广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16334号原告:符晓益，男，1998年9月19日出生，土家族，身份证住址贵州省沿河土家族自治县，委托诉讼代理人：郑永成，广东唯杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文静，广东唯杰律师事务所实习人员。被告：梁景波，男，1939年6月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：梁国林，男，1966年5月30日出生，汉族，系被告儿子。原告符晓益与被告梁景波租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑永成；被告的委托诉讼代理人梁国林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.被告退还租赁保证金22000元；2.被告赔偿因强拆致装修、设备安装损失84971元；3.被告向原告返还租金7333元。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原告因开设汽车维修店于2019年4月26日与被告签订《房屋租赁协议》，租赁被告位于石井××岗××街塘边的宅基地房产，每月租金11000元，租期自2019年5月10日至2023年4月30日。合同履行过程中，原告被城管强拆造成损失，后被告因合同履行起诉至广州市白云区人民法院，后经法院现场测量，确认租赁物为违法建筑，遂作出民事判决驳回被告的请求。被告将违法房屋出租给原告，属于违法行为，理应对原告的损失承担赔偿责任。被告辩称：原、被告是房屋租赁关系，原告在使用房屋过程中违反了政府的相关规定，被所谓的政府部门责令整改，原告在不听整改的情况下，才被有关部门拆除，与被告无关。租赁房屋合法合规，被告从1984年5月从红星村取得土地使用权后办理了宅基地使用证，是历史原因导致房屋面积有23平方米的误差，就此被认定为违法建筑，对被告非常不公平。被告自1984年拥有涉案房屋至今，从未收到任何违章建设的通知。被告已于2019年4月26日将房屋交给了原告使用，保证金是合同期满后原告没有违约情况下才能退回。原告的装修及设备损失均应由原告自行承担，与被告无关。当事人为证明自己的主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院对当事人提交的房屋租赁协议、宅基地使用证及存根、收据、微信截图、送货单、证明、微信转账记录、收据、民事判决书、照片、申请书予以确认并附卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：1984年11月30日，梁景波领取了穗郊字第049188号《农村（墟镇）宅基地使用证》，面积为28平方米，层数为1层。1996年8月25日，梁景波又领取了穗郊石字第0130749号《农村（墟镇）宅基地使用证》，面积为86.3平方米，层数为4.5层。2019年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定，甲方将位于广州市石井××岗××街塘边房屋（以下简称涉案房屋）租给乙方使用，租金每月11000元；甲方收取乙方两个月租金作保证金22000元，租金自2019年5月10日起至2023年4月30日；等等。同日，被告向原告支付保证金22000元、5月10日至5月31日租金7333元，原告均开具收据予以确认。2019年10月15日，被告在本院起诉原告，要求原告支付2019年5月10日至2019年11月10日租金、没收保证金及解除租赁合同。本院于2019年12月23日作出（2019）粤0111民初34006号民事判决书，查明2019年5月14日，原告向被告方发送微信视频，视频显示有关部门人员正在涉案房屋内对涉案房屋内的装修进行拆除。2019年12月13日，本院前往涉案房屋进行现场勘验，勘验中对涉案房屋面积进行测量，测量长边为18.2米，短边为15.7米，宽约为8.8米。因此本院认为涉案房屋未取得合法报建手续，为违法建筑，原、被告就违法建筑所签订的《房屋租赁协议》应属无效合同，最终判决驳回被告的全部诉讼请求。现该民事判决已生效。原告出示微信转账记录、送货单、证明、微信通信记录、收据、照片主张为涉案商铺进行装修及购置设备，共支出84971元。分别包括以下各项费用：1、案外人郭龙龙出具证明称为原告进行打墙、挖地基、挖排水沟、砌墙、安装水电机器、清运余泥、水泥、砖、腻子粉等，工程款共22000元已结清，其中微信支付10000元，现金支付12000元；2、案外人王纪凤出具证明称为原告进行广告装修、玻璃、不锈钢结构、卷闸门等装修，工程款共30149元，原告确认该费用中有天花不锈钢灯架2183元、不锈钢门1260元属于可移动物品；3、送货单，记载四种设备共计23450元，原告确认该些设备属于可移动物品；4、记载物品为电线等的送货单，金额为2106元；5、记载墙漆、防水等物料的单据，金额为3280元；6、沙井盖收据1920元；7、水泥送货单，金额为1000元；8、记载物品为冷水管、直通、三通、电胶布、钢钉、三角架、电箱等的收款收据，金额共计1067元。被告对上述证据均不予确认。本院认为，经现场勘验，涉案房屋面积最少应为138.16平方米（15.7米×8.8米），该面积与被告所出示的两个宅基地使用证记载面积均不一致，现被告未能提供证据证实涉案房屋具有合法报建手续，故应由被告承担举证不能的不利法律后果，故本院认定涉案房屋未取得合法报建手续，为违法建筑。故原、被告就违法建筑所签订的《房屋租赁协议》应属无效合同。合同无效，因无效合同取得的财产应当相互返还，故原告要求被告退换租赁保证金22000元，本院予以支持。关于赔偿损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，故被告的赔偿范围仅限于形成附和的装饰装修物损失。原告确认的可移动物品共计26893（2183元+1260元+23450元）不属于因租赁合同无效所导致的损失，即便原告主张该部分损失属实，也不应由被告承担。结合原告照片显示，原告确实对涉案房屋进行了隔墙、架设部分不锈钢结构等，故原告确实存在已形成附和的装修；同时考虑原告尚未装修完毕，已购买的装修材料存在未使用或未完全使用的情况，故对于原告的装修损失，本院酌情认定为30000元。租赁合同无效，原告作为承租方在承租涉案房屋时未谨慎审查房屋性质，对于合同无效亦存在过错，本院根据原、被告过错程度，酌情认定被告需对原告的装修损失承担50%的赔偿责任，即应向原告赔偿15000元。关于返还租金即占有使用费，根据（2019）粤0111民初34006号民事判决书的判决结果，被告不应再收取2020年5月14日之后的租金，故原告要求被告返还2020年5月14日至5月31日期间的租金6000元（7333元÷22天×18天）合法合理，本院予以支持。原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:在本判决生效之日起五日内，被告梁景波向原告符晓益返还保证金22000元；在本判决生效之日起五日内，被告梁景波向原告符晓益赔偿装修损失15000元；在本判决生效之日起五日内，被告梁景波向原告符晓益返还2020年5月14日至5月31日期间的租金6000元；驳回原告符晓益的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1293.04元，由原告符晓益负担806.61元，由被告梁景波负担486.43元。被告承担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年八月二十四日书记员  苏秋雅