广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2500号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山高明分公司（变更前名称为：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山高明分公司），住所地广东省佛山市高明区**********，统一社会信用代码914************787。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：李淑贤，女，系该司员工。委托诉讼代理人：陈文浩，男，系该司员工。被告：陈丽莎，女，1989年9月28日出生，汉族，住广东省海丰县****************，公民身份号码441***************。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山高明分公司与被告陈丽莎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月4日、8月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李淑贤到庭参加了诉讼，被告陈丽莎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年5月至2020年3月物业服务费2949.98元（按该物业的房屋建筑面积206.29㎡，每月每平方1.3元计收，合计该物业每月的物业服务费为268.18元）2.被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金2133.37元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日5‰为标准，暂计至2020年4月22日的违约金为2133.37元），物业服务费及违约金合计5083.35元；3.被告承担本案诉讼费。庭审时原告明确诉讼请求，当月欠缴的物业管理费，从次月1日起开始计算违约金至实际付清之日止。事实和理由：2006年10月1日佛山市高明区****地产有限公司与原告签订物业管理委托合同，选聘原告为高明碧桂园翠岸一期提供物业管理服务，合同签订后，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2019年5月17日购买高明碧桂园翠岸一街X座X号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费268.18元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2019年5月至今一直拖欠物业服务费，原告多次向被告催缴，但被告始终未付，被告拖欠物业服务费的行为已经严重违反了合同约定，侵犯了原告合法权益，依法应当承担违约责任。被告陈丽莎未提出答辩、质证意见和提交证据，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。经审查，原告提供的除物业管理委托合同以外的证据，有原件核对，与本案具有关联性，本院予以采信；物业管理委托合同仅有复印件，本院不予确认。本院依职权于（2019）粤0608民初716号调取广东碧桂园物业服务有限公司佛山高明分公司的核准变更登记通知书，来源真实、合法，符合证据特征，本院予以采信。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：案外人许新毅、温胜辉于2005年3月28日与广东碧桂园物业管理有限公司佛山高明分公司签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定就许新毅、温胜辉购买的佛山市高明区****地产开发有限公司负责开发建设的高明碧桂园物业中的翠岸一街X座X号商品房交付使用后，由广东碧桂园物业管理有限公司佛山高明分公司提供物业管理服务。合同约定物业管理费为住宅每月每平方米1元，业主应自开发公司将商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳，业主逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向广东碧桂园物业管理有限公司佛山高明分公司交纳所拖欠物业服务费的0.5％违约金。广东碧桂园物业服务有限公司佛山高明分公司申请调整高明碧桂园翠岸小区物业服务收费并向佛山市高明区发展规划和统计局申请备案。2014年2月28日，佛山市高明区发展规划和统计局向广东碧桂园物业服务有限公司佛山高明分公司出具物业服务收费备案回执，认为洋房物业服务收费标准调整符合管理规定，同意备案，洋房的物业服务收费从2014年3月1日起由1元/平方米/每月调整为1.3元/平方米/每月。被告陈丽莎于2019年5月17日取得佛山市高明区************************的不动产所有权，并一直未向原告缴交相应的物业服务费。广东碧桂园物业管理有限公司佛山高明分公司于2012年12月13日更名为广东碧桂园物业服务有限公司佛山高明分公司，广东碧桂园物业服务有限公司佛山高明分公司于2015年11月17日更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山高明分公司，广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山高明分公司于2019年6月18日更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山高明分公司，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山高明分公司于2020年6月23日更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山高明分公司即本案原告。原告为高明碧桂园翠岸小区的物业提供物业服务。庭审时，原告自认当月的物业服务费最迟应于下月5日前交纳；房屋转让后，原告邮寄物业服务费催缴函给被告陈丽莎，被告陈丽莎未向原告缴纳物业服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告为被告名下的佛山市高明区************************提供物业服务，被告理应支付物业服务费用。被告于2019年5月17日取得涉案房屋的所有权，原告请求被告自2019年5月1日起支付物业服务费没有合同及法律依据，本院不予支持。被告应向原告支付拖欠的2019年5月17日起至2020年3月31日期间的物业服务费2811.53元（206.29㎡×1.3元÷31×15天+206.29㎡×1.3元×10个月），原告请求超出本院核定部分，本院不予支持。关于原告请求被告支付逾期支付物业服务费的违约金。原、被告虽未签订物业服务合同，但被告在受让案涉房屋时理应了解物业管理的相关情况，并应在受让后及时告知原告和与原告签订新的物业服务合同。而从本案现有证据来看，被告怠于履行义务，在原告催告后仍拒交物业服务费，造成了原告的经济损失，可参照原告与前手业主签订的前期物业服务协议，给予原告相应的赔偿。原告庭审时自认每月5日前交纳上月的物管费，现原告主张违约金从次月1日开始计算，本院不予支持。原告请求按照每日5‰的标准计算违约金，明显过分高于其损失，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍作为计算标准。因此，2019年5月17日起至2019年7月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费为本金，从次月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止；2019年8月至2020年3月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费为本金，从次月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止。原告请求超出本院核定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告陈丽莎应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山高明分公司支付2019年5月至2020年3月的物业服务费2811.53元和违约金[2019年5月17日起至2019年7月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费为本金，从次月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止；2019年8月至2020年3月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费为本金，从次月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止]；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告陈丽莎负担。被告陈丽莎负担的受理费25元，由被告陈丽莎于支付判项确认的款项时一并支付给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山高明分公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 彭智聪二〇二〇年八月二十七日法官助理 区君萍书 记 员 陈欣琪