北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14234号原告（反诉被告）：北京鑫鑫天宇餐饮有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街******南侧A1。法定代表人：李帅帅，经理。委托诉讼代理人：陶鑫，北京市博缘律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京亿旺商场有限公司，，住所地北京市昌平区沙河镇松兰堡村村西镇政府**9+门法定代表人：沈从贵，执行董事。委托诉讼代理人：戴瑞明（公司职员），男，1976年11月28日出生，汉族，住福建省武夷山市。原告（反诉被告）北京鑫鑫天宇餐饮有限公司（以下简称鑫鑫天宇公司）与被告（反诉原告）北京亿旺商场有限公司（以下简称亿旺商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鑫鑫天宇公司之法定代表人李帅帅及其委托诉讼代理人陶鑫，被告（反诉原告）亿旺商场之委托诉讼代理人戴瑞明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫鑫天宇公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2018年7月8日签订的《经营场地租赁合同》无效；2.判令被告赔偿原告装修损失914638.19元；3.判令被告赔偿原告设备、设施损失267148元（其中电烤炉25500元、燃气烤炉23500元、玻璃面3500元、广告牌27000元、娃娃机12000元、灯具损失8850元、厨具及餐饮设施165650元、洗手台11**元）；4.判令被告赔偿原告电费损失77064元；5.判令被告退还原告房屋押金61920元；6.判令被告赔偿原告可信赖利益损失371520元；7.本案诉讼费及鉴定费由被告承担。事实和理由：2018年7月8日，原告与被告签订《经营场地租赁合同》，原告租赁被告提供的场地860平方米，经营美食。租金每日每平方米2.4元，月租金60000元。原告进场后进行了装修，花费150余万元，用于美食服务。原告在经营中，而被告不能保证正常供电，经常出现因超负荷造成供电中断，给原告经营造成影响。现原告得知，被告出租给原告的房屋，没有建设工程规划许可证，更没有房屋产权证，房屋没有合法手续。原告认为，双方签订的租赁合同应属无效。原告因此投入巨大财力，形成房屋添附，被告理应赔偿原告损失。故原告提起诉讼，望法院支持。亿旺商场辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.原被告双方于2018年7月8日签订的《经营场地租赁合同》合法有效，被告因想逃避租金支付义务而请求确认合同无效缺乏事实依据和法律依据，依法不应予以支持。具体事实及理由如下：(1)被告租赁给原告的场地具有《建设用地规划许可证》,被告对租赁场地具有合法的占有权和使用权，出租行为合法有效。(2)被告不存在不能保证正常供电而对被告经营造成影响的情况。除原告外，亿旺商场二楼美食城还有多家租赁商户，且在沙河地区的美团外卖榜上均名列前茅，经营情况良好，不存在原告所称电力供应不足的情况。(3)自原被告双方签订租赁合同后，原告多次出现逾期支付租金或支付租金不足额的情况，原告更是自2019年5月6日后就未再按照合同约定正常缴纳租金，经被告多次催促未果，原告起诉要求确认双方租赁合同无效实为逃避租金支付义务，不但违背诚信，而且严重浪费司法资源，不应予以支持和鼓励。2.要求被告承担装修费损失并赔偿信赖损失36万元无任何依据，依法应予驳回。首先，被告已按照双方约定向原告交付了租赁场地，且不存在任何过错行为，不应承担任何违约或赔偿责任。其次，装修为原告的投资行为，原告在可能获取收益的同时也应自行承担经营风险，且原告所主张损失并未实际发生，主张数额也缺乏依据，该请求完全无任何依据。最后，对于原告装修损失和赔偿信赖损失的主张，无任何合同约定或法律规定为依据，依法不应予以支持。不同意退还押金，原告自己经营的东西不赔偿；3.本案诉讼费应由原告承担。亿旺商场提出反诉请求：1.请求判决解除双方于2018年7月8日签订的《经营场地租赁合同》；2.判决鑫鑫天宇公司腾退租赁场地；3.判决鑫鑫天宇公司依法支付自2019年5月6日至腾退之日止的占有使用费（每日租金2064元，至2019年8月20日已欠付租金218784元）并支付违约金62952元；4.诉讼费用由鑫鑫天宇公司负担。事实和理由：2018年7月8日原被告双方签订了经营场地租赁合同，将位于北京市昌平区沙河镇亿旺商场二楼860平方米的场地租赁给反诉被告经营美食小吃，合同约定租期五年，租金每天每平方24元，第一笔租金于2018年8月9日支付，月租金开业前付一个月押金和一个月租金，以后付租金当季末付下一季度租金，一年以后为半年一付，租金每两年递增8%。合同签订后，反诉原告依据合同约定交付了租赁场地，反诉被告接收装修经营。经营期间，反诉被告仅支付租金至2019年5月6日，此后租金一直未交纳，为此反诉原告多次督催反诉被告交纳租金，履行合同，并给予了反诉被告适当期限，但反诉被告至今仍未交纳租金，反诉被告之行为已构成违约，为此依法提起反诉，望判如所请，维护反诉原告的合法权益。案件审理过程中，经本院释明，亿旺商场变更诉讼请求：如果法院认定双方签订的《经营场地租赁合同》是无效的，请求判令：1、鑫鑫天宇公司腾退租赁场地；2、鑫鑫天宇公司支付占有使用费（自2019年5月7日至实际腾退之日，按照每日2064元的标准计算）；3、鑫鑫天宇公司支付违约金62952元。针对亿旺商场的反诉请求，鑫鑫天宇公司的答辩意见：租赁场地已经腾退，是亿旺商场拒绝交接。不同意支付占有使用费，亿旺商场于2019年7月6日开始断水断电，租赁标的物不能正常使用，亿旺商场主张占有使用费没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月8日，亿旺商场（甲方）与鑫鑫天宇公司（乙方）签订《经营场地租赁合同书》，约定亿旺商场将位于北京市昌平区沙河镇亿旺商场二楼，面积860平方米租赁给鑫鑫天宇公司用于经营餐饮。租赁期限自2018年8月10日起至2025年10月24日止（其中装修期为2018年8月10日至2018年10月24日，2018年10月25日正式起租）。乙方向甲方支付租金2.4元/天/平方米，租金采取按季付费，第一笔租金于2018年8月9日支付，月租金开业前付一个月押金和一个月租金，以后付租金当季末付下一季度租金，一年以后为半年一付，租金每两年递增8%。合同签订后，亿旺商场将场地交付给鑫鑫天宇公司，鑫鑫天宇公司进场装修后，正常经营。关于租金交纳情况，双方均认可鑫鑫天宇公司于2018年7月8日交纳押金61920元，于2018年10月23日交纳2018年10月25日至2019年1月24日期间的租金185760元，于2019年交纳租金5万元，于2019年3月16日交纳租金5万元，于2019年4月12日交纳租金85760元，于2019年5月15日交纳租金5万元。庭审中，鑫鑫天宇公司提交购电明细两份，证明鑫鑫天宇公司经营的烤肉店与商场内美食城的用电弄混，即鑫鑫天宇公司购买的电由美食城使用，美食城购买的电由鑫鑫天宇公司使用，直到2019年6月3日修正过来，双方才各用各户上的电。鑫鑫天宇公司称因美食城用电量大，因此实际自己购电量多，亿旺商场将电表连接错误导致自己产生电费损失，故主张自开始用电之日即2018年9月28日至电表使用修正之日2019年6月3日期间，鑫鑫天宇公司比美食城多支出的电费由亿旺商场赔偿。亿旺商场认可鑫鑫天宇公司确实与美食城的电表弄混，但称各商户均向商场产权人北京安广美生防水材料技术开发有限公司直接购电并使用，不同意赔偿鑫鑫天宇公司的电费损失。亿旺商场提交2019年7月8日出具的《催缴单》一份，证明鑫鑫天宇公司不按合同约定交纳租金，亿旺商场多次催缴租金未果，于2019年7月10日给鑫鑫天宇公司停水停电。鑫鑫天宇公司称亿旺商场于2019年7月6日停水停电后就没再经营，亿旺商场称系2019年7月12日停水停电。亿旺商场提交《建设用地规划许可证》一份，证明涉案房屋用地取得了规划审批手续。鑫鑫天宇公司提交购物订单、商品销售单、微信转账记录、微信聊天记录证明涉案场地内有部分设备设施无法移动，部分是专门定做，拉走也没有价值，这些均没有在评估鉴定范围内，该部分损失也应由亿旺商场赔偿。亿旺商场认为对于形成添附的评估公司已经进行评估，没有评估的部分鑫鑫天宇公司可以自行拉走。鑫鑫天宇公司提交照片和视频，证明其于2019年11月30日腾退完毕，但多次提出与亿旺商场进行交接，亿旺商场均不配合。亿旺商场认可鑫鑫天宇公司于2019年11月30日腾退，但认为鑫鑫天宇公司仍留有桌椅在场地，所以不能交接。且鑫鑫天宇公司在腾退时将场地墙面破坏。庭审中，鑫鑫天宇公司表示如有损坏场地墙面情况同意修复。案件审理过程中，依鑫鑫天宇公司的申请，本院依法委托北京双圆工程咨询监理有限公司对租赁标的物的装修工程现值进行鉴定，该鉴定机构出具双圆司鉴字（2020）第002号《造价鉴定意见书》，鉴定结果：一、按租赁经营期限为5年计算：1、确定项所涉工程造价金额为790714.08元2、待定项所涉工程造价金额为45526.54元；二、按租赁经营期限为8年计算：1、确定项所涉工程造价金额为864843.53元2、待定项所涉工程造价金额为49794.66元。经本院向该鉴定机构释明，鉴定内容系对涉案场地装修工程的现值进行评估鉴定，无需考虑租赁期限，为此，鉴定机构出具《补充鉴定的回函》，鉴定结果：1、现值确定项金额：860672.22元。2、现值待定项金额：46901.83元。双方均认可该《补充鉴定的回函》。鑫鑫天宇公司为此支付鉴定费59600元。关于待定项，双方认可内容为操作间屋顶，鑫鑫天宇公司主张系自己施工，亿旺商场主张鑫鑫天宇公司未经商场同意私自将原有屋顶拆除并更换，认为该部分工程造价损失应由鑫鑫天宇公司自己承担。经本院现场勘验，涉案场地有亿旺商场堆放的餐具、椅子、沙发等。经鑫鑫天宇公司指认，场地内装饰的花墙、灯具、儿童城的设备、沙发座椅均为其专门定制，拉走也没有用处，且该损失未在评估范围内。亿旺商场认为该部分物品鑫鑫天宇公司均可运走。勘验中，亿旺商场指出鑫鑫天宇公司在未经亿旺商场同意的前提下私自在西侧墙体开了两扇窗户，在货梯西侧墙体凿开一扇门。鑫鑫天宇公司表示可以恢复墙体。关于鉴定结论中，双方存在争议的部分为后厨操作间，鑫鑫天宇公司表示因后厨操作间需做下水系统，地，地面抬高后顶存在安全隐患，需起高加固，且施工前都通知了亿旺商场。亿旺商场认为地面做排水可以，但是不能随便拆除房顶。勘验过程中，经本院组织调解，双方同意就恢复被拆除的墙体、清运场内垃圾事宜由鑫鑫天宇公司支付亿旺商场一万元，由亿旺商场自行处理。关于鑫鑫天宇公司进行的装修，亿旺商场不同意继续利用。另查，租赁标的物没有取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方签订《经营场地租赁合同书》中的标的物位于北京市昌平区沙河镇亿旺商场二楼，面积860平方米的房屋属于整个商场（共四层楼房）的一部分，因该商场（共四层楼房）未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，亿旺商场作为房屋的出租方，明知涉案房屋未取得建设工程规划许可而对外出租，鑫鑫天宇公司作为承租人，对于承租房屋状况未尽到审慎的审查义务，对于合同无效，亦有过错，双方应就各自的过错情况依法承担相应责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于鑫鑫天宇公司要求亿旺商场赔偿装修损失一节，本院综合考虑双方举证情况、过错程度、现场勘验情况，结合鉴定机构出具的鉴定意见，酌情确定亿旺商场应赔偿鑫鑫天宇公司的装修损失金额。关于双方争议的后厨操作间屋顶的改造一项，本院认为，双方在签订合同时，亿旺商场明知鑫鑫天宇公司经营餐饮并同意其根据经营状况进行装修，鑫鑫天宇公司对于后厨操作间进行排水系统施工，房顶加高加固，没有超出装修改造的合理必要范围，且亿旺商场亦未提出异议，故本院对该部分装修损失予以确认。关于鑫鑫天宇公司要求亿旺商场赔偿原告设备、设施损失267148元一节，本院认为，鑫鑫天宇公司主张的该部分损失均系未形成附和的装饰装修物，且亿旺商场不同意利用，鑫鑫天宇公司可自行拆除移走，但不允许造成房屋毁损，故对于鑫鑫天宇公司的该项主张本院不予支持。关于鑫鑫天宇公司主张亿旺商场赔偿电费损失一节，本院认为，鑫鑫天宇公司在实际使用涉案房屋的过程中，系自行购电自行使用，无需经过亿旺商场的任何操作，若鑫鑫天宇公司确实产生电费损失，应与实际使用方沟通协商或通过合法的途径解决，故其要求亿旺商场赔偿电费损失，缺乏事实依据，本院不予支持。关于鑫鑫天宇公司要求亿旺商场退还押金61920元的请求，合法有据，本院予以支持。关于鑫鑫天宇公司要求亿旺商场赔偿可信赖利益损失一节，本院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，鑫鑫天宇公司称信赖利益损失为房租差价、成本周转等，该项主张超出了信赖利益赔偿的范围，本院对此不予支持。关于亿旺商场要求鑫鑫天宇公司腾退涉案场地一节，因鑫鑫天宇公司已于2019年11月30日腾退，经本院现场勘验，现涉案场地已经由亿旺商场实际占有并控制，故对于亿旺商场该项请求，本院不再支持。关于亿旺商场主张鑫鑫天宇公司支付自2019年5月7日至实际腾退之日的占有使用费一节，本院认为，虽然双方签订的《经营场地租赁合同》无效，但鑫鑫天宇公司实际占有涉案场地期间，仍应支付占有使用费。因双方均认可鑫鑫天宇公司于2019年11月30日腾退，根据庭审查明的事实，鑫鑫天宇公司实际交纳租金至2019年5月18日，故其应当支付2019年5月19日至2019年11月30日期间的占有使用费。本院结合鑫鑫天宇公司交纳租金的时间和金额、亿旺商场停水停电后鑫鑫天宇公司不能正常经营的情况、双方当事人的过错程度、参照双方约定的租金标准，酌情确定鑫鑫天宇公司向亿旺商场支付占有使用费的金额。关于亿旺商场主张鑫鑫天宇公司赔偿违约金一节，依据不足，本院不予支持。本案审理过程中，双方同意由鑫鑫天宇公司支付亿旺商场一万元，由亿旺商场自行恢复被拆除的墙体、清运垃圾，本院对此不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京亿旺商场有限公司与北京鑫鑫天宇餐饮有限公司于2018年7月8日签订的《经营场地租赁合同书》无效；二、北京亿旺商场有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京鑫鑫天宇餐饮有限公司装修损失544544.43元；三、北京亿旺商场有限公司于本判决生效后十日内退还北京鑫鑫天宇餐饮有限公司押金61920元；四、北京鑫鑫天宇餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付北京亿旺商场有限公司占有使用费228284元；五、驳回北京鑫鑫天宇餐饮有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京亿旺商场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20031元，由北京鑫鑫天宇餐饮有限公司负担10166元（已交纳），由北京亿旺商场有限公司负担9865元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费4342元，由北京亿旺商场有限公司负担1980元（已交纳），北京鑫鑫天宇餐饮有限公司2362元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费59600元，由北京鑫鑫天宇餐饮有限公司负担29800元（已交纳），由北京亿旺商场有限公司负担29800元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田 倩人民陪审员  张金华人民陪审员  刘玉荣二〇二〇年八月二十九日书 记 员  崔 琪