文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初9512号原告：鲁莉，女，汉族，1964年11月4日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：孟琛，重庆昂正律师事务所律师。被告：重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石杨路****24办公1。统一社会信用代码：91500107MA5UBD9W83。法定代表人：颜家才，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈农，重庆豪泰律师事务所律师。被告：颜荣位，男，1991年7月6日生，汉族，住湖南省郴州市。原告鲁莉诉被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司（以下简称：吉吉域酒店）、颜荣位房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁莉的委托诉讼代理人孟琛，被告吉吉域酒店的委托诉讼代理人陈农到庭参加了诉讼。被告颜荣位经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鲁莉向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告吉吉域酒店签订的房屋委托管理合同；2.判决被告吉吉域酒店支付原告租金8100元；3.判决被告吉吉域酒店支付原告违约金32400元；4.被告颜荣位对上述第2、3项费用承担连带清偿责任；5.被告吉吉域酒店支付原告律师费357元及按照被告实际支付金额的30%计算后期律师费；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年，原告与被告吉吉域酒店签订《房屋委托管理合同》，该合同约定原告所有的位于九龙坡区石杨路22号1幢***号公寓委托给被告吉吉域酒店经营管理，租赁期限为12年，前两年租金为2700元/月，其后年份租金按约定递增，同时对租金支付期限及违约责任等予以约定。合同签订后，原告按约全面履行合同义务，被告吉吉域酒店以经营困难为由单方提出解除合同，被告无故拖欠租金，擅自要求减低租金，被告已构成违约，应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告吉吉域酒店辩称，同意解除合同。拖欠原告三个月的租金属实，但原告主张的违约金过高。对于律师费由法院依法认定。被告颜荣位未答辩。经审理查明，被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司曾用名称为重庆吉吉域酒店管理有限公司。2018年，原告（甲方）与被告吉吉域酒店（乙方）签订《房屋委托管理合同》约定，原告将位于九龙坡区石杨路22号1幢***号房屋（建筑面积：41.85平方米）委托被告进行管理，房屋用途为出租，房屋委托管理期限为12年即自2018年8月5日起至2030年8月4日止，甲方约定2018年8月5日前将房屋交付乙方，如因乙方施工工期延后交付，按合同支付日期向原告支付租金（具体支付时间以交房4个月后开始支付租金）。《房屋委托管理合同》第3条第3.1项对第一年至第十二年的房屋租金标准予以明确约定，其中第一年、第二年房屋租金标准均为2700元/月，乙方按季度提前支付甲方，每年仅支付11个月租金；第3.2项约定，管理合约期限内，租金价格不予调整；第3.5条约定如乙方未按支付时间按时向甲方支付租金，超过一天每天按当年季度租金的1%计算，超过15天未支付当违约处理。第6条第6.1项约定，双方任何一方未能履行合同相关条款，均属违约行为。违约行为所造成的损失概由违约方承担。除非双方协商终止本合同，守约方要求违约方继续履行合同的，违约方承担违约责任后仍必须履行合同；第6.2项约定，本合同项下违约金按当年12个月租金计算。违约金不足以清偿守约方损失的，违约方应承担相应补偿责任。第6.3条约定除本合同另有约定外，本合同项下所指损失包括但不限于因此产生的律师费、诉讼费等因此产生的全部费用。2019年12月30日，被告颜荣位出具《担保书》载明：“重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，星光汇店（经营地址：重庆市九龙坡区石杨路****）在经营期间因成本过高经营不善，现已拖欠了全体业主租金，未能按《委托管理合同》约定履约，已违约。同时拖欠了物业管理费及水电费。现向全体业主承诺，截止2019年12月31日至所拖欠的租金于2020年3月开始，每月不低于支付所欠租金的25%，截止2020年7月1日前全部支付完成。担保人自愿对上述租金及物业水电费承担连带担保责任。”被告吉吉域酒店在该担保书上加盖公司印章确认。审理中，原告与被告吉吉域酒店确认原告已于2020年1月31日收回房屋，双方合同于2020年1月31日解除，被告吉吉域酒店尚欠原告2019年11月、2019年12月、2020年1月共计三个月的租金未支付。同时双方确认被告要求降租原告未同意，被告向原告发出解除合同通知书，导致双方合同解除。庭审中，原告认为被告违约导致合同解除，导致原告房屋空置，对原告造成重大损失，根据合同约定被告应向原告支付相应于12个月租金的违约金也即32400元（2700元/月*12个月）；被告认为该违约金主张过高。庭审中，原告认为根据合同约定被告应向原告支付律师费损失，原告与其他业主共计84户一起已支付律师费3万元，其中原告实际产生357元律师费，同时根据法律事务委托合同约定原告仍需支付被告实际支付金额30%计算的后期律师费，故请求被告吉吉域酒店支付律师费357元及按照被告实际支付金额30%计算的后期律师费。为此原告提供共同诉讼代表人推选书、法律事务委托合同、律师费发票予以证明其主张。被告吉吉域酒店对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据仅表明委托人支付3万元的律师费，30%的风险代理费并未实际支付，不应由被告承担。以上事实有不动产权证书、房屋委托管理合同、担保书以及当事人的陈述等证据材料在卷为证，足以认定。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告吉吉域酒店签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面行使权利及履行义务。双方均一致同意于2020年1月31日解除《房屋委托管理合同》，并无不当，本院予以确认。被告吉吉域酒店至今未向原告支付2019年11月、2019年12月、2020年1月共计三个月的租金8100元，现原告请求被告吉吉域酒店支付租金8100元，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告吉吉域酒店未按合同约定支付租金，且单方提出解除合同，被告吉吉域酒店构成根本违约，应当承担相应的违约责任。综合考虑合同履行情况、当事人各方过错程度以及合同履行后预期利益等因素，本院酌情将违约金调整为按当年租金标准支付10个月的租金作为违约金，故被告应向原告支付违约金27000元（2700元/月×10个月）。关于被告颜荣位是否应承担连带担保责任及担保范围问题。被告颜荣位出具的《担保书》明确载明系对被告吉吉域酒店欠付全体业主的租金及物业水电费承担连带担保责任，对于租金载明为截至2019年12月31日的租金承担连带担保责任，但该担保书中未载明被告颜荣位需对违约金承担连带担保责任。故被告颜荣位应对被告吉吉域酒店欠付原告2019年11月及2019年12月两个月租金5400元承担连带担保责任，被告颜荣位对于被告吉吉域酒店应支付原告的违约金不承担担保责任。关于律师费。原告所提供的证据可以证实其在本案中实际产生律师费357元，现原告请求被告支付律师费357元，符合合同约定，本院依法予以支持。至于原告所述的后期律师费，因未实际产生，且无法确定具体金额，故对于原告请求被告支付后期律师费的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告鲁莉与被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司的房屋委托管理合同于2020年1月31日解除。二、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告鲁莉租金8100元。被告颜荣位在该租金中的5400元范围内承担连带清偿责任。三、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告鲁莉违约金27000元。四、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告鲁莉律师费357元。五、驳回原告鲁莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为440元，由被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审判员  付家伟二〇二〇年八月十八日书记员  李 霞