文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初7881号原告：唐启元，男，1989年10月27日出生，羌族，重庆天勤教育信息咨询服务有限公司执行董事，住四川省北川羌族自治县。委托诉讼代理人：兀阳洋，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：陈丽俐，女，1984年6月10日出生，汉族，成都兴城人居地产投资集团股份有限公司职工，住四川省成都市武侯区。原告唐启元与被告陈丽俐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐启元的委托诉讼代理人兀阳洋，被告陈丽俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐启元向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租赁押金6300元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年4月14日，原、被告双方签订《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》，约定原告承租位于重庆市沙坪坝区商铺用于教育培训。租期从2018年1月1日起至2022年12月31日止，优惠期从2018年1月1日起至2018年8月31日以及2019年1月1日起至2019年2月28日止。优惠期租金142.62元／月，第一、二年租金1782.74元／月，第三年租金1889.72元／月，第四年租金2174.96元／月，第五年租金2531.51元／月，租金押金为6300元等。合同签订后，原告足额缴纳了押金以及2020年3月（含）以前的全部租金。因受新冠疫情影响，从市教育培训行业的原告遭受了巨大经济损失，已无法继续经营。根据合同约定，从疫情发生之日起，即2020年1月24日重庆市发布突发公共卫生事件一级响应通知之日，原、被告之间的合同自然终止。2020年3月底，双方就解除租赁合同事宜进行协商，被告本来同意解除合同，但双方对退还押金等事项未能达成合意。2020年4月21日，被告指令物业公司强制锁门，随后又在2020年4月24日向原告发出了解除租赁合同通知。原告于当天收到该通知，同意与被告解除合同。后经双方多次协商，被告拒不开锁，不配合原告继续搬离、腾空房屋，也不退还租赁押金。被告的行为已给原告造成严重损失，原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判如所请。被告陈丽俐辩称，原告所述与事实不符，不同意原告的诉讼请求。1、2020年4月22日，原告在包括原、被告和另外15家出租人在内的“温莎1”微信群里面明确表示，原告是搬迁，并非不办学，所以原告主张因为疫情导致合同无法履行的理由不成立。2、被告并未同意解除租赁合同。2020年4月21日下午，被告通过物业公司才知晓原告要搬迁，而原告从未告知过被告搬迁一事。此后，被告等业主一直找原告协商合同事宜，但是原告拒不出面。3、租赁合同第7.4条约定，乙方擅自将商铺转租，甲方有权解除合同，乙方承担相应赔偿。原告于2020年4月8日在58同城网站上发布转让信息，但并未告知被告。这与原告陈述的因不可抗力合同自然终止相违背。4、2018年4月14日，原、被告签订了商铺租赁合同，约定被告将涉案商铺出租给被告用于教育培训使用，租期为5年（2018年1月1日-2022年12月31日)。签订合同前，原告就将押金6300元交给了开发商。被告购买涉案房屋后，原告直接用交给开发商的押金冲抵应付被告的押金，不再另外向被告交付押金。5、在合同履行期间内，原告在他处另行租赁了房屋进行经营，且拒付二季度租金。又在被告不知情的情况下，于2020年4月22日强行搬离承租房屋。物业公司和警察也出警到现场予以制止。而且由于原告欠付物业费，物业公司为了维护其权益及业主权益，就把门锁了。在此情况下，被告于2020年4月24日向原告邮寄送达了解除合同通知书。但原告未在限定期限内做出是否解除合同的回复。且原告在搬离房屋后，未将已经拆除的承重墙恢复至原状。5月30日，原告在未与被告沟通的前提下，擅自撬开商铺门锁，物业公司因此再次报警。后经警察和物业公司工作人员的劝说，原告才第一次出面与被告及其他业主商谈关于墙体恢复的事宜，并达成墙体恢复协议。但时至今日原告仍未与被告办理商铺交接，以及结清拖欠的租金、物管费及水电费。被告认为，虽然被告向原告发出了解除合同的通知，但原、被告订立的租赁合同至今尚未解除，不同意退还押金。本院经审理查明如下事实：2018年4月14日，陈丽俐（出租方、甲方）与唐启元（承租方、乙方）签订《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方位于重庆市沙坪坝区商铺用于教育培训，商铺建筑面积71.31平方米。租期从2018年1月1日起至2022年12月31日止。优惠期从2018年1月1日起至8月31日止，2019年1月1日起至2月28日止。优惠期租金2元/平方米/月，每月租金142.62元。第一二年租金25元/平方米/月，按建筑面积71.31/平方米计算，每月租金1782.75元。第三年租金26.5元/平方米/月，每月租金1889.72元。第四年租金30.50元/平方米/月，每月租金2174.96元。第五年租金35.5元/平方米/月，每月租金2531.51元。付款方式为按季度付租金。自本合同签订之日起，乙方向甲方支付6300元作为租赁押金，乙方需每次提前10个日历天向甲方交付下一季度的租金，甲方在足额收到乙方交纳的费用后向乙方出具收据。承租区域内设施的使用由乙方向甲方或物业管理者支付水、电费、气费及其他产生的直接费用，收费标准按重庆相关标准执行。使用该商铺产生的该项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备及相关税费）。乙方退场时，对租赁房屋所作的装修归甲方所有，乙方不得拆除，也不得进行损坏；但乙方有义务按甲方要求将拆除的非承重墙还原至改造前状态且不得损坏室内天棚、地面、墙面原有装修（除因回复隔墙导致的合理损坏外），否则甲方有权利从租赁保证金中扣除还原等产生的相关费用。甲方有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金。在乙方有以下行为时：擅自将商铺整体转租（除甲方同意外）；利用承租商铺进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，乙方承担相应赔偿。乙方租赁期间内可以将部分面积招租或招商，但乙方应书面通知甲方。乙方有义务按时交纳商铺租金及其他费用。乙方不得擅自拆改商铺构造，不在租赁房屋内从事违法活动，否则甲方有权收回商铺。若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用商铺时，双方互不承担责任，合同终止。乙方逾期付款每逾期一日，按租赁总金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过15天，甲方可单方面解除合同并有权转租他人，乙方所交租赁押金不退等。合同签订后，唐启元在租赁房屋处经营重庆天勤教育信息咨询服务有限公司。庭审中，陈丽俐认可唐启元支付了租赁押金6300元。唐启元最后一次向陈丽俐支付租金的时间为2019年12月23日，支付的为2020年1月1日至3月31日期间的租金5669.14元。此后，唐启元未再支付租金。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。期间，因疫情防控措施，唐启元暂未能开展教育培训。2020年4月21日，华宇温莎小镇物业客户中心向陈丽俐发送短信息，称重庆天勤教育信息咨询服务有限公司的商家明确告知客户中心不再承租涉案房屋，要将房屋内的空调等物品搬走。现该门面欠付2-4月物管费、电费、公摊费共计873.54元，客户中心未允许租户搬离以上物品，并对门面上锁。要求陈丽俐告知承租商家缴清欠费，得到业主允许后方可搬离物品。2020年4月24日，陈丽俐向唐启元送达《解除通知书》，主要内容为：因唐启元违反合同约定，迟延支付租金（从2020年4月1日起）已达15日以上，自即日起，解除双方于2018年4月14日签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》，限期唐启元于2020年5月1日前搬离租赁商铺，与陈丽俐办理商铺交接事宜，并结清拖欠的租金、水电气费及其他费用。逾期未搬离的，陈丽俐有权处置唐启元遗留在商铺内的所有物品，所造成的后果由唐启元承担。商铺交接前，唐启元应将拆除的非承重墙还原止原状且不得损坏商铺室内原有装修。逾期未履行的，陈丽俐有权代为履行，并由唐启元全部承担所产生的费用。唐启元于同日收到该通知书。2020年4月27日，唐启元向陈丽俐发出《要求办理商铺交接的函》，主要内容为：唐启元确认双方已于2020年4月24日解除《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》。唐启元已于结清租赁期间产生的水电气费、物业费等费用。2020年4月27日，唐启元应陈丽俐要求搬离商铺内的设施设备，但由于商铺已被陈丽俐上锁，致使唐启元无法进入商铺。请求陈丽俐安排人员于2020年5月1日打开商铺大门，以便唐启元搬离商铺，办理交接手续。现唐启元向本院提起诉讼，要求判如所请。诉讼过程中，陈丽俐于2020年5月29日出具《委托书》，委托案外人荣凤代为处理与唐启元租赁合同纠纷事宜。2020年5月30日，陈丽俐等（甲方）与唐启元（乙方）签订《关于租房争议相关问题的解决协议》，约定：1、甲方同意乙方2020年5月30日便可搬离门面内所有设施设备，甲方配合办理出场相关手续。2、乙方同意于2020年6月20日前按照约定恢复装修拆除墙体。3、乙方同意缴纳50000元押金给甲方代表人，该押金仅用于保证乙方在规定时间内恢复拆除墙体，墙体恢复后，由甲方代表人验收确认后2小时内退还乙方。4、甲方关于墙体恢复相关监督和检验工作由甲方代表人全权执行，甲方代表人有权代表甲方所有业主确认签字。5、若因乙方原因导致未在规定时间内恢复墙体，押金归甲方所有，甲方拿保证金自行恢复墙体。若因甲方原因导致乙方未在规定时间内恢复墙体，则恢复约定时间延后。6、甲乙双方同意将门面按原租赁协议要求恢复。7、墙体恢复期间，乙方不承担租金、物业等费用，所产生水电费、出渣费等因恢复产生的费用由乙方承担。8、乙方于协议签署2小时内将保证金打入甲方指定账户，逾期协议作废。9、在签署本协议之前，关于双方租金、押金、租赁期限等争议事项，乙方已诉至沙区人民法院，待法院依法裁决。庭审中，陈丽俐认可，唐启元于2020年5月30日将其存放在租赁房屋内的物品全部腾空，并于2020年6月19日将租赁房屋墙体全部恢复原状，但认为唐启元至今未向其交付房屋钥匙。唐启元认为其接收涉案房屋时，并无房门钥匙。陈丽俐表示不清楚涉案房屋是如何交付给唐启元的，也没有举示证据证明向唐启元交付涉案房屋时，向其一并交付了房屋钥匙。唐启元还举示了如下证据：（1）其单位职工于2020年4月29日向陈丽俐回复要求搬离商铺交接的函及微信聊天截屏图，拟证明唐启元同意原、被告的租赁合同于2020年4月24日解除，因商铺被上锁，无法在4月27日腾空商铺，同意在5月1日搬离商铺和办理交接，并告知已结清4月22日以前的物业费、水电气费等费用，以及疫情期间租金优惠方案等问题。陈丽俐对该组证据的真实性不予认可，认为没有收到上述信息。（2）涉案商铺照片，拟证明涉案商铺在2020年5月11日时仍处于上锁状态，导致唐启元无法腾空租赁房屋。陈丽俐对该组证据的真实性、证明目的不予认可。（3）唐启元单位职工向陈丽俐发送的彩信及截屏图，拟证明截止2020年5月28日，陈丽俐仍未开锁，唐启元再次要求陈丽俐履行开锁、配合搬离的义务。陈丽俐对该组证据的真实性不予认可，认为并未收到唐启元主张的彩信。（4）沙坪坝区校外培训机构线下培训复训疫情防控工作方案，拟证明沙区线下培训教育机构在2020年5月29日才能申请复训，唐启元实际在2020年6月初才复训。陈丽俐对该组证据的真实性不予认可。（5）唐启元代理人与物业公司项目经理舒丽的通话记录及文字整理记录，拟证明物业公司是受陈丽俐委托锁门。陈丽俐对该组证据的真实性不予认可。陈丽俐还举示了如下证据：（1）照片、物业公司短信，拟证明唐启元在2020年4月21日擅自搬离涉案商铺。唐启元对该组证据三性予以认可，但认为不能证明其擅自解除合同并搬离涉案商铺。（2）微信群截屏图，拟证明唐启元未经陈丽俐同意，擅自搬离涉案商铺。唐启元对该组证据的三性不予认可，并认为该组证据仅能反映双方就租赁事宜协商，但未达成一致意见。（3）2020年6月5日唐启元微信朋友圈截屏图、5月30日照片，拟证明唐启元在他处同样从事教育培训。唐启元对该组证据三性不予认可。（4）协商会议照片，拟证明陈丽俐仅愿意在继续履行租赁合同的前提下帮助唐启元克服疫情带来的困难。唐启元对该组证据三性不予认可。（5）2020年4月25日会议照片，拟证明唐启元拒绝承担违约责任。唐启元对该组证据的真实性不予认可。（6）温莎小镇物业公司工作人员书面证明，拟证明2020年3月28日、4月25日会议内容，以及唐启元于2020年4月21日擅自搬离涉案商铺。唐启元对该组证据三性不予认可。上述事实，有唐启元举示的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》、转账凭证、《解除通知书》、《委托书》、《关于租房争议相关问题的解决协议》，陈丽俐举示的《解除通知书》、《关于租房争议相关问题的解决协议》、房地产权证及当事人的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原告唐启元、被告陈丽俐签订《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。本案的争议焦点为：一、此次新冠疫情是否符合唐启元与陈丽俐签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》中约定终止的情形？二、陈丽俐是否有权主张解除与唐启元签订的租赁合同？《解除通知书》是否具有合同解除的效力？三、租赁押金是否应当退还。对此，本院逐一评析如下：一、此次新冠疫情是否符合唐启元与陈丽俐签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》中约定终止的情形《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》约定，若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用商铺时，双方互不承担责任，合同终止。本次新冠肺炎疫情虽然不能预见、不能避免、不能克服，可以将其视为不可抗力，但并非自然灾害，也未导致门面损毁或者无法使用，不符合唐启元与陈丽俐签订的商铺租赁合同约定的终止情形。唐启元因此主张合同因疫情原因自然终止，缺乏依据，本院不予支持。二、陈丽俐是否有权主张解除与唐启元签订的租赁合同？《解除通知书》是否具有合同解除的效力？最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。审理中查明，唐启元确未按约支付陈丽俐2020年4月1日起的租金。但唐启元承租涉案房屋系用于经营，疫情防控措施采取后，线下培训教育机构暂停开展培训，客观上导致唐启元的经营困难，收入减少。陈丽俐以唐启元逾期支付租金为由于2020年4月24日向唐启元发出《解除通知书》，主张解除合同，不符合法律规定，其发出的解除通知书不发生合同解除的效力。但唐启元于同日收到该通知书后，向陈丽俐发出《要求办理商铺交接的函》，确认双方已于2020年4月24日解除《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》。则唐启元与陈丽俐关于解除合同达成了明确的意思表示一致，唐启元与陈丽俐签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》因双方当事人协商一致解除而于2020年4月24日解除。三、关于租赁押金是否应当退还的问题唐启元与陈丽俐签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》约定，乙方退场时，对租赁房屋所作的装修归甲方所有，乙方不得拆除，也不得进行损坏；但乙方有义务按甲方要求将拆除的非承重墙还原至改造前状态且不得损坏室内天棚、地面、墙面原有装修（除因回复隔墙导致的合理损坏外），否则甲方有权利从租赁保证金中扣除还原等产生的相关费用。合同解除后，唐启元应当按照合同约定向陈丽俐返还租赁房屋。诉讼过程中，唐启元与陈丽俐签订《关于租房争议相关问题的解决协议》，约定陈丽俐同意唐启元2020年5月30日搬离租赁商铺内所有设施设备，唐启元应于2020年6月20日前按照约定恢复装修拆除墙体。庭审中，陈丽俐认可，唐启元于2020年5月30日将其存放在租赁房屋内的物品全部腾空，并于2020年6月19日将租赁房屋墙体全部恢复原状，本院对此予以采信。则陈丽俐应当将收取的租赁押金退还唐启元。另陈丽俐主张，根据租赁合同约定，唐启元逾期支付租金，陈丽俐有权解除合同，并没收租赁押金。但如前所述，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。陈丽俐以唐启元逾期支付租金为由没收租赁押金的主张不能成立。综上，陈丽俐拒绝退还唐启元租赁押金，没有事实和法律依据。本院对唐启元要求陈丽俐退还租赁押金的诉讼请求依法予以支持。至于陈丽俐主张唐启元欠付租金等费用，并非对唐启元诉讼请求的抗辩，陈丽俐应当另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，判决如下：限被告陈丽俐在本判决发生法律效力后三日内退还原告唐启元租赁押金6300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告陈丽俐负担，此款限于本判决发生法律效力后三日内给付原告唐启元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李 勤二〇二〇年八月十日书记员 张玲玲