贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1912号上诉人（原审被告）：贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司，住所地凯里经济开发区开司大道大摆仰村东侧，统一社会信用代码：915226005733447676。法定代表人：蒋光英，公司董事长。委托诉讼代理人：张光华，贵州洲联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆沐，贵州洲联合律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：杨**，男，1972年11月14日出生，苗族，住贵州省凯里市经济开发区。委托诉讼代理人：李茂德，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨飘，贵州贵信律师事务所律师。上诉人贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司（下简称：经纬房开公司）与上诉人杨**商品房预售合同纠纷一案，因双方均不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初6790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经纬房开公司上诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初6790号民事判决，依法改判上诉人支付被上诉人逾期办证违约金10157.85元，不再支持逾期交房违约金；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并未支付房屋全款，一审判决以全款258009元作为计算逾期交房违约金和逾期办证违约金的的基数错误，应当将被上诉人未支付的10157.85扣除，以实际支付的229556元作为逾期办证违约金计算的基数。二、一审判决按全部已付房款的日万分之零点五，从实际交房之日起计算逾期办证违约金过高，与双方达成的《逾期交房补充协议》矛盾，应从实际交房之日起90日，即2017年3月25曰开始计算逾期办证违约金。上诉人2019年8月27日已经将办理房屋登记的材料交至不动产登记中心，不动产登记中心审理的时间不应计入逾期办证的期限，上诉人已经履行其义务不应再承担惩罚性违约金的惩罚。杨**上诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初6790号民事判决，依法改判，即：、判决被上诉人支付上诉人逾期交房违约金18421.8元；2、判决被上诉人在一审判决确定的逾期办证违约金基础上增加支付违约金32315.62元。2、本案一、二诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以“在签署《逾期交房补偿协议》时被告作为房开有理由相信姚元菊签署该协议得到了原告的授权”为由，不支持杨**主张的逾期交房违约金错误。因当时杨**已经与姚元菊离婚，杨**并未委托姚元菊办理该协议，该协议不应约束杨**。二、逾期办证违约金和逾期交房违约金一审调整过低，导致判决结果错误。杨**针对经纬房开公司诉求答辩称：一审判决支持逾期办证违约金正确，望二审维持。杨**向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金18421.8元（258009元×日万分之二×357天）；2、判决被告支付逾期办证违约金46441.6元（258009元×6%×3年:2016年9月至2019年9月）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月25日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的商品房一套。主要内容为：1、原告以银行按揭方式购买被告开发建设位于凯里经济开发区，该房屋为预售房屋，建筑面积为101.98平方米，套内建筑面积为81.52平方米，总价款为258009元。2、本合同签订之日交付首期房款78009元，余款180000元银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。3、逾期付款责任：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起5日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。4、出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。5、出卖人承诺于2016年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.05%的违约金。6、补充协议：（1）甲方有关书面通知以电话方式通知的，打通电话之日为送达日，以短信方式通知的，短信群发送之日为送达日。上面书面通知送达至乙方在签署《买卖合同》时预留的或事后补留的通讯地址或代收人收即为有效送达。（2）如买受人选择银行按揭贷款方式付款，买受人在签订合同之后的30日内应办理相应按揭贷款手续，买受人逾期不配合办理视为违约，买受人应按合同条款支付违约金。（3）如因政府有关只能部门延迟办理房屋权属登记且资料已报产权登记机关，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。（4）若补充协议内条款与合同条款有冲突，则以合同条款为准。合同签订后，原告于2014年2月25日支付78009元，2014年6月20日支付尾款180000元。原告于2016年12月23日领取房屋钥匙。另查明：案涉房屋于2013年7月17日取得地基与基础分部工程质量验收证明书；2015年1月6日取得主体结构分部（子分部）工程质量验收证明书；2016年8月16日取得住宅工程质量分户验收表；2017年1月16日取得房屋面积测绘报告；2019年3月29日取得贵州省建设工程竣工验收备案表；2019年9月3日已取得不动产权证（初始登记）。再查明，被告于2017年3月28日在小区楼下张贴交房公告，并陆续电话通知业主接房。2019年9月27日在微信群发布信息和小区楼下张贴公告通知业主领取不动产权证。截止至庭审结束，原告未领取不动产权证。同时查明，原告前妻姚元菊代被告签订《逾期交房补偿协议》，载明：甲方（卖方）：贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司，乙方（买方）:杨**。甲方开发的经纬国际汽车城17栋4单元502号商品房，由于市政府施工和政府建设原因，未能按合同约定的交房时间交房，对此，经甲乙双方友好协商，就甲方逾期交房对乙方的补偿达成如下协议：1、甲方代为乙方向物业公司交纳2017年12月23日至2018年12月23日期间的物业管理费。（免收物管费）；2、乙方不再追究甲方逾期交房的违约责任。乙方：姚元菊代杨**签，日期：2018年4月26日，电话号码：139××******，姚元菊身份证号码：5226221983********。事后因逾期交付房屋，且被告未能按期将商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告经与被告交涉未果后提起本案诉讼。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签《商品房买卖合同》约定：被告应于2015年12月31日之前向原告交付涉案商品房；在2016年8月31日前取得商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未按照合同约定按时交付房屋及商品房转移登记的有关文书依法依约均应承担违约责任。关于违约金的问题；（一）逾期交房违约金：姚元菊与被告于2018年4月26日签订《逾期交房补偿协议》，原告不再追究被告逾期交房的违约责任。原告虽声称姚元菊没有取得授权，但庭审中原告认可姚元菊领取钥匙收房的事实，此后也未就此事告知房开，姚元菊并未取得授权可以领取钥匙。因此，在签署《逾期交房补偿协议》时被告作为房开有理由相信姚元菊签署该协议得到了原告的授权，故原告的该项诉请，不予支持。（二）逾期办证违约金：截止2019年9月27日，被告就通知业主领取初始登记证，故本院支持原告计算违约金至2019年9月26日。按双方合同约定，被告应当在2016年8月31日将涉案房屋的所有权初始登记证交付给原告，其逾期交付的违约责任应自2016年9月1日开始计算，故本院支持的逾期办证违约金应为2016年9月1日计至2019年9月26日，共计1120日。但原告仅主张1095天，系对自己民事权利的处分，予以准许。此外，原告的购房收据凭证实际支付金额等同于合同约定的房价款，原告主张以实际付款金额为基数计算违约金，予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定双方约定的违约金过高，且原告购买房屋是用于居住，并非投资性目的。因此原告的诉请本院酌情调整为逾期办证违约金按照日万分之零点五计算：即逾期办证违约金为14126元（258009元×0.00005×1095天）。关于被告辩称原告应承担逾期付款责任，双方合同已经明确约定“买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。”补充协议约定“如买受人选择银行按揭贷款方式付款，买受人在签订合同之后的30日内应办理相应按揭贷款手续，买受人逾期不配合办理视为违约，买受人应按合同条款支付违约金。”。上述两条条款明显存在冲突，补充协议又约定“若补充协议内条款与合同条款有冲突，则以合同条款为准。”因此办理银行按揭应当按照合同约定处理，被告并无证据证明已按期通知原告将办理银行按揭或公积金贷款的资料提交给被告。因此被告的该项辩解理由，不予采纳。关于被告提出的原告需补房价款、逾期或者拒不交纳物业费等问题，与本案并非同一法律关系,被告可另案起诉进行处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨**逾期办证违约金14126元。二、驳回原告杨**其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为710元，由原告杨**负担552元，被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司负担158元。本院二审期间，当事人提交的证据材料，经本院审查不属于新证据，本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点：1、一审计算逾期交房和逾期办证违约金的基数是否错误？2、逾期交房违约金是否应得到支持？3、一审认定逾期办证违约金是否正确？关于一审计算逾期办证和逾期交房违约金的基数是否错误的问题。根据合同约定计算违约金的基数是以已付房款为基数计算，现杨**已支付的房开是258009元，一审根据合同约定以此为基数计算并无不当，本院予以确认。对于杨**是否存在未按照合同约定支付超出面积的费用，上诉人经纬房开公司可另行起诉主张。因此，上诉人经纬房开公司对此的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于逾期交房违约金是否应得到支持的问题。姚元菊与杨**虽然已经离婚，但经纬房开公司并不知情，姚元菊领钥匙收房杨**认可，姚元菊领钥匙交房的行为，足以证明于2018年4月26日姚元菊与经纬房开公司签订《逾期交房补偿协议》是可以代表杨**的意思表示。因此，该协议约束杨**，对于逾期交房违约金不应再得到支持，一审判决并无不当，本院予以确认。上诉人杨**上诉称姚元菊签字的协议不能代表自己的理由不能成立，本院不予采纳。关于一审认定逾期办证违约金是否正确的问题。按双方合同约定，上诉人经纬房开公司应当在2016年8月31日将涉案房屋的所有权初始登记证交付给上诉人杨**，其逾期交付的违约责任应从2016年9月1日开始计算，上诉人经纬房开公司2019年9月27日通知业主领取初始登记证，逾期办证违约金截止日期至2019年9月26日。双方合同约定并不是以实际交房之日或是将办证材料交到相关办证机关之日起计算逾期办证违约金，而是应在2016年8月31日将房屋所有权初始登记证交给上诉人杨**，未交付的就应承担违约责任。因此，一审认定逾期办证违约金正确，本院予以确认，上诉人经纬房开公司对于逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1068元，杨**承担1018元，贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年八月十三日法官助理郑华品书记员田仁晖