云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7371号上诉人（原审被告）：云南华海房地产开发经营有限公司，住所：云南省昆明市环城西路**新滇元商厦**。法定代表人：徐杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张筱婷，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何俐俐，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人（原审被告）：云南华海中逸房地产开发有限公司，住所：云南，住所：云南省昆明市西山区前兴路前卫街道办事处办公大楼****>法定代表人：徐杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张筱婷，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何俐俐，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：马丽雯，女，回族，1980年4月28日生，住云南省昆明市，住云南省昆明市五华区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：向小多、赵云珊，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南华海房地产开发经营有限公司(以下简称：华海公司)、上诉人云南华海中逸房地产开发有限公司（以下简称：中逸公司）因与被上诉人马丽雯房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日受理此案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。华海公司、中逸公司共同上诉请求：1、撤销昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初403号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定双方签订的《预定购房协议》已经具备商品房买卖合同性质系认定事实、适用法律错误，《预定购房协议》性质为预约合同。1、双方在签订《预定购房协议》时的真实意思表现为商品房预约合同，且被上诉人的第一项诉讼请求即为签订正式《商品房购销合同》并办理网签登记备案手续，说明被上诉人也认可双方未来还需要签订正式的《商品房购销合同》。《预定购房协议》第6.9条、8.9条及其他内容中多次提及“预定”两字，意味着将来还要签订正式商品房购销合同。2、《预定购房协议》不具备商品房买卖合同的主要内容，为商品房预约合同。本案中，《预定购房协议》对于双方当事人的姓名或者名称、预定房屋的每平方米均价、面积、交房时间进行了约定，但是由于双方在签订该合同时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中没有进行施工，所以双方当事人在《预定购房协议》第3.2条中约定“住宅的户型、面积最终以规划部门审批的建设方案为准；预定总额根据获准方案确定的建筑面积算，”，可见协议中对预定房屋的基本状况、最终价款的约定不明确，同时对房屋交付条件、配套基础设施等诸多直接影响双方权利义务的重要条款未在《预定购房协议》中明确约定，属于未决条款。依据《预定购房协议》不能完成房屋所有权的交易，《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同的主要条款并不具备，《预定购房协议》仅为预约合同。3、根据最高人民法院公报案例及最高人民法院的案例，《预定购房协议》的性质应为商品房预约合同。4、昆明市西山区人民法院、昆明市中级人民法院的数十份生效判决已经认定本案的《预定购房协议》和其他案件中不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的合同，性质均为预约合同，该法律事实已为生效判决所确认。二、《预定购房协议》的性质为预约合同，上诉人与被上诉人之前尚未签订正式的房屋买卖合同，一审法院以预约合同为依据判令上诉人向被上诉人交付房屋适用法律错误。1、《预定购房协议》为预约合同，对于交房条件等并没有约定，双方当事人无法依据《预定购房协议》完成房屋所有权交易。2、交房义务的请求权基础在于上诉人负有按时向被上诉人交房的义务，是以双方间存在合法有效的商品房买卖合同法律关系为前提。本案中，双方仅签订了预约合同即《预定购房协议》，而未签订正式的《商品房购销合同》，上诉人并无交房义务。三、《预定购房协议》的性质为预约合同，一审法院以预约合同为依据判令上诉人承担不能交付房产的违约责任是适用法律错误。1、《预定购房协议》第8.4条是预约合同中约定的事项，是对未来签订《商品房购销合同》时，就不能交付房产的违约责任达成的初步意见，而不是违反预约合同的违约责任。该约定只有转化为《商品房购销合同》项下的约定后，才对双方产生约束力。现双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，该条约定未能成为本约中的事项，在双方经具有预约合同关系的情形下，不能交付房产违约责任的条款不对双方产生约束力。2、双方仅签订了预约合同即《预定购房协议》，而未签订正式的《商品房购销合同》，上诉人没有交房义务，而非不能向甲方交付房产，也就不可能产生不能交付房产违约责任。马丽雯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马丽雯向一审法院起诉请求：一、判令两被告向原告交付华海新天地（“水语自然苑”项目）1-2705号住房，并配合原告办理产权登记手续，房产价值为616000元；二、判令两被告向原告支付违约金98560元，以原告实际支付预定资金492800元为基数，按照20%计算；三、判令两被告承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费。一审法院认定事实：2012年3月25日马俊杰与被告华海公司签订《约定购房协议》，约定：马俊杰向被告华海公司预定“东盟新天地项目”的住宅，住宅预定均价为，住宅预定均价为5600元／ｍ2约110㎡，预定总金额约为616000元；马俊杰首期支付预定资金的80%，总金额为492800元；华海公司应于2014年3月底前向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产；在华海公司取得该项目《商品房预售许可证》并通知马俊杰之日起10日内，马俊杰应当与华海公司签订《商品房购销合同》并以现金或银行按揭贷款的方式支付全部预定资金的剩余部分；马俊杰业已支付的预定资金按本金不计利息全部计入购房款；在签订正式《商品房购销合同》时，华海公司确定不再对协议约定的定购房（住宅、车位）单价进行调整，同时按约定之时间如期进行房产交付，如因特殊情况发生逾期交房，华海公司将按照实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%（月利率8.33‰）计算违约责任进行补偿；除不可抗力外，华海公司如不能交付房产则构成违约，华海公司除退还全部已收取的预定资金外，还应当按照已支付的预定资金总额的20%承担违约责任，该20%为违约金和赔偿金由华海公司支付给马俊杰，双方所签订的协议或合同继续履行；签定《商品房购销合同》时，马俊杰拥有一次机会提交书面申请指定一名任意第三人签订《商品房购销合同》。马俊杰向被告华海公司支付了预购房款492800元。2015年4月24日，华海公司和中逸公司共同出具《通告》一份，载明：因21号地块一期在建项目规划调整8栋工程稍后的原因，对之前承诺的合同签约时间和交房时间公司未能如期完成，在此向大家表示深深地歉意。现公司与21号地块一期在建项目相关联的各部门进行沟通协调后，就该项目做出通告：1、签订正式的《商品房购销合同》时公司不再对单价进行调整。2、正式的网签《商品房购销合同》签订时间定于2015年10月30日前完成。3、根据21号地块一期在建项目工程施工的进展情况和工程节点控制计划，该项目定于2016年3月30日前完成交房工作。4、有关逾期交房的处理，公司将按照与大家签订的预定购房协议条款执行，即按照业主实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%计算违约责任给业主进行补偿，补偿金会在签订《商品房购销合同》时进行冲抵购房款。2015年5月29日，马俊杰向二被告提交《更名申请》，将案涉《预定购房协议》及未来所获得的房屋更名为原告马丽雯。另查明：一、原告马丽雯因与被告华海公司、中逸公司房屋买卖合同纠纷一案诉至一审法院，提出诉讼请求：“一、两被告按《预定购房协议》确定的单价与原告签订《商品房购销合同》，向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产（房源号为××号）；二、两被告向原告支付违约金（以492800元为基数，从2014年4月1日起至义务履行完毕之日止，以年利率10%计算）；三、诉讼费由被告承担。”一审法院依法作出（2017）云0112民初9271号民事判决书，依法判决：“一、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马丽雯交付华海新天地（“水语自然苑”项目）1-2705号住房；二、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马丽雯违约金98560元；三、驳回原告马丽雯的其他诉讼请求。”后被告华海公司、中逸公司上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院依法作出（2019）云01民终2618号民事裁定书，第10页论理部分载明：“现马丽雯要求二上诉人交付其购买的华海新天地（“水语自然苑”项目）1-2705号住房于2018年3月14日被我院（2018）云01执保42号协助执行通知书查封，裁定书字号（2018）云01民初94号……现马丽雯购买的房屋因其他案件当事人申请，已被人民法院查封，可依照民事诉讼法第二百二十七条规定另行主张权利，故对马丽雯的起诉本院予以驳回。”二、昆明市中级人民法院依法作出（2018）云01民初94号之三民事裁定书，解除对被申请人云南华海中逸房地产开发有限公司已被查封的位于昆明市西山区房屋（其中包括1幢2705号房屋）的保全措施。三、原告马丽雯向一审法院申请诉前财产保全，并花费保全担保费3572.8元，保全费4093元。一审法院依据（2020）云0112财保9号民事裁定书已对被申请人云南华海房地产开发有限公司名下位于昆明市西山区住房进行了查封。一审法院认为：商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中,《预定购房协议》约定了购房人、出卖人、房屋面积、质量、价款、履行期间、履行方式,违约责任及争议解决的方法等主要内容,具备合同实际履行的条件,且购房人签约后已支付了约定的购房款,符合上述法律规定对商品房买卖合同的认定。另，（2019）云01民终2618号生效民事裁定书认定原告购买的房屋房号为华海新天地（“水语自然苑”项目）1-2705号，且两被告在庭审中均未对该房号提出过异议，故一审法院认定本案购房人购买的房产位置、面积及编号已明确，所选房屋与产权部门登记的房产信息一致。后根据协议约定购房人变更为原告。一审法院根据双方合同约定内容、选房情况及上述法律规定,认定《预定购房协议》已具备商品房买卖合同之性质。对原告要求被告交付华海新天地（“水语自然苑”项目）1-2705号住房并配合办理产权登记手续的诉讼请求，《预定购房协议》系双方真实意思表示，对双方当事人具有约束力，协议已明确约定了房屋的交付时间，被告应当按照约定履行合同义务向原告交付房屋，且庭审中被告称涉案房屋已经验收，符合交房条件，故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求一审法院予以支持。关于原告诉请办理产权登记手续，本案原告未按《预定购房协议》付清房款及缴纳税费，故对该项诉讼请求一审法院在本案中不予支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本案被告违约应当承担违约责任，双方协议中亦有约定，但该约定过高，一审法院酌情支持按原告实际支付的预定资金的20%计算违约金，对原告的该项诉讼请求予以支持。对原告要求被告支付保全担保费的诉讼请求，原告未举证双方对该笔费用进行过约定，故对该项诉讼请求不予支持。另，被告华海公司和被告中逸公司共同发出《通告》表示愿意履行合同，承担违约责任，书面明确作出了共同承担责任的意思表示。故交付房屋及支付违约金的义务应由被告华海公司、中逸公司共同承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马丽雯交付华海新天地（“水语自然苑”项目）1-2705号住房；二、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马丽雯支付违约金人民币98560元；三、驳回原告马丽雯的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议焦点为：华海公司与中逸公司是否应当承担合同责任？本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，首先，《预定购房协议》约定了购房人、出卖人、房屋面积、质量、价款、履行期间、履行方式，违约责任及争议解决的方法等主要内容，具备合同实际履行的条件。同时，购房人签约后也已支付了约定的购房款，符合上述法律规定对商品房买卖合同的认定。其次，（2019）云01民终2618号生效民事裁定书认定的本案《预定购房协议》涉及购房人购买的房屋房号为华海新天地（“水语自然苑”项目）1-2705号，二上诉人对此亦无异议，因此，本案《预定购房协议》房产位置、面积及编号也已明确，所选房屋与产权部门登记的房产信息一致。综上，一审法院认定本案《预定购房协议》具备商品房买卖合同的性质有事实及法律依据，本院依法予以维持。最后，《预定购房协议》系双方当事人的真实意思表示，案外人马俊杰向二上诉人提交《更名申请》，将案涉《预定购房协议》及未来所获得的房屋更名为被上诉人马丽雯后，被上诉人马丽雯依法享有合同权利。上诉人华海公司应当按照协议约定向被上诉人马丽雯交付房屋，但上诉人华海公司至今仍未向被上诉人马丽雯交付房屋，已构成违约，被上诉人马丽雯有权要求上诉人华海公司交付房屋并承担违约责任。上诉人中逸公司基于其与华海公司共同发出《通告》表示愿意履行合同，承担违约责任，书面明确作出了共同承担责任的意思表示。故交付房屋及支付违约金的义务应由二上诉人共同承担。一审认定协议约定的违约金过高，酌情调减为被上诉人马丽雯实际支付的预定资金的20%符合法律规定，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司的上诉主张不能成立，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10946元，由上诉人云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年八月二十六日法官助理潘鑫书记员袁艺