广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3534号上诉人（原审原告、反诉被告）：过劲风，男，1990年12月14日出生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：刘琪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：卢炎枝，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢炽鹏，广东瀛嵪律师事务所律师。委托诉讼代理人：范欣儿，广东瀛嵪律师事务所律师。上诉人过劲风因与被上诉人中山市润昌置业管理有限公司(以下简称润昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16598号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人过劲风请求：撤销一审判决第一、二项，并依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.关于涉案合同解除时间。2018年9月12日，双方签订《百汇时代广场商铺租赁合同》，合同约定由过劲风向润昌公司承租位于中山市小榄镇北区××路43号××广场一区一层1F106-107号商铺，租赁时间为2年，租金按月支付。合同签订后，过劲风依约向润昌公司支付了租金、租赁保证金等费用，并于2018年12月16日着手准备对所承租店铺进行装修。2019年1月23日，过劲风所承租的店铺装修完毕投入营业，过劲风均按时缴纳租金。2019年7月27日，润昌公司因百汇时代商场单方面宣布进行升级改造，需要收回过劲风所承租的店铺，向过劲风送达《回函》单方面提出解除合同，且拒绝支付相应的赔偿或补偿，擅自对过劲风缴纳的租赁保证金等费用予以没收。2019年8月29日，过劲风向润昌公司寄送《回函》，不同意润昌公司提出的单方面要求解除租赁关系及限期搬离的要求，要求润昌公司退还相关履约保证金共计29684元。但润昌公司拒绝退还，并要求过劲风于2019年8月31日搬离涉案物业，否则将过劲风物品没收，导致过劲风无法继续经营，遂于2019年8月31日搬离涉案物业。过劲风在一审庭审中提交了过劲风与润昌公司员工梁某的微信聊天记录截图、租金及水电费发票、通知交租的邮件截图等证据予以佐证，润昌公司在发送交租通知到过劲风邮箱时也一并将物业费用列明，印证双方之间的租赁合同关系及物业合同关系尚未解除，导致过劲风无法退回周转金。但一审法院罔顾事实，在判决中前段认定过劲风支付了2019年8月份租金，后段又认定涉案合同于2019年7月27日已解除，显然前后矛盾，属于认定事实错误，背离案件事实。2.关于涉案店铺装修损失问题。过劲风于2018年12月16日委托万财装饰公司装修店铺，实际支付装修款107700元，过劲风在一审庭审中提交了《装修工程承包合同书》、收据、预算表、装修工程施工设计图予以佐证，能清晰地显示过劲风已经实际支付了与之匹配的装修款项。而导致过劲风装修损失的原因正是润昌公司单方面对商场进行升级改造调整，逼迫商户搬离并拒绝赔偿的事实，一审法院判决未对以上证据进行核实，武断地认定不存在逼迫事实等，罔顾事实，显然属于事实认定错误。3.关于合同解除原因及违约责任问题。根据润昌公司在一审庭审中的自认，商场升级改造调整是由于大商户卜蜂莲花超市缩小租赁面积，润昌公司计划将其原承租区域的部分商铺进行拆除。一审庭审中，过劲风提交了过劲风与润昌公司员工的微信聊天记录截图、润昌公司曾向相邻其他店铺送达的《解除通知书》予以佐证润昌公司逼迫商户搬离并拒绝赔偿的事实，值得注意的是，润昌公司至一审庭审结束时仍未提供具体的商场调整方案，实为故意隐瞒本案事实。一审法院判决罔顾事实，颠倒是非，粗暴地认定不存在润昌公司逼迫过劲风搬离的事实，显然为故意偏袒润昌公司一方，置普通百姓的利益于不顾。4.本案租赁合同为格式合同，权利义务及违约责任等条款均显失公平，免除或者限制其责任，违反《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的公平原则。根据我国合同法第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别表示，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”的规定，本案中，润昌公司为提供格式合同一方，其在合同第十条约定“乙方提前终止本合同的，乙方须提前三个月书面通知甲方并经甲方书面，但无论乙方是否提前书面通知甲方，均视为乙方根本违约……”该条规定显然属于加重过劲风责任，免除润昌公司责任的条款且未作合理说明，该条款应予撤销。一审法院未对此事实进行认定，显然属于认定事实不足。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款规定“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”一审法院在判决书中载明润昌公司在庭后增加反诉请求申请，程序严重违法，导致判决的公正性和权威性在过劲风的心目当中荡然无存。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护过劲风的合法权益。被上诉人润昌公司答辩称：一、涉案租赁合同解除的原因在于过劲风提前撤场，过劲风行为构成根本违约。一审法院认定事实清楚。过劲风在上诉仅提到润昌公司2019年7月27日给其发送《回函》解除租赁合同，但是对过劲风自己于2019年6月6日向润昌公司提交的《撤场申请》只字未提，属于故意隐瞒本案事实，颠倒是非。事实上润昌公司2019年7月27日出具的《回函》，内容正是对过劲风提交的《撤场申请》答复。过劲风在2019年6月6日寄出《撤场申请》，单方面提出撤场申请的行为属于行使合同解除权，润昌公司于2019年7月27日出具《回函》表示同意解除合同，并告知其因单方解除合同所应承担的违约责任，因此涉案《租赁合同》于2019年7月27日已经解除，一审法院认定事实清楚，应予确认。另，根据涉案《租赁合同》第十条第一款之规定，过劲风单方提出撤场的行为已经构成根本违约，因此过劲风无权要求润昌公司退还其租赁保证金以及要求润昌公司做出包括装修在内的任何赔偿。根据涉案《租赁合同》第九条第一款规定：“乙方逾期返还该商铺的，乙方同意自本合同终止之日起，按本合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴纳场地占用费，之至乙方按照合同要求交还该商铺为止，单次费用之支付并不意味双方租赁关系之继续”。因此，即便过劲风在8月份支付相关金额给润昌公司，但该金额也应该认定为场地占用费而并非租金，且并不影响润昌公司与过劲风的租赁关系解除。二、涉案租赁商铺并不在商场优化升级的范围内。润昌公司一审中已经明确回复：由于百汇时代广场的大商户卜蜂莲花超市缩小租赁面积，将其原承租区域的一楼部分（与过劲风承租商铺相邻区域）于2019年9月1日交还润昌公司，随后润昌公司计划对该部分商铺进行拆改并另行招商（对外称“优化调整”）。过劲风所承租的商铺并非在商场优化调整范围内，过劲风所称的优化升级导致涉案租赁合同解除根本就是其推脱自身而找的借口。三、涉案《租赁合同》并非格式合同，而是经双方协商一致达成的合法有效合同。过劲风主张涉案《租赁合同》为格式合同，相关条款为格式条款的主张属于法律认识错误，应予驳回。合同法第三十九条明确定义了所谓的格式条款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。而涉案《租赁合同》是润昌公司与过劲风双方协商一致，对合同双方权利义务都有全方面的了解的前提下签订的。四、一审程序合法，不存在程序违法的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”润昌公司已经在一审庭审过程中明确了该诉讼请求，并未超过法律规定的变更诉讼请求的期限。润昌公司的《庭后书面》仅回复为书面确认诉讼请求，该请求在一审过程中已经明确过。过劲风主张润昌公司在庭后增加反诉诉讼请求，此说法明显与事实不符。综上，涉案《租赁合同》是双方协商一致，真实的意思表示，内容并不违反法律法规，合同效力在存续期间合法有效。过劲风提出单方撤场行为构成根本违约，按照《租赁合同》的相关约定需要承担相应违约责任。一审判决认定事实清楚，请二审法院驳回过劲风全部上诉请求。过劲风向一审法院起诉请求：一、判令润昌公司立即归还过劲风缴纳的租赁保证金24600元；二、判令润昌公司赔偿过劲风店铺装修款项107700元；三、判令润昌公司承担过劲风因本案而支出的律师费5000元。润昌公司向一审法院提出反诉请求：一、判令过劲风向润昌公司支付装修期间租金12300元；二、判令过劲风向润昌公司支付违约金45723.2元（按未完租期租金总额228616元计算20%的违约金）；三、判令过劲风向润昌公司支付律师费2500元；四、确认润昌公司与过劲风签署的《租赁合同》于2019年7月27日解除。一审法院认定事实如下：位于中山市小榄镇**××路**××广场****于2016年7月20日经中山市自然资源局登记权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌公司），不动产权证号为粤（2016）中山市不动产权第01×××2号，规划用途为商业服务，钢筋混凝土结构，建筑面积为22614.51平方米，房屋所有权取得方式为自建。2015年3月25日，弘昌公司作为中山市小榄镇**××路**××广场的产权人，出具委托出租证明给润昌公司，全权委托润昌公司对××广场进行管理和出租，有效期自本证明签发之日起至2035年3月24日。2018年9月12日，过劲风与润昌公司签订《租赁合同》，合同约定润昌公司将坐落于中山市小榄镇北区××路43号××广场一区一层1F106-107号商铺出租给过劲风用于经营“米兰妮”品牌服饰。润昌公司于2018年12月24日交付商铺，过劲风应于该日期接收商铺并进场装修，装修期为30个日历天（自合同约定的交付日起算）。租赁期限2年，自合同约定的开业之日起计算，过劲风应于2019年1月23日(即开业之日）起开始营业；租金按月结算，第1年为12300元/月，第2年为13038元/月，于每月5日前支付当月租金。过劲风应在合同签订后7日内向润昌公司支付24600元作为租赁保证金；在合同期满后90天内，若过劲风无欠费、没有违反合同以及双方其他约定以及无损害、无赔偿等情形的前提下，润昌公司无息退还租赁保证金；如合同因过劲风欠费或违约导致润昌公司解除合同而终止，或过劲风单方终止合同的，润昌公司无须退还租赁保证金且有权按合同约定追究过劲风违约责任。特别约定：2.过劲风同意若遇不可抗力或商场重大调整或优化调整，过劲风同意配合调整。合同解除后，过劲风购置的可移动设施或其他物品归其所有，新增的固定设施及装修全部无偿移交给润昌公司，过劲风不得向润昌公司主张任何赔偿或补偿；本合同终止之日起3天内，过劲风未清空属其的可移动设备或其他物品或未按要求将商铺复原至交付时的状态，视为过劲风放弃其滞留财物/装饰装修的所有权，润昌公司有权处置商铺内一切财产。过劲风提前终止本合同的，须提前三个月书面通知润昌公司并经润昌公司书面同意，但无论过劲风是否提前书面通知润昌公司，均视为过劲风违约，过劲风所欠付的费用均计至润昌公司收到过劲风通知之日起至三个月届满之日止，且过劲风缴纳的各项保证金皆不予退还，且润昌公司有权按本条第3款约定追究过劲风的违约责任{其中约定：2）没收租赁保证金并要求过劲风按未完租期租金总额的20%支付违约金；3）过劲风须将装修期内及租赁期内免付或减付的租金全额补交；6）要求过劲风赔偿由此给润昌公司造成的损失【该损失包括但不限于：润昌公司的预期利益损失（即空置期租金、另行招商的费用等）、润昌公司支付的诉讼费、保全费、律师费、交通费、行政费等】}。合同还约定了其他事项。合同签订后，过劲风依约支付租赁保证金。2018年12月24日，润昌公司将商铺交付过劲风进行装修。2019年1月23日，过劲风开业经营“米兰妮”品牌服饰。同年6月6日，过劲风向润昌公司提交《撤场申请》，以商铺销售业绩不理想未达成考核要求，同时配合商场招商，定于2019年6月30日撤场。7月27日，润昌公司针对过劲风的《撤场申请》发出回函，认为过劲风提出提前退租，属于单方要求终止合同的根本违约，就过劲风应承担的违约责任等相关事宜通知如下：1.双方签订的《租赁合同》自本函发出之日终止；2.过劲风缴纳的各项保证金予以没收，归润昌公司所有；3.过劲风按未完租期租金、物业服务费总额的10%支付违约金；4.未按合同约定提前3个月书面通知，应多支付3个月租金；5.请过劲风在本函发出之日起3日内撤离商铺内所有物品并办理商铺交接手续，逾期未能搬离完毕的，润昌公司有权选择以下方式处理：商铺内遗留之任何物品，视为过劲风放弃所有权，润昌公司有权自行处理；继续要求过劲风搬离完毕所遗留的物品，费用计至办理完毕撤场交接手续之日为止。8月10日，过劲风支付8月份租金，并于当月31日撤场返还商铺给润昌公司。2019年9月24日，过劲风委托广东邦昊律师事务所为其与润昌公司租赁合同纠纷案件的代理人，代理本案一审法律程序，过劲风应支付律师代理费5000元。同年10月21日，过劲风支付律师代理费5000元，广东邦昊律师事务所出具广东增值税普通发票（编号:402××××0）。同年12月20日，润昌公司就其与过劲风房屋租赁合同纠纷一案，委托广东瀛嵪律师事务所代理本案一审、二审、执行阶段法律程序，支付基本律师代理费基本费用2500元。12月23日，广东瀛嵪律师事务所出具广东增值税专用发票（编号：00941843）。关于过劲风装修店铺的问题。过劲风主张其于2018年12月16日委托万财装饰公司装修店铺，实际支付装修款107700元，提交《装修工程承包合同书》1份、收据3张、预算表、装修工程施工设计图。润昌公司称：过劲风申请装修经我公司同意，但不确认过劲风关于装修款为107700元的主张，《装修工程承包合同书》签署日期为2019年12月16日，过劲风主张装修完毕时间为2019年1月23日，明显是事后补签合同，实际有否履行无从查证；所提交的收据不能证明过劲风已经实际支付了与收据匹配的款项，且LED灯和展架属于可拆卸物品，过劲风撤场时可搬走。过劲风回应《装修工程承包合同书》的签署日期是笔误，实际签署日期为2018年12月16日。关于××广场1区1层商铺优化调整的问题。过劲风主张润昌公司于2019年7月27日单方宣布升级改造，向其送达《回函》提出解除合同，收回其承租的店铺，且拒绝支付相应的赔偿或补偿，并没收其缴纳的租赁保证金；其与润昌公司经协商未成，于2019年8月31日搬离商铺。润昌公司称商场优化升级是过劲风根本违约的借口，不存在润昌公司逼迫其他业主撤离商场的事实。经查：润昌公司在2019年8月期间对××广场1区1层商铺进行优化调整，提供可调整位置供选择，要求有关承租人配合调整。一审法院认为：过劲风与润昌公司签署的《租赁合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。在合同履行过程中，过劲风提出解除合同申请，润昌公司于2019年7月27日同意解除合同，符合合同约定的过劲风行使合同解除权的情形，涉案合同于2019年7月27日已解除。诉讼期间，双方对涉案合同是否解除有争议。为此，润昌公司请求确认双方签署的《租赁合同》于2019年7月27日已解除的诉讼请求，予以支持。关于合同解除原因及违约责任的问题。过劲风主张因润昌公司对商场进行优化升级改造逼迫其搬离，所提供的证据不足以证明其主张，故其主张不采纳。过劲风提出撤场申请有两个理由，主要是商铺业绩考核不理想未达到考核要求，同时配合商场招商，而润昌公司对商场优化升级是要求业主按合同约定给予配合调整商铺，故过劲风要求解除合同是基于商铺经营方面的考虑，属于过劲风提前解除合同的根本违约行为，过劲风应承担违约责任。过劲风支付的24600元租赁保证金为两个月租金，因过劲风提前解除合同给润昌公司造成商铺不能及时出租的租金损失，依合同约定，润昌公司可没收租赁保证金以弥补损失。过劲风要求润昌公司返还租赁保证金24600元的诉求，理据不充分，不予支持。合同解除后，过劲风将商铺的可移动设施设备及其他物品搬走，其他固定设施及装修按合同约定无偿移交润昌公司，故过劲风要求润昌公司赔偿装修107700元的诉讼请求，理据不充分，不予支持。对于过劲风要求润昌公司承担其因本案支出的律师费5000元的诉讼请求，没有事实及法律依据，亦不予支持。关于润昌公司要求过劲风支付装修期间租金12300元的诉讼请求，合同约定租金起算日为装修期届满次日，如装修期内提前开业也无需支付租金，即装修期为非租金起算期间；虽然合同约定过劲风在其违约时应补交装修期内的租金，但是装修期并非租金起算期间，且合同也没有润昌公司免收装修期费用的约定，故润昌公司该项诉求，没有事实和法律依据，不予支持。关于润昌公司要求过劲风支付违约金45723.2元的诉讼请求，依据是没收租赁保证金并要求过劲风按未完租总额的20%支付违约金的合同约定。在合同解除后，润昌公司没收24600元租赁保证金作为因过劲风违约导致合同提前解除所造成损失，现润昌公司没有提供证据证明其损失高于24600元，故其该项诉求，理据不充分，不予支持。润昌公司因过劲风提起本案诉讼而委托律师支出律师费2500元，依合同约定，应由过劲风承担。润昌公司要求过劲风承担律师费2500元的诉求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条的规定，判决：一、驳回过劲风的诉讼请求；二、过劲风于本判决生效之日起七日内向润昌公司支付律师费2500元；三、驳回润昌公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1523元，由过劲风负担；反诉诉讼费用减半收取657元，由润昌公司负担607元，过劲风负担50元。本院二审期间，过劲风围绕上诉请求，向本院提交如下证据：三份收据以及对应的微信和银行转账记录，证明过劲风已经向装修承包方支付了装修款项，剩余的装修款项通过现金支付。润昌公司未提交新证据。本院组织当事人进行了质证，润昌公司对于过劲风提交的证据质证意见如下：对于过劲风提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，该支付款项货物是否用于涉案房屋的装修，润昌公司无从考证其真实性，且该收据购买的LED灯以及展架均是可拆卸的物品，没有与涉案房屋形成附合，过劲风在房屋搬离时可以搬走。再者，涉案租赁合同解除是由于过劲风导致的，其无权要求润昌公司承担其装修费用。本院认证意见：鉴于过劲风提交的证据显示的发生时间是在其装修期间，且证据显示的装修事项与其经营对比具有合理性，真实性、合法性予以确认，但对于润昌公司是否需承担赔偿责任将在本院认为部分阐述。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，分析如下：过劲风与润昌公司于2018年9月12日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。对于《租赁合同》的解除原因，双方各执一词，综合双方的陈述及举证看：1.过劲风虽然于2019年6月6日向润昌公司提出了撤场的意思表示，但过劲风此时并无法定或约定的单方解除权，其向润昌公司发出《撤场申请》并未达到单方解除合同的法律效果，实为提出解除合同的协商请求。2.过劲风虽在《撤场申请》中表示暂定于2019年6月30日撤场，因未得到润昌公司同意解除合同的意思表示，故过劲风在2019年6月30日并未实际撤场，并依然依据《租赁合同》的约定按时足额支付租金，无任何违约行为。3.润昌公司在2019年7月27日的《回函》所称过劲风构成根本违约的理由不成立，该回函应视为润昌公司提出解除《租赁合同》，过劲风据此于2019年8月31日搬离。综上，从公平合理角度出发，本院认定双方当事人于2019年8月31日协商一致解除合同，一审法院认定2019年7月27日解除欠妥，本院予以纠正。关于过劲风主张返还租赁保证金的问题。如前所述，本院已经认定系双方协商一致解除合同，且过劲风、润昌公司均无违约行为。润昌公司没收租赁保证金24600元无事实和法律依据。过劲风主张返还，本院予以支持。关于过劲风主张润昌公司赔偿商铺装修款项的问题。《租赁合同》中约定“合同解除后，过劲风购置的可移动设施或其他物品归其所有，新增的固定设施及装修全部无偿移交给润昌公司，过劲风不得向润昌公司主张任何赔偿或补偿”“本合同终止之日起3天内，过劲风未清空属其的可移动设备或其他物品或未按要求将商铺复原至交付时的状态，视为过劲风放弃其滞留财物/装饰装修的所有权，润昌公司有权处置商铺内一切财产”，现双方协商一致解除合同且均无违约行为，过劲风主张润昌公司赔偿商铺装修款于法无据，本院不予支持。关于过劲风主张的律师费以及润昌公司主张的律师费的问题。同理，双方协商一致解除合同，均无违约行为，本院均不予支持。综上所述，一审法院认定事实部分错误，过劲风的上诉请求成立部分，本院予以支持，不成立部分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16598号民事判决；二、中山市润昌置业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向过劲风返还租赁保证金24600元；三、驳回过劲风的其他诉讼请求；四、驳回中山市润昌置业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1523元，由过劲风负担1250元，中山市润昌置业管理有限公司负担273元；反诉诉讼费用减半收取657元，由中山市润昌置业管理有限公司负担。二审案件受理费3046元，由过劲风负担2500元，中山市润昌置业管理有限公司负担546元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年八月二十日书记员  陈静文