广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初18441号原告（反诉被告）：梁永潮，男，汉族，1984年8月28日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢志辉，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵天赐，广东广大律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄健宗，男，汉族，1969年2月3日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：资辉宇，广东品杰律师事务所律师。原告梁永潮诉被告黄健宗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁永潮及其委托诉讼代理人卢志辉、赵天赐，被告的委托诉讼代理人资辉宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还经营风险金72000元和转让顶手费100000元；2.判令被告支付原告违约金100000元（依据合同第5条约定的补偿因投资所造成的损失）。3.判令确认双方签订的《商铺租赁合同》于2018年5月16日已经解除。事实和理由：原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其拥有之位于广州市越秀××××之一商铺及现有设备，以顶手形式转让给乙方，租期四年，如因甲方原因导致租赁期限不满四年，甲方需退回经营风险金72000元和第一期转让费100000元，及补偿乙方因投资所造成损失100000元，合计272000元。合同签订时，原告分别向被告支付了转让费100000元，风险金（两个月押金）72000元，三月份租金18000元、5200元税费及其他杂项费用。合同签订后，涉案商铺的原业主叶XX告知原告涉案商铺属于被告非法出租，不准原告经营并要求立即搬走。后叶XX以被告违反他们之间的《经营项目合作协议》为由诉至广州市越秀区人民法院，经一、二审审理后，被告均败诉。原告一直未能在涉案商铺开业经营。被告的行为构成根本违约，为维护自身的合法权益，提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为经营风险金72000元实际性质为押金，在原告违约前提下不应该退还，顶手费100000元被告同意在原告足额支付租金的前提下，在应付租金中扣减。不同意关于投资损失的诉讼请求，对于该项请求原告应该举证说明，若举证不能则视为没有投资损失。被告认为合同应于2018年9月19日解除，该日是原告搬出物业的时间，也是4705号案件中判决解除的时间，并非原告主张的5月16日解除。原告自2018年3月1日起使用房屋，并于同年3月16日向被告支付了部分租金18000元，直至2018年9月19日搬出房屋，再无缴纳任何租金，原告拖欠租金的行为给被告带来了巨大经济损失。为此，被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付拖欠的占用费（自2018年4月1日至2018年9月19日止，每月按36000元计算）;2.判令原告支付滞纳金（即逾期付款违约金，依据合同第4条第1款约定，以上述房屋使用费总额为基数，从2018年9月24日起，按每天千分之五计算至实际清偿之日止）。3.判令原告支付电费（15710.61元）、水费（5940.85元）、污水费（236.4元）、税费（21184.25元，指个人所得税、城市维护建设税及罚没收入，其中应扣除原告已付的5200元税费）。原告对被告的反诉请求辩称：原告已向被告支付的税费及各项杂费为8216元，不是被告主张的5200元。被告违约在先，原告作为后履行的一方，有权拒绝其履行要求。原告与被告签订合同后依约向被告支付了相关款项，但随后原告马上收到商铺业主叶XX通知，不准许原告营业并要求立即搬走，此后叶XX还提起诉讼。故原告一直未能在该商铺正常营业过。根据合同法第六十七条规定，原告支付租金的前提是，被告先按照《商铺租赁合同》的约定，将其拥有的商铺租赁给原告营业。但是涉案商铺并不符合合同约定形式，也即被告对其自身合同义务的履行不符合合同约定，因此原告有权拒绝支付租金。实际上原告也从来没有在涉案商铺经营过。退一步来说，即使被告有权主张租金，也只能主张2018年4月1日至2018年5月16日期间的租金54000元，但被告反诉的金额却高达220800元，原告不知道该金额如何算出。另外，原告无需负担水费、电费、税费等各项费用，理由如下：1.根据租赁合同第4条第2款约定，原告承担各项杂费的范围是涉案商铺正常经营所产生的费用，但是原告因为业主叶XX的阻止，从未实际经营使用过商铺。2.被告从未提供合法的营业执照给原告，导致原告根本无法张贴广告，签约美团、饿了么等外卖平台，无法合法经营。3.合同约定被告只有在先满足协助解决环保、卫生等问题的条件下才能主张原告承担杂费。而涉案商铺因为被告在2017年9月2日的违法行为，被越秀区环保局于2018年4月1日作出行政处罚，而且被处罚后，被告拒绝出面解决问题，已经违反了上述合同义务，所以原告无需支付各项杂费，原告自从收到行政处罚决定书之后，每一天都在店内等着被告露面解决问题，一直到2018年5月16日口头通知被告解除租赁合同为止，但是被告从未露面。4.根据原告提供的补充证据，中国工商银行2018年3月21日电子回单，显示被告收到了8216元。因此被告应当从其反诉主张的金额中扣除8216元。根据原告提交的证据显示，业主叶XX证明“本人并在2018年4月28日到店检查时，发现你私自乱拉水电、烟囱给臻萃楼，并私自改建排烟管，导致店内多次跳闸”。因此，在原告没有正常营业的情况下，被告主张的各项杂费并非涉案商铺产生，应当是由于被告私自拉水电烟囱给臻萃楼，并私自改建排烟管所造成的。该臻萃楼也属于被告经营，归被告占有使用，因此被告主张的各项杂费实际上是被告经营自己臻萃楼所产生的。应当由被告自行承担，与原告无关。被告要求原告为自己的开销买单，这对原告不公平、不合理。臻萃楼与涉案商铺属于同一栋大楼，属于被告自己改建。综上，根据以上事实，被告属于根本违约，严重损害原告的合法权益，恳请贵院查明事实，驳回被告反诉请求。经审理查明：2017年12月28日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方，出租方）签订《租赁协议》，其中约定:经双方协商一致达成如下协议：房屋坐落于越秀××××之一，单位名称：广州市越秀区姑妈茶餐厅，装修及设施、设备：保持原状转让。租赁期限四年，即2018年1月1日至2022年12月31日止；月租金36000元，租房押金72000元，合同到期后如数退还；其他约定事项：2018年2月份交接完成，正式合同签订后支付顶手费用200000元，装修期10天；2018年1月1日前所产生的任何债权债务、水电费用与乙方无关，由甲方负责处理，2018年1月1日后产生的费用由乙方处理；本合同经签字（盖章）生效，当天内支付订金30000元，如甲方违约需支付双倍订金给乙方等。原告于协议签订当天向被告支付了30000元订金。2018年2月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其所拥有之位于广州市越秀××××之一商铺及现有铺面设备，以顶手形式转让给乙方；甲方为合作项目的持牌人，提供有关证明文件给乙方办理有关的装修、工商手续；租赁合同期为四年，由2018年3月1日起至2022年2月31日止；乙方认可甲方现有场地及设备，同意支付甲方相关租金费用，具体按以下执行：合同签订日起计的第一年（即2018年2月1日至2020年2月31日）每月乙方支付甲方36000元，第三年起增递6%（即2020年3月1日至2022年2月31日，每月乙方支付甲方38160元）；租赁期间项目装修期（由2018年3月1日至2018年3月15日）乙方免缴租金；乙方向甲方交纳72000元经营风险金，项目合作期满，乙方无拖欠费用（包括但不限于前期投入及场地接管费用、水电杂费），相关安全、卫生事故责任义务已履行完毕或无违反本合作协议规定的情况，按时迁出场地后，甲方无息退还经营风险金予乙方，否则甲方有权用以冲抵相关费用；乙方在本协议签订后3天内向甲方支付第一期转让顶手费100000元；如甲方在2018年10月能确定继续履行合同4年的租赁期，乙方3天内向甲方支付第二期转让顶手费100000元；商铺每月的租金费用，乙方必须按时在当月5号前缴纳，逾期5天，甲方有权按租金费用的5‰每天计收滞纳金；本项目一切由经营所产生的杂费、治安费、环保费及各项税费、水电费等（包括办理装修申报等工商手续）概由乙方支付，甲方必须协助乙方办理好环保、工商、卫生安全牌照；如因甲方原因导致商铺租赁时间不能按合同约定四年期履行租约，甲方需退回经营风险金72000元和第一期转让顶手费100000元，及补偿乙方因投资所造成损失100000元，合计272000元等。原告为证明其按合同约定向被告支付各项费用，向本院提交了收款收据两张及中国工商银行电子回单两张，其中收款收据分别记载2018年3月16日被告收到了原告支付的3月租金18000元及按金72000元。电子回单记载原告分别于2018年2月1日、2018年3月21日向被告转账支付了142000元、8216元。被告对上述证据均予以确认。原、被告双方均确认于2018年3月21日支付的8216元为杂费，被告同意在其反诉请求数额中扣减该部分费用。原告为证明因被告违约导致其无法如期开业，向本院提交了如下证据：1.2018年4月11日广州市越秀区环境保护局向广州市越秀区姑妈餐厅（经营者：叶XX）发出的越环强催[2018]15号《履行行政处罚决定催告书》，其中记载：我局于2017年9月2日向你（单位）送达了《行政处罚决定书》（越环罚[2017]84号），责令你（单位）改正违法行为并处罚款2268.5元，你（单位）至今未履行该行政处罚决定，根据相关规定，现依法向你（单位）催告，请你（单位）自收到本催告书之日起十日内履行下列义务：1.停止违法行为；2.缴纳罚款2268.5元。逾期不履行行政处罚决定，我局将依法申请人民法院强制执行，并每日按罚款数额的3%加处罚款等。2.2018年6月6日叶XX向被告发出的《通知》，内容为黄健宗至今未缴纳《经营项目合作协议》约定的合作费及相关费用；叶XX发现黄健宗于2018年2月1日以顶手形式转让给梁永潮，已严重违反经营项目协议；叶XX并在2018年4月25日到店检查时，发现黄健宗私自乱拉水、电和烟囱给臻萃楼，并私自改建排烟管，导致店内多次跳闸。因此，叶XX认为黄健宗已严重违约，现以书面形式通知黄健宗于三天内当面处理以上事项，否则提前解除双方合作协议等。签名栏签有“梁永潮（代签收）”。3.2018年8月15日叶XX向被告发出的《解除合同并退还场地通知书》，内容为再次通知被告，即日起解除与被告于2013年10月26日签订的《经营合作项目协议》，并要求被告于2018年8月18日前必须腾退所合作物业交还叶XX，立即补交相应拖欠合作费、税费、水电费等费用。4.2018年8月15日叶XX向梁永潮发出的《腾空退还场地通知书》，其中要求梁永潮于2018年8月18日前必须腾退所侵占物业交还叶XX，并向叶XX赔偿占用场地期间占用费、水电等费用。上述两份通知书落款处均载明通知人为叶XX，代理人叶东琼。被告对证据1的真实性予以确认，但认为该处罚决定是是针对叶XX的，且处罚手段为罚款，并不会对原告的权利义务及经营造成影响；对证据2的真实性予以确认，该证据恰恰说明了叶XX在明知实际承租人是原告时，并未提出异议，是同意的；对证据3的真实性予以确认，关联性不予确认，原告称其没有开业是因为被告违约造成的，但从涉案商铺的水电费等旁证可以证明原告有实际使用涉案房屋，原告的合同义务是支付租金，并非店铺使用开业；对证据4的真实性予以确认，该证据仅仅是催告，但实际搬离日期有判决书及原告、叶XX之间的场地交接书认定，为2018年9月19日。叶XX曾以黄健宗违约将涉案房屋转租给梁永潮为由向本院提起合同纠纷诉讼，要求解除叶XX与黄健宗签订的《经营项目合作协议》并要求黄健宗支付拖欠的合作费、水电、通信、税费、排污、垃圾等费用。本院经审理后，查明：广州市越秀区姑妈餐厅（以下简称姑妈餐厅），系于2005年4月29日注册成立的个体工商户，经营者为叶XX，经营场所为广州市越秀××××之一首层**。2013年10月26日，叶XX（甲方、出租方）与黄健宗（乙方、承租方）签订《经营项目合作协议》，约定：1.1甲方将其拥有合法使用权的位于广州市越秀区沿江中路365号的房屋和乙方合作经营；2.1甲方对其所提供的房屋拥有合法合作权且无争议；3.1合作期为五年，自2013年11月1日起至2018年10月30日止，甲方应于2013年10月1日前将房屋腾空交给乙方使用；4.1乙方应付定金50000元；4.3合作期开始之后，上述定金将自动转为押金；5.1合作费及支付日期：合作费按月支付，每月28000元，每月5号前支付等。在该案中叶XX提交了一份《通知》，落款时间为2018年5月16日，内容为叶XX告知黄健宗，其于2018年2月1日以顶手形式将涉案商铺转让给梁永潮的行为，已严重违反《经营项目合作协议》第9.4条，构成违约。梁永潮在该《通知》的回执栏上签名，并注明“代黄健宗先生签”。黄健宗对此不予确认，因其没有签收该《通知》。2018年7月6日，叶XX向黄健宗发出《解除合同通知书》，内容为黄健宗于2018年2月擅自以顶手形式将合作场地转让给他人，并且自2018年3月起至今仍未缴交合作费、税费并同时拖欠应缴的水电费用，构成根本性违约，故叶XX通知黄健宗即日起正式解除双方于2013年10月26日签订的《经营合作项目协议》，并通知黄健宗于2018年7月10日前腾退所合作物业交还给叶XX，立即补交相应拖欠租金、水电等费用。落款处载明通知人为叶东琼。2018年9月19日，叶XX（甲方）与梁永潮（乙方）签署《交还餐厅确认书》，确认当日梁永潮将涉案餐厅及相应经营证照等文件资料交还给叶XX。在该案审理过程中，为证明黄健宗拖欠相关费用，叶XX代为缴交了涉案商铺的税费、水电费等费用，叶XX提交了相关的票据，具体情况如下：1、广州供电局有限公司于2018年9月29日开具的编号00104554号电费发票，载明户名为东山区姑妈茶餐厅，计费时段为20180504-20180705，电费合计15710.61元；2、广州市水务局开具的三张污水费收费票据，缴款人均为叶XX，分别为：2018年9月29日开具的AD01669133号收费票据，计费时段20180425-20180624，污水费788.20元；2018年9月29日开具的AD01669132号收费票据，计费时段20180624-20180823，污水费767.20元；2019年3月5日开具的AD14397901号收费票据，计费时段20180823-20181024，污水费805元；3、广州市自来水公司开具的三张水费发票，分别为：计费时段20180425-20180624水费为2001.55元，计费时段20180624-20180823水费为1896.08元，计费时段20180823-20181024的水费2043.22元；4、三张国税（增值税）的税收完税证明，缴费时段分别为：2018年1月1日至2018年3月31日、2018年4月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2018年9月30日，金额均为7830元；5、五张地税（个人所得税、城市维护建设税、税务部门罚没收入）的税收完税证明，税款所属时期为2018年1月1日至2018年9月30日，金额分别为5234.60元、7437.25元、660.81元、7801.59元、50元，合计21184.25元。对于上述票据，黄健宗认为均无法证明缴费所对应的时间段，亦无法证明实际缴纳人，即无法证明叶XX已实际代黄健宗缴纳。黄健宗还主张关于涉案餐厅的税费、水电费，其有自行缴费，但相关票据找不到，无提供。另外，梁永潮表示没有自行缴纳过涉案商铺的相关费用，梁永潮只是把款项交给了黄健宗。2019年9月9日本院作出（2019）粤0104民初4750号判决书，其中认为：关于《经营项目合作协议》的性质，即叶XX与黄健宗之间构成租赁合同关系还是合作合同关系的问题……租赁合同的特征体现为出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金。该案中，根据《经营项目合作协议》的约定及叶XX与黄健宗之间的庭审陈述，叶XX不仅将涉案商铺交付黄健宗使用，同时，叶XX向黄健宗提供营业执照、税务证、卫生许可证等证照，黄健宗以叶XX的营业执照对外开展经营；黄健宗不仅向叶XX支付每月合作费用、水电税费等，还向叶XX支付装修补偿费等。因此，涉案协议的约定并不符合租赁合同的特征，黄健宗主张双方之间构成租赁合同关系，缺乏事实依据，本院不予采纳。另外，《经营项目合作协议》是否属于无效的问题，黄健宗并无提交证据证明涉案合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所规定的合同无效的法定情形……因此，黄健宗提出涉案《经营项目合作协议》为无效合同，缺乏事实依据及法律根据，本院不予采纳。叶XX与黄健宗签订的《经营项目合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于涉案合同的解除问题。黄健宗自认从2018年5月起停交合作费给叶XX，黄健宗也无证据证明其结清了相关的水电费用、税费，黄健宗在未经叶XX同意的情况下，黄健宗与梁永潮签订《商铺租赁合同》，将涉案商铺转租给梁永潮使用。黄健宗的以上行为，已构成违约……叶XX有权据此提出解除合同。该案中，叶XX于2018年6月6日发出的《通知》由梁永潮签收，2018年7月6日及2018年8月15日发出的解除合同通知的邮件均退回。从现有证据来看，并无证据证明上述三份解除通知已到达黄健宗。至于黄健宗表示同意于2018年6月9日解除合同的问题，从叶XX发出解除合同通知的内容来看，不仅仅是解除合同，更是要求黄健宗尽快结清费用、退还场地给叶XX。显然，黄健宗并未于2018年6月9日结清费用、退还场地给叶XX。故黄健宗认为涉案协议于2018年6月9日予以解除，于法无据，本院不予支持。叶XX于2018年9月19日收回涉案商铺，故涉案协议于该日起在客观上已无法继续履行，故涉案协议于2018年9月19日予以解除等。关于协议解除后的相关费用如何结算的问题。合作费用的结算应计算至合同解除之日止。涉案协议约定了合作期间的水、电、通信及税费等均由被告承担，相关的费用如何结算应以叶XX提供的票据为准……2、关于电费，根据电费发票证明2018年5月4日至2018年7月5日电费合计15710.61元，本院予以确认。3、关于水费、污水费，根据水费发票及污水费收费票据，证明2018年4月25日至2018年6月24日水费为2001.55元、污水费788.20元，2018年6月24日至2018年8月23日水费为1896.08元、污水费767.20元，2018年8月23日至2018年10月24日的水费2043.22元、污水费805元。虽然叶XX于2018年9月19日收回商铺，涉案协议于该日解除，基于广州市自来水公司的收费时段的原因，叶XX无法提供证据证明2018年8月23日至2018年9月19日期间的水费、污水费实际金额，但是本案涉案协议提前解除无法正常履行的原因，是基于被告的违约行为，且被告本应及时交纳相应的水费、污水费，在被告也未能提交证据证明合同履行期内2018年8月23日至2018年9月19日期间的水费、污水费实际金额的情况下，从公平合理角度出发，本院对叶XX提交的2018年8月23日至2018年10月24日的水费、污水费的发票予以采纳，认定水费金额为5940.85元（2001.55+1896.08+2043.22）、污水费金额为2360.40元（788.20+767.20+805）。4、关于税费方面，根据叶XX提交的三张国税（增值税）的税收完税证明，缴费时段分别为：2018年1月1日至2018年3月31日、2018年4月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2018年9月30日，金额均为7830元，合计为23490元。根据叶XX提交的五张地税（个人所得税、城市维护建设税、税务部门罚没收入）的税收完税证明，税款所属时期为2018年1月1日至2018年9月30日，金额分别为5234.60元、7437.25元、660.81元、7801.59元、50元，合计21184.25元。如上文所述，被告违约导致涉案协议提前解除，被告未能及时缴纳相关税费，且被告也未能提交证据证明2018年9月19日至2018年9月30日期间的税费金额应予以剔除的情况下，本院对叶XX提交的上述税费的发票予以采纳。综上，电费、水费、污水费、税费合计为68686.11元。遂判决：一、叶XX与黄健宗于2013年10月26日签订的《经营项目合作协议》于2018年9月19日予以解除；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，黄健宗向叶XX支付合作费用129733.33元（黄健宗已付押金50000元可用于抵扣应付未付的合作费用）；三、在本判决发生法律效力之日起十日内，黄健宗向叶XX支付电费、水费、污水费、税费合计为68686.11元；四、驳回叶XX的其他诉讼请求；五、驳回黄健宗的全部诉讼请求。黄健宗对该判决不服，上诉至广州中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）粤01民终20956号终审民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。在本案诉讼过程中，就涉案场地的交付时间问题，被告称其于2018年3月1日向原告交付了涉案商铺，但没有办理交接手续，双方于2018年2月1日签订合同后，自3月1日起原告可以随时进场，原告是否进场是其对自己权利的处分。原告则表示被告于2018年3月16日才交付涉案商铺，涉案合同虽然约定了15天免租期，但实际上并没有免租。双方并未就各自的主张提交证据证明。被告未向本院提供涉案商铺的电费、水费、税费、污水费缴费证明。本院认为：根据上述生效判决的认定，被告在未经其合作方叶XX同意的情况下，与原告签订《商铺租赁合同》，将涉案商铺转租给原告的行为构成违约。此外，原、被告在上述《商铺租赁合同》中约定的租期远超出被告与叶XX约定的合作期间，因此，该《商铺租赁合同》中超出上述合作期间即2018年10月30日后的租期部分的约定无效。其余部分仍按有效处理。根据上述合同约定，如因被告原因导致商铺租赁时间不能按合同约定四年期履行租约，被告需退回经营风险金72000元和第一期转让顶手费100000元及赔偿原告因投资所造成损失100000元。而上述生效判决已确认叶XX与被告就涉案商铺签订的协议于2018年9月19日解除，且系由于被告违约引致，叶XX亦已于当日收回涉案商铺。因此，该情况符合上述约定的情形，故原告现要求被告退回经营风险金、第一期转让顶手费及赔偿损失的诉讼请求符合合同约定，合法有理，本院对此予以支持。关于合同解除时间的问题，原告主张其于2018年5月16日口头通知被告解除涉案租赁合同，但并未提供证据予以证明，且被告对此不予确认，故对原告该主张，本院不予采信。就本案现有证据来看，原、被告双方并未就解除涉案租赁合同达成一致，根据上述生效判决认定，原告于2018年9月19日与叶XX签署《交还餐厅确认书》并将涉案商铺交还给叶XX，自此原告无法继续实际使用涉案商铺，故应认定涉案租赁合同于2018年9月19日解除。关于被告要求原告支付涉案房屋租金的反诉请求。就涉案房屋的交付时间，被告作为交付义务的履行一方，对此负有举证责任。现有证据并未能证实被告所主张实际交付涉案商铺的时间为2018年3月1日。同时，原告作为接受一方，主张被告于2018年3月16日才将涉案商铺交付给其使用，结合原告向被告交纳3月部分租金18000元及租赁押金72000元的时间为2018年3月16日的情况，以及租赁合同关系的先付后用的一般交易惯例来看，原告的主张较为符合常理，本院对此予以采信。而原告接收涉案房屋后，自2018年4月1日起未向被告支付租金，已构成违约，应承担违约责任。鉴于原告于2018年9月19日将房屋直接交还给叶XX，故原告应按照合同约定的标准向被告支付自2018年4月1日起至2018年9月19日期间的租金，对被告上述反诉请求，本院予以支持。至于被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求，本院认为，原告虽抗辩认为其在与被告签订合同后便收到叶XX要求交还房屋的通知，但现有证据仅能证明原告最早于2018年5月16日收到叶XX的相关通知，而原告于2018年4月1日起便未依约向被告支付租金，故在叶XX要求收回房屋前原告已存在违约行为，应依约承担违约责任。故本院对原告上述抗辩意见不予接纳；原告应向被告计付逾期支付租金的违约金。鉴于原告不同意支付该违约金，应视为对被告主张的违约金标准亦持有异议，而被告主张的违约金计算标准亦过分高于其所受损失，故本院根据公平合理原则酌情调整为自2018年9月24日起至2019年8月19日止，以原告实际所欠租金额为基数参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，以原告实际所欠租金额为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且该违约金以不超过原告上述所欠租金总额为限。关于被告要求原告支付电费、税费、污水费的反诉请求。根据上述《商铺租赁合同》约定，租赁期内一切由经营产生的杂费、治安费、环保费及各项税费、水电费等概由原告支付。原告主张被告反诉请求的各项费用是因被告私自乱拉、电路及改建烟囱给其经营的臻萃楼使用所产生，但现有证据并未能证明该情况，因此本院对原告上述主张不予采信。上述生效判决已查明涉案商铺自2018年5月4日至2018年7月5日电费为15710.61元；自2018年4月25日至2018年6月24日的水费为2001.55元、污水费为788.2元；自2018年6月24日至2018年8月23日水费为1896.08元、污水费为767.2元；自2018年8月23日至2018年10月24日的水费为2043.22元、污水费为805元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在上述诉讼过程中，叶XX及被告均未提供证据证明2018年8月23日至2018年10月24日期间的水费、污水费实际金额，在本案中被告亦未提供相应证据证明。同时，涉案《商铺租赁合同》解除、涉案房屋被叶XX收回的原因系由被告违约所引致，因此，被告应对此承担举证不能的责任。故本院对被告要求原告支付2018年8月23日至2018年10月24日期间水费2043.22元、污水费805元的反诉请求不予支持。经计算，原告应向被告支付2018年5月4日至2018年7月5日期间的电费15710.61元；2018年4月25日至2018年6月24日的水费2001.55元、污水费为788.2元；2018年6月24日至2018年8月23日水费1896.08元、污水费为767.2元。关于税费负担的问题。上述生效判决已查明计费时段分别为2018年1月1日至2018年9月30日的个人所得税、城市维护建设税、税务部门罚没收入的金额分别为5234.60元、7437.25元、660.81元、7801.59元、50元，合计21184.25元。根据本院前述认定，原告于2018年3月16日才接收涉案房屋，至2018年9月19日将房屋交还给叶XX，故原告应承担2018年3月16日至2018年9月19日期间的个人所得税、城市维护建设税、税务部门罚没收入。根据本案实际情况，原告应负担的个人所得税、城市维护建设税、税务部门罚没收入的金额应按（5234.60元+7437.25元+660.81元+7801.59元+50元）÷9×（9-2.85）=14475.90元计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、原告梁永潮与被告黄健宗于2018年2月1日签订的《商铺租赁合同》于2018年9月19日解除。二、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄健宗向原告梁永潮返还经营风险金72000元、第一期转让顶手费100000元。三、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄健宗向原告梁永潮赔偿损失100000元。四、在本判决发生法律效力之日起十日内，原告梁永潮向被告黄健宗支付自2018年4月1日至2018年9月19日止的租金（每月按36000元计算）并计付逾期付款违约金（其中自2018年9月24日起至2019年8月19日止，以原告实际所欠租金额为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以原告实际所欠租金额为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。该违约金以不超过原告上述所欠租金总额为限。五、在本判决发生法律效力之日起十日内，原告梁永潮向被告黄健宗支付电费15710.61元、水费3897.63、污水费1555.4元、税费14475.90元（其中应扣除原告已付的8216元）。六、驳回原告的其他诉讼请求。七、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2690元，由被告负担；反诉受理费减半收取2909.5元，由原告梁永潮负担2377.85元，由被告黄健宗负担531.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 张 丽二〇二〇年八月二十日书记员 徐浩龙