四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2259号 上诉人（原审被告）：南充市创美实业发展有限公司，住所地四川省南充市顺庆区金鱼岭路**。 法定代表人：冯光亮，执行董事。 委托诉讼代理人：陈红军，四川泰宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川世隆集团实业投资有限公司，住，住所地四川省南充市顺庆区麦秀路******/div> 法定代表人：石进，董事长。 委托诉讼代理人：李阳春，四川千喆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省南充市恒兴房地产开发有限公司，住所地，住所地四川省南充市嘉陵区陈寿路iv> 法定代表人：刘文奇，董事长。 上诉人南充市创美实业发展有限公司（以下简称创美公司）因与被上诉人四川世隆集团实业投资有限公司（以下简称世隆公司）、四川省南充市恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初3018号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 创美公司上诉请求：1.撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初3018号民事判决，改判驳回世隆公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由世隆公司承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，依法应予纠正。1.案涉《土地补偿款补偿合同》系《土地转让合同》的补充协议，系对原合同的变更，创美公司不具有协助过户的义务。《土地转让合同》签订后，世隆公司向创美公司支付了合同价款。由于世隆公司及南充市人民政府等原因，世隆公司未办理过户手续，2018年5月23日，世隆公司考虑到开发成本及利润，决定将土地交由南充市顺庆区人民政府进行收储，为此世隆公司与创美公司签订了《土地补偿款补偿合同》。在政府收储过程中，因房地产市场行情变化和世隆公司自身融资的情况变化，世隆公司决定自行开发，阻止了政府的收储行为。根据后合同优于前合同的原则，《土地补偿款补偿合同》中约定完成土地证注销是对《土地转让合同》所约定的协助办理过户的变更。一审认定《土地补偿款补偿合同》是对案涉土地使用权将来可能发生的土地收储工作进行的约定，不是对《土地转让合同》的补充错误。该二份合同标的物都是地号为Ⅰ-10-265的国有土地使用权，且《土地补偿款补偿合同》是对创美公司的义务进行了变更。即由协助办理过户变更为完成土地证注销。《土地补偿款补偿合同》约定了解除条件为“顺庆区政府决定暂停或暂缓或取消本次收储工作”，而地号为Ⅰ-10-265的国有土地使用权的收储行为是因世隆公司不同意收储而终止或暂停，故《土地补偿款补偿合同》尚未达到解除条件，对双方仍具有约束力。2.一审认定创美公司没有协助世隆公司办理土地使用权过户手续构成违约错误。（1）根据《土地补偿款补偿合同》，未办理土地使用权过户是因南充市人民政府收储原因，而非创美公司不同意或不协助办理过户。（2）《土地补偿款补偿合同》已将协助过户的义务变更为办理土地使用权注销的义务。截至目前，世隆公司未通知创美公司解除本协议，也未告知解除条件成就。综上，请求二审法院支持创美公司的上诉请求。 世隆公司答辩称：《土地补偿款补偿合同》不是《土地转让合同》的补充协议，不能因此改变创美公司和恒兴公司的义务。 恒兴公司未到庭，也未提供答辩意见。 世隆公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令创美公司、恒兴公司协助世隆公司办理位于南充市顺庆区××路××街内的国有土地8000平方米（地号为Ⅰ-10-265）使用权的变更登记手续；2.创美公司、恒兴公司承担诉讼费、保全费、执行费。 一审法院审理认定的事实：2000年2月，六合公司与创美公司签订《联合开发协议书》，约定：创美公司以六合公司名义从事房地产开发业务；创美公司自行寻找开发项目，自主投资、自主管理、自主销售、利益自享、风险自担，自行处理开发经营管理过程中的一切事项，六合公司只向创美公司收取一定管理费用；创美公司开发北干道军分区大门至南充卫校区域，应向六合公司交管理费4万元。 2000年11月7日，南充市人民政府作出《关于出让国有土地给南充市六合房地产开发公司和南充市创美实业发展有限公司的批复》，同意将南充市和平东路与南充军分区进大门左侧之间的国有土地12亩（8000平方米）出让给六合公司和创美公司，作为联合进行旧城改造、拆迁还房以及新建经济适用房工程建设用地；土地出让年限为50年，出让地价为每亩40.19万元，出让土地总价为482.36万元，扣除出让土地上的房屋拆迁及安全还房等税费，应交土地出让金10.52万元。同日，六合公司、创美公司与南充市国土局签订《国有土地使用权出让合同》。2000年12月6日，南充市国土局为上述土地办理《国有土地使用权证》，载明：土地使用者为六合公司和创美公司，地号为Ⅰ-10-265，用途为商、住综合。 2002年8月21日，恒兴公司与创美公司签订《关于终止的协议》，约定：1.双方同意终止原六合公司与创美公司2000年2月订立的《联合开发协议书》的履行。解除创美公司与原六合公司及恒兴公司之间的挂靠关系。2.南充市和平东路卫校一侧与军分区大门左侧之间的土地（12亩，属旧城改造项目）属创美公司独家所有项目，创美公司独家享有该项目的占有、开发、收益处置权，恒兴公司对该项目既不享受权利，也不承担义务。同时鉴于该12亩土地原已办证过户到六合公司户下，双方均同意将该12亩国有土地的使用权属更名给创美公司或创美公司所指定的第三方户下，但有关更名或过户税费均由创美公司负责缴纳，恒兴公司不承担任何税费责任。当日，世隆公司与创美公司签订《土地转让合同》，约定：1.虽创美公司未达到原出让合同中规定的转让土地投资开发条件，但根据南委发（2002）17号“关于进一步加强南充市城市规划、建设和管理的决定”精神，旧城改造严禁零星改建，坚持成片改造，新开工的旧城改造项目必须达到1.5公顷以上方可审批，由于创美公司开发面积不符合城市统一规划的有关规定，创美公司自愿将位于南充市顺庆区和平东路卫校一侧至南充市××区大门左侧之间的12亩土地（具体位置、面积以土地证为准）转让给世隆公司用于旧城改造。2.土地转让费共计50万元（不含居民还房费用），合同生效后，世隆公司15天内以转账支票的方式一次性付清，款付清后，创美公司移交相关证件原件给世隆公司（证件原件包括：拆迁许可证、土地使用权证、计委立项批复、规划选址意见书、建设用地规划许可证）。3.世隆公司依本合同取得的土地使用权，世隆公司必须在20天内办理土地过户手续，并以世隆公司名义依法开发。4.土地产权过户事宜由世隆公司办理，但创美公司必须提供土地各种过户手续的原件，大力配合世隆公司做好土地的转让过户工作，土地过户过程中双方所产生的一切税费均由世隆公司承担（包括按税法规定的应由创美公司交纳的税费）。 《土地转让合同》签订后，世隆公司分期向创美公司给付土地转让款50万元。2003年11月12日，创美公司出具《土地转让证明书》，载明：2002年8月21日，创美公司自愿将位于南充市顺庆区和平东路卫校一侧至南充市××区大门左侧之间的12亩土地（具体位置、面积以土地证为准）转让给世隆公司。到目前为止，世隆公司已付清全部土地转让款。因此，在该宗土地过户之前，世隆公司拥有对该宗土地的处置权，如规划、开发、转让、抵押等。 2018年5月23日，世隆公司与创美公司签订《土地补偿款补偿合同》，约定：鉴于双方于2002年8月21日签订了《土地转让合同》，该合同合法有效，世隆公司支付了全部费用，但由于南充市人民政府等原因无法办理土地证过户登记，导致世隆公司实际上一直未能办理国有土地使用权证。现南充市人民政府准备对该宗土地进行收储，经双方协商该宗土地的土地收储补偿款的收益权归世隆公司所有，创美公司无条件配合办理土地收储工作所需要的一切事项，世隆公司应当给予创美公司一定补偿。世隆公司与南充市顺庆区人民政府或南充市顺庆区人民政府指定的第三方签订书面土地收储等性质的协议，并到相关部门完成土地证注销工作，世隆公司应当获取的土地补偿款实际到账，视为收储工作成功。如果收储工作成功，创美公司应当获得的基础补偿为460万元，若拍卖时每亩为X万元，则溢价补偿款为（X万元-645万元）×80%×10%×12亩的超额部分补偿为创美公司所有。如果收储工作不成功，世隆公司无需向创美公司支付收储补偿费用。若南充市顺庆区政府决定暂停或暂缓或取消本次收储工作的进行，则本合同成立目的不能实现，本合同自动解除。 2019年4月28日，南充市自然资源和规划局（以下简称市自规局）向南充市顺庆区人民政府发出《关于推进顺庆区冉家沟棚改片区开发建设有关问题的函》，载明：核实顺庆区冉家沟棚改片区土地总面积为29155平方米（约43.7325亩），其土地由三部分构成，一是世隆公司土地15498平方米（约23.247亩），二是创美公司土地8000平方米（约12亩），三是剩下的5657平方米（约8.4855亩）土地为棚户区改造范围（部分房屋未完成拆迁）国有土地。为尽快推动该片区棚户区改造工作，根据现行法律法规和南府发〔2016〕5号文件精神，冉家沟棚改片区开发可采取两种方式进行，一是世隆公司土地占主导，将上述三部分地块整合后由世隆公司按规定进行开发建设；二是由贵府将上述三部分地块收储后通过公开拍卖方式进行出让。现函请贵府就此提出明确处置意见，并书面函告该局，以便该局按程序上报市政府审批后实施。2019年5月22日，南充市顺庆区人民政府向市自规局复函称：贵局《关于推进顺庆区冉家沟棚改片区开发建设有关问题的复函》收悉。经衔接核实，冉家沟棚改片区内地块占比最大的土地使用权人不同意土地收储，要求自行开发建设。鉴此，现复函如下：一、冉家沟棚改片区范围内约43.7325亩土地应整体统一规划设计、统一开发建设。二、该片区开发建设可由世隆公司、创美公司自行协商组织实施，但其必须据实承担之前区政府组织实施的宗地拆迁等费用。三、片区内约8.4855亩棚改国有土地，可经法定出让程序出让，并纳入片区整体开发。 一审法院另查明，六合公司于2000年进行改制，其资产整体出售给六合集团职工王光富，王光富与另六名股东于2001年10月共同出资设立恒兴公司，六合公司的所有权利义务均由恒兴公司承继。 一审法院认为，虽然案涉土地使用权登记的土地使用权人为原六合公司和创美公司，但因创美公司系挂靠原六合公司从事房地产开发，后在解除挂靠关系时明确约定原六合公司的承继者恒兴公司对案涉土地使用权不享有权利也不承担义务，故创美公司有权对案涉土地使用权进行处分。世隆公司和创美公司签订的《土地转让合同》是双方的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方后来签订的《土地补偿款补偿合同》是针对案涉土地使用权将来可能发生的土地收储工作进行的约定，并非是针对《土地转让合同》订立的补充协议，因此该份合同的存在并不影响双方按照《土地转让合同》履行义务。本案中，世隆公司作为受让人已经支付了土地使用权转让的全部价款。至于税费的缴纳义务是在办理过户手续的过程中才会发生，因此创美公司以世隆公司未缴纳税费构成违约的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，创美公司在世隆公司支付全部转让价款后，至今没有协助世隆公司办理土地使用权过户手续，构成违约，故创美公司应当按照《土地转让合同》约定协助世隆公司办理土地变更登记手续。恒兴公司虽然未与世隆公司签订《土地转让合同》，但是其对该合同予以追认，因此恒兴公司作为《国有土地使用证》上登记的土地使用者也应当协助世隆公司办理土地变更登记手续。综上，世隆公司请求创美公司、恒兴公司协助办理案涉土地使用权的变更登记手续的诉讼请求于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，判决：创美公司、恒兴公司于判决生效后十五日内协助世隆公司办理位于南充市顺庆区××路××街内的国有土地8000平方米（地号为Ⅰ-10-265）使用权的变更登记手续。本案案件受理费200元，由创美公司、恒兴公司负担。 二审审理期间，当事人未提供新的证据。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案争议焦点为《土地补偿款补偿合同》是否是《土地转让合同》的补充协议，创美公司是否承担本案责任。 根据《土地补偿款补偿合同》约定,南充市人民政府拟准备对案涉土地进行收储，该约定实际是对案涉土地将来准备发生的事情进行的约定；补偿合同约定了收储成功的条件，即包括签订书面协议、到相关部门完成注销工作、土地补偿费实际到账等，同时还约定收储工作成功后，双方对土地补偿费进行分配；另还约定如政府决定暂停或暂缓或取消本次收储工作，合同成立目的不能实现，合同自动解除。从2019年5月22日南充市顺庆区人民政府向市自规局发出的《关于推进顺庆区冉家沟棚改片区开发建设有关问题的复函》内容看,南充市顺庆区人民政府并未准备对案涉土地进行收储，且至今南充市顺庆区人民政府也未对案涉土地进行收储，南充市顺庆区人民政府的行为实际是决定暂停或暂缓或取消收储工作;《土地补偿款补偿合同》约定的到相关部门完成注销工作等已不能实现，收储工作未成功。以上事实证明补偿合同成立的目的不能实现,该补偿合同自动解除,对双方当事人不具有法律约束力。故创美公司上诉称《土地补偿款补偿合同》是《土地转让合同》的补充协议，系对原合同的变更的理由不成立。世隆公司与创美公司应根据《土地转让合同》的约定，履行各自的义务，世隆公司已按约定支付了全部转让费，创美公司应根据《土地转让合同》的约定协助世隆公司办理案涉土地使用权过户手续，而未协助办理，已构成违约，创美公司应承担协助世隆公司办理案涉土地使用权过户手续的责任。 综上，创美公司的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人南充市创美实业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年八月二十六日 书记员  黄嘉欣