重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终3004号上诉人（原审原告）：宋国培，女，1970年10月25日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：何昌毅，重庆洲同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市渝北区华夏物业有限公司，住所地重庆市渝**新南路**，统一社会信用代码91500112203535670H。法定代表人：贺伦江，经理。委托诉讼代理人：贺伦桓，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娟，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市渝北区南源摩托车配件有限公司，住所地重庆市渝**新南路**，统一社会信用代码915001126220983729。法定代表人：贺伦江，董事长。委托诉讼代理人：贺伦桓，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娟，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人宋国培因与被上诉人重庆市渝北区华夏物业有限公司(以下简称华夏公司)、重庆市渝北区南源摩托车配件有限公司（以下简称南源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初7075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人宋国培及其委托诉讼代理人何昌毅，被上诉人华夏公司、南源公司的共同委托诉讼代理人贺伦桓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋国培上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判由被上诉人赔偿损失78.37万元；2.由被上诉人承担鉴定费1万元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。1.2013年10月31日，南源公司与秦晨签订的商品房买卖合同不是真实的买卖。买卖双方的代理人均是覃红，房屋总价款235796.06元，明显不真实。被上诉人没有举示秦晨缴纳房款的凭据及银行交易记录。在2015年4月23日秦晨与陈学文、陈敏签订的买卖合同中，约定房屋价款为235796.06元，但税务部门核价为43万元。一审以2013年10月31日南源公司与秦晨签订的合同价款作为认定宋国培损失的参考，是错误的。2.宋国培与华夏公司订立购房协议并交付第三次购房款后，将原房屋房号调整，宋国培实际购买的房屋是人兴路303号8幢21-1，面积122.69平米，预约合同约定的房号为21-2。宋国培代理人依据法院出具的律师调查令调取的南源公司2017年11月2日与魏嵩华签订的商品房买卖合同，不是真实的买卖。该合同买卖双方代理人均为覃红，且合同约定的价款为258630.52元，与事实完全不符。被上诉人也未举示魏嵩华的缴款及核税记录。一审法院认定该证据与本案无关，是错误的。二、被上诉人故意不履行合同，宋国培请求解除合同，被上诉人应依法返还购房款15万元，赔偿损失78.37万元。应当以2018年4月16日房屋评估价作为宋国培损失计算依据。1.被上诉人故意违约，恶意不交付房屋。2017年6月，宋国培见被上诉人迟迟不交付房屋，也没有通知宋国培接房，宋国培便找到被上诉人，要求交付房屋，被上诉人拒不交付，且人兴路303号8幢21-1房屋当时并未出售。后南源公司于2017年11月2日将该房屋出售给魏嵩华。被上诉人的违约行为导致案涉房屋不能交付，合同不能履行。宋国培可以要求解除合同，并由被上诉人返还房款，赔偿损失。2.被上诉人开发的案涉房屋名义上虽是经济适用房，但实际上对社会不特定对象公开出售，获取利益。三、宋国培没有过错。在宋国培交付第三次购房款时，留下了通讯联系号码小灵通号码及身份信息、地址。2007年9月启用新的手机号158××××****时及时告知了被上诉人，且被上诉人将宋国培身份信息及手机号码用于开办21-1房屋水及电开户，被上诉人一致没有通知宋国培接房，合同没有约定具体的接房时间，因此宋国培可以随时要求被上诉人履行。被上诉人在案涉房屋竣工并具备交房条件时，没有通知宋国培接房，违背诚实信用原则，应承担全部责任。四、华夏公司、南源公司应承担连带赔偿责任。华夏公司、南源公司具有相同股东，属于关联公司。签订购房协议、收取房屋的主体是华夏公司，但在办理房屋产权登记档案中，买卖合同中的卖方为南源公司，南源公司将华夏公司的权利义务接纳，构成财产混同，依法应承担连带赔偿责任。华夏公司、南源公司共同答辩称，与宋国培类似情况房屋销售有3000多户，仅有本案一户发生纠纷，是因为宋国培联络方式发生变更，且未通知被上诉人，导致无法联系，让合同长期处于停滞状态，后来被上诉人为了减少损失，才将房屋对外出售，案涉房屋系经济适用房，有限价政策，被上诉人仅获利48000元，一审判决华夏公司赔偿6万元，已经超出了华夏公司获利范围，华夏公司并非故意违约，而是为了避免损失扩大，采取合理自救措施。宋国培向一审法院起诉请求：1.解除宋国培与华夏公司签订的《重庆华夏建工集团有限公司职工购房协议书》；2.华夏公司、南源公司退还购房款15万元、赔偿损失78.37万元；3.由华夏公司、南源公司承担诉讼费。一审法院审理查明：2007年1月10日，唐念作为乙方，华夏公司为甲方，双方签订了《重庆华夏建工集团有限公司职工购房协议书》，约定乙方自愿认购甲方“人和.华夏城”3-8幢号房，该房设计建筑面积120.63㎡，按建筑面积2050元/㎡计价，五通费、大修基金、合同备案登记和产权证办理的相关税费由乙方承担。乙方于2007年1月10日前预付购房款5万元。签订正式商品房买卖合同时，预付款自动转为该房首付款。房屋面积以房管局测绘报告为准，按揭首付多退少补。此协议一式两份，甲、乙双方各持一份。该协议自签订之日起生效，至正式商品房买卖合同签订后自动失效。乙方处唐念签字。2007年1月10日、2007年4月13日，华夏公司出具收款收据，载明分别收到唐念交来购买人和华夏城3-8栋21-2房房款5万元、7万元。2007年7月14日，唐念（甲方）与宋国培（乙方）签订了《房屋转让协议》，约定甲方现有人和.华夏城3-8/21-B户型壹套，建筑面积120平方米，原售价建筑面积2050/平方米，经双方协商，达成如下协议：一、按原价2050/平米，另加60000元转让费，甲方将此房转让乙方。二、甲方收乙方500元订金，于2007年7月23日之前办理转让过户手续，并交齐房款及转让费，逾期此协议自动作废，订金不予退还。如甲方在此期限内不予转让，承担四倍赔偿。以上协议，双方明晰签字有效。合同甲方处唐念签字，乙方处宋国培签字。7月23日，唐念出具说明，载明：鉴于7月14日的转让协议条款，于本月23日完清房款及其转让手续。2007年7月23日，宋国培向华夏公司支付购房款3万元，华夏公司对此出具收款收据，载明今收到宋国培（唐念）交来3万元，系第三次交款。同日，华夏公司的刘主任将《重庆华夏建工集团有限公司职工购房协议书》上的乙方唐念及2007年1月10日、4月13日收款收据上的唐念划掉并更改为宋国培。但《重庆华夏建工集团有限公司职工购房协议书》上无宋国培的身份信息、住址、联系电话等信息。2011年3月14日，南源公司取得人和.华夏城（坐落于渝**，含案涉房屋）重庆市商品房预售（预租）许可证。2012年3月8日，南源公司取得人和华夏城（3-8栋，含案涉房屋）的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该证上载明人和华夏城（3-8栋）的建设单位为南源公司。2012年3月30日，南源公司提交《重庆市土地房屋权属登记申请书》，申请将北部新区高新园人兴路303号8栋办理房屋产权初始登记。庭审中，原、被告双方均认可案涉房屋的初始登记权利人为南源公司。2012年8月21日，重庆市渝北区人兴路303号8幢房屋登记至权利人南源公司名下，产权证上载明土地使用权类型为划拨，楼层为名义层1-32，记事一栏载明：该房系经济适用住房。2013年10月31日，南源公司（甲方、卖方）与案外人秦晨（乙方、买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定甲方将位于重庆市渝北区房屋（即案涉房屋）作价235796.06元出售给乙方，房屋建筑面积91.54平方米，甲方应在2013年11月4日前将商品房交付乙方使用。2015年4月23日，秦晨（甲方、卖方）与陈学文、陈敏（乙方、买方）签订了《重庆市房屋买卖合同》，主要约定甲方将位于重庆市渝北区房屋（即案涉房屋）作价235796.06元出售给乙方。后案涉房屋登记在陈敏、陈学文名下。一审庭审中，双方均认可并未按《重庆华夏建工集团有限公司职工购房协议书》约定签订正式的商品房买卖合同，宋国培不是华夏公司的员工。关于合同履行情况，华夏公司、南源公司陈述，华夏公司与宋国培签订预定协议是在2007年7月，宋国培唯一一次自己向华夏公司交纳房款是在2007年7月23日，此后双方再无交集、往来。宋国培没有在华夏公司处留下电话号码、身份证复议件等任何联系方式，导致华夏公司无法联系宋国培，进而导致双方预定协议无法履行，双方合同履行的障碍、善后事宜等也无法解决。宋国培陈述，签订购房协议时说是等通知签订正式的商品房买卖合同，我方一直等待，并在华夏公司处的刘主任处留下了我的联系电话、身份证复议件，刘主任的名字不清楚，收款收据制票人处的“刘”就是刘主任。因2007年缴纳房款时，案涉房屋还在打基础，房屋的修建时间也很长，我本人居住在云阳，房屋建成后我一直未收到接房通知。2017年5月，我方见华夏公司迟迟没有交付房屋，也没有通知接房，我方到重庆要求华夏公司交房，但被告知案涉房屋已经出售。所以我就在2017年向法院提起诉讼要求华夏公司交付房屋，在诉讼中通过向法院申请调查才知晓案涉房屋的买卖情况。我方在2007年交纳完款项后没有联系华夏公司要求签订商品房买卖合同和交房，但华夏公司应在房屋竣工后及时联系我方。华夏公司称其无法联系我方不属实，签订购房协议书时我在华夏公司刘主任处留下我的联系电话及身份证复印件，且华夏公司通过唐念是可以联系我的。关于宋国培是否在华夏公司处留下了联系方式，宋国培举示了以下证据：1、移动公司截屏的照片，拟证明宋国培的电话号码为158××******，从2007年9月13日开户至今没有变更。华夏公司、南源公司质证后表示，双方签订预订协议是在2007年7月，宋国培唯一一次自己向华夏公司交款的时间为2007年7月23日，此后双方一直没有交集往来，而宋国培的该电话号码从2007年9月13日才启用，恰恰说明了该号码华夏公司根本不知道，据此可以证明华夏公司客观上无法与宋国培取得联系。宋国培则表示，其在2007年9月前用的是小灵通电话，其在启用该手机号码后给华夏公司打了电话，并告知该电话号码为新的联系电话，况且水电开户的电话号码仅有开发商可以向水电部门提供。2、宋国培在2018年10月2日、2019年2月3日收到的短信两条。该两条短信从内容上看系重庆中法供水发送，主要载明客户宋国培的水卡号：04×××11，地址：人和华夏城人兴路******。截止20181001，欠费总额14元，截止20190201欠水费24.5元，催促缴纳水费。3、2018年11月1日的电费发票一张。该电费发票显示：户名宋国培，地址为人，地址为人和华夏城人兴路******10.92元，实收电费10.92元。宋国培举示以上证据2、3拟证明其与华夏公司签订预定协议时向被告提供了有效的通讯号码，且被告也用于宋国培所购买房屋的水电开户，足以证明宋国培提供了联系方式，而被告没有履行接房通知义务，过错在被告，宋国培没有过错。华夏公司、南源公司对证据2、3的真实性不认可，同时认为该证据不能证明原告的身份信息及手机号码是被告向水、电部门提供，更不能证明该手机号码是在何时向水、电部门提供。相反，被告于2011年就与人和华夏城的所有购房者同意签订房屋买卖合同，人和华夏城项目在2012年3月也已经竣工交付，正常情况下，竣工交付后买房人就能收到水电经营单位的相关信息，但宋国培却迟至2018年10月才第一次收到水、电信息，明显不合常理，足以说明宋国培该手机号码不是被告向水、电部门提供的。同时，案涉争议房屋系华夏城3-8栋2102号，假设是被告向水电部门提供的联系方式，那么登记房号亦应是2102号，但宋国培举示的证据中显示水电信息房号均为2101号，也可证明该手机号码不是被告向水电部门提供。本案审理中，宋国培申请对案涉房屋在2013年10月31日、2015年4月23日、2018年4月16日价值时点的市场价值进行评估，本院依法委托重庆众城资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估。后该评估公司出具房地估价报告，上载明案涉房屋在2013年10月31日的市场价值为52.64万元、在2015年4月23日的市场价值为54.47万元、在2018年4月16日的市场价值为93.37万元。宋国培为此支付司法评估费10000元。一审另查明，2006年4月14日，重庆市建设委员会向被告华夏公司、南源公司发送《关于确认建工.华夏城为经济适用住房项目的通知》（以下简称《通知》），主要载明：同意确认建工.华夏城为2006年重庆市经济适用住房项目。根据《重庆市经济适用住房管理办法》（重庆市人民政府令第117号）的相关规定，该项目属经济适用住房小区项目，项目在预售或销售前，必须经市物价局、市建委和市国土房管局核定售价，并按核定的价格公示后进行预售或销售。2010年11月26日，重庆市物价局向华夏公司、南源公司发送《关于人和.华夏城经济适用住房销售价格的复函》（以下简称《复函》），其中主要载明：一、单套面积符合国家现行政策规定的住宅，其销售基准价格：套内建筑面积2922元/平方米（建筑面积2400元/平方米）。在此基础上，你司在销售单套住宅时，其销售价格可根据楼层和朝向因素上下浮动，但上浮幅度最高不超过10%，下浮幅度不限。……三、依据我局批准的基价和浮动幅度，自行确定单套住宅销售价格，并制作“一套一标价”明细表报我局备案。四、严格执行商品住房（含经济适用住房）销售价格“一价清”政策，你们应当将我局经济适用住房销售价格批文和你们制作的单套住宅销售价格公示栏在售房场所醒目位置予以公示，依法接受相关部门的监督检查。关于损失，华夏公司、南源公司陈述，第一，宋国培于2007年7月与华夏公司签订《重庆华夏建工集团有限公司职工购房协议书》，直至南源公司于2013年10月将案涉房屋出售给案外人秦晨，此期间宋国培从未与华夏公司联系，也未要求华夏公司签订案涉房屋的正式商品房买卖合同，按其自己所陈述的2017年5月才找华夏公司交付房屋，可以证明宋国培在2007年7月签订协议后长达十年有余的时间里一直未要求华夏公司签订本约，长期怠于行使权利，存在重大过错，理应对自身损失承担全部承担。第二，由于双方未签订正式的《商品房买卖合同》，被告不应向宋国培承担违约责任。第三，《重庆华夏建工集团有限公司职工购房协议书》属于预约合同，即使合同有效，且过错完全在宋国培，华夏公司承担违约责任也是以双倍返还定金为限，而定金不应超过合同总额的20%。第四，案涉房屋系经济适用房，须按照政府定价销售，即案涉房屋套内单价不能高于3214.2元、建筑单价不能超过2640元，而南源公司将案涉房屋处分给案外人秦晨套内单价为3114.05元，是在物价局限价范围内，不存在恶意降价销售，也没有因转让案涉房屋而获利，加之宋国培存在重大过错，即使华夏公司应承担赔偿责任也不应超过总房款的20%。第五，三份鉴定报告与本案无关联性，不能作为损失的计算依据，即便华夏公司构成违约，依据合同法之可预见性规则，也应以南源公司转让案涉房屋的房价作为衡量原告损失的标准，此后的房屋价值不能作为评判标准，因为任何单位或个人皆不能未卜先知。关于损失，宋国培陈述，其在2007年7月23日交纳房款时向被告留下了电话、身份地址信息等，被告一直没有通知原告接房，而合同没有约定交接房具体时间，依据合同法第62条的规定，债务人可随时履行，债权人可随时要求履行。因被告的违约行为导致房屋不能交付，合同不能履行，被告应赔偿损失78.37万元，即案涉房屋在2018年4月16日的市场价值93.37万元再减去原告已交付的房款15万元。因宋国培举示的催缴水费的短信及电费的发票显示房屋地址为人和华夏城人兴路303号8栋2101号，宋国培后又称：合同约定我购买的是2102房屋，被告将我方购买的2102号房屋房号变更为2101号房屋，并在2017年11月2日出售给案外人魏嵩华，故我方购买的房屋就是现在的2101号房屋，应当以案涉房屋在2017年11月2日的市场价确定损失。被告则表示，宋国培购买的是2102号房屋，2101号房屋与本案无关。一审再查明，华夏公司、南源公司的法定代表人均为贺伦江，股东均为贺冰菁、贺伦江。宋国培认为，两被告具有相同的股东，同属于股东控制、出资、经营管理，系关联公司，且构成财产混同，故两被告应承担连带责任。一审法院认为：唐念与华夏公司于2007年1月10日签订的《重庆华夏建工集团有限公司职工购房协议书》（以下简称《购房协议书》），约定唐念认购华夏公司“人和.华夏城”3-8号房屋，后唐念于2007年7月14日与宋国培签订《房屋转让协议》将该房屋转让给宋国培，双方并在2007年7月23日到华夏公司处将《购房协议书》中乙方唐念划掉并更改为宋国培，华夏公司亦在2007年7月23日收取宋国培缴纳的房款并出具收据，故唐念在《购房协议书》中的权利义务在2007年7月23日时已转让给宋国培，此时《购房协议书》的双方应为华夏公司与宋国培。从查明事实看，“人和.华夏城”虽为经济适用住房项目，但可对非特定的对象进行出售，《购房协议书》也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，故《购房协议书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对宋国培与华夏公司均具有约束力。华夏公司辩称购房协议书因其系无权处分且宋国培并非华夏公司的职工，应属无效协议的意见，该院不予采纳。关于解除协议、返还房款。从2007年1月10日的收款收据及《购房协议书》可以看出，宋国培购买的是人和.华夏城3-8栋21-2房。宋国培称被告将其购买的2102号房屋房号变更为2101号房屋，其购买的房屋就是现在的2101号房屋，未举示有效证据证明，该院不予采信。双方均认可并未按《购房协议书》的约定签订正式的商品房买卖合同，且南源公司在2013年10月31日已将案涉房屋出售给案外人秦晨，秦晨亦于2015年4月23日将案涉房屋再次出售，故《购房协议书》实际已无法履行，宋国培请求解除其与华夏公司间的《购房协议书》符合法律规定，该院予以支持。《购房协议书》解除后，华夏公司应将因该协议书收取的房款予以返还。唐念、宋国培分别于2007年1月10日、2007年4月13日、2007年7月23日支付华夏公司房款5万元、7万元、3万元，共计15万元，故宋国培要求华夏公司返还购房款15万元，该院予以支持。关于违约。《购房协议书》中仅约定了宋国培购买房屋的建筑面积、单价，且明确约定“签订正式商品房买卖合同，预付款自动转为该房首付款”，即双方均清楚《购房协议书》签订后还需签订正式的商品房买卖合同，故《购房协议书》符合预约合同的特征，性质应为预约合同。但预约合同也是合同的一种，对当事人具有约束力，双方当事人均应本着诚实信用原则进行履行。《购房协议书》未约定签订正式商品房买卖合同的时间，在案涉房屋具备签订正式商品房买卖合同的条件时，华夏公司应及时通知宋国培签订合同，宋国培也应及时主张权利，要求华夏公司与其签订正式的商品房买卖合同。《购房协议书》上并无宋国培的身份信息、电话等联系方式，宋国培的电话号码158××******是从2007年9月13日才启用，而《购房协议书》在2007年7月签订，也无证据表明宋国培在该电话号码启用后告知过华夏公司，宋国培举示的催缴水费的短信及电费发票中显示的房屋并非案涉房屋，且其最早是在2018年10月才收到该短信，该证据不足以证明宋国培所主张的其向华夏公司提供了联系方式。同时，案涉房屋在2011年3月14日取得房屋预售许可证，此时具备签订正式商品房买卖合同的条件，现并无证据表明华夏公司在案涉房屋具备签订正式商品房买卖合同的条件时通知过宋国培与其签订商品房买卖合同，而宋国培在2007年7月23日向华夏公司交纳购房款3万元后至2017年近十年时间也未主动联系华夏公司要求签署正式的商品房买卖合同。如前所述，即便华夏公司未及时通知宋国培签订正式的商品房买卖合同，宋国培也应及时主张权利，要求华夏公司签订正式的商品房买卖合同，故案涉房屋至今未为止签订正式的商品房买卖合同，宋国培与华夏公司均存在责任。在案涉房屋于2013年10月31日出售给案外人秦晨前，虽然双方对未及时签订正式的商品房买卖合同均存在责任，但并不会导致《购房协议书》的订立目的无法实现。因《购房协议书》对宋国培与华夏公司具有约束力，在《购房协议书》未解除前，南源公司于2013年10月31日将案涉房屋出售给案外人秦晨，此时《购房协议书》的订立目的已无法实现，而华夏公司在《购房协议书》解除前负有保证与宋国培就案涉房屋签订商品房买卖合同的义务，故此时华夏公司构成违约，应向宋国培赔偿信赖商品房买卖合同可以订立的信赖利益损失。关于赔偿损失的金额。第一，因宋国培与华夏公司签订的《购房协议书》系关于购买案涉房屋的预约合同，并非商品房买卖合同的本约。违反预约合同的后果是正式合同不能签订，交易机会丧失，造成当事人信赖利益损失，这不同于违反本约合同造成合同无法履行的可得利益损失。而案涉房屋的市场价值与房屋总价款之间的差额所确定的损失应为合同无法履行的可得利益损失，宋国培直接要求华夏公司赔偿合同无法履行的可得利益损失无法律依据，且案涉房屋在2013年10月31日后的市场价值与房屋价款之间的差额即便算作损失，也属于扩大损失，宋国培主张将案涉房屋在2013年10月31日后的市场价值与房屋价款之间的差额来确定其损失无法律依据。第二，虽然华夏公司构成违约，但从查明的事实看其并不存在故意违约不签订正式的商品房买卖合同的情形，且宋国培对双方未签订正式的商品房买卖合同亦存在过错，需自行承担部分信赖利益损失。第三，从重庆市物价局于2010年11月26日下发的《关于人和.华夏城经济适用住房销售价格的复函》看，案涉房屋属于经济适用房项目，政府相关部门对房屋销售价格有限制。事实上，案涉房屋在2013年10月31日出售给案外人秦晨的价格为建筑面积2575.88元/平方米，而《购房协议书》中约定出售给宋国培的价格为建筑面积2050元/平方米，每平方米价差525.88元，按该房屋建筑面积91.54平方米计算，则被告另行出售获得的利益仅为48139.06元（525.88元/平方米×91.54平方米），即华夏公司并非故意违约以谋取利益。综上，考虑到案涉房屋为经济适用房项目，政府相关部门对房屋销售价格有限制以及案涉房屋在2013年10月31日实际另行出售的总价款，结合华夏公司持有宋国培交付的购房款15万元的时间、双方的过错程度，对宋国培要求被告华夏公司赔偿损失60000元，该院酌情予以支持，对其超出部分的诉讼请求，该院不予支持。关于南源公司的责任承担。因南源公司并非与宋国培签订《购房协议书》的相对方，且南源公司与华夏公司系独立的法人，宋国培要求南源公司共同承担赔偿损失的责任无法律依据，该院不予支持。华夏公司辩称，宋国培的诉讼请求已超过诉讼时效。因宋国培与华夏公司间的《购房协议书》在本判决生效前尚未解除，《购房协议书》解除后，宋国培可以要求恢复原状、赔偿损失，故并不存在超过诉讼时效的问题。对华夏公司的上述抗辩意见，该院不予采纳。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告宋国培与被告重庆市渝北区华夏物业有限公司于2007年1月10日签订的《重庆华夏建工集团有限公司职工购房协议书》；二、被告重庆市渝北区华夏物业有限公司在本判决生效后五日内向原告宋国培退还购房款150000元；三、被告重庆市渝北区华夏物业有限公司在本判决生效后五日内向原告宋国培赔偿损失60000元；四、驳回原告宋国培的其他诉讼请求。”二审中，双方均未提交新的证据。二审中，本院询问宋国培，其称被上诉人将房号进行了调整有无依据？宋国培称，被上诉人一审中进行了自认。华夏公司、南源公司对此予以否认。经当庭查阅一审卷宗，一审2019年6月20日庭审笔录载明，被告方答辩意见是，房号无法变更，宋国培购买的房屋是2102号。二审中，关于华夏公司与南源公司之间的关系，华夏公司、南源公司认可双方是关联公司，但称两公司的财务和业务是独立的，华夏公司的业务范围是物业管理，南源公司的房地产开发，有房地产开发的资质。宋国培称，华夏公司、南源公司财务混同，案涉房屋建设过程中，两公司均参与了开发。经审查，华夏公司的营业执照载明，其经营范围是住宿、茶水服务（限分支机构经营）、市场物业管理、房地产开发（凭资质证书执业）。南源公司的营业执照载明，其经营范围是加工、销售：摩托车配件；房地产开发（凭资质证书执业）。二审另查明，宋国培一审诉状中将唐念列为第三人，诉讼中又撤回将唐念列为第三人的申请。二审查明的其余事实同一审查明的事实一致。本院认为，归纳双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点是：1.宋国培与华夏公司之间有无形成房屋买卖合同本约关系；2.案涉合同未实际履行，宋国培有无过错；3.华夏公司应当承担的违约责任如何确定；4.南源公司应否对华夏公司的违约责任承担连带支付责任。针对上述争议焦点，本院分别评述如下：一、宋国培与华夏公司之间有无形成房屋买卖合同本约关系宋国培与华夏公司签订的《购房协议书》仅约定了宋国培购买房屋的建筑面积及单价，且明确约定双方要签订正式商品房买卖合同，预付款自动转化为该房首付款。即双方均清楚在签订《购房协议书》之后还需再签订正式的商品房买卖合同，因此，一审认定《购房协议书》是预约合同而非本约是正确的。虽然《购房协议书》属于预约合同，但根据该协议约定，案涉房屋总价为247291.5元，宋国培在签订上述协议后，已先后向华夏公司支付15万元购房款。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”宋国培在签订《购房协议书》后已实际履行了支付大部分房款的主要合同义务，华夏公司予以接受，故双方之间的房屋买卖合同关系已经成立。一审认定双方尚未形成本约关系，适用法律有误，本院予以纠正。因案涉房屋已于2011年3月14日取得预售许可证，故宋国培与华夏公司之间成立的房屋买卖合同合法有效。二、关于案涉合同未实际履行，宋国培有无过错《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”宋国培在与华夏公司签订《购房协议书》时，应当提供有效的联系地址及联系方式，以便将来华夏公司通知其签订合同、协助过户。但在宋国培与华夏公司签订的《购房协议书》中，宋国培未提供其联系地址及联系方式，其仅在交付第三次购房款时向华夏公司提供了小灵通联系方式。宋国培称，其在2007年9月13日启用目前使用的手机号后，向华夏公司打电话告知了电话号码，无相应证据证明。宋国培虽在一审中举示了水电费缴费通知短信，以证明其已向华夏公司提供了联系方式，但该手机短信显示的房屋房号并非案涉房屋房号，且短信的接受时间为2018年10月，不合常理。南源公司在2011年即已取得案涉房屋的预售许可，而宋国培迟至2017年5月方才找到华夏公司要求交房，华夏公司在无法与宋国培取得联系的情况下，将案涉房屋出售给他人，客观上具有止损作用，宋国培因此对损失的发生也有过错。当然，因在案涉房屋取得预售许可之前，宋国培与华夏公司之间的买卖合同已经成立，故即使宋国培未向华夏公司提供有效的联系方式，华夏公司亦应先解除合同，方可将案涉房屋另行出售。华夏公司在案涉合同并未解除的前提下，将案涉房屋另行出售，已构成违约。综上，一审认定华夏公司已构成违约，但宋国培对损失的发生亦有过错，是正确的。三、关于华夏公司应当承担的违约责任如何确定《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案，华夏公司在2013年10月31日将案涉房屋另售他人，已构成违约，但宋国培迟至2017年5月向华夏公司主张权利，对于扩大的损失，宋国培无权主张赔偿。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”本案华夏公司构成违约，理应向宋国培承担损失赔偿责任。但如上文所述，宋国培对损失的发生也有过错，因此，华夏公司主张扣减相应的损失赔偿额的，本院予以支持。本院综合以下因素：1.评估机构对案涉房屋于2013年10月31日市场价值的评估意见，2.案涉房屋属于经济适用房，交易价格通常会低于市场价，3.宋国培对损失的发生亦有过错，酌情认定由华夏公司赔偿宋国培损失10万元。四、关于南源公司应否对华夏公司的违约责任承担连带支付责任华夏公司、南源公司认可双方是关联公司，但两公司的经营范围并不完全相同，是相互独立的法人。宋国培主张两公司构成财产及人格混同，应向其连带承担支付责任，无事实及法律依据。综上，宋国培的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。一审认定事实及适用法律部分有误，本院予以相应纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初7075号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初7075号民事判决第四项；三、变更重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初7075号民事判决第三项为由重庆市渝北区华夏物业有限公司在本判决生效后五日内向原告宋国培赔偿损失10万元；四、驳回宋国培的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12954元，由宋国培负担6477元，由重庆市渝北区华夏物业有限公司负担6477元；司法评估费10000元，由宋国培负担5000元，重庆市渝北区华夏物业有限公司负担5000元。二审案件受理费11737元，由宋国培负担5868元，由重庆市渝北区华夏物业有限公司负担5869元。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 乔 艳审判员 吴学文二〇二〇年八月四日书记员 陈 胜