贵州省罗甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2728民初992号 原告：刘某某，女，1973年10月18日生，汉族，四川省华蓥市人，住四川省华蓥市明月镇，现住贵州省罗甸县龙坪镇。 委托诉讼代理人：罗发康，贵州湖岛律师事务所律师。 被告：贵州罗甸天焱房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州罗甸县龙坪镇环城路千岛城小区********，统一社会信用代码：915227280954785409。 法定代表人：张芳，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁国庆，贵州庆发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某某，男，1964年7月22日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区金阳新区。 原告刘某某与被告贵州罗甸天焱房地产开发有限公司（以下简称天焱房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序与（2020）黔2728民初995号、998号案件公开开庭进行了合并审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人罗发康、被告天焱房地产公司委托诉讼代理人袁国庆、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、要求被告办理房屋产权证；2、依法判决被告以购房总价款247231元为基数,按《商品房买卖合同》中明确约定的每日万分之一支付违约金,即从2017年6月1日起至2020年5月25日止共计1089天,合计人民币26923.46元给原告；3.依法判决被告支付未按《商品房买卖合同》中约定修建运动场、垃圾站的违约金,按每日10元计算,即2016年5月30日交房之日起至2020年5月25日止,共计1455天,合计人民币14550元给原告。以上两项违约金共计人民币41473.46元；4.本案诉讼费由被告方承担。事实和理由：2014年6月20日原、被告签订《商品房买卖合同》约定,原告购买千岛城1栋2单元19层1号房,总面积112.48平方米,总价为247231元,并采用了一次性付清房款给被告。被告在《商品房买卖合同》中明确承诺于2017年5月31日前办理房屋产权证,但至今未办理,违反了合同约定,依约应支付违约金给原告。《商品房买卖合同》中第十四页还明确被告修建运动场、垃圾站,但从交房至今,一直未交付使用。被告应支付约定向原告方按每日10元的违约金。为了维护原告的合法权益得到保护,正义得到伸张,望贵院给予支持,公正判决为谢。2020年6月29日，庭审过程中原告刘某某变更诉讼请求为：1、判决被告限期交付罗甸县龙坪镇东环路千岛城小区1栋2单元19层1号商品房转移登记的有关文书给原告，并向不动产登记机关申请办理房屋不动产权转移登记给原告；2、判决被告向原告支付2017年6月1日起至2020年5月25日的违约金26923.46元，并从2020年5月26日起至实际支付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款247231元万分之一的违约金；3、判决被告限期10日内交付契税7417元完税凭证给原告，并从2014年6月19日起至实际交付之日止，以7417元为基数按年利率4.65%支付资金占用利息给原告（暂基数计算至2020年5月25日的利息为2047.61元）；4、本案案件受理费由被告承担。 被告天焱房地产公司辩称，1、被告因为出现不可抗力的事实，原告主张违约金问题应该属于全部免除范围；契税的主张不能成立，因被告统一收契税后，在办理不动产权证前统一交给税务机关，不是交给原告，故不存在资金占用利息的问题；关于办理房屋不动产权证，2020年4月29日，被告已最后一次向罗甸住建局报送消防验收材料，在此期间，被告进行维护整改，预计在今年10月份进行消防验收，今年11月底前能办理不动产权登记，办好后就交给原告；2、由于以上负责消防验收部门工作繁忙、脱贫攻坚验收时间紧、受疫情影响和消防验收部门职责移交等客观原因，导致推迟进行验收，这些都是客观存在的事实，不是被告的原因造成，导致推迟消防验收是不以被告的意志为转移，符合原、被告签订合同的第二十七条规定，因此原告起诉请求被告承担支付违约金的责任，不客观、不公正。根据该条规定，应当全部免除被告的违约责任；3、被告没有按约规定办理商品房所有权初始登记，是因为出现不可抗力的客观事实，不是被告的过错造成，在此期间，即使办理了房产登记，原告不动产权证也要抵押在不动产登记中心，待还完贷款之后才能取出，因此原告也没有受到任何经济损失；4、案件受理费由原告承担。 原告刘某某为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 证据1、原告身份证、被告企业信用公示报告，拟证明原、被告的身份信息及民事主体资格； 证据2、商品房买卖合同，拟证明：1、原、被告存在商品房买卖合同关系，原告于2014年6月3日购买被告开发建设的罗甸县龙坪镇东环路千岛城小区第一栋2单元19层1号商品房，合同总价款为247231.00元；2、合同约定被告在2017年5月31日前取得该商品房所有权转移初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；3、约定原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；4、合同约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记； 证据3、销售不动产统一发票、收款收据，拟证明原告于2014年6月18日支付全部购房款247231元给被告，履行了付款义务； 证据4、契税、房屋维修基金、转让费、登记费、工本费的收款收据，拟证明：1、被告于2014年6月18日向原告收取契税款7417元，至今未交付完税凭证给原告，被告从2014年6月18日起至今实际占用原告的资金7417元；2、被告收取了房屋产权转移登记的相关费用。 被告天焱房地产公司向本院提交如下证据： 证据1、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件、营业执照复印件，拟证明被告的身份信息； 证据2、贵州省黔南州公安消防支队建设工程消防验收意见书，拟证明2016年9月30日被告报送千岛城1号楼建设工程消防验收不合格的事实； 证据3、罗甸县人民政府办公室收文处理笺，拟证明罗甸县城乡规划局《关于变更千岛城1号楼负1层商业用途的请示》，罗甸县人民政府同意变更，被告多次报送材料给黔南州公安消防支队进行验收，但没有接收材料；2018年10月22日，被告找城乡规划局盖公章后又报送给黔南州公安消防支队进行验收，工作人员告诉报送人员说，他们不再受理； 证据4、中共中央办公厅国务院办公厅《关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》、《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》、黔南州住房和城乡建设局、黔南州应急管理局、黔南州消防救援支队《关于实行“三联合一协同”机制做好建设工程消防设计审查验收职责移交承接期工作的通知》，拟证明：1、2018年9月13日，中共中央办公厅国务院办公厅《关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》，通知将公安部指导道建设工程消防设计审查职责划入住房和城乡建设部；2、2019年3月27日，住房和城乡建设部、应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》规定2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责承接期；3、2019年4月24日，黔南州住房和城乡建设局、黔南州应急管理局、黔南州消防救援支队《关于实行“三联合一协同”机制做好建设工程消防设计审查验收职责移交承接期工作的通知》规定6月30日前全部完成移交承接工作和联合开展受理验收等内容； 证据5、罗甸县住房和城乡建设局建设工程竣工验收消防备案申请受理凭证，拟证明2020年4月29日，罗甸县住房和城乡建设局已经受理被告验收材料。 经审理查明，2014年6月3日，原、被告签订合同编号为315号的《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于罗甸县，建筑面积112.48平方米，总价款247231元。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项约定：“（一）出卖人承诺在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之二承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：......（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。”2016年5月28日，原告向被告支付了转让费225元、登记费80元、工本费10元。2014年6月18日，原告向被告支付了全部购房款247231元、公共维修基金5624元、契税7417元。由于被告擅自改变罗甸县龙坪镇环城路千岛城1号楼的规划设计且未经原审核机构批准，导致消防验收部门于2016年9月30日作出消防验收不合格的意见。2017年4月28日，被告向罗甸县城乡规划局申请变更千岛城一号楼负一楼商业用途的请示，经相关领导批示同意。 另查明，2019年4月24日，黔南州住房和城乡建设局、黔南州应急管理局、黔南州消防救援支队联合下发黔南住建通【2019】45号文件《关于实行“三联合一协同”机制做好建设工程消防设计审查验收职责移交承接期工作的通知》规定：消防救援机构承担的建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查职责移交住房和城乡建筑主管部门，移交承接期为2019年4月1日至6月30日，在2019年6月30日前全部完成移交承接工作。2020年4月29日，被告已向罗甸县住房和城乡建设局申请罗甸县龙坪镇环城路千岛城小区1号楼建设工程竣工消防验收，罗甸县住房和城乡建设局已经受理。 另外，被告陈述其至今未给原告缴纳契税，其还提出合同约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金偏高。 以上事实有原告提供的商品房买卖合同、购房款、维修基金、契税、转让费、登记费、工本费等收据、被告提供的黔南住建通【2019】45号文件、黔南公消验字【2016】第0215号建设工程消防验收意见书、2017年4月28日收文处理笺及原、被告陈述在案佐证，足以认定。 本院认为，被告天焱房地产公司与原告刘某某签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按合同约定的事项履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告合同约定的由被告天焱房地产公司向原告刘某某交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2017年5月31日前，现期限已届满，被告天焱房地产公司擅自改变罗甸县龙坪镇环城路千岛城1号楼的规划设计且未经原审核机构批准，导致消防验收不合格，至今不具备办理商品房转移登记的条件，不能履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，已构成违约，应当承担违约责任。被告主张是因为不可抗力导致至今未能办理商品房转移登记的有关文书的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。根据合同约定，被告在逾期30日以后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的日万分之一支付违约金，被告主张该违约金偏高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院机或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中，综合考量双方合同的履行情况、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的利益等因素，本院对违约金根据公平原则作适当调整，酌情按已付购房款按日利率万分之零点五予以计算，从2017年6月1日起计算至实际交付商品房转移登记有关文书之日止。另外，考虑到黔南住建通【2019】45号文件《关于实行“三联合一协同”机制做好建设工程消防设计审查验收职责移交承接期工作的通知》中对消防救援机构承担的建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查职责移交住房和城乡建筑主管部门需要移交承接期3个月的规定以及我国在2020年发生了新型冠状病毒肺炎疫情，相关部门的业务工作受到影响等实际情况，对违约金的计算时间酌情减少180天。综上，原告主张的暂计至2020年5月25日的违约金，期间共计1089天，扣减180天，应付违约金为11237元（247231元×0.5?×909天），原告主张超过部分，本院不予支持。对于原告要求被告天焱房地产公司办理商品房转移登记的有关文书的请求，由于目前被告天焱房地产公司不具备办理商品房转移登记的条件，且办理商品房转移登记手续是国家产权登记机关的职能，被告天焱房地产公司不具备此职能，被告天焱房地产公司只是具有积极协助原告办理商品房转移登记手续的义务，若判决被告天焱房地产公司限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，由于条件不具备会导致生效判决无法执行，因此，对原告要求被告天焱房地产公司交付办理商品房转移登记的有关文书，向不动产权登记机关申请办理产权转移登记的请求，本院不予支持。对于原告主张的契税问题，虽然被告代收了原告缴纳的契税后至今未向税务机关缴纳，但双方并未约定向税务机关缴纳契税的时间和被告向原告交付完税凭证的时间，原告主张被告违约，于法无据，且缴纳契税是原告的义务，原告并没有因为被告还未向税务机关缴纳契税给其造成了实际损失，因此，对于原告主张被告交付完税凭证和支付契税资金占用费的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告贵州罗甸天焱房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘某某逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金（2017年6月1日至2020年5月25日）人民币壹万壹仟贰佰叁拾柒元（￥11237.00），并从2020年5月26日起（以247231元为基数）按日利率万分之零点五支付违约金至实际交付商品房转移登记有关文书之日止； 二、驳回原告刘某某的其余诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币524元，减半收取人民币262元，由被告贵州罗甸天焱房地产开发有限公司负担人民币40元，原告刘某某负担人民币222元，原告刘某某预交人民币837元，本院应予退还人民币615元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本和预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 李 明 金 二〇二〇年八月十七日 书记员 杨丹（代）