海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终940号   上诉人（原审被告）：海南申亚实业股份有限公司，统一社会信用代码914600002840259037。   法定代表人：李某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杜某，北京金杜（三亚）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：慕某，北京金社（三亚）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：冯某，住北京市朝阳区。   上诉人海南申亚实业股份有限公司（以下简称：申亚公司）因与被上诉人冯某商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初7721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   申亚公司上诉请求：1.请求撤销一审判决书，改判驳回冯某的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费用由冯某承担。事实和理由：一、一审判决第一判项不符合事实和合同约定，处理结果严重不当，应予撤销，在冯某自认因其自身原因不予收房的情况下，一审法院不应判决由申亚公司承担交付房屋的合同义务和法律责任。1.出卖人的义务是开发建设质量合格、符合合同交付条件的房屋并按约定要求买受人查验、接收房屋，买受人则应积极行使查验、接收房屋的权利，从而取得房屋的占有、使用权。2.本案中，涉案房屋自始至终都符合合同约定的交付条件，申亚公司也履行了通知义务（即申亚公司向冯某邮寄了《入户通知书》，告知其交房事宜），即便冯某否认收到了该《入户通知书》，但依据《商品房买卖合同》第十二条第（二）款之规定，冯某也应当在其明知的合同约定的交付时间2017年10月30日到申亚公司处办理收房手续；后因冯某未按照《入户通知书》载明的日期前来验收房屋，申亚公司再次通过电话、短信等形式多次催促冯某前来申亚公司查验、接收房屋。冯某前来后，在确认涉案房屋符合合同约定的交付条件的情况下，仅因其拒绝缴纳前期物业费、向申亚公司主张逾期交房违约金等而拒绝收房，这是申亚公司不可控的因素。综上，行使权利是获得相应利益的必然途径，是他人不能强制要求或者法律强制规定的。本案中，在申亚公司已完全履行了交付符合合同约定的房屋、通知、催促等义务情况下，一审法院仍判令“申亚公司应于本判决生效之日起十日内向冯某交付涉案房屋”这一判项明显是错误的，冯某拒绝接收房屋是其自有处分民事权利行为，将其不积极行使权利产生的不利后果归属于申亚公司是不符合立法精神及法律规定的，依法应当予以纠正，申亚公司不应承担此项义务和责任。二、一审判决认定证据错误，适用合同条款不当。1.针对证据认定的问题。一审法院对冯某提交的《房屋施工图片2张》的三性及证明目的进行了确认，从而对申亚公司提交的《工程竣工验收单》不予认可，最终认定涉案房屋于2017年10月30日前未达到合同约定的精装修标准。申亚公司认为，冯某提交的《房屋施工图片2张》并不能成为本案的定案依据，理由有二：其一，图片并未显示拍摄地点，并且根据图片的内容也根本无法推断出该图片拍摄于涉案房屋这一特定的结论；其二，退一步来讲，即使图片的内容是真实的，图片的内容并不能反映出“涉案房屋正在装修”这一事实，反而能够推断出，至少在该图片拍摄时，涉案房屋已装修完毕。根据图片显示，涉案房屋所有墙面均以粉刷完毕，门窗、地板等均已安装完毕（具有装饰性质的灯具由业主自行安装）。即至少自图片拍摄之日2018年8月10日起，涉案房屋已装修完毕，一审法院认为“涉案房屋正在装修”，属于事实认定错误。再者，关于申亚公司提交的精装修工程《工程竣工验收单》，该验收单中明确记载涉案房屋已于2017年9月25日全部竣工，经自检验收合格，且具有装修单位盖章确认，符合证据的表现形式，一审法院以“与本院查明的2018年8月10日涉案房屋仍在装修的事实不符”不予采信此证据过于草率。因此，一审判决查明的“2018年8月10日涉案房屋仍在装修”这一事实明显错误；最后，在一审庭审中，一审法院仅要求申亚公司提交精装修验收资料，并未释明或者要求申亚公司一并提交精装修施工合同等证据，现又以无施工合同等材料佐证，《工程竣工验收单》证据效力不予认可为由否定申亚公司提交的该份证据和该项事实，从而导致认定申亚公司举证不能并承担不利后果。施工合同自始至终都存在，申亚公司也随时可以提供，不存在无法提供，不能因一审法院没有让申亚公司提供便认定申亚公司不能证明涉案房屋精装修的这一情况。2.针对涉案房屋交付时间的问题。申亚公司事实上向冯某发送并邮寄了《入户通知书》，且在合同约定的交付时间（2017年10月30日）前，涉案房屋达到了合同约定的交付标准，即使冯某未收到《入户通知书》，冯某也应当在合同约定的交付时间之前到申亚公司办理查验、接收房屋手续，冯某是否收到《入户通知书》及申亚公司是否实际邮寄《入户通知书》，并不影响冯某按照合同约定履行查验、接收房屋的义务。综上，请求二审法院撤销原判或发回重审。   冯某辩称：申亚公司构成逾期交房违约，应承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院予以维持。   冯某向一审法院起诉请求：1.判令申亚公司履行合同立即交房；2.判令申亚公司依据合同约定支付逾期交房违约金至实际交房之日，违约金暂计从合同约定交房日2017年10月30日起至起诉之日的2019年8月8日止，共计为1,069,152元；3.判令申亚公司承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：2017年2月7日，冯某向申亚公司购买由申亚公司开发建设的位于三亚市××区房，双方为此签订一份《商品房买卖合同》，约定该商品房实测面积共337.70平方米，其中套内面积321.60平方米，分摊共有建筑面积16.10平方米；按照套计算，该商品房总价款888万元，买受人应当在2017年6月20日前付完全款。合同第十条、第十一条约定了商品房交付的条件。合同第十二条“交付时间和手续”约定，“（一）出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（三）查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量地规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）自入户通知书确定的交付日期的第二日起，视为出卖人已经将符合交付条件的该商品房交付给买受人，与该商品房有关的一切风险责任随之转移至买受人承担。自入户通知书确定的交付日期的第二日起，与该商品房有关的一切费用（包括但不限于该商品房相关税费、物业管理费用等）由买受人承担。”合同第十三条“逾期交付责任”约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。”合同签订后，冯某依照合同约定按时支付了888万元的购房款。申亚公司逾期交房，双方遂发生纠纷。此后，冯某与申亚公司销售人员陈卓约定在2019年1月29日交房，冯某也在约定交房当日按照申亚公司要求交纳了水电费及电视、燃气开通费等费用合计4,830元，但对于逾期交房的违约责任承担问题无法达成一致意见，冯某至今未收房。经多次沟通未果，冯某遂起诉至一审法院。庭审中，冯某表示涉案房屋在2019年1月29日即符合合同约定的交房条件。   一审法院认为，冯某、申亚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自义务。冯某已经按照合同约定及时足额支付购房款，申亚公司亦应依照约定于2017年10月30日前向冯某交付符合交房条件的房屋。（一）关于冯某主张的交房问题。涉案房屋依约应在2017年10月30日前交付冯某，但至今未交付，冯某现主张申亚公司交房，双方也表示房屋已经具备交付条件，故房屋交付已无障碍，应予支持。（二）关于冯某主张的违约金支付问题。冯某主张申亚公司逾期交房，申亚公司抗辩称其已经在2017年10月15日向冯某送达入户通知书，通知冯某收房，当时房屋也已经符合交付的条件，申亚公司无逾期交房事实。一审法院认为，现无证据能够证明2017年10月15日申亚公司已经通知冯某交房的事实，且有证据证明申亚公司在2018年8月10日时仍在对涉案房屋进行装修，仍未符合房屋移交条件的事实。又根据一审法院查明的事实，冯某与申亚公司销售人员陈卓约定在2019年1月29日交房，冯某也在约定交房当日按照申亚公司要求交纳了水电费及电视、燃气开通费等费用合计4,830元，冯某也表示涉案房屋已经在2019年1月29日即符合约定的交房条件，双方仅是对于逾期交房的违约责任承担问题无法达成一致意见，故才导致房屋至今未交付。故认定申亚公司逾期交房的时间为2017年10月31日起至2019年1月28日，合计455天，申亚公司抗辩未逾期交房的理由不成立，不予采信。合同第十三条“逾期交付责任”约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。”冯某主张分段计算违约金，系冯某自主处分民事权利的行为，应予照准。按照违约金计算标准，申亚公司应向冯某支付违约金728,160元（888万元×0.0001/天×90天+888万元×0.0002/天×365天）。冯某主张申亚公司支付违约金不超过728,160元的部分，予以支持。冯某主张申亚公司支付2019年1月28日后的逾期交房违约金，系冯某不当扩大其损失，加重申亚公司的违约责任，一审法院对其主张不予支持。申亚公司主张违约金约定过高要求进行调减，综合本案的履行情况，认为日万分之二即年百分之七点三的利率比例不过分高于冯某造成的损失，申亚公司主张调减有违诚实信用原则，应不予采纳。本案需要特别指出的是，冯某、申亚公司双方均表示涉案房屋已经于2019年1月29日符合移交条件，申亚公司当时也同意接受移交，仅因申亚公司逾期违约交房，冯某要求申亚公司承担违约责任未得到满足而拒绝收房，该行为不应该得到鼓励，冯某应当履行收房手续后，就逾期交房违约责任承担问题另寻合法途径解决，冯某直接起诉请求申亚公司交房，虽予以支持，但考虑到冯某有不当扩大损失加重申亚公司违约责任的行为表现，一审法院对因冯某提出交房诉讼请求产生的888万元诉讼标的的诉讼费，判决由冯某自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、申亚公司应于判决生效之日起十日内向冯某交付位于三亚市××区房；二、申亚公司应于判决生效之日起十日内向冯某支付逾期交房违约金728,160元。案件受理费81,444元（冯某已预交），由申亚公司负担5,961元，冯某自行负担75,483元。   二审中，申亚公司提交如下证据：《催促收房通知书》及快递邮寄单，拟证明申亚公司在一审判决作出后，于2020年1月10日再次向冯某发出《催促收房通知书》，但冯某延期收房，给申亚公司的日常工作管理带来极大的不便。冯某的质证意见为：对这两份证据的三性没有意见，但对证明目的不予认可，这只能证明申亚公司在一审判决作出后通知其收房，不能证明申亚公司之前曾经向其发出过《入户通知书》，而且其已于2020年1月21日办理收房。冯某提交如下证据：第一组证据：1.销售员陈卓与其爱人的微信聊天记录，拟证明其一直在催促申亚公司办理交房，申亚公司不予理睬。第二组证据：《催促收房通知书》，拟证明申亚公司于2020年1月10日给其邮寄收房通知，证明申亚公司逾期交房的违约时间应截止到2020年1月10日。第三组证据：涉案房屋销售合同的附件七，拟证明涉案房屋的交付标准及违约责任。第四组证据：交房凭证，拟证明申亚公司交房的日期为2020年1月21日（即申亚公司逾期交房的违约责任止于2020年1月21日）。第五组证据：涉案房屋的局部对比照片及整体录影，拟证明房屋与《商品房买卖合同》附件七关于房屋装修标准相符。申亚公司的质证意见为：1.对微信聊天记录的三性不予认可，陈卓并不是申亚公司的员工，即使陈卓是申亚公司的员工，更能证明冯某利用业主身份强行索要赔偿金。2.对《催促收房通知书》的三性予以认可，但只能证明一审判决后申亚公司再次催促被冯某收房的事实，不能说明申亚公司逾期交房。3.对涉案房屋销售合同的附件七的三性予以认可，合同约定房屋交付时间之日止，涉案房屋已经达到合同附件七约定的交付标准。4.对交房凭证的真实性予以认可，但证明目的不予认可，只能证明经过申亚公司的催促后冯某已经实际收房，但不能证明系因申亚公司的原因导致拖延交房。5.对涉案房屋的局部对比照片及整体录影的真实性不予认可，但从该照片更能看出2018年8月2日涉案房屋已经装修完毕，符合交房条件，两组照片的差别只是地板瓷砖的保护膜没有撕掉，并不影响交房。   本院对上述证据认定如下：申亚公司提交的《催促收房通知书》、快递邮寄单及冯某提交的《催促收房通知书》及交房凭证能证明本案事实，本院予以采纳。因冯某未提起上诉，对于其主张的逾期交房的违约责任的截止时间问题，本院不予处理，故对其提交的微信聊天记录，本院不予采纳。冯某提交的涉案房屋的照片和录影摄于2020年8月11日，不能证明本案争议事实，本院不予采纳。涉案房屋销售合同附件七在一审判决已采纳，本院不再处理。   经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。   另查明，2020年1月14日，申亚公司向冯某邮寄《催促收房通知书》通知冯某收房。2020年1月21日，冯某与申亚公司办理了位于三亚市××区房的交房手续。   本院认为，本案的争议焦点为：申亚公司是否构成逾期交房违约问题。冯某与申亚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自义务。根据合同约定，申亚公司应于2017年10月30日前向冯某交付符合交房条件的房屋，但申亚公司未能提供证据证明其已于2017年10月15日书面通知冯某交房，申亚公司一审期间所提交的证据亦不能证明涉案房屋在2017年10月30日已符合交房条件，且冯某在一审期间提供的涉案房屋照片证明申亚公司在2018年8月10日时仍对涉案房屋进行装修，未符合交房条件。因此申亚公司已构成逾期交房违约。   综上所述，申亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于涉案房屋在一审判决后已交付，故对交付问题无需再处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、维持三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初7721号民事判决第二项。   二、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初7721号民事判决第一项。   三、驳回冯某的其他诉讼请求。   一审案件受理费81,444元（冯某已预交），由海南申亚实业股份有限公司负担5,961元，冯某自行负担75,483元。二审案件受理费11,081元（海南申亚实业股份有限公司已预交），由海南申亚实业股份有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 尹合欢   审判员 黎 金   审判员 李新建      二〇二〇年八月三十一日   书记员 吴妍妍   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。