陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终98号 上诉人（一审被告）：宝鸡九安房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX3119。 法定代表人：贾仑明，公司董事长。 上诉人（一审被告）：贾仑明，男，生于1972年11月23日，汉族，住宝鸡市，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 上诉人（一审被告）：尚钊，男，生于1994年11月13日，汉族，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：尚俊雅，男，汉族，生于1968年2月7日，住长武县，系尚钊父亲。 被上诉人（一审原告）：乔利军，男，生于1972年12月22日，汉族，住宝鸡市陈仓区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：宁艳，宝鸡市金台区金河法律服务所法律工作者 上诉人尚钊、贾仑明、宝鸡九安房地产开发有限公司（以下简称九安公司）因与被上诉人乔利军申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服宝鸡市金台区人民法院(2019)陕0303民初2795号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 尚钊上诉称，原判认定事实错误，适用法律错误，证据认定错误。上诉人与九安公司签订的商品房买卖合同有效，支付了房款，九安公司也开具了收据，以上行为均发生在法院采取执行措施之前。请求撤销一审判决，发回重审；诉讼费由乔利军承担。 乔利军答辩认为，1、尚钊提供的证据不能证明房款已全部交清；2、对雷某某的合同及证明不予认可；3、上诉人的房屋买卖合同没有在房管部门备案。请求驳回上诉，维持原判。 九安公司答辩认为，对尚钊的上诉没有意见。 九安公司上诉称，原判认定事实、法律适用均有错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条；原审法院认为尚钊将房款支付给王喜娟个人账户不能视为支付了购房款不当。请求撤销一审判决，驳回被上诉人乔利军的全部诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。 乔利军答辩认为，上诉人应当对房屋买卖合同备案登记而未备案。请求驳回上诉，维持原判。 尚钊答辩认为，同意九安公司意见。 乔利军向一审法院起诉请求：依法撤销宝鸡市金台区人民法院（2018）陕0303执异30-1号裁定，准许执行位于长武县XX小区XX号楼XX号XX房XX号房屋。 一审法院查明以下事实：原告乔利军与被告宝鸡九安房地产开发有限公司、贾仑明、王喜娟民间借贷纠纷一案，于2017年8月诉来法院，审理中原告申请诉讼保全，2017年8月15日一审法院作出（2017）陕0303民初2608号民事裁定，向长武县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了宝鸡九安房地产开发有限公司名下的位于长武县XX小区XX号楼XX号XX房XX号房屋，查封期限自2017年8月17日至2020年8月16日。2017年9月15日一审法院作出（2017）陕0303民初2608号民事判决：（1）被告宝鸡九安房地产开发有限公司与贾仑明于判决生效之日起十日内共同偿还原告乔利军欠款42万元；（2）驳回原告乔利军对被告王喜娟的诉讼请求；（3）驳回原告其他诉讼请求。判决生效后，被告未履行还款义务，原告申请强制执行。一审法院于2018年5月16日作出（2017）陕0303执1261-1号执行裁定，向长武县房地产管理站发出协助执行通知书，查封了被执行人宝鸡九安房地产开发有限公司的位于长武县XX小区XX号楼XX号XX房XX号房屋，查封期限三年，自2018年5月16日至2021年5月16日。 2018年8月3日被告尚钊对涉案房产的查封提出执行异议，一审法院执行局于8月28日作出（2018）陕0303执异30-1号执行裁定：中止对位于长武县XX号楼XX号商业用房的执行。原告不服，2018年9月27日提起诉讼。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条和第三百一十三条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案审理核心问题即为案外人尚钊是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述法律规定，本案审理中，尚钊未就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，其在原审中提交的证据均系复印材料，不符合证据形式要件，并且依据其提交的复印材料记载内容，其主张购买的商品房并非用于居住，且其主张购房款支付的凭据均系他人之间的经济往来，没有证据证实该他人之间的经济往来与应该发生在尚钊与宝鸡九安房地产开发有限公司之间的款项支付行为存在客观、真实的联系，且未证明其名下无其他用于居住的房屋等事实，故尚钊在原审中提交的证据不足以证明其购买案涉房屋的事实，被告尚钊对本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求准许执行位于长武县九安花都小区4号楼114号商业用房4-114号房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条规定，对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。原告要求撤销（2018）陕0303执异30-1号执行异议裁定的请求，没有法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、准许执行被告宝鸡九安房地产开发有限公司位于长武县九安花都小区4号楼114号商业用房4-114号房屋。二、驳回原告乔利军其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告尚钊、贾仑明、宝鸡九安房地产开发有限公司承担。 二审期间，尚钊补充提交三份证人证言并申请证人出庭作证，证明证人代某某向王喜娟账户汇款；九安公司补充提交贾仑明与王喜娟的婚姻证明，雷某某交押金五千元票据、交款明细；乔利军补充提交其与九安公司签订商品房买卖合同一份，证明本案合同未备案。本院组成质证，对于尚钊提交的证据，九安公司无异议，乔利军不予认可；对于九安公司提交的证据，尚钊无异议，乔利军对婚姻证据、押金真实性认可，对押金的证明目的不认可，对交款明细不认可；对于乔利军提交的证据，尚钊认为与本案无关，九安公司对证据不予认可。二审查明其他事实同原一审查明事实相一致。 本院认为，本案争议的焦点问题，就是乔利军的执行异议诉讼请求是否符合法律规定。本案涉及的执行标的是商铺，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。 根据本案证据，宝鸡市金台区人民法院初次查封案涉不动产的时间是2017年8月17日。上诉人尚钊主张其签订商品房买卖合同的时间是2016年3月24日，并于2016年5月11日前全部交清房款，也一直实际占有并租赁使用。对此，上诉人尚钊提交九安公司出具的收款单中载明九安公司分别于2016年3月25日、4月29日和5月11日，收到120万、90万和16.3万元，共计226.3万元。九安公司认可该收款单，数额符合双方约定的合同总价，即房屋总价扣减保险公司租金、雷某某押金、及再优惠940元后，合计总房款226.3万元。对于该款项的实际支付问题，上诉人尚钊提交了自2016年3月25日至2016年5月11日转账凭证，其中有以案外人郭某某、高方权、曹兴林转款的凭证，该三人亦出庭作证系受本案上诉人尚钊之父尚俊雅的委托付款。上诉人九安公司认可该组转账凭证加二十万承兑汇票，共同构成总房款226.3万元，并说明收款人王喜娟系九安公司法定代表人贾仑明之妻，被上诉人乔利军对收款人王喜娟身份无异议。故，对于上诉人尚钊关于其已于2016年3月24日签订购买合同，并于2016年5月11日前全部交清房款的主张，有购房合同、收款单及银行凭证相互印证，予以支持。 对于占有问题，上诉人尚钊主张其自购买后实际收取租金。对此，雷某某租赁的事实各方无异议，九安公司于2015年11月1日向雷某某开具收取押金5000元收据的真实性各方无异议，结合原审过程中对雷某某调查中雷某某的陈述，及在支付购房款中，该笔押金已经计入上诉人尚钊名下抵顶房款等事实，对上诉人尚钊主张其实际占有的事实予以认定。对于未办理过户登记问题，无证据证明是因上诉人尚钊的原因造成未办理过户登记。 综上，上诉人尚钊以案外人提出执行异议的理由符合法律规定，上诉理由成立；上诉人九安公司及贾仑明的上诉理由成立；被上诉人乔利军请求继续执行本案案涉财产的理由不能成立。鉴于本案一审过程中，上诉人尚钊、九安公司及贾仑明均未出庭答辩及补充提交证据，致使本案案件事实认定发生变化，本院综合以上情况对案件诉讼费用予以处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宝鸡市金台区人民法院（2019）陕0303民初2795号民事判决； 二、驳回被上诉人乔利军要求执行长武县XX小区XX号楼XX号XX房XX号房屋的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由被上诉人乔利军承担；上诉人尚钊预交的二审案件受理费100元自行承担；上诉人贾仑明、宝鸡九安房地产开发有限公司预交的二审案件受理费100元自行承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘勇东 审 判 员 姚 坤 审 判 员 赵荣辉 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 李 琼 书 记 员 杨芸嘉