海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终945号   海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终945号   上诉人（原审被告）：黄某,女,1964年11月18日出生,汉族,住址海南省三亚市，现住海南省三亚市。   委托诉讼代理人：谭某，海南国岛律师事务所律师。   被上诉人(原审原告)：杨某,女,1956年11月6日出生,汉族,住址黑龙江省哈尔滨市南岗区，现住海南省三亚市。   上诉人黄某因与被上诉人杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初8415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   黄某上诉请求：一、请求依法撤销三亚市城郊人民法院作出的（2019）琼0271民初8415号民事判决书并依法改判驳回杨某一审全部诉讼请求。二、一、二审案件受理费由杨某承担。事实和理由：一审法院作出的判决与已经认定的事实相矛盾,证据不充分,适用法律错误,恳请二审法院依法纠正并改判。根据一审法院查明并认定的事实,杨某存在以下几种情形不得主张退还保证金和房屋租金。第一,一审法院认定：“2015年9月12日,承租方(乙方)杨某与出租方(甲方)黄某签订《房屋租赁合同协议书》,合同约定:在租赁期限内乙方不得拖欠甲方租金,否则甲方有权终止合同,保证金不退还并收回楼房;保证金10万元,租金每年100万元,租金按年结算,每年9月20日前乙方向甲方支付全年租金”。但是杨某到2015年10月24日才通过赵淑芹和刘琪将40万房租交给黄某,剩余的60万直到2016年2月末才一点一点的交清,房屋租金(保证金)10万元没有交。杨某已经构成违约,因此,根据《房屋租赁合同协议书》约定杨某不得主张退还保证金和房屋租金。第二,一审法院认定:“2015年10月26日,黄某与杨某签订补充协议《合同附件》,内容为:因乙方第一年已违约,经甲、乙双方协商,乙方同意今年多付10万元租金给甲方,乙方在2015年10月24日付给甲方40万元,到2015年11月30日前付给甲方50万元，到2015年12月20日前付给甲方10万元,如乙方不按合同附件一起实行,甲方有权终止合同,收回楼房,并不退还所有的保证金和房租。”《合同附件》第3条还约定杨某应于每年10月1日前付清房租款。但是杨某仍然没有按照协议的约定如期如数交清房屋租金和保证金，杨某再次违约。因此，按照《合同附件》的约定,杨某无权主张退还保证金和房租款。第三、一审法院认定:“2015年12月20日,(甲方)黄某与(乙方)杨杨代杨某签订《协议书》,内容为:因乙方(杨某)付不起10万元违约金给甲方,经双方协商一致,乙方同意100万元房租款只租从2015年10月1日至2016年3月30日止,提前半年退出.....,所有设备归甲方所有,以前黄某与杨某于2015年10月1日至2016年10月1日订的合同取消。”该份协议书是双方最后签订的，根据协议约定,杨某自己承诺同意100万元租金只租到2016年3月30日(即自动放弃2016年4月1日至2016年10月1日的房屋使用权),提前半年退出。一审法院既然已经认定杨某同意100万元租金只租到2016年3月30日止的事实,现又判决黄某返还租赁房屋租金显然与查明的事实相互矛盾。另外,通过该协议书也可证实,杨某只交了100万租金,并没有交10万元押金。恳请二审法院依法予以纠正,并依法改判。第四,经黄某查证,一审中杨某提供的《结算协议》是杨某让刘琪根据房屋租赁合同打的草稿，签名并非黄某所签。在庭审质证时杨某仅提供复印件没有原件,黄某对该份结算协议的真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可,因此,该份证据依法不能作为定案的依据。若杨某主张已经支付了10万元押金,应当提供支付凭证予以证明。一审法院仅凭借杨某单方出具的《结算协议》复印件就认定杨某已经支付房屋租金和押金,属于证据不充分,适用法律错误。综上所述,杨某自己承诺同意100万元租金只租到2016年3月30日止,且没有证据证实已经交了房屋押金,更何况杨某还存在多次违约行为,因此无权主张返还房屋租金和押金。一审判决与认定的事实相互矛盾,证据不充分,适用法律错误,黄某根据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条的相关规定提起上诉,恳请二审法院依法查明事实,撤销一审判决并依法改判。   杨某答辩称，一、杨某与黄某签署三年租房合同（2015年10月1日至2018年9月30日）的条件是为黄某新建的九层楼增加设备：（1）可供100个房间用的大型热水器一台、3吨保温桶一个、3吨冷水桶一个，价值3.8万元；（2）可供100个房间用的电视收放设备一部，价值1.6万元；（3）清理建筑垃圾。以上三项费用黄某在2015年9月10日前要求支付10万元，考虑到9月16日即将有租房的老人入住，杨某同意黄某的要求，上述设备均为黄某所有。二、因无营业执照无法缴税，杨杨公寓仅为营业执照名称，该公寓没有法人代表。三、一审庭审时对2015年9月30日下午3时30分至4时的汇款提出取证申请，庭后也提交书面申请去银行调取证据。四、2015年9月12日至2015年10月9日期间，杨某已支付包含设备款在内的60多万元，黄某也已出具收条，2015年10月9日，黄某以未付清余下40万元租金为由要求杨某及家人搬离公寓，杨某因此向他人跪借40万元。2015年10月24日支付租金38.6万元后，杨某及家人才返回公寓，但发现《房屋租赁合同协议书》以及黄某同意在一年内交纳租金的协议全部丢失，2015年10月26日黄某要求与杨某签署新协议。五、杨杨与黄某2015年12月20日签署的《协议书》，是杨杨在不知晓《房屋租赁合同协议书》内容、不清楚杨某缴纳的租金数额、不知道公寓收入以及黄某要求住在公寓中100多位老人搬离的情况下签署的。六、落款日期2015年12月12日的《结算协议》是赵淑琴、刘汝亭多次电话催促才于2017年3月20日去其二人居住的地方取回，在此之前其二人与杨某同吃住5个月期间未曾提起与《结算协议》有关的事项。七、杨某至今未见过杨杨代杨某与黄某于2015年12月20日签署的《协议书》原件，也未授权杨杨代签协议书及相关协议，对于该份协议书杨某不予认可。八、黄某没有证据证明杨某同意自动放弃2016年4月1日至2016年10月1日的房屋使用权、提前半年退租，杨某因家庭琐事已于2015年11月11日离开三亚。九、杨杨2015年10月2日到达三亚，在此之前房屋租赁相关事宜杨杨一概不知。   杨某向一审法院起诉请求：1.判令黄某向杨某退还租金(3个月)25万元；2.判令黄某向杨某退还房租押金10万元；3.判令黄某向杨某退还大型电热水器-部(带3吨保湿桶、3吨冷水箱各一个),价值3.8万元；4.100个房间电视收放台,价值1.6万元；5.诉讼费由黄某承担。庭审中杨某第1项诉讼请求变更为判令黄某向杨某退还租金5个月41.5万元;第3项诉讼请求增加吊车费3000元。   一审法院认定事实：2015年9月12日，承租方（乙方）杨某与出租方（甲方）黄某签订《房屋租赁合同协议书》，合同约定：甲方同意将三亚市海坡村38号自家两栋楼房（共计88个房间）和院落整体出租给乙方使用；租赁期限为三年，甲方自2015年10月1日起将出租楼房交付乙方使用，至2018年9月30日收回。在租赁期内乙方不得将楼房转租或转让，不得拖欠甲方租金，否则甲方有权终止合同，保证金不退还并收回楼房；保证金10万元，租金每年100万元，租金按年结算，每年9月20日前乙方向甲方支付全年租金；签订合同当日，乙方须向甲方交付保证金和租金，合同终止时，乙方在付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应将保证金无息退回乙方，如乙方违约造成甲方损失，甲方有权从保证金中扣除;在租赁期内，房间内的整套设备，乙方须维护、保管，如有丢失，甲方有权追究乙方的责任。合同还约定其他事项。   2015年10月26日，黄某与杨某又签订了《合同附件》，内容为：因乙方第一年已违约，经甲、乙双方协商，乙方同意今年多付10万元租金给甲方，乙方在2015年10月24日付给甲方40万元，到2015年11月30日前付给甲方50万元，到2015年12月20日前付给甲方10万元。如乙方不按合同附件一起实行的，甲方有权终止合同，收回楼房，并不退还所有的保证金和房租。   2015年12月20日，（甲方）黄某与（乙方）杨杨代杨某签订《协议书》，内容为：因乙方（杨某）付不起10万元违约金给甲方，经双方协商一致，乙方同意100万元租房款只租到从2015年10月1日至2016年3月30日止，提前半年退出，……，所有的设备归甲方所有，以前黄某与杨某于2015年10月1日至2016年10月1日订的合同取消。   2016年4月22日，出租人（甲方）黄某与承租人（乙方）杨杨签订了《房屋租赁协议书》，合同约定：甲方同意将位于三亚市××村自家两栋楼房（共计89个房间）和院落整体出租给乙方使用；租赁为一年，甲方从签订合同之日起将出租楼房交付给乙方使用至2017年5月30日；保证金5万元，租金每年98万元，租金按年结算，2016年3月31日前，乙方向甲方支付订房租金40万元，余款到2016年11月30日前付58万元；签订合同当日，乙方须向甲方交付保证金和租金，合同终止时，乙方在付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应将保证金无息退回乙方，如乙方违约造成甲方损失，甲方有权从保证金中扣除。合同还约定其他事项。   另查明，杨杨系杨某儿子，2015年12月12日，（甲方）黄某与（乙方）杨杨签订《结算协议》，内容为：乙方杨某（杨杨）於2015年12月12日和甲方黄某结算，乙方向甲方黄某交清房租款壹佰万元，押金拾万元，共计壹佰壹拾万元。待合同到期后，按甲、乙双方同意定立的合同约定，如房屋及内部装修及一切物品没有损坏、丢失，甲方如数给乙方退回押金壹拾万元。   一审法院认为，本案争议的焦点：1.黄某是否应向杨某退还租金25万元及押金10万元；2.黄某是否应向杨某退还原告在所租房屋投入的大型电热水器一部及100个房间电视收放台。对争议焦点1，黄某、杨某双方签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。合同签订后，黄某将涉案房屋交付杨某使用。该协议书约定：房屋租赁期限为三年，自2015年10月1日至2018年9月30日止，保证金10万元，租金每年100万元，租金按年结算。2016年4月22日，黄某与杨杨签订了《房屋租赁协议书》，约定将涉案的房屋租赁给杨杨，租赁为一年，根据上述两份协议书约定的租赁期限，杨某实际使用涉案租赁房屋为7个月（自2015年10月1日至2016年4月22日）。   杨某是否已向黄某支付租金100万元及押金10万元。根据黄某与杨杨于2015年12月12日签订的《结算协议》，可证明杨某已于2015年12月12日止已向黄某支付一年房屋租金100万元及押金10万元。杨某实际使用涉案租赁房屋为7个月，黄某应向杨某返还5个月的租金，但杨某只要求被告返还3个月的租金25万元，系杨某对其民事权利的自行处分，不违反法律的规定。故黄某应向杨某退还租金25万元及押金10万元。黄某辩称杨某未按约定支付租金100万元及押金10万元，没有事实根据，一审法院不予采纳。对焦点2，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”杨某对其主张未能提供证据加以证明，黄某也不予认可，应承担举证不利的后果，故该请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告黄某于本判决生效之日起十日内向原告杨某返还租赁房屋租金25万元；二、被告黄某于本判决生效之日起十日内向原告杨某退还租赁房屋押金10万元；三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3680元（原告申请缓交，于本判决宣判前缴纳），由被告黄某负担。   二审中，上诉人黄某提交证据：1.阴力、赵淑芹、刘琪、邵华、刘汝亭的书面证人证言，拟证明杨某未按照《合同附件》的约定时间和数额缴纳租金且未向黄某缴纳十万元保证金，杨杨代杨某承诺100万元租金只承租至2016年3月30日止。2.《结算协议》，拟证明杨某知道该份协议是刘琪和赵淑芹写的草稿，协议中甲方签字并非黄某本人所签，黄某也未与赵淑芹、刘琪结算。3.杨某给刘琪的书信，证明目的与证据2一致。经质证，被上诉人杨某对证据1不予认可，对证据2、证据3没有异议。上诉人黄某申请证人刘琪、赵淑芹出庭作证称：因杨某、杨杨没有资金经营公寓，向包括其二人在内的六人借款40万元，为监督借款的使用，杨某、杨杨二人同意出借人参与公寓的经营，由刘琪开票、赵淑芹收款，所收款项用于支付剩余60万元租金，该60万元租金从2015年10月25日陆续支付至2016年2月底，杨某除了100万元租金外未再支付过其他费用，在此期间黄某多次要求支付保证金10万元，因杨某已离开三亚，杨杨要求刘琪起草《结算协议》草稿，因无资金支付保证金，黄某与杨杨约定同意提前半年退出租赁，租赁期间变更为2015年至2016年3月底，所有设备归黄某所有。   被上诉人杨某提交证据：1.杨杨及其爱人徐佳、杨杨岳母的书面证人证言，拟证明其三人在2015年10月9日被黄某赶出公寓的事实。2.杨杨的书面证人证言，拟证明2015年12月20日《协议书》的签署过程。3.杨某本人的《说明》，拟证明2015年9月12日至2016年9月30日期间，杨某未签署过授权委托书委托他人处理相关事宜。4.赵淑芹的书面证人证言，拟证明赵淑芹与刘琪为拿回40万借款到杨杨公寓帮忙收款。5.杨杨的书面证人证言，拟证明证据4的来源，是赵淑芹拍照后通过手机传送给杨杨。6.张淑珍的书面证人证言，拟证明杨某拿到《结算协议》的过程。经质证，上诉人黄某认为证据1陈述的内容与事实不符，黄某赶走杨某家人的原因是杨某没有缴纳房屋租金及保证金，对证据2陈述的内容与事实不符，《协议书》是双方自愿达成的协议，对证据3不予认可，如果杨某对杨杨代签协议书有异议其应在知晓此事时向法院起诉，但其一直经营杨杨公寓到涉案房屋被拆迁以后，2019年8月21日才起诉到三亚市城郊人民法院，据此可知杨某对此知晓并认可，证据4真实性予以认可，同时证明了杨某、杨杨委托赵淑芹参与管理公寓的事实，对证据5没有异议，证据6与本案无关。   本院经审查认为，上诉人黄某提交的证据1证人未出庭作证不予采纳，证据2、证据3与本案具有关联性予以采纳，结合黄某的证据，刘琪、赵淑芹的证人证言本院予以采信；被上诉人杨某提交的证据1、证据2、证据4、证据5、证据6证人均未出庭作证，本院不予采信，证据3为杨某本人的陈述，不属于证据。   本院二审审理查明，刘琪、赵淑芹2015年10月25日开始参与公寓管理，杨某于2015年11月11日离开三亚至2016年9月30日返回，因未支付保证金10万元，2015年12月12日，刘琪根据杨杨的要求起草《结算协议》草稿，但未实际履行《结算协议》的内容，杨某与黄某的实际租赁期间为2015年10月1日至2016年3月30日，支付租金100万元。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本院在二审审理期间发现杨某在一审庭审中变更诉讼请求，即第1项请求判令黄某向杨某退还3个月租金25万元变更为退还5个月租金41.5万元;第3项诉讼请求增加吊车费3000元。一审法院庭审中对变更后的诉讼请求进行审理但未作出相应判决，仅判决黄某退还杨某3个月租金25万元，一审判决属于“遗漏当事人诉讼请求”的情形。但，鉴于杨某并未提出上诉，亦未就一审法院遗漏其诉讼请求的问题向本院提出任何主张或异议，故，应当视杨某认可一审判决，本院对一审判决的此项明显不当在二审程序中不予审理。本案的争议焦点是：1.杨某是否支付10万元保证金；2.黄某是否应当退还租金25万元。   关于争议焦点1，一审判决以《结算协议》内容认定杨某已支付10万元保证金，经查，该《结算协议》是由刘琪书写的草稿，并非杨某、黄某的真实意思表示，杨某、黄某也未实际履行《结算协议》中所陈述的内容，一审判决以该协议作为认定杨某支付10万元保证金的依据不当，杨某未能举证证明其已支付10万元保证金，本院对杨某的主张不予采信，黄某该部分上诉请求成立，本院予以支持，一审判决对该部分事实认定错误，本院予以纠正。   关于争议焦点2，涉案《房屋租赁合同协议书》《合同附件》系由杨某、黄某签署，《合同附件》虽然约定了杨某如不按约履行，黄某有权终止合同，收回楼房，并不退还所有的保证金和房租，但杨杨不是《房屋租赁合同协议书》《合同附件》的合同签署方，杨杨以杨某名义与黄某签署《协议书》，无证据证明是杨某的真实意思表示，黄某以《协议书》约定的内容终止履行与杨某签订的《房屋租赁合同协议书》且不退还租金不当，根据本案查明的事实，杨某与黄某的租期自2015年10月1日至2016年3月30日，租赁期间6个月，因黄某与杨某未真正达成终止履行《房屋租赁合同协议书》的意思表示，黄某只履行《房屋租赁合同协议书》至2016年3月30日缺乏依据，故杨某可请求黄某退还部分租金，鉴于杨某对一审判决退还3个月租金25万元没有异议，系其诉讼权利的处分，本院不予审查，黄某该部分上诉请求不成立，本院不予支持。   综上所述，黄某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、维持三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初第8415号民事判决第一项；   二、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初第8415号民事判决第二、三项；   三、驳回被上诉人（一审原告）杨某的其他诉讼请求；   四、驳回上诉人黄某的其他上诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费4760元，杨某负担2680元，黄某负担2080元。二审案件受理费6550元，杨某负担1871元，黄某负担4679元。   本判决为终审判决。   审判长 汤玲燕   审判员 郭 强   审判员 郭和平      二〇二〇年八月二十五日   书记员 王子晴   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。