内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终1257号上诉人（原审被告）：通辽市草原旭日食品有限责任公司住所地：内蒙古自治区通辽市。法定代表人：孙宪文，职务经理。委托诉讼代理人：郑伟，北京市道成（通辽）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：通辽经济技术开发区管理委员会住所地：内蒙古自治区通辽市。法定代表人：庞友，职务主任。委托诉讼代理人：赵廷凯，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪莲，内蒙古通宇律师事务所律师。原审第三人：通辽市经开实业集团有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市。法定代表人：张鸿，职务董事长。委托诉讼代理人：孙喆，女，系该公司员工。上诉人通辽市草原旭日食品有限责任公司与被上诉人通辽经济技术开发区管理委员会、第三人通辽市经开实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初8937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。通辽市草原旭日食品有限责任公司上诉请求：一、请求人民法院依法撤销原审判决，发回原审人民法院重审；或改判案涉2011年9月15日楼房转让合同有效；上诉人不向被上诉人返还坐落于通辽某发区的建筑面积为2256平方米的涉案楼房；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人、第三人房屋买卖合同纠纷一案经内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院作出(2018)内0502民初8937号民事判决书，上诉人认为一审法院认定事实不清如下：1.被上诉人主体不适格。依据合同相对性原则，上诉人是与第三人签订的楼房转让合同，第三人具有独立的法人资格，应由该公司向上诉人行使合同的权利义务，故被上诉人主体不适格。2.诉讼请求错误。上诉人与第三人于2011年9月15日签订楼房转让合同，被上诉人与案外人孙某于2012年12月1日已另行签订楼房转让合同，所涉楼房与案涉楼房同一位置，被上诉人第二项诉讼请求因其将涉案房屋出售给孙某，被上诉人将为其处分房屋的行为自行承担责任，上诉人无返还义务。同时依据合同法的规定，涉案房屋不适用强制履行的规定，上诉人与第三人签订的合同不具有返还内容，本案遗漏利害关系人孙某。3.法律关系错误。本案为房屋买卖合同纠纷，并非确认之诉，被上诉人的诉请与其自认的房屋买卖合同相矛盾。上诉人与第三人签订的是楼房转让合同，是房屋所有权的问题，原审法院认定合同无效的法律适用是土地使用权的适用，上诉人认为不适用本案，原审法院的判决超出了被上诉人的诉讼请求，违背了不告不理的原则。即便按照原审法院的认定，被上诉人自身存在错误出售房屋的行为，所导致的后果应由其自行承担责任。上诉人基于房屋买卖合同购买了涉案楼房用于生产建设，投入了大量的资金建设厂房、购置生产设备等，基于被上诉人的过错行为，其应赔偿上诉人的所有损失。原审法院未查清上述事实。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。通辽经济技术开发区管理委员会答辩称，一、上诉人关于“被上诉人主体不适格”的说法不能成立。我委认为，被上诉人起诉主体资格适格。第三人与上诉人签订的合同系代表被上诉人与上诉人签订的合同，第三人对案件所涉及的房屋所有权和土地使用权不享有任何权利，前述土地使用权和房屋所有权均被上诉人负责管理，第三人是按照上诉人和被上诉人共同的安排才与上诉人签订的合同，相应权利义务自然应由上诉人和被上诉人分别承担。所以，被上诉人是前述合同的当事人，具有提起诉讼的主体资格，上诉人关于被上诉人主体不适格的上诉理由不能成立。二、上诉人关于“诉讼请求错误”的说法不能成立。2012年12月1日署名被上诉人和孙某的合同来路不明，签订背景和真实情况都不清楚。事实上，即便有该份合同存在，也不影响2011年9月15日合同的效力，因为上诉人已经按照2011年9月15日合同的约定向被上诉人支付李部分购买款项，被上诉人也按照2011年9月15日合同约定将案件所涉及的土地和房产交付给了上诉人，直至今日，前述土地和房产均由上诉人在实际占有和适用。而被上诉人和孙某从未履行过所谓的“2012年12月1日的买卖合同”。所以，上诉人关于诉讼请求错误的说法不能成立。三、上诉人关于“法律关系错误”的说法不能成立。鉴于上诉人和被上诉人签订的合同名称即为《楼房转让合同》，所以一审法院在一审判决中将案件已“房屋买卖合同纠纷”作为案由并无不当。因案件所涉房屋与其土地使用权密不可分，土地使用权是否合法直接影响房屋买卖关系是否合法，所以一审法院适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定对本案进行处理是正确和必要的。在土地使用权不符合法律规定的情况下，房屋买卖合同自然也不能具有法律效力。所以，上诉人关于法律关系错误的说法不能成立。综上所述，请求法院判决驳回上诉人的全部请求，以使我委能够按照自治区和通辽市纪检委的有关要求尽快将案件涉及的不动产依法收回。通辽市经开实业集团有限公司述称，一、上诉人关于“被上诉人主体不适格”的说法不能成立。我公司认为，被上诉人起诉主体资格适格。第三人与上诉人签订的合同系代表被上诉人与上诉人签订的合同，第三人对案件所涉及的房屋所有权和土地使用权不享有任何权利，前述土地使用权和房屋所有权均被上诉人负责管理，第三人是按照上诉人和被上诉人共同的安排才与上诉人签订的合同，相应权利义务自然应由上诉人和被上诉人分别承担。所以，被上诉人是前述合同的当事人，具有提起诉讼的主体资格，上诉人关于被上诉人主体不适格的上诉理由不能成立。二、上诉人关于“诉讼请求错误”的说法不能成立。2012年12月1日署名被上诉人和孙某的合同来路不明，签订背景和真实情况都不清楚。事实上，即便有该份合同存在，也不影响2011年9月15日合同的效力，因为上诉人已经按照2011年9月15日合同的约定向被上诉人支付了部分购买款项，被上诉人也按照2011年9月15日合同约定将案件所涉及的土地和房产交付给了上诉人，直至今日，前述土地和房产均由上诉人在实际占有和适用。而被上诉人和孙某从未履行过所谓的“2012年12月1日的买卖合同”。所以，上诉人关于诉讼请求错误的说法不能成立。三、上诉人关于“法律关系错误”的说法不能成立。鉴于上诉人和被上诉人签订的合同名称即为《楼房转让合同》，所以一审法院在一审判决中将案件已“房屋买卖合同纠纷”作为案由并无不当。因案件所涉房屋与其土地使用权密不可分，土地使用权是否合法直接影响房屋买卖关系是否合法，所以一审法院适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定对本案进行处理是正确和必要的。在土地使用权不符合法律规定的情况下，房屋买卖合同自然也不能具有法律效力。所以，上诉人关于法律关系错误的说法不能成立。综上所述，请求法院判决驳回上诉人的全部请求，以使被上诉人能够按照自治区和通辽市纪检委的有关要求尽快将案件涉及的不动产依法收回。通辽经济技术开发区管理委员会向一审法院起诉请求：1.请求确认第三人代表原告与被告签订的《楼房转让合同》无效；2.请求判令被告向原告返还所占用的位于通辽某区某路北、某路西、建筑面积为2256平方米的房产；3.请求判令被告按市场租金价格标准向原告支付使用上述房产期间的费用801444元；4.请求判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月15日，原告开发区管委会安排通辽经济技术开发区国有资产经营有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《楼房转让合同》，约定：乙方所购房屋坐落于通辽某区某大街路北、某路西、层数为两层、建筑面积2256平方米，价格4736472元。分三次给付，2011年9月30日前支付1000000元，2011年12月30日前支付1500000元，2012年9月30日前付清余款。签订合同当日，甲方交付房屋，乙方将房款全部付清后，甲方协助乙方办理产权变更登记事宜，将该房屋变更至乙方名下。被告于2006年3月28日向原告支付200000元，合同签订后，原告交付楼房，被告于2012年8月23日向原告支付1000000元，2014年10月23日向原告支付100000元，余款未付。2019年11月4日，内蒙古某价格评估有限责任公司作出价格评估报告书，评估案涉楼房在2011年9月5日至2018年12月31日期间产生的租赁费用为801444元。按中国人民银行同期贷款利率计算，被告已付购房款至2018年12月31日共产生资金占用费535307元。另查明，通辽经济技术开发区国有资产经营有限公司于2017年2月8日更名为内蒙古博翊实业有限公司，2017年7月17日再次更名为内蒙古博翊实业集团有限公司。再查明，案涉房屋占用的土地性质为开发区储备用地，该房产由原告开发区管委会建设，未在通辽经济技术开发区住建和交通运输局申领建设施工许可，也未办理竣工验收手续。一审法院认为，案涉《楼房转让合同》虽由被告与第三人签订，但从合同的履行情况看，原告向被告交付房屋，被告向原告支付购房款，且被告及第三人均陈述是按照原告的安排签订合同，故应认定原告为案涉楼房的出让方，其作为原告提起本案诉讼主体适格。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告已实际占有使用楼房，应支付使用费，原告占有购房款亦应支付资金占用费。案涉合同的签订、履行，原、被告均有过错，对上述损失各承担一半责任。被告提出无返还义务的抗辩主张不能成立，故不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对成立的部分应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、案涉2011年9月15日《楼房转让合同》无效；二、被告通辽市草原旭日食品有限责任公司于本判决生效后立即向原告通辽经济技术开发区管理委员会返还坐落于通辽某区某大街路北某路西、层数为两层，建筑面积为2256平方米的楼房；三、被告通辽市草原旭日食品有限责任公司于本判决生效后立即向原告通辽经济技术开发区管理委员会支付楼房使用费400722元；四、原告通辽经济技术开发区管理委员会于本判决生效后立即向被告通辽市草原旭日食品有限责任公司退还购房款1300000元，并支付购房款占用费267654元；上述三、四项折抵后，原告通辽经济技术开发区管理委员会应退还被告通辽市草原旭日食品有限责任公司1166932元。五、驳回原告通辽经济技术开发区管理委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，由原告通辽经济技术开发区管理委员会负担32853元，被告通辽市草原旭日食品有限责任公司负担13947元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，2020年3月10日，原审第三人内蒙古博翊实业集团有限公司变更登记为通辽市经开实业集团有限公司，类型为有限责任公司（国有独资）。本院认为，关于诉讼主体问题，被上诉人通辽经济技术开发区管理委员会虽然不是案涉《楼房转让合同》的签订主体，但原审第三人通辽市经开实业集团有限公司认可是按照被上诉人的安排签订的合同，并且在合同履行过程中，均是由被上诉人通辽经济技术开发区管理委员会作为实际履行方交付房屋及收取购房款。故在第三人通辽市经开实业集团有限公司参与本案诉讼，并认可被上诉人通辽经济技术开发区管理委员会诉讼请求、事实及理由的情况下，原审法院将被上诉人认定为案涉楼房的实际出让方，符合客观实际情况，被上诉人通辽经济技术开发区管理委员会是本案适格主体。关于诉讼请求错误的问题，案涉楼房转让合同签订后，被上诉人通辽经济技术开发区管理委员会向上诉人通辽市草原旭日食品有限责任公司完成了交付。现被上诉人主张因合同无效要求上诉人返还由其占有使用的房屋，不存在诉讼请求错误的情形。被上诉人通辽经济技术开发区管理委员会在完成交付后是否就案涉楼房另行签订转让合同不影响本案当事人之间的法律关系。上诉人主张本案遗漏利害关系人的理由，本院不予采纳。关于法律关系错误的问题，《中华人民共和国物权法》第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”案涉房产是由被上诉人通辽经济技术开发区管理委员会建设的，房产与其所占范围内的土地使用权具有不可分割性，根据物权法的规定，被上诉人对房产的处分必然导致其所占范围内的土地使用权的一并处分。而《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条明确规定了开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效，原审法院确认案涉房产买卖合同无效并无不当，本院予以支持。上诉人通辽市草原旭日食品有限责任公司提出的基于房屋买卖合同而进行的厂房、生产设备等资金投入的损失可另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44691.78元，由上诉人通辽市草原旭日食品有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王孟良审判员 刘景国审判员 朱秀峰二〇二〇年八月二十一日书记员 金 玲