江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初6114号原告：樊来桥，男，1975年1月30日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：杨青磊，江苏臻宇律师事务所律师。被告：糜福兴，男，1950年8月18日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李通能，江苏鼎助律师事务所律师。被告：方美其，女，1953年1月9日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李通能，江苏鼎助律师事务所律师。第三人：钱春红，女，1971年4月6日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告樊来桥与被告糜福兴、方美其、第三人钱春红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊来桥及其委托诉讼代理人杨青磊、被告方美其、两被告共同委托诉讼代理人李通能到庭参加诉讼。第三人钱春红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告樊来桥向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方于2015年1月14日签订的关于无锡市滨湖区仙河苑406号801室的房屋买卖合同；2、请求判令糜福兴、方美其返还购房款31万元；3、请求判令糜福兴、方美其赔偿违约金31万元并支付利息（计算方式：以31万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍为标准，自2019年8月2日计算至实际给付之日止）。事实及理由：2015年1月14日，双方签订《房屋买卖转让合同》，约定糜福兴、方美其将无锡市滨湖区仙河苑406-801室以总价31万元出售给樊来桥。后樊来桥支付了价款并实际占有使用。2017年6月，该房屋达到过户条件，但糜福兴、方美其拒绝过户并将房屋抵押给他人。现房屋已被拍卖，本案合同已无履行可能，请求法院支持诉请。被告糜福兴、方美其共同辩称：1、同意解除买卖合同。2、其从未与钱春红达成解除房屋买卖合同、另行转卖房屋的合意。如果是钱春红将房屋返还给糜福兴、方美其，糜福兴、方美其肯定会加价转卖。实际情况是我方将房屋出卖给钱春红，钱春红再转卖给樊来桥。3、糜福兴、方美其并未收取樊来桥支付的购房款31万元，因此不存在需返还31万元购房款及赔偿违约金的义务。4、如果法院认定我方需承担违约责任，我方认为违约金过高，应予调整。第三人钱春红在法定期限内未作陈述。经审理查明：2014年4月2日，糜福兴、糜天柱、方美其（甲方）与钱春红（乙方）签订《房屋买卖转让合同》，约定：甲方将坐落于无锡市房屋出售给乙方。2、房屋总价283000元。3、本协议签订时，乙方向甲方支付5万元，乙方于2014年4月11日前支付233000元，甲方将房屋钥匙等交给乙方。余款5000元待办理过户手续后一次性支付。该合同还约定了其他事项。后糜福兴、方美其收到了钱春红支付的全额房屋价款。2015年1月14日，糜福兴、方美其（甲方）与樊来桥（乙方）签订《房屋买卖转让合同》，约定：1、甲方将无锡市滨湖区仙河苑406号801室房屋出售给乙方。2、房屋总价310000元。3、乙方在2015年1月14日前支付310000元给甲方，甲方将房屋钥匙等交给乙方。4、甲方须在具备办理房产证条件的三个月内取得房产证。一旦国家政策允许该房屋办理转让过户手续，甲方应无条件积极配合乙方办理过户手续。5、违约责任：甲方违约的，须双倍返还购房款；以全部购房款为基数，按照银行商业贷款利率的四倍补偿相应利息；赔偿乙方相关的装修费、搬运费、处置费等。合同签订前，樊来桥向钱春红支付了5000元，2015年1月14日樊来桥向钱春红转账支付305000元。对于无锡市房屋的买卖过程，樊来桥陈述：2014年，糜福兴、糜天柱、方美其将房屋出卖给钱春红。后因钱春红家庭取得的拆迁安置房即将交付，钱春红便与糜福兴、方美其协商退还上述房屋。故糜福兴、方美其与钱春红达成一致，双方解除房屋买卖合同、将房屋另行出售给樊来桥。在交易过程中，因糜福兴、方美其的儿子糜天柱对外负有大额债务，钱春红便与糜福兴、方美其商议将房屋价款直接支付给钱春红。因房屋进行了简单装修且市场价格有所上涨，故买卖合同约定的价款有所上涨。糜福兴、方美其陈述，2014年糜福兴、方美其将房屋出售给钱春红。2015年1月，钱春红称其家人遭受交通事故，想把房子转卖掉。经钱春红再三要求，2015年1月14日钱春红带着樊来桥来签订房屋买卖合同，糜福兴、方美其同意并签字。双方并未达成解除房屋买卖合同、另行转卖的合意。房款交接也是在樊来桥和钱春红之间达成的，糜福兴、方美其不知情。另查明：无锡市滨湖区仙河苑406号801室房屋于2017年5月18日登记于糜福兴、糜天柱名下。2017年7月6日，该房屋上设定了抵押登记，权利人为华英珠。2018年1月，华英珠向无锡市梁溪区人民法院起诉糜天柱并依据生效判决申请执行，无锡市梁溪区人民法院作出执行裁定，评估、拍卖上述房屋。2019年3月25日，无锡市梁溪区人民法院作出《评估结果及权利告知书》，载明：无锡市滨湖区仙河苑406号801室房屋在估价时点2019年1月17日的公开市场价值为88.26万元。在该案执行过程中，樊来桥向无锡市梁溪区人民法院提出执行异议，请求撤销执行裁定、解除房屋处置程序。无锡市梁溪区人民法院于2019年4月驳回了樊来桥的异议请求。2019年6月30日，该房屋被司法拍卖，拍卖成交价84.3万元。本案诉讼中，为证明糜福兴、方美其将房屋出卖给钱春红，再由钱春红转卖给樊来桥的事实，糜福兴、方美其提供了落款签名为钱春红的书面材料一份，载明：我原买仙河苑406号房子，转卖给现房主（姓万），我叫老夫妻两个签字的。樊来桥质证认为：真实性无法确认。本院认为：关于樊来桥解除合同的诉请，糜福兴、方美其予以同意，本院予以确认。本案的争议焦点为：樊来桥、钱春红、糜福兴、方美其三方之间是否达成了如下一揽子合意：解除2014年4月2日《房屋买卖转让合同》、订立2015年1月14日《房屋买卖转让合同》，糜福兴、方美其将房屋价款退还给钱春红，樊来桥本应支付房屋价款给糜福兴、方美其，但为了简便交易，樊来桥直接将款项支付给钱春红。就此，本院论述如下：1、糜福兴、方美其抗辩称其将房屋出卖给钱春红，再由钱春红转卖给樊来桥，并提供了落款为钱春红的书面材料。但糜福兴、方美其并未提供证据证明该书面材料为钱春红本人所书，故无法达到糜福兴、方美其的证明目的。事实上，就案涉房屋，糜福兴、方美其先后与钱春红、樊来桥签订了两份独立的房屋买卖合同，糜福兴、方美其的上述抗辩理由显然与事实不符，本院不予采信。2015年1月14日糜福兴、方美其与樊来桥签订《房屋买卖转让合同》的事实已足以认定糜福兴、方美其将案涉房屋出卖给樊来桥的事实。2、糜福兴、方美其陈述，2015年1月14日《房屋买卖转让合同》是钱春红带着樊来桥来签订的，故三方有订立一揽子合意的事实基础。3、糜福兴、方美其就无锡市房屋先后签订了两份房屋买卖合同。通常，在前房屋买卖合同未解除的情况下，出卖人不可能再行出卖房屋，以致于让自己陷于一房二卖的违约境地，樊来桥主张钱春红与糜福兴、方美其合意解除2014年4月2日《房屋买卖转让合同》，符合常理。4、在前述第2点认定糜福兴、方美其将案涉房屋出卖给樊来桥的基础上，2015年1月14日《房屋买卖转让合同》约定当日付清房款，至今已5年有余，如果房款确未支付，糜福兴、方美其通常会进行催要，但糜福兴、方美其在本案中并未提供任何证据证明曾向樊来桥催要过房款，能够佐证为了简便交易，樊来桥直接将款项支付给钱春红，故相当于糜福兴、方美其已收到房款。5、另，糜福兴、方美其抗辩称，如果是钱春红将房屋返还给糜福兴、方美其，糜福兴、方美其肯定会加价转卖。糜福兴、方美其以此理由来否定三方之间有一揽子合意的合理性。但是两份合同签订日期仅相差8个月，在此短时间内房屋市场价格一般不会大幅上涨，故本院对糜福兴、方美其的上述抗辩理由不予采纳。综上，足以认定：樊来桥、钱春红、糜福兴、方美其三方曾达成一揽子合意：解除2014年4月2日《房屋买卖转让合同》、订立2015年1月14日《房屋买卖转让合同》，樊来桥直接将款项支付给钱春红。进言之，樊来桥已于2015年1月14日付清房屋价款，樊来桥有权向糜福兴、方美其主张过户。但是，案涉房屋已被拍卖，糜福兴、方美其已无法将房屋过户给樊来桥，糜福兴、方美其应承担违约责任。2015年1月14日《房屋买卖转让合同》约定：糜福兴、方美其违约的，须双倍返还购房款；以全部购房款为基数，按照银行商业贷款利率的四倍补偿相应利息。据此，樊来桥主张的违约金31万元、利息，均列在合同“违约责任”项下，均系违约金项目，仅表达方式不同，应统筹进行衡量。现糜福兴、方美其主张违约金过高。本院对此进行审查，根据法律规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，无论以2019年1月17日的公开市场价值还是拍卖成交价为标准，糜福兴、方美其的违约行为已给樊来桥造成房屋差价损失53万元以上。经计算，至今，樊来桥主张的违约金及利息合计金额低于上述房屋差价金额，故樊来桥主张的违约金及利息并未过高，本院对该违约金及利息予以支持。关于利息还应指出，因中国人民银行贷款基准利率这一标准已于2019年8月20日取消，改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对利息计算方式予以调整，即：以31万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍为标准，自2019年8月2日计算至2019年8月19日；以31万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准，自2019年8月20日计算至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除糜福兴、方美其与樊来桥于2015年1月14日签订的《房屋买卖转让合同》。二、糜福兴、方美其于本判决发生法律效力后立即向樊来桥返还购房款31万元。三、糜福兴、方美其于本判决发生法律效力后立即向樊来桥赔偿违约金31万元并支付利息（计算方式：以31万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍为标准，自2019年8月2日计算至2019年8月19日；以31万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为标准，自2019年8月20日计算至实际支付之日止）。如果糜福兴、方美其未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元、保全费4670元，合计16570元，由糜福兴、方美其负担（该款由樊来桥预付，如樊来桥胜诉，本院退还樊来桥并由本院向糜福兴、方美其执行）。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  尤曦红人民陪审员  倪 娜人民陪审员  沈新琴二〇二〇年八月四日法官 助理  周愈佳书 记 员  易 瑛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。