福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1792号 原告：漳州市富山房地产开发有限公司，住所地漳州开发区南滨大道**御景园E1-A1，统一社会信用代码：9135068156169863XY。 法定代表人：陈锦山，董事长。 委托诉讼代理人：潘贵东，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旺富，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告：黄晶晶，女，1985年1月29日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市思明区。 第三人：中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行，住，住所地：招商局漳州开发区招商大道**一社会信用代码：913506817796342096 法定代表人：吴志峰，行长。 委托诉讼代理人：黄伟国，男，系中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行职员。 委托诉讼代理人：黄飞，男，系中国建设银行股份有限公司漳州分行职员。 漳州市富山房地产开发有限公司（以下简称为富山房地产）与被告黄晶晶、第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。富山房地产委托代理人潘贵东、第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行的委托诉讼代理人黄伟国到庭参加诉讼，被告黄晶晶经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 富山房地产向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2017年10月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：350698010001032017008200）；2、判令被告向原告支付违约金582109.80元；3、判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续，并与第三人共同配合原告办理预购商品房抵押预告登记注销手续等解除合同相关手续；4、判令被告向原告支付原告代其偿还的贷款63784.74元（暂计至2019年12月27日，最终以银行记录金额为准）；5、判令被告向原告支付原告为本案支出的律师费8000元；（以上第2、4、5项金额暂合计为653894.54元）6、本案的全部诉讼费用由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求，请求将上述第4项诉讼请求变更为如下：4、判令被告向原告支付原告代其偿还的贷款87721.81元（暂计至2020年3月30日，最终以银行记录金额为准）及违约金（按代还款项金额每日万分之六点六的标准，自原告承担担保责任之日起计至被告实际归还之日止，其中15890.91元自2019年6月29日开始计算，23942.29元自2019年9月29日开始计算，23951.54元自2019年12月27日开始计算，23937.07元自2020年3月30日开始计算）。事实和理由：2017年10月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买漳州开发区南滨大道395号富山滨海明珠1幢一单元1901室商品房，总价款为1940366元，付款方式为贷款方式付款。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第3.1条约定：“（1）买受人向银行申请贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故买受人在此确认并承诺：买受人同意按贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由买受人承担。（2）出卖人保证期间，如因买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项……买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款30%的违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出卖人有权另行向买受人追偿。”之后，原告、被告及第三人签订《个人住房借款合同》一份，约定被告向第三人借款1350000元，用于支付案涉商品房项下的购房款。原告为被告合同项下借款提供连带责任保证担保。因被告未按期足额偿还银行贷款本息，第三人要求原告承担担保责任。暂计至2019年12月27日，原告已代被告向第三人偿还了贷款本息共计63784.74元。此后，原告多次催告要求被告偿还原告代还的全部款项，并要求被告承担相应违约责任，但被告均未予理睬。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对双方均具有法律约束力。根据合同约定由于被告未按期、足额向第三人偿还银行贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告必须自原告承担担保责任之日起7日内归还原告代还全部款项，超过30日仍未归还原告代还全部款项的，原告有权解除合同，同时收取被告总房价款30%的违约金。现被告自原告承担担保责任之日起超出30日仍未归还原告代还全部款项，原告依约有权解除合同，同时要求被告承担相应责任。 黄晶晶未作答辩。 第三人述称，我方以无独立请求权参加诉讼。1、被告所购商品房已办理抵押权预告登记，未经权利人同意，该商品房依法不能发生物权变动的法律效果，原告无权要求第三人协助办理抵押权预告登记注销。2、如原告要求解除《商品房买卖合同》并办理撤销备案登记的，原告应代为清偿被告所欠第三人的全部按揭贷款本息。 本院经审理认定事实如下：富山房地产与黄晶晶于2017年10月8日签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为350698010001032017008200），约定黄晶晶向原告购买漳州开发区南滨大道395号富山滨海明珠1幢一单元1901室商品房，总价款为1940366元，付款方式为贷款方式付款。2017年9月2日前支付首付款590366元。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第3.1条约定：“（1）买受人向银行申请贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故买受人在此确认并承诺：买受人同意按贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由买受人承担。（2）出卖人保证期间，如因买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项……买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款30%的违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出卖人有权另行向买受人追索。在富山房地产履行按揭贷款担保义务期间，黄晶晶如未按期足额还款，导致富山房地产已承担或可能承担相应的保证责任，富山房地产有权解除《商品房买卖合同》，收回房产另行处理；合同解除后，黄晶晶所交购房款应扣除其应缴的银行贷款本息及违约金。附件十一补充协议第十条10.3（3）约定：无论何种原因导致本合同解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续、预告登记或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金。附件十一补充协议第10.4条约定：“双方在履行合同过程中如产生争议......如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审计费、律师费、保全费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师费收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准”。合同签订后，黄晶晶依约于2017年9月2日前向富山房地产支付了首期款590366元，并于2018年2月5日与中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行及富山房地产共同签订一份《个人住房借款合同》及特别签订条款，约定黄晶晶因购买诉争商品房向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行申请办理按揭贷款1350000元，并办理了本案讼争房产抵押权预告登记，由富山房地产为该笔借款提供抵押加阶段性保证担保，保证期间“自借款发放之日起至借款人最后一期债务履行期限届满之日后二年”。《特别签订条款》第四十条对第十七条的约定为合同违约金的计收方法为：违约金按以下公式计算：违约金=违约借款本金*违约金收取比例*违约天数。提前还本的违约金由双方在三十四条中约定。第四十一条对第二十一条的约定为借款人与贷款人关于费用承担的约定为：房屋抵押登记费用、贷款档案管理费用、贷后管理发生的人民银行个人征信查询费用由贷款人承担，保管、鉴定费用、借款人申请合同贷后变更或提前还清的服务费及手续费由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。因黄晶晶未能按期足额支付按揭贷款本息，中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行于2019年6月29日、2019年9月29日发出《扣款通知书》，2020年2月28日，富山房地产向黄晶晶发出《及时偿还代偿款催告函》，函告自收到本函件之日起五日内归还代偿的贷款本息共计人民币63784.74元，并按照购房合同约定支付相应违约金。如届时仍未履行上述还款义务，富山房地产保留依法追究违约责任的权利，包括但不限于解除合同，承担解约违约金、逾期还款违约金等费用，同时有权将房屋另售他人，且要求赔偿因此造成的一切经济损失；亦不排除通过法律途径维护自身合法权益。借款合同签订后，被告仅按期偿还借款至2019年5月，此后，均由原告代为偿还，截至2020年3月30日，原告代被告支付拖欠的贷款本息共计87721.81元。 另查明，本案商品房买卖合同的网上备案日期为2017年12月1日。漳州市富山房地产开发有限公司因本案诉讼支付北京德恒（厦门）律师事务所律师费8000元。 本院认为，富山房地产与黄晶晶签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，原、被告与第三人签订的《个人住房借款合同》均系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未及时向第三人偿还贷款本息导致原告为其承担连带保证责任，违反了被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，暂计至2020年3月30日，中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行从富山房地产的担保金账户上扣划了87721.81元，结清了黄晶晶尚欠的所有按揭贷款本息。黄晶晶上述违约行为已构成双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的富山房地产可以行使合同单方解除权的情形。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，现富山房地产依约主张解除该合同合法有据，应予支持。《商品房买卖合同（预售）》解除后，黄晶晶因未到庭主张权利，已付的购房款可另案处理。另据双方合同的约定，黄晶晶违约导致合同解除的，其应按总购房款1940366元的30%向富山房地产支付违约金计582109.80元，故对富山房地产主张黄晶晶依约支付该违约金的诉求，本院予以支持，原告主张本案支出的律师费8000元以及自其承担担保责任之后，原告代被告偿还的贷款87721.81元的违约金（按代还款项金额每日万分之六点六计算），因富山房地产在本案中既主张违约金赔偿，又主张律师费等损失，考虑到原告未提供损失的依据，根据违约金的损失填补功能和替代履行作用，本案违约金应将其律师费及逾期垫付贷款的违约损失一并纳入综合考虑，故不予支持。同时，富山房地产因承担阶段性担保责任被中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行扣划的黄晶晶尚欠的按揭贷款本息等共计87721.81元，黄晶晶亦应一并付还。关于富山房地产诉请黄晶晶依照合同的约定配合其办理诉争合同备案登记撤销手续的诉求，有合同约定，从其规定。但在本案中，当事人并未请求解除《个人住房借款合同》，故富山房地产关于黄晶晶应与第三人共同配合原告办理预购商品房抵押预告登记注销手续等解除合同相关手续的诉讼请求，本案不予处理。黄晶晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,判决如下: 一、解除漳州市富山房地产开发有限公司与黄晶晶于2017年10月8日签订的编号为350698010001032017008200的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议; 二、黄晶晶应于本判决生效之日起十日内配合漳州市富山房地产开发有限公司办理上述合同的备案登记注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续; 三、黄晶晶应于本判决生效之日起十日内支付漳州市富山房地产开发有限公司违约金582109.80元; 四、黄晶晶应于本判决生效之日起十日内偿还漳州市富山房地产开发有限公司代垫款项87721.81元; 五、驳回漳州市富山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费22263.2元，减半收取计11131.6元，原告负担131.6元，被告负担11000。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 黄明发 二〇二〇年八月十四日 法官助理 李昊蓝 书 记 员 蓝 怡