重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0242民初646号原告：何丽华，女，1969年10月23日生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）。委托诉讼代理人：冉华宇，重庆百仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉航,重庆百仁律师事务所实习律师。被告：重庆华典房地产开发有限公司，住所地：重庆市酉阳县钟多镇翠屏街**。统一社会信用代码：91500242568728010D。法定代表人：冉龙军,该公司总经理。委托诉讼代理人：冉丽明，重庆汇润律师事务所律师。第三人：何江，男，1978年3月31日生，土家族，住重庆市酉阳县。原告何丽华与被告重庆华典房地产开发有限公司（以下简称华典公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理，诉讼过程中，依法追加何江为本案第三人，转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告何丽华及其委托诉讼代理人冉华宇、被告华典公司的委托诉讼代理人冉丽明、第三人何江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何丽华向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方签订的《重庆市房屋买卖合同》，被告将位于酉阳县XX镇XXXX路XXXXXX号房屋交付原告；2.被告按照43.2091元/日承担从2017年1月1日起至实际交付验收合格房屋之日止违约金；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：因居住需要，2015年4月8日，原告支付被告选房认筹金10000元，被告给原告出具收据，同年6月6日，原告与被告签订《XXXX定购协议》，原告向被告支付定金40000元，同时出具收据。2015年10月15日，原告支付购房款400000元，被告出具收据，载明“今收到何丽华购房款（X栋X号）400000元”，被告加盖了公司印章。2015年11月17日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于酉阳县XXX镇XXX路X号XXXXX号房屋，建筑面积110.17平方米，总房款432091元，并约定被告应于2016年12月31日前验收合格并交付原告使用。如被告未按约定的期限将房屋交付，原告有权要求继续履行合同，且被告应支付相应的违约金，合同还对其他事项进行了约定。原告支付了房款，被告未按约交付房屋，已构成违约。华典公司辩称，原告起诉事实不属实，华典公司只收到何丽华支付的50000元房款，何丽华未按合同约定向华典公司支付房款违约在先，导致双方签订的商品房买卖合同无法履行，华典公司不应承担责任。第三人何江述称，当时因为堂姐何丽华在广州打工，没有空回来，委托我给她付房款。我哥哥认识肖长春，就问肖长春买房是否有优惠，肖长春告诉我们一次性付款的话有优惠，肖长春就带我们去华典公司售房部及财会室，我通过手机银行向肖长春转款200000元，因为当时手机银行是新兴事物，对操作流程不熟悉，用途备注成了借款系手误，另200000元，是因为刚结婚不久，用收到的婚礼钱以现金的方式交给华典公司售房部财务的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人《XXXX定购协议》、《重庆市商品房买卖合同》、收据三张、银行转账凭证五张、商品房网签信息查询表等证据，上述证据来源合法，内容客观真实，与待证事实有关联性，本院予以采信。结合上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年4月8日，何丽华支付华典公司10000元选房认筹金，华典公司向何丽华出具盖有华典公司财务专用章的收据。2015年6月6日，何丽华（乙方）与华典公司（甲方）签订《XXXX定购协议》，约定何丽华购买华典公司开发的XXXXX号楼X号商品房，房屋总价为470523，定金为40000元，双方特别约定中第二条房款交纳办理，1.乙方选择一次性付款的，应在签订买卖合同的同时一次性付清应付房款及代收费用，已交定金自动转为房款；3.乙方选择银行转账支付的应提前到银行转账，以保证签订合同时已转款至甲方账户，购房款到账日期以甲方开具的收据或发票日期为准。三、乙方在本协议签订之日起30个工作日内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，甲方不另行催告，逾期未签约本定购协议自行终止，乙方所交纳的定金甲方不予退还，乙方所购房屋甲方另行销售处置。该定购协议签订后，何丽华支付华典公司40000元购房定金，华典公司给何丽华出具盖有财务专用章的收据。2015年10月14日，何丽华的父亲何先云向何江转款30000元，何丽华丈夫黄廷荣的母亲何翠香向何江转款60000元，2015年10月15日，何丽华的丈夫黄廷荣向何江转款220000元，同月20日，黄廷荣的姑姑黄建英向何江转款90000元，何丽华陈述上述款项均是转给何江，委托他支付房款的款项。2015年10月15日，何丽华堂弟何江通过银行转账方式向肖长春（已故）转款200000元，客户付款回单载明用途为借款。何江陈述同日在肖长春在场的情况下其又将现金200000元交与XXXX售楼处财务部。2015年10月15日，华典公司向何丽华出具盖有华典公司印章的400000元购房款收据，交来栏备注为购房款（X栋X号）。肖长春系华典公司原股东肖仕龙（已故）的儿子。2015年11月17日，华典公司（甲方、卖方）与何丽华（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房位于酉阳县XX镇XXXX路XXXXXX号，建筑面积110.17平方米，套内建筑面积90.57平方米，房屋为清水房，总价为432091元，乙方付款方式为买受人签合同时一次性付清房款432091元。合同第七条约定属预售商品房的，甲方应在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房，本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之三向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十二条关于办理合同登记备案的约定，1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。双方签订的《合同补充协议》第一条相关费用的支付，因甲乙双方房屋买卖产生的相关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担。由乙方承担的有关税费、按现行标准在签订合同时由甲方代为收取，按办理产权证时相关规定据实缴纳给相关部门，多退少补。第三条房屋交付，1、本合同约定的房屋交付期限届满，若因乙方原因未能办理完毕按揭贷款手续或未缴清其他应付款项的，甲方有权拒绝交付房屋，且无需承担延期交房的违约责任。同时，乙方应按合同第八条第二款的约定承担相关风险和责任。第八条甲方签章的财务专用收据或发票是唯一有效的收款凭证。合同签订当日，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》进行了备案，办理了商品房网签。何丽华陈述，合同约定的房屋总价为432091元，其支付了450000元，多余款项为支付的大修基基金、契税等费用。另，案涉房屋2017年6月完工，尚未进行竣工验收。本院认为，华典公司与何丽华签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案争议焦点为：1.何丽华是否向华典公司支付了全部房款；2.案涉商品房尚未竣工验收，可否交付使用。对此本院评述如下：一、何丽华支付了全部房款。首先，何丽华通过他人向何江转了400000元，何江有支付房款的资金来源。何丽华与何江系堂兄妹关系，不是亲兄妹关系，何丽华通过其丈夫、父亲、婆婆、其丈夫的姑姑于2015年10月14日、15日共向何江转款400000元，上述人员均是何丽华及其老公的亲属，与何江并非直系亲属关系，转款时间与金额可与何江2015年10月15日代何丽华交付400000元房款相吻合，亦证明了何丽华向何江转款，何江有足够的资金代何丽华向华典公司支付房款。其次，何江通过银行转账方式向肖长春转款200000元，虽然用途备注为借款，另200000元通过现金方式交付的陈述，均未得到华典公司认可，但肖长春系华典公司原股东肖仕龙的儿子，虽然其表面与华典公司无直接法律关系，但不排除其实际上与华典公司的关联。虽无在案证据证明肖长春将其收到的房款转给了华典公司。但华典公司2015年10月15日，向何丽华出具了盖有华典公司印章的收据，该收据格式与2015年6月6日华典公司向何丽华出具的盖有华典公司财务专用章的收据格式完全相同，均来自维博印刷厂。双方签订的《补充协议》第八条约定的是“甲方签章的财务专用收据或发票是唯一有效的收款凭证”，而不是约定盖有甲方财务专用章的收据或发票是唯一有效的收款凭证，2015年10月15日，华典公司向何丽华出具的400000元购房款的收据，盖有华典公司印章，应视为华典公司对收到何丽华400000元房款的认可。双方签订的商品房买卖合同约定房屋总价为432091元，华典公司对何丽华已支付50000元购房款无异议，则何丽华已支付华典公司450000元，何丽华陈述多余款项为支付的大修基金、契税等款项，该陈述亦符合同中甲方代为收取相关税费的约定。最后，双方签订的商品房买卖合同约定，合同签订当日，何丽华一次性付清房款。2015年11月17日，何丽华与华典公司签订商品房买卖合同的当天，华典公司已将商品房买卖合同在相关部门进行了备案，办理了商品房网签,该行为进一步印证了华典公司对收到何丽华全部房款的认可。二、关于案涉商品房尚未竣工验收，商品房可否交付的问题，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”房屋竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程只有经竣工验收合格后，始具备法定交付使用的条件，若房屋未竣工验收，工程质量是否合格并无结论，此时开发商并不能将其投入使用。且何丽华与华典公司签订的商品房预售合同亦约定甲方应将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。虽然在实践中，部分开发商在商品房未竣工验收的情况下，将房屋交付给买受人，买受人亦接房使用，此种情况是当事人的自行处分行为，但不应得到法律的支持、鼓励，故对何丽华要求华典公司交付房屋的诉讼请求，本院不予支持，但何丽华可就交付房屋的诉讼请求待条件成就后另行主张。根据何丽华与华典公司签订的商品房买卖合同，华典公司应在2016年12月31日前交房，但华典公司至今未交付房屋，且无在案证据证明存在不可抗力情形，则华典公司逾期交房构成违约，应支付何丽华相应的违约金，违约金的计算标准为“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”，则每日违约金金额为432091元×0.0001=43.2091元，故对何丽华主张的华典公司按照43.2091元/日承担从2017年1月1日起至实际交付验收合格房屋之日止违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告重庆华典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按照43.2091元/日支付原告何丽华从2017年1月1日起至实际交付房屋之日止违约金；二、驳回原告何丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1147元，原告何丽华承担80元，被告重庆华典房地产开发有限公司承担1067元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  李 珍人民陪审员  周翠香人民陪审员  冉隆忠二〇二〇年八月二十七日书 记 员  陈 曦