广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3459号上诉人（原审被告）：刘先坤，男，1968年7月9日出生，汉族，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：刘向华（系刘先坤同事），由中山市坤派装饰设计工程有限公司推荐。被上诉人（原审原告）：黄齐仙，女，1979年9月29日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人刘先坤因与被上诉人黄齐仙房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12716号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人刘先坤上诉请求：撤销一审判决第二项,改判刘先坤无需向黄齐仙支付恢复装修的损失5000元。事实与理由:一、刘先坤承租时，涉案商铺属于毛坯状态，涉案商铺的所有装修物品均为刘先坤所有。二、刘先坤因为租金成本太高终止合同，黄齐仙利用刘先坤装修好的商铺在与新租客出租或转让中获利，并没收了刘先坤的押金21600元。三、刘先坤拆除了自己装修的非固定物品，黄齐仙不存在损失，刘先坤无需向黄齐仙赔偿。相反，黄齐仙应向刘先坤赔偿装修成本损失及押金共计141600元。一审法院认定事实错误，请求二审法院依法予以撤销。黄齐仙发表答辩意见称，双方合同约定清晰，凡是装修的物品不能拆除。一审查明事实清楚，适用法律正确，请法院驳回刘先坤的上诉请求，维持原判。黄齐仙向一审法院起诉请求：1.刘先坤向黄齐仙支付2019年5月份的租金、水电费、物业管理费及违约金10800元；2.刘先坤赔偿黄齐仙恢复原装修人工费和材料费28400元；3.刘先坤赔偿黄齐仙恢复原装修期间无法营业的经营损失费10800元。一审庭审中，黄齐仙明确第一项诉讼请求：刘先坤向黄齐仙支付2019年5月份的租金10800元。一审法院认定事实如下：2017年11月8日，黄齐仙与中山市榕庭建材有限公司签订《榕庭建材商铺租赁合同》，约定中山市榕庭建材有限公司将位于广东省中山市坦洲镇××村××街265号B01、B02号铺出租给黄齐仙用于建材类经营，租赁期限为2017年12月15日至2022年12月15日，合同还约定其他事项。2017年12月4日，黄齐仙（出租方）与刘先坤（承租方）签订《榕庭建材商铺租赁合同》，约定其向刘先坤出租位于广东省中山市坦洲镇××村××街265号B01号铺用于经营装修公司，租赁期限为2017年12月16日至2020年12月16日；2017年12月16日至2019年11月30日的租金为10800元，2019年12月1日至2020年12月16日的租金为11664元，承租方应在每月25～30日前预交下一个月的租金；承租方逾期支付租金，每逾期1日，除缴清所欠租金外，另按应缴纳租金总额的千分之十支付滞纳金，逾期7日仍未支付租金视为承租方严重违约；合同期满或承租方中途退出，商铺内的一切固定装修、设施、设备及镶嵌在建筑物结构的附属设施归出租方所有，承租方不得损坏、拆除、携离，否则应赔偿出租方的损失，合同还约定其他事项。2019年5月10日，黄齐仙在刘先坤委托诉讼代理人刘向华草拟的《补充协议》上进行了补充和修改后签名，双方确定了刘先坤退租时可以搬走的家具或者可以拆除的装饰装修、物品等，黄齐仙亦补充了不可拆除的物品，备注强调不得损害墙面和地面，否则需要帮其还原。随后，黄齐仙写明合同今天已经解除，给一天时间清场，明天5月11日18点前交钥匙并支付3851.5元此协议生效。刘先坤称其中2019年5月1日至10日的租金3600元、水电费251.5元。刘先坤备注其缴纳的两个月押金黄齐仙未退。刘先坤提供的微信聊天记录，显示黄齐仙同意刘先坤于2019年5月10日前搬离，租金按天计算，自2019年5月3日至2019年5月7日计算租金，2019年5月7日至2019年5月10日免租金。退租时刘先坤可拆除搬走柜子等的装饰装修物，但搬走物品时不得损坏墙面及地面。2019年5月10日，刘先坤搬离案涉商铺。2019年5月11日，刘先坤向黄齐仙交还案涉商铺钥匙、支付租金及水电费，但黄齐仙认为刘先坤搬离案涉商铺造成墙面及地面损坏，因此拒绝接收商铺钥匙、支付租金及水电费。从黄齐仙提供的照片可以看出，黄齐仙在补充协议中不准许刘先坤拆除的空气开关、漏电开关等均被拆走，虽然双方并未就电线电路等是否可以拆除进行约定，但按常理来讲，不允许拆除开关，当然包括电线电路，否则单独保留开关并无意义。刘先坤的拆除行为确实损坏了原有装修，但并未损坏墙面和地面。一审法院认为，本案为商铺租赁合同纠纷。黄齐仙在刘先坤提交的《补充协议》上进行补充、修改并签字的行为，视为其对《补充协议》内容的确认，可以视为黄齐仙与刘先坤就解除合同的相关事项所作的补充约定，对黄齐仙、刘先坤均有约束力。关于租金的问题，刘先坤已按照双方约定的时间搬离案涉商铺，双方之间的合同解除，黄齐仙应按补充协议中约定收取租金3600元，其要求刘先坤支付2019年5月份的租金中超过3600元的部分，理据不足，不予支持。关于恢复原装修费的人工费和材料费的问题，黄齐仙与刘先坤约定，刘先坤退租时可以搬走的未形成附合的装饰装修物，但搬走物品时不得损坏墙面及地面。根据黄齐仙提供的照片显示，刘先坤搬离物品时并未造成墙面及地面的损坏，但其拆除了双方在《补充协议》未列明可以搬离的电线、天花、水龙头等物品。刘先坤主张其租赁案涉商铺时为毛坯房，搬离物品时并未造成损坏，黄齐仙提供的照片系案涉商铺原本样貌，黄齐仙确认刘先坤承租商铺时确实是毛坯状态，天花装修有完成部分，但刘先坤拆除了黄齐仙禁止拆除的开关及双方并未约定的电线电路等，给黄齐仙造成了使用上的功能障碍，如果恢复将会产生人工费和材料的费用，黄齐仙并未提交证据证实损害的具体项目及金额,亦未申请对损失进行评估。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”黄齐仙提交的证据不足以证明其损失,依法酌定刘先坤赔偿黄齐仙恢复原装修的损失为5000元，超过认定部分的损失不予支持。对于黄齐仙恢复装修期间的营业损失问题，对于租赁合同来讲，因承租方违约而给出租方造成的再次招商运营的费用以及空租期的租金损失时，出租方可要求承租方赔偿前述损失。具体到本案，刘先坤已经按照黄齐仙的要求在案涉商铺安装转让的横幅，协助黄齐仙进行商铺转让，刘先坤搬离商铺后，2019年5月11日上午，黄齐仙在案涉商铺中摆上瓷砖架及瓷砖进行营业。黄齐仙称该期间是在装修案涉商铺，并否认存在营业事实。黄齐仙未提供相反证据予以证实，其主张恢复装修期间的营业损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘先坤于本判决生效之日起七日内向黄齐仙支付2019年5月的租金3600元；二、刘先坤于本判决生效之日起七日内向黄齐仙支付恢复原装修的损失5000元；三、驳回黄齐仙其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由黄齐仙负担869元，刘先坤负担181元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，双方当事人于2019年5月10日签订的《补充协议》明确约定不允许刘先坤拆除空气开关、漏电开关，对于电线电路未明确约定允许刘先坤拆除带走。从黄齐仙提供的照片来看，刘先坤拆除了空气开关、漏电开关以及电线电路等设施，刘先坤亦确认拆除了空气开关。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方当事人的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点在于刘先坤是否应向黄齐仙支付恢复原装修的损失5000元。首先，黄齐仙与刘先坤于2017年12月4日签订《榕庭建材商铺租赁合同》以及2019年5月10日签订《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守履行。其次，双方在《榕庭建材商铺租赁合同》中约定“合同期满或承租方中途退出，商铺内的一切固定装修、设施、设备及镶嵌在建筑物结构的附属设施归出租方所有，承租方不得损坏、拆除、携离，否则应赔偿出租方的损失”，结合《补充协议》约定的内容，应认定除了双方当事人在《补充协议》中明确约定可以刘先坤拆除带走项，剩余项均应按照《榕庭建材商铺租赁合同》的上述条款的约定归黄齐仙所有，刘先坤不得损坏、拆除、携离，否则应赔偿损失。现已查明刘先坤拆除了未经允许拆除的空气开关、漏电开关、电线电路等设施，一审法院根据刘先坤拆除的程度以及恢复工程量，酌定其赔偿5000元合理，本院予以维持。综上所述，刘先坤的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘先坤负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年八月七日书记员  陈静文