四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初2885号 原告:石全胜，男，1965年2月17日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被告：四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县蜀北街道办事处幸福大道金葫路。 法定代表人：赵修君，经理。 原告石全胜与被告四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司（以下简称崚鹰公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，于2019年10月9日作出（2019）川1321民初1983号民事判决。宣判后，原告石全胜不服，上诉于四川省南充市中级人民法院。该院于2019年12月31日作出（2019）川13民终4499号民事裁定，以事实不清为由裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告石全胜到庭参加诉讼。被告崚鹰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石全胜向本院提出诉讼请求,判令:1.被告崚鹰公司向原告支付售房尾款及按揭履约保证金共计2114213元；2.本案诉讼费由被告崚鹰公司承担。事实和理由：2008年8月12日，原、被告签订了《联合开发合同》。合同约定，被告崚鹰公司出土地、原告石全胜出资金，单方立项，合作建房，分配房屋。房屋建成后，原告石全胜分得住房95套，商业用房9间。原告石全胜将分得的房屋以被告崚鹰公司的名义对外销售，所得房款作为原告的投资回报。截止2010年12月30日止，原告共计出售住房100套（包含被告崚鹰公司用于抵偿保证金的5套住房），商业用房8间。2011年，被告崚鹰公司四处宣传，要求各购房户将购房尾款交给崚鹰公司。被告崚鹰公司收取购房尾款后，并未支付给原告。此外，因被告崚鹰公司欠付债务，人民法院强制扣划了原告在南充市××部分行缴存的住房按揭款保证金420000元。原告石全胜多次向被告崚鹰公司催要前述两笔款项无果，遂诉至法院。 崚鹰公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩状。 原告石全胜围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的多份法院裁判文书、《联合公告》的真实性予以确认，对原告提交的用以证明金峰园项目有关的《国有土地使用证》、《联合开发合同》等，因多次被裁判文书予以确认，不再赘述。 前述证据所载事实为：被告崚鹰公司于2000年5月12日成立，经营范围为房地产开发、销售，物业管理服务等。2000年11月15日，四川省住房和城乡建设厅为其颁发《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，批准从事房地产开发经营业务。 2008年6月1日，被告崚鹰公司与原告石全胜签订了《房屋建筑工程承包合同》。合同约定：甲方（崚鹰公司）自愿将位于××镇××小区××道××商住楼小区的建筑工程发包给乙方（石全胜）全垫资修建，工期24个月，工程款按建筑面积每平方米580元计算，甲方提供“金峰园”小区商品房开发的各种合法证件，在修建中所需一切建筑材料和各种机械设备的租用等由乙方自行解决，费用由乙方自负等等。 2008年8月12日，被告崚鹰公司与原告石全胜签订《联合开发合同》。合同约定主要内容：“1、甲方（崚鹰公司）愿将南隆镇幸福大道西延线南侧德仁中学对面5.13亩享有国有出让土地使用权的土地作为联合开发的投资交与乙方（石全胜）自行设计开发，按相关职能部门的规划进行建设。乙方在签订本合同的当日，向甲方首付定金5万元，在合同签订之日起乙方在十五日内交清全部保证金180万元，已交5万元从中扣除。甲方收到乙方的全部保证金后，将此款作为甲方办理土地出让金使用。待甲方第一批贷款成功，就必须还乙方100万元的保证金，其余80万元在甲方出售口面获得80万元资金时就将80万元的保证金返还给乙方。如甲方口面房未出售，乙方不得找甲方还保证金80万元。所涉土地纠纷和土地上应缴的税费一律由甲方承担。乙方自愿接手同意开发无异议。2、乙方在开发过程中，必须以甲方的名义，自行申报项目、自行设计、自行报批、自行组织施工队伍施工，其相关的一切税、费和工程款、人工工资、地基钻探等费用一律由乙方自行承担，与甲方无关，但甲方应积极配合乙方的上述工作。3、乙方在签订本合同之日起，必须在90日内到相关职能部门办理好必备的各种合法证件和交清应缴的各种税费，在取得合法修建证件后，必须在2009年3月1日前开工修建，最迟在2011年2月30日前全面竣工。甲方必须向乙方提供办证所需手续，否则视为甲方违约。4、乙方在修建过程中，必须高度重视安全，如出现工伤等事故，一律由乙方承担赔偿责任，与甲方无关。5、乙方修建竣工，经相关部门验收合格，必须把所修房屋的一楼临街面口面房除给乙方留一间靠大垭广场一侧的一间口面房外，其余全部归甲方所有。同时，乙方如能按规划修成七层商住楼（7楼只能修建大约2/3的面积），乙方就必须把从3楼起至七楼顶的同一单元的五套住房无偿交与甲方，每套住房的面积在100平方米左右；如果乙方因相关部门干涉不能修成7层商住楼，甲方无权再要这五套住房。乙方返还给甲方的房屋营业税由甲方承担。6、本合同是双方真实意思的表示，一经双方签字即刻生效，双方必须认真执行，不得反悔。否则，由违约方承担违约责任（按该项目总造价20%的比例承担违约责任），并赔偿损失20万元。7、……”合同签订当日，原告石全胜向被告崚鹰公司交纳保证金50000元。 2008年8月25日，被告崚鹰公司与原告石全胜签订《承诺书》，约定：“……2、承诺人（崚鹰公司）承诺联合开发合同中乙方所开发的所有房屋按合同第5条的约定还给甲方口面房外，一楼临街口面房靠大垭广场一侧的一间口面房属乙方所有。2至6+1楼的房屋除按合同第5条的约定应还甲方的房屋外，其余全部归乙方所有。乙方对自己享有的房屋有权自行销售处理，甲方不得干涉，但乙方必须以甲方的名义进行售房，由甲方提供售房所需的印件和公司现有的售房的相关手续，甲方有权对乙方的售房过程进行监督，一旦发现乙方在修建和售房过程中，有抽逃资金或中途停工等不法行为时，甲方有权中止合同的履行，所造成的损失由乙方承担责任……”。 2010年5月10日，崚鹰公司与石全胜签订《还房协议》，约定：“甲（崚鹰公司）、乙（石全胜）双方均同意将《联合开发合同》第五条‘关于还住房五套的约定’，变更为用货币补偿方式由乙方向甲方支付五套住房的房款，五套住房的总价值为玖拾万元……”。 2011年，“金峰园”项目工程竣工。同年8月5日，崚鹰公司与南部县房地产管理局发出《联合公告》，要求“金峰园”项目购房户带上购房手续进行登记，如未交清房款的，应交清购房款。购房户应交的一切款项，无论金额多少，必须存入房管局开设的监管账户，该账户由房管局监管。账号为：南部县商业银行，673400132000002882。至今，“金峰园”小区房屋已全部出售（除崚鹰公司与石全胜争议的一楼营业房外），部分房屋已办理不动产权证书。 2013年9月17日，因“金峰园”项目未缴清税款，四川省南部县地方税务局稽查局作出了南地税稽处【2013】08号《税务处理决定书》，责令崚鹰公司（金峰园）在收到决定书之日起十五日内缴纳欠缴的各项税款共计2854255.48元；从滞纳税款之日按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，补缴教育费附加6738.26元，补缴残疾保障金及工会经费124116.23元。同日，因少缴印花税132.9元和销售佣金466300元未按规定取得发票，四川省南部县地方税务局稽查局作出南地税稽罚【2013】08号《税务行政处罚决定书》，对崚鹰公司罚款2398.7元。 2014年1月7日，四川省南部县地方税务局稽查局向本院申请执行税务处理决定。本院于2014年4月3日作出（2014）南非诉执审字第4号行政裁定书，裁定准予执行四川省南部县地方税务局稽查局作出的南地税稽处【2013】08号《税务处理决定书》。在该案执行过程中，本院于2014年8月5日依法扣划了崚鹰公司金峰园项目部在南充市××部支行开设的银行账户6734××××2594的银行存款420000元（原、被告在原审中均认可前述账户中的存款系石全胜为“金峰园”购房户在南充市××部支行预存的按揭款保证金）。 对原告石全胜提交的涉及本案焦点证据即《统计结算金峰园A幢欠尾款明细表》、《统计结算金峰园B幢欠尾款明细表》，拟证明张春红等81户购房户向被告崚鹰公司交付购房尾款共计657423元。因系原告自行制作，为核实上述证据，本院进行了电话和实地调查，并向四川天府银行调取联合公告所公布的账户明细。账户明细显示，购房户郑维茂于2012年7月31日向公告所载账户交款32377元；电话核实7户：A-1-402、403业主董小勤表示款项全部支付给石全胜；A-1-502号业主杜蓉表示尾款是交给石全胜的；A-1-604号业主李晓英陈述房款系按揭，没有收据；A-2-402号业主罗中怀的家人陈述房款系按揭；A-2-501号业主蒋青松表示表中所载字系其所签，但欠的这笔款是交给石全胜的；A-2-601号业主李国珍陈述房屋系全款购买，已全部支付给石全胜。实地入户核实共计21户，其中：2户（A-1-501号宋坤周、B-3-701号汪正忠）表示尾款系支付给崚鹰公司；A-1-304号袁琴称应该是支付给公司的，但无收据；A-1-301号张春红称崚鹰公司只是办房产证收取了3000元左右，无收据，且拒绝在询问笔录签字；其余的均陈述尾款系支付给石全胜或记不清楚；对明细表的其余住户因未在家、电话空号、未予接听等原因无法进行核实。从本院仅有的能核实到的几户看，其尾款交付的金额也与原告制作的明细表所载金额相差较大，并不一致，故对该明细表不予采信，但对核实到的郑维茂支付32377元、A-1-501号宋坤周、B-3-701号汪正忠支付尾款于崚鹰公司的事实因有收据、银行交易明细予以印证，故予以认定。对其余声称交于崚鹰公司但无证据印证的，本院不予认定。 原告石全胜向本院提交加盖“赵修君”印章、“四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司”印章的《收据》六份，拟证明程明周等6户购房户向崚鹰公司交付购房尾款合计274967元。该收据虽系复印件，但从内容上看，《收据》上既写明了收费项目，又加盖有崚鹰公司及公司法定代表人印章。本院曾逐一向程明周（A-3号营业房）、宋坤周（A-1-501号）、蒲彬文（B-2号营业房）、邓全林（B-2-502号）、汪正忠（B-3-701号）刘先（B-1-601号）6人核实，程明周等6人均表示已向崚鹰公司交付购房尾款。因此，本院对该6份《收据》的真实性予以认可，认定崚鹰公司在程明周等6人处收取购房尾款合计271853元，其中宋坤周27847元、程明周100613元、蒲彬文73756元、邓全林506元（收据载明的另3114元为代收的维修基金）、汪正忠30413元、刘先38718元。 关于原告石全胜向本院提交录音光盘，拟证明另有2户购房户向崚鹰公司交付购房尾款71499元。本院无法核实录音中是否是购房户本人，在无收据等其他证据佐证的情形下，对该证据不予采信，对原告欲证事实亦不予以认定。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《联合开发合同》《承诺书》《还房协议》约定“金峰园”项目2至6+1楼的房屋均应由原告石全胜以被告崚鹰公司对外销售，销售房款由原告石全胜所得。根据庭审查明事实，被告崚鹰公司已在购房户（程明周等人）处收取购房尾款合计304230元（271853元+32377元）。因此，被告崚鹰公司应将该笔款项返还给原告石全胜。双方并未约定利息，故本院对原告的利息请求不予支持。虽原告石全胜主张其他购房户亦将购房尾款交付给被告崚鹰公司，但其所举证据未能形成证据链条，不能以此确信其待证事实的存在具有高度可能性，故对原告石全胜的此项主张，本院不予支持。 关于被扣划的住房按揭保证金问题。针对“金峰园”项目开发，对外其交税费的主体的应为崚鹰公司，但依据双方合同意思自治表示，对内则应由石全胜承担该税费。本院在执行四川省南部县地方税务局稽查局申请执行四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司一案中，强制扣划了崚鹰公司金峰园项目部在南充市××部支行开设的银行账户6734××××2594的银行存款420000元。420000元实际用于支付“金峰园”项目拖欠的税款，并非偿还崚鹰公司其他债务。因此，原告石全胜主张被告崚鹰公司返还420000元的诉请，本院不予支持。 综上所述，原告的部分诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、被告四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告石全胜返还售房款304230元； 二、驳回原告石全胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23713元，由原告石全胜负担17850元，被告四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司负担5863元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  姜德道 审 判 员  许筱然 人民陪审员  谭明蕊 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  蒲丹丹