广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3220号上诉人（原审原告）：梁健，男，汉族，1981年11月11日出生，住址：湖北省随州市曾都区***********，公民身份号码：429************413。委托诉讼代理人：房绿容，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳前海红盛网络科技有限责任公司，住所：深圳市前海深港合作区************（入驻深圳市前海商务秘书有限责任公司）。法定代表人：熊某1。上诉人梁健与被上诉人深圳前海红盛网络科技有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁健上诉请求：一、撤销（2019）粤1302民初4436号民事判决，依法判决：1、确认上诉人与被上诉人于2017年4月13日签订的《诚杰壹中心写字楼租赁合同》于上诉人起诉之日解除；2、判令上诉人有权没收被上诉人已经支付的租赁保证金人民币7328.2元；3、判令被上诉人向上诉人支付2018年4月13日至2019年1月12日的租金差额人民币2997.9元（9个月*5元/平方*66.62平方）；2019年1月13日至《诚杰壹中心写字楼租赁合同》解除之日期间的租金，暂计算至2019年9月12日为人民币33643.1元；以上合计为36641元。并以按当月应交租金为基数，按照日千分之五的标准计算违约金，计至被上诉人实际还清之日止，暂计算至2019年9月12日的违约金为23257.04元，以上租金及违约金合计为59898.04元；4、判令被上诉人向上诉人支付上诉人代垫付的2019年5月至9月的物业管理费1665.5元、水费49.3元、电费552.6元，合计为人民币2267.4元；5、判令被上诉人按65元/平方米的标准向上诉人支付《诚杰壹中心写字楼租赁合同》解除后至其实际搬离涉案物业期间的房屋占有使用费；以上2-4项共计人民币69493.64元。二、判决第一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足。1、原审法院认定“上诉人交付的写字楼存在漏水情形，导致被上诉人产生经济损失，被上诉人拖欠租金并非主观故意，双方在合同履行过程中均存有过错”（第五页第二段第6行），无事实依据。事实上，漏水分别发生在2017年10月，以及2018年9月台风山竹袭击期间，且被上诉人庭上已经承认，其因办公室漏水已经获得开发商33万余元的经济赔偿。上诉人无法理解，原审法院关于漏水情形给被上诉人造成经济损失的认定依据是什么，难道单凭被上诉人提交的所谓办公室漏水的照片即可认定被上诉人存在经济损失？上诉人认为，首先，涉案办公室漏水与本案无关。漏水分别发生在2017年10月前，以及2018年9月台风山竹袭击期间，本案被上诉人拖欠租金的期间自2019年1月13日起，存在漏水情形不应成为被上诉人拖欠租金的理由。其次，涉案办公室漏水是因大厦消防喷头爆裂导致的，开发商因此已于2017年12月向被上诉人垫付赔偿款33万余元，该赔偿款包含了装修费用、租金及管理费损失等。被上诉人无任何证据证明还存在其他经济损失。再次，上诉人从产权人处租赁涉案办公室，足额向产权人支付租金，办公室出现漏水时及时协调责任人维修，并协助配合被上诉人获得足额赔偿，上诉人不存在任何过错。原审法院罔顾事实，认定事实错误。2、原审法院认定“自2019年4月起上诉人对涉案写字楼上锁，导致被上诉人合同目的均不能实现，双方均有过错”（第五页第二段倒数第八行），以及认定“从双方提交的证据上看，上诉人自2019年4月起就对涉案写字楼上锁并注销被告电梯门禁，导致被上诉人无法继续经营，其合同目的无法实现，在此期间，上诉人与被上诉人均未沟通协商防止损失扩大”（第五页最后一行），以上情况与事实不符，且并无有效证据证明。被上诉人提交的其公司法定代表人熊某1的妻子与上诉人的微信记录可以看出，在2019年4月12日，上诉人通知被上诉人公司法定代表人熊某1的妻子“因你一直未交租，今天起做停水电处理”。公司法定代表人熊某1的妻子回复“今天办公室没人，门锁不了，你明天停吧”，通过以上聊天记录可以证实，第一，在2019年4月12日采取停水停电措施时，被上诉人至少已拖欠三个月以上的租金。第二，办公室在当时处于一个没有员工办公的状态。第三，2019年4月12日门并没有被锁，而且是无法上锁。上诉人无法理解，原审法院为何会做出“上诉人自2019年4月起就对涉案写字楼上锁并注销被告电梯门禁，导致被上诉人无法继续经营”这一与以上聊天记录相违背的事实认定。事实上，由于被上诉人长期拖欠租金、物业管理费及水电费，且办公室经常无人办公，为了减少损失，物业公司决定停水停电，但由于停电后会导致门无法上锁，人员可以随意进出，物业公司担心办公室内的财物安全，故在后期对办公室加上固定门锁，防止室内物品被盗。从被上诉人公司法定代表人熊某1及其妻子与上诉人的微信记录可以看出，上锁后上诉人还多次配合被上诉人通知物业公司打开门锁，被上诉人无法继续经营并非上诉人所导致。再者，上诉人在起诉前多次向被上诉人催讨拖欠租金，积极与被上诉人沟通，协助被上诉人与拟承租人协商转租事宜，并委托律师向被上诉人发送律师函，被上诉人在一审庭审中也承认协商转租一事，并承认收到律师函，不存在原审判决所述“上诉人与被上诉人均未沟通协商防止损失扩大”的情形，原审法院认定的以上事实全凭其主观臆断，没有任何事实依据。二、原审法院适用法律错误，违背合同法意思自治的原则，判决双方继续履行合同不利于纷争的解决，导致双方陷入僵局，请求二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。首先，上诉人一审诉请要求解除与被上诉人签订的租赁合同，没收被上诉人的租赁保证金，要求被上诉人支付2018年4月13日至2019年1月12日的租金差额、2019年1月13日至合同解除之日的租金以及合同解除后至被上诉人实际搬离涉案物业期间的房屋占有使用费。以上诉请符合双方合同约定及法律规定，租赁合同由上诉人与被上诉人自愿订立，合法有效，依法应受到法律保护，双方均应按该合同约定履行。根据合同法第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案租赁合同约定的解除合同条件明显已成就，被上诉人迟延支付租金远远超过合同约定的30天，在上诉人多次催告后其仍未支付，并多次表示其无力承担，上诉人有权解除合同。原审法院认定本案不适用合同法第九十四条的规定属于适用法律错误。其次，一审庭审中，被上诉人虽称其希望继续履行合同，但也声称其无任何偿债能力。在一审庭审的当天，即2019年11月29日，上诉人庭审后即将固定门锁取掉，供被上诉人自由进出，但截至今日，仍未收到被上诉人支付的任何租金或费用。涉案租赁合同无继续履行的可能，原审法院判决双方继续履行合同违背合同法意思自治的原则，损害了上诉人依据合同约定行使解除权的权利。最后，上诉人向涉案办公室产权人支付的租金标准甚至高于其向上诉人收取的租金，由于被上诉人长期拖欠租金，上诉人的合法权益无法得到任何保障，只有尽快解除该租赁合同，才可能挽回部分损失。上诉人与被上诉人本有和解意向，被上诉人拟将涉案物业部分转租给第三人，并由被上诉人结清拖欠款项，原审判决结果导致双方陷入僵局，再无和解可能。三、原审法院遗漏了上诉人关于租金差额的请求。上诉人在起诉状事实与理由第三段阐述了第三项诉讼请求的计算依据，其中包含了主张2018年4月13日至2019年1月12日的每平方米5元租金差额的诉请。在一审庭审中也已补充说明诉讼请求中包含了该项诉请。且被上诉人对上诉人主张的该项诉请并无异议，表示同意承担，但原审判决未就该租金差额部分进行认定及裁判，依法应予补充。四、上诉人认为原判决违反法定程序，影响到案件正确判决。被上诉人在一审庭审后补充了四份证据，上诉人在2019年12月9日收到该证据，但因被上诉人未对证据作出任何说明，未承担举证责任，上诉人也无法对该证据进行质证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定：证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。原审法院在未组织双方进行举证、质证程序的情况下，即在2019年12月12日作出一审判决，违反了法定程序，影响到案件正确判决。综上所述：上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当。根据中华人民共和国民事诉讼法之相关规定，上诉人请求惠州市中级人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人深圳前海红盛网络科技有限责任公司答辩称：我方逾期未交付房费，是因为物业管理存在质量问题导致我方办公室漏水，我方也有因此跟对方沟通过，才导致我方欠费，我方要求解除合同，但是需要对方赔付投资款给我方。因此我方不同意对方的诉请。原审原告梁健向原审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2017年4月13日签订的《诚杰壹中心写字楼租赁合同》于原告起诉之日解除；2、判令原告有权没收被告已经支付的租赁保证金人民币7328.2元；3、判令被告向原告支付2019年1月13日至《诚杰壹中心写字楼租赁合同》解除之日期间的租金，暂计至2019年9月12日为36641元，并以按当月应交租金为基数，按照日千分之五的标准计算违约金，计至被告实际还清之日止，暂计至2019年9月12日的违约金为23257.04元，以上租金及违约金合计为59898.04元；4、判令被告向原告支付原告代垫付的2019年5月至9月的物业管理费1665.5元、水费49.3元、电费552.6元，合计为2267.4元；5、判令被告按65元/平方米的标准向原告支付《诚杰壹中心写字楼租赁合同》解除后至其实际搬离涉案物业期间的房屋占有使用费；以上2－4项合计69493.64元；6、本案的诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2017年，原告与案外人程庆宁签订《写字楼物业租赁协议》，主要约定原告承租案外人程庆宁位于广东省惠州市惠阳区******与白云二路交汇处诚杰国际商业中心X幢X层X号写字楼，租赁经营期限从2017年5月1日至2021年4月30日。2017年4月13日，原告（出租方）与被告（承租方）就涉案位于广东省惠州市惠阳区******与白云二路交汇处诚杰国际商业中心X幢X层X号写字楼（建筑面积66.62平方米）签订《诚杰壹中心写字楼租赁合同》，合同第二条约定：原告于2017年4月13日起向被告交付上述写字楼，免租期自交房之日起至2017年6月12日，该期间原告免收被告租金，但水电费、物业费等被告实际发生的费用由原告指定的公司收取，租金自免租期届满之日（即起租日）起计算；租赁期限从2017年4月13日至2021年4月30日止。合同第三条约定：免租期届满之日起，被告于每月10号前向原告支付租金，按建筑面积计算租赁租金，其中第一年的租金为55元/平方米/月，每月合计为3664.10元，第二年租金为60元/平方米/月，每月合计为3997.20元；第三年65元/平方米/月，每月合计为4330.30元；被告逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按当月应交租金的千分之五支付违约金给原告，若拖欠租金达30天或以上，原告有权单方解除租赁合同并没收被告所交的租赁保证金。合同第八条约定：……被告逾期支付租金达30天的，原告有权提前解除合同，并要求被告承担违约责任和赔偿损失。原被告签订该租赁合同后，原告依约向被告交付该写字楼，被告依约支付租赁保证金7328.20元及第1个月租金3664.10元，共计10992.3元。自2019年1月13日起，被告未按照合同约定缴付租金，截止至2019年4月，共欠付租金10191.6元（3997.2元*3个月）。2019年4月起，原告将涉案写字楼上锁，被告无法进入涉案写字楼，被告亦未支付4月至9月的租金。另，在租赁期间，被告未缴付2019年5月至2019年9月期间物业管理费、分摊水电费等费用共计人民币2267.4元。因被告未按照合同约定缴付上述拖欠款项，遂成讼。原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。一、关于涉案租赁合同解除问题。涉案租赁合同是原被告真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，原审法院予以认定。租赁合同第三条约定了合同解除条款，即被告拖欠租金30天或以上，原告有权单方解除合同。本案中，首先，被告自2019年1月13日起未缴付租金，构成违约，按照合同约定，原告有权解除合同，但从合同履行情况看，原告交付的写字楼存在漏水情形，导致被告产生经济损失，被告拖欠租金并非主观故意，双方在合同履行过程中均有过错。其次，从合同目的出发，原告是通过出租方式获取租金利益，被告通过租用写字楼获取经营效益。目前被告投资大量资金在写字楼装修上，且被告也有意愿继续承租经营，双方都有继续实现合同目的的可能，因此不宜适用合同法第九十四条关于法定解除的规定。最后，自2019年4月起原告对涉案写字楼上锁，导致原被告合同目的均不能实现，双方均有过错，原被告应当在合同履行过程中充分沟通协商，而不应采取放任的态度导致损失扩大。现被告希望继续经营，并及时支付租金。鉴于以往合同履行情况，原被告有继续履行合同的可能。本着有利于合同履行的原则出发，原审法院认为原告对涉案写字楼解锁后，交还涉案物给被告继续经营，涉案合同可以继续履行，故原告诉求解除涉案租赁合同及没收租赁保证金，原审法院不予支持。二、关于租金及违约金问题。原告主张被告应支付2019年1月13日至2019年9月12日期间的租金，从双方提交的证据上看，原告自2019年4月起就对涉案写字楼上锁并注销被告电梯门禁，导致被告无法继续经营，其合同目的无法实现，在此期间，原被告均未沟通协商防止损失扩大。基于此，原审法院认为被告不交纳4月至9月的租金理由成立，予以采纳。但被告仍应支付2019年1月至3月租金共计10191.6元（3997.2元×3个月）。关于违约金问题，被告确实存在拖欠原告2019年1月－3月的租金，按约被告已向原告支付违约金，故原告诉求被告支付违约金，有事实及合同依据，原审法院予以支持。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告约定的违约金已经远远超过其实际损失。故原审法院酌定按照租金的30%计付违约金，即被告应向原告支付违约金3057.48元（10191.6*30%）。三、关于原告要求被告支付原告代垫付的2019年5月至9月的物业管理费1665.5元、水费49.3元、电费552.6元问题。因上述涉案的租赁合同仍可继续履行，故被告理应向原告支付上述垫付的物业管理费、水费及电费等费用共计2267.4元。关于房屋占有使用费问题。因涉案租赁合同仍可继续履行下去，故原告该诉求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原被告继续履行《诚杰壹中心写字楼租赁合同》，被告深圳前海红盛网络科技有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月、2月、3月租金共计10191.6元、违约金3057.48元及物业管理费1665.5元、水费49.3元、电费552.6元给原告梁健。二、驳回原告梁健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费768元，由被告深圳前海红盛网络科技有限责任公司承担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是涉案合同是否应当解除的问题。根据违约行为的性质及其后果的严重程度，违约行为可分为一般违约和根本违约。根本违约，主要指合同一方当事人违反合同的约定，致使另一方当事人无法实现合同目的违约情形，其法律效果是，当一方根本违约时，另一方有权解除合同并要求根本违约方承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，即是根本违约的主要情形。为保持权利状态的相对稳定性、贯彻合约必守的合同法原则，应当综合考量违约行为的性质及其后果的严重程度，只有在违约方的行为构成根本违约的情况下，涉案合同才符合法定解除条件应予解除；违约方违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，上诉人主张被上诉人逾期支付租金已构成根本违约，因此涉案合同依法应当解除。本院认为，被上诉人未依约按时履行支付租金的义务构成违约，但是双方在涉案合同履行过程中，上诉人交付的房屋存在漏水情形，双方产生纠纷后未能积极协商、妥善解决分歧，被上诉人以拖欠租金的方式虽然不当，但事出有因，且被上诉人未按时支付租金的违约程度显著轻微，结合被上诉人对履行涉案合同中已投入的前期投资，及被上诉人希望继续经营的请求，原审法院本着有利于合同履行的原则，认为涉案合同目的可以继续实现，据此认定涉案合同可以继续履行妥当合理，本院予以维持。上诉人的其他上诉请求无理据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1537元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年八月六日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩