江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0829民初1613号原告：汤守道，男，1944年1月31日出生，汉族，江西省永新县人，退休职工，住安福县。被告：江西世祥房地产开发有限公司，住所地：安福县平都镇城南广场东侧城南国际售楼部，统一社会信用代码：91360829076865668N。法定代表人：张道祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭诚平，男，1984年3月7日出生，汉族，江西省吉水县人，住江西省吉安市吉州区，该公司营销总经理。原告汤守道与被告江西世祥房地产开发有限公司（以下简称世祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤守道、被告世祥公司的委托诉讼代理人彭诚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤守道向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照《中华人民共和国合同法》的规定，签订公平合理的商铺购房合同；2、如果被告拒不签订公平合理的购房合同，判令被告双倍返还预付的定金5万元；3、由被告承担本案的诉讼费。庭审中原告自愿放弃第一项诉讼请求，坚持第二、三项诉讼请求。事实与理由：2020年春节前，经被告销售员王招兰推介，原告同意购买被告的一个商铺。当时原告要求自己经营，必须是一个独立的商铺，不能与别人的商铺联在一起，位置要靠边，靠近楼梯，要有单独的电表和水表。王招兰说没有问题。在与边清锋经理谈价钱时，原告重申上述要求，边经理也说可以。于是原告交了两万元定金，购买222号商铺。后来到现场查看，发现222号不是靠边的，四个角上也没有柱子，不好砌墙。经交涉就换成了5-248号，并要求再交一笔定金，交钱之前，原告重申三年后移交时，隔墙、门面、电表、水表都必须完好无损地交付。被告称会托管十年。原告要求三年后自己经营，如果生意不好就把它当杂物间、储藏室用。之后被告催原告交钱，原告就再交了5000元定金，并签了《商铺认购协议》（见附件）。《商铺认购协议》约定，双方必须在2020年7月19日前签订购房合同。7月12日，原告到售楼部找被告的边经理签合同，提出必须把原先讲好的条件写进合同，以免三年后闹纠纷。边经理不同意更改合同，且商铺被告要托管十年。原告之前要求三年后自己经营，被告当时也没说不行。当时双方僵持一会，边经理就起身走掉了，没签订购房合同。在签订《商铺认购协议》之前，被告未出示过托管的相关协议给原告，让原告了解有关的条款内容，也未明确告知购房合同原告无权修改的单方面规定，未告知商铺出售以后要托管十年，并且托管期间不保证收益等单方面的规定。被告蓄意隐瞒理应让原告知晓的事项，使原告在不知情的情况下签了《商铺认购协议》，侵害原告合法权益的意图，原告遂起诉。被告世祥公司辩称，认购协议上的价格是已经返了三年租金的价格，至于原告提出的3年之后要求被告不进行托管，我方同意。至于商铺砌墙问题，是由我公司讨论后才能确定。本院经审理认定的事实如下:2020年4月19日，原告汤守道（乙方）与被告世祥公司（甲方）签订《商铺认购协议》，约定原告预定购买被告位于安福县城南广场旁安福城南国际商业中心4栋A楼5-248号商铺，商铺暂测面积18.02m2，单价16800元/m2，返三年租金折后价为23万元，定金为2.5万元。同时约定2020年7月19日前需签订正式的《安福县商品房买卖合同》，原告逾期未签即被视为原告违约，被告可不经催告，协议即终止，被告有权将商铺自行处置，不退还已付定金。且原告在签订《安福县商品房买卖合同》时或被告指定日期，签署商铺委托经营管理合同。认购协议签订当日，原告支付2.5万元定金，被告向原告出具收款收据。2020年7月12日，原告到被告处欲签订正式的《安福县商品房买卖合同》时，原告提出要将其之前提出的砌墙、有单独水、电表及商铺只托管三年的条件增加进正式合同中，被告不同意，并要求商铺必须托管十年。双方由此产生纠纷，未签订正式的购房合同，原告遂起诉。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的录音、商铺认购协议、收款收据等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原、被告双方签订的《商铺认购协议》是买卖合同双方当事人在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原、被告在签订《商铺认购协议》时，并未注明商铺委托经营管理合同的内容。在双方欲签订正式的《安福县商品房买卖合同》时，被告要求原告必须将商铺委托被告管理经营十年，明显有失公平。被告虽称在签订认购协议前其与原告说过商铺要托管十年，但被告未提供证据予以证实，也未在认购协议中载明商铺需托管十年。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”被告未明确告知原告商铺需托管十年，使原告签订认购协议并支付定金，导致双方不能签订正式的购房合同，被告隐瞒与订立合同有关的重要事实，违反了公平信用原则，应承担缔约过失责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告签订《商铺认购协议》后向被告交了2.5万元定金，由于被告的缔约过失导致正式的购房合同不能签订，被告应向原告进行赔偿，故根据定金罚则，原告要求被告双倍返还定金共计5万元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条之规定，判决如下：被告江西世祥房地产开发有限公司在本判决生效起五日内返还原告汤守道双倍定金共计5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告江西世祥房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 王 雷二〇二〇年八月二十八日书记员 倪青兰附法律相关条文：1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。