江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0104民初1161号 原告：何淑铭，女，汉族，1990年10月25日出生，住江西省南昌市新建县。 委托诉讼代理人：罗阳，江西希君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚世红,江西希君律师事务所律师实习律师。 被告：张川，男，汉族，1985年9月20日出生，住江西省南昌市进贤县。 第三人：南昌华东装潢建材物业管理有限责任公司，所在地：江西省南昌市青云谱区广州路**，统一社会信用代码：913601047969916036。 法定代表人：史慧兰。 原告何淑铭诉被告张川、第三人南昌华东装潢建材物业管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后由审判员程其伟适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告何淑铭及其委托诉讼代理人罗阳、姚世红、被告张川到庭参加诉讼，第三人南昌华东装潢建材物业管理有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告何淑铭向本院提出诉求：1、被告向原告退还租赁押金27600元。2、被告赔偿原告装修损失费人民币169304元。3、被告赔偿原告店面转租费人民币50000元。4、被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：被告张川与原告于2017年4月29日订立《房屋租赁合同》租赁期为2017年5月20日至2019年5月19日。2年期满以后双方又于2019年5月3日续约，租赁期为2019年5月21日至2021年5月20日。但因被告多次拖欠南昌华东装潢建材物业管理有限公司租金。该公司行使合同法定解除权，2020年4月22日，将相关《通知》张贴于店面门口。并且在原告与南昌华东装潢建材物业管理有限公司交涉过程中才得知被告并没有2年的转租权，被告与该公司的租赁期仅1年，于2020年4月30日到期。被告违反诚实信用原则，存在合同欺诈。根据《合同法》第54条，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况现订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销合同。根据《合同法》第58条的规定，原告作为受损害方，有权要求被告赔偿因此所受到的损失。另被告在实际履行过程中也存在严重的违约。其长期拖欠南昌华东装潢建材物业管理有限公司的租金，致使对方解除合同，进一步导致原、被告双方的租赁合同无法继续履行。根据《合同法》第94条、第107条，当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的，应承担赔偿损失的违约责任。 被告张川辩称：押金条不是原告说的27000元实际是22800元。被告的租赁权是连续签5年的，被告每年与第三人签的，并且有优先承租权。4月30日后不续租是因为原告与被告反复说不想租了。所以被告才决定不继续租该店面了。被告拖欠房租是因为3月、4月的房租原告没有支付给被告，被告在第三人的另一个店面是正常承租的。 第三人南昌华东装潢建材物业管理有限责任公司未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。 根据庭审认定的证据并结合原告的当庭陈述，本院确认如下法律事实： 2017年4月29日，以被告张川作为甲方（出租人），原告为乙方（承租人），双方签订了《店面租赁合同》，该合同约定，甲方同意将Z3栋113号店面出租给乙方使用，租金为9200元一个月（不含物业费）。乙方另行支付22800元给甲方作为店面使用押金，在双方解除合同时由甲方一次性无息还给乙方。租金按每三个月支付，租期为2年，租赁日期从2017年5月20日至2019年5月19日。该合同到期后，2019年5月3日，双方又签订了一份权利义务相同的租赁合同，该合同约定租房押金见押金条（同年5月4日，被告张川向原告何淑铭出具收条称,今收到Z3栋113号何淑铭店面押金27600元整，注：以前压单作废。），2020年2月23日，原告通过微信向被告张川提出明年不租了，押金抵下季度租金。被告张川不同意，要求原告先转15000元，原告当日予以支付。同年3月27日，被告张川通过微信向原告提出要求支付剩余的房租，原告表示没钱，今年到期不租，并表示有人租该店面就给原告一点装修费，没有人租其全部拆掉。同年4月22日，被告张川通过微信询问原告是否确定不租，原告表示如果退押金其随时撤。被告表示合同没到期，押金退不了。原告要求用押金抵租金和其他费用。同日，第三人南昌华东装潢建材物业管理有限责任公司书面通知被告，因被告超过两个月未交租金，根据双方合同，第三人有权解除合同，收回店面，并要求被告在收到该通知后，于一周内到公司物业把欠费交清（2、3、4月租金20709元，物管费888元），将店面清空交回该公司。 另，原告承租本案所涉店面时装修花费169304元。 本院认为：根据本案查明事实及原被告争议情况，本案焦点问题在于：本案原被告双方租赁合同解除违约责任在哪方？基于此焦点问题可确定原告三项诉求是否能得到支持。 根据本案查明的事实，原告在被告三次催收租金时就双方租赁关系作出了三次表态，分别是2020年2月23日表示明年不租，3月27日表示今年到期不租，4月22日表示如果被告退押金其随时可以撤场。据此，可以认定原告对双方租赁合同到期后不续租的意愿明确肯定，关于租金问题，其在三次与被告沟通时均有表示通过抵扣，另外，2月23日，被告要求原告先交15000元租金后在3月27日要求原告缴纳剩余的租金，故应认定系被告同意原告缓交部分租金，并非双方就租金减免达成一致，根据本案证据亦无法认定双方就租金减免达成过一致意见。关于违约责任问题，本案所涉房屋系第三人南昌华东装潢建材物业管理有限责任公司出租给被告，再由被告转租给原告，2020年4月22日，第三人南昌华东装潢建材物业管理有限责任公司作出收回店面的决定其原因系被告在2月23日收到原告部分租金后未及时向第三人交纳租金，另一方面也与原告多次表示到期不租且未及时足额交纳租金有关，故本案原被告租赁合同的解除系原被告均有违约行为导致，故双方应各自承当相应的违约责任。 据此，本院依法分析原告的诉求。关于押金数额问题，双方在续签合同时被告张川向原告何淑铭出具了收条称,今收到Z3栋113号何淑铭店面押金27600元整，注：以前压单作废。被告称此收条系按原告印象补写，但双方均有第一份租赁合同，该合同上明确押金为22800元，如未出现变动，应按第一份租赁合同确定的押金出具押金条，被告没有其他证据证明原告支付的押金系22800元，应承担举证不能的法律后果，故本院认定本案房屋押金为27600元。本案双方租赁合同已经解除，故被告应在扣除租金及相应费用后退还原告押金，即14112元[27600-（9200*3+888-15000）]。关于原告装修损失费，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”，本案原被告双方未就装饰装修残值损失进行约定，考虑本案双方过错承担及装修残值，本院酌定由被告承担10000元赔偿责任。至于原告要求被告赔偿其店面转租费的问题，因系其与上一承租人之间的法律关系，与被告无关，本院在本案中不予处理。 第三人南昌华东装潢建材物业管理有限责任公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩，其自行放弃答辩权、举证权、质证权由此产生的法律后果，由其自行承担，不影响本案的审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张川于本判决书生效之日起七日内返还原告何淑铭押金14112元； 二、被告张川于本判决书生效之日起七日内赔偿原告何淑铭装修损失10000元； 二、驳回原告何淑铭其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币5004元（原告已预交），减半收取2502元由原告原告何淑铭负担2200元，被告张川负担302元，该款随上述款项一并支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  程其伟 二〇二〇年八月十日 书记员  熊思思