湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终243号上诉人（原审原告）：叶道恕，男，汉族，1973年3月21日出生，住湖北省房县。委托诉讼代理人：张子林，湖北经立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新七建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区辛冲镇街**。统一社会信用代码：91420117178361372P。法定代表人：余宝琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡强，该公司员工。原审第三人：十堰万意房地产开发有限公司。住。住所地：湖北省十堰市茅箭区深圳街****楼/div>法定代表人：廖德娥，该公司执行董事。原审第三人：湖北胡坪现代农业科技有限公司。住。住所地：湖北省宜城市自忠路/div>法定代表人：尹兴举，该公司执行董事。原审第三人：尹兴涛，男，汉族，1971年3月8日出生，住湖北省宜城市。上诉人叶道恕因与被上诉人新七建设集团有限公司（以下简称新七建公司）、原审第三人十堰万意房地产开发有限公司（以下简称万意公司）、湖北胡坪现代农业科技有限公司（以下简称胡坪公司）、尹兴涛案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。叶道恕上诉请求：1.撤销湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初314号民事判决；改判叶道恕对涉案房屋享有足以排除新七建公司申请人民法院查封的民事权益，解除对湖北省房县城关镇诗经大道北25号6幢1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、2-3、2-4号房产的查封措施；2.判决确认案涉房屋为叶道恕所有；3.一、二审案件受理费由新七建公司承担。事实及理由：（一）叶道恕与万意公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方有签订《商品房买卖合同》以实现案涉房屋所有权转移的真实意愿。（二）即便认定叶道恕以万意公司尚欠叶道恕的融资余款100万元冲抵《商品房买卖合同》中的部分购房款是以物抵债行为，也是借款到期后双方经结算的以物抵债的行为，所签订的《商品房买卖合同》不是对借款协议的担保，应认定合法有效。（三）叶道恕与万意公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，从现有证据来看，能够排除双方具有通过签订虚假的商品房买卖合同规避法院强制执行的意图。（四）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，叶道恕对案涉房屋享有足以排除人民法院查封的民事权益。（五）叶道恕享有案涉房屋的所有权。新七建公司辩称，湖北省高级人民法院（2019）鄂民终1135号生效民事判决书确认，新七建公司就承建的锦绣名苑4-9号工程项目享有优先受偿权。本案诉争的6号楼商铺在新七建公司的优先受偿范围内，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，一审法院驳回叶道恕的诉讼请求是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。万意公司、胡坪公司、尹兴涛未陈述意见。叶道恕向一审法院提出诉讼请求：1、确认湖北省房县城关镇诗经大道北25号6幢1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、2-3、2-4号的房产为叶道恕所有。2、解除对湖北省房县城关镇诗经大道北25号6幢1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、2-3、2-4号房产的查封措施。3、由新七建设公司负担本案诉讼费用。一审法院查明：2015年2月2日至6月11日期间，叶道恕按万意公司指示，向其公司出纳尹红玲账户转账455万元融资款。上述借款到期后，叶道恕与万意公司协商，万意公司以其开发的位于湖北省房县××诗经大道北××锦绣××、××、××、××、××、××、××、××商铺××给叶道恕，冲抵前述借款455万元中的部分款项。2018年1月19日，叶道恕与万意房地产公司签订《商品房预售合同》。同日，万意公司向叶道恕出具收到叶道恕购房款300万元的收据。2018年1月19日，叶道恕到房县房产管理部门就涉案房屋办理了商品房买卖合同登记备案证明。另查明，万意公司开发建设锦绣名苑项目，与新七建设公司签订《建设工程施工合同》，约定由新七建设公司承包施工锦绣名苑工程项目4-9幢楼工程。工程主体完工后，万意公司拖欠新七建设公司工程款。新七建设公司向一审法院提起诉讼保全，一审法院制作（2018）鄂03民初302-1号民事裁定，向湖北省房县不动产登记中心送达协助执行通知书，查封了万意公司的涉案房屋。叶道恕向一审法院执行机构提起执行异议，一审法院执行庭审查认为，叶道恕没有就抵账的债权债务形成及结算情况提交证据，一审法院在执行异议审查中不能判断购房款是否已经全部支付，其请求不能成立。据此作出（2019）鄂03执异18号执行裁定，驳回叶道恕的异议请求。叶道恕不服该裁定，遂在法定期限内提起诉讼。本案争议焦点：叶道恕对涉案房屋是否享有所有权；并排除新七建设公司申请人民法院的查封措施。一审法院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，叶道恕应当就其对涉案房屋享有所有权、足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据叶道恕诉状、庭审陈述、银行转账回单可以证实叶道恕与万意公司之间形成民间借贷关系。叶道恕与万意公司就涉案房屋签订的《商品房预售合同》，不是真实的房屋买卖交易签订，而是基于以房抵债的方式消灭金钱债务关系而签订的，不符合《法院办理执行异议案件规定》第二十八条、第二十九条“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。叶道恕诉请主张对涉案房屋享有物权，并足以排除人民法院查封措施的理由无事实和法律依据，一审法院不予采信。新七建设公司的答辩理由成立，一审法院予以采信；万意公司、胡坪公司和尹兴涛的答辩理由与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回叶道恕的诉讼请求。案件受理费30800元，由叶道恕负担。二审期间，叶道恕提交二份新证据：证据一、银行回单一张。拟证明：1.叶道恕以现金200万元支付了案涉《商品房买卖合同》的购房款；2.叶道恕与万意公司签订的《商品房买卖合同》是真实的房屋买卖交易。证据二、查档证明一份。拟证明：1.叶道恕与万意公司对《商品房买卖合同》进行了网签，对交易的商铺在产权登记部门进行了备案登记；2.叶道恕与万意公司在变更《商品房买卖合同》后，重新办理了备案登记，注销了原有备案登记。新七建公司质证称：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该银行流水无法证明相关款项是叶道恕支付的购房款。对证据二的真实性无法核实，但从形式上来看，缺少经办人的签字不符合证据的要件；即使这份查档证明是真实的，其上显示的成交单价是2029.50元，价格过低。新七建公司提交一组新证据：本院（2019）鄂民终1135号民事判决书及送达回证，拟证明另案生效民事判决确认新七建公司对其承建的锦绣名苑4-9号楼在未付工程款45567347.13元范围内享有优先受偿权。叶道恕质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能对抗《商品房买卖合同》的购房者。本院审查认为，对叶道恕提交的证据一的真实性予以确认，但仅凭该份证据不能达到其证明目的，该证据的证明目的亦与叶道恕一审诉状中关于以2015年2月至2015年6月期间叶道恕向万意公司指定收款人尹红玲的银行卡账户汇款455万元的融资款项冲抵300万元购房款的陈述相矛盾，本院不予采信。叶道恕提交的证据二，缺少出具该查档证明的单位负责人及制作证明材料人员的签名或者盖章，并且该份查档证明是对预售合同编号为YS0191422的《商品房预售合同》（已注销）的备案记录，与本案不具有关联性，本院不予采信。叶道恕对于新七建公司提交证据的真实性不持异议，该证据亦能够达到其证明目的，本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，新七建公司诉万意公司、胡坪公司、尹兴涛建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2019）鄂民终1135号生效民事判决书，判决新七建公司在万意公司欠付工程款的范围内对其承建施工的锦绣名苑项目4-9号楼折价或拍卖所得价款优先受偿。根据叶道恕的上诉理由及新七建公司的答辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：叶道恕对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。叶道恕主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对诉争房产享有足以排除新七建公司申请法院强制执行的民事权益。新七建公司主张，其对诉争房屋享有建设工程价款优先受偿权，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，应驳回叶道恕排除人民法院强制执行的上诉请求。本院认为，本案诉争的湖北省房县城关镇诗经大道北25号锦绣名苑6号楼1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、2-3、2-4号的房产用途为商业用房，而非商品房。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”诉争房产并非叶道恕基于生活消费需要购买的商品房，叶道恕不能对涉案房产主张消费者物权期待权。同时，依据本院作出的（2019）鄂民终1135号生效民事判决书，新七建公司作为涉案工程的承包人对诉争房产享有建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，叶道恕基于案涉《商品房买卖合同》主张的物权期待权不能对抗新七建公司享有的建设工程价款优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”叶道恕虽然与万意公司签订了案涉房产的商品房买卖合同并备案，以其向万意公司的借款本金及利息冲抵了购房款，但是叶道恕未与万意公司办理诉争房产的产权变更登记，叶道恕关于应确认其对诉争房产享有所有权的上诉请求，本院不予支持。综上，叶道恕的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由叶道恕负担。本判决为终审判决。审判长  余惠明审判员  李治国审判员  高 倩二〇二〇年八月二十日书记员  严兆隆