重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初2823号原告：申大勇，男，1969年3月11日出生，汉族，住四川省资阳市安岳。委托诉讼代理人：唐明照，重庆中标律师事务所律师。被告：向南金，男，1975年5月17日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：段晓，四川豁达律师事务所律师。原告申大勇与被告向南金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申大勇的委托诉讼代理人唐明照，被告向南金及其委托诉讼代理人段晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申大勇向本院提出诉讼请求：1.判决解除申大勇、向南金于2011年8月6日签订的房屋租赁合同；2.判决向南金支付拖欠的房租、物管费及电费合计1258344元（欠款明细为：合同签订后至2014年7月期间有9个月未付房租135000元；2015年8月房租15750元；2015年2月至3月、9月、12月房租66152元，2015年1月、4月至8月、10月至11月递增部分房租6304元；2016年1月至4月递增部分房租3308元、5月至12月房租138920元；2017年房租208380元；2018年房租229740元；2019年房租241224元；2020年1月至6月房租126642元。房租共计1171420元。2016年4月至12月、2017年至2019年、2020年1月至6月物管费共计69240元。电费共计5684元。2016年7月至12月守夜费12000元）；3.判决向南金支付资金占用损失，以每月欠款金额为基数，从2014年9月起计算至判决生效之日止，按年利率6%为计算标准，暂计20000元。事实和理由：申大勇、向南金于2011年8月6日签订了房屋租赁合同，合同约定申大勇将位于重庆市江北区邦渝花苑X号负X层特X号的自有产权房出租给向南金经营使用。合同履行过程中，向南金从2014年9月起无故拖欠房租，经申大勇屡次催收仍拒不支付。被告向南金辩称，申大勇的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，因合同于2011年8月6日签订，按照申大勇陈述，向南金从2014年开始欠费，则诉讼时效已过。另，申大勇的主张与事实不符，实际上向南金已经将租金、物业费、电费等支付给申大勇，房租已经支付至2016年6月，且租赁合同在2016年7月已经解除，并没有延续至今，申大勇要求向南金支付利息没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2011年8月6日，申大勇与向南金签订房屋租赁合同，双方约定申大勇将自有的坐落在重庆市江北区邦渝花苑X号负X层特X号，建筑面积600平方米、使用面积560平方米的房屋出租给向南金经营使用。租赁期限为10年，申大勇从2012年1月1日起将出租房屋交付向南金使用，至2021年12月30日收回。月租金为15000元，每月底交纳房租（庭审中双方确认系缴纳下月房租）。租期满两年后，月租金逐年递增5%。2011年9月6日，申大勇与向南金，以及案外人车益建、郭太明签订《股东合作协议》，协议约定合伙经营项目为重庆市江北区家侨足浴服务部，并表明合伙经营地址为重庆市江北区邦渝花苑X号负X层特X号。出资人股权比例为：申大勇占股40%，车益建占股20%，郭太明占股20%，向南金占股20%，并决定推荐向南金为“法人代表”，以其名义办理营业执照等证件，还决定推荐郭太明为总经理，负责企业全面的经营、管理工作，并承担相应的责任。此后，重庆市工商行政管理局江北区分局办颁发的江北区家侨足浴服务部（以下简称家侨足浴）营业执照载明经营者为向南金，主体类型为个体工商户，经营场所即为出租房屋，注册日期为2012年2月15日。在合同履行过程中，家侨足浴向申大勇支付了2015年10月至12月租金，付款时间分别为2015年12月30日、2016年2月14日、2016年3月9日，金额各为16538元。庭审中，向南金陈述，《股东合作协议》中合伙人的出资，由四人按股份比例，另行以现金方式完成。向南金主张，家侨足浴将应付申大勇的房租支付至2016年1月，家侨足浴经营至2016年7月停业，四名合伙人达成口头协议解散合伙并以店面财产清算房租，将房屋退还给申大勇，由申大勇自行处理。对该主张，向南金除举示《股东合作协议》和家侨足浴营业执照外，另举示以下证据：一、12名员工分别于2016年7月17日出具的领款说明，主要内容为领款人领到家侨足浴补足的工资和补助，其从此与家侨足浴无任何工作关系和经济关系，有领款人签名及捺印，并附有领款人身份证复印件（其中包括到庭证人王亚、杨亚丽、陈军）。二、到庭证人车益建、郭太明、王亚、杨亚丽、陈军的证言。证人车益建陈述，合伙协议签订前，其系通过向南金的介绍而认识的申大勇和郭太明，家侨足浴于2012年开始营业，2016年七八月份停业，当时员工在店里“闹”，是其到场后拿钱遣散员工。证人郭太明陈述，其负责家侨足浴的日常经营管理，家侨足浴解散是在2016年7月份。员工在店里“闹”的时候，是他与车益建、向南金凑钱遣散的员工。解散时每个股东都知情，其通知申大勇出钱解决问题,但申大勇未到场。解散后，合伙人结账称房租支付到2016年1月，郭太明建议将店作价15万抵给申大勇，申大勇称作价10万，当时达成了口头协议，也告知了其他股东，几个股东当面谈及将房子交还给申大勇，申大勇收回了原安装的简易门的钥匙。证人王亚陈述，其于2015年8月开始在家侨足浴上班，因家侨足浴倒闭，2016年7月离职，其离职后，因门店离家近，曾经路过看到有招租广告。证人杨亚丽陈述，其于2014年到家侨足浴上班，2016年7月因家侨足浴生意做不下去，结清工资后离职。证人陈军陈述，其于2013年到家侨足浴上班，2016年7月家侨足浴关门时离职，离职时工资已结清。申大勇质证意见为，对12名员工领款说明的真实性和关联性不予认可，证人证言只能代表合伙之足浴店的经营状况，不能理解为双方针对租赁合同的当然处置，证言亦不能证明房屋交还情况。对以上证据的证明效力，本院于后评判。向南金还举示以下证据：付款凭证，以表明家侨足浴支付了2016年1月员工工资52738元、3月员工工资55578元；支付了2016年3月水电费5035元、5月水电费4754元。家侨足浴2016年6月支付最近几个月所欠电视费用、宽带费、电话费以及其他开支的记账凭证，费用报销单载明电视费用（欠5个月）为3833元；宽带、电话费148元；大垃圾袋、牙刷、洗厕精、西瓜、电池344元，共计4325元。家侨足浴2015年10月至2016年7月的员工出勤考勤表，拟证明2016年7月之后家侨足浴没有再继续经营。家侨足浴2014年6月17日至2016年5月22日的收支日记记账页，其中记载了部分支付租金的情况。向南金的拟证对象同领款说明及证人证言。申大勇质证认为证据或为向南金自行记录，或与本案无关联性，不予认可。本院认为，此部分证据因属合伙经营的财务收支材料，与本案缺乏关联性，故不予采信。以上事实，有房屋租赁合同、《股东合作协议》、家侨足浴营业执照、转款凭条，以及当事人陈述在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，申大勇和向南金签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于租赁合同是否已经解除及其时间，对此，本院评析如下：申大勇与向南金是房屋的出租人及承租人，同时，根据《股东合作协议》，两人也是四人合伙中的部分合伙人，即申大勇和向南金的身份具有双重性。另一方面，《股东合作协议》反映合伙经营项目为家侨足浴，经营地点为向南金承租的房屋，营业执照亦反映该情况，且房屋租赁合同签订仅一个月时间，申大勇、向南金即与其他两人签订合伙协议，结合家侨足浴依托租赁房屋实际进行长达四年多的经营情况，可以判断房屋租赁合同与合伙协议虽然是不同的法律关系，但向南金承租房屋的目的是明显的，即用于家侨足浴的经营。向南金举示的多名证人的证言均陈述家侨足浴于2016年7月停业、员工遣散，结合12名员工2016年7月17日出具的领款说明，可以判断该事实。由此，向南金承租房屋的目的落空，从常理分析，其因租赁合同的目的不复存在，向南金自无再继续使用房屋的必要。另一方面，根据现有证据，申大勇收到最后一笔租金的时间是2016年3月9日，所付的是2015年12月的租金，从申大勇收到该笔租金的时间，到提起本案诉讼，接近四年的时间，其作为租赁房屋的债权人，在如此之长的时间里，不向对方主张权利，与常理不符。再则，申大勇也是合伙人之一，既然其出租的房屋用于合伙经营，则合伙停业后，房屋的归属当然是申大勇最为关注的问题，不会坐视不理。最后，关于房屋的交还问题，基于申大勇和向南金同为合伙人的身份，经历长时间的合伙，彼此之间已经较为熟悉，房屋的交付，可能有别于一般租赁，即承租人交还钥匙，承租人出具收条的情况，而存在口头交接的可能性。根据以上评判，本案应认定2016年7月，双方已协商解除租赁合同。关于2016年7月前的租金等费用，因向南金未举证证明其已清偿，本应承担给付义务，但向南金提出诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。因《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日，且《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持，故该部分请求应适用民法通则的诉讼时效规定。因申大勇的该部分诉讼请求，已超过诉讼时效期间，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，判决如下：驳回原告申大勇的诉讼请求。案件受理费8152.55元，由原告申大勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇二〇年八月七日法官助理  张文雯书 记 员  吴小娇