辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初6385号原告:辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托代理人：王颖，该公司工作人员。被告：刘松岭，男，1965年5月19日出生，住址沈阳市沈河区。被告：谢君，女，1966年6月3日出生，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：刘松岭，系谢君丈夫。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告刘松岭、谢君物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司的委托代理人王颖，被告刘松岭并代理谢君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付拖欠物业管理费7388.9元人民币及其滞纳金。2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是原告所进行物业服务的“现代家园小区”沈阳市沈河区魁星楼路1-2号1-6-1室的业主，住宅面积199平方米，物业费收费标准为每平方米1元/月，每年应交物业管理费2388元。被告自2014年7月1日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，总计欠缴费6666.5元及其滞纳金。被告在沈河区车库，是实际业主及使用人，建筑面积22.40平方米，物业费收费标准为每平方米0.5元/月，每年应交物业管理费134.40元。被告自2011年11月21日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，总计欠缴费722.4元及其滞纳金，房屋及车库欠付物业费合计7388.9元及其滞纳金。原告多次找被告讲明缴纳物业管理费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳，被告的行为已违反了《国务院根据物权法修改物业管理条例》中第二章“业主及业主大会”中的第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务”的第五条：“按时交纳物业服务费用”及第六章“法律责任”中的第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。目前被告欠缴物业管理费的行为已经侵害了原告及园区所有业主的利益，故原告诉至法院。被告刘松岭辩称，我欠物业费属实，但是有原因，在此之前，以前的物业各方面服务都好，我就没有欠物业费，原告来园区之后，只是收取物业费，不为园区服务，服务业不到位，园区环境杂乱，路面不平，尘土飞扬，冬天没有人清理路面，影响走路，园区大门出入自由，监控损坏也没有人管理。原告来园区后车位乱画，原告来园区后自来水出租游泳池，我家六楼自来水用水有困难，产生很多问题，每次找原告，原告推托不维修，园外墙渗水，公共排水管堵塞，找到原告无果，被告自己维修，被告找到物业管理员的时候，管理员说让我自己维修，我有维修的发票。之前说让等房屋维修基金，因为整个园区存在漏雨的问题，但是迟迟不办理，所以自己进行了维修，所以原告没有缴纳物业费。且园区业主都对原告有意见，因为原告存在收费不合理的问题，所以我拒绝缴纳物业管理费，如何处理希望法院判决。本院经审理认定事实如下：被告是沈阳市沈河区魁星楼路1-2号1-6-1室的业主，住宅面积199平方米；被告是沈河区车库的实际业主及使用人，建筑面积22.25平方米。原告建和公司于2015年1月22日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区住宅物业费标准为1元/平方米/月，车库物业费标准为0.5元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院做出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院做出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。因被告拖欠自2014年7月1日起至2017年4月15日期间的住宅物业费6666.50元，2011年11月21日起至2017年4月15日期间的车库物业费721.27元，原告起诉至法院。本院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故本院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张2014年7月1日起至2017年4月15日期间的住宅物业费及2011年11月21日起至2017年4月15日期间的车库物业费。对被告提出的原告在物业管理上存在的问题，根据我院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交住宅物业费5333.20元（6666.50元×80%），车库物业费577.00元（721.27元×80%）。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘松岭、谢君于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司住宅物业费5333.20元，车库物业费577.00元。二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元,由被告刘松岭、谢君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  曲 莹人民陪审员  李金栋人民陪审员  李 琢二〇二〇年八月十九日法官 助理  白 杨书 记 员  徐 佳