广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1917号上诉人（一审原告、反诉被告）：东莞市亿方房地产投资有限公司，住广东省东莞市***************法定代表人：王告明，该公司经理。委托诉讼代理人：徐良帅，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马妙云，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被上诉人（一审被告，反诉原告）：东莞市鑫银五金制品有限公司，住广东省东莞市桥头镇石水口村银湖工业区***************。法定代表人：李诗勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。上诉人东莞市亿方房地产投资有限公司（以下简称亿方公司）因与被上诉人东莞市鑫银五金制品有限公司（以下简称鑫银公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。亿方公司向一审法院起诉，请求：1.解除双方签订的关于东莞市************亿方科技园厂房及宿舍的租赁合同（包括编号DG-QTHF20131106-04的租赁合同书、厂房租赁声明、房屋租赁合同、DG-QTHF20151116-01租赁合同书），并由亿方公司收回上述房屋；2.鑫银公司向亿方公司支付2016年11月起暂计算至2017年5月31日的租金778102元、水电费38716.36元、滞纳金390725元、违约金1229435.36元；3.一审诉讼费用由鑫银公司承担。亿方公司明确第二项诉请暂计算至2017年5月31日，此后的按照合同约定计算至实际退还租赁物之日止，滞纳金计算至实际清偿之日止。鑫银公司向一审提出反诉，请求：1.确认双方于2013年11月至2015年11月期间签订的关于租赁东莞市************亿方科技园系列合同无效；2.亿方公司返还鑫银公司已交纳的租赁合同保证金26235元；3.亿方公司赔偿鑫银公司厂房、宿舍装修损失420000元（以鉴定结论为准）；4.亿方公司退还非法扣押的一批机器设备（两台台湾斯德CNC、两台台湾先锋横V机、一台台湾先锋直V机、一台雕刻机、四台锣机、一台下料机、四台多孔钻机、四台打磨机、四个打磨台、五台抛光机、一套吸尘设备）；5.一审诉讼费由亿方公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认亿方公司与鑫银公司签订的房屋租赁合同书（合同编号DG-QTHF20131106-04）有关B6栋厂房第三层及宿舍部分的合同无效，有关B6栋厂房第一层、第二层的部分合同有效；2014年6月17日签订的房屋租赁合同无效；租赁合同书（合同编号DG-QTHF20151116-01）有效；二、确认亿方公司与鑫银公司签订的前述有效部分的租赁合同已解除；三、鑫银公司于判决发生法律效力之日起十日内向亿方公司支付占有使用费144171.5元、租金水电等费用130106.5元及滞纳金（分别以21228元为本金自2016年12月6日起，以80453元为本金自2017年1月6日起，以28425.5元为本金自2017年2月6日起，按年利率6%计算至清偿之日止）；四、鑫银公司于判决发生法律效力之日起五日内向亿方公司支付机器设备的占有使用费（按2100元/月，自2017年1月17日计至全部搬离之日）；五、鑫银公司于判决发生法律效力之日起五日内向亿方房地产投资有限公司支付违约金411807元；六、鑫银公司应于判决发生法律效力之日起十日内至亿方公司处搬走如下设备：自动抛光机1台，横V削切机2台，直V削切机2台、电子锯1台，钻孔机6台，镂机10台，过胶机2台，抛光机5台，多头转2台，吊镂2台，大磨机3台，双剪机2台，砂光机1台，打气机1台，雕刻机1台，台锯2台，斯德CNC2台，吸塑机1台，圆锯台1台。原告亿方公司应予以协助；七、亿方公司于判决发生法律效力之日起十日内向鑫银公司返还保证金4200元；八、驳回亿方公司的其他诉讼请求；九、驳回鑫银公司的其他反诉请求。一审本诉受理费26296元，由亿方公司负担14032元，鑫银公司负担12264元；反诉受理费3997元，由鑫银公司负担3762元，由亿方公司负担235元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初7774号民事判决书。亿方公司不服一审判决，向本院上诉，请求：1.撤销一审判决第三项，改判鑫银公司向亿方公司支付自2016年11月至2017年9月4日期间的占有使用费591926元（无证部分），租金、水电等费用（有证部分）595840.08元及滞纳金（以拖欠租金为计算基数，自应付之日起按年利率6%计算至清偿之日）；2.撤销一审判决第五项，改判鑫银公司向亿方公司支付违约金655421元；3.本案一审和二审诉讼费由鑫银公司承担。上述各项暂共计1843187.08元。事实与理由：一、一审判决对于租赁物占有情况、时间认定错误，鑫银公司自火灾事故后未主动清理案涉租赁物内的设备，实际占有案涉租赁物，应当继续支付占有使用费及租金费用。鑫银公司在一审庭审和提起反诉时均确认其机器设备尚存放在租赁物业内，其于2017年9月4日向法院提交的照片显示案涉租赁物内的机器设备已被转移存放至案涉租赁物外，足以证实其于2017年9月4日前仍然占用亿方公司场地。火灾发生后，鑫银公司的残留设备仍然占用亿方公司场地，且拒不配合办理移交手续，亿方公司根本无法收回租赁物。而且，亿方公司登报公告，催告鑫银公司清理剩余物品，但鑫银公司置之不理。亿方公司在一审时提交租赁物重新出租的租赁合同，明确说明鑫诠公司原租赁位置的重新出租时间分别为2017年5月18日和2017年9月1日，亿方公司和鑫诠公司租赁物交接时间为2017年5月份，并在此后会将租赁物重新出租。但鑫银公司拖延处置，造成亿方公司加大修复租赁物难度，扩大损失。故鑫银公司应支付占有使用费及租金至残留设备清理完毕之日，即2017年11月份或鑫银公司于一审提供证据所显示实际占用期限的2017年9月4日。二、一审判决对违约责任认定不当。鑫银公司在发生火灾事故后逃避责任，拖欠租金拒不支付，不与亿方公司沟通交还租赁物，主观恶意明显，属于恶意逃跑行为。编号DG-QTHF20131106-04、DG-QTHF20151116-01的《租赁合同书》关于拖欠租金、退租违约、违约金的约定如下：第6.5条约定，鑫银公司应在每月5日前交清各项费用；第10.1条约定，鑫银公司在合同期内出现违约情况，除押金没收以外，还需向亿方公司支付两个月的租金作为违约金。亿方公司同时保留收取鑫银公司租赁期间给予的免租期和其他优惠减免的权利。该违约责任不与本合同其他违约责任相抵触；第10.3条约定，合同期内，鑫银公司由于各种原因恶意退租、逃跑的，亿方公司不予退回租赁保证金，鑫银公司需向亿方公司支付4个月租金作为违约金。另外，因鑫银公司特殊的生产需求，需要对租赁物进行特殊改造，如加高处理地面、加装电力，双方对违约进行特别约定，在鑫银公司出现违约时，根据《厂房租赁说明》第5条约定，需另外支付500000元违约金。而且，编号DG-QTHF20131106-04、DG-QTHF20151116-01的《租赁合同书》附件《安全生产责任书》明确约定鑫银公司在租赁期限内负有安全生产责任。涉案租赁物因鑫银公司的过错才发生火灾，鑫银公司对此负全部责任。鑫银公司在生产期间未履行安全生产义务，导致火灾，且在火灾发生后未对租赁物进行修复，在亿方公司主动修复时，不予配合的同时还设置障碍，在占用租赁物的同时，拖欠租金及相关费用，说明鑫银公司存在恶意违约的事实。根据上述合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和第一百一十四条的规定，在亿方公司和鑫银公司就违约责任进行详细约定的情况下，鑫银公司理应按合同约定向亿方公司支付违约金，承担违约责任。一审认定鑫银公司不属于适用该违约金约定条款的情形，属于认定事实错误。鑫银公司未在法定期间向本院提交书面答辩意见。双方均未向本院提交新证据。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为：一、案涉占有使用费、租金、水电等费用及滞纳金应当如何认定；二、鑫银公司应当向亿方公司支付的违约金应当如何认定。关于焦点一。首先，亿方公司于二审庭审中明确其关于占有使用费、租金、水电等费用的主张与一审判决结果的差异仅在于上述费用的计算时间节点，对一审关于上述费用的计算表中其他计算方式均无异议，故本院仅对相关费用的计算节点问题进行审查。其次，亿方公司于2017年2月23日通过羊城晚报公告称：“尊敬的鑫银公司，因我司于2017年1月19日通过邮政EMS向贵司发送联络函，但贵司借故拒收，现将此联络函登报，内容如下：……火灾事故后鑫银公司明确表示不打算在原租赁区域内继续生产经营，并于11月遣散员工，拆卸机器设备并部分搬离租赁区域，并将部分租赁区域未告知亿方公司外借给其他企业使用。鑫银公司自2016年11月起拖欠租赁水电费等费用，构成根本违约，故通知鑫银公司即日起解除前述第一、三份租赁合同；鑫银公司应在5日内清空租赁区域结清欠款，将房屋交还给鑫银公司。未及时清空将视为鑫银公司放弃租赁区域内所有物品、残骸的所有权，由亿方公司自行转移处置等”，由此可知亿方公司曾于2017年1月19日曾向鑫银公司发出联络函要求解除合同并表示逾期将自行清理剩余物品，故一审结合鑫银公司支付B2栋租金水电费等至2017年1月、亿方公司从2017年1月17日开始对B6、B8栋三楼进行修复等事实，认定鑫银公司占用B2栋租赁物直至2017年1月，占用B6栋及宿舍至亿方公司开始修复的前一日即2017年1月16日，并无不当，本院予以确认。再次，由于案涉火灾事故的起因在于鑫银公司，鑫银公司应当在退还租赁物前按照合同约定支付租金及占有使用费，一审酌情按照年利率6%的标准调整滞纳金并基于上述关于鑫银公司占用案涉租赁物时间的认定，作出的关于占有使用费、租金水电等费用、滞纳金等认定，均无不当，本院予以维持。关于焦点二。首先，根据双方签署的三份租赁合同及案涉厂房声明、补充协议的约定，鑫银公司应当支付违约金的情形有三种：第一种为鑫银公司提前解除合同或违约导致合同解除的，鑫银公司需承担500000元违约金；第二种为鑫银公司在合同期内出现违约情况，除押金没收外，还需支付两个月租金作为违约金，该违约责任不与本合同其他违约责任相抵触；第三种为鑫银公司由于各种原因恶意退租、逃跑的，不退还保证金还需支付4个月租金作为违约金。一审关于上述第一种及第二种情形的违约金认定并无不当，本院予以确认。其次，关于上述第三种情形，本案纠纷产生的根源在于鑫银公司机器故障引燃可燃物导致厂房受灾，即火灾事故的起因在于鑫银公司。鑫银公司在导致案涉厂房受灾后不仅未准时支付租金，亦未积极配合亿方公司清理剩余机器设备，导致亿方公司需通过登报公告的方式告知其逾期亿方公司将自行转移处置租赁区域内的物品、残骸，客观上为亿方公司清理案涉厂房、及时止损造成了不便，其行为符合火灾事故后“由于各种原因恶意退租、逃跑”的情况，一审对此认定不当，本院予以纠正。再次，由于上述第三种支付违约金的前提条件与前两种支付违约金的条件明显不同，且双方明确约定上述第二种违约责任与其他违约责任不相抵触，鑫银公司亦未举证证实违约金存在过高的情形，故本院认定鑫银公司应当向亿方公司合计支付违约金655421元（500000元×58%+48736元/月×6个月+12167.5元/月×6个月）。综上，亿方公司的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院依法予以支持，对其不成立部分，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初7774号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初7774号民事判决第八项、第九项；三、变更广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初7774号民事判决第五项为：东莞市鑫银五金制品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向亿方房地产投资有限公司支付违约金655421元；四、驳回东莞市亿方房地产投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回东莞市鑫银五金制品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费26296元，由东莞市亿方房地产投资有限公司负担13500元；由东莞市鑫银五金制品有限公司负担12796元；反诉受理费3997元，由东莞市鑫银五金制品有限公司负担3762元，由东莞市亿方房地产投资有限公司负担235元。二审受理费21389元（东莞市亿方房地产投资有限公司已预交），由东莞市亿方房地产投资有限公司负担16886元，由东莞市鑫银五金制品有限公司负担4503元。由于双方当事人均同意诉讼费由败诉方直接向胜诉方支付，故东莞市鑫银五金制品有限公司应当承担的二审受理费由其向东莞市亿方房地产投资有限公司径付。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年八月二十一日书记员  张明明赵雪然