江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1256号上诉人（原审被告）：陈刚，男，1978年11月19日出生，汉族，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：陈华志，江西惟民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀，女，1976年9月18日出生，汉族，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：丁钦，男，1975年5月2日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区，系原告丈夫。上诉人陈刚因与被上诉人王秀房屋租赁合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈刚上诉请求：1、请求撤销一审判决发回重审或判令驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审中，被上诉人隐瞒已知道上诉人租赁房屋是用于公司员工使用的事实，上诉人租赁该房屋用于职工居住与公司经营有直接的因果关系；一审法院认定上诉人未及时缴纳房租与疫情和实际由工作人员居住有事实及法律依据，却并没有依据最高法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见二》的第6条相关规定，依法减免部分租金或依据公平原则变更合同。上诉人与被上诉人都未认可租赁合同在被上诉人起诉前已解除，一审法院未查明事实的情况下，错误认定双方的租赁合同已事实解除。综上所述，上诉人认为一审判决未查明案件事实，适用法律错误，上诉人请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决或驳回被上诉人的诉讼请求。王秀答辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、上诉人欠房租未付，被上诉人多次催讨，上诉人以各种理由拖延。且房屋不是上诉人居住，租金也是由第三方支付，违法合同约定。2、被上诉人隐瞒租赁房屋是用于公司员工使用的事实，一审法院也并未认定实际居住人是上诉人的员工，不符合《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见》的相关问题。3、上诉人称在新冠××疫情期间房屋一直空置，但产生了水电费，足以证明涉案房屋是有人居住的。4、上诉人称双方之间只是因租金数额未有争议，对解除租赁合同并没有达成一致。但事实上上诉人以自己名义租房，后转租给其他人员居住，蒙骗被上诉人，故意做虚假陈述，凭空捏造公司及员工。导致涉案房屋至今不能出租，增加被上诉人的经济损失。二、原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不成立。基于以上事实与理由，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，判决合法、合理，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，被上诉人恳请二审人民法院在审理后，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王秀向一审法院起诉请求：1、请求判令被告违约，解除原告与被告签订的《房屋租赁双方合同》；2、请求判令被告支付原告房屋租金4940元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月18日，原告王秀（出租方，甲方）与被告陈刚（承租方，乙方）签订《房屋租赁双方合同》一份，约定：甲方提供租赁房屋座落于九江市庐山区，乙方对该房屋情况已充分了解。本次房屋租赁期限为2年。约定自2018年11月17日起计算承租期。房屋租赁用途居住、办公、经营。甲方在合同租赁期内不得将该房屋另租他人，未经甲收文同意乙方也不得将该房转租他人，乙方退租必须提前1个月告知甲方。租金标准为每月1950元，要求按季支付房租；另付租房押金人民币1800元；合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告按约将出租房屋交付给被告使用，被告亦按合同约定向原告支付了2020年2月17日之前的租金，被告尚欠2020年2月17日至2020年5月3日的房屋租金共计4940元。原告多次催讨未果，另原告了解到不是被告本人居住，实际居住人为后宫国际ＫＴＶ工作的社会人员，原告认为违背了原告只认可被告一人或其它家庭成员居住的出租意愿，且男女多人混居，有不安全因素，原告为维护其合法权益，遂诉来法院，要求法院支持其诉请。另经审理查明：1、被告已向原告支付押金1800元,押金原告未退还。2、除了第一次交纳租金是被告自己交纳，此后租金均是被告通过案外人娄琴琴银行转账支付给原告。3、原、被告双方均认可涉案房屋租金是1800元每月，物业费150元每月，总计1950元每月且租金已交纳至2020年2月16日止，2020年2月17日后未再交纳租金；自2020年2月17日至2020年5月3日，被告拖欠原告租金数额为4940元（1950÷30天×76天）。3、2020年5月3日，因原告到涉案房屋催讨租金，涉案房屋中实际居住人员为后宫国际的工作人员，后因原告报警，后宫国际的工作人员在当日离开租赁房屋，并将租赁房屋的钥匙放在涉案租赁房屋的桌子上，但未带走洗衣机和两台小冰箱。4、被告自认其是后宫国际的员工，担任经理职务，但不是该公司法人或股东，后宫国际员工在离开涉案房屋后有打电话告知被告离开事宜。5、原告在被告拖欠租金后于2020年5月6日起诉至九江市濂溪区人民法院，经法院调解，原告将洗衣机和两台小冰箱归还给被告，被告亦接受了原告归还的洗衣机和两台小冰箱，后因原告开庭未到庭，九江市濂溪区人民法院作出（2020）赣0402民初755号民事裁定书，裁定：本案按原告王秀撤诉处理。上述事实有原告提供的《房屋租赁双方合同》复印件（原件质证）、原告身份证复印件（原件质证）、购房合同复印件（原件质证）、购房发票复印件（原件质证）、不动产产权情况表复印件（原件质证）、交通银行个人客户交易清单打印件（原件质证）、结婚证复印件（原件质证）、民事裁定书原件等证据经庭审质证及原、被告双方庭审陈述记录在卷，予以佐证，足以认定。一审法院认为，原告王秀与被告陈刚之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律规定，且合法有效，依法受法律保护。原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务，现原告在合同签订后按约将涉案房屋交付给被告使用，被告亦应按合同约定履行支付租金的义务，现被告拖欠原告租金4940元，事实清楚，证据确凿充分，依法应予以支付，但被告辩解认为因疫情影响故而未按时交纳租金的意见结合当前疫情及被告承租房屋实际居住人员的工作性质，被告的这一辩解意见有事实和法律依据，本院依法予以采纳，考虑到被告承租涉案房屋系用于居住而非经营但拖欠租金存在受疫情影响这一客观原因，被告已支付的1800元押金宜折抵被告拖欠的房屋租金，故原告起诉要求被告支付房屋租金3140元（4940元-1800元）的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持，原告多计算的租金于法无据，本院依法不予支持。至于原告起诉要求解除与被告签订的《房屋租赁双方合同》的诉讼请求，因2020年5月3日被告承租涉案房屋的实际居住人主动离开承租的涉案房屋并将房屋钥匙归还给原告，此后在原告起诉至法院后，经过法院调解，原告同意归还被告未搬走的洗衣机和两台小冰箱，被告亦接受了原告退还的洗衣机和两台小冰箱，原、被告双方的上述行为应认定为双方已以各自的实际行为合意解除涉案的房屋租赁合同，应认定原、被告双方签订的《房屋租赁双方合同》已于2020年5月3日解除，在双方之间签订的房屋租赁合同已解除的情况下，原告起诉要求解除该合同的事实基础已不存在，故对原告的这一诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告陈刚所欠原告王秀房屋租金3140元，限被告陈刚于本判决生效之日起三日内支付给原告王秀；二、驳回原告王秀的其他诉讼请求。二审期间，被上诉人王秀提交证据：2020年2月至5月水电费发票以及缴费记录。证明在此期间涉案房屋有人居住。上诉人陈刚质证认为：该组证据并非新证据，1、2019年11月12日至2020年3月7日的水费发票，水费53吨，因上诉人在2020年2月17日才放假，其前面使用的水费也计算在53吨中，并不能证明2020年2月17日后仍然有人居住。2、对2020年3月7日至2020年5月11日的水费发票没有异议，达不到其证明有人居住的证明目的，因为两个月水费才使用十吨，与前面数据相差甚远。3、2020年2、3、4、5月四张电费发票三性无异议。但达不到其证明目的，对其证明目的有异议。本院认为，本案争议房屋钥匙已被被上诉人取回，屋内归属于上诉人的物品亦由上诉人取回，现房屋租赁关系处于事实解除状态，上诉人上诉称房屋租赁合同并未解除的主张没有事实依据，本院不予支持。另关于租金减免问题，一审法院对该问题已予以考虑，且并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈刚的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费50元，由上诉人陈刚负担。本判决为终审判决。审判长 李 庐审判员 郑敏红审判员 刘 欣二〇二〇年八月二十六日书记员 杨雨泉