北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初37191号原告：净雅食品股份有限公司，住所地北京市丰台区丰北路****楼****。法定代表人：张桂君，董事长。原告：辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司，营业场所沈阳市皇姑区黑龙江街32号。负责人：张永舵，董事长。委托诉讼代理人：蒋硕，北京安生律师事务所律师。委托诉讼代理人：周博，北京安生律师事务所实习律师。被告：辽宁建新房地产开发有限公司，住所，住所地沈阳市皇姑区宁山东路**div>法定代表人：刘洪滨，总经理。委托诉讼代理人：蔡术丹，女，该公司员工。被告：沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司，住所地，住所地沈阳市皇姑区嫩江街**iv>法定代表人：毕文进，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：赵兵，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被告：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住所地沈，住所地沈阳经济技术开发区沈辽西路**v>法定代表人：王晓平，总经理。委托诉讼代理人：郑辉，辽宁观策律师事务所律师。原告净雅食品股份有限公司(以下简称净雅公司)、辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司（以下简称皇姑分公司）与被告辽宁建新房地产开发有限公司（以下简称建新公司）、沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司（以下简城建公司）、沈阳鹏臣房地产开发有限公司（以下简称鹏臣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月30日作出（2014）丰民初字第2785号民事判决书，建新公司、城建公司、鹏臣公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2016年6月27日作出（2016）京02民终2683号民事裁定书，发回本院重审。本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2019年3月29日作出（2016）京0106民初16463号民事裁定书，净雅公司、皇姑分公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年8月2日作出（2019）京02民终9102号民事裁定书，指令本院审理。本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告净雅公司、皇姑分公司的委托诉讼代理人蒋硕、周博，被告建新公司委托诉讼代理人蔡术丹，被告建新公司和城建公司的共同委托诉讼代理人赵兵，鹏臣公司的委托诉讼代理人郑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告净雅公司、皇姑分公司向本院提出诉讼请求：1、确认净雅公司、皇姑分公司与建新公司、城建公司、鹏臣公司签订的租赁合同及其补充协议于2013年11月15日解除；2、要求建新公司、城建公司支付租赁标的物装修及添附设备设施补偿金29176913.46元并支付违约金20000000元；3、要求鹏臣公司对上述债务承担连带责任；4、三被告承担诉讼费。事实与理由：2010年10月28日，净雅公司与建新公司、城建公司签订《租赁合同》，净雅公司租赁被告位于辽宁省沈阳市皇姑区黑龙江街32号甲地下一层至地上五层房屋用于办公、餐饮及相关经营活动，租期为15年零10个月，从2010年11月1日至2026年8月31日止。《租赁合同》还就租金、物业费、物业交付等做了约定。其中《租赁合同》第八条第4款约定：有下列情形之一的，乙方有权选择提前终止本协议，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失（包括但不限于装修损失）及要求甲方按本协议相关条款承担相应的违约责任：第4.1款：订立本协议租赁房产实际交付之前或同时，租赁房产已被查封或抵押，或者在租期内因房屋产权纠纷使乙方无法正常承租使用房屋的。《租赁合同》生效后原告方依约履行开设了净雅大酒店，为此对租赁标的物投入巨资进行改造装修，至次年开业经营前该项累积总投资六千余万元。在合同履行中，2011年我们得知租赁物早于2006年设定抵押，并已于2010年6月被辽宁省铁岭市中级人民法院查封，为此双方又签订《补充协议》，确定租赁房屋如因此造成我方不能使用的，应赔偿2000万元违约金。鹏臣公司为建新公司、城建公司履行《补充协议》提供了保证担保。后净雅公司将合同权利义务转让给皇姑分公司。2013年10月，辽宁省铁岭市中级人民法院通知称租赁物正在评估即将拍卖，要求我们腾房。2013年11月11日，我们发出解约通知，告知对方于2013年11月15日解除租约，11月27日被告回函要求继续履行合同。我方于2013年11月30日撤离租赁场所，并于12月6日再次通知被告接收场地，2014年1月，被告接收了租赁场地。被告建新公司、城建公司辩称：原告诉讼请求没有事实法律依据，原告单方解除也没有事实法律依据。1.原告在行使单方解除权时相关建筑物并未经法院查封，之后也未禁止使用房屋，房屋还可以正常使用，补充协议中约定解除权必须满足两个条件：查封和不能继续使用；2.解除理由是由于净雅集团上市的失败及其自身经营困境，法定代表人当时在公开的平台进行过表述，原告为了止损在全国大范围解除合同。综上，请求法院驳回原告诉求。鹏臣公司辩称：原告皇姑分公司没有诉讼主体资格；丰台法院没有管辖权；皇姑分公司没有法定的解除权；原告对其诉求数额没有提供充分证据证明；原告解除合同的真正原因是经营不善，因此原告无权单方解除合同，被告不应该对此承担责任及连带责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，净雅公司、皇姑分公司向本院提交了租赁合同、补充协议、抵押物清单、铁岭中院民事裁定书、执行裁定书、铁岭中院笔录、解约通知函、接收场地告知书、律师见证书及见证录像、装修损失赔偿计算表等证据材料；建新公司、城建公司、鹏臣公司向本院提交了当事人市场主体信息、裁定书、报告和协议、申请书、辽沈晚报报道内容、发票、缴税凭证、银行账户对账单、借款凭据、图纸等证据材料。本院组织双方当事人对上述证据材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月28日，原告净雅公司（承租人、乙方）与建新公司、城建公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：租赁房地产位于沈阳市皇姑区黑龙江街32号新北小区6号楼地下一层至地上五层，甲方同意乙方将租赁房地产用于开展与办公、餐饮相关的经营活动；本协议所约定的租期为15年10个月，自2010年11月1日起至2026年8月31日止；租金和物业费，一至五层每平方米每天1.9元，地下一层每，地下**每平方米每天010年11月30日前乙方应支付甲方2010年11月1日至2012年8月31日租期的租金和物业费5949390.5元，2012年9月1日起至2013年8月31日乙方应支付甲方租金和物业费6068378.31元，以后每年租金和物业费在上一年度基础上递增2%；双方同意租金和物业费应按如下期限支付：第一次付款时间为2010年11月30日前，第二次付款日期为2012年8月31日前，第三次支付时间为2012年11月30日前，此后，依次类推，每三个月支付一次租金和物业费，数额为该年度租金和物业费的四分之一；合同签订后三日内，乙方向甲方支付保证金500000元，此部分费用包含在乙方于2010年11月30日前向甲方支付的租金和物业费内，并在租赁合同履行后转化为乙方应支付的2010年11月1日至2012年8月31日期间的租金和物业费；甲方应于2010年11月1日前将租赁房产场地腾空并向乙方按照约定标准进行交接；甲方保证对租赁房产拥有合法产权，同时承诺于2011年8月31日前完成本合同项下租赁房产之房产证的办理，甲方保证租赁房产可作本协议约定的经营用途，并在乙方需要时及时提供相应的产权证明手续；在租赁期限内，乙方应在经营范围内独立办理工商营业执照，自主经营，独立承担法律责任；在租赁期内，乙方可设立项目公司以在租赁房产内从事经营活动，届时经甲方同意后，乙方将本协议中的权利义务转让给该项目公司，由项目公司履行本协议项下对甲方承担的全部义务及责任；甲方保证租赁房产在签订本合同时未被查封也未被抵押，以及不存在因第三方主张权利而影响本协议项下乙方使用，且保证租赁房产不在已由房管部门公布的拆迁范围内；订立本协议租赁房产实际交付之前或同时，租赁房产已被查封或抵押，或者在租期内因房屋产权纠纷使乙方无法正常承租使用房屋的，乙方有权选择提前终止本协议，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失及要求甲方按本协议相关条款承担相应的违约责任。签订上述合同后，双方依约履行。原告净雅公司交纳了合同项下的各项费用，建新公司、城建公司亦交付了租赁房屋。后皇姑分公司成立，其以本案租赁房屋为营业场所登记注册。2011年，城建公司、建新公司（甲方）与净雅公司（乙方）及皇姑分公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意，乙方将原合同中的权利义务转让给丙方，由丙方作为合同主体继续履行原合同中乙方相应的权利义务，乙方承担丙方不能按约履行合同义务的连带责任；本协议未涉及原合同条款的，仍执行原合同条款，本协议与原合同具有同等的法律效力。另查，双方签订上述合同之前，2006年6月，城建公司因借款将沈阳市皇姑区黑龙江街32号甲1层全部、5层至20层（包括本案诉争的部分租赁标的物）抵押给铁岭市城市信用社。2010年6月1日，辽宁省铁岭市中级人民法院出具（2010）铁执字第40号民事裁定书，裁定将本案诉争标的物所在楼宇予以查封。2011年7月12日，建新公司、城建公司（甲方）与净雅公司（乙方）及鹏臣公司（丙方）签订《补充协议》，确认2011年7月11日，乙方得知租赁标的已于2006年6月16日抵押给铁岭市商业银行，并被辽宁省铁岭市中级人民法院查封，为解决前述问题，各方经友好协商签订协议如下：若因前述问题或与前述问题相关的其他问题造成乙方不能正常使用租赁标的（如无法正常营业等），甲方需向乙方支付二千万元人民币的违约金，乙方还有其他损失的（包括但不限于装修租赁标的的投入、解聘员工的费用、为经营租赁标的投入的其他各项成本等），由甲方负责赔偿，同时乙方有权随时解除前述《租赁合同》，并要求甲方返还乙方已支付的未使用期限的租金；丙方对甲方在本协议项下的所有责任或义务向乙方承担连带清偿责任。2013年10月9日，辽宁省铁岭市中级人民法院告知皇姑分公司工作人员法院欲处置抵押资产，有可能要求清空。11月10日，净雅公司及皇姑分公司向建新公司、城建公司发出《解除租约通知函》，以租赁标的物被抵押、查封，法院已告知房屋即将拍卖要求其搬出，无法在稳定承租权益基础上开展经营活动，更无法确定近期经营策略与长期战略，从而在根本上导致不能正常使用租赁标的物为由，要求从2013年11月15日起，解除双方所签《租赁合同》及相关协议。同月14日，辽宁省铁岭市中级人民法院与原告法律顾问徐大江谈话，再次告知二原告有义务配合法院在拍卖成交前腾退所租赁的房屋。同月27日，建新公司及城建公司发出《关于要求继续履行租赁合同的函》，要求继续履行双方所签《租赁合同》。后皇姑分公司撤离租赁场地，双方发生纠纷，引发本案诉讼。再查，庭审中原、被告双方认可，司法机关未对诉争租赁标的物进行实物查封。本案在第一次审理过程中，经原告申请，本院依法委托北京科正资产评估有限责任公司对辽宁省沈阳市皇姑区黑龙江街32号甲地上一至五层的房屋装修与不可拆除的资产现值进行司法评估，结论为上述资产现值评估值为4097.15万元。现双方当事人均认可涉案房屋已经不具备重新鉴定条件。鹏臣公司提交大量发票及其缴税凭证，用以证明涉案房屋一直在正常使用，并未因查封受到影响，并提交借款凭据，用以证明其公司向民生银行借款用以解决部分涉案房屋的抵押问题。净雅公司、皇姑分公司不认可上述证据的真实性及其证明目的。净雅公司、皇姑分公司提交了室内外装饰总承包工程结算定案书、安装合同、买卖合同、付款凭证、补充协议等152份证据，证明其公司对涉案房屋进行了全方位装修，支出共计51343130.21元。建新公司、城建公司、鹏臣公司不认可上述证据证明目的，认为很多装修并不是针对涉案房屋的装修。本院认为：依法订立的合同具有法律约束力。净雅公司与建新公司、城建公司所签《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，建新公司、城建公司已依合同约定交付租赁房屋，净雅公司亦使用租赁房屋从事经营，双方所签租赁合同合法有效，本院予以认定。后净雅公司、皇姑分公司与城建公司、建新公司订立《补充协议》，确认净雅公司将合同权利义务转让给皇姑分公司，符合双方所签《租赁合同》的相关约定，亦不违反法律规定，本院亦予以认定。净雅公司已将合同权利义务转让给皇姑分公司，《租赁合同》一方主体已变更为皇姑分公司，故净雅公司不再享有合同权利。在双方签订上述《租赁合同》之前，诉争标的物已设定抵押，司法机关亦将租赁房屋所在楼宇查封。原、被告所签《租赁合同》中，被告已“保证租赁房产在签订本合同时未被查封也未被抵押，以及不存在因第三方主张权利而影响本协议项下乙方使用”。在原告得知租赁房屋已被抵押查封事实后，原、被告双方及鹏臣公司又于2011年7月12日另签订《补充协议》，具体确认租赁标的物因抵押查封造成原告不能正常使用的，建新公司、城建公司应当支付违约金2000万元及损失赔偿金，鹏臣公司承担连带保证责任，原告亦享有合同解除权等。被告应当按照该约定履行。虽然司法机关尚未对租赁房屋进行实物查封，但建新公司、城建公司作为租赁物的出租方，应当保证承租方在租赁期间稳定正常使用租赁物，建新公司、城建公司将已被抵押、查封的房屋出租给原告，并与原告签订长达15余年租赁合同，后在原告使用租赁房屋从事经营期间，司法机关告知原告法院欲处置租赁房屋，有可能要求清空，在此情况下，净雅公司及皇姑分公司发出《解除租约通知函》，以其无法在稳定承租权益基础上开展经营活动，更无法确定近期经营策略与长期战略，从而在根本上导致不能正常使用租赁标的物为由，要求自2013年11月15日起解除双方所签《租赁合同》及相关权益，符合合同约定，本院予以确认。关于赔偿一节，北京科正资产评估有限责任公司对租赁房屋装修与不可拆除的资产现值进行了司法评估，确认上述资产现值为4097.15万元，上述评估报告虽在鉴定程序等方面存在瑕疵，但考虑到涉案房屋的装修已无法重新鉴定，结合原告提交证据材料，考虑原告对涉案房屋装修的支出费用，原告要求被告赔偿装修、设备设施补偿金29176913.46元，本院予以支持。关于违约金，考虑违约金的性质、功能及其原告因被告违约行为造成的损失情况，本院予以支持，具体数额本院酌情确定。被告鹏臣公司应当依《补充协议》承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、净雅食品股份有限公司、辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司与辽宁建新房地产开发有限公司、沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司、沈阳鹏臣房地产开发有限公司签订的租赁合同及其相关补充协议于2013年11月15日解除；二、辽宁建新房地产开发有限公司、沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司于判决生效后七日内赔偿辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司违约金12000000元；三、辽宁建新房地产开发有限公司、沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司于判决生效后七日内赔偿辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司装修、设备设施补偿金29176913.46元；四、沈阳鹏臣房地产开发有限公司与辽宁建新房地产开发有限公司、沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司对上述债务承担连带赔偿责任；五、驳回净雅食品股份有限公司、辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287685元，由净雅食品股份有限公司、辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司负担46800元（已交纳），由辽宁建新房地产开发有限公司、沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司负担240885元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费175000元，由净雅食品股份有限公司、辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司负担28469元（已交纳），由辽宁建新房地产开发有限公司、沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司负担146531元（于本判决生效之日起七日内给付净雅食品股份有限公司、辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周生辉人民陪审员  刘庆南人民陪审员  张卫彬二〇二〇年八月三十一日法官 助理  刘 畅书 记 员  霍 然