贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初271号原告：龙丽红，女，1973年12月25日出生，布依族，户籍地贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省贵阳市花溪区。被告：补兵，男，1979年3月1日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：唐良田，男，1965年2月10日出生，汉族，住重庆市渝**。原告龙丽红与被告补兵、唐良田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告龙丽红到庭参加诉讼，被告唐良田经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告补兵经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龙丽红向本院提出诉讼请求：1.被告腾空房屋并归还原告；2.被告支付原告租金11000元（暂计算至2020年3月18日，共计5个月）及相关的水费767.22元、电费5.01元、燃气费12.76元、物管费1154.50元等，以上合计12939.99元；3.被告支付违约金2200元；4.原告不返还被告保证金2200元；5.诉讼费由被告承担。庭审中，龙丽红明确违约金2200元即原告已向被告收取的保证金2200元不予退还。事实与理由：2016年5月18日，原告龙丽红与被告补兵签订房屋租赁合同，约定原告将位于金阳××路××号房屋出租给补兵，租赁期自2016年5月18日至2016年11月18日，租金每月2200元，保证金2200元，并按季度支付。合同到期后，原、被告未再重新签订租赁合同，但口头约定按此合同继续租赁此房屋。2017年后，一直由被告唐良田支付租金至2019年10月18日，此后原告多次催缴租金及垫付的水、电、物业、燃气费，被告唐良田一直拖欠租金及其他费用至今且未清空房屋，原告为维护合法权益，诉请如前。被告补兵未作答辩。被告唐良田未作答辩。经审理查明，2016年5月18日，龙丽红（出租人、甲方）与补兵（承租人、乙方）签订《个人出租房屋协议书》，甲方将位于贵阳市金阳区房屋出租给乙方，租赁期6个月，自2016年5月18日至2016年11月18日，房屋租金2200元／月，物业费192.50元，租金每季度付一次，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付违约金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方需按实际居住日缴纳租金；为确保房屋及附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用如期结算，乙方同意支付给甲方押金，甲方在收到押金后予以书面签收，乙方违反合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其他相关费用，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方需在接到甲方付款通知后十日内补足；乙方承担租赁期内的水、电、煤气、电话、物业费等。双方还就其他权利义务进行约定。合同签订后，龙丽红收取保证金2200元，并将房屋交给补兵使用。合同到期后双方未签订新的租赁合同，双方一直按原合同约定履行。自2017年7月起，案涉房屋的部分物业管理费由被告唐良田向物业公司支付，自2018年9月起被告唐良田分别通过微信转账、银行转账方式向原告龙丽红支付房屋租金。2020年1月6日，原告向被告唐良田发微信称已欠付2019年11月18日至2020年1月6日的房租，被告唐良田微信回复认可欠付三个月租金，并表示要继续租赁。同年1月7日被告唐良田微信回复承诺当天支付。2020年1月15日，被告唐良田微信回复原告承诺本周支付。2020年5月9日原告向被告唐良田手机（号码159××××****）发送短信要求其处理房屋内的物品，被告唐良田于次日回复短信表示最近几天来处理好。涉案房屋自2018年1月5日起至2020年1月1日未缴纳水费611.40元，滞纳金249.60元，龙丽红实际代支付767.22元；2019年12月1日至2020年1月31日产生的电费5.01元、2019年11月至2020年3月产生的物管费1155元，由龙丽红代为垫付。涉案房屋坐落于贵阳市云岩区万科远通悦城项目高层住宅5号楼1单元12层4号，产权证号为（2017）云岩区不动产权第0056837号，为龙丽红、田灿阳共同所有。另查明，补兵与唐良田作为居住人均在涉案房屋物业管理系统中登记居住，唐良田在该物业管理处登记其手机号码为159××××****。庭审中，原告自述其于2020年5月9日向派出所报警后将房屋内被告的东西取出存放，自行将房屋收回。上述事实，有原告当庭陈述笔录、《个人出租房屋协议书》、微信对话记录、产权证、银行转账记录、微信转账记录、手机短信、电费发票、水费收费明细、物业收款收据、身份信息等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原告龙丽红与被告补兵于2016年5月18日签订的《个人出租房屋协议书》，依法成立并生效，当事人应当按合同约定履行合同义务。在本案中，原告龙丽红与被告补兵在租赁合同到期后未再次签订书面的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原告龙丽红与被告补兵之间的租赁合同关系转为不定期租赁。原告通过提起民事诉讼主张被告补兵支付租金，认可其与被告补兵之间的租赁合同关系。涉案房屋物业管理处登记的居住人补兵与唐良田，原告向被告唐良田发送信息向其催收租金、要求返还房屋，认可被告唐良田为合同履行主体；自2017年起案涉房屋的部分物业管理费由被告唐良田向物业公司支付，于2018年9月起向原告支付部分租金，通过微信向原告对所欠房屋租金进行确认，并履行处理租赁纠纷相关事宜，应当认定被告补兵与被告唐良田共同承租案涉房屋，被告唐良田应与被告补兵共同履行租赁合同约定的义务。根据被告唐良田与原告之间的微信、短信记录，被告补兵、唐良田从2019年11月开始拖欠房屋租金，截止5月10日，补兵、唐良田仍未将房屋归还出租人，出租人要求按2200元/月的标准支付从2019年11月18日至2020年3月18日止的房屋租金共计11000元符合合同约定，本院予以支持。原告诉请补兵、唐良田支付水费、电费、燃气费、物管费，其中水费767.22元、电费5.01元、物管费1155元有发票、收据为证，本院予以支持。原告未提供证据证实燃气费产生的时间，本院不予支持。因原告自述已将涉案房屋自行收回，对原告主张被告腾空房屋并归还原告的诉请，本院不予支持。关于违约金，被告补兵、唐良田经原告催告后，在合理期间仍未支付房屋租金，属违约。庭审中，龙丽红明确表示违约金2200元即已向被告收取的保证金2200元不予退还，根据合同约定，保证金可用于抵扣违反合同约定而产生的违约金、损坏赔偿金和其他相关费用，原告主张将已收取的保证金2200元作为违约金予以抵扣，本院予以支持。因原告已实际收取保证金2200元，本院对此予以确认。被告补兵、唐良田经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其答辩、质证的权利，由此引起的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告补兵、唐良田于本判决生效之日起十日内向原告龙丽红支付房屋租金11000元，水费767.22元、电费5.01元、物管费1154元，共计12926.23元；二、驳回原告龙丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取计90元，原告龙丽红负担13元，被告补兵、唐良田负担77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  丁辉二〇二〇年八月四日法官助理徐洁书记员梁文文