江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初2128号 原告：郭长风，女，汉族，1954年6月2日出生，现住江西省赣州市南康区唐江镇。 委托诉讼代理人：刘晓鸣，南康区东山法律服务所法律工作者。 被告：罗林生，男，汉族，1986年9月19日出生，身份证住址江西省赣州市赣州经济技术开发区凤岗镇横岭村。 被告：严小华，女，汉族，1983年1月5日出生，身份证地址江西省赣州市赣州经济技术开发区凤岗镇塘屋村。 两被告共同委托诉讼代理人黄咸辉、肖明坤，江西公仁律师事务所律师。 原告郭长风与被告罗林生、严小华确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭长风及其委托诉讼代理人刘晓鸣，被告罗林生、严小华及其委托诉讼代理人黄咸辉、肖明坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郭长风向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告2005年4月14日签订的“房屋转让协议书”无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告及丈夫罗定玉1984年在自己家里的宅基地上（凤岗镇横岭村大岭下）建了一栋土木结构的房子。由于原告丈夫当时是国家工作人员，所以只是以原告的名义申请建房的。由于当时家里大部分人已外迁，所以在2005年原告的老公和被告罗林生谈的卖方事宜，原告不知晓，只是到了签字时，才叫原告到场，而且在协议上签了名，当时被告罗林生并不在场，而是被告严小华代签。虽然当时原告提出看法，但是由于农村一定程度上是男人说了算，原告也无奈签了字。2018年原告丈夫去世，原告认为这份“房屋转让协议”真实性存疑，首先被告罗林生本人没有亲自签名，更不在场，而且签的是“罗灵生”。被告罗林生确实一直在使用这栋房子，但是一直没有重新办理“过户”手续。原告认为，权属仍是原告，被告应返还，该协议无效。 被告罗林生、严小华答辩称，首先，答辩人与被答辩人之间签订的合同没有违反我国《合同法》第五十条的规定，是合法有效的。首先签订合同时不存在欺诈、胁迫的情形，签订时也有罗定湘、罗定荣、罗增铝等人在场，答辩人严小华作为代理人和被答辩人郭长风以及丈夫罗定玉都已在协议上签字并按捺手印。答辩人是看到被答辩人贴出要出售房屋的信息时才找到被答辩人商谈购买房屋的事宜，签订协议时也有罗定湘、罗定荣、罗增铝等人在场，并且协议是由罗定湘执笔书写的，答辩人严小华作为代理人和被答辩人郭长风及其丈夫罗定玉都已在协议书上签字并捺手印。被答辩人郭长风在诉状中陈述无奈在协议上签了字，其作为一个智商正常的成年人，理解在协议上签字代表同意出售自己的房屋，当时没有任何人强迫其签字，也不存在趁人之危的情形，所以根本不存在无奈或胁迫等情形；其次，《房屋转让协议》没有损害国家、集体或者第三人利益。再次，也没有以合法形式掩盖非法目的，也不存在损害社会公共利益，没有违反法律和行政法规绵强制性规定。答辩人罗林生和被答辩人郭长风当时都属于凤岗镇横岭村村民，双方属于广义上的村集体经济组织成员。我国法律、法规并没有同一村的农村集体经济组织成员之间房屋转让的禁止性规定，并且房屋是座落在凤岗镇横岭村，房屋出售后也没有改变用途。答辩人罗林生与被答辩人郭长风及其丈夫罗定玉达成的《房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示，该合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，并且已按协议实际履行，故应认定为有效二、答辩人严小华接受其弟弟答辩人罗林生的委托，代为签订《房屋转让协议》不存在委托无效的情形。我国《民法通则》第四章第六十五条规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。答辩人罗林生当时在广东务工，委托在家的其姐姐严小华代理购买房屋事宜，采用口头委托，这个在法律上是合法的。签订协议时，答辩人严小华先在协议上代签了答辩人罗灵生的名字，再在后面注明“严小华代”字样，从这可以表明答辩人严小华以代理人的身份在协议上签字。退一步来说，即使如被答辩人郭长风所说，答辩人严小华没有取得答辩人罗林生的授权的情况下，答辩人严小华与被答辩人签订了《房屋转让协议》，但事后房子是答辩人罗林生在使用，也可以认定为答辩人罗林生经过追认，也是符合我国《民法通则》第六十六条的规定，是合法有效的。被答辩人向法院起诉向答辩人主张权利违反了我国《合同法》诚实信用的原被答辩人主张合同无效的行为也违反了民事法律制度中的诚实信用原则。综上所述，答辩人罗林生和被答辩人郭长风及其丈夫签订的《转让协议》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力；且双方签订协议后答辩人已支付全部转让款，被答辩人也将全部土地及房屋交付给答辩人占有、使用，双方均已履行该协议十多年。现被答辩人郭长风起诉确认双方于2005年4月14日签订的《房屋转让协议》无效，于法无据。为此，答辩人请求法院依法驳回被答辩人郭长风的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件、被告罗林生身份证复印件、被告严小华户口本复印件、结婚证明原件、房屋转让协议书复印件、原告老屋图片、横岭村村委会证明三份原件、赣州市公安局凤岗派出所证明一份原件、罗定湘、罗定荣、罗增铝等人身份证复印件及调查笔录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：原告郭长风与丈夫罗定玉于1986年在凤岗镇横岭村大岭下建一栋土木结构房。2005年4月14日，甲方罗定玉与乙方罗灵生签订《房屋转让协议》，协议约定将甲方在大岭下屋背于1986年农历8月所建的土木结构房三间转让给乙方，房屋转让价格为19000元，双方约定付款时间为2005年4月16日现金一次付清，房款付清后，乙方取得房屋所有权。甲方处有原告郭长风及丈夫罗定玉签字并按捺手印；乙方处有罗灵生的签名，并签有被告“严小华代”字样以及按捺手印；在场人有罗定湘、罗定荣、罗增铝签字。依据凤岗镇横岭村村委会的证明以及赣州市公安局凤岗派出所证明，被告罗林生系凤岗镇横岭村新大岭下组居民，其在读书时和在家里使用“罗灵生”的姓名。被告严小华系被告罗林生父母于1984年收养的女儿，与被告罗林生系姐弟关系。 另查明，原告及其丈夫在与被告罗林生签订《房屋转让协议》时，原告及其丈夫在场，被告罗林生未到场，由其姐姐被告严小华代签。被告罗林生的母亲谢玉兰在协议签订后已将房屋款项交付给原告丈夫，但未办理房屋产权证。2020年1月1日，赣州经济技术开发区凤岗镇人民政府与被告罗林生的母亲谢玉兰签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，需拆迁案涉房屋，并已按合同约定支付补偿款。 本院认为，原告郭长风及其丈夫罗定玉将在凤岗镇横岭村大岭下自建的房屋一栋转让给被告罗林生，并于2005年4月14日签订《房屋转让协议》，而本案的争议焦点系该《房屋转让协议》是否有效。首先，原告称其并不知晓房屋转让事宜，因听从丈夫而处于无奈在该协议上签字，但原告在签订协议时具有相应的民事权利能力和民事行为能力，应当知道签订该协议的法律后果，且未有证据证明在签订协议时具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。其次，该协议虽不是被告罗林生自己签订，系由被告严小华代签，且其在代签订协议时将被告罗林生的名字写成“罗灵生”，被告罗林生对此均予以认可，应当认定其委托被告严小华签订协议的行为有效。并且，该房屋《房屋转让协议》已实际履行完毕，原告已收到房屋款项，并已实际转让交付。虽未办理房屋产权证，但并不能成为对抗该协议无效的理由。综上，该《房屋转让协议》系原告郭长风真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定，且不存在合同无效情形，应当认定具有法律效力。故本院对于原告要求确认《房屋转让协议》无效的诉请予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十二条，《中华人民民事诉讼法》第六十四条第二十四条【逾期付款违约金】买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。之之规定，判决如下： 驳回原告郭长风的诉讼请求。 案件受理费1150元，由原告郭长风负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  曾燕星 二〇二〇年八月二十七日 法官助理王 卉代理书记员 吴 帆