湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初3412号原告文喆，女，1986年8月12日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托代理人唐湘晖，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为接受法律文书，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为达成和解。被告株洲塔山房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区人民中路**康逸名城****。法定代表人应卫东。原告文喆诉被告株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称“塔山房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐湘晖到庭参加诉讼,被告塔山房地产公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告文喆向本院提出诉讼请求（变更后）：1、被告支付原告逾期交房违约金46711元（393360×4.75%÷12×30，2018年1月1日至2020年6月30日期间），并从2020年7月1日起以393360元为基数，按年百分之四点七五的标准计算至被告交付符合约定的房屋之日止；2、判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原告于2015年9月18日与被告株洲塔山房地产开发有限公司签订“株洲市商品房（预）销售合同”。合同约定原告购买被告建设的“东成商业广场”5号楼708室（精装修房），双方对房屋面积、单价、总房款、交付及违约责任等条款一一约定，后经双方协商同意被告交付房屋为毛坯房，原告无须支付装修款143040元，只需支付房款393360元即可。签约后原告依约履行合同义务，但被告一直未对房屋进行水电接入（被告工作人员告知要到年底），也就不能依合同约定交付房屋。原告认为合同约定日万分之0.1的延期交房违约金约定太低，不能弥补原告损失，请求人民法院按同期银行贷款利率调整延期交房违约金。综上所述，为维护原告合法权益，现诉讼前来，请求依法裁决。被告塔山房地产公司未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明，本院认定如下事实：被告塔山房地产公司系2010年11月5日成立，经营范围：房地产开发、经营业务。2015年9月18日，被告塔山房地产公司（甲方）与原告文喆（乙方）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：乙方向甲方购买芦淞区××路××号××广场××栋××号房（以下简称涉案房屋），预测建筑面积为71.52㎡；按照建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米5500元，毛坯总价款为393360元，装修单价为每平方米2000元，装修总价为143040元，总房款为536400元。乙方须于签订合同之日付清首付款166400元，余款370000元由乙方申请以办理银行按揭贷款方式付清；乙方若未按约定的时间付款，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，逾期超过90日，出卖人有权解除合同；甲方定于2017年12月31日前将房屋交付乙方，交付时必须经竣工验收合格；如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；甲方如未在本合同约定期限内交房，逾期在90日之内出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。应按已付的购房款日万分之0.1支付违约金，自逾期日起算至实际交付之日止等。合同签订后，原告方即向被告支付购房首付款166400元，2015年8月30日，原、被告签订《补充协议》，约定被告按毛坯房交房，被告将收取的装修费按2000元/㎡计算退还给原告，合计143040元，但原告未将该情况向银行说明。同年9月24日，原告通过银行贷款支付剩余购房款370000元。但被告因自身原因，至今未向原告方履行交房义务，酿成本案诉讼。以上事实，有原告庭审陈述，以及经本院认证的原告提供的原、被告身份信息、商品房买卖合同（预售）、《补充协议》、收据、个人住房（商业用房）借款合同为证，上述证据形成完整的证据链，本院依法予以采信。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告的争议焦点为：被告是否应向原告支付逾期交房违约金及计算标准。本案中原、被告签订的《购房合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告应当按照合同约定向被告支付购房款393360元，被告于2017年12月31日前交房。现原告按照合同约定的期履行了付清购房款义务，但被告至今未能向原告方履行交房义务，构成违约，应承担相应的违约责任，即被告应当按照合同约定承担自逾期交房之日起的违约金。关于逾期交房违约金的计算标准问题，原告主张被告支付原告逾期交房违约金46711元（393360×4.75%÷12×30，2018年1月1日至2020年6月30日期间），并从2020年7月1日起以393360元为基数，按年百分之四点七五的标准计算至被告交付符合约定的房屋之日止；本院认为，虽然原、被告签订的《购房合同》中约定：被告逾期交房，按已付房款日万分之0.1（月标准为0.03%）的标准向原告支付违约金。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，本院认为,原告虽未提交证据证明其实际损失，但根据生活习惯及交易惯例，因《购房合同》中约定的日万分之0.1的违约金标准明显低于因被告逾期交房给原告造成的损失，故本院将违约金的标准酌情调整为参照中国人民银行确定的现阶段金融机构一至五年以内贷款基准年利率4.75%的标准计算，对原告主张2018年1月1日起至2020年6月30日止的违约金，并从2020年7月1日起以393360元为基数，按年百分之四点七五的标准计算至被告交付符合约定的房屋之日止的诉讼请求，依法予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本案缺席判决。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，判决如下：由被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告文喆支付自2018年1月1日起暂计算至2020年6月30日止的延期交房违约金46711元（以购房款393360元为计算基数，按中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%的标准计算；之后违约金从2020年7月1日计算至芦淞区××路××号××广场××栋××号房屋实际交付之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费968元，减半收取484元，由被告株洲塔山房地产开发有限公司承担（原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇款结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  陈坤二〇二〇年八月三日法官助理尹杰书记员抄羽附本判决书适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。