广东省高州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0981执异48号 异议人：广东大地影院建设有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口街道东角头半岛城邦花园**商业218，联系地址：北京经济技术开发区地盛西路1号数码庄园B座。统一社会信用代码：9144030079464312XY。 法定代表人：刘荣，董事长、总经理。 委托诉讼代理人：胡杉，公司法务经理。 申请执行人：广东高州农村商业银行股份有限公司潭头支行。住所地:广东省高州市潭头镇207国道旁，统一社会信用代码914409816904761606。 主要负责人：白铨，支行长。 被执行人：信宜市瑞苑实业有限公司。住所地：广东省信宜市东镇人民路**，统一社会信用代码：914409836615347393。 法定代表人：梁恩诚。 被执行人：梁恩诚，男，汉族，1975年6月24日出生，住广东省信宜市。 被执行人：梁馨尹，女，汉族，1972年11月1日出生，住广东省信宜市。 本院在执行申请执行人广东高州农村商业银行股份有限公司潭头支行与被执行人信宜市瑞苑实业有限公司、梁恩诚、梁馨尹金融借款合同纠纷一案中，异议人广东大地影院建设有限公司于2020年7月27日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人广东大地影院建设有限公司称：异议人对高州市人民法院在执行（2020）粤0981执409号案过程中发布的《关于整体拍卖信宜人民路33号玉都广场的第一次拍卖公告》有异议，请求撤销拍卖并中止执行。事实与理由：异议人于2011年7月27日与信宜瑞苑实业有限公司签订了《信宜玉都广场电影院房屋租赁合同》及系列补充协议，异议人租赁信宜瑞苑实业有限公司位于信宜市人民路××广场××楼，面积1247平方米，租期：交接场地起计6个月免租期，计租期自免租期满次日起计十五年，计租期前三年每月租赁费为人民币41775元，此后租赁费每三年递增8%。异议人现在正常使用该租赁场地。高州市人民法院发布的《关于整体拍卖信宜人民路33号玉都广场的第一次拍卖公告》显示，拍卖公告内容并未披露异议人承租标的物的租约及占有使用情况，违法公告异议人的承租商铺不带租拍卖，买受人无需继承租赁合同，法院负责不带租约拍卖的标的物的强制清场工作。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或收集其他有关资料。本案中，执行法院错误地公告异议人的承租商铺不带租拍卖，程序违法，该拍卖公告及执行措施严重侵犯异议人的合法权益。综上，异议人依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等相关法律规定，依法提出异议，恳请法院依法审查裁定。 本院查明，本院在执行申请执行人广东高州农村商业银行股份有限公司潭头支行与被执行人信宜瑞苑实业有限公司、梁恩诚、梁馨尹金融借款合同纠纷一案过程中，于2020年6月16日作出（2020）粤0981执409号执行裁定，裁定如下：一、拍卖被执行人信宜瑞苑实业有限公司名下的位于信宜市区人民路××广场××层的房地产【房地产权证号：粤房地证字第××号、土地使用证号：信府国用（2008）第0001047号，记载建筑面积：4788㎡】；二、拍卖被执行人信宜瑞苑实业有限公司名下的位于信宜市区人民路××广场××二之首层的房地产【房地产权证号：粤房地证字第××号、土地使用证号：信府国用（2008）第0001047号，记载建筑面积：317.6㎡】；三、拍卖被执行人信宜瑞苑实业有限公司名下的位于信宜市区人民路××广场××二之首层的房地产【房地产权证号：粤房地证字第××号、土地使用证号：信府国用（2008）第0001047号，记载建筑面积：2078㎡】；四、拍卖被执行人信宜瑞苑实业有限公司名下的位于信宜市区人民路××广场××至××层半的房地产【房地产权证号：粤房地证字第××号、土地使用证号：信府国用（2008）第0001047号，记载建筑面积：12963㎡】。拍卖前，本院已对拍卖标的物进行了必要调查，对已知的承租人进行书面通知，并在拍卖1个月前（2020年6月19日）在拍卖标的物张贴了《关于整体拍卖信宜人民路33号玉都广场的第一次拍卖公告》，在公告中注明由江门麦当劳（餐厅食品）有限公司租赁的101号商铺及徐仁贵租赁的A107档商铺带租拍卖，其他商铺不带租拍卖。在异议期间，本院于2020年7月24日已撤回拍卖。 另查明：一、2017年7月21日，广东高州农村商业银行股份有限公司潭头支行与信宜瑞苑实业有限公司签订《流动资金借款合同》时，同时签订了《抵押担保合同》，信宜瑞苑实业有限公司以其如下房地产作借款抵押物：1、位于信宜市区人民路××广场××层的房地产【房地产权证号：粤房地证字第××号、土地使用证号：信府国用（2008）第0001047号；2、位于信宜市区人民路××号玉都广场首层的房地产【房地产权证号：粤房地证字第××号、土地使用证号：信府国用（2008）第0001047号；3、位于信宜市区人民路××号玉都广场首层的房地产【房地产权证号：粤房地证字第××号、土地使用证号：信府国用（2008）第0001047号；4、位于信宜市区人民路××广场××至××层半的房地产【房地产权证号：粤房地证字第××号、土地使用证号：信府国用（2008）第0001047号】。2017年7月27日，双方到信宜国土资源局对抵押物进行了抵押权登记。2019年9月3日，本院作出（2019）粤0981民初3221号民事裁定，对上述借款抵押物进行查封保全。二、2011年7月27日，信宜瑞苑实业有限公司作为出租方与承租方广东大地影院建设有限公司签订了《信宜玉都广场电影院房屋租赁合同》，信宜瑞苑实业有限公司将其位于信宜市人民路××广场××楼面积1247平方米的场地出租给广东大地影院建设有限公司，合同期限：自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止。计租期：自免租期满次日起计十五年。2013年10月18日，双方对上述合同订立补充协议，将租赁场地改为六楼，面积不变。 本院认为，本院裁定拍卖被执行人信宜瑞苑实业有限公司的上述财产，在发布拍卖公告前已进行了必要调查，并通知了已知的承租人，在拍卖标的物张贴了拍卖公告，其他承租人也知悉了拍卖事宜，拍卖程序符合法律规定。广东高州农村商业银行股份有限公司潭头支行与信宜瑞苑实业有限公司于2017年7月21日签订借款合同时，信宜瑞苑实业有限公司以其位于信宜市××广场××至××层半的房地产(包括广东大地影院建设有限公司承租的六楼面积1247平方米的场地)等房地产设定为借款抵押物，并办理了抵押登记手续，该抵押权已依法成立。2013年10月18日，信宜瑞苑实业有限公司将上述房地产出租给广东大地影院建设有限公司，房屋在设立抵押权前已出租。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，异议人广东大地影院建设有限公司的异议请求理由成立，予以支持。本院已在异议期间撤回拍卖，进行了纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下： 异议人广东大地影院建设有限公司的异议理由成立。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省茂名市中级人民法院申请复议。 审判长  苏锡舜 审判员  黄庆宽 审判员  华丽娟 二〇二〇年八月十日 书记员  伍雄婵