云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初3307号原告：周兴，男，1980年9月14日生，彝族，云南省砚山县人，现住文山市。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码91532600750678224C，住所地云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，执行董事。被告：杜光伟，男，1966年10月11日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。被告:史文华，女，1967年8月15日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。以上三被告共同委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告周兴与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）、杜光伟、史文华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周兴，被告金源公司的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周兴向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方于2017年10月1日签订的《商铺内部认购合同》（合同编号：2017003）无效；2.判决金源公司返还周兴已付购房款230953元,以及一倍的资金占用赔偿款230953元，并赔偿自2017年10月1日起已付购房款利息至本金还清之日止，截止起诉之日利息为36952元（230953×6%÷12个月×32个月≈36952元），上述金额合计498858元；3.判决杜光伟、史文华承担连带赔偿责任；4.判决金源公司承担本案诉讼费。事实和理由：金源公司以挂牌出让方式取得文山庄子田一片土地，面积84552平方米。2017年10月1日，周兴与金源公司签订《商铺内部认购合同》,合同约定：金源公司将其开发的位于文山至砚山二级路旁庄子田的15幢A排15-A142号商铺，面积30平方米，以230953元价格出售给周兴所有，约定交房时间为2018年6月30日前。合同签订后，周兴于2017年10月1日一次性将全部购房款交给金源公司，金源公司并出具收据给周兴持有。金源公司在约定交房时间届满后，案涉房屋却处于停工状态，后周兴才得知，金源公司出售给周兴的商铺连预售房屋许可证都没有取得，所以双方签订的合同无效，给周兴的财产安全带来的损失；因金源公司产权手续未清、负债等原因，所在公司资产及账户已经被人民法院依法查封、冻结；周兴在购买商铺时，金源公司使用该公司POS机把周兴购买商铺的资金230953元分两次转入文山宗芸商贸有限公司的账户。经查，杜光伟、史文华系金源公司的股东，并且系夫妻关系，杜光伟在担任法人期间财务混乱，致使周兴的合法权益遭受重大损失。现周兴为维护自身合法权益，特诉至本院，提出如上诉请。金源公司、杜光伟、史文华辩称，一、金源公司公司在周兴已实际交付购房款的情况下予以退还；二、周兴主张的双倍购房款不能成立。三、杜光伟、史文华在本案不应该承担责任。周兴针对其主张，向本院提交以下证据：一、《商铺内部认购合同》，证明周兴、金源公司已经签订商铺内部认购合同,约定由周兴向金源公司认购第15幢A排15-A142号商铺，由周兴一次性向金源公司交付购房款230953元，双方并对其他权利、义务进行了约定；二、《收据》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》，证明周兴已实际向金源公司交付了购房款230953元。经质证，金源公司、杜光伟、史文华对周兴提交的证据一、二的三性及证明观点均无异议。本院认为，周兴提交的第一、二组证据客观、真实，能够证明周兴的证明观点，且金源公司无异议，本院予以采信。金源公司、杜光伟、史文华针对其主张，未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月1日，周兴（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订《商铺内部认购合同》（合同编号：20171003），约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第15幢A排15－A142号商铺，该商铺建筑面积30平方米，单价7698元，商铺房款共计230953元，付款方式为一次性付款，乙方在2017年10月1日支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、统一经营、统一管理，统一分行划市，如乙方须自营的，应达到甲方或委托商业代理机构的相应条件；在委托经营管理期间，乙方不可以将商铺租赁，但可以出售或以其他方式转让，乙方在对商铺权限做出变更前需提前60个工作日书面告知到甲方。出卖人在2018年6月30日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”同日，周兴向金源公司交付商铺房款230953元，金源公司并出据收据交周兴收执。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至本案起诉前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。本院认为，关于周兴主张确认其与金源公司签订《商铺内部认购合同》（合同编号：20171003）无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与周兴签订《商铺内部认购合同》（合同编号：20171003）并收取周兴支付的购房款230953元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故周兴主张确认其与金源公司签订《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于周兴主张金源公司返还已付房款并赔偿已付购房款一倍的损失及支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与周兴订立《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，周兴主张金源公司返还已付购房款230953元并按已付购房款一倍赔偿其损失230953元的诉讼请求，合法有据，予以支持。周兴主张金源公司按年利率6%计算至还清房款时止的利息损失。本院认为，参照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，周兴主张金源公司按年利率6.%计算自2017年10月1日至还清房款时止的利息损失，本院支持，即周兴的合理利息损失为以购房款230953元为基数×年利率6%，自2017年10月1日起计算至还清购房款时止。关于周兴主张杜光伟、史文华应与金源公司承担连带责任的问题，因签订合同的相对人系金源公司，且周兴未提交证据证明该主张，故周兴主张杜光伟、史文华应与金源公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予采信。综上所述，周兴与文山金源公司于2017年10月1日签订的《商铺内部认购合同》（合同编号2017003号）无效，金源公司返还周兴购房款230953元，并按已付购房款一倍赔偿周兴的损失230953元，合计461906元，并支付以已交房款230953元为基数，按年利率6%计算自2017年10月1日至还清购房款时止的利息。综上所述，案件参照本院审判委员会讨论决定的同类案件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、周兴与文山金源商贸有限公司于2017年10月1日签订的合同编号为20171003的《商铺内部认购合同》为无效合同；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还周兴购房款230953元，并按已付购房款一倍赔偿周兴的损失230953元，合计461906元,并支付以购房款230953元为基数自2017年10月1日按年利率6%计算至还清购房款时止的利息；三、驳回周兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8780元，减半收取计4390元，由文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马彦红二〇二〇年八月五日书记员  盘诗晨