四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2261号 上诉人（原审被告）：孙明龙，男，1980年7月23日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告）：南部县鑫发物业有限公司。住所地四川省南部县蜀北街道办事处幸福大道水景湾小区。 法定代表人：陈翠。 委托诉讼代理人：孟国锡，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢庆梅，四川义立律师事务所律师。 上诉人孙明龙因与被上诉人南部县鑫发物业有限公司（以下简称鑫发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2020）川1321民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙明龙上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年2月至2019年12月，被上诉人从未用任何方式（信件、电话及短信）向上诉人催缴物业费，被上诉人也未提交任何证据证明在此期间向上诉人催收。根据相关规定，被上诉人主张的物业费已过诉讼时效。望二审法院给予公正判决。 鑫发物业公司辩称，一、从法律角度看，被上诉人在一审出示了张贴的2014年至2019年收缴物业管理费催告函，应当认定被上诉人已通过明显的方式主张权利，引发诉讼时效中断。二、从事实角度看，被上诉人持续提供物业服务，上诉人未按时定期支付物业费是持续违约行为，如果以超过诉讼时效抗辩得到法庭的支持，对按时缴纳物业费的业主有失公平。三、从社会常态看，物业服务合同基于其连续性服务的特点，物业管理公司对业主未交纳物业费行为的容忍度较其他类型的债权也较大，部分业主也存在几年一交的情形。若过于严苛，不利于保障物业管理公司的权利，更会促使大量物业纠纷案件滋生，影响物业管理公司与业主的稳定关系，进而影响小区物业管理的整体水平。一审认定事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。 鑫发物业公司向一审法院起诉请求：1、判令孙明龙给付2014年1月至2020年4月物业管理费11539元；2、判令孙明龙支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费；3、本案诉讼费由孙明龙承担。 一审法院认定的事实，2010年6月29日，孙明龙与四川锦利置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于南部县××社区××小区××幢××单元××号住房一套，住房建筑面积为116.16平方米；同日，鑫发物业公司、孙明龙、签订了《［锦利·王府井］前期物业管理服务协议》，约定约定物管费标准为电梯公寓按建筑面积每月每平方米0.6元计算。2013年1月31日，孙明龙交接房屋，并签订了《承诺书》和《四川锦利置业有限公司“锦利·王府井小区物业补充协议”》，补充协议约定物业管理服务费用调整为住宅按建筑面积每月每平方米1.4元。 2013年1月1日，四川锦利置业有限公司与鑫发物业公司签订《小区物业管理委托合同》，委托由鑫发物业公司对“锦利·王府井”商住小区进行前期物业管理服务，期限从2013年1月1日起至2015年12月31日止，物业服务费标准为住宅房屋按建筑面积1.4元/平方米·月，业主应当缴纳物业费用，但未明确约定物业费缴纳具体时间。2016年1月1日，《小区物业管理委托合同》到期后，仍由鑫发物业公司对“锦利·王府井”商住小区进行前期物业管理服务。2017年1月1日，黄家坝社区锦利王府井小区业主委员会与鑫发物业公司签订《锦利王府井物业服务合同》，约定由鑫发物业公司对“锦利·王府井”商住小区进行物业管理服务，期限从2016年12月2日起至2019年12月1日止，多层住宅按0.6元/平方米.月缴纳，多层电梯住宅按1.30元/平方米.月缴纳。鑫发物业公司所签订《小区物业管理委托合同》、《锦利王府物业服务合同》均未明确约定业主应缴纳物业费的具体时间。孙明龙从2014年2月至2019年12月未缴纳物业费。2019年12月，鑫发物业公司曾诉请要求孙明龙支付服务费；后经人民法院联系孙明龙协商后，鑫发物业公司申请撤诉。2020年5月，因孙明龙仍未缴纳物业费，鑫发物业公司再次诉至法院。 另查明，南部县发展和改革局于2013年12月26日发出南发改[2013]525号文件《南部县发展和改革局关于南部县锦利·王府井小区前期物业管理收费标准的批复》，南部县锦利·王府井小区前期物业服务收费标准为：高层住宅1.30元/月.平方米、多层住宅0.6元/月.平方米，业主委员会成立后前期物业服务费终止，物业服务费用由业主大会与物业服务企业通过招投标或协商确定。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、物业费的缴纳标准；鑫发物业公司最初约定电梯公寓按建筑面积每月每平方米0.6元计算，后孙明龙于2013年1月31日交接房屋后签订补充协议，约定物业费的标准为每月每平方米1.4元，但该约定超过了南部县发展和改革局于2013年12月26日南发改[2013]525号文件《南部县发展和改革局关于南部县锦利·王府井小区前期物业管理收费标准的批复》的规定，故应按照1.3元/月·平方米计算。孙明龙、与四川锦利置业有限公司签订《小区物业管理委托合同》、鑫发物业公司与黄家坝社区锦利王府井小区业主委员会签订《锦利王府井物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，孙明龙系物业服务合同中的实际权力享有者和义务承担者，该合同对被告具有约束力，孙明龙应当按照合同约定履行缴纳物业费。孙明龙未缴纳2014年2月至2019年12月的物业费，应当承担相应的民事责任，故对鑫发物业公司要求孙明龙缴纳2014年2月至2019年12月1日的物业费10570.56元的主张予以支持（实际应为：116.16平方米×1.30元/平方米.月×70个月）。鑫发物业公司未举证证明2019年12月2日后的物业服务情况及物业服务合同，故不予支持，鑫发物业公司可另行主张权利。 2、孙明龙认为其物业未装修和入住，且鑫发物业公司未尽到物业管理义务，是否能够成为孙明龙拒缴物业费的事由。依照《物业管理条例》的规定，孙明龙应从接受物业开始计算并交纳物业服务费。鑫发物业公司未尽到物业管理义务，业主可以以自己名义或通过业主委员会要求物业服务企业进行整改，或通过业主委员会解聘物业服务企业，但是通过该小区业主委员会继续选任鑫发物业公司作为物业服务企业来看，鑫发物业公司应尽到了物业管理义务，故对孙明龙该抗辩不予支持。 3、至于孙明龙认为鑫发物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效，经审理查明，孙明龙从2014年2月开始欠交物业费至今，系一直持续的状态，且鑫发物业公司也多次向孙明龙催收，曾于2019年12月诉请判令孙明龙支付物业费，经人民法院电话联系协商后，鑫发物业公司申请撤诉，故对孙明龙抗辩的超过诉讼时效不予采信。 4、鑫发物业公司主张的滞纳金过高，鑫发物业公司虽举证证明约定缴纳物业费的具体时间或滞纳金的具体计算方式，但孙明龙经鑫发物业公司催收后应及时缴纳，其仍未履行缴纳物业费的义务，应当承担违约责任；故酌情认定从2020年5月7日起按年利率6%计算滞纳金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、孙明龙在判决生效后十日内支付鑫发物业公司2014年2月至2019年12月1日的物业费10570.56元并支付滞纳金（滞纳金的计算方式：从2020年5月7日起，以本金10570.56元为基数按年利率6%计算至款项付清之日止）；二、驳回鑫发物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，由鑫发物业公司负担4元，孙明龙负担40元。 二审查明，鑫发物业公司从2014年12月1日至2019年6月30日期间，每年均在孙明龙案涉小区住房门口张贴《催缴物管费通知》。 二审查明的其他案件事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是鑫发物业公司在本案主张物业费是否超过诉讼时效。鑫发物业公司在一审中即已出示每年均在孙明龙案涉小区住房门口张贴《催缴物管费通知》的证据，表明鑫发物业公司一直不间断地在向孙明龙积极主张权利，孙明龙对此亦应当知情。因此，鑫发物业公司在本案主张物业费并未超过诉讼时效，孙明龙应当依照约定支付欠缴的物业费。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，孙明龙的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人孙明龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年八月二十七日 书记员 张 佳