贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1909号上诉人（原审被告）：贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司，住所地凯里经济开发区开司大道大摆仰村东侧，统一社会信用代码：915226005733447676。法定代表人：蒋光英，公司董事长。委托诉讼代理人：张光华，贵州洲联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆沐，贵州洲联合律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：田素魁，男，1972年9月5日出生，汉族，住贵州省凯里市。上诉人（原审原告）：杨晓琼，女，1971年11月20日出生，侗族，住贵州省凯里市。共同委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：韦会琴，贵州维律律师事务所律师。上诉人贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司（下简称：经纬房开公司）与上诉人田素魁、杨晓琼商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初317号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人经纬房开公司上诉请求：1、依法改判驳回田素魁、杨晓琼的诉讼请求;2、二审案件受理费由田素魁、杨晓琼承担。事实和理由:一、经纬房开公司已履行双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，如期交付房屋，不存在一审判决认定的逾期交房的事实。2015年4月7日，经纬房开公司与田素魁、杨晓琼签订《商品房买卖合同》时，田素魁、杨晓琼委托经纬房产公司帮其经营、管理案涉商铺，经纬房产公司委托中宇物业服务有限公司帮助其经营、管理汽车城所有商铺，后经纬房开公司直接以中宇物业服务有限公司的名义与田素魁、杨晓琼签订《委托经营管理协议书》，被上诉人与上诉人双方都明白彼此才是《委托经营管理协议书》真正的主体，《委托经营管理协议书》中约定的2015年10月1日远远早于《商品房买卖合同》中约定的交房期限2016年6月30日。2019年6月25日中宇物业服务有限公司与李立力签订了《门面租赁合同》租赁了田素魁和杨晓琼的商铺，租赁期限为2019年6月26日至2020年9月30日，于2019年7月31日按约将房租支付给被上诉人。二、经纬房产公司逾期办证并没有给被上诉人田素魁、杨晓琼造成实际经济损失。从2017年1月1日至今，该商铺一直由中宇物业公司经营、管理，并按约向被上诉人支付租金，被上诉人并没有因为逾期办证遭受实际损失。一审判决支持逾期办证违约金不符合法律规定。上诉人田素魁、杨晓琼上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求;2、一、二审案件受理费由经纬房开公司承担。事实和理由:一审未按照双方合同约定支持违约金，对违约金进行调整没有事实和法律依据。1、经纬房开公司并未提供证据证明合同约定违约金过高，且经纬房开公司在一审时，并未要求调整，一审调整错误。2、一审调整违约金过低，已有生效裁判文书按照中国人民银行固定的金融机构计收逾期贷款利息，应按照年利率6.18%计算。被上诉人经纬房开公司二审答辩称：答辩人已如期交付房屋，不存在一审判决中认定的逾期交房的事实。逾期办证也没有给被答辩人田素魁、杨晓琼造成实际经济损失，应驳回被答辩人的诉讼请求。田素魁、杨晓琼作为原告向一审法院起诉请求：1、判决被告支付2016年7月1日至2019年12月26日的逾期交房违约金137484元，2019年12月26日之后的违约金540000元为基数，按照日万分之二计算至商品房交付之日止。2、判决被告支付2017年1月1日至2019年12月26日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金294030元，2019年12月26日之后的违约金以540000元为基数，按照日万分之五计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月7日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。主要内容为：1、原告以一次性付款方式购买被告开发建设位于凯里经济开发区房屋一套，该房屋为预售房屋，建筑面积为103.12平方米，套内建筑面积为101.7平方米，总价款为540000元。2、买受人应当在2015年4月10日前支付全部购房款。3、出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。4、出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.05%的违约金。5、补充协议：如因政府有关职能部门延迟办理房屋权属登记且资料已报产权登记机关，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。若补充协议内条款与合同条款有冲突，则以合同条款为准。合同签订后，原告于2015年4月10日支付购房款540000元，原告作为委托方于2015年4月7日与贵州凯里经济开发区中宇资产运营管理有限公司（以下简称中宇资产公司）作为受托方签订《委托经营管理协议书》（适用于3号地块17-22栋商铺，编号0000154），载明委托方购买位于凯里经济开发区交汇处（经纬国际汽车城）20栋1号108商铺，现委托中宇资产公司对涉及该商铺的商业经营、管理全权处理。1、委托期限五年，自2015年10月1日至2020年9月31日止。其中前三年即2015年10月1日至2018年9月31日，委托方不收取任何费用；第四年，即2018年10月1日至2019年9月31日，受托方按购铺款8%按年返租给委托方，第五年，即2019年10月1日至2020年9月31日受托方按购铺款9%按年返租给委托方。委托期限结束后，委托方可收回该商铺自行经营、租赁或继续委托给被委托人进行统一经营。2019年7月31日案外人贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司通过银行转账13723.9元（2018年10月-2019年9月商铺租金）至原告杨晓琼账户。案涉房屋于2014年6月6日取得地基与基础分部工程质量验收证明书；2014年11月14日取得主体结构分部工程质量验收证明书；2019年10月取得房屋面积测绘报告。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，争议商铺所在建筑物未经验收合格，不得交付使用。根据双方所签《商品房买卖合同》约定：被告应于2016年6月30日之前向原告交付涉案商品房；在2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订后，原告依约履行支付房款的义务，被告至今未按约将原告所购商铺交付给原告使用，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告已构成违约，依法依约均应承担责任。关于违约金的问题；（一）逾期交房违约金：由于案涉房屋至今未取得正式的竣工验收备案表，达到交付条件。因此逾期交房违约金应从2016年7月1日计算至2019年12月26日，共计1273天。剩余违约金则从2019年12月27日计算至被告实际交付之日止。（二）逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金：被告应当在2016年12月31日将涉案房屋的办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其逾期交付的违约责任应自2017年1月1日开始计算，截止庭审结束，被告都未交付办理商品房转移登记的有关文书。故本院支持的违约金应为2017年1月1日计至2019年12月26日，共计1089日。剩余违约金则从2019年12月27日计算至被告实际交付之日止。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定双方约定的违约金过高，结合本案原告在签订合同后即实际取得房屋返租租金的事实，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值等的实际情况，现因此原告的诉请本院酌情调整为逾期交房违约金按照日万分之一、逾期办证违约金按照日万分之零点五计算：即逾期交房违约金为68742元（540000元×0.0001×1273天）、逾期办证违约金为29403元（540000元×0.00005×1089天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田素魁、杨晓琼逾期交房违约金68742元（其余违约金以540000元为基数按照日利率万分之一从2019年12月27日计算至实际交付之日止）；二、被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田素魁、杨晓琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金29403元（其余违约金以540000元为基数按照日利率万分之零点五从2019年12月27日计算至实际交付之日止）；三、驳回原告田素魁、杨晓琼其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为3887元，由原告田素魁、杨晓琼负担3003元，被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司负担884元。本院二审期间根据上诉人提供的证据材料和当事人庭审陈述另查明，《委托经营管理协议书》第7条约定：“委托期间，前三年受托方收取该商铺的租金作为受托方的招商、宣传推广等相关费用；第四、五年受托方统一代收租金，代扣相关税费。并于每年6月30日前把税后租金一次性打入委托方制定账户。委托期限结束后，若委托方继续委托给受托方经营管理，在另行签订《委托经营管理协议》。”案涉房屋2020年3月15日完成工程竣工验收备案。另查明，贵州凯里经济开发区中宇资产运营管理有限公司，现更名为贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司本院审理查明的其他案件事实，与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案二审争议的主要焦点是：1、逾期交房违约金是否应支持？2、逾期办证违约金是否应支持？关于逾期交房违约金是否应支持的问题。根据本案查明的事实，田素魁、杨晓琼在签订商铺买卖合同时，与第三方签订了委托经营管理协议，该协议的履行日期从2015年10月1日开始，约定了如何收取租金，于2019年田素魁、杨晓琼也收到了13723.9元的商铺租金，再结合签订商铺买卖合同在2015年4月7日，房屋于2014年6月6日已经取得地基与基础分部工程质量验收、2014年11月14日取得主体结构分部工程质量验收，该商铺签订买卖合同时应是现房，现该房屋已经取得了竣工验收备案，表明田素魁、杨晓琼已实际于2015年10月1日接受了房屋，而合同约定是2016年6月30日交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，田素魁、杨晓琼已经交付使用，不能再依据合同约定要求逾期交房违约金。因此，一审支持逾期交房违约金不当，本院予以纠正。经纬房开公司对此的上诉请求成立，本院予以支持。关于逾期办证违约金是否应支持的问题。根据双方合同约定，在合同约定的时间并未将转移房屋登记的材料给田素魁、杨晓琼，根据双方所签《商品房买卖合同》约定：经纬房开公司应在2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订后，田素魁、杨晓琼依约履行支付房款的义务，经纬房开公司未将办理商品房转移登记的有关文书交付给田素魁、杨晓琼已构成违约，应按照合同约定依法承担违约责任。本案一审兼顾本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定双方约定的违约金过高，就逾期办证违约金按照日万分之零点五计算一审支持并无不当，本院予以确认。另经纬房开公司表明逾期办证违约金不应得到支持，调整违约金应该以实际损失为依据，其认为田素魁、杨晓琼没有实际损失，因此，对实际损失不应得到支持，表明其对调整违约金没有异议，仅是认为田素魁、杨晓琼没有实际损失，不应支持违约金。经纬房开公司和田素魁、杨晓琼对逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，经纬房开公司对于不应支持逾期交房违约金的上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初317号民事判决第一、三项，即：“一、被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田素魁、杨晓琼逾期交房违约金68742元（其余违约金以540000元为基数按照日利率万分之一从2019年12月27日计算至实际交付之日止）。三、驳回原告田素魁、杨晓琼其他诉讼请求；”二、维持贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初317号民事判决第二项，即：“二、被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田素魁、杨晓琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金29403元（其余违约金以540000元为基数按照日利率万分之零点五从2019年12月27日计算至实际交付之日止）；”三、驳回田素魁、杨晓琼的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取为3887元，由田素魁、杨晓琼负担3003元，贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司负担884元；二审案件受理费6301元，由田素魁、杨晓琼负担6000元，贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司负担301元。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年八月十三日法官助理郑华品书记员田仁晖