吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0621民初648号 原告：迟明利，男，1953年8月9日生，汉族，退休职员，住抚松县抚松镇。 委托诉讼代理人:袁春日，吉林王利律师事务所律师 被告：长白山国际旅游度假区开发有限公司。所在地：抚松县松江河镇。 法定代表人：孙喜双，系董事长。 委托诉讼代理人:蒋明轩，男，1987年1月27日出生，汉族，该公司法务经理，住抚松县松江河镇。 委托诉讼代理人:张志强，男，1985年2月26日出生,回族，该公司员工，住抚松县松江河镇。 被告：吉林省长白山旅游度假区物业管理有限公司。所在地:抚松县松江河镇。 法定代表人：胥盈，系该公司总经理。 委托诉讼代理人:李伟，男，1984年6月22日出生，汉族，该公司秩序主管，住抚松县抚松镇。 原告迟明利与被告长白山国际旅游度假区开发有限公司（以下简称：开发公司）、吉林省长白山旅游度假区物业管理有限公司（以下简称：物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告迟明利委托诉讼代理人袁春日，被告开发有限公司委托诉讼代理人蒋明轩、张志强，被告物业公司委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 迟明利向本院提出诉讼请求：1.修复漏水房屋；2.赔偿损失65,600.00元。事实和理由：2011年4月27日原告购买被告开发的抚松新城长白山-明珠精品示范住宅小区X栋X单元501室。当年11月收到被告下发的入住通知书，以及开发公司的“住宅质量保证书”。原告按被告要求交纳了全部费用，其中包括住宅维修基金12,005.00元，并于2013年办理了产权证。2012年原告发现住宅严重漏水，无法装修使用。为此原告找到被告要求维修，被告也派人进行了维修。2013年原告装修入住后，发现还是严重漏水，无法居住使用。该房屋从2012年到2018年，年年都由二被告派人维修，每次修复后还是漏水。始终也查不明漏水原因，造成原告装修后至今无法入住使用。故诉至法院，依法维护原告的合法权益。 开发公司辩称：一、根据房屋建筑工程质量保修办法第七条之规定，屋面防水工程有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为五年,原告在2013年已经办理了房屋产权证,在起诉之日已超过五年的质保期限，但根据原告阐述的事实中，2018年开发公司也对原告的房屋进行了修缮，如该修缮日期仍在二年的修缮质保期内，对于开发公司应当承担的维修部分仍予以认可;二、开发公司到原告房屋处进行现场勘查，发现原告房屋漏水原因主要分为二个部分，一部分为原告所雇装修人员装修不当导致，另一部分原因为楼上住户未对自家的外平台及时清雪导致;三、针对原告的诉讼请求第二项，开发公司认为在防水质保期内造成的未入住的经济损失应当符合实际情况，例如原告在冬季未交采暖费则在事实上无法完成实际居住等,即便在防水质保期内开发公司也不应当承担相应的赔偿责任。 物业公司辩称:一、原告迟明利提出收到由被告下发的入住通知书及开发公司的住宅质量保证书。我司全称“吉林省长白山旅游度假区物业管理有限公司”,不属于开发及销售公司，未发送所述相关文件至被告。原告提出的入住通知书及住宅质量保证书,均由开发公司下发至原告,并给予原告加盖“长白山国际旅游度假区开发有限公司”公章。二、原告所述按被告要求交纳了全部费用，其中包括住宅维修基金。我司未要求原告交纳住宅维修基金,经查看原告“入伙流程单”信息,住宅维修基金是由开发公司建立的收费组收取。物业公司收费小组只收取原告物业费、代缴供暖费、代缴水费，如原告办理装修,收取装修管理费及垃圾清运费。三、《住宅质量保证书》是房地产开发商将建成的房屋出售给购买人时,针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力,开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。开发公司在《住宅质量保证书》中向买方(业主)承诺屋面防水工程、防水要求的卫生间、房屋和外墙面出现的渗漏保修期5年。原告所述房屋问题于购房五年内出现，应由开发公司维修。四、原告多次将该房屋问题反映至物业公司，我司及时安排工作人员现场查看问题，及时将问题上报至开发公司。五、前期物业服务合同第十九条第6项约定:“如存在应由甲方负责的房屋建筑质量问题，按照以下方式处理:委托乙方返修，据实支付全部费用”。开发公司至今末委托物业公司给予业主维修房屋,先后通过召开三次“北区销售物业维修专题会议”，约定物业公司负责记录、汇总、上报问题至开发公司相关部门，并做好相应的解释工作。维修工作由开发公司负责。我司以按照会议约定完成相应工作。三次会议内容明确表明公共区域设施设备、工程遗留问题项目公司负责维修。公共区域设施设备在质保期内的问题由项目公司负责维修。公共区域设备设施在质保期内产生的质量问题影响到业主房屋质量的由项目公司负责维修。公共配套遗留问题影响业主使用的由项目公司维修。六、依据中华人民共和国建设部令第110号，即《住宅室内装饰装修管理办法》第三十二条:在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。七、依据2000年6月26日《房屋建筑工程质量保修办法》第四条:房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷,施工单位应当履行保修义务。第七条:在正常保用下，房屋建筑工程的最低保修期限为:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。八、根据原告与开发公司签订《商品房买卖合同》中第十六条:买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。开发公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该《商品房买卖合同》补充协议第五条:关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定。第1条:甲方根据主合同及本补充协议约定，对该房屋质量问题承担责任。第5条:乙方收房后该房屋发生质量问题经权威部门鉴定确属保修期内开发商依法应保修范围,并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失。该合同附件《住宅质量保证书》中明确说明屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面出现渗漏的保修5年。九、根据甲方“开发公司”与乙方“物业公司”签订的《前期物业服务合同》第三十条:甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第三十四条:甲方违反本合同第三十条约定，拒绝或拖延履行保修义务,业主、物业使用人可能自行或委托乙方修复，修复费用及造成的损失由甲方承担。十、根据《临时管理规约》第二十六条:建设单位应按《长白山明珠精品示范住宅小区商品房买卖合同》规定的保修期限和保修范围承担保修责任。原告已审阅《前期物业服务合同》及《临时管理规约》并已确认签字。终上所述，原告名下该房屋问题，维修责任应由开发公司给予维修。原告多年无法入住责任不在于物业公司。原告要求赔偿损失，我司拒绝原告提出赔偿的要求。 本院经审理认定事实如下：2011年4月27日迟明利购买开发公司开发的抚松新城长白山-明珠精品示范住宅小区X栋X单元501室。当年11月收到开发公司下发的入住通知书，以及开发公司出具的“住宅质量保证书”。迟明利按照开发公司要求交纳了全部费用，其中包括住宅维修基金12,005.00元。自2012年迟明利发现所购住宅严重漏水，无法装修使用。为此迟明利找到被告要求维修，被告派人进行了维修。2013年迟明利装修入住后，发现还是严重漏水，无法居住使用。2013年12月12日，迟明利办理了所购房屋的产权证【抚松房权证抚FQ字第**6176号】，房屋所有权人为迟明利，房屋性质为商品房，规划用途为住宅。该房屋从2012年2月21日到2020年4月7日期间，根据物业公司客服接待记录记载，迟明利先后十七次向物业公司报修其房屋客厅、卧室、走廊等处的漏水、渗水情况，物业公司按照职责分工，向开发公司进行了报告。期间开发公司和物业公司等相关单位曾于2012年11月11日、2016年8月4日、2016年9月7日先后三次召开会议进行研究部署关于（明珠小区）工程交接事宜、关于北区销售物业维修专题会、关于长白山销售物业业主投诉问题的处理方案等事宜,其中2016年9月7日“关于长白山销售物业业主投诉问题的处理方案”第六条规定：业主在办理入伙手续、验房单体现的质量问题由项目公司承担。因此，二被告均曾经派人对原告的投诉事项进行维修，但维修后还是漏水，也未能查明漏水原因，造成迟明利装修后至今无法入住使用所购房屋。庭审中开发公司未能提供对迟明利房屋的维修记录，物业公司称其最少为迟明利维修了四次。本案在审理过程中，经迟明利申请，本院依法委托吉林通联房地产评估有限公司对迟明利因房屋漏水无法居住所造成的损失（房屋租金）进行鉴定，该公司于2020年7月2月出具吉通司鉴字【2020】第（021）号房地产司法鉴定估价报告，结论为“估价对象从2013年8月至价值时点（2020年6月19日）房屋市场租金价值为65,600.00元”。综上，迟明利未能提供证据证明其房屋漏水与被告物业公司存在因果关系。开发公司未能对其所辩迟明利房屋的漏水原因之一为：“原告所雇装修人员装修不当导致”提供证据证明。 上述事实有迟明利提供的房屋所有权证、情况说明、维修基金收据一份、（漏渗水）照片四张，物业公司提供的迟明利入伙流程单、迟明利的报修记录、与开发公司三次维修专题会议纪要，吉通司鉴字【2020】第（021）号房地产司法鉴定估价报告在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，公民的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告通过买卖的方式，依法取得了长白山•明珠19＃楼02单元05层01号住宅的所有权，符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案原告在购得房屋入住之前即发现房屋漏水，并将此情况报告给被告客服人员，在经过被告维修，对所购房屋装修完毕入住之后，仍然漏、渗水不止，无法居住，根据被告物业公司提供的2016年9月7日“关于长白山销售物业业主投诉问题的处理方案”第六条规定：业主在办理入住手续、验房单体现的质量问题由项目公司承担的规定，被告开发公司应当对其出售给原告的存在质量问题的房屋予以修复并承担原告因此造成的损失的赔偿责任。 综上所述，被告开发公司因其卖给原告的长白山•明珠X楼X单元X层01号住宅房屋漏水，无法居住使用，且原告在一直不断的向被告客服部门反映房屋漏、渗水情况，被告始终未能予以解决，故原告的主张符合法律规定，应当予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条第一款第（二）、（五）、（六）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十六条第一款之规定，判决如下： 一、被告长白山国际旅游度假区开发有限公司于本判决生效后15日内修复原告迟明利的（长白山•明珠X楼X单元X层01号）漏水房屋； 二、被告长白山国际旅游度假区开发有限公司于本判决生效后15日内赔偿原告迟明利损失65,600.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,150.00元，鉴定费5,000.00元，由被告长白山国际旅游度假区开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 审判员  吴交春 二〇二〇年八月二十六六日 书记员吴烨