苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2952号原告：于家欢，男，1993年1月1日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：曹冬华、丁希胜，江苏锦同律师事务所律师。被告：苏州国瑞地产有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路******。法定代表人：范彬，董事长。委托诉讼代理人：朱魏，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司苏州姑苏支行，住所地苏，住所地苏州市人民路**v>负责人：李浩，行长。委托诉讼代理人：邰梦圆，江苏久顺律师事务所律师。原告于家欢诉被告苏州国瑞地产有限公司（下称国瑞公司）、第三人交通银行股份有限公司苏州姑苏支行（下称交行姑苏支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于家欢及其委托诉讼代理人曹冬华、丁希胜，被告国瑞公司委托诉讼代理人朱魏，第三人交行姑苏支行委托诉讼代理人邰梦圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于家欢向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与被告于2019年3月28日签订的《苏州市商品房买卖合同》并注销该合同网上备案手续；2.判令解除其与被告、第三人于2019年4月10日签订的《个人房产抵押贷款合同》；3.判令被告返还其已支付房款2839033元、违约金403903.3元及利息损失；4.判令被告返还其自2019年5月1日起至2020年4月1日已经归还本金15345.94元、利息65705.07元(暂计算至2020年4月1日，实际计算至被告返还第三人剩余房款为止)；5.判令被告返还第三人其未归还的本金、利息及其他损失；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：基于对国瑞品牌及园墅系产品的信任，在对楼盘销售宣传资料及设置样板房的考察下，在被告置业顾问宣传介绍每平方米5000元的高端奢华装修标准交付的承诺下，其于2018年8月20日与被告签订编号为0000667的《苏州市熙筑商品房认购书》，向被告认购位于苏州市吴中区房屋，约定房屋面积为117.76㎡，房屋总价为4089033元。当日，其支付5万元定金，并支付10万元参加10万抵15万并赠送一个车位使用权的活动。2019年3月9日，被告置业顾问要求其在《委托装修合同》上签字，其中装修单位为苏州新睿平装饰工程有限公司（下称新睿平公司），装修价格为0元，交付时间为2019年12月31日。2019年3月28日，其与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，该合同约定房屋总价为3939033元；若被告逾期交付房屋超过60日后，其有权解除合同，被告应当如数退还购房款，并按房屋总价的10%支付违约金；造成其其他损失的，被告另行依法承担赔偿责任。2019年4月10日，其与被告、第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，约定由其向第三人申请贷款120万元用于支付涉案房屋购房款，贷款期限360月，采取等额本息还款法，2019年5月1日还款3750.82元，之后每月一日还款7027.29元。截止2020年4月1日，其已归还本金15345.94元、利息65705.07元，未还本金1184654.06元。涉案房屋系精装房销售，且精装房的交付日期为2019年12月31日。合同签订后，其按约支付购房款，履行付款义务，但截止目前被告仍未向其交付房屋，且早已超过合同约定的延期交房日期60日，故其有权解除合同并要求被告支付违约金。合同解除后，致使贷款合同目的无法实现，故《个人房产抵押贷款合同》也应当解除，被告应将其归还的购房款本金、利息返还其。被告国瑞公司辩称，对于第1、2项诉讼请求原告没有判令解除的请求权，该请求权没有事实和法律依据，原告的第3到6项诉讼请求都是基于第1、2项的诉请产生，由于第1、2项诉请不成立，故第3到6项诉讼请求就没有基础，请求法院驳回原告的诉讼请求。合同解除权是当事人的民事权利，不是法院的权利，法院不能应当事人之解除请求直接判令解除合同，从法理本意看，人民法院仅仅是确认解除合同的效力，并非不经当事人申请依职权裁判合同解除，解除权是形成权，凭一方当事人依法定事由作出意思表示即可消灭权利，无须征得对方当事人同意。被告交行姑苏支行述称，原告第2项诉讼请求没有解除合同的约定或法定事由，不应当解除案涉个人房产抵押贷款合同。经审理本院认定如下事实：2018年8月20日，原告于家欢与被告国瑞公司签订《苏州市熙筑商品房认购书》一份，约定原告向被告认购位于苏州市吴中区房屋，房屋总价4089033元，现场优惠折扣为十万抵十五万，原告自签订本认购书之当日向被告支付认购定金5万元。同日，原告向被告支付定金5万元。2018年9月4日，原告向被告支付购房款1139033元，并向苏州市房小宝信息技术有限公司支付服务费10万元用于参与现场优惠活动。2019年3月9日，原告与新睿平公司签订《委托装修合同》一份，约定原告委托新睿平公司就原告购买的吴中区木渎镇竹园路国瑞熙筑项目的房屋实施装修，装修范围包括但不限于地面、墙面及顶棚的精装修，橱柜、电器、卫生洁具、水电管线的装修设计、材料采购及安装、设计优化及功能布置完善的局部装修、装修施工及质保等；装修交付日期为2019年12月31日，装修时间自房屋交付后第10日起计算，原告不可撤销地授权新睿平公司代为办理房屋接收手续，并由新睿平公司直接进行装修；装修完成后，原告到现场进行验收并接收，甲方逾期15日未验收的，视为合格并完成交付，交付时间为第16日；乙方应按约定进行装修并交付甲方；对验收发现的质量瑕疵，乙方应提供质保维修服务，维修费用全部由乙方承担。该合同对装修价格未作约定。2019年3月28日，原告于家欢（买受方、乙方）与被告国瑞公司（出卖人）签订编号为苏房商吴中合同201903270494的《苏州市商品房买卖合同》一份，约定于家欢向国瑞公司购买位于苏州市吴中区的商品房，建筑面积为117.76平方米，房屋总价款为3939033元，该商品房为毛坯房；付款方式为买受方可以首期支付房屋总价款30%，其余部分房价款由买受人贷款支付；该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》(《建筑临时使用证》)，全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定，出卖人定于2019年3月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期；出卖人如未按本合同约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期在60日之内，自合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任，买受人不解除合同的，自本合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；本合同中对买卖双方的单方解除权的行使期限有约定的，解除权应当在约定的期限内行使，超过约定期限不行使的，解除权消灭，对行使期限没有约定的，经对方当事人催告后，解除权的期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。上述合同补充条款约定，若出现了法定或约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起【30】日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人选择【继续履行合同】，并按照合同的约定履行各自的义务；买受人特别确认：1、本协议是双方基于合同有效履行的真实意思表示，不存在不合理地减轻、免除、加重任何一方责任或不合理地排除任何一方主要权利的情况；2、出卖人已就全部条款的内容通过【】标注、加黑显示及解释等方式作了全面、详细提示和说明，本人已完全了解和知悉所有条款的法律意义，不存在任何歧义及误解；3、本人确认上述内容，并在以下签字栏处签字确认。原、被告双方在上述补充条款的落款处签字盖章。2019年3月21日，被告向原告支付购房款155万元。2019年4月10日，原告于家欢（借款人）与被告国瑞公司（担保人）、第三人交行姑苏支行（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定借款人因购买熙筑室房屋向贷款人贷款120万元，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至国瑞公司账户。2019年4月18日，第三人向国瑞公司发放原告购房贷款120万元，自2019年5月1日开始原告向第三人每月偿还上述贷款。2019年12月25日，被告向原告邮寄房屋验收及移交的通知，表示案涉房屋装修、改造工程已经完成，请原告于2019年12月31日到案涉房屋内进行验收。原告通过微信与被告员工康X进行沟通，2019年12月31日，原告表示听说交付的是半成品，康X表示有一些细节的东西公司没有弄好。2020年1月14日，原告表示明天能交得上房吗？康X表示交不了。2020年1月2日，新睿平公司向原告发送函件一份，表示其施工的精装修工程因故迟延，其努力于2020年1月15日左右完成施工，并根据最终延期天数，按每户每日500元向客户给予经济补偿；其严格按照双方约定标准施工，并无修改或偷工减料；对精装工程存在的任何质量问题，其将积极整改。2020年1月2日，被告向原告发送《情况说明》一份，表示新睿平公司未能按期完成装修并按约定将精装修房屋按期交付，其已协调该公司增加施工人手，严控施工质量，尽快将符合约定的精装修房屋交付。2020年1月14日，新睿平公司向原告发送函件一份，表示其对工期延误深表歉意，因临近春节，具备相应技术能力的工人数量不足，无法在1月15日左右按照开发商要求的标准完成施工及整体工作，需延迟到不晚于2020年2月28日，一旦工程达到交付标准，将及时通知您前来查验、接收。2020年2月28日，新睿平公司向原告邮寄函件一份，表示受当前新冠××疫情影响，您委托我司施工的精装工程无法在原定的2月28日向您交付，不得不再次推迟，预计4月中下旬可完工并向您交付房屋。2020年4月4日，新睿平公司向原告邮寄房屋整改的验收及移交通知一份，表示案涉房屋的装修、改造工作已按委托装修合同要求完成，请您于2020年4月6日下午4点到案涉房屋内进行验收。2020年4月7日，原告委托律师向被告邮寄《解除合同通知书》一份，主要内容为：原告购买被告开发的国瑞熙筑室精装修房屋，约定2019年12月31日前交房，被告于2019年12月31日通知交付的房屋不仅存在严重装修质量问题，且远远达不到约定的精装房标准，故被告承诺进行整改后交付，现被告延期交房超过60日，根据合同约定，原告有权解除该商品房买卖合同，为此正式通知被告解除双方之间的商品房买卖合同，并要求被告按合同约定承担全部违约责任。该通知书被告于2020年4月8日收悉。审理中，原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.网页截图11张，反映寒山闻钟、苏州楼市情报等关于国瑞熙墅楼盘的信息。2.光盘两份，反映房屋的现场情况以及样板房的情况。针对上述证据，原告称，证据1证明被告交付的房屋质量低劣，与销售时宣称的奢装房不符，且系普遍现象；证据2证明2020年1月1日原告现场拍摄到房屋装修质量差，无法实际居住，与被告销售人员宣称交付的样板房装修标准和风格极为不符。原告称，证据1真实性不予认可，且与本案无关；证据2中关于现场拍摄的照片视频真实性不予认可，无法证明系在案涉房屋内拍摄，即使系在案涉房屋内拍摄，仅说明房屋装修存在一些需要整改的问题，不存在购房目的不能实现的情形，关于网站宣传的样板房视频真实性认可，但该样板房与案涉房屋非同一户型，不存在原告所称的每平米5000元的装修标准。审理中，原告称，新睿平公司实际系被告控制的公司；其认为案涉房屋系被告出售的精装修房屋，其系根据被告销售人员康利的要求签订的委托装修合同，故其认为房屋交付时间为2019年12月31日，交付主体为被告；2020年1月1日其去案涉房屋内收房，当时房屋没有装修好，主要问题包括壁纸脱落、门框歪斜、踢脚线部分没有安装、厕所内镜柜未安装、楼梯扶手未安装，其认为不符合交付条件，故拒绝接收房屋，因被告承诺15日安装完毕，但后又称需要延期，故其未再去案涉房屋接收房屋，也不清楚现在是否装修完毕；其签订合同时并未看到合同中关于解除通知发送时间的内容，该合同系被告提供的格式合同，未尽到提示义务，格式条款无效。被告称，其与新睿平公司系合作关系，其并非新睿平公司的实际控制人；其与新睿平公司合作共同向原告交付精装修房屋，装修款由其结算给新睿平公司，其销售的是毛坯房赠送精装修，其认可房屋交付时间为2019年12月31日；案涉房屋内装修于2020年4月4日已整改完毕。以上事实，由原告提供的认购书、《委托装修合同》、《苏州市商品房买房合同》、《个房产抵押贷款合同》、银行业务申请书、收据、业务凭证、发票、协议书、银行交易清单、函件、情况说明、解除合同通知书、快递凭证、查询记录、微信聊天记录截图、手机页面截图、光盘，被告提供的通知、函件、快递凭证、查询记录，以及本院开庭笔录在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的商品房买卖合同依法成立且合法有效，双方均应按约履行合同义务。根据查明事实，结合原、被告的陈述，本案争议焦点为：原告解除其与被告签订的商品房买卖合同是否符合合同约定？首先，在原、被告双方均确认案涉房屋应于2019年12月31日前交付的情形下，被告已提前通知原告交房，但原告以案涉房屋装修存在严重质量问题为由拒绝收房，鉴于双方合同约定的案涉房屋为毛坯房，而非精装房，且原告系委托新睿平公司对案涉房屋进行装修，虽原告认为实际由被告提供装修，但被告对此未予认可，原告也未就此提供证据证明，故案涉房屋未能交付的原因非被告交付的房屋不符合合同约定。其次，原告要求解除其与被告所签订买卖合同的依据为被告未按约交付房屋，且逾期交房时间超过60日，故于2020年4月8日解除买卖合同。根据上述合同补充条款约定，若出现了约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人选择继续履行合同，并按合同约定履行各自义务。根据该约定，原告于2020年4月7日向被告邮寄解除合同通知书时已超过合同约定的合同解除权行使期限，原告据此解除合同依据不足。虽原告认为上述关于合同解除权行使期限的条款系格式条款而无效，但该条款约定内容仅系对原告行使解除权的期限进行了约定，并非免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的约定，并不当然无效，且在该补充条款尾部，已明确标注出卖人已就全部条款的内容通过【】标准、加黑显示及解释等作了全面、详细提示和说明，亦可反映签订合同时原告对该条款知悉并接受，被告已尽合理提示和说明义务，故对原告认为该条款约定无效的意见本院不予采信。综上，原告要求解除其与被告所签订的商品房买卖合同依据不足，本院对此不予支持。基于上述原告主张解除买卖合同的诉讼请求不成立，原告据此要求解除其与被告、第三人签订的个人房产抵押贷款合同、要求被告返还其已支付房款、支付违约金、利息损失、返还已还贷款本息以及要求被告返还第三人其未归还的本息及其他损失的诉讼请求亦不能成立，本院对此均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告于家欢的全部诉讼请求。案件受理费减半收取19756元、财产保全费5000元，合计人民币24756元，由原告于家欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 谢 丰二〇二〇年八月十八日书记员 朱吴祺