云南省泸水市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3321民初1246号原告（反诉被告）：刘亮梅，女，1973年10月5日生，白族，云南省兰坪县人，住云南省怒江傈僳族自治州兰坪县。委托诉讼代理人：和政宏，男，云南东大峡律师事务所律师，执业证号：15333201410570826，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：陈新贵，男，云南东大峡律师事务所律师，执业证号：15333201810039713，代理权限：特别授权代理。被告（反诉被告）：怒江诚合房地产开发有限公司。住所地：云南省怒江州泸水市六库镇向阳西路东侧。统一社会信用代码：915333005718870638。法定代表人：潘煜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邱文庆，男，建纬（昆明）律师事务所律师，系怒江诚合房地产开发有限公司清算组成员，执业证号：15301200910127524，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：乐怡心，女，建纬（昆明）律师事务所实习律师，系怒江诚合房地产开发有限公司清算组成员，实习证号：53021907210339，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：泸水市农村信用合作联社，住所地云南省怒江州泸水市六库镇穿城路**。统一社会信用代码：91533321219310556P。法定代表人：傅航，职务：理事长。委托诉讼代理人：李德昌，男，云南大怒江律师事务所律师，执业证号：15333201610837723，代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）刘亮梅诉被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司（以下简称“诚合地产”）、被告（反诉原告）泸水市农村信用合作联社（以下简称“泸水信用联社”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月17日在本院第三审判法庭公开开庭进行了审理。原告刘亮梅及其委托代理人和政宏、陈新贵、被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邱文庆、乐怡心，被告（反诉原告）泸水市农村信用合作联社的委托诉讼代理人李德昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘亮梅（以下简称“原告”）向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原、被告双方于2014年8月25日签订的合同编号为CH-2014-8-15的《商品房购销合同》及《商品房购销合同的补充协议》；2.请求人民法院依法判令解除原告与被告于2014年9月28日签订的合同编号为1602013030140928510000001的《个人购房借款合同》；3.请求人民法院依法判令被告向原告支付合同违约金人民币80576.10元；4.请求人民法院依法判令被告返还原告购房首付款人民币94312.00元及支付该首付款自2014年8月25日（付款之日）至判决生效之日的同期同类银行利息；5.请求人民法院依法判令被告偿还原告至起诉之日（2019年10月10日）原告已经偿还被告泸水信用联社六库人民路支行的借款和利息（该项金额以被告计算的为准）；6.请求人民法院依法判令被告偿还被告自起诉之日（2019年10月10日）开始计算的剩余借款和利息（该项金额以被告计算为准）；7.本案诉讼费用和诉前财产保全费用由两被告承担。事实与理由：原、被告双方在平等、自愿、诚实、信用的基础上，于2014年8月25日签订了合同编号为CH-2014-8-15的《商品房购销合同》及《商品房购销合同的补充协议》。合同约定：被告将位于栗都半岛一期负1层S161号房框剪结构的房屋出售给原告，房屋建筑面积为50.96平方米，房屋总价款为人民币805761.00元；付款方式为2014年8月25日前首期支付405761.00元，余款40万元原告应在本合同签订之日起向被告指定的银行申请办理按揭贷款手续。原、被告约定的购房款实际为494312.00元，被告为了提高银行贷款额度将原告购房款提高了311449.00元，即将购房款提高至805761.00元（商品房购销合同中载明的价款），购房首付款实际应为94312.00元，而被告将购房首付款提高至405761.00元。在《商品房购销合同》签订前，原告已向被告实际支付了首付款94312.00元，并于2014年9月28日通过被告泸水市农村信用合作联社六库人民路支行按揭贷款40万元将购房款全额支付完毕。《商品房购销合同》第七条约定被告应于2015年8月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。第九条约定了被告逾期交房的违约责任：(1)甲方（被告）如未按照本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止15天内，按照每天总房价的万分之零点五向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行：(2)逾期15天后，原告有权决定是否解除合同，如解除合同，则被告向原告支付总购房款10%的违约金，被告向原告退还已付房款，已发生的交易相关税、费由原告承担。双方签订《商品房购销合同》后，原告按照合同的约定如实履行了合同义务，向被告交付了所有购房款，但被告未如实履行合同义务，至今未向原告交付房屋，已逾期三年多，被告的行为已构成违约，按照相关法律规定及《商品房购销合同》第九条的约定，且根据目前被告现状（尚未建盖合同约定的房屋），也无法继续履行交付房屋的义务，无法实现合同目的，根据上述合同约定，原告有权解除合同，并要求被告按总购房款的10%承担违约责任。为履行合同约定的付款义务，原告与被告泸水市农村信用合作联社六库人民路支行于2014年9月28日签订了《个人购房借款合同》，向被告银行按揭贷款40万元，原告以本案商品房购销合同中购买的房屋作为抵押，被告作为保证人。现被告已逾期三年多未按合同约定向原告交付房屋，至今仍未看到被告建盖房屋的任何痕迹，原告却仍要每月定期向银行偿还高额的借款本息，被告的违约行为给原告个人和家庭带来了多年的持续性压力和矛盾，严重影响了原告家庭的生活质量和家庭和睦。综上，原告认为：一、《商品房购销合同》及《商品房购销合同的补充协议》系原、被告双方自愿协商订立，没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。依据《商品房购销合同》第九条约定，原告在被告逾期交房15天后，可随时主张是否解除合同，属双方合意约定解除的情形，同时，依据《商品房购销合同》第九条约定，解除合同的违约金为总房款的10%，属双方当事人合意。本案中合同的解除因被告的责任而导致，被告应当按照合同约定向原告支付总房款百分之十的违约金即80576.10元(805761.00元X10%=80576.10元)，并退还原告已付首付款94312.00元及支付该首付款自2014年8月25日（付款之日）至判决生效之日的同期同类银行利息，并偿还原告至起诉之日（2019年4月16日）原告已经偿还被告泸水市农村信用合作联社六库人民路支行的借款和利息（该项金额以被告银行计算为准）。二、原告与被告签订的《个人购房借款合同》目的是为了购买涉案房屋，因《商品房购销合同》被解除，致使《个人购房借款合同》的目的无法实现，也应解除。因原告在被告处按揭贷款40万元直接存入被告账户，资金的流向应当遵循来回一致，且该笔按揭贷款的实际受益人亦为被告，故未偿还的按揭贷款及利息应当直接由被告返还被告。三、原告与被告多次协商处理本案所涉纠纷，但被告一直以各种理由推诿，无奈原告诉诸人民法院，原告申请诉前财产保全所产生的保全诉讼费用应当由被告承担。被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司（以下简称“诚合地产”）辩称：1.同意原告解除购销合同与补充协议合同，同意解除与银行的合同；2.首付款及利息我们同意支付给原告，但是具体要以法院判决时间为主。被告（反诉原告）泸水市农村信用合作联社（以下简称“泸水信用联社”）辩称：1.原告提出将我们列为被告不合适，我们与原告签订借款合同，不是房屋买卖合同，我们并没有违约，相反原告刘亮梅违约；2.不同意原告提出由诚合房地产偿还全部贷款，房产公司只是承担连带责任，原告应承担还贷责任；3.原告和房地产公司为达购房目的，降低购房款的行为与银行没有责任。泸水信用联社提出如下反诉请求：1.请求判令反诉被告刘亮梅立即向反诉原告偿还截至2020年5月20日的剩余借款本金余额176666.75元；2.请求判令反诉被告刘亮梅向反诉原告偿还自2020年5月21日起至实际还清款项之日止按借款合同约定的贷款利息、罚息和复利（以原告计息系统计算数额为准）；3.请求判令反诉被告怒江诚合房地产开发有限公司对上述二项反诉请求所涉款项承担连带保证责任；4.请求判令本案的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2014年8月25日，反诉被告刘亮梅与反诉被告诚合地产签订了《商品房购销合同》。该合同约定：购房款为805761.00元，其中4000000.00元以银行按揭贷款方式支付。2014年8月29日，反诉被告刘亮梅，因购买商铺的需要向反诉原告申请借款。经反诉原告审查后，认为反诉被告刘亮梅符合贷款的条件，可以发放借款。2014年9月28日，反诉原告与反诉被告刘亮梅、反诉被告诚合地产签订了合同编号为1602013030140928510000001《个人购房借款合同》（后称“借款合同”），该借款合同明确约定：1.借款金额为40万元；2.借款用途为：购买坐落于泸水市僚都半岛的房屋，建筑面积为50.96平方米；3.借款期限：120个月，自2014年9月28日起至2024年9月28日止；4.借款月利率为6.0042%。贷款本息的归还方式为：按月等额本金还款法；5.反诉被告刘亮梅未按合同约定偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；6.反诉被告刘亮梅自愿以购买的位于泸水市六库镇使都半岛的房屋抵押给反诉原告，作为偿还借款的担保；7.反诉被告诚合地产自愿对该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为贷款发放日起至抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到房屋他项权利证书之日止；8.抵押和保证的担保范围均包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利违约金等。借款合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约定向反诉被告刘亮梅发放贷款，并就上述抵押物办理了抵押权预告登记手续。根据《借款合同》第9.1.5条“借款人涉及刑事案件、诉讼、仲裁、行政处罚等法律程序及出现其他贷款人认为可能会影响贷款偿还的情形的（包括但不限于与任何第三人发生重大纠纷等）”以及第9.2条“借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月付款期未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”第26.1条“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。”之约定，反诉书皮告刘亮梅的行为已构成违约，根据借款合同的约定，反诉原告有权要求反诉被告提前偿还借款。综上，反诉原告认为，借款合同签订后，反诉原告已经按照借款合同的约定全面履行自己的合同义务，但反诉被告通过提起诉讼请求解除与反诉原告签订的借款合同，其行为已构成严重的违约，给反诉原告造成重大的经济损失。现反诉原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条和第一百四十条之规定，向贵院依法提起反诉，请求贵院依法公正裁决。原告针对泸水信用联社反诉辩称：1.原告方提出解除商品房解除协议，那相应的也应与银行解除贷款合同；2.解除商品房买卖合同后，原告方不应承担还贷责任；3.在反诉被告与原告签订房屋买卖合同之前，反诉原告已经与诚合地产签订合作协议。诚合地产针对泸水信用联社反诉辩称：未逾期部分，反诉原告计算的利息、罚息就不存在，对于未逾期的部分诉求应予驳回。我们同意解除个人借款合同，同意由我们进行清偿。原告（反诉被告）刘亮梅针对其本诉诉讼请求及反诉答辩理由，向本院提交了如下证据材料：1.原告身份证复印件，用于证明原告的主体适格。2.《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、收据（均为复印件），用于证明：1.原告与被告于2014年8月25日签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同的补充协议》，约定被告将位于傈都半岛1幢负1层S161号房框剪结构的房屋出售给原告，房屋建筑面积为50.96平方米，房屋总价款为人民币805761.00元，同时约定了交房时间，违约责任等相关事项。2.根据该合同约定被告应于2015年8月31日前将房屋交付给原告，但被告至今未交付房屋，已逾期三年半，按照相关法律法规的规定和《商品房购销合同》第九条的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。3.《个人购房借款合同》、《借款凭证》、《银行账户交易明细》，用于证明：1.为履行合同约定的付款义务，原告应被告要求，由被告协调于2014年9月28日向泸水信用联社借款人民币40万元，并已向被告所购房屋作为抵押，同时被告自愿作为保证人。2.借款后现原告一直履行还款义务，每月定期向银行偿还高额的借款利息。但被告未按合同约定向原告交付房屋，也未向原告支付购房款。经质证，诚合地产对原告提交的证据1.2.3组的真实性、合法性认可，但对证据中收据进行说明，原告提交的收据都不是原件，且原告实际交付的首付款为65761.00元。泸水信用联社对证据1.2.3组的三性没有异议，但对于原告提交的首付款有异议，同时对证据3的证明目的不认可。本院认为，原告提交的三组证据具有客观真实性，与本案具有直接的关联性，且被告诚合地产和被告泸水信用联社对证据真实性、合法性无异议，本院对原告提交的三组证据均予以确认。另，结合本案事实及法庭核实，本院确认原告实际交付的首付款为65761.00元，按揭贷款金额为40万元，截止2020年6月16日，原告已经偿还借款本金223333.25元，偿还借款利息95662.46元，共计318995.71元，尚欠贷款本金176666.75元，尚欠借款利息713.67元。。被告（反诉被告）诚合地产未向本院提交证据材料。被告（反诉原告）泸水信用联社对其本诉答辩及反诉请求，向本院提交了如下证据材料：1.《营业执照》、法定代表人身份证明、《居民身份证》，用于证明反诉原告的基本信息及主体适格。2.《居民身份证》，用于证明反诉被告旷思聪身份情况。3.《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、《商品房屋权属预登记书》，用于证明反诉被告旷思聪向反诉被告怒江诚合房地产开发有限公司购买了房屋的事实。4.《个人住房（商铺）借款申请书》、《个人住房（商铺）贷款共同还款承诺书》、《个人借款申请申报表》、《面谈记录》、《个人购房借款合同》、《借款借据》、《储蓄取款凭证》，用于证明反诉被告向反诉原告申请借款40万元的事实及签订的《个人购房借款合同》的具体内容，反诉原告将借款40万元发放到反诉被告账户内的事实。5.《个人商业贷款推荐书》、《担保承诺书》、《泸水县农村信用合作联社个人房屋贷款合作协议》，用于证明反诉被告怒江诚合房地产开发有限公司自愿为反诉被告旷思聪借款承担阶段性担保责任的是事实。6.《贷款账》，用于证明本诉原告尚欠的贷款本金余额。经质证，原告对泸水信用联社提交的证据1.2.3.4.6组的真实性、合法性认可，对证据5三性不予认可，提出证据5中反诉原告与诚合签订的合作协议与本诉原告无关，主合同商品房购销合同解除，那么附属合同借款合同应该解除，由被告诚合房地产进行偿还。被告诚合房地对泸水信用联社提交的证据1.2.3.4.5.6的三性没有异议。本院认为，被告（反诉原告）泸水信用联社提交的六组证据具有客观真实性，与本案具有直接的关联性，且原告和被告诚合地产对证据无异议，本院对该六组证据均予以确认。另，结合本案事实及法庭核实，本院确认原告实际交付的首付款为65761.00元，按揭贷款金额为40万元，截止2020年6月16日，原告已经偿还借款本金223333.25元，偿还借款利息95662.46元，共计318995.71元，尚欠贷款本金176666.75元，尚欠借款利息713.67元。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年1月8日，原告与被告诚合地产双方签订合同编号为ＣＨ－2014-8-06的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于六库镇人民××东南××房框剪结构的房屋，房屋建筑面积为50.96平方米，总价款为人民币805761.00元，但原告与被告诚合地产为了提高原告的银行贷款额度，双方之间的实际购房款为465761.00元，原告实际缴纳的首付款为65761.00元，余款40万元通过向被告（反诉原告）泸水信用联社进行按揭贷款，对此，原告与被告（反诉原告）泸水信用联社于2014年9月28日签订了合同编号为1602013030140928510000001《个人购房借款合同》，被告诚合地产作为保证人，合同签订后被告（反诉原告）泸水信用联社按约定发放了贷款，该笔贷款作为原告购房款已经全部支付到了被告诚合地产账户。另查明，被告诚合地产至今没有将房屋交付给原告，被告在庭审中明确表示涉案房屋未达到交房条件，且被告诚合地产现已经通过司法程序解散后进入清算阶段，现已无法履行合同约定的交房条件。截止2020年6月16日，原告已经偿还借款本金223333.25元，偿还借款利息95662.46元，共计318995.71元，尚欠贷款本金176666.75元，尚欠借款利息713.67元。各方当事人均同意以此作为裁判依据。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。在房屋买卖合同中，按期交付符合合同约定的房屋是出卖方的主要义务，根据合同约定被告应于2015年8月31日前交付房屋，被告迟延交房且在合理期限内仍未交房，至今房屋仍未竣工验收，其行为已构成违约应承担相应的违约责任。现原告认为被告迟延交付房屋已构成根本违约，要求解除双方之间的合同，在合同纠纷案件中，若当事人要求解除合同应符合法定或者约定条件并遵循有约定从约定，无约定从法定的原则。本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》第九条明确约定：“逾期，15天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3.乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五作为迟延履行金支付给乙方，双方不办理退房手续。”据此，本案的合同解除为约定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，……”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，被告逾期交房的违约行为致使原告明显不能实现合同目的，原告诉请的解除《商品房购销合同》的主张本院予以支持。本案中合同的解除因被告诚合地产的责任而导致，被告诚合地产应当按照合同约定向原告支付总房款百分之十的违约金即46576.10元（465761.00元×10%﹦46576.10元），并退还原告已付首付款65761.00元，同时被告诚合地产应当向原告支付截止2020年6月16日原告已偿还被告（反诉原告）泸水信用联社的借款本金和利息共计318995.71元，对于原告提出被告诚合地产承担首付款利息的问题，因本院已经支持了被告诚合地产向原告承担违约金的主张，故，本院对原告提出首付款利息的问题不予支持。关于原告与泸水信用联社签订的《个人担保借款合同》是否解除问题，本院认为，签订该合同的目的是为了购买涉案房屋，因商品房担保贷款合同的特殊性，本案中《商品房购销合同》被解除，致使《个人借款合同/担保合同》的目的无法实现，依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条规定，原告请求解除《个人借款合同/担保合同》的主张，本院予以支持。关于原告未清偿的借款本金及利息应当如何承担还款责任问题，因原告在泸水信用联社按揭贷款40万元已经支付至被告诚合地产账户，资金的流向应当遵循来回一致，故未偿还的按揭贷款应当直接由诚合地产返还泸水信用联社为宜，但鉴于被告诚合地产现已经通过司法程序解散后进入清算阶段，泸水信用联社的债权权益可能无法得到保障。对此，本院认为，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本意来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务，这是因为，商品房出卖人将其收到的购房款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人。本案中，原告作为《个人借款合同/担保合同》的借款人，也应承担还款义务，因此，截止2020年6月16日剩余的贷款本金176666.75元及尚欠借款利息713.67元和实际还款之日止的借款利息，应当由被告诚合地产在其资产范围内予以清偿，被告诚合地产资产不足以清偿部分由原告清偿。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第六十七条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘亮梅与被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司于2014年8月25日签订的合同编号为CH-2014-8-15的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、原告（反诉被告）刘亮梅与被告（反诉原告）泸水市农村信用合作联社于2014年9月28日签订的合同编号为1602013030140928510000001的《个人购房借款合同》于本判决生效之日起解除。三、被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘亮梅解除合同的违约金46576.10元；四、被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还（反诉被告）刘亮梅购房首付款65761.00元；五、截止2020年6月16日止，原告（反诉被告）刘亮梅已经偿给被告（反诉原告）泸水市农村信用合作联社的借款和利息318995.71元，由被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司返还给原告（反诉被告）刘亮梅，款于本判决生效之日起十日内支付；六、原告（反诉被告）刘亮梅尚欠被告（反诉原告）泸水市农村信用合作联社借款本金176666.75元及借款利息713.67元和自2020年6月17日起至实际还款之日止的借款利息由被告诚合地产在其资产范围内予以清偿，不足以清偿部分由原告（反诉被告）刘亮梅清偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告（反诉被告）刘亮梅的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）泸水市农村信用合作联社的其他反诉请求。本诉案件受理费3798元，反诉案件受理费1899元，由被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  王兆明审 判 员  杨新全人民陪审员  沈太林二〇二〇年八月十二日书 记 员  和志萍