重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初8956号原告：陈小龙，男，汉族，1982年12月17日出生，现住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：秦俪丹，重庆扬义律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈顺才（原告的父亲），住重庆市江津区中山镇太和村**。被告：范海军，男，汉族，1980年9月21日出生，住重庆市忠县。原告陈小龙与被告范海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈小龙的委托诉讼代理人秦俪丹、陈顺才，被告范海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小龙向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年12月1日至2020年5月31日止的房屋占用使用费43200元及资金占用损失，该资金占用损失计算方式：以43200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从2019年12月1日起计算至2020年5月31日止。2、要求被告支付房屋占有使用费，该占有使用费从2020年6月1日起计算至被告腾空返还房屋为止，参照合同约定标准8000元/月计算。3、判令被告腾空并返还位于重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村新房子社厂房。在审理中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付房屋占用使用费，该房屋占有使用费按照每月9000元的标准从2020年3月1日起计算至2020年7月14日止。2、判令被告腾空并返还位于重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村新房子社厂房。后因被告已于2020年7月15日腾空并搬离了涉案厂房，原告又撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：原被告双方于2016年8月20日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村新房子社的厂房（西侧）（以下简称涉案厂房）租赁给被告，租赁期限为2016年9月1日起至2021年12月30日，租金每月9000元，租金按每半年支付一次。但被告多次欠付租赁费用，严重损害原告的利益，原告多次催告未果。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，原被告双方签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，所以主张的是房屋占有使用费。遂起诉至法院，请求判如所请。被告范海军辩称,1、2020年3月1日前，由于疫情原因、厂房的地理位置的因素无法正常开工，我多次联系原告一起协调此事情，原告也无法解决，所以我不承租涉案厂房了，原告一直不与我联系商量接房的事情，2020年3月以后的房租我不同意支付。2、我同意将涉案厂房腾空并退还给原告，我之前开始租房是在涉案厂房旁边一个名叫丁老五的人手上拿的钥匙，故我也在2020年3月1日将钥匙交到了丁老五的手上。我在2020年3月1日将涉案厂房腾空并退还给原告了，原告于2020年4月份来厂房交接时说我厂房里面的清洁没有做好，责令我重新做清洁，之后我与原告再也没有联系了，我就认为原告已经默认接房了。3、被告于2016年9月1日向原告交纳了履约保证金10000元，要求在原告的诉讼请求中将该10000元予以扣除。经审理查明，2016年8月20日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案厂房出租给被告，出租厂房用途为精加工，使用面积1000平方米。厂房租赁期限自2016年9月1日起至2021年12月30日，租金为每月9000元。租金按半年支付，自本合同生效之日，被告应支付给原告54000元的租金，以后应在每半年最后一个月的1-5日前向原告付清下一半年的租金。原告收取被告保证金10000元。租赁期间，原告应负责厂房的正常维修，或委托被告代为维修，维修费由原告承担。原告应在本协议生效当日，将房屋钥匙及室内现有设备交付被告使用。租赁期间，因政策因素收回房屋的，原告不作任何赔偿。租赁期间，原告如有特殊情况，须收回房屋的，必须提前30天通知被告，被告应无条件将房屋返还原告。租赁期间，被告要对厂房进行装饰的，如需更换门面门窗的，需征得原告的同意，不得破坏房屋结构，提前解除合同或合同期满的，被告的装饰设施、门窗、厂内动力电线、照明灯归原告所有，被告不得拆除，且放弃请求经济补偿，厂房原有设施未经原告同意而被拆除的，或在使用过程中遭受损坏的，被告应负责恢复原状。根据本合同约定提前终止合同或合同期满的，被告应在原告的正式通知起10天内搬出全部设备、物件，退还房屋后3天内未将房内物品搬清，视为被告放弃物品所有权，原告可自行处理。被告退还房屋，交付原告验收并清算后，方可办理退还保证金手续。2016年9月1日，被告向原告交纳了履约保证金10000元。另查明，被告从2020年3月1日开始便未再向原告支付房屋费用。再查明，涉案厂房尚未取得建设工程规划许可证。审理中，被告述称还没有将厂房钥匙交还给原告，同意在2020年7月15日就将钥匙、水电卡交还给原告。后原告述称被告确已于2020年7月15日腾空并退还了原告厂房，遂撤回了该项诉讼请求。另外，由于受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，重庆市从2020年3月24日24时起将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，陆续复工复产。本院询问原告是否愿意减免被告疫情防控期间的房屋占有使用费，原告表示在2020年3月份之前已经减免了被告6000元费用，不同意减免之后的房屋占有使用费。审理中，被告举示了：1、落款时间为2020年5月6日向原告发出的《解除合同通知》，载明：重庆市于2020年1月24日全面启动重大突发公共卫生事件一级响应，本人所租赁的厂房从2020年1月24日起至2020年3月31日就一直处于停止使用状态。期间，我于2020年3月5日接到沙坪坝区73号文件“关于企业复工复产工作流程及要求的通知”，通知中明确指出散乱污企业、中央环保督查问题清单上的企业，不得复工，而我方租赁的厂房在问题清单上，属于“关闭搬迁类”企业，我方于2020年3月8日通知您协调处理工厂复工生产事宜，您于2020年3月18日回复我租赁的厂房无法满足复工条件，我于2020年3月19日只好将设备搬离厂房。现提出解除合同，双方互不承担违约责任，并不再支付2020年3月1日起的房租等费用……2、举示了原被告双方于2020年3月11日的微信聊天记录。其中内容有，“被告：好像降等级了。原告：恩，我明天帮你落实……被告：都是环保不达标的，属于搬迁停产的企业，我们是序号3*，世纪泓某。原告：好的，我等哈问。被告：恩。”被告在微信聊天中向原告发送了表格一张，但该表格内容显示不清，且并无任何单位盖章或人员签名。被告拟证明被告于2020年3月11日向原告发出因为疫情和环保原因无法正常开工，向原告协商开工事宜，直到2020年3月31日都无法得到解决。原告对该组证据的三性均不予认可，认为《房屋租赁合同》属于无效合同，不存在解除合同的说法，微信聊天记录中的表格看不清楚，也无法确认出具的单位，即使是被告提到的因为环保原因无法开工，其责任也在被告，被告在承租厂房时也是认可了生产使用的条件，在使用过程中无法达到使用条件的责任应由被告承担。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告举示的《房屋租赁合同》等证据以及原被告双方的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告向被告出租的涉案厂房尚未取得建设工程规划许可证，原被告双方签订的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定，应为无效合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”按此规定，原告向被告提供了租赁厂房，被告理应按照合同约定的租金标准9000元/月向原告支付房屋占有使用费。但原告主张的房屋占有使用费的期间为2020年3月1日至2020年7月14日止，由于受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，重庆市从2020年3月24日24时起将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，陆续复工复产。在2020年3月1日起至2020年3月24日期间，由于疫情防控的原因，被告并不能在涉案厂房进行生产经营，势必会导致被告营业收入减少甚至没有营业收入，在此情况下，如还按照合同约定的9000元/月向被告收取房屋占有使用费必然会造成不公平的后果。因此，本院结合案件的实际情况，根据公平原则，由原被告双方各自承担一半的风险，酌情认定在2020年3月1日至2020年3月24日期间，原告减免被告房屋占有使用费50%的比例，即被告按照4500元/月的标准向原告支付房屋占有使用费。对于2020年3月25日至2020年7月14日期间的房屋占有使用费，被告举示了微信聊天记录，拟证明被告于2020年3月11日向原告发出因为疫情和环保原因无法正常开工，向原告协商开工事宜，直到2020年3月31日都无法得到解决。对该微信聊天记录，原告对三性不予认可。即使该聊天记录确为原被告双方的聊天内容，原告也并未认可被告的陈述，也并未对被告作出任何有效的承诺，并且，被告向原告发送的表格模糊不清，无法确认具体内容，上面也并无任何单位的盖章或者人员签名，并不能确定该表格是谁制作的，也不能确定该表格内容与本案有何关联性，被告并不能以此便证明涉案厂房因环保原因无法正常开工，应当承担举证不能的法律后果。另外，被告抗辩称已经于2020年3月1日将涉案厂房腾空并退还给原告，但被告也认可并未向原告交付房屋钥匙，而是将房屋钥匙交给了案外人，并不能视为已经向原告履行了还房义务，原告也并未认可。直到2020年7月15日，被告才将涉案厂房的钥匙、水电卡交付给被告，届时才办理完毕交接手续。因此，被告应当按照合同约定的9000元/月的标准向原告支付2020年3月25日至2020年7月14日期间的房屋占有使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告向原告交纳了《房屋租赁合同》的履约保证金10000元，现合同已确认为无效合同，原告应当将该10000元退还给被告，在被告应付的房屋占有使用费中予以扣除。综上，被告应当向原告支付2020年3月1日至2020年7月14日期间的房屋占有使用费共计36600元，与原告应退还被告的履约保证金10000元相抵扣，被告还应向原告支付房屋占有使用费26600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告范海军于本判决发生法律效力后五日内向原告陈小龙支付2020年3月1日至2020年7月14日期间的房屋占有使用费36600元，与原告陈小龙应退还给被告范海军的履约保证金10000元相抵扣，被告范海军还应向原告陈小龙支付房屋占有使用费26600元。二、驳回原告陈小龙的其余诉讼请求。案件受理费1005元，减半收取计502.5元（原告已预交），由原告陈小龙负担152.5元，被告范海军负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 向 容二〇二〇年八月二十五日书记员 彭超群