北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初59219号原告（反诉被告）：北京首钢宾馆开发有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街**首钢综合楼**。法定代表人：高立杰，总经理。委托诉讼代理人：买峥峥，北京市君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴毅恒，北京市君合律师事务所律师。原告（反诉被告）：北京首钢房地产开发有限公司，住所地，住所地北京市石景山区金顶街****楼iv>法定代表人：吴林，董事长。委托诉讼代理人：王利华，北京市君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴毅恒，北京市君合律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京钰伟宏达汽车服务中心，住所地北，住所地北京市海淀区西直门外小村**v>法定代表人：郝长河，投资人。委托诉讼代理人：金寅，北京市海润天睿律师事务所律师。原告（反诉被告）北京首钢宾馆开发有限公司（以下简称首钢宾馆）、北京首钢房地产开发有限公司（以下简称首钢房地产）与被告（反诉原告）北京钰伟宏达汽车服务中心（以下简称钰伟宏达中心）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日作出一审判决，首钢宾馆、首钢房地产不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年9月11日裁定撤销原判发回重审。现本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告首钢宾馆、首钢房地产之委托诉讼代理人买峥峥、吴毅恒、王利华，被告钰伟宏达中心之委托诉讼代理人金寅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首钢宾馆、首钢房地产向本院提出诉讼请求：1.请求判令钰伟宏达中心立即腾退位于北京市海淀区X小院（以下简称涉案小院），并清退小院内人员；2.请求判令钰伟宏达中心拆除小院所在土地上建筑、设施，恢复土地原状，将涉案小院交付给我方；3.请求判令钰伟宏达中心按照市场上同地段同类租赁标的物的租金标准即每月15万元标准支付自2015年2月1日起至该中心实际腾退之日止的逾期腾退占用使用费；诉讼费由钰伟宏达中心承担。事实和理由如下：2014年1月，北京西瀛房地产开发有限公司（以下简称西瀛公司）与钰伟宏达中心签订《租赁合同》，约定西瀛公司将涉案小院及6间房屋租赁给该中心使用，出租用房的功能为汽车服务，租赁期间为一年，从2014年2月1日起至2015年1月31日止，租金一年总金额为12万元，平均每月为1万元。合同另约定，该中心应于租赁期届满5日搬出出租用房，并将出租用房交还给西瀛公司，逾期不搬出或不返还出租用房的，西瀛公司有权收回出租用房。现租赁期限已届满，双方未重新签订租赁合同，西瀛公司多次催告该中心腾退上述涉案租赁物并交还，但该中心拖延至今，侵害了西瀛公司的权利。现西瀛公司已注销，我们两公司作为该公司债权债务承受人提起本案诉讼，望判如所请。钰伟宏达中心辩称，我公司不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、涉案小院土地使用权归业主所有，对方并非土地使用权人，其没有权利主张腾退、恢复原状。双方之间的租赁合同应当属于无效合同；二、涉案小院之前规划用途为俱乐部，对方没有在有效期内建设俱乐部，而是在过期后将土地进行出售，现在该土地归小区全体业主所有，不是归二原告所有；三、二原告作为土地当时的出租方，没有按照规划用途建设，当时向我方交付土地上的六间房屋也没有审批手续，二原告对此是有过错的，我方此后在土地上建设的房屋不可能取得合法手续，过错责任全在二原告。二原告明知土地没有合法手续仍没有制止我方建设房屋，给我方造成巨大损失。四、对方诉讼请求为要求收回涉案小院及地上所有房屋（即我方出资建设的房屋），对方因此获利，基于等价有偿、诚实信用原则理应对我方进行补偿。我方基于对租赁合同和原告的信任，在履约期间对小院地面进行平整，对原有房屋进行拆除，重建房屋，共花费2364169.05元。基于上述理由，我方依法提起反诉，反诉请求为：1、请求判令首钢宾馆、首钢房地产向我方支付涉案小院上房屋新建、翻建、翻新、维护及道路平整费用共计人民币2364169.05元；2、请求判令首钢宾馆、首钢房地产向我方返还租金901000元并承担本案全部诉讼费用。首钢宾馆、首钢房地产对钰伟宏达中心的反诉辩称，一、对方对涉案小院的房屋进行翻新和扩建是由对方擅自进行的，其行为已经构成租赁合同项下的违约，其主张相关费用没有任何依据。且双方合同中明确约定，如果进行改扩建工程，需要向我方提交方案并经我方同意才可。故相关损失应由其自行承担；二、双方合同明确约定合同终止后，对方自行搬出小院，我方不承担任何费用；三、对方的反诉请求没有任何证据证明，其提交的装饰工程合同其自认是后补的，且没有任何支付凭证，故该鉴定意见书不能适用本案；四、对方在涉案小院内建造的房屋没有任何审批手续，是违章建筑，其不能因此获利；五、双方之间的合同是有效的，其主张无效缺乏相应依据，我方是土地合法使用权人，其无权要求返还租金。综上，对方反诉请求没有任何事实和法律依据，属无理滥用诉权，不仅浪费司法资源，还严重拖延诉讼，侵害我方利益。请法院依法驳回对方反诉请求，维护我方合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：西瀛公司系涉案小院所在的海淀区X公寓的开发商，于2003年4月取得涉案小院土地使用权。2003年7月20日，西瀛公司（甲方）与王福军（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将海云轩公寓西南角800平米空地（系涉案小院部分空地）租赁给王福军，用于洗车业务，不允许变为其他用途；因西瀛公司工程需要，会随时收回土地，此合同为短期合同，按月计算，不足一月，按实际天数计算；租金3500元/月。2006年，西瀛公司（甲方）与北京钰伟宏达汽车装饰中心（乙方）签订《租赁合同》，约定将涉案小院及6间房屋租赁给乙方使用；租赁期限为一年，即从2006年5月1日起至2007年4月30日止；租赁期满乙方如想继续租用，在同等承租条件下，乙方有优先权；租金为一年六万元人民币，月付；关于装修约定：在租赁期限内如乙方须对出租用房进行装修、改建，扩建须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予修改；改建、装修、扩建费用由乙方承担；装修、改建、扩建增加的附属物产权属甲方所有；乙方无权对该主张权利或要求甲方予以补贴。关于合同终止约定：合同提前终止或有效期届满，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日搬出出租用房，并将租赁房屋交给甲方。2009年3月3日，钰伟宏达中心成立，后与西瀛公司签订租赁合同，约定西瀛公司将涉案小院及6间房屋租赁给钰伟宏达中心使用，租赁期限为一年，即从2009年5月1日起至2010年4月30日止；租金一年72000元，平均每月租金6000元；关于装修约定：在租赁期限内如乙方需对出租用房进行装修、改建、扩建，须事先向甲方提交装修、改建、扩建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意或备案。甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予修改。装修、改建、扩建费用由乙方自行承担。关于合同终止约定：合同提前终止或有效期届满，乙方应于终止之日或租赁期限届满前2日搬出出租用房，并将出租用房交给甲方。2010年1月31日起，西瀛公司与钰伟宏达中心每年续签租赁合同，合同租赁期限均为一年，直至签订涉案2014年2月26日租赁合同。2014年2月26日，西瀛公司（甲方）与钰伟宏达中心（乙方）签订《租赁合同》，有关约定如下：甲方将涉案小院及6间房屋（以下简称出租用房）租赁给乙方使用。出租用房的功能为汽车服务，出租给乙方使用。乙方不得随意转变使用功能。如乙方未经甲方同意擅自转变使用功能，甲方有权终止合同。一切后果由乙方自行承担。租赁期限为一年，即从2014年2月1日起至2015年1月31日止。租赁期满乙方如想继续租用，在同等承租条件下，乙方有优先权。乙方应在合同期满前一个月内提出继续租用的书面申请，得到甲方同意后，双方另行签署租赁合同。关于交付：乙方已充分知悉出租用房的现状，甲方在本租赁合同生效之日起3日内，将出租用房按现状交付乙方使用。关于租金：租金一年总金额为12万元，平均每月租金为1万元。关于物业管理：乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日的前10日或提前终止之日将出租用房清扫干净，搬迁完毕，恢复至租赁时现状，并将出租用房交还给甲方。关于装修：在租赁期限内如乙方需对出租用房进行装修、改建、扩建、须事先向甲方提交装修、改建、扩建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意或备案。甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予修改、装修、改建、扩建费用由乙方自行承担。关于合同终止：本合同提前终止或有效期届满，乙方应于终止之日或租赁期届满5日搬出出租用房，并将出租用房交还给甲方。乙方逾期不搬出或不返还出租用房的，甲方有权收回出租用房，将出租用房内的物品搬离出租用房，因此而产生的相应费用由乙方负担，甲方不负担任何费用及责任。上述合同到期后，西瀛公司多次向钰伟宏达中心发送告知函，告知其合同已经到期，不再续租合同。钰伟宏达中心一直占有使用涉案小院至今。关于双方租赁合同效力，钰伟宏达中心主张双方合同为无效合同，因首钢宾馆、首钢房地产并非涉案小院土地的权利人，现该小区已进行住宅销售，故涉案小院土地实际使用权人应为小区全体业主。涉案小院改变了土地规划且无合法建设手续，故双方之间的合同因违反我国效力强制性规定而无效。首钢宾馆、首钢房地产对此不予认可，称双方之间的合同为有效合同。关于双方租赁合同期限，钰伟宏达中心主张自2003年开始，其与西瀛公司就涉案小院及6间房屋达成租赁合意，口头约定租期为15年，因为西瀛公司称上级单位不让签15年，为规避审批，一年一签租赁合同。首钢宾馆、首钢房地产对此不予认可。于本案庭审中，钰伟宏达中心认可双方之间的租赁合同已于2015年1月31日到期。关于涉案小院内情况，经本院查明，2003年签订租赁合同时，交付标的包括涉案小院的土地及小院内的6间简易房屋，后该6间房屋于2003年8月被当时的承租人拆除。涉案小院地上现有26间房屋，系自2003年8月起至2013年期间承租人在未取得建设工程规划许可证情况下建设的房屋。现钰伟宏达中心在租赁期间将涉案小院上的部分房屋转租给了案外人。另，钰伟宏达中心在原审中称承租人王福军系其实际控制人王伟的叔叔，2003年签约时王伟不在北京，让王福军代签了租赁合同；涉案小院的承租都是由王伟进行的，此后也是由王伟控制的企业来承租，并申请王伟出庭作证，证明上述情况。关于租赁合同项下的标的物，庭审中，双方均认可租赁合同项下的标的物为涉案小院土地，并不包括小院内房屋。庭审中，首钢宾馆、首钢房地产以合同期限已届满为由要求钰伟宏达中心立即腾退并交付涉案小院，并清退小院内人员；拆除小院所在土地上建筑、设施，恢复土地原状。钰伟宏达中心则以首钢宾馆、首钢房地产并非涉案小院土地权利人为由予以抗辩。关于上述争议，经双方申请，本院分别从北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称北京市规委）、北京市国土资源局（以下简称北京市国土局）海淀分局调取了与涉案小院的相关档案材料，上述材料显示：北京市国土局与西瀛公司于2002年12月11日签订国有土地使用权出让合同，将涉案小院所在的北京市海淀区X住宅楼土地出让给西瀛公司；2003年2月13日，西瀛公司向北京市规委申请在涉案小院上为小区住户建一座住宅配套会所；2003年3月18日，北京市规委就此出具《规划意见书》，同意该项目建设，拟规划建设用地使用性质为住宅，面积约2200平方米；该意见书有效期二年，逾期自动失效。西瀛公司于2003年2月25日取得上述地块使用权，用途为住宅、地下车库，、地下车库涉案小院部分注明为俱乐部；后西瀛公司未按规划建设配套会所。为查明涉案小院土地使用权人，本院曾向北京市规委海淀分局发函，后该部门于2019年5月27日向本院回函，内容载明：该土地登记使用权人为西瀛公司，但因该小区已进行住宅出售，故该宗地实际应为小区全体业主共同共有。庭审中，首钢宾馆、首钢房地产对上述回函内容有异议，并依法向该部门申请复核。后于2019年10月16日，北京市规委海淀分局再次向我院发送函件，内容载明：现该地块上原规划建设“住宅配套会所”的规划意见通知书已逾期自动失效，且该配套会所建筑面积未包含在西瀛公司与原北京市国土资源和房屋管理局签订国有土地使用权出让合同及其补充协议约定的出让建筑面积范围内。故西瀛公司现仍为该宗土地的使用权人。根据《物权法》第七十三条规定，该原拟建“住宅配套会所”是否属于业主共有的几种情形，未找到明确认定依据。请以本次复函内容为准。庭审中，钰伟宏达中心对上述意见不予认可，并已向该部门申请复核。截至本案开庭之日，北京市规委海淀分局未就相关复核明确新的意见。关于现涉案小院内房屋转租的情况，首钢宾馆、首钢房地产表示其知晓相关风险，并不在本案中申请追加次承租人。庭审中，首钢宾馆、首钢房地产另要求钰伟宏达中心按照每月15万元标准支付自2015年2月1日至实际腾退之日的逾期腾退占有使用费。关于费用标准，首钢宾馆、首钢房地产公司曾于原审中申请对涉案小院和院内房屋自2015年2月1日起至钰伟宏达中心实际腾退之日止的市场月租金价格进行评估，后本院依法委托北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司进行评估，该公司向我院出具案件撤销评估函，称因估价对象的房屋及土地使用权双方当事人都没有占用及处分的权利，根据《房地产估价规范》中合法性原则，该公司不能评估。该鉴定被退回本院。于本次审理过程中，首钢宾馆、首钢房地产公司表示不再就租金申请评估鉴定，其参考市场价值予以主张，并向本院提交了网页打印的租金费用明细。钰伟宏达中心对上述主张不予认可，称首钢宾馆、首钢房地产并非涉案小院的合法权利人，故即便交付土地或支付占用费，也不应当向其交纳。钰伟宏达中心主张基于对首钢宾馆、首钢房地产的信任，多次就房屋进行改造、装修，故要求赔偿其相应损失。为此，钰伟宏达中心于原审中申请对涉案小院路面平整及院内房屋拆除、建造、维修、维护等工程进行工程造价评估鉴定。后本院依法委托北京中润达工程咨询有限公司进行鉴定，该公司出具《造价鉴定意见书》，载明：自2003年起，钰伟宏达中心与首钢宾馆、首钢房地产相继签订租赁合同，租赁涉案小院及6间房屋。租赁期间，钰伟宏达中心对涉案小院路面进行了平整及院内房屋进行了拆除、建造、翻建、维护。鉴定意见为工程造价金额为2364169.05元。首钢宾馆、首钢房地产在异议期内向本院提交《关于对的质疑和异议》，鉴定机构收到本院转交材料后出具回复意见，坚持鉴定意见。经质证，首钢宾馆、首钢房地产对鉴定意见不予认可，称钰伟宏达中心装修、改造并未取得该单位同意，且即便确实存在损失，依据双方合同约定，相关损失应由钰伟宏达中心自行承担。钰伟宏达中心另以双方租赁合同无效为由要求首钢宾馆、首钢房地产返还已缴纳的租金共计901000元并按照每年租金为基数按照同期贷款利率赔偿相应损失。首钢宾馆、首钢房地产对此不予认可，称双方之间的合同为有效合同。审理中，另查明，西瀛公司已将海云轩住宅公寓对外出售。2015年12月22日，西瀛公司被注销，其权利义务由其股东首钢宾馆、首钢房地产承接。本院认为，首钢宾馆、首钢房地产以租赁合同纠纷为由起诉至我院，故本案双方之间的法律关系为合同关系。根据本案证据及双方的诉辩意见，本案争议焦点集中于以下几个方面：1、双方租赁合同的效力？2、租赁合同到期后的后果？对此，本院逐一分析如下：一、双方租赁合同的效力依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据上述规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。鉴于法律对于无权处分房屋的买卖行为尚且已作出合同有效的规定，根据“举重以明轻”的原则，将未经权利人允许的出租行为认定有效，更利于保护承租人的合法权益和实现司法公平正义的原则。本案中的租赁合同系西瀛公司与钰伟宏达中心自愿签署，内容不违反法律规定，具有法律效力。现钰伟宏达中心主张西瀛公司出租行为构成无权处分并据此要求确认租赁合同无效，有悖法理和法律基本原则，本院不予采纳。钰伟宏达中心主张涉案租赁合同违反我国效力性强制性规定无效，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。二、租赁合同到期的后果庭审中，钰伟宏达公司虽主张双方曾口头约定租赁合同期限为15年，但未向本院充分举证，且于本次庭审中，其认可双方之间的租赁合同已于2015年1月31日到期。依据双方之间合同约定，合同有效期届满，钰伟宏达中心应于租赁期届满5日搬出出租用房，并将出租用房交还给甲方。现双方租赁合同已到期，钰伟宏达中心应将涉案小院交还给首钢宾馆、首钢房地产公司。关于钰伟宏达中心主张首钢宾馆、首钢房地产并非涉案小院土地实际权利人，实际权利人应为小区业主，故即便涉及交付亦不应当向首钢宾馆、首钢房地产交付之抗辩主张，本院认为，关于双方争议的涉案小院土地使用权人的情况，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。依据上述法律规定，属于业主共有的前提须为建筑区划内，且依据本院向北京市规委调查的结果可知，该部门明确表示涉案小院该地块上原规划建设“住宅配套会所”的规划意见通知书已逾期自动失效，且该配套会所建筑面积未包含在西瀛公司与原北京市国土资源和房屋管理局签订国有土地使用权出让合同及其补充协议约定的出让建筑面积范围内。故西瀛公司现仍为该宗土地的使用权人。故本院对钰伟宏达中心之上述抗辩意见不予采信，现首钢宾馆、首钢房地产公司仍为涉案小院的土地使用权人，故合同到期后，钰伟宏达中心应当将涉案小院腾退交付于首钢宾馆、首钢房地产。关于具体交付范围，庭审中，双方均认可租赁合同项下的标的仅为涉案小院，并不包含小院内房屋。且钰伟宏达中心亦表示现涉案小院内房屋为其在租赁期间建设，未取得建设工程规划许可证，依据双方之间合同约定，钰伟宏达中心在租赁期满时，应将出租用房清扫干净，搬迁完毕，恢复至租赁时现状，并将出租用房交还给首钢宾馆、首钢房地产。现首钢宾馆、首钢房地产要求钰伟宏达中心拆除涉案小院所在土地上建筑、设施，恢复土地原状，具有事实及法律依据，本院予以支持。首钢宾馆、首钢房地产另要求钰伟宏达中心按照每月15万元标准支付自2015年2月1日至实际腾退之日的逾期腾退占有使用费。因双方于合同到期后就涉案小院土地使用权人存在争议并诉至法院，在此期间涉案小院维持租赁现状，现首钢宾馆、首钢房地产公司要求钰伟宏达公司支付自2015年2月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，具有事实及法律依据，但其主张的期间有误且标准过高，本院参照双方租金标准以及合同约定对占有使用费予以酌情判定。关于钰伟宏达中心要求首钢宾馆、首钢房地产向其支付涉案小院上房屋新建、翻建、翻新、维护及道路平整等费用，依据双方之间的合同约定，钰伟宏达中心对涉案小院装修、改建、扩建费用由钰伟宏达中心自行承担，且双方之间的租赁合同已于2015年1月31日到期，故钰伟宏达中心要求首钢宾馆、首钢房地产承担其改扩建相关费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。钰伟宏达中心另要求首钢宾馆、首钢房地产返还房屋租金及赔偿相应利息损失，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、北京钰伟宏达汽车服务中心于本判决生效后90日内拆除位于北京市海淀区X小院内土地上建筑、设施，恢复土地原状，并将该小院腾退交付至北京首钢宾馆开发有限公司、北京首钢房地产开发有限公司；二、北京钰伟宏达汽车服务中心于本判决生效后90日内支付北京首钢宾馆开发有限公司、北京首钢房地产开发有限公司占有使用费，自2015年2月6日起按照年租金12万元的标准计算至上述租赁场地实际腾退之日止；三、驳回北京首钢宾馆开发有限公司、北京首钢房地产开发有限公司的其他本诉请求；四、驳回北京钰伟宏达汽车服务中心的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费125760元，由北京钰伟宏达汽车服务中心负担，已交纳。本诉案件受理费74800元，由北京首钢宾馆开发公司、北京首钢房地产开发有限公司负担37400元，其中6850元已交纳，剩余部分于本判决生效后七日内交纳；由北京钰伟宏达汽车服务中心负担37400元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费30503元，由北京钰伟宏达汽车服务中心负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  秦纳杰人民陪审员  王向红人民陪审员  任军鹰二〇二〇年八月二十七日书 记 员  于 洁