安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初3600号 原告：安徽省恒泰物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区阿奎利亚****，统一社会信用代码913401217901050255。 法定代表人：张明安，总经理。 委托诉讼代理人：庄丽娟，公司员工。 被告：丁亚，男，1973年10月25日出生，汉族，现住安徽省长丰县双凤开发区。 原告安徽省恒泰物业管理有限责任公司诉被告丁亚物业服务合同纠纷一案。依法由审判员王福金适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告单位的委托诉讼代理人庄丽娟、被告丁亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告安徽省恒泰物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付其欠缴的2016年4月1日至2020年6月31日共计51个月的物业管理费4029元及由此产生的违约金4306元(按被告欠缴金额的日千分之三的标准暂计算至2020年6月31日)；2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告丁亚购买安徽省恒泰房地产开发有限责任公司开发的阿奎利亚悦城130栋1405室房屋,面积为63.55平方米。2011年12月20日被告办理接房手续后入住,同日原、被告双方签订《阿奎利亚前期物业服务协议》。依据协议约定,原告对阿奎利亚悦城进行物业管理,被告应每半年缴纳一次物业费,如违反协议,不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的,原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三支付违约金。后原告依约对阿奎利亚悦城进行了物业管理,但被告一直拖欠物业管理费,自2016年4月1日起拖欠至今,长达51个月。经催要未果，致诉讼来院。 被告丁亚辩称，1、原告诉请的是2016年4月1日至2020年6月30日期间的物业费，对2016年4月1日之前的物业费不清楚；2、物业协议第一条规定，物业每个月公开公共维修基金使用情况，公共区域投放广告等经营性收入，这些收入都去哪了？有没有经过业主同意？3、原告违反物业管理协议第三条规定，走道的梁被开了很大的洞，存在安全隐患；4、环境卫生问题，业主装修导致走道灰尘很大并进入室内，影响环境卫生；5、楼里对讲门禁从交房至今未启用，小区大门管理不严，外界人员随意进出；6、楼道垃圾及废旧物品、电瓶车随意摆放，占用应急通道；7、地下室废旧车辆大片停放，很多灯不亮，漆黑一片；8、经常出现高空抛物；9、130幢楼有三四只野狗乱窜，无人管理，每天三更半夜叫个不停，严重影响休息；10、小区里每天有人遛狗，粪便无人清理；11、从一楼到十九楼很多消防栓里没有消防水带、灭火器，灭火器无检测和维修报告，最近一次检测时间为2011年，巡检记录多处为空白，存在很大安全隐患；12、从一楼到十九楼很多灯不亮，没有防护罩；13、小区门口经常停放车辆，影响通行；14、地下车库通往东门的通道出口至今未开通；15、小区很多场地没有绿化；16、电梯经常不工作；16、门上方的玻璃存在破碎脱落；18、从一楼到十九楼屋面和走道楼梯间的墙面和顶面大面积脱落和发霉；19、地下室有管道漏水；20、一层的大厅以及楼层通道停放电瓶车，堵塞通道。综上，关于物业费，物业服务应达到基本标准，能够保障业主的生命和财产安全，住得舒适，被告才同意缴纳物业费。 查明：被告丁亚系长丰县双凤工业区阿奎利亚悦城130栋1405室业主，该房屋建筑面积为63.55㎡。2012年1月31日，原、被告签订阿奎利亚前期物业管理服务协议、阿奎利亚业主临时规约及承诺书。协议约定了原告向被告提供物业管理服务，被告每月应向原告支付物业管理费为每平方米1.1元（不含公共耗能费），若逾期不交纳上述费用，被告应从逾期之日起按日千分之三交纳滞纳金。同时对双方的权利、义务及违约责任等进行了约定。协议签订后，原告依约进行物业服务工作，在服务中存在一定瑕疵。自2013年1月1日政府实行一费制改革以来，省发改委核定上述小区按每月每平方米1.25元标准收取物业费。自2016年4月1日至2020年6月31日期间的物业管理费计4051元（63.55㎡Χ1.25元/㎡/月Χ51个月=4051元）丁亚未予缴纳，经催要未果。 本院认为：原、被告之间签订的物业服务合同为有效合同，依法予以保护。现被告尚欠物业管理费4051元，事实清楚，证据充分，应当及时予以清偿。原告主张4029元，少主张22元，系其对实体权利的处分，予以支持。但原告在物业服务过程中，存在一定瑕疵，可适当降低被告支付物业费的标准，以收取（4029Χ85%）3425元为宜。对逾期支付物业费的违约金约定过高，不符合法律规定，同时原告方的物管行为存在不足，故对原告关于违约金主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条,《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告丁亚于本判决生效后三日内支付原告安徽省恒泰物业管理有限责任公司2016年4月1日至2020年6月31日期间的物业管理费3425元； 二、驳回原告安徽省恒泰物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁亚负担。 本判决为终审判决。 如本判决生效后，赔偿义务人不履行本判决书确定的给付义务，权利人可在本判决书规定履行期限届满之日起，二年内向法院申请强制执行。 审判员  王福金 二〇二〇年八月二十八日 书记员  谢朝阳 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。