广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初42445号原告：中国农业银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区天河南二路**。负责人：崔志海，行长。委托代理人：孙军叶、黄旭驰，均为广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：邢宏利，男，1972年6月2日出生，汉族，住山东省文登市。被告：马缨，女，1975年5月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广州市从化珠江房地产开发有限公司，，住所地广州市从化区太平镇珠江国际城国际城大道**法定代表人：代迪，董事长。委托代理人：邹征泽，广东华勋律师事务所律师。委托代理人：詹颖，女，1995年12月4日出生，汉族，住广东省鹤山市，该司职员。原告中国农业银行股份有限公司广州天河支行与被告邢宏利、马缨、广州市从化珠江房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员黄剑独任审理。原告中国农业银行股份有限公司广州天河支行的委托代理人孙军叶、被告广州市从化珠江房地产开发有限公司委托代理人邹征泽、詹颖到庭参加了诉讼，被告邢宏利、马缨经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司广州天河支行向本院提出诉讼请求：1、被告邢宏利、马缨按签订的编号为44020120150019233《个人购房担保借款合同》约定，提前偿还原告借款本金503851.57元、利息31669.98元、罚息4362.67元、复利1362.94元（各类利息暂计至2020年5月11日，此后各类利息按合同约定标准计至清偿之日止）；2、被告邢宏利、马缨和被告广州市从化珠江房地产开发有限公司协助办理广州市从化太平镇珠江国际城住宅楼工程3幢（自编珠江国际城C1区一期1#楼）1栋28层2802房的房地产权属证书和正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对处置被告邢宏利、马缨提供的上述抵押物所得价款享有优先受偿权；3、被告广州市从化珠江房地产开发有限公司对被告邢宏利、马缨的全部债务承担连带保证责任；4、三被告支付本案全部诉讼费用。事实理由：2015年2月4日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告向原告借款74万元，用于购买广州市从化太平镇珠江国际城住宅楼工程3幢（自编珠江国际城C1区一期1#楼）1栋28层2802房的房产，到期日期2025年2月9日，合同签订后，原告依约发放贷款，被告未依约还款。被告广州市从化珠江房地产开发有限公司辩称：1、我司已善意全面履约，不承担连带担保责任。上述借款合同中约定我司提供阶段性保证担保。案涉房产已经具备办理房产过户的条件，我司反复催促购房人办理产权过户手续，但因购房人的原因，导致我司保证期限及责任无限期扩大；2、原告在履行合同过程中存在过错，应自行承担相应后果原告怠于行使抵押权、疏于履行催告义务，存在过错；3、我司对因原告怠于履行责任而扩大的损失（如罚息、复利），不承担保证责任。被告邢宏利、马缨未答辩，亦未提交相应证据。经审理查明：2015年2月4日，原告（贷款人）与被告邢宏利（借款人、抵押人）、马缨（抵押人）、广州市从化珠江房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告提供74万元贷款用于购买从化市太平镇珠江国际城（自编号珠江国际城C1区一期1#楼）1栋2802号的房屋，贷款期限为120个月；还款方式为每月等额本息还款；贷款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%后确定，借款利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日调整；若发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项、借款人明确表示或以其行为表明将不履行合同项下义务、借款人违反合同其他义务等，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同生效后，借款人同意贷款人将案涉款项划入广州市从化珠江房地产开发有限公司账户（44×××26）；合同项下的抵押财产为从化市太平镇珠江国际城（自编号珠江国际城C1区一期1#楼）1栋2802号；抵押担保的范围包括合同项下全部借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权和抵押权发生的费用以及借款人应付其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费等；被告广州市从化珠江房地产开发有限公司为合同项下债权提供阶段性连带责任保证，保证范围包括合同项下全部借款本金、利息复利、罚息及律师费等，保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日为止，为借款人的债务承担连带保证责任。2015年2月10日，中国农业银行股份有限公司广州天河东路支行向被告邢宏利指定账户发放贷款74万元。2015年6月17日，原告及被告邢宏利、马缨就涉案抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。原告提交的不动产登记证明上记载的房屋为“珠江国际城住宅楼工程3幢（自编珠江国际城C1区一期1#楼）1栋28层2802房”，对此，原告称上述地址与借款合同上“从化市太平镇珠江国际城（自编号珠江国际城C1区一期1#楼）1栋2802号”为同一房产，以不动产登记证明上记载的内容为准。原告提供的欠供明细表载明：截至2020年5月11日，被告邢宏利拖欠借款本金503851.57元、利息31669.98元、罚息4362.67元、复利1362.94元。另查，被告邢宏利、马缨与2014年12月24日登记结婚。本院认为，原告与被告邢宏利签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约向被告邢宏利发放了贷款。被告邢宏利得款后未依约还款，已构成违约，应承担违约责任。在本案中，原告提供对账单证明截至2020年5月11日，被告邢宏利尚欠借款本金503851.57元、利息31669.98元、罚息4362.67元、复利1362.94元，原告要求被告邢宏利清偿涉案上述欠款借款本息及之后的罚息、复利的诉求有理，本院均予以支持。关于被告马缨的责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定。本案中贷款用途为购买案涉房产，被告马缨作为抵押人在上述借款合同上署名，而被告马缨未举证证明涉案借款为被告邢宏利的个人债务或属于婚姻法第十九条第三款规定的情形，涉案借款应按夫妻共同债务处理。故原告要求被告马缨共同清偿上述债务，于法有据，本院予以支持。关于协助办理房地产权属证书及抵押权证的问题。协助办理案涉房产的产权登记与本案属于不同法律关系，原告该项诉请，于法无据，本院不予支持。另，虽被告邢宏利、马缨签订了购房合同并支付了首付款及办理了按揭贷款，但因未办理所有权登记，故被告邢宏利、马缨并未取得房屋所有权，现原告请求办理抵押权登记无依据，本院予以驳回。被告邢宏利、马缨提供位于珠江国际城住宅楼工程3幢（自编珠江国际城C1区一期1#楼）1栋28层2802房为上述借款提供担保，办理了抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，在办理正式的抵押权登记之前，双方约定的抵押房产的抵押权尚未设立，原告依据抵押权预告登记对涉案房屋仅享有优先设立抵押权的权利，并非直接享有抵押权，故原告要求对涉案房屋优先受偿的主张，不符合法律规定，本院不予支持。被告广州市从化珠江房地产开发有限公司自愿对被告邢宏利上述借款合同项下的贷款提供连带责任保证至被告广州市从化珠江房地产开发有限公司办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日，鉴于涉案房屋至诉讼时止仍未办理正式的抵押权登记，故被告广州市从化珠江房地产开发有限公司应对被告邢宏利的上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后享有追偿权。被告广州市从化珠江房地产开发有限公司的抗辩无理据，本院不予采纳。被告邢宏利、马缨经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邢宏利、马缨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广州天河支行偿还借款本金503851.57元及利息、罚息、复利（截至2020年5月11日，利息31669.98元、罚息4362.67元、复利1362.94元；自2020年5月12日起计至实际清偿之日止，罚息以本金503851.57元基数，复利以利息31669.98元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下调5%再上浮50%计算）；二、被告广州市从化珠江房地产开发有限公司对被告邢宏利、马缨的上述债务承担连带清偿责任，其承责后有权向被告邢宏利、马缨追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州天河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元、保全费3120元，均由被告邢宏利、马缨、广州市从化珠江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 黄 剑二〇二〇年八月二十日书记员 梁颖祺