广西壮族自治区贺州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂11执异6号 案外人：卢晓华，男，1981年12月28日出生，瑶族，住富川瑶族自治县。 申请执行人：广西贺州市桂东农村合作银行，住所地：贺州市建设东路**。 法定代表人：曾建华，该行董事长。 委托诉讼代理人：邹政，该行员工。 被执行人：贺州市平桂管理区正州陶瓷原料厂，住所地：贺州市平桂管理区黄田担干岭二级路边（原三材市场）。 法定代表人：朱昕阳。 被执行人：朱昕阳，男，1955年9月17日出生，住贺州市八步区。 被执行人：梁燕棠，女，1955年2月7日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：朱土德，男，1954年3月10出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：邱润凤，女，1963年5月13日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：刘步成，男，1955年9月4日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：何华美，女，1956年6月1日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：吴达，男，1957年10月2日出生，壮族，住贺州市八步区。 被执行人：刘桂珍，女，1960年1月22日出生，汉族，住贺州市八步区。 本院在执行××人××州××农村合作银行（以下××）与被××人××州市平桂管理区正州陶瓷原料厂（以下简称正州陶瓷原料厂）、朱昕阳、梁燕棠、朱土德、邱润凤、刘步成、何华美、吴达、刘桂珍金融借款合同纠纷一案中，案外人卢晓华对本院作出（2020）桂11执73号之二执行裁定书裁定查封被执行人朱土德、邱润凤共同所有的位于贺州市XX号房产［不动产权证号：贺房权证八步字第（XX）XX号，房屋性质：自建房，建筑面积：486.63㎡，总层数：3层，宗地面积160㎡，宗地代码XXXXXXXX，权利性质：出让］提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人卢晓华称，请求依法解除对被执行人朱土德、邱润凤位于贺州市XX号房产的查封，并依法维护卢晓华个人利益。事实和理由：2018年4月3日，案外人卢晓华通过贺州市世华房地产代理有限公司购买了朱土德、邱润凤共同所有的贺州市XX号房产，并于当日签署了房屋买卖合同，合同约定2018年7月20日前到房产中心办理过户手续，但由于朱土德、邱润凤的原因，一直拖到现在都未能进行过户。卢晓华根据合同约定，分别于2018年3月27日打款到朱土德账户16800元；2018年4月1日100000元；2018年5月13日206800元；2018年6月28日3200元、80000元；2018年6月29日800000元，共计1206800元作为购房款打到了朱土德账户，并约定剩余购房款在房屋过户后再进行转账，所以卢晓华实际已经购买了贺州市XX号房产。2020年4月，卢晓华得知贺州市中级人民法院作出（2020）桂11执73号之二执行裁定书裁定查封贺州市XX号房产。因此，特提出书面异议，具体理由如下：一、卢晓华与朱土德、邱润凤达成了购买贺州市XX号房产的买卖协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，故合法有效；二、卢晓华已按照双方的约定交付了购房款，故双方按照买卖协议的约定履行了大部分义务；三、贺州市中级人民法院作出（2020）桂11执73号之二执行裁定书前，该房产已经出售，房产因为当时无法办理房屋过户登记手续，故应当以邱润凤、朱土德与卢晓华签订的买卖协议为准；四、该房产已于购房合同签订后进行了内外装修，并于2018年9月26日入住，总共装修费用为800000元。综上所述，其认为，朱土德、邱润凤的贺州市XX号房产所有权已经出售给其，故应当依法解除对该房产的查封。 被执行人朱土德称，其与邱润凤共同所有的贺州市XX号房产确实已经卖给卢晓华，请法院依法裁定。 桂东农合行、正州陶瓷原料厂、朱昕阳、梁燕棠、刘步成、何华美、吴达、刘桂珍未提交书面答辩意见。 案外人卢晓华为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.涉案房屋的买卖合同及补充协议复印件一份，拟证明双方于2018年4月3日签订了房屋买卖合同和补充协议，该协议为双方真实意思表示；2.买卖房屋双方的身份证复印件一份，拟证明双方签订合同是均为成年人，具有相应的民事行为能力；3.涉案房屋的房产证复印件一份，拟证明涉案房屋的产权信息情况；4.房屋装修前后的照片8张，拟证明其已对涉案房屋进行装修并实际占有；5.付款凭证7张，拟证明其已按合同约定支付购房款1206800元给朱土德。经质证，桂东农合行、朱土德对上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议。本院认为，各方当事人均对上述证据无异议，本院予以采信。 本院查明，2015年2月15日，正州陶瓷原料厂与桂东农合行签订了编号为427602150088831的《流动资金借款合同》，约定桂东农合行为正州陶瓷原料厂提供贷款人民币2800万元，借款期限为2015年2月15日起至2018年2月15日止。同日，朱昕阳、梁燕棠、朱土德、邱润凤、刘步成、何华美、吴达、刘桂珍与桂东农合行签订了《保证担保合同》，承诺对正州陶瓷原料厂所欠的贷款本息及因借款人不按期偿还借款而引起的费用承担连带偿债责任，直至全部借款本息还清。2015年5月13日，正州陶瓷原料厂与桂东农合行签订了编号为427603151156221的《流动资金借款合同》，约定桂东农合行为正州陶瓷原料厂提供贷款人民币300万元，借款期限为2015年5月13日起至2018年5月13日止。同日，朱昕阳、梁燕棠、朱土德、邱润凤、刘步成、何华美、吴达、刘桂珍与桂东农合行签订了《保证担保合同》，承诺对正州陶瓷原料厂所欠的贷款本息及因借款人不按期偿还借款而引起的费用承担连带偿债责任，直至全部借款本息还清。之后，因正州陶瓷原料厂未按期还款，桂东农合行将其诉至本院，本院于2019年10月17日作出（2019）桂11民初14号民事判决书判决：正州陶瓷原料厂归还桂东农合行黄田支行贷款本金3100万元及利息，朱昕阳、梁燕棠、朱土德、邱润凤、刘步成、何华美、吴达、刘桂珍对上述债务承担连带清偿责任。因正州陶瓷原料厂未在期限内履行生效法律文书确定的义务，桂东农合行即向本院申请执行。案件执行过程中，本院于2020年3月31日作出（2020）桂11执73号之二执行裁定书裁定查封被执行人朱土德、邱润凤共同所有的位于贺州市XX号房产[不动产权证号：贺房权证八步字第（XX）XX号，房屋性质：自建房，建筑面积：486.63㎡，总层数：3层，宗地面积160㎡，宗地代码XXXXXXXX，权利性质：出让]。 另查明，2018年4月3日，案外人卢晓华与被执行人朱土德、邱润凤通过贺州市世华房地产代理有限公司签订了贺州市XX号房产的《房屋买卖合同》，并于当日签订了该房屋买卖合同补充协议，房产实际成交价为2406800元。2018年3月27日至2018年6月29日，卢晓华转账购房款共计1206800元到朱土德银行账户。之后，卢晓华对涉案房产进行了装修并实际占有。 又查明，贺州市XX号房产已于2012年5月9日抵押给广西贺州桂东农村合作银行狮子岗分理处并依法办理了抵押登记，抵押数额为3000000元。 本院认为，本案争议的焦点为案外人卢晓华是否对贺州市XX号房产享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由此可知，不动产买受人对涉案房屋享有的权利应同时具备上述四个要件，方可排除执行。本案中，虽然卢晓华在查封前的2018年4月3日与朱土德、邱润凤签订了涉案房屋的《房屋买卖合同》及《补充协议》，亦基于双方房屋买卖关系对涉房屋进行了装修和占有，但是按照合同约定卢晓华尚有1200000元购房款未支付，也未将该1200000元购房款交付法院执行，且涉案房屋未办理过户登记的原因系该房屋上设定有抵押登记尚未解押。案外人卢晓华在购买涉案房屋时就已知晓该房屋上设定有抵押权登记，但其仍然决定购买，因而导致无法办理过户登记，应当认定为能够归责于买受人卢晓华的原因。故卢晓华对涉案房产提出的异议不符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项、第四项规定的情形。因此，案外人卢晓华对贺州市XX号房产不享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，案外人卢晓华的异议理由不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回卢晓华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五内向本院提起诉讼。 审 判 长 黄献年 审 判 员 周成才 审 判 员 张依传 二〇二〇年八月三日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰