广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初2110号原告：肇庆市德业基投资有限公司，住所地广东省肇庆市端州区****************。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：王奕聪，广东财富东方（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟碧妍，该公司员工。被告：郭小元，男，1976年******日出生，汉族，身份证登记住址江西省吉安市万安县************。原告肇庆市德业基投资有限公司（以下简称德业基公司）与被告郭小元租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告德业基公司的委托诉讼代理人王奕聪到庭参加诉讼。被告郭小元经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德业基公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年1月至5月租金、物管费，2019年12月至2020年5月水电费、停车费计：598285.60元，逾期滞纳金1452.50元，共计599738.10元（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自5月6日暂计至5月31日，实际计至被告清偿日止）；2.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年3月1日，原被告双方共同协商，被告承租原告位于端州三路******号商铺，同日双方签订《文化创意大厦商铺租赁合同》，合同约定租赁期限、租金、物管费、水电费、停车费以及违约责任等条款。2019年7月1日，原被告经过协商签订《文化创意大厦商铺租赁合同之补充协议》，约定了租金优惠期限、调降后的租金、物业管理费数额以及对调降租金约定的附加条件等。被告承租店铺后经营端州区******酒楼，直至2019年12月5日都正常交租。2020年1月后，被告开始拖欠租金、物业管理费、水电费、停车费，虽原告多次催告，被告仍拒不支付。2020年2月份因疫情原因，原告考虑到商户经营情况，主动免除2月份租金，直至4月29日原告发现被告注销端州区******酒楼，5月2日突然清空店铺大部分物品，至今无法联系，现店铺被告还遗留鱼缸，海鲜活鱼等大量无法清理的生鲜食品。综上所述，被告长期拖欠租金、水电费、物管费、擅自注销酒楼、停止营业，又在案涉场地遗留了大量鱼缸、海鲜活鱼。被告的上述行为已严重违约，给原告造成严重经济损失，至今无法收回并继续使用、出租案涉租赁场地。根据合同约定，被告应依法承担违约责任，向原告清偿租金、物业管理费、水电费、停车费等拖欠费用与原告维持涉案场地额外水电费用。原告特提起诉讼，请求法院判如所请。被告郭小元经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，但庭前向本院提交了一份书面意见辩称，其是******酒楼的法人，因一场疫情，该酒楼直接破产倒闭，各种半成品、生鲜的变质倒垃圾桶达4万多元。复工后，生意非常萧条，在复工期间，有同物业协商减免租金、物管费，但物业只免2月租金，物业其他管理费照收。不交就要断水断电，该酒楼还有19万元的押金在物业处。原告所列涨租金递增5%，纯属不符现实。现在生意这么难做，能生存下来已非易事，更别说赚钱了。酒楼所有设施一应俱全，负二层仓库内有大量设备、酱料、调味品，三楼仓库里有大量调味品、酱料、粉类。我两手空空回到老家，现常出去帮人做散工。二个女儿正读高中，压力巨大，本人又失业，无稳定收入，走到今天，我心灰意冷，抑郁了好长一段时间。请法院将位于端州三路文化创意大厦三楼的嘉城金阁酒楼拍卖所得资金由法院来分配。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据不动产登记资料记载，肇庆市端州区*************办公室的权属人均为原告。2019年3月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《文化创意大厦商铺租赁合同》，主要约定：甲方同意将肇庆市端州区*************办公室（以下简称该商铺）出租给乙方使用。该商铺建筑面积为1890.29平方米（本合同内的一切费用均按商铺建筑面积计算）。乙方承诺租用该商铺的用途为餐饮类。租赁期限为5年7月，即由2019年3月1日至2024年9月30日。起始租金为每月每平方米50元，月租金合计为94514.5元，第三年起每年按上一年租金递增5%，具体其租金如下：租赁日期月租金数额备注2019年3月1日起至2019年9月30日每月每平方米57.88元，月租金合计￥109412.3元本合同为转让合同，租金价格为原合同第五年租金标准2019年10月1日起至2020年9月30日每月每平方米60.775元，月租金合计￥114882.9元租金按照上一年递增5%2020年10月1日起至2021年9月30日每月每平方米63.81元，月租金合计￥120627元租金按照上一年递增5%2021年10月1日起至2022年9月30日每月每平方米67元，月租金合计￥126658.4元租金按照上一年递增5%2022年10月1日起至2023年9月30日每月每平方米70.35元，月租金合计￥132991.3元租金按照上一年递增5%2023年10月1日起至2024年9月30日每月每平方米73.87元，月租金合计￥139640.9元租金按照上一年递增5%租金、服务费用等相关费用，乙方须按月交付，于每月5日前主动到甲方财务部缴交当月租金或将当月租金划入甲方指定的账户；甲方为乙方开具相应金额的发票。乙方租用该商铺期间所发生的包括铺内水电费、电话费、网络使用费、广告费、停车费等相关费用均按甲方规定时间支付。在签订本合同时，乙方需向甲方一次性支付租赁保证金189029元。甲方委托深圳市德业基物业管理有限公司肇庆分公司对文化创意大厦实施物业管理。物业管理费按7元/平方米（即13232元），向甲方缴纳（包含公共水电费、公共设施维护费、保安、清洁、绿化等费用的分摊），甲方为乙方开具相应金额的发票。乙方自用水电费结算按月支付。代收电费时，甲方在电表读数电量基础上计收乙方5%的电量损耗，代收商业水费时，甲方在水表读数水量的基础上加收3%的水损。乙方在当月5日前收到上月《自用水、电费通知单》、《物业管理缴费通知单》后，应于当月15日前到广州市**商业银行任一营业网点开设账户并存够足额款项，甲方将委托广州农村商业银行肇庆支行统一代收代扣，也可直接到甲方缴纳现金，甲方将为乙方开具收据。乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰的滞纳金加收。拖欠上述相关费用超过30天，甲方有权采取停水、停电及相关措施，超过45天仍拒绝交付上述相关费用的，甲方可立即解除合同，由此造成的后果由乙方承担。乙方进驻前需到物业公司办理相关手续，并按物业管理相关规定办理装修审批手续、车位租赁和车位服务手续，缴交相关装修管理费用、车位租金和车位服务费用。遵守大厦物业管理相关管理规定。关于使用地下停车场和项目广场停车的约定：乙方需遵守项目物业公司的相关管理规定，以大楼业主优先的原则遵守物业公司对车辆的管控，并按以下收费标准执行（1）地下室停车场收费凭酒楼的专用停车票结算：前5年按每年次2元停3小时的标准结算（仅限于用餐客人），超出此时间按停车场正常收费标准计算；（2）后5年地下停车场收费标准，双方约定于第5年后半年协商完成；另外甲方为乙方提供广场内地面免费停车（银行门口车位以银行客人优先）。违约责任。其中约定，B、乙方。1、乙方必须按规定时间向甲方缴纳租金及一切相关费用，逾期需向甲方缴纳每日千分之五的滞纳金，逾期10天不交的，甲方有权停止乙方的水电供应及其它的相应服务。如拖欠一个月（含）以上的，甲方有权单方面终止并解除合同，无条件收回商铺，同时保证金不予退回，对装修不予补偿，并且乙方不能拆除固定装修。乙方在甲方发出收回商铺通知后三天内缴清拖欠甲方的一切费用并搬出该商铺，否则，甲方有权扣押并自行处理该商铺的所有物品。一切责任由乙方承担。合同还约定了双方权利义务、合同变更与终止、不可抗力、争议解决等条款。合同签订后，被告向原告缴交了租赁保证金189029元，原告也将上述商铺交付给被告使用。被告将案涉商铺地址注册登记为“端州区嘉城金阁酒楼”的经营场所，并于2020年4月29日将该酒楼注销。2019年7月1日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《之补充协议》，主要约定：一、甲方同意给予乙方为期贰年的租金优惠，即自2019年7月1日至2021年6月30日期间：（1）每月租金单价调整为38元/m2，每月租金调整为71831元。（2）每月物业管理费调整为5.95元/m2，每月物业管理费调整为11247.23元。（3）交纳时间：每月5日前。交纳方式：转账至甲方指定账户；（4）优惠期间，原合同关于租金递增的约定暂停执行。二、除非双方另有书面约定，自优惠期届满之日起，全面恢复执行原租赁合同关于租金的约定。三、甲方于本协议中关于调降租金等之同意，以乙方全面履行租赁合同其他义务为前提。如果乙方于本协议生效后出现拖欠租金等违约行为，甲方相关同意即行失效，甲方有权按原租赁合同向乙方主张权利。四、本补充协议未约定的事项均执行原《文化创意大厦商铺租赁合同》的相关约定。五、本协议一式伍份，自甲方、乙方签署之日生效。甲方执四份、乙方执一份，具同等效力。自2020年1月起，被告开始拖欠租金、物管费、水电费等费用。经原告多次催收无果后，原告遂诉至本院。诉讼中，原告提交的《文创郭小元欠费明细》（嘉城金阁）显示，2020年1月至5月租金合计464531.6元【114882.9元×4个月+1000元×5个月（备用间租金）=464531.6元，其中2月免租】、物管费合计（11247.23元×5个月=56236.15元），2019年12月至2020年5月期间的水费合计为9913元（3520+3478+181+916+1590+228=9913元）、电费合计为49920元（15749+13109+2550+5700+7814+4998=49920元）、停车费合计为7440元（2808+2308+0+742+1492+90=7440元）。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。原告与被告于2019年3月20日、2019年7月1日签订的《文化创意大厦商铺租赁合同》《之补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效之合同，双方均应依约全面履行。根据《之补充协议》约定，原告于该协议中关于调降租金等之同意，以被告全面履行租赁合同其他义务为前提。如果被告于本协议生效后出现拖欠租金等违约行为，原告相关同意即行失效，原告有权按原租赁合同向被告主张权利。现原告主张按《文化创意大厦商铺租赁合同》约定处理被告拖欠的租金、物业管理费的理据充分，本院予以支持。根据《文化创意大厦商铺租赁合同》约定，被告应于每月5日前向原告缴纳当月租金。被告自2020年1月起开始拖欠租金，已经构成违约。由于原告在本案中并无主张解除合同，仅主张被告支付拖欠的租金及其他费用，故对原告主张被告拖欠租金及其他费用的计算时间应以其起诉之日即2020年6月1日前所欠租金及其他费用的金额予以确定为宜，原告主张计至2020年7月的租金及其他费用的理据不足，本院不予采纳。故被告从2020年1月起至2020年5月31日拖欠租金合计464531.6元、物业管理费合计56236.15元，原告的该项诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于原告主张被告支付2019年12月至2020年5月期间的水电费、停车费的请求。根据原告提供证据显示，自2019年12月1日至2020年5月30日期间，被告拖欠的水费合计9913元、电费合计49920元、停车费合计7440元，原告提供了相关依据，故本院予以确认，被告理应将上述期间所欠的水费、电费、停车费支付给原告。关于滞纳金的问题。根据《租赁合同》约定，被告应于每月5日前向原告缴纳当月租金及一切相关费用，逾期需向原告缴纳每日5‰的滞纳金，故该滞纳金实际上是逾期违约金。被告拖欠原告租金、物业管理费、水电费、停车费等费用，造成了原告的损失，理应承担支付滞纳金的义务，因此原告该请求，理据充分，本院予以支持。现原告主张自2020年5月6日起至被告实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收违约金符合合同约定亦未超出法律规定范围，本院予以确认。因原告自愿从2020年5月6日起计付违约金，是其自由处分权利的体现，本院予以确认。故被告应向原告支付违约金，违约金以被告拖欠的总款项588040.75元（464531.6+56236.15+9913+49920+7440）为基准，按照一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算，从2020年5月6日起计至被告实际清偿之日止。原告该项诉讼请求，合理合法，本院予以支持。综上所述，原告的请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。被告对此所作之书面抗辩理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郭小元应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市德业基投资有限公司支付2020年1月至5月期间的租金464531.6元、物业管理费56236.15元。二、被告郭小元应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市德业基投资有限公司支付2019年12月至2020年5月期间的水费9913元、电费49920元、停车费7440元。三、被告郭小元应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市德业基投资有限公司支付逾期滞纳金（违约金以被告拖欠的总款项588040.75元为基准，按照一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算，从2020年5月6日起计至被告实际清偿之日止）。四、驳回原告肇庆市德业基投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9797.38元，因适用简易程序减半收取4898.69元（原告已预交），由原告肇庆市德业基投资有限公司负担28.69元，被告郭小元负担4870元。并由被告在本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 覃丽珍二〇二〇年八月二十八日法官助理 聂钰湘书 记 员 梁思颖