宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初1957号原告：宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：侯建礼，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵金国，男，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：王乃武，宁夏致和律师事务所律师。被告：史金光，男，1986年8月20日出生，汉族，打工，户籍地住址河南省淮阳县。原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司（以下简称贺兰山大楼）与被告史金光租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺兰山大楼的委托诉讼代理人赵金国、王乃武到庭参加诉讼，被告史金光经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。贺兰山大楼向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原、被告间的场地租赁合同；2.判令被告支付其违约不应减免的2019年11月15日至2020年7月15日租金98124元(147186÷12个月×8个月)；3.判令被告支付其违约不应免的2019年11月15日至2019年12月15物业管理费4309.5元；4.判令被告支付拖欠的2020年2月1日至2020年7月15日物业管理费23702.25元(4309.5元×5.5个月)；5、判令被告向原告支付拖欠的2020年4月至2020年6月电费2534元(1029元+1109元+333元)、水费185.5元(100.7元+74.2元+10.6元)；6.判令被告承担违约金100000元；以上合计228855.25元(98124元+4309.5元+23702.25元+2534元+185.5元+100000元)；7.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月28日，原、被告签订了一份《场地租赁合同》，原告将贺兰山大楼五楼含公摊面积331.5平方米场地提供给被告用于经营“顶鲜宁夏胡羊排火锅”餐饮，合同约定了双方的权利义务。协议生效后，原告依约将场地交给了被告使用，但被告在使用过程中却违反合同约定，经原告多次催促、通知，被告仍然长期拖欠各项费用，且被告在合同期间于2020年6月5日单方停止经营、撤场。综上，由于被告的违约行为，使原告的期待利益丧失，故原告诉至法院，要求判如所请。被告史金光未到庭、未发表答辩意见。本院认定事实如下：1.2019年10月28日，原告贺兰山大楼与被告史金光签订《场地租赁合同》，合同约定原告将其公司五层面积255平方米（公摊后面积331.5平方米）的场地出租给被告经营“顶鲜宁夏胡羊排火锅”餐饮品牌，租赁期限五年二个月，自2019年11月15日至2024年12月31日止。租金按照公摊面积331.5平方米计算，原告同意减免被告装修期间及2019年12月1日至12月31日两个月租金24531元，第一年租期自2020年1月1日至2020年12月31日止，租金147186元，为支持被告经营，同意减除本年的租金147186元。2.物业管理费按照公摊面积331.5平方米计算，标准为13元/平方米/米，每月共计4309.5元，承租方于次月5日前按月缴纳上月费用，原告同意减免第一个月的物业费4309.5元。3.双方同时约定，承租方没有按时缴纳经营保证金或租金或其他费用超过15天的、未经出租方同意擅自退租或停业等，出租方可以终止本合同，承租方承担违约金10万元，且合同期已减免的租金、物业管理费等不再减免。4.因地震、火宅等不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失的，双方互不承担责任。5.双方约定，合同签订三日内，被告缴纳经营保证金，此保证金不冲减被告应承担的各项费用，仅用于合同到期或解除后因被告未能履行合同所应承担的违约赔偿金、撤场结算时冲抵未结清费用等。原告自认于签订合同当日，被告交纳了15000元经营保证金。6.2020年4月至2020年6月，被告拖欠电费2534元(1029元+1109元+333元)、水费185.5元(100.7元+74.2元+10.6元)，并且原告多次通知被告交纳各项费用。7.2020年6月5日，被告撤场、停止经营。次日，原告再次向被告发出通知，由于被告6月5日单方面私自停业，并长期拖欠费用，严重违反了双方签订的《场地租赁合同》，恶意破坏正常经营秩序，对其他商户造成了恶劣影响，通知被告于6月9日前立即重新开业，并交清拖欠的费用，否则原告将通过诉讼追究其违约责任。原告提交的证据一、二、三能够证实双方间存在着租赁合同关系，且双方对于各自的权利、义务等进行了约定，在被告拖欠相关费用及私自撤场后，原告给予通知的事实，本院予以确认；因被告未提出相反的证据，且未到庭答辩、质证，对于其提交的证据四中关于被告欠付的电费度数、水费数量、金额等予以确认，对于其他证明目的不予确认。本院认为，原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司与被告史金光签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。2020年6月5日被告已撤场，次日原告亦向被告发出了《通知》，双方间的合同已经实际解除，现原告依照合同约定要求解除双方间签订的《场地租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。被告史金光自行撤场，应按照合同约定向原告支付已减免的租金、物业管理费等费用，并承担相应的违约责任。案涉房屋租赁用途为餐饮经营，因受新冠疫情不可抗力的影响，餐饮经营收入状况普遍受到影响，结合疫情集中爆发期间对商业经营的影响情况，按照公平原则，原告在疫情未开业期间应收取的物业管理费应按照合同约定自行承担，同时对史金光应付房租本院酌定减免两个半月的租金损失。按照双方合同约定，合同解除后，被告缴纳的经营保证金可冲抵未结清费用，为减少双方的争议及诉累，对于被告已经缴纳的经营保证金15000元，本院在本案中予以一并抵顶处理。故对原告要求的被告史金光支付不应减免的租金51515.1元（147186÷12×3.5+147186÷12÷30×21，2019年11月15日至2020年6月5日共计204天即6个月零21天，减免2.5个月）、不应减免的2019年11月15日至2019年12月15日的物业管理费4309.5元、物业管理费7182.5元【4309.5×1.5+4309.5÷30×5（2020年2月1日至6月5日，自行承担2.5个月）】、电费2534元、水费185.5元，以上共计65726.6元，扣减经营保证金15000后50726.6元予以支持。关于原告主张的违约金100000元的诉请，双方在签订的合同中确有明确的规定，被告未按规定支付相关费用也是客观事实，但在本地严峻的经济形式下，实体商户经营相对困难，现原告主张100000元的违约金过高，本院调整为19717.98元（65726.6元×30%）。被告史金光经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对原告所举证据质证权及抗辩权的放弃，对此被告史金光应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司与被告史金光签订的《场地租赁合同》；二、被告史金光于本判决生效后五日内向原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司支付租金、物业管理费、电费、水费合计50726.6元；三、被告史金光于本判决生效后五日内向原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司支付违约金19717.98元；四、驳回原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4732元，减半收取计2366元，由原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司负担1638元，被告史金光负担728元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 姜绍燕 二〇二〇年八月二十六日书记员 仇娟宁附：本案适用法律条款如下《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。