宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初1833号原告：石嘴山市立昌物业管理有限公司，住所地：大武口区绿城雅居小区。法定代表人：杨立军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙俊佟，系该公司项目经理。被告：刘永生，男，1972年11月16日出生，汉族，住大武口区。委托诉讼代理人：孟祥宇，宁夏致和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。原告石嘴山市立昌物业管理有限公司（以下简称立昌物业公司）与被告刘永生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告立昌物业公司的法定代表人杨立军及委托诉讼代理人孙俊佟，被告刘永生的委托诉讼代理人孟祥宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立昌物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即向原告支付拖欠的物业服务费101518.75元；2.违约金30455.63元（欠费金额的30%）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2011年4月承接大武口区绿城雅居小区综合物业服务至今，2013年4月、2016年4日先后与大武口区绿城雅居小区业主委员会签订了物业服务合同，约定由原告依约提供物业服务，合同对物业费用和违约责任也作出了约定。绿都花园大酒店坐落于绿城雅居A段综合楼，房屋面积59240.12平方米，拖欠2018年1月1日至2020年6月30日计30个月的物业费95970.75元；会所坐落于绿城雅居小区11号楼101、102号1-3层，房屋面积为513.7平方米，拖欠2018年1月1日至2020年6月30日计30个月的物业费5548元。经原告多次催要，被告据不支付上述物业费用，原告为此诉至法院。刘永生辩称，原告从未向被告所有的房屋提供物业服务，涉案房屋与原告提供物业服务的小区是用围栏进行分割的，该房屋出租给被告石嘴山市绿都花园大酒店有限公司（以下简称绿都酒店）用于经营酒店，该酒店独立于绿城雅居小区，与酒店所在房屋有关的物业服务项目均由绿都酒店雇佣人员完成，原告并没有向涉案房屋提供服务，因此原告无权要求被告向其支付物业费及违约金。按照原告与绿城雅居小区业主委员会签订的《绿城雅居小区物业服务合同》，原告应当提供清洁卫生、垃圾的收集与清运、车辆出入停放管理以及治安巡查等物业服务，但涉案房屋出租给绿都酒店用于经营酒店，该酒店与绿城雅居小区用栅栏进行隔离，即该酒店独立存在，并非绿城雅居小区的一部分，该酒店有独立停车场，并专门聘用了保洁和保安人员负责酒店生活垃圾收集及清运、车辆出入停放管理及治安巡查工作，因此原告无法对涉案房屋及其附属设施内提供上述合同项下物业服务事项，事实上也未提供。本案当事人围绕诉讼请求依法分别提交了证据，本院组织双方当庭进行了举证质证。原、被告对对方提交的证据均有异议，本院综合认定如下：一、原告的证据：《绿城雅居小区物业服务合同》系复印件，但被告质证对其真实性无异议，故对该合同的证明力本院予以确认。证明系复印件，真实性无法核实，且证明的性质为证人证言，出具证明者并未出庭接受质证，缺乏客观性要件，故达不到原告的证明目的，本院不予采信。石嘴山市信访督办局协调会议纪要复印件来源合法，但该会议纪要的形成时间是2013年3月8日，而本案原告主张的是2018年以后的物业费用，故该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。石嘴山市绿城雅居居住区总平面图系复印件，缺乏真实性、客观性要件，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。（2012）石大民初字第1798号民事判决书、（2013）石民终字第181号民事判决书、（2015）石大民初字第1702号民事判决书、（2018）宁0202民初171号民事判决书及（2018）宁02民终538号民事判决书均系法院生效法律文书，对其证明力本院予以确认。服务照片来源合法，但拍摄时间不明，原告并无证据证实该组照片反映的情形发生于2018年1月1日以后，故与本案讼争事项缺乏关联性，本院不予采信。催费照片来源合法，虽然拍摄时间不明，但能够证实原告曾向被告催要过物业费用，对此本院予以确认。石嘴山日报来源合法、内容客观，该报纸中的“2018年大武口区住宅物业服务企业年度考核得分表”能够证实原告在2018年度为绿城雅居小区提供了合格的物业服务，对此本院予以确认。二、被告刘永生的证据：房产证、土地证均为复印件，但其内容与上述原告提交的民事判决书认定事实一致，故对其证明力本院予以确认。土地出让金专用票据、契税完税证、绿都花园大酒店员工工资表、光盘与本案不具有关联性，本院不予确认。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月1日，原告与大武口区朝阳街道万盛社区绿城雅居业主委员会签订《绿城雅居小区物业服务合同》，约定：合同期限为2016年4月1日至2018年12月31日；住宅物业费的标准为每平方米0.36元/月，非住宅物业费的标准为每平方米0.54元/月，物业费按月缴纳，每月1日至5日前缴纳上月物业费，业主逾期不缴纳的自逾期之日起每日加收1%的违约金。合同签订后原告依约提供了物业服务。被告系绿城雅居小区A段综合楼（非住宅物业，面积5924.12㎡，用于经营酒店）和绿城雅居11号楼101、102号1-3层房屋（面积513.7㎡）的业主，欠交2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费40607.5元。就上述物业费原告多次催要，被告均未交纳。原告为此诉至法院，请求判如所请。本院认为，被告作为大武口区绿城雅居小区的一位业主，大武口区朝阳街道万盛社区绿城雅居业主委员会代表该小区业主与原告签订的物业服务合同对其具有法律约束力，双方应当全面履行各自的合同义务。原告按照物业服务合同的约定向被告提供了物业服务，被告则应按照约定向原告交纳物业费，庭审中被告认可未向原告交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，故对该期间案涉房产的物业费40607.5元，被告应向原告交纳，对此本院予以支持。物业服务合同约定了逾期支付物业费承担违约金的计算方法，被告未按约定的时间交纳物业费已是事实，故原告要求被告支付违约金的请求成立，原告起诉时自愿降低违约金标准，要求被告支付所欠物业费30%的违约金，其该主张不违反法律规定，本院予以准许，故违约金为12182.25元（40607.5元×30%），对此本院予以支持。原告主张与被告的物业服务合同关系持续至2020年6月30日，被告不予认可，而原告在本案中提交的现有证据只能证实双方物业服务合同关系存续至2018年12月31日，不能证实2019年1月1日以后双方还存在物业服务合同关系及其提供了相应的物业服务，故原告关于2019年1月1日至2020年6月30日期间物业费及违约金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩认为“绿城雅居小区A段综合楼范围独立，区别于公共区域，其不是绿城雅居小区的业主，故不应交纳物业费”。本院认为，被告该抗辩理由不能成立，本院不予采纳，具体理由如下：首先，被告合法占有的该部分房屋确为独立的不动产，但该不动产并不是孤立单一楼房，该不动产所占据的三维立体空间要与绿城雅居小区其他不动产发生横向、纵向的直接连接，在建筑物上要进行所有权的区分，如上水、排水管道的共用；被告所占有的房屋是与绿城雅居小区其他房屋一起组成的一个封闭区域，区域空间的利用是彼此相互的，如小区绿地的使用，被告占有房屋面积要给其他小区业主预留适当的绿地，反之也一样，所以被告占有的房屋与绿城雅居小区的相关业主的房屋之间不是独立的；其次，被告合法占有的房屋用于经营商业活动，这种商业活动不具有社会活动的特殊性反而因其具有盈利性，而应承担更大的社会责任，被告作为绿城雅居小区一般业主接受原告的物业服务，交纳物业费亦不能免除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告刘永生向原告石嘴山市立昌物业管理有限公司支付拖欠的物业费40607.5元；二、被告刘永生向原告石嘴山市立昌物业管理有限公司支付违约金12182.25元；三、驳回原告石嘴山市立昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项款项合计52789.75元，被告刘永生于本判决生效后五日内付清。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，减半收取计1470元，由原告石嘴山市立昌物业管理有限公司负担870元，被告刘永生负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 黎 坤 二〇二〇年八月十七日书记员 冯亚丽附：本案适用的法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。