广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5764号原告（反诉被告）：佛山市长华商业管理有限公司，住所地：，统一社会信用代码914************373。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：陈春伶，女，该司员工。委托诉讼代理人：崔伟碧，女，该司员工。被告（反诉原告）：张志良，男，1992年8月16日出生，汉族，住广东省东源县**************，公民身份号码441************135。委托诉讼代理人：罗瑞燕，广东实德（佛山）律师事务所律师。原告佛山市长华商业管理有限公司与被告张志良租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，被告提起反诉，本院经审查后决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，分别于2020年5月28日、7月16日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人陈春伶、崔伟碧，被告的委托诉讼代理人罗瑞燕到庭参加两次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市长华商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年5月至2020年2月租金25725.21元；2.被告立即向原告支付2019年5月至2020年2月物业管理费4873.76元；3.被告立即向原告支付2019年5月至2020年2月水电费300.14元；4.被告向原告支付逾期付款滞纳金（自逾期支付租金及管理费之日算至实际付款之日，每日按逾期支付金额的千分之五的标准计算，暂计至2020年2月29日为24489.86元）；5.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确第1、2、3项诉讼请求为：1.被告立即向原告支付2019年5月10日至2020年2月29日租金25725.21元；2.被告立即向原告支付2019年5月10日至2020年2月29日物业管理费4873.76元；3.被告立即向原告支付2019年1月至2020年2月水电费351.54元（含2019年1月至2020年2月公摊电费297.06元及2019年1月至2020年2月公摊水费54.48元）。事实和理由：2019年3月5日，原告与被告签订了《物业租赁合同（南区）》，约定原告将位于佛山市南海区**********商铺出租给被告使用。租赁合同第四条约定，2019年4月10日至2020年4月9日每月租金为2649.44元，每月租金应于每月第5日前支付。被告应向原告支付每月的管理费（每月管理费为559.58元）；第十六条约定，被告逾期交付租金、管理费及水电费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之五支付滞纳金。租赁合同签订后，原告依约将该商铺交付给被告，被告也接收了该商铺并在该商铺营业。但被告自2019年5月起开始不予支付租金、管理费及水电费，为此原告多次催促被告支付租金、管理费及水电费，被告仍不支付。暂计至2020年2月，被告已拖欠2019年5月至2020年2月的租金25725.21元、管理费4873.76元、水电费300.14元。原告认为，被告与原告签订的租赁合同合法有效，被告理应严格依约向原告支付租金、管理费及水电费，被告逾期未足额支付租金、管理费及水电费的行为，已违反了租赁合同第四条约定及合同法的规定，被告应立即向原告支付所拖欠的租金、管理费及水电费。此外，根据租赁合同的约定和合同法的规定，被告除应立即向原告清偿所拖欠的租金、管理费及水电费外，每日还应按逾期支付金额的千分之五支付滞纳金。鉴于原告多次向被告催讨拖欠租金、管理费及水电费，但被告仍未支付任何拖欠的租金、管理费及水电费。原告为维护其合法权益，故请求法院支持其诉讼请求。被告辩称，一、被告基于先履行抗辩权，迟延支付租金的行为不属于违约行为。原告在广告宣传册上及在招商现场口头宣称并承诺，涉案商铺将于2018年10月1日试营业，到期会举办大型美食节活动，并承诺在2018年12月份引入“沃尔玛”等大型超市入场以带动大量的人流。2019年3月5日，被告基于原告的广告宣传及口头承诺，才与原告签订合同，但签约时，原告未在其格式合同中将广告宣传及口头所承诺的事项加以约定。被告履约后，原告迟至2018年11月30日才举办美食节活动，此后，整个商业中业又冷清下来；时至今日，涉案商铺并未如原告所承诺的那样，根本没有“沃尔玛”等大型超市入场，人流量少之又少。同时，原告未将涉案商铺的周边及地下设施配套完善，其中，二、三楼商铺相对应的车库至今未对外开放，整个商业中心基本的灯光照明、卫生间的设备均未完善，手扶梯、电梯不能运行，导致被告无法正常营业，即使营业也只有极少的人流，整个商业中心均未能正常运营起来。基于上述情形，被告认为，原告未能兑现其承诺，被告依照合同法第六十七条的规定，基于先履行抗辩权的行使，从而中止支付租金和管理费，该行为不属于违约行为。二、被告基于不安抗辩权，迟延支付租金的行为亦不属于违约行为。合同履行后，被告所承租的店铺一到下雨天便出现墙体、天花板漏水，更为严重的是，由于排污设施不完善，到下大雨时，有些地面还倒灌粪水，导致被告完全无法正常经营。被告将该情况反映给原告物业管理处，但均未能妥善处理。基于上述事实，被告认为，原告未将案涉租赁物维持能够正常使用的状态，未全面、完整履行合同义务，被告根据合同法第六十八条的规定，基于不安抗辩权的行使，迟延支付租金的行为同样不属于违约行为。原告在招商引资时，以各种不同方式为避免不必要的麻烦及不必要的损失，建议都约定为违约金。三、原告依据合同法第一百一十四条的规定，要求被告支付滞纳金没有事实和法律依据，其所主张的所谓“滞纳金”本质上应当属于违约金的范畴。首先，原告所依据的上述法律规定，系一方违约后违约责任的承担方式。被告认为，违约金是指当事人在签订合同时，由当事人约定或者法律直接规定的在一方违反合同后向对方支付的一定数额的货币。可见，违约金是违约责任承担的一种方式，因此违约责任是一种合同责任。而滞纳金是指国家为维护社会公共利益，保障国家职能的顺利实现，对迟延履行行政义务的公民、法人和其他组织，收取的带有国家强制力的惩罚性的货币金额。目前有法律法规依据的滞纳金只存在于税收、水、电、煤气等公用事业收费。可见，滞纳金是属于行政法规的范畴，因此，在民事主体间所签订的合同，即便约定了“滞纳金”，但该滞纳金的本质应是违约金。其次，约定的违约金不得过分高于造成的损失，否则，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。具体到本案中，即使被告存在违约行为，原告所请求的“滞纳金”（本质应是违约金）也不能高于所拖欠租金的20%。四、基于本案事实，被告只能按合同约定租金的50%标准支付所拖欠的租金。2019年1月至2020年2月期间，基于上述所陈述的客观事实，被告经与原告多次交涉后，原告曾多次向被告出具缴费通知单，称只需被告按合同约定租金的50%标准支付租金即可。另外，需要指出的是，原告在起诉未交租金的所有承租户后，已与部分被起诉的租户达成庭外和解协议，协议约定，按合同约定租金标准的50%补交租金，鉴于此，被告认为，被告的每月租金也应按50%的合同约定租金标准支付。五、原告应多给被告一个月的装修免租期以及疫情期间两个月的免租期。由于原告迟迟未能将案涉租赁物的配套设施完善，导致被告不能正常经营，而被告与原告所签订的合同中仅约定了一个月的装修免租期，因此，被告请求法院判令原告多给被告一个月的装修免租期。2019年12月底开始，中国境内爆发“新冠病毒”疫情，基于此种情况，很多地区提倡并执行了减免租金的政策。被告认为，该疫情属于不可抗力，根据法律规定及合同约定，原告应减免被告在疫情期间两个月的租金。综上，被告请求人民法院依据本案全部事实和相关法律的规定，依法、公正裁判，以维护被告的合法权益。被告张志良向本院提出反诉请求：1.解除原被告签订的《物业租赁合同（南区）》；2.判令被告按照约定的每月租金标准的50%支付租金；3.判令被告免予支付疫情期间从2020年1月1日至2020年2月29日的租金；4.判令被告于2019年3月5日支付11614元押金及3000元装修押金用于抵扣相应的租金和管理费；5.诉讼费用由原告承担。事实和理由：位于佛山市南海区**********的长华国际商业中心物业系原告拥有经营和管理权的商业物业。原告拟将涉案商铺向外出租，其在广告宣传册上及在招商现场口头宣称：涉案商铺将于2018年10月1日试营业，到期会举办大型美食节活动，并承诺在2018年12月份引入“沃尔玛”等大型超市入场以带动大量的人流。2019年3月5日，被告基于原告的广告宣传及口头承诺，便与原告达成《物业租赁合同（南区）》，约定原告将涉案商铺出租给被告使用，同时约定了租用期限、租金、违约责任等条款，但未将原告广告宣传及口头所承诺的事项加以书面约定。被告按照合同约定交付了租金、管理费后，原告迟至2018年11月30日才举办美食节活动，此后，整个商业中业又冷清下来；时至今日，涉案商铺并未如原告所承诺的那样，根本没有“沃尔玛”等大型超市入场，人流量更是少之又少。同时，原告未将涉案商铺的周边及地下设施配套完善，其中，二、三楼商铺相对应的车库至今未对外开放，整个商业中心基本的灯光照明、卫生间的设备均未完善，手扶梯、电梯不能运行，导致被告无法正常营业，即使营业也只有极少的人流，整个商业中心均未能正常运营起来。基于上述情形，被告认为，原告未能兑现其承诺，被告系基于先履行抗辩权而中止支付租金和管理费不属于违约行为。另外，被告承租的店铺一到下雨天便出现墙体、天花板漏水，更为严重的是，由于排污设施不完善，到下大雨时，有些地面还倒灌粪水，导致被告完全无法正常经营。被告将该情况反映到涉案商铺管理处，均未有人处理妥当。基于此，被告要求解除双方签订的合同，及时止损。2019年1月至2020年2月期间，经交涉后，原告多次向被告出具缴费通知单，称只需被告按合同约定租金的50%标准支付租金即可。而且，原告在起诉未交租金的所有承租户后，已与部分被起诉的租户达成庭外和解协议，协议约定均以50%的合同约定租金标准收取租金，因此，被告认为，被告的每月租金也应以50%的合同约定租金标准支付。2019年12月底开始，中国境内爆发“新冠病毒”疫情，基于此种情况，很多地区提倡减免租金的政策。被告认为，该疫情属于不可抗力，根据法律规定及合同约定，原告应减免被告在疫情期间的租金。另外，在双方签订合同后，被告向原告支付了11614元的押金，该押金应当抵扣被告应当支付的相应租金和管理费。综上所述，请求法院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持被告的全部反诉请求。原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的全部诉请，被告的诉请与事实不符，也缺乏法律和合同依据，应予驳回，具体理由如下：被告没有提交涉案商铺漏水事实的证据，即使漏水事实存在，也不是原告造成的。被告曾对涉案商铺进行装修，涉案商铺一直处于被告的控制支配状态，商铺漏水也可能是被告装修或使用不恰当保管不善导致的。即使存在漏水，也是偶发性的，下雨天才漏，不至于影响被告完全无法使用涉案商铺。被告也没有提供证据证明漏水情形影响了商铺的正常使用经营，也没有提供证据证明其已通知原告进行维修，原告也没收到过被告反馈的需要维修渗漏的通知。原告不同意解除合同，本案不存在解除合同的法定或约定情形。原告一直依约履行合同，不存在违约，更不存在违约致合同解除的情形，被告所主张的解除合同的情形不存在，本案不存在《中华人民共和国合同法》所规定的导致双方解除合同的法定情形，况且双方至今未向对方发出解除合同通知。既然本案不存在合同解除的情形，且至今合同也未被解除，则双方应遵循诚信原则，严格履行合同。被告要求将合同租赁保证金抵扣被告应付的租金及管理费，没有法律和合同依据。即使涉案合同最终被解除，对于解除之前已履行的部分租金、管理费及水电费应缴清。况且是被告单方提出解除合同的，履约保证金应没收。原告并不存在违约行为，被告行使先履行抗辩权没有合同及事实依据。（一）原告未曾对外进行任何关于涉案商铺所在区域（南区配套商业）招商业态落位的宣传与承诺。实际上涉案商铺所在区域为长华国际中心南区临街商铺，并非集中商业综合体。涉案商铺位置为住宅裙楼一楼临街商铺，楼上是住宅，属于传统的住宅小区配套商业，主要消费群体是面向本住宅小区及相邻住宅小区的住户，经营业态也属于住宅小区配套，其商业氛围是可预见的，租金标准也是跟商业氛围匹配的，涉案商铺租金标准也明显低于周边商业综合体租金标准，所以其商业氛围当然不能与集中商业综合体相提并论。另外，原告并非南区所有商铺的出租经营者，南区共有商铺686套（从原告本诉提供的补充证据南区商铺确权清单中可反映南区商铺总量的实际数据），原告通过向业主承租取得其中259套商铺的出租权，仅占整个南区商铺的37%，剩余的大部分商铺属于开发商销售给业主个人持有，原告无权对整个南区商铺进行统筹经营管理，被告将整个南区的营商氛围的责任归究于原告，对原告明显不公平。况且双方在租赁合同中并没有对南区营商氛围、人流量、开业率等要求作约定及承诺，不是原告的义务。涉案商铺所在区域面临的营商氛围、人流量等问题属于正常的商业风险。（二）涉案商铺经竣工验收备案并取得大确权，不存在质量问题，符合交付使用条件。被告称涉案商铺周边及地下室设施配套未完善投入使用，与事实不符。事实上公共区域及配套由开发商早已建设完善并投入使用，灯光照明、电梯、停车等都正常投入使用，偶然出现临时性的局部停用也属于正常的维修维护保养，并不影响涉案商铺的正常经营。综上所述，被告无权行使先履行抗辩权，其迟延支付租金、管理费的行为已构成严重违约。被告要求按合同约定租金标准的50%支付所拖欠的租金是没有合同及法律依据。双方的权利义务应以合同约定为准，被告应按合同约定租金标准按时向原告支付租金及管理费。即使存在原告与案外第三人就租金等费用清缴达成了和解协议，但被告不是和解协议的相对人，对被告不具有约束力。退一步而言，即使原告在履行合同过程中，为了扶持商家的经营，曾经限时实施过附带条件的租金优惠措施，但经原告催告后被告仍然没有按优惠条件履行支付租金的义务，也没有与原告达成变更租金标准的合同补充协议，视为被告放弃享受限时租金优惠的权利，则被告应该按租赁合同约定的租金标准向原告支付租金。被告要求原告给予多一个月的装修免租期没有合同及法律依据。根据《租赁合同》第2.5.1条约定，原告已给予被告一个月的装修免租期，被告无权再要求减免一个月租金。被告要求原告给予三个月的疫情期免租期没有合同及法律依据。根据国家八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确规定，房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。推动对承租国有房屋用于于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。中央所属国有房屋出租的，执行房屋所在地的房屋租金支持政策。鼓励非国有房屋出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。很明显，本涉案商铺并不属于国有房屋，不适用免除上半年3个月房屋租金的约定；其次，本涉案商铺系原告通过有偿方式向业主承租获得出租权，在业主没有给予原告减免租金的前提下，未经双方协商，被告单方要求原告给予减免2个月租金，违反了公平原则。综上，被告之诉讼主张没有事实及法律、合同依据，望法庭依法驳回。疫情暴发期是从2020年1月23日开始的，被告无权要求从2020年1月开始免租。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告的证据均提交了原件予以核对，被告对原告提交的首次登记确权清单、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、2019年1月至2020年2月南区商铺月结本院对其真实性予以确认。被告提交的《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》、3月26日会议各方承诺，原告对其有异议，本院经综合审查后，对其真实性予以确认；被告提交的视频、微信朋友圈截图，提交了原始载体予以核对，被告虽有异议，但未能举证推翻，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年12月11日，佛山市粤海通房地产有限公司（甲方）与北京戴德梁行物业管理有限公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对长华国际商业中心提供前期物业管理服务，南区商铺9.8元/㎡.月，北区商铺25元/㎡.月。2018年11月23日，涉案商铺所在楼栋办理竣工验收备案手续。2019年3月5日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同（南区）》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********长华国际中心南商2座二层172商铺自编号物业（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；物业建筑面积57.1平方米，租赁期限自2019年4月10日至2021年2月28日，装修期自2019年3月10日至2019年4月9日；涉案商铺只供乙方作“朗德家居”品牌经营使用，其经营范围为配套；乙方该铺位首年月租金标准58元每平方米，按建筑面积计算，第二年开始按照上一年月租金标准，每一年递增3%，2019年4月10日至2020年4月9日每月租金2649.44元（按8折计），2020年4月10日至2021年2月28日每月租金3070.04元（按9折计），上述租金并不包括乙方需支付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府水费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；租赁保证金相当于乙方租赁铺位三个月的月租金和管理费的总额共计11614.14元，乙方须于合同签订之日当天向甲方交纳；甲方须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金（不计利息）；该物业所在长华国际中心由依法选聘的物业公司提供物业服务，乙方所需缴纳物业管理费由甲方代为收缴，月管理费（含物业管理费及推广费）标准9.8元/平方米，按建筑面积计算，乙方须于每月支付租金同时将当月管理费支付给甲方；管理费收费自物业交付之日开始计算；首期管理费（即自物业交付之日至装修期结束日期间管理费）与首月租金一并支付，首期管理费计算方式为物业交付至装修结束日之间实际天数乘以日管理费，日管理费为该物业建筑面积乘以月管理费标准除以30天的得数；水、电费的计算标准参照政府相关规定及长华国际中心实际情况结合制定，乙方须自行负担每月的水、电费，并须按甲方的收费通知单所约定的日起前支付；管理费、水费、电费、水电费保证金、装修押金等，汇款到原告账户；甲方已于本合同签订前向乙方说明该物业建筑物的状况，而乙方在本合同签订前及与甲方签署《物业交接确认书》时已通过各种可能之途径了解、实地勘察该物业状况及周围地理环境、商业环境等状况，具体不限于空调、照明、用电、消防等使用注意事项和甲方有关装修管理规定、程序、验收要求及装修期乙方已缴付的相关费用标准；本合同签订前，甲方已向乙方出示了能足以表明甲方对长华国际中心拥有合法使用权、经营管理权的证明资料，乙方已清晰了解房屋产权与该铺位状况；乙方有权并应该在交付日期前已详细了解涉案商铺权属状况、装修、设施、该物业公共部位、公共设施设备等情况，如果乙方认为该物业存在缺陷，应当拒绝签署《物业交接确认书》，并在交付日当天向甲方提出书面异议，逾期未提出书面异议或签署《物业交接确认书》后向甲方提出书面异议的，均不构成该物业交付的有效异议；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，均同意变更合同的，合同方可变更，变更必须以书面方式进行，变更本合同的，要求变更合同的乙方应主动向另一方提出；提前解除本合同条件如下，经双方协商一致，同意提前解除合同的；出现非甲方能及的情况，使该物业设施正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，且中断期一次超过60日，乙方认为严重影响正常使用物业的等，因提前解除合同，使一方遭到损失的，有过错的乙方因赔偿另一方的损失；在租赁期间内，甲方有如下行为，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，未按本合同约定的时间交付物业供乙方使用的，超过90日的；违反本本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该物业的；违反本合同及其补充条款的月，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用等；乙方依据合同单方解除合同，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金、退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在3日内迁离该物业；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广费、仓库租金（如有）及水、电、空调、燃气及其他费用之一或部分或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金，逾期达15日以上的，甲方有权委托长华国际中心的物业公司采取停止供应水、电、燃气、空调或停止使用其他设施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，逾期达30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任。同日，原告分别出具收据，确认收到被告承租涉案商铺租赁保证金含三个月租金及管理费5000元、6614.14元。同日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺租金期间为2019年4月10日至2019年5月9日共1个月2649.44元。同日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺管理费期间为2019年4月10日至2019年5月9日共1个月559.58元。同日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺装修管理费期间为2019年3月10日至2019年4月9日共1个月559.58元。原告出具收据，确认收到被告涉案商铺装修保证金2000元。2019年3月7日，被告办理涉案商铺的收铺手续，并提交《长华国际商业中心商户装修申请表》，装修时间从2019年3月10日至2019年4月10日。2020年3月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉案商铺位于长华国际商业中心二楼，原告主张被告已支付涉案商铺租赁保证金11614.14元、租金2649.44元（2019年4月10日至2019年5月9日）及管理费1119.16元（2019年3月5日支付2019年4月10日至2019年5月9日管理费559.58元，2020年1月14日支付2020年1月1日至2020年1月31日管理费559.58元）；涉案商铺电费预付费，截止起诉之日未发生欠费；被告欠2019年1月至2020年2月应缴公摊电费297.06元；欠缴2019年1月至2020年2月公摊水费54.48元。另查明，《3月26日会议各方承诺》载明：一、开发商承诺2019年4月25日前将商场所有硬件措施完善、可以正常运转（包括但不限于电梯、卫生间），且租户及开发商于今日起10日内完成排查，租户可主动将问题发至微信群汇总及监督整改情况。二、开发商承诺内街（含二、三楼）3月、4月全部免租金，其他月份按原公式方案执行，外街按原公式方案执行。三、开发商承诺，租户撤场的同意退三押一租的租金，前提是租户结清电费、物业管理费和公摊水电费、房屋需要高于交付标准，装修押金如果是已经审批的可退，未经审批需要恢复原貌才退还。原告员工王蒙、租户代表5人在该会议记录上签名。原告出具《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，载明：关于长华国际中心南区步行街租金优惠方案，经公司高层商讨报请董事会决议如下：如不接受该优惠方案，可按照按326政府协调会约定申请办理退铺（退铺申请截止时间6月30日）步行街最新租金优惠方案（3-12月）优惠方案分类具体区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注最新优惠方案A类LG外街、1F沿街按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折优惠截止12月管理费按合同标准执行B类LG内街、1F内街免租免租按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折C类2F、3F免租免租按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《物业租赁合同（南区）》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。一、关于合同的解除问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租方亦应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告本着销售经营的目的与原告签订《物业租赁合同（南区）》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告合理利用商场附属设施设备以及商场整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体租户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商场的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此负有一定责任。被告在合同签订后接收了原告交付的涉案商铺进行经营，未按照合同约定及时给付租金及物业管理费，已构成根本违约。综上，对于原告所主张的租金和物业管理费，原告虽存在管理失当的行为，但亦完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故被告应当支付租金及物业管理费。被告未按照合同约定支付租金及物业管理费，已构成违约。被告作为违约方，依法不享有约定解除权。但涉案租赁合同是转移商铺使用权的合同，在被告提起反诉要求解除涉讼租赁合同，已表示不愿继续履行《物业租赁合同（南区）》，并于2020年5月27日实际搬离涉案商铺的情况下，合同的目的已无法实现，涉案租赁合同不宜强制继续履行，而原告作为出租方在被告搬离涉案商铺后，亦负有积极收回涉讼租赁物的义务，故本院认定涉案租赁合同于被告实际搬离涉案商铺之日即2020年5月27日解除。二、关于租赁保证金的处理问题。合同约定，在租赁期限内，被告非因法律、法规及合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给原告。但考虑到被告未能妥善解决并维持商场的顺畅运营，在合同履行过程中存在瑕疵，且合同约定的租赁保证金标准过高，本院酌情确定原告返还已收取租赁保证金的50%即5807.07元予被告。被告反诉请求超出本院核定部分，不予支持。三、关于租金及物业管理费的支付问题。考虑合同的履行情况及商铺的经营情况等因素，结合原告发布的租金优惠政策及涉案商铺所在二楼的位置，本院确定被告于2019年5月10日至2020年1月31日期间，涉案商铺租金、物业管理费标准按每月应缴租金5折进行收取；又因2020年2月份新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉讼租赁物的使用和经营造成影响和损失，基于公平原则，本院酌定涉案商铺于2020年2月，租金、物业管理费标准按当月应缴费用减半进行收取。故被告应支付原告2019年5月10日至2020年2月29日租金12862.6元【2019年5月10日至2020年2月29日期间按每月1324.72元（2649.44元/月×0.5）计租】。按照本院已确定物业管理费折扣，被告应支付原告2019年5月10日至2020年2月29日物业管理费2716.67元【其中2019年5月10日至2020年2月期间按每月279.79元（559.58元/月×0.5）计物业管理费】，现原告在诉讼中已自认收取被告该期间物业管理费559.58元，经折抵，被告应向原告支付物业管理费2157.09元（2716.67元-559.58元=2157.09元）予原告。原告请求超出本院核定部分，不予支持。被告主张租赁保证金及装修保证金用于抵扣租金，本院予以确认，经折抵，被告应支付原告租金5055.53元（12862.6元-5807.07元-装修保证金2000元=5055.53元）及物业管理费2157.09元予原告。原告请求超出本院核定部分，不予支持。被告反诉请求按每月租金标准的50%支付租金、减免一个月装修期的租金及不予支付疫情期间从2020年1月1日至2020年2月29日的租金，理据不足，本院不予支持。四、关于迟延付款滞纳金支付问题。原告主张的迟延付款滞纳金实为逾期付款违约金，考虑到被告在合同履行过程中存在瑕疵，且原、被告对租金应否支付及支付租金标准产生争议，故本院对原告请求被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求不予支持。五、关于水电费的支付问题。原告请求被告支付公摊电费297.06元及公摊水费54.48元，被告对此无异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市长华商业管理有限公司与被告（反诉原告）张志良于2019年3月5日签订的《物业租赁合同（南区）》于2020年5月27日解除；二、被告（反诉原告）张志良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金5055.53元、物业管理费2157.09、水电费351.54元予原告（反诉被告）佛山市长华商业管理有限公司；三、驳回原告（反诉被告）佛山市长华商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张志良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取592.36元（佛山市长华商业管理有限公司已预交），由佛山市长华商业管理有限公司负担501.51元，张志良负担90.85元。反诉受理费减半收取221.57元（张志良已预交），由张志良负担110.79元，佛山市长华商业管理有限公司负担110.78元。经抵扣，张志良应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付19.93元予佛山市长华商业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年八月三十一日书记员  刘冬花