湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初1595号原告：武汉市新福庆和公司文化管理有限公司。被告：余德生。被告：武汉德成恒酒店管理有限公司。被告：广州柏曼酒店管理有限公司。原告武汉市新福庆和公司文化管理有限公司（以下简称新福庆和公司）与被告余德生、武汉德成恒酒店管理有限公司（以下简称德成恒酒店）、广州柏曼酒店管理有限公司（以下简称柏曼酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告新福庆和公司的委托诉讼代理人赵浩、杨义、被告余德生及德成恒酒店的共同委托诉讼代理人张彦光、童志敏、被告柏曼酒店的委托诉讼代理人冯燕丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新福庆和公司向本院提出诉讼请求：1.判令新福庆和公司与余德生签订的《租赁合同》于2019年11月2日解除；2.判令余德生向新福庆和公司支付房屋租金52200元（2019年10.5-2019年11月2日）、支付房屋占用费112133元（按合同约定的租金标准从2019年11月2日起至房屋腾退之日，暂计算至2019年12月31日）；判令余德生向新福庆和公司支付租金滞纳金（按合同约定的0.5%/日分段计算；3.判令余德生向新福庆和公司支付装修期的租金174000元；4.判令余德生向新福庆和公司支付水电费99115元及延期支付水电费的滞纳金45126元（按合同约定的0,3%/日分段计算，暂计至2019年11月）；5.判令余德生向新福庆和公司支付违约金20万元；6.德成恒酒店、柏曼酒店对余德生上述2-4项诉讼请求的付款义务承担连带责任；7.判令余德生、德成恒酒店、柏曼酒店立即腾退房屋；8.判令本案诉讼费由余德生、德成恒酒店、柏曼酒店承担。余德生、德成恒酒店共同辩称：1.房屋所有权人武汉市江汉区房地产公司（以下简称江汉房地公司）明确答复，案外人武汉温州城商贸发展有限公司（以下简称温州商贸公司）无转租权，故新福庆和公司亦无转租权，无权享有收取租金的权利；2.江汉房地公司与温州商贸公司关于包括本案承租房屋在内的房屋租赁合同纠纷，一审判决双方租赁合同于2018年7月11日解除，二审正在审理中，该案审理结果将直接影响本案审理结果，故本案应中止审理；3.合同履行中，新福庆和公司多次无故停水停电锁门，严重干扰了余德生的正常经营，应承担赔偿责任；4.新福庆和公司拒不执行江汉区市场监督管理局《关于进一步规范转供电环节收费提醒告诫函》，违反“不得提高非直抄用户电价标准”的规定，故余德生有权拒绝交付水电费；5.余德生将水箱安装完成后，新福庆和公司多次擅自停水，导致余德生无法正常经营，不得不将已安装好的水箱进行移位，造成了巨大的经济损失；6.德成恒酒店并非合同相对方，与新福庆和公司无租赁合同关系，主体不适格；7.截止新福庆和公司发出解除通知之日即2019年11月2日，余德生不差欠租金，新福庆和公司无权主张违约金及免租期租金，无权以余德生违约为由要求解除合同。综上，请求驳回新福庆和公司的全部诉讼请求。柏曼酒店辩称：我方非租赁合同的当事人，与新福庆和公司之间无任何法律关系，因此新福庆和公司要求我方在本案承担责任诉讼请求无事实依据及法律依据，请求法院驳回新福庆和公司对我方的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：位于武汉市江汉区中山大道779-805号温州城6栋1-3层房屋由江汉房地公司与武汉华信聚赢国际贸易有限公司按份共有。2015年12月14日，江汉房地公司将上述房屋1号楼3-5层、2号楼3-6层、5号楼1-6层、6号楼2-3层及空地出租给温州商贸公司用于经营使用，租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日。合同约定，未经江汉房地公司同意，温州商贸公司不得将房屋整体转租、转借他人使用（向各商户出租经营除外）。2017年5月28日，温州商贸公司将其承租的上述房屋其中的1号楼4层、5层及3楼消防楼梯转租给新福庆和公司，租赁期限自2017年5月28日至2027年5月27日。2018年4月13日，新福庆和公司将其承租的房屋又转租给余德生，双方签订的《租赁合同》约定：甲方（即新福庆和公司）将位于武汉市江汉区中山大道779-805号温州城1号楼的4楼和5楼部分房屋（建筑面积1440平方米）租给乙方（即余德生）从事酒店经营使用，乙方另承租甲方1楼面积约10平方米作为店堂之用；租赁期限8年，自2018年7月4日至2026年7月3日，自甲方将租赁房屋交付给乙方之日起90天为免租期，免租期内甲方免收租金，但免租期计入租赁期限；第1-3年租金标准为每月58000元，以后每两年为一个递增周期，递增率为6%；乙方向甲方支付30万元作为前期履约保证金，待乙方交第二次半年租金时可冲抵126000元，余174000元作为本合同的正式履约保证金；租赁期满或经双方同意合同提前终止，甲方有权从履约保证金中抵扣应由乙方承担付给甲方的费用、租金以及违约金等，租赁期满或合同被撤销、合同无效或合同被解除之日起7日内，甲方应把应退还的履约保证金（不计利息）如数返还给乙方；水、电费由甲方代收代缴，每月由甲乙双方查抄使用数量，收费标准为电费1.2元/度、水费为4.5元/吨；乙方逾期交费，甲方有权停止供应乙方水电，对此造成的损失由乙方承担；甲方应于合同签订之日起约120日内交付出租房屋和店堂，交付的出租房屋的店堂要求垂直电梯能正常运行，水、电等设施满足本合同约定的要求，双方填写《房屋交割清单》，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙即视为交付完成；乙方未付租金及相关费用超过30天的，属于乙方根本违约，甲方有权解除合同并收回房屋，其房屋上所有附属物无偿归还甲方处置，对此造成的损失由乙方承担。乙方除缴清欠付租金、费用及滞纳金和装修期的租金外，并承担20万元的违约金；滞纳金按每天应付金额的0.5%收取。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，新福庆和公司将涉案房屋交付余德生。合同履行中，余德生自2018年4月至8月期间，以银行转账方式向新福庆和公司支付租金及保证金共计86万元。因余德生自2019年3月起未向新福庆和公司支付水电费，新福庆和公司分别于2019年3月5日，3月20日向余德生邮寄《联系函》《水费、电费催缴通知单》，要求余德生缴纳3月的水、电费。余德生以新福庆和公司违反政府“不得提高非直抄用户电价标准”的规定为由，拒绝缴纳电费，并以新福庆和公司未赔偿其迁移水箱的损失为由拒绝缴纳水费，为此双方发生纠纷，经派出所调解未果。余德生自行恢复供水后，仍未向新福庆和公司支付拖欠水电费及租金。另查明，2018年8月6日，租赁房屋的电梯取得特种设备使用登记证。还查明，余德生及德成恒酒店在涉案租赁房屋开设经营柏曼酒店。本院认为，本案系房屋租赁合同。争议焦点如下：一、关于新福庆和公司与余德生签订的《租赁合同》是否有效的问题其一，温州商贸公司将其从江汉房地公司处承租房屋的一部分（以下简称涉案房屋）转租给新福庆和公司，并非整体转租。其二，新福庆和公司承租涉案房屋后再转租给余德生，余德生对租赁房屋进行了装修并以柏曼酒店的名义经营，江汉房地公司应当知道温州商贸公司将房屋转租，但超过六个月未提出异议，应认定温州商贸公司与新福庆和公司、余德生之间的转租行为有效。其三，新福庆和公司将其从温州商贸公司处承租房屋再转租给余德生，转租期限超出了温州商贸公司与江汉房地公司之间的租赁期限，超出部分无效。综上,新福庆和公司与余德生签订的《租赁合同》，除租赁期限超出2021年3月31日的部分无效，其他条款均合法有效。二、关于余德生要求中止本案审理的问题余德生以本案租赁合同纠纷应以江汉房地公司与温州商贸公司租赁合同纠纷一案的审理结果为本案审理的依据为由，向本院提出中止本案审理。本院认为，江汉房地公司与温州商贸公司并非本案租赁合同的当事人，根据合同的相对性，新福庆和公司行使的是合同单方解除权，余德生支付房屋租金及水电费的义务不可能因江汉房地公司与温州商贸公司之间合同解除而豁免，本案无须以该案的审理结果为裁判依据，故对余德生要求中止本案审理的主张不予支持。三、新福庆和公司是否有权单方解除合同新福庆和公司与余德生签订的《租赁合同》，除租赁期限超出2021年3月31日的部分无效，其他条款均合法有效。对于合同的无效部分，自始无效。对于合同的有效部分，新福庆和公司履行了向余德生交付了租赁房屋的义务，余德生未依约支付租金及水电费超过30天，根据合同约定，余德生的行为已构成违约，新福庆和公司有权解除合同并收回租赁房屋。关于合同解除时间，依照法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。本案中，新福庆和公司虽提供了《解除合同通知书》，但并未提供证据证明余德生收到了该通知，所以不能将《解除合同通知书》落款日期2019年11月2日认定为合同解除日期。新福庆和公司向法院起诉要求确认合同已解除，起诉书副本于2020年6月11日送达给余德生，该起诉书中有解除合同的意思表示，应视为解除通知已送达，故本院确认新福庆和公司与余德生签订的《租赁合同》有效部分于2020年6月11日解除，并在此基础上对合同期内应付租金进行计算。五、关于房屋租金及占用费2018年4月至8月期间，余德生支付第1年租金696000元及保证金164000元。2018年8月6日交付房屋，扣除3个月免租期及已付2018年11月6日至2019年11月5日的租金696000元，故对于新福庆和公司主张的租金及占有使用费应当自2019年11月6日起计算至实际腾退之日止，截止合同解除之日即2020年6月11日，余德生下欠新福庆和公司租金共计417600元[（58000元×7个月）+（58000元/30天×6天）]。按合同约定因违约给新福庆和公司造成的损失可直接从保证金扣除，余德生实际应付租金为253600元（欠租417600元-保证金164000元）。余德生辩称其交付的保证金应为214000元，因未提供有效证据予以证明，本院不予支持。六、关于水电费余德生自2019年3月起拖欠水电费累计83685元，新福庆和公司提供了柏曼酒店使用期间发生的水、电费数额及其已代为支付的相关凭证，故新福庆和公司要求余德生支付水电费83685元的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。余德生认为其不交电费的原因是新福庆和公司拒绝调低电费价格，不交水费的原因是新福庆和公司未赔偿其迁移水箱的损失。对此，本院认为，合同对电费的收取标准有明确约定，余德生无证据证明新福庆和公司高于国家核定的价格收取电费，也无证据证明新福庆和公司应赔偿其迁移水箱的损失数额，现余德生以此对抗缴纳水电费，明显不妥，本院不予支持。七、关于违约责任因合同解除系余德生违约导致，新福庆和公司要求余德生支付免租期租金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。新福庆和公司还要求余德生支付违约金20万元，本院认为，余德生拖欠租金及水电费给新福庆和公司造成的损失应为资金利息损失，新福庆和公司未证明存在其他损失。可见，合同约定的20万元违约金过高，本院酌情将违约金标准调整为年利率24％。八、关于腾退合同解除后，余德生继续占有诉争房屋已无法律和合同依据，其应将诉争房屋交还给新福庆和公司。因案涉房屋已由余德生及德成恒酒店用于经营柏曼酒店，故德成恒酒店、柏曼酒店亦负有清空场地交还给新福庆和公司的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告武汉市新福庆和公司文化管理有限公司与被告余德生于2018年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月11日解除（无效部分除外）；二、被告余德生于本判决生效之日起十日内向原告武汉市新福庆和公司文化管理有限公司支付房屋租金253600元（计算至2020年6月11日，此后的房屋占用费，按合同约定的标准支付至实际交付之日）；三、被告余德生于本判决生效之日起十日内向原告武汉市新福庆和公司文化管理有限公司支付水电费83685元；四、被告余德生于本判决生效之日起十日内向原告武汉市新福庆和公司文化管理有限公司支付逾期利息[以337285元（253600+83685）为基数，按年利率24%标准计算，自2020年6月12日起至实际给付之日止]；五、被告余德生于本判决生效之日起十日内向原告武汉市新福庆和公司文化管理有限公司支付装修期间租金174000元；六、被告余德生、武汉德成恒酒店管理有限公司、广州柏曼酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市新福庆和公司文化管理有限公司交付位于武汉市江汉区中山大道779-805号温州城1号楼的4楼和5楼房屋及1楼10平方米店堂；七、驳回原告武汉市新福庆和公司文化管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10626元，由原告武汉市新福庆和公司文化管理有限公司负担1713元，被告余德生负担8913元（此款原告武汉市新福庆和公司文化管理有限公司已垫付本院，被告余德生应随上述判决款项一并给付原告武汉市新福庆和公司文化管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  凃孝萍二〇二〇年八月六日书记员  张熠琪