江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初11052号 原告：辛洁，女，1966年9月8日生，汉族，住南京市白下区。 原告：毛育红，女，1967年5月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。 以上两原告的委托诉讼代理人：辛超，江苏东南律师事务所律师。 以上两原告的委托诉讼代理人：李文芝，江苏东南律师事务所律师。 被告：南京嘉业商业管理有限公司，住所地在南京市建邺区庐山路**嘉业国际城****。 法定代表人：谈博娴，该公司执行董事兼总经理。 被告：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地，住所地在南京市建邺区庐山路**嘉业国际城****iv> 法定代表人：付腾，该公司总经理兼执行董事。 以上两被告的委托诉讼代理人：张春玲，北京市中伦（上海）律师事务所律师。 以上两被告的委托诉讼代理人：邵琦，北京市中伦（上海）律师事务所律师。 原告辛洁、毛育红与被告南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业商业公司）、南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。两原告的共同诉讼代理人李文芝，两被告的共同诉讼代理人邵琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辛洁、毛育红向本院提出诉讼请求：1、判令被告嘉业商业公司向原告支付店铺占用费128167.4元（自2015年8月1日起至2017年9月4日,实际按上述标准计算至按约定和标准返还商铺之日止）及利息（利息自起诉之日起计算至实际支付之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）。2、判令被告嘉业房地产公司对被告嘉业商业公司应当向原告支付店铺占用费与利息承担连带清偿责任。3、判令两被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2009年，原告与被告嘉业房地产公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定被告将位于南京市建邺区（以下简称“涉案房屋”）出售给原告，房屋建筑面积为：74.64平方米，房价为：1526798.82元。2009年，原告与两被告签订《嘉业国际城五号楼ＳＨＥＷＡＬＫ购物中心店铺委托经营管理合同书（Ａ）》一份，合同约定原告将涉案房屋委托给被告嘉业商业公司实行统一规划、统一管理，具体管理年限由涉案房屋交付日起二十年，原告同时将5年的经营权委托给被告嘉业商业公司。在上述5年期内，被告嘉业商业公司支付原告经营收益金，支付标准为前两年为原告购买该涉案房屋总价的6%，后三年为原告购买该涉案房屋总价的8%。此外，合同约定在20年管理期限内，原告同时将涉案房屋全权委托被告嘉业商业公司管理，管理权限包括但是不限于决定本合同第三条约定的经营收益权，租赁权和转租权，被告嘉业房地产公司同意作为被告嘉业商业公司的担保方，对被告嘉业商业公司依据本合同向原告支付经营收益金的义务承担连带担保责任。委托经营合同签订后，原告依照约定履行义务，被告却违反协议约定，在委托经营期限届满后至今未将商铺交付给原告。被告从2015年8月1日开始至今的占用费均未支付，为了维护原告的合法权益，现特诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。 被告嘉业商业公司辩称，不同意原告的诉讼请求；涉案合同约定的委托经营管理期限为5年。2015年7月31日到期前，双方未就后续委托经营达成一致意见，故双方的委托经营关系已于到期日终止。此后，该商铺处于无人经营使用的状态，嘉业商业公司未占有使用。2017年8月1日，嘉业商业公司已发函通知辛洁、毛育红办理交接手续，但辛洁、毛育红未办理交接手续，故其已履行返还义务，不构成占用，不应支付占用费。另外，根据举证规则，辛洁、毛育红应对嘉业商业公司存在占有事实，以及因占有行为而获益进行举证证明。涉案产权式商铺在建设、交付时，就没有实体墙分割及合同约定的部分交付条件。委托经营期满后，嘉业商业公司已委托测绘大队对商铺的位置、四至作了标注。根据双方的约定，嘉业商业公司有结构改造和装修的权利，且未约定返还的标准，故其有权在委托经营到期后按商铺使用经营后的状态返还。因嘉业商业公司不是房屋买卖合同的当事人，故该合同约定的交付标准对其不具有约束力。该商铺所在楼栋整体空置后，嘉业商业公司仍在履行管理义务，并根据业主的要求寻求集体转让、出租等，故其对商铺空置不存在过错。此外，辛洁、毛育红主张按购房款的4%/年计算占用费，缺乏事实和法律依据。即便构成占用，也应按关联案件中法院询价的2.8元/平方米/天计算，并由辛洁、毛育红承担40%的责任。 被告嘉业房地产公司辩称，同意被告嘉业商业公司的答辩意见。辛洁、毛育红主张的是占用费，但根据涉案合同的约定，嘉业房地产公司仅对委托经营期间的经营收益金承担担保责任。因嘉业商业公司已按约支付经营收益金，且委托经营期已届满，以及嘉业商业公司履行了商铺返还义务，即不构成占有，故辛洁、毛育红无权要求其承担连带清偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年10月29日，辛洁、毛育红与被告嘉业房地产公司签订一份《嘉业国际城》商品房预售合同，约定：辛洁、毛育红购买南京市建邺区，房款1526798.82元，建筑面积74.64平方米。双方还对装饰装修、设备标准、配套基础设施等作了约定，即外墙为进口陶板及玻璃幕墙、内墙为轻质隔墙及玻璃隔断、分户门为玻璃门、顶棚为批白、供配电等。2009年12月24日，辛洁、毛育红取得一份购房发票，金额为1526798.82元。后辛洁、毛育红取得产权证，载明面积74.64平方米，坐落于庐山路××国际城××室。 另查明，2009年10月28日，两原告与两被告就涉案商铺签订一份《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》，约定：两原告委托嘉业商业公司对该商铺进行长期管理，管理期限自商铺交付日起20年；两原告另将该商铺的5年经营权委托给嘉业商业公司，委托管理权包括经营收益权、租赁权、转租权、结构改造和装修权等；嘉业商业公司应支付5年经营期内的经营收益金，第一、二年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的6%计算，第三、四、五年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的8%计算；经营期满前三个月，两原告可与嘉业商业公司协商自营或继续委托该公司行使经营权；嘉业房地产公司同意作为嘉业商业公司的担保方，对嘉业商业公司向两原告支付经营收益金的义务承担连带担保责任；双方在合同中所述的联系地址、联系人均真实准确，送达有关书面文件均以该地址为准（两原告预留的地址为海福巷71号西11幢503，亦预留了联系电话）；该合同是预售合同的补充协议等。 还查明，2015年11月24日，嘉业商业公司作出一份《关于南京嘉业国际城5号楼部分业主代表意见的回复》，载明：根据《店铺委托经营管理合同书》约定，嘉业商业公司对委托商铺享有20年委托管理权及5年委托经营权；至2015年7月31日，委托经营权期届满，双方不再继续委托经营，因此转入委托管理模式；业主可继续委托嘉业商业公司统一招商或自行招商、自主经营；因20年委托管理期限尚未届满，故业主无权要求交付商铺。 又查明，辛洁、毛育红收到一份落款日期为2017年8月1日的《致南京嘉业国际城五号楼业主的告知函》（函内抬头为：致辛洁、毛育红），其内容为：委托经营期满前，我司已与原承租人解除合同、腾空商铺，并发函告知贵方委托经营期即将届满，后贵方未再继续委托我司经营；2015年7月31日经营期满后，我司即已向贵方完成商铺的返还；现我司公告如下：请贵方于2017年8月4日前至我司就商铺交接事宜签署确认单，逾期未签署的，视为确认商铺已完成返还。 本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据涉案《委托经营管理合同》的约定，本院认定被告嘉业商业公司应在五年经营期满后将涉案商铺交还给两原告。但是，根据嘉业商业公司于2015年11月24日出具的《回复》内容，可以确认其曾存在拒绝交还商铺的行为。因合同期满后，嘉业商业公司未交还涉案商铺，并继续占有使用，故本院认定其应支付占有使用费。根据查明的事实，本院认定嘉业商业公司已履行通知交付商铺的义务，故两原告应及时办理交接手续，并对其“约定联系地址的条款为格式条款，加重了两原告的义务，应属无效”的意见，依法不予支持。因嘉业商业公司在《告知函》中给予的交付时间明显不合理，根据公平原则，并结合本案实际情况，本院酌定两原告应在一个月内办理交接手续，即其应当自行承担超出合理期间外的损失，并对两原告主张2017年9月4日之后占用费的诉讼请求，依法不予支持。根据约定，本院认定嘉业商业公司有结构改造、装修的权利，并对两原告“嘉业商业公司擅自改造结构，构成违约”的意见，依法不予支持。虽然《委托经营管理合同》是预售合同的补充协议，但该合同未约定经营期满后的返还标准，故不能推定适用预售合同约定的标准进行返还。并且，涉案商铺系产权式商铺，其特点和性质决定了进行实体隔断必然会损害其他业主的合法利益，故本院对两原告“应恢复后返还”的意见，依法不予支持，并认定嘉业商业公司有权按照该商铺的现状进行返还。因嘉业商业公司已标注了该商铺的编号，故本院认定可以确认其具体位置、四至等，并对两原告“无法收房”的意见，依法不予支持。因该系列案件中各业主购买商铺的价格不一致，如根据询价的租金标准计算占用费，将导致业主内部利益的不均衡，故本院认定应当参照有关经营收益金的约定计算。根据涉案商铺所处的地理位置、实际出租经营状况、涉案楼栋中部分商铺空置、涉案产权式商铺的特殊性质等，本院对两原告主张按买卖合同成交总金额的4%计算占用费的诉讼请求，依法予以支持，即嘉业商业公司应支付128000元【1526798.82元×4%÷365天×765天（2015年8月1日至2017年9月4日）】。因嘉业商业公司逾期未支付该费用，故本院对两原告主张自起诉之日起支付利息的诉讼请求，依法予以支持。虽然被告嘉业房地产公司仅承诺对嘉业商业公司向两原告支付经营收益金的义务承担连带担保责任，但涉案商铺系其开发、销售，在购买、签订《委托经营管理合同》时，两原告对其具有合理信赖及预期，故本院认定其应对上述占用费及利息承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、南京嘉业商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向辛洁、毛育红支付店铺占有使用费128000元及利息（以128000元为基数，自2019年11月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际支付之日止）； 二、南京嘉业房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2863元，由被告南京嘉业商业管理有限公司、南京嘉业房地产开发有限公司共同负担（此款原告已预付，二被告在给付上述款项时将此费用直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2863元。 审判员  戈平乐 二〇二〇年八月十八日 书记员  陈 梦