内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终1741号上诉人（原审被告）：崔建，男，1992年6月15日出生，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：崔婷，住内蒙古包头市。被上诉人（原审原告）：蒙启星，男，1989年3月20日出生，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：顾丹，内蒙古卓铄律师事务所律师。上诉人崔建因与被上诉人蒙启星租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。崔建上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回蒙启星一审全部的诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由蒙启星承担。其上诉主张的事实和理由为：一审认定事实不清、证据不足，具体表现如下：本案的事实是案涉档口一直由蒙启星占有并使用，双方的租赁合同关系因租赁期限届满而终止，蒙启星依约应足额支付租金，不存在退还的问题。同时，2019年9月22日，崔建所转让店面的范围仅包括一元旋转火锅餐饮，并不涉及蒙启星的档口，对此，崔建在庭审过程中所出示的转让协议已经明确载明转让范围，不存在蒙启星辩称的案涉档口，且原审法院之所以认定转租范围包括案涉档口，主要是依据与案外人刘某的录音，但该录音中刘某的陈述，仅是其个人观点，并不能否认已形成的书面证据，且该说法与所签署的书面证据存在明显冲突，因此，从证据的角度讲，该录音根本不能作为认定案件事实的依据，故一审法院据此作出判决错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，蒙启星认为崔建转让的范围包括案涉档口，应当由蒙启星承担举证证明责任，但截至一审庭审结束前，蒙启星也未提交证据证明，故一审法院在此情况下，仍然判令崔建退还租金，明显缺乏依据。蒙启星答辩称，首先，崔建在上诉状中所述与事实不符，其与案外人刘某的转让协议中并未明确约定不包括蒙启星经营的档口，案涉房屋三个店面应是一个整体，进入店铺内只能从崔建经营的一元旋转火锅店进入，否则蒙启星无法进入自己承租的档口。其次，一审庭审中刘某的录音证据以及蒙启星提供的录音足以确认崔建与案外人刘某签订转让协议后，蒙启星无法使用案涉档口，且崔建自认其在签订转让协议时存在过错，一直与蒙启星协商赔偿事宜，在此情况下，一审认定事实清楚。最后，蒙启星曾将5000元支付给了崔建二审的委托诉讼代理人崔婷，该笔款项中有1000元的物业费押金和1000元的水电费押金，一审法院没有对此进行认定，恳请二审法院依法查清。蒙启星向一审法院起诉请求：1.判令崔建退还蒙启星房屋租金22166.69元、物业费押金1000元及水电费押金1000元，并从2019年4月9日开始以24166.69元为基数，按照年利率6%计算资金占用利息至崔建实际给付之日；2.诉讼费由崔建承担。一审法院认定的事实：蒙启星与崔建签订《租赁合同》，约定崔建将位于包头市××区底店出租给蒙启星，面积10平方米，租期1年，自2019年4月7日起至2020年4月7日止，年租金38000元；合同还约定物业管理费和水电费由蒙启星自行交纳。2019年4月8日，蒙启星通过微信向崔建转款1000元和9000元，2019年4月15日转款25000元。2019年9月22日，崔建与案外人刘某签订《关于一元旋转火锅餐馆的转让协议》，崔建将其经营的一元旋转火锅餐馆转让给刘某，转让费300000元，其中包括崔建从即日起到2020年5月中旬的房租费，崔建在收到20000元订金后，崔建保证7日内停止营业，并在9月29日办理交接手续。庭审过程中，双方认可案涉档口所在底店所有权人为潘再荣，该底店由三部分组成，即一元旋转火锅餐馆、本案涉案档口和另案经营奶茶的档口，三个门面出入有统一的大门，进入大门后案涉档口的门由蒙启星独立控制。双方均认可于2019年4月7日前签订案涉档口《租赁合同》，同时交由蒙启星装修。蒙启星称其租赁案涉档口开展经营活动至2019年7月，后因个人原因未进行经营，至2019年9月下旬知晓崔建转租，去往案涉底店发现刘某在装修面馆。蒙启星向法庭提交的其与崔建及刘某的录音资料，旨在证明崔建认可案涉地点整体转租的事实，也曾与蒙启星协商赔偿事宜，且刘某认可案涉档口在其转租范围内。另查明，在承办另案档口租赁合同纠纷一案的法官与案外人刘某的通话录音中，刘某称其向崔建转租一元旋转火锅餐馆时，包括案涉的两个档口，且其接手案涉底店后，再未让该两档营业。一审法院认为，蒙启星与崔建就案涉档口签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同履行。合同约定租赁期限为2019年4月7日至2020年4月7日，蒙启星作为承租人有权在租赁期限内对租赁档口使用、收益。案涉档口位于包头市××区底店内部，属于该底店的一部分。2019年9月22日，崔建与案外人刘某签订案涉底店的转让协议，案外人刘某称其承租的店铺系金三角西-3号底店整体，包含案涉档口，崔建对此不予认可，但其未提供充分的证据予以证明，而蒙启星提供的证据能够形成证据链条，并与法院调取的录音证据相互印证，故对崔建关于转租不包括案涉档口的抗辩意见，该院不予采信。崔建对案外人刘某自签订合同之日起，即2019年9月22日已实际占有案涉底店不持异议，蒙启星自该日起已无法实现合同目的，故对蒙启星主张崔建退还剩余租期租金的诉讼请求，该院予以支持，蒙启星实际租赁期限应截止至2019年9月21日，崔建应退还2019年9月22日起至2020年4月7日止的租金20613.7元（38000元/年÷365天×198天）。关于蒙启星主张崔建退还物业费押金和水电费押金的问题，因合同中并未就押金进行约定，且蒙启星未提供充分证据证明其向崔建支付了押金，故对蒙启星的该项诉讼请求，该院不予支持。蒙启星关于利息的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，对蒙启星的诉讼请求，该院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，判决如下：一、被告崔建于本判决生效后十日内返还原告蒙启星租金20613.7元；二、驳回原告蒙启星的其他诉讼请求。案件受理费404元，减半收取计202元（原告已预交），由原告蒙启星负担25元，被告崔建负担177元。二审经审理查明的事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：崔建是否应当退还蒙启星房屋租金20613.7元。崔建主张其转租店铺的范围仅涉及其经营的一元旋转火锅店，并不涉及案涉档口，但因二审中，崔建自认其转租的范围包括案涉档口，故崔建的该主张不能成立，本院不予支持。又因崔建在二审中认可其于2019年9月22日签订《关于一元旋转火锅餐馆的转让协议》当天就已将包括案涉档口在内的店铺整体交付给案外人刘某，故一审判决崔建将2019年9月22日起至2020年4月7日止的租金20613.7元返还蒙启星正确。综上，崔建的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404元，由上诉人崔建负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏晓燕审 判 员 王雅琴审 判 员 董婷婷 二○二○年八月七日法官助理 常慧青书 记 员 王 彩附：本判决所引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。