江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6288号上诉人（原审原告）：熊喜青，男，1972年11月16日出生，汉族，住江西省九江市星子县。上诉人（原审原告）：徐兰英，女，1975年7月8日出生，汉族，住江西省九江市星子县。委托诉讼代理人：马涛，江苏锋源律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：张家港嘉凯城房地产开发有限公司，住所地江苏省张家港经济技术开发区张杨公路悦丰大厦**。法定代表人：徐瑞波，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑君，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞菁，江苏渟泓律师事务所律师。上诉人熊喜青、徐兰英因与被上诉人张家港嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称嘉凯城公司）商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。熊喜青、徐兰英上诉请求：撤销一审判决，改判支持熊喜青、徐兰英一审诉讼请求，一、二审案诉讼费用由嘉凯城公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。1.双方2020年1月19日签订的《销售认购协议书》形式上就有与常理不符之处。首先，双方对于何时签订正式合同的时间未予明确，这与双方一审中陈述的熊喜青、徐兰英考虑后再决定是否购买房屋的情况是一致的。其次，当日支付的5万元属于诚意金，嘉凯城公司在收据上加盖“已转定”的印章我方不清楚，属于嘉凯城公司单方行为，明显有违诚信。所以，双方对于购买房屋只是达成初步意向。2.对方工作人员在微信聊天中提到在3月6日签订商品房买卖合同，一审法院认为是催告，我方认为只是询问，属于附期限的要约，且不能撤回，在该期间我方未给出承诺，故双方对购房未达成一致意思。二、一审法院认定5万元为定金有误。嘉凯城公司辩称，一、双方已通过书面方式签订销售认购协议书，对方亦支付了定金，双方合同关系已成立，对方经合理催告仍未与我方签订商品房买卖合同，未能履行相关义务，应适用定金罚则。二、双方对于已付5万元性质为定金并无异议。对方在收款回执上已签字确认该笔款项的支付及其性质，且根据销售认购协议约定及交易习惯，包括双方的微信聊天记录来看，对方对于5万元的性质是清楚的，不存在所谓的不知情，故我方依据认购协议约定不予退还5万元定金于法有据。熊喜青、徐兰英向一审法院起诉请求：1.嘉凯城公司向熊喜青、徐兰英退还诚意金50000元；2.诉讼费由嘉凯城公司承担。一审法院认定事实：熊喜青于2019年11月19日注册经营江阴市城东街道涛哥熟食店。2020年1月19日，熊喜青、徐兰英（认购人）与嘉凯城公司（出卖人）签订《销售认购协议书》，认购嘉凯城公司开发的中凯城市之光项目10单元302室，建筑面积预测98.28㎡，总房价款1430564元，付款方式为按揭付款。协议相关约定部分载明：1.在签订协议书时，认购人已充分了解其认购房屋的详细情况，并已仔细阅读出卖人提供的《商品房买卖/销售合同》示范文本（含补充条款及附件内容）及销售现场公示文件，并确认没有异议，且双方对合同条款已达成口头一致意见；2.认购人应于本协议签订之日起＿日内，即＿年＿月＿日前，携带本认购协议书、应付房款、所有认购人有效证件原件及其他相关资料亲至＿接待中心现场与出卖人签署《商品房买卖/销售合同》，并根据约定付款方式一次性付清房款或者首付款，如认购人逾期不与出卖人签署《商品房买卖/销售合同》或未足额支付购房首付款，出卖人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议而无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方；3.签署《商品房买卖/销售合同》的主体应与本协议书约定的认购人完全一致，出卖人不接受认购人要求办理更名手续的申请；4.本协议书约定的拟贷款金额仅表示认购人申请贷款的数额，认购人的实际贷款金额最终以银行审批的金额为准，认购人不得以银行审批的贷款金额不足为由拒绝与出卖人签订《商品房买卖/销售合同》，认购人联系方式如有变更应及时书面通知出卖人，否则由此引起的一切法律责任由认购人承担等。双方在协议中还对其他条款作出了约定。上述协议签订后，熊喜青、徐兰英于同日向嘉凯城公司支付5万元，嘉凯城公司在收款回执中加盖“已转定”印章。2020年2月21日，徐兰英与嘉凯城公司工作人员马辉微信聊天，徐兰英问“我钱不够，我用信用卡刷一万，信用卡刷可以吧？”，马辉回答“信用卡是不能刷的，还有你的征信报告一定要提前去拉取，……”，徐兰英回“拉的话不知道我过两天要上班的，……，信用卡买房不是信用卡可以刷的吗？我本来就是说拖这么久不够钱我要刷信用卡，开始我才不想要刷信用卡”，马辉回“不能刷信用卡的，你可以让你朋友帮你挪一下，等贷款出来之后你再挪给他就可以了，因为你做贷款的话你这边是不能有其他的除了那套房子房贷以外其他的负债记录的”，徐兰英回“因为这个是困难时期，我也不好向人家借钱呐，因为一般信用卡都是可以用啊，都是通用的信用卡，我往年没用过信用卡这一次我把信用卡因为这一个多月差不多一个月嘛没收入，我就说把那个信用卡刷一下不够，对呀我昨天也跟……，他说了刷信用卡都不够，还要差几千块，因为我住在这里还有房贷对吧，一个月花掉一万多”、“你说那个房产证不能写一个人名下，怎么不能写？我弟弟家的就写着我弟媳妇一个人名下，也是贷款，是我弟弟……”、“还有一个我到你那里去保证安全吗？因为前几天……”，马辉回复“放心好了，安全的安全的，因为你这边开店的话，你可能说微信的流水会比较多，然后的话微信流水也要拉半年的”等；2020年2月27日，马辉向徐兰英发送微信称“徐姐，这一块的话我跟领导都沟通过了，这边的话我最多能帮你拖到3月6号，如果3月6号仍然没有按时签约的话，你这套房子就不再属于你了，你的五万块钱同样也不会退的，这一点的话我已经提前跟你说清楚了，同样跟你老公也讲清楚了，你老公说要一个月，那一个月呢我这边是争取不来的，最多争取的是3月6号，这已经是我最大的极限了，因为之前已经跟你约定好是明天的，这个情况我之前已经上报给领到了，领导的话这个意思是不能拖，那这块的话我已经是尽量的帮你去想办法了，最晚3月6号”。徐兰英未作回复，也未在2020年3月6日与嘉凯城公司签订商品房买卖合同。一审审理中，双方一致确认双方签订的销售认购协议书于2020年3月7日解除。以上事实，由当事人提交的认购协议书、收款回执、微信聊天记录以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，熊喜青、徐兰英与嘉凯城公司签订的销售认购协议书为嘉凯城公司通过认购的方式向熊喜青、徐兰英收受定金作为订立《商品房买卖合同》的担保，系《商品房买卖合同》的预约合同，是双方的真实意思表示，合法有效。签订认购协议后，双方均应在认购协议的基础上，按照诚实信用、公平合理的原则继续为订立商品房买卖合同进行磋商，而不得随意要求变更或解除认购协议书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订的方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，本案中，认购协议书虽然未对签订商品房买卖合同的时间作出约定，但熊喜青、徐兰英经嘉凯城公司给予合理时间的催告后，仍未能与嘉凯城公司签约，对此也未与嘉凯城公司沟通、解释而是直接要求解除认购协议，有违诚实信用原则，应属违约，故嘉凯城公司有权没收熊喜青、徐兰英支付的定金5万元。熊喜青、徐兰英主张其未能签约的原因在于疫情导致其收入锐减，属不可抗力，应予免责，一审法院认为，首先熊喜青、徐兰英提交的证据不能证明其在与嘉凯城公司的商谈过程中就疫情影响致其不能签约向嘉凯城公司明示，其仅在事后以该理由主张免责一审法院难以确定其真实性；其次，熊喜青、徐兰英虽然提交了其收入减少的相关数据，但因该证据系其单方制作，一审法院难以确认其真实性及与其未能签约之间的关联性。综上，一审法院无法确认熊喜青、徐兰英未能与嘉凯城公司签约的原因在于疫情影响及不可归责于双方的事由，对熊喜青、徐兰英要求嘉凯城公司退还定金5万元的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，一审法院判决：驳回熊喜青、徐兰英的诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由熊喜青、徐兰英负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，熊喜青、徐兰英认为，销售认购协议书上定金书写为1430564元，与房屋价款相同，明显不符合常理，且双方没有约定正式签约时间，预约合同不成立，双方之间不存在定金的约定；签约当日支付的5万元是为了保留房屋支付的意向金，熊喜青、徐兰英回去核实后再作出是否购买的意思表示；嘉凯城公司在收款回执上加盖“已转定”其没有注意，并非双方一致意思。嘉凯城公司认为，双方在销售认购协议书中对定金及后果有明确约定，定金金额系笔误；按照正常签约流程，在签订认购协议书之日起7日内必须完成签约，但当时熊喜青、徐兰英称7日内无法完成签约活动，所以签约时间空白未填，给予对方一定合理期限，否则录入系统会造成双方签约不便，签约时间在双方微信沟通时已经明确催告；收款回执上款项的性质已由对方签字确认。对于签约过程，熊喜青、徐兰英二审中陈述：我们由中介介绍去案涉楼盘看房，售楼中心姓马的员工接待了我们，当时先看了电子屏了解小区周边的业态，然后去看了样板房。有90多平方和120多平方两种户型，我们看完样板房觉得挺好，就让对方员工算一下首付款，90多平方的户型首付款需要四十多万，120多平方的户型首付款需要五十多万，当时我们就提出没有这样的首付款能力，不打算买了。销售人员跟我们说，可以先交一点意向金，这个房子帮我们保留，如果我们回去能把首付款凑齐再来支付，5万元可以抵首付款；如果凑不齐，意向金可以退回给我们。当时在售楼中心等待较长时间，需要回去接小孩，拿到收款回执后就匆忙离开，没有注意审查内容。本院认为：双方当事人在二审中主要争议焦点在于：一、双方之间是否形成预约合同关系。二、熊喜青、徐兰英向嘉凯城公司支付的5万元性质是否为定金，能否适用定金罚则。三、是否因新冠××疫情导致熊喜青、徐兰英无法签约。对于争议焦点一，熊喜青、徐兰英上诉认为销售认购协议书中没有约定签约时间，合同缺少必要要件，也与双方当时口头意思不一致，故双方之间未形成预约合同关系。对此，本院认为，熊喜青、徐兰英一审中将双方2020年1月19日签订的销售认购协议书作为证据提交，并明确要求解除销售认购协议书，应视为熊喜青、徐兰英对销售认购协议书真实性的认可，该销售认购协议书为双方真实意思表示。在房屋买卖中，认购书一般系约定在将来订立特定契约的预约合同。本案所涉认购书明确有购买房屋位置、面积、价格，并约定签订认购书后一定时间内签订商品房买卖合同，双方之间因此产生的权利义务符合预约合同的特征，熊喜青、徐兰英认为双方之间未形成预约合同关系于法无据。案涉认购书中未明确具体的签约时间，属于双方约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定，仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，嘉凯城公司已经提供证据证明其工作人员在2020年2月27日通过微信通知熊喜青、徐兰英于2020年3月6日签约，一审法院认定系嘉凯城公司催告熊喜青、徐兰英在合理期限内履行预约合同签订本约的义务并无不当。对于争议焦点二，熊喜青、徐兰英上诉认为其支付给嘉凯城公司的5万元属于诚意金，不适用定金罚则。对此，本院认为，首先，虽然5万元的收款回执中载明款项为意向金，但同时加盖“已转定”印章，徐兰英在回执上签名确认，现称对加盖印章的情况不清楚难以令人信服。其次，该5万元系签订销售认购协议书同日签订，销售认购协议书中有关于定金金额以及何种情况下定金不予退还的约定，应当认定双方有关于收取定金的约定。定金系合同一方预先向另一方交纳的保证合同履行的款项，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%。案涉认购书中定金金额与房屋价款一致明显不合理，嘉凯城公司认为系笔误具有可信性。再次，嘉凯城公司员工通知熊喜青、徐兰英签约时间时明确逾期不签约定金不返还，熊喜青、徐兰英并未对款项性质提出异议。综上，一审法院认定该5万元系熊喜青、徐兰英交纳的定金并无不当。熊喜青、徐兰英未按照嘉凯城公司催告的时间签订本约合同，现主张嘉凯城公司退还定金，应当举证证明未能签约的责任在嘉凯城公司或不能归责于任何一方。对于争议焦点三，熊喜青、徐兰英上诉认为签订认购书后遇到新冠××疫情，导致其无法凑齐首付款，因此未能签订合同。对此，本院认为，熊喜青、徐兰英认购商品房，签约时对于房屋价格及首付款情况应当清楚，对于自己的购房能力应当有预判。熊喜青、徐兰英称看房时告知嘉凯城公司工作人员其无能力支付首付款，嘉凯城公司工作人员告知其可根据首付款核实情况决定是否购买房屋，并未提供证据佐证，与双方签订的认购书以及嘉凯城公司工作人员微信通知也不符，本院不予采信。熊喜青、徐兰英以无法凑齐首付款为由拒签本约合同本身不属于合理的免责事由，且熊喜青、徐兰英也未能提供充分证据证明疫情对其付款能力产生根本影响。如前所述，熊喜青、徐兰英未能举证证明未签订本约的责任在嘉凯城公司或不能归责于任何一方，其主张嘉凯城公司返还定金5万元于法无据，一审法院未予支持并无不当。综上，上诉人熊喜青、徐兰英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人熊喜青、徐兰英负担。本判决为终审判决。审判员 郭 锐二〇二〇年八月二十四日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。