广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1630号原告：广州百信商业有限公司，住所地广州市白云区新市广花公路西侧百信广场负**自编**铺。法定代表人：周修颖。委托诉讼代理人：梁镇南，广东永航律师事务所律师。被告：广州绘杰艺术学院有限公司，，住所地广州市天河区华景路****101铺法定代表人：王暖。原告广州百信商业有限公司（以下简称百信商业公司）与被告广州绘杰艺术学院有限公司（以下简称广州绘杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告百信商业公司的委托诉讼代理人梁镇南到庭参加诉讼。被告广州绘杰公司经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告百信商业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向我司支付2019年10月1日至2020年1月5日的租金，共计153818.9元；2、被告向我司支付逾期缴付租金的违约金（暂计算至起诉之日）为92934.87元；3、被告向我司支付合同提前终止违约金116776.8元；4、被告向我司支付物业管理费23063.23元；5、被告向我司支付水费120元；6、被告向我司支付电费1148元；7、被告向我司支付年庆费10000元；8、被告承担商铺恢复毛胚状的清拆费用51252.8元；9、被告承担我司支付的律师费20000元；10、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：2018年，我司与被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告承租我司位于广州市白云区棠乐路百信广场西区L3层（L3-007）的商铺，用于经营品牌蕃茄田艺术，经营范围为儿童美术、成人美术、雕塑、手工；租赁期限自2018年10月1日至2024年9月30日，合同约定2019年10月1日至2020年9月30日每月租金为48657元；首月固定租金应于合同签订生效后的十五日内支付，其余每月固定租金须于每月5日前支付，遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日；租赁期限内，被告应在每年10月1日前向我司支付年庆费10000元；被告逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日，应按当月应交费用的1%交纳违约金，逾期十日，被告同意我司有权函告物业管理公司暂停物业服务(包括停水、停电等)，逾期十四日，我司有权单方解除本合同，并有权按未履行租赁期租赁总额的30%收取违约金，被告所交保证金不予退还，被告还须付清所拖欠的款项以及违约金，并无条件将租赁商铺恢复原状交还我司，因此造成的一切损失由被告自行承担；租赁期限内，被告非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，被告已交保证金我司不予退还，被告还应按剩余租期租金总额的30%向我司支付违约金并赔偿我司的损失；除本合同另有约定外，如被告擅自单方面解除本合同，视为被告的行为构成根本违约，被告应承担给我司造成的一切损失，并且我司有权按未履行租赁期限租金总额的30%向我司支付违约金，且被告所交的保证金不予退还，被告还须无条件将商铺恢复原状交还我司；我司因向被告追讨租金或其他费用所产生的一切费用及开支（包括律师费、公证费、邮寄费、诉讼费、差旅费等），均由被告承担；因本合同产生的纠纷，任何一方可向商铺所在地法院起诉；被告逾期不缴纳物业管理费、水电费及其他费用的，每逾期一日，被告须按应缴费用的5%向我司支付违约金。逾期超过十日的，我司有权暂停向被告供应水电。逾期超过十四日的，我司有权单方解除本协议，要求被告缴清全部欠费，并按照物业管理费保证金的三倍向我司支付违约金；等。上述租赁合同签订后，我司已依约履行了合同约定的义务。但被告却无故拖欠我司2019年10月、11月、12月、2020年1月的租金共计153818.9元，2019年12月1日至2020年1月5日的物业管理费共计23063.23元，2019年10月至12月水费120元，2019年10月至12月电费1148元，2019年年庆费10000元。期间虽经我司多次催讨，被告仍拒不支付拖欠的租金、物业管理费等费用。为此，我司于2020年1月2日书面通知被告于2020年1月5日解除租赁合同，并要求被告按照租赁合同的约定交回商铺、支付欠款及承担其他违约责任。综上所述，为维护我司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告广州绘杰公司无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》。约定下列主要事项：甲方将位于广州市白云区棠乐路1,3,5,7号L3层（L3-007）商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁期限自2018年10月1日至2024年9月30日。第二个租赁年（2019年10月1日至2020年9月30日）每月租金为人民币48657元，首月固定租金应于合同签订生效后的十五日内支付，其余每月固定租金须于每月5日前支付，遇法定节假日顺延至该节假日后的第一个工作日。租赁期限内，乙方应在每年10月1日前向甲方支付年庆费10000元。乙方逾期不支付租金或其他费用的，每逾期一日，须按当月应交费用的1%向甲方支付违约金，逾期十天，乙方同意甲方有权函告物业管理公司暂停相应的物业服务(包括但不限于停水、停电等)，逾期十四天，甲方有权单方解除本合同，并有权按未履行租赁期租金总额的30%收取违约金，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件将租赁商铺恢复原状交还甲方，因此造成的一切损失由乙方自行承担。租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，乙方已交保证金甲方不予退还，乙方还应按剩余租期租金总额的30%向甲方支付违约金并赔偿甲方的损失。甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、公证费、邮寄费、诉讼费、差旅费等），均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支；合同期限届满或者合同终止的，乙方均应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至空壳状态（正常使用导致的磨损除外）等等。附件三：物业管理服务协议乙方租赁位于广州市白云区棠乐路1,3,5,7号L3层（L3-007）号商铺，经营品牌为番茄田艺术，本协议的有效期与主合同的租赁期限一致。管理费为19860元，电费收费标准为每度1.1872元；乙方逾期不缴纳物业管理费、水电费等应缴费用，每逾期一日，乙方须按应缴费用的5%向甲方支付违约金。逾期超过十日的，甲方有权暂停向乙方供应水电。逾期超过十四日的，甲方有权单方解除本协议，要求乙方缴清全部欠费，并按照物业管理费保证金的三倍向甲方支付违约金；等等。上述合同及附件签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，被告于涉案商铺经营品牌蕃茄田艺术，经营范围为儿童美术、成人美术、雕塑、手工。2019年12月2日，原告向被告发送《关于催缴租金及年庆费的函》，要求被告于2019年12月5日前支付2019年10月、11月租金共计97314元、2019年-2020年年庆费10000元及违约金43639.03元。该函已于同年12月3日妥投。同年12月20日，原告向被告寄送《催款函》，要求被告于12月25日前支付2019年10月至12月租金145971元、12月物业管理费19860元、水费68元、电费610元及违约金。该函于同年12月21日妥投。同年12月26日，被告向原告发出《店铺终止合同的知会函》，被告称因商场引流不佳、人气不佳，其已长期亏损，无力承担12月份的任何租金及管理费，故依据合同“经双方协商一致，可提前终止合同”的约定，自2019年12月1日起提前终止合同。2020年1月2日，原告向被告寄送《关于的复函》，答复被告不同意其要求提前终止合同，并通知被告由于其欠付租金、管理费及水电费已违约，双方签订的《商铺租赁合同》于2020年1月5日正式解除，要求被告于1月7日前搬离商铺并清偿欠付的租金145971元、水费120元、电费1148元、管理费19860元及违约金。该函于1月3日经被告前台签收。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、水电费清单、读数照片及缴费凭证，拟证实被告拖欠的水电费已由原告先行垫付；2、光盘及照片，拟证实被告未将商铺恢复毛坯并交还原告；3、《西区三楼清拆工程报价》、《工程施工合同》、发票、施工照片，拟证实原告将涉案商铺恢复至毛坯产生清拆费用95553.8元；4、民事委托代理合同及发票，拟证实原告因本案诉讼产生律师费20000元。原告于2020年6月3日向本院申请财产保全，本院于2020年6月4日作出民事裁定书，裁定：查封、冻结被告广州绘杰艺术学院有限公司名下价值为469114.6元的财产。原告预交财产保全费2866元。本院于2020年1月19日就涉案商铺所在建筑的规划报建信息及产权情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询，该局于2020年2月18日函复本院：根据你院来函及附件所指范围，经初步核查，该地块涉及《建设工程规划许可证》。“白云区棠乐路1、3、5、7号”于2018年办理首次登记，登记权属人为广州市鼎通贸易有限公司。本院认为，涉案商铺所在建筑已取得《建设工程规划许可证》，故原、被告签订的《商铺租赁合同》及附件是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，被告经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和答辩的权利，本院对原告主张的事实予以确认。被告欠付2019年10月1日起的租金、12月1日起的管理费及水电费等费用，且明确表示因经营亏损无力承担租金并要求解除合同，该行为已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，原告有权要求解除合同并要求被告支付欠付费用及违约金。原告于2020年1月2日向被告寄送《关于的复函》要求解除合同，该函于1月3日经被告前台签收，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2020年1月3日解除。原告主张双方合同关系于2020年1月5日解除的意见本院不予采纳。因被告欠付租金等费用导致原告行使解除权，故原告有权要求被告支付欠付租金。现原告要求被告支付2020年10月1日至合同解除之日的欠付租金的诉讼请求合理合法，本院予以支持，经核算，上述期间的租金为48657元×3个月+48657元÷31天×3天=150679.74元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于逾期支付租金违约金。因被告欠付租金，原告有权依约要求被告支付逾期支付租金违约金，合同约定被告逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日，应按当月应交费用的1%交纳违约金，因原告未举证证明被告逾期支付租金给其造成的实际损失，上述违约金标准过高，本院予以调低，酌定以欠缴租金为本金，按每日0.5‰的标准自2019年10月起，依次从每月的6日起计至实际付清之日止，并以本金为限；原告主张超出的部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付合同提前解除的违约金问题。合同约定被告逾期支付租金及其他费用超过十四日，原告有权单方解除本合同，并有权按未履行租赁期租金总额的30%收取违约金，被告所交保证金不予退还。该约定合法有效，被告违约导致合同解除应该约定承担违约责任，因合同已于2020年1月3日解除，被告亦需向原告支付租金至该日，故未履行租赁期限应自合同解除次日起算，即2020年1月4日，现原告主张被告未履行的租赁期限为8个月是其行使处分权利的行为，本院予以照准，经核算该违约金为48657元×8个月×30%=116776.8元，原告该项诉讼请求有据，本院予以支持。关于物业管理费。被告自2019年12月1日起至合同解除之日止的物业管理费未付，原告要求被告支付上述期间物业管理费的诉讼请求有据，本院予以支持。合同约定每月物业管理费为19860元，故被告应向原告支付物业管理费19860元+19860元÷31天×3天=21781.94元。原告该项诉请超出部分，本院不予支持。关于年庆费及水电费。合同约定被告每年应向原告支付年庆费10000元，现原告主张2019年年庆费未付，在被告未到庭提出相反证据的前提下，本院对原告主张予以采信，故被告应向原告支付年庆费10000元。原告主张被告欠付水费120元及电费1148元，该主张有催款函、水电表读数照片及支付凭证予以证实，故本院对原告该项诉请予以支持。关于律师费。因合同已约定原告因向被告催付租金或其他费用而引起的包括律师费在内的所有费用及开支应由被告负担，现原告已提供委托代理合同及律师费发票证实其因本案诉讼产生律师费20000元，故本院对原告该项诉请予以支持。关于商铺清拆费。因合同约定被告交还商铺时应将商铺恢复至空壳状态，根据原告提供的商铺现状照片、工程施工合同及发票等证据，足以证实被告在自行搬离涉案商铺时未将商铺恢复至空壳状态，且原告因清拆涉案商铺产生费用95553.8元，现原告诉请被告支付商铺清拆费用51252.8元未超过其实际支出，故该项诉请有据，本院予以支持。广州绘杰公司因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州绘杰艺术学院有限公司向原告广州百信商业有限公司支付租金150679.74元及违约金（以每月租金48657元为本金，按每日0.5‰的标准，自2019年10月起，依次从每月的6日计至实际支付之日止，并以本金为限）；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州绘杰艺术学院有限公司向原告广州百信商业有限公司支付解约违约金116776.8元；三、自本判决生效之日起五日内，被告广州绘杰艺术学院有限公司向原告广州百信商业有限公司支付物业管理费21781.94元；四、自本判决生效之日起五日内，被告广州绘杰艺术学院有限公司向原告广州百信商业有限公司支付年庆费10000元、水费120元、电费1148元；五、自本判决生效之日起五日内，被告广州绘杰艺术学院有限公司向原告广州百信商业有限公司支付律师费20000元；六、自本判决生效之日起五日内，被告广州绘杰艺术学院有限公司向原告广州百信商业有限公司支付商铺清拆费51252.8元；七、驳回原告广州百信商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8337元，保全费2866元，由原告广州百信商业有限公司负担受理费1730元、财产保全费595元，被告广州绘杰艺术学院有限公司负担受理费6607元，财产保全费2271元并于本判决生效之日起三日内迳付原告广州百信商业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年八月二十六日书记员 傅奎显