安徽省淮南市谢家集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0404民初155号 原告：李焕春，男，1967年8月5日出生，汉族，怀远县人，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：陈习习，安徽法田律师事务所律师。 被告：程家壮，男，1962年12月25日出生，汉族，寿县人，住安徽省淮南市大通区。 委托诉讼代理人：王启成，淮南市谢家集区杨公法律服务所法律工作者。 原告李焕春与被告程家壮租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，因被告程家壮下落不明，本院于2020年3月11日将本案转为普通程序，并于2020年6月12日、2020年6月24日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告李焕春及其委托诉讼代理人陈习习、被告程家壮及其委托诉讼代理人王启成到庭参加诉讼；第二次庭审，原告李焕春及其委托诉讼代理人陈习习、被告程家壮的委托诉讼代理人王启成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李焕春向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的口头租赁合同，被告立即将租赁场地返还给原告；2.判令被告立即支付原告拖欠的2018年8月1日至2019年7月31日期间未付租金5万元及2019年8月至10月的租金5万元，并按年租金20万元计付自2019年11月1日起至租赁场地返还之日止的租金，以及电费18561元（2019年3月23日到2019年8月1日的电费）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年与淮南市谢家集区就业管理局下属单位淮南市通达联运有限责任公司（以下简称“淮南联运公司”）签订《租赁合同》，将淮南联运公司的场地和设施承租使用，租赁期限为10年。在租赁期间，原告将其租赁场地内的部分场地及8间办公室(花园围墙向南90米，东西90米)转租给淮南市成峰商品混泥土有限公司（以下简称“淮南成峰公司”），转租期限为8年，每年租金13万元。淮南成峰公司在签订租赁合同后投资购进了相关生产设备，并正式投产。但由于经营不善于2017年到期后无法继续经营。淮南成峰公司与原告协商，不再租赁该场地，并将所有设施设备全部转给程家壮。程家壮接手后就与原告协商，由程家壮继续租赁该场地经营，每年租金20万元，双方口头协商好后，没有签订书面租赁协议，程家壮也按照口头约定按时支付租金。2017年8月18日被告先支付了2017年8月1日到2018年8月1日全年租金中的8万元，剩余12万元租金被告承诺2017年底付清，原告给被告出具了收条，双方在收条上都签字。2018年8月到2019年7月的租金20万元，目前被告尚欠5万元没有支付。2019年8月、9月、10月租金未支付。原告多次向被告催要，被告也拒绝付款。原告在拖欠租金的同时，还拖欠了2019年3月23日到2019年8月1日的电费18561元没有支付。由于被告经营的混泥土设备对环境污染大，已被谢家集区环保局责令停产，不允许其再生产。由于原告双方之间只有口头租赁，依据《合同法》的相关规定，双方之间视为不定期租赁，原告可以随时解除双方之间的口头租赁协议。加之被告拖欠租金已有数月，经原告多次催要也不支付。原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院，请求支持其诉请。 被告程家壮辩称，本案与其没有任何关系，诉讼主体有误，其只是给淮南市金超新型建材有限公司（以下简称“淮南金超公司”）打工，淮南金超公司的法定代表人金如环；其和原告没有任何租赁合同，双方口头约定干一个月给一个月；原告与淮南成峰公司约定年租金13万元，淮南金超公司2015年从淮南成峰公司以300万的价格购买该场地就一直在此经营混凝土；至于20万元的收条，原告有钱有势，如果不给20万元就停电不让生产；原告尚欠淮南金超公司2018年混凝土27500元；原告的龚经理在2018年11月收取3万元未打收条（有录音），淮南金超公司的合伙人朱秀林在2018年春节前直接给原告2万元没打收条（有录音）；至于本案所说场地租金一直付到2019年8月1日，而原告将其门堵上，原告经营的汽车全部放在里面，目前还有十几台在里面，不存在拖欠场地租赁费的事情；综上所述，其不仅不拖欠原告的场地租赁费，原告还应返还其多交的43000元。 原告李焕春为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：1.身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.淮南联运公司租赁合同、补充协议，证明原告从淮南联运公司租赁场地资产；3.租赁合同，证明原告将租赁场地的一部分转租给淮南成峰公司使用；4.收条，证明淮南成峰公司将所有设备、场地都转给被告，由被告向原告支付租金每年20万元，2017年8月1日至2018年8月1日的租金，2017年8月18日支付8万元，余下12万元2017年12月付清，双方签字确认；5.电费抄表单复印件，证明被告租赁的场地从2019年3月23日到2019年8月1日使用电费18561元未付；6.淮南市谢家集区生态环境分局文件【谢环［2019］10号】，证明被告在租赁场地内生产混凝土，环保不达标，被勒令停产；7.照片三张；证明租赁场地的情况。被告对证据1、证据2、证据5、证据6、证据7无异议；对证据3的真实性无异议，对证明观点有异议，同是租赁合同，租金不同，租给淮南成峰公司年租金13万元，租给被告年租金20万元；对证据4的真实性无异议，这份收条原件被告手里应该也有一份，租金已付至2019年8月1日，全部付清。 被告程家壮为支持其答辩意见，向法庭提交了如下证据：1.卖厂协议合同，证明被告2015年2月就已从赵树刚手里以300万元的价格购买了该厂；2.视听资料（手机录像两份），证明案涉租赁场地原告自己也一直在使用，同时原告经营旧机动车辆一直停放在该厂，原告一直把大门堵上，2019年5月谢家集区环保局下了一个文件被告停产，后来2019年8月原告一直将被告的大门堵上不让被告经营；3.照片四张，证明2019年5月份区环保局下文之后，案涉租赁场地的大门就被原告封闭了；4.淮南市谢家集区生态环境分局文件【谢环［2019］10号】复印件，证明被告2019年5月份已经停产，不存在拖欠租赁费的问题。原告对证据1的真实性无异议，提出可以看到淮南市伟力混凝土有限公司也是租赁场地使用的，地址就是案涉的租赁场地；对证据2的真实性无异议，提出夜间拍摄的录像是谢家集区环保等执法部门因为淮南市文明城市创建而进行的夜间执法，拍摄的视频跟本案无关，白天拍摄的视频中场地停放的车辆，不是原告所有的车辆，也不是原告让人停的，场地一直是被告在管理；对证据3的真实性无异议，提出5月份停电后，按照区里要求不允许被告再经营，被告有时候就在夜里找十几个人去场地拉东西，搞得其他人都人心惶惶，就让他白天拉，但是没有沟通好，所以把大门关上了三四天，主要是让他不要在夜间拉东西，后来又撤了；对证据4的真实性无异议，对证明观点有异议，停产之后被告没有向原告交付场地，仍然占有使用，被告应支付占用场地期间的租赁费用。 对当事人无异议的证据本院予以确认并附卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：租赁合同，系原告与淮南成峰公司在2009年7月4日签订，约定租金每年13万元，原告与被告2017年8月订立租赁合同时，时间已经过8年，租金约定每年20万元，并不违背市场经济的客观规律，且系双方真实意思表示，本院予以认定。收条，被告认可其真实性，质证提出租金已付至2019年8月1日，全部付清，但对此并未提交证据予以证实，故对其质证意见不予采信，本院对该证据予以认定。视听资料（手机录像两份），对于夜间拍摄的视频与本案无关，不予认定；对于白天拍摄的视频，仅呈现了租赁场地在一时间片段内的情境，尚不足以达到被告的证明目的，故本院仅对其真实性予以认定，对证明观点不予采信。照片四张，原告对照片显示的信息已作出合理解释，且照片只是对既往时间节点的静态记载，并不能反映现在的客观情况，故本院仅对其真实性予以认定，对证明观点不予采信。淮南市谢家集区生态环境分局文件【谢环［2019］10号】复印件，与原告提交的文件原本核对无异，真实性可予确认，但被告停产后仍继续占用租赁场地，并未返还原告，理应支付占用期间的租金，故对其证明观点本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月10日，淮南联运公司与李焕春签订租赁合同，决定将位于淮南市谢家集区莲花市场对面原谢家集区老煤球厂院内的公司场地、固定资产和设施租赁给李焕春经营，租期10年，即2009年5月10日至2019年5月9日，每年租金15万元。2009年7月4日，李焕春与淮南成峰公司签订租赁合同，将其租赁的上述场地内的部分场地、办公室转租给淮南成峰公司，具体范围为花园围墙向南90米、东西90米，租期8年，即2009年8月1日至2017年7月30日，每年租金13万元，其后，淮南成峰公司更名为淮南市伟力混凝土有限公司（以下简称“淮南伟力公司”）。2013年3月14日，李焕春与淮南联运公司签订补充协议，每年租金不变，租期变更为16年，即2009年5月10日至2025年5月9日。2015年2月10日，淮南市自强建材有限公司（企业成立于2011年10月13日，2012年12月26日被吊销营业执照，剥夺经营资格）法定代表人程家壮与淮南伟力公司的法定代表人赵树刚签订卖厂协议合同，以300万元价格购买淮南伟力公司120＃混凝土生产线一条，附带租赁场地使用权、实验设备、地磅等一并转让。2017年7月30日，李焕春与淮南伟力公司之间的租赁合同期限届满后，程家壮找到李焕春欲将上述花园围墙向南90米、东西90米的场地租赁使用，经协商一致，双方达成口头租赁合同，每年租金20万元，用电据实结算，李焕春于2017年8月18日出具收条一份，载明：“今收到搅拌站交2017年8月1号至2018年8月1日全年租金贰拾万元整，先付捌万元整，余下壹拾贰万元整到2017年12月份付清。此据”，程家壮亦在收条上签字确认。后程家壮一直拖欠2018年8月1日至2019年7月31日期间的5万元租金以及2019年3月23日到2019年8月1日的电费18561元未付，并自2019年8月1日起至今占用租赁场地而不付租金，经多次催要未果，故成此诉。 另查明，在诉讼过程中，为向程家壮送达开庭传票等法律文书，本院曾电话通知程家壮自行来院领取，其无正当理由拒不到院，后本院又通过EMS法院专递三次向程家壮邮寄开庭传票等，其均予拒收，第一次庭审时，本院问其拒收原因，其陈述因心脏病在淮南市朝阳医院住院治疗，本院限期要求其提供住院病案，并明示其若不能提供病案则本院有理由相信其诚信缺失，其在诉讼中的陈述或辩解若无证据支持，将作不利于其理解，但程家壮至今未向本院提交住院病案。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告之间所确立的租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按约全面履行自己的义务。程家壮辩解自己给淮南金超公司打工，不是本案适格被告，对此，程家壮未向本院提交劳动合同或淮南金超公司为其缴纳社保的证明，亦未提交淮南金超公司曾向李焕春支付过租金的相关证据，故对其关于此节的辩解意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”以及第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，李焕春与程家壮之间订立的系口头租赁合同，应视为不定期租赁，李焕春有权随时主张解除合同，要求返还租赁场地，故对其该项诉请本院予以支持。程家壮当庭承认拖欠李焕春电费18561元，本院予以确认。程家壮作为诉争租赁合同的承租方，支付租金是其主要合同义务，其辩解2019年8月1日之前的租金已全部付清，但未提交证据予以证实，又辩解2019年8月1日之后是李焕春占有使用租赁场地，不存在拖欠租金，但与本院查明事实不符，结合其诉讼中的不诚信行为，本院对其辩解均不予采信，故李焕春要求程家壮支付拖欠2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金5万元以及按年租金20万元计付自2019年8月1日起至租赁场地返还之日止的租金请求，理据充分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条规定，判决如下： 一、解除原告李焕春与被告程家壮之间就位于原谢家集区米的场地达成的租赁合同； 二、被告程家壮于本判决生效之日起十五日内将第一项所述场地返还原告李焕春； 三、被告程家壮于本判决生效之日起十五日内一次性偿还拖欠原告李焕春的电费18561元及租金5万元，并按年租金20万元标准计付自2019年8月1日起至第一项所述场地返还之日止的租金。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2671元，由被告程家壮负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李 雷 人民陪审员  许士祥 人民陪审员  许永前 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  邹 旭 书 记 员  王健雯 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。