云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初1430号原告：杨正美，女，汉族，生于1978年8月21日，大专文化，普洱市景谷县人，住普洱市景谷县。委托诉讼代理人：孔梓州，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张耀月，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱至胜房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530800709833499F）。住所地：普洱市思茅区茶苑路**。法定代表人：李建斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张建平，云南张建平律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告杨正美与被告普洱至胜房地产开发有限公司（以下简称普洱至胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，于2020年7月16日适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨正美及其委托诉讼代理人张耀月、被告普洱至胜公司的委托诉讼代理人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨正美向本院提出诉讼请求:1.由被告履行《阳光·墅院房源选购协议书》（住宅）约定的义务，按照协议约定的房屋价款与原告签订《商品房购销合同》（因原告签订协议时选购的房屋未实际存在，原告愿意接受房号的变更）；2.由被告履行《阳光·墅院房源选购协议书》（车库）约定的义务，按照协议约定的车库价款与原告签订相应的购销合同；3.由被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2015年12月19日，原、被告签订《阳光·墅院房源选购协议书》，约定：（一）原告认购由被告开发、售卖的阳光·墅院小区30幢2单元702号房屋一套、2幢4号车库一个；（二）选购房屋定金60000元、选购车库定金50000元；（三）被告取得《商品房预售许可证明》后应按照协议约定与原告签订《商品房购销合同》；（四）协议签署后，原告不得换房。原告于协议签订当日向被告支付房屋定金60000元、车库定金50000元。原告完全履行协议约定的义务后，被告却突然反悔，单方面无故要求原告换房、换协议，并于2019年12月18日取得预许云字[2019]第（2015）号、预许云字[2019]第（2016）号《预售许可证》（即本案诉争房屋、车位的预售许可证）后，迟迟未按照协议约定与原告签订正式的购房合同及办理相关手续。原告多次要求被告按照《阳光·墅院房源选购协议书》的约定履行义务，均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告普洱至胜公司辩称，1.原、被告签订的两份《阳光·墅院房源选购协议书》（以下简称协议书）所涉房屋及车库因政府规划审批的调整而无法按原约定开发建设并出售给原告，两份协议书无法继续履行，请求法院在核实本案客观事实的情况下，要求原告变更诉讼请求，如原告坚持不予变更，则应判决驳回原告的诉讼请求。首先，按照原告所述，2015年12月19日，原、被告签订协议书并缴纳认购金共110000元。从协议书的约定可看出，房源选购协议书仅为预约合同性质，虽确定了房号、面积，但仅作为参考，仅为便于认购时区分，其中还特别作出提示。因当时被告是按照该土地的情况，自行至普洱市建筑勘察设计院和普洱市城乡规划设计所进行的初步建设方案，并按该方案启动项目的房源选购。因土地筹备开发过程中，与政府主管部门对接报批规划建设方案的过程比较漫长，故被告采取同步进行房源选购活动，该选购是让利给意向购房人，即按照低于市场价的价格锁定将来的房屋销售价格，但不排除面积等发生变化的情况发生，而双方的其他权利义务，需待被告取得《商品房预售许可证》后，双方签订正式《商品房购销合同》时具体约定。然而，被告按原定规划方案向政府主管部门报批时，却未获得通过，之后被告只能按照政府部门的要求修改方案，修改后的方案最终于2018年11月获得通过。不巧的是，原规划方案里拟计划建设多层楼房的位置（即原告选购的第30栋），调整为建盖别墅（该处土地上的房屋房号为第1、2栋），而将原规划为建盖别墅及多层楼房的位置，调整为建盖楼栋号为第23栋的多层楼房，虽楼房建盖的位置和朝向发生小的变动，但从楼房的拟建盖层数、面积和其他功能需求等方面，按政府审定规划方案确定建盖的第23栋楼房，实际与按原方案计划建盖的第30栋基本一致。而原计划建盖的地面上车库，也因规划变更而调整为地下产权车位。包括原告在内的原签订《房源选购协议书》时选择购买第30栋相应房号的意向购房人，均面临同样的情况。被告在确定项目规划方案变更时，已第一时间通知了原告及其他选购第30栋的相应房屋的意向购房人，接到通知后，原告也来到被告处了解情况，在了解到其所购买的房屋位置发生变化且取消地面车库的建设后，其拒绝选择购买按照最终规划方案确定的第23栋的702号房，而执意要求被告出售第30栋702号房及地面车库。被告多次耐心向其解释规划调整并非被告主观意愿，且被告在其中亦未获得任何不当收益，被告只是必须遵从政府主管部门的要求，为的是尽快按规划部门确认的方案建设项目，最终是为了让包括原告在内的所有意向购房者尽快买到低于市场价很多的房屋并能够居住使用。但是，原告不能理解本案所涉的项目在开发中所发生的变化，在项目目前已经按照政府审定的规划方案基本建设完毕的情况下，却不顾客观情况，要求被告继续履行协议书，被告认为该协议无法履行。2.因规划调整而导致楼栋号及地面车库问题发生变化的情况发生后，被告第一时间就通知原第30栋的意向购买人，提出可换签为购买新的第23栋的相应房屋，且楼层、房号均无需调整。被告当时提供新规划中第23栋的702号房屋（特别说明：原规划的30栋702号房屋的参考建筑面积为109.35㎡，而现第23栋702号房屋的参考建筑面积为116.86㎡，二者差异很小）给原告，并优先让其选择相应的地下车库，但原告始终不同意该种操作方式。在万般无奈的情况下，被告只能将本来留给原告的第23栋702号房屋，进行另外销售，该房屋目前已被其他购房人购买。然而，当时和原告一起选择购买原第30栋房屋的其他意向购买人，都能够理解政府规划变更的问题及项目的相应变化，均在2018年下半年与被告换签了新的《阳光·墅院认购意向书》，在购房价格不变的情况下，均约定了购买的楼栋从原第30栋换成了第23栋，而具体楼层和房号均不作变化。且在被告取得《商品房预售许可证》后，均与被告签订了《商品房购销合同》，目前正等待被告按《商品房购销合同》的约定履行合同，被告预计项目将能够按照约定时间、约定质量标准交付购房人。综上，被告并非主观恶意调整项目规划建设方案而造成与原告的协议书无法继续履行的局面，更没有恶意欺骗原告选房又要求换房以获得任何不正当利益。被告向原告提出的解决方案具备可操作性，且不加重原告的负担或责任，也未实质性地损害原告的权益。但原告始终不能正视客观事实以及不接受被告的解决方案。故，在协议书客观上不具备继续履行的可能性的情况下，原告的诉请不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即原告提交的第二组证据《商品房预售许可证存根》复印件2份（复印件与原件核对无异，原件当庭退还），被告提交的第四组证据《商品房预售许可证》复印件2份。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的第一组证据《阳光·墅院房源选购协议书》《收据》复印件各2份，被告质证认可真实性、合法性，不认可关联性。本院认为，原、被告对真实性无异议，内容未违反法律规定，与本案有关联，本院予以采信。2.被告提交的第一组证据《普洱阳光墅院规划与建筑设计方案》复印件1份，原告质证认可真实性、关联性，不认可合法性。本院认为，被告自认该份设计方案未经审批，无法核实合法性，本院不予采用。3.被告提交的第二组证据《普洱阳光墅院彩色总平面图》复印件1份，原告质证认可真实性及合法性，不认可关联性。本院认为，原、被告对真实性无异议，来源合法，内容与本案有关联，本院予以采信。4.被告提交的第三组证据《阳光·墅院认购意向书》《阳光·墅院房源选购协议书》复印件各6份，原告质证认可真实性，不认可合法性及关联性。本院认为，该组证据均系被告与案外人签订的协议，与本案原、被告间的商品房预约合同纠纷无关联，本院不予采用。5.被告提交的第五组证据《普洱市城乡规划局关于普洱阳光·墅院修建性详细规划方案的批复》复印件1份，原告质证认可真实性、合法性，不认可关联性。本院认为，该份批复的内容系普洱市城乡规划局向案外人普洱市思茅国拓资产经营有限公司作出，无法核实与本案的关联性，本院不予采用。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告系阳光墅院一期、二期项目的开发商，原告至被告的售楼部选购住宅及车库，被告向原告提供未经审批的设计方案供其选择。原、被告于2015年12月19日分别签订住宅及车库的《阳光·墅院房源选购协议书》，被告为甲方，原告为乙方。选购住宅的《阳光·墅院房源选购协议书》中第一条约定：“乙方自愿申请选购阳光·墅院30幢2单元702号住宅，参考建筑面积：109.35㎡，认购单价（建筑面积计价）：3330元/㎡；选购总房款：364136元；乙方在签订本协议书时需交纳定金：60000元；大写：陆万元正（此定金一律不予退还）。乙方选择以下第3种付款方式进行付款：……3.乙方未选择1或2种付款方式，直接选择按揭付款的，总价无优惠，总价：364136元。”第三条约定：“该购房定金在双方签署正式《商品房购销合同》后，即转为乙方在《商品房购销合同》项下应付房价款的组成部分。”第四条约定：“甲方在取得《商品房预售许可》后，乙方在甲方通知七日内携带证件及相关资料至甲方营销中心与甲方办理正式购房手续并缴纳购房款。乙方如不按约定前来办理购房手续的，则视为违约并自动放弃认购，甲方有权将该房屋另行出售。”选购车库的《阳光·墅院房源选购协议书》中第一条约定：“乙方自愿申请选购阳光·墅院2幢4号车库，参考建筑面积：21.6㎡，认购单价（建筑面积计价）：5180元/㎡；选购总房款：111888元；乙方在签订本协议书时需交纳定金：50000元；大写：伍万元正（此定金一律不予退还）。乙方选择以下第3种付款方式进行付款：……3.乙方未选择1或2种付款方式，直接选择按揭付款的，总价无优惠，总价：111888元。”第三条约定：“该购房定金在双方签署正式《商品房购销合同》后，即转为乙方在《商品房购销合同》项下应付房价款的组成部分。”第四条约定：“甲方在取得《商品房预售许可》后，乙方在甲方通知七日内携带证件及相关资料至甲方营销中心与甲方办理正式购房手续并缴纳购房款。乙方如不按约定前来办理购房手续的，则视为违约并自动放弃认购，甲方有权将该房屋另行出售。”原告于当日按照两份协议书中的约定向被告支付住宅定金60000元，车库定金50000元，合计110000元。被告自认“阳光·墅院”项目的设计方案于2018年11月经审批、修改后确定。原、被告共同确认原告原选购的“阳光·墅院”30幢2单元702号住宅及2幢4号车库未实际建盖。被告告知原告可变更选购实际建盖的第23幢房及地下车库，双方协商未能达成一致。被告于2019年12月18日取得阳光墅院一期、二期项目的《商品房预售许可证明》。原、被告至今未签订《商品房购销合同》。本院认为，关于本案案由如何认定的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，被告系阳光墅院一期、二期项目的开发商，双方于2015年12月19日签订两份《阳光·墅院房源选购协议书》，约定由原告向被告购买“阳光·墅院”的住宅及车位，被告于签约时尚未取得该项目的《商品房预售许可证明》，且协议书中仅对房号、车库号、面积、价款、签署《商品房购销合同》的期限、定金条款等内容作出约定，无《商品房销售管理办法》中规定的主要内容，故两份《阳光·墅院房源选购协议书》均属于商品房预约合同，原告据此提起诉讼，本案的案由依法应确定为商品房预约合同纠纷。关于原告要求被告按照两份《阳光·墅院房源选购协议书》约定的住宅价款及车位价款与原告签订购销合同的主张能否得到支持的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，原、被告于2015年12月19日在平等、自愿的基础上签订两份《阳光·墅院房源选购协议书》，内容未违反法律规定，自成立时生效。《阳光·墅院房源选购协议书》系原、被告为将来订立《商品房购销合同》而达成的合意，经查证，原告选购的“阳光·墅院”30幢2单元702号住宅及2幢4号车库未实际建盖，继续履行存在事实上的障碍，且两份协议书均系预约合同，而签订购销合同需签约双方对付款、交付、办理产权登记等合同主要内容进行协商确定，不适于强制履行，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告杨正美的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告杨正美负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  刘思陶二〇二〇年八月二十七日书记员  李 荀