辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初2538号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：李绍岩，系该单位行长。委托诉讼代理人：聂红旗，男，系该单位员工。被告：苏惠明，女，汉族，1982年8月24日出生，住沈阳市和平区。被告：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，，住所地辽宁省沈阳市于洪区白山路**51门法定代表人：姜智，系该公司董事长。委托诉讼代理人：崔勇，男，系该单位员工原告中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行（以下简称建行皇姑支行）诉被告苏惠明、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司（以下简称加州阳光花园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人聂红旗到庭参加了诉讼，被告苏惠明及加州阳光花园公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行皇姑支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的借款合同；2、判令被告偿还贷款本金余额266137.99元、利息3240.91元、罚息47.40元，共计269426.30元（给付截止至2020年1月6日）；3、判令被告给付从2020年1月7日起至实际结清全部贷款金额之日止的利息和罚息（按双方所签的借款合同约定计算方法计算）；4、判令原告在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权；5、判令被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司对苏惠明的欠款及本案的全部损失费用承担连带责任；6、判令被告承担本案诉讼费、公告费、邮寄费等相关诉讼费用。事实及理由：原告于2012年7月25日与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币35万元整，用于购买位于于洪区之房屋，借款期限为240个月，约定贷款期限起始日以贷款实际发放日为准。2012年8月6日原告向被告发放贷款35万元，期限自2012年8月6日至2032年8月6日止，被告将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。同时被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司作为保证人，对苏惠明的借款自愿承担保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。因被告存在违约行为，故原告有权根据合同约定，宣布全部贷款提前到期，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。基于以上事实，特诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告苏惠明未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告加州阳光花园公司辩称，该房屋已于2016年12月16日具备了办证条件，我公司在房产部门办理了所有权初始登记，现大部分居民已经办理了产权证，只是房主本人及银行不主动去办理，所以我公司已经履行了应当承担的责任，故我公司不同意承担连带责任。原告围绕诉讼请求依法提交了个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押权预告登记、贷款账户基本信息与对账单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月25日，原告（贷款人）与被告苏惠明（借款人）、被告加州阳光花园公司（保证人）签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“借款合同”）。合同约定：被告苏惠明向原告借款35万元，用于购买坐落于沈阳市于洪区之房屋，借款期限为240个月(即从2012年7月25日至2032年7月25日)；还款日为借款发放日后每月的对应日期，如当月没有借款发放日的对应日期的，则当月最后一日为对应日期；还款方式为等额本息，在借款合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币2671.69元；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即执行基准利率。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在借款合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率为借款逾期的，在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照借款合同约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同的借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同项下的抵押财产为案涉房产，抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金……；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。凡因合同引起的争议，可向贷款人住所地人民法院起诉。合同签订后，原告于2012年8月6日向被告指定的账户一次性转贷款本金35万元。2012年8月1日，原、被告将坐落于于洪区丹景山路20号1-22-3之房屋（建筑面积91.64㎡），办理了预购商品房抵押权预告登记，截至庭审之日，案涉房屋未办理他项权利证。在借款合同履行中，被告苏惠明未按合同约定期限足额偿还借款本息。截止至2020年1月6日，被告苏惠明尚欠借款本金余额266137.99元、利息3240.91元、罚息47.40元。另查，被告加州阳光花园公司作为保证人对上述债务承担连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚金）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、送达费、邮寄费、公告费等）。此外，无论贷款人对借款合同项下的债权是否拥有其他担保、担保何时成立、担保是否有效、担保是否为借款人自己所提供，保证人的保证责任均不因此而减免，贷款人均可直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本院认为，原告与被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，该合同合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行相应的合同义务。关于原告主张解除与被告签订的借款合同、偿还贷款本金、利息、罚息问题。因原告与被告在借款合同中明确约定被告不按约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。现被告苏惠明违反合同约定，未及时偿还借款及利息，属于违约在先，被告应按合同约定承担相应的违约责任。故原告的上述诉求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权问题。根据我国《物权法》的相关规定，以不动产设立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，未经登记的不发生效力。虽原告与被告就案涉房产办理了抵押权预告登记，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，即抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和效力。原告不能基于抵押权预告登记主张对抵押物享有优先受偿权。故本院对原告的该项诉求不予支持。关于原告要求被告加州阳光花园公司承担连带责任的问题。虽被告加州阳光花园公司抗辩，已在房产部门办理了所有权初始登记，只是房主本人及银行不主动去办理，其已经履行了应当承担的责任，不应承担连带责任。但依据合同约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现本案案涉房屋目前并未办理抵押登记手续，未取得他项权利证书，故案涉债务依然处于保证期间，保证人应依约承担连带保证责任。故本院对原告要求被告加州阳光花园公司作为保证人对案涉债务承担连带保证责任的诉求予以支持。被告苏惠明、加州阳光花园公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证权利的放弃，本院依法进行缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条及《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行与被告苏惠明、被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司于2012年7月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告苏惠明偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金266137.99元；三、被告苏惠明支付原告中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款利息3240.91元、罚息47.40元（截止至2020年1月6日）；四、被告苏惠明支付原告中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金266137.99元的利息及罚息（自2020年1月7日起至借款本息清偿之日止，按双方所签订借款合同约定的标准计算）；五、被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司对上述二、三、四项款项承担连带给付责任；六、驳回原告其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5341元，公告费560元（原告均已预交），由被告苏惠明、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张瑛人民陪审员  刘硕人民陪审员  张燕二〇二〇年八月二十五日法官助理许东燕书记员张瑞琦