云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初3152号原告：昆明圣基宏经贸有限公司，统一社会信用代码：915301007571573335，住所：昆明市东风西路**。法定代表人：李自平。委托诉讼代理人：杨顺蓉，云南华汇律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市五华区雕磨咖啡屋，统一社会信用代码：92530102MA6KJ3TD9P，经营场所：云南省昆明市五华区鼎新街******。经营者：王建君，女，1989年6月13日出生，汉族，，住云南省大理白族自治州弥渡县被告：王建君，女，1989年6月13日出生，汉族，，住云南省大理白族自治州弥渡县二被告委托诉讼代理人：焦银龙，云南上首律师事务所律师，一般诉讼代理。原告昆明圣基宏经贸有限公司与被告昆明市五华区雕磨咖啡屋、王建君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，由审判员桂欣独任公开开庭进行了审理。原告昆明圣基宏经贸有限公司的委托诉讼代理人杨顺蓉，被告昆明市五华区雕磨咖啡屋、王建君的共同委托诉讼代理人焦银龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昆明圣基宏经贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告与被告昆明市五华区雕磨咖啡屋2017年7月1日签订的《管理服务协议》于2019年12月16日已解除；2、请求判令二被告共同向原告支付拖欠的管理服务费67577元（计算到2019年12月16日此）；3、请求判令二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年3月8日原告将其经营管理的昆明市鼎新街4号的商铺出租于云南百川行旅游投资有限公司（以下简称：百川公司）经营美术馆、咖啡、西餐等项目，租期5年。2017年7月1日百川公司与本案原、被告经协商后将以上租赁物业的管理服务费用由被告昆明市五华区雕咖啡屋向原告支付，并于当日原告与其签订了《管理服务协议》。协议约定：管理服务费的计费面积是建筑面积和共用分摊面积共382平方米，按6元平方米每月，共计2292元。协议签订后两被告一直未向原告支付过管理服务费，截止2019年12月16日两被告应向原告支付管理服务费共计：67577元（2017年7月1日至2019年12月16日，共29个月15天。2292元/月*29个月（2292/31天*45天）。尽管原告多次发函催告两被告履行义务，但两被告都不理会。原告只好于2019年12月16日发函解除《管理服务协议》，并电话通知了两被告，发函之后，两被告至今未提出任何异议也未向原告支付其拖欠的管理服务费。因被告昆明市五华区雕磨咖啡屋为个体工商户其经营者被告二王建君应对被告昆明市五华区雕磨咖啡屋经营期间产生的债务承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特依法向法院提起诉讼，望法院予以支持。被告昆明市五华区雕磨咖啡屋、王建君共同辩称：原告法定代表人已经口头承诺过物业服务费是包含在租金里的，不用另行缴纳，被告才与原告签订了该协议，另外租赁合同确定的建筑面积为352平米，该管理服务协议却载明按382平米收费，这个属于很明显的错误，但后续也未进行更改。说明该协议经双方做的形式，并未实际履行。被告在签订该协议后也是一直按照租赁合同的约定确定的金额向原告支付租金，每期也是52800元。如果合同实际存在并且履行的话，那么每期管理服务费也是很少的，那么被告是足以承担的，但是被告还是按照52800的金额进行支付，而且原告从未通知被告需要缴纳物业管理服务费用，也从未进行过催收。因此被告也从始至终认为该笔费用是不存在的。而且按照社会生活的常理来看，如果原告没有口头承诺过物业管理费，包含在租金里面，那么何以从协议的签订之日，2017年7月1日至原告主张的合同解除之日2019年12月16日，未曾向被告主张过任何一次物业管理费用，尤其是在被告基本按约定足额支付每月租金52800的情况下，这很显然不符合社会生活的常理。其次，被告作为物业管理的服务方，应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。而在签订协议后，原告没有按照协议约定提供任何服务。2017年7月20日，商铺便因降水而被浸泡给被告的设备造成了极大损失，但原告未曾处理过排水管道的问题，也没有对被告的损失进行过任何磋商。第三，被告于2018年4月17日与案外人周云海签订联营协议，约定自2018年5月11日周云海进入该商铺进行经营，于2018年7月27日与杨艳玲签订了承包协议，约定了承包面积30平米，自2018年8月1日开始进入，又于2018年11月2日与金利签订了合作协议，也是约定承包面积为30平米。2018年12月12日进入商铺，自此以后被告将商铺的经营完全交给了以上三名商户，自身并没有进行过实际的经营，而原告一直向上述三家收取的费用，具体的金额以及名目被告无从得知。既然原告一直在向被告转租的三家商户收取了各种费用，那么再向原告主张也属于重复收费的情形，不应该得到支持。对于原告主张的确认，合同于2019年12月16日解除，因为被告并未实际收到原告的说明。而且被告也并未参加过实际的经营。因此该协议没有履行过的。我方不同意原告主张的确认，但认可从现在开始予以解除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月1日，原告昆明圣基宏经贸有限公司（乙方）与被告昆明市五华区雕磨咖啡屋（甲方）签订《管理服务协议》，载明以下主要涉案内容：1、资产名称：房屋；类型为商铺；用途为西餐、咖啡厅。乙方房租管理本资产以及公用部位、停车场、公用设施及环境。2、乙方向甲方收取管理服务费，计费面积按甲方与乙方签订的《租赁合同》中注明的建筑面积和共用分摊面积，共382平方米，管理服务费收费标准为人民币6元/平方米每月，共计2292元。水费8元每立方米。电费1.5元每度。3、收取起始日期以办理入伙手续之日开始，即2017年7月1日起收取甲方的管理服务费。收取的方式为按月收取。4、甲方须按照本协议规定交纳管理服务费及代收代缴费用。延迟交纳的，按拖欠额的每日0.5%支付违约金。2019年11月26日，原告昆明圣基宏经贸有限公司就租金及管理费事宜向被告昆明市五华区雕磨咖啡屋、王建君发出《催缴通知书》。2019年12月9日，原告昆明圣基宏经贸有限公司就租金及管理费事宜再次向被告昆明市五华区雕磨咖啡屋、王建君发出《催缴通知书》。2019年12月16日，原告昆明圣基宏经贸有限公司就租金及管理费事宜向被告昆明市五华区雕磨咖啡屋、王建君发出《解除租赁合同通知书》。另确认，被告昆明市五华区雕磨咖啡屋的经营者为被告王建君。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付服务费的合同。本案中，原告系物业服务合同中的提供物业服务一方，被告系物业服务合同中的业主。原告与被告所签订的《管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，对当事人均具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行自己的义务，被告应当按照约定或者法律规定向原告交纳管理服务费用。首先，关于《管理服务协议》是否解除以及解除的具体时间的问题。庭审中，原被告均认可涉案租赁物于2018年4月17日已经转租给案外人，被告已经实际搬离了涉案房屋，同时原告已于2019年11月26日、2019年12月9日、2019年12月16日向被告发出解除通知，根据庭审查明的事实，被告并未按照合同约定履行支付管理服务费的主要合同义务，故原告有权要求解除合同，鉴于原告已经多次通知的事实，本院依法确认解除合同的时间为2019年12月16日，并依法确认被告应支付原告管理服务费67577元。被告认为应按照352平方米的实际面积计收物业费与双方约定不符，且无法律依据，本院不予支持。被告认为房租费已经包含了物业费，不应支付物业费的主张与查明的事实不符，本院亦不予支持。综上所述，被告应支付原告管理服务费67577元。关于承担责任的主体。根据庭审查明的事实，被告昆明市五华区雕磨咖啡屋为被告王建君个人经营的个体工商户，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，故本案中支付管理服务费的义务主体为昆明市五华区雕磨咖啡屋。依照《物业管理条例》第四十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，判决如下：一、原告昆明圣基宏经贸有限公司与被告昆明市五华区雕磨咖啡屋于2017年7月1日签订的《管理服务协议》于2019年12月16日解除；二、被告昆明市五华区雕磨咖啡屋应于本判决生效后五日内向原告昆明圣基宏经贸有限公司支付房屋的管理服务费67577元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1489元，由被告昆明市五华区雕磨咖啡屋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 桂 欣二〇二〇年八月二十日书记员 王颖煜