重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初13537号原告：重庆朝天骏博商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路********，统一社会信用代码915001143395150463。法定代表人：范文霞。委托诉讼代理人：邹长美，该公司员工。被告：罗天水，女，1981年10月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王剑，重庆纵达律师事务所律师。原告重庆朝天骏博商业管理有限公司（以下简称朝天骏博公司）与被告罗天水物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告朝天骏博公司的委托诉讼代理人邹长美，被告罗天水及其委托诉讼代理人王剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朝天骏博公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告综合管理费55153元；2、判令被告支付原告逾期付款滞纳金（滞纳金自2019年1月26日起以每月欠付的综合管理费为基数，以每日万分之七的标准按月分段计算至实际付清之日止，暂计至2020年3月31日，合计7157.76元）；3、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与案外人重庆光控兴渝置业有限公司于2018年4月9日签订了朝天门大融汇《商铺租赁合同》，合同约定案外人将位于重庆市渝中区新华路3号的大融汇商场商铺（下称“涉案商铺”）出租给被告。同日，被告与作为大融汇商场管理方的原告就涉案商铺签署了《商业管理协议》。《商业管理协议》5.1.1条约定，被告应当按照每月每平米35元的标准向原告支付综合管理费，并应于每月开始前至少5日向原告支付。5.2条约定，被告逾期支付费用的，应按日3%向原告交纳滞纳金。但在《商业管理协议》履行过程中，被告仅向原告支付了2019年1月31日前的综合管理费（其中包含了原告的减免优惠），但2019年2月1日前的综合管理费被告未再支付。因被告违规关门停业等原因，2019年4月5日，案外人重庆光控兴渝置业有限公司发函解除与被告之间的《商业租赁合同》，但被告实际一直没有将商铺归还案外人及原告，直至2019年11月30日商铺被收回。因此，被告合计拖欠原告2019年2月1日至2019年11月30日期间的综合管理费55153元，且应当按约承担滞纳金。据此，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告罗天水答辩称，原告要求支付综合管理费无事实依据，被告与原告签订了管理协议并无日期限制，该协议以实际经营日收取经营管理费。实际经营到2019年2月2日，2019年2月3日就没有实际经营。没有经营就没有享受原告的管理服务，因此不应支付原告的综合管理费。即使2月有两日的经营，原告也早已从经营保证金中扣除。综合管理费的滞纳金无法律依据，管理协议虽然约定了35元每平米，但是实际是按照25元每平米收取。被告在商铺停止经营后就搬离了所有货品。商铺在商场中完全由原告管控，被告想进入商铺是无法进入的。原告有强制清退的责任，但原告不作为，不应由被告承担责任。原告的商业惯例规定第九条规定歇业连续超过两天，商管公司按解除合同措施处理。综上所述，被告与原告的合同早已解除，未有拖欠综合管理费，原告所指被告没有归还商铺，其实是没有按照原告的要求交纳综合管理费和滞纳金。且原告的综合管理费和滞纳金计算有错误，被告无法按其所愿支付。原告的诉讼时效已过，超过部分被告不应支付。本院经审理认定事实如下：案外人重庆光控兴渝置业有限公司系重庆市渝中区新华路3号的房屋产权业主，房屋用途为批发零售用地/房屋所有权。2018年4月9日，案外人重庆光控兴渝置业有限公司（甲方）与罗天水（乙方）签订《朝天门大融汇商铺租赁合同》，双方约定：乙方租赁甲方重庆市渝中区新华路3号商铺。5.1乙方按合同约定向甲方支付应付的所有租金及其他费用后，甲方将书面通知乙方接铺，并按5.2条约定将商铺交付乙方使用，乙方须按照甲方通知的时间前往指定地点办理商铺交接手续。5.2商铺交付标准：地面：地面毛坯清水墙轻质龙骨石膏板，强电到户，预留空调风口、弱电系统、门头LOGO接驳点位。5.4合同提前解除或期满，乙方应于解除合同或期满之日起2日内，结清该商铺所产生的各项费用，且办理完毕撤场手续，撤场所产生的相关费用均由乙方承担。其中乙方在商铺内的所有财物自行搬走，并按交铺标准恢复原状归还甲方。2018年4月9日，朝天骏博公司（甲方）与罗天水（乙方）签订《大融汇商业管理协议》，其中约定：甲方同意提供、乙方同意接受甲方对大融汇提供商业管理服务。综合管理费为35元/㎡·月（按建筑面积计算）；乙方按公历月向甲方缴纳，自甲方向乙方交付期所租商铺之日（以下简称“交付日”）开始起算。首期综合管理费为自交付日起至租赁期限内首个完整公历月末日的综合管理费，其中不满一个完整公历月的部分按实际天数计收。自交付日起，各次综合管理费按公历月支付，乙方应于每个公历月开始前至少5日向甲方（或受托管理方）支付该公历月的综合管理费，最后一次付款不满一个完整公历月的按实际天数计收。乙方应按前述约定时间（遇节假日需提前）将费用金额缴清，逾期将按每天应付未付金额3%向甲方缴纳滞纳金。2020年5月7日，重庆市第五中级人民法院作出的（2020）渝05民终604号生效判决中判令，被告罗天水于本判决生效之日起十日内清空重庆市渝中区新华路3号（朝天门节约街“大融汇”项目）商铺并将其恢复原状后返还给案外人重庆光控兴渝置业有限公司。庭审中，朝天骏博公司提交大融汇商业管理竣工测绘报告书以证明罗天水承租的商铺建筑面积为157.58平方米，并陈述之前向罗天水收取的物业费是按157.58平方米乘以25元计收的，且罗天水以该面积为计算标准，支付了部分时段的综合管理费。审理中，罗天水据示一份由朝天骏博公司制作的《大融汇综合管理结算通知单》，其中显示，优惠期：2018/11/26-2019/12/31，执行单价：建筑面积25元/月/平方米。朝天骏博公司认可该证据真实性，但表明在被告违约的情况下，原告有权随时取消该优惠。上述合同签订后，朝天骏博公司为涉案小区提供了物业管理服务，罗天水未按约缴纳物业管理服务费，朝天骏博公司对其进行过书面催收。上述事实，有《朝天门大融汇商铺租赁合同》、《大融汇商业管理协议》、生效判决、《大融汇综合管理结算通知单》等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得上子变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，原告朝天骏博公司按约提供了综合管理服务，被告罗天水应当按照履行履行支付价款的义务。本案中，重庆市第五中级人民法院于2020年5月7日作出的生效判决（2020）渝05民终604号中认定，被告罗天水应向案外人重庆光控兴渝置业有限公司返还涉案房屋，该份判决表明，被告罗天水于2020年5月7日之前仍未按约归还该房屋。另，原被告双方对于退还涉案房屋的方式有所约定，详见《朝天门大融汇商铺租赁合同》5.1至5.4条，庭审中被告罗天水并未据示证据证明按约退房。综上，由于被告罗天水对涉案房屋的实际控制及使用，其应支付该期间的综合管理费用。关于综合管理费的问题，涉案物业服务合同按35元/月/平方米计收。被告罗天水举示的《大融汇综合管理费结算通知单》中载明，原告朝天骏博公司自愿在2018年11月26日至2019年12月31日期间允诺被告罗天水按建筑面积25元/月/平方米计收综合管理费。本院认为原告朝天骏博公司并未载明对方违约即收回该优惠，因此对原告朝天骏博公司要求按照35元/月/平方米计收综合管理费的请求不予认可，应按25元/月/平方米计收。涉案物业面积为157.58平方米，每月应交物业费为3939.5元，原告朝天骏博公司请求被告罗天水未交综合管理费期间为2019年2月1日至2019年11月30日合计10个月，核算应缴物业费金额为39395元。关于违约金的问题，结合本案实际情况，由于被告罗天水并非恶意拖欠综合管理费，对原告朝天骏博公司请求被告罗天水支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照最高人民法院《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告罗天水于本判决生效后立即向原告重庆朝天骏博商业管理有限公司支付2019年2月1日至2019年11月30日的综合管理费39395元；二、驳回原告重庆朝天骏博商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取679元，由被告罗天水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 吴可达二〇二〇年八月三十一日法官助理 刘星辰书 记 员 保玉方