济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0102民初3468号 原告：雷萍，女，汉族，1983年5月28日出生，住济南市 委托诉讼代理人：赵峰，高晨露，山东科创律师事务所律师。 被告：济南嘉居房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人:牛嘉鑫，总经理。 被告：牛嘉鑫，男，汉族，1991年3月16日出生，住山东省定陶县 被告李晓敏，女，汉族，1993年10月13日出生，住济南市商河县 委托诉讼代理人:王喜鹏，山东舜尧律师事务所律师。 原告雷萍与被告济南嘉居房地产经纪有限公司、被告牛嘉鑫、被告李晓敏财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告雷萍及其委托诉讼代理人赵峰、被告济南嘉居房地产经纪有限公司法定代表人即被告牛嘉鑫、被告李晓敏的委托诉讼代理人王喜鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 雷萍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告济南嘉居房地产经纪有限公司、被告李晓敏共同赔偿原告财产损失107526元；2、请求法院判令被告济南嘉居房地产经纪有限公司、被告李晓敏共同赔偿原告租金损失26400元。(自2019年8月28日起，按照每个月3300元暂计算8个月，事后仍计算至实际具备出租条件时为止)；3、判令被告牛嘉鑫对原告的财产损失和租金损失承担连带赔偿责任；4、诉讼费、鉴定费、评估费等由三被告共同承担。事实与理由：原告为历下区解放路77号国熙台小区10号楼1—1103房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2017年11月20日原告与被告济南嘉居房地产经纪有限公司签订《济南市房屋出租委托合同》，将涉案房屋租给被告济南嘉居房地产经纪有限公司，被告牛嘉鑫作为担保人在《济南市房屋出租委托合同》签字。合同签订后被告未经原告同意在涉案房屋客厅内设立隔断，并在2019年6月10日将设立隔断后的客厅出租给被告李晓敏居住使用。2019年7月28日早上，被告李晓敏在使用空调中致使空调右下角出现微小火苗，被告李晓敏发现微小火苗后未采取断电、灭火措施，而是拿手机拍摄发微信，之后也未打119报警，被告李晓敏离开现场到楼下继续拍摄视频，期间时间长达十几分钟未采取任何措施，直至物业发现火灾拨打119报警。被告李晓敏使用空调不当致使出现微小火苗，被告李晓敏此时完全有能力也有义务采取措施灭掉火苗，但被告李晓敏只顾拍摄视频，致使引发火灾。火灾致使涉案房屋、公共电梯及上下业主房屋受损。被告济南嘉居房地产经纪有限公司擅自改变房屋内部结构，对外进行群租，对火灾的发生及蔓延负有责任。被告牛嘉鑫作为担保人应当原告的财产损失承担连带担保责任。因此，为维护原告的合法利益，诉至法院，望法院判如所请。 济南嘉居房地产经纪有限公司辩称，根据原告和济南嘉居房地产经纪有限公司签订的委托合同及委托书证明济南嘉居房地产经纪有限公司与原告是委托代理关系，济南嘉居房地产经纪有限公司代替业主出租房屋，委托协议第9条约定了甲方允许乙方或者承租方对房屋进行装饰，为了方便出租，我方打了一个隔断，一切出租行为是经过原告同意的。 牛嘉鑫辩称，我只是代替济南嘉居房地产经纪有限公司签字，并非我作为担保人，我们只是济南嘉居房地产经纪有限公司与业主的关系，不是我与业主的关系，我只是公司负责人代替公司签字。本案与我个人无关，与济南嘉居房地产经纪有限公司有关。 李晓敏辩称，一、本案火灾起因经消防部门认定是空调内部自燃引起的，该空调是原告提供、被告济南嘉居房地产经纪有限公司多次维修过的，因此引发火灾的责任不在我方，我方在本次火灾中是受害者。且本次火灾是空调内部起火，不同于遗留火种、忘记关煤气阀或者乱丢烟头引起火灾的情形，我方没有可能预见、没有能力避免，要求我方承担侵权责任没有事实和法律依据；二、涉案小区物业应对火灾事故不当，对电梯的损失负有责任。按照通常的电梯火灾应急处理规程，电梯管理人员应在意识到火灾发生时第一时间启动电梯消防返回基站功能，在发生水淹时通知配电室值班人员切断电梯供电电源，以最大程度减少人员伤亡和财产损失。在本案中，物业工作人员作为电梯的实际管理人并没有按照正常的处理规程操作，导致电梯烟熏受损，存在明显的过错。原告无视物业公司的过错，对电梯进行全额赔偿属于其与物业公司的合意，对我方没有约束力，其放弃要求物业公司承担的责任不能转移给我方或其他第三人；三、涉案房屋以外的其他损失部分，不是原告的财产，原告也没有对实际权利人作出赔偿，因此其作为原告主张损失赔偿主体不适格；四、对原告主张的租金损失不认可，本案火灾发生后，原告迟迟没有对房屋进行修复，故意拖延空置期，恣意扩大损失，且即使涉案房屋没有遭受火灾，也不能保证房屋所有房间可以全部租住，因此，对该租金损失不予认可；五、我方作为本案的火灾受害人也遭受了财产损失，且缴纳的房租及押金没有退还，我方保留向原告追偿的权利。综上，原告提供的、经由被告济南嘉居房地产经济有限公司维修的空调存在重大质量问题，内部自然引发了本次火灾，要求作为火灾受害者的我方承担赔偿责任没有事实和法律依据，我方不同意承担原告要求的任何损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋坐落于济南市历下区解放路77号国熙台小区10号楼1-1103室，不动产权证为鲁（2018）济南市不动产权第0119705号，权利人雷萍单独所有。2017年11月20日，雷萍作为甲方与济南嘉居房地产经纪有限公司作为乙方签署了《济南市房屋出租委托合同》，委托租赁期限为2017年11月25日至2020年11月24日，租金标准为3300元/月，租金总计118800元，乙方自2017年11月25日起开始按季通过恒丰银行向甲方支付租金，合同中记载涉案房屋装修为中等装修，室内设施包含空调三部，交付时空调是正常使用的。双方约定出租委托期内该房屋及其附属设置的维修责任是甲方负责自然损坏的，乙方负责人为损坏的。委托方处有雷萍的签名捺印，受托方处有济南嘉居房地产经纪有限公司加盖的公章并注明主管：牛嘉鑫，牛嘉鑫在担保人处签名。2019年6月10日，李晓敏与济南嘉居房地产经纪有限公司签订《济南市房屋租赁合同》，约定租住该涉案房屋的客厅，租赁期自2019年6月10日至2019年12月9日，租金标准为1500元/月，合同第八条约定，李晓敏入住房屋时应仔细检查室内物品及设施，如需维修应及时通知济南嘉居房地产经纪有限公司，室内物品自签订合同之日起30日内由济南嘉居房地产经纪有限公司维修，30天后由李晓敏自行维修。房屋交割清单记载交房时李晓敏签字确认，对空调已经验收，认为符合交验条件。 济南市公安消防支队历下区大队出具的济消历下消火认字（2019）第0016号火灾事故认定书，认定该涉案房屋发生火灾，火灾造成该户及部分公共区域受损，过火面积约为15平方米左右，火灾未造成人员伤亡。认定起火事件为2019年7月28日8时20分左右，起火原因是该涉案房屋客厅空调室内挂机内部起火引发火灾。另，火灾发生当日，李晓敏即搬离涉案房屋，目前该房屋仍不具备出租条件。 雷萍于2019年8月26日委托本院进行损失评估鉴定，山东得惠价格评估有限公司DHJG（JN2019）第0208号价格评估结论书评定：在价格评估基准日2019年12月25日，因失火造成的位于济南市历下区解放路77号国熙台小区10号楼1-1103房屋装修损失、室内设施（水电、地暖、新风系统）损失、室内物品损失及屋外连廊损失价格为107526元，其中电梯（含门框）修复费用评估值为39714元。雷萍为此支出评估费用8700元。济南嘉居房地产经纪有限公司、李晓敏对该评估报告真实性均无异议，但济南嘉居房地产经纪有限公司辩称评估报告中损失有部分物品是其提供的（床、桌子、隔断门、晾衣架、全自动洗衣机，价值共2300元），该部分费用应从中抵扣。李晓敏对评估报告中电梯的维修费用不予认可，辩称实际的维修费用为3.8万元左右。另查明，火灾导致电梯损坏，雷萍与济南嘉居房地产经纪有限公司共同垫付维修电梯费用38426元，其中1.5万元由济南嘉居房地产经纪有限公司支付。 另查明，南嘉居房地产经纪有限公司为一人有限责任公司。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，被告济南嘉居房地产经纪有限公司与原告雷萍签订的房屋出租委托合同有效，且在该合同中双方约定济南嘉居房地产经纪有限公司可以将涉案房屋转租给第三人，故被告济南嘉居房地产经纪有限公司作为承租人将涉案房屋转租给被告李晓敏，双方之间的合同亦合法有效。在租赁合同期内，被告济南嘉居房地产经纪有限公司曾对空调进行过维修。本案起火原因系空调室内挂机内部起火，被告李晓敏作为空调实际使用人，在空调外部发红未见火苗时，应及时切断电源，其作为成年人，即使无法预见到空调内部会起火，也应在发生明火后采取相应措施，如切断电源、及时拨打119等，而李晓敏在未采取任何措施下仅自己从单元门走出，对租赁物造成的损失应承担全部赔偿责任。济南嘉居房地产经纪有限公司作为承租人，对因第三人（即被告李晓敏）对租赁物造成损失的，应当承担共同赔偿责任。被告济南嘉居房地产经纪有限公司辩称评估报告中损失有部分物品因是其提供的，该部分费用应从中抵扣，本院认为，济南嘉居房地产经纪有限公司并未提交相关证据予以证实，故本院对此不予采信。对被告李晓敏辩称评估报告中电梯的维修费用不予认可，辩称实际的维修费用为3.8万元左右，本院认为，评估报告中的该项评估价格包含了电梯的含门框修复费用，原告提交的实际修复发票显示金额并未包含门框修复费用，故对李晓敏的辩称本院不予采信。结合山东得惠价格评估有限公司作出的因失火造成的原告房屋装修损失、室内设施（水电、地暖、新风系统）损失、室内物品损失及屋外连廊损失价格为107526元，扣除被告济南嘉居房地产经纪有限公司已支出的1.5万元电梯维修费用，本院认定被告李晓敏、被告济南嘉居房地产经纪有限公司共同向原告雷萍赔偿92526元。另原告主张被告济南嘉居房地产经纪有限公司、被告李晓敏共同赔偿原告租金损失26400元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告济南嘉居房地产经纪有限公司作为房屋承租人，在发生火灾导致涉案房屋毁损后，未对房屋进行修缮致使房屋无法继续对外出租，给原告造成经济损失，应对该损失进行赔偿，且根据其与原告签订的房屋委托出租合同中明确约定了租赁期限及租金，故原告向其主张租金损失的该项请求本院予以支持。原告要求被告李晓敏对该项损失承担共同赔偿责任，于法无据，本院不予支持。原告主张被告济南嘉居房地产经纪有限公司、被告李晓敏共同赔偿评估费8700元，因该费用系原告的合理支出，故本院予以支持。另原告主张被告牛嘉鑫对以上损失承担连带赔偿责任，本院认为，牛嘉鑫在与原告签订房屋出租委托合同中的担保人处签字，能够表明其自愿承担该合同项下所产生一切损失的法律后果，故其应当对上述损失承担连带赔偿责任，综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告李晓敏、被告济南嘉居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告雷萍支付财产损失92526元、评估费8700元，共计101226元； 二、被告济南嘉居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日向原告雷萍支付租金损失26400元； 三、被告牛嘉鑫对上述第一款、第二款项承担连带清偿责任，于本判决生效之日起十日内履行； 四、驳回原告雷萍的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1490元，由被告李晓敏、被告济南嘉居房地产经纪有限公司、被告牛嘉鑫共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李兰霞 二〇二〇年八月二十日 书记员  朱家亮