广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4779号上诉人（原审被告）：叶卫东，男，汉族，1970年9月21日出生，住址：惠州市惠阳区*****************。身份中号码：441************537。委托诉讼代理人：杨东坡，湖南方照律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：怡和昌塑胶制品有限公司，依据地：惠州市惠阳区三和经济技术开发区。法定代表人：洪某1。委托诉讼代理人：李亦文，该公司员工。原审被告：郑兴青，女，汉族，1975年9月6日出生，住址：惠州市惠阳区****。身份证号码：441************。上诉人叶卫东与被上诉人怡和昌塑胶制品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人叶卫东上诉请求：撤销（2019）粤1303民初字1658号民事判决书，并驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、本案基本情况。2010年7月7日上诉人与被上诉人签订《租赁合同书》，约定将案涉房屋租赁给上诉人开办医院。上诉人依约向被上诉人支付了68670元保证金和512360元租金，并花费数百万元装修房屋和安装医疗设施设备。2010年7月上诉人获得《设置医疗机构批准书》。按照申办《医疗机构执业许可证》的程序，在获得《设置医疗机构批准书》后还需要办理案涉房屋的规划、环保、消防手续才能获得医疗执业许可。案涉房屋虽然在《建设用地规划许可证》范围内，但不在《建筑工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》范围内，为此双方一直在做相关部门的工作。为了补正案涉房屋的工程规划许可，惠阳区卫生局也同意将《设置医疗机构批准书》有效期延续至2014年6月30日。但终因案涉房屋瑕疵无法得到补正而致无法申办《医疗机构执业许可证》。上诉人也因此拒付其后租金。由此引发纷争而成此诉。一、一审认定事实错误。一审认定《惠阳区自然资源局关于租赁房屋是否在规划许可范围内的告知函》系复印件，且认为该函“不能充分证明涉案房屋未取得建设用地许可证”错误。首先，在一审质证时上诉人已向法庭声明该证据原件已快递给二审法院，庭后又将保管该原件的书记员黄慧电话告知承办法官，承办人当时还答应找二审书记员核实；其次，该证据是为了证明案涉房屋未取得合法手续，是违法建筑，而不是为了证明涉案房屋未取得建设用地许可证。被上诉人一直坚称案涉房屋是合法建筑，当初上诉人恰恰就是因其已取得建设用地许可证而被蒙蔽。本案双方争议的焦点：一是永和医院未获批《医疗机构执业许可证》的原因是不是因为案涉房屋是违法建筑；二是案涉房屋是否是违法建筑。2018年3月20日惠阳区卫生局答复原审法院的《协助调查函》明确告知办理《医疗机构执业许可证》需要提供“（三）拟设医疗机构地址的建筑物，应具备完整、明晰的土地（房屋）不动产权证（未办理有效产权证明的，应提供所地在镇（街）地建筑规划部门相关证明）……”，正是因为案涉房屋缺少这一必备要件才无法通过环评而不能申办执业许可。惠阳区卫生局答复的“在《设置医疗机构批准书》有效期内未向该局提出医疗机构执业登记申请……故不予该院医疗机构执业登记”的背后原因就是因为案涉房屋无法通过环评而致永和医院无法申办执业许可。虽然提供房屋合法手续也不一定能获得许可，但不能提供合法手续就一定不能获得许可，甚至连申办的资格都没有。因此只有被上诉人提供案涉房屋合法手续的前提下才能免除其不能申请办理《医疗机构执业许可证》的责任。二、一审判决适用法律错误。被上诉人有义务提供租赁房屋的合法手续，否则上诉人有权拒付租金，这是法律赋予上诉人的先履行抗辩权。《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。出租人向承租人提供合法的房屋手续是房屋租赁合同之债的本旨，是出租方的当然义务。出租人未能提供租赁房屋的合法手续，致使承租人不能实现合同目的，出租人当然有权拒付租金。由于上诉人的加建与装修，案涉房屋增值了2724224.92元，对该添附部分原判决【（2016）粤1303民初字1554号】仅以四折对上诉人予以补偿。法官或许是基于为了抵销双方的诉讼请求行使的自由裁量，被上诉人今又提起本诉违反了诚实信用原则。基于上述事实与理由，上诉人依法提出上诉，请求上级人民法院依法予以支持。被上诉人怡和昌塑胶制品有限公司答辩称：上诉人上诉无理，请二审驳回上诉人的上诉，维持原判。原审原告怡和昌塑胶制品有限公司向原审法院起诉请求：1、请求判令被告支付所欠原告租金、水电费从2016年5月至2019年6月共计人民币956802元，违约金79181.66元（暂按日万分之一点七五计算至2019年6月24日，应计至分付清日）。2、由被告承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：原告怡和昌塑胶制品有限公司与被告叶卫东、郑兴青因房屋租赁合同纠纷一案向原审法院起诉，原审法院于2019年2月12日作出（2016）粤1303民初1554号民事判决，判决如下：一、解除原告（反诉被告）怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司与被告（反诉原告）叶卫东于2010年7月7日签订的《租赁合同书》，被告（反诉原告）叶卫东应于本判决发生法律效力之日起五日内搬离涉案租赁场所；二、被告（反诉原告）叶卫东应于本判决发生法律效力之日起30日内支付2012年11月至2016年5月的租金合计1000293元及违约金给原告（反诉被告）怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司。违约金计算方式：自2012年11月6日起，以应付未付租金总额为基数，按日万分之一点七五计算至被告（反诉原告）叶卫东付清租金之日止；三、原告（反诉被告）怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内支付加建工程补偿款1089690元给被告（反诉原告）叶卫东。以上第二、三判项金额可相互抵销；四、驳回原告（反诉被告）怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）叶卫东的其他反诉请求。上述判决作出后，原告不服，上诉于惠州市中级人民法院。2019年3月31日，原告再次向原审法院起诉，要求被告支付从2016年5月至2019年6月的租金、水电费共计人民币956802元，违约金79181.66元（暂按日万分之一点七五计算至2019年6月24日，应计至分付清日）。另查明，原告陈述自2016年5月15日即第一次起诉后，原告提出对租赁场所内的物品进行评估，评估后原告对评估价格不服，要求重新评估鉴定，原告的要求被原审法院予以驳回，至2019年4月2日原审法院受理该案后，原被告双方未就租赁场所内的物品进行交接。原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。被告租赁原告的场所，理应依约向原告交缴租金。根据（2016）粤1303民初1554号民事判决书，被告应缴纳的租金、违约金计至2016年5月止。被告应从2016年6月起向原告交缴租金、违约金。租金根据合同约定，2016年6月至2019年6月的租金按7.7元/平方米计算。即被告应支付原告2016年6月至2019年6月的租金总额为906444元（7.7元/平方米×3270平方米×36个月），原审法院予以支持。根据合同法第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。原告庭审时仅陈述要求与被告交接租赁场所外，并未采取其他适当措施防止损失的扩大，故原告对其的租金损失应承担70%责任，被告则承担30%责任，即上述租金906444元，原告自行承担634511元（906444元×70%），被告承担271933元。原告诉求被告支付违约金问题，因本案2016年5月15日第一次诉讼，原告要求被告支付违约金，原审法院已予处理过，现原告又要求违约金，属于重复起诉，原审法院不予支持。关于原告要求被告支付水电费问题，被告自2016年5月15日第一次诉讼后不在租赁场所经营，故原告该诉求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。被告郑兴青经合法传唤未到庭参加诉讼，应予缺席论处。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告叶卫东应于本判决发生法律效力之日起30日内支付2016年6月至2019年6月的租金合计271933元给原告（反诉被告）怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司。二、驳回原告怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6180元，由被告叶卫东承担5379元，原告怡和昌塑胶制品（惠州）有限公司承担801元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是房屋占用使用费及其利息应否支付的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，且广东省高级人民法院（2020）粤民申2987号民事裁定书已经认定涉案租赁合同无效，故原审认定涉案租赁合同有效不当，予以纠正，本院依法确认涉案租赁合同应为无效合同。但涉案合同无效，不影响上诉人依法支付涉案房屋占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，在涉案合同无效的情况下，上诉人仍应支付逾期交还涉案房屋的占有使用费及相应利息。故原审法院判令上诉人支付2016年6月1日至2019年11月13日期间的房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。上诉人的其他上诉请求亦不能成立，不应采纳。虽然上诉人关于合同效力的上诉有理，但不影响上诉人依法应当支付占用费，故原审的判决予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费15541元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年八月二十一日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩