广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初29000号原告（反诉被告）：广东玻璃厂，住所地广州市天河区员村四横路。法定代表人：梁国基。委托诉讼代理人：李琦、谭志毅，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州明舜文化用品有限公司，住所地广州市天河区员村四横路**大院****。法定代表人：凡友玲。第三人：广东启舜传媒集团有限公司，住所，住所地广州市天河区员村四横路**大院25、26、26之****div>法定代表人：樊启明。被告及第三人的共同委托诉讼代理人：樊友军，男，1968年8月19日出生，汉族，身份证住址湖北省石首市，系广州明舜文化用品有限公司的股东。原告（反诉被告）广东玻璃厂与被告（反诉原告）广州明舜文化用品有限公司（以下简称明舜公司）、第三人广东启舜传媒集团有限公司（以下简称启舜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告（反诉被告）广东玻璃厂的委托诉讼代理人李琦、谭志毅，被告（反诉原告）明舜公司及第三人启舜公司的共同委托诉讼代理人樊友军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广东玻璃厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人立即腾空迁出广州市天河区XX路XX号101房（以下简称案涉房屋），并将该房屋完好交还给原告；2.判令被告向原告支付2019年2月1日至5月31日止的租金6600元及逾期支付前述租金的违约金（违约金以各月拖欠的租金为本金，按每日1%的标准自当月11日起计至实际支付之日止）；3.判令被告及第三人按每月6600元的标准向原告支付自2019年6月1日起至实际交还房屋之日止的场地占用费及逾期支付前述场地占用费的利息（利息分别以各月拖欠的场地占用费为本金，当月场地占用费逾期支付利息自次月1日起至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；4.判令被告交付的租赁保证金6600元由原告没收，归原告所有；5.判令被告向原告支付原告因本案支出的律师费8000元；6.本案全部诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2017年5月16日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》、《补充租赁合同》，双方约定，原告将案涉房屋出租给被告作商业用途使用，租赁面积为50平方米，租金为3300元/月，租赁期限自2017年6月1日起至2019年5月31日止，合同期间，被告拖欠原告2019年2月1日至2019年5月31日的租金6600元。现双方租赁合同期间届满，原告多次要求被告腾空并交还房屋，但被告至今仍未将案涉房屋腾空交还原告。被告拒不交还房屋的行为已经严重违反合同约定，严重损害了原告的合法权益。按照双方《补充租赁合同》的约定原告有权没收被告的租赁保证金等，第三人作为次承租人，其负有腾房义务，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，第三人应该与被告共同支付逾期腾房期间占有使用费给原告。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）明舜公司辩称：一、原告违约在先，在未通知也未经我方同意的情况下擅自加建电梯，严重影响我方使用租赁物业，造成重大经济损失。二、2019年之前我方一直按时交租，双方合作近十年，我方从未拖欠租金。三、原告的赔偿要求没有事实和法律依据。四、我方不同意搬走，理由如下：我方租赁涉案的房屋约12年，我方租赁了原告的4处店铺，除了涉案的两个店铺外，其他的2个店铺是正常缴纳租金。而且我方租赁涉案的店铺至今均没有拖欠过水电费及租金。这次欠租金的原因是在店铺的门口进行了施工，施工的污水及垃圾均是从我方的门口经过，导致我方店铺无法经营，我方书面申请过减免施工期间的租金，但是原告均没有答复，之后我方认为原告的作风有问题，就到广州纪委举报原告，现广州纪委正在调查这个事情。我方的店铺是在2018年12月15日开始围蔽施工，而且离我方店铺只有一米，我方现要求继续和原告续租。第三人注册地址在案涉房屋，实际也在该处经营。合同的相对人是明舜公司，启舜公司并没有和原告签订合同。第三人启舜公司同意明舜公司的意见。被告（反诉原告）明舜公司向本院提出反诉请求：1.判令广东玻璃厂免除广州市天河区XX路XX号101房2018年12月5日至2019年7月25日电梯施工期间的租金25335.48元（当庭撤回）；2.判令广东玻璃厂赔偿广州市天河区XX路XX号101房2018年12月5日至2019年7月25日（7个月21天）电梯施工期间造成的直接业务损失68505元，人工损失（放假待工2000元每人每月，共2人7个月共计28000元）；3.判令广东玻璃厂按照合同惯例续签合同，按上年度的每月租金降低100元每月。事实和理由：广东玻璃厂在未通知明舜公司也未经其同意的情况下擅自加建电梯，严重影响明舜公司使用租赁物业，造成严重经济损失。2018年12月5日，广东玻璃厂在未通知明舜公司的情况下擅自加建电梯，导致其无法正常营业，造成严重经济损失，但广东玻璃厂并不理会明舜公司的强烈抗议，也没有采取有效措施和解决方案防止和解决明舜公司损失扩大。尽管明舜公司多次以口头、电话、微信和书面方式反映情况，广东玻璃厂从来不理。每天机械施工的噪音、污水排放、电梯主体结构浇筑混凝土施工、振捣所产生的泥水、灰尘，高空坠物等等，都给明舜公司造成严重影响。期间，明舜公司无奈安排2名员工放假待工，发放每人每月2000元生活补贴，共2人7个月计28000元。2019年3月有2家公司来明舜公司考察时发现明舜公司门口正在修建电梯施工，机械施工的噪音、污水排放等严重影响出入，最终取消了合作，损失金额达265870元。广东玻璃厂的行为严重影响了明舜公司的正常经营活动，明舜公司基本处于关闭状态，营业额急剧下降。在这种情况下，明舜公司的代表樊友军同志从2018年12月15日开始，曾多次以口头、电话和书面形式提出减免租金请求。截止今天为止没有收到任何回复。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，广东玻璃厂应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告（反诉被告）广东玻璃厂针对反诉辩称：我方已经依约交付了租赁物，履行了出租人义务；明舜公司主张因加装电梯造成其损失，但我方并非电梯的申请人、建设单位或者施工单位，明舜公司主张系我方加装电梯影响其经营与事实不符，明舜公司主张免除租金及赔偿损失的请求缺乏事实以及法律依据，应予驳回。（一）我方并非电梯的申请人、建设单位或者施工单位，明舜公司诉请我方承担责任缺乏事实与法律依据。涉案大院加装电梯的申请人及建设单位系何国荣、潘艮根、陈亚玲等二楼以上的业主，施工单位是广州市白沙田建筑工程有限公司。而明舜公司的房屋位于一楼，我方并非电梯的申请人、建设单位或者施工单位。明舜公司主张系答辩人擅自加装电梯显然与事实不符，明舜公司诉请错误，我方非适格被告，明舜公司诉请我方承担责任缺乏事实与法律依据。（二）没有证据显示施工单位存在违规施工等情形，而涉案大院“加装电梯工程”已经获得建设工程规划许可并依法办理了有关施工手续，任何人不得阻挠、破坏施工。就明舜公司提出的问题，我方知悉后已经多次协助明舜公司与施工单位进行沟通，履行了出租人的义务。（三）在“加装电梯工程”规划审批前公示阶段，明舜公司并未提出任何异议或要求组织协商、调解，明舜公司在规划通过后才提出异议，其应当自行承担不利后果。二、明舜公司以我方擅自加装电梯“侵权”为由提起反诉，该反诉与本诉的法律关系不同，应驳回明舜公司的反诉。三、明舜公司主张经营损失缺乏事实依据，其应当对合同终止后仍恶意占用案涉房屋所造成的一切损失承担不利后果。四、我方与明舜公司并不存在合同惯例，且根据平等自愿原则，明舜公司要求续签合同的请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。经审理查明：坐落于天河区XX路XX，XX，XX号之1号首层的房屋权属人为广东玻璃厂。2017年5月16日，广东玻璃厂（出租人/甲方）与明舜公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》、《补充租赁合同》，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积50平方米。租赁期限自2017年6月1日至2019年5月31日，租金为3300元/月，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金、支票或汇款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方缴纳6600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方等。《补充租赁合同》约定：承租履约保证金，于补充租赁合同期满、合同解除等合同终止的情况，在乙方按约定缴清所有租金、管理费和其他费用，清理并返还场地，以及没有出现严重违反合同约定的情况下，经乙方申请，甲方确认无误后四十个工作日内无息退还给乙方，如乙方未按照约定履行上述义务，甲方将不退回乙方已交的承租履约保证金。乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权向乙方发出书面催收通知，并从欠款之日起每日按拖欠金额1%计收违约金。如乙方在甲方发出书面通知后十五天内仍不缴付租金的，即表明乙方自动解除承租关系，甲方有权即时收回租赁物业，没收承租履约保证金。乙方收到甲方发出的解除合同通知时，双方签订的《广州市房屋租赁合同》以及本补充租赁合同即终止，乙方应当清理并返还场地给甲方。租赁期届满或租赁合约提前解除时，乙方应于租赁期届满或提前解除合同之日迁离租赁物业，并将租赁物业返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物业的，甲方有权停止水、电供应，并按当时月租金的双倍标准计收乙方场地占用费。甲方若因主张前述权利（包括追讨拖欠租金、管理费、收回场地等）而向人民法院起诉和申请执行所产生的一切费用（包括违约金、诉讼费、律师费等）均由乙方承担。2019年3月1日、2019年3月15日、2019年4月11日、2019年5月17日，广州市奥宝物业管理有限公司（以下简称奥宝公司）分别向明舜公司发出《催租函》，载明明舜公司欠缴2019年2月至2019年5月共4个月租金8250元。广州市奥宝物业管理有限公司出具《证明》载明：广东玻璃厂委托我公司代理广州市天河区XX路XX，XX，XX号之1号首层房屋出租管理事宜，因广州市天河区XX路XX，XX，XX号之1号首层房屋租赁合同纠纷事宜皆由我公司代为处理，因相关纠纷支出的律师代理费用均由我公司先行支付，广东玻璃厂再统一向我公司支付综合服务费。委托律师代理民事案件合同书载明委托人为奥宝公司，受托人为北京市盈科（广州）律师事务所。银行回单显示，2019年7月12日，奥宝公司向北京市盈科（广州）律师事务所支付律师费8000元。明舜公司、启舜公司对律师费有异议，称发生本案纠纷是广东玻璃厂单方同意参与整栋的电梯施工，其没有告知，也没有问电梯施工期间对明舜公司、启舜公司造成的影响及损失，此系广东玻璃厂的过错，其单方聘请律师，应由其自行负担。广东玻璃厂提交住宅楼增设电梯工程“受理公示”（网页截图）、既有住宅增设电梯批前公示（现场照片）、广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书、现场照片等证据拟证明其非电梯加装建设单位，明舜公司未对电梯加装事宜提出异议。广州市临时性建筑和限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书载明：工程名称：住宅楼增设电梯工程，计划工期180天。明舜公司、启舜公司对上述证据的真实性予以认可。明舜公司提交《关于减免电梯施工期间租金的请示》（2019年4月11日由朱少杰签收）、图片、居民证明、取消业务合作证明、工人暂停工作待工的通知、暂停工作代工人员工资表、录像等证据拟证明电梯施工产生的影响及损失。广东玻璃厂对《关于减免电梯施工期间租金的请示》的真实性予以认可，对其他证据不予认可，但称其与施工单位进行了协商，加装电梯已经过规划部门同意，对其他证据不予认可，称其非电梯工程施工方。明舜公司提交银行回单、手写收费清单拟证明其已缴纳租金，银行回单显示，明舜公司自2019年2月1日起按照1650元/月的标准缴纳租金至2019年7月。广东玻璃厂对汇款事实予以确认，但称明舜公司仅按一半支付租金，2019年5月31日双方的租赁合同已届满终止，此后明舜公司逾期交还房屋应按合同约定支付房屋占用费。手写收费清单一载明：29栋104之一租金2095，25栋1#3300-1650，25栋2#3500-1750,5号大院仓库1900，共7395。手写收费清单二载明：广州明舜文化用品有限公司：8月租金，29栋104之一2095元，6-7月电费：715元，水费19.5元，合计2829.50元。1#XX号首层：租：场地占用费3300元，6-7月电费：259元，水费42.40，合计3601.40，2#樊启明：租：3500,6-7月电费：253，合计3753，仓库：1900，全部合计：12083.90。手写收费清单三载明：…25-1:2-3月租3300×2=6600,17年12月-18年2月电费745，水费37.10…今次实际应缴14518.10元。手写收费清单四载明：明舜（10月）25-101房，租3300，电费384，水费42.40，仓库1800等。2019年10月15日，本院至天河区XX路XX，XX，XX号之1号首层现场勘查，经现场询问，案外人原彬系广东玻璃厂的员工，其称负责通知租户缴纳水电费，告知租户转账缴费，水电费、租金都是交给广东玻璃厂，其确认除结算金额为14518.1元的手写收费清单外，樊友军提交的其余手写清单为其本人所写，其中一张手写收费清单载明8月和10月是指2019年8月和2019年10月，2019年8月份载明的XX号101房的租金为3300元。经本院询问，明舜公司、启舜公司称案涉房屋门口因加建电梯施工工程被围蔽，围蔽时间自2018年12月15日至2019年7月25日。广东玻璃厂称“XX号住宅楼加装电梯工程”批前规划公示开始时间为2017年10月13日，“XX号之一住宅楼加装电梯工程”批前规划公示开始时间为2018年11月26日，施工时间约自2018年12月底至2019年7月底，“XX号住宅楼加装电梯工程”批前规划公示开始时间为2019年3月18日，施工时间约自2019年4月初至2019年7月底。另查明：广东玻璃厂于2019年7月26日分别向本院起诉樊启明、广州灵宽网络科技有限公司、刘成飞等，请求判令各承租人交还案涉房屋、支付租金及占用费等。庭审中，樊启明称案涉房屋因加装电梯施工工程被围蔽，围蔽时间自2018年12月15日至2019年7月25日。广州灵宽网络科技有限公司称东梯于2018年12月25日开始围蔽，先施工，中梯2019年4月1日开始围蔽。再查明，广东玻璃厂与明舜公司均确认以下事实：明舜公司已于2020年5月31日将101房腾空并交还广东玻璃厂，水电费现已结清；101房的租金已自2019年2月起按合同约定租金的一半缴纳至2020年1月31日。鉴于出现的上述新情况，本院召集双方进行询问，明舜公司主张，2020年2月1日至2020年4月31日期间因疫情影响致使无法出入案涉房屋，故此期间不应缴纳房租，2020年5月应按照合同约定租金的一半支付。广东玻璃厂认为，无法出入不是事实，被告承租101房所经营的行业不属于疫情期间国家禁止营业的行业，且如果被告没有违约在先，因疫情受影响是可以按照国家相关政策减免相应期间租金，但因被告违约在先，不符合相关减免政策，故不认可其抗辩理由；且101房租赁期限早已届满，被告拒不搬离，疫情相应风险应由其自行承担，其占用费应按照当地商业用房租金参考价支付。本院认为：明舜公司当庭撤回第一项反诉请求系其对自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许。广东玻璃厂与明舜公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。上述租赁合同于2019年5月31日期满，双方虽未续签租赁合同，但并无证据显示广东玻璃厂通知明舜公司腾退101房屋，且本院现场调查的情况显示，在合同期满后，明舜公司仍收到原彬发放的手写交租通知单，而广东玻璃厂并未拒收明舜支付的租金，即被告继续使用场地，出租人继续收取租金。因此，本院认定双方租赁合同仍继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，广东玻璃厂、明舜公司均可随时解除租赁合同，广东玻璃厂于2019年7月26日向本院起诉要求明舜公司、启舜公司交还案涉房屋，该意思表示于2019年8月2日到达明舜公司，故双方之间的租赁合同关系应于该日解除。关于腾空并交还案涉房屋的问题，因101房已由明舜公司、启舜公司腾空交还广东玻璃厂，故本院不再处理该项诉讼请求。同时，明舜公司反诉请求续签101房的租赁合同，缺乏理据及现实基础，故本院在此予以驳回。关于租金及违约金。广东玻璃厂称“XX号之一住宅楼加装电梯工程”施工时间约自2018年12月底至2019年7月底，与明舜公司及关联案件的被告主张的围蔽施工期相符，故本院对明舜公司主张的围蔽施工期予以采信，并认定“XX号之一住宅楼加装电梯工程”围蔽施工期自2018年12月15日至2019年7月25日。明舜公司提交现场图片、居民证明等证据拟证明因加装电梯施工工程致其无法经营，且据常理，加装电梯围蔽施工会对案涉房屋的通行、采光、通风等产生影响，广东玻璃厂虽非加装电梯工程施工方，但其作为案涉房屋的出租人，负有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，明舜公司所举证据足以证明加装电梯围蔽施工对其经营产生影响且其已向广东玻璃厂提出减免部分租金的请求，故本院酌定加装电梯围蔽施工期间租金标准为1650元/月（3300×50%），明舜公司已按照上述标准缴纳租金至2019年7月31日，但2019年7月26日至2019年7月31日期间的租金差额319.35元（1650×6÷31）以及2019年8月1日至次日的租金212.9元（3300×2÷31）合计532.3元，明舜公司应当向广东玻璃厂支付。至于延迟支付租金的违约金，因广东玻璃厂在合同履行过程中存在过错，故本院对此不予支持。关于占用费。如前所述，双方租赁合同关系于2019年8月2日解除。考虑到搬离案涉房屋需要合理时间，本院根据实际情况酌定给予30天的合理搬离期限，此期间的占用费应该按照合同约定的租金支付，即明舜公司应向广东玻璃厂支付2019年8月3日至2019年9月1日期间的占用费计3300元。其次，根据《补充租赁合同》第十一条的约定，明舜公司应当自租赁合同解除之日腾退案涉房屋，否则应按照月租金的双倍标准支付占用费，2019年9月2日以后，明舜公司明知合同已经期满并超过腾退的合理期限，且广东玻璃厂通过诉讼的方式要求收回案涉房屋，但明舜公司仍拒不交还房屋，存在明显故意，故根据上述约定，其应当向广东玻璃厂支付超过约定租金金额的占用费。考虑到合同约定的占用费的标准过高，本院酌定明舜公司按照约定租金的130%即4290元/月的标准支付占用费。再次，广东玻璃厂为国有企业，2020年1月底新型冠状病毒××疫情爆发，确实会对原告的经营产生影响，但明舜公司在2019年8月2日收到本案起诉状即双方租赁合同解除后，仍拒不向广东玻璃厂腾退案涉房屋，存在明显的故意及过错，强行继续使用案涉房屋以致疫情期间产生损失，应由其自行承担，故本院对其要求减免疫情期间占用费的主张，不予支持。综上，明舜公司应向广东玻璃厂支付2019年8月3日至2020年5月31日期间的占用费共计41697.1元（3300÷31×29+4290×9）。至于占用费利息，缺乏理据，本院不予支持。至于启舜公司，因其非租赁合同的相对人，故不应对案涉房屋的租金及占用费承担连带责任，故广东玻璃厂对启舜公司的请求，本院予以驳回。关于保证金。如前所述，虽然明舜公司在不定期租赁合同解除后拖延腾退房屋，但在合同履行过程中并不存在严重违约的情形，且目前已经腾退案涉房屋，故广东玻璃厂诉请没收保证金6600元缺乏理据，本院不予支持。关于律师费。广东玻璃厂提交的委托代理合同、银行回单载明的委托人、付款人均为奥宝公司，但奥宝公司并非本案当事人，而广东玻璃厂虽提交奥宝公司出具的证明拟证明奥宝公司系受其委托聘请委托诉讼代理人，但无其他证据佐证，上述证据无法证实广东玻璃厂因聘请律师而支付费用，且明舜公司对此不予认可，故本院对广东玻璃厂该项诉请不予支持。关于明舜公司因电梯施工造成的损失。明舜公司所举证据仅为其自行制作的通知、工资表等，无其他证据佐证，不足以证明其损失，且明舜公司所主张的损失并非由广东玻璃厂直接导致，而本院已经对加建电梯期间的租金进行了减半处理，故明舜公司的该项诉请缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，广州明舜文化用品有限公司向广东玻璃厂支付2019年7月26日至2019年8月1日租金差额532.3元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，广州明舜文化用品有限公司向广东玻璃厂支付自2019年8月2日至2020年5月31日期间的占用费共计41697.1元；三、驳回广东玻璃厂的其他诉讼请求；四、驳回广州明舜文化用品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2700元，由广东玻璃厂负担2360元，广州明舜文化用品有限公司340元；反诉受理费300元，由广州明舜文化用品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  罗汉强人民陪审员  陈丽琼二〇二〇年八月二十四日法官助理滕悦书 记 员  庞慧明王嘉蔚