广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3535号上诉人（原审原告）：吴文进，男，1985年7月22日出生，汉族，住福建省建瓯市。托诉讼代理人：钟凌志，广东融朗律师事务所律师。上诉人（原审原告）：徐玉霆，男，1966年12月18日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：钟凌志，广东融朗律师事务所律师。上诉人（原审原告）：饶慧军，男，1988年5月27日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：成宝珠，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄颖华，广东帅毅律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：林少忠，男，1967年11月20日出生，汉族，住广东省陆丰市。上诉人吴文进、徐玉霆因与上诉人饶慧军及被上诉人林少忠房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初8645号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人吴文进、徐玉霆上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴文进、徐玉霆的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院查明:2018年4月16日，饶慧军与吴文进、徐玉霆签订《转让协议书》和《协议书》，约定饶慧军将中山市横栏镇新茂村龙中路28号出租屋（长旺公寓）的经营权转让给吴文进、徐玉霆，转让金额235000元。内置空调35台、热水器85台、床等一律转给吴文进、徐玉霆。保证租房90％以上。已收订金2万元。从2018年4月15日以后的一切收入归吴文进、徐玉霆所有:2018年4月15日之前的一切开支由饶慧军付清。如吴文进、徐玉霆需要转让公寓或改签合同，饶慧军有义务出面办理。基于以上转让事实，吴文进、徐玉霆以转让金额235000元承接中山市横栏镇××村××路28号出租屋（长旺公寓）的转租是基于:1.饶慧军明确约定可以与原房东林少忠改签原租赁合同（可以将原承租人饶慧军变更为吴文进、徐玉霆）并在吴文进、徐玉霆有意将上述出租屋经营权再转让给第三方的时候可以办理相关转让手续。2.当时吴文进、徐玉霆与饶慧军签订《转让协议书》时约定转让金额235000元中包括上述出租屋内置空调35台、热水器85台、床等财产。3.饶慧军并承诺保证吴文进、徐玉霆接受上述出租屋租房达到90％以上。吴文进、徐玉霆是基于饶慧军作出上述三个约定才以转让金额235000元承接中山市横栏镇××村××路28号出租屋（长旺公寓）的转租，但饶慧军并没有履行上述三个约定，而因饶慧军私下转租违约致使原房东林少忠无条件收回上述出租屋，造成吴文进、徐玉霆严重财产损失，吴文进、徐玉霆的承租目的根本不能实现。故饶慧军应全额退回吴文进、徐玉霆已支付的转让金额235000元以补偿经济损失。综上，请求二审法院查清本案事实真相的基础上，依法改判，以维护吴文进、徐玉霆的合法权益。针对吴文进、徐玉霆的上诉请求，饶慧军答辩称，除了一审答辩以及其上诉意见外，补充意见如下：在饶慧军与吴文进、徐玉霆签订转让协议书前，吴文进、徐玉霆已经审阅了饶慧军与第三人林少忠签订的租赁协议，清楚知道涉案房屋内的空调、热水器、床等设施是通过转让获得的使用权，且转让时，涉案房屋的出租率已达90%，吴文进、徐玉霆支付转让费235000元，目的是获得出租屋的使用权和经营权，而出租屋内已有设施的使用权，饶慧军已经经营一年的投入以及现有租户的价值，同时是吴文进、徐玉霆支付费用后获得使用权和经营权的使用价值。因此，吴文进、徐玉霆在实际取得出租屋的使用权和经营权后，饶慧军已就双方签订的转让协议书履行完毕。现因吴文进、徐玉霆没有按时支付租金的违约行为导致第三人林少忠收回出租屋，由此造成的损失因由吴文进、徐玉霆承担。上诉人饶慧军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴文进、徐玉霆的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院适用法律错误。原审法院就饶慧军与吴文进、徐玉霆签订《转让协议书》及《协议书》的行为性质认定为转租行为是错误的。饶慧军与吴文进、徐玉霆之间所签订的《转让协议书》及《协议书》并非转租协议，通过《转让协议书》及《协议书》的内容可知，饶慧军所述向吴文进、徐玉霆实际转让的是租赁物的租赁权。依据合同法第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”可见，转租的重要特征之一是:承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。而租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系自此只存在于受让第三人与出租人之间。合同法对租赁权转让虽未作明确约定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的让与。本案中，饶慧军与吴文进、徐玉霆自愿签订了《转让协议书》及《协议书》，双方在协议中约定:饶慧军将横栏镇××村××路28号出租房的经营权转让给吴文进、徐玉霆，由吴文进、徐玉霆支付转让费235000元，饶慧军负责合同改签等合同内容，合同履行期间，吴文进、徐玉霆更是直接向第三人林少忠交纳租金，上述合同内容及合同的履行体现了饶慧军已退出与第三人林少忠之间的租赁关系，由吴文进、徐玉霆享有相应的合同权利并直接向第三人林少忠履行合同义务的意思表示。因此，饶慧军与吴文进、徐玉霆签订的《转让协议书》及《协议书》性质应为租赁权转让合同。原审法院对于饶慧军的租赁权转让行为认定为转租行为是草率且错误的。二、原审法院事实认定错误。1.由于《转让协议书》及《协议书》实为租赁权转让合同，饶慧军实际上已经退出与第三人的承租关系，故饶慧军与第三人所签订的《租赁合同》的解除不应当影响《转让协议书》及《协议书》的效力，更不必然导致《转让协议书》及《协议书》的解除。且实际上，第三人林少忠虽未配合饶慧军与吴文进、徐玉霆改签合同，但其在知道吴文进、徐玉霆向其履行交纳租金的义务长达一年内并未提出异议，应当视同第三人林少忠对于饶慧军与吴文进、徐玉霆的租赁权转让行为予以默认，故现租赁关系只存在于吴文进、徐玉霆与第三人林少忠之间，即饶慧军与吴文进、徐玉霆所签订的《转让协议书》及《协议书》实际已经履行完毕，吴文进、徐玉霆主张解除《转让协议书》及《协议书》毫无事实和法律依据。2.原审法院以《转让协议书》及《协议书》合同解除，饶慧军应当退还吴文进、徐玉霆未能继续使用涉案租赁物期间的对价119804元的认定是错误的。（1）饶慧军与吴文进、徐玉霆签订《转让协议书》及《协议书》后，吴文进、徐玉霆向饶慧军支付了租赁权转让费235000元，该转让费包含了吴文进、徐玉霆对租赁物及租赁物内空调、热水器等使用权利饶慧军已经营一年的投入及现有租户的价值等内容。而吴文进、徐玉霆亦实际取得了涉案出租屋的使用权和经营权，并向第三人林少忠交纳租金。双方在签订《转让协议书》及《协议书》时均应明知出租房的出租人实为第三人林少忠，如需实现租赁权转让须由双方一同与第三人林少忠办理相关的租赁权转让手续，因此，吴文进、徐玉霆对于未能办理租赁合同的更名，导致租赁权转让合同的合同目的未能实现亦负有过错。（2）《转让协议书》及《协议书》中并未明确吴文进、徐玉霆所享有租赁权的期限，在第三人林少忠收回租赁物与吴文进、徐玉霆解除租赁关系时，吴文进、徐玉霆已经实际占有及经营涉案租赁物1年多时间，享受了《转让协议书》及《协议书》正常履行可得的合同利益，《转让协议书》及《协议书》实际已经履行完毕。（3）退一万步说，即使饶慧军有义务确保吴文进、徐玉霆可使用并经营租赁物至饶慧军与第三人林少忠约定的租赁期限2020年5月30日，但第三人林少忠收回涉案租赁物的实际原因是吴文进、徐玉霆存在未按时支付租金的违约行为在先，故实际导致吴文进、徐玉霆与第三人林少忠之间的租赁关系无法继续，吴文进、徐玉霆与饶慧军所签订的《转让协议书》及《协议书》无法履行完毕的违约方为吴文进、徐玉霆，由此造成的对价损失也不应当由饶慧军承担。因此，原审法院判决饶慧军向吴文进、徐玉霆退还未能继续使用涉案租赁物期间的对价119804元的认定是毫无事实和法律依据的。综上所述，原审法院事实认定不清、适用法律错误，据此作出的判决是错误的，恳请二审法院在充分查清事实、正确适用法律的基础上，依法纠正原审法院的错误判决，以维护饶慧军的合法权益。针对饶慧军的上诉请求，吴文进、徐玉霆答辩称，除其上诉意见外，补充意见如下：一、双方签订转让协议已经明确内置空调35台、热水器85台、床等一律转让给吴文进、徐玉霆，说明235000元是包含了这些物品的转让，也基于物品的转让才同意以235000元来承接涉案房屋的出租，但查明的事实是上述物品并不属于饶慧军，致使吴文进、徐玉霆对内置空调35台、热水器85台、床不能拆走，造成损失。二、吴文进、徐玉霆并没有拖欠租金，是由于饶慧军违反了与林少忠之间的租赁合同关系，擅自转租，没有取得林少忠的同意，致使林少忠收回房屋，过错应由饶慧军承担，饶慧军应当赔偿吴文进、徐玉霆的损失。被上诉人林少忠并未对吴文进、徐玉霆及饶慧军的各自上诉请求及事实和理由陈述意见。吴文进、徐玉霆向一审法院起诉请求：1.吴文进、徐玉霆与饶慧军双方于2018年4月16日关于转租中山市横栏镇××村××路28号长旺公寓事宜签订的《转让协议书》《协议书》无效；2.饶慧军退还吴文进、徐玉霆转让款235000元及利息（从起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。诉讼过程中，吴文进、徐玉霆变更第1项诉讼请求为：解除吴文进、徐玉霆与饶慧军双方于2018年4月16日签订的关于转租中山市横栏镇××村××路28号长旺公寓的《转让协议书》《协议书》。一审法院认定事实如下：2017年4月28日，林少忠与饶慧军签订《租赁合同》，约定林少忠将位于中山市横栏镇××村××路28号的出租房出租给饶慧军。该租赁物的建设工程规划许可证号为建字100042011×××××7号。租期从2017年5月1日至2020年5月30日止。每月租金2万元。饶慧军应于签订本合同之日以现金形式向林少忠支付第一个月的租金。自第二个月起，饶慧军应于每月5日前以现金形式向林少忠支付当月租金。饶慧军应于签订本合同之日向林少忠支付履约保证金6万元。林少忠将在合同期满且饶慧军不存在损坏租赁物、拖欠租金及水电费等违反合同条款的情况下，无息向饶慧军退还履约保证金。若在租赁期间，饶慧军存在违约情况，林少忠有权在该履约保证金中扣除相关费用，不足部分，饶慧军应当立即清偿。饶慧军应于合同期届满之日起5日内向林少忠交付租赁物，房屋里面的监控、床、热水器、空调都归林少忠所有，饶慧军不能拆走。饶慧军不得将租赁物作合同规定以外的其他用途，不得转租。若饶慧军违反上述约定，林少忠有权要求饶慧军支付违约金2万元，没收履约保证金并解除合同；若造成林少忠损失，饶慧军应承担相关赔偿责任。签订上述合同后，林少忠将上述租赁物交给饶慧军使用。2018年4月16日，饶慧军与吴文进、徐玉霆签订《转让协议书》和《协议书》，约定饶慧军将上述中山市横栏镇××村××路28号出租屋（长旺公寓）的经营权转让给吴文进、徐玉霆，转让金额235000元。内置空调35台、热水器85台、床等一律转给徐玉霆。保证租房90%以上。已收订金2万元。从2018年4月15日以后的一切收入归吴文进、徐玉霆所有；2018年4月15日之前的一切开支由饶慧军付清。如吴文进、徐玉霆需要转让公寓或改签合同，饶慧军有义务出面办理。签订上述协议后，吴文进、徐玉霆向饶慧军支付了235000元转让款，上述出租房由吴文进、徐玉霆经营使用。饶慧军与吴文进、徐玉霆签订上述协议，未征得林少忠同意，而是对林少忠表示饶慧军请吴文进、徐玉霆打理上述出租屋，吴文进、徐玉霆一直以饶慧军受托人的身份向林少忠交租。2019年4月18日，林少忠向饶慧军、吴文进、徐玉霆出具《声明》和《告知书》，表示其得知饶慧军私下将上述出租屋转租给吴文进、徐玉霆，其不同意并不确认饶慧军的私下转租行为，声明其与饶慧军签订的《租赁合同》作废（解除），收回出租屋，并保留追究饶慧军私下转租的法律责任，限定饶慧军、吴文进、徐玉霆在签订《告知书》起15天内搬离上述出租屋，将该出租屋交还给林少忠管理。随后，林少忠收回了上述出租屋。一审诉讼过程中，吴文进、徐玉霆与饶慧军均确认吴文进、徐玉霆已支付了2019年4月的租金。饶慧军确认《转让协议书》中提到的空调、热水器等并非其购置。饶慧军提供的录音中，林少忠向吴文进表示：吴文进第一次与林少忠见面时，林少忠已经告诉吴文进租赁房屋里的东西都没有转让，合同到期时，空调电器等东西都不能搬走，当时吴文进表示都知道、都清楚。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。林少忠与饶慧军签订的《租赁合同》约定饶慧军不得转租。饶慧军未经林少忠同意，将涉案出租屋转租给吴文进、徐玉霆。吴文进、徐玉霆后来一直以饶慧军受托人的身份向林少忠交租。所以，林少忠收取租金的行为不代表其已默认同意饶慧军的转租行为。林少忠于2019年4月18日以饶慧军私下转租违约为由解除与饶慧军的《租赁合同》。吴文进、徐玉霆与饶慧军签订的《转让协议书》和《协议书》也因转租的合同目的无法实现而于当日解除。饶慧军收取的235000元是吴文进、徐玉霆为取得涉案出租屋（包括屋内电器）的使用权而支付给饶慧军的对价，饶慧军应当确保吴文进、徐玉霆可使用至2020年5月30日。因合同解除，吴文进、徐玉霆实际使用涉案租赁物至2019年4月底。所以，饶慧军应当退还吴文进、徐玉霆未能继续使用涉案租赁物期间的对价119804元（235000元÷25.5个月×13个月）。饶慧军未及时退还上述款项，吴文进、徐玉霆主张饶慧军支付自起诉之日即2019年6月3日至清偿之日的利息，于法有据，予以支持。但利息的利率应为中国人民银行同期贷款基准利率，且自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决：一、确认吴文进、徐玉霆与饶慧军于2018年4月16日签订的《转让协议书》和《协议书》于2019年4月18日解除；二、饶慧军于本判决发生法律效力之日起十日内返还吴文进、徐玉霆119804元及利息（以119804元为基数，从2019年6月3日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、驳回吴文进、徐玉霆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2413元，由吴文进、徐玉霆负担1183元，饶慧军负担1230元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方的诉辩陈述，本案争议的焦点为：一、饶慧军与吴文进、徐玉霆签订《转让协议书》《协议书》的行为属于转租还是租赁权的转让；二、吴文进、徐玉霆主张返还转让款235000元及利息的认定问题。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，饶慧军与林少忠于2017年4月28日签订《租赁合同》后取得涉案租赁物的使用权，于2018年4月16日与吴文进、徐玉霆签订《转让协议书》《协议书》，约定将涉案租赁物的经营权转让给吴文进、徐玉霆，但该《转让协议书》未征得林少忠的同意，吴文进、徐玉霆一直以饶慧军受托人的身份使用涉案租赁物并交付租金，因此，吴文进、徐玉霆与饶慧军及林少忠之间的关系不符合权利义务一并转让的法律特征，吴文进、徐玉霆与饶慧军之间形成转租的法律关系。从林少忠2019年4月18日出具的《声明》和《告知书》也可证明该事实，且林少忠不同意并不确认饶慧军私下转租的行为。饶慧军辩称林少忠对其转租行为默许但未提交证据证明，本院不予采信。综上，本院认定饶慧军与吴文进、徐玉霆签订《转让协议书》的行为属于转租而非转让。关于焦点二，首先，林少忠与饶慧军签订的《租赁合同》明确约定不得转租，林少忠于2019年4月18日以饶慧军私下转租违约为由解除其与饶慧军的《租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定。鉴于此，涉案租赁物于2019年4月被林少忠收回，导致吴文进、徐玉霆与饶慧军签订的《转让协议书》和《协议书》也无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，吴文进、徐玉霆主张解除《转让协议书》《协议书》于法有据，应予支持。其次，结合《租赁合同》《转让协议书》《协议书》以及饶慧军提交的录音中有关吴文进明确表示清楚合同到期后空调电器等设备不能搬走等内容可知，饶慧军收取的235000元是吴文进、徐玉霆为取得涉案出租屋（包括屋内电器）的使用权而支付给饶慧军的对价，饶慧军应当按照合同约定确保吴文进、徐玉霆使用租赁物至2020年5月30日，但吴文进、徐玉霆实际使用至2019年4月底，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，饶慧军应当退还吴文进、徐玉霆未能继续使用涉案租赁物期间的对价119804元（235000元÷25.5个月×13个月），超出该部分的款项，鉴于吴文进、徐玉霆已实际使用涉案租赁物，应当支付使用期间的租金，吴文进、徐玉霆上诉要求返还全部转让款的请求不予支持。同理，饶慧军上诉称无需返还转让款的请求，亦不予支持。对于吴文进、徐玉霆主张的利息，一审法院认定饶慧军支付自起诉之日即2019年6月3日至清偿之日的利息及确定的利率均于法有据，本院予以维持。综上所述，吴文进、徐玉霆与饶慧军的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7430元，由吴文进、徐玉霆负担2604元，饶慧军负担4826元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年八月十九日书记员  陈静文梁洛希