柳州铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2020）桂7101行初65号 原告梁秀群，女，1962年6月21日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托代理人蒋国春，广西万然律师事务所律师。 委托代理人蒋锞帆，广西万然律师事务所律师。 被告柳州市自然资源和规划局，住所地广西壮族自治区柳州市城中区高新一路北一巷**，统一社会信用代码11450200MB1564537E。 负责人李继昭，系该局局长。 委托代理人尹爱群，柳州市不动产登记中心法规科科长。 委托代理人龙凤麟，广西正泰和律师事务所律师。 第三人佘雨霁，男，1978年8月2日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托代理人林桂新，女，1978年5月24日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 原告梁秀群诉被告柳州市自然资源和规划局（以下简称市自然资源和规划局）、第三人佘雨霁行政登记一案，于2020年5月6日向本院提起行政诉讼。本院于2020年5月6日立案后，依法向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人蒋国春、蒋锞帆，被告的委托代理人尹爱群、龙凤麟，第三人佘雨霁及其委托代理人林桂新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 市自然资源和规划局根据第三人佘雨霁之申请，经过相关的程序和审核后，于2020年4月22日向第三人佘雨霁颁发了桂（2020）柳州市不动产权第0035144号《不动产权证书》（以下简称0035144号不动产权证），将位于广西××自治区××路××单元1-1房屋，由原权利人广西壮族自治区柳州五鑫矿业公司变更登记权利人为佘雨霁。 原告梁秀群诉称，原告于2020年4月27日收到案外人（现为本案第三人）佘雨霁的限期搬出通知书。佘雨霁向原告声称，其已向案外人广西壮族自治区柳州五鑫矿业有限公司（以下简称五鑫矿业公司）购买了该公司坐落于柳州市××路××单元××房产××套，并于2020年4月23日领取了该房屋的不动产权证，要求原告于2020年5月23日前清空房屋并将房屋交予佘雨霁本人。涉案房屋系1995年6月30日由五鑫矿业公司向原柳州地区房改办公室按房改政策所购得14套经济适用房的其中之一。根据当时的合同约定，该住房只能出售给本单位的干部职工。1995年5月，原告开始在五鑫矿业公司工作。涉案房产先是由五鑫矿业公司卖给案外人莫海萍，五鑫矿业公司收取了莫海萍现金49000元。但因莫海萍不是五鑫矿业公司的职工，无法合法购得该房屋，五鑫矿业公司遂将涉案房屋卖给了当时正在公司工作的原告。1995年7月12日，五鑫矿业公司向原告开具了收款收据一张，载明收到原告交来的经济适用房款45966元，并于1997年将房屋交付给原告居住至今。另已证实的事实是，五鑫矿业公司已于2000年8月20日被柳州市工商局依法吊销。关于涉案房屋的产权问题已发生过多次诉讼，有原告提交的证据可以证实。原告认为，柳州市中级人民法院已经作出的生效判决认定了涉案房屋为房改房，对于按房改政策出售的房屋，在转让时受到法律和政策的限制。被告未履行审慎之审查义务，将涉案房屋登记到他人名下，违反了法律的规定，该行政行为违法，因此其颁发的不动产权证书应当依法予以注销。故原告为维护自身合法权利，对被告提起行政诉讼，请求法院依法撤销被告于2020年4月22日颁发的桂（2020）柳州市不动产权第0035144号《不动产权证书》。 原告向本院提供的证据如下： 1.桂（2020）柳州市不动产权第0035144号《不动产权证书》，照片打印件，证明被告将涉案不动产登记在佘雨霁名下事实。 2.柳州地区经济适用住房销售合同书，证明涉案房屋来源是案外人五鑫矿业公司向原柳州地区房改办公室购得并专项出售给五鑫矿业公司的员工。 3.收款收据，证明莫海萍已经按房改规定全额支付涉案房屋的购房款，并以不需要该房屋为由将购房资格让与给原告的事实。 4.证明及收据材料，证明涉案房屋已于1997年交付给原告居住的事实以及原柳州地区住房基金管理中心以原告的名义开具了《柳州地区单位住房资金专用收款收据》的事实，证实在莫海萍让与了购房资格后，原柳州地区住房基金管理中心认可了原告购买房改房的行为。 5.职工购房编号登记表、住房评估定价凭证、公有住房申请书，证明1996年6月18日，五鑫矿业公司向房改办提交的登记表中认可了原告按房改政策购买涉案房屋的事实，也认可了莫海萍在支付房款后的转让行为。同时，五鑫矿业公司在1998年10月3日仍然认可原告的购房行为，并依法对涉案房屋按照经济适用房出售的管理规定进行了评估，该公司认可原告在其单位工作。 6.桂政发〔2004〕23号《广西壮族自治区人民政府关于印发〈广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法〉的通知》，其中第23条明确规定了经济适用住房的销售对象为公司员工，因此原告符合购房条件。 7.来宾市兴宾区人民法院（2006）兴行初字第3号行政判决书，证明①五鑫矿业公司已经于2000年8月20日被吊销；②五鑫矿业公司原法定代表人余德宏利用职务便利虚构原告已经退房，重新将涉案房屋卖给陈娜并被依法撤销的事实。 8.柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初2092号民事判决书，9.柳州市中级人民法院（2018）桂02民终3686号民事裁定书，证据8、9证明：①五鑫矿业公司已经在诉状中认可了原告自1995年在公司上班的事实，其尽管只认可原告被借用的临时工身份，但根据自1995年开始实施的《中华人民共和国劳动法》的规定，原告已经是五鑫矿业公司的员工；②五鑫矿业公司与原告梁秀群之间存在内部的房屋买卖合同关系，原告对该涉案房屋的使用属于有权占有的事实。 10.柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初2092号案件的《民事起诉状》，该案原告为五鑫矿业公司，证实由于五鑫矿业公司已经被吊销，当时的民事起诉状并没有加盖五鑫矿业公司的公章，本案中办理房产过户手续的五鑫矿业公司公章系另行刻制。 11.柳州地区行政公署办公室柳署办函[1994]1号《柳州地区行政公署办公室关于地区体改委请求成立柳州五鑫矿业公司的批复》，证明五鑫矿业公司系国有企业，其出资人为原柳州地区体改委。 被告市自然资源和规划局辩称，一、被告于2020年4月22日登记并颁发桂（2020）柳州市不动产权第0035144号《不动产权证书》给第三人佘雨霁是合法的行政行为。被告在收到该证登记申请人提交的申请材料后，对申请材料进行了查验，在申请材料齐全、符合法定形式的情况下予以受理。经核查，申请登记主体、内容、客体均一致，被告依据《不动产登记暂行条例》第二十一条、第二十二条的规定，予以登记发证。该登记发证材料齐全、符合法定形式，适用法律法规正确，符合法定程序，被告已尽审慎职责，是合法的不动产登记行政行为。二、原告提供的绝大部分证据材料都是与审查本案不动产登记的行政行为是否合法无关联性的材料，应不予采信。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告市自然资源和规划局在法定期间内向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据： 1.房地产登记信息，证明被告于2020年4月22日为第三人进行涉案房屋转移登记并颁证。 2.不动产登记申请表，证明2020年4月14日，由当事人双方向被告申请涉案房屋转移登记。 3.不动产登记受理通知书，证明被告于2020年4月14日受理了申请人提出的申请，收到的材料包括不动产登记申请表、合同契约协议书、不动产权证书，都是原件。 4.不动产登记审批表，证明被告于2020年4月22日进行审核后认为，原权利人自愿将涉案房屋出售，提交的相关材料齐全，符合法定形式，同意办理登记。 5.不动产买卖合同，证明买卖双方于2020年4月14日签订了涉案房屋的买卖合同，出卖方为五鑫矿业公司，买受方为佘雨霁。 6.柳州市国有土地使用权转让申请书、柳州市国有土地使用权转让审批表，证明2020年4月14日，申请人佘雨霁提供了土地使用权转让申请，并得到主管部门的审批批准。 7.桂（2019）柳州市不动产权第0022450号《不动产权证书》，证明出卖人五鑫矿业公司持有涉案房屋的不动产权证，是原权利人。 8.完税证明，证明该登记已经于2020年4月14日完税。 9.签收簿，证明2020年4月23日，佘雨霁领取了0035144号不动产权证。 10.身份证明、授权书，证明买卖双方的身份及委托授权情况。 第三人佘雨霁述称，假设原告提交的柳州市城中区人民法院和柳州市中级人民法院的裁判文书是真实、成立的，判决和裁定中也没有将房屋判给梁秀群。因此第三人认为，原告没有主张涉案房屋转移的权利，原产权人同意将涉案房屋出售给第三人，被告向第三人核发的0035144号不动产权证，这个行政行为是合法的。从这两份文书来看，涉案房屋从来没有属于过原告，是原告一直都在强占房屋。涉案房屋的转移登记与原告无关，原告的主体不适格。 第三人提供了以下证据：工商银行的交费凭证，证明第三人已经根据不动产登记中心的要求进行了完税。 根据原、被告的诉辩及第三人的陈述，本案的争议焦点：被告市自然资源和规划局向第三人核发的0035144号不动产权证是否应被撤销。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均予认可；对证据2认为与本案审查被告行政行为的合法性无关联性。对证据3、4的合法性不予认可，对真实性无法确定，对关联性有异议，认为这些都是属于民事纠纷的问题，与本案审查被告行政行为的合法性无关联性；对证据5的合法性不予认可，对真实性无法确认，且认为该证据与本案无关联性；对证据6的真实性、关联性、合法性均无异议，但认为该文件是对经济适用房的管理规定，经济适用房的购买对象是城镇中低收入家庭，不是企业职工，而房改房的购买对象才是企业职工；对证据7的关联性不予认可，认为该证据与本案无关；对证据8、9的真实性予以认可，但认为最终裁定认定的是属于单位内部分房占有问题，应由单位内部处理，不属于平等主体之间的纠纷，故法院不予受理，因此可以证明涉案房屋不是房改房，或参照经济适用房管理办法出售的房屋，这些文书与审查被告登记行政行为的合法性无关；对证据10认为与本案无关联性；对证据11，认为虽然该批复证明五鑫矿业公司是国有企业，但不同意原告的证明目的，根据《不动产登记暂行条例》规定的审查范围来看，没有规定对是否是国有企业处置资产进行审查的规定，这不属于被告的审查职责范围。第三人对原告提交的证据4中的证明的真实性有异议，认为无法证实该证据是莫海萍亲手写的；对原告提交的证据1～3、5～11的真实性无法确认，对合法性不予认可，且对涉案房屋的成交也没有关联性。 原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，对合法性有异议。根据上述材料的记载，登记申请人为五鑫矿业公司，该公司早已在2000年8月20日被柳州市工商局依法吊销。被告未对五鑫矿业公司的权利能力和行为能力进行审核，存在明显过错。另外，在该证据中明确记载了五鑫矿业公司提供了营业执照，但在被告提交的证据中却没有该公司的营业执照，显然是被告故意隐匿了该份证据，人民法院应责令被告提交该证据。因为根据法律的规定，营业执照上记载的有效期可以直接证实该企业有无权利能力和行为能力，这是被告应当履行的法定审查义务之一。该证据可以直接证实被告存在重大的过错，若被告拒不提交该证据，应当承担相应的法律后果。对证据3的合法性不认可，认为该房产的权利义务人为五鑫矿业公司，余德宏作为申请人签字，没有法律效力。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，该审批表中的“审查人”以及“复审人”处签名为空，且“核定负责人”处未加盖被告的公章。对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可。该合同甲方为五鑫矿业公司，该公司早已在2000年8月20日被柳州市工商局依法吊销，故其公司公章已经没有办理房产过户的法律效力。同时涉案房屋为房改房性质，不是商品房。对证据6～9的合法性不予认可，也不同意证明目的。根据不动产权证书关于权利性质的记载，土地性质为划拨用地。另外，根据柳州市国有土地使用权转让审批表的记载，涉案房屋的土地出让金额为8645元。而只有房改房才涉及土地出让金，商品房并不涉及。故该组证据也证实了被告与第三人明知涉案房屋系房改房的性质。对证据10中余德宏、佘雨霁的身份信息真实性、合法性、关联性予以认可，对五鑫矿业公司授权委托书的真实性、合法性不予认可，也不同意其证明目的。在五鑫公司已被依法吊销的情况下，该公司委托余德宏作为委托代理人买卖涉案房屋的委托法律效力是无效的。第三人对被告提交的所有证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均无异议。 原告对第三人提交的证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该交费凭证不能证明第三人是合法取得涉案房屋产权的这个结果。被告对第三人提交的交费凭证的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院对上述证据认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定原告提供的证据1～11，被告提供的证据1～10的真实性，第三人提供的证据的真实性；至于上述证据是否具备相应的关联性、合法性，能否达到各自的证明目的，本院结合案情予以综合认定。 经审理查明，广西壮族自治区柳州五鑫矿业公司（以下简称五鑫矿业公司）于1994年6月经原柳州地区工商局批准成立，因没有参加1997年～2000年度企业年检，被柳州市工商局于2000年8月20日依法吊销企业营业执照。五鑫矿业公司系柳州市××路××单元1-1房屋所有权人，2019年2月领取了桂（2019）柳州市不动产权第0022450号不动产权证。2020年4月14日，五鑫矿业公司原法定代表人余德宏代表公司一方将上述位于柳州市××路××单元1-1房屋出售给第三人佘雨霁，并与第三人佘雨霁签订了不动产买卖合同，双方约定了包括付款时间和方式为2021年4月1日一次性付合同总价款等内容。当日，余德宏代表五鑫矿业公司、第三人佘雨霁共同向被告市自然资源和规划局提出对上述位于柳州市××路××单元1-1房屋转移登记的申请，提交的材料有不动产登记申请表、不动产买卖合同、柳州市国有土地使用权转让申请书、柳州市国有土地使用权转让审批表、桂（2019）柳州市不动产权第0022450号《不动产权证书》、房屋产权证书号（2019）0022450号房屋坐落地址、文华路11号5栋1单元1-1的房屋买卖契税税收完税证明、佘雨霁身份证复印件、余德宏身份证复印件、五鑫矿业公司委托书材料。第三人佘雨霁缴纳了案涉房屋柳州市××路××单元1-1室房屋的土地出让金8645元及契税3667.62元。 2020年4月14日，被告市自然资源和规划局受理了五鑫矿业公司、第三人佘雨霁对涉案房屋的转移登记申请。2020年4月22日，被告市自然资源和规划局经过审查后，认为双方当事人的申请和提供的材料，符合法律法规规章的规定，给第三人佘雨霁颁发了位于文华路11号5栋1单元1-1室房屋的《不动产权证书》，其证号为（2020）柳州市不动产权第0035144号。 又查明，1995年5月，原告梁秀群开始在五鑫矿业公司工作，涉案争议房屋先是由五鑫矿业公司卖给莫海萍，在莫海萍未购买涉案诉争房屋后，五鑫矿业公司才将该涉案争议房屋卖给了原告梁秀群，并且交付其居住至今。梁秀群一直未办理房产登记手续。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”之规定，原告梁秀群虽然不是涉案房屋的所有权人，但在此之前，其已向五鑫矿业公司购买了涉案争议房屋，涉案房屋的转移登记与其有利害关系，因此，原告梁秀群是本案的适格主体。被告市自然资源认为原告不是本案适格主体的辩解意见，本院不予采纳。 关于被告市自然资源和规划局向第三人核发的0035144号不动产权证是否应被撤销的问题。根据《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十条、第二十一之规定，因买卖双方申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。申请人应当提交登记申请书、申请人、代理人身份证明材料、授权委托书、相关的不动产权属来源证明材料等材料，并对申请材料的真实性负责。不动产登记机构收到不动产登记申请材料，申请材料齐全、符合法定形式的，应当受理并书面告知申请人。不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当对不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致，有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致等进行查验。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书。本案中，五鑫矿业公司、第三人佘雨霁因房屋买卖，共同向被告市自然资源和规划局申请了涉案房屋转移登记，在申请时提交了不动产登记申请表、不动产买卖合同、柳州市国有土地使用权转让申请书、柳州市国有土地使用权转让申请书、柳州市国有土地使用权转让审批表、桂（2019）柳州市不动产权第0022450号《不动产权证书》、房屋产权证书号（2019）0022450号房屋坐落地址、文华路11号5栋1单元1-1的房屋买卖契税税收完税证明、佘雨霁身份证复印件、余德宏身份证复印件、五鑫矿业公司委托书材料。被告市自然资源和规划局在收到材料后，依据《不动产登记暂行条例》的规定，认为申请材料齐全，符合法定形式，对五鑫矿业公司、第三人佘雨霁涉案房屋转移登记申请予以受理，并在法律规定的时间内，对申请材料进行查验，认为申请登记主体一致，申请登记内容一致，申请登记客体一致，予以登记发证，应当肯定被告市自然资源和规划局对双方当事人提交的申请转移登记材料进行了一定审查。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请表，并提交身份证明材料以及相关申请材料。本案中，双方当事人共同申请涉案房屋转移登记时，被告应当要求五鑫矿业公司提供营业执照，并对其进行查验，但被告没有注意审查上述材料，因此被告在这一行政登记过程中，没有尽到审慎注意义务，导致2020年4月22日颁发的桂（2020）柳州市不动产权第0035144号《不动产权证书》转移登记有误，依法应予撤销。原告要求撤销涉案房屋的转移登记的主张，与本院查明事实和证据相符，本院予以支持。 依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 撤销被告柳州市自然资源和规划局2020年4月22日颁发的桂（2020）柳州市不动产权第0035144号《不动产权证书》。 案件受理费50元（原告已预交），由被告柳州市自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长 谢天福 审 判 员 田义迅 审 判 员 任春喜 二〇二〇年八月十二日 法官助理 覃燕俊 书 记 员 王 璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条【撤销判决和重作判决】行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 《不动产登记暂行条例》 第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： （一）尚未登记的不动产首次申请登记的； （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的； （五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （六）申请更正登记或者异议登记的； （七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。 第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理： （一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人； （二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人； （三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容； （四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。 第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验： （一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致； （二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致； （三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。 第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。 第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。 不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。