海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1368号   上诉人（原审被告）：三亚粟海实业投资有限公司。   法定代表人：侯旭。   被上诉人（原审原告）：赵雪。   委托诉讼代理人：李景华。   上诉人三亚粟海实业投资有限公司（以下简称粟海公司）因与被上诉人赵雪房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初2423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   粟海公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵雪一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由赵雪承担。事实与理由：2017年2月26日，赵雪与粟海公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。2017年3月30日，涉案房屋交付赵雪使用。因粟海公司总部与中国民生银行太原分行的贷款担保问题，该房屋先后被山西省高院和山西省永济市法院查封，故无法按约办理网签备案。双方协商后，粟海公司为赵雪减免了三年物业费，同时还向赵雪支付了2018年11月1日至2019年2月底的违约金合计26560元。2019年10月12日，粟海公司为赵雪办理了不动产权证。鉴于赵雪购买房屋后即实际占有该房屋使用权，粟海公司已经因网签违约为赵雪减免了三年物业费并支付了26560元经济补偿，网签违约没有给赵雪造成实际意义上的经济损失。因此，粟海公司认为，不应再向赵雪支付违约金。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院依法改判。   赵雪辩称，在赵雪购买房屋以后，粟海公司一直未按合同约定办理网签及房屋产权登记手续，根据《商品房买卖合同》第十七条第二项的约定，粟海公司应在商品房交付之日起365日内为业主办理所有权证书，如果没有办理的按已付房款0.01%支付违约金。后来粟海公司自愿与业主达成三个《会议纪要》，《会议纪要》是《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金条款的补充，按照《会议纪要》约定粟海公司应向赵雪赔偿双倍违约金，但一审法院只支持了一半，赵雪对一审判决也予以认可。现恳请二审法院驳回粟海公司的上诉请求，维持原判。   赵雪向一审法院起诉请求：1.粟海公司向赵雪支付自2019年3月1日起至2019年10月13日止办理房屋所有权证违约金104,832元；2.粟海公司承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：2017年2月26日，赵雪与粟海公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：赵雪向粟海公司购买位于三亚市天涯区回新路“阅海观山·温泉度假村”A栋1102号房，用途为住宅，建筑面积85.66平方米；按建筑面积计价，每平方米16,800元，总房款1,439,088元；出卖人应当在2017年3月30日前将商品房交付买受人；第十七条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按第（2）项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，赵雪向粟海公司支付购房款1,439,088元。因不能办理网签办证及购房工作进展之事，包括赵雪在内购买人进行投诉后，粟海公司分别于2018年11月1日、2019年1月11日、2019年2月22日与包括赵雪在内的购买人协商后，以《会议纪要》的形式达成了协议：从2018年11月1日起至2019年2月5日止，粟海公司如不能解决部分业主的网签手续，将按等同于购房总款的银行贷款利率并上浮20%向业主支付违约金，粟海公司须在2019年2月15日前完成违约金的兑付，2019年2月5日至3月底前网签业主，仍按上述利率按日计算支付违约金；2019年3月底，如粟海公司不能解决全体业主购房的网签手续，将在上述违约金的基础上双倍向业主支付，从2019年4月1日开始每月1日向业主结算。2019年1月25日，粟海公司为赵雪办理了减免三年物业费的手续；2019年2月24日，粟海公司向赵雪支付了2018年11月1日至2019年2月底的违约金26,560元。粟海公司在2019年3月底前没能为赵雪完成网签备案手续，期间也没有向赵雪支付延期违约金。2019年10月12日，三亚市国土资源局向赵雪颁发了琼（2019）三亚市不动产权第xxx号《不动产权证书》，赵雪取得了涉案房屋的产权证。赵雪认为粟海公司逾期办证违约，于2020年3月6日向一审法院起诉。   一审法院认为，赵雪与粟海公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定有效合同。合同签订后赵雪已按合同约定向粟海公司支付购房款1,439,088元。根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，粟海公司应当在涉案房屋交付使用后365日内取得涉案房屋的产权证。因粟海公司迟延办证，在包括赵雪在内的业主投诉后，粟海公司与包括赵雪在内的业主达成了新的协议，粟海公司同意按购房总款的银行贷款利率上浮20%向包括赵雪在内的业主支付违约金，2019年2月5日至3月底期间按上述利率按日计算支付违约金；2019年3月底后在上述违约金的基础上双倍支付。这实际上是对《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金计算条款约定的变更。本案的争议焦点在于：关于按银行贷款利率上浮20%的利率按日计算支付违约金和双倍支付违约金的约定是否过高，是否应当调整的问题。从上述双方对逾期办证违约金的计算利率变更约定来看，2019年3月份中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为4.35%，上浮20%，利率提高为5.22%（4.35%+4.35%×20%）；以利率5.22%按日计算违约金，则每月利率为156.6%（5.22%×30天），双倍则为313.2%（5.22%×30天×2）。可见，双方对违约金计算的利率约定明显过分高于一般民间借贷年利率24%。本案中，粟海公司逾期办证构成了违约，显而易见造成赵雪的实际损失就是被占用购房款资金的利息损失，此外赵雪未举出证据证明其确实还有其他损失的存在，因此，违约金按每日5.22%或双倍计算过分高于实际损失，粟海公司主张约定的违约金过高应适当调整合理合法，予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，赵雪诉求的违约金不应超过造成利息损失的百分之三十。故违约金的计算利率应调整为按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率基础上增加30%的利率进行计算支付。事实上，赵雪于2019年10月12日取得了三亚市国土资源局颁发的琼（2019）三亚市不动产权第xxx号《不动产权证书》，粟海公司的违约期限应从2019年3月1日起算至产权证办出之日即2019年10月12日止为226天，违约金计算为51,088.82元[1,439,088元×（4.35%+4.35%×30%）×（226天÷360天）]，粟海公司应当向赵雪支付。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八十五条的规定，判决：粟海公司应于判决生效之日起十日内向赵雪支付逾期办证违约金51,088.82元。本案受理费1198元，由粟海公司负担。   本院二审期间，当事人未提交新证据。   一审判决查明的事实属实，本院予以确认。   另查明，粟海公司与包括赵雪在内的业主以《会议纪要》的形式达成协议，除承诺支付违约金外，还约定“按认购书上承诺网签时间起至今拖延6个月以内的补偿1年物业费，6个月至1年的补偿2年物业费，1年以上的补偿3年物业费，于2019年1月30日内给予兑现”。   本院认为，本案争议焦点为粟海公司是否应向赵雪支付逾期办证违约金。粟海公司与赵雪于2017年2月26日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定积极履行义务。粟海公司未按合同约定期限为赵雪办理房屋产权证书，已构成违约。粟海公司与包括赵雪在内的业主以2019年2月22日《会议纪要》达成的协议，实质是对《商品房买卖合同》中第十七条关于逾期办证违约金计算条款的变更。该《会议纪要》系粟海公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦应认定为有效，粟海公司应按《会议纪要》的约定为赵雪减免物业费并支付违约金。粟海公司主张已减免赵雪三年物业费并支付2018年11月1日至2019年2月违约金26,560元，则应免除剩余违约金的理由，无事实与法律依据，本院不予支持。另，粟海公司主张约定的违约金过高，一审法院对违约金的计算标准予以调整，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率上浮30%的标准计算并无不当。   综上所述，粟海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1077元（三亚粟海实业投资有限公司已预缴），由三亚粟海实业投资有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 张光亲   审判员 李 祎   审判员 杨冲冲      二〇二〇年八月二十六日   法官助理 唐 瑶   书记员 周海晶   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。