北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初32258号原告：来雪梅，女，1979年3月8日出生，汉族，北京卓泰投资有限公司员工，住北京市朝阳区。原告：陈剑扬，男，1979年4月29日出生，汉族，北京银行股份有限公司酒仙桥支行副行长，住北京市朝阳区。被告：李继启，男，1979年9月25日出生，汉族，联想（北京）有限公司软件工程师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭昕，北京市奕明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈会敏，北京市奕明律师事务所实习律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工。原告来雪梅、原告陈剑扬与被告李继启、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。来雪梅，陈剑扬，李继启的委托诉讼代理人郭昕、陈会敏，麦田公司的委托诉讼代理人陈淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。来雪梅、陈剑扬向本院提出诉讼请求：1、要求确认来雪梅、陈剑扬与李继启签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年3月3日解除；2、要求李继启向来雪梅、陈剑扬支付违约金215.6万元。事实和理由：来雪梅与陈剑扬系夫妻关系。来雪梅、陈剑扬与李继启通过麦田公司居间介绍于2019年12月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定李继启购买来雪梅、陈剑扬位于北京市朝阳区水岸庄园923号楼10层2单元****号房屋（以下称涉诉房屋），购房款总价为1078万元，支付方式为全款，分期支付。根据合同约定，李继启应于2019年12月24日前支付购房款195万元，但李继启迟迟没有履行该付款义务。来雪梅、陈剑扬于2019年12月24日向李继启发送《关于敦促买受人尽快履约的函告》，要求李继启依照双方约定尽快履行付款义务，但李继启漠视双方契约和诚信，逾期付款的行为已经构成根本违约。因李继启根本违约行为已经给来雪梅、陈剑扬造成较大经济损失及子女入学、照顾老人等不可估量的代价，根据合同第十一条第3项之规定，李继启应向来雪梅、陈剑扬支付房屋总价款20%的违约金即215.6万元。李继启辩称，不同意来雪梅、陈剑扬的诉讼请求。1、李继启于2019年12月23日通过微信和邮件向来雪梅、陈剑扬和麦田公司发送了解除通知，根据合同法第96条的规定，合同已于2019年12月23日解除。2、签订合同时，来雪梅、陈剑扬明知李继启不具备购房资格，来雪梅、陈剑扬对相应风险应有所预见，且支付购房款的前提是李继启出售其名下房屋后，但因客观原因，李继启一直未能出售其名下房屋，故在合同有效期内，不应支付违约金。麦田公司述称，来雪梅、陈剑扬的诉讼请求与麦田公司无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月14日，来雪梅、陈剑扬作为出卖人与李继启作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定来雪梅、陈剑扬将涉诉房屋出售给李继启，房屋成交总价为1078万元。关于付款方式约定，1、定金200万元，其中于签约当日以自行交接方式支付5万元，于签约后10日内以自行交接方式支付195万元；2、物业费用保证金5万元，买受人于物业费用结清当日支付；……4、户籍迁出保证金5万元，买受人于房屋内原有户籍迁出且收到出卖人告知后2日内支付；5、剩余购房款868万元于过户前三个工作日支付，支付方式为银行资金托管。关于房屋权属转移登记约定，双方于2020年7月8日前（含当日）办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任约定，具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除本合同，出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按总价款的20%或定金罚则支付违约金；违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失：（1）买受人逾期履约或实施本合同禁止行为超过十五个工作日；（2）买受人或其配偶拒绝购买该房屋；（3）买受人以降低总价款等为由拒绝购买房屋；（4）买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；（5）其他因买受人原因导致合同无法继续履行。同日，来雪梅、陈剑扬与李继启签订《补充协议》，双方达成补充约定如下：一、出卖人知悉买受人需出售自己名下房屋才有中间购房款，且出卖人同意买受人出售自己名下房屋之后，去除将自己名下房屋所有贷款金额还清之后，剩余所有出售的房款均按照买卖合同（买受人出卖自己名下两居室房屋买卖合同）按时支付给出卖人，买受人会以两居室买卖合同日期支付为准，买受人会将自己出售两居室的买卖合同出示给出卖人，若收到两居室房款超过晚上20:00之后，则买受人次日再将房款支付给出卖人，非工作时间顺延。二、若买卖双方过户日期提前，则出卖人应于过户后3个月内将房屋交付给买受人。同日，来雪梅、陈剑扬（甲方）与李继启（乙方）签订《购房资格协议》，约定：一、国家及北京市关于现行住宅类房屋限购政策规定如下（略）。三、为改善居住或办公条件，乙方购买甲方的涉诉房屋，双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》，根据上述规定，乙方确认签约时不具备购房资格，满足下列条件后，即具备购房资格：乙方及家庭名下1套房屋出售、赠与或更名至他人名下。注：乙方未通过上述约定方式获得购房资格，而通过其他合法途径获得资格的，不视为乙方违约。甲方知晓乙方暂不具备购房资格，并同意乙方于2020年6月15日前（含当日）满足上述条件，具备购房资格。四、若乙方未能于上述约定时间内具备购房资格，则甲方同意将房屋所有权转移登记至乙方指定人员名下，乙方应于本协议第三条约定期限届满后10日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格；若乙方未于上述时间内指定新产权人或乙方指定的新产权人不具备购房资格，则甲方有权解除买卖合同。上述合同签订后，李继启向来雪梅、陈剑扬支付了定金5万元。2019年12月23日，李继启申请购房资格核验，核验结果为未通过（房产情况：居民家庭已拥有住房情况不符合限购政策规定）。同日，李继启通过微信向陈剑扬发送《解除合同通知》，主要内容为：根据购房资格协议约定，你们均知晓本人尚不具备购房资格，经本人于2019年12月23日向北京市住房和城乡建设委员会申请购房资格确认，本人不能也不可能在2020年6月15日前获得购房资格，故根据合同法有关规定，本人提出自即日起与你们解除买卖合同和补充协议。2019年12月24日，来雪梅、陈剑扬向李继启作出《关于敦促买受人尽快履约的函告》，并通过快递方式向李继启送达，函件主要内容为催促李继启按合同约定支付剩余定金195万元。李继启认可收到了该函件。2020年3月3日，来雪梅、陈剑扬通过微信向李继启发送《解约通知函》，函件主要内容为：根据双方签订的买卖合同约定，你应于2019年12月24日前支付购房款195万元，但经函告催要，你至今未履行付款义务，并向我们明确表示你不再购买该房屋。该笔交易未能完成的原因完全在于你的违约行为，因你未如约支付定金已超过15个工作日，且向我们明确表示你不再购买该房屋，我们依据买卖合同第十一条的约定，行使解除合同的权利，现正式通知如下：因你的根本违约行为导致买卖合同无法履行，我们正式解除与你签订的买卖合同等相关交易文件，并保留追究你违约责任的权利。同日，来雪梅、陈剑扬又通过快递方式向李继启邮寄送达《解约通知函》，李继启于2020年3月8日签收邮件。来雪梅、陈剑扬主张李继启系因房屋价格不符合其心理预期而拒绝购买房屋，并非李继启主张的其不具备购房资格，就此来雪梅、陈剑扬提交了李继启的配偶夏某某与来雪梅的微信聊天记录截图，显示：2019年12月16日，夏某某向来雪梅发送“来姐：您好！这么晚打扰您了。首先对您和陈哥深表歉意，由于我们的经济能力有限，买不起你们这套房子，想解除我们之间的房屋买卖合同，恳请你们的同意。这几天耽误你们时间了，正式的解除合同请求会通过顺丰发给您，明天您会收到。上次签订合同后，回家后这几个晚上都睡不着，巨大的经济压力让我惊恐万分，您家房子太豪太喜欢了让我忘记了自己实际支付能力，回家后家人都在批评我不考虑实际情况，我也深深自责，不该这么好高骛远，由于我自己考虑不周耽误了你们时间，已付的5万元由你们所得，请求解除双方房屋买卖合同”；2019年12月17日，来雪梅回复“合同的意义就在于它要约定买卖双方的权利与义务，你们是成年人，应该懂得在合同上签字代表着什么。签合同之前，我们并没有任何促成你们签定合同的行为，并且也告知你们各种风险，不要硬来。是你们一直要和我们谈价格，想要促成房屋的成交。如今拿出这种理由来要解约，我们这里已经将其他房屋中介的委托解除，并且这次的合同也让其他人都知道我们价格的底线在哪里，如果你们解约，会给我们造成非常大的损失。我们不能接受你们的解约……”，夏某某回复“现在我们早点给您说为的就是给您减少损失，要是这么拖着对您我都不好，我们是受到了中介的蛊惑，中介也在无数的逼着我买，我都说了我们买不起，不用谈了……合同约束你我，咱们早点解除合同，您还可以早点卖，如果合同不解除，您也卖不了，早点解除对你我都好，请您理解下我的苦衷”，来雪梅回复“房子的价格，不是你签合同那天才知道的，你来了很多次，我们没有逼迫你，也没有做出任何承诺。……本来房子目标可以卖出1100万，一直都没送喽，是你们要买房，和我们谈价格，才促成了现在的成交价格，你们毁约，造成我在房屋再售一定会有很大问题，本来想要卖房解决孩子的上学问题，造成今天的这个结果，我们才是受害一方。对此，我们非常不能接受……”。李继启对该证据的真实性不持异议，但不认可关联性和证明目的，表示夏某某不是本案合同主体，也不是李继启的代理人，其在微信中发送的内容对李继启不产生效力。麦田公司表示由法院依法核实该证据。经询，李继启表示其与夏某某原系夫妻关系，二人于2019年12月19日登记离婚。关于李继启于2019年12月23日申请购房资格核验的目的，李继启表示，合同约定的支付剩余定金的期限为2019年12月24日前，李继启因不具备购房资格于2019年12月23日要求解除合同，故于当日通过官方渠道确认其不具备购房资格的事实。经询，李继启表示签订合同时其不具备购房资格，其取得购房资格的条件是将自己名下的房屋售出，但签订合同后，因李继启与夏某某离婚对李继启产生一定影响，李继启已预见到其无法于2020年6月15日前售出房屋，为了避免损失扩大，故向来雪梅、陈剑扬发送了解除通知。关于李继启支付的5万元定金，双方均同意用以折抵李继启应支付的违约金。经释明，李继启主张来雪梅、陈剑扬要求的违约金过高，请求本院予以酌减。经询，来雪梅、陈剑扬表示其已于2020年3月6日将涉诉房屋另行出售，售价为1078万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，来雪梅、陈剑扬与李继启签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，李继启应于2019年12月24日前向来雪梅、陈剑扬支付第二笔定金195万元，但李继启并未按约定付款，且在付款期限届满前即2019年12月23日即以不能取得购房资格为由提出解除合同，李继启的行为已经符合合同约定的根本违约情形，来雪梅、陈剑扬享有合同解除权。来雪梅、陈剑扬已于2020年3月3日通过微信方式向李继启发送了解除通知，故双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年3月3日解除。关于李继启主张的双方合同已于2019年12月23日解除的抗辩意见，一方面，来雪梅、陈剑扬并不存在违约行为，李继启不享有约定解除权；另一方面，李继启在《购房资格协议》中明确承诺于2020年6月15日前取得购房资格，且李继启在庭审中也表示其取得购房资格的前提为售出自己名下的房屋，但事实上，李继启在未售出自己名下房屋的情况下即申请购房资格核验，核验未通过的结果并不能证明合同在客观上无法继续履行，李继启也并不能因此享有法定解除权，故李继启于2019年12月23日向来雪梅、陈剑扬发送的解除通知不发生解除合同的效力。关于违约金，如前所述，李继启的行为已构成根本违约，应按合同约定承担相应违约责任。关于违约金数额，李继启主张违约金过高并请求本院予以酌减，本院将以来雪梅、陈剑扬的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、李继启的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定为18万元，双方均同意李继启已支付的5万元定金用以折抵违约金，本院不持异议，李继启应另行向来雪梅、陈剑扬支付违约金13万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告来雪梅、原告陈剑扬与被告李继启于二○一九年十二月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二○二○年三月三日解除；二、被告李继启于本判决生效后七日内向原告来雪梅、原告陈剑扬支付违约金18万元（其中5万元用被告李继启支付的定金折抵，被告李继启需另行支付13万元）；三、驳回原告来雪梅、原告陈剑扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43240元，由被告李继启负担（于本判决生效后七日内给付原告来雪梅、原告陈剑扬）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 柯 岩二〇二〇年八月二十四日书记员 徐梦桥