广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2425号上诉人（原审原告）：林丽勤，女，1986年10月28日出生，汉族，住广东省吴川市*********，公民身份号码:440************966。委托诉讼代理人：张一韵，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓聪，广东卓领律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：吴川市威雅房地产开发有限公司，住所地广东省吴川市*****（原化工厂内）。法定代表人：吴嘉辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆华平，广东佳业律师事务所律师。上诉人林丽勤、吴川市威雅房地产开发有限公司（以下简称吴川威雅公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初3119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人林丽勤的委托诉讼代理人张一韵，上诉人吴川威雅公司的委托诉讼代理人陆华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林丽勤上诉请求：1、撤销原审判决，改判吴川威雅公司向林丽勤支付从2015年7月8日起至房地产权属证书实际办理完毕之日止的违约金（其中从2015年7月8日起至2020年1月8日的逾期办理房地产权属证书的违约金为166010.96元，自2020年1月8日起至实际办理完毕之日止的违约金以已付房款613548元为基数，按年利率6%计算）；2、本案一、二审案件受理费由吴川威雅公司承担。主要理由：一、吴川威雅公司至今未依约办理房地产权属证书（逾期长达1768日），且其违约情形处于持续状态，诉讼时效期间尚未开始计算，原审判决将从原审立案之日起倒推三年作为计算违约金起始之日，此没有法律依据。根据涉案合同约定，吴川威雅公司应于2014年2月28日交付房屋，但其直至2014年10月才交付房屋。同时林丽勤已于2013年10月9日向吴川威雅公司递交办证所需材料及缴纳费用，依据涉案合同约定，吴川威雅公司本应于2015年7月8日办理好权属证书，但至今仍未办理，已构成违约。吴川威雅公司利用交易的优势地位，其提供的房屋买卖格式合同中关于逾期办证的违约金约定明显过低，林丽勤有权请求调整违约金。因该违约行为一直持续，诉讼时效期间尚未开始计算。二、原审法院虽已查明基本事实，但在计算违约金时适用法律错误，参照相关规定应按年利率6%计算吴川威雅公司应支付的违约金。关于违约金计算时应参照的利率标准，应本着公平、公正的原则，综合考虑违约情节等因素，兼顾守约方的合法权益。原审法院对逾期办证违约金计算方式予以调整时，判令按年利率1%计算违约金，此属适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。吴川威雅公司的违约行为致使林丽勤至今未取得房地产权属证书，不能完全享有涉案房屋的占有、使用、收益、处分权益，此造成林丽勤一定的损失。该损失客观存在且数额难以确定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，应判令吴川威雅公司以已付购房款总额为基数，按年利率6%向林丽勤计付违约金。此类涉及房地产开发商逾期办证的违约金计算的案件均参照市场利率标准计算。因此，原审法院判决按年利率1%计算，远低于年利率6%，不符合常理。三、涉案房屋尚未办证，但吴川威雅公司违约事实清楚，违约金计算方式亦可以明确。原审判决以2020年1月8日后的逾期办证违约金尚未确定为由，对2020年1月8日后的逾期办证违约金不作处理，此会造成当事人的讼累。综上，吴川威雅公司逾期办证已构成违约，原审判决调整后的违约金明显过低，有违常理，请求二审法院判如所请，维护林丽勤的合法权益。吴川威雅公司答辩称：其答辩意见与其上诉意见一致。吴川威雅公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回林丽勤的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由林丽勤负担。主要理由：一、原审判决认定林丽勤未能如期取得涉案房产的权属证书是由于吴川威雅公司违约，此属认定事实错误。涉案房屋未能在合同约定时间内办妥产权登记的责任不在吴川威雅公司。办理产权登记的前置条件之一是涉案房屋所在楼盘需通过人防工程验收。众所周知，吴川市原人防工程验收部门有相当长的时间处于停止办理人防工程验收业务的状态，从而导致了涉案房屋未能依约办妥产权登记。上述情况是吴川威雅公司在签订涉案合同时无法预见的，故实际是不可抗力的事由导致产权登记的办理延误，吴川威雅公司可免责。二、原审判决调整逾期办证违约金缺乏依据，属适用法律错误，应予以纠正。（一）双方当事人已就逾期办证所应承担的违约责任做了明确约定，林丽勤在没有证据证实其因逾期办证而产生损失的情况下，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，调整双方约定的逾期办证违约金属于适用法律错误。（二）林丽勤是以银行按揭贷款的方式购买涉案房屋，吴川威雅公司、林丽勤与农业银行吴川市支行签订了《个人购房担保借款合同》，吴川威雅公司为林丽勤按揭贷款提供担保。按照上述借款合同的约定，在林丽勤取得涉案房屋权属证书之前，吴川威雅公司需为其承担阶段性担保责任。在林丽勤已使用涉案房屋的情况下，吴川威雅公司更希望办妥涉案房屋的权属证书，故其不可能拖延履行合同约定的办证义务。（三）吴川威雅公司与林丽勤签订的涉案合同约定，双方约定的逾期办证违约金为固定数额，是一次性承担的违约责任。若原审法院认定逾期办证违约金过低，也只应调整吴川威雅公司一次性向林丽勤支付违约金的数额。原审判决改变违约金的计算方式，违背了双方当事人的约定，此与《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定相冲突。（四）若林丽勤认为双方签订的《广东省商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金条款显失公平，其可在合同签订后一年内行使撤销权，林丽勤在2014年10月11日后无权再主张撤销、变更该合同条款。原审判决在林丽勤已超出行使撤销权期间的情况下，调整双方约定的逾期办证违约金，属适用法律错误。三、林丽勤关于逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效期间，应予以驳回。原审判决查明林丽勤在2014年11月7日已接收涉案房屋，若法院认定在2016年6月29日前（即交付使用后600天）未办妥涉案房屋权属证书属违约，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定，林丽勤应在2018年6月30日之前提起诉讼。即使按照三年诉讼时效期间规定，林丽勤亦应在2019年6月30日之前提起诉讼，但林丽勤在2019年11月4日才提起本案诉讼，显然已超过法定诉讼时效期间。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院予以纠正，改判驳回林丽勤的诉讼请求。林丽勤答辩称：吴川威雅公司的上诉理由均不成立。吴川威雅公司存在违约行为，依法应承担违约责任，而涉案合同所约定的违约金明显过低，既不公平也不合理，应当予以调整。林丽勤认为应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，按照年利率6%计算违约金。林丽勤向原审法院起诉请求：1、判令吴川威雅公司向林丽勤支付逾期办理房地产权属证书违约金（以已付房款613548元为基数，按6%的年利率计算，自2015年7月8日起计至房地产权属证书办理完毕之日止，暂计至2019年11月4日为159354元）；2、案件受理费、财产保全费、诉责险保险费由吴川威雅公司承担。原审法院审理查明：吴川威雅公司是依法登记成立的有限责任公司，其经核准从事的经营范围为房地产开发经营。位于吴川市*******“沿江半岛（一期）”项目的商品房属于吴川威雅公司开发。2013年10月11日，林丽勤与吴川威雅公司分别签订两份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：威雅房0070、威雅房0071），约定林丽勤向吴川威雅公司购买吴川市*******沿江半岛（一期）1号楼705房、706房。705房的建筑面积为81.38平方米，价款为352767元；706房的建筑面积为60.16平方米，价款为260781元；705房、706房的价款合计为613548元，付款方式均为银行按揭付款。涉案两份合同均在第十五条对产权登记进行了约定：“出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”林丽勤按合同约定向吴川威雅公司支付涉案两套房屋房款352767元、260781元；2014年1月24日，吴川威雅公司确认收到林丽勤交付的涉案两套房屋房款352767元、260781元并开具《广东省地方税收通用发票（电子）》（发票号码07145963、07186282）给林丽勤收执。2014年11月7日，吴川威雅公司将涉案两套房屋交付林丽勤使用。截至庭审时止，吴川威雅公司仍未能就上述两套商品房办理房地产权属证书。林丽勤认为，吴川威雅公司未依照涉案合同的约定如期为其办理房地产权属证书，已构成违约，吴川威雅公司应向其支付相应的逾期办理房地产权属证书违约金，其为此于2019年11月4日向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。另查明：在审理过程中，林丽勤向原审法院提出诉讼保全申请，原审法院依法作出（2019）粤0883民初3119号民事裁定书，裁定对吴川威雅公司开户在中国农业银行吴川市支行账号为446***********891的银行存款进行冻结，冻结期限为一年，冻结金额以159354元为限。原审法院审理认为：本案属商品房预售合同纠纷。林丽勤与吴川威雅公司就商品房的预售签订了两份《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》（合同编号威雅房0070、威雅房0071）及相关补充协议，上述合同及补充协议均是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方应恪守履行。本案的焦点如下：1.吴川威雅公司逾期办理房地产权属证书是否构成违约，是否应承担违约责任；2.本案是否已超过诉讼时效期间；3.林丽勤的两项诉讼请求是否应得到支持。一、关于吴川威雅公司逾期办理房地产权属证书是否构成违约，是否应承担违约责任的问题。林丽勤称吴川威雅公司自认至今未向林丽勤交付权属证书，且吴川威雅公司没有证据证明该公司已经向产权登记机关提交办理权属登记需由出卖人提供的资料，因此吴川威雅公司已经构成违约。吴川威雅公司则辩称因吴川市原人防工程验收部门有相当长的时间处于停止办理人防工程验收业务的状态，从而导致涉案房产未能依约定时间办妥产权登记，该情况属不可抗力事由，其依法可免责。经查，依据林丽勤与吴川威雅公司签订的两份《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》（合同编号威雅房0070、威雅房0071）第十五条的约定，吴川威雅公司应在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，涉案两套房屋于2014年11月7日交付给林丽勤使用，按照涉案两份合同约定吴川威雅公司应于2016年6月29日前为林丽勤办妥房屋产权资料备案登记手续，但截至庭审结束时吴川威雅公司仍未就涉案两套房屋办理房地产权属证书，吴川威雅公司显属违约，应当承担违约责任。至于吴川威雅公司辩称因之前相关部门停办人防工程验收业务导致其未能如期为林丽勤办理房地产权属证书，但其未能提供证据予以证明上述问题，该情况亦不属于不可抗力事由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，故原审法院对吴川威雅公司该辩称不予采信。二、关于本案是否已超过诉讼时效期间的问题。吴川威雅公司辩称涉案两份合同约定的逾期交房违约金是固定金额，林丽勤主张其应于2015年7月8日前办理房地产权属证书，而林丽勤于2019年11月1日才提起本案诉讼，时间间隔四年多，已超过法定的两年诉讼时效期间，依法应驳回林丽勤的诉讼请求。林丽勤则认为涉案两份合同约定的逾期交房违约金过低，请求对逾期办证违约金的计付方式调整为以已付房款613548元为基数，按年利率6%计付；且吴川威雅公司到目前为止都没办理产权权属证书，其违约行为是持续的，因此其认为本案的诉讼时效期间还没有开始计算。经查，吴川威雅公司未在合同约定的时间办理涉案房屋产权登记的行为己构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的涉案两份《商品房买卖合同》中约定，逾期办证违约金为出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，现林丽勤要求按年利率6%调整违约金，而吴川威雅公司则认为应当按照合同约定的标准支付违约金。对此，经审查，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然涉案两套房屋已交付林丽勤使用，吴川威雅公司已经履行了主要的交付义务。但合同约定按已付房款的0.1%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，酌情调整为每年按已付房款的1%支付违约金。依照涉案两份合同关于产权登记的规定，吴川威雅公司未在2016年6月29日前为林丽勤办妥房屋产权资料备案登记手续，林丽勤应当知道其权利被侵害，彼时开始计算诉讼时效期间。因本案的逾期办证行为一直持续，该逾期违约金产生属于林丽勤继续性债权，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，对于每一个请求权分别计算诉讼时效期间，则逾期办证违约金的计算方式为逾期一日产生一日的违约金，每个违约金应当分别计算诉讼时效期间。在林丽勤未能证明逾期办证违约金的请求存在时效中断、中止事由的情况下，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，林丽勤主张的2016年11月5日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，不受法律保护；林丽勤于2019年11月4日向原审法院诉请2016年11月5日之后的逾期办证违约金，未超过诉讼时效期间，故吴川威雅公司应向林丽勤支付该时段的逾期办证违约金。三、关于林丽勤的两项诉讼请求是否应得到支持的问题。关于逾期办证违约金的计算方式，该违约金经调整为每年按已付房款的1%支付违约金。至于逾期办证违约金的起止时间，林丽勤请求自2016年11月5日起至房地产权属证书办理完毕之日止的逾期办证违约金。本案中，自2016年11月5日起至2020年1月7日（即庭审辩论终结前一天）止，吴川威雅公司仍未就涉案两套房屋办理房地产权属证书，故吴川威雅公司应向林丽勤支付自2016年11月5日起至2020年1月7日止的逾期办证违约金[（613548元×1%/年）÷365天]×1159天=19482.25元。至于本案自2020年1月8日及至以后的逾期办证违约金尚未发生确定，故对林丽勤该部分请求在本案中不作处理，林丽勤可待该项违约金发生确定后另行依法主张权利。关于本案的案件受理费、保全费及诉责险保险费由谁负担的问题，林丽勤与吴川威雅公司之间的合同依法成立，吴川威雅公司应向林丽勤支付逾期办证违约金，现林丽勤请求吴川威雅公司承担本案的案件受理费、保全费及诉责险保险费，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”的规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决：一、限吴川市威雅房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内向林丽勤支付逾期办证违约金19482.25元；二、驳回林丽勤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3487.08元，由林丽勤负担3060.76元，吴川市威雅房地产开发有限公司负担426.32元。案件保全费1316.77元、诉责险保险费1000元，由吴川市威雅房地产开发有限公司负担。二审期间，林丽勤与吴川威雅公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实基本清楚，本院予以确认。另查明，二审中吴川威雅公司称涉案房屋处于提交资料给不动产登记部门办证的阶段。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据林丽勤与吴川威雅公司的上诉请求与理由，本案当事人二审争议以下问题：关于吴川威雅公司应否承担逾期办证的违约责任问题。根据《广东省商品房买卖合同》约定，吴川威雅公司应在商品房交付使用后600日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。吴川威雅公司于2014年11月7日将涉案房屋交付给林丽勤使用，其依约定应在2016年6月29日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但吴川威雅公司对此未能提供证据予以证实，且至今其尚未办妥涉案房屋的房地产权属证书，吴川威雅公司逾期办证已成事实，应承担逾期办证的违约责任。吴川威雅公司主张因吴川市原人防工程验收部门长时间停止办理人防工程验收业务而导致涉案房屋未能依约办妥产权登记，此属于不可抗力事由，吴川威雅公司可免责，但吴川威雅公司未能提供任何证据予以证明，此情况亦不属于不可抗力事由，故吴川威雅公司的上述主张依据不足，本院不予支持。关于林丽勤的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。据《广东省商品房买卖合同》的约定，因吴川威雅公司的责任而致林丽勤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，吴川威雅公司按已付房款的0.1%向林丽勤支付违约金。因涉案合同约定的违约金为固定金额，故本案的诉讼时效期间应从合同约定的履行期间届满之次日起计算。承上所述，吴川威雅公司应于2016年6月29日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但吴川威雅公司并未如期履行该办证义务,林丽勤于2016年6月30日起应当知道其权利受到侵害，故应自2016年6月30日起计算逾期办证违约金的诉讼时效期间。林丽勤于2019年11月4日起诉主张逾期办证违约金，吴川威雅公司抗辩该逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效期间。在林丽勤未能举证证明逾期交房违约金的请求存在诉讼时效中断、中止事由的情况下，按照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定对其产生溯及力，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，即林丽勤最迟应在2019年6月29日前起诉请求逾期办证违约金。因此，林丽勤于2019年11月4日起诉主张逾期办证违约金，已超过诉讼时效期间，其诉讼请求应予以驳回。原审判决认定涉案部分逾期办证违约金的请求未超过诉讼时效期间不当，本院予以纠正。林丽勤主张本案诉讼时效期间尚未开始计算，依据不足，本院不予支持。此外，因林丽勤关于逾期办证违约金的诉请应予驳回，故林丽勤主张吴川威雅公司负担诉责险保险费依据不足，本院不予支持。综上所述，吴川威雅公司的上诉请求成立。原审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初3119号民事判决；二、驳回林丽勤的诉讼请求。一审案件受理费3487.08元、案件保全费1316.77元，二审案件受理费3487.08元，均由林丽勤负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建业审 判 员 郑玉莲审 判 员 冯小瑶二〇二〇年八月十八日法官助理 陈夏美书 记 员 王嘉钰附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。