广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终2975号上诉人（原审原告）：深圳市富陶餐饮有限公司。法定代表人：王火权，总经理。被上诉人（原审被告）：深圳市印力物业服务有限公司（原名称为：深圳市信拓物业管理服务有限公司。法定代表人：曾华丰，董事、总经理。上诉人深圳市富陶餐饮有限公司（以下简称富陶公司）因与被上诉人深圳市印力物业服务有限公（以下简称印力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初26748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。富陶公司上诉请求：1.判决撤销原审“驳回原告深圳市富陶餐饮有限公司的诉讼请求”的判决：2.判决印力公司支付富陶公司租赁期间涉案租赁场所三楼扩建费用300万元及利息（按银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至付淸款项之日止）；3.判决印力公司承担本案的律师费13万元；4.本案一审、二审诉讼费以及其他相关费用由印力公司承担。上诉理由与事实：1、一审法院认定事实错误，主观推定明显自相矛盾。印力公司是一家负责任的物业管理公司，对其管理范围内的物业进行监察是其日常工作，特别是对外经营的商铺，关于涉案租赁场地的扩建和装修均需经印力公司的同意才能进行。而富陶公司的扩建工程动作大，工期长，涉及面积广，印力公司作为涉案租赁场地的物业管理公司，不可能对扩建增加一层建筑物的扩建工程不知情。一审判决在推定印力公司对装修工程是否同意时支持了富陶公司的部分主张：“富陶公司主张对餐厅的装修需经被告印力公司同意，否则无法进行，考虑印力公司为租赁场地的物业管理公司，富陶公司该陈述合理。”但在认定印力公司对扩建工程是否同意时，却采用了截然不同的认定方式，以富陶公司未举证为由而直接否定了富陶公司的主张。作为涉案租赁场地的物业管理公司，对涉案租赁场地内的装修工程知情，难道对扩建增加一层建筑就不知情，一审法院在认定案件事实时明显前后矛盾，违背了客观常理，二审法院应依法予以纠正。2、富陶公司在一审中已承担了应有的举证责任，一审判决并未对证据展开说理，并在此情况下做出不合理的判决。首先，富陶公司在一审中提交了富陶公司与印力公司于2011年6月7日、2014年5月13日、2015年3月10日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议等证据材料，用以证明印力公司在扩建工程完成后对新增租赁面积向富陶公司加收租金，印力公司主观上已明确了新增租赁场地为其物业；其次，富陶公司还向法院提交了一份盖有印力公司印章的涉案租赁场地平面图附件（二楼、三楼的楼宇结构图），印力公司在该附件上盖章，表明其对扩建工程的确认。但一审判决并未对上述证据材料展开说理，而是直接按上述理由第一点的错误推定方法认定案件事实，并做出了违背客观事实的判决，二审法院应当依法予以纠正。印力公司答辩意见：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，富陶公司不能证明其扩建行为事先经过印力公司的同意，扩建费用应由富陶公司自行承担。二、印力公司曾多次向富陶公司发函，声明其对富陶公司的扩建行为不予认可。三、富陶公司扩建部分已经被认定为违章建筑，且富陶公司放弃鉴定，印力公司从未对扩建部分收取过任何租金，不应对扩建部分承担责任。富陶公司向一审法院起诉请求：l、判令印力公司向富陶公司支付租赁期间涉案租赁场所三楼扩建费用300万元及利息（按银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至付清款项之日止）；2、印力公司承担本案的律师费13万元；3、印力公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月7日，深圳市信拓物业管理服务有限公司（出租方、甲方，以下简称信拓公司）与深圳市源增投资发展有限公司（承租方、乙方，以下简称源增公司）签订了《房屋租赁合同》（合同登记号：福0456314），约定甲方将位于深圳市福田区香梅路水榭花都会所餐厅二楼的房屋（房地产证号为：**××**）出租给乙方，租赁房屋建筑面积为424平方米，建筑物总层数2层。租金按照建筑面积每平方米每月人民币165.09元，月租金总额为70000元。租赁期限为2011年5月1日至2014年4月30日。2014年5月13日，信拓公司（出租方、甲方）与本案富陶公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区香梅路水榭花都会所餐厅二楼的房屋（房地产证号为：深房地字第**）出租给乙方，租赁房屋建筑面积为424平方米，建筑物总层数2层。租赁房屋的月租金为70000元，增加部分的月租金为8000元，月租金总额为78000元。租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日。该合同附件一为富陶酒家2楼平面图，附件二为富陶酒家3楼平面图，附件一、二均有出租人信拓公司和承租人富陶公司盖章。同日，信拓公司和富陶公司还签订了一份《租赁合同补充协议》，该协议约定：一、租赁标的物：甲乙双方同意按照本协议的条款和条件，出租和承租本协议附件（一）、（二）所示的租赁标的物。二、甲方承诺在其管理期间乙方在水榭花都会所内独家经营餐饮；乙方酒家名称为“富陶水榭花都花园酒家”。五、乙方对租赁房屋建筑物装修改造应事先书面征得甲方同意，并且乙方应对此装饰装修和改造以及由此带来的潜在隐患和损坏承担维修责任。2015年3月1日，信拓公司（甲方、出租人）与王火权（乙方、承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区香梅路水榭花都会所餐厅二楼的房屋（房房地产证号为：深房地字第**出租给乙方，租赁房屋建筑面积为424平方米，建筑物总层数2层。租赁房屋的月租金为78000元。租赁期限为2015年3月1日至2018年2月28日。2015年3月20日，信拓公司与源增公司签订《补充协议》，约定源增公司增加租用水榭花都会所北功能楼2楼及其连廊走道，新增租用面积的租金为3000元/月，租赁期限从2015年2月1日起至2017年4月30日。2018年1月12日，富陶公司向印力公司发出《续租申请书》，称其与印力公司于2015年3月签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定租赁水榭花都会所二楼及三楼物业，用于经营餐厅，2016年年初，根据印力公司对二楼、三楼餐厅大厅及厨房进行重新改造和装修，为此新投入资金4408651.81元，故向印力公司申请续租，希望在原租金基础上续租五年。2018年2月2日，印力公司向富陶公司及王火权发出《关于深圳市富陶餐饮有限公司〈续租申请书〉的复函》，称“2016年年初，根据印力公司对二楼、三楼餐厅大厅及厨房进行重新改造和装修”与事实不符，并告知合同期满后不再与富陶公司续租。2018年3月13日，富陶公司再次向印力公司发出《知会函》，仍称其在印力公司要求下，于2016年年初对二楼、三楼餐厅大厅及厨房进行重新改造和装修，要求印力公司与其协商合同期满后租赁物业的装饰装修赔偿事宜。2018年4月20日，印力公司再次向富陶公司及王火权发出《关于〈知会函〉的复函》，称其从未要求富陶公司对二楼、三楼餐厅大厅及厨房进行重新改造和装修，并要求富陶公司立即结清费用并返还租赁房屋。2018年5月21日，印力公司向源增公司发出《关于限期搬离及缴清欠费的通知函》，要求源增公司2018年5月31日前支付继续使用水榭花都会所北功能楼2楼及其连廊走道的租金及滞纳金，并告知源增公司双方的租赁关系于本函送达之日解除，要求源增公司结清应缴费用并返还租赁房屋。2018年6月18日，印力公司与源增公司、富陶公司签订了《租赁房屋交还协议》，约定于2018年2月28日终止印力公司与富陶公司于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》以及印力公司与源增公司签订的承租水榭花都会所北功能楼2楼及其连廊走道的《补充协议》，印力公司同意给予源增公司和富陶公司三个月的搬迁期，源增公司、富陶公司在本协议签订后的5日内按租赁房屋主体结构现状及房屋外观现状交付给印力公司。2019年6月21日，水榭花都会所餐厅三楼被深圳市福田区规划土地监察局查封，2019年8月9日，深圳市福田区规划土地监察局向富陶公司发出了《限期拆除通知书》，该通知书记载，水榭花都会所建设了临时建筑物，违反相关法规，要求在收到本通知书10日内自行拆除。庭审时，富陶公司自述，其原为源增公司下属企业，且源增公司持有其100%股份，现在股权发生变动。富陶公司亦自认三楼的扩建最早是从2012年9月22日开始的。庭审时，富陶公司、印力公司双方均确认存放于水榭花都会所餐厅三楼的物品已经搬走，不需要法院主持进行交接。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，租赁合同中涉及的租赁房屋二楼已经取得产权证书，富陶公司、印力公司于2011年6月7日、2015年3月1日签订的房屋租赁合同真实、合法、有效。但因2014年5月13日签订的房屋租赁合同涉及未取得合法报建手续的加建部分，故该份合同无效。本案双方争议焦点主要为租赁场所三楼扩建及装饰装修费用的承担问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，关于扩建及装饰装修费用的承担无论合同是否有效，均需首先考虑扩建及装饰装修行为是否取得了出租人的同意。如承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。一、关于扩建费用。根据富陶公司陈述，租赁场地三楼的扩建最早始于2012年9月22日，此时尚处于双方于2011年6月7日签订房屋租赁合同期内，该份合同有效，但富陶公司未举证证明扩建行为已经得到印力公司或原信拓公司同意，故该院对其要求印力公司承担扩建费用的请求不予支持。二、关于装饰装修费用。根据富陶公司陈述，租赁场地的装饰装修行为发生在2016年年初，此时，对于餐厅二楼，双方存在有效合同（2015年3月1日房屋租赁合同），但对于餐厅三楼，实际仍处于2014年5月13日双方签订的无效的房屋租赁合同约定范围内。富陶公司主张对餐厅的装修需经印力公司同意，否则无法进行，考虑印力公司为租赁场地的物业管理公司，富陶公司该陈述合理，但是，因富陶公司同时对二楼和三楼进行装饰装修，在富陶公司未提交申请装饰装修相关证据情况下，无法推定印力公司对三楼的装饰装修也作出了同意的意思表示。判决：驳回富陶公司的诉讼请求。案件受理费31840元，鉴定费41000元（均已由富陶公司预交），均由富陶公司负担。经本院二审审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点在于涉案租赁场所三楼装饰装修及扩建费用的承担问题。首先，根据本案双方的举证及陈述，富陶公司的租赁期限至2018年2月28日期满，虽然涉案租赁合同未对涉案租赁场所三楼进行约定，但印力公司已明确向富陶公司告知合同期满后不再与富陶公司续租，并要求富陶公司立即结清费用并返还租赁房屋。故印力公司与富陶公司的租赁合同已因租赁期满而解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十二条、第十三条的规定，租赁物的装饰装修费用除了出租人同意利用的，可折价归出租人所有的以外，均由承租人承担，与该装饰装修是否取得了出租人的同意并无关联。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。富陶公司向本院提出证人出庭作证申请，拟证明印力公司知晓且同意其扩建行为。综观本院双方的举证及陈述，富陶公司并未能提供充分有效的证据证明扩建行为已经征得印力公司或原信拓公司同意，且双方的合同约定富陶公司对租赁房屋建筑物装修改造应事先书面征得印力公司同意，在未有其他证据加以佐证的情况下，仅凭证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对富陶公司的申请不予准许。综上，一审判决对富陶公司要求印力公司承担装饰装修及扩建费用的请求不予支持符合民事证据规则，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人富陶公司的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31840元，由上诉人深圳市富陶餐饮有限公司承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 冼 朝 暾审判员 张 永 彬审判员 徐 玉 婵二〇二〇年八月十日书记员 孙巍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。