广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终15408-15437号 15408-15437号案上诉人（原审被告）：深圳市金洪实业投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区观澜街道悦兴路富康公司办公大楼**601，统一社会信用代码91440300760470996R。 法定代表人：叶镇州，董事长。 委托诉讼代理人:李博林，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:左超，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 15413号案上诉人（原审原告）：方丽晖（具体身份信息详见一审判决附表）。 委托诉讼代理人：冯明超，浙江天册(深圳)律师事务所律师。 15413号案被上诉人（15408-15412、15414-15437号案原审被告）：深圳市金洪泰源建材贸易有限公司，住所地广东省深圳市龙华区福城街道悦兴路**富康大厦**502，统一社会信用代码91440300785275265X。 法定代表人：邱增璇，董事长。 委托诉讼代理人:李博林，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:左超，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 15408-15412、15414-15437号案被上诉人：张全喜等32人（具体身份信息详见一审判决附表1）。 委托诉讼代理人：冯明超，浙江天册(深圳)律师事务所律师。 15408-15437号案上诉人深圳市金洪实业投资发展有限公司（以下简称“金洪实业公司”）、15413号案上诉人方丽晖因与15413号案被上诉人深圳市金洪泰源建材贸易有限公司(以下简称“金洪泰源公司”)、15408-15412、15414-15437号案被上诉人张全喜等32人商品房预售合同纠纷案，不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初6312、6318、6322、6331、6340、6347、6359、6362、6364、6377、6385、6386、6389、6395、6396、6398、6402、6406、6412、6413、6417、6420、6424、6427、6430、6432、6339、6344、6372、6383号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本三十案。本三十案现已审理终结。 方丽晖（张全喜等32人亦提出上诉，但因未交纳上诉费，本院已裁定按其撤回上诉处理）的上诉请求：1.撤销原审民事判决，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求或将该案发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由金洪实业公司、金洪泰源公司负担。 金洪实业公司、金洪泰源公司答辩称：方丽晖的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其全部上诉请求。 金洪实业公司的上诉请求：1.撤销原审民事判决第一项，改判金洪实业公司按照43元/平米/月的租金标准向张全喜等人支付两个月的租金损失；2.本案诉讼费由张全喜等人承担。 张全喜等32人、方丽晖未作答辩。 张全喜等32人、方丽晖的原审诉讼请求：1.金洪实业公司、金洪泰源公司连带赔偿张全喜等32人、方丽晖不能正常使用房屋所造成的租金损失、物业费损失（具体数额详见一审判决附表）；2.本案诉讼费由金洪实业公司、金洪泰源公司负担。 原审判决结果：一、金洪实业公司应于判决生效之日起十日内支付张全喜等人租金损失、物业费损失（具体金额详见一审判决附表2）；二、金洪泰源公司对金洪实业公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回张全喜等32人、方丽晖的其他诉讼请求。案件受理费由张全喜等32人、方丽晖负担部分，金洪实业公司、金洪泰源公司负担部分（具体金额详见一审判决附表2）。 本院二审经审理查明，各方当事人在二审期间均未提交新的证据。原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案业主与金洪实业公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《装修协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。二审的争议焦点为：一、金洪实业公司、金洪泰源公司是否应赔偿张全喜等32人、方丽晖租金损失、物业管理费损失；二、租金损失、物业管理费损失的计算标准应如何确定。 关于金洪实业公司、金洪泰源公司应否赔偿租金损失、物业管理费损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同或赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》《装修协议》的相关约定，金洪实业公司应当按照合同约定向业主交付质量合格的房屋，因质量问题造成的损失应当由金洪实业公司予以赔偿。本案中，涉案业主在收房后即时就阳台、卫生间渗漏等质量问题向金洪实业公司提出主张，阳台和卫生间作为房屋的重要功能区域，阳台和卫生间的渗漏必然会影响业主对新交付房屋进行正常的使用、收益，金洪实业公司应当向涉案业主赔偿由此造成的损失，在双方对上述损失的计算方式未有明确约定的情况下，涉案业主向金洪实业公司主张赔偿相应的租金损失以及物业管理费损失，本院依法予以支持。 关于租金和物业管理费损失的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，《装修协议书》约定“甲方确保2019年1月30日之前装修完毕并交付乙方”，《和解协议》约定“原告承诺，在收到被告支付的本协议第一条约定的款项后五日内，向法院递交变更诉讼请求的申请，将主张‘不能正常使用房屋的损失’的截止日期明确为收到款项之日起30日止”，涉案业主根据上述协议的内容主张租金和物业管理费损失应当自2019年1月31日（即《装修协议书》约定交付日期之次日）计算至2020年4月3日（即《和解协议》约定的收到赔偿款项后30日）。结合涉案小区部分业主另外委托第三方进行维修的情况、《和解协议》载明的相关期限以及各方的主张可知，实际修复所需时间一般情况下为30日左右，双方对修复方案无法达成一致导致修复工作延迟即损失扩大，虽然金洪实业公司交付的房屋存在质量问题构成违约，但涉案业主亦应当采取适当措施防止损失的继续扩大，原审法院综合考虑维修期限、扩大损失的过错程度等因素，酌情判令金洪实业公司、金洪泰源公司赔偿涉案业主6个月租金和物业管理费损失并无不当，本院依法予以维持。 涉案业主主张租金标准为每月每平方米70元，并提交了2019年4月1日“链家网”四套房屋的出租信息，但该四套房屋的平均租金标准与其主张并不一致，且涉案业主并未提交其他证据予以佐证其提交的四套房屋的出租信息在涉案小区实际成交的租赁房屋中具有普遍性，故原审未以涉案业主的上述主张作为计算租金损失的标准并无不当。深圳市龙华区福城街道社区网格管理中心出具的《关于的复函》中确认的月均租金43元系在涉案小区抽样调查的结果，系认定涉案小区房屋租赁价格的参考意见，并非直接作为认定依据的评估结论。原审结合客观情况和双方主张，酌情确定涉案房屋的租金标准为每月每平方米50元，并据此按照50元/平方米/月×涉案房屋面积×6个月的计算标准判令金洪实业公司、金洪泰源公司连带赔偿涉案业主租金损失，并无不当，本院依法予以维持。金洪实业公司已经代涉案业主支付2009年1月31日至2019年5月31日期间共计4个月的物业管理费，故金洪实业公司还需向已缴纳物业费的涉案业主支付2个月的物业管理费损失，物业管理费的计算标准为4.05元/平方米/月×涉案房屋面积×2个月；对于未缴纳物业费的涉案业主，金洪实业公司、金洪泰源公司无需赔偿物业费损失（具体金额详见一审判决附表2）。 综上，上诉人金洪实业公司、上诉人方丽晖的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费由上诉人方丽晖、上诉人深圳市金洪实业投资发展有限公司各自负担（双方均已预交，具体金额详见本判决附表）。 本判决为终审判决。 审判长 彭   琛 审判员 陈   凯 审判员 赵 明 升 二〇二〇年八月十七日 书记员 陈茜（兼） 书记员 王婷（兼） 书记员 李娟（兼）                            附表：