广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4953号上诉人（原审被告）：惠州市安隆房地产开发有限公司，住所地:惠阳区**********，统一社会信用代码:914***********716D。法定代表人：谢博名，总经理。委托诉讼代理人：曾玉良、王泓胜，广东铸铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴振玉，男，汉族，1988年10月1日出生，身份证住址：黑龙江省依兰县*************，公民身份证号码:230************035，住所地:深圳市南山区*************。上诉人惠州市安隆房地产开发有限公司与被上诉人吴振玉因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粵1303民初4352号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市安隆房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决中第二判项，依法改判上诉人在被上诉人协助办理完毕解除或注销网签手续后，向被上诉人返还购房款时扣除被上诉人需承担的商品房总价款20％（即238568.8元）的违约金。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决对部分事实认定不清，进而错误适用法律，导致判决错误，依法应予纠正改判。上诉人与被上诉人于2017年4月28日签订《商品房买卖合同（预售）》【合同编号:惠阳（2017）********】及补充协议，合同约定被上诉人购买上诉人开发位于惠州市惠阳区**************的房屋，房屋价款为1192844元，付款方式为商业贷款，被上诉人应于2017年4月30日前付期房价款36244元，余款830000元向银行申请贷款变付。其中，补充协议第二条第二款约定买受人须于签订《商品房买卖合同》后7天内，向按揭银行申请办理按揭贷款手续，并促按揭银行代买受人将剩余购房款支付至出卖人账户。不论基于何种原因（包括但不限于法律、法规、政策变化或银行贷款政策调整等导致买受人银行贷款申请未获批准或获粃额度不够的，买受人需在接到审批结果后10日内向出卖人补足未获批准部分的楼款，买受人逾期支付的，出卖人有权追究买受人逾期付款的违约责任。根据广东省高级人民法院《关于银行房贷政策调整引起的房屋买卖合同纠纷适用法律问题的批复》，买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的，方可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第二十三条的规定处理。而被上诉人并未提供证据证明其符合办理银行按揭贷款条件，换句话说，即被上诉人并未能证实其未能订立商品房担保贷款合同系因银行信贷政策调整原因而导致。且被上诉人于一审庭审过程中当庭补充提交证据8微信聊天记录，证明内容为:被告通知原告去面签的时间为2017年12月，但最后原告没有去面签。因此，不论被上诉人所提交证据8微信聊天记录是否真实、合法被上诉人已明确表示其怠于履行向按揭银行申请办理按揭贷款手续，涉案商品房未能订立商品房担保贷款合同明显系基于被上诉人的过错。而一审判决却以上诉人未能提供证据证明系因被上诉人原因导致未能办理银行按揭贷款为由，径行根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》的相关规定认定上诉人应当向被上诉人返还全部购房款明显适用法律错误。依据双方签订的补充协议第十一条第二款:“买受人若在本合同签订后提出退房的，视为买受人违约，出卖人同意买受人退房的，买受人按该商品房总价款的20％向出卖人支付违约金，且需承担解除或注销合同备案的所有税费，出卖人在买受人协助办理完毕解除或注销合同备案手续后30个工作日内，返还扣除违约金及相关税费后的剩余购房款（无息）给买受人。”的约定，涉案商品房已办理网签手续，因此，如法院认为应当解除涉案合同的，应当认定上诉人有权在被上诉人协助办理完毕解除或注销网签手续并扣除相应违约金及相关税费后再将剩余购房款（无息）返还被上诉人。综上所述，为了查明本案事实，正确适用法律，依法维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，望贵院依法作出公正判决。被上诉人吴振玉未向本院提交答辩意见。吴振玉向一审法院起诉请求:1、请求判令原告解除与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》；2、请求判令被告返还原告购房款362844元，并按照银行同期贷款利率四倍计算违约金，共计382844元；3、请求判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原、被告于2017年4月28日签订《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2017）*********】及补充协议，合同约定原告购买被告开发位于惠州市惠阳区**************的房屋，房屋价款为1192844元；付款方式为商业贷款，原告应于2017年4月30日前支付首期房价款362844元，余款830000元向银行申请贷款支付。其后，原告于2017年4月23日、2017年4月28日向被告合计支付了首付款362844元。后因按揭贷款问题，原告向被告申请解除合同无法协商达成一致意见，原告要求被告返还购房款及承担违约责任，产生本案纠纷。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照约定全面履行自己的合同义务。原告主张其符合银行按揭贷款的条件因被告原因导致未能办理银行按揭贷款，但原告未能提供充分证据证明其符合办理银行按揭贷款条件。被告亦未能提供证据证明因原告原因导致未能办理银行按揭贷款。原、被告双方均未能提交不能通过办理按揭贷款事由的相关证据，本院认定原、被告无法按揭贷款导致合同不能履行双方均没有过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。原告诉请解除双方签订的合同并返还购房款，本院予以支持，但诉请被告承担违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告吴振玉与被告惠州市安隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2017）00006394】；二、被告惠州市安隆房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告吴振玉返还购房款362844元；三、驳回原告吴振玉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7043元，由原告吴振玉负担368元，由被告惠州市安隆房地产开发有限公司负担6675元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人支付违约金。对此分析如下：本案因被上诉人未能成功申请银行按揭贷款问题引发纠纷，但对于按揭贷款申请的问题，上诉人亦负有协助、配合义务，根据现有证据，被上诉人曾提出退房申请，但上诉人并未正面回复或要求被上诉人承担违约责任，结合被上诉人提供的聊天记录等证据，应认定就按揭贷款事宜在诉讼前双方是处于共同协商处理的状态。虽然在诉讼中，中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行出具的《审批结果通知书》，载有“现因客户不符合我行贷款条件，我行的审批结果为不通过”，彼时本案已经进入诉讼程序，被上诉人已提出解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，不能据此认定被上诉人违约，故上诉人要求被上诉人支付违约金的意见不予支持。另外，上诉人提出应由被上诉人协助办理完毕解除或注销网签手续的请求，该请求系与解除合同、返还购房款相对应的由被上诉人履行的义务，被上诉人吴振玉应予以配合，相关费用由吴振玉承担。综上，上诉人惠州市安隆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用4878元，由上诉人惠州市安隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧