广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11917号原告：朱桂艳，女，1968年5月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区********************，公民身份号码440************720。被告：王巍，男，1986年7月19日出生，汉族，住福建省建瓯市************，公民身份号码350************516。第三人：中山市云熙房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市西区******富业广场（一期）首层49号（住所申报、集群登记），统一社会信用代码91442000MA52K09Q7K。法定代表人：冯某1。原告朱桂艳与被告王巍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依职权追加中山市云熙房地产经纪有限公司（以下简称云熙公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱桂艳、被告王巍到庭参加诉讼。第三人云熙公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱桂艳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年12月30日签订的房地产买卖及居间合同；2.被告向原告返还定金50000元。事实和理由：2019年12月29日，原、被告在第三人云熙公司的居间下签订定金合同，约定被告将其名下所有的位于中山市***********************出售给原告，购房总价款为1156000元，定金为50000元，签订定金合同之日支付定金5000元，签订房地产买卖及居间合同后3日内支付剩余定金45000元，同时约定原告需通过银行按揭方式支付购房款。签订定金合同时，原告已将征信存在问题的事宜告知被告及第三人，并表示原告没有经济能力一次性支付全部购房款，必须通过银行按揭方式才能购买涉案房产。因此原、被告签订了补充协议书，约定如果原告未能取得银行按揭贷款，则双方解除合同，被告退还已收取的定金50000元，双方互不追究责任。签订定金合同当日，第三人未在合同上加盖公章，其员工陈祥六表示公章在公司总部，待2019年12月30日到公司总部签订房地产买卖及居间合同时一并盖章后，再将定金合同给原、被告。2019年12月30日，原、被告及第三人均同意按2019年12月29日协商好的条件签订房地产买卖及居间合同，出于对第三人的信任，原告未仔细阅读合同就直接签了名。合同签订后，原告依约向被告支付了定金50000元，被告收款后向原告出具了收据。2019年12月31日，原告向中国建设银行珠海东区支行申请银行按揭贷款，申请额度为总购房款的70%。2020年1月16日，银行通知原告，因原告的征信存在问题，无法按总购房款的70%向原告提供贷款，建议原告提高首付款并提供担保人。原告收到银行通知后立即将银行不同意贷款的通知告知被告及第三人。在第三人的建议下，被告同意原告提高首付款至购房款的50%，同时由原告的儿子刘志强作为担保人重新申请银行按揭。原告重新向银行提交了按揭贷款所需资料，但受疫情影响，原告的儿子在杭州市无法及时过来银行签字。2020年3月28日，在银行尚未决定是否同意放款的情况下，被告通过第三人告知原告，表示要没收定金，被告在双方协商同意变更履行方式的情况下，突然要没收定金，显然是被告违约。2020年4月30日，银行通知原告，因原告的儿子刘志强也存在征信问题，无法办理银行按揭贷款。原告为了履行合同尽了一切努力，但因客观原因导致原告无法履行，故原告要求被告按照2019年12月29日签订的补充协议约定解除合同并返还定金，但被告不同意。虽然2019年12月29日签订的补充协议与2019年12月30日签订的房地产买卖及居间合同约定不一致，但应以补充协议的特别约定为准，且房地产买卖及居间合同改变了补充协议的约定，存在明显不利于保护原告利益的条款，若非出于对第三人的信任，原告是不会签订房地产买卖及居间合同。房地产买卖合同及居间合同第2.3条及2.4条的约定不是原告的真实意思表示，不能作为双方履行合同的依据，应以补充协议的约定为准。因此，在原告无法取得银行按揭贷款的情况下，合同应予解除，被告应向原告返还购房定金。被告王巍辩称，1.关于购房定金的约定，应按房地产买卖及居间合同第15条的约定履行。原、被告于2019年12月30日签订房地产买卖及居间合同应视为对2019年12月29日协议书约定的变更，双方应按照房地产买卖及居间合同的约定履行；2.被告已按合同约定于2020年1月17日向中山农业商业银行股份有限公司申请提前一次性还清涉案房屋的银行按揭贷款，并于2020年2月12日还款成功，被告为履行涉案房屋的过户手续作了充分准备。然而，原告却在明知自己征信记录存在瑕疵的情况下，依然与被告签订房地产买卖及居间合同，向被告交付定金，并过多次通过电话、微信等方式向被告及第三人表达了购买涉案房屋意愿，导致被告在履行合同义务提前一次性还清房屋按揭贷款后却无法实现将房屋出让的合同目的，造成了被告提前还贷的利息损失及涉案房屋无法出让而房价波动的预期收益损失。第三人云熙公司未到庭参加诉讼，也未出具书面的陈述意见及举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定事实如下：2019年12月29日，王巍（卖方）与朱桂艳（买方）、云熙公司（居间方）签订定金合同，约定：买方向卖方购入位于中山市***********************，购房总价款为1156000元，定金50000元在签订本合同当日向卖方支付定金5000元，于签署房地产买卖及居间合同之日起3日内再向卖方支付定金45000元；除定金之外的房款1106000元以银行按揭方式付款，首期房款以银行同贷书为准，卖方须与签订买卖居间合同起90日内自行筹资赎楼；合同还约定了其他事项。同日，王巍（卖方）与朱桂艳（买方）签订协议书，约定：经买卖双方友好协商在2020年1月23日之前，买方需在签署买卖合同（三个工作日）内提交银行贷款所需资料，如因买方朱桂艳（440************720）银行征信问题导致银行审批无法通过时，卖方王巍（350************516）需在七个工作日之内退还买方已交定金50000元，买卖双方互不追究责任。2019年12月30日，王巍（卖方）与朱桂艳（买方）、云熙公司（居间方）签订房地产买卖及居间合同，约定：买方向卖方购入位于中山市***********************，购房总价款为1156000元，定金50000元在签订本合同当日向卖方支付，除定金之外的房款1106000元以银行按揭付款；买方应自买卖双方签署本合同之日起30日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；若买方已按约定期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续后90日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在前述期限内有权选择不超过共三家银行申请贷款），或如因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起60日内一次性向卖方不足应付房款，否则视为违约；买方应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清全部房款的情形予以预见，并不得据此拒绝履行合同，否则视为买方违约；卖方应于签署本合同之日起120日内自行筹资赎楼办妥注册抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理手续之用，否则视为卖方违约；合同还约定其他事项。合同签订后，王巍收取了朱桂艳支付的定金50000元，并出具收据予以确认。2020年1月17日，王巍填写中山农商银行个人购房贷款资料申请表，申请全部提前还本，当前余额为328991.36元。中山农村商业银行股份有限公司南朗翠亨支行出具的王巍（账户800***********348）账户明细查询结果，记载王巍于2020年2月12日偿还了贷款本息1050.48元、贷款本金327860.8元。朱桂艳提供其与云熙公司工作人员的微信聊天记录记载，2020年1月17日至4月30日期间，朱桂艳与云熙公司工作人员就朱桂艳办理银行按揭贷款事宜进行沟通，其中2020年4月30日微信名称为小万卖房186*****063回复“因征信确实太差，无法办理，不能买就不能买吧”。王巍提供其与朱桂艳的微信聊天记录记载，朱桂艳分别于2020年1月16日、1月23日、4月7日将其办理银行按揭贷款的进度告知王巍。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。朱桂艳与王巍经云熙公司居间服务于2019年12月29日签订定金合同及协议书，并于2019年12月30日签订房地产买卖合同。朱桂艳与王巍、云熙公司签订的房地产买卖合同包含了两个法律关系，其一系朱桂艳与王巍作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系朱桂艳、王巍各自与云熙公司发生的居间合同关系。本案仅处理朱桂艳与王巍作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系。定金合同及协议书、房地产买卖合同系朱桂艳与王巍在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均产生约束力。虽2019年12月29日协议书约定如因买方朱桂艳银行征信问题导致银行审批无法通过，卖方王巍需在七个工作日之内退还买方已交定金50000元，买卖双方互不追究责任，但双方在次日签订的房地产买卖合同，重新约定若买方无法取得银行贷款，买方应在约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起60日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约。上述约定应视为双方对协议书内容的变更，双方应按房地产买卖合同的约定履行。现朱桂艳因其征信问题无法取得银行贷款，亦未依约在60日内一次向卖方补足应付房款，已构成违约，违约方不享有法定或约定的合同解除权，故对其要求解除案涉合同并返还定金50000元的主张，本院不予支持。至于朱桂艳主张因其对云熙公司的信任，故在未仔细阅读房地产买卖合同内容的情况下即签名确认，合同内容不是其真实意思表示，不能作为双方履行的依据，但朱桂艳具有完全民事行为能力，其在签订合同时应尽审慎的审查义务，本院对其该项辩解理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：驳回原告朱桂艳的全部诉讼请求。案件受理费15654元，减半收取计7827元（原告已预交），由原告朱桂艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年八月四日书记员  陈嘉婷马倩