重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终3222号上诉人（原审被告）：雷明丽，女，汉族，1982年7月7日出生，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：王祖惠，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余方曦，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:黄波，男，汉族，1971年3月29日出生，住四川省古蔺县。委托诉讼代理人：肖辉，上海市汇业（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊曦，重庆永和律师事务所律师。原审被告：何国民，男，汉族，1961年3月16日出生，住广州市番禺区。原审第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区五一路********，统一社会信用代码91500103621923318B。法定代表人：庄泽宝，董事长。委托诉讼代理人：张超，公司员工。上诉人雷明丽因与被上诉人黄波、原审被告何国民、原审第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院作出（2018）渝0108民初1888号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雷明丽上诉请求：1.撤销原判第三项；2.依法改判原审判决第四项；3.一、二审诉讼费、保全费、评估鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人因购买案涉房屋产生的按揭贷款服务费13500元，因被上诉人没有举示证据不应支持。2.评估机构没有现场勘查案涉房屋，没有对房屋内部结构及装修装饰等情况进行核实径直认定案涉房屋市值不符合客观实际。上诉人将案涉房屋出售给案外第三人的价格应当作为房屋价值的参考。案涉房屋为2015年左右装修，至案涉房屋成交时，装修价值应当有贬损，评估机构建议装修价值1500-2000元/平方米不符合客观实际。黄波答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何国民没有出庭答辩也没有提交书面答辩意见。重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司陈述一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄波向一审法院提出诉讼请求：1、解除黄波与雷明丽、何国民于2016年12月21日签订的《房地产买卖合同》。2、雷明丽、何国民双倍返还黄波定金40000元。3、雷明丽、何国民赔偿黄波已支付的居间服务费20500元。4、雷明丽、何国民赔偿黄波已支付的银行按揭贷款服务费13500元。5、雷明丽、何国民赔偿黄波购房差价损失95万元。6、本案诉讼费由雷明丽、何国民承担。一审法院认定事实：位于重庆市南岸区房屋登记在雷明丽、何国民名下。2016年12月21日，黄波与雷明丽、何国民、第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司签订了《房地产买卖及居间合同》，约定：雷明丽、何国民将上述房屋以205万元的价格出售给黄波；黄波应当于合同签订时向雷明丽、何国民支付定金2万元，黄波通过银行按揭审批后5个工作日内双方到房屋交易中心办理过户手续，过户当日黄波一次性付清除定金、银行贷款以外的所有房款；居间方受托为买方申请办理按揭提供服务，买方须支付本合同物业价款1%的按揭服务费，金额为贷款金额1%给居间方代办按揭服务；基于居间方促成本合同的成立，居间方有权向买卖双方收取居间服务报酬。其中，卖方须向居间方支付居间服务报酬20500元，买方须向居间方支付居间服务报酬20500元，上述居间服务报酬买卖双方应在签订本合同时支付完毕。协议签订当日，雷明丽、何国民出具业主收据确认收到购房定金20000元。2017年1月3日，中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行审批通过黄波申请银行按揭贷款1315000元。贷款通过后，第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司置业顾问当即电话告知雷明丽、何国民黄波已通过银行贷款审批，配合黄波办理房屋过户手续，雷明丽、何国民回复其没有在国内比较忙没有时间回来办理过户手续。黄波于2017年12月27日向第三人支付了现金13500元作为银行按揭贷款服务费。雷明丽、何国民于2017年6月23日与案外人郑维思、李涛签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定由案外人郑维思、李涛购买雷明丽、何国民名下位于重庆市南岸区房屋（房屋建筑面积173.64平米），成交价格为1929829元。该涉案房屋现在登记在案外人郑维思、李涛名下。重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司于2019年7月3日出具《房地产估价报告》。根据估价报告，涉案房屋评估总价为221.04万元（不含室内装修价值），市场全新中等装修区间单价建议为1500-2000元/建面平方米。一审法院认为，双方和第三人于2016年12月21日签订的《房地产买卖及居间合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。按合同约定，双方当事人之间的交易流程应为：签订合同—向出卖方支付定金2万元—通过银行按揭贷款手续—出卖方将讼争房屋过户给买方（在买方通过银行贷款手续后5个工作日内）—买方在过户当日支付除定金、银行贷款以外的所有房款，银行将按揭贷款支付给出卖方。黄波主张解除与雷明丽、何国民于2016年12月21日签订的《房地产买卖合同》，因该房屋已经由雷明丽、何国民于2017年6月23日出卖给案外人郑维思、李涛，并办理完成了房屋过户手续，该房屋在事实上已经不能由雷明丽、何国民继续出卖给黄波并过户给黄波。因此，一审法院认为《房地产买卖合同》无法继续履行，黄波已不能实现购房目的，现黄波主张解除合同，一审法院依法予以支持。在中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行对黄波贷款1315000元申请审批通过后，居间方第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司通知雷明丽、何国民继续履行合同，将房屋过户给黄波时，雷明丽、何国民予以拒绝，并将房屋出卖给他人，雷明丽、何国民不履行合同约定，应按定金法则承担赔偿责任。但由于黄波同时要求雷明丽、何国民按揭贷款服务费、履行利益损失等事项，故一审法院不再支持双倍，雷明丽、何国民应退还定金2万元，一审法院依法予以支持。黄波为了购买到案涉房屋，在第三人居间下签订了《房地产买卖及居间合同》，根据该合同约定，黄波应向居间人第三人支付居间服务报酬20500元，黄波为申请银行按揭贷款已向第三人支付银行按揭贷款服务费13500元。黄波未举示证据证明已向第三人支付居间服务费20500元，该项损失并未实际产生，一审法院对黄波主张雷明丽、何国民赔偿黄波居间服务报酬20500元不予支持。黄波向第三人支付银行按揭贷款服务费13500元，第三人提供了银行按揭贷款服务，已帮助黄波通过银行贷款审批，根据相关证据及证人证言，足以认定黄波已支付该笔款项的事实，黄波已实际产生该项损失，且该损失系因雷明丽、何国民违约造成。因此，一审法院对黄波主张的雷明丽、何国民赔偿黄波银行按揭贷款服务费13500元予以支持。雷明丽、何国民在黄波已经通过银行贷款审批后，又将房屋出卖给他人，导致其与黄波的买卖合同履行不能，雷明丽、何国民行为构成根本违约，导致黄波不可能再以签订合同时的价格在同一地段购买与诉争房屋面积、条件相同的房屋，雷明丽、何国民应赔偿黄波因其违约所造成的损失。根据重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，评估总价221.04万元（不含室内装修价值）。同时，评估机构估价市场全新中等装修区间单价建议为1500-2000元/平方米，一审法院结合涉案房屋实际情况及雷明丽、何国民的违约行为，确认涉案房屋装修价值单价为1700元/建面平方米。则，雷明丽、何国民的违约行为造成黄波履行利益的损失为：455588元（221.04万元-205万元）+（1700元/建面平方米×173.64平方米）。遂判决：一、解除黄波与雷明丽、何国民于2016年12月21日签订的《房地产买卖合同》；二、雷明丽、何国民于本判决生效之日起七日内向黄波双倍返还购房定金20000元；三、雷明丽、何国民于本判决生效之日起七日内向黄波赔偿银行按揭贷款服务费13500元；四、雷明丽、何国民于本判决生效之日起七日内向黄波赔偿履行利益损失455588元；五、驳回黄波黄波的其他诉讼请求。案件受理费7005元，保全费5000元，评估鉴定费9000元，合计21005元由雷明丽、何国民负担（黄波已垫付，雷明丽、何国民在本判决生效后三日内向黄波支付）。二审中，重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司举示了银行按揭服务费《收据》（打印件）和《上海浦东发展银行业务凭证》（打印件），证明其收取被上诉人银行按揭服务费13500元。上诉人对上述证据的真实性不予认可；被上诉人对上述证据的真实性无异议。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人、被上诉人、原审被告和原审第三人签订的《房地产买卖及居间合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当依照合同约定履行自己的义务。本案上诉人和被上诉人争议的焦点是上诉人是否应当向被上诉人支付银行按揭服务费13500元；上诉人是否应当向被上诉人赔偿合同履行利益损失455588元。上诉人是否应当向被上诉人支付银行按揭服务费13500元。虽然上诉人对重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司在二审中举示的《收据》和《上海浦东发展银行业务凭证》真实性不予认可，但结合被上诉人在一审中举示的《收据》原件及案涉房屋银行按揭贷款审批通过的事实，能够相互印证被上诉人向重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司支付银行按揭服务费13500元的客观事实。上诉人违反合同约定，不履行合同义务，应当对被上诉人支付的给笔费用承担赔偿责任。上诉人与被上诉人签订合同，并收取被上诉人购房定金20000元，在案涉房屋银行按揭通过后，上诉人将案涉房屋另行出售他人，恶意不履行合同义务，致使被上诉人的合同目的不能实现。上诉人应当向被上诉人承担合同履行的预期利益损失。一审法院依法委托评估机构评估案涉房屋价值时点（上诉人出售案涉房屋给案外人的时间）的价格为221.04万元，并建议案涉房屋装修价值为1500-2000元/平方米，一审法院认定案涉房屋价值221.04万元，装修价值按1700元/平方米计算，符合客观实际。上诉人认为案涉房屋出售案外人的价格仅为1929829元，即上诉人于2011年的购房价格，不符合常理。上诉人认为案涉房屋装修价值时过境迁已经贬值，以1700元/平方米计算不符合客观实际，但上诉人没有对房屋装修的价值进行举证，应当承担举证不能的后果。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14010元，由上诉人雷明丽负担，。本判决为终审判决。审判长 肖 飞审判员 吴 杰审判员 钱映心二〇二〇年八月十七日书记员 雷 梅