广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9927号原告：段丽芬，女，1990年1月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码362************908。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁锡垣，广东泽荣律师事务所律师。被告：郭少炎，男，1992年3月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******，公民身份号码445************411。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商（广州）律师事务所律师。第三人：中山市堡顺房地产中介服务有限公司，住所地广东省中山市********海伦花园7－9座104号，统一社会信用代码914************775。法定代表人：杨碧柳，总经理。委托诉讼代理人：张嘉铭，广东法宗律师事务所律师。原告段丽芬与被告郭少炎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法追加中山市堡顺房地产中介服务有限公司（以下简称堡顺公司）作为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告段丽芬及其诉讼代理人冯耀兴，被告郭少炎及其诉讼代理人陈艳，第三人堡顺公司委托诉讼代理人张嘉铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段丽芬向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年6月15日签订的房地产买卖合同；2.被告向原告返还定金25万元及赔偿利息损失（利息损失计算方式：以25万元为基数，从起诉之日起按年利率6%计算至清偿之日）。事实与理由：原、被告于2018年6月15日签订房地产买卖合同，约定被告将位于中山市**********汇乔金色名都12单元2门502房的房地产转让给原告，该房地产交易总金额为120万元。原告于签订合同当日内支付定金5万元，双方待到国土查档完成后，确认房产状况后再支付余下定金20万元，余款95万元以银行按揭方式支付。双方约定，原告按揭贷款申请因相关政策限制而未能审批的，买卖双方同意终止本合同，卖方退回已收定金，买卖双方及经纪方三方互不追究责任。合同签订后，原告于2018年6月15日向被告支付定金5万元，于2018年6月21日向被告支付剩余定金20万元。但因政策原因，原告不符合中山市购房贷款条件，原告未能向银行申请贷款。原告认为，原、被告签订的房地产买卖合同是双方真实的意思表示，合法有效。根据房地产买卖合同第三条“买卖双方经协商一致同意，买方按揭贷款申请因相关政策限制而未能审批的，买卖双方同意终止本合同，卖方退回己收定金，买卖双方及经纪方三方互不追究责任”的规定，被告应向原告退回己收的25万元定金。但经原告多次催讨，被告仍拒绝退回。为维护原告的合法权益，特具状起诉，恳请法院判准原告的诉求。被告郭少炎辩称，原、被告于2018年6月15日签订房地产买卖合同，被告将房产卖给原告，总价是120万元，之后原告支付了定金25万元。涉案房产权属证书于2019年年底办好，被告要求继续履行合同，但原告一方拒不配合办理相关过户手续及按揭贷款手续。之后，被告通过第三人及电话、微信多次联系原告，要求原告继续履行合同，但原告考虑到房价下跌的原因，拒不履行合同。1.被告认为原告提出解除双方的买卖合同，没有法律及事实依据，在本案中原告事实上是违约的一方，不具备法律规定的解除合同的任何条件，且即便按双方的买卖合同约定，也需要经双方协商一致，而不是原告一方单独行使解除权；2．原告一方未提交任何证据证明其不具备购房资格，甚至没有办理任何手续，而且合同中有约定可以转名，给予原告行使权利的空间，且原告一方自起诉之前仍然认可其购买的房产；3.从2018年双方签订买卖合同以来，该房产价值下降了约30万元，在本案中被告是最大的损失者，即便没收了全部定金也不能弥补被告的损失；4.原告本身是投资客户，其在购房过程中都是带中介的朋友去看房、买房，而且约定了可以转名，因房价下跌就要求解除合同、退还定金，没有任何的事实和法律的依据，因而请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人堡顺公司述称，原告在签订房地产买卖合同之前，便得知其不具有按揭贷款的资格，但向被告及第三人隐瞒了事实，并称购买该套房产有两个目的：一是用于转卖投资，二是如果转卖不出去则自己买。从合同的签订情况也可以看出这一事实，买方选择按揭付款表明其向各方具备按揭贷款的资格，而后面又补充约定，允许其更名和转卖。另外，原告不符合按揭贷款的资格是因为原告在签订本案的房地产买卖合同之前，名下在中山已经有一套房产，而且还是按揭贷款购买的，所以原告应当知道其在签订合同前便不具备按揭贷款的条件。因为，原告在此之前已经通过按揭贷款的方式在中山市购买过房产，完成了办理按揭贷款手续，其不可能不了解中山的按揭贷款的条件及政策；原告和一个叫文聪的房地产中介合伙购买本案房产，鉴于其合伙人的职业，文聪对按揭贷款的条件也必定非常熟悉，根据第三人提交的证据可以显示，文聪一直帮原告将本案的房产放在Q房网上售卖，原告向被告和第三人隐瞒了该情况，现在因为房价降低，评估价也不那么高，便提起解除合同，这明显是不诚实信用的行为，不应当得到支持。最后，原告引用房地产买卖合同第三条第三款来解除合同，但这一款实际作用是解决买方在签订合同时符合按揭贷款资格，而在之后办理手续时，因为政策变动导致不能办理的这种不可预见的情况。这条是针对政策前后有变动的情况，而从原告签订合同到现在，按揭贷款的政策没有变化，所以不应适用该条，如果适用，签订房地产买卖合同则毫无意义，相当于在签订合同时就给予买方随时解除合同的特权。本院经审理认定事实如下：位于中山市*************************为郭少炎单独所有。2018年6月15日，郭少炎（卖方、甲方）与段丽芬（买方、乙方）在中山市堡顺房地产中介服务有限公司中澳分公司（以下简称堡顺中澳分公司）的居间下签订房地产买卖合同，约定甲方将上述房地产转让给乙方，成交总价为120万元；乙方应于签订合同当日内支付甲方定金25万元，余款95万元按揭方式支付；抵押贷款金额以银行同贷书金额为准，在办妥交易过户后，由贷款银行直接转入卖方在贷款银行的账户上，首期款差额部分买方应在过户前支付给卖方，买方拿到新的房产证及银行通知后3天内应协助经纪方到银行或银行委托的按揭公司办理按揭贷款、抵押手续；买方按揭贷款申请因相关政策限制而未能审批的，买卖双方同意终止本合同，卖方退回已收定金，买卖双方及经纪方三方互不追究责任；甲方决定中途不卖及逾期10天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方25万元作为违约金；乙方决定中途不买及逾期10天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方七日内退回乙方。合同补充条款：签合同当天先支付定金5万元，等国土查完档没问题再支付余下定金20万元，甲乙双方约定乙方有权更名，在房产证未办之前乙方有权转卖，甲方必须配合乙方办理一切相关手续……合同还约定了其他内容。合同签订当日，段丽芬向郭少炎支付“购房定金”25万元，郭少炎均出具收据予以确认。郭少炎提供其与段丽芬的微信聊天记录显示，2020年1月4日，段丽芬称：“金色名都的房产证下来了，是吧？那个房，我买不了，我也没有能够达到15000元以上的流水的人可以接手，你看看能不能我们私下商量一下，合同解除，扣几万，我都可以。从去年年中到现在一年半时间了，时间拉这么长，而且现在确实主要是政策原因，银行评估没那么高，首付将提高那么多，而且月供也比想象中高很多，没法使合同继续。请你也理解一下我。”2020年3月2日，段丽芬称：“现在以我情况买不了，我根本没有购买资格，不单单现在，我们签合同的时候，我就是没资格的。我还是2019年7月份的时候知道这个事情的。所以，去年7月，我一直说打官司。”2020年5月13日，郭少炎询问段丽芬何时过户。段丽芬称：“政策不允许”。庭审中，段丽芬对该聊天记录予以确认。2020年5月18日，堡顺中澳分公司向段丽芬发出催告函，称段丽芬未按约定办理房产贷款及过户手续，并告知段丽芬尽量与卖方协商处理，协商不成按合同解决。同年，5月28日，郭少炎委托广东雅商律师事务所向段丽芬发出律师函，要求段丽芬收到本函后3日内配合前往相关部门办理房屋过户手续，否则郭少炎将依法解除与段丽芬于2018年6月15日签订的房地产买卖合同，并追究段丽芬违约责任。庭审中，段丽芬确认收到律师函。经查，中山市人民政府办公室于2017年3月26日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定：对本市户籍居民家庭，暂停发放第三套及以上住房的商业性个人住房贷款；对非本市户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。另查，位于中山市******************为段丽芬单独所有。2017年1月16日，段丽芬因购买上述房产向中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市分行贷款34万元，贷款期限为360个月。庭审中，段丽芬述称，其不清楚自己是否有资格贷款，所以合同中约定假如因为政策原因不能取得贷款，其可以不买该房屋，这是一项权利。郭少炎述称，合同约定的目的是防止双方在买卖过程中，突然的按揭贷款政策变化导致交易不成。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。段丽芬与郭少炎及堡顺中澳分公司签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规范，合法有效，各方当事人均应恪守履行。合同签订后，段丽芬因无法办理按揭贷款而主张依据合同中“买方按揭贷款申请因相关政策限制而未能审批的，买卖双方同意终止本合同，卖方退回已收定金，买卖双方及经纪方三方互不追究责任”的规定，要求解除合同并由郭少炎返还已收定金。庭审中，段丽芬与郭少炎对上述条款的理解有争议。本院认为，涉案合同签订的目的即明确合同各方权利义务，以期交易的顺利完成。在涉案合同签订之前，中山市对非本市***民家庭暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款的政策已发布实施一年有余，段丽芬虽非本市户籍，其在已持有一套房屋的情况下意欲在本市购买房屋，理应了解相关政策；段丽芬在明确不具有贷款资格的情况下，仍与郭少炎签订合同约定以按揭贷款方式支付购房款，已有违诚实信用，既而又约定因政策原因无法贷款的可以免责，该条款若如段丽芬所主张的是合同赋予其的一项权利，其随时可以据此解除合同且不必承担任何责任，与订立合同以促成交易的目的明显相背，对郭少炎而言也显失公平。郭少炎主张该条款旨在对交易过程中因政策变化导致交易不成的情况进行约定，该解释更符合交易习惯，本院予以采信。如上述，段丽芬并非是在签订合同后交易过程中因政策原因导致贷款资格的丧失，而是在合同签订之时交易之初已不具有贷款资格，该种情况并不适用上述条款。事实上，无法取得贷款并不必然导致涉案合同无法继续履行，段丽芬仍可补足该部分购房款，或如合同所约定的进行更名、转卖，以实现合同目的。现段丽芬因无法取得贷款而拒绝继续履行合同，显属违约，其主张解除合同，并要求郭少炎返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告段丽芬的诉讼请求。案件受理费17850元，减半收取计8925元，诉讼保全费1770元，两项合计10695元（原告已预交），由原告段丽芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年八月十七日书记员  陈嘉婷李晓童