湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终517号上诉人（原审原告）：熊斌，男，汉族，1963年5月27日出生，住湖北省远安县。委托诉讼代理人：郭小川，宜昌市利民法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：湖北骏达置业有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区锦江东路**。法定代表人：林炳标，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜昌市夷陵区房屋征收办公室，住所地宜昌市夷陵区平云一路**。法定代表人：柳忠，宜昌市夷陵区房屋征收办公室主任。委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。上诉人熊斌、湖北骏达置业有限责任公司（以下简称骏达置业公司）因与被上诉人宜昌市夷陵区房屋征收办公室（以下简称夷陵区房屋征收办）合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初2828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。二审中，各方当事人申请庭外和解，应扣除相应的审理期限。本案现已审理终结。熊斌上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，改判骏达置业公司按约定向熊斌支付违约金20万元；骏达置业公司与夷陵区房屋征收办共同赔偿因违约给熊斌造成的损失25万元；本案一审、二审案件受理费由骏达置业公司与夷陵区房屋征收办负担。事实和理由:一、一审部分事实认定不清。根据一审判决，其已经认定骏达置业公司需要按照合同约定承担违约责任，而《原址回迁购房合同》中对于违约金20万元也约定的很清楚，但一审法院不顾约定，酌定违约金为12万元，没有任何依据。就损失方面，一审中熊斌提交了请求法院向夷陵区房产交易备案中心调取诉争地段商品房诉讼时的成交均价，可以此证明熊斌的实际损失，但一审法院未依法调取，导致对熊斌的实际损失认定不清。二、一审认为夷陵区房屋征收办不是案涉合同当事人，不承担赔偿责任，系严重错误。根据一审骏达置业公司提交的夷陵区房屋征收办《关于尽快解决“东湖明珠”征迁遗留问题的函》，其中明确表明“熊斌1户被征收人选择原址房屋产权调换补偿方式”，足以证明夷陵区房屋征收办在本案中应当承担民事责任。骏达置业公司辩称，其同意退还购房款40万元，但骏达置业公司并不存在违约情形，故不存在支付违约金及赔偿损失。请求二审法院驳回熊斌的上诉，支持骏达置业公司的上诉请求。夷陵区房屋征收办辩称，认可骏达置业公司的意见，一审法院关于夷陵区房屋征收办不承担责任的认定是正确的，熊斌要求其承担赔偿损失责任没有事实和法律依据。骏达置业公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判骏达置业公司退还熊斌购房预付款40万元；驳回熊斌其他诉讼请求。事实和理由：一、骏达置业公司在与熊斌签署《原址回迁购房合同》前，已取得了项目建设用地规划许可，之后因“东湖明珠”项目被纳入到湖北省棚改计划，属规划严管项目，故一直未取得相应建设工程规划许可。2017年12月26日，宜昌市夷陵区人民政府发布《关于加强夷陵三巷和东湖礼堂片区用地建设和规划控制管理的通告》（夷政发[2017]16号），以书面明确表示管控区内立即停止未经审批新建行为，导致案涉项目被无期限搁置。此并非骏达置业公司的自身原因导致不能进行开发建设，一审对此认定错误。二、骏达置业公司2019年4月1日已向熊斌发函催促退还购房款。即便骏达置业公司存在违约，对于2019年4月1日之后的利息损失，属于熊斌收到函之后不及时申请退款造成的扩大损失，不应当由骏达置业公司承担。三、一审判决骏达置业公司承担违约金12万元有违公平原则。骏达置业公司为促成搬迁，在夷陵区房屋征收办的协调下，才在《原址回迁购房合同》中给熊斌享有明显低于市场价的购房价。且之后为该项目投入大量资金人力，因不能开工蒙受了极大的经济损失。一审虽采纳了骏达置业公司违约金过高的抗辩，但酌定12万元还是高于了熊斌的实际损失。熊斌辩称，骏达置业公司的主动违约是明显的，故违约金条款的约定是有效的。请求二审法院驳回骏达置业公司的上诉请求，支持熊斌的上诉请求。夷陵区房屋征收办述称，骏达置业公司的上诉理由是成立的，请求二审法院予以支持。熊斌向一审法院起诉请求：1.骏达置业公司立即返还购房款40万元，并自2016年9月20日起按年利率4.75%支付利息至全部退还之日止；2.骏达置业公司支付违约金20万元；3.骏达置业公司和夷陵区房屋征收办共同赔偿违约造成的损失25万元。一审法院认定事实：2016年9月18日，熊斌与骏达置业公司签订《原址回迁购房合同》，该合同第1条约定：“甲方（骏达置业公司）提供东湖明珠（原区东湖礼堂片区）项目，92.29平方米，70年产权普通住宅毛坯房，作为调换房供乙方回迁安置。该楼盘建设周期预定为三年，从该项目开工之日算起。”第2条约定：“本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付全部拆迁房评估价总房款40万元，作为乙方还迁房总房款……”后熊斌按合同约定交付购房款40万元。同日，熊斌以被征收房屋所有权人身份与夷陵区房屋征收办签订《东湖礼堂片区棚户改造项目房屋征收补偿协议》，并选择了货币补偿方式，由夷陵区房屋征收办按约定全额向熊斌支付了补偿款607889元。2010年11月1日，骏达置业公司取得小溪塔东湖路4941.58平方米国有土地建设用地规划许可证。2017年12月26日，宜昌市夷陵区人民政府发布《关于加强夷陵三巷和东湖礼堂片区用地建设和规划控制管理的通告》（夷政发[2017]16号），主要内容为：管控区内所有土地利用和建设工程必须符合城乡规划和土地利用总体规划，并按法定程序取得城乡规划、国土资源、住建、房管等部门的合法审批手续后方可动工建设；未经审批任何单位和个人不得在管控区内从事新建、改建、扩建行为。至2019年4月1日，骏达置业公司书面通知熊斌“东湖明珠”项目因政府统筹规划需要被搁置，并告知熊斌退还其购房款。现东湖礼堂片区已建成公用停车场。一审法院认为，骏达置业公司开发的“东湖明珠”项目未能如期进行，“东湖明珠”项目的东湖礼堂片区已建成停车场，系众所周知的事情。骏达置业公司在已经取得管控区内建设用地规划许可的情况下，其开发的“东湖明珠”项目未能如期进行与夷陵区人民政府《关于加强夷陵三巷和东湖礼堂片区用地建设和规划控制管理的通告》二者是否存在直接因果关系无法确认。而骏达置业公司根据《原址回迁购房合同》第7条“若甲方自身原因三年内不能交付新房或按常识可预见的时间内甲方不能按时交房，可视为甲方违约”的约定，以“非系甲方自身原因”为由进行抗辩，并没有完成举证责任。熊斌与夷陵区房屋征收办签订《东湖礼堂片区棚户改造项目房屋征收补偿协议》从性质上属于行政协议，该协议明确约定熊斌选择的是货币补偿。熊斌以夷陵区房屋征收办2017年8月25日向湖北骏达房地产有限公司发送的《关于尽快解决东湖明珠征迁遗留问题的函》“赵长喜、曹万春、曹华、梁林等4户被拆迁人及熊斌选择是原址房屋产权调换补偿方式”，主张与夷陵区房屋征收办达成的是产权调换补偿，该争议属于行政争议，由当事人另行解决。因熊斌与骏达置业公司签订的《原址回迁购房合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同内容及双方当事人意思表示是在未来三年内熊斌有权以特定价款（4612元/平方米）购买骏达置业公司开发的“东湖明珠”项目下的92.29平方米的商品房，属于购房意向性合同，而不是商品房买卖合同。庭审中，双方当事人一致同意解除《原址回迁购房合同》，骏达置业公司退还熊斌预付房款40万元。而经庭审查明案涉合同不能履行，骏达置业公司不能证明非系其自身原因，故熊斌要求骏达置业公司按合同约定承担违约责任，证据充分，对此予以支持。骏达置业公司应当自收到熊斌房款之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向熊斌支付占用房款期间的利息至清偿之日。熊斌要求骏达置业公司承担违约金20万元，骏达置业公司抗辩违约金过高而请求法院予以调减，对此结合《原址回迁购房合同》所应交付房屋同地段房价上涨的客观事实，在骏达置业公司已承担利息的情况下，酌定由骏达置业公司承担违约金12万元。熊斌要求骏达置业公司另行赔偿购房差价损失25万元的诉讼请求，因证据不足，且已在上述违约金数额上作了考虑，故对赔偿购房差价损失25万元的诉讼请求不予支持。夷陵区房屋征收办不是案涉合同当事人，熊斌要求其在本案中承担民事赔偿责任，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北骏达置业有限责任公司退还熊斌购房款40万元，并自2016年9月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向熊斌支付占用房款期间的利息至清偿之日止。二、湖北骏达置业有限责任公司向熊斌承担违约金12万元。三、驳回熊斌要求湖北骏达置业有限责任公司和宜昌市夷陵区房屋征收办公室共同赔偿损失25万元的诉讼请求。上述判决一、二项，限判决发生法律效力后立即履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12854元，减半收取6427元，由湖北骏达置业有限责任公司负担。二审中，熊斌向本院申请调取2019年度夷陵区中心城区商品房成交均价，本院认为，根据本案实际情况，对2019年度夷陵区中心城区商品房成交均价无调查收集的必要，对熊斌的申请依法不予准许。熊斌提交《繁荣世家置业计划》一份，以证明同期购买商品房的均价，因该证据与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求进行审查。1、骏达置业公司上诉提出，宜昌市夷陵区人民政府发布《关于加强夷陵三巷和东湖礼堂片区用地建设和规划控制管理的通告》（夷政发[2017]16号），明确表示管控区内立即停止未经审批新建行为，导致案涉项目被无期限搁置，并非骏达置业公司的自身原因导致不能进行开发建设。本院认为，熊斌与骏达置业公司签订的《原址回迁购房合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规强制性规定，合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力，骏达置业公司应按《原址回迁购房合同》的约定承担相应的违约责任。2、熊斌要求骏达置业公司承担违约金20万元，骏达置业公司抗辩违约金过高而请求人民法院予以调减，一审法院根据本案实际情况，并结合《原址回迁购房合同》所应交付房屋同地段房价上涨的事实，在骏达置业公司已承担利息的情况下，酌定由骏达置业公司承担违约金12万元符合法律规定。3、根据本案查明的事实，熊斌与夷陵区房屋征收办签订的《东湖礼堂片区棚户改造项目房屋征收补偿协议》属行政协议，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项的规定，熊斌对《东湖礼堂片区棚户改造项目房屋征收补偿协议》的履行有异议，可另行依相关法定程序主张，本案对有关《东湖礼堂片区棚户改造项目房屋征收补偿协议》履行过程中的争议依法不予审理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉理由均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。熊斌提出上诉的二审案件受理费6250元，由熊斌负担；湖北骏达置业有限责任公司提出上诉的二审案件受理费3780元，由湖北骏达置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  黄孝平审判员  王明兵二〇二〇年八月二十八日书记员  李望同