江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1003民初3284号 原告（反诉被告）：方锦鹤，男，1958年12月28日出生，汉族，住扬州市。 委托诉讼代理人：陈琴，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈宜虎，男，1979年5月27日出生，汉族，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：刘佳佳，江苏石立律师事务所律师。 原告方锦鹤与被告陈宜虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，陈宜虎在审理期间内提出反诉，要求方锦鹤返还拆迁款、赔偿定金、违约金等，本院予以合并审理。本案依法由审判员汪**独任审判，于2019年5月27日、6月5日、8月5日公开开庭进行了审理,本案由简易程序转为普通程序后，依法组成合议庭，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。第一、四次庭审，原告方锦鹤的委托诉讼代理人陈琴，被告陈宜虎及其委托诉讼代理人刘佳佳到庭参加诉讼；第二、三次庭审，原告方锦鹤及其委托诉讼代理人陈琴，被告陈宜虎及其委托诉讼代理人刘佳佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方锦鹤向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除方锦鹤与陈宜虎之间的房屋租赁合同，要求陈宜虎立即腾房；2、要求陈宜虎向方锦鹤支付逾期房租100000元（自2017年1月1日暂计算至2019年2月28日）及相应利息；3、要求陈宜虎向方锦鹤支付垫付的费用13000元；4、要求陈宜虎承担违约金5000元；5、判令陈宜虎承担诉讼费。事实和理由：2014年7月1日，方锦鹤与陈宜虎签订一份《租房协议》，约定由陈宜虎承租方锦鹤的位于扬州市邗江区的房产作为厂房使用，租期三年，自2014年7月1日至2017年8月1日，租金每年40000元，先付后租，每年一次付清；期满继续租用，按原租金20%递增。协议签订后，陈宜虎支付了前两年的租金，第三年仅支付了半年租金，自2017年1月1日后的租金一直未付，亦不交纳方锦鹤为其垫付的水电费。因陈宜虎已经根本性违约，请求法院支持方锦鹤的诉讼请求。 陈宜虎辩称：方锦鹤在签订案涉房屋的拆迁补偿协议后对房屋不再享有所有权，无权向我方主张房租及利息；方锦鹤主张垫付费用无事实依据；我方没有违约；因我方经营的系食品厂，搬迁给我方造成巨大损失，方锦鹤领取了大部分拆迁款，却拒不返还我方应得部分。 陈宜虎向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令方锦鹤返还陈宜虎拆迁补偿款902924元并承担资金占用期间的利息（从2017年3月17日起按照年利率6%计算到实际返还之日止）;2、请求判令方锦鹤赔偿租房定金损失10000元及包装材料损失80000元；3、请求判令方锦鹤承担违约金10000元；4、反诉费用由方锦鹤承担。事实和理由：2014年7月1日，方锦鹤与陈宜虎签订一份《租房协议》，约定由陈宜虎承租方锦鹤的位于扬州市邗江区的房产作为厂房使用。在租赁期间，案涉房屋被纳入拆迁范围，方锦鹤未按照租赁合同的约定通知陈宜虎，私自与拆迁部门商谈并签订拆迁补偿安置协议，导致陈宜虎征收补偿权益受到损害。事后，方锦鹤拒不返还拆迁补偿款，还给陈宜虎造成定金损失、包装材料损失等。 针对陈宜虎的反诉，方锦鹤辩称：方锦鹤愿意按照合同约定或法律规定给予陈宜虎相应的搬迁费用、部分装饰装修费用。但由于陈宜虎提出高额拆迁补偿费等无理要求，拒不搬迁，导致拆迁协议签订两年半后仍未履行，方锦鹤面临着拆迁协议被解除或被追究违约责任的法律后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实认定如下： 2014年7月1日，方锦鹤（甲方）与陈宜虎（乙方）签订《租房协议》一份，约定：“1、乙方因生产需要租用甲方堡城路108号为厂房和办公用房。2、租房期满（三年一定），租房起始时间2014年7月1日，截止于2107年7月1日。租金4万元每年。付款方式：先付后租，每年一次付清。期满后如继续租用，按原租金的20%递增（三年一定），并优先续租，3、甲方只提供厂房数间，如乙方需要安装，一切费用由乙方自行承担，与甲方无关。…8、租赁期满后，如果乙方不再租用，其不可移动的建筑装修归甲方所有，生产设备与可移动的物件归乙方所有，期限内甲方无故不再续租，由甲方补偿乙方的一切装修成本费用。六年为期满，期满后甲方有任意招租权。9、租用期间如遇到国家政策征用拆迁该地，乙方应无条件服从配合，租金按时间收取。由拆迁部门补偿乙方的装修费用，乙方不得无故刁难。如超出六年后乙方无权拥有装修费用（移动部分除外）。附言：六年如拆迁，装修补偿费乙方应付甲方的装修费20%” 案涉房屋系在集体土地上建设，未办理建房手续，亦没有房产证。签订租房协议时陈宜虎已经知道该房产无建房手续等材料。 陈宜虎租赁该房屋后，对该房屋进行装修，并领取营业执照，开办了瘦西湖风景区同创食品厂。 2016年6月30日，扬州市拆迁管理办公室发布拆迁公告，拟对案涉房屋等地段进行拆迁。2017年2月14日，扬州市瘦西湖街道办事处（拆迁实施单位、甲方）与方锦鹤（被拆迁人、乙方）签订《扬州市市区集体土地房屋拆迁补偿协议书》(货币补偿)一份，约定：甲方对乙方位于堡城路108号房屋拆迁，甲方给付乙方货币补偿总额为1281769元。2017年3月16日，方锦鹤领取房屋拆迁补偿款85万元。 2019年6月26日，扬州市瘦西湖街道办事处向方锦鹤发送告知函一份，载明：因拆迁房屋至今未能交付，存在违约；陈宜虎举报方锦鹤突击违章搭建，骗取拆迁补偿款，查证属实；该片区改造停止实施，决定终止双方签订的《扬州市市区集体土地房屋拆迁补偿协议书》，并要求方锦鹤退回85万元拆迁补偿款。 在本案审理过程中，经双方同意，本院委托江苏苏中兴工程造价咨询有限公司对陈宜虎的装修造价进行鉴定。2019年12月20日，江苏苏中兴工程造价咨询有限公司作出苏中工咨鉴字（2019）498号司法鉴定评估意见书，鉴定结论：2014年7月，陈宜虎对房屋装修的工程评估造价为158921.47元。为此，陈宜虎支付评估费5000元。 在庭审过程中，本院释明，因案涉房屋无任何相关手续，双方的《租房协议》系无效合同。 本诉原告方锦鹤变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同无效，被告腾空房屋交付原告；2、被告向原告支付房屋占用费10万元（自2017年1月1日暂计算至2019年2月28日）；3、要求陈宜虎向方锦鹤支付垫付的费用15000元；4、诉讼费要求被告承担。 反诉原告陈宜虎变更诉讼请求为：1、请求判令方锦鹤返还陈宜虎拆迁补偿款902924元并承担资金占用期间的利息（从2017年3月17日起按照年利率6%计算到实际返还之日止）;2、请求判令方锦鹤赔偿租房定金损失10000元及包装材料损失80000元；3、反诉费用由方锦鹤承担。 另查明：陈宜虎的房屋租金已经交纳至2017年1月1日。在2019年6月5日的庭审中，双方均认可：2016年底双方电费结账时四个分电度表读数如下：表1大车间为7612度；表2厨房为2182度；表3办公室为3909度；表4为1075度。庭审时间点：表1是12781度；表2是3426度；表3是7107度；表4是1494度。按照每度1.1元计算。 本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。…”未依法取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑，属违法建筑。违法建筑因其建造行为的违法性，并不能产生设立物权的法律效果。本案中，位于邗江区房屋的土地系集体土地性质，建造该房屋时未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故该房屋系违法建筑物。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，因双方签订的《租房协议》中租赁标的物系违法建筑物，故该《租房协议》应认定无效。双方因此产生的纠纷，应当按照无效合同的法则进行处理。本案中，签订该《租房协议》时，双方当事人均知道涉案房屋无相关建房手续，故双方均应当为该合同无效承担相应的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，方锦鹤与陈宜虎签订的《租房协议》无效，故对于陈宜虎依据合同占用的房屋，应当返还给方锦鹤，故对方锦鹤要求陈宜虎返还占用房屋的诉讼请求予以支持。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，陈宜虎虽明知该房屋未取得建设工程许可证，仍继续占有该房屋并使用至今，房屋占有使用费仅交付至2017年1月1日前，陈宜虎应当向方锦鹤支付房屋占有使用费，故对方锦鹤要求陈宜虎支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。方锦鹤暂主张10万元，系其按照意思自治原则处分自己的权利，本院照准。 房屋租赁合同虽然无效，但陈宜虎在占用房屋期间，实际使用的电费，应当按照原约定仍由陈宜虎承担，方锦鹤垫付的，应当由陈宜虎向方锦鹤支付，故对方锦鹤要求陈宜虎支付垫付费用的诉讼请求予以支持。按照双方认可的电度表读数计算，四个表的用电量合计为10030度。按照双方约定的每度1.1元计算，应为11033元。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力…”本案中，2017年2月14日，扬州市瘦西湖街道办事处与方锦鹤签订《扬州市市区集体土地房屋拆迁补偿协议书》。至2019年6月26日，方锦鹤尚未向扬州市瘦西湖街道办事处交付被拆迁房屋，而且存在突击违章搭建，骗取拆迁补偿款的行为，方锦鹤的行为已经违约，致使合同目的不能实现，扬州市瘦西湖街道办事处有权解除合同。2019年6月26日，解除合同的告知函到达方锦鹤，产生合同解除的效力，故《扬州市市区集体土地房屋拆迁补偿协议书》于2019年6月26日解除。事后，方锦鹤亦未向人民法院或者仲裁机构提出异议，故《扬州市市区集体土地房屋拆迁补偿协议书》已经确定解除。因拆迁补偿协议已经解除，方锦鹤已经不享有拆迁利益，故对陈宜虎要求方锦鹤给付拆迁补偿款及利息的诉讼请求不予支持。 对陈宜虎提出要求方锦鹤赔偿租房定金损失1万元的诉讼请求，本院认为，对于定金1万元，陈宜虎仅提交一份未到庭证人的谈话笔录，没有其他合同、交付记录等证据相印证，无法证明该事实，故对该诉讼请求不予支持。 对陈宜虎提出要求方锦鹤赔偿租房包装材料损失8万元的诉讼请求，本院认为，案涉房屋至今未拆迁，陈宜虎亦始终保持对案涉房屋的占用、使用，其开办的瘦西湖风景区同创食品厂亦在该场所经营，其印刷的包装材料上的厂址没有变化，可以正常使用，故要求方锦鹤承担损失无事实和法律依据，对该诉讼请求不予支持。 对陈宜虎提出在返还拆迁补偿款请求中，包含要求方锦鹤给予装饰装修赔偿的诉讼请求，本院认为，因双方当事人均明知涉案房屋无相关建房手续，仍签订《租房协议》，致合同无效均有过错；陈宜虎装饰装修部分已经使用多年，按照原约定亦已经期满；本院综合考虑拆迁事宜虽未实施，但亦对陈宜虎的正常经营有一定的影响，为衡平双方的利益，酌定方锦鹤分担陈宜虎装饰装修损失3万元。对于可以移动部分材料，由陈宜虎自行取走。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、方锦鹤与陈宜虎于2014年7月1日签订的《租房协议》无效； 二、陈宜虎于本判决生效之日起30日内将位于扬州市邗江区房屋腾空并交付给方锦鹤； 三、陈宜虎于本判决生效之日起30日内向方锦鹤支付房屋占用费人民币10万元； 四、陈宜虎于本判决生效之日起30日内向方锦鹤支付垫付的费用人民币11033元； 五、方锦鹤于本判决生效之日起30日内向陈宜虎支付装饰装修费用损失3万元； 六、驳回方锦鹤的其他诉讼请求； 七、驳回陈宜虎的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费收取2660元，由方锦鹤负担222元，陈宜虎负担2438元；反诉案件受理费收取13826元，由方锦鹤负担414元，陈宜虎负担13412元;评估费5000元,由方锦鹤负担1000元，陈宜虎负担4000元（以上本诉受理费已经由方锦鹤垫付，反诉受理费、评估费已经由陈宜虎垫付，相互抵销后，陈宜虎需向方锦鹤支付1024元，由陈宜虎在履行义务时一并向方锦鹤支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  汪 洋 人民陪审员  徐凤玲 人民陪审员  施兴童 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员  耿春波