江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0826民初2573号原告：熊欣欣，女，1991年2月8日出生，汉族，户籍所在地：江西省吉安市泰和县，住江西省吉安市泰和县。原告：肖震，男，1989年9月23日出生，汉族，户籍所在地：江西省吉安市泰和县，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：熊欣欣（即原告熊欣欣），系原告肖震之妻。被告：吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市泰和县澄江镇澄江社区旁，统一社会信用代码：91360826MA35UE9P03。法定代表人：倪合坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师。委托诉讼代理人：付紫薇，江西赣中律师事务所实习律师。原告熊欣欣、肖震与被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊欣欣（同时系原告肖震的委托诉讼代理人）、被告鑫瑞源公司的委托诉讼代理人秦章飞、付紫薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊欣欣、肖震向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金12000元（以已付首付款及已还房贷共计250000元为基数，自2020年1月1日起按日利率万分之二计算至2020年8月13日），后续违约金以602132元为基数按日万分之二计算至被告实际交房之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将“中梁泰和首府”楼盘第29栋1单元1503室房屋以602132元总价款出售给原告。合同签订后，原告及时履行了自己的付款义务，被告在合同约定的2019年12月31日之前无法将符合合同约定的商品房交付给原告使用，原告多次与被告协商未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。鑫瑞源公司辩称：请求驳回原告的诉请，被告延期交房存在免责情形。一、被告因执行泰和县人民政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨）、全国发生新冠疫情不可抗力事件，以致未能按期交付房屋。一方面，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》约定了上述情形属于被告顺延交房的正当理由；另一方面，江西省高级人民法院最新下发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》亦规定被告存在以上情形主张免除逾期交房违约责任可以支持。二、退一步讲，被告在顺延交房日期后，仍存在逾期交房，双方约定的违约金标准明显过高，根据《合同法》及相关司法解释，被告请求人民法院调低。结合泰和县同地段的租金标准，以及着眼于本案所涉的同一小区的大部分业主与被告签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准是每日万分之一，为统一违约责任标准，本案违约金标准亦应作相应下调，调整为每日万分之一。三、被告已于2020年8月10日取得竣工验收备案，且通知了被告交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月6日，原告熊欣欣、肖震与被告鑫瑞源公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为ＴＨ2017023540。合同约定：原告购买被告位于泰和县，房屋总价款为602132元，首付款为182132元，银行贷款420000元。合同第八条关于商品房交付期限，双方约定“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、若因政策性因素，或由于严重恶劣天气等非出卖人原因造成工期延长的，则交付期限相应顺延，出卖人不承担逾期交付违约责任。具体顺延期限以政府相关职能部门出具的书面证明为准”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，原告按合同约定付清了首付款，并与银行办理银行按揭贷款420000元，银行已将420000元划入了被告账户，截止2020年8月5日，原告已向银行归还按揭款78443.02元。被告至今未将符合交付条件的上述商品房交付原告使用。另查明，被告曾于合同约定的交房期限届满前通知了中梁泰和首府的部分业主收房，但因房屋存在质量问题，业主拒绝收房，并向政府相关部门进行了反映，政府相关部门便将被告的相关验收文件收回。2020年8月10日，泰和县房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案部门在被告提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表处“备案意见”签署“中梁泰和首府29＃楼工程的竣工验收备案文件已于2020年8月10日收讫，文件齐全”。被告至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。2020年1月25日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发出第1号令，要求全省各地自2020年1月25日晚上18时起，停止公众聚集性活动。2020年3月9日，江西省促进中小企业发展工作领导小组下发《关于加快推进中小微企业复工复产的指导意见》，要求地方各级政府及相关部门根据本地疫情情况，分区分级制定中小微企业差异化复工复产安排计划，精准推进复工复产。本院认为，原告熊欣欣、肖震与被告鑫瑞源公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，被告提交的证据无法证实被告鑫瑞源公司已完成了建设工程竣工验收备案登记，因被告鑫瑞源公司至今无法完成建设工程竣工验收备案登记，本案案涉商品房不符合交付条件。被告鑫瑞源公司无法在合同约定的期限交付符合交付条件的房屋给原告，已经构成违约，原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求2020年1月1日至2020年8月13日的逾期违约金以已付的首付款及已还的房贷共计250000元为基数计算，系其对其权利的自由处分，本院尊重原告的意思自治。被告鑫瑞源公司主张合同约定的违约金标准过高，应调整为日万分之一，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告鑫瑞源公司辩称因执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨）、全国发生新冠疫情不可抗力事件等，认为交房期限应当依法顺延。本院认为，第一，被告所主张的执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨），均未取得政府相关职能部门出具的书面证明证实，且均发生在合同约定的交房期限届满前，而在交房期限届满前，被告已通知原告交房，说明该情形并不影响被告按期交房；第二，被告之所以至今都未交房，一方面是因为其房屋存在质量问题，原告拒绝收房，另一方面也是因为其房屋的质量问题导致其至今未完成建设工程竣工验收备案登记造成，并不是因为其在约定交房期限届满前工程无法完工造成；第三，新冠疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，并不影响被告按约交房。故对被告鑫瑞源公司的辩解意见，本院依法不予采纳。新冠疫情属于不可抗力，虽然该疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，但疫情在一定程度上影响了被告采取补救措施，故本院认为，在计算违约天数时应当核减疫情期间天数。根据政府相关部门发布的相关文件，本院认定核减的天数为44天（2020年1月26日至2020年3月9日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊欣欣、肖震支付2020年1月1日起至2020年8月13日的逾期交房违约金9050元（250000元×0.0002×181天，已核减44天）；2020年8月14日起至被告实际交房之日止的逾期交房违约金以602132元为基数，按日万分之二计算。二、驳回原告熊欣欣、肖震的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  黄小红二〇二〇年八月二十七日书记员  肖 昀