宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初2106号 原告（反诉被告）：王某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：赵某，宁夏塞北律师事务所律师。 被告（反诉原告）：银某，住所地宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：陈某。 委托诉讼代理人：马某，宁夏金世永业律师事务所律师。 原告王某与被告银某（以下简称旺元投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序。本案在审理中，被告旺元投资公司于2020年7月24日向本院提出反诉。本院公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）王某的委托诉讼代理人赵某、被告（反诉原告）旺元投资公司的委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告双方签订的房屋认购协议；2.依法判令被告返还原告购房款65690元,支付利息18393元(以中国人民银行同期贷款年利率6%自2015年11月22日暂计算至2020年7月21日，计算56个月),支付原告房屋装修损失3万元；3.判令被告向原告承担65690元的赔偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2015年11月22日签订房屋认购协议,被告将其开发的××县房屋出卖给原告,房屋单价每平方米2598元,房款共计135927元。原告于合同签订当日向被告交纳购房款2万元,应被告要求,原告于2015年11月29日向被告交纳房款45690元,被告于2015年12月4日将房屋交付原告使用,原告遂对房屋进行装修入住。后原告多次催促被告办理房屋按揭贷款手续,但被告总以各种理由推托。2020年4月30日,原告突然在自家屋门收到石嘴山银行股份有限公司银川分行发出的迁出公告,该公告要求原告于10日内从该房屋中迁出,该公告显示原告在被告处购买的××县房屋已于2018年12月过户至石嘴山银行银川分行名下。经了解,被告将涉案房屋抵押在石嘴山银行银川分行贷款,因未偿还贷款,房屋所有权变更至石嘴山银行银川分行名下。被告的行为导致原告商品房买卖合同目的不能实现,无法取得房屋。故依据相关法律规定，原告向法院起诉,请求法院依法判决。 被告旺元投资公司辩称，对原告起诉的事实和理由没有异议，对诉讼请求有异议，涉案房屋原告只交付了一半款项，尚有一半购房款没有付清。原告在房屋居住近5年时间，由于原告没有交清剩余房款，所以，被告无法给其办理房屋备案登记和产权登记，造成房屋不能登记在原告名下双方都有过错。对原告要求解除合同，返还已付购房款的诉讼请求没有异议，对原告要求支付利息和赔偿款65690元的赔偿责任，被告认为不应该承担。原告要求的装修损失过高，被告愿意在15000元的范围内承担。 被告（反诉原告）旺元投资公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人房屋占用期间的租金损失32400元(自2016年1月1日计算至2020年6月30日，共计54个月，每月按照600元计算,2020年6月30日以后的租金损失按照每月600元计算至实际退房之日）；2.案件受理费由被反诉人承担。反诉的事实与理由:一、根据2015年11月双方签订的房屋认购协议的约定,房屋总价款为130695元,首付款为65695元,剩余房款为65000元。合同签订后,被反诉人仅支付了首付款65695元,剩余65000元房款一直没有支付。根据合同法及合同约定,作为购买方的被反诉人应当及时付清剩余房款。被反诉人没有及时支付房款的行为属违约行为。同时因为被反诉人迟迟不能支付剩余房款的违约行为而导致该房的产权无法登记办理到其名下。鉴于被反诉人违约在先,故被反诉人无权要求反诉人支付其房款利息和赔偿损失。二、被反诉人在没有付清剩余65000元房款的情况下,反诉人于2015年12月4日将房屋交付给了被反诉人。涉案房屋的月租金达600元以上。自房屋交付之日起至2020年6月30日共计54个月,反诉人共计租金损失为32400元。综上所述,由于被反诉人没有及时付清剩余房款的违约行为,致使无法为其办理不动产权属登记。被反诉人在没有付清房款的情况下占有使用房屋达54个月,客观上给反诉人造成了一定的经济损失,应承担相应的赔偿责任。请求法院支持反诉人的反诉请求。 原告（反诉被告）王某辩称，被告的反诉请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。双方签订认购协议以后，原告按照协议约定支付定金2万元，另于2015年11月29日向被告支付房款45690元后，被告迟迟未通知原告签订房屋买卖合同。被告于2015年12月4日将涉案房屋交原告使用，原告多次要求办理房产证及按揭手续，被告推托。现经原告核实，涉案房屋被告已于2012年办理在自己名下，自2012年至2016年期间被告三次将涉案房屋抵押在银行办理抵押贷款，其中第二次抵押登记时间为2015年11月13日至2016年12月7日，被告在此期间将涉案房屋销售给原告，抵押期满后，未与原告签订商品房买卖合同，又对涉案房屋第三次抵押，被告的行为明显存在欺诈。因被告将房屋抵押，根本无法为原告办理备案手续，其主张的租金损失不能成立，且原告因双方合同及付款行为合法取得房屋的使用权。请求法院依法驳回被告的反诉请求。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《房屋认购协议》一份，证明原被告双方2015年11月22日签订房屋认购协议，约定原告购买被告位于××公寓房屋一套，房屋销售单价每平方米2598元，总价135927元，协议签订时原告缴纳定金2万元的事实；二、《收据》二张，证明被告于2015年11月22日收到原告交纳房款2万元，2015年11月29日收到房款45690元的事实；三、《收据》二张、《物业临时管理规约》一份、《消防安全责任书》一份、《装修须知》一份，证明被告于2015年12月4日将涉案房屋交由原告使用，原告于当日支付物业费、电梯费、垃圾清运费、水电卡费的事实；四、《不动产登记信息查询结果证明》一份、《抵押权登记信息》一份，证明被告于2012年将涉案房屋登记在被告名下，并分别于2012年、2016年12月8日、2016年12月15日将房屋抵押在石嘴山银行股份有限公司银川分行，该房屋于2020年6月9日已变更登记在案外人李某名下；五、《迁出公告》复印件一份、《房屋产权证书》复印件一份，证明石嘴山银行股份有限公司银川分行于2020年4月30日向原告告知涉案房屋于2018年12月过户至石嘴山银行股份有限公司银川分行名下，要求原告于10日内从房中迁出，逾期不迁出将强制开锁的事实。被告提交了《房屋租赁合同》二份、《收据》一份，证明同地段面积相当的公寓房月租金600元的事实。 经本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的上述证据均没有异议，本院予以确认。原告对被告提交的证据的三性和证明目的均不予认可，认为与本案没有关联性。经本院审查认为，被告提交的证据证明涉案房屋月租金600元，符合本案的实际情况，本院予以确认。 本院出示本院已发生法律效力的（2018）宁0121民初3123号民事判决书，该判决书第三页第十一行、第五页第五行和第十八行至二十三行、第六页第一行认定兰花花国际公寓项目11号楼428号住宅房（建筑面积80平方米）2016年5月的装修费评估平均值33277元，使用到2019年6月，扣除38个月，房屋装修剩余价值27995元的事实，征询当事人是否同意本案中原告要求的房屋装修损失按照该判决书认定的标准进行计算。经庭审质证，原告同意以该判决书认定的装修价值平均值33277元计算整套房屋的装修价值，再计算使用期间的折旧费。被告也同意以该判决书认定的装修价值计算，但是，认为应该结合涉案房屋的面积和使用期限进行计算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月22日，原告与被告签订了《房屋认购协议》，协议约定的主要内容为：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的的位××县房屋，建筑面积52.32平方米，单价每平方米2598元，房屋总价款135927元；签订本协议时，买受人向出卖人交纳定金2万元；付款方式为按揭贷款，付款期限协议中没有约定；协议第六条约定，买受人在签订本协议前已详细了解过该房屋的基本情况和《商品房买卖合同》相关条款，在充分了解并接受该房屋的销售现状和合同条款后签订本协议，本协议是双方真实意愿表达，双方签订协议后应严格遵守，违约人应承担相应违约责任；付款方式由买受人选定，买受人须根据自己选定的付款方式按时支付房款；签订本协议时，买受人须交纳一定比例定金；买受人在交纳定金并签订定房协议书日内付清首付款；办理按揭方式的在交清首付款并签订《商品房买卖合同》后由买受人自行办理，买受人在三日内须提供全部有效银行按揭资料办理银行贷款；如因买受人不符合贷款条件或国家信贷政策发生调整，不能办理按揭贷款的，出卖人不承担任何责任；本协议中的房屋实际成交单价是该房优惠价加付款方式优惠后的价格，买受人应严格按约定时间付款和履约，将保证享受此优惠，如果付款超出约定时间三日，出卖人将取消优惠房价，按当日公布销售价格执行。如果超出约定时间五日，买受人既不办理相关手续也不继续付款，出卖人有权将该房屋另行出售，出卖人不另行通告，买受人所交定金不予退还，本定房协议同时失效；在交付定金并交清首付款后，根据出卖人要求签订《商品房买卖合同》，超出三日仍不签订，出卖人有权将买受人所定房屋另行出售，定金不予退还，所付房款在扣除定金后无息返还；买受人所交纳的定金在交纳首付款时冲抵首付款；在未签订《商品房买卖合同》之前，本定房协议作为正式有效合同，在双方签订《商品房买卖合同》生效时，本协议失效。《房屋认购协议》签订后，原告于2015年11月22日给被告支付购房款2万元，于2015年11月29日给被告支付购房款45690元，原告共计支付购房款65690元，被告给原告出具收据二份。剩余购房款70237元，原告没有按照《房屋认购协议》约定的支付方式和期限向被告支付。2015年12月4日，被告向原告交付了涉案房屋，原告于2015年12月4日给物业公司支付了物业费、电梯费、垃圾清运费、水电卡费。原告接收房屋后，对涉案房屋进行了装修并居住使用至2020年4月30日。后原告与被告就涉案房屋没有签订《商品房买卖合同》。原告至今也没有向被告缴纳剩余购房款70237元。 另查明，2012年涉案房屋登记在被告名下。自2012年8月3日至2017年12月6日，被告将涉案房屋抵押给石嘴山银行股份有限公司光耀支行和银川东安支行，在永宁县不动产登记事务中心办理了抵押登记。于2018年11月19日办理了注销抵押登记后，将该房屋变更登记在石嘴山银行股份有限公司银川分行名下。2020年4月30日，石嘴山银行股份有限公司银川分行在原告居住的涉案房屋门口张贴《迁出公告》，通知原告在10日内迁出房屋，逾期将强制开锁，后果自负。2020年5月份，被告居住的房屋内的物品被迁出，房屋已经由他人占有使用。该房屋于2020年6月9日又变更登记在案外人李某名下。原告与被告于2015年11月22日签订《房屋认购协议》时，被告未告知原告涉案房屋已经办理抵押登记的事实。因涉案房屋已经被他人占有使用，被告在庭审中提出，解除双方签订的《房屋认购协议》后，被告不要求原告向被告交付涉案房屋。 本院认为，原被告虽然未签订书面的商品房买卖合同，但双方签订的《房屋认购协议》已明确了商品房的具体位置、房号、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等商品房买卖合同的主要内容，且在《房屋认购协议》签订后，原告已经按照房屋认购协议的约定向被告交付了65690元房款，被告也于2015年12月4日向原告交付了涉案房屋，原告对涉案房屋装修后已经入住，应当认定原告与被告之间已形成事实上的商品房买卖合同法律关系。当事人应当按照《房屋认购协议》的约定履行合同义务。原告按照协议约定交清了首付款65690元后，对剩余房款70237元虽然协议中没有约定办理银行按揭贷款交付的时间，原告也应当主动办理银行按揭贷款交付或以现金交纳剩余购房款。但是，原告在2015年12月4日接收被告交付的房屋并占有使用至2020年4月30日，也没有向被告交付剩余购房款70237元，原告的行为违反合同约定，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。被告在与原告签订《房屋认购协议》之前，已经将涉案房屋抵押给银行并办理了抵押登记，但是，被告未告知原告房屋已经抵押的事实，并将房屋出售给原告，虽然被告向原告交付了房屋，却没有向原告及时催收剩余房款，也没有按照协议约定与原告签订商品房买卖合同，并且，在没有与原告解除《房屋认购协议》的情况下，又将房屋过户登记在他人名下，致使原被告双方的合同目的不能实现，被告的行为也违反了合同约定和法律规定，属于违约行为，也应当承担相应的违约责任。原告要求解除双方签订的《房屋认购协议》，并要求被告返还购房款65690元的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付购房款的利息18393元(以中国人民银行同期贷款年利率6%自2015年11月22日暂计算至2020年7月21日，计算56个月)的诉讼请求，不符合本案事实和法律规定，本院不予支持；因原告给被告交纳购房款45690元的最后期限是2015年11月29日，原告的利息损失应当按照2015年11月中国人民银行一年至五年贷款基准年利率4.75%计算，从2015年11月30日计算至2019年8月19日，利息为11609.13元（65690元×4.75%÷365天×1358天），2019年8月20日以后的利息按照全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算至判决生效之日止。原告要求被告支付房屋装修损失3万元的诉讼请求，因原告没有提交证据证明自己的主张，本院不予支持；对涉案房屋装修损失的计算，原被告均同意按照本院已生效的（2018）宁0121民初3123号民事判决书中确认的80平方米房屋2016年装修价值平均值33277元的标准，结合本案房屋的面积和使用年限进行确定。80平方米房屋装修价值平均值为33277元，每平方米房屋装修价值平均值为415.96元（33277元÷80平方米）。涉案房屋面积为52.32平方米，房屋装修价值为21763.03元（52.32平方米×415.96元）。原告在2015年12月4日接收房屋后，需要对房屋进行装修和通风，装修通风完成后才能实际居住使用，装修通风的期限酌情扣除5个月零26天，从2016年5月30日开始计算房屋完成装修入住期限，原告在2020年4月30日以后搬出房屋，房屋装修折旧费的扣除期限从2016年5月30日计算至2020年4月30日，共计47个月。房屋装修折旧费按照本院判决确定的计算方式，结合本案房屋的装修价值确定为4261.93元（21763.03元÷20年的装修使用年限÷12个月×47个月），房屋装修的剩余价值为17501.10元（21763.03元－4261.93元），由被告支付给原告。原告要求被告承担已付购房款65690元赔偿责任的诉讼请求和被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担房屋占用期间租金损失32400元(自2015年12月30日计算至2020年6月30日,计算54个月，每月按600元计算)的反诉请求，因原告（反诉被告）和被告（反诉原告）对导致双方的合同目的无法实现，《房屋认购协议》被依法解除均存在违约行为和明显过错，应当各自承担相应的责任，并且，原告（反诉被告）在2015年12月4日接收房屋后居住使用至2020年4月30日，其损失已经得到相应的补偿。所以，对原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的上述诉讼请求和反诉请求，本院均不予支持。因涉案房屋在2020年5月份已经过户登记在他人名下，并由他人占有使用，《房屋认购协议》解除后，被告不再要求原告返还涉案房屋，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第一项规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）银某签订的《房屋认购协议》； 二、被告（反诉原告）银某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王某已付购房款65690元，并承担购房款的利息损失11609.13元（2019年8月20日以后的利息损失按照全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算至判决生效之日止）； 三、被告（反诉原告）银某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王某房屋装修折价损失17501.10元； 四、驳回原告（反诉被告）王某的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）银川旺元投资实业（集团）有限 公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3895元，减半收取计1948元，由原告（反诉被告）王某负担863元，由被告（反诉原告）银某负担1085元；反诉案件受理费305元，由被告（反诉原告）银某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族 自治区银川市中级人民法院。 审判员  安金虎 二〇二〇年八月二十六日 书记员  王灵娟 附：本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。