云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终462号上诉人（原审原告）：夏秀梅，女，汉族，生于1970年8月20日，住临沧市耿马自治县。委托诉讼代理人：曹安琴，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：徐守东，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：蒋海娇，女，汉族，生于1972年11月17日，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：刘冬云。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审第三人）：常国宏，男，汉族，生于1973年10月5日，住临沧市耿马自治县。被上诉人（原审第三人）：蒋婧，女，汉族，生于1981年12月15日，住临沧市临翔区。上诉人夏秀梅因与被上诉人蒋海娇、常国宏、蒋婧案外人执行异议之诉一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人夏秀梅的委托诉讼代理人曹安琴、被上诉人蒋海娇及其委托诉讼代理人刘冬云、被上诉人常国宏、蒋婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人夏秀梅上诉请求：1.撤销云南省临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初594号民事判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审以上诉人与常国宏签订合同时房屋抵押给中国工商银行股份有限公司临沧分行及常国宏未经蒋婧同意签订房屋买卖合同为由认定合同无效错误。首先，虽然涉案房屋在上诉人与常国宏签订《房屋买卖合同》时抵押给中国工商银行股份有限公司临沧分行，违反了物权法第一百九十一条的规定，但根据最高人民法院会议纪要，该条规定不是效力性强制性规定，并未导致合同无效。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。”《婚姻法解释一》第十七条也规定，夫妻一方行使家事代理权的，第三人有理由相信为夫妻双方共同的意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。涉案房屋虽为常国宏与蒋婧共有，蒋婧未签字，但常国宏陈述转让房屋事后征得了蒋婧同意，且上诉人装修入住6年，蒋婧未提出过异议，可以推定其知晓房屋转让的事实，而且上诉人支付了购房款，未损害蒋婧的合法权益。二、一审认定事实错误导致适用法律错误。房屋买卖合同合法有效，2013年房屋（毛坯房）交付上诉人装修居住至今，在查封前即占有涉案房屋；上诉人在2013年-2014年间以银行转账方式支付508000元购房款，余款在查封前以其他债务利息折抵，上诉人已付清全部购房款；上诉人支付全部购房款因常国宏未用于偿还按揭贷款导致无法办理过户手续，上诉人不存在过错，且涉案房屋产权至今未办在常国宏、蒋婧名下，如何能变更在上诉人名下，未办理产权证是常国宏、蒋婧怠于履行义务所致，非上诉人自身原因造成。综上，上诉人提供的证据能证明涉案房屋符合排除执行的情形，一审认定事实及适用法律错误，请求二审依法改判。被上诉人蒋海娇辩称，执行异议之诉中，排除异议有三点理由，一是根据合同法规定，处分共有财产必须共有人同意，涉案不动产属共同财产，常国宏没有完全处分权，蒋婧也不同意。婚姻法解释中的善第三人，必须是出让人无处分，买受人善意，支付合理价款，需要登记的已经登记，本案没有登记，不符合善意取得，夏秀梅不属于善意第三人，夏秀梅与常国宏签订的房屋买卖合同无效。最高人民法院的规定针对的是一物二卖的情形，并不是本案中所要确定的合法有效的合同的解释。二是夏秀梅与常国宏有橡胶生意的大量经济往来，双方之间的账务往来不能证实是支付了全部购房款。三是本案房屋买卖时，出卖人未取得房产证，买受人就应预见到房屋过户登记存在障碍，且房屋通过按揭贷款取得，设有抵押权，在涤除抵押权之前，买卖双方无法办理过户登记，本案属于买受人的自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案不具备排除强制执行的条件，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人常国宏辩称，合同是上诉人与常国宏签订的，效力问题由法院裁判。被上诉人蒋婧答辩称，签订合同时是婚姻关系存续期间，蒋婧并不知晓，也未签字，诉讼后才知晓。婚姻存续期间买卖房屋应征得蒋婧同意，同意一审法院的判决。夏秀梅向一审法院起诉请求：1.确认夏秀梅与常国宏签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判决终止执行（2017）云0902民初1003号民事裁定书查封在第三人常国宏、蒋婧名下，位于临翔区，并解除对该商品房的查封。一审法院认定事实：第三人常国宏与蒋婧系夫妻关系，二人于2011年7月间共同购买坐落于临翔区（所在层数6-7层）房产一套。该房屋所有权人登记为常国宏、蒋婧，共有情况登记为共同共有，建筑面积为240.39平方米，产权证号为021161，产权编号登记为00043861。购房过程中，常国宏、蒋婧因办理按揭贷款390000元而将该房屋设立预抵押给中国工商银行股份有限公司临沧分行（以下简称工商银行）。2013年间，常国宏在未经房屋共有人蒋婧同意的情况下，擅自将房屋以840000元转卖给夏秀梅。夏秀梅在明知该房屋以工商银行设立抵押担保的情况下，仍然购买该房屋，并于2013年到2014年间向常国宏支付了房款508000元，其余房款经夏秀梅与常国宏协商，用二人因此前民间借贷关系产生的利息抵付。常国宏收款后未将款项归还工商银行。常国宏将尚未实际投入居住使用的案涉房屋毛坯房交付夏秀梅后，夏秀梅于2014年间对房屋进行装修后即入住使用至今。2015年5月5日，夏秀梅与常国宏另行签订书面《房屋买卖合同》及《补充协议》，再次对双方的房屋买卖行为进行明确，并说明因房屋转让时未还清银行贷款，导致无法将房产过户给夏秀梅，双方约定常国宏将银行按揭贷款归还完毕后再将房屋变更登记给夏秀梅。2017年7月24日，蒋海娇因民间借贷纠纷将常国宏、蒋婧诉至临翔区人民法院，并申请对登记在常国宏、蒋婧名下位于临翔区房产予以保全。2017年9月24日，临翔区人民法院作出（2017）云0902民初1003号民事裁定，对上述房产在担保物权外剩余价值进行查封。蒋海娇与常国宏、蒋婧民间借贷纠纷案，经临翔区人民法院审理于2018年5月23日作出（2017）云0902民初1003号民事调解书。后因常国宏、蒋婧未能按调解书约定的时间履行还款义务，蒋海娇申请对查封的财产进行强制执行。2019年1月20日，夏秀梅提出执行异议，请求停止对上述房产的执行并解除查封，2019年3月5日，临翔区人民法院作出（2019）云执异1号执行裁定书，驳回夏秀梅的异议请求。如上所述，因常国宏、蒋婧购买案涉房屋于2011年7月8日向工商银行贷款未偿清，工商银行即于2019年3月19日向临翔区人民法院提起诉讼，要求常国宏、蒋婧偿还借款本金302250.27元及截止2019年3月8日止的利息13844.69元。2019年7月2日，临翔区人民法院作出（2019）云0902民初616号《民事调解书》，明确常国宏、蒋婧欠工商银行的借款本金、及利息、罚息等，常国宏、蒋婧自愿于2019年7月30日前还清。常国宏、蒋婧自愿于2019年7月30日前将案涉房产办理产权登记至常国宏、蒋婧名下，并配合工商银行办理正式抵押登记手续。后来，常国宏、蒋婧未按《民事调解书》履行还款义务，工商银行于2020年3向16日向临翔区人民法院申请强制执行。目前该案尚在执行过程中。一审法院认为，案外人是否享有排除强制执行的权利，应当根据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定进行审查。根据《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未告知抵押权人或者未告知受让的转让行为无效。《物权法》第九十七条规定，处分共同共有的不动产，应当经其全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，常国宏出卖房屋时在未经房屋共同共有人及抵押权人同意的情况下，擅自与夏秀梅达成《房屋买卖合同》，该过程中，夏秀梅明知所购买的房屋工商银行享有担保物权，便其在未征得工商银行同意的情况下仍然坚持购买房屋，且事后也未将购房款项清偿所涉债务，根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。综上，夏秀梅与常国宏双方形成的房屋买卖协议应认定为无效协议，该协议对双方当事人没有法律约定力，不受法律保护。夏秀梅要求确认对案涉房屋除抵押权人外，享有优先于一般债权人的期待特权的诉讼请求，其权利不能排除蒋海娇对该房产申请的执行行为，故夏秀梅要求停止对坐落于临翔区房屋执行行为的诉讼请求与法律规定相悖，不予支持。夏秀梅接收房屋后，在法院对该房屋进行查封前，夏秀梅对该房屋进行装修的事实，属于夏秀梅与原房屋所有人之间形成的添附物权关系，该部分装修物权属夏秀梅所有，其可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决驳回原告夏秀梅的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。夏秀梅提交了扣押清单一份，欲证明涉案房屋在物业管理处登记的装修人朱鹏宇为夏秀梅装修房屋，夏秀梅支付装修费用，夏秀梅为涉案房屋的实际买受人并进行了装修。蒋海娇、常国宏、蒋婧对夏秀梅提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，夏秀梅提交的证据真实合法，与其一审提交的证据相互印证，本院予以采信。经审查，一审认定的事实有相应的证据证实，本院予以确认。本案二审争议的焦点为：夏秀梅是否享有足以阻却蒋海娇对涉案房屋执行的权利。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案夏秀梅提起案外人执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行，应举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即对买受人夏秀梅提出的异议是否具备上述四个法定要件进行审查。一、关于房屋买卖关系是否合法有效的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条确立的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即债权合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的债权合同。也就是说，在抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押物的，不影响买卖合同的效力。本案中，常国宏将尚在按揭抵押期间的房屋出卖给夏秀梅，尽管未经抵押权人同意，但就房屋买卖合同这一债权行为而言，并未违反法律强制性规定，仍属有效。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，蒋海娇认为涉案房屋系为常国宏与蒋婧的共同财产，未经蒋婧同意，常国宏没有完全处分权，进而房屋买卖合同无效的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。第三，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条‘夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，涉案房屋虽为常国宏和蒋婧夫妻共同财产，但房屋转让多年，直至执行阶段，蒋婧未提出过异议，夏秀梅作为第三人，有理由相信常国宏处分夫妻共同财产时，属于行使家事代理权，且无证据证明常国宏与夏秀梅存在恶意串通，损害蒋婧的合法利益，蒋海娇据此主张房屋买卖合同无效，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，本院确认常国宏与夏秀梅签订的房屋买卖合同合法有效。二、关于第三人是否实际占有房屋的认定问题。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。一是占有人必须有占有的意思，二是占有人事实上控制或者管理某物。本案中，根据一审确认的事实，一审法院于2017年9月24日对涉案房屋进行查封。夏秀梅一审提交装修押金登记表、广电网络用户证、物业费收据等证据显示涉案房屋夏秀梅2014年进行装修并入住，上述事实证明常国宏在法院对涉案房屋采取查封措施前已将其将其交付夏秀梅，夏秀梅对涉案房屋进行了实际占有。三、关于第三人是否付清全部房款的认定问题。《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的“已支付全部价款”，应理解为第三人在法院针对房屋采取查封等强制执行措施开始前，已经支付了全部房屋价款。本案系常国宏擅自将尚在按揭贷款期间的房屋转让给夏秀梅，协议载明夏秀梅已付清房款，常国宏亦认可夏秀梅付清了全部购房款。因夏秀梅与常国宏长期存在经济交往，夏秀梅通过银行转账给常国宏508000元，但未注明该款为购房款，其余款项以借款利息折抵，故本院确认双方存在以物抵债关系。该以物抵债行为是双方的真实意思表示，没有违反流质抵押或物权法定的原则，也没有违反其他法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。基于有效的抵债，债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化为房款，是房款的一种支付方式，即在抵债的额度内支付了房屋价款，故本院确认夏秀梅已经支付完毕涉案房屋的全部价款。四、关于买受人对未办理过户登记是否存在过错的问题。《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的“非因买受人自身原因未办理过户登记”，应指第三人已经支付了全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记，但其未办理过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不协助、办理登记存在客观障碍等非因第三人所能控制的原因造成。本案中，虽然涉案房屋因银行贷款而设定了抵押权，无法办理正常的过户手续，但夏秀梅与常国宏约定贷款由常国宏偿还，即银行按揭部分的法定还款义务人仍为出卖人常国宏，常国宏偿还完涉案房屋按揭贷款后，为夏秀梅办理过户，由于常国宏未清偿银行按揭贷款，尚不具备办理产权过户手续的条件，在涉案房屋抵押权未涤除的情况下，因蒋海娇与常国宏之间的民间借贷诉讼纠纷，涉案房屋被法院查封，故本院认定夏秀梅对涉案房屋无法办理产权过户登记不存在过错。综上所述，夏秀梅对涉案房屋除抵押权人外，享有足以排除蒋海娇对涉案房屋申请强制执行的民事权益，夏秀梅请求确认其与常国宏签订的《房屋买卖合同》合法有效，停止对涉案房屋的执行的上诉请求成立，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初594号民事判决；二、夏秀梅与常国宏于2015年5月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效；三、停止对夏秀梅向常国宏购买的位于临沧市临翔区产的执行，并于本判决生效之日起解除对上述房产在云南省临沧市临翔区人民法院在（2017）云0902民初1003号民事裁定书中的查封。一审案件受理费12200元，由常国宏、蒋海娇各负担6100元，二审案件受理费12200元，由常国宏、蒋海娇各负担6100元。本判决为终审判决。审判长  李鸿武审判员  赵艳洁审判员  杨宇红二〇二〇年八月十七日书记员  张明荟