重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终4671号上诉人（原审被告）：游云贵，男，1987年4月3日出生，汉族，重庆市长寿区村民，住重庆市长寿区。被上诉人（原审原告）：阮皎结，女，1988年8月21日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张莉华，女，系阮皎结之母。委托诉讼代理人:杨治，重庆贝泽禹律师事务所律师。原审被告：何光梅，女，1981年7月17日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原审第三人：张勤，女，1963年4月11日出生，无业，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：罗丹，北京德恒(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺吉友，北京德恒(重庆)律师事务所律师。上诉人游云贵因与被上诉人阮皎结、原审被告何光梅、原审第三人张勤房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人游云贵，被上诉人阮皎结的委托诉讼代理人张莉华、杨治，原审被告何光梅，原审第三人张勤及其委托诉讼代理人罗丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。游云贵上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判游云贵向阮皎结支付购房款108571元及资金占用利息，资金占用利息以108571元为基数，自2017年1月5日起2017年2月4日止；2.本案诉讼费由阮皎结承担。事实及理由：一、一审法院以不可归责于游云贵的原因判决游云贵以121221元为基数，从2017年1月5日起至实际履行之日止，按月利率1%计算资金占用利息无法律依据。一审中，阮皎结与张勤均对案涉房屋的房款提出要求，且在一审中阮皎结与张勤均对各自收取的房款未能达成一致意见，导致游云贵、何光梅在过户当天未能支付剩余房款，游云贵、何光梅报警以及到法院均未完成支付，由于是金钱给付，没有单独提存的必要，故游云贵、何光梅不应承担因阮皎结、张勤过错而产生的违约责任。二、一审法院对于阮皎结在庭审中自认的游云贵向其父亲徐小强支付购房款7650元的事实未确认，事实认定错误。过户手续完成当日，阮皎结委托其父亲徐小强领取剩余房款，游云贵支付给徐小强7650元，阮皎结在一审庭审中认可该事实，一审对该款项未予确认，是错误的。三、一审对物业、水电费用5000元未予预留，明显不当。阮皎结认可何光梅代游云贵出具的《承诺书》。按该《承诺书》载明的内容，应扣除房屋交接时所产生的物业管理费。被上诉人阮皎结答辩称，认可收到7650元，应予扣除。水电气费5000元预留费用不同意扣除，是阮皎结自己缴纳的。月利率计算标准按照何光梅出具的承诺书认定的，不应该再作调整。原审被告何光梅述称，5000元的水电费预留费用，如果阮皎结确实已经缴纳，同意支付。利息是何光梅主动愿意支付的，因为张勤与阮皎结达不成协议，游云贵、何光梅根据四方协议，支付房款要张勤和阮皎结签字，在支付房款的时候要求他们签字，并出具收条，备注房款已经结清，但因为张勤和阮皎结对应收房款金额达不成协议，导致游云贵、何光梅无法支付，游云贵、何光梅还要求把房款给派出所或者法院托管，但是对方不接收。承诺书是何光梅在派出所协商之前出具的，出具承诺书的原因是考虑张勤和阮皎结生活比较艰苦。原审第三人张勤述称，虽然张勤未上诉，但关于房款两万元的问题，一审认定错误，最起码该支付给张勤两万元。阮皎结向一审法院起诉请求：1.判令游云贵、何光梅支付关于沙坪坝区房屋的售房款121221元及利息，即以121221元为本金，从2017年1月5日起至付清之日止，按照每月1%计算。2.诉讼费由游云贵、何光梅承担。一审法院审理查明：2016年9月7日，阮皎结（甲方）、游云贵（乙方）、重庆房天下经纪有限公司（丙方）签订《重庆房地产买卖居间服务合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区房屋（位于金科××××）出售给乙方，成交总价为930000元。甲方向丙方支付居间服务费4650元，乙方向丙方支付居间服务费9300元。该合同未约定房价款的支付期间、支付方式、房屋的交付以及过户手续的办理。2016年9月9日，阮皎结（甲方）、游云贵（乙方）、张勤（丙方）签订《补充协议》，约定：1、经甲乙丙三方协商一致，均同意就《重庆房地产买卖合同》中第四条付款方式约定的乙方在甲乙双方产权过户当日支付房款15万元变更为乙方在双方产权过户当日支付房款30000元给甲方，剩余房款支付给丙方。2、本协议自甲乙丙三方签字（盖章）之日起生效。2016年10月25日，阮皎结（甲方）、游云贵（乙方）签订《补充协议》一份，约定：经甲、乙双方协商一致，由于银行原因导致乙方未能在2016年10月27日前完成银行审批通过，甲方同意乙方在本协议签订之日起30个工作日内完成银行审批。乙方追加支付甲方订金1万元。该订金在本次交易完成时在总房款中扣除。2016年12月8日，阮皎结（甲方）、游云贵（乙方）签订《补充协议》一份，约定：1、甲、乙双方同意将2016年9月7日签订的房屋买卖合同的有效时间延长到2017年3月7日。2、甲方应配合乙方做全权委托公证。3、乙方应给甲方5个工作日时间处理自身债权债务问题，5个工作日后乙方可随时通知甲方过户，甲方需全力配合，如甲方不配合办理过户，乙方有权动用公证书。4、如因乙方原因导致未能正常过户，2016年12月8日至2017年3月日期间按揭款乙方需正常缴纳。同日，张勤向阮皎结出具便条一份，载明：“卖水木年华小区3幢七楼1号房子的定金由我收。因此我只收2万元钱在金科房子的卖房款。由阮娇结（阮皎结）支付给我2万元。以前写的分别打款的条子作废张琴（张勤）2016年12月8日”。2016年12月9日，阮皎结（甲方）、游云贵（乙方）及案外人李俊（丙方）签订《补充协议》一份，约定：乙方应于2016年12月2日起15个工作日内完成过户手续。如15个工作日内未完成房屋过户，则乙方须付清所有房款，如未按时付清房款，公证书与延期合同失效。2016年12月27日，游云贵以阮皎结的名义与案外人柳杰荣签订《重庆市房屋买卖合同》，约定阮皎结将位于沙坪坝区房屋（即涉案房屋）出售给柳杰荣，总成交金额为122万元等。2016年12月28日，阮皎结协助柳杰荣办理了涉案房屋权属转移登记手续。至阮皎结办理房屋权属转移登记手续之日，游云贵共支付阮皎结购房款808779元。此后，游云贵未再支付阮皎结购房款，也未将购房款支付给张勤。2017年1月4日，何光梅代游云贵出具《承诺书》一份，载明：“阮皎洁（结）、游云贵、张勤在房天下做房屋交易时签订的四方协议中的补充协议中有约定房屋款项的支付方式。后又由阮皎洁（结）及张勤私下签订协议一份，具体情况不明。故我有经过结算，余款121221元整应支付给阮皎结及张勤。具体的费用，应再扣除房屋交接时所产生的物业管理费用。阮皎结及张勤各所得款项由其两方自订协商，我方不参与其中。在2017年1月5日开始，我方未与其两方做结算时。我方承担未付款1%每月的资金利息。至（直）到我方与双方结清为止，实际可按天计算”。审理中，游云贵对该《承诺书》没有异议。一审另查明，2015年1月29日，张勤向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，要求判令：1、张莉华（阮皎结之母）归还欠款570414元并从2015年1月27日起按照月息3分支付利息至付清为止。2、张莉华从2013年10月27日起，以290000元为本金计算所得利息为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付未按月支付的利息部分（6274元）的资金占用损失至付清之日止。2015年3月31日，重庆市渝北区人民法院作出（2015）渝北法民初字第02554号民事判决书，判决：“一、被告张莉华于本判决生效后十日内归还原告张勤借款本金390000元，并支付利息（以借款本金390000元为基数，从2013年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本金清偿之日止）。二、驳回原告张勤的其他诉讼请求。”该案执行过程中，阮皎结同意处置登记在其名下的、位于重庆市沙坪坝区房屋，所得价款扣除应当偿还银行的债务后，用于向张勤偿还张莉华的债务。重庆市渝北区人民法院委托重庆嘉信拍卖有限公司对该房屋进行公开拍卖。2016年6月12日，重庆嘉信拍卖有限责任公司向重庆市渝北区人民法院出具渝嘉拍司字［2016］033号《拍卖流标报告》，载明因无人办理竞买登记，拍卖流标。随后，张莉华、张勤于2016年8月8日签订《协议》一份，约定：“张勤、张莉华双方协商，回兴兴科大道229号（水木年华3栋7-1）马上卖掉，除去还给银行的房子、按揭款，剩余房款由张勤和张莉华平分，各得50%房款”。嗣后，张勤将其持有的《协议》中“剩余房款由张勤和张莉华平分”字样修改为“剩余房款由张勤和张勤平分”。张莉华持有的《协议》（由阮皎结持有）中“剩余房款由张勤和张莉华平分”字样亦修改为“剩余房款由张莉华和张莉华平分”，并将原件交给。一审审理中，张勤认为，其2016年12月8日便条中载明的“以前写的分别打款的条子”系指张莉华、张勤2016年8月8日签订的《协议》。依据是张勤、张莉华分别将各自持有的《协议》中“剩余房款由张勤和张莉华平分”进行了修改。张勤同意仅收取涉案房屋售房款20000元（由阮皎结支付）的前提条件是要收到阮皎结出售其水木年华3栋7-1房屋的售房定金，二者之间存在因果关系。阮皎结位于水木年华的房屋上设立有抵押登记，且被人民法院多轮司法查封，至今尚未能出售，张勤今后也无法收取该房屋售房定金。因此，张勤2016年12月便条中载明的仅收取涉案房屋售房款20000元的前提条件不能成就，应当继续按照2016年9月9日三方《补充协议》的约定执行。阮皎结为了恶意拖欠债务，故意欺骗张勤签署2016年12月便条，该便条不具有合法性。阮皎结则认为，张勤2016年12月8日便条中载明的“以前写的分别打款的条子”系指便条出具之日前凡载明有分别打款内容的约定，其中包含了2016年9月9日阮皎结、游云贵、张勤三方签订的《补充协议》，以及张莉华、张勤2016年8月8日签订的《协议》。由于三方《补充协议》已经作废，因此，游云贵应当按照与阮皎结签订的房屋买卖合同、《补充协议》的约定履行，向阮皎结支付剩余全部购房款并计付迟延付款利息。游云贵、何光梅则认为，剩余购房款至今未支付并非游云贵、何光梅过错。游云贵、何光梅一直要求支付剩余购房款，但由于阮皎结、张勤为各自应收款金额争执不下，均不愿意收取剩余购房款，才导致剩余购房款至今未能支付。阮皎结否认游云贵、何光梅主张的此一事实，认为其从未拒绝收取剩余购房款。审理中，游云贵、何光梅未能举示证据证明其上述主张。一审法院认为，阮皎结与游云贵签订的房屋买卖合同、2016年10月25日《补充协议》、2016年12月8日《补充协议》、2016年12月9日《补充协议》，以及阮皎结、游云贵、张勤2016年9月9日签订的《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于2016年9月9日《补充协议》约定游云贵将除3万元以外的剩余购房款支付给张勤应当如何认定的问题。根据房屋买卖合同及2016年10月25日《补充协议》、2016年12月8日《补充协议》、2016年12月9日《补充协议》，涉案房屋买卖合同的合同相对人系阮皎结、游云贵。游云贵依法应当按照合同约定向阮皎结支付购房价款。（2015）渝北法民初字第02554号民事判决书、拍卖流标报告、渝北区人民法院执行笔录以及当事人在庭审中的陈述均证明，张勤系阮皎结的债权人，而非涉案房屋买卖合同的合同相对人。房屋买卖合同履行过程中，阮皎结、游云贵、张勤于2016年9月9日签订《补充协议》，约定游云贵在与阮皎结办理产权过户当日支付阮皎结购房款3万元，剩余购房款支付给张勤。当事人作出的此一约定，系阮皎结指令游云贵向房屋买卖合同以外的第三人张勤履行部分债务，而非债权的转移。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。现游云贵未按阮皎结指令向张勤履行债务，违反了合同约定，应当向阮皎结承担违约责任。阮皎结要求游云贵支付剩余购房款并计付资金占用利息，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。至于合同履行过程中，游云贵以阮皎结名义与案外人签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给案外人，阮皎结随后为该案外人办理涉案房屋的权属转移登记手续，由于阮皎结、游云贵并未解除双方签订的房屋买卖合同，且阮皎结、游云贵在本案诉讼过程中，均认为应当继续履行双方签订的房屋买卖合同约定的义务，即支付和收取剩余购房款。该院对当事人的意思自治给予充分尊重。因此，游云贵以阮皎结名义与案外人签订房屋买卖合同，以及阮皎结履行该合同为案外人办理房屋权属转移登记手续的行为均不宜认定为对涉案房屋买卖合同的解除。至于张勤要求游云贵向其支付购房款的诉讼请求，由于缺乏事实和法律依据，该院对此不予支持。关于游云贵欠付购房款的金额。2017年1月4日，何光梅代游云贵出具的《承诺书》载明，游云贵欠付购房款的金额为121221元。审理中，游云贵主张除已付购房款808799元外，还向阮皎结之父徐小强支付了购房款7650元，但游云贵并未能举示证据证明此一主张，因此，该院对此不予采信。至于游云贵主张应在剩余购房款中预留物业、水电费用5000元。该院认为，何光梅代游云贵出具的《承诺书》中载明应从剩余购房款中扣除房屋交接时产生的物业管理费用，阮皎结将该《承诺书》作为证据举示，足以证明阮皎结对该《承诺书》内容的认可。因此，可以从剩余购房款中扣除游云贵为房屋交接实际产生的物业管理费用。现游云贵主张应在剩余购房款中预留物业、水电费用5000元，但未举示证据证明其为房屋交接实际产生了物业管理费用以及费用金额。因此，该院对游云贵关于应在剩余购房款中预留物业、水电费用5000元的主张不予支持。综上，游云贵现尚欠购房款金额为121221元（93万元-808799元）。房屋买卖合同约定，房屋成交价为93万元，但未明确购房款的具体支付期间。此后，阮皎结、游云贵先后签订四份《补充协议》。其中，有二份《补充协议》对购房款支付的期间做出了约定，即2016年9月9日《补充协议》约定游云贵应在过户当日付清购房款；2016年12月9日《补充协议》约定游云贵应于2016年12月12日起15个工作日（即2016年12月30日）前内完成过户手续，逾期未完成的，则游云贵须付清所有房款。阮皎结已于2016年12月28日办理了房屋权属转移登记手续，则游云贵依约应当于2016年12月28日付清剩余购房款。现游云贵未按约支付剩余购房款，阮皎结要求游云贵支付剩余购房款121221元，并以121221元为基数计付利息损失，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。何光梅代游云贵出具的《承诺书》明确载明，游云贵从2017年1月5日起承担未付款每月1%的资金利息，至结清止。审理中，游云贵对该《承诺书》没有异议，该院对此予以采信。现阮皎结要求游云贵从2017年1月5日起至实际履行之日止，以欠付的购房款121221元为基数，按照月利率1%计付资金占用利息，符合法律规定，该院予以支持。何光梅并非涉案房屋买卖合同的合同相对人，其代游云贵出具《承诺书》并非债务加入。但审理中，何光梅自愿与游云贵共同向阮皎结支付剩余购房款108571元及从2017年1月5日起按月利率1%计付一个月利息，构成对游云贵该部分债务的加入。因此，何光梅应当在债务加入范围内与游云贵共同向阮皎结承担支付责任。阮皎结要求何光梅在游云贵全部债务范围内向其承担支付责任，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、限被告游云贵在本判决发生法律效力后五日内支付欠付原告阮皎结的购房款121221元及资金占用利息，即以121221元为基数，从2017年1月5日起至实际履行之日止，按照月利率1%计付。二、被告何光梅与被告游云贵共同承担向原告阮皎结支付购房款108571元，以及以121221元为基数，从2017年1月5日起至2017年2月4日止，按照月利率1%计付资金占用利息的责任。三、驳回原告阮皎结的其他诉讼请求。四、驳回第三人张勤的诉讼请求。”二审中，游云贵、何光梅向本院提出申请，要求徐小强、原重庆房天下经纪有限公司员工李俊以及张勤出庭作证，并申请调取其报警记录。证明其多次主动要求支付房款，由于阮皎结和张勤一直未能达成一致由谁收款，导致其付款未成功，对游云贵、何光梅于二审中提出的上述申请，本院不予准许，理由：1.张勤是本案当事人，参与了一、二审诉讼，不应再作为证人出庭。2.游云贵、何光梅称，因阮皎结、张勤拒绝收款，其到公安机关及法院要求提存，但均未举示其他证据予以佐证。3.根据《公安机关办理行政案件程序规定》第四十七条第一款、第二款规定，公安机关对报案、控告、举报、群众扭送或者违法嫌疑人投案，以及其他行政主管部门、司法机关移送的案件，应当及时受理，制作受案登记表。公安机关接受案件时，应当制作受案回执单一式二份，一份交报案人、控告人、举报人、扭送人，一份附卷。若游云贵此前已就本案纠纷报警，应持有公安机关向其出具的回执单，其申请法院调取报警记录，不符合法律规定。张勤向本院举示《房款协议》，证明阮皎结与其在《房款协议》中约定，案涉房款应该支付张勤两万元。阮皎结质证称，该协议真实性无法核实，且与本案无关。本院认为，张勤一审中虽诉称，判令游云贵、何光梅支付其房款12万元，但一审判决驳回其诉讼请求后，张勤并未上诉，故其一审诉讼主张不属于本案二审的审理范围，因此对上述证据不予采信。二审中，阮皎结、游云贵、何光梅认可交房前案涉房屋的物业管理费已结清，水电气费用扣除500元。游云贵称，案涉房屋过户当日（2016年12月28日），阮皎结委托其父亲徐小强领取剩余房款，游云贵向徐小强支付了7650元。阮皎结对此予以认可，并同意作为已付款扣除。二审另查明，双方当事人在一审中对已付房款808779元无争议，一审判决第13页载明游云贵主张已付款为808799元，并在计算未付款时用93万元-808799元=121221元。一审判决书中载明的已付款金额存在笔误，808799元应为808779元，本院对此予以纠正。二审查明的其余事实同一审查明的事实一致。本院认为，游云贵与阮皎结之间签订的房屋买卖合同及相关补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性，故合法有效。根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点是：1.应付房款金额如何确认；2.资金占用利息应否支持。一、关于应付房款金额根据合同约定，案涉房屋总价款为93万元。游云贵上诉称，除一审认定的已付款808779元外，其在房屋过户当日向徐小强支付的7650元，亦是本案的购房款。阮皎结二审中对此予以认可，愿意扣除。游云贵上诉还称，因阮皎结未结清交房前的水电气费用，合同约定预留的5000元不应支付。二审中，双方一致确认交房前的物管费用已结清，水电气费用扣除500元。因此，游云贵尚欠房款金额为930000元-808779元-7650元-500元=113071元。二、关于资金占用利息游云贵上诉称，其主动要求付款，但因阮皎结与张勤就各自的收款金额有分歧，拒绝受领，故不应支付资金占用利息。首先，游云贵称，其主动要求付款但阮皎结拒绝受领，无证据证明。其次，游云贵称，过户当天（2016年12月28日）阮皎结、张勤拒绝收款，但在2017年1月4日，何光梅代游云贵承诺支付剩余房款及利息，并表示阮皎结、张勤的应得款项，由其自行协商。因此，即使阮皎结存在拒绝收款的行为，游云贵在此之后仍承诺支付资金利息。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款第一项规定，债权人无正当理由拒绝受领，债务人可以将标的物提存。游云贵称，其要求公安机关及法院将房款提存，亦未举示相应证据予以证明。综上，游云贵主张其不应支付资金占用利息损失的上诉理由，不能成立。因游云贵欠付房款的金额为113071元，故依据其出具的《承诺书》，资金占用利息应以113071元为基数，按月利率1%，从2017年1月5日起计算至实际付清时止。一审判决何光梅与游云贵共同承担向阮皎结支付房款108571元及以121221元为基数，从2017年1月5日至2017年2月4日止，按月利率1%计付资金占用损失的责任。何光梅、阮皎结虽均未提起上诉，但因二审基于双方当事人的共同确认，认定未付款金额为113071元，故何光梅应支付的资金占用利息的计算基数应更正为113071元。综上，游云贵的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。本院依据二审中双方当事人共同确认的新的事实，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初920号民事判决第四项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初920号民事判决第三项；三、变更重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初920号民事判决第一项为：限游云贵在本判决发生法律效力后五日内支付阮皎结的购房款113071元及资金占用利息，即以113071元为基数，从2017年1月5日起至实际履行之日止，按照月利率1%计付。四、变更重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初920号民事判决第二项为：何光梅与游云贵共同承担向阮皎结支付购房款108571元，以及以113071元为基数，从2017年1月5日起至2017年2月4日止，按照月利率1%计付资金占用利息的责任。五、驳回阮皎结的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1263元，由游云贵、何光梅负担1175元，由阮皎结负担88元；二审案件受理费2471元，由游云贵、何光梅负担2298元，由阮皎结负担173元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二〇年八月六日法官助理  汪 骞书 记 员  陈 胜