广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5431号上诉人（原审被告、反诉原告）：何振汉，男，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：周腾，广东创顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚洁英，女，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************。上诉人何振汉因与被上诉人姚洁英租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初4997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何振汉上诉请求：1.撤销一审判决第一至第四项、第六至第八项，并依法改判；2.姚洁英赔偿何振汉涉案商铺内安装、装修工程款143168.38元；3.姚洁英赔偿何振汉搭建、铺设夹层工程款85234元；4.姚洁英赔偿何振汉铺设、平整公共楼、电梯间的夹层楼面及公共楼、电梯间的天花吊顶工程款1961.69元；5.姚洁英赔偿何振汉装修保证金2560元；6.姚洁英支付鉴定费12217.17元；6.驳回姚洁英一审全部诉讼请求；7.本案一、二审受理费、反诉受理费由姚洁英负担。事实和理由：（一）何振汉承租涉案房屋的合同目的未能实现，姚洁英已构成根本违约，应对何振汉承担违约责任。何振汉承租涉案房屋是为开办企业并领取营业执照，但姚洁英签订合同后，并未依合同约定履行协助何振汉办理营业执照、工商注册等所需手续的义务，且以各种理由拖延提供涉案房屋的产权证及姚洁英本人及共有权人梁某霞的身份证，致使何振汉无法办理工商营业执照。另，《佛山市商事主体住所登记管理暂行办法》第十七条规定了同一地址的非住宅用房可以申请登记为两个以上商事主体的住所，但条件是商事主体之间存在直接投资关系且使用同一住所开展经营活动等，除此之外，同一地址最多仅能为两个商事主体办理登记。经查询，涉案房屋已办理了佛山市南海区保顺誉建筑装饰服务部(普通合伙)、佛山市众立亿贸易有限公司两个商事主体，即该房屋已无法为何振汉的企业办理工商登记。姚洁英隐瞒了前述事项，导致涉案合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，应赔偿何振汉的损失。（二）涉案房屋出租给何振汉时，姚洁英隐瞒了该房屋为其与案外人梁某霞共有的事实，已构成欺诈且足以影响何振汉是否承租涉案房屋的决定。同时，姚洁英未提供证据证明该房屋的共有权人梁某霞同意其出租行为，导致了其无法提供梁某霞身份信息用于协助何振汉办理企业营业执照。姚洁英该隐瞒、欺诈的行为同样损害了何振汉的合法权益。（三）涉案合同签订时，双方已一致确认涉案房屋的物业管理费、水电公摊费由双方根据各自实际使用楼面面积及夹层面积的比例进行分摊。根据何振汉铺设、建筑、装修完成夹层面积及双方公用的接待厅、上夹层楼梯所占用的面积计算，何振汉实际只使用楼面面积86.565平方米，而姚洁英使用的面积(包括夹层面积、公用接待厅面积、上夹层楼梯所占用的面积)达到129.635平方米，因此涉案房屋所产生的物业管理费、公摊水电费应由姚洁英与何振汉按6：4的比例进行分担。（四）涉案合同签订时，双方曾约定同步装修、同步使用涉案房屋，但姚洁英一直以各种理由拖延。后经何振汉多次催促，姚洁英于2017年7月才确定了建筑、装修涉案房屋夹层的图纸，并让何振汉按图进行施工。在何振汉施工过程中，姚洁英又声称自己暂时无资金装修夹层及公用大厅、上夹层的楼梯部分，要求改变原装修图纸并让何振汉垫资为其铺设、装修连接楼面的公用电梯间的夹层、天花吊顶的装修等工程，同时承诺垫资部分在其应收租金中予以抵扣。因姚洁英出尔反尔、毫无诚信，何振汉于2017年12月才能完成夹层建筑、铺设及楼面装修工作，并自2018年1月份才能正常使用涉案房屋。姚洁英的前述行为对何振汉的生意洽谈造成极大的负面影响，何振汉因此蒙受了极大的损失。（五）何振汉在承租涉案房屋后，已为铺设、建筑夹层支付了160640元，装修场地支付了324124元，铺设、装修公用电梯间的夹层、天花吊顶支付了16215元。何振汉在整个合同履行过程中不存在任何违约行为，而姚洁英的行为构成根本违约，因此姚洁英应赔偿何振汉的全部损失。（六）姚洁英一审时辩称何振汉单方改变图纸并擅自增加公用电梯间的夹层、天花吊顶的装修工程完全是强词夺理、恶人先告状。公用电梯间的夹层、天花吊顶的装修工程对何振汉毫无益处，姚洁英才是该部分装修工程的受益人，该部分工程是合同之外的工程，若非姚洁英强烈要求改变图纸增加施工，何振汉不会花费16215元进行额外施工。（七）姚洁英自始没有履行合同的诚意，在诱骗何振汉出资铺设、装修涉案房屋夹层后，马上向何振汉催收租金、主张解除合同，并以各种方式阻挠何振汉正常使用该房屋。自2019年6月起，姚洁英擅自对涉案房屋的大门进行上锁，致使何振汉无法进入和使用涉案租赁场地。姚洁英的行为足以证明其系借出租房屋之名，设局骗取何振汉的财产。姚洁英辩称，其不同意何振汉的上诉意见，请求维持一审判决。姚洁英向一审法院起诉请求：1.解除姚洁英与何振汉于2016年8月30日签订的《物业租赁合同》；2.何振汉立即搬离涉案房屋并以现状移交给姚洁英；3.何振汉立即向姚洁英支付2017年1月1日至2018年3月31日止的租金差额37810元及从2018年4月1日起至其实际搬离房屋前的场地占有使用费（按每月3854元的标准计算）；4.何振汉以2017年1月至2018年3月每月所欠租金为本金从每月逾期之日即每月5日起至实际付清所有欠款之日止按每日万分之五的标准向姚洁英支付滞纳金；5.何振汉支付2018年12月至2019年12月期间的物业管理费、水电费合计8655.94元；6.本案诉讼费用由何振汉承担。何振汉向一审法院提起反诉请求：1.解除姚洁英、何振汉双方签订的《物业租赁合同》；2.姚洁英赔偿何振汉装修承租铺位工程款324124元；3.姚洁英赔偿何振汉搭建、铺设夹层工程款160640元；4.姚洁英赔偿何振汉铺设、平整公共楼、电梯间的夹层楼面及公共楼、电梯间的天花吊顶工程款16215元；5.姚洁英赔偿何振汉装修保证金2560元；6.姚洁英返还何振汉垫付的从2015年4月至2016年7月期间的物业管理费、水电公摊等费用1249.69元；7.本案的本诉、反诉费用由姚洁英承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区**********室，2017年7月20日登记权利人为姚洁英，附记：姚洁英梁某霞将涉案房屋转移给姚洁英。2016年7月20日，姚洁英出具《授权委托书》，委托谈健代为处理涉案房屋的出租事宜，代为签署与此相关的文书，委托期限至办妥出租事宜为止。2016年8月30日，谈健代表姚洁英作为出租方、甲方，与何振汉作为承租方、乙方签订《物业租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作办公用途，租期从2016年8月1日起至2022年7月31日止；免租期自2016年8月1日起至2016年9月30日止，免租期内所发生的物业管理费、公共水电分摊费、物业水电费、装修押金等相关费用由乙方承担；租金（不含税）按竣工建筑面积每平方米每月26元计算，月租金为3854元，乙方须在每月5日前缴纳当月租金，租赁期内如乙方逾期缴纳租金，每逾期一天按拖欠租金总额的1%向甲方支付滞纳金；物业管理费为3.7元/平方米/月，每月金额548.49元，由乙方直接缴交给园区物业管理公司，物业管理费如有变化，乙方需按物业管理公司变动后的收费标准缴纳；合同期间乙方应按时支付租赁物业的水电费、电讯费、物业管理费、日常收取的公共水电分摊费等因使用租赁物业所产生的所有费用；签订合同当天，乙方须向甲方支付7708元作为押金并同时向甲方预付首月租金3854元；甲方交付给乙方的租赁物业标准为毛坯；甲方已提供房产证或具有出租权的有效证明、身份证明等文件，乙方已提供身份证明文件，双方已分别审查并确认对方文件的真实合法性；租赁期间，如甲方需要提前解除合同应提前两个月以书面形式通知乙方，并双倍返还押金予乙方，若该租赁物业是由乙方投入装修的，甲方同时向乙方赔偿租赁物业部份装修损失；甲方应为乙方办理营业执照、工商注册等所需证照提供必要协助；如果甲方交付给乙方的租赁物业标准为毛坯，则关于物业的装修、消防以及消防设施安装与报批相关手续由乙方负责，甲方为乙方提供必要协助；乙方必须遵守园区物业管理公司的装修要求和管理规定；如果甲方交付给乙方的租赁物业标准为毛坯，则关于乙方装修的固定不动产（包括天面天花、地面、墙身、管线、入户门装置等固定装修）租赁期满后归甲方所有，未经甲方同意乙方不得擅自拆除毁坏；租赁期内，乙方逾期未缴纳按约定应当缴纳的租金及各项费用（即管理费、水电费、电讯费、公共水电分摊费等）逾期超过7天或欠费金额超过1000元的，甲方有权终止本合同，收回租赁物业并没收乙方的押金，同时保留通过法律途径追收乙方所欠费用和赔偿甲方经济损失的权利；双方同意对本单元加建夹层楼面，具体加建要求如下：1.乙方本单元首层装修需预留最少15㎡的共用前台，2.乙方在合同签订之日起2个月内完成承租单位的夹层楼面（包括本单元门口走廊对上的夹层楼面）的钢结构，并用水泥完成楼面的铺设及平整，楼面钢结构的承重应不小于200KG/㎡，充分满足夹层办公的要求，乙方必须用钢筋混凝土结构完成夹层楼面楼梯的铺设及平整，3.乙方在铺设楼面同时，要为甲方夹层预留水台、洗手间的给排水管道，同时为甲方预留电缆铺设位置，4.对于本单位报消防、消防改动的费用，甲方已经支付，如果在装修过程中因消防所产生的额外费用，则由乙方自行承担，5.本单位夹层装修图纸乃本合同的重要附件，乙方应按图纸进行施工，如图纸再装修过程中需要改动，则经甲方签名确认后再进行施工；等等。2016年9月1日，何振汉向深圳天某智慧园区运营有限公司佛山分公司支付1249.69元，该公司出具收款收据，确认收到涉案房屋2015年4月至2016年7月水电费、分摊水电费及滞纳金合共1249.69元。2016年9月6日，深圳天某智慧园区运营有限公司佛山分公司出具收款收据，确认收到涉案房屋装修按金2000元、许可证按金200元、使用保证金300元、出入证按金60元。姚洁英、何振汉的微信聊天记录有：2016年11月23日，姚洁英“汉哥，12月都快到了，11月租金你都没有给我，请你将2个月的租金一起打到我帐上，希望大家能守信用”；2017年1月27日，姚洁英“汉哥，麻烦你把租金在12点前打到我中行账户，如果你这样的我会年后收回，多谢合作，新年快乐”；2017年2月17日，姚洁英“汉哥，租金是否交吗？请回复”；2017年2月20日，何振汉要求姚洁英复印涉案房屋房产证给何振汉，姚洁英回复房产证在银行，如果有需要就去银行复回来；2017年2月22日，姚洁英“汉哥，早晨，租金究竟几时打？都清楚了还不打过来？请换位思考……”，何振汉“收到，我明天转给你”；2017年7月8日，姚洁英“汉哥，6期204租金的记录：2016年9月4日收到2按1租11562元（1租是10月份租金），2017年2月28日收到2个月租7708元（11月、12月份租金），2017年1月-7月未收到，请在这5天内把租金26978元打到我中行帐上，谢谢”；2017年12月27日，姚洁英“汉哥，明天上午收不到你的租金，管理处会停水电”，何振汉“英姐，这两天先转两万给你吧”；2018年2月9日，姚洁英“汉哥，请在2018年2月11日前将欠姚洁英天安六期204室的租金和利息付清（由2017年1月止2018年2月共14个月），如果不按时间交回租金，我会收回写字楼，吾收回我真的不姓姚了，讲多都无意思，今次就落实”，何振汉“英姐，我知道了，钱回来就马上转给你，发账号给我”；2018年2月13日，何振汉向姚洁英发送转账汇款业务回单照片，并表示“过年实在紧张吾好意思，转得过来马上转给你”。2018年3月30日，姚洁英向何振汉寄送《解除合同通知书》，认为何振汉从2017年1月开始长期拖欠租金，经多次催收仍拒不支付，已构成严重违约，故解除与何振汉签订的合同。邮件于2018年4月2日投递并签收。姚洁英持有深圳天某智慧园区运营有限公司佛山分公司交款通知书（2019年12月23日），载明：涉案房屋2018年12月起的分摊水电费、水电费及违约金、管理费及违约金合计8655.94元。2019年12月23日，姚洁英向深圳天某智慧园区运营有限公司佛山分公司支付10000元，该司出具收款收据，确认收到姚洁英代扣管理费10000元。诉讼中，姚洁英、何振汉一致确认：姚洁英于2016年9月4日收到何振汉支付的11562元（一个月租金和两个月租金金额的按金）、于2017年2月28日收到何振汉支付的7708元、于2018年2月13日收到何振汉支付的20000元租金；何振汉于2019年12月29日将租赁物内的物品搬离。姚洁英陈述：不同意利用何振汉对涉案房屋的装修。诉讼中，经何振汉申请，一审法院依法委托广东人某工程咨询有限公司对涉案房屋的室内装修、夹层、楼梯的工程施工以及公共电梯间天花吊顶造价进行鉴定，该司出具工程造价鉴定报告，确定钢结构夹层工程造价为85234元、公共电梯间天花吊顶工程造价为1961.69元、室内安装工程造价35486.31元、室内装修工程造价107682.07元。何振汉预交鉴定费12217.17元。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案房屋已办理产权登记，涉案合同为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。涉案合同约定租金从2016年10月1日开始计收，月租金为3854元，何振汉须在每月5日前支付当月租金，故至2018年3月5日，何振汉应支付2016年10月1日至2018年3月31日的租金69372元（3854元×18个月）予姚洁英，而何振汉仅支付31562元（3854元+7708元+20000元）租金予姚洁英，何振汉构成根本违约，姚洁英依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及双方约定享有单方解除合同的权利。合同自通知到达对方时解除。何振汉于2018年4月2日收到姚洁英寄送的《解除合同通知书》，一审法院据此确认涉案合同于2018年4月2日解除。合同解除，何振汉应返还租赁物予姚洁英。何振汉于2019年12月29日将涉案房屋内的物品搬离，故姚洁英已收回租赁物，一审法院对姚洁英诉请何振汉搬离并交还涉案房屋的请求不再予以支持。何振汉于2019年12月29日将涉案房屋内的物品搬离，姚洁英于该日收回租赁物，故何振汉应支付租金、使用费至2019年12月29日。经核算，何振汉应支付至2018年3月31日的租金37810元（69372元-31562元）、2018年4月1日至2019年12月29日的使用费80685.35元（3854元×20个月+3854元÷31天×29天）。何振汉逾期支付租金，应承担相应的违约责任。涉案合同约定的滞纳金实为何振汉逾期支付租金的违约责任，但该违约金标准过高，姚洁英请求按日万分之五计算，一审法院予以支持。涉案合同约定何振汉应于每月5日前支付当月租金，故何振汉应以当月拖欠金额为本金自当月6日起至实际清偿之日止按日万分之五计算违约金予姚洁英（详见附表）。涉案房屋148.24平方米，涉案合同约定物业管理费为3.7元/平方米/月，月管理费金额为548.49元，由何振汉直接缴交给物业管理公司，何振汉应按时支付物业管理费、公共水电分摊费等。由此可知，姚洁英、何振汉约定全部面积的物业管理费均由何振汉承担。何振汉主张双方约定按实际使用面积分摊物业管理费、公共水电分摊费，缺乏依据，一审法院不予采信。姚洁英于2019年12月29日收回涉案房屋，并已支付涉案房屋2018年12月起的分摊水电费、水电费及违约金、管理费及违约金合计8655.94元，故一审法院对姚洁英主张何振汉支付该费用的请求予以支持。何振汉为姚洁英垫付了2015年4月至2016年7月的水电费、分摊水电费及滞纳金合共1249.69元，姚洁英辩称已支付予何振汉，但未提供相关证据予以证实，何振汉反诉请求姚洁英返还该款项，一审法院予以支持。涉案合同约定由何振汉加建涉案房屋的夹层楼面，故加建夹层楼面为何振汉承租涉案房屋的对价。涉案合同约定租期为6年，何振汉实际使用至2019年12月29日，钢结构夹层工程造价为85234元，故姚洁英应补偿何振汉未使用期限的造价即36762.27元[（2191天-1246天）÷2191天×85234元]予何振汉。何振汉反诉请求的夹层工程款超出核定部分，一审法院不予支持。涉案合同因何振汉根本违约而解除，且姚洁英明确表示不同意利用何振汉对涉案房屋的固定装饰装修，故何振汉反诉请求姚洁英赔偿其他装修损失缺乏依据，一审法院不予支持。涉案合同约定租赁物交付标准为毛坯，关于租赁物的装修报批手续由何振汉负责，何振汉因装修向物业管理公司缴纳的保证金应由何振汉向物业管理公司申请退回，何振汉主张物业公司以加建的楼梯占用了公共楼梯间且并未装修完为由不予退回，但何振汉未提供证据予以证实，何振汉反诉请求姚洁英赔偿装修保证金2560元，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认姚洁英与何振汉于2016年8月30日签订的《物业租赁合同》于2018年4月2日解除；二、何振汉应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金37810元、使用费80685.35元予姚洁英；三、何振汉应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（详见附表）予姚洁英；四、何振汉应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月起的分摊水电费、水电费及违约金、管理费及违约金合计8655.94元予姚洁英；五、姚洁英应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年4月至2016年7月的水电费、分摊水电费及滞纳金合共1249.69元予何振汉；六、姚洁英应于判决发生法律效力之日起十日内支付夹层工程造价36762.27元予何振汉；七、驳回姚洁英的其他诉讼请求；八、驳回何振汉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2153.06元（姚洁英已预交），由何振汉负担。一审案件反诉费2115.54元（何振汉已预交），由姚洁英负担375.15元，由何振汉负担1740.39元。鉴定费12217.17元（何振汉已预交），由姚洁英负担4520元，由何振汉负担7697.17元。经折抵，姚洁英应于判决发生法律效力之日起十日内支付鉴定费2742.09元（4520元+375.15元-2153.06元）予何振汉。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议的焦点为：1.涉案合同履行过程谁构成违约；2.何振汉应支付的租金及占有使用费的数额；3.姚洁英要求何振汉支付拖欠的物业服务费、公共水电分摊费及由此产生的违约金能否得到支持；4.何振汉请求姚洁英赔偿涉案房屋内安装、装修工程款143168.38元，搭建、铺设夹层工程款85234元，公共电梯间的天花吊顶工程款1961.69元以及装修保证金2560元能否得到支持。一、关于第一个争议焦点。涉案合同约定租金从2016年10月1日开始计收，月租金为3854元，何振汉须在每月5日前支付当月租金，若逾期未缴纳租金超过7天或欠费金额超过1000元的，则构成违约，姚洁英有权解除合同。何振汉承租涉案房屋后，多次迟延支付或拒不支付租金，经姚洁英多次催告，仍未按约定全面履行交纳租金义务，其行为已构成根本违约，姚洁英据此要求解除合同，符合双方约定。何振汉于2018年4月2日收到姚洁英寄送的《解除合同通知书》，一审法院据此确认涉案合同于2018年4月2日解除，符合法律规定，本院予以确认。案中，何振汉上诉认为姚洁英在履行合同过程中同样构成违约，理由有二：一是涉案合同签订时姚洁英隐瞒了涉案房屋为其与梁某霞共有的事实；二是姚洁英未能按约定提供资料并协助何振汉办理工商登记登记，致使合同目的无法实现。对此，本院认为，姚洁英与何振汉于2016年8月30日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律法规的强制性规定,合法有效，对双方当事人均具有约束力。涉案合同第四条第5点显示，姚洁英在双方缔结合同之时已提供了涉案房屋的房产证或具有出租权的有效证明以供何振汉查看，故何振汉上诉主张姚洁英隐瞒该房屋存在其他共有产权人的事实，没有事实依据，本院不予支持。同时，根据涉案房屋的不动产权属证书显示，姚洁英已于2017年取得了该房屋的全部权属，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，其在本案中以涉案合同相对方及房屋业主方的身份向何振汉主张权利，符合法律规定，本院予以确认。涉案合同虽然约定“甲方应为乙方办理营业执照、工商注册等所需证照提供必要协助”，但本院认为，姚洁英履行该义务的前提为何振汉曾向其提出了协助履行之请求。然，纵观本案，并无证据显示何振汉曾为了办理工商营业执照之事宜请求过姚洁英予以协助而姚洁英予以拒绝，何振汉虽然提交了2017年2月20日的微信聊天记录以证明其曾要求姚洁英提供房产证复印件，但该聊天记录的上下文语义并不能判断出何振汉索要房产证复印件的目的，更不能由此推断出何振汉曾向姚洁英请求协助办理工商营业执照而姚洁予以拒绝之事实，此其一。其二，从双方当事人的聊天记录看，提供房产证复印件之事项本身并不存在履行障碍，若如何振汉所述姚洁英拒不提供涉案的房产证复印件，则根据常理，双方理应在合同后续履行过程中就此继续进行交涉或协商，但本案中并无证据显示双方曾就此继续进行协商，双方当事人在其后的交流中甚至没有再提及房产证的事项，此明显不符常理。因此，在合同没有约定姚洁英负有确保何振汉能在涉案房屋办理工商登记之义务，而何振汉又未提供证据证明其曾请求姚洁英协助办理工商登记而姚洁英予以拒绝的情况下，本院认定姚洁英在合同履行过程中不存在违约行为；何振汉上诉认为姚洁英构成欺诈且拒绝履行协助办理工商营业执照的义务，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于第二个争议焦点。根据合同约定，涉案房屋的月租金为3854元，从2016年10月1日至涉案合同解除的期间，何振汉应付的租金为租金总额为69372元（3854元×18个月），现何振汉仅支付了31562元（3854元+7708元+20000元），故姚洁英请求何振汉支付租金差额37810元（69372元-31562元），理据充分，本院予以支持。同时，合同解除后，何振汉继续占有并使用涉案房屋，且于2019年12月29日才彻底清空搬离该房屋，一审法院参照合同约定以3854元每月的标准计算占有使用费，并无不当，本院予以确定。经核算，2018年4月1日至2019年12月29日的占有使用费为80685.35元（3854元×20个月+3854元÷31天×29天）。何振汉逾期支付租金，应承担相应的违约责任。一审法院结合合同的约定和姚洁英的诉请，以何振汉当月拖欠租金为本金自当月6日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算违约金，并无不当，本院予以维持。违约金的具体计算方式按一审法院附表进行，本院不再累述。三、关于第三个争议焦点。根据合同约定，涉案房屋148.24平方米，物业管理费为3.7元/平方米/月，月管理费金额为548.49元，由何振汉直接向物业管理公司缴交，何振汉应按时支付物业管理费、公共水电分摊费等。即姚洁英、何振汉已明确约定由何振汉按涉案房屋全部承租面积缴纳物业服务服务费和公共水电分摊费。本案中，何振汉上诉主张双方应按实际使用面积分摊物业管理费、公共水电分摊费，但未能提供证据证明双方曾就此达成合意并变更了合同原约定的费用负担方式，故本院对其该项上诉主张不予支持。四、关于第四个争议焦点。合同约定何振汉负有为涉案房屋加建夹层之义务，该约定义务有别于何振汉为利用涉案房屋而自主进行的装修装饰施工，故一审法院认定该加建夹层的行为何振汉为承租涉案房屋的对价，定性准确，本院予以确认。涉案合同约定租期为6年，一审法院根据何振汉实际占用使用涉案房屋的期间与未使用期间之间的比例，结合加建夹层的造价85234元，判决姚洁英应补偿何振汉未使用期限的造价即36762.27元[（2191天-1246天）÷2191天×85234元]予何振汉，处理适当，本院予以维持。关于何振汉请求姚洁英赔偿涉案房屋内安装、装修工程款的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，涉案合同因何振汉违约而解除，且姚洁英在庭审中明确表示不同意利用相关装修装饰，故依照前述法律规定，何振汉要求姚洁英赔偿涉案房屋安装、装修工程款143168.38元，理据不足，本院不予支持。关于公共电梯间天花吊顶工程款的问题。首先该部分工程不在合同约定何振汉负有施工义务之范围，其次何振汉也未能提供证据其对该工程的施工取得了出租人姚洁英的同意，因此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，何振汉要求姚洁英承担该部分工程的费用，没有事实和法律依据；退一步而言，即使何振汉在施工前曾征得姚洁英的同意，但如前述所述，涉案合同因何振汉违约导致解除，在姚洁英已表示不同意利用该装修的情况下，何振汉上诉请求姚洁英赔偿该项工程发生的费用1961.69元，同样缺乏理据，本院不予支持。合同约定涉案房屋的装修报批手续由何振汉负责，其在装修过程中向物业公司缴纳的装修保证金应由其向物业公司申请退回。何振汉在本案中主张物业公司以其在涉案房屋加建夹层（包括公共楼、电梯间的夹层）等为由不予退还，但未能提供证据予以证明，何振汉若认为姚洁英在此问题（如合同约定加建夹层）上存在过错，可在该损失实际发生并取得物业公司不予退还装修押金凭证后另行向姚洁英主张权利，本院在本案中对其该项上诉请求，不予支持。综上所述，何振汉的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。本案中，因本院未支持何振汉的上诉主张，双方当事人关于鉴定费的分担比例按一审判决确定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11245.85元，由上诉人何振汉负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年八月十八日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫