广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2575号上诉人（原审被告）：广东珠西小微企业创新有限公司，住所地广东省江门市蓬江区**********自编之一。法定代表人：邓庆斌，董事长。委托诉讼代理人：丁剑清，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯立文，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市企业资产经营有限公司，住所地广东省江门市蓬江区************。法定代表人：邓勇，董事长。委托诉讼代理人：江建强，广东巨信律师事务所律师。原审第三人：江门市蓬江区人民政府，住所地广东省江门市蓬江区*******。法定代表人：文丽，区长。委托诉讼代理人：张迪，男，江门市蓬江区人民政府工作人员。委托诉讼代理人：李剑鹏，江门市蓬江区公职律师事务所律师。原审第三人：江门市人民政府国有资产监督管理委员会，住所地广东省江门市蓬江区************。负责人：卢国壮，主任。委托诉讼代理人：周莹，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟晨，广东良匠律师事务所律师。上诉人广东珠西小微企业创新有限公司（以下简称珠西公司）因与被上诉人江门市企业资产经营有限公司（以下简称企业资产公司）、原审第三人江门市蓬江区人民政府（以下简称区政府）、原审第三人江门市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初2456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珠西公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判由实际承租人市国资委、区政府承担租金、违约金及律师费；2.企业资产公司承担本案所产生的所有诉讼费用。事实和理由：一审判决漏查关键事实，基本事实认定不清，事实认定错误，依法应予以撤销并依法改判。一、一审判决漏查案涉物业的承租使用是落实政府安排且用于纯公益用途这一关键事实。一审过程中，珠西公司举证的证据1江门市人民政府的《关于解决“小微双创”展示中心租金问题的会议纪要》([2019]27号，以下简称27号《会议纪要》)中，全面阐述和确认了案涉物业被整体承租作为“小微双创”展示中心，用于江门市“小微双创”的政策措施、营商环境的宣传和产品展示，是贯彻落实政府安排的结果。自始至终，案涉物业都是由政府部门用于纯公益的用途，珠西公司从未自行使用过案涉物业。企业资产公司、区政府、市国资委对27号《会议纪要》均无异议，均确认案涉物业的承租使用整体为政府项目。同时，一审法院经珠西公司申请还向市国资委调取了《关于建设小微企业创业创新展示中心和中欧(江门)中小企业合作区、中欧(江门)企业服务中心前期有关工作报告》(江国资规划[2015]87号)，向区政府调取了《关于向社会购买“小微双创”综合展示中心服务的请示》(蓬江府报[2016]33号)和《关于解决小微双创综合展示中心采购服务资金的请示》(蓬江府报[2017]31号)，这三份文件也可证明案涉物业的承租使用属于政府项目的事实。案涉物业的承租使用是落实政府安排且用于纯公益用途的事实，对查明案涉物业的租赁主体、租赁用途、租金承担等关键问题至关重要，但在珠西公司已举证，法院已调取证据，诉讼各方均无异议的情况下，一审判决的“认定事实”部分却偏偏对此只字未提，遗漏查明该关键事实，也直接导致相关事实和责任的认定发生了严重的错误。二、一审判决未认定案涉物业的实际承租人，对案件的基本事实认定不清。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁合同的核心在于承租人有对租赁物进行使用并获取收益的权利，相对应的，就是承租人亦有支付租金的义务。也就是说，租赁的主体、租赁物的使用以及租金的支付是租赁合同最为关键的三大因素。本案中，结合江门市政府的27号《会议纪要》、江国资规划[2015]87号文、蓬江府报[2016]33号文、蓬江府报[2017]31号文的内容，可以看出：1.从租赁主体来看，珠西公司是名义承租人，仅承担签署了案涉物业的《房屋租赁合同》，实际使用者是市国资委及区政府；2.从租赁的用途来看，案涉物业作为展示中心是纯政府项目，用于宣传江门在“小微双创”方面的政策措施、营销环境和产品展示，全程都只为市国资委发起、区政府负责的展示中心服务，建成后珠西公司未从事任何经营活动；3.从租金的支付来看，案涉物业的建设资金、租金、物业费、水电费等各项费用均已被写进市国资委的项目资金预算方案中，列入政府预算，租金来源于市财政资金，并由区政府安排支付。很显然，以上案涉物业租赁合同的三大要素均指向市国资委和区政府，该两方就是案涉物业的实际承租人。但是，一审判决却仅从合同相对性原则出发，直接认定由名义承租人承担租赁合同的全部义务，并未查明案涉物业实际承租人这一案件的基本事实，明显存在认定基本事实不清的情形。二审法院应纠正一审判决的错误，在二审中对实际承租人的相关事实予以全面查清。三、一审判决未对企业资产公司恶意放任租金及违约金的损失扩大进行认定，相关事实认定错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”案涉《房屋租赁合同》第七条第(四)项约定：“出现以下情形之一的，甲方有权单方面解除、终止本合同，......乙方拖欠租金累计达人民币贰拾捌万元或逾期支付租金超过30日(在任何情况下均不得超过60日)的；......”企业资产公司自2016年8月10日起便未收到租金，但直至2018年8月6日才发函追缴，且直至2019年1月28日，超过两年半的时间才通知解除租赁合同，远远超过了约定的30日未付租金即可解除的期限，累计未付的租金也远远超过28万元，这明显与常理不符。由此可见，企业资产公司作为出租人，明知承租人无法按时支付租金，却恶意放任租金及违约金的损失极大地扩大，这一行为也违背了减损原则和诚实信用原则，其依法应自行承担损失扩大的责任。但一审判决仅以“有关部门就如何解决展示中心资金的问题曾多次进行协调”为由，就完全不合理地认定企业资产公司不存在放任损失扩大的主观恶意，明显有失公允。实际上案涉物业还存在长期闭馆的情况，而在有关部门的协调过程中，企业资产公司却未停止租金的计算，也从未对租金有任何的减免或优惠，导致承租人的租金和违约金负担一再增加。企业资产公司明显存在放任损失扩大的恶意，有违诚信，其恶意扩大损失的部分应不予支持，一审判决对该等事实的认定存在明显错误。四、二审法院应全面查清事实，解决历史遗留问题，彰显司法公正。江门市人民政府在27号《会议纪要》中，已明确指示企业资产公司应按照实事求是的原则，撤回对珠西公司的起诉，协助政府及相关部门解决历史遗留问题，并由实际承租和使用人区政府及市国资委承担租金。但企业资产公司却直接违反江门市政府的指示，至今未撤诉；而实际承租人市国资委和区政府亦罔顾历史事实，逃避自身应承担的实际承租人责任，对江门市政府的指示视而不见，置若罔闻。如此一来，将极大地损害珠西公司作为民营企业的合法利益，珠西公司不仅无法回收支援政府建设的公益项目成本，还将面临巨额亏损，经营难以为多继，遭受极大的社会不公。恳请二审法院全面查清事实，特别是实际承租人的相关事实，明确责任主体，以期有效地解决历史遗留问题，彰显司法公正。综上所述，一审判决漏查案涉物业是落实政府安排用于纯公益用途的关键事实，对案涉物业的实际承租人这一基本事实认定不清；对企业资产公司恶意放任租金及违约金的损失扩大的事实认定错误，依法应予以撤销。请二审法院依法公平、公正地审理案件，全面查清事实，依法改判由案涉物业的实际承租人承担合理范围内的租金及违约金，并依法驳回企业资产公司针对珠西公司的诉讼请求，保障珠西公司的合法权益。企业资产公司辩称，一、企业资产公司与珠西公司已形成合法有效的租赁合同关系，珠西公司应当根据合同约定承担清偿拖欠款项和承担违约责任。1.企业资产公司与珠西公司已形成合法有效的租赁合同关系。为盘活企业资产公司名下位于江门市蓬江区*************副楼4区首层及二层部分物业，2016年4月30日企业资产公司委托江门市*********织网上公开竞价活动，珠西公司以280488元/月的报价成为中标人。2016年5月10日企业资产公司与珠西公司就租赁上述物业签署了《房屋租赁合同》。签署该合同属于双方的真实意思表示，合同内容没有违反我国法律、法规的强制性规定。因此，企业资产公司与珠西公司已形成合法有效的租赁关系，珠西公司应当严格全面履行《房屋租赁合同》约定义务。2.企业资产公司与市国资委、区政府不存在租赁关系。租赁标的物出租后一直由珠西公司使用，企业资产公司与市国资委、区政府就租赁标的物从未形成任何租赁或使用关系，企业资产公司、珠西公司、市国资委、区政府也未就租赁或使用租赁标的物形成任何共同意见。一审法院向市国资委调取的《关于建设小微企业创业创新展示中心和中欧（江门）中小企业合作区、中欧（江门）企业服务中心前期有关工作报告》和向区政府调取的《关于向社会购买“小微双创”综合展示中心服务的请示》、《关于解决小微双创综合展示中心采购服务资金的请示》，均不能证明本案租赁关系已经发生转移。自上述《房屋租赁合同》生效至解除之日，企业资产公司与珠西公司之间的租赁合同关系一直没有发生任何变化。二、在珠西公司违约后，企业资产公司一直积极向其主张合法权益，不存在恶意放任情形。1.在上述《房屋租赁合同》履行期间，租赁标的物一直由珠西公司占有和使用，在珠西公司出现拖欠租金及有关费用时，企业资产公司一直积极向其追收，珠西公司也积极与企业资产公司进行沟通和协商。由于珠西公司在租赁标的物内进行了较大的装修投入，且租赁期限为5年，为避免给珠西公司造成损失，企业资产公司一直与珠西公司友好协商《房屋租赁合同》履行事宜。在多次协商无果，且珠西公司没有明确解决方案的情况，企业资产公司才发出《解除通知书》和依法提起诉讼。企业资产公司不存在恶意放任珠西公司拖欠租金及有关费用的情形。2.2019年1月28日企业资产公司向珠西公司发出《解除通知书》至今，珠西公司仍然占用租赁标的物。企业资产公司曾多次通知珠西公司尽快办理租赁标的物的返还事宜，但是珠西公司对于企业资产公司的要求一直没有理会。3.本案发生后，企业资产公司曾向一审法院申请财产保全，一审法院冻结了珠西公司名下银行账户851088.78元款项，后因珠西公司装修租赁标的物拖欠他人款项产生纠纷，为配合珠西公司及时处理与第三方的纠纷，企业资产公司申请一审法院解除对上述款项的冻结，以便于珠西公司使用冻结资金处理与第三方的纠纷。综上，企业资产公司不存在以恶意放任方式谋取珠西公司租金的主观意愿和客观行为，企业资产公司始终秉持友好协商，妥善解决纠纷的原则，处理《房屋租赁合同》履行中的问题。三、江门市人民政府的会议纪要没有明确要求企业资产公司必须撤诉为妥善解决珠西公司与企业资产公司之间的房屋租赁合同纠纷，2019年5月13日江门市人民政府召集有关方进行研究，江门市人民政府办公室于2019年7月19日出具了《关于解决“小微双创展示中心”租金问题的会议纪要》。该《会议纪要》对于本案诉讼只是“建议市企业资产公司和东林公司撤销对承租人的诉讼，......”。因此，企业资产公司有权根据本案的实际情况以及其他因素，最终决定是否撤诉。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。企业资产公司与珠西公司已形成合法有效的租赁合同关系，且该租赁关系一直没有发生转移，因此珠西公司应当根据《房屋租赁合同》约定向企业资产公司承担清偿债务和违约责任。为维护企业资产公司合法权益，恳请二审法院依法驳回珠西公司的上诉，维持原判。区政府述称，一、区政府并不是合同的签订履行的当事人，根据江门市部署为加快推进小微双创工作，展示我市小微双创成果，建成江门市**********，该中心场所由珠西公司承租，承租人将该场地用于建设展示中心，并先行建设完成，租赁并非区政府签订，区政府并非租赁合同的当事人。二、相关场地场所的费用并非由区政府承担，根据关于社会购买小微双创综合展示中心服务的请示（蓬江府报[2016]33号）和关于解决小微双创综合展示服务中心采购的请示（蓬江府报[2017]31号），两份文件表明相关场所的费用并非由蓬江区财政承担，而是由市财政部门下拨专项资金进行支付和市国资委进行协调解决。三、项目采购主体并非区政府，根据前述文件显示当初拟定由广东珠西智谷设计中心有限公司作为综合展示采购主体，由市财政部门下拨进行采购，对中标单位进行绩效考核和后续管理工作，同时建议中心物业租金由国资委协调解决，因此区政府在本项目中主要承担协同市直部门推进有关工作。市国资委述称，一、企业资产公司依法有权向珠西公司主张房屋租金。本案是房屋租赁合同纠纷，讼争双方是合同主体，珠西公司也在其提交的证据《回执函》中承认拖欠租金的事实，即租赁合同内容真实合法，企业资产公司和珠西公司依法应受租赁合同约束。至于珠西公司主张其不是案涉物业的实际使用人，没有实际利用该场所进行经营性活动，其没有提供合法有效的证据证明其不是实际使用人，且其是否实际使用案涉物业并不影响其应按时履行缴纳租金的合同义务。因此，企业资产公司依法有权向珠西公司主张房屋租金。二、珠西公司主张由市国资委缴纳租金没有事实和法律依据。合同相对性原则是合同制度的基石，贯穿于合同设立、变更、移转、消灭的整个过程，责任与义务只能在特定的主体之间发生。市国资委不是租赁合同的主体，在案涉房屋租赁合同中不存在任何权利义务。根据珠西公司提交的证据仅能证明市国资委曾参与过在案涉物业举办的“小微双创”项目，但无法证明市国资委以珠西公司的名义承租案涉物业，是案涉物业的实际承租人、使用人，也无法证明珠西公司从未实际使用该物业，因此珠西公司要求市国资委承担缴交租金义务没有任何事实与法律依据。综上，请二审法院依法驳回珠西公司的上诉请求。企业资产公司向一审法院起诉请求：1.珠西公司立即清偿租金8134640元（已扣减履约保证金280000元）及违约金人民币515162.96元，合计8649802.96元；2.珠西公司承担企业资产公司已支付的律师代理费25000元；3.珠西公司立即腾空租赁房屋；4.珠西公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：江门市蓬江区**************屋（建筑面积14124.24㎡）的登记权属人为企业资产公司。2016年5月10日，企业资产公司（甲方）与珠西公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述发展大道178号1幢103副楼4区首层及二层部分物业、面积2643.08平方米出租给乙方使用，租赁期限为2016年5月10日至2021年5月9日；每月租金为280488元，乙方应于每月10日前交纳当月租金；免租装修期为2016年5月10日至2016年8月9日；在签署合同时乙方应向甲方支付履约保证金28万元；乙方拖欠租金累计达28万元或逾期支付租金超过30日（在任何情况下均不得超过60日）的，甲方有权解除合同；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按应缴未缴金额的0.5%向乙方加收违约金，等等内容。2018年8月6日，企业资产公司向珠西公司发函，称截至2018年7月31日，珠西公司已逾期欠缴23个月租金共645.12万元、物业管理费105.72万元、水电费4.41万元，合计755.25万元，要求珠西公司在2018年8月30日前缴清全部欠款。同月14日，珠西公司向企业资产公司发出回执函，称对逾期履约行为表示歉意，但由于承租的物业是基于执行市政府的方案，打造江门小微企业双创示范展示中心，珠西公司并未进行任何市场经营行为，未获得利润与收益，并表示积极与有关部门进行协商解决租金支付事宜。2019年1月25日，企业资产公司向珠西公司发出《解除通知书》，要求珠西公司在2019年1月31日前清偿拖欠的租金及违约金，否则自2019年2月1日起解除双方于2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》，珠西公司应自合同解除之日起10日内将租赁房屋返还给企业资产公司。因珠西公司一直未支付租金，企业资产公司经催讨无果，故诉至法院请求解决。企业资产公司委托广东巨信律师事务所律师代为处理本案诉讼事宜，并支付律师费25000元。一审庭审时，企业资产公司称涉案租赁物仍由珠西公司占用，珠西公司则辩称场地处于闭馆状态，有部分设备放置在现场，设备为珠西公司垫资采购。一审法院判决：一、珠西公司于判决发生法律效力之日起十日内支付租金7573664元及违约金450768元给企业资产公司；二、珠西公司于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费25000元给企业资产公司；三、珠西公司于判决发生法律效力之日起五日内将江门市蓬江区*************副楼4区首层及二层部分物业（面积2643.08平方米）返还给企业资产公司；四、驳回企业资产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费72523.62元，保全费5000元，两项合计77523.62元，由企业资产公司负担5588.89元，珠西公司负担71934.73元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对珠西公司的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.涉案租金应否由珠西公司承担；2.企业资产公司是否恶意放任租金及违约金损害的扩大。关于争议焦点一。珠西公司上诉主张涉案租赁物业的实际承租人是市国资委、区政府，珠西公司不应承担支付租金的责任。对此本院分析如下：首先，企业资产公司在本案起诉要求珠西公司支付租金，并未起诉要求市国资委或区政府支付租金，本案审查重点是珠西公司应否需要支付租金。其次，涉案租赁物业是企业资产公司委托江门市********通过网上公开竞价招租，由珠西公司竞得。涉案《房屋租赁合同》的签订主体是企业资产公司与珠西公司，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。企业资产公司已依约将租赁物业交付给珠西公司使用，珠西公司作为承租人应依约支付租金，珠西公司是否实际使用案涉物业并不影响其应按时履行缴纳租金的合同义务。珠西公司将租赁物用作何种用途及租金通过何种途径解决等问题，均不影响企业资产公司作为出租人依据合同相对性原则向合同承租人珠西公司主张权利。即使珠西公司为落实政府安排将案涉物业用于公益用途，亦不影响其履行向出租人企业资产公司支付租金的合同义务。再次，虽然27号《会议纪要》提到珠西公司拖欠租金等费用是因江门市“小微双创”有关工作而起，但全文中并无确认珠西公司是代表市国资委或区政府租赁涉案物业。一审法院在庭审时询问珠西公司，是否市国资委或区政府要求其承租涉案物业，珠西公司表示是由政府工作人员协调进行投标承租，相关协调工作是基于国资委〔2015〕87号文件的要求，而该文件是关于建设小微双创展示区的工作设想，并无明确该展示中心由市国资委负责建设。即使市国资委有参与“小微双创”展示中心项目前期建设的协调、推进工作，因参与相关工作涉及多个政府部门，亦不能据此认定市国资委是涉案物业的实际承租人及实际使用人。此外，蓬江府报〔2016〕33号、蓬江府报〔2017〕31号文件是区政府向市政府请示如何解决“小微双创”展示中心的资金问题，区政府并没有作出愿意承担租赁物业费用的意思表示，且现没有证据显示有文件明确要求由区政府财政支付涉案租金。最后，市国资委、区政府不是涉案《房屋租赁合同》的签订主体，现有证据不足以证明市国资委、区政府以珠西公司的名义承租涉案物业。综上分析，一审判决认定珠西公司应向企业资产公司支付租金，处理正确，并无不当。珠西公司上诉主张涉案租赁物业的实际承租人是市国资委、区政府，珠西公司不应承担支付租金的责任，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。珠西公司上诉主张企业资产公司恶意造成损失扩大，应自行承担责任。经查，涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2016年5月10日至2021年5月9日，珠西公司在租赁期限内应当依约支付租金。同时，基于涉案租赁物用于“小微双创”展示中心，有关部门就如何解决展示中心资金的问题曾多次进行协调的事实，企业资产公司直至2019年1月才通知解除合同，并不存在放任损失扩大的主观恶意。一审判决认定企业资产公司不存在放任损失扩大的主观恶意，进而判决珠西公司支付租金7573664元、违约金450768元及律师费25000元给企业资产公司，处理正确。珠西公司主张企业资产公司恶意放任租金和违约金的损失扩大，理据不足，本院不予支持。综上所述，珠西公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68146.02元（已由广东珠西小微企业创新有限公司预交72523.62元），由广东珠西小微企业创新有限公司负担。广东珠西小微企业创新有限公司多预交的二审案件受理费4377.60元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年八月十七日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩