重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1929号上诉人（原审被告）：穆叶馨,女,汉族,1991年9月5日出生,住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：沈玲,女,汉族,1989年2月2日出生,住重庆市潼**。上诉人穆叶馨因与被上诉人沈玲房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院于2019年12月24日作出（2019）渝0108民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。穆叶馨上诉请求：撤销重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初2046号民事判决，改判部分驳回沈玲主张违约金97600元的诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实错误。本案中，上诉人和被上诉人双方都存在违约行为。2018年6月14日，被上诉人让我去银行办理预约解押，但是对方和中介方都没有到达现场，故双方各自均应当承担50%的违约责任。定金5万元，上诉人认可在二审判决后一并返还。被上诉人沈玲未到庭参加诉讼，未进行答辩。沈玲一审诉讼请求：一、解除沈玲与穆叶馨之间签订的《房屋买卖合同》；二、穆叶馨返还定金5万元，支付违约金97600元；三、诉讼费由穆叶馨承担。一审法院审理查明，2018年5月10日，经到家了二分公司居间，沈玲、穆叶馨签订《存量房交易文件》（包含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易流程》等），约定的主要内容为：穆叶馨将重庆市南岸区腾龙大道50号**幢**-*号房屋出售给沈玲，建筑面积34.37平方米，成交总价为488000元；沈玲于签订合同当日支付定金5万元，沈玲交付首付款12万元用于该房屋的解押，另一首付款1万元由沈玲于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付给穆叶馨；沈玲银行按揭贷款30万元，由放贷银行直接交付予穆叶馨；尾款8000元由沈玲于穆叶馨交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付给穆叶馨；该房屋已设定抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司重庆分行，穆叶馨应于沈玲银行按揭审批通过后两个月内办理完成解押手续、自行承担相关费用；解押方式为沈玲应于抵押权人告知或者穆叶馨告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向穆叶馨银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，如沈玲贷款购买该房屋，则沈玲须于其向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向穆叶馨交付房款用于解押；穆叶馨同意该房屋合同项下新的产权人为沈玲本人或其指定的人员，同意以沈玲指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记；双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由穆叶馨退还全部已付款；穆叶馨未按照约定时间办理解押逾期超过15日的，沈玲有权解除合同，合同被解除的，穆叶馨应自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%支付违约金，并退还沈玲全部已付款。《存量房交易文件》所附部分房屋交易流程为：第一步买卖双方备齐按揭所需资料，第二部买卖双方到银行面签，第三部卖方申请提前还款，第四步银行审批通过，第五步卖方到房屋登记中心查档，第六步卖方办理提前还款的相关手续，第七步注销抵押登记，第八步在地税指定的网站申报税费，第九步买卖双方到房屋登记中心办理转移登记手续。签订上述合同当日，沈玲即按约向穆叶馨支付定金5万元。此后，在到家了二分公司协调下沈玲、穆叶馨办理银行按揭贷款手续，后于2018年6月20日审批通过贷款手续。之后，到家了二分公司工作人员黄鑫等人接到银行的通知后，便告知买卖双方沈玲的银行按揭审批贷款已经通过，穆叶馨作为业主应向案涉房屋抵押银行预约还款解押，但穆叶馨未在2018年6月20日以后向其案涉房屋抵押银行办理预约提前还款手续。穆叶馨则称其在2018年7月6日才接到到家了二分公司的通知，得知沈玲的银行按揭贷款审批已经通过。2018年6月21日至2018年7月22日期间，沈玲多次通过微信联系到家了二分公司工作人员黄鑫催促穆叶馨预约抵押银行办理提前还款手续。2018年7月23日，沈玲通过短信通知穆叶馨沈玲的银行按揭贷款审批已于2018年6月21日审批通过，办理贷款的银行也第一时间2018年6月21日通知过你，希望你尽快申请解押并将该房屋交付使用。当日，穆叶馨回复称其愿意积极配合办理房屋过户手续，但在其卖房子的过程中沈玲提出很多要求穆叶馨不能满足。同时，到家了二分公司的工作人员黄鑫也向穆叶馨发送短信通知，告知沈玲的银行贷款审批已于2018年6月20日通过，之前到家了二分公司也电话告知过穆叶馨，现再次通知穆叶馨尽快向抵押银行申请还款解押，沈玲已准备好解押款。一审法院认为，沈玲与穆叶馨签订的《存量房交易文件》（包含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易流程》等）均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。合同订立后，沈玲已按约向穆叶馨支付定金5万元，同时按约办理银行按揭贷款手续。然在沈玲的银行按揭贷款手续通过后，经到家了二分公司和沈玲多次通知穆叶馨办理贷款银行解押手续，穆叶馨均未预约银行办理，导致案涉合同无法接继续履行，沈玲购买房屋的合同目的无法实现，穆叶馨的行为已属显著违约行为。诉讼中，穆叶馨辩称系因沈玲未支付首付款导致其无法办理解押手续存在违约行为，导致其无法继续履行合同。然根据《存量房交易文件》的约定和交易流程，因沈玲须贷款30万元支付部分购房款，须于其向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向穆叶馨交付房款用于解押，故在其按揭贷款未获得审批通过的情况下，沈玲有权拒绝支付首付款。况且，在办理银行按揭贷款审批过程中，沈玲不存在任何阻却条件成就的行为或违约行为。按揭贷款审批通过之后，作为居间方的到家了二分公司和作为买方的沈玲均已及时告知穆叶馨预约抵押银行办理提前还款、沈玲承诺支付首付款。故对于穆叶馨提出的上述抗辩理由，不予采信。现沈玲据此按约依照法律规定诉请解除其与穆叶馨之间于2018年5月10日《存量房交易文件》中的《房屋买卖合同》，同时穆叶馨在庭审之时即2019年4月10日同意解除合同，故确认双方之间签订的《房屋买卖合同》已在2019年4月10日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在上述《房屋买卖合同》解除后，穆叶馨理应依法将收取的5万元定金返还给沈玲。鉴于穆叶馨在合同履行过程中存在显著违约行为，已致沈玲因购买案涉房屋造成相关损失，沈玲按约依法可向其主张赔偿损失。结合同性质、合同履行情况、合同中关于违约行为的条款约定，现沈玲诉请穆叶馨支付违约金97600元（房屋总价的20%），亦属法律允许范围之内，该院亦支持。诉讼中，沈玲自愿撤回中介服务费、法律服务费2万元诉请，系对自身民事权利的处分，且属法律允许范围之内，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、确认沈玲与穆叶馨之间于2018年5月10日订立的《房屋买卖合同》已于2019年4月10日解除；二、穆叶馨于判决生效之日起5日内向沈玲返还定金5万元；三、穆叶馨于判决生效之日起5日内向沈玲支付违约金97600元。案件受理费3652元，减半收取1826元，由穆叶馨承担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点为上诉人是否应当承担违约责任以及其应当承担的违约金数额为多少。本案中，根据沈玲与穆叶馨双方签订的《房屋买卖合同》，双方对案涉房屋办理解押的时间及方式进行了约定，即“穆叶馨应于沈玲银行按揭审批通过后两个月内办理完成解押手续、自行承担相关费用。解押方式为沈玲应于抵押权人告知或者穆叶馨告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向穆叶馨银行还款账户汇入房款用于该房屋解押。如沈玲贷款购买该房屋，则沈玲须于其向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向穆叶馨交付房款用于解押”。《房屋买卖合同》中并未约定穆叶馨在办理向抵押权人兴业银行申请预约还款时需由沈玲及中介公司一并前往，且根据二手房买卖交易的习惯，通常向银行申请预约还款系由卖方进行，亦并非必须买卖双方及中介方同时到场。本案中，沈玲的银行按揭贷款审批于2018年6月20日通过，中介公司工作人员接到银行的通知后，便告知了买卖双方沈玲的银行按揭审批贷款已经通过，穆叶馨随即则应当按照合同约定的时间向案涉房屋抵押银行预约还款解押，但穆叶馨未按约向抵押银行办理预约还款解押的手续，构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人穆叶馨认为其未能办理预约还款手续系由双方共同违约所导致的理由不符合双方合同约定，本院不予采信。根据双方的《房屋买卖合同》，穆叶馨未按照约定时间办理解押逾期超过15日的，沈玲有权解除合同，合同被解除的，穆叶馨应自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%支付违约金。故一审判决穆叶馨应向沈玲支付的违约金数额为97600元（房屋总价的20%），并无不当。综上，上诉人穆叶馨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1826元，由上诉人穆叶馨负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽兵审 判 员 于 利审 判 员 刘恋砚二〇二〇年八月十三日法官助理 陈治宇书 记 员 尹子依