湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2435号原告：长沙翡翠金轮置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区香樟东路**星光名座****。法定代表人：王钦贤，董事长。委托诉讼代理人：石霞，湖南金州律师事务所律师。被告：甘婷，女，1994年10月8日出生，汉族，住湖南省长沙市。原告长沙翡翠金轮置业有限公司（以下简称原告翡翠公司）与被告甘婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月31日公开开庭进行审理。原告翡翠公司及其委托诉讼代理人石霞律师已到庭。被告甘婷去向不明，经本院公告送达传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翡翠公司向法院提出诉讼请求：一、依法判令原告翡翠公司与被告甘婷签订的《商铺租赁合同》于2019年7月18日解除。二、依法判令被告甘婷腾退并交还商铺，办理移交钥匙、电卡等商铺交接手续。三、依法判令被告甘婷向原告翡翠公司支付拖欠的固定费用56740.08元。四、依法判令被告甘婷支付逾期违约金26334.49元（按逾期固定费用的千分之一暂计算至2019年2月29日，之后持续计算至被告甘婷付清固定费用之日止）及解约违约金17731.28元，共44065.77元。五、依法判令被告甘婷支付房屋占用费87862元（自2019年7月21日起按日固定费用的2倍暂计算至2019年2月29日，之后持续计算至被告甘婷腾退并交还商铺，办理移交钥匙、电卡等商铺交接手续之日止）。六、依法判令原告翡翠公司不予退还被告甘婷履约保证金23641.7元。七、依法判令被告甘婷向原告翡翠公司支付律师费15000元。八、依法判令被告甘婷承担全部诉讼费用。事实及理由：原告翡翠公司系位于长沙市雨花区××路××号××座××栋××号商铺的业主，商铺建筑面积为102.79平方米。原、被告双方于2018年4月1日签订《商铺租赁合同》（编号为：湘-ＦＣ**-ＸＧＭＺ-ＺＬ-ＳＹ-8-011）,被告甘婷承租原告翡翠公司的商铺用于零食店经营，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日。租赁合同约定，月固定费用（包括租金及综合管理费用）按57.5元／㎡／月计算，每六个月为一个计收档期。第一个计收档期固定费用在租赁合同签署之日支付，以后每期固定费用在每个计收档期开始前，至少提前15日支付。并约定被告甘婷逾期支付固定费用的，应按逾期未缴纳金额的每天千分之一累计向原告翡翠公司支付违约金，逾期超过30天的，原告翡翠公司有权解除合同。因被告甘婷原因导致原告翡翠公司解除合同的，被告甘婷应当以合同终止时的月固定费用为标准向原告翡翠公司支付3个月固定费用作为违约金。被告甘婷交纳的履约保证金不予退还，被告甘婷的装饰装修归原告翡翠公司无偿所有。且被告甘婷应当在合同解除后3日内将商铺交还原告翡翠公司，否则按日固定费用的2倍累计计算商铺占用费。合同还约定了维权的律师费用负担、文件送达地点为该商铺，送达方式为邮寄3天视为送达等内容。租赁合同签订后，原告翡翠公司将涉案商铺交付被告甘婷使用，被告甘婷向原告翡翠公司支付了履约保证金23641.7元及第一个计收档期的费用。但是未按租赁合同约定的时间向原告翡翠公司支付第二个计收档期（2018年10月1日至2019年3月31日）、第三个计收档期（2019年4月1日至2019年9月30日）的固定费用，而且关门停业去向不明。被告甘婷经原告翡翠公司多次催告后仍未履行付款义务，因此原告翡翠公司于2019年7月15日向被告甘婷发送了《解除的通知书》，解除双方签订的租赁合同，但被告甘婷至今未向原告翡翠公司支付拖欠固定费用56740.08元、违约金、占用费等费用，也未向原告翡翠公司及时交还商铺，办理交钥匙、电卡等商铺移交手续。2020年2月27日，原告翡翠公司为了维护出租人的权利，签订《委托代理合同》委托律师提起诉讼，并支付律师费用15000元。由于被告甘婷违反合同约定，拒不履行支付固定费用等合同义务，而且关门停业又不腾空商铺，去向不明，导致原告翡翠公司商铺长期空置没有收入，因此产生纠纷。原告翡翠公司提供的证据：证1、《商铺租赁合同》，证明被告甘婷承租原告翡翠公司位于长沙市雨花区××路××号××座××栋××号商铺××食店经营，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日。证2、关于催缴固定费用的《律师函》及EMS邮寄单及邮件全程查询跟踪单，证明原告翡翠公司委托律师书面催告被告甘婷尽快支付拖欠固定费用、违约金等费用。证3、《解除的通知书》及EMS邮寄单以及邮件全程查询跟踪单，证明原告翡翠公司于2019年7月15日向被告甘婷发送了《解除的通知书》，解除商铺租赁合同，并要求被告甘婷尽快交还商铺。证4、不动产登记情况表，证明原告翡翠公司是涉案房屋星光名座佳苑8栋121号房屋的产权人。证5、委托代理合同，证明原告翡翠公司委托律师维护权益。证6、湖南省增值税普通发票NO33200518，证明原告翡翠公司支付了律师费15000元。证7、商铺照片，证明商铺现状。因被告甘婷去向不明，没有进行质证和抗辩。鉴于原告翡翠公司对其提供的证据的真实性承诺承担保证责任，而且有关证据相互印证，形成了证据链，故本院对原告翡翠公司提供的证据及陈述的事实予以认定。本院认为，本案原告翡翠公司与被告甘婷签订的《商铺租赁合同》系租赁合同，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。原告翡翠公司履行了交付租赁物的义务，被告甘婷亦应按租赁合同约定向原告翡翠公司支付相应的租金。但经原告翡翠公司多次催告，被告甘婷应交付原告翡翠公司第二个、第三个计收档期的租金一直拖欠，并且关门停业，已构成根本性违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，故原告翡翠公司主张解除双方签订的《商铺租赁合同》，符合法律规定，应予以支持。本院确认合同于解除合同通知邮寄送达的第三日即2019年7月18日解除。同时被告甘婷应当承担提前解除合同违约金，根据合同约定为3个月固定费用即17731.28元（=102.79×57.5×3），并不退还履约保证金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中原告翡翠公司请求被告甘婷腾退并交还商铺，办理移交钥匙、电卡等商铺交接手续系合理请求，符合法律规定，本院予以支持。关于租金及房屋占用费的问题：原告翡翠公司已向被告甘婷履行了交付租赁物的义务，被告甘婷也应按约支付相应租金。原告翡翠公司请求被告甘婷交付拖欠的固定费用56740.08元（计算到2019年7月18日止）应予以支持。双方解除合同以后，被告甘婷没有腾空商铺，因此应当支付商铺占用费用，根据合同约定，应当按日固定费用的2倍累计计算商铺占用费，本院确认被告甘婷应当于2019年7月21日起，按照解除合同日期固定费用的2倍即11820元（=102.79×57.5×2）/月支付占用费到本判决生效之日止。关于商铺租赁合同的违约金问题。合同约定了多项违约金条款，包括：提前解除合同违约金、逾期付款违约金、提前解除合同不予退还履约保证金、房屋占有2倍使用费等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金系以补偿为主、惩罚为辅的双重性质。鉴于被告甘婷没有到庭提出抗辩和提出调整过高违约金的请求，本院依法不能直接调整违约金。本院结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，法官建议原告翡翠公司适当降低或者放弃违约金请求，但是原告翡翠公司以被告甘婷违约而且不负责任等不适拒绝。但是原告翡翠公司诉请自愿逾期付款违约金调整为按年利率24%计算符合法律规定，因此按双方合同约定，提前解除合同违约金、逾期付款违约金、提前解除合同不予退还履约保证金、房屋占有2倍使用费等，均应当由被告甘婷承担或支付。关于律师费的问题。因合同有关于双方维权的律师费用由违约方承担的约定，被告甘婷违反合同约定导致合同解除，应当依约承担原告翡翠公司的律师费用损失，故原告翡翠公司请求15000元本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告长沙翡翠金轮置业有限公司与被告甘婷签订的编号为湘-FC**-XGMZ-ZL-SY-8-011的《商铺租赁合同》确认于2019年7月18日解除。二、被告甘婷应于本判决生效之日起7日内，腾退并交还原告长沙翡翠金轮置业有限公司的商铺，办理移交钥匙、电卡等商铺交接手续。三、被告甘婷应于本判决生效之日起7日内，向原告长沙翡翠金轮置业有限公司支付固定费用56740.08元。四、被告甘婷应于本判决生效之日起7日内，向原告长沙翡翠金轮置业有限公司支付提前解约违约金17731.28元及逾期付款违约金（以56740.08元为基数，按照24%/年的标准，自2019年9月16日计算至固定费用付清之日止）。五、被告甘婷应于本判决生效之日起7日内，向原告长沙翡翠金轮置业有限公司支付房屋占用费（自2019年7月21日起，按11820元/月计算至本判决生效之日止）。六、原告长沙翡翠金轮置业有限公司所收被告甘婷的履约保证金23641.7元不予退还。七、被告甘婷应于本判决生效之日起7日内，向原告长沙翡翠金轮置业有限公司赔偿律师费损失15000元。八、驳回原告长沙翡翠金轮置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4710元，公告费560元，合计5270元，由被告甘婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  蒋忠良人民陪审员  石美玉人民陪审员  罗建湘二〇二〇年八月二十四日书 记 员  张 艺附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。