重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初14185号原告：巫建军，男，汉族，1978年7月25日生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：江凌云，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔文莉，重庆康实律师事务所律师。被告：袁野，男，汉族，1993年5月16日生，住重庆市渝中区。被告：杨小容，女，汉族，1974年3月24日生，住重庆市渝中区。二被告共同委托诉讼代理人：毕凤飞，系被告袁野妻子。第三人：重庆到家了网络科技有限公司龙华大道分公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路****，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。负责人：周燕，系第三人单位经理。委托诉讼代理人：胡金华，系第三人单位员工。委托诉讼代理人：冉光超，系第三人单位员工。原告巫建军诉被告袁野、杨小容、第三人重庆到家了网络科技有限公司龙华大道分公司房屋买卖合同纠纷一案。本案依法由审判员刘宇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巫建军的委托诉讼代理人江凌云、孔文莉，被告袁野、杨小容及其委托诉讼代理人毕凤飞，第三人重庆到家了网络科技有限公司龙华大道分公司委托代理人胡金华、冉光超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫建军诉称：原告通过第三人居间介绍，于2018年6月4日与被告签订《房屋买卖合同》及《物业交割清单》，同日与被告及第三人签订《交易各方及房屋留存信息表》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，约定被告将其所有的位于重庆市九龙坡区华福大道北段*号*幢*-*-*号房屋出售于原告。双方约定房屋成交价为239万元，该价格包含车位价格，且被告承诺，在房屋过户时将车位产权一同过户于原告名下。合同签订当日，原告向被告支付了30000元定金，被告袁野向原告出具《定金收条》。次日，被告告知原告，车库尾款未付清，导致车位产权无法转移至原告名下。原告多次催促被告解决车位产权转移问题，被告至今尚未解决。原告于2018年11月15日向贵院提起诉讼，因送达问题，原告于2018年12月10日撤回起诉。嗣后，原告仍多次与被告协商此事，要求解除合同，退还缴纳的30000元定金，被告均以各种理由拒绝。原告认为，被告刻意隐瞒车位权属真实情况，致使产权无法转移至原告名下，导致合同目的无法实现，已构成根本违约。为维护原告合法权益，原告遂起诉至法院请求：1.请求判令解除原被告双方于2018年6月4日签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令被告向原告双倍返还定金共计60000元；3.请求判令被告赔偿已由原告向第三人支付的服务费5000元；4.请求判令被告赔偿原告因房屋价值上涨导致的损失暂计人民币60000元,最终以评估报告为准；5.本案诉讼费、保全费、评估费由被告承担。被告袁野辩称：二被告愿意与原告继续交易，二被告并未违约，原告要求解除合同是原告违约。合同签订情况属实，签订后存在车位尾款未付清，车位产权无法转移的情况，但二被告一直在解决，现在车位产权已经解决，车位已办理至二被告名下。不认可原告的诉讼请求。被告杨小容辩称：不同意原告的诉讼请求，二被告愿意与原告继续交易，二被告并未违约，是原告不愿意交易。第三人重庆到家了网络科技有限公司龙华大道分公司辩称：原被告双方于2018年6月4日在第三人居间服务下签订了《房屋买卖合同》。根据合同约定，原告确已支付定金30000元。因二被告一直向原告及第三人表示案涉房屋及车位产权清晰，可以正常交易，后因车位无产权证无法交易，原被告双方进行协商，预留一些钱款，等到车位产权证办理后再进行交易，但双方对于预留金额的多少存在分歧，未达成一致意见。后二被告不怎么配合，原告多次与二被告协商退还定金问题，但双方未达成一致意见。经审理查明：2018年6月4日，原告巫建军与被告袁野、杨小容及第三人签订《存量房交易文件》，其中包含原被告及第三人签订的《交易各方及房屋留存信息表》、《居间房屋合同》及原被告签订的《交易房屋合同》等。其中《房屋买卖合同》主要约定被告袁野、杨小容将其共有的坐落于重庆市九龙坡区华福大道北段69号11幢1-1-1号房屋出售给原告，建筑面积136.23平方米，套内面积117.90平方米，该房屋的坐落地址和面积以房产证为准。该房屋成交总价为贰佰叁拾玖万元（小写：2390000元），付款方式为贷款，定金叁万元（小写：30000元）由原告于签订本合同当日交付予被告。原被告双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内在2018年6月15日之前前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。《居间房屋合同》主要约定原告应于签订合同当日向第三人支付居间服务费叁万伍仟捌佰伍拾元（小写：35850元）。原被告任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，第三人有权按本合同约定收取居间服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费。合同签订当日，原告向被告袁野支付了定金30000元，被告袁野向原告出具了《定金收条》。庭审中，原告巫建军举示了与袁野之间的微信聊天记录，拟证明二被告故意隐瞒因未结清车库尾款未取得产权证，导致车位产权无法办理过户的事实，且双方就解除合同未能达成一致意见，原告积极协商，但被告拖延。二被告认可聊天记录内容真实性，但认为原被告之间同意解除买卖合同，但因第三人不愿意退还中介费，三方未能达成解除的一致意见。第三人也认可聊天记录内容真实性，但认为是因为二被告车位产权未办理好，原被告双方在协商，因未能协商达成一致意见，后面的手续就未办理。经审查，聊天记录主要有如下内容：2018年6月5日，被告袁野微信中向原告称遇到一个情况，要第一时间跟原告说一下，随即告知原告车库的证暂时办不下来。原告询问怎么过户，被告袁野称自己也不知道情况，现在遇到这个问题想先第一时间跟原告说一下，中介说这种情况只能慢慢协调，中介也解决不了。原告于2018年6月10日回复称“我们先等一下，你们尽快早点解决！”，催促被告袁野抓紧时间先把房产证弄出来。2018年12月12日，原告与被告袁野联系，称因被告房屋的证件问题不能正常交易及过户，希望被告友好协商解决问题。被告袁野称是原告拖延时间解决，原告曾答应留10万元作为最后过户，后反悔，之后就一直拖延。原告否认曾答应留10万元，称是同意先付170万元过户地上房屋，待被告地下产权证办好后过户时付清。原告称是被告隐瞒车库证的原因导致不能正常交易。被告袁野称第一时间马上通知了原告，是原告表示愿意等。原告称不愿意再等，也从来没有说过一直等下去。2019年1月7日，原告再次联系被告袁野。被告袁野称没有接到中介的联系，并表示愿意解除合同，并询问原告的解决意见，原告称必须全额退回35000元，同时表示若与被告私自解除合同，中介找到自己要中介费怎么办，故提出需要三方同意，被告袁野表示明白原告的意思，要问一下中介意见。之后双方多次联系，但未明确最终解决方案。2019年2月27日之后，原告又多次微信联系被告袁野，询问何时退钱，被告袁野均不予理睬。本院受理本案后，依法向二被告及第三人送达了开庭传票、举证通知书等法律文书。二被告于2019年7月10日收到上述法律文书。庭审中，原告巫建军举示了电子银行业务回单，拟证明原告于2018年5月17日向第三人支付了5000元中介服务费。该回单显示交易日期为2018年5月17日，附言为北京城建龙樾湾16栋2号诚意金。原告称是因最初看中的房屋放弃购买，故将缴纳的诚意金转为案涉房屋的中介费。第三人对该证据真实性无异议，也认可该5000元转为居间服务费。审理过程中，原告申请对重庆市九龙坡区华福大道北段69号11幢1-1-1号房屋及重庆市九龙坡区华福大道北段61号负1-402号车位在截至评估报告作出之日的价值进行评估。本院经审查后，依法委托重庆龙源资产房地产土地评估有限公司作为评估机构，对重庆市九龙坡区华福大道北段69号11幢1-1-1号房屋及重庆市九龙坡区华福大道北段61号负1-402号车位在2019年7月10日和2019年12月4日的市场价值分别进行评估。原告支付了评估费6000元。该评估机构于2020年4月10日作出《报告书》，载明重庆市九龙坡区华福大道北段69号11幢1-1-1号房屋的建筑面积为136.27平方米，重庆市九龙坡区华福大道北段61号负1-402号车位的建筑面积为294.49平方米，评估对象在价值时点2019年7月10日和2019年12月4日的市场价值估价结果分别为221.74万元和226.24万元。另查明，2019年9月26日，二被告取得九龙坡区华福大道北段61号负1-402号车位的产权证。原被告及第三人一致确认，二被告是将重庆市九龙坡区华福大道北段69号11幢1-1-1号房屋及重庆市九龙坡区华福大道北段61号负1-402号车位一并出售给原告，成交价2390000元。以上事实，有《存量房交易文件》、房屋产权证书、定金收条、原告和被告举示的微信聊天记录、报告书、当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原告巫建军与被告袁野、杨小容签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规，合法有效。原被告及第三人一致确认，二被告是将重庆市九龙坡区华福大道北段*号*幢*-*-*号房屋及重庆市九龙坡区华福大道北段61号负1-402号车位以成交价2390000元一并出售给原告。合同签订的次日，被告明确告知原告因车位产权证尚未能办理，无法进行过户，原告对此表示愿意等待。数月后，原告多次催促被告办理车位产权证，但被告未能办理。原告明确表示不愿意继续等待，要求被告退还定金，但被告也未退还。原被告双方虽多次沟通，但最终未达成一致意见。直至原告起诉之日，二被告也未能办理好重庆市九龙坡区华福大道北段61号负1-402号车位的产权证。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。原告起诉之日，二被告迟延履行合同义务，致使原告无法实现合同目的，故原告可以解除双方的《房屋买卖合同》。双方房屋买卖合同关系于二被告收到解除合同关系意思表示的起诉状时即2019年7月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同关系解除系由二被告违约行为导致，被告应承担相应的违约责任。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。房屋买卖协议既有违约金条款又有定金条款，原告选择适用定金条款，符合法律规定。故二被告应当双倍返还原告定金60000元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处。原告主张除定金外还有因房屋价值上涨导致的损失。但根据评估机构做出的《报告书》显示，二被告出售的房屋及车位在2019年7月10日和2019年12月4日的市场价值估价金额并未超过《房屋买卖合同》中约定的房款总额，故原告的该项主张，本院不予支持。根据原被告及第三人在《居间房屋合同》中的约定，原被告任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，第三人有权按本合同约定收取居间服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费。该约定独立于定金条款之外，原告可同时主张。现原告缴纳了居间服务费5000元，可按约向二被告追偿该居间服务费。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告巫建军与被告袁野、杨小容于2018年6月4日签订的《房屋买卖合同》于2019年7月10日解除；二、被告袁野、杨小容于本判决生效之日起五日内向原告巫建军双倍返还购房定金6万元；三、被告袁野、杨小容于本判决生效之日起五日内向原告巫建军支付居间服务费损失5000元；四、驳回原告巫建军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为12960元、保全费2020元共计14980元，由被告袁野、杨小容负担13400元，由原告巫建军负担1580元，评估费6000元由原告巫建军自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  刘 宇二〇二〇年八月十四日法官助理  高继凯书 记 员  郭耘彤