北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初13270号原告：王增荣，男，1959年10月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨旭伟，北京市诚实律师事务所律师。被告：王晓，女，1982年11月2日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘明军，北京市德鸿律师事务所律师。第三人：邹辉平，男，1981年6月10日出生，汉族，住河北省涿州市。原告王增荣与被告王晓、第三人邹辉平合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王增荣的委托诉讼代理人杨旭伟，被告王晓及其委托诉讼代理人刘明军，第三人邹辉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王增荣向本院提出诉讼请求：被告王晓给付原告昌平区商业用房房款638.8万元。2020年8月13日，王增荣当庭增加诉讼请求，要求确认与王晓之间的借名买房合同关系解除，解除时间由法院依法认定。事实和理由：原告王增荣系被告王晓的父亲，被告王晓和第三人邹辉平原系夫妻关系，由于某些原因，原告全资购买的昌平区园商业用房登记在被告王晓的名下，但是该商业用房一直由原告王增荣占有、使用、处分和收益，2011年7月10日，原、被告签订《房产转让协议书》，确认昌平区商业用房系原告出全资购买，该房屋所有权人登记为被告王晓，被告王晓和邹辉平自愿放弃与该房产有关的所有权利，该房产归原告王增荣所有。现由于某些原因无法过户。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院提出此诉，恳请贵院在查清事实的基础上依法做出公正判决支持原告的诉讼请求。被告王晓辩称：不同意原告诉讼请求，1、被告王晓是本案所涉房屋的唯一所有权人，原告对房屋不享有权利，王晓生育儿子后其父母出资给王晓买房屋，登记在王晓个人名下，王晓是房屋唯一所有权人，根据婚姻法规定，对自己子女的赠与，不是夫妻共同财产，王晓是房屋唯一所有权人，他人不享有权利。2、原告起诉依据的本案房屋转让协议书，性质是赠与合同，王晓作为赠与人已经撤销对原告的赠与，原告无权起诉要求自己的权益。原告起诉的第一条房屋的性质，第二条房屋出资情况和房屋登记在王晓名下，可以认为是原告及其配偶对王晓个人的赠与，房产转让协议书，写明王晓是房屋唯一所有权人，之后转让协议是王晓将房屋转让给原告，是王晓将名下房屋无偿赠与王增荣，房产转让协议书是赠与合同，如果不是赠与合同原告应该给付一定价款，根据合同法185条规定赠与人将房屋无偿赠与受让人，本案符合赠与合同的规定，本案涉及的房产转让协议是赠与合同，王晓有权撤销赠与，赠与人在赠与物办理转移登记前可以撤销赠与，因为房屋权益现在并没有转移，王晓享有任意撤销权。3、原告要求王晓支付房款没有法律和合同依据。4、原告主张涉案房屋一直由其占有收益，其已经长时间享有收益，更不能因此认为原告享有对房屋的所有权。其已经收取10多年租金300万元左右，已经超出其购买房屋时的出资，根据公平原则，原告无权向王晓主张购房款。5、原告主张含糊不清，原告在起诉中写到将房屋登记在王晓的原因是因为某些原因。将房屋不能转移登记也表述的含糊。原告的起诉不能得到支持。6、王晓与原告之间从来没有借名买房协议，不存在借名买房关系，房屋是父母对王晓的赠与。第三人邹辉平辩称：我不同意被告王晓的意见，本案涉及到的如果王晓应该有的我也应该有。我现在的意见是房子有我的份额，房子是我和王晓的共同财产。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：王增荣与王晓系父女关系，邹辉平与王晓原系夫妻关系，二人于2005年11月2日结婚，2011年12月5日离婚。2005年12月20日，王晓与北京天鸿集团公司签订《商业用房买卖合同》，购买北京市昌平区商业用房。2008年6月30日，该房屋取得房屋所有权证，登记的房屋坐落为昌平区回龙观镇龙锦苑六区2号楼1层6，登记的房屋所有权人为王晓。该房屋的原始房屋所有权证由王增荣持有，2018年该房屋再次补发房屋所有权证书，补发的房屋所有权证书由王晓持有。2011年7月10日，王晓（转让方、甲方）、邹辉平（转让方、甲方）、王增荣（受让方、乙方）签订《房产转让协议书》，协议的主要内容为：一、房产坐落于北京市昌平区，商业用房，建筑面积184.47平方米，房产证号：京房证昌和字第**；二、上述房产系乙方出全资购买，购房款两笔，即415285元，610000元；该房产登记为房屋所有权人王晓，购房发票王增荣持有；三、现甲方王晓、邹辉平夫妇自愿放弃与房产有关的所有权利，将房产转让给乙方王增荣所有；四、本协议自双方签字之日起生效，双方再无任何争议。现王增荣持有该《房产转让协议书》复印件，上有邹辉平于2018年11月7日签字确认，王晓对该协议书真实性无异议。2019年2月14日，王晓通过微信向王增荣发送《撤销赠与通知书》，内容为：2011年7月10日，本人王晓与被通知人王增荣签订《房产转让协议书》，约定本人将昌平区底商赠与王增荣。现在本人郑重书面通知，撤销对王增荣上述房屋的赠与。经查，王增荣现阶段无北京市购房资格。现房屋部分由王增荣使用，部分对外出租，房屋出租事宜由王增荣管理，房屋租金由王增荣收取。王晓称其系委托父亲王增荣收取租金，否认双方之间存在借名买房关系。现该房屋的税收缴款书、购房发票、部分物业费发票由王晓持有。王增荣称因与王晓系父女关系，其购房时不在京故用王晓名义买房较方便，不清楚王晓何时将票据原件拿走。王增荣提交北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第一分公司经营管理部出具的《证明》，内容为：北京市昌平区，现房屋由王增荣使用并且出租经营，本房屋所交纳的物业管理费由王增荣交纳，交纳的日期为2008年至2018年，经我物业核实无误。本案审理过程中，原告王增荣申请对涉案房屋的市场价值进行评估，经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司对涉案房屋进行了价值评估。2020年1月17日，该公司出具京盛华估SF(2020)第40010号《房地产估价报告》，确定涉案房屋（建筑面积184.47平方米）在2019年12月20日的市场价值为638.8万元，单位面积房地产价值34629元/平方米。王增荣为此次评估支付评估费18470元。另查，2011年7月10日，王晓、邹辉平（甲方、转让方）与王增荣（乙方、受让方）签订《房产转让协议书》，主要内容为：一、转让房产坐落于北京市海淀区410房屋，系住宅，建筑面积67.9平方米，房产所有权人王晓，房产证填发日期2001年6月8日；二、上述房产甲方自愿转让（无偿）给乙方王增荣所有，放弃与该房产有关的所有权利。该房屋原登记在王晓名下，之后该房屋出售，售房款由王增荣收取。本案庭审中，双方均认可商业用房购房款系全款支付，购房款来源中包含410房屋抵押贷款30万元。王增荣称购房款全部由其交纳，410房屋抵押贷款亦是由其2007年偿还。王晓称除抵押贷款外，剩余购房款虽由父母出资，但因其名下的回迁房屋一直由父母收取租金，总额达到50-60万元。庭审中，王晓申请证人谢某（王晓之母，王增荣之妻）出庭作证，谢某陈述北京市昌平区商系其与王增荣二人赠送给独生女王晓一人所有。王晓对证人证言予以认可，王增荣对证人证言不予认可，邹辉平对证人证言未发表意见。本院认为，结合本案已查明事实，虽然涉案房屋登记在本案王晓名下，但本院认定王增荣与王晓之间存在借名买房关系，原因如下：第一，双方之间签订了《房产转让协议书》，协议内容明确显示房屋由王增荣出资购买，王晓应将房屋转让与王增荣；第二，涉案房屋购房款由王增荣交纳，虽其中包含410房屋抵押贷款30万元，但关于410房屋双方亦曾签订协议，房屋权利由王增荣所有，王晓辩称其余款项为父亲王增荣代为收取自己回迁房屋租金所得，但并未提供相应证据，亦与协议书内容不符，本院不予采信；第三，房屋交付后，由王增荣管理出租事宜，收取租金收益。综上，本院认定王增荣借用王晓名义购买涉案房屋，《房产转让协议书》是对双方已形成的借名买房关系的确认，王晓主张《房产转让协议书》系赠予合同，但不能解释为何购房款均由王增荣交纳、出租事宜由王增荣管理、房屋租金一直由王增荣收取。对于王晓的主张本院不予支持。王增荣、王晓之间的借名买房合同关系，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是有效合同，双方应该按照该协议约定履行。现王增荣不具有北京市住房购买资格，借名买房合同无法履行，该合同应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，王增荣支付的全部购房款1025285元，王晓应予以返还，对于房屋的增值部分，本院综合考虑购房成本、现房屋价值以及购买该房屋占用王晓购房资格等情况，对王增荣的损失金额酌情确定。王增荣要求按照房屋现评估价值支付标准过高，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认王增荣与王晓之间的借名买房合同关系于2020年8月13日解除；二、王晓于本判决生效之日起十日内支付王增荣购房款及房屋增值价值共计4779186元；三、驳回王增荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56516元，由王增荣负担11483元（已交纳），王晓负担45033元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费18470元，由王增荣负担9235元（已交纳），王晓负担9235元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  宋玉希审判员  郭 悦审判员  孙豫萍二〇二〇年八月二十八日书记员  王婵娟