广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1567号上诉人（原审被告）：李祖旺，男，1980年6月28日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：袁媛，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖颖蓝，广东厚弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴凯新，男，1976年1月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘山山，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓恩，广东盈进律师事务所实习律师。上诉人李祖旺因与被上诉人吴凯新租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初24322号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李祖旺上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回吴凯新的全部诉讼请求。事实与理由:一、一审法院判定李祖旺与吴凯新签订的《租赁合同》于2019年8月30日解除属于认定事实错误。本案中不存在合同解除的约定情形以及合同法规定的法定解除事由，吴凯新没有合同解除权。1.李祖旺不存在拖延缴纳税费的违约行为。首先，承租人交付租金是其应履行租赁合同的主义务。本案中李祖旺积极履行租赁合同的主要义务，即依约足额交付租赁合同约定的租金。而吴凯新已依约实现出租租赁物的收益权。故本案中租赁合同的主要合同目的已达成。其次，《租赁合同》第三条第二款约定“承租方在经营过程中发生的一切税、费均由承租方承担(包括但不限于物业租赁税)。”李祖旺认为合同因租赁产生的各种税种、税费具体由谁承担的条款并不明确。而法律上并无“物业租赁税”一说，且李祖旺认为该条款主要涵义是约定承租方需要承担因自身使用租赁物用于经营管理具体业务所产生的税，以及法律规定应由承租方承担的因租赁物业而产生的印花税。根据相关法律法规的规定，在一般的情形下，城镇土地使用税、房产税和个人所得税由城镇土地使用者、房产所有人及个人收入所得者负担，本案中，吴凯新是租赁物出租收入的得益者，因此在双方对上述税费负担无明确约定的情况下，应由作为纳税人的吴凯新负担;此外，在房屋租赁的定型化交易中，土地使用税、房产税及个人所得税亦应由使用权人、产权人或个人所得收入者缴纳。综上,合同也未明确以上数种税费应由李祖旺承担，故无论从法理还是常理均不应由李祖旺代为承担。总而言之，合同并未明确约定的情况下，根据法律规定应由吴凯新承担。退一步而言，可以说是李祖旺与吴凯新对该条款的理解有争议，可视为约定不明或者视为租赁合同未尽约定的事宜，故李祖旺不存在恶意违约的意思表示。而一审法院并未对房屋租赁产生的税种、税率、具体由哪方承担展开深入调查，而仅单凭合同第三条第二款的含糊表述进行草率审理，错误认定全部税费应由李祖旺承担。再者，李祖旺不存在逾期缴纳税费的故意，更没有逾期缴纳税费的行为。相反，李祖旺一直积极履行缴纳税费的义务，但碍于其并非纳税义务人，并不具备主动缴纳税费的身份条件，无奈只能等待吴凯新告知何时缴税及缴税金额。李祖旺与吴凯新签署租赁合同后，李祖旺并不清楚经营过程中所产生的税种、税率以及税费具体是多少，截止至今也没有收到税务机关送达的书面催告。直至吴凯新缴纳2018年至2019年7月31日的税费后，分别在2019年8月6日、2019年8月8日相继发函告知李祖旺缴纳税费132528.25元。李祖旺收到吴凯新的催告函后已于2019年8月9日以银行转账方式向吴凯新支付经相关税务部门核定其应缴纳的租金税及印花税34211.27元。而对其他吴凯新认为需要由李祖旺承担的税种及税率李祖旺存在极大的疑惑，便主动积极发函吴凯新询问沟通了解情况，意为通过协商解决税费承担的问题，并无违约、拖欠之意。李祖旺在被告知缴纳税费后至缴清税费前，一直处于与吴凯新主动协商、洽谈、沟通的状态，全面表现出诚实信用的交易原则，并无违反合同之约的行为和意思表示。相反，吴凯新多次拒绝李祖旺发出的沟通表示，且在李祖旺发出《联络函》后仍未作回应，李祖旺无奈于2019年9月27日再次向吴凯新支付税费98316.98元。即使认为李祖旺负有限期支付上述所有税费的义务，逾期起算之日也应当为李祖旺收到吴凯新发出的《催告函》后，2日履行期限届满之日，也即自2019年8月11日开始计算逾期。如此计算，直至2019年9月9日逾期才满30日，而吴凯新早在此前已经向中山市第一人民法院提起诉讼，并于2019年9月11日被立案受理。吴凯新在李祖旺未达到合同约定的违约条件的前提下，却对李祖旺提起诉讼。可见，吴凯新解除合同并非是因为李祖旺迟延缴纳税费，其真正目的是吴凯新想通过种种借口解除合同，没收李祖旺已缴纳的40万元保证金，侵占李祖旺出资建设的价值200余万元的市场装饰装修、招商投入，并侵占李祖旺于合同约定的租赁期限未来数年可得的租金收益约315万元。最后，李祖旺按时、全面履行交付租金的主合同义务，即使李祖旺存在吴凯新所称的逾期缴纳税费的问题，那亦仅仅是违反从合同义务，不会导致吴凯新合同目的无法实现，吴凯新以此为由来主张合同解除，亦不应得到支持。2.《租赁合同》第三条第二款关于李祖旺承担经营过程中发生的一切税、费的约定是在吴凯新欺诈下达成，吴凯新未如实向李祖旺披露涉案租赁物的权属人身份及税费标准，该条款并非李祖旺的真实意思表示，属于可撤销的条款。吴凯新与李祖旺在签订《租赁合同》时采取欺诈手段，欺骗李祖旺称其是涉案租赁物的权属人，结合《租赁合同》第八条第六款的约定及涉案市场登记备案的管理公司的法定代表人是吴凯新及吴凯新为中山本地人的情形，使李祖旺相信吴凯新系涉案租赁物的权属人，直至2019年5月，李祖旺被通知前往税务机关缴纳2017年度涉案租赁物的税费时才得知涉案租赁物的实际权属人为澳门籍人员黄友根。黄友根名下存在多处物业出租，导致涉案租赁物应缴税费点数23.1%远高于房产租赁对应的应缴税费点数的通常标准5.6%。基于上述事实，李祖旺受吴凯新欺诈误以为涉案租赁物的应缴税费为通常标准，在合同中错误作出了承担经营相关税费的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，该条款应属可撤销。3.退一万步来说，即使认为租赁合同中有关税费承担的条款不可撤销，为合法有效条款，李祖旺应承担的税费范围也仅限于经营过程中产生的税费，而非涉案租赁物的全部税费。4.吴凯新以李祖旺违约搭建锌铁棚为由提出解除合同，无法律及合同依据，一审法院对此观点予以采纳并作出判决，属于认定事实及适用法律均严重错误。李祖旺在交接租赁物基础上建设锌铁棚系按合同约定，且已取得吴凯新同意，不构成对合同条款的违反。况且，涉案租赁物上的锌铁棚并非全部由李祖旺搭建，靠近彩虹大道一侧的锌铁棚及招商办公室系交接时已经存在。依据最高院相关司法解释，吴凯新因李祖旺擅自扩建要求解除合同应当同时满足：李祖旺擅自扩建以及未在吴凯新要求的合理期限内恢复原状两个条件，而李祖旺的加建已取得吴凯新许可，且吴凯新从未要求李祖旺将租赁物恢复原状，其直接要求解除合同不符合相关法律规定。承租人违建并非法定或合同约定的解除事由，涉案合同并未约定在李祖旺违建时吴凯新有权解除合同，一审判决以此为由认定李祖旺违约并无依据。综上，一审法院在未查清事实的基础上作出错误的认定，认为吴凯新享有合同解除权并错误判定租赁合同在2019年8月30日解除，严重侵犯李祖旺的合法权益。二、一审法院判定李祖旺交纳的押金归吴凯新所有属于适用法律错误。1.退一万步而言，吴凯新在本案中仅存在代缴税费期间占用资金产生的利息的损失。如上文所述，租赁合同承租人的主要义务是交付租金，李祖旺已依约履行缴纳租金，履行了合同的主义务。而缴纳税费是租赁合同的附属义务，不应作为吴凯新主张合同解除权的理由。2.没收押金的违约责任已明显超出吴凯新的实际损失。即使李祖旺在2019年8月6日被告知缴纳税费后，分别在2019年8月9日、2019年9月27日已足额缴纳，并未超出合同约定的期限。现非李祖旺原因导致迟延返还税费并未造成吴凯新过大的损失。吴凯新的实际损失是以132525.25元为基数计付占用资金期间的利息【即自代为支付税费之日（2019年7月18日）起按至李祖旺返还税费之日（2019年9月27日）止】。法院在判定违约责任时应以违约行为所造成的损失为基础，相反一审法院在吴凯新无任何损失证明的情况下，直接判令李祖旺的押金合计40万元归吴凯新所有，该违约责任明显高于吴凯新的实际损失。一审法院的行为违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，明显有失公允。综上，恳请二审法院撤销一审判决并依法改判，驳回吴凯新的全部诉讼请求。被上诉人吴凯新答辩称，一、关于拖欠税费及有关税费承担的约定不存在任何的争议。李祖旺本人在一审庭审中已经明确确认对于缴税义务是清楚知悉的。对于违建问题，其一审当庭陈述锌铁棚是固定建筑物，未办理报建手续，不属于临时建筑。二、吴凯新享有的解除权是基于双方签订的合同，并非法定解除权。李祖旺存在逾期未缴税费、未按照合同约定违法搭建建筑物的违约行为，依据双方签订的租赁合同约定可知，吴凯新没收押金的条件已成就。吴凯新面临罚款、拆除等巨额损失。三、在李祖旺承租涉案标的物以后，李祖旺为了办理统一的租赁证，便将标的物的以往未纳入税收范围的公共区域（包括公厕、水泥路等范围）也一并办理了纳入了税收的范围，因此大大增加了税收的范围。四、在李祖旺承租期间已经将租赁证办置至其名下，对于缴税是很清楚的。李祖旺交纳税费并不需要吴凯新及产权人进行协助配合，其作为完全行为能力人具备履行缴纳税费义务的能力。正是由于李祖旺逾期缴纳税费，吴凯新将租赁证办置其名下打印出尚欠的税费代李祖旺缴纳。五、李祖旺故意拖欠税费，双方的租赁合同已于2019年8月30日解除。2018年7月18日吴凯新已代为交纳，此后，经吴凯新多次催交，李祖旺均不予理睬。直至本案立案后开庭前，李祖旺才将西区市场的税费补交齐。而有关民众市场的税费至今均未交纳，西区市场从2019年8月至今的税费仍然未交纳。李祖旺的行为显然是不诚信的，故意拖欠税费的。吴凯新向一审法院起诉请求：一、确认吴凯新与李祖旺于2017年12月29日签订的租赁合同于2019年8月30日解除；二、吴凯新没收李祖旺交付的租赁押金40万元；三、李祖旺向吴凯新支付违约金1548.16元（计算方法：以132528.25元为基数自2019年7月18日起计算至2019年8月9日止，以98316.98元为基数自2019年8月10日起计算至2019年9月27日止；均按每日万分之二的标准计算）。一审法院认定事实如下：1.黄有根将其自有的位于中山市西区沙朗××路189号的穗兴市场（以下简称沙朗穗兴市场）出租给吴凯新，双方于2012年10月22日签订穗兴市场整体租赁合同，约定租赁期限从2012年11月1日起至2022年10月31日止。2016年3月23日，民众镇浪网村股份合作经济联合社（甲方）与中山市企服企业投资管理有限公司（乙方）签订市场经营承包合同，约定：甲方现有集体物业（浪网村六百六市场）经民众镇三资平台浪网村交易中心进行工程招标事项整体经营承包，经营管理承包年限从2016年4月1日起至2024年5月30日止。中山市企服企业投资管理有限公司及其法定代表人吴凯新在前述合同承包方一栏盖章签字。2.2017年12月29日，吴凯新（甲方）与李祖旺（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将沙朗穗兴市场约4400平方米（包括主体建筑、临时建筑、广场）、中山市浪网大道21号之一浪网穗兴市场（以下简称浪网穗兴市场）约2500平方米（包括主体建筑、广场）的物业租给乙方经营农贸市场等商业用途；租赁期限为2018年1月1日至2024年2月29日；租金实行按六个月支付制，沙朗穗兴市场2018年1月1日至2024年2月29日租金63万元/半年，浪网穗兴市场2018年1月1日至2024年2月29日租金11万元/半年，乙方应于每半年第一个月的15号前以现金方式支付给甲方；乙方经营过程中发生的一切税、费均由乙方负责（包括但不限于物业租赁税）；签订合同时，乙方应向甲方交纳40万元作为两个市场的租赁押金，租赁期满，甲方应当在10日内不计息退还；乙方有权在广场上增设临时性的档位；甲方保证于2018年1月1日将物业完整交付给乙方使用；甲方同意乙方在不影响该物业主体结构的情况下对物业进行加建、改建、拆改；乙方逾期支付或拒不支付租金及相关税、费的，除应补齐差额外，每逾期一日，还应按应付未付款的万分之二加收滞纳金，乙方逾期支付超过30天，书面催收两次之后，甲方有权单方解除合同，收回物业，乙方所交租赁押金不予退回。合同还约定了其他内容。合同签订后，李祖旺向吴凯新支付了租赁押金40万元。3.2018年1月1日，吴凯新向李祖旺交付沙朗穗兴市场及浪网穗兴市场。李祖旺依约向吴凯新支付租金至2019年12月。4.2019年5月22日，李祖旺就沙朗穗兴市场向中山市西区城乡建设服务中心（以下简称西区城建服务中心）缴交了2017年4月1日至12月31日期间的土地使用税、个人所得税、房产税等税费合共10336.8元。同年7月18日，吴凯新就沙朗穗兴市场向西区城建服务中心缴交了2018年1月1日至2024年12月31日期间的财产租赁合同印花税、2018年1月1日至2019年7月31日期间的城市维护建设税、土地使用税、房产税、个人所得税、增值税、教育费附加、地方教育附加等税费合共132528.25元。5.2019年8月6日、8月8日，吴凯新向李祖旺快递送达催告函，告知其收函之日起2日内缴纳拖欠的税费132528.25元及滞纳金530元，如到期仍未付清将解除租赁合同，收回物业并没收租赁押金。同年8月9日，李祖旺向吴凯新快递送达联络函，表示：其于2019年收到吴凯新于同日发出的催告函；租赁期间其按时缴纳每月租金、水、电灯费用，并在2019年5月22日为吴凯新垫付了沙朗穗兴市场于2017年4月1日至2017年12月31日期间的税费合计10366.8元，该费用在2019年7月的租金中扣除，由此可见其诚信地履行租赁合同约定的义务；其并非不愿意缴纳催告函提出的税费132528.25元，只是对房产税的税率以及税费的核定标准存在疑问；吴凯新才书面催告2次，且其未超出租赁合同约定的逾期支付超过30天的期限，故认为吴凯新无权提出解除租赁合同，希望与吴凯新就税费事宜进行协商。同年8月28日，吴凯新向李祖旺快递送达解除合同通知书，告知：因李祖旺未按照租赁款合同约定支付税费，其已书面通知仍拒不支付，且李祖旺未经其同意擅自违建，基于上述原因其通知解除租赁合同。后李祖旺于同年8月30日收取前述通知书。同年9月3日，李祖旺向吴凯新快递送达联络函，表示：其收到催告函后经相关税务部门核定其应缴纳的租金税及印花税为34211.27元，其于2019年8月9日通过银行转账方式向吴凯新缴纳了34211.27元，故其没有逾期支付前述税费的违约行为；其对于承租物业的装修装饰是征得吴凯新同意的前提下进行的，没有进行违建；因其已缴纳了租金税、印花税，故吴凯新无权提出解除租赁合同；其不确认承租物业的租赁税费98316.98元由其支付，但同意先行垫付，并通过诉讼解除前述税费争议。后吴凯新以李祖旺未向其返还垫付的税费为由诉至一审法院，主权前述实体权利。6.2019年8月9日、9月27日，李祖旺委托杨旺艮分别向吴凯新转账支付34211.27元、98316.98元。7.庭审中，李祖旺陈述，对于租赁合同约定的缴税义务其清楚知道，但因租赁合同签订后吴凯新以及税务机关没有催促其就承租的两个市场缴纳税费，其亦没有到税务机关了解税费的缴纳事宜，故一直未缴纳相关税费；就沙朗穗兴市场而言，吴凯新补缴税费后其已向吴凯新支付了截止2019年7月31日止的税费，同时还代吴凯新补缴了2017年下半年的税费；就浪网穗兴市场而言，其至今未缴纳相关税费；其承租沙朗穗兴市场期间，经吴凯新同意拆除了市场空地上原有旧的锌铁棚后重新搭建了150平方米的锌铁棚并划分为10间商铺，前述锌铁棚是固定建筑物但未办理报建手续。吴凯新认为其向李祖旺交付沙朗穗兴市场时，空地上无任何固定建筑物，后李祖旺未经其同意违章搭建锌铁棚并划分为商铺约25个，并明确表示对于沙朗穗兴市场自2019年8月1日起产生的税费、浪网穗兴市场在租赁期间产生的税费以及租赁合同解除后两个市场的交接问题均不在本案中主张。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。吴凯新与李祖旺签订的租赁合同，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有约束力。租赁合同已明确约定经营过程中发生的一切税费由李祖旺负责，同时亦明确约定李祖旺只能搭设临时性档位。而根据已查明的事实可知，李祖旺自2018年1月1日起承租涉案两个市场后，长达一年多的时间未及时向税务机关缴纳相关税费，就沙朗穗兴市场由吴凯新补缴的税费132528.25元亦是在2018年8月两次催告下于2019年9月27日才足额向吴凯新支付完毕，对于浪网穗兴市场的税费至今仍未向税务机关缴纳，且其承租沙朗穗兴市场期间未办理任何报建手续即搭建锌铁棚，前述行为明显已构成违约，理应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，因租赁合同约定“乙方（李祖旺）逾期支付或拒不支付租金及相关税、费的，除应补齐差额外，每逾期一日，还应按应付未付款的万分之二加收滞纳金，乙方逾期支付超过30天，书面催收两次之后，甲方（吴凯新）有权单方解除合同，收回物业，乙方所交租赁押金不予退回。”吴凯新向李祖旺发出的解除合同通知书于2019年8月30日由李祖旺签收，现吴凯新主张双方签订租赁合同于签收当天解除，该诉求符合前述法律规定以及双方约定，予以支持。关于租赁押金以及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”规定，在违约情况下，无论当事人约定的是一定数额的违约金，还是因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，抑或两者兼而有之，均是对违约责任的约定，在核定违约金高低时，应以违约行为造成的损失为基础。现吴凯新既主张没收租赁押金，又主张按每日计付违约金，鉴于吴凯新未举证证明其实际损失，而双方约定的没收租赁押金的条件已经成就，考虑其因李祖旺逾期缴纳税费而遭受的利息损失以及因李祖旺违建而导致日后可能遭受的损失，吴凯新没收租赁押金40万元诉求，足以弥补其相应损失，故对其所主张按日计付违约金的诉求不予支持，只认定前述租赁押金归吴凯新所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认吴凯新与李祖旺签订的租赁合同于2019年8月30日解除；二、李祖旺向吴凯新交纳的40万元租赁押金归吴凯新所有；三、驳回吴凯新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7323元，减半收取3662元，由吴凯新负担14元，李祖旺负担3648元。本院二审期间，李祖旺围绕上诉请求向本院提交如下证据：证据一、涉案市场开业剪彩当日现场照片；证据二、百度地图截图（中山市企服企业投资管理有限公司、中山市穗兴市场经营管理有限公司），上述证据证明吴凯新于2018年4月29日涉案市场开业剪彩当日亲自到场，且其经营的两家公司的办公地均位于涉案市场对面，其对加建的锌铁棚早已知情而未提出任何异议，实际已同意李祖旺的加建行为。证据三、外铁棚施工工程合同，证明李祖旺加建的建筑物确为锌铁棚，涉案加建锌铁棚建设于2018年2月1日至2月10日，涉案市场开业剪彩时已经建成。证据四、通知；证据五、微信聊天记录；证据六、监控录像；证据七、判决书复印件，上述证据证明吴凯新于2019年7月26日，即未向李祖旺发出《催告函》之前，在涉案市场中张贴通知，以租户欠税为由要求租户到吴凯新处登记备案，如不登记将围蔽清场。并于2019年12月26日将尚未发生法律效力的一审判决复印件分发给市场商户，对商户宣扬李祖旺已败诉，市场锌铁棚将被拆除，要求商户立即搬离，并恐吓商户，引起市场商户的恐慌。上述行为严重影响市场正常经营，在市场商户中造成恶劣影响。证据八、装饰装修工程合同；证据九、收款收据及现金支出凭证，上述证据证明李祖旺为涉案市场装饰装修、招商宣传等投入大量资金。本院二审期间，吴凯新向本院提交证据如下：《中山市城市管理和综合执法局询问调查通知书》复印件一份，证明李祖旺在涉案的租赁物上进行违法搭建锌铁棚已被中山市城市管理和综合执法局进行询问调查，然而李祖旺拒不配合调查。李祖旺的违法搭建违约行为导致上诉人面临行政处罚（罚款、拆除）；李祖旺的违约行为已经给吴凯新造成严重的经济损失。本院组织双方当事人进行了质证。针对李祖旺提供的证据，吴凯新发表质证意见如下：对于证据一、二、三，真实性、合法性、关联性均不予确认；对于证据四的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明内容不予确认；针对证据五、六、七、八、九的真实性、合法性、关联性均不予确认。针对吴凯新提交的证据，李祖旺发表质证意见如下：真实性、合法性确认，关联性不予确认。本院认证意见如下：对于李祖旺提交的证据一、二、三，鉴于李祖旺实际使用租赁物长达一年多时间，且加建部分明显，吴凯新称不知情不符合常理，上述证据证明吴凯新对李祖旺加建行为知悉，本院予以确认；对于李祖旺提交的证据四、五、六、七真实性无法确认；对于李祖旺提交的证据八、九，装修合同日期与收据记载日期与李祖旺装修期相符，真实性、合法性予以确认，关联性在后文中一并阐述；对于吴凯新提交的证据，真实性予以确认，关联性在后文中一并阐述。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，《租赁合同》第八条第2款约定“乙方（李祖旺）对租用的物业应爱护使用，甲方（吴凯新）同意乙方在不影响该物业主体结构的情况下，对物业进行加建、改建、拆改，所需费用由乙方承担。乙方退租时，乙方装修的设备（包括玻璃、不锈钢架、台、水电等）不得拆除，若乙方强行拆除，甲方有权将乙方所交的押金抵作违约金”。第九条第4款约定“乙方逾期支付或拒不交付租金及相关税、费的，除应补齐差额外，每逾期一日，还应按照应付未付款的万分之二加收滞纳金，乙方逾期支付超过30天，书面催收两次之后，甲方有权单方解除本合同，收回该物业，乙方所交租赁押金不予退回。”本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方当事人的诉辩陈述，现分析如下：关于吴凯新主张解除涉案租赁合同的问题。首先，吴凯新与李祖旺于2017年12月29日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。其次，吴凯新以李祖旺逾期支付税费为由主张解除租赁合同，双方在《租赁合同》中约定李祖旺需交纳租赁经营过程中发生的一切税、费（包括但不限于物业租赁税），李祖旺虽存在未依约及时缴纳税费的情形，但其在吴凯新代缴税费132528.25元并发送催告函后及时回复，明确表示“并非不愿意交纳催告函提出的税费132528.25元，只是对房产税的税率以及税费的核定标准存在疑问”，并于同日通过银行转账方式支付了34211.27元。此后，在吴凯新未作回复、双方未进一步沟通的情况下，李祖旺于2019年9月27日再次向吴凯新支付剩余款项98316.98元。上述情形反映出李祖旺虽有违约行为但及时作出了改正，有继续履约的诚意和愿望，至今一直按时足额支付租金、水电费等费用，双方租赁合同的目的亦可以得到实现。且李祖旺逾期支付税费的行为所造成的损失可以通过双方约定的违约金进行补偿，故应认定李祖旺的行为不构成根本违约。此外，虽然双方在《租赁合同》中约定“乙方（李祖旺）逾期支付超过30天，（吴凯新）书面催收两次之后，甲方（吴凯新）有权单方解除合同，收回物业”，但李祖旺在吴凯新第一次发送催收函后三日内即支付了部分款项，并在合理期限内补缴了剩余款项，明显不符合上述条款约定的可解除合同的情形。综上，吴凯新以李祖旺存在逾期支付税款为由主张解除合同的理由不成立。再次，吴凯新以李祖旺擅自进行违建扩建构成根本违约为由主张解除合同，本院认为，双方在《租赁合同》中明确约定“乙方（李祖旺）对租用的物业应爱护使用，甲方（吴凯新）同意乙方在不影响该物业主体结构的情况下，对物业进行加建、改建、拆改，所需费用由乙方承担。乙方退租时，乙方装修的设备（包括玻璃、不锈钢架、台、水电等）不得拆除，若乙方强行拆除，甲方有权将乙方所交的押金抵作违约金”，由此可知李祖旺对涉案物业进行加建、改建、拆改无需吴凯新的另行同意，综合合同目的、合同期限、上述约定以及李祖旺已实际使用一年多时间吴凯新均未提出异议等事实，吴凯新以此为由解除合同于法无据，理由不成立。综上，综合考虑双方合同签订的目的、维护交易的稳定性以及公平原则等因素,本院认定吴凯新解除租赁合同的理由不成立，其于2019年8月28日发送的解除合同通知书不具有解除合同的效力。本院对吴凯新主张解除合同以及没收租赁押金的诉求，不予支持。关于吴凯新主张的违约金的问题。鉴于李祖旺逾期支付税费是客观事实，且给吴凯新造成了损失，李祖旺理应按照《租赁合同》的约定，向吴凯新支付逾期支付税费的违约金，计算方法：以132528.25元为基数自2019年7月18日起计算至2019年8月9日止，以98316.98元为基数自2019年8月10日起计算至2019年9月27日止；均按每日万分之二的标准计算。经计算违约金为1573.14元（132528.25×0.02%×23天+98316.98×0.02%×49天），鉴于李祖旺仅主张1548.16元，系其权利的自由处分，未超出上述金额，本院予以确认。李祖旺亦应当在此后的合同履行过程中改善其本身存在的问题,按照合同的约定及时和善意地履行相应的合同义务。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律存在不当之处，对于李祖旺的上诉请求成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初24322号民事判决；二、李祖旺于本判决发生法律效力之日起三日内向吴凯新支付违约金1548.16元；三、驳回吴凯新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7323元，减半收取计3662元，由吴凯新负担3647元，李祖旺负担15元。二审案件受理费7323元（李祖旺已预交9138元），由吴凯新负担7293元，李祖旺负担30元（吴凯新负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给李祖旺）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年八月二十二日书记员  陈静文梁洛希