北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初1439号原告:北京远奥置业有限公司,住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人:庄江波,董事长。委托诉讼代理人:李敏,北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人:田大鹏，北京德和衡律师事务所律师。被告:李向东,男,1967年6月21日出生住北京市西城区。被告:高飞,女,1971年12月1日出生,住北京市西城区。共同委托诉讼代理人:王琮玮,北京市京师（延吉）律师事务所律师。原告北京远奥置业有限公司(以下简称远奥公司)与被告李向东、高飞商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告远奥公司的委托诉讼代理人李敏,被告李向东、高飞及其委托诉讼代理人王琮玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告远奥公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除原被告签订的《北京市商品房预售合同》(Y2002284)及其附件；2.请求判令被告协助原告办理注销《北京市商品房预售合同》(合同编号:Y2002284)的网签备案手续;3.请求判令被告向原告支付总房价款20％的违约金182.81454万元且该违约金直接从被告的已付房价款中扣除;4.请求判令被告向原告支付追索债权而发生的律师费,且该费用从被告已支付的购房款中扣除;5.请求判令被告承担案件的诉讼费,且该费用从其已支付的购房款中扣除;6.请求判令在被告履行完毕第2项义务,且原告扣除上述第3至5项请求中的款项后,原告再向被告退还剩余购房款。事实与理由:2016年12月31日，原、被告签署了编号为Y2002284号的《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》(以下简称“《预售合同》”)及其附件,该《预售合同》约定被告购买原告开发的北京市石景山区某号房屋,该商品房的用途为办公。商品房单价每平米76993.99元，总价款为914.0727万元。预售合同附件五第一条第二款约定:签订《预售合同》当日买受人应向出卖人支付房款人民币274.2218万元。2017年3月31日前,买受人应向出卖人支付房款人民币182.8509万元。买受人自行负责办理贷款手续,买受人须保证于所购房屋具备放款条件(此放款条件系指买受人所购楼栋竣工备案,具体见金融机构之政策规定)之日起30日内将贷款足额付至出卖人指定账户,金额为人民币457万元。《预售合同》签订后,被告合计向原告支付房款457.0727万元,尚有457万元剩余房款未向原告支付。根据备案编号为047石竣2018(建)0017号的《工程竣工验收备案表》，被告所购房屋于2018年9月4日完成竣工备案。根据上述合同约定,被告应于2018年10月4日前支付完毕剩余房款457万元，但被告至今未向原告支付该剩余房款。《预售合同》附件五第五条第一款约定:买受人选择以贷款方式支付房价款的,包括商业贷款及其他贷款方式,均不影响买受人按期支付购房价款之义务。如买受人未能在合同约定的贷款应到账日起前获得贷款或所获得之贷款不足支付其应付之购房价款,则买受人须于该日期前一次性向出卖人支付该部分房价款,否则亦视为买受人“未按照约定的时间付款”,买受人应按照《预售合同》第十一条之规定承担逾期付款的违约责任。根据《预售合同》第十一条及附件八补充协议第六条第一款第二项约定,买受人未按照约定的时间付款的,逾期超过60日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达且合同注销完毕后30日内按照房屋总价款的20％向出卖人支付违约金。同时《预售合同》第18.6条约定了出卖人可从应返还的款项中直接扣除买受人应承担的违约金、赔偿金及相关费用。原告认为,《合同法》第九十三条规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”现被告未按合同约定的时间支付剩余房款457万元,《预售合同》约定的解除条件已经成就。现原告依法有权解除原被告签订的《预售合同》及其附件,并被告应向原告承担相应的违约责任。为此,原告特依据《中华人民共和国合同法》的相关规定,诉至贵院,望判如所请,依法保护原告的合法权益。被告李向东、高飞辩称,被告同意原告第一项、第二项诉讼请求,不同意第三至五项诉讼请求,原告第六项诉讼请求部分同意,同意原告向被告退还已付的购房款。被告没有支付本案购房尾款原因属于情势变更,被告不需要承担违约责任。在2017年3月北京连续出台多项政策对办公类商品房实行新政包括317新政326新政。2017年3月2日北京市住房和城乡建设委员会发布关于进一步加强商业办公类项目的公告第七条,明确要求商业银行暂停对个人购买,商办类项目的个人购房贷款,导致被告无法获得贷款,如果让被告一次性支付全部剩余购房款很难实现,被告向原告支付的首付款是卖了自己一套房并向亲友借一部分钱才付清。合同法若干问题的解释（二）第26条、2015年全国民事审判工作会议纪要（三）关于房地产调控政策问题第28条、北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及317新政的房屋纠纷案件若干问题会议纪要的第3条。合同中设定如果被告贷款不获批或未足额获批不具有解除权,对被告不应发生法律效力。原告作为开发商应该比被告更清楚实际情况,他在合同中设计这样一条有利于卖房的约定,不管有没有新的情况发生被告都不享有解除权,同时还约定高额违约金,原告要比被告更专业、清楚,被告购买总价值900多元的房产,贷款457万元,如果要求全部付清购房款没有考虑到被告在遇到贷款障碍时不承担或少承担违约,我们认为这是限制性格式条款。在签约时原告除了需要对条款进行重要提示还应该有重要风险告知,造成被告在信息不对称的情况下达成的合议,被告不承担被隐瞒的重大风险。因原告恶意隐瞒最终导致签合同有误导。最高人民法院公报案例2019年第5期。双方对剩余购房款时间约定不明,原告在起诉状提到支付后面尾款其实时间是取得楼竣工备案后30日内,具体见金融机构政策规定,也就是被告支付尾款主要还是依金融机构约定,我们认为合同约定有几个问题被告具备什么样的购买条件应该以金融机构的政策为准,但政策具有不确定性。各个金融机构贷款是有区别的,每一个申请贷款的人条件也不一样,没办法保证在竣工备案后申请贷款并签署全部贷款,而且提交贷款需要涉及被告与第三方金融机构,这种约定对第三方不产生效力,也不能强迫被告单方完成。补充协议五第四条约定买受人自行办理贷款手续,要保证具备贷款条件被告认为根据金融机构发放贷款的一般常识是由金融机构决定,被告的申请是否能获批及具体发放时间,被告作为贷款申请人无法决定。原告取得竣工验收备案时北京已经出台3**、326新政,备案是在2018年9月,并且没有及时通知被告,被告是接到起诉材料才第一次看到竣工验收备案表,原告以取得竣工验收备案作为支付尾款的要求,不是合同约定时间也不具有合理性。原被告签订的商品房合同和附件中有很多不公平的条款,原告在履行中处于优势地位,通过明显不公平的约定,限制、剥夺了被告的重要权利,如果出卖人原因导致逾期总房款万分之零点一的违约金,如果因为买受人延期违约金是万分之一,原被告违约金差距十倍。出卖人提出书面退房申请日中国人民银行公布之活期存款利率给付利息,补充协议18.3条,双方约定20%的违约金不是被告的真实意思表示,是原告单方面的。原告的诉讼请求,无事实和法律依据,请求驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院对事实认定如下：2016年12月31日，原、被告签署了编号为Y2002284号的《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》(以下简称“《预售合同》”)及其附件。《预售合同》约定:被告购买原告开发的北京市石景山区某号房屋,用途为办公。商品房单价每平米76993.99元,总价款为914.0727万元。预售合同附件五第一条第一项约定,签订《预售合同》当日买受人应向出卖人支付房款人民币274.2218万元；第二项约定,2017年3月31日前,买受人应向出卖人支付房款人民币182.8509万元,买受人逾期支付前述两项款项的,每逾期一日,应向出卖人支付房价款总额千分之壹的违约金;逾期超过15日未付款的,出卖人有权单方解除合同,买受人应向出卖人支付房价款总额30%的违约金。…。附件五第一条第4项约定,买受人自行负责办理贷款手续,买受人须保证于所购房屋具备放款条件之日起30日内将贷款足额付至出卖人指定账户,金额为人民币457万元。附件五第五条第一项约定,如买受人未能在合同约定的贷款应到账日期前获得贷款或所获得之贷款不足以支其所应付之购房价款,则购买人须于该日前一次性向出卖人支付该部分房价款,否则亦视为买受人“未按照约定的时间付款”,买受人应按照《预售合同》第十一条之约定承担逾期付款的违约责任。…。附件八补充协议第六条第一项（2）约定,逾期超过60日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达且合同注销完毕后30日内按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付款。…。附件八补充协议第六条6.4条约定，出卖人因向买受人追偿代偿款项及违约金等债权而发生的费用，如律师费、诉讼费等，买受人应予赔偿。…。第18.6条约定，买受人办理完毕《预售合同》注销手续后30日内，出卖人可从应返还的款项中直接扣除买受人应承担的违约金、赔偿金及相关费用后无息返还买受人。…。2018年9月4日,预售房屋完成竣工备案。2018年12月原告向被告送达了告知函。合同签订当日,被告按约定支付了首付款274.2218万元；2017年3月31日,被告向原告继续支付房款182.8509万元。截止2017年3月31日被告向原告共付房款4570727元(不含契税),剩余付款457万元至今没有支付。庭审中，原告认为,被告说没有付尾款原因是情势变更，原告认为不是情势变更。根据北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及317新政的房屋纠纷案件若干问题会议纪要第三条第三款,原告的补充证据5有商品房网签备案表,网签时间是2016年12月31日,也就是317新政之前就已经网签,不存在付款的履行障碍。原告补充证据五第二项北京市商品房预售合同都是非住宅类,也是在新政之前网签备案,贷款已经顺利批下,被告的房屋办理贷款是不存在障碍的。被告说是格式条款,根据双方签订的预售合同是北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局联合制定的示范文本,并不是原告预先拟定的格式合同,该合同是双方自愿签署,对于里面的内容,被告在完全理解的基础上进行签字。被告作为完全民事行为能力人对合同约定的内容均应准确理解并对内容无异议。被告说原告没有通知他竣工备案,根据合同法第十六条第一款规定,原告认为被告是严重的违反合同约定。被告说原告没有通知他竣工备案,被告应当自行办理贷款手续,对竣工备案原告没有通知义务,而且北京市住房和城乡建设委员会官方网站公示了该涉案房屋的竣工备案时间是2018年9月4日。被告说合同约定时间不明确,合同约定的付款时间非常明确,见合同条款。附件都是有被告签字的,他是行为能力人是其真实意思表示同意的情况下才签字,这并非格式条款,合同不是原告预先拟制的。被告说他不具备查询的,原告没有附有通知义务,自行办理贷款是被告应该负的义务,你对于办理贷款需要的条件理应知道应该自行查询。为什么提供补充证据二,即使你说不知道什么时间备案,原告已经向你告知已经够了交付房屋的条件,因为你没有付尾款所以原告推迟交付。2018年12月15日原告给你发这个告知函的时候你就应该知道已经竣工备案,到2019年原告起诉你都没有付款显然是违约。合同约定是具体见金融政策,只是一个概括,放款条件是买受人所购楼栋竣工备案,这个放款条件就是竣工备案,你想了解的话可以具体看这个。办贷款是被告的义务,跟原告没有关系。而且原告也没有承诺过给你办贷款,附件五约定了买受人自行办理贷款手续。被告李向东、高飞认为,原告主张第三条第三款是原则上,政策出来后金融机构是不是按照要求限制贷款是金融机构决定,并不是高院决定,如果政策出来后金融机构仍然提供贷款，如果买受人以不能贷款为由主张情势变更是不成立的,但本案实际情况是贷款政策出来后被告因为政策原因,他找了很多银行和销售确实是不能办理贷款,被告也去开发商找了孟凡也办不了贷款。对于被告不公平的条款是格式条款,原告说是示范文本。被告的证据中有示范文本和原被告合同的对比,预售合同中有九个附件,都不是示范文本的内容。竣工验收备案原告称被告可以自行去建委网站查询,客观事实上被告不具有买卖房屋的经验,一般情况下在开发商处买房是以开发商通知为主,竣工验收备案是发给原告的,原告是非常清楚,被告有付尾款的义务,原告也是有义务,如果他不通知被告很难预知。竣工验收备案,后面还有具体见金融机构政策,也就是放款条件是以金融机构政策为准,原告不能偷换概念。开发商没有人通知过被告竣工备案表,是法院通知我才知道,原告也说没有义务通知被告。作为一个开发商他有义务通知我,他说的竣工备案表是做什么的我都不清楚,他说让我去官网查,是强词夺理。2016年12月30日,是签合同时间，不是我交尾款的起始时间。我知道办不下来贷款后多次到售楼处找销售,开工前跟他的项目负责人孟凡也说过,他也说现在办不下来贷款。延时交房通知我收到了,当时赶到年底事特别多,当时我就跟卖我房子的销售联系我说是办贷款还是怎么,他说不清楚让我找开发商,我多次找开发商联系,他说销售换了好多,让我自己去办贷款,我就去银行问,银行说现在办不了贷款。我买这个房的时候开发商承诺我能办贷款,后来出台新政办不了贷款。原告说被告有认知能力,但当时原告给我签合同时间很短,前期他把我们带样板间去看,但也没有跟我们说合同的事,当时给我们签合同不到十分钟时间,根本来不及把合同条款认真消化,他们销售还在催。办贷款不是向原告说的由我自己办,销售说你买房子的话开发商会帮着办的,办贷款不是像原告说的由我自己办。原告远奥公司提交了以下证据：证据一、北京市商品房预售合同。证明1.被告购买原告开发的北京市石景山区某号房屋,该商品房的用途为办公;2.预售合同附件五第一条第二款第4项约定;3.预售合同附件五第五条第一款约定;4.预售合同第十一条及附件八补充协议第六条第一款第二项约定。被告李向东、高飞对证据一的真实性、合法性认可,证明目的2、3、4不认可。被告认为双方之间签订的附件,附件五28、29页上没有两被告的签字,无法证明两被告对合同内容是知悉的,二被告对于这个约定实际是不认可的。原告表示,合同从前到后是完整的,他是挑选页签的,而且在合同最后有签字,说明被告是对整个合同认可的。合同是整体性的合同,只要在最后签了字合同就已经生效了。被告表示,合同签订里面如果涉及会影响一方主要权利或规避另一方主要责任的,要采取引起对方注意的符号标识，原告说因为合同页数多所以是跳着签,跳着签怎么证明对被告的权利有限制的条款对被告进行足够的解释说明。贷款不获批是要求一次性支付剩余购房款,几百万购房款一次性对我们的义务有加重,他所谓的加粗,这么厚的一本,买受人并不具备专业能力和知识的情况下,时间又短,应该以特别的方式提示并且让被告确认。证据二、工程竣工验收备案表。证明被告所购房屋于2018年9月4日完成竣工备案。被告须于所购房屋具备放款条件即所购楼栋竣工备案之日起30日内即2018年10月4日前向原告支付剩余房款457万元。被告对证据二的真实性认可，证明目的不认可。具体放款条件以金融机构政策为准。证据三、竣工验收备案信息,证明北京市住房和城乡建设委员会官网公示了涉案房屋项目的竣工备案时间为2018年9月4日,购买该项目的买受人均可从建委官网得知此消息，被告对其所购房屋楼栋竣工备案时间是明确知晓的。被告对证据三的真实性认可,证明目的不认可。并不是所有买房人都知道这些流程,被告也做不到随时查询备案的情况,本案被告从头到尾觉得中间过程开发商会通知他,签合同前销售也是这么跟他说的。证据四、推延交付房屋告知函及EMS快递单、盖邮戳的物流跟踪。证明2018年12月原告向被告送达告知函,明确告知被告所购商品房已具备预售合同约定的交付条件,但因其逾期付款故推迟交付,同时原告明确要求被告在收到该通知后10日内,向原告支付剩余购房款及逾期付款违约金,付清房款后再及时到原告处办理房屋交接手续。被告经催告后至今仍未履行支付剩余房款的义务,构成根本违约。被告对证据四的真实性认可,证明目的不认可。高飞在接到通知时才知道可以付尾款,当时正值年底比较忙,但他也积极联系销售人员问怎么办贷款,销售人员说他离职了让联系其他人,其他人说办交接不知道谁负责,说落实谁负责再联系他。证据五、诉讼委托代理合同、律师费发票、律师费支付凭证。证明因被告逾期付款,原告为主张权利而实际支出前期律师费11万元。被告对证据五的真实性、合法性认可,证明目的均不认可。证据六、XF856948的北京市商品房现房买卖合同。证明被告违约致合同解除,给原告造成了较大的实际损失。原告在2020年3月31日签署的与本案涉案房屋同户型的远洋春秋大厦商品房成交总价559.9798万元，与本案涉案房屋差价354.0929万元,目前涉案房屋市场价下跌了近40%。双方约定的房屋总价款20%的违约金182.81454万元,不足以完全弥补因被告违约给原告造成的实际损失。被告表示对证据六的真实性无法核实,对证明目的不认可。这个证据不能反映原告小区市场真实价格,合同签订时间是2020年3月31日,是北京疫情最严重的时候,这个时候连看房的人几乎没有,能不能成交不确定也不能证明原告的损失。原告的开盘时间很早，剩下几个尾盘优惠出售也很正常。三四月份我们去原告售楼处问销售优惠幅度,孟凡说哪怕剩几套房都不会有优惠。证据七-1、商品房预售合同联机备案表。证明本案涉案房屋网签备案时间为2016年12月30日,早于新政出台的时间。北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及3.17新政的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要第三条第三款规定已经过网签的房屋买卖,原则上不认为存在因3.17新政导致的履行障碍。被告对证据七-1真实性认可,证明目的不认可。原则上不认为存在履行障碍,实际能不能贷款取决于金融机构政策，被告没有获批也是政策原因。证据七-2、Y2024764、Y2030010的北京市商品房预售合同及其银行贷款合同、对账单。证明就本案项目的其他同类商品房,在新政颁布日期2017年3月26日前网签备案的买受人均可办理按揭贷款,并未受新政影响。被告表示对证据七-2真实性表示无法核实,证明目的不认可。原告提供的这两个人通过什么方式申请的贷款被告不清楚,每个人贷款条件也不一样,不能拿其他人的条件类比被告一定能贷款下来,被告积极去贷款,银行答复是不能违反政策给他办贷款。证据七-3、中信银行签购单。证明在新政事实后,被告于2017年3月31日向原告继续支付182.8145万元房款,被告以其行为表明其购买涉案房屋与新政无关。被告对证据七-3真实性认可,证明目的不认可。被告按照合同约定把182万元交给原告,被告并不是在新政一出来就知道有这个政策,后来知道后被告又去找原告让办贷款,买房时销售说开发商可以帮助办贷款,被告认为即便是有政策远洋也可以帮助解决这个问题,所以被告就继续支付房款。被告李向东、高飞提交了如下证据：证据一、商品房预售合同。证明1.原告提供的范本合同中有多处属于格式条款,个别条款违反法律规定；2.证明双方对于被告向原告支付剩余购房款的起始时间约定不明；3.证明由于双方签订的合同为格式合同,涉及合同解除时被告方要承担的义务部分原告在合同订立时没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识由被告确认,属于格式条款,应认定无效；4.证明原告对合同解除存在过错应承担减免被告责任的义务。原告对证据一真实性、合法性认可,证明目的不认可。原被告签署的预售合同是北京市住房建设委员会而不是原告提前拟定的,是官方提前拟定的,虽然是附件,但也是双方根据自愿原则进行签署的,是双方协商一致的结果,合同不存在违反法律规定的条款。免除和限制出卖人的条款都有特别标识的方法对买受人进行了提醒,23.6条明确约定。附件五第一条第二款第三项、第四项明确约定剩余房款支付起始时间。违约条款是确保合同全面履行,并不是格式条款也不属于无效条款。违反合同约定违反契约精神,并非原告过错导致合同解除,原告没有任何过错。被告认为,补充协议五第五条仅是对贷款不获批或获批没有达到应付款数额时需要提前一次性支付全部剩余购房款,在合同履行过程中是会有被告没有办法预见的情形发生，所以合同法才赋予解除的权利。但合同中没有说被告享有解除合同的权利,如果所有条款进行协商的话,原告把所售楼盘其他的购房合同拿出来看一下是不是所有条款都一致。原告表示,这个条款是为了合同全面履行,如果被告按约履行了,就不会发生该条款的适用问题,该条款不属于格式条款和无效条款,你如果不认同可以不签字,没有任何人逼你买房。证据二（1）、楼书。证明原告以住宅形式展示向被告销售的房屋；证据二（2）、互联网上的宣传资料。证明涉案房屋项目为可以居住的别墅；证据二（3）、2020京长安内民证字第2674号公证书。证明在北京市建委三令五申办公项目不得以住宅形式销售的情况下,原告至今仍将办公项目以住宅形式销售。在被告购买房屋时,原告的销售人员也是以这种方式进行的宣传。使被告误认为购买的房屋可以住宅形式居住而签订合同;证据二（4）、北京市商品房销售许可证。证明原告广告宣传中对项目以可以居住的别墅进行宣传,涉嫌违规销售，欺骗、诱使被告签订合同；证据二（5）、2016年11月13日退款申请表、遗失声明、收据及招商银行交易明细。证明2016年9月参加原告组织的团购活动,交纳了7万元排卡金,证明违规销售;证据二（6）、工程竣工验收备案表。证明原告取得时间是2018年9月4日,按照补充协议第十九条通知规定的内容,原告取得备案表后应及时通知被告办理银行贷款,但原告却始终没有给被告提供竣工验收备案表,这也导致被告没有能及时办理银行贷款的原因;证据二（7）、不动产登记信息查询结果告知单。证明由于资金被占用,二被告至今名下无房存在一定损失。证据二（8）、2016年12月17日收据、中信银行签购单。证明被告截止2017年3月31日向原告付款4575294.36元，此部分资金一直由原告无偿占有。原告对证据二（1）真实性不认可、关联性、证明目的不认可。楼书载明买卖双方权利以合同为准,楼书不能导致被告对房屋性质产生误导签署，被告作为买房人在购房不可能忽略房屋用途,预售合同第一页第二页都有提示该房屋用途为办公。预售合同附件八补充协议10.7条,无法证明原告误导被告房屋属于住宅,预售合同明确约定是办公,被告也是明确知晓;对证据二（2）真实性不认可,原告没有授权中原地产对我们涉案房屋进行宣传,许可证上面的时间与原告楼房时间不相符,该证据是被告在2020年3月10日在互联网获取的信息,买房是在2016年12月份,不能证明原告以住宅误导被告签署协议的情形,北京市住房城乡建设官方网站可以查到这个项目就是办公,而且合同中也多处表明用途是办公;证据二（3）真实性、合法性、关联性不认可,申请人系王天泰与本案没有关系,这个售房时间是2020年3月9日,原告向被告售房时间是2016年12月,不能证明被告的证明目的。对证据二（4）真实性合法性认可、证明目的不认可,恰恰证明原告向被告预售房屋时向被告出示预售许可证房屋用途是办公,并没有误导被告,被告是知晓的。对证据二（5）真实性、合法性、关联性均不认可,这是被告单方制作,且原告没有收到该证据的7万元,无法证明真实性、合法性。这个收据和银行交易名称都不是原告,与原告没有关联性,收据显示服务费7万元,与本案没有关联性。对证据二（6）真实性、合法性认可,证明目的不认可。第19条通知已送达并不是原告取得竣工备案表要通知被告办理贷款,是对送达方式的约定。附件五约定很明确,买受人应自行负责贷款。2018年12月原告向被告告知房屋交付条件,被告最晚也是12月份知道竣工备案的。证据二（7）真实性、合法性认可,证明目的不认可。他名下是否有房跟本案没有关系。对证据二（8）真实性认可,证明目的不认可,这是按合同约定理应履行的合同义务。证据三、建设银行个人活期账户交易明细。证明被告通过徐敏、李竹青、王秀琴等个人借款的方式向原告支付首付款,存在一定利息损失;证据四、贷款计算表,证明被告向原告已付款至今产生的利息。以457万元为基数,贷款期限三年的住房商业贷款利息标准产生的利息约为49.1万元。原告对证据三、四的真实性、证明目的不认可,被告是其理应履行的合同义务,被告是否借款是他个人行为与其他人没有关系,是否有利息损失与本案没有关联性。被告表示,关于我们提供的宣传资料的时间问题,确实是在被告购房之后,提供证据的目的是即便在317新政之后原告销售的项目仍然还是宣传可以居住,证明销售行内容存在违法情况。关于公证书原告不认可,被告取得公证是要看内容,内容可以反映出销售人员是以住宅介绍的。明明是办公他还是以住宅形式推售是违规的。第五个证据他不认可，石景山法院审理过跟本案类似的案件,其他买受人也有排卡金问题,被告陈述的是事实。第二个宣传资料中原地产发布的内容,原被告签订的商品房预售合同销售代理机构就是中原地产,他的项目是分期开发,预售证会有区别,但不影响整体的宣传。从我们知道有这个项目开始到解除，他们的售楼员他们一直以住宅推销房子,包括我们参加推介会、看样板间。原告表示，不管是中原地产还是公证书,都是2020年的时间,不能拿别人的事证明原告欺骗被告签合同,不能进行无端推测,而且这个公证书与本案也不是一个人。我们签的合同明确用途是办公,与别人没有关系。原告认为,一、合同生效后被告没有按约定付款义务,所以已经构成解除,原告有权要求解除并要求被告承担违约责任。原告的证据6显示我们的损失远远大于合同约定的违约金。二、被告没有履行付款义务并非情势变更所致,与新政没有关系。被告作为完全民事行为能力人对购买房屋时应对自己支付能力予以判断,对将来贷款可能不予获批仍然签署购买合同,表示他已经接受安排自筹资金的付款方式变更,新政的实施并不构成被告主张的情势变更,而且附件五第五条,三预售合同并不是格式条款涉及到合同解除时被告应承担违约责任仅仅是约束条款,并不是格式条款也不是无效条款。被告认为，一、新政是说不能以住宅形式进行销售,合同签订是新政之前,对于新政之前已经办了备案对能否居住没有要求,现在原告小区里基本很多人都是按照居住情况装修入住。二、关于不能办理贷款,是政府发的文件,不需要被告提供证据证明,后面尾款额度确实很大,不是完全可以通过其他渠道解决的,明显加重被告的负担,事实上不能履行的情况。三、如果被告的答辩意见不能被采纳,我们也请求减少违约金数额,我们认为原告主张的违约金数额过高。违约金是体现民事责任,以赔偿非违约方为主要功能,但并不是严厉惩罚违约方,所以违约条款不能完全由当事人约定,当事人可以请求法院减少,降低的幅度由法院择酌情考虑。原告的违约责任相对比较低,请求法院参考双方的违约责任。根据司法解释规定原告称有实际损失需要证据证明,但他并没有直接证据证明实际损失,单纯由被告没有支付剩余尾款存在高达20%比例的违约责任。被告已经支付了457万元长达3年时间,现在被告也没有房,虽然没有提交支付利息证据,但这么多钱拿出来交首付款,一定是有成本,希望法庭综合考虑。本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，2016年12月31日，原、被告签署的编号Y2002284号《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》及其附件,应为双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方应依约定全面履行自己的义务。合同中约定了解除条款，被告逾期支付剩余购房款，并表示已无力继续支付剩余房款。原告主张解除合同，并要求被告协助办理注销手续，与法有据，本院予以支持。情势变更指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。被告关于没有支付本案购房尾款原因属于情势变更,被告不需要承担违约责任的意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于违约金。合同中约定了违约金条款，违约金应为弥补违约方所造成的实际损失。被告因为自己的原因未能依约定支付剩余购房款，构成违约。原告依约定主张违约金，但原告未能充分证明自己的实际损失，客观上合同中约定的违约金较高，被告申请酌减违约金。本院根据合同的约定和被告的违约情节，根据公平原则，依法酌定被告支付违约金90万元。原告依合同约定主张律师费用，有事实依据，本院予以支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2016年12月31日原告北京远奥置业有限公司与被告被告李向东、高飞签订的《北京市商品房预售合同》(合同编号:Y2002284)及其附件；二、被告李向东、高飞于本判决生效后60日内协助原告北京远奥置业有限公司注销《北京市商品房预售合同》(合同编号:Y2002284)的网签备案手续;三、被告李向东、高飞向原告北京远奥置业有限公司支付违约金90万元；四、被告李向东、高飞向原告北京远奥置业有限公司支付本案诉讼发生律师费11万元；五、原告北京远奥置业有限公司于完成注销《北京市商品房预售合同》(合同编号:Y2002284)网签备案手续后30日内向被告李向东、高飞返还折抵违约金及律师费、诉讼费后剩余的购房款。六、驳回原告北京远奥置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21680元,由被告高飞、李向东负担（于本判决生效后七日内直接给付原告北京远奥置业有限公司）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内,提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的,按未提出上诉处理。审 判 员 田江海二〇二〇年八月二十八日法官助理 向 煦书 记 员 韩 佳