广东省深圳市龙华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0309执异176号 案外异议人贾军，男，汉族，1979年12月12日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。 申请执行人张洪成等21人。 委托代理人何晓滢，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。 申请执行人傅佳佳，女，汉族，身份证住址福建省仙游县。 被执行人深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区沙咀路金地商业大楼**西，统一社会信用代码914403006955867997。 法定代表人汪劲松。 委托代理人宋江鹏，广东盛唐律师事务所律师； 委托代理人封建英，北京市汇源律师事务所律师。 申请执行人张洪成、傅佳佳等22人与被执行人深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称“金地北城公司”）买卖合同纠纷系列案件，申请执行人张洪成、傅佳佳等22人向本院申请强制执行，案号为（2019）粤0309执4520-4540、4542号。执行过程中，本院依法查封了被执行人名下房产共25套。案外人贾军提出异议，申请中止对金地塞拉维花园南区29栋1层C号房产（不动产权证号为：粤（2017）深圳市不动产权第0201990号）的执行，本院依法受理，组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 异议人贾军称，（2019）粤0309执4520-4540、4542号案件议价通知书中涉及的房产损害了其合法权益，请求中止对该房产的执行。理由为：其于2016年6月从金地北城公司购入金地塞拉维花园南区29栋1层C号房产；同月30日双方正式签署了《深圳市房地产认购书》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》等相关协议和合同书；同月23日缴交定金10万元；同月30日按照《金地1号院（注：金地推广楼盘名称）按揭预审及算价单（预售）》缴交了剩余购房定金￥400000.00元及首期款￥2924849.00元，共计￥3424849.00；此期间，异议人向金地北城公司的合作银行中国银行侨香支行提交了购房按揭贷款所需的相关材料以申请住房贷款；同年9月，接中国银行侨香支行通知，向银行提交的798万元的按揭住房贷款获得批准，银行也已出具了承贷函。 2017年3月，异议人前往金地塞拉维花园（又称金地鹭湖1号院）办理业主入伙时，被金地北城公司告知其所购的金地塞拉维花园南区29栋1层C号因某种原因仍在深圳市国土资源局办理备案手续，尚不能入伙。期间，异议人多次与金地北城公司就此事交涉并督促其尽快落实相关手续，尽早交楼，但均被告知“耐心等待，他们会尽快解决相关事宜”。然而，2017年6月又获悉金地塞拉维花园高层业主因车位原因与金地北城公司发生纠纷，导致金地赛维拉花园南区地下室及车库被拆除。因金地交楼标准与商品房买卖预售及买卖合同之间存在严重差异，金地塞拉维花园部分已入伙业主与金地北城公司之间走上了长达数年的维权官司。这期间，异议人多次向金地北城公司表达“尽快落实房产备案，交房予本人以便尽早入伙装修入住”的诉求。虽然，金地北城公司口头上积极支持并承诺尽快解决遗留问题，但至今未有任何实质性解决方案、措施和结果。近期，在异议人再三追问下，才被告知其所购房产因金地塞拉维花园南区业主与金地之间合同纠纷官司而被冻结。基于以上事实与理由，金地塞拉维花园南区29栋1层C号是属于异议人的财产，法院不能执行。 以上事实，有《深圳市房地产认购书》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、金地1号院按揭预审及算价单（预售）、深圳市金地北城房地产开发有限公司收款收据、对应收款收据的转账记录、施工委托书、购房合同拍照留底、与金地1号院销售团队群聊天记录、金地1号院风险提示、购房合同中户型平面图照片、聊天记录、按揭申请表等证据予以佐证。 申请执行人张洪成等21人称，本次执行程序拍卖议价的23套房屋中并不包括异议人的房产。异议人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条的规定。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，要同时符合三个条件才能成立，包括在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但本案案外人并没有签订书面的买卖合同，也没有办理任何的买卖合同备案手续；所购的商品房没有其他用于居住的房屋，但本案案外人并没有提交相关的证据予以证明；已付的价格要超过合同约定总价格的50%，从案外人提交的证据材料来看认购物的总价是1140万左右，但是他所支付的定金以及首付款才340多万元，不够约定总价的50%。申请执行人认为异议人的异议不成立，不能排除案件的查封以及议价处理的执行程序。 被执行人金地北城公司称，2016年6月23日贾军向金地北城公司支付了100000元，同月30日贾军提交了签订的深圳市房地产认购书和认购书补充协议，贾军在当天支付了剩余定金400000元及首付款2924849元。依据贾军签订的《深圳市房地产认购书》的约定，贾军应当在7日内提交申请按揭贷款的资料、个人购房等材料，与金地北城公司签订深圳不动产买卖合同，但因贾军原因双方至今没有签订深圳市不动产买卖合同，请法庭依法裁判。 本院查明，申请执行人张洪成、傅佳佳等22人与被执行人金地北城公司买卖合同纠纷系列案件，案号为（2019）粤0309执4520-4540、4542号。执行过程中，本院于2019年9月30日依法查封了被执行人金地北城公司名下房产共25套，其中包括异议人所认购的位于深圳市××街道××1Ｃ的案涉房产。 另查明，2016年6月23日，贾军向金地北城公司支付购房定金100000元，同月30日贾军签署了《深圳市房地产认购书》和《认购书补充协议》，约定由异议人以11404849元向金地北城公司购买上述房产，并在当天支付剩余定金400000元及首付款2924849元。至此，贾军前后共计支付被执行人金地北城公司3424849元。贾军签署的《深圳市房地产认购书》约定，自签订认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，但因故双方至今没有签订。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本院查明的事实，案涉房屋在本院查封之前，贾军与金地北城公司仅于2016年6月30日签订了《深圳市房地产认购书》，并未签订合法有效的书面买卖合同。而且，贾军已支付的房屋价款总额为3424849元，合同约定的房屋总价款是11404849元，已付购房款未达到合同约定总价款的百分之五十。因此，异议人的异议不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外异议人贾军的异议。 当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  蒋百友 人民陪审员  罗银盛 人民陪审员  朱 艳 二〇二〇年八月十日 书 记 员  王 玲 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： …… （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 ……