广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1199号原告：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所地珠海市***********、15栋101房，统一社会信用代码914***********579L。负责人：双珊，总经理。委托诉讼代理人：张培林，员工。委托诉讼代理人：容宇娜，员工。被告：郑冬玲，女，1980年11月19日出生，汉族，公民身份号码410************061，住珠海市香洲区*******************。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司与被告郑冬玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，因被告对适用小额诉讼程序提出异议，本案转为适用简易程序的其他规定进行审理。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司的委托诉讼代理人张培林、容宇娜、被告郑冬玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理费9913.2元；2.被告向原告支付2018年7月1日至2020年2月28日的公摊电费323.9元；3.被告向原告支付物业管理费用所产生的滞纳金11772.76元（从2018年1月1日起，每日按每月欠缴费用的千分之三计算，暂计至2020年3月31日，之后计至缴清），并请求依照《前期物业管理服务协议》第十条的约定计算至实际清偿日；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系珠海时代香海花园小区12栋1402业主。根据时代香海花园开发商珠海市锦荣房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，原告为时代香海花园物业管理服务企业，为时代香海花园小区提供物业管理服务。原告与被告签订了《（时代香海花园）前期物业管理服务协议、临时管理规约》，约定被告作为时代香海花园业主，在接受原告物业管理服务的同时，应当向原告支付相应物业管理费、公摊水、电费等物业管理相关费用，且约定了相关费用的标准为：住宅为3元/月/平方米；公摊水、电费依照《珠海市“关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知”珠发改价[2014]10号》的规定支付；此外还约定如被告逾期向原告支付物业管理相关费用的，被告应向原告支付应付未付费用计算每日3‰的违约金。自2018年1月1日至2020年3月31日，被告拒绝向原告支付物业管理费及滞纳金，严重影响原告物业管理费正常收取工作，原告多次发函催告未果。被告的行为已构成违约，给原告造成经济损失，为维护合法权益，原告特向法院起诉。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司对其诉称向本院提交如下证据：《珠海【时代香海花园】前期物业管理服务协议、临时管理规约》、商品房买卖合同、不动产权登记表、竣工验收备案表及分项工程竣工验收单。被告郑冬玲辩称：第一，被告至今没有收楼，根据商品房买卖合同第十一条第三款的约定，存在除了地基基础和主体结构外的其他质量问题，开发商需修复后再另行交付。被告于2017年12月左右接到开发商的收楼通知，在2017年12月即对案涉房屋进行验收，但发现房屋存在阳台漏水、地面脱裂、地脚线开裂、墙体起泡等问题，开发商至今没有修复完成，所以被告没有收楼，且开发商称已经超过保修期不予修复。第二，开发商在售楼时让被告签订的是购房合同，签订时合同没有装订好，虽然前期物业管理服务协议的名字是被告签订的，但销售没有告诉被告需签订前期物业管理服务协议，该协议手写内容也是原告自己加上去的。被告郑冬玲对其辩称向本院提交如下证据：微信聊天记录。原被告提交的证据，经当庭出示，当事人质证，本院审查后认为，原告提交的证据及被告提交的证据均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的内容以本院认定的为准。本院经审理认定事实如下：2016年7月22日，被告作为买受人与作为出卖人的珠海市锦荣房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：买受人向出卖人购买位于珠海市斗门区***************，建筑面积为122.37平方米；出卖人应于2017年12月15日前将房屋交付给买受人，交付时商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用，修复后再交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司即原告，物业服务时间从2015年1月1日至2019年12月31日，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为3元/月/平方米（建筑面积）。同日，原被告签订前期物业管理服务协议，约定：原告对被告购买的案涉房屋进行共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修、消防、公共绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告应于发展商通知收楼之日/办理收楼手续时，按建筑面积预交三个月物业服务费用，除此之外，物业服务费用按每季度交纳，业主应在每季度第一个月10日前交纳本月度/季度物业服务费；收费标准为高层住宅3元/月/平方米（建筑面积）；业主未按时交纳物业服务费，处每日3‰的滞纳金。案涉珠海市斗门区***************于2020年1月2日办理缮证，建筑面积122.39平方米，权属人为被告。珠海市锦荣房地产开发有限公司建设的时代香海花园四期于2017年8月28日竣工验收备案，案涉房屋属于时代香海花园四期的房屋。庭审中，被告承认没有向原告支付过物业服务费等费用。本院认为，原被告签订的前期物业管理服务协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议的约定行使权利、履行义务。根据前期物业管理服务协议的约定，被告应于开发商通知收楼之日或办理收楼手续时，向原告交纳物业服务费。被告承认开发商于2017年12月左右通知其收楼，其于2017年12月对案涉房屋进行验收，被告虽在验房后因认为房屋存在质量问题不同意办理收楼手续，但案涉房屋已于2017年8月28日竣工验收备案，符合合同约定及法律规定的交楼条件，被告在验房后拒绝办理收楼手续缺乏理据，故被告理应在2017年12月验房后办理收楼手续，原告要求被告从2018年1月1日交纳案涉房屋的物业服务费，有理有据，本院予以支持。被告承认其没有向原告交纳物业服务费，经本院核算，从2018年1月1日至2020年3月31日，被告应向原告支付未按期交纳的物业服务费为9913.59元（122.39平方米×3元/平方米/月×27个月），原告主张的金额不足本院核算部分，视为原告放弃该部分的权利，即被告应向原告支付2018年1月1日至2020年3月31日的物业服务费9913.2元。关于公摊电费的问题。原告主张被告应向其支付公摊电费323.9元，但原告提交的证据不足以证明其主张的公摊电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明被告应如何分摊公用电费，本院无法核算出被告应当支付的公摊电费，故原告要求被告支付公摊电费323.9元，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的问题。原被告在前期物业管理服务协议中约定业主未按时交纳物业服务费，处每日千分之三的滞纳金，原告主张的滞纳金实际为被告欠付物业服务费的违约金。被告拖欠物业服务费，已经构成违约，应按约定支付违约金，被告抗辩不应该支付违约金的理由没有依据，本院不予采纳。原被告在前期物业管理服务协议中约定业主按季度交纳物业服务费，在每季度第一个月10日前交纳本季度物业服务费。原告要求被告从欠付之日起至物业服务费实际清偿之日止以每月拖欠的物业服务费的每日千分之三计算违约金有理有据，本院予以支持，但物业服务费欠付的起始日期以本院认定为准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在被告拖欠物业服务费后，应采取适当措施防止损失的扩大，但原告未采取适当措施主张权利，导致被告须支付的违约金扩大，故原告主张的违约金应以当月应交纳的物业服务费的本金为限，原告主张违约金超过物业服务费的本金部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决如下：一、被告郑冬玲于本判决生效之日起十五日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费9913.2元；二、被告郑冬玲于本判决生效之日起十五日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付逾期支付物业服务费的违约金(以每月拖欠的物业服务费367.17元为基数，从2018年1月11日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月违约金数额以不超过当月物业服务费本金数额为限)；三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司负担78元，由被告郑冬玲负担97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  钟红敏二〇二〇年八月二十四日书记员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。