江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初8460号原告：丁彩红，女，1973年10月12日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：刘以淮，男，1951年11月17日出生，住泗阳县。被告：焦振平，女，1975年12月24日出生，户籍地泗阳县，现住泗阳县。被告：王帆，女，1974年11月15日出生，住泗阳县。被告：胡玉光，男，1967年9月1日出生，户籍地泗阳县，现住泗阳县。三被告共同委托诉讼代理人：殷凤阳，江苏苏鲁律师事务所律师。原告丁彩红与被告焦振平、王帆、胡玉光不当得利纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丁彩红及其委托诉讼代理人刘以淮和被告焦振平、胡玉光及三被告委托诉讼代理人殷凤阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁彩红向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令三被告归还给原告5年房租350000元；2、诉讼费用6626元由三被告承担。事实和理由：原告于2009年9月8日，购买了泗阳县众兴镇xx商铺楼房，2009年10月1日与开发商周某签订了反租房合同，租期为5年（2009年10月1日起至2014年10月1日止）年租金为4万，租金都已结清。2014年10月1日后，被告焦振平，王帆，胡玉光抢占该楼房，并将该楼房转租给它人，租金收为己有，导致5年来未收到房租。后经法院判决xx号商铺归原告丁彩红所有，丁彩红于2019年11月5日取得诉讼房屋的产权证书。恳请泗阳县人民法院支持原告的诉讼请求。被告焦振平、王帆、胡玉光辩称：被告焦振平、王帆于2009年11月24日与案外人江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司签订商品房买卖合同，购买xx号商铺；被告胡玉光于2009年12月26日与恒益泗阳分公司签订了商品房买卖合同，购买了xx号商铺。三被告基于商品房买卖关系合法占有、出租涉案商铺合法合理。原告明知恒益泗阳分公司已将涉案商铺卖给被告的情况下，与周某恶意串通另行签订商品房买卖合同，通过诉讼的形式夺取被告商铺。即便原告通过虚假诉讼方式取得了涉案商铺的权属证书，原告仍无权基于取得的权属证书向被告追索租金，不动产的物权以法定登记为准。原告为证实其主张提供了如下证据：1、（2017）苏1323民初8118号民事判决书，证明焦振平、王帆抢占原告位于泗阳县商铺。2、（2018）苏13民终5141号判决，证明内容同证据1。3、（2017）苏1324民初10377号民事判决书，证明内容同证据1。4、（2019）苏13民终2497号判决书，证明内容同证据1。该判决书是三被告上诉的，判决书确认该房屋的所有权不是三被告所有。5、（2019）苏某2342号裁定书，证明焦振平、王帆抢占我的房屋并对外出租。6、涉案房屋房产证于2019年11月5日办理在原告名下。三被告质证认为：对证据2真实性无异议，但对对方的证明目的有异议，焦振平、王帆起诉的是恒益房地产开发有限公司泗阳分公司的协助办理过户，而丁彩红作为第三人以伪造的盗签的合同及伪造的交付证明，致使判决错误认定房屋先于被告交付原告。不能证明原告所说的判决书已经将涉案房屋判定为其所有。判决书也没有认定涉案房屋是被告抢占的，三被告是基于合法的买卖关系，以法律渠道维护自己的合法权益，房屋2009年卖给三被告的时候，三被告当即反租给泗阳恒益分公司的程某。对证据4不能证明原告的目的，质证同意同上述两份证据的质证意见。对证据5真实性无异议，但是不能证明原告的证明目的，虽然驳回了三被告的请求，仍然保留权利继续追究原告的责任。该民事裁定书进一步证明王帆与焦振平是为了维护自己的权利，向高级法院申请了再审，该裁定书也没有认定涉案房屋是被告抢占的。原告向法院起诉的仅是要求恒益房地产协助办理过户手续，没有所谓的确权，而8118号判决书已经驳回了原告对涉案房屋的确权，房屋还在恒益泗阳分公司名下，不可能判决涉案房屋为原告所有。原告提供判决书证明涉案房屋归其所有，是不属实的，判决书确认三被告和恒益公司签订的合同无效。虽然三份裁定书都已经生效，但是还是认为原告伪造了证据，三被告申请鉴定原告合同的印章与周某使用的印章是否一致。对证据6不动产权登记证书真实性予以认可，但原告是以非法手续夺取，保留追究责任的权利。不动产登记的时候为2019年11月5日，因此在2019年11月5日案涉房屋不属于原告所有，还是属于恒益泗阳分公司所有，原告不能以现在取得的物权证书向三被告追索租金。三被告为证实其主张提供了如下证据：1、2009年11月24日，焦振平、王帆与恒益泗阳分公司签订的商品房买卖合同，证明焦振平、王帆购买了恒益泗阳分公司开发的位于xx号商铺，价款为261000元；2、不动产发票、住宅专项维修基金收据、契税申报表、非住宅方所有权登记费、配图费、交易费，证明二被告依法支付全部房款；3、二被告与程某签订的租赁合同及租赁手续缴款凭证，证明二被告于2009年11月24日将所购商铺返租给文苑雅居投资人程某，恒益泗阳分公司在签订商铺买卖合同后就将商铺交付给焦振平、王帆；4、程某与周某签订的合作开发协议，证明周某与程某合作开发文苑雅居项目，二人是项目实际投资人；5、周某与程某于2008年1月29日签订的协议书，该协议约定商铺由程某处置；6、周松在泗洪县人民法院证人证言，证明程某对涉案商铺有处分权；7、程超在泗洪县人民法院证人证言，证明目的同证据6；8、（2016）苏1323刑初53号刑事判决书、（2018）苏13行终51号行政判决书，证明周某伪造公司印章多次签订房屋买卖合同，原告的合同就是周某用伪造的公章补签的；9、戴宝林水墨林溪网签合同，证明内容同上；10、朱某、海生、杨某东合同和契税票据，证明焦振平、王帆的购房合同与上述三人购房合同的公章是一致的；11、朱某公证书，证明文苑雅居房屋交房形式就是交钥匙；12、（2017）苏1324民初10377号民事判决书，证明涉案房屋不属于原告；13、泗阳法院（2017）苏1323民初8118号判决书，第4页另查明部分已说明原告和恒益公司签订的合同没有经过网签备案，涉案房屋属于恒益公司所有。原告对此质证认为：证据1买卖合同，泗阳法院没有支持被告，证明合同为无效，焦振平、王帆陈述与程某之间为借贷关系，故合同为无效；证据2因为合同无效了，发票也是无效的；证据3焦振平与程某之间系借贷关系，恶意串通，以买卖商铺的形式强占原告房子；证据4、5、6、7、8真实性无异议，程某与周某的协议与原告无关；证据9当时提交给省高院，高院没有支持，与本案无关；对证据10、11真实性无异议，但与本案无关；对证据12泗洪法院已经支持了原告办证，原告的合同已经产生了效力，被告的合同是无效的；8118号判决书已经驳回了被告的上诉，证明被告的合同是无效的，是属于抢占房屋的行为。被告胡玉光为证明其主张提供了如下证据：1、房屋买卖合同等，证明2009年11月26日恒益泗阳分公司与被告胡玉光签订了商品房买卖合同，先是10号商铺，后换成了7号。2、关于2幢7号商铺，恒益泗阳分公司与被告胡玉光又签订了买卖合同，有关手续胡玉光已经全部退还恒益泗阳公司。3、周某在泗洪法院的证言，证明10号商铺已经调换成7号商铺了。原告对此质证认为：真实性无异议，法院没有支持胡玉光合同，合同是无效的，胡玉光拿着10号房屋买卖手续来抢占7号房屋。本院对原被告提供的证据真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月8日，恒益泗阳分公司与丁彩红签订未备案的商品房买卖合同，将泗阳县众兴镇xx号门市,各以300150元的价格出卖给丁彩红，约定同年10月1日前交付，后于合同附件四中再约定5个月内办好房产证，2011年10月1日前交付。2009年9月28日，恒益泗阳分公司向丁彩红丈夫刘厚（后）安出具证明，两间门市于10月1日已交付。2009年10月1日，原恒益泗阳分公司负责人周某与刘某签订协议，承租该两间门市自2009年10月1日至2014年10月1日。2015年12月7日，周某向丁彩红出具承诺，于2015年12月底之前办理好房产证。2016年1月9日，恒益泗阳分公司向丁彩红分别开具两间门市的销售不动产统一发票。2009年11月24日，恒益泗阳分公司以261000元的价格又与焦振平、王帆签订6号门市未备案的商品房买卖合同，2011年7月6日向焦振平开具销售不动产统一发票。2009年11月24日，原恒益泗阳分公司负责人周某的合伙人程某与焦振平、王帆签订合同承租涉案商铺。2009年12月26日，恒益泗阳分公司以261000元的价格又与胡玉光签订7号门市未经备案的商品房买卖合同。2011年7月5日向胡玉光开具销售不动产统一发票。2011年12月15日，恒益泗阳分公司又与案外人陈家松签订7号门市经备案的商品房买卖合同。2016年6月21日，丁彩红起诉要求确认其与恒益地产及泗阳分公司签订的合同有效，（2016）苏1323民初3869号民事判决，确认丁彩红与恒益泗阳分公司2009年9月8日签订的两份商品房买卖合同有效。2017年10月31日，焦振平、王帆起诉要求泗阳恒益分公司协助其办理上述6号门市产权登记手续，（2017）苏1323民初8118号民事判决驳回其诉请，后其二人上诉。（2018）苏13民终5141号终审判决认定，丁彩红签订合同，受领房屋，占有案涉门市均在先于焦振平、王帆二人，维持了一审判决。原告已于2018年10月26日实际占有涉案房屋。（2017）苏1324民初10377号民事判决，判决：江阴市恒益房地产开发有限公司为丁彩红办理泗阳县xx号门市的权属登记手续。焦振平、王帆、胡玉光向宿迁市中级人民法院提起上诉，宿迁市中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）苏13民终2497号民事裁定，裁定准予其撤回上诉。原告已于2019年11月5日到泗阳县不动产登记中心将涉案房屋登记到其名下。本院认为：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权。本案中，虽然涉案的房屋最终确定为原告所有，但三被告在此之前占有并出租该房屋，是基于其与恒益泗阳分公司签订的房屋买卖合同，且也支付了相应的对价。三被告在涉案房屋存在一房多卖，产权不明的情形下出租该房屋系有权处分，不构成不当得利，不应向原告支付商铺租金，原告受到的损失应向恒益泗阳分公司主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告丁彩红的诉讼请求。案件受理费6626元，由原告丁彩红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱慈双人民陪审员  张修彦人民陪审员  郑法东二〇二〇年八月二十二日法官 助理  冯 娥书 记 员  张 颖