安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初1687号原告：马鞍山市中百物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区东湖碧水湾****。法定代表人：胡丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁慧纷，该公司员工。委托诉讼代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。被告：薛勇，男，汉族，1974年11月12日出生，住安徽省马鞍山市。被告：徐彩虹，女，汉族，1974年3月31日出生，住安徽省马鞍山市。原告马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称中百物业）与被告薛勇、徐彩虹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告中百物业的委托诉讼代理人丁慧纷、于燕弟，被告徐彩虹到庭参加诉讼，被告薛勇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，故本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。中百物业向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付物业服务费8055元；2、支付滞纳金40元；3、被告承担本案诉讼费用。在案件审理过程中，中百物业将第1项诉讼请求变更为由被告支付物业费7997元，并放弃要求被告支付滞纳金。事实和理由：原告于2008年5月31日与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司签订了物业服务合同，约定物业费收费标准：多层住宅为每月每平方米0.48元，小高层住宅为每月每平方米0.98元等。合同还约定逾期缴纳物业费，滞纳金按所欠物业费总额的百分之五收取。被告是小区业主，其物业形式为多层住宅，面积为120.73平方米，每月应缴纳物业费为57.95元。被告欠2008年5月31日到2019年12月31日共计138个月的物业费共计7997元。被告的行为违反了合同的约定，也违反了物业管理法律、法规的相关规定，影响到了物业公司的日常工作，同时也侵害绝大多数已经缴纳物业服务费的业主的合法权益，故向法院提起诉讼。薛勇未作答辩，也未提举任何证据材料。徐彩虹辩称：拿房屋钥匙时发现两个卧室四周渗水，物业公司上门看了漏水情况后说帮忙维修，但一直未处理。物业公司未上门要过物业费，徐彩虹多次向物业公司反映房屋漏水问题，物业从未说过要交物业费，说帮忙处理好问题之后再交物业费。中百物业主张十几年的物业费已超过诉讼时效。当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。徐彩虹对中百物业提交的物价局服务价格登记表一份、三份物业服务合同、户籍登记资料一份、不动产登记信息一份、住户成员登记表无异议。对有争议的证据，本院认定如下：一、对中百物业提交的证据材料：1、中百物业营业执照，中百物业从2008年开始为东湖碧水湾小区提供服务。2、2020年3月16日证明一份，对真实性不认可，中百物业没有服务台账。3、物业费催缴通知单，没有收到。本院认为中百物业提交的这些证据材料相互印证本案的事实，可采纳为本案的证据材料。二、对徐彩虹提交的照片复印件六张，真实性有异议，不能反映所在地方、损害的物件及原因，公用通道没有堵塞，拉电线是政府最近组织拆违。不能反映种菜的时间。本院认为徐彩虹提交的照片能够证明中百物业提供的服务存在瑕疵，采纳为本案证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月15日中百物业作为乙方与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司作为甲方签订一份《东湖碧水湾前期物业服务合同》。2012年4月29日、2015年1月1日，中百物业作为乙方与东湖碧水湾业主委员会作为甲方签订两份物业服务合同。三份合同约定：物业管理服务期限分别自2008年5月31日至2013年5月31日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效，本合同自动终止；2012年1月1日至2015年1月1日止；2015年1月1日起至2017年12月31日止；2015年1月1日合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前两个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前两个月书面通知甲方，并在新的物业管理企业接管本物业项目15日内办理交接手续。甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方自愿继续，视为此合同自动延续。乙方提供的物业管理服务的范围为：标的物之物业的共用部分的日常维修养护管理等。物业收费标准：多层住宅为每月每平方米0.48元。物业服务费的收取，《前期物业服务合同》约定：物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每缴费年度1月1日至7月1日前履行交纳义务；2012年1月1日《物业服务合同》约定：物业管理服务费应于每半年向乙方缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，缴纳欠费总额千分之5作为滞纳金。2015年《物业服务合同》约定：物业服务费应于每半年向物业公司交纳。如业主未按其拥有的房屋建筑面积及本合同约定的物业服务费标准和时间交纳费用的，物业公司有权向业主催交并从逾期之日起按物业费总额的每月3%交纳违约金。2017年12月31日物业服务期限届满后，中百物业按2015年1月1日签订的物业服务合同相关条款约定，至今仍为东湖碧水湾小区提供物业服务。薛勇、徐彩虹是案涉房屋业主，其物业形式为多层住宅，面积为120.73平方米。薛勇、徐彩虹欠中百物业2008年5月31日至2019年12月31日物业费。按约定该期间的物业费应为8055元（每月每平方米0.48元*120.73平方米*139个月，取整数），现中百物业当庭将物业费由8055元变更为7997元，应以7997元来认定。本院认为：中百物业与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同，与东湖碧水湾业主委员会签订的两份物业服务合同对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，体现了三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当合法有效，对小区全体业主具有约束力。自合同履行至今，中百物业为小区业主提供了物业管理服务，薛勇、徐彩虹是案涉小区业主，因此中百物业有权向薛勇、徐彩虹收取物业服务费。中百物业提供的服务存有瑕疵如对小区其他业主擅自在草坪上种菜的行为阻止不力，可酌情减少物业费（10%）。即薛勇、徐彩虹应支付中百物业物业服务费7997元中的90%计款7197元（取整数）。按服务合同约定业主应于每半年交纳物业费，属于分期付款的性质。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条规定：同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，由于双方当事人未约定最后一期履行债务的期限，故本院对徐彩虹提出的中百物业主张的物业费超过诉讼时效的辩解意见不予以采纳。薛勇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视其放弃抗辩权。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、薛勇、徐彩虹于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山市中百物业管理有限公司2008年5月31日至2019年12月31日间的物业费7197元。二、驳回马鞍山市中百物业管理有限公司其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用减半收取25元，由马鞍山市中百物业管理有限公司负担3元，薛勇、徐彩虹共同负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  许华珍二〇二〇年八月十七日书记员  唐 薇附本案法律条文相关内容《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条第（五）项，业主在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。