广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11432号原告：苏振耀，男，1991年3月18日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市，委托代理人：詹俊妮，广东高睿律师事务所律师。委托代理人：麦锐，广东高睿律师事务所实习律师。被告：广州市珈然投资咨询有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路**（自编**楼）****自编**（JM）。法定代表人：林嘉民。被告：林嘉民，男，1988年7月9日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，原告苏振耀与被告广州市珈然投资咨询有限公司（以下简称珈然公司）、林嘉民租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法由审判员关则深适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏振耀及其委托代理人詹俊妮、麦锐到庭参加了诉讼。被告广州市珈然投资咨询有限公司、林嘉民经本院于2020年6月2日送达起诉状副本及开庭传票，但并未到庭应诉。本案现已审理终结。原告苏振耀提出下列诉请：1、解除原告与被告珈然公司于2019年3月15日签订的《云领公馆（WO+社区）销售合同》以及《云领公馆分期付款协议》；2、两被告向原告偿还欠款206300元；3、两被告向原告支付全部欠款至清偿日为止的违约金（以原告已付款总金额206300元为计算基数，按每日万分之五的标准，从2019年8月1日起算）；4、两被告向原告支付律师费12000元、诉讼保全担保费2500元；5、两被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告苏振耀因与被告珈然公司履行双方于2019年3月15日签订的《销售合同》产生纠纷而诉至本院，并以珈然公司是被告林嘉民投资的自然人独资的有限责任公司，两被告财产混同为由，主张被告林嘉民应承担连带赔偿责任。被告广州市珈然投资咨询有限公司无答辩。被告林嘉民无答辩。经审理查明：珈然公司于2014年5月8日登记成立，2017年11月24日公司股东由邓昕变更为林嘉民，2019年11月6日该公司企业类型由自然人独资的有限责任公司变更为自然人投资或控股的有限责任公司，股东由林嘉民变更为林嘉民、林广雄。2019年3月15日，原告（乙方）与珈然公司（甲方）签订《销售合同》，约定：甲方将位于广州市白云区科颖路18号的1039房的使用权转让给乙方；该房屋建筑面积为50.91平方米；乙方明确知悉，甲方已与该物业该房屋所有权人签有《易通四方大厦租赁协议》，并已按照协议约定的方式和期限支付租金，甲方保证其是该物业该房屋的合法使用权人，享有占有、使用、收益等权益，并有权将该房屋的使用权流转给乙方；该房屋使用权转让费用为300000元；在本合同签订当日，乙方应当向甲方支付前期转让费用150000元；在2022年4月10日前，乙方办理相关贷款手续后，向甲方支付剩余转让费用150000元；甲乙双方约定该房屋的使用权转让期限为20年，即从2019年8月1日起至2039年7月31日；在本合同履行期内，甲方承诺在2022年8月1日前，该房屋具备房产登记及过户条件的，乙方依法对该房屋享有优先购买权，可以决定自行购买或指定第三方购买该物业；该房屋房产证具备过户条件时，乙方应当在收到甲方过户通知30日内与甲方签订《房屋买卖合同》，届时本合同自动解除，乙方依本合同所付转让费用自动抵作买卖该房屋的首期购房款，剩余购房款由乙方按每平方米9000元的标准补交；乙方逾期答复或明确表示不购买该房屋的，甲方有权解除本合同及相关协议并收回该房屋，甲方应当于通知解除本合同及相关协议的60日内向乙方无息返还已付转让费用，乙方应于收到返还费用之日起15日内交还房屋；甲方负责在2019年8月1日前将该房屋按照标准进行统一的策划、设计和装修等，并在完成当日由甲、乙双方共同参与房屋验收，验收合格后双方签订房屋交接确认书并交付房屋；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该房屋或无法办理房产证的，应按乙方已付转让费用每日万分之五的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，甲方应无息退还乙方已付费用并自逾期之日起按已付费用每日万分之五的标准承担赔偿责任；本合同履行期限届满前，非因不可抗力因素导致甲方与所有权人签订的《易通四方大厦租赁协议》发生解除、终止情形时，本合同同时终止，甲方应当赔偿乙方的实际损失；无过错方因行使本合同项下权利而引起的所有费用（包括但不限于交通费、食宿费等）以及因催讨实现债权而引起的所有合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、担保费等），均由过错方承担，无过错方有权一并追索。合同另就其他权利义务进行了约定。2019年3月2日，原告向珈然公司交纳了1039房定金30000元，向案外人广州市李工装饰工程有限公司交纳了装修服务费50000元（其中45000元实际收款人为广州市合利装饰有限公司，5000元为广州市李工装饰有限公司）；2019年3月15日，原告向珈然公司交纳了1039房房款70000元，于同年4月16日交付50000元；2019年5月10日、6月9日、7月10日、8月9日、9月10日、10月9日，原告另向林嘉民支付了1800元、900元、900元、900元、900元及900元。经查，原告与珈然公司于2019年3月15日签订了《云领公馆分期付款协议》，对广州市白云区科颖路18号的1039房的分期付款总额150000元，约定分36个月共36期还清，自2019年4月10日起至2022年4月9日止，其中每月每期均应支付手续费900元，且珈然公司指定由林嘉民的银行账户收取分期款项。另查，由于珈然公司未能按约定期限将案涉房屋交付给原告使用，故原告曾向当地信访部门反映，广州高新技术产业开发区民营科技园管理委员会于2019年12月19日答复原告，珈然公司并非涉案房屋的产权人，无权销售涉案房屋，建议原告与珈然公司协商退款事宜。另查，在本院受理的本案被告珈然公司起诉案外人广州市易通四方信息技术有限公司（以下简称易通四方公司）的房屋租赁合同纠纷案件中［（2019）粤0111民初22252号案］，珈然公司提交了其与该案外人于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》。该《易通四方大厦租赁协议》约定：易通四方公司出租给珈然公司的房屋位于广州市科颖路16号易通四方大厦B栋（不含第三层），珈然公司承租面积共计19853.17平方米；租赁期限为10年，即自2018年3月9日至2028年3月8日；珈然公司可将房屋进行部分转租、分租，但转租、分租前须向易通四方公司备案，取得易通四方公司书面同意后方可签订转租、分租协议；珈然公司转租、分租的租赁期限不得超过本协议约定租赁期限，租金、押金、保证金的支付方式需同本协议一致。另，本院在（2019）粤0111民初22252号案中查实，易通四方公司于2018年12月27日已在珈然公司承租案涉物业现场张贴了《告知书》，告知：我司是易通四方大厦完全产权人，其他任何方没有权利处置易通四方大厦房屋；除我公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权；目前，珈然公司是租赁我司易通四方大厦B栋房屋（不含三楼）；根据我司同珈然公司租赁协议的约定，珈然公司对外转租、分租房屋，必须到我公司备案并取得我公司书面同意后方可转租、分租，我公司不准未在我公司备案的转租、分租客户入住；截至目前，珈然公司没有在我司处备案任何租户，若有业户同其他方就易通四方大厦房屋的租赁和使用发生经济往来，责任自负，同我司无关。本案中，原告方并无证据证实其与珈然公司所签订的案涉《销售合同》有在易通四方公司处备案并征得了该公司的书面同意。另查，本院已于2019年11月26日作出（2019）粤0111民初22252号民事判决书，判决解除珈然公司与易通四方公司于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》，并判令珈然公司应向提起反诉的易通四方公司腾让租赁物业并支付租金、违约金等。珈然公司不服该判决并提起上诉，广州市中级人民法院于2020年5月14日作出（2020）粤01民终2414号民事判决书，维持了原审判决。另查，原告因本案纠纷支出律师费12000元。案外人易通四方公司在庭后向本院提供情况说明，称易通四方大厦分为A栋和B栋，其中A栋为广州市白云区科颖路16号，B栋为广州市白云区科颖路18号。上述事实，有《销售合同》、收据、民事判决书、银行流水、信用卡账单、银行卡消费明细、《关于苏振耀反映问题的处理告知书》、委托代理合同、发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于原告与珈然公司所签订的案涉《销售合同》的效力问题。根据该《销售合同》的约定，原、被告就案涉房屋所让渡的仅仅是20年的使用权，并非所有权的转让，故该合同实为租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，因此，根据该司法解释的精神，原则上承租人未经出租人同意其转租行为无效。经查实，易通四方公司早于2018年12月27日在案涉易通四方大厦的物业现场张贴了《告知书》，告知除其公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权，其公司不准未在其公司备案的转租、分租客户入住，即易通四方公司已经明确表明未经其同意的转租行为是不予认可和接受的。而本案的原、被告均未举证证实双方签订《销售合同》时，已经征得权属人易通四方公司的许可和同意，而对未经易通四方公司同意的转租行为该公司早已以张贴告知的形式表明了己方的态度，故案涉《销售合同》应属无效。同理，案涉《云领公馆分期付款协议》也属无效。无效的合同自始不发生法律效力，原告要求解除《销售合同》及《云领公馆分期付款协议》不符合法律规定，本院不予支持。关于合同无效后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，珈然公司占用原告交付的租金150000元没有法律依据，原告要求退还合理合法，本院依法予以支持。原告对签订案涉无效合同也负有过错，故本院对原告要求珈然公司支付逾期违约金的诉请不予支持。鉴于珈然公司在与原告签订案涉合同时处于优势地位，对于转租案涉房屋未征得易通四方公司的同意是明知的，却仍在案涉合同中宣称其有权转租，其主观过错较之于原告而言更大，故本院认为其应自原告主张的2019年8月1日起向原告支付款项利息，该利息以150000元为本金，2019年8月1日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本金付清之日止。因案涉《销售合同》的签订及合同项下原告款项的交付均发生在林嘉民为珈然公司的自然人独资股东期间，该期间珈然公司为一人独资的有限责任公司，而原告的部分款项还是由林嘉民以个人账户收取，即证明珈然公司与林嘉民的财产存在混同的情形，对此两被告并未举证予以推翻，故原告要求林嘉民对珈然公司的案涉债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。因此，林嘉民收取原告交付的6300元也应当由两被告一同予以返还，并按上述方式计付利息。虽然原告因本案诉讼支出了律师费12000元，但因案涉合同为无效合同，相应的合同条款亦属无效，且原告对无效合同的签订存有过错，故本院认定该项损失属于其应当自行承担的诉讼成本，其要求被告予以赔偿的请求，本院不予支持。原告向案外人广州市合利装饰有限公司和广州市李工装饰有限公司交付的装修服务费50000元与本案并非同一法律关系，原告可另循途径解决，本案不予调处。被告珈然公司、林嘉民经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃己方抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告广州市珈然投资咨询有限公司向原告苏振耀退还租赁款156300元及利息（其中2019年8月1日至2019年8月19日期间以150000元为基数，按人民银行同期贷款利率计付；2019年8月20日至2019年10月8日期间以150000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；自2019年10月9日起，以156300元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）；二、被告林嘉民对上述第一项判决承担连带责任；三、驳回原告苏振耀的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2484元，由原告苏振耀负担774元，由被告广州市珈然投资咨询有限公司、林嘉民共同负担1710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇二〇年八月十八日书记员  周家怡