广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2474号上诉人（原审被告）：徐丽，女，1984年12月16日出生，汉族，住河南省确山县**********************号。公民身份号码：412************023。委托诉讼代理人：李槟成，广东汉铎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市国翔企业发展有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区********。法定代表人：林宝泰，该公司经理。委托诉讼代理人：何文超，广东练达律师事务所律师。上诉人徐丽因与被上诉人江门市国翔企业发展有限公司（以下简称国翔公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院(2019)粤0703民初2756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐丽上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判徐丽向国翔公司支付租金11273元(不服金额59292元)；2.判令本案诉讼费用由国翔公司承担。事实和理由：一、徐丽不应支付2018年12月6日至12月20日、2019年1月18日至1月24日期间的租金。1.根据《大融城商铺租赁合同》第6.2条的约定“装修期内，徐丽无需交付租金、综合管理费……。”本案中，一审判决已认定2018年12月6日至12月20日为装修期，因此，徐丽无需向国翔公司支付装修期的租金。2.退一步讲，虽然《大融城商铺租赁合同》第6.2条约定因徐丽的原因导致国翔公司单方解除本合同的，则徐丽应按租赁合同第15.4条履行，但15.4条并没有明确徐丽需支付装修期间租金。3.虽然《大融城商铺租赁合同》约定国翔公司在徐丽未能按照合同约定支付租金，可以采取停水停电行为，但是该约定是违反法律法规强制性规定，属于无效条款。因此，国翔公司擅自停电，是直接导致《大融城商铺租赁合同》解除的主要原因，其应承担主要过错责任。4.国翔公司从2019年1月18日起就对徐丽租赁场地采取停电行为。同时，国翔公司从2019年1月22日起，用隔离带将徐丽租赁场地进行隔离，以实际的行为收回租赁场地，终止合同。因此，徐丽从2019年1月18日起至2019年1月24日期间没有使用租赁场地，无需向国翔公司支付该期间租金。二、国翔公司擅自停电，并用隔离带将租赁场地全部隔离，以实际的行为收回租赁场地，国翔公司的行为已经构成根本违约，徐丽有权依照合同法第九十四条的规定，行使合同的法定解除权。徐丽租赁国翔公司的场地是用于商业经营活动，国翔公司必须保证租赁物适合商业活动，确保通水、通电，并将租赁物交付徐丽使用。本案中，徐丽因经济周转困难，暂未能支付租赁场地租金等相关的费用，国翔公司完全可以通过法律途径向徐丽主张其合法权益。但是，国翔公司却采取停电，国翔公司的此种行为直接导致徐丽无法使用租赁物，国翔公司的停电行为属于根本违约，因此，徐丽享有法定解除合同的权利。另外，自从国翔公司用隔离带将租赁场地全部隔离，并派出其工作人员对租赁场地进行看管之日起，徐丽已经丧失对租赁场地的占有、使用的权利，国翔公司的该行为属于以实际的行为收回租赁场地，属于单方终止合同。综上，徐丽享有法定解除合同的权利。三、国翔公司约定的违约责任明显过高，已超过国翔公司的实际损失。故，徐丽不应向国翔公司支付租金保证金37440元。根据《大融城商铺租赁合同》14.3.2条、15.4条的约定，徐丽承担的违约责任有：1.逾期付款的违约责任为每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额3‰(千分之三)计算违约金；2.国翔公司不予返还徐丽多支付的预付款；3.国翔公司没收租赁保证金、公共事业费保证金、装修押金。根据上述，国翔公司约定的违约金已过分高于违约造成国翔公司的实际损失，依法应予调整。本案中，国翔公司已没收徐丽装修押金5000元、综合管理费保证金5760元、综合管理费1920元，合共12680元。另外，一审判决已判令徐丽以21089元为基数，自2019年4月1日起按照月息2%的标准向国翔公司支付逾期付款违约金。因此，一审判决还判令徐丽向国翔公司支付租金保证金37440元，判决徐丽承担的违约责任明显偏重，恳请二审法院予以纠正。四、一审判决由徐丽承担律师费12000元，明显错误。1.本案是国翔公司根本违约，且以实际行为从2019年1月22日收回租赁场地，因此，本案律师费应由国翔公司自行承担。2.退一步讲，即使是徐丽违约，但国翔公司一审起诉的总标的为123976.67元，而一审判决支持国翔公司的金额为70529元，支持的比例约为56.89%，因此，应由国翔公司自行承担43.11%的律师费用。五、本案约定律师费用12000元明显过高，恳请二审法院予以调整。本案的案由属于租赁合同纠纷案件，本案的标的小、法律关系单一、案情简单，国翔公司代理人付出代理工作难度较低、工作量少，因此，本案律师费约定12000元明显偏高。国翔公司辩称，一、关于徐丽称不应支付装修期间的租金，本案因徐丽违约在先，国翔公司才解除双方合同，根据双方的合同约定，如果因徐丽违约导致国翔公司单方解除合同的，徐丽应当支付装修期内的全部租金。二、关于国翔公司擅自停电的行为，双方在合同中也有约定，因徐丽若未支付租金或保证金超过15天的，国翔公司可以采取停电措施，国翔公司的自救行为不违反强制性规定。三、关于违约金的问题，违约金约定的利率已由一审法院作出适当调整，而且属于法律规定的范围内，应当予以确认。而且徐丽在合同期间并未提交租赁保证金，该保证金作用是保障国翔公司可以基于合同而获得预期的租金收益，但是徐丽违约在先，致使国翔公司遭受经济损失，国翔公司依约可以没收保证金，因此徐丽应当依法补缴。四、关于本案的律师费问题，国翔公司在一审期间已提交代理合同和发票，证实国翔公司因本案而支出了相应的律师费用，根据合同约定，违约方应当承担该笔费用。国翔公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年11月27日签订的《商铺租赁合同》（编号为：JM-BF080-1-2018）；2.判令徐丽向国翔公司立即支付租金43680元、综合管理费4800元、水电费2250.61元，合共50730.61元；3.判令徐丽向国翔公司补缴租金保证金37440元作为违约金；4.判令徐丽向国翔公司支付逾期付款违约金23806.06元（从2018年12月21日起暂计至起诉之日）；5.判令徐丽向国翔公司支付律师费12000元；6.本案的诉讼费用由徐丽承担。在诉讼过程中，国翔公司变更第四项诉讼请求为违约金以50730.61元为本金，自2019年4月1日起按日利率3‰计算至清偿之日止，并撤回支付水电费的诉讼请求。一审法院判决：一、国翔公司与徐丽于2018年11月27日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月31日解除；二、徐丽于判决发生法律效力之日起十日内支付租金20129元、综合管理费960元给国翔公司；三、徐丽于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金（以欠款额21089元为基数，自2019年4月1日起按月利率2%计算至款项给付之日止）给国翔公司；四、徐丽于判决发生法律效力之日起十日内支付租金保证金37440元给国翔公司；五、徐丽于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费12000元给国翔公司；六、驳回国翔公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4844.45元，由国翔公司负担1308元，徐丽负担3536.45元。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对徐丽的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。根据双方诉辩陈述与本案的相关证据，分析如下：一、关于《江门汇悦•大融城商铺租赁合同》的解除问题。查明案件事实表明，涉案合同约定徐丽逾期交纳租金、综合管理费及其他合同费用超过15天的，国翔公司有权采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此，在履行合同过程中，徐丽逾期未交纳相关的费用，国翔公司采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，不构成违约。相反，徐丽主张先履行抗辩权的主张没有理据，其发出的解除合同通知书不产生合同的效力。同时，结合徐丽发出解除通知书、2019年1月24日撤出租赁地方及国翔公司确认2019年3月31日收回涉案商铺的事实，一审判决确认《江门汇悦•大融城商铺租赁合同》于2019年3月31日解除并无不当，本院予以支持。二、关于2018年12月6日至12月20日、2019年1月18日至1月24日期间的租金问题。对于2018年12月6日至12月20日的租金，根据《江门汇悦•大融城商铺租赁合同》第6.2条及附件三约定“装修期为自商铺交付之日起15日，装修期内，乙方无需交付租金、综合管理费”、第6.7条“如因乙方原因导致合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除合同的，乙方应支付装修期的全部租金”的规定，徐丽在期限内没有向国翔公司交纳租金等费用，已构成违约，而2018年12月6日至12月20日是涉案约定的装修期，因此，徐丽应向国翔公司支付上述装修期的租金。对于2019年1月18日至1月24日的租金，上述期间，是国翔公司采取停电至徐丽搬离涉案商铺的期间，根据前述的分析，国翔公司采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，不构成违约，徐丽应支付停电期间的租金，直至徐丽搬离商铺止，即是徐丽应支付2019年1月18日至1月24日的租金给国翔公司。三、关于违约金的问题。根据《江门汇悦•大融城商铺租赁合同》第14.2条约定，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方已缴纳的租赁保证金（乙方应按合同约定补足）；第15.4条约定，乙方逾期支付租金、综合管理费及其他任何费用超过15日的，或者未按约定足额交纳租赁保证金、装修押金，逾期超过15日的，甲方有权解除合同并没收全部租赁保证金作为违约金。上述条款均明确约定国翔公司可主张没收租赁保证金。现国翔公司请求徐丽支付租金保证金37440元，实际上是主张没收徐丽应交付的租金保证金，而徐丽是确实存在解除合同、中途退租的事实，国翔公司主张没收租金保证金，符合合同的约定，应予准许。最重要的是，徐丽仅使用涉案商铺一个月即提出解除合同并搬离租赁场所，致使国翔公司无法根据合同获得期待的租金收益，直至国翔公司在2019年4月13日才重新招租，期间的空置期租金损失与租金保证金基本相当。因此，国翔公司请求没收租金保证金理据充分。至于逾期付款违约金，其功能在于弥补守约方的损失，《江门汇悦•大融城商铺租赁合同》约定逾期金额的按日3‰支付违约金，一审判决已经基于没收徐丽的租金保证金的前提下，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则将逾期付款的违约金调整为从2019年4月1日起按月利率2%计算并无不当。四、关于本案的律师费问题。《江门汇悦•大融城商铺租赁合同》第14.3.2条约定，甲方因向乙方催讨欠款而引起的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）由乙方承担。根据前述的分析，本案的纠纷是因徐丽的违约而起，该费用应由徐丽承担，况且国翔公司已提供委托代理合同及律师费发票证明其因本案诉讼支付律师费12000元，因此，一审判决认定徐丽应支付12000元的律师费给国翔公司并无不当，本院予以支持。徐丽认为本案难度较低、工作量少，约定12000元律师费过高和律师费应以案件标的的支持率分摊律师费的上诉意见理据不足，本院不予支持。至于国翔公司是否已没收徐丽装修押金5000元、综合管理费保证金5760元、综合管理费1920元，国翔公司对此没有提起主张，本院不予审查。综上所述，徐丽的上诉请求理据不足，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1282.3元，由徐丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年八月十一日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗