重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初2275号原告:吴祖荣，男，1971年7月30日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：黄传兵（系特别授权），重庆渝深律师事务所律师。被告:吴名莉，男，1965年1月24日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：杨正超（系被告吴名莉女婿，一般授权），住重庆市巫山县巫峡镇绿水村****。被告:向迎春，男，1977年1月29日出生，汉族，，住重庆市巫山县被告:胡蓉，女，1978年12月5日出生，汉族，，住重庆市巫山县被告:孙祖旺，男，1972年3月11日出生，汉族，，住重庆市巫山县被告:冯大玉，男，1974年12月17日出生，汉族，，住重庆市巫山县原告吴祖荣与被告吴名莉、向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴祖荣及其委托诉讼代理人黄传兵，被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉及被告吴名莉的委托诉讼代理人杨正超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴祖荣向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与五被告于2013年4月6日签订的房屋租赁合同无效；2.判决五被告连带支付拖欠原告的租金110600元及利息（利息从起诉之日按照银行同期同类贷款利率支付至租金付清之日）；3.本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：2013年4月6日，五被告(乙方)因合伙开设宾馆，承租原告(甲方)修建的房屋一幢，并签订了房屋租赁合同。合同约定:原告将自建房屋一幢租给五被告使用经营宾馆、茶楼，租赁时间为10年。租金支付办法：由五被告一次性支付当年租金31800元给原告，并由原告出具收据为凭，以后的租金应在每年的4月6日前付清当年的租金，若超期六个月未交房租，可收回房屋。原告同意前五年租金不涨价，仍为31800元恒定不变，第六年租金为40000元，第七年至第十年租金为每年50000元。另外，约定五被告可以自由转租，原告无权干涉，期满后有优先承租权。期满或解除合同后，乙方添置的经营物品可自行收回，而对乙方装修的房屋，乙方放弃收回。双方签字确认并捺印。合同签订后，五被告随后便开设了澳都商务宾馆，并开始经营，前三年租金都按约定按时支付了租金。从2016年4月6日开始，五被告就没有按时支付租金了，原告妻子曾菊多次催要，被告吴名莉均以家门求情的方式，请求进行缓交租金，原告同情被告吴名莉因其他原因(已另案处理)确实没钱。从2016年4月6日至今，被告吴名莉通过微信名为“澳都老吴”的微信号共向原告妻子曾菊转账支付租金43000元，原告未通过其他方式收到过租金，在解除合同之诉案件中已经进行了查明。因此，五被告还应向原告支付第四年(2016年4月6日为支付最后一日)、第五年(2017年4月6日为支付最后一日)拖欠的租金共计20600元，第六年(2018年4月6日为支付最后一日)拖欠的40000元，第七年(2019年4月6日为支付最后一日)应当支付的50000元。2020年4月6日至贵院确认合同无效期间的租金金额，请求法庭酌情判决。综上所述，五被告作为相关责任主体，都应承担相应的民事责任。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条之规定，特向贵院提起诉讼，望判决支持原告的诉讼请求。被告吴名莉辩称，房租已经支付给了原告。被告向迎春辩称，被告向迎春没有听懂原告说的什么。被告胡蓉辩称，如果没给钱，原告这么多年为什么一直没有给被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉打电话催要，五被告都是提前半年支付房租的，是五被告和原告签的合同，原告没有给被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉中任何一个人打电话，原告说没给钱不是事实。被告孙祖旺辩称，原告一直没有打电话向被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉要钱，直到原告起诉，被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉才知道这件事。被告冯大玉辩称，租房开宾馆是事实，当时是五被告合伙开设宾馆，被告冯大玉当时是法人，后来五被告经协商，被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉将宾馆转让给了被告吴名莉，被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉平时是和被告吴名莉联系，被告吴名莉一直说每月的房租都是给了的，被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉现在才知道没有给房租这件事。本院经审理认定事实如下：原告吴祖荣与家人在重庆市巫山县庙宇镇场镇东门街（小地名“五箩丘”）建有砖混结构房屋一栋，截止庭审终结，该房屋未取得建设工程规划许可证。2013年4月6日，原告吴祖荣（经家人同意）作为甲方，被告吴名莉、孙祖旺、冯大玉、胡蓉、向迎春作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：“……一、甲方自愿将位于巫山县庙宇镇街号房屋一幢（从底到顶）租给乙方使用经营宾馆、茶楼，每年租赁￥31800元，大写：叁万壹仟捌佰元整。二、甲方租赁给乙方的房屋，租赁时间为十年，即从2013年4月5日到2023年4月5日止。三、租赁支付办法：自甲、乙双方签订本合同之日起，由乙方一次性支付当年租金31800元给甲方，并由甲方出具收据为凭，以后的租赁应在每年4月6日前给付清楚当年的租金。如超期6个月未缴房租，甲方可收回房屋。四、甲、乙双方约定，乙方每年应支付租金￥31800元，甲方自愿同意在2018年4月6日止针对租金不涨价，仍为￥31800元恒定不变（前五年租金不变），第六年租金为￥40000元，第七年至第十年租金每年各为￥50000元。五、其他约定1、在合同期内，乙方租赁甲方的房屋，双方协商在乙方自己不愿经营的情况下，乙方可以转租给他人，甲方无权干涉。2、乙方租赁甲方的房屋，由乙方自行装潢，使用经营。3、合同届满后，由甲、乙双方另行协商，同等条件下，乙方享有优先承租权……七、房屋返还：租赁期满或者合同解除，乙方添置的经营物品可由其自行收回，而对乙方装修的房屋，乙方放弃收回。八、本合同自甲、乙双方签字之日起生效……”。协议签订后，五被告对承租房屋进行了装修，用于合伙经营澳都商务宾馆，并由五被告共同对宾馆进行管理。2015年7月13日，被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉退出合伙经营，被告吴名莉给被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉出具《欠条（宾馆转让）》一份，载明：“今欠到冯大玉、向迎春、孙祖旺、胡蓉各￥30000.00元（叁万元整），共计￥120000.00元（壹拾贰万元整）。2015年腊月二十六日之前付清。欠款人：吴名莉2020.7.13。”房屋租赁后，五被告向原告吴祖荣付清了2013年4月5至2016年4月5日期间的房屋租金，2016年4月6日至2020年4月5的房屋租金仅支付43000元，下欠租金110600元（31800元＋31800元＋40000元＋50000元－43000元）。被告吴名莉在庭审过程中陈述，2015年7月，五被告散伙，之后宾馆由被告吴名莉一人经营，原告和被告吴名莉重新口头约定每年租金30000元，每年年底付清当年租金；之后，被告吴名莉于2017年支付原告现金30000元、2018年通过给付现金、微信转账共计支付原告30000元、2019年微信转账支付原告30000元，2019年之前的租金只有10000元未支付，2020年的租金未支付属实。以上事实，有原告的身份证复印件，《房屋租赁合同》复印件，宾馆照片打印件，微信聊天截频打印件，（2020）渝0237民初830号案件庭审笔录复印件，《欠条（宾馆转让）》复印件以及庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原告吴祖荣出租给五被告的房屋至今未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。但原告吴祖荣要求五被告参照《房屋租赁合同》约定的房屋租金，支付2016年4月6日至2020年4月5日期间五被告占用房屋期间尚欠租金（实为占有使用费）110600元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对2020年4月5日之后产生的占有使用费，原告在诉讼请求中未予主张，本院在本案中不予评判。《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，因在签订合同时，原告明知案涉房屋未取得批准手续而出租，其自身存在一定过错，应当承担相应责任。因此，对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉认为与被告吴名莉系合伙关系，其已经退出合伙不应承担责任。本院认为，被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉与被告吴名莉均系合同的相对方，现该租赁合同并未解除，被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉与被告吴名莉均系合同义务的承担者。出租人吴祖荣有权要求合同相对方吴名莉、向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉支付租金。合同债权作为相对权，是出租人基于合同向特定的债务人提出请求，合同债权及于合同相对方，被告吴名莉、向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉作为相对方，对合同的权利义务主体进行变更，需征得出租方即原告的同意。本案中，五被告并没有征得原告同意，故被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉应当与被告吴名莉共同承担责任。被告吴名莉主张其与原告重新就房屋租赁达成了协议，且只欠2019年的租金10000元及2020年的租金，但未提供证据证明，原告亦未予认可，被告吴名莉应当承担举证不能的法律后果。被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉认为被告吴名莉与原告的行为涉嫌诈骗，对于该主张，被告向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉未提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴祖荣与被告吴名莉、向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉于2013年4月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、由被告吴名莉、向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉于本判决生效后十日内，支付原告吴祖荣房屋占有使用费110600元；三、驳回原告吴祖荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1256元，由原告吴祖荣负担210元，被告吴名莉、向迎春、冯大玉、孙祖旺、胡蓉负担1046元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决发生法律效力后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 尚维洪二〇二〇年八月六日法官助理 周家兵书 记 员 黄玉林