北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初27932号原告：刘敏，女，1970年5月18日出生，汉族，住北京市通州区。被告：张蕊，女，1982年2月21日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：赵然然，女，1981年1月14日出生，汉族，住北京市大兴区。原告刘敏（以下简称姓名）与被告张蕊、赵然然（以下均简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘敏，张蕊、赵然然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘敏向本院提出诉讼请求：1、确认我和张蕊、赵然然之间签订的《北京市房屋租赁合同》已于2020年2月5日解除；2、张蕊和赵然然退还我押金及三个月租金共计45000元。事实及理由：2019年12月29日，我和张蕊、赵然然签订了《北京市房屋租赁合同》，约定张蕊和赵然然将其位于北京市朝阳区xxx路x号院1xx幢-x层xxxx号房屋出租给我，由我用于商业经营，租期自2020年3月1日至2023年2月28日，每月租金9000元，押金为两个月租金共计18000元，被告应在2019年12月31日将房屋交付给我。租赁合同签订后，我于2019年12月29日向被告支付了押金和三个月租金共计45000元，被告向我出具了收据，并将钥匙交付给我。我开始请人设计装修方案，准备于春节过后开始对房屋进行装修，用于经营餐饮。2020年1月下半月，武汉市新型冠状病毒肺炎疫情爆发，并迅速蔓延到湖北全省和全国，北京于2020年1月25日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月7日，北京已发现确诊病例297例，死亡1起。2020年2月5日，租赁房屋所在楼宇内发现一起确诊病例，当地政府随即加强了对附近人员流动的管理，至起诉之日，疫情仍在持续，防控也在继续，对餐饮行业构成了毁灭性打击。根据租赁合同第七条第（二）款的约定，因不可抗力导致合同不能履行时，本合同自动解除。根据合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。我认为本案中，新冠肺炎疫情构成不可抗力，导致餐饮业无限期停顿，租赁合同无法正常履行，故我于2020年2月5日通过微信向被告发出了解除租赁合同的通知，被告也确认于该日收到，但经多次协商，被告拒绝返还押金和租金，故起诉。被告张蕊、赵然然辩称，我们不同意刘敏的诉讼请求。第一、我于2020年2月5日收到刘敏微信中提出解除合同的要求，但我并没有回复同意，且该时间双方并未进行物业交割，我认为双方租赁合同解除时间应以2020年7月1日物业正式交割之日为准。第二、我不同意退还任何款项。刘敏提出合同不能履行是因为疫情，但疫情目前已经被有效控制了，双方签订的合同租期为三年，目前合同刚刚开始半年，我不认为疫情是合同解除的因素，疫情也并不必然导致合同解除。在疫情发生后，双方就疫情的影响进行过商谈，刘敏提出顺延两个月租期我没有同意，因为当时疫情结束时间无法确定。我认为刘敏解除合同完全是其个人原因，与疫情无关。我购买该房屋，申请了银行按揭贷款，刘敏单方终止合同，不交租金我无法按期偿还贷款，我也有损失。另外，因为刘敏违约，没有及时交还钥匙水卡等造成商铺无法及时再行出租，给我们造成巨大损失，刘敏主张返还款项，但银行不会减免我们的贷款。目前商业街大部分商户都是营业状态，政府也鼓励消费，我认为合同是可以履行下去的，原告提出退租是违约行为。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据本院经审理认定事实如下：赵然然、张蕊签订合同购买了位于朝阳区xxx区11xx-654、656地块2#地库、3#地库-1层xxxx号房屋，为购买该房屋，二人作为借款人，同时也作为抵押人向中国工商银行股份有限公司北京和平里支行借款124万元。2019年12月29日，刘敏作为乙方（承租人）与甲方张蕊（出租人）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定刘敏承租位于北京市朝阳区xxx路x号院1xx幢-x层xxxx号房屋，建筑面积75．66平方米，合同相关内容为：租赁用途为商业经营；房屋租赁期自2020年3月1日至2023年2月28日，共计3年；甲方应于2019年12月31日前将房屋按约定条件交付给乙方，《物业交验单》经甲乙双方交验签字或盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租金为人民币9000元/月，大写玖仟元整，租期内租金维持不变，乙方以转账方式支付给甲方；租金按季度支付，第一期租金为人民币贰万柒仟元整（不含押金），于2019年12月29日以前付清，以后应提前3日支付下一期租金，先付后用；押金为人民币18000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期内由于经营产生的费用（包含物业费、空调费、水电费用）由乙方负担；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。合同签订后当天，刘敏向张蕊、赵然然交纳了押金18000元和第一期租金27000元，张蕊和赵然然向刘敏出具了收条。同日，张蕊、赵然然向刘敏交付了房屋钥匙及水卡。2020年2月5日，刘敏通过微信向张蕊发出通知：“受新型冠状病毒大规模爆发影响，一段时间内都找不到工人装修，无法开业，损失巨大。本人特提出从即日起解除合同。2020年2月5日”，张蕊回复“收到”。2020年2月17日，刘敏发出信息：“张蕊您过来取钥匙吧”，张蕊未回复。2020年2月中旬，原告提起本案诉讼，要求张蕊退还所收押金及租金。案件审理中，双方于2020年7月1日完成房屋交接，刘敏将房屋钥匙、水卡交还于张蕊，双方签署了交接单。双方就合同是否解除、解除时间以及解除的责任发生争议。刘敏称合同履行中，遭遇新冠肺炎疫情影响，2020年1月25日，北京市启动重大突发公共卫生时间一级响应，2020年2月5日，涉案房屋所在楼宇内发现一起确诊病例，当地政府随即加强了对附近人员流动的管理，上述事由构成不可抗力，并导致合同无法履行。张蕊、赵然然未对疫情的发生、疫情发生后政府的响应提出异议，但认为上述因素并不必然导致合同解除，因此不认可刘敏享有因不可抗力的单方解除权，也不同意退还所收款项。本院认为：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，合同中的不可抗力，是指合同签订后，非因当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情况。本案中，作为承租人的刘敏在合同签订后，已经支付了押金和首期租金的情况下，发生新冠肺炎疫情，政府因此采取必要的管控措施，上述情况发生在刘敏已缴纳押金及部分租金以后，故新冠肺炎疫情及管控措施未对第一笔租金、押金的履行情况构成影响。在疫情及管控措施如何发展变化尚不明确的情况下，疫情及管控措施对合同履行的影响也尚未明确，考虑到双方合同约定的租期有三年之久，刘敏于2020年2月5日即通微信发出解除合同的通知，缺乏必要性，其以新冠肺炎疫情及管控措施属于不可抗力为由解除合同依据不足，本院对其关于确认双方租赁合同已于2020年2月5日由其单方通知解除的诉讼请求不予支持。新冠肺炎疫情及管控措施对刘敏装修及正常使用房屋造成影响，进而对刘敏交纳后续租金构成影响，审理中，双方均确认截止房屋交还于张蕊、赵然然之时，尚未进行装修及经营，刘敏因此未按约定交纳第二期租金，属于合理抗辩，不构成违约。双方未就疫情及管控措施的影响达成延长使用期间或其他合理的协议，审理中，双方均有不继续履行合同的意愿并自行对标的物进行了交接，本院认定双方协商一致解除了合同，合同解除时间为2020年7月1日。合同解除的责任及损失。新冠肺炎疫情及必要的管控措施导致房屋较长时间无法投入装修及使用，至合同解除时，刘敏实际掌控房屋六个月，其缴纳了三个月的租金，从公平角度，本院认为刘敏交纳的租金可不予退还，同时刘敏交纳的押金，张蕊及赵然然应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第九十七条，第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告刘敏与被告张蕊、赵然然于2019年12月29日签订的《北京市房屋租赁合同》已于2020年7月1日解除；二、被告张蕊、赵然然于本判决生效后十日内退还原告押金一万八千元；三、驳回原告刘敏的其他诉讼请求。如被告张蕊、赵然然未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由原告刘敏负担675元（已交纳），由被告张蕊、赵然然负担250元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年八月十九日书记员  高艺林