广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27544号原告：郭裕棉，男，1965年8月14日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：杨明钊，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。被告：李某2，男，1984年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************412。被告：佛山市宏盈创科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇横江五金工业区淘金路****厂房A首层自编**，统一社会信用代码91440605MA53MGBK6T。法定代表人：李某1。被告：佛山市南海区悦添五金制品厂，住，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇横江五金工业区淘金路****厂房A首层自编**一社会信用代码92440605MA50HJRH1D。负责人：李某2。被告：佛山市悦德贸易有限公司，住所地，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇横江五金工业区淘金路****厂房A首层自编**会信用代码914************401。法定代表人：李某2。四被告共同委托诉讼代理人：周淑贞，广东正念律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：洪玮，广东正念律师事务所律师。原告郭裕棉与被告李某2租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，原告申请追加佛山市宏盈创科技有限公司（以下简称宏盈创公司）、佛山市南海区悦添五金制品厂（以下简称悦添厂）、佛山市悦德贸易有限公司（以下简称悦德公司）为本案共同被告，本院经审查予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨明钊、杨立明、被告李某2及四被告共同委托诉讼代理人周淑贞、洪玮到庭参加诉讼。被告李某2申请进行工程造价进行鉴定，因未在规定时间内缴纳鉴定费，鉴定程序终止。诉讼期间，原、被告申请进行庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告李某2于2019年1月9日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告李某2腾退上述合同项下位于佛山市南海区丹灶镇横江五金工业区淘金路12号厂房及配套用房、场地予原告；3.被告李某2按上述合同约定租金标准向原告支付2018年12月28日起至实际腾退涉案租赁物之日止的租金；4.被告李某2按28251元/年的标准向原告支付2018年12月28日起至实际腾退涉案租赁物之日止的土地使用税；5.被告李某2向原告支付2018年12月2日起至实际腾退涉案租赁物之日止的电费、2018年12月26日起至实际腾退涉案租赁物之日止的水费；6.被告宏盈创公司、悦添厂、悦德公司就第2项诉讼请求承担连带责任，分别将上述厂房、场地腾退给原告；7.被告宏盈创公司、悦添厂、悦德公司就第3、4、5项诉讼请求承担连带清偿责任；8.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2019年1月9日，原、被告签订合同编号为（2019）-（0301）《厂房租赁合同》及《厂房租赁安全协议》，约定被告李某2租用原告位于，租赁期限自2019年3月1日起至2028年3月1日止。涉案租赁物至今未取得建设工程规划许可证，上述《厂房租赁合同》属无效。被告李某2在2018年12月份就已经进场，其与原告签订《厂房租赁合同》后，一直占用该租赁物，将该租赁物分别转租予其余三被告，其中被告悦添厂、悦德公司的法定代表人均为被告李某2，三间公司至今仍在经营中，即被告李某2至今仍作为“间接占有人”占有涉案租赁物。但被告李某2自承租之日起至今从未向原告支付过任何费用，其行为明显损害原告的利益。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，原告有权要求被告李某2按照合同约定支付厂房、土地占用费，以及因被告李某2占用而产生的土地使用税、电费以及水费。被告李某2将涉案厂房转租予其余三被告，结合三被告的企业注册地址在涉案租赁物地址上，以及被告李某2于法院进行财产保全时自述涉案厂房内的所有物品均非其所有的事实，可以认定其余三被告才是涉案租赁物的实际占用人。被告李某2与原告签订的《厂房租赁合同》为无效合同，其余三被告与被告李某2之间的转租合同亦为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同无效时次承租人负有“腾房义务”，因此，其余三被告作为次承租人对占用涉案租赁物负有腾退义务。其次，因次承租人与被告李某2之间签订的转租合同为无效合同，次承租人已然丧失了继续占用、使用涉案租赁物的合法依据或正当权源，即次承租人（其余三被告）作为直接占有人以及承租人（被告李某2）作为间接占有人对出租人（即原告）均构成无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，物权人有权要求无权占有人返还原物。原告一直以来多次催告被告李某2缴纳租金，并于2019年10月20日在涉案厂房处粘贴“追缴租金、费用通知书”，其余三被告对于被告李某2占有使用租赁物且拒不支付占用费的事实系知情。但四被告至今仍占有使用涉案租赁物，侵害原告的租赁权，其主观状态系有过错，应属“恶意”。四被告构成共同侵权，原告有权请求部分或全部连带责任人承担责任。被告李某2辩称，一、本案李某2与郭裕棉之间存在租赁关系，涉案厂房已达到报建条件，不应认定为无效合同，双方应当继续履行。2019年1月9日，李某2与郭裕棉签订了《厂房租赁合同》，李某2基于合同涉及土地是工业用地，是可以报建的信赖利益，对厂房进行了大量的资金投入。厂房现已通过了消防验收，已达到报建条件，而郭裕棉却拒不报建，反而要求确认《厂房租赁合同》无效，此举是有违诚实信用的违约行为甚至是欺诈的行为，不仅将会导致李某2前期投入的300万元化为乌有，违背诚实信用原则，更将损害社会经济和市场秩序。二、厂房租赁合同是双方达成租赁关系的确认，但是很多细节尚未明确，不属于正式文本。厂房租赁合同多处重要内容为空白，且李某2在合同末尾注明了本合同为意向合同，确认细节后出正本合同，双方就何时交付、何时计租、计租面积、消防通道面积、土地使用税的缴纳主体尚未达成一致，双方在微信中多次就合同文本进行修改。且郭裕棉在与李某2的微信聊天中表述“其实你已经签合同了”，证明郭裕棉清楚并知道李某2从始至终认为《厂房租赁合同》为意向性质，并非正式合同。另一方面也反映出郭裕棉在与李某2签订《厂房租赁合同》时，双方对合同的意向性质是有共识的，双方很多关于租赁的权利义务约定尚未达成一致，关于合同的权利义务应当以合同实际履行的为准。三、涉案厂房计租时间不应为2018年12月28日，应该从2019年10月计算。郭裕棉作为出租人本应向李某2提供符合约定用途的租赁厂房，但因其资金紧张，迟迟未能提供符合约定用途的租赁物，李某2为早日实现生产，多次敦促郭裕棉及时完善各项设施并尽早提供生产用电及消防配套设施。但是截至2019年10月，郭裕棉才完善了各项设施、正式通水通电（在2019年10月之前一直只能使用临电，电压低无法生产）和通过消防验收，李某2才实现了工业生产用途，因此，李某2实际使用的时间应从2019年10月起算。另根据《厂房租赁合同》，没有填写计租时间，就是因为郭裕棉提供的租赁物尚未达到交付使用的标准，双方未就郭裕棉提供符合约定的厂房事宜达成一致，所以双方才并未填写如此重要的合同条款，因此，涉案厂房的计租时间不应为2018年12月28日。四、涉案厂房可实际使用面积仅剩余6740.2平方米，商铺仍未交付，租金标准不应为131212元/月。双方约定的厂房租金计算依据为郭裕棉提供8163平方米的厂房、128平方米的商铺、1126平方米的厂房前吉地。《厂房租赁合同》签订后，因厂房消防验收不合格，因此，郭裕棉在2019年9月将厂房拆除一部分，拆除出的空间作为消防通道，消防通道为公用面积，在场的各租户均可以使用，因此，厂房现可实际使用面积仅剩余6740.2平方米。商铺截至目前仍未交付。因此，涉案厂房的租金计算标准应根据实际使用情况结算。五、关于各项费用：1.李某2已经支付了保证金32万元，郭裕棉微信也进行了确认。2.根据微信聊天记录，郭裕棉与李某2曾达成合意，确认李某2使用水泥的费用可抵作相应部分租金。李某2代郭裕棉付了李耀林85000元水泥款，另外李某2为厂房基础设施建设使用水泥的费用为383088元，因此，水泥款抵扣租金的金额为468088元。3.由于租赁物并未满足生产条件，郭裕棉仅开通了临时水电，电房也并未过户至李某2名下，电费通知单上的业主仍为佛山市张略包装材料有限公司，并非李某2，因此，郭裕棉主张的水电费用不属于李某2全部应当承担的范畴。该水电费用为整个物业的水电费用，并非李某2单独使用的，为多家租户共用，当时为了结算水电费，李某2另行安装了全新的水电表，该水电表显示数额才是李某2实际使用的水电量，因此，水电费也应据此结算。4.土地使用税应由郭裕棉缴纳。根据法律规定、交易习惯及佛山市厂房租赁惯例，土地使用税应由郭裕棉缴纳，而非由李某2缴纳。六、李某2保留要求郭裕棉承担违约责任的权利。《厂房租赁合同》中第十四条免责条款载明李某2清楚承租厂房没有所有权证及部分没有报建的情况，李某2不得就合同效力问题向郭裕棉追讨损失。而事实上郭裕棉提供的厂房全部没有报建，李某2基于该土地为工业用地的土地性质，郭裕棉承诺进行报建的信赖利益，及李某2的厂房可以注册公司的事实，认为《厂房租赁合同》有效，因此进行了资产投入。现郭裕棉因自己资金状况问题要求根据厂房没有报建的原因确认合同无效，此举是严重的不诚信行为，即便厂房现已达到报建条件，郭裕棉仍旧拒不报建，故意撕毁合同，行为恶劣，应承担因此造成的李某2的全部损失。同时，该条款为格式条款，郭裕棉并未采取合理的方式提请李某2注意，排除了李某2的主要权利且违反了法律的强制性规定，应属无效条款。李某2有权就郭裕棉故意不提供符合约定用途的租赁物、缔约过失等严重侵害李某2的财产权益的行为要求郭裕棉承担违约责任。综上所述，李某2与郭裕棉之间存在合法的租赁关系，鉴于租赁物可以报建的事实，本着审慎认定合同效力和鼓励交易的原则，应当责令郭裕棉积极履行合同，依法报建，尽快签订正式合同，并按照租赁物实际使用的状况及行业惯例确定租赁面积、计租日期、租金标准、水电费用、土地使用税、租金等问题。郭裕棉应积极且善意履行合同义务而非恶意确认合同无效才可互利共赢，构建起和谐、稳定、诚信的良好社会氛围。李某2不同意腾退涉案租赁物，认为涉案合同有效且应继续履行。被告宏盈创公司、悦添厂、悦德公司共同辩称，被告宏盈创公司、悦添厂、悦德公司仅是将公司地址注册在涉案厂房，与郭裕棉不存在合同关系，根据合同相对性，被告宏盈创公司、悦添厂、悦德公司不是本案适格被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的电费通知单、用水清单、发票等水电费凭证，本院经审查对其真实性予以确认。2.对原告提交的《追缴租金、费用通知书》、照片，因原告未能提供充分证据证明已将该通知书送达被告李某2，故本院对上述证据的真实性予以确认，对原告主张的证明内容不予确认。3.对原告提交的关于装修添附的照片、光盘及四被告提交的混凝土送货单统计表、混凝土送货单、磅码单，本院经审查对其真实性予以确认。4.原、被告对本案中的其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年12月18日，被告李某2通过李某1银行账户支付了押金10万元予原告。2018年12月28日，被告李某2进场施工。2019年1月9日，原告（甲方）与被告李某2（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区丹灶镇横江五金工业区淘金路12号厂房及配套用房、场地出租给乙方使用；厂房计租面积8163平方米，租金为14.5元/平方米/月，合计118364元；商铺计租面积128平方米，租金为30元/平方米/月，合计3840元；厂房前吉地计租面积1126平方米，租金为8元/平方米/月，合计9008元；租赁期9年，自2019年3月1日起至2028年3月1日止；租金每3年复式递增10%，首次升租厂房租金是在15元/平方的基础上复式递增10%计算；本合同项下甲方所收取的租金为物业、场地使用权的不含税租金，在租赁物业、场地期间产生的土地使用税（3元/平方米/年，合计28251元/年，每年1月10日前交付给甲方）、营业税及国家、地方因租赁、地方因租赁物业所收的其他税费及垃圾方负责，需由甲方缴交的，甲方缴交后按实缴金额向乙方收取；乙方向甲方支付厂房租赁保证金393636元，厂房保证金在租赁期满后无息归还；租金按每季度缴交一次，采取先交租后使用的原则，在每次交租的前5日前交付；等等。被告李某2共向原告支付了保证金32万元（包含上述押金10万元）。原告与被告李某2均确认被告李某2代付了车间一的水泥款85000元，车间二、三水泥地面是由被告李某2铺设，双方约定铺设水泥地面的水泥款可抵扣租金。被告李某2主张车间二、三水泥款为480010元，原告主张该费用为133496元。原告确认因消防验收问题拆除了涉案租赁物的通道上盖物。根据原告提交的电费通知单，涉案租赁物在2019年1月1日至2019年9月30日期间非工业用电电费为10778.56元，在2019年9月5日至2020年6月30日期间工业用电电费为95940.23元。根据原告提交的用水清单，涉案租赁物在2019年1月至2020年6月期间产生水费共10273.95元。另查明，被告李某2承租涉案租赁物后在该处经营被告悦添厂、悦德公司。被告宏盈创公司于2019年8月21日成立，登记住所为涉案租赁物所在地址。涉案租赁物门口处设有“悦添&宏盈创大型分条平板厂”招牌。本院认为，本案属租赁合同纠纷，本案原、被告均未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告李某2签订的《厂房租赁合同》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故被告李某2作为承租人应将涉案租赁物返还予原告。涉案租赁物实际由被告宏盈创公司、悦添厂、悦德公司经营使用，但四被告均未向原告支付占有使用费，现被告李某2作为承租人需向原告返还涉案租赁物，被告宏盈创公司、悦添厂、悦德公司作为实际使用人亦负有返还义务，故对原告主张被告宏盈创公司、悦添厂、悦德公司返还涉案租赁物的请求，本院予以支持。关于占有使用费的问题，双方对计租面积存在争议，由于原告确认因消防验收问题拆除了通道上盖物，结合原告提交的平面图、被告李某2提供的照片，本院对被告李某2主张1432.9平方米属于消防通道不应计算租金的答辩意见予以采纳。原告作为出租人未能提供充分证据证明其向被告李某2交付了合同约定的商铺，故本院对被告李某2主张商铺128平方米没有交付的答辩意见亦予以采纳。被告李某2对厂房前吉地面积1126平方米无异议，因此，被告李某2每月应支付的租金为106594.45元【14.5元/平方米/月×（8163平方米-1432.9平方米）+8元/平方米/月×1126平方米=106594.45元/月】。关于租金的起算时间，虽然双方合同无效，但被告李某2占有使用涉案租赁物，应参照双方合同约定的租金标准支付占有使用费。被告李某2于2018年12月28日进场施工，双方合同约定租期自2019年3月1日起计算，该约定实际是原告基于整个租赁期限的租金收益给予被告李某2的优惠，但被告李某2并未依约支付租金，故本院对原告关于自2018年12月28日起计算占有使用费的主张予以采纳。综上，被告李某2应支付自2018年12月28日起至实际返还涉案租赁物之日止按每月106594.45元的标准计算的占有使用费予原告。双方约定被告李某2铺设水泥地面的水泥款可抵扣租金，双方确认车间一可抵扣水泥款金额为85000元，被告李某2主张车间二、三水泥款为480010元，原告主张该费用为133496元，但双方均未能提供充分证据证明其主张，故本院根据双方的主张酌定按照306753元计算该部分费用，即可抵扣租金金额共391753元。另外，由于双方合同无效，原告所收取的保证金32万元亦应予以返还。经计算，计至2020年6月30日的占有使用费为1932454.22元，为减少双方诉累，上述款项相互抵扣后，被告李某2尚应支付占有使用费1220701.22元（1932454.22元-391753元-32万元=1220701.22元）予原告，并应自2020年7月1日起按每月106594.45元的标准继续支付原告占有使用费至实际返还涉案租赁物之日止。关于土地使用税的问题，双方约定租赁期间产生的土地使用税由被告李某2负责，土地使用税为3元/平方米/年，故被告李某2应支付的土地使用税为23568.3元/年（3元/平方米/年×7856.1平方米=23568.3元/年）。双方合同约定土地使用税按年交纳，因此，被告李某2应支付计至2020年6月30日的土地使用税为35352.45元予原告，并应自2020年7月1日起按每年23568.3元的标准继续支付原告土地使用税至实际返还涉案租赁物之日止。关于水电费问题，被告李某2于2018年12月28日进场施工，由于原告提交的电费通知单是按月计收电费，原告确认在2019年9月前存在与其他租户电费混同的情况，2019年9月起安装分表，结合原告提交的电费通知单，本院酌定被告李某2支付自2019年1月1日起至2020年6月30日止的电费104563.08元（10778.56元×80%+95940.23元=104563.08元）予原告。同理，根据原告提交的用水清单，涉案租赁物在2019年1月至2020年6月产生水费共10273.95元，原告确认存在其他用水租户，故本院酌定被告李某2支付水费8219.16元（10273.95元×80%=8219.16元）予原告。由于被告李某2仍占有使用涉案租赁物，之后的水电费金额尚未确定，若原告代为支付了之后产生的水电费，原告可另案主张解决。关于原告请求被告宏盈创公司、悦添厂、悦德公司对被告李某2上述金钱债务承担连带责任的问题，虽然该三被告是涉案租赁物的实际使用人，但该三被告并非《厂房租赁合同》的相对方，并没有与原告就租金、水电费、税费等问题进行约定，因此，原告上述请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告郭裕棉与被告李某2于2019年1月9日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告李某2、佛山市宏盈创科技有限公司、佛山市南海区悦添五金制品厂、佛山市悦德贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区丹灶镇横江五金工业区淘金路12号厂房、场地予原告郭裕棉；三、被告李某2应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费1220701.22元及自2020年7月1日起至上述第二项判决实际履行之日止按每月106594.45元的标准计算的占有使用费予原告郭裕棉；四、被告李某2应于本判决发生法律效力之日起十日内支付土地使用税35352.45元及自2020年7月1日起至上述第二项判决实际履行之日止按每年23568.3元的标准计算的土地使用税予原告郭裕棉；五、被告李某2应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费104563.08元、水费8219.16元予原告郭裕棉；六、驳回原告郭裕棉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8896.16元、财产保全费5000元，合共13896.16元（原告已预交），由被告李某2负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年八月三日书记员  李慧