北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1064号原告：罗雅冰，女，1990年7月4日出生，汉族，建信信托有限责任公司职员。被告：北京绿城中交房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇政府办公楼****。法定代表人：徐云冲，董事长。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜锋钰，北京泓聚律师事务所律师。原告罗雅冰与被告北京绿城中交房地产开发有限公司（以下简称绿城中交）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告罗雅冰、被告绿城中交的委托诉讼代理人王国鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。罗雅冰提出诉讼请求：1、被告退还原告已付购房款5136441元；2、自原告付款之日起至被告实际退款之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即4.9%）计算给付利息；3、被告按全部房价款的1%向原告支付违约金51364.41元；4、判令被告支付2019年12月2日起计算至被告实际办理退房日止的违约金，每日按照总房款万分之三计算；5、被告支付再次购房不享受首套房优惠赔偿款人民币388951.33元；6、判令被告支付租金赔偿款114000元；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月22日，原告与绿城中交签订了合同编号为YXXXXX的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定原告购买被告的位于门头沟区某小区3号楼1单元503号房屋，于2019年10月20日前交付房屋。实际被告于2019年11月19日才通知原告验收房屋，被告已经违约。原告验房时发现供电是临时供电，且未安装电表，亦未开通燃气。经原告向燃气公司电话咨询，答复该小区尚未通过燃气工程验收。直至2019年12月17日小区住户仍无法正常买电、用电。2019年11月29日地暖不可用，清风系统不能启动、墙面有裂纹、护栏未安装、空调噪声大等严重质量问题。主卧和客厅窗户下面有多个大型空调系统外机，产生噪音和空气污染。因该商品房存在问题且不具备预售合同约定的交付条件，验房日未进行房屋交付，2019年11月29日未修复完毕，原告有权解除合同，被告应当承担违约责任。原告于2019年11月29日书面通知被告解除预售合同，双方的合同已经解除。2019年12月13日为预售合同规定的履行退房手续的期限，但被告拒不履行退房手续，故提起本诉。绿城中交辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：1、双方签订的预售合同为有效合同，应当履行。预售合同系双方真实意思表示，原告已经支付了购房款，合同对双方具有约束力，绿城中交能够按约定交付房屋，只是对方拒收；2、原告未起诉要求解除合同，其要求违约金及赔偿损失缺乏前提条件。在此情况下，原告直接要求返还购房款并支付解除合同违约金及赔偿损失等，没有依据；3、我公司不存在根本违约情形，原告主张的解除合同的类型为约定解除，依据约定，交付时间是2019年10月20日之前，我公司通知原告验收房屋时间是2019年11月19日，并未超过30日，原告不享有解除的权利。2019年11月20日以后，我公司不存在根本违约。我公司已经书面通知原告办理交房手续，但是原告不予办理。按照合同约定，应当视为房屋已经交付。因此，我公司不构成违约，原告不享有解除合同的权利。交付房屋时，室内燃气管道的铺设和接收已经验收合格。房屋的用电，我公司采用6台4**千瓦变压器的过渡性用电措施，可满足整个项目工程竣工验收及小区入住后的使用功能；4、我公司在建房施工过程中，因政府要求停工，导致供用电工程延期，应当免责；5、我公司对供电建设工程不能直接掌控，虽然我公司是房屋建设方，但是根据行业规定，我公司只能委托北京市供用电建设承发包有限公司进行项目管理，并通过该公司对外进行工程招投标及发包等行为，我公司对承包人没有直接约束力，无法实际掌控工程进展，我公司未能保证商品房按时交付事出有因，应当免责；6、原告的通知不具备约定解除条件，解除通知不发生解除合同的效力；7、按照约定，买受人按合同约定有权退房的情况，买受人需在送达退房通知后5日内至出卖人售楼处办理退房解约手续（包括签署退房协议、注销授权书、腾退房屋等），并共同或委托出卖人办理合同注销登记手续。未按期完成上述手续的，则出卖人有权迟延向买受人返还房价款直至上述手续办理完毕后30日而无需承担任何责任。退一步来讲，即便原告享有合同解除权，根据上述约定，原告应配合办理联机备案解除手续之后，被告才有义务返还原告的购房款；8、原告要求支付违约金的标准过高，应当调整为零。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年3月22日，罗雅冰与绿城中交签订了编号为YXXXXX的《北京市商品房预售合同》，主要约定：一、罗雅冰购买绿城中交的位于门头沟区永定某小区第5层503号的商品房，总价款为5136441元。二、合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件……1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算基数报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。预售合同第十条商品房相关设施设备交付条件……（一）基础设施设备，1.供水、排水：交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网相连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.供热：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；5.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网链接，保证燃气供应……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意按照逾期交付责任执行，以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任……三、合同第十一条规定交付时间和手续，（一）出卖人应当于2019年10月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，出卖人承担责任，并按照第十二条处理。（三）查验房屋，1.在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起在房屋交接单明确的修复时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或者开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。3.该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。四、合同第十二条规定逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）、（二）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在30日之内（该期限不得多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2.逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（二）买受人申请退房的，应于约定期限届满之日起15日内向出卖人发出解除合同的书面通知。如果买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人，则视为放弃解除合同的权利，合同继续履行。五、合同附件四约定房价款308万元以按揭贷款方式支付。附件十二《补充协议》第五条房屋交付，对预售合同房屋交付相关条款补充如下：1……买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理等费用。2.买受人须于办理该商品房交付手续时与出卖人或者出卖人指定的物业管理公司共同签署物业管理公约及其他物业管理文件，交纳有关的物业管理费用及其他费用。不办理上述手续或缴纳相关费用的，视为该商品房已经交付且买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理费等费用。合同中约定的保修时间自本合同约定的交付之日起执行。合同附件十二《补充协议》第十四条第5项，预售合同解除后，如任何一方未能在收到另一方发出的解除通知后10日内办理注销登记手续，拒绝办理注销登记手续的一方还需要按逾期办理的天数，每日向对方支付总房款万分之三的违约金。上述合同签订后，双方履行合同，罗雅冰分别于2017年12月3日支付160000元；于2017年12月4日支付40000元；于2017年12月8日支付852370元；于2018年1月31日支付754071元；于2018年2月13日支付250000元；于2018年3月30日支付3080000元，共计向绿城中交支付购房款5136441元。绿城中交未在双方约定的2019年10月20日前向罗雅冰交付房屋，绿城中交于2019年11月19日通知罗雅冰对合同约定房屋进行验房收房。罗雅冰对房屋进行查验后，在绿城中交提供的房屋交接单上注明房屋存在主卧护栏未安装完成等质量问题，也不能排除房屋有其他质量问题，未实际接收房屋。2019年11月29日，罗雅冰再次验房后，在绿城中交提供的房屋交接验收单上注明房屋有室外空调机响声太等问题，未实际接收房屋。罗雅冰于2019年11月29日向绿城中交邮寄了《合同解除通知书》并由绿城中交工作人员徐振华当日签收。该合同解除通知书主要载明：罗雅冰与绿城中交订立的编号为YXXXXX的北京市商品房预售合同解除；解除的理由，双方约定的交房时间为2019年10月20日，逾期未交。绿城中交于2019年11月19日通知验房，罗雅冰以房屋存在若干问题为由没有收房，并通知绿城中交解除合同，要求在通知送达之日起15日内退还所收购房款并按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，同时要求绿城中交按照全部房价的1%支付违约金及赔偿相应损失（包括贷款利息损失、未按时入住房屋造成的租房费用、鉴定及解除合同产生的路费、邮费等费用）。绿城中交于2019年12月5日对《合同解除通知书》回函表示，虽未按照合同约定的期限交房，但已在逾期30日内通知罗雅冰验收所购房屋，未满足合同第十二条逾期交付的解除条件，但可以按约定支付违约金。绿城中交未在收到解除通知之日起三个月内提起诉讼。双方争议的问题如下：罗雅冰在庭审中表示，2019年11月19日房屋未到达交付条件，当时房屋为临时供电，直至2019年12月25日该小区供电纳入城市管网，符合合同约定的供电标准。绿城中交逾期超过30日才通正式电，已经违约，原告享有解除合同的权利。绿城中交认可2019年12月25日才通正式电，主张虽然小区未通正式电，但是公司提供了过渡性供电，不影响居民用电，不构成根本违约。迟延通正式电，是因为公司只能通过北京市供用电建设承发有限公司对外进行工程招投标及发包等行为，绿城中交对承包人北京华电瑞通电力工程技术有限公司没有直接约束力,绿城中交不能实际掌控供电工程的进度，故绿城中交应当免责，如果法院认定绿城中交应当承担责任，也应当考虑到相关情节，酌情确定较低的违约责任。关于燃气是否按照合同约定开通，达到预售合同约定的交付条件。罗雅冰提供了2019年12月18日与中国石油昆仑燃气门头沟客服通话视频，询问某小区3号楼是否具备开通燃气条件，客服表示某小区正在进行燃气打压验收手续，尚不具备燃气开通条件，等验收后才能在物业集中办理开户手续；绿城中交表示已经按照合同约定完成了管道铺设，并与燃气管网连接，管道工程已经验收合格，有北京华油联合燃气开发有限公司门头沟分公司的合格说明为证，开通燃气应当是个人到燃气公司办理开户手续后，才能使用燃气。本院向北京华油联合燃气开发有限公司门头沟分公司调查，答复：2019年11月20日某小区已经开始办理燃气开卡手续，开卡后即可等待通知办理燃气入户开通。由此说明2019年11月20日，已经具备了燃气开通条件，需要住户自行办理燃气开户手续，至于燃气是否实际开通，是燃气公司根据居民的开通申请，另行安排时间开通，罗雅冰所主张的燃气未开通并不是绿城中交未履行合同约定的义务所致。双方认可涉案房屋已经办理网签，但房屋尚未办理不动产登记证书。罗雅冰主张网签手续属于登记手续，其表示绿城中交拒绝解除网签即拒绝办理注销登记手续的意见，未提供证据。另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行同期贷款基准利率已经取消。本院认为，罗雅冰与绿城中交签订的预售合同系双方的真实意思表示，其内容不违反相关法律规定，为有效合同。该合同对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利，按照合同约定全面履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。据查明的事实，2019年11月29日罗雅冰向被告发出《合同解除通知书》时，罗雅冰购买的房屋所在小区尚未通正式电并接入城市供电网络，距离合同约定交房日已经超过了30日，达到了约定解除权的条件，并且罗雅冰在合同约定的期限届满之日起15日内发出了书面通知，因此罗雅冰享有解除权并如期行使了解除权。如果绿城中交对解除合同有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但是其未在三个月以内行使该权利。故预售合同已经于2019年11月29日自绿城中交收到《合同解除通知书》时解除，本院对此予以确认。关于绿城中交提出的因不可抗力交房延期的答辩意见，未提供证据证明，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。双方的合同解除后，房屋尚未交付罗雅冰，不存在返还房屋的情形。对于罗雅冰已经交纳的房款5136441元应当由绿城中交退还。绿城中交应当承担逾期交房的违约责任，即应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部房款并给付利息，自罗雅冰付款之日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。同时绿城中交按照全部房价款的1%支付违约金。涉案房屋尚未办理产权登记，故本案不存在注销登记的基础。《补充协议》约定的登记手续，应当是产权的登记手续，网签仅仅是联机备案，不能将网签扩大解释为登记手续，故罗雅冰要求绿城中交每日支付总房款万分之三违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于罗雅冰要求赔偿首套房优惠款项388951.33元，因该款项尚未实际发生，具有不确定性，其要求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于罗雅冰要求绿城中交支付租金赔偿114000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京绿城中交房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还罗雅冰购房款5136441元。二、北京绿城中交房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向罗雅冰支付以160000元为基数，从2017年12月3日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息，从2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；以40000元为基数，从2017年12月4日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息，从2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；以852370元为基数，从2017年12月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息，从2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；以754071元为基数，从2018年1月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息，从2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；以250000元为基数，从2018年2月13日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息，从2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；以3080000元为基数，从2018年3月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息，从2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、北京绿城中交房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向罗雅冰支付违约金51364.41元。四、驳回罗雅冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万五千八百一十七元，由罗雅冰负担一千七百六十元，已交纳；由北京绿城中交房地产开发有限公司负担二万四千零五十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 杜 宇二〇二〇年八月二十七日书记员 陈新明