河北省晋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0183民初1952号 原告郭某某，男，1984年9月2日生，汉族，住址： 原告王某某，女，1984年3月5日生，汉族，住址：晋州市。 被告孟某某，女，1976年1月24日生，汉族，住晋州市。 诉讼代理人李某某，男，1974年4月20日生，汉族，住晋州市，系孟某某的丈夫，代理权限为特别授权。 第三人石家庄某某纺织有限公司，住所地晋州市纺织工业园区，统一社会信用代码：911301836610984202。 法定代表人高建交。 第三人李某甲，男，1971年7月22日生，汉族，住晋州市。 第三人张某某，女，1971年4月13日生，汉族，住晋州市。 原告郭某某、王某某与被告孟某某、第三人石家庄某某纺织有限公司、李某甲、张某某执行异议之诉一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开缺席开庭进行了审理。原告郭某某、王某某，被告孟某某及其诉讼代理人李某某，第三人张某某到庭参加诉讼，第三人石家庄某某纺织有限公司、第三人张士召经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郭某某、王某某向本院提出诉讼请求：1、依法撤销晋州市人民法院（2020）冀0183执340号之一执行裁定，停止对张某某名下晋州市长瑞锦城14号楼02单元0902号房产财产的查封和执行；2、依法确认晋州市长瑞锦城14号楼02单元0802号房产所有权归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2020年5月18日收到晋州市人民法院（2020）冀0183执异33号裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。1、石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01民终13907号判决是“由石家庄某某纺织有限公司返还孟某某集资建房款15万元；李某甲对上述债务承担连带责任”。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”。判决书中并没有要求张某某承担责任，李某甲的对外债务张某某并不知情，故其应是李某甲个人债务，和妻子张某某无关。晋州市人民法院不应该查封张某某名下的晋州市长瑞锦城14号楼02单元0902号房产。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（1）原告郭某某、王某某与张某某于2018年4月24日签订了晋州市长瑞锦城14号楼02单元0902号房产购房合同。（2）约定房款68万元，于2018年4月24日支付1万元，2018年5月14日支付给张某某45.3795万元，共计46.3795万元，剩余房款买方郭某某、王某某转接贷款，已经帮被执行人张某某还贷两年。（3）郭某某、王某某夫妻及孩子郭某某一家三口从2018年6月份截止到起诉到法院当日一直在晋州市中兴路长瑞锦城14号楼02单元0902号房屋居住。（4）原告购买该案涉房屋时张某某还未取得房产证，当时合同约定待张某某取得房产证后，由张某某过户给买家，原告目前没有取得房产证非因原告原因。总之，被执行房产不在不被执行人李某甲名下，同时买受人在房子查封之前已经与张某某签订合同、支付价款、占有房屋、非因买受人原因未办理过户登记，该房屋所有权是原告合法财产不应被执行。故根据民事诉讼法第二百二十七条，向法院起诉望予以支持。 被告孟某某答辩意见：1、依法维持（2020）冀0183执异33号执行裁定书，依法驳回原告郭某某、王某某的诉讼请求；2、诉讼费由原告郭某某、王某某承担。事实与理由：1、长瑞锦城号房产在张某某名下，系李某甲和张某某的夫妻共同财产，我和李某甲、某某公司的法律诉讼中，张某某是李某甲的特别授权代理人，故不存在毫不知情之说，且在李某甲的银行流水中可以看出张某某与李某甲的账户往来。根据婚姻法的规定，查封李某甲与张某某的夫妻共同财产，符合法律规定；2、长瑞锦城14-2-902号房产处于银行抵押状态，房屋的所有权是抵押给抵押权人（银行），所以是不允许买卖的，银行作为该房产的债权人，抵押手续都是张某某的，且银行按揭贷款合同第29条第二款中明确约定未经贷款银行书面同意的，借款人和担保人不得将其在本合同下的任何权利义务转让给其他方。应认定该房产是张某某所有；3、根据城市房产管理法第38条第六款明确规定：未依法登记领取权利证书的，不得转让、买卖。根据物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记。未经登记，不发生物权效力。根据合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。假设郭某某、王某某合同成立的话也是无效合同。4、2019年1月9日深泽法院查封冻结该房产，郭某某、王某某未提异议，可见该房产真实拥有者还是张某某。5、郭某某、王某某提供的所有票据，都是张某某的名字，所以郭某某、王某某提供的银行及微信明细只能证明其代张某某付款，不能说明其他问题。6、对郭某某、王某某提供的购房合同不认可，因其不是房管处的备案合同，未提供公证处的证明，不合法，真实性无法确定。7、银行流水中2018年5月14日转款未备注房款，应认定只是郭某某、王某某与张某某的资金往来。银行流水及收条的真实性请求法院核实。8、关于物业服务有限公司提供的证明不应采信，物业所述2018年6月28日一直居住至今，缺少证据证明。物业服务条例规定，物业公司服务对象为购房合同上的业主，而郭某某、王某某不是备案合同户名。9、最高院裁判观点：买卖双方签订购房合同时，出卖人尚未取得房产证的，应认定系买受人自身原因未办理过户登记，所以根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十八条第四款，本案中郭某某、王某某明知该房产抵押给工商银行，且尚未办理房产证，法律法规不允许买卖，从其提供的合同中标注尾款3万元待甲方房产本下达后，过户后付清甲方，可见其知道该交易不合法。10、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，担尚未返利产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。据此，法院对张某某名下的房产采取查封的强制措施正确，应驳回郭某某、王某某的诉讼请求。11、综上所述，为保障债权人的合法权益，体现法律的公平公正，请求法院依法驳回郭某某、王某某的诉讼请求，依法维持（2020）冀0183执异33号的正确裁定。 第三人张某某答辩意见：李某甲的案是让某某纺织还钱，李某甲承担连带责任，与我个人无关。房子确实是在2018年4月份卖的。深泽法院没有查封房子，只是查封了我和李某甲的银行卡。该执行案2019年起诉的，我是2018年卖的房子，卖房子的时间比起诉的时间要早，我名下的房子买卖是合法的，是通过中介卖的房子，也有打款记录。原告起诉书中卖房的事是真实的 本院经审理查明的事实：孟某某与石家庄某某纺织有限公司、李某甲商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日作出（2019）冀0183民初1872号民事判决书，判决石家庄某某纺织有限公司返还孟某某集资建房款15万元，李某甲对上述债务承担连带清偿责任，石家庄某某纺织有限公司和李某甲不服，提出上诉，石家庄市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）冀01民终13907号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，孟某某向本院申请强制执行。2020年3月25日本院作出（2020）冀0183执340号之一执行裁定书，裁定查封张某某（身份证号码1323221971××××××××）名下晋州市长瑞锦城14号楼02单元0902号房产。郭某某、王某某于2020年4月27日提出书面异议，本院于2020年5月12日作出（2020）冀0183执异33号执行裁定书，裁定驳回郭某某、王某某的异议请求。 经查，2017年6月7日，张某某与石家庄长瑞房地产开发有限公司签订预售商品房买卖合同，购买了晋州市长瑞锦城号房屋，2018年4月24日，郭某某、张某某通过晋州市幸福中介签订房屋买卖（购置）合同，约定房屋价款680000元，郭某某、王某某已支付价款463795元，剩余房款由郭某某、王某某转接银行贷款，尾款3万元待房产本下达后，过户当天付清。合同签订后郭某某、王某某对案涉房屋进行装修，并在案涉房屋居住至今，房产本还未下达。 原告郭某某、王某某为支持的自己的主张，向本院提交了以下证据：1、张某某与石家庄长瑞房地产开发有限公司签订的晋州市商品房买卖合同；2、张某某、郭某某通过晋州市幸福中介签订的房屋买卖（购置）合同；3、张某某出具的收条，证实张某某收到王某某购买长瑞锦城14号楼2单元902室房款463795元；4、王某某农业银行卡交易明细清单、发票、转账记录、增房面积汇款单：证实2018年4月24日王某某转账给中介侯某某10000元，2018年5月14日汇款给张某某购房款453795元，同日汇款给长瑞锦城售楼部6931元，转给房屋中介侯某某5500元，汇款给张某某25笔用于还银行贷款，缴纳税款，2018年5月23日转账3470元用于砸墙按窗户，转账给宋照东19700元用于房屋装修及人工费等。5、网购邮寄地址部分截图；6、德胜晋州物业服务有限公司出具的证明、疫情期间长瑞锦城郭某某的小区居民出入卡；7、中国移动业务变更登记单、发票，证实用户为长瑞锦城14号楼2单元9层002，发票的购买方为王某某；8、晋州市幸福房产中介贾某某、侯某某出具的证明材料、转账记录：证实张某某与郭某某买卖房屋及支付中介费的事实；9、孙某某出具的证明：证实邻居王某某、郭某某及其孩子郭某某自2018年5月份开始装修案涉房屋后至今一直在此居住。10、税收完税证明一张；11、石家庄聚德热力2019年10月23日转账记录；12、手机号办理业务登记信息复印件；13、个人购房担保合同一份；14、河北省住宅专项维修资金专用发票一张。 被告提交了其下载的德胜物业服务有限公司成立时间的信息、个人购房合同/担保合同（2019年版），用于证实某某物业出具的证实原告开始居住案涉房屋时，该公司还未成立，及抵押合同上有规定抵押房屋不允许买卖。 原告对被告提交的证据的质证意见：购房合同第二十一条，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为河北某某物业服务有限公司，服务时间从2016年12月31日到业主委员会成立之日。 以上证据，均当庭质证，有庭审笔录证实。 本院认为，原告郭某某、王某某在人民法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，按照合同约定支付了部分价款，并合法占有该房产，非因原告的原因未办理过户登记，其权利能够排除执行，原告要求撤销本院（2020）冀0183执340号之一执行裁定书的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予支持。被告称某某物业出具的证实原告开始居住案涉房屋的时间，该公司还未成立的意见，不足以推翻购房合同第二十一条，其辩解意见，本院不予采纳。原告要求确认案涉房产所有权归其所有，与本案不是同一法律关系，可另行主张其权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 1、不得执行张某某名下的晋州市长瑞锦城14号楼02单元0902号房产。 2、驳回原告郭某某、王某某的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告孟某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李双利 人民陪审员  王丽飞 人民陪审员  吕 晓 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  崔晓琳