贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔04执异144号异议人（案外人）：黄广清，男，1967年9月26日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。异议人（案外人）：余群芳，女，汉族，1969年2月8日生，贵州省安顺市人，住址同上。二异议人共同委托代理人：王宸，贵州朗智律师事务所律师。二异议人共同委托代理人：刘云，贵州朗智律师事务所律师。申请执行人：贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司。住所地：贵州省贵阳市观山湖区金珠路**。统一社会信用代码：91520000214405257K。法定代表人：袁赤，该公司董事长。委托代理人：张连波，贵州乾合律师事务所律师。被执行人：贵州省华大房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦**。统一社会信用代码：91520402700654546C。法定代表人：姜荣华，该公司董事长。委托代理人：余次继，男，汉族。本院在执行申请执行人贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司（下称“铝镁公司”）与被执行人贵州省华大房地产开发有限公司（下称“华大房开”）合同纠纷一案中，案外人吴清丽向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。二异议人共同请求：1、中止（2020）黔04执56号执行裁定书对贵州省安顺市西秀区商铺的执行并解除对该商铺的查封；2、请求确认（2020）黔04执56号执行裁定书中查封前款所涉商铺的行为侵害了二异议人的合法权益，该执行行为违法。事实及理由：2013年3月8日，二异议人与华大房开签订了《商品房买卖合同》，约定了付款方式及期限、违约责任、产权登记等相关条款：“位于荣建大厦一层55号，该商品房建筑面积228.59平方米，套内建筑面积193.72平方米，合同面积差不退不补（后实际测绘建筑面积为284.70平方米）。该商品房单价为每平方米76000元，总金额17372840元。付款方式为分期付款”等。2013年3月8日，异议人分两次支付购房款50万元、450万元，共500万元；2013年3月9日又再次支付购房款603万元、431508元、一年的返租费699480元，共7160988元；2013年5月10日，在华大房开办公室刷卡5次支付购房款4011852元、银行转账120万元，共5211852元；截止2013年5月10日，异议人共计支付购房款17372840元，华大房开也向异议人出具了3张相应的购房款收款收据。自2013年5月下旬华大房开交付异议房产后的七年时间里，异议人一直占有使用该商铺并先后租赁给刘益钊、吴俊凯，有双方签订的房屋租赁合同及承租人吴俊凯支付租金的银行流水、支付物业管理费的发票等证据证明。异议人付清购房全款后，一直在催促华大房开办理产权过户登记手续，华大房开也分别于2016年11月25日、2018年8月30日向异议人出具《情况说明》承诺履行办证义务，但是至今未办理成功。安顺市中级人民法院于2020年7月14日查封了异议商铺，综合上述事实可知异议人已在法院查封之前与被执行人华大房开签订了商品房买卖合同、支付了全部购房款并实际占有使用案涉商铺，案涉商铺为异议人实际所有，法院的该查封行为侵害了二异议人的合法权益，特提出本案异议。异议人提交如下证据：一、异议人身份证复印件；二、（2020）黔04执56号《协助执行通知书》；三、《商品房买卖合同》一份；四、《收款收据》三份及转账回单四份、POS机刷卡回单四份、银行流水四页；五、《情况说明》两份；六、《房屋租赁合同》一份及承租人支付房租的银行流水一页、承租人支付物业管理费的增值税发票一份；七、《贵州省不动产登记中心查询结果》两份。申请执行人铝镁公司质证意见：1、异议人与华大房开之间的买卖行为不真实，存在名为买卖实为借贷的可能性，异议人主张每年的返租租金实为借款利息，请求法院向安顺农商行东关支行调查核实案涉房产是否已经抵押；2、案涉房屋买卖若真实，应早已具备网签备案或办理产权变更手续的条件，华大房开一直未办理不符合交易习惯；3、异议人支付的购房款均不是支付到华大房开公司账户上，均是支付到个人账户上，不应认定异议人已经付清了全部购房款；4、补充协议四上的约定为手写，不符合常理，异议人可能实际并未付清购房款，该约定是为了达到转移资产的目的人为无依据的约定，并将约定金额恰好人为计算至合同约定的金额。被执行人华大房开质证意见：对证据三性无异议。对异议人主张的付款时间和方式认可，根据《商品房买卖合同补充协议》约定，经双方协商确认华大房开仅需向异议人支付一年返租费699480元，故在异议人实际支付房款至70%时，华大房开便将该笔返租费直接计入购房款并向异议人出具收款收据。经审查，本院认为上述证据符合证据三性，予以采信。本院查明如下事实：二异议人是夫妻关系。2013年3月8日，异议人黄广清与被执行人华大房开签订《商品房买卖合同》，约定异议人向华大房开购买位荣建大厦建筑面积228.59平方米、套内建筑面积193.72平方米的商品房，按建筑面积每平方米76000元计价，购房总价为17372840元，付款方式为分期付款：第一次付款12160988元至总价款的70%，余款5216852元于2013年5月10日前付清。合同附件四中约定：“①房款交清70%后，出卖人按每月58290元的租金返还给买受人，直到交房为止；（年租金：699480元）；②公摊面积按18%计算，合同面积差异不退不补；③交房时，出卖人将隔墙隔好给买受人使用；水表、电表由出卖人协助买受人办理，费用由买受人承担；④此商铺前的停车问题由物管公司协助调整，不能停车。”。后异议人与华大房开通过在一层平面图中一层55号商铺上注明“黄广清”并加盖华大房开公章的方式确认异议人黄广清购买的商铺是荣建大厦一层55号商铺。2013年3月8日，二异议人通过银行转账分别向李丽、姜荣华支付购房款450万元、50万元；2013年3月9日，二异议人通过银行转账分别向姜荣华、姜建华支付购房款431508元、6030000元，华大房开认可李丽是其公司财务总监、姜荣华是其法定代表人、姜建华为其股东及监事，三人均为公司最高管理层，且该三人收取的上述款项均为异议人支付华大房开的购房款。2013年5月10日，异议人余群芳通过刷卡消费五笔款项，金额共计4011852元。华大房开于2013年3月8日、3月9日、5月10日分别向异议人出具《收款收据》，载明分别收到异议人黄广清收到的购房款5000000元、7160988元、5211852元。2016年11月25日，华大房开向异议人出具《情况说明》，载明：“黄广清购买我公司荣建大厦一层商铺合同面积为228.59平方米，现测绘面积为284.70平方米，超56.11平方米，超出面积金额426.4260万元。现华大公司与黄广清协商后，同意黄广清补交因426.4260万元产生的税款39.2312万元，其他款项不再收取。所购房屋的产权证，华大公司承诺于2017年6月1日前办理。产权证办理好之日，黄广清一次性交清39.2312万元。”；2018年8月30日，双方又签订《情况说明》，华大房开承诺于2019年5月31日前为黄广清办理产权变更登记手续，否则黄广清不再承担交纳392312元费用的义务，该费用由华大房开自行承担，双方同时约定了其他事宜。2017年5月27日，异议人与吴俊凯签订了《房屋租赁合同》，约定异议人将其所有的荣建大厦一层商铺出租给吴俊凯使用，租期自2017年6月11日至2022年6月11日止。案外人吴俊凯于2017年5月27日通过银行转账向异议人支付50000元，转账备注为“房租订金”，案外人吴俊凯为贵阳叁玖网络科技有限公司员工，吴俊凯签订上述《房屋租赁合同》是受该公司委托签订，2019年9月17日，荣建大厦的物业管理公司安顺市志远物业管理有限公司向该公司出具贵州增值税普通发票，载明收到该公司交付的2019年9月1日至2020年8月的物业费。申请执行人铝镁公司与被执行人华大房开合同纠纷一案，本院依铝镁公司的申请，以（2019）黔04财保6号、（2019）黔04财保8号立案审理诉前财产保全并作出（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04财保8号民事裁定书。后申请执行人铝镁公司依法向贵阳仲裁委员会申请仲裁，贵阳仲裁委员会于2020年1月20日作出（2019）贵仲裁字第0727号裁决书，裁决：一、确认申请人铝镁公司为被申请人华大房开公司垫资的前期费用150000000元、工程款70000000元共计220000000元债权全部到期；被申请人华大房开公司在本裁决书送达后三十日内归还申请人铝镁公司到期债权人民币220000000元；二、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司150000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日的利息为7300000元；2018年12月1日以后的利息，以150000000元为基数，按年利率18%，计算到该债权还清时为止）；三、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司70000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日止的利息为18824516.36元；2018年12月1日至2019年8月19日期间的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至该项债权还清时止的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算;四、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司逾期归还债权的违约金（以垫资款220000000元为基数，从2019年9月19日起，按每年6%的标准，计算到垫资款220000000元付清时为止）；五、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司逾期办理抵押登记的违约金200000元；六、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司律师费1200000元、保全担保费400000元、保全费3000元；七、驳回申请人铝镁公司的其余仲裁请求。仲裁裁决生效后，申请人铝镁公司向本院申请执行，本院以（2020）黔04执56号立案执行。执行过程中，本院于2020年7月14日向安顺市不动产登记中心送达（2020）黔04执56号协助执行通知书，安顺市不动产登记中心据此查封了异议所购买的安顺市西秀区。另查明，华大房开认可案涉之所以一直未办理产权变更登记手续，前期是因为华大房开无法按约定为异议人负担产权变更登记手续所需税费，2018年5月17日，华大房开又将案涉房产抵押给安顺农村商业银行股份有限公司东关支行为贵州省利通实业有限公司提供给担保，2018年11月5日，案涉房产又被北京市第二中级人民法院查封，2018年6月3日北京市第二中级人民法院解封后案涉房产又被本案所涉执行案件查封，故华大房开一直未履行为异议人办理产权变更登记的合同义务。本院认为，本案争议焦点是异议人对异议房产享有的民事权益是否足以排除本案强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案异议人的请求应予支持，理由如下：第一，申请执行人铝镁公司基于其与被执行人华大房开的合同纠纷向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）黔04财保6号民事裁定书裁定在3.4亿元范围内查封或冻结被申请人的银行存款或其他资产；后铝镁公司申请仲裁后生效仲裁裁决确定华大房开应支付铝镁公司垫资的前期费用150000000元、工程款70000000元共计220000000元及相应利息等，本院依该仲裁裁决以（2020）黔04执56号立案执行，为金钱债权的执行。第二，铝镁公司主张异议人支付购房款均是支付给个人，不符合交易常理，且案涉房产一直未办理网签备案不符合常理，异议人所谓的返租约定极有可能是后来用于凑数手写添加的，案涉《商品房买卖合同》存在极大可能是异议人向华大房开出借借款后用以抵债签订的；铝镁公司的该主张均为无事实依据的推测，其未提交证据证明其主张，故本院认为案涉《商品房购房合同》真实有效。异议人早在2013年3月8日就与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》，而本院查封案涉房产时间是在2020年7月14日，该书面合同签订于本院查封之前。第三，2013年3月8日，二异议人通过银行转账分别向李丽、姜荣华支付购房款450万元、50万元；2013年3月9日，二异议人通过银行转账分别向姜荣华、姜建华支付购房款431508元、6030000元，华大房开认可该部分款项均为异议人支付华大房开的购房款，至此异议人共计支付的购房款为11461508元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四约定，异议人交付购房款至70%后，华大房开需按年699480元的标准向异议人支付返租费，故异议人在当日以债务抵销的方式以其应收的年租金699480元向华大房开支付了相应金额的购房款，该部分购房款支付后异议人支付的房款已经达到总价款的70%，与双方合同约定支付返租费的条件一致，且华大房开对该事实予以认可，故本院对该事实予以确认。异议人主张其于2013年5月10日通过POS机五次刷卡向异议人支付购房款4011852元、银行转账支付120万元，其提交了当日POS机刷卡的银行流水佐证，其主张120万元的转账流水因支付账户已经销户故无法提供，符合客观常理。本院认为，其提交了POS机刷卡记录佐证、华大房开向其出具了收到购房款5211852元，根据民事诉讼证据认定的高度盖然性规则，可综合认定异议人确于2013年5月10日支付了剩余的购房尾款。截止2013年5月10日，异议已经支付了合同约定的全部购房价款17372840元；第四，根据异议人提交的其于2017年5月27日与案外人吴俊凯签订的《房屋租赁合同》及吴俊凯向异议人支付租房定金的银行流水、案涉商铺物业管理公司安顺市志远物业管理有限公司向吴俊凯任职的公司贵阳叁玖网络科技有限公司出具的物业管理费增值税发票，能够证明华大房开至迟于2017年5月27日交付异议人使用，交付时间早于本院查封时间。第五，华大房开明确表示案涉商铺一直未办理产权变更登记手续是因为其无力支付税费或设立抵押、被法院查封等客观原因，异议人提交了两份《情况说明》能够证明其一直在要求华大房开办理案涉商铺的产权变更登记手续，无证据表明未办理产权变更登记手续是因异议人过错。综上，异议人虽尚未取得案涉房屋的所有权，但其基于商品房买卖合同而产生的物权期待效力，能够排除申请执行人铝镁公司金钱债权的强制执行。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：中止贵州省安顺市中级人民法院（2020）黔04执56号案件对贵州省安顺市西秀区产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇二〇年八月七日法官助理李欣书记员李倩（代）