宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初4717号原告：宁夏高新软件动漫发展有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区xxxxxxxxxx法定代表人：邹德鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：范格瑞、侯镜湖，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告：宁夏云推网络科技有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区xxxxxxxxxxx。法定代表人：李晓明，该公司执行董事兼总经理。（被告未到庭，以上身份信息由原告提供）原告宁夏高新软件动漫发展有限公司与被告宁夏云推网络科技有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏高新软件动漫发展有限公司的委托诉讼代理人范格瑞、侯镜湖到庭参加了诉讼，被告云推科技公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宁夏高新软件动漫发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间的不定期房屋租赁关系；2.判令被告立即向原告返还xxx办公室（面积为140.38㎡）；3.判令被告向原告支付拖欠的水费、电费、电梯费、制冷费、制热费、管理服务费共计20018.53元（暂计算至2020年5月18日）及至实际返还房屋之日止的水费、电费、电梯费、制冷费、制热费、管理服务费；4.判令被告向原告支付逾期违约金12991.79元，并按照租赁合同约定的标准支付违约金至实际付清各项欠款之日止；以上三、四项共计33010.32元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自2018年4月10日承租xxxx室，承租面积为140.38㎡。被告于2018年4月10日与原告签订了《银川iBi育成中心入驻企业房屋租赁合同》一份，租赁期限为2018年4月10日起至2019年4月9日止。租赁合同约定，承租房屋租金标准为30元/建筑平米/月，原告不向被告收取房屋租金，被告应按照4.5元/㎡/月向原告支付管理服务费，同时约定了电梯费、制冷制热费等费用的收费标准。租赁合同还约定了被告应于租赁合同签订后10日内交纳一年的电梯费及空调制冷制热费，水电费根据每月计量表读数计算，逾期支付电梯费、制冷制热费、水电费等费用的，每逾期一日按欠付费用总额的万分之五支付违约金等违约责任条款。租赁合同期满后，被告继续占有使用上述房屋。被告自入住承租房屋以来，长期拖欠管理服务费、水电费、电梯费等费用，原告多次要求被告交清欠付的各项费用，但被告至今仍未交清。截至2020年5月18日，被告仍拖欠水费、电费、电梯费、制冷费、制热费、管理服务费等共计20018.53元。综上，被告的行为已构成严重违约，应向原告支付拖欠的水电费等各项费用，并向原告返还租赁房屋，同时承担违约责任。原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼。被告宁夏云推网络科技有限责任公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据。原告围绕其诉讼请求依法提交了宁（2018）金凤区不动产权第0024895号不动产登记证书复印件、证明、入驻企业房屋租赁合同、情况说明、欠费明细打印件、违约金计算标准打印件、关于调整银川市城市供热价格的通知（银发改发[2019]311号）打印件、关于调整银川经开区育成中心供热价格的通知（宁高软司发[2019]29号），经本院当庭核实，证据真实、合法，与本案具有关联性，且能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宁夏融通智慧物联产业投资有限公司系金凤区xxxxx办公楼的所有权人，宁夏融通智慧物联产业投资有限公司授权原告对该栋楼进行具体经营管理和使用，涉及房屋租赁方面的权利义务均由原告享有和承担。2018年4月10日原、被告签订《银川iBi育成中心入驻企业房屋租赁合同》，约定：原告将位于银川x**室出租给被告使用，计租面积为140.38㎡。租赁期限为2018年4月10日至2019年4月9日止，租赁期满，原告有权收回租赁房屋，被告有意继续承租的，应在租赁期满前30个工作日内向原告提出书面续租申请，在征得原告书面同意后，原、被告重新签订租赁合同。租金为30元/建筑平米/月，电梯费0.42元/建筑平米/月（2层起），水费5.65元/吨，电费0.822元/度，空调制冷费5.35元/建筑平米/月，制热费6.35元/建筑平米/月。租赁期限内原告不向被告收取房屋租金，被告应于本合同签订后10日内交纳一年的电梯费及空调制冷制热费，水电费根据每月计量表读数计算（具体金额以物业公司出具的通知单为准），由原告委托物业服务单位按月收取，电梯费及空调制冷制热费发票在一年期满后开具，发票一经开具，无论出现何种情况，原告已收取的款项均不予退还；原告向被告收取管理服务费，管理服务费标准为4.5元/㎡/月，被告应在合同签订后10日内支付一年的管理服务费7580.52元；被告逾期支付管理服务费的，每逾期一日由原告按一年管理服务费万分之五收取违约金；被告逾期支付电梯费、制冷制热费、水电费等费用的，每逾期一日，应向原告支付欠付费用总额万分之五的违约金；被告出现逾期支付管理服务费、逾期支付或补足保证金、被告逾期支付电梯费、制冷制热费、水电费等费用违约情形，原告除有权要求被告按照上述约定承担违约责任外，还有权要求被告按照年租金（年租金按照约定租金标准计算）的10%向原告支付违约金。涉案房屋租赁期限届满后，被告继续使用承租房屋。2019年9月17日银川市发改委发布关于调整银川市城市供热价格的通知，办公用房价格调整为6.9元/月·㎡；原告于2019年11月18日发布文件，调整育成中心一期、二期、三期，银川科技园科技大厦及1#、2#、3#研发中心办公用房供热价格为6.9元/月·㎡。本院认为，原、被告双方签订的《银川iBi育成中心入驻企业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及社会公益，双方应按约履行己方义务。被告在合同到期后仍使用原告6号楼8层804室房屋，原合同继续有效，租赁期限为不定期。被告未按约向原告退还租赁房屋，也未支付房屋租金及应缴纳的相关费用，构成违约，原告依约诉请解除合同，符合法律规定，本院予以支持；合同解除后，被告还应承担返还房屋并支付拖欠房屋管理服务费、电梯费、制冷费、制热费的义务。原告主张制热费自2019年11月18日上调为6.9元/月/㎡，但原告所提交证据并不能证实原告通知上调供暖费到达被告，原被告之间并未就供暖费标准达成新的合意，故对供暖费的计算仍按合同约定的6.35元/建筑平米/月标准计算。原告主张的水费、电费，原告未提供抄表记录等被告实际使用情况的证据证实，故本院不予支持。综上，截止2020年5月18日，被告拖欠房屋管理服务费为8395.63元[140.38㎡×13个月9天（自2019年4月10日至2020年5月18日）×4.5元/月/㎡]、电梯费1117.24元[140.38㎡×16个月18天（自2019年1月1日至2020年5月18日）×0.48元/月/㎡]、制冷费4506.20元[140.38㎡×6个月（自2018年6月1日至2018年8月31日、2019年6月1日至2019年8月31日）×5.35元/月/㎡]、制热费8022.72元[140.38㎡×9个月（自2018年11月1日至2019年3月31日、2019年11月1日至2020年3月31日、原告减免新冠肺炎疫情期间一个月）×6.35元/月/㎡]，合计22041.79元，原告自愿扣除被告缴纳的运营费保证金6072.30元，故被告尚欠原告上述费用合计15969.49元，应及时向原告支付。2020年5月19日至被告实际返还房屋之日止的房屋占用管理服务费亦以140.38㎡为基数按4.5元/月/㎡计算支付；自2020年5月19日至被告实际返还房屋之日止的电梯费以140.38㎡为基数按0.48元/月/㎡计算支付、制冷费以140.38㎡为基数按5.35元/月/㎡计算支付（制冷期：6月1日-8月31日）、制热费以140.38㎡为基数按6.35元/月/㎡计算支付（制热期：11月1日-3月31日）。依据合同约定，被告逾期支付房租和物业费、电梯费、制冷制热费的，每逾期一日由原告按年租金万分之五、欠付费用总额万分之五向被告收取违约金，因双方合同明确约定被告应在合同签订后10日内支付一年的管理服务费7580.52元，于本合同签订后10日内交纳一年的电梯费及空调制冷制热费，被告未按合同约定的履行期限支付租金和电梯费、制冷费、制热费，应承担相应的违约责任。被告未支付2019年4月10日至2020年5月18日期间管理服务费，虽该期间双方未签订书面租赁合同，但因双方之间形成了不定期租赁合同，被告仍应于双方形成不定期租赁合同关系十日内即2019年4月20日支付原告管理服务费，原告计算截止2020年5月18日期间违约金为1531.27元，本院予以支持。被告未支付2019年1月1日至2020年5月18日期间电梯费，被告应于合同约定的合同签订后十日内即2018年4月20日或双方形成不定期租赁合同关系十日内即2019年4月20日支付原告电梯费，该部分违约金原告计算有误，本院重新计算自2019年1月1日至2019年4月9日期间产生的电梯费截止2020年5月18日违约金为：84.50元【电梯费222.36元[140.38㎡×3个月9天（自2019年1月1日至2019年4月9日）×0.48元/月/㎡）]×0.5‰×760天（自2018年4月20日至2020年5月18日）】；2019年4月10日至2020年5月18日期间产生的电梯费截止2020年5月18日违约金为：176.74元[电梯费894.88元（1117.24元―222.36元）]×0.5‰×395天（自2019年4月20日至2020年5月18日）】。被告未支付2018年6月1日至2018年8月31日及2019年6月1日至2019年8月31日期间制冷费，被告应于合同约定的合同签订后十日内即2018年4月20日或双方形成不定期租赁合同关系十日内即2019年4月20日支付原告制冷费，该部分违约金原告计算有误，本院重新计算自2018年6月1日至2018年8月31日期间产生的制冷费截止2020年5月18日违约金为：856.18元[4506.20元÷2×0.5‰×760天（自2018年4月20日至2020年5月18日）]；2019年6月1日至2019年8月31日期间产生的制冷费截止2020年5月18日违约金为：444.99元[4506.20元÷2×0.5‰×395天（自2019年4月20日至2020年5月18日）】。被告未支付自2018年11月1日至2019年3月31日及2019年11月1日至2020年3月31日（原告减免新冠肺炎疫情期间一个月）期间制热费，被告应于合同约定的合同签订后十日内即2018年4月20日或双方形成不定期租赁合同关系十日内即2019年4月20日支付原告制热费，该部分违约金原告计算有误，本院重新计算自2018年11月1日至2019年3月31日期间产生的制热费截止2020年5月18日违约金为：1693.69元【制热费4457.07元[140.38㎡×5个月（自2018年11月1日至2019年3月31日）×6.35元/月/㎡]×0.5‰×760天（自2018年4月20日至2020年5月18日）】；2019年11月1日至2020年3月31日期间产生的制热费截止2020年5月18日违约金为：704.22元[制热费3565.65元[140.38㎡×4个月（自2019年11月1日至2020年3月31日、原告减免新冠肺炎疫情期间一个月）×6.35元/月/㎡]×0.5‰×395天（自2019年4月20日至2020年5月18日）】。以上逾期支付管理服务费、电梯费、制冷、制热费逾期付款违约金合计：5491.59元（1531.27元＋84.50元＋176.74元＋856.18元＋444.99元＋1693.69元＋704.22元）。对于原告要求被告按照年租金的10%向其支付违约金5053.68元的诉讼请求，因原告已经主张了被告向其支付逾期付款违约金，根据公平原则，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告云推网络公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，由此产生的相应法律后果由被告云推网络公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、解除原告宁夏高新软件动漫发展有限公司与被告宁夏云推网络科技有限责任公司之间的不定期房屋租赁合同；二、被告宁夏云推网络科技有限责任公司于判决生效后三十日内向原告宁夏高新软件动漫发展有限公司返还承租的xxx房屋；三、被告宁夏云推网络科技有限责任公司于判决生效后十日内支付原告宁夏高新软件动漫发展有限公司房屋管理服务费、电梯费、制冷费、制热费合计15969.49元；2020年5月19日至被告实际返还房屋之日止的房屋占用管理服务费亦以140.38㎡为基数按4.5元/月/㎡计算支付、电梯费以140.38㎡为基数按0.48元/月/㎡计算支付、制冷费以140.38㎡为基数按5.35元/月/㎡计算支付（制冷期：6月1日-8月31日）、制热费以140.38㎡为基数按6.35元/月/㎡计算支付（制热期：11月1日-3月31日）；四、被告宁夏云推网络科技有限责任公司于判决生效后十日内支付原告宁夏高新软件动漫发展有限公司逾期支付管理服务费、电梯费、制冷、制热费逾期付款违约金5491.59元；五、驳回原告宁夏高新软件动漫发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及非金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费313元，由原告宁夏高新软件动漫发展有限公司负担110元，被告宁夏云推网络科技有限责任公司负担203元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 常 朔 二〇二〇年八月三十一日书记员 李小梅