山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初882号 原告：济南市历城区柳埠街道裁缝峪村民委员会，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：54370112ME0282867Q。 法定代表人：陈玉良，主任。 委托诉讼代理人：郑元静，山东元序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鹤，山东元序律师事务所实习律师。 被告：孙某某，男，1980年8月25日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：肖春美，山东睿扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘亚萍，山东睿扬律师事务所实习律师。 原告济南市历城区柳埠街道裁缝峪村民委员会（以下简称裁缝峪村委会）诉被告孙某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，由审判员仪挺于2020年7月16日、2020年7月29日独任审理了本案。第一次开庭时，原告裁缝峪村委会的法定代表人陈玉良、委托诉讼代理人郑元静、陈鹤、被告孙某某的委托诉讼代理人肖春美到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告裁缝峪村委会的法定代表人陈玉良、委托诉讼代理人郑元静、陈鹤、被告孙某某及其委托诉讼代理人肖春美、刘亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裁缝峪村委会向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原被告双方于2018年6月25日签订的《柳埠街道蔡峪村裁缝峪村扶贫项目150吨冷库承包合同书》；2.依法判决被告支付2018年至2019年两年租赁费共计50300元；3.依法判决被告支付违约金20000元；4.依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月25日，原被告签订涉案《柳埠街道裁缝峪村扶贫项目150吨冷库承包合同书》，约定将原告所属的位于本村村东扶贫项目150吨冷库一个及配套设施承包给被告经营管理使用，合同期限为2018年6月25日起至2023年6月24日止，租金每年30150元。合同签订后原告依约将冷库及配套设施交付被告使用，但被告仅在合同签订后向原告支付了2018年部分租金10000元，剩余2018年租金20150元及2019年租赁费30150元合计50300元至今无故拒不支付。原告认为被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，构成违约行为。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告孙某某辩称，一、孙某某承包的冷库无建设工程规划许可证，属于违章建筑。因此，孙某某与裁缝峪村委会2018年6月25日签订的《柳埠街道裁缝峪村扶贫项目150吨冷库承包合同书》无效。孙某某承包涉案冷库后，裁缝峪村村民多次以孙某某拖欠地租为由破坏涉案冷库的电线电缆。据孙某某了解的情况，涉案冷库系裁缝峪村委会租用本村村民承包土地，而后在租用承包土地上建造的建筑物。裁缝峪村村民承包土地为农用地，并非建设用地，土地性质未转化为建设用地，裁缝峪村委会在农用地上建造冷库，显然未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑。因此，孙某某与裁缝峪村委会就涉案冷库租赁所签订的承包合同无效。法院应当驳回裁缝峪村委会解除合同的诉讼请求。二、裁缝峪村委会交付的冷库不符合合同约定，无法满足孙某某使用要求，孙某某有权拒付租赁费。涉案合同承包的是冷库，合同目的是用于冷藏货物。但是孙某某与裁缝峪村委会签订涉案合同不久，裁缝峪村委会与本村村民的地租纠纷就出现了，导致涉案冷库自始至终无法正常使用，且因冷库不制冷，导致孙某某存入的大米霉变，给孙某某造成了巨大的经济损失。因此，裁缝峪村委会交付的冷库一直不符合合同约定，无法满足孙某某使用要求，孙某某有权拒付租赁费，直至裁缝峪村委会提供符合合同约定的冷库。但本案中，裁缝峪村委会自始至终没有提供符合合同约定的冷库，孙某某有权拒付租赁费，且已收取的租赁费应当退还。三、因合同目的无法实现，孙某某在2018年11月24日已经停止使用涉案冷库，书面通知裁缝峪村委会提前终止合同，裁缝峪村委会主张2018年11月24日至2019年租赁费没有事实和法律依据。因裁缝峪村委会与本村村民地租纠纷，导致孙某某承包的涉案冷库无法正常使用，存储的大米发生霉变，给孙某某造成了巨大的经济损失，裁缝峪村委会迟迟不出面解决，合同目的无法实现，孙某某只得在2018年11月24日腾房并书面通知提前终止合同。由此可知，自2018年11月24日后孙某某已经将房屋返还裁缝峪村委会，裁缝峪村委会要求孙某某支付2018年11月24日以后租赁费没有事实依据。四、裁缝峪村委会起诉解除合同时，租赁期限尚不满两年，裁缝峪村委会要求孙某某支付两年租金没有事实和法律依据。退一步说，即使孙某某未在2018年11月24日提前终止涉案合同，2020年5月15日裁缝峪村委会变更诉讼请求要求解除租赁合同，裁缝峪村委会与孙某某于2018年6月24日签订合同，两年租赁期限的截止日期为2020年6月24日。显然裁缝峪村委会要求解除租赁合同时，租赁期限尚不满两年，却要求孙某某支付两年租金显然没有事实和法律依据。五、涉案合同无效，合同约定的违约条款自然无效，裁缝峪村委会依据违约条款主张的违约责任缺乏合同依据，法院应当依法予以驳回。综上，涉案合同无效，不存在解除一说。因合同目的无法实现，孙某某早已在2018年11月24日提出提前终止合同，并搬离涉案冷库，裁缝峪村委会要求孙某某支付租赁费或占用费无事实和法律依据，与之相反，裁缝峪村委会应当退还孙某某已付租赁费并赔偿孙某某经济损失。 经审理本院认定事实如下：2018年6月25日，发包人裁缝峪村村民委员会（甲方）与承包人孙某某（乙方）签订“柳埠街道裁缝峪村扶贫项目150吨冷库承包合同书”，约定：“一、甲方将位于本村村东扶贫开发项目150吨冷库一个及配套设施，承包给乙方管理经营使用。二、承包期限：自2018年6月25日起至2023年6月24日，为期5年。三、承包费及支付方式，本合同双方签字生效后，按每年30150元向甲方支付冷库承包费，乙方必须在每年6月25日前交付当年承包费，一年一次交纳……七、本合同一经签订，双方应认真遵守，不得违约，如有一方违约，违约方向守约方支付人民币20000元的违约金。”裁缝峪村委会称孙某某已支付承包费1万元。 2018年11月24日，孙某某出具告知书一份，载明：“鉴于柳埠镇裁缝峪村村民委员会将该村的冷库与我（孙某某）签订了承包合同，在承包期间，在我不知情的情况下，该村村民故意破坏电线电缆。私自更换冷库大门门锁，致使冷库不制冷，导致我无法正常使用冷库，我先前存入冷库的6吨大米发生了霉变，给我造成巨大损失。我多次向裁缝峪村委会反应，该村委会的领导之间总是互相推诿，根本不给我解决在合同条款内的合理要求，严重违反承包合同。经多次协商无果，致使我于2018年11月24日提前退出。为维护本人的合法权益，特此向裁缝峪村村委会提出，因为裁缝峪村村委会未能履约合同，给我造成的一切经济损失，必须基于经济赔偿。”落款处有孙某某签字捺印，收到人裁缝峪村委委员王恩来的签字捺印。 本院认为，裁缝峪村委会与孙某某于2018年6月25日所签订的“柳埠街道裁缝峪村扶贫项目150吨冷库承包合同书”系双方真实意思表示，无违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。裁缝峪村委会提交了涉案冷库的土地使用证、土地转让合同及历城区扶贫开发领导小组文件，证实冷库所附的土地为村民现有民房翻建并非是违章建筑，本院予以采信。裁缝峪村委会应保证交付的冷库能够正常使用经营，并实现合同目的，孙某某应按合同约定支付相应的承包费。孙某某主张冷库不能制冷致合同目的不能实现，然其并未申请对冷库存在质量问题不能制冷进行司法鉴定，无法证明冷库使用功效的实际情况。孙某某称租赁的冷库有停电和锁门的情况出现影响其使用，裁缝峪村委会表示该情况确实出现过。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本院认为，本案中停电和锁门均会影响孙某某对冷库的正常使用，裁缝峪村委会对孙某某无法正常使用冷库负有一定过错，尽管该过错不足以构成根本违约，但是基于孙某某已于2018年11月24日发出解除合同的通知，裁缝峪村委会虽然辩称未收到，但解除通知书由裁缝峪村委会委员王恩来的签字，应视为村委会收到了解除通知。孙某某发出通知时实际搬离了涉案冷库，合同继续履行已无意义，且裁缝峪村委会自孙某某发出解除通知后超过三个月未提出异议或提起诉讼，故本院认定裁缝峪村委会与孙某某于2018年6月25日签订的“柳埠街道裁缝峪村扶贫项目150吨冷库承包合同书”于2018年11月24日解除，孙某某应支付裁缝峪村委会自2018年6月25日起至2018年11月24日的承包费，共计12562.5元（30150元/年÷12个月×5个月），扣除孙某某已支付的1万元承包费，剩余2562.5元应支付给裁缝峪村委会。对于裁缝峪村委会主张的2万元违约金，因裁缝峪村委会未能保证冷库的正常使用、孙某某单方提前解除合同，裁缝峪村委会与孙某某双方均存在过错，故本院对要求孙某某支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、依法确认原告济南市历城区柳埠街道裁缝峪村民委员会与被告孙某某签订的“柳埠街道裁缝峪村扶贫项目150吨冷库承包合同书”于2018年11月24日解除； 二、限被告孙某某于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区柳埠街道裁缝峪村民委员会冷库承包费2562.5元； 三、驳回原告济南市历城区柳埠街道裁缝峪村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1558元，由原告济南市历城区柳埠街道裁缝峪村民委员会负担1501元，被告孙某某负担57元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年八月四日 书记员 马秀菊