福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初3186号 原告：苏少毅，男，1986年8月30日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：林洪伟、杨武宁，福建重宇合众律师事务所律师。 被告：明发（龙海）房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市榜山镇柯坑村，统一社会信用代码91350681589574057H。 法定代表人：黄庆祝，董事长。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女。 委托诉讼代理人：魏晶晶，女。 原告苏少毅与被告明发（龙海）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告苏少毅的委托诉讼代理人杨武宁，被告明发公司的委托诉讼代理人魏晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏少毅向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金31802.89元。事实和理由：2016年4月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买龙海市，房屋总价款771915元。合同签订后，原告依约履行全部合同义务，但是被告未按合同第十四条及附件六合同补充协议的约定及时为原告办理房屋权属证书，应当按合同约定向原告支付逾期办证违约金。依据合同附件六补充协议第二十八条的约定，被告应当在商品房交付期限届满后720天内让原告取得房屋权属证书。双方约定的交付期限为2016年5月6日，交付期限届满后720天为2018年4月26日，即最迟2018年4月26日让原告取得房屋权属证书，但原告直至2019年6月13日才取得房屋权属证书，逾期天数达412天，因此被告应向原告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金。原告向被告主张逾期办证违约金未果，故诉至法院。 明发（龙海）房地产开发有限公司辩称，一、本案逾期办证违约金应自实际交房后第721日起算。虽然涉案《合同补充协议》第二十八条约定“买受人取得权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后720日内’”，但依据《买卖合同》之约定，涉案房屋的交付期限届满日为2016年5月6日，而实际交房时间为2016年11月28日。鉴于此，在涉案房屋尚未实际交付甚至未通过验收的情况下，答辩人显然无法按照上述约定于2016年5月6日之后的720内取得房屋权属证书，故上述约定属于客观履行不能，本案应按实际交房后第721日作为逾期办证违约金的起算日。二、即使本案以交付期限届满后720日内作为逾期办证违约金起算点，答辩人依约存在可顺延交房期限之情形。双方于涉案买卖合同第八条就答辩人可据实延期交房的情形已进行明确约定。实际上，自涉案买卖合同签订之日（2016年4月29日）至答辩人履行交付房屋之日（2016年11月28日），涉案房屋多次遭遇风力达六级及六级以上（包含台风天）、当日气温达到35度及35度以上的高温等影响案涉商品房施工因素，答辩人依约可合理顺延交付期限。鉴于此，退一万步而言，即使（假设）不考虑涉案项目客观上是否符合履行条件，就依据合同约定的“交付期限届满后720日”作为原告取得权属证书的期限，也应结合上述可延期交付期限的事实对本案交付期限进行认定。三、本案应以原告填写《不动产登记申请表》等材料之日为逾期办证违约金计算的截止点。2018年12月24日，涉案房屋所在项目已完成初始登记。答辩人据此通知原告可申请办理产权，至该通知之日应视为答辩人已履行协助办证义务。退一步而言，即使暂不考虑答辩人已尽通知义务的事实，但原告也于2019年3月15日填写了《不动产登记申请表》、《委托书》等涉案房屋办理产权证的有关材料，故至少截至该日其亦理应知道涉案房屋已可办理产权证书，答辩人亦已履行协助办证义务。事实上，答辩人受托后还需向按揭银行申请、调取其他办理产权所需材料，而银行出具材料的时间长短并非答辩人主观意志所能控制。鉴于此，原告填写《不动产登记申请表》等材料之日应视为本案逾期办证违约金计算的截止点。综上所述，本案逾期办证违约金应自实际交房后第721日起算，原告填写《不动产登记申请表》等材料之日应视为本案逾期办证违约金计算的截止点，故原告主张的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求贵院依法予以驳回。 本院经审理对双方无异议的事实认定如下：2016年4月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买龙海市，总价款771915元。该合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月6日前，将符合约定条件的的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。《合同补充协议》第二十八条约定，“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：1、出卖人办理房屋所有权初始预登记的时间自《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日起计算，如果出卖人交付使用的日期早于交付期限届满之日，亦以交付期限届满之日作为办理初始预登记的起算时间。2、出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由“商品房交付使用后60日内”变更为“交付期限届满后365日内”，买受人取得权属证书的期限由“商品房交付使用后90日内”变更为“交付期限届满后720日内”。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后720日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。《合同补充协议》第二十九条约定，“双方一致同意若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关或买受人提供了办理权属登记需由出卖人提供的资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务……。”合同签订后，原告依约支付购房款771915元。2016年11月28日，原、被告办理了讼争房屋交接手续。2018年12月24日，讼争房屋所在1＃楼住宅部分办理了初始登记。2019年3月15日，原、被告作为申请人填写了讼争商品房的《不动产登记申请表》。原告书面委托被告办理讼争商品房的不动产权属登记。2019年6月6日，被告将讼争房屋办理权属登记所需资料提交龙海市不动产登记中心，该登记中心同日受理被告的产权登记申请。2019年6月13日，原告取得讼争房屋不动产权属证书。 另查明，讼争商品房所在龙海明发广场1#楼工程于2015年6月30日经竣工验收合格；1#楼工程（住宅部分）于2015年11月3日经消防验收合格。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行。关于出卖人的产权登记义务。根据《商品房买卖合同》第十四条、《合同补充协议》第二十八条、第二十九条约定及原告委托被告办理产权登记的事实，作为出卖人的被告关于产权登记应履行的义务有二：一是在《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满后365日内办理房屋所有权初始预登记；二是在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料提供给房屋权属登记机关，协助买受人在交付期限届满后720日内取得房屋权属证书。关于产权初始预登记、产权登记的时限。本案中，《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满日为2016年5月6日，根据《合同补充协议》第二十八条约定，被告应当在此后365日内即2017年5月6日前办理房屋所有权初始预登记。讼争房屋所在1#楼住宅部分至2018年12月24日方完成初始登记，已超过双方合同约定的期限；办理产权登记的时限应为交付期限届满后720日内，即2018年4月26日前。原告于2019年6月13日方取得讼争房屋不动产权属证书，已超过此时限，即构成逾期办证。关于被告应支付逾期办证违约金的计算方式。因被告存在逾期办理房屋初始登记的违约行为，该行为势必影响到原告如期取得不动产权属证书，故被告应按合同约定支付逾期办证违约金。因被告提供《龙海市不动产登记中心受理通知书（存根）》证明其于2019年6月6日已将办理权属登记所需资料交付房屋权属登记机关，根据《合同补充协议》第二十九条约定，至此视为被告已依约履行办理房屋权证的义务，故逾期办证违约金应计算至交件日即2019年6月6日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第二项约定，被告应支付的逾期办证违约金为：自逾期之日2018年4月26日起至产权登记交件之日2019年6月6日止，每日按买受人已付款771915元的0.01%计算，即31339.75元（771915元×0.01%×406天）。对原告诉求的逾期办证违约金的合理部分，予以支持；对超过本院核定的数额部分，应予驳回；被告辩称逾期办证违约金应自实际交房后第721日起算至填写《不动产登记申请表》之日止，不符合双方合同关于办证时限及办证义务的约定，不予采纳；被告辩称商品房买卖合同签订之日（2016年4月29日）至其履行交付房屋之日（2016年11月28日），讼争房屋多次遭遇风力达六级及六级以上（包含台风天）、当日气温达到35度及35度以上的高温等影响讼争商品房施工因素，其依约可合理顺延交付期限，本院认为，因讼争商品房所在1#楼工程已于2015年6月30日经竣工验收合格，其主张2016年4月29日至2016年11月28日期间存在影响施工因素，没有相应依据且不具关联性，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告明发（龙海）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏少毅逾期办证违约金31339.75元； 二、驳回原告苏少毅的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费595元，适用简易程序减半收取计297.5元，由原告苏少毅负担6元，由被告明发（龙海）房地产开发有限公司负担291.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 熊雯雯 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 甘馨韵 书 记 员 陈雅萍 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。