重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初1868号原告：重庆亿南市场经营管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道和平路**，统一社会信用代码91500119073682997T。法定代表人：夏立奎，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余后勤，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋毅，重庆华升律师事务所实习律师。被告：程强，男，1975年4月26日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：刘后文，重庆祥永律师事务所律师。委托诉讼代理人：王延，重庆祥永律师事务所律师。原告重庆亿南市场经营管理有限公司（以下简称亿南公司）与被告程强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法由审判员程小飞适用简易程序公开开庭进行了审理，原告亿南公司的委托诉讼代理人余后勤，被告程强及其委托诉讼代理人王延到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿南公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告程强立即向亿南公司支付租金33250元；2、判令被告程强立即向亿南公司支付物业管理费17595元，并自2017年8月1日起至2018年7月31日止以5865元为基数、自2018年8月1日起至2019年7月31日止以11730元为基数、自2019年8月1日起至2020年7月31日止以17595元为基数，按每日1‰计算支付违约金，直至前述费用支付完毕时止；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年4月26日，原、被告签订了《亿联·南川建材家居五金城商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告将位于南川区东城街道办事处花山南路102号（亿联建材家居五金城）19幢2层1-3号、21-23号商铺（共计6间）出租给被告经营使用，租期三年，即自2016年10月1日起至2019年9月30日止。同日，双方还签订了《亿联·南川建材家居五金城客户按时进场装修、按时完成装修奖励协议》（以下简称奖励协议），约定被告在承诺期内入场装修、按时试营业，则免租期增加一年。同日，双方签订了《“亿联·南川建材家居五金城”物业管理服务协议》（以下简称物业管理服务协议），约定物业管理服务期限为一年（2016年8月1日至2017年7月31日止），物业管理费1.5元/月/㎡，全年5865元；先付后用，此后每年的物业管理费在未作调整前，仍按上一年的标准执行。前述协议签订后，原告向被告交付了租赁商铺，并提供了物业管理服务，但被告并未按约定向原告缴纳租金、物业费。综上，被告违反了诚实信用原则，损害了原告的合法权益。原告依法提起诉讼，请依法判决。被告程强辩称，原告主张的租金和物业费是存在的，已付租金和未付租金金额属实。原告于2017年6月7日作出《亿联建材家居汽车城关于对强化激励机制、落实措施搞活市场的会议纪要》（以下简称会议纪要），开门营业率达到60%才开始计算租金，目前市场开门营业率未达到60%，不符合收取租金的条件；同时，租赁合同约定租金从被告正式通知市场正式营业开始计算、会议纪要也载明被告正式通知商户后开始计租，被告并未正式通知。关于物业费，被告认为应当参照租赁合同、奖励协议的约定“交一免二”，再奖励一年免租期。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据1、商户基本情况，证明原被告租赁合同的签订、租期、租金及其物业管理费的缴纳情况以及被告的经营状况、合同期间享受了原告营业员补贴的情况。证据2、《商铺租赁合同》，证明原被告签订租赁合同，租赁物详细情况，租金数额及缴纳方式。证据3，《奖励协议》，证明被告按约定时间装修并保持开门营业的，增加免租期一年。证据4、《物业管理服务协议》，证明原告向被告经营的商铺提供物业管理服务，并约定物业费5865元/年，期限为2016年8月1日至2017年7月31日，下一年度的物业费如有调整以公司通知为准，如无调整按照上一年度的标准执行。证据5、《关于亿联建材家居汽车城开门营业率达60%的情况说明》、统计表以及照片、装修巡查记录、商家进场装修交接表、装修开工/竣工验收申请表，证明开门营业率于2018年8月21日达到62.29%（30450.44㎡÷48885.89㎡）。被告质证认为：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据5的关联性予以认可，对部分内容的真实性、合法性不予认可，部分商铺没有装修，用于仓库、加工厂使用，用于不属于家居建材行业使用，该部分不能统计入开门营业率；统计表中部分装修时间记载有误；统计表中27栋1-13（谭强经营的群康板材）系从4栋1-7~26（谭强经营的陶瓷、卫浴）搬迁来，不能重复计算。被告为证明其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、（2019）渝0119民初4490号民事判决书，证明程强曾经作为原告起诉亿南公司，提出解除租赁合同退还租金并支付补偿费等诉讼请求，法院判决亿南公司支付补偿金36496元并驳回了程强的其他诉讼请求。证据2、《亿联建材家居汽车城关于对强化激励机制、落实措施搞活市场的会议纪要》，证明了开门营业率达到60%才支付租金，否则不支付租金；开门营业率实际上没有达到60%，原告不应收取租金。证据3、收据，证明被告支付了租金、物业费、保证金等共计49977元，其中装修保证金3000元已退还。原告质证认为：证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以确认。对原、被告双方提供的证据，本院审查认定如下：原告提供的证据1、2、3、4，被告提供的证据1、2、3，双方对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。对原告提供的证据5，本院组织原被告对存在争议的部分进行现场勘查，内容为：1、7栋-1-1,32,33,34（杨显强经营的小毛石材、传奇），已装门头、吊顶，铺设部分地砖；2、8栋1-3（王天科经营的康宝厨电），于2020年7月开始装修；3、31栋-1-1,27,28,自营2~11，17~26（韦强经营的九红玻璃门窗），实际作为塑钢门窗加工厂使用，室内有部分砌墙；4、30栋-1-3,4,5,26，27,28,29（杨昌盛经营的旺利门窗加工），已装门头、铺设部分地砖；5、27栋-1-28,29，30（胡铎成、向路经营的大王椰木业、界峰装饰），商铺门已换；6、28栋-1-8,9，24,25,26，（刘进军经营的重庆市南川区圻圻门窗加工厂），28栋-1-9作为接待中心已经装修，其余为加工厂使用；7、24栋-1-1~9、24~30，28栋-1-10~21（周洪德经营的伟业板材），28栋屋内地坪重做，作为加工厂使用，24栋1~9系展厅，已装修，24~30未装修，作为仓库使用；8、28栋-1-23（何时松经营的爱湾天天集成吊顶），已换门、门头；9、4栋-1-7~26（谭强经营的陶瓷卫浴），已部分装修。原被告对该勘查记录均无异议，本院依法予以确认。原告自认30栋-1-6~12、19~24（黄建伦经营的川达农业，面积559㎡）不属于家居建材行业，计算开门营业率应当扣除；2栋整栋（欧英全经营的家具，面积1768.48㎡），开始装修时间为2018年9月11日，而非统计表中的2018年8月21日；被告予以认可。同时，对情况说明、统计表中计算开门营业率的商铺总面积48885.89㎡，被告没有提出异议，本院予以确认。经审理查明，2016年4月26日，亿南公司（甲方）与程强（乙方）签订了《亿联·南川建材家居五金城商铺租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方的商铺位于南川区东城街道办事处花山南路102号（亿联·南川建材家居五金城）19幢（二）层1-3、21-23号商铺（共6间），计租建筑面积325.86平方米，合计租金70385元；租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，期限届满本合同自动终止；乙方进场，实行先付款后使用，在签订商铺租赁合同时，乙方须向甲方分两次交付租金，租约期从2016年10月1日到2019年9月30日，乙方第一次交付租金计50000元，到2017年3月31日，乙方交付第二期租金计33227元；市场物业费为1.5元/月/㎡，一年一付，先付后用，第二年物业管理费提前一个月交纳，第三年以此类推。同日，亿南公司（甲方）与程强（乙方）签订了《亿联·南川建材家居五金城物业管理服务协议》，主要约定：市场物业管理费为1.5元/月/㎡，从2016年8月1日到2017年7月31日，合计5865元；建筑垃圾清运费为977元，乙方进场装修时一次性支付；下一年度的物业费如有调整以公司通知为准，如无通知按照上一年度的标准执行。同日，亿南公司（甲方）与程强（乙方）签订了《亿联·南川建材家居五金城客户按时进场装修按时完成装修奖励协议》，协议约定：乙方承诺于2016年5月5日前进场装修，5月21日前装修结束达到单店试营业状态，乙方必须保证从市场试营业到正式营业期间店铺为开门营业状态，否则不享有奖励政策，乙方在承诺期内入场装修、按时试营业，免租期增加一年。2013年12月6日，程强向亿南公司交纳商铺租赁意向金4000元，该款转为支付的租金；2016年4月26日，程强向亿南公司交纳租金18135元、经营保证金3000元、物业费5865元、垃圾清运费977元；2016年5月5日，程强向亿南公司交纳租金15000元；程强共计已支付租金37135元、物业费5865元、垃圾清运费977元、经营保证金3000元。2017年6月7日，亿南公司与商户代表签订《亿联建材家居汽车城关于对强化激励机制、落实措施搞活市场的会议纪要》，约定了市场计租时间：开门营业率达60%（含正在装修面积）时，市场将正式通知商户开始计租。开门营业率计算方法——市场内建材家具商户，依据市场业态布局计算楼号：中间14栋：3、4、7、8、11、12、15、16、19、20、23、24、27、28（计算一、二层面积）；1＋2户型：1、2、9、10、17、18（计算一、二层面积）；30、31（计算一层面积）。2019年7月16日，程强以原告身份起诉亿南公司，要求：一、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、判令亿南公司退还程强租金等费用共计50000元；三、判令亿南公司支付程强补偿金从2017年5月起至亿联建材家居汽车城建材商户入驻率达到60%以上时止，每月支付2281元，最终结果以实际计算为准；四、判令亿南公司支付程强装修损失46500元；本案诉讼费用由亿南公司承担。本院于2020年1月16日作出（2019）渝0119民初4490号民事判决书，判决：一、由被告重庆亿南市场经营管理有限公司在本判决生效后立即向原告程强支付补偿金36496元；二、驳回原告程强的其他诉讼请求。程强不服，上诉至重庆市第三中级人民法院，重庆第三中级人民法院已作出终审判决，判决：驳回上诉，维持原判。审理中，原告提出会议纪要中开门营业率达到60%开始计租，意思是开门营业率未达到60%之前计入租赁期限，开门营业率达到60%即达到原告收取租金的条件。被告提出开门营业率达到60%开始计租，意思是开门营业率达到60%后才开始计算租期（包括租期、免租期以及奖励期），开门营业率达到60%之前不计算租期。本院认为，案涉商铺租赁合同、物业管理服务协议、奖励协议均是亿南公司与程强的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，具备法律效力，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。亿南公司与商户代表签订的会议纪要，系亿南公司与全体商户的真实意思，对亿南公司与程强均具有约束力。本案的争议焦点是：一、亿联建材家居汽车城的开门营业率是否达到60%；二、会议纪要中开门营业率达到60%开始计租如何理解；三、原告主张的物业管理费如何计算以及违约金是否支持。关于焦点一，会议纪要约定开门营业率的计算方式为“含正在装修面积”，实际上放宽了开门营业率的计算条件，除实际开门营业之外，只要商铺开始装修，无论装修进度如何均应计入开门营业率。关于商户将商铺作为仓库或加工厂使用，只要属于家具建材行业，无论是否装修，只要投入使用，均应计算开门营业率。关于被告提出同一租赁户搬迁至其他门面，不能重复计算的辩解意见，因被告没有提供证据证明，且只要商铺开始装修，之后商铺是否退租或者未开展经营活动均不影响开门营业率的计算，该辩解意见本院不予采纳。因此，亿南公司提交的统计表中，计算开门营业率时应扣除不属于家居建材的559㎡（30栋-1-6~12、19~24，川达农业），2020年7月才开始装修的41.97㎡（8栋1-3，康宝厨电）。同时欧英全经营2栋整栋，面积1768.48㎡，开门营业率的计算时间应为2018年9月11日。故亿联建材家居汽车城的开门营业率于2018年9月11日达到61.04%［（30440.5㎡-559㎡-41.97㎡）÷48885.89㎡］。关于焦点二，开门营业率达60%时，市场将正式通知商户开始计租，从文义理解，开门营业率达到60%之前的租赁期间为免租期，达到60%后的剩余租赁期限才计算租金；同时，按三年租期“交一免二”的约定，开门营业率达到60%后应当计算租金的租期最多计算一年。本案商铺租赁合同约定的租期为2016年10月1日至2019年9月30日，开门营业率已于2018年9月11日达到60%，达到60%后租期超过一年，租金应按租期一年计算；按照先付后用的约定，被告应当支付全部租金70385元，被告已支付37135元，还应支付33250元。关于被告提出原告应当正式通知才能开始计租的辩解意见，根据会议纪要的约定，开门营业率达到60%就应当开始计租，原告是否通知并不影响租金的计算，只影响原告收取租金的时间，现原告就租金问题提起诉讼，法院也向被告送达了起诉状，应视为正式通知被告收取租金，故该辩解意见本院不予采纳。关于焦点三，《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》约定：物业服务期限为2016年8月1日至2017年7月31日，物业费1.5元/月/㎡，即5865元/年，一年一付，先付后用，第二年物业费提前一个月交纳，第三年类推；还约定下一年度的物业费如有调整以公司通知为准，如无通知按照上一年度的标准执行。因此，物业费不适用被告辩解的“交一免二”，再奖励一年，应当一年一交，先付后用。原告为被告提供了物业服务，扣除被告已交纳的第一年的物业费5865元，被告还应向原告交纳2017年8月1日至2020年7月31日三年的物业费17595元。《物业管理服务协议》第六条第（三）条约定，如逾期支付相关费用，每逾期一日应按未付金额的1‰支付违约金。该违约金的计算标准过高，本院依法应予调整，酌定违约金按以未付金额为基数，按年利率24%计算计算。关于违约金的起算时间，《商铺租赁合同》约定违约金一年一付，先付后用，第二年物业费提前一个月交纳，第三年类推。故程强应当支付的物业费17595元中，均应在每年8月1日前一个月缴纳，违约金的起算时间也应从每年8月1日的前一个月开始计算，原告自愿将每笔款项违约金起算时间推后一个月，系对自己权利作出的处分，本院予以采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告程强在本判决生效后立即向原告重庆亿南市场经营管理有限公司支付租金33250元。二、被告程强在本判决生效后立即向原告重庆亿南市场经营管理有限公司支付物业费17595元，并按年利率24%计算违约金至付清该款之日止（其中2017年8月1日至2018年7月31日以5865元为基数计算、2018年8月1日至2019年7月31日以11730元为基数计算、2019年8月1日起以17595元为基数计算）。三、驳回原告重庆亿南市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取535元（原告重庆亿南市场经营管理有限公司已预交），由被告程强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  程小飞二〇二〇年八月三十一日书记员  周 雄