云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7679号上诉人（原审被告）：罗挥戈，男，汉族，1969年9月15日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：钟柱，广东国政律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵永昌，男，布依族，1987年6月17日出生，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：边豫勇，云南辩策益律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明老街商业经营管理有限公司，住所：昆明市五华区文明街昆明老街正义坊******。法定代表人：郏文琴。委托诉讼代理人：曹龙、阮飞，云南首度律师事务所律师，特别授权代理。上诉人罗挥戈因与被上诉人赵永昌、原审第三人昆明老街商业经营管理有限公司（以下简称：老街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初14732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗挥戈上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定2019年8月老街公司对案涉商铺采取断水断电致使被上诉人承租的商铺无法经营错误。案涉商铺并未出现停水停电的情形，案涉商铺所在的区域于2019年9月后还有充电记录，可以证实案涉商铺于2019年8月并未停水断电，而且在此区域内的商铺，在2019年9月之后还有经营的记录，说明在该区域内在2019年9月之后还仍然具备经营的条件。综上，请求二审法院查明本案事实后依法改判支持上诉人的上诉请求。赵永昌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。老街公司述称，对一审判决无异议，由二审法院依法裁判。赵永昌向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告签订的《商铺租赁合约书》于2019年8月30日解除；2、判令被告返还原告支付的押金12000元及剩余租金18000元；3、判令被告向原告承担违约金12000元并赔偿原告的装修损失9000元。4、由被告承担本案诉讼费。原告当庭增加诉讼请求，要求被告支付水电押金1100元。一审法院认定事实：2018年7月，昆明老街公司与罗挥戈分别签订两份商铺租赁合约书，约定罗挥戈向昆明老街公司租赁位于昆明市五华区，面积为2000余平方米的商铺，用于经营风味小吃，租赁期限6年，自2018年12月15日至2024年12月14日。商铺租金每4个月付一次，于合同签订之日起3个工作日内，支付第一期4个月的租金，以后每期在租金期满前的10日内支付下一期租金，物管费约定为于合同签订之日起3个工作日内，支付第一期6个月的物管费，以后每期物管费在期满前的10日内支付下一期6个月的物管费。2019年2月23日，原告与被告签订《商铺租赁合约书》，主要内容为：被告将其向老街公司租赁的位于昆明市五华区转租给原告经营使用，租赁面积为12平方米，租赁期限为2年，自2019年2月23日至2021年2月22日，月租金为每月6000元，押金12000元，被告于合同签订当日将商铺移交给原告装修，原告需于3月10日前开业，从4月1日起开始计算租金。装修须按甲方指定要求装修，费用由承租人负担；租赁期间,乙方使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯等费用、房屋和设备日常维修等费用由乙方承担，水电等费用使用预付费方式支付，由乙方向昆明老街物业管埋有限公司支付电费；租赁期间，甲方违反本合同约定,导致乙方无法正常经营的，应当向乙方支付2个月的租金作为违约金。2019年2月23日，原告向被告交纳8个月房租4.8万元，押金1.2万元，被告出具了收据，2019年4月3日，原告向被告交纳水电押金1100元。庭审中，各方当事人均认可，被告从第三人处租赁的美食广场已关门停业。一审法院认为：原、被告在《商铺租赁合约书》内确定的租赁标的物，系被告从第三人处租赁，并经第三人同意后转租给原告用于经营餐饮，现第三人到庭陈述，因被告未按时交纳物业、水电、租金等费用，其已于8月中下旬对被告承租商铺采取停水断电等措施，对此，被告并未提交已履行向第三人交纳相关费用的证据，据现有证据已可认定双方所签租赁合同履行不能系被告原因所致，因案涉商铺停水断电，原告所承租商铺无继续经营之可能，合同目的已无法实现，对原告请求确认与被告签订的《商铺租赁合约书》于2019年8月30日解除的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。根据我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告要求退还押金12000元、退还剩余租期内的租金18000元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。原告主张由被告赔偿按2个月租金计算的违约金12000元的诉讼请求，符合合同约定且未与法律相悖，一审法院予以支持。根据最高人民法院相关司法解释，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。一审法院结合原告租赁期限、已使用租赁物情况并综合全案案情，酌情支持5000元。庭审中，被告认可水电押金由其收取，在其未举证证明原告存在拖欠水电费须抵扣的情形下，对原告要求被告退还押金1100元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决：“一、原告赵永昌与被告罗挥戈签订的《商铺租赁合约书》于2019年8月30日解除；二、被告罗挥戈于本判决生效之日起十日内向原告赵永昌退还租赁押金12000元、租金18000元，水电费押金1100元；三、被告罗挥戈于本判决生效之日起十日内向原告赵永昌支付违约金12000元；四、被告罗挥戈于本判决生效之日起十日内向原告赵永昌赔偿装修损失5000元；五、驳回原告赵永昌的其它诉讼请求。”二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、《退铺登记表》，欲证实上诉人与老街公司于2020年4月16日达成“减少损失、搁置争议、退还商铺”的协议，并办理完成了退铺手续；2、《用电交费明白卡》，欲证实：部分商家于2019年10月前是可以对电费充值的，可以证实在2019年10月底之前是可以正常经营的，并未出现8月份就断水断电的情况；3、《终止协议》，欲证实：上诉人与老街公司于2020年7月29日达成协议，确认了双方终止协议的时间为2020年4月16日。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对证据2不予认可，《用电交费明白卡》中并未有本案被上诉人经营的商户，对证据3的真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可，上诉人实际在2019年8月份就已无法经营了，从证据3中也可以看出来双方在此期间就已发生争议。老街公司对上诉人提交的证据无异议。本院对上诉人提交的证据1、3予以采信，对证据2因未有本案上诉人在内，故本院对其关联性不予采信。被上诉人、老街公司未向本院提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。二审另补充查明，2019年9月27日，老街公司向上诉人发送了《律师函》，载明上诉人应于2019年7月28日前支付合同编号为D20180727004号《商铺租约合同书》的租金221200元，以及于2019年8月15日前支付合同编号为D20180727003号《商铺租赁合约书》的租金616400元，及物业管理费82950元，水费12236元。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合约书》是否于2019年8月30日解除？二、上诉人是否应向被上诉人退还租金、押金并赔偿相应的违约金及装修损失？本院认为：关于争议焦点一，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁和约书》是否于2019年8月30日解除。根据老街公司一审中的陈述，上诉人将案涉商铺转租给被上诉人后，单独就案涉商铺设立了电表，但上诉人仍应当向物管公司支付电费，因上诉人欠付物管公司电费、物管费等费用，物管公司于2019年8月底对案涉商铺在内的整体区域断电，即使商户充值电费，案涉商铺也无法用电，故案涉商铺客观上已无法正常经营，上诉人的合同目的已无法实现。一审法院认定案涉商铺于2019年8月30日解除并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，上诉人是否应向被上诉人退还租金、押金并赔偿相应的损失。本案因上诉人的原因导致被上诉人无法正常经营，在《商铺租赁和约书》解除后，上诉人应向被上诉人退还剩余租期的租金及押金，一审法院判令上诉人向被上诉人退还剩余租期的租金18000元、押金12000元并无不当，本院予以维持。关于被上诉人主张的违约金及装修损失。一审法院按照合同约定及被上诉人使用租赁房屋的情况，判令上诉人向被上诉人支付违约金12000元及装修损失5000元并无不当，本院亦予以维持。上诉人对被上诉人支付的水电押金无异议，上诉人应向被上诉人退还水电押金1100元。综上所述，上诉人罗挥戈的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1075元，由上诉人罗挥戈承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年八月三十日法官助理潘鑫书记员袁艺