四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初4884号 原告：宜宾雅信物业管理有限公司，统一社会信用代码91511500786671999R，住所地四川省宜宾市叙州区南岸航天路中段**。 法定代表人：罗勇，董事长。 委托诉讼代理人：汪苹，四川仁勇律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：贺杰，四川仁勇律师事务所律师，执业证号××。 被告：李杰，男，汉族，1983年7月7日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：王建琴，系被告李杰之妻。 被告：王建琴，女，汉族，1985年5月3日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告宜宾雅信物业管理有限公司与被告李杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日受理后,依法适用小额诉讼程序公开进行审理。审理中，经原告申请，本院依法追加王建琴为本案被告参加诉讼。本案于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告宜宾雅信物业管理有限公司委托诉讼代理人贺杰，被告暨被告李杰的诉讼代理人王建琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾雅信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告2016年9月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2020年5月31日的物业服务费8873.21元；2.请求判令被告支付违约金2661.96元；3.请求判令被告支付原告2019年12月15日至2020年4月14日的二次供水费155.8元；4.请求判令被告支付原告2016年9月1日至2020年5月31日的垃圾清运费202.5元；5.诉讼费由被告全部承担。审理中，原告撤回第3项诉讼请求。事实与理由：原告为宜都·莱茵河畔小区的物业服务公司，被告是宜宾市叙州区航天路中段4号宜都·莱茵河畔34幢2单元1703号住宅业主，住宅面积117.3平方米。2003年8月19日，原告与被告签订商品房买卖合同时，对前期物业服务进行了约定。2015年7月1日，宜宾市翠屏区宜都·莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《宜都·莱茵河畔小区物业管理服务合同》，约定甲方将宜都·莱茵河畔小区委托原告管理，合同有效期为3年，该《物业服务合同》第四条第一款约定电梯住宅物业服务费以半年为一周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后6个月的费用；第三款电梯住宅收费标准1.6元/平方米/月缴纳物业费，第八款约定每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。2018年7月25日，上述《物业服务合同》期满，宜宾市翠屏区宜都·莱菌河畔小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《宜都·莱菌河畔小区物业管理服务合同》，将物业费调整为1.8元/平方米/月，其他事项与2015年的《物业服务合同》一致，合同有效期为3年。2013年7月19日，宜宾市翠屏区人民政府南岸街道办事处与原告签订授权委托书，委托原告具体负责莱茵社区辖区所有缴费对象的城市生活垃圾处理费征收工作，垃圾处理费为4.5元/户/月。业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位缴纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。截止2020年4月30日欠费情况如下：1.2016年9月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2020年5月31日的物业服务费8873.21元;2.违约金8873.21元×30%=2661.96元；3.2019年12月15日至2020年4月14日的水费155.8元；4.2016年9月1日至2020年5月31日的垃圾清运费202.5元。 被告李杰、王建琴辩称，1.原告未按《宜都·莱茵河畔小区物业服务合同》约定向被告提供符合约定的物业服务，被告有权行使履行抗辩权，即拒绝支付被答辩人物业服务费。2.因被告多次向原告反映其购置的车库漏水浸水导致车库相关物品均受到损坏以及家中也因漏水问题导致墙面墙纸损坏，被告不能正常使用车库，家中墙面墙纸损坏影响居住，但原告未向被告提供墙面维修和车库防水的维修服务。3.原告的第3项诉讼请求，被告已履行完毕。4.第二届业主委员会未能履行职责，第三届业主委员会成立不合法，与原告签订于2018年7月1日签订的《莱茵河畔小区物业服务合同》未能代表业主意愿，是不合法的，无效的。物业费由1.6元/平方米涨到1.8元/平方米也是无效的。 本院经审理认定事实如下：被告李杰、王建琴系宜宾市叙州区航天路中段4号莱茵河小区34幢2单元1703号房屋业主，房屋建筑面积115.84平方米。2013年7月19日宜宾市翠屏区人民政府南岸街道办事处与原告签订授权委托书，委托原告具体负责莱茵社区辖区所有缴费对象的城市生活垃圾处理费征收工作，垃圾清运费为每户4.5元。2015年7月1日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《宜都·莱茵河畔小区物业服务合同》，约定甲方将宜都·莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为3年，自2015年7月1日至2018年6月30日；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1.3元/平方米/月；（2）电梯住宅：1.6元/平方米/月。2018年7月25日，宜宾市翠屏区宜都·莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方将宜都·莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1.5元/平方米/月；（2）电梯住宅：1.8元/平方米/月。上述两份物业服务合同均约定住宅物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用。甲方或者承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。乙方对甲方莱茵河畔所有二次供水能源价参照国家能源相关标准结合小区实际情况收取。甲方按照时间按时足额缴纳相关费用。按照立户表计算和二次供水收费标准，甲方逾期未足额缴纳能源费的应承担违约责任。按照二次供用水合同约定，被告水费一直由原告代收。上述服务合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，被告未缴纳2016年9月1日至2020年5月31日期间的物业服务费以及垃圾清运费。 另查明，原告宜宾雅信物业管理有限公司经工商登记为公司法人，其经营范围为物业管理、物业咨询等。 以上事实，有原告的营业执照，被告的身份证复印件，《商品房买卖合同》，房屋所有权证存根，2015年6月、2018年7月莱茵河畔小区《物业服务合同》，宜宾市忠信公证处《公证书》，电梯维修记录、执勤记录、公告设施运行、检查、维护、保养记录、保洁记录，缴费通知书，抄水表记录，缴纳水费单据，垃圾清运记录，授权委托书以及原、被告的陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，宜宾雅信物业管理有限公司与宜宾市翠屏区宜都·莱茵河畔小区业主委员会先后签订的《宜都·莱茵河畔小区物业服务合同》，对被告具有约束力。原告请求被告支付2016年9月1日至2020年5月31日的物业服务费和垃圾处置费，于法有据，本院予以支持。关于违约金，双方“甲方或者承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。”的约定显然过高，虽原告自愿下调为欠缴物业费的30%，但结合实际情况，参照该小区同期类案标准，本院酌情按欠缴物业费的20%予以支持违约金。原告撤回第3项诉讼请求，是其处分诉权的自愿行为，本院予以认可。被告抗辩“车库漏水浸水导致车库相关物品均受到损坏以及家中也因漏水问题导致墙面墙纸损坏，被告不能正常使用车库，家中墙面墙纸损坏影响居住，但原告未向被告提供墙面维修和车库防水的维修服务”，但未举证证明其反应的问题属于本案合同纠纷审理的范畴，被告可依法另行主张权利。被告抗辩“第二届业主委员会未能履行职责，第三届业主委员会成立不合法，与原告签订于2018年7月1日签订的《莱茵河畔小区物业服务合同》未能代表业主意愿，是不合法的，无效的。物业费由1.6元/平方米涨到1.8元/平方米也是无效的。”，但同样未举证证明第三届业主委员会成立不合法，且2015年、2018年签订的物业服务合同明确约定2015年7月1日至2018年6月30日的电梯住宅物业服务费为1.6元/平方米，2018年7月1日至2021年6月30日的电梯住宅物业服务费为1.8元/平方米。被告的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。被告欠缴物业费为8873.35元（2016年9月1日至2018年6月30日为1.6元/平方米/月×22月×115.84平方米=4077.57元；2018年7月1日至2020年5月31日为1.8元/平方米/月×23月×115.84平方米=4795.78元），原告自愿主张8873.21元，本院予以认可；被告欠缴的垃圾清运费为4.5元/月×45月=202.5元。违约金为8873.21元×20%=1774.64元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 被告李杰、王建琴于本判决生效之日起十日内支付原告宜宾雅信物业管理有限公司2016年9月1日至2020年5月31日期间的物业服务费8873.21元、垃圾处置费202.5元以及违约金1774.64元，合计10850.35元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费98元，减半收取计49元，由被告李杰、王建琴负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘强 二〇二〇年八月十九日 书记员  任艳