北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57078号原告：杨凯，男，1981年10月2日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：王亚兵，北京市三维律师事务所律师。被告：北京嘉成恒通物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安立路**院**楼**商业101-A10。法定代表人：张晋，总经理。委托诉讼代理人：戚宇，男，该公司员工。原告杨凯（以下简称原告）与被告北京嘉成恒通物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王亚兵、被告之委托诉讼代理人戚宇通过网上庭审平台参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2018年6月8日签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）；2．判令被告退还已付租金124556．5元、房屋押金41518．5元、装修押金2万元、办执照费9000元；3．判令被告赔偿原告装修损失107387．6元、消防改造费18900元、加盟费21900元。事实和理由：2018年6月8日，原、被告签订租赁合同及补充协议，约定被告将位于北京市XXXX5-F1-05的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告用于餐饮经营，面积为105平方米，租期为2018年6月8日至2022年6月7日。租赁合同第三条约定，房屋交付日期为2018年6月8日，同时约定，如因被告原因造成原告未按照3．2条款约定的日期办理进驻手续的，本合同中的交付、起租日及租赁期、装修期等本合同约定的期限的起止日期顺延超3个月的，被告违约并赔偿原告2个月的租金，剩余款项全部退回。租赁合同签订后，原告按约定支付了租金，可是被告却在2018年7月才将涉案房屋交付原告，并要求原告与其指定的北京XX**建筑装饰工程有限公司签订消防改造工程合同，收取高额消防工程费用，并且强迫原告缴纳9000元的办理营业执照费，在营业执照办理后又强迫缴纳办理卫生许可证的费用，最后导致原告在同年10月才办理完营业执照、11月才办理完卫生许可证。涉案房屋交付后，水、电不能按时接通，无法安装排烟系统，被告要求原告与隔壁XX卤肉饭店共同使用排烟系统，造成原告无法正常进行经营。原告多次要求解决涉案房屋出现的问题，但被告始终不予解决。原告认为被告的行为违反了合同约定的义务，且其提供的场所无法保证原告正常经营，故原告支出的装修费和雇佣人员的费用应由被告承担。被告辩称，同意解除租赁合同，租赁合同解除的原因是原告拖欠租金。原告交纳的租金已经都使用完毕了，不存在退租金的问题，押金已经冲抵租金，原告共使用房屋一年多。装修押金可以退，办执照费不是被告收的，是小红门乡收的，没法退。装修损失不同意赔偿，原告是对涉案房屋进行了装修，但不同意赔偿，因为原告实际使用了一年多。消防改造费不同意退，因为我们已经给他实际做了消防改造。加盟费是原告自己的问题，原告加盟后到哪儿都能开，不是非得在涉案房屋才能经营，与被告无关，不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年6月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同，约定：甲方向乙方出租涉案房屋，面积为105平方米，用于经营餐饮（杨国福麻辣烫）；乙方声明其在签署租赁合同前已经视察过涉案房屋及其所在场地，对该房屋及现有状况充分了解并表示满意，若乙方的经营项目对场地条件有特别要求，除非本合同中有明确约定，则甲方无义务为满足该等要求而采取任何行动，乙方应自行完成相关事宜（包括但不限于完成相关工程、办理相关手续等）以适应该等要求；租赁期4年，自2018年6月8日起至2022年6月7日止；涉案房屋的交付日为2018年6月8日，如因甲方原因造成乙方未按照上述约定日期办理进驻手续，租赁合同中的交付、起租日及租赁期、装修期等本合同约定的期限的起止日期顺延，甲方不承担其他责任，顺延超3个月的，甲方违约并赔偿乙方2个月租金，剩余款项全部退回；甲方同意给乙方1个月的装修期，即交付时间起延后1个月为装修期，装修期内，乙方无需缴纳租金，乙方应自装修期届满之次日起支付租金；甲方负责提供办照手续，为乙方顺利办理营业执照提供所需的文件资料，甲方应该接到材料30天内提供相关办照手续，如发生拖延（只包括甲方个人拖延行为）办照规定的时间外的租赁时间不计算租金直到营业执照办理完毕；起始租金均价每天每平米6．5元，年租金249113元，甲方同意乙方2018年6月8日起至2018年7月7日止共1个月为免租期，首付款押二付六，以后继续按6个月支付；乙方应于本合同签署之日的次日向甲方支付166075元，自2018年6月8日起，每期应付的半年租金，应于上一个租赁期届满前十五天向甲方一次性支付，以此类推；消防设施改造由甲方或乙方协商施工整改，费用由乙方承担，公关关系维护费用由甲方协调与承担；根据项目自身条件及项目所处地区的要求，甲方无义务提供天然气、制冷、采暖等其他设施，该等项目由乙方自行解决，相关费用及改建由乙方自行承担。租赁合同还对其他事项进行了约定。庭审中，原、被告涉案房屋的实际交付时间在2018年7月，具体日期双方无法明确。被告另表示，虽然交房有逾期，但起租日期也延后了。原告提交被告出具的押金、租金收据，显示原告于2018年5月29日向被告支付六个月租金124556元、押金41519元。原告提交微信聊天记录截图，拟证明其于2018年7月2日向被告支付装修押金2万元。被告对原告支付上述费用的事实表示认可。原告提交其于2018年7月2日与北京XX**建筑装饰工程有限公司（以下简称XX公司）签订的《消防改造工程合同》、微信转账记录，拟证明被告指定XX公司进行消防施工，费用为18900元，该笔款项由原告实际支付给张某某。原告提交的被告工商登记信息显示，张某某在2018年12月31日以前为被告持股100%的股东，原告据此主张被告与XX公司存在关联关系，实际控制人为一人。经查询，XX公司的法定代表人为王XX，投资人为王XX、王某某。原告提交经办人为潘某某的收据，拟证明其于2018年8月14日向被告交纳营业执照及食品经营许可证费用9000元。被告认可上述证据的真实性，但称其只是代收，相关费用已交至产权方指定的代办公司。庭审中，原告营业执照（经营者名称为北京瑞雪凯晟餐饮有限公司，以下简称瑞雪公司）记载的颁发日期为2018年9月10日，食品经营许可证的签发日期为2018年11月14日。原告称其实际在2018年10月才拿到营业执照。原告提交《装饰工程施工合同》，显示其于2018年7月3日委托北京市XXX家居装饰有限公司对涉案房屋进行装修，工期自2018年7月3日起2018年7月28日止，总造价107387．64元。原告提交的其配偶袁某名下建设银行账户交易明细显示，该账户于2018年6月29日转出款项107387．64元，显示收款人姓氏为“朱”。原告提交其与上海**餐饮管理有限公司（以下简称**公司）于2018年6月7日签订的《“杨国福麻辣烫”特许加盟经营合同》，其中约定的特许加盟店地址为涉案房屋，该合同另约定：如因主、客观原因要求变更特许加盟店的实际经营地址，原告须提前3个月向**公司提交书面申请并获得批准；合同期为一年，自2018年5月30日起至2019年6月29日止；如加盟期限满2年，且原告向**公司一次性缴纳2年（2018年5月30日至2020年6月29日）期间的特许加盟费共计21900元的，**公司按标准加盟费的五折优惠价（即10950元）收取特许加盟费；原该还需向**公司交纳保证金2万元、系统维护费500元/年。原告提交**公司出具的收据、原告配偶袁某名下银行账户转账记录证明其已实际交纳上述费用42400元。原告另提交其与北京某某餐饮有限公司签订的《代理区域加盟店管理服务合同》及金额为4000元的管理费收据，拟证明其为在涉案房屋经营“杨国福麻辣烫”而签订上述合同并支付管理费的事实。原告提交与被告工作人员2019年5月8日的的通话录音，录音中原告的配偶袁某向被告工作人员反映没有烟道、不能正常经营的问题，被告工作人员则称原告欠付租金。原告另提交多名租户与被告工作人员及被告上一手出租人的工作人员2019年3月8日现场谈话的录音，录音中被告工作人员一直希望确定起租日期为2018年11月1日，然后再按照各户的实际情况给予免租期，但因各方就此未能达成一致意见。原告认为被告主动提出将起租日期延后至2018年11月1日可以从侧面反映出被告承认其提供的房屋存在无法正常经营的问题。被告则称，因为租户一直不交租金，其不想再与租户纠缠，故决定再给予一定期限的免租期，希望租赁合同能继续履行。在上述录音中，被告方代表承认“当时跟园区那边接临时电，先开业”。被告的上一手出租人北京某某1企业管理有限公司（以下简称某某1公司）代表亦称“至于给‘80后’、给老白他们之前供给电量这个事，我不需要过多的解释，是因为当时电量不足，你们各家也没有装修完毕，他们才进行接电的”。原告提交某某1公司于2019年8月8日张贴的解除租赁合同通知书，称某某1公司于2017年3月10日与北京某某X家宴餐饮有限公司（以下简称某某X公司）签订《房屋租赁合同》，将包含涉案房屋在内的房屋出租给某某X公司，租期5年，因某某X公司未按时交纳租金，构成实质违约，某某1公司向某某X公司发出解除《房屋租赁合同》的通知，双方之间的合同关系已于2019年8月8日解除，故要求原告在2019年8月11日上午10点之前腾退涉案房屋。被告认可上述通知书的真实性，并称其系从某某X公司处承租了涉案房屋，后又转租给原告。被告提交原告在涉案房屋经营的“杨国福麻辣烫”在大众点评网、美团网上的点评截图，显示的最新点评日期为2019年7月25日，拟证明原告在2019年7月还在营业。原告对被告提交的上述证据不予认可。被告另提交其工作人员与原告配偶袁某的微信聊天记录截图，显示2019年5月5日下午16:49，被告工作人员曾发消息称：“王后天上午九点半食药检查营业执照，和餐饮经营许可证必须挂在明面上”，被告据此主张原告当时正常营业。原告对此不予认可，并指出袁某并没有回复该条消息。经询，被告表示涉案房屋没有建设规划审批手续，系建设在农村集体土地上的房屋。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条虽规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但上述司法解释第一条规定，该解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。涉案房屋属于农村集体土地上建设的房屋，考虑到原告已经办理营业执照实际经营等具体情况，且租赁合同确系原、被告真实意思表示，并无其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，故本院认为本案不宜直接适用上述司法解释关于认定合同无效的规定否认当事人之间的约定，租赁合同应为有效，双方均应依照约定履行各自的义务。关于被告提出的租赁合同因原告逾期未交纳租金而解除的意见，本院认为，根据原告提交的录音等证据，被告对录音中各租户提出的各种影响正常经营的问题未予以否认，并主动提出将租赁合同的起租日期延后至2018年11月1日，且还承诺将视每户的具体情况另行给予一定的免租期，这从侧面能够印证原告所主张的涉案房屋存在的种种问题。双方虽未能就起租日期达成一致，但本院认为原告拒绝支付下期租金系行使先履行抗辩权的行为，被告以此为由要求解除租赁合同，本院不予支持。根据原告提交的某某1公司张贴的解除租赁合同通知书，涉案房屋在租赁合同约定的租赁期限内就被某某1公司收回，被告未能履行保证原告在租赁期限内正常使用涉案房屋的基本合同义务，构成根本违约，现原告要求解除租赁合同，本院予以支持。关于租赁合同的解除时间，因原告未举证证明其在提起本案诉讼前曾经向被告发出解除合同的通知，故租赁合同应于本案起诉状（载有解除租赁合同的诉讼请求）送达被告之日，即2019年12月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告退还已付租金、押金的诉讼请求，双方均认可涉案房屋于2018年7月实际交付原告使用，但双方均无法明确具体日期。本院综合考虑房屋逾期交付的情况、供电情况、租赁合同约定的免租期、原告实际取得营业执照、卫生许可证的日期、涉案房屋被某某1公司张贴解除租赁合同通知书的日期等，认为原告所交纳的租金已经使用完毕，故对原告要求返还已付租金的请求不予支持。关于原告要求被告返还押金的诉讼请求，被告答辩称押金已经冲抵租金，本院根据原告提交的谈话录音等证据所反映出的涉案房屋在原告使用期间存在烟道无法满足正常经营等种种问题并结合原告实际使用房屋的期间，酌情确定被告返还原告押金2万元。关于原告要求返还装修押金2万元的请求，被告表示同意，本院不持异议。关于办执照费9000元，现有证据显示原告当时交纳该笔费用系基于与被告的合意，现相关费用已经交纳，营业执照亦已办理，原告要求退费，没有事实及法律依据，本院不予支持。但结合原告交纳办照费用的时间和实际取得营业执照的时间，本院认为被告在代为办理营业执照过程中存在迟延，故酌情判令被告返还办照费3000元。关于原告主张的装修损失、消防改造费、加盟费等损失，因被告根本违约导致租赁合同无法继续履行，原告前期投入的上述费用确有一定的损失，本院综合已经履行的租赁期限与剩余未履行租赁期限的具体情况、被告的过错程度并结合原告提交的证据，酌情确定被告赔偿原告装修损失75000元、消防改造费损失14000元、加盟费损失8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告杨凯与被告北京嘉成恒通物业管理有限公司于二○一八年六月八日签订的《房屋租赁合同》于二○一九年十二月九日解除；二、被告北京嘉成恒通物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告杨凯押金20000元、装修押金20000元、办执照费3000元，合计元43000元；三、被告北京嘉成恒通物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告杨凯装修损失75000元、消防改造费14000元、加盟费8000元，合计97000元；四、驳回原告杨凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6449元，由原告杨凯负担3349元（已交纳2800元，其余549元于本判决生效之日起七日内交纳）、被告北京嘉成恒通物业管理有限公司负担3100元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  赵 靓二〇二〇年八月二十八日法官助理  于 洋书 记 员  胡琪汶