宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2020）宁0205民初1069号原告：吴某，住石嘴山市。委托诉讼代理人：张某，宁夏平瑞律师事务所律师，特别授权代。被告：王某1，住石嘴山市。被告：陈某1，住石嘴山市。委托诉讼代理人：陈某2，宁夏剑平律师事务所律师，特别授权代理。原告吴某与被告王某1、陈某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托诉讼代理人张某，被告王某1，被告陈某1的委托诉讼代理人陈某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴某向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈某1向原告返还涉案房屋；2、判令被告王某1向原告支付房屋租金60000元（按30000元/年的标准，自2018年6月1日计算至2020年6月1日，并请求按此标准计算至被告陈某1实际返还原告涉案房屋之日为止）；3、请求判令被告王某1支付房屋租赁期间产生的物业费5371.12元、暖气费12663.72元，共计18034.84元（暂计至2020年5月31日，并请求计算至被告陈某1实际返还原告涉案房屋之日为止）；4、请求判令被告王某1支付违约金6000元（以年租金20%的标准计算，以上三项合计84034.84元）；5、请求判令本案的诉讼费由被告承担。本案审理过程中吴某将第1项诉讼请求变更为请求判令解除原告与被告王某1签订的《房屋租赁协议》，并返涉案房屋。事实及理由：2016年6月1日，原告与被告王某1签订了一份《房屋租赁协议》，以30000元/年的价格，将惠农区延安西路7号房屋出租给被告王某1使用，租期为两年，租赁届满后，被告王某1未按合同约定将租赁房屋返还给原告，反而一直占有、使用涉案房屋至今，且被告占有、使用涉案房屋期间所产生的物业费暖气费等费用也至今未付。原告多次要求被告返还涉案房屋，支付房屋租金及租赁期间产生的相关费用，被告均以各种理由推脱，为维护原告的合法权益诉至法院。王某1辩称，王某1与原告签订的租赁合同期限为2018年5月30日到期后，吴某主动找其谈，如继续用房子就签合同，不继续用看怎么办。王某1表示想往外盘店，吴某给了三个月的期限。后找到盘店人，谈好盘店费用为6万元，找到吴某让其签合同，吴某表示因与惠通公司的王某2有债务纠纷，他不要房子了，要与惠通公司要工程款，不再签订租赁合同。后房子王某1一直未使用。到2019年3、4月份，陈某1要来盘店，王某1给吴某打电话要往外盘店，问他怎么办？吴某说爱咋弄咋弄与其没关系，后王某1找王某2问房子属于吴某还是属于王某2，王某2说他与吴某一直在打官司，房屋产权还没有定，让王某1先做主处理，王某1就自己处理，跟陈某1签订了转让协议及租赁协议，并与陈某1说明了该房屋的产权问题，且在租赁合同中注明了代签字样，收取陈某12019年4月1日至2020年4月1日房屋租赁费20000元及店面转让费10000元共计30000元。签署租赁期限为一年。关于王某1与吴某签订的租赁合同，租赁期间产生的物业费、取暖费当时物业公司经理王某2许诺，物业费及供暖费他会给免除。2019年冬天吴某打电话说他与王某2的官司已经打完了，房屋产权归吴某所有。对原告诉讼请求第一项无异议；应当支付房屋产权判到他名下至2020年4月1日这期间的费用，在与吴某签订合同期间，王某1要转让店面，吴某不予配合，造成的50000元损失由吴某自行承担；物业费、取暖费，物业公司也没有向原告追要，自2018年6月1日以后所产生的物业费、取暖费与王某1无关，由原告自行承担；对诉讼请求第四项不予承担，在租赁期间我没有拖欠房租，且已经告知原告2年合同到期，并且他也同意了。陈某1辩称，在2019年4月1日与王某1签订了涉案房屋租赁合同，当时陈某1问房屋是谁的，王某1说该房屋属于王某2开发的顶账给施工方，双方发生诉讼，但是他们之间的诉讼没有结束，当时和王某1签订的租赁期限为2019年4月1日至2020年4月1日，签订合同后在2019年6月1日陈某1向王某1支付了涉案房屋的租赁费20000元，同时还支付王某1室内装修转让费10000元，陈某1于2019年4月11日对租赁房屋进行了重新装修，发生的装修费用33000元，现原告要求陈某1搬出，如果能将装修费予以赔偿，陈某1可以考虑予以搬出，如果原告对房屋装修不予处理，则陈某1不同意原告要求搬出的诉讼请求，陈某1建议原告对房屋租金进行协商，协商一致后由陈某1继续租赁。吴某为证实其诉讼主张，提交了下列证据，王某1、陈某1当庭进行了质证，本院予以认证：证据一、宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2018）宁0205民初2499号民事判决书1份、宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民终174号民事判决书1份。证实原告取得并实际占有涉案房屋的时间为2016年1月16日，即自该日起原告有权出租涉案房屋并收取租金。上述判决为确权判决而非变更物权的判决，所以原告取得涉案房屋的时间应为判决确认案外人王某2将涉案房屋交付给原告的时间，而非判决生效之日。为故原告在2016年1月16日已经取得涉案房屋的所有权。王某1对2份判决书的真实性无异议，但认为判决书2018年判决下来后王某2也没有来找过王某1，他认可房屋退回去，他不要。陈某1同王某1的质证意见一致。同时认为上述证据恰恰证明了原告不认可顶房协议，并就此与开发商产生诉讼纠纷，在诉讼中原告要求开发商直接支付工程款，该证据与被告王某1的陈述相一致。达不到原告2016年1月16日取得涉案房屋物权的证明目的。该组证据是法院生效文书，本院予以采信。证据二、吴某与王某1签订的《房屋租赁协议》1份、王某1与陈某1签订的《房屋租赁合同》1份，证实1、涉案房屋的租赁期限为2016年6月1日至2018年5月30日，房屋租金为30000元/年，涉案房屋租赁期内产生的水电暖费、卫生费、房产租赁营业税、房产土地使用税全部由被告王某1承担；2、被告王某1自2018年6月1日至今仍占有使用涉案房屋，但未支付自2018年6月1日至今的房屋租金，原告享有约定解除权；3、被告王某1存在非法转租事实，原告享有约定解除权，且有权要求被告王某1依据约定支付6000元的违约金。王某1对上述证据的真实性无异议，但对6000元违约金不予认可。陈某1对2份证据的三性无异议，对证明目的有异议。由于原告在2018年5月30日以后与涉案房屋的开发方存在债务纠纷，原告没有履行对涉案房屋的管理义务，由此所造成的损失由原告自行承担。该组证据二被告对其三性无异议，本院予以采信。证据三、宁夏石嘴山市泰丰物业服务有限公司惠农分公司出具的《证明》1份，证实1、涉案房屋自2017年1月至2020年5月共欠付物业费5371.12元；2、涉案房屋自2016年至2020年共欠付采暖费12663.72元（共计4个采暖季，合计18034.84元）。王某1对物业公司提供的证据无异议。但是认为新房从第一年开始供暖不符合标准，经物业公司测量不符合标准，不予解决，后与物业公司经理王某2协商，他说不用管了。陈某1同王某1质证意见一致。该组证据是物业公司出具，王某1认为王某2将物业费及采暖费予以免除，但未提供证据，故对该组证据，本院予以采信。王某1为证实其诉讼主张，提交了下列证据，吴某、陈某1当庭进行了质证，本院予以认证：2019年3月份王某1与吴某电话录音1份，证实王某1要给陈某1转让店面的时候给吴某打电话，吴某不管，说你爱咋弄咋弄，与其无关。吴某认为通话是其所说，但没答应转租的事情，同时对证据的三性及证明目的均不予认可。该份证据为电子数据，被告王某1未提供该证据的原始载体，且该份录音存在剪辑（掐头去尾），在录音中原告吴某并未表明同意被告王某1转租涉案房屋且原告吴某明确表明被告王某1是为了原告与案外人王某2在惠农区人民法院的案件偷录作为证据使用，该证据有可能存在诱使原告吴某说出被告王某1所希望说出的话。陈某1对该证据无异议。也能证实第一被告的证明目的。因就涉案房屋的租赁问题，被告多次与原告交涉，原告一直不予处理且对顶账给原告的涉案房屋不予管理，由于王某1不想租赁，处于对原告减少损失的目的将房屋租赁给陈某1，这是对原告的考虑，该证据请法庭予以采信。该通话录音吴某认可是其所说，对其真实性，本院予以采信。陈某1为证实其诉讼主张，提交了下列证据，吴某、王某1当庭进行了质证，本院予以认证：证据一、收条2张，证实王某1于2019年6月1日收到陈某1房租20000元，装修转让费10000元。证据二、圣象地板工程施工合同1份、收据3张，证实陈某1租赁涉案房屋后进行了装修，发生装修费33000元。吴某对第一组证据的三性及证明目的均不予认可。该份证据为陈某1与王某1之间发生的法律关系，原告并不知情；对证据二的三性及证明目的均不予认可。该份合同为被告陈某1与李斌签订，原告并不知情且未同意，该装修为被告陈某1私自而为，且其租赁期限已经届满即被告陈某1已经享受了该装修产生的权利，根据法律规定，房屋租赁方在出租人同意的情况下装修租赁房屋在房屋租期届满后不得向出租人主张返还装修的费用更何况被告陈某1在原告不知情的情况下将涉案房屋装修原告更没有义务返还其装修的费用且原告保留要求被告陈某1将涉案房屋返还原样并赔偿原告因房屋装修造成的损失。王某1对该证据无异议。陈某1是从王某1处转租，与原告不存在合同关系，故对该组证据与本案的关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：惠农区延安西路7号房屋系吴某从王某2处顶账而来，2016年6月1日，原告与被告王某1签订了一份《房屋租赁协议》，以30000元/年的价格，将惠农区延安西路7号房屋出租给被告王某1使用，租期自2016年6月1日至2018年5月30日止；同时合同第9条约定，如合同到期或出现合同终止的条件，乙方须在30日内将租赁房屋整体移交给甲方，否则每逾期交付一天，乙方须承担每日500元的违约金。后租赁期满，王某1未按合同约定将租赁房屋返还还给原告。2019年3月王某1给吴某打电话问“问吴某房子咋弄，我要往出转租，吴某说你爱咋弄咋弄，与我无关，以后的事以后再说”。2019年4月、王某1与陈某1签订房屋租赁合同，王某1将涉案房屋出租给陈某1，期限为一年，自2019年4月1日至2020年4月1日，租金20000元，同时王某1收取转让费10000元。王某1占有使用涉案房屋期间所产生的物业费5371.12元、暖气费12663.72元，共计18034.84元未付。本院认为，王某1与吴某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应按约定履行自己的义务。合同期满后，王某1应按合同约定在30日内将租赁房屋整体移交给吴某，但合同到期后其没有按合同约定整体移交。王某1辩称，房子没有移交的原因是合同到期后，吴某说其因跟王某2有债务，房子不要了，后来转租吴某不配合，损失应由吴某自行承担的理由，因该涉案房屋是王某1从吴某手中承租，合同到期后就应移交给吴某，如出现吴某拒绝接收的情形，王某1可以通过提存的方式履行移交义务，但王某1既没有移交，也没有提存，而是进行了转租，应当视为其续租，故王某1的辩解理由不符合法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除。现吴某请求解除吴某与王某1签订的《房屋租赁协议》，返涉案房屋并支付租赁费、物业费、暖气费的诉请求，符合法律规定，本院予以支持。王某1没有将涉案房屋及时交给吴某，根据庭审查明事实，吴某也有过错，故对其要求王某1支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。王某1与陈某1签订的房屋租赁合同系转租合同，为2019年4月1日至2020年4月1日，现已到期，且转租也未征得吴某的同意，其与吴某也没有合同关系，其要求吴某进行补偿，否则不同意搬出的理由，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告吴某与被告王某1签订的《房屋租赁协议》，王某1于本判决生效之日起三十日内返还涉案房屋；二、被告王某1于本判决生效之日起十五日内支付原告吴某房屋租金60000元（按30000元/年的标准，自2018年6月1日计算至2020年6月1日，并按此标准计算至被告陈某1实际返还原告涉案房屋之日为止）；三、被告王某1支付房屋租赁期间产生的物业费5371.12元、暖气费12663.72元，共计18034.84元（计算至2020年5月31日）。如果被告未按本判决指定期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计950元，由被告王某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式七份，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如一方当事人未按判决书内容履行义务，另一方当事人应在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 马国平 二○二○年八月二十七日书记员 刘强云附本判决所适用的相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。