广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3681号原告：黎燕妮，女，1984年10月6日出生，汉族，住广州市白云区，委托代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托代理人：李玟，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。被告：王泽南，男，1971年9月3日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：黄桂妹，女，1971年9月6日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：王俊杰，男，1999年4月28日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：王倩敏，女，1994年9月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：广州市鹿丰房地产代理有限公司，住所地广州市南沙区品汇街**（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101MA59FLF76F。法定代表人：邹振定。委托代理人：邹品华，系该公司员工。被告：邹品华，男，1980年11月8日出生，汉族，住湖南省衡阳县，被告：何诗慧，女，1988年6月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：王国翔，男，1989年12月30日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：樊锡波，男，1963年11月16日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：何乐天，男，1970年8月11日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，委托代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。原告黎燕妮诉被告被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏、广州市鹿丰房地产代理有限公司（以下简称鹿丰公司）、邹品华、何诗慧、王国翔、樊锡波、何乐天确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎燕妮和诉讼代理人林闻娥，被告王泽南，被告鹿丰公司的委托代理人邹品华，被告邹品华、何诗慧、王国翔、樊锡波，何乐天的诉讼代理人谢曜蔚到庭参加诉讼，被告黄桂妹、王俊杰、王倩敏没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告的诉讼请求经变更后为：1、确认原告与被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏于2017年11月12日签订的《土地使用权转让协议书》无效；2、七被告返还原告转让款580000元及利息（利息以转让款为本金，从起诉之日起按照贷款基础利率计算至付清之日）；3、律师费10000元由全部被告共同承担。事实与理由：2017年11月12日，原告在被告鹿丰公司的游说以及欺诈下，与被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏签订了《土地使用权转让协议书》，约定将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队王倩敏名下200平方米规划预留用地使用权永久转让给原告，协议第三条约定转让金总额为580000元，自乙方（原告）付清该土地转让款项后，该土地使用权永久归乙方无偿使用和所有。原告在签订合同后便将560000元转账给了被告王泽南，还有20000元已于2017年11月9日作为定金支付，即原告已付清转让款。然而，自原告付清款项至今，被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏都没有将涉案土地交付给原告，其后原告到房管部门以及涉案村委调查，才知道涉案土地并没有产权证，同时涉案土地也不是被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏的，其根本没有转让的资格。根据《合同法》第五十二条，“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，以及第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”该土地转让协议因违反效力性强制规定而无效，被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏应当返还转让款给原告。此外，虽然该协议无效，但是是基于双方的真实意思表示而订立，同时根据公平原则，被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏恶意隐瞒涉案土地的真实情况给原告造成了巨大损失，应当向原告支付赔偿金，而协议第五条（1）约定：甲方应当保证该土地权属清楚，影响乙方正常使用的，甲方需要承担全部责任，甲方应按违约时该土地市场价的五倍赔偿给乙方，该条文是双方的真实意思表示，即被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏应当返款转让款580000元。此外，该协议完全是在被告鹿丰公司的居间服务下达成的，鹿丰公司作为中介公司，明知涉案土地未取得产权证和报建手续，仍然欺骗原告与被告王泽南等签订该协议，根据《合同法》第四百二十五条，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，鹿丰公司的恶意欺诈行为使原告遭受了巨大损失，故其应当对被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏的行为承担连带责任。被告王泽南辩称：只是负责在合同上签名，在此交易中只收取了50000元的劳务费。邹品华称手续是先将款项打到王泽南的账号，然后由其再转给邹品华，现愿意退还50000元，其它与其无关。被告鹿丰公司辩称：涉案土地是樊锡波介绍给鹿丰公司的，原告找到我司需要介绍土地，刚好樊锡波有两块土地要买卖或者出租。关于本案的款项问题，王泽南总共收取了原告560000元，其中560000元是通过银行转账，王泽南收到560000元后就转了510000元给邹品华。王泽南只收取了50000元。鹿丰公司在两块地的交易过程中只收取了120000元的中介费。何乐天两块（本案和王泽南案件））地总共收取了640000元其中620000元邹品华建设银行账号转账给何乐天，其中20000元是在2017年11月10日何诗慧通过微信转账给何乐天的。原告向两村民买地总价款是900000元，其中王泽南的土地转让款项是580000元。之后，原告要求我司将两块土地转卖给其它案外人，我司花费了半年的时间推两块地，也花费了大量的人力物力。原告也应当对我中介方作适当补偿。被告邹品华辩称：我是收到王泽南的510000元，之后我分两次分别转款500000元、120000元。何乐天是涉案地块的第一手买家，当时因为是樊锡波介绍人，两块地我总共给了60000元好处费给樊锡波。鹿丰公司何诗慧在2018年9月19日将收取的原告的20000元定金退还给了原告。何诗慧、王国翔与本案无关。被告何诗慧辩称：我收到原告的20000元定金之后，我在2018年9月19日退还了20000元定金给原告。其它意见与鹿丰公司、邹品华答辩意见一致。本案应当与我无关。被告王国翔辩称：答辩意见与邹品华一致。我没有收取原告任何的费用，我只是鹿丰公司的业务员，我也不是案件的合同双方，本案与我无关。被告樊锡波辩称：我是万洲村的村民，与本案被告王泽南是同一生产队的，我知道村民有地要卖，就介绍给邹品华。之后的交易我就不清楚了，在此交易两块地过程中我作为介绍人的身份只收取了邹品华35000元。不认可邹品华称的60000元。被告何乐天辩称：一、案涉土地的流转关系。2016年5月29日，我经他人介绍，与被告王倩敏（产权共有人王荣波、王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏）签订《土地租赁合同》，我租赁王倩敏名下位于万洲村洲东队××地0.3亩，租赁期限长期，第一期三十年，后期自动续期三十年，一次性向王倩敏缴纳租金80000元，另外每年向土地所在地村缴纳租金1200元。双方签订合同后，我向王倩敏支付了现金80000元，向村支付了2016年、2017年两年租金共计2400元。当时，我也与案外人麦锦添（共有产权人麦进楷、麦庭佳、陈桂英）签订《土地租赁合同》，我租赁麦锦添名下位于万洲村洲××队土地0.3亩，租赁期限长期，第一期三十年，后期自动续期三十年，一次性向麦锦添缴纳租金80000元，另外每年向土地所在地村缴纳租金1200元。双方签订合同后，我向麦锦添支付了现金80000元，后向村支付了2016年、2017年两年租金共计2400元。我租赁上述两块土地后，在该两块土地上种植植物。我在使用上述土地过程中，樊锡波找到我，要求将该两块土地转租给他人，经与樊锡波多次商量，我同意将该两块土地以总价620000元转租，而且我不再负责向村缴纳每年1200元的租金，谈妥之后，樊锡波安排邹品华转账620000元给我，也就是只是在转账的时候我才认识邹品华，之前没见过面，在商谈租地过程中，我从来没见过承租人，也没有与承租签订合同。我收到620000元后，樊锡波和邹品华即要求我将之前与王倩敏、麦锦添之间的租赁合同交给他们，不得留存。从上述事实经过可知，案涉土地在我与王倩敏、麦锦添之间和我与下家之间形成租赁关系，不存在土地买卖关系。二、我与本案当事人之间的关系。从上述事实可知，就案涉土地，我在与王倩敏、麦锦添之间是承租人，在樊锡波、邹品华介绍的下家之间是出租人，樊锡波、邹品华与我之间是居间人，我与本案当事人之间不构成买卖关系。三、根据合同相对性原则，我与本案没有利害关系，不应追加我为本案当事人。本案原告李燕妮以与其被告之间的土地买卖合同为依据诉请确认合同无效、要求被告返还购地款，原、被告为案涉合同的双方当事人，两者明显为合同法律关系，而我不是案涉合同的当事人，根据合同相对性原则，我不应当为本案当事人。另外，本案审理结果与我也无法律上的利害关系，不符合《民诉法》第五十六条关于追加我为本案被告或第三人的规定。经审理查明：被告王泽南、黄桂妹是夫妻关系，王俊杰、王倩敏、是王泽南和黄桂妹的儿女。涉案土地是广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队的集体土地，所有权归集体。2016年5月29日，何乐天（乙方）在樊锡波的见证下与王荣波、王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏（甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方向乙方转让宅基地位于万洲村洲东队××地0.3亩，金额为80000元，租赁期限长期，第一期三十年，后期自动续期三十年，双方签订合同后，何乐天向王泽南支付了80000元。通过樊锡波向邹品华介绍村民有土地出租和转让，邹品华介绍原告向购买土地，2017年11月12日，王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏（甲方）与黎燕妮（乙方）在邹品华、樊锡波见证签名下签订了一份《土地使用权转让协议书》，约定甲方将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队王倩敏名下200平方米规划预留用地使用权永久转让给乙方，转让款为580000元，签署该协议书当天，乙方以一次性支付土地转让款，乙方付清该土地转让款项后，该土地使用权永久归乙方无偿使用和所有…。2017年11月12日，黎燕妮先后两次向王泽南转款500000元和60000元，黎燕妮于2017年11月9日向何诗慧微信转账支付土地定金20000元，合共支付580000元。2018年9月19日，何诗慧向原告转账退回土地定金20000元。同日，王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏向黎燕妮出具《收款收据》内容：现我们收到黎燕妮身份号码交来承租位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队王倩敏名下规划预留用地200平方米土地使用权之“土地使用权转让款/土地承租款”总款580000元，《收款收据》的收款人处签名有王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏签名。见证人处有樊锡波、邹品华签名。王泽南应邹品华的要求，在2017年11月12日先后两次向邹品华转款300000元和210000元，合共510000元。邹品华于2017年11月13日先后两次向何乐天转账500000元和120000元（含本案和另案麦锦添案件的两块土地的款项）。2017年11月10日何诗慧通过微信转账给何乐天20000元，何乐天总共收取了640000元。由于涉案合同无法按约定履行，被告何诗慧在2018年9月19日退还了20000元定金给原告。余下560000元至今没有退款给原告。导致本案诉讼。邹品华在诉讼中提出书面情况说明，对于其本人涉及本案与麦锦添两案两块地总共给了60000元好处费给樊锡波，以两案每件案件各30000元计算处理；其本人与何诗慧向何乐天转账共640000元，因涉及本案与麦锦添两案两块地，邹品华与何诗慧提出书面情况说明，确认本案占360000元，麦锦添的案件占280000元。2020年5月11日，黎燕妮与国信信扬（南沙）律师事务所签订了一份委托代理合同书，约定黎燕妮委托国信信扬（南沙）律师事务所与麦锦添、麦进楷、麦庭佳、陈桂英、鹿丰公司土地转让合同纠纷，双方约定前期律师代理费为10000元，后期律师费用按甲方实际应得款项的10%计算，2020年5月18日，黎燕妮向广东连越律师事务所交付律师代理费20000元。诉讼中，国信信扬（南沙）律师事务所林闻娥陈述称：由于黎燕妮委托律师事务所代理两件案件，律师代理费20000元平均每件10000元。本院对原告的诉讼请求评释如下：一、关于原告请求确认与被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏于2017年11月12日签订的《土地使用权转让协议书》的效力问题。经查，涉案土地属于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队集体土地，所有权归集体。原告黎燕妮并非广州市南沙区东涌镇万洲村集体组织成员。本案《土地使用权转让协议书》约定将王倩敏名下涉案土地的永久使用权出转让原告，被告将集体土地转让给原告用于非农业建设使用；该协议书违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”的规定。鉴于原、被告签订《土地使用权转让协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定，因此，本院依法确认原告黎燕妮与被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏于2017年11月12日签订的《土地使用权转让协议书》无效。二、关于原告请求1、被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏返还原告转让款580000元及利息（利息以转让款为本金，从起诉之日即2020年5月15日起按照贷款基础利率计算至付清之日）；2、请求全部被告共同偿还本案土地转让款580000元及利息。本案的事实已查明，关于土地转让款，被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏已实际收到原告支付的转让款为560000元，虽然王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏向原告黎燕妮出具《收款收据》内容确认收到“土地转让款”总款580000元，但被告实际收到的款项与事实不符，应以实际收到原告支付的转让款为560000元予以确认，至今没有退款给原告。另外，原告通过微信方式向何诗慧转账的土地定金20000元，何诗慧已于2018年9月19日退还的原告。因此，原告请求被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏返还原告转让款580000元，因其中20000元已退还，本院支持其中请求560000元。鉴于王泽南收到原告560000元后，已将510000元转账给邹品华，王泽南实际收下50000元，本院依邹品华的书面情况说明认定邹品华将所收的510000元其中320000元转账何乐天，还向樊锡波支付30000元，邹品华实际收下160000元。黎燕妮在与王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏签订涉案《土地使用权转让协议书》时，没有审查该协议项下土地的性质及权属，《土地使用权转让协议书》约定王倩敏将涉案土地的永久使用权转让给原告，被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏将集体土地转让给原告用于非农业建设使用，原告黎燕妮和被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏都有过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告和王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏因涉案《土地使用权转让协议书》无效所受到的损失，应当各自承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依上述法律规定，被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏以土地使用权土地转让款名义收取了原告560000元应承担返还责任。因此，原告请求被告返还转让款证据充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于本案涉及的土地存在两次交易环节，且何乐天是一手交易的主体，樊锡波和邹品华是促成土地交易的介绍人，为减少当事人诉累，本案应由被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏向原告返还转让款560000元，被告邹品华向王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏退还510000元，被告何乐天向邹品华退还320000元，被告樊锡波向邹品华退还30000元。关于原告请求被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏支付转让款560000元的利息（利息以转让款为本金，从起诉之日起按照贷款基础利率计算至付清之日）。虽然涉案《土地使用权转让协议书》无效，被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏对土地转让款承担返还责任，本院对于原告主张利息从起诉之日起按照贷款基础利率计算至付清之日止，其基础利率并不明白，本院确定利息计算标准：按未返还的土地转让款560000元作为本金所产生的利息，利息以中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算，从原告向本院起诉立案受理之日即2020年5月15日起至付清之日止计算。关于原告请求全部被告共同偿还土地转让款560000元及利息（利息以转让款为本金，从起诉之日即2020年5月15日起按照贷款基础利率计算至付清之日）。根据合同相对性原则，土地转让款560000元已认定由被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏负责返还，原告请求鹿丰公司、邹品华、何诗慧、王国翔、樊锡波、何乐天共同偿还土地转让款560000元及利息的证据不足，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于原告请求全部被告承担原告的律师费10000元的问题。本案中，原告提供了一份民事委托代理合同，但该证据只能证明原告与国信信扬（南沙）律师事务所存在民事委托代理合同关系。在涉案《土地使用权转让协议书》条款中，原告与被告没有约定履行合同期间所纷争所产生的律师费的责任承担，出现诉讼的当事人并非必须委托律师事务所代理诉讼，完全是当事人的自主、自愿行为。本院对原告主张的律师费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条前款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黎燕妮与被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏于2017年11月12日签订的《土地使用权转让协议书》无效；二、被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎燕妮返还土地转让款560000元，并赔偿原告的利息损失（利息的计算方法：以560000元为本金，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算，从2020年5月15日起计算至实际还清本金之日止）；三、应于本判决发生法律效力之日起十日内，被告邹品华向王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏退还510000元，被告何乐天向邹品华退还360000元，被告樊锡波向邹品华退还30000元；四、驳回原告黎燕妮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费经原告黎燕妮变更本案诉讼请求后应预交4850元，原告黎燕妮变更请求前已交纳15240元，应先退回原告黎燕妮10390元。本案受理费4850元，由原告黎燕妮承担150元，被告王泽南、黄桂妹、王俊杰、王倩敏承担4700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  郭汉彬二〇二〇年八月十七日法官助理罗小燕书记员许婷婷