温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初5380号原告：叶忠义，男，1968年4月7日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：张秀峰，上海白玉兰律师事务所律师。被告：温州新希望置业有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区温州大道洛河路******。法定代表人：彭利，总经理。委托诉讼代理人：蔡国锋，上海兰迪（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢旭，上海兰迪（温州）律师事务所律师。原告叶忠义与被告温州新希望置业有限公司（以下简称新希望公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶忠义的委托诉讼代理人张秀峰，被告新希望公司的委托诉讼代理人蔡国锋、刑旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶忠义向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金211194.49元（以3911009元为基数，自2019年1月2日起按日万分之五计算至2019年4月20日止）；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金391.10元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是房地产开发企业，是坐落于温州市中央绿轴片区××区南汇街道上田村、巨一村）、编号为温州市城市中央绿轴区域Ｆ-09地块上白麓城阅兰庭小区的开发商。2016年4月22日，原告向被告购买该白麓城阅兰庭小区5幢2102号房屋，双方签订一份《商品房买房合同》（合同编号：×××16），约定建筑面积138.79ｍ？，单价为28187.45元，购房款总价为3912136元。合同第九条约定，出卖人应当在2019年1月1日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：...3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。然而，由于被告的开发建设工期拖延，直至2019年4月17日前，涉案小区仍处于建设工程施工期间，小区的外墙、绿化和道路均尚在施工，特别是小区大门在4月中旬才安装。由于被告的工期延误，导致其无法按照合同约定的2019年1月1日向原告交付房屋。而客观上由于小区的外墙、绿化、道路、大门及水、电、气等均未完工，商品房正常使用的基本条件未达成，也导致被告确实无法按照约定向原告交付房屋。2019年4月20日左右，被告开始向原告等业主陆续发出《房屋交付及结算通知书》，要求业主办理收房手续并结算。据此，被告延期至2019年4月20日交付房屋逾期达108天，按照《商品房买卖合同》第十条的约定，应赔偿原告逾期交房违约金211194.49元；另外，《商品房买卖合同》第十六条约定，被告应当于2019年7月1日前取得土地、房屋权属证书并配合买受人办理转移登记，被告直至2019年8月2日起组织业主陆续办理房屋产权登记，逾期计31天，被告应予赔偿原告逾期办证违约金391.10元。综上，原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定内容履行义务。被告应当按照合同约定时间交付房屋，被告未按约定时间向原告交付房屋的行为，严重侵害了原告的合法权益，且已构成实质违约，应承担相应的违约责任。故原告提起诉讼。被告新希望公司辩称，涉案商品房所在项目竣工备案时间为2018年12月10日，外墙、绿化、道路、大门及水、电、气等均已达到合同约定的交付条件，被告在合同约定的2019年1月1日前已通知业主商品房交付，并由原告委托的四川鼎晟资产管理有限责任公司温州第一分公司（以下简称四川鼎晟公司）办理收房手续，不存在逾期交房的情形。原告委托四川鼎晟公司进行改造，约定改造期180日，其出具的《申请暨承诺书》明确承诺不因二改提出逾期交房、改变结构等主张，改造完成后由四川鼎晟公司协助业主通知被告办理商品房交付结算手续。至于原告主张的外立面、绿化、大门，均系竣工验收完成后为优化提升品质而进行公共区域的改造施工，并不影响涉案商品房的正常使用，被告无需承担逾期交房的违约责任。关于逾期办证违约金，由于被告办理初始登记时间在2019年7月，合同附件八第四条第五点约定出卖人在买受人交清全部资料、税费及维修资金并办理补差手续后六个月内，为买受人办理所有权证，故原告主张要求被告承担逾期办证违约金，依据不足。经本院审理查明：2016年4月22日，原告叶忠义（作为买受人）与被告新希望公司（作为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定购买位于温州市中央绿轴片区××幢××室（建筑面积：138.79平方米），每平方米28187.45元，总金额为3912136元。合同第九条约定，出卖人应当在2019年1月1日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可条件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…5.其他非出卖人原因导致本合同约定的商品房未能按约交付的。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十五条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：其他不影响商品房正常使用的基础设施、公共配套建筑的运行，根据规划设计的规定，以实际交付为准。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年7月1日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。合同附件八第三条关于房屋交付的特别约定第13点，买卖双方一致同意：在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人可对原规划设计作出优化变更。若变更无需经过规划部门批准或设计单位同意的，则在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人可对原规划设计做出优化变更，前述规划、设计变更包括但不限于对该商品房阳台修改为封闭式或开放式、窗户／门的开口尺寸及开启方向变化，外立面设计、颜色及景观方案等。第四条关于权属办理的特别约定第5点，出卖人在买受人交清全部资料、税费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的六个月内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的六个月内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证。第八条关于项目优化调整和合理变动的特别约定，1.除《商品房买卖合同》第十一条约定的情况外，在房屋修建过程中，出卖人有权根据具体情况对本项目的规划、设计方案以及对买受人所购买的具体房屋进行优化调整和合理变动，买受人不得据此拒绝收房、主张解除合同或者要求出卖人承担违约责任，但如前述优化调整和合理变动属于经行政机关审批后的规划设计变更方案的，出卖人应通知买受人；2.买受人同意，出卖人经规划部门或设计单位同意后可以合理变更路灯、窨井、电话或电视、分支箱、垃圾箱（桶）、煤气调压室、配电房、开闭所、消防设施、汽车停车（库位）、坡道出入口及其他公用设施的设计，也可以合理调整环境景观（河道）、路网、围墙、建筑外立面的色彩、外立面装饰、门窗式样材质及小区总平面图等，并确认前述变更均不影响到买受人所购商品房的质量或使用功能。同日，原告签署一份《申请暨承诺书》，其中第四条明确，为了配合四川鼎晟公司按照本人的意愿和申请完成该商品房相应的房屋结构调整改造，本人同意：1.在本人与新希望公司签署的《商品房买卖合同》约定的交房时间，本人委托四川鼎晟公司代本人接收该商品房，四川鼎晟公司可持本申请暨承诺书接收房屋交付通知，并办理房屋交付涉及的所有相关手续。本人不因该商品房的上述房屋改造工程而提出逾期交房、房屋结构变化等主张。2.在四川鼎晟公司办理完毕该商品房交付手续后的180天内，四川鼎晟公司应对该商品房进行上述跃层改造工程。改造工程完毕后，四川鼎晟公司协助本人通知新希望公司，以便本人与新希望公司及时办理商品房交付结算手续。3.在商品房收房时，本人愿意就上述房屋改造工程一次性向四川鼎晟公司支付改造费用500元。涉案商品房所在地块于2016年4月11日开工，施工期间，涉案小区的业主代表就工程质量（品质）等问题提出质疑，被告新希望公司于2017年11月10日发布一份《致白麓城住宅业主的公开信》，对包括阅兰庭在内的项目配置标准与品质作出承诺，其中1.外墙真石漆：将原有外墙涂料品牌佐敦、威士伯调整为SKK，并在售楼部已公示结束。外墙施工工艺调整为真石漆中层平涂+水包水多彩漆，一起已施工完毕的外墙部分将全部重新施工并确保平整美观；2.基座石材：原销售承诺为国产石材黄金麻，为提升品质，现将外立面基座石材调整为巴西进口石材；14.园林景观：由法国当代（深圳）和澳大利亚柏涛（上海）专业团队分别精心设计，设计方案已向部分业主进行展示，后续我司将加强施工监管，确保品质落地，前期我司斥资近千万打造市政沿河景观绿化带（樱花长滩）已实景呈现，同时对50米宽的绿化带已进行专项设计。后双方亦就工程质量问题进行了多次会议协调。2018年12月10日，涉案工程经过五方联合验收，并于2018年12月11日办理竣工验收备案手续。备案机关留存的《竣工验收备案表》载明，被告提交的备案的资料包括竣工验收备案表、建设单位的工程竣工验收报告（附施工图审查合格意见书）、法律法规规定应当由规划部门、环保部门、消防部门出具的认可文件或准许使用文件、住宅工程应当提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、绿地率测量报告等。另，温州市自然资源和规划局存档的竣工验收视频可见涉案商品房所在项目的小区道路、绿化、外立面等均已施工完成。2018年12月29日，被告向原告邮寄《通知书》，告知原告涉案房屋将移交给四川鼎晟公司接收。2018年12月31日，四川鼎晟公司出具《收房确认书》，确认收房并开始对涉案房屋内部结构进行二次改造。与此同时，被告新希望公司亦对涉案小区公共区域进行优化提升，主要表现在修建了三处小区大门，将小区道路开挖改造成绿地，外立面材质发生变更，并对其余公共区域进行优化提升改造。2019年4月，被告新希望公司与四川鼎晟公司向原告发出《房屋交付暨结算通知书》，通知其于2019年4月19日办理房款结算、房屋移交等手续。后原告依约办理了房款结算手续（实际购房款为3911009元，500元改造费在物业费中予以优惠）并接收了涉案房屋。2019年7月17日，被告取得涉案商品房不动产初始登记，并以短信方式通知包括原告在内的业主于2019年8月2日前往市民中心办理产权手续。现双方就逾期交房、逾期办证违约责任无法达成一致意见，故原告诉至本院。以上事实有原、被告提供的全部证据及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，双方当事人的争议焦点归纳如下：一、被告是否需要承担逾期交房违约责任；二、被告是否需要承担逾期办证违约责任及金额确定问题。针对争议焦点一，关于逾期交房违约责任，原告主张被告在合同约定的2019年1月1日后仍对涉案小区进行公共区域的改造施工，应承担逾期交房违约责任，而被告认为其已于2019年1月1日前将竣工验收的商品房交付给原告委托的四川鼎晟公司，已完成合同约定的交房义务，此后对公共区域的优化提升，并不构成逾期交房。本院认为，根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应当在2019年1月1日前将经过竣工验收备案，有消防、环保等相关证明文件，且符合商品房正常使用条件的合格商品房交付给原告使用。涉案商品房于2018年12月11日经竣工验收备案，备案资料包括了规划、环保、消防等部门出具的认可文件或准许使用文件。竣工验收现场视频资料亦可见涉案小区外立面、小区道路、绿化均处于正常使用状态。结合竣工图与竣工验收备案时的状况一致，可知被告于2018年12月29日根据原告签署的《申请暨承诺书》，通知四川鼎晟公司代表原告办理房屋交付手续并告知原告，已在合同约定的期限内完成了交房义务。至于被告于2019年1-4月期间仍就涉案小区大门、外立面、小区内道路绿化景观进行施工，系基于对竣工验收备案完成后的公共区域进行优化改造提升而实施，并非合同义务。由于原告无法举证证明上述改造施工内容系双方合同约定范围，亦无充分证据证明双方就合同外的公共区域的改造期限作出特别约定，又因涉案小区涉及二次改造，改造期间为180天，二次改造期间的优化施工行为亦未造成原告实际损失，故其按《商品房买卖合同》第九条约定要求被告承担逾期交房违约责任，依据不足，本院不予支持。针对争议焦点二，关于逾期办证违约责任，本院认为，合同约定被告应于2019年7月1日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，而被告实际取得产权初始登记时间是2019年7月17日，后通知原告于2019年8月2日办理产权过户手续，现原告主张被告按已付购房款3911009元的万分之一承担违约责任，即391.10元（3911009元×0.1‰），有事实与法律依据，本院依法予以支持。至于合同附件八第四条第5点关于权属特别约定“出卖人在买受人交清全部资料、税费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的六个月内办理房屋权属证书”，系对涉案商品房二次过户作出的特别约定，并非初始登记的约定条款，而本案原告主张被告承担逾期办证违约责任系其违反《商品房买卖合同》第十六条关于初始登记的约定，故对被告的该项抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告温州新希望置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告叶忠义逾期办证违约金391.10元；二、驳回原告叶忠义的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4474元，减半收取2237元，由原告叶忠义负担2212元，由被告温州新希望置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇二〇年八月二十一日书记员  黄一歆