云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云04民初27号原告：通海县秀山街道办事处城郊社区居民委员会，住所地：通海县秀山街道极星街**。负责人：陈绍堂，主任。委托诉讼代理人：普进飞，云南名邦律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李艳，云南名邦律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：云南德筑房地产开发有限公司，，住所地：昆明市南屏街华域大厦****法定代表人：尚德华，经理。第三人：玉溪市红塔区自强小额贷款有限公司。住。住所地：云南省玉溪市红塔区东风北路**/div>负责人：李江。委托诉讼代理人：李海霞，云南滇玉律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告通海县秀山街道办事处城郊社区居民委员会（以下简称城郊社区居委会）与被告云南德筑房地产开发有限公司（以下简称德筑公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年7月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人普进飞到庭参加了诉讼。庭审结束后，原告以其向云南省通海县人民法院提起行政诉讼，该案件的处理与本案存在利害关系为由向本院申请中止本案诉讼，故2017年12月1日，本院作出（2017）云04民初27号民事裁定，裁定：“本案中止诉讼。”在该案件中止期间，原告向本院提交变更诉讼请求申请，申请变更第二项诉讼请求为：“判令被告协助其办理‘尚品.雅居’项目底层六间商铺不动产变更登记手续。”2018年9月30日，第三人玉溪市红塔区自强小额贷款有限公司（以下简称自强小贷公司）向本院提出申请，申请作为本案第三人参加诉讼，因本案的处理与其存在法律上的利害关系，故对其申请本院予以准许并追加其作为本案第三人参加诉讼。在本院向被告德筑公司送达原告变更诉讼请求的申请、第三人参加诉讼通知书、开庭传票等诉讼材料期间，德筑公司法定代表人尚德华应涉及刑事案件被羁押于昆明市盘龙区看守所，因处于刑事案件审理期间，经本院函询昆明市盘龙区人民法院，该办案单位复函表示因尚德华系该院正在审理的集资诈骗案的在押第一被告人，为防止被告人在羁押期间处置可能影响追赃挽损的财产，在审结该集资诈骗案前，不同意提押被告人尚德华，故该案无法恢复审理，后上述刑事案件经昆明市盘龙区人民法院审理结束后，该院同意本院提押尚德华且原告提起的行政诉讼因中止审理，故本案恢复审理并于2020年8月20日公开第二次开庭对本案进行了审理，原告的委托诉讼代理人普进飞，被告德筑公司的法定代表人尚德华，第三人自强小贷公司的委托诉讼代理人李海霞均到庭参加了诉讼。此外，因本案疑难复杂，经本院院长批准，延长审限30天，本案现已审理终结。城郊社区居委会起诉请求：1、请求确认原告与被告于2010年5月26日签订的《合作开发协议》有效；2、请求确认合作开发项目名为“尚品.雅居”工程的底层建筑面积为945.88平方米，价值11350560元，六间商铺属于原告所有。本案审理期间，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，申请变更第二项诉讼请求为：“判令被告协助其办理‘尚品.雅居’项目底层六间商铺不动产变更登记手续。”事实和理由：原告拥有坐落于通海县，面积为1096平方米的集体土地一宗。2010年3月，被告法定代表人尚德华多次找到原告要求合作开发上述土地，当时考虑到被告法定代表人尚德华在九十年代向原告借款340万元未还，欲通过合作开发商铺后归还上述借款，故经多次交涉于2010年5月26日双方签订合作开发协议，约定原告提供上述宗地的使用权，由被告承担开发所需的全部资金，负责开发、销售工作；该项目的底层商铺全部归原告所有，分配给固定现金120万元人民币，剩余利润归被告所有。因签订《合作开发协议》时，该宗地为集体土地，不符合房地产开发的政策规定，为此原告方于2011年12月20日将上述宗地变更为国有土地即由集体土地变为国有土地。被告在办理上述宗地规划许可等过程中，根据当地的规定要求须把上述土地使用权登记在具有房地产开发资质的企业名下。为此，被告又重新拟好一份房地产联合开发协议要求原告签名，原告发现房地产联合开发协议的合作条件与2010年5月26日双方签订合作开发协议内容不一致，原告提出不同意签订，被告经办人称这份协议只是应付到相关部门办理开发手续需要，双方的合作以最初签订的协议为准。鉴于原被告双方负责人相互认识多年，相信被告方不会欺骗原告，碍于情面，原告才在联合开发协议上签字。之后由被告全权办理上述宗地土地使用权变更登记，规划许可、房屋开发、房屋销售等工作。2012年2月2日项目竣工验收合格后，被告于2012年2月15日，依据2010年5月26日双方签订的合作开发协议将建筑面积为945.88平方米的全部商铺交给原告管理，2012年5月4日被告按合作开发协议约定支付固定利益120万元人民币给原告。工程竣工前，被告多次请求将开发的全部商铺出租给被告，2012年2月15日双方签订《城郊村民委员会商铺使用协议》，原告按约定将上述商铺出租给被告，被告从2012年2月份起按上述协议的约定向原告交付每年租金至2016年2月。另，2015年2月双方签订《城郊村民委员会商铺使用补充协议》对2015年以后的商铺租金进行相应调整。如上所述，按双方协议的约定，被告应于2016年12月份支付2017年的租金，但原告多次联系被告催收租金未果后，到通海县房地产管理所及通海县国土局了解得知，被告已经将原告方所有的上述945.88平方米的六间商铺登记在其名下，并且六间铺面已被玉溪市中级人民法院查封。被告的行为已侵犯了原告的合法权益，为维护原告方的合法权益，故提起诉讼。被告德筑公司答辩称，原被告虽然在2010年5月26日签订过《合作开发协议》，但由于该协议不符合要求，双方又于2011年12月22日签订《房地产联合开发协议》，该协议已向国土、住建等部门备案登记，且该合同签订在后，该份合同已经取代了之前签订的《合作开发协议》，应以《房地产联合开发协议》为准，《合作开发协议》因被取代不再履行而无效；对于原告提出要求被告协助办理六间商铺的产权变更登记无相应依据，上述商铺已经登记在被告名下，为被告所有，不应予以变更，故请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人自强小贷公司述称，按照德筑公司的答辩，原告与被告签订的《房地产联合开发协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，而且该协议经过了相关机关登记备案，故签订在后的《房地产联合开发协议》应为有效协议，之前双方签订的《合作开发协议》因形成了第二份协议而无效。此外，原告主张的六间商铺已经登记在德筑公司名下，产生了物权对外公示的效力，基于物权的公示效应，第三人才与尚德华形成了抵押合同，因此，原告的诉讼请求不能成立，请求予以驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了以下十一组证据：第一组：原告的组织机构代码证、负责人身份证复印件；第二组：德筑公司企业法人营业执照；第三组：通国用（2011）第××号国有土地使用权证；第四组：《合作开发协议》；第五组：《房地产联合开发协议》；第六组：通发改企备【2010】10号备案证、建用地规划许可证、建设工程规划许可证；第七组：建设工程竣工验收备案表；第八组：《城郊村委会商铺使用协议》及《城郊村委会商铺租赁补充协议》、进账单；第九组：进账单、收条；第十组：商铺现状照片七张；第十一组：（2016）云04执147号之一《执行裁定书》及《协助执行通知书》。第三人自强小贷公司向本院提交了以下四组证据：第一组：借款合同、抵押合同、贷款清偿协议；第二组：六间商铺的房屋所有权证（通房权证秀字第**和20140167号、20××68号、20××69号、20××70号、20××71号）及土地使用权证；四间商铺的他项权证（通房他证2014字第××号、通房他证2014字第××号、通房他证2014字第××号、通房他证2014字第××号）;第三组：（2015）玉中民二初字第128号民事判决书、（2016）云民终802号民事裁定书；第四组：法人授权委托书。被告德筑公司未向本院提交证据。经质证，被告德筑公司除对原告提交的第三组证据不予认可外，对原告提交的第一组、第二组、第四组、第五组、第六组、第七组、第八组、第九组、第十组、第十一组证据的真实性均予以认可；第三人对原告提交的第一组、第二组、第六组、第七组、第八组、第十一组证据无异议，对第三组证据的证明目的不予认可，对第四组、第五组表示不清楚，对第九组、第十组的三性不予认可；对第三人提交的四组证据，经质证，原告对相应证据的真实性未提出异议，仅对证明目的不予认可;被告德筑公司对第三人提交的四组证据的真实性未提出异议。本院认为，对原告提交的十一组证据，被告及第三人对第一组、第二组、第四组、第五组、第六组、第七组、第八组、第十一组的真实性均未提出异议，故对其真实性，本院予以确认；对第三组、第九组、第十组证据的真实性被告及第三人虽不予认可，但未提出相反证据予以推翻，故本院予以确认。对第三人提交的四组证据，原告及被告对其真实性均无异议，故本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年5月26日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《合作开发协议》，协议约定：“第二条本项目位于通海古城东路（原打火机厂），土地面积约1096平方米。第三条甲方提供土地。为了使该项目顺利开发，达到双方预期目的，甲方将该块以国有土地出让方式变更为乙方名下持有，土地出让金由乙方承担。第四条该地块开发所需资金、管理、技术、销售全部由乙方承担。第六条本项目名称定为‘尚品.雅居’。……第十条双方对所开发项目的收益分配权属：1、该项目的底层商铺全部归甲方自主分配，产权归甲方所有。2、该项目甲方分配固定利润为人民币壹佰贰拾万元整。3、除去甲方分配利润，剩下利润归乙方所有。4、收益分配时间：该项目开发结束，乙方办理完房产证等相关手续并达到交房使用条件后，双方进行收益分配……”该协议签订后，2011年12月20日，原告作为土地使用权人取得通国用（2011）第××号国有土地使用权，土地坐落于秀山街道办事处××路，土地用途为：城镇混合住宅用地，使用权类型为：出让。2011年12月22日，原告作为甲方，被告作为乙方又签订《房地产联合开发协议》，协议约定：“一、合作方式：甲乙双方共同以乙方名义在秀山街道办事处××路进行房地产项目开发，项目名称暂定为‘尚品.雅居’，公司注册资金为1000万人民币，甲方以土地使用权出资，土地评估价格为200万人民币，占云南德筑房地产开发有限公司20%，乙方出资800万人民币占云南德筑房地产开发有限公司80%，双方采用合作开发，按出资比例分配利润的合作方式……三、甲方提供本房地产合作开发所需土地使用权，该土地面积1096平方米，使用期限70年，国有土地使用权证为：通国用（2011）第××号……如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助。本协议签订当日，甲方将该块土地的《国有土地使用权出让合同》、国有土地使用权证和缴纳的土地出让金、违约金等原件一次性移交给乙方，并协助乙方办理国有土地使用权的变更。”协议签订后，被告德筑公司办理了该公司作为土地使用权人的通国用（2011）第091333号国有土地使用权证以及相应建设用地规划许可证、建设工程规划许可证对上述土地进行了开发利用及房屋建设，2012年2月2日，该建设工程竣工验收完毕。2014年2月15日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《城郊村委会商铺使用协议》，约定：“1、甲方商铺，坐落于通海县西边，新建房屋水电及内外装饰完好，框架结构一层全部铺面，建筑面积约945.88平方米，甲方现状商铺交乙方使用。2、使用期一定贰拾年，自2012年2月15日起至2032年2月15日止。在使用期内，该商铺权属关系不变，乙方只限有经营管理使用权……”2015年2月13日，双方又签订《城郊村委会商铺租赁补充协议》，约定：“原合同使用期不变，自2012年2月15日起至2032年2月15日止，使用期内，该商铺权属关系不变，乙方只限有经营管理使用权。叁年为一个交费段，2015年2月15日至2018年2月14日，第二交费段每年500000元，三年合计1500000元；……”后，被告向原告支付合同约定的利润120万元，并支付2012年至2015年的租金185万元。此间，被告就本案所涉六间商铺办理了通房权证秀字第**、通房房权证秀字第**、房权房权证秀字第**、权证房权证秀字第**、证秀房权证秀字第**、秀字房房权证秀字第**，房屋所有权人均为德筑公司，共有情况均为“单独所有”。2016年4月19日，本院作出（2015）玉中民二初字第128号民事判决，该判决第二项载明：“如被告尚蓉华、许伟不能如期履行债务，则原告玉溪市红塔区自强小额贷款有限公司有权以被告云南德筑房地产开发有限公司所有的位于通海县（房屋所有权编号为通房权证秀字房权证秀字第**、字第房权证秀字第**、第×房权证秀字第**、××房权证秀字第**）以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿”，就该案，第三人已申请执行。此外，案外人赵云燕基于（2016）玉仲裁字第22号仲裁裁决亦向本院申请强制执行，现本案所涉六间商铺均在上述两件案件的执行中被依法查封。原告就上述执行行为亦提起案外人执行异议之诉，该两件案外人执行异议之诉案件现因与本案存在关联性处于中止审理状态。另查明，在本案诉讼过程中，第三人自强小贷公司法定代表人李自祥死亡，在其死亡前，其向李江出具《法人授权委托书》授权李江行使其在自强小贷公司的一切法人权利。此外，经本院释明，第三人自强小贷公司向本院出具《情况说明》指定该公司实际负责人为李江。结合各方的诉辩主张，本案争议焦点在于：1、原告与被告于2010年5月26日签订的《合作开发协议》是否有效？2、原告要求被告协助其办理本案所涉六间商铺的产权变更登记的请求是否成立？对于焦点1，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告德筑公司认可2010年5月26日形成的《合作开发协议》确为该公司与原告签订，其仅抗辩认为，由于双方之后又于2011年12月22日签订了《房地产联合开发协议》，该协议形成于《合作开发协议》之后，故替代了原《合作开发协议》的内容，双方不再履行，故之前签订的《合作开发协议》应属无效，对此，本院认为，被告提出的上述抗辩系针对双方当事人应当按照哪一份合同进行履行的合同履行状态提出的抗辩，并非针对合同效力提出的抗辩，在被告及第三人未提交证据证实原被告双方签订的《合作开发协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的相应情形的情况下，双方签订的《合作开发协议》合法有效，故对原告提出要求确认该份《合作开发协议》有效的请求，本院予以支持。对于焦点2，本院认为，根据《最高人民法院印发的通知》第26条之规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”本案中，原告提出要求判令被告协助原告办理六间商铺的产权变更登记的请求实质上涉及相应不动产所有权的变动，属于确权诉讼，而上述六间商铺现已经被执行局查封，且原告针对相应执行行为也已经提起案外人执行异议之诉，故对于该项请求不应在本案中予以审查，对该项诉讼请求，本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院印发的通知》第26条之规定，判决如下：确认原告通海县秀山街道办事处城郊社区居民委员会与被告云南德筑房地产开发有限公司于2010年5月26签订的《合作开发协议》合法有效。案件受理费89903元，由原告通海县秀山街道办事处城郊社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  吴仟审判员  刘惠审判员  方芳二〇二〇年八月三十一日书记员  顾维