河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初2143号原告（反诉被告）：鲁传庆，男，汉族，1968年10月18日生，住新乡市。委托诉讼代理人：孔维勋，河南舜信律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：新乡市新之飞酒店有限公司，住所地：新乡市牧野区宏力大道**。法定代表人：王志刚，经理。委托诉讼代理人：闫晋存，河南卫宪律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：梁莎莎，河南卫宪律师事务所律师，一般代理。被告：河南新飞电器集团有限公司，住，住所地：新乡市华兰大道**/div>法人代表人：焦守臣，总经理。委托诉讼代理人：黄云里，该公司法务，特别授权。原告（反诉被告）鲁传庆与被告（反诉原告）新乡市新之飞酒店有限公司（以下简称新之飞公司）、被告河南新飞电器集团有限公司（以下简称新飞公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁传庆及其委托诉讼代理人孔维勋，被告新之飞公司的委托诉讼代理人闫晋存、梁莎莎，被告新飞公司的委托诉讼代理人黄云里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁传庆向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原被告之间的租赁合同并赔偿原告经济损失634315元；二、依法由被告承担本案诉讼费用。在案件审理过程中，原告撤回了解除租赁合同的诉讼请求，增加退还保证金20000元。事实与理由：原告与第一被告各个股东都是第二被告的工作人员，2017年第二被告体制改革后原告及第一被告各个股东应单位要求剥离出来，由原告及第一被告各个股东就新飞大酒店承包经营达成一致协议，原告承包经营新飞大酒店五楼整层设立新乡市牧野区新倍飞健身俱乐部从事健身经营活动，第一被告各个股东注册成立新乡市新之飞大酒店承包新飞大酒店除五层外其他楼层从事经营住宿餐饮等业务，第一被告与第二被告签订租赁协议，原告与第二被告签订租赁协议，租赁期截止至2019年12月31日，此后，原告投入大量的人财物并进行实际经营，然而，2019年4月15日，两被告却无故违约停水停电致使原告无法正常经营，客户大量流失并被迫退款，给原告造成巨大的经济损失，现经与两被告多次协商赔偿一事皆不能，因现在房屋已经实际拆除，已经没有履行合同的基础，所以对解除合同的诉讼请求予以撤回。被告新之飞公司辩称，1、原告的诉请不能得到法律支持，原告的保证金应当折抵为欠被告1的房租，不应予以退还；2、原告诉请的是依法解除双方之间的合同，该合同已于2019年12月31日终止，原告诉讼在此之后，因此该诉请不应得到支持；3、原告诉称因二被告无故停水停电，其在当庭出示的证据中并未有任何证据显示二被告对其无故停水停电的事实，因此原告的诉请及诉称事实与真实情况不符，依法应当驳回。被告新飞公司辩称，原告诉请与被告无任何关系，被告从未与原告签署任何租赁合同，所以原告主张的诉请不成立，应依法驳回。根据合同法第8条规定，依法成立的合同对当事人具有约束力。原告是与被告新之飞公司签订的租赁合同，该合同的相对性仅限于原告与被告新之飞公司之间，与被告无任何法律关系，故此，被告请求依法驳回原告诉请。被告新之飞公司向本院提出反诉请求，1、依法判令被反诉人支付拖欠反诉人的房租104000元及滞纳金54654元；2、依法判令被反诉人支付反诉人2018年空调费8000元；3、本案本诉及反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人签订租赁合同，租赁期限12个月，但被反诉人并未按合同约定支付租赁费，截止2019年11月份，被反诉人共欠反诉人租赁费104000元，根据双方签订的合同第5条5.2款约定，逾期支付租金，滞纳金应按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三，另外，被反诉人尚欠反诉人2018年夏季空调费8000元，为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，望贵院依法裁判。原告鲁传庆辩称，被告新之飞公司的反诉没有事实与法律依据。正是被告的先前违约行为导致了原告的诉讼，被告于2019年4月15日强行封锁及停水停电，导致原告无法继续经营，双方之间的合同实际上已经终止，故被告要求原告继续支付后续房租没有任何理由及依据，请求依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提交的改造清单，此为原告单方制作，且无其他证据予以佐证，故对于该证据，本院不予采信；关于原告提交的预算表，原告并未提交工程施工及结算的凭证相佐证，故对于该证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，新之飞公司与鲁传庆签订租赁合同一份，合同约定甲方将位于新乡市宏力大道370号的商业用房（原新飞大酒店五楼保龄球馆）及其中的装修、附属设施整体租赁给乙方使用；租赁期限为24个月，即从2017年1月1日起至2018年12月31日止。合同到期后，甲方新之飞公司与鲁传庆又签订租赁合同一份，合同中约定，甲方将位于新乡市宏力大道370号的商业用房（原新飞大酒店五楼保龄球馆）及其中的装修、附属设施整体租赁给乙方使用；租赁期限为12个月，即从2019年1月1日起至2019年12月31日止；租金按月计算，每月租金12000元，本租赁合同的租赁保证金20000元，租赁期间的物业、安保、水电费用乙方自行承担；乙方应于本合同签订之日起2日内，向甲方支付租赁保证金人民币贰万元。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后5日内，甲方向乙方无息退还租赁保证金；乙方应于每月10日之前，向甲方支付当月租金，以现金方式交到甲方财务人员。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三；租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。如装修、改建方案可能对公用部分及其他相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担；在租赁期限内，若乙方欠交租金超过2个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若乙方欠交租金超过3个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；本合同履行中，如因不可抗力致本合同无法履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任。遇到国家政策变动或国家征用，合同解除，双方互不承担责任；双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告鲁传庆按照约定向被告新之飞公司支付了部分房租，截止2019年3月份，原告尚欠被告新之飞公司租赁费8000元，2018年空调使用费8000元，2019年4月份起未再支付任何租赁费。2019年4月15日后，因案涉房屋停电，原告经营的健身房不再营业，2019年6月19日，被告新飞公司张贴通知一份，通知上载明：根据新乡市城市发展和生态环境建设需要，新乡市人民政府决定对河南新飞电器集团有限公司（以下简称新飞集团）以出让方式取得的宏力大道370号（新国用（2008）030346号）宗土地使用进行收回。新乡市土地资产管理委员会2019年第二次全体会议会议纪要要求新飞集团与租赁方解除租赁合同，积极完成清退以及拆迁工作。为了积极配合新乡市人民政府拆迁工作安排，请各租赁户在收到该通知之日起60日内完成搬离工作。2019年6月30日，被告新之飞公司张贴通知一份，通知上内容同上，现案涉房屋已经被拆除。另查明，甲方新飞公司与乙方新之飞公司签订租赁合同一份，合同中约定甲方将位于新乡市宏力大道370号的商业用房及其中的装修、附属设施整体租赁给乙方使用；租赁期限为36个月即从2019年1月1日起至2021年12月31日止；本合同履行中，如因不可抗力致使本合同无法履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任。遇到国家政策变动或国家征用，合同解除双方互不承担责任。本院认为：原告对欠付租金及空调使用费不予认可，但其并未提交有效证据证明其向被告新之飞公司足额交纳了租赁费及空调使用费，也未提交有效证据证明上述费用进行了折抵，同时结合从公安机关调取的笔录及微信聊天记录、收据存根等证据，对于原告欠付被告租金及空调使用费，本院予以采信；自2019年4月15日后，因案涉房屋停电，原告经营的健身房不再营业，根据租赁合同及庭审陈述可知，原告是向被告新之飞公司交纳电费等费用，即使原告欠付租赁费等费用，被告也应按照合同约定书面通知其交纳后采取相应措施，即在此之前，被告新之飞公司对出租的案涉房屋仍应保证电力能够正常使用，同时，根据两被告张贴的通知可知，案涉房屋所占土地被收回，案涉房屋将被拆迁，房屋租赁合同已实际无法履行，故综上可知，从停电起直至房屋拆迁，案涉租赁合同目的已无法实现，对于被告新之飞公司主张停电之后的租金，本院不予支持，对于被告新之飞公司主张截止2019年4月15日前拖欠的租金14000元（8000元＋6000元），空调使用费8000元，本院予以支持，关于被告新之飞公司主张的滞纳金，因合同约定的滞纳金过高，本院予以酌减，故对于被告主张的违约金2800元（14000元×20%），本院予以支持，对于其余部分，本院不予支持；关于原告主张两被告赔偿原告经济损失634315元的诉讼请求，原告提交的证据并不足以证明其产生了634315的损失，且原告与被告新之飞公司在租赁合同中明确约定，遇到国家政策变动或国家征用，合同解除，双方互不承担责任，另外，因案涉房屋所占土地被收回，作为出租方的被告新飞公司要求各租户自2019年6月19日起60日内搬离该栋大楼，即要求解除其与承租方的租赁合同，随后作为转租方的新之飞公司张贴了通知，要求解除其与各承租方的租赁合同，因上述解除合同是由于土地被收回所致，根据合同约定，出租方对于因此提前解除合同给承租方造成的损失不承担责任，故综上，对于原告的此部分诉讼请求，本院不予支持；关于原告主张退还保证金20000元的诉讼请求，根据合同约定，原告向被告新之飞公司交纳的20000元为履约保证金，被告新之飞公司主张抵销原告欠款，对于被告的此部分主张，本院予以支持，故原告与被告新之飞公司之间的款项抵销后，原告应被告新之飞公司支付款项4800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）鲁传庆于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）新乡市新之飞酒店有限公司支付款项4800元；二、驳回原告（反诉被告）鲁传庆的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）新乡市新之飞酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10140元减半为5070元，本案反诉费1815元减半为907.5元，由原告鲁传庆承担5130元，由被告新乡市新之飞酒店有限公司承担847.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 ：陈青青二〇二〇年八月十八日书记员 ： 张 刚