广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初6736号原告：广州金铭物业管理有限公司。法定代表人：周岳强，职务总经理。委托代理人：王晋、黄英连，均是该公司职员，联系地址。被告：李欣彧（曾用名李远红）。被告：庞华通。上述两被告互为各自的委托代理人。原告广州金铭物业管理有限公司诉被告李欣彧、庞华通物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王晋、黄英连，被告李欣彧（同时是被告庞华通的委托代理人）均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告是广州市海珠区新港中路489号佳信花园佳信直街×号×××房（自编：A×-×××房）的业主，原告是被告所住佳信花园小区物业管理服务企业，根据与业主签订的《前期物业管理服务协议》主要约定，乙方按建筑面积每月每平方米1.3元缴纳物业服务费，被告房屋的建筑面积为80.378平方米，因此被告每月应缴纳的物业服务费为104.5元。逾期缴纳物业服务费及有关费用的，则自逾期之日起每天按欠费金额的1‰交纳违约金。另，从2017年7起，被告未按相关规定缴纳5元/月的垃圾处理费，暂计至2019年12月31日，共欠缴垃圾处理费150元。鉴于被告已享受了原告提供的物业服务，被告应按时足额向原告缴纳物业服务费及垃圾处理费。但被告经原告催促后，仍拒绝支付，为维护原告的合法权益，故起诉要求判令：1、两被告支付欠缴的从2017年7月1日计至2019年12月31日，共计30个月的物业管理费3135元（每月的物业管理费：房屋建筑面积80.378平方米×号×××房1.3元/平方米/月=104.5元）以及由此产生的违约金（按照每月的物业管理费104.5元为本金，从当月的26日开始计算，每天按欠费金额的1‰计算，违约金无上限）；2、两被告支付欠缴的从2017年7月1日至2019年12月31日垃圾处理费150元（每月每户5元）；3、两被告承担本案全部诉讼费用。两被告共同辩称：原告作为小区物业管理责任方，违反《合同法》、《物权法》、《物业收费管理服务办法》、《广州市物业管理暂行办法》以及佳信花园《前期物业管理服务协议》等相关管理规定，未尽到应该尽的责任，管理上存在诸多问题：1、未按服务协议制定编制物业管理和财务年度计划。2、未按服务协议公示物业费及公共收益收支报表。3、擅自更改公共设施、侵占公共空间。4、未尽小区物业管理职责，导致小区消防通道堵塞、公共外立面墙体被破坏、垃圾不按时清理、个别区域环境卫生较差、防疫抗疫工作流于形式。5、野蛮管理，殴打业主，事后十分消极、推诿、拖沓、推卸责任，拒不接受沟通协商解决问题。2017年8月之前，本人一直按时、足额缴交物业管理费、垃圾处理费等相关费用，但原告作为小区物业管理责任方，未尽到应该尽的责任，没有完全履行服务协议的约定，当小区有破坏性事件（外来商家人员强砸、破坏小区A1-A4外墙）发生时不但不作为、还野蛮管理、殴打业主致手指骨折，且拒绝沟通协商解决问题，所以本人才暂停交纳物业管理费、垃圾处理费等费用，直至事情完满解决。被告同意支付第二项诉讼请求的垃圾费，但物业管理费只同意按60%支付。原告违法、违约在先，收取被告的违约金及足额物业管理费理由不充分，违背公平正义；应取消原告收取业主违约金、赔偿殴打业主至伤所产生的医疗费用、误工费用以及精神损失费用等，以彰显法律的公平公正。经审理查明：被告李欣彧、庞华通是广州市海珠区新港中路×号×××房×号×××房房的权属人，该房屋建筑面积为80.378平方米，登记日期为2005年1月19日。2004年5月8日，原告（甲方）和被告庞华通（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理；乙方所购房屋坐落广州市海珠区新港中路×号×××房×号×××房房，建筑面积为80.4569平方米；物业管理服务内容：保安1、内容：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；协助消防局对小区内的消防设施维护及管理；2、责任：对进入本小区的外来人员进行查证及登记；对违法违纪行为积极举报；乙方交纳费用时间为当月25日前，住宅按建筑面积每月每平方米1.3元；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，根据《广东省物业管理条例》，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天欠交金额的1‰交纳违约金；等。2014年10月10日，原告（乙方、物业管理公司）与广州市南图房地产开发有限公司（甲方、开发企业）签订《【佳信花园】前期物业服务合同》，约定：甲方将佳信花园移交乙方实行物业管理；委托管理期限为120个月，自2014年10月11日起至2024年10月10日止；合同期内，业主委员会成立且依法选聘物业服务企业后与该选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业管理费服务费：住宅**乙方按建筑面积每月每平方米1.3元收取；等。原告于2019年12月20日向两被告发出《律师函》，提出被告拖欠2017年7月至2019年10月期间的物业服务费2926元及2017年7月至2019年10月期间的垃圾费140元等，要求被告在收到函后5日内交清所欠费用，该函件于2019年12月21日由他人签收。原告就其主张还提交了以下证据：1、佳信业主委员会于2017年1月10日向原告发出的《关于“沟通会”的复函》；2、原告（乙方）与佳信花园业主委员会（甲方）于2019年12月14日签订的《佳信花园物业公共部分经营管理协议》，约定：一、自2018年4月起，海珠区佳信花园物业区域内位于公共部分的分众传媒、丰巢快递柜、菜鸟快递柜由甲方经营，乙方协助进行管理，并支付了电费。二、双方协商，甲方于2019年12月31日前向乙方支付2019年1月至12月经营收入（分众传媒、丰巢快递柜、菜鸟快递柜）的30%即49950.00元（含税），该款项作为前述公共部分的物业管理费、电费。两被告质证表示：对证据1的内容没有异议；对证据2的内容需要核实。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、⑴被告李欣彧于2017年6月23日报警的《报警回执》复印件；⑵广东省第二人民医院于2017年6月27日出具的被告李欣彧的《诊断证明书》，载明患者因“撞击伤致头部及左手中指疼痛、手部活动受限1小时”于2017年6月23日在该院住院治疗，诊断意见为左中指近节指骨骨折等；⑶广东省医疗收费票据；⑷中山大学法医鉴定中心于2017年7月4日出具的《司法鉴定意见书》，记载被告李欣彧于2017年6月23日被他人殴打致伤，广州市公安局海珠区分局赤岗派出所委托该中心对其进行损伤程度鉴定，鉴定意见为构成轻微伤。2、⑴佳信花园业主委员会于2016年1月11日向原告发出的《关于要求物业管理处签订＜物业服务合同＞的通知函》复印件，主要内容为承接佳信花园小区的物业公司须与佳信花园业主委员会签订物业服务合同；物业公司须草拟合同草案，交由佳信业主委员会审议，请贵司收到后3个工作日内回复，逾期无回应将默认原告不再继续为佳信花园提供物业服务；⑵佳信花园业主委员会于2017年3月10日向原告发出的《关于要求金铭物业提供合同洽谈所需相关材料的通知函》复印件。原告质证表示：对证据1中有原件的证据的真实性予以认可，关联性不予确认，公安机关至今也没有一个明确的答复，没法证明该情况是与原告有关系，且根据被告的证据显示，是涉案小区的商铺业主因为装修产生的纠纷，与本案无关。证据2没有原件，对证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。诉讼中，原、被告一致确认：涉案小区于2015年成立小区业主委员会至今，业主委员会没有与原告签订物业服务合同，涉案小区仍由原告实际提供物业服务；物业管理费是一月一交。本院认为：原告和被告庞华通（作为涉案的506房的业主代表）于2004年签订的《前期物业管理服务协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对原告和被告均有约束力。上述协议签订后，原告已经为被告提供了物业管理服务，根据民事行为应遵循公平合理、等价有偿的原则，被告应向原告支付相应的物业管理服务费。被告也确认其没有缴纳2017年7月1日起至2019年12月31日止的物业管理费，现原告要求被告支付上述期间拖欠的物业管理费，合理有据，本院予以支持。但由于原、被告此前因有争议导致报警，被告未能及时缴纳物业管理费事出有因，故原告要求被告支付物业管理费的违约金，依据不足，本院不予支持。被告辩称原告的服务不到位，只同意支付60%的物业管理费理据不足，本院不予采纳。被告同意向原告支付2017年7月至2019年12月的垃圾处理费（每月按5元计），双方意见一致，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李欣彧、庞华通在本判决生效之日起10日内，支付从2017年7月1日至2019年12月31日的物业管理费（每月按104.5元的标准计算）给原告广州金铭物业管理有限公司；二、两被告在本判决生效之日起10日内，支付从2017年7月1日至2019年12月31日的垃圾处理费（每月为5元）给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由两被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年八月十四日书记员  招佐文冯琬晴