广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14939号原告：郭春琳，女，1992年2月14日出生，汉族，住广东省翁源县。被告：李安琪，女，1975年8月26日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：陈劲林，女，1974年1月27日出生，汉族，住广州市番禺区。原告郭春琳与被告李安琪、陈劲林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭春琳到庭参加诉讼，被告李安琪、陈劲林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭春琳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告李安琪签订的《租房协议书》；2.被告李安琪向原告退还租房押金5900元、退还2019年7月份至9月份的租金8550元，并以14450元为本金按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付起诉之日至实际清偿之日止的利息；3.被告李安琪向原告支付违约金6000元;4.被告陈劲林对上述第2、3项债务承担连带清偿责任；5.两被告共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年6月28日，原告开始租赁广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园华林居华楠路11座401房用于居住。2018年6月11日在租赁期限届满前，原告与被告李安琪就广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园华林居华楠路11座401房续签《租房协议书》。《租房协议书》的续签手续由李安琪的代理人被告陈劲林代为办理，房租、租房押金亦由陈劲林代为收取，收取方式是微信或支付宝转账。《租房协议书》约定月租金为3050元，缴纳方式按月支付；在《租房协议书》的第八条也明确约定了违约责任的赔偿额度。2019年2月16日被告陈劲林以遇到困难需周转为由，在约定租金的基础上每月减少200元租金即2850元/月的情况下，要求我跟合租舍友谢悦玲预交2019年3月份至2019年9月份共七个月的房租共19950元。在我们支付该笔房租后不久（大概一个多月左右），涉案房屋的新业主孙权开始多次找上门，并向我们出示盖有法院印章的判决书，告知我们涉案房屋李安琪已经委托陈劲林于2017年3月19日出售给他了，希望我们尽快搬离。一开始我们并不同意搬离，但2019年6月份孙权又一次上门找我们协商搬离的事宜，还出示了房产证原件，为了避免工作之余居住生活还屡屡经受打扰，我们于2019年6月30日搬离该房屋。陈劲林在与我们续签《租房协议书》时早已将房屋出售，并且刻意隐瞒了该事实，在涉案房屋因为纠纷被法院判决败诉后，又编造谎言骗取我们预缴房租。被告的行为完全违背了《租房协议书》的约定，故意隐瞒事实，将存在产权瑕疵的房屋出租给原告，已经构成根本违约，致使合同目的无法实现。综上所述，根据《租房协议书》的约定及《中华人民共和国合同法》等法律法规的相关规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院判如所请。被告李安琪、陈劲林未作答辩，亦未提交任何证据。原告郭春琳围绕其诉讼请求依法提交了租房协议书、微信聊天截图、微信转账记录、民事判决书截图、协助执行通知书、房产证、情况说明、证明等证据，并于庭审出示了相关证据原件。本院依法组织当事人质证，被告李安琪、陈劲林经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃对原告郭春琳提交的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告郭春琳提交的上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案物业位于广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园华林居华楠路11座401房，房屋建筑面积76.8平方米，原权属人为李安琪。2016年6月28日，陈劲林作为李安琪（出租人、甲方）的代理人与郭春琳（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方使用，月租金为2950元，租赁期自2016年7月1日至2017年7月1日，乙方向甲方缴纳5900元作为房屋租金押金，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方将押金无息退回乙方。当日，郭春琳通过微信转账方式向陈劲林支付了租赁押金5900元。2017年3月19日，案外人孙权作为买方与陈劲林作为卖方李安琪的委托代理人就涉案物业签订《房屋买卖合同》，约定物业带租约，买方同意连同现有之租约一起购入该物业，卖方需协助买方与租户签订新的租约，卖方承诺已告知租户有优先购买权。2018年6月11日，李安琪作为出租方（甲方）与郭春琳作为承租方（乙方）签订《租房协议书》，约定甲方将坐落在广州市洛浦街丽江花园11栋4单元四楼01号的房屋出租给乙方作居住使用，租赁期限共36个月，甲方从2018年6月20日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年6月19日收回；甲乙双方议定月租金3050元，交纳方式为按月支付；甲方收乙方押金5900元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金5900元；甲方未按合同约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿6000元。2019年11月25日，郭春琳以李安琪、陈劲林在上述《租房协议书》签订时隐瞒涉案物业已出售的事实，并骗其预缴房屋租金为由提诉至本院，引致本案纠纷。另查明，本院于2017年4月19日受理孙权与李安琪、陈劲林、HONGYANXIE房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2017）粤0113民初3017号]，并于2018年6月29日作出《民事判决书》，认为陈劲林代理李安琪与孙权就涉案物业签订的房屋买卖合同合法有效，孙权有权要求李安琪继续履行合同，本院遂判令李安琪协助孙权办理涉案物业的过户登记手续，并支付违约金。后李安琪不服该判决，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2018年12月27日作出（2018）粤01民终18918号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月11日，广州市国土资源和规划委员会核发以孙权为权利人的涉案物业《不动产权证书》。本案诉讼中，郭春琳陈述涉讼《租赁合同》及续租的《租赁协议书》均系陈劲林代理李安琪与其签订，相应房屋租金及押金亦为陈劲林代为收取，2019年2月16日郭春琳应陈劲林要求按每月2850元的标准提前预缴了涉案物业2019年3月至9月房租19950元，但自2019年4月起，孙权就频繁上门以涉案物业已出售为由要求其搬走，郭春琳遂于2019年6月30日搬离涉案物业。本院认为，陈劲林受李安琪委托与郭春琳于2018年6月11日签订的《租房协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。协议书约定，李安琪从2018年6月20日起将涉案物业交付郭春琳使用，至2021年6月19日收回，若李安琪未按约定向郭春琳交付符合要求的房屋，负责赔偿6000元。但根据（2017）粤0113民初3017号及（2018）粤01民终18918号《民事判决书》所查明的事实，李安琪已在协议书签订前于2017年3月19日将涉案物业出售给第三方孙权，孙权也于2019年6月11日取得了以其为权利人的涉案物业《不动产权证书》，并出具《情况说明》确认郭春琳经其要求于2019年6月30日搬离涉案物业，故郭春琳与李安琪签订《租房协议书》承租涉案物业的合同目的已无法实现，郭春琳要求解除该《租房协议书》的诉讼主张符合法律规定，本院予以支持。协议解除后，郭春琳所缴付的押金5900元，李安琪亦应予退回。另外，因李安琪在出售涉案物业后仍与郭春琳签订租房协议，该情形不适用买卖不破租赁，导致李安琪未能交付符合合同约定使用期限的房屋，李安琪应依据涉讼《租房协议书》的约定向郭春琳支付违约金6000元。关于郭春琳主张退还的租金及利息问题。根据郭春琳提交的微信转账记录，其于2019年2月16日向陈劲林支付款项共计19950元，并备注说明为“2019.3-2019.9房租”，即自2019年3月至2019年9月涉案物业每月租金为2850元，现郭春琳于2019年6月30日搬离物业，则李安琪应将剩余租金款项8550元（19950元-11400元）退还予郭春琳。利息方面，据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故李安琪应自起诉之日（即2019年11月25日）以应退还押金及租金共计14450元（5900元+8550元）为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付利息至全部款项清偿之日止。关于陈劲林的连带责任问题。郭春琳在本案中自认陈劲林系受李安琪委托代为签订涉讼《租赁协议书》，并收取款项，则与该协议书所涉相关权利义务应由李安琪享有并承担，对于郭春琳要求陈劲林对李安琪的前述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。对于郭春琳的其他诉讼请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郭春琳与被告李安琪于2018年6月11日签订的《租房协议书》；二、被告李安琪于本判决发生法律效力之日起五日内退还押金5900元及租金8550元给原告郭春琳，并自2019年11月25日起以14450元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付利息至款项清偿之日止；三、被告李安琪于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金6000元给原告郭春琳；四、驳回原告郭春琳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，由被告李安琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  李翠琼人民陪审员  卢敏鸿二〇二〇年八月二十日书 记 员  陈 冬