宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3570号原告：宁夏家豪物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122574864481F。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：苏某，贺兰县习岗镇法律服务所法律工作者。被告：杨某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，中共党员，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏家豪物业服务有限公司与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告宁夏家豪物业服务有限公司的委托诉讼代理人苏某、被告杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏家豪物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付2016年3月13日至2019年12月31日期间物业费5464元，滞纳金1472元，电梯费2048元，合计8984元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系贺兰县亲水嘉苑室业主，房屋面积124.76平米。原告受贺兰县物业管理中心委托，对贺兰县亲水嘉苑进行管理。原告向被告提供物业服务，被告按建筑面积每平米1.2元的标准向原告交纳物业管理费，2017年1月1日起物业费调整为0.9元，如被告逾期交纳，根据欠款金额承担日千分之三的违约金。原告一直积极履行相关权利义务，对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供了物业服务。但被告自2016年3月13日至2019年12月31日期间拒不缴纳物业费。原告多次联系被告尽快缴纳相关费用，但被告仍未缴纳，被告拒不缴纳物业费的行为已构成违约，对原告的物业管理工作造成阻碍。综上原告依法向贵院提起诉讼，请求依法保护原告合法权益，支持原告的诉讼请求。被告辩称：房屋存在质量问题所以一直没有交物业费，问题处理了，物业费我就交。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2013年11月7日，原告与贺兰县物业管理管理中心签订《前期物业服务合同》并进行备案登记，约定由贺兰县物业管理管理中心选聘原告对贺兰县亲水嘉苑小区提供物业管理服务，物业收费标准为1.2元/㎡/月。2015年3月13日，原告与被告签订了《业主临时规约》，约定依法选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护管理及维护相关区域内的环境卫生和秩序。业主须按时交纳物业服务费用。该临时规约约定多层、高层住宅的物业收费标准为1.2元/㎡/月，双方还约定了业主的权利、义务等。2018年9月1日，原告与贺兰县物业管理管理中心再次签订了《前期物业服务合同》，约定贺兰县亲水嘉苑小区物业费收费标准为多层、高层住宅物业收费标准为0.9元/㎡/月；电梯运行使用费，按以下标准收取：二层：360元/年、三层：420元/年、四层：480元/年、五层：540元/年……十六层-十八层：960元/年；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在物业公司进入小区服务之日起履行交费义务；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）、二次供水水费、电梯费等费用的，乙方可以向人民法院起诉。该《物业服务合同》在贺兰县物业管理中心进行了备案登记。2017年4月7日，贺兰县住房和城乡建设局（2017）06次局务工作会议纪要决定，亲水嘉苑物业服务费由每月1.2元/㎡调整为0.9元/㎡，自2017年1月1日起执行。原告依据合同约定，向贺兰县亲水嘉苑小区提供了物业服务，被告系贺兰县亲水嘉苑小区室房屋业主，房屋建筑面积为124.76㎡，2016年12月31日以前的物业费收费标准为1.2元/㎡/月，2017年1月1日以后物业费收费标准为0.9元/㎡/月，五层电梯费收费标准为540元/年。自2016年3月13日起至2019年12月31日期间，被告欠交物业费5464元、电梯费2048元。经原告多次催要被告未在限定期限内交纳物业费。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2018年12月25日，原告、工程部与被告签订维修协议书一份，协议约定：“8-1-501室：经物业公司与工程部多次协调，同意对你室进行维修，由物业、工程部指定维修人员进行维修，保证你室正常用水，其它损失不赔偿，自协议签订后，与工程部、物业无任何关系，后续一切责任自负”。协议右下角备注“工程已维修完工，2019.1.10”。判决的理由与结果本院认为，原告与贺兰县物业管理管理中心签订的前期物业服务合同，由贺兰县物业管理管理中心选聘原告对贺兰县亲水嘉苑小区提供物业管理服务，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，原、被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业维修、养护服务，被告作为该小区的业主，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的《业主临时规约》证实，物业费为多层、高层住宅1.2元/㎡/月，自2017年1月1日起物业服务费调整为0.9元/㎡/月，该物业费收费标准符合合同约定和法律规定。另《前期物业服务合同》中约定五层电梯费收费标准为540元/年。自2016年3月13日起至2019年12月31日期间，被告欠交物业费为5471元（124.76㎡×0.9元/㎡/月×36个月＋124.76㎡×1.2元/㎡/月×9个月+124.76㎡×1.2元/㎡/月÷31天×17天），欠交电梯费为2050元（540元/年÷12个月×45个月+540元/年÷365天×17天）。故对于原告要求被告支付2016年3月13日起至2019年12月31日期间的物业费5464元、电梯费2048元，本院予以支持。关于滞纳金，原告与贺兰县物业管理管理中心签订的前期物业服务合同及原、被告签订的业主临时规约未约定物业费交纳的具体时间及关于滞纳金的相关约定，对原告要求被告承担滞纳金1472元的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。被告杨某以其房屋有质量问题抗辩不交物业费，因房屋质量问题与物业管理是两个不同的法律关系，与本案没有关联性，故对被告的抗辩理由本院不予采信。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费及电梯费。如该小区的业主拒绝交纳物业费及电梯费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部门投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为理由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨某向原告宁夏家豪物业服务有限公司支付2016年3月13日起至2019年12月31日期间的物业费5464元、电梯费2048元，共计7512元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏家豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏家豪物业服务有限公司负担4元，被告杨某负担21元。本判决为终审判决。审判员 时 楠 二〇二〇年八月三日书记员 王昭君附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。