广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2584号原告：王晓燕，女，1992年8月13日出生，汉族，住广东省遂溪县。被告：许右妹，女，1987年10月17日出生，汉族，住广东省丰顺县。原告王晓燕与被告许右妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告王晓燕、被告许右妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓燕向本院提出诉讼请求：1、要求被告腾退房屋给原告;2、按《租赁房屋合同》恢复墙面原格局交回原告；3、向原告支付拖欠的两个月房租5000元；4、支付房屋使用费1416元（按每天83.3元计算，从合同到期日往后延一个月开始（5月17日）计到实际退房之日止，现计算至起诉之日即6月2日；5、支付违约金2万元；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告在接到原告多次催租的情况下仍拒绝支付2月17日—4月17日的房租。4月17日合同期满后，被告未按《租赁房屋合同》约定，在合同期满起一个月内把房屋恢复回原房间格局交回原告，被告仍然选择继续霸占原告房屋，拒绝搬走。因被告不按《租赁房屋合同》履行义务，造成违约，给原告造成了一定的损失，故原告提起诉讼，维护自已权益，请求法院支持。原告为证明其主张向本院提交了《租赁房屋合同书》、房子恢复维修预算作为证据。被告许右妹辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原告诉求的情况缺乏事实和法律依据，并请法庭对诉讼费的承担依法判决。事实和理由：一、被告已于6月2号腾退房屋。二、1.原告拆除一、二楼部分墙体后，并于2017年4月17日出租给被告，被告隔了一些石膏墙，现租赁期满，愿将石膏墙拆除，以恢复原告租给被告时的墙面原格局。2．原告于2020年3月起就锁着大门，不给被告进入及使用，已触犯被告的权利。被告租赁时已交的两个月房屋押金3600元，合同期满后，原告却不予退还。3．原告与被告签订的租赁合同没有房产结构证明附件，被告从未看过房产证及房屋原状图。原告无权要求被告恢复原告所拆除的墙体。4．原告与被告签订的租赁合同并无房屋业主签名的书面同意转租书，被告质疑租赁合同是否有效及原告是否有诉讼权利。1、案件基本事实：原告拆除一、二楼部分墙体后，并于2017年4月17日出租给我，为适合使用规划，我对一楼格局做了适当的石膏体隔墙及对全屋进行油漆。（证据附件1：装修合同、报价及平面图）。到2020年2月，新冠病毒暴发的时候，全国的教育培训行业都要停业，我们无法开课，也就没有收入来源，此时国家提倡减租免租，原告并无响应国家的号召，并要求我继续交租，我有租赁时的房屋押金，便与原告协商复课后再补交房租，原告不同意，并于同年3月，将大门锁上，不让我使用。（证据附件2：支付宝好友聊天记录，锁门相片）。2020年4月17日租赁合同期满，原告要求我恢复一、二楼她所拆除的墙面，这和租赁合同上恢复我租房时的原状，要求不一样，我可以拆除我租赁时所砌的石膏体墙，恢复我承租时的原格局。恢复墙面一事，一直协商无果，直到5月28日，原告打电话称限我三天内搬出所有物品，否则将全部物品扔出大街，我于6月2日，把屋内物品清出。（证据附件1：装修合同及平面图）。我后来才得知原告并非房屋业主，房屋属于转租，且原告与被告签订的租赁合同并无房屋业主签名的书面同意转租书，我质疑租赁合同是否合法及原告是否有诉讼权利。（证据附件3：房屋业主王宁波与租客吴国宏租赁合同）。为了维护法律的尊严和公民的合法权益，请求人民法院作出公正裁决。被告未在本院指定举证期限内，提交证据证明其主张。经审理查明：2017年4月17日，原告与被告经协商一致，签订《租赁房屋合同书》，合同约定：甲方（原告）现将良口镇碧水新邨怡乐路三区一街B16栋103房出租给乙方（被告）使用，一、合同有效期从2017年4月17日至2020年4月17日，共三年整。二、租金及支付方式：租金第一年即2017年4月17日～2018年4月17日按每月一千八百元计算，从第二年即2018年4月17日～2019年4月17日起，每月租金为二千元计算；第三年即2019年4月17日～2020年4月17日起，每月租金为二千五百元；合同生效后的第一个月内，由乙方按月将租金付清给甲方（每月17日交月租），乙方除付清当月租金，还需向甲方支付三千六百元作为合同保证金。该保证金在合同终结，确认乙方无违约后即时退还给乙方。备注：如三年租期未满，但两年租期已租到2019年4月19号，乙方不再续租，甲方也可退3600元租金。三、出租房屋按甲方从政府认购时的原状提供给乙方使用，乙方在征得甲方书面同意之后，可对房屋进行适当的改造。合同期满或合同中途中止时，由乙方将房屋恢复原状后交回给甲方，即墙面要恢复回原房间格局，合同期满后或乙方中途中止合同后，不得拆走门窗及拉闸。（恢复工作必须在合同终结后一个月内完成，如超过一个月的时间，即视为违约）。四、租用房屋不得经营违法活动，亦不可经营餐饮及产生较大噪音、污染环境的行业。如因乙方原因导致本合同无法履行，甲方不承担赔偿责任，己收取的合同保证金亦不需退回。五、未征得甲方的书面签字同意，乙方不得将房屋转租给第三人。否则，视为乙方违约。六、乙方在租用房屋期间所产生的全部费用，以及所发生的各类事故，由乙方承担一切责任。七、甲方不得在合同有效期间中途收回房屋（乙方违约造成的原因除外），不得在中途擅自提高租金。八、任何一方违反本合同的其中一条条款，即需由违约方向守约方支付二万元以上违约金以作补偿。九、本合同一式二份，双方各执一份，自双方签名后全面生效。合同签订后,双方按合同履行,双方确认被告交租至2020年2月17日。之后，被告以新冠病毒暴发、所租房屋用于办学之用、国家要求停止开课、没有收入来源为由，直至合同期满没向原告缴交租金，被告订合同时的押金3600元，原告亦未退回被告。由于原告对被告说过气话，要求被告搬离，且原告亦亲眼所见被告搬离所租房屋，双方确认被告于2020年6月2日搬离租赁案涉房屋。实际被告已搬离租赁房屋。被告从2020年2月17日至2020年4月17日所欠两个月房租为5000元（合同约定每月租金2500元），因期满后的房租，双方虽未续租，但被告事实占用所租房屋，参照合同价格每月2500元，从2020年4月18日计到搬离日2020年6月2日共46日，每日按83.3元计，为3831.8元。原告请求计付房屋占用费为1416元，是其权利的处分，本院予以认可，即所欠房租合计为6416元（5000元＋1416元）,扣除应退回押金3600元,被告实欠原告房租为2816元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原被告之间经协商一致签订的合同，是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效合同，应受法律保护，双方均应履行权利义务。至于所租赁的房屋是否征得房屋所有权人的同意的问题，在本案中，房屋所有人从原被告房屋承租以后，从未提出异议或反对意见，视为对双方合同的同意或默认，故不影响合同的效力。虽然国家提倡疫情期间减租或免租，这不是强制性规定，被告不能以此为由拒不缴交房租，被告无法定事由拒交房租，是构成违约，应承担违约责任。为此，原告诉请被告支付房租于法有据，应予以支持。从查明本案事实中，确认被告所欠房租为2816元，为此，被告应以此数额支付。从双方的交往中，原告有要求被告腾退房屋，被告于2020年6月2日实际已腾退所租赁房屋，原告亦亲眼所见，视为双方已达成腾退案涉房屋的合意，被告已腾退房屋完毕。计付房租亦应以此为届。由于双方对租赁房屋原格局，双方均无原状的约定或参照物，本院无法确认恢复原状的状态，为此，对恢复房屋原状，由双方协商解决或另循其它途径解决，本院不作审查处理。原告提交的房子恢复维修预算，是其单方计算，并无相关资质部门鉴定或认可，且如何恢复并无合同具体约定，对原告单方计算的维修预算，本院不予认可。另外，原告诉请被告支付违约金2万元，从本案案情来分析，被告只是迟延支付房租，且在办学过程中，适遇今年疫情暴发而响应国家号召停学，是不可抗力的原因，为此，原告以此为由，诉请被告违约而支付违约金2万元，有失公平，于法无据，亦不合情理。对此诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、被告许右妹应自本判决生效之日起十日内支付租金2816元给原告王晓燕；二、驳回原告王晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费230元（原告已预交），由原告王晓燕负担191元，由被告许右妹负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐志成二〇二〇年八月二十八日书记员  刘培操