山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初1908号 原告：丁宝建，男，1994年10月27日出生，汉族，居民，住日照市五莲县。 委托诉讼代理人：宋玉华，日照东港正律法律服务所法律工作者。 被告：房祥玉，男，1982年9月12日出生，汉族，居民，住日照市莒县。 委托诉讼代理人：姜洪波，山东平正大律师事务所律师。 被告：于红梅，女，1983年11月20日出生，汉族，居民，住日照市。 原告丁宝建与被告房祥玉、于红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁宝建及其委托诉讼代理人宋玉华，被告房祥玉的委托诉讼代理人姜洪波到庭参加诉讼。被告于红梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁宝建向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告之间的房屋合同解除；2.请求判令被告返还双倍定金40000元、首付款160000元及利息；3.请求判令被告赔偿原告195000元；4.本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年1月8日，原被告通过日照众信置业发展有限公司签订房屋卖合同，房屋总价款555000元，并有担保人于永涛担保签字，后于2019年1月31日与于永涛、于红梅签订补充协议，于红梅用其房产担保首付款16万元，且办理了不动产抵押权登记。原告在约定 时间前交付首付款160000元，合同中约定“自乙方交付首付款之日起七个工作日内必须办理接房,甲方及时配合办理”及合同违约条款中约定，逾期二个月交房的，买方有权解除合同，将已收房款退还，并按总房款的30%赔偿乙方。综上，被告方存在多处违约，毫无诚信可言，原告依据相关法律法规，诉至贵院，请求贵院依法处理。 被告房祥玉辩称，原告与被告之间的房屋买卖合同属实，被告也收到了原告的首付款，因为在合同履行过程中，涉案房屋被法院查封导致合同不能履行，被告同意退还原告首付款，但对原告依据合同要求的赔偿金被告认为不应当支付，具体原因首先是因该房屋被查封导致合同不能履行不是被告本人原因，另外被告和原告就房屋不再买卖有过口头协议，原告当时也同意给付10000元的利息损失，双方终止合同。当时中介公司工作人员也明确知道原告不再购买房屋，中介已将房屋另行买卖，综上所述请法庭查明事实作出裁判。 案经送达，被告于红梅未到庭应诉、答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同原件，证明原告与被告房祥玉之间的房屋买卖事实及双方之间的约定，被告方已经违反合同中相关的约定；证据二、收到条原件，证明被告方已经收到首付款16万元，该16万元中包括定金2万元；证据三、不动产登记证明原件，证明被告于红梅为该房屋的买卖做了一般抵押，担保债权16万元；证据四、补充协议，证明该抵押担保的相关内容；证据五、中介费收据，证明原告已经履行合同的相关内容，实际支付中介费10000元。 对上述证据被告房祥玉的质证意见为：对于原告提供的证据真实性无异议，但以上证据不能证明原告主张的被告承担违约责任的问题，其他无异议。 被告于红梅未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。 被告房祥玉向本院提交如下证据：日照市中级人民法院（2020）鲁11民终76号民事判决书，证明涉案房屋因涉诉被东港区人民法院采取保全强制措施是导致房屋不能交付的原因，并请求法庭调取（2019）鲁1102民初4220号之一保全裁定书。 对上述证据，原告丁宝建的质证意见为：对证据的真实性无异议。 经质证，对双方提交证据的真实性，原被告均予以认可，故对证据的真实性本院予以确认。经审查，上述证据与本案具有关联性且内容合法，故均可作为定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月8日，在日照众信置业发展有限公司居间下，被告房祥玉作为甲方（卖方）与乙方（买方）原告丁宝建订立了房屋买卖合同一份，合同约定：甲方出卖的房屋位于日照市；房屋成交总价款为人民币555000元整，本合同签订的同时，乙方向甲方支付购房定金款人民币2万元整，乙方于2019年2月3日前支付购买房屋首付款人民币16万元整，乙方欠甲方房屋余款395000元整，由乙方申请办理银行二手房按揭贷款方式支付给甲方；甲方保证出卖的房产产权清晰，无任何债务纠纷，并依法拥有完整的产权，如合同出卖的房产有产权和债务纠纷，由甲方负责清理并承担全部责任，由此给乙方带来损失由甲方负责赔偿；房屋自甲方收到乙方的购房首付款后将该房交付乙方使用；违约责任：本合同签订后，如甲方违约不卖，除双倍返还已收取的定金外，甲方同意并认可房价变动给乙方造成损失（甲乙双方均放弃对房屋价值进行评估），同意并认可按照本合同总价款的20%向乙方支付损失赔偿；甲方不按约定时间交房，每逾期一天按总房款千分之五赔偿乙方。逾期二个月的，乙方有权解除合同，甲方将已收房款全部退还乙方，并按总房款30%赔偿乙方；该房屋甲方暂未接房，如因甲方延期接房产生违约金由甲方承担，开发商已具备交房条件，由乙方决定接房时间（自乙方交付首付款之日起七个工作日内必须办理接房）,甲方及时配合办理。合同还约定，在乙方交付甲方首付款时，于永涛（身份证号码3711221982××××××××）及配偶自愿提供名下同等价值房产抵押给乙方，为乙方交付甲方首付款提供担保，于永涛自愿承担合同约定甲方的同等责任和义务，在房屋交易完成后乙方解除上述房屋抵押。合同由甲方房祥玉、乙方丁宝建、甲方担保人于永涛签字捺印。2019年1月31日，甲方于永涛、乙方丁宝建与担保人（抵押人）于红梅签订补充协议3-3，协议约定：上述房屋买卖合同的担保方式更改为，在乙方交付首付款同时甲方提供于红梅名下位于日照市风景水岸嘉园房屋一处（该房屋约90平方，有银行按揭贷款不超过贰拾万元整）抵押给乙方，为乙方交付甲方首付款使用提供担保，同时于红梅承诺自愿提供日照市风景水岸嘉园房屋一处（该房屋约90平方，有银行按揭贷款不超过贰拾万元整）抵押给乙方，为乙方交付甲方首付款使用提供担保，并自愿承担合同约定甲方同等责任与义务，在房屋交易完成后乙方解除上述房屋抵押。本协议有甲方于永涛、乙方丁宝建与担保人（抵押人）于红梅签字捺印。同日，双方办理抵押登记，鲁（2019）日照市不动产证明第0006508号不动产登记证明载明，于红梅将日照市济南路北、兖州路西风景水岸嘉园003幢01单元01-602号房产抵押给丁宝建，被担保债权数额为16万元，债务履行期限为2019年01月31日至2020年01月31日。同日，于红梅向丁宝建出具收到条，载明：今收到丁宝建购买坐落于日照市房屋首付款人民币大写壹拾陆万元整，（￥160000.00），成交价为伍拾伍万伍仟元整。日照众信置业发展有限公司向丁宝建出具收据，金额为1万元。之后双方没有进行房产交接。 另查明，案外人李林墨因与被告房祥玉买卖合同纠纷于2019年6月4日向本院提出财产保全申请，本院于同日以（2019）鲁1102民初4220号之一民事裁定查封了日照市房产。诉讼中被告表示愿意继续履行房屋买卖合同，但对于拖欠李林墨的债务迟迟未能履行，原被告之间的房产权属变动因此受到了一定影响，合同无法继续履行。 诉讼中被告主张双方已协议解除合同，协议约定由被告支付原告利息10000元，但原告否认，被告亦未能举证证明。 本院认为，原告丁宝建与被告房祥玉于2019年1月8日协商订立的房屋买卖合同及原告丁宝建与被告房祥玉、于红梅于2019年1月31日所签订的补充协议是当事人的真实意思表示，内容合法，合同合法有效，当事人应严格按照约定履行自己的义务。 原被告在合同实际履行中被告首先未按照约定履行交房义务，再次由于其与案外人的债权债务纠纷导致涉案房产被查封，按照合同约定应归结为被告的原因，本院为此确认被告构成违约，至今被告未能按约向原告交付房屋，按照合同约定原告享有解除合同的权利，原告的民事诉状送达给被告的时间为2020年5月1日，本院确认原被告双方已于2020年5月1日解除了合同。 关于原告返还双倍定金、首付款及利息的问题。原被告合同中虽然约定了定金20000元，但同时也约定了首付款为160000元，而双方在合同履行中，被告只向原告出具了160000元的首付款收据，上述证据不能体现原告向被告支付定金20000元的事实，故原告要求被告双倍返还定金的主张本院不予支持。对于原告返还首付款及赔偿利息的请求，因双方合同已解除，且合同亦有明确约定，故被告应返还原告首付款160000元并自2020年5月1日起支付相应利息（以160000元为本金按同期银行贷款利率计算）。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告已构成违约，应当依约赔偿原告因此遭受的损失，同时因合同中双方约定了“逾期二个月的，乙方有权解除合同，甲方将已收房款全部退还乙方，并按总房款30%赔偿乙方”，该约定系双方对违约损失的计算方法，本院予以确认，本案中被告向原告交房已逾期超过二个月，被告应按约定支付给原告违约赔偿金166500元（555000元*30%）。 关于被告于红梅的抵押担保问题。被告于红梅已为被告房祥玉履行房屋买卖合同提供了日照市济南路北、兖州路西风景水岸嘉园003幢01单元01-602号房产[鲁（2019）日照市不动产证明第0006508号]作抵押担保且已办理了有效抵押，在被告房祥玉违约不能履行房屋买卖合同时，原告有权对被告于红梅名下的抵押房产在16万元范围内与被告房祥玉进行协商折价，或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，实现抵押权的费用首先从抵押物变现中扣除。被告于红梅承担抵押担保责任后，有权向被告房祥玉追偿。 综上，原告丁宝建与被告房祥玉于2019年1月8日协商订立的房屋买卖合同已于2020年5月1日解除。合同履行中因被告房祥玉明显违约，应返还原告购房首付款并按约赔偿原告的损失，同时原告有权对被告于红梅名下房产在16万元范围内与被告房祥玉进行协商折价，或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、本院确认原告丁宝建与被告房祥玉于2019年1月8日协商订立的房屋买卖合同已于2020年5月1日解除； 二、被告房祥玉于判决生效后七日内返还原告丁宝建购房首付款160000元，并自2020年5月1日起支付相应利息（以160000元为基数，按同期银行贷款利率计算至付清之时）； 三、原告丁宝建有权对被告于红梅名下的抵押房产--日照市济南路北、兖州路西风景水岸嘉园003幢01单元01-602号房产[鲁（2019）日照市不动产证明第0006508号]在16万元范围内与被告房祥玉进行协商折价，或以拍卖、变卖所得价款优先受偿，实现抵押权的费用首先从抵押物变现中扣除。被告于红梅承担抵押担保责任后，有权向被告房祥玉追偿； 四、被告房祥玉于判决生效后七日内支付给原告丁宝建违约赔偿金166500元； 五、驳回原告丁宝建其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7225元，减半收取3612元，由原告丁宝建负担612元，其他3000元由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  周会升 二〇二〇年八月十七日 法官助理牛素素 书记员刘洁