广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1274号上诉人（原审原告）：广州市万科物业服务有限公司，住所地：广州市白云区****************。法定代表人：聂某1。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐玲，女，1958年11月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区*****。被上诉人（原审被告）：徐向平，男，1961年9月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区*****。上诉人广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）因与被上诉人徐玲、徐向平物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万科物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持万科物业公司的一审全部诉讼请求；2.由徐玲、徐向平负担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院以“原告提供的水电发票显示的付款方名称为清远市宏美投资有限公司”为由，认定万科物业公司主张水电公摊费、住宅水费、住宅电费的依据不足，属事实认定不清、事实认定错误。1、清远北部万科城属于滚动开发的楼盘，楼盘暂未全部完成开发，因此水电表仍登记在清远市宏美投资有限公司和清远市万合房地产有限公司，未过户到万科物业公司名下，万科物业公司作为物业管理单位，以清远市宏美投资有限公司和清远市万合房地产有限公司名义统一向水电部门缴纳小区水电费用，清远北部万科城小区内的住宅水费、住宅电费和公摊水电费实际上是由万科物业公司垫付，也由万科物业公司向单个业主收取住宅水费、住宅电费和水电公摊费用。所以，万科物业公司提供的水电费发票显示的付款方名称为清远宏美投资有限公司不影响万科物业公司向徐玲、徐向平主张权利。2、根据日常生活经验，任何一个小区都会消耗公共的水电，都会产生公共水电费，物业公司垫付了共同水电费之后向业主分摊也是符合常理的。徐玲、徐向平生活在涉案房屋里，也肯定会产生住宅水电费，万科物业公司垫付了徐玲、徐向平的住宅水电费后，向徐玲、徐向平主张也是符合常理的。且万科物业公司主张的公摊水电费和住宅水电费也是均在合理的范围之内，符合日常生活经验。被上诉人徐玲、徐向平辩称，答辩人一直在万科物业公司的工作平台“巴豆”上追问与催促物业管家，尽快与答辩人结算涉案房屋的各项费用，但是物业管家一直没有正面回应，本案纠纷是由万科物业公司管理不当引起，责任在于万科物业公司。请万科物业公司以“合理、合法、真实有效的凭据”与答辩人结算所有的服务费用。上诉人万科物业公司向一审法院起诉请求：1.徐玲、徐向平立即支付给万科物业公司2017年10月1日至2019年2月28日的物业服务费2125.87元及其违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至还清之日止）；2.徐玲、徐向平立即支付给万科物业公司2017年10月1日至2019年2月28日的各项公共水电公摊费178.31元（包括公共用电公摊费177.41元、公共用水分摊费0.9元）；3.徐玲、徐向平立即支付给万科物业公司2017年9月1日至2019年2月28日的住宅水费425.52元、住宅电费1931.57元；4.由徐玲、徐向平负担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：徐玲、徐向平是清远市清城区*********************的业主，涉案房屋建筑面积79.62平方米。万科物业公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，具有物业管理资质。2012年12月4日，清远市宏美投资有限公司与万科物业公司签订《清远万科城（3.1期）前期物业服务合同》，约定由万科物业公司为清远万科城提供前期物业服务，该合同第十一条约定，本物业管理区域服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅按1.90元/月/平方米的标准交纳。2013年2月2日，徐玲、徐向平与清远市宏美投资有限公司签订商品房买卖合同，约定买受人接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》，该商品房买卖合同的附件前期物业服务合同的第三条约定涉案房屋物业服务收费实行包干制，1期高层住宅（带电梯）由业主按其拥有的物业建筑面积1.90元/月/平方米的标准按月交纳物业服务费，业主或物业使用人应于每月15日前交纳，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。2015年8月11日，徐玲、徐向平在《客户钥匙/物品签收单》上签名确认收到涉案房屋的钥匙及有关物品。徐玲、徐向平收楼后预存了4933.28元给万科物业公司。2018年11月25日徐玲收到万科物业公司邮寄的催收物业服务费律师函。诉讼中，万科物业公司确认徐玲、徐向平收楼之日起至2018年10月31日期间，以及2018年11月1日至2019年2月28日期间的物业服务费分别按1.5元/月/平方米、按1.8元/月/平方米的标准收取，徐玲、徐向平不持异议。此外，万科物业公司主张其已垫付涉案房屋在2017年10月1日至2019年2月28日的各项公共水电公摊费178.31元（包括公共用电公摊费177.41元、公共用水分摊费1.9元）、2017年9月1日至2019年2月28日的住宅水费425.52元、住宅电费1931.57元，但其提供的发票显示付款方名称为清远市宏美投资有限公司，且没有向一审法院提供发票原件。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。万科物业公司与开发商签订的《清远万科城（3.1期）前期物业服务合同》以及徐玲、徐向平与开发商签订的前期物业服务合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按协议全面履行各自的义务。徐玲、徐向平作为小区业主，依法负有向万科物业公司支付物业服务费的义务。对于万科物业公司主张将徐玲、徐向平预存的4933.28元部分用于抵扣涉案物业在2015年8月至2017年9月期间产生的分摊水电费以及2015年8月至2017年9月期间产生的住宅水费以及该期间的部分住宅电费，但未能明确徐玲、徐向平在该期间产生的以上费用具体数额，其主张抵扣的数额不明确，对于万科物业公司该部分主张，一审法院不予采纳。对于万科物业公司的第一项诉讼请求，根据双方确认的，在2018年10月31日之前的物业管理费按1.5元/月/平方米的标准计算，在此后的物业管理费按1.8元/月/平方米的标准计算，因此，从2015年8月1日至2019年2月28日期间，涉案物业产生的物管管理费共5231.03元，抵扣徐玲、徐向平预存的4933.28元后，徐玲、徐向平还应向万科物业公司支付297.75元（5231.03元-4933.28元）物业管理费（包含2018年12月一部分以及2019年1月至2月的物业服务管理费）。至于徐玲、徐向平辩称万科物业公司主张的涉案物业服务管理费已过诉讼时效，缺乏依据，一审法院不予采信。对于物业服务费的违约金，万科物业公司履行了物业服务义务，徐玲、徐向平未缴纳物业服务费已构成违约，但每日千分之一明显过高，万科物业公司亦未提供证据证明其损失达到合同约定的标准，根据公平原则，结合本案案情，一审法院将违约金酌情调整至按年24%的标准计算，从欠费之次月首日起计至付清之日止。对于万科物业公司的第二、三项诉讼请求，万科物业公司提交的发票显示付款方并非万科物业公司，且其未能提供发票原件，万科物业公司的上述主张缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年1月9日作出判决：一、徐玲、徐向平于判决生效之日起7日内向广州市万科物业服务有限公司支付物业服务管理费297.75元及违约金（违约金从欠费之次月首日起以每月累计所欠物业服务费金额为基数按年利率24%的标准计算至付清之日止）；二、驳回广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由徐玲、徐向平负担。本院二审期间，上诉人万科物业公司提交四组证据：1.水、电表照片，2.清城区发改局关于清远万科城物业服务收费标准的复函，3.证明，4.发票复印件。被上诉人徐玲、徐向平提交一组证据：聊天截图。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1.徐玲、徐向平预存的款项是否抵扣涉案房屋的部分水电费用；2.万科物业公司是否垫付涉案房屋的部分水电费用。关于徐玲、徐向平预存的款项是否抵扣涉案房屋的部分水电费用的问题。本案徐玲、徐向平于2015年8月11日收取涉案房屋，并预存4933.28元给万科物业公司用于交纳相关费用。万科物业公司主张徐玲、徐向平预存的款项部分已用于抵扣涉案房屋在2015年8月至2017年9月产生的分摊水电费、2015年8月至2017年9月的住宅水费和部分住宅电费，但是其未能明确抵扣的各项费用的具体数额，及提交相关的支付凭证，万科物业公司的该节主张，本院不予采信。关于万科物业公司是否垫付涉案房屋的部分水电费用的问题。万科物业公司主张其已垫付涉案房屋在2017年10月1日至2019年2月28日的各项公共水电公摊费178.31元、2017年9月1日至2019年2月28日的住宅水费425.52元、住宅电费1931.57元，但是其提供的相关发票显示，付款方为清远市宏美投资有限公司，并非万科物业公司，且没有提供发票原件佐证。因此，万科物业公司的该节主张，本院不予采信。综上所述，上诉人万科物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市万科物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年八月十一日法官助理 梁家惠书 记 员 韦思烨