河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫民申1497号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：济源升龙置业有限公司，住所地：河南省济源市黄河大道东段**。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张青磊，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦思，河南陆达律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王子恺，男，汉族，1993年1月3日出生，住河南省济源市。委托诉讼代理人：何松亮，河南博同律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军政，男，汉族，1965年12月1日出生，住河南省济源市。系王子恺之父。再审申请人济源升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）因与被申请人王子恺房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省济源中级人民法院（2019）豫96民终948号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。升龙公司申请再审称，（一）二审判决认定事实错误，升龙公司提供了充分的证据证明升龙公司已通知王子恺办理贷款手续，交纳购房款，王子恺拒不办理，王子恺构成严重违约。1.2013年12月23日，升龙公司与王子恺签订《商品房买卖合同》，约定:买受人应在合同第六条约定期限内(出卖人指定时间)完成按揭贷款手续等相关事宜，在贷款银行放款之前因政府政策调整或银行贷款条件发生变化，需买受人补充资料或重新办理贷款手续时，买受人应在出卖人通知的期限内办理，并获得贷款，按期到达出卖人账户，否则视为买受人违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并将该商品房另行出售；合同签订后，如因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应支付总房款30%的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由买受人承担，买受人应配合出卖人办理退房相关手续。补充协议第二条约定了王子恺的通讯地址。2.根据《商品房买卖合同》约定，王子恺应在2014年1月25日前向升龙公司支付全部购房款，但王子恺未按合同约定办理银行按揭贷款手续，也未按照合同约定向升龙公司补足全部购房款。当时房地产行情下行，济源当地商品房价格下跌，是王子恺拒不配合办理贷款手续的真实客观原因。3.经过2015年、2016年，济源房地产行情已逐步好转，案涉房屋也建设竣工，升龙公司于2017年2月按《商品房买卖合同》中王子恺预留的地址向王子恺邮寄了《律师商榷函》，告知王子恺支付剩余购房款并承担违约责任；如逾期办理，升龙公司将解除《商品房买卖合同》。该邮件由王子恺父亲签收。但王子恺拒不配合办理手续。2017年10月，升龙公司以同样的方式向王子恺邮寄了《解除合同通知书》，告知王子恺解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，2017年10月22日，该邮件由王子恺本人签收。4.升龙公司通过《商品房买卖合同》中王子恺预留的地址邮寄了两份函件，王子恺均予以签收，在升龙公司向法院提起诉讼时，近一年的时间内，王子恺均拒不配合办理贷款手续，二审法院以升龙公司未能证明因王子恺一方原因导致贷款手续不能办理为由驳回升龙公司的诉讼请求认定事实严重错误。（二）二审判决适用法律错误，升龙公司的诉讼请求依法应予以支持。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。第二十三条规定:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。2.在本案中，王子恺未按照《商品房买卖合同》约定办理银行贷款手续，也未向升龙公司交纳全部购房款，经升龙公司两次函件催告后，仍拒不办理，升龙公司要求解除《商品房买卖合同》及补充协议符合合同约定和法律规定。3.《中华人民共和国合同法》第九十六条条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案中，王子恺收到升龙公司邮寄的《解除合同通知书》后，未在法律规定的时间内提出异议，升龙公司请求解除合同，并要求王子恺承担违约责任，符合合同约定和法律规定，二审判决驳回升龙公司诉讼请求，适用法律严重错误。王子恺提交意见称，（一）二审判决认定事实的证据确实充分。首先，是否因买受人原因未能订立商品房担保贷款合同是本案的焦点，也是升龙公司是否有权解除《商品房买卖合同》的逻辑起点。第二，《商品房买卖合同》第六条约定明确强调了“如因买受人责任”，其他情形不在此范围内。第三，《补充协议》第六条约定中“未能获取银行贷款”对应的是贷款银行对还款能力、信誉度、贷款资格的程序性审查结果，后者对应的是贷款银行是否发放贷款的最终结果。第四，置业顾问李某出具的证明可以证明王子恺已在合同签订后提交了贷款资料，且置业顾问将贷款手续交至贷款银行，但并未接到升龙公司或贷款银行对王子恺的通知。客观事实是，升龙公司资金链断裂，包括涉案房屋在内的多栋楼房停止施工，造成购房人集体上访，导致贷款银行不予放款。升龙公司未能证明系因王子恺一方原因导致贷款手续不能办理。（二）升龙公司邮寄《律师商榷函》《解除合同通知书》的行为，不发生解除《商品房买卖合同》的法律效力。首先，升龙公司没有解除《商品房买卖合同》的权利。王子恺的“还款能力及信誉度”已经通过了银行的审核，具备贷款资格，并随升龙公司的置业顾问到贷款银行面签借款合同，不存在“因当事人(买受人)一方原因未能订立商品房担保贷款合同”的情形。贷款银行仍未放款，根本原因在升龙公司。《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《九民会纪要》)强调，“审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释(二)第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除”。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，升龙公司应当在2015年11月30日前交房，2018年12月14日才组织各方验收，属于严重违约。依照《九民会纪要》的司法精神，升龙公司不享有解除权，即使发出解除通知，也不发生合同解除的效果。第二、升龙公司邮寄《律师商榷函》《解除合同通知书》的行为，不产生有效送达的法律效力。一是王子恺父亲签收不发生有效送达的法律效力。二是《律师商榷函》既未告知具体时间、具体地址，也没有告知当面协商的联系人姓名和联系方式。三是升龙公司在未告知贷款手续没有办下来的原因究竟是在王子恺一方还是在升龙公司一方以及如何完善的情况下，直接要求王子恺支付剩余全部购房款500000元，不发生法律效力。四是该《律师商榷函》没有升龙公司的授权文件，不足以使王子恺相信其有代理权。（三）本案不存在“未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”的情形。第一、王子恺即已交纳223956元。第二、按照补充协议第三条的约定，王子恺还缴纳了契税。第三、在升龙公司停工期间，王子恺和其他购房人一样，时刻关注工程建设进度。第四、即使在本案诉讼期间，王子恺也多次表示，愿意一次性付清下余房款。二审裁判文书生效后，王子恺又到升龙公司的售楼部，要求缴纳剩余房款，但无人接待。《九民会纪要》对约定解除条件成就类案件裁判规则提出了新的指导意见，指出“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”。（五）从实证角度认识本案，继续履行《商品房买卖合同》，既有现实基础，也符合各方的根本利益，更有程序性保障。从程序性角度理解，继续履行合同，符合当事人的订约目的，也不会加重升龙公司负担。从法理学角度分析，在合同具备继续履行条件的情况下，并非首选合同解除，而是积极选择采取补救措施的方式，优先保护合同各方的利益。买受人签订《商品房买卖合同》的目的，是为了解决生活住房问题。倘若准予解除《商品房买卖合同》，会造成不公。本院经审查认为，（一）关于生效判决认定事实证据是否充分的问题。双方合同约定：“根据双方陈述的签订合同和办理银行按揭贷款手续的流程，在签订商品房买卖合同前，对准备办理银行按揭贷款方式的买受人，先向升龙公司提交相关贷款资料，在对买受人的征信及是否符合贷款条件等情况予以审核后，双方签订商品房买卖合同”。证人李某出具的证明可以证明王子恺已在合同签订后提交了贷款资料，且置业顾问将贷款手续交至贷款银行，贷款银行也已经通知王子恺进行面签，从上述事实看，王子恺已经举证证明并非其个人原因导致贷款无法发放，在此基础上，升龙公司未提交直接证据证明是由于王子恺的原因导致未获取贷款，应当承担不利的法律后果。双方签订合同后，在履行合同的过程中，升龙公司也存在违约行为，故升龙公司认为王子恺构成严重违约的理由缺乏证据证明，生效判决认定事实依据充分。（二）关于法律适用问题。1.关于升龙公司是否享有约定解除权的问题。根据升龙公司在一审的诉讼请求及理由，升龙公司根据《商品房买卖合同》的约定，请求解除合同，故升龙公司行使的是约定解除权。《商品房买卖合同》第六条约定，“如因买受人责任使按揭借款未足额汇入出卖人指定账户的，乙方应当在约定贷款到账期限届满或者银行拒绝贷款(包括未足额发放贷款）之日起15日内一次性向甲方补足房屋的全部总价款，如逾期按照附件四补充协议第二条执行”。该条明确约定的前提是“因买受人责任”。在无法证明是王子恺违约造成无法获取贷款的情况下，升龙公司并不具有合同约定的解除权，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。故不享有约定解除权的升龙公司给王子恺邮寄《律师商榷函》《解除合同通知书》，即便王子恺未在异议期限内提起诉讼，也不产生解除合同的法律后果。另外，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。根据《商品房买卖合同》约定，王子恺应在2014年1月25日前向升龙公司支付全部购房款，王子恺未按照合同约定向升龙公司补足全部购房款。升龙公司于2017年2月才向王子恺邮寄了《律师商榷函》催收房款，2017年10月升龙公司向王子恺邮寄了《解除合同通知书》，告知王子恺解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，已明显超过合理期限，升龙公司约定解除权消灭。2.关于升龙公司是否享有法定解除权的问题，虽然在升龙公司于2017年2月向王子恺邮寄了《律师商榷函》催收房款，王子恺未及时交付房款，升龙公司基于新产生的事实取得法定解除权，但是根据本案事实，2013年12月23日双方当事人签订《商品房买卖合同》之前，王子恺即已交纳223956元购房款，并按照补充协议第三条的约定缴纳了契税。在本案诉讼期间，王子恺也多次表示愿意一次性付清下余房款。二审生效后，王子恺又到升龙公司的售楼部，要求缴纳剩余房款，说明合同还有履行的可能性。根据《九民会纪要》的精神，即使合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，如果违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，也应当继续履行合同。本案中，因本案商品房买卖合同并非不能实现，生效判决未支持升龙公司解除合同的诉讼请求并无不当，双方应根据诚实信用原则继续履行合同。升龙公司认为生效判决适用法律错误的理由不能成立。综上，升龙公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回济源升龙置业有限公司的再审申请。审判长  范书伟审判员  袁 方审判员  于跃辉二〇二〇年八月四日法官助理苗振林书记员孙萍