安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初3097号 原告：宿州市同胜置业有限公司，住所地宿州市胜利路南华地**。 法定代表人：李峰，该公司总经理。 原告：宿州银泰商业运营管理有限公司，住所地安徽省宿州市胜利路明丽家天下**楼**。 法定代表人：卞德利，该公司董事长。 两原告共同委托诉讼代理人：吴安徽，安徽黄淮律师事务所律师。 被告：宿州市福仕餐饮有限公司，住所，住所地宿州市胜利路同盛广场****div> 法定代表人：张肖松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：满秋生，安徽大泽律师事务所律师。 原告宿州市同胜置业有限公司（以下简称同胜置业）、宿州银泰商业运营管理有限公司（以下简称银泰运营）与被告宿州市福仕餐饮有限公司（以下简称福仕餐饮）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同胜置业、银泰运营的委托诉讼代理人吴安徽，被告福仕餐饮及其委托诉讼代理人满秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同胜置业和银泰运营向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付房屋租赁费、物业费、空调使用费、水费、电费等共计165万元；2．被告承担违约金10万元；3．被告承担本案所有诉讼费及律师费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1．诉请第一项数额变更为1436933.09元（包含2014年9月1日--2016年8月31日的房屋租金605640元；2016年9月1日--2017年9月15日房屋租金350000元；空调物业费362735.1元；电费83558元；水费34999.99元）；2．诉请第三项变更为仅要求被告承担本案诉讼费。事实和理由:2014年3月17日，被告因经营“好伦哥”西餐的需要，与原告充分协商签订《同盛广场租赁合同》及《补充协议》约定租赁原告的胜利路同盛广场二楼2-012房屋一处，作为经营场所，该场所建筑面积721平方米，租赁期限为2014年7月1日至2022年6月30日，房屋租金为35元/平方米.月，25235元/月。2014年的7月1日起，两年内不变，自第三年起租金以上一年租金为基础，每年递增6%，即第三年租金为26749元/月，以后年份以此类推，物业管理费7元/平方米.月，空调费8元/平方米.月，物业管理费递增幅度同房屋租赁费。合同还约定被告应交纳的履约保证金7.21万元及违约责任和费用承担等其他事项。此后，原告即将约定的房屋交付被告使用，因经营中出现问题，被告一直以亏损为由不支付上述费用，被告占用原告房屋至2017年9月，造成原告严重损失，故诉至法院。 被告福仕餐饮辩称，1、原告诉请超过诉讼时效；2、原告没有履行合同约定的义务被告可以抗辩拒交租金，即使计算租金也应从2015年11月18日开始且要扣除6个月免租期，由于原告承诺的沃尔玛等大型机构未入驻导致商场商业价值严重下降，在计算租金时也应予以考虑；3、被告未使用空调，故不存在空调费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据双方当事人的诉辩意见及举证、质证意见，本院认定事实如下： 2014年1月14日，同胜置业（委托人）与银泰运营（受托人）签订授权委托书，约定：同胜置业是位于安徽省宿州市同盛广场物业（包括房屋及附属设施设备等）的权属人，特授权受托人全权代理进行出租、经营和管理，其中包括以受托人名义代为签订、变更或者终止该物业的租赁合同；代为收取租金，并可以以受托人名义开具租赁发票；代为收取保证金并进行管理及结算。受托人处理的以上事项，委托人均予以承认，并由委托人和受托人承担连带法律责任。委托期限至委托人发出终止委托的书面通知并被承租人书面知悉为止。 2014年3月17日，银泰运营（甲方）与张肖松（乙方）签订租赁合同一份，约定：第二条、甲方将其合法拥有（或有权出租）的坐落在安徽省宿州市房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积共计721平方米。第三条、乙方向甲方承诺，所租赁房屋仅用于乙方进行好伦哥经营活动。第四条、房屋租赁期限自2014年7月1日至2022年6月30日。房屋初步交付之日到2014年9月30日止为装修免租期，签订本合同时乙方应按合同规定付清履约保证金，且本合同规定首期的租金、宣传费、物业管理费等费用应于乙方入住该房屋进行装修前付清。如乙方未按本合同约定的期限开始营业，每延迟一天，乙方应支付相当于五倍的日租金作为违约金；如根据双方的约定租金计算方式系按乙方在房屋内的营业额计算租金，则每延迟十天应以乙方第一个月的营业额作为违约金，以此类推。第五条、1、房屋的租金为每月每平米建筑面积人民币35元，月租金总计人民币25235元。2、房屋租金自2014年7月1日起2年内不变，自第3年起，租金以上一年租金为基础每年递增6%。即：第3年租金26749元／月，第4年租金28353元／月，第5年租金30054元／月，第6年租金31857元／月，第7年租金33768元／月。5、租金和宣传费应于每计租周期（计租周期为三个自然月）租金和宣传费到期日前一个月支付下计租周期租金和宣传费（即提前一个月支付下计租周期租金和宣传费），由乙方支付至甲方指定帐户并到账。乙方如逾期支付租金和宣传费，应按每月第一日至甲方实际收到租金和宣传费支付凭证之日的期间，按所欠租金和宣传费额每天1%的比率支付逾期付款违约金。如果到期日后二（2）周内，乙方仍未支付所欠租金和宣传费，甲方有权停止向乙方所租房屋供电；如果到期后三（3）周内，乙方仍未支付所欠租金和宣传费，甲方有权关闭乙方所租房屋，不准乙方进入，同时甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方按照本合同的规定承担违约责任。六、履约保证金1、为确保乙方全面履行本合同，乙方应向甲方缴纳履约保证金7.21万元。4、本合同终止时，在乙方将无人占据的房屋交还甲方后，经扣除乙方应付的损毁赔偿费（若有），甲方应于三十天内将履约保证金无息退还乙方...第七条1、物业管理费（按建筑面积算）：其中物业费每月每平米7元，空调费每月每平米8元，共计15元／月／平方米...物业管理费同租金一样前两年不变第三年起每年递增6。 同日，双方签订补充协议一份，约定内容：第三条、合同第七条约定的物业费同租金一样保持总额递增，自2014年7月1日起2年内不变，自第3年起，物业费以上一年物业费为基础每年递增6%。即：第3年物业费15.9元/平方米月,第4年物业费16.9元/平方米月...。第四条、甲方给予乙方在施工期间免收租金（施工期最长不可超过120天），免租施工期间收取物业管理费7元/平方米月；甲方给予乙方6个月的免租经营期，免租经营期间收取物业管理费15元/平方米月。第七条、...本补充协议与租赁合同冲突之处，以本补充协议为准...。 另查明，2013年12月31日，被告交纳20000元意向金，2014年4月1日交纳5.2万元履约保证金。原告银泰运营与被告福仕餐饮均认可合同解除时间为2017年8月28日。 本院认为，银泰运营与福仕餐饮签订租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。关于银泰运营和福仕餐饮签订的租赁合同的起止时间，双方在合同中约定租期开始时间是2014年7月1日，同时《租赁合同》约定，到2014年9月30日止为装修免租期。补充协议中约定在施工期间免收租金（施工期最长不可超过120天），鉴于被告未提供证据证明其在2014年9月30日之后仍在装修，且补充协议未明确约定免租期，只是载明最长不可超过120天，施工免租期截止到2014年9月30日较为适宜。双方在补充协议中载明给予6个月的免租经营期，故租金应从2015年4月1日开始计算至2017年8月28日止。根据租赁合同约定的租金和物业管理费标准，自2015年4月1日起至2016年6月30日止，租金为378525元（25235元/月×15个月）；自2016年7月1日起至2017年6月30日止，租金320988元（26749元/月×12个月）；自2017年7月1日起至2017年8月28日止，租金53962元(28353元/月×1个月28天)，租金总计753475元。自2014年7月1日至2014年9月30日，物业费为15141元（7元/平方/月×721平方×3个月）；自2014年10月1日至2016年6月30日，物业费为227115元（15元/平方/月×721平方×21个月）；自2016年7月1日至2017年6月30日，物业费为137566.8元（15.9元/平方/月×721平方×12个月）；自2017年7月1日至2017年8月28日，物业费为23190.9元（16.9元/平方/月×721平方×1个月28天）；物业费总计403012.8元，原告自愿要求被告支付物业费362735.1元，是对其权利的自行处分，本院予以准许。扣除被告已经缴纳的2万元意向金及5.2万元履约保证金，被告还应向原告支付租金681475元（753475元-20000元-52000元）、物业费362735.1元。对原告要求被告支付租金及物业费的诉讼请求，合法部分，本院予以支持。 被告辩称原告的诉请超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案中租金系合同履行中持续定期发生的债务。连续性债务具有整体性，如果诉讼时效从每一期债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂租赁合同的整体性，导致债权人频繁主张权利，也亦增加诉累。故本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。最后一期租金截止至2017年8月28日，原告于2020年4月11日起诉，故并未超过诉讼时效，对被告该辩解，本院不予支持。 原告诉请被告支付电费83558元及水费34999.99元，因其仅提供一份自行制作的表格，未得到被告认可，且无其他证据予以佐证，故对该诉讼请求，本院不予支持。 原告诉请被告承担违约金10万元，综合原告商场运营及本案实际情况，本院酌情认定为3万元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告宿州市福仕餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宿州市同胜置业有限公司、宿州银泰商业运营管理有限公司支付租金681475元、物业管理费362735.1元。 二、被告宿州市福仕餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宿州市同胜置业有限公司、宿州银泰商业运营管理有限公司支付违约金30000元。 三、驳回原告宿州市同胜置业有限公司、宿州银泰商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17732.4元，减半收取8866.2元，由原告宿州市同胜置业有限公司、宿州银泰商业运营管理有限公司负担2238元，被告宿州市福仕餐饮有限公司负担6628.2元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  袁琳琳 二〇二〇年八月三日 书记员  沈 伟