四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1587号 上诉人（原审原告）：张友炘，男，1973年10月8日出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：张诚（系张友炘之父），男，1951年4月24日出生，汉族，住四川省髙县。 被上诉人（原审被告）：宜宾德福汽车销售集团有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇城北新区奋发路（德福汽车城）****。 法定代表人：胡清文，董事长。 委托诉讼代理人：郑烨，该公司员工。 委托诉讼代理人：童新跃，四川泽仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川四仪商贸有限公司，住，住所地四川省宜宾市临港经济技术开发区龙头山路****楼西南互联网产业基地**/div> 法定代表人：熊勇，总经理。 上诉人张友炘因与被上诉人宜宾德福汽车销售集团有限公司（以下简称宜宾德福公司）、四川四仪商贸有限公司（以下简称四川四仪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初5476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张友炘上诉请求：1.撤销一审判决，支持张友炘的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由宜宾德福公司承担。 事实和理由：1.一审判决以张友炘应当主张撤销合同作为驳回张友炘的理由错误，张友炘在庭审中已经更改了诉讼请求；2.张友炘在一审中提交的宜宾德福公司虚假宣传的网络资料、精装房样板间照片、批量装修工程协议、证人证言及照片宣传资料、购房合同、装修协议、购房款票据等证据，能够形成证据链，足以证明宜宾德福公司宣传并销售了精装房，张友炘在一审中还提交了其他辅助证据，如免责协议、座谈纪要等证据；3.宜宾德福公司与四川四仪公司签订的《德福公元批量装饰装修工程合同书》第二条约定“由甲方负责精装修房的整体销售工作”、“精装修总价8万元，由宜宾德福公司支付3万元，另外5万元由业主分两次支付”，足以证明宜宾德福公司宣传并销售给业主的是精装房而非清水房，四川四仪公司在参加珙县人民法院审理的其他关联案件中陈述四川四仪公司未直接同业主签订过装修协议，德福公元的所有装修协议都是宜宾德福公司的销售人员经手签订；4.绑定签约编号2017003850的一套购房合同含精装修协议，协议和样板间一样对合同订立价格有重大影响，虽然未直接载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任；5.德福一号楼未按规划设计部门核准的商用项目图纸施工，系违法建筑，主体工程验收后，宜宾德福公司擅自将每层楼加层后卖给业主，增加的钢筋混凝土在结构和承重方面已造成严重安全隐患。 宜宾德福公司辩称，一审判决正确，宜宾德福公司与张友炘签订的商品房买卖合同合法有效，宜宾德福公司已按照合同约定履行了相应义务，不存在欺诈。1.张友炘在订立合同时已知晓房屋系毛坯房，合同及补充协议已明确约定房屋为毛坯房，也明确了房屋用途为商业服务用房、清水房，房屋须经过自行装修才能成为精装房；2.样板间并非商品房买卖合同约定的内容，宜宾德福公司也未在销售广告和销售过程中承诺以样板间作为交付标准，样板间仅作为参考；3.宜宾德福公司与四川四仪公司签订的合同具有相对性，该协议是宜宾德福公司与四川四仪公司的合作协议，协议中的精装房是指四川四仪公司将宜宾德福公司交付给业主的清水房装修后变成精装房，与本案无关联性；4.宜宾德福公司已按照约定交房，本案实际争议是张友炘与四川四仪公司之间的装修合同纠纷，主要是由于四川四仪公司未按照与宜宾德福公司之间的约定提供符合质量标准的装修服务；5.张友炘在购买重大资产时应尽到相应的注意义务，张友炘未全面客观审查签署的文件应自行承担相应的责任，即使宜宾德福公司的宣传存在一定瑕疵，也不足以使张友炘产生重大误解，本案双方签订的商品房买卖合同对房屋的关键信息的内容具体明确，不存在欺诈。 四川四仪公司辩称，1.宜宾德福公司与四川四仪公司签订的合同是主合同，四川四仪公司与张友炘签订的是从合同，两个合同不可分割；2.因各种原因引发了德福公元业主群体性纠纷后四川四仪公司才了解到二次现浇楼板工程属于违建，二次现浇楼板系宜宾德福公司赠与业主，违建没有施工标准，宜宾德福公司陈述的质量问题导致群体性纠纷与四川四仪公司无关；3.四川四仪公司在座谈时认可质量问题并退还业主的装修款是行政管理的结果，并非四川四仪公司的真实意思表示；4.业主与宜宾德福公司签订的合同责任应由宜宾德福公司承担，四川四仪公司收取的4.5万元已用于工程施工，宜宾德福公司已差欠四川四仪公司工程款300万元左右。 张友炘向一审法院起诉请求：1.依法解除张友炘与宜宾德福公司、四川四仪公司购买精装房的系列合约，退购房款23.5万元；2.宜宾德福公司赔偿张友炘借款利息，房价上涨等损失12万元；3.四川四仪公司退还张友炘精装修预付款45000元；4.宜宾德福公司承担张友炘诉讼费用、购房杂支6512元。 一审法院认定事实：宜宾德福公司以国有出让方式取得坐落于四川省宜宾市叙州区宜宾德福公元项目地块建设用地使用权，土地规划用途为商业服务用地。宜宾德福公司分别于2017年1月3日、2017年5月22日在宜宾零距离房产网、宜宾三江房产网发布信息，载明：“德福公元的LOFT小户型精装房总价低，买一层得两…；德福公元29万精装loft三房限量开抢！楼盘…”，并配有E1户型图及文字说明：“E1户型一室两厅，建筑面积约52.74㎡，使用面积约93.75㎡，一层功能区，独立的客厅、餐厅、厨房，二层主人区，会客休憩分离，私密生活，彰显高雅气度；E1户型两室两厅，建筑面积约53.71㎡，使用面积约93.82㎡，一层功能区，独立客厅、餐厅、厨房，二层主人区，私密生活，彰显高雅气度，居室情况2室2厅2卫，参考均价4800元/㎡，参考总价25.78万元。”宜宾德福公司在德福公元项目园区内修建样板房体验区，展示精装房装修样板，其内容包括一层大厅、厨房、饭厅、上二楼的楼梯及二楼主卧室、洗漱间、卫生间等。宜宾德福公司作为甲方与乙方四川四仪公司签订了《德福公元项目批量装饰装修工程合同》，约定：“第一条合作主体及目的：……。甲方希望，通过乙方提供的精装修产品及服务，提升甲方楼盘附加值，增强甲方市场竞争力，促进甲方楼盘销售。乙方希望，通过在甲方楼盘范围乙方产品的应用，保持并提升乙方品牌知名度，扩大乙方产品市场占有率；第二条合作模式：1.产品推广模式，甲方在楼盘商品房的销售推广中，以广告宣传、促销活动等形式，向甲方客户及社会推介乙方精装修产品及服务。2.产品销售模式，在甲方楼盘LOFT小户型毛坯房销售价格基础上（由甲方自行确定），加上乙方精装修价格，由甲方负责精装房的整体销售工作。甲乙双方约定52-55平方LOFT精装修价格为捌万元整。详见附件1、附件2德福公元项目精装修价格表（此价格为总包干价格，协议签订后不允许因任何原因调整其价格）。3.装修款收款模式，客户购买精装房物业时，精装修总价8万元，其中3万元甲方按照本协议3.1约定代为支付，其余5万元按照第三方客户与乙方签订的委托装修协议为准（客户分两次支付）。……。第三条双方权利和义务：（一）甲方权利和义务……。（二）乙方权利和义务，……，9.乙方所搭建钢结构隔层须符合国家相关规范，如因乙方所搭建钢结构隔层因质量问题或其他造成事故或损失，均由乙方承担全部经济、法律责任。……”。同时双方约定由四川四仪公司将《装修工程协议》盖好公章后交给宜宾德福公司，再由宜宾德福公司售楼工作人员在商品房买受人买房时将《装修工程协议》交给商品房买受人自愿签署，四川四仪公司派工作人员在场。2017年4月27日，张友炘与宜宾德福公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》(合同编号2017003850)，约定：“商品房基本情况：该商品房为预售许可证2017001号下第1号楼[幢]1单元11层11-21号，规划用途为商业服务，层高为5.10米，预测建筑面积共52.59平方米，套内建筑面积40.50平方米；计价方式与价款：按照套内建筑面积计算单价为每平方米5802.47元，总价款为235000元；付款方式及期限：买受人在2017年4月27日前支付该商品房全部价款；交付时间和手续：出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；要约邀请与要约：出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施及相关设施所作的说明、允诺确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约；销售承诺：……（二）出卖人承诺：按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记；使用承诺：买受人承诺使用该商品房期间，不擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构；附件一房屋平面图显示：该商品房为长9米、宽4.5米、内部为空的长方形结构。”当日，张友炘与宜宾德福公司签订《商品房买卖合同补充协议》，其中，10.2.1条约定：“对于合同订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，双方均已在合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人以任何形式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书或其他方案载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件及补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中的任何内容和信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。”张友炘于当日将购房款23.5万元交付给了宜宾德福公司。同日，张友炘在宜宾德福公司售楼工作人员提供的《装修工程协议》上签名捺印，与四川四仪公司建立装修工程合同关系，双方约定：“工程地址为德福公元1号楼1单元11楼21号，工程户型及面积为52.59㎡，装修套型为二室二厅一厨二卫，采取包人工、包主料、包辅料的承包方式，工程价款5万元，房屋竣工验收合格后四个月内为装修装饰工程竣工交付日期”，并对一楼、二楼各房间及楼梯所用材料名称、规格、数量作了约定。2018年12月1日，张友炘向四川四仪公司支付了装修款4.5万元。2018年12月30日，宜宾德福公司将本案所涉商品房交付给了张友炘。当日，张友炘向宜宾德福公司交纳了不动产登记费550元，向叙州区房地产管理局的银行账户存入了房屋维修基金2630元，向前期物业服务企业成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司交纳了物业费883.51元、生活垃圾处置费60元、建渣清运费210.36元、装修管理费157.77元、出入证工本费20元、装修保证金2000元。本案所涉商品房已由四川四仪公司完成在房间内部墙体一半的高度上混泥土现浇夹层及砌筑夹层上面的隔墙，并完成全屋的水、电、网络线路铺设。2019年7月，四川四仪公司在装修德福公元其他业主房屋过程中发生纠纷，引发本案纠纷，经政府相关部门调处后仍未得以解决，张友炘遂向一审法院提起诉讼。该商品房尚未办理不动产权证。 一审法院认为，张友炘与宜宾德福公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，是自愿签订，合同上明确载明了所买卖的房屋为商业服务用房，宜宾德福公司在宣传中已经明确告知需要通过装修才能改变为住房，相关建设行政主管部门在调处双方之间纠纷过程中亦未明确该房屋做夹层隔断改为住房销售行为按违法行为处理，且在一审法院函询过程中,相关部门均不认为该问题属于其职责范围,故对此情形的判断,张友炘没有充分证据证明宜宾德福公司销售该房屋存在违反法律禁止性规定的情形，且张友炘提出的诉讼请求是解除该合同，而解除合同的前提是该合同已生效，即张友炘也承认双方所签《四川省商品房买卖合同（预售）》为生效合同，因此，应认定该合同属有效合同。张友炘主张解除合同,其所持受到欺诈的理由，所对应的应为请求撤销合同，并未举出证据证明宜宾德福公司存在导致合同不能履行的根本性违约行为等解除合同条件，故该理由不能支撑其解除合同的请求。综上，对张友炘要求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》并赔偿损失的诉讼请求，一审法院依法不予支持。张友炘、四川四仪公司之间签订的《装修工程协议》，虽与张友炘、宜宾德福公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》有关联，但相互独立，不属同一法律关系，不应在本案中合并处理，因四川四仪公司在履行装修合同过程中发生的纠纷，张友炘可以另案依法处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，经一审法院审判委员会讨论决定,判决：驳回张友炘的诉讼请求。案件受理费5598元，由张友炘负担。 本院二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张友炘提交了宜宾县德福汽车销售有限公司与林小萍签订的德福公元精装房诚意金协议书（公寓）DFGY复印件，拟证明张友炘购买的房屋系精装房。宜宾德福公司质证意见：对该证据真实性、合法性、关联性不予认可，该证据系复印件，该证据与本案无任何关联。四川四仪公司质证意见：不清楚该证据真实性，与四川四仪公司无关。四川四仪公司提交了会议纪要复印件一份，拟证明四川四仪公司提供的装修服务不符合标准引发群体性事件，四川四仪公司在座谈时认可退还业主装修款。张友炘质证意见：张友炘未参加座谈，不确定该会议纪要的真实性。四川四仪公司质证意见：我公司在会议纪要签名，认可该证据真实性，但不认可四川四仪公司引起群体性纠纷。本院经审查认为，张友炘提交的证据系复印件，无法核实真实性，且该证据与本案宜宾德福公司与张友炘之间的商品房预售合同无关，对该证据不予采信。宜宾德福公司提交的会议纪要四川四仪公司认可证据真实性，本院对该证据真实性予以确认。 本院经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.张友炘与宜宾德福公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是否应当解除，如果应当解除，宜宾德福公司是否应当赔偿张友炘损失及损失如何计算；2.四川四仪公司是否应当退还装修预付款4.5万元。 关于焦点1，张友炘主张应当解除合同的主要理由是：1.宜宾德福公司宣传出售的系精装房，而未实际向张友炘交付精装房；2.宜宾德福公司将商业用房违规搭建改为住房存在安全隐患。关于宜宾德福公司是否应当向张友炘交付精装房的问题，虽然网络上有“德福公元的LOFT小户型精装房总价低，买一层得两层……”等内容，但现有证据不足以证明该宣传内容系宜宾德福公司发布，宜宾德福公司与张友炘签订的《商品房买卖合同补充协议》第7.3条约定“买受人购买的房屋为毛坯房”，《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》均未约定双方将交付房屋条件约定为精装房。宜宾德福公司与四川四仪公司签订了《德福公元项目批量装饰装修工程合同》约定由四川四仪公司对德福公元项目楼盘进行精装修，该合同的主要内容是宜宾德福公司在出售房屋时向业主及社会推荐四川四仪公司的装修产品及服务，宜宾德福公司在销售房屋时，以清水房的价格加上精装修价格销售，52-55平方米LOFT精装修价格8万元，其中业主承担5万元，另外3万元由宜宾德福公司支付给四川四仪公司公司。上述合同仅系宜宾德福公司与四川四仪公司的约定，并不能证明宜宾德福公司必须将精装修作为宜宾德福公司向张友炘交付房屋的必备条件，张友炘接收房屋后向四川四仪公司交付了装修款4.5万元，张友炘对精装修成果不满意发生的纠纷系张友炘与四川四仪公司之间的装修合同纠纷，张友炘以宜宾德福公司未交付精装房主张解除合同的理由不能成立。关于宜宾德福公司在商业用地上建房作为住房出售给业主的问题，虽然商业用地建房后作为住房出售不符合土地使用性质，但现有法律无效力性禁止规定否认上述行为的合同效力，宜宾德福公司虽然在搭建过程中存在违反相关规定，但合同并不因此无效，张友炘主张房屋存在安全隐患而应当解除合同，但其提供的证据不足以证明房屋存在安全性质量问题。张友炘主张解除合同并要求宜宾德福公司赔偿损失的理由不能成立，不予支持。 关于焦点2，本案系商品房预售合同纠纷，应处理宜宾德福公司与张友炘的商品房预售合同关系，张友炘主张四川四仪公司退还其装修预付款，属于张友炘与四川四仪公司之间的装修合同关系，不属于本案审理范围，张友炘可另行主张权利。 综上，张友炘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7398元，由张友炘负担。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  陈伟林 审判员  林 涛 二〇二〇年八月二十七日 书记员  田 倩