广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4294号原告：叶晚存，男，1969年6月9日生，汉族，户籍所在地及确认的送达地址：广东省阳西县**************。公民身份号码：441************536。原告：黄海英，女，1971年12月29日生，汉族，户籍所在地及确认的送达地址：广东省阳西县**************。公民身份号码：441************124。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房；确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******丰怡豪庭会所（联系人：赵雪婷）。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。委托代理人：赵雪婷，该公司员工。原告叶晚存、黄海英与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶晚存、黄海英到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告叶晚存、黄海英向本院提出诉讼请求：1、判令被告阳江丰怡房地产发展有限公司向两原告支付逾期办理商品房不动产权证的违约金为总房价（421000+181631）×0.005=3013.155元；2、判令被告阳江丰怡房地产发展有限公司向两原告退还办证税费两笔共（10885.00+24105）=34990元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2014年10月19日起计至办证税费退清时止）；3、本案诉讼费用由被告阳江丰怡房地产发展有限公司承担。事实与理由：丰怡豪庭是被告阳江丰怡房地产发展有限公司开发建设的商品房小区。两原告向被告购买预售的丰怡豪庭36幢8层803房并于2014年10月19日签订了《商品房买卖合同（预售）》。该房屋价款为602631元，两原告按合同付清了价款，被告在2016年3月1日交付了商品房。按合同约定，如被告未能在交房后90日内为两原告办妥商品房不动产权证的，需承担违约责任。现被告逾期未依约办妥权证（两原告已经在2019年9月5日又自费自助办理了该房屋产权证：阳江市不动产权证0043417号、0043418号），两原告要求被告按合同约定，支付逾期办证违约金3238.135元。此外，被告于2014年10月19日、2016年2月15日还收取了两原告办证税费两笔共34990元，违反契税征收规定和专项维修资金交存规定，其应退还办证税费和支付占用期间的利息（按年利率6%自收取日起计至办证税费退清时止）。为维护两原告合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条规定，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告丰怡房地产公司提交书面答辩状称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在丰怡房地产公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡房地产公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，被告意见如下：1、关于逾期办证违约金问题，根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月29日前办理不动产权证。因此，自2016年5月30日起原告应知道其权益受损害，但其目前提起诉讼要求支付违约金，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经超过近四年时间。现其提出要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。原告以被告曾于2018年8月23日提供一份《承诺函》给住建局为由主张诉讼时效中断，但该承诺是被告对办证及退还办证费作出计划时间安排的承诺，并非对违约金支付作出的承诺。因此，被告出具的该份承诺函并不发生诉讼时效中断的法律效果。原告提出的该等诉讼请求已过法定诉讼时效，不应获得法院支持。2、关于退还办证费及支付办证费占用期间利息的问题，由于收取办证费只是被告为了统一办证，并没有任何协议约定逾期办证需要支付办证费利息。因此，被告同意退还剩余的办证费，但原告诉请利息的请求因缺乏合同依据，法院应予驳回。经审理查明，2014年10月19日，原告（买受人）叶晚存、黄海英与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******************房出售给原告，合同约定建筑面积共144.17平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为602631元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即181631元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款421000元，向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。原告于2014年10月19日和2016年2月15日分别支付了代收代缴办证税费10885元和24105元，共34990元给被告。2015年1月25日，原告按合同约定付清了购房款共602631元给被告。至此，原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，2018年8月23日，丰怡房地产公司向阳江市住建局出具《承诺函》一份，载明：3、对于丰怡豪庭22-46幢，我司计划于2020年3月30日前把已经办证但尚未退费涉及的224户的退费手续及上述第二项办证后的退费手续全部完成。被告在《承诺函》上加盖公章。涉案房屋已于2019年9月5日办理了不动产权证书，编号为【粤（2019）阳江市不动产权第0043418号】和【粤（2019）阳江市不动产权第0043417号】，权利人分别为叶晚存和黄海英，共有情况为共同共有。诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票，拟证明其代原告缴交了物业维修资金10885元、初始登记费80元、不动产转移登记费90元及房产测绘分摊费用160元，共11215元，原告上述款项无异议。原告确认被告于2016年3月1日交付了涉案商品房给原告。以上事实，有原告提供的原告身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、发票、收款收据、房屋交接确认书、阳江日报、承诺函、不动产权属证书工本费和不动产登记费票据，被告提供的被告营业执照、房屋初始登记费票据、不动产移转登记费票据、房产测绘费票据、物业维修资金存折、不动产权证书及本案庭审笔录为证，足以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。涉案商品房应于2016年2月28日前交付，则被告应在商品房交付使用后90日内即2016年5月28日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，原告请求被告支逾期办证违约金的诉讼时效期间为三年。原告提交《承诺函》拟证明其督促被告履行办证义务，产生诉讼时效中断的法律后果。该《承诺函》表明被告向住建部门承诺办理不动产权证书并退还办证费时间，但原告未提供证据证明其在诉讼时效期间内曾向被告主张支付逾期办证违约金，该《承诺函》对于逾期办证违约金不产生诉讼时效中断的法律后果。因此，原告于2020年5月26日向本院起诉，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告丰怡房地产公司支付逾期办理不动产权证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。原告共支付了办证税费共34990元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。涉案商品房约定最迟交付时间是2016年2月28日，即约定的90天办证期限为2016年2月29日至2016年5月28日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，结合原告的诉讼请求，被告应自逾期办证之日即2016年5月29日起向原告支付占用该款项的利息。关于被告在本案中已经支付的合理费用如何认定的问题，被告提交的房屋初始登记费票据、不动产转移登记费票据、物业维修资金存折上均载明缴费人为原告叶晚存、黄海英，且原告对上述费用及房产测绘费160元的支出予以认可，故本院认可被告已支付的必要合理费用为物业维修资金10885元、初始登记费80元、不动产转移登记费90元及房产测绘费160元，共计11215元。故本案扣减被告已支付的必要合理费用11215元，被告应返还剩余办证税费23775元（34990元-11215元）给原告，故被告应以23775元为基数，自2016年5月29日起至实际付清之日止按年利率6%计算利息给原告。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告请求被告返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准;原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费23775元及利息（自2016年5月29日起至实际付清之日止按年利率6%计算）给原告叶晚存、黄海英；二、驳回原告叶晚存、黄海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元（已减半收取，原告已预交），由原告叶晚存、黄海英负担250元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员 刘 炎二〇二〇年八月十四日书记员 曾凡格附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。