云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初2116号原告（反诉被告）：普译稼，男，1995年12月18日生，彝族，居民，住蒙自市。委托诉讼代理人：尚继红，云南信修律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：李雄灿，男，1986年6月27日生，彝族，农民，住蒙自市。委托诉讼代理人：李东伟，云南盟志律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：章译文，云南盟志律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）普译稼与被告（反诉原告）李雄灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）普译稼及其委托诉讼代理人尚继红、被告（反诉原告）李雄灿的委托诉讼代理人李东伟、章译文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告普译稼向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告于2020年5月27日签订的《租房合同》；2.判令被告返还原告房屋租金493元；3.判令被告支付原告违约金3000元；4.判令被告赔偿原告50000元；5.判令被告返还原告三台电脑（价值21000元）、一台服务器（价值4700元）、一台街机（价值1800元）、一台极米Ｈ2投影仪（价值3800元）、一台投影仪（价值1680元）、投影布（价值268元）、二台麻将机（价值3060元）、二台饮水机（价值438元）、一台美的双开门冰箱（价值3200元）、一台美的烤箱（价值500元）、一台美的微波炉（价值800元）、一台美的吸尘器（价值1200元）、一台美的静音破壁机（价值1999元）、一台美的立式3匹空调（价值4000元）、一台点歌机（价值2500元）、二台功放（价值2300元）、万利达无线话筒一拖二（价值299元）、一台小米电视机（价值2999元）、16张游戏卡（价值4000元）、二个企业级路由器（价值400元）、二张高低床（价值320元）、二张大桌子、七张小桌子、三个铁艺沙发（该三样价值8500元）、一个布艺沙发（价值2699元）、地毯（价值2104元）、四个置物架（价值1790元）、33个椅子（价值2115元）、二个小米摄像头（价值198元）。以上价值总计78669元，若被告未能返还，依价值赔偿原告；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年7月大学毕业，工作难找，决定向父母借款自主创业。2019年3月27日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《租房合同》一份。合同约定：甲方将位于蒙自市（建筑面积280平方米）以45000元出租给乙方使用，租期自2019年6月1日起至2022年6月1日止，共计三年；租房租金于每年6月1日按年支付，租金每年增长5000元，若三年期限未满乙方不再租用，乙方需将三年房租付清（15万元整）；因甲方一楼地板、墙面、门前楼梯未做装修，所以甲方以第一年减免房租15000元作为补偿，第一年房租甲方实收房租30000元；在房屋租赁期间，甲方不得以任何理由或形式干涉阻止乙方的经营活动；甲方不得以任何理由提前终止合同或收回房屋。若甲方违反本条规定，给乙方造成的经济损失，甲方除退还乙方全部租金外，还需偿付乙方当年房屋租金10％的违约金并赔偿乙方150%已投入资金的经济损失（赔偿数额以乙方投资时的单据为准，此赔偿不包括一楼地面水泥抹平，一楼墙面腻子粉粉刷，门前楼梯装修的费用）；若乙方在合同期间需要提前终止合同，需向甲方支付本年度10％的房屋租金作为违约金并向甲方赔偿装修投入的150％作为赔偿（此赔偿仅包括一楼地面水泥抹平，一楼墙面腻子粉粉刷，门前楼梯装修的费用，共计15000元）等内容。合同签订后，原告即向被告支付房租30000元，对被告的毛坯房投资大约7万元进行了装修，并向行政部门办理了营业执照，进行了营业。2020年1月25日，由于疫情的影响，政府部门通知原告不能营业，原告不得不息业。由于疫情给原告造成巨大的经济损失，2020年5月中旬至5月26日，原告与被告一直协商，能不能减免房租，但协商未果。被告于2020年5月27日将房屋钥匙强行拿走，致使原告无法经营，也使原告所诉请的财物被被告非法占有。原告作为一名毕业不久的自主创业大学生，遭遇疫情影响受到极大的经济损失。被告本应响应国家的号召，为受到疫情影响的租户减免租金，却还在租期内单方面违约解除合同，使原告遭受损失。原告虽然在微信上与被告协商能否减免房租，解除合同的事宜，但是被告并没有同意。从2020年5月27日开始，钥匙就已经由被告持有保管。原告认为，被告没有将租赁物交给承租人原告使用，合同在2020年5月27日被被告的行为单方解除，被告理应按照合同约定支付相应的违约费用并返还原告在涉案房屋内的私人物品。综上所述，请求依法支持本诉原告的诉讼请求。本诉被告李雄灿辩称，被告不存在租期内单方面违约解除合同的事实和行为。2020年5月27日，被告没有强行将原告的房屋钥匙拿走。当时是因为之前原告多次与被告协商减免房租的事宜均未达成一致，原告提出不再继续租用，要把东西搬走。故被告在2020年5月27日知道原告来搬东西时，找到原告，再次沟通继续租用涉案房屋事宜。沟通中，原告单方面坚持不再履行合同并要搬走东西，被告表示不同意，原告就将房屋钥匙放在了商铺门外就走了。被告发现后害怕钥匙遗失，导致商铺内的东西丢失，所以就将钥匙进行保管。另外，涉案租赁房屋原告所持有钥匙并非只有故意丢弃在商铺门外的一份，原告曾经向被告说过，钥匙在其他朋友处方便朋友来开门，这些钥匙仍然是由原告保管持有。被告至今未进入过原告租赁的房屋内，并不清楚原告在房屋内还有什么东西，原告在房屋内的东西仍存放在其租赁的房屋内。根据双方签订的租赁合同，如果原告要单方面解除合同，应该按照合同约定付清3年的房租15万元，并支付违约金等。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。反诉原告李雄灿向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行双方签订的《租房合同》，并支付次年租金5万元，以及支付尚欠的电费429.60元；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉人与被反诉人双方确实于2019年3月27日签订《租房合同》，现被反诉人在本诉中提出双方签订的《租房合同》于2020年5月27日解除没有事实与法律依据。双方签订的《租房合同》一直在履行并没有解除。被反诉人在本诉中要求解除合同，真正的原因并非如其诉状所述，而是因为2020年新冠肺炎疫情的影响，企业停产停工。被反诉人在本诉中所述是由于疫情的影响，政府部门通知其不能营业，其不得不息业。并且疫情的影响给其造成经济损失，与反诉人协商减免房租的事情未果。其诉请的解除合同完全是因停业损失自己不能承担而非反诉人有违反合同约定的行为。2020年的疫情属于不可抗力，被反诉人因疫情造成损失，要求反诉人为其承担没有任何事实与法律依据。故反诉人提出反诉要求被反诉人继续履行合同，并且因房屋一直由被反诉人承租，故不存在其承租范围内的物件要反诉人返还的情形。被反诉人要求反诉人返还租金也无事实与法律依据，双方签订的《租房合同》一直在履行，并不因疫情的影响而解除，不存在反诉人要返还被反诉人租金的情形。相反，根据《租房合同》第一条的约定，2020年6月1日起，被反诉人就应当向反诉人支付次年的租金5万元，以及根据合同约定租期内应当由被反诉人承担的水电费（目前欠缴429.6元，未含违约金），以上两项合计50429.6元。因反诉人没有违约行为，故不存在要向被反诉人支付违约金并赔偿损失。根据合同法及相关司法解释的规定，违约金与赔偿损失不能同时主张，故无论是事实上还是法律上，被反诉人的本诉诉求都是没有依据。综上所述，2020年的疫情导致停业属于不可抗力，但2020年3月份开始已陆续复产复工。在疫情得到有效防控后，双方签订的合同有继续履行的条件，现有情况不会影响双方继续履行《租房合同》，因此，为维护反诉人的合法权益，特提出上述诉讼请求，望予以支持。反诉被告普译稼辩称，反诉人陈述合同一直在履行不是事实。反诉人已经于2020年5月27日擅自将租房钥匙强行拿走，合同已经被反诉人单方面解除。反诉人已经以自己的行为解除了双方所签订的合同，在房屋租赁期限尚未到期时，反诉人强行将钥匙拿走，反诉人并没有证据主张钥匙是被反诉人放在商铺门口的，也没有证据证实还有其他的钥匙。5月27日当天其也打了电话报警，如果是被反诉人自愿把钥匙放在商铺门口，没有必要报警。反诉人单方面解除合同，被反诉人不存在违约行为，故不应该承担责任。综上所述，请求法庭依法驳回反诉人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。原告（反诉被告）普译稼就本诉、反诉向本院提交《租房合同》、《收据》复印件各一份，被告（反诉原告）李雄灿对其真实性无异议，证实当事人双方签订房屋租赁合同的具体内容及普译稼已交纳租金30000元等事实，予以采信；《预算单》复印件一份、《光盘》二张，系普译稼单方行为形成，无其他证据佐证，不足以证实装修房屋支付的具体费用，及购买物品的具体情况和相应价值，不予采信。被告（反诉原告）李雄灿就本诉、反诉向本院提交《租房合同》复印件一份，原告（反诉被告）普译稼对其真实性无异议，能证实当事人双方签订房屋租赁合同的具体内容，予以采信；《短信截屏》复印件一份，欲证实反诉被告目前欠缴电费429.60元。该证据不符合证据的形式要求，且反诉被告有异议，经释明，反诉原告李雄灿未按本院指定期限提交相关证据佐证，不予采信。本院依原告（反诉被告）普译稼申请调取的蒙自市公安局出具的《报警记录查询回复》，系有权机关依职权出具，予以采信。该回复载明报警处理类型为“工作咨询”，结合当事人双方陈述，能证实普译稼因受疫情影响曾与李雄灿协商减免房租及解除合同等事宜，李雄灿表示不同意。2020年5月27日，普译稼欲搬走租赁房屋中的部分物品受到李雄灿等人阻拦，遂普译稼将房屋钥匙交出后离开等事实，予以采信。但不足以证实李雄灿存在强行拿走钥匙的行为，对普译稼提交该证据的证明目的，不予采信。另查明，经本院组织当事人双方现场清点，普译稼在租赁房屋中存放的物品有：大桌子（140cm×300cm）2张、小桌子（120cm×60cm）5张、小桌子（定做120cm×60cm）2张、单人铁艺沙发2张、双人布艺沙发1张（290cm四人座）、高低床（120cm×200cm）2张、地毯（40㎡）1床、置物架4个、塑料椅子28把、电脑椅5把、组装电脑3台、组装电脑服务器1台、潘多拉游戏街机1台、极米H2投影仪1台、无品牌投影仪1台、上海牌麻将机2台、志高牌饮水机2台、美的牌双开门冰箱1台、美的牌烤箱1台、美的牌微波炉1台、美的牌吸尘器1台、美的牌静音破壁机1台、美的牌立式3匹空调1台、炫宝迪牌点歌机1台、炫宝迪牌功放机2台、万利达无线话筒一拖二、小米牌电视机1台、游戏卡盒子7个、游戏光盘盒子7个、双频千兆口企业无线路由器2个、投影布1张、小米牌摄像头2个、九阳牌电磁炉1台、音箱2只、复古吊灯5个、麻绳吊灯3个、欧式风吊灯1个、环形吊灯2个、DIY吊灯1个、LED灯5个、明装角灯4个、射灯3个、上海牌台球桌1张、乒乓球桌面1张、上海牌台球杆2根、九阳牌热水壶1个、遮阳伞1把、鱼杆1支、菜刀2把、剪刀1把、九阳牌电饭煲1台。案件审理过程，普译稼向本院明确表示不愿意继续履行合同。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案本诉原告主张本诉被告强行拿走租赁房屋钥匙，应承担举证证明责任。因本诉原告未提供充分证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果。故本诉原告关于本诉被告系单方解除合同主张，本院不予支持。同理，本诉原告要求本诉被告返还租金并承担违约责任的请求，依据不足，不予支持。本诉原告未提供相应证据，证实本诉被告对于本诉原告存放在租赁房屋中的物品负有保管义务，其要求本诉被告返还相关物品或照价赔偿的请求，没有事实和法律依据，应由其自行处理，不予支持。新冠肺炎疫情的暴发，系众所周知的事实，该情况系当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力。疫情暴发期间，曾导致普译稼停产停业，且疫情至今未彻底得到控制，客观上将长期影响普译稼的正常经营，造成合同目的不能实现。对此，普译稼应以诚信为本，积极与对方充分协商解决自身不能克服的困难。李雄灿也应响应国家号召，考虑对方合理诉求，妥善处理双方纠纷。因当事人双方均未能理性对待纠纷引发本案诉讼，以致涉案租赁房屋长期闲置，客观上造成出租人房屋租金的损失，双方对此均存在过错，应合理分担。根据本案审查认定事实，考虑疫情造成不利影响，结合当事人双方诉求，普译稼与李雄灿于2019年3月27日签订《租房合同》，应予解除，互不承担违约责任。故李雄灿要求继续履行合同并支付次年租金5万元的反诉请求，本院不予支持。其要求支付电费429.60元的反诉请求，依据不足，亦不予支持。综上所述，因不可抗力的客观情况，导致涉案合同目的不能实现，普译稼与李雄灿于2019年3月27日签订《租房合同》，应予解除，互不承担违约责任。因合同解除产生的房租损失，根据双方在合同中约定的租金数额、房屋闲置期限，考虑合同解除的原因并综合当事人过错程度等因素，本院酌情由反诉被告普译稼赔偿反诉原告李雄灿租金损失3000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，判决如下：一、解除本诉原告（反诉被告）普译稼与本诉被告（反诉原告）李雄灿于2019年3月27日签订的《租房合同》。二、反诉被告普译稼于本判决生效之日起五日内赔偿反诉原告李雄灿房屋闲置租金损失3000元。三、反诉被告普译稼于本判决生效之日起十日内，将其承租的位于蒙自市房屋内的物品腾空后将房屋交还反诉原告李雄灿。四、驳回本诉原告普译稼的全部诉讼请求。五、驳回反诉原告李雄灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉讼案件受理费1472元，由原告普译稼负担；反诉案件受理费530元，由反诉原告李雄灿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  胡文勃二〇二〇年八月三十一日书记员  陆思琪