重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初12579号原告:成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段**天府国际**2-5，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人:周勇，总经理。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡庭嘉，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：刘勇，男，汉族，1970年11月11日出生，住重庆市渝中区。原告成都万科物业服务有限公司与被告刘勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人杜辛、胡庭嘉，被告刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2013年1月至2020年4月期间的物业费22498.41元及违约金4499.68元；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2013年9月至2020年3月期间的公摊电费1129.32元及2013年9月至2020年3月期间的公摊水费11.3元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与万科（重庆）房地产有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为万科·悦府悦峰小区提供前期物业服务。被告交纳物业费的标准为2元/月/平方米。合同生效后，原告如约履行了物业服务，但被告拒绝支付物业服务费及公摊费，原告多次催收无果。被告刘勇辩称，对原告主张的物业服务费的时间及金额均有异议。被告接房时间为2014年2月，接房时房屋就有质量问题，开发商称对房屋边住边改。被告接房入住后不久，发现房屋及小区物业服务仍存在如下问题：居住环境差，噪音大，晚上休息不好；房屋有质量问题。客厅阳台与厨房阳台经常漏水，书房窗框外渗水浸湿木地板，客厅干墙起鼓、空饷、开裂。门地吸、吊柜伸缩杆存在质量问题；原告对小区楼层卫生清洁不及时，清理后的走廊经常有污迹和碎屑物；非小区人员进出门岗随意性大，缺乏安全感；根据物业服务收费管理办法规定，物业费中已经包括了公共区域卫生清洁和电梯等设施设备日常维护等，原告仍以此名目向业主收费，不合理。上述情形一直持续到现在，被告将房屋质量及物业服务存在的问题反映给开发商万科公司及原告，但均没有得到解决。原告提供的物业服务质量存在问题，未尽到服务职责，且原告还曾把去物业服务中心正常反映情况的被告妻子强行带去辖区派出所，导致家中孩子无人照理达好几个小时。基于以上原因，被告于2015年年初就搬离了案涉小区在外租房，且向原告提出了物业服务费减半的申请，被告至今也未回到案涉房屋居住，原告应赔偿被告租房等费用。对原告举示的“万科悦府悦峰项目前期物业服务合同补充协议”被告不知情，该协议仅仅是万科地产公司与原告之间的内部协议，对其中涉及的滞纳金内容，被告不予认可。请求在本次诉讼中一并解决被告房屋现有问题，判决减免有关物业费。经审理查明：被告刘勇系位于重庆市渝北区房屋的业主。该房屋建筑面积为143.23平方米，系高层住宅。2010年9月原告经招投标程序确定为万科·悦府项目物业服务企业。2010年10月9日，万科（重庆）房地产有限公司与原告签订《万科·悦府前期物业服务合同》一份，该合同主要约定由原告对万科·悦府提供前期物业服务，期限自合同签订之日起至2015年12月31日止，合同到期后，未出现业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同，原告同意继续履行合同，且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘原告的决议并签订新的物业服务合同，则本合同继续有效；高层电梯住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米（不含电梯费和公共区域水电等公摊）；物业已交付或视为交付的，至物业交付或视为交付之日起开始计收物业服务费。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金。该合同还对物业服务内容与服务标准、权利义务、违约责任等进行了约定。该合同在重庆北部新区高新园国土资源房屋管理所办理了备案。后万科（重庆）房地产有限公司与原告签订《万科·悦府悦峰项目前期物业服务合同补充协议》，约定涉案的小区名称为万科·悦府悦峰，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。2011年12月23日，重庆市物价局对万科·悦府悦峰小区的物业服务收费标准进行了备案，其中载明住宅物业服务收费标准为2元/月/平方米（不含公摊水电费）。上述物业服务合同签订后，原告为万科·悦府悦峰小区提供了物业服务至今。期间，原告提供的物业服务在质量上存在部分瑕疵。因被告拖欠原告物业服务等费用，原告分别于2019年4月22日、2020年3月27日通过向被告邮寄《律师函》的方式向被告催收2013年7月至2020年3月期间的物业服务费、公摊水电费及违约金。审理中，原告称被告交纳物业服务费的标准为2元/月/平方米；对于原告诉请的2013年9月至2020年3月期间的公摊电费1129.32元及2013年9月至2020年3月期间的公摊水费11.3元，原告提供了该期间每月水电公摊明细、水电公摊公告、公示图片以及向供水及供电部门交纳水电费的发票为证。前述证据显示，被告案涉房屋自2014年2月2020年3月期间共产生公摊电费956.04元，公摊水费11.3元。被告提供了其房屋照片，拟证明其房屋存在质量问题。庭审中，原、被告双方对被告接房时间产生争议，原告陈述被告接房时间为2013年6月，被告陈述开发商第一次通知其接房的时间为2014年2月，故其接房时间为2014年2月。上述事实，有房屋产权查询信息、中标通知书、万科·悦府前期物业服务合同、备案证明、《万科·悦府悦峰项目前期物业服务合同补充协议》、重庆市物业服务收费备案表、社区证明、律师函、EMS快递单、水电公摊明细、水电公摊公告、公示图片、发票、照片、当事人陈述等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与万科（重庆）房地产有限公司签订的《万科·悦府前期物业服务合同》在相关房管部门办理了备案，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对万科·悦府悦峰小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为万科·悦府悦峰小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当自其房屋交付之日起向原告支付物业服务等费用。关于双方争议的被告接房时间，原告陈述为2013年6月，但其作为主张物业费的一方未提供相关证据予以证明，本院不予采信。本院根据被告陈述认定被告接房时间为2014年2月。故被告应从2014年2月起缴纳物业服务等费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告未向本院提供证据证明其对2020年4月期间的物业服务费进行了书面催收，故对原告要求被告支付该期间物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。根据上述合同的约定及重庆市物价局备案的物业服务费标准，结合原告陈述，被告交纳物业服务费的标准为2元/月/平方米，在2014年2月至2020年3月期间，被告应交纳的物业服务费为2元/月/平方米×143.23平方米×74个月=21198.04元。原告提供的物业服务虽有瑕疵，但该瑕疵并未达到被告可以据此少交甚至拒交物业服务费的程度。对被告提出的因原告提供物业服务不到位而不缴纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。对于被告提到的其房屋存在质量问题、要求原告赔偿租房损失等问题，与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不作处理，被告可另行主张权利。对于原告诉请的2014年2月至2020年3月期间公摊水电费共计967.34元，原告提供了该期间的水电公摊明细、水电公摊公告、公示图片以及向供水及供电部门交纳水电费的发票予以证明，上述证据能够证明原告已经向供水及供电部门交纳公摊水电费并进行了公示，且原告主张的水电公摊费金额亦在合理范围内，故本院予以支持。对于原告诉请的2014年2月之前的公摊水电费，本院不予支持。对于原告诉请的违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，为平衡双方利益，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告刘勇在本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2014年2月至2020年3月期间的物业服务费21198.04元；二、被告刘勇在本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2014年2月至2020年3月期间的公摊水电费967.34元；三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费503.45元，适用简易程序减半收取251.73元，由原告成都万科物业服务有限公司负担53.44元，被告刘勇负担198.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  雷春岚二〇二〇年八月五日书记员  彭洪亮