广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1323民初1053号原告：孙托亚，男，1983年6月22日出生，汉族，住****************，公民身份号码622************174。被告：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇边马（镇政府大院**）。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：彭小苑，该公司员工。委托诉讼代理人：徐金文，该公司员工。第三人：谢喜娥，女，1983年5月26日出生，汉族，身份证住址*******************，公民身份号码622************182。原告孙托亚与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月22日立案受理后，于2020年4月16日适用普通程序公开开庭进行了第一次审理，庭审后，依被告申请，本院依法追加谢喜娥作为第三人参加诉讼，于2020年6月23日第二次公开开庭进行了审理。原告孙托亚、被告惠东碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭小苑、第三人谢喜娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙托亚向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金185936.19元(自2016年6月17日起暂算至2019年12月28日,以房价480828元为基数,按0.03%/天计算,最终以实际完成交付使用时为准)；2.判令被告向原告支付其他间接损失84000元(至起诉日,房屋已延期交付42个月，在此期间,按2000元/月租金计算,最终以实际完成交付为准)；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房地产公司”)签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号:0073113),约定:原告以单价8666.69元每平米的价格购买被告碧桂园房地产公司开发的位于惠州市惠东县稔山镇山林海xx号楼xx层xx号房产,房款总价为480828元。合同签订后,原告按约支付购房款,原告已履行完毕合同义务,根据《广东省商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定:“出卖人应当于2016年6月15日前,按照国家和地方政府的有关规定,将......符合本合同约定的商品房交付买受人使用......”但被告至今仍以原告未交清物业管理费为由,拒绝办理交付手续。根据《广东省商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定:“自合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”被告的逾期交付房屋行为已构成根本违约并严重损害原告的合法权益,而且给原告造成了巨大的经济损失。基于上述事实，原告依据《合同法》相关规定及《广东省商品房买卖合同》第九条之约定，特向法院提起诉讼。被告惠东碧桂园房地产开发有限公司辩称，一、涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均有约束力。原告与被告于2015年8月30日在惠东碧桂园自愿签订了编号为0xxxxxx3的《商品房买卖合同》，购买涉案山林海x号楼x单元xx层xx号房，该签约行为是被告与原告双方的真实意思表示，其内容没有违法法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。二、被告已向原告寄发了《楼宇交付催收函》、《维修完成知会函》，但原告因自身原因未过来收楼，最终结果应由原告自行承担。（2017）粤1323民初4461号及（2018）粤13民终1858号均对该事实予以认定。被告于2016年6月21日向原告寄发了《楼宇交付催告函》，原告已收悉并于2016年6月25日前来被告处验收收楼，但原告因房屋存在一点小问题，要求被告进行维修，故拒绝收楼。被告根据原告的要求进行维修后，于2016年9月1日向原告寄发了《维修完成知会函》，告知原告房屋已经维修完毕，可以过来验收收楼，但是原告因自身原因一直未过来收楼。根据《商品房买卖合同》附件四“补充协议”第五条第二款约定：出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条的约定的交付期限届满之日自行到销售中心并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。故原告因自身原因未过来收楼，最终结果应由原告自行承担，且被告已经实际交付房屋给原告。三、原告于2017年11月曾以相同的诉讼标的及诉讼请求起诉被告，原告现又以同一诉讼标的及诉讼请求起诉被告，违反“一事不再理”原则，构成重复诉讼，希望法院予以驳回原告诉讼请求。四、（2018）粤13民终1858号民事判决书生效后，因原告与第三人的房屋是户型打通的，第三人因按揭未办理成功，无法支付购房款，后原、被告及第三人三方协商退楼解除商品房买卖合同，因此被告未按该判决书第一项向原告交付房屋，该逾期交付的责任被告不应该承担。综上所述，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法有效，被告已积极履行自己告知义务，且原告一直未过来进行房屋验收，系原告自身原因。故为维护当事人的合法权益，保护商品房交易市场的稳定，请依法公正裁判。第三人谢喜娥未发表陈述意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换、质证。原告庭前提交了如下证据：证据1编号为0xxxxxx3地方税收通用发票、证据2编号为0xxxxxxx7号地方税收通用发票，证据3税收缴款书、证据4编号为HD00xxxxx惠东碧桂园通用代收收据、证据5《广东省商品房买卖合同》、证据6与惠东碧桂园山林海x栋管家微信聊天记录，共同证明原告已按合同约定支付了所有购房款，被告未交付房屋给原告，被告违约；当庭提交证据7微信聊天截图18张，证明被告于2019年6月还没有交付房屋，原告一直都有跟原告沟通。被告对原告提交的证据1-5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，表示这与原告所称的逾期交付房屋之间不存在法律上的联系；对证据六有异议，该聊天记录的主体不是被告的员工，该内容不能代表被告的意思表示，且该聊天记录中并未涉及被告拒绝交付房屋的内容，与本案无关联性；对证据7微信截图的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，对于“群聊3”、“碧桂园小张”及备注名为“碧桂园房子沟通群”三组聊天记录说明被告工作人员一直与原告及第三人沟通房屋交付问题，因原告的房屋与第三人之前购买的房屋户型打通，三方约定需一起交付，后因第三人房屋按揭失败，退房了，所以原告的房屋需恢复原状才能交付，该恢复时间不应计算责任；对山林海8栋管家-李裕婷-休假中”的聊天记录真实性、合法性予以认可，但因该管家并非被告工作人员，其与原告聊天内容不代表被告意志。第三人谢喜娥对原告提供的证据没有异议。被告庭前提交了如下证据：证据1楼宇交付催告函及邮寄详情单、证据2维修事项完成知会函及邮递详情单，证据1、2证明被告已通知原告收楼，按合同约定履行完房屋交付义务，不存在逾期交付；证据3（2019）粤1323执3573号结案通知书，证明被告已实际交付钥匙；证据4（2017）粤1323民初4461号民事判决书及证据5（2018）粤13民终1858号民事判决书，证明原告曾经以相同的事实理由和诉求起诉被告，一、二审法院均认定被告不存在逾期交付的行为，对于上述证据，原告及第三人均表示没有异议。被告在第一次庭审后提交两组补充证据如下：第一组证据证据1户型打通协议书及其附件、商品房买卖合同（谢喜娥）、按揭补充协议，证明原告与其前妻谢喜娥与被告三方约定案涉房屋及xxxx号房为打通户型作为整体公用，两套房的交付标准进行了新的约定；证据二（2018）粤1323民初3837号民事调解书，证明因第三人拖欠房款无法继续履行合同导致案涉房屋及2802号房无法交付，被告与原告及谢喜娥三坊协商调解解除《商品房买卖合同》，被告无需履行房屋交付义务；证据三《律师函（2018）粤谢斐函字第019号》及证据四（2018）粤1323民初4164号民事裁定书，证据三、四共同证明被告与原告调解解除案涉合同过程中因原告及其前妻对案涉房屋有争议，谢喜娥作为财产共有人/实际权利人不配合解除手续，导致案涉合同未成功调解解除；证据五微信聊天记录，证明2018年9月25日之前原告与被告协商解除合同事宜，2018年9月25日后才与被告重新交涉继续履行涉案合同事宜；2019年5月7日原告与其妻子争议解决后原告才重新与被告交涉收楼事宜；证据六《期楼收楼通知书》、《惠东碧桂园物业资料移交书》、《惠东碧桂园费用确认表》，证明被告已于2019年7月12日完成案涉房屋的交付手续；第二组补充证据为《离婚协议》，证明案涉房屋的实际权利人为第三人谢喜娥。对于上述两组证据，原告认为补充的两组证据均在2019年5月24日之前的证据，惠州市中级人民法院已经根据上述补充证据作出了民事判决，因此认为上述两组补充证据为无效证据。第三人对被告上述两组补充证据表示没有异议。本院对当事人真实性无异议的证据予以确认并在卷予以佐证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：在本案受理前，原告曾于2017年11月28日以类似请求向本院提起诉讼，即请求被告继续履行案涉合同，向原告交付案涉商品房，并支付逾期交房违约金74720.67元。本院经审理查明后于2018年1月29日作出（2017）粤1323民初4461号民事判决书，该判决认定事实如下：被告惠东碧桂园房地产开发有限公司取得惠东县稔山镇亚婆角地段、编号为惠东国用（2010）第40127号的地块的土地使用权后，在上述地块开发建设商品房定名为山林海苑山林海，建设工程规划许可证号为惠东县规建证字（2012）0xxxx0，施工许可证号为442********180101。原告孙托亚（买受人）与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）于2015年8月30日签订了合同编号为007xxxx的商品房买卖合同及附件一“房屋平面图”、附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”、附件三“装饰、设备标准”、附件四“合同补充协议”、“附录：委托办理权属登记协议书”，约定原告孙托亚购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为惠东房预许字第20xxxxxx号，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司将惠东碧桂园山林海x号楼x单元xx层xx号房带装修出售给原告孙托亚，总房价480828元，约定付款方式为银行按揭分期付款：第一期购房款于签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价的10%即48079元，第二期在2015年8月31日前付该商品房总房价的21.37%即102749元，第三期在2015年11月30日前付该商品房总房价的68.63%（银行按揭款项）即330000元。该《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该《商品房买卖合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交楼。该《商品房买卖合同》第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。该《商品房买卖合同》第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。详见本合同附件四《合同补充协议》第五条第三款的约定。附件四《合同补充协议》第四条关于装饰、设备标准约定：买受人和出卖人一致同意：该商品房由出卖人统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。附件四《合同补充协议》第五条关于商品房交接约定：（一）在该商品房交付使用之前，买受人对该商品房没有使用权，不得使用、装饰该商品房及其花园，并不得变更该商品房的建筑平面和建筑、装饰等一切设备材料，若买受人违约的，因买受人的行为致使该商品房或该商品房所在楼宇或整个“山林海苑”园区无法通过验收的，或者导致出卖人无法按时将该商品房交付买受人及无法按时将受影响的其他商品房交付其他买受人使用的，买受人应承担一切后果，包括赔偿出卖人应承担的逾期将其他商品房交付其他各买受人使用等的损失。（二）《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。在该商品房出现面积差异，买受人依据《商品房买卖合同》和本补充协议的约定须向出卖人补交实测面积超出合同约定面积部分的款项的，因该补交款项为买受人需支付给出卖人的该商品房购房款，故买受人自愿同意在办理该商品房交接手续之前付清给出卖人。若买受人不予付清的，则出卖人有权不将该商品房交付给买受人而不须承担任何责任。（三）该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。保修期限内，在正常使用情况下，发生买卖双方另行签订的《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修；因买受人使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由买受人承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，出卖人不承担责任。在任何阶段，不管任何原因导致出卖人应承担保修、修补责任，且出卖人在履行保修、修补责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若买受人不进行配合、协助而导致出卖人无法履行保修、修补责任的一切法律后果，出卖人不承担。（四）若出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。《商品房买卖合同》第九条约定的“逾期”是指出卖人按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期。《商品房买卖合同》签订后，在履行过程中，原告孙托亚履行了交付购房款的义务。被告惠东碧桂园房地产开发有限公司开发的碧桂园.十里银滩山林海（8、9号楼及2＃车库七标段）于2015年7月31日经“五方责任主体”盖章确认工程竣工验收合格，惠东县住房和城乡规划建设局于2015年8月13日收齐竣工验收备案文件后，于同年8月13日同意予以备案。本案涉案商品房在上述经竣工验收合格的x号楼，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司于2016年5月23日为涉案商品房办理了粤房地预登惠东字第0xxxxxx32号。原告孙托亚没有在2016年6月15日前来被告惠东碧桂园房地产开发有限公司办理房屋交付手续以及验收手续，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司制作了《楼宇交付催告函》（内容涉及已通知原告于2016年6月15日前来办理入伙手续……），并于2016年6月25日送达到原告孙托亚所居住地址的楼下快递柜。原告孙托亚于2016年6月25日到现场办理涉案商品房验收手续，并在被告惠东碧桂园房地产开发有限公司制作的《碧桂园.十里银滩房屋验收记录表》中签名，该《碧桂园.十里银滩房屋验收记录表》记录了原告孙托亚提出存在的如下问题：1.厨房洗菜盆生锈；2.客厅空调孔无盖，主卧少个空调孔盖；3.次卧床头插座边欠松油；4.电视插座油漆污染（父母房），玄关窗框污染；5.餐厅天花露铁钉；6.主卧窗框；7.主卧有个灯不亮；8.公卫门套下封胶。被告惠东碧桂园房地产开发有限公司于2016年9月1日制作《维修事项完成知会函》，并按原告孙托亚所留的住址寄送，原告孙托亚于2016年9月4日签收。该《维修事项完成知会函》内容为：尊敬的碧桂园十里银滩山林海x号楼x单元xx层xx号业主：您好！您于2016年6月25日向我司提出的维修事项我们已记录在《房屋验收记录表》上，并已于2016年8月26日完成所有维修事项。本着对业主负责任的态度，我们已于2016年8月28日至2016年8月31日期间，按《商品房买卖合同》约定的联系方式以及您报修时预留的联系电话通知您，但您至今仍未前来验收并确认维修结果。现我司再次书面通知您，请您于2016年9月30日前与我们联系约定验收时间，现场确认上述维修结果，以免您的权益受损，逾期我们将视为您对维修结果无异议。特此知会。原告没有验收及收楼，选择向本院提起诉讼。该判决本院认为，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司是否存在延迟交房的违约行为。原告孙托亚与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司自愿签订的《商品房买卖合同》及其附件（一、二、三、四）、附录，系双方自愿自治的体现，不违反法律、法规的强制性效力性规定，上述合同及附件、附录依法成立并生效，原、被告双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。原告主张被告惠东碧桂园房地产开发有限公司并未按照合同约定的日期交付房屋，已构成违约。但被告惠东碧桂园房地产开发有限公司认为房屋验收记录表所记载的问题是装修质量瑕疵问题，属于工程保修的范围，被告已经依照合同约定完成交付及承担保修责任，原告无权拒绝收楼，被告不构成违约。被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《楼宇交付催告函》、《维修事项完成知会函》显示，涉案房屋所在建筑已经竣工验收并办理备案，被告也已通知原告收楼，因涉及装修质量问题等原因，原告未在合同约定的交楼时间2016年6月15日收楼，被告已按《碧桂园.十里银滩房屋验收记录表》确定的维修事项完成维修，并已告知原告，原告没有收楼，按照双方签订的合同附件四第五条的约定，因装修质量问题，原告不能拒绝收楼，应当视为房屋已完成交付，况且被告也根据合同约定承担了保修责任，被告的行为并不构成违约。如原告认为被告在承担保修责任期间影响其实际入住并造成损失，可另行提起民事诉讼。综上，并非因被告的原因不履行合同义务，而是因原告自身原因没有去收楼，诉请继续履行合同，没有诉的利益，此项诉请，不予支持，原告可自行向被告收楼；原告要求被告承担逾期交房违约金，证据不足，理由不充分，不予支持。判决驳回原告孙托亚的全部诉讼请求。原告孙托亚不服该判决，向广东省惠州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年5月24日作出（2018）粤民终1858号民事判决书，认定一审查明的事实清楚，予以确认。该院认为，二审争议焦点是：原审法院认定被上诉人不存在延迟交房的违约行为，不需支付逾期交房违约金，是否存在错误？本案《商品房买卖合同》由上诉人与被上诉人于2015年8月30日签订，合同明确了买受人（上诉人）的地址及联系电话，且上诉人于一审庭审中确认该地址及联系电话其可以收悉，由此，被上诉人于2016年6月21日、2016年9月1日分别以该地址及联系电话向上诉人寄送的两份快递，分别于2016年6月25日、2016年9月4日被签收，应当认定为已经送达给上诉人。被上诉人主张该两次快递寄送的文件分别是《楼宇交付催告函》、《维修事项完成知会函》，对此，该院认为，该两份函件均注明“一式两联，盖骑缝章，特快专递寄送客户下联，公司客户关系管理部留存上联”，快递单上均载明涉案房屋房间号、寄送的文件名称，且上诉人确实于2016年6月25日前往案涉楼盘验收，被上诉人的该项主张具有较大可能性，上诉人对此虽有异议，但未能予以反驳，原审法院采信被上诉人的该项主张正确，应当予以维持。综合本案证据，被上诉人方通知上诉人收楼时，涉案房屋所在建筑已经竣工并验收合格，因认为涉案房屋存在装修质量问题等原因，上诉人未在合同约定的交楼时间收楼，但结合《商品房买卖合同合同》附件三约定的房屋交付标准，上诉人所主张的装修质量问题等并不能证明该房屋不符合交付标准，上诉人拒绝收楼，不能认定为被上诉人存在逾期交房的违约行为。原审法院认为，按照《商品房买卖合同合同》附件四第五条的约定，因装修质量问题，上诉人有权要求保修，不能拒绝收楼，应当视为房屋已完成交付，对此，该院认为，判断房屋已经实际交付，要求房屋的交付条件成就，且出卖人已经移交房屋钥匙及其他必要资料等。本案上诉人诉请继续履行合同，被上诉人于庭审中也确认房屋钥匙尚未移交，可见房屋尚未实际交付，但被上诉人已经履行了通知收楼的义务，因双方对装修质量等问题是否影响房屋交付产生分歧，上诉人未及时收楼、被上诉人亦未实际交付，对此，被上诉人不构成违约，上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，应当不予支持。因此，原审判决驳回上诉人的第二项诉讼请求正确，予以维持。上诉人已经依约支付了购房款，而涉案房屋尚未实际交付，原审判决在说理部分认为上诉人可自行向被上诉人收楼，但判决驳回上诉人继续履行合同的诉讼请求，存在不妥，予以纠正，被上诉人应向上诉人交付涉案房屋，包括交付房屋钥匙及其他必要资料、办好过户手续等。判决如下：一、变更广东省惠州市惠东县人民法院（2017）粤1323民初4461号民事判决为：惠东碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向孙托亚交付惠东县稔山镇山林海x号楼x单元xx层xx号房产（包括交付房屋钥匙及其他必要资料等）；二、驳回孙托亚的其他诉讼请求。二审判决书生效时间为2018年5月31日。本案中，原告诉请被告支付逾期交房违约金及其他间接损失的时间段为自2016年6月17日起暂算至2019年12月28日,最终以实际完成交付使用时为准，对2016年6月17日起至二审判决生效前一日即2018年5月30日止的逾期交房违约金在上述判决中已经做出认定，本案现需认定的是被告在二审民事判决书生效之日起即2018年5月31日至房屋交付时是否存在逾期交房违约行为及是否需要承担原告诉请的自2016年6月17日起计算至房屋交付时的其他间接损失。对上述判决已经查明的事实，本院予以确认，在此不再赘述。对于二审下判后查明的其他事实认定如下：1.原告主张被告未按惠州市中级人民法院作出的（2018）粤民终1858号民事判决书确定应在判决书生效后十日内向原告孙托亚交付房屋的义务，应向原告支付逾期交付违约金及支付其他间接损失。被告辩称未在二审判决确定的时间内履行交房义务，是因为原告孙托亚与第三人谢喜娥的房屋是户型打通的，第三人所购买的房屋因按揭未办理成功，无法支付剩余购房款，后由原告、被告及第三人三方协商解除第三人与被告签订的商品房买卖合同。因此，该逾期交房的责任被告不应该承担。被告提交了与第三人谢喜娥于2015年8月30日签订的《广东省商品房买卖合同》、2015年8月30日协议书（附件一山林海打通户型图、附件二装饰、设备标准、附件三住宅质量保证书）、（2018）粤1323民初3837号民事调解书、（2018）粤1323民初4164号民事裁定书、2019年12月17日结案通知书予以证实。①《广东省商品房买卖合同》，惠东碧桂园房地产开发有限公司与谢喜娥双方于2015年8月30日签订合同编号为xxxxxxxx的商品房买卖合同及相关附件，合同约定惠东碧桂园房地产开发有限公司将山林海x号楼x单元xx层xx号房出售给谢喜娥，合同总价款为人民币573804元，交付日期为2016年6月15日。合同第六条付款方式及期限约定按银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为伍拾柒万叁仟捌佰零肆元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款10%给出卖人，即伍万柒仟叁佰柒拾元整；（3）买受人必须在2015年8月31日前，付该商品房总房价款的20.29%给出卖人，即：壹拾壹万陆仟肆佰叁拾肆元整；（4）买受人必须在2015年11月30日前，付该总房价款的69.71%（银行按揭款项）给出卖人，即：肆拾万元整。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。②协议书，该协议书上的出卖人为惠东碧桂园房地产开发有限公司，买受人一为孙托亚，买受人二为谢喜娥，协议书上约定出卖人与买受人一孙托亚于2015年8月30日签署了编号为xxxxxxx的《商品房买卖合同》及附件、附录，约定孙托亚购买出卖人开发的位于广东省惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园房地产开发有限公司山林海xx号楼xx单元xx层xx号的商品房；出卖人与买受人二谢喜娥于2015年8月30日签署了编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》及附件、附录，约定谢喜娥购买出卖人开发的位于广东省惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园房地产开发有限公司山林海xx号楼x单元xx层xx号的商品房，“买受人一（孙托亚）及买受人二（谢喜娥）是一致行动人（下亦合称买受人），为达到使商品房一及商品房二作为接通整体以公用的目的，买受人向出卖人提出对商品房一、商品房二的平面布局进行改造并变更商品房一、商品房二的装饰、设备标准，经各方友好协商一致，现就商品房一、商品房二的平面布局改造及装标变更、交付事宜达成如下协议，以兹共同遵守：一、出卖人根据买受人的要求，在商品房一、商品房二所在楼宇通过竣工验收及相应商品房进行面积实测后对商品房一、商品房二进行整体改造装修，改造及装修后的商品房已、商品房二作为一个整体的平面布局及《装饰、设备标准》分别详见本协议附件一、附件二。二、买卖各方一致确认同意以本协议附件一及附件二的相应内容作为商品房一、商品房二的最终交付标准……；三、买受人已充分知悉：商品房一、商品房二各自的产权登记面积以改造装修前的各自房屋状况以及各自买卖合同附件、房屋平面图为准进行实测及确定……；四、买卖各方一致确认同意：商品房一、商品房二的《住宅质量保证书》不按买卖双方另行签订的质量保证书的约定履行……；五、本协议书及其附件未约定的内容，买卖各方仍根据买卖合同一、买卖合同二的约定履行……；六、本协议经各方签字盖章之日起生效。本协议书及其附件作为买卖合同一、买卖合同二的有效组成部分，与买卖合同一、买卖合同二具有同等法律效力；七、本补充协议书一式肆份，出卖人执贰份，买受人一执壹份，买受人二执壹份，具有同等法律效力”。附件一山林海打通户型图：该户型图显示两套商品房打通后成为一套完整的商品房，该户型左侧为孙托亚的01号房屋、右侧为谢喜娥的02号房屋。附件二装饰、设备标准，该附件对案涉商品房的结构、外墙、内墙、天花、灯具、地面、阳台、露台、户门、窗户、卫生设施、厨房设施、水电、电话、电视机燃气等都有设定装修标准。附件三住宅质量保证书，该质量保证书约定地基和主体结构的保修期限为在规定的合理使用期限内、屋面防水的保修期限为5年……室内楼梯扶手保修期限为6个月、土建白蚁防治保修期限为10年。同时该保证书备注1、保修期限内，在正常使用情况下，发生上述项目的质量问题，由出卖人负责保修；因该商品房的使用人使用不当或擅自改动房屋结构……出卖人不承担责任；2、在任何阶段，不管任何原因刀子出卖人应承担保修……导致出卖人无法履行保修、修补责任的一切法律后果均由买受人承担。③谢喜娥因逾期支付购房款，惠东碧桂园房地产开发有限公司于2017年5月2日向本院提起诉讼，要求谢喜娥支付拖欠的房款400000元及承担违约金。2017年9月30日，本院作出（2017）粤1323民初1933号民事判决书，判决谢喜娥向惠东碧桂园房地产开发有限公司支付购房款400000元及违约金。判决生效后，谢喜娥一直未履行生效法律文书确定的义务，惠东碧桂园房地产开发有限公司于2018年7月16日又向本院提起诉讼，请求解除与谢喜娥签订的编号为xxxxxxx《商品房买卖合同》及其附件、附录，谢喜娥承担违约金57380.4元。2018年7月18日，双方达成了调解协议，本院作出（2018）粤1323民初3837号民事调解书，双方同意解除合同编号为xxxxxxx的《商品房买卖合同》及其附件、附录。④（2018）粤1323民初4164号民事裁定书，该裁定书显示，本院于2018年8月6日受理惠东碧桂园房地产开发有限公司与孙托亚、第三人交通银行股份有限公司惠州分行商品房预售合同纠纷一案，惠东碧桂园房地产开发有限公司诉请解除与孙托亚签订的上述商品房买卖合同，该案在审理过程中，三方当事人于2018年8月20日在该案的庭前会议笔录中作出了表述，孙托亚陈述“在2015年8月30日，我在被告处购买了两套房产，因另外一套房产贷款过程中存在问题，无法按揭，故退了那套，但因两套房屋是打通的，碧桂园要求是如果退房，要一起退，故要解除合同、退房”；并陈述已经与惠东碧桂园房地产开发有限公司协商一致，同意解除上述商品房买卖合同。后因谢喜娥是孙托亚购买涉案房屋的银行按揭担保人，因该调解协议未得到谢喜娥的配合而无法履行，最终惠东碧桂园房地产开发有限公司于2018年9月20日向本院申请撤回了起诉。⑤惠东县人民法院（2019）粤1323执3573号结案通知书，该通知书显示，孙托亚于2019年10月15日向本院申请强制执行（2018）粤13民初1858号民事判决书，要求惠东碧桂园房地产开发有限公司交付位于惠东县稔山镇林海xx号楼xx单元xx层xx号房的房产。2019年12月17日，惠东碧桂园房地产开发有限公司向孙托亚交付该房产钥匙，孙托亚在收据上载“收到惠东法院转来惠东县稔山镇山林海xx号楼xx单元xx层xx号房产钥匙一串（十三把），注：（2019）粤1323执3573号同意执行完毕，孙托亚，2019.12.17”，本院于同日作出了结案通知书。2.本院庭后向被告惠东碧桂园房地产开发有限公司核实，2019年3月28日开始对上述山林海xx号楼xx单元xx层xx号及xx户型打通房屋进行恢复各自户型处理，工程于2019年6月底完工。被告于2019年7月12日向原告送达案涉商品房的期楼收楼通知书，原告孙托亚在业主签名确认出签名；原、被告于2019年7月12日签订了惠东碧桂园物业及资料移交书，载明“甲方（原告）向乙方（被告）购买的惠东碧桂园山林海xx号楼xx单元xx层xx号商品房已按《商品房买卖合同》的约定达到交付条件。甲、乙双方于2019年7月2日办妥该物业及相关资料的移交。1.甲方确认乙方将下列资料移交给甲方：该物业的钥匙共拾伍条……”；原告在庭审中向本院陈述在2019年7月12日签订资料移交书后，物业公司说其拖欠了物业管理费，在未缴纳前，拒绝移交钥匙。原告陈述其于2020年4月16日实际收楼。被告陈述是因原告拖欠了物业管理费，物业公司要原告一并缴纳滞纳金，原告因而拒收钥匙。另查明，2016年12月1日，原告孙托亚与第三人谢喜娥在深圳市南山区民政局婚姻登记处解除婚姻关系，且双方签订离婚协议，该协议书上显示，本案涉案商品房归第三人谢喜娥所有。本院认为，本案双方争议的焦点为：1、原告孙托亚主张被告惠东碧桂园房地产开发有限公司应支付从2016年6月17日起至上述（2018）粤民终1858号民事判决书生效日即2018年5月30日止的逾期交房违约金及间接损失是否应当得到支持？2.被告惠东碧桂园房地产开发有限公司未按惠州市中级人民法院作出的（2018）粤民终1858号民事判决书确定应在判决书生效后十日内向原告孙托亚交付房屋是否应当承担延迟交房的违约责任。关于第一个焦点，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程在或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，原告孙托亚在本案中诉请被告惠东碧桂园房地产开发有限公司支付从2016年6月17日起至房屋实际交付使用时止的逾期交房违约金，对于2016年6月17日起至上述（2018）粤民终1858号民事判决书生效日即2018年5月30日止的逾期交房违约金，该民事判决书维持本院作出的（2017）粤1323民初4461号民事判决书驳回原告孙托亚要求被告惠东碧桂园房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任的判项，现原告又以同一当事人、同一诉讼标的、同一诉讼请求提起诉讼，对诉请被告惠东碧桂园房地产开发有限公司支付从2016年6月17日起至上述（2018）粤民终1858号民事判决书生效日即2018年5月30日止的逾期交房违约金违反了一事不再理原则，本院予以驳回。对原告诉请被告支付42个月的其他间接损失84000元，因上述已经生效的民事判决书判决被告不承担违约责任，因此，对于诉请被告承担原告的从2016年6月17日起至上述（2018）粤民终1858号民事判决书生效日即2018年5月30日止的间接损失，没有法律和事实依据，本院不予支持。关于第二个焦点，第一，惠州市中级人民法院作出的（2018）粤民终1858号民事判决书确定被告应在判决书生效后十日内向原告孙托亚交付房屋，该房屋在该院下判时状态是原告孙托亚所购买的xx号房屋与第三人谢喜娥所购买xx号房屋是户型打通为一套房屋。被告要将涉案房屋交付给原告，先要取得第三人谢喜娥同意；其次，因xx、xx号房屋在当初购买时，被告是按照原告及第三人的要求将两户合并为一户，并进行了装饰装修，现原告要求对xx号房屋进行单独交付，需要原告与被告重新协商分户事项。在未征求第三人同意及原、被告重新协商前即要求被告履行交付义务不符合实际情况且存在显失公平。第二、二审下判后，对于如何解决房屋交付问题，本院认为，从公平原则出发，应该给予被告一定时间处理好房屋的分户，本案中，惠州市中级人民法院（2018）粤民终1858号民事判决书于2018年5月31日发生法律效力，为解决分户问题，1.被告与第三人谢喜娥于2018年7月16日向本院提起诉讼，通过调解解除了第三人谢喜娥向被告购买的xx号房屋所签订的商品房买卖合同；2.被告于2018年8月6日对原告、案外人交通银行股份有限公司惠州分行向本院提起诉讼，三方达成了调解协议即解除原告向被告购买的xx号房屋所签订的商品房买卖合同，因第三人原因，该协议未能履行。通过上述诉讼，解除了第三人谢喜娥购买的xx号房屋合同，此时，原、被告均应主动协商如何分户事宜。本院认为，被告将x、xx号房屋户型打通并按一套房屋标准进行装饰装修，是按原告与第三人要求完成的，现又应原告要求单独交付xx号房屋，对变更后的交付标准(即由谁施工、改造费用承担、装饰装修标准、交付时间等)，应由原、被告双方重新协商，在未达成一致意见前，不应强制被告交付。在双方没有协商达成一致意见下，被告于2019年3月28日自行按照原告及第三人分别与被告签订的《商品房买卖合同》交付标准对xx号、xx打通户型进行恢复各自户型处理，于2019年6月底完工。被告主张于2019年7月12日与原告签订了惠东碧桂园物业及资料移交书，将涉案房屋移交给了原告。原告认为虽签订了移交书，但被告没有移交钥匙。对于钥匙未移交原因，原、被告均未提供证据予以佐证，推定被告没有向原告移交钥匙。原告于2019年10月15日向本院申请强制执行，被告于2019年12月17日向原告了交付该房产钥匙，实际的交房时间应为2019年12月17日。综上，被告在二审下判后至2019年12月17日交付房屋是否应当承担延迟交房的违约责任，本院分析如下：一、按照原告与被告签订的商品房买卖合同，合同约定的交付日期为2016年6月15日前。被告将xx、xx户型打通后，已经在该交付日期前通知原告收楼，而原告一直没有收楼，上述判决书已经明确责任在于原告，被告没有违约；二、二审判决被告应在判决书生效后十日内向原告交付房屋。因原、被告在原一、二审诉讼过程中，没有向法院陈述xx、xx号房屋打通为一套房屋的事实，导致二审判决出现被告履行义务的不明确性，即没有明确是交付01、02号打通后的房屋或是被告的01号房屋，如交付01号房屋，则应按上述分析应由原、被告重新协商交付标准及时间。三、在原、被告未协商一致意见情况下，被告自行按照商品房买卖合同里约定的交付标准将xx、xx号房屋进行了分户，并交付给了原告。本院认为，从整个过程可以看出，被告比较积极寻找解决方案并付诸行动，虽然经过一段时间，最终还是解决了交付问题。因此，从尊重事实及公平角度出发，二审下判后事实发生变化导致暂无法交付的责任不能苛责被告承担，原告诉请被告支付逾期交房违约金及其他间接损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：驳回原告孙托亚的全部诉讼请求。案件受理费5349元，由原告孙托亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  彭崇峰人民陪审员  林运新人民陪审员  庄巧华二〇二〇年八月十八日法官 助理  黄丽娴书 记 员  张景波