湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初3944号原告（反诉被告）：岳阳东辉房地产开发有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区冷水铺路知青场洛王工区****。法定代表人：林家新，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：殷华南，湖南金球律师事务所律师。被告（反诉原告）：付丽，女，1985年5月10日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：付道质（付丽的父亲），男，1949年8月17日出生，汉族，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：王雷，湖南金骏律师事务所律师。岳阳东辉房地产开发有限公司(以下简称“东辉公司”）因与付丽商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法知法适用简易程序，公开开庭进行了审理。东辉公司的委托诉讼代理人殷华南，付丽的委托诉讼代理人付道质、王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东辉公司向本院提出诉讼请求：1、解除被告（反诉原告）付丽认购原告“东升华苑”6栋904房的行为，并由付丽配合办理撤销房地产管理部门的网签手续；2、付丽承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年10月5日，付丽支付认购金1万元，于2016年12月9日支付首付款164742元认购东升华苑6栋904房，因该期间原告东辉公司负责人无法对公司进行有效管理，在前述款项未收到情况下在房地产管理部门办理了网签手续。现付丽即不配合办理撤销，网签手续，也不同意按市场价格购买，双方无法达成一致意见，房屋一直处于无法处置状态。被告（反诉原告）付丽辩称，团购房协议书是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，具有商品房买卖合同的主要内容，答辩人按约定履行了付款义务，东辉公司出具了房款收据；本案不是答辩人违约不履行合同，而是东辉公司具备履行条件要求加价，且东辉公司不与答辩人签订书面商品房买卖合同；答辩人未及时办理按揭支付余款系东辉公司导致，东辉公司不享有约定或法定的合同解除权。反诉原告付丽向本院提出诉讼请求：1、东辉公司继续履行双方签订的《团购房认购协议书》，并按网签备案合同继续履行合同；2、东辉公司赔偿反诉原告付丽违约金10000元；3、东辉公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月5日，付丽向东辉公司缴纳10000元认购“东升华苑”6栋904室。2016年12月9日，东辉公司与付丽签订《团购房认购协议书》，约定上述房屋面积94.69平方米，单价每平方米4380元，房屋总价款为414742元。签订协议时，付丽向东辉公司支付了40%的房款即174742元，余款按网签买卖合同约定支付，并约定于2016年12月30日前办理网签手续，如单方违约按已交房款的10%支付违约赔偿。后东辉公司于2017年3月27日为付丽办理了案涉房屋的网签订手续，但由于东辉公司原因，付丽一直未拿到书面网签合同书，致使付丽无法履行。反诉被告东辉公司辩称：东辉公司没有与付丽签订《团购房认购协议书》，仅在诉前调解时见付丽出示过，东辉公司没有收到付丽支付的17万多元的房款，因此东辉公司一直不认可签订的认购协议，更没有对房屋买卖的基本条款协商一致，付丽要求继续履行合同不现实。案涉房屋网签证明反证付丽与第三方在未取得东辉公司的认可下办理网签手续，双方没有签订正式商品房买卖合同，付丽要求继续履行合同无事实和法律依据。经审理查明：2016年10月5日，被告（反诉原告）付丽在原告（反诉被告）东辉公司设置在“东升华苑”临街门面的售楼部缴纳认购金10000元，东辉公司向付丽出具财务收据一张。2016年12月9日，付丽（乙方）与东辉公司（甲方）签订了一份《团购房认购协议书》，约定：付丽认购“东升华苑”6栋904号房屋，建筑面积94.69平方米，房屋单价4380元/平方米，总房款为414742元，首付款为总价的40%，即174742元，剩余房款按双方网签房屋买卖合同约定支付，协议“违约责任”约定：“如甲方或乙方单方面违约，违约方必须按乙方已交房款的10%作为违约金赔偿给乙方，甲、乙方双方协商解除本协议的情况除外。”，双方还就其他事项进行了约定。上述收据均盖了东辉公司财务章，认购协议加盖了东辉公司公章并由戴长庚（东辉公司重整合作方）签字。当日，付丽向东辉公司售楼部通过POS机刷卡支付首付款164742元（收款方为岳阳海波建筑材料有限公司）。之后付丽要求签订正式商品房买卖合同，东辉公司于2017年3月27日为付丽、杨峰清（付丽配偶）办理了案涉房屋的网签订手续，网签备案合同编号为51153260006904，但双方一直未签订书面商品房买卖合同。后付丽要求东辉公司正式签订书面合同并配合办理公积金贷款，东辉公司以出售行为未经东辉公司认可为由，提出按市场价重新拟定价格拖延办理，付丽认为是东辉公司要提高房屋价格，为此双方产生纠纷。本院认为：本案争议的焦点是：1、签订《团购房认购协议书》对东辉公司是否具有法律约束力？2、东辉公司与付丽是否应继续履行双方签订的商品房预约合同的问题？3、付丽主张东辉公司支付违约金10000元是否支持?一、东辉公司不与付丽继续履行合同的根本原因，在于东辉公司否认认购协议系东辉公司行为或者说非经公司负责人认可，本院认为该意见无事实和法律依据。首先，本案中付丽交纳认购金10000元、通过POS机刷卡支付164742元均在东辉公司售楼处完成，相关收据及认购协议书上均加盖了公司财务章、公章印章，虽POS机收款人为案外单位，但付丽作为普通购房户已尽注意义务且完全有理由相信合同相对方具有收款及订立合同权限；其次，东辉公司在2017年3月27日为付丽、杨峰清办理了房屋网签，网签合同与认购协议书约定的房号、单价、总价、首付款数额等均相同，该网签行为根据常理需要东辉公司持有的相关密码或U盾才能完成，如无东辉公司授权人员参与无法完成，办理网签系继续履行《团购房认购协议书》的行为，系双方对《团购房认购协议书》法律效力的确认。综上所述，认购协议对东辉公司具有法律效力，如否认协议真实性违背了《中华人民共和国合同法》保障交易安全的基本原则。东辉公司对协议印章的真实性提出异议并申请鉴定，基于上述理由，即便公章存疑亦不影响认购协议的法律效力，更何况代表东辉公司订合同并加盖公章为戴长庚，戴长庚亦为东辉公司重组期间合作方，故对东辉公司申请公章鉴定的申请不予准许。二、付丽与东辉公司签订的《团购房认购协议书》对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方在认购协议中约定于2016年12月30前签订正式在房管部门备案的商品房买卖合同，付丽已经按照约定全额支付了房屋的首付款，且东辉公司于2017年3月27日为付丽办理了预售商品房买卖合同网签备案手续，备案合同约定了商品房买卖合同的所有条款，故双方的房屋买卖关系的主要权利义务已确定，房屋买卖关系已经成立。现案涉房屋不存在任何交易障碍，东辉公司拒不按约定继续履行违背了诚实信用原则，故本院对东辉公司请求解除认购协议并要求付丽协助撤销网签的诉讼请求不予支持，而付丽请求东辉公司按网签备案合同继续履行的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。三、付丽反诉要求东辉公司根据认购协议违约责任条款约定支付违约金10000元，本院认为该认购协议书为商品房预约合同性质的书面合同，订立该协议的目的为将来一定时间内订立正式的商品房买卖合同，根据认购协议违约条款的整体理解亦为只有违约导致协议解除才适用该条款，东辉公司于2017年3月27日为付丽办理了预售商品房备案手续，认购协议已履行完毕，履行虽有迟延但不影响商品房买卖合同的正式订立，且无证据证明备案时间延迟是由于东辉公司原因，故本院对付丽的该诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告岳阳东辉房地产开发有限公司的全部诉讼请求。二、反诉被告岳阳东辉房地产开发有限公司在判决生效之日起六十日内与反诉原告付丽按网签编号为51153260006904的备案合同继续履行合同；三、驳回反诉原告付丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取100元，由原告岳阳东辉房地产开发有限公司承担；反诉费用减半收取125元，由反诉原告负担25元、反诉被告岳阳东辉房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  许君龙二〇二〇年八月二十日书记员  李梦婷