上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3250号原告：丽倩艺术品(上海)有限公司,住所地上海市松江区车墩镇联营路****。法定代表人：陈复山，董事长。委托诉讼代理人：袁卓风，上海市东高地律师事务所律师。被告：上海星尚实业发展有限公司，住所地，住所地上海市松江区车墩镇联营路****iv>法定代表人：金强，执行董事。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骥，上海小城律师事务所律师。原告丽倩艺术品(上海)有限公司与被告上海星尚实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年4月9日、5月9日和6月12日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁卓风，被告的委托诉讼代理人孙睿均到庭参加诉讼。原告法定代表人陈复山到庭参加第一、三次庭审。期间，2020年6月16日，经本院院长批准，延长本案适用简易程序审理的期限一个月。此外，经当事人申请，本院给予其庭外和解期间3个月(2020年5月9日至2020年8月8日)。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告将松江区车墩镇联营路XXX号XXX幢厂房整改成国电公司、供水公司独立开户，并过户到原告名下，并承担相关费用。诉讼中，原告将如上请求明确为：判令被告将松江区车墩镇联营路XXX号XXX幢厂房供电、供水方式整改为直接供电(100KVA)、供水方式，并将用电用水户名过户到原告名下。事实和理由：2017年9月，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上述厂房售予原告，同时附件还约定了水电过户等。据此，原告取得了上述厂房的《不动产权证》。然，在使用过程中，原告发现上述厂房用电和用水均没有在国电公司和供水公司独立开户，被告也未能履行将水电过户到原告名下的合同义务，而是需要原告向园区物业服务企业上海企福物业管理有限公司充值购买水、电使用。为此，原告多次与被告协商，要求将供电、供水整改为在国电公司和供水公司独立开户，但均未果。原告认为，其向被告购买的是独立产权的厂房，理应有在国电公司和供水公司独立开户的供电、供水，否则根本无法正常生产经营。为保护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.双方基于厂房买卖的权利义务全部体现在《厂房买卖转让合同》中，该合同对厂房用电等已有明确约定，并非原告理解的独立开户，现该合同已经履行完毕。2.《上海市房地产买卖合同》系双方为了办理相关手续而签订的，该合同附件四中约定的水电过户只是当时合同版本的格式条款，双方的权利义务体现在前述《厂房买卖合同》中。经审理查明，2016年3月26日，原告法定代表人陈复山以其本人名义(乙方)与被告(甲方)签订《厂房买卖转让合同》一份。该合同约定，甲方将位于本区“车墩镇车新公路XXX号”厂区内“31号厂房”转让给乙方；该厂房的建筑面积为2,122.12平方米，转让单价为每平方米6,500元，优惠后价格为13,00,000元；该厂房配置为：1.送配电100KVA……；该厂房暂定在2016年年底前交给乙方，暂定产证在2017年6月左右交给乙方;双方同意在办理产权转让之前，重新分别签订房屋买卖合同和工程配套合同，买卖合同依评估价为准，进交易所进行交易，由交易所出具发票，其余款项为工程配套价格，另立合同。该合同另对其他相关事宜作了约定。2017年9月24日，为办理上述厂房转移登记，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份。该合同约定，被告将松江区车墩镇联营路XXX号XXX幢厂房以7,640,000元转让给原告；在2017年11月15日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款(二)载明，双方已知晓国家和本市住房限售规定等。该合同附件四载明，被告在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与原告共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。2018年，基于上述《上海市房地产买卖合同》，原告对松江区车墩镇联阳路XXX号XXX幢厂房取得登记权利人为原告的不动产权证。诉讼中，就上述两份合同之间的关系问题。原告称，合同标的是同一的，转让价款按前一份合同履行。登记至原告名下是因为车墩镇政府的要求，所以买受人变更为原告。被告则称，合同标的是一致的，转让价款按第一份合同履行。陈复山要求将权证办至原告名下，被告遂予以配合，后一份合同是原告取得权证的基础合同。此外，双方均称，合同中没有独立办理水表、电表的约定。现供水、供电部门仅将水、电供至厂房所在园区的总表，被告铺设了总表至上述厂房之间的水、电管线，并在上述厂房安装水、电分表。总表的户名原为本案被告，现被告已将户名变更至园区物业服务企业上海企福物业管理有限公司名下。另查明，2016年3月16日，被告向“国网上海松江供电公司”出具《承诺书》一份。载明：兹有被告位于本区车墩镇车新公路XXX号项目，根据土地出让合同、规划、建设等相关条款，每幢每层每户均无相应的独立小产证，不可分割出售。今后经营方式为标准厂房、商业商铺仅出租、不出售和办公写字楼仅出租、不出售，产权属本公司所有，要求供电部门采用用户站模式供电。被告在与承租户签订的合同中必须明确告知：电价及电费的结算方式由本公司与供电部门直接结算，不允许承租户直接向供电部门办理相关的用电申请手续。若今后发展或经营需要改变经营方式：标准厂房、商业商铺和办公写字楼由原无小产证仅出租不出售改为可以办理小产证出售，本公司应事先向供电部门提出申请，同时必须提供《房屋土地权属调查报告书》或相关产证等资料，由供电部门按相应的营销政策、技术原则等规定进行电气改造后，才可以允许承租户或小业主直接向供电部门办理相关的用电申请手续。改造后的供电模式为：由原用户站供电改为开关站、小区站或箱变或组合模式供电，并且将供电部门的计量装置分别设在标准厂房、商业商铺、办公写字楼的小业主(具有小产证)进线侧，供电部门计量到户，本公司应预留和无偿提供站址和通道。本公司愿意承担全部改造费用等。2020年5月27日，本院就上述厂房所在园区每栋厂房电表独立开户的可行性问题，至国网上海市电力公司松江供电公司进行调查。该公司向本院提供了2020年4月24日《2020年华东能监局【信访办(20)003】号诉求单处理情况的反馈》一份。该反馈主要载明以下内容：1.2020年4月21日，接到转来的“车墩镇联营路XXX号XXX栋，诉求人罗大庆(注：系上述厂房所在园区其他厂房权利人的法定代表人)”有关申请独立用电事宜，手续齐备，但至今未处理。2.上述反应情况不属实。其当时按被告有关不分割出售的承诺为用户装表接电。随后园区厂房陆续办出小产证，小业主陆续向其提出单独装表的申请，与被告原申请的高压用户站供电模式不匹配。2018年12月12日，其会同被告、物业公司及小业主代表进行沟通，明确由小业主提供所有独立装表厂房申请材料(包括用电容量清单、进户点位置等)，由被告及物业公司新建10KV配电站土建一座，园区内供电电缆管位以及土地权属人同意建设的证明材料。其将以此为依据，出具园区供电规划方案，并开展相关后续流程。截止目前，被告及物业公司未提供上述10KV配电站、园区内电缆管位、走向及相关证明材料，小业主尚未提供各自配电间以及进户点具体位置，故流程无法推进等。同日，就上述厂房所在园区每栋厂房水表独立开户的可行性问题，本院至上海市松江东部自来水公司进行调查。该公司称，被告在车墩镇车新公路XXX号扩建生产及辅助用房，于2016年9月向该公司申请用水，新装生活水表一个。对于园区内多幢厂房是否可以单独申请水表问题，需要用户提出用水申请(水量、水压、水质要求)，并提供产权证明文件、独立门牌号码、项目批准文件(或工商营业许可证)、施工许可证以及施工区域设计资料(地形图及总平面(地形图及总平面图道设计平面图等)、有三废污染的单位需要提供区以上环保部门批准文件。满足以上条件后，该公司可以受理用户接水申请等。如被告负有为上述厂房办理独立开户的水表、电表义务，则本院调查的上述证据直接与该义务是否适宜履行相关，故本院将该义务是否适宜履行作为调查重点，并在第三次庭审中专门听取当事人相关诉辩意见。对此，原告认为，电表可以独立开户，只是需要增建一个配电站，并明确电缆铺设走向，这个必须由被告牵头完成。至于进户点位置，其之前已向供电部门提供过相应方案。水表可以独立开户，只不过需要被告配合。其理由是：用水申请、产权证明、工商营业许可证，这些原告都可以提供。施工许可证、施工区域资料必须由被告牵头完成。因此，水电独立开户是完全可以由被告做到的，而且只有被告牵头才可以做到，也是可以强制履行的。被告则认为，其不负有水电独立开户的合同义务，且该义务不适宜强制履行。理由是：独立水表、电表的安装均涉及园区其他业主的权利和义务，未经所有园区业主的同意，不适宜强制履行。以上事实，由《厂房买卖转让合同》、《上海市房地产买卖合同》、不动产权证、《承诺书》、《2020年华东能监局【信访办(20)003】号诉求单处理情况的反馈》、调查笔录及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案中，根据本院调查的情况，独立水表的安装，除了需用户提出用水申请，并提供产权证明等文件外，还需办理施工许可证，有三废污染的，另需提供环保部门批准文件。在上述施工许可未办理、环保部门未批准的情况下，存在法律上或事实上不能履行安装独立水表的情形。独立电表的安装，除了需提供包括用电容量清单、进户点位置的申请材料外，还需新建10KV配电站土建一座，确定供电电缆管位等证明材料。其中新建的配电站，涉及到一系列规划、报建、审批等手续的办理。在上述手续未办妥的情况下，也存在法律上或事实上不能履行安装独立电表的情形。因此，退一步讲，即便被告负有办理直接供水、供电至涉案厂房的合同义务，亦因该义务目前不宜履行，而应驳回原告如上诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十条规定，判决如下：驳回原告丽倩艺术品(上海)有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告丽倩艺术品(上海)有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨惠星二〇二〇年八月十四日法官助理 刘金鑫书 记 员 刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。