广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2304号上诉人（原审原告）：何那丽，女，1982年2月15日出生，汉族，住湛江市麻章区**********，公民身份号码：440************041。委托诉讼代理人：徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁秋荣，女，1954年11月24日出生，汉族，住湛江市霞山区********横2巷22号，公民身份号码：440************427。委托诉讼代理人：莫涵，广东辉恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俏，广东辉恒律师事务所实习律师。上诉人何那丽因与被上诉人梁秋荣土地租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人何那丽的委托诉讼代理人徐晓明、被上诉人梁秋荣的委托诉讼代理人莫涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何那丽上诉请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回一审法院重审或改判支持何那丽的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由梁秋荣负担。事实和理由：一、一审判决何那丽与梁秋荣签订的《土地租赁合同》有效属认定错误。涉案土地属农村集体土地，何那丽租用涉案土地经营门窗销售，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《国务院办公室关于严格执行有关农村集体建设用地和政策的通知》的规定，涉案《土地租赁合同》应认定为无效合同。二、梁秋荣应向何那丽返还涉案土地上的铁棚、升降机及赔偿损失30万元。1、涉案合同无效的主要责任和过错在梁秋荣一方，何那丽签订涉案合同时并不知道涉案土地的性质。2、据双方签订的合同内容表明涉案土地是空地，何那丽在租用涉案土地后建造了铁棚。涉案合同履行完毕后，梁秋荣占有了何那丽建造的升降机和铁棚，并将铁棚、升降机及涉案土地又出租给另一主体。一审法院并没有向梁秋荣释明若法院认定涉案合同无效，梁秋荣想利用涉案土地上遗留的构建物、建筑物、升降机，就应当向法院申请评估上述构建物、建筑物、升降机的价值。即使在本案双方当事人均没有申请评估鉴定的情况下，一审法院为查明事实，也应依职权委托评估鉴定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条、第十四条的规定，何那丽在承租时加盖300多平方米的钢铁结构工棚，不仅装饰装修，还安装了升降机，但现被梁秋荣占有使用，一审法院在未查明何那丽的损失以及扩建建筑物的价值的情况下，径直驳回何那丽的全部诉讼请求，显然破坏了双方当事人的利益平衡以及违反了上述司法解释的规定。综上，请求二审法院查明本案事实，改判支持何那丽的上诉请求。梁秋荣辩称：一、涉案土地位于海星装饰市场内，属于规划内允许搭建临时建筑进行商业用途的出租，且法律并没有禁止集体建设用地出租，何那丽上诉主张涉案合同无效的法律依据《中华人民共和国土地管理法》已经被废除不再适用，涉案合同是合法有效的。二、何那丽于一审时申请出庭作证的证人证实了其在承租涉案土地时，涉案土地上已存在一层的简易铁棚，何那丽亦承认在其承租时涉案土地已有围墙等建筑物，现有的铁棚不是全部由何那丽搭建的。升降机属于可拆除移动物品，何那丽在涉案合同履行完毕后其已将可移动物品搬离，其中包括了升降机。三、退一步而言，即使合同是无效的，梁秋荣也不应向何那丽进行补偿。何那丽在租用涉案土地时应考虑建设成本分摊的问题，现涉案合同约定的三年租赁期限已届满，何那丽在租赁期间对涉案土地亦享有了占有、使用的权利，其搭建铁棚及装修的相关费用也应在租赁期限内得到了摊销，故何那丽不存在任何损失，梁秋荣无需对其进行补偿。何那丽向一审法院起诉请求：1、确认何那丽与梁秋荣签订的《土地租赁合同》无效；2、判令梁秋荣返还何那丽定金3500元；3、判令梁秋荣将何那丽在涉案租赁土地上所建设的铁棚及升降机返还何那丽，并赔偿何那丽经济损失30万元；4、判令梁秋荣承担本案诉讼费。一审法院审理查明：位于湛江市霞山区*********土地（以下简称24号土地）系属于湛江市霞山区*******民小组所有的集体土地，湛江市霞山区*******民小组将该土地分配给梁秋荣使用。2011年至何那丽承租前，梁秋荣将24号土地出租给案外人李庆荣经营物流，李庆荣在24号土地上搭建一层简易铁棚。2016年3月1日，何那丽(乙方)与梁秋荣（甲方）签订《土地租赁合同》，约定梁秋荣将24号土地出租给何那丽，租赁期限从2016年3月1日起至2019年3月1日止，每月租金3500元，何那丽交纳保证金3500元，并可根据需要在城建允许范围内加盖简易工棚，第五条第一款约定“乙方应按照约定向甲方交纳租金，如逾期交纳租金10日以内，乙方应交所欠租金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，并扣除全部保证金作为所欠租金和违约金”。《土地租赁合同》签订后，梁秋荣将24号土地连同地上构筑物交付何那丽，何那丽交纳保证金3500元，随后雇请铁工谭恩红在该土地上搭建铁棚成二层，雇请水工张虾九在铁棚内进行装修。装修好后，何那丽在24号土地上的铁棚内经营销售门窗，并向梁秋荣支付2016年3月1日至2019年2月28日期间的租金及水电费。《土地租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方没有办理交接手续，何那丽主张其于2019年3月14日搬离大部分可移动物品，梁秋荣次日控制24号土地，并于2019年3月20日将24号土地上剩余可移动物品搬离；梁秋荣主张其于2019年3月20日实际控制24号土地。2019年3月1日至20日，24号土地所在地址产生水费69.43元及电费302.52元。庭审中，何那丽称升降机的具体位置对应其证据11中编号为6的照片。诉讼中，何那丽向一审法院提出司法鉴定申请，请求对24号土地上铁棚的建设年限及现存价值进行司法鉴定。在委托鉴定过程中，何那丽向一审法院撤回其司法鉴定申请。一审法院认为，本案属土地租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点为：1、《土地租赁合同》是否有效；2、梁秋荣是否应向何那丽返还保证金3500元；3、梁秋荣是否应向何那丽返还24号土地上的铁棚、升降机及赔偿损失30万元。关于《土地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。即区分了物权效力与合同效力，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。未办理物权登记，不影响合同效力。《土地租赁合同》是何那丽与梁秋荣的真实意思表示，24号土地属于集体所有土地，不影响合同效力，何那丽以梁秋荣对24号土地无处分权为由主张《土地租赁合同》无效，没有法律依据，一审法院不予采纳，《土地租赁合同》应为合法有效合同。关于梁秋荣是否应退还何那丽保证金的问题。《土地租赁合同》约定的租赁期限已满，何那丽已向梁秋荣付清《土地租赁合同》约定租赁期限的所有租金，梁秋荣主张何那丽逾期支付租金构成违约，根据《土地租赁合同》约定不予退还保证金无理，一审法院不予采纳，梁秋荣应将依该合同取得的保证金3500元退还何那丽。租期届满后，何那丽与梁秋荣没有办理交接手续，何那丽主张梁秋荣于2019年3月15日控制24号土地未能提供证据予以证明，应承担举证不能的后果，梁秋荣自认其于2019年3月20日实际控制24号土地，是其对不利自己事实的承认，一审法院予以确认，认定何那丽于2019年3月20日将24号土地交回梁秋荣。原租金标准是双方协商一致的结果，亦符合市场规律，何那丽应参照原租金标准3500元/月向梁秋荣支付2019年3月1日至20日期间（计算19天）的占用费2216.67元（3500元÷30天×19天）。何那丽对梁秋荣主张其在24号土地所在地址于2019年3月1日至20日期间使用水电产生水费69.43元及电费302.52元无异议，一审法院予以确认，用梁秋荣应退还的保证金3500元与何那丽应支付2019年3月1日至20日期间的占用费、水电费相抵充，梁秋荣还应退还何那丽911.38元（3500元-2216.67元-69.43元-302.52元）。关于梁秋荣是否应向何那丽返还24号土地上的铁棚、升降机及赔偿损失30万元的问题。《土地租赁合同》约定的租赁期限已届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，何那丽应将24号土地返还梁秋荣。关于24号土地上的铁棚，根据本案现有证据，不足以认定全部系由何那丽搭建，亦难以准确区分何那丽所搭建的部分，且24号土地上现有的二层铁棚为一整体，若部分拆除必会影响整体结构，带来安全隐患。在梁秋荣同意利用铁棚的情况下，根据“房地一体化”原则，何那丽应将24号土地上的铁棚一并返还梁秋荣。何那丽称升降机的具体位置对应其证据11中编号为6的照片，但该照片显示没有升降机。升降机属于可拆除移动物品，何那丽自认其于2019年3月14日将大部分可移动物品搬离，又未能提供充分证据证明其搬离后仍将升降机留在原处或现存升降机为其所有，所以，对何那丽要求梁秋荣返还升降机的请求，一审法院不予支持。关于何那丽主张的30万元损失，根据何那丽的主张，该30万元是其在24号土地上搭建铁棚及进行装修所产生的费用。对该30万元损失，一审法院认为，首先，一般情况下，土地承租人在签订土地租赁合同后在承租土地上进行建设或投资必然会考虑到租赁期限的长短，并根据租赁期限的长短进行适当的建设和投资，使得自己可以在租赁期限内合理分摊投资的价值。何那丽在24号土地上搭建铁棚及装修时应当考虑到合同约定的租赁期限，对24号土地作可在预期租期内收回成本的搭建或装修。本案中，《土地租赁合同》约定的租赁期限已届满，何那丽在租赁期限内也对24号土地享有了占有、使用的权利，其搭建铁棚及装修的相关费用也应在租赁期限内得到了摊销，其签订《土地租赁合同》的目的也已得到实现，故何那丽要求梁秋荣赔偿其搭建铁棚及装修的损失缺乏理据。其次，何那丽在委托鉴定过程中撤回对24号土地上铁棚现存价值的司法鉴定申请，对其在租赁期间搭建铁棚及装修的费用亦未能提供充分、有效的证据予以证实。因此，一审法院对何那丽要求梁秋荣赔偿其在24号土地上搭建铁棚及装修的30万元损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于使用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、限梁秋荣于判决发生法律效力之日起七日内返还何那丽911.38元；二、驳回何那丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5827.5元，由何那丽负担5777.5元、梁秋荣负担50元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对何那丽上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人何那丽的上诉理由及被上诉人梁秋荣的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：关于涉案合同的效力问题。何那丽与梁秋荣于2016年3月1日签订的《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，且合同内容并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三者利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”所规定的无效情形，应属合法有效。本案中，何那丽主张涉案合同无效,理由是依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，但上述规定已被2019年8月26日修订的《中华人民共和国土地管理法》修改不再适用，故其上诉主张缺乏法律依据，本院不予采纳。关于梁秋荣应否向何那丽返还涉案土地上的升降机、铁棚及赔偿损失30万元的问题。本案中，何那丽主张的升降机属于可拆除移动物品，何那丽亦称其于2019年3月14日已将大部分可移动物品从涉案土地上搬离。鉴于何那丽未能提供证据证明其搬离后仍将升降机留在原处或现存升降机为其所有，一审判决驳回其要求梁秋荣返还升降机的诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于何那丽主张梁秋荣返还涉案的铁棚以及在涉案土地上搭建铁棚、进行装修所产生的30万元费用的损失问题。根据本案查明的事实，在何那丽承租涉案土地之前，梁秋荣曾将涉案土地出租给案外人李庆荣经营物流，李庆荣已在涉案土地上搭建了一层简易铁棚。综合本案现有证据，涉案土地上的二层铁棚不足以认定全部系由何那丽搭建，亦难以准确区分何那丽所搭建的部分，涉案土地上现有的二层铁棚为一整体，若部分拆除势必会破坏铁棚的整体结构和使用属性。况且，何那丽作为一个理性的承租人，其在承租的土地上进行搭建铁棚和装饰装修时必然会考虑到搭建物和装饰装修物将来的处理问题。根据诚实信用原则，何那丽既然在明知其搭建的铁棚将来难以拆回，无法收回残值的情况下，仍愿意进行搭建及装修，可见其已将该费用作为实现租赁合同目的的必要成本在合同期内分摊完毕，否则其必定会事先对合同期满后铁棚的归属和装修费用承担问题与出租人进行特别约定。加之，何那丽一审期间已撤回对涉案铁棚现存价值的司法鉴定申请，何那丽亦未能提供充分证据证明其在租赁期间搭建铁棚及装修的费用。因此，何那丽主张梁秋荣返还涉案土地上的铁棚以及赔偿损失30万元的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，何那丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5777.5元，由何那丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建业审 判 员 冯小瑶审 判 员 陈志清二〇二〇年八月二十五日法官助理 陈小媚书 记 员 钟 菲附：有关的法律法规及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。