北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26289号原告：北京浩鸣伟业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园东里**楼。法定代表人：孙伟，总经理。委托诉讼代理人：钱军，男，1985年10月17日出生，汉族，北京浩鸣伟业物业管理有限公司物业经理。被告：贾占栓，男，1957年2月15日出生，汉族，退休人员，现住北京市朝阳区。原告北京浩鸣伟业物业管理有限公司（以下简称原告）与被告贾占栓（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人钱军，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告支付2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业费1968．8元、卫生费156元。事实和理由：原告为被告名下的位于北京市朝阳区x号xx号房屋（以下简称涉案房屋）所在的xx苑小区（以下简称xx苑小区）提供物业服务。被告自2015年7月1日起未缴纳物业费，原告经与被告协商未果，故将被告诉至法院。被告辩称：被告确实是涉案房屋的登记产权人，涉案房屋的建筑面积为68．28平方米。被告从1994年左右开始搬迁入住涉案房屋内，一开始是公租房没有物业费，只是交点卫生费，后来被告购买了涉案房屋。原告是2015年9月18日和筑博公司签了移交合同之后进入小区的。原告收费应该经过多数的业主同意，不能说来了直接就收费。被告觉得原告这样的做法不合适。只要原告的程序合理合法、经过大多数业主同意，被告可以交费。2016年的时候涉案房屋漏水，被告到现在还没有给被告修好，被告起诉原告后，法院判决支持了被告的请求，原告只是将赔偿款履行了，但到现在还没有给被告修房。因此，被告不同意原告的诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：1．（2019）京0105执40357号执行通知书、（2016）京0105民初52653号民事判决书、北京市人民法院案款收据；2．缴费通知单；3．原告与北京市朝阳区常营地区办事处荟万鸿社区居委会于2016年6月20日签订的《物业管理合同》；4．加盖有北京市朝阳区常营地区办事处荟万鸿社区居委会及北京市朝阳区人民政府常营地区办事处规划建设与环境保护办公室印章的业主共同决定1份。被告对原告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但称原告尚未对涉案房屋的漏水进行维修；对证据2的真实性未提出异议，并认可其见过该交费通知单，但称因为修理的问题一直没有解决，而且原告进小区管理没有经过多数业主同意，故未缴纳物业费；对证据3的真实性无法确定，这是原告签的，被告对此不清楚，但事实上确实是原告在小区内进行物业管理；对证据4的真实性无法确认，被告没有参加投票，也没接到通知。被告未就本案向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2015年起，原告开始为涉案房屋所在的xx苑小区提供物业服务。涉案房屋自2010年8月23日即登记在被告名下，建筑面积68．28平方米。原、被告均确认物业费的收费标准在2016年1月1日之前为每月每平方米0．45元，2016年1月1日之后为每月每平方米0．55元；卫生费标准是按每户每月计算，2016年1月1日之前为每月每户2元，2016年1月1日之后为每月每户3元。另，被告认可其未向原告交纳过自2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业费。另查，2016年8月，被告以财产损害赔偿为由，将原告及案外人李xx诉至本院。原告在该案中提交了2015年9月18日与案外人北京市筑博物业管理有限公司（以下简称筑博公司）签订的《xx苑小区移交合同书》，约定：甲方（即筑博公司）同意将该小区的物业经营管理权移交给乙方（即原告），并由乙方全权代表产权人的权利、义务……自本合同生效之日起，乙方正式派员进场。本合同存续期间，甲方退出该小区的物业管理，并不再享有该小区甲房屋相关的任何收益，也不承担该小区及房屋相关的任何损失所产生的所有相关费用……。被告则在该案中主张原告自2015年就已经接管了小区的物业管理，已经收取小区停车费、水费等。2018年5月9日，本院作出（2016）京0105民初52653号民事判决，判决：原告对涉案房屋上6层露台进行防水、排水改造，以便雨水不再渗漏、浸湿至涉案房屋；原告赔偿被告装修损失8000元和租房损失1600元；驳回被告的其他诉讼请求。该判决已经生效。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告虽然未与被告签订有书面的物业服务合同，但原、被告均确认原告为被告所有的涉案房屋提供了物业服务，因此可以认定在原告与被告之间形成了事实物业服务合同关系。此外，被告当庭对原告所主张的涉案房屋建筑面积以及物业服务收费标准均予以认可，故本院对此不持异议，依法予以确认。另，根据原告所提交的证据显示，原告于2015年9月18日与筑博公司签订《xx苑小区移交合同书》，并确定自本合同生效之日起原告正式派员进场，由此可以确认原告收取本案被告物业服务费的最早时间应为2015年9月18日，故本院依法认定被告应当自2015年9月18日起向原告支付物业服务费。因被告未向原告交纳物业费，故原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持，但具体付费期间应自2015年9月18日起计算。关于被告称原告收费没有经过多数的业主同意的主张，因原告客观上确实为被告提供了物业服务，原告所主张的费用标准尚属合理范围，且原告提供了《业主共同决定》等证据材料，故本院对被告该辩解不予采纳。关于被告主张涉案房屋漏水，被告至今未修好，故不同意支付物业费的辩解，因依据不足，故本院对被告该辩解不予采纳。需要指出的是,建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力。涉案房屋所在的xx苑小区系建设投入使用多年的小区，房屋存在建设时间早，开始出现老化的情况，对于此类小区，物业公司应当在物业管理工作中加强对小区内房屋以及基础设施等方面的维修、保养，加强与业主之间的沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。原告应尽职尽责，不断提升服务理念，优化服务举措，设身处地为业主着想，采取的服务措施涉及个别业主权益时，应充分评估实施方案的合理性并加强与业主之间的沟通，考虑业主的感受，听取业主的诉求，并予以积极回应及改进，以期提高自身物业管理服务水平，为业主提供更优质的物业服务，营建和谐的物业管理与服务关系。同时，物业费是物业公司维持正常运转以及提供物业服务活动的基本保障，被告作为小区业主应当依约依规缴纳物业管理费用，从而保证物业公司可以为业主提供更好的物业服务，此外，被告亦应配合物业公司的管理，在合理限度内依法行使权利，保护自己的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告贾占栓于本判决生效之日起七日内给付原告北京浩鸣伟业物业管理有限公司二○一六年九月十八日起至二○一九年十二月三十一日止的物业费1908．08元、卫生费150．87元；二、驳回原告北京浩鸣伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告贾占栓负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年八月三十一日书记员 邓嘉男