贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初6467号 原告：张春艳，女，汉族，1980年9月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：林蔓，贵州伍尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：陈广，贵州伍尊律师事务所律师。 被告：贵州金明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区滨河路（白鹭岛桥头）。统一社会信用代码：915205027705774553。 法定代表人：王思明，该公司执行董事。 原告张春艳与被告贵州金明房地产开发有限公司（以下简称金明房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春艳的委托代理人林蔓到庭参加诉讼，被告金明房开经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼（缺席）。本案现已审理终结。 原告张春艳向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理碧阳湖.国际城第××号房屋的转移登记并将办理转移登记的有关文书交付给原告;二、判决被告白原告支付逾期办理涉案房屋转移登记并交付有关文书的违约金暂计20000.00元（违约金以481080.00元为基数，自2017年4月14日起按每日0.03%计算至被告交付涉案房屋转移登记的有关文书之日止）;三、判决被告退还原告交纳的有线电视开户费、天然气开户费、生活用水开户费、生活用电开户费共计3750.00元;四、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原、被告于2014年1月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区房屋，房屋总价款481080.00元，原告在支付首期房款151080.00元后，余款330000.00元以银行按揭支付;被告应当在2014年7月8日前向原告交付房屋:被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按下列方式处理:约定日期起180内，被告交付有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任;约定日期起180日后，被告不能交付有关文书。有关不退房的，被告自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金。关于办理转移登记的日期，双方未明确约定。合同签订后，原告按约向被告交纳了房款及相关税费。但至今被告没有将涉案房屋不动产权证办妥并交付原告，被告已构成违约。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日:（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……之规定，本案中，原被告并未明确约定办理转移登记的时间。故原告诉请被告在合同约定的房屋交付期限的90日后按约定的标准计算违约金。另，根据贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施安装费。原告与被告签订《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水、供电、燃气达到使用条件。因此，被告收取原告的有线电视开户费、天然气开户费、生活用水开户费、生活用电开户费的实质为水、供电、燃气、有限电视设施达到合同约定的交付前必须的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告另行收取理应当退还原告。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求支持如前诉请为谢。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。 被告金明房开未作答辩，在举证期限内也未向本院提交任何证据材料。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月8日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以银行按揭贷款方式购买被告开发的位于毕节市七星关区，用途为住宅，该商品房建筑面积126.6平方米，套内建筑面积106.2平方米，总价款为481080.00元，购房首付款151080.00元，余款330000.00元以银行按揭方式支付；前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用。交房时间和条件：被告应于2014年7月8日前向原告交付该商品房；交房条件：需取得竣工合格证明、面积实测技术报告书；供电、供水达到使用条件，通信、电视、网络敷设到户等；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税。转移登记：（一）出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。此外合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已按合同约定支付购房款481080.00元。2017年10月20日，被告将案涉房屋交付原告管理使用，并收取原告的契税、维修基金等相关税费，其中：有线电视开户费为350.00元、天然气开户费2500.00元、生活用水开户费380.00元、生活用电开户费520.00元，该四项合计3750.00元（350.00元＋2500.00元＋380.00元＋520.00元＝3750.00元）。原告在庭审中陈述案涉房屋不具备办证条件。 上述事实，有当事人的陈述和提交的各项证据，经庭审举证，质证（被告未到庭，视为其放弃质证的权利），能证明待证事实，本院予以采信并在卷佐证。 本院认为，对逾期办证违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款及其他相关费用，虽然双方签订的商品房买卖合同未约定被告取得该商品房所有权初始登记的时间及将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应在案涉商品房交付使用之日起90日内为原告办理案涉房屋权属证书，案涉房屋于2017年10月20日交付原告管理使用，依法应于2018年1月18日起的90日内，即2018年1月18日内为原告办理案涉房屋的不动产权属证，可被告未在此期限内履行该义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院应予以支持。对支付的时间问题，应从被告违约的次日，即2018年1月19日起计算至被告具备办证条件后，将办理案涉商品房不动产权属证书的文书提交至办证部门并通知原告之日止；对计算的标准问题，本案中，双方合同约定的违约金计算标准为按日向买受人支付已交付房价款0.03%。该约定过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，又因从自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判过程中所参照的贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，对原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持。 对有线电视开户费、天然气入户费、生活用水开户费以及生活用电开户费问题，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费于法无据，理应予以退还；又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。故原告要求被告退还各项开户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回。 综上所述，原告撤回第一项诉讼请求，是其行使处分权的行为，并未损害第三人的合法权益，本院予以准许。对原告的其余诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州金明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张春艳逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：2018年1月19日至2019年8月19日，以原告已付购房款481,080.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止，以原告已付购房款481,080.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 二、被告贵州金明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张春艳有线电视开户费、天然气入户费、生活用水开户费以及生活用电开户费共计3,750.00元； 三、驳回原告张春艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费197.00元（已减半收取），由原告张春艳负担87.00元；由被告贵州金明房地产开发有限公司负担110.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年八月五日 书记员 张朕一