文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初624号原告：黄远程，男，1982年2月13日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：周勇，重庆渝汇律师事务所律师，特别授权。被告：姚家辉，男，1953年12月20日出生，汉族，住重庆市江津区。原告黄远程与被告姚家辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告黄远程及其委托诉讼代理人周勇，被告姚家辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄远程向本院提出诉讼请求：1、确认原被告的房屋租赁关系于2019年11月21日解除；2、被告将位于重庆市江津区几江街道办事处XX路XX号楼XX号门面腾退原告；3、被告支付原告2019年11月20日前尚欠租金1753.2元[1500元＋（3800/月÷30天×2日），并从2019年11月21日起，按月租3800元计付至腾退之日止的租金损失费用；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年2月20日，原告与被告签订《门面出租协议》，约定原告将重庆市江津区几江街道办事处XX路XX号楼XX号门面出租给被告使用，租赁期限自2019年2月20日起至2019年8月19日止，租金3800元/月（按季支付，提前15日支付），保证金2000元。房屋租赁合同到期后，双方未续签书面房屋租赁合同，被告只支付了两个多月的房租，后续房租被告未支付。原告已在合理期限内要求被告腾退门面，被告置之不理。原告认为，被告拖欠租金的行为违反了《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，给原告造成了巨大经济损失。现原告依法向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉求。被告姚家辉辩称：续租的租金为10000元每季度，被告已支付租金9900元，100元是因柜员机的问题没有存入；没有拖欠原告租金，在多少范围内才算拖欠；未提前支付房租，主要是由于原告不诚信不履行合同才导致，因为原告仗势欺诈，不履行合同，导致我租赁房屋后长期不能开业，才造成本案的发生。责任在于原告欺负承租人，天然气不扩容，给房租不给发票，是恶意诉讼。经审理查明，重庆市江津区几江街道办事处XX路XX号楼XX号门面房系原告黄远程所有，产权证号为“203房地证2007第0XXXX号”，建筑面积36.5平方米。2019年2月20日，原告黄远程委托其母亲程慧（甲方，出租方）与被告姚家辉（乙方，承租方）签订《门面出租协议》约定：甲方将案涉门面出租给乙方；租期半年，从2019年2月20日起至2019年8月19日止；租金每月3800元，每季度交一次，先付租金后用房，提前15天交下季度房租；乙方租用门面交2000元保证金，租期满后该门面无损坏退保证金，保证金不计息；乙方不得自己转让和出租该门面；期满后乙方如不再续租，应提前15天告知。合同签订后，被告姚家辉继续使用房屋（注：之前被告在案涉门面的承租人处，转租了该案涉门面），也按约支付了合同期内的租金。租赁合同期满后，被告姚家辉继续使用案涉门面，但未按合同约定提前15天支付租金。2019年8月22日，被告姚家辉支付租金9900元。同年8月22日，原告之母程慧向被告发短信，确认收到被告支付的租金9900元，并明确“还欠房租1500元（三个月应收11400元）”。同年11月1日，原告之母程慧又向被告发出短信，内容为：“姚老师您好，请谅解，那天我们通话没说完就断了，不知您是有事挂的还是其他什么原因。今天主要是谈门面租约的事情，如果您继续租用门面，请您在百忙之中抽时间把租门面的协议签了。谢谢！请回电话。”同年11月15日，程慧又以短信方式与被告姚家辉联系，内容为：“姚老师你好！前两次（2019.11.1日及2019.11.4日）我通过发信息和电话联系，要求你对几江长城路3号楼2号门面进行租赁签约，但未履行。今天是2019.11.15日，离口头租用截止日期（2019.11.19）只有几天了，请你在明天之内回复我：一是是否继续租用该门面，如果租用请签租赁协议，并交租金。如不租用请在2019.11.21前归还该门面，二是付清所欠租金（人民币）1500元整。请回复。程慧”。同年11月21日，原告黄远程以短信方式向被告姚家辉发出了解除协议的通知，内容为：“姚家辉，我是几江XX路XX号楼XX号门面户主黄远程。我们之间的租赁协议早已过期；现在已经实际使用房屋的租金也存在欠付行为；多次要求你续签房屋租赁协议也没有续签，也未补交欠付租金。鉴于上述你的不诚信行为，我方决定不再将门面租给你，希望你五天之内将所有物品搬离，否则后果自负。”上述短信，被告姚家辉均未回复，也未与原告签订房屋租赁合同，并继续使用房屋至今。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原告黄远程委托其母亲程慧与被告姚家辉于2019年2月20日签订的《门面出租协议》合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被告姚家辉在合同期满后未与原告签订书面合同，继续使用案涉门面，按上述规定，双方形成了不定期租赁关系，不定期租赁双方可随时解除合同，担应提前通知对方。2019年11月15日，原告通过短信已提前通知对方要解除合同，即该日的短信中明确“如不租用请在2019.11.21前归还该门面”；同年11月21日，被告收到了原告解除合同的短信通知，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此原被告间形成的不定期租赁关系于2019年11月21日起解除。按合同法第九十七条的规定，合同解除后，被告应将案涉房屋退还，并应支付原告合同解除前的租金，也应支付合同解除后至房屋腾退之日止的房屋占用费。其计算标准，按上述第二百三十六条的规定，因合同期满后形成的不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，因此原告请求按原合同约定的租金标准3800元/月计算，符合法律规定。对被告应支付原告租金的金额，2019年8月20日至2019年11月19日，被告应付原告租金11400元（3800/月×3个月），被告实付9900元，尚欠1500元；同年11月20日的租金为126.66元（3800/月÷30天），两项共计1626.66元。原告请求的合同解除之日即2019年11月21日的租金，因该日合同已解除，不应计算租金，应计算为房屋占用费。被告姚家辉辩称，续租季度租金为10000元、不欠原告租金等，因没有事实依据，也与本院查明事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原告黄远程与被告姚家辉之间就案涉房屋形成的不定期租赁关系已于2019年11月21日解除；二、被告姚家辉在本判决生效之日起十日内将位于重庆市江津区几江街道办事处XX路XX号楼XX号的门面房腾退原告黄远程；三、被告姚家辉在本判决生效之日起十日内支付原告黄远程房屋租金1626.66元；四、被告姚家辉在判决生效之日起十日内支付原告黄远程房屋占用费（从2019年11月21日起，按月租金3800元付计至被告姚家辉将案涉房屋腾退原告黄远程之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告姚家辉负担。此款原告黄远程已预交，被告姚家辉在履行上述款项时直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周思远二〇二〇年八月二十五日法官助理 杨 妮书 记 员 王星皓