广东省阳江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤17民终1242号 上诉人（原审被告）:蔡文相，男，1979年12月20日出生，汉族，住广东省阳春市******，现住广东省阳春市******。公民身份号码：44********。 上诉人（原审被告）:梁杏爱，女，1978年6月4日出生，汉族，住广东省阳春市******，现住广东省阳春市******。公民身份号码：44********。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：王韬，广东国政律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阳春市延生古典沐足城。住所地：广东省阳春市******。 投资人：陈明永，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尉迟明，广东言必行律师事务所律师。 上诉人蔡文相、梁杏爱因与被上诉人阳春市延生古典沐足城（以下简称阳春延生沐足城）租赁合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2020）粤1781民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡文相、梁杏爱上诉请求：一、撤销一审判决，改判蔡文相、梁杏爱支付租金550706元和违约金（该违约金以42362元为基数，分别从2018年12月6日、2019年1月6日、2019年2月6日、2019年3月6日、2019年4月6日、2019年5月6日、2019年6月6日、2019年7月6日、2019年8月6日、2019年9月6日、2019年10月6日、2019年11月6日、2019年12月6日起，按照年利率6%的标准分别计算至尚欠的租金实际给付之日止）给阳春延生沐足城；二、一、二审案件受理费根据实体判决适当调整。事实与理由：一、一审判决计算违约金的起始时间“从2018年11月6日起计算”错误。按照双方签订的《租赁合同书》第六章第二条第3点约定“租金按每月支付，时间为每月的5日前”，蔡文相、梁杏爱拖欠租金的时间段为2018年11月6日起至2019年12月15日止共13个月，拖欠的第一个月的租金（即2018年11月16日至2018年12月15日的租金）应在2018年12月6日交纳，而不是在2018年11月6日交纳，因为“2018年11月6日”属于上个月租金（即2018年10月16日至2018年11月15日的租金）的交付时间，所以，如果计算违约金的话，最多也只能从2018年12月6日起算。“2018年11月16日”只是拖欠租金的起始日期，不是交租日期，因此，一审判决从2018年11月16日起计算违约金也是错误的。一审判决将违约金计算时间提前了20天（2018年11月16日至2018年12月6日），增加了蔡文相、梁杏爱负担139.27元（42362元×6%÷365天×20天）。二、阳春延生沐足城违反诚实信用，收取蔡文相、梁杏爱物业管理费不当，一审判决支持阳春延生沐足城物业管理费18200元请求缺乏事实根据。阳春延生沐足城与蔡文相、梁杏爱签订《租赁合同书》时，以代缴物业管理费为由要求按1元/㎡收取蔡文相、梁杏爱物业管理费并写进租赁合同，但合同签订至今阳春延生沐足城并没有获得过任何物业服务公司提供的清洁卫生、保安、代缴水电费等物业服务。一审判决后，蔡文相、梁杏爱向商铺所在楼盘（阳春市****）的物业服务单位阳春市春州物业服务有限公司咨询得知，阳春市春州物业公司不向****一、二楼商铺（蔡文相、梁杏爱的商铺在一楼、阳春延生沐足城在二楼）提供物业服务，也没有收取阳春延生沐足城一楼商铺缴纳的物业服务管理费。上述事实说明，阳春延生沐足城存在违背诚实信用的行为，阳春延生沐足城收取蔡文相、梁杏爱的物业管理费不当。综上所述，请二审法院支持蔡文相、梁杏爱的上诉请求。 阳春延生沐足城答辩意见：一、蔡文相、梁杏爱主张2018年11月16日至2018年12月15日期间的租金从2018年12月6日起算是错误的理解。按照双方签订的《租赁合同书》第六章第二条第3点约定“租金按每月支付，时间为每月的5日前”，也就是说，2018年11月16日至2018年12月15日期间的租金应在2018年11月5日前支付，而且蔡文相、梁杏爱在庭审中也承认租金是当月支付的，蔡文相、梁杏爱主张该月租金从2018年12月6日起算没有事实依据。二、蔡文相、梁杏爱主张不应支付物业管理费18200元，这没有任何的事实与法律依据。1.阳春市朝阳路****一、二层商铺是由阳春延生沐足城自行管理，“物业管理费”是一种日常的说法，其是就是由蔡文相、梁杏爱分摊保安、保洁的部分费用。根据《租赁合同书》第三章第二条的约定，蔡文相、梁杏爱在租赁期限内向阳春延生沐足城交纳每月1元/㎡的物业管理费（即分摊保安、保洁的部分费用），该约定没有违反法律法规的强制性规定，是完全合法、有效的。阳春延生沐足城聘请有自己的保安、保洁员，阳春延生沐足城聘请的保安负责保卫、引导门前车辆停放等工作（停车位在一楼门口），而保洁员负责后勤保洁工作，阳春延生沐足城已经全面履行合同的义务。2.蔡文相、梁杏爱主张**春延生沐足城没有履行保安、保洁等义务，该举证责任在于蔡文相、梁杏爱，而本案中蔡文相、梁杏爱没有任何的证据予以证明，蔡文相、梁杏爱应承担对其不利的法律后果。三、蔡文相、梁杏爱在之前的两次诉讼过程中对物业管理费及违约金的计算均没有异议，且该两次诉讼的法律文书均已生效，现在蔡文相、梁杏爱才对物业管理费及违约金的计算提出异议，这明显是恶意拖延诉讼时间。 阳春延生沐足城一审起诉请求：一、判令蔡文相、梁杏爱共同支付拖欠的租金550706元、物业管理费18200元（租金、管理费从2018年11月16日暂计至2019年12月15日止）和违约金（违约金以拖欠租金为基数按年利率6%计算，从2018年11月16日计至拖欠租金付清之日止）给阳春延生沐足城（违约金暂计至2019年12月15日约为15490.37元）；二、判令蔡文相、梁杏爱负担案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：阳春市**********101号商铺（复式，套内建筑面积为2279.59平方米）的权属人为张韵，阳春市**********102号商铺（复式，套内建筑面积为2623.86平方米）的权属人为赖国方。阳春延生沐足城是于2010年7月20日登记成立的个人独资企业，住所地为阳春市******，经营范围为服务沐足、零售预包装食品、散装食品等。2011年11月11日，阳春延生沐足城登记成立朝阳分店，经工商登记的营业场所为阳春市春城朝阳路****一、二层。 2011年4月11日前，张韵、赖国方共同与阳春延生沐足城达成将位于阳春市**********面积共约6280平方米的一、二层商铺出租给阳春延生沐足城使用的口头协议。2011年8月15日，张韵、赖国方共同作为甲方（出租方）与阳春延生沐足城作为乙方（承租方）签订《租赁合同书》，主要约定张韵、赖国方共同将位于阳春市**********一、二层面积约6280平方米的商铺出租给阳春延生沐足城使用；租赁期限为10年即自2011年8月16日起至2021年8月15日止；张韵、赖国方同意阳春延生沐足城在租赁期限内可以将商铺进行转租、分租等内容条款。阳春延生沐足城朝阳分店在该《租赁合同书》加盖“阳春市延生古典沐足城朝阳分店”的印章。同时，阳春延生沐足城还提交了《关于〈租赁合同书〉的情况说明》，证明阳春市延生古典沐足城朝阳分店是阳春延生沐足城的分支机构，阳春延生沐足城委托阳春市延生古典沐足城朝阳分店在《租赁合同书》上盖章；位于阳春市**********一、二层面积约6280平方米商铺的承租方实际上是阳春延生沐足城。 2011年4月11日，阳春延生沐足城作为甲方（出租方）与梁杏爱作为乙方（承租方）签订《租赁合同书》，主要约定阳春延生沐足城将案涉商铺（面积约1312.5平方米）租赁给梁杏爱经营汽车美容快修、美发业；租赁期限为10年即自2011年8月16日起至2021年8月15日止；该商铺租金按每平方米25元计算，租金的递增方式为每三年递增一次，每次递增为10%；梁杏爱在租赁期内每月向阳春延生沐足城交纳每平方米1元的物业管理费；从2011年10月16日起至2014年10月15日止每月的租金为35010元，从2014年10月16日起至2017年10月15日止每月的租金为38511元，从2017年10月16日起至2020年10月15日止每月的租金为42362元，从2020年10月16日起至2021年8月15日止每月的租金为46599元；梁杏爱在签订合同之日预付1个月租金和另付2个月租金作为抵押金；商铺免租装修期为2个月即自2011年8月16日起至2011年10月15日止，租金起计日为2011年10月16日等内容条款。双方在《租赁合同书》第六章第二条第三款中约定“责任与违约。3、租金按每月支付，时间为每月5日前，乙方不得逾期交付租金，如乙方未能按时向甲方缴纳商铺租金，每逾期一天，由乙方按天租金额的1‰计付违约金滞纳金给甲方，若乙方在当月月底前没有缴纳商铺租金、水电费及其他费用，甲方有权收回该商铺以及抵押金不退还给乙方，并且有权提前解除本合同，所造成的一切经济损失均由违约方承担。”阳春延生沐足城与梁杏爱签订《租赁合同书》后，于2011年8月16日将案涉商铺交付给梁杏爱使用。梁杏爱签订《租赁合同书》后与蔡文相共同使用租赁的房屋。因为蔡文相、梁杏爱拖欠租金，阳春延生沐足城分别于2018年1月9日和2018年10月11日向一审法院起诉，一审法院分别作出（2018）粤1781民初177号和（2018）粤1781民初2778号民事判决，并已经发生法律效力。 一审法院认为：张韵、赖国方与阳春延生沐足城签订《租赁合同书》，约定张韵、赖国方共同将位于阳春市**********（阳春市**********101号、102号）的一、二层商铺出租给阳春延生沐足城使用，且张韵、赖国方均同意阳春延生沐足城在租赁期限内可以将承租的商铺进行转租、分租。阳春延生沐足城在上述商铺租赁期限内与梁杏爱于2011年4月11日自愿签订《租赁合同书》，约定阳春延生沐足城将案涉商铺转租给梁杏爱使用。该《租赁合同书》是阳春延生沐足城与梁杏爱的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条和第二百二十四条第一款的规定，一审法院依法认定阳春延生沐足城与梁杏爱于2011年4月11日签订的《租赁合同书》成立有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 阳春延生沐足城请求判令蔡文相、梁杏爱共同支付尚欠的租金550706元、物业管理费18200元。一审法院认为，阳春延生沐足城与梁杏爱签订《租赁合同书》后，已于2011年8月16日将案涉商铺交付给梁杏爱，且与蔡文相一起经营涉案店铺，蔡文相与梁杏爱应按照合同约定标准和期限支付租金和物业管理费给阳春延生沐足城。但蔡文相、梁杏爱尚欠从2018年11月16日起至2019年12月15日止的租金550706元和物业管理费18200元，合计568906元逾期至今仍未支付给阳春延生沐足城。蔡文相、梁杏爱未对阳春延生沐足城上述主张进行抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，蔡文相、梁杏爱没有提供证据证明其已经支付租金，应由其承担举证不能的法律后果。蔡文相、梁杏爱应当共同支付尚欠从2018年11月16日起至2019年12月15日止的租金550706元和物业管理费18200元给阳春延生沐足城。阳春延生沐足城请求理据充分，一审法院依法予以支持。 阳春延生沐足城请求蔡文相、梁杏爱支付违约金，该违约金以550706元为基数，按照年利率6%的标准从2018年11月16日起计算至拖欠租金付清之日止。一审法院认为，阳春延生沐足城与梁杏爱在《租赁合同书》中的第六章第二条第三款约定“租金按每月支付，时间为每月5日前，乙方不得逾期交付租金，如乙方未能按时向甲方缴纳商铺租金，每逾期一天，由乙方按天租金额的1‰计付违约金滞纳金给甲方，若乙方在当月月底前没有缴纳商铺租金、水电费及其他费用，甲方有权收回该商铺以及抵押金不退还给乙方，并且有权提前解除本合同，所造成的一切经济损失均由违约方承担。”阳春延生沐足城主张蔡文相、梁杏爱逾期支付租金期间的违约金应按照年利率6%的标准计算，蔡文相、梁杏爱未对阳春延生沐足城上述主张进行抗辩。阳春延生沐足城起诉蔡文相、梁杏爱的生效判决已经确定按年利率6%的标准计算违约金给阳春延生沐足城，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第二款的规定，阳春延生沐足城请求符合法律规定，依法予以支持。结合阳春延生沐足城的诉讼请求，按照双方在《租赁合同书》中约定的月租金标准，从2018年11月16日起至2019年12月15日止每月的租金均为42362元，该时间段内逾期支付租金的违约金应以42362元为基数，从2018年11月6日起计算，按照年利率6%分别计算至实际给付之日止。阳春延生沐足城请求从2018年11月16日起计算违约金，是其对自身诉讼权利的处分，一审法院依法予以准许。综上，阳春延生沐足城请求蔡文相、梁杏爱支付违约金（违约金以拖欠租金为基数按年利率6%计算，从2018年11月16日计至拖欠租金付清之日止）给阳春延生沐足城，理据充分，依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：蔡文相、梁杏爱在本判决发生法律效力之日起10日内共同支付尚欠的租金550706元、物业管理费18200元（该房屋租金、物业管理费均从2018年11月16起计算至2019年12月15日止）和违约金（该违约金以42362元为基数，分别从2018年11月16日、2018年12月6日、2019年1月6日、2019年2月6日、2019年3月6日、2019年4月6日、2019年5月6日、2019年6月6日、2019年7月6日、2019年8月6日、2019年9月6日、2019年10月6日、2019年11月6日起，均按照年利率6%的标准分别计算至尚欠的租金实际给付之日止）给阳春市延生古典沐足城；一审案件受理费9644元，减半收取计4822元，由蔡文相、梁杏爱共同负担。 二审诉讼中，蔡文相、梁杏爱提供以下证据：证据一，阳春市春州物业服务有限公司（以下简称春州物业公司）工商信息，春州物业公司出具的证明，拟证明春州物业公司2011年8月进驻****从事物业服务工作，但不向****一、二层商铺提供物业服务，也没有收取一、二层商铺的物业服务费；证据二，春州物业公司经理李建与蔡文相通话录音光碟及文字说明，拟证明春州物业公司没有收取过阳春延生沐足城的物业费，不收取****一、二层商铺物业费的原因是由业主决定的；证据三，营业执照、银丰汽车卫生值日排班表、银丰汽车服务有限公司员工工资情况核准表，拟证明蔡文相、梁杏爱在****一楼商铺开办阳春市银丰汽车服务有限公司，公司经营期间自行安排员工负责商铺内外的清洁卫生工作。阳春延生沐足城对蔡文相、梁杏爱提供的证据质证如下：对证据一、证据二不予认可，与本案无关。对证据三，为蔡文相、梁杏爱单方制作，对其真实性不予认可。 阳春延生沐足城二审诉讼中提供以下证据：证据一，《劳动合同书》，拟证明阳春延生沐足城聘请有自己的保安、保洁员，阳春延生沐足城的保安负责保卫工作、引导门前车辆停放等工作（停车位在一楼门口），而保洁员负责后勤保洁工作，阳春延生沐足城已经全面履行合同的义务；证据二，视频，拟证明阳春延生沐足城的保安平时在负责保卫工作、引导门前车辆停放等工作。蔡文相、梁杏爱对阳春延生沐足城提供的证据质证认为：对证据一真实性不予认可，从合同中所捺的指模来看是刚捺不久，按阳春市当地聘请保安及保洁人员用工习惯来看，是没有用人单位与劳动人员签订劳动合同的。阳春延生沐足城之前的保安是阳春保安公司劳务派遣人员，不是阳春延生沐足城自行招聘。阳春延生沐足城应提供保安及保洁人员的工资签收单、考勤登记等才能证明其具有专职的物业服务人员。自蔡文相、梁杏爱租赁****一楼商铺以来，从来没有享受过阳春延生沐足城提供的保安及清洁服务。相反，阳春延生沐足城由于经营沐足行业，需要大量的停车位，其保安人员反而侵占蔡文相、梁杏爱洗车场的停车位，影响蔡文相、梁杏爱的经营。阳春延生沐足城提供的证据一、二均不足以证明其为蔡文相、梁杏爱提供过物业服务。 本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。 另查明：蔡文相、梁杏爱二审提供阳春市春州物业服务有限公司出具的《证明》，内容如下“本公司自2011年8月进驻阳春市****楼盘从事物业服务工作，物业服务范围不包括一、二楼商铺，也不收取该楼盘一、二楼商铺的物业管理费”。阳春延生沐足城陈述阳春市**********一二层商铺是由其聘请保安、保洁员负责保卫、指导车辆停放、保洁工作，为蔡文相、梁杏爱提供了相关的物业服务，阳春延生沐足城为此提供雇请人员的《劳动合同书》及其保安指挥停车视频资料作证。蔡文相、梁杏爱则认为阳春延生沐足城的保安、保洁员没有为蔡文相、梁杏爱经营的店铺提供物业服务，蔡文相、梁杏爱经营的阳春市银丰汽车服务有限公司聘请的员工负责店铺的清洁卫生工作。 本院认为，本案是租赁合同纠纷。阳春延生沐足城将涉案商铺租赁给梁杏爱使用，双方于2011年4月11日签订的《租赁合同书》符合双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，阳春延生沐足城将涉案商铺交付给蔡文相、梁杏爱使用，蔡文相、梁杏爱一起在此经营阳春市银丰汽车服务有限公司。合同履行期间，阳春延生沐足城因蔡文相、梁杏爱拖欠2018年11月16日至2019年12月15日的租金和物业管理费而提起本案诉讼，蔡文相、梁杏爱对一审法院认定其拖欠上述期间的租金550706元没有异议，本院予以确认。蔡文相、梁杏爱对一审判决认定的租金违约金计算及物业管理费提起上诉，故本案的争议焦点是一是蔡文相、梁杏爱拖欠的租金违约金应从何时起计；二是蔡文相、梁杏爱应否支付物业管理费给阳春延生沐足城。 关于争议焦点一，蔡文相、梁杏爱上诉认为租金违约金应从2018年12月6日按年利率6%起算，而不是按一审判决认定的2018年11月16日起算。按照阳春延生沐足城与蔡文相、梁杏爱签订的《租赁合同书》第三章第一条租赁期限的约定，租赁期间是自2011年8月16日起至2021年8月15日止。第六章第二条第3点约定租金按每月支付，时间为每月5日前。经阳春延生沐足城与蔡文相、梁杏爱确认，每月5日是支付当月租金。按照上述合同约定及当事人确认的事实，第一个月2011年8月16日至9月15日的租金应在2011年8月5日支付，以此类推，阳春延生沐足城本案请求的2018年11月16日至2018年12月15日的租金，蔡文相、梁杏爱应在2018年11月5日支付完毕，蔡文相、梁杏爱逾期未付该月的租金，其违约金应从2018年11月6日起计算，一审判决按照阳春延生沐足城的诉讼请求从2018年11月16日起计算违约金并无不妥，本院予以维持。 关于争议焦点二，按照蔡文相、梁杏爱二审提供的证据反映，蔡文相、梁杏爱所租赁的商铺并非由物业管理公司提供物业服务。阳春延生沐足城辩称涉案商铺的物业服务是由其聘请的保安、保洁员负责，其所聘请的人员已为蔡文相、梁杏爱提供了安保、保洁服务，为此阳春延生沐足城提供其聘请的员工《劳动合同书》及保安指挥停车的视频资料作证。本院认为，阳春延生沐足城上述证据不足以证明其聘请的员工为蔡文相、梁杏爱经营的店铺提供保卫、保洁服务，蔡文相、梁杏爱亦否认阳春延生沐足城为其提供相关物业服务，故阳春延生沐足城应承担举证不能的不利后果，阳春延生沐足城请求蔡文相、梁杏爱支付2018年11月16日起至2019年12月15日止的物业管理费18200元理据不足，本院不予支持。 综上所述，蔡文相、梁杏爱部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决部分事实认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条，第二百二十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广东省阳春市人民法院（2020）粤1781民初220号民事判决； 二、蔡文相、梁杏爱在本判决生效之日起十日内共同支付尚欠的租金550706元（从2018年11月16起计算至2019年12月15日止）和违约金（以42362元为基数，分别从2018年11月16日、2018年12月6日、2019年1月6日、2019年2月6日、2019年3月6日、2019年4月6日、2019年5月6日、2019年6月6日、2019年7月6日、2019年8月6日、2019年9月6日、2019年10月6日、2019年11月6日起，均按照年利率6%的标准分别计算至尚欠的租金实际给付之日止）给阳春市延生古典沐足城； 三、驳回阳春市延生古典沐足城的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9644元，减半收取4822元，由阳春市延生古典沐足城负担144.7元，由蔡文相、梁杏爱负担4677.3元；二审案件受理费255元，由阳春市延生古典沐足城负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘丽婵 审 判 员 姜玉华 审 判 员 施震宇 二〇二〇年八月十八日 法官助理 李凤霞 书 记 员 陈 俭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。