河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5344号 上诉人（原审被告）：齐某某，男，1942年10月16日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：齐立森（系齐某某之子），男，汉族，1974年11月12日出生，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：曹智，河北冀石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高某某，男，1990年9月29日出生，汉族，石家庄市深泽县人。 委托诉讼代理人：陶建州，河北同骥律师事务所律师。 原审第三人：河北福海房地产开发有限公司。住所地：石家庄市裕华区神兴小区神兴大厦4-410. 法定代表人：王学军，该公司董事长。 上诉人齐某某因与被上诉人高某某、原审第三人河北福海房地产开发有限公司（以下简称福海公司）执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市藁城区人民法院（2019）冀0109民初4680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人齐某某的委托诉讼代理人齐立森、曹智，被上诉人高某某的委托诉讼代理人陶建州到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 齐某某上诉请求：一、请求二审法院撤销石家庄市藁城区人民法院（2019）冀0109民初4680号民事判决书判决第一项，依法驳回被上诉人的全部上诉请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人与第三人福海公司买卖关系的真实性是错误的。首先，一审中虽被上诉人提交了其与福海公司之间的《商品房买卖合同》、房款收据及交房费收据等证据，但该证据均存在严重瑕疵，且未经第三人福海公司到庭予以确认，系虚假证据，上诉人对其真实性不予认可。其中买卖合同显示购房款24万元整数，明显违背了通常房地产买卖按照房产面积计算总房款的惯例。其次，被上诉人提交的支付款项银行流水显示收款人为赵恩生，并非房产出售人福海公司，同时银行流水显示的付款时间与买卖合同约定的支付时间相悖，因此仅凭被上诉人提交的房款收据不能证实购房款已经支付。第三，在上诉人三年多的执行过程及执行异议调查期间，执行法官在查封、拍卖勘察及多次调查中证实，福海公司对涉案房产始终没有进行任何交付行为，且涉案房产始终为毛坯房状态，钥匙由物业公司管理和控制。由此可以证实涉案房产没有交付，被上诉人提交的有关房费等收据不具有真实性。上诉人认为，依据被上诉人提交的证据及房产现状，可以推定被上诉人与福海公司之间系用房产买卖合同为担保的民间借贷法律关系，双方之间不存在真实的房产买卖关系。二、一审法院依据《最高人民法院关于适用的规定》第二十九条，认定被上诉人具有足以排除强制性执行的民事权益是错误的。首先，上述《规定》第二十九条为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中被上诉人显然不符合第二十九条第二款的规定，涉案房产不是用于居住。涉案房产小区在2014年底就已竣工交付，并且符合居住条件，小区绝大部分业主均已接收并入住。故退一步讲，即便被上诉人在2015年3月19日办理了交房手续，但到现在四年多的时间里始终没有入住，显然其购买房产不是用于居住，不符合该法条的规定。其次，一审法院错误的理解该条规定，将买受人名下无房产的区域进行了“同一县区市”的划定，显然严重的违反了法律规定。第三，被上诉人系石家庄深泽县人，工作居住在深泽县，在涉案房产所属地购房没有用于居住的理由和基础。被上诉人也没有提交任何可以证实涉案房产系用于居住的证据予以证明。因此不能证实被上诉人所购房产系用于居住，不符合法律规定。三、民事诉讼法解释第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故依据该条规定，被上诉人应当提交证据证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的事实。但一审法院错误将该项举证责任认定为应由上诉人承担，加重了上诉人的举证责任，造成上诉人无法举证，进而作出了错误判决。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院撤销一审判决第一项，依法改判。 高某某答辩称，第一，被上诉人在人民法院查封之前已经与开发商福海公司签订了商品房买卖合同，这个合同合法有效。第二，被上诉人名下没有可用于居住的房屋。第三，被上诉人已经按照商品房买卖合同约定，交付了全部房款。根据最高人民法院关于民事诉讼执行异议和复议的若干问题规定的第29条，被上诉人对争议房产享有排除强制执行的合法权益。所以，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 福海公司经法院依法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。 高某某向一审法院起诉请求：1、请求贵院技术科立即停止对福海公司名下福海花园二期11栋2单元1003室房屋的委托评估、拍卖。2、依法解除对该房屋的查封并确认该房屋归原告所有。 一审法院认定事实：一、齐某某与福海公司仲裁一案，石家庄仲裁委员会2016年10月18日作出石裁字［2016］第311号裁决书，裁决福海公司返还齐某某购房款2410000元，并支付违约金578400元等。二、石家庄市裕华区人民法院2016年5月24日作出（2016）冀0108财保73号民事裁定书，依据该裁定于2016年5月25日查封了福海公司位于邢台市内丘县房屋。该案进入执行程序后，石家庄市中级人民法院指定藁城区人民法院执行。2018年12月17日，藁城区人民法院作出（2018）冀0109执恢81号执行裁定书，“拍卖被执行人河北福海房地产开发有限公司名下位于河北省邢台市内丘县房产。”三、原告高某某提交了2013年12月30日、2014年1月21日存入赵恩生银行账户110000元、110000元存款凭条。原告高某某又提交了一份落款时间为2014年1月21日，盖有福海公司印章的《商品房买卖合同》及落款时间为2014年1月21日，盖有福海公司印章的240000元房款收据。四、2019年8月26日藁城区人民法院作出（2019）冀0109执异46号执行裁定书，裁定：驳回案外人高某某的异议申请。 一审法院认为，原告提交《商品房买卖合同》、第三人福海公司房款收款收据及2015年6月2日福海公司内邱分公司7829元交房费用收据、2015年6月3日内丘县福海物业服务有限公司垃圾清运费、电梯使用费、物业费、公用电费用收据，证实其与第三人福海公司的买卖关系真实性。原告与第三人福海公司在平等、自愿、不违反法律规定情形下订立房屋买卖合同，原告按合同约定给付价款，并向第三方交付房屋相关管理费用，足以认定买卖合同真实合法；不动产登记只是物权变动的成立要件，而不是买卖合同的生效要件。原告未能办理房屋过户登记手续只是没有发生房屋所有权转移，并不影响房屋买卖协议的效力；原告提交银行转帐小票及福海公司房款收款收据证实原告已全部履行支付购房款的义务；且被告未有证据证明在同一县市区内原告名下有其他可用于居住的房屋。以上原告符合《最高人民法院关于适用的规定》第二十九条的规定的三项情形，具有足以排除强制执行的民事权益。被告齐某某对第三人福海公司为一般债权，不具备优先受偿的权利，原告请求对该房屋解除查封，法院予以支持。第三人福海公司经法院传唤，未到庭参加诉讼，符合缺席审理之规定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用的规定》第二十九条的规定，判决：一、不得执行福海花园二期11栋2单元1003室房屋。二、驳回原告高某某其他诉讼请求。案件受理费4600元，由被告齐某某负担。 本院二审期间，被上诉人高某某提供了如下证据：1、2020年5月28日，内丘县自来水公司出具的水费缴费收据；2、内丘县供电公司2020年3月、5月出具的涉案房屋的电费收据。以上二证据证明房屋已经交付，并且被上诉人已经居住在该房屋；3、内丘县不动产登记中心查询证明，证明被上诉人在内丘县没有可用于居住的房屋，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定。上诉人齐某某的质证意见：对于证据1、2，真实性没有问题，对于合法性、关联性有异议，不予认可，首先该两份证据是2020年以后出具的，不能证实在我们申请查封拍卖过程中的交付行为，该票据是在本案二审上诉期内收取，与一审我方的诉求没有任何关联性；对于证据3，真实性没有异议，但其只能证实在内丘县范围内没有不动产，不能证实其没有第二套房产，不符合法律规定。原审查明的其他情况属实。 本院认为，本案中，被上诉人高某某一审提交了其与原审第三人福海公司签订的《商品房买卖合同》、购房款收据、银行转账凭证、交房费收据、垃圾清运费、电梯使用费、物业费、公用电费等证据，能够证实案涉房屋被查封前，被上诉人已与原审第三人签订了合法有效的房屋买卖合同、缴纳了全部购房款并占有使用案涉房屋的事实。二审中，被上诉人提供了内丘县不动产登记中心查询证明，证明被上诉人名下在当地无其他可用于居住的房屋，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人足以排除强制执行的民事权益的情形，一审法院支持高某某原审该项诉讼请求，判决不得执行案涉房屋即福海花园二期11栋2单元1003室房屋，并无不当。 综上所述，齐某某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人齐某某负担。 本判决为终审判决。 审判长  常晓丰 审判员  李 伟 审判员  寻 亚 二〇二〇年八月二十五日 书记员  王雅惠