北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8842号原告：姜岚，女，1973年8月13日出生，汉族，户籍地辽宁省灯塔市，住北京市朝阳区。被告：北京保瑞投资管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇裕丰路**院**楼**，统一社会信用代码911101130955720354。法定代表人：施林，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，辽宁华义律师事务所律师。原告姜岚与被告北京保瑞投资管理有限公司（以下简称保瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告姜岚、被告保瑞公司委托诉讼代理人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜岚向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告所欠的2020年1月1日至2020年4月30日期间的房屋租金16229．84元，取暖费8477．16元，物业费4294．06元及滞纳金509．72元；2．判令被告支付原告重新粉刷墙壁的费用2000元；3．判令被告支付原告更换门锁的费用500元；4．判令被告支付两个月的违约金8114．92元；5．诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年9月1日，原告姜岚与被告北京保瑞投资管理有限公司签订了《房屋租贺合司》，约定将房屋出租给被告,该房屋建筑面积共68．92平方米，合同约定的租期为2014年9月1日至2020年8月31日止。租金支付方式为：接月支付，由被告在每个月的月底前支付下个月的租金。合同约定租赁期内房屋的物业费及取暖费由被告承担并需按期缴纳。合同签订后,原告依约将房屋交付给被告,但被告未按照约定支付租金、物业费及取暖费,经催告多次，仍拒绝支付。故诉至法院。被告保瑞公司辩称：不同意原告的诉讼请求，根据最高院发布的指导意见，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，被告作为微小企业，租赁合同的目的是为了将房屋出租，产生营业收入，但由于疫情期间不可抗力的原因，导致无法正常经营，因此，被告发函给原告，要求免除2月份、3月份的租金，并解除租赁合同的行为属于合法行为，不应当支付原告所请求的费用。本院经审理查明以下事实：2014年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将名下房屋交给被告（乙方）出租，合同期限自2014年9月1日至2020年8月31日，房屋用途为商用，并约定租金标准为3500元每月，第二年开始至本合同结束的租金，按上一年租金的3%递增。合同第六条约定，租赁期内的以下费用均由乙方承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、甲方需提前收回房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1、不按照合同约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达4000元的；3、擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任：（三）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，同时支付给对方相当于2个月租金的违约金作为赔偿。……（六）如果乙方有第八条第四款约定的情形之一的，乙方需向甲方支付违约金（按北京标准执行两个月违约金）。原告提交的不动产登记证书显示，房屋的所有权人为姜岚，规划用途为办公用房，证载建筑面积68．92平方米。原告提交北京天房市政工程管理有限公司于2020年7月20日的供暖费催费通知单，载明9-1008房间已拖欠17-18、18-19、19-20年度供暖费8477．16元，被告辩称使用的是空调，没有使用供暖服务，不同意支付；原告提交2020年5月14日的手机短信，载明9栋1008房物业费共计4294．06元尚未缴纳，逾期已产生违约金509．72元。原告陈述其尚未交纳上述费用。原告提交深圳市保利物业管理集团有限公司北京分公司服务中心2020年8月17日的催缴通知单，载明2019年2月22日至2020年4月30日期间，9-1008欠物业费3539．73元。原告陈述其尚未交纳上述费用。2020年1月29日、4月21日，原告向被告的侯经理追索1月、2月、3月的租金，以及拖欠的物业费和供暖费。其中，1月29日原告发短信给侯经理：“这个月房租该付了吧？”侯经理：“上班后给您付。”被告庭后核实后认可侯经理短信答复的真实性。原告称2020年4月2日收到被告的律师函，知道房子被告不租了，5月4日收到被告寄过来的钥匙，5月1日或者5月2日以已经自行撬开门锁。被告陈述，租赁房屋的用途是做酒店式公寓，租了好多这种公寓房，面向个人出租。涉案房屋的租户已经于2019年12月30日搬出，并办理了交接手续。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、不动产登记证书、催款通知单、手机短信、微信聊天记录，被告提交的退房手续、收据，及本院庭审笔录等在案佐证。本院经审理认为：本案的争议焦点如下：1、被告欠付租金的期间；2、被告能否以受到新冠肺炎疫情影响要求减免租金；3、被告是否应当支付供暖费、物业费及滞纳金、刷墙费、重新配钥匙的费用；4、被告是否应当支付违约金。针对上述争议焦点，本院分析如下。一、关于欠付租金的期间。原告主张被告欠付2020年1月1日至2020年4月30日期间的租金，被告认为2020年4月1日已经解除合同，未欠付1月租金，要求减免2、3月份的租金。被告未举证证明其已经支付原告1月份租金的事实，故本院确认被告未支付原告1月份租金。被告主张4月1日发函给原告要求解除租赁合同，3月份已经将钥匙交还原告。原告复函被告，不同意原告的要求，5月1、2号左右才收到原告的钥匙。本院认为，即使被告单方提出解除合同，也应当及时履行必要的房屋交接手续，但被告未提供任何证据证明已经履行房屋交接义务，并且被告也没有按照合同约定支付两个月违约金作为提前解除合同的代价，故本院认为被告4月1日发出的解除通知不符合法定或约定解除权，不具有合同解除效力，被告仍应当支付4月份的租金。综上，本院确认被告欠付原告租金的期间为2020年1月1日至2020年4月30日。二、被告能否以受到新冠肺炎疫情影响要求减免租金《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。被告未支付2020年1月-4月的房租。其中1月份房租并未发生在疫情期间，被告应当足额支付1月租金。2-4月份房租，发生在疫情期间，被告的酒店式公寓经营一定程度受到疫情影响。疫情的发生、发展在空间、时间上都有一个变化的过程，政府的管控措施的也随之进行调整，新型冠状病毒疫情对于不同类型合同履行的影响也表现不同。被告未提供充分证据证明其受到疫情影响的具体程度，本院结合北京市同期疫情防控总体要求，酒店式公寓行业的大致经营情况，酌情减少2月、3月、4月的租金，被告按照月租金60%标准支付原告2-4月的租金。三、被告是否应当支付供暖费、物业费及滞纳金、刷墙费、重新配钥匙的费用双方签订的房屋租赁合同明确约定租赁期内的物业费、供暖费应当由承租方负担，被告以未使用暖气，使用的是空调为由抗辩，依据不足，不予支持，被告应当支付2017-2018、2018-2019、2019-2020年度的供暖费，合计8477．16元。原告主张被告支付2019年2月22日至2020年4月30日期间的物业费，该期间属于房屋租赁合同存续期间，被告应当支付。关于物业费数额，原告主张的金额是4294．06元，但其提交的催款通知单载明的金额是3539．73元，本院按照3539．73元予以支持。关于物业费的滞纳金，因该费用并非确定发生事项，原告也未实际交纳滞纳金，故对原告关于物业费滞纳金诉请不予支持。刷墙费用，原告主张墙面有脱落，需要重新刷，原告没有提交证据证明其受到的损害及损失情况，故对该项诉请本院不予支持。关于重新配钥匙的费用。被告主张4月1日发出解除通知，被告应当积极履行房屋交接义务，其迟延履行交接义务致使原告撬锁进入房屋，与原告的损失具有因果关系，因原告未提供证据证明其具体损失，本院酌情确定该部分损失为300元。四、被告是否应当支付违约金被告迟延交纳供暖费、物业费的金额累计超过4000元，且被告迟延支付1月份租金的数额也超过4000元。根据《房屋租赁合同》第八条第（四）项、第九条第（六）项的约定，被告应当按时交纳物业费、供暖费、1月份租金，其应当缴费的期间并非新冠肺炎疫情防控期间，故被告应当按照合同约定支付原告两个月的租金作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告姜岚2020年1月1日至2020年4月30日期间的房屋租金共计11361元；二、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告姜岚2017年-2018年、2018年-2019年、2019年-2020年的供暖费共计8477．16元；三、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告姜岚2019年2月22日至2020年4月30日期间的物业费共计3539．73元；四、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告姜岚违约金8114．92元；五、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告姜岚换锁费300元；六、驳回原告姜岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401元，由被告北京保瑞投资管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年八月二十九日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨