重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初2498号原告：重庆奥睿德物业服务有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处中兴东路**（御景天下）**1-6，统一社会信用代码915002243048185143。法定代表人：罗光勋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王晗，重庆渝州律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。被告：重庆晶山聚仁房地产开发有限公司，住，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处中兴东路**（御景天下）**1-5一社会信用代码9150022409120098XB。法定代表人：王恺，总经理。委托诉讼代理人：冉顺琦，重庆渝礼律师事务所律师。原告重庆奥睿德物业服务有限公司（以下简称“奥睿德公司”）与被告重庆晶山聚仁房地产开发有限公司（以下简称“晶山聚仁公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，并于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告奥睿德公司的委托诉讼代理人王晗，被告晶山聚仁公司的委托诉讼代理人冉顺琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。奥睿德公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付服务费350000元及资金占用损失费，资金占用损失费以350000元为基数按年利率6%从起诉之日起计算至物业服务费付清之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月25日前，原、被告签订了《“晶山•LOMO”售楼部物业服务委托合同》，合同约定：原告为被告“晶山•LOMO”售楼部提供物业服务，服务期限自2018年7月25日至2019年10月26日止，服务内容包括安全管理及秩序管理、环境卫生、售楼部外部绿化、道路的养护与管理、对现场来宾的接待等工作，服务费为每月50000元，付款期限为每月5日前支付上月服务费用。合同到期后，因被告物业管理需要，原告继续按照合同约定继续为被告提供物业管理服务。截止至2020年4月30日，被告欠原告从2019年10月至2020年4月共计7个月的物业服务费35万元。原告多次催收未果，为了维护自身合法权益，特诉请法院判决如诉讼请求。晶山聚仁公司辩称，应当驳回原告的诉讼请求。双方签订合同属实，但合同于2019年10月26日到期后，原告拒不撤场，2020年4月才通过公安机关强制撤场。另外，双方合同约定原告应当选派10人上岗，但原告未按合同约定履行。疫情期间，原告也未安排人员上班，物业服务费应予以扣减。本院经审理认定事实如下：2018年，晶山聚仁公司（甲方）与奥睿德公司（乙方）签订了《“晶山•LOMO”售楼部物业服务委托合同》。协议约定：“……甲、乙双方在自愿、平等、公正、诚信、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对‘晶山•LOMO’项目售楼部提供保洁、秩序维护服务事宜，制定本合同。第一条物业基本情况物业名称：‘晶山•LOMO’售楼部。座落位置：重庆市铜梁区核心区核心商圈西入口第二条委托管理期限委托管理期限自2018年7月25日至2019年10月26日止。第三条服务内容和人员配置服务内容：1.物业范围内的安全保卫及秩序管理；2.环境卫生：（包括售楼部、绿化广场的清洁卫生以及垃圾的收集）；3.售楼部外部绿化、道路的养护与管理；4.维持公共秩序，包括安装监控、巡视、门岗执勤（包括售楼部大门）、保安形象展示、对现场来宾的接待等。5.人员配置：根据甲方要求配置，现暂定为现场管理人员岗：1人，保安岗4人，保洁岗2人，吧员岗2人，守夜岗1人，且所派驻人员需达到甲方要求（①形象气质俱佳②无不良记录、爱好③有相关从业经验）。第四条管理服务费用1.甲方于每月5日前按50000元/月（大写：伍万圆整）支付乙方上月服务费用（详见附件1）。……”。附件1载明物业费用明细清单1.物业经理，工资6000元/人，人数1人；2.保安，形象保安，工资4000元/人，人数2人，一般保安3500元/人，人数2人；3.吧员，工资3000元/人，人数2人；4.保洁，工资2500元/人，人数2人；5.守夜人员，工资2000元/人，人数1人；6.社保，900元/人，10人；7.管理费6450元；8.税费1483.5元；合计50933.5元。合同签订后，奥睿德公司入驻案涉售楼部从事物业服务至2020年4月30日止。奥睿德公司分别于2020年3月6日、2020年4月30日向晶山聚仁公司发送了《工作联系函》和《催款函》，要求晶山聚仁公司支付物业服务费。《催款函》载明“……贵司已拖欠我司晶山•LOMO售楼部物业服务费（2019年10月1日至2020年4月30日）共计¥350000.00元（大写：叁拾伍万元整）……”。2020年5月29日，奥睿德公司起诉来院。另查明，晶山聚仁公司庭审中举示了奥睿德公司派驻案涉项目工作人员的电子打卡记录（2019年1月1日至2020年5月12日），该记录可看出奥睿德公司派驻案涉项目工作人员不足10人，且2020年1月24日至2020年3月3日期间未有任何打卡记录。晶山聚仁公司陈述奥睿德公司一直未按合同约定配足人员，且2020年1月24日至2020年3月3日期间因疫情等原因，奥睿德公司并未派驻人员上班。奥睿德公司陈述管理人员和夜班人员不需要打卡，白班人员需要打卡，疫情期间也在上班只是上班人数不足。晶山聚仁公司陈述因奥睿德公司未按约定履行合同，应当降低物业服务费即按全额物管费的50%计算，同意支付17.5万元。上述事实，有原、被告的陈述，物业服务委托合同、工作联系函、通知函、催款函、发票、考勤记录等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。庭审中，奥睿德公司举示其工作人员周继红与晶山聚仁公司蔡同的通话录音，拟证明合同到期后奥睿德公司仍提供物业服务。该通话录音产生于2020年2月至3月期间，蔡同通知周继红安排清洁人员对售房部进行打扫，但周继红答复其公司人员还未复工。本院要求奥睿德公司庭后提交该通话录音光盘并提交相关文字整理资料，但奥睿德公司庭后拒不提交，陈述案涉录音资料已损坏。庭审中，晶山聚仁公司举示了《受案登记表》，拟证明双方于2020年4月30日撤场时发生冲突，因与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为晶山聚仁公司应当支付的物业服务费金额。针对上述争议焦点，本院评析如下：晶山聚仁公司与奥睿德公司签订的《“晶山•LOMO”售楼部物业服务委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，应为有效。虽然该合同于2019年10月26日期满，但奥睿德公司于期满后至2020年4月30日继续提供物业服务，应当认定期满后至2020年4月30日期间双方构成事实物业服务关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，晶山聚仁公司未按合同约定支付物业服务费，其行为已构成违约，但奥睿德公司在履行合同过程中也存在未严格按合同内容履行合同的行为，其也存在违约行为。据此，晶山聚仁公司辩称因奥睿德公司未按合同约定履行合同应扣减物业服务费的意见，本院予以采纳。关于具体的扣减金额，晶山聚仁公司与奥睿德公司签订的合同中明确约定服务人员10人，但奥睿德公司相关工作人员打卡记录长期为6、7人，且2020年1月24日至2020年3月3日无任何打卡记录，晶山聚仁公司陈述该时间段因疫情原因未有人员上班具有高度可能性，且晶山聚仁公司举示的通话录音也印证了上述事实，本院酌情扣减10.5万元。据此，奥睿德公司请求晶山聚仁公司支付物业费35万元的主张，本院支持24.5万元。关于资金占用利息的问题，本院在扣减费用时已予以考虑，故对该项费用，本院不予支持。综上，奥睿德公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、重庆晶山聚仁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付重庆奥睿德物业服务有限公司物业服务费24.5万元；二、驳回重庆奥睿德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，减半收取3275元，由重庆晶山聚仁房地产开发有限公司负担787元，重庆奥睿德物业服务有限公司负担2488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李明星二〇二〇年八月十日书记员  徐 倩