广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20833号原告：广州旭城实业发展有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路****。法定代表人：刘大成。委托诉讼代理人：潘春容，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗昭琴，广东百高律师事务所律师。被告：吴翠琼，女，1931年10月26日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：郑名华，身份证住址同被告。委托诉讼代理人：许润兰，身份证住址同被告。原告广州旭城实业发展有限公司诉被告吴翠琼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘春容、罗昭琴，被告的委托诉讼代理人郑名华、许润兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价向原告支付2019年9月26日至2020年4月26日止的租金（即按广州市房管部门公布的2019年租金参考价涉讼地段的房屋为47元/平方米/月计，房屋建筑面积78.631平方米）。事实与理由：被告原是广州市xxx路****的承租人，使用面积是30.79平方米，于2000年6月9日经广州市房地产管理局发出延拆许字（2000)14号《房屋拆迁许可证》及穗房延拆字（2000)14号《房屋拆迁公告》，批准广州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）征用上述房屋地段兴建综合商住楼。2001年10月19日，经法院审理后作出（2001）东法房初字第××号判决书确定被告与某某公司之间的拆迁安置补偿关系，划出居住面积30平方米的独立套间（含独立厨厕使用面积不少于4平方米）给被告回迁居住，并与被告订立租赁关系。后因拆迁地块被认定为闲置地块被拍卖，原告于2009年8月12日通过竞拍得到该地块的建设用地使用权并开发建设，并承接了某某公司与被拆迁人之间的权利义务关系。直至2019年9月26日，原告安排被告回迁至广州市越秀区xxx路xx号xxx房，建筑面积78.631平方米。因双方对房屋租金未能达成一致意见，经原告向被告发出催告函后，被告也未与原告签订租赁合同及支付租金。因被告承租的被拆迁房屋属于私房（华侨），根据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第十四条规定，拆迁华侨出租住宅房屋，原承租户的住房由拆迁人解决，或者由拆迁人与承租户单位协商解决，原租赁关系终止。故被告的原租赁关系已经终止，目前被告的回迁房屋产权属于原告，其应当按房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向原告支付租金。为维护自身的合法权益，原告特提起本案诉讼。被告辩称：一、被告早在2018年1月26日向法院申请执行（2001）东法房初字第××号判决，并且多次要求原告按房管部门规定相关的房屋拆迁安置回迁政策，履行判决的第五项与被告订立租赁关系。被告于2018年1月26日就该地块回迁安置向法院申请执行（2001）东法房初字第××号判决，（2018）粤0104执1804号。在执行法官强制执行下被告得以暂时安置回迁，并且在2019年12月10日对原告“关于尽快办理回迁房屋签订《租赁合同》”的来函作了当面书函回复，说明此案还在执行程序中，并希望双方能协商解决。之后因执行法官认为被告在申请执行时没有对“订立租赁关系”提出执行，需另案申请，于是被告在2020年3月9日再向法院申请执行，（2020）粤0104执7558号。但执行法官又认为发生法律效力的971号判决书的判决未明确租赁合同租金标准，亦未明确违约责任的标准，而不具可执行性。因此，被告于2020年5月10日向法院申请对该项判决作判后释疑，法院安排的法官已受理，表示会向执行法官联系沟通，现正等候她回复结果。二、(2001）东法房初字第××号判决被告拆除华侨出租屋，原承租户的住房由拆迁人解决，原租赁关系已经终止，是与某某公司确立租赁关系，原告必须履行拍卖公告中的承诺，根据相应的法律、法规与被告确立租赁关系。正如穗常发（1997）42号《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十条及法院（2001）东法房初字第××号判决第五项判决，规定是与某某公司确立租赁关系，符合以上所有相关拆迁回迁安置政策。原告在该地块拍卖前当着当时的市长、房管局、国土局、规划局、法院等等领导保证完全兑现某某公司对所有拆迁户的拆迁回迁和安置承诺，拆迁户才同意拍卖，这点在拍卖公告中第二项、第（三）条得以充分体现：“拍卖成交后，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经已生效法律文书确认己将补偿变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）”，也就是完全承接某某公司在该地块上对拆迁户的拆迁回迁和安置承诺和义务，那么当时（2001）东法房初字第××号判决第五项订立租赁关系的法律依据穗常发（1997）42号《广州市城市房屋拆迁管理条例》、穗国房字[2001]174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》。原、被告应该根据这些法律、法规去履行《房屋拆迁安置协议》补充协议，订立房管部门规定的房屋拆迁安置回迁政策的租赁关系。根据2019《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》及其政策解读订立现在租金标准和租赁关系。三、原告所谓按房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价计租是偷换概念。原告所提供房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价文件没有任何一个字提及拆迁回迁安置。房管局及相关部门对于拆迁回迁安置房屋是有很明确的政策规定。原告现在只是安置房屋回迁，并不等于完全完成了拆迁安置工作，因为早在该地块动迁时，该拆迁地块上的产权置换业主、侨房租约租户、公房租户等已在房管局有关拆迁部门备案固化，政府部门已给出相应的优惠政策，包括优惠地价等政策，以保障拆迁户的利益（包括产权置换业主超出的回迁面积售卖原告都无权定价）。原告每安置一户回迁户都应去相关部门备案（为此被告要求原告出示向有关部门报备已安置原告回迁的相关文件，以及可提供租赁房屋的综合验收证和回迁安置手续是否符合规范），因此回迁安置的房屋租赁买卖与市场的房屋租赁买卖有本质上的区别，是有相关的文件政策规定，原告以市场售卖价格、租金标准计算产权回迁户、租户的租金是没有法律依据的，早在2001年7月广州市房管局出台的穗国房宇[2001]174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》，是拆迁回迁租户租金计算标准和订立租赁关系的法律依据。四、原告与被告双方在都必须遵守双方签订的《房屋拆迁安置协议》补充协议，补充协议约定是有法律效力的。已履行2013年签订的《房屋拆迁安置协议》补充协议中，既然双方达成协议一致认为按971第五项判决执行，与该判决的原告订立租赁关系，同期生效的穗国房字［2001]174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》，明确表明：凡在1995年7月1日以后重新分配承租新建（包括因征地拆迁、危房翻新、新建的回迁房）的公房或私房一律按本条例的租金标准，还有因城市建设需要，而被征用拆迁的住宅（包括公房、私房），凡在2001年7月31日以前拆迁单位与房屋所有人已签订拆迁补偿协议的，也一律按规定调整租金。当时拆迁人某某公司是国企独资企业，因此某某公司就应该依据穗国房字［2001]174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》在第一条、第五条履行承诺。在《房屋拆迁安置协议》补充协议中第五项，原告、被告都承诺甲乙双方务必严格履行本协议和政府部门有关拆迁规定，然而穗国房宇［2001]174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》，就是当时广州市城市房屋拆迁管理法规，原告务必严格履行本协议和政府部门有关房屋拆迁规定，承接某某公司在该地块上拆迁的回迁安置义务，履行拍卖公告承诺。五、关于因征地拆迁、危房翻建、新建的回迁房，省政府、市政府都有非常严谨的相关政策。穗国房宇［2001]174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》在第一条、第二条、第五条，都已明确了回迁安置房的规定，2019《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》更加明确了租赁关系，该条例的政策解读第三条（六）对房屋的租赁关系，更加解释的非常清楚，这些就是双方严格履行本协议中的政府部门有关拆迁安置的规定和法律依据。六、关于拆迁安置，原、被告在《房屋拆迁安置协议》补充协议约定务必严格履行本协议和政府部门有关拆迁规定、有效判决、法律文书以及公告承诺。首先有穗常发（1997）42号《广州市城市房屋拆迁管理条例》，（2001）东法房初字第××号判决，穗国房字［2001]174号关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知，之后是该地块拍卖公告，《房屋拆迁安置协议》补充协议，穗建规字（2019)1号《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，以及该条例的政策解读。都是关于拆迁安置，原、被告在《房屋拆迁安置协议》补充协议约定务必严格履行本协议和政府部门有关拆迁规定、有效判决、法律文书以及承诺。终上所述，被告认为原告应该根据某某公司是国企这一事实，参考穗国房字［2001]174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》第一条、第五条与被告订立租赁关系，按照穗建规字（2019)1号《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》确定租金，该条例的政策解读第三条（六）更加明确的房屋的性质和租赁关系。原告以市场租金标准计算租金是不合理的。请求法院驳回原告的所有请求，维护被告应有的合法权益。经审理查明：被告是广州市越秀区xxx路xxxxxx号x楼房屋（属侨房，使用面积30.79平方米）的承租户。在该屋户籍人口共7人，实际居住人口5人。2000年6月9日，广州市房地产管理局发出延拆许字（2000）14号《房屋拆迁许可证》和穗房延拆字（2000）14号《房屋拆迁公告》，批准某某公司征用该房屋地段兴建综合商住楼。被告与某某公司就拆迁该房屋安置问题于2000年10月14日签订了《弃租补偿协议》。同年11月10日，某某公司给付了被告部分弃租款24000元。被告于2001年4月将该承租房交给某某公司。但某某公司没有给余下的弃租费给被告。该房屋已由某某公司拆除。双方就拆迁安置纠纷已由原广州市东山区人民法院于2001年10月19日作出（2001）东法房初字第××号民事判决，其中判决：解除《弃租补偿协议书》，某某公司于2005年4月29日前安置被告回迁，并与被告订立租赁关系，逾期安置回迁，由某某公司依法承担违约责任；某某公司每月按615.80元的标准及按被告户在职在学人员（每月以本市公共交通月卡计）向被告支付2001年4月至判决发生法律效力之日止的临迁费和交通费，之后逐月按上述标准支付临迁费和交通费至被告回迁之月止等。2002年1月16日，广州市中级人民法院作出（2001）穗中法房终字第××号民事判决，驳回上诉，维持原判。2009年7月11日，本院及广州市房地产交易登记中心发出《广州市国有建设用地使用权转让拍卖公告》，原告于同年8月12日与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》[穗国土交易（2009）第01000017号]，其中确认由原告承接越秀区（原东山区）东华西路以南、东濠涌永胜西以东地段（第二期用地）；并约定原拆迁合同仍然有效，拍卖成交后，原告须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷，均由原告与相关的被拆迁人共同解决等。被告曾于2011年向本院起诉要求：1、原告和某某公司向被告支付2009年8月12日至2011年8月11日止的延期补助费29558.40元（按615.80元/月×200%标准计）、交通费4800元（按50元/月×4人×24月计），合共34538.40元；2、原告和某某公司向被告支付从2009年8月12日至2009年8月31日止共20天的临迁费410元（按615.80元/月标准计）。本院于2011年11月2日作出（2011）穗越法民三初字第2427号民事判决，认为：国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。而且，原告与广州市房地产交易登记中心签订的《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》约定，拍卖成交后，原告须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷，均由原告与相关的被拆迁人共同解决。据此，原告应承担涉案地块的拆迁补偿安置责任。鉴于某某公司是涉案地块的原使用人和拆迁人，而涉案地块的国有土地使用证至今还未登记在原告名下，为保障被拆迁人合法权益得以实现，涉案地块的拆迁补偿安置责任应由原告与某某公司共同承担。因拆迁人逾期安置回迁，根据双方拆迁安置权利义务确定当时颁布施行的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条的规定，被告要求原告和某某公司支付2009年11月1日起至2011年8月11日止的延期补助费（按615.80元/月×200%标准计），合法合理，本院予以支持。至于2009年11月1日前的延期补助费，已有生效的（2009）越法民三初字第3146号民事判决作出处理，本院对此不再作处理。同理，生效的（2001）穗中法房终字第××号民事判决已对2001年4月起至被告回迁之月止的临迁费和交通费作出处理，本院对被告提出的2009年8月12日至2009年8月31日止的临迁费请求和2009年8月12日至2011年8月11日止的交通费请求不再作处理。被告可通过上述生效判决的执行予以解决。遂判决如下：一、原告、某某公司自判决发生法律效力之日起十日内，将从2009年11月1日起至2011年8月11日止的延期补助费（按615.80元/月×200%标准计）支付给被告。二、驳回被告的其他诉讼请求。原告不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2012年3月2日作出（2012）穗中法民五终字第xxx号民事判决，驳回上诉，维持原判。2013年9月10日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《的补充协议》，内容为：鉴于1、广州市东山区房地产经营开发公司（某某公司）经广州市房地产管理局以（2000）房拆许字14号房屋拆迁许可证批准，拆除越秀区xxx路xxxxxx号x楼的房屋，承租面积30.79平方米。乙方是该屋的使用人。根据《广州市城市房屋拆迁管理条理》和广州市房屋拆迁有关部门规定，根据法院（2001）东法房初字第××号及（2011)穗越法民三初字第2427号判决。2、乙方清楚甲方通过公开竞拍的方式取得了越秀区东华西路以南、东濠涌永胜西以东地段（第二期用地）的国有建设用地使用权（穗府国用(2003）第82号)，根据拍卖成交确认书所确定的义务，甲方承接某某公司在该地块上拆迁户的回迁安置义务。现双方就增加逾期补助费、更改具体回迁日期、取消未按期回迁的赔偿条款达成以下补充协议，双方同意从2013年9月1日起按本补充协议约定履行：一、临迁办法：乙方同意按本条第1款的约定解决临迁。1、就拆除越秀区xxx路xxxxxx号x楼的房屋，乙方愿意自行解决临时搬迁。（原每月临迁费为615.8元），现甲方每月支付临迁费615.8元，另支付延期补助费985元／月及交通费200元／月，合计1801元，支付至甲方通知乙方回迁之月止。乙方不得向甲方追究其它补助费等，甲方预计2016年12月31日前安排乙方回迁。2、如甲方未能在2016年12月31日前安排因迁则从2017年1月1日起按相关政策执行。……五、甲乙双方务必严格履行本协议和政府部门有关拆迁规定，如发生违约、违规行为，违约、违规方应承担违约责任，另一方可向有管辖权的人民法院提起诉讼请求依法保护。六、其他事项：l、甲方同意在协议签定日起三个月内向乙方支付2009年11月至2013年8月共48个月，按985元／月的补助费及交通费200元／月，合计总补助费为56880元。同时乙方应配合甲方到法院按本协议的内容出具调解书。2、房屋的租金由乙方自行缴交。七、本协议经双方签字后生效。2019年9月26日，原告与被告签署《回迁确认书》，确认被告按房屋现状在2019年9月30日前回迁xxx路xx号xxx房；确认该房的所有权及收益权属归原告所有。同日，原告与被告签署《收楼确认书》，确认粤泰.荣廷府xxx路xx号xxx房于2019年9月26日由原告交付给被告使用。据广州市房地产测绘院于2018年7月31日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》显示，广州市越秀区xxx路xx号xxx房建筑面积为78.631平方米。2019年12月6日，原告向被告发出《关于尽快办理回迁房屋签订〈租赁合同〉的函》，告知被告已于2019年9月26日回迁到荣延府项目广州市越秀区xxx路xx号（自编A栋）xxx房，实测建筑面积78.631平方米；要求被告在2019年12月31日前来签订租赁合同等。被告收到该函。因本案纠纷，原告于2020年5月21日向本院提起诉讼。经查，涉讼房屋所在地段2019年广州市房屋租金参考价为47元/平方米/月，2020年广州市房屋租金参考价，房管部门尚未公布。本院认为：根据生效判决，原告安置被告回迁后，与被告订立租赁关系。故原告现要求被告向其支付回迁房租金，本院予以支持。至于租金标准，因拆迁之前被告原承租的房屋并非公房，其与原出租人之间亦非公房租赁关系，故被告主张回迁后双方订立公房租赁关系、按公房租金标准计算租金，本院不予支持。鉴于双方对租金标准无法协商一致，原告主张按房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算租金，公平合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第（二）项之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起七日内，被告吴翠琼向原告广州旭城实业发展有限公司支付2019年9月26日至2020年4月26日的租金（以建筑面积为78.631平方米，按47元/平方米/月计）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费223元，由被告吴翠琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二〇年八月十九日书记员  陈睿哲