云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初2453号原告：云南省玉溪市红塔区玉带路街道冯井社区居民委员会，住所地：云南省玉溪市红塔区玉带路冯井村。统一社会信用代码：55530402518675176G。法定代表人：高家德。委托诉讼代理人：胡剑，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：孙越，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：玉溪市天赐装饰工程有限公司，住所地：云南省玉溪市高新区明珠路**。统一社会信用代码：91530400622790262A法定代表人：高玉祥，总经理。委托诉讼代理人：李学纲，新兴法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。原告云南省玉溪市红塔区玉带路街道冯井社区居民委员会（以下简称冯井社区）与被告玉溪市天赐装饰工程有限公司（以下简称天赐公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡剑、孙越，被告的法定代表人高玉祥及委托诉讼代理人李学纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯井社区向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付拖欠原告的土地租金242850元；2.判令被告支付原告违约金72855元；3.判令解除原被告双方于2003年9月9日签订的租赁合同；4.本案因诉讼发生的相关费全部用由被告承担。事实和理由：2003年9月9日，原告与被告签订租赁合同，约定原告向被告出租位于冯井××路上段土地给乙方使用，合同载明土地四至为：东至明珠路，南到冯井××路，西至昆玉高速公路，北至冯井四组场地。约定租期为30年，租金为“…中间10年（2014年7月1日一2024年6月30日），乙方（天赐公司）支付甲方（冯井社区）人民币15000.00元／年／亩”，另约定支付方式为：按租期年度支付，在各年度7月31日前一次性付清该年度租金。不得拖延，拖延视为乙方违约，除罚乙方违约金外，甲方有权收回乙方所租赁该宗土地及房屋的使用权。后经实际丈量，原被告双方另行达成《补充协议》确定实际租赁土地面积为16.19亩，该协议与2005年1月28日经双方签字认可。至2019年7月1日，被告未按约定支付本年度租金，原告多次向被告进行催告，并于2019年12月2日向被告送达《催款告知书》进行催告，被告公司法定代表人高玉祥签收。至原告提起诉讼之日被告仍未支付任何租金，并一直用各种理由搪塞，借口拖延。综上所述，被告天赐公司拒绝支付原告土地租金及违约金的行为已经严重侵害到原告的合法权益。为维护原告自身合法，现根据我国《农村土地承包法》《合同法》及《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告天赐公司辩称，一、答辩人愿意当庭支付被答辩人土地租金242,850元；二、继续履行双方于2003年9月9日签订的《租赁合同》；三、请人民法院依法驳回被答辩人的其他诉讼请求。事实与理由：答辩人与被答辩人于2003年9月9日签订的《租赁合同》是双方在平等、自愿的前提下签订的，不违反法律、法规，是合法有效的合同，应当受到法律保护。合同签订后，从2003年到2019年，16年的时间里答辩人一直按照合同约定全面履行合同义务，双方遇到问题都能本着互谅互让的态度协商解决。答辩人经过16年的努力经营和被答辩人的大力支持、帮助下已经成为被答辩人社区居委会名下知名企业，社会上留下良好的企业信誉形象。同时，答辩人也为被答辩人增加了长期、稳定的经济收入，让社区居民享受到了福利。2019年7月该向被答辩人交租金了，答辩人在该年度进行商场的改扩建工作，投入资金700多万元，资金出现暂时周转困难，所以，曾经向被答辩人口头提出缓交租金，被答辩人也是同意的。被答辩人在诉状中说，2019年12月2日向答辩人催讨过租金，答辩人也认可。答辩人接着召集内部合伙人开会，积极筹资，同时也希望商场能够尽快恢复正常经营，回笼资金后马上把欠被答辩人的租金交上。2020年1月份，突如其来的新冠肺炎疫情打破了每个人的正常工作和生活，对于答辩人更是雪上加霜，投入巨资刚刚完成改造的商场一直闲置，严重影响到答辩人正常经营，给答辩人带来了巨大的经济损失。2020年4月份，疫情有所好转，答辩人就马上又召开股东会议，商议租金一事，并且都承诺一个月内把租金凑齐。在2020年6月24日答辩人把租金准备好后准备去找被答辩人交钱，遇到端午节放假，假期一过，6月29日答辩人股东包家龙、会计龚云就去找被答辩人财务陈方玉交钱，遭到拒收，答辩人台账记录，6月30日，7月10日，7月14日，答辩人（股东高玉祥、包家龙）多次去找被答辩人（主任、书记）协商，但是，都没能完成交款，协商未果。如今，被答辩人把答辩人诉至法院，答辩人明确表态：不是答辩人不交，而是被答辩人拒收，答辩人愿意当庭履行交款义务。关于被答辩人提出的违约和违约金问题。答辩人至今都承认欠交租金这一事实，不是恶意逃避拒绝交租金，只是在合理的期限内缓交。事实上，答辩人准备好租金后，多次主动上门交款都被被答辩人拒收。从表面上看，答辩人没有如期交租金就构成违约就可以依据《租赁合同》第二条之约定解除合同，承担违约金。但是，从双方多年的合同履行情况上看，答辩人16年来都如期履行交租义务从未拖欠过租金，2019年答辩人确实遇到客观存在的困难，被答辩人也表示理解，口头承诺适当延期，紧接着疫情爆发，发生形势变更。但是，答辩人还是凑齐租金主动上门交纳。可见，答辩人主观上并不是恶意要逃避交租义务。相反，被答辩人没有按照合同约定履行自己的义务：第一，被答辩人诉状中也提到双方在2005年1月28日签订达成的《补充协议》确认实际租赁土地面积为：16.19亩。但实际在2015年因昆玉高速以东30米范围内政府用于绿化用地，被政府证用1.6亩，而，答辩人实际使用土地面积为14.59亩。但是，答辩人这几年还是按照16.19亩来交租金，本案被答辩人诉请的租金也是按16.19亩来计算的。第二，《租赁合同》第（六）条，“甲方只承担租赁税”实际上，在合同履行过程中，都是答辩人在承担，税费还不少。合同在长期履行过程中双方都有可能会存在一些过错，被答辩人虽然没有完整履行合同义务，答辩人本可以提出反诉，但是，为了保障《租赁合同》完整性、长期性、稳定性履行，答辩人作出了互谅互让的态度。所以，答辩人不构成根本性的违约也不应承担违约金。被答辩人主张解除《租赁合同》的理由不成立，请人民法院驳回被答辩人的诉请，支持继续履行《租赁合同》。答辩人承租被答辩人土地后，在该土地上建盖了屋四层，约18000平方米，先后建房投资，在2019年答辩人又对商场进行再次改造，约投资700多万元。现如今，因疫情影响消防手续正在积极完善办理之中，所以商场还不能正常经营。被答辩人提出解除合同，那么，对于答辩人地上建筑物的巨额投资被答辩人又是想怎么考虑和解决的？解除《租赁合同》将违反法律的公平性原则，严重损害答辩人的利益。《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，应当维护合同的稳定性。如今，继续履行合同完全有必要性和紧迫性，答辩人去年投巨资刚刚完成商场改造，今年上半年又遇到疫情，答辩人完全需要靠今后几年来弥补损失，如果一棒子把答辩人“打死”，将严重违反法律的公平、公正的原则，不利于构建和谐社会。综上所述，答辩人愿意按照16.19亩当庭交纳租金242,850元给被答辩人，继续履行双方签订的《租赁合同》，驳回被答辩人的其他诉讼请求。原告为了支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、统一社会信用代码证、负责人身份证复印件、负责人身份证明书。证明：原告主体身份信息；二、企业信用信息公示报告。证明：被告的主体身份情况；三、租赁合同、补充协议。证明：1、被告与原告于2003年9月9日签订租赁合同，确定了租赁地块的范围，并对双方的权利和义务以及违约责任作出了约定；2、原被告双方通过补充协议确定了租赁地块的实际面积；四、催款告知书。证明：原告于2019年12月12日向被告进行催告。五、批复。证明：原告对于该地块的租赁有合法的手续以及租赁地块的实际面积16.19亩。经质证，被告原告提交的上述证据的三性无异议。被告为了支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、营业执照、法定代表人身份证明书。证明：1、被告依法登记注册、主体适格；2、高玉祥为法定代表人，职务总经理；二、租赁合同、会议纪要。证明：原、被告双方于2003年9月9日签订的租赁合同合法有效；三、补充协议。证明：2005年1月28日确认土地租赁面积为16.19亩，被告一直都在以此面积交付租金；四、土地证。证明：租赁土地用途为商业用地，使用合法；五、证明。证明：因政府征用绿化用地1.6亩后实际租赁土地使用面积为14.59亩；六、照片。证明：承租土地上面建筑物为四层，室内外改造情况及使用情况；七、完税证明。证明：被告为原告交纳土地租赁税12,258.14元。经质证，原告对被告提交的证据一、二、三、四、六的三性无异议；对证据五的三性不予认可，实际当时是为了避税才出具的证明，也是被告方要求开具的；对证据七的三性不予认可，根据交易习惯，在土地租赁过程中，通常土地租赁的税费均是由承租方进行洽谈。上述证据，本院综合评判如下：对上述双方无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院综合评判如下：对天赐公司提交证据五的内容可以看出，系原告出具给被告的“证明”，但结合双方签订的“租赁合同”来看，合同约定的土地使用面积为约16亩，被告也是按约向原告支付土地租金，因此，原告的质证意见本院予以采信，但与双方争议没有关联性。对于天赐公司提交的证据七，从持有人来看，可以证实系被告代原告缴纳的税收，对该证据，本院予以确认。原告的质证意见，不符合交易习惯，本院不予采信。结合原、被告双方的陈述和本院对证据的评判，本院综合认定本案法律事实如下：2003年9月9日，原告与被告签订“租赁合同”，约定原告向被告出租位于冯井××路上段土地给乙方（天赐公司）使用，合同载明土地四至为：东至明珠路，南到冯井××路，西至昆玉高速公路，北至冯井四组场地。约定租期为30年，租金为“…中间10年（2014年7月1日一2024年6月30日），乙方支付甲方（冯井社区）人民币15000.00元／年／亩”，另约定支付方式为：按租期年度支付，在各年度7月31日前一次性付清该年度租金。不得拖延，拖延视为乙方违约，除罚乙方违约金外，甲方有权收回乙方所租赁该宗土地及房屋的使用权。后经实际丈量，2005年1月28日，原被告双方另行达成《补充协议》确定实际租赁土地面积为16.19亩。合同签订后，被告做了大量的资金投入，且被告一直按16.19亩向被告支付土地租金至2019年7月1日，并自愿承担了部分年度的土地租赁税收。之后，被告未按约支付土地租金，原告遂起诉来院。本院认为，原、被告双方签订的“租赁合同”及“补充协议”，系双方当事人的真实意思表示，现应支付的租金在20年有效租赁期范围内，不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约向被告交付了土地，履行了自己的义务，被告理应按约向原告支付土地租金，故对原告要求被告支付自2019年7月1日起至2020年6月30日止尚欠的土地租金的诉讼请求，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告未按约向原告支付土地租金，已构成违约，但鉴于被告已积极主动的准备资金向原告交纳土地租金，且为原告代缴了部分年度的土地租赁税收，原告主张的违约金过高，被告提出因受新冠疫情影响，属于情势变更，要求减免；被告违约给原告造成的损失体现为利息损失，本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期即年利率3.85%予以部分支持，故对原告的该项请求，本院予以部分支持；关于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，鉴于被告为履行合同已做了大量的前期投入，解除合同不利于合同目的的实现，被告未按约交纳租金的行为并未构成根本违约，因此，对该项请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、由被告玉溪市天赐装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南省玉溪市红塔区玉带路街道冯井社区居民委员会自2019年7月1日起至2020年6月30日止的土地租金242,850元及违约金，违约金以242,850元为基数，自2019年7月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期即年利率3.85%计算至款项清偿之日止；二、驳回原告云南省玉溪市红塔区玉带路街道冯井社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,036元，减半征收3,018元，由原告负担695元，由被告负担2,323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  郑文应二〇二〇年八月二十四日书记员  余 亚