北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9818号原告（反诉被告）：高少智，男，1985年12月13日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市四方台区。被告（反诉原告）：王曦涔，女，1990年9月22日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。原告（反诉被告）高少智与被告（反诉原告）王曦涔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高少智，被告王曦涔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高少智向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告房屋押金12000元；3、判令被告退还水电费1132元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市东城区珠市口大街X号X酒店4152号房间（以下简称涉案房屋）。租赁期限自2019年3月22日至2020年3月22日。月租金12000元，每半年支付一次。2019年12月，双方续签房屋租赁合同，租赁期限为2020年3月23日至2021年3月22日。月租金12600元，延用原合同押金。2020年年初，新冠病毒疫情暴发，因疫情管控措施，涉案房屋一直无法使用，原告不能正常经营。2020年3月20日，被告向原告催缴租金，原告提出减免租金。经协商被告减免原告2020年2月至4月期间租金的40%。并且将支付方式变更为按季度支付。此后，原告支付了2020年3月23日至2020年6月22日期间的租金30420元。在此期间，因疫情再度爆发，原告向被告提出因不可抗力解除合同，退还原告押金和剩余水电费，但被告未予同意，为维护原告合法权益，故成此诉。被告（反诉原告）王曦涔辩称：原告所述签订合同情况、减免租金情况属实，原告租金已缴纳至2020年6月23日，共交纳30420元。押金延用原合同中原告已交纳的押金12000元。2020年1月，原告向被告提出因疫情影响，希望退租，但被告当时不在北京，故告知原告，合同并未解除，不同意退租。此后双方协商给原告减免了部分租金，但原告于2020年5月再次提出解除合同，被告认为原告签合同时应预见到疫情对经营性房屋的影响，但仍继续承租，被告已经减免了原告部分租金，且疫情期间原告仍在正常经营，2020年7月，疫情防控等级下降，原告可以继续履行合同，故不同意解除合同，退还原告押金及剩余水电费。且因原告拖欠租金，被告提出反诉：1、判令反诉被告继续履行双方于2019年12月29日签订的房屋租赁合同；2、判令反诉被告支付房屋租金30420元；3、判令反诉被告支付逾期支付房租的滞纳金，以日租金的0.5倍即210元为基数，自2020年6月23日计算至实际给付租金之日。针对王曦涔的反诉请求，高少智辩称：不同意继续履行合同，同意从押金中扣除6000元作为对王曦涔租金的补偿。原告于年初就向被告提出解除合同，被告一直未予答复，不同意支付滞纳金，即使支付也认为合同约定滞纳金过高，要求法院予以酌减。本院经审理认定事实如下：2019年3月15日，王曦涔（甲方）与高少智（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市东城区珠市口大街18号X酒店4152号房间租予被告用于接待客户，租赁期限自2019年3月22日至2020年3月22日。月租金12000元，支付方式为半年付，押金12000元，每季度提前7天支付。上述合同履行期间，原告向被告支付了押金12000元，租金未有拖欠。2019年12月29日，王曦涔（甲方）与高少智（乙方）就涉案房屋续签《房屋租赁合同》，租赁用途为民宿。租赁期限自2020年3月23日至2021年3月23日。月租金12600元，支付方式为半年付，押金已交（转原合同），每季度提前7天支付。租赁期间，乙方应按时交纳租赁期内的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费等应由房屋使用人负担的费用。乙方逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的0.5倍支付滞纳金。上述合同签订后，因新冠病毒疫情爆发，原告于2020年1月底向被告提出退租，但被告不在京，亦不同意解除合同交接房屋。2020年3月，被告提出减免租金，双方经协商，约定2020年3月23日至2020年9月22日的租金共免除14760元，支付方式变更为按季度支付，即每季度支付30420元，原告不得再变更合同或有其他异议。2020年3月24日，原告向被告支付2020年3月23日至2020年6月22日期间的租金30420元。此间,原告再次向被告提出解除合同，被告不同意解除，双方协商未果，未予交接房屋，涉案房屋仍由被告占有使用。诉讼中，原告于2020年8月19日线上谈话时，当庭展示涉案房屋内水电表读数，其中，电表剩余20.22度，冷水表剩余95.1吨，热水表剩余6.2吨。双方当事人均认可，热水为33元一吨，冷水为9.5元一吨，电为1.3元一度。原告表示以该日剩余水电费共1132元主张返还。被告认可原告计算的数额，但表示涉案合同尚未解除，不同意退还。原告为证明其因疫情管控措施经营受到影响，提交1、酒店物业、社区及派出所及承租方微信群聊天记录，显示该群中2020年2月5日通知“今天下午，办事处副主任来X酒店物业，要求物业加强对金霖的管理，并要求日租房全部关停！请大家积极配合物业的管理！”原告在群中表示“已经全部关停，一定配合工作”，被告对其真实性认可，证明目的不予认可；2、美团网、途家网民宿商户微信群聊天记录、爱彼迎租房平台截图，证明疫情期间上述平台均关闭日租房运营，被告对其真实性、关联性、证明目的均不认可；3、途家网账单明细，证明原告自2020年2月至2020年7月未接过订单，被告对其真实性、关联性、证明目的均不认可。被告为证明疫情并未影响原告经营，提交1、物业公司向原告开具的押金收据，证明2020年5月份涉案房屋有租客入住，原告对其真实性认可，证明目的不予认可，表示因疫情管控措施，租户最终未能入住；2、租房网站日租房租户入住信息及评价截图，被告称其中6月18日的评价为租户对涉案房屋的评价，证明2020年6月后原告恢复营业，原告对其真实性不予认可；3、被告与房产中介的微信聊天记录，证明2020年3月份后涉案房屋可以营业，原告对其真实性认可，证明目的不予认可。诉讼中，本院向X酒店物业公司询问疫情管控期间涉案房屋经营的有关情况，其工作人员表示，疫情管控期间，因经营日租房，人口流动性大，按照街道及派出所通知要求，在1月25日后一级防控、二级防控期间，不允许经营日租房业务。此间酒店采取封闭管理，外来人员不允许进入，只有长租的租户可以进入。7月份降至三级防控后，物业公司的要求是只要提供健康码，签责任书，就可以扫码进入酒店，但是经营日租房的平台至8月1日后才开放，据物业了解，此前没有租户经营日租房业务，因为平台是锁着的，无法经营。当事人提交的X酒店日租房微信群属实，微信群中的杨队是派出所警官，管理日租房。庭审中，本院询问原告，鉴于被告已减免原告部分租金，原告是否坚持解除合同，原告表示此前受疫情影响，无法正常营业，现在虽然可以恢复营业，但原告已无力继续经营，故坚持解除合同，本院询问被告是否同意解除合同交接房屋，并就合同解除后果一并处理，被告坚持要求原告继续履行合同。本院认为，双方当事人签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同并未约定承租方享有单方解除权，且被告已减免原告部分租金，原告亦未证明因疫情影响直接导致涉案合同无法继续履行，现原告单方提出解除合同，构成违约，但鉴于原告承租涉案房屋系用于经营日租房，因疫情管控措施等因素，原告在2020年1月底至2020年7月期间确实无法经营，现原告明确表示无力支付房租继续经营，若继续履行合同对原告显失公平，庭审中，本院向被告释明，根据合同履行情况，涉案合同难以继续履行，被告是否同意解除合同交接房屋，并就解除合同的后果一并处理，但被告坚持要求继续履行合同，故本院确认涉案合同自本院释明之日即2020年8月4日解除，被告要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持，自合同解除之日，被告自行扩大的损失应自行承担。合同解除后，被告应予退还水电费，故原告要求被告退还水电费的诉讼请求，本院予以支持。合同解除前的租金，原告应予支付，被告要求原告支付自2020年6月23日至2020年8月4日期间租金的反诉请求，于法有据，本院予以支持，租金标准以双方协商一致的减免后的租金标准为准。合同约定原告逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的0.5倍支付滞纳金，故被告要求原告支付滞纳金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于被告提出合同约定的滞纳金标准过高，要求法院依法予以酌减，故本院将综合考虑合同履行情况、原告违约行为、被告损失并考虑疫情因素，对滞纳金予以酌定。原告交纳的押金应予抵扣上述租金及滞纳金。关于涉案合同解除的法律后果双方当事人可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）高少智与被告（反诉原告）王曦涔于2019年12月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月4日解除；二、被告（反诉原告）王曦涔于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）高少智退还水电费1132元；三、原告（反诉被告）高少智于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）王曦涔支付自2020年6月23日至2020年8月4日期间的租金14218元（原告交纳的押金12000元予以抵扣，剩余2218元应予支付）；四、原告（反诉被告）高少智于本判决生效后七日内以2218为基数，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率支付的标准向被告（反诉原告）王曦涔支付自2020年6月23日至实际给付租金之日的滞纳金；五、驳回原告（反诉被告）高少智的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王曦涔的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，由原告高少智负担60元（已交纳），由被告（反诉原告）王曦涔负担6元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费377元，由被告（反诉原告）王曦涔负担355元（已交纳），由原告（反诉被告）高少智负担22元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年八月二十七日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟