山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初5681号 原告：李文建，男，1968年2月14日出生，汉族，住青岛市市**XX。 委托诉讼代理人：于健，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丑罡，山东岛城律师事务所实习律师。 被告：鲁涛，男，1960年12月16日出生，汉族，住青岛市市**XX。 原告李文建与被告鲁涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文建及其委托诉讼代理人于健和王丑罡、被告鲁涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李文建向本院提出诉讼请求：1．鲁涛返还并腾空房屋；2．鲁涛支付自2017年3月起至实际腾房之日止的租金损失暂计135000元；3．案件诉讼费由鲁涛承担。事实和理由：李文建享有位于青岛市市南区XX房屋所有权房屋所有权证市字第386584号，建筑面积84.40平方米。李文建房屋曾出租鲁涛用于书法美术培训，后2015年9月房屋租赁到期后未续签合同。李文建向鲁涛要求给付租金并腾房。鲁涛以各种理由推脱据不搬出且不支付房屋租金。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国侵权责任法》相关规定，鲁涛长期恶意侵占房屋，侵害李文建用益物权，造成经济上的损失。为维护李文建权益，特诉至贵院，希望法院支持李文建诉求，判如所请。 鲁涛辩称，鲁涛租李文建201房子用于开设书法培训班。自2016年9月27日市北法院提出拍卖201等房间通告后，有些学生家长看到通告，担心房子有问题、产权有争议不敢再继续上课，就纷纷要求退卡退款。书法班与其他行业不一样是预交学费，每个家长都希望孩子在书法班多学几年，打下传统文化基础。可是看到通告，他们害怕书法班因房产权问题法院封门给他们带来损失，就把买的课时卡全都退了，直接导致书法班关门，损失约120000元。关门后没有使用，有电费单为证。租房时请的人工、材料装修费约30000元，铺设木地板、玻璃隔断、木花窗、刮腻子粉刷、纱窗、防盗网、百叶窗均有物证。为把书法班办好购置一些教学配套设备，字画装裱机一套70000元，定制实木桌椅、书架、案板20000元，投影仪与同步教学仪30000元，空调3000元，电视2500元，电子屏8000元，热水器、音响、教具、挂画、押金等6000元，这些均有物证，价值139500元。直接损失总计289500元。这几年李文建只有一次和鲁涛通过电话说过房子的事情，更有好多人来说房子是他们的，鲁涛不明白这房产到底归谁所有，鲁涛在租赁201期间李文建把房子做了抵押，两次被法院查封，产权不明。给鲁涛造成直接损失。根据《城市房屋租赁管理办法》有下列情形之一的房屋不得出租，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制地产权利的。权属有争议的。显然李文建是违反了上述两条规定。以上的损失都受李文建产权抵押、两次被法院查封的影响，产权不明造成的直接损失。更为严重的是中断了书法班的后续招生，造成不良影响，投资收不回来，产生了不可估量的损失。李文建诉求的房租损失是李文建自己造成的，与鲁涛无关。而鲁涛的损失是李文建造成的，应有李文建来赔偿。请法院判李文建赔偿鲁涛的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 1．2008年7月28日，青岛市国土资源和房屋管理局颁发青房地权市字第**《房地产权证》，载明房地产权利人李文建，房地坐落市南区XX。 2．2014年7月15日，青岛惠和意文化传播有限公司监事张某某通过交通银行账号支付34000元，青岛惠和意文化传播有限公司的法定代表人鲁涛在交通银行《私人业务受理书》上手写“房租34000至2015.9.19”、“书法班宿舍房租34000，因房主要用钱提前付给房主减1000”。 3．2016年9月27日，案涉房屋张贴法院《拍卖公告》，载有“关于申请执行人中国银行股份有限公司青岛市北支行与被执行人陈海英、李文建、张元青、青岛隆鑫翔泰商贸有限公司借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院依法委托有关中介机构对被执行人李文建所有的青岛市市南区XX房产进行评估、拍卖，经摇号已选定拍卖机构并将于……司法拍卖厅进行拍卖。”等内容。 4．2020年1月19日，山东岛城律师事务所于健律师在案涉房屋张贴《律师函》，载有“致青岛市市南区XX房屋租户及占房人：山东岛城律师事务所律师受房屋使用人李文建先生委托，就登记在李文建先声明下的青岛市市南区XX房产解除租赁及腾房事宜，特向你签发本律师函：坐落于青岛市市**XX房屋所有权属于李文建先生。因你方租赁此房屋长期拖欠房屋租金且未与房屋所有人协商沟通房屋租赁租金缴纳事宜，已经严重侵害房屋所有人的正当合法权益权益。……”等内容。 现场照片显示，门上张贴有《春节放假通知》，载有“元月17日放假”、“二月15日上课，望周知，祝同学们新春快乐”等内容。 5．鲁涛对案涉房屋进行了装修，现在屋内放置实木桌椅、空调、书画装裱机、画案等物品。 6．庭审中，关于鲁涛第一次租赁房屋是否签订合同。李文建称，签订了，但是时间久远已经销毁了，无法提交，租赁时间记不清了，应该是房屋购买于2008、2009年左右，就租赁给鲁涛了，租金也记不清了。鲁涛称，记不清楚了，但是鲁涛记住李文建说可以让鲁涛长期租赁，所以投入书法班比较大，租赁期间记不清了，租金不知道交给谁。 关于是否约定装修如何处理。李文建称，没有约定。鲁涛称，约定了，让鲁涛干10年8年没问题，所以鲁涛就装修了，但是装修条款不知道，鲁涛没看。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”；第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”。《房地产权证》表明市南区XX房地产所有权人是李文建，鲁涛占有该不动产，但未提交证据证明其享有占有权，因此李文建主张其返还并腾空房屋，具有事实和法律依据。鲁涛辩称《拍卖公告》和产权争议影响书法培训班经营，但是自《拍卖公告》张贴至今3年多时间，其既未主张违约责任，也未腾让案涉房屋，且案涉房屋照片中的《春节放假通知》表明书法培训班在继续经营，因此鲁涛持续占用案涉房屋造成的房屋占有使用费损失扩大，应当承担赔偿责任。交通银行《私人业务受理书》表明合同期内租金每年35000元（34000元+1000元），因此2017年3月份至今的房屋占有使用费损失应为119583.33元（35000元÷12月×41月），综合张贴《拍卖公告》、产权争议对经营产生影响等事实，酌定由鲁涛分担其中损失83708.33元（119583.33元×70%）。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”；第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”。本案鲁涛未提交证据证明其与出租人就租赁期间和装饰装修作出约定，因此其抗辩的装修损失缺乏事实和法律依据。 依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条的规定，判决如下： 一、被告鲁涛于本判决生效之日起10日内向原告李文建腾空、返还位于青岛市市南区XX房屋； 二、被告鲁涛于本判决生效之日起10日内向原告李文建赔偿房屋占有使用费损失83708.33元； 三、驳回原告李文建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3000元，减半收取1500元，由原告李文建负担570元，被告鲁涛负担930元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。 审判员 王 鹏 二〇二〇年八月三十一日 书记员 陈思宇