湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初3125号原告：姜钰，女，1992年9月25日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。被告：株洲万众房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市。法定代表人：张慧常。被告：湖南伟大营销策划有限公司，住所地湖南省株洲市。法定代表人：邓天骥，系该公司董事长。特别授权委托代理人：姚项羽，男，1988年7月24日出生，湖南省宁乡县人，住湖南省宁乡县。原告姜钰与被告株洲万众房地产开发有限公司、湖南伟大营销策划有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告姜钰及被告湖南伟大营销策划有限公司的委托代理人姚项羽到庭参加诉讼，被告株洲万众房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告姜钰向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告共同返还原告诚意金200000元，并自2019年7月13日起，以人民币200000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，向原告支付资金占用期间利息并直至实际付清之日止（或按年利率8％标准计算，因被告承诺）；2、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费等。事实与理由：2019年5月6日，应被告湖南伟大营销策划有限公司前期宣传，原告与被告湖南伟大营销策划有限公司签订了伟大营销电商团购服务协议，并交纳了15000元团购费，2019年6月13日被告湖南伟大营销策划有限公司通知原告选房，签订了商品房定向开发协议书，并告知原告不久后就签订商品房买卖合同，签订协议书时原告向被告湖南伟大营销策划有限公司指定账户银行转账了9.7万元，且向被告湖南伟大营销策划有限公司销售工作人员个人支付宝账户转账10.3万元，共计200000元诚意金，随后双方约定由原告认购万众枫溪港湾4栋1001号房，房屋总价款699750元。协议签订后，原告按约支付了定房诚意金200000元。但两被告违反合同约定义务，相应楼盘至今尚未取得预售许可证，致使双方无法签订《商品房预售合同》，原告目的已无法实现。之后原告要求被告湖南伟大营销策划有限公司退款，才知道当时签订合同盖章是被告株洲万众房地产开发有限公司，从头到尾原告一直不知道被告株洲万众房地产开发有限公司的存在，被告伟大公司现只退还15000元团购费，200000元诚意金在原告申请退款后要原告等待一个月左右，说该笔诚意金进了两被告共同监管账户，但是至今未果，随后被告湖南伟大营销策划有限公司要我去找被告株洲万众房地产开发有限公司，说当时签订合同及诚意金是交纳给了万众公司，现被告株洲万众房地产开发有限公司以各种理由推楼，至今未果。被告株洲万众房地产开发有限公司未向本院提交书面答辩意见，亦未举证质证。被告湖南伟大营销策划有限公司辩称：一、本案的纠纷与答辩人无关，不应由答辩人承担法律责任。2018年10月18日答辩人湖南伟大营销策划有限公司受托于被答辩人株洲万众房地产开发有限公司，负责代理其公司开发的万众枫溪港湾楼盘的销售事宜，因被答辩人株洲万众房地产开发有限公司未取得《商品房预售许可证》，答辩人明确告知万众公司无法开展销售工作。株洲万众房地产开发有限公司于2019年1月10日向答辩人出具了《关于提前启动销售工作的函》，强烈要求答辩人开展项目、客户接待、代收费用、协议签署等工作，并承诺由此产生的法律责任由其负责。因此，答辩人与被答辩人姜钰签署协议、代收费用等行为均是基于《销售代理合同》的约定和被答辩人株洲万众房地产开发有限公司的要求开展的正常销售活动，不存在违约和违法的行为，本案的纠纷与答辩人无关。二、本案被答辩人姜钰诉请的200000元由万众公司收取，答辩人收取的费用己全额退还给被答辩人姜钰，应依法驳回姜钰对答辩人的诉请。2019年5月6日，被答辩人姜钰在万众枫溪港湾项目交纳15000元团购服务费，签订伟大营销电商团购服务协议，同年6月13日姜钰在万众枫溪港湾营销中心选中了该楼盘4栋901号房，签订了商品房定向开发协议并交付200000元购房诚意金，以上情况属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院综合认定。经审理查明，2019年4月13日，被告湖南伟大营销策划有限公司进行了株洲新芦淞产业发展集团有限公司住房团购通知的前期宣传。2019年5月6日，原告姜钰与被告湖南伟大营销策划有限公司签订了伟大营销电商团购服务协议，并交纳了15000元团购费，2019年6月13日，原告姜钰应被告湖南伟大营销策划有限公司通知，姜钰与被告株洲万众房地产开发有限公司签订了《“万众.枫溪港湾”商品房定向开发协议书》，同日原告姜钰交了200000元诚意金，被告株洲万众房地产开发有限公司出具收款200000元的收据。后，因该楼盘无预售许可证，双方无法签订《商品房预售合同》。被告湖南伟大营销策划有限公司已向姜钰退回团购费15000元。另查明，2018年10月18日两被告就株洲市芦淞区公检法旁北侧地块项目，签订了《万众房产项目独家策划销售代理合同》，且被告株洲万众房地产开发有限公司于2019年1月10日向湖南伟大营销策划有限公司出具关于提前启动销售工作的函，其内容为：因本项目暂未取得《商品房预售许可证》，过程中出现的任何法律纠纷和问题都由我司负责，与贵司无关。本院认为，本案系合同纠纷。争议的焦点为：两被告是否应共同返还原告诚意金200000元，并支付资金占用利息。现分析如下：《人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，商品房预售，应当符合下列条件：“……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第十三条“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚”。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”《中华人民共和国民法通则》第六十七条”代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”。本案中，被告株洲万众房地产开发有限公司在没有取得预售许可证的情形下，而对外销售，收取业主的购房款的行为违法。故，原告姜钰要求被告株洲万众房地产开发有限公司返还诚意金200000元的诉讼请求，本院予以支持。另，原告主张逾期利率过高，本院酌情按年利率3.85%的标准从原告起诉之日起算至实际还清欠款之日止的利息。另被告湖南伟大营销策划有限公司明知该预售行为违法，仍然进行代理销售，依法应承担连带责任。两被告双方系委托代理关系，两被告双方之间关于提前启动销售工作的函，对两被告有效，但不能对抗第三人，被告湖南伟大营销策划有限公司仍需承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告株洲万众房地产开发有限公司于本判决生效之日起向原告姜钰退还诚意金200000元，并按年利率3.85%的标准，支付从2020年7月1日起计算至欠款还清之日止的逾期还款利息；二、被告湖南伟大营销策划有限公司对上述第一项的款项承担连带支付责任；三、驳回原告姜钰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告株洲万众房地产开发有限公司、被告湖南伟大营销策划有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  刘让武二〇二〇年八月十九日法官助理黄辉书记员罗燕附判决书引用法律条文《人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国民法通则》第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。