广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初728号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914***********546F。法定代表人：陈剑辉，总经理。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁怡，广东任允律师事务所实习律师。被告：陈春梅，女，1975年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区福永街道龙王庙工业区***第1层，公民身份号码441************826。被告：洪建雄，男，1973年10月26日出生，汉族，住广东省丰顺县******转水，公民身份号码441************435。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告陈春梅、洪建雄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告利和物业公司委托诉讼代理人许艾玲到庭参加诉讼。被告陈春梅、洪建雄经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠2018年10月至2019年8月的物业管理服务费3468.52元及逾期付款违约金416.22元（违约金以当月应交未交物业管理费总额为基数从2018年10月6日起按月利率2%计算至清偿之日止，暂计至2019年9月5日为416.22元）。事实和理由：被告陈春梅、洪建雄拖欠原告中山市利和物业管理有限公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2018年7月4日原告与被告签订了中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）。合同期限：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第二十七条约定，服务期限从本物业交付使用之日起至本合同约定区域业主委员会与甲方或其他物业管理企业签订前期物业服务协议时止。物业坐落：中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二期区*******权属人：陈春梅、洪建雄，建筑面积：108.73平方米。交楼时间：2018年7月14日。物业费计收标准：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十条第一项约定，物业管理费收费标准为：每月每平方米2.9元（按所购物业的建筑面积计算）。付费期限：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十条第一项约定，“乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼楼手续后的次日或按《商品房买卖合同》中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日”。违约金依据：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十三条第二项约定，“乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额的千分之三向甲方支付违约金。”欠费期间：2018年10月至2019年8月，合计11个月。欠费金额：物业管理费每月315.32元，合计3468.52元。催收方式：已寄催费通知书。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告陈春梅、洪建雄在法定期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。本院经审理认定事实如下：陈春梅、洪建雄系中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区******（建筑面积：108.73平方米）的业主，其于2016年9月3日与中山市利和房地产开发有限公司签约购买此物业，该物业权属于2016年9月29在中山市房地产交易登记管理所备案登记。2018年7月14日，利和物业公司利和豪庭分公司（甲方）与陈春梅、洪建雄（乙方）签订中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期），约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法律和政策以及乙方与甲方签订的商品房买卖合同内有关物业服务的约定，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议；本物业名称：富元利和豪庭；本物业竣工交付使用后，由甲方向乙方提供以下服务内容，并达到相应的服务质量标准。日常服务：包括房屋建筑共用部分的维护和管理；共同设施设备和相关场地的急修、小修、养护、运行和管理；按《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当向最终用户收取有关费用；绿化和建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品、园林小品；共同环境卫生，包括共用绿地、花木、建筑小区等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运；小区内沟、井及化粪池清洁消毒；共同场所灭虫、灭鼠；交通与车辆停放秩序的管理，包括限速、限重，禁鸣，车辆出入管理、泊位管理，智慧车辆按规定路线行车进出、按车位分类停放；做好车辆停放进出记录；按规定标准收取车位有偿停车费；安全防范工作，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区内实行安防监控与巡逻；本款约定的事项不含业主、非业主使用人的人、财产保险和财产保管责任；房屋装饰装修管理；本协议所称的物业管理服务费用是指按照约定，对房屋公共部位及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共区域环境卫生和秩序，向乙方所收取的费用（不包括房屋共同部位、公用设施设备中修、大修、更新改造的费用及人身财产保险费用）；本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按本协议约定的内容及要求提供服务，住宅按2.9元/平方米/月向乙方或业主使用人收取物业服务费；乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼手续后的次日或按商品房买卖合同中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物服务费的时间为每月的5日；甲方在首次收取物业服务费时，乙方同意向甲方预支付三个月物业服务费，乙方预支付的三个月管理费将抵扣收楼后的前三个月管理费用，乙方交费日期依次顺延；无论何种原因导致乙方与房地产开发企业办理收楼手续的时间晚于双方商品房买卖合同约定中的交楼时间，或乙方一直迟延收楼，则物业服务费自商品房买卖合同约定的交楼之日起均由乙方缴交，甲方有权直接向乙方收取；乙方与房地产开发企业之间因未按期办理交楼手续而产生的物业服务费承担问题，则在乙方向甲方缴交后，由乙方与房地产开发企业自行协商处理；物业服务费收取标准在合同期内如有变动以当地物价部门核准的标准为准；乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额千分之三向甲方支付违约金；其他有偿服务：机动车、非机动车，统一按公示收费价格进行收取；小区内的露天停车位、路边划线临时停车位实行有偿使用，所得收益纳入小区物业管理使用；室内装修服务费（业主办理装修时需交付的）包含装修保证金3000元/户，装修垃圾清运费6元/平方米（一次性收取）、装修管理费3元/平方米等；乙方应按照本协议约定，按时按标准向甲方缴交物业服务费、专项维修资金等费用及其他费用；前期物业服务协议还约定了其他事项。同日，陈春梅、洪建雄就上述物业出具收楼确认书。2018年12月17日，利和物业公司向利和豪庭二期9栋403单元陈春梅、洪建雄出具物业服务缴费通知时，载明该单元自2018年10月1日至2018年12月31日的物业服务费尚未交纳，共计1105.83元（其中物业服务费945.96元，违约金159.87元）。利和物业公司主张陈春梅、洪建雄未缴纳2018年10月起的物业费，故诉至本院，主张前述实体权利。利和物业公司提交其在微信朋友圈发送的部分开展物业服务的简报，证明其为业主提供了卫生消杀清洁、垃圾清运、绿化清理、泳池清理、灯光检查维修、消防检查、装修管理等服务。以上事实，由中山市商品房销售登记备案表、收楼确认书、中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）、物业服务催费通知书、EMS邮寄单、微信朋友圈截图等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。陈春梅、洪建雄与利和物业签订前期物业服务协议，该协议合法有效，对陈春梅、洪建雄具有约束力。利和物业公司提交的微信朋友圈记录证明利和物业公司就涉案物业开展了相关的物业服务，故陈春梅、洪建雄应当按约缴纳物业服务费。陈春梅、洪建雄未到庭抗辩，亦未提交证据证明利和物业公司存在物业服务有瑕疵的情况，故其应承担举证不利的后果，支付全额物业服务费。陈春梅、洪建雄应支付的2018年10月14日至2019年8月13日的物业管理费共计为3468.49元（108.73平方米×2.9元/平方米/月×11个月）。关于违约金的问题，由于陈春梅、洪建雄欠付物业管理费确实给利和物业造成了相当于利息的损失，利和物业主张按月利率2%计算违约金的标准超过了实际损失，因此本院调整违约金计算标准为：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止。陈春梅、洪建雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈春梅、洪建雄于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2018年10月14日至2019年8月13日期间的物业服务费3468.49元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司负担5元，由被告陈春梅、洪建雄负担45元（被告陈春梅、洪建雄于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈立平人民陪审员  肖忠旺人民陪审员  黄锦堂二〇二〇年八月七日书 记 员  柯佩烨李晓童