云南省泸水市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3321民初646号原告：杨劲松，男，1992年3月2日生，白族，大学文化，个体户，云南省泸水市人，现住泸水市。委托诉讼代理人：张文嵌，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，执业证号：15301201910102937，代理权限：特别授权代理。被告：段胜红，男，1974年5月17日生，白族，初中文化，经商，云南省大理市人，现住泸水市。委托诉讼代理人：李雪伟，男，云南大怒江律师事务所律师，执业证号：15333200510292907，代理权限：特别授权代理。原告杨劲松诉被告段胜红租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日在本院公开开庭进行了审理，原告杨劲松及其委托代理人张文嵌，被告段胜红及其委托诉讼代理人李雪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨劲松向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告签订的《租房合同》于2020年1月22日解除；2.请求判令被告支付自2020年1月1日起至2020年1月22日的租金30739.73元(510000元/365天×22天)；3.请求判令被告支付自2020年1月22日至实际交还房屋之日止（暂计至2020年2月3日）的非法占用费16767.12元（510000元/365天×12天）；4.请求判令被告承担违约金300000元；5.请求判令被告支付《租房合同》欠付的房屋设施保证金和管理保证金30000元；6.请求判令被告拆除前述租赁房屋范围内的装修、装饰等附着物，并恢复原状；7.请求判令本案诉讼费、律师费等实际发生的费用由被告承担。事实和理由：2018年9月6日，原告与被告签订《租房合同》，约定原告将其位于华天商贸城D栋一层（四季酒店大堂）约60平方米和原好生活超市约1285平方米，二层共计为1345平方米的房屋出租给被告。租赁期限为2019年1月1日起至2027年1月1日终止，期限为八年。所租用的房屋或店铺租金按每月约31.5元/平方米计算，合计为一年应交租金为510000元，大写：伍拾壹万元整（不含税金），以现金方式一次性付清。租赁期满一年乙方必须提前30天交清下一年度的租金，即每年12月5日前交清下一年度的租金。被告于2018年9月通过银行转账方式向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日租金510000元，但未按照《租房合同》第四条第2款的约定向原告支付铺面应交纳房屋设施保证金和管理保证金30000元。2019年12月5日，被告支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金期限届满，但被告未按照《租房合同》的约定向原告支付租金并且拖欠房屋设施保证金和管理保证金30000元达一年之久，后经原告多次催要被告都拒不支付上述费用。2020年1月22日，被告仍然不支付租金，已经构成根本性违约，原告按照《租房合同》的约定解除合同，向被告发出了《解除租赁合同通知书》，被告已经收到。至今，被告对原告要求的解除《租房合同》，搬离房屋等请求拒不履行。为此，原告为维护自身合法权益，依据《合同法》相关规定诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。原告提交下列证据证明其主张：第一组：原告身份证复印件，用于证明原告诉讼主体适格。第二组：《租房合同》，用于证明：1.原告与被告于2018年9月6日签订租房合同的事实，2.被告未按《租房合同》约定，在2019年12月5日前支付2020年1月1日至2020年12月31日租金510000元，已经构成基本性违约的事实，3.被告未按《租房合同》约定支付房屋设施保证金和管理保证金30000元的事实。第三组：1.《解除租赁合同通知书》、2.图片4份、3.视频4份（光盘），用于证明：2020年1月22日，原告向被告发出通知解除合同，并且被告已经收到的事实。第四组：1.借条一份、2.对账单一份，用于证明：因被告段胜红未按期交付租金导致原告作为转租人以筹集资金、对外借款等方式支付段胜红应付的51万元租金，因垫付该笔资金所产生的利息和资金占用费等给原告造成损失的事实。第五组：1.律师费发票、2.委托代理合同、3.律师费支付凭证，用于证明：因被告未按期交付租金导致原告处理该纠纷的经济损失。第六组：1.证明一份、2.《怒江**天商贸城有限公司房屋租赁合同》、3.补充协议一份，用于证明：原告与怒江**天商贸城有限公司已经结清2020年度房屋租金，以及原告对其所租赁的房屋具有合法的使用权及转租权的事实。经质证，被告对原告的第一组证据无异议；对第二组证据的三性无异议，但对证明目的不认可；对第三组证据的真实性认可，但认为达不到解除合同的条件，当时已经向原告说明提交银行卡号进行转账，但原告未提交；对第四组证据中的借条真实性不认可，对账单的真实性认可但与本案没有关联，其中的51万元实际用途不清楚；对第五组证据的真实性认可，但与本案没有关联，律师费不是必然产生的费用，在双方没有约定的情况下不应该由被告承担；对第六组证据的真实性认可，从记载的内容看没有房租实际收取时间，华天公司认可被告作为共同承租人实际租用一、二楼用于经营KTV，原、被告不是一般意义上的转租分租关系。被告段胜红辩称：答辩人在本案的房屋租赁合同关系中未构成根本违约，答辩人与被答辩人签订的《租房合同》未达到约定或法定解除条件，应当继续履行。2018年8月，答辩人计划在泸水市，经多方考察后初步选定位于华天商贸城Ｄ栋房屋，并与出租人华天公司协商租赁事宜，当时答辩人觉得华天公司租金要价高，正准备进一步协调租金，被答辩人称计划在华天商贸城Ｄ栋3楼经营美食城，便与答辩人协商共同租赁事宜，并称其与华天公司的老板关系密切，由其出面协商租赁事宜，可以降低房租，当时答辩人提出一、二层自己一定要租，后答辩人找华天公司商谈房租事宜，但未与答辩人商议的情况下，被答辩人直接以一、二、三楼的所有房屋的租金为85万元一年的价格承租并签订了合同。后经答辩人与被答辩人协议，一、二楼房屋由答辩人承租使用，承担51万房租，三楼由被答辩人使用承担34万房租，并于2018年9月6日签订了《租房合同》，约定答辩人向被答辩人租赁“华天商贸城Ｄ栋一层（四季酒店大堂）约60㎡、二层（原好生活超市约1285平方米）”的房屋；租期自2019年1月1日至2027年1月1日，共八年；年租金为510000元，房屋设施保证金和管理保证金为30000元。《租房合同》签订后答辩人即按约定向被答辩人支付了第一年的51万租金，并对一楼大厅及二楼房屋进行装修。在装修完毕试营业过程中，答辩人发现因供电系统供电不足，导致答辩人的ＫＴＶ系统不能正常运行，答辩人便与被答辩人以及出租人华天公司协商，后答辩人与被答辩人协商一致同意由答辩人自行对供电线路进行改造，并承诺不再收取3万元的房屋设施保证金和管理保证金。改造完成后答辩人的ＫＴＶ投入正常经营。2019年3月，因消防问题，答辩人与被答辩人协商，决定共同出资修建消防水池及相关设备设施。然而，在上述消防设施修建完成后，被答辩人却以其不使用该消防设施为由，拒付施工费用，答辩人只好自行支付了8万元的消防设施施工费用。2019年4月，被答辩人的美食城开业，为通行便利，与答辩人协商从答辩人向其租赁的二楼房屋中开设一条通道供其使用，并承诺愿意每月向答辩人支付2000元管理费，然而，时至今日，被答辩人从未向答辩人支付过费用。2019年8月，被答辩人因美食城经营不善，多次与答辩人协商将三楼的房屋一并转租给答辩人，但答辩人考虑到自己的ＫＴＶ也才刚起步经营，无闲置资金，故一直未同意。2019年10月，答辩人ＫＴＶ的卫生间顶部出现大面积渗水，导致答辩人ＫＴＶ的卫生问不能正常使用，后经答辩人与被答辩人及出租人华天公司共同查看现场后，共同确认该渗水现象系因被答辩人租赁的三楼房屋漏水引起。后答辩人多次与被答辩人协商要求其对其租赁楼层的漏水问题进行修复，但被答辩人却一直不愿意修复。2020年1月22日，答辩人同意支付房租并要求被答辩人提供收款账号，却因被答辩人不提供收款账号而无果。后答辩人因担心被答辩人企图以答辩人不支付租金为由解除合同，便与出租人华天公司协商，欲直接将房租支付给华天公司，但华天公司以其与答辩人之间无合同关系而拒绝。后因“新冠肺炎”疫情爆发，泸水市人民政府分别于2019年1月29日下发《泸水市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作指挥部公告第1号》、于2020年2月6日下发《泸水市委市政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部通告第5号》，全面暂停了各类服务行业的经营活动（包括ＫＴＶ），导致答辩人的ＫＴＶ自“新冠肺炎”疫情爆发之日起一直无法经营，直至2020年5月25日经政府部门许可才重新恢复经营。综上，答辩人自始至终均按与被答辩人签订的《租房合同》履行合同义务，且在被答辩人于2020年1月向答辩人催收租金时，也表示愿意支付房租，但却因被答辩人自身原因而未成功支付。恰恰相反，被答辩人在《租房合同》履行过程中却一直未尽到相关义务，导致答辩人遭受了很多损失。现答辩人的ＫＴＶ因“新冠肺炎”受疫情防控措施的影响无法正常经营，导致答辩人资金周转困难，才未向答辩人支付租金，不应当认定答辩人构成违约。因此，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款之规定，被答辩人的诉讼请求依法不应当得到支持。被告段胜红向本院提交了如下证据：第一组：身份证，用于证明被告的基本身份情况。第二组：租房合同，用于证明：被告向原告租赁华天商贸城D栋一层（四季酒店大堂）约60㎡、二层（原好生活超市约1285㎡）房屋的事实，合同约定公共部分由甲方负责的事实，原告负责公共部分的供电线路。第三组：图片2张，用于证明：因原告租赁的三楼房屋漏水导致被告KTV的卫生间无法正常使用的事实。第四组：聊天记录，用于证明：2020年1月22日，原告向被告催收房租，被告同意支付，但原告却未提供收款账号的事实。第五组：1.《泸水市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作指挥公告第1号》、2.《泸水市委市政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部通告第5号》，用于证明：被告的KTV因受“新冠肺炎”疫情影响无法正常经营，导致答辩人资金周转困难的事实，时间从2020年1月23日至2020年5月25日。经质证，原告对被告提交的第一组证据无异议；对被告提交的第二组证据的三性认可，但对证明目的部分不认可，认为合同约定的是公共部分，不包括KTV自用电的维护；对第三组证据的三性不予认可，无法确认是华天商贸二层的房屋照片；对四组证据的三性认可，对证明目的不认可，被告向原告支付第一年租金时就已经知道账号，2020年3月27日原告发给被告银行账户之后，被告也没有进行支付；对第五组证据的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不予认可，被告在合同约定的期限内已经违约，不能把疫情作为抗辩理由。本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的第一组、第二组、第三组、第五组、第六组证据的来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认；对原告提交的第四组证据，因该组证据与本案没有关联，本院不予确认。被告提交的第一组、第二组、第四组、第五组证据的来源真实合法，与本案具有关联性，本院均予以确认；对被告提交的第三组证据，因该照片不能反映属于涉案房屋，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，原告杨劲松与被告段胜红签订《租房合同》，原告将位于泸水市共计1345㎡的铺面出租给被告，租赁期限为2019年1月1日起至2027年1月1日止，租金约定为每年51万元，每年的12月5日前交清下一年度的租金。合同约定被告缴纳房屋设施保证金和管理保证金30000元，保证金到终止合同时退还给被告。被告将租赁的房屋用于经营ＫＴＶ，按照约定支付了2019年的租金。2020年的租金支付期限将至时，原、被告协商要将第三层房屋也一并出租给被告，但双方未协商成功，原告并于2020年1月22日向被告送达《解除租赁合同通知书》，要求解除合同。之后发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，被告经营的ＫＴＶ处于停业状态。被告于2020年4月8日通过微信聊天向原告提出支付8个月的租金，其余四个月因受疫情影响，不再支付。之后，原告认为被告构成根本违约，向本院提起诉讼，在审理期间，被告通过银行转账于2020年6月30日向原告支付了34万元租金。本院认为，本案的争议焦点是租赁合同是否应予解除，原告认为，被告未按照约定期限支付租金，其于2020年1月22日发出的《解除租赁合同通知书》已经产生解除合同的法律效力。被告则称所主张的解除合同事由不能成立，并要求继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，结合本案的具体情况，主要是看承租人是否迟延履行主要债务，致使租赁合同的目的不能实现。本案租赁合同是否解除主要涉及租金支付以及被告有无其他足以导致解除合同的违约行为等问题。关于租金支付，被告未在约定期限支付租金51万元，构成违约，但在支付租金期间，原、被告因协商对案外的铺面也一并共同处理，之后又因发生新冠病毒感染肺炎疫情，被告停止经营，导致不能支付租金，在审理期间，被告向原告支付了34万元，被告确已经履行了部分付款义务。因此，被告行为并非根本性违约，没有因此导致原告无法实现合同目的，原告要求解除合同的理由不能成立。对于欠付的17万元租金，被告应当予以支付。关于逾期支付的违约责任，虽然租赁合同解除的主张未得到本院的支持，但承租人就欠付租金的违约行为，应当承担相应的违约责任，该违约责任即迟延支付租金产生的债务利息，该利息宜按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，合同约定的时间为2019年12月5日之前付清，故计付利息时间为2019年12月6日起，利随本清。关于欠付的房屋设施保证金和管理保证金30000元，合同已经明确约定由被告支付给原告，合同终止时退还给原告，被告应当按照合同约定履行义务，原告要求支付房屋设施保证金和管理保证金30000元的诉求，本院予以支持。关于律师代理费，在本案中被告未及时的支付全部租金，被告存在过错，应当承担守约方的损失，原告支付的律师代理费18000元，由被告承担。对被告提出租赁房屋存在漏水、供电线路改造、消防设施费用、通道管理费等，因被告未提交证据证明其主张，本院均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原、被告继续履行双方签订的《租房合同》，被告段胜红于本判决生效之日支付给原告杨劲松剩余租金17万元，并支付给原告该款项自2019年12月6日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息；二、被告于本判决生效之日以34万元为基数，支付给原告自2019年12月6日起至2020年6月30日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息；三、被告段胜红于本判生效之日支付给原告杨劲松房屋设施保证金和管理保证金30000元；四、被告段胜红于本判决失效之日支付给原告杨劲松律师代理费18000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6962元，减半收取3481元，由被告段胜红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。审判员  杨新全二〇二〇年八月十四日书记员  杨晓花