山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1325民初2012号 原告：聂庆平，男，1970年2月12日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 原告：聂庆学，男，1970年2月24日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。 二原告委托诉讼代理人：郑平平，山东福海律师事务所律师。 被告：周传利，男，1961年6月1日出生，汉族，居民，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：陈德付，女，1967年7月10日出生，汉族，居民，住广东省深圳市福田区。 身份证号：342128196707××××。 原告聂庆平、聂庆学与被告周传利农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂庆平委托诉讼代理人郑平平、原告聂庆学及其委托诉讼代理人郑平平，被告周传利委托诉讼代理人陈德付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2019年3月12日签订的《个人房屋买卖合同》无效；2、判决被告向原告返还购房款122万元并赔偿原告损失11450元及利息；3、被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年3月12日签订的《个人房屋买卖合同》，被告将位于费县××乡台子沟水库北侧承包的荒山内房屋出售给原告，该房产的成交价格为122万元。被告保证该房产权属清晰，无争议。2019年4月4日，费县东蒙镇人民政府认定该房产为违章建筑，责令原告限期拆除并向原告罚款11450元。因该房产为违法建筑，违法建筑不允许买卖，原告无法取得该房产所有权，此后，原告多次联系被告要求其返还购房款及赔偿损失，被告迟迟不予解决，故提出上述诉讼请求。 被告周传利辩称，一、被告和原告于2019年3月12日签订的《个人房屋买卖合同》是双方在经过协商和考虑之后自愿签订，是双方真实意思表示，对双方有约束力。涉案房屋是被告于2009年至2011年在临沂工作期间，个人出资建造的，当时建筑造价为150多万元。房屋位于临沂市费县××镇台子沟水库旁边，为一栋四层楼建筑（建筑面积600平方米），用于自住及作为写生基地。建好后，被告和家人均在涉案房屋居住，被告的老师、师兄弟也多次到涉案房屋居住写生、采风。2016后，由于被告结束了临沂的工作，回深圳定居，在涉案房屋居住较少。被告和原告聂庆平是相识20多年的老朋友（认识于1999年12月），原告也曾多次携带家人和朋友到涉案房屋拜访聚会，2019年2月17日，原告聂庆平主动微信联系被告，提出想把房子留下（即买下）的意思表示，并询问被告房子的现状和价位，被告考虑到房子长期处于闲置状态也是浪费，遂答应125万元（此价包含土地承租费用、房屋价位、装修费用、地面林木、家用电器和部分字画等全部物品费用）转让。微信交流中，原告还询问到房子的房产手续、证件等情况，被告明确告诉原告“没办法拿批文，长租地自建房，非耕地”。原告回应“争取把房子留下，明后天答复”（以上微信见手机记录）。2019年2月27日，原告聂庆平微信明确提出“成交、成交”，微信表示两家人（聂庆平、聂庆学俩家人）在一起商量提出个整数，并询问被告何时到临沂，被告答复：“把款打进即可进驻”。当天下午，原告微信通知被告50万已转出，剩余70万待被告到临沂后再转。2019年3月12日，被告到临沂后，经过和二原告再次协商，约定土地、房屋、家具电器及部分字画成交价人民币122万元及房屋交付日期后，被告当场在原告拟好的《个人房屋买卖合同》落款处签名捺印。被告认为在上述《个人房屋买卖合同》签订的过程中，被告并无欺骗、隐瞒房子的真实情况，从购买到确定价格均是原告主动提出，是原告真实意思表示，双方应按照合同约定履行权利义务和承担法律责任。二、《个人房屋买卖合同》已履行，原告收到房款后已按约定将房屋按时交付给原告，原告已取得房屋的使用权、收益权，涉案房屋的权利义务已在交付之日发生转移。被告和原告签订合同后，原告已按合同约定付款给被告，被告也收到全款后按约定将涉案房产按时交付原告，并将房屋的家具电器及部分字画艺术品等物品一并交付原告。至今，二被告和家人搬进涉案房屋已一年有余，期间原告还对房屋进行了修缮和改造。三、关于涉案合同第3条被告保证房地产产权清晰，该合同是原告按格式合同拟稿。应当理解为不存在第三人向被告主张房产所有权，而非解释为房产应具有合法手续。四、关于合同效力问题，被告和原告在买卖合同磋商阶段，被告明确告知了原告该房屋无法取得批文手续，并且原告一直要求购买，双方才达成协议并签订涉案合同，根据《合同法》规定合同无效的，按照当事人的过错承担责任，本案过错系由原告造成，其责任也应该由原告承担。综上，被告和原告签订的《个人房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且双方按合同约定完成了付款和交付房屋，合同已经履行完毕。按照诚实、信用原则，以及保护善意交易方的利益，维护市场交易的稳定性，请求法院驳回二原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月17日原告通过微信提出想购买被告的山庄，2019年2月17日下午8点43分，被告告知原告房屋是没有拿到批文的自建房屋，原告于当日下午8点45分回复称收到。双方在微信经过多次交谈于2019年3月12日，原告聂庆平、聂庆学（乙方）与被告周传利（甲方）签订《个人房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其坐落于费县××乡台子沟水库北侧承包的荒山内的结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方，该房产的相关权益随该房产一并转让；甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币122万元，双方约定前期预付50万元作为定金，本合同签订后，乙方一次性支付余款给甲方72万元整，付款方式为银行转账，甲方收到款后合同即生效，三日内交房；甲方保证上述房地产权属清晰、无争议、未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押；所有购房款付清后本合同自动生效，房屋买卖即成事实。原告聂庆平之妻吕永梅通过中国农业银行于2019年2月28日向被告转账25万，于2019年3月14日分两次向被告转账20万元、17万元，通过中国银行于2019年2月28日向被告转账25万元，于2019年3月14日向被告转账35万元，以上共计122万元。 2019年4月4日，涉案房产被费县东蒙镇人民政府认定为违法建筑，向原告出具限期拆除通知书，其内容为“你未经允许擅自在台子沟村非法建设住房及硬化地面600㎡，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》，现通知你于2019年4月8日前自行将违法建筑拆除并恢复土地原貌，否则，镇政府将会同有关部门依法予以强制拆除，一切后果自负。”费县综合行政执法局于2019年11月26日作出费综执处告字[2019]TD0563号行政处罚告知书和费综执听告字[2019]TD0563号行政处罚听证告知书，于2019年12月3日作出费综执罚字[2019]TD0563号行政处罚决定书处罚如下：1、责令当事人退还非法占用的458平方米土地；2、限期15日内自行拆除在非法占用的458平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；3、并处罚款25元/平方米，共计11450元。2020年4月份，涉案房产被执法部门拆除。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事行为无效；《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条规定，复垦的土地应当优先用于农业，农用地转为建设用地应当办理农用地转用审批手续；同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中原、被告签订的个人房屋买卖合同中的房屋未办理农用地转用审批手续违反了土地管理法的强制性规定，该房屋系违法建筑，因此原、被告双方签订以违法建筑为标的的合同应为无效合同。本案中，原、被告双方在签订合同时，原告在明知涉案房屋是没有农用地转用审批手续的自建房的前提下，仍主动联系被告提出购买意向并与被告以该违法建筑物为标的签订房屋买卖合同，原告在签订合同的民事行为中存在过错；被告在明知涉案房屋系违法建筑的情况下，仍将该房产卖与原告，导致房屋买卖后，涉案房屋因系违法建筑被有关部门拆除，被告亦存在过错。对于无效合同，涉案当事人均存有过错，应承担相应的民事责任。本案中，原、被告双方均存在过错，双方应当承担相应的民事责任，本院酌定为原、被告各承担50%的责任，被告应当返还原告61万购房款，承担原告交纳罚款11450元的50%即5725元。 综上，原、被告签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应为无效合同。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八之规定，判决如下： 一、原告聂庆平、聂庆学与被告周传利签订的《个人房屋买卖合同》无效。 二、被告周传利返还原告聂庆平、聂庆学购房款61万元及二原告的罚款5725元。限本判决生效后五日内履行完毕。 三、驳回原告聂庆平、聂庆学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7942元，由原、被告均担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  杨洪范 二〇二〇年八月四日 书记员  孙璐璐