贵州省贵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)黔01执复147号复议申请人(原异议人):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路**。负责人:何斌。委托代理人:王诗琪，贵州大成(贵阳)律师事务所律师，执业证号:15201201710763817。委托代理人:龙恩宇，贵州大成(贵阳)律师事务所实习律师，证号:2301190621406。申请执行人:贾祥红，女，1974年3月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托代理人:张毅葭，贵州浅山律师事务所律师，执业证号:15201201211134424。委托代理人:田友莉，贵州浅山律师事务所律师，执业证号:15201201911105162。被执行人:贵州华辉房地产开发有限公司(以下简称华辉房开公司),住,住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路**世贸广场******/div>法定代表人:罗军。复议申请人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司(以下简称华融贵州分公司)不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(以下简称花溪法院)作出的(2019)黔0111执异332号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。花溪法院查明，华融贵州分公司与华辉房开公司、罗军等人合同纠纷一案，华融贵州分公司向贵阳市中级人民法院起诉，要求华辉房开公司偿还重组债务本金2350万元及债务重组收益、违约金，并要求对“康城·花溪”项目抵押的房屋和车位变现所得优先受偿，及保证人对上述债务承担连带保证责任。贵阳市中级人民法院于2017年6月30日作出(2016)黔01民初646号民事判决书，判决:一、华辉房开公司于本判决生效后十日内支付华融贵州分公司重组本金2350万元及重组收益(重组收益以2350万元为基数按照24%/年计算，自2014年12月31日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止);二、罗军在本判决第一项所确定的债务范围内承担连带保证责任;三、驳回华融贵州分公司的其余请求。华融贵州分公司不服该判决，向贵州省高级人民法院提起上诉。贵州省高级人民法院于2018年6月25日作出(2017)黔民终825号民事判决书，判决:一、华辉房开公司于本判决生效后十日内支付华融贵州分公司重组本金2350万元及重组收益(重组收益以2350万元为基数按照24%/年计算，自2014年12月31日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止);二、罗军对本判决第一项所确定的债务承担连带保证责任，罗军实际承担保证责任后，有权向华辉房开公司追偿;三、华融贵州分公司在本判决第一项确定的债权范围内对编号为筑房建花溪字第J15000XX号《他项权证书》项下载明的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权;四、驳回华融贵州分公司的其他诉讼请求。该判决为终审判决。其中，编号为筑房建花溪字第J15000XX号他项权证证书所载明的抵押物为“花溪区云上村康城花溪158套住宅和90个车库”，抵押登记时间为2015年1月28日，该他项权证抵押的房屋包括本案所涉的申请执行人向华辉房开公司购买的房屋。异议人华融贵州分公司依据生效的(2017)黔民终825号民事判决书，于2018年8月28日向贵阳市中级人民法院申请强制执行，贵阳市中级人民法院于2018年8月30日依法受理，执行案号(2018)黔01执1007号。花溪法院另查，本案的贾祥红与华辉房开公司及第三人华融贵州分公司商品房预售合同纠纷一案，贾祥红向花溪法院起诉要求确认与华辉房开公司签订的房屋买卖合同有效及华辉房开公司为其购买的房屋办理网签备案手续、协助其办理房屋权属登记手续。花溪法院经审理，认为华辉房开公司向贾祥红销售房屋的行为合法有效，双方之间存在商品房买卖合同关系，并认定了贾祥红已向华辉房开公司支付了全部购房款，华辉房开公司已实际向贾祥红交房，业主已收房入住。虽贵州省高级人民法院作出的（2017）黔民终825号民事判决书中判决华融贵州分公司对于其对华辉房开公司所享有的2350万元重组本金及重组收益在编号为筑房建花溪字第Ｊ15000XX号他项权证书项下载明的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，但这并不影响已经实际支付了全部购房款并且已经实际长期居住的业主所购房屋依法享有所有权。花溪法院于2018年12月27日作出（2016）黔0111民初4222号民事判决书，判决:一、确认贾祥红与华辉房开公司于2012年1月20日签订的《商品房买卖合同》有效;二、华辉房开公司于本判决生效之日起十日内协助贾祥红办理位于贵阳市花溪区XX路50号“康城·花溪”X栋2-8-2号房屋的产权登记手续;三、驳回贾祥红的其余诉讼请求。华融贵州分公司作为该案第三人，对花溪法院作出的判决不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院开庭审理后，认为:华融贵州分公司提起上诉缺乏法律依据;华辉房开公司与贾祥红签订的购房协议合法有效；华辉房开公司与贾祥红签订购房协议、交付房屋的时间均早于华融贵州分公司抵押权设立之日，华融贵州分公司享有的抵押权不能成为否认在其设立之前已经签订的购房合同效力的有效依据，并且，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，虽华融贵州分公司依照生效判决享有在编号为筑房建花溪字第Ｊ15000XX号他项权证证书项下载明的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，但是该优先受偿权亦不得对抗在其设立之前已经签订合同、支付了全部价款并已入住的本案房屋买受人。综上，贵阳市中级人民法院于2019年4月23日作出（2019）黔01民终1459号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。因华辉房开公司未协助贾祥红办理产权登记，贾祥红向花溪法院申请强制执行，执行案号（2019）黔0111执2036号。在执行过程中，花溪法院向贵阳市不动产登记中心花溪区不动产登记站送达（2019）黔0111执2036号协助执行通知书，要求不动产登记部门将华辉房开公司开发的位于贵阳市花溪区XX路50号康城·花溪X栋2-8-2号的房屋强制过户至买受人贾祥红名下。2019年9月27日，贵阳市不动产登记中心向华融贵州分公司发出《告知函》，告知法院要求过户的案涉房屋涉及该公司的抵押权利。异议人华融贵州分公司知晓该情况后，主张对上述房屋享有抵押权利，花溪法院的执行行为侵害其合法权益，故向花溪法院提出执行异议，请求如前。花溪法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，生效的贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终1459号民事判决书已确定华辉房开公司在判决生效之日起十日内协助贾祥红办理位于贵阳市花溪区XX路50号“康城·花溪”X栋2-8-2号房屋的产权登记手续，但华辉房开公司未履行义务，在申请执行人向该院申请强制执行后，该院依法向贵阳市不动产登记中心花溪区不动产登记站发出协助执行通知书，将涉案房屋强制过户至买受人贾祥红名下，并无不当。执行依据已认定华融贵州分公司对涉案房屋享有的权益不得对抗房屋买受人，华融贵州分公司以此提出执行异议，系对涉案执行依据提出异议，该请求不属于执行异议的审查范围，异议人可通过其他法律程序处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条的规定，裁定如下:驳回异议人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的异议请求。华融贵州分公司向本院复议称:请求人民法院依法撤销花溪法院作出的(2019)黔0111执异332号执行裁定书，并依法支持异议人异议请求。事实和理由:一、一审法院认定异议人系对案涉执行依据提出异议，并以此为由，驳回异议人异议请求，存在适用法律错误。异议人是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及根据最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019]254号)125条以及126条的规定主张申请执行人不符合商品房消费者的法定要件,其作为购房人享有的权利不能对抗异议人对案涉房产享有的抵押权，从而对案涉执行标的主张排他性权利，而本案的执行依据的审理范围并未包含申请执行人是否符合商品房消费者的法定条件，即异议人并非是对案涉执行依据提起异议，而是对案涉执行标的提起异议。二、根据最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019]254号)第125条依法也应对购房人是否符合商品房消费者的法定条件进行实质审查。对此，需要购房人提供贵阳市区县不动产登记机构出具的无房证明予以证明，但在一审过程中，申请执行人并未提供相关证据予以证明，依法应承担举证不能的责任。三、原审法院告知异议人，不服裁定申请复议。剥夺了异议人提起执行异议之诉的权利。如前所述，异议人并非是对本案的执行依据提起异议，且申请执行人是否符合商品房消费者的法定条件属于实质审查范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条第二款“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定，异议人提出的异议与原判决无关，且是对案涉执行标的提起异议。即使不支持异议人的异议请求，依法应告知异议人提起异议之诉。综上，原审法院适用法律错误，恳请二审法院改正并支持异议人异议请求。本院对花溪法院异议审查中查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于复议申请人华融贵州分公司所提异议是否属于执行异议、复议审查范围。本案中，该案执行依据系本院已发生法律效力的（2019）黔01民终1459号民事判决，该判决明确判令：华辉房开公司协助贾祥红办理位于贵阳市花溪区XX路50号“康城·花溪”X栋2-8-2号房屋的产权登记手续。因华辉房开公司在指定期限内未履行协助办理产权登记手续的义务，申请执行人贾祥红向法院申请强制执行。由此可见，该判决的执行内容为行为请求权的执行，并非金钱债权执行。复议申请人华融贵州分公司所提“中止对（2019）黔0111执2036号协助执行通知书中所涉及房产的执行。”的异议请求，实质为认为其对案涉房产享有的抵押权而对该案执行依据提出的异议，该异议确不属于执行异议、复议审查范围，复议申请人所提复议请求不能成立，本院不予支持。花溪法院认为华融贵州分公司所提异议不属于执行异议审查范围正确，但适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条的规定驳回华融贵州分公司的异议请求系援引法条错误，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款之规定。鉴于花溪法院异议裁定结论驳回了华融贵州分公司的异议请求，故本院仍予以维持。据此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下:驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的复议申请，维持贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111执异332号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  孙雪梅审判员  朱小龙审判员  张世海二〇二〇年八月六日法官助理李肇星书记员明远帆