四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初1640号 原告：彭贤超，男，1988年3月6日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李进，四川阳安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小凤，四川阳安律师事务所实习律师。 被告：杨金辉，男，1975年4月18日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：贺代奇，简阳市城区法律服务所法律工作者。 原告彭贤超诉被告杨金辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月8日、8月26日公开开庭进行审理，原告彭贤超及其委托诉讼代理人李进、李小凤，被告杨金辉及其委托诉讼代理人贺代奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 彭贤超向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告将其与简阳市房屋征收补偿局所签征收补偿协议中的停产停业经济损失费、搬家补助费、临时建筑补偿、装饰装修补偿、宽带、空调等移机费等共计286951.70元支付给原告；2、请求判令被告返还原告多收取的房租25920元（3240元×8个月）。审理中，彭贤超放弃宽带、空调移机费300元。事实及理由：2005年-2019年3月，原告承租被告所有的位于简阳市××路××幢××楼××㎡房屋从事家纺经营，原告对经营场所进行了两次装修（第二次是2016年底）并搭建了部分临时建筑。2017年8月，简阳市人民政府因建设路片区棚户区改造项目，将原告租赁的营业房屋纳入拆迁范围。2018年5月14日，简阳市相关部门确认案涉房屋属于拆迁房屋，并确认模拟搬迁协议生效。2018年7月1日，被告与简阳市房屋征收补偿局签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》，被告根据该合同已经收到相关补偿费用。原告要求被告支付应归属原告的相关补偿费用，被告拒不支付。 杨金辉辩称，原被告从2005年-2019年3月31日建立有租赁合同关系是事实，但双方未签订书面合同。原告出租给被告的房屋不是独立商铺，而是位于三楼，无墙体间隔的空旷商业用房。该房屋在被告取得所有权之前，属于简阳市工商局城北工商所所有，为了便于招商，工商局用铁丝网将空旷的三楼隔成30-50㎡不等的独立空间，出租给商户经营。2005年3月被告取得该房屋所有权后，本着买卖不破租赁原则，继续与在此经营的原告保持租赁关系，直到2019年3月。在此期间，原告没有搭建临时建筑和装饰装修。根据合同相对性原则，被告与简阳市房屋征收补偿局签订的补偿安置合同项下全部补偿费用均是被告应得合法财产，原告主张享有该合同项下权利没有合同和法律依据。原告实际经营到2019年7月底，被告收取租金截止2019年3月，故其退还租金的请求也不成立。请求驳回原告全部诉讼请求。 原被告对以下事实无争议，本院依法予以确认：简阳市简城建设路1幢3楼系原简阳市工商行政管理局所有的房产，该三楼是整层无墙体间隔的商业用房。简阳市工商行政管理局在1990年代就将三楼用铁丝网隔离成独立空间招租。2005年被告从简阳市工商行政管理局处购买取得简阳市××路××幢××楼××㎡时，原告已实际租赁三楼靠楼梯处123.08㎡从事家纺经营，该处一面靠墙、一面靠窗，正面和另一面系用铁丝网隔离。原告为了经营需要，除商铺正面，在另三面装修为固定的货架。原告租赁经营期间，未与被告签订书面合同，双方通常是提前三个月缴纳一次租金。2017年8月22日，简阳市人民政府启动建设路片区棚户区改造，发布了房屋模拟搬迁补偿方案征求意见公告。2018年5月14日，简阳市房屋征收补偿局、简阳市房地产管理局联合发出公告，确认：截止2018年4月28日，建设路片区棚户区改造项目第二标段住宅已达到100%签约比例，《建设路片区棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿补偿协议》生效。2018年7月1日被告与简阳市房屋征收补偿局签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》，拆迁被告所有的房屋1142.05㎡，被告根据合同约定应获得补偿费共计17486770元，其中包括停产停业经济损失费371786元（按照房屋评估总价3%计）、附属设施（临时建筑601.2㎡）补偿费450900元、搬家补助费40222元、装饰装修补偿费1135400元、宽带迁装费（1台）320元、空调移机初装费（14台）7000元。《搬迁补偿安置合同》第十条约定：“乙方应当在本合同生效后30日内腾空搬迁房屋，并结清水电气费后交由甲方拆除”。第十六条约定：“模拟搬迁期内，签订模拟搬迁合同的户数达到改造范围内总户数100%的，模拟搬迁合同生效”。此后，简阳市房屋征收补偿局未公告涉及商业用房模拟搬迁合同生效日期。被告于2018年11月9日、2019年9月30日分两次领取了补偿费800万元，但因原被告一直未就租赁合同解除后的搬迁补偿达成一致，原告拒不腾空租赁的商铺，被告继续收取了原告缴纳2018年8月-2019年3月31日期间的租金25920元（3240元×8个月）。直到2019年7月底，被告将该经营场所强制关闭，原告才停止经营。至今该房屋尚未交付简阳市房屋征收补偿局。 2020年3月16日，杨金辉向本院提起诉讼，要求彭贤超腾退房屋，彭贤超坚持认为，杨金辉应将房屋征收补偿费支付才腾退房屋。本院审理后认定：“从2018年8月起，因房屋拆迁，将房屋租期从一个季度一周期调整为一个月一周期，并实行先使用后交租的方式。2019年3月31日后，杨金辉不再收取彭贤超的房租，双方租赁关系实际已终止”，于2020年5月18日判决彭贤超腾退租赁经营的房屋。但至今尚未腾退。 审理中，原告提交了租赁商铺装修清单三张（无报价单位），拟证明其装修装饰开支费用达189，526.89元。被告质证不予认可。本院认为，原告至提交了一个报价清单，无施工单位印章和相应证据佐证，且装修损失需经专业机构鉴定确定，故对该证据本院不予确认。2020年7月2日，本院对涉案房屋（原告租赁经营的商铺）作了现场勘验，并建议对装饰装修残值作鉴定。原告坚持认为，应当按照简阳市房屋征收补偿局对被告的实际补偿标准享有装饰装修补偿费，拒绝申请鉴定。 2020年8月25日，本院从简阳市房屋征收补偿局处了解到：建设路片区棚户区改造项目第二标段的模拟搬迁分两步走，先就住宅搬迁签协议，后就商铺搬迁签协议。其与杨金辉签订的《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》对交房和支付补偿款的时间约定不明，也未公告过模拟搬迁协议生效时间。实际履行中，采取腾空并交付房屋给简阳市房屋征收补偿局，就支付补偿款。为了顺利解决承租户的搬迁，杨金辉申请了预付款800万元。 以上事实，有当事人的陈述，原被告的身份证复印件、营业执照复印件、本院（2020）川0180民初648号民事判决书、《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》、被告提交的收取补偿费用的银行卡流水记录、现场勘验笔录、简阳市房屋征收补偿局出具的证明、询问简阳市房屋征收补偿局工作人员的工作笔录等证据佐证，本院依法予以确认。 本院认为，原被告之间的租赁合同合法有效。本案原被告未签订书面租赁合同，对租赁期限未作约定，该合同应视为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，涉案房屋因城市棚户区改造需拆除，导致原被告间的租赁合同不能继续履行，原告可以行使合同解除权，因合同解除是因不可归责于双方的事由导致，不存在任何一方违约，对双方因此造成的损失应当适用公平原则处理。原告主张按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定支付给房屋所有人的补偿项目、标准来确定其损失，因《国有土地上房屋征收与补偿条例》是一部规范国有土地上房屋征收与补偿活动的行政法规，其任务是规范征收行为，维护被征收房屋所有人的合法权益。其确定的补偿项目、标准均是针对被征收人，有较强的政策性，不应简单地将依照该条例规定的补偿项目、标准计算给被征收房屋所有人的补偿费用照搬过来，作为确定承租人损失的依据。承租人的损失应当严格按照《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的规定进行认定和处理，且该损失应限于直接损失。 在此前提下，现就原告主张的损失项目、标准是否应当支持评判如下： 1．关于停产停业经济损失费。《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十七条规定：“征收房屋造成停产停业损失的，应当根据被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。”第三十八条规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额由当事人协商选择下列方式之一确定：（一）按被征收房屋评估总价的一定比例计算；（二）按净利润损失计算：具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由双方共同委托中介机构认定；（三）按从业人口工资收入计算：从业人员工资收入根据统计部门公布的上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员（不含临时人员）计算。无法核定实际从业人数的，可根据房屋面积或者劳动部门备案的劳动合同进行认定；（四）按被征收房屋租金收益计算；（五）市、县级人民政府制定的其他补偿办法。协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。”从上述规定的“择一方式”确定停产停业损失，可见，该损失应当是指房屋所有权人自营或者出租房屋获取收益部分，而不是指承租人的损失。本案中，出租人解除合同对承租人的生产经营活动造成影响，造成承租人损失的，出租人应当按照公平原则进行补偿。这是毫无疑问的。但因涉案租赁合同属于不定期租赁合同，不存在原告（承租人）经营期限是否到期的问题，只要被告提前（在合理期限之前）通知原告解除合同，就不应承担其因不能经营所导致的营业损失。本案中，2018年7月1日被告与拆迁机构签订拆迁安置补偿合同，被告实际收取租金到2019年3月，此后，被告原告实际经营至2019年7月底，据此，可以认定，被告在2019年4月1日起就已经向原告明确作出了解除合同的意思表示。到2019年8月强制关闭涉案商铺，期间长达4个月，可见被告是提前（在合理期限之前）通知了原告解除合同的，原告即使有营业损失，该项损失也不应由被告赔偿。 2．关于搬家补助费的问题。该项费用是给予实际经营者的一笔必需支出费用，本案中，该笔费用实际支出方是原告，应当归其所有，故原告该项请求应予支持。具体金额应根据简阳市征收补偿局支付给被告搬家补助费40，222元，按照实际拆迁面积1743.25㎡（办证面积1142.05㎡＋临时建筑601.2㎡）分摊，为23.07元/㎡,原告租赁经营面积为123.08㎡，应支持其搬家费2，839.46元。 3.关于临时建筑补偿的问题。诉讼中，原告认可其租赁房屋期间，没有搭建临时建筑，征收补偿合同中的临时建筑601.2㎡与原告无关。原告该项主张没有事实依据，不予支持。 4.关于装饰装修补偿问题。不论被告与简阳市房屋征收补偿局签订的补偿合同如何确定该项补偿标准，原告主张获得装修补偿，必须按照实际装修状况确定装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，对于原告能够自行拆除的货架等，由其自行拆除拿走。对不能拆除部分，原告拒绝通过鉴定确定装修残值，其后果本应由原告承担，但鉴于该房屋马上面临拆除，而原告确实又在租赁商铺内装修为固定的货架等，为避免标的物灭失后导致的事实（装修价值或残值）难以认定，本院酌定由被告支付原告装饰装修残值损失4,000元。 5.关于宽带、空调等移机费的问题。原告已经当庭放弃该请求，本院予以准许。 6.关于返还多收取的房租25,920元的问题。单从被告与简阳市房屋征收补偿局签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》第十条、第十六条的内容看，不能明确生效时间，也就不能确定应当什么时间交付房屋。合同中关于补偿款支付时间也约定不明。而2018年5月14日，简阳市房屋征收补偿局、简阳市房地产管理局联合发的《公告》，明确的是“建设路片区棚户区改造项目第二标段住宅已达到100%签约比例”，是指住宅房屋的《模拟搬迁补偿补偿协议》生效，不包含本案涉及的营业用房。从涉案《模拟搬迁补偿安置合同》签订时间（2018年7月1日）看，也不可能适用2018年5月14日的《公告》来确认生效时间点。事实上，被告与简阳市房屋征收补偿局签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》后，至今简阳市房屋征收补偿局未公告“建设路片区棚户区改造项目第二标段商铺已达到100%签约比例”的时间，因此，对于《模拟搬迁补偿安置合同》双方的基本条款执行时间（一方交房，一方支付补偿款）应当视为约定不明。合同约定不明时，应当根据相关法律规定来作出认定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”，第二款：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”。应当理解为：先支付补偿款，后交付房屋。故被征收人（本案被告）没有收到安置补偿款，仍然可以对被征收财产继续行使占有、使用和收益的权利。 在此状况下，被告向原告收取2018年8月-2019年3月31日期间的租金，并不违反法律规定和合同约定，原告认为被告收取的租金属于不当得利，其观点明显错误，在涉案房屋尚未交付简阳市房屋征收补偿局前，原告实际经营期间理应支付租金。其要求退还租金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决如下： 一、杨金辉在本判决生效后三日内支付彭贤超搬家费2，839.46元、装饰装修费4,000元，合计6,839.46元； 二、驳回彭贤超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计2,997元，由彭贤超负担2,972元，杨金辉负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  凌俊杰 二〇二〇年八月三十一日 书记员  华 利 附：相关法条 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。