云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初317号原告（反诉被告）：张正德，男，1978年11月14日生，汉族，住蒙自市。委托诉讼代理人：彭树霖，云南牵明律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵非男，云南牵明律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：蒙自芳华美食城，住所地：蒙自市。经营者：王秋焘，女，1978年4月14日生，彝族，住蒙自市。委托诉讼代理人：王洁，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）张正德与被告（反诉原告）蒙自芳华美食城租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张正德及其委托诉讼代理人彭树霖，被告（反诉原告）蒙自芳华美食城的委托诉讼代理人王洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张正德向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年4月22日签订的《芳华美食城档口租赁合同》；2.被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）交纳的保证金27600元；3.被告（反诉原告）承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2019年4月22日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《芳华美食城档口租赁合同》，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）租赁第13号档口经营餐饮，经营期限为2019年5月1日至2021年4月30日。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳27600元的保证金，并按月交纳租赁费及管理费。原告（反诉被告）签订合同是居于被告（反诉原告）向原告（反诉被告）说明：红河学院里的“柠檬时代”美食广场要关闭，被告（反诉原告）的出资合伙人是红河学院的老师，在客源方面有优势。2019年8月，红河学院里“柠檬时代”美食广场要拆除的消息被证实为虚假消息，档口的生意下滑，部分租赁档口的商家提出退场，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）的市场管理人协商后，也提出撤场申请，被告（反诉原告）一直未回复。2019年11月，又将13号档口转租他人，并收取定金5000元。因此，提起诉讼。被告（反诉原告）蒙自芳华美食城辩称，1.驳回原告（反诉被告）的诉讼请求；2.诉讼费由原告（反诉被告）承担。理由为：被告（反诉原告）系取得经营资格的个体工商户。2019年4月22日，原告（反诉被告）主动找到被告（反诉原告）提出欲承租美食城档口经营，双方经协商后签订《芳华美食城档口租赁合同》，对经营期限、租金等进行约定。并在合同第五条约定“在承租期内，乙方不得擅自要求退场，擅自停业，否则视为违约，履约保证金没收”等。合同签订后，被告（反诉原告）投入大量人力、资金等对美食城进行统一管理，协助各租户开展经营活动，无任何违约违法情形。原告（反诉被告）在未告知被告（反诉原告）的情况下，擅自停业、退场，影响被告（反诉原告）对美食城的管理、规划，原告（反诉被告）的行为已违约，被告（反诉原告）有权不再退回其保证金并单方解除合同。被告（反诉原告）蒙自芳华美食城向本院提出反诉请求：1.由反诉被告支付反诉原告自2019年9月至2019年12月止的档口租金9200元、管理费4938.56元、水电费998.06元，以上共计15135.17元。2.案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2019年4月22日，反诉被告与反诉原告经协商签订《芳华美食城档口租赁合同》，将美食城13号档口出租给反诉被告使用，租期自2019年5月1日至2021年4月30日止，租赁费每月2300元；反诉被告应按年向反诉原告支付27600元的资产和资源使用保证金。合同第五条约定“在承租期内，乙方不得擅自要求退场，擅自停业，否则视为违约，履约保证金没收”等。合同签订后，反诉原告投入大量人力、资金等对美食城进行统一管理，协助各租户开展经营活动，无任何违约违法情形。反诉被告在未告知反诉原告的情况下，擅自停业、退场，反诉被告的行为已违约，反诉原告有权主张相应损失。原告（反诉被告）张正德辩称，反诉原告的陈述与事实不符合。双方已经达成撤场的合意，不是反诉被告无故撤场；合同解除时间应为2019年10月29日，反诉被告应支付的租金、管理费等费用的计算时间应当截止到2019年10月29日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告（反诉被告）张正德提交的《身份证》《企业信用信息公示报告》《撤场申请》《收据》复印件各一份，《芳华美食城档口租赁合同》《收款收据》一份；被告（反诉原告）蒙自芳华美食城提交的《营业执照》《身份证》《芳华美食城档口租赁合同》复印件各一份，《收款收据》复印件五张、《收据》复印件三张、《芳华美食城水电费、管理费缴费明细》十五张、《撤场申请》《关于9月份租金管理及水电费》复印件各一份、《聊天截图》复印件二份、《照片》复印件四张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告（反诉被告）张正德提交的以下证据：第一组：《照片》复印件一份。欲证明：被告（反诉原告）在未与原告（反诉被告）解除合同的情况下，将原告（反诉被告）租赁的档口转租给他人使用。第二组：聊天记录一份。欲证明：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）口头达成撤场合意后，向被告（反诉原告）提交《撤场申请》《关于9月份租金管理及水电费》各一份。2019年10月29日双方签订的合同已经解除。二、被告（反诉原告）蒙自芳华美食城提交的以下证据：《芳华美食城档口管理办法》《芳华美食城管理费、保洁费收取规定》复印件各一份。欲证明：1.2019年4月22日双方签订租赁合同，双方在合同中对经营期限、租金等费用结算支付方式等细节进行了约定。同时，为保证美食城的整体形象，双方在合同第五条约定，在承租期内，乙方不得擅自要求退场，擅自停业，否则视为违约，履约保证金罚没。2.管理规定第五条明确约定档口经营者应当严格遵守美食城开门关门上下班制度，不得随意擅自停业。3.管理费的收取。本院认为，一、原告（反诉被告）张正德提交的第一组证据证实的13号档口已租给他人使用的事实，与庭审查明的事实一致，予以采信；第二组证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信，该证据能够证实原告（反诉被告）曾向被告（反诉原告）管理人员提出要求撤场的事实；二、被告（反诉原告）蒙自芳华美食城提交证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年4月22日，原告（反诉被告）为乙方，被告（反诉原告）为甲方，协商签订《芳华美食城档口租赁合同》一份，合同约定：一、业务名称：蒙自芳华美食城档口租赁经营；二、1.经营地点：蒙自芳华美食城第13号档口；2.经营范围：以办理的应予执照准许经营范围为准；三、经营期限：暂定为2019年5月1日至2021年4月30日。四、结算方式：1.合同签订后，乙方按一年的租赁费用27600元向甲方交纳资产和资源使用保证金，按月向甲方缴纳租赁费2300元，按月缴纳管理费（以管理费收取协议为准），用于美食城的日常管理支出与公共设施维护。2.按月缴纳甲方用于公共部位的卫生、保洁、水电等费用。3.实行先交费后使用，每月5号前交纳房租、管理费、保洁费。五、双方责任。乙方责任：1.乙方向甲方缴纳一年租金作为押金，主要用于设备设施保证、饮食卫生保证、合同有效履约保证等。2.乙方所经营的档口由乙方自负盈亏的方式经营，乙方不得擅自转包给他人，否则，立时终止合同，扣除押金壹万元；6.在承租期内，乙方不得擅自要求退场，擅自停业，否则视为违约，履约保证金罚没；六、其他条款：1.本合同签订之日起，由乙方向甲方缴纳一年租金贰万柒仟陆佰元押金，在合同正常终止一个月内，全额无息退还。2.本合同附《美食广场档口管理办法》《饮食安全责任书》《生产安全责任书》各一份，并具有同等的法律效力。当天，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交押金27600元，被告（反诉原告）出具《收款收据》一份，载明：客户：张正德；蒙自芳华美食城13号档口押金；金额：27600元。被告（反诉原告）将蒙自芳华美食城13号档口交由原告（反诉被告）经营。2019年10月27日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提交《撤场申请》，载明：芳华美食城：我店自开业以来长期亏损，特别是新学期开学以来受到校内食堂外卖竞争，美食城现场点餐几乎为零，外卖订单也随之骤降，月月大幅亏损，本店已经无以为继，特此申请撤场。同时，请退还前期进场所交押金，所欠美食城部分费用可从押金中扣除。2019年10月29日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提交《关于9月份租金管理及水电费》，载明：芳华美食城：因本店严重亏损，现已无力缴纳9月份租金、管理费及水电费。9月份租金2300元、管理费1234.64元、电费568元、水费69元，合计4171.64元，请从押金中扣除。2019年10月31日，原告（反诉被告）未再经营，原告（反诉被告）的租金、管理费及水、电费支付至2019年8月。2019年12月13日，被告（反诉原告）收取赵峻交纳的芳华美食城13号档口订金5000元。2020年1月6日，原告（反诉被告）将13号档口腾空。从2019年9月起的租金7895.80元【每月2300元，每天为76.60元，2019年9月1日至2019年12月13日的租金为7895.80元（2300元/月×3个月+76.60元/天×13天）】；管理费4238元【每月1235元，每天为41元，2019年9月1日至2019年12月13日的管理费为4238元（1235元/月×3个月+41元/天×13天）】及水电费998.06元至今未支付。本院认为，本案双方当事人的争议焦点有二。一是双方签订的《芳华美食城档口租赁合同》是否已解除？二是本诉的诉讼请求和反诉的诉讼请求是否合法？应否支持？针对以上争议焦点，本院评判如下：一、关于双方签订的《芳华美食城档口租赁合同》是否已解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，原、被告经自愿协商签订的《芳华美食城档口租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务，被告（反诉原告）已按合同约定将13号档口交原告（反诉被告）经营，原告（反诉被告）也应按合同约定支付相应的租赁费和管理费，在合同履行期间，原告（反诉被告）于2019年10月27日向被告（反诉原告）提交《撤场申请》，但双方就解除合同的问题一直未达成一致意见，原告（反诉被告）虽从2019年10月31日不再经营，也未再支付租金及管理费，但一直未腾空13号档口，2019年12月13日，被告（反诉原告）收取赵峻交纳的芳华美食城13号档口订金5000元。至此，双方均以行为表示不再履行合同。故，《芳华美食城档口租赁合同》于2019年12月13日解除。二是关于本诉的诉讼请求和反诉的诉讼请求是否合法？应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，因合同取得的财产应互相返还，原告（反诉被告）已将所租档口腾空归还被告（反诉原告），被告（反诉原告）收取的押金也应退还原告（反诉被告），故，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还押金27600元的请求予以支持。原告（反诉被告）尚欠被告（反诉原告）租金7895.80元、管理费4238元、水电费998.06元，共计13131.86元至今未支付，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付租金、管理费、水电费15135.17元的请求，本院酌情支持13131.86元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张正德与被告（反诉原告）蒙自芳华美食城签订的《芳华美食城档口租赁合同》于2019年12月13日解除；二、被告（反诉原告）蒙自芳华美食城于判决生效后三十日内一次性退还原告（反诉被告）张正德押金27600元；三、原告（反诉被告）张正德于判决生效后三十日内一次性支付被告（反诉原告）蒙自芳华美食城租金7895.80元、管理费4238元、水电费998.06元，共计13131.86元。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费490元，减半收取计245元，由原告（反诉被告）张正德负担117元，被告（反诉原告）蒙自芳华美食城负担128元；反诉案件受理费178元，减半收取计89元，由原告（反诉被告）张正德负担77元，被告（反诉原告）蒙自芳华美食城负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  何红芬二〇二〇年八月三日书记员  张 晶