天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民初285号原告:天津市塘沽经济开发区工业投资公司,住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园新北路****南侧。法定代表人:冯忠喆,经理。委托诉讼代理人：公舒萌，天津滨新律师事务所律师。委托诉讼代理人：张智军，天津滨新律师事务所律师。被告:智造(天津)有限公司,住所地天津市,住所地天津市滨海新区塘沽新北路**创新创业园内**法定代表人:肖鹏,董事长。委托诉讼代理人：夏文兴，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵彬，男，该公司职员。原告天津市塘沽经济开发区工业投资公司（以下简称工业投资公司）与被告智造(天津)有限公司（以下简称智造公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年3月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工业投资公司的委托诉讼代理人公舒萌，被告智造公司的委托诉讼代理人夏文兴、赵彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工业投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令智造公司给付自2013年5月31日起至2017年10月31日止的逾期交付商品房违约金51032547.72元（以工业投资公司实际付款金额为基数,按中国人民银行同期同类贷款逾期利率标准的1.3倍计算）；2.本案诉讼费用由智造公司承担。事实与理由：2012年底，当事人双方签订《关于整体购置房产的框架协议》，约定由工业投资公司出资购买智造公司开发的位于塘沽云山道以北创想城东区××号楼,合同总价款154828234元,不含税费,智造公司应在2013年5月30日前交付房屋,若智造公司延迟交房,应每日按已付金额的千分之一向工业投资公司支付迟延履行金。协议签订后,工业投资公司按照协议约定时间交付房款148293442.6元。但智造公司因缺乏施工资金,致使工程不能按期完工。造成2013年5月30日未能交付房屋。为使智造公司尽快竣工交付房屋,工业投资公司于2014年分两次向智造公司共支付7927412元,2015年分四次向智造公司共支付5448315元,至此工业投资公司总计向智造公司支付161669169.6元。至2017年10月31日智造公司通知工业投资公司收房时,智造公司已逾期交房1614天。因双方协议约定的每天千分之一的违约金标准高于法律规定,工业投资公司自愿将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款逾期利率标准的1.3倍,即年7.3515%（4.35%ｘ1.3×1.3）,以工业投资公司已支付款项为基数,按此利率标准,智造公司应支付违约金51032547.72元。智造公司通知收房后,工业投资公司要求智造公司支付逾期履行违约金,但智造公司拒不给付,且经工业投资公司多次催要未果,为此提起诉讼。智造公司辩称，请求驳回工业投资公司的诉讼请求，并判决由工业投资公司承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：双方实为借贷关系，工业投资公司选择以房屋作为抵押，抵债房屋价格已超出借贷的本息，故不应再主张违约金；工业投资公司未按照合同约定第四条的时间交齐房款，至今仍拖欠435895.2元房款，故工业投资公司应承担违约责任。工业投资公司未及时向智造公司主张违约责任，对于2017年3月25日前产生的违约金应已超过诉讼时效，不应支付。且双方曾经就免除违约金一事开会商讨并达成免除违约金的意见。工业投资公司在2017年10月30日交房时，已知道具体违约交房时间，但至2020年3月25日才立案，明显恶意扩大损失，不应支持；基于上述情况，如支持工业投资公司主张，则违约金过高，请求法院依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。工业投资公司为证明其主张，提交了天津市商品房销售许可证、《关于整体购置房产的框架协议》、付款凭证、交房通知、询证函、商品房买卖合同等证据，证明双方已经签订了买卖合同。智造公司对证据的真实性均认可，但认为双方系借款关系，并非买卖关系。智造公司提交证据一《关于整体购置房产的框架协议》、证据二企业对账函、证据三付款统计表及财务凭证、证据四会议纪要及五方协议、证据五商品房买卖合同等证据，证明双方是借贷关系，用案涉房产进行抵押，工业投资公司尚欠智造公司43万余元。案涉项目复工是天津滨海新区高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）推动，其负责协商解决工业投资公司免除违约金的工作。工业投资公司对证据一的真实性无异议，不认可证明目的；无法确认证据二的真实性，不认可证明目的；认可证据三中财务凭证的真实性，但不认可证明目的，其他证据的真实性不认可；对证据四认为工业投资公司不知情，无法确定真实性，高新区管委会并没有与工业投资公司就延期交房违约金事项进行协商；对证据五中智造公司与案外人签订的买卖合同的三性不予认可，认可当事人双方签订的买卖合同的真实性，但不认可证明目的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年10月24日，工业投资公司与智造公司签订《关于整体购置房产的框架协议》，约定由工业投资公司出资购买智造公司负责开发的座落于滨海新区塘沽云山道以北，智造?创想城5号和6号楼。购置范围包括：5号楼共18层，建筑面积11662.7平方米,共有房间160套，其中一层有3套房屋产权性质为物业用房，一套产权性质为居委会，其他房屋产权性质为办公。6号楼共18层，建筑面积11662.7平方米，共有房间160套，1-10层产权性质为办公，11-18层产权性质为酒店式公寓，两栋楼合计23325.40平方米，共有房间320套。另外地下有储藏间19间，面积506.81平方米，自行车库两处，面积282平方米；车位108个；物业用房6间，面积171平方米。商品房销售按建筑面积计算，5号楼156套房屋每平方米价格为6300元，价款为71604666元；6号楼160套房每平方米价格为6300元，价款为73475010元；物业用房地上部分，按6000元／每方平米支付使用权费用，建筑面积296.88平方米，共计1781280元；地下储藏室按3800元／；地下储藏室按3800元／每方平米支付使用权费用米，共计1925878元；自行车库，按3800元／每方平米支付使用权费用，建筑面积282平方米，共计1071600元；地下部分物业用房，按38；地下部分物业用房付使用权费，建筑面积171平方米，共计649800元；地下车位，按40000元；地下车位用权费用，共计108个，共计4320000元。以上房款总额为154828234元，不含税费。双方约定,工业投资公司于协议签订之日起15个工作日内支付两栋楼地上部分320套房屋房款的50%，73430478元。双方在天津市商品房××商品房买卖合同后的7个工作日内，工业投资公司支付两栋楼地上部分320套房屋房款的45%，66087430.2元，剩余5%的尾款，待智造公司取得《新建住宅商品房准许交付使用证》并交付全部房屋后，一次性付清，计7343047.8元。地下部分的储藏室、自行车。地下部分的储藏室，自协议签订之日起15个工作日内支付价款的20%，1593455.6元。在取得《新建住宅商品房准许交付使用证》并全部交付房屋后，工业投资公司一次性付清地下部分剩余80%价款，6373822.4元。双方约定5号楼、6号楼于2013年5月30日前交付。双方还约定，如智造公司未能完全履行协议规定的义务，而工业投资公司没有行使解除权，并选择继续履行本协议，则每延迟一天，按照已付的购买价格的千分之一向工业投资公司支付延迟履行金。协议签订后,自2012年11月14日至2012年12月12日，工业投资公司共向智造公司支付款项148293442.6元。智造公司未能按期完工，造成2013年5月30日未交付房屋。后工业投资公司于2014年9月至2014年11月共向智造公司支付7927412元,工业投资公司又于2015年1月至2015年4月向智造公司共支付5448315元,至此工业投资公司总计向智造公司支付161669169.6元。2013年2月后，双方当事人就案涉房屋分别签订《天津市商品房买卖合同》。后智造公司向工业投资公司发出《交房通知书》，通知工业投资公司于2017年10月28日-31日交付房屋。工业投资公司自认5号楼、6号楼共计316套房屋及属于地下部分的建筑都已交付完毕，316套房屋的不动产登记手续已经办理完毕。本院认为，本案的争议焦点为：1.当事人之间是商品房买卖法律关系还是民间借贷法律关系；2.工业投资公司的部分诉讼请求是否超过诉讼时效；3.工业投资公司主张的违约金标准是否过高。对于第一个争议焦点，本院认为，双方当事人签订《关于整体购置房产的框架协议》，系合同缔约方的真实意思表示。协议中，双方明确约定了工业投资公司购买房屋的状况、数量、款项的支付方式、交房时间及违约责任。后双方按照该协议的约定签订商品房买卖合同，并已实际履行完毕。上述约定符合商品房买卖法律关系的特征，智造公司提供的证据不足以证实双方系民间借贷法律关系，其关于双方系借款关系的抗辩主张，本院不予支持。对于第二个争议焦点，本院认为，当事人双方签订的《关于整体购置房产的框架协议》合法有效，双方均应按约履行，工业投资公司依约支付了全部购房款项，智造公司未在合同约定的时间，即2013年5月30日前交付房屋，应当承担违约责任，每延迟一天，按照已付的购买价格的千分之一向工业投资公司支付延迟履行金。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。工业投资公司主张的逾期交房违约金属于按日累计计算的违约金,应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。本案诉讼时效期间应以起诉之日倒推三年为起算点,超过此法定诉讼时效期间的诉讼请求不予保护。智造公司关于工业投资公司2017年3月25日前产生的违约金已超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持。关于工业投资公司主张智造公司与高新区管委会就违约金问题进行协商构成诉讼时效中断的意见，本院认为，工业投资公司陈述其对该情况并不知情，未与高新区管委会就延期交房违约金进行协商，故智造公司自述与高新区管委会就违约金问题进行协商不构成智造公司的自认，无法证实工业投资公司向智造公司主张权利，不构成诉讼时效的中断。关于智造公司主张已与高新区管委会达成免除违约金意见的抗辩，本院认为，智造公司提交的证据无法证实就免除违约金与高新区管委会达成一致意见，亦未提交证据证明高新区管委会有权代表工业投资公司作出意思表示，故智造公司的该项抗辩意见，本院不予支持。对于第三个争议焦点，本院认为，智造公司未在合同约定的时间交付房屋，每延迟一天，按照已付的购买价格的千分之一向工业投资公司支付延迟履行金。现工业投资公司按照中国人民银行同期同类贷款逾期利率标准的1.3倍主张违约金，综合违约金具有惩罚性和补偿性的特点，工业投资公司的请求，不违反法律规定，本院予以支持。智造公司应支付违约金为7164079.59元（161669169.6元×4.35%×1.3×1.3÷360×217日）。关于智造公司抗辩工业投资公司尚欠435895.2元房款的问题，工业投资公司依《关于整体购置房产的框架协议》的约定支付了全部购房款项，工业投资公司是否欠付房款的问题系双方在交付房屋过程中，对部分交付房屋的产权、面积差等情况产生的争议，与本案不属同一法律关系，智造公司可另行主张权利。综上所述，工业投资公司的部分诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，智造(天津)有限公司给付天津市塘沽经济开发区工业投资公司违约金7164079.59元；二、驳回天津市塘沽经济开发区工业投资公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296963元，由天津市塘沽经济开发区工业投资公司负担254890元；智造(天津)有限公司负担42073元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  王 欣审 判 员  阎 涛人民陪审员  胡金英二〇二〇年八月十九日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。