青海省共和县人民法院民事判决书（2020）青2521民初459号原告：刘某，公民身份号码×××，个体工商户，住青海省共和县。被告：杨某，公民身份号码×××，住青海省共和县恰卜恰镇黄河南大街（下街菜市场对面）红红超市。原告刘某与被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告刘某、被告杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告签订的商铺出租合同，并限期（一个星期内）让被告交出房屋；2.依法判令被告补交所欠的水电费，共计665元；3.依法判令被告交清房租。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告补交所欠的水电费2400元，变更第三项诉讼请求为被告交清2020年4月1日至2020年7月31日共4个月的房租10400元。事实和理由：原、被告于2019年4月1日签订了商铺出租合同，为期两年，即2019年4月1日至2021年3月31日。合同中有明确规定，被告也是认同并签字生效的，合同一式两份，原、被告各拿一份。在合同履行期间，也就是2019年12月中旬，水表飞转，水费猛增至3877.4元，原告找自来水公司人员，两天没查出水表出问题。（平时每月只收被告5元水费，大部分都是原告补贴）由于这次水费数额过大，原告召集所有商铺租户商量，每户负担200元，其余的原告承担。而唯有被告拒不承担商定的200元。原告两次上门协商，被告恶言相加，仍然拒交。2020年1月22日，水费又猛增加3125元。原告又多次委托其他人上门劝说被告，被告拒不接受，由于被告态度恶劣导致原告无法上门收缴水电费。至今被告任未交水电费。被告杨某辩称，不同意解除合同，被告没有违约，合同没有到期。被告同意交水电费，但只按照电表上的交，水费按每月5元交。房租被告没有交，被告同意交房租，但是1至3月份的房租已经由海南州总工会减免了，被告已经交了1至3月份的房租，所以4至6月份被告不应该交纳房租，只交纳7月的房租。原告刘某为证明其诉讼主张成立，向法庭提交以下证据：1.出租房屋红红超市照片（复印件）3张，拟证明原告三次委托人到红红超市抄电水表被拒的事实；2.《海南州自来水水费通知单》1份、《正源供水有限公司收取水费通知单》1份、海南州正源供水有限公司于2020年1月9日出具的水费《发票》1份，拟证明2019年12月至2020年6月17日原告三次交水费的事实；3.海南州总工会委托书（复印件）1份，拟证明原告有权与被告签订出租合同；4.《商铺出租合同》（原件）1份，拟证明原告和被告的合同是公平有效，被告多处违反合同内容的事实；5.白桂萍、张长青、张学魁、付翠华出具的《证明》1份，拟证明租户开会时12月份的水费每户承担200元是大家同意的，被告当时在场也是同意的。被告杨某对原告刘某提供的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，认为发生纠纷后，没有来收取被告的水电费，当时原告领了一个人来看水电表，在水电表正常的情况下原告拍的照片；对证据2不认可，认为与被告没有关系，原、被告之间约定是每月交5元的水费，原告交多少水费与被告没有关系；对证据3真实性、合法性、关联性均认可；对证据4真实性认可，但是被告没有违反合同约定；对证据5真实性不认可，当时被告没有同意每人承担200元水费的事情，已经交纳的人是被强行收取的。被告杨某未向法庭提供证据。本院为查明案件事实调取以下证据：中共海南州总工会党组会议纪要1份、青海省人民政府对新冠肺炎疫情支持中小微企业和重大项目开工复工的政策措施1份、青海省人民政府关于采取有效措施全力推动复工复产的补充规定1份；对海南州总工会职工桑当姐的调查笔录1份，拟证明海南州总工会因新冠肺炎疫情对其出租的的位××县原工人俱乐部所有承租人减免3个月（2020年2月至4月）房租的事实。对本院调取的证据原告刘某发表如下质证意见：对证据真实性、关联性、合法性认可，对其减免房租的事实也认可，但是产生的水电费还是要求被告方承担，对房租价款原告有定价权，原告在收房租的过程中可以自由减免，因为原、被告之间合同没有第三人，原告有权自行减免。对本院调取的证据被告杨某发表如下质证意见：对真实性、合法性、关联性均予以认可。对原告举示的证据，结合当事人的质证意见，本院认证如下：原告刘某提供的1号证据，结合质证意见，本院认为该份证据不能反映出原告三次委托人到被告红红超市抄电水表被拒的事实，则对该份证据本院不予确认；原告提供的2号证据，经质证，该份证据中《海南州自来水水费通知单》1份、《正源供水有限公司收取水费通知单》1份只能证明自来水公司向原告发出过交纳水费通知单并不能证明其交纳了水费，海南州正源供水有限公司于2020年1月9日出具的水费《发票》1份只能证明原告于2020年1月9日交纳2020年1月9日之前的水费3877.44元的事实，则对原告提交的该份证据的证明指向本院不予确认；对原告提交的3号证据，经质证，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认；对原告提交的4号证据，经质证，对其真实性本院予以确认，但对其证明指向本院结合查明的事实综合予以认定；对原告提交的5号证据，经质证，本院认为证人应当出庭作证，原告出具的该份证明中的证明人均未到庭作证，则对其真实性本院不予以确认。对本院依法调取的证据，本院认证如下：对本院调取的证据经质证本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月1日，海南州总工会与原告签订《房屋租赁合同》1份，约定海南州总工会将其位于××县9号（原俱乐部活动大楼）及后院落附属设施出租给原告用于商业经营，出租房屋总面积为1511.1平方米，套内建筑面积为1501.93平方米，租赁期限为2017年4月1日至2023年3月31日止，房屋年租金为230000元，经海南州总工会同意原告可以转租承租房屋，原告具有对承租房屋管理和定价权。2017年8月1日，海南州总工会向原告出具委托书1份，内容为：兹因我单位将位于××县9号原工人俱乐部大楼整体出租给刘某用于商业经营，现委托刘某负责大楼房屋出租及相关管理工作。2019年4月1日，原、被告签订了《商铺出租合同》，原告将其承租的的位××县（原俱乐部活动大楼）的4号商铺（原红红超市）出租给被告，租赁期限为2019年4月1日至2021年3月31日止，共计2年；月租金2600元，被告在上一期租金到期前15日内预付下一期租金（一期为半年）；被告在租赁期内所发生的一切费用（如水、电、物业管理等费用）由被告承担；被告有下列情形之一的，原告方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：1.擅自改变租赁房屋的经营范围；2.利用商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益；3.拖欠房屋租金累计10日以上；4.擅自将铺面转租给他人；5.违反合同规定的。合同签订后被告向原告交纳了2019年4月1日至2020年3月31日的房租，2020年4月1日至今未向原告交纳房租；2020年1月起未交纳水费；2019年12月7日起未交纳电费；原告亦未向被告发出过相关缴费通知。2020年1月9日，原告向海南州正源供水有限责任公司交纳企业用水费用3231.2元、污水处理费461.6元、水资源费184.64元，共计3877.44元。2020年4月2日，海南州总工会根据青海省人民政府对新冠肺炎疫情支持中小微企业和重大项目开工复工的政策措施及青海省人民政府关于采取有效措施全力推动复工复产的补充规定，作出会议纪要1份，决定对其出租的位于共和县黄河南大街原工人俱乐部承租人减免3个月（2020年2月至4月）房租，并通知原告刘某，要求原告刘某召集租户将会议内容向所有租户通知并落实减免房租的事项。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按合同约定履行各自的义务。对于本案争议焦点一，原告要求被告给付2020年4月1日至2020年7月31日共4个月房屋租金10400元的主张是否成立的问题。根据本院查明的事实，被告已经向原告给付2019年4月1日至2020年3月31日止的房屋租金；因新冠肺炎疫情影响海南州总工会已经减免原告刘某3个月（2020年2月至4月）的房租，并通知原告刘某要求对所有租户通知并落实减免房租；根据原告刘某向本院提交的2017年8月1日海南州总工会向原告出具委托书载明：海南州总工会将案涉房屋出租给刘某用于商业经营，现委托刘某负责大楼房屋出租及相关管理工作，且新冠肺炎疫情为不可抗力，海南州总工会已经减免原告刘某案涉房屋3个月的房租，并通知原告刘某对所有租户落实减免房租，则被告杨某3个月的房租应当予以减免。故原告要求被告给付2020年4月1日至2020年7月31日共4个月的房屋租金10400元的诉讼请求本院不予支持，减免被告3个月房租后被告应当给付原告2020年7月1日至2020年7月31日的房屋租金2600元。对于本案争议焦点二，原告要求被告补交所欠的水、电费2400元主张是否成立的问题。原告认为被告应当补缴欠付的水电费共计2400元，其中原告要求被告补缴水费的金额为1024.484元，其依据为原告交纳的××县号原工人俱乐部活动大楼2019年12月至2020年7月28日止的水费共计10244.84元，由该大楼10户租户均担；其中原告要求被告补缴电费的金额为1375.516元，该金额为原告估算。但原、被告签订的《商铺出租合同》明确约定，被告在租赁期内所发生的一切费用（如水、电、物业管理等费用）由被告承担，现原告未提供证据予以证明原告已经交纳共和县恰卜恰镇绿洲南路39号原工人俱乐部活动大楼2019年12月至2020年7月28日止的水费共计10244.84元及被告承担水费应当由该大楼10户租户均担的依据，也未提供证据证明被告实际产生的水、电费合计金额为2400元。故对于原告要求被告补缴水电费共计2400元的诉讼请求本院不予支持。对于本案争议焦点三，原告要求解除《商铺租赁合同》的主张是否成立的问题。原告认为被告未按合同约定支付租金、水、电费，违反了租赁合同的约定，原告有权解除合同。本院认为，合同是否应当解除，应当结合合同履行期限、合同目的、双方履行合同的整体情况、原告所受损失等方面综合考虑。被告杨某虽有违约行为，但该行为未给原告造成实质性损害，也未剥夺原告签订合同所期望的利益。本案原、被告签订的《商铺租赁合同》中，被告杨某的主要义务是给付租金，现被告已支付2019年4月1日至2020年3月31日的房屋租金，因新冠肺炎疫情影响海南州总工会已经减免原告刘某3个月（2020年2月至4月）的房租，并通知原告刘某要求对所有租户通知并落实减免房租，原告作为出租人的合同目的并未落空。因减免房租事项原、被告在交纳房屋租金数额上发生矛盾，但被告答辩中同意交纳除海南州总工会减免3个月的房屋租金之外原告要求交纳的相应租金，并同意交纳实际产生的水、电费用，则本案所涉合同能继续履行。合同继续履行亦有市场交易稳定，也利于平衡当事人的利益。故原告主张解除合同的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效后十五日内给付原告刘某自2020年7月1日至2020年7月31日期间的房屋租赁费2600元；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，由原告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海南藏族自治州中级人民法院。审 判 长 沈 明 娥审 判 员 时 程 清人民陪审员 暂  智 二〇二〇年八月十三日（法官助理 索南卓玛书 记 员 杨 延 广本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。