重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初4722号原告（反诉被告）：张婷婷，女，1986年4月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市。委托诉讼代理人：龚涛，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓磊，男，1986年10月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：段兴华，重庆鼎典律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢容，重庆鼎典律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈宁，女，1985年11月25日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：段兴华，重庆鼎典律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢容，重庆鼎典律师事务所律师。第三人：重庆珏泽置业代理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺兰花村**，统一社会信用代码915001070628930195。法定代表人：罗茂洪，重庆珏泽置业代理有限公司总经理。委托诉讼代理人：李元明，重庆珏泽置业代理有限公司员工，住重庆市九龙坡区。原告张婷婷与被告邓磊、陈宁及第三人重庆珏泽置业代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，被告邓磊、陈宁在举证期限届满前提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张婷婷及委托诉讼代理人龚涛，被告陈宁及被告邓磊、陈宁共同委托诉讼代理人段兴华，第三人重庆珏泽置业代理有限公司的委托诉讼代理人李元明到庭参加诉讼。经本院传票传唤，第三人重庆珏泽置业代理有限公司未参加2020年7月14日的庭审，本院依法缺席审理。审理中，因当事人和解，扣除审限三个月。本案现已审理终结。张婷婷向本院提出本诉诉讼请求：一、判决解除原告与二被告之间的房屋买卖合同关系；二、判决被告退还定金50000元；三、判决被告支付违约金420000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：在第三人重庆珏泽置业代理有限公司的居间下，原告于2019年5月29日与二被告签订房地产买卖及经纪合同，购买了二被告所有的位于沙坪坝区XX房屋，套内面积289.27平方米，建筑面积320.77平方米，总房款2100000元。合同签订后，原告如约向二被告支付了定金50000元。合同约定2019年9月15日之前办理涉案房屋过户手续，但因二被告无法偿还银行贷款导致交易不能进行。2020年1月16日，在原告不知情的情况，二被告又将涉案房屋出售给案外人并过户，致使合同无法继续履行，原告有权解除合同，被告应当退还原告定金50000元，并按照合同约定支付房屋总成交价20%的违约金。邓磊、陈宁辩称，二被告没有任何违约行为，违约的是原告。按照合同第2条第3项约定，若银行按揭不能顺利完成，由责任方承担违约责任，原告系银行按揭贷款的责任方。合同约定于2019年9月15日之前办理过户手续，但该期限届满前，原告仍然未完成银行按揭，第三人也告知原告无法办理贷款审批手续，交易无法进行进行。二被告急于筹钱为家人治病，才将涉案房屋另行出售。邓磊、陈宁向本院提出反诉诉讼请求：一、判决反诉被告支付反诉原告违约金420000元；二、本案本诉、反诉诉讼费均由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告因家人生病需要用钱，才将涉案房屋出售给反诉被告。合同约定，若按揭手续不能顺利办理，由责任方承担违约责任。任何一方未按合同约定履行视为违约，违约方需要支付守约方房屋总价20%的违约金即420000元。合同签订后，反诉原告多次要求第三人与反诉被告抓紧办理银行按揭手续，但反诉被告因个人原因，未成功办理银行按揭。反诉原告多次向第三人了解银行按揭贷款手续办理进展情况，第三人明确表示反诉被告按揭贷款不能办理，致使双方签订合同无法履行。因反诉被告的违约行为导致双方合同不能履行，其应按照合同约定支付反诉原告违约金420000元。张婷婷辩称，我不存在违约行为，涉案合同未能履行的根本原因在于陈宁、邓磊一房多卖，他们承担相应的违约责任。重庆珏泽置业代理有限公司陈述，涉案房屋的买卖合同系在我公司居间下签订。我公司员工李元明于2019年6月6日陪同原告及二被告到位于沙坪坝区凤天路的兴业银行进行面签，申请贷款的金额为2450000元。兴业银行对涉案房屋进行评估期间，陈宁致电我公司员工李元明，表示有客户想全款2250000元购买涉案房屋，希望我公司将按揭事宜暂缓几天。2019年7月初，兴业银行初审贷款金额1600000元，未达到申请的贷款金额。我公司建议换向光大银行贷款，但因陈宁经常出差，未能及时组织双方见面协商处理。2019年8月13日，我公司组织张婷婷与陈宁见面，由于当时已经无法办理高评、高贷，故向原、被告提供了三个方案：一是原告重新签订按揭，贷款金额以银行审批为准，所差房款原告在1-2年内付清；二是二被告先办理涉案房屋解押手续并过户给原告，再由原告将涉案房屋作抵押贷款，所贷资金直接支付给被告；三是解除合同，二被告退还原告定金，我公司的中介费也不向原告及二被告收取。最终，他们选择了第三种方案，即将房屋重新出售，被告于出售当天退还原告定金。之后，我公司一直为涉案房屋寻找买家。直到2020年4月份，我公司员工致电陈宁，才知晓陈宁将房屋卖给了他人。经审理查明，陈宁与邓磊于2016年5月20日登记结婚。位于沙坪坝区XX房屋登记权利人为邓磊，共有情况为单独所有，建筑面积为320.77平方米，套内面积为289.27平方米，不动产权证号为XX号。2019年5月29日，在重庆珏泽置业代理有限公司（经纪方）的居间下，原告（买方）与二被告（卖方）签订房地产买卖及经纪合同，约定二被告将位于沙坪坝区XX房屋卖与原告。该套内面积289.27平方米，建筑面积320.77平方米，总房款2100000元。定金50000元为第一部分房款，支付方式如下：1、买方在签署本合同时交纳定金20000元。卖方同意三方签署本合同后当日将该物业合法有效证件交予经纪方代为托管，用于办理房产转让过户手续之用。2、买方在卖方签按揭当日补足定金余额30000元。2050000元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款。1、如买方需办理银行按揭，则上述第二部分房款之部分房款由买方委托经纪方向合作银行申请按揭贷款支付给卖方。办理银行按揭产生的一切费用共计5000元概由买方支付，此笔费用须于申请银行按揭之前由买方支付给经纪方。买卖双方需于本合同签署之日起五日内申请按揭并递交银行按揭所需资料以及银行规定签署所需法律文书，否则视责任方违约。……3、银行承诺贷款之金额由银行依据银行确定贷款金额及约定时间支付卖方。非经纪方原因导致银行按揭不能顺利办成，由责任方承担违约责任，与经纪方无关，甲方不退定金。若卖方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由卖方还清该物业的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准），赎出该物业抵押在银行的相关证件，并同还款资料一起即时交由经纪方托管。买卖双方约定于2019年9月15日之前办理该物业的《房地产权证》过户手续，自买方名下《房地产权证》出证之日起七个工作日内，买卖双方依据本合同约定持本人有效身份证件到相应部门缴纳税费并领取新《房地产权证》，买方按揭的须在领取新房地产权证时即时与银行工作人员到有关部门办理该物业按揭之抵押登记手续。若买方或卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约。违约方需向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。补充条款内容如下：1、甲方同意乙方指定人上证，甲方无条件全程积极配合乙方指定上证人办理银行按揭手续，并开立银行结算账户，待银行审批通过后，配合办理过户或过户委托公证。2、甲方办理的银行卡、短信需预留乙方电话，后不得更改，卡由乙方保管，待放款取出卡内多贷的贷款后将此卡还于甲方（银行放款后卡内扣出房东实收房款后，甲方无条件配合乙方将多余的房屋贷款归还乙方所有，甲方不得以任何形式如冻结、挂失、支取转账套现等挪用），甲方不得办理手机银行，绑定微信支付、支付宝等第三方功能，导致卡内钱款损失。3、共有人征得产权人同意出售该房屋。合同签订当日，张婷婷支付陈宁200**元。2019年6月7日，张婷婷向陈宁转账30000元。张婷婷委托第三人向兴业银行代为办理按揭贷款手续。2019年9月26日，邓磊与曾令梅签订房屋买卖合同，合同约定邓磊将涉案房屋出售给曾令梅，总成交2150000元，曾令梅以全款方式购买，合同签订当日支付定金50000元，并在30个工作日内过户，过户当日结清尾款2100000元。邓磊在过户当日将涉案房屋交付给曾令梅。任何一方违反合同约定导致合同无法继续履行的，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金并清还已付款项，违约金金额按房屋总成交的10%计算。该合同签订后，曾令梅支付了邓磊定金50000元。后双方发生纠纷，邓磊向本院起诉，要求曾令梅承担违约责任。本院于2019年12月25日作出（2019）渝0106民初26870号民事判决书，判决主文如下：一、邓磊、曾令梅之间的房屋买卖合同于2019年1月26日解除；二、限曾令梅于本判决发生法律效力后三日内支付邓磊违约金165000元；三、驳回邓磊的其他诉讼请求。2020年1月16日，邓磊与与陈建东签订重庆市房屋买卖合同，邓磊将涉案房屋出售给了陈建东，并办理了过户手续。审理中，张婷婷表示，第三人的工作人员李元明确实曾经讲过双方合同解除，房屋另行出售，出售后，被告退还定金，但具体时间记不清楚了。陈宁表示其与原告没有直接联系，在房屋买卖的中途与第三人工作人员李元明见过面，当时李元明提出了将房屋重新出售的方案，但是并没有说出售当天退还原告定金。上述事实，有原、被告及第三人陈述，原告举示的房地产买卖及经纪合同、借记卡账户历史清单、不动产登记信息查询结果、结婚证复印件、重庆市房屋买卖合同，被告举示的（2019）渝0106民初26870号民事判决书等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告没有直接联系，而是通过第三人沟通涉案房屋买卖及贷款事宜，因此，第三人就房屋卖、贷款及协商所作的陈述更加全面、客观。结合原告、被告及第三人之后为涉案房屋寻找新的买家来看，第三人工作人员李元明所作的原、被告于2019年8月13日达成解除合同，被告房屋出售当天退还原告定金50000元的陈述具有高度可信性。鉴于双方系协商解除，因此，均不违约，无需向对方承担违约责任。鉴于被告已经将涉案房屋出售给他人，故应当按照达成的共识退还原告定金50000元。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：原告张婷婷与被告邓磊、陈宁及第三人重庆珏泽置业有限公司于2019年5月29日签订的房地产买卖及经纪合同中的原告张婷婷与被告邓磊、陈宁之间的房屋买卖合同关系于2019年8月13日解除；由被告邓磊、陈宁于本判决生效后十日内退还原告张婷婷定金50000元；驳回原告张婷婷其他本诉请求；驳回反诉原告邓磊、陈宁的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23600元，减半收取计11800元，由张婷婷负担10545元，由邓磊、陈宁负担1255元。反诉案件受理费7600元，减半收取计3800元，由邓磊、陈宁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 田利辉二〇二〇年八月十日法官助理 田 昆书 记 员 朱 芮