四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2128号 上诉人（原审原告）：朱明春，男，1964年7月25日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：何浩，四川炬国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范鹏，四川省南部县滨江法律服务所法律工作者。 被上诉人：中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地:四川省成都市人民中路二段**四川中银大厦****。 负责人：侯一平，总经理。 委托诉讼代理人：张洪润，四川煊焜律师事务所律师。 第三人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司南部支行，住所地：四川省南部，住所地：四川省南部县南隆镇桂月路华府东苑****iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 负责人：李波，行长。 委托诉讼代理人：周琛涵，职员。 原审第三人：南充汇丰建材有限公司，住所地：四川省南部县工，住所地：四川省南部县工业集中区 style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：何琼英，总经理。 原审第三人：四川太成房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县南，住所地：四川省南部县南隆镇丝绸街丝绸花园** style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：贾勇，总经理。 原审第三人：何琼英，女，1960年10月9日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：贾越，女，1992年7月3日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原审第三人：贾勇，男，1965年6月12日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：贾猛，男，1968年2月28日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：彭祥玉，女，1969年4月18日出生，汉族，住四川省南部县。 朱明春因与中国工商银行股份有限公司南部支行（以下简称工行南部支行）、何琼英、贾越、贾勇、贾猛、彭祥玉、案外人执行异议之诉一案，不服四川省南部县人民法院（2018）川1321民初5383号民事判决，向本院提起上诉。因原审法院在恢复执行工行南部支行与何琼英、贾越、贾勇、贾猛、彭祥玉、汇丰公司、太成公司借款合同纠纷一案中，中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称东方资产四川公司）与工行南部支行申请变更东方资产四川公司为该案申请执行人，并提供了债权转让协议及登报公告证明。2020年2月26日，原审法院作出（2020）川1321执恢195号执行裁定，变更东方资产四川公司为该案的申请执行人。本案到庭当事人对东方资产四川公司作为本案被上诉人及工行南部支行作为本案第三人参加本案诉讼均无异议。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱明春上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、判决认定工行南部支行与原审第三人太成公司签订的案涉房屋抵押合同无效，并撤销登记行为；三、判决立即停止对朱明春购买的位于四川省南部县丝绸街丝绸花园4栋-2-8、-2-9、-2-10、-2-11号（产权证号：××、××、××、××）四间商业用房的执行，并解除查封措施。事实和理由：原审认定事实与适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。1、太成公司抵押行为的主观意图。太成公司在2010年5月将案涉房屋交付朱明春占有使用至今并取得全部购房款后又与工行南部支行签订《最高额抵押合同》，太成公司与工行南部支行签订《最高额抵押合同》前后均认可案涉房屋属于朱明春所有，拖延为朱明春办理房屋产权变更登记手续，将房屋既卖又抵押的行为属于违反诚实信用原则的恶意抵押。2、工行南部支行是否为善意取得。首先，工行南部支行与太成公司签订《最高额抵押合同》不履行严格审查的法定义务，涉案房屋由朱明春实际使用，工行南部支行对朱明春的使用未进行进一步核实。其次，从时间上来看，工行南部支行原负责人刘村柏与太成公司法定代表人贾勇于2014年9月29日在工行南部支行签订了《最高额抵押合同》，设定抵押日期为2014年9月28日。《贷款通则》明确规定贷款人要对抵押物情况进行核实，经核实无误，双方才能签订抵押合同，签订抵押合同后，双方才能到登记机关办理登记手续，使已经成立的抵押合同发生法律效力，这是法定贷款步骤。可见，对抵押物状况进行实质审查，这是抵押关系当事人的民事义务，工行南部支行未尽严格的审查义务，从而导致本案纠纷的发生，工行南部支行与太成公司的抵押行为不能被认定为善意取得。太成公司与工行南部支行签订《最高额抵押合同》并办理了抵押权登记手续，实际上太成公司为获取资金欲以形式上合法的抵押行为否定买卖行为，虽然抵押行为形式上合法，但其系以合法形式掩盖非法目的，而工行南部支行又非善意取得，双方的行为侵害了朱明春的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同为无效合同，故该《最高额抵押合同》应当认定为无效合同。太成公司及工行南部支行不能以此对抗朱明春、太成公司签订的商品房（预）购销合同，即工行南部支行与太成公司的抵押物权不能对抗朱明春对太成公司享有的债权，朱明春的上诉请求理应获得支持。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，朱明春在案涉房屋被抵押、查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款，因太成公司一直未办理规划验收和竣工备案，且案涉房屋所在小区土地被抵押，无法办理产权，朱明春在办理过户上并无过错，朱明春享有排除执行的权利。4、原审判决既认可朱明春与太成公司签订《商品房（预）购销合同》有效，又认可工行南部支行与太成公司签订的《最高额抵押合同》有效，相互矛盾，也与法律精神相违背。 东方资产四川公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回朱明春的上诉请求。一、案涉房产抵押权设定合法有效，工行南部支行取得相应抵押权。1、太成公司从未向工行南部支行披露案涉房屋已经出卖的事实。工行南部支行若知晓该事实，不可能向太成公司提供相应贷款并接受以案涉房屋设定的抵押。2、案涉房屋在设定抵押时登记于太成公司名下，工行南部支行根据我国不动产物权登记的公示力与公信力，完全有理由确信房屋为太成公司所有。3、案涉房屋在设定抵押前一直处于出租状态，并非朱明春占有。设定抵押前，工行南部支行进行了现场调研，承租人明确表示该房屋为太成公司所有，工行南部支行在案涉房屋设定抵押前已尽到必要的注意和审查义务。二、朱明春不符合足以排除执行的法定条件。1、案涉房屋一直处于出租状态，在人民法院查封前，朱明春不仅没有办理过户和登记，也没有占有该房产，不满足排除执行的法定条件。2、朱明春于2005年3月已与太成公司签订《商品房购销合同》，但2014年仍未办理过户登记，显然存在怠于行使权力的客观事实，存在一定过错，同样不满足排除执行的法定条件。三、抵押权利应当优先。朱明春与太成公司签订的商品房购销合同合法有效，工行南部支行与太成公司签订的《最高额抵押合同》同样合法有效，两者并不矛盾。朱明春基于商品房购销合同对太成公司依法享有的权利属于债权，而非物权。工行南部支行享有的抵押担保物权应当优先于朱明春的债权。四、朱明春因案涉房屋所遭受的损失完全可以且应当向太成公司主张权利。 工行南部支行答辩称，资产已经转让给东方资产四川公司，朱明春完全可以向太成公司主张赔偿。 朱明春一审起诉请求：一、确认朱明春与太成公司于2005年3月26日签订的《商品房（预）购销合同》合法有效，确认工行南部支行与太成公司签订的案涉房屋抵押合同无效；二、停止对朱明春购买的位于四川省南部县××街××花园××栋××号××房的执行，并解除查封措施。 原审查明，2005年3月26日，朱明春（购买方、乙方）与第三人太成公司（销售方、甲方）签订《商品房（预）购销合同》，约定乙方购买甲方商品房位置在丝绸花园4幢附2楼9-15号，面积约为263.44平方米（乙方向甲方所购房屋按竣工验收后的实际建筑面积计算为准），房屋价款1218740元（49.23㎡×3000元/㎡+214.21㎡×5000元/㎡）。该合同上方备注：“实际预测表是8-11号，以后签正式合同时按预测表房号签定（含8号铺面的合同），总面积不变”。合同签订后，朱明春于2011年5月10日向太成公司交清全部购房款1218740元，太成公司向朱明春出具《收款收据》一份，并向朱明春交付了案涉四间营业房。朱明春先后将案涉四间营业房出租给太成公司、南部县陵江骨科医院有限公司使用。 2014年9月29日，工行南部支行与太成公司签订《最高额抵押合同》，太成公司将其所有的位于南部县南隆镇丝绸路丝绸花园产权证号为××（2幢-1-1号、-1-2号）、产权证号为××（4幢-2-10号、-2-11号）、产权证号为××（4幢-1-1号、-2-7号、-2-8号）、产权证号为××（4幢-2-9号）商业用房抵押给工行南部支行，并办理了抵押登记（南房他证南部字第20140031**）。 原审法院在执行工行南部支行与汇丰建材、太成公司、何琼英、贾越、贾勇、贾猛、彭祥玉金融借款合同纠纷一案中，于2018年6月13日作出（2018）川1321执1440号执行裁定书，查封了太成公司所有的位于南部县丝绸街丝绸花园2栋-1-1、-1-2、4栋-2-10、-2-11、-2-7、-2-8、-2-9、-1-1号商业用房八间。 朱明春对原审法院查封的位于四川省南部县××街××花园××栋××号××房提出书面异议，原审法院于2018年9月30日作出（2018）川1321执异141号执行裁定书，裁定驳回朱明春的异议请求。 原审认为，本案争议焦点,朱明春对案涉四间商业用房享有的权利是否优于工行南部支行享有的抵押权。朱明春与第三人太成公司签订的《商品房（预）购销合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。朱明春虽已支付了全部购房款，但未办理过户登记，根据物权法的相关规定，朱明春对案涉四间商业用房尚未取得所有权，朱明春享有的仅是一般债权。工行南部支行与第三人太成公司签订的《最高额抵押合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦属合法有效。朱明春诉称工行南部支行与太成公司恶意串通，损害其利益并以合法形式掩盖非法目的，该抵押合同无效，但未举示证据予以证实，亦与查明的事实不符，故对此诉称意见，不予采纳。工行南部支行就案涉房屋办理了抵押权登记，其取得物权，根据物权优于债权的原则，因此，工行南部支行的权利更优先。综上所述，朱明春对案涉四间商业用房不享有足以排除强制执行的民事权益，对朱明春的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”，《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”规定，判决如下：一、确认朱明春与第三人四川太成房地产开发有限公司于2005年3月26日签订的《商品房（预）购销合同》有效；二、驳回朱明春的其他诉讼请求。案件受理费15769元，由朱明春负担。 二审中，朱明春提供南部县陵江骨科医院有限公司登记情况表，用于证明朱明春购买的房屋在工行南部支行与太成公司办理抵押登记之前已经占有使用，且出租给南部县陵江骨科医院有限公司开办医院使用。 东方资产四川公司质证意见为，真实性无异议，该企业名称是有限公司是私营企业，并非医院，不属于不能抵押的财产。 工行南部支行质证意见为，案涉房屋系太成房产名下的房产，且办理抵押过程中，南部县陵江骨科医院有限公司出具了同意办理抵押的知晓函。 本院认证意见将结合案件事实及其他证据在处理意见中综合阐述。 朱明春二审中提出取得案涉房屋后租给太成公司，太成公司又向南部县陵江骨科医院有限公司转租了部分房屋，朱明春于2015年6月后将案涉房屋全部出租给南部县陵江骨科医院有限公司。案涉房屋总价款121余万元,从2005年到2011年陆续现金支付,部分资金源于经营钢材,部分资金源于向朋友借款。其中，在涂新奎处借款10余万元，约定月利率1%，之后陆续还款，大约于2011年清偿，均是现金交易；于2005年-2008年间在周绍明处借款20余万元，约定月利率1%，均是现金交易，现款已清偿。在妹夫侯业刚处借款30余万元，约定月利率1%，均是现金交易，收款后即支付给贾勇。周绍明针对朱明春借款陈述，朱明春多次借款共计8万元，约定月利率1%，朱明春借款提出用于修建房屋，朱明春几个人合伙开发房地产。侯业刚针对朱明春借款陈述双方存在相互借款，朱明春向侯业刚原先借款30万元，现仍下欠20多万元。朱明春在二审中又陈述，曾与贾勇、李江存在合伙关系，但当时贾勇未设立太成公司，合伙终止后，未进行结算，合伙人分配了房屋后，朱明春出售房屋的价款50余万元支付给了贾勇。另外，朱明春在太成公司取得案涉房屋土地使用权时出资20万元，数天后即收回，但朱明春未参与，不存在收益。 二审经审理对一审查明事实予以确认。 本院认为，朱明春虽与太成公司签订《商品房（预）购销合同》，但朱明春陈述购房资金来源与部分资金来源提供者陈述不一致，朱明春提出购房款均为现金交付无其他证据予以印证，同时，通过朱明春陈述与太成公司法定代表人贾勇曾存在合伙关系以合伙分配房屋变卖后的价款作为案涉房屋购房款及朱明春因案涉房屋土地曾出资20万元可知，朱明春与太成公司存在一定利益关系，朱明春也未提供实际交付购房款的充分证据，通过本案目前证据无法确认朱明春实际支付购房款。朱明春二审中提供的证据不能确认太成公司将案涉房屋抵押给工行南部支行前已实际交付给朱明春。朱明春提出执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，朱明春对登记在太成公司名下的案涉房屋提出排除执行的异议，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15769元，由朱明春负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年八月三十一日 书记员  程丹丹