河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3290号上诉人（原审原告）：周道亮，男，1986年11月8日出生，汉族，住河南省获嘉县。被上诉人(原审被告)：新乡市元林置业有限公司，住所地：新乡市宏力大道昶达文渊阁办公楼****。法定代表人：朱杰。委托诉讼代理人：罗道培，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范霄霄，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。上诉人周道亮因与被上诉人新乡市元林置业有限公司（以下简称元林置业）商品房预约合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0711民初1425号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人周道亮，被上诉人元林置业委托诉讼代理人罗道培、范霄霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周道亮上诉请求：撤销原审判决，改判支持周道亮的诉讼请求。事实和理由:一、周道亮依据合同约定，要求元林置业履行合同义务，应当得到支持，原审判决违反合同当事人意思表示，应当改判。元林置业要求补交赠送部分面积的房款，明显违反双方协议书的约定。在都市报道中，元林置业工作人员明确表示有赠送面积。二、元林置业违反诚实信用原则，拒绝履行双方协议约定的事项，原审法院在本案协议合法有效的情况下驳回周道亮的诉讼请求明显违法。元林置业辩称：一、周道亮诉讼请求无可执行性。二、定购协议写明“本协议仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》组成部分”。三、宣传页写明“该宣传不作为合同要约”。四、按照定购协议第四条第一款，周道亮已逾期，元林置业有权解除该协议。请求驳回上诉，维持原判。周道亮向原审法院起诉请求：1、判决元林置业依据《商品房订购协议》约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》；2、元林置业履行其向原告赠送房屋面积9.1㎡的承诺，并将该承诺写入双方将要签订的《商品房买卖合同》；3本案诉讼费用由元林置业承担。原审法院查明：元林置业发布理想国商品房销售宣传页，宣传页上载有多种户型，其中G户型写有“建筑面积约：143.14㎡，赠送面积约：9.1㎡”等内容，宣传页底部写有“该资料不作为合同邀约，最终以政府相关部门及合同签约时图为准，解释权归开发商所有。2018年5月21日，周道亮与元林置业签订《理想国·北金商品房定购协议》，约定：甲方：元林置业，乙方：周道亮，经双方协商达成如下协议：“一、定购房源：理想国?北金项目6号楼1单元27层04户，暂测建筑面积：143.14，单价：6123元/㎡，房款总价（人民币876446元）：人民币（大写）捌拾柒万陆仟肆佰肆拾陆整。（以上面积为暂测面积，最终以房管部分实测为准）。二、立约定金：乙方于2018年5月21日向甲方支付商品房定金壹万元整（￥10000元）。三、付款方式：乙方同意按揭（公积金）付款，首付30%，优惠后总房款846000元，本定购协议签订后，乙方须于2018年5月24日前携带本定购协议、定金收据及身份证原件至营销中心补齐剩余首付款243800元。四、其他约定：1、甲方有义务为乙方保留该房源至甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》之日起七日内。逾期未签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本协议，并将该房产另行出售，所缴纳认购定金不予退还。2、甲方预计于2018年8月31日前达到签署《商品房买卖合同》条件，如未达到签署《商品房买卖合同》条件，乙方可选择退定该房屋，乙方提出退房申请后七个工作日内甲方将立约定金退还至乙方指定账户内。3、乙方未能在以上规定日期缴纳相关房款的，则视为自动放弃该房源，所交立约定金不予退回，所保留房源甲方有权另行出售。4、乙方确保所保留联系方式真实有效，在接到甲方工作人员包括但不限于电话、短信、邮件等形式通知之日起七日内携带本定购协议、个人相关资料与甲方签订《商品房买卖合同》，并按照约定支付相应房款及相关费用。乙方联系电话、通讯地址如有变更须及时通知甲方并提交书面变更申请，否则由此产生的责任由乙方自行承担。5、本协议乙方应当与签订《商品房买卖合同》的买受人一致，不得更名或转让，否则甲方有权解除本协议，并将乙方预约房产另行出售且无需通知乙方。6、乙方须在签订《商品房买卖合同》之日起3日内提交甲方指定银行需要的贷款资料，若因乙方原因无法正常办理银行按揭贷款手续且不能如期支付剩余房款的，甲方有权解除本协议，并将乙方预约房产另行出售。7、具体交房时间以《商品房买卖合同》签订时间为准。8、乙方已对定购项目房产的现状及本协议的条款均已清楚了解并无异议，自愿签订本协议。9、本协议在双方签订《商品房买卖合同》后自动终止，由甲方收回；本协议仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》组成部分。10、本定购协议自双方签字或盖章之日起生效，一式叁联，乙方执壹联，甲方执贰联，均具有同等法律效力。”落款处乙方签名处有周道亮签字捺印及甲方签章处有元林置业加盖销售专用章。同日，周道亮向元林置业签署理想国?北金项目客户签约明细表一份，内容为：“客户姓名：周道亮，身份证号：，所购房源：6-1-2704，暂测建筑面积：143.14，付款方式：30%，优惠计算方式：一口价房源，优惠后总房款846000，优惠后单价5910.3，缴费明细：首付款253800，大定金额￥10000。”签名处有周道亮及元林置业工作人员签字。周道亮于共计向元林置业交付认购金253800元，元林置业向周道亮出具收款收据五张。2019年9月12日及24日，新乡市房产咨询测绘服务中心对理想雅苑5号楼、6号楼作出《商品房面积预测成果报告书》，该报告显示本案涉案房屋建筑面积152.16平方米。之后，元林置业向包括周道亮在内的业主公示《元林置业关于理想国·北金项目的签约说明》，要求包括周道亮在内的5号楼、6号楼的业主补交面积差异款。2019年11月25日，元林置业向周道亮送达《签约催告函》，告知周道亮于3日内前往营销中心签订《商品房买卖合同》，办理相关手续，并按照约定支付相应款项及相关费用，逾期将按照约定解除协议。周道亮不同意交纳面积差异款而发生纠纷。另查明，元林置业于2019年11月7日取得涉案项目的商品房预售许可证。原审法院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”双方签订的《理想国?北金商品房定购协议》约定在将来元林置业通知的时间签订正式的商品房买卖合同，并就将来欲签订的商品房买卖合同的买卖双方、房屋位置、楼层、面积、价款、付款方式以及优惠内容等达成一致意思表示，是双方为将来签订买卖合同事先达成的合意，属于预约合同，该预约合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方在签订商品房买卖合同条件成就后进一步协商签订正式商品房买卖合同时，因对超出原认购面积是否系赠送的问题达不成一致意见，也就是说双方就签订商品房买卖合同不能达成合意。在庭审中，元林置业对周道亮要求按照预约协议约定签订商品房买卖合同并将赠送9.1㎡房屋面积写入商品房买卖合同中的请求明确表示不同意，并且表示将另案主张与周道亮解除《理想国·北金商品房定购协议》，进一步表明双方就商品房买卖不能协商一致。合同本系协商的产物，协商既是双方的权利，更是双方义务。商品房预约合同（理想国·北金商品房定购协议）生效后，一方当事人未尽义务导致正式商品房买卖合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，另一方可以要求违约方承担违约责任。至于协商不成的情况下，鉴于合同系当事人共同协商的结果，不可强制签订，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌。本案在审理过程中，对周道亮进行释明，但周道亮拒绝变更诉讼请求，故要求判令元林置业依据《理想国·北金商品房定购协议》约定与周道亮签订正式的《商品房买卖合同》以及要求被告履行其向周道亮赠送房屋面积9.1㎡的承诺，并将该承诺写入双方将要签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，原审判决：驳回周道亮的诉讼请求。本案受理费925元，减半收取计463元，由周道亮负担。本院二审审理过程中，周道亮提交一组证据，用以证明：房管局测绘阳台面积的方式是由开发商选择的。元林置业发表质证意见称：并非新证据，均属个人观点，且录音中有引诱发文的情形，真实性不予认可。本院分析意见：周道亮在本院二审提交的证据，不影响本案审理结果。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：本案中，结合双方诉辩意见，现围绕诉讼焦点分别评述如下：一、关于周道亮本案诉讼请求应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案中，虽然双方签订了《理想国·北金商品房定购协议》，但该定购协议应认定为预约合同，周道亮提出的诉讼请求实质上是依据预约合同在元林置业拒绝缔约情况下要求强制签订本约合同。因预约合同能否产生强制签订本约合同的效力缺乏法律依据，故本院对周道亮提出的本案诉讼请求不予支持。二、关于周道亮权益主张路径问题。虽然周道亮在本案提出的强制签订本约合同的诉讼请求不能得到支持，但周道亮与元林置业签订的《理想国·北金商品房定购协议》合法有效，周道亮可依据该定购协议依法主张预约合同的违约责任。结合本院查明的事实，可以认定“元林置业销售广告中赠送面积约9.1平方米”对周道亮签订预约合同产生重大影响，现元林置业要求周道亮补交该部分房款否则拒绝签订本约合同，违反了预约合同的约定，故应认定元林置业在预约合同中单方违约。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人周道亮负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年八月十七日书记员  车韩卓