重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初11403号原告：范小波，男，1981年9月8日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：黄琳，重庆炜林律师事务所律师。被告：刘巍博，男，1995年8月25日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：汤兵，重庆川立律师事务所律师。被告：叶小强，男，1975年2月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告范小波与被告刘巍博、叶小强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告范小波的委托诉讼代理人黄琳，被告刘巍博及其委托诉讼代理人汤兵，被告叶小强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范小波向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付租金（其中2019年11月19日至2020年2月18日租金160380元，2020年2月19日至2020年4月26日租金121176元）；2.判令二被告支付违约金，按每日万分之五计算，其中160380元的违约金从2019年11月10日起计算至实际履行完毕为止，121176元的违约金从2020年2月10日起计算至实际履行完毕为止；3.判令二被告赔偿原告重新招租期间的房屋空置损失53460元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年5月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市北部新区×商铺租赁给被告，并约定了租期和租金计算方式，同时还约定了违约责任。被告未按照合同约定支付租金，原告于2020年4月18日向被告发出解除合同通知，该合同已于2020年4月26日解除，原告多次向被告催收租金未果，为维护原告的合法权益，故起诉来院。被告刘巍博辩称，应驳回对我方的诉讼请求，理由是我方并不是适格被告，原告在起诉状上显示的我方的电话是被告叶小强的电话，并不是本人的，原告与我方并不认识，不可能产生租赁关系。从租赁合同看，虽然我方在合同上签字，但是在法定代表人处签字，并不是在乙方处签字，原告出租房屋时知道该房屋用于被告叶小强自行成立两江新区韦博健身俱乐部，且原告向被告叶小强提供了该俱乐部的场地，我方系被告叶小强的工作人员，基于以上事实，我方不是本案适格被告，并没有向原告有租房的意思表示。被告叶小强辩称，2019年5月19日签订租赁合同，原告同意减免3个月租金（2019年6月1日至2019年8月31日），我帮原告缴纳5000元物管费，原告免除2019年5月19日至2019年5月31日租金，签订合同当天我和刘巍博，还有朋友焦勇文与原告谈合同租赁事宜，谈好后就签订了合同，因经营困难再加上新冠疫情，该期限应当适当减免租金。从2019年9月1日起我交了1个月的押金和3个月租金，之后再也没有交过租金，我和刘巍博是合伙做健身房，刘巍博投资10万元，其余是我投资的，到2019年10月经营状况不好，刘巍博就无法联系了，后就我一个人经营。因经营困难确实没有资金了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即范小波举示的《房屋租赁合同》、不动产登记产权证书、《解除合同通知书》、邮政快递单及快递详情查询截图，刘巍博举示的个体工商户管理登记卡、照片四张，叶小强举示的与刘巍博微信聊天记录，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：叶小强举示的中国建设银行个人活期账户交易明细系原件，本院对真实性予以确认；叶小强举示的领款申请单、费用报销单等单据，刘巍博对其签字的真实性予以认可，故本院对有刘巍博签字的单据真实性予以确认；其余单据与本案无关联性，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：范小波、张余（案外人）系位于重庆市北部新区×房屋的登记产权人，该房屋建筑面积为1304.88平方米。2019年5月19日，以载明范小波为出租方（甲方），叶小强为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁场地坐落于重庆市北部新区×商铺。第二条该房屋用途为健身房。第四条租赁期限（一）房屋租赁期自2019年5月19日至2029年5月30日，共计120个月，（二）甲方给乙方3个月的免租期……。第五条租金（一）租赁期内租金……具体如下：2019年5月19日-2020年5月30日，租金单价（按建筑面积计算）41元/月/㎡，月租金53460元；（二）租金支付时间及方式：租金第一年按3个月支付一次，以后按半年度支付一次，乙方需于每次提前10日通过转账给甲方，逾期支付租金，每逾期一天按当期应付租金的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过15日不支付租金，甲方有权解除本合同，乙方应缴清应付之租金及相关费用同时应赔偿甲方全部经济损失。第六条房屋租赁保证金（一）签订本合同时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为50000元；（二）租赁期满，房屋租赁保证金除抵扣乙方承担的费用、租金、还原费用与部分应如数无息返还乙方。第十二条合同的解除……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不按照约定支付租金、各项费用达15日的……。第十三条违约责任……（二）乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方可解除合同，乙方缴纳的租赁保证金作为违约金，不予退回，违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方应继续承担相应的赔偿责任。合同落款处范小波在甲方处签字捺印，叶小强在乙方处签字捺印，刘巍博在乙方法定代表人处签字捺印。叶小强于2019年5月10日向范小波转账10万元，于2019年5月20日向范小波转账110377元。2020年4月18日，范小波向叶小强发送《解除合同通知书》，其中载明“叶小强：……您本应于2019年11月9日支付2019年11月19日-2019年2月18日期间的租金160380元，应于2020年2月9日支付2020年2月19日至2020年5月1日期间的租金160380元。但截止2020年4月18日，您仍未支付该两季度租金总计320760元，已经超过约定支付租金日期15日。现本人依据合同约定及法律规定正式告知您如下事项：一、请您于3日内支付2019年11月19日-2020年5月18日期间的租金320760元，并按每日万分之五计算违约金至履行完毕为止；二、因您已超过约定日期15日未支付租金，现本人正式提出解除该《房屋租赁合同》，该解除通知自送达之日起原《房租（屋）租赁合同》正式解除；三、请您于3日内搬离该房屋，并将房屋恢复原状；否则，本人将自行强制收回该房屋，屋内设施产生的保管费用将由您自行承担”。该邮件于2020年4月26日送达。叶小强与刘巍博微信聊天记录显示，在2019年6月至10月期间，二人就健身俱乐部的相关经营问题进行沟通。2019年11月1日，叶小强称刘巍博人找不到也不接电话，要求刘巍博继续处理会籍问题；2019年11月15日、2019年12月2日，叶小强提出要求刘巍博出面协商处理是否经营及亏损问题。刘巍博均未回复。叶小强银行明细显示，在2019年5月至2019年10月期间，叶小强对刘巍博进行多笔转账，每笔金额从几千元至四五万元不等。另在2019年的多份领款申请单、费用报销单中均有叶小强、刘巍博的签字，叶小强签字处包括财会意见、主管、出纳、会计等，刘巍博签字处包括单位负责人、主管等。另查明，两江新区韦博健身俱乐部（个体工商户）于2019年5月22日注册成立，经营场所为重庆市北部新区×，经营者为叶小强。该个体工商户于2020年1月16日注销。庭审中，范小波认可叶小强支付了一个季度租金及5万元押金，另给予免租期3个月，即叶小强支付租金至2019年11月18日。关于《房屋租赁合同》中的签字问题，刘巍博陈述：我当时不清楚“法定代表人”签字是什么意思，我只是打工的，前期负责招人；签合同时我和叶小强一起的，叶小强喊我签字的，只是让我确认我是韦博俱乐部的代表人；我不知道俱乐部注册的经营者为何是叶小强，我2019年10月就不在俱乐部干了，因为不发工资；我没有对俱乐部出资，我只是负责招客户；从我和叶小强的资金往来及费用报销情况也可看出我是受叶小强的指示处理健身房日常事务，相关支出是叶小强转账给我，我只是在叶小强手下打工，并没有合伙关系。叶小强陈述：我与刘巍博是合伙关系，房屋也是我们合伙租赁的，签合同时俱乐部还没有成立，不存在招客户的问题。关于违约金，叶小强认为对约定的违约金标准无异议，刘巍博认为约定的违约金标准过高，请求依法调整。本院认为，关于《房屋租赁合同》的主体问题，虽然该合同首部载明的承租方（乙方）为叶小强，但在落款签字时不仅有叶小强签字捺印，还有刘巍博在乙方法定代表人处签字捺印。因在租赁合同签订时，两江新区韦博健身俱乐部（个体工商户）尚未注册成立，故不能推断出刘巍博是代上述个体工商户签订合同；根据叶小强与刘巍博的资金往来及相关单据中的签字情况，并不足以证明刘巍博签订租赁合同是受叶小强指示或者仅是以工作人员的身份签字。在此情况下，刘巍博在“乙方法定代表人”处的签字捺印，应视为与乙方处于相同地位，故刘巍博与叶小强系租赁合同中的共同承租方（乙方）。该租赁合同系范小波与叶小强、刘巍博双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。关于租金。范小波按约将案涉房屋交付使用，叶小强、刘巍博应按约定时间及金额支付租金。范小波认可叶小强已支付租金至2019年11月18日及支付押金5万元，本院予以确认。按合同约定，叶小强、刘巍博应于2019年11月9日前支付2019年11月19日至2020年2月18日租金，于2020年2月9日前支付2020年2月19日至2020年4月18日租金，而其未按期支付。截至2020年4月18日范小波发送《解除合同通知书》时，逾期支付租金已超过15日，范小波按约有权解除合同，故《房屋租赁合同》已于《解除合同通知书》送达之日即2020年4月26日解除。据此，范小波要求叶小强、刘巍博支付2019年11月19日至2020年4月26日期间租金符合合同约定。叶小强辩称新冠肺炎疫情期间应适当减免租金，鉴于案涉房屋实际用于经营健身房，其经营客观上受到疫情不可抗力影响，结合本市实际情况，本院酌情认定疫情期间租金予以减免一个月，即叶小强、刘巍博还应支付2019年11月19日至2020年4月26日期间租金228096元（53460元/月×4个月+53460元/月÷30天×8天），对范小波该部分诉讼请求本院予以支持。关于违约金。根据租赁合同第五条第二款约定，逾期支付租金按每日万分支付计算违约金。对于2019年11月19日至2020年2月18日租金160380元，应从逾期之日即2019年11月10日起计算违约金。对于2020年2月19日至2020年4月26日租金121176元，因支付时间为2020年2月9日，正处于疫情期间，考虑到疫情对经营及租金支付造成不利影响，该租金的违约金应予以免除。同时，刘巍博辩称违约金计算标准过高，本院认为，逾期支付租金造成的主要是资金占用损失，结合本案情况，本院将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，对范小波主张的以160380元为基数，从2019年11月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至此款付清时止的违约金部分，本院予以支持。关于房屋空置损失。因叶小强、刘巍博违约导致租赁合同提前解除，其应赔偿范小波合理的重新招租期间的房屋空置损失。在本案情况下，根据租赁合同第十三条第二款，租赁保证金5万元应作为违约金不予退还，可以弥补范小波的部分损失。但考虑案涉房屋面积较大等因素，其重新招租的难度亦相对较大，范小波再主张相当于一个月租金的房屋空置损失亦属合理，故对范小波要求叶小强、刘巍博赔偿重新招租期间房屋空置损失53460元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告叶小强、刘巍博于本判决生效后十日内支付原告范小波2019年11月19日至2020年4月26日期间租金228096元；二、被告叶小强、刘巍博于本判决生效后十日内支付原告范小波违约金（以160380元为基数，从2019年11月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至此款付清时止）；三、被告叶小强、刘巍博于本判决生效后十日内赔偿原告范小波房屋空置损失53460元；四、驳回原告范小波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6326元，减半收取3163元，由原告范小波负担505元，由被告叶小强、刘巍博负担2658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇二〇年八月二十七日书记员  马 瑞