广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15421号原告：郭少炎，男，1992年3月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******，公民身份号码445************411。委托诉讼代理人：王锋，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。被告：段丽芬，女，1990年1月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码362************908。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。第三人：中山市堡顺房地产中介服务有限公司中澳分公司，住所地广东省中山市**********豪逸半岛花园39卡，统一社会信用代码91442000MA4UQ8XU0D。负责人：刘木森，总经理。委托诉讼代理人：张嘉铭，广东法宗律师事务所律师。原告郭少炎与被告段丽芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法追加中山市堡顺房地产中介服务有限公司中澳分公司（以下简称堡顺中澳分公司）作为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭少炎及其诉讼代理人王锋，被告段丽芬及其诉讼代理人冯耀兴、刘阳，第三人堡顺中澳分公司委托诉讼代理人张嘉铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭少炎向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年6月15日签订的房地产买卖合同；2.被告无须向原告返还购房定金25万元；3.被告立即赔偿原告居间佣金1万元（以1万元为本金，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。事实与理由：原告与被告经第三人堡顺中澳分公司居间于2018年6月15日签订了房地产买卖合同，约定原告将位于中山市*************************出售给被告，房屋建筑面积87.44平方米，房屋总价款为120万元，该合同还对付款方式、房产交付、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了25万元购房定金，却迟迟未前往银行办理贷款手续，致使涉案房屋无法过户。为此，第三人于2020年5月18日向被告发送催告函，通知被告尽快办理好银行贷款手续及配合原告办理涉案房屋过户手续。截至起诉之日，被告仍未配合原告办理涉案房屋过户手续。被告以其行为明确表示拒不履行双方的合同，致使原、被告于2018年6月15日签订的房屋买卖合同无法继续履行，根据该合同的约定及法律相关规定，被告的行为已构成违约，被告依法应承担相应的违约责任。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院予以支持。被告段丽芬辩称，1.按照房地产买卖合同第三条第三款的约定，原告与被告应终止合同，原告应向被告退回定金。原告与被告签署的房地产买卖合同第三条第三款约定：买卖双方经协商一致同意，买方按揭贷款申请因相关政策限制而未能审批的，买卖双方同意终止本合同，卖方退回己收定金，买卖双方及经纪方三方互不追究责任。现根据中山市人民政府于2017年3月26日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的规定：对本市户籍居民家庭，暂停发放第三套及以上住房的商业性个人住房贷款。对非本市户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。被告属于珠海市户籍，并非中山市户籍，而被告在中山已有一套房屋，因此属于“暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款”的情况。在此种情况下，原被告双方就应终止合同，原告应向被告退回己收取的全部定金。2.被告在本案的房屋买卖交易中不存在过错，不应当被没收定金，而第三人未尽到谨慎义务，应对原告与被告的损失承担全部责任。原告在向被告退回定金后，完全可以起诉第三人赔偿。被告在与原告签订房地产买卖合同时并不知道自己被限贷，而是在2019年7月才知道此事，这个事实可以从原告提交的微信聊天记录中证实。同时从一般购房人的心理分析，如果购房人知道自己被限贷，肯定不会再购买房屋，所以被告在买房时确实不知道自己被限贷。而本案的第三人作为专业的房地产中介，却没有向原被告方告知限贷政策，没有向被告询问其名下在中山是否有房屋，没要求被告提交住建局的房屋查询结果，从而最终导致了被告因限贷而依照合同约定应终止合同，第三人应对原告与被告的损失承担全部责任。根据广东省高级人民法院作出的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九的规定“房地产调控政策实施后，一方当事人故意隐瞒或者虚构事实，或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的，另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿损失的，可予支持。”原告与被告均可要求第三人赔偿损失。从第三人提供的房地产买卖合同中可以看出，该合同只约定了按揭贷款这一种付房屋尾款的方式，而根本没有约定在无法办理按揭贷款的情况下应直接用现金补齐房屋尾款，由此可见第三人完全是认为被告可以贷款，而制作出一个根本无法履行下去的交易方式，第三人毫无专业精神可言，应对原告与被告的损失承担全部责任。综上所述，被告没有任何违约行为，根据合同约定原告应向被告退回全部定金，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人堡顺中澳分公司述称，在房产买卖当中，从合同的签订备注部分、被告在签订合同后多次寻找转卖客户的行为，直到原告出了房产证催促过户，被告才提出不符合贷款的资格的问题。被告是明显地对本案房产进行投资，后因为市场的风险导致其投资不利，而寻找贷款不符合资格的理由来规避风险带来的损失，是一种不诚实信用的行为。本案的房产买卖合同第三条第三款的约定，不适用被告的情形，该条款也不是这样解释，所以第三人认为本案的房产无法完成交易，过错在于被告，应当由被告承担违约责任。本院经审理认定事实如下：位于中山市*************************为郭少炎单独所有。2018年6月15日，郭少炎（卖方、甲方）与段丽芬（买方、乙方）在第三人堡顺中澳分公司的居间下签订房地产买卖合同，约定甲方将上述房地产转让给乙方，成交总价为120万元；乙方应于签订合同当日内支付甲方定金25万元，余款95万元按揭方式支付；抵押贷款金额以银行同贷书金额为准，在办妥交易过户后，由贷款银行直接转入卖方在贷款银行的账户上，首期款差额部分买方应在过户前支付给卖方，买方拿到新的房产证及银行通知后3天内应协助经纪方到银行或银行委托的按揭公司办理按揭贷款、抵押手续；买方按揭贷款申请因相关政策限制而未能审批的，买卖双方同意终止本合同，卖方退回已收定金，买卖双方及经纪方三方互不追究责任；甲方决定中途不卖及逾期10天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方25万元作为违约金；乙方决定中途不买及逾期10天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方七日内退回乙方。合同补充条款：签合同当天先支付定金5万元，等国土查完档没问题再支付余下定金20万元，甲乙双方约定乙方有权更名，在房产证未办之前乙方有权转卖，甲方必须配合乙方办理一切相关手续……合同还约定了其他内容。合同签订当日，段丽芬向郭少炎支付“购房定金”25万元，郭少炎均出具收据予以确认。2018年6月22日，郭少炎向第三人堡顺中澳分公司支付佣金1万元。郭少炎提供其与段丽芬的微信聊天记录显示，2020年1月4日，段丽芬称：“金色名都的房产证下来了，是吧？那个房，我买不了，我也没有能够达到15000元以上的流水的人可以接手，你看看能不能我们私下商量一下，合同解除，扣几万，我都可以。从去年年中到现在一年半时间了，时间拉这么长，而且现在确实主要是政策原因，银行评估没那么高，首付将提高那么多，而且月供也比想象中高很多，没法使合同继续。请你也理解一下我。”2020年3月2日，段丽芬称：“现在以我情况买不了，我根本没有购买资格，不单单现在，我们签合同的时候，我就是没资格的。我还是2019年7月份的时候知道这个事情的。所以，去年7月，我一直说打官司。”2020年5月13日，郭少炎询问段丽芬何时过户。段丽芬称：“政策不允许”。庭审中，段丽芬对该聊天记录予以确认。2020年5月18日，堡顺中澳分公司向段丽芬发出催告函，称段丽芬未按约定办理房产贷款及过户手续，并告知段丽芬尽量与卖方协商处理，协商不成按合同解决。同年，5月28日，郭少炎委托广东雅商律师事务所向段丽芬发出律师函，要求段丽芬收到本函后3日内配合前往相关部门办理房屋过户手续，否则郭少炎将依法解除与段丽芬于2018年6月15日签订的房地产买卖合同，并追究段丽芬违约责任。经查，中山市人民政府办公室于2017年3月26日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定：对本市户籍居民家庭，暂停发放第三套及以上住房的商业性个人住房贷款；对非本市户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。另查，位于中山市******************为段丽芬单独所有。2017年1月16日，段丽芬因购买上述房产向中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市分行贷款34万元，贷款期限为360个月。另案中[案号为（2020）粤2071民初9927号]，段丽芬因其与郭少炎之间房屋买卖合同纠纷向本院起诉，以其无法取得银行贷款为由主张解除合同并要求郭少炎返还已收定金。庭审中，段丽芬述称，其不清楚自己是否有资格贷款，所以合同中约定假如因为政策原因不能取得贷款，其可以不买该房屋，这是一项权利。郭少炎述称，合同约定的目的是防止双方在买卖过程中，突然的按揭贷款政策变化导致交易不成。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。段丽芬与郭少炎及堡顺中澳分公司签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规范，合法有效，各方当事人均应恪守履行。合同签订后，段丽芬经催告后在合理期限内未办理银行按揭手续以履行其支付购房款的义务，已构成违约，应当承担违约责任。段丽芬辩称，涉案合同之所以未能继续履行，是因为其不具有贷款资格，无法取得贷款，并主张依据合同中“买方按揭贷款申请因相关政策限制而未能审批的，买卖双方同意终止本合同，卖方退回已收定金，买卖双方及经纪方三方互不追究责任”的规定，认为其无须承担违约责任。庭审中，段丽芬与郭少炎对上述条款的理解有争议。本院认为，涉案合同签订的目的即明确合同各方权利义务，以期交易的顺利完成。在涉案合同签订之前，中山市对非本市***民家庭暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款的政策已发布实施一年有余，段丽芬虽非本市户籍，其在已持有一套房屋的情况下意欲在本市购买房屋，理应了解相关政策；段丽芬在明确不具有贷款资格的情况下，仍与郭少炎签订合同约定以按揭贷款方式支付购房款，已有违诚实信用，既而又约定因政策原因无法贷款的可以免责，该条款若如段丽芬所主张的是合同赋予其的一项权利，其随时可以据此解除合同且不必承担任何责任，与订立合同以促成交易的目的明显相背，对郭少炎而言也显失公平。郭少炎主张该条款旨在对交易过程中因政策变化导致交易不成的情况进行约定，该解释更符合交易习惯，本院予以采信。如上述，段丽芬并非是在签订合同后交易过程中因政策原因导致贷款资格的丧失，而是在合同签订之时交易之初已不具有贷款资格，该种情况并不适用上述条款。故对于段丽芬的上述抗辩理由本院不予以采纳。事实上，无法取得贷款并不必然导致涉案合同无法继续履行，段丽芬仍可补足该部分购房款，或如合同所约定的进行更名、转卖，以实现合同目的。现段丽芬因无法取得贷款而拒绝继续履行合同，显属违约。郭少炎要求解除涉案合同，合法有据，本院予以支持。根据合同约定，若段丽芬违约，则其已付之定金由郭少炎没收，但其已付购房款郭少炎应在七日内退回。本案中，合同约定及实际交付的“定金”为25万元，超出主合同标的额的20%，则其中24万元应当认定为定金，1万元为购房款。郭少炎要求没收段丽芬定金24万元，符合法律规定，本院予以支持。剩余1万元，郭少炎应向段丽芬返还。另，关于佣金损失，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郭少炎与被告段丽芬于2018年6月15日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖条款；二、原告郭少炎无须返还被告段丽芬购房定金240000元；三、原告郭少炎于本判决生效之日起七日内向被告段丽芬返还购房款10000元；四、驳回原告郭少炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17940元，减半收取计8970元（原告已预交），由原告郭少炎负担61元，由被告段丽芬负担8909元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年八月十七日书记员  陈嘉婷李晓童