广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3962号上诉人（原审被告，反诉原告）：惠州市家有福实业有限公司，住所：惠州市仲恺高新区*********鹏基半山名苑G-5栋1单元5层04号房。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：闫素娟，广东商达（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：惠州市通达兴实业有限公司，住所：惠州市仲恺高新区松山下工业区**厂房。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：曾育传，男，汉族，1971年12月9日出生，公民身份号码：441************81X，身份证住址：广东省惠州市惠城区**********，系被上诉人的职员。上诉人惠州市家有福实业有限公司（以下简称家有福公司）与被上诉人惠州市通达兴实业有限公司（以下简称通达兴公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初16751号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人家有福公司上诉请求：一、撤销（2019）粤1302民初16751号《民事判决书》，改判上诉人无需向被上诉人返还履约保证金；二、如二审法院仍认定双方所签订的《租赁合同》无效，则判令被上诉人向上诉人支付2019年6月份的房屋占用费47088元、2018年10月1日至9日的房屋占用费12326元，总计53414元；三、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，惠州市惠城区人民法院于2020年3月16日作出（2019）粤1302民初16751号《民事判决书》，上诉人对该判决内容的第一判项不服，另外上诉人认为该判决书遗漏了上诉人依法应得到房屋占用费，特提起上诉。一、一审法院认定上诉人与被上诉人所签订的《租赁合同》无效，系认定错误。上诉人与被上诉人所签订的《租赁合同》，其合同目的，是为了实现房屋的使用价值。在本案中，案涉厂房符合使用目的，在本纠纷发生之前及之后，均出租给其他公司正常经营使用。具体到本案，案涉厂房也未发生过不适于租赁使用的情形。上诉人与被上诉人双方均是为了达到房屋租赁使用的目的而签约的，是双方的真实意思表示。因此，一审法院认定该租赁合同无效，系机械适用法条，而违背了双方当事人的真实意思。二、一审法院支持被上诉人无条件解约而无需承担违约责任，有违公平原则与公序良俗。被上诉人作为专业的租赁公司，在明知案涉厂房产权状况的前提下仍与上诉人签订合同，之后在自己经营不善的情况下退租并主张合同无效、要求返还履约保证金，系恶意违约，法律不应当为被上诉人的恶意违约提供便利与支持。这样的判例势必会导致一些恶意利用法律解约、减少违约成本的案件出现，有违社会公平与公序良俗。三、一审法院在认定合同无效的前提下，要求上诉人返还履约保证金，却没有要求被上诉人支付2018年6月份的占用费以及2018年10月1日至10月9日的占用费，显失公平。如果双方所签订的《租赁合同》无效，那么其中的免租期条款也应属无效。该段时间内，厂房归被上诉人占用并使用，被上诉人依法应当向上诉人支付2019年6月份的占用费。另外，一审法院也认可了被上诉人于2018年10月9日将厂房返还给上诉人的事实，但却未判决被上诉人向上诉人支付2018年10月1日至10月9日的占用费。因此，一审法院只认定了合同无效，但却忽略了上诉人的合法权益，判决显失公平。综上，一审法院在本案的审理当中，对于事实部分的认定以及法律的适用均有不当，片面维护了被上诉人的权益，却对上诉人造成了严重不公。为维护上诉人的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉。请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人通达兴公司答辩称：上诉方说撤销保证金没有充分的法律依据，我方不认可，我方投入了大量资金进行整改和装修，上诉方在9月18日已经发函通知我们撤出厂房，并强制锁门，我方在跟对方签合同的时候是明确要提供合法的建筑证明给我方去办理相关的经营手续，因对方提供不了，所以我方无法经营使用租赁物，并且产生装修的投入和整改的费用。原审原告通达兴公司向原审法院起诉请求：1、原告与被告于2018年5月30日签订的《租赁合同》于2018年9月18日因被告单方面违约解除；2、被告返还押金82176元、2018年7月份租金41088元、2018年8月份租金41088元；3、被告赔偿原告投入的装修损失50000元人民币、驻点管理人员的工资25000元、水电费3706元；4、诉讼费、评估费由被告承担。原审反诉原告家有福公司向原审法院反诉请求：1、确认双方2018年5月30日签订的《租赁合同》于2018年10月9日解除；2、反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的2018年9月份的厂房租金41088元、垫付的水电费2883.78元、铁皮房损失180000元(300平米×600元／平米=180000元)、2018年5、6月份向大树岭村委支付的租金30400×2=60800元，装修投入50000元；看守工人工资21000元，总计355771.78元；3、反诉被告无须返还反诉原告的押金；4、反诉被告将厂区外墙颜色恢复原状；5、本诉及反诉费用由反诉被告承担。原审法院认定事实：2018年5月30日，通达兴公司与家有福公司签订《租赁合同》，合同约定家有福公司向通达兴公司出租位于惠州市惠城区**************厂房3层、一幢宿舍3层，房屋配有电房、电梯及200ＫＶ独立变压器，租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日止，自2018年7月1日起计付租金，租金每月41088元，每月5日前支付租金，自2021年6月1日起每月租金涨幅为10%共计45198元，在签订合同时，通达兴公司向家有福公司支付履约保证金82176元，一并支付第一个月的租金41088元，租赁期限届满之后，履约保证金全额无息退还给通达兴公司。家有福公司必须提供有效的消防证明、产权证明及企业办理环评证书所需的相关手续证明，否则由此对通达兴公司造成的损失由家有福公司负责，家有福公司收取租金只提供收据。通达兴公司应当及时交付房租，否则，逾期30天，家有福公司有权解除合同，且无需返还履约保证金。合同期限内，通达兴公司可将厂房转租给第三方，第三方产生的一切责任由通达兴公司自行解决。2018年5月30日，通达兴公司向家有福公司支付履约保证金82176元，支付第一个月的租金41088元。2018年9月18日，家有福公司向通达兴公司催收租金并要求收回厂房。2018年9月24日，家有福公司收回电梯、电房钥匙、电梯检验报告、特种设备注册登记表、特种设备使用登记证、载货电梯使用维修说明书、交流双速载货电梯、水费卡、电费卡。2018年9月26日，家有福公司向通达兴公司催收2018年9月份的租金。2018年10月2日，家有福公司向通达兴公司催收2018年9、10月份的租金。2018年10月9日，家有福公司向通达兴公司催收租金2018年8、9、10月份的租金。并通知通达兴公司解除合同，无须返还履约保证金，要求通达兴公司赔偿损坏铁皮房的损失18万元。家有福公司出租给通达兴公司的厂房由家有福公司向惠州市惠城区************民小组承租而来，双方签订《厂房租赁合同》，合同约定惠州市惠城区************民小组将大******号厂房、宿舍各三层总建筑面积为3800平方米，另有配电房、电梯等附属设施出租给家有福公司，每月租金30400元，租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日。《厂房租赁合同》未约定家有福公司是否可以将厂房转租。2018年12月14日，惠州市惠城区************民小组出具《厂房情况证明》，确认位于惠州市惠城区************厂房为******集体所有，厂房建于90年代，未办理房产证。2018年12月14日，惠州市惠城区************民小组出具《情况说明》，确认在2018年10月9日与家有福公司解除了租赁合同，不存在续租的问题。通达兴公司承租厂房后未实际使用厂房经营，而将一部分厂房转租，因无法取得房屋产权证明，次承租人向本院起诉通达兴公司，请求赔偿损失【（2019）粤1302民初7136号】。以上事实，有原告的营业执照、被告的营业执照、租赁合同、收款收据、书面通知书、交接清单、图片、装修合同、单据及驻店管理人员费用单据、微信记录、书面回复函、催缴场租通知书、解除合同通知书、厂房情况说明、厂房租赁合同、村委专用收据、电费账单及发票、清运装修合同、公证书、电话录音及文字整理、消防验收意见书、航拍图及本案的开庭笔录在案佐证，予以确认。原审法院认为，在庭审过程中，通达兴公司确认家有福公司反诉主张的水电费2883.78元，双方对这一事实没有争议。对如下问题产生争议：第一、双方签订的《租赁合同》是否合法有效？第二、家有福公司是否应当向通达兴公司返还履约保证金82176元？第三、通达兴公司是否应当支付2018年9月份的租金？第四、家有福公司是否应当向通达兴公司返还装修损失50000元、管理人员工资25000元及水电费3706元？第五、通达兴公司是否给家有福公司造成拆除铁皮房的损失180000元、装修投入50000元、支付给大树岭的租金60800元、看守厂房的工人工资21000元？外墙的颜色是否应当翻新？对于争议的第一个问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一并应予支持。惠州市惠城区************民小组出具《厂房情况证明》，确认本案诉争的厂房未办理房产证。那么，根据上述法条的规定，通达兴公司与家有福公司签订的《租赁合同》因厂房未取得产权证书而无效。对于争议的第二个问题，根据合同法第五十八的规定：合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的后果。家有福公司因履行《租赁合同》取得的履约保证金82176元应予返还应当返还给通达兴公司。对于争议的第三个问题，家有福公司可以根据《租赁合同》约定的租金标准向通达兴公司主张占用厂房的费用。2018年9月24日，通达兴公司向家有福公司退还钥匙及各种文件，2018年10月，家有福公司向通达兴公司催促自2018年10月9日起解除合同，惠州市惠城区************民小组确认其与家有福公司在2018年10月9日解除合同，解除合同意味着收回厂房，因此，可知2018年10月后，通达兴公司不再控制厂房，不再支付厂房占用费，2018年9月之前的占用费，家有福公司可根据合同的约定主张，2018年7、8月的占用费已付清，9月的占用费仍未支付，故家有福公司的反诉请求中，合理的部分予以支持，通达兴公司应向家有福公司支付2018年9月占用厂房的费用41088元。对于争议的第四个问题，这是合同无效的另一个法律后果，合同无效，双方都有过错的，各自承担责任。通达兴公司这一部分主张不予以支持，理由是：通达兴公司提交的证据不足以证明有50000元装修损、管理人员工资25000元及水电费3706元的发生，即使有这些费用的发生，通达兴公司也应当自行承担损失。厂房未取得产权证书，这不难查实，在签订租赁合同前，通达兴公司要求家有福公司出示产权证书即可，且从家有福公司多次向通达兴公司催收租金来看，通达兴公司并没有提出厂房没有产权证给其带来损失的抗辩，在诉状中，通达兴公司表明其愿意交2018年9月的房屋，无奈家有福公司单方要求解除合同，家有福公司明知其承租的厂房没有产权证书而转租，双方对合同无效的过错是均等的，因此，应当各自承担各自的损失。同样的法理解决争议的第五个问题，首先，家有福公司把其对厂房的装修投入50000元、2018年5、6月份支付给大树岭的租金60800元，及看守厂房的工人工资21000元作为一种损失向通达兴公司主张没有法律依据，不予支持，这一部分费用属于家有福公司的投资费用，应当从其收回的厂房占用费中逐渐分摊这一部分费用。其次，铁皮屋是否属于合法建筑物也无定论，若属违章构筑物，双方应当解决如何处置拆除下来的铁皮问题，但目前的证据不足以证实有的300平方米的铁皮房被拆除。最后，外墙颜色的问题，由于厂房已返还给惠州市惠城区************民小组，厂房的外墙如何装修应当由惠州市惠城区************民小组决定，家有福公司对外墙使用何种颜色没有决定权，不予以支持。综上所述，家有福公司向通达兴公司返还履约保证金82176元，通达兴公司向家有福公司支付2018年9月占用厂房的费用41088元，通达兴公司一并支付水电费2883.78元。双方当事人其他的请求没有事实依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本诉被告惠州市家有福实业有限公司自本判决生效之日起十日内向本诉原告惠州市通达兴实业有限公司返还履约保证金82176元；二、反诉被告惠州市通达兴实业有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告惠州市家有福实业有限公司支付2018年9月的厂房占用费41088元；三、反诉被告惠州市通达兴实业有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告惠州市家有福实业有限公司支付水电费2883.78元。四、驳回本诉原告惠州市通达兴实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告惠州市家有福实业有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4946元，其中168元由本诉被告惠州市家有福实业有限公司负担，其中4778元由本诉原告惠州市通达兴实业有限公司负担。反诉受理费3319元，其中410元由反诉被告惠州市通达兴实业有限公司负担，其中2909元由反诉原告惠州市家有福实业有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是上诉人是否需返还履约保证金及被上诉人是否应支付2018年10月1日至9日房屋占用费的问题。双方当事人签订的《厂房租赁合同》，是双方真实意思表示，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原审法院认定涉案合同无效并无不当，本院予以维持。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人收取的履约保证金应返还给被上诉人。本案中，被上诉人占有涉案房屋至2018年10月9日，故被上诉人应当支付该期间的房屋占用费计12326元。上诉人诉求被上诉人支付免租期间的占用费没有事实依据，不予采纳。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初16751号民事判决第一、三、四项和诉讼费用分担部分；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初16751号民事判决第五项；三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初16751号民事判决第二项为：惠州市通达兴实业有限公司自本判决生效之日起十日内向惠州市家有福实业有限公司支付2018年9月的厂房占用费41088元和2018年10月1日至9日的占用费12326元；四、驳回惠州市家有福实业有限公司的其他反诉请求。本案二审受理费2162.50元，由惠州市家有福实业有限公司承担1800元，由惠州市通达兴实业有限公司承担362.50元。待执行时由当事人自行结清。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年七月二十二日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩