河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民初606号 原告：阎乐浩,男,汉族,1971年9月19日出生,现住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：张永泽，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵鹏，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。 被告：杨福林，男，汉族，1973年1月11日出生，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：赵哲锋，河北三和时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白佩佩，河北三和时代律师事务所律师。 第三人：河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司，住所地：石家庄高新区天山大街龙岗新村文化中心。 法定代表人：魏翰莹，该公司董事长。 原告阎乐浩与被告杨福林、第三人河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司（以下简称燕港房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告阎乐浩的委托诉讼代理人张永泽、赵鹏、被告杨福林的委托诉讼代理人赵哲峰、白佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阎乐浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款并赔偿损失合计6000万元。2、诉讼费、保全费等诉讼费用由被告负担。开庭审理期间，补充诉讼请求如下：判令被告支付购房款22234435元；支付逾期购房款的利息损失，以22234435元为基数，自2017年8月1日起，按照年利率24%为标准计算至付清全部购房款之日止，截止2020年4月30日利息损失为14674727.10元；支付因逾期支付购房款给原告造成的其他损失23090837.90元；诉讼费341800元，保全费5000元，财产保全责任保险费56604.06元等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告父亲闫戌海与被告、第三人于2016年10月25日签订了《协议书》，约定闫戌海将通过以物抵债方式从第三人处购买的房屋45套（4633.67m²）转售给被告，被告在2017年5月31日前将购房款全部支付给闫戌海。合同签订后，闫戌海如约履行了合同项下的义务，被告经原告多次催要，至今仍分文未付。闫戌海已经于2018年1月去世，原告继承了闫戌海在前述《协议书》中的权利。被告迟延履行债务的行为致使闫戌海及原告签订合同的目的不能实现，故诉至法院，望判如所请。 被告杨福林答辩称，一、原告主体不适格。1、目前证据无法证实被继承人闫戌海配偶及父母的真实情况。2、原告阎乐浩与被继承人闫戌海并非同一姓氏，且与其妹妹闫乐卡也非同一姓氏。3、原告提交的《遗产声明》未进行公证，其真实性无法确定，无法证明声明中的内容是杨瑞兰及闫乐卡的真实意思表示。4、假使原告提交的村委会证明以及《遗产声明》内容真实，杨瑞兰及闫乐卡也只是将闫戌海《协议书》中的权利让阎乐浩继承，未放弃闫戌海签订的其它补充协议中的权利。二、原告所诉金额明显过高，无相应的事实及法律依据。闫戌海与杨福林后续签订的补充协议是基于开始的买卖协议签订，虽然补充协议二、三约定了利息，实际为逾期付款违约金。原告主张被告赔偿损失，未提交证据证明被告对其造成了损失，即使对其造成损失，双方约定的利息为每月按2.7%也明显高于给被告造成的损失，法院不应支持。三、杨福林签订合同行为系职务行为，其仅是挂名购买人而非实际购买人，闫戌海对此也明知，杨福林不应为本案还款主体。燕港房地产公司法人魏翰莹与河北元创投资有限公司法人魏泽宇系亲姐弟关系，该二公司为关联公司，杨福林系河北元创投资有限公司经理，其与闫戌海签订一系列协议乃至后来将案涉房产卖于第三方的行为均是该二公司授权下实施的职务行为，用于支付购房款的工商银行卡（账号为62×××76）从开设到注销均实际由河北元创投资有限公司作为公司财务结算卡使用，由该公司保有并设定密码，该卡产生的全部债权债务均由元创公司承担。涉案45套抵顶房实际由元创公司从闫戌海处购买，由富源城公司及元创公司对外销售，向购房户收取购房款。本案不应由杨福林还款，应该由实际购买人燕港房地产公司与河北元创投资有限公司承担还款及房屋返还义务。本案中原告仅将燕港房地产公司列为本案第三人不妥。应追加燕港房地产公司、河北元创投资有限公司为本案被告参加诉讼。 第三人燕港房地产公司未出庭应诉，未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告阎乐浩为证明其诉讼主张，向法庭提交如下证据：1、死亡证明书及殡葬证；2、亲属关系证明；3、遗产声明；证据1－3证明原告主体适格；4、协议书；证明双方具有房屋买卖关系及具体权利义务关系等。5、关于委托办理转让手续的通知；6、通知；7、内部认购协议书；8、承诺书；9、具体房号说明；证据5－9证明闫戌海如约履行了协议书中的交付义务等；10、补充协议书；证明合同价款及被告违约等；11、补充协议书（二）；证明被告违约及支付利息损失等；12、诉讼费票据；13、保全费票据；14、保险费票据；证据12－14证明被告应负担的诉讼费、保全费、保险费。 被告杨福林为证明其反驳主张，向法庭提交如下证据：1、关于委托办理转让手续的通知书、承诺书；证明燕港房地产公司、河北晶谷房地产公司、上海元创投资管理有限公司、江苏国丰公司已收到燕港房地产公司开发的御灏府小区抵顶房产，江苏国丰公司将抵顶房产4600ｍ²以8000元／ｍ²的单价转让给闫戌海。2、协议书；证明杨福林与闫戌海、燕港房地产公司于2016年10月25日签订协议书，约定闫戌海将抵顶房产以9500元／ｍ²的单价转让给杨福林，总计价格44019865元，协议签订后2日内，杨福林支付闫戌海一千万元，协议签署后31日内支付一千万元，在2017年5月31日前，将剩余款项足额支付给闫戌海。3、转账凭证、收条、银行转账流水；证明2016年10月26日以户名为杨福林的工商银行卡向闫戌海转账500万，2016年10月27日转账500万元，2016年12月28日转账500万，2016年12月29日转账500万元。闫戌海出具两份收条表示收到该四笔款项。4、补充协议书；证明2017年6月20日，杨福林与闫戌海签订补充协议，约定闫戌海不再向杨福林转让19－2－2002、19－2－2003两套房屋，该两套房屋价格合计1785430元，尚欠闫戌海的总额减少这两套房源后，余款为22234435元，于2017年7月31日前支付。5、补充协议（二）；证明杨福林与闫戌海于2017年7月29日签订《补充协议（二）》，约定将剩余款项延期3个月至2017年10月31日前支付，延迟的期限按每月2%的标准支付利息，利息与剩余房屋转让款同时支付。6、补充协议（三）；证明杨福林与闫戌海于2017年11月28日签订《补充协议（三）》，约定将剩余房屋转让款22234435元延期至2018年5月31日前支付，但补充协议（二）中约定的3个月利息1334066.1元需先支付给闫戌海。剩余房屋转让款自2017年11月1日至2018年5月31日按每月2.7%的标准支付利息，该利息与剩余房屋转让款到期同时支付。7、转账凭证、收条、银行转账流水；证明2017年11月28日以户名为杨福林的工商银行卡向闫戌海转账1334066.1元，闫戌海出具收条表示收到该四笔款项。8、证明；证明持卡人为杨福林，银行卡号62×××76，开户行为工行石家庄高新区支行的银行卡实际由河北创投资有限公司使用，使用期间由元创公司保有，密码由元创公司设定，通过银行卡的资金收付方均为元创公司，由此产生的债权债务均由元创公司承担，与杨福林无关。9、26套抵账房出售手续；证明元创公司及燕港房地产公司已将45套抵顶房中28套卖出，手续原件全部在燕港房地产公司处，被告只能提供26份，该手续也同时证明该45套抵顶房实际是由元创公司从闫戌海处购买，并向购房户收取购房款。10、河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司及河北元创投资有限公司企业信用信息公示报告；证明二公司法人为姐弟关系，两公司为关联公司。11、元创公司ＯＡ系统网页截图；证明杨福林为河北元创公司总经理，其签订协议为职务行为，且涉案房屋销售所得的款项由公司收取，并办理相关手续。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告父亲闫戌海（甲方）与被告杨福林（乙方）、第三人燕港房地产公司（丙方）于2016年10月25日签订了《协议书》，该《协议书》约定：一、甲方依据相关协议，通过以物抵债方式于2015年7月20日购买了丙方开发建设的“御灏府”小区19号楼2单元共计45套的房屋（具体房号及面积参见附件一）。现经各方协商，甲方同意将上述45套的房屋以每建筑平方米人民币9500元的单价转售给乙方，总计价格人民币44019865元（大写肆仟肆佰零壹万玖仟捌佰陆拾伍元），就此乙方表示接受，丙方无异议。二、各方协商一致，乙方按照以下约定支付甲方款项、各方按照以下约定交割购房手续；1、甲方收款账户信息：户名：闫戌海、账号：50×××85开户行：农行石家庄市东城支行长江大道分理处。2、在本协议签署后2日内，乙方再支付甲方人民币大写壹仟万元整；在本协议签署后31日内，乙方再支付甲方人民币大写壹仟万元整；在2017年5月31日前，乙方将剩余款项人民币大写贰仟肆佰零壹万玖仟捌佰陆拾伍元足额支付给甲方。3、甲方收到乙方支付的第一笔人民币大写壹仟万元整后当日将其持有的上述45套房屋的买卖手续原件（即房屋《内部认购协议书》原件和对应的丙方开具的房款收据原件）交付乙方，此后乙方与丙方再自行办理相应的手续。三、甲方承诺，截至本协议签署日就上述45套房屋甲方不存在已经转售他人的情况，也不存在他人就此45套房屋向甲方主张权利的情况，即甲方是将无争议、无权利瑕疵的上述房屋转售乙方；甲方承诺，本协议签署后，就上述45套房屋甲方不会再行转售他人，也不会使用上述房屋设定其他债务或权利负担；如甲方违反上述承诺给乙方或丙方造成损失的，应当按照实际损失承担违约责任；实际损失难以计算的，按照上述房屋转售总价款的10%承担违约责任。四、乙方承诺，本协议签署后严格按照约定的时间节点足额向甲方支付相应的款项，不得无故拖延；否则每延期支付1日，按照应付而未付款项数额的千分之一向甲方支付违约金。五、本文件经各方签章后成立并生效，一式三份，各方各持一份。特此记载，各方均同意遵照执行。该《协议书》附件一约定，具体房号及面积：19－2－201、19－2－202、19－2－203、19－2－204、19－2－301、19－2－302、19－2－303、19－2－304、19－2－401、19－2－402、19－2－403、19－2－404、19－2－501、19－2－501、19－2－503、19－2－504、19－2－601、19－2－602、19－2－603、19－2－604、19－2－1501、19－2－1502、19－2－1503、19－2－1504、19－2－1601、19－2－1602、19－2－1603、19－2－1604、19－2－1701、19－2－1702、19－2－1703、19－2－1704、19－2－1801、19－2－1802、19－2－1803、19－2－1804、19－2－1901、19－2－1902、19－2－1903、19－2－1904、19－2－2001、19－2－2002、19－2－2003、19－2－2004、19－2－902号房屋共45套（合计面积约肆仟陆佰叁拾叁点陆柒平方米）。 2016年10月26日，从户名杨福林的中国工商银行卡向《协议书》约定的闫戌海收款账户转入人民币5000000元，2016年10月27日，从户名杨福林的中国工商银行卡向《协议书》约定的闫戌海收款账户转入人民币5000000元，2016年10月28日闫戌海为被告杨福林出具了收到前述款项的收条；2016年10月28日，从户名杨福林的工商银行卡向《协议书》约定的闫戌收款账户转入人民币5000000元，2016年10月29日，从户名杨福林的中国工商银行卡向《协议书》约定的闫戌海收款账户转入人民币5000000元，2016年10月30日闫戌海为被告杨福林出具了收到前述款项的收条。 2016年10月29日，闫戌海向被告杨福林交付了《关于委托办理转让手续的通知》、《内部认购协议书》、《承诺书》等房产手续，履行了《协议书》项下的交付义务。杨福林因此取得了《协议书》约定的燕港房地产公司名下的房屋所有权。 2017年6月20日，闫戌海（甲方）与杨福林（乙方）签订《补充协议》，该《补充协议书》中约定：一、2016年10月25日，甲方、乙方及河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司签订《协议书》及相应在附件，约定甲方将以物抵债方式取得的河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司开发建设的御灏府小区19号楼2单元共计45套房屋，按照每平米9500元的价格转让给乙方，河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司无异议。各方对价款及付款方式期限、权利及义务声明承诺等事项，做出了明确约定。二、甲、乙双方经协商，同意甲方不再向乙方转让《协议书》中约定的19号楼2单元2002及2003两套房屋。其中2002号房屋的面积为93.97平米，转让价格为892715元；2003号房屋面积为93.97平米，价格为892715元；合计1785430元，大写壹佰柒拾捌万伍仟肆佰叁拾元。三、乙方向甲方支付的总转让款项，减少壹佰柒拾捌万伍仟肆佰叁拾元。乙方已向甲方支付了贰仟万元，减少第二条两套房源后，余款为22234435元，大写贰仟贰佰贰拾叁万肆仟肆佰叁拾伍元，于2017年七月31日前支付。四、房屋交割及购房手续办理，按照原协议约定执行。五、其余各节，双方互不追究。 2017年7月29日，闫戌海（甲方）与杨福林（乙方）签订《补充协议书（二）》，该《补充协议书（二）》中，约定：一、2017年6月20日，甲、乙双方签订补充协议书，确定乙方于2017年7月31日前，支付甲方剩余房屋转让款22234435元（贰仟贰佰贰拾叁万肆仟肆佰叁拾伍圆）。二、甲、乙双方同意，将前述款项延期3个月至2017年10月31日前支付。三、乙方按照实际迟延的期限，按照每月2%的标准，支付甲方利息。利息与剩余房屋转让款同时支付。 杨福林未能在《补充协议（二）》中约定的2017年10月31日前支付剩余房屋转让款22234435元及利息。2017年11月28日，闫戌海（甲方）与被告杨福林（乙方）签订了《补充协议（三）》，该《补充协议（三）》中约定，一、2017年7月29日，甲、乙双方签订补充协议书（二），确定乙方于2017年10月31日前，支付甲方剩余房屋转让款22234435元，（贰仟贰佰贰拾叁万肆仟肆佰叁拾伍圆），及因延期3个月至2017年10月31日，三个月按照每月2%的标准支付的利息，利息计1334066.1元（壹佰叁拾叁万肆仟）。二、甲、乙双方同意，将剩余房屋转让款22234435元（贰仟贰佰贰拾叁万肆仟肆佰叁拾伍圆）延期至2018年5月31日前支付。但补充协议书（二）约定的前三个月利息1334066.1元（壹佰叁拾叁万肆仟），乙方先支付给甲方。三、从2017年11月1日至2018年5月31日乙方按照实际迟延的期限，按照每月2.7%的标准，支付甲方利息。利息与剩余房屋转让款到期同时支付。2017年11月28日，从户名杨福林的工商银行卡向《协议书》约定的闫戌海收款账户转入人民币1334066.10元，杨福林依据《补充协议书（二）》第三条的约定，按照每月2%标准，支付了闫戌海至2017年10月31日止共计3个月的利息1334066.10元。2017年11月29日，闫戌海出具了收到前述款项的收款证明。 庭审中，原告阎乐浩与被告杨福林对被告杨福林尚欠原告房屋转让款本金22234435元无异议，本庭予以确认。 另查明，原告阎乐浩在本案中申请财产保全，中国人民财产保险股份有限公司河北省分公司为原告阎乐浩提供担保，原告阎乐浩支付保费60000.30元。原告阎乐浩在举证期限内向本庭提交《评估申请书》一份，庭审后向本庭提交《撤回评估申请书》一份。 上述事实，有当事人陈述，原、被告提交的证据、庭审笔录等在案佐证。 本院认为：本案主要焦点问题是：关于原告阎乐浩的诉讼主体资格。原告提供了死亡证明及殡葬证；亲属关系证明；遗产声明等证据能够证明闫戌海因病死亡，其全体继承人声明由阎乐浩继承闫戌海在与被告杨福林、第三人燕港房地产公司签订《协议书》中的权利义务。被告杨福林辩称阎乐浩原告主体不适格，理据不足，本院不予采信。本院确认阎乐浩为本案适格原告，有权提起诉讼，主张权利。 关于闫戌海、杨福林、第三人签署的《协议书》；闫戌海与杨福林签署的《补充协议书》、《补充协议书（二）》、《补充协议书（三）》以及《内部认购协议书》、《承诺书》等一系列合同的效力及履行情况。上述合同的内容均系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，协议书中“杨福林”的签名为其本人所签名，被告予以认可，合同内容合法有效，本院予以确认。当事人签订合同后均有履行义务。闫戌海按照协议书中约定向被告杨福林交付《关于委托办理转让手续的通知》、《内部认购协议书》、《承诺书》等房产手续，履行了《协议书》项下的交付义务。被告杨福林因此取得了《协议书》约定的燕港房地产公司名下房产的所有权。被告杨福林亦应按照协议书约定履行付款义务。被告未依约支付购房款，属于违约，故原告要求被告杨福林按照协议中的约定支付购房款本金及利息的诉讼请求理应当得到支持。被告辩称杨福林系受第三人、河北元创投资有限公司的委派履行职务，其与闫戌海签订的一系列协议乃至后来将案涉房产卖于第三方的行为，是上述二公司授权下实施的职务行为，故杨福林不应为还款责任主体；应当追加第三人燕港房地产公司及河北元创投资有限公司为本案被告。本案中的《协议书》、一系列补充协议书等证据相互印证，形成完整的证据链，足以证明闫戌海与杨福林之间存在真实的房屋买卖合同法律关系。杨福林对协议书的真实性及在协议书中的本人签字并无异议，而且闫戌海向被告杨福林履行了交付义务，杨福林通过自己名下的银行账户向闫戌海支付了部分购房款及逾期付款的利息。第三人燕港房地产公司在《协议书》中对杨福林以个人名义购买闫戌海从第三人处开发建设的涉案房屋盖章确认。根据合同的相对性，河北元创投资有限公司与本案无合同关系。本案现有证据能够对原、被告之间的权利义务做出裁判,即使第三人、河北元创投资有限公司出庭做出不利于原告的陈述，也不足以对本案产生影响。本案不符合法律规定的需要追加被告的情形。被告杨福林提供的证明、抵账房出售手续、企业信用信息公示报告、系统网页截图等证据,上述证据均系被告杨福林与第三方的行为，原告均不予认可,不能证明闫戌海对杨福林系代表公司履行职务是明知的,被告的证据无法达到其证明目的,本院不予采信。因此，本院对于被告庭审后提交书面申请，追加河北元创投资有限公司、第三人为本案被告，不予支持。如被告杨福林与第三人、河北元创投资有限公司之间有纠纷，应自行另行解决。 关于被告杨福林尚欠原告购房款的本金及利息。庭审中，原告明确诉讼请求为判令被告支付购房款本金22234435元及利息，利息按照年利率24%为标准自2017年8月1日起计算至付清全部购房款之日止，截止2020年4月30日，利息为14674727.10元，原告其他请求已撤回。被告尚欠原告购房款本金22234435元，双方无争议。被告欠付原告购房款本金的利息，被告已支付至2017年10月31日止的利息1334066.10元。被告《补充协议书（二）》第三条明确约定，杨福林按照实际迟延的期限，按照每月2%的标准，支付闫戌海利息。利息与剩余房屋转让款同时支付，而且被告杨福林已依照前述约定的每月2%的标准支付了闫戌海三个月的利息，庭审中原告主张利息按照年利率24%为标准计算。参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定,本院支持按年利率24%计付利息。2017年11月28日签订的《补充协议书（三）》中,“三、从2017年11月1日至2018年5月31日乙方按照实际迟延的期限,按照每月2.7%的标准,支付甲方利息。”，每月2.7%的标准超过年利率24%的部分无效。故截止2020年4月30日，利息为13340661.00元（14674727.10元－1334066.10元＝13340661.00元），利息应自2017年11月1日开始计算。 关于原告阎乐浩请求被告杨福林负担本案的诉讼费、保全费、保险费等费用。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请保全措施”的规定，原告申请财产保全需要向法院交纳申请保全费。该费用属于诉讼费用范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，被告杨福林应承担原告阎乐浩向本院预交的诉讼费、保全费用。原告请求被告杨福林负担本案的诉讼费、保全费，予以支持。申请财产保全提供担保是申请人的法定义务，原告向保险公司投保相关的财产保全保险，系其自身权益主张过程中导致的诉讼成本增加，应由原告自行负担。本院对原告要求由被告杨福林承担保险费60000.30元的诉讼请求，不予支持。 综上，被告杨福林关于原告主体不适格、被告不是还款责任主体等相应辩解，理据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条、第九十九条、第一百四十二条、第一百五十二条、第一百六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨福林于本判决生效之日起十日内支付原告阎乐浩购房款本金22234435元及利息（截止2020年4月30日的利息为13340661.00元，自2020年5月1日起至付清之日止的利息，按照年利率24%计算）； 二、驳回原告阎乐浩的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费219675元、保全费5000元由被告杨福林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省高级人民法院，账号：13×××59，开户银行：建行石家庄中华南大街支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市；收件人：石家庄市中级人民法院诉讼服务中心材料收转窗口；邮编：050050） 审判长  刘立虹 审判员  赵 林 审判员  岳桂恒 二〇二〇年八月五日 书记员  郄张雨