广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初3065号原告：戴冬莲，女，1975年11月20日出生，汉族，住址：广东省深圳市龙岗区。原告：林谦，男，1973年8月5日出生，汉族，住址：广东省深圳市龙岗区。两原告共同委托诉讼代理人：方映天，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告：惠州首明投资有限公司，住所：惠州市惠阳区。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：黄晓霞，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛云帆，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。原告戴冬莲、林谦与被告惠州首明投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴冬莲、林谦共同委托诉讼代理人方映天，被告惠州首明投资有限公司的委托诉讼代理人黄晓霞、牛云帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理惠州市惠阳区XXXX片区XXXX花园X区XX幢XX号房房地产权证的违约金107698元（违约金以已付房款总额1705654元为基数，从2017年11月11日起，按每日万分之一计算，计至2019年8月5日有633天）。2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月8日,原、被告双方就买卖位于惠州市惠阳区XXXX片区XXXXX区XX幢XX号房签署了《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）。该房建筑面积201.83平方米,成交总价为1705654元。根据买卖合同第15条约定，被告应在商品房交付使用后540日内，为原告办理案涉房屋的房屋所有权证书，同时根据双方签署的《补充协议》第11条第3款约定：由于出卖人的原因，导致买受人没有在该商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后,原告依约支付了全部购房款项并缴纳了契税、专项维修基金等,同时还缴纳了办理房屋转移登记、权籍调查的费用，并向被告提交了办理权属登记所需资料。至此原告已依合同约定履行完自身的全部义务。被告于2015年11月21日将物业交付给原告，但直至2019年8月5日，案涉房屋的不动产权证才办理完成。原告认为：被告的行为已违反了买卖合同及《补充协议》的相关约定，未能在约定期限内为原告办理案涉房屋的权属证书，应按约定以购房款万分之一每日支付违约金直至办证之日，故此，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告为其陈述的事实提供的证据有：1、《商品房买卖合同》及补充协议；2、购房发票、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据；3、物业交接表；4、房屋权属登记证书。被告辩称，一、被告已履行合同约定的办证义务，不存在逾期，原告诉求逾期办证违约金，没有任何事实和法律依据。理由如下：案涉《商品房买卖合同》及补充协议是原被告双方自愿签订的，合同内容不违反法律、行政法规的强制效力性规定，为合法有效。《补充协议》第十一条“关于产权登记的约定”第1项明确约定：“540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准计算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。买受人如需办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助……”。另外，《补充协议》第十一第3项约定：“由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金……”按照上述协议约定，被告应承担的办证义务，即为案涉房屋办理权属初始登记，并在原告申请办理不动产权证书时提供必要协助，协议约定的“540日、720日”，均是针对案涉房屋完成初始登记的期限。事实上，被告早在2016年4月6日前，就已将办理权属登记所需资料递交给产权登记机关办理产权初始登记，并取得登记机关出具《商品房屋产权权属证明书》，之后也在原告办理产权证时提供了必要的协助，完全履行了合同约定的办证义务，不存在逾期办证的情况。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条之规定，被告无需承担逾期办证的违约责任。二、即便原告取得案涉房屋《不动产权证书》的时间晚于其主张的“720日”，也是因为政策变更导致，而非被告的原因，不应由被告承担违约责任。具体说明如下：首先，案涉合同明确约定，原告购买的XX花园X区房屋的土地使用权终止日期为2077年9月6日，且原告在签署合同时已清楚知晓其购买的房屋土地剩余使用年限不足六十五年。合同签订后，被告已依约将案涉房屋交付原告，也在约定期限内向产权登记机关申请初始登记并办证。因政策变更，在被告协助原告办理《不动产权证书》时，登记机关以“XX花园X区项目土地剩余使用年限不足六十五年”为由，要求被告先行办理改变土地使用权年限的业务，之后再予办理《不动产权证书》，从而导致原告取得案涉房屋《不动产权证书》的时间晚于其主张的“720日”。其次，虽然原告取得案涉房屋《不动产权证书》的时间晚于其主张的“720日”，但其取得的《不动产权证书》上登记的土地使用年限，相比案涉合同约定的土地使用权终止日期，也延长了将近9年。而且，相比于被告为此额外支出的巨额地价款，原告不仅没有任何损失，反而获取了不动产土地使用年限延长的巨大利益。综上所述，产权登记机关将新增的“办理改变土地使用权年限业务”作为被告协助原告办理《不动产权证书》的前置程序，属于国家行政部门政策发生重大变化，不可归责于双方，在签订合同时双方当事人对此根本无法预见，自然也不可能在合同约定中将改变土地使用权年限业务办理时间预估在办证期限内，而该新增程序必然导致办证时间增加，但原告也因此获得了不动产土地使用年限延长的巨大利益，若要因此追究被告违约责任，明显有违公平原则。退一万步来说，如果法院认为被告应当向原告支付违约金，前述情况也属于情势变更，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，原告主张的违约金也应依法予以免除或者扣减。三、即便不考虑上述情况，原告主张的违约金也不合理，还存在计算错误。1、原告主张的违约金起算时间存在错误。按照《补充协议》第十一条第1项约定，违约金的起算时间与案涉房屋“交付时间”相关。若案涉房屋实际交付时间早于合同约定的交付时间，则以合同约定的交付时间作为该房屋的“交付时间”；若案涉房屋实际交付时间晚于合同约定的交付时间，则以实际交付时间作为该房屋的“交付时间”。根据上述协议约定，案涉合同约定的交付时间为2015年12月8日，案涉房屋实际交付时间为2015年11月21日，明显早于合同约定的交付时间，故应以合同约定的交付时间（即2015年12月8日）作为案涉房屋办理产权登记的起算时间。因此，违约金的起算时间应为2015年12月8日起的第721日，也就是从2017年11月28日开始计算违约金，而非原告主张的2017年11月11曰。2、原告主张的违约金过高。如前所述，虽然原告取得案涉房屋《不动产权证书》的时间晚于其主张的“720日”，但这并未造成原告经济损失，反而还让原告获得了不动产土地使用年限延长的巨大利益。故，不宜再要求被告按照合同约定的违约金承担责任。被告为其陈述的事实提供的证据有：1、土地使用权证；2、建设用地规划许可证；3、建设工程规划许可证；4、建筑工程施工许可证；5、商品房预售许可证；6、建设工程规划验收合格证；7、竣工验收备案表；8、关于印发《惠州市国土资源局关于规范已经出让国有建设用地改变使用年限的实施办法（试行）》的通知；9、不动产权证书。本院经审理认定事实如下：2015年5月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于惠州市惠阳区XXXX片区XXXX花园X区XX幢XX号预售商品房，总金额1705654元，被告应当在2015年12月8日前，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，并出具竣工验收报告条件的商品房交付给原告使用。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、见本合同附件四《合同补充协议》第十一条关于产权登记的约定。”同日，原、被告签订《补充协议》，《补充协议》第十一条关于产权登记的约定（对原合同第十五条的补充）：“1、540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（关于产权登记期限：商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。买受人如需办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并交纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助，如买受人采用银行按揭贷款方式支付部分楼款的，在按揭期间申请办理产权证的，还须符合贷款银行有关规定。2、如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：……（4）政府相关部门的原因造成的……。3、由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。”原告在买受人（签章）处签名确认，被告在出卖人（签章）处盖章确认。合同签订后，原告已付清案涉房屋购房款，并缴纳了维修基金及契税等费用。2015年11月21日，被告将案涉房屋交付原告使用。2018年8月15日，惠州市国土资源局惠阳区分局出具惠阳国土资〔XXXX〕XXX号《关于区人民法院来函[（2018）粤1303民初2383号等案]的回复意见》，载明“……XXXX项目建设需办理延长土地使用年限手续，首明公司向我区政府申请先预交地价款。经我区政府同意，首明公司于2015年4月前分4次预缴地价款共1500万元至我区财政账户。因用地存在其他纠纷，项目跨宗地建设等问题，至2015年11月前首明公司仍未按预缴时的承诺向我局申请办理整体延长土地使用期限业务……我局按程序选取评估公司对首明公司需补缴的地价款进行评估，该公司认为评估选取的评估基准日不合理，要求按当时房屋销售均价进行评估补缴地价款。截止目前，该公司仍未完善该用地手续，故无法办理不动产登记发证……2、该项目需完善延长年限业务手续且缴清相关地价款、税费后可申请办理不动产登记发证……”。2018年9月8日，惠州市惠阳区房产管理局出具惠阳房函[XXXX]XXX号《复函》，载明“经核实，XXXX花园X区的开发企业至今尚未前来申请该项目X-XX幢的不动产首次登记……”。2019年12月10日，惠州市国土资源局出具《惠州市商品房首次登记告知书》给被告，对被告申请坐落于惠州市惠阳区XXXX片区XXXX花园X区X-XX幢的国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记予以核准，土地使用期限为2056年6月24日（商服用地）、2086年6月24日（城镇住宅用地）。在本院（2020）粤1303民初693-755号同系列案件的庭审中，被告陈述办理案涉房产初始登记与转移登记是两个业务，《惠州市商品房首次登记告知书》只是对办理房产初始登记情况的记载，按照双方合同约定，原告如需办理产权证必须向产权登记机关申办，被告予以协助，在原告申请办证时提交应由被告提交的相应资料。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。根据原、被告争议，本案作以下分析认定：关于案涉商品房未办理产权备案是因被告原因还是政府原因导致的问题。本案中，据国土部门的复函可知，案涉房屋未能在合同约定产权登记期限内办理不动产登记发证的原因是：被告开发的案涉商品房所涉用地存在其他纠纷、项目跨宗地建设等问题，需整体办理延长土地年限及缴清相关地价款、税费后方可申请办理不动产登记发证。被告作为专业性开发房地产企业，对其取得的出让土地情况应当十分清楚，且被告在其与原告签订的案涉《商品房买卖合同》明确约定土地使用权终止期限是2077年9月6日。被告未缴清相关地价款导致无法延长土地使用年限，导致原告未能在合同约定期限内取得房屋权属证书，明显违反合同约定，依法应承担违约责任。案涉合同为被告拟制的格式合同，对合同履行后果的预判明显优于原告，故被告认为因政策变更的政府原因导致案涉房屋权属初始登记时间晚于合同约定的时间，本院不予采信。综上，原告请求被告向产权登记机关提交办理案涉房屋不动产权证所必备资料，有事实和法律依据，应予支持。关于办证违约金应如何计算的问题。原、被告通过案涉《补充协议》第十一条对案涉《商品房买卖合同》第十五条进行补充约定，是双方真实意愿，不违反法律规定，本院予以尊重，故关于产权登记的约定按案涉《补充协议》第十一条进行认定。案涉《补充协议》第十一条明确约定如因被告原因导致被告没有在案涉商品房交付之日起720日内将需由被告提供的资料交到产权登记机关备案的，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。故违约金的起算时间为在案涉商品房交付之日起720日后开始计算。本案中，案涉房屋在2015年12月8日前已交付原告使用，至2017年11月27日前被告即应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故原告请求以1705654元为基数，按日万分之一从2017年11月27日起计至被告向房产管理部门申请办理案涉房屋权属登记资料备案之日止，应予支持；对于超出部分，本院不予支持。被告辩称其已于2016年4月6日前向产权登记机关提交办理案涉房屋权属登记资料，但并未提交相关证据予以佐证。据此，本院对被告的抗辩意见不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告惠州首明投资有限公司在本判决生效之日起60日内向原告戴冬莲、林谦支付办证违约金（以1705654元为基数，按日万分之一从2017年11月27日起计至被告向房产管理部门申请办理案涉房屋权属登记资料备案之日止）。驳回原告戴冬莲、林谦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元（原告已预交），由被告惠州首明投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇二〇年八月十一日书记员  彭宜欢