安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖16民终2582号上诉人（原审原告）：史磊，男，1987年8月16日出生，汉族，住安徽省涡阳县。上诉人（原审原告）：袁雁红，女，1975年10月19日出生，汉族，住安徽省涡阳县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁红，安徽涡楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涡阳县七度置业有限公司，住所地涡阳县站前东路北侧，统一社会信用代码91341621080319926R。法定代表人：王颖洲，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈宇，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴增鑫，安徽乐行律师事务所律师。上诉人史磊、袁雁红因与被上诉人涡阳县七度置业有限公司（以下简称七度公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。史磊、袁雁红的委托诉讼代理人梁红，七度公司的委托诉讼代理人沈宇、吴增鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史磊、袁雁红上诉请求，1.撤销涡阳县人民法院（2020）皖1621民初222号民事判决,或依法改判；2.一、二审诉讼费用及相关费用由七度公司承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。1、双方签订的《商品房预售合同》合法有效，七度公司未按照合同约定交付质量符合合同约定的房屋，其构成违约，应当承担违约责任。七度公司违约事实已经查明，且合同内容及违约责任的承担均符合法律规定，故七度公司应按照合同约定承担违约金。2、一审法院以七度公司庭后提供的安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具的房地产评估报告中案涉小区月租金9元/平方米为依据，确定本案合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，违约金约定过高为由，予以调整降低系认定事实错误。案涉小区系涡阳县部分小学的学区房，购买方多数系照看孩子读书，按照市场价格同地段的房屋租金均在18000元/年左右，故按照同时期同地段房屋租金计算，涉案合同约定的违约金并未达到明显过高的情形。七度公司辩称，一审适用法律正确，答辩人一审时提供了同地段同类型房屋租金估价报告和公证内容为亳州地区整体房租均价的公证书作为辅证，一审以房屋租金为基础，认定史磊、袁雁红的违约损失符合法律规定。史磊、袁雁红的损失即为房屋租金损失，案涉房屋已经符合交房条件并通知其收房。答辩人在一审提供的证据证明房租评估价格并不低，请求驳回史磊、袁雁红的上诉，维持原判。史磊、袁雁红一审诉讼请求：1、判令七度公司履行合同，案涉房屋交付给原告，并支付违约金90000元；2、案件受理费由七度公司负担。一审法院认定事实：2015年，史磊、袁雁红以按揭付款的方式购买七度公司开发的位于乐行路北侧、涡阜路东侧第7幢26层2601号商品房一套，该房款总价为398092元，买受人首付款人民币128092元，剩余房价款270000元，需在15日内办理银行按揭贷款手续，双方签订了商品房买卖合同。合同约定的交房期限为2016年12月31日前，如出卖人逾期交房，不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金。在审理过程中，七度公司以约定的违约金数额过高为由请求减少违约金，以实际损失计算违约金。2020年3月27日，经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉小区住宅房屋租金标准价格评估，评估结果为月租金9元/平方米。案涉房屋面积为110.31平方米。案涉房屋已具备交房条件，但该房屋至今未交付原告使用。一审法院认为：史磊、袁雁红与七度公司之间的房屋买卖行为系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于史磊、袁雁红要求七度公司交付房屋的诉讼请求，《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。案涉《商品房买卖合同》亦约定房屋经分期综合验收合格方可交付，即商品房经竣工验收合格方可交付既是法律强制性规定，亦是当事人合意约定。案涉房屋已验收合格，已具备交房条件，故对史磊、袁雁红该诉讼请求予以支持。关于史磊、袁雁红要求按照合同约定支付违约金的诉讼请求，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额”。该解释第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”2020年3月27日，经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉小区住宅房屋租金标准价格评估，评估结果为月租金9元/平方米。案涉房屋为110.31平方米，按该评估结果计算案涉房屋租金每月为992.79元，每年为11913.48元；而按照合同的约定每月违约金为2388.56元，每年违约金为28662.72元。故该合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，违约金约定过高，应予调整降低。根据上述司法解释规定，本案的违约金合理确定为以案涉房屋每年租金11913.48元上浮30%，即每年违约金为15487.52元，每日违约金为42.43元。因案涉因案涉房屋已达到交房条件，原告称未收到交房通知，但开庭时七度公司已明确通知原告收房，故七度公司应自2017年1月1日起至法庭辩论终结前一日即2020年3月16日止（共计1170天，扣除新冠××疫情33天，共计1137天）向史磊、袁雁红按照日违约金42.43元的标准支付逾期交房违约金48242.91元。关于史磊、袁雁红要求七度公司继续支付违约金至实际交房之日止的诉讼请求，因开庭时七度公司已明确通知原告案涉房屋已通过综合验收，符合交房条件，要求其收房，故对该诉讼请求不予支持。关于七度公司因环保、新冠××疫情等不可抗力情形，该期间的违约金要扣除的辩称，因其并未提供证据证明其因环保耽误的具体施工天数，故对该辩称不予采信。对新冠××疫情应扣除的天数，可自2020年1月24日安徽省启动重大公共卫生一级响应起至2020年2月25日解除一级响应之日止，共计33天。关于七度公司于2018年9、10月份电话通知原告收房的辩称，因并未提供证据予以证明，故对该辩称不予采信，七度公司通知原告交房日期应以开庭之日为准。综上，原告的诉讼请求部分成立。《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、涡阳县七度置业有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告史磊、袁雁红违约金48242.91元；二、驳回原告史磊、袁雁红的其他诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取1025元，由被告涡阳县七度置业有限公司负担550元，由原告史磊、袁雁红负担475元。二审中，双方未提供新证据。一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审对案涉房屋因逾期交房产生的违约金计算标准予以调整是否符合法律规定。七度公司一审提出双方合同约定违约金过高，并提供安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具的《房地产估价报告》，确定案涉房屋市场月租金为9元/㎡（不含物业费）。依据《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。”通过按照合同约定计算的违约金数额与案涉房屋评估租金进行对比，一审认定双方合同约定违约金过高并予以调整并不违反法律规定，应予维持。对于史磊、袁雁红主张同地段的房屋租金均在18000元/年的理由，其并未提供证据予以佐证，故对该项上诉理由不予支持。综上，史磊、袁雁红的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费844元，由史磊、袁雁红负担。本判决为终审判决。审判长  沙启峰审判员  王艳东审判员  黄战营二〇二〇年八月十八日法官助理高辛冉书记员刘明明