河北省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀民再60号 上诉人（一审原告、被申请人）：河北衡水农村商业银行股份有限公司，住所地河北省衡水市桃城区新华西路**。 法定代表人：崔玉鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张庆强，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：石广军，河北凌坤律师事务所律师。 被上诉人（案外人、再审申请人）：姚华，男，1982年7月26日出生，汉族，住河北省故城县。 被上诉人（案外人、再审申请人）：张宝斌，男，1983年10月29日出生，汉族，住河北省故城县。 被上诉人（案外人、再审申请人）：靖立阳，男，1987年5月22日出生，汉族，住河北省故城县。 被上诉人（案外人、再审申请人）：吴秀珍，女，1975年2月3日出生，汉族，住河北省故城县。 被上诉人（案外人、再审申请人）：刘胜达，男，1978年12月30日出生，汉族，住河北省故城县。 被上诉人（案外人、再审申请人）：高丙华，男，1967年11月10日出生，汉族，住河北省故城县。 被上诉人（案外人、再审申请人）：秦丙华，男，1961年4月6日出生，汉族，住河北省故城县。 被上诉人（案外人、再审申请人）：王春艳，女，1972年10月7日出生，汉族，住河北省故城县。 被上诉人（案外人、再审申请人）：吉俊岭，男，1984年11月21日出生，汉族，住河北省故城县。 被上诉人（案外人、再审申请人）：吉俊星，男，1988年1月12日出生，汉族，住河北省故城县。 被上诉人（案外人、再审申请人）：刘英静，女，1970年5月17日出生，汉族，住河北省故城县。 被上诉人（案外人、再审申请人）：杨金玉，男，1963年6月15日出生，汉族，住河北省故城县。 被上诉人（案外人、再审申请人）：王凤双，男，1968年3月10日出生，汉族，住河北省故城县。 上述十三名被上诉人共同委托诉讼代理人：陈章岩。 被上诉人（一审被告、被申请人）：河北瑞恒房地产开发有限公司，住，住所地河北省故城县邢德公路南侧洲海商贸城**/div> 法定代表人：李兰生，该公司董事长。 再审申请人（案外人）：于兰，女，1968年9月14日出生，汉族，住河北省故城县。 被申请人（一审被告）：河北洲海贸易有限公司，住所地河北，住所地河北省武邑县西环路西侧> 法定代表人：葛新栋，该公司总经理。 上诉人河北衡水农村商业银行股份有限公司（以下简称衡水农商行）因与被上诉人姚华、张宝斌等13人，被上诉人河北瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒公司）及再审申请人于兰、被申请人河北洲海贸易有限公司（以下简称洲海公司）金融借款合同纠纷一案，不服河北省衡水市中级人民法院（2018）冀11民再62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人衡水农商行的委托诉讼代理人张庆强、石广军，被上诉人姚华、张宝斌等13人的委托诉讼代理人陈章岩，被上诉人瑞恒公司的法定代表人李兰生到庭参加诉讼。再审申请人于兰，被申请人洲海公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。 衡水农商行上诉请求，撤销原审判决第二、三项，改判维持衡水市中级人民法院（2016）冀11民初101号民事判决第二项，驳回各被上诉人（自然人）的全部再审请求。理由是：一、原审法院认定本案的部分事实错误，依法不能认定。1、各被上诉人向法庭提交的瑞恒公司商品房预售许可证的有效期限为2009年4月9日至2010年4月8日，除被上诉人靖立阳、刘英静外，其他被上诉人的协议签订时间都是在预售许可证载明许可期限之外，其他人的协议不具有合法性，不应被认定为合法有效的商品房买卖合同；案涉房产所在土地的使用权证书均是2013年颁发的，上述商品房预售许可证所依据的土地使用权证书已经被依法注销，在此之前颁发的商品房预售许可证不具备任何法律效力，被上诉人与瑞恒公司签订的房屋认购书不具备法律效力。2、被上诉人姚华、张宝斌、吴秀珍、吉俊岭、吉俊星提交的房屋认购书显示，这些房屋认购书均是案外人与瑞恒公司签订后变更为上述被上诉人的，以上被上诉人没有直接与瑞恒公司发生商品房交易，根据《房地产管理法》第三十八条第六项规定，上述被上诉人在原认购人未依法登记领取房屋权属证书、瑞恒公司2013年才取得土地证、房产证的情况下接受转让房地产的行为违反了法律的禁止性规定，应属无效。3、被上诉人刘胜达、高丙华、王凤双虽然与瑞恒公司签订了认购协议或买卖合同，但其交款收据上均注明系“工程款抵楼款”或“杨某某工程款抵顶”，于兰交款收据注明收房款方式为“抵账”，因此其实际上是以物抵债关系而非商品房买卖合同关系，不能被认定签订了合法有效的商品房买卖合同。4、原审认定张宝斌、靖立阳、刘胜达、高丙华、王春艳、刘英静、王凤双、于兰对案涉房屋已付清全部房款与事实不符。如前所述，张宝斌、刘胜达、高丙华、王凤双、于兰与瑞恒公司是以房抵债关系，故不能认定上述人员已付清全部房款。所有被上诉人均未提供向瑞恒公司缴纳房款的银行转账记录等证据，仅凭存在多处改动的收款收据不能认定上述事实。5、原审认定姚华、秦丙华、吉俊岭、吉俊星、杨金玉与瑞恒公司约定按揭贷款交款方式，签订合同时已交付房款60%与事实不符。姚华、吉俊岭、吉俊星均系从案外人处购买房产，不存在按揭贷款交款方式，且上述人员均未提交按揭贷款合同，更没有用上述房产作为抵押物取得贷款交付瑞恒公司，也未提交已经交付房款部分的银行转账凭证。认购书签订后至本案抵押合同签订、抵押登记设立期间时隔多年，上述被上诉人都没有用上述房产办理按揭贷款，说明上述交款方式是根本不准备履行的，更不能认定是因为瑞恒公司2015年7月将案涉房产用作抵押担保，才致使剩余房款未能付清。6、原审认定姚华、张宝斌、吴秀珍分别向杜佃龙、孙芳普、张振华支付了房款并占有没有证据支持，不能成立。7、本案所涉所有抵押房产的性质并不是居住用房，上述房产登记的使用性质是商住房，上述房产均位于某商贸城内部，一层全部都是门店，二层既可以做商用也可以居住，所以上述房产并不是用于居住使用的住宅。8、原判决认定各被上诉人的现住址均位于各自案涉房产处没有证据支持，且在判决中没有注明被上诉人的户籍所在地，没有查明上述被上诉人有无其他房产。二、原审法院第二项、第三项所适用法律不当，应予纠正。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》指导性意见，本案所有抵押房产不能认定在案涉房产办理抵押登记之前已经签订合法有效的书面买卖合同，不能认定部分被上诉人已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十、且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或按照人民法院的要求交付执行。2、根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》指导性意见，本案所涉房产都不是用于居住的纯住宅，而是商住房，原判决认定案涉房产抵押无效，扩大了法律适用范围，应予纠正。三、被上诉人瑞恒公司存在与其他被上诉人恶意串通、虚假陈述的情况，他们的部分陈述不能作为定案依据。 姚华、张宝斌等13人辩称：1、上诉人的上诉理由不足，没有证据支持其上诉主张。2、原再审判决书将再审申请人的情况错列4户。业主高丙华应为高玉忠、王华源；秦丙华应为秦勇；杨金玉应为刘宝山。因为高丙华已将所购洲海商贸城N5-1、N5-2手续转给业主高玉忠、王华源；秦丙华受秦勇委托代秦勇购房，业主应为秦勇；杨金玉受刘宝山委托购房，业主应为刘宝山。有转让协议、委托书为证。3、姚华等13户业主购房早于上诉人订立案涉抵押合同，抵押合同违反法律强制性规定无效。4、刘胜达、高丙华、王凤双等订立的购房合同注明是工程款抵楼盘，而不是上诉人主张的以物抵债关系，这三名业主与瑞恒公司是商品房买卖合同关系，瑞恒公司欠工程款，这三名业主直接将房款全款交给瑞恒公司的债权人，他们与瑞恒公司是买房关系。5、姚华、张宝斌、吴秀珍分别同杜佃龙、孙芳普、张振华转卖房屋而来，因转让人前期向瑞恒公司已交付了部分房款，房屋转让不违反法律强制性规定，转让有效。6、案涉楼房是商住用房，分一层和二层，这一层和二层是一套，不能分割使用，如何使用是当事人的自由，所以这几个业主均是买受人，是否是唯一住房，与合同效力没有关系。案涉楼房均是在上诉人与瑞恒公司抵押登记之前签订的房屋买卖合同，与交款全部还是大部没有关系，均应认定为实际买受人。7、一审中，涉及到业主徐会荣，没有处理。另外有王海林等19户业主，分别购买的瑞恒公司的M段商住房，也在本案的抵押合同所涉及的房产之中，该19户在故城县人民法院起诉抵押合同无效，在审理中，法院发现该案在衡水市中级人民法院进行再审一审，故驳回起诉，到中院申请参加再审一审，该院称已审理终结，无法处理，这19户于本次二审中再次提出参加诉讼的请求，请给予考虑。综上，请求驳回上诉，发回重审。 瑞恒公司辩称：1、原审一共落了20户没有参加诉讼，都在一个证上，现在这20户要求参加诉讼，诉求是抵押合同无效。2、预售许可证的原件在公司。3、原公司于2011年6月3日转让变更为现公司，名称没变，只变更了法人，这是他们卖的2010年6月份之前的，这些是原来就有的，不是后来变更的，而且债权转让合同不是只有双方，还有政府参加的三方协议，有很多记载可以证实。4、土地原来是一个大证，无法分割，合同法56条规定，一个整体不能分割。 本院认为，原判决认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销河北省衡水市中级人民法院（2018）冀11民再62号民事判决、（2016）冀11民初101号民事判决； 二、本案发回河北省衡水市中级人民法院重审。 审判长  李源 审判员  宋威 审判员  孟慧 二〇二〇年八月三日 书记员  刘洁