河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2593号 上诉人（原审原告）：赵爱国，男，1958后4月11日出生，汉族，住河北省安新县。 被上诉人（原审被告）：高学通，男，1962年2月12日出生，汉族，住河北省安新县。 委托诉讼代理人：聂丽，河北雁翎律师事务所律师。 原审第三人：张秋荣，女，1963年10月16日出生，汉族，住河北省安新县。 委托诉讼代理人：聂丽，河北雁翎律师事务所律师。 上诉人赵爱国因与被上诉人高学通、原审第三人张秋荣房屋买卖合同纠纷一案，前由河北省安新县人民法院于2018年12月12日作出（2017）冀0632民初1966号民事判决，赵爱国不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日作出（2019）冀06民终1355号民事裁定，撤销原审判决，发回原审法院重审。河北省安新县人民法院又于2019年11月12日作出（2019）冀0632民初918号民事判决，赵爱国不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵爱国，被上诉人高学通及原审第三人张秋荣的委托诉讼代理人聂丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵爱国上诉请求：一、撤销安新县人民法院（2019）冀0632民初918号民事判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决以被上诉人配偶对房屋交易不知情、不认可为由，认定房屋买卖契约属于无效合同是错误的。1、房屋买卖契约订立于1998年2月5日，房产登记在被上诉人夫妻名下的时间是2010年8月30日。涉案房屋是被上诉人于1997年以个人名义购买的集体房屋，据此涉案房屋买卖契约订立时，被上诉人有完全的处分权利。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，上诉人与被上诉人系朋友关系，与被上诉人及其配偶关系熟悉密切。涉案房屋买卖契约是在被上诉人家里签订，执笔人是曹小海。原审庭审中，被上诉人的配偶张秋荣作证称认识曹小海，即证实其在场并知晓涉案房屋买卖契约的事实。上诉人陈述亦能证实房屋买卖契约签订时，被上诉人的配偶在场并知晓，上诉人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示。且上诉人在1998年支付7万元价款购买房产，亦属于善意第三人。被上诉人夫妻双方对出售房屋是明知的，综于房屋价格上涨，才恶意隐瞒签约时共同同意的事实。据此，该房屋买卖合同有效，被上诉人夫妻双方负有协助办理房屋过户手续和交付房屋的义务。3、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故安新县人民法院裁判认定的本案房屋买卖契约属于无效合同的主张是错误的。4、本案房屋买卖契约签订于1998年2月5日，当时涉及房屋买卖的法律规定并未健全细化，没有出卖方须夫妻双方共同签字的法律要求。交易实践中，夫妻一方作为出卖人签署房屋买卖合同极为普遍。原判决依据的《中华人民共和国婚姻法》于2001年4月28日施行；《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》自2011年8月13日起施行。上述法律规定均施行于涉案房屋买卖契约签订之后。《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往”。原审判决用今天的规定去约束昨天的行为违反了“法不溯及既往”的基本法治原则，必然导致认定事实错误，裁判错误。二、原审判决以双方“因房屋买卖所产生的购房款等经济纠纷，可另行主张权利”为由，驳回上诉人的诉讼请求，剥夺了上诉人的合法权益。原判决既然认定了房屋买卖合同的成立，理应认定合同有效，继而支持原告的诉讼请求。本案中，被上诉人拒不办理过户手续已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据此违约责任条款，被上诉人作为违约方应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法院审判房屋买卖合同纠纷案件，如买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。如果本案房屋买卖合同解除，上诉人作为善意买受人有权要求被上诉人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。本案一审过程中，原审法院应向上诉人释明可以主张解除合同，主张包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。综上所述，原审判决以被上诉人配偶对房屋交易不知情、不认可为由，认定房屋买卖契约属于无效合同是错误的。上诉人肯请依法改判。 高学通、张秋荣辩称，双方签订的买卖契约并非双方真实意思表示，高学通当时有一些债务担心执行房产，所以才签订的契约，以避免将来会发生的拍卖和执行，签订时间是1998年2月5日，上诉人在20年后起诉要求过户不符合常理，高学通与妻子张秋荣于1999年购得房屋，1997年入住，而且从当时到现在只有这一套房子不可能变卖，曹小海证实当时并没有交付房款，综上足以验证契约内容并非真实意思表示，没有法律效力，张秋荣作为该房产的共同所有人并没有收到过上诉人交付的7万元房款，直到发生诉讼才知道有这份契约的存在。综上，这个契约没有法律效力，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。 赵爱国向一审法院起诉请求：一、依法判令被告履行房屋买卖合同义务，为原告办理房产过户手续；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：原告赵爱国与被告高学通系朋友关系。被告系安新县外贸局退休职工，与第三人张秋荣于1986年1月5日登记结婚。1990年后，被告与第三人购买了被告本单位的宿舍楼一套（即本案诉争房屋），当时未办理房屋所有权登记手续。1998年2月5日，原、被告由曹小海代笔订立房屋买卖契约一份，契约载明被告将该房屋转让给原告，房价7万元，笔下一次交清。当日被告给原告出具了收到7万元买房款的收条一张。原、被告签订契约后房屋未进行交付，一直由被告及第三人居住使用。原告诉前曾在该房屋内居住几十天，后诉至原审法院。2010年8月30日，被告办理了该房屋的所有权登记手续，取得房屋所有权证书，房屋登记所有权人为被告，共有人为第三人，共有份额50%。后被告及第三人曾对房屋进行过装修，并以此房屋办理了抵押贷款。 一审法院认为，原、被告双方均认可双方签订房屋买卖契约及被告出具收款条的事实，本院予以确认。被告作为完全民事行为能力人，应明知其签订房屋买卖契约、出具收款条的法律后果，其辩称系与原告恶意串通、虚假订立的，因未提供足以认定该事实的证据证实，故对其辩解意见不予采信。本案原被告所争议的房屋属于被告及第三人夫妻共同所有的事实被告及第三人陈述一致，并有被告提交的结婚证、身份证、房屋所有权证证实，予以确认。原告作为被告的朋友，对此事实应该明知，但其提供的证据不足以证实第三人参与房屋买卖契约的订立或事后追认该房屋买卖行为的事实，故原、被告签订房屋买卖契约的行为属于被告作为该房屋的共有权人擅自处分共有财产的行为，该行为第三人明确表示不知情、不认可，故原、被告签订的房屋买卖契约属于无效合同，没有法律约束力，原告要求被告依据该契约履行办理房产过户手续没有法律依据，不予支持。原、被告因房屋买卖所产生的购房款等经济纠纷，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决：驳回原告赵爱国的诉讼请求。 二审中双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，原审判决以出卖人高学通处分共有人财产为由，认定房屋买卖契约为无效合同，不符合合同无效的法定要件，应予纠正。现涉案房屋的权属证书已登记在被上诉人高学通及原审第三人张秋荣名下，应属于夫妻共同共有财产。房屋权属证书具有法定公示效力，虽然赵爱国主张在签订买卖契约时张秋荣知情并认可，但其并没有提供足以反驳的证据，且作为房屋共有人之一的张秋荣已表示其不同意出卖房屋，故赵爱国主张要求继续履行合同并办理房产过户手续，已无法实现，对其主张，本院不予支持。因双方当事人对原审判决认定的签订房屋买卖契约及高学通出具收款条的事实均无异议，本院对此亦予以确认，上诉人赵爱国可通过其他途径主张违约责任。故原审判决驳回赵爱国的诉讼请求，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人赵爱国负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 欧阳正丽 审 判 员 赵 春 林 审 判 员 刘  斌 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 严  波 书 记 员 何 萌 萌