云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终4075号上诉人（原审原告）：屈斯璐，男，汉族，1984年1月12日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：周新云、朱超，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明长颐房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区五甲塘片区蓝光天悦城.悦秀苑****。法定代表人：李剑。委托诉讼代理人：许帅，公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：樊玥彤，公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：成都星元联行房地产营销策划有限公司。住所。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府四街************div>法定代表人：董长辉。委托诉讼代理人：李军、张锌滔，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：田亚非，女，汉族，1958年12月4日出生，住云南省昆明市官渡区。原审第三人：昆明蓝光房地产开发有限公司。住所地：云南省。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路延长线恒业游泳馆**楼****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李剑。委托诉讼代理人：许帅，公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：樊玥彤，公司员工，特别授权代理。上诉人屈斯璐因与被上诉人昆明长颐房地产开发有限公司（以下简称“长颐地产”）、成都星元联行房地产营销策划有限公司（以下简称“星元公司”）及原审第三人田亚非、昆明蓝光房地产开发有限公司（以下简称“蓝光地产”）商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初7896号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月9日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人屈斯璐不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，本案被上诉人长颐地产与星元公司之间存在的合同法律关系与上诉人无关，即便上诉人知晓星元公司代长颐地产销售涉案房屋，其双方之间也是代理关系，而非包销关系，但一审法院在一个案件中同时审理了两个法律关系错误。第二，抛开第三人田亚非与星元公司签订《商品房定购书》及上诉人与长颐地产签订《商品房买卖合同》的时间不说，《商品房定购书》未经过网签备案，而上诉人与长颐地产签订的《商品房买卖合同》是经过网签备案的，岂有网签合同效力还不及定购书高的道理。第三，一审法院认定“120余平方米的商品房价格下降691782元”与日常生活经验法则不符没有法律依据，生活经验法则需在无法可依的情况下适用，且商品房交易中房款多退少补亦是存在的，本案中也不存在无法可依的情形。第四，被上诉人长颐地产与星元公司签订的《昆明蓝光.天悦城项目物业大宗买卖协议》复印件与原件加盖的公章不一致，系伪造证据，实则是为偷逃税收，属无效协议。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人长颐地产答辩称：第一，长颐地产和星元公司是包销关系，长颐地产已经将涉案房屋出售给星元公司，星元公司有权将涉案房屋的权益转让给上诉人屈斯璐。长颐地产和星元公司之间的包销关系是本案的基础关系，上诉人屈斯璐是清楚长颐地产与星元公司的包销关系后才进行购买的，房屋价款也是由其双方进行确认的，长颐地产并不干涉上诉人屈斯璐与星元公司确定的合同价款。第二，在更名的过程当中，上诉人屈斯璐和星元公司约定价款与长颐地产和星元公司约定价款不一致是因为长颐地产对包销有优惠价，而该优惠价并非星元公司与屈斯璐之间确定的价款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人星元公司答辩称：第一，如果上诉人屈斯璐对一审法院总结的案件的争议焦点有异议，应当在一审庭审辩论阶段提出，但是上诉人并未在一审开庭过程当中反对法庭归纳的该争议焦点。第二，本案确系商品房买卖合同关系，星元公司作为包销人，长颐地产作为出卖人开发商，上诉人作为买受人，三方共同完成了涉案房屋的商品房买卖行为。在本案当中厘清我方与长颐地产的法律关系是确有必要的。第三，从一审证据及上诉人屈斯璐提交的民事起诉状当中均明确载明，星元公司的销售人员告知上诉人屈斯璐，其受长颐地产的委托负责出售涉案房屋，上诉人屈斯璐及其父母遂与星元公司商谈房屋买卖事宜，上诉人屈斯璐是知道星元公司作为包销人在本案当中代为销售长颐地产关于涉案房屋的。第四，定购书及商品房买卖合同均无合同法及民法总则规定的无效情形，故定购书及商品房买卖合同均系合法有效，在本案当中作为定案的依据，无可厚非，在法律效力上并无高低之分。第五，本案定购书是2018年的10月15日签订的，而《商品房买卖合同》是2019年1月5日签订的，依据昆明现行的房地产市场交易行情，涉案房屋价款不可能不升反降。第六，关于上诉人屈斯璐所谓星元公司偷漏税行为与本案没有任何关联性，也与上诉人屈斯璐的诉讼请求没有任何关联性，不应当在本案当中进行认定处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人田亚非陈述：同意上诉人屈斯璐的上诉。原审第三人蓝光地产陈述：同意长颐地产的答辩意见。一审情况：原审原告的诉讼请求：1、判令两被告连带退还原告多支付的购房款431782元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认事实如下：2018年10月8日，被告长颐地产公司、星元联行公司签订《昆明蓝光·天悦城项目物业大宗买卖协议》（列被告长颐地产公司为甲方、被告星元联行公司为乙方），主要约定：乙方向甲方购买位于云南省昆明市官渡区小板桥街道办事处的蓝光·天悦城（水岸公园）的29套房屋（该合同附件一列举了29套房屋的楼层、房号、面积、最新报批单价及总价等信息，其中序号29记载的房屋房号为昆明水岸公园一期2栋底商116号，最新报批总价为2268548元）；乙方承诺于2018年10月8日前与甲方就每套房屋分别签订《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、其他配套文件；基于乙方经营需要，经乙方申请甲方同意，双方签订每套房屋的《商品房买卖合同》后暂不进行网签备案；本协议所称更名是指，乙方与甲方完成本协议约定的《商品房买卖合同》签订义务及购房款支付义务后，经乙方申请，甲方审核同意后允许乙方退房，解除甲乙双方签订的《商品房买卖合同》，原《商品房买卖合同》项下乙方的权益转让给乙方指定的第三方，由乙方指定的第三方与甲方签订新的《商品房买卖合同》，乙方的更名权仅限一次，须于2019年9月20日（更名截止日）之前行使，逾期不再享有；2019年8月20日，甲方有权在乙方付清总购房款后针对未完成更名的房源全部网签备案，乙方给予无条件配合，此后乙方可继续更名，甲方配合乙方办理网签合同撤销备案手续，如因不可归责于甲方的原因导致无法撤销备案的，甲方不承担责任；截止更名截止日，针对未完成更名的房源，甲方有权停止配合撤销备案，不予更名；更名时，第三方按甲方确定的价格与甲方签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权拒绝乙方的更名要求。2018年10月15日，第三人田亚非与被告星元联行公司签订《商品房定购书》（列被告星元联行公司为出卖人、第三人田亚非为买受人），约定第三人田亚非向被告星元联行公司购买位于昆明市官渡区项目名称为天悦城、房屋编号为2栋116号、建筑面积为128.71平方米的房屋，房屋总价为2960330元，购房定金为50000元；买受人确认，在签订本定购书前，已充分了解出卖人所售商品房的基本情况，并详细阅读了出卖人现场公示的《商品房买卖合同》及其附件、《物业服务协议》和《物业管理规约》等相关合同文本，对前述文本条款清晰无异议，并同意按照前述文本签订《商品房买卖合同》及其附件、《物业服务协议》和《物业管理规约》；未经出卖人同意，买受人不得更名、退、换所定购的房屋。2018年11月29日，原告与被告星元联行公司共同以申请人名义签署了两份《签约阶段更名申请》，其中抬头为第三人蓝光地产公司的更名申请的主要内容为：“本人成都星元联行房地产营销策划有限公司于2018年10月8日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，购买水岸公园项目2栋116号房屋，优惠后总价2268548元，《商品房买卖合同》未备案。现因本人自身原因，特申请将上述购买房屋的买受人更名为屈斯璐。更名后的房屋优惠后总价为2268548元。本人自愿放弃2栋116号房屋的相关权宜，本人支付的该房屋购房款共计2268548元作为变更后的买受人的购房款，贵公司不再向本人退还。”抬头为被告长颐地产公司的更名申请的主要内容为：“本人成都星元联行房地产营销策划有限公司于2018年10月8日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，购买水岸公园项目2栋116号房屋，优惠后总价2268548元，本人已缴纳房款2008548元。《商品房买卖合同》未备案。现因本人自身原因，特申请将上述购买房屋的买受人更名为屈斯璐。更名后的房屋优惠后总价为2268548元。本人自愿放弃2栋116号房屋的相关权宜，本人支付的该房屋购房款共计2008548元作为变更后的买受人的购房款，贵公司不再向本人退还。”2019年1月5日，原告与被告长颐地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告长颐地产公司购买前述项目2幢116号房屋，房屋总价款为2268548元，买受人应当在2019年6月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款2008548元应当于2018年12月15日前支付。同日，原告与被告长颐地产公司就上述《商品房买卖合同（预售）》办理了商品房买卖合同登记备案。另一，2018年11月17日，被告星元联行公司出具单位或个人名称为第三人田亚非的收据，收据品名为天悦城商铺房款2栋116号（合同更名为屈斯璐），金额为691782元。2018年12月15日，被告长颐地产公司出具客户名称为屈斯璐的收据，收款内容为蓝光天悦城/一期/2栋底商/116楼款，金额2008548元，结算方式为结转，交款人为原告屈斯璐。另二，2019年2月12日，被告长颐地产公司向原告出具《询证函》，表示因公司财务报表审计需要向原告询证涉案房屋交易情况，该函载明涉案房屋的合同总价款为2268548元，截至2018年12月31日，原告已支付房款2008548元。庭审中，原告与两被告及第三人田亚非确认前述两份《收据》记载的款项（合计2700330元）均系直接支付到了被告星元联行公司的银行账户。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、两被告之间存在何种法律关系；二、涉案商品房买卖合同关系的当事人应如何认定；三、原告要求两被告退还购房款431782元的诉请能否得到支持。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”本案中，两被告签订的《昆明蓝光·天悦城项目物业大宗买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。依据两被告签订的协议内容可知，被告长颐地产公司将其开发建设的包括涉案房屋在内的29套房屋出卖给被告星元联行公司，双方需签订《商品房买卖合同》及相应的配套协议，但暂不办理备案登记，被告星元联行公司在2019年9月20日前享有对房屋买受人更名的权利，即将买受人由被告星元联行公司更名为其指定的第三方并由被告长颐地产公司与第三方签订新的《商品房买卖合同》。该协议虽约定被告长颐地产公司将相关29套房屋出卖给被告星元联行公司，但与一般以取得标的物所有权为目的的买卖合同不同。具体而言，如被告星元联行公司在包销期限内将房屋卖出，则被告星元联行公司无需再履行购房义务，而是直接由“新买受人”与被告长颐地产公司签订购房合同；反之，对于被告星元联行公司未在包销期内卖出的房屋，被告星元联行公司应以合同约定的包销基价向开发商购买并办理网签手续。换言之，被告星元联行公司签订该协议不是为了直接买进开发商的商品房，不在于取得房屋所有权，而在于赚取包销基价与销售价之间的差额。故而，从两被告约定的合同权利义务关系来看，两被告之间形成的是我国商品房买卖合同司法解释规定的商品房包销关系，属于无名合同范畴。关于争议焦点二，一审法院认为，在商品房包销中，存在内部和外部两个方面的三种法律关系。内部关系即焦点一所述开发商与包销人之间的包销关系，外部关系即开发商和包销人与买受人之间的关系，其中包括：①开发商与买受人之间的买卖关系。从商品房的交易看，享有售房主体资格的是商品房的所有人即开发商，包销人完成包销工作后，包销人销售包销房屋的买卖合同是在买受人与开发商之间订立的，因此从法律关系上讲，买卖合同的相对人是开发商与买受人。②包销人与买受人之间的法律关系。包销人与买受人之间虽然没有直接的买卖关系，但由于买卖行为是由包销人与开发商共同完成的，即包销人推销房屋、联系买受人，进行的是过程行为，开发商与买受人订立买卖合同，进行的是结果行为，因此，包销人仍然是买卖合同实际的和重要的参与人，其销售行为（或者说是因此而产生的法律关系）隐藏在买卖合同的后面。本案中，被告星元联行公司基于与被告长颐地产公司之间的包销关系，以自己的名义与第三人田亚非签订了《商品房定购书》，结合原告提交的起诉状记载的如下内容即“被告星元联行公司的销售人员告知原告其受被告长颐地产公司的委托负责出售房屋、原告及其父母遂与被告星元联行公司商谈房屋购买事项”、被告长颐地产公司提交的抬头公司为长颐地产公司的《签约阶段更名申请》以及两被告在庭审时的陈述，可认定各方均知晓被告星元联行公司系代理被告长颐地产公司出售涉案房屋、第三人田亚非系代理原告购买涉案房屋，原告关于其不知晓被告星元联行公司代为销售涉案房屋的陈述，显然与上述认定不符，一审法院不予采纳。故涉案商品房买卖关系项下出卖人为被告长颐地产公司、买受人为原告屈斯璐、包销人为被告星元联行公司，《商品房定购书》、《商品房买卖合同（预售）》不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。此外，第三人蓝光地产公司并非涉案房屋的开发商，被告长颐地产公司提交的第一份《签约阶段更名申请》记载的抬头公司名称“昆明蓝光房地产开发有限公司”属书写错误，第三人蓝光地产公司并非本案商品房买卖合同关系项下当事人。关于争议焦点三，原告主张虽《商品房定购书》记载的购房款为2960330元，但该数额为暂定价，当事人在签订《商品房定购书》时约定最终价格以正式商品房购销合同确定的价格为准，届时多退少补，后其与被告长颐地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋价款为2268548元，但其已支付的价款2700330元高于合同约定的房价，故两被告应退还差额部分价款431782元；两被告则认为涉案房屋价款应当以《商品房定购书》载明的价款为准，被告星元联行公司作为商品房包销商有权获得包销基价与房屋实际出售价格之间的溢价691782元，《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋价款2268548元仅系原告应承担的购房款的一部分，故原告无权要求退还购房款。对此，一审法院认为，在商品房包销情形下，虽商品房买卖合同项下当事人为开发商与买受人，但相应商品房买卖行为是由开发商、包销人、买受人共同完成的。包销人完成包销行为后，如销售价高于包销基价，则开发商可获取的价款数额一般而言与包销基价一致，包销人则可取得包销基价与销售价之间的差额。但无论系开发商取得的包销基价还是前述包销人可取得的溢价，均来源于买受人支付的价款，只不过系由开发商、包销人进行了二次分配。故在涉案商品房包销的情形下，不宜简单地以《商品房定购书》、《商品房买卖合同（预售）》的签订时间以及所记载价款为据予以认定买卖双方是否变更了合同价款，而是应当结合多方面因素共同评判。首先，从昆明当地房地产一般交易流程以及近期价格走向的角度来看，在签订订购书两个多月后、签订正式商品房购销合同时，“120余平方米的商品房价格下降691782元”与日常生活经验法则不符。其次，原告与被告长颐地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》记载的房屋价款2268548元与包销基价一致，被告星元联行公司出具的《收据》记载的款项691782元恰为《商品房定购书》与《商品房买卖合同（预售）》所记载房屋价款之间的差额（2960330-2268548）。故如房屋最终交易价格为2960330元，则与前述商品房包销模式下开发商、包销人对购房者所承担购房款的分配逻辑相符（至于是否涉嫌避税，与本案争议无关）；否则，乃悖之。再次，原告知悉被告星元联行公司代为销售涉案房屋的情况，其向被告星元联行公司支付款项2700330元后，对两被告分别出具《收据》的行为并未及时提出异议。之后，原告与被告长颐地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，记载购房款为2268548元且原告已支付被告长颐地产公司购房款2008548元（该数额与被告长颐地产公司出具的前述《收据》记载的金额一致），可反向认定原告当时认可尚欠被告长颐地产公司购房款260000元未付并同意按《商品房买卖合同（预售）》的约定予以支付，且对被告星元联行公司收取“差额款项”691782元的行为不持异议。综上，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现原告关于买卖双方变更了合同价款的主张无依据，对原告据此提出的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告屈斯璐的诉讼请求。二审期间，原审第三人田亚非提交以下证据：照片、聊天记录，拟证明田亚非一直是跟蓝光公司签订合同，与蓝光公司之间存在房屋买卖合同关系。被上诉人长颐地产质证认为：对照片及聊天记录不予认可，照片与长颐地产或蓝光公司均无关联性，聊天记录也不能证实是长颐地产的员工。被上诉人星元公司质证认为：对照片及聊天记录的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。上诉人屈斯璐质证认为：对照片及聊天记录的真实性、合法性、关联性均无异议，照片能够证实阳光水岸公园营销中心就是两被上诉人在一起办公。本院认为：田亚非提价的照片及聊天记录照片不能证明形成时间，不符合证据要件，本院对真实性不予采信。二审另查明：2019年8月23日长颐地产向屈斯璐出具《收据》，载明“收款内容：蓝光天悦城/一期/2栋底商/116楼款，金额：260000元”。经二审审理查明其余事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人长颐地产、星元公司应否连带退还上诉人屈斯璐房款431782元？本院认为：（一）根据上诉人提交的《商品房定购书》以及星元公司的陈述，可以表明上诉人与星元公司之间形成了购买天悦城2栋116号房的买卖合同关系，该合同系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，该合同应为有效。根据合同的约定作为出卖人的星元公司依约应向上诉人交付约定的房屋。根据审理确认的事实，上诉人向星元公司支付了2700330元购房款，在诉讼中，上诉人提交了其与长颐地产签订的《商品房买卖合同》，约定合同价款为2668548元，并办理了备案手续。故该合同应为有效。根据长颐地产出具的收据以及星元公司的陈述可以表明其收到的房款2008548元，为上诉人支付给星元公司中的部分款项，双方当事人均认可长颐地产2019年8月23日出具的收据收到的房款260000元，不包含在上诉人支付给星元公司的款项中，则本院确认上诉人支付给星元公司的2700330元中，还有431782元在星元公司处。（二）本案的双方均认可涉案的两份合同约定的房屋均为同一，从备案的手续来看，长颐地产系商品房的开发商，诉讼中上诉人及长颐地产均认可长颐地产向上诉人履行了合同义务。诉讼中星元公司认为与长颐地产存在包销合同关系，但该合同关系只约束其包销合同的双方，从涉案的两份合同内容来看，长颐地产自己与上诉人签订了房屋买卖合同，双方的包销合同并未约束到上诉人。诉讼中，星元公司并无证据证明其向上诉人履行了双方约定《商品房定购书》中约定的交房义务，其并不享有收取上诉人支付的房款431782元的权利。星元公司理应向上诉人退还收取的房款431782元。上诉人要求星元公司返还的请求，本院应予支持。（三）基于前述的理由，上诉人要求长颐公司承担连带返还责任，没有事实和法律依据。上诉人要求长颐公司承担连带返还责任的请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院应予纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初7896号民事判决。二、由成都星元联行房地产营销策划有限公司于本判决生效后十五日内向屈斯璐返还人民币431782元。三、驳回屈斯璐的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计人民币15554元，由成都星元联行房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年八月六日法官助理李德江书记员王希辰