重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终3885号上诉人（原审被告）：刘军波，男，汉族，1982年1月1日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：刘德特，系刘军波父亲。被上诉人（原审原告）：齐雪荣，女，汉族，1974年11月10日出生，住山东省鄄城县。委托诉讼代理人：齐锁凤，系齐雪荣妹妹。被上诉人（原审被告）：重庆明科房地产顾问有限公司彩虹大鼎第一时间分公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街****附**，统一社会信用代码91500107MA5UF5JF2B。负责人：张勇。上诉人刘军波与被上诉人齐雪荣、重庆明科房地产顾问有限公司彩虹大鼎第一时间分公司（以下简称“明科第一时间分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人刘军波不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初18186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘军波及其委托诉讼代理人刘德特，被上诉人齐雪荣的委托诉讼代理人齐锁凤、被上诉人明科第一时间分公司的负责人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘军波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人齐雪荣违约在先，她没有在贷款审批要求的时间内将自筹的首付款打入银行指定的帐户，导致银行不能审批。二、上诉人虽撤回了部分按揭审批材料，但原因是银行要求上诉人出具已收到37万元首付款的假收条，故不能按时办理按揭贷款的责任不在我方，我方不应承担违约责任。被上诉人齐雪荣、明科第一时间分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。齐雪荣向一审法院提出诉讼请求：1.确认齐雪荣与刘军波房屋买卖关系于本案诉状副本送达至刘军波时解除；2.刘军波双倍返还定金共计40000元；3.明科第一时间分公司返还齐雪荣按揭服务费8000元。一审法院认定事实：2019年6月7日，齐雪荣作为买方，案外人齐锁凤作为齐雪荣的委托代理人，刘军波作为卖方，明科第一时间分公司作为居间人签订了《房地产买卖居间协议》。该合同约定：1.所售房屋坐落于九龙坡区,房屋建筑面积为73.46平方米，房屋成交金额为1070000元。2.案涉房屋已设定抵押权，抵押权人为农行，刘军波应于2019年9月30日前办理抵押登记注销手续。3.齐雪荣于签署本协议时向刘军波支付定金20000元，于过户前支付首付款340000元，齐雪荣向银行申请个人二手房商业贷款700000元，用于支付刘军波第三部分房款。尾款10000元于交房当日支付。4.自本合同签订之日起银行按揭贷款审批通过后5日内，由经纪方陪同买卖双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。5.签订本合同之时，刘军波支付经纪方中介服务费0元，齐雪荣支付经纪方中介服务费10000元。齐雪荣委托经纪方代办按揭，在签订本合同时向经纪方支付按揭服务费8000元，买卖双方应于2019年6月20日前向经纪方提供加盟按揭所属资料。6.因刘军波原因导致未能在约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，齐雪荣有权退房。齐雪荣选择退房的，刘军波应当自退房书面通知到达之日起5日内退还齐雪荣全部已付房款，并支付已付房款10%的违约金。合同签订当日，齐雪荣向刘军波支付定金20000元，向明科第一时间分公司支付中介服务费2000元。2019年6月22日，齐雪荣向明科第一时间分公司支付按揭服务费8000元，并备注“如贷款审批不下来则退还”。2019年7月6日，刘军波向齐雪荣委托代理人齐锁凤出具告知书，载明：请于2019年7月8日13点前联系过户事宜。逾期，视为你方违约，合同解除。你方承担违约责任。2019年7月15日，齐雪荣向刘军波发送的短信载明：《房地产买卖居间协议》签订后，齐雪荣、刘军波、经纪方共同到华夏银行高新支行办理银行按揭贷款手续，在银行审批过程中，刘军波于2019年7月9日单方面撤回按揭贷款资料，导致合同无法继续履行，现通知刘军波于2019年7月19日之前陪同齐雪荣、经纪方去银行办理按揭贷款手续，否则视为你方违约，为此造成的一切损失由刘军波承担。2019年8月5日，齐雪荣起诉状等副本送达至刘军波。另查明：2019年7月3日，（2019）鲁鄄城证民字第537号《公证书》载明：齐雪荣委托案外人齐锁凤办理案涉房屋的签订合同、过户、办理按揭手续等相关事宜。2019年9月16日，齐雪荣出具的情况说明载明：对案外人齐锁凤案涉房屋的买卖合同签署、所涉费用支付、按揭手续办理等事宜事前均已全部知晓并同意，事后也予以认可、追认。庭审中，齐雪荣、刘军波、明科第一时间分公司均确认2019年6月13日三方向银行申请办理按揭手续，后刘军波单方面将按揭申请材料撤回。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，齐雪荣对案外人齐锁凤代为签订案涉合同的行为进行追认，且有公证书印证，故齐雪荣与刘军波签订的案涉合同系有效合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，对于刘军波主张齐雪荣未支付首付款，违反合同约定的问题，合同约定齐雪荣应于过户前向刘军波支付首付款340000元，而合同同时约定过户时间为银行按揭贷款审批手续通过后5日内。但刘军波当庭自认其在向银行提交了按揭材料后将相关材料撤回，导致无法办理案涉房屋贷款审批手续，无法达到支付案涉房屋首付款条件，故齐雪荣未向刘军波支付该笔款项的行为并未违约。刘军波向银行提供按揭材料后又撤回，导致不能办理按揭手续，拒不履行合同约定的义务。经齐雪荣催告后，仍拒不履行合同义务，致使双方的房屋买卖关系不能继续履行，已经构成违约行为。齐雪荣有权解除案涉房屋买卖合同关系，并要求刘军波承担违约责任。法院向刘军波送达齐雪荣的起诉状等副本之日（2019年8月5日），可以视为齐雪荣解除双方买卖合同关系的意思表示于此时到达被告，故齐雪荣请求与刘军波的房屋买卖关系于2019年8月5日解除的诉讼请求正当，法院予以支持。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，刘军波未按合同约定履行义务，应当承担违约责任。故齐雪荣要求刘军波双倍返还定金共计40000元的诉讼请求，法院予以支持。关于按揭服务费8000元的问题。2019年6月22日，明科第一时间分公司按揭服务费8000元的收条中明确注明“如贷款审批不下来则退还”，收条中并未明确约定未通过贷款审批退还按揭服务费的具体原因。本案中，因刘军波撤回办理按揭贷款资料的行为导致银行贷款流程无法进行，退还按揭服务费的条件已成就，故对于齐雪荣要求明科第一时间分公司返还按揭服务费的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、齐雪荣与刘军波在2019年6月7日建立的房屋买卖关系于2019年8月5日解除。二、刘军波于本判决生效十日内向齐雪荣双倍返还定金40000元。三、重庆明科房地产顾问有限公司彩虹大鼎第一时间分公司于本判决生效十日内返还齐雪荣按揭服务费8000元。案件受理费525元，由刘军波负担438元，重庆明科房地产顾问有限公司彩虹大鼎第一时间分公司负担87元。二审期间，双方未提供新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是导致三方合同无法继续履行的违约责任应由哪方承担。本院对焦点问题评析如下：根据一、二审查明的事实，买卖双方在合同签订后，应共同到银行办理按揭贷款审批手续。在一、二审庭审中，刘军波均认可其在向银行提交了按揭材料后将相关材料撤回。被上诉人齐雪荣认为刘军波的行为导致无法办理案涉房屋贷款审批手续，合同无法继续履行，因此刘军波应承担违约责任。刘军波虽辩称其撤回按揭材料的原因是银行要求其出具虚假收条，但并未提供证据证明，对刘军波的该项抗辩理由，本院不予采信。刘军波认为齐雪荣未缴纳首付款，但根据双方合同约定，首付款应在过户前，由于银行按揭贷款尚未通过，无法进行过户，故首付款的缴纳条件尚未成就，齐雪荣未支付首付款不构成违约。综上，本院认为导致合同无法继续的违约责任应由刘军波承担，一审认定事实正确，本院予以确认。被上诉人齐雪荣选择定金罚则符合法律规定，应予支持。综上所述，刘军波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人刘军波负担。本判决为终审判决。审判长  刘恋砚审判员  于 利审判员  张泽兵二〇二〇年八月六日书记员  罗 晴