广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初4151号原告：何国钊，男，汉族，1988年12月11日出生，住广东省东莞市************，公民身份号码：441************。委托诉讼代理人：刘烈鑫，广东普翼律师事务所律师。被告：马耀彭，男，汉族，1969年11月21日出生，住广东省东莞市**********，公民身份号码：442************。委托诉讼代理人：兰华，广东星啸律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁方容，广东星啸律师事务所律师。被告：梁剑豪，男，汉族，1970年5月16日出生，住广东省东莞市**************，公民身份号码：442************。委托诉讼代理人：黄妙红，女，汉族，1973年5月1日出生，住广东省东莞市**************，公民身份号码：441************，系被告梁剑豪的配偶。被告：黄妙红，女，汉族，1973年5月1日出生，住广东省东莞市**************，公民身份号码：441************346。委托诉讼代理人：梁剑豪，男，汉族，1970年5月16日出生，住广东省东莞市**************，公民身份号码：442************，系被告黄妙红的配偶。被告：黄沃球，男，汉族，1971年9月2日出生，住广东省东莞市*************，公民身份号码：441************。原告何国钊诉被告马耀彭、梁剑豪、黄妙红、黄沃球案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告何国钊的委托诉讼代理人刘烈鑫、被告马耀彭的委托诉讼代理人兰华、被告黄妙红的委托诉讼代理人即本案被告梁剑豪到庭参加诉讼。被告黄沃球经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何国钊向本院提出诉讼请求：一、被告黄妙红名下位于东莞市**********前八（地下）、房产证号为粤房地权证莞字第****号的房产所有权归原告；二、被告黄妙红协助原告办理东莞市**********前八（地下）、房产证号为粤房地权证莞字第****号的房产产权过户手续；三、解除对东莞市**********前八（地下）、房产证号为粤房地权证莞字第**00171139号的房产的执行，终止对上述房产的执行程序；四、本案诉讼费用由四被告承担。事实及理由如下：2018年12月12日，原告与被告黄妙红签订了一份《商铺买卖合同书》，约定由黄妙红向原告出售其名下位于东莞市**********前八（地下）、房产证号为粤房地权证莞字第****号的房产，价格为1000000元，双方应当在黄妙红收到商铺购买款项后6个月内办理归还银行贷款并完成过户手续，过户手续完成后，该商铺的租金由原告收取。合同签订后，原告于2018年12月24日将购买商铺的款项1000000元一次性转入黄妙红账户，黄妙红即于当日向抵押权人清偿了该商铺所担保的抵押借款。因历史遗留问题，双方在前往房管部门办理过户手续时被告知该商铺暂时无法过户致使该商铺仍旧登记在黄妙红名下。2019年9月12日，因被告马耀彭与梁剑豪、黄妙红、黄沃球之间民间借贷纠纷一案，东莞市第一人民法院依据被告马耀彭的申请作出（2019）粤1971民初24465号民事裁定书查封了该房产。原告依法向法院提起执行异议，请求解除对案涉房产的查封。法院作出（2019）粤1971执异497号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，案涉房产在2019年9月12日之前已经签署出售合同转让给原告，原告已经全额支付购房款且案涉房产未办理过户手续非因原告与被告黄妙红原因所致，且原告在案涉房屋被查封之前已经实际占有该房产。故，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告马耀彭答辩称，原告的诉请并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，理由如下：一、原告何国钊未能证明其向被告黄妙红支付过购房款，其提供的银行个人电子回单仅显示何国钊向黄妙红汇款100万元，但该回单没有交易名目，无法证明款项性质为购房款；原告提供的《结清证明》只反映案外人东莞市长金机电有限公司以包括案涉房产在内作为抵押物的一笔流动资金贷款已结清，与本案无关联，且案涉房产至今仍被设置抵押。二、原告何国钊未能证明其在法院查封前已对房屋实际占有使用。三、原告何国钊未能证明非因自身原因导致案涉房产未能办理过户手续。根据物权法第十四条之规定，案涉房屋登记的权利人是黄妙红，查封黄妙红的房产是合法合情合理的，何国钊并非案涉房屋的登记权利人，也未能提供充分证据证明其享有排除法院执行的权利。综上，原告何国钊并不满足前述关于无过错不动产买受人物权期待权保护的四个要件，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告梁剑豪、黄妙红答辩称，同意原告的诉请，案涉房屋由黄妙红出卖给何国钊是事实。经本院合法传唤，被告黄沃球未到庭参加诉讼，亦未向本院提供任何书面意见或证据。经审理查明，本院在审理马耀彭与梁剑豪、黄妙红、黄沃球之间的民间借贷纠纷一案[案号：（2019）粤1971民初24465号]中，马耀彭提出财产保全申请，本院作出（2019）粤1971民初24465号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人梁剑豪、黄妙红、黄沃球价值7844277.42元的财产。根据前述裁定，本院查封了黄妙红名下位于东莞市**********前东八（地下）的房产（以下简称“案涉房产”），查封期限为2019年9月12日至2022年9月11日，案涉房产产权证号为粤房地权证莞字第****号。何国钊以案涉房产系其所有为由向本院提出执行异议，请求停止对案涉房产的执行并解除相应查封措施。本院于2020年1月7日作出（2019）粤1971执异497号执行裁定，裁定驳回何国钊的异议请求。何国钊不服该异议裁定，遂向本院提起本案诉讼。何国钊、黄妙红于2018年12月12日就案涉房产买卖事宜签订《商铺买卖合同书》，双方约定：1、黄妙红将案涉房产出卖给何国钊，商铺面积84.5平方米；2、商铺成交价价款共计1000000元，合同签订后15天内何国钊一次性支付商铺款，黄妙红于收到何国钊的商铺款后6个月内办理归还银行贷款并完成过户手续；3、黄妙红于商铺过户至何国钊后3日内将商铺交付给何国钊，具体方式为：黄妙红书面方式告知商铺承租人商铺的权属人已变更为何国钊，黄妙红须得到商铺承租人的书面确认，黄妙红保证承租人从告知之日起开始向何国钊缴纳商铺租金；合同还就其他权利义务进行了约定。关于案涉房产的转让价款，原告何国钊主张其已于2018年12月24日支付完毕，并提供中信银行个人电子回单予以证明。该个人电子回单显示，何国钊的账户（账号：621**********）于2018年12月24日向黄妙红的账户（账号：623*************）转账100万元，交易说明为“二代支付”，摘要为“个人网银转账”。庭审中，黄妙红确认收到何国钊转账支付的案涉房产转让价款100万元。关于案涉房产的交付情况，原告何国钊主张：1、其于2019年1月已实际占有案涉房产。2、案涉房产出售时已出租给案外人，何国钊无需使用案涉房产，故梁剑豪、黄妙红没有向其交付钥匙；何国钊不清楚承租人的名字等身份信息，并未直接与案涉房产实际使用人接触，曾通过梁剑豪向承租人提出变更出租人为何国钊，但承租人不同意变更；与梁剑豪、黄妙红协商后确认由梁剑豪、黄妙红向承租人收取租金后转交何国钊，何国钊收取的租金应从2019年1月开始，但因梁剑豪、黄妙红有时候生活困难，并未及时将收取的租金交付给何国钊，而是在2019年8月17日一次性将2019年1月至7月的租金17500元现金交付给何国钊，于2020年2月将2019年8月至2020年1月的租金15000元现金交付给何国钊。3、案涉房产水电费、物业费由租客缴纳，因未办理案涉房产的变更登记，故无法办理水电费、物业费变更手续。被告梁剑豪向本院提交了两份收据，其中日期为2019年8月17日的收据记载“今收到黄妙红交来2019年1月至7月租金17500元”，收款人处有“何国钊”字样的手写签名；日期为2020年2月27日的收据记载“今收到黄妙红交来2019年8月至2020年1月租金15000元”，收款人处有“何国钊”字样的手写签名。案涉房产设立了抵押，抵押权人为东莞银行股份有限公司石龙支行，抵押期限为2014年7月1日至2024年6月30日。原告何国钊主张上述抵押所担保的借款已于2018年12月24日清偿完毕，抵押权人已出具结清证明，随时可以涂消抵押登记，何国钊取得结清证明后于2019年1月上旬与黄妙红前往房管部门咨询注销抵押登记及过户税费时，被告知案涉房产涉及土地产权问题，无法办理过户，案涉房产未办理过户手续非何国钊、黄妙红原因所致。原告提交的结清证明显示，东莞市长金机电有限公司某笔流动资金贷款已于2018年12月24日还清本金及利息，该笔贷款以黄妙红名下包括案涉房产在内的数个物业作抵押。以上事实，有原告何国钊提交的商铺买卖合同书、个人电子回单、房产证、结清证明、（2019）粤1971民初24465号民事裁定书及查封清单、（2019）粤1971执异497号执行裁定书，被告梁剑豪提供的收据两份，以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。本案争议焦点在于原告何国钊提交的证据是否足以证明其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权变动的原则是登记生效主义，通常情况下登记人为权利人。案涉房产登记于黄妙红名下，原告所提交的证据亦未能反映出案涉房产存在《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条中可享有不动产物权的情形，故对原告何国钊要求确认案涉房产归其所有的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告何国钊应就其签订了合法有效的买卖合同、支付了相应对价、案涉房产在查封前已经交付、对未办理过户不存在过错的事实承担相应的举证责任。本案中，综合各方所提交的证据，本院逐步分析如下：首先，何国钊、黄妙红于2018年12月12日就案涉房产买卖事宜签订《商铺买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对“何国钊、黄妙红在法院查封之前签订合法有效的买卖合同”的事实，本院予以确认。其次，原告何国钊主张其于2018年12月24日已向黄妙红转账支付案涉房屋的转让价款100万元，但其提供的个人电子回单显示该转账并未备注款项用途。再次，原告何国钊主张案涉房产的交付时间为2019年1月，但未提交证据证明案涉房产的占有使用情况，应就此承担举证不能的不利后果。且原告作为案涉房产的买受人，未取得案涉房产的钥匙，不清楚案涉房产的承租人身份信息，没有实际接触案涉房产的承租人，明显与常理不符。故本院认为原告何国钊所提交的证据尚未达到“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的证明标准。退一步而言，原告主张其2019年1月已实际占有案涉房屋，至本院采取查封手续之日2019年9月12日已超过七个月，原告未提交证据证明其在此期间曾要求被告黄妙红就案涉房产办理相关产权变更手续，应就此承担举证不能的不利后果。综合上述因素，本院认为，原告所提交的证据不能充分证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告关于停止对案涉房产实施执行措施的诉请，理据不足，本院不予支持。另，关于原告的第二项诉请，不属于本案执行异议之诉的审理范围，故在本案中不予处理，相关当事人可另行通过其他途径解决。综上所述，根据上文所引用的法条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十二条，判决如下：驳回原告何国钊的全部诉讼请求。本案受理费13800元（原告何国钊已预交），由原告何国钊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  莫 然审 判 员  潘 涌人民陪审员  殷灿焕二〇二〇年八月十八日法官 助理  谢嘉欣书 记 员  梁梓杨附相关法律法规：《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。