广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8034号原告（反诉被告）：黄莺，女，1978年6月6日出生，汉族，住陕西省洛川县，委托诉讼代理人：冯伟炼，广东广大律师事务所律师。被告：李青锋，男，1986年11月27日出生，汉族，住广东省电白县，被告（反诉原告）：李成雄，男，1992年8月27日出生，汉族，住广东省电白县，委托诉讼代理人：张建忠、吴剑辉，均为广东法拯律师事务所律师。原告黄莺诉被告李青锋、李成雄承包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄莺及其委托诉讼代理人冯伟炼，被告李成雄的委托诉讼代理人张建忠到庭参加诉讼。被告李青锋经本院公告,期限届满没有到庭参加诉讼,本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告黄莺起诉和反诉答辩称，原告于2018年3月底开始经营广州市海珠区琶洲新村2号楼首层1046、1047号铺位店铺SUMMERBAR（下称“涉案店铺”），后个人因经营不善，于2018年8月11日将涉案店铺转租给两被告经营中餐厅，双方于2018年8月16日签署承包协议。2019年2月开始，被告没有向原告缴纳过租金，现两被告共拖欠原告2019年2月和3月租金共计90000元。另，从2018年12月份开始被告拖欠涉案店铺的物业费2535元、水费2817.2元及电费5384.8元，合计10737元，该费用原告已经付清。两被告在经营涉案店铺期间，损坏、遗失原告的收银机、桌、椅子、风机、制冰机等财产，原告因此损失费用共计20000元。三门冰箱展示柜进口啤酒一批，1664一箱，福佳白2箱，嘉士伯啤酒3箱，可乐雪碧各两件，红牛2箱，屈臣氏汤力水一箱，屈臣氏苏打水一件，玻璃器皿一批。2019年1月5日，因被告李成雄经营该餐厅期间与他人发生严重冲突且损坏了他人财物，随后被告被公安机关立案调查，原告亦因此无辜受到牵连，原告被琶洲派出所叫去协助调查长达16小时以上。原告在拘留期间遭受到了极大的精神压力和精神创伤。此外，被告在经营涉案店铺期间欠下多笔货款，被告的债权人纷纷打电话给原告，要求原告代为偿还被告所欠债务。新店铺在短短4个月期间，由一个干净全新的店铺被彻底经营成垃圾堆，现状惨不忍睹，导致店铺转租困难，原告不得不与涉案店铺的业主解除租赁协议。依据原、被告签订的《租赁协议》第七条协议的变更与解除第1.(1)项，现因被告违约在先，导致租赁协议无法继续履行，原告有权没收被告的押金，但因被告没有向原告支付原租赁协议约定租赁涉案店铺的押金，故被告应另行向原告补足约定押金作为违约金。故起诉要求：1、两被告支付广州市海珠区琶洲新村2号楼首层1046、1047号铺位2019年2月份和3月份承包金90000元（每月按45000元计算）；2、两被告支付该铺位2018年12月至2019年3月物业费2535元（每月按419.81元计算），水费2817.2元及电费5384.8元；3、两被告赔偿在租赁原告物业期间损坏、遗失原告的收银机、桌子、椅子、风机、制冰机等费用共计20000元；4、两被告支付酒水货款2000元；5、两被告支付《租赁协议》约定的押金35000元；6、被告承担本案全部诉讼费用。不同意被告李成雄的反诉请求。被告称原告隐瞒该房屋无法办理营业执照的事宜不属实，双方签订了承包协议后，原告在8月17-25号内已经将办理营业执照的相关文件交给被告。当时店铺有营业执照，且已经在经营，因为被告要改名字，所以要重新补充一些文件给被告，商铺的营业执照也是2019年4月份才注销的，一直是可以经营的。对于被告所述有150平方米无权出租的问题，承包协议对于室外的150平方米主要是当时原告从房东租过来的时候室外的150平方米，当时还没有登记谁名下的业权还是属于公摊面积，当时交付的时候，因为原告之前一直在用，包括外面还有一些桌椅，也是在属于商铺的范围，150平方米也是有围栏围起来的。当时原告也是将150平方米交付给被告，而且被告也一直在使用，所以并不存在说150平方米是其无权出租的问题，而且是一个公共部分的面积，也是一直允许使用的，刚好正对的是铺面对出的位置的空地。对于被告所说在2月份商铺被关闭，关闭的原因是因为被告在商铺经营的过程中与旁边的商铺的店主发生了纠纷，双方打架，最后闹到琶洲派出所，派出所经过刑事调查后，两被告为了逃避法律的责任，2、3月份没有出现，没有开门经营，也没有交相关的承包金给原告。被告李成雄答辩和反诉称，不同意原告的诉请。涉案商铺的实际承包人是李青锋，真正的义务人是李青锋，与李成雄无关。对于第二项诉请，据了解，商铺在2019年2月份，具体的执法机构推断是海珠区城管局琶洲街道城管科，商铺被街道城管要求关门整改，所以2019年2、3月份实际上是没有经营的。对于第三、第四项诉请，原告并没有任何证据证明，李成雄也没有听李青锋说起过。第五项诉请也与李成雄没有任何关系。至于物业费和水电费，因为合同存在无效的可能，如果合同无效，这些费用应该由原告自行承担。原告隐瞒该房屋无法办理营业执照，且隐瞒租赁标的有150平方米是其无权出租但却被原告计入租赁面积，而且据悉原告与业主签订的合同里面明确约定不允许转租。2019年3月12日，业主与原告解除了合同。故反诉要求：原告向被告李成雄返还保证金100000元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年3月12日起至清还之日止）；2、原告承担反诉费。被告李青锋没有提交答辩意见和举证。经审理查明，2018年8月16日，原告（甲方）与被告李成雄（乙方）签订《承包协议书》，约定甲方将其名下店铺座落于广州市海珠区琶洲新村商业街2栋首层1046、1047铺面承包给乙方用于经营，该门面建筑面积共室内98平方米，室外150平方米；乙方承包的summerbar用于商业用途使用，乙方向甲方承诺在summerbar承包期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途；本协议承包期为两年，自2018年8月11日至2020年8月12日；承包金为45000元/月；在承包期内，因承包铺面所产生的水、电、卫生费、无线网络，物业管理费由乙方自行承担；为保证协议的履行，乙方于本协议签订之日向甲方支付履约保证金100000元，承包期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方；乙方每月5日为付承包款日期，逾期按千分之五每天计算；甲方应在乙方支付保证金及首月承包金后共120000元之日起将上述房屋钥匙交付乙方；第二个月，乙方支付保证金及承包金共70000元，其中承包金为45000元，保证金25000元；甲方必须保证承包给乙方的门面能够从事商业经营，如果不能保证正常经营，则甲方需退回乙方所交全部保证金，另外按保证金的10%赔偿；如果与甲方无关的原因导致无法正常经营，则甲方不予负责；如因乙方改变经营模式或食品安全造成无法正常经营与甲方无关；甲方合同到期及承包期满后，乙方有优先和房东签约续租权；甲方提供的设施设备归甲方所有，或乙方按双方商定价格收购；如在使用过程中如有损坏设施设备照价赔偿；乙方未按约定期限交付承包金，超过5天以上的，甲方有权解除合同；（第八条）1、符合本协议第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除协议，并有权要求违约方按当月承包金的日千分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；2、乙方应如期交付承包金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当月承包金的日千分之五支付保证金，保证金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；等。同日，原告出具《收据》，该收据载明“收到被告李成雄就Summerbar承包押金75000元，以此为准，以汇款到账为准。”被告李成雄在该收据的记账栏签名盖指模。2018年8月17日，被告李青锋出具《承诺书》给原告，承诺因经营summerbar支付原告押金35000元，分别2018年9月30日付15000元，2018年10月30日付20000元，并承诺愿意用现经营的餐厅所占股份作担保。原告表示其共收取了被告305000元，原告提交的微信、支付宝转账记录和中国银行交易流水明细清单显示：被告李成雄在2018年8月17日付90000元（摘要为商铺承包款）、9月12日付24000元、9月13日付6000元、9月14日付40000元、10月10日付10000元、10月11日付10000元、10月20日付25000元、10月29日付2000元、12月8日付40000元，2019年1月14日付20000元给原告；LYF（原告称是被告李青锋的弟弟，被告李成雄成称是其弟弟）在2018年8月5日付30000元给原告；上述合计297000元。原告提供了其与被告李青锋签订的《合作意向承诺书》（时间为2018年8月15日），内容为：一、关于押金。1、协议保证金交付方式细化如下：第一个月承包金45000+保证金45000共计90000元，第二个月承包金45000+保证金45000共计90000元，第三个月承包金45000+保证金45000共计90000元；2、具体操作如下：按照主协议第一个月收款120000元整，实际到账90000元，退回30000元给李青锋先生用于处理二楼问题，李青锋签署两个月押金借条共计90000元；第二个月李青锋缴纳承包金加保证金90000元后，借条改为45000元；第三个月李青锋缴纳承包金加保证金90000元后，借条清零销毁；甲方黄莺补回李青锋追交保证金收据35000元；二、关于承包金递增补充。2018年8月10日到2019年4月30日承包金为45000/月，2019年5月1日到2020年8月12日承包金为49500/月；协议期满后，在双方无违约无纠纷的情况下，退回保证金共计135000元整。被告李成雄表示：该附件的签订日期是8月15日，承包协议书签订日期是8月16日，附件出现在主合同之前，该证据存在造假的嫌疑。原告表示：当时的草稿是8月15日李成雄签订的，由于附件协议的补充协议有一些问题我们又改进了一下，所以就会出现了日期是一个是15号，一个是16号。承诺书中约定“退回3万元给李青锋处理二楼问题”，我方租的是一楼，不存在处理二楼的问题，因为李青锋没有钱，让我借他3万元，实际上我收到的保证金是7万元。对于承诺书第一点第2条具体操作中第2、3个月的约定，李成雄、李青锋及李青锋的亲弟弟三人合伙承包我的店，每人要出相应份额的钱，李青锋一直付不起这笔费用，后私下和我说签了这份承诺书。后来他又借了我3万元，现我只能在天河法院起诉追回有借条的3万元。承诺书上的每一条都没有履行过。被告李成雄表示：协议约定保证金和首月承包金总共为12万元，后来在与李青锋签订《合作意向承诺书》时将12万元变成了确定收了9万元保证金，退回3万元，该3万元是要给李青锋处理二楼问题，我方已经按合同交足了该12万元。该3万元是2018年8月5日由李成雄转给原告的，与8月16日出具的收据“已含3万定金”相符，该定金后转化成了保证金，因此我方也交足了10万元保证金。原告就被告拖欠物业费、水费及电费的主张，提交了以下证据：1、保利（广州）物业发展有限公司出具的开票日期均为2019年3月13日、购买方均为广州琶洲新村1-3栋首层1046-1047、号码分别为No.32165819（载明2019年1、2、3月物业服务费，价税合计1335元）、No.32165820【载明2018年12月电费、公摊电费、代收水费、代收污水费、代收公摊水费、服务费（金额566.04元、税额33.96元），价税合计3095.8元】、No.32165821【载明2019年1月电费、公摊电费、代收水费、代收污水费、代收公摊水费、服务费（金额566.04元、税额33.96元），价税合计5368.5元】、No.32165822（载明2019年2月电费、公摊电费、代收公摊水费，价税合计937.7元）的发票四张。2、信用卡已出账单查询，显示原告在2019年3月13日支出10737元给保利（广州）物业发展有限公司。被告李成雄的质证意见：对证据1的关联性不确认，发票中的服务费不属于物业服务费的范畴；证据2与被告无关。原告还提交了以下证据：1、原告与张海辉签订的《解除合同协议书》（复印件）。2、关于楼宇物业产权材料，包括收楼确认书、社会诚信服务凭证、张海辉身份证复印件、海珠区农村集体“三资”交易成交确认书、房屋租赁登记备案证明、琶洲经济九社与张海辉的租赁合同（房屋租赁登记备案证明为复印件，其他均为复印件加盖广州市海珠区琶洲街琶洲第九经济合作社印章）。3、原告与张海辉签订的《租赁合同》。被告李成雄的质证意见：对证据不确认。诉讼中，原告表示签订合同是被告李成雄，实际经营是两被告。被告李成雄表示其是代被告李青锋签合同，实际承包人是被告李青锋；对于其向原告支付承包费用，是因被告李青锋向其承诺如果经营得好可以将承包作为投资分配股份分红，如果经营有问题就当是借款。原告和被告李成雄确认：合同约定的租赁物和暄悦西街8号1046、1047是同一标的物；签订承包协议后，原告交付了涉案商铺和营业执照等给被告李成雄；原告于2019年3月10日自行收回了涉案商铺。原告表示：打斗事件后被告有经营，但过完年就没有经营，商铺一直空置，其在3月交还房屋给房东，被告一直没有出现。被告李成雄表示：打斗事件后其没有经营，被告李青锋是否有经营不清楚。另查，《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区琶洲占决新街3、5、7、9、11、13号（除地下2层B2337号其中的12.2875平方米外），暄悦西街8号房产的权属人是广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社。该房产的档案材料中的《房屋建筑面积测绘成果报告书》记载：暄悦西街8号1层46、47号房的总建筑面积分别为49.3590平方米、39.5629平方米。广州市海珠区琶洲沙漠妖姬咖啡厅的工商登记档案记载：2016年7月19日，张海辉（甲方）与原告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区暄悦西街8号1046、1047房出租给乙方，建筑（或使用）面积97.9平方米，租赁期限为2019年7月19日至2018年7月18日；等。广州市海珠区琶洲沙漠妖姬咖啡厅于2019年4月29日经核准注销登记。根据原告的申请，本院分别向广州市城市管理综合执法大队海珠大队琶洲中队、广州市海珠区市场监督管理局琶洲市场监督管理所调查2019年2、3月期间因涉案商铺无营业执照及涉嫌占道经营导致存在安全隐患等被责令暂停营业的相关情况。广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处作出《琶洲街关于协助调查函的复函》，内容为：经查，2018年至2019年期间，琶洲街道城管执法队对电白海鲜城商铺（经营地址：广州市海珠区暄悦西街****）发出过一次执法文书，具体为：2018年10月15日，电白海鲜城在广州市海珠区暄悦西街46号、47号超出门窗和外墙设摊经营。琶洲街道城管执法队依法查处，并发出《责令限期改正通知书》（穗综海责字[2018]琶9511号）和《询问通知书》(穗综海询字[2018]琶0533号），对该商铺超出门窗和外墙设摊经营行为进行督促整改。经执法教育，电白海鲜城已于当天将摆放在门外的经营物品搬回店内。需要说明的是，琶洲街道城管执法队并没有责令电白海鲜城暂停营业。该复函所附的《责令限期改正通知书》、《询问通知书》、检查笔录均由被告李青锋签收和签名。广州市海珠区市场监督管理局作出《复函》，内容为：2018年12月3日，我局共2名执法人员对琶洲新村2栋b座楼下的电白海鲜城进行现场检查。经查，该业户能提供营业执照以供备查，营业执照名称：广州市海珠区琶洲沙漠妖姬咖啡厅，登记住所：广州市海珠区暄悦西街8号1046、1047号铺（临时经营场所：有效期至2017年12月31日）。针对该业户营业执照临时经营场所已过期的问题，我局执法人员根据《广州市商事登记暂行办法》第四十一条第（一）项的规定，责令该业户限期30日内办理营业执照变更登记。根据原告的申请，本院向广州市公安局海珠区分局琶洲派出所调查两被告在经营涉案商铺过程中于2018年12月-2019年3月期间因涉嫌破坏公私财物事宜被传唤的情况。该派出所向本院提供了区葆源和李成雄2019年3月14日签订的《自行申请调解协议书》、区葆源收李成雄赔付款4550元的收条、2019年3月14日对李成雄的询问笔录、行政案件权利义务告知书。其中《自行申请调解协议书》载明：2019年1月5日凌晨，区葆源经营的位于广州市海珠区琶洲新村暄悦西街1045号的黎小串饮食店的招牌被人为故意损坏。后经民警调查，该事为黎小串隔壁电白渔村餐厅的工作人员李永峰等人所为。现电白渔村餐厅店长李成雄本着息事宁人的态度愿意出面调停此事，并自愿和区葆源协调解决。现双方达成调解协议如下：一、现由电白渔村经营者李成雄向区葆源赔付区葆源修复招牌的费用共计4548.54元；二、区葆源自收到赔付款之日起，不再追究电白渔村相关人员的法律责任。李成雄在询问笔录中陈述事情的经过：在2019年1月4日中午11点左右，我们隔壁档口黎小串的几个员工在我不知情的情况下拆了我们挂在二楼的招牌，后来在2019年l月5日的凌晨1点钟左右，我在档口隔壁的厕所里上厕所，在我上厕所的途中，我们店里的员工讨论店招牌被人拆了，不服气，于是拉了两个员工过去拆了黎小串的店门口招牌，后来黎小串的员工报了警，警察过去帮我们调解处理。第二天我去物管那了解，物管跟我说我们店门口的招牌已经规划给黎小串店使用了。再查，2019年，原告以被告李青锋向其借款30000元未还为由向广州市天河区人民法院提起诉讼。广州市天河区人民法院作出（2019）粤0106民初10086号民事判决书，判决被告李青锋向原告清偿借款30000元及利息。该案查明：2018年8月5日，原告向被告李青锋支付宝账户转账了15000元；同月17日，原告分别向被告李青锋支付宝账户和微信账户转账了4000元和11000元。2018年8月17日，被告李青锋书写《借条》给原告。原告于2019年3月19日提起本案诉讼。本院认为，合同的效力问题。根据原告与被告李成雄签订的《承包协议书》，原告将“广州市海珠区琶洲沙漠妖姬咖啡厅”及其相关证照、设施等一并交付给被告李成雄，使被告李成雄可以正常经营，属于将涉案咖啡厅的经营权益整体性转让给被告李成雄，双方的权利义务关系符合承包合同关系的基本法律特征。该《承包协议书》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。被告李成雄抗辩其是代被告李青锋签合同，但未能提交证据予以证明，本院对被告李成雄该抗辩不予认定。原告已于2019年3月10日自行收回涉案商铺，故上述合同于该日解除。承包费的问题。根据原告提交的证据反映被告李成雄和LYF支付了共297000元给原告，原告自认收取了被告承包金和保证金共305000元，被告李成雄抗辩其支付的款项高于305000元，但未能提供证据予以证明，故本院认定被告支付的金额以原告自认的金额305000元为准。根据合同的约定，保证金100000元，2018年8月11日至2019年1月10日5个月应交承包金共225000元，被告在承包期间仅支付了305000元，其行为已构成违约。现原告要求被告李成雄按每月45000元的标准支付2019年2月份和3月份承包金，合法合理。鉴于原告已于2019年3月10日收回涉案商铺，故承包金应计至2019年3月10日止，2019年3月1日至2019年3月10日承包费为14516元（45000÷31×10=14516），对原告主张该日后的承包金本院不予支持。物业费、水费及电费的问题。《承包协议书》约定“在承包期内，因承包铺面所产生的水、电、卫生费、无线网络，物业管理费由乙方自行承担”。原告要求被告李成雄支付涉案商铺2018年12月至2019年3月期间的物业管理费、水费及电费，符合合同的约定，本院予以采纳。鉴于原告已于2019年3月10日收回涉案商铺，故原告要求被告李成雄承担3月整月的物业管理费无理，被告李成雄只需承担2019年3月1日至2019年3月10日的物业管理费143.55元（445÷31×10=143.55）。至于原告已向物业管理公司缴纳的服务费，《承包协议书》并无约定该费用的承担，原告亦未就该费用的性质作出合理的解释，故原告要求被告李成雄承担该费用，缺乏依据，本院不予采纳。赔偿损坏、遗失原告物品和支付酒水货款的问题。原告对该两项请求没有提供证据予以证明，故原告要求被告李成雄承担赔偿责任，本院不予支持。押金（保证金）的问题。从《承包协议书》关于保证金的约定来看，保证金的目的是为保证合同的履行，即使被告李成雄未按约定支付保证金，在合同已解除的情况下，原告要求被告李成雄支付保证金，缺乏依据，本院不予支持。《承包协议书》约定“承包期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方”。根据该约定，在合同期满被告李成雄无违约行为并按时交还涉案商铺的情况下，被告李成雄才有权要求退还履约保证金。而从本案查明的事实来看，在承包合同的履行期间，被告李成雄最后一次支付承包费的时间为2019年1月14日，且仅支付了20000元，其行为构成严重违约。因此，被告李成雄反诉要求原告返还保证金并支付利息。不符合合同的约定，本院不予支持。被告李青锋应否承责的问题。原告主张涉案商铺由两被告实际经营，被告李成雄亦抗辩被告李青锋为涉案商铺的实际承包人，从本案的证据来看，被告李青锋曾就涉案商铺的承包金和保证金的支付与原告签订《合作意向承诺书》，被告李青锋亦出具了《承诺书》承诺因经营summerbar向原告支付押金，广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处提供的城管执法队发出的《责令限期改正通知书》、《询问通知书》及制作的检查笔录均由被告李青锋签收和签名，且被告李青锋亦未到庭提出异议，故对原告提出涉案商铺由两被告实际经营的主张，本院予以采信，被告李青锋应与被告李成雄共同承担还款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李青锋、李成雄在本判决生效之日起10日内，向原告黄莺支付从2019年2月1日起至2019年3月10日止的承包金59516元。二、被告李青锋、李成雄在本判决生效之日起10日内，向原告黄莺支付物业管理费1033.55元、水费和电费8202元。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回被告李成雄的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3447元，由原告负担1941元，两被告共同负担1506元。本案反诉受理费1150元，由被告李成雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  朱少芬人民陪审员  徐燕青二〇二〇年八月二十五日书 记 员  余胜男郑碧凤