广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初16587号原告（反诉被告）：吴惠婵，女，汉族，1990年8月25日出生，身份证住址：广东省中山市*************，公民身份号码：442************966。（到庭）委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被告（反诉原告）：关景文，男，汉族，1987年3月10日出生，身份证住址：广东省罗定市*************，公民身份号码：445************13X。委托诉讼代理人：甘智慧，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所律师。第三人：崔文杰，男，汉族，1985年9月15日出生，身份证住址：广州市天河区*******XX街公共集体户，公民身份号码：410************556。委托诉讼代理人：吴书文，广东雄爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张顺强，广东雄爵律师事务所律师。原告（反诉被告）吴惠婵诉被告（反诉原告）关景文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭、适用普通程序公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）关景文于法定期限内提出反诉申请，本院依法予以受理并合并审理。原告（反诉被告）吴惠婵及其委托诉讼代理人邓华坚、被告（反诉原告）关景文的委托诉讼代理人杨小虹、第三人崔文杰的委托诉讼代理人吴书文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴惠婵向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付店铺租赁使用权转让款人民币84400元；2.判令被告向原告逾期付款的资金占用利息（以84500元为基数，按年利率6%计算，从2019年8月1日起计算至实际清日止，至起诉日计为1267.5元）；3.判令被告向原告支付律师费5000元；4.本案的案件受理费由被告承担。上述1-4项暂计为90667.5元。吴惠婵于庭审中明确诉讼请求2中利息计算基数应为84400元，原84500元为笔误。事实与理由：吴惠婵承租了广东省珠海市香洲区**********京师范大学珠海分校XXXX栋XXX楼XXXX号商铺经营ONEDAY格子铺。关景文系珠海市内多家寿司店铺的经营者。大约在2018年9月份，吴惠婵通过网络平台发布转让店铺的信息，欲将该铺转让他人经营。2018年10月16日，关景文联系到吴惠婵表示希望接手经营并将店铺转型为餐饮店，售卖寿司。经多次充分磋商，双方在2019年2月18日签订《店铺转让协议》，约定吴惠婵将上述8号商铺的租赁使用权转让给关景文，由关景文转型经营餐饮。转让价格为人民币16万元，分两期支付，在学校同意转型及装修后支付50%。待原租赁合同到期且关景文与出租方签订新租赁合同后付清余款。合同签订后，吴惠婵便主动积极去校方协调转型事宜，并协助关景文对店铺进行装修至店铺装修完毕并开业。关景文共计支付了75600元。2019年8月24日至8月30日间，吴惠婵多次通知关景文就上述8号商铺与出租方续签租赁合同，但关景文均以听说租金上涨、客源可能减少、合伙人认为转让费太高为理由故意拖延签订合同。2019年9月4日，关景文明确自认安排合伙人和出租方签订了新的租赁合同，但不同意支付剩余转让款。被告（反诉原告）关景文就本诉辩称：第一，吴惠婵诉请第一项支付转让款84400元因吴惠婵并无转让权也并无得到业主追认，我方无需支付。第二，第二项诉请利息已经超过现行的LPR利率，如前所述也无需支付。第三，第三项诉请中双方并无约定，所以没有事实和法律依据。其他与反诉状一致。第三人崔文杰就吴惠婵的诉请称：崔文杰与吴惠婵本来是合作伙伴，崔文杰是案涉租赁物的登记人，吴惠婵是负责管理和运营的，崔文杰同意吴惠婵将案涉租赁物承租给关景文，其有权收取租赁使用权的转让费，并且归吴惠婵所有，与第三人无关。被告（反诉原告）关景文向本院提出以下反诉诉讼请求：1.确认双方于2019年2月18日签订的《店铺转让协议》无效；2.判令吴惠婵返还关景文人民币75600元及利息2910元（自款项支付之日起，按照贷款市场报价利率LPR为计息标准，计至付清之日止，此处暂计至2019年12月22日）。事实和理由：2018年11月，吴惠婵称要转让珠海市北京师范大学珠海分校XXXXXX栋XXX楼XXX号商铺的租赁使用权，关景文知悉后与其联系商谈案涉商铺的转租事宜，并在同月向吴惠婵支付转让费2万元。2019年1月30日，关景文向吴惠婵支付1万元。2019年2月18日，关景文与吴惠婵签订案涉的《店铺转让协议》，约定由吴惠婵将珠海市北京师范大学珠海分校XXXX栋XXX楼XXX号商铺的租赁使用权转让给关景文，关景文向吴惠婵支付转让费人民币十六万元整，转让费分两期支付，第一期转让费50%，在学校同意商铺转型餐饮以及装修后，吴惠婵空出商铺时支付，第二期转让费在珠海市XXXXX后勤管理有限公司将本商铺2019年8月1日至2020年7月31日租约与关景文签订时支付。同日，关景文委托他人向吴惠婵支付45600元，已扣除迟交铺租金4400元。案涉《店铺转让协议》签订后，关景文在珠海市XXXX后勤管理有限公司（下称“后勤公司”）办理装修及营业执照事宜时，后勤公司明确告知关景文，吴惠婵不是案涉商铺的承租人，商铺的承租人是崔文杰，而且根据《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》的约定，无论是崔文杰还是吴惠婵，均无权转租案涉商铺，故后勤公司不予配合办理更名手续及相关手续，告知关景文需谨慎对待，高校是不同意也不可能在租赁期内确认该转租行为的。关景文认为，2018年8月后勤公司与崔XX签订案涉商铺的《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》第四条第6款规定，乙方（崔XX）不得将店铺转让或转租，未经甲方（后勤公司）书面同意，乙方将店铺转租给第三人或转借给第三人使用，擅自调换使用及以任何方式将店铺转租，甲方有权单方面解除合同收回商铺并按当年应交租金总额的20%收取违约金，且对乙方所交履约金不予退还，由此所造成的一切后果由乙方承担。由此可见，吴惠婵不是案涉商铺的承租人，其无权转让案涉商铺的使用权或租赁权，该转租行为并未得到出租人后勤公司的同意或事后追认，本案关景文与吴惠婵于2019年2月18日签订的《店铺转让协议》应认定为无效合同。为此，关景文特依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，提起反诉，望判如反诉所请。原告（反诉被告）吴惠婵就反诉辩称：合同法是判定合同有效与否的唯一法律标准。在店铺转让协议不存在合同法规定的无效情形的情况下，涉案合同应认定为有效。涉案商铺合同已经实际履行，原告吴惠婵已经履行合同义务完毕，关景文应该履行付款义务。第三人崔文杰就反诉称：与对本诉的意见一致，此外，崔文杰曾经配合关景文进行了案涉商铺转型相关手续，并且将崔文杰的身份证给到了关景文进行相应的变更登记手续。原告（反诉被告）吴惠婵为本案的本诉及反诉向本院提交如下证据：1.店铺转让协议；2.微信聊天记录；3.录音；4.转账记录；5.收条、声明书、身份证；6.律师费发票、委托代理协议。被告（反诉原告）关景文为本案的本诉及反诉向本院提交如下证据：1.北京师范大学珠海分校商铺租赁合同；2.珠海市高新区新火云寿司店营业执照；3.转账记录。第三人崔文杰并未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2018年8月，崔文杰和珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司（以下简称“海盟公司”）签署《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》，约定海盟公司向崔文杰出租位于珠海市北京师范大学珠海分校XXXX栋XX楼XXX号商铺，租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日。崔文杰不得闲置店铺、不得将店铺转让或转租，凡指定用途的商铺必须按指定项目经营。未经海盟公司书面同意，崔文杰将店铺转租给第三人或转借给第三人使用，擅自调换使用及任何方式将店铺转让，海盟公司有权单方面解除合同收回商铺并按崔文杰当年应交租金总额的20%收取违约金，且对崔文杰所交违约金不予退还，由此造成的一切后果由崔文杰承担。2019年2月18日，吴惠婵与关景文签署《店铺转让协议》，约定吴惠婵将位于珠海市北京师范大学珠海分校XXXX栋XX楼XX号商铺（以下简称“涉案商铺”）的租赁使用权转让给关景文。关景文需支付转让费16万元，分两期支付，第一期8万元在学校同意商铺转型餐饮以及装修后，吴惠婵空出商铺给关景文时支付；第二期8万元需在海盟公司将2019年8月1日至2020年7月31日的租约与关景文签订时支付。如果海盟公司没有与关景文签订商铺2019年8月1日至2020年7月31日的租赁合同，吴惠婵需无条件在2019年8月31日前退还关景文之前已经支付给吴惠婵的所有转让费。如果海盟公司与吴惠婵或崔文杰续约新的租赁合同，吴惠婵都需要将商铺的使用权给予关景文使用。关景文在使用商铺时需给吴惠婵每月1500元商铺使用费（一年给十个月）。商铺2019年2月1日至2019年7月31日期间，租金为每月7250元。如果关景文在经营期间要求吴惠婵办理或者变更营业执照和其他店铺经营需要的证件，无论是用关景文还是吴惠婵的名字，吴惠婵均需积极配合。2019年11月，吴惠婵与广东广诚信律师事务所签署《民事委托代理合同》，约定吴惠婵委托广东广诚信律师事务所代理涉案诉讼事宜，并支付律师费5000元。吴惠婵及其委托诉讼代理人于庭审中陈述，关景文支付第一期转让费时称因向海盟公司支付装修押金，等到装修完毕押金退回后再支付第一期转让款中的4400元。关景文委托诉讼代理人于庭审中陈述，吴惠婵于2019年2月10日将涉案商铺交付给关景文，关景文装修大概用了一个月左右，在2019年4月正式开业经营招牌为“菓菓子”的寿司店。海盟公司自关景文开业经营后即口头告知不同意转租，到期后不会续租给关景文，并未出具书面通知。其后关景文一直经营至2019年7月31日，海盟公司收回商铺并将涉案商铺重新出租给其他新的租户。新租户承租涉案商铺后仍继续使用“菓菓子”的招牌经营寿司店，关景文和新租户没有合作关系，但也没有对新租户继续使用“菓菓子”招牌经营寿司店提出异议。第一期转让款少支付4400元是由于吴惠婵延迟交付涉案商铺而自愿承担的费用。崔文杰委托诉讼代理人于庭审中陈述，崔文杰与吴惠婵是合作伙伴，崔文杰同意吴惠婵将租赁物转租给关景文并收取转让费，转让费与崔文杰无关。海盟公司知道崔文杰将涉案商铺转租给关景文，但未提出过异议。本院认为，本案的争议焦点主要在于以下三方面：第一，关于《店铺转让协议》的效力问题。关景文就该问题的主要抗辩理由在于两方面：一方面，吴惠婵未得到涉案商铺第一手承租方崔文杰的授权转租涉案商铺，故转让协议无效。该问题在崔文杰作为第三人参加诉讼后得到了明确。崔文杰于庭审中明确认可其与吴惠婵系合作关系，亦表示同意吴惠婵向关景文转租涉案商铺并收取转租费，故本院对于关景文该项抗辩理由不予采纳。另一方面，吴惠婵未得到产权人的同意转租涉案商铺，故转让协议无效。根据《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》，其中的确存在产权人海盟公司不允许崔文杰转租涉案商铺的条款。但本院认为，吴惠婵与关景文签署《店铺转让协议》并将涉案商铺实际交付给关景文使用后，关景文对涉案商铺进行了重新装修并转型开业，并持续经营至2019年7月31日，这当中横跨了6个月的期间。于该期间中，并无相关证据显示海盟公司对涉案转租行为提出异议、主动要求关景文腾退涉案商铺或向崔文杰主张违约责任的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关景文并未提交相关证据证明产权人海盟公司不同意转租的事实，其应承担未充分举证之不利后果，本院对于其辩称海盟公司不同意涉案转租事宜的理由不予采纳。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”海盟公司作为涉案商铺的产权方及物业管理方应当知道涉案转租事宜，且关景文于庭审中亦认可海盟公司知道涉案转租事宜，故在无证据证明海盟公司对转租事宜在六个月内明确提出异议的情况下，并不能合理推断出《店铺转让协议》无效的结论。综上，本院认定《店铺转让协议》系吴惠婵与关景文的真实意思表示，并未违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方应遵守并予以充分履行，对于关景文反诉主张合同无效的请求予以驳回。第二，关于剩余部分转让款84400元是否应支付的问题。一方面，就第二期转让款8万元。虽《店铺转让协议》中约定支付的条件为关景文与海盟公司签署新租赁合同，但本院认为，该条件是否成立并不应机械地仅从双方是否完成新租赁合同的签署来判断，而应从双方对于未签署合同中的主观过错来综合判断。根据庭审调查情况来看，关景文应对未与海盟公司签署新租赁合同这一结果负不可推卸的责任：首先，关景文自认在承租后对涉案商铺进行了装修投入，但在其大量前期投入并仅开业经营三个月、又在海盟公司并未作出限期腾退或积极驱赶行为的情况下，关景文并未与海盟公司及吴惠婵进行积极的交涉，随即主动退出了涉案商铺的经营并将涉案商铺完好地交付给海盟公司，关景文以上行为并不合常理。其次，根据关景文的自认，在其退出涉案商铺后，与海盟公司签署租赁合同的新承租人直接沿用了其对涉案商铺的装修，亦同样使用的“菓菓子”招牌继续经营寿司生意。以上情形显示新承租人与关景文存在合作关系或关景文将涉案商铺进行二次转手、并指让他人直接与海盟公司签署新租赁合同可能性较大。综上，本院认为关景文在其与海盟公司签署新租赁合同的过程中存在主观过错，其反诉主张吴惠婵退还已支付的转让款75600元及利息并无合理依据，本院不予支持，且基于诚实信用原则，关景文应依据《店铺转让协议》的约定向吴惠婵支付第二期转让款8万元。另一方面，就第一期转让款剩余的4400元，关景文主张因涉案商铺存在延迟交付的情形，故吴惠婵主动减免的转让款，但关景文并未提交相关证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，本院对于关景文该抗辩理由不予采纳，关景文应向吴惠婵支付第一期转让款剩余部分4400元。第三，关于逾期付款的资金占用利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”关景文未依据《店铺转让协议》的约定及时支付转让费，给吴惠婵造成了利息的损失，吴惠婵现主张关景文支付利息有合法依据，本院予以支持。但利息计算的标准应按照以下标准计算：1.以84400元为基数、自2019年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2.以84400元为基数、自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第四，关于律师费问题。鉴于《店铺转让协议》中并未明确约定吴惠婵因涉案纠纷委托律师代理的费用由关景文承担，且考虑到律师费并非涉案纠纷必然产生的费用，本院对于吴惠婵主张关景文承担律师费的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）关景文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）吴惠婵支付转让费84400元；二、被告（反诉原告）关景文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）吴惠婵支付利息（1.以84400元为基数、自2019年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2.以84400元为基数、自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告（反诉被告）吴惠婵其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）关景文全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉的案件受理费2066元，由被告（反诉原告）关景文负担2000元，原告（反诉被告）吴惠婵负担66元；反诉的案件受理费881元由被告（反诉原告）关景文自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴晓璐人民陪审员  曾祥云人民陪审员  吴宗达二〇二〇年八月十日书 记 员  梁 縉范青玲