葫芦岛市龙港区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽1403执异50号 案外人：梁某，女，住葫芦岛市龙港区。 申请执行人：谭某，男，住葫芦岛市龙港区。 申请执行人：徐某，男，住朝阳市双塔区。 申请执行人共同委托代理人：葛立庚，辽宁凯阳律师事务所律师。 被执行人：辽宁兴嘉房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区连湾镇齐屯村2-13。 法定代表人：魏某，该公司经理。 本院在执行谭某、徐某与辽宁兴嘉房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案中，案外人梁某于2020年8月18日对执行葫芦岛市龙港区文兴南路与龙腾街交汇处兴嘉王府Ⅰ期6号楼1单元5层501室房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人梁某称，案外人梁某于2018年12月21日与被执行人辽宁兴嘉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：L42918122118900000），且由案外人梁某与被执行人辽宁兴嘉房地产开发有限公司双方签字确认，系双方真实意思表示未违反法律行政法规效力性强制性规定，该《商品房买卖合同》依法成立并合法有效且已备案。《商品房买卖合同》中明确约定，被执行人辽宁兴嘉房地产开发有限公司将龙港区文兴南路与龙腾街交汇处兴嘉王府Ⅰ期6号楼1单元5层501室房屋出售给案外人梁某，以总计款2238974元出售给案外人梁某，且被执行人辽宁兴嘉房地产开发有限公司对购买的房屋权利状况进行了承诺，被执行人保证对该房屋享有合法权利，没有出售给除本合同买受人以外的其他人，没有司法查封或其他限制转让的情况，因被执行人原因，造成该房产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被执行人承担全部责任。2018年12月21日，案外人梁某支付了全部购房款2238974元，同日被执行人出具收款收据。已将该房屋交付给案外人梁某且已装修实际占有使用，但由于被执行人原因，导致一直未办理产权过户登记。案外人梁某刚得知该房产由于被执行人与申请执行人有债权债务纠纷被贵院查封。在贵院查封之前案外人梁某早与被执行人签订了合法有效的书面《商品房买卖合同》且已备案，案外人梁某也已支付全部购房款2238974元，且案外人至今合法占有使用该房屋，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，该房产应属于案外人梁某所有，案外人无权查封。综上，贵院查封案外人梁某房屋的执行行为，严重侵害案外人梁某的合法权益，故案外人梁某提出异议，请求不得执行龙港区文兴南路与龙腾街交汇处兴嘉王府Ⅰ期6号楼1单元5层501室房、解封对上述房产的查封并确认该房产属于案外人所有，望贵院依法查清事实，支持案外人请求。 申请执行人谭某、徐某称，一、《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”；第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。案外人仅仅是与被执行人葫芦岛兴嘉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，但其并未申请对案涉房产进行不动产登记，案涉房产也并未登记在案外人名下，其并不享有该房产的所有权；其也未办理受让物权的预告登记，其要求确认案涉6号楼1单元501房屋归其所有，没有事实和法律依据。同理，其要求解除案涉房屋的查封，也没有事实和法律依据。二、申请执行人认为案外人应就该《商品房买卖合同》签订的时间、合同价款是否已经实际支付以及支付时间、所购房屋是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋、其是否已经合法占有该不动产应当由案外人以及被执行人提交证据予以证明。三、据申请执行人了解，案涉房屋被法院查封时，案外人名下有其他用于居住的房屋；案外人虽然也与被执行人签订了《商品房买卖合同》，但并非真实的房屋买卖，对此，对比合同约定的价款（5800元/平方米）与另案杨宝文同期购买5号楼1单元501价款（8375.648元/平方米）以及申请执行人与被执行人协商的拍卖低价（7000元/平方米）就一目了然。综上，申请执行人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29、30条以及《九民会议纪要》125、127条的规定，应依法驳回案外人的异议。四、申请执行人请求人民法院依法核实本案事实，秉公办理，以维护申请执行人的合法权益。如果涉及《最高人民法院、最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》以及《辽宁省高级人民法院关于防范和查处虚假诉讼的若干意见》规定的虚假诉讼情形，请求人民法院依法移送公安机关处理。 被执行人辽宁兴嘉房地产开发有限公司未提交书面意见。 本院查明，原告谭某、徐某与被告辽宁兴嘉房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月26日查封了被执行人名下龙港区文兴南路与龙腾街交汇处兴嘉王府Ⅰ期6号楼1单元5层501号房屋，并于2019年10月14日作出（2019）辽1403民初3048号民事调解书，调解协议如下：“一、截至2019年10月15日被告辽宁兴嘉房地产开发有限公司应给付原告谭某、徐某欠款本金10,000,000.00元，利息7,890,000.00元，并承担诉讼费、保全费、保全保险费及律师代理费，总计18,050,000.00元。二、被告辽宁兴嘉房地产开发有限公司并于2019年10月15日前给付原告谭某、徐某利息2,050,000.00元，二原告收到此款后，申请法院对被告的银行账户予以解封；2019年10月25日前，被告给付二原告利息1,000,000.00元；2019年10月31日前被告给付二原告利息、诉讼费、保全费、保全保险费、律师代理费共计5,000,000.00元；2019年11月、12月、2020年1月、2月，期间四个月，被告每月给付二原告550,000.00元；2020年3月被告给付二原告3,800,000.00元；2020年4月被告给付二原告剩余本金4,000,000.00元以及从2019年10月16日起，以尚欠本金为基数至还款之日止，按月息2分计算的利息（分段计算）。案件受理费126,680.00元，减半收取63,340.00元，保全费5,000.00元，共计68,340.00元由被告辽宁兴嘉房地产开发有限公司承担。”谭某、徐某于2020年3月2日向本院申请执行，本院于同日立案执行。 另查明，2018年12月21日，案外人梁某与葫芦岛兴嘉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，葫芦岛兴嘉房地产开发有限公司将位于葫芦岛市××区××路与××处××王府××楼××单元××号房屋出售给案外人梁某，建筑面积386.03平方米，总房款为2238974.00.00元，合同约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。梁某于2018年12月21日交纳了全部房款。2020年3月16日，案外人梁某办理了入住手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在法院查封案涉房产之前，案外人梁某与被执行人辽宁兴嘉房地产开发有限公司已经签订了合法有效的房屋买卖合同并全额交纳了房款，虽然案外人梁某直到2020年3月16日才办理入住手续、案涉房屋没有办理过户登记，但这都是开发商一方造成的，案外人梁某对此并无过错，案外人其权利能够排除执行，故对案外人梁某要求不得执行龙港区文兴南路与龙腾街交汇处兴嘉王府Ⅰ期6号楼1单元5层501室房、解封对上述房产的查封并确认该房产属于案外人所有的异议请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，裁定如下： 一、中止对龙港区文兴南路与龙腾街交汇处兴嘉王府Ⅰ期6号楼1单元501室房屋的执行； 二、龙港区文兴南路与龙腾街交汇处兴嘉王府Ⅰ期6号楼1单元501室房屋归案外人梁某所有。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 斌 审判员 贺亚军 审判员 王海涛 二〇二〇年八月二十六日 书记员 李树常