黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0113民初1647号原告：罗健，男，1983年1月28日出生，汉族，自由职业居民身份证号：委托代理人：姜云腾，黑龙江天乐平律师事务所律师。委托代理人：赵艳伟，黑龙江天乐平律师事务所律师。被告：黑龙江天驰农业发展有限公司法定代表人：王严，董事长。委托代理人：孙卓，黑龙江博润律师事务所律师。委托代理人：张爽，黑龙江博润律师事务所律师。原告罗建与被告黑龙江天驰农业发展有限公司（以下简称天驰公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡忠凯独任审判，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告罗建的委托代理人赵艳伟、被告天驰公司委托代理人孙卓、张爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗建诉称：2015年1月23日原被告签订家庭农业休闲种植农场认购协议书，约定原告租赁被告位于双城区五家镇民康村的家庭农业休闲种植农场，合同约定该种植农场面积100平方米，原告在种植农场可以进行“家庭休闲农场”模式种植蔬菜、水果等农作物，租赁期，自合同签订时起至2063年12月30日，租赁价格59,800.00元。当日，双方又签订集装箱房建设合同一份，约定被告为原告加工厢式美居集装箱一个，该集装箱在家庭农业休闲种植农场用于休闲居住，集装箱售价人民币40,000.00元，合同签订后，原告交纳了上述款项合计94,800.00元，被告分别出具了收款收据，随后被告交付农场及集装箱原告接收使用。2018年，双城区政府集中清理大棚农业，原告使用的厢式美居被依法拆除，2019年3月20日，原告与被告达成合同解除协议书，约定被告赔偿原告损失94,800.00元，该赔偿款2019年12月31日前支付，但被告至今未能支付。原告诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告损失人民币94,800.00元；2、被告承担本案诉讼费用。被告天驰公司辩称：首先，原被告双方签订的租赁合同期限违反合同法的约定，根据合同法的相关规定，租赁合同的期限最长不得超过20年，超过部分无效；被其次告同意解除合同并向原告赔偿损失，但请求损失按月赔偿。诉讼中，原告举示的证据有：证据1、原告身份证一份，证明原告的身份情况。证据2、家庭农业休闲种植农场认购协议书，证明双方签订协议的事实。证据3、集装箱房建设合同一份，证明委托加工的事实。证据4、黑龙江天驰农业发展有限公司庄园内购专用发收据两份，证明原告向被告已经支付了款项94,800.00元的事实。证据5、合同解除协议书，证明双方对上述协议书协商解除的事实。证据6、双城市人民政府拆除公告，证明市政府拆除被告违章建筑的事实。证据7、照片，证明案涉土地厢式美居被依法拆除恢复原状的事实。被告对原告证据的质证意见：被告对原告证据1、3、4、5无异议，对证据2真实性无异议，但质证认为该租期超过20年，超过部分无效；对证据6质证认为该证据系复印件，对真实性不予认可，但对证明问题无异议；对证据7质证认为，该份照片不能显示时间和地点，也不能证明是本案的案涉场地。被告未举示证据。本院对上述证据的认证意见：原告的证据1、3、4、5经质证被告无异议，本院经审查确认上述证据的证明力；原告的证据2被告对其真实性无异议，本院确认该证据的真实性；原告的证据6被告对其证明问题无异议，本院确认该证据的证明力；原告的证据7可以和其他证据相互佐证，本院亦确认该证据的证明力。另外：原被告方双方对证据2、3两份合同的实质和效力发表了各自的意见，原告认为：原被告签署的家庭休闲种植农场认购协议和集装箱房建设合同是捆绑一起的租赁合同，协议和建设合同都是双方的真实意思表示，是有效合同；被告认为：家庭农业休闲种植农场认购协议的性质属于土地承包权转让，是合法有效的，但是关于租赁期限超过20年的部分是无效的，集装箱房建设合同是否是捆绑销售代理人不清楚。综上，本院确认：一、被告天驰公司系在工商机关登记注册的有限责任公司，该公司于2014年6月6日成立，成立后其经营范围历经两次变更，其中2015年3月13日变更为：农作物、蔬菜种植、农业科学研究、技术开发、信息咨询；以自有资金对农业项目进行投资；经销文化用品、体育用品、五金交电、家用电器；会议会展服务；经营国内旅游业务和入境旅游业务的设立审批。二、2015年1月23日原告罗建与被告签订家庭农业休闲种植农场认购协议一份，主要内容为：家庭农业休闲种植农场认购协议甲方：黑龙江天驰农业发展有限公司乙方（受让方）：罗建甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，乙方自愿认购甲方所有的部分家庭农业休闲种植农场土地收益权，参与农业休闲种植。甲乙双方经过协商，本着诚实信用、互利互惠原则，达成如下协议：第一条、乙方认购的家庭农业休闲种植农场地点位于双城市五家镇民康村。第二条乙方认购家庭农业休闲种植农场土地收益权的面积为100平米土地，土地坐标以世界图定界，地块编号为B59-1。第三条、乙方有权在认购家庭农业休闲种植农场上按照甲方规定的“家庭农业休闲农场”的模式种植蔬菜、水果等有机农作物，不得种植法律禁止的植物，不得在种植区及相关联区区域内适用法律禁止的包括但不限于农药、化肥、杀虫剂等一切物料，同时还应遵守甲方制定的相关规定。第四条、乙方需书面申请并经甲方备案同意，将认购家庭农业休闲种植农场转让第三方，但第三方使用的方式或目的不能与甲方的经营相悖。第五条、甲方自收到协议书确定的全部认购金之日起，在双方约定期限内，乙方享有上述家庭农业休闲种植收益权，甲方未按协议规定时间交付土地的，应承担违约责任。第六条、乙方家庭农业休闲种植农场收益权期限自本协议签订并交付全部认购金之日起至2063年12月30日止。乙方认购家庭农业休闲种植农场收益权总价款为人民币59800元，10年后扣除使用年限费用可退款人民币43840元整，乙方支付形式为银行转账或现金支付，支付方式为签订本协议时一次性付清。第七条、本协议所指收益权范围，仅指乙方认购的家庭农业休闲种植农场土地面积范围内。地下资源、埋藏物个公共设施均不在认购的收益权范围内。第八条、乙方在认购家庭农业休闲种植农场土地上所生产、收获的成果归乙方所有，也可由甲方按有机产品标准验收合格后代购代收，代购代收价格由双方议定。第九条甲方的权利义务：（一）、甲方尊重乙方的种植自主权，有责任依据园区全体业主的意愿制定园区相关管理制度、安全制度、种植规范和技术指导要求，并据此监督和指导乙方行为规范，有权制止乙方损害园区其他业主和公共安全的行为；（二）甲方有权依公约、依法制止乙方损害或改变土地用途、属性和农业资源的行为；（三）甲方负责提供乙方家庭种植和休闲所必要的谁、电、有线电视、无线网络外部接入、内部接入由乙方依需进行连接。（四）甲方定期组织技术学习、休闲理念讲座和业主联谊活动。真正让业主体验绿色农业与休闲相结合的休闲养生理念。第十条、乙方的权利义务：（一）乙方依法、依约享有家庭农业休闲种植农场土地使用、收益的权利，有权依法、依约自主组织生产经营和处置自主产品。（二）乙方应遵守国家相关的物业管理法规，接受甲方或甲方委派的物业管理机构的日常管理。（三）家庭农业休闲种植农场土地被依法征用、占用的，依照国家法律规定的标准，乙方有权按照自有青苗、果木、依法自建地上符合作物的补偿标准获得补偿，乙方缴纳的认购家庭农业休闲种植农场收益权款，按年平均后，扣除使用年限，剩余退给乙方。土地补偿、园区公共设施的补偿归甲方；（四）乙方依照园区收费标准按月支付水、电费、和园区管理费；乙方依法自建地上附着物样式、颜色、牌匾、标识须将甲方书面批复方可实施，违反者甲方有权制止并拆除，责任由乙方承担。经甲方许可，乙方可以对家庭农业休闲种植农场土地涵盖内的建筑物内部装修，装修改造时甲方有权按各图纸进行验收。（五）乙方应遵守园区管理制度和规定，不得侵犯其他业主的利益，不得给土地造成永久伤害，不得改变土地用途、属性，维持土地的农业用途。（六）乙方负责认购的家庭农业休闲种植农场收益权土地内的防火、生活安全。第十一条、乙方已认真阅读本协议并知晓其含义，知晓并同意包括但不限于《安全责任书》、《园区会员公约》等作为本协议书附件，与本协议书具有同等效力。第十二条、违约责任1、乙方有下列情形之一的，经劝告拒不改正，视严重违约责任，甲方有权终止合同收回家庭农业休闲种植农场土地收益权，造成甲方损失的。由乙方负责赔偿。1）乙方故意损害家庭农业休闲种植农场的土地、建筑、改变推动用途的；2）乙方利用家庭农业休闲种植农场进行违法活动的；3）乙方拖欠相关费用的；2、乙方应保证对本合同所涉家庭农业休闲种植农场具有合法处分权利，如家庭农业休闲种植农场出线权属纠纷，致乙方无法使用的，乙方可无条件解约。3、除本合同明确规定的终止条款及法定违约事由外，任何单方终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因合约提前终止而遭受的一切直接引致的损失及间接损失。4、除上述各项规定外，本合同任何一方若有违反本合同约定之行为，均应在收到另一方书面通知7天内给予更正，本合同另有规定的除外，逾期未能更正，另一方保留索赔权利。第十三条、本协议履行中如发生争议时，有合同签订地人民法院诉讼解决。第十四条本协议未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同等效力。第十五条、本协议一式贰分，甲方执壹分、乙方执壹份。《附件一》家庭农业休闲种植农场土地收益权范围红线图（平面图）《附件二》《安全责任书》《附件三》《园区会员公约》《附件四》《物业管理协议》甲方：黑龙江天驰农业发展有限公司合同专用章（公章）乙方：罗建（签字、按印）签约时间：2015年1月23日。”原被告还于2015年1月23日签订了一份集装箱房建设合同。主要内容为：“供方：黑龙江天驰农业发展有限公司需方：罗建（签字）一、制作标准；二、付款方式：合同生效，乙方支付肆万元全款；三、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，也可以向管辖的人民法院提起法律诉讼。受委托方：黑龙江天池农业发展有限公司（公章），地址：哈尔滨南岗区香山路**，联系电话：0451-8234****。乙方：罗建地址：哈尔滨市南郡凤凰湾B5栋2号402联系电话：186××******。四、原告在签订上述两份协议期时，给付被告天驰公司土地款人民币54,800.00元、集装箱房款人民币40,000.00元。五、被告于2015年1月23日向原告交付农场及厢式美居，2019年3月17日被告天驰公司“箱式营房”，被双城区政府部门拆除。六、2019年3月20日，原被告签订合同解除协议书一份，主要内容为：一、合同价款返还与补偿1、乙方已使用年限，甲方不予按年限抵扣，甲方同意2019年12月31日前向乙方（罗建）返还款项94,800.00元人民币。二、乙方于2019年3月30日前讲室内私有物品搬出，如未及时搬出，则视为放弃物品所有权。三、乙方对室内投入的装修，可拆除的由乙方拆除搬出，不可拆除部分，甲方不再给予补偿。四、本协议签订后，乙（罗建）对合同项下约定内容不再享有任何权利，不得再以此合同向甲方主张任何权利，甲方于协议时间内未向乙方给付协议价款，乙方继续享有原合同权益。五、因履行本合同发生纠纷的，由甲方公司住所地人民法院管辖。合同签订后，原告依约履行了合同中搬出物品的义务，而被告并未履行给付原告补偿款的义务。本院认为：原、被告2015年1月23日签订的家庭农业休闲种植农场认购协议、集装箱房建设合同，均是双方的真实意思表示，其中家庭农业休闲种植农场认购协议中，虽然载明“乙方自愿认购甲方所拥有的部分家庭农业休闲种植农场土地的收益权并参与农业休闲种植”，但该转让协议内容约定了原告自行种植土地的面积、种植的期限、转让的价款，因此该合同实质应为土地承包经营权的转让；而其中原被告于当日签订的集装箱房建设合同书，虽载明原告委托被告修建箱式营房，但该委托合同实质是被告出卖早已建成的厢式营房，并非像该合同所约定的那样原告委托被告修建“箱式美居”，因此该部分合同的实质是与前述土地一起捆绑销售的租赁合同。综合上述两份合同签订的时间（同时签订）、交款的方式（原告一起交纳全部款项）以及该两份合同的内容，其实质是被告天驰公司将从民康村村委会转让来的土地，连同被告天驰公司在该土地上修建的箱式营房一起转让、租赁给原告，原告租赁的目的是在“箱式美居”生活，体验家庭休闲种植农场并进行休闲种植，因此本案应按租赁合同处理，根据法律规定，租赁合同的期限不得超过20年，超过部分的约定无效，因此此该合同为部分有效合同，合同中除约定租赁期限超过20年的内容无效外，其余内容均是双方的真实意思表示，为有效合同。合同签订后，履行至2019年3月17日，该租赁物中的租赁标的物“箱式美居”被有权机关拆除而灭失，致使不能实现合同目的，在此情况下，原、被告签订了合同解除协议书，该协议书亦系双方的真实意思表示，但被告未按该合同解除协议书的约定履行给付原告补偿款的义务，因此对承租人原告罗建请求判令被告赔偿损失的请求予以支持解除合同的主张，予以支持，对使用后的剩余租金被告天驰公司应予返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百三十一条的规定，判决如下：被告黑龙江天驰农业发展有限公司返还原告罗建余下租赁费人民币86,769.61元，并于本判决生效之日起十日内一次履行完毕。案件受理费1,085元，由被告黑龙江天驰农业发展有限公司负担，亦应于本判决生效之日起十日内一次履行完毕。如果未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  蔡忠凯二〇二〇年八月二十八日书记员  张浩然