北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7042号原告：董晨明，女，1975年12月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋英涛，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：温亚宝，北京市华城律师事务所律师。被告：绿地集团北京京腾置业有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼**。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：张连峰，北京市通商律师事务所律师。原告董晨明与被告绿地集团北京京腾置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董晨明的委托诉讼代理人宋英涛、温亚宝，被告绿地公司的委托诉讼代理人张连峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董晨明向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《定制开发协议》；2.被告返还原告房屋保证金1433775元；3.被告返还原告车位款25000元；4.被告向原告支付违约金570775元；5.被告向原告支付资金被占用期间的利息损失（以原告已经支付的保证金为基数，不包含车位费，从最后一笔资金支付日的次日起，至实际给付之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年4月7日为474651.21元）；6.被告向原告支付房屋升值差价损失152169.53元（扣除违约金部分）；7.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月，原告与被告签订《定制开发协议》，协议约定被告按原告对××项目2号楼1010室的定制要求进行定制开发，并在该办公楼达到商品房预售条件时，被告同意以预售商品房的方式将该房屋预售给原告。协议第一条约定了该楼宇的用途为“办公”，原告定制部分为2-1010，建筑面积约127.74平方米；协议第三条约定了保证金及支付内容；协议第四条约定了房屋单价为22340.5元/平方米，预计建筑面积为127.74平方米，预计总价款为2853775元；协议第五条约定了被告应当在2015年6月30日前依规验收合格后交付原告；协议第七条第2款约定“在2号办公楼具备商品房预售条件后，如任何一方拒绝按照本协议约定的条件与另一方签订预售合同，且在另一方书面催告后十日内仍未纠正该违约行为的，则另一方有权经发出书面通知而提起解除本协议。在本协议解除后二十个工作日内，违约方应无条件向对方支付总房款的20%作为违约金，但违约金不足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，乙方还应承担损失赔偿责任；违约金足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，甲方应退还乙方扣除违约金以后的剩余的全部保证金”。本协议签订后，原告依约向被告支付了房屋保证金1433775元，并支付了车位款25000元。此后，被告迟迟无法交付房屋，也无法与原告签署预售合同。究其原因是有关政府部门对涉案房屋项目的总体规划、对房屋买受人为企业法人的特别要求，被告根本无法履行与原告签订的《定制开发协议》中有关签订商品房预售合同、网签、转移登记、交付房屋等义务。被告在签订协议之前就对此情况知情。因被告根本违约导致协议无法履行，原告依法有权解除双方签订的《定制开发协议》，且被告应向原告承担违约责任。绿地公司辩称，被告愿意向原告交付房屋，愿意与原告签署预售合同，所以不同意原告的所有诉讼请求。双方的合同目的能够实现，原告没有解除合同的法定理由和约定理由。原告曾经为履行合同注册成立过公司，原告注册公司能够满足办理产权证的条件。根据原告起诉书第三段所述，是政府部门导致被告不能履行，所以被告只有返还保证金的义务，不应承担其他赔偿。根据北京高院的观点，关于政策原因导致房屋买卖无法继续履行的合同，双方均不承担违约合同赔偿责任，所以即使解除定制协议，被告也仅是返还原告保证金。本案中，原告提交的收据交款人是高强。被告认为房屋买卖合同无法履行的原因是2017年3月26日北京市五个部门发布的商办类住房政策。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：绿地公司（甲方）与董晨明（乙方）签订《定制开发协议》（以下简称《协议》）。《协议》约定甲方按乙方对××项目中的2号楼1010室的定制要求，以双方协议达成的标准进行定制开发，并在该办公楼达到商品房预售条件时，甲方同意以预售商品房的方式将该房屋预售给乙方；该楼宇的用途为办公；乙方定制部分为2-1010，建筑面积约127.74平方米；乙方同意采取向甲方交纳保证金的方式，以保证乙方能按本协议约定的条款与甲方签订预售合同；签署《协议》当日乙方向甲方支付保证金299216元，于2013年9月20日前支付保证金284559元，于2013年10月20日前支付保证金290000元，于2013年12月20日前支付560000元；预售合同签署后，乙方将按预售合同的约定，向甲方支付该房屋的购买价款；双方同意该房屋的购买价款应按建筑面积计价，单价为22340.5元/平米，预计成交总价款约为2853775元；乙方在预售合同签署的同时，向甲方支付至预计成交总价款的50%，即1433775元，乙方可以选择以已交付的保证金冲抵上述价款；甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和人民政府的有关规定经验收合格后交付乙方。双方在《协议》第七条“违约责任及协议解除”部分约定“……2、在2号办公楼具备商品房预售条件后，如任何一方拒绝按照本协议约定的条件与另一方签订预售合同，且在另一方书面催告十（10）日仍未纠正该违约行为的，则另一方有权经发出书面通知而提前解除本协议。在本协议解除后二十（20）个工作日内，违约方应无条件向对方支付总房款的20%作为违约金，但违约金不足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，乙方还应承担损失赔偿责任；违约金足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，甲方应退还乙方扣除违约金以后的剩余的全部保证金。3、甲方如未按照协议约定时间交房的，按照以下方式处理：……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的10%再行向乙方支付违约金”。2015年1月19日，绿地公司向高强出具“房号2-1010”房款1433775元的收据，该材料备注“更名换收据”。2017年9月22日，绿地公司向高强出具车位费25000元的收据。之后，绿地公司未能按照《协议》的约定与董晨明签订商品房预售合同，并交付房屋。2015年10月31日，绿地公司出具《关于昌平××项目未能按期签署预售合同的告知书》，主要内容为因获取土地和开始房屋订制时，绿地公司没有接到政府对于商办部分买受人资格的具体要求，绿地公司对该项目拿地招标文件的理解与政府提出的具体要求有差异；2#办公楼虽然已取得预售许可证可以售卖，但前提条件是必须由当地政府审核通过的企业作为买受人，而且该买受人须满足在昌平当地注册、纳税等其他条件，导致《预售合同》一直无法如期正常签署。同时，绿地公司对选择解约退房的客户和选择继续履行的客户分别给出了不同的解决方案。2016年6月29日，绿地公司出具《告知》，就“昌平××项目”购房协议公告退房方案和换房方案。诉讼过程中，董晨明先是主张涉案房屋的现价值为每平方米28000元，在绿地公司不同意协商的情况下向本院申请对涉案房屋价格进行评估。后董晨明表示不再申请该项评估，并明确房屋升值损失为（28000元/平米-22340.5元/平米）*127.74平米，即722944.53元。董晨明提起本案诉讼后，本院通过邮政特快专递方式向绿地公司邮寄送达民事起诉状等诉讼材料，绿地公司于2020年5月27日签收该邮件。另查，董晨明与高强为夫妻关系。经法庭询问，董晨明坚持以自己名义起诉，并主张各项诉讼请求。以上事实，有《定制开发协议》、收据、《关于昌平绿地中央广场项目未能按期签署预售合同的告知书》、《告知》、《不申请房屋价格评估书》、EMS法院专递邮件详情单、以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同另一方有权解除合同。本案中，董晨明与绿地公司签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行合同义务。《协议》因涉及有关政府部门的要求，绿地公司未能依约履行与董晨明签订商品房预售合同的义务，导致董晨明签订《协议》的合同目的不能实现，而绿地公司在与董晨明签订《协议》之前就对此情况知情，故绿地公司构成根本违约，应承担相应的违约责任。董晨明依法享有合同解除权，其要求解除《协议》的诉讼请求，具有法律依据，本院予以支持。对于《协议》的解除时间。根据查明的事实，现董晨明在本案起诉书中明确要求解除双方签订的《协议》，绿地公司于2020年5月27日签收了董晨明的起诉书，视为董晨明要求解除《协议》的通知已于该日到达绿地公司，故本院确认双方签订的《协议》于2020年5月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《协议》解除后，绿地公司应将收取的保证金1433775元及车位费25000元返还给董晨明。关于本案违约金条款的适用。绿地公司未能与董晨明签订商品房预售合同，属于对《协议》的根本违约，故应适用《协议》第七条第2款的约定，绿地公司作为违约方应向董晨明支付总房款的20%的违约金，董晨明的该部分诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于董晨明主张的资金被占用期间的利息损失及房屋差价损失。首先，房屋差价损失是履行房屋买卖合同的期待利益与可得利益，绿地公司所违反的涉案合同仅是预约合同，故绿地公司仅应承担不能签订本约合同所应产生的缔约过失责任。其次，双方已经在涉案合同中约定了不能签订本约合同的违约责任为总房款的20%，董晨明就签约所造成的损失已经可以得到弥补，故其主张的上述损失赔偿均无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认董晨明与绿地集团北京京腾置业有限公司签订的《定制开发协议》于2020年5月27日解除；二、绿地集团北京京腾置业有限公司于本判决生效后十日内返还董晨明保证金1433775元及车位费25000元；三、绿地集团北京京腾置业有限公司于本判决生效后十日内支付董晨明违约金570775元；四、驳回董晨明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14816元，由绿地集团北京京腾置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张俊二〇二〇年八月二十二日书记员  李杰