湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终373号上诉人（原审原告）：杨茂清，男，汉族，1973年12月18日出生，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：张子林，湖北经立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新七建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区辛冲镇街**。统一社会信用代码：91420117178361372P。法定代表人：余宝琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡强，该公司员工。原审第三人：十堰万意房地产开发有限公司。住。住所地：湖北省十堰市茅箭区深圳街****楼/div>法定代表人：廖德娥，该公司执行董事。原审第三人：湖北胡坪现代农业科技有限公司。住。住所地：湖北省宜城市自忠路/div>法定代表人：尹兴举，该公司执行董事。原审第三人：尹兴涛，男，汉族，1971年3月8日出生，住湖北省宜城市。上诉人杨茂清因与被上诉人新七建设集团有限公司（以下简称新七建公司）、原审第三人十堰万意房地产开发有限公司（以下简称万意公司）、湖北胡坪现代农业科技有限公司（以下简称胡坪公司）、尹兴涛案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。杨茂清上诉请求：1.撤销湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初312号民事判决；2.请求确认杨茂清对位于湖北省房县××诗经大道北××、××、××、××、××、××、××号房产为杨茂清所有，并确认杨茂清对涉案房屋享有足以排除新七建公司申请人民法院查封的民事权益，杨茂清的执行异议成立；3.请求解除对涉案房屋的查封；4.一、二审案件受理费由新七建公司承担。事实及理由：（一）一审法院未查清事实。杨茂清与万意公司于2014年11月27日签署的《商品房买卖合同》及备案，确实属于形式上购买房产，实质上是用房屋为借款合同提供担保。在2016年10月15日借款合同到期后，经双方协商，决定解除该担保，不再选择继续行使债权，而是让债权转化为物权，即就清算后的债权总额购买了万意公司的6幢1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、2-1、2-2号房产，并于2018年1月19日与万意公司再次签署《商品房买卖合同》，同时进行了备案。一审法院并未查清第一次《商品房买卖合同》的签署及备案，属重要事实并未查清。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，杨茂清与万意公司第二次签署《商品房买卖合同》及备案、租赁等行为，足以排除人民法院的强制执行。1.杨茂清与万意公司第二次签订《商品房买卖合同》的时间是2018年1月19日，早于人民法院查封涉案房屋的时间2018年9月11日。2.第二份《商品房买卖合同》签订于借款协议约定的还款期限届满后，双方签订《商品房买卖》改变了楼层及房号，确属借款到期后双方经结算以物抵债行为，有实现案涉房屋所有权转移的真实意愿。3.人民法院查封诉争房产前，杨茂清已经合法占有了该房产并租赁给案外人。（三）杨茂清享有涉案房屋的所有权。杨茂清与万意公司签订了《商品房买卖合同》，足额支付了全部价款，并经房县产权登记中心备案登记，杨茂清已合法占有涉案房屋，享有涉案房屋的占有、使用、收益等所有权的全部权能。新七建公司当庭辩称，湖北省高级人民法院（2019）鄂民终1135号生效民事判决书确认，新七建公司就承建的锦绣名苑4-9号工程项目享有优先受偿权。本案诉争的6号楼商铺在新七建公司的优先受偿范围内，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，一审法院驳回杨茂清的诉讼请求是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。万意公司、胡坪公司、尹兴涛未陈述意见。杨茂清向一审法院提出诉讼请求：1、确认位于湖北省房县××诗经大道北××、××、××、××、××、××、××号的房产为杨茂清所有；2、解除对案涉房产的查封；3、判决新七建公司承担案件受理费。一审法院认定：2018年1月19日，杨茂清与万意公司签订了合同编号分别为YS00202948、YS0202950号的二份《十堰市商品房买卖合同》，约定万意公司将案涉房产以430万元价款出售给杨茂清，由杨茂清在签订合同的当日一次性付清购房款；当日万意公司向杨茂清出具收据，注明收到杨茂清购房款540.8万元，同日还在房县房地产交易所办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。关于杨茂清支付购房款的情况，杨茂清举出其于2013年10月15日与襄阳兴宇房地产开发有限公司签订的《借款协议》，该协议约定襄阳兴宇房地产开发有限公司向杨茂清借款186万元，3年借款期利息为230万元，襄阳兴宇房地产开发有限公司在借款到期后一次性付清借款本息；由万意公司以开发建设的锦绣名苑项目中的1#楼东1、2、3层商铺为上述借款本息提供担保。2013年10月19日，杨茂清通过其妻子吕冬梅银行账户向襄阳兴宇房地产开发有限公司指定的收款人汇款180万元，并称另6万元以现金支付的方式交付给万意公司的财务人员。2013年10月15日，襄阳兴宇房地产开发有限公司向杨茂清出具了借到杨茂清款186万元的借条。万意公司在上述借款协议及借条上均以担保人的身份加盖了公章。2014年11月19日，杨茂清、襄阳兴宇房地产开发有限公司和万意公司又签订《变更协议》，该协议约定：将万意公司担保方式变更为由万意公司将其开发建设的锦绣名苑项目中的6#楼1层共计752.87平方米的商铺为上述借款本息提供担保，提供担保的商铺价格以开盘价为准，应为借款本息的1.3倍，商铺开盘后根据开盘价确定担保物价值，多退少补；现用购房的形式提供担保，万意公司将6#楼1层共计752.87平方米的商铺按总价540.8万元与杨茂清签订购房协议并到房管局进行网签备案；合同到期日，若杨茂清愿意，可解除上述担保，按欠款额可以选择购买任何未售商铺(以房管局未登记为准)，按同期市场销售价办理。2018年1月22日，杨茂清占有案涉房产，同年2月1日，杨茂清与他人签订《房屋租赁合同》，合同载明杨茂清将案涉房产出租给他人使用。另查明，一审法院在审理新七建公司与万意公司、胡坪公司、尹兴涛建设工程施工合同纠纷一案中，一审法院作出(2018)鄂03民初302-1号民事裁定并向房县不动产交易所送达了协助执行通知书，查封案涉房产。杨茂清以其对案涉房产拥有所有权为由，提出执行异议，一审法院作出(2019)鄂03执异18号执行裁定，驳回杨茂清执行异议。杨茂清不服该裁定，遂在法定期限内提起诉讼。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，杨茂清应当就其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。从杨茂清举出的其与襄阳兴宇房地产开发有限公司、万意公司签订的《借款协议》和《变更协议》，可以证实杨茂清与襄阳兴宇房地产开发有限公司发生民间借贷，基于万意公司为借款提供担保，杨茂清与万意公司签订《十堰市商品房买卖合同》，该合同的实质是以购房款抵偿担保的金钱债权，该类合同与消费者和房地产开发企业签订的商品房买卖合同存在区别，不宜认定因抵债而成为不动产的受让人对抵债的标的物享有不动产期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”系指买受人与不动产出售人因存在不动产买卖交易而签订的书面买卖合同，因办理不动产权属登记存在滞后，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，在符合该条规定情形下，人民法院应予支持的情形。杨茂清与万意公司不是基于真实的房屋买卖交易签订案涉《商品房买卖合同》，而是基于以房抵债的方式消灭债权债务关系而签订的，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，享有足以排除强制执行民事权益的情形，故依据杨茂清提交的证据，不足以认定杨茂清对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对杨茂清的诉讼请求，一审法院不予支持。新七建公司的答辩理由成立，一审法院予以采信；万意公司、胡坪公司和尹兴涛的答辩理由与查明的事实不符，一审法院不予采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回杨茂清的诉讼请求。案件受理费49656元，由杨茂清负担。二审期间，新七建公司提交一组新证据：本院（2019）鄂民终1135号民事判决书及送达回证，拟证明生效民事判决确认新七建公司对其承建的锦绣名苑4-9号楼在工程款45567347.13元范围内享有优先受偿权。杨茂清质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院审查认为，杨茂清认可该证据的真实性，且该证据能够达到其证明目的，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，新七建公司诉万意公司、胡坪公司、尹兴涛建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2019）鄂民终1135号生效民事判决书，判决新七建公司在万意公司未付工程款的范围内对其承建施工的锦绣名苑项目4-9号楼折价或拍卖所得价款优先受偿。根据杨茂清的上诉理由及新七建公司的答辩意见，本院归纳二审的争议焦点为：杨茂清对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。杨茂清主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对诉争房产享有足以排除新七建公司申请法院强制执行的民事权益。新七建公司主张，其对诉争房屋享有建设工程价款优先受偿权，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，应驳回杨茂清排除人民法院强制执行的上诉请求。本院认为，本案诉争的湖北省房县城关镇诗经大道北25号锦绣名苑6号楼1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、2-1、2-2号的房产用途为商业用房，而非商品房。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”诉争房产并非杨茂清基于生活消费需要购买的商品房，杨茂清不能对涉案房产主张消费者物权期待权。同时，依据本院作出的（2019）鄂民终1135号生效民事判决书，新七建公司作为涉案工程的承包人对诉争房产享有建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，杨茂清基于案涉《商品房买卖合同》主张的物权期待权不能对抗新七建公司享有的建设工程价款优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”杨茂清主张其与万意公司签订了案涉房产的商品房买卖合同并备案，以其向万意公司的借款本金及利息冲抵了购房款，但杨茂清未与万意公司办理诉争房产的产权变更登记，杨茂清关于应确认其对诉争房产享有所有权的上诉请求，本院不予支持。杨茂清上诉称一审判决未查明杨茂清与万意公司于2014年11月27日签署的《商品房买卖合同》及备案的事实，属未查清案件事实。本院认为，从一、二审各方当事人提交的证据来看，杨茂清、万意公司或其他当事人均未向法院提交杨茂清上述所称的《商品房买卖合同》，一审判决认定事实并无不当。综上，杨茂清的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49656元，由杨茂清负担。本判决为终审判决。审判长  余惠明审判员  李治国审判员  高 倩二〇二〇年八月二十日书记员  严兆隆