四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初2612号 原告（反诉被告）：四川巴南高速公路有限责任公司，朱随地：四川省成都市武侯区。 法定代表人：赵飞舟，董事长。 委托诉讼代理人：曹秋菊，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎鸣，男。 被告（反诉原告）：许文利，男，1965年10月25日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：范鹏。 原告四川巴南高速公路有限责任公司（以下简称：巴南公司）与被告许文利租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。案件审理中，被告许文利于2020年6月9日提起反诉，本院于2020年6月28日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）巴南公司的委托诉讼代理人曹秋菊、黎鸣，被告（反诉原告）许文利及其委托诉讼代理人范鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 巴南公司向本院提出诉讼请求：1、判令许文利立即向巴南公司支付欠付的租金120000元；2、判令许文利向巴南公司支付自2020年2月29日起至实际返还租赁场地之日止的占有使用费（参照30000元/年的租金标准，按实际天数计算，暂算至2020年4月10日为3452.05元）；3、判令许文利向巴南公司支付自逾期之日起至实际支付之日止的违约金（违约金按照100元/天的标准，分别自2016年1月10日、2017年1月10日、2018年1月10日、2019年1月10日起计算至实际支付日止，暂算至2020年4月10日为400300元）；4、判令许文利腾退、清理租赁场地，将租赁场地按原状返还给巴南公司。事实和理由：巴南公司与许文利签订了《巴南高速碧龙服务区车辆冲洗、降温服务场地租赁协议》（以下简称《租赁协议》），根据该《租赁协议》的约定，许文利租用巴南公司碧龙服务区场地为高速公路通行的货车开展加水、冲洗、降温工作，合同期限为五年，自2015年3月1日起至2020年2月28日。同时，许文利作为南部县碧龙乡人民政府委托的我碧龙服务区水果摊位管理者对服务区的水果摊位进行管理，巴南公司同意对每年30000元的租金标准予以调整，租金标准调整为第一年和第二年每年10000元，第三年为15000元，第四年为20000元，第五年为25000元，下调部分视为原告向被告支付的水果摊位管理费用；第一年租金在合同签订之日起7日内付清，以后每年租金在当年1月10日之前一次性付清，逾期未付的，巴南公司有权要求许文利承担100元/天的违约金。另，《租赁协议》第一条第2款、第七条第1款均明确约定，许文利不得擅自修建管理用房，许文利管理用房修建方案必须经原告书面批准后，方可按批准实施。合同签订后，巴南公司依约将租赁场地交给徐文利使用，但许文利仅支付了第一年度的租金10000元，也仅在第一年度对服务区水果摊位进行管理，其余年度被告既未支付租金，也未对服务区水果摊位进行管理。且在合同履行过程中，被告在修建方案未经原告同意，更未取得政府相关职能部门审批的情况下，擅自修建了管理性房屋，虽经原告极力阻止，但该管理性用房最终由被告建成并投入使用。现租赁期限已于2020年2月28日届满，许文利不仅未支付欠付的租金和违约金，还继续超期占用巴南公司的租赁场地。巴南公司为维护自身合法权益，故依法提起诉讼，望判如所请。 许文利辩称，根据巴南公司与许文利签订《租赁协议》第四条约定，每年租金为30000元，因许文利作为南部县碧龙乡人民政府委托的碧龙服务区水果摊位管理者对服务区内的水果摊位进行管理，双方又约定下调租金，即第一年、第二年为每年10000元，第三年为15000元，第四年为20000元，第五年为25000元。在合同履行过程中，巴南公司要求许文利停止管理，这是巴南公司对自身权利的一种放弃行为，不能由此加重许文利的履行义务，故许文利下欠租金金额应为70000元。另外，根据《租赁协议》第五条甲方的权利义务约定，巴南公司应按要求向许文利提供水源和用电的方便，许文利自行承担用水、用电的一切开支，双方均应依约履行，巴南公司作为出租方应保证供水处于正常使用状态。在租赁期间内，许文利多次向巴南公司反映增压泵损坏、停水及供水不足等导致许文利无法正常经营的问题，巴南公司违反了出租人在租赁期间保持租赁物符合约定用途的适租义务，存在严重违约行为，故对许文利欠付的租金70000元应酌情减少。同时，考虑到2020年初我国爆发新型冠状病毒肺炎疫情，许文利的经营也受到严重影响，请求予以减免租金3个月。根据合同约定，因服务区、道路改扩建等导致许文利无法经营的合同期限应当顺延，故巴南公司要求许文利支付占有使用费的主张不应得到支持。关于租金的逾期支付问题，巴南公司与许文利对租金的支付时间、方式达成补充协议，协议期满后用许文利修建的房屋抵扣租金，许文利不存在逾期支付租金的行为，不应向巴南公司支付违约金，且违约金标准过高，该项请求不应得到人民法院的支持。《租赁协议》第一条第2款约定，许文利必须修建管理用房、排水沟和整修加水区的水泥路面，许文利按约定履行，并不存在擅自修建管理用房的行为，巴南公司对修建行为是完全知情并默许认可的。关于《租赁协议》约定“如乙方不能在30天之内（含30天）与承包方谈妥转让价格，则房屋产权归甲方，并由甲方处理”，该约定显示公平，根据合同法规定应当认定约定无效。因巴南公司服务区、道路改扩建将近1000立方土石方堆积在服务站加水去长达一年半之久，合同时间应当顺延，因此本案租赁期限并未届满，巴南公司要求许文利腾退、清理租赁场地，将租赁场地按原状返还给巴南公司是严重违反合同约定，不应得到人民法院的支持。 许文利向本院提出反诉请求：1、判令巴南公司赔偿许文利因经营需要修建的永久性管理用房（含棚127.84平方米）和活动板房（12.28平方米）的损失，以及因巴南公司未按要求提供用水而修建水井4个、水塔1个、增压设备、管线的损失，该项全部损失以现有市场价格为准（现暂定为880000元）；2、判令巴南公司赔偿许文利因巴南高速公路南部碧龙服务区南区加水去改建的人工、材料费共计13000元；3、判令巴南公司向许文利支付2015年至2019年供水费用20000元；4、反诉案件受理费由巴南公司负担。事实和理由：2015年，巴南公司发布《巴南高速公路南部碧龙服务区加水租赁经营招标公告》，并将该公告粘贴在巴南高速公路南部碧龙服务区内。许文利中标后，于2015年7月22日与巴南公司签订《租赁协议》，约定许文利租用巴南公司碧龙服务区场所开展为高速公路通行的货车提供加水、冲洗、降温工作，加水点设置在碧龙服务区两侧制定区域内，巴南公司按要求向许文利提供用水和用电的方便。2016年3月，巴南公司与许文利达成协议，许文利暂不向巴南公司支付剩余四年租赁费用，由许文利在该服务区南区修建的永久性管理用房（含棚127.84平方米）和在该服务北区修建的活动板房（12.28平方米）议价后抵扣租赁费用，以致许文利至今未向巴南公司支付剩余四年的租赁费用。此后，经双方长时间协商，未对许文利修建的永久性管理用房和活动板房的价格达成一致意见。根据合同当事人意思自治原则，双方达成的抵扣租赁费协议系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法应得到人民法院的认可。巴南公司在本诉中主张许文利腾退、清理租赁场地，将租赁物按原状返还给出租人的请求，势必给许文利造成巨大经济损失，也有违诚实信用和公平原则。2015年3月1日，许文利在经营时，该服务区管线长、增压泵损坏、管道破裂，供水压力不足，经常停水，在许文利向巴南公司反映要求解决后，巴南公司让许文利自行解决用水问题，并由巴南公司承担相应费用。为此，许文利出资在附近打井取水，先后打井4口花费三十六万余元，建水塔1个（含增压设备）花费二十八万余元，同时铺设供水管道、增加增压设备、安装路灯5个（含电杆）。因巴南公司未按《租赁协议》约定向许文利提供用水方便，严重许文利的经营并造成巨大经济损失，应由巴南公司承担违约责任并赔偿损失。2015年，许文利按巴南公司要求将巴南高速公路南部碧龙服务区南区加水区设施设备修建好好，巴南公司随意变更指定加水场地，要求许文利在指定场地重新安装加水设施设备，造成许文利重新安装花费人工、材料费用共计13000元，应由巴南公司向许文利承担赔偿责任。2015年至2019年期间，因巴南高速公路南部碧龙服务区供水管线问题，导致国庆、春节期间服务区无水可用，许文利以打井的水源向巴南公司供水，应由巴南公司向许文利支付四年的供水费用共计20000元。综上，许文利依法提起反诉，请求支持全部反诉请求。 巴南公司辩称，《租赁协议》约定的租赁费用为每年30000元，该费用仅仅系租赁场地的费用，不包含任何其他附加服务，且《租赁协议》第五条第（一）款第6项“甲方按要求向乙方提供水源和用电的方便，乙方自行承担用水、用电的一切开支”之约定，“提供水源”包括的是服务区已经接通的自来水及上一任经营者遗留的水井（巴南公司已按约提供），该条款不能解读为需要为许文利打水井、建水塔或承担相应费用。其次，许文利所称之水井、水塔、增压设备均位于其自行承包的土地上，仅有极少部分管线在服务区红线范围内，即大部分并不受巴南公司控制，而完全由许文利个人自由控制并处置，巴南公司可能无法使用亦不承担赔偿责任。最后，即使许文利出于经营加水业务的需要修建了水井、水塔、增压设备，但在其修建时对于租赁期限就应有足够逾期，现租赁期限已届满，其修建的相关费用也应视为已摊销完毕，徐文利不应主张任何损失。关于许文利主张南区加水区改建的人工费、材料费，以及2015年至2019年供水费用的反诉请求，没有事实和证据支撑，不应得到支持，应驳回许文利的抗辩和反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月22日，巴南公司与许文利签订《租赁协议》，约定：“甲方：四川巴南高速公路有限责任公司乙方：许文利为高速公路通行的货车提供加水、冲洗、降温时保障车辆完全运营的一项重要措施，也是高速公路经营单位的一项不可或缺的配套服务。根据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，乙方租用甲方碧龙服务区场地来开展该项工作，经甲乙双方友好协商一致签订本协议，以资共同遵守。一、前置条件1、由乙方对碧龙服务区两侧水果摊位进行规范管理，必须在甲方指定的区域内售卖新鲜水果、农副产品，严禁售卖副食、香烟、熟食及与服务区超市同类的商品。2、乙方必须按照甲方要求修建管理用房和排水沟、重新整修加水区域的水泥路面，安装门牌及宣传牌，具体的方案应当严格按照甲方的要求实施。二、加水点设置：碧龙服务区两侧制定区域内。三、合同期限：自2015年3月1日至2019年2月28日，期限为五年。四、租金及付款方式：租金以年为单位计算：每年租金30000元（大写人民币：叁万元整），因乙方作为南部县碧龙乡人民政府委托的碧龙服务区水果摊位管理者对服务区内的水果摊位进行管理，甲方同意将租金下调为第一年和第二年每年为1万；第三年为1.5万；第四年为2万元，第五年为2.5万元。下调部分视为甲方向乙方支付的水果摊位管理费用。合同期满后根据市场情况另行签订合同，同等条件下，可优先考虑乙方。第一年租金在合同签订之日起7日内付清，以后每年租金在当年1月10日之前一次性付清，租金转入甲方指定的银行账户。逾期未付的，甲方有权要求乙方承担100元/天的违约金，累计逾期30日，甲方有权解除合同，并要求乙方承担解除合同的一切责任。甲方开户银行：中国工商银行仪陇县支行银行账号：21350025291********开户名称：四川巴南高速公路有限责任公司五、甲乙双方的权利和义务（一）甲方的权利和义务1、甲方有权获得本合同约定的租赁费用。2、甲方有权对乙方在服务区的经营过程及装修、改造过程进行监督。……6、甲方按要求向乙方提供水源和用电的方便，乙方自行承担用水、用电的一切开支。（三）乙方的权利和义务1、乙方有权获得本合同约定的经营场所及经营权。2、乙方保证经营期间遵守国家和省政府相关法规，自主经营、自负阴亏，并承担相应的经营责任和风险。3、由乙方投资修建和安装的经营设施、设备由乙方自行维护维修。……六、合同终止：……3、合同履行过程中，如遇甲方服务区、道路改扩建、高速公路改扩建等导致乙方暂时无法经营的，合同时间顺延，双方互不承担违约责任或赔偿责任。前述原因导致合同无法履行的，本合同自动解除，按照实际履行期限计算租金，双方互不承担违约责任或赔偿责任。……七、其他：1.为保持甲方服务区的整体形象，乙方不得在服务区擅自搭建棚户自住，在修建方案经甲方书面批准后，由乙方依法在甲方指定的区域内自行修建管理用房用于住宿及对方杂物，由此产生的一切费用由乙方自行承担。2.若因乙方经营影响服务区、高速公路正常秩序的，乙方应当按照甲方管理人员或交通主管部门的要求进行清理。无论何种原因导致合同终止，乙方都应当在合同解除之日起7日内清理现场，所修建的房屋由乙方转让个承包方。待甲方确定承包方后，书面告知乙方，如乙方不能在30天之内（含30天）与承包方谈妥转让价格，则房屋产权归甲方，并由甲方处理。动产部分由乙方在7天内自行收回，逾期不清理的，甲方有权请第三方情路，所发生的费用由乙方承担，现场的材料、物品等视为乙方抛弃，甲方有权处置。……”。2015年10月22日，徐文利向巴南公司支付租金10000元。此后，许文利未予支付下余租金。 2020年3月18日，巴南公司委托泰合泰律师事务所的曹秋菊律师向徐文利邮寄送达《律师函》，载明：《租赁协议》签订后，巴南公司依约将租赁场地交由许文利使用，但许文利仅支付了第一年的租金10000元，也仅在第一年度对服务区水果摊位进行管理，其余年度既未支付租金，也未对服务区水果摊位进行管理。按照合同约定，其余年度租金均应按30000元/年标准予以支付。另，在合同履行过程中，许文利在修建方案未经巴南公司同意（更未取得政府相关职能部门审批）的情况下，擅自修建管理型房屋，虽经巴南公司阻止，但该管理性用房最终建成并由许文利投入使用。现租赁期限已于2020年2月28日届满，但许文利不仅未缴清欠付的租金和违约金，还继续超期占用巴南公司租赁场地。许文利的行为违反双方之间的《租赁协议》以及合同法等的相关规定，已构成严重违约。鉴于此，本律师代表巴南公司，特想你方致函如下：1、请你方于收到本律师函后【5】个工作日内，向巴南公司支付欠付的合同期内租金120000元、自2020年2月29日起至今的占有使用费1068.5元、违约金389100元，共510168.5元；2、请你方于收到本律师函后7日内，清理、腾退现场并对擅自修建的管理性用房予以拆除，将租赁场地按原状返还给巴南公司。 本院认为，原、被告签订的《许文利展厅装修工程承包合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。原告已按照合同约定施工完毕并交付使用，被告应当按照合同约定履行支付工程款的义务，但被告至今未支付，属违约行为，应承担相应的违约责任，故对原告诉请被告支付工程款71000元及利息的主张，本院予以支持。关于反诉原告诉请反诉被告支付误工费35000的主张，反诉原告未举证证明系因反诉被告的原因拖延工期，亦未举出确凿证据证明交付时间；反诉被告抗辩称于2019年4月11日装修完毕并交付使用，反诉原告方亦开始推广宣传，并提交微信截图及视频予以佐证，该组证据足以证实反诉原告于2019年4月11日即将展品陈列于反诉被告所装修的展厅，故对反诉被告的抗辩意见本院予以采纳，认定反诉被告应支付的误工费为2000元。反诉原告诉请反诉被告支付赔偿金70000元，但仅举证提交其自行书写的损失赔偿清单及展厅局部照片，不能证明其因反诉被告装修所造成的损失金额，反诉原告应自行承担举证不能的法律后果，故对其主张的赔偿金70000元，本院不予支持。 综上，品迭被告的未付工程款及预告应支付的误工费后，被告应向原告支付工程款为人民币69000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）许文利在本判决发生法律效力后十日内支付原告（反诉被告）四川巴南高速公路有限责任公司工程款人民币69000元并支付利息（利息的计算方法：自2019年7月17日起，以本金69000元为基数按年利率6%计算至款项付清之日止）； 二、驳回被告（反诉原告）许文利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1575元，减半收取计787.5元，由被告（反诉原告）许文利负担；反诉案件受理费1200元，由原告（反诉被告）巴南公司负担100元，由被告（反诉原告）许文利负担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 任 进 二〇二〇年八月二十五日 书记员 沈文媛