北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初5514号原告（反诉被告）：孙幼民，男，1954年3月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘文，北京合弘威宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙幼军，系孙幼民之姐。被告（反诉原告）：北京滨湖恒兴房地产开发有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇马家沟村村委会东150米。法定代表人：周大鹏，总经理。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。原告孙幼民与被告北京滨湖恒兴房地产开发有限公司（以下简称滨湖恒兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙幼民之委托诉讼代理人刘文、孙幼军，被告滨湖恒兴公司的委托诉讼代理人晋长明、刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙幼民向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2019年11月签订的《北京市商品房预售合同》及其附件一至十二和《关于首付款分期及延期网签备案的补充协议》；2．判令被告返还原告已付的首付款529000元及利息；利息以529000元为基数，自2019年11月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（按照1年期LPR为4．15%，暂计算至5月21日为6个月的利息：10976．75元）计算至款项付清之日止；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月，原告孙幼民与被告签订了《北京市商品房预售合同》及其附件和《关于首付款分期及延期网签备案的补充协议》。孙幼民于2019年11月17日、19日、21日分四笔向被告支付购房定金和首付款共计529000元。但被告一直没有履行向孙幼民交付《北京市商品房预售合同》及其附件和《关于首付款分期及延期网签备案的补充协议》等合同原件，也没有通知孙幼民办理网签及合同登记备案手续，没有通知孙幼民配合被告提交办理按揭贷款手续等合同主要义务。因此，原、被告之间签订的合同没有成立且合同并未生效。被告应当按照合同约定退还孙幼民已付的房款并支付利息。孙幼民自2019年5月开始至今，因患有精神障碍重度抑郁症一直在接受治疗，病情反复发作，对于自己购房之事说不清楚，并且孙幼民单身，现在名下有住房居住，不需要购房。孙幼民也根本无支付购房价款的能力，原告与被告签订购房合同的行为，是原告在精神障碍重度抑郁症重病状态下做出来的，并不能代表是其本人的真实意思表示。孙幼民因受到疫情影响，病情加重，其目前治病的医疗费尚不足，根本无力支付巨额的购房款，不能实现合同目的。同时，被告也以自己的行为表明不履行主要合同义务，原告依法可以解除合同。原告于2020年4月23日向被告发出《解除（终止）合同通知函》，被告法定代表人周大鹏于4月24日签收。自4月24日原告发出的解除合同通知函到达被告之时起，原被告双方的上列合同及补充协议一并解除。根据合同约定，被告应在收到解除合同通知之日起15日内退还原告已付购房款，并且按合同约定给付利息，造成损失的，还应当承担赔偿责任。现被告拒不给付，原告诉至法院。滨湖恒兴公司辩称，不同意孙幼民的全部诉讼请求。一、本诉第一项诉讼请求与案涉合同未生效或者已被发函解除的理由相互矛盾。孙幼民在诉状中强调涉案合同未成立、未生效，又强调他发函解除了案涉合同，现在又要求法院对案涉合同解除。二、本诉不可抗力的解除事由不成立,双方也未曾在开庭前协商解除过案涉合同。首先,新冠肺炎疫情虽然属于不可抗力,但是与孙幼民不能支付购房款之间,并不具有法律意义上的因果关系；根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第四条,孙幼民并无解除案涉合同的法定解除权:因此，即便他曾向滨湖恒兴公司发出所谓的解除函,也不具有解除案涉合同的效果，这一点也是最高院在九民纪要46条中着重强调的。其次，在开庭前,双方从来没有对解除案涉合同达成过合意，孙幼民关于“被告也同意双方解除该合同”的说法没有事实依据。另外,孙幼民在起诉状中也曾反复表示,将不再继续向滨湖恒兴公司付款,孙幼民的自认,完全支持了滨湖恒兴公司反诉请求的全部事实主张；逾期付款,并不是他可以随意毁约的轻率借口。三、由于孙幼民的第一项诉讼请求不能成立,因此第二项请求亦不能成立。综上所述,请求法院驳回孙幼民的全部诉讼请求。滨湖恒兴公司向本院提出反诉，反诉请求：1．判令解除原被告签署的《北京市商品房预售合同》；2．判令孙幼民支付违约金259616．7元。事实和理由：2019年11月19日,滨湖恒兴公司与孙幼民签署《北京市商品房买卖合同》(下称该合同),约定由孙幼民购买滨湖恒兴公司开发的位于北京市房山区602号房屋,建筑面积73．58平方米,房屋总价款为2596167元。依据双方签署的《关于首付款分期及延期网签备案的补充协议》(下称补充协议)约定,孙幼民按如下方式支付首付款,余款办理银行贷款。其中,2019年11月19日前支付359000元,2020年2月28日前支付557167元。孙幼民逾期付款超过30日,滨湖恒兴公司有权解除合同,孙幼民应向滨湖恒兴公司支付合同总金额20%的违约金。上述合同签订后,孙幼民分别于2019年11月17日支付定金50000元,11月19日支付30900元,11月21日支付170000元,尚欠首付款387167元至今未付。因孙幼民逾期支付购房款,已构成根本违约,滨湖恒兴公司有权解除合同并要求孙幼民支付合同总价款20%的违约金,现滨湖恒兴公司酌情按10%主张。请求判令所请。孙幼民对滨湖恒兴公司的反诉辩称，一、滨湖恒兴公司在孙幼民解除合同后，又在合同及补充协议上签字盖章，不构成对原合同的追认。而且，滨湖恒兴公司收到了孙幼民发出的解除合同通知，滨湖恒兴公司还向孙幼民发出了《解约函》，可以理解为双方对解除合同已达成一致。二、滨湖恒兴公司要求孙幼民支付违约金259616．7元没有事实和法律依据；是与国家及北京市住房限购公共政策相违背的。滨湖恒兴公司对孙幼民不具备购房资格是明知的。滨湖恒兴公司没有提交其对孙幼民已经进行购房资格初步核查的证明材料。综上，滨湖恒兴公司存在管理过错，故应驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月19日，孙幼民与滨湖恒兴公司签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定孙幼民向滨湖恒兴公司购买位于房山区602，该商品房规划性质为住宅。该商品房总价款为2596167元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元。根据预售合同附件十二补充协议第三条关于对商品房价款及付款方式的补充约定，出卖人、买受人双方约定按照按揭贷款付款方式，买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款的35．29%作为首付款，即916167元（包括买受人已付款项50000元转为本期购房款）。余款1680000元向银行申请贷款支付。根据预售合同附件十二补充协议第六条关于对逾期付款的补充约定，买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。关于交付时间，约定出卖人应当于2022年12月31日前向买受人交付该商品房。关于合同生效，约定本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件一式伍份，其中出卖人贰份，买受人叁份。该预售合同及附件还对双方的其他权利义务作了约定。同日，孙幼民与滨湖恒兴公司签订了《关于首付款分期及延期网签备案的补充协议》（以下简称补充协议），约定买受人于2019年11月19日购买出卖人开发建设的北京市602号商品房，房价总金额为2596167元，双方一致同意，对首付款时间变更为分期支付：于2019年11月19日之前。买受人缴纳首付款中的359000元；于2020年2月28日之前，买受人缴纳首付款中的557167元。买受人应按上述条款约定期限向出卖人支付首付款。若买受人任何一期逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起按照总房款的20%，向出卖人支付违约金。补充协议还约定本协议一式肆份，出卖人贰份，买受人贰份，自双方签字盖章之日起生效。另外，孙幼民签署了《家庭购房申请表》（以下简称申请表）和《延期办理网签及备案事宜的申请及承诺书》（以下简称承诺书），申请表中载明孙幼民家庭名下已拥有住房套数0套。承诺书中载明本人（孙幼民）声明因以下第1、2、4种原因暂时无法办理购房合同的网签及备案登记等手续,同时本人承诺按如下方式办理网签及备案等手续：1、因相关规定/政府政策等原因导致目前暂无法办理购房合同的网签及备案登记等手续:本人将在相关规定/政策允许后,按贵司通知的时间及时办理网签及备案手续。2、购房合同签约时本人尚未付清该房屋首付款:本人将在2020年02月28日前缴齐首付款即916167元,并在首付款付清后的3个工作日内,备妥合法有效的全部相关证件、资料等前往贵司办理购房合同网签手续。4、本人暂时不具备购房资格或购房资格核验结果尚未取得:本人承诺于2020年02月28日之前获得合法有效的购房资格并通过购房资格核验。孙幼民于2019年11月17日向滨湖恒兴公司支付50000元，于2019年11月19日支付209617元和99383元，于2019年11月21日支付170000元，滨湖恒兴公司向孙幼民开具了售房专用票据。此后，孙幼民未再向滨湖恒兴公司给付购房款。2020年4月23日，孙幼民向滨湖恒兴公司邮寄了解除（终止）合同通知函，载明其与滨湖恒兴公司之间签订的预售合同应属无效合同，要求滨湖恒兴公司返还已收取的购房款529000元。诉讼中，孙幼民提交了其在北京大学第六医院的门急诊病历手册及检查单等，称其患重度抑郁症，签约不是其真实意思表示。滨湖恒兴公司认为孙幼民有抑郁症，但不能证明其是限制民事行为能力人或者无民事行为能力人，无法证明孙幼民没有签约的资格。另查明，现孙幼民名下拥有大兴区205房屋一套及朝阳区1304号房屋一套。本院认为，孙幼民与滨湖恒兴公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。因限购政策影响，孙幼民不具备购买案涉房屋的资格，预售合同及补充协议客观上无法履行。签订预售合同及补充协议时，相关限购政策已经出台，房产开发及销售企业及谨慎的购房者均应知晓北京住房限购政策，对于预售合同及补充协议的履行障碍，孙幼民与滨湖恒兴公司均存在相应过错。现孙幼民要求解除预售合同，滨湖恒兴公司亦提出反诉要求解除预售合同，对此，本院不持异议。在预售合同解除的情况下，预售合同的附件及补充协议已缺乏继续履行的基础。孙幼民要求解除预售合同的附件及补充协议的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孙幼民要求滨湖恒兴公司退还已付的首付款529000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于孙幼民主张的利息，本院考虑到孙幼民对于合同的签订存在过错，故该项损失由孙幼民自行承担。关于滨湖恒兴公司要求孙幼民承担违约金的诉讼请求，因滨湖恒兴公司在明知孙幼民不具备购房资质的前提下仍与其签订预售合同，对合同的签订亦存在过错，故该项损失由滨湖恒兴公司自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除孙幼民与北京滨湖恒兴房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件一至十二和《关于首付款分期及延期网签备案的补充协议》；二、北京滨湖恒兴房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还孙幼民购房款529000元；三、驳回孙幼民的其他本诉请求；四、驳回北京滨湖恒兴房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13785元，由孙幼民负担6892．5元（已交纳），由北京滨湖恒兴房地产开发有限公司负担6892．5元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费13785元，由北京滨湖恒兴房地产开发有限公司负担6892．5元（已交纳），由孙幼民负担6892．5元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘洪刚二〇二〇年八月二十六日书记员  祁海营