宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终527号上诉人（原审被告）：杨某，个体户，住宁夏回族自治区同心县。委托诉讼代理人：王某，系宁夏世仑律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：高某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人杨某因与被上诉人高某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨某的委托诉讼代理人王某、被上诉人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序错误。一审期间上诉人在案涉租赁合同上的联系电话一直正常，但并未接到一审法院的通知，对于一审开庭不知情。二、一审法院查明事实不清。一审法院未查明欠付的案涉房租是从何时开始至何时结束，仅依据被上诉人高某单方陈述直接进行判决，上诉人欠付的租金并非是62000元。三、对于停业所造成的损失，被上诉人高某应当向上诉人杨某进行赔偿。被上诉人高某辩称，上诉人杨某欠付被上诉人2017年9月至2018年9月租金31000元，2018年9月至2019年4月按照一整年租金51000元计算，期间上诉人杨某支付了20000元，总计为一审起诉对应的62000元。实际下欠案涉租金40750元，2018年9月至2019年4月共计7个月租金29750元（7个月×51000元/12月），下欠2017年9月至2018年9月租金11000元，合计为40750元。一审时，高某作为原告向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同并判令被告立即返还房屋；并归还房子电卡2张价值600元及换锁费用900元；2.被告支付原告租金62000元、实际返还房屋的占用费并支付逾期利息（按照中国人民银行贷款利率4.75%，计算至实际履行之日止）；3.被告支付供暖费22863.80元；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月10日，原告将其位于吴忠市××区）租赁给被告，双方签订租房合同，合同约定：1.租赁期限：2015年9月10日至2020年9月10日；2.租金：每年51000元；3.拖欠房租累计两个月，高某有权终止合同。另查明，任桂梅原名俞舒龄，其提交书面申请自愿放弃向被告主张租赁费的权利。一审法院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中原告未按照合同的约定履行支付租金的义务，且连续拖欠房租累计2个月，违反合同的约定，符合合同解除的条件，原、被告双方签订的租房合同应予解除。原告主张被告拖欠房屋租金62000元，因被告未提交已支付租金的证据，应承担举证不能的责任，故对原告要求被告支付房屋租金62000元的诉求，予以支持。原告要求支付逾期利息，因双方未约定该费用的承担问题，故对原告要求被告支付逾期利息的诉求，不予支持。因原告自认多次撬锁且被告现已不再占有房屋，故对原告要求被告支付房屋占用费并归还房屋的诉求，不予支持。原告要求被告归还电卡两张价值600元、换锁费900元，因未提交证据证实，不予支持。原告主张被告支付供暖费，因供暖费应由被告给供热公司支付，且原告亦未垫付该费用，故对原告要求被告支付供暖费的诉求，不予支持。被告杨某经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，可以依照相关法律规定缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告高某与被告杨某签订的《租房合同》；二、被告杨某支付原告高某房屋租赁费62000元，限被告杨某于判决生效后十五日内一次性付清；三、驳回原告高某的其他诉讼请求。案件受理费1960元，由原告高某负担610元，被告杨某负担1350元；公告费300元，由被告杨某负担。二审期间，上诉人杨某提交如下证据：1.《吴忠市公安消防支队指导意见书》。证明：被上诉人高某提供的房屋因没有竣工验收，无法办理消防许可证，吴忠市公安消防支队多次对网吧通知停业并进行停业处罚；2.杨某与高某的微信聊天截图。证明：2019年4月17日，被上诉人高某强行锁门，致使杨某无法经营，杨某只欠高某4个月的房租（4250元×4个月）；3.高某与杨某通话录音三段。证明：2019年2月18日，杨某向高某索要银行卡给高某打款2万元租金，杨某2017年9月至2018年9月只欠高某1.1万元房租；4.消防大队工作人员通话录音三段。证明：杨某所租的房屋因无法办理消防验收手续，消防大队多次对其进行停业处罚。被上诉人高某质证称，对证据一《吴忠市公安消防支队指导意见书》的真实性认可，对证明目的不认可，上诉人杨某当时承诺开网吧的手续由其去办理，与被上诉人无关。对证据二杨某与高某微信聊天截图真实性认可，对证明目的不认可；对证据三通话录音中上诉人杨某支付的2万元租赁费予以认可，认可2017年9月至2018年9月下欠房租为11000元。对证据四消防大队工作人员通话录音不认可。被上诉人高某并未提交新证据。上诉人杨某提交的证据一、二因被上诉人高某对真实性认可，本院对真实性予以确认；证据三因被上诉人高某认可上诉人杨某下欠2017年9月至2018年9月租金11000元，本院予以确认；证据四因被上诉人高某不予认可，本院不予确认。经审查卷宗材料、询问双方当事人，本院对一审查明的案件基本事实予以确认。另查明，2017年9月至2018年9月上诉人杨某下欠被上诉人高某租金31000元，欠付2018年9月至2019年4月租金29750元（7个月×51000/12个月），期间上诉人杨某向被上诉人高某支付租金2万元，实际下欠租金为40750元。本院认为，上诉人杨某与被上诉人高某签订的案涉《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定,合法有效。二审期间，双方当事人一致认可上诉人杨某下欠被上诉人高某案涉租金为40750元。一审判决仅依照被上诉人高某在一审时的起诉认定为62000元不当，本院予以纠正。关于上诉人杨某主张被上诉人高某应当赔偿其损失的上诉理由。因一审时上诉人对此未予抗辩，亦未提出反诉，依照法律规定，不属于二审审理范围，上诉人杨某可与被上诉人高某另行解决。综上，上诉人杨某的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初3148号民事判决主文第一、三项，即“一、解除原告高某与被告杨某签订的《租房合同》；三、驳回原告高某的其他诉讼请求”；二、变更宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初3148号民事判决主文第二项即“二、被告杨某支付原告高某房屋租赁费62000元，限被告杨某于判决生效后十五日内一次性付清”为“二、上诉人杨某支付被上诉人高某房屋租赁费40750元，限上诉人杨某于本判决生效后十五日内一次性付清”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1960元、公告费300元，合计2260元，由上诉人杨某负担1298元，被上诉人高某负担962元；二审案件受理费1960元，由上诉人杨某负担1288元，被上诉人高某负担672元。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺 二〇二〇年八月二十一日书记员 苗晓荣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。