河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4577号 上诉人（原审被告）：刘希林，男，1954年8月14日出生，汉族，住河北省东光县连镇镇三街村。 被上诉人（原审原告）：东光县连镇镇三街村村民委员会，住所地河北省东光县连镇镇三街村。 法定代表人：李凤新，主任。 委托诉讼代理人：王帅，河北理蕴律师事务所律师。 上诉人刘希林因与被上诉人东光县连镇镇三街村民委员会（以下简称三街村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省东光县人民法院（2020）冀0923民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘希林上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：一、被上诉人擅自改变租赁不动产的状况给上诉人造成损害，上诉人有权依法行使先履行抗辩权，拒绝给付其租赁费。依据《合同法》第二百一十六条之规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。上诉人与被上诉人承包签订承包协议书后如约履行租赁付款义务。但是在2010年7月份，被上诉人在涉案不动产周边连镇镇三街村集体建设用地进行开发建设规划，建设后堵塞了涉案不动产的通行出口，给上诉人利用租赁不动产进行生产经营，造成严重的损害。因被上诉人在租赁期间改变了租赁物约定的用途，属于违反了出租人基本义务，违约在先，故上诉人有权依据《合同法》第六十七条之规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”行使先履行抗辩权，拒绝给付自2011年至今的租赁费用。二、假设上诉人拖欠租赁费用成立，但被上诉人自2011年8月1日起至2017年7月31日前的租赁费3万元因超过诉讼时效，不应得到人民法院的支持。上诉人因行使先履行抗辩权而拒绝给付租赁费，如被上诉人有异议，应当自2011年8月1日起主张当年的租赁费，依次类推，但被上诉人因违约在先再未向上诉人提出支付租赁费的主张，根据《民法总则》第188条之规定，诉讼时效为三年，被上诉人自2020年1月份提起诉讼主张租赁费，假设上诉人应当给付租赁费，亦应支持2017年8月1日后的租赁费，2017年7月31日前的租赁费因超过诉讼时效，不应得到支持。综上所述，请求二审人民法院查清事实，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人合法权益。 东光县连镇镇三街村民委员会答辩称，1、原审法院已经认定并查明三街原开发用地系上诉人承租房屋东侧空地，所拆大门系原三街村委会大门，与上诉人承租房屋无关，也不影响上诉人正常通行。2、如果上诉人认为三街村委会给其造成损失，应另行起诉，并主张其权利。3、关于诉讼时效问题，代理人认为索要房租等秩序性侵权行为不应计算诉讼时效，且根据最高院诉讼时效的规定，上诉人在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，二审应该视为放弃诉讼时效，综上，代理人认为一审认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 东光县连镇镇三街村民委员会向一审法院起诉请求：1、被告立即搬离涉案厂房，并向原告办理交接手续；2、被告给付原告至起诉之日的租赁费42500元，并按照租赁合同约定的租金标准支付起诉之日起至实际搬离之日止的租赁费；3、被告负担案件受理费、申请费。 一审法院认定事实：2003年8月1日，三街村委会、刘希林达成书面房屋租赁合同，内容为‘三街村委会将位于连镇镇政府对过，四邻分别为南邻周凤来承租的三街村委会房屋、北邻白辉个人房屋、东邻陈玉良承租的三街村委会房屋、西邻空地范围内房屋出租给刘希林使用，租期15年，每年租金5000元，租期内刘希林负担税费，遇有维修事宜双方协商解决’。2010年，刘希林承租房屋东侧空地开发。2011年，刘希林以房屋开发阻塞通道并造成其损失为由，拒绝交纳租赁费。2020年1月13日，三街村委会诉来本院。2020年1月19日，刘希林刘希林签收本院送达的民事起诉状。以上事实有三街村委会委托诉讼代理人王帅与刘希林刘希林的当庭陈述及三街村委会提交的房屋租赁合同所证实，本院予以确认并在卷佐证。刘希林另提交了视频资料一份、己方的记账凭证复印件二份、宫敬路出具的证明复印件二份，拟证实租赁期间内刘希林支出房屋维修费39220元。三街村委会委托诉讼代理人王帅质证认为，证据不真实、不合法、与本案无关，不予认可。本院经审查认为，依据刘希林提交的以上证据尚不能认定实际维修费用的真实数额，本院不予采信。 一审法院认为，刘希林长期以各种理由拒绝按照约定交纳房屋租赁费，属严重违约行为，三街村委会要求解除合同于法有据，本院予以支持，但解除合同时间应为刘希林收到民事起诉状之日即2020年1月19日。刘希林应按照合同约定的年租金5000元继续交纳2011年8月1日至合同解除日（2020年1月19日）的租赁费，并以此标准交纳合同解除次日即2020年1月20日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。刘希林主张用维修所租赁房屋支出的费用抵顶租赁费，证据不足，本院对该辩解意见不予采纳。刘希林认为解除房屋租赁合同应由本村三分之二的村民讨论决定，并以此为由不同意解除合同的辩解意见，是对法律的曲解，本院不予采纳。刘希林的其他辩解意见与本案无关，本院均不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告东光县连镇镇三街村村民委员会与被告刘希林签订的房屋租赁合同于2020年1月19日解除，限被告刘希林在本判决生效后30日内搬离涉案厂房，办理交接手续；二、被告刘希林于本判决生效后立即给付原告东光县连镇镇三街村村民委员会2011年8月1日至合同解除日（2020年1月19日）期间拖欠的租赁费42338.71元（按年租金5000元计算8年5个月19天）；三、被告刘希林于本判决生效后30日内支付给原告东光县连镇镇三街村村民委员会自2020年1月20日至房屋实际腾退之日止的房屋占用费，按每年5000元标准执行。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431元（已减半收取），申请费445元，共计876元，由被告刘希林负担。 本院二审期间，上诉人提交第一组提交村委会原书记张金祥证明一份，证实每年租金是4000元。第二组提交两张修房照片和修房人宫晓冬出具的证明一份，证实修房花了多少钱。第三组提交催款通知单一份、超出诉讼时效的法律文件一份，证实已经超过诉讼时效了。被上诉人质证称，对于第一组证据的真实性不予认可，根据新的证据规则规定，如果采用证人证言证人必须本人出庭，对于其证据形式合法性不予认可。对于第二组证据照片不能显示出涉案不动产维修时间和花费的费用，以及费用的承担人，对于宫晓冬的质证意见同证据一意见，该组证据与本案没有关联性，如果上诉人认为在承租过程中其垫付过其他费用，应另行起诉。对于第三组证据催款通知书真实性认可，关于诉讼时效问题在一审庭审过程中，上诉人并未提出抗辩，视为放弃其诉讼时效抗辩的权利。 二审查明事实与一审查明相一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人主张被上诉人擅自改变租赁不动产的状况给其造成损害，其有权依法行使先履行抗辩权，拒绝给付其租赁费，其提交的证据不足以证实其上诉主张，本院不予支持。本案原审法院按针对双方争议的事实，已依照法律规定公开了判断的理由和结果，一审的判断符合法律的规定，本院予以支持。关于诉讼时效问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，上诉人一审中并未提出，且其明确表示2020年1月5日收到催款通知书，现上诉人二审中提出诉讼时效问题，根据上述法律规定，本院不予支持。上诉人就自己的上诉请求没有提供出足够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。 综上所述，刘希林的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费867.0元，由上诉人刘希林承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊蓉 审判员  冷树青 审判员  高玲玲 二〇二〇年八月三十一日 书记员  丁 娜