广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13107号原告：张灿英，男，1979年8月12日出生，汉族，住原告：周锡凤，女，1981年11月5日出生，汉族，住委托诉讼代理人：张灿英（原告周锡凤的丈夫），男，住被告：佛山市南海区乐派物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区**********************之一，统一社会信用代码。法定代表人：梁某1。原告张灿英与被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序于2020年7月20日公开开庭审理本案。后根据原告张灿英申请，本院依法追究周锡凤作为原告参加诉讼，并于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告张灿英到庭参加了第一、二次庭审，原告周锡凤的委托诉讼代理人张灿英到庭参加了第二次庭审。被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张灿英、周锡凤向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付第八期租金4541元和第九期租金5190元，共计9731元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年1月21日签订《商铺租赁合同》，约定由原告购买的商铺委托给被告经营管理，委托经营期限自2017年12月31日至2021年12月30日止，现被告因自身经营不善原因未能按期支付给原告2019年度第八期和2020年度第九期租金，分别为4541元和5190元，合计9731元。经原告多次电话追讨均不接听电话，其物业管理办公室已无人上班、关门状态，被告已构成根本违约，故起诉要求被告支付租金9731元。被告向本院提交答辩意见称，一、原告诉请租金过高，根据公平责任原则依法应予以适当降低。1.被告一直积极履行合同义务，努力经营乐趣荟广场。被告自承包乐趣荟广场以来，一直将乐趣荟广场打造成大沥片区商业中心为目标，积极招商引资，为了有效的统一招租、管理，被告与包含原告在内的多名业主签订了租赁合同，将租赁的商铺统一对外出租招商，以便统一优化商业广场店铺的合理配置，从而与“智趣乐园”“周六福”“美特斯·邦威”“肯德基”“名创优品”等知名品牌洽谈入驻。2.乐趣荟目前经营困难存在多种原因。首先，乐趣荟经营未达到成熟期。一个完善的商业体从开业到成熟经营需要一定的周期及发展时间，在这个过程中存在多种因素影响商业体的客流量以及繁荣程度。其次，承租人聚集拉横幅影响乐趣荟广场招商工作，使被告租金管理费收入大幅降低。2018年3月24日，部分小商户、业主因个人经营不善等原因，通过拉横幅的方式违法聚集、恶意诋毁乐趣荟广场，此时距开业仅仅9个月，乐趣荟广场远未达到一个商业体的成熟期，该行为极大影响了乐趣荟商场的客流量以及后期的二次招商工作，使乐趣荟广场的经营陷入恶性循环，但在此期间被告仍然秉持着诚实信用原则向原告支付租金。乐趣荟广场自2017年运营以来，为了能够快速打开局面，在吸引商户入驻时给予商户极大的优惠条件，主动提出了免租、减少收取管理费，但并未因此减少缴纳给业主的租金。自拉横幅事件出现后，多家租户起诉到法院要求解除租赁合同，并且拒不缴纳物业管理费、租金等款项，法院最终酌定减半收取了租户的租金，一方面被告需及时、足额向原告支付租金，另一方面又无法足额收取租户的租金、管理费，对被告的经营情况造成了重大影响。再次，剩余租赁期限不统一而无法开展后续经营。拉横幅事件的发生使得广场的发展回归到开业的时期，考虑到广场发展成熟需要一定的时间积累，业主剩余的租赁期限可能无法达到统一招商的要求，在后续的招商引资中确实存在有些大客户要求承租的期限长于被告与原告等业主剩余承租期限的情况，故被告邀请原告在内的多名业主于2018年10月20日召开会议协调沟通延长租赁期限的事宜。会议中，被告再次陈述了商业广场的发展战略，提出了延长租赁期限的请求，并与多位业主签署了延长租赁期限的租赁合同，但由于签署的业主数量并未达到约定的比例，最终未达成一致的续租意向，被告无法对招商工作进行统一规划。二、疫情期间经营更加困难，广东省高级人民法院2月9日发布《关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》明确因疫情发生，导致租赁等合同不能履行，可以根据约定解除或变更合同，经济损失按公平原则合理分担。新型冠状肺炎的突发是无法预料到的客观情况，属于不可抗力事件，因政府防控防疫措施的实施，乐趣荟广场处于停业状态，对本身严重巨亏和经营困难的广场无疑是雪上加霜，根据《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的通知》《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》，广东省高级人民法院2月9日发布的《关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》等规定，双方的经济损失应当按公平原则合理分担，同时考虑到乐趣荟广场的实际经营亏损情况，被告已经无能力继续履行合同。综上所述，被告本一直积极努力发展乐趣荟广场，想扭亏为盈，正常履约，但由于多种因素及疫情影响导致商场截止目前处于空置停业状态，加上被告并无任何管理费、租金收入，还要每月承担员工成本和商场基本的成本开支，亏损的局面无法改变，如果继续按照《商铺租赁合同》约定支付原告租金，被告已经无能力支付，请求法院根据乐趣荟经营的实际情况，减免被告利息，被告承租的商铺使用功能受限，继续按照合同约定全额支付租金不合理，有违公平责任原则，请求法院依据公平责任原则酌情减少租金，同时为被告止损，原告可收回商铺自行经营或者出租；同时和被告解除协议。诉讼中，两原告举证如下：1.原告身份证复印件、两原告结婚证原件1份、被告企业信用信息打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格。2.《商铺租赁合同》原件1份，用以证明原告与被告之间存在合法有效的租赁关系；3.不动产权证书原件1份，委托书原件1份，用以证明涉案房产产权人是周锡凤与张灿英，周锡凤委托张灿英处理涉案房产的纠纷；4.银行交易明细打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司广东省分行回单专用章），被告欠付原告第八期、第九期租金总计9731元；5.发票复印件1组，用以证明原告已经缴纳第八期的租金税费；6.照片打印件1份，用以证明商铺现在仍然处于经营状态。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩、质证及举证的权利。经审查，处原告提供的证据6外，原告出示的证据材料来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认；对原告提供的证据6，该照片的拍摄地点无法确认，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：原告张灿英、周锡凤（甲方）与被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方购买了佛山市南海区乐趣荟广场1座356号商业用房（以下简称涉讼商铺），甲方自愿委托乙方或乙方指定的第三方商业管理公司经营管理涉讼商铺，自2017年12月31日至2021年12月30日止的4年委托管理经营期限内，乙方支付承包租金按每三个月支付一次，具体支付数额为2018年3月31日、2018年6月31日、2018年9月31日、2018年12月31日、2019年3月31日、2019年6月31日、2019年9月31日、2019年12月31日，分别支付第一期至第八期租金，每期租金金额为4541元；2020年3月31日、2020年6月31日、2020年9月31日、2020年12月31日、2021年3月31日、2021年6月31日、2021年9月31日、2021年12月31日，分别支付第九期至第十六期租金，每期租金金额为5190元；甲方在委托经营期限内不得解除对乙方委托，否则甲方应当按照协议第十一条约定承担违约责任；在委托经营期限内，乙方按以上租金标准每三个月以银行汇款方式支付租金至甲方账户。双方并约定其他权利义务。另查明，涉讼商铺均已办理不动产权登记，登记权利人为原告张灿英、周锡凤。2020年6月1日，原告提起诉讼。本院认为，涉讼商铺已办理不动产权证，合法适租，原、被告签订的涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同约定自2017年12月31日至2021年12月30日的委托管理经营期限内承包租金按三个月支付一次，被告在2019年12月31日支付第八期租金4541元/月，现涉讼合同约定的第八期租金（2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金）支付期限早已届至，原告主张被告未支付相应期间的租金，被告作为付款方，既未到庭提出异议，又未提供证据证明其已履行付款义务，应自行承担相应不利后果，故本院对原告要求被告支付该期间租金4541元的诉请予以支持。关于第九期租金（2020年1月至2020年3月期间），涉讼合同虽约定被告应于2020年3月31日前支付第九期租金5190元，但因新型冠状病毒感染的肺炎疫情的暴发及因此而采取的疫情防控措施确会对被告的经营产生影响，在一定期间可能造成被告履行合同困难，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，本院酌定原告在2020年2月至2020年3月期间的租金按合同约定标准减半收取。经核算，被告应向原告支付第九期租金3460元（5190元/3个月÷3个月）+（5190元/3个月÷3个月×1/2×2个月），原告对该期间的租金诉请超出核定部分，本院依法不予支持。疫情及疫情防控措施确会对被告履行涉讼合同造成一定的困难，但并不会导致合同目的不能实现，被告以此为由要求解除涉讼合同无事实和法律依据，本院依法不予支持。乐趣荟的经营是否达到成熟期、被告与其承租户、业主之间的关系的处理均属于被告在经营过程中应当考虑并自行承担的商业风险，被告以此为由认为其经营存在困难要求减免租金、解除涉讼合同无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付第八期租金4541元、第九期租金3460元予原告张灿英、周锡凤；二、驳回原告张灿英、周锡凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计25元，（原告已预交），由被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司负担25元。被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付25元予原告张灿英、周锡凤，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年八月七日书记员 陆美羽