江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初1739号 原告（反诉被告）：王园，女，1987年1月18日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：王锦贵，江西客家人律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：黄茜，江西客家人律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。 被告（反诉原告）：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州蓉江新区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。 法定代表人：李焰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。 反诉被告：康翰林，男，1986年1月24日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 原告（反诉被告）王园与被告（反诉原告）江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）、反诉被告康翰林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王园及其委托诉讼代理人王锦贵、黄茜，被告（反诉原告）康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标，反诉被告康翰林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王园向本院提出本诉请求：1.判令解除原、被告于2017年5月21日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告返还签订合同时缴纳的履约保证金共计29064元；3.判令被告向原告赔偿损失10000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年5月21日签订了《商铺租赁合同》，被告租赁原告的店铺用于经营服装，签订合同后，原告缴纳的履约保证金29064元，原告本着信任的原则与被告签订了合同，但是在合同签订后，由于被告缺乏市场管理经验，在违反建设规范的情况下胡乱招商，原先承诺原告的只有二十几家服装店却变成四十多家，并且在原先不属于经营服装区的商场前段部分招商经营服装，导致了服装店之间恶性竞争，使原告本就经营困难的店铺更加雪上加霜。另外，由于被告是利用格式合同与原告签订的《商铺租赁合同》，在《商铺租赁合同》中免除了被代的责任、加重了原告责任，导致原告在根本无法经营下去情况下也不能通过其他方式及时减少损失，后原告多次找到被告协商解除合同的事宜，但是被告均采取拖延的方式进行处理，不愿意与原告解除合同，任由租金损失不断扩大，现由于被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，致使原告的合同目的无法实现，由于原告无法承担高昂的店铺租金，原告已于2020年1月17日腾空店铺，并将店铺钥匙归还被告。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，为维护原告的合法利益，特向法院提起民事诉讼，请求法院在查明事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。 被告康茂城公司针对本诉答辩称，一、答辩人与原告签订的《店铺租赁合同》系双方真实意思表示。内容不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。二、答辩人已按合同约定将租赁店铺交付给原告使用，在合同中约定了给予免租期及装修期优惠的，也给予了相应的优惠。履行了自己的合同义务，答辩人不存在任何违约情形。三、原告拖欠租金、市场管理费已构成违约，合同中未约定原告在其拖欠租金、市场管理费违约情形下享有单方面通知解除合同权利，原告单方要求解除合同，应按合同约定承担提前解除合同的违约责任，并赔偿答辩人因此造成的相关损失。四、原告拖欠租金、市场管理费至今未付清，原告已构成严重违约，原告主张退还履约保证金及赔偿损失诉请没有事实及法律依据。五、原告在其民事起诉状中罗列的所谓“事实理由”，没有事实和法律依据。综上所述，原告诉请没有事实和法律依据，请求人民法院依法审理，驳回原告的诉讼请求。 反诉原告康茂城公司向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉原告与反诉被告于2017年5月21日签订的租赁赣南大学城文化广场6号楼第二层223、224号商铺的《商铺租赁合同》；并判令反诉被告立即腾退出前述店铺；2.判令反诉被告向反诉原告支付其所欠租金34872元、市场管理费3876元，并自2020年5月1日起按月利率2％计算支付违约金；且租金、市场管理费支付顺延至合同解除判决生效之日止；3.反诉被告向反诉原告所交履约保证金29064元不予退还；前述2、3项合计67812元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告和反诉被告双方于2017年5月21日签订的租赁赣南大学城文化广场6号楼第二层223、224号商铺的《商铺租赁合同》，合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准及租金支付方式、履约保证金、装修保证金、市场管理费、违约责任等作了相关约定。合同签订后，反诉原告于2017年5月21日将商铺交付给反诉被告使用，反诉被告向反诉原告缴纳履约保证金29064元、装修保证金10000元；装修保证金于装修结束后退还反诉被告。反诉被告自2020年1月1日起至2020年4月30日合计拖欠租金34872元，自2020年1月1日起至2020年4月30日拖欠市场管理费3876元，经反诉原告多次催收无果。在《商铺租赁合同》第十三条违约责任第一项的约定：“在租赁期间，若乙方拖欠商铺租金、水、电费、市场管理费等费用，乙方应承担如下违约责任，（1）乙方未按本合同约定如期支付租金、水、电费、市场管理费等费用乙方应按拖欠金额月利率2%计算向甲方支付违约金，至付清时止；（2）若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单独解除(终止)本租赁合同，收回商铺，对商铺内乙方投入的装修装饰不予补偿，乙方所交商铺履约保证金概不退还，……”据此反诉原告有权解除《商铺租赁合同》，反诉被告应向反诉原告支付违约金，反诉被告所交履约保证金不予退还。为了维护反诉原告合法权益，特向人民法院提起反诉，请依法裁判，支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告王园针对反诉辩称，一、答辩人已于2020年1月17日腾空该店铺，全部商铺钥匙已归还被答辩人，从2020年1月17日并未使用被答辩人的店铺，因此，答辩人依法不需要支付腾空店铺之后的租金和市场管理费。由于被答辩人种种的违约行为导致答辩人损失惨重无法经营下去，答辩人于2020年1月17日腾空完店铺后并于当日就向答辩人致律师函，并在律师函中声明要求和答辩人解除合同以及告知被答辩人，答辩人已经腾空店铺希望被答辩人尽快采取措施避免损失的进一步扩大。根据合同法第119条的规定：“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”答辩人在被答辩人致函后并未采取任何措施防止店铺损失扩大，而且答辩人在腾空后并未使用被答辩人的店铺。因此，答辩人依法不需要支付腾空店铺后的租金和市场管理费。二、案涉的《商铺租赁合同》是采用格式条款签订的，特别是在该合同第十三条第1、2、3款明显加重了答辩人的责任、排除了答辩人的主要权利，应当认定为无效。被答辩人无权没收履约保证金，答辩人也从未主动放弃履约保证金，该履约保证金应当抵扣租金或者返还。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平公正原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”履约保证金是在一方不能履行合同的情况下，弥补由此给另一方造成的经济损失，履约保证金不是定金，不能适用定金罚则，被答辩人制定的条款加重了答辩人的责任、排除了答辩人的权利，但未采取区别性标示予以区分，未能尽到合理的提醒义务。因此，被答辩人行为使得答辩人陷入合同的不良局面，该条款应认定为无效条款，并且被答辩人也无权没收答辩人的履约保证金。三、被答辩人提出的违约金过高，依法应予以核减。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”合同签订后，被答辩人在不符合交付条件的情况下提前交付商铺，给答辩人的经济活动造成了较大影响，合同签订前原告承诺的一些规划和商场的实际情况有很大出入、原先承诺的美食街变成了停车场等诸多问题的存在，导致了整个商铺无法良好的运行，大量的店铺倒闭，客户流失严重，出现这种情况后，答辩人一直向被答辩人反映并采取多种方式维权，但被答辩人一直没有采取妥善的措施进行调整。就本案而言，被答辩人本身有很大的过错，因此，被答辩人主张的违约金过高，请求依法应适当减少。四、请求法院依法核减市场管理费。从被答辩人的企业变更信息可以看出，被答辩人于2017年12月13日取得商场运营管理的权利，但是答辩人却在2017年6月1日开始缴纳市场管理费，被答辩人在长达半年的时间根本没有商场运营管理的权利，而且在被答辩人管理商场的时间内，由于缺乏市场管理经验，在违反建筑规范的情况下胡乱招商，原先承诺给答辩人的只有二十几家服装店却变成四十多家，并且在原先不属于经营服装的区域内招商经营服装，导致了服装店之间恶性竞争。因此，被答辩人对市场管理并未尽到职责，请求法院依法核减部分市场管理费。综上所述，被答辩人的部分诉求不合理、不合法，请求人民法院在查清事实的基础上驳回被答辩人不合理、不合法的诉讼请求。 反诉被告康翰林针对反诉辩称，没有其他答辩意见。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》一份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、使用、收益、出租的权利）。 2017年5月21日，康茂城公司作为甲方与王园作为乙方签订《康茂城文化创意产业发展中心赣南大学城文化广场商铺租赁合同》一份，合同约定：1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学文化广场6号楼第二层223、224号商铺；2.商铺的总建筑面积为193.74平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年6月1日至2022年5月31日止；4.甲方在2017年6月1日将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；甲方给予乙方2个月装修期用于装修（商铺交付时间为装修期起始日），装修期产生的一切费用由乙方自行承担；在装修期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费；甲方给予乙方3个月为免租期（装修期使用完毕后次日为免租期起始日）；在免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费；5.租金标准：2017年6年1日至2018年5月31日租金为6780元/月；2018年6月1日至2019年5月31日租金为7750元/月；2019年6月1日至2020年5月31日租金为8718元/月；2020年6月1日至2021年5月31日租金为9688元/月；2021年6月1日至2022年5月31日租金为10462元/月；6.租金支付方式：乙方以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金，乙方在签订商铺合同时预缴三个月租金；7.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金29064元；租赁期满，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；8.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）10000元；9.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；10.在租赁期间，乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；11.保证人康翰林同意为王园就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，王园在乙方处签字确认，康翰林在保证人处签字确认。同日，王园在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。2017年5月26日，王园向康茂城公司提交《申请书》一份，王园向康茂城公司提交《申请书》一份，申请康茂城公司对其租赁的赣南大学文化广场6号楼2层223、224号商铺额外免租1个月，康茂城公司于2017年5月31日同意上述申请。 另查明，合同签订后，王园向康茂城公司缴纳了履约保证金29064元、装修保证金10000元。2017年6月7日，康茂城公司将合同约定商铺交付给承租人王园。上述款项，装修保证金10000元已退还给王园，履约保证金29064元尚未退回给王园。所欠案涉商铺租金、市场管理费缴纳至2019年12月31日，后续租金及市场管理费未再缴纳。 2020年1月17日，王园委托江西客家人律师事务所向康茂城公司发送《律师函》一份。《律师函》载明：1.即日起，我方委托人不再履行与贵司签订的《商铺租赁合同》，不再向贵司支付租金和市场管理费；2.我方委托人已于2020年1月17日腾空完商铺，商铺钥匙也已经归还贵司，请贵司采取积极的措施避免后续损失的扩大；3.后续事宜，本律师及我方委托人也将积极与贵司协商处理，如协商不成，也请贵司及时向有管辖权的人民法院通过诉讼方式厘清双方责任，以免损失的进一步扩大；如贵司在一个月内与我方委托人协商不成也不向法院提起诉讼解决的，我方将主动向人民法院提起诉讼，解除双方之间的合同等内容。 本院认为，康茂城公司与王园、康翰林签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于合同解除的问题。合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除。根据康茂城公司与王园、康翰林于2017年5月21日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……。现王园、康翰林逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，康茂城公司反诉主张解除双方于2017年5月21日签订的《商铺租赁合同》，且王园亦起诉要求解除双方之间签订的《商铺租赁合同》，双方以各自的行为表明不继续履行商铺租赁合同，故本院确认双方于2017年5月21日签订的《商铺租赁合同》解除。 二、关于《租赁合同》的解除时间问题。王园称其已于2020年1月17日腾空店铺，并且将商铺钥匙归还给康茂城公司，从2020年1月17日起并未使用康茂城的商铺，其依法无需支付腾空商铺之后的租金和市场管理费；康茂城公司当庭对王园关于商铺腾空交还的陈述不予认可，并主张王园并未与康茂城公司办理交接手续，并不能认为康茂城公司同意解除合同、腾空店铺。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。王园单方将商铺腾空要求提前退租，但未与出租方康茂城公司协商一致解除合同；王园起诉康茂城公司主张解除合同后，康茂城公司于2020年5月1日提出反诉，同意解除其与王园、康翰林之间的商铺租赁合同，应视为双方一致同意解除商铺租赁合同。故《商铺租赁合同》的解除时间应为康茂城公司提起反诉之日即2020年5月1日。 三、关于返还履约保证金问题。根据合同解除后的返还原则，康茂城公司应将收取王园的履约保证金29064元退还给王园。 四、关于王园主张康茂城公司赔偿其损失的问题。王园并未提供充分的证据证明其因本案导致的损失，故对其该项主张，本院不予支持。 五、关于腾退商铺的问题。王园主张其已于2020年1月17日腾退出商铺，故康茂城公司可自行收回案涉商铺，租赁场所内的相关物品，视为王园自动放弃所有权和处分权，康茂城公司有权进行处理。 六、关于欠付租金、市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，王园、康茂城均认可王园已支付租金、市场管理费到2019年12月31日，本院确认双方合同已于2020年5月1日解除，故王园应向康茂城公司继续支付2020年1月1日至2020年5月1日止的租金及市场管理费。又因2019年6月1日至2020年5月31日租金为8718元/月，故从2020年1月1日至2020年5月1日，王园应向康茂城公司支付租金34872元（8718元/月×4个月=34872元）；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为193.74平方米，故从2020年1月1日至2020年5月1日，王园应向康茂城公司支付市场管理费3876元（5元/平方米/月×193.74平方米×4个月=3876元），以上租金及市场管理费合计38748元（34872元＋3876元=38748元）。 另，王园向康茂城公司支付了履约保证金29064元未予处理，装修保证金10000元已退还给被告。合同约定履约保证金可以抵扣王园应付款项，现王园未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金29064元，可抵扣王园应交纳的租金及市场管理费。王园应向康茂城公司支付抵扣后的租金及市场管理费9684元（38748元－29064元=9684元）。 七、关于违约金问题。合同约定，王园、康翰林未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于康茂城公司因王园、康翰林未按时交纳租金及市场管理费导致的损失。本院结合本案案情，在康茂城公司主张的金额内酌定由王园、康翰林按拖欠租金及市场管理费总额9684元的10%向康茂城公司支付违约金，计968元（9684元×10%=968元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王园、反诉被告康翰林与被告（反诉原告）江西康茂城文化创意产业发展有限公司于2017年5月21日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》； 二、限原告（反诉被告）王园于判决生效后十日内向原告支付2020年1月1日起至2020年5月1日止的未付租金及市场管理费9684元（已抵扣履约保证金）； 三、限原告（反诉被告）王园于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金968元； 四、反诉被告康翰林对上述判项二、三承担连带清偿责任； 五、驳回原告（反诉被告）王园的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费388元（已减半收取），由原告（反诉被告）王园125元，由被告（反诉原告）江西康茂城文化创意产业发展有限公司负担263元；反诉案件受理费748元（已减半收取），由被告（反诉原告）江西康茂城文化创意产业发展有限公司负担352元，由原告（反诉被告）王园、反诉被告康翰林负担396元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  陈佳煜 二〇二〇年八月十日 代理书记员  刘 晨