河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初3089号原告（反诉被告）信阳市泽源物业管理有限公司。住所地信阳市羊山新区新七大道**龙飞山城**楼**。法定代表人曹振华，系该公司总经理。委托代理人易承爽，河南信申律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）邱超，男，汉族，1991年10月23日出生，住信阳市浉河区。委托代理人韦金林，河南申威律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）信阳市泽源物业管理有限公司与被告（反诉原告）邱超物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员独任审判，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）信阳市泽源物业管理有限公司委托代理人易承爽，被告（反诉原告）邱超及其委托代理人韦金林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）信阳市泽源物业管理有限公司（以下简称泽源物业）诉称，2013年4月16日，原告（反诉被告）泽源物业与被告（反诉原告）邱超签订《经典花园物业服务协议》，按照约定，邱超应当向泽源物业支付物业费。但自从2014年4月16日起，邱超一直未缴纳物业费，截止2019年12月31日，被告（反诉原告）邱超累计拖欠物业费19876元、水费5733.2元。原告（反诉被告）工作人员多次向被告（反诉原告）催要，被告（反诉原告）以各种借口不予缴纳。原告（反诉被告）按照约定履行了物业服务的义务，被告（反诉原告）应当按照约定支付物业费，现被告的行为构成违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告支付物业费25609.2元；本案诉讼费由被告承担。被告邱超（反诉原告）辩称，物业费交到2014年4月16日是客观事实，但之后原告（反诉被告）是否是业主委员会选定的物业单位，应当由原告（反诉被告）举证说明，包括收费的标准是否有相应的物价部门核准，只有物价部门核准的物业标准才能作为计费依据。原告（反诉被告）主张2014年至今的物业费，截止原告起诉之前的届满三年以外的诉讼请求超过法定诉讼时效，现我明确提出抗辩，依法超过诉讼时效的主张不应当得到支持。原告（反诉被告）仅凭一张物业服务协议，没有提供其尽到了物业管理职责和物业管理报告，且反诉原告及其他业主提供的证言及聊天记录来看，本诉原告显然没有尽到物业管理责任，没有按照双方签订的物业管理协议履行其合同约定的义务，如合同第一页第二款第一小项明确约定本诉原告有对房屋共用部分进行维护修缮管理职责等不作为行为。被告邱超反诉称，反诉原告现居住的房屋在出现屋顶漏水后，及时给反诉被告反映情况，但是反诉被告以住房维修基金没有被审批下来为由，拒不维修，因楼顶漏水造成整栋居民的房屋及室内设施都受到不同程度的损害，给反诉原告实际造成了损失，在这种万般无奈之下，反诉原告自救雇请维修工人将楼顶修复至不渗水状态。反诉被告未按物业服务合同履行职责，依法不应当获得管理费。因房屋渗水，为防止损失进一步扩大，反诉原告采取自救措施垫付的维修费，反诉被告依法应当承担。故此，诉至法院，请求判令反诉被告支付给反诉原告垫付的房屋维修费8500元；判令反诉被告因未及时修复屋面持续漏水给反诉原告造成的扩大损失10000元；本案本诉、反诉全部诉讼费用由本诉原告、反诉被告承担。原告泽源物业对反诉辩称，被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）声称其楼顶漏水系反诉被告的原因造成，并要求反诉被告承担责任，无事实及法律依据，其请求应依法驳回。第一，反诉原告所在的经典花园九号楼竣工验收合格的时间是2011年9月21日，根据住建部《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定，房屋建筑工程的保修期从工程竣工验收合格之日起计算，反诉原告房屋漏水是在2013年，正处于开发商对房屋的保修期之内，房屋的维修责任应由开发商承担而非由物业公司承担。第二，在包括反诉原告在内的业主反应房顶漏水之后，物业公司多次向信阳市城乡建设行政主管部门和开发商信房集团汇报情况，并协调使用维修基金，对房顶漏水的情况进行维修，但是由于反诉原告所在的九号楼在建成之后因为规划原因一直手续不全，而且部分业主未交维修基金，根据维修基金的使用规定，如使用维修基金需要全体业主签字同意，由物业公司上报房管部门进行维修。由于维修基金缴纳不全和部分业主没有签字，导致维修基金一直未获审批。根据以上两方面的原因，反诉原告房屋漏水在开发商的保修期内，在符合维修基金适用条件之后，物业公司已经履行了沟通、协调、汇报、组织、服务的责任，不应对反诉原告维修房顶所产生的费用承担赔偿或补偿责任。经审理查明，2013年4月16日，原告（反诉被告）泽源物业与被告（反诉原告）邱超签订《经典花园物业服务协议》，按照约定，邱超应当向泽源物业支付物业费。但自从2014年4月16日起，邱超一直未缴纳物业费，截止2019年12月31日，被告（反诉原告）邱超累计拖欠物业费19876元、水费5733.2元。另查明，被告邱超房屋漏水是在2013年，此间该房屋仍在开发商保修期间，被告未向开发商主张权利；现原告物业公司正在对维修基金的使用上报相关手续。本院认为，原告（反诉被告）信阳市泽源物业管理有限公司与被告（反诉原告）签订《经典花园物业服务协议》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。泽源物业依法进入经典花园小区承揽物业管理服务业务，与经典花园小区业主之间形成了物业管理服务合同关系，并按行政收费标准收取物业管理费，被告邱超（反诉原告）在经典花园小区买房、居住，应当按时向原告（反诉被告）泽源物业交纳物业服务费，至于被告（反诉原告）诉称的泽源物业服务不到位的情况，可向有关部门反映主张权利，其不能以此对抗拒交物业费，故对原告（反诉被告）的诉讼请求本院部分予以支持。因原告于2019年9月17日向被告催要2014年4月16日至2019年12月31日的物业费19876元及水费5733元，应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于诉讼时效中断的规定，其诉讼时效应当从2019年9月17日计算，即被告应当支付从2016年9月17日起至2019年12月31日止的物业费，共计39个月，每平方米每月1.2元，房屋总面积252.32平方米，共计物业费11808.5元。至于被告（反诉原告）辩称其房屋漏水，要求原告赔偿。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……”;第八条规定：”房屋建筑工程保修期凑够工程竣工验收合格之日起计算。”第九条规定：“房屋建筑工程再保修期内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。……”；第十三条规定：“保修费由质量缺陷的责任方承担。”另查明，被告（反诉原告）所有的经典花园9#住宅楼于2011年9月21日验收合格，根据上述规定，其保修期应为2011年9月21日至2016年9月21日，被告（反诉原告）邱超的房屋漏水发生在2014年，尚在开发商的保修期内，被告应当及时向开发商主张权利，其反诉请求属房屋建筑质量问题，与本案物业服务合同关系非同一法律关系，其应当另行向开发商及物业公司共同主张权利。故被告反诉请求理由不成立，本院不予支持，申请房屋质量鉴定，亦无必要，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第八条、第九条、第十三条之规定，判决如下：被告（反诉原告）邱超于本判决生效后十日内一次性给付原告（反诉被告）信阳市泽源物业服务有限公司2016年9月17日至2019年12月31日的物业管理费17541.5元（包含水费5733元）。驳回原告（反诉被告）信阳市泽源物业服务有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）邱超的反诉请求。本案诉讼费220.11元，由原告（反诉被告）信阳市泽源物业服务有限公司承担120.11元，被告邱超承担100元；反诉费131元，由被告（反诉原告）邱超承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  张黎明二〇二〇年八月二十五日书记员  王 珺