江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初1639号原告：镇江美的房地产发展有限公司，统一社会信用代码913211000782946273，住所地镇江市润州区朱方路**。法定代表人：蔡建中，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。被告：周志明，男，汉族，1983年9月13日生，住镇江市。被告：田丹，女，汉族，1986年3月21日生，住镇江市。原告镇江美的房地产发展有限公司（以下简称“美的公司”）与被告周志明、田丹商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美的公司的委托代理人朱阳霆、被告周志明到庭参加诉讼，被告田丹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告美的公司向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除双方镇江市美的城三区二期18幢33层3301号商品房买卖合同；2.判令两被告立即协助原告注销该商品房买卖合同备案（合同网签号1201161910200001）；3.判令两被告支付违约金249777.6元；4.判令两被告承担原告律师费4000元、保全责任保险费2560元；5.确认原告有权优先扣除两被告应当向原告承担的各项费用，如有剩余再无息退还给两被告；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的镇江市美的城三区二期18幢33层3301号商品房，已网签（网签号1201161910200001）。合同约定总房价款1248888元，预测建筑面积107.61平方米。合同附件四补充协议第五条约定，买受人签订合同当日支付首期购房款378888元，2019年12月15日前贷款支付房款87万元。合同第六条及补充协议第六条第六项约定，买受人未依约付款导致出卖人解除合同的，应当承担总房款20%的违约金。补充协议第三十二条约定违约方承担另外一方追究其违约责任产生的律师费等。2019年10月15日，原、被告签订《房款分期付款补充协议》，约定2019年10月15日支付第一期首付款13万元，2019年12月20日前支付第二期首付款248888元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告于2019年10月15日支付了第一期首付款13万元后，余款1118888元至今未支付。被告周志明辩称：之所以没有按期支付购房款，是因为在办理房贷过程中出现了无法预料的问题，为了购房，我准备了30多万的首付款，起初还交了2万元的定金，原告销售人员以及原告合作的银行工作人员都明确表示说我肯定可以贷到款，但后来原告合作的银行又说我有一笔贷款，需要还掉之后才能再贷款，并让我把购房首付款拿出一部分还之前的贷款，然后再贷出来，但后来没有操作成功，偿还完之前的贷款后就无法再贷款了，另外我是做小生意的，因去年年底出现疫情，资金受到影响，所以未能按期支付首付款，但是后来购房贷款审批下来后，原告也没有通知银行放款，对此原告也有责任。现在希望能和原告协商，继续履行购房合同。被告田丹未作答辩。本院经审理，认定事实如下：2019年10月20日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》（网签号1201161910200001）一份。合同约定，原告将美的城三区二期第18幢33层3301号房（建筑面积136.84平方米，其中套内建筑面积107.61平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.23平方米）出售给两被告，单价9126.63元/平方米，总价款1248888元，付款方式为按揭付款，具体详见（附件四）补充协议第五条、第六条。附件四合同补充协议第五条约定，买受人签订本合同当日支付首期购房款378888元，2019年12月15日前将贷款房款87万元支付至出卖人银行账户。收款单位为镇江美的房地产发展有限公司，账号10×××96，开户行中国农业银行镇江七里支行。补充协议第六条第六项约定，因买受人原因未按原合同或本协议约定支付购房款，导致出卖人根据原合同或本协议约定解除原合同的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人承担违约金。补充协议第三十二条约定，一方违约，另外一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等，由违约方承担。2019年10月15日，原告与两被告签订《房款分期付款补充协议》，约定首期款378888元分两期支付，2019年10月15日前支付13万元，2019年12月20日前支付248888元，付款方式为直接到原告售楼处刷卡支付。如逾期未支付上述任一期款项，每逾期一天按应付未付款的3‰支付违约金，合同继续履行。逾期超出30天后，原告有权随时解除合同。原告解除合同的，被告应按购房款总金额的20%向原告支付违约金，同时被告应配合原告到房地产交易中心办理《商品房买卖合同》的注销等相关手续，否则被告还应当在原告书面通知配合办理相关注销手续之日起按日向原告额外支付房款余额3‰的违约金。2020年1月3日，江苏汇泉律师事务所接受原告委托，就两被告逾期支付购房款事宜，向两被告发送律师函，要求两被告于接到律师函后3日内支付约定的购房款并支付违约金，但两被告未予理睬。后原告委托江苏汇泉律师事务所律师提起本案诉讼，约定律师代理费4000元，并于2020年6月16日支付了上述律师代理费。另外，原告在诉讼过程中提起财产保全，向中国平安财产保险股份有限公司投保了平安诉讼财产保全责任保险，共花费保险费2560元。上述事实，有《商品房买卖合同》（含附件）、《房款分期付款补充协议》、律师函、委托代理合同、发票、银行电子回单、保单及当事人当庭陈述等证据在卷证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据原、被告签订的补充协议的约定，两被告应于2019年10月15日支付13万元，于2019年12月20日前支付248888元，于2019年12月15前将贷款87万元支付至原告指定账户，但两被告仅支付了13万元，余款至今未支付。现原告向本院起诉，主张解除原被告双方签订的关于镇江市美的城三区二期18幢33层3301号房的《商品房买卖合同》（网签号1201161910200001），并由两被告协助原告注销案涉商品房买卖合同网签备案，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，案涉房屋尚未建成交付，两被告未按期支付购房款，原告损失的也就是未占有相关购房款期间所产生的利息，且原告也已无息占用了两被告已交纳的13万元购房款，原告主张由两被告以总房价款的20%支付违约金，明显过高，对两被告明显不公，本院酌情认定由两被告自应付而未付款的次日起，以应付而未付款项的金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算被告应承担的违约金，应足以弥补原告的相关损失。因两被告违约，致使原告委托律师提起本案诉讼，并在诉讼中采取财产保全措施，原告主张两被告承担原告律师代理费4000元、保全责任保险费2560元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。鉴于案涉《商品房买卖合同》不再继续履行，且两被告已向原告交纳了13万元的购房款，对于原告应当返还给两被告的13万元购房款，原告主张在优先扣除两被告向原告应承担的各项费用，如有剩余再无息退还给两被告，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告镇江美的房地产发展有限公司与被告周志明、田丹签订的关于镇江市美的城三区二期18幢33层3301号房的《商品房买卖合同》（含附件，网签号1201161910200001，网签日期2019年10月20日）及其补充协议解除。二、被告周志明、田丹协助原告镇江美的房地产发展有限公司注销网签号1201161910200001，网签日期为2019年10月20日的商品房买卖合同网签备案。三、被告周志明、田丹于本判决生效之日起十日内支付原告镇江美的房地产发展有限公司自2019年12月21日起至违约金实际支付之日止，以248888元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金，以及自2019年12月16日起至违约金实际支付之日止，以87万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金。四、被告周志明、田丹于本判决生效之日起十日内支付原告镇江美的房地产发展有限公司律师代理费4000元、保全责任保险费2560元。五、原告镇江美的房地产发展有限公司有权在被告周志明、田丹已交纳的13万元的购房款中优先扣除两被告依照本判决应向原告支付的各项费用，如有剩余再无息退还给被告周志明、田丹。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务（或其他义务），应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（或支付迟延履行金）。案件受理费减半收取计9174元，财产保全费5000元，合计14174元，由被告周志明、田丹负担（上述款项原告已预交，被告应负担的部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附录法律条文及上诉须知）审 判 员 张世龙二〇二〇年八月十九日法官助理 刘忠明书 记 员 李 雯附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。上诉须知（2020）苏1111民初1639号一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省镇江市中级人民法院开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处帐号：11×××61第二审法院地址：镇江市解放路21号三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。二〇二〇年八月十九日