重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初11259号原告：任绍均，男，1964年12月14日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：全正芳，女，1944年1月30日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：陈英，女，1975年10月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告任绍均与被告陈英、全正芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序独任审理，但由于被告陈英、全正芳下落不明，本案遂依法经批准裁定转换为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告任绍均到庭参加了诉讼；被告陈英、全正芳经本院依法传票传唤，未按期到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告任绍均向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.请求法院判决被告退还原告购房款359231元及相应资金占用损失（该损失以359231元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年4月18日计算至实际退还之日为止）；3.请求判令被告承担本案诉讼费6688元、保全费2317元。事实和理由：2013年11月2日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于重庆市沙坪坝区陈新村沿河路××号附×号×-×房屋以378849元的价格出售给原告。原告向被告支付房款359231元后，才得知该房屋已经被抵押于银行，原告随即要求被告立即向银行解除抵押手续并将该房屋过户给原告，但被告迟迟没有履行。2016年6月23日，原告将被告起诉至法院，请求判令被告自行筹集资金向重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行办理重庆市沙坪坝区陈新村沿河路××号附×号×-×房屋的抵押注销手续。2016年10月17日，重庆市沙坪坝区人民法院作出(2016)渝0106民初8965号民事判决书，判决被告被告自行筹集资金向重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行办理重庆市沙坪坝区陈新村沿河路××号附×号×-×房屋的抵押注销手续。判决生效后，被告迟迟没有履行判决义务。2019年4月17日，原告得知因被告没有按时归还银行按揭款，该房屋已经被重庆市九龙坡区人民法院拍卖，拍卖款用于偿还相关债务后，剩余30多万元被法院暂扣。原告认为，被告的房屋已经被法院拍卖，再过户给原告已属于法律上不能，原告购买房屋的合同目的不能实现，故要求解除与被告签订的房屋买卖合同，并要求被告退还原告所支付的房款。因被告下落不明，原告只能诉至法院，恳请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告陈英、全正芳未作答辩。经审理查明，位于重庆市沙坪坝区陈新村沿河西路××号附×号×-×号房屋系被告陈英及徐林（徐林，男，1970年1月24日出生，汉族，生前户口所在地重庆市北碚区蔡家所蔡家岗街道郭家沟××号附×号×-×，已于2016年8月4日死亡）于2012年7月1日与案外人重庆新港房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买所得。因购买该房屋，陈英、徐林还与重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行签订抵押贷款合同，以该房屋为抵押物向重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行贷款253000元。2013年11月2日，原告任绍均（乙方、买方）与被告陈英（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在重庆市沙坪坝区陈新村沿河西路××号附×号×-×（建筑面积78.40平方米）房地产出卖给乙方，并将所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为378849元。三、乙方在签订本合同时，属于一次性交付。四、甲方保证该房产合法、权属清楚。五、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。六、乙方一次性付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续。七、甲方应在（此处空白）前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如物业管理费、水电费、有线电视费等。八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付（此处空白）元违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。上述合同签订当日，原告任绍均支付被告陈英300000元，被告陈英向原告任绍均出具收据一张，该收据载明被告陈英收到原告任绍均支付房屋款300000元。2013年11月23日，原告任绍均支付被告陈英50000元，被告陈英向原告任绍均出具收据一张，该收据载明被告陈英收到原告任绍均支付房屋款52000元。2016年5月27日，原告任绍均（甲方）与被告陈英（乙方）签订《房屋过户承诺书》，双方约定：甲乙双方于2013年11月2日签订了房屋买卖合同，该房屋位于沙坪坝区陈新村沿河西路××号附×号×-×，房屋金额共计人民币378849元。甲方在支付房款359231元，因乙方原因，乙方一直未按合同履行该房屋买卖合同完成过户手续，现双方在原合同基础上达成如下协议：1.根据买卖合同，甲方尚欠乙方19618元，现甲乙双方约定在2016年6月30日前完结房屋过户手续，过户当日甲方将尾款付清。乙方在过户前应自行筹集资金，解除该房屋在银行的抵押。2.如乙方没有按照协议约定于2016年6月30日前完结过户手续，每逾期一日乙方按照甲方已付房款的千分之五支付甲方违约金，直至过户手续完结。2016年5月28日，原告任绍均作为甲方与作为乙方的徐林签订《房屋买卖合同补充协议》，双方约定：甲方与陈英于2013年11月2日签订了房屋买卖合同，乙方知情后，现甲乙双方在认可陈英代其签订的房屋买卖合同的基础上，达成如下补充协议：一、协议约定乙方同意将其与陈英共同拥有的位于重庆市沙坪坝区陈新村沿河西路××号附×号×-×的房屋，在陈英完结银行房款手续后（包含甲方支付的房屋尾款19618元及附加费30382元，共计50000元），乙方无条件配合甲方完结过户手续，乙方不负责过户手续的任何费用。二、甲方与陈英约定在2016年6月30日前，完结过户手续，甲方在过户当日付清剩余尾款19618元及附加费30382元，共计50000元，该款项直接支付重庆银行，乙方对该事实认可。随后，因房屋买卖合同履行过程中双方产生争议，任绍均于2016年6月23日向本院提起（2016）渝0106民初8965号民事诉讼，请求法院判令陈英、徐林自行筹集资金向重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行办理位于重庆市沙坪坝区陈新村沿河西路××号附×号×-×的抵押注销手续，并要求陈英、徐林支付原告违约金71846元。本院经审理后于2016年10月17日作出（2016）渝0106民初8965号民事判决，判决：一、限陈英、徐林于本判决发生效力后十日内自行筹集资金向重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行办理重庆市沙坪坝区陈新村沿河西路××号附×号×-×的抵押注销手续；二、限陈英、徐林于本判决发生效力后三日内支付任绍均违约金71846元。上述判决作出后，陈英、徐林未履行判决内容。之后，因陈英、徐林未按期向重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行偿还按揭贷款，重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼，重庆市九龙坡区人民法院对该案进行审理后作出（2017）渝0107民初22722号民事判决，判决陈英、徐林偿付重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行借款本息，且重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行有权以登记在陈英、徐林名下的位于重庆市沙坪坝区陈新村沿河西路××号附×号×-×房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。后因陈英、徐林未履行上述生效判决确定的义务，重庆银行股份有限公司高新技术开发区支行向重庆市九龙坡区人民法院申请强制执行。2018年9月26日，重庆市九龙坡区人民法院以（2018）渝0107执5041号执行裁定书查封了位于重庆市沙坪坝区陈新村沿河西路××号附×号×-×的涉案房屋，并委托相关资产评估公司对该房屋进行评估并拍卖。任绍均遂向重庆市九龙坡区人民法院提起执行异议之诉，请求重庆市九龙坡区人民法院中止对该房屋的执行。重庆市九龙坡区人民法院经审查后裁定驳回任绍均提出的上述异议请求。现原告任绍均主张本案房屋买卖合同无法继续履行，遂向本院提起本案诉讼，要求判如所请。另查明，因案件审理需要，审理过程中，本院依职权向重庆市公安局北碚区分局蔡家派出所及重庆市公安局沙坪坝区分局陈家桥派出所调取徐林户籍档案材料，档案材料显示，徐林生前原工作单位为“川煤二公司”，徐林于1993年4月20日从“巴县陈家桥”迁入“重庆市北碚区郭家沟1号”，被告全正芳系徐林母亲，徐林的父亲徐德康已于2016年7月3日死亡。户籍档案材料上未显示徐林有其他法定第一顺位继承人。审理过程中，本院通过百度网、百度地图、114查号系统、搜狗搜索引擎、国家企业信用信息公示系统，均未查询到徐林生前工作单位“川煤二公司”的相关信息。审理中，原告任绍均表示，涉案房屋现在仍由其居住使用，要求被告全正芳在继承徐林遗产范围内向原告承担责任，并坚持要求法院依法判如所请；被告陈英、全正芳经本院依法传票传唤，期限届满未按期到庭应诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院依法予以缺席审理。上述事实，有原告任绍均举示的房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议、重庆农村商业银行转账回单及收据2张、房屋过户承诺书、（2016）渝0106民初8965号民事判决书、（2018）渝0107执5041号执行裁定书之一、案外人执行异议申请书、（2019）渝0107执异71号执行裁定书、阿里网上拍卖截图，本院依职权调取的户籍档案材料以及原告任绍均的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告任绍均与被告陈英、徐林签订的《房屋买卖合同》及《房屋过户承诺书》、《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照约定并依诚实信用原则行使权利和履行义务。徐林作为涉案房屋权利人之一，对陈英代其签订房屋买卖合同的行为予以认可，因此徐林系本案房屋买卖合同关系的卖方当事人应当无疑。从本案查明的事实来看，被告陈英、徐林在签订合同后收取原告支付的大部分购房款，并承诺于2016年6月30日前自行涤除涉案房屋抵押权并协助原告完成过户手续。被告陈英、徐林至今仍未履行上述义务，且因被告陈英、徐林逾期向抵押权人偿还借款导致涉案房屋被抵押权人申请法院查封并进入拍卖程序，被告陈英、徐林已构成根本违约，原告有权要求解除合同，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告陈英返还其已支付的购房款，本院予以支持。至于原告已付购房款的金额，虽然从被告方出具的收据看，原告共支付购房款352000，但被告陈英在2016年5月27日双方签订的《房屋过户承诺书》中认可原告已支付房款359231元，因此本院对原告主张的购房款金额359231元予以支持。关于原告主张的资金占用损失，本院认为，被告陈英、徐林占用原告支付的购房款属实，但合同履行期间原告也对等地占用了被告交付的房屋，原告再主张资金占用损失有违公平原则，且不符合法律规定，本院不予支持。关于被告全正芳是否应在本案中承担责任的问题。本院认为，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。本案中，因作为本案房屋买卖合同卖方当事人之一的徐林已于原告提起本案诉讼之前死亡，本院经走访调查后发现，被告全正芳系有权利继承徐林遗产的唯一合法继承人，原告遂申请追加全正芳作为被告参加诉讼，并要求被告全正芳在在继承徐林遗产范围内向原告承担清偿责任。现本院已认定徐林在履行本案房屋买卖合同过程中存在违约行为，徐林同样负有向原告返还购房款的债务，被告全正芳应当在其继承徐林遗产范围内清偿徐林所负有的上述债务。被告陈英、全正芳经本院依法公告传唤，公告期限届满并未按期到庭参加诉讼，依法应当视为被告陈英自行放弃其全部诉讼权利，本院依法可以缺席审判。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、原告任绍均与被告陈英之间关于位于重庆市沙坪坝区陈新村沿河西路××号附×号×-×房屋的房屋买卖合同关系于本案起诉状副本送达被告陈英之日即2020年6月19日解除；二、限被告陈英于本判决发生法律效力后十日内返还原告任绍均购房款359231元；三、被告全正芳在继承徐林的遗产范围内对上述第二项债务承担清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6688.45元，公告费600元，保全费2317元，合计9605.45元（原告任绍均已预交），由被告陈英负担。此款限被告陈英于本判决发生法律效力后十日内迳付原告任绍均。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长  殷建华审 判 员  张 煜人民陪审员  万清祥二〇二〇年八月二十四日法官 助理  张 伟书 记 员  刘 维