河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初3731号原告：河南万业房地产开发有限公司，住所荥阳市豫龙镇郑上路**，统一社会信用代码91410182795722508N。法定代表人：陈万营。委托诉讼代理人：朱康乐，河南信林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚强，河南金学苑律师事务所律师。被告：梁振华，男，汉族，1988年6月7日出生，住荥阳市。委托诉讼代理人：宋琼垚，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告河南万业房地产开发有限公司与被告梁振华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告河南万业房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱康乐、李亚强、被告梁振华及其委托诉讼代理人宋琼垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交房价款124573.89元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年11月7日，原告与被告签订合同编号为00005069的《商品房买卖合同》。合同约定：被告向原告购买万业花园1号楼1单元6层601+阁号房，按照建筑面积计算房价款，房屋单价每平米1681.84元，合同约定面积为162.9平米，房屋总价款273971元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，单价不变，据实结算，多退少补。2019年12月25日，原告委托荥阳市荥房测绘有限公司对该房屋进行测绘办证，测绘实际面积为236.97平米，比合同约定面积多出74.07平米。原告要求被告按照合同约定补交房价款124573.89元，经过多次催促协商但被告拒不支付，故提起诉讼。被告辩称，万业公司要求梁振华补交房价款124573.89元和承担案件的诉讼费用，既没有事实依据，也无法律依据，应依法驳回万业公司的诉讼请求。一、《商品房买卖合同》第三条明确约定梁振华所购商品房为“1号楼1单元6层601+阁号房”、第六条明确约定“该商品房总价款为273971元”，案涉阁楼包含在商品房买卖中，且阁楼价款也包含在房屋总价中，梁振华已全额支付完毕。（一）《商品房买卖合同》第三条明确约定梁振华购买的房屋为“1号楼1单元6层601+阁号房”，即阁楼已经包括在本案的商品房买卖合同中。2009年9月，梁振华购买万业公司开发的商品房时，万业公司的售楼人员宣传称：买6楼送阁楼，因为阁楼不能办证，所以阁楼的面积不计入合同约定的面积中，备案合同约定的建筑面积只能记载6楼的162.90平方米；虽然阁楼面积不体现在合同中，但因为6楼和阁楼是一体的，签订正式合同时会明确写明“601+阁”，并且阁楼在交房的时候一并交给梁振华居住、使用。梁振华据此购买了案涉房屋、支付了房屋价款。2009年11月7日，梁振华与万业公司签署了《商品房买卖合同》，合同也明确了房屋的基本情况为“1号楼1单元6层601+阁号房”。2009年12月，万业公司按约向梁振华交付了601号房以及配套阁楼，梁振华居住、使用至今。实际上，阁楼确实只能从6楼梁振华的家中通过，具有明显的专属性和排他性。因此，不管从合同约定还是实际履行，梁振华购买的是601和阁楼这一整个商品房。（二）万业公司早已于2010年1月收到案涉商品房总价款（梁振华支付的91971元和中国银行发放的梁振华房屋贷款182000元），现在却故意曲解、孤立解读合同条款，要求梁振华补交房款，与合同约定不符。商品房买卖作为大宗商品交易，万业公司作为具有优势地位的专业出卖人，对自己所销售房屋的面积、单价等基本房屋情况非常清楚，且其所建造的房屋依法经过建设工程规划许可，不可能出现合同约定面积与实际面积相差74.07平方米的重大误差，也不可能在销售的时候对于该74.07平方米的房屋价款不予计算、收取便将房屋交付给业主使用。因此，万业公司诉称测绘实际面积比合同约定面积多出的74.07平方米，就是2009年11月签署《商品房买卖合同》时无法记载在合同中的阁楼的面积，而非梁振华购买房屋实际存在的面积差异；《商品房买卖合同》第六条对于商品房的总价款已经进行了明确，该总价款是1号楼1单元6层601+阁号房的，万业公司已经收到了梁振华支付的包含阁楼的房屋总价款。《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”约定的“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，该产权登记的面积差是针对合同约定的建筑面积而言，梁振华自始至终购买的都是601+阁号房，自2009年12月房屋交付使用后建筑面积并未发生过任何变化。此外，因万业公司怠于履行协助梁振华办理不动产权证的义务，案涉房屋至今仍未办理产权登记。既未经过产权登记，万业公司要求梁振华补交房款没有合同依据。因此，万业公司忽略合同上下文的约定，对该条款做片面解读，以此要求梁振华支付阁楼价款，与合同约定不符。综上，开发商所称的买六楼送阁楼系宣传噱头，因2009年房管局制式合同的统一模板及当时阁楼无法办证的政策，合同仅能载明6楼的162.90平方米，但实际梁振华购买的是601+阁这一整体房屋，梁振华也已经支付了全部601+阁号房的价款。二、万业公司的诉讼请求已过法定诉讼时效，依法应予以驳回。2009年9月20日万业公司收取了梁振华的维修基金、契税、暖气初装费等费用，2011年9月29日万业公司按照收取了评估费、测量费等费用，对案涉房屋及万业花园进行测绘、办证。梁振华从2010年居住至2020年6月期间，万业公司从未要求梁振华支付阁楼价款，诉讼请求已过法定的诉讼时效，依法应予驳回。综上，万业公司违反合同的诚实信用原则，在双方对601号房及配套阁楼达成买卖合意、并已收取601+阁号房的全部房款，且交付梁振华使用多年而从未提出任何异议的情况下，因业主起诉要求协助办理房产证并支付违约金才提起本案诉讼，并片面解读合同条款，无理要求梁振华额外支付阁楼部分的房款，其主张显然于法无据。答辩人请求贵院依法驳回万业公司的诉讼请求,答辩人保留追究万业公司相应违约责任的权利。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为:被告购买原告建设的万业花园第1号楼1单元6层601＋阁号房，建筑面积共162.90平方米,单价为每平方米1681.84元，总金额贰拾柒万叁千玖百柒拾壹元整。双方自行约定：以产权登记面积为准，单价不变，据实结算，多退少补。双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日超30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人应当在2009年5月1日前将商品房交付买受人。合同签订后，被告依约向原告支付了房款，被告依约向原告交付了房屋。2020年7月1日，被告等万业花园小区业主起诉原告，要求协助办理房屋产权证并支付违约金。原告于2020年7月2日提起本诉。本院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同。双方在合同中约定被告所购房屋为万业花园第1号楼1单元6层601＋阁号房，且该阁房无其他出入通道，应认定原告是将该阁与601房整体出售给被告，整体出售是双方真实意思表示。现原告以房屋实际面积超出合同中约定的面积，要求被告补交阁房面积74.07㎡的房款124573.89元，不符合双方签订合同的初衷，亦不符合双方在合同中关于面积误差比的约定，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告河南万业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1396元，由原告河南万业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张晓丽二〇二〇年八月十日书记员  杜 斌