上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2762号原告：上海聚简投资有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：祁宇，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：邵永劼，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：施厚宝，上海瀚元律师事务所律师。被告：陈志健，男，1968年3月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海兑七实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈志健，总经理。原告上海聚简投资有限公司与被告陈志健、上海兑七实业有限公司(以下简称兑七公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵永劼、被告陈志健暨被告兑七公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海聚简投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与陈志健之间的《房屋租赁合同》已于2018年5月解除;2、要求陈志健支付拖欠的2017年7月25日至2018年4月24日租金135,000元、物业费13,500元、电费11,226元;3、要求陈志健支付逾期支付租金的滞纳金,以135,000元为基数,按照每日0.05%的标准,自2018年8月3日起计算至陈志健付清租金之日止;4、要求陈志健支付违约金45,000元;5、要求兑七公司对陈志健的上述2、3、4项付款义务承担连带责任;6、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2015年11月12日,原告与案外人邰某某签订《上海市房屋租赁合同》,约定原告承租案外人所有的坐落于上海市徐汇区钦州北路XXX号XXX幢XXX室房屋,建筑面积为1503.69平方米,原告享有转租权,案外人向原告时任法定代表人出具了全权委托书。2017年5月,陈志健与原告签订《房屋租赁合同》,约定陈志健承租钦州路XXX号XXX号楼XXX楼K座(以下简称系争房屋),建筑面积125平方米,系争房屋为原告自案外人邰某某处承租房屋的一部分。双方另约定了租期、租金标准、物业费标准、支付方式、逾期支付滞纳金、违约金等条款。合同签订后,原告将系争房屋交付给陈志健,实际由兑七公司使用。同时,原告应两被告的要求,将系争房屋的租金、物业费、电费发票开具给了兑七公司。但两被告未按期支付房租、物业费、电费,并于2018年5月提前搬走,拖欠原告自2017年8月至2018年5月的租金135,000元、物业费13,500元、电费11,226元。因两被告违约,同时应承担租金滞纳金、违约金。经原告多次电话、微信催讨,陈志健于2018年8月2日支付了5万元,此后再未支付任何款项。故原告诉至法院。陈志健、兑七公司共同辩称，陈志健和原告公司的合伙人徐某、刘某均是朋友。承租房屋、签订租赁合同的事宜均是由徐某经办。陈志健支付租金等费用至2018年4月24日，以现金形式支付，部分是陈志健从银行取得现金，部分是他人出借的现金。一般每两个月原告会先给被告交款通知，因为双方距离很近，就隔一条马路，所以原告都是当面将交款通知送给陈志健，有时候陈志健不在，原告会交给员工或者塞在门缝里。陈志健收到通知后再去原告办公室交钱(原告办公室位于虹漕园XXX号XXX号楼XXX楼，负责物业、维修、收费)，然后原告将已经准备好的发票交给陈志健，有时候陈志健付款晚了几天，原告会派人上门催讨，陈志健给了钱之后再去原告办公室领发票。被告支付租金的证据就是发票，还有证人，如果被告没付钱原告不可能连续几个月一直开发票给被告，原告开发票也是要交税的。因为兑七公司经营状况一直不好，后来没有能力支付2018年4月25日起的租金，被告觉得这样一直占用系争房屋也不好，早点腾出房屋还能再另行出租。陈志健将公司情况告知徐某，徐某表示陈志健可以承租同一园区的钦州路XXX号XXX号楼中的房屋，该房屋是徐某个人承租的，租金可以有钱的时候再支付。2018年7月25日，陈志健提前搬离系争房屋，搬至钦州路XXX号XXX号楼XXX室经营。刘某也询问了陈志健，陈志健将上述情况告知刘某。双方商谈好陈志健将之前的欠款结清，系争房屋的租赁合同提前结束，3万元保证金由原告没收，原告并未提及其他违约金。所以2018年8月2日，陈志健转账5万元给刘某，包括了2018年4月25日至7月25日的租金、物业费等，因为该笔钱款是他人出借、转账给陈志健，陈志健不会使用网银，故由刘某坐在陈志健旁边指导陈志健进行转账，所以双方租赁合同已经解除，各种款项已经结清。原告也从未向被告催讨钱款。不同意诉请2、3，同意3万元租赁保证金不再退还，不同意支付剩余1.5万元违约金，即使要承担责任也应是陈志健或兑七公司之一承担责任，不同意承担连带责任。本院认定事实如下：上海市钦州北路XXX号XXX幢XXX室产权人为案外人邰某某，建筑面积1503.69平方米，用途厂房。原告(甲方、出租方，法定代表人刘某)、陈志健(乙方、承租方)签署《房屋租赁合同》，其中约定：甲方出租给乙方的房屋为上海市漕河泾开发区钦州路XXX号XXX号楼XXX楼K座，建筑面积125平方米。房屋租赁期自2017年5月25日至2019年5月24日止。装修免租期7天。该房屋每天每平方米建筑面积的租金4.00元，月租金(含税金)15,000元，先付后用。租金每两个月支付一次,每次应付清两个月的租金。乙方应在本合同签订后的三个工作日内向甲方支付第一期租金,即2017年5月25日至2017年7月24日的租金。以后的租金在每逢单月的25日前向7天甲方支付。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按应付租金的0.05%支付滞纳金。保证金为贰个月的租金,即30,000元在本合同签订后三个工作日内,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁期间,乙方不得将该房屋保证金抵冲该房屋租金。乙方的物业管理费用由甲方向本房屋的物业管理公司代收代缴,物业管理费为贰个月支付一次,金额为3000元,自本房屋交接之日起乙方须支付物业管理费。租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备等费用由乙方承担,乙方的每月电费以1.5元/度的标准从乙方的电表按读数收取。甲乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的叁倍支付违约金;给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……(5)乙方逾期不支付租金和/或滞纳金、违约金,逾期超过壹个月的……租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按提前退租天数的租金的0.5倍向甲方支付违约金(但最多不超过叁个月的租金)。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿差额部分。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行交付。合同另有其他约定。合同签订后，陈志健至原告在虹漕园XXX号XXX号楼XXX楼的办公室以现金形式一次性支付了63,000元，包括2017年5月25日至7月24日的两个月租金、物业费以及租赁保证金30,000元。原告未出具收据或收条等凭证。(原告称后来补开了2017年6月25日至7月24日的增值税发票。)后系争房屋由兑七公司做办公场所使用。原告于2017年7月至2018年3月期间，开具购买方为兑七公司的增值税发票19张，项目为物业费、房租(租赁费)。该发票已经交给被告。(原告称由于被告一直承诺会向原告支付费用，同时为了提示被告具体所欠金额，催促其尽快付款，也为了证明原告一直向被告提供出租、记账服务，所以原告一直按时开具发票给被告。)2018年7月25日，被告搬离系争房屋。2018年8月2日，陈志健转账支付5万元给刘某。(原告确认收到该笔款项，并认为该款项应用于抵充被告之前的欠付的钱款。)另查明，兑七公司于2015年10月27日成立，法定代表人为陈志健。审理中，原告提交上海刘某企业管理咨询有限公司情况说明、增值税纳税申报表等材料，以证明部分发票已由兑七公司委托的代理记账公司上海刘某企业管理咨询有限公司进行申报抵扣。被告称其与刘某是一个团队的，所以也委托上海刘某企业管理咨询有限公司代理记账，但是被告并不清楚是否进行纳税抵扣。审理中，原告提交上海贝特尔电池科技有限公司向上海市漕河泾开发区物业管理有限公司工业园区分公司汇款的银行回单以及上海市漕河泾开发区物业管理有限公司开具的购买方为上海贝特尔电池科技有限公司、项目为电费的增值税发票，有的发票备注“光启园12#82017.8”等。原告称，上海贝特尔电池科技有限公司与原告的法定代表人均是祁宇。由上海贝特尔电池科技有限公司统一向园区物业单位支付电费，再根据每一租赁房屋的分电表抄表读数分摊后再向租户收取电费。被告承租房屋有两个单独的分表，表一是空调外机电表、表二是室内用电设施电表。被告称，租赁房屋并无分电表，原告也从未告知被告抄表一事，电费是原告平摊计算，被告并不清楚原告具体怎么计算、怎么缴费，被告仅是根据原告发送的交款通知书金额缴费。审理中，原告称其同意退还保证金30,000元，但执行时应先进行抵扣。以上事实，除原、被告庭审一致陈述外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、发票、工商资料等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告、陈志健签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。双方均表示租赁合同已经提前解除，此于法无悖，本院予以认可。陈志健于2018年7月25日搬离房屋，此后合同已无继续履行的必要，故本院认定合同解除时间为2018年7月25日，原告主张租赁合同于2018年5月解除，依据不足，本院予以调整。原告确认被告已经支付2017年5月25日至7月24日的租金、物业费等，现要求被告支付2017年7月25日至2018年4月24日的租金135,000元、物业费13,500元，同时原告又称被告2018年8月2日支付的50,000元抵充其之前的欠款。陈志健称已经以现金形式支付了2017年7月25日至2018年4月24日的租金、物业费、电费，并在2018年8月2日与对方协商结算后支付了2018年4月25日至7月25日的租金、物业费、电费共计50,000元。对此，本院认为，被告称以现金形式支付钱款，但是未能提供款项来源或其他相关证据；被告虽称有多名证人可以证明付款情况，但经本院多次释明，被告仍未申请证人出庭作证；而增值税发票是纳税义务人缴税及申报抵扣的凭证,是税务机关向纳税人计收税金的依据，仅凭增值税发票尚不足以证明被告已经履行了付款义务；被告目前未能提供其他证据佐证其已经支付相应款项，且2018年8月2日被告也通过转账形式、而非现金支付了钱款。被告虽称已经与对方完成结算，但对此被告亦未提供证据，而原告亦不予认可。故被告关于已经完成租金、物业费支付义务的意见，本院难以采信。2017年7月25日至2018年4月24日租金135,000元、物业费13,500元，原告自认后被告已支付50,000元，则扣除之后，陈志健还需支付上述期间剩余的租金、物业费合计98,500元。租赁合同约定，租赁期间为2017年5月25日至2019年5月24日，租赁期间,非本合同规定的情况，承租方中途擅自退租的,应按提前退租天数的租金的0.5倍向出租方支付违约金(但最多不超过3个月的租金)。现陈志健因自身经营状况不好等原因于2018年7月25日提前搬离房屋、解除租赁合同，已构成违约，而原告已经放弃逾期支付租金违约金的主张，故原告要求陈志健支付相当于3个月租金金额的违约金45,000元，并无不当，本院予以支持。原告要求被告支付电费11,226元，但是除原告自行统计的表格外，并未提供充分的证据证明电表读数、电费金额的依据，被告亦不予认可，故本院对原告该项诉请不予支持。对于租赁保证金，原告确认被告支付30,000元租赁保证金，并同意将该保证金返还被告，由双方在执行过程中再行抵扣。原告的意见并无不当，本院予以准许，在本案中对此一并予以处理。原告要求兑七公司对陈志健的付款义务承担连带责任，对此本院认为，陈志健系租赁合同的相对方，且签订房屋租赁合同时，兑七公司已经成立，故原告要求兑七公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持。原告自愿撤回第3项诉讼请求，系其自愿处分其权利，于法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认上海聚简投资有限公司、陈志健签订的关于上海市漕河泾开发区钦州路XXX号XXX号楼XXX楼K座房屋的《房屋租赁合同》于2018年7月25日解除；二、陈志健于本判决生效之日起十日内支付上海聚简投资有限公司2017年7月25日至2018年4月24日的租金、物业费98,500元；三、陈志健于本判决生效之日起十日内支付上海聚简投资有限公司违约金45,000元；四、陈志健已支付上海聚简投资有限公司的租赁保证金30,000元用以冲抵以上陈志健应付款项；五、驳回上海聚简投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1900元，由陈志健负担1558元，上海聚简投资有限公司负担342元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二〇年八月七日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。