山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4521号上诉人（原审原告）：太原市精良发展有限公司，住所地太原市万柏林区望景路**浙江大厦****。法定代表人：高仕东，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张巧娥，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：高智明，山西谦诚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱乐永，男，1968年7月2日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：郝思雯，山西国晋律师事务所律师。上诉人（原审原告）：高小童，男，1958年9月20日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：郝思雯，山西国晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原市万柏林区浙江大厦业主委员会，住所地，住所地太原市万柏林区望景路**浙江大厦****iv>负责人：高清明，委员会主任。委托诉讼代理人：袁美秋，北京市晨野（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原市万柏林区浙江大厦业主大会（执行机构：太原市万柏林区浙江大厦业主委员会），住所地太，住所地太原市万柏林区望景路**浙江大厦v>负责人：高清明，委员会主任。委托诉讼代理人：张娜，山西盛道律师事务所律师。上诉人太原市精良发展有限公司、朱乐永、高小童因与被上诉人太原市万柏林区浙江大厦业主委员会、太原市万柏林区浙江大厦业主大会业主撤销权纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原市精良发展有限公司委托诉讼代理人张巧娥、高智明，上诉人朱乐永、高小童委托诉讼代理人郝思雯，被上诉人太原市万柏林区浙江大厦业主委员会委托诉讼代理人袁美秋，太原市万柏林区浙江大厦业主大会委托诉讼代理人张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市精良发展有限公司、朱乐永、高小童上诉请求：1、撤销太原市万柏林区人民法院作出的(2020)晋0109民初1963号民事判决书；2、改判支持上诉人的诉讼请求，即撤销被上诉人浙江大厦业主委员会所称“于2019年7月6日作出的太原市万柏林区浙江大厦业主大会关于同意聘用山西凝诺物业管理有限公司”的决议；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、太原市万柏林区浙江大厦业主大会于2019年7月6日作出的关于同意聘用山西凝诺物业管理有限公司的决议不符合人数与面积双过半的法律规定，依法应予撤销。依据《物权法》第七十六条的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以共同决定选聘物业服务企业。上诉人曾在一审举证证明业主表决意见表中的签字瑕疵，一审法院认定同意业主人数过半，缺乏事实依据。关于同意聘用凝诺物业公司的业主专有部分面积占建筑物总面积是否过半，一审法院未将浙江大厦地下室建筑面积6165.44平方米计算在总建筑面积内，明显错误。2017年10月由太原市勘察测绘研究院出具的测绘技术报告，载明浙江大厦总建筑面积为36563.58平方米，其中地上建筑面积30398.14平方米，地下建筑，地下建筑面积为6165米。按照被上诉人统计，同意聘用凝诺物业公司的业主专有部分面积为16342.13平方米，不足浙江大厦总建筑面积36563.58平方米的一半，涉案业主大会决议同意业主所占面积未过半。二、凝诺物业公司根本不具备物业管理的能力，如果由其管理浙江大厦，将会严重损害广大业主的合法权益，破坏社会管理秩序，造成社会的不稳定。太原市万柏林区浙江大厦业主委员会所称浙江大厦业主大会关于同意聘用山西凝诺物业管理有限公司的决议未达到法律规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，该决议根本不能成立，依法应予撤销。太原市万柏林区浙江大厦业主大会辩称，第一，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算之规定，建筑物总面积就是各专有部分面积之和，所以当然不包括地下建筑面积。浙江大厦第一次业主大会通过的《业主大会议事规则》第九条约定，“车位、门店等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分数量。”所以，即便待以后该地下建筑出售后作为业主车位，也不计入业主大会投票表决时的总建筑面积。第二，本次选聘山西凝诺物业公司作为新物业的业主大会决议程序合法，结果也符合双过半要求，是合法有效的业主大会决议。2019年7月6日经过对收回的表决表的统计，共有51名业主投了赞成票，占全体业主人数的57.9%，该51名业主专有面积合计为16342.1平方米，占总建筑面积的比例为53.7%。所以无论是业主人数还是专有面积，均超过法律规定的过半要求。浙江大厦业主大会选定山西凝诺物业公司为浙江大厦物业的决议，已经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，程序合法，而且没有证据证明该决议损害上诉人合法权益，所以应当维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。太原市万柏林区浙江大厦业主委员会辩称，2019年4月向社会发布了招标公告，公司招标经过了法定的程序，于2019年4月25日开标，最终确定了山西凝诺物业为浙江大厦新的服务企业。根据《物业管理条例》业主大会和业主委员会的指导规则以及浙江大厦议事规则的规定从中标以后进入到业主大会决议表决是否聘用凝诺物业，于2019年5月2日至2019年7月5日浙江大厦全体业主就聘用山西凝诺公司作为业主新的服务企业进行了投票表决。2009年7月6日向全体业主进行了公告，其内容就是表决发放表，意见表为88份，收回55份，同意的是51票，其相应的面积是16342.13平米，占大厦总建筑面积57%，业主表决系业主的真实意思表示，整个业主大会召开的程序是合法的。第二、业主浙江大厦地下室的面积6165.44平米，它是包括设备层、人防工程通道等，其中共有部分已经是分摊过的，特别是对人防的建筑，根据防空法第二条的规定，防空的面积所有权是属于国家的。根据浙江大厦的大会议事规则第九条，车位、门店等特定的空间不计入确定的业主投票权数的专有部分，建筑物的总面积就等于专有部分的面积之和。太原市精良发展有限公司、朱乐永、高小童向一审法院起诉请求，1、请求人民法院撤销被告太原市万柏林区浙江大厦业主委员会所称“于2019年7月6日作出的太原市万柏林区浙江大厦业主大会关于同意聘用山西凝诺物业管理有限公司”的决议；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，一、浙江大厦总建筑面积为30398.14平方米、业主人数为88人。经浙江大厦项目业主申请，2018年5月24日，浙江大厦项目在太原市万柏林区物业行政主管部门及太原市万柏林区兴华街道办事处组织、指导下就《关于太原市浙江大厦项目首次业主大会会议筹备组组成人员名单》进行了公告，同日，浙江大厦项目首次业主大会会议筹备组讨论召开了业主大会会议，会议就《管理规约》、《业主大会议事规则》、选举产生业主委员会委员等事项投票表决及投票数以及业主委员会委员候选人产生办法进行了公告。2018年8月1日在兴华街道办事处的监督下，组织召开全体业主大会，通过了《管理规约》及《业主大会议事规则》。于2018年8月21日，在政府相关部门的监督及指导下经74名业主参选，浙江大厦业主大会选举产生了业委会委员5人即：高清明、王世锋、李月兰、郭云霞、李成海并推选高清明为业委会主任、王世锋为副主任并进行了公示。2018年9月18日，太原市万柏林区房地产管理局作出万房地（2018）05号《关于成立万柏林区浙江大厦业主大会的批复》说明，在兴华街办的监督下，组织召开业主大会，通过《管理规约》和《业主大会议事规则》并选举产生了由五名业主担任委员会的第一任万柏林区浙江大厦业主委员会，我局对申报资料进行审核，经审议具备了备案条件，按照《物业管理条例》，在业主大会不召开期间，其选举产生的业主委员会履行业主大会职责。二、2019年7月5日，浙江大厦全体业主大会就聘用山西凝诺物业管理有限公司作为物业服务企业投票表决。2019年7月6日，太原市万柏林区浙江大厦业主委员会就聘用山西凝诺物业管理有限公司作为物业服务企业向浙江大厦全体业主进行了公告，公告主要说明：聘用中标企业山西凝诺物业管理有限公司为物业服务企业，业委会发放表决意见书88份、收回55份、同意票51份、弃权票3份、反对票1份、废票0份，投票统计结果同意聘用山西凝诺物业管理有限公司有51票，其相应面积为16342.13平方米，占大厦总面积的57%，业主大会表决决议符合《物业管理条例》及《业主大会议事规则》等相关规定。一审法院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。浙江大厦在太原市万柏林区兴华街道办事处的组织、指导协助下设立业主大会和选举业委会委员。业主委员会产生后，经万柏林区房地产行政主管部门和街道办事处审核备案。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案争议的焦点是业主大会选聘的物业服务企业是否合法。业主大会在履行职责过程中选聘山西凝诺物业管理有限公司作为浙江大厦物业服务企业，对全体业主具有约束力。现有证据不能证明业主大会或业主委员会作出关于选聘山西凝诺物业管理有限公司作为浙江大厦物业服务企业的决议侵害了三原告的合法权益或违反了相关由共同业主决定的法定程序，现三原告请求撤销业主大会作出的关于同意聘用山西凝诺物业管理有限公司的决议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条之规定，判决如下：驳回原告太原市精良发展有限公司、朱乐永、高小童的诉讼请求。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，聘用中标企业山西凝诺物业管理有限公司为物业服务企业，业委会发放表决意见书88份、收回55份、同意票51份。51份同意票中，征求意见表决书中是否委托投票记载事项为是，但其中有14份没有业主授权委托书。本院认为，本案二审争议焦点为，业主大会选聘的物业服务企业是否合法。依据《物权法》第七十六条的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以共同决定选聘物业服务企业。本案中，聘用中标企业山西凝诺物业管理有限公司为物业服务企业，业委会发放表决意见书88份、收回55份、同意票51份、弃权票3份、反对票1份、废票0份，投票统计结果同意聘用山西凝诺物业管理有限公司有51票，51份同意票中，征求意见表决书中是否委托投票记载事项为是，但其中有14份没有业主授权委托书，故赞成票只有37份，未达到业主总人数的过半数，不符合《物权法》的规定。上诉人太原市精良发展有限公司、朱乐永、高小童主张撤销决议符合法律规定。综上所述，上诉人太原市精良发展有限公司、朱乐永、高小童的上诉请求成立。一审判决认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初1963号民事判决；二、撤销太原市万柏林区浙江大厦业主委员会于2019年7月6日作出的太原市万柏林区浙江大厦业主大会关于同意聘用山西凝诺物业管理有限公司的决议。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由被上诉人太原市万柏林区浙江大厦业主委员会、太原市万柏林区浙江大厦业主大会负担。本判决为终审判决。审判长 郝利亚审判员 王庆河审判员 任 华 二Ｏ二Ｏ年八月二十一日书记员 冯 莉