吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0204民初3023号原告：刘艳君，男，1964年2月24日出生，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：孟祥临，吉林保民律师事务所律师。被告:李艳，女，1973年9月17日出生，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：杨韬，吉林松花江律师事务所律师。原告刘艳君与被告李艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳君及其委托诉讼代理人孟祥临、被告李艳的委托诉讼代理人杨韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳君向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、责令被告将该房屋退还原告，并将房屋恢复原状；3、判令被告参照合同标准支付至返还房屋之日止占有使用案涉房屋尚欠的费用；4、责令被告承担违约金4万元；5、判令被告支付原告为维权支付的律师代理费4000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年10月30日签订房屋租赁合同，合同约定，由被告承租原告位于吉林市某区某路XX号楼XX层X号网点，租赁期限自2019年10月30日至2024年10月30日，第一年租金16万元，第二年到第四年年租金为18万元。合同中还约定了违约金为按年度的三个月租金计算，被告无需支付押金。双方签订房屋租赁合同前约定按年预付房租，被告先支付了第一年部分房租6万元，其余10万元租金于2019年11月10日支付，并出具了欠条。双方签订房屋租赁合同后原告依约完成了房屋交付，但被告并未按期支付拖欠的房租，后经原告多次索要，被告才于2020年1月又支付了3万元，仍欠7万元至今未支付。故原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，诉至法院。被告李艳辩称：被告没有违约，故请求驳回原告全部诉讼请求。一、原告请求解除房屋租赁合同不符合约定条件，也不符合法定条件。首先，双方约定的租赁期限未满，故依约不能解除合同。其次，本案亦不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条、第二百二十七条规定的法定解除合同情形。关于支付租金问题，被告并没有迟延支付租金。本案第一年租期为2019年10月30日至2020年10月30日，双方没有约定具体支付租金的时间，那么，只要在租赁期限内支付租金即可，即被告只要在2020年10月30日支付完第一年租期的租金就不违约。二、据上所述，被告不存在拖欠租金的情形，不存在任何违约行为，不应当承担违约责任，不应当给付原告违约金。三、原告诉求律师代理费没有法律依据。本院经审理认定事实如下：刘艳君系吉林市某区某路**楼****网点的房屋所有权人。2019年10月30日，刘艳君与李艳签订房屋租赁合同，约定刘艳君将上述房屋出租给李艳，租赁期限自2019年10月30日至2024年10月30日止，租赁期间第一年房租为16万元，第二年到第四年年租金为18万元，五年外每年不超过20万元，李艳无需交纳押金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。同时双方在合同中约定了其他权利义务。关于支付租金的时间，双方口头约定上打一年租金。至2019年10月10日，李艳向刘艳君支付租金6万元，并出具欠条一份，载明：李艳欠房费10万元整，11月10日还清。后李艳于2020年1月21日、1月22日再支付3万元租金后未再支付第一年度剩余租金7万元，故刘艳君诉至法院。另查明，刘艳君依约交房屋交付李艳使用后，经刘艳君同意李艳因经营需要将房屋的两侧墙拆除，使该房屋与相临的两侧房屋形成互通。上述事实，有不动产权证书、欠条、房屋租赁合同、微信聊天记录、短信截图及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告合理的诉讼请求应予支持，理由如下：一、合同应否解除问题。承租人应当按照合同约定的时间向出租人支付租金，出租人出租租赁物的目的就是收取租金，承租人能按照足额支付租金，出租人通过让渡财产使用权而获得租金收入的合法权利才能得到保障。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案关于支付租金的时间问题，虽然在原被告双方签订的书面合同没有约定，但从审理中原告提供的证据及当事人双方陈述来看，被告于签订书面合同前二十天即2019年10月10日就已向原告支付6万元租金，并于当日出具欠条确认其欠租金10万元于11月10日还清，且在2020年1月被告又向原告支付了3万元租金，这些足可证明双方已约定租金上打一年的事实，且这一约定亦符合吉林市当地房屋租赁的交易习惯。而被告抗辩应于一年租期届满后给付当年租金的主张没有证据证明。因此原告主张的被告迟延支付租金事实成立，对被告抗辩未迟延支付租金的主张本院不予采纳。基于此，经原告限期后，被告至迟应于2019年11月10日支付租金，而被告在无正当理由的情况下于2020年1月支付3万元租金后尚欠7万元租金至今未付，且于庭审时仍拒不支付，已使原告出租房屋取得租金的目的不能实现，依法出租人可以解除合同。故本院对原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。二、关于原告其他诉讼请求问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”依据上述规定，原告要求被告将房屋退还原告，并将房屋恢复原状符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告参照合同标准支付至返还房屋之日止的占有使用费，要求合理，本院予以支持；原告要求被告承担违约金4万元，符合双方合同约定，本院予以支持；原告要求被告支付律师代理费，无法律依据亦无合同约定，原告所主张的依据并不适用于本案，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告刘艳君与被告李艳于2019年10月30日签订的房屋租赁合同；二、被告李艳自本判决生效之日起十日内将吉林市某区某路XX号楼XX层X号网点的房屋恢复原状并退还原告刘艳君；三、被告李艳向原告刘艳君支付房屋占有使用费至返还房屋之日，房屋占有使用费参照双方签订房屋租赁合同约定的租金标准计算；四、被告李艳向原告刘艳君支付违约金4万元；五、驳回原告刘艳君其他诉讼请求。被告李艳如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2180元由原告刘艳君负担25元（已交纳），由被告李艳负担2155元（原告刘艳君已预交），于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  吴艳二〇二〇年八月二十七日书记员  姜帆