广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初750号原告：张雪兰，女，1965年11月2日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县***********，公民身份号码441************922。委托诉讼代理人：李寅，广东蕉法律师事务所律师。被告：刘国荣，男，1973年11月13日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县***********，公民身份号码441************053。原告张雪兰与被告刘国荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雪兰及其委托诉讼代理人李寅，被告刘国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雪兰向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年6月20日关于买卖店铺的口头协议，被告向原告返还店铺预付款150000元及订金3000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月20日，原、被告双方达成口头协议：1、被告将其所有的位于蕉岭县************的店铺（粤房地权证蕉房字第2009021**）出卖给原告；2该店铺的交易价格为25万元；3、订立协议当天支付给被告订金3000元；4、2020年6月29日原告先预付15万元给被告向广东蕉岭农村商业银行股份有限公司新铺支行赎回该店铺的产权证；5、待被告赎回该店铺的产权证，双方就店铺过户的费用咨询相关的部门再确认交易是否继续进行。后原告按口头协议的内容支付3000元（微信转账1000元，现金2000元）及预付款150000元（银行转账）给被告，被告将该店铺的产权证从银行赎回，后原告向相关的部门咨询过户所需费用，发现过户费用高达13万元，至此原告才发现此前曾多次向被告询问过户费用，被告都是隐瞒未告知过户费用高达13万元，被告明显对店铺的过户费用存在欺骗行为。原告了解到过户费用过高后多次与被告协商解除口头协议，被告将其拟好的“解除《店铺买卖合同》协议”打印后送给原告，要求6个月后再返还预付款15万元，原、被告双方就此产生争议。原告多次要求被告返还预付款150000元及订金3000元，被告一直未返还。原告认为，因被告欺骗行为造成原被告双方口头协议无法继续履行，被告应将预付款150000元及订金3000元返还给原告，现被告拒绝返还预付款150000元及订金3000元违反了协议约定和法律规定。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请法院支持原告的诉请。被告刘国荣辩称，一、关于本案的事实。2020年6月20日，被告与原告口头订立《买卖商铺协议》，主要内容为：“1、卖方（即被告）将本人所有的位于蕉岭县************面积为43.2平方米的一间店铺（粤房房地权证蕉房字第2009021**地产权证）出卖给买方（即原告）；2、该店铺交易总价款为人民币贰拾伍万元；3、订立协议当日，买方向卖方支付购房定金人民币叁仟元；4、2020年6月29日买方先预付购房款人民币壹拾伍万元（¥150000元）给卖方，由卖方向该店铺按揭贷款的广东蕉岭农村商业银行股份有限公司新铺支行赎回上述店铺的《粤房地房地权证蕉房字第2009021**地产权证；5、店铺的房地产权证赎回后，双方再约定时间办理店铺产权的过户手续，买方在办理产权过户手续之时把剩余款项一次性付清给卖方，卖方将该店铺交付给买方”。原告依约向被告支付了购房定金人民币叁仟元、预付购房款人民币壹拾伍万元。被告收到原告预付的购房款人民币壹拾伍万元当日，向该店铺按揭贷款的银行赎回了粤房地权房地权证蕉房字第2009021**权证。但因原告向不动产权登记中心咨询店铺过户缴纳税费事项时，知悉店铺过户应缴纳十多万元的税费，认为税费过高无法承受，不履行支付剩余店铺款人民币壹拾万元及办理产权过户登记手续的义务。为此，原告无理向被告提出解除店铺买卖协约，双方也进行了协商，但因原告没有诚意未达成解除店铺买卖协议。对此，被告于2020年7月12日通过邮政快递向原告寄送了《催告通知》，内容：“你买方（即原告）应按双方协议的约定继续履行店铺买卖协议，请你买方在2020年7月30日前支付剩余购房（店铺）款人民币壹拾万元给我卖方（即被告），并依法办理店铺产权的过户登记手续。逾期，我卖方视为你买方不履行协议，我卖方将通过法律途径进行解决；同时你买方应承担违约责任，造成我卖方损失的还应承担民事赔偿责任”。但原告收到该《催告通知》后，至今置之不理，反而起诉到法院要求返还店铺预付款150000元及订金3000元。二、原告主张被告“返还店铺预付款150000元及订金3000元”于法无据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。第一、被告与原告口头订立《买卖商铺协议》的系双方自愿订立的，无法律法规禁止性内容，是合法有效的，应受法律保护。根据《民法总则》第五条“民事主体从事民事活动应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”、第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：(一）行为人具有相应的民事行为能力；(二）意思表示真实；(三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”，《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”、第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：(一）行为人具有相应的民事行为能力；(二）意思表示真实；(三）不违反法律或者社会公共利益”，《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本案被告与原告订立的《口头买卖商铺协议》，是双方自愿订立的，是双方真实意思表示，没有法律法规禁止性内容；该协议是依法成立的，自成立时生效。故上述双方订立的协议是合法有效的，对双方有法律约束力，应受法律保护。第二、涉案协议无法定解除和可撤销事由，原告应无条件继续履行双方口头订立的协议，并尽快支付剩余店铺款10万元及办理产权过户登记手续。被告与原告订立的协议，无论从合同的口头约定签订过程，还是从合同的签订内容来看都没有违背《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三）以合法形式掩盖非法目的；(四）损害社会公共利益；(五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的有关合同无效的法定情形；同时也没有《合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一）因重大误解订立的；(二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，与原告订立口头协议的行为是双方真实意思表示，不存在重大误解、胁迫、乘人之危、显失公平等法定情形和事由的出现。再有，双方对是否解除协议未达成一致意见后，被告即时通过邮政快递向原告寄送了《催告通知》，要求原告应按双方订立的协议继续履行店铺买卖协议，并在2020年7月30日前支付剩余店铺款人民币壹拾万元给被告，同时依法办理店铺产权的过户登记手续。所以，原告应无条件按照双方订立的口头协议依法继续履行支付剩余店铺款10万元和及时办理商铺产权过户登记手续的义务。第三、原告以产权过户税费大高为由，要求返还预付款及定金，无事实根据和法律依据。根据《民法总则》第十条“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗”，《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条第一款“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。(六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，被告与原告在订立的口头协议中虽然没有约定商铺过户登记手续的税费承担，但从原告起诉状的自述，原告是自认双方约定了过户应缴交的税费是由原告承担的。按照上述法律的规定，合同约定不明的，应依照交易习惯、交易方式处理；同时应从有利于实现合同目的及由履行义务一方负担履行费用的规定，故本案商铺过户登记手续应缴交的税费不论多少均应由原告负担，被告不承担这些税费。虽然双方曾协商解除协议，但未能达成一致意见，对双方均无法律约束力。原告以产权过户税费太高为由，不继续履行协议，反而提出要求被告返还预付款15万元和定金，是没有事实根据和法律依据的。如原告违约不履行协议，其应承担违约责任，且定金不能主张返还。第四、案涉协议无法定解除或终止条件，且原告已履行了协议的主要义务，其主张要求被告返还预付款及定金于法无据。合同的解除有法定解除和约定解除。根据《合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条的规定，本案都不符合法定解除和约定解除的条件。原告应依照《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，继续履行支付店铺款及办理产权过户登记手续的义务，被答辩人根本无权也无理要求被告返还预付款及定金。三、原告起诉的事实和理由，与事实不符。第一、原告在起诉状所称的《口头买卖商铺协议》中第5点“待被告赎回该店铺的产权证，双方就店铺过户的费用咨询相关的部门再确认交易是否继续进行”，与事实不符。双方对此第5点约定的内容是“5、店铺的房地产权证赎回后，双方再约定时间办理店铺产权的过户手续，买方在办理产权过户手续之时把剩余款项一次性付清给卖方，卖方将该店铺交付给买方”，原告向法院提交的解除《店铺买卖合同》协议，虽然双方未达成解除协议，但能够具体体现双方口头订立的协议的事实存在，这充分证明原告自认了协议第5点的内容，根本不是其诉状所称的。第二、原告起诉称“被告将该店铺的产权证从银行赎回后，原告向相关的部门咨询过户所需费用，发现过户费用高达13万元，至此原告才发现此前曾多次向被告询问过户费用，被告都是隐瞒未告知过户费用高达13万元，被告明显对店铺的过户费用存在欺骗行为”，无事实根据。双方订立的口头协议没有对过户税费进行约定，但根据法律对合同约定不明的具体处理规定，应当按照交易习惯、交易方式进行处理，即由买方承担产权过户登记手续的所有税费。蕉岭县********提供的《房屋买卖合同》范本，对税费的负担也明确写明了由买方缴交税费。这是众所周知的客观事实；对此请求法院向蕉岭县********调取《房屋买卖合同》范本予以确认。对过户税费应缴交多少，并不是由被告规定的，是由国家法律法规和政策确定的，根本不存在被告对过户税费有隐瞒、欺骗行为。故，原告诉称“被告隐瞒未告知过户费用高达13万元，明显对店铺的过户费用存在欺骗行为”是无稽之谈，也无法律根据。原告把被告是否知情告诉原告过户税费应缴交多少的责任归责于被告，显然是毫无道理的。第三、原告起诉称“因被告欺骗行为造成原被告双方口头协议无法继续履行，被告应将预付款150000元及订金3000元返还给原告，现被告拒绝返还预付款150000元及订金3000元违反了协议约定和法律规定。”，没有法律依据。案涉协议，系双方自愿订立的，是双方的真实意思表示，是合法有效的。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方必须无条件履行协议约定的所有条款。原告以过户税费太高、被告存在隐瞒、欺骗行为为借口，不履行协议约定的义务，依法应承担违约责任和受到民事制裁。依据《合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，原告不仅应继续履行协议，而且应履行支付剩余店铺款及办理产权过户登记手续的义务。综上所述，为维护被告的合法权益，依照民法总则、民法通则、合同法及最高法院司法解释等相关规定，被告请求法院依法支持被告的上述答辩意见。本院经审查认定事实如下：2020年6月20日，原、被告双方达成口头协议，被告将其所有的位于蕉岭县************的店铺（粤房地权证房地权证蕉房字第2009021**原告，价款为250000元。当天原告支付被告定金3000元，被告出具了内容有“张雪兰购买店面（蕉城镇桂岭大道中366号定金：3000元（叁仟圆整）收款人：刘国荣”的收据。2020年6月29日原告通过银行转账支付预付款150000元给被告，被告出具了内容有“张雪兰购买店面（蕉城镇桂岭大道中366号预付款：150000整（壹拾伍万圆）收款人：刘国荣”的收据。被告在收到预付款150000元后向涉案店铺按揭贷款的银行赎回了粤房地权证蕉房地权证蕉房字第2009021**在双方协商办理过户手续过程中，原告通过咨询得知涉案店铺过户费用十几万，表示无法承受，与被告协商解除口头协议，要求返还预付款150000元和订金3000元。被告将拟好的未签名的《解除〈店铺买卖合同〉协议》送达给原告，但原、被告均未在《解除〈店铺买卖合同〉协议》上签名确认。被告于2020年7月12日向原告邮寄送达《催告书》，要求原告继续履行合同。后因双方未协商成功，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。上述事实，有原告提交的居民身份证、收据、付款记录、房产证、《解除〈店铺买卖合同〉协议》，被告提交的催告书、邮政快递单、微信聊天记录以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，合同就是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，受法律保护；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告通过口头形式双方自愿订立蕉岭县*************铺的买卖合同，是当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。订立合同后，原告向被告支付了定金3000元和预付款150000元，被告也将涉案店铺的房产证从抵押贷款银行赎回，这些表明合同双方正在履行合同过程中。现原告以办理过户费用过高而提出要求解除合同，但因双方是通过口头形式订立合同，双方都无证据证实订立合同时对办理过户费用承担问题具体如何约定，对没有约定或约定不明的事项，双方可以协议补充，如不能达成补充协议的，可按照合同有关条款或者交易习惯来确定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，原告未提交证据证实涉案合同在履行过程中出现法定的合同解除条件。同时原、被告之间也未对解除合同达成一致意见。故本院对原告提出的解除合同，返还预付款和定金的诉讼请求不予支持。被告提出的继续履行合同的抗辩意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第十三条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告张雪兰诉讼请求。案件受理费1680元，由原告张雪兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  刘秋芳二〇二〇年八月三十一日书记员  李文晴