广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1422民初813号原告：饶明亮，男，汉族，1992年8月3日出生，住址：广东省大埔县。委托代理人：黄长云、黄静芬，广东粤梅律师事务所律师。被告：大埔县辉华实业有限公司，统一社会信用代码91441422056837221A，住所大埔县湖寮镇畹香大道奉礼堂万丰楼。法定代表人：汪德城。委托代理人：凌传平、曾小燕，广东博商律师事务所律师。原告饶明亮与被告大埔县辉华实业有限公司（下称辉华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶明亮的委托代理人黄静芬、被告辉华公司的委托代理人曾小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶明亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告辉华公司因逾期交房向原告赔偿损失人民币16350元（此损失以购房款总额按年利率6%计算，自2019年6月30日暂计至2020年4月30日止，之后至交房之日止的损失继续计算）；2.判令被告向原告返还评估费人民币2200元，并支付占用费（此占用费自收款之日起至返还之日止，按年利率6%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月8日与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定，原告向被告购买位于大埔县***************房，商品房总价款为人民币327000元，被告应于2019年6月30日前向原告交付该商品房。该合同未对逾期交房的违约责任作明确规定。因向被告购买上述商品房，原告于2018年5月8日向被告支付了购房首付款人民币107000元，原告申请按揭的贷款于2019年6月1日到达被告银行账户。被告以商品房需要评估为由，向原告收取了评估费人民币2200元。原告认为，被告至今未将符合约定条件的商品房交付原告使用，已构成违约，依法应承担违约责任。另外，据了解，案涉商品房买卖及其按揭贷款均无需支出评估费，被告作为专业的房地产开发商，在收取评估费时，案涉商品房交易无需支出评估费应为明知，被告收取评估费的行为属于欺诈行为，被告对评估费款项的占用造成原告的损失，依法应予赔偿。被告辉华公司辩称：饶明亮诉辉华公司商品房预售合同纠纷一案，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，依法应予全部驳回。具体答辩如下:一、被告未能按约定时间交房是因部分小区业主要求增加电梯并向政府部门投诉以及环城大道施工等诸多因素影响导致工程延期，应免除被告责任。退一步讲，即便法院认定被告构成延期交房，则鉴于新冠病毒疫情防控的影响，涉案项目不能按计划复工复产，导致工程继续延期，该期间属于法律规定的不可抗力期间，应当依法扣除该期间的违约金；同时，原告主张按年利率6%主张违约金，无任何法律依据，应当依法予以驳回其诉讼请求。1.涉案房产未能按约定时间交付的主要原因是小区业主对涉案楼盘的电梯、车位等问题向住建、消防、信访等部门投诉，使得工程受到影响未能如期验收，相关部门在接到投诉后召开了协调会，并形成了一致意见：第一，项目经过审查合格；第二，政府多部门现场核对建设情况，项目建设与设计图纸相符，项目按图施工，符合消防安全规定；另外停车位已按规定设计配置。因此，小区业主的投诉不成立。2017年10月13日，调研会上十九大督察组也认为，该项目设计图纸合理，且按图施工符合法定程序，应予大力支持。被告从考虑业主角度出发，在依法依规的情况下征求各政府部门的意见，愿意加设一个观光电梯。基于此，因业主的无端投诉，在投诉处理期间涉案各项工程不能正常施工，均受到不同程度的影响，造成工程延期；而且，被告额外加设观光电梯，需要额外增加相应的时间（如另行办理规划、设计变更手续、额外采购电梯设备、安装设备等），变更了规划和设计使得施工进度受到影响，导致了竣工验收时间的延迟。2.涉案房屋在施工期间恰遇楼盘旁的大埔县****提升改造工程施工，严重影响被告材料进场，常常造成被告工程处于半停工状态，直接影响被告房屋施工进度。同时，施工期间如遇高、中考，政府大型活动等，政府主管部门一个电话就要求被告暂停施工，这些都是造成工期延迟的原因。3.众所周知，今年因新冠肺炎疫情的影响，导致工程项目在四五月份才陆续复工，因此，从2020年1月至2020年4月属于不可抗力期间。存在不可抗力情形而致被告不能按期交房的，应免除被告相应的责任，扣除不可抗力期间的责任。4.如法院认定被告的行为构成逾期交房，原告按年利率6%作为计算延期交房的违约金标准无法律依据。按年利率6%支付资金占用期间的利息属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项中的规定，该规定适用的案由系民间借贷纠纷，而非本案商品房预售合同纠纷，故，原告主张的违约金标准无任何依据，依法应予驳回原告的诉讼请求。鉴于原告购买涉案房产是为了解决居住问题，因延期交房给原告造成的影响也仅仅是迟延入住。因涉案买卖合同原、被告双方对于延期交房的责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，应以大埔县人民政府公布的同地段同类房屋的指导租金或评估机构评估的租金标准作为延期交房计算违约金的依据。而在大埔县人民政府未公布指导租金、原告亦未提交评估的租金标准情况下，且按合同约定，被告交付的房屋是毛坯房，非装修房或可拎包入住房屋，参照大埔县人民政府于2015年12月18日公布的《大埔县城城东三旧改造项目征收补偿安置方案的通知》第五条房屋征收补偿之①临迁方式“以每月7元/㎡”的标准支付临时安置补助费”的租金标准计算较为合理。因此，在未约定延期交房违约金计算标准情况下，法律、法规、司法解释并无规定应接照年利率6%的标准支付违约金，故，原告主张年利率6%，无任何法律依据，依法应予驳回其诉讼请求。二、根据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，评估费应由原告负担，被告仅是代收代付，原告请求返还并按照年利率6%计息没有事实和法律依据。1.根据涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一第十五条“……评估费，按总房价的千分之五收取，（网签之日由出卖人代收）……”之约定，评估费应由原告承担。评估公司对涉案房产进行了评估并出具了《房屋预评估表》，被告收取评估费后如数支付给了评估公司，被告仅是代收代付。2.评估费与延期交楼属于不同的法律关系，两者之间没有因果关系。换言之，即使未延期交房，贷款银行、不动产登记中心仍然会要求借款人（原告）提供房产评估结果，同样会产生评估费。3.评估费是原告因向银行申请按揭贷款，银行要求提供房产的评估结果才能确定贷款比例，同时，原告与贷款银行向不动产登记中心办理他项权利证明（即办理抵押登记）时需提交该评估结果，因此，房产评估并不是被告的要求，而是因原告申请银行贷款所致。4.对于评估费按年利率6%计息无法律依据，评估费并非被告最终收取，不存在返还问题，当然也就不存在计息问题。被告对于该问题的抗辩理由与前述逾期交房的违约金标准的抗辩理由相同。因此，涉案房产的评估结果是原告申请银行按揭及办理房产抵押登记应提供的资料，由此产生的评估费根据涉案合同约定应由原告自行承担。如原告不申请银行贷款，则不会产生评估费。同时，评估费最终也不是由被告收取，且评估公司实际对涉案房产进行了评估，故，原告主张返还评估费无任何事实和法律依据。综上所述，被告认为未按期交付房屋存在诸多客观原因，退一步讲，即便构成逾期交房，则首先应当扣除变更规划设计、政府要求停工和不可抗力期间的违约责任；其次，原告诉请的租金标准年利率6%无法律依据，应予驳回，至多参照大埔县人民政府公布的每月7元/㎡的临时安置补助费的标准支付违约金。对于原告请求评估费及年利息6%的诉讼请求无任何依据，应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年4月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将其开发的位于大埔县***************房出售给原告，总房款327000元，建筑面积71.58平方米。同时该合同第九条约定：“出卖人交付商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年6月30日前交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。若达到该房交付日期而买受人应支付的购房款未全额实际交到出卖人账户上则出卖人有权将交房时间延期至该房款全额交清至出卖人账户后10日内。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条的约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”该合同十二条未约定逾期交房违约金计算方式。合同附件十一《补充协议》第四条约定：“出卖人已具备交房条件且正式发出（收楼通知书）后，买受人单方面认为房屋存在质量问题影响其入住的，应提前30天提交政府权威部门出具的正式的检验报告，否则视为出卖人已按期交付房屋，若买受人不按规定办房屋交接手续，买受人应按日向出卖人支付总房款的万分之五的违约金。另外双方明确规定该房屋易经交付即视为买受人验收合格。”第八条约定：“双方同意该商品房的唯一交付标准为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》。”第十五条约定：“评估费按总价的千分之五收取，网签之日由出卖人代收。”合同签订后，原告已向被告交清了房款327000元和评估费2200元。另查明，被告于2020年6月18日取得了涉案工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告于2020年6月23日向原告的手机号码发送了收楼通知的短信。原告称被告以短信形式发出的收楼通知不符合约定，且被告拒绝提供竣工验收备案资料等原件进行核对，故当时未收楼，后原告于2020年8月13日收楼。原告以被告逾期交房为由提起本案诉讼，要求被告向原告赔偿以购房款总额按年利率6%计算的损失和返还房屋评估费，并提交中国银监会的答复和业主到贷款银行咨询的录音，证明涉案商品房办理按揭贷款手续不存在需要进行评估的情况。被告提交龙湾国际小区主入口平面设计图、大埔县住房和城乡规划建设局《关于龙湾国际有关问题的情况汇报》（2017年10月13日）、《关于大埔县房屋建筑和市政工程推迟开工、复工及暂停商品房促销的通知》（2020年1月29日）、《广东省住房和城乡建设厅转发》（2020年4月30日）,并主张被告是因业主要求变更设计、环城大道施工、中、高考期间政府要求暂停施工、新冠疫情防控期间停工等原因而造成延期交房，应免除被告责任；如认定其延期交房，应扣除因新冠疫情停工期间以及政府要求其暂停施工的时间，另外，违约金应参照大埔县人民政府于2015年12月18日公布的《大埔县城城东三旧改造项目征收补偿安置方案的通知》第五条房屋征收补偿之①临迁方式“以每月7元/㎡的标准支付临时安置补助费”的租金标准计算。本案审理过程中，本院向大埔县住房和城乡建设局了解了被告在涉案楼盘建设施工过程中，相关部门是否有发文要求其暂停施工的相关文件，大埔县住房和城乡建设局向本院提供了《关于我县普通高考、高中学业水平考试期间暂停施工的通知》、《关于高考期间县城在建工地暂停施工的通知》、《关于我县中考及举办乡村复兴论坛•大埔峰会期间暂停施工的通知》。被告认为上述文件规定的暂停施工的期间，应当免除被告的责任。原告认为：1.被告在施工期间会出现一些事件（例如上述中、高考、高中学业水平考试及乡村复兴论坛•大埔峰会）影响施工属于正常的商业风险的范畴，如果是因为第三方的原因造成被告方应向第三方主张权利，不影响原告在本案中主张被告承担违约责任;2.新冠疫情发生在合同约定的交房时间之后，不能减免被告的责任。被告向本院申请调取涉案房产的《房屋预评估表》，本院向梅州市泰正房地产评估有限公司了解涉案房产是否有预评估的事实，该公司提交了涉案房产的评估发票原件，发票显示评估费为1635元；本院还向大埔县公有房屋和保障性住房服务中心发了《关于征询是否作为办理抵押登记材料的意见的函》，大埔县公有房屋和保障性住房服务中心于2020年7月16日复函，《关于是否作为办理抵押登记材料的复函》载明：“根据相关政策规定，我单位在房屋贷款办理抵押登记时，收取《房屋预评估表》作为抵押登记材料之一。从二〇一九年起，不再收取《房屋预评估表》作为房屋办理抵押登记的材料”，并附《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号）复印件。另，本院向大埔县公有房屋和保障性住房服务中心发送《征询函》，征询涉案楼盘（龙湾国际）地段的租金价格是否有政府部门出具的指导价作为参考。大埔县公有房屋和保障性住房服务中心复函回复：“我单位未有政府部门出具的地段租金指导价。”以上事实，有原告、被告在举证期内提交的证据《商品房买卖合同（预售）》、广东增值税普通发票、个人借款凭证、交易明细、评估费收据、商品房预售许可证、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《关于印发大埔县城城东“三旧”改造项目征收补偿安置方案的通知》、大埔县住房和城乡规划建设局《关于龙湾国际有关问题情况汇报》、《关于大埔县房屋建筑和市政工程推迟开工、复工及暂停商品房促销的通知》、《广东省住房和城乡建设厅转发》、龙湾国际小区业主入口平面设计图、《房屋预评估表》复印件、《中国银监会对十二届全国人大五次会议第7638号建议的答复》、收房通知短信截图、《收房证明》、视频录音光碟、原告身份证复印件、被告营业执照副本复印件、本院调取的大埔县住房和城乡建设局《关于我县普通高考、高中学业水平考试期间暂停施工的通知》、《关于高考期间县城在建工地暂停施工的通知》、《关于我县中考及举办乡村复兴论坛•大埔峰会期间暂停施工的通知》、本院《征询函》、《关于征询是否作为办理抵押登记材料的意见的函》、大埔县共有房屋和保障性住房服务中心出具的《复函》、《关于是否作为办理抵押登记材料的复函》、《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号）复印件以及庭审中当事人的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，将本案争议焦点归纳如下：一、被告是否存在逾期交房的事实；二、若逾期交房，被告主张的免责事由是否成立；三、若逾期交房，逾期交房违约金的计算方法；四、原告主张被告返还全额评估费应否支持。根据原、被告提供的证据及庭审查明的事实，本院认定如下：一、被告是否存在逾期交房的事实。《商品房买卖合同（预售）》合同第十一条约定被告应于2019年6月30日前将符合涉案合同第九条、第十条约定的交付条件的商品房交付给原告；附件十一《补充协议》第八条约定涉案商品房的唯一交付标准为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》。涉案房屋于2020年6月18日才通过工程竣工验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故涉案房屋于2020年6月18日才符合合同约定的交付条件。被告于2020年6月23日才通知原告收楼，故被告未按合同约定条件、期限向原告交付房屋，存在逾期交房的行为。被告没有按照合同的约定在2019年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。二、被告主张的免责事由是否成立。被告抗辩称其迟延交楼受诸多因素影响，如应业主要求增设电梯、涉案楼盘旁边的环城大道提升改造工程施工、中考、高考、高中学业水平考试期间政府通知暂停施工等应免除被告责任的抗辩，因前述事由均不属法定免责情形，故本院认为上述事件均不能免除被告逾期交房的违约责任。至于新冠肺炎疫情或政府有关部门采取疫情防控措施，是本案被告合同约定交房时间后才发生，根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第六条第二款“当事人主张的不可抗力事由在合同订立前已经发生或者迟延履行后发生，违约方以该事由主张减免责任的，一般不予支持”的规定，故被告以新冠肺炎疫情或政府有关部门采取疫情防控措施属不可抗力情形应扣除疫情期间的违约责任的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。三、逾期交房违约金的计算。被告于2020年6月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2020年6月23日通知原告3天内收楼，原告于2020年8月13日收楼。故按照附件十一《补充协议》第四条、第八条的约定，被告逾期交房违约金应从2019年7月1日计算至2020年6月26日，共计362天。涉案合同未约定被告逾期交房的违约金数额或者损失赔偿额计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案的违约金数额或者损失赔偿额按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告主张以购房款总额按年利率6%计算损失赔偿额，于法无据，本院不予支持。根据大埔县共有房屋和保障性住房服务中心的复函，涉案楼盘地段无政府部门出具的租金指导价，被告主张参照《大埔县城城东三旧改造项目征收补偿安置方案的通知》中“每月7元/㎡的标准支付临时安置补助费”的租金标准计算，合理有据，本院予以支持。综上，被告应向原告支付的逾期交房违约金为7元/㎡/月×71.58㎡×362天=6046.12元，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持，依法应予驳回。四、原告主张被告返还评估费应否支持。涉案合同补充协议第十五条约定了评估费的金额，并由出卖人代收，原告签署合同时对该条款已明悉，并交纳了该笔费用。另根据梅州市泰正房地产评估有限公司提供的涉案房产的评估发票原件以及大埔县公有房屋和保障性住房服务中心《关于是否作为办理抵押登记材料的复函》的内容，可认定涉案房屋确实在银行办理按揭贷款办理预抵押登记时进行了评估，评估费由被告代收，支付至梅州市泰正房地产评估有限公司。原告向被告支付了评估费2200元，被告实际向评估公司支付评估费1635元，被告应向原告退还565元。原告主张被告全额返还评估费和利息部分的诉讼请求，本院对未支持部分予以驳回。综上所述，根据本案实际，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大埔县辉华实业有限公司应在本判决发生法律效力后10日内向原告饶明亮支付逾期交房违约金6046.12元；二、被告大埔县辉华实业有限公司应在本判决发生法律效力后10日内向原告饶明亮返还原告多交的评估费565元；三、驳回原告饶明亮的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，由原告饶明亮负担107元；被告大埔县辉华实业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 林德胜二〇二〇年八月二十八日法官助理 刘 妍书 记 员 饶永慧