云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0381民初2106号原告：陶琼芬，女，1975年7月6日出生，汉族，中专文化，个体户，宣威市人，住宣威市。委托诉讼代理人：陈秀超，云南汇谋律师事务所律师。（特别授权代理）被告：陆春梅，女，1983年11月22日出生，汉族，小学文化，农民，宣威市人，住宣威市。委托诉讼代理人：白紫雯，云南龙腾律师事务所律师。（特别授权代理）原告陶琼芬与被告陆春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告陶琼芬及其委托诉讼代理人陈秀超律师，被告陆春梅及其委托诉讼代理人白紫雯律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶琼芬向本院提出诉讼请求：1.终止原、被告双方于2019年10月22日签订的《转让房屋协议书》，并由被告返还原告租房转让费34800元；审理过程中，陶琼芬增加确认合同无效的诉讼请求。2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：我与被告相互认识，2019年10月22日，我与被告签订《转让房屋协议书》，被告将其向宣威市税务局承租的位于羊场镇的临街两间铺面作价34800元转让给我开药店经营。转让时，未告知税务局，没有征得税务局同意，被告为得到34800元转让费，亦未如实告知我该铺面即将收回的事实，致使铺面转让后才2个月的时间，宣威市税务局于2019年12月18日对我下达限期搬离的通知，导致我对该铺面不能如愿使用。综上所述，被告隐瞒实情，收取我34800元的转让费系不当得利，特向人民法院提起诉讼，请求支持我的诉讼请求。陶琼芬及其委托诉讼代理人陈秀超律师对陈述事实和诉讼请求向本院提交如下证据：第1项、宣威市公安局签发的陶琼芬的《居民身份证》复印件1份，用以证明：陶琼芬的身份信息和诉讼主体资格。第2项、2019年10月22日签订的《房屋转让协议书》1份，用以证明：陆春梅将其承租的原宣威市地方税务局羊场税务分局门面房（福禄小吃店）转给陶琼芬，转让费34800元，于2019年10月27日搬空交钥匙。第3项、出具日期为2019年10月22日的《房屋租赁合同》复印件1份，用以证明：陆春梅与原宣威市地方税务局羊场税务分局签订的租房合同租期为2018年1月1日至2018年12月31日。第4项、出具日期为2019年10月22日的《收据》2份，用以证明：陆春梅已收到陶琼芬转让费34800元；2019年年度的房租由陶琼芬交纳。第5项、出具日期为2019年12月18日的《国家税务局总局宣威市税务局关于限期搬离的通知》复印件1份，用以证明：出租方通知陶琼芬于2020年2月29日腾空房屋并搬离，导致陶琼芬不能使用该商铺。第6项、照片6份，用以证明：商铺转让前和转让后的屋内状况。陆春梅及其委托诉讼代理人白紫雯律师辩称：请求驳回陶琼芬的诉讼请求。理由是：1.本案已没有继续性的合同可以请求终止；2.本案不存在法律规定合同无效的情形，原告增加的确认合同无效的诉讼请求不予认可。就原告方提交的证据，认可第1项至第5项的效力；不认可第6项证据的证明目的，理由是“照片”不能证明商铺内的物品是陆春梅拆除和搬离，反而是陆春梅将商铺内的物品作价转让给陶琼芬，陆春梅转让的是经营权，不是商铺的转租。针对陆春梅及其委托诉讼代理人白紫雯律师的抗辩，陈秀超律师反驳称：1.陆春梅与出租方所签订的租赁协议中约定的租期是到2018年12月31日，陆春梅转租给陶琼芬时是2019年10月22日，已超过约定的租赁期限，陶琼芬的行为已违反相关法律规定，该转租合同属无效合同；2.签订转租协议后，陶琼芬已支付给陆春梅34800元的费用，但50余天后，就收到出租方限期搬离的通知，导致不能对转租房屋进行装修经营，合同的目的不能实现，因此，请求解除终止本合同。针对陈秀超律师的反驳，白紫雯律师辩解称：1.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，产生的法律效果只是出租人可以解除合同，并不导致合同无效；原告方提交的第2项证据亦证明陆春梅所承租的商铺系2018年4月由袁敦银转让，陆春梅于2018年5月与出租方签订了租赁合同并交纳2018年年度的租金，说明出租方与承租人签订租赁合同后，再由承租人转让经营权的行为符合之前的交易习惯。2.本案的合同目的只是转让商铺的经营权，陆春梅已将商铺让与陶琼芬经营，并实际交付原商铺内的桌椅板凳、油烟机、沙发、吊柜、装修装饰等软硬件设备设施，陆春梅所收到的34800元的只是转让费用，并不是转租费用，转让费用就是以上物品的作价转让费，本案合同目的已实现，所以不能以合同目的不能实现为由解除合同；且，第4项证据中的其中一份《收据》证明2019年度房租由陶琼芬向出租方交纳，亦说明本案的基础法律关系是商铺经营权的转让，不是商铺的转租。针对白紫雯律师的辩解，陈秀超律师的反驳称：1.转让和转租是同一概念，前提是必须在租赁期限内，转让转租期限超过承租人剩余租赁期限的，违反最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释的规定，应当认定合同无效。2.陶琼芬转让该商铺的目的是要继续经营，并不只是转让；双方签订的《房屋转让协议书》显失公平，陶琼芬支付34800元的款项后，又投入一定的装修费用，仅50余天后就接到限期搬离的通知。陶琼芬补充：我开药店，陆春梅开小吃店的物品对我没有用，2019年10月22日签订合同，约定27日搬空交钥匙，预留时间给陆春梅搬物品，我在重新装修过程中接到搬离通知书，就停止装修，给我造成装修损失。针对陈秀超律师的反驳，白紫雯律师辩解称：1.转让和转租不是同一概念，转租是原承租人向转租人收取租金，原承租人与出租人的租赁关系仍然有效，转让是转租人向原承租人取得经营权并支付相关费用的行为，本案《房屋转让协议书》约定的也是转让费，合同当事人已相互履行义务，合同目的已实现，不存在解除的情形；陶琼芬的损失属于投资风险，与陆春梅无关。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期满承租人继续使用租赁房屋的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期，因此，陆春梅并未超过租赁期，不存在合同无效的情形。3.原告方未提交证据证明转让前出租方已通知不再出租的事实，应承担举证不能的不利后果。陆春梅补充:陶琼芬开药店，我开小吃店，之前相互认识。陶琼芬数次找我协商转让商铺，我说只要转让费合适可以转，2019年10月21日，双方协商同意转让费34800元，第二日就把转让费交付给我，并让我当日搬走，我说没有地点及时搬不走，陶琼芬还要求把锅碗瓢盆留给她，因老人说锅碗瓢盆是衣钵饭碗，不能给她，所以才留了几天给我搬物品。针对陶琼芬的补充，陶琼芬称：陆春梅把小吃店的大部分物品搬离后，剩下点菜柜1台、消毒柜1台、长桌子1张、圆桌1张，她说搬不走不要了，圆桌被我作价68元卖出；因我要重新装修，就把之前小吃店里的包间拆除。根据庭审和对证据的认证，本院确认如下法律事实：本案涉案商铺属现国家税务局总局宣威市税务局出租，位于宣威市集镇，系临街商铺。2018年5月3日，陆春梅与宣威市地方税务局签订《房屋租赁合同》，约定租期为2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金4800元，该房屋租赁合同注明该商铺由袁敦银转。2019年10月22日，陶琼芬与陆春梅签订《房屋转让协议书》，陆春梅将其承租的商铺转给陶琼芬，转让费34800元，双方约定于2019年10月27日搬空交钥匙。2019年12月18日，宣威市税务局通知陶琼芬于2020年2月29日腾空该房屋并搬离，导致陶琼芬不能按预期使用该商铺。根据双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告陶琼芬主张被告陆春梅返还转让费的诉讼请求有无法律依据。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二条：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”的规定，陶琼芬与陆春梅签订的《房屋转让协议书》系双方平等自愿协商达成的协议，具有合同性质，属中华人民共和国合同法调整范围。另，依据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”和第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，陶琼芬在取得商铺后仅1月余，收到出租方的限期搬离通知，导致其合同目的不能实现，在其实际占有使用已受让商铺和财产时间较短的情况下，基于公平原则和诚实信用原则，其请求由陆春梅返还转让费的主张，本院依法应予部分支持。同时，鉴于转让合同已经履行，陶琼芬对所取得的部分转让财产已使用或处置，应负担相应的使用处置费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条的规定，判决如下：一、由被告陆春梅返还原告陶琼芬转让费17400元（本判决生效后十日内付清）；二、现由原告陶琼芬控制使用之转让财产归其所有；三、驳回原告陶琼芬的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，减半收取335元，由原告陶琼芬负担168元，被告陆春梅负担167元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  王黎奇二〇二〇年八月十九日书记员  蔡定祥