甘肃省天水市秦州区人民法院   民事判决书   （2020）甘0502民初1848号   原告：全自英，住天水市秦州区。   原告：王勤兵（系原告全自英之子），住天水市秦州区。   原告：王凤霞（系原告全自英之女），住天水市秦州区。   原告：王彩霞（系原告全自英之女），住甘肃省礼县。   四原告共同委托诉讼代理人：王小蕊，甘肃锦羲律师事务所律师。   被告：秦居海，住天水市秦州区。   被告：韩琴琴（系被告秦居海之妻），住天水市秦州区。   原告全自英、王勤兵、王凤霞、王彩霞与被告秦居海、韩琴琴所有权确认纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王勤兵及四原告共同委托诉讼代理人王小蕊、被告秦居海、韩琴琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   四原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于天水市秦州区尚义巷某小区X号楼X单元XXX室归原告所有；2.判令被告秦居海、韩琴琴协助原告办理房屋过户手续。事实与理由：原告全自英与王火胜系夫妻，二人共同生育原告王勤兵、王凤霞、王彩霞，王火胜于2018年11月26日去世。王火胜与被告秦居海相识于上世纪九十年代，二人关系交好。2006年初，被告秦居海因生意周转急需资金遂向王火胜借款5万元，2006年年底王火胜多次要求被告秦居海还款未果，2007年王火胜再次向被告秦居海索要欠款，二人口头协议被告秦居海以3000元/m2的价格将位于天水市秦州区尚义巷某小区X号楼X单元XXX室出售给王火胜，房款总计27.6万元，被告秦居海向王火胜的5万元借款冲抵首期房款。2007年4月，被告将房屋腾空后交付给王火胜，王火胜与原告全自英将房屋重新装修后入住；截止2007年年底，王火胜分六次将剩余22.6万元房款交付给被告秦居海，但被告秦居海以房屋出售面积与房管部门验收面积不符、开发商不协助办理房产证、被告秦居海以该房在银行抵押贷款为由拒不协助办理房屋过户手续，但房屋一直由王火胜一家占有、使用、收益。王火胜去世后，被告仍不协助办理房屋过户手续，2020年3月27日，被告秦居海趁原告家中无人自行撬开房门，双方发生矛盾后现该房屋无人居住，现原告起诉以维护原告的合法权益。   秦居海辩称，原告所述与事实完全不符，被告与王火胜之间从未买卖房屋，双方未达成任何形式的《房屋买卖协议》，原告亦未向被告支付其诉状所称的购房款，故请求法院驳回原告的诉请。本案真实情况如下：二被告于1985年登记结婚，1999年11月27日二被告购买了位于天水市秦州区尚义巷某小区X号楼X单元XXX室房屋，支付购房款121345元。2000年年底被告及家人入住该房屋；二被告于2004年另购房屋一套，于2005年搬出涉案房屋，并将该房出租。被告秦居海与王火胜于1986年相识，因二人系同乡，又均从事建筑行业，故经常互相帮忙，关系一直很好，2000年-2006年因被告秦居海在外地跑工程，与王火胜来往甚少，2006年二人再次碰面后重新开始来往，被告秦居海因给工人发工资向王火胜借款5万元，后予以归还。被告秦居海偶然得知王火胜住房困难且正在找房租住，便念及二人情谊于2007年将涉案房屋无偿借给王火胜居住。2019年，原告王勤兵要求二被告将涉案房屋过户，被告秦居海准备找王火胜理论才知道王火胜已经去世。综上，原、被告之间并无房屋买卖一事，更不存在向被告支付房款，原告诉请于法无据，请求法院依法驳回原告诉请。   韩琴琴辩称，其只是跟随被告秦居海入住或搬出房屋，被告秦居海对房屋的处置被告韩琴琴从不过问，亦无意见。被告韩琴琴只知道被告秦居海曾打电话让她从家里拿5万元给王火胜还款。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的户口簿复印件、王火胜死亡证明、户籍卡复印件、暖气费、电费、生活费缴费凭证、不动产登记资料查询结果证明、2019年7月18日录音材料被告无异议，对被告提交的商品房购销合同复印件原告无异议，本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据，本院认定如下：   1.原告提交的王火胜与刘佰胜签订的装修合同、装修款收据，拟证明被告秦居海于2007年4月将房屋交付给王火胜的事实。   经质证，二被告对证据的真实性不予认可，被告称其将涉案房屋借给王火胜一家居住时房子已经装修了，不需要再进行装修。   经审核，被告对王火胜装修涉案房屋有异议，但在庭审中已认可王火胜及其家人入住涉案房屋时间为2007年4月，故对此予以采信。   2.原告提交王火胜与辛宏生签订的房屋租赁合同及收条，拟证明王火胜一家多年来享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分权利的事实。   经质证，二被告对证据的真实性有异议，其认为王火胜无权出租涉案房屋，且王火胜不会写字，没有办法写收条，收条也不应该在王火胜处。   经审核，该组证据来源合法，内容真实，且被告在庭审中认可王火胜自2007年起一直居住、使用涉案房屋，故对此予以认定，被告认为租赁合同无效的质证意见系另一法律关系，本案中不做认定。   3.原告申请以下证人出庭作证：（1）证人聂春和拟证明其与王火胜、被告秦居海于2007年共同去看涉案房屋，三人共同商议购房一事，并初步确定了房屋面积及单价，后聂春和向王火胜介绍装修师傅对涉案房屋进行装修，王火胜一家“入烟”时二被告也在场，王火胜要求被告办理房屋过户，被告秦居海说因房屋建筑面积和出售面积不一致所以没有办理房产证，等房产证办理后再给王火胜过户。（2）证人聂录协拟证明2008年其与其他人在王火胜平南老家做客时被告秦居海打电话向王火胜要钱，王火胜给聂录协2万元现金，并嘱咐他说是给被告秦居海的房钱，聂录协在被告秦居海的车上将2万元交付，被告秦居海告知聂录协此为王火胜支付给他的房款，并埋怨王火胜不一次性付清，还差1万多元，双方并无书面凭证。（3）证人陈天喜拟证明其从王火胜处得知王火胜从被告秦居海手里购买了涉案房屋，每平方米3000元，王火胜“入烟”时二被告亦在场，2009年王火胜让陈天喜帮忙处理被告秦居海发生的一起交通事故，之后三人一起吃饭，席间王火胜问被告秦居海房款已经付清何时才能过户，被告秦居海解释说房子抵押贷款了，贷款还清就能过户了。（4）证人刘佰胜拟证明2007年刘佰胜经聂老师（即证人聂春和）介绍给王火胜装修涉案房屋，后刘佰胜与被告秦居海亦相熟，才知涉案房屋系被告秦居海卖给王火胜的，被告秦居海还跟刘佰胜说尚义巷的房子“姓王不姓秦了”，王火胜多次催促被告秦居海办理过户手续，被告秦居海称房屋面积有问题，刘佰胜听王火胜和被告秦居海说过房款一共是二三十万元。（5）证人辛宏生拟证明2009年其与王火胜相识，其早知王火胜购买了一套房屋，但一直没有办理过户手续，王火胜还当着辛宏生的面给被告秦居海打电话催促办理过户手续，被告秦居海均推托说在外地；2016年辛宏生通过中介租赁了尚义巷的一套住房，签合同时才知道出租方系王火胜，辛宏生一直租赁该房屋至2019年。（6）证人吴继春拟证明其与王火胜、被告秦居海一起喝茶时得知王火胜购买了涉案房屋，王火胜搬家“入烟”时吴继春在场，其看到二被告也在场；2015年三人一起喝茶时王火胜问被告秦居海何时过户，被告秦居海称房子有贷款，还清了才能过户。   经质证，被告秦居海对聂春和的证言有异议，证人所讲的时间、地点都不对，证人并没有看过房，王火胜“入烟”的事情被告秦居海并不知晓；证人聂录协确实替王火胜转交给被告秦居海2万元，但不是房款，被告秦居海亦没有说过是房款；证人陈天喜确实帮忙处理过交通事故，之后吃饭的时候与王火胜提到过房子过户的事情，但指的是宏业公司给被告秦居海过户；刘佰胜的证言无异议，但被告秦居海称其称“房子姓王不姓秦”是玩笑话；证人辛宏生所述租房的事情被告秦居海不知情；证人吴继春证言不属实，王火胜“入烟”时二被告并未在场，2015年没有和王火胜说过房产证的事情。被告韩琴琴表示对此事并不知情。   经审核，证人聂春和、陈天喜、吴继春均称二被告参加了王火胜在涉案房屋中的“入烟”，三位证人的证言可以相互映证，故对此予以采信，证人刘佰胜的证言被告秦居海并无异议，故对刘佰胜的证言予以采信，其他证人证言均系间接证据，法庭将结合其他证据综合认定。   4.原告提交的2020年3月30日原告王勤兵与被告秦居海的谈话录音，拟证明王火胜与被告秦居海的房屋买卖合同已经履行完毕，涉案房屋系基于买卖的交付，并非借用；涉案房屋一直没有办理过户是被告秦居海一直推托；王火胜已经支付了全部购房款，被告秦居海全部收到并将涉案房屋交付王火胜；被告秦居海认可买卖合同已经成立但不予办理过户手续，并希望通过法律手段解决。   经质证，被告秦居海对录音真实性无异议，但认为涉案房屋系借给王火胜住，录音中提到的钱不是房款，是被告秦居海与王火胜的其他经济往来，5万元系被告秦居海向王火胜的借款，被告已经归还。被告韩琴琴称5万元已经归还，其他概不知情。   经审核，被告对证据真实性无异议，对真实性予以采信。录音中26分钟时原告王勤兵称：“第一次给你借了5万元，房子2007年我们收拾好住进去以后，第二次给你5万元，第三次给了10万元整，我小妹彩霞子结婚时对方给了彩礼，我们用这笔钱给你支付了4万元，陆协子给你20000元，我给你给了5000，我妹妹在百货大楼门口给你1000元，总共是二十七万六千元”，被告秦居海说：“陆协子是西安办驾照的那个”，原告王勤兵说：“对，我给你给了5000元，我小妹妹在豪门门口又给了你1000元”，原告王勤兵陈述了分次向被告秦居海支付27.6万元的人、数额，被告秦居海向原告王勤兵确定给2万元的“陆协子是西安办驾照的那个”，可见被告秦居海对原告王勤兵所述内容全部听清并已理解，但被告秦居海并未对此予以反驳，原告王勤兵在之后又再次具体陈述向被告秦居海交付27.6万元的经过，被告秦居海仍未反驳，且原告王勤兵陈述中2万元的给款经过与证人聂录协表述一致，可以相互映证，故对王火胜及其家人向被告交付27.6万元一事予以认定；对被告秦居海称录音中提到的款项系其与王火胜的其他经济往来的质证意见，整段录音主要围绕涉案房屋进行，原告王勤兵陈述27.6万元的前后内容均与涉案房屋有关，故该27.6万元不应系其他经济往来，故对被告的该项质证意见不予采信。   5.原告提交的2011年7月22日被告秦居海书写的借条一张，拟证明被告秦居海所称其与王火胜的其他经济往来发生在买房之后，故录音中诉称款项均为房款。   经质证，被告秦居海对借条真实性认可，但称该笔借款已向王火胜归还，且与本案无关。   经审核，该证据与本案无直接关联性，故对该证据不予采信。   6.被告秦居海提交的房产证复印件，拟证明涉案房屋所有人系被告秦居海。   经质证，原告对证据真实性无异议，但认为该房产证系2019年9月办理，而被告秦居海于2007年就将涉案房屋出售给王火胜，该房产证不能否定出售行为，也证明被告秦居海怠于履行房屋买卖合同义务。   经审核，对该份证据的真实性予以采信，亦能够证明涉案房屋现登记在被告秦居海名下。   7.本院依职权向涉案房屋所属的天水某房地产开发有限责任公司职员进行询问，其称房地产公司在2012年开始在小区张贴通知要求住户补齐房款以办理房屋产权登记手续，2019年6月秦居海的妻子到公司询问办理事宜。   经质证，原、被告对该份证据均无异议。   经审核，该证据来源合法，内容真实，与本案相关联，故对该份证据予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王火胜与被告秦居海于1986年相识，因二人为同乡，且均从事建筑行业，故互相提携、帮助，关系甚好。1999年11月27日被告秦居海从天水宏业房地产开发公司购买了位于天水市秦州区尚义巷某开发公司住宅小区X幢X单元X层XXX室房屋一套，支付房款121345元，被告秦居海及其家人于2000年搬入该套房屋居住，一直未办理房屋产权登记手续；2004年被告秦居海一家搬出涉案房屋到隔壁小区居住，并将争议房屋出租给他人使用。2007年王火胜携四原告搬入该房屋居住至2012年8月，后将房屋出租他人，由原告一家收取租金。2019年6月，原告王勤兵与被告秦居海协商房屋产权过户登记一事，但未达成一致意见，2019年7月18日原告王勤兵到被告家中商议此事仍未果，2020年3月30日，原告王勤兵与被告秦居海再次碰面，原告王勤兵陈述：“第一次给你借了5万元，房子2007年我们收拾好住进去以后，第二次给你5万元，第三次给了10万元整，我小妹彩霞子结婚时对方给了彩礼，我们用这笔钱给你支付了4万元，陆协子给你20000元，我给你给了5000，我妹妹在百货大楼门口给你1000元，总共是二十七万六千元”，被告秦居海陈述：“陆协子是西安办驾照的那个”，原告王勤兵说：“对，我给你给了5000元，我小妹妹在豪门门口又给了你1000元”，原告王勤兵两次具体陈述了给被告秦居海支付27.6万元的经过，被告秦居海并未提出异议，且被告秦居海陈述：“当时我的房子另租着呢，我当时把对方赶走都花了一个多月呢，才给你把房子交付了”，“当时我给你爸说，你要买我就给你卖了，别人要买我不卖”后又称“我说我给你问问到底要补几个面积，一个面积多少钱，把这个平方补上去，然后过户到你跟前……”，“当时我本来不想卖，要给娃娃留下，但他要买呢，所以就卖给他了，天天在一起，抬头不见低头见”，“房子你们住着呢，不是说给了我几个钱，我不给你房，我骗人呢，我也实现了我的承诺，就是当时房子就让你住着呢，不是说我把你的钱收了不让你住，我骗你呢”，原告王勤兵将谈话内容进行了录音。2020年3月27日原告到房中检查暖气漏水问题时发现被告将房屋门锁更换，才知被告秦居海于2019年9月5日取得了位于天水市秦州区尚义巷,某开发公司住宅小区X单元X层XXX室不动产权证书（建筑面积89.13m2）。随后双方就该房屋权属问题发生争议，原告认为被告秦居海于2007年已将该房屋出售给王火胜，且王火胜支付了全部房款，现王火胜已经去世，该套房应由王火胜的继承人即四名原告共同所有。但被告并不认可卖房一事，其认为涉案房屋系无偿借给王火胜居住。   另查明，原告全自英与其丈夫王火胜共同生育三名子女，即本案原告王勤兵、王凤霞、王彩霞，王火胜于2018年11月26日去世。   本院认为，本案争议焦点为：一、被告秦居海与王火胜是否存在房屋买卖行为；二、王火胜及其家人是否向被告秦居海支付27.6万元房款；三、如被告秦居海向王火胜出售房屋一事属实，二人的买卖行为是否有效。   一、被告秦居海与王火胜之间是否存在房屋买卖行为。   王火胜及其家人在涉案房屋居住、使用期间，被告一家在隔壁小区居住，被告秦居海称其与王火胜偶尔有事情才见面，且未去过涉案房屋，在与王火胜的交往中亦未提过房子，如被告秦居海确将房屋借给王火胜居住，则房屋所有人将房产无偿借给他人居住达十三年，期间不闻不问，从未登门查看房屋情况，甚至与借住人来往并不密切，且在借住人另购买房屋居住后仍未收回房屋，而放任由借住人出租房屋且盈利，此与常理明显不符；原告提交的2020年3月30日录音中第30分钟时被告秦居海称：“当时我的房子另租着呢，我当时把对方赶走都花了一个多月呢，才给你把房子交付了”，后又称“我说我给你问问到底要补几个面积，一个面积多少钱，把这个平方补上去，然后过户到你跟前……”，如被告秦居海将房屋无偿借给王火胜居住，则不应表述为将房屋“交付”给王火胜，且不应说给王火胜问问要补面积的事宜，更不会提到过户，故被告秦居海在录音中的表述与无偿借住明显不符；针对涉案房屋地段、面积并结合天水市房价走势,原告居住、使用涉案房屋的十三年中房屋价值增长了三倍多，如收取租金则至少获益40余万元，根据被告秦居海称其与王火胜近十三年交往并不密切的陈述，被告秦居海不会放弃向王火胜收取40余万元租金的权利而让其无偿居住，更不会同意王火胜将争议房屋出租给他人而获取租金，又根据原告提交的王火胜与被告秦居海之间金额为47.6万元的借条，可推知王火胜与被告秦居海之间40余万元的经济往来核算清晰，并非不分你我，按此推断，被告秦居海将房屋无偿借给王火胜一家居住与秦居海、王火胜的交往密切程度不符，与二人的经济交往习惯亦不符；被告秦居海认可曾说过“房子姓王不姓秦”，但辩称系玩笑话，按照被告秦居海称与王火胜近十三年内交往并不密切的陈述并结合天水当地房屋价格，被告秦居海称系玩笑话的辩称可信度较低；被告秦居海购买房屋后二十年内未办理房屋所有权证书，其称未办理房屋产权登记原因为商品房购销合同确定的房屋面积与实际建筑面积不符，需补齐多出面积的房款才可办理房屋产权登记，且2005年被告秦居海将涉案房屋为抵押在银行贷款3.5万元，因贷款尚未归还，故未办理房屋产权登记手续，但据调查，涉案房屋所属的房地产公司于2012年在小区张贴通知要求小区住户补齐房款后办理房屋产权证书，但被告秦居海一直未补交房款，而被告秦居海在银行的贷款现在仍未归还，即贷款与办理房屋产权登记手续并无关联，故被告秦居海自2012年起便可办理房屋产权登记手续，但被告秦居海却在原告王勤兵2019年6月首次与其协商处理涉案房屋一事后才开始着手办理房屋所有权证书，并于2019年9月领取了房屋产权证书，但在其与原告王勤兵商议涉案房屋一事时并未向王勤兵告知，其行为均与常理相悖；综上，被告秦居海辩称的将涉案房屋无偿借给王火胜居住的答辩意见与其陈述矛盾，亦与常理相悖，本院不予认定。原告提交的录音中被告秦居海提到“当时我给你爸说，你要买我就给你卖了，别人要买我不卖”、“当时我本来不想卖，要给娃娃留下，但他要买呢，所以就卖给他了，天天在一起，抬头不见低头见”从录音内容看，被告确系将涉案房屋出卖给王火胜，故认定被告秦居海与王火胜就涉案房屋进行了买卖。   二、王火胜及其家人是否向被告秦居海支付了27.6万元房款。   原告提交的2020年3月30日录音中原告王勤兵先后五次提到王火胜及家人共向被告秦居海支付房款27.6万元，被告秦居海均未提出异议，亦反复强调“这个事情前期就是这样的”，之后反复说明当初没有办理房产证的原因，结合二人谈话的前后内容，原告王勤兵提到的27.6万元确实与涉案房屋有直接关系，且被告秦居海在庭审中对该笔款项的解释前后矛盾，在法庭指出后又称自己记不清了；录音35分20秒时被告秦居海说：“房子你们住着呢，不是说给了我几个钱，我不给你房，我骗人呢，我也实现了我的承诺，就是当时房子就让你住着呢，不是说我把你的钱收了不让你住，我骗你呢”，结合录音内容及庭审过程来看，被告秦居海收到了原告及其家人支付的27.6万元房款，而该价格亦符合2007年当地同等地段、面积房屋的市场价格，故本院对此予以认定；被告秦居海对证人刘佰胜的证言并无异议，其证词所述房款数额与原告所述亦能够相互映证。综上，王火胜及其家人向被告秦居海支付了符合当时市场价格的购房款，被告秦居海接受后向对方交付了房屋，虽未签订房屋买卖合同，但双方已履行了合同主要义务，且庭审中证人刘佰胜证明被告秦居海曾称“房子姓王不姓秦”而被告秦居海对此予以认可，综上可知王火胜与被告秦居海的房屋买卖事实成立。   三、被告秦居海与王火胜之间的房屋买卖行为是否有效。   涉案房屋系二被告婚姻关系存续期间购买，被告韩琴琴虽称其只是在涉案房屋内居住过，其他一概不知，但根据原告提交的2019年7月18日在秦居海家中的录音内容，被告韩琴琴对被告秦居海向王火胜处分房屋一事知情，但在原告居住使用房屋的十三年期间被告韩琴琴并未提出异议，且被告韩琴琴当庭陈述其对被告秦居海处分房屋的行为并无意见，故被告秦居海与王火胜之间的房屋买卖行为合法有效。   涉案房屋现虽登记在被告秦居海名下，但在进行产权登记前被告秦居海已将房屋出售给王火胜，且双方均履行了主要的买卖合同义务，王火胜一家居住、使用涉案房屋十三年，现王火胜已于2018年11月26日去世，本案中四名原告系王火胜的第一顺位法定继承人，故四名原告有权要求确认王火胜应享有的涉案房屋的所有权归四名原告所有，二被告应协助其办理房屋产权转移登记手续。   依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决如下：   一、位于天水市秦州区尚义巷某开发公司住宅小区********房屋（建筑面积89.13m2）归原告全自英、王勤兵、王凤霞、王彩霞所有；   二、被告秦居海、韩琴琴自本判决生效后十日内将位于天水市秦州区尚义巷某开发公司住宅小区X幢X单元X层XXX室房屋不动产权转移登记至原告全自英、王勤兵、王凤霞、王彩霞名下。   案件受理费13800元，减半收取计6900元，由被告秦居海、韩琴琴负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。   审判员 陈志飞   二〇二〇年八月六日   书记员 辛 杰