湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初3627号原告：陈月秋，女，1953年7月24日出生，汉族，户籍地株洲市荷塘区，现住株洲市天元区。委托诉讼代理人：洪智蓉，女，1976年5月9日出生，汉族，系原告女儿，户籍所在地天津市滨海区。现住株洲市天元区。代理权限特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。委托诉讼代理人：熊刚，男，1967年1月28日出生，汉族，系原告侄子，户籍地株洲市芦淞区，现住株洲市芦淞区。代理权限一般代理。被告：株洲市银基房地产有限公司，住所地株洲市芦淞区建宁大厦****。法定代表人：周立忠，董事长。委托诉讼代理人：旷勇，湖南莱茵律师事务所律师。代理权限特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。原告陈月秋与被告株洲市银基房地产有限公司（以下简称银基房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈坤独任审判，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。书记员汤敏担任庭审记录。原告陈月秋诉讼代理人洪智蓉、熊刚，被告银基房产公司诉讼代理人旷勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈月秋向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办理房屋所有权证违约金98063元（自2017年12月5日起以570861元为基数按银行同期贷款利率计算，暂计算至2020年5月5日，实际算至原告取得不动产权证之日止）；2.被告为原告办理不动产权证。事实与理由：原、被告于2015年6月4日签订《株洲市商品房（预）销售合同》，约定被告向原告出售芦淞区双银大厦2412号房屋，根据合同第14条约定，被告交房之日起360个工作日内由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的房屋所有权证。合同签订后，原告按合同约定已向被告按期全额支付了购房款570861元，同时还支付了维修专项基金和契税等，被告也于2016年6月30日向原告交付了维修专项基金和契税等，被告也于2016年6月30日向原告交付房屋，但被告却未能按合同约定为原告办理不动产权证，已属严重违约，原告现诉至法院，请求判如所请。被告银基房产公司辩称，第一，本案办理商品房分户转移登记起始时间是被告取得不动产权属证后并由被告与原告在90日内签署《房屋交接书》之日起，原告要求以房屋交付之日起算转移登记期限，不符合合同约定。第二，本案房屋首次登记与转移登记办理期限均为不确定履行期限，根据最高法院民二庭法官会议纪要二十条中第九条规定，应首先确定被告办理不动产首次登记的合理期限，采纳相应确定转移登记开始时间。据此，被告承担逾期办证违约责任的起始时间理应确定为2019年8月19日。第三，原告将合同双方义务确定为被告单方义务，要求被告为原告办理不动产权证错误。第四，原告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，适用法律不当，且主张的违约金过高，应依法减少。本院经审理认定如下事实：被告银基房产公司系2002年7月18日成立，从事房地产开发等业务。2015年6月4日，被告银基房产公司（甲方）与原告陈月秋签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，约定乙方（陈月秋）向甲方（银基房产公司）购买芦淞区××路××号××大厦××号房屋，总房价款暂定为570861元。甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方。乙方于签订合同之日付清首付款190861元，2015年9月20日前支付190000元，2015年12月20日前支付190000元。若逾期未交付，按每月支付总房款1%违约金。在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权证总证（大产证）后90日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起360个工作日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的房屋所有权证（分户证）。合同签订后，原告按合同约定已向被告按期全额支付了购房款570861元，同时还支付了维修专项基金和契税等，被告也于2016年6月30日向原告交付房屋。2016年6月30日，原告签订《接房手续书》。2019年8月19日，被告取得案涉房屋所有权总证。被告至今未为原告办理不动产权证（分证），酿成本案纠纷，诉至本院。另查明，案涉房屋所在的双银大厦于2016年3月27日通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的五方验收；2016年5月30日，株洲市人民政府发布了《关于在株洲市城区实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月27日起，城区各类不动产登记业务统一由市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；被告银基房产公司因未取得《建设工程规划许可证》建设案涉项目而被株洲市规划局立案查处的受理时间为2014年1月3日，2014年1月3日株洲市规划局向被告银基房产公司下达了株规罚字（2014）第2号行政处罚决定书，责令改正违法行为，限期补办相关手续，罚款219640元；后该案移送至株洲市城市管理和综合执法局进行处理，2019年5月5日，株洲市城市管理和综合执法局又将该案退回株洲市自然资源和规划局处理，2019年6月5日，株洲市规划局向被告银基房产公司下达了《缴纳违法建设罚款通知单》，被告银基房产公司于2019年6月13日缴纳了相应罚款，而案涉项目《建设工程规划许可证》取得时间为2014年1月15日；2018年11月6日，被告银基房产公司就双银大厦建设项目申请合并验收，经株洲市住房和城乡建设局组织相关联办单位对本建设工程进行资料审查和现场踏勘后，一致认为符合要求、验收合格，并于2019年6月27日颁发了湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明。双方签订的《株洲市商品房预销售合同》第十条约定房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：即商品房经勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方会签；第十二条约定逾期交付的违约金按已支付的房价款的日万分之一计算，但该合同对取得《房屋所有权证》（总证）的时间未进行约定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告的争议焦点为：被告延迟办证是否存在自身的违约情形，若违约，应支付多少违约金。本案中原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应依约履行合同约定的义务。合同中约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360个工作日内，办理不动产权证”，本案中，原告签署《接房手续书》的时间为2016年6月30日，应以此作为计算办证期限的起点，按照满360个工作日计算，最迟应在2017年12月5日前进行办理，但现合同约定的办证期已过，被告仍未办理好不动产权证，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故本院对原告要求被告办理房屋所有权证的诉请予以支持。另被告辩称违约非被告过错，系政府原因，本院经审查认为，被告未办理好不动产权证因未及时交纳罚款，系被告过错，故本院对被告的辩称意见不予采信。关于逾期办证违约金，原告主张按同期银行贷款利率计算，因双方在合同中就逾期办证的违约行为的违约责任的承担未进行约定，且造成逾期办证的因素非系单一和一方所致，另合同中对逾期交房违约金的标准约定也仅为已付房屋价款的日万分之一，相比较而言，逾期办证的违约应相对逾期交房的违约较轻，一个是合同主义务的违反，一个是合同从义务或附随义务的违反，且诉争房屋也由原告实际接受使用，未能办证虽会对房屋的使用、处分和收益产生一定影响，但影响较小，故根据本案的实际情况，考虑上述因素，对本案中逾期办证的违约金，本院酌情确定应以房屋总价款为基数按日万分之零点二乘以881天（暂计算至2020年5月5日）进行计算，即为10058.57元（570861元×0.002％×881天），对于超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告株洲市银基房地产有限公司于本判决书生效后十日内支付原告陈月秋逾期办证违约金10058.57元（暂计算至2020年5月5日，其后利息以570861元为基数按日万分之零点二的标准计算至不动产权证办理之日止）。二、限被告株洲市银基房地产有限公司于本判决书生效后九十日内为原告陈月秋位于株洲市芦淞区××路××号××大厦××室房屋办理不动产权证。三、驳回原告陈月秋其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2252元，减半收取1126元，由被告株洲市银基房地产有限公司负担26元，原告陈月秋负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  陈坤二〇二〇年八月三日法官助理尹杰书记员汤敏附本判决书引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。