重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初2029号原告：冉瑞琴，女，1986年8月24日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：杨先勇，重庆海灯律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小明，重庆市渝北区回兴法律服务所法律服务工作者。被告：重庆隆鑫花漾城地产有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道新城区（体育馆），统一社会信用代码915002405520023463。法定代表人：赵俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马华容，女，该公司职工。委托诉讼代理人：潘宾，男，该公司职工。原告冉瑞琴与被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，适用简易程序（小额诉讼）进行审理。原告冉瑞琴的委托诉讼代理人杨先勇、何小明，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人马华容、潘宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉瑞琴向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付逾期交房的违约金2444.00元（从2019年9月1日至2019年11月30日期间，每逾期一日，按购房总成交金额268563.00元的万分之一计算91日），并以此款为基数从2019年12月6日起按年利率6%支付资金利息至付清日止；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金833.00元（从2019年12月1日至2019年12月31日期间，每逾期一日，按购房总成交金额的万分之一计算31日），并以此款为基数从2019年12月6日起按年利率6%支付资金利息至付清日止；3.判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年4月1日期间的逾期交房违约金12085.00元（每日按购房成交总金额的万分之五计算90日），并以此款为基数从2019年12月6日起按年利率6%支付资金利息至付清日止；4.判令被告从2020年4月2日起至实际交房日止，按购房总成交金额268563.00元的万分之五计算，向原告支付逾期交房的违约金；5.案件受理费由被告负担。事实及理由：原、被告于2017年11月13日签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将坐落于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）南宾街道城东北路的商品房一套以268563.00元的价款出售给原告，并约定在2019年8月30日前交房，如果逾期交房，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。之后，被告没按约定交房，原、被告双方于2019年9月9日达成《石柱县“隆鑫花漾城”商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》约定，第一条：“甲方承诺并保证于2019年12月31日前按照《购房合同》约定的交付条件将石柱隆鑫花漾城二期商品房交付给乙方（冉瑞琴）使用；第二条：“甲乙双方同意并确认：1.2019年9月1日至2019年11月30日期间，甲方每逾期一日，按照本商品房总成交金额的万分之一向乙方支付逾期交房违约金，甲方应于2019年12月5日前向乙方足额支付。2.2019年12月1日至2019年12月31日期间甲方每逾期一日，按照本商品房总成交金额的万分之一向乙方支付逾期交房违约金，每月赔偿款于次月5日支付。3.若2019年12月31日，甲方仍不能按《购房合同》及本补充协议之约定交付房屋给乙方使用，甲方同意，自2020年1月1日起至甲方实际按约定条件交付商品房给乙方之日期间的违约金，每逾期一日，甲方按本商品房总成交金额的万分之五向乙方支付逾期交房违约金。但被告至今没有按约定交付房屋，也没有按约定支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律法规之规定，特向人民法院提起诉讼，望依法审处，支持原告的诉讼请求。隆鑫公司辩称，1.对原、被告《商品房买卖合同》中约定的按已付购房款日万分之一支付迟延交房的违约金无异议。但对《补充协议》约定的按商品房总成交额日万分之五支付违约金有异议，《补充协议》载明的内容并非被告的真实意思表示，该违约金的标准是在原告聚众围堵售楼处的情况下被迫做出的。而且违约金比例明显过高，被告认为应当按双方《商品房买卖合同》中约定的按已付购房款的日万分之一支付逾期违约金。2.违约天数应当扣除新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称新冠肺炎疫情）期间的天数60天，因为这属于不可抗力，被告在此期间无法进行施工，进而延后交房。3.违约金的利息属于衍生债务，不应计算。4.房屋没有交付，损失不能确定，原告应在被告交房后再主张违约金。经审理查明，原、被告于2017年11月13日签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将坐落于重庆市石柱县南宾街道城东北路的商品房出售给原告，房屋成交金额为268563.00元。合同约定，被告应当在2019年8月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，被告逾期交房按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。被告因故未按期交房，双方于2019年9月9日签订《补充协议》，被告承诺于2019年12月31日前按照《购房合同》约定的交付条件将石柱隆鑫花漾城二期商品房交付给原告使用；协议上还约定：1.2019年9月1日至2019年11月30日期间，被告每逾期一日，按照本商品房总成交金额的万分之一向原告支付逾期交房违约金，被告应于2019年12月5日前向原告足额支付。2.2019年12月1日至2019年12月31日期间被告每逾期一日，按照本商品房总成交金额的万分之一向原告支付逾期交房违约金，每月赔偿款于次月5日支付。3.若2019年12月31日，被告仍不能按《购房合同》及本补充协议之约定交付房屋给原告使用，被告同意，自2020年1月1日起至被告实际按约定条件交付商品房给原告期间的违约金，每逾期一日，被告按本商品房总成交金额的万分之五向原告支付逾期交房违约金。该《补充协议》有隆鑫公司的签章。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告于2019年9月9日签订的《补充协议》的效力；二、《补充协议》上约定的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当；三、被告主张扣除新冠肺炎疫情期间2个月时间的违约金是否应当支持；四、被告是否应支付原告违约金的逾期利息；五、原告主张违约金支付至实际交房日止是否支持。下面分别作如下评述：一、原、被告于2019年9月9日签订的《补充协议》的效力。被告未能按原、被告《商品房买卖合同》约定的交房时间交付房屋，交房期满后于2019年9月9日与原告签订《补充协议》，该《补充协议》未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。被告主张该《补充协议》系被迫所签并非其真实意思表示，但其并未提供相应证据佐证。故，原被告于2019年9月9日签订的《补充协议》合法有效。二、《补充协议》上约定的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当。《补充协议》约定被告于2019年12月31日前交付房屋给原告，若逾期，2019年9月1日至2019年12月31日期间，被告按商品房总成交金额的万分之一支付违约金，对此原、被告双方均无争议，本院予以确认。《补充协议》第二条第（三）款约定，从2020年1月1日起每天按商品房总成交金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，即每日违约金268563.00元×0.0005=134.28元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，约定违约金过高，当事人提出调整的，应当根据当事人基本情况、签订合同以及履行合同过错、实际负担能力等情况而定。本案中，被告未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得原告不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权利，在不能取得自己的房屋情况下，原告为了解决居住使用问题，就可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，原告未能如期入住房屋的损失应基于合同正常履行所应当获得的利益，即原告的损失可参照同地段同类房屋的租金进行计算。原、被告签订的《补充协议》从2020年1月1日起每天按合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，即从2020年1月1日起逾期违约金为4028.40元/月，违约金约定明显过高，本院结合本案中原告因逾期接房导致损失、被告停建一年余后再次重新启动修建情况及被告实际负担能力等综合因素考量，酌情调整逾期交房的违约金标准为原告已付房款的日万分之二。三、本案中被告主张扣除新冠肺炎疫情期间2个月时间的违约金是否应当支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情的发生系不能预见、不能避免并不能克服，确系不可抗力，但该疫情的发生时间系在被告迟延履行交房一年后，如果被告不存在迟延履行违约行为，则可以避免因不可抗力造成的违约损失，加之，被告并未提供因疫情顺延工期的相关证据，故被告以受新冠肺炎疫情影响为由请求减免2个月逾期交房违约金，本院不予支持。四、被告是否应支付原告违约金的逾期利息。因被告未按《补充协议》约定支付违约金，原告主张按年利率6%支付资金利息。虽然在民间借贷关系中，当事人既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人可以主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占有期间利息。但是，本案并非民间借贷法律关系，且被告逾期支付的本系违约金，系因逾期交房对原告的补偿，原告在本案中主张以产生的违约金为基数参照民间借贷年利率6%的标准支付资金利息于法无据，本院不予支持。五、被告是否应支付原告逾期交房违约金至实际交房时止。现原告主张违约金支付至实际交房之日止，但涉案房屋是否能交付以及什么时间能交付尚不能确定，那么原告主张将违约金判令至实际交房时止本院不予支持；又原、被告双方在《补充协议》中约定自2020年1月1日起至实际交房日止的违约金支付时间为：次月5日支付上月逾期交房的违约金，那么按双方约定在本判决确定之日后的违约金尚未到期，故本院仅予以支持到期的违约金即违约金支付至2020年7月31日，之后的违约金待实际产生且支付时间已到期被告又未自动履行的情况下，原告可另行主张。综上所述，2019年9月1日至2019年12月31日被告应支付原告逾期交房违约金268563.00元×0.0001×122天=3276.47元；2020年1月1日至2020年7月31日被告应支付原告逾期交房违约金268563.00元×0.0002×213天=11440.78元，以上共计14717.25元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冉瑞琴逾期交房违约金14717.25元；二、驳回原告冉瑞琴的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184.04元，减半收取92.02元，由被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 梁 蓉二〇二〇年八月七日书记员 朱积谷