山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2020）晋0214民初862号原告:马某1,住山西省大同市。原告：马某2,住山西省大同市。二原告委托诉讼代理人：赵某，山西星阳致名律师事务所律师。被告：王某。委托诉讼代理人：刘某，山西云泽律师事务所律师。原告马某1、马某2与被告王某租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某1、马某2的委托诉讼代理人赵某、被告王某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告立即搬离大同市云冈区棚户区四方嘉苑41楼9号商铺、10号商铺，支付租金30000元（2020年2月17日至2020年5月16日），租金支付至被告完全搬离上述房屋之日；二、本案全部案件受理费由被告承担。事实和理由：原告马某1与马某2系朋友关系，马某1拥有位于大同市××区商铺，马某2拥有相邻的10号商铺。为了方便出租二原告将两商铺打通共同出租,从2014年12月起被告王某就租赁原告的商铺，经营晨夕快捷宾馆。2019年12月租房合同到期后，双方于2020年4月20日重新签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告的商铺,2020年2月17日至2020年3月17日为免租期，租期从2020年3月17日至2021年3月16日，租金为每年110000元，同日经双方协商将租金变更为每年120000元，王某出具说明承诺每年支付租金120000元。合同同时约定未经原告书面签字认可，被告不得将商铺转租。合同签订后，原告多次要求被告支付租金,被告以种种理由推脱拒不支付。且被告未经原告同意私自将商铺转租给第三人用于开设久久鸭、橙人世界及电脑监控等。被告拒不支付租金和擅自转租的行为已经构成违约，依据《合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，原告有权要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求被告立即搬离租赁的商铺。原、被告签订的《商铺租赁合同》约定2020年2月17日至2020年3月17日为免租期(该期问被告已经实际占有并使用租赁商铺)，该约定是基于被告守约的情况下,原告同意减免一个月租金。现因被告的违约行为致使双方解除合同，被告存在明显过错，应当按照实际占有商铺的期限支付租金。因此原告要求被告从2020年2月17日起支付租金，租金计算至被告完全搬离租赁商铺之日。综上所述，被告拒不支付租金及转租的行为已经构成违约，原告有权要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告立即搬离大同市云冈区棚户区四方嘉苑41楼9号商铺、10号商铺,支付租金30000元(2020年2月17日至2020年5月16日），租金支付至被告完全搬离上述房屋之日。原告围绕其诉讼主张，向本院提供下列证据：1、房屋居住证两份，以证明二原告对争议商铺享有出租权，是本案的合格的诉讼主体；2、商铺租赁合同及说明，以证明原告向被告租赁商铺的事实及双方约定租金每年120000元，在该合同的第六条约定未经原告同意不得转租；约定每年结束前30日支付下一年租金；3、微信截屏及电话缴费发票，以证明原告向被告催要租金的事实；4、照片两张，以证明被告将商铺转租的事实。被告辩称，一、被告王某并未实际占有、使用租赁物，无法归还原告租赁物，王某不是适格的被告，法院应当驳回原告诉求，告知其另行起诉。租赁物系被告母亲庄风玲所占有，用于经营晨夕快捷宾馆，庄凤玲系晨夕快捷宾馆的经营者。被告与原告签订《房屋租赁合同》并非庄凤玲授权，晨夕宾馆经营的五年时间里，庄凤玲也从未授权王某处理过任何跟宾馆有关的任何事情，并不形成表见代理，故其并没有权利代理晨夕宾馆的经营者、租赁物的实际占有人庄凤玲签订该合同。原告与王某签订合同系在庄凤玲关于租金谈不妥的情况下，哄骗、诱导王某签订的，原告先承诺与被告签订五年合同，在被告签字后私自将合同签为一年，租金为年租金110000元，后被告自愿多出一万元与原告补签五年的租赁合同，但被告出具说明后，原告并未履行承诺补签五年的《房屋租赁合同》。庄凤玲租赁原告的房屋是为了经营宾馆，在2014年底最初租赁时约定签订十年租赁合同，先签五年后续五年，因为要长期经营，庄凤玲投资60余万元进行了店面装修，先期进行这么大的投入，庄凤玲不可能授权宾馆在合同期满后只是续签一年的合同。且庄凤玲与原告签订的原五年租赁合同约定合同期满后，如乙方继续承租店面，租金按周围店铺租金为准，不得超过其正负10%，现同样的商铺一间的租金为45000元，而庄凤玲承租原告的一间商铺原告却要55000元，两间110000元，故庄凤玲不可能让被告去签合同。被告签订该合同纯属在不知情的情况下，被哄骗、引诱所签，原告也并未将租赁物交付被告，故王某不是适格被告。二、本案不存在合同解除的情形。即使法院认定被告王某所签的合同系代庄凤玲所签，本案也不存在合同解除的情形。首先，久久鸭和橙人世界所占用的房屋系庄凤玲个人扩建以后出租，并非包含在一个出租给庄凤玲的商铺里，故该出租行为与原告无关。且根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持”。久久鸭与橙人世界早已经营了三年有余，故原告要求以被告非法转租为由解除合同的理由并不成立；其次，双方签订的《房屋租赁合同》并未约定租金给付日期，合同约定“乙方每年支付一次租金，每年结束前30日，乙方支付下个年度租金。”合同只约定了下个年度租金的给付方式，并未约定当下的这个年度，根据《合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金，对租金没有约定或约定不明确的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付”，故被告只需在租赁期满前支付租金即可，本案租赁到期日为2021年3月16日，故原告诉求解除《房屋租赁合同》的理由不成立。三、原告应当赔偿庄凤玲的损失。如若法院认定被告王某所签合同代表庄凤玲，那解除合同，原告应退还之前五年与庄凤玲签订《房屋租赁合同》时所收取的保证金20000元。以及2019年5月16日至2019年7月2日之间的经营损失，因庄凤玲租赁房屋是为了经营宾馆，但是因为原告交房手续的问题，原告并未办理消防证，导致上述期间宾馆被查封了一个半月，给宾馆造成的严重损失，根据《合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符约定的用途”。庄凤玲租赁该房屋是作为商业用途使用，但是原告并未办理消防证，导致晨夕宾馆在经营期间被查封，不仅造成了庄凤玲的经济损失，也对宾馆的名誉有一定的影响，如果法院判决解除合同，被告支付租金，应当扣除20000元的保证金及因此给宾馆造成的实际损失，以及在此期间的租赁费。四、原告应减免一个季度的租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同的，人民法院不予支持。”以及“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收取或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”庄凤玲租赁该商铺用于经营宾馆，受疫情影响，其半年来收入无己，又因为五年前装修所欠外债尚未还清，最近几年经营不善，现在已经是雪上加霜，现在疫情未过，经济尚未恢复，原告提起诉讼无疑是乘人之危，违背了诚实信用、公平原则。综上，被告王某不是适格的被告，应当驳回原告的诉求，如若法院认定形成表见代理，在裁判时应当考虑实际情况，结合法律规定，变更合同，减少或者免去租金，让双方继续履行合同，促进疫情期间社会经济稳定发展。被告提交以下证据：1、企业信用信息，以证明大同市南郊区晨夕宾馆的经营者为庄凤玲，登记地为原告所有商铺，与被告王某无关，原告并未将房屋交付原告；2、照片一张，证明出租的橙人世界和久久鸭系庄凤玲个人扩建部分，与原告无关；3、店面租赁合同、补充协议及房屋租赁合同，以证明原租赁合同约定，如乙方继续承租店面，租金按照周围店铺租金为准，不得超过其正负10%，现同样商铺一间的租金为45000元，而庄凤玲承租原告的一间商铺原告却要55000元，两间110000元，庄凤玲不可能授权被告代为签订本案原告所述不公平的合同；原告同签订时，庄凤玲向原告缴纳过20000元的保证金；4、封条照片、消防安全合格证、特种行业许可证，以证明因为原告未向庄凤玲交付符合约定用途的房屋，导致租赁物于2019年5月16日至2019年7月2日期间被查封，给晨夕宾馆造成经济损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院审核后予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提供的证据2以及证据3中的微信截屏，被告对这两组证据的真实性无异议，从证据内容可以证实原、被告双方就案涉商铺的租金实际约定为120000元，但租金的交付日期未明确约定；对于证据3中的电话缴费发票，因原告未对该证据予以合理说明，该证据与本案无关，本院对该证据不予采信；对于被告提供的证据1，因被告认可案涉租赁合同以及原、被告之间微信截屏的真实性，而租赁合同和微信截屏可以证实被告系租赁案涉商铺并在案涉商铺经营晨夕宾馆的当事人，故被告提供的证据1不足以排除被告与案涉商铺之间的关系，对该证据本院不予采信；对于被告提供的证据2，该证据无法说明扩建部分由谁建造，不能证实被告的证明目的，本院对该证据不予采信；对于被告提供的证据3，因被告认可签订案涉租赁合同，且原、被告双方对租金数额予以约定，故被告提供的这一证据同样不能证实其证明目的，本院对该证据不予采信；对于被告提供的证据4，该证据与本案无关，本院不予采信。根据原、被告的当庭陈述及本院确认的上述有效证据，认定本案事实如下：原告马某1与马某2系朋友关系，为方便出租，原告马某1将其位于大同市××区商铺与原告马某2所有的10号商铺打通,于2014年12月18日起出租给庄凤玲，双方签订《店面租赁合同》，庄凤玲将该商铺用于经营晨夕快捷宾馆，租期届满后，被告王某（系庄凤玲之子）于2020年4月20日与二原告就承租事宜签订《商铺租赁合同》，合同约定租期自2020年3月17日至2021年3月16日，租金为110000元，被告每年支付一次租金，每年结束前30日，被告支付下个年度租金。同日，被告又出具《说明》，将商铺租金明确为120000元。后因原告认为被告拒付租金、擅自将商铺转租，构成违约，遂诉至本院。本院认为，庄凤玲承租的案涉商铺，租期已届满，现根据被告王某与原告之间的微信聊天记录，可以证实被告王某是将案涉商铺租赁并将该商铺用以经营晨夕快捷宾馆的当事人，且被告王某与庄凤玲系母子关系，因此二原告有理由相信被告王某有代理庄凤玲办理有关案涉商铺租赁事宜的权限，因此《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且其内容不违反相关法律、法规规定，该合同合法有效，依法应予保护。现原告请求解除该合同，理由为被告拒付租金、擅自将商铺转租，就其主张，本院认为，首先《商铺租赁合同》对于租金的给付时间未作明确约定，且原、被告双方未对此达成补充协议，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付租金，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付租金，因此被告可于租期满一年时支付租金，被告暂未付租金的行为不应认定为违约。其次，被告并未将案涉商铺整体转租，该商铺主体仍用于经营晨夕快捷宾馆，租赁物的用途，实质未发生变化，且最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，案涉商铺由庄凤玲承租已有五年，在此期间二原告未就转租事宜提出异议，故原告据此请求解除合同，不符合法律规定。综上，对于二原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告马某1、马某2的诉讼请求。案件受理550元，减半收取275元(原告已预交)，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 柳贡余二○二〇年八月十八日书记员 闫琪琪附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》