宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1066号 上诉人(原审被告)：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区颐和城府花园**商住楼**营业房。 法定代表人：李小强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王佳怡，女，1991年9月5日出生，汉族，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：李天雄，男，1983年12月27日出生，汉族，企业职工，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：陈红，女，1990年8月27日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李天雄，男，1983年12月27日出生，汉族，企业职工，住宁夏回族自治区银川市，系陈红丈夫。 上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司（以下简称颐和金凤公司）因与被上诉人陈红、李天雄商品房预售合同纠纷不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初13178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 颐和金凤公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判上诉人承担逾期交房违约金23441元（359253元*0.00015*435天，自2015年10月1日至2016年12月9日）；或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人已经于2016年12月9日实际收房入住，逾期交房违约金应计算至该日截止，虽然上诉人交房时尚未取得竣工备案登记表，但并不影响被上诉人的居住。本案也无证据证实被上诉人因此遭受了而实际损失，上诉人在房屋交付后不应再承担逾期交房的违约责任。按照双方合同约定，被上诉人有支付实测面积和合同面积差价的义务，否则应视为被上诉人未付清房款，上诉人可以不承担逾期交房的违约责任。被上诉人至今未缴纳应补缴房款，本案一审法院对此并未予以处理，恳请法院能够一并予以解决。 陈红、李天雄辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。 李天雄、陈红向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付违约金91340．0734元（2015年9月30日至2016年5月31日，359253元×240天×1．5／10000=13094．77元）；（2016年5月31日至2018年5月27日，359253元×726天×3／10000=78245．30元）；2.依法判决被告免除原告物业费三年；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月4日，原告李天雄、陈红（买受人）与被告颐和金凤公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定二原告购买被告开发的的位××路房屋一套。合同约定预测建筑面积79．85㎡，单价4499．10元／㎡，房屋总价359253元，出卖人应于2015年9月30日前向买受人交付房屋，除不可抗力外，如未能在2015年9月30日交付房屋，买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2％，合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了房款359253元。2015年10月11日，被告出具《金凤花园一期延期交房说明》针对延期交房提出相关补偿协议，协议内容说明所有购买金凤花园西区房屋并且按照房屋买卖合同约定履行了付款义务的业主，将统一享受被告公司每日万分之一点五的违约金，同时被告公司再额外赠送以上业主2年物业费，同时还作出了其他说明。2016年3月22日，被告针对金凤花园项目作出承诺：西区、东区一期于2016年9月30日取得质监站核发的《竣工验收备案表》条件下交房，西区在5月30日后，东区在6月30日后，违约金赔付按照已付款万分之三／日计算，直至取得质检站核发的工程竣工备案表为止。违约金兑现时间于取得《竣工验收备案表》十个工作日之内结算，违约金一次性抵扣物业储备金及办理房屋产权证（契税、测绘配图费、房屋所有权登记费）等费用，剩余以现金方式结算。原告于2016年12月9日接收了涉案房屋。2018年4月27日，银川市房地产测绘中心出具《银川市房产测绘成果报告书》。2018年5月28日，被告取得颐和金凤花园一期B07号住宅楼的工程竣工验收备案表。因双方就违约金协商未果，原告诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。被告未按照合同约定期限和条件交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，作为买受人的原告未主张解除合同，被告应按照合同约定按日向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，且违约金总额不超过全部房价款的2％。但合同签订后，被告于2016年3月22日承诺每日按已付房款万分之三赔付原告违约金。综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，又鉴于原告于2016年12月9日已实际取得房屋占有使用权，原告主张被告赔付的违约金明显高于实际损失，且原告也未能提供证据证实其实际损失情况，故被告请求对违约金予以适当降低的辩解意见，予以采纳，一审法院酌定被告按照已付购房款每日万分之一点五承担违约金较为适宜。关于被告辩解原告已实现居住利益，被告不应承担违约金责任的理由，根据合同约定，案涉房屋需取得竣工备案登记表及房屋测绘报告才符合交付条件。原告虽于2016年12月9日接收了涉案房屋，但房屋不符合合同约定的交付条件，故被告仍应承担违约责任。经核算，自2015年10月1日至2018年5月27日期间的违约金52271．31元（359253元×970天×0．00015）。案涉房屋所提供物业服务的企业并非本案被告，其不是物业服务合同的相对方，故对于原告主张被告免除原告物业费三年的诉讼请求，不予支持。对于被告提出的延期交房原因属于不可抗力的辩解，因其提供的证据尚不足以证实其主张，故对其辩解不予采纳。对于被告提出的原告未交清房屋实测面积差额房款而不应承担违约责任的辩解，因被告未提交证据予以证实其向原告履行了告知补交房款义务，且在实测面积报告结果出来之前，原告依约履行合同义务并不存在违约情形，故对其辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李天雄、陈红支付自2015年10月1日至2018年5月27日期间的逾期交房违约金52271．31元；二、驳回原告李天雄、陈红的其他诉讼请求。案件受理费1042元（已减半收取），由原告李天雄、陈红负担446元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担596元。 本院二审期间，当事人未提交证据。 二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。上诉人颐和金凤公司与被上诉人李天雄、陈红签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》明确约定涉案房屋交付条件为取得竣工备案登记表及房屋测绘报告，被上诉人于2016年12月9日接收房屋时，涉案房屋尚不符合合同约定的交付条件，上诉人以房屋的转移占有即视为房屋交付使用，要求改判支付逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持；关于上诉人提出被上诉人未交清房屋实测面积差额房款而不应承担违约责任的抗辩，因上诉人未提交证据证实其向被上诉人履行了告知补交房款义务，一审法院未支持其抗辩并无不当。综上，上诉人颐和金凤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1107元，由上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高凤梅 审判员  岳 磊 审判员  张旭霞 二〇二〇年八月二十四日 书记员  王小茹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。