宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终669号 上诉人（原审原告）:李某1，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李某2，宁夏永合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:陈某，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：李某3，宁夏方和圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某，宁夏方和圆律师事务所律师。 上诉人李某1与被上诉人陈某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区金凤区人民法院（2019）宁0106民初14003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人李某1向本院提出上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人之间商铺租赁合同已依法解除、被上诉人向上诉人退还银川市金凤区宝湖海悦嘉园10号楼1-4号商铺并承担违约金30000元。2.一、二案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误且适用法律错误，判决结果违反法律规定，系错误判决，应予纠正。一、原审判决忽视了上诉人与被上诉人签字商铺租赁合同的真实意图及履行合同的目的。合同第二条第4款、第四条第2款、第七条第5款、第十条、第十三条第4款约定，被上诉人应当积极办理工商、税务等开业所需审批手续，使用房屋应直接向物业服务公司交纳物业服务费，依法承担经营行为涉及的税费，在经营期间未经上诉人同意不得以任何理由擅自歇业、关门。这些条款均指向要求被上诉人应当直接使用商铺，目的是为了便于上诉人了解被上诉人使用租赁房屋的经营状态，更是为了防止被上诉人在使用租赁物过程中如造成损害租赁物的情况下可以及时主张物权。合同第十三条第4款第（4）项中约定，如承租人擅自转租，出租方有权单方解除合同。而在实际履行合同过程中，被上诉人未按期支付房租，同时存在转租行为，上诉人依约有权提出解除合同的主张。在原审诉讼中被上诉人自认已证实其未按双方约定内容履行合同实际使用租赁物，已属于明显的违约行为。原审法院查明，被上诉人于2018年3月12日将涉案房屋转租于刘某、周某使用。二、原审判决适用法律错误。（一）租赁合同第七条第9款与第十三条第4款第（4）项内容约定相互矛盾，对此应当适用《合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在原审诉讼中，并未有任何证据可以证明被上诉人在转租涉案租赁物之前已取得了上诉人同意。（二）根据《合同法》第九十三条规定、第九十四条、第九十六条规定，涉案租赁合同被解除的效力于2019年9月10日即已产生，对这种解除合同行为的效力认定节点以通知到达对方时应依法产生。由于被上诉人未提供有效联系方式，上诉人通过被上诉人在另案中提供的住址亦无法有效送达通知的情况下，上诉人通过公告方式向其送达解除合同通知符合法律规定。（三）根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）中第二十四条规定，上诉人自2019年9月10日公告解除租赁合同通知之日至今，被上诉人未对上诉人的解除合同行为提出异议诉讼，更未在原审诉讼中提出反诉请求。原审法院应确认涉案租赁合同已解除，告知被上诉人另案主张异议的诉讼权利。 被上诉人辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应当依法维持原判，驳回上诉人全部上诉请求。一、一审中法院已查明，上诉人及被上诉人签订《商铺租赁合同》时，上诉人明知被上诉人将转租涉案房屋，由于不确定转租后的房屋用途，因此上诉人将制式租赁合同中的租赁用途条款删去，同时在合同第七条第九款增加了允许转租条款，明确同意被上诉人转租涉案房屋。同时，一审法院亦查明，涉案《商铺租赁合同》由上诉人提供，合同内关于转租、分租约定相互冲突，但上诉人委托代理人李平子委托案外人马某处理一切涉案房屋的租赁事宜，马某已在庭审中证实涉案合同签订前上诉人对涉案房屋允许转租、分租事宜均知晓，涉案合同应认定为允许转租、分租，并且被上诉人已足额支付涉案房屋租赁费。因此，被上诉人的转租行为合法有效，不构成违约。二、原审判决法律适用正确。首先，一审中已查明涉案合同系上诉人提供，并且签订前上诉人对涉案房屋允许转租、分租事宜均知晓，因此涉案合同中增加了允许转租条款，由于上诉人未将该合同中不允许转租的格式条款进行删减，故涉案合同出现了相互矛盾之处。上诉人无权因被上诉人转租涉案房屋而解除合同。其次，上诉人共发布两次理由不同的解除合同通知，但其解除通知均不具有法律效力。第一，上诉人明知被上诉人住址却未经直接送达而公告送达，不符合法律规定。第二，上诉人明知被上诉人住在深圳，却在仅宁夏地区发行的报纸上刊登通知，被上诉人必然无法收到该通知。第三，上诉人第一次以被上诉人逾期支付房屋租金为由要求解除合同，但被上诉人足额支付了房屋租金，尽管支付房屋租金逾期数日，并未达到合同约定的严重违约情形，上诉人单方解除权尚未成就。上诉人第二次以被上诉人转租涉案房屋为由要求解除合同，但根据合同约定被上诉人有权转租涉案房屋，上诉人单方解除权亦未成就。因此上诉人两次解除合同的理由均不成立，其无权单方解除涉案合同。最后，上诉人自认其早在2018年5月便认识刘某并且光顾过该拉面馆，因此在2018年5月上诉人便知道涉案房屋已被转租的事实，但直至2019年5月其均未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，即使被上诉人无权转租涉案房屋，上诉人解除合同的请求也已经过异议期，其无权要求解除涉案合同。 原告向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认解除租赁合同通知有效并解除原被告之间的商铺租赁合同；2、判令被告承担违约责任向原告支付违约金3万元；3、判令被告向原告退还银川市金凤区宝湖海悦嘉园10号楼1-4号承租房；4、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：2017年12月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于宝湖海悦嘉园10号楼01-04部分商铺租与被告，建筑面积426平方米，租期自2017年12月12日起至2028年6月11日止。在租期内原告同意被告以任何形式转租或分租该商铺。租期后被告拥有优先续租权。发生下列情形之一，视为被告严重违约，原告有权解除本合同：…被告擅自转租、分租…。合同签订后，原告依约交付房屋，现被告依约支付房屋租金至2020年6月11日。2018年3月12日，被告陈某与案外人刘某、周某签订《商铺租赁合同》，约定刘某、周某租赁被告陈某位于宝湖海悦嘉园10号楼03-04部分商铺，建筑面积约300平方米。租期自2018年3月12日起至2023年6月11日止。2019年5月15日，原告在新消息报刊登《通知》：“陈某：本人与你于2017年12月12日签订位于银川市××区部分商铺租赁合同，因你未按期交付租金，根据合同约定，请你自见报之日起5日内与我联系解决未尽事项，逾期后果自负。”2019年8月26日，原告向被告以EMS特快专递邮寄《解除商铺租赁合同通知书》，未妥投。同年9月10日，原告再次在新消息报刊登《通知》：“陈某：你与本人签订的银川市××区部分商铺租赁合同，因你擅自转租及逾期支付租金，已违反双方合同相关规定，按约定该合同已解除，因你所留地址错误，也未留联系方式，无法正常向你送达解除合同通知，现向你公告送达解除商铺租赁合同通知书。请你于登报之日起五日内与我联系，逾期后果自负。” 另查明，2017年12月12日，李平子（委托人）授权马某、韩佳琪（被委托人），因工作繁忙，不能亲自办理宁夏银川市××区综合商品房的租赁相关手续，特委托马某、韩佳琪作为我的合法代理人，全权代表我洽谈并办理租赁的所有事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。 再查明，案外人马某证实对于涉案房屋转租事宜原告委托代理人李平子在签署合同前便知晓并同意涉案房屋可以转租、分租。涉案合同由原告及其委托代理人李平子提供并先行签署合同，后被告签字完成合同的签订。 一审法院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应依约履行合同。涉案《商铺租赁合同》由原告提供，合同内关于转租、分租约定相互冲突，但原告委托代理人李平子委托案外人马某处理一切宝湖海悦嘉园项目10号楼综合商品房的租赁事宜，案外人马某亦证实涉案合同签署前原告其委托代理人李平子对涉案房屋允许转租、分租事宜均知晓，涉案合同应认定为允许转租、分租，且被告已足额支付涉案房屋租赁费，原告公告解除合同的两次理由均不一致，被告并不存在违约情形，原告诉请确认解除租赁合同通知有效并解除原被告签订的商铺租赁合同、被告承担违约金3万元、退还涉案房屋，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回原告李某1的全部诉讼请求。案件受理费275元，由原告李某1负担。 二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。 二审查明的事实同一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法生效的合同双方均应依约履行。案涉《商铺租赁合同》合法、有效，合同对于案涉房屋能否转租、分租约定相互矛盾，但该租赁合同由上诉人提供，且上诉人的委托代理人李平子委托案外人马某证实涉案合同签署前李平子对涉案房屋允许转租、分租事宜知晓。一审法院结合上述事实，认定案涉合同约定允许转租、分租条款有效，并无不当。同时，被上诉人已足额支付案涉房屋租金。据此，对于上诉人称被上诉人擅自转租及逾期支付房屋租金，主张解除案涉租赁合同并由被上诉人承担违约金的上诉请求，本院亦不予支持。 综上，上诉人的上诉主张于法无据，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人李某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  李**程 审判员  何 玲 审判员  王 刚 二〇二〇年八月三十一日 书记员  马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 10/10