宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2020）宁民终265号上诉人（原审原告）：陶某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某、邱某，宁夏诚托律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长某，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：雷某，该公司副总经理、执行董事。委托诉讼代理人：张某、蔺某，宁夏宁人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏家园房地产开发有限公司。法定代表人：纳某1，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：纳某2，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：马某，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：纳某1，宁夏家园房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：贺某，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：纳某3，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：吴某，住宁夏回族自治区银川市。上述七被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘某，宁夏辅德律师事务所律师。上诉人陶某因与被上诉人长某（以下简称长城资产公司）、宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）、纳某2、马某、纳某1、贺某、纳某3、吴某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2019）宁01民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人陶某的委托诉讼代理人王某、邱某，被上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人张某，被上诉人家园公司、纳某2、马某、纳某1、贺某、纳某3、吴某的共同委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶某上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2019）宁01民初940号民事判决，查清事实后依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由长城资产公司、家园公司、纳某2、马某、纳某1、贺某、纳某3、吴某承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.根据一审查明事实及陶某提交的证据可证明陶某在查封前以顶账方式全款购得案涉房屋，且于2015年12月7日已实际占有并使用该房屋，其有权排除对案涉房屋的执行。2.陶某依照《房屋顶账协议书》和《关于西岸花园2-2-2801室房屋顶账情况说明》（载明：请宁夏家园房地产开发有限公司为陶某先生办理相关房产手续）接收房屋时，家园公司未将案涉房屋抵押事实予以告知，故陶某接收房屋时不知抵押事实，主观上为善意且无过失。3.一审中家园公司、纳某2、马某、纳某1、贺某、纳某3、吴某均承认案涉房屋已抵顶给陶某并占有使用，且陶某在一审提交《无房证明》，本案事实和证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，陶某对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，而一审法院依据第二十七条之规定判决驳回诉请系适用法律错误。长城资产公司辩称，陶某的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，不享有足以排除强制执行的民事权益。1.本案中不论是陶某还是余某1都未曾与家园公司就案涉房屋在法院查封前签订过买卖合同；2.陶某主张通过先有的债权抵账方式足额支付了购房款，但这种支付方式不符合与法律旨在保护的消费者所形成的先产生对标的物所有权的期望进而产生支付行为或者基于此产生债权；3.陶某与余某1之间签订的抵顶协议关系到长城资产公司的合法利益，二人之间的债权关系应由法院确认而不是双方自认；4.陶某在签订抵顶协议时怠于履行审查义务，导致其权益受损；5.案涉房屋在家园公司名下，陶某提交的证据不能证明余某1对案涉房屋享有所有权，陶某又如何取得。陶某向一审法院起诉请求：1.请求撤销（2019）宁01执异53号执行裁定书；2.依法停止对案涉房屋的执行；3.本案诉讼费用由长城资产公司、家园公司、纳某2、马某、纳某1、贺某、纳某3、吴某承担。一审法院认定事实：长城资产公司因与家园公司、纳某2、纳某1、贺某、纳某3、吴某、马某借款合同纠纷，宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年6月16日作出（2018）宁银国安证字第1795号执行证书，确认长城资产公司申请的执行标的：请求法院裁决家园公司向长城资产公司偿还借款4090万元，及自2016年6月21日至2018年5月13日的逾期利息；以4090万元为基数，按年利率24%自2018年5月14日至还清全部本金之日止的逾期利息等。后长城资产公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年6月26日立案执行，并向家园公司发出执行通知书，责令家园公司向长城资产公司履行还款义务。2018年7月13日，一审法院作出（2018）宁01执353号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划家园公司、纳某2、纳某1、贺某、纳某3、吴某、马某的银行存款60122161元及利息（暂未计算）；二、若家园公司未按期履行，则长城资产公司有权对家园公司提供西岸国际花园一期项目2#、3#、4#楼商品住房在建工程转现房后剩余抵押房屋面积5789.56平方米，二期1号综合楼房产1-8层在建工程转现房后剩余抵押房屋面积4685.32平方米，二期1号综合楼（原抵押物9-15层、18层）剩余在建工程转现房后剩余抵押房屋面积3809.62平方米，以上共计14284.5平方米的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、若家园公司、纳某2、纳某1、贺某、纳某3、吴某、马某的银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年8月8日，一审法院在西岸国际花园小区张贴通知，告知西岸国际花园小区一期、二期住户，法院拟对家园公司抵押给长城资产公司的房产进行评估、拍卖，凡从家园公司获得上述房产占有、使用权利者，自即日起20日内向法院提交书面执行异议申请书，逾期则视为放弃权利。后陶某作为案外人向一审法院提出书面异议申请。经审查，一审法院作出（2019）宁01执异53号执行裁定书，裁定驳回案外人陶某的异议申请。陶某不服，遂提起本案诉讼。一审法院另查明，2015年8月31日，案外人余某2向家园公司出具“关于西岸花园2－2－2801房屋顶账情况说明”，载明：鉴于宁夏家园房地产开发有限公司与余某2先生签订房屋顶账协议书，该协议将宁夏家园房地产开发有限公司所有的西岸花园2－2－2801住房顶账给余某2先生，余某2将该房屋顶账给陶某先生，请宁夏家园房地产开发有限公司为陶某先生办理相关房产手续。2015年9月2日，陶某与余某2签订《房屋顶账协议书》，约定：依据双方签订的《西岸国际工地承包施工合同书》，余某2同意将自己拥有的西岸国际花园2－2－2801住房，抵顶欠陶某工程施工款，该房屋面积为158.68平方米，单价5705元/平方米，顶账金额为905269元。顶账房屋涉及所有后期相关费用，全部由陶某负担，顶账房屋所涉及其他有关房屋事项，按照陶某与开发商签订的房屋销售合同执行。2015年12月7日，陶某缴纳案涉房屋物业储备金、物业费、垃圾清运费、电梯费等费用，家园公司向陶某开具了相应金额的收据，并办理了住宅入伙汇签单。2019年6月25日，陶某在银川市不动产登记事务中心开具了无房证明。一审法院还查明，2013年6月3日，长城资产公司与农行兴庆支行签订《委托贷款借款合同》，委托农行兴庆支行向家园公司发放委托贷款12000万元，农行兴庆支行根据上述合同与家园公司签订《委托贷款抵押合同》，家园公司以其开发建设的西岸国际花园一期国有土地使用权及在建工程（案涉2-2-2801室房屋在抵押范围内）和西岸国际花园二期国有土地使用权及在建工程，为家园公司在《委托贷款借款合同》项下的债务提供抵押担保。农行兴庆支行作为长城资产公司的委托代理人与家园公司对上述国有土地使用权及在建工程办理了抵押登记。上述合同经宁夏回族自治区银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1795号执行证书确认。一审法院认为，本案争议的焦点为陶某是否享有对案涉银川市金凤区西岸国际花园2-2-2801室房屋的民事权益并阻却对案涉房屋的执行。本案中，陶某从案外人余某2处顶账取得案涉房屋。余某2于2015年6月3日从家园公司抵顶该房屋。而长城资产公司因与家园公司金融借款于2013年6月对西岸国际花园一期国有土地使用权及在建工程进行了抵押，并办理了抵押登记，案涉2-2-2801室房屋在上述抵押范围内，案外人余某2与家园公司的房屋抵顶形成时间晚于案涉房屋及土地使用权抵押登记时间。长城资产公司作为案涉房屋及土地使用权抵押权人，对案涉房屋依法享有担保物权，其有权在债权不能受偿的情况下对抵押物享有优先受偿权。陶某在顶账取得案涉抵顶房屋时，未与家园公司签订正式的房屋买卖合同，未履行合同备案手续，其对案涉房屋的产权状况以及是否存在他项权等阻碍房屋买卖完成的情形未尽到合理的注意义务。现长城资产公司申请对案涉房屋予以强制执行，陶某向法庭提交的证据不足以证实其对案涉房屋享有的权益优先于长城资产公司对案涉房屋所享有的抵押权，陶某所提交的证据不足以排除一审法院对案涉房屋的强制执行，陶某的诉请不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决：驳回陶某的诉讼请求。案件受理费12853元，由陶某负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，并坚持一审时的举、质证意见。二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案二审的焦点问题为：陶某对案涉房屋是否享有阻却人民法院强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案查明的事实表明，案涉位于银川市××区的房屋产权登记在家园公司名下。本案中，陶某未举证证明其对案涉房屋享有的权利符合上述法律另有规定的除外情形。故，陶某本案中关于其为西岸国际花园2-2-2801室所有权人并据此有权排除对该房屋强制执行的主张缺乏事实依据和法律依据，不能成立。本案中，陶某还主张其对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定并据此有权排除对该房屋的强制执行。经核，案涉房屋不动产登记的房屋所有权人为家园公司，且状态为抵押、查封。家园公司因与长城资产公司《委托贷款抵押合同》关系于2013年6月将家园公司开发建设的西岸国际花园一期国有土地使用权及在建工程（案涉房屋在抵押范围内）进行抵押并登记。案外人余某1与陶某就案涉房屋于2015年9月2日签订《房屋顶账协议书》，约定以案涉房屋抵顶欠陶某工程施工款。陶某本案中主张余某1于2015年6月3日从家园公司处抵顶取得案涉房屋，其又从余某1处抵顶取得案涉房屋。据此，能够判断长城资产公司对案涉房屋享有的担保物权早于余某1、陶某的以房抵债时间，且以房抵债并非房屋买卖，以房抵债的目的在于消灭金钱债权，是债履行的变通方式。故，本案中陶某并非购房者，更不是消费者购房；在案涉房屋先行抵押登记的情况下，陶某在进行案涉房屋相关交易时未尽到合理注意义务，其关于系善意第三人的主张也不能成立。据上，陶某关于其对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定并据此有权排除对该房屋的强制执行的上诉主张不能成立，陶某对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上，陶某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12853元，由上诉人陶某负担。本判决为终审判决。审判长 李凤英审判员 孙泽诚审判员 张崇辉 二〇二〇年八月二十六日书记员 马娅娟