广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13361号原告：邱伟杰，男，1967年9月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区******，公民身份号码440************。原告：黄彩英，女，1967年12月31日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区******，公民身份号码440************。两原告共同委托诉讼代理人：钟雄军，广东道慧律师事务所律师。被告：陈俊锋，男，1982年6月4日出生，汉族，身份证住址广东省翁源县*************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：黄俊栋，广东上方律师事务所律师。原告邱伟杰、黄彩英与被告陈俊锋建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告邱伟杰及原告邱伟杰、黄彩英的共同委托诉讼代理人钟雄军，被告陈俊锋的委托诉讼代理人黄俊栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱伟杰、黄彩英向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》《补充协议》及《不动产借款抵押合同》均在2020年4月9日解除；2.判令被告立即到中山市自然资源局解除原告土地使用证号为号土地的抵押登记；3.判令被告立即归还原告土地使用证号为号的土地使用证原本；4.判令原告没收被告定金390000元。事实和理由：原告在中山市东区***拥有土地面积为166.7平方米的住宅用地，土地使用证号为号。2018年12月2日和2019年1月25日，原被告双方就购买上述土地一事分别签订了《房地产买卖合同》和《补充协议》。合同约定，合同总价款195万元，被告在签订合同起五日内付第一期定金，第二期款项在房地产建筑完成并且达到过户条件之日起五个工作日内支付（最后付款期限为2019年10月前），第三期款项在完成过户之日起五个工作日内支付。《房地产买卖合同》和《补充协议》签订后，为了保障被告所支付的60万定金的安全，原被告双方以借款的名义签订了《不动产借款抵押合同》，用转让的土地在中山市自然资源局办理了抵押登记手续，但该抵押合同并未产生实质意义上的借款，被告也没有支付借款给原告。合同签订后，被告没有履行合同约定按时支付土地转让款，至今被告只支付了定金，其余款项仍未支付。原告多次通知被告或通过中山市石岐区富家房地产中介信息服务部通知被告，要求被告尽快办理房屋规划、设计、报建和施工等手续，并按合同约定支付土地转让款，但被告至今都没有做相关工作及支付土地转让款。原告于2020年3月13日、17日、19日向被告发出《催告书》，要求被告于2020年3月31日前向原告支付土地转让款135万元，并按照合同约定前往相关政府部门办理房屋规划、设计、报建和施工等土地过户前期手续，但被告置之不理。由于被告违约致使双方合同无法继续履行，原告于2020年4月6日、9日向被告发出《解除合同通知书》，要求解除合同及注销土地抵押登记等，但被告未履行，故提起诉讼。被告陈俊锋辩称，案涉房地产买卖合同、补充协议、不动产借款抵押合同不应被解除，被告无根本性违约行为，原告无权没收定金，原告应当遵守诚实信用的契约精神继续履行案涉合同。第一，双方签订的房地产买卖合同依法成立并生效，被告无根本性违约行为，而原告却多次实施违约行为，并且已经签字确认，依法依理原告不应单方解除合同。第二，按实际情况，原告作为卖方是土地使用权人，拥有报建权利。根据合同约定，原告有报建的责任，却在相关告知书、公告中要求被告前去办理报建手续，是颠倒黑白的行为。第三，原告起诉前提及依据案涉合同要求被告支付135万元的履约责任，没有事实和法律依据。合同中明确约定被告在案涉合同中的135万元余款应当分两笔支付，其一为房地产建设完成后达到过户的条件之日起5个工作日支付120万元；在过户完成后5个工作日内支付15万元。原告所发的要求支付135万元的通知应当是更改合同条款的要约，在被告未予以回应的情况下，不应当发生法律效力。最后，原本原告超过合同约定的期限未履行解封、注销抵押的义务，其在2019年1月25日签字确认自己违约，并另行承诺履行期限后又再次超过期限未履行该义务。虽然原告有诸多违约行为，被告保留追究其违约行为的权利，希望原告以实际行动来弥补其过失，继续履行案涉买卖合同，及时向自然资源局申请报建，以促成案涉合同的交易，维护诚实信用的契约精神。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月2日，邱伟杰、黄彩英（卖方）与陈俊锋（买方）在中山市石岐区中山市石岐区富家房地产中介信息服务部（以下简称富家地产服务部）的居间下签订了《房地产买卖合同》，约定：卖方转让位于中山市东区齐东的土地所有权，土地面积166.7平方米，土地证号为号；该地产处于抵押状态，卖方应于签署合同之日起45天内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，注销完土地证5天内卖方将土地证重新抵押给买方，抵押金额以买方实际支付给卖方的地价款为准；买卖双方均清楚该房地产上述产权情况，且确认该土地是以空地现状定价出售；卖方承诺该地块可以报建并且负责协助买方办理该地块的报建手续，买方负责房屋的建筑，卖方确保房屋建筑完成后可顺利过户与买方；该土地转让成交价为195万元（此价不因测绘面积变化而变化，且包括卖方为报建而支付的相关费用），采用三期付款方式：第一期：定金为土地总价的三成60万元，于签订本合同之日起5个工作日内支付土地总价的一成，2018年12月28日前支付土地总价二成；第二期：土地总价的六成120万元，于房地产建筑完成并达到过户条件之日起5个工作日内支付（最后的付款期限为2019年10月前）；第三期：土地总价的一成15万元，于完成过户之日起5个工作日内支付；税费承担：查册费、调档费、契税、交易印花税……该土地的建筑费用，由买方支付上述款项；违约责任：如买方未能履行本合同之条款致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收；如卖方在收取定金后2个月内不办理报建手续，导致买方无法进行房屋建筑施工，则卖方需返还买方3倍定金以弥补买方损失；特注：如果卖方在第二期付款期间急需卖地款救急时，可与买方协商支助。合同还约定了其他内容。2019年1月25日，邱伟杰、黄彩英与陈俊锋签订《补充协议》，约定：签订合同时买卖双方均清楚该土地抵押给了农商银行，且已被广发银行查封，经友好协商，在买方向卖方支付完购买该土地定金45日内，卖方须办理好该土地的解封手续及注销抵押手续，由于卖方原因导致违约，合同无法继续履行，经双方再次协商，达成如下共识：1.卖方承诺于2019年2月28日前办理好该土地的解封手续并重新抵押给买方，同时将卖方名下其他物业一起抵押给买方，否则视为卖方再次违约，须承担由此引起的连带违约责任，需赔偿买方三倍购地总款作为违约金；2.在合同履行期间如有以下情形：卖方不配合办理报建手续、卖方不配合办理过户手续，这块土地及该土地上的建筑物遭遇第三方查封、冻结等，卖方需赔偿买方三倍购地总款作为违约金并退回已付购地款。补充协议与原合同不一致的，以补充协议为准。2019年2月19日，邱伟杰将广发银行贷款本金及利息结清，广发银行股份有限公司珠海分行为此出具了《广发银行个人贷款结清证明》，并依法向广东省珠海市香洲区人民法院申请解除对涉案土地的查封。珠海市香洲区人民法院作出（2018）粤0402民初6084号之一民事裁定，解除对涉案土地的查封。2019年3月26日，邱伟杰、黄彩英与陈俊锋签订一份《不动产借款抵押合同》，就涉案土地以借款方式约定了60万元的抵押担保，并约定了双方的通信送达地址。双方为此办理了涉案土地的不动产抵押登记手续。2020年3月12日，邱伟杰向陈俊锋发送《催告书》，要求陈俊锋于2020年3月31日前支付剩余土地款135万元，并按照合同约定前往相关政府部门办理房屋规划、设计、报建和施工等手续，否则将解除合同并要求其承担违约责任。同时，邱伟杰将上述催告内容在2020年3月19日的《中山日报》8版上刊登。2020年4月6日，邱伟杰、黄彩英按照合同约定的送达地址向陈俊锋发送《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《房地产买卖合同》《补充协议》和《不动产借款抵押合同》，并要求陈俊锋于2020年4月20日下午两点三十分到中山市自然资源局协助办理解除涉案土地抵押登记及归还土地使用证原件。该通知书的邮件显示陈俊锋本人于2020年4月8日签收，同时，邱伟杰、黄彩英在2020年4月9日的《南方日报》上刊登上述通知。庭审中，双方均称未对涉案土地的报建手续做前期准备工作。邱伟杰、黄彩英认为应由陈俊锋办理报建手续，因土地使用权证原件由陈俊锋持有。陈俊锋则称，土地报建分两部分，首先是规划报建，取得规划许可证后才能办理建设工程报建，规划报建只需要提供测量土地的图纸，不需要提供设计图，故报建需要邱伟杰、黄彩英去申请。据此，陈俊锋向本院提交了《建设用地规划条件申请》（办理须知），该须知列明了所需材料，包含授权委托书（委托代理人办理业务时需提供）。本院认为,土地使用权转让合同是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。本案中，邱伟杰、黄彩英与陈俊锋签订的《房地产买卖合同》转让的实质是涉案土地使用权，故本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。该《房地产买卖合同》关于定金的约定违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，故对于定金为60万元的约定无效，但其他条款均是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，当事人应按合同的约定履行自己的义务，享有相应的权利。本案的争议焦点在于：邱伟杰、黄彩英诉请确认《房地产买卖合同》及《补充协议》、《不动产借款抵押合同》已经解除是否符合法律规定或双方约定。邱伟杰、黄彩英认为，陈俊锋未按照合同约定支付第二期款项，且未办理房屋规划、报建等手续，已严重违约，故上述三份合同自其公告送达《解除合同通知书》之日即已解除。陈俊锋认为，邱伟杰、黄彩英未履行报建义务，其不应支付剩余款项，合同应继续履行。对此，本院分析如下：一、关于涉案土地应由谁负责报建的问题。首先，《合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，《房地产买卖合同》约定“卖方承诺该地块可以报建并且负责协助买方办理该地块的报建手续”；另，《补充协议》约定“卖方不配合办理报建手续、不配合办理过户手续……”，故根据上述约定可知，邱伟杰、黄彩英在报建手续中履行的应是“协助义务”。其次，从陈俊锋向本院提交的《建设用地规划条件申请》办理须知可知，该申请可以经授权委托由代理人办理，即报建手续并非必须由邱伟杰、黄彩英本人进行，陈俊锋并非履行不能。最后，若报建义务的主体是邱伟杰、黄彩英，按照常理该土地使用权证原件应为其本人持有，而现却由陈俊锋保管持有，与常理不符。综上，本院认定陈俊锋乃涉案土地履行报建义务的主体。二、关于涉案合同是否应予解除的问题。首先，陈俊锋作为涉案土地履行报建义务的主体，其不积极履行报建义务，导致合同未能继续履行，存在违约。其次，合同对于支付第二期转让款120万元设立了两个条件：一是房地产建筑完成并达到过户的条件之日起5个工作日内支付；二是最后付款期限为2019年10月前。按照合同条款理解，条件一是条件二的充分不必要条件，即如房地产建筑未能完成并达到过户条件时，陈俊锋亦要在2019年10月前支付该笔款项。而陈俊锋至今未履行该义务，且经邱伟杰、黄彩英催告后仍未履行，符合《合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方解除，邱伟杰、黄彩英按照合同约定地址将上述通知送达陈俊锋，亦于2020年4月9日在《南方日报》刊登了上述通知内容，故其请求确认《房地产买卖合同》《补充协议》已于2020年4月9日解除，本院予以支持。而《不动产借款抵押合同》实质为对《房地产买卖合同》约定的债权所设置的担保。在上述合同解除后，《不动产借款抵押合同》亦丧失了履行基础，亦应解除。因此，陈俊锋应返还涉案土地使用权证原件，并协助邱伟杰、黄彩英办理注销涉案土地抵押登记手续。三、关于没收定金的问题。双方约定定金为60万元，对于超过法定范围内定金的上限39万元（195万元×20%）的部分，应属无效。《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现邱伟杰、黄彩英主张没收陈俊锋支付的39万元定金，符合上述规定，本院予以支持。至于剩余的土地转让款21万元（60万元-39万元），为避免当事人诉累，邱伟杰、黄彩英应在陈俊锋协助办理注销涉案土地抵押登记的当日返还给陈俊锋。综上所述，邱伟杰、黄彩英诉求合法有据，本院予以支持；陈俊锋抗辩理据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条，第一百二十五条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告邱伟杰、黄彩英与被告陈俊锋于2018年12月2日签订的《房地产买卖合同》、2019年1月25日签订的《补充协议》、2019年3月26日签订的《不动产借款抵押合同》均于2020年4月9日解除；二、原告邱伟杰、黄彩英没收陈俊锋支付的定金390000元；三、被告陈俊锋于本判决生效之日起七日内向原告邱伟杰、黄彩英返还XXX号土地使用权证，并协助原告邱伟杰、黄彩英办理上述土地使用权证的注销抵押登记手续。案件受理费12760元（原告邱伟杰、黄彩英已预交），由被告陈俊锋负担（被告于本判决生效之日起七日内径付两原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇二〇年八月二十日书记员  赵会程慕桦