广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3993号上诉人（原审被告，反诉原告）：赖裕明，男，1988年11月10日出生（身份证号码：441************319），汉族，住五华县******河背。委托诉讼代理人：廖学敏，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱彩玲，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：邓文辉，男，1972年5月27日出生（身份证号码：441************318），汉族，住龙门县****************。被上诉人（原审原告，反诉被告）：邓文亮，男，1976年9月4日出生（身份证号码：441************316），汉族，住龙门县*****************。上诉人赖裕民与被上诉人邓文辉、邓文亮因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赖裕民上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，依法改判上诉人与被上诉人于2019年5月17日签订的《租赁合同》于2019年10月25日解除。二、依法撤销一审判决第二项，依法改判上诉人无须支付被上诉人截止至2020年2月24日的租金1200元及利息、2020年2月25日至2020年3月25日的租金16800元及利息。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院并未对被上诉人出租的“后方围墙内的场地”权属问题进行查明而直接认定为被上诉人所有属于认定事实不清，请求二审法院在查明事实后依法予以改判。被上诉人在原审庭审过程中确认其提交的证据7村小组证明中显示的宅基地（空地面积为785.3㎡）土地所有权系属于村集体的，但认为其享有对宅基地的使用权，这完全不符合事实。上诉人认为，被上诉人根本无权享有上述宅地基的使用权，即上诉人无权将属于村集体的土地予以出租。具体理由如下：1、土地使用权只有村集体经济组织成员才能享有，从两被上诉人的户籍地址“龙门县********委会”来看，两被上诉人属于城镇户口，即是城镇居民，其根本无权享有785㎡宅基地的土地使用权。2、从证据7公章内容来看，该土地面积是由龙门县********邓二经济合作社盖章的，而两被上诉人是东郊场居委会居民，并非是王坪村村民，试问，大邓二经济合作社何以确认宅基地是属于两被上诉人的？3、从证据7的关联性来看，即便是大邓经济合作社确认的宅基地土地面积，被上诉人又有何证据证明该宅基地（空地面积为785㎡）就是《租赁合同》中约定的涉案场地，也就是被上诉人无法证实大邓经济合作社出具的证明与本案有关联。4、从证据7的合法性来看，根据广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第三十六条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区八十平方米以下；丘陵地区一百二十平方米以下；山区一百五十平方米以下。”之规定，龙门县********邓经济合作社盖章确认的宅基地面积竟然有785.3㎡，完全超出法律规定。5、如果两被上诉人坚持认为享有涉案场地的使用权并有权出租的话，那么被上诉人应当提交土地使用权证，可是被上诉人并未提供土地使用权证，明显与其说的享有土地使用权不符。综上，原审法院对上述严重不符合事实的证据直接予以认定，属于认定事实不清，请求二审法院在查明事实后依法改判。二、原审法院以上诉人在微信聊天中提到的“我需要继续租用。你们确定要解除合同？……”这一内容直接认定为上诉人需要继续租用，双方合同并未协商一致解除属于认定事实不清，事实上双方在微信聊天中已经明确了2019年10月25日解除合同，请求二审法院在查明事实后依法予以改判。1、上诉人基于被上诉人提供的“后方围墙内的场地”并非被上诉人所致使上诉人无法使用场地及被上诉人延迟履行交付租赁房屋的违约行为于2019年10月25日通过微信向被上诉人提出了解除合同。虽然上诉人在2019年11月6日的微信聊天中提到：“我需要继续租用。你们确定要解除合同？”通过此回复上诉人有可能是表示过继续租用，但是被上诉人多次回复“是你在2019年10月25日解除合约的，我也是在10.25正式同意你的提出解除合约的意见……”、“你既然在10月25日提出提前解除终止合约，我们也正式回复同意你提前终止合约的提请……”也就是说，被上诉人对上诉人于2019年10月15日提到的终止合同问题作出了正面的回应——同意提前终止合约。原审法院只是在认定事实上只是截取了上诉人的内容，并未对被上诉人的回复进行法律分析，直接导致认定事实错误。2、从另外一个层面上讲，上诉人于2019年10月25日通过微信方式向两原告提出了解除《租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，上诉人解除合同的意思已经于2019年10月25日到达被上诉人处，被上诉人也已经做出同意解除合同意思表示。如果被上诉人对合同的解除有异议，可以请求法院确认解除合同的效力，但是被上诉人并没有向法院提出解除，因此视为被上诉人同意上诉人提出的解除《租赁合同》的意思，即《租赁合同》已经于2019年10月25日。综上，上诉人于2019年10月25日向被上诉人提出解除《租赁合同》，被上诉人也通过微信正式回应同意上诉人提前解除合同的提请，因此本案合同解除的时间是2019年10月25日，请求二审法院在查清事实的基础上予以改判。三、原审法院认定上诉人未按时交付租金给被上诉人构成违约属于认定事实不清，进而判决上诉人支付被上诉人租金属于适用法律错误。故请求二审法院在查明事实的基础上直接改判上诉人无须支付被上诉人截止至2020年2月24日的租金1200元及利息、2020年2月25日至2020年3月25日的租金16800元及利息。1、在原审庭审过程中，被上诉人确认最后将涉案租赁房屋交付给上诉人的时间是2019年8月25日，根据《租赁合同》第十二条第6款“装修期为2个月，装修2个月期间免租金。”的约定，上诉人从2019年8月25日开始装修，装修期2个月时间截止到2019年10月25日。而上诉人在2019年10月25日向被上诉人提出解除合同是在2个月的免租期内，因此在2019年10月25日合同解除之后，上诉人就无须支付被上诉人任何租金及利息。基于上述事实，原审法院认定上诉人未按时交付租金构成违约属于认定事实不清。2、既然上诉人不存在未按时交付租金的情形，那么原审法院要求上诉人按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定支付租金明显就属于适用法律错误。3、再者，在庭审过程中上诉人表示曾将钥匙交回给被上诉人，但是被上诉人却不接受，从被上诉人在庭审的陈述（赔偿金金额没达成意见，不接收钥匙）可看出上诉人无法交回钥匙的原因在被上诉人。而且解除合同后涉案租赁物房屋被上诉人完全可以自由支配，而被上诉人却因为赔偿金额问题将损失继续扩大，该损失的产生完全在于被上诉人本身。因此从2019年10月25日合同解除后，被上诉人的损失应当由被上诉人自行承担，即被上诉人无权再要求上诉人支付租金。因此鉴于双方的租赁合同已经在2019年10月25日解除，上诉人就无须支付被上诉人2019年10月25日之后的任何费用。综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请二审法院全面查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人邓文辉、邓文亮答辩称：一、对出租合同提到的后方围墙内场地权属问题。对龙门县人民法院认定所出租的“后方围墙内的场地”权属问题证据充分，法律适用恰当（证据一：提交有本村村民签名并按指模确认的权属使用证据及村委村小组盖章出生地证明及历年购地证明）。二、关于一户一宅问题。在被上诉人和上诉人双方签订租赁合同期间，龙门县并没有实施此项政策，即便是今日，龙门县仍未实施此项政策。三、关于上诉人提出合同终止时间应该为2019年10月25日解除问题。原审法院对上诉人在微信中提到的“我需要继续租用，你们确定要解除合同…”这一内容的意思判断明确。“我要继续租用”是原审被告意思的真实表示，“你们确定要解除合同”是原被告对原告的询问。可见，双方并没有解除合同，仍需按《租赁合同》约定支付租金。如果上诉人单方面认为此时合同已解除，那么根据双方签订的《租赁合同》的第十条的规定，被上诉人亦无需退还保证金5万元给上诉人，更不能用保证金作为租金进行抵减。因此原审法院对被上诉人截止2020年2月24日租金1200元利息以及2020年2月25日至2020年3月25日租金16800元及利息支付判决依据充分正确，上诉人应该按合同约定支付租金。（证据二：提交双方签订的租赁合同）。四、对于围墙后空地土地使用证问题。在上诉人与被上诉人签订合同之前，被上诉人已明确告知上诉人围墙内空地没有办理土地使用证的事实，上诉人是清楚知道的。为此，上诉人还到处找关系甚至找到县房管局某领导（上诉人老乡）打听围墙内空地搭棚的可能性，当得不到确切答案可以搭棚时就心生悔意，就采取直接违约不缴交租金方式至今。且当时双方签订租赁合同时，上诉人对此并未提出异义，过错完全在上诉方。（证据三：微信截屏提供证据）五、关于上诉人从8月25日开始装修与事实不符。上诉人在一审法庭上当场承认是从2019年6月30日已启动开工仪式，2019年8月3日开始建设围墙而不是8月25日才开始装修。所以，上诉人已实际认可该场地就是与邓文辉、邓文亮所签订租赁合同的围墙内场地并使用了场地实施装修行为（证据四：一审法庭现场庭审记录书，围墙建前和建后照片及上诉人给施工队结算证据）。六、关于违约金16000元的问题。这是双方事前约定，是因上诉人急于想租下涉案房屋而自愿支付的款项，为此，上诉人还因为其同意支付16000元违约金而提出要求被上诉人给两个月的装修时间给上诉人。且此笔款项双方从来没有任何约定同意把违约金用作抵扣第一个月租金，这是属于一审法院错判，请求二审法院改判。（证据五：微信截屏）。七、关于诉讼费问题。由于此案是由上诉人单方面违约引起，因此一审、二审诉讼费均应由上诉人全部承担。八、关于没收上诉人保证金50000元的问题。双方已在2020年3月25日一审庭审现场确认终止合同，上诉人还当庭退回房屋钥匙给被上诉人，也就是说双方签订的《租赁合同》终止时间为2020年3月25日。根据双方签订的《租赁合同》第十条第一点的规定，“租赁期间，乙方提出提前终止合同的，需提前三个月通知对方，经双方协商同意终止合同的，甲方不退回合同履约保证金”。因此，被上诉人应该按照合同没收上诉人的保证金50000元，一审法院不应该把保证金作为租金进行抵减。请求二审法院予以改判，维护被上诉人的合法权益。综上所述，请求二审法院驳回上诉人所有上诉诉求，同时判决被上诉人无需退还上诉人保证金50000元，且16000元违约金不能抵减租金，上诉人必须补交2019年10月25日至2020年3月25日的租金合计84000元。原审原告邓文辉、邓文亮向原审法院诉讼请求：l、请求贵院判决解除原告与被告于2019年5月18日签订的《租赁合同》；2、请求贵院判决被告支付租金共93520元给原告。（从2019年7月18日起至2019年12月31日止，共167天，每天560元）。3、请求贵院判决被告支付从欠款之日起至还清之日止的利息给原告（参照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。4、请求贵院判决被告搬离原告房屋，租金支付至被告实际搬离原告房屋之日止。5、请求贵院判决被告支付违约金243518元给原告。6、请求贵院判决被告支付律师费10000元。7、请求贵院判决被告向原告作出道歉。8、请求贵院判决本案诉讼费用由被告承担。原审反诉原告赖裕民向原审法院反诉请求：1、请求法院判令撤销反诉原告与反诉被告于2019年5月18日签订的《租赁合同》；2、请求法院判令两反诉被告返还反诉原告履行保证金50000元；3、请求法院判令两反诉被告返还反诉原告垫付的租赁违约金16000元；4、判令反诉费由反诉被告承担。原审法院认定事实：2019年4月30日，原告与案外人钟雁星签订《解除租赁合同协议》约定：就乙方（钟雁星）原租赁甲方（邓文辉）位于龙门县***********邓村路段楼房第一层从大门左侧算起第一、第二间商铺租赁给乙方用于维修小汽车使用，（原合同租赁期限由2018年8月1日至2021年7月31日止。），根据国家有关法律、法规规定，在平等、自愿和协商一致的基础上，现双方协商同意达成如下协议：一、双方均同意在2019年4月30日提前解除原租赁合同签署的使用期限；二、按原合同“第七条提前终止合同及违约责任”的约定，甲方向乙方一次性补偿壹万元（¥10000元）。三、......。2019年5月18日，原、被告双方签订《租赁合同》约定：第一条、租赁期限的约定：租赁期10年，由2019年5月18日至2029年5月17日止。第二条、租金和合同履行保证金金额的约定：1、2019年5月18日至2022年5月17日止，每月租金人民币壹万陆仟捌佰元正（¥：16800元）；2、2022年5月18日至2025年5月17日止，每月租金人民币壹万玖仟叁佰贰拾元正（¥：19320元）；3、......；5、合同履行保证金人民币伍万元正（¥：50000元）；第三条、租金和合同履行保证金支付方式的约定：1、租金按月结算，被告于每月10日前交付当月的租金；2、被告在本合同生效之日向原告支付当月租金；3、被告在本合同生效之日向原告支付合同履行保证金人民币伍万元正（¥：50000元）；第八条、因被告责任终止合同的约定：被告有下列情形之一的，若造成原告损失的，由被告负责赔偿，原告收回房屋，同时本合同终止：1、利用承租房屋进行违法活动的；2、拖欠租金累计达30天的；3......；第十条、单方提出终止合同的约定：1、租赁期间，被告提出提前终止合同的，需提前3个月通知对方。经双方协商同意终止合同的，原告不退回合同履行保证金，被告须交清截止到终止时间的租金和水电费；第十二条、其他约定：6、装修期为2个月，装修2个月期间免租金；7......。经查，被告分别于2019年5月17日和2019年5月18日支付了16000元和50000元给原告。另查，原告于2019年8月25日将合同约定的出租的场地的钥匙交付给被告使用。庭审中，原、被告双方确认：被告当庭将钥匙及租赁合同标的物（房屋、后场空地）交付给原告，租赁房屋及场地内无存放被告的任何物，此后（2020年3月25日起），本诉被告租赁的房屋及场地内相关物品的任何损失与本诉原告无关。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，被告于2019年5月18日与原告签订《租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。本案中，原告于2019年8月25日交付场地给被告使用，场地交付给被告使用后，被告未按合同约定支付租金，租金累计达30天以上未支付，已违反合同第八条的约定。另，被告于2020年3月25日交还场地钥匙给原告，双方的租赁关系于2020年3月25日实际解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，原告请求解除原、被告双方于2019年5月18日签订的《租赁合同》，原审法院予以支持，双方的租赁关系于2020年3月25日实际解除。被告（反诉原告）主张因合同目的无法实现，请求法院确认双方合同在2019年10月25日已经解除的证据不足（从其提供的微信聊天记录“我需要继续租用。你们确定要解除合同？……”可见被告表示要继续租用，双方并未协商一致解除合同），原审法院不予支持。对于原告请求从2019年7月18日至2020年3月25日止的租金的问题，原告实际交付场地给被告后才能开始收取被告的租金，原告开庭时承认租赁的第一个铺位在2019.8.11清场了，第二个铺位在2019.8.25清场完成了，两个铺位延迟交付了。可见原告实际完成交付租赁场地的时间是2019年8月25日，即实际开始计算租金的时间从2019年8月25日起。另，合同约定原告给予被告两个月免租的装修期限，即被告从2019年8月25日至2019年10月24日属于免交租金的期限。被告应依约支付租金的时间为2019年10月25日至2020年3月25日。合同约定2019年5月18日至2022年5月17日止的租金为每月租金16800元，被告从2019年10月25日至2020年3月25日止（2019年10月25日至2019年11月24日租金16800元；2019年11月25日至2019年12月24日租金16800元；2019年12月25日至2020年1月24日租金16800元；2020年1月25日至2020年2月24日租金16800元；2020年2月25日至2020年3月25日租金16800元）的租金共计84000元。对于被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）返还保证金50000元的问题。《租赁合同》第十条第１款约定：租赁期间，被告提出提前终止合同的，需提前3个月通知对方。经双方协商同意终止合同的，原告不退回合同履行保证金……本案中的保证金属于金钱质的范畴，双方并未协商同意终止合同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条的规定，债务人不履行债务时，债权人可以该金钱优先受偿。因此被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）返还保证金50000元，有理有据，原审法院予以支持，应予抵扣本案被告未付的租金。对于被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）返还垫付的违约金16000元的问题。由于因原承租人钟雁清、周君任与原告是前租赁合同的相对方，被告与原承租人并无法律上的关系，原告将涉案租赁房屋出租给被告，是原告违反了其与原承租人的租赁关系，理应由原告向原承租人承担违约责任，原告主张解除前一租赁关系所需花费的违约金和聚餐费，要求该笔费用由被告负担，没有事实和法律依据，原告违约的费用应由原告自行负担，被告支付给原告的该笔16000元的费用应予抵扣被告未付租金。综上，被告从2019年10月25日至2020年2月24日的租金为67200元，扣除被告已付的50000元及16000元，截止2020年2月24日，还剩1200元未支付。2020年2月25日至2020年3月25日的租金16800元。剩余未付的租金总计为18000元。对于原告请求被告从欠款之日起至还清之日止的利息给原告（参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），被告逾期未支付的租金有：2020年1月25日至2020年2月24日的1200元和2020年2月25日至2020年3月25日的16800元。被告未按时支付租金给原告，已构成违约，依法应赔偿相应的损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，被告应从逾期支付租金之日起计付利息给原告，即被告应从2020年2月25日起以未付租金1200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止；被告应从2020年3月26日起以未付租金16800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止。关于原告请求被告支付违约金243518元及支付律师费10000元的问题。因《租赁合同》并未约定违约条款及违约计算方式，也未对有关律师费条款进行约定，因此原告请求被告支付违约金、律师费没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原告请求判决被告向原告作出道歉属于另一法律关系，本案不作处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十条、第九十四条第（三）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下：一、原告邓文辉、邓文亮与被告赖裕明于2019年5月17日签订的《租赁合同》于2020年3月25日解除。二、被告赖裕明欠原告邓文辉、邓文亮截止至2020年2月24日的租金1200元及利息（利息以租金1200元为基数，由被告赖裕明从2020年2月25日起按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价计付给原告至实际清偿之日止）；被告赖裕明欠原告邓文辉、邓文亮2020年2月25日至2020年3月25日的租金16800元及利息（利息以租金16800元为基数，由被告赖裕明从2020年3月26日起按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价计付给原告至实际清偿之日止。），限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。三、驳回原告邓文辉、邓文亮的其他诉讼请求。四、驳回被告赖裕明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3253元，由原告邓文辉、邓文亮负担2460元，被告赖裕明负担793元；反诉费725元，由原告邓文辉、邓文亮负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是涉案合同何时解除的问题。上诉人主张其已于2019年10月25日以微信方式向被上诉人发出解除涉案合同的通知，自该通知到达被上诉人时涉案合同解除。本院认为，合同解除有协议解除、约定解除、法定解除三种，协议解除是指合同双方协商解除合同；约定解除是指合同双方可以约定一方行使合同解除权的条件，条件成就时解除权人可以解除合同；法定解除是指法律明确规定的合同解除条件成就，守约方基于法律规定行使解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，该条准确理解应是只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。本案中，上诉人未按照涉案合同约定履行交租义务，也未按照合同约定提前三个月通知被上诉人协商解除合同，上诉人不是享有法定或者约定解除权的当事人，不享有通知解除权。故原审法院结合双方当事人在原审庭审当庭确认交付钥匙及租赁合同标的物（房屋、后场空地）的事实认定涉案合同于2020年3月25日解除合理有据。原审以2020年3月25日为合同解除时间点计算租金正确，予以维持。因此，原审法院处理并无不当，本院予以维持。上诉人的其他上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费250元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年七月二十二日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩