湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0602民初4211号原告：罗卉，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：吴翰霖，湖南海川律师事务所律师。被告：湖南金博林置业有限公司，住所地湘阴县文星镇东湖金岸小区****。法定代表人：魏权，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎勤俭，男，汉族，该公司员工，住湘阴县文星镇东湖金岸小区。委托诉讼代理人：熊威，湖南昌威律师事务所律师。原告罗卉诉被告湖南金博林置业有限公司（以下简称金博林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴翰霖，被告的委托诉讼代理人黎勤俭、熊威到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告罗卉向本院提出诉讼请求，请求判令被告金博林公司：1、立即为原告办理房屋不动产权证；2、支付原告暂计至2020年7月1日的逾期办理房屋不动产权证违约金25468元及后续违约金（以房屋总价款的日万分之一标准支付至不动产权证办理完毕之日）；3、承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2016年10月27日和被告签订了商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于岳阳市炮台山××路××号××幢××号房屋。原告按约定支付了全部购房款，被告未能按约定在2018年12月16日前为原告办妥房屋不动产权证。被告金博林公司辩称，答辩人未能办妥不动产权证，存在合理理由，答辩人以低价向政协岳阳市委员会机关（以下简称岳阳政协）提供198套团购房，岳阳政协的干部购房后又高价转卖给他人，造成答辩人在本项目中亏损达3000多万元。答辩人力争在今年内办妥不动产权证。按合同约定，原告罗卉未告知答辩人不退房，答辩人未出具书面承诺，无需向原告支付违约金。原告系转买诉争房屋，不具有原告主体资格。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2014年5月20日，岳阳政协、岳阳市民主党派机关团购住房代表苑欣（乙方）和被告金博林公司（甲方）签订一份《团购商品房及还建住房合同书》，约定甲乙双方共同出资，以乙方名义通过挂牌竞得了岳阳政协炮台山院旧城改造项目8429平方米国有土地使用权，乙方将竞得的该宗土地使用权登记在甲方名下，由甲方进行开发建设和销售；乙方所投入竞买土地使用权的资金转为乙方向甲方团购商品房的定金（不计息），甲方按合同约定的条件向乙方提供198套团购商品房和246个地下停车位，并向该宗土地被征收还建户提供44套还建住房；乙方负责将198套团购房分配到198户名下，并应该根据均价3360元／平方米划分确定每套团购房的购买价格，在甲方分别与各团购户签订商品房买卖合同之前7天，以书面形式通知甲方，同时，应以书面形式将44套还建房分配到各还建户；合同还对其他事项进行了约定。随后，被告开始了工程建设。该建设工程位于岳阳市炮台山××路××号，最初定名为炮台山苑，后核准名称为博林苑。被告取得商品房预售许可证后，岳阳政协向被告提供了198户团购房名单，原告罗卉是名单中的团购户之一。2016年10月27日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买博林苑第001幢907号房屋，房屋建筑面积114.58平方米，房屋单价3948.07元／平方米，总房价款452370元；被告在2016年10月27日前向原告交付该商品房；因被告原因，原告未能在商品房交付之日起600日内取得商品房的所有权证书的，原告不退房，被告出具书面承诺，确保半年内办理好房屋所有权证书，超过半年未办好的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；合同还对其他事项进行了约定。诉讼过程中，原、被告均认可原告并非岳阳政协干部，其是通过购买岳阳政协干部的团购房指标后和被告签订的购房合同；双方对原告按约定交付了购房款、被告按约定交付了房屋的事实均无异议。针对未按时办理不动产权证的问题，被告主张，原告并非岳阳政协干部，不具有团购房购买资格，岳阳政协干部转卖团购房指标赚取差价，双方签订的购房合同无效；且被告未按约定办理不动产权证时，原告未提出退房申请、被告未出具书面承诺书，原告要求被告支付违约金的条件未成就。原告主张，原、被告已签订有效合同，被告未出具书面承诺书，说明被告没有履行合同义务，但原告仍然给了被告半年时间办理不动产权证。在原告提起诉讼后，被告在2020年7月3日为原告办理了不动产权证。判决的理由与结果本院认为，岳阳政协代表团购户代表苑欣和被告金博林公司签订《团购商品房及还建住房合同书》，约定被告按岳阳政协报送的名单和198户团购户签订商品房买卖合同。虽然原告罗卉不是岳阳政协的干部，但其通过向岳阳政协干部购买团购房指标的方式成为岳阳政协报送的198户团购房户之一，岳阳政协并未超额报送团购户名单，未损害被告的利益，至于被告主张的岳阳政协干部转卖团购房指标赚取差价的问题，不是本案的审理范围，对被告关于原告无资格签订《商品房买卖合同（预售）》的抗辩，本院不予采纳，该合同应认定为有效合同。对合同关于原告不退房，被告出具书面承诺的理解问题，合同一方当事人只有在有变更合同条款或解除合同意愿时，才会向对方当事人作出意思表示，本案中，原告并无解除合同的意愿，无须通知被告不退房，被告在不能按合同约定时间办理不动产权证时，应主动向原告作出半年内办妥不动产权证的书面承诺，其不作为行为不能免除其合同义务，被告关于原告申请不退房后其才出具书面承诺的抗辩，是对合同约定的错误理解，亦不符合诚实信用的民法原则，对被告关于支付违约金条件不成就的抗辩，本院不予采纳。被告在原告提起诉讼后，已于2020年7月3日为原告办妥不动产权证，对原告的该项诉讼请求，本院不再处理。但被告逾期办理不动产权证，其相应的违约责任仍然应当承担。关于违约金的标准问题，被告已按约定时间交付房屋，可适当减轻被告的违约责任，对原告主张的日万分之一标准，本院酌情调整为日万分之零点五；关于违约金的起算时间，应按合同约定，从约定的交房日期(2016年10月27日)之后的780天（600天+180天）即2018年12月16日起算。据此计算，截至2020年7月3日，被告应向原告支付逾期办理不动产权证的违约金12757元（452370元*0.05‰*564日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告湖南金博林置业有限公司在本判决生效后十日支付原告罗卉截至2020年7月3日逾期办理不动产权证的违约金12757元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告罗卉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取218元，由原告罗卉负担109元、由被告湖南金博林置业有限公司负担109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  杨艳红二〇二〇年八月二十日书记员  江 爽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。