广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初1479号原告：广东国安物业经营服务有限公司。住所地：佛山市南海区桂城街道桂澜北路**南海万达广场****。法定代表人：周卫国，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨波，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣溢，广东禅都律师事务所律师助理。被告：卞水养，男，1977年5月1日出生，汉族，居民，户籍地：新兴县***，现住新兴县***。被告：江儒万，女，1980年11月27日出生，汉族，居民，户籍地：新兴县***，现住新兴县***。原告广东国安物业经营服务有限公司（以下简称国安物业公司）诉被告卞水养、江儒万物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国安物业公司的委托诉讼代理人杨波、陈荣溢，被告卞水养、江儒万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的住宅物业管理费1537.62元（欠费时间从2018年7月1日暂计至2019年1月31日）、水电公摊费308.32元（欠费时间从2018年1月1日至2019年1月31日）、车位管理费455元（欠费时间从2018年7月1日至2019年1月31日）；2.判令两被告向原告支付本金清偿之日止的违约金（以1992.62元为本金，从2018年7月1日起暂计至2020年4月30日为717.31元）；3.判令两被告向原告支付本金清偿之日止的利息（以1992.62元为本金按照中国人民银行一年期同期商业贷款利率按月计算，从2018年7月1日暂计至2020年4月30日为108.35元）；4.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年1月21日，原告与新兴县万富投资有限公司签订《前期物业服务委托合同》，原告成立广东国安物业经营服务有限公司新兴分公司（以下称“国安物业新兴分公司”）对新城市广场小区提供物业服务，之后又与两被告签订《物业临时管理规约》，其中规定业主（即两被告）将位于云浮市新兴县*************************摩托车房交由原告及国安物业新兴分公司进行管理，提供物业服务，该房屋建筑面积137.29平方米，车位面积50平方米，业主按照建筑面积每月每平方米1.6元交纳住宅物业管理服务费，按照车位面积每月每平方米1.3元交纳车位物业管理服务费，如业主逾期缴纳的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳违约金；业主所缴交的物业服务费不包含本项目共用水电费分摊，公共水电费根据实际发生费用不分入住与否每月按照所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费不分楼层按本梯总户数共同分摊，分摊费用由业主或物业使用人每月10日前向物业管理公司交付上月公用水电分摊。原告及国安物业新兴分公司已按照约定提供物业服务，但直至起诉前，两被告从2018年7月开始故意拖欠缴纳物业管理费用至2019年1月，及拖欠原告垫付的从2018年1月至2019年1月的公摊水电费、车位管理费等费用。经原告多次追收，两被告一直以各种理由拒绝缴纳上述费用。国安物业新兴分公司是原告全资开办的分支机构，已取得非法人营业执照，关于新城市广场物业小区物业服务费权利，由原告行使。原告认为，两被告的行为已构成违约，两被告必须承担支付的义务，并需按照该服务协议约定支付逾期缴纳物业管理费的违约金及其利息。综上，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告卞水养、江儒万共同辩称如下：1.对原告请求计付物业费至2019年1月有异议，两被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》中约定的服务期限至2018年12月31日，现原告请求计算至2019年1月无依据。2.物业服务合同约定业主在装修过程中不能更改外墙，但楼下业主在装修时对被告方房屋墙外放置空调的位置进行了拆除，原告对此没有进行阻止，属管理不到位。本院经审理认定事实如下：新兴县新城镇新城市广场小区是新兴县万富投资有限公司开发建设的住宅小区。2016年1月21日，原告与新兴县万富投资有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定新兴县万富投资有限公司选聘原告对新城市广场小区实施前期物业管理服务事宜。随后，原告于2016年3月22日成立国安物业新兴分公司为新城市广场小区提供物业服务。2016年11月14日，两被告（夫妻关系）与新兴县万富投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，两被告购买位于云浮市新兴县*********的房产，成为该小区的业主。之后，国安物业新兴分公司作为甲方，两被告作为乙方，双方签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定如下内容：一、交纳费用时间：乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日缴交物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月10日前。二、收费标准：本物业采用包干制方式收取。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳。根据开发建设单位新兴县万富投资有限公司现行的优惠政策，乙方可以享受约定时间内的物业服务费减免优惠，根据遵循平等、自愿的原则，由甲、乙双方共同达成如下协议，物业服务费用由乙方按如下标准按时缴费：（1）乙方可以享受从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起至2018年12月31日止的物业服务费减免优惠；（2）乙方从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起至2018年12月31日止，物业服务费收费标准如下：住宅：1.6元/月/平方米；商铺物业：1.6元/月/平方米；自有产权车位（车库）：1.3元/月/平方米。以上收费均不含公共水电分摊及电梯电费。三、业主所缴交的物业服务费不包含本项目共用部分、共用设施设备的能源消耗费用（公摊水电费），公共水电费根据实际发生费用不分入住与否每月按照所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费不分楼层按本梯总户数共同分摊，分摊费用由业主或物业使用人每月10号前向甲方交付上月共用部位、共用设施设备的能源消耗分摊费用。四、违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期缴纳并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三支付逾期违约金。此外，合同还约定了其他权利义务等内容，但对逾期付款利息并无约定。在签订相关物业服务合同后，国安物业新兴分公司依约对小区开展物业服务。被告卞水养、江儒万从收楼后足额交纳住宅物业费及小车位、摩托车房的管理费至2018年6月30日，但从2018年6月1日起就开始拖欠住宅物业费及小车位、摩托车房的管理费；而对于水电公摊费用，两被告交纳住宅的公摊费用至2018年6月30日，交纳小车位及摩托车房的公摊费用至2017年12月31日，即从2018年7月1日起开始拖欠住宅的公摊费用，从2018年1月1日起开始拖欠小车位、摩托车房的公摊费用。经庭审核实，截至2019年1月31日止，两被告共拖欠公摊费用为308.32元，其中2019年1月1日至2019年1月31日期间两被告拖欠的公摊费用为27.98元。原告向两被告追讨拖欠的物业费，但无果。原告遂于2020年7月21日向法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。庭审中，两被告对原告将违约金调整为按月利率2%的标准计付并无异议。而原告确认请求计付违约金的基数为两被告拖欠的住宅物业费与小车位、摩托车房管理费之和。此外，两被告主张其与国安物业新兴分公司签订的《前期物业管理服务协议》约定服务期限于2018年12月31日届满，其后新城市广场小区业主已另聘物业公司为该小区提供物业服务。原告确认双方签订的《前期物业管理服务协议》约定服务期限于2018年12月31日届满，但提出在合同期满后，国安物业新兴分公司直至2019年1月底才最终撤场，而在撤场前仍继续为该小区业主提供相关物业服务，故应计算物业费至2019年1月31日。对原告上述主张，两被告不予确认，对此原告无提供继续为小区业主提供物业服务等相关证据证实。以上事实，有原告提供的营业执照（2份）、法定代表人身份证明书、负责人证明书、两被告身份证、《前期物业服务委托合同》、《物业临时管理规约》、《商品房买卖合同（预售）》（3份）、收楼通知书、房屋交接确认书、催告函及邮寄单、水电公摊明细、光盘（水电公摊明细）、缴费收据，两被告提供的《前期物业管理服务协议》、装修管理规定、收款收据以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，本案中，国安物业新兴分公司是原告在新兴县设立的分公司，根据前述法律规定，国安物业新兴分公司对外与其他民事主体进行民事活动所产生的民事责任，应由原告承担。国安物业新兴分公司作为原告的分支机构与两被告签订涉案《前期物业管理服务协议》，现原告作为本案主体提起本案诉讼，并无不妥。《前期物业管理服务协议》是原、被告双方的真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。两被告在履行合同过程中，从2018年7月1日起就开始拖欠住宅物业费、住宅公摊费用及小车位、摩托车房的管理费，从2018年1月1日起开始拖欠小车位、摩托车房的公摊费用，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，对计费标准、计费面积、公共用电分摊计算标准、缴费时间以及逾期缴费违约金等都进行了明确的约定，那么，两被告作为新城市广场小区的业主，在原告提供了物业服务后，应履行其作为业主交纳物业服务费的义务。对于原、被告双方争议的计算物业费截止时间，庭审中双方均确认物业服务合同期限届满时间为2018年12月31日，依据合同约定，计付物业费及公摊费用截止时间应为2018年12月31日。原告提出合同期满后直至2019年1月底才撤场，而在撤场前仍继续为该小区业主提供相关物业服务，对其该项主张两被告不予确认，而原告无提供相关证据证实，故此，原告要求计付2019年1月1日至1月31日期间的物业费、公摊费用，理据不足，对其该部分请求，本院不予支持。鉴此，两被告应支付给原告的费用包含：2018年7月1日起至2018年12月31日止共6个月的住宅物业费1318.2元（住宅建筑面积137.29㎡×1.6元/月/平方米×6个月）、2018年7月1日起至2018年12月31日止的小车位及摩托车房管理费390元【（小车位建筑面积36.14㎡+摩托车房建筑面积13.86㎡）×1.3元/月/平方米×6个月】、2018年7月1日起至2018年12月31日止住宅公摊费用和2018年1月1日起至2018年12月31日止小车位、摩托车房的公摊费用共280.34元（308.32元-2019年1月份公摊费用27.98元），即除去公摊费用，上述物业管理费合计1708.2元（1318.2元+390元）。两被告认为楼下业主在装修时对被告方房屋外墙放置空调位置损毁而原告对此未进行处理，两被告的该项抗辩属于其与楼下业主之间的相邻纠纷，属另一法律关系，两被告以此为由拒绝交纳物业费，理据不足，故对两被告该抗辩意见，本院不予采纳。对于违约金问题，两被告从2018年7月1日起开始拖欠物业服务费，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据原、被告在《前期物业管理服务协议》中“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期缴纳并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三支付逾期违约金”的约定，该条款对逾期付款违约金的计付方式、计付标准进行了约定，现原告自愿调整降低违约金计付标准，请求按月利率2%计付至欠款清偿之日止，且两被告对原告调整后的违约金计付标准并无异议，故此，原告请求按月利率2%计付违约金，本院予以支持。对于违约金的起算时间，按照合同约定，物业费缴纳时间为每月10日前，因此，应从每月11日作为逾期付款时间。鉴于两被告2018年7月至12月每月累计拖欠的物业费金额并不一致，呈逐月叠加，故违约金的计付方式应为：2018年7月至2018年12月两被告欠付物业费产生的违约金，以两被告每月累计拖欠的物业费（住宅物业费+小车位、摩托车位管理费）为基数，从每月的11日起按月利率2%分阶段分别计付至物业费还清之日止。对于原告请求的利息问题，原告请求利息是因为两被告迟延支付物业费，而根据合同约定，原告请求的违约金为逾期付款违约金，也是基于两被告逾期支付物业费而请求，现该请求已得以支持，原告请求的利息与其请求的逾期付款违约金是基于共同的起因，两者实质上都是两被告迟延支付物业费对原告造成的损失，性质相同，现原告既请求逾期付款违约金又请求利息，属重复请求，且物业服务合同中对于逾期付款利息并无约定，故此，对原告关于利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告卞水养、江儒万应于本判决发生法律效力之日起七日内共同支付物业管理费1708.2元及逾期付款违约金【2018年7月至2018年12月两被告欠付物业费产生的违约金，以两被告每月累计拖欠的物业费（住宅物业费+小车位、摩托车位管理费）为基数，从每月的11日起按月利率2%分阶段分别计付至物业费还清之日止】给原告广东国安物业经营服务有限公司。二、被告卞水养、江儒万应于本判决发生法律效力之日起七日内共同支付水电公摊费用280.34元给原告广东国安物业经营服务有限公司。三、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告卞水养、江儒万共同负担。本判决为终审判决。审判员  陈红梅二〇二〇年八月二十一日书记员  张丽莎附：相关法律法规《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。