文书内容广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初3780号原告（反诉被告）：林惠如，女，1962年6月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。被告（反诉原告）：王诵辉，男，1978年9月9日出生，汉族，身份证住址福建省福清市。委托诉讼代理人：何冰洋，广东法盛律师事务所律师。原告林惠如诉被告王诵辉合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林惠如委托诉讼代理人黄蕴仪，被告王诵辉委托诉讼代理人何冰洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林惠如向本院提出诉讼请求：1、判令被告王诵辉支付2018年2月至2020年1月期间拖欠的部分房屋合作费（租金）共117000元，及支付2020年2月至2020年5月14日止的房屋合作费（按每月8万元标准计算）为276129元；2、判令被告王诵辉支付自2017年10月起至2020年5月期间每月逾期支付房屋合作费（租金）的违约金（违约金按拖欠金额年利率24%标准计算，从2017年10月2日起每月分段算至被告实际付清之日止）；3、本诉和反诉费由被告王诵辉承担。事实和理由：原告为广州市荔湾区十三行路**房屋的产权人，该房屋规划用途为住宅，实际用途为商业。原被告双方于2017年5月24日签订《合作协议》（名为合作实为租赁），约定将涉案房屋给予被告作经营服装生意使用。被告自2019年1月起每月均未能按时足额支付房屋合作费（租金），甚至自2020年2月起至今便没再支付过任何的合作费（租金），拖欠金额巨大。涉案房屋于2020年5月14日才由被告拆除空调之后腾空交还我方。原告认为被告的行为已严重侵犯到其合法权益。被告王诵辉辩称：不同意原告的诉请，原告的本金及违约金的计算没有依据。理由是：1、2018年2月租金调整为70000元，2018年5月至12月租金调整为75000元，2020年1月租金调整为73000元，这些月份所涉及到的租金调整是原告同意的。2、正是因为被告所述的第一点理由的存在，在本案诉讼之前原告从来没有向被告主张被告拖欠租金。3、关于房屋合作费，也就是租金，原告的原诉讼请求计算的起点是从2019年1月开始，现原告将起点变更为2018年2月，这属于变更诉讼请求，按照最高院的民事诉讼证据的若干规定，原告变更诉讼请求已经超出了该司法解释的期限。4、至于违约金也并不存在，因为合同虽然约定每月1日前支付当月的租金，但是原告也是同意被告在1日前后支付当月的租金，正因为如此，在本案诉讼前原告也从未向被告主张过一分钱的违约金。5、原告以自己的行为默示同意降低租金以及只要在1日前后不相隔太久就不计算违约金，原告应当遵守诚实信用原则而不是像今天这样翻脸不认人。6、众所周知，2020年2月因为新冠疫情爆发无法开门营业，因此该月租金原告无权收取。7、2020年3月上旬及3月下旬原告多次锁死涉案房屋大门，焊死涉案房屋大门活页，导致涉案房屋不适租，因此该月租金原告也没权收取。另外3月上旬原告锁门焊门之后，在被告强烈要求之下原告于3月7日打开涉案房屋大门，损坏致使大门使用功能丧失并存在安全隐患，被告多次要求原告维修，原告置之不理，按照合同法关于租赁合同的规定，出租人还要承担维修义务，由此可见，3月份租金原告无权收取。8、2020年4月份至2020年5月14日，原告也无权收取该期间租金，理由是原告违反作为出租人应承担的适租义务和维修义务，2020年5月10日至5月14日这5天时间是原告自己耽误，原告没有按照被告通知遵循诚实信用原则交接房屋。反诉原告王诵辉提出反诉请求：1、判令反诉被告林惠如立即将240000元押金退还给反诉原告王诵辉；2、判令反诉被告林惠如立即按照累计收取的“租金”（占有使用费）数额开具合法、等额、有效的发票给反诉原告王诵辉；3、全部诉讼费用由反诉被告林惠如承担。反诉事实和理由：2017年5月24日，反诉被告林惠如与反诉原告王诵辉签订《合作协议》，该协议实质上是一份租赁协议。反诉原告王诵辉支付了240000元押金给反诉被告林惠如。2017年9月至2018年1月，反诉原告王诵辉每月支付“租金”80000元；2018年2月，适逢春节假期处于经营淡季，反诉被告林惠如同意将当月“租金”降低10000元，反诉原告王诵辉照此支付当月租金70000元；2018年3月和4月，反诉原告王诵辉每月支付租金80000元；2018年5月至2019年12月期间，经反诉被告林惠如同意，月“租金”降低5000元，反诉原告王诵辉每月支付75000元；2020年1月，再经反诉被告林惠如同意，月“租金”再降低2000元，反诉原告王诵辉照此支付当月“租金”73000元。2020年2月，由于新冠××疫情爆发，反诉原告王诵辉无法开门营业，反诉被告林惠如因此口头同意免除2月份的“租金”。2020年3月，反诉原告王诵辉准备开门营业。因担心空口无凭，兼之不信任反诉被告林惠如，反诉原告王诵辉要求反诉被告林惠如书面承诺免除2月份的“租金”，然后反诉原告王诵辉再支付3月份的“租金”给反诉被告林惠如，反诉被告林惠如不肯书面承诺，反而用U形锁直接锁死涉案房屋大门、焊死大门活页、并剪断供电线路，由此导致反诉原告王诵辉无法使用涉案房屋。反诉原告王诵辉诉请退还240000元押金，主要有下列理由：1、反诉被告林惠如擅自将规划、登记为住宅用途的房屋改为经营性用房出租，这种行为显然违反了《物权法》第77条的规定，因此而签订的《合作协议》是无效的，按照《合同法》关于合同无效的法律后果之规定，反诉被告林惠如应当将收取的押金全部退还给反诉原告王诵辉；2、因受到新冠××疫情的严重影响，整个2020年2月反诉原告王诵辉均无法开门营业、由此也就无法享有涉案房屋的使用利益，按照国家及广东省、广州市出台的有关政策以及广东省高级人民法院下发的审理涉新冠疫情案件的指导意见，反诉被告林惠如显然无权收取2月份的“租金”，更何况，反诉被告林惠如自己也同意免收该月的“租金”！2020年3月至今，反诉被告林惠如悍然采取锁门、断电等不正当手段，试图强行将反诉原告王诵辉赶走，结果导致反诉原告王诵辉根本无法正常享有涉案房屋的使用利益，由此可见，这段时间的“租金”，反诉被告林惠如同样无权收取。综上所述，反诉被告林惠如显然应当将押金退还给反诉原告王诵辉。另外，反诉被告林惠如累计已收取反诉人2203000元“租金”，但反诉被告林惠如一直未按《中华人民共和国发票管理办法》的规定开具发票给反诉原告王诵辉，这是性质严重的违法行为，应当由税务机关责令限期改正，没收违法所得，可以并处罚款。人民法院亦可依法进行处理。反诉被告林惠如针对反诉请求答辩称：请求法院驳回被告全部反诉请求，理由如下：1、被告违约在先，逾期交租已超过3个月，严重超越合同第6条的约定，我方有权终止合同没收按金。同时被告未经我方同意存在私下违法转租分租的行为，违反合同第10条约定，我方有权对所收款项不予退还。2、涉案房屋是我方自有产权物业，自2011年凭街道的临商证明办理个体工商牌照一直合法经营至今，双方签订的协议合法有效。我方从未同意降低涉案房屋租金标准，一切合同条款的变更均应以书面约定为准，基于权利放弃需书面明示原则，被告反诉状中陈述降租不属实。同时我方有权在本诉中对被告拖欠租金的行为追讨相应的违约金，没有超过诉讼时效且已自行调低了违约金标准。3、双方对于是否免除2月租金一事根本未能达成一致意见，我方多次强调同意减免的前提是被告继续履行合同及时交租，最终由于被告没有履行支付租金的义务，因此减租没有生效。春节假期之后受疫情原因国家延长复工复产时间2020年2月3日至2月9日，2020年2月10日-2月23日为重大公共卫生事件一级响应期间，2020年2月24日起便已降级为二级响应。此后政府已不断鼓励各行各业复工复产，且涉案场地并非批发市场等限制开业的场所，不存在无法或限制使用的情况。如法院认为需要对租金进行调减，也应由双方对一级响应期间的租金损失共同分担，各承担一半损失，方为公平合理。自2020年2月24日起二级响应期间，被告是否开门营业由其自行选择所决定，我方在多次联系被告要求缴纳租金无果后，才行使不安抗辩权于3月1日-3月6日期间将房屋上锁，但于3月7日已自行开锁，所造成的损失应由被告自行承担，被告于该日及之后均有正常开门营业，因此被告在2020年2月24日至5月14日使用占用涉案房屋期间应支付房屋租金，不存在法定或约定的减免事由。4、关于租金发票问题。我方确认自2017年8月29日-2020年1月5日期间共收到2203000元，但被告尚有租金差额未支付。合同约定的“租金”应当为“不含税租金”，且被告要求开具租金发票，前提条件是被告必须配合到街道办理租赁备案登记手续，相关的租赁税应全部由被告自行承担（包括被告自行转租首层部位给东北人的租金租赁税）后才能提出相应的开票主张。同时，被告作为真正的承租经营主体，在经营期间所获取的经营收入也应缴纳相应的所得税。另由于发票问题属于行政管理范畴，与本案不属于同一法律关系，不应由法院在本案中判决并处理，且被告要求我方提供发票没有合同依据。经审理查明：广州市荔湾区十三行路8号是登记在原告名下的房产，该房屋规划用途为住宅，3-1/2层，建筑面积90.3平方米。2017年5月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方共同使用广州市十三行路8号房屋经营服装生意，乙方同意用甲方的名义申请营业执照，申请的手续由甲方负责，对乙方的合法经营活动，甲方不能干涉；合作期为2017年9月1日起至2020年8月31日止；合作期内，经营活动场所发生的所有费用由乙方负责，在经营中所发生的债权、债务与甲方无关；合作期前，乙方必须向甲方支付人民币240000元作为合作使用房屋的按金，如果乙方没有违法行为，合作期满后，甲方将按金无息退回给乙方；月合作费金额人民币80000元；合作费必须每月1号前交纳，每逾期交纳一天，罚应交合作费金额1%的滞纳金，逾期五天不能全额交纳应交合作费的，甲方有权终止合同并没收按金；乙方不得将经营场地用作经济担保或抵押，不得将商铺转租、转让，如发现，甲方有合作协议解除权，立即收回合作经营场地，所收的全部款项均不予退回，等等。上述协议签订后，被告向原告支付了押金240000元，并支付合作费至2020年1月,之后没有再支付过合作费。合作费支付情况具体如下：2017年8月29日、2017年10月2日、2017年11月1日、2017年12月1日、2018年1月3日分别支付了80000元；2018年2月1日支付了70000元；2018年3月4日、2018年4月2日分别支付了80000元；2018年5月2日、2018年6月2日、2018年7月2日、2018年8月2日、2018年9月1日、2018年10月7日、2018年11月1日、2018年12月3日、2019年1月4日、2019年2月2日、2019年3月3日、2019年4月3日、2019年5月6日、2019年6月4日、2019年7月6日、2019年8月2日、2019年9月2日、2019年10月4日、2019年11月6日、2019年12月5日分别支付了75000元；2020年1月5日支付了73000元。被告于2019年开始将涉案房屋1楼转租给案外人杨一天使用。2020年5月14日，原、被告签署《房屋交接确认书》，被告将涉案房屋交回原告。庭审中，关于转租，被告陈述其已口头征得原告同意，原告于本案诉讼前也从未提出异议；原告对此不认可，并表示其是于2020年3月与被告发生争议时才知道被告转租。关于降租，被告陈述是双方口头协商的结果，原告于本案诉讼前也从未向被告主张过租金差额；原告则表示双方没有达成降租协议，其曾口头向被告提出异议，但被告不予理睬，因没有超过诉讼时效，故没有在当时起诉。关于锁门和断电，被告陈述，原告共锁门4次，分别是：3月1日锁3月7日开、3月22日锁当天我方自行开锁、第三次3月23日锁当天我方自行开锁、3月24日锁当天我方开锁，断电则发生在3月28日；原告则陈述其是基于不安抗辩权在被告没有缴纳租金且不听电话的情况下才在3月1日上了锁并因被告要求开业并答应支付租金的情况下于3月7日解锁，不确认被告所述第二至四次锁门及断电。原告为证明不存在因锁门或断电而影响被告正常经营的事实，提交了拍摄日期为2020年3月25日至3月28日的照片若干作为证据。被告对此三性不确认，但确认照片中是涉案房屋。被告为证明受新冠××疫情影响，整个2020年2月份被告无法使用涉案房屋，原告同意免除2020年2月份的租金；2020年3月，原告存在锁死涉案房屋大门、焊死大门活页、剪断供电线路等不正当行为，导致被告无法使用涉案房屋；涉案房屋大门遭到原告破坏之后，存在安全隐患，导致被告无法正常使用涉案房屋等事实，提交了双方员工微信聊天记录（要点摘录）、照片、录音、视频、短信聊天记录及证人证言作为证据。其中，2020年3月7日，被告员工张先生向原告员工梁小姐发微信：“……我们哪一次偷偷牵过你租金？你老是拿违约吓唬我……”，对方当日没有回复；3月9日，梁小姐向张先生发微信：“你今天对我讲的要求我已转告房东，房东复：（1）十三行8号是私房，虽然是疫情……”,3月20日，梁小姐向张先生发微信：“小张，因疫情原因，本着友好共处原则，经同房东商议，答应减免2月份租金，3月份租金按每月柒万三千元整（￥73000.00）交租，直到合同期满。4月开始1号前必须正常交租，不按时当违约”，张先生回复：“小张，因疫情原因，本着友好共处原则，经同房东商议，答应减免2月份租金，3月份租金按每月柒万三千元整（￥73000.00）交租，直到合同期满。4月开始1号前必须正常交租，不按时当违约。房东到时会准时通知租户。”在2020年3月19日、3月20日梁小姐与张先生的通话记录中，梁小姐多次提及2月份免租。对以上证据原告质证表示，确认微信聊天记录、录音、短信聊天记录等是双方员工协商减租的过程，但最终双方没有协商成功，减租不生效；大门非原告方损害，涉案房屋供电正常；对照片三性不确认；对证人证言不予确认，认为证人与被告具有利害关系，其作出的证言不应被采纳。又查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院认为：原告与被告签订的《合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该协议虽约定双方共同使用涉案房屋经营生意，但被告每月固定向原告支付费用，自行经营，自负盈亏，此符合租赁关系的特点，因此，《合作协议》仅有合作之名，双方实为租赁关系。关于2018年2月至2020年1月被告是否拖欠租金的认定。被告自2018年2月开始差额交租，该月差额10000元，2018年5月至2019年12月每月有规律地差额5000元，2020年1月又差额7000元。原告表示其并无口头同意降租，但从现有证据来看，在通讯如此之便捷的今天，对被告差额交租时间之长、金额之大，其并未提出过异议，明显有悖常理，甚至在2020年3月7日微信聊天中，被告员工提起“……我们哪一次偷偷牵过你租金？……”时，原告员工也未回复或提出异议，故本院对被告主张的双方已口头协商变更租金标准的事实予以采信。现原告要求被告支付上述期间的租金差额部分及逾期支付差额租金的违约金无事实依据，本院不予支持。对于2020年2月至5月的租金支付问题。因2020年5月14日双方办理房屋交接手续，原告收回了涉案房屋，故被告应向原告支付该日之前的租金。关于租金标准，2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对被告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。被告租赁涉案房屋的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在疫情期间无法正常营业，加之原告在2020年3月的锁门行为，均给被告产生了实际损失。鉴于疫情对原、被告双方均有影响，双方应抱着共担风险、共渡难关的态度解决纠纷。本院依据公平原则并参考原、被告协商调租过程中提及的减免方案，本院酌定原告免收被告2020年2月租金，3月1日至5月8日二级响应期间按原租金标准的70%即56000元/月（80000元/月×70%＝56000元/月）支付租金为宜，5月9日至5月14日三级响应期间按原租金标准支付。经计算，被告应向原告支付2020年2月至5月的租金总额为141936元(80000×70%+80000×70%+80000÷31×8×70%＋80000÷31×6＝141936)。至于违约金，如前述原因，涉案房屋的《合作协议》解除主要受疫情防控影响，致使双方对租金标准产生争议，《合作协议》的解除不可归责于双方，故对原告主张逾期支付上述期间租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。至于原告主张的2017年10月至2020年1月的逾期交租违约金，从查明事实来看，被告确实存在逾期交租的情形，按照《合作协议》的约定，原告有权收取违约金，但该违约金标准过高，本院予以调低为2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。关于押金是否需退还问题。被告于2019年开始将涉案房屋1楼转租，按照《合作协议》的约定，原告有权没收押金。被告抗辩转租是经原告同意，但其提交的证人证言不足以证实，本院不予采信。故对于被告该反诉请求，本院予以驳回。关于开具发票问题，因开具发票不属于民事法律关系，故对于被告该反诉请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告王诵辉向原告林惠如支付2020年2月1日至5月14日的租金共141936元。二、自本判决生效之日起十日内，被告王诵辉向原告林惠如支付逾期支付2017年10月至2020年1月租金的违约金，该违约金以本金为基数，2017年10月至2019年8月的租金违约金每日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，2019年9月至2020年1月的租金违约金每日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算（本金与逾期天数详见附表）。三、驳回原告林惠如的其他本诉请求。四、驳回被告王诵辉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3999元，由原告林惠如负担2430元，被告王诵辉负担1569元；反诉受理费2450元，由被告王诵辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 邓 彪二〇二〇年八月三十一日书记员 左晶晶陈宇婷附：            年月              本金（单位：元）              逾期天数                  2017.10               80000              1                  2018.1              80000              2                  2018.3              80000              3                  2018.4              80000              1                  2018.5              75000              1                  2018.6              75000              1                  2018.7              75000              1                  2018.8              75000              1                  2018.10              75000              6                  2018.12              75000              2                  2019.1              75000              3                  2019.2              75000              1                  2019.3              75000              2                  2019.4              75000              2                  2019.5              75000              5                  2019.6              75000              3                  2019.7              75000              5                  2019.8              75000              1                  2019.9              75000              1                  2019.10               75000              3                  2019.11              75000              5                  2019.12              75000              4                  2020.1              73000              4