湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初字907号原告：姜波，男，1988年5月22日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：朱志勇，湖北平渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，湖北平渊律师事务所律师。被告：武汉上善至高置业集团有限公司，注册地武汉市蔡甸区工农路天下壹品商住楼，实际住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道**天下名企汇**。法定代表人：徐家宝，该执行董事。委托诉讼代理人：姜小菊，该公司员工。委托诉讼代理人：尹鹃，该公司员工。第三人：中国银行股份有限公司武汉汉阳支行，，住所地武汉市汉阳区汉阳大道**责任人：杨小华，该支行行长。委托诉讼代理人：侯长军，该支行员工。原告姜波与被告武汉上善至高置业集团有限公司（以下简称“上善至高公司”）、第三人中国银行股份有限公司武汉汉阳支行（以下简称“中国银行汉阳支行”）商品房销售合同、抵押借款合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法由审判员刘汉金适用简易程序独任审判,于2020年7月8日公开开庭进行了审理，原告姜波及其委托诉讼代理人李婷，被告上善至高公司委托诉讼代理人姜小菊，第三人中国银行汉阳支行的委托诉讼代理人侯长军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜波向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡170135041）及《天下壹品莲花CD区室内装修合同》；2、请求判令被告向原告退还全部已付购房款721349元、装修款241820元;3、请求判令被告向原告支付违约金7213.49元（已付房款1%）及利息损失暂计71870.26元（按原告实际已还银行房屋贷款利息暂计至2020年5月）、36313元（按前期装修款72820元为基数按银行贷款基准年利率4.9%自2017年7月13日暂计至2020年5月13日共1035天）及支付后期装修款169000元信用卡分期15.5%手续费）4、本案诉讼费由被告承担。原告姜波于2020年6月16日变更诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡170135041）及《天下壹品莲花CD区室内装修合同》；2、请求判令解除原告与被告、第三人签订的《个人一手住房贷款合同》；3、请求判令被告向原告退还购房首付款221349元及装修款241820元，合计463169元并支付利息（以463169元为基数，自2017年7月31日按中国人民银行同期贷款基准利率计至实际返还之日止）；4、请求判令被告退还原告实际已支付的全部贷款本金及利息及手续费（暂计至2020年5月7日，已付购房本金、利息分别为18855.5、71870.26元，装修款手续费26188.8元，具体以原告实际还款情况为准）；5、请求判令被告向第三人偿还剩余贷款本金及利息或提前还贷利息手续费（暂计至2020年5月7日剩余购房本金481144.5元，具体以原告实际还款情况为准）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月13日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，购买被告投资建设位于武汉市蔡甸区蔡甸街同心村的天下壹品莲花CD区第4幢1单元20层4号商品房，建筑面积为120.91平方米，房款总价为721349元，付款方式为贷款付款，交房期限在2019年10月30日前；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；同日，双方签订《天下壹品莲花CD区室内装修合同》，约定对上述商品房进行装修，装修费为241820元，分两次付清；并承诺在2019年10月30日前完成装修改造工程，本合同于买卖合同解除的同时解除。两合同签订后，原告已按约支付了购房首付款221349元及前期装修费241820元，并与第三人中国银行汉阳支行签订个人一手住房贷款合同。购房商业贷款500000元已付至被告，原告每月偿付第三人贷款本息至今。但截止今日，被告仍没有达到交房的条件，没有向原告出示竣工验收的证明文件，其逾期交房已符合合同约定的解除合同条件。被告逾期交房应按照合同约定承担违约责任，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失。被告上善至高公司辩称，工期延误导致延期交房属于不可抗力，交房期限应该顺延，解除合同不成立。工期延期是因为武汉军运会的原因，2019年8月至11月中旬，武汉军运会期间不能进行施工。2019年11月18日、22日告知业主工期延期事实。2020年因为春节和疫情原因造成工期延误，后通过短信告知业主。后进行复工遇到招工难的问题，工程延期是由于不可抗力，我方不存在过错，交房期限应该顺延，原告不能据此解除合同。根据疫情期间审理意见规定，我方认为合同可以继续履行。根据双方签订合同的约定出卖人应自解除通知到达后支付买受人已经付款的1%，即使解除合同但违约金不应支付利息；室内装修合同约定装修费用是无息返还装修费用，原告主张按照贷款利率支付没有法律依据。总工期延误是不可抗力造成的，解除合同条件不成立，我方可以继续履行合同，我方对原告的损失可以给予补偿。第三人中国银行汉阳支行述称，第一、不同意解除与我行签订的个人住房贷款，解除合同没有事实依据。第二、由被告向第三人偿还贷款我方不同意。原告与被告是房屋买卖关系，与银行是借款合同关系，不能混淆。第三、不能因为商品房买卖关系出现问题而影响借款，借款的事实是存在的。开发商只是阶段性担保，如果说商品房买卖合同解除，我方不同意解除抵押合同和担保合同。即使解除商品房买卖合同、借款合同，也应由原告偿还贷款，其中造成的损失原告可以向被告主张，被告承担连带清偿责任，我们对抵押物享有优先受偿权。我行同意按照合同约定原告可以提前还款，但我方的应有权利也应得到保障。经审理查明，2017年7月13日，原告姜波与被告上善至高公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡170135041），购买被告投资建设的位于武汉市蔡甸区蔡甸街同心村的天下壹品莲花CD区第4幢1单元20层4号商品住宅房，建筑面积为120.91平方米，房款总价为721349元，付款方式为贷款付款，首付款221349元于2017年7月13日前付清，其余房款500000元办理贷款。第九条交房期限及条件约定：出卖人应当在2019年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还对交接、产权、保修、装饰等作了约定。同日，双方签订《天下壹品莲花CD区室内装修合同》，约定被告对上述商品房进行装修，装修费为241820元，分两次付清；并承诺在2019年10月30日前完成装修改造工程。合同第五条违约责任第2款第（2）项约定：本合同生效后，如买卖合同因甲方（姜波）的原因解除而导致本合同解除的，则甲方仍应向乙方支付本合同第二条约定的装修费总额人民币241820元作为乙方的装修投入和违约金。本合同生效后，如买卖合同非因甲方的原因解除而导致本合同解除的，则甲方已付的装修费用由乙方无息退回给甲方。合同第六条第4款约定：本合同生效后，如买卖合同因法定或约定解除的，本合同于买卖合同解除的同时解除。两合同签订后，原告于2017年7月31日支付了购房首付款221349元及前期装修费72820元。2017年8月19日，原告与被告和第三人签订《个人一手房贷款合同》，借款500000元，借期360个月，自2017年9月5日至2047年9月5日，还款方式为等额本息还款法。借款人提前偿还全部贷款需要提前30天进行申请，补偿金的标准为加收两个月利息；合同约定原告以本合同项下所购房屋向第三人提供全程抵押担保，担保的范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成损失和其他所有应付费用；被告作为保证人对贷款提供保证担保。原告与第三人就装修款签订《中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款合同》，专向分期付款的额度为169000元，分期期数为60期。专向分期付款的用途为甲方支付其购买商品的款项。专向分期付款的手续费费率为使用专向分期付款额度的15.5%，专向分期付款手续费计算公式为使用专向分期付款额度乘以专向分期付款的手续费费率，本合同专向分期付款手续金额为26195元。第三人中国银行汉阳支行履行了放款500000元的义务，截至2020年5月7日，原告已付购房本金、利息分别为18855.5元、71870.26元，下欠第三人剩余购房本金481144.5元。第三人同时将原告申请的169000元装修款费用支付给被告，截至2020年5月7日原告共计向第三人支付分期付款手续费13537.08元。2020年2月18日，被告向全体业主发送告业主书，因“新型冠状病毒感染××疫情”，市政府于2020年元月23日启动了公共卫生响应，致使验收手续暂停。具体交付时间待办理完竣工备案手续时以书面或短信形式通知。2020年4月17日，原告向被告递交了退房申请书，提出被告逾期交房已超过60天，要求解除与被告签订的商品房买卖合同并赔偿损失（含违约金、装修款项、银行贷款利息、契税等）。2020年5月28日，本院向被告及第三人送达了原告起诉状副本。2020年6月24日，有关部门受理被告对天下壹品莲花CD区1#－5#楼及地下室建设工程联合验收申请，2020年7月16日有关部门对该工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全，同意备案。上述事实，有当事人的陈述、《武汉市商品房买卖合同》、《个人一手房贷款合同》、《中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款合同》、发票、还款明细等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》、《天下壹品莲花CD区室内装修合同》，原告与被告和第三人签订的《个人一手房贷款合同》，原告与第三人签订的的《中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告逾期交房，原告享有约定解除权，并已于2020年4月17日通知被告，解除合同通知到达被告之日为合同解除之日，故《武汉市商品房买卖合同》及补充协议于2020年4月17日解除。《天下壹品莲花CD区室内装修合同》约定房屋买卖合同解除的同时该合同也一并解除，故该《天下壹品莲花CD区室内装修合同》也同时解除。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因商品房买卖合同解除，导致贷款合同的目的无法实现，原告请求解除《个人一手房贷款合同》，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，商品房买卖合同以及个人一手房贷款合同关系解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人及买受人，故被告应返还原告已支付购房首付款221349元、装修费241820元共计463169元并支付以463169元未返还部分为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2017年7月31日起计算至2019年8月19日止的利息并继续支付以463169元未支付部分为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至清偿之日止的利息，原告主张利息超出部分，本院不予支持。被告返还原告截至2020年5月7日已付购房贷款本金18855.5元、利息71870.26元，返还第三人截至2020年5月7日，剩余购房贷款本金481144.5元及利息。关于原告主张被告支付分期付款手续费26188.8元的诉讼请求无法律依据，不予支持。涉案房屋并未办理抵押登记，第三人要求确认对抵押物即涉诉房屋享有优先受偿权，本院不予支持。被告逾期交房导致《武汉市商品房买卖合同》解除，责任在被告，对借款合同解除后的对第三人的民事责任应由被告承担。被告作为借款合同的保证人的保证责任已与上述返还借款及提前还款加收利息的责任归同。被告辩称不能按期交房系军运会及疫情不可抗力所引起，不应认定为逾期违约。本院认为，军运会不是不可抗力，不能成为免除被告逾期交房的法定理由；疫情系不可抗力，但其影响只在2020年1月23日至4月8日，该期间已在双方约定的交房期限2019年10月30日并在此后的60天以外，故对被告的该抗辩本院不予采纳。被告称合同约定合同解除后退还的装修费不应计算利息的抗辩，本院认为，导致合同解除的原因在被告，被告违约造成原告损失应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、二十四条、二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告姜波与被告武汉上善至高置业集团有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（蔡170135041）、《天下壹品莲花CD区室内装修合同》,解除时间为2020年4月17日；二、原告姜波与被告武汉上善至高置业集团有限公司、第三人中国银行股份有限公司武汉汉阳支行签订的《个人一手房贷款合同》于本判决生效之日解除；三、被告武汉上善至高置业集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告姜波返还购房首付款221349元及装修费241820元共计463169元并支付利息（即以463169元未支付部分为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2017年7月31日起计算至2019年8月19日止；以463169元未支付部分为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至清偿之日止。）；四、被告武汉上善至高置业集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告姜波返还暂计算至2020年5月7日已付购房贷款本金18855.5元、利息71870.26元；五、被告武汉上善至高置业集团有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国银行股份有限公司武汉汉阳支行返还暂计算至2020年5月7日剩余购房贷款本金481144.5元、利息及提前还款加收两个月的利息（原告姜波在此后继续偿还的借款本息由被告武汉上善至高置业集团有限公司在原告姜波停止还款确定之日的三日内返还给原告姜波，具体以中国银行股份有限公司武汉汉阳支行账单凭证为准。）；六、驳回原告姜波的其他诉讼请求。本案案件受理费14507元，减半收取计7253.5元，由被告武汉上善至高置业集团有限公司负担。（原告已垫付，执行时由被告一并给付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘汉金二〇二〇年八月二十七日法官助理杨新辉书记员蒋庆豪