四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初26号 原告：成都恒联物业管理有限公司，住所地四川省成都市经济技术开发区成龙路成都银河国际汽摩商城会所。 法定代表人：雷敬。 委托诉讼代理人：舒霞，女，公司员工。 委托诉讼代理人：陈杰贵，女，公司员工。 被告：成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街办驿都中路**。 法定代表人：李晓龙。 委托诉讼代理人：王晓玉，女，公司员工。 被告：四川千手机械科技有限公司，住所地四川省成都经济技术开发区。 法定代表人：唐红明。 原告成都恒联物业管理有限公司与被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司、四川千手机械科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都恒联物业管理有限公司委托诉讼代理人舒霞、陈杰贵，被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司委托诉讼代理人王晓玉到庭参加诉讼，被告四川千手机械科技有限公司经本院合法传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 成都恒联物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司向原告支付物业服务费92870.78元及滞纳金（滞纳金以每期应付未付款项为基数，按照年利率24%的标准计算至付清之日止）；2.判令被告四川千手机械科技有限公司向原告支付垫付的水电费3039.78元及滞纳金（滞纳金以每期应付未付款项为基数，按照年利率24%的标准计算至付清之日止）；3.判令被告四川千手机械科技有限公司就第一项诉讼请求的金额向原告承担连带支付责任；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司就总部经济港F区第1幢办公楼及负一层办公楼的物业服务签订了两份《总部经济港前期物业服务合同》，约定由原告为被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司总部经济港F区第1幢办公楼及F区第1、2幢负一层办公楼提供物业服务，被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司按照建筑面积每月每平方米4元的标准支付物业费，并对物业服务费支付方式、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告按照约定为F区第1幢办公楼及负一层办公楼提供了物业服务并垫付了水电费3039.78元，但被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司却未及时向原告支付物业服务费，被告四川千手机械科技有限公司作为办公楼的使用人也未及时向原告支付水电费。截至目前，被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司尚欠付原告物业服务费92870.78元。被告四川千手机械科技有限公司作为办公楼的实际使用人，应对被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司所欠物业费承担连带责任。原告多次向二被告催收，但均无果。 成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司辩称，物业服务费及水电费应当由被告四川千手机械科技有限公司向原告支付。虽然被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司系案涉房屋的业主，但是四川千手机械科技有限公司才是案涉房屋的实际使用人，并且，在二被告签订的房屋租赁合同中也明确约定了案涉房屋的物业服务费及水电费由承租方自行负担。综上，请求法院驳回原告对被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司的诉讼请求。 被告四川千手机械科技有限公司未到庭答辩，在举证期限内，被告四川千手机械科技有限公司未提交书面答辩状及相关证据材料。 本院经审理认定事实如下： 一、2012年12月，原告与被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司签订了《总部经济港前期物业服务合同》，合同主要约定：原告为“总部经济港”F区第1幢办公楼提供物业服务。合同第一条第四款约定：甲方（成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司）应在签订合同的同时与乙方（成都恒联物业管理有限公司）签订《总部经济港前期物业服务合同》，按照《总部经济港买卖合同》的约定的接房日期开始收取物业服务费。合同第二条约定：甲方根据本合同的约定，同意自《成都国家级经开区总部经济港买卖合同》约定的交房时间或者甲方按成都经开银河科技有限公司通知交房的期限起向乙方缴纳物业服务费（此费用不包含供水、供电、供气、通信、电视、网络等单位向甲方收取的有关费用），物业服务费收费标准按建筑面积暂定为4元/平方米/月。甲方应于本条第一款第1项的约定的期限首次将一年的物业服务费130636.8元一次性支付乙方，并按乙方要求办理各项手续。物业服务费首次支付后按每年缴纳一次。在合同有效期内，甲方须于每次应缴费的时间提前10日将物业服务费交到乙方或指定银行账号。甲方除须缴纳物业服务费外，还须承担下列费用：（1）自用电费（1.5元/度），水费（3.5元/吨），若遇国家水、电资费调整，乙方有权随之调整......合同第五条约定：若甲方未能按期缴纳各项费用，甲方须按延迟缴纳天数，按欠缴费用总额每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金。 二、2016年8月17日，被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司与被告四川千手机械科技有限公司就“总部经济港”F区1号楼4、5层办公房签订了《房屋租赁合同》一份，约定成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司将其所有的位于“总部经济港”F区1号楼4、5层办公房出租给四川千手机械科技有限公司。其中，第4层的房屋面积为674.28平方米。起租日为2016年7月1日，第5层的房屋面积为674.28平方米，起租日为2016年4月22日。合同第五条约定：乙方（四川千手机械科技有限公司）应于租赁期内自行向物业管理公司支付房屋的物业管理费。房屋的物业管理费按照知己使用面积每平方米每月4元计算，如物业管理公司收费标准调整的，则按新的收费标准执行。租赁期内有关房屋的水费、电费、通讯费、生活垃圾处理费、车位费、物业管理费等因使用房屋而发生的其他费用均应由乙方承担。 三、2018年10月30日，被告四川千手机械科技有限公司将“总部经济港”F区1号楼4层退租。2020年1月13日，被告四川千手机械科技有限公司将“总部经济港”F区1号楼5层退租，原告及二被告办理了房屋交接手续并出具了《房屋租赁退租移交表》，载明：“截止2020年1月13日四川千手机械科技有限公司欠交物业、水、电费用明细：1.F1栋4层欠交物业费26971.2元；2.F1栋4层欠交水费358.73元；3.F1栋5层欠交物业费65899.58元；4.F1栋5层欠交水电费2681.05元”。 上述事实，有原、被告身份及工商登记信息、总部经济港前期物业服务合同、房屋租赁合同、欠费明细、房屋租赁退租移交表等证据以及原、被告在庭审中陈述一致的事实在案为证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，《总部经济港前期物业服务合同》对原告及被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行其义务。成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司作为诉争房屋的业主，应当按照《总部经济港前期物业服务合同》的约定按时、足额缴纳物业服务费。原告与二被告出具的《房屋租赁退租移交表》，能够证明截止2020年1月13日尚欠物业服务费92870.78元及水电费3039.78元的事实。故对原告主张被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司支付物业服务费92870.78元的诉讼请求，本院予以支持。被告四川千手机械科技有限公司作为案涉房屋的实际使用人，应当对其实际使用期间产生的水电费承担给付责任，故对原告主张被告四川千手机械科技有限公司支付水电费3039.78元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题，原告在庭审中自愿将逾期付款的违约金计算标准从按照日1%计算调减至按照年利率24%计算，系其对自己权利的处分，且不违反法律的规定，本院予以认可。关于物业费违约金起算时间的问题，虽然原告在庭审中未能提供证据确定每一期物业服务费应当缴费的日期，但原告与被告在2020年1月13日对欠付的物业服务费进行了结算，故本院认为违约金的起算日期应当自双方结算之日起即2020年1月13日起计算。关于水费及电费能否计算违约金的问题。本案中，原告并不是实际收取水费和电费的相关部门，无权对逾期缴纳水费和电费征收违约金，同时，原告也未提供证据证明收取水费和电费的相关部门向其收取了相应的违约金。故对原告主张被告支付逾期支付水电费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。另外，二被告签订的《房屋租赁合同》虽然约定了承租期间的物业服务费由承租人自行承担，但该合同系二被告之间签订的房屋租赁合同，对本案原告无约束力，被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司以该合同抗辩应当由被告四川千手机械科技有限公司直接向原告支付物业服务费的辩称主张，无法律依据，本院不予支持。但被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司可在向原告清偿完毕物业服务费后另案依据其和被告四川千手机械科技有限公司的房屋租赁关系就其支付的物管费向被告四川千手机械科技有限公司追偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》的解释的规定，判决如下： 一、被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司平于本判决生效之日起十日内支付原告成都恒联物业管理有限公司物业服务费92870.78元及违约金（违约金以92870.78元为基数，自2020年1月13日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算）； 二、被告四川千手机械科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都恒联物业管理有限公司水费、电费3039.78元； 三、驳回原告成都恒联物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1769元，减半收取884.5元，由被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司负担859.5元，由被告四川千手机械科技有限公司负担25元（此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时一并将此款付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  高玉林 二〇二〇年八月二十六日 书记员  赵思铭