重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初8404号原告:重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路****。法定代表人：段成伦，执行董事。委托诉讼代理人：张玉(特别授权)，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞晓蕊（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：张安芝，女，1968年2月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：唐贵忠，男，1963年11月19日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆商社物业管理有限公司（以下简称：商社物业）诉被告张安芝、唐贵忠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告商社物业的委托代理人卞晓蕊，被告张安芝、唐贵忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商社物业提出诉讼请求：1、被告支付原告2015年至2018年12月31日的物业服务费9796元。2、被告向原告支付违约金（以欠付的物业服务费为基数，按日万分之三十为计算标准，从欠费之日计算至付清之日止）。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年7月20日，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《“中天阳光美地”前期物业服务合同》，由原告为“中天阳光美地”小区提供前期物业管理服务；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经阳光美地小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积计算）住宅1.7元/月/平方米。被告是阳光美地小区22幢2单元1层2号的业主，然而，被告却并未按照约定向原告支付物业服务费，经原告多次催收未果。至今，被告尚欠付2015年6月1日至2018年12月31日的物业服务费9796元。原告认为，被告作为阳光美地小区业主，应按约定支付物业服务费。而被告未按时足额支付物业服务费的行为已严重违约，并损害了原告的合法权益，原告有权要求被告支付物业服务费，并要求被告支付违约金。被告张安芝、唐贵忠辩称：1、原告无权在阳光美地进行物业服务，阳光美地前期服务合同签订时原告还未取得企业名称核准通知书和资质证书，不能从事物业服务；2、阳光美地前期物业服务合同是虚假合同，合同双方是上下级关系，违反了建设方和物业服务相分离的原则；3、原告涨价程序不合法；4、物管涨价弄虚作假，在业主签字上作假，以欺骗恐吓的方式骗取业主签字，甚至有一人代多人签字现象；5、南岸区发改委曾经通过政府信箱回复业主在业委会未成立之前原告不得擅自上涨物业费，需征求业主意见，与业委会签订合同后方能上涨物业费标准；6、原告未尽到物业服务责任，应当承担适当调降物业服务费的责任；7、原告诉讼请求已过诉讼时效故请求驳回原告的全部诉讼请求。此外，我方于2020年6月3日或4日向原告支付了物业费9860元。经审理查明：2004年，原告作为乙方与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称“中天物业”）作为甲方签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济开发区（南岸）中天阳光美地小区（以下简称“阳光美地小区”）实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。原告于2004年入驻阳光美地小区后，依据该合同的约定为阳光美地小区提供物业服务。2007年，原告作为乙方与中天物业作为甲方继续签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对“阳光美地小区”实施前期物业管理服务；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2007年10月15日至2010年10月15日止。如甲乙双方不重新签订新服务合同视本合同自行延长。…该合同乙方法定代表人处有张河的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。上述合同约定的三年期限到期后，仍由原告继续为该小区提供物业服务至今。2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积）住宅1.7元/月/平方米。该小区未成立业委会。二被告系位于重庆市南岸区南坪镇南湖路29号22幢2单元1层2号房屋的业主，该房屋的建筑面积为136.83平方米。原告分别于2015年12月28日、2017年12月31日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，并盖有邮局邮戳证实已投递。另在（2017）渝0108民初9814号民事判决书载明：2013年8月24日，原告在小区张贴了《关于调整阳光美地小区物业管理费的公开信》，并说明因物价飞涨、员工流失率加大等各种原因，拟于2014年1月1日起将小区的物业服务费调整为住宅1.7元/平方米/月（建筑面积）。之后，原告通过以上门书面征求意见的形式，向该小区全体业主征求调整物业服务费的意见。2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将阳光美地小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向阳光美地小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。该判决书并对《中天阳光美地前期物业服务合同》是否成立并生效，上调物业服务费至1.7元/平方米/月的是否合法的问题进行了评述，并经重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05民终5664号民事判决书予以维持。2020年6月3日，张安芝向原告支付物业费9860元。另查明：2017年6月5日，因中天阳光美地小区存在重大火灾隐患，重庆市南岸区公安消防支队对原告作出《重大火灾隐患整改通知书》，责令原告于2017年10月17日前改正。上述事实，有原告商社物业提交的证据重庆市南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明、催收函3份、邮寄凭证3份、《中天阳光美地前期物业服务合同》2份、本院（2017）渝0108民初9814号民事判决书、重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终5664号民事判决书及当事人陈述，经本院查证属实，可以采信。被告提交的证据《企业(字号)名称核准通知书》、《企业法人营业执照》、《资质证书》、《阳光美地小区物管费上调业主意见征询选票统计》、《中天.阳光美地小区调整物业服务费收费标准意见征询单》、重庆市物价局[2004]渝价520号文件《重庆市物价局关于确定经开区中天阳光美地物业服务收费试行标准的通知》、南岸区发改委《南岸信箱[2013]481号邮件、重庆市物价局2015年2月12日发布邮件《渝土房信箱[2014]5963号邮件、《小区业主QQ群致全体邻居一一坚决反对成立业委会》、《依法成立业主委员会维护业主利益需要擦亮眼睛》、《关于恳请各位业主慎重对待成立阳光美地业主委员会事宜的公告》、《关于9月4日晚筹备组无理围攻物管处事件的告示》、《告示》、原告(原物管处经理)与业主在其自建的微信群里的对话、重庆市公安局《案(事)件接报回执》及现场照片、《中国全民记者网)于2014年9月25日发表的《重庆商社物业无理阻挠阳光美地小区成立业委会》报道、《中国重庆基层党建网》于2014年6月26日发表的“我们成立业委会为什么这样难”的报道、南岸区政府于2014年10月10日发布的邮件字号《渝土房信箱[2014]4365》邮件、重庆市南岸区公安消防行政处罚，本院认为上述部分证据仅能证明原告物业服务存在瑕疵，部分证据拟证明目的已经本院（2017）渝0108民初9814号民事判决书、重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终5664号民事判决书确认，本院对其证明目的不予认可。本院认为，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《中天阳光美地前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。对于被告所述原告不具备物业服务资质从而合同无效的抗辩意见，(2017)渝0108民初9814号案件已对该问题进行了评述，本案不再赘述。同时，被告辩称的理由及举示的证据亦不能证明原告提供的物业服务存在重大的服务瑕疵以及原告存在根本违约的行为，故对被告提出的拒交理由，本院不予采纳。本院认为物业服务是长期、持续性，不可避免存在服务瑕疵，作为物业服务合同的相对方，原告应虚心倾听业主的意见，不断提高及完善服务质量，以尽量达到业主的期望。被告作为业主，也有按时缴纳物业服务费用的义务。原、被告双方应共同努力营造和谐的居住环境。对于被告辩称原告物业服务费涨价违法。经查实，2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将阳光美地小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向阳光美地小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。本院认为，表决同意涨价的业主户数已超过小区总户数的一半，其专有部分面积亦超过小区总建筑的一半。其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，原告采取书面征求意见的形式召开业主大会会议，并不违反《中华人民共和国物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定。因此，应当视为阳光美地小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意物业服务费收费标准调整至1.7元/月/平方米。被告作为该小区的业主，应当受到上述决定的约束，并向原告缴纳物业服务费等相关费用。对于被告要求确认原告对中天阳光美地小区物业服务费上调行为无效的反诉请求，本院认为系另一法律关系，且已经(2017)渝0108民初9814号案件对物业服务费上调行为进行了认定，该判决已经生效，故对其反诉申请，本院未予受理。对于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案原告分别于2015年12月28日、2017年12月31日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，该催收行为引起了诉讼时效的中断。故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。关于本案违约金本院认为，本案逾期支付违约金约定显著过高，且原告物业服务存在瑕疵，本院结合案件事实，将违约金调整为：按原告主张的2015年6月1日至2018年12月31日欠付物管费9796元的6%支付违约金587.76元。关于物业服务费。被告应向原告缴纳拖欠的从2015年6月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费为10002.27元（136.83平方米×1.7元/每平方米×43个月）。鉴于原告主张9796元，被告在开庭前已向原告支付部分物业服务费9860元，经抵扣违约金587.76元，剩余物业服务费为523.76元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张安芝、唐贵忠于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2015年6月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费523.76元。二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张安芝、唐贵忠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  钟 原人民陪审员  张明霞人民陪审员  陈晓风二〇二〇年八月三十日书 记 员  陈 立