甘肃省礼县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)甘1226民初656号 原告曹某，住甘肃省礼县。 被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司。法定代表人:宋某、董事长，住甘肃省天水市甘谷县大像山镇杨赵村。 委托诉讼代理人牛某,系甘谷县弘宇房地产开发有限公司常务副总经理。 原告曹某与被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告曹某、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告曹某诉称，2017年他购买了被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司23号商铺，双方约定“于2018年12月30日前，由乙方提供相关证件，双方各自承担相关费用，甲方负责办理房产证”。约定期限届满后，原告联系被告，要求按约办理不动产权属证书，被告法定代表人宋弘宇称:“现在办证有点困难，我在2019年6月30日前一定给你办理了”，原告无奈只能同意。到了约定的期限，原告数次电话联系宋弘宇，宋弘字总以各种理由推脱，拒不为原告办理不动产权属证书约定的办理不动产证的期限届满，原告多次联系被告，要求按约办理不动产权属证书，被告法定代表人宋弘宇称:“现在办证有点困难，我在2019年6月30日前一定给你办理了”。到了约定的期限，原告数次电话联系宋弘宇，对方总以各种理由推脱，拒不为原告办理不动产权属证书。2020年4月21日，原告再次电话联系被告单位副经理牛某，才得知事情真相，“原来在该商铺出售之前被告早已将涉案商铺向银行抵押贷款，之后又隐瞒该事实，将以上商铺出售给原告等五人”，因此，被告无法向原告等买受人办理不动产权属证书。原告要求被告尽快解决此事，被告却对原告的要求一再推脱，原告无奈，只能诉诸法院。综上所述，原、被告双方因商铺出售事宜达成协议。原告按约定向被告支付了所有购房款，被告也应按约为原告办理不动产权属证书，因被告事先早已将涉案商铺抵押贷款，导致无法办理不动产权属证书，合同无法继续履行，其行为已经构成违约。为此请求，1、判令解除原、被告签订的《商铺出让协议》;2、被告返还原告购房款1031187.5元，3、承担逾期利息(自2017年4月15日至2020年4月15日)220416.33元(1031187.5×4.75％メ(1+50％)×3年)，并继续承担逾期利息至本息清偿时止（庭审中变更为以礼县农商银行的同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费由被告承担。 被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与原告签订的《商铺出让协议》不符合合同解除的条件，该协议合法有效，应当继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同解除的法定条件，但答辩人与原告签订的《商铺出让协议》不符合合同解除的法定条件，因答辩人与原告签订《商铺出让协议》后，答辩人即履行了自己应尽的合同义务，将商铺交付原告使用，原告的合同目的已经实现，不存在合同法定解除条件的情形。2.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定不适用于本案。该解释的前提是无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，而本案中答辩人与原告签订的《商铺出让协议》后，答辩人即履行了自己应尽的合同义务，将商铺交付原告使用，原告取得了房屋，原告的合同目的已经实现，不存在该司法解释规定的无法取得房屋的情形。本案中答辩人与原告签订的《商铺出让协议》后，答辩人即履行了自己应尽的合同义务，将商铺交付原告使用，原告取得了房屋，原告的合同目的已经实现。本案不符合合同解除的法定条件，双方在《商铺出让协议》中亦未约定合同解除的约定条件，《商铺出让协议》正在履行中，因此，原告要求答辩人支付利息无任何依据。综上所述，答辩人与原告签订的《商铺出让协议》不符合合同解除的法定条件。双方签订的《商铺出让协议》应当继续履行，以维护市场交易的稳定，保护各方利益。望人民法院在查明本案事实的基础上，公平审理本案，驳回原告的全部诉讼请求。 本院审理后认定事实如下：2017年3月24日甘谷县弘宇房地产开发有限公司的法定代表人宋弘宇和原告曹某签订《商铺出让协议》，将其建造的，但已办理了抵押贷款的位于甘肃省礼县秦汉大道弘宇商住楼(弘宇花苑门口西侧)中的23号商铺（面积164.99平方米，单价6250.00元/每平方米，总价款1031187.50元），经协议卖给了原告曹某。协议约定:“2、房产证办理:于2018年12月30日前由乙方提供相关证件，双方各自承担相关费用，甲方负责办理”。协议签订后，原告曹某和同时购买了五套商铺的其他五户人一起，共同于2017年3月27日至同年4月15日分十笔将以上六套商铺共计陆百万元，转入被告法定代表人宋宏宇提供的账号，付清了购房款。原、被告双方约定的办理不动产证的期限届满后，原告曹某催促被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司，按约定办理不动产权属证书，因被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司已将房屋办理了抵押登记，无法办理产权证，为此形成讼争。 上述事实有当事人在庭审中的陈述和质证后的证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。所有权是指所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。被告将其开发、建造的房屋转让给原告，双方签订了合同，依法应当全面履行合同。本案中原告依协议付清了价款，被告也已将房屋交付给了原告，因被告的原因，一直未能办理产权登记，而房屋所有权应从登记过户手续办理完毕时起移转，故原告至今未取得完整的所有权。被告认为原告合同目的已实现、不符合合同解除的条件的理由和主张，不能成立，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。该司法解释第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”；所以，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，请求解除合同，应当予以准许；至于原告的第三项诉讼请求，自其取得房屋后，一直由其租赁给他人收益，其取得的收益足以补偿他的损失，该请求不应当予以支持；据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、十九条的规定，判决如下： 一、解除原告曹某与被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同； 二、限被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给原告曹某退还购房款人民币1031187.50元；原告曹某收清购房款后，即将甘肃省礼县秦汉大道弘宇商住楼中的23号商铺交还给被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司； 三、驳回原告曹某的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1800元、减半收取900元，由原告曹某负担100元、被告甘谷县弘宇房地产开发有限公司负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。 审 判 员 唐学军 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 李 慧 书 记 员 谈 苗