山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初462号原告：彭洪进，男，1974年2月7日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。特别授权。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：刘建鹏，山东尧舜律师事务所律师。特别授权。原告彭洪进与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭洪进的委托诉讼代理人王公刚，被告荣盛公司的委托诉讼代理人刘建鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭洪进向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金50437元,并协助原告办理购买房屋的权属证书；2.本案费用由被告承担。事实与理由：2014年10月29日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，该合同约定，原告购买被告开发的“荣盛香醍荣府”第32号楼2单元1601号房屋一套，房款总金额595779元，被告应当于2014年11月30日前将该商品房交付原告使用，并于商品房交付使用后365日内将办理权属登记，需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商执行，协商不成的依法向人民法院起诉。原告按照合同约定履行了自己的义务，被告也向原告交付了合同约定的房屋，但被告未按照合同约定提供办理产权证所需要的资料，致使原告未能办理产权证书。被告的行为构成违约，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉求。被告荣盛公司辩称，1.原告的违约金计算方式应当按照中国人民银行同期贷款利率4.35%进行计算。被告开发的“荣盛香醍荣府”小区于2016年11月23日通过综合验收，竣工验收备案文件齐全，具备办证条件。但因小区内业主擅自围护庭院、改扩建，致使与规划审批内容不符，被临沂市规划局及临沂市城市管理局责令整改，由于上述原因，致使无法办理产权登记。故迟延办理权属证书的原因并不是因被告造成，且未给原告带来任何经济损失；2.根据《商品房预售合同》关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖出提供的资料报产权登记机关备案，同时约定违约责任为协商处理。本案涉及房屋于2014年12月31日原告才与被告办理房屋交付手续。原告主张的违约金数额、计算方式、计算时间过高、过长，不应支持。请求法院依法查明事实，驳回原告诉讼请求。原告彭洪进提交的证据包括：1.原告的身份证，欲证实原告的主体资格；2.增值税普通发票一份，欲证实原告支付购房款595779元；3.商品房预售合同一份，欲证实合同约定交房时间为2014年11月30日前，并约定交房365日内被告将办理权属登记的材料报送登记机关备案。被告质证认为：对证据1、2、3真实性、关联性、合法性均无异议，只能证实被告依照合同约定交付房屋并进行备案，但不能证实原告的主张。根据双方签订的合同第十五条，在原告未与被告就办理涉案房屋权属证书进行协商的前提下，而直接起诉主张支付违约金，不应得到支持。被告荣盛公司提交的证据包括：1.备案工程基本情况，欲证实被告开发的“荣盛香醍荣府”小区于2016年11月23日通过综合验收，竣工压手备案文件齐全，于2017年5月10日即具备办理产权登记条件；2.领取材料、钥匙证明，欲证实原告购买的“荣盛香醍荣府”小区第23号楼2单元1601号房屋，原告于2014年12月31日才与被告办理房屋交付手续，涉案房屋的交付时间为2014年12月31日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2014年10月29日，彭洪进（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为×××61，合同约定彭洪进购买荣盛公司开发建设的“荣盛?香醍荣府”第32号楼2单元1601号房产，房屋代码分别为1760392、2309988。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第二条13项约定：“《商品房销售合同》中第九条出卖人逾期交房的违约责任补充如下：（1）本条中约定的“本合同规定的期限”是指本合同第八条及补充协议中约定的交付期限及特殊原因所产生的合理顺延期限；（2）本条中约定的“实际交付之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日。”合同签订后，彭洪进付清了购房款595779元。2017年5月10日，荣盛公司取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有两个：一是被告荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算。对于焦点一：根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2015年11月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。对于焦点二：关于违约责任起止时间问题。原、被告签订的商品房预售合同中，约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但在双方签订的补充协议中，约定了“实际交付之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日。2014年12月31日，原告彭洪进在领取钥匙证明（编号：×××02）上签字。荣盛公司提供的证据证实2017年5月10日取得了包括案涉房产在内的大产权不动产登记证书，该时间为荣盛公司履行合同义务的时间，因此荣盛公司的违约时间应止于此。故被告承担逾期办理房产登记的违约责任起止时间为房屋交付使用次日（2015年1月1日）起365日为届满之日的次日，即2016年1月1日。故本院认定荣盛公司逾期办理房产登记的违约时间自2016年1月1日起至2017年5月10日止，共计496天。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年6%支付逾期占用期间利息的，人民法院应予支持”，本案由于被告未能及时备案的原因，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。原告主张的违约金按购房款595779元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。故被告荣盛公司应承担的逾期办理房产登记的违约金数额为48576.39元（595779元×6%÷365天×496天）。综上所述，对原告彭洪进的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告彭洪进逾期办理房产登记的违约金48576.39元。二、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司协助原告彭洪进办理房屋权属证书。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告彭洪进的其他诉讼请求。案件受理费1061元，由原告彭洪进负担40元，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担1021元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  蒋大伟人民陪审员  王银召人民陪审员  袁 峰二〇二〇年八月三日书 记 员  刘雯丽