广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3994号上诉人（原审原告）：邱慧麟，男，1958年2月24日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区*************。委托诉讼代理人：翁冰璇，广东国煌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘鑑科，男，1965年11月20日出生，澳门特别行政区居民,住澳门特别行政区高冠街**AA地下（在东望洋附近）。被上诉人（原审被告）：刘荣乐，男，1937年6月1日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区高冠街**AA地下（在东望洋附近）。原审第三人：中山市中汉贸易公司，住所地广东省中山市***********，营业执照2820487-4。法定代表人：冯朝铭，总经理。委托诉讼代理人：冯朝铭，该司总经理。上诉人邱慧麟因与被上诉人刘鑑科、刘荣乐以及原审第三人中山市中汉贸易公司（以下简称中汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初12238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邱慧麟上诉请求：撤销一审判决，依法改判刘鑑科、刘荣乐协助邱慧麟办理中山市石岐区**********的交易过户手续。事实和理由：一审判决以《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回邱慧麟的诉讼请求，属于适用法律错误。一、邱慧麟无法提供向刘鑑科、刘荣乐支付购房款的凭证，系基于各种客观原因。涉案房屋于l993年由刘鑑科、刘荣乐以18万元转让给中汉公司，再由中汉公司以23万元转让给邱慧麟。邱慧麟与刘鑑科于1993年10月5日签订《房屋买卖合同书》，邱慧麟将购房款23万元（后退回l万元尾款）支付给中汉公司，中汉公司已经向刘鑑科、刘荣乐支付购房款17万元（尾款1万元未予支付），但中汉公司未将其向刘鑑科、刘荣乐支付购房款的凭证交予邱慧麟。因中汉公司于1999年已经吊销营业执照，于2002年已经停止营业，距本案起诉之日已经16余年，故无法再找到其向刘鑑科、刘荣乐支付购房款的凭证。二、本案虽然没有邱慧麟或中汉公司向刘鑑科、刘荣乐支付购房款的直接证据，但现有证据已经达到高度盖然性标准，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，应认定中汉公司已经向刘鑑科、刘荣乐支付了购房款17万元，仅剩1万元尾款未予支付，以及邱慧麟已经向中汉公司支付了购房款。1.邱慧麟提交的《委托》《房屋租赁合同》以及中山市恒河房地产经营服务有限公司员工刘亚芳的证言，可以证实1993年10月刘鑑科、刘荣乐已经向邱慧麟交付案涉房屋。从1993年10月至今已有26年，涉案房屋一直由邱慧麟实际占有、使用和收益。刘鑑科、刘荣乐在中山尚有较多亲戚朋友，26年以来，刘鑑科、刘荣乐也时常有回中山探亲，理应知晓涉案房屋一直由邱慧麟实际占有的事实。2.邱慧麟提交的《澳门日报》的公告，可以证实2005年4月9日邱慧麟为联系刘鑑科、刘荣乐办理过户手续，专程到澳门身份证明局查询刘鑑科、刘荣乐的身份信息，并根据登记的住址寻找刘鑑科、刘荣乐，寻找无果才在《澳门日报》上刊登声明启事，要求刘鑑科办理过户手续的事实。3.案外人刘若伟（刘鑑科、刘荣乐的亲戚）与邱慧麟，以及邱慧麟的诉讼代理人翁冰璇的聊天记录可以证实刘鑑科、刘荣乐尚有购房尾款1万元未向邱慧麟收取。案外人刘若伟与邱慧麟的诉讼代理人翁冰璇微信聊天内容：2017年11月30日早上11:16翁冰璇发信息给刘若伟“邱先生承诺，即使诉讼解决过户问题，他也愿意支付5万元给原产权人”、“请转告刘老先生，尽快做出决定，双方再谈细节问题”，刘若伟于2017年11月30日13:12回复“翁律师，你好，邱先生他说给5万块给刘鑑科，那5万块是可能不够的，因为他原来有l万块在他那里没收的，现在他的房子都涨了几倍了，他的1万块不涨吗，现在都值3万块是不是？起码都值3万了，也就是说给2万块给人家买机票回来，是吧，他是专门回来就不可能了，专门回来也请了等工，他一点诚意都没有，如果这样”，2017年12月1日下午14:07刘若伟发信息给翁冰璇，“刘老先生2016年回来通知邱先生办理过户手续，是邱先生不及时办理的。那么与谁有关呢？”“他是回国处理所有房产手续，最后一次回国，已经告诉邱先生了。”案外人刘若伟与上诉人邱慧麟的微信聊天内容：2017年9月20日早上11:57刘若伟发信息给邱慧麟“阿科要求给他十二万元，回国办理房产证过户手续。”邱慧麟于9月20日中午12:45回复“十二万，有否商量？”刘若伟回复“实价”，“他来回费用加尾款1万元”，邱慧麟于9月20日中午12:52回复“尾款…我根本不知道，只是费用方便承担”，刘若伟回复“购买房产尾款”，“还欠1万元未给”。虽然刘若伟与邱慧麟的聊天记录未能提供原始载体，但关于“尾款1万元未收取的事实”与刘若伟和翁冰璇的聊天内容可以互相映证，根据《民事诉讼法》第七十条“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”的规定，该组证据应予采信。4.中汉公司与证人孙共和均确认，邱慧麟已经向刘鑑科、刘荣乐支付了购房款。综上所述，一审判决适用法律错误，请二审法院依法改判，维护邱慧麟的合法权益。刘鑑科、刘荣乐未作答辩。中汉公司未发表意见。邱慧麟向一审法院起诉请求：刘鑑科、刘荣乐立即配合邱慧麟办理中山市石岐区**********的交易过户手续。一审法院认定事实：1.注明“刘荣乐”手书“1993年8月18日于美国纽约”的一份委托书，注明：“本人刘荣乐与儿子刘鑑科联名购置于中山市石岐莲柏新邨第七幢605室一住宅单位因无暇料理，现全权由刘鑑科自行决定转让变卖，其他人无权过问，特此说明。”2.1993年10月5日，刘鑑科作为转让人（甲方）与邱慧麟作为承让人（乙方）签订房屋买卖合同书，约定：甲方将位于石岐莲柏新村第7栋605房（含车房）转让给乙方，转让金额为18万元；乙方在合同生效时支付甲方5万元，在1993年10月底支付甲方12万元，余款1万元在办毕转名手续后一次性支付给甲方；办理转名所需之费用按政府规定各自承担应缴纳部分；房间钥匙在合同生效后三日内交给乙方；乙方收到钥匙后在该房内所发生任何与法律相抵触的事均与甲方无关。甲方处由刘鑑科签名，乙方由邱慧麟签名，见证人处由案外人黄爱玲签名。邱慧麟陈述，其通过中汉公司购买涉案房屋，分两次合共向中汉公司支付了购房款23万元（第一次10万元、第二次13万元），其付款后中汉公司交付了房屋钥匙，其即入住涉案房屋。因留了1万元准备过户，但联系不到刘鑑科本人，中汉公司向其退还了1万元，其实际支付房款22万元。后来，中汉公司注销，其通过多种方法无法联系到刘鑑科，就在澳门登报声明启事。2016年，刘鑑科堂弟刘若伟找到中汉公司与其谈过户事宜，刘若伟称刘鑑科父子回来中山玩，顺便把过户事情办了。2017年年初，其电话联系刘若伟，刘若伟表示刘鑑科父子已离开中山。因刘若伟没有告知其刘鑑科父子的联系方式，其一直与刘若伟沟通过户费用事宜，刘若伟提出需要其支付12万元费用，其同意支付12万元并询问刘鑑科父子何时回来中山，刘若伟表示刘鑑科很忙、刘荣乐生病，其等了很久没有消息，刘若伟表示不愿意再管这个事情，就没有再与刘若伟沟通。3.2004年11月7日，邱慧麟出具委托，注明其将涉案房屋委托给恒河公司刘远钦办理涉案房屋出租事宜。后邱慧麟将涉案房屋先后出租给郑桂海等案外人。后邱慧麟通过恒河公司对外出租涉案房屋，并就出租事宜收取租金。诉讼中，邱慧麟申请恒河公司员工刘亚芳出庭作证。刘亚芳称，其在2004年入职恒河公司工作至今，邱慧麟系委托恒河公司老板进行涉案房屋出租，对邱慧麟委托事宜不清楚，其入职后一直代邱慧麟收取涉案房屋租金直到2019年10月份租客退租，涉案房屋现仍由恒河公司负责管理、代为出租及收取费用，房屋钥匙现由刘亚芳本人持有。4.2005年4月9日，邱慧麟在《澳门日报》刊登声明启事，主要内容为：刘鑑科于1993年10月5日与邱慧麟就涉案房屋买卖协议一事，邱慧麟需办理房产过户手续，请刘鑑科见报后与邱慧麟联系，并附有邱慧麟的联系电话。5.邱慧麟提交其本人及其委托诉讼代理人翁冰璇与案外人“刘若伟”（微信号：brothewei1963）微信聊天记录的截图，反映双方有就涉案房屋协商过户手续事宜。邱慧麟称，“刘若伟”是刘鑑科亲戚，其与委托诉讼代理人多次通过微信与“刘若伟”联系，以协调与刘鑑科、刘荣乐办理房屋过户事宜，“刘若伟”在微信聊天记录中表示如刘鑑科、刘荣乐回来办理涉案房屋过户手续，邱慧麟需支付来回费用12万元及购房尾款1万元。6.诉讼中，邱慧麟申请孙共和作为证人出庭作证。孙共和述称，其曾在中汉公司担任经理，主要负责房产买卖、中介业务，中汉公司当时在中山发放了有关买卖房屋的信息。刘鑑科向出售涉案房屋兑现，孙共和代表中汉公司与刘鑑科谈好18万元成交。1993年8月左右，（中汉公司）支付刘鑑科相当于首付款的5万元，之后让刘鑑科交房，后又支付刘鑑科12万元，合共支付刘鑑科17万元，准备找到买家后直接过户给买家，所以还有1万元没有支付给刘鑑科。过了一个月，邱慧麟有意购买涉案房屋，所以转让给邱慧麟，转让价格为23万元，其让刘鑑科把房子过户给邱慧麟，但刘鑑科没有及时过户。其代表中汉公司与刘鑑科签订的合同与邱慧麟与刘鑑科签订的合同内容差不多。准备办理过户手续时，刘鑑科推说有事人在澳门，联系了几次，一拖就是几个月或一年，后来联系不到刘鑑科。孙共和称，中汉公司在1992年设立，营业到2002年，现已注销，其在中汉公司任职期间为1992年至2002年；其与邱慧麟是老乡，邱慧麟与中汉公司的上一级公司有业务往来，故认识了邱慧麟；中汉公司也没有将付款给刘鑑科的凭证转交给邱慧麟，现没有中汉公司向刘鑑科付款或中汉公司收取邱慧麟房款的凭证，其不记得邱慧麟如何支付款项给中汉公司，但确认总数没有问题；邱慧麟购买涉案房屋时，其本人、中汉公司与邱慧麟之间没有其他业务往来。邱慧麟与中汉公司法定代表人冯朝铭对于孙共和的前述陈述予以确认。7.打印时间为2019年11月29日的中山市不动产登记资料查询结果反映：位于中山市石岐区************的房屋，权利人为刘荣乐、刘鑑科，不动产权证号为粤房地字证第0081962号，房屋性质为市场化商品房，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为购买，附记为“原批准房屋用途：无，该证原证号：0081962”。庭审中，邱慧麟称涉案房屋土地属于划拨性质，办理房产过户手续前须缴纳土地出让金，为办理涉案房屋过户手续其同意承担土地出让金、土地出让契税及过户产生的税费，并同意支付剩余房款1万元及利息。8.中汉公司成立时间为1992年8月24日，经济性质属于集体所有制企业，所属行业为信息传输、软件和信息技术服务业，经营范围包括五金、交电、化工业、日用杂品等，经营状态为吊销、未注销，企业类型为集体所有制。冯朝铭称，中汉公司经营范围不包括房产中介，但实际上有开展该项业务，并就此提交了中汉公司作为卖方与案外人签订的一份商品房买卖合同书以及一份自制的销售记录作为证据。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。刘荣乐委托刘鑑科处理其与刘鑑科共同所有的涉案房屋的转让事宜，刘鑑科与邱慧麟就涉案房屋转让事宜签订的房屋买卖合同书是各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵循诚信原则恪守履行。作为买受人的邱慧麟或邱慧麟主张的居间方中汉公司均未能提供向刘鑑科、刘荣乐支付购房款的凭证，而邱慧麟提交的与“刘若伟”之间的微信聊天记录未能提供原始载体，且并无证据反映“刘若伟”系受刘鑑科、刘荣乐委托与其协商涉案房屋过户事宜，该微信聊天记录不能证明邱慧麟已支付除过户手续办妥后才支付的1万元以外的其他购房款。因此，邱慧麟现有证据不足以证明其已履行足额支付过户前的有关购房款的先履行义务，一审法院对邱慧麟主张刘鑑科、刘荣乐协助其办理过户手续的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回邱慧麟的诉讼请求。案件受理费3900元（邱慧麟已预交），由邱慧麟负担。二审期间，邱慧麟提交其委托诉讼代理人与案外人刘若伟的微信聊天记录，拟证实其仅剩1万元购房尾款未支付的事实。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，邱慧麟称刘若伟系刘鑑科、刘荣乐的亲戚是双方沟通的时候说明的，并申请法院出具调查令调查刘若伟与刘鑑科、刘荣乐的亲属关系；同时，邱慧麟明确没有证据证明刘若伟受刘鑑科、刘荣乐的委托与其协商处理涉案房屋的过户事宜。本院认为,本案系涉澳房屋买卖合同纠纷。因涉案房屋位于广东省中山市，与房屋买卖合同履行有最密切联系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，一审判决适用内地法律作为准据法解决本案纠纷正确，本院予以维持。刘鑑科受刘荣乐的委托与邱慧麟签署的《房屋买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规，合法有效，双方均应按约定履行自身合同义务。本案的争议焦点是邱慧麟诉请刘鑑科、刘荣乐协助办理涉案房屋的过户手续是否理据充分，经查，首先，邱慧麟主张已向中汉公司支付购房款22万元，中汉公司已向刘鑑科、刘荣乐支付购房款17万元，尚余尾款1万元未付，其已如约履行合同义务，但邱慧麟未提交相应的付款凭证予以证实。其次，邱慧麟对涉案房屋已实际占有、使用、收益以及在澳门日报刊登寻人启事均不能直接证实邱慧麟已如约履行支付购房款的义务。再次，即使刘若伟确与刘鑑科、刘荣乐系亲属关系，邱慧麟提交的微信聊天记录确系刘若伟与其及其委托诉讼代理人之间的聊天记录，但邱慧麟确认没有证据证实刘若伟系受涉刘鑑科、刘荣乐的委托与邱慧麟协商涉案房屋的过户事宜，故邱慧麟提交的微信聊天记录亦不能证实邱慧麟已如约支付购房款；而刘若伟与刘鑑科、刘荣乐是否亲属关系，并不影响对于邱慧麟是否如约支付购房款的事实认定，故本院对于邱慧麟对于刘若伟与刘鑑科、刘荣乐系亲属关系的调查请求不予准许。综上所述，邱慧麟请求刘鑑科、刘荣乐协助办理涉案房屋的过户手续，缺乏理据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费3900元（上诉人邱慧麟已预交），由上诉人邱慧麟负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年八月五日书记员  吴淑贞