广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初934号原告：惠州市金宏茂房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区******木棉桥尚峰假日宾馆11层01号房。法定代表人：曾鸣，总经理。委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。被告：郑少云，女，汉族，1974年3月1日出生，住址：广东省海丰县************，身份证号码：441************428。原告惠州市金宏茂房地产开发有限公司（以下简称金宏茂公司）与被告郑少云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告金宏茂公司之委托诉讼代理人黄国庆到庭参加诉讼，被告郑少云经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金宏茂公司向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令解除原、被告在2018年5月12日签订的《尚峰假日公馆商铺租赁合同》；二、依法判令被告向原告支付拖欠的租金220800元（租金计至2020年1月12日，8个月×13300元/月+8个月×14300元/月）及违约金44160元，合计264960元。三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月12日，原告与被告签订了一份《尚峰假日公馆商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于惠阳区淡水白云五路尚峰假日公馆一楼8、9、10号铺位，面积为359.5平方米，租期为2018年5月13日至2023年5月12日，租赁为第一年13300元，第二开始每年递增1000元。合同免租期为90天。合同签订后，被告支付了第一个月的租金13300元，此后，被告一直未支付租金，也未将租赁的房屋交付返还给原告。原告认为双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。被告违反合同的约定，一直拖欠租金，造成原告严重损失，理应承担违约责任。原告依照相关法律的规定诉至人民法院，请依法作出判决。原告金宏茂公司向本院提交如下证据：1、《尚峰假日公馆商铺租赁合同》；2、不动产登记证书；3、收款收据；4、短信。被告郑少云未向本院提交书面答辩状及证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告金宏茂公司系位于惠州市惠阳区*****************、9、10号商铺的登记权利人。2018年5月12日，原告金宏茂公司与被告郑少云签订《尚峰假日公馆商铺租赁合同》，被告在合同中列明的通讯地址为广东省海丰县************，电话186*****588；合同约定，原告将位于惠州市惠阳区*****************、9、10号商铺出租给被告经营食品批发，租赁总面积359.5㎡；租期5年自2018年5月13日至2023年5月12日止；租金每年递增率为1000元/月，第一年商铺月租金13300元，第二年月租金14300元，第三年月租金15300元，第4年月租金16300元，第5年月租金17300元；免租期90天，自2018年8月12日开始计算租金；被告需在合同签订时向原告交纳2个月租金26600元作为押金及第一个月的租金13300元；租赁期未满，被告单方解除合同的，被告缴纳的押金不予退还；原告无故提前解除合同的，应双倍退还押金；被告应足额交纳租金，如拖延一天，原告有权按实欠租金的1%收取违约金；物业管理费自承租之日起计收，由被告向物业公司交纳，并随物业管理费收费标准而调整；水电费由被告按实际使用量自行交纳或由物业公司代收代缴，使用该商铺产生的其它各项费用均由被告交纳包括宽带等费用；原告按合同约定的标准自合同签订之日将商铺交付被告使用；如被告违反合同约定未交纳租金或其它应交费用30日以上的、擅自提前终止合同等违约事项，原告有权无偿收回商铺，被告已交保证金不予退还；被告明确其在合同中列明的地址为其有效的通讯地址，被告地址或联系电话如有变更，应于变更之日起3天内以书面形式通知原告等等。合同签订后，被告向原告交纳租赁押金26600元及三个商铺自2018年8月12日至2018年9月11日的租金13300元。原告于合同签订当日将涉案3个商铺交付给被告使用，被告对商铺进行装修后开设“庄严批发部”经营食品批发。被告未再支付租金及水电气物业费等费用。原告声称巡查时发现被告于2018年11月已经搬离了租赁商铺，且将装修中有利用价值的财物全部带走，却未告知原告。2019年12月16日-19日，原告连续向被告在合同签订时留存的电话号码186*****588发送4条短信，内容均是催告被告交清租金，如7日之内不交清，公司有权单方解除合同并收回商铺，但被告未回复。商铺一直被被告锁住，原告也未处理。本院认为，本案争议的主要焦点是：合同效力、合同何时解除及解除后的处理。原告金宏茂公司与被告郑少云于2018年5月12日签订的《尚峰假日公馆商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。但合同签订后，被告郑少云仅交纳押金及1个月的租金，拖欠原告金宏茂公司租金、水电费等费用30天以上，违反合同约定，构成违约，依法应承担违约责任。原告金宏茂公司作为守约方，根据合同约定，有权解除合同，故原告诉请解除原被告双方于2018年5月12日签订的《尚峰假日公馆商铺租赁合同》，理由充足，本院应予支持，合同至公告期满之日即2020年6月15日解除。原告在巡查中发现被告郑少云已于2018年11月搬离了涉案商铺，且应从被告拖欠水电等费用中发现被告已搬离涉案商铺，因被告搬离时未及时告知原告，故原告金宏茂公司诉请租金应计算至2018年12月底为47880元（13300元/月×3月+13300元/月÷30天/月×18天），本院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告有义务采取措施防止损失的扩大。对原告2019年1月以后的租金损失，应认定系原告扩大损失，原告未及时止损，扩大损失应由原告自行承担，故对原告诉请2019年1月至2020年1月的租金，本院不予支持。由于被告迟延支付租金等违约行为，原告有权按照合同约定按实欠租金每日1%收取违约金并不退还押金26600元。但该约定的违约金过高，且约定的违约责任的承担重复，宜以被告交纳的押金26600元抵扣违约金；违约金的计算参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》以47880元为基数，按月息2%从2019年1月1日起计算至款项付清之日。金宏茂公司诉请违约金超过部分，依据不足，本院不予支持。被告郑少云经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，按缺席论处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一项、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告惠州市金宏茂房地产开发有限公司与被告郑少云于2018年5月12日签订的《尚峰假日公馆商铺租赁合同》于2020年6月15日解除；二、被告郑少云在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市金宏茂房地产开发有限公司支付租金共计47880元，并支付违约金（违约金计算：以拖欠租金47880元为基数，按月息2%从2019年1月1日起计算至款项付清之日止，计算的违约金少于26600元以26600元为准；计算的违约金高于26600元以计算的违约金数额为准；被告郑少云已向原告支付的押金26600元抵扣违约金）。案件受理费5274元，由原告惠州市金宏茂房地产开发有限公司负担3274元，被告郑少云负担2000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  詹俐儒人民陪审员  李存胜人民陪审员  陈丽双二〇二〇年七月三十日书 记 员  郭晓燕