广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初36219号原告（反诉被告）：广州佰达投资有限公司，住所地广州市海珠区工业大道****，统一社会信用代码：91440101MA59Q7DT5C。委托诉讼代理人：李永达，董事长。委托诉讼代理人：卢梓煌、陈朝曦，分别为广东金领律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：邓玉宇，男，1970年6月10日出生，汉族，住广东省龙川县，被告：广州牛人谷物业管理有限公司，住所地广，住所地广州市海珠区蚝壳洲东街**之6自编**信用代码：91440101MA5CP8MM5U。法定代表人：邓玉宇。第三人：欧阳雪英，女，汉族，1985年5月10日出生，住广东省从化市，两被告及第三人共同委托诉讼代理人：吴仁云，北京市东元（广州）律师事务所律师。原告广州佰达投资有限公司与被告邓玉宇、广州牛人谷物业管理有限公司(以下简称为牛人谷公司)、第三人欧阳雪英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员吴洁苹独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢梓煌、陈朝曦，两被告及第三人的共同委托诉讼代理人吴仁云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告邓玉宇以第三人欧阳雪英名义与原告于2019年8月11日签订的《房屋商铺物业租赁合同书》对被告邓玉宇具有约束力；2、确认原告与两被告之间就位于广州市海珠区石溪村新大围创汇园（包括E区、F区、G区及园区道路及停车位约9200平方米，不含F座303和305单元）的租赁关系已于2019年10月14日解除；3、两被告连带向原告支付自2019年8月11日起至2019年10月14日止的场地占用费（即租金）共1260000元（按每月租金及综合管治费600000元计算）；4、被告邓玉宇已支付的履约保证金1000000元归原告所有，原告无需退还给被告邓玉宇；5、两被告连带向原告支付提前解除合同的违约金3300000元（违约金按本租赁合同租金及综合管治费总额的10%计算，相当于5.5个月的租金及综合管治费）及保证金损失800000元；6、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告承租广州市海珠区石溪村新大围壳洲东街17号1号物业并经原告投资改造后为现“石溪1号·汇创”工业园（以下简称：“汇创1期”）。2019年3月25日，被告邓玉宇就承租汇创园相应物业事宜与原告签订了《房屋商铺物业租赁合同书》，并依据合同要求设立了被告牛人谷公司，并由被告牛人谷公司实际分租经营汇创1期物业。经查，被告邓玉宇系被告牛人谷公司的法定代表人、执行董事兼总经理并持该公司92%的股权。随后，原告又取得汇创1期相邻地块，即石溪村新大围创汇园区的承租权，并经原告投资改造后自编为“石溪1号·汇创2期”（以下简称：“汇创2期”）。该场地升级改造完成后，被告邓玉宇遂向原告提出拟承租汇创2期并将按照汇创1期之模式分租经营，并先期指派其员工邓辉琴于2019年8月6日与原告书面确认了《租赁条款》，并于次日通过其女儿邓文琛的银行账户向原告支付了诚意金200000元。2019年8月11日双方依据《租赁条款》之约定面签汇创2期《房屋商铺物业租赁合同书》。签约当日，被告邓玉宇到场后向原告声称其为区分汇创2期财务的独立核算，故要求合同书写上其亲戚即第三人的名字，但实际签约主体仍是被告邓玉宇，签约后仍由其承租经营。后，被告邓玉宇在合同落款处亲笔签署第三人的名字且按捺其本人指印，并向原告提交了第三人的身份证复印件作为备案。签约后，原告遂于当日向被告邓玉宇完整交付了合同约定的租赁物业。两被告仅向原告缴纳了首期履约保证金100万元，剩余履约保证金80万元至今未付。两被告接收涉案物业遂对外招商分租，但被告牛人谷公司却在2019年9月初以招租难为由提出解除合同，原告不同意。后被告牛人谷公司于2019年9月12日以场地存在面积差为由向原告发出工作联系函，原告亦于2019年9月25日书面予以回复并作出合理性解释。但2019年9月27日，被告邓玉宇亲持《合同解除申请》到原告处，以招商困难为由向原告申请解除合同并交接场地。2019年9月28日，原告书面回复被告要求继续履行合同，并于同年10月12日委托律师事务所发函催促两被告履行剩余保证金的清缴义务。但是两被告强行弃场并分别于2019年10月14日、16日指派其员工邓辉琴将被告牛人谷公司与分租户签订的租赁合同等合同文件及已收取分租户的相关款项合计98877元移交原告。鉴于两被告已经以明确表示并以其行为表明不履行主要债务，故原告为避免损失扩大唯有先行交接场地，但该交接行为并不意味着原告放弃追究两被告之违约责任。原告认为，依法成立的租赁合同关系，对原、被告均具有法律约束力。被告应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。现两被告就承租案涉场地与原告签订的《房屋商铺物业租赁合同书》系双方基于自愿平等及诚实信用之原则确立，双方的协议行为及所约定之条款亦无违反任何法律禁止性规定，系合法有效之商务行为，故依法应当受法律保护。依据《民法总则》第一百四十二条的规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”。本案中，虽然被告邓玉宇系以第三人之名义作为合同显名相对方，但综合各方在缔约时的真实意思表示，以及签约时被告邓玉宇亲自书写欧阳雪英的名字并按捺其己方指模的行为，可以确定被告邓玉宇以其实际行为表示确认合同对其之约束力，亦确定了案涉场地的实际承租人系被告邓玉宇及被告牛人谷公司。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第五条之规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力”。该按捺指印的行为应当认定其具有与签字同等的法律效力，故案涉合同相对人应当认定为被告邓玉宇。在场地交付后，系由被告邓玉宇按照租赁合同向原告履行交保证金义务，而被告牛人谷公司作为案涉场地的实际使用方系由其对外招租营运并获取经营收益，实际享受了合同的权利。故被告邓玉宇与被告牛人谷公司作为案涉场地的实际承租人及经营方，理应坚持契约精神，对于双方已经合法、成文的契约，均应信守承诺、勇担责任并适当履行。现两被告拒不履行清偿义务并擅自解除租赁关系已经构成严重违约。两被告签订合同后占用了涉案场地两个月零三天的时间，理应支付对应的场地占用费（即租金）给原告。另，根据《房屋商铺物业租赁合同书》约定，被告邓玉宇未经原告同意提前解除合同已构成违约，原告有权没收履约保证金和收取违约金（违约金按本租赁合同租金及综合管治费总额的10%计算）。实际上，被告邓玉宇也没有按合同约定的时间足额支付履约保证金，尚欠履约保证金80万元未支付给原告，已构成违约。按照合同约定，原告也有权没收保证金。而且由于合同约定的租期为55个月，而被告只承租了两个月就弃租，原告要重新招租存在一定困难，会导致物业一定期限的空置，事实上至今原告仍无法将空置物业出租，已经造成原告的租金损失。鉴于合同约定的提前解除合同的违约金标准相当于5.5个月的租金及综合管治费，而被告邓玉宇尚欠80万元履约保证金未支付也导致原告不能足额没收合同约定金额的保证金，给原告造成损失。综上，原告依据合同约定主张违约金依法有据，并由被告邓玉宇予以赔偿因其没有足额缴齐履约保证金给原告造成的损失80万元。原告对被告邓玉宇反诉请求的答辩意见：原告认为被告邓玉宇与第三人之间并非委托代理关系，从几个案件法庭调查反映的事实来看，原告自始至终没有见过第三人，也从没有与第三人协商洽谈涉案场地的租赁事宜，至于被告邓玉宇为何以第三人的名义签订合同，原告在（2019）粤0105民初35723号案中已经有陈述。在双方对案件事实的表述存在重大分歧的情况下，原告请求法院在证据的基础上，再根据双方的陈述的合理性查清案件事实。被告邓玉宇一直在回避几个问题：第一，被告邓玉宇陈述其在不确定第三人是否同意签署合同的情况下签订合同，但其为何不等待第三人确定之后再签合同？为何也不联系第三人确认后再签合同？是否有存在不可抗力的困难？第二，被告邓玉宇既然自称口头向原告表达了还需第三人追认的情况，为何其迫不及待地借钱支付履约保证金？既然被告邓玉宇所称的委托人即第三人都没有表态，为何作为代理人的被告邓玉宇要急于履行合同义务？第三，如果被告邓玉宇所述的代理关系成立，那为何在案涉合同履行的两个多月时间内，场地均由两被告在实际占有使用？第四，原告需要被告邓玉宇表态，被告牛人谷公司表示其公司只是被告邓玉宇授权的管理方，其公司认为与原告没有合同关系，那么原告是否可以理解为发生的场地租金，原告不需要向被告牛人谷公司开具发票？综上所述，原告认为两被告的陈述是不符合常理的，请求法院驳回被告邓玉宇的反诉请求。被告邓玉宇辩称：一、原告第1项诉请没有任何法律依据。商铺物业租赁书是第三人与原告签订的，在签订过程中，是其替第三人签合同，并且在合同上注明承租方是第三人。当时其在签名时已经明确告知原告该合同需第三人书面确认后才具有法律效力，而之后第三人对合同条款不予确认，且要求其自行解除合同，然而原告不同意解除合同，所以导致第三人向法院起诉要求确认该合同无效【案号：（2019）粤0105民初35723号】。由于第三人不确认合同效力，导致该合同无法履行，按照合同法第四十八条的规定，该合同对第三人没有约束力，而对行为人要求的是由行为人承担责任。在本案中，行为人即其替第三人签字的时候，已经明确告知原告需要第三人签字确认才有效，且原告也明知承租人是第三人，在此情况下，其没有任何法律责任，不需承担合同义务。相反，从原告提供的律师函以及关于合同解除申请的回复可以看出，原告一直以第三人为合同义务的相对人并要求第三人承担义务，如果按照原告起诉的理由自始至终认为其是该合同义务的相对人，那么该律师函的抬头就应该是其，所以从这些证据可以证明其陈述是真实的，原告一直知道其是代第三人签订合同。二、合同签订时，其明显受到了原告的欺诈。1、从原告提供的租赁合同复印件及其提交的交易结果公示可知，原告承租面积为7919.6平方米，却以9200平方米租给以其名义的第三人，且9200平方米还要剔除原告自己使用的300多平方米，所以可看出交易面积相差1600多平方米。2、林泽洲是原告的股东及高管，当时涉案合同是林泽洲与其洽谈的，但林泽洲却借钱给其、再由其支付保证金100万元给原告，证明林泽洲利用面积欺诈其，在合同签订之后为了欺诈利益的实现而借钱给其支付合同保证金，所以其在代签合同时也受到了林泽洲的欺诈，因此其不应履行合同义务。综上所述，原告第2-5项诉请均没有事实和法律依据。三、原告把其列为租赁合同案件的被告是不恰当的，应列其为第三人，而欧阳雪英应作为合同相对人列为被告。四、牛人谷公司根本不应该作为本案的被告，因为牛人谷公司仅仅是代为履行管理义务，并不是合同的相对人，虽然在合同管理过程中有一些措词为“贵我双方”，也是因为牛人谷公司受其委托去管理物业，这些措词并不代表牛人谷公司与原告之间的租赁关系成立，牛人谷公司并不是基于合同相对人去管理物业的。四、本案诉讼费应由原告承担。由于其以第三人名义与原告签订的《房屋商铺物业租赁合同书》因第三人不予以确认而无效，所以原告应返还其资产。故反诉要求：1、原告返还其所支付的合同款项100万元；2、本案诉讼费由原告承担。被告牛人谷公司辩称：在签订合同的时候，原告就已经明知被告邓玉宇不是第三人，且原告也同意被告邓玉宇只是代替第三人签名，原告知道第三人不是合同相对方，那么合同无法对第三人发生合同效力，故其公司同意被告邓玉宇的答辩意见。其公司认为在合同条款无效的情况下，原告应返还保证金给被告邓玉宇，故对被告邓玉宇的反诉请求没有意见。第三人述称：其没有与原告签订涉案租赁合同，故该合同与其无关，合同条款应为无效。因为合同无效，原、被告之间根据该合同应如何处理由法院决定。由于原告没有要求其承担合同义务和责任，故其对原告要求被告承担责任的诉请无权发表意见。其对被告邓玉宇的反诉请求没有意见。经审理查明：根据《企业信用信息公示报告》显示：被告牛人谷公司的类型为有限责任公司（自然人投资或控股）；法定代表人为邓玉宇；成立日期为2019年4月12日；住所为广州市海珠区蚝壳洲东街**之6自编**（仅限办公）；经营范围为物业管理、房屋租赁、停车场经营等；股东为林达贤、邓玉宇；等。2019年8月6日，被告邓玉宇指派其员工邓辉琴（乙方）与原告（甲方）签订《租赁条款》，主要内容：1、租赁地址为石溪1号·汇创二期（E、F、G座，不含F座303和305，总建筑面积约9200平方米）；2、租金为60万元/月（不含税金）；3、租期为2019年8月1日至2024年3月31日；4、起租日为2019年11月1日；……7、合同保证金为3个月租金；8、递增为3%/年；9、租赁诚意金为20万元；……11、甲乙双方在2019年8月15日前签订正式合同，逾期甲方不退租赁诚意金；若以上租赁条款不通过则2019年8月20日前全额退还租赁诚意金；等。2019年8月7日，被告邓玉宇通过其女儿邓文琛的银行账户转账支付诚意金20万元给原告的法定代表人李永达。2019年8月11日，被告邓玉宇以第三人欧阳雪英（乙方、承租方）的名义与原告（甲方、出租方）签订项目名称为“广州石溪1号·创汇2期”的《房屋商铺物业租赁合同书》（合同编号：BD20190811），约定:甲方通过竞投，投得广州市海珠区石溪村新大围创汇园区场地租赁权；乙方租赁甲方的场地坐落于广州市海珠区石溪村新大围创汇园区（以下简称：承租物），承租物总面积约为9200平方米（不含F座303和305单元），甲方在2019年10月16日交付给乙方使用；乙方对甲方出租的场地情况已作充分了解，同意按现状承租；物业分E区、F区、G区及园区道路及停车位；本合同下的承租物租用年限为自2019年8月1日起至2024年3月31日止；免租期包含在承租物租用年限内，免租期约3个月，自2019年11月1日开始计租；合同履约保证金180万元，在本合同签订后一周内，乙方须向甲方交纳1000000元，余款800000元在2019年10月1日前付清，作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作租金和综合管治费；首年每月租金及综合管治费为600000元（不含税金），其中租金占50%，综合管治费占50%；首年租金单价为300000元/月，综合管治费单价为300000元/月，租金及综合管治费第二年开始，在上一年的基础上每年递增3%；租金及相关费用按月收取，乙方在每月5日前缴纳当月租金及相关费用（相关费用包括综合管治费、水电费、电梯维护费等）；在租赁期内，乙方必须按规定期限缴交租金及相关费用，凡拖欠租金及相关费用，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠总额0.5%计算；如拖欠的总额超过一个月租金及综合管治费，甲方可单方解除合同，并有权自行开锁收回承租物，该场地内的财产视为乙方弃产，并将该场地的全部财产抵偿甲方的经济损失，不足部分甲方保留追偿权利，履约保证金不退，乙方完全同意；任何一方不得随意终止合同，因不可抗力而不能履行合同的以及双方协商解除合同的除外；租赁期间，乙方有下列行为之一的，视乙方违约，乙方除承担相应的违约责任外，经催告3日内不予纠正的，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并回收承租物：……6、逾期未交纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用给甲方造成损失的；7、拖欠款项总额超过一个月租金及综合管治费的；……乙方违约时，甲方有权立即实施停水停电，因停水停电所产生的一切后果均由乙方负责；并且甲方有权在乙方违约时随时单方解除本租赁合同，并没收履约保证金和收取违约金（违约金按本租赁合同租金及综合管治费总额的10%计算）；租赁期届满或合同终止的，如乙方无违约行为，履约保证金无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述承租物的使用权；等。同日，被告邓玉宇以第三人（乙方）的名义与原告（甲方）签订《场地移交确认书》，内容为：根据乙方于2019年8月11日签订之《租赁合同》，甲方将《租赁合同》所约定的承租物按现状移交给乙方；现经乙方查验并同意接收场地。上述《房屋商铺物业租赁合同书》和《确认书》中乙方法定代表人处“欧阳雪英”的名字及指模均为被告邓玉宇所签和按捺。2019年8月13日，被告邓玉宇通过其女儿邓文琛的银行账户转账支付保证金80万元给原告的法定代表人李永达。2019年9月12日，被告牛人谷公司向原告发出《工作联系函》，主要内容：关于广州石溪1号·汇创项目二期，根据贵我双方签订的《房屋商铺物业租赁合同书》，该项目承租物E座、F座总面积为8203平方米，现经我司测绘人员实地测量，面积为7707平方米（后附明细表），误差为496平方米，远远达不到行业内及石溪周边的七成面积使用率；因面积差距极大，已严重影响项目的招商进度，为此，我司恳请贵司对数据给予答复为盼，以便项目运营的顺利开展。原告在收到上述《工作联系函》后，于2019年9月25日向被告牛人谷公司发出《工作联系函》，主要内容：我司与贵司签订的《房屋商铺物业租赁合同书》中第一条注明石溪村新大围创汇园区总面积约为9200平方米，改造期间出于满足停车需求和整体效果考虑，我司拆除300余平方米的平房，使园区的空间最大化并增加多个停车位，贵司《工作联系函》提出附表的面积与实际不符，我司认为该表是我司前期的销售表，与本合同的条款无冲突，该附表不能作为本合同的面积认定依据，望贵司按合同履行各条款。2019年9月27日，被告邓玉宇以第三人名义向原告发出《合同解除申请》，内容为：关于广州石溪1号·汇创项目二期，自2019年8月11日签约开展业务至今，根据目前招商情况，面临非常严峻的形势；由于周边招商竞争激烈和供求关系等原因，给项目运营带来极大的压力，为此，本人郑重向贵司提出以下申请：因贵司提供的承租物面积与实际面积不符，无法满足招商要求，项目无法继续经营，因此，本人经慎重考虑，将于2019年9月30日退出汇创二期项目，恳请贵司自行收回经营或另择合作伙伴，贵我双方解除合同并于9月30日做相应交接；以上情况请贵司领导研究答复为盼；等。原告于2019年9月28日向第三人作出关于《合同解除申请》的回复，主要内容：你方所提我司提供的承租物面积与实际面积不符的情况并不存在，你方与我司是在本着平等、自愿、有偿的原则，并已充分了解承租物情况下，签订1号汇创二期租赁合同（合同编号：BD20190811）；我司不同意解除合同，望你方按合同履行各条款，如你方单方解除合同，视你方违约，我司将按《房屋商铺物业租赁合同书》（合同编号：BD20190811）的约定条款向你方追讨违约责任。该复函由被告邓玉宇的员工邓辉琴签收。2019年10月12日，原告委托律师以特快专递方式向第三人户籍所在地发出《律师函》，主要内容:根据佰达公司提供的资料及其陈述，佰达公司与欧阳雪英女士于2019年8月11日签订《房屋商铺物业租赁合同书》，将坐落于海珠区石溪村新大围创汇园区（下称承租物）出租给欧阳女士，物业分E区、F区、G区及园区道路及停车场约9200平方米；合同约定履约保证金180万元，签订合同后1周内交纳100万元，2019年10月1日前交纳余款80万元，每月租金及综合管治费为60万元，起租期自2019年11月1日开始；佰达公司于合同签订当日已将承租物移交给欧阳女士及牛人谷物业公司经营管理；欧阳女士在接收承租物后，只付了100万元保证金，保证金余款80万元至今未付，并于2019年9月27日发出《合同解除申请》，申请解除双方合同，但佰达公司复函不同意解除合同的申请，同时要求欧阳女士限期内交清保证金；本律师认为，如上述情况属实，佰达公司与欧阳女士签订的租赁合同，是双方在自愿合法的基础上签订的，双方当事人应恪守合约精神继续履行合同，欧阳女士应依约缴清保证金余款80万元给佰达公司，如欧阳女士中途退租则属于违约行为；现佰达公司委托本律师正式函告欧阳女士：1、佰达公司不同意欧阳女士的解除合同申请，请欧阳女士于收到本函后3日内缴清保证金余款80万元给佰达公司；2、如欧阳女士未能在限期3日内缴清保证金余款80万元给佰达公司，佰达公司将依照合同约定追究欧阳女士的违约责任；等。该特快专递详情单所留第三人的手机号码为被告邓玉宇的手机号码139××××****，邮件显示已于2019年10月14日签收（他人代收）。同日，原告委托的律师还将上述《律师函》邮寄给被告牛人谷公司，邮件显示已于2019年10月13日签收（他人代收）。2019年10月14日，邓辉琴将被告牛人谷公司与分租户签订的租赁合同、租赁条款等合同文件移交给原告工作人员。原告表示其公司被迫在当天接收上述资料。被告表示原告是在第三人不追认合同的情况下与其协商一致移交文件的。2019年10月16日，被告邓玉宇将其已收取分租户的相关租金、押金、保证金、诚意金等款项共98877元转账支付给原告工作人员邓星恒，当天邓星恒在一份《牛人谷物业1号汇创二期收入移交佰达公司明细》表的接收人处签名。2019年10月21日，欧阳雪英（即本案第三人）以其并未与广州佰达投资有限公司（即本案原告，以下简称佰达公司）签订涉案《房屋商铺物业租赁合同书》、也未授权他人签订该合同为由，向本院提起诉讼，要求判令:1、确认以欧阳雪英名义和佰达公司签订的关于租赁广州石溪1号·创汇2期的《房屋商铺物业租赁合同书》（合同编号：BD20190811）对欧阳雪英不发生法律效力。2、本案的诉讼费由佰达公司承担。本院以（2019）粤0105民初35723号立案。在该案诉讼过程中，本院依法追加邓玉宇（即本案被告之一）和广州牛人谷物业管理有限公司（即本案被告之一，以下简称牛人谷公司）为该案第三人。在该案诉讼中，邓玉宇表示：其与欧阳雪英商量共同租赁涉案物业，由欧阳雪英占80%，由其占20%，欧阳雪英口头答应由其与佰达公司签订合同；签订合同的时候，其已将该情况告知佰达公司，佰达公司也同意以大股东的名义来签合同，因当天欧阳雪英没有到达现场，所以就让其签订合同，之后再进行书面追认，佰达公司是同意的，所以其才签了欧阳雪英的名字；后来其一直要求欧阳雪英追认合同，但欧阳雪英不愿意追认合同。欧阳雪英表示：其没有授权邓玉宇签订合同，邓玉宇签订合同之后把合同发给其看，其看了合同条款后认为租金差异较大，决定不再考虑投资，所以一直没有追认合同。佰达公司表示：邓玉宇在签订合同时已经明确告知其公司为何要借用欧阳雪英的名义来签订合同，就是为了将第一期物业和第二期物业的财务分开核算，其公司鉴于邓玉宇已经承租了第一期物业，也清楚邓玉宇和牛人谷公司的实际情况，所以才同意邓玉宇借用欧阳雪英的名义来签订合同，但双方一直清楚邓玉宇是合同的履行方。该案各方当事人均确认欧阳雪英与佰达公司于2019年8月11日签订的《房屋商铺物业租赁合同书》并非欧阳雪英所签，且欧阳雪英一直未对该合同予以追认。佰达公司表示该合同的履行主体是邓玉宇、牛人谷公司，虽然律师函中写明的相对人为欧阳雪英，但实际是向牛人谷公司、邓玉宇主张权利。邓玉宇表示涉案合同中欧阳雪英的签名是邓玉宇替欧阳雪英签的，之后一直要求欧阳雪英追认，但欧阳雪英一直没有追认。在该案诉讼过程中，欧阳雪英变更诉请为：确认涉案合同对欧阳雪英不发生法律效力。佰达公司及邓玉宇、牛人谷公司对于欧阳雪英变更诉讼请求并无异议。本院于2020年5月20日作出（2019）粤0105民初35723号民事判决书，判决确认以欧阳雪英名义和佰达公司签订的《房屋商铺物业租赁合同书》（合同编号：BD20190811）对欧阳雪英不发生法律效力。该判决书已于2020年6月9日生效。原告于2019年11月29日提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明其诉讼主张，还提交了以下证据：一、《牛人谷物业1号汇创二期移交佰达公司合同明细》、《租赁条款》、《租赁合同》、《牛人谷物业1号汇创二期收入移交佰达公司明细》、银行流水、牛人谷公司出具的收据及微信转账凭证。拟证明：1、两被告强行弃场并指派其员工邓辉琴将被告牛人谷公司与分租户签订的租赁合同、租赁条款等合同文件移交给原告；2、两被告已经以明确表示并以其行为表明不履行主要债务；3、租赁场地的使用人是被告牛人谷公司，租赁场地的租金收益归两被告所有。二、广州市海珠区石溪壳洲东街17号1号·汇创物业的《房屋商铺物业租赁合同书》、《场地移交确认书》、《邓玉宇身份证复印件》、《租赁条款》、银行流水。拟证明：1、被告邓玉宇承租了原告的汇创1期，双方已经有了合作和信任的基础；2、1期也是先行签订《租赁条款》，后签订《合同书》，该交易习惯与2期相同；3、根据1期《合同书》要求，被告邓玉宇成立了被告牛人谷公司实际经营1期租赁场地，交付租金也是通过被告邓玉宇或其女儿邓文琛的银行账户支付给原告的；2期保证金交付、解除租赁关系时移交分租户的租金、押金、保证金也是同样的银行账户转账支付。三、光盘一张。拟证明涉案场地由被告牛人谷公司对外招商招租，实际使用人是被告牛人谷公司。四、原告（乙方）与广州市海珠区瑞宝街石溪第二经济合作社（甲方，以下简称为石溪二社）于2019年3月25日签订的编号为石溪（石溪二社）20190005的《租赁合同》（该合同监证单位处加盖了“广州市海珠区瑞宝街石溪经济联合社”的公章），主要内容：乙方租赁甲方的场地坐落于石溪村××××园区（以下简称：“承租物”），承租物的总面积为8572平方米（其中，标的物中的12个部分，面积为2565.2平方米，甲方拟延迟交付给乙方使用），乙方对甲方出租的场地情况已作了充分了解，同意承租，并按国家相关法律、法规和村规民约等有关规定使用；承租物的使用年限为5年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止；免租期包含在承租物租用年限内，免租装修期3个月，自2019年7月1日开始计租；中标价为214300元/宗?月（中标价包含租金及综合管治费，其中租金占中标价的20%，综合管治费占中标价的80%），租金及综合管治费自2022年4月1日起开始递增，每满3年递增一次，递增率为8%；本合同的承租物仅用于经营商务或办公用途；等。拟证明原告承租的地块通过合法方式投标石溪二社地块所竞得，原告有权对石溪村新大围创汇园区转租出去的权利。两被告质证表示：对证据一的真实性无异议，对证明内容不认可，原告是在第三人没有追认合同的情况下，跟被告协商一致移交合同租金、保证金等，两被告没有强行弃场；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不认可，该证据证明了原告因为被告邓玉宇已经承租了第一期物业从而认定被告邓玉宇为优质客户，为了尽快将租赁物租出去获得高额租金差价，在被告邓玉宇告知并非合同主体的时候，依然让被告邓玉宇签字，此外，即使被告邓玉宇承租了第一期的物业也不能推定被告邓玉宇按照同样的方式承租第二期的物业；对证据三的真实性无异议，对证明内容不认可，被告牛人谷公司对外招租不必然就是合同的相对方；对证据四的真实性、合法性、关联性均予以确认。第三人质证表示：对证据一至三的真实性、合法性、关联性均不认可，第三人没有与原告签订合同，也没有履行合同；对证据四的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告邓玉宇为证明其抗辩主张，也提交了以下证据：一、邓文琛出具的《确认书》，内容为：本人邓文琛确认2019年8月7日、8月13日共转账壹百万元是邓玉宇所有款项，由本人代为支付给广州佰达投资有限公司。拟证明涉案合同保证金100万元实际是邓玉宇的款项。二、日期为2019年3月13日的《石溪村新大围创汇园区交易结果公示【石溪LX-20190057】》，其中载明：项目名称为石溪村新大围创汇园区；出租（让）方为石溪二社；资产名称为石溪新大围工业区1号202，石溪村新大围工业区1号自编1、2，石溪村新大围工业区1号自编304，石溪新大围工业区2、3号，石溪村新大围工业区3栋，石溪村新大围工业区2号，石溪村新大围工业区1号自编201，石溪村新大围工业区1号自编203，石溪新大围工业区1号自编301，石溪村新大围工业区1号自编302，石溪村新大围工业区2号首层自编101，石溪村新大围工业区2号之一首层自编2号，石溪村新大围工业区2号之一首层自编3号，石溪新大围工业区1号204，石溪新大围工业区2号之一首层自编1号，石溪村新大围工业区1号首层，石溪村新大围工业区2号楼之1二楼，石溪新大围工业区1号303，石溪村新大围工业区2号首层自编102，石溪新大围工业区1号205，海珠区新大围工业区3栋102，新大围工业区卫生间，新大围工业区设备房；参与竞投单位为原告，报价为214300元/宗?月；交易资产总占地面积为2789.2平方米，总建筑面积为8572平方米；合同最迟签订时间为2019年3月27日；等。拟证明涉案商铺由原告以每月214300元向广州市海珠区瑞宝街石溪第二经济合作社竞投租赁，总建筑面积8572平方米，与合同约定面积9200平方米相差近一千多平方米。三、转账记录：1、林泽洲于2019年8月13日07:55时转账支付80万元给邓文琛。2、邓文琛于2019年8月13日8:26时转账支付80万元给李永达。3、邓文琛分别于2019年8月19日、2019年8月20日各转账支付40万元（合计80万元）给林泽洲。拟证明在明知被告邓玉宇没有能力支付80万元的情况下，原告高管林泽洲在合同签订第三天2019年8月13日主动向被告邓玉宇借款80万元，该款通过被告邓玉宇女儿邓文琛银行账户收取，在收到该笔款项后被告邓玉宇马上再通过其女儿账户立刻将该笔款打到原告股东账户里，之后被告邓玉宇在2019年8月20日返还该笔款给林泽洲。证据二、三证明原告为了尽快将商铺租售出去获取高额租金差价，在明知邓玉宇没有能力支付剩余保证金以及在没有获得第三人追认合同有效的情况下，而主动积极引导邓玉宇履行合同条款；可见，在整个合同签订过程，原告并非本着公平、自愿、善意原则与邓玉宇洽谈；加之，约定面积与实际面积相差一千多平方米，明显原告是为了自身利益而欺诈被告邓玉宇。四、原告的《企业信用信息公示报告》，其中显示：原告的类型为有限责任公司（自然人独资）；法定代表人为李永达；成立日期为2017年7月6日；股东为李永达；等。拟证明林泽州是原告的股东和高管。原告质证表示：对证据一的真实性、合法性、关联性予以确认，该确认书也明确了保证金100万元是被告邓玉宇的款项，如果被告邓玉宇与第三人的关系如同被告邓玉宇陈述的是代理关系的话，那么仅作为代理人的被告邓玉宇还要垫付巨额的履约保证金，是不符合常理的，故坚持认为该100万元的履约保证金是实际承租人被告邓玉宇在依照合同的约定履行合同义务；对证据二的真实性、合法性、关联性均予以确认，提醒法院注意，该公示中所显示的面积是按单元号计算，其中总建筑面积是不包含道路、车位以及其他原告允许两被告使用的娱乐场地、设施（比如篮球场）的，所以该证据显示的面积与涉案合同约定面积存在差异，是因为有公共设施以及车位场地的附属面积的增加，这是符合交易习惯的；对证据三的真实性、合法性、关联性均予以确认，但不认可证明内容，在（2019）粤0105民初35723号案的起诉状中的表述与该证明内容的表述是有矛盾的，第三人及两被告在该案中称因为原告看重被告一良好的资源，所以迫不及待地把场地出租给他们，在本案中又称原告明知被告邓玉宇没有支付能力还要借钱给被告邓玉宇支付保证金，该陈述存在逻辑上的矛盾，实际情况是被告邓玉宇为了争取场地的租赁权，确保原告不把场地出租给其他人，所以才在资金周转有一定困难的情况下向原告的高管林泽洲借钱用于支付租赁保证金，从侧面也可以证实原告不认为第三人与被告邓玉宇之间是委托代理关系，原告一直坚持认为被告邓玉宇是合同的实际相对方，如果被告邓玉宇只是第三人的代理人，为何在自己没有确定第三人是否同意签订合同的情况下就代为支付100万元的保证金？对证据四的真实性、合法性、关联性均予以确认，但对证明内容不予认可，从企业信息可以看出林泽洲不是原告的股东，原告的股东只有李永达一人，林泽洲实际上是原告公司的管理人员之一。被告牛人谷公司质证表示：对被告邓玉宇所有证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。第三人质证表示：对被告邓玉宇的证据一不清楚；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议；对证据三的真实性无异议，对合法性、关联性不认可；对证据四的真实性、合法性、关联性无异议。诉讼中，两被告和第三人均确认被告邓玉宇与第三人是朋友关系。原告对此表示不清楚。原、被告确认以下事实：1、被告邓玉宇在接收涉案物业后以被告牛人谷名义对外进行转租，但没有向原告支付过任何费用；2、原告与被告牛人谷公司之间没有就涉案物业的租赁事宜签订租赁合同；3、林泽洲为原告的管理人员；4、原告已于2019年10月14日实际收回涉案物业，在场人员有原告的工作人员以及被告的工作人员邓辉琴，被告一直是派邓辉琴与原告处理涉案物业的租赁事宜的。两被告表示：被告邓玉宇在签订合同后将涉案物业委托被告牛人谷公司进行管理和转租；邓辉琴是被告牛人谷公司的管理人员。原告表示：由于被告邓玉宇指派邓辉琴于2019年10月14日将被告牛人谷公司与次承租人签订的合同及部分款项直接提交给其公司，即两被告是以其行为表明了不履行合同的主要义务，为了避免损失扩大，所以其公司只能先接收房屋再向法院提起诉讼。第三人表示，其没有参与原、被告之间关于租赁涉案物业的所有事情。本院认为：本案争议的焦点为：一、涉案《房屋商铺物业租赁合同书》（以下简称为合同书）对被告邓玉宇是否具有约束力？二、两被告是否需承担合同书中承租人的合同义务？下面本院对上述焦点问题作以下具体分析：一、关于合同书对被告邓玉宇是否具有约束力问题。1、关于第三人与被告邓玉宇之间是否存在委托代理关系问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，被告邓玉宇表示其在与原告签订合同书前曾口头告知原告其是受第三人委托代签合同的、合同的承租人是第三人，但没有提交证据予以证明，原告和第三人对此均不予确认，各方当事人在（2019）粤0105民初35723号案中也确认租赁合同对第三人不发生法律效力，故被告邓玉宇关于其是受第三人委托与原告签订租赁合同的事实主张，显然证据不足，本院对此不予采信。2、关于被告邓玉宇以第三人名义在合同书中签字的行为效力问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第五条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。首先，虽然被告邓玉宇一直强调其是以第三人委托代理人的身份与原告签订合同书的，但其除了在合同书的乙方法定代表人处签署了第三人的名字外，却没有注明其是第三人委托代理人的情况，反而在第三人的签名处按捺了其本人的指模，这显然不符合代理人代签合同的交易习惯，也难以证实被告邓玉宇的陈述。其次，被告邓玉宇在签订合同书后三日内即向原告的高管林泽洲借款80万元，并通过其女儿邓文琛的账户收款及向原告支付该履约保证金。假设如被告邓玉宇所述，其是与第三人共同投资承租涉案物业，但因第三人不认可合同书内容而拒绝对其代签合同书的行为作出追认，那么对于涉及合同标的额高达3500多万元的合同书来说，作为代理人的被告邓玉宇为何不向原告提出因第三人不予追认合同而终止履行合同？反而不经慎重考虑而向原告的高管林泽洲借款80万元来向原告支付首期履约保证金？被告邓玉宇该行为实为促成合同履行的表现，故被告邓玉宇陈述其受林泽洲欺骗而借款支付履约保证金的意见，明显有违常理。第三，被告邓玉宇在接收涉案物业后，立即以其投资开办的企业被告牛人谷公司的名义对外转租、收取次承租人的租金、保证金等款项。以上事实足以认定被告邓玉宇是以承租人的身份在履行合同书的内容并以实际行为表示确认合同书对其具有约束力。综合本案原告与被告邓玉宇在缔约时的真实意思表示以及事实行为，本院对原告主张合同书的相对人为被告邓玉宇的事实予以认定。因此，原告要求确认合同书对被告邓玉宇具有约束力的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告邓玉宇关于合同书未经第三人追认应为无效的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。二、关于两被告是否需承担合同书中承租人的合同义务问题。1、如前所述，本院已认定合同书对被告邓玉宇具有约束力，则原告与被告邓玉宇之间就涉案物业成立租赁合同关系，合同相对人为被告邓玉宇，被告邓玉宇应承担合同义务。⑴关于面积差异问题。在合同书签订前，被告邓玉宇已指派其员工邓辉琴与原告签订《租赁条款》，该《租赁条款》明确载明租赁物总建筑面积约9200平方米，表明被告邓玉宇事前是知悉租赁物的面积的。之后，在原告（甲方）与被告邓玉宇（乙方）签订的合同书中也明确约定，承租物总面积约为9200平方米（不含F座303和305单元）；乙方对甲方出租的场地情况已作充分了解，同意按现状承租；物业分E区、F区、G区及园区道路及停车位。后被告邓玉宇在2019年9月27日以第三人名义向原告发出《合同解除申请》，认为租赁物面积存在较大误差，且招商环境差无法经营，故申请解除合同。原告表示，其公司是把从石溪二社处承租的总建筑面积为8572平方米的物业转租给被告邓玉宇，合同书中约定的9200平方米还包含了园区道路及停车位，故不存在面积差异问题，不同意解除合同。对此，本院认为，如前所述，涉案合同标的额高达3500多万元、月租金加综合管治费达60多万元，而承租面积是租赁合同及租金构成的重要组成部分，被告邓玉宇对此不可能事前不进行充分了解，事实上，合同书对此也有所载明。故原告的解释更为合理，本院予以采信。被告邓玉宇关于面积存在差异导致合同无法履行的意见，理据不足，本院不予采纳。⑵关于合同解除问题。被告邓玉宇在签订合同书及接收涉案物业的一个多月后就向原告提出解除合同的要求，在原告明确答复不同意解除合同的情况下，被告邓玉宇指派员工于2019年10月14日将被告牛人谷公司与分租户签订的租赁合同、租赁条款等合同文件移交给原告。原告表示被告邓玉宇以其实际行为表明不履行合同主要义务，其公司被迫在当天接收上述资料和实际收回涉案物业，以避免损失扩大。经审查，原告该行为符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，本院对此予以认定。鉴此，原告要求确认其公司与被告邓玉宇之间就涉案物业的租赁合同关系已于2019年10月14日解除的请求，合法有理，本院予以支持。⑶关于履约保证金和被告邓玉宇应付费用问题。根据合同书约定，租赁期限自2019年8月1日起至2024年3月31日止；免租期包含在承租物租用年限内，免租期约3个月，自2019年11月1日开始计租；合同履约保证金180万元，在本合同签订后一周内，乙方须向甲方交纳1000000元，余款800000元在2019年10月1日前付清；租赁期间，乙方有下列行为之一的，视乙方违约，乙方除承担相应的违约责任外，经催告3日内不予纠正的，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并回收承租物：……6、逾期未交纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用给甲方造成损失的；……甲方有权在乙方违约时随时单方解除本租赁合同，并没收履约保证金和收取违约金（违约金按本租赁合同租金及综合管治费总额的10%计算）；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有。本案中，被告邓玉宇未按合同约定的期限支付合同履约保证金余款80万元给原告且中途自行退租的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求没收被告邓玉宇已缴纳的履约保证金100万元及要求被告邓玉宇支付提前解除合同违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持。鉴于合同约定的提前解除合同的违约金标准过高，本院酌情调整为按260万元计算。故对原告要求被告邓玉宇支付违约金260万元的请求，本院予以支持，对原告主张的其余违约金请求和赔偿损失请求，本院予以驳回。被告邓玉宇要求原告退回履约保证金100万元的反诉请求，依据不足，本院予以驳回。虽然被告邓玉宇是在免租期内提前解除合同，但并非基于租赁双方达成一致意见而解除合同。而合同书约定的免租期，是出租人在综合考虑了合同的整个租赁期限以及承租人适当履行完合同的情形下给予承租人的优惠，现在被告邓玉宇在合同书签订后的极短时间内就提前解除合同，拒绝继续履行合同，则无权享受免租期的优惠，否则有违公平原则。鉴此，原告要求被告邓玉宇支付2019年8月11日至2019年10月14日期间的租金和综合管治费126万元（按每月60万元的标准计算）的请求，并无超出合同书的约定，故本院予以支持。因原告明知被告邓玉宇借用第三人名义与其公司签订合同书，对造成本案纠纷和诉讼也存在一定过错，故本案受理费应由原告和被告邓玉宇合理分担。本案反诉费应由被告邓玉宇负担。2、因原告并未与被告牛人谷公司就涉案物业的租赁事宜签订租赁合同，根据合同的相对性原则，原告主张被告牛人谷公司是涉案物业实际承租人、应对被告邓玉宇的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第五条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认被告邓玉宇以第三人欧阳雪英名义与原告广州佰达投资有限公司于2019年8月11日签订的《房屋商铺物业租赁合同书》对被告邓玉宇具有约束力。二、确认原告与被告邓玉宇之间就位于广州市海珠区石溪村新大围创汇园区（包括E区、F区、G区及园区道路及停车位约9200平方米，不含F座303和305单元）的租赁合同关系已于2019年10月14日解除。三、被告邓玉宇在本判决生效之日起10日内向原告支付自2019年8月11日起至2019年10月14日止的租金和综合管治费126万元。四、被告邓玉宇已支付的履约保证金100万元归原告所有，原告无需退还该履约保证金给被告邓玉宇。五、被告邓玉宇在本判决生效之日起10日内向原告支付提前解除合同的违约金260万元。六、驳回原告的其他诉讼请求。七、驳回被告邓玉宇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56320元，由原告负担11264元，被告邓玉宇负担45056元。被告邓玉宇在本判决生效之日起10日内将其应负担的受理费45056元交到本院。本案反诉费6900元，由被告邓玉宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴洁苹二〇二〇年八月六日书记员  陆惠敏梁嘉淇