江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初574号 原告：南昌尚达置业有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区。 法定代表人，谭敏芳,该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴仁宝，广东百朋（东莞）律师事务所律师。 被告：龙兰军，女，汉族，1986年12月20日生，住江苏省宝应县。 原告南昌尚达置业有限公司（以下简称尚达置业公司）诉被告龙兰军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，并依法组成由审判员王芹担任审判长并主审、人民陪审员陈守冬、杜海涛参加评议的合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尚达置业公司委托诉讼代理人吴仁宝到庭参加了诉讼，被告龙兰军经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 尚达置业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令立即解除原被告签订的关于Ａ116商铺租赁合同；二、请求判令被告立即支付拖欠租金12410元（拖欠的租金时间是2019年12月3日至2020年2月2日）；三、请求判令龙兰军立即支付同期拖欠物业费876元；四、请求判令龙兰军立即支付同期拖欠水电费769.37元；五、请求判令龙兰军承担从2020年2月3日起至搬出商铺止的租金、物业费及付清该款项止的违约金及利息，违约金以所欠款项为本金按照中国人民银行同期贷款年利率标准4.35%计算；六、诉讼费由龙兰军承担。事实与理由：尚达置业公司与龙兰军于2019年6月3日签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定尚达置业公司将位于南昌市上海北路与国康路交汇青山湖区商铺，建筑面积73平方米，以每平方米85元的价格租给被告使用。租赁期为三年，自2019年6月3日起至2022年6月2日止，月租金为6205元，物业费每平方为6元／月，合计物业费为438元。龙兰军租用该商铺之后，开始还能按时交付租金，物业费、水电费。2019年12月龙兰军在收取部分客户办卡费之后，突然关闭店门避而不见。尚达置业公司一直打电话给龙兰军询问情况，但龙兰军一直不接电话。故提起诉讼，望判如所请。 龙兰军未作答辩。 尚达置业公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：商铺租赁合同，证明双方存在租赁关系，租赁期为三年从2019年6月3日至2020年6月2日止，龙兰军欠尚达置业公司租金；尚达置业公司统计的A116商铺龙氏采耳欠费明细，证明截止2020年2月2日，龙兰军欠尚达置业公司租金12410元、物业费876元、水电费769.37元，合计14003.7元。 对于上述证据，龙兰军未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经审查，上述证据来源合法，互相印证，本院结合案情综合予以认定。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，对本案事实认定如下：出租人尚达置业公司为甲方，承租人龙兰军为乙方，双方就位于南昌市面积为73平方米的商铺签订了《商铺租赁合同》,合同约定租赁期限为3年，自2019年6月3日至2022年6月2日，租金为85元每月每平米，物业费为6元每月每平米，即每月租金为6205元（85元×73元每月每平米），每月物业费为438元（6元×73元每月每平米）。租金每季度支付一次，先付租金后用房，每季度第一个月的10日前支付下一季度的租金；物业费自2019年6月3日起开始收取，每半年支付一次，在每半年第一个月的10日前支付。乙方逾期缴付租金的，经甲方书面通知，仍未能于7日内缴付的，乙方同意由甲方采取停水、停电、锁门等方式催收直至付清租金止，并每日按未付租金的1‰向甲方支付违约金，由此造成的损失等法律责任全部由乙方承担，乙方逾期缴付租金达10天的，甲方有权单方立即解除本合同，乙方支付的履约保证金不予退还，乙方还需另外支付相当于二个月租金的违约金。庭审中，尚达置业公司确认龙兰军已经预缴34653元，其中预缴履约保证金18615元，两个月的租金12410元，六个月的物业费2628元，水电1000元。同时，尚达置业公司认可龙兰军截止2019年12月2日的租金及物业费已经付清，且当庭放弃了关于水电费769.37元的诉请。 另查明，案涉租赁房屋系南昌市青山湖区塘山镇青湖村所有，尚达置业公司向本院陈述，因为疫情原因，青湖村减免了尚达置业公司2020年2月份的租金。 本院认为，尚达置业公司与龙兰军签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行。龙兰军在承租过程中，单方面停止支付租金，显属违约，应当承担相应的违约责任。尚达置业公司可根据《商铺租赁合同》的约定解除合同、收回商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”尚达置业公司向本院提出解除合同的诉讼请求后，因龙兰军下落不明，本院于2020年4月21日对龙兰军进行公告送达，于2020年6月20日视为送达，故根据本案实际情况宜以2020年6月20日视为合同解除的时间。自2019年12月2日至本案确定的合同解除之日，租赁店铺共产生租金40953元（6205元每月×6个月零18天），物业费2890.8元（438元每月×6个月零18天）。 关于该部分租金该如何承担，本院综合考量以下因素并根据公平原则进行认定：其一，龙兰军作为违约方对于合同解除之前的租金损失应当承担责任；其二，因为疫情原因，青湖村减免了尚达置业公司2020年2月份的租金，基于公平原则，该一个月租金也应从龙兰军应付款项中扣除。同时，考虑到诉争租赁物为商铺，而新冠××疫情这一突发公共性事件对商铺的影响从2月份持续到了4月份，故对于3月份和4月份的占有使用费酌情由尚达置业公司和龙兰军各自承担一半。综合上述因素，本院酌情免除龙兰军2个月租金即12410元（6205元每月×2个月）。故龙兰军应支付尚达置业公司租金28543元（40953元-12410元），物业费2890.8元（438元每月×6个月零18天），并支付逾期付款违约金。 关于逾期付款违约金的计算标准如何确定，尚达置业公司主动将逾期支付租金的违约金由合同约定的每日1‰调整为按年利率4.35%计算，本院不持异议；关于物业费双方未约定违约金计算方式，可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，尚达置业公司主张均自2020年2月3日起算，本院不持异议。 关于合同解除后的费用，租赁合同解除后，承租方未及时腾退承租房屋，应支付房屋占有使用费及物业费。截至本案开庭之日，龙兰军仍未搬离案涉租赁商铺，因龙兰军现下落不明无法直接送达，为防止房屋空置损失进一步扩大，本院认为尚达置业公司应自本判决书生效之日起十日内采取适当措施收回案涉店铺，由此产生的合理费用，由龙兰军承担。房屋占用使用费及物业费参照双方约定的租金标准6205元每月、物业费438元每月进行计算，自合同解除之日即2020年6月20日起计算至本院指定之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、原告南昌尚达置业有限公司与被告龙兰军签订的《商铺租赁合同》于2020年6月20日解除； 二、被告龙兰军于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南昌尚达置业有限公司租金28543元、物业费2890.8元及逾期付款违约金（租金的逾期付款违约金按年利率4.35%计算，物业费的逾期付款违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，均自2020年2月3日起计算至付清之日止）； 三、被告龙兰军于本判决生效之日起十日内支付原告南昌尚达置业有限公司房屋占有使用费及物业费（房屋占有使用费以6205元每月、物业费以438元每月为基数，自2020年6月20日起计算至本院指定之日止）； 四、驳回原告南昌尚达置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费982元，由被告龙兰军负担708元，原告南昌尚达置业有限公司负担274元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  王 芹 人民陪审员  陈守冬 人民陪审员  杜海涛 二〇二〇年八月三十一日 法官 助理  李 芸 书 记 员  徐流琴