辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0114民初19244号原告：商艳华，女，1974年2月28日出生，汉族，住址，沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：刘明顺，系辽宁冠越律师事务所律师。被告：张铁，男，1975年4月19日出生，汉族，住址，沈阳市皇姑区。第三人：林占山，男，1958年12月8日出生，汉族，住址，沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：于林，系辽宁开宇律师事务所律师。原告商艳华诉被告张铁、第三人林占山买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告商艳华及其委托诉讼代理人刘明顺、第三人林占山的委托诉讼代理人于林到庭参加了诉讼，被告张铁本院经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原告商艳华与被告张铁于2016年12月12日签订的《房屋及集体土地使用权转让合同》；2.要求被告张铁给付购房款100万元及利息，利息以100万元为基数，自2016年12月12日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。事实和理由：2016年12月份经中间人狄璞刚、刘洪涛介绍，原告商艳华到狄璞刚家里与被告张铁协商买卖涉案“位于沈阳市于洪区房屋及土地共计8938，25平方米”土地使用权及厂房的事宜。被告张铁说：第三人林占山欠银行贷款，我用两套房子在银行作为抵押，林占山欠银行贷款未还，银行找他要钱未果。林占山把沈阳市于洪区林占山纸制品厂的厂房、还有土地都卖给我了，我有这个企业的营业执照、公章；我与林占山有《房屋及集体土地使用权转让协议》，我交给了林占山300万元转让金。经双方充分协商，被告同意260万元转让涉案土地及房屋，原告表示可以回去在考虑一下，如果购买得分期付款，之后双方离开。第二天，狄墣刚电话通知原告说被告张铁同意260万元转让涉案土地及房屋。第三天原告与被告在狄璞刚家以260万元价格达成口头买卖协议。2016年12月12日原告与被告均在狄璞刚家，被告将事先准备好的涉案《房屋及集体土地使用权转让合同》，让原告看过后原告与被告分别签字摁指纹。被告将其与第三人林占山于2013年8月20日签订的《房屋及集体土地使用权转让合同》原件、涉案集体使用权证原件、林占山和沈阳市于洪区林占山纸制品厂印章签字的收到被告300万元的收据原件，该合同主要内容为，被告将其所有的位于沈阳市于洪区的房屋连同所属土地的使用权共计8938.25平方米，一并转让给控告人。土地使用权号为《于洪集用（2004)第0000219号》转让金额为2600000元；第一阶段合同生效后支付150万元；第二阶段2017年12月31日之前支付55万元；第二阶段2018年6月30日之前支付55万元；另外，约定被告收到第一笔转让金后十日内将房屋及土地腾退给原告。签订合同当日，原告在银行转账给被告人民币100万元。2016年12月13日，原告收到被告给付涉案房屋土地大门钥匙之后，接收所购土地、厂房时第三人林占山的女儿过来看看。又过了一天，林占山女儿过来问原告房子是租的还是买的。原告感觉有问题，找到被告要求见第三人林占山。后来原告与第三人林占山女儿说我们买的这个土地和厂房后你们不要来找麻烦。2016年12月30日，第三人林占山要求原告腾退涉案土地及厂房，未果。因第三人林占山对被告转让涉案土地使用权及房屋发生争议，直接导致原告无法继续履行合同支付剩余款项。2018年11月20日，第三人林占山将原告受让的涉案土地及房屋收回，并实际占有使用。综上，原告认为被告与第三人签订涉案《房屋及集体土地使用权转让合同》合法有效且已经履行。原告与被告签订涉案《房屋及集体土地使用权转让合同》合法有效，且部分履行。现原告随时依法交付被告合同约定剩余转让款项160万元。故，原告根据我国《民事诉讼法》有关规定，向法院依法起诉主张权利，望给予公证裁决。被告张铁经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人林占山述称，1、案涉合同是原告与被告签订，与第三人无关。2、原告的诉讼请求与第三人无关。因此本案与第三人没有任何关系，原告将第三人列为本案的“第三人”没有任何法律依据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月12日原、被告双方签订《房屋及集体使用权转让合同》，约定被告将其所有的位于沈阳市于洪区的房屋连同所属土地的使用权共计8938.25平方米（土地使用权证号：于洪集用2004第**）一并转让给原告，其中共有房屋面积为4000平方米为被告建，无所有权证，约定转让金为2600000元。合同第三条约定：“房屋及土地使用权使用年限为长期。”合同签订当日，原告于2016年12月12日原告通过其配偶孙忠宝的银行账户向被告张铁银行账户转账1000000元，被告张铁向原告出具收条。现案涉土地及厂房由第三人林占山占有使用。另查明，案涉土地座落于洪区，土地使用权证号为于洪集用（2004）第0000219号，土地使用权证上登记的土地使用权人为沈阳市于洪区林占山纸制品厂，土地所有权人为于洪区，地类（用途）为工业，使用权类型为占地，使用权面积8938.25平方米。2004年10月18日沈阳市于洪区人民政府土地管理部门下发土地使用权证。本院认为，根据相关的法律规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张铁经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据其他当事人的陈述以及提供的证据对本案的案件事实予以认定。关于《房屋及集体土地使用权转让合同》的效力问题。案涉《转让合同》签订时间为2016年12月12日，故审查该《转让合同》是否有效应适用签订协议时施行的相关法律法规。依据《中华人民共和国土地管理法》(2004年第二次修正)第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉土地为十里河村村委会所有的集体土地，属国家法律明确规定禁止出让、转让、出租范畴。原告商艳华并非十里河村村民。双方虽签订土地使用权有偿转让协议，但并未实际履行，且未办理土地使用权变更手续。原、被告签订的《转让合同》系将集体土地使用权进行转让，违反法律的强制性效力性规定，应依法认定无效。依据《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于土地及厂房已由第三人占有使用，被告可向第三人另行主张。关于原告转账给被告的土地转让款100万元，被告出具了收条，应由被告向原告返还。因原告明知案涉土地为集体土地，且转让后不能办理相关土地手续，仍签订转让合同，其对未能发生法律效力后果也有过错。因此，原告诉讼主张的利息损失，由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》(2004年第二次修正)第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张铁于本判决生效之日起十日内返还原告商艳华土地转让款1000000元；二、驳回原告商艳华其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27600元，公告费560元，由被告张铁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 李 响人民陪审员 樊 腾人民陪审员 魏 强二〇二〇年八月二十八日书 记 员 王晓琳