重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初4175号原告：刘兴珍，女，1972年9月23日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：吴盼，重庆盟昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉婷，重庆盟昇律师事务所律师。被告：重庆欧汇商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区综保大道**负****商铺，统一社会信用代码91500106MA5U7H5A1K。法定代表人：费波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王菊，女，住重庆市合川区。被告：黎建均，男，1948年11月16日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：黎光，男，1977年6月9日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：重庆易舟允禾商业管理有限公司，住所地，住所地重庆市渝中区体育村****会信用代码91500103MA5U4TFC8J。法定代表人：黎建均，职务不详。原告刘兴珍与被告重庆易舟允禾商业管理有限公司（以下简称：易舟公司）、黎光、黎建均、重庆欧汇商业管理有限公司（以下简称：欧汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，因被告黎光、黎建均、易舟公司下落不明，依法适用公告送达，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘兴珍委托诉讼代理人吴盼到庭参加诉讼，被告欧汇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，被告黎光、黎建均、易舟公司经公告传唤通知，期满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告刘兴珍向本院提出以下诉讼请求：1、请求被告重庆易舟允禾商业管理有限公司、黎光、黎建均连带支付原告2018年12月15日至2019年12月14日欠缴的租金共11760元，并支付后续租金（从2019年12月15日至实际支付之日止按每天36.25元计算）；2、请求被告重庆易舟允禾商业管理有限公司、黎光、黎建均连带支付违约金123.48元（违约金以11760元为基数，自2019年12月15日起按每日万分之一计算直至付清全部款项之日止）；3、请求被告重庆易舟允禾商业管理有限公司、黎光、黎建均连带支付因其违约原告主张实现债权所支出的必要的律师费3000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月15日，原告与案外人重庆欣悦城实业有限公司签订了商铺认购合同，约定购买位于沙坪坝区西永大道××号楼×层××号门面，合同签订后原告按照合同约定支付了全部购房款，并于当日与被告易舟公司及案外人重庆欣悦城实业有限公司签订了《商业物业托管及租赁合同》，约定将甲方购买并实际占有的上述门面出租给易舟公司使用并由易舟公司负责统一运营，被告易舟公司按照合同约定使用后按年向原告支付相应的租金，合同还约定了其他权利义务，案外人重庆欣悦城实业有限公司作为投资建设方检查并监督本合同的履行。租赁合同签订后，易舟公司向原告支付了2017年12月15日至2018年12月14日一年的租金，按照合同约定被告易舟公司应当于2019年12月14日向原告支付2018年12月15日至2019年12月14日的年租金，但原告多次催促被告易舟公司却拒绝支付。被告易舟公司系自然人独资公司，法定代表人及股东均为黎光，并且在租赁合同履行过程中，一直是由黎光的个人银行账户向原告付款，因此原告认为被告黎光与易舟公司资产混同，应当对上述债务承担连带责任，另外，原告购买的案涉门面一直是由被告欧汇公司占有使用。原告为维护自己权益，起诉至法院，望判如所请。被告黎光、黎建均、易舟公司未答辩。被告欧汇公司未答辩。原告为证明其诉讼请求，依法提交了商铺认购合同、合同补充协议、定金收条、支付房款凭条、商业物业托管及租金合同、银行交易明细、易舟公司工商登记信息等证据予以证明，该证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘兴珍作为乙方，与案外人重庆欣悦城实业有限公司作为甲方于2017年12月15日签订《商铺认购合同》，约定购买甲方投资建设的位于重庆市沙坪坝区西永大道××号楼×层××号房，建筑面积19.43平方米，总价款163112元，付款方式为分期付款：签约当天支付总房款的50.27%，即82000元；于2018年3月14日支付房价款的19.62%即32000元；于2018年6月14日前支付房价款的20.23%即33000元；于2020年12月14日前支付房价款的9.88%即16112元。另在合同第七条约定和合同期限及交付期限：1、双方协商确定合同履行期限为三年，自本合同签订之日起至2020年12月14日止。2、出卖人所有的“海悦汇.欧洲商品城”商业用房已经竣工验收合格。出卖人同意在认购人付清全部购房款之日将该商铺交付给认购人，认购人同意于同日将该商铺物业交付给出卖人指定的管理公司统一管理、出租该商铺房屋（由认购人与管理公司另外签订商铺托管租赁合同）。4、合同履行期届满后，出卖人如在十个工作日内全额退还认购人实际支付的购房款后，则本合同内容自动终止。否则，出卖人应在三十个工作日内将该商铺的房地产权证办理登记至认购人名下（以向房管部门提交完善过户手续为准）。合同第九条，关于商铺产权登记的约定，出卖人同意按本合同第七条的约定期限届满时为认购人办理房产所有权证。同日，原告刘兴珍作为甲方、委托人，与被告易舟公司作为乙方、受托人，案外人重庆欣悦城实业有限公司作为丙方，签订了《商业物业托管及租赁合同》，约定刘兴珍将前述购买的商铺托管给易舟公司负责统一招商、招租，整体运营，托管租赁期限为三年，自2017年12月15日起至2020年12月14日止。在托管租赁期内，乙方按年向甲方支付租金，甲方应获得的物业经营收益标准为：第一年经营收益日为2018年12月14日，按甲方实际支付购房款额8%计算：6560元；第二年经营收益日为2019年12月14日，按甲方实际支付购房款额8%计算：6560元；第三年经营收益日为2020年12月14日，按甲方实际支付购房款额9%计算：7380元。合同第四条关于甲方的权利和义务中约定，5、甲方同意在本合同托管期限内，严格遵守“不干涉乙方依法经营”之原则，甲方同意乙方自行确定经营模式（包括但不限于自营、与第三方合营或者整体、分零出租给任何第三方），以确保物业价值提升。第八条违约责任约定，1、乙方如未按本合同约定向甲方支付物业收益，自本合同约定的应付期限之第二天起至实际支付之日止，每日按欠付金额向甲方支付万分之一的违约金，本合同继续履行。2017年12月11日和12月15日，原告刘兴珍分别向案外人重庆欣悦城实业有限公司支付案涉商铺的定金10000元及认购款72000元。2018年3月12，原告刘兴珍向案外人重庆欣悦城实业有限公司缴纳购房款32000元，同日，刘兴珍作为认购方、委托人，被告易舟公司作为受托人，案外人重庆欣悦城实业有限公司作为出卖方，签订《合同补充协议》，约定二期认购款完成时间为2018年3月12日，二期的收益标准及支付方式为：第一年经营收益日为2018年12月14日，按甲方实际支付认购房款额8%计算：1943元；第二年经营收益日为2019年12月14日，按甲方实际支付认购房款额8%计算：2560元；第三年经营收益日为2020年12月14日，按甲方实际支付认购房款额9%计算：2880元。2018年7月12日，原告刘兴珍向案外人重庆欣悦城实业有限公司缴纳购房款33000元，同日，刘兴珍作为认购方、委托人，被告易舟公司作为受托人，案外人重庆欣悦城实业有限公司作为出卖方，签订《合同补充协议》，约定三期认购款完成时间为2018年7月12日，三期的收益标准及支付方式为：第一年经营收益日为2018年12月14日，按甲方实际支付认购房款额8%计算：1121元；第二年经营收益日为2019年12月14日，按甲方实际支付认购房款额8%计算：2640元；第三年经营收益日为2020年12月14日，按甲方实际支付认购房款额9%计算：2970元。2018年12月14日，在双方约定的第一年经营收益支付日，被告易舟公司的法定代表团黎光通过其个人账户向原告支付租金9624元，庭审中，原告称按照双方签订的租赁合同及两份补偿协议，该租金系由三部分组成：以首期房款82000元为基数，按每年8%的标准，从2017年12月15日计算至2018年12月14日为6560元，以第二期房款32000元为基数，按每年8%的标准，从2018年3月12日计算至2018年12月14日为1943元，以第三期房款33000元为基数，按每年8%的标准，从2018年7月12日计算至2018年12月14日为1121元，合计9624元。2019年12月14日，依据双方签订的租赁合同约定，在第二个经营收益支付日到期后，被告至今未向原告支付租金，原告遂提起本案诉讼。另查明，案涉商铺现由欧汇公司实际经营使用。被告易舟公司为自然人独资公司，股东为黎光，该公司于2020年1月22日在工商机关登记变更，将投资人和法定代表人变更为黎建均。被告欧汇公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，被告黎光、黎建均、易舟公司下落不明，本院依法公告传唤，期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院认为，首先，原、被告双方签订的物业托管及租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。被告已按约支付了截至2018年12月14日的租金，但至今仍未支付第二年的租金（即从2018年12月15日起至2019年12月14日），原告现主张按照租赁合同约定要求支付，事实清楚，证据充分，予以支持，根据双方租赁合同及补充协议的约定，被告应支付2018年12月15日起至2019年12月14日的租金11760元。至于原告另外要求支付从2019年12起的租金，因合同约定于2020年12月14日支付，现尚未到期，故不予支持。至于原告主张的律师费，因本案房屋租赁合同中未对律师费的承担有所约定，本院对原告此诉讼请求不予支持。其次，关于被告黎光、黎建均是否应当对欧汇公司的债务承担连带清偿责任的问题。依据原告提交的证据显示，被告易舟公司系黎光个人独资设立的一人有限公司，黎光于2018年12月14日通过个人的银行账户向原告支付第一年的租金，可初步证明黎光与易舟公司可能存在财产混同，加之易舟公司置原告的租金债务于不顾，在公司债务尚未清偿的前提下，向工商登记部门申请注销登记，该行为难逃滥用公司法人独立人格、侵害债权人利益之嫌，而被告黎光既未到庭应诉、也未提交证据证明其个人财产独立于公司财产，故依据公司法第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”，黎光应对易舟公司欠付原告的租金承担连带清偿责任。同时，虽然易舟公司于2020年1月22日将公司的法定代表人、投资人申请变更登记为黎建均，但仅此不并不能证明黎建均也存在个人财产与公司财产混同、滥用公司法人独立地位的行为，且该工商变更登记发生在本案原告主张的租金债权成立之后，故黎建均不应当承担连带责任。被告黎光、黎建均、易舟公司经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告重庆易舟允禾商业管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告刘兴珍租金11760元，并支付违约金（违约金以11760元为基数，自2019年12月15日起按每日万分之一计算直至实际付清之日止）。被告黎光对被告重庆易舟允禾商业管理有限公司的前述第一项债务承担连带清偿责任。驳回原告刘兴珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费169.5元（原告已预交），由被告重庆易舟允禾商业管理有限公司、黎光负担，限被告重庆易舟允禾商业管理有限公司、黎光在本判决发生法律效力后十日内给付原告刘兴珍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 长  殷建华审 判 员  张 煜人民陪审员  万清祥二〇二〇年八月二十六日法官 助理  张 伟书 记 员  刘 维