黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0281民初1918号原告：讷河市翠湖物业管理有限公司，住所地：讷河市城南新区翠湖名苑**楼与**楼之间，统一社会信用代码：91230281MA1B6L0J4M。法定代表人：李维军职务：经理。委托诉讼代理人：张静，女，1964年3月24日出生，汉族，住黑龙江省讷河市，系该公司职工。委托诉讼代理人：胡振国，讷河市通江街道法律服务所法律工作者。被告：巩海侠，女，1974年1月27日出生，汉族，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：郝春峰（巩海侠丈夫），男，汉族，1975年4月7日出生，无职业，住黑龙江省讷河市。原告讷河市翠湖物业管理有限公司（以下简称翠湖物业公司）与被告巩海侠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张静、胡振国，被告巩海侠委托诉讼代理人郝春峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翠湖物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付原告物业费9,426元及滞纳金；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月30日，原物业公司与被告签订了物业管理服务协议，被告从2014年至2019年一直未交纳物业费。2018年8月1日，原物业公司将该物业转交给原告经营管理，并将翠湖名苑业主拖欠物业费的债权全部转让给原告，经调解被告不认可交纳物业费。被告巩海侠辩称，物业费总额不对，其房屋面积为118.36平方米，电梯费每月60元，一年是1572.19元，六年共是9433.14元。物业费肯定是交，先前没有为其维修造成损失需要给付，造成损失是6000元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：被告巩海侠提交的楼房物业维修专项维修资金专用票据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据认证如下：原告翠湖物业公司提交物业服务合同复印件一份，证明原告讷河市翠湖物业管理有限公司与业主委员会签订的物业合同。被告巩海侠质证认为，不认可这个合同，原来的合同到2020年6月30日，原合同没有到期又签的现在的合同，这个合同没有备案。本院认为，物业服务合同系该小区业主委员会主任及代表共同与原告翠湖物业公司签订，虽被告巩海侠对该份合同不予认可，亦未提供相反证据予以证实，故对该组证据予以采纳。原告翠湖物业公司提交出示物业服务协议一份、物业费用收取明细一份，证明原、被告签订服务协议，协议中约定费用数额收取办法及违约责任。被告巩海侠质证认为，不认可这份协议，因为是代理人代巩海侠签的。对于收取明细表也不认可，当时合同不是巩海侠本人签的，是代理人代签的，物业违约在先，所以产生其违约的结果。本院认为，被告委托诉讼代理人与被告系夫妻关系，代理人质证称系其所签，足以形成表见代理，故对该证据予以采纳；收取明细表为原告方单方书写，不具有证据效力，故不予以采纳。原告翠湖物业公司提交出示营业执照复印件一份、公司登记申请书一份、债权转让协议一份，证明原告是适格的主体。被告巩海侠质证认为，不认可，之前产生的费用是和上一个物业公司产生的费用，和原来物业公司协商过，虽然没有结果，但是经过讷河市城乡住建局协调，当时答应说给免两年物业费3,000元，因免的太少了没同意，公司应该先登记再转让。本院认为，该营业执照系管理部门核发，公司登记申请书系申领营业执照的前置程序，且其内容与营业执照内容一致，故予以采纳；债权转让系原告翠湖物业公司与原物业公司签订，经双方签章确认，故对该证据亦予以采纳。原告翠湖物业公司提交出示告知函一份，证明原告已向被告主张权利，尽到告知义务。被告巩海侠质证认为，这个不知道，没看见过。本院认为，被告巩海侠对该证据予以否认，原告翠湖物业公司有义务进一步证实其向被告告知的事实，而该证据亦无法直接证实原告翠湖物业公司已经履行了告知义务，故对该证据不予采纳。被告巩海侠提交出示证明一份，证明与原物业因房屋维修发生争议，经住建局协调，后期物业公司未给维修，自己联系的施工队维修的，费用是6,000元。原告翠湖物业公司质证认为，对该证明的真实性没有异议，但对该证明证实的内容有异议，该证明只证实被告所述楼房漏水及需要维修无法确认原物业公司对该事实予以认可，该证明没有相关的证据予以佐证，该证据与本案无关联性。本院认为，原告翠湖物业公司对该证据的真实性予以认可，应对该证据内容予以认可，故对该证据予以采纳。被告巩海侠提交收据一张，证明维修时产生的费用票据6，000元。原告翠湖物业公司质证认为，该证据非现金收讫，无法证实该费用支出的合理性。本院认为，该证据非正规发票，且未附有相关费用明细，且与证人唐某陈述的由其为被告维修，并出具收据的事实相互矛盾，故对该证据不予采纳。被告巩海侠提交物业服务合同一份，证明原物业服务合同没有到期，提前解除了签了原告刚才提交的物业合同，原物业合同中有规定，如乙方私自转让物业需甲方同意，但是并没有经过同意。原告翠湖物业公司质证认为，该合同甲方是业主委员会，乙方是泰来县兴达物业有限责任公司，合同中没有加盖公章，且该合同不涉及被告，无法证实被告所叙述的内容。本院认为，该物业服务合同中未加盖原物业公司公章，亦未有法定代表人签字，无法确认该合同的真实性，故对该证据不予采纳。被告巩海侠申请证人唐某出庭陈述，证实被告家南卧室房顶被水泡了，其负责给处理墙面和刮胶，最后给打扫卫生，由其收的钱，给被告巩海侠出的收据。原告翠湖物业公司质证认为，该证人证实的内容与该案不具有关联性，该证人证实的内容与被告所出示的费用收据不符。本院认为，证人证言本身具有易变性的特点，且该证人陈述与被告巩海侠提交的收据相互矛盾，故对该证人证言不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告巩海侠为讷河市XX小区X号楼X单元XXX室业主，其房屋面积为118.23平方米。2014年1月1日至2019年12月31日期间未交纳物业费。2014年2月29日因屋顶漏水将其房屋内卧室浸泡，原物业公司同意为其修复室内装修，但未实际进行修复，由被告巩海侠自行修复，产生费用为6,000元。当时物业公司经理王晶，同意免去被告巩海侠物业费3,000元，但被告巩海侠未同意。原告讷河市翠湖物业管理有限公司于2018年7月3日成立，于2019年12月18日变更法定代表人为李维军，并进行变更登记。2018年8月1日，泰来县兴达物业有限责任公司与原告翠湖物业公司签订债权转让协议，将翠湖名苑业主2010年至2018年拖欠物业费转让给原告翠湖物业公司，由原告翠湖物业公司直接向业主收取，并向业主通知债权转让事宜。本院认为，根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力，业主委员会同意与物业公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司交费，虽被告巩海侠认为在原物业合同未到期的情形下，原告翠湖物业公司重新签订的物业服务合同，但其提交的物业服务合同未有物业公司签章，不足以证实其主张，故应承担举证不能的法律后果，其抗辩意见不予采纳。原告翠湖物业公司虽未提交有效证据证实其已将受让原物业公司债权事宜已通知被告，但结合其自2018年开始已为翠湖名苑小区实际提供物业服务及本案于2020年6月30日已组织双方进行调解的事实，足以认定被告巩海侠已明知原告翠湖物业公司受让债权的事实，故原告翠湖物业公司享有向被告巩海侠收取2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费的权利。被告巩海侠认为，应当先成立公司后接受转让，但原告翠湖物业公司成立于2018年7月3日，同年8月1日受让债权，故对其该观点不予采纳。《物业管理条例》第五十三条规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。建筑物共用部位的维修义务主体非物业公司，物业公司仅为申报主体。被告巩海侠主张原物业公司曾同意免除二年物业费即3,000元，但其提交的证明仅能证实双方协商的过程，且当时被告巩海侠未同意原物业公司协商意见，双方并未形成合意，对双方不具有拘束力，该行为亦不产生法律效力，故对被告巩海侠主张应扣除其损失6,000元的意见不予采纳。原告翠湖物业公司提供的物业服务合同中未对物业费缴纳日期予以明确规定，被告巩海侠未按时缴纳物业费非无正当理由，故原告翠湖物业公司要求被告巩海侠按照合同约定标准给付滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：被告巩海侠于本判决生效后10日内给付原告讷河市翠湖物业管理有限公司2014年1月1日至2019年12月31日期间欠缴的物业费9,426元〔（118.23平方米×0.60元/月+电梯费每月60元）×12个月×5〕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告巩海侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  孙秀芳二〇二〇年八月十六日书记员  杨 阳