广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4432号上诉人（原审原告）：廖家文，男，1977年2月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************635。委托诉讼代理人：崔巍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉梁，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄立强，男，1980年9月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区**********，公民身份号码441************439。委托诉讼代理人：雷科保，福建坤海律师事务所律师。原审第三人：广州茄仁商贸有限公司，住所地广东省广州市天河区**************，统一社会信用代码914***********72H。法定代表人：钟丽娜。上诉人廖家文因与被上诉人黄立强、原审第三人广州茄仁商贸有限公司（以下简称茄仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初21581号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖家文上诉请求：1.撤销一审判决；2.黄立强立即腾空并退还租赁房屋给廖家文；3.黄立强向廖家文支付清偿拖欠的房屋租金(租金从2018年10月8日起计至租赁房屋实际清退之日止，暂计至2020年1月8日为199635元)，并支付逾期付款违约金(逾期付款违约金按未付租金的30%计算，暂计至2020年1月8日为59890.50元)；4.黄立强向廖家文支付清偿因使用租赁房屋而产生的各项费用(各项费用均暂计至2019年9月份，2018年10月至2019年9月物业管理费为11412元，2018年10月至2019年9月基本电价、自用水、公摊水电费为6988.41元，共计18400.41元)；5.黄立强承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、案涉租赁物在2018年10月18日火灾受损后，黄立强并未以租赁物不能实现合同目的为由要求解除合同，反而以各种方式明示需要继续占有使用租赁物。黄立强实际上也一直占有使用租赁物，只是租赁物中存放的物品在火灾前后发生了变化。一审法院在黄立强持续占有使用租赁物的情况下，仍判决驳回廖家文的诉讼请求错误。一审法院无视合同相对性原则，要求廖家文径行向案外人主张侵权责任不当。黄立强应按合同约定继续向廖家文支付租金和场地使用费，并可另行向案外人追偿因火灾造成的损失。二、一审法院既认定黄立强因无法使用租赁物无需支付租金，同时又驳回廖家文要求黄立强清空腾退租赁物的诉讼请求，前后矛盾。三、一审判决既认定案涉租赁合同合法有效，又驳回廖家文要求黄立强支付租金的合理诉求，前后矛盾，应予纠正。二审期间，廖家文补充以下上诉意见：一、案涉租赁物的火灾危险性类别为丁类的五金厂房。黄立强承租后，在既未办理消防许可手续，又未采取有效消防安全措施的情况下，擅自将租赁物交给茄仁公司使用，用于存放丙类易燃易爆物品。黄立强未按照租赁物性质使用租赁物，是导致火灾后租赁物损毁的重要原因。一审法院认定黄立强对于租赁物损毁没有过错与事实不符。二、案涉租赁合同第六条第3款、第6款均已明确约定，租赁物的消防责任和监管责任由承租方负责，黄立强未依约做好安全生产措施，属于严重违约行为，黄立强应承担违约责任并支付火灾后继续占用租赁物的一切费用。二审中，廖家文主张第2项诉讼请求已实现，变更第3项诉讼请求为：黄立强向廖家文支付清偿拖欠的房屋租金204071.3元(租金计算期限从2018年10月8日起至2020年1月18日止)以及逾期付款违约金61221.39元（逾期付款违约金计算标准为欠付租金的30%×204071.3元），租金加违约金共计265292.69元。黄立强辩称，一、黄立强自火灾后未再使用案涉租赁物。（2019）粤0606民初10317号案的鉴定机构对租赁物进行现场查勘后，租赁物已于2020年1月18日前清场完毕。二、消防部门依法对案涉火灾事故的起因及灾难成因出具了有效的《火灾事故重新认定书》，该认定书应作为处理火灾的证据。案涉火灾责任人是案外人佛山市**卫浴有限公司，火灾起因与灾难成因均与黄立强无关。三、案涉火灾自下层蔓延至案涉租赁物内导致损失扩大,系东墙排水管洞建设不符合相关技术规范，与黄立强无关。四、案涉房屋耐火等级为二级，符合丙类仓库技术要求，可作为丙级仓库使用。廖家文在向黄立强出租时未告知租赁物具体火灾危险性类别。五、案涉房屋并非因黄立强的原因损毁，黄立强无过错，因案涉租赁物损毁后无法满足租赁使用用途，租赁合同目的无法实现，承租人无需支付租金。六、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定的立法原意与公平原则，廖家文租金损失应向火灾责任人另行主张。综上，廖家文的上诉请求无事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。廖家文向一审法院起诉请求：1.黄立强立即腾空并退还租赁房屋给廖家文；2.黄立强向廖家文支付清偿拖欠的房屋租金（租金从2018年10月8日起计至租赁房屋实际清退之日止，暂计至2019年10月8日为159708元），并支付逾期付款违约金（违约金按未付租金的30%计算，暂计至2019年10月8日逾期付款违约金为47912.4元）；3.黄立强向廖家文支付清偿因使用租赁房屋而产生的费用18400.41元（各项费用均暂计至2019年9月份，具体计算方法详见证据目录表《物业管理费、基本电价、自用水、公摊水电费明细》，2018年10月至2019年9月基本电价、自用水、公摊水电费为6988.41元），上述房屋租金、逾期付款违约金以及因使用租赁房屋而产生的费用等欠费合计共226020.81元；4.本案诉讼费由黄立强承担。一审法院认定事实：1.2016年12月18日，廖家文与黄立强签订了第一份《租赁合同》，该合同约定由廖家文将其名下位于佛山市顺德区********************501单元出租给黄立强使用，该租赁房屋总建筑面积为950.69平方米，月租金为7606元，并约定了其他相关事宜。2018年8月21日，因上述房屋租赁合同期限即将届满，黄立强委托卢某与廖家文又续签了一份《租赁合同》，该续租合同条款与前述租赁合同约定的条款基本一致，租赁期限变为2018年10月8日至2021年10月7日，月租金提高至13309元/月。该合同续签后，黄立强未向廖家文缴付过任何租金和水电费、物业费等费用。2.在黄立强租用廖家文的仓库期间即2018年10月18日6时21分，位于佛山市顺德区***********************的佛山市**卫浴有限公司发生火灾，事故波及黄立强承租的501单元（该单元被茄仁公司用作仓库使用），造成该单元结构建筑损坏，烧毁茄仁公司在仓库内储存的红酒柜、雪茄柜等物品一批，同时波及2栋601之一、601之二的单元，也造成财物损失，但无人员伤亡。2019年1月8日，佛山市公安消防支队顺德区大队作出顺应急消火重认字（2019）第0001号《火灾事故重新认定书》，对起火原因认定如下：2018年10月18日6时21分许，佛山市顺德区***********************的佛山市**卫浴有限公司（佛山市顺德区***卫浴制品有限公司工商注册地址为佛山市顺德区***********************，正在办理注销手续）抛光车间距北墙4.6米、距西墙0.5米处2米×2米范围内的电气线路短路引燃周围可燃物而蔓延成灾。3.2019年5月7日，茄仁公司就储藏在佛山市顺德区********************的501单元的货物损失向法院提起对佛山市**卫浴有限公司、佛山市顺德区***卫浴制品有限公司、杜某、霍某的财产损害赔偿诉讼，案号为（2019）粤0606民初10317号。2019年9月7日，法院向茄仁公司发出限期补充鉴定材料通知书，要求该案的各方当事人补充相关的资料，同时截至本案法庭辩论终结时，（2019）粤0606民初10317号案因需对财产损失进行评估尚未审结。4.2019年5月8日，廖家文书面向黄立强发出一份《催收房屋租金通知书》，要求解除上述《租赁合同》，收回该单元，并缴清拖欠的租金、滞纳金及其它费用。茄仁公司于2019年5月23日向廖家文回复一份《回复函》，该回复函称案涉501仓库实际为其公司承租，委托黄立强签订《租赁合同》，并认为该仓库被烧毁后，无法正常使用，所以未向廖家文支付租金，但认为该租金损失是由401单元业主造成，且其已起诉索赔，并称会积极配合廖家文向侵权人主张权益。5.佛山市顺德区*************************[不动产证号：粤（2015）顺德区不动产权第131*****131-1号]的权利人为廖家文。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，法院依法应先审查案涉租赁合同的效力。廖家文在庭审中提供了案涉房产的产权证明，故廖家文与黄立强签订《租赁合同》依法为有效合同，双方应当按照租赁合同的约定履行各自的权利和义务。由于黄立强在本案中提出其并非为合同租赁方，实际租赁方为茄仁公司，但根据合同相对性原则，本案与廖家文签订合同的是以黄立强的名义所签订，因此本案的合同主体应为廖家文、黄立强，至于黄立强租用场地是由谁使用，则是其租用场地后自主处分的权利，故对黄立强的该抗辩法院不予采纳。由于廖家文、黄立强在《租赁合同》中明确约定黄立强向廖家文租赁案涉厂房作仓库使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，廖家文应在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，但根据本案的证据显示，双方在续签合同不到一个月的时间内即2018年10月18日发生火灾至今，案涉租赁物因火灾受损且未修复（结构建筑损坏），租赁物内仍堆放着大量因火灾而受损的材料，实际上黄立强从2018年10月18日起就不能正常使用案涉租赁物；而且，案涉租赁物的毁损系因为佛山市**卫浴有限公司使用的401单元发生火灾导致，廖家文并未提供任何证据证明黄立强对租赁物的毁损存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，案涉租赁物因不能归责于黄立强的火灾原因全部毁损，黄立强有权要求不支付租金。因此，廖家文未能向黄立强提供符合约定用途的租赁物，其要求黄立强按照合同约定支付租金及场地占有使用费并无相关的事实和法律依据，法院不予支持。因火灾造成案涉租赁物毁损及因此造成场地占用等各项损失，廖家文可另行向侵权人主张。由于茄仁公司已另案提起财产损害赔偿纠纷且要求对损失情况进行评估，且该案已启动了对储存在案涉租赁物内的财产损毁价值进行评估，在评估程序未完成的情况下，要求黄立强清空租赁物并交还的请求，对黄立强过于苛刻，故廖家文可待黄立强和茄仁公司在财产损害赔偿纠纷中的损失确认后再自行处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回廖家文的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为2345.16元（廖家文已预交），由廖家文负担。二审期间，廖家文向本院提交以下证据：1.《建设工程竣工验收消防备案表》两页，证明案涉租赁物火灾危险性类别为丁级，只能作为丁类五金厂房使用，黄立强在租赁物内存放丙类易燃易爆物品属于违规行为；2.《关于〈广东省佛山市顺德区人民法院调查函（2019）粤0606民初10317号〉的复函》《***2栋401厂房火宅扑救经过》，证明黄立强未按照丁类五金厂房的性质使用租赁物，在租赁物内存放了火灾危险性类别为丙类的易燃易爆物品，导致501单元与601单元之间的楼板被炸穿，是501单元毁损的重要原因。黄立强将租赁物交给茄仁公司使用的过程中，既没有办理丙类仓库的消防许可手续，也没有采取符合相应类别技术要求的消防安全措施，对租赁物损毁存在重大过错；3.佛山**智能电器有限公司营业执照副本，证明该司住所地为顺德***2栋301房，即火灾发生地楼下，法定代表人为黄立强；4.《询问笔录》两份，证明黄立强在笔录中多次提及其承租501单元是用作佛山市**智能电器有限公司的仓库，廖家文将501单元交付给黄立强使用符合消防安全规范。廖家文对于黄立强私下将501单元存放茄仁公司的易燃易爆物品不知情，黄立强对租赁物损毁存在重大过错；黄立强向本院提交以下证据：1.廖家文与黄立强微信聊天记录共四页，证明（2019）粤0606民初10317号案件财产损失鉴定机构对案涉租赁物进行现场查勘后，案涉租赁物已于2020年1月18日之前交还廖家文；2.照片四页，证明案涉火灾的主要原因系案涉房屋建设单位及物业公司对排水管道建设不符合相关技术标准，排水管道未采用不可燃烧材料，排水管洞缝隙未采用阻燃密实材料填实。本院依法组织当事人对上述证据进行质证。经认证，黄立强对廖家文提供的证据的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。廖家文对黄立强提供的证据1的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。廖家文对黄立强提供的证据2的真实性有异议，该证据不足以证明火灾发生的原因，本院不予确认。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。二审另查明，案涉租赁物已于2020年1月18日交还给出租人廖家文。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为黄立强是否应向廖家文支付从2018年10月8日起至案涉租赁物实际清退之日止的租金、逾期违约金及各项费用。根据本案查明的事实，案涉租赁物因他人原因引发火灾，从2018年10月18日起无法正常使用。公安消防部门作出的《火灾事故重新认定书》对起火原因作出认定，其中原因并不涉及黄立强对租赁物的使用行为。廖家文不能提供证据证明黄立强的承租行为与火灾事故的发生有直接因果关系，其在本案二审阶段所提供的证据不足以证明火灾事故的发生可归责于黄立强，因此，廖家文上诉认为黄立强对案涉租赁物的毁损存在过错，是导致火灾发生的重要原因，缺乏事实根据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，廖家文在本案中不能提供证据证明因可归责于黄立强的原因导致案涉租赁物毁损，考虑到因火灾事故引发的赔偿纠纷正在审理，相关当事人的责任划分尚未确定，黄立强没有清退房屋及支付租金有正当理由，黄立强可以依法不支付租金。一审法院对此认定正确，应予维持。廖家文要求黄立强承担相应的违约责任，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。廖家文在此期间所遭受的损失可另行向责任人主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5468.88元，由上诉人廖家文承担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年八月四日法官助理  李秋月书 记 员  卢瑶璇