四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1921民初1860号 原告：何某2，男，1968年7月16日出生，汉族，住四川省通江县。 原告：王某，女，1973年9月26日出生，汉族，住四川省通江县，系何某2之妻。 原告：何美祯，女，1990年2月27日出生，汉族，住四川省通江县，系何某2、王某之女。 原告：何某1，女，2005年6月23日出生，汉族，住四川省通江县，系何某2、王某之女。 法定代理人：何某2，男，1968年7月16日出生，汉族，住四川省通江县。 法定代理人：王某，女，1973年9月26日出生，汉族，住四川省通江县。 四原告共同委托诉讼代理人：陈燎原，巴中市通江县瓦室法律服务所法律工作者。 被告：四川万恒伟业房地产开发有限公司。住所地四川省成都市武侯区人民南路四段**。 法定代表人：李勤俭，该公司执行董事兼总经理。 被告：罗建，男，1975年12月8日出生，汉族，住四川省通江县。 被告：赵路，男，1988年4月29日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告何某2、王某、何美祯、何某1与被告四川万恒伟业房地产开发有限公司（以下简称万恒公司），被告罗建，被告赵路房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告何某2、王某及其委托诉讼代理人陈燎原，原告何美祯、何某1的委托诉讼代理人陈燎原，被告万恒公司的法定代表人李勤俭，被告罗建到庭参加了诉讼。被告赵路经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何某2、王某、何美祯、何某1向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋拆迁安置补偿协议》有效；2.判令万恒公司、罗建、赵路立即交付“锦城新座”三楼一号、××楼××号、××楼××号、××楼××号、三楼五号、三楼十号房屋，并以测绘面积为准；3.判令万恒公司、罗建、赵路支付逾期还房的过度周转费从2015年1月起每月1000元至付清时止；4.判令万恒公司、罗建、赵路支付违约金20万元；5.案件受理费由万恒公司、罗建、赵路承担。事实及理由：2012年12月，万恒公司在通江县××镇××地块（城东村5社）开发“锦城新座”房地产项目。同年12月14日，何某2、王某与万恒公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定何某2、王某将其住房、院坝及圈舍共计380平方米交于万恒公司拆迁用于房地产开发，万恒公司应在2014年12月31其前返还何某2、王某550平方米的房屋。但万恒公司至今未按约定履行还房义务。综上，为了维护其合法权益，现诉至法院，请求实现诉请。 万恒公司辩称，万恒公司与何某2签订的《拆迁安置补偿协议》无效。万恒公司已将××楼××号的房屋交付给了何某2。其他房屋未交付的原因是因为何某2、王某未向万恒公司缴纳水、电、气费用以及何某2、王某承诺，待其将房屋出卖后由万恒公司直接向买受人交付。 罗建辩称，罗建是万恒公司的委托代理人，其不应承担任何责任，请求驳回对罗建的诉讼请求。 赵路未答辩。 经审理查明：2012年6月25日，万恒公司向赵路出具《法人授权委托书》，委托赵路在通江县诺江镇三完小万恒锦官城东侧地块项目中全权代表公司进行谈判，拆迁安置补偿，参与该地块的招、拍挂等土地出让方式取得土地使用权，缴纳土地出让金，进行开发建设等事务。2012年12月14日，万恒公司作为甲方与作为乙方的何某2、王某签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定甲方因建设需要，须拆除乙方的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿的有关规定，甲乙双方协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议：第一条，建设项目名称：锦城新座；第二条，被拆迁房屋现状：1、结构及房屋面积：房屋为砖混结构，共一层三个口面，占地面积120平方米，院坝及圈舍260平方米，共计380平方米；2、性质及用途：系乙方自建私人住宅；4、乙方于2012年12月31日前搬迁完毕；第三条，甲、乙双方同意对上述被拆迁房屋实行实物补偿和货币补偿相结合的方式予以补偿。1、甲方补偿给乙方住房6套，建筑面积共计530-550平方米（含公摊面积）。还房面积以房管局测量面积为准，不足或超出的部分，按2000元／平方米价格补差，甲方将补偿还房的房屋交付乙方时，双方结清房屋差价款；2.甲方向乙方补偿装修费及周转过度费共计50000元，在乙方交出房屋时一次性付清；第四条，乙方现有的水、电、闭路、天然气等户头及产生的所有费用由乙方自行处理；甲方承担补偿给乙方一套房屋的水、电、气、闭路入户及办产权证的费用，其余房屋的水、电、气入户及办理产权证的费用由乙方自行承担，乙方办理产权时甲方有协助的义务；第五条，甲方在乙方交出被拆迁房屋之后的24个月内还房，即在2014年12月31日之前还房，特殊情况如遇人力不可抗拒因素影响工期的，交房时间顺延；第七条，甲方在预售及销售之前首先由乙方优先选房，并签订选房协议；第八条，乙方同意在建设期间自行周转过度，过度期为24个月，超出约定的24个月交房，超出时间按照1000／月向乙方支付临时安置补偿费；第九条，双方应诚实履行协议，若有违约行为，违约方除赔偿由此给对方造成的损失外，还应向对方支付违约金20万元（注：甲方半年内延期交房不算违约）。双方同时在该协议上标注还房房号：三楼1号房、三楼2号房、三楼3号房、三楼4号房、三楼5号房、三楼10号房为何某2还房。罗建作为万恒公司委托代理人在该协议上签字。次日，赵路代表万恒公司与何某2签订《补充协议》，约定万恒公司补偿何某2住房6套，建筑面积共计540-560平方米（含公摊面积）。万恒公司负责一套房屋的入户及6套房屋的门窗。协议签订后，何某2、王某按约将其房屋交于万恒公司拆迁。2017年4月22日，万恒公司向何某2、王某交付了××楼××号房屋，何某2与案外人朱兆旭签订《房屋协议》将该房出卖于朱兆旭。诉讼中，万恒公司称，《拆迁安置补偿协议》所约定的拆迁还房除已交付的××楼××号房外，其余的房屋均未处分，符合交付条件。万恒公司未向何某2交付房屋的原因在于何某2未向万恒公司支付水、电、气等入户费用以及何某2承诺，待其出卖房屋后，由万恒公司直接向买受人履行交付义务。因此万恒公司不构成违约，不应支付其主张的违约金。 本院认为，万恒公司与何某2、王小房签订的《房屋拆迁安置补偿协议》以及《补充协议》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行合同义务。何某2、王小房根据《房屋拆迁安置补偿协议》约定将房屋交付万恒公司拆迁用于房地产开发，万恒公司未按协议约定履行还房义务已构成违约。经万恒公司确认，《房屋拆迁安置补偿协议》涉及的拆迁安置补偿还房均符合交付条件，故何某2、王小房等原告请求万恒公司履行交付三楼一号、××楼××号、××楼××号、三楼五号、三楼十号房屋，有事实依据，本院予以支持。其交付房屋面积以测绘面积为准。根据双方签订的《拆迁安置补偿协议》约定，万恒公司应在2014年12月31日前还房，超出约定的24个月交房，万恒公司应按每月1000元的标准向何某2支付临时安置补偿费。上述约定可以看出，万恒公司超出双方约定的还房期限届满即2014年12月31日未履行还房义务，万恒公司应按双方约定的补偿标准向何某2支付临时安置补助费。2017年4月22日，万恒公司向何某2交付了××楼××号房屋，该房屋亦能够用于解决其过度周转之需，何某2、王某是否实际将该房屋用于过度周转，均不影响该房屋所蕴含的过度周转价值，其自身未用于过度周转，不能以此归责于万恒公司。因此，其支付过度周转费的义务也应予2017年4月22日截止。万恒公司未交付其他房屋，双方亦约定了违约责任予以规制。故根据双方约定的支付标准，万恒公司应支付过度安置补助费28000元。何某2，王某请求从2015年1月起支付至清偿完毕时止，本院不予支持。万恒公司未按协议约定履行交付义务构成违约，双方约定，违约方应向对方支付违约金20万元。诉讼中，万恒公司认为不构成违约，不应支付违约金，应视为对违约金提出了调减的请求。因此，根据万恒公司的履行情况，违约程度，本院酌定将违约金调减至5万元。根据本案查明的案件事实，罗建、赵路均系万恒公司的委托代理人，其在本案中所为民事法律行为所产生的法律后果应由万恒公司承担。何某2、王某请求罗建、赵路承担责任，本院不予支持。万恒公司抗辩，其未履行交付义务是因何某2、王某未交付水、电、气费以及何某2、王某承诺，待其将房屋出卖后，由万恒公司直接向买受人履行交付义务所致。对此，本院认为，抗辩权的行使仅限于对价义务，万恒公司交付房屋是应履行的主要合同义务，何某2、王某支付水、电、气费与其按约交付房屋并非具有对价性，双方签订案涉《拆迁安置补偿协议》也未明确约定何某2、王某缴纳水、电、气费是万恒公司履行交付义务的前提或必要条件。对于万恒公司主张的何某2、王某承诺，待其将房屋出卖后，由万恒公司直接向买受人履行交付义务，万恒公司对此也未提供证据予以证实，何某2、王某对此也予以否认，故对万恒公司的上述抗辩意见，本院不予支持。 综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告何某2、王某、何美祯、何某1与被告四川万恒伟业房地产开发有限公司于2012年12月14日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》有效； 二、被告四川万恒伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告何某2、王某、何美祯、何某1交付其开发的位于通江县诺江镇“锦城新座”三楼一号、××楼××号、××楼××号、三楼五号、三楼十号房屋，其交付的上述房屋面积以测绘面积为准； 三、被告四川万恒伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告何某2、王某、何美祯、何某1支付过度周转费28000元； 四、被告四川万恒伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告何某2、王某、何美祯、何某1支付违约金50000元； 五、驳回原告何某2、王某、何美祯、何某1对被告罗建的诉讼请求； 六、驳回原告何某2、王某、何美祯、何某1对被告赵路的诉讼请求； 七、驳回原告何某2、王某、何美祯、何某1的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决确定的付款时间，履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费5305元，由被告四川万恒伟业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  马建华 人民陪审员  刘建珍 人民陪审员  冯丽波 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  文 籍