湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初15264号原告：吕艳春，女，1974年2月13日出生，汉族，居民身份证住址山东省青岛市市**，原告：王小辉，男，1977年7月8日出生，汉族，居民身份证住址山东省青岛市市**，共同委托诉讼代理人：罗鑫月，湖北驰纵律师事务所律师。被告：徐漫，女，1990年8月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，第三人：谢碧瑶，女，1969年5月19日出生，汉族，居民身份证住址湖北省石首市，委托诉讼代理人：邵华，湖北立丰律师事务所律师。第三人：武汉汉街优居酒店管理有限公司，住所地武汉市武昌区松竹路与烟霞路交叉处武汉中央文化区K6K7地块**第******。法定代表人：何威，总经理。委托诉讼代理人：刘舒，女，公司员工。委托诉讼代理人：郭正义，女，公司员工。原告吕艳春与被告徐漫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理。立案后，依法追加王小辉为本案原告，追加谢碧瑶、武汉汉街优居酒店管理有限公司（以下简称优居酒店）为本案第三人。本院于2019年11月11日、2019年11月18日、2020年1月17日、2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗鑫月、被告徐漫、第三人谢碧瑶委托诉讼代理人邵华、第三人优居酒店委托诉讼代理人郭正义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吕艳春、王小辉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告房屋租赁关系；2、被告立即将位于武汉市武昌区中北路万达环球国际A座816室房屋腾出并原状返还给原告；3、被告立即向原告支付房屋占有使用费10,523元（房屋占有使用费按租金市场价4,100元/月为标准计算，自2019年3月11日起至实际返还房屋之日止，暂计算至2019年5月27日为4,100÷30×77=10,523）；4、被告立即向原告支付逾期返还房屋违约金1,910元（违约金计算按每日月租金金额的千分之八标准计算，自2019年3月11日起至实际返还房屋之日止，暂计算至2019年5月27日为3,100×8‰×77=1,910）；5、房屋占用期间的水费、电费、物业费由被告承担，暂计1,000元；6、被告赔偿原告经济损失（律师费）5,000元；7、本案诉讼费用由被告承担。2020年1月17日原告书面申请变更的诉讼请求：1、撤回原诉讼请求第一项即“解除原被告房屋租赁关系”；2、增加诉讼请求“判令被告在武汉市武昌区中北路万达环球国际A座一楼公告栏处以张贴公告形式向原告公开赔礼道歉，消除影响”。2020年1月17日，原告向本院申请增加诉讼请求：1、判令第三人谢碧瑶、优居酒店与被告一起支付房屋实际占用期间的费用，立即支付房屋占有使用费10,523元（房屋占有使用费按租金市场价4,100元/月标注计算，自2019年3月11日起至实际返还房屋之日止，暂计算至2019年5月27日为4,100÷30×77=10,523）；2、判令第三人谢碧瑶、优居酒店和被告一起承担房屋占用期间的水费、电费、物业费，暂计1,000元；3、判令第三人优居酒店腾退租赁房屋。事实与理由：原告与被告于2017年3月10日签订《武汉市房屋租赁合同》，约定：位于武汉市武昌区中北路万达环球国际****房屋作酒店使用，租赁期限自2017年3月10日至2019年3月10日，租金为3,100元/月，支付方式为押一付三，押金为3,100元。未经原告书面同意，被告不得转租。未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，应按月租金金额的千分之八标准支付违约金。合同期间双方履行情况良好。2019年2月，原告与被告商议续租，因价格问题未能达成一致。到期后，被告却拒绝腾退。为维护自身合法权益，诉至法院。被告徐漫辩称，1、原告对转租知情。房屋转让给谢碧瑶时有告知原告，转让后原告直接向谢碧瑶收取房租，续租失败后原告否认已知转让事实。2、租赁合同期限届满后，徐漫积极协调原告与谢碧瑶续签合同，但原告由原来租金3,100元/月上涨至4,100元/月，不合理的高价导致未能与谢碧瑶顺利签订租赁合同。3、自转让后，原告房屋由谢碧瑶全权经营使用，徐漫未曾参与，期间产生的房租、水电、物业和其他费用等，应由谢碧瑶自行承担。应由第三方腾退，跟徐漫没有关系2019年3月11日起至返还之日的房屋使用费，应当由经营者承担。综上，徐漫仅认可大家一起承担违约金，对于其他诉讼请求都不认可。第三人谢碧瑶辩称，1、谢碧瑶与原告并无直接的合同关系，根据合同相对性原则，该合同只约束原、被告双方，对谢碧瑶没有约束力，原告不能以此为依据向谢碧瑶主张；2、原告的部分诉讼请求缺乏证据且与事实不符。原告主张房屋占用费按租金市场价4,100元/月计算，该租金价格缺乏事实依据且没有证据证明，只能按照每月3,100元的标准计算租金。谢碧瑶不是合同相对人，原告所主张的违约金对谢碧瑶不发生约束力。原告主张的水电费、物业费与实际情况不符，不存在拖欠水的情况。原告主张的律师费5,000元缺乏合同约定和法律依据。3、未能续租的责任与原告不合理的涨价有直接关系，不能完全归因于被告和谢碧瑶，谢碧瑶不应承担违约责任。4、原告关于违约金的诉讼请求每日8‰，明显过高，只能按照每年6%的标准计算。综上，谢碧瑶认为原告主张的诉讼请求与谢碧瑶无关，请求法院公正裁判。第三人优居酒店辩称，优居酒店与谢碧瑶2019年9月30日签订转让合同，当中包含原告的房间。优居酒店向谢碧瑶支付了高额的转让费，但不知道谢碧瑶转让的房屋有争议。房屋在2020年1月份已经清理了，当前是空置状态，没有使用也未经营。原告吕艳春、王小辉为支持其诉讼请求，依法向本院提交了证据一《武汉市商品房买卖合同》、结婚证、武汉市房屋交易查询结果告知单、浦发银行授信业务凭证，证据二《武汉市房屋租赁合同》、支付宝转账截图，证据三微信聊天记录截图，证据四《有偿法律服务合同》、发票，证据五房屋原状及现状照片。被告徐漫为反驳原告诉讼请求，依法向本院提交了证据一微信聊天截图（徐漫与吕艳春），证据二《酒店转让合同》（徐漫与谢碧瑶于2018年9月13日签订）。第三人谢碧瑶为反驳原告诉讼请求，依法向本院提交了证据一《酒店转让协议》（谢碧瑶与优居酒店签订），证据二《武汉市房屋租赁合同》（承租人为沈帅、黄灿）。第三人优居酒店为反驳原告诉讼请求，依法向本院提交了证据一《酒店转让协议》（谢碧瑶与优居酒店签订），证据二银行转账记录，证据三微信聊天截图（优居酒店工作人员）。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院结合相关事实，依法综合认定。本院认定事实如下：王小辉为武汉市武昌区武汉中央文化区K6K7地块一期K6-1栋/单元8层16号房（建筑面积45.32平方米，房屋用途办公）的买受人。后王小辉与吕艳春登记结婚。2017年3月23日，吕艳春（甲方）与徐漫（乙方）签订《武汉市房屋租赁合同》，约定：1、甲方将武汉市武昌区武汉中央文化区K6K7地块一期K6-1栋/单元8层16号房出租给乙方作为酒店使用，房屋租赁期限自2017年3月10日至2019年3月10日。2、租金3,100元/月，押一付三，首期租金及押金应于2017年3月12日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前10日支付，支付日期分别为2017年6月1日、2017年9月1日等。3、租赁期内，乙方应承担水费、电费、物业管理费及其他实际产生的费用。甲乙双方共同保障房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全状态，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。4、租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋部分或全部转租、分租、转借给他人，不得将本合同项下的权利义务转让给他人或设定担保。若乙方拟续租该房屋应于租赁期届满前一个月向甲方发出续租申请，甲乙双方应就续租事宜进行协商，重新签订租赁合同。5、甲方未按约定时间交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按月租金金额的千分之八标准支付违约金。合同签订后，物业交接结算单中载明：门禁卡3张，空调遥控器1个，空调1台，抽油烟机1台，水电卡各1张，热水器1台。徐漫交纳了合同保证金3,100元，该物业交徐漫管理使用。2018年9月13日，徐漫（甲方）与谢碧瑶（乙方）签订《酒店转让合同》，约定：甲方将其自营的包含涉案房屋的酒店房间8间及全套设备转让给乙方，转让费28万元。甲方816房签订了为期2年的租赁合同，租期到2019年3月10日止，月租为3,100元，押金为3,100元。甲乙双方在该合同签订前房间所欠一切债务由甲方负责偿还。合同签订后该房屋涉及的房租、水电费、物业费等由乙方承担，甲方概不负责。2019年2月，徐漫与吕艳春就续租进行协商。徐漫提出能接受的涨租后的月租为3,400元，吕艳春未予同意，先后提出了3,600元、4,100元的月租价格。徐漫称对房屋进行装修升级投入了几万元，吕艳春称装修未经其同意构成违约。2019年3月23日，吕艳春了解到徐漫将涉案房屋转租他人，向徐漫发出了要求交还房屋的《通知》。2019年4月28日，吕艳春与湖北驰纵律师事务所签订《有偿法律服务合同》，委托该所代理本案，并支付法律服务费5,000元。2019年9月24日，谢碧瑶（甲方）与优居酒店（乙方）签订《酒店转让协议》，约定：1、甲方将其所占酒店100%的股权以37万元转让给乙方,其转让费包含租赁押金。9月30日之前的租金由甲方支付，9月30日之后的租金由乙方支付。2、甲方保证对其拟转让给乙方的股权拥有完全处理权，保证该股权没有设定质押，保证股权未被查封，并免遭第三人追索，否则甲方应当承担由此引起的一切经济和法律责任。本协议以2019年9月30日为结算日期，此日期之前的债权债务、收益和亏损由甲方自行承担，之后由乙方自行承担。3、816房间由甲方保证一年房租合同，一年内出问题由甲方负责。依据各方提交的支付凭证显示，徐漫于2017年6月4日、2017年9月5日、2017年12月1日、2018年3月1日、2018年9月1日分别转账9,300元。优居酒店于2019年11月30日向吕艳春转账支付2019年10至12月“租金”9,300元。2020年8月2日，王小辉委托案外人关学升与优居酒店办理房屋移交，确认租房时的交接清单中的物品无损坏无缺失，对优居酒店多交的水电费予以退还，经核算，2020年5月1日至8月2日的物业费未缴付（2020年1月1日至4月30日物业费564.38元）。本院认为，吕艳春与徐漫于2017年3月23日签订的《武汉市房屋租赁合同》已于2019年3月10日终止，此后吕艳春、王小辉未与徐漫、谢碧瑶或优居酒店达成房屋租赁的合意。2019年3月11日至2020年8月2日，徐漫、谢碧瑶、优居酒店对武汉市武昌区武汉中央文化区K6K7地块一期K6-1栋/单元8层16号房的占有为无权占有,王小辉、吕艳春有权要求无权占有人返还房屋。因2020年8月2日，王小辉已实际从优居酒店处接收涉案房屋，王小辉、吕艳春要求徐漫、谢碧瑶、优居酒店腾退并返还房屋的诉讼请求已无履行的必要，本院对该项诉讼请求无须再作处理。关于房屋占用费。第一，房屋占用费的支付主体。徐漫认为，吕艳春对转租明知，转租后的占用费应由谢碧要承担。谢碧瑶称，愿意按3,100元的月租标准承担2019年3月11日至2019年9月30日的占用费，其后费用由优居酒店承担。优居酒店称，2019年10月1日才自谢碧瑶处接手涉案房屋，谢碧瑶未告知房屋存在争议，应负主要责任。本院认为，徐漫作为房屋承租人，在租赁期间未经出租人同意擅自转租，合同期限届满后，未能按合同约定将房屋返还给出租人，应对产生的全部房屋占用费承担连带给付责任。2019年3月11日至2020年8月1日（腾退前一日），谢碧瑶作为2019年3月11日至2019年9月30日房屋的实际占有人、优居酒店作为2019年10月1日（优居酒店接手涉案房屋之日）至2020年8月1日房屋的实际占有人，应当向王小辉、吕艳春支付占用费。第二，房屋占用费的计算标准，吕艳春认为涉案房屋以办公用房形式出租可达到4,100元的月租标准，谢碧瑶认为该租金标准涨幅过高，并提交同地段其他房间租赁合同对比，根据其提交的资料显示，该地段同类型房屋租金此期间租金标准可达3,500元/月。本院认为，双方对于租金的举证可作为占用费的参考，本院酌情支持占用费的计算标准为3,800元/月。优居酒店提出房屋长期空置、疫情期间应酌情减免的主张，本院认为，优居酒店与吕艳春、王小辉之间并非房屋租赁合同关系，其占用涉案房屋违背了权利人的意愿，应自行承担相应的不利后果，因此，对于其减免部分占用费的主张，本院不予采纳。综上，谢碧瑶应支付2019年3月11日至2019年9月30日的占用费25,460元（3,800×6+21÷30×6=25,460），优居酒店应支付2019年10月1日至2020年8月1日的占用费38,126.67元（3,800×10+3,800÷30=38,126.67）。优居酒店于2019年11月30日向吕艳春转账支付的9,300元可予以抵扣。关于违约金。吕艳春与徐漫于2017年3月23日签订的《武汉市房屋租赁合同》已明确约定未经吕艳春书面同意、徐漫不得将房屋转租他人，徐漫自行转租、未履行合同到期后交还房屋的义务，应当向王小辉、吕艳春承担违约责任。合同约定，徐漫未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，按月租金金额的千分之八标准支付违约金（一年违约金：3,100×8‰×365=9,052；年租金：3,100×12=37,200；9,052÷37,200=24.33%），本院对超过年利率24%标准部分的违约金不予支持。综上，2019年3月11日至2020年8月1日，徐漫应向王小辉、吕艳春支付逾期交房违约金，总金额为12,474.74元（510÷365×37,200×24%=12,474.74）。徐漫在本案中既已承担违约责任，其支付的合同保证金3,100元应予退还或抵扣其在本案中应支付的费用。关于水费、电费、物业费。王小辉与优居酒店已对涉案房屋的水费、电费、物业费进行核算，水电费已据实结算，本院不再处理，2020年5月1日至8月2日的物业费未缴付，本院认为，优居酒店作为房屋实际占有人，应支付此期间物业费427.95元（2020年1月1日至4月30日物业费564.38元，日均物业费为4.66元，564.38÷4×3+4.66=427.95）。关于赔偿经济损失（律师费）的诉讼请求，因无合同约定，本院不予支持。关于徐漫赔礼道歉、消除影响的诉讼请求。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，徐漫违反合同约定应承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的承担违约责任的主要形式为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，吕艳春、王小辉主张的赔礼道歉、消除影响为《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定的承担侵权责任的主要方式，因此其无权在本案中主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告徐漫应于本判决生效之日起七日内向原告吕艳春、王小辉支付违约金12,474.74元（抵扣3,100元后，实际支付9,374.74元）；二、第三人谢碧瑶应于本判决生效之日起七日内向原告吕艳春、王小辉支付2019年3月11日至2019年9月30日的占用费25,460元；三、第三人武汉汉街优居酒店管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告吕艳春、王小辉支付2019年10月1日至2020年8月1日的占用费38,126.67元（武汉汉街优居酒店管理有限公司于2019年11月30日向吕艳春转账支付的9,300元可予以抵扣）；四、被告徐漫对上述第二项、第三项承担连带给付责任；五、第三人武汉汉街优居酒店管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告吕艳春、王小辉支付2020年5月1日至8月2日的物业费427.95元；六、驳回原告吕艳春、王小辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,472元，减半收取1,236元，由原告吕艳春、王小辉负担36元，被告徐漫负担500元，第三人谢碧瑶、第三人武汉汉街优居酒店管理有限公司各负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钟小培二〇二〇年八月三十一日书记员  周烨岚