德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初2829号 原告：李强，男，1987年6月28日出生，汉族，住新疆阜康市。 委托诉讼代理人：贾雪，四川名状律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨林，四川名状律师事务所律师。 被告：四川程氏房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面街道成龙大道二段**成都（国家级）经开区******，统一社会信用代码91510112MA6C704A4M。 法定代表人：程秀梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：代瑞德，德阳市旌阳区旌湖法律服务所法律工作者。 原告李强与被告四川程氏房地产开发有限公司（以下简称程氏公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李强的委托诉讼代理人贾雪，被告程氏公司的委托诉讼代理人代瑞德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李强向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《德阳厂房租赁合同》于2020年4月18日解除（该诉请系庭审中增加）；2.判令被告返还原告租金1万元；3.判令被告返还原告押金5万元；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年4月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告承租被告位于德阳市金沙江路南侧（四川德阳特种新材料有限公司厂区内）厂房用于开设化工厂。原告依约向被告支付1万元租金及5万元押金，但在原告向管委会申请办理生产许可证等证件时，被告知该厂区内无法进行化工企业生产，合同目的无法达成；后经沟通，双方于2020年4月18日解除本租赁合同，但被告拒绝退还租金及押金。签订合同前，被告承诺该厂区可以进行化工生产、可办理相关证件，误导原告签订该租赁合同，存在明显错误。综上，被告应向原告返还租金1万元及押金5万元。经原告与被告多次沟通，均无法达成一致，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。 程氏公司辩称，1.原、被告双方签订的《德阳厂房租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行协议。合同签订当日，答辩人将厂房交付给原告。根据合同约定，原告应在合同签订后7日内付清所有租金，但至今原告仅支付1万元，原告违约在先。2.原告并未主张解除合同，合同仍然有效。3.按照合同约定，原告擅自终止合同，答辩人不退押金，并有权要求赔偿损失。综上，原告的诉讼请求不符合法律规定，请求人民法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明事实如下： 2018年10月20日，被告程氏公司（乙方）与四川远泽仓储有限公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方租赁厂房位于德阳市金沙江路南侧（四川得阳特种新材料有限公司厂区内），租赁物面积为：厂房23000平方米，空地18000平方米，租期从2018年10月20日起至2028年10月19日止，租赁物用途为生产加工、厂房及场地使用，乙方对合同租赁范围有转租权，可自行转租。2020年4月10日，原告李强（乙方）与被告程氏公司（甲方）签订《德阳厂房租赁合同》，主要约定：1.甲方出租给乙方的厂房位于德阳市金沙江路南侧（四川得阳特种新材料有限公司厂区内），1#一楼高层面积内1000平方米。2.租赁期限及用途，租期共计36个月（2020年4月10日至2023年4月9日）；乙方的生产加工等行业应符合国家标准，否则导致的问题和责任由乙方承担。3.年租金为18万元，租金付款方式为年付，乙方向甲方支付的首次租金（含押金）23万元，在本合同签订后7日内付清；首次租金对应的租期为2020年4月10日至2021年4月9日；以后每一期租金乙方应在该期租金起算前30天内一次性支付给甲方；乙方于本合同签订之时交给甲方押金5万元，租期届满，水电等费用结算完后，甲方于15日内将押金（无息）退还给乙方。4.租赁厂房交付与返还，甲方应于合同签订之日起5日内将厂房及相关设施设备交付乙方，乙方已对租赁厂房设施设备进行了验收，确认厂房无损且水、电等设施设备完好……。5.违约责任，（1）甲方逾期交付租赁厂房，租期顺延；甲方擅自终止合同，需向乙方支付2倍的押金作为违约金。（2）乙方擅自终止合同，甲方不退还乙方所交押金；乙方逾期缴纳租金或其他费用的，未超过1月则应按欠付费用的2%向甲方承担违约金；若乙方逾期时间在一个月以上（含一月）的，甲方有权单方解除合同，且乙方要向甲方赔偿违约金，如不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失。同日，被告程氏公司出具收款收据，载明收到1000平方1#高层1楼押金5万元、租金1万元，合计6万元。 另查明：1.原告于2020年3月25日向被告方人员“李清”微信发送“新型油田助剂材料厂生产工艺简介”信息、转款5000元；同月29日微信转款5000元。2020年4月9日，原告向被告转账支付5万元。以上款项被告予以认可，即前述收据载明的款项。 2.原告为证明租赁合同于2020年4月18日解除，提供了2020年4月18日原告与“李清”的电话录音，主要内容为：（1）原告表述租赁厂房不能作为化工企业入驻点，不能履行租赁合同；“李清”表述不能租赁的责任在原告方。（2）双方协商租金及押金的退还，但未达成一致。（3）“李清”表述，若原告不能履行合同，被告将租与他人。 以上事实，有当事人陈述、《德阳厂房租赁合同》、收款收据、电话录音资料等证据予以佐证。 本案经开庭审理，原被告进行了当庭陈述、举证、质证及辩论，综合双方的意见及理由，本院对本案争议焦点及原告的诉讼请求分析评判如下： 一、关于原告请求确认双方签订的《德阳厂房租赁合同》于2020年4月18日解除的诉请 原告主张，第一，原告租赁案涉厂房的目的是开设化工厂，签订合同前，原告通过微信将“新型油田助剂材料厂生产工艺简介”信息发送给被告代表“李清”，被告表示租赁厂区可以进行化工生产，后期证明不能开设化工厂，导致合同目的无法达成的过错在被告。第二，根据合同约定，被告应于合同签订之日起5日内将租赁物交付原告，但被告并未与原告履行交付手续，被告违约在先。第三，原告在向有关部门了解后，发现租赁场地不能用于实施原定生产工艺，双方就此事数次沟通，最后在2020年4月18日原告与被告代表“李清”的通话中明确：被告要将厂房租与他人，原告不再承租，双方系达成一致解除合同；即便不能视为双方协商一致解除合同，因原告已明确表示合同目的无法达成，无法继续承租，也应视为单方解除合同，合同仍然应于2020年4月18日解除。 被告程氏公司辩称，第一，原告主张租赁场地不能用于化工生产，没有相关证据。第二，合同签订当天，原告交押金5万元，被告即将租赁物交付原告。第三，根据合同约定，原告应当在合同签订之日起7日内付清所有租金，但原告至今只支付1万元，原告违约在先。第四，原告与“李清”的电话通话记录不能证明双方合同于2020年4月18日协商解除。 本院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；对合法有效的合同，当事人可以依法予以解除。本案中，原被告双方签订的《德阳厂房租赁合同》系双方意思真实表示，未违反法律法规的规定，该合同合法有效；对该合同，原被告双方可以依法予以解除。首先，根据本案查明的事实，原告与被告订立租赁合同前的联系、支付租金，以及合同订立后原告表示不能履行租赁合同、协商租金及押金退还的对象均为“李清”，因此，可以认定就本案租赁合同的订立、履行而言，“李清”系被告方的代表。其次，从原告提供的其于2020年4月18日与“李清”的通话记录内容上看，通话为三个时段，前两个时段主要内容为原告表述不能履行合同的原因及双方协商租金、押金的退还；第三个时段的通话内容显示，“李清”再次向原告确认是否租赁，原告明确表示不能租赁后，“李清”表示将租与他人。综上，可以认定原被告双方已于2020年4月18日就解除合同达成一致，但双方未对合同清结达成一致，因此，本院对原告的该项诉请予以支持。 二、关于原告要求被告返还租金及押金的诉请 1.关于返还租金1万元的诉请。原告主张，厂房未实际交付，1万元租金应当退还；即使认定租期从2020年4月10日开始，租金也只能计算至同月18日为3945.20元，剩余租金应予退还。被告辩称，合同签订后即将租赁物交付原告，原告应当按约支付租金，不应退还该租金。 本院认为，结合本院对双方合同解除时间的认定，原告应当承担2020年4月10日至同月18日的租金3945.20元（18万元/年÷365天/年×8天），被告应返还原告的租金为6054.80元（10000元-3945.20元），故对原告关于返还租金的诉讼请求本院予以部分支持。 2.关于返还押金5万元的诉请。原告主张，虽然合同约定原告擅自终止合同，被告不退还押金，但无论是双方协商解除合同，还是因被告过错导致合同目的不能实现解除合同，或由于政策原因这一不可抗力解除合同，原告都不属于“擅自”行为，被告应当退还押金；同时，押金在合同违约责任部分，具有违约金性质，即使原告有违约行为，因租期仅8天，被告并无明显损失，5万元违约金明显过高，请求人民法院依法调整。被告辩称，合同合法有效，原告应当按约履行合同，被告没有违约行为，根据合同约定，被告不应退还押金。 本院认为，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告主张被告存在违约行为，主要在两方面，一是订立合同前被告承诺原告的生产项目可以实施，而合同订立后，原告的生产项目却未能通过政府管理部门的批准；二是被告未按约交付租赁物。结合本案查明的事实，本院认为，首先，虽然合同订立前原告通过微信将“新型油田助剂材料厂生产工艺简介”发送给被告代表“李清”，但没有证据证明被告对此进行了承诺；同时，原告的生产项目能否实施，决定权在政府管理部门，并非被告，因此，原告在决定订立合同前应当对此承担相应的注意义务。其次，按照双方合同约定，被告应当在签订合同之日起5日内交付租赁物及相关设施设备，虽然被告未提供交付依据，但合同明确载明原告已对租赁物及相关设施设备予以验收确认；同时，原告作为承租人，其对租赁物的占有使用，应持积极的态度，原告并未提供证据证实被告拒绝或迟延交付租赁物。综上，本院认定被告无违约行为。尽管本院认定双方协商解除合同，但解除合同系原告基于自身原因提出，被告被动接受，故原告应当向被告承担相应的违约责任。关于违约金的数额，按照双方合同约定，原告擅自终止合同，被告不退还押金。合同法规定的违约金，具有“惩罚性”和“赔偿性”双重功能，综合考虑本案合同履行情况、原告的违约程度、被告的损失及预期利益等因素，以原告承担2.5万元违约金为宜，即被告应当返还原告押金2.5万元，故对原告关于返还押金的诉讼请求本院予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告李强与被告四川程氏房地产开发有限公司2020年4月10日签订的《德阳厂房租赁合同》于2020年4月18日解除； 二、被告四川程氏房地产开发有限公司向原告李强返还租金6054.80元、押金25000元，共计31054.80元，于本判决生效之日起十日内一次性付清； 三、驳回原告李强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费650元，由原告李强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 陈太金 二〇二〇年八月十九日 法官助理 庄梦捷 书 记 员 周 婷