河北省石家庄市新华区人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀0105执异90号异议人（案外人）：张世达，男，1995年7月17日出生，汉族，现住新乐市。申请执行人：何庆海，男，1966年4月28日出生，汉族，住石家庄市。被执行人：卢景涛，男，1983年2月12日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。被执行人：河北润格房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥**槐安东路**，统一社会信用代码：91130100084970011N。法定代表人：赵增夫，该公司总经理。本院在执行申请执行人何庆海与被执行人河北润格房地产开发有限公司、卢景涛民间借贷纠纷一案中，异议人张世达向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人请求事项：请求贵院解除（2019）冀0105执2082号执行案件中河北润格房地产开发公司名下坐落于新乐市房产，并依法解除对上述房产的查封、冻结手续。事实与理由：2016年7月18日，骆剑平（李增辰代签）与被申请人签订《购房协议书》，以350760元的价格一次性付款购买被申请人位于新乐市房屋。后申请人与李爱中签订购房协议，以350760元价格购买了李增辰名下的该房屋，签订合同后申请人支付了全部房款，并于2017年6月1日开始装修后入住至今。时至2019年12月11日时，被申请人通知申请人说房屋被石家庄市新华区人民法院依法查封、冻结，并已进入执行程序。申请人认为，申请人对上述房屋所享有的民事权利能够排除法院的查封及强制执行，理由如下《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述房产的建设规划审批手续已经齐备，申请人购买的房产合法有效，该房产是申请人用于居住并且申请人名下没有其他用于居住的房屋，在法院查封之前申请人已经付清了全部购房款并且已经占有使用。综上，申请人依法购买该房屋并占有使用该房屋在先，贵院查封、冻结该房屋在后，根据我国《物权法》，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题规定》相关规定，申请人特向贵院提出案外人执行异议，请求贵院依法解除新乐市房产的查封。本院查明以下事实：一、申请执行人何庆海与被执行人河北润格房地产开发有限公司、卢景涛民间借贷纠纷一案，生效法律文书为（2018）冀0105民初3604号民事判决书，判决：一、被告卢景涛于本判决生效之日起十日内偿还原告何庆海借款本金465万元及利息（其中，前三次合计借款430万元的利息自2015年2月1日起、第四次借款35万元的利息自2016年6月9日起，均至付清之日止，以相应所欠借款为基数，按年利率24%计算）。二、如被告卢景涛未能履行判决主文第一项规定的还款义务，被告河北润格房地产开发有限公司在担保房屋价款704.558万元范围内对被告卢景涛应偿还的借款本息承担赔偿责任。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66953元，保全费5000元由被告卢景涛承担。被告河北润格房地产开发有限公司对本院作出的（2018）冀0105民初3604号民事判决书不服，上诉至石家庄市中级人民法院，石家庄市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）冀01民终6267号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院于2019年8月12日签署生效确认书。何庆海于2019年8月12日向本院提出强制执行申请。本院受理后，依法立案，执行案号为（2019）冀0105执2082号。二、本院于2018年4月2日向新乐市房管所送达了（2018）冀0105民初771号协助执行通知书，请协助执行以下事项：查封河北润格房地产开发有限公司名下1号楼3单元501室、2号楼4单元401室、5号楼1单元503室、7号楼2单元202室、301室、502室、7号楼1单元501室、7号楼3单元102室、301室、502室、4单元101室、8号楼1单元401室、102室、2单元101室、201室、3单元101室、4单元201室、5单元202室、查封期限：2016年4月2日-2021年4月1日。三、异议人提交证据予证明的事实：2015年2月10日，发包人（以下简称甲方）河北润格房地产开发有限公司与承包人（以下简称乙方）河北实龙建筑工程有限公司签订了《建设工程施工承包合同》一、工程概况：工程名称：新乐市芦新村合和家园项目，工程地点：新乐市路新村北。二、工程承包范围：7#楼砖混结构7层楼一栋约9249.09平米（以图纸为依据，以竣工建筑面积计算）。三、工程承包内容：施工图范围内除甲方分包工程之外的所有工程。四、合同工期：开工日期：2014年11月1日，竣工日期：2015年5月30日，合同工期总日历210天……。甲方候强签字并加盖河北润格房地产开发有限公司章，乙方李增辰签字并加盖河北实龙建筑工程有限公司章。2016年7月17日，甲方河北润格房地产开发有限公司与乙方河北实龙建筑有限公司签订了《协议》内容：经甲乙双方协商，就乙方承建甲方合和家园项目7号楼工程款一事达成一致意见。因甲方资金紧张，甲方自愿以7号楼一楼五套房产（带院）抵顶乙方工程款，五套房产分别为7-5-101、7-4-102、7-4-101、7-3-102、7-3-101，单价3000元/平米（甲方销售单价3500元/平米）甲方应乙方要求负责为乙方办理相应手续，乙方销售价格高出抵顶价格的价款，乙方自付税费，剩余应付工程款待银行回款解决。甲乙双方签订此协议后乙方尽快安排各施工人员推进各施工项目进度，确保不发生损失及时完工。甲方候强签字并加盖河北润格房地产开发有限公司章，乙方骆剑平、李增辰代签。2016年7月18日，出卖人（甲方）河北润格房地产开发有限公司与买受人（乙方）骆剑平签订了《购房协议书》，协议中约定：第一条：乙方所购房屋的基本情况；所购房号7号楼4单元101室，建筑面积共计116.92平方米。（注：本楼号所属的地下储藏室、停车位、车库不包括在公共用房之内，所有权归甲方所有）第二条：计价方式与价款；甲方与乙方约定按建筑面积计算，住宅建筑面积单价为3000元/平方米，总价金额为（人民币）叁拾伍万零仟柒佰陆拾零元整。（小写：350760元整）（不含地下室款）。第四条：付款方式及期限；选择付款方式：一次性付款。乙方应于签订本协议当天，将总房款：小写：350760元整一次性支付给甲方。第六条：本认购书所约定楼栋房屋交付时间暂定为2016年12月31日……,乙方签名处：骆剑平、李增辰代签。2016年7月18日收款单位合和家园项目给骆剑平出具编号2301369的《收据》，内容：今收到骆剑平（7-4-101）购房款人民币（大写）：叁拾伍万零仟柒佰陆拾零元整，小写：350760元。收款单位加盖了合和家园项目专用章，交款人为李增辰。2016年7月6日，甲方：田立平、李爱中、田素峰与乙方张世达签订了《购房协议》经甲乙双方协商，甲方自愿将芦新村和合家园7号楼4单元101室转卖给乙方，全款已付清，甲方负责协助乙方办理开发商所需材料及证件。见证人：王某、白某1。2020年5月20日，证明人：王某、白某1给异议人出具《证明》2016年7月6号的落款时间由于当时喝酒造成笔误，时间应该是2018年7月6号，情况属实，特此证明。2018年7月6日，汇款人郝占芹（异议人母亲）通过中国邮政储蓄银行，账号：62×××06向田立平名下账号：62×××41汇款24万元。田立平、李爱中、田素峰给异议人出具《收条》，今收到郝占芹和合家园7号楼4单元101室房款24万元，全款已付清。四、经询问，异议人称购买的新乐市房产，是骆剑平用工程款抵顶房款的方式与河北润格房地产公司签订的《购房协议书》。我与李爱中手写了一份购房协议书，购买合和家园7号楼4单元101室房屋，约定总房款350760元，后来又重新用电脑补打了一份《购房协议》，是我与田立平、李爱中、田素峰签订《购房协议》。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人称购买的新乐市房产，是从田立平、李爱中、田素峰手中购买的该房产，但异议人提交的骆剑平抵顶协议无法证明其与田立平、李爱中、田素峰之间的关联性，并未提交证据予以佐证。结合异议人提交的《购房协议书》签订时间为2016年7月6日，见证人白某2提供的《证明》中“时间应该是2018年7月6日”，以及《装修协议》签订时间为2017年6月1日相互矛盾，且如果白某2的《证明》中的时间是真实的，其发生在法院作出查封之后。因执行异议的审查主要是形式审查为主，异议人提交的《购房协议书》、《收据》等证据之间存在矛盾，且与异议人的陈述之间存疑，故本院无法确认骆剑平与河北润格房地产公司签订的《购房协议书》是否真实有效，案涉房产抵顶行为以及异议人的购房行为是否真实，此不属于执行异议审查的范围，异议人可以通过执行异议之诉予以解决。综上，异议人请求不符合法定条件，不能排除法院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：驳回异议人张世达的执行异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向石家庄市新华区人民法院提起执行异议之诉。审 判 长  马征杰人民陪审员  何 勉人民陪审员  黄冰雪二〇二〇年八月二十一日书 记 员  孙世杰