河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1524民初1329号原告：商城县九龙商城小区业主委员会。主任：黄术菊。委托诉讼代理人：童明乐，河南宇楼律师事务所律师。被告：周口安佳物业服务有限公司，住所地河南省周口市川汇区周商大道东侧瑞恒庄园小区。法定代表人：徐真。委托诉讼代理人：龚运辉，系该公司河南省商城县区域负责人。委托诉讼代理人：马传金，河南誉美律师事务所律师。委托诉讼代理人：张未，河南誉美律师事务所律师。原告商城县九龙商城小区业主委员会与被告周口安佳物业服务有限公司服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商城县九龙商城小区业主委员会主任黄术菊及其委托诉讼代理人童明乐到庭参加诉讼，被告周口安佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人龚运辉、马传金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商城县九龙商城小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告周口安佳物业服务有限公司立即退出商城县九龙商城小区物业服务区域，并向原告移交物业服务用房和相关设施；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2019年第四季度前后，通过商城县九龙商城小区的开发商安徽荣发房地产开发有限公司的实际负责人协商后，入××龙商城××期小区进行物业服务。被告入××龙商城××期小区后，就开始收取2019年1月至2019年12月31日全年的物业服务费，针对2019年前三个季度被告没有履行物业服务义务期间依旧收取物业服务费的行为小区业主不断进行反映。被告在没有与原告签订物业服务合同的情况下入驻九龙商城二期小区后，因此与业主之间的矛盾比较大，大部分业主拒绝缴纳物业服务费，导致被告的物业服务业务一直开展不下去，物业服务质量一直不好，小区入口没有保安人员看守，导致小区屡次出现业主物品被盜事件。原告的负责人员数次找到被告的相关责任人，要求被告退出九龙商城二期小区的物业服务，但被告一直拒不退出。2020年4月16日下午九龙商城二期业主召开全体业主大会，共同表决解除被告事实物业服务合同问题。商城县九龙商城二期小区共157户，参与表决业主91户同意解除与被告的事实物业服务合同关系；九龙商城二期总建筑面积19942平方米，同意解除物业服务合同的91户业主的商品房套内面积为11756.98平方米，同意解除物业服务合同的91户业主商品房的套内面积已经超出了总建筑面积的过半数，因此此次业主大会表决通过了解除与被告的事实物业服务合同关系。表决结果统计完成后，原告于2020年4月21日向被告的工作人员送达了《解除九龙商城二期小区物业服务合同通知书》，通知被告在收到该通知书后三日内退出本小区物业服务区域、移交物业用房和相关设施，时至今日被告一直不退出本小区物业服务区域，严重侵害了广大业主的合法利益。原告认为被告在入××龙商城××期小区进行物业服务，并没有与原告方签订物业服务合同，在原告方通知其解除事实物业服务合同后拒不退出九龙商城二期小区物业服务区域，严重侵害了小区业主的权益，为此，原告特具状起诉，诉至本院如诉请。原告商城县九龙商城小区业主委员会为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、商城县九龙商城小区业主大会成立业主委员会会议记录复印件及成立业主委员会政府相关人员在场主持照片打印件各1份；2、商城县九龙商城小区业主大会选举成立业主委员会成员选举公示复印件1份；3、商城县九龙商城小区业主委员会主任黄术菊身份证复印件1份；4、周口安佳物业服务有限公司的通知复印件1份，上述证据1、2、3、4拟证明原、被告主体适格的事实；5、商城县九龙商城二期规划方案图复印件1份，拟证明涉案小区的用地面积、住宅面积、户数的事实；6、召开业主大会的通知复印件1份；7、业主大会解除安佳物业公司物业服务合同的书面表决表及微信表决记录复印件各1份；8、解除九龙商城二期小区物业服务合同通知书复印件1份及通知书副本送达的视频资料光盘1张，上述证据5、6、7、8拟证明经召开九龙商城二期小区业主大会户数过半数、住宅面积过半数的业主表决同意解除与被告事实物业服务合同关系，被告收到解除物业服务合同的通知后拒不退出九龙商城二期物业服务区的事实。被告周口安佳物业服务有限公司辩称，1、本案原告主体资格不适格。根据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第三章中关于业主委员会成立的条件及程序的相关规定，业主委员会的成立必须经过以下几个程序:1、向该小区所在的街道办事处(或镇人民政府)书面提出申请，填报成立申请表；2、成立筹备小组，街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组；3、筹备小组开展筹备工作；4、召开大会选举委员筹备小组；5、申请登记业主委员会，根据国务院制定的《物业管理条例》第十六条及《河南省物业管理条例》第三十三条的规定，业主委员会必须自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案；6、核准批复，《河南省物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。根据上述业主委员会成立的必备条件和必经程序，结合原告成立的情况，其成立仅仅是私下集户而成，并未经过上述合法程序，不具备业主委员会的合法资格；根据国务院《物业管理条例》第十条规定“同一个物业管理区域内的业主应在相关部门指导下成立业主大会并选举产生业主委员会”，业主委员会的成立必须经整个管理区域内的业主同意，但该案中九龙商城一期业主对此并不知情，因此该案中原告的资格并不合法。因不具备合法主体资格，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款的规定，商城县九龙商城小区业主委员会不具备原告主体资格，请求法院依法裁定驳回原告的起诉。2、本案被告已履行其服务职责。（1）被告系合法成立的物业服务公司，其于2018年12月1日已与该案所涉小区开发商安徽荣发房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，该合同合法有效，原告在诉状对于被告何时入住该小区的说法纯属虚构；（2）被告自入住该小区后，就已开始履行其作为物业公司的各项职责，从该小区微信群的聊天记录来看，物业公司无论是在涉及到水电维修还是用户安全等各方面已经做到事无巨细、谨小慎微，已尽到物业的相关管理职责，并非原告所述不尽职责。被告入住该小区已经相关部门备案承认、在入住该小区后尽司其职，但因小区内部本身就很混乱，其成立的业主委员会程序不合法，同时在其所谓的业委会成立后并未履行《河南省物业管理条例》第三十五条规定其应尽的职责。综上，原告成立程序不合法，不应当被认定为合法的业主委员会，被告作为物业服务方系合法取得该区物业服务资格，亦尽到服务职责，请求法院裁定驳回起诉。被告周口安佳物业服务有限公司为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：1、周口安佳物业服务有限公司营业执照、法人代表身份证复印件各1份，拟证明被告系合法成立的物业服务公司的事实；2、商城县住建局收文处理笺复印件1份、安徽荣发房地产开发有限公司与周口安佳物业服务有限公司签订的前期物业服务合同1份，拟证明被告系经过合法程序并经商城县房管所备案的成为涉案小区的物业服务公司的事实；3、被告同武汉安迪电梯公司签订的电梯维保合同复印件1份，拟证明被告履行相关电梯维修管理义务的事实；4、陈金文向被告出具的收条1份，拟证明被告已履行涉案小区保洁义务的事实；5、九龙商城二期小区业主微信群聊天记录截屏打印件1份，拟证明被告在2018年年底已入驻该小区，并开始履行其物业管理职责的事实；6、水电费发票复印件1份，拟证明被告从2019年1月开始交纳水、电费并提供物业服务的事实；7、商城县房管所工作人员的证明材料1份，拟证明被告是按县里指示与开发商签订的前期物业服务合同及九龙商城业主委员会成立不合法的事实。本院经审理认定事实如下：安徽荣发房地产开发有限公司开发的商城县九龙商城小区包含一期和二期工程。2018年，九龙商城小区二期的部分住户入住后，因该小区的二期经常停水停电、小区脏乱，无物业管理，部分业主到信访局、住建局信访，2018年12月1日安徽荣发房地产开发有限公司与被告周口安佳物业服务有限公司签订前期物业服务合同，被告按规定到商城县房管部门办理备案手续后，开始为该小区二期提供物业服务。2019年3月，九龙商城小区二期业主召开九龙商城小区全体业主大会，选举九龙商城小区业主委员会委员、副主任、主任，并成立商城县九龙商城小区业主委员会。2020年4月，九龙商城业主委员会主持召开二期业主大会，投票表决请求解除九龙商城二期的前期物业服务合同。因被告认为原告表决程序不合法且被告已履行物业职责，不同意退出物业，故原告诉至本院如诉请。本院认为，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，根据《物业管理条例》第八条第一款“物业管理区域内全体业主组成业主大会”、第九条第一款“一个物业管理区域成立一个业主大会”、第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”、第十一条“下列事项由业主共同决定…（三）选举业主委员会或者更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业服务企业”的规定，本案中商城县九龙商城小区首次召开业主大会成立业主委员会的会议记录中记载“2019年3月4日下午2:30召开‘九龙商城小区全体业主’大会，选举业主委会员委员，业主委员会主任、副主任，选举监事会成员”，会议按议程成立了商城县九龙商城业主大会及业主委员会，并产生了业主委会员委员，业主委员会主任、副主任及监事会，但实际参与选举过程中九龙商城一期的业主并未参与，仅是九龙商城二期的部分业主参与，九龙商城业主大会及业主委员会的成立并非九龙商城的全体业主参与，遗漏了九龙商城的二期业主，与《物业管理条例》的上述规定相悖。在决定是否解聘物业服务企业时，仅九龙商城二期业主参与，九龙商城二期的业主不能代表九龙商城全体业主参与表决是否解聘物业服务企业，违反了《物业管理条例》第十二条“决定本条例第十一项规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，故对原告请求被告周口安佳物业服务有限公司立即退出商城县九龙商城小区物业服务区域，并向原告移交物业服务用房和相关设施的诉讼请求，本院依法予以驳回。综合本案，原、被告实因物业管理发生纠纷，被告周口安佳物业服务有限公司作为具备独立法人资格的企业，应当按照物业服务合同的约定切实提供好相应的服务，原、被告之间因物业服务发生争议，亦可先行协商进行解决，如被告确有违反物业服务合同约定的情形又协商不成的，原告亦可根据《物业管理条例》第五条第二款“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督和管理工作”的规定，向当到房地产行政主管部门寻求解决。如仍未能协商解决，确实需要解聘物业企业，原告亦可依据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定…（四）选聘和解聘物业服务企业”的规定，以业主名义提起诉讼，或依据《物业管理条例》第十二条的规定由九龙商城小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意后另行诉讼解决，切实改善小区居民的生活居住环境。综上所述，为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，依照《物业管理条例》第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条的规定，判决如下：驳回原告商城县九龙商城小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告商城县九龙商城小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  李立林二〇二〇年八月十日书记员  王谋坤