广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2574号上诉人（原审被告）：广东珠西小微企业创新有限公司，住所地广东省江门市蓬江区**********自编之一。法定代表人：邓庆斌，董事长。委托诉讼代理人：丁剑清，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯立文，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市东林物业管理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区*****第二层1-6轴A-C轴。法定代表人：陈汉华，执行董事。委托诉讼代理人：江建强，广东巨信律师事务所律师。上诉人广东珠西小微企业创新有限公司（以下简称珠西公司）因与被上诉人江门市东林物业管理有限公司（以下简称东林公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初2454号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珠西公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.东林公司承担本案所产生的所有诉讼费用。事实和理由：一审判决遗漏案件当事人，程序严重违法，漏查关键事实，事实认定错误，依法应予撤销并发回重审。一、一审判决未追加案涉物业的实际承租和使用人以及业主为被告，遗漏案件当事人，且未对珠西公司提出的追加被告申请进行审查及裁定，严重违反法定程序，依法应予以撤销并发回重审。（一）一审判决未对珠西公司追加被告的申请进行审查及裁定，严重违反法定程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》(法释(2015)5号)第七十三条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”根据上述规定，珠西公司在一审审理时已向一审法院提交了追加被告的书面申请，申请追加实际承租和使用人江门市人民政府国有资产监督管理委员会(以下简称市国资委)和江门市蓬江区人民政府(以下简称区政府)以及业主江门市企业资产经营有限公司(以下简称企业资产公司)为被告，一审法院依法应进行审查及裁定，但一审法院却直接忽略了珠西公司的书面申请，既未裁定驳回，也未追加当事人参加，直接作出了一审判决，明显严重违反法定程序。(二)案涉物业整体为政府形象宣传工程项目，实际承租和使用人为市国资委及区政府，一审判决却未追加该两方为被告，遗漏了本案的关键当事人。江门市蓬江区*************副楼4区首层及二层部分物业的用途是“小微双创”展示中心，是政府组织实施的用于宣传江门市小微双创成就的政府形象宣传工程项目，其实际承租和使用人是市国资委、区政府。实际承租和使用人由于国家法律法规对于政府形象工程项目的限制，无法直接承租案涉物业，转而以珠西公司的名义签署了案涉物业的租赁和物业合同，用于宣传“小微双创”的政策措施、营商环境和展示产品。东林公司虽然与珠西公司签订物业服务合同，但珠西公司实际是直接向市国资委和区政府提供物业服务，市国资委和区政府也承诺承担案涉物业的租金、物业费、水电费。相反，珠西公司作为名义承租人，自始至终从未实际使用案涉物业。上述案涉物业的承租方式、使用用途、费用承担等问题，早在案涉物业招标时就已在江门市人民政府(以下简称市政府)统筹下，协调包括市国资委、区政府、企业资产公司等进行了确定。案涉物业包括建设资金、租金、物业费、水电费等各项费用均已被写进项目资金预算方案中，列入政府预算。因此，查清案涉物业的实际承租和物业使用的具体情况，是本案查清事实的关键，有必要追加市国资委及区政府作为本案的被告，但一审判决却遗漏了该等关键当事人。（三）一审判决未依法追加案涉物业的业主为被告，亦属于遗漏案件当事人的情形。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”据此，对于东林公司主张的案涉物业产生的物业费，企业资产公司作为案涉物业的业主、出租人，依法应被追加为本案的被告之一，对物业费及违约金承担连带责任。但一审判决同样未追加其为被告，再次遗漏了案件当事人。综上，一审判决违反法定程序未对珠西公司的追加申请进行审查，严重违反法定程序；未依法追加被告，遗漏当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项“(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”的规定，二审法院应撤销原判，发回一审法院重审。二、一审判决漏查案涉物业为政府项目，物业费、水电费等费用应由实际承业租和使用人承担的重要事实。如前所述，案涉物业的展示中心整体是政府项目，实际承租和使用人是市国资委和区政府，东林公司作为市国资委下属企业，对于前述情况一直是完全知情的。而且该等事实在市政府的《关于解决“小微双创”展示中心租金问题的会议纪要》((2019)27号，下称“《会议纪要》”)也得到了充分的阐释和确认。同时，市政府已明确指示东林公司撤诉，按照实事求是的原则协助政府及相关部门解决历史遗留问题，并由实际承租和使用人区政府及市国资委承担物业费用。一审审理中，东林公司对珠西公司举证的《会议纪要》也是认可的。但是一审判决在查明事实部分却对此双方无异议的关键事实只字未提，完全遗漏了案涉物业作为政府项目的背景，也未对市政府在《会议纪要》中确认由市国资委、区政府承担物业费用、水电费用的事实进行认定，反而径行根据东林公司的主张认定该等费用应由珠西公司承担，显属漏查重要的案件事实。三、一审判决错误认定物业费用的起算时点。本案为物业服务合同纠纷，珠西公司与东林公司关于案涉物业的物业服务合同关系自双方签署时成立，相应的物业费用也应从《物业服务合同》签署生效时起计。一审中，虽然东林公司举证的《物业服务合同》并无签署日期，但其举证的《用电费用分摊协议书》（证据三）“鉴于”部分已明确地载明《物业服务合同》是2016年6月30日签署的。珠西公司认为东林公司一审举证的证据三的鉴于部分，根据新的证据规则第三条，是属于东林公司的自认。结合合同履行的事实，珠西公司是从2016年7月开始支付水电费的，也印证了《物业服务合同》的生效时点为2016年6月30日，相应的物业费用也应自合同生效之日起算。但一审判决却忽视了上述已由东林公司己方证据证明的案件事实，片面地采信了东林公司的陈述，以珠西公司于2016年5月10日接收案涉物业为由即认定物业费用自该日起计，明显与证据显示的事实相悖，属于认定事实错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”的规定，一审判决认定事实错误，依法应予以撤销。综上所述，一审判决既未追加案件实际承租和使用人以及业主为被告，遗漏案件当事人，严重违反法定程序；又漏查案涉物业为政府项目的关键事实，对物业费用起算时间的事实也认定错误，依法应予以撤销并发回重审。恳请二审法院依法全面查清事实，对一审判决的错误予以查明纠正，撤销一审判决，支持珠西公司的全部上诉请求，维护珠西公司的合法权益。东林公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，驳回珠西公司的上诉。珠西公司与东林公司之间形成的物业合同关系合法有效，珠西公司应当依法履行合同中约定的支付相应款项的义务，珠西公司的违约行为应当承担相应的违约责任。根据双方签订的物业服务合同约定，物业服务的期限自2016年5月10日至2021年5月9日止，因此计算物业管理费的时间是从2016年5月开始，虽然该合同最后的落款双方没有明确签订的日期，但是从合同的内容可以推定出该合同签订和生效的日期是2016年5月10日。关于实际承租人问题，由于建立物业服务合同关系是在珠西公司与东林公司之间，根据合同相对性原则，东林公司应当履行合同的签订义务，目前并没有证据显示存在其他的实际承租人，相反在珠西公司与企业资产公司签订的租赁合同中充分证实涉案物业实际承租人和使用人均是珠西公司。关于是否应当将其他的案外人列为本案的当事人问题，东林公司认为本案属于物业服务合同纠纷，没有证据显示东林公司与其他案外人就涉案争议物业形成物业服务合同关系。对于珠西公司要求追加涉案物业的业主作为连带责任方，东林公司认为根据物业服务合同的约定，东林公司有权直接向珠西公司主张合同约定权益，是否向业主进行追偿，这是东林公司的诉权，东林公司有权进行决定。东林公司向一审法院起诉请求：珠西公司立即清偿物业管理服务费1295109.20元及违约金587279.16元、水费375.39元、电费13740.19元，合计1896503.94元，并由珠西公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月10日，珠西公司和企业资产公司签订《房屋租赁合同》，约定由珠西公司向企业资产公司承租位于江门市蓬江区*************副楼4区首层及二层部分物业（面积2643.08平方米），租赁期限自2016年5月10日至2021年5月9日。此后，东林公司（甲方）和珠西公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由东林公司为珠西公司承租的上述物业提供物业管理服务，合同约定了东林公司提供物业服务的范围等内容，并约定：“合同期限自2016年5月10日至2021年5月9日止，乙方与业主（企业资产公司）签订的租赁合同期限届满或提前解除的，本合同同时届满或提前解除。……乙方按承租办公楼的出租面积（2643.08平方米）缴纳物业服务费。物业服务费标准暂定每平方米每月人民币15元（按业主出租合同面积计算）。乙方每月支付给甲方的物业管理服务费为人民币39646.20元。……物业服务费按每月为一个支付期，乙方应当在每月5日前向甲方一次性足额支付当月的物业服务费。……甲方应当独立计算并承担所承租办公楼所发生的水、电、燃气、通讯、网络等费用。……乙方同意其应承担的水费、电费委托甲方代为支付，支付后，根据乙方实际用量甲方在收取物业服务费的同时向乙方收回水电费，水电费标准按供水、供电部门的标准执行。……如乙方逾期支付或补（不）足物业服务费，乙方除应如数支付或补足外，逾期达一个月的，每逾期一日，按乙方未付总额的千分之一向甲方支付违约金。逾期2个月以上的，甲方有向当地司法部门提起诉讼。”等内容。东林公司和珠西公司在合同上加盖了印章，但均没有签署日期。2018年5月30日，东林公司（甲方）、珠西公司（乙方）、网信局（丙方）、融和银行（丁方）签订《用电费用分摊协议书》，协议注明：“一、甲、乙双方于2016年6月30日签订《物业服务合同》，约定甲方向乙方租赁的江门市蓬江区*************副楼首层及二层部分物业（面积2643.08㎡，以下简称“标的物”）提供物业管理服务。二、该标的物划分为政府综合展示大厅、会议厅及江门市市民电子政务体验馆等。其中，“江门市市民电子政务体验馆”为标的物的一部分，实际由丙方管理；丁方在“江门市市民电子政务体验馆”内放置2台24小时银行自助终端机。三、经测算“江门市市民电子政务体验馆”每月用电约人民币1500元。……1、丙方每月向甲方支付“江门市市民电子政务体验馆”用电分摊费用人民币1000元，丁方每月向甲方支付“江门市市民电子政务体验馆”用电分摊费用人民币500元……2、乙方负责每月用电费用为：扣除丙、丁双方承担的1500元费用后标的物每月用电费用剩余部分。3、丙、丁双方同意支付的用电费用由2016年7月份“江门市市民电子政务体验馆”启用开始计算，2016年7月至12月用电费用共计人民币27000元，其中丙方承担18000元，丁方承担9000元。……”等内容。2019年1月25日，企业资产公司出具解除《房屋租赁合同》通知书给珠西公司，告知珠西公司从2019年2月1日起解除双方的租赁合同。上述租赁期间，珠西公司没有支付上述租赁期间的物业费，支付了2016年7月至2017年3月期间的水电费共41661.05元。2017年4月至2019年1月期间上述物业产生的电费60240.19元及水费375.39元，珠西公司没有支付。一审法院判决：一、珠西公司应于判决生效之日起十日内支付物业管理服务费1295109.20元及相应的违约金给东林公司（2016年5月至2019年1月所欠物业管理服务费的违约金，均按每月应交物业管理服务费的数额从次次月1日（例如2016年5月的物业管理服务费从2016年7月1日起计算）起计至判决确定的还款之日止，利率均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算）。二、珠西公司应于判决生效之日起十日内支付电费13740.19元，水费375.39元给东林公司。三、驳回东林公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21868.54元，由东林公司负担5668.54元，由珠西公司负担16200元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对珠西公司的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.一审判决是否遗漏案件当事人的问题；2.珠西公司主张物业费、水电费应由市国资委、区政府承担的请求是否成立；3.一审判决认定物业费用的起算时点是否正确。关于争议焦点一。首先，珠西公司主张市国资委、区政府是实际承租人，一审判决未追加市国资委、区政府为原审被告，严重违反法定程序，应将案件发回重审的问题。对此本院认为，根据合同的相对性原则，本案是调整物业服务合同双方的权利义务关系。涉案《物业服务合同》的签订主体是珠西公司和东林公司，市国资委、区政府并非是合同签订主体和合同相对方，而且东林公司在本案中主张要求珠西公司承担责任，并非主张要求市国资委、区政府承担责任，且没有证据显示东林公司与市国资委、区政府就涉案物业形成物业服务合同关系。一审法院未追加市国资委、区政府为原审被告，并无不当。虽然一审法院对珠西公司申请追加市国资委、区政府为原审被告的处理程序存在瑕疵，但不影响本案的实体处理。珠西公司以此程序问题为由主张将案件发回重审，理据不足，本院不予支持。其次，珠西公司主张一审判决未追加企业资产公司为本案被告，遗漏当事人，程序违法的问题。对此本院认为，本案系物业服务合同纠纷，东林公司、珠西公司是涉案《物业服务合同》的签订方，企业资产公司不是本案必须共同诉讼的当事人。而且，虽然《物业管理条例》第四十一条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，但是否起诉企业资产公司是东林公司的诉权，珠西公司并不具有相应的权利。由于东林公司在本案中并未主张要求企业资产公司承担责任，一审法院对珠西公司要求追加企业资产公司为原审被告的申请不予采纳，理据充分。关于争议焦点二。珠西公司上诉主张物业费、水电费应由市国资委、区政府承担。对此本院认为，首先，东林公司在本案起诉要求珠西公司支付物业管理服务费、水电费，并未起诉要求市国资委或区政府支付物业管理服务费、水电费，本案审查重点是珠西公司应否需要支付物业管理服务费、水电费。其次，涉案《物业服务合同》的签订主体是珠西公司和东林公司，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东林公司已为珠西公司提供物业服务，珠西公司应当依约支付相关费用，珠西公司是否实际使用案涉物业并不影响其应按时履行缴纳相关费用的合同义务。再次，珠西公司将物业用作何种用途等问题，均不影响东林公司依据合同相对性原则向珠西公司主张权利。一审判决认定珠西公司应向东林公司支付物业管理服务费、水电费，处理正确，并无不当。珠西公司上诉主张市国资委、区政府应向东林公司支付物业费、水电费，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。珠西公司上诉主张涉案物业费用应从2016年6月30日起算。对此本院认为，珠西公司在一审庭审中表示自2016年5月10日签订租赁合同、接收涉案物业，虽然涉案《物业服务合同》中没有具体的落款日期，但该合同约定的合同期限自2016年5月10日至2021年5月9日止，故一审判决认定从2016年5月10日起计算相应的物业费并无不当。一审判决认定珠西公司应支付的物业费为1295109.20元，处理正确，本院予以确认。珠西公司上诉主张涉案物业费用应从2016年6月30日起算，理据不足，本院不予支持。综上所述，珠西公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16583.02元（已由广东珠西小微企业创新有限公司预交21868.54元），由广东珠西小微企业创新有限公司负担。广东珠西小微企业创新有限公司多预交的二审案件受理费5285.52元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年八月十七日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩