四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0322民初2232号 原告：冉惠君，女，1948年3月10日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭光彩，四川顺安律师事务所律师。 原告：周镜，男，1971年2月6日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭光彩，四川顺安律师事务所律师。 被告：乔志强，男，1938年10月13日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 被告：李荣新，女，1944年3月26日出生，汉族，住所地云南省昆明市西山区。 委托诉讼代理人：张培，四川拓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王茂吉，四川拓宇律师事务所律师。 原告冉惠君、周镜与被告乔志强、李荣新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉惠君、周镜及其共同的委托诉讼代理人谭国君，被告李荣新的委托诉讼代理人张培到庭参加诉讼，被告乔志强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告冉惠君、周镜向本院提出诉讼请求：1．判决确认原告的亲人周德奎与被告乔志强于2001年10月25日签订的购房《协议书》有效；2．判决被告乔志强、李荣新协助原告办理案涉房屋（房产证登记信息为房屋坐落富顺县金山路489号附12号1栋2单元201号）的产权过户手续，并承担过户手续费的费用；3．判决二被告负担本案的案件受理费、保全费。事实和理由：周德奎系原告冉惠君的丈夫，系原告周镜的父亲。周德奎于2001年10月25日与乔志强达成房屋买卖《协议书》，内容为：“协议书甲方：乔志强乙方：周德奎晨光化工研究院三分厂退休职工乔志强（称甲方）因退休后投靠女儿，现长期定居在昆明，原在晨光三厂家属区26栋2单元204，三室户住房一套，本人不住。经协商以壹万伍仟元整全权转让给晨光三厂职工周德奎同志（称乙方），以后此房的使用权、房产权以及换证与否均由乙方全权处理，护楼费由乙方承担。此协议经双方签字，房款到甲方账户后立即生效，甲乙双方各执一份。甲方签字：乔志强日期：2001.10.12乙方签字：周德奎日期：2001.10.25”。此协议是被告乔志强女儿用电脑打印后由被告乔志强签好字从昆明邮寄给周德奎，由周德奎签好字后再次邮寄给乔志强。周德奎于2001年12月17日将购房款15000元根据被告乔志强提供的中国工商银行昆明市西华园储蓄所2067××××0710账户上。原告当时认为被告李荣新及女儿没有签字，于是周德奎又打电话、写信给被告乔志强，原告冉惠君也打电话给被告乔志强告知李荣新及子女没有签字是否具有效力？乔志强与李荣新于2001年11月20日回信告知无需李荣新及子女签字仍然有效。由于晨光研究院的原因，涉案房屋的房产证于2019年10月才办理下来，但晨光研究院为了便利就将新房产证办理在二被告名下，但晨光研究院认可原告冉惠君、周镜为实际的房屋产权人，中昊晨光化工研究院有限公司于2019年4月30日与冉惠君签订《职工棚户区改造项目搬家过度补偿协议》将涉案房屋的搬迁费、补偿费发给了原告冉惠君。协议书签订后二原告及周德奎即取得了涉案房屋的居住权、使用权至今居住达19年，现在被告拿到房屋产权证后拒绝办理过户房产手续给原告。周德奎于2006年1月10日因病死亡，二原告因此是具备合法的诉讼主体资格，二原告为了保护自身合法权益，提起诉讼，请人民法院依法判决。 被告李荣新辩称：首先，对周德奎的继承人是否仅有二原告表示质疑。其次，对二原告诉称的2001年10月25日被告乔志强与周德奎签订《协议书》毫不知情，对诉称的被告乔志强与李荣新于2001年11月20日回信也不知情；对诉称的被告乔志强转让涉案房屋，并非被告李荣新的授意和意思表示，未经共有人同意的行为无效。第三，2014年与乔志强及女儿一起回富顺完善涉案房屋另40%产权手续时，也未听二原告说起过周德奎与被告乔志强之间有过房屋买卖的《协议书》。因此，被告乔志强与周德奎之间的《协议书》未经共同共有人同意，是无权处分的行为，应认定无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告乔志强未答辩，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：诉争房屋坐落于原“邓井关乡望云村晨光工矿区26幢2单元204号”（后门牌变更为富顺县富世镇金山路275号26栋2单元3号，现又变更为富顺县富世镇金山路489号附12号1栋2单元201号）。原告冉惠君、周镜与被告乔志强、李荣新系同楼栋邻居，各自所居住房屋原同属企业晨光化工研究院（现为中昊晨光化工研究院有限公司，以下简称晨光研究院）三厂福利房。1998年12月企业开展住房制度改革时，被告乔志强、李荣新以被告乔志强的工龄、职务等享受房改优惠，获得诉争房屋60%产权，晨光研究院保持40%的共有产权。退休后的被告乔志强、李荣新后来前往云南省昆明市投靠女儿，并长期与女儿一起生活在云南省昆明市。2001年，原告冉惠君之夫、原告周镜之父周德奎与被告乔志强协商诉争房屋买卖事宜。2001年10月9日，原告冉惠君代被告乔志强到晨光研究院三厂生活服务公司缴纳了“能源报停押金”和“能源报停手续费”。2001年10月16日，周德奎收到被告乔志强从“昆明西华小区”邮寄来的由被告乔志强已经签名的《协议书》（落款日期为2001年10月12日）。《协议书》内容为：“晨光化工研究院三分厂退休职工乔志强（称甲方）因退休后投靠女儿，现长期定居在昆明，原在晨光三厂家属区26栋2单元204，三室户住房一套，本人不住。经协商以壹万伍仟元整全权转让给晨光三厂职工周德奎同志（称乙方），以后此房的使用权、房产权以及换证与否均由乙方全权处理，护楼费由乙方承担。此协议经双方签字，房款到甲方账户后立即生效，甲乙双方各执一份。”周德奎于2001年10月25日在《协议书》上签名后，于当日以邮政挂号将其中一份《协议书》邮寄给被告乔志强。周德奎及原告冉惠君觉得《协议书》只有乔志强个人签字，没有被告李荣新和其女儿签字，担心协议无效，与被告乔志强电话联系后的2001年11月20日收到被告乔志强邮寄来的书信一封。被告乔志强信中称：协议是“我二女儿在电脑上给打印”的，“再亲笔书写，那就用不着了”，“关于叫孩子在协议上签字，她们都认为是多余”，“关于‘协议’的执行，主要是你将房款壹万伍仟元整转入中国工商银行昆明市西华园储蓄所，账号为：2067××××0710的储蓄卡上就可以了”，“你到行政科去，将此房转到ＰＶＣ车间周德奎的名下”。该书信的落款是“晨光三厂退休职工乔志强、李荣新”，但原告冉惠君不能确定落款处的“李荣新”系被告李荣新本人签名。2001年12月17日，周德奎从邮政通过特快汇款，向被告乔志强汇款14888元，汇款收据显示收款人姓名为乔志强，汇费为98.88元，特快费为12元，但未显示被告乔志强的储蓄卡账号。2006年1月10日，周德奎因病死亡。2007年12月9日，原告冉惠君收到被告乔志强邮寄的《居民身份证》（一代）复印件，该《居民身份证》复印件显示的被告乔志强的住所地为四川省新都县××镇××路××号。2014年5月被告乔志强、李荣新曾因购买诉争房屋另40%产权（晨光研究院原保持的共有产权）一事，在女儿陪同下专程从云南省昆明市回到位于四川省富顺县××镇的晨光研究院办理相关事宜。但原告冉惠君、周镜既未找被告李荣新谈及房屋买卖之事，也未向晨光研究院主张购买另40%的产权。2019年4月30日，因晨光研究院对涉案房屋区域实施棚户区改造，与原告冉惠君就诉争房屋签订《职工棚户区改造项目搬家过渡补偿协议》，该协议第六条明确约定“乙方（指原告冉惠君）保证在本协议签订时已居住在第一条所列地址内，并保证与他人就此房屋无纠纷，如有，乙方应自行解决纠纷，与甲方无关。”2019年7月，晨光研究院为解决住房制度改革的遗留问题，着手给职工办理房屋全产权的不动产登记。2019年10月29日，诉争房屋获准登记的权利人为被告乔志强、李荣新。另外，原告冉惠君自认：自2001年10月9日起开始占有使用诉争房屋至今，未收到被告乔志强的诉争房屋60%的《房屋所有权证》，未曾到保持40%共有权的晨光研究院去将诉争房屋转到周德奎名下。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案诉争房屋系住房制度改革房屋，原告冉惠君、周镜所举示的证据，能证明的是被继承人周德奎与被告乔志强之间就诉争房屋存在买卖协议。而协议时诉争房屋的60%产权系被告乔志强与被告李荣新的夫妻共同共有财产，另40%的产权属晨光研究院。原告冉惠君与被继承人周德奎在协议签订后，曾对协议的效力产生过质疑，但并未与共有权人的被告李荣新联系，在收到被告乔志强的书信后，轻信书信内容，诉讼中对书信落款的“李荣新”，在不能确定系被告李荣新本人签名的情况下，又不依法申请字迹鉴定确定是否系被告李荣新本人签名，应认定原告冉惠君、周镜无证据证明诉争房屋买卖的《协议书》被告李荣新知情，也不能依据被告乔志强与被告李荣新生活在一起，就推定被告李荣新知情，更不能证明被告李荣新认可《协议书》。原告冉惠君、周镜也未提供证据证明被告李荣新曾委托被告乔志强与周德奎或者原告冉惠君、周镜之间有过类似的买卖关系，对原告冉惠君、周镜的表见代理的主张，本院不予支持。因而，对被告李荣新辩称的转让诉争房屋非本人意思表示的主张，本院予以采信。对原告冉惠君与晨光研究院签订的诉争房屋的《职工棚户区改造项目搬家过渡补偿协议》，只能证明实施棚户区改造时，其为诉争房屋的居住者，并不能以此证明晨光研究院认可其为房屋的所有者。并且，诉争房屋的40%产权，被告乔志强、李荣新也是在2014年5月后才获得的。因此，对被告乔志强于2001年10月擅自处分与被告李荣新和案外人晨光研究院共同共有房屋的行为，对被告李荣新和案外人晨光研究院不产生法律效力，本院对原告冉惠君、周镜的诉讼主张不予支持。由于原告冉惠君、周镜的被继承人周德奎在履行与被告乔志强的协议支付价款时，改变了支付方式和支付金额，现无直接证据证明被告乔志强实际收到该款项，故本案不处理无效合同引发的返还、损失赔偿等关系，原告冉惠君、周镜可另案向被告乔志强主张返还购房款和赔偿因合同无效所造成的损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告冉惠君、周镜的诉讼请求。 本诉案件受理费2700元减半收取计1350元，保全费1270元，共计2620元，由原告冉惠君、周镜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员 陈必胜 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 曾维娟 书 记 员 张小燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。