广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3135号上诉人（原审被告）：李妙玲，女，汉族，1985年8月30日出生，公民身份号码：441************022，住址：广东省惠州市惠城区*******************。上诉人（原审被告）：张耸，男，1984年3月10日出生，公民身份号码：513************039，住址：广东省惠州市惠城区*****************。被上诉人（原审原告）：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市************。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所律师。上诉人李妙玲、张耸与被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18733号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人李妙玲、张耸上诉请求：根据（2019）粤1302民初18733号民事判决的结果进行上诉。事实与理由：上诉人愿意承担受理费12.5元，也接纳惠州市惠城区人民法院要求本人支付2016年1月日至2018年5月31日期间的物业服务费20191元、水费28.92元，公摊电费835.67元的判决。本人对执行时间有异议：判决生效之日起七日内。本人要求调整为惠州市中鹏物业管理有限公司履行承诺后七日内，即对本人购买的房屋进行漏水整改承诺。惠州市中鹏物业管理有限公司在2015年就已承诺将本人房屋的漏水情况给予彻底解决的，事情已经历4年多，对方的未有采取有效的行动，属于违约在先。何长军物业服务合同纠纷案就是一个很好的例子，贵院也是核查过《关于信访人李清晖反映信访事项的答复意见书》一事的，该意见书中查实了小区内存在外墙、室内公共楼道墙砖大面积脱落等13个相关物业管理问题，原告虽说承诺整改，却迟迟不见有实际行动。对于花了辛苦钱好不容易买套房子的小市民，房子不能住还要每个月缴纳物业管理费，实在让人心寒。本人并不是想拖欠物业管理费，如果惠州市中鹏物业管理有限公司兑现了对本人房屋整改的承诺，应支付的物业管理费将一分不欠缴纳给惠州市中鹏物业管理有限公司。被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确。1、被上诉人为涉案小区提供安保、清洁、消毒、公共照明等物业服务，物业服务期间，按照双方签订的《鹏达江南丽水湾前期物业服务协议》（下称“协议”）第三章第六条约定，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，商铺3元/月/平方米，此《协议》是双方基于平等自愿原则的基础上签订，是合法有效的。被上诉人已经按照合同约定履行合同义务，上诉人已享受了被上诉人的物业服务，上诉人应对物业服务支付相应的对价。2、上诉人要求被上诉人将其房屋墙涉水问题进行维修完毕，才同意支付物业服务费没有任何法律及事实依据，涉案房屋质量问题在保修期内应由开发商负责保修，过了保修期后需启动维修基金进行维修，被上诉人在小区提供物业服务期间，涉案小区房屋外墙确实存在涉水问题，被上诉人已将上诉人的要求提交给开发商进行维修整改，据被上诉人了解，开发商至今仍在进行维修整改，被上诉人已经履行了物业服务职责，上诉人不能以不属于被诉人的责任抗辩拒缴物业服务费。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。惠州市中鹏物业管理有限公司向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付自2016年1月1日起2018年5月31日的物业管理费为4063.08元，水费为28.92元，电费为0元，公摊电费为835.67元，合计为4927.67元；2、判令被告向原告支付逾期违约金4063.08元（逾期产生的利息按照合同约定的日千分之三计算，原告只诉等额本金暂计至2019年8月30日）；第一和第二项共计8990.75元；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告李妙玲、张宋是惠州市惠城区*****************房的业主，该房屋用途为住宅，建筑面积为103.68平方米。原告惠州市中鹏物业管理有限公司系该物业所在小区的前期物业服务公司。被告于2014年6月30日收楼，其与原告签订《前期物业服务协议》，约定物业管理服务费按物业建筑面积交纳，住宅的收费标准为1.35元/月/平方米，业主应于每月5月5日至25日前交纳当月物业服务费用，逾期未交的应按日以应交物业及相关费用的3‰计付违约金。2018年6月1日起原告退出江南丽水湾小区。原告称被告自2016年1月1日起未交纳物业服务费及公摊电费、水费，现共拖欠2016年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费4063.08元、水费28.92元、公摊电费835.67元，其在小区公示栏公示拖欠物业费业主名单，并通过电话向被告催收。另查，在原告诉何长军物业服务合同纠纷案[案号为（2019）粤1302民初18020号]中，何长军向本院提交了《关于信访人李清晖反映信访事项的答复意见书》，该意见书中称查实小区内存在外墙、室内公共楼道墙砖大面积脱落等13个相关物业管理问题，原告承诺整改。一审法院认为,根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告惠州市中鹏物业管理有限公司与被告李妙玲、张耸签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。原告按合同约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费用及公摊电费，原告诉请被告支付拖欠的物业服务费及公摊电费，有事实及法律依据，可以支持。原告诉请的水费，是被告用水产生的费用，被告应当支持。根据约定的收费标准及被告的房屋建筑面积，其应支付的上述期间的物业服务费为3919.16元（139.97元/月×28个月）。被告李妙玲答辩称房屋存在漏水问题，应属于开发商保修责任，其拒付物业服务费理由不成立。被告答辩称原告管理不到位问题，根据本院另案查明的事实，原告在后期服务中确实存在未及时维修小区公共部分设施设备的问题，原告主张违约金，不予支持。被告经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告李妙玲、张耸应于本判决生效之日起七日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费3919.16元、水费28.92元、公摊电费835.67元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交25元），由被告李妙玲、张耸负担12.5元，原告惠州市中鹏物业管理有限公司负担12.5元。被告李妙玲、张耸应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费12.5元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否应当缴纳物业管理费的问题。对此分析如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。可见，上诉人所提出的房屋漏水、墙面脱落等房屋质量问题，应当向作为出卖人的开发商主张权利，并不属于物业服务合同纠纷的处理范围，上诉人未提供证据证明被上诉人存在物业服务质量问题，而以房屋质量问题为由拒缴物业服务费于法无据，本院不予支持。综上，上诉人李妙玲、张耸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用50元，由上诉人李妙玲、张耸负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧