西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初2773号原告：高海平，男，汉族，1970年1月19日出生，住：陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：苑玉领，陕西三井律师事务所律师被告：路群，女，汉族，1970年12月9日出生，住：雁塔区。委托诉讼代理人：冯永祥，陕西吉尔律师事务所律师第三人：王星，男，汉族，1973年9月24日出生，住：陕西省延安市宝塔区。原告高海平诉被告路群、第三人王星案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告高海平委托诉讼代理人苑玉领，被告路群委托诉讼代理人冯永祥到庭参加了诉讼，第三人王星经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已依法缺席审理终结。原告高海平诉称，一、位于西安市XX路诸子阶小区**楼**房屋在法院查封前早已属原告所有。第三人王星因借原告款项无力偿还，经双方协商对账后，2017年9月王星将其购买的诸子阶小区17号楼1803号房屋出卖给原告，以折抵其所欠借款及利息144万元，双方签订有书面的二手房买卖合同。合同签订后，王星将涉案房屋及原始的商品房买卖合同原件移交给原告，原告接收了涉案房屋并实际占有使用，2018年4月5日原告将涉案房屋出祖和给案外人，并收取了租赁费用，涉案房屋早已属原告所有。二、贵院作出的(2019)陕0113执异425号执行裁定书认定事实和适用法律皆错误，原告与第三人王星签订的《二手房买卖合同》合法有效。1、(2019)陕0113执异425号执行裁定书认定事实错误。该执行裁定书认定涉案房屋抵押给原告，显属认定事实错误。原告申请执行异议所提交的所有证据中，从未有证据显示涉案房屋有抵押给原告的事实。第三人与原告签订的还款协议是王星在没有履行到期债务情况下，双方对王星如何给付借款及利息作的一种安排，该还款协议亦没有约定王星将涉案房屋抵押给原告，只是王星承诺在不能如期还款情况下其自愿将涉案房屋出卖并过户给原告，双方没有约定将涉房屋抵押给原告。执行裁定书认定涉案房屋抵押给原告，显属事实认定错误。2、执行裁定书认为第三人王星与原告签订的《二手房买卖合同》无效，属适用法律错误。物权法第186条是禁止流押的规定，该条适用的前提是债务履行期间有抵押事实存在，且双方约定在债务人不履行到期债务时抵押财产归抵押权人所有。本案无论在债务履行期间，还是还款协议约定的还款期限内都不存在涉案房屋抵押的事实，显然也没有适用物权法第186条的基础，故执行裁定书适用物权法第186条规定认定二手房买卖合同无效，显属适用法律错误。3、第三人王星和原告签订的二手房买卖合同是双方在平等自愿基础上签订的，是双方真实意思表示。该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法合法有效。三、涉案房屋至今没有办理产权证，原告经核实，2019年7月小区物业才通知业主可以办理产权证，提交办理产权证相关资料。且原告经了解，涉案房屋已被贵院查封，客观上也无法办理产权过户登记。故涉案房屋没有办理过户登记显然不是原告自身原因所致。综上所述，原告对涉案房屋享有合法权利，足以排除法院因债权纠纷对该房屋的执行。故依据民事诉讼法第227条规定，原告特提起诉讼，请求判令：1、不得对位于西安市XX路XX小区XX号楼XX号房屋予以执行，并解除对该房屋的查封措施。2、确认原告对位于西安市XX路诸子阶小区17号楼1803号房屋享有所有权。3本案诉讼费由被告承担。被告路群辩称，本案中《二手房买卖合同》的实质是担保、抵押合同，该合同的订立系基于被答辩人与第三人之间的债务抵账行为，该协议的目的在于消灭被答辩人对第三人的债权，不能具有买卖房屋的真实意思表示，不能产生房屋权属的变动。该协议违反了物权法第186条禁止流押的规定，因此该《二手房买卖合同》无效。被答辩人同样做为一般的债权人，应通过法院诉讼、执行程序来实现自己的权利，被答辩人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条中的买受人的情形，被答辩人主张排除执行，依据不足。二、被答辩人没有支付过购房款。《二手房买卖合同》实质是为消灭债权，被答辩人没有支付过购房款，被答辩人与第三人之间是债权责务关系，且该债权债务合法性有待通过诉讼的程序进行确认。被答辩人称2013年，第三人向其借款110万元，月息三分且其中大部分借款都是现金。该借款行为，不但利息高于法律规定且大部分是现金，没有转账凭证，明显违背常理，不符合民间借贷的相关法律规定，存在重大疑点，难以令人信服。因此，该债务未通过诉讼程序确定，其真实性、合法性不能确定：本案涉案房屋经评估价值为240.6万元，被答辩人意欲通过真实性、合法性存在重大疑点，且明显低于市场价格的债权而占有该房屋，不能排除被答辩人与第三人是在恶意串通、逃避人民法院的财产执行，损害答辩人及其他债权人的的利益。三、被答辩人因自身原因过错未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案中涉案房屋登记簿记载或相关权利证书记载均未在案外人被答辩人名下，同时本案中涉案房屋尚未登记在第三人王星名下，涉案房屋至今未取得房屋产权证（(2018）陕01民终7126号）。被答辩人对该房屋不具备过户条件明确知晓，自身具有明显过错。被答辩人并非西安市户籍，没有西安市二手房购买资格，根本无法办理过户登记，被答辩人企图通过本案诉讼手段达到其规避西安市购房政策的目的。故本案不符合前述法律规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，被答辩人主张排除执行，依据不足。综上，被答辩人提出的执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，应依法予以驳回。第三人王星经本院合法传唤未到庭参与庭审，亦未发表书面答辩意见。经审理查明，被告路群与第三人王星之间因债权债务纠纷诉至本院，本院就该案作出（2017）陕0113民初14681号民事调解书。因第三人王星未按时履行调解协议，故被告路群向本院就（2017）陕0113民初14681号民事调解书申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年4月24日查封了第三人王星名下位于西安市XX路（预售证号为：201XXXX，合同号：Y11089420）房屋一套，查封期限为三年。后原告高海平对该执行提出了异议，要求解除对该房屋的查封。2019年12月11日，本院作出（2019）陕0113执425号执行裁定书驳回了原告高海平的异议请求。后原告高海平诉至本院，故酿成本诉。庭审中，原告高海平为证明涉案房屋属于其所有且2017年9月已经实际占有提供了：一、2013年3月12日，案外人蔡某某转款49万元银行记录、2013年7月10日，案外人蔡某某转款48.5元万元银行记录、2015年10月18日，案外人蔡某某给第三人王星转款10万元银行记录、证人证言（蔡某某出庭）、第三人王星（甲方）给原告高海平（乙方）出具的《还款协议》。《划款协议》载明：1、王星借高海平人民币本息合计110万元，经协商决定，王星从2017年5月20日开始，每月还款33万元给乙方，分四个月还清以上所欠本息。2、如果甲方不能如期还款，自愿将名下位于西安市雁塔区XX路XX小区XX号楼XX室房产过户到乙方名下以抵偿所欠债务。3、此前就借款一事所写与蔡某某、邢美玲的借条今日起自动作废，以此还款协议为准。落款时间为2017年4月25日。二、2011年11月2日，第三人王星（买受人）与西安浩华置业有限公司（出卖人）就涉案房屋签订的合同号：Y11089420《西安市商品房买卖合同》。三、2017年9月5日，第三人王星（甲方）与原告高海平（乙方）签订的《二手房买卖合同》以及补充。买卖合同约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落于西安市XX路诸子阶小区17号楼1803号房产，建筑面积123.86平方米；上述房产总交易价格144万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币144万元；甲乙双方同意以现金形式付款并约定在合同更名完成当日，乙方支付人民币144万元给甲方。补充内容为：1、乙方同意给甲方两个月时间赎房，两个月后如果有能力赎房，乙方无条件退还该房屋……；3、如果甲方两个月到期无能力赎房，则视为放弃此权利，甲方有义务配合乙方办理该房屋更名过户手续。4、协议签订之日起，甲方欠乙方人民币144万元的借款一笔勾销，两不相欠。四、2018年4月5日原告高海平就涉案房屋对外出租签订的《房屋租赁合同》、2018年4月5日原告高海平收到38万元房租的收条，原告称该38万元租金系现金支付。五、暖气费票据、购买热水器票据。被告对上述证据的证明目的均不予认可。原告称其并未给第三人王星支付购房款而是用于抵偿2017年4月25日《还款协议》中债务，同时除抵偿132万元的债务外另增加了12万元的款项，但也尚未实际支付。被告路群为证明原告高海平与第三人王星就涉案房屋约定房款为144万元低于市场价值提供了2019年4月15日《房地产估价报告》载明市场价时点2019年3月28日，市场价值总额为240.6476元。原告对此不予认可。上述事实，有（2019）陕0113执425号执行裁定书、西安市商品房买卖合同等证据及庭审笔录、追记笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案的争议焦点为：原告诉请法院停止执行该涉案房产查封，该主张能否具备足够的理由阻却法院对房产的查封、拍卖。根据原告高海平提供的证据显示，其与第三人王星之间是民间借贷法律关系。二人在《还款协议》中约定：如果甲方不能如期还款，自愿将名下位于西安市雁塔区XX路XX小区XX号楼XX室房产过户到乙方名下，以抵偿所欠债务。庭审中原告也确认依据还款协议签订了《二手房买卖合同》以及补充，事后第三人王星也向原告高海平实际交付了涉案房屋，同时原告也确认其并未向第三人王星实际支付相关房款。但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的规定，该《二手房买卖合同》应属无效。据此，原告并无有效阻却法院对房产的查封、拍卖的事由。同时，亦未提供有效证据证明其对涉案房屋享有所有权。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告高海平全部诉讼请求。本案案件受理费17760元，由原告高海平自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  余 洁人民陪审员  吕华艳人民陪审员  吕彩玲二〇二〇年八月十八日书 记 员  田梦茹打印：相丽华校对：秦婷婷2020年月日送达1