广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11227号原告：陈巧平，女，1975年1月20日出生，汉族，住广东省中山市*********，公民身份号码442************963。委托诉讼代理人：江沃鸿，广东达方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓君，广东达方律师事务所实习律师。被告：广东文达镁业科技股份有限公司，住所地广东省中山市*********厂房首层，增设1处经营场所，具体为：1、广东省中山市***********、B、C栋，统一社会信用代码914************187。法定代表人：沙某1。原告陈巧平与被告广东文达镁业科技股份有限公司（以下简称文达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，先适用简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈巧平委托诉讼代理人江沃鸿到庭参加诉讼，被告文达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈巧平向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金及管理费共计2257340元（暂计至2020年4月，即2019年8月起计至2020年4月期间，该期间租金2153381元，管理费103959元，应计至付清全部到期未付租金和管理费之日止）；2.被告向原告支付逾期滞纳金486000元（暂计至2020年4月13日，应计至实际足额付清租金、管理费之日止）；3.被告向原告支付水电费1010.8元（暂计至2020年4月，应计至付清全部水电费之日止）。诉讼中，原告增加二项诉讼请求：1.判决生效之日解除原告与被告签订的2016年11月29日签订的租赁合同（厂房）和2017年4月12日签订的租赁合同（食堂和宿舍）；2.被告于判决生效之日搬离和退还案涉厂房、食堂和宿舍，若不搬离和退还案涉厂房、食堂和宿舍，则被告应当按照原合同中的租金、管理费和水电费标准向原告支付场地使用费、管理费和水电费等（应当从解除合同之日起计至被告搬离和退还案涉厂房、食堂和宿舍之日止）。事实和理由：原、被告于2016年11月29日签订租赁合同（厂房），约定原告将位于中山市**********部分厂房物业出租给被告，该物业建筑面积合计10391.08平方米，租赁期限自2016年12月10日至2021年12月9日，合同约定2017年2月10日至2017年12月9日每月租金为166258元（即每平方米16元），于每月8日前缴交当月租金，管理费等由被告承担，如被告逾期向原告交纳租金及其他费用，每逾期一日应向原告支付1000元滞纳金，租金从第二年起每一年递增一次，每年递增10%。另，原、被告于2017年4月12日签订另一租赁合同（食堂和宿舍），原告将同一地址的益丰石材宿舍中的1楼食堂和3楼宿舍出租给被告，该物业建筑面积合计1160平方米，租赁期限自2017年3月28日至2021年12月9日，合同约定2017年3月28日至2018年3月27日每月租金为22000元，于每月20日前缴交当月租金，管理费等由被告承担，管理费约定1元/平方米/月，即每月1160元。如被告逾期向原告交纳租金及其他费用，每逾期一日应向原告支付1000元滞纳金，租金从第二年每一年递增一次，每年递增10%。被告自2019年8月起至原告起诉之日止，未再向原告支付上述期间的租金及管理费。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告文达公司未提交答辩状，亦未到庭应诉、举证、质证及辩论。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，故本院依据原告提交的证据及其陈述，认定事实如下：陈巧平提供的中山市人民政府于2007年9月7日出具的中府集用（2007）第331125号土地证显示，土地使用权人为中山市*******申堂经济合作社，土地所有权人为中山市*******民委员会等农民集体所有，坐落为中山市*******申堂，地类（用途）为工业，使用权面积为33333.33平方米。中山市规划局于2010年6月18日出具的建字第080********0028号建设工程规划许可证显示，建设单位（个人）为中山市*******申堂经济合作社，建设项目名称为工业厂房C，建设位置为中山市*******申堂，建设规模为2090.4平方米。中山市城乡规划局于2010年11月19日出具的建字第080********0025号建设工程规划许可证显示，建设单位（个人）为中山市*******申堂经济合作社，建设项目名称为工业厂房A、厂房B，建设位置为中山市*******申堂；建设规模为7829.27平方米。中山市*******申堂经济合作社于2016年11月22日出具的证明显示，陈巧平有权出租位于中山市*******申堂的中府集用（2007）第331125号土地及该土地范围内的房屋、厂房、宿舍楼及食堂等全部地上建筑物，有权与第三人签订租赁合同等合同或协议，并有权收取租金、占有使用费或场地使用费等权利。2016年11月29日，陈巧平作为出租方，广东文达镁业科技股份有限公司作为承租方，双方签订一份租赁合同（合同编号ZLHT-20161129-001），约定：出租方同意将中山市**********部分厂房物业租赁给承租方；物业建筑面积合计为10391.08平方米；租期为5年，从2016年12月10日至2021年12月9日止；从2017年2月10日至2017年12月9日租金金额为每月166258元（即每平方16元）。从第二年每一年递增一次，租金每年递增10%；水电费由承租方自行处理及缴交给相应部门；租赁期间，因该物业租赁所产生的租赁税、各种经营税项、物业管理费、清洁费以及各种社会摊派费用均由承租方负责；合同签订之日，承租方应向出租方交纳2个月租金作为押金，即332516元；出租方在承租方未按约定期限和数额缴付月租金时，于过期15天后，可单方终止本合同，收回该物业并没收承租方所缴纳的押金，以及承租方在所租该物业内投资的装修；承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日应向出租方支付1000元滞纳金。如一次拖欠租金超过10天，或拖欠租金、水电费等杂费累计超过10000元，同时出租方可以按合同第五条出租方之权利、义务的有关约定，终止合同，无条件收回该物业。双方还就其他权利义务进行了约定。同日，双方签订上述租赁合同的补充协议，主要约定：村治安管理费（不含税）每月交10391元（即每平方1元）；承租方向出租方支付村治安管理费为期5年，第一期计费从2016年12月10日至2017年1月9日，于每月8日前缴交，金额为（不含税）每月10391元。租赁合同及补充协议的出租方栏均有陈巧平字样的签名捺印，承租方栏均有无法辨认的签名及加盖有广东文达镁业科技股份有限公司合同专用章字样的印章。2017年4月12日，陈巧平作为出租方，广东文达镁业科技股份有限公司作为承租方，双方签订一份宿舍和食堂租赁合同（合同编号ZLHT-20170412-001），约定：出租方同意将益丰石材宿舍楼中的1楼食堂和3楼宿舍物业租赁给承租方；物业建筑面积合计1160平方米。宿舍只限于作住宅用途，食堂限于作煮食用途；食堂和宿舍楼每月水费、电费等按规定由承租方按时缴交给出租方；租期约5年，即从2017年3月28日至2021年12月9日止；从2017年3月28日至2018年3月27日租金金额为（不含税）每月租金22000元。从第二年每一年递增一次，租金每年递增10%；以下每项费用由承租方按时缴交给出租方，以实际产生数量计算。1.水费每立方3.8元（含排污费），2.电费每度1.2元，3.村治安管理费每平方1元（每月交1160元）；租赁期间，因该物业租赁所产生的租赁税、各种经营税项、物业管理费、清洁费以及各种社会摊派费用均由承租方负责；合同签订之日，承租方应向出租方交纳2个月租金作为物业租赁押金，即44000元；承租方应向出租方交纳厨房设备押金30000元；出租方在承租方未按约定期限和数额缴付月租金时，于过期15天后，可单方终止本合同，收回该物业并没收承租方所缴纳的押金，以及承租方在所租该物业内投资的装修；承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日应向出租方支付1000元滞纳金。如一次拖欠租金超过10天，或拖欠租金、水电费等杂费累计超过500元，同时出租方可以按合同第五条出租方之权利、义务的有关约定，终止合同，无条件收回该物业。双方还就其他权利义务进行了约定。宿舍和食堂租赁合同的出租方栏有陈巧平字样的签名捺印，承租方栏有无法辨认的签名及加盖有广东文达镁业科技股份有限公司合同专用章字样的印章。陈巧玲于2020年8月11日出具的证明显示：本人陈巧玲，名下中国建设银行账号324*************262交由陈巧平用于收取广东文达镁业科技有限公司的租金、管理费等费用。根据客户名称为陈巧玲，账号为324*************262的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，在2018年7月至2019年7月间上述账号经常收到银行账号44*********6311000000000006（现代支付资金清算户）汇入的款项。陈巧平确认银行账号44*********6311000000000006为文达公司交纳租金、管理费等费用的账号。发单日期为2020年7月23日，客户编号为48447号的中山坦洲自来水有限公司水费通知单显示，应收用水量为519，应付金额为1406.49元，加盖有中山坦洲自来水有限公司现金收讫章。发单日期为2020年7月23日，客户编号为48448号的中山坦洲自来水有限公司水费通知单显示，应收用水量为577，应付金额为1956.03元，加盖有中山坦洲自来水有限公司现金收讫章。陈巧平认为客户编号为48447号、客户编号为48448号两份水费单，一份为工厂区用水，一份为宿舍和食堂区用水，共计3362.52元，其中文达公司单独使用的数量是452吨，使用水费为1717.6元。庭审中，陈巧平称涉案租赁物坐落于中山市**********，是与村集体合作建设，村集体负责提供土地，陈巧平负责建筑出资，土地每年交付租金，2010年6月18日及2010年10月19日办理了建设工程规划许可证，权属登记在中山市*******申堂经济合作社，合作社出具证明陈巧平有权与第三人签订租赁合同且有权收取租金等费用；涉案的租赁合同、宿舍和食堂租赁合同由其打印提供，出租方栏由其本人签名捺印，承租方栏由文达公司工作人员签字及盖章；案涉合同是续租的合同，在签订涉案合同之时，文达公司已经在实际使用租赁物，目前文达公司仍在继续使用涉案的租赁物并且经营状况非常良好，据了解，文达公司在坦洲镇第四工业区购地建新厂房的行为足以证明其经营状况良好；文达公司以公司转账方式向陈巧平指定的银行账号支付租金，租金支付至2019年7月份。从2019年8月开始拖欠租金至今。拖欠租金后，我方一直跟文达公司财务进行对接，但双方至今协商未果，协商过程中，文达公司曾承诺过在今年6月底支付一部分租金，但并没有支付；水费、电费、管理费根据双方合同第5条约定，现在水电费由我方代缴，所以在租赁期间或者文达公司占有使用期间所产生的上述费用，应当由文达公司承担；管理费实际上是村里收取的治安费，该费用不以双方是否具有租赁合同为前提，也不以我方是否提供管理服务为前提，而是以租赁物存在与否以及租赁物的实际经营者为对象收取；滞纳金按每逾期一日应向出租方支付1000元计算。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈巧平与文达公司签订的租赁合同、宿舍和食堂租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，文达公司已实际使用涉案租赁物，理应依约支付租金及相关费用。文达公司未按约定及时支付租金、费用，经催告后仍未支付的行为已构成根本性违约，符合解除合同的情形。现陈巧平主张解除案涉租赁合同及宿舍和食堂租赁合同、支付尚欠租金、返还租赁物、支付解除合同至返还租赁物期间占有使用费的诉请，理据充分，文达公司亦无正当理由未到庭抗辩或提供相反证据予以反驳，本院予以支持。关于尚欠租金数额、占有使用费认定。陈巧平主张文达公司自2019年8月起未支付租金，提供了租赁合同、银行流水明细予以佐证，文达公司未予抗辩，本院对文达公司拖欠陈巧平租金的事实予以确认。现陈巧平主张文达公司支付拖欠租金及占用使用费（自2019年8月10日起至2020年12月9日止，按每月221290元计算；自2020年12月10日起，按每月243419元计算至文达公司实际返还租赁物时止），没有超出双方约定及法律规定的范畴，本院予以支持。关于水电费认定。双方在案涉租赁合同中约定，租赁期间的水电费由承租方承担。在陈巧平已实际为文达公司垫付水电费的前提下，文达公司应向陈巧平支付已垫付的水电费元。现陈巧平主文达公司支付水电费合计1717.6元的诉请，未超出其权利请求范围，本院予以支持。关于违约金认定。在案涉租赁合同中，依约按时支付租金系文达公司作为承租人主要的合同义务，文达公司拖欠租金费用的行为已构成违约，需承担相应的违约责任。现双方约定滞纳金按每逾期一日应支付1000元，该滞纳金约定实为逾期付款违约金。从填补损害的角度来看，文达公司拖欠租金的行为主要造成陈巧平利息的损失，而双方约定的违约金过分高于实际损失，且陈巧平未能进一步提供证据证明实际损失的发生，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第5条规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。本院酌定违约金以实际欠款额为基数，自2019年8月11日起计算至实际清偿完毕之日止，其中从2019年8月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。文达公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告陈巧平与被告广东文达镁业科技股份有限公司于2016年11月29日签订的租赁合同（合同编号ZLHT-20161129-001）、于2017年4月12日签订的宿舍和食堂租赁合同（合同编号ZLHT-20170412-001）；二、被告广东文达镁业科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈巧平清偿拖欠租金及占有使用费（自2019年8月10日起至2020年12月9日止，按每月221290元计算；自2020年12月10日起按每月243419元计算至文达公司实际返还租赁物之日止）；三、被告广东文达镁业科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈巧平返还水电费1717.6元；四、被告广东文达镁业科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈巧平支付违约金（以实际欠款额为基数，自2019年8月11日起计算至实际清偿完毕之日止，其中从2019年8月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计付；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；五、驳回原告陈巧平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68997元，诉讼保全费5000元，两项合计73997元（原告已预交），由原告陈巧平负担4104元，由被告广东文达镁业科技股份有限公司负担69893元（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  邓敏智人民陪审员  邱兆平二〇二〇年八月二十一日书 记 员  陈嘉婷郭乐茹