重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初8557号原告：重庆市金科宸居置业有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区世纪大道****，统一社会信用代码915001085721372486。法定代表人：周达，总经理。委托诉讼代理人：巫向秋（系原告公司员工，一般代理），女，1984年10月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：靳华（系原告公司员工，一般代理），男，1974年9月19日出生，汉族，住重庆市江**。被告：毛莉娜，女，1985年6月27日，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆市金科宸居置业有限公司（以下简称“金科公司”）与被告毛莉娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，由审判员何流独任审理，依法适用简易程序在2020年7月27日公开开庭对本案进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人巫向秋，被告毛丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金科公司向本院提出如下诉讼请求：1、解除双方在2013年6月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号X）；2、被告协助原告注销重庆市南岸区茶园新区I分区I09-1-1/05部分地块X号房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明（106字第X号）、重庆市土地房屋预告登记证明（106渝预告[2013]字第X号）和解除网签手续；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年6月9日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，约定由被告购买位于重庆市南岸区茶园新区I分区I09-1-1/05部分地块X号房屋，该房屋总成交金额为1930500元，被告在签订合同时支付580500元，余款1350000元由被告向银行申请按揭贷款支付。2013年6月27日，原、被告与贷款人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行签订了《个人住房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，被告据此获得该行贷款1350000元。此后，因被告未按时归还贷款，贷款银行从原告账户中划扣57984.91元，代被告偿还其未按期归还的贷款。此后，原、被告协商一致，同意解除《重庆市商品房买卖合同》，并于2020年3月26日签订了解除协议。原告认为，双方的合同已经解除，依照《合同法》之规定原告起诉来院，要求判如所请。被告毛莉娜辩称：合同确实已经解除，同意配合办理相关注销及解除手续。经审理查明：2013年6月9日，原告与被告毛莉娜签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号X）及补充协议，合同约定，由被告购买位于重庆市南岸区茶园新区I分区I09-1-1/05部分地块X号房屋，该房屋总成交金额为1930500元，被告在签订合同时支付580500元，余款1350000元由被告向银行申请按揭贷款支付。2013年6月3日，被告向原告支付涉案房屋的购房定金5000元，2013年6月9日，被告向原告支付涉案房屋的首付款575500元，相关税费65519元。此后，原告作为保证人，被告作为借款人与贷款人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行签订了《个人住房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。《重庆市预购商品房抵押贷款合同》第四条第5款约定，在领取《房屋所有权证》之前，如乙方（被告毛丽娜）不按期清偿债务，丙方（原告金科公司）保证代乙方履行该项义务。上述合同签订后，被告获得该行发放的贷款1350000元。2013年7月17日，涉案房屋取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（106字第X号）。2013年7月17日，涉案房屋取得《重庆市土地房屋预告登记证明》（106渝预告[2013]字第X号）。2019年11月21日，原告向被告发出《关于支付按揭贷款及利息的通知》，要求被告向原告支付已被按揭银行划扣的用于偿还其贷款本息的57984.91元。2020年3月26日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同解除协议》，约定双方在2013年6月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》在协议签订之日解除，合同解除后，被告应配合原告办理相关的注销预购商品房买卖合同登记备案、土地房屋预告登记及解除网签的相关手续。被告配合原告办理上述手续之日起60日内，原告在归还银行按揭贷款、扣除原告代被告支付的贷款本息及其他应由第三方收取的款项后，将余额退还给被告。2020年3月22日，中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行向原告出具《代偿证明》，载明2019年6月25日至2020年3月20日，该银行已从原告公司保证金账户划扣115032.41元，用于代偿被告毛丽娜所欠的贷款本息。截止于2020年7月10日，涉案房屋（现登记为南岸区茶园新区永宁路X）预告登记在被告毛丽娜名下，该房屋上有抵押权登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行。该房屋上有2015年9月15日广东省深圳市中级人民法院的司法查封[（2015）深中法商初字第203号民事裁定书]，查封期限三年，自2015年9月15日至2018年9月14日止；有2018年6月4日南岸区人民法院的司法查封[（2018）渝0108执保894号民事裁定书]，查封期限三年；有2018年7月11日广东省深圳市中级人民法院查封[（2016）粤03执2542号民事裁定书]，查封期限三年；有2019年10月31日江苏省徐州市中级人民法院的司法查封[（2019）苏03执恢37号之一民事裁定书]，查封期限三年；有2020年6月16日南岸区人民法院的司法查封[（2020）渝0108执保848号民事裁定书]，查封期限三年。另据双方当事人当庭陈述，涉案房屋尚未办理不动产权登记证书，仅预告登记在被告毛丽娜名下。上述事实有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、房屋销售专用收据、收房款专用收据、《个人住房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房合同备案登记证明》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、《代偿证明》、《关于支付按揭贷款及利息的通知》及EMS邮寄单和邮件详情记录、《重庆市商品房买卖合同解除协议》，本院调取的《重庆市南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明》、（2015）深中法商初字第203号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证、（2018）渝0108执保894号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证、（2016）粤03执2542号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证、（2019）苏03执恢37号之一民事裁定书、协助执行通知书及送达回证、（2020）渝0108执保848号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证，以及原、被告的当庭陈述为佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后因被告无力偿还银行按揭贷款，导致原告承担了保证责任，代其向贷款银行偿付了贷款本金及利息。2020年3月26日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同解除协议》，约定解除上述合同。根据《合同法》第九十三条第一款之规定，当事人协商一致，可以解除合同。据此，因双方对解除合同已达成一致意见，在2020年3月26日签订的《重庆市商品房买卖合同解除协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对双方在2013年6月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号X）及补充协议，在2020年3月26日已经解除的事实，本院依法予以确认。根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。又依照双方签订的《重庆市商品房买卖合同解除协议》的约定，合同解除后，被告应配合原告办理相关的注销预购商品房买卖合同登记备案、土地房屋预告登记及解除网签的相关手续。据此，对原告要求被告配合办理注销涉案房屋预购商品房买卖合同登记备案、土地房屋预告登记及解除网签的相关手续的诉讼请求，本院依法予以支持。依照原、被告《重庆市商品房买卖合同解除协议》的约定，对于被告已经支付的1930500元房款，原告将在归还银行贷款、抵扣原告已代被告垫付的贷款本息及其他相关费用后，将余额退还给被告。据此可知，原告将承担向贷款银行中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行偿还被告毛丽娜的贷款本息的责任，且被告已经支付给原告的房款足以偿还其剩余的银行按揭贷款本息。加之涉案房屋并未办理不动产权登记，贷款银行的抵押权实际并未生效。故本院认为，涉案房屋上中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行的抵押权不影响本案所涉房屋买卖合同的解除。涉案房屋因被告毛莉娜与案外人存在民间借贷、保证合同等多起民事纠纷而被多个法院查封。本院认为，因涉案房屋尚未办理不动产权登记，被告毛丽娜并未取得涉案房屋的不动产权证书，依照《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。因此，本院认为，上述民事裁定书载明，查封被告毛丽娜名下相应金额的财产，而被告毛丽娜并非涉案房屋的所有权人。因此，上述司法查封亦不影响涉案房屋买卖合同的解除。另外，据原、被告当庭陈述，对被告已经支付的房款，双方按《重庆市商品房买卖合同解除协议》的约定履行，不在本案中处理。对此，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、确认原告重庆市金科宸居置业有限公司与被告毛莉娜在2013年6月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号X）及补充协议，在2020年3月26日解除；二、被告毛莉娜于本判决生效之日，立即配合原告重庆市金科宸居置业有限公司办理《重庆市商品房买卖合同》（合同编号X）注销重庆市预购商品房买卖合同登记备案登记、重庆市土地房屋预告登记及解除网签的相关手续。本案案件受理费22255元，减半收取计11128元，保全费5000元，两项合计16128元，由被告毛莉娜负担（原告已先行垫付，该款项由被告于本判决生效之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  何 流二〇二〇年八月十二日法官助理  姚静婷书 记 员  曹迁玲