山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1325民初2866号 原告：臧晓东，男，1968年5月2日出生，汉族，居民，住平邑县。 委托诉讼代理人：张洪志，山东上开律师事务所律师。 被告：赵万华，男，1965年2月17日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：赵洁（赵万华之女），女，1995年2月2日出生，汉族，居民，住费县。 原告臧晓东与被告赵万华、谯洪兰（已去世）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臧晓东的委托诉讼代理人张洪志、被告赵万华及其委托诉讼代理人赵洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告臧晓东向本院提出诉讼请求：依法判令被告将房屋退还给原告并赔偿经济损失80000元；诉讼费用由被告负担。事实与理由：2008年，原、被告达成房屋买卖协议，二被告购买原告所有的位于费县××路××路××小区××号楼××单元××室房产一处，房款共计201100元，二被告分多次首付房款159100元，尚欠42000元未付。2011年12月31日原、被告补签《商品房买卖合同》一份，合同约定被告欠款于2012年3月5日前付清，逾期按照自愿退房处理。当日被告向原告出具42000元的欠条一份，到期后被告未支付欠款亦未退房。 被告赵万华辩称，不同意原告诉讼请求；我已经付清欠款，并且原告还多收了我的房款；原告要求的经济损失无法律依据。 原告为证明其主张，提交了双方签订的商品房买卖合同及欠条各一份，证实被告购买其房屋并违约的事实。被告提交了原告臧晓东出具的50000元收到条一份，证实其已交齐房款。 经审理本院认定事实如下：原告臧晓东拥有位于费县××街道××路北侧（现费县百姓超市北邻）商业用地一处，土地使用权类型为出让，土地使用证号为费国用（2006）字第026号。 2007年5月，臧晓东在上述土地使用权范围内自建6层（含车库一层）住宅楼两栋，共40套，并取名为新馨家园小区。2008年年底新馨家园小区建设完毕。 2011年12月31日，出卖人臧晓东与买受人赵万华、谯洪兰（系赵万华之妻，于2020年1月29日去世）签订《商品房买卖合同》一份，合同的主要内容为：买受人购买的商品房为本合同规定项目中的（新馨家园小区）第1号楼东单元1层101号住宅楼，属砖混结构，楼高5层，带地上一层车库，阳台为封闭式，建筑面积117平方米，每平方米1580元，商品房价款184860元，车库每平方米1580元,房款共计201100元，首付159100元，余款42000元于2012年3月5日前付清，同日二被告给原告出具了欠臧晓东房款42000元的欠条一张。合同第三条买受人逾期付款的违约责任第二条约定：该欠款于2012年3月5日号前付清，逾期按自愿退房处理，退房方式为退回已交房款，装修经物价评估计算，退款3日内搬出。合同同时附有出卖人逾期交房的违约责任、交接、关于产权登记的约定等条款内容，但相关约定双方均未填写。合同签订后，被告赵万华、谯洪兰入住所购楼房。后被告未按期向原告支付下欠42000元购房款，理由是签订合同时其遗忘了交款50000元（2009年3月21日臧晓东出具）的收据一份，其已经超额缴纳了房款。对此原告不予认可，双方酿成纠纷。 本院认为，本案争议的焦点有三：一、被告是否欠房款；二、双方签订的合同的效力问题；三、双方签订的合同是否应予解除。 焦点一、被告是否欠房款。首先，原告提交的商品房买卖合同明确载明了被告欠房款42000元的事实，并约定了还款日期，同时，被告又为原告出具了欠条，应认定签订合同时被告实际欠房款42000元，并且在之后没有支付被告；其次对于被告提交的臧晓东出具的50000元房款的收条，该条形成于2009年3月21日，被告称该收条在2011年12月31日签订合同时，因遗忘没有算入首付款159100元之中，但50000元款项在当时，即使是现在，都是巨额的款项，对自己家庭购买房产的大额支出被告不会没有深刻的印象，因此被告称遗忘，没计算在签订合同时计算的全部首付款之内的理由不符合常理，亦无证据支持，本院不予采信，认定被告至今欠原告房款42000元。 焦点二、关于双方签订的合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告于2011年12月31日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示为有效合同，不违反有关法律法规的规定，应为有效合同。 三、双方签订的合同是否应予解除。原、被告在购房合同中约定，被告下欠房款42000元于2012年3月5日号前付清，逾期按自愿退房处理，退房方式为退回已交房款，装修经物价评估计算。该约定应认定为双方约定的合同解除的条件。我国法律对合同解除的有关规定：《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。” 本案中，原、被告在商品房买卖合同中约定，被告的欠款应在2012年3月5日前付清，逾期按退房处理，该约定虽然合法有效，但合同解除只有符合当事人约定的解除条件或上述法律规定的解除条件时，才可能发生解除合同的后果。从双方签订的合同分析，1.违约行为，原则上是债务人违反合同的主给付义务，致使合同的目的不能实现。本案中，合同总房款为201100元，被告已经支付159100元，完成了主要交付义务，虽因双方对50000元收条是否能抵顶下欠房款双方产生争议，被告未缴纳下欠42000元房款，但被告作出的该民事行为未违反双方签订的合同的目的，未剥夺原告依据合同期待应得到的利益，未构成根本性违约。2.合同解除，按照第十五条的规定，原告欲解除合同，应在法定的合理的期限内向被告通知催告，原、被告约定被告下欠房款42000元于2012年3月5日前就缴纳，逾期退房，即解除合同，因此，在被告逾期未缴纳房款后，无论被告是否催告原告行使权利，原告应最迟自2012年3月6日起在一年内向被告主张解除的权利，现原告在被告逾期还款8年之久后才提出退房解除合同，其法定解除权利已经消灭，故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同不符合法律规定，不应支持。 另，原告起诉时被告谯洪兰已经去世，原告对其提出诉讼请求亦不符合法律规定。 综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，但原告行使诉讼权利超出了法律保护的范围，本院不予支持；被告未按合同约定支付欠款构成违约，但原告未主张追索，不属于本案审查范畴。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 驳回原告臧晓东的诉讼请求。 案件受理费1800元,减半收取900元，由原告臧晓东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  李君华 二〇二〇年八月二十一日 书记员  郭婷婷