四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初4730号 原告：李某1，女，2012年6月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 法定代理人：宋某，女，1985年2月12日出生，汉族，住成都市锦江区，系原告李某1的母亲。 原告：李某2，女，2015年9月26日出生，汉族，住成都市锦江区。 法定代理人：宋某，女，1985年2月12日出生，汉族，住成都市锦江区，系原告李某2的母亲。 两原告委托诉讼代理人：闭海忠，四川泰森律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：何惠敏，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被告：成都西源誉腾投资有限公司。住所地：成都高新区西部园区尚阳路**。 法定代表人：渠波，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨凤，女，1983年12月25日出生，汉族，住成都市成华区。系公司员工。 委托诉讼代理人：薛松，泰和泰律师事务所律师。 原告李某1、李某2与被告成都西源誉腾投资有限公司（以下简称西源誉腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2020年7月20日、8月20日公开开庭进行了审理。原告李某1、李某2的委托诉讼代理人闭海忠、何惠敏，被告西源誉腾公司的委托诉讼代理人杨凤、薛松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某1、李某2向本院提出诉讼请求：1.解除李某1、李某2与西源誉腾公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.西源誉腾公司退还李某1、李某2支付的购房款725245元、代收税费25963元，合计751208元；3.西源誉腾公司向李某1、李某2支付购房款及代收税费的资金占用利息（以751208元为基数，按年息24%的标准自2017年7月26日起计算至实际全部退还之日止），暂计算至2020年5月10日为503330元。事实及理由：李某1、李某2为两姐妹，均未成年。2017年7月26日，李某1、李某2的母亲宋某代李某1、李某2与西源誉腾公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》与补充协议，约定李某1、李某2购买西源誉腾公司开发的“时代睿城”楼盘预售许可证10715号下第1幢-1层1350号商品房，该商品房规划用途为商业，按套内建筑面积计算，单价15397.98元／平方米，总价725245元，买受人采取一次性付款方式付款。同时约定，出卖人在2017年8月3日前向买受人交付商品房，交付时应已取得建设工程竣工验收合格证明，出卖人自合同签订之日起180内办理商品房预售合同登记备案手续，自交付使用起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。在签订上述合同的同时，李某1、李某2又应置业顾问要求签订以成都时代红街商业管理有限公司为受托方的《商铺委托统一经营管理协议书》，约定李某1、李某2将上述商铺全权委托红街公司统一经营管理，期限自开发单位交付该商铺之日起至5年后的同日止，每年收益49449元。合同签订当日李某1、李某2付清全部购房款，并于2017年8月16日向西源誉腾公司支付办理权证的税费25963元，但西源誉腾公司实际并未向李某1、李某2交付房屋，李某1、李某2也未收到红街公司的收益，同时，西源誉腾公司迟迟未能办理产权证，经李某1、李某2多次催促，仍不予配合办理。后经李某1、李某2向成都市房管局了解，案涉房屋的整体产权尚处于待办状态，不具备办理分户产权的条件，故李某1、李某2为维护自身权益，诉至法院。 西源誉腾公司答辩称：1.李某1、李某2主张解除合同无法律与合同依据，案涉房屋已达到约定和法定的交付条件，不存在不符合交付条件的说法；2.李某1、李某2主张解除合同依据的是合同法第九十四条，主要内容是债务人未履行主要债务，但在本案中，作为出卖方，主要义务是将符合条件的房屋交付给买受人，并且案涉房屋现已达到交付条件并且已经网签备案到了李某1、李某2名下，不存在未履行主要义务，李某1、李某2的合同目的也不存在无法实现，因此，李某1、李某2行使法定解除权无相应依据；3.李某1、李某2第二、三项诉讼请求均是基于合同解除后的法律后果，李某1、李某2既然不享有法定解除权，因此也不享有要求西源誉腾公司退还购房款及相关税费、利息的权利；4.关于资金占用利息，合同并未约定，且合同解除后的法律后果应当是由违约方赔偿损失，李某1、李某2没有举证证明24%的年息标准对应的损失；5.本案所涉房屋目前确实未办理产权，但西源誉腾公司已有相关的资金计划，计划在今年可以办完产权，对于李某1、李某2诉请中载明的购房款和税费金额西源誉腾公司已收到。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年7月26日，李某1、李某2（买受人）与西源誉腾公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定由李某1、李某2购买由西源誉腾公司开发的“时代睿城”1幢-1层1350号房屋，规划用途为商业，建筑面积52.56平方米，房屋单价为每平方米15397.98元，总价款为725245元。买受人在2017年7月26日前支付该商品房全部价款。 《四川省商品房买卖合同（预售）》中主要有以下条款与本案有关： 1.合同第十五条： 该房屋交付时应当符合以下两项条件：该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，并取得面积实测报告书。 2.合同第十八条第（一）款： 出卖人应当在2017年8月3日前向买受人交付该商品房。 3.合同第十九条： 由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：从出卖人通知交房的第十五日起，视为出卖人已经向买受人交付房屋，房屋的风险转移给买受人，房屋的保修期限从此时间开始计算。 4.合同第二十六条第（一）款： 双方于本合同登记备案之日起180日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。 5.合同第二十七条 买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 6.合同第二十八条第（一）款： 因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不解除合同，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。 合同签订当日，李某1、李某2一次性付清案涉房屋总价款725245元，西源誉腾公司出具《房屋销售专用收据》。 同日，李某1、李某2（委托人）与成都时代红街商业管理有限公司（受托人，以下简称为时代红街公司）签订《商铺委托统一经营管理协议书》，载明李某1、李某2委托时代红街公司统一经营管理其购买的位于成都市高新西区尚华路108号时代睿城·红街美食广场商业物业，共计5年，由时代红街公司以自己名义自主招商、运营和管理，所获得的收益为每年49449元，2年总计98898元，上述收益在本合同签订时即视为时代红街公司已经一次性支付给李某1、李某2。 2017年8月16日，李某1、李某2向西源誉腾公司支付办证税费25963元，西源誉腾公司出具《交房代收费用专用收据》。 2018年1月20日，案涉房屋办理完毕网签备案，备案号3033239，载明房屋地址为成都高新区尚华路106、108号1栋-1楼1350号。 截至法庭辩论终结，西源誉腾公司仍未办理案涉房屋初始产权，亦未为李某1、李某2办理案涉房屋不动产权属证书。庭审中，西源誉腾公司陈述系因资金问题导致逾期办理不动产权属证书，但公司已有资金计划，预计2020年12月31日前可完成不动产权属证书的办理。同时，西源誉腾公司认可合同第二十八条第（一）款中“商品房交付之日”即为合同第十八条第（一）款中约定的交付时间即为2017年8月3日。 另查明： 1.时代睿城1-3号楼于2015年9月27日由成都成房测绘有限责任公司出具《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2.案涉时代睿城1-4号楼及地下室于2015年9月30日完成竣工验收。 3．通过西源誉腾公司向本院提交的《房屋信息查询记录》及《网签合同信息查询记录》显示，案涉房屋现已办理网签备案，登记在李某1、李某2名下，案涉房屋无抵押、无查封。 4.至2020年8月20日，案涉房屋产权证仍未办理。 以上事实有双方当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《交房代收费用专用收据》《房屋信息查询记录》以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方对于合同约定房屋总价为725245元无异议，对《商铺委托统一经营管理协议书》未实际发生租金对房款的抵扣无异议。结合审理查明和双方的诉辩理由，李某1、李某2提出诉讼请求的主要理由为其认为双方合同第二十八条约定的西源誉腾公司逾期办证的，李某1、李某2不解除合同，由西源誉腾公司按日计算支付违约金，该条款为格式条款，应为无效。同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”的规定，约定办证时间已届满一年，西源誉腾公司未能取得案涉房屋所在楼栋的初始产权，更无法为李某1、李某2办理产权转移登记，致使李某1、李某2无法实现合同目的，同时根据合同法第九十四条的规定，李某1、李某2有权要求解除合同。西源誉腾公司则认为，双方合同第二十八条的约定为双方的真实意思表示，应为有效。案涉房屋已经按期交付给了李某1、李某2，主要合同义务已经履行完毕，不存在不能实现合同目的的情况，并且目前尚未发现存在无法办理权属登记的情形，故李某1、李某2不能要求解除合同。因此本案的争议焦点为：1.房屋是否已经交付给李某1、李某2以及办理产权的期限起算点；2.合同第二十八条的约定是否有效；3.李某1、李某2能否解除合同。 一、房屋是否已经交付给李某1、李某2以及办理产权的期限起算点 合同第十八条约定西源誉腾公司应当在2017年8月3日前向李某1、李某2交付该商品房，但双方均明确未在该日进行房屋的交付，也未签订任何交接手续的文件，因此不能据此认定双方于此日完成房屋交付。 同时双方合同还约定，由于李某1、李某2原因，导致该商品房未按本合同第十八条约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：从西源誉腾公司通知交房的第十五日起，视为西源誉腾公司已经向李某1、李某2交付房屋。由此西源誉腾公司认为房屋已经完成交付。本院认为，该条约定视为交付有两个条件，一为由于李某1、李某2原因，导致该商品房未按本合同第十八条约定的时间交付，二为西源誉腾公司通知交房，而西源誉腾公司并未提供证据证明未能按第十八条完成交付的原因为李某1、李某2造成，也未证明其公司发出了交房通知，因此西源誉腾公司据此认为房屋已完成交付的理由本院不予认可。 因此，双方的房屋尚未完成实际的交付。但西源誉腾公司认可合同第二十八条第（一）款中“商品房交付之日”即为合同第十八条第（一）款中约定的交付时间即为2017年8月3日，对此本院予以认可，确定办证起算时间点为2017年8月3日。 二、合同第二十八条的约定是否有效 该条约定：因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不解除合同。李某1、李某2认为该条为开发商制作的格式条款，限制了其权利，应为无效。本院认为，该条采用加注下划线的方式提示买受人注意，已达到足以引起买受人注意的程度，西源誉腾公司已履行了提示和明确说明义务，故李某1、李某2主张该条款无效不能成立。因此该条为双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为合法有效。 三、李某1、李某2能否要求解除合同 双方合同约定交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。根据上述论述，办证起算时间点为2017年8月3日，由此计算720日为2019年7月24日，此为办证期限的届满时间。而目前西源誉腾公司尚未取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，亦未能为李某1、李某2办理产权转移登记。因此存在逾期办证的违约行为。而根据双方合同第二十八条的约定，出卖人逾期未能办理产权登记的，双方协商处理方式为：不解除合同，由出卖人按日计算支付违约金。因此该条通过双方协商的方式限制了在西源誉腾公司逾期办证的情况下李某1、李某2的约定解除权，故李某1、李某2不能依据该条要求解除合同。 同时，关于李某1、李某2主张的法定解除权，李某1、李某2的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，该条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。根据双方合同约定，西源誉腾公司应在2019年7月24日为李某1、李某2办理涉案房屋的所有权登记手续，而西源誉腾公司至2020年8月20日仍未能履行该项合同义务，符合该条约定，李某1、李某2据此取得法定合同解除权，本案所需考量的因素为合同第二十八条约定与该法定解除权是否冲突，对此，本院认为两者不矛盾，合同第二十八条虽对买受人约定解除权进行限制，但并不必然得出对法定解除权的放弃和限制，两者并行不悖，因此对于李某1、李某2要求解除合同的诉讼请求予以支持，确定在一年合理期限届满之次日2020年7月25日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,合同解除后,西源誉腾公司应返还李某1、李某2购房款725245元、代收税费25963元,并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准赔偿李某1、李某2购房款利息损失,李某1、李某2主张从2017年7月26日即支付房款之日起计算利息损失,因案涉合同解除之日为2020年7月25日，在这之前西源誉腾公司不存在应退而未退的款项，故对李某1、李某2的利息起算时间点不予认可，利息计算时间应为合同解除次日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李某1、李某2与被告成都西源誉腾投资有限公司签订的关于“时代睿城”1幢-1层1350号房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》与补充协议于2020年7月25日解除； 二、被告成都西源誉腾投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某1、李某2退还购房款725245元； 三、被告成都西源誉腾投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某1、李某2退还代收税费25963元； 四、被告成都西源誉腾投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某1、李某2支付购房款资金占用利息，以购房款725245元为基数，从2020年7月26日起至实际退还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算； 五、被告成都西源誉腾投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某1、李某2支付代收费的资金占用利息，以代收税费25963元为基数，从2020年7月26日起至实际退还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算； 六、驳回原告李某1、李某2的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8045元，由被告成都西源誉腾投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年八月二十日 书记员  曾娜