内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2921民初995号 原告：阿拉善盟玛雅房地产开发有限公司。 法定代表人：马英，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨金爱，系该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：薛察微，内蒙古睿华律师事务所律师。 被告：张占洲，男，1990年5月1日出生，汉族，黑蛋火吧员工。 委托诉讼代理人：杨世杰，系内蒙古君缘律师事务所律师。 原告阿拉善盟玛雅房地产开发有限公司（下称玛雅公司）与被告张占洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿拉善盟玛雅房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨金爱、薛察微与被告张占洲及其委托诉讼代理人杨世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玛雅公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年6月10日至2019年10月10日的商铺租金16976元及2019年10月11日至2020年4月13日的商铺占用租金21150元；2、判令被告支付2019年度的采暖费及滞纳金11807.48元、电费712元；3、判令被告向原告支付借用B3-7号房间的玻璃修补费1500元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月10日原告与被告签订《个人商铺租赁合同》，将位于建筑面积为282.94㎡的B3-05、06号商铺租赁给被告使用，租期为2017年6月10日至2019年6月9日。第一年租金每月每平米12元，第二年租金每月每平米15元。2019年6月9日租期届满，但被告却迟迟不搬，直到2020年4月13日原告经物业公司社区协调收回该商铺。故原告向被告索要这九个月的租金38126元。因被告占用商铺，仍需缴纳2019年度的取暖费11807.48元及营业期间产生电费712元。另外，被告向原告借用原告B3-07号房间时致该房间的玻璃破损，损失约1500元。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益请法院依法判决。 被告张占洲辩称，第一，原告代理人为一般代理，立案时向法庭提交的起诉状所确定的诉讼请求为29708元。原告代理人当庭变更诉讼请求并没有得到原告公司的授权，无权当庭变更诉讼请求。本案的诉讼金额和诉讼请求应当按照立案时起诉状所载明的内容为诉讼请求进行审理。第二，原告要求支付租金以及采暖费、补修费等诉讼请求，不具有事实和法律依据。一是双方间《个人商铺租赁合同》于2019年6月9日到期，答辩人即与玛雅公司售楼部杨经理谈续租事宜，杨经理告知答辩人该房屋已出售，租赁合同不能再续签，因此双方租赁合同关系于2019年6月9日自然终止。由于签订《个人商铺租赁合同》时原告承诺可以续租，答辩人才重新装修了房屋，原告不给续租，答辩人装修经济损失比较大。而且原告出售房屋前也没有通知答辩人。为了弥补答辩人的损失，杨经理称购房者仅支付了部分房款，没有全部结清房款前暂时不交付房屋，口头承诺免租三个月，让答辩人在三个月内搬出去，答辩人没办法也只能同意。2019年的9月25日下午杨经理带人员到酒吧询问确切的退房时间，由于答辩人当时一直没有找到合适的房屋，答辩人希望将店铺经营至国庆假期结束后立即腾退。杨经理再次口头承诺退房的时间最迟至国庆结束，称这是他最大的权限。2019年10月6日答辩人结清调味品款，2019年的10月9日结清了冰鲜货物款，2019年10月10日结清菜款，后正式停业关门。答辩人陆续将店里的设施设备、低价出售完毕，答辩人找到杨经理交房，并要求退还押金1万元，但是杨经理称房子用了三个月，没有收到房租，答辩人要补三个月租金，押金不能退，双方也因此发生争议。另外原告在租赁期限内将房屋出售并未告知答辩人，不但侵害了答辩人享有的优先购买权利，而且直接导致了无法续租而产生的装修投入损失无法得以返回。现原告非房屋所有权人，所以原告要求支付商铺租金既无合同依据也无法律依据。即便答辩人占有使用房屋也是答辩人与所有权人之间的返还原物的纠纷，并非租赁合同纠纷。所有权人有权主张的是逾期腾退占用房屋的使用费用，也并非租赁费用。答辩人腾退房屋之后，原告于2019年11月份就实际交付给了梦缘美容会所，此期间答辩人并没有占有使用房屋，不存在占用费用。如果原告认为2020年的4月份自力救济行为合法，那么2019年10月至2020年4月期间属于原告怠于行使权利，致使损失扩大的责任应当由原告承担。此外，房产已经出售给第三人，原告无权再向第三方出租。房屋空置期间，原告并没有产生任何的经济损失，无权主张逾期腾退占用使用费用或者是租赁费用。二是关于2019年采暖费，由于没有签订租赁合同，答辩人向热力公司报停时被告知，无租赁合同关系无法办理报停。原告明知房产已经无法租赁，未能告知产权人及时办理报停手续而多产生的供暖费、滞纳金应当由原告承担。另外，原告没有向热力公司支付采暖费，无追偿权。三是B3-7非租赁合同中所涉及的房屋，而且玻璃损毁并非答辩人造成的，补修费用1500元与本案没有任何的法律关系，答辩人不承担保修费用。四是2019年10月份电费712元，如果有电业费的电业局的收费凭证证明在腾退房屋前产生的，答辩人同意承担。如果是答辩人腾退房屋之后产生的费用，答辩人则不承担。另外原告主张的2019年10月份电费也可以印证两个事实，其一，答辩人在2019年10月初短租经营，故产生少量电费，其二，证实答辩人在2019年10月初腾退房屋之后没有继续占有使用房屋也就不产生任何的这个电费。五是原告应当退还押金1万元并赔偿未能续租所导致的装修损失。如果不能协调答辩人保留相应诉权。综上所述，原告的诉讼请求不具有事实和法律依据，请求人民法院查明事实后驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年6月10日原告玛雅公司与被告张占洲签订了《个人商铺租赁合同》，原告将建筑面积为282.94㎡的B3-05、06号商铺租赁给被告经营黑蛋火吧。租期为2017年6月10日至2019年6月9日。第一年租金每月每平米12元，第二年租金每月每平米15元。租赁期满后原告同意被告可以续租，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相应规定。被告托欠租金的行为原告有权提前终止合同，不予退还押金，并提出赔偿。被告向原告或第三物业管理者支付水、电、暖气、物业费、房产、土地使用税及其他生产的直接费用。双方还约定了其他权利、义务。履约期间被告于2017年6月21日向原告交付押金1万元。租赁期间届满后被告向原告提出续约要求，原告以商铺已出售为由没有同意。被告继续使用商铺。被告称因不能续约原告同意被告无偿使用三个月。原告不予认可。证人潘某证明被告所述属实，但潘某系黑蛋火吧的合伙人，其证言的证明力不足。被告没有其他证据予以印证其陈述，故依法不予确认原告同意由被告免租金使用商铺三个月。2019年9月25日原告到被告处，被告请求经营到国庆假期后退还商铺，原告同意了该请求。国庆假期后被告停止经营，于10月10日前清理了外欠，于月底将资产变卖后向原告移交商铺，并要求原告退还押金。原告要求被告交三个月的租金再退还押金，双方产生争议，被告未向原告移交商铺。后经阿拉善矛盾纠纷预防与多元化调中心调解，双方仍因三个月租金的承担问题未能协商一致。2019年12月6日原告交付了案涉商铺2019年10月12日至2019年11月12日的电费711.76元。2020年4月13日原告会同社区、物业公司、购房人将商铺收回。期间通知被告到场，被告借故未到。同年4月27日原告与购房人签订了《购房协议》，将案涉房屋出售。2020年6月10日内蒙古哈伦能源集团热力事业部就案涉商铺拖欠采暖费、违约金11807.48元发出《催费告知书》。被告称2019年10月25日向该公司申请停止供暖，该公司以被告没有租赁合同无申请资格没有受理。 另查明，被告借用了原告所有的位于翡翠城商业街B3-07号商铺，使用期间发生玻璃破损。原告要求被告赔偿1500元，被告不予认可，原告没有提交其他证据证明该损失金额。 本院认为，原被告经自愿协商一致签订的《个人商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法确认具有法律效力。虽然租赁期间届满后因原告需出售案涉商铺，双方未续签书面的租赁合同，但原告同意被告继续使用至当年国庆假期后，故可以确认双方间形成租赁法律关系。被告使用了原告的商铺，且被告陈述的原告因不能兑现承诺而同意由被告免租金使用三个月的事实依法不能确认，被告应当按照此前的计收标准向原告给付租金16976元，并给付原告垫支的水费711.76元。被告称在签订《个人商铺租赁合同》时原告承诺到期后要续租给被告，而且该合同中也明确约定被告可以续租。无论就被告所述原告承诺的，还是合同约定的续租问题，需要从几个方面来理解，首先，如在租赁期间届满后原告仍然出租该商铺时其愿意继续与被告建立租赁法律关系；其次，如在租赁期间届满后原告对该商铺有他用或者出售时则双方不能建立租赁法律关系。即双方能够续租要建立在原告继续出租商铺的前提下。基于上述理解，双方间权利义务，以及利益期待，应当依照《个人商铺租赁合同》的约定来确定。这就要求被告在合同履行中要合理安排经营投入，管控投入风险。续租赁期间届满后双方发生争议，被告不向原告移交案涉商铺确有不当。虽经有关部门进行纠纷协调双方仍不能达成一致，被告既不使用，也不向原告移交案涉商铺，原告也未采取进一步的措施收回商铺，致使商铺闲置，并产生了采暖费及违约金，对此双方均有责任。对此期间产生的租金损失由双方各承担50%。考虑防疫实际对其中一个月的租金不予计算，原告请求偿付21150元减去4244.10元，余额16905.90元，被告应偿付原告8453元；因原告明知被告已不实际使用商铺而不申请停止供暖，故由被告按照申请停止供暖40%的交费标准承担采暖费及违约金4723元，下剩的由原告承担。被告应承担B3-07号商铺玻璃破损造成损失的民事责任，但原告没有提供损失为1500元的证据，致使该损失金额不能确认，故对其赔偿请求依法不予支持。 综上，被告续租原告的商铺应向原告给付期间的租金及原告垫支的水费。续租期间届满后被告未向原告返还商铺，由此造成的租金、采暖费及违约金损失应由双方各自承担相应的责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下： 一、被告张占洲向原告阿拉善盟玛雅房地产开发有限公司给付租金16976元、水费711.76元。 二、被告张占洲向原告阿拉善盟玛雅房地产开发有限公司偿付未移交商铺的费用13176元。 三、驳回原告阿拉善盟玛雅房地产开发有限公司其他诉讼请求。 以上一、二项被告张占洲承担的给付义务于本判决生效之日履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费854元，减半收取427元，由被告张占洲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。 审判员  马建军 二〇二〇年八月九日 书记员  田 杨 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条【双方违约的责任承担】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。