广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初29001号原告（反诉被告）：广东玻璃厂，住所地广州市天河区员村四横路。法定代表人：梁国基。委托诉讼代理人：李琦、谭志毅，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：樊启明，男，1994年10月12日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：樊友军，男，1968年8月19日出生，汉族，身份证住址湖北省石首市，系被告父亲。原告（反诉被告）广东玻璃厂与被告（反诉原告）樊启明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告（反诉被告）广东玻璃厂的委托诉讼代理人李琦、谭志毅，被告（反诉原告）樊启明的委托诉讼代理人樊友军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广东玻璃厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间关于广州市天河区XX号XX号案涉房屋（以下简称案涉房屋）的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》；2.判令被告立即腾空迁出涉案房屋，并将案涉房屋完好交还给原告；3.判令被告向原告支付自2019年2月1日起至实际交还房屋之日止的租金、场地占用费（自2019年2月1日起至合同解除之日止按合同租金标准计付租金，自合同解除之日起至实际交还房屋之日止按合同租金标准的2倍计付场地占用费；租金及场地占用费计至2019年5月31日为8750元），及逾期支付租金、场地占用费的违约金（违约金分别以各月拖欠的租金、场地占用费为本金，自当月11日起均计至实际支付之日止，每日按欠缴金额1%计收）；4.判令被告交付的租赁保证金7000元由原告没收，归原告所有；5.判令被告向原告支付原告因本案支出的律师费8000元；6.本案全部诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2018年11月23日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》、《补充租赁合同》，双方约定，原告将案涉房屋出租给被告作商业用途使用，租赁面积为50平方米，租金为3300元/月，租赁期限自2018年11月23日起至2021年10月31日止，其中，2019年1月1日至2019年10月31日，租金为3500元/月；2019年11月1日至2020年10月31日，租金为3605元/月；2020年11月1日至2021年10月31日，租金为3714元/月。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告使用，但被告却未能依约履行合同义务，多次延期支付租金，并长期拖欠原告租金，就拖欠的租金，原告已一再催告，但被告至今仍未支付。被告长期拖欠租金的行为，已经严重侵害了原告作为出租人的合法权益。依据双方《补充租赁合同》第六条第（二）项第1点的约定，原告有权解除合同，收回案涉房屋，按欠缴金额按日1%的标准向被告计收违约金，并没收被告的租赁保证金。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）樊启明辩称：一、广东玻璃厂违约在先。在未通知也未经我方同意的情况下擅自加建电梯，严重影响我方使用租赁物业，造成严重经济损失。广东玻璃厂在未通知我方的情况下，于2018年12月5日开始擅自加建电梯，导致我方无法正常营业，造成我方严重经济损失，但广东玻璃厂并不理会我方的强烈抗议，也没有采取有效措施和解决方案防止和解决我方损失扩大。尽管我方多次以口头、电话、微信和书面方式反映情况，广东玻璃厂从来不理。每天机械施工的噪音、污水排放、电梯主体结构浇筑混凝土施工、振捣所产生的泥水、灰尘，高空坠物等等，都给我方造成严重影响。期间，我方无奈安排2名员工放假待工，发放每人每月2000元生活补贴，共2人7个月计28000元。2019年3月有两家客户在与我方洽谈合作项目事宜时到案涉房屋座谈，考察时发现房屋门口正在修建电梯施工，机械施工的噪音、污水排放等严重影响出入，最终取消了合作，损失金额达265870元。广东玻璃厂的行为严重影响了我方的正常经营活动，其公司基本处于关闭状态，营业额急剧下降。在这种情况下，我方的代表樊友军同志从2018年12月15日开始，曾多次以口头、电话和书面形式提出减免租金请求，但至今未收到任何回复。二、双方合作近十年，我方一直按时交租，从未拖欠租金。从2019年2月开始，我方每月支付1750元的租金。7月收到的广东玻璃厂的缴款通知，案涉房屋应交租金为1750元，我方已交清，合同仍在履行。三、广东玻璃厂的赔偿要求没有事实和法律依据。因广东玻璃厂在没有征求租户意见的情况下，单方面同意加建电梯（根据广州市旧楼加装电梯一楼业主应该得到补偿），在电梯施工过程中严重影响我方的正常经营，我方曾多次提出减免租金请求，广东玻璃厂从不回复，有违诚信。被告（反诉原告）樊启明向本院提出反诉请求：1.判令广东玻璃厂免除案涉房屋2018年12月5日至2019年7月25日（7个月零21天）电梯施工期间的租金26870.96元（当庭撤回）；2.判令广东玻璃厂赔偿案涉房屋2018年12月5日至2019年7月25日（7个月零21天）电梯施工期间造成的直接业务损失68505元，人工损失放假待工2000元每人每月，共2人7个月共计28000元，两项共计96505元（当庭撤回）；3.判令广东玻璃厂按照合同惯例续签合同，按上年度的每月租金降低100元每月。事实和理由：与答辩意见中的事由一致。原告（反诉被告）广东玻璃厂针对反诉辩称：我方已经依约交付了租赁物，履行了出租人义务；樊启明主张因加装电梯造成其损失，但我方并非电梯的申请人、建设单位或者施工单位，樊启明主张系我方加装电梯影响其经营与事实不符，樊启明主张免除租金及赔偿损失的请求缺乏事实以及法律依据，应予驳回。（一）我方并非电梯的申请人、建设单位或者施工单位，樊启明诉请答辩人承担责任缺乏事实与法律依据。涉案大院加装电梯的申请人及建设单位系何国荣、潘艮根、陈亚玲等二楼以上的业主，施工单位是广州市白沙田建筑工程有限公司。而樊启明的房屋位于一楼，我方并非电梯的申请人、建设单位或者施工单位。樊启明主张系我方擅自加装电梯显然与事实不符，樊启明诉请错误，我方非适格被告，樊启明诉请我方承担责任缺乏事实与法律依据。（二）没有证据显示施工单位存在违规施工等情形，而涉案大院“加装电梯工程”已经获得建设工程规划许可并依法办理了有关施工手续，任何人不得阻挠、破坏施工。就樊启明提出的问题，我方知悉后已经多次协助樊启明与施工单位进行沟通，履行了出租人的义务。但没有证据显示施工单位存在违规施工等情形。（三）在“加装电梯工程”规划审批前公示阶段，樊启明并未提出任何异议或要求组织协商、调解，樊启明在规划通过后才提出异议，其应当自行承担不利后果。二、樊启明以我方擅自加装电梯“侵权”为由提起反诉，该反诉与本诉的法律关系不同，应驳回樊启明的反诉。三、樊启明主张经营损失缺乏事实依据，其应当对合同终止后仍恶意占用涉案房屋所造成的一切损失承担不利后果。四、我方与樊启明并不存在合同惯例，且根据平等自愿原则，樊启明要求续签合同的请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。经审理查明：广东玻璃厂的唯一股东为案外人广州轻工集团有限公司，广州轻工集团有限公司的唯一股东为广州市人民政府国有资产监督管理委员会。坐落于天河区**XX,XX,XX号之1号首层的权属人为广东玻璃厂。2018年11月23日，广东玻璃厂（出租人/甲方）与樊启明签订《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》。《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在天河区XX号XX号案涉房屋及案涉房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积50平方米。租赁期限自2018年11月23日至2021年10月31日，2018年11月23日至2019年10月31日期间的租金为3500元/月，2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金为3605元/月，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金、支票或汇款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方缴纳7000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方等。《补充租赁合同》约定：承租履约保证金，于补充租赁合同期满、合同解除等合同终止的情况，在乙方按约定缴清所有租金、管理费和其他费用，清理并返还场地，以及没有出现严重违反合同约定的情况下，经乙方申请，甲方确认无误后三十个工作日内无息退还给乙方，如乙方未按照约定履行上述义务，甲方将不退回乙方已交的承租履约保证金。乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权向乙方发出书面催收通知，并从欠款之日起每日按拖欠金额1%计收违约金。如乙方在甲方发出书面通知后十五天内仍不缴付租金的，即表明乙方自动解除承租关系，甲方有权即时收回租赁物业，没收承租履约保证金。乙方收到甲方发出的解除合同通知时，双方签订的《广州市房屋租赁合同》以及本补充租赁合同即终止，乙方应当清理并返还场地给甲方。租赁期届满或租赁合约提前解除时，乙方应于租赁期届满或提前解除合同之日迁离租赁物业，并将租赁物业返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物业的，甲方有权停止水电供应，按当时月租金的双倍标准计收乙方的场地占用费。甲方若因主张前述权利（包括追讨拖欠租金、管理费、收回场地等）而向人民法院起诉和申请执行所产生的一切费用（包括违约金、诉讼费、律师费等）均由乙方承担。2019年3月1日、2019年3月15日、2019年4月11日、2019年5月17日，广州市奥宝物业管理有限公司（以下简称奥宝公司）分别向樊启明发出《催租函》，载明樊启明欠缴2019年2月至2019年5月的租金差额8750元。樊启明对该证据的真实性无异议。广州市奥宝物业管理有限公司（以下简称奥宝公司）出具《证明》载明：广东玻璃厂委托我公司代理广州市天河区XX号XX,XX,XX号之1号首层房屋出租管理事宜，因广州市天河区XX号XX,XX,XX号之1号首层房屋租赁合同纠纷事宜皆由我公司代为处理，因相关纠纷支出的律师代理费用均由我公司先行支付，广东玻璃厂再统一向我公司支付综合服务费。委托律师代理民事案件合同书载明委托人为奥宝公司，受托人为北京市盈科（广州）律师事务所。银行回单显示，2019年7月12日，奥宝公司向北京市盈科（广州）律师事务所支付律师费8000元。樊启明对律师费有异议，称发生本案纠纷是广东玻璃厂单方同意参与整栋的电梯施工，其没有告知，也没有问电梯施工期间对樊启明造成的影响及损失，此系广东玻璃厂的过错，其单方聘请律师，应由其自行负担。广东玻璃厂提交住宅楼增设电梯工程“受理公示”（网页截图）、既有住宅增设电梯批前公示（现场照片）、广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书、现场照片等证据拟证明其非电梯加装建设单位，樊启明未对电梯加装事宜提出异议。广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书载明：工程名称：住宅楼增设电梯工程，计划工期180天。樊启明对上述证据的真实性予以认可。樊启明提交《关于减免电梯施工期间租金的请示》（2019年4月11日由朱少杰签收）、图片、居民证明、取消业务合作证明、工人暂停工作待工的通知、暂停工作代工人员工资表、录像等证据拟证明电梯施工产生的影响及损失。广东玻璃厂对《关于减免电梯施工期间租金的请示》的真实性予以认可，对其他证据不予认可，但称其与施工单位进行了协商，加装电梯已经过规划部门同意，对其他证据不予认可，称其非电梯工程施工方。樊启明提交的手写清单一载明：……25栋1#3300-1650，25栋2#3500-1750,5号大院仓库1900，共7395。手写清单二载明：广州明舜文化用品有限公司：8月租金，29栋104之一2095元，6-7月电费：715元，水费19.5元，合计2829.50元。1#XX号首层：租：场地占用费3300元，6-7月电费：259元，水费42.40，合计3601.40，2#樊启明：租：3500,6-7月电费：253，合计3753，仓库：1900，全部合计：12083.90。手写收费清单三载明：明舜…25-1:2-3月租3300×2=6600,17年12月-18年2月电费745，水费37.10…今次实际应缴14518.10元。手写收费清单四载明：明舜（10月）25-101房，租3300，电费384，水费42.40，仓库1800等。2019年10月15日，本院派员至天河区XX号XX,XX,XX号号之1号首层现场勘查，经现场询问，案外人原彬系广东玻璃厂的员工，其称负责通知租户缴纳水电费，告知租户转账缴费，水电费、租金都是交给广东玻璃厂，其确认除结算金额为14518.1元的手写收费清单外，樊友军提交的其余手写清单为其本人所写。樊启明辩称不应当支付违约金，且广东玻璃厂主张的租金逾期支付违约金按每日1%为标准计算过高，应按每日千分之五的标准计算，最高不超过本金。经本院询问，广东玻璃厂称案涉房屋门口因加建电梯被围蔽，围蔽时间自2018年12月左右至2019年7月底，其中“XX号住宅楼加装电梯工程”批前规划公示开始时间为2017年10月13日，“XX号之一住宅楼加装电梯工程”批前规划公示开始时间为2018年11月26日，施工时间约自2018年12月底至2019年7月底，“XX号住宅楼加装电梯工程”批前规划公示开始时间为2019年3月18日，施工时间约自2019年4月初至2019年7月底。樊启明称案涉房屋门口因加建电梯施工工程被围蔽，围蔽时间自2018年12月15日至2019年7月25日。另查明：广东玻璃厂于2019年7月26日分别向本院起诉广州明舜文化用品有限公司、广州灵宽网络科技有限公司、刘成飞等，请求判令各承租人交还案涉房屋、支付租金及占用费等。庭审中，广州明舜文化用品有限公司称自2018年12月案涉房屋因加装电梯施工工程被围蔽。广州灵宽网络科技有限公司称东梯2018年12月25日开始围蔽，先施工，中梯2019年4月1日开始围蔽。广东启舜传媒集团有限公司（以下简称启舜公司，经营范围为广告业、招牌板制造、商务文印、舞台安装搭建服务、电脑喷绘、晒图服务等），启舜公司的大股东为樊启明，注册地址为案涉房屋的隔壁**；广州明舜文化用品有限公司（以下简称明舜公司，启舜公司持股94.9367%，经营范围为商品批发贸易、展台设计服务、招牌板制造等），明舜公司、启舜公司均确认在案涉房屋及其隔壁101房屋中办公。再查明，广东玻璃厂与明舜公司均确认以下事实：明舜公司已于2020年5月31日将案涉房屋腾空并交还广东玻璃厂，水电费现已结清；案涉房屋的租金已自2019年2月起按1750元每月支付至2020年1月31日。鉴于出现的上述新情况，本院召集双方进行询问，樊启明主张，2020年2月1日至2020年4月31日期间因疫情影响致使无法出入案涉房屋，故此期间不应支付房租，2020年5月应按照合同约定租金的一半支付。广东玻璃厂认为，无法出入不是事实，樊启明承租案涉房屋所经营的行业不属于疫情期间国家禁止营业的行业，且因樊启明违约在先，不符合相关减免政策，故不认可其抗辩理由。本院认为：樊启明当庭撤回反诉第一项、第二项诉请系其对自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许。广东玻璃厂与樊启明签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。关于双方违约行为的认定及合同的解除。首先，广东玻璃厂主张“XX号之一住宅楼加装电梯工程”施工时间约自2018年12月底至2019年7月底，与樊启明及另案被告主张的围蔽施工期相符，故本院对明舜公司及另案被告主张的围蔽施工期予以采信，并认定“XX号之一住宅楼加装电梯工程”围蔽施工期为2018年12月15日至2019年7月25日。根据樊启明提交的现场图片、视频以及本院现场查勘的情况可知，加装电梯围蔽施工客观上对案涉房屋的通行、采光、通风等产生不利影响，且樊启明租赁案涉房屋作公司经营使用，故施工围蔽定会对案涉房屋的使用造成较为严重的影响。其次，广东玻璃厂虽不是加装电梯工程的直接施工方，但其作为案涉房屋的业主及出租人，负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，施工围蔽导致案涉房屋的使用受到严重影响，即广东玻璃厂作为出租人未依约完全履行自己作为出租人的义务，存在违约情形。此时，樊启明可以行使约定及法定的相应权利。再次，樊启明向广东玻璃厂提出减免部分租金的书面请求，但广东玻璃厂收到申请后并未作出任何答复，亦未采取任何减损措施，樊启明以此为由自2019年2月起按合同约定的一半金额支付租金，乃对广东玻璃厂违约在先且不积极采取措施的回应，具有一定的合理性。但施工围蔽于2019年7月25日结束后，樊启明仍不依约足额支付租金，缺乏理据，应属违约。鉴上，考虑到双方均存在违约行为，综合本案实际情况，本院认定双方合同已经于2020年5月31日实际解除。同时，鉴于案涉房屋已经腾退广东玻璃厂，故对广东玻璃厂的第1、2项诉讼请求，本院在此不再审处。关于租金及延迟支付的违约金。首先，案涉房屋围蔽期间，樊启明使用受到较为严重的影响，综合考虑围蔽的程度、房屋用途，本院酌定此期间的租金为合同约定标准的一半即1750元/月（3500×50%），但自2019年7月26日起，樊启明应当向广东玻璃厂依约支付全额租金。其次，如前所论，樊启明在围蔽解除后仍不足额支付租金属于违约，且依约支付租金属于承租人的主要合同义务，其仅支付部分租金的行为已经构成根本违约，虽然本院认定双方合同实际于2020年5月31日解除，但并不影响樊启明承担根本违约责任及后果；广东玻璃厂早已经取得了合同约定的解除权，仅是因为提起诉讼请求法院解除合同而未直接行使合同解除权，以致疫情发生后才实际解除合同。鉴上，樊启明根本违约在先，其请求依照广州市政府发布的减租政策减免案涉房屋的租金，本院不予准许。再次，根据合同约定，2018年11月23日至2019年10月31日期间的租金为3500元/月，2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金为3605元/月。综上，经本院核算，樊启明应支付广东玻璃厂2019年7月26日至2020年5月31日期间的租金（差额）共计25573.71元[1750÷31×6+1750×3+（3605-1750）×3+3605×4]。至于违约金，因广东玻璃厂亦存在违约行为，出于公平原则的考虑，本院对此不予支持。关于保证金。如前所述，广东玻璃厂和樊启明在合同履行过程中均存在违约行为，故广东玻璃厂诉请没收保证金缺乏理据，本院不予支持。关于律师费。广东玻璃厂提交的委托代理合同、银行回单载明的委托人、付款人均为奥宝公司，但奥宝公司并非本案当事人，而广东玻璃厂虽提交奥宝公司出具的证明拟证明奥宝公司系受其委托聘请委托诉讼代理人，但无其他证据佐证，上述证据无法反应广东玻璃厂因聘请律师而支付费用，且樊启明对此不予认可，故本院对广东玻璃厂该项诉请不予支持。关于按照合同惯例续签租赁合同并降低租金的请求。樊启明已经腾退案涉房屋，双方合同关系已经实际解除，其要求按惯例续签合同毫无依据，降低租金请求亦缺乏理据，本院对其该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，樊启明向广东玻璃厂支付2019年7月26日至2020年5月31日期间的租金（差额）共计25573.71元；二、驳回广东玻璃厂的其他诉讼请求；三、驳回樊启明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2260元，由广东玻璃厂负担1665元，由樊启明负担595元；本案反诉受理费50元，由樊启明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  罗汉强人民陪审员  陈丽琼二〇二〇年八月二十四日法官助理滕悦书 记 员  庞慧明王嘉蔚