浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初5944号 原告杭州锦典企业管理有限公司，住所地杭州市拱墅区余杭塘路********。 法定代表人翁文渊，执行董事兼总经理。 委托代理人陈焕柱（特别授权），浙江君策律师事务所律师。 被告武林医院有限公司，住所地杭，住所地杭州市下城区中山北路****v> 法定代表人来杲，总经理。 委托代理人夏谨言（特别授权），浙江泽鼎律师事务所律师。 原告杭州锦典企业管理有限公司（以下简称“锦典公司”）与被告武林医院有限公司（以下简称“武林医院”）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月20日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员陈维专独任审判，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈焕柱、被告的委托代理人夏谨言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦典公司起诉称：原、被告于2018年9月3日签订《房屋租赁协议》，约定原告把坐落于“杭州市江干区××排××号”共16间房屋出租给被告，房间内包含家具及相关设施，租期为2018年9月3日至2019年8月31日，租金为每间房屋月租金2800元，16间房屋6个月租金为268800元，付款方式为每半年付一次，付六押一，押金一个月44800元，押金于被告交还房屋结清水电后退还。合同签订后，任何一方都不得随意解除合同，否则需承担三个月租金的违约金。合同签订后，原告按约履行了合同义务，把符合合同要求的房屋交付给被告使用，但是被告逾期支付了半年的租金及一个月押金之后，在第二期租金付款期限届满后又拒绝支付剩余租金，并要求解除合同。之后，原告发函催告被告继续履行合同，支付到期租金。原告催款后被告仍拒绝支付，遂再次发函通知被告按照法律规定解除合同，之后被告发函响应原告基于被告违约为前提的单方解约函件，但是并未向原告办理房屋交接手续，并仅支付了部分租金。被告逾期支付租金及经原告催告支付后仍拒绝支付租金，导致原告无奈按照法律规定行使单方解约权导致双方合同的解除，属于被告根本违约行为，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，现提起诉讼，要求判令：1、被告支付租金44800元；2、被告支付房屋占有使用费25386.1元（使用费暂计算至2019年6月17日，其余占有使用费计算至被告实际把房屋完全交接给原告之日止）；3、被告支付逾期支付租金利息损失4912.2元（利息损失暂计算至2019年6月17日，其余利息损失以44800元为本金按银行同期同档次贷款利率计算至所有租金支付完毕之日止）；4、被告支付合同解除违约金134400元；5、本案诉讼费用由被告承担。 被告武林医院辩称：1、被告未拖欠租金。根据原告提出的解除合同的要求，被告已于2019年5月31日腾退完毕，且租期内的房屋租金已支付完毕，原告主张租金、房屋占有使用费以及利息损失等没有事实依据。2、被告不存在任何违约行为。《房屋租赁协议》中对于租金支付方式约定为每半年付一次，付陆押壹，但并未约定具体付款时间及期限。被告不认可原告方催款函的要求，而且第一次付租金的时间也并非在租赁期限开始前或者是租赁期半年满后，说明被告无任何违约行为。3、原告方要求合同解除违约金，没有依据。《房屋租赁协议》第七条第一项约定：“房屋租赁期间内，任何一方不得随意解除合同，违约解除的一方需承担三个月租金的违约金。”该条款的内容应解释为租赁期限内无约定或法定事由，任何一方不得单方面解除房屋租赁合同，违反条款约定单方面解除合同的，解除合同一方需要支付三个月的租金作为违约金。本案中，单方面提出解除合同的是原告，被告是同意原告解除合同的要求后才腾退房屋。综上，请求驳回原告方的诉讼请求。 经审理，本案事实认定如下： 武林医院原名称杭实万承志堂医院（杭州）有限公司，2018年12月27日，企业名称变更为现名称。 2018年9月3日，原告锦典公司（甲方）与杭实万承志堂医院（杭州）有限公司（乙方）就甲方为乙方出租房屋作为员工集体宿舍一事签订《房屋租赁协议》一份，约定房屋坐落于杭州市江干区××排××号，一共十六间，位于建筑的**；甲方承诺，其对出租房屋享有合法出租权（甲方向乙方提供享有合法出租权的书面凭证），房屋不存在抵押、查封等情形，合同期限内，房屋不因第三方主张而影响乙方的承租权；合同租赁时间从2018年9月3日起至2019年8月31日止；每套房屋按人数配套钥匙，一张电卡、一个空调遥控器；退房时需归还入住时领取的钥匙、电卡、空调遥控器；每间房屋月租金为2800元，十六间房屋6个月租金为268800元；付款方式为每半年付一次，付陆押壹，押金44800元；甲方委派宿舍管理员一名，实行24小时驻点管理；房屋押金于乙方交还房屋并结清水电费后一日内退还；房屋租赁期间内，任何一方不得随意解除合同，违约解除的一方需承担三个月租金的违约金；因本协议产生的纠纷，双方应友好协商解决，协商不成的，双方均有权向租赁房屋所在地法院提起诉讼；等等。 合同签订后，杭实万承志堂医院（杭州）有限公司于2018年10月22日向锦典公司汇款44800元，于2018年10月23日向锦典公司汇款268800元。 2019年5月27日，锦典公司向武林医院邮寄《催款函》一份，载明，按协议约定租金每半年支付一次，第二期（2019.3.1-8.31）房租共计336000元，应支付时间为2019年3月1日，现已逾期87天仍未支付。现我司要求贵司在收到此函件之日起3日内付清合同约定的应付给我司的租金336000元。 2019年5月30日，锦典公司向武林医院邮寄《解除合同通知函》一份，载明根据合同法第二百二十七条，我司正式提出与贵司解除此房屋租赁合同，请贵司在收到本通知函后一周内搬离场地，并以书面方式通知我司，约定办理交接手续时间，双方按时到场对场地设施设备清点，水电费登记，物品损耗登记。 2019年6月5日，武林医院与杭州万承志高银街中医门诊部有限公司向锦典公司联合发送《函告》一份，载明武林医院、杭州万承志高银街中医门诊部有限公司根据贵公司发出的《解除合同通知函》的内容，已于2019年5月31日前腾退完毕，水电费用业已由实际居住人结清；武林医院应付给贵公司自2019年3月1日至2019年5月31日的租金为134400元人民币，扣除先期缴纳给贵公司的押金44800元后，应付款为89600元。 同日，锦典公司向武林医院邮寄《最后通知函》一份，载明最后函告贵司，接到此函后立即以书面形式与我司联系，否则我司将按照之前发函所确定的相关事实提起诉讼。 2019年6月10日，武林医院向锦典公司汇款89600元，附言“房租费2019.3.1-2019.5.31房租”。 另查明，案涉房屋系农户自建低层联建房，由村集体统一审批，个人无建房报告。2018年7月30日，案外人泊爱商务酒店将案涉房屋租赁给锦典公司作员工宿舍用，租赁期限为5年，自2018年8月20日起至2023年7月1日止。 后锦典公司将案涉房屋转租，武林医院承租案涉房屋后，案涉房屋主要用作员工宿舍，经向泊爱商务酒店店长暨宿舍管理人员何积英核实，案涉房屋用房卡代替钥匙，2019年5月26日，案涉房屋的水电费已由被告员工自行结清，且除有物品遗留在房间内的外，被告员工均于2019年5月27日前交还房卡。2019年6月15日之后，锦典公司重新出租案涉房屋，将原房间遗留物品打包成三袋堆放至杂物间。 以上事实，由原告提供的《房屋租赁协议》、付款凭证、《催款函》、《解除合同通知函》、《函告》、《最后通知函》、EMS快递面单、物流信息、《房屋租赁合同》、证明书及当事人的陈述佐证。原告提供的通话录音及名片，原告未提供原始载体予以核对，且与本案无关，本院不予确认。 本院认为，原告锦典公司与杭实万承志堂医院（杭州）有限公司签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2019年5月30日，原告向被告发出《解除合同通知函》，虽被告在庭审中明确陈述不认可合同解除的理由，但其已于2019年6月5日向原告回复《函告》，表示同意解除合同，对于《房屋租赁协议》的解除时间，结合原告主张的租金至2019年5月31日止、被告交纳租金至2019年5月31日、被告员工结清水电费时间及当事人到庭陈述，本院认定《房屋租赁协议》于2019年5月31日解除。 关于欠付租金及占有使用费的问题。首先，原告主张被告尚欠1个月租金44800元，被告抗辩认为该1个月租金已用先期缴纳的押金予以抵扣，故不存在拖欠租金的情况。本院认为，合同解除后，承租人缴纳的押金应当予以返还，故对被告以押金抵扣1个月租金的抗辩意见，本院予以支持。其次，原告主张被告未腾退房屋，在合同终止后仍占有使用房屋。本院认为，被告虽未提供书面证据证明双方交接房屋的时间，但综合被告结清水电费交还房卡、原告重新对外出租等考虑，本院确认被告于《房屋租赁协议》解除暨2019年5月31日前已完成房屋腾退与交接工作。因此原告主张房屋占有使用费无事实和法律依据，本院不予支持。 关于逾期支付租金的利息损失问题。《房屋租赁协议》虽约定租金付款方式为“每半年付一次，付陆押一”,但未明确是“先交租金后使用”还是“先使用后交租金”，且双方对租金支付时间节点不能达成一致意见。结合被告第一期租金于2018年10月23日缴纳和另案中杭州万承志堂高银街中医门诊部有限公司于2018年9月19日向本案原告锦典公司缴纳第一期租金(2018年9月3日至2019年3月2日)的事实，本院认为付款时间节点指向先交租金后使用，故被告支付租金的时间应分别为2018年9月3日和2019年3月3日。现被告未按期支付租金，理应承担逾期付款的利息损失，其中第一期租金的实际支付时间为2018年10月23日，逾期50天；第二期实际履行部分租金的实际支付时间为2019年6月10日，逾期99天。原告主张以银行同期同档次贷款利率为标准计算利息损失，于法有据，本院予以支持。经计算，截至2019年6月10日被告应支付原告逾期支付租金的利息损失4839.52元(268800元*50天/360天*4.35%+268800元*99天/360天*4.35%=4839.52元)。 关于合同解除违约金问题。原告以《房屋租赁协议》第七条第1项的约定主张被告支付合同解除违约金134400元。本院认为，《房屋租赁协议》第七条第1项约定“房屋租赁期间内，任何一方不得随意解除合同，违约解除的一方需承担三个月租金的违约金”，以目的解释、文义解释方式解释该条文，该条文限制的是任何一方无理由提前终止合同，意指违约提前解除合同的一方，应向另一方支付违约金。本案中原被告属协商一致解除合同，被告并不存在违约提前解除合同的情形。即便原告系依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，以被告逾期支付租金为由行使合同解除权，但原告在本案中已主张逾期付款的利息损失，且被告员工搬离后不久，原告又重新将房屋出租给案外人，因此，本院认为利息损失的款项可以填补原告的损失，故对原告要求被告支付合同解除违约金134400元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告武林医院有限公司支付原告杭州锦典企业管理有限公司逾期付款利息损失4839.52元，于本判决生效之日起十日内支付； 二、驳回原告杭州锦典企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币2221元，由被告武林医院有限公司负担25元，原告杭州锦典企业管理有限公司负担2196元。 原告杭州锦典企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告武林医院有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈维专 二〇二〇年八月五日 代书记员 李思佳