云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0502民初2548号 原告:保山中梁置业有限公司，住所地云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路北段西侧世纪奥新A3**幢。 统一社会信用代码：91530502MA6N0FH672。 法定代表人：唐永康，任公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王丽媛，云南天外天律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：杨俊原，云南天外天律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告:王森兴，男，1982年5月14日生，汉族，保山市隆阳区人，公司职员，户籍地保山市隆阳区，现住保山市隆阳区。 被告：杨惠雅（系王森兴妻子），女，1985年3月8日生，汉族，保山市隆阳区人，户籍地保山市隆阳区，现住保山市隆阳区。 原告保山中梁置业有限公司与被告王森兴、杨惠雅商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保山中梁置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行与原告签署的编号为ＺＬＤＣ-ＢＳ-155号的《商品房买卖合同（预售）》，立即向原告支付购房尾款610000元；2、判令二被告立即向原告支付起诉之日起至实际支付完毕上述款项之日止按照每日万分之一计算的逾期付款违约金；3、判令二被告立即向原告支付商品房总借款10%的违约金76293.70元；4、本案原告聘请律师所支出的律师费、保全费、保全担保费等费用由二被告承担；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2018年10月29日签署了编号为ＺＬＤＣ-ＢＳ-155号的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称房屋买卖合同），约定原告向二被告出售位于保山市隆阳区房屋，房屋总价款为762937元，二被告应于2018年9月20日前支付首期房价款152937元，余款610000元向银行贷款支付。二被告逾期付款的，应按照欠付款项金额每日万分之一的标准向原告支付违约金。同时房屋买卖合同补充协议约定若二被告的行为表示拒绝履行合同的，原告有权要求二被告继续履行合同并支付商品房总价款10%的违约金。另，该补充协议约定原告维权所支出的律师费、保全费、保全担保费等费用亦由二被告承担。房屋买卖合同签订后，二被告仅向原告交齐了首付款152937元（含50000元定金）后便不再向银行申请贷款支付剩余尾款610000元，经原告多次催要，被告始终不予理会，被告的行为已经明确表示拒不履行房屋买卖合同，已经违约。故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告王森兴、杨惠雅辩称，原告所述双方签订合同的过程属实，且被告又于2020年6月2日向原告交付了尾款80000元，现被告只欠原告购房尾款530000元。但对于原告主张被告逾期支付尾款已构成违约的说法，被告不予认可，理由如下： 一、以银行按揭贷款支付房款是双方的约定，被告一直配合提交贷款资料，配合办理，由于原告方的原因，至今未能办理贷款。众所周知，预售商品房的银行按揭贷款，银行要求开发商提供阶段性担保，并且贷款要直接支付到开发商账户。因此，贷款只能在与原告有合作的银行进行办理，到现在原告也没有将购房发票交付给被告，这就说明被告是无法自己一个人办理贷款的。购房合同签订后，被告即按原告要求提交了贷款资料(主要是征信资料、银行流水、收入证明、身份证复印件等)，并先后五次提供贷款资料。但原告迟迟不配合、协助被告办理贷款，致使贷款至今不能办理。2018年10月29日，原、被告重新签订《商品房购销合同》前，被告就于2018年10月17日第一次提交贷款资料，后又于2018年12月13日第二次提交贷款资料，但原告不及时办理《商品房购销合同》的登记备案手续(直到2019年1月19日才备案)，导致第一、二次提交的征信资料、银行流水等因开具时间过长而失效。第二次提交贷款资料后，原告告知被告不与农行合作了，要到中国银行办理，让被告等候通知到中国银行办理。2019年5月5日，通知被告第三次提交征信资料、银行流水等。被告提交后，原告又没有了消息。2019年11月13日，原告通知被告，征信资料、银行流水等因开具时间过长而失效，要求被告第四次提交征信资料、银行流水等。2019年11月19日，原告通知被告到中国银行面签贷款合同，此时离签订《商品房买卖合同》已经有一年多了，但面签贷款合同后又没有了消息，直到被告收到《律师函》后，经多次询问后才知道，中国银行不能贷款的原因是因为被告在本次购房后又购买了另一套房，所以本套房不能办理首套房贷款，需要补交房款。此后，被告补交房款至30%，现仍在配合原告办银行贷款。被告一直在履行申请银行贷款支付房款的合同义务，没有违约事实。二、原告对到现在不能办理银行贷款负有不可推卸的过错责任，被告不存在违约事实。银行贷款到现在不能办理的主要原因是原告拖延、迟延办理。首先，被告在2018年10月购买本套房时没有住房，属于购买首套房。但原告在合同签订后3个月才到房地产管理部门办理商品房买卖合同的登记备案，在合同签订后一年多(2019年11月19日)才带原告到中国银行办理住房贷款的面签手续。由此可以看出，是因为原告迟延办理贷款，导致被告不能及时办理银行按揭贷款，原告对此负有不可推卸的过错责任。其次，原告从合同签订到现在要求被告先后提供了五次贷款资料，并且不停的更换合作银行，导致被告至今不能顺利的办理银行贷款。再次，被告在购房本套房屋时系购买首套房，根据银行贷款政策首付20%房款即可，但原告拖延办理贷款事宜，导致被告不能享受首套房的贷款政策。被告在2019年购买另外一套住房时，因为已经购买了本案的涉案房屋，故按二套房的贷款政策(首付30%)办理银行贷款，并且顺利的办理完毕。但原告拖延办理的过错行为导致被告现在一直不能顺利的办理贷款。原告应当对自己的过错行为承担责任。最后，从2018年到现在，原告也没有对被告进行任何的催告，这足以说明被告一直在积极配合提交贷款资料。被告对于到现在不能办理银行贷款没有过错，没有违约事实，原告要求被告承担违约责任并立即进行购房款，没有事实和法律依据。三、即便被告存在逾期付款，原告要求被告根据《补充协议》第十六.5条约定承担购房款10%的违约责任也不能成立。该条款是格式条款、霸王条款，根据《合同法》第四十条规定，该条款加重对方责任、排除对方主要权利的，属无效条款。被告不否认在《补充协议》十六、关于合同解除等补充约定的第5项约定，买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除本合同或以行为拒绝继续履行合同，出卖人拒绝解除合同的，有权要求买受人按照房屋总价的10%向出卖人支付违约金，且合同应继续履行……。但根据《商品房买卖合同》第二十八条的约定，该条款不生效。第二十八条约定，补充协议中……不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同》第八条已经约定了逾期付款的违约责任。如被告存在逾期付款的违约行为，原告可根据该约定主张违约责任。本案中，原告既根据合同第八条主张逾期付款的违约责任，又根据补充协议主张10%的违约责任，并且该条款只针对购买者，并不是双方相互的。该条款明显加重被告的责任。根据《合同法》和《商品房买卖合同》的规定，都是无效后，所以原告该项诉讼请求于法无据。综上所述，原告起诉被告没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、根据双方的合同约定，本案中被告是否属于逾期支付购房尾款？二、原告在本案中主张被告支付的相关费用是否法律规定及合同约定？ 原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》各一份，证实原告具备预售商品房的合法资质，其预售商品房的行为合法有效。 经质证，被告无异议，本院予以确认。 2、《商品房买卖合同（预售）》（含补充协议）一份，证实原、被告双方已就本案所涉商品房签订了预售合同，并对双方权利义务和违约责任进行了明确的约定。被告违反合同约定，因承担违约责任。 经质证，被告对该证据的三性无异议，但对原告的证明目的不予认可，被告认为自己根据合同约定并无违约行为。 本院认为，该份证据双方虽对证明目的持不同意见，但该份证据来源合法，内容客观真实，能证实双方就案涉房屋签订了房屋买卖合同这一事实，故本院对该部分事实予以确认。 3、《首付款发票》、《商品房买卖合同登记备案表》各一份，证实在被告支付首期房款后，原告依约与被告办理了商品房买卖合同的备案登记。 经质证，被告无异议，本院予以确认。 4、《律师函》、《律师函物流信息》各一份，证实经原告方反复催告，被告拒绝履行其支付剩余房款的义务，现原告以律师函的形式再次催告被告履行付款义务，被告至今未履行。 经质证，被告称不认识天外天律师事务所，也不认识天外天律师事务所的律师，且无证据证明原告委托天外天律师事务所发律师函。 本院认为，原告提交的该组证据，《律师函》系原告自行制作，而物流信息打印件中，并无被告的任何信息，即该组证据无法证实原告向被告邮寄了《律师函》这一事实，且被告未予认可。故对原告主张向被告发过《律师函》催告付款的证明目的，本院不予确认。 5、《批量诉讼案件法律服务合同》、《律师费发票》、《开票清单》、《律师差旅费发票》各一份，证实原告为该案支出律师费8000元及律师差旅费1610元，根据双方的合同约定，该费用应由被告支付。 经质证，被告认为自己没有违约，该项费用与被告无关，故不予认可。 本院认为，双方对证明目的持不同意见，但该组证据能证实原告在该案中支付了上述律师费及差旅费，故对该部分事实，本院予以确认。 被告王森兴、杨惠雅针对其答辩，向本院提交了如下证据： 一、《中国银行交易流水明细表》、《个人信用报告》、《收入证明》各一份。证明二被告按要求向原告提供银行流水、征信记录、收入证明等贷款资料，由于原告的原因一直未能为被告办理贷款，致使被告至今未能支付购房尾款。 经质证，原告认为，《中国银行交易流水明细表》和《个人信用报告》是第三方提供的，对真实性认可，但对关联性和证明目的不认可。而《收入证明》是被告自行制作提供，与原告无关。故该组证据不能证明被告向原告提供了充足的贷款资料，也不能证明是原告的原因导致被告未能成功办理贷款。 本院认为，双方虽对证明目的持不同意见，但该组证据能证实二被告分别于2019年5月、11月两次到中国银行和人行征信中心打印了《中国银行交易流水明细表》和《个人信用报告》资料，同时，二被告的公司向中国银行出具了《收入证明》材料。故对该部分事实，本院予以确认。 二、《个人购房借款合同》、《借款借据》各一份。证明被告在向原告购房后又重新购买了另一套房，均可正常办理贷款。系原告自身原因导致被告不能办理贷款。同时也导致被告不能对本案涉及房产享受首套房贷款。 经质证，原告对该组证据的三性予以认可，但对证明目的不认可。原告认为：1、被告贷款的银行不属于原告的合作银行之一，每个银行贷款政策不同，被告能在云南农村信用合作联社成功申请贷款，并不能证明原告协助被告贷款过程中存在过错。2、每个楼盘都具有特殊性，建设工程的进度都不一样，被告能在所选的永昌沁园办理贷款也同样不能证明在原告方所经营楼盘一定可以办理贷款。3、正是因为被告已经在云南农村信用合作联社办理了总额为50万元的贷款，致使其背负还款压力，导致其他金融机构对其还款能力评价下降，再加其收入情况，最终才多次出现被拒贷的情况。 本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，能证实被告在原告处购买了商品房后，又向另一房地产公司购买了一处房产，并于2019年7月25日与保山市隆阳区农村信用合作联社岱官分社签订了借款合同，后者于2019年8月30日向原告发放了按揭贷款50万元这一事实。故对该部分事实，本院予以确认。 三、《按揭补款审核单》、《收款收据》、《发票》、《上海浦东发展银行网上银行电子回单》各一份。证明被告仍然在履行办理贷款的合同义务，补交购房款，被告没有违约行为。 经质证，原告对该组证据的三性无异议，但对证明目的不予认可。原告认为，付款凭证的时间为2020年6月2日，是在原告起诉之后才补交的款，之前已经告知被告首付款需要增加，但是被告一直不配合履行，也证实了被告存在违约行为。 本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，能证实被告于2020年6月2日向原告补交了案涉商品房的首付款80000元这一事实。故对该部分事实，本院予以确认。 四、照片五张及微信聊天记录截屏三张。证明从被告签订合同支付了首付之后，一直与原告的置业顾问无间断地联系，而且在办理贷款过程中原告公司存在对贷款资料保管不善的行为，是公司的原因导致贷款不能办理成功。 经质证，原告对该组证据的三性予以认可，但对证明目的不认可。理由：1、短信记录最早是6月5日，原告是5月10日起诉，被告的所有行为全都是在起诉之后发生，但是现在贷款依然没有办理成功，照片也是6月10日拍摄的。2、被告提出的原告公司对被告申请办理贷款资料保管不善的行为，但是被告没有证据予以佐证。原告的置业顾问是3月份就已经和被告联系，但是被告6月份才与原告的置业顾问联系。并且聊天记录是在被告的手机上，不排除有删减的可能，但是对被告手机上反映出来的信息我们予以认可，与置业顾问的联系不仅只有短信的方式。综上，被告存在拖延、拒不履行合同的行为。 本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，本院予以确认。对于该组证据，能证实被告于2020年6月5日后与原告的置业顾问就案涉商品房按揭事宜进行过联系，故对该部分事实，本院予以确认。 根据庭审和举证、质证、认证，本院认定案件事实如下： 2018年10月29日，原告与二被告签订了一份编号为ＺＬＤＣ-ＢＳ-155号的《商品房买卖合同（预售）》（含补充协议），合同约定：原告向被告出售位于保山市隆阳区房屋，房屋总价款为762937元；被告应于2018年9月20日前支付首期房价款152937元，余款610000元向公积金和银行（贷款机构）申请贷款支付；被告逾期付款的，逾期在90日内，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金等。合同签订后，被告按合同约定向原告交付了首付款152937元（含50000元定金），原告于2019年11月19日向被告出具了发票。在被告与原告公司的置业顾问办理该案涉商品房的按揭期间，被告向另一房地产公司购买了一处房产，并于2019年7月25日与保山市隆阳区农村信用合作联社岱官分社签订了借款合同，后者于2019年8月30日向原告发放了按揭贷款50万元。因此，被告所购案涉商品房成为被告的二套房，被告为此于2020年6月2日向原告补交了首付款80000元，合计支付了购房首付款232937元，尚欠购房尾款530000元。对于该笔购房尾款，被告至今未支付。原告于2020年5月11日向法院提起诉讼，为此支出了律师费8000元及律师差旅费1610元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，本院予以确认。合同履行过程中，被告依约交付了购房首付款，但购房尾款至今尚未支付。对于该购房尾款未支付的问题，本院作如下评述。首先，双方在合同中并未明确约定被告支付购房尾款的时间。原、被告在合同中仅约定了购房尾款的支付方式，而在履行合同过程中，根据本院查明的事实，被告确实与原告进行过联系，并向原告提交了相关的按揭资料。虽然被告所购案涉商品房因系二套房在贷款按揭上存在问题，但原告方因置业顾问的更换及分别向不同的银行进行过贷款按揭的办理，使得该贷款按揭的时间滞后。但该事实能证实被告一直在与原告共同办理该贷款按揭事项，并无原告所述故意拖欠尾款的行为。其次，在向银行办理贷款按揭的过程中，被告基于对原告业务的信任，在本案中并无过错行为。商品房销售过程中，为客户向银行办理贷款按揭虽不是房地产公司的法定义务，但实践中，房地产公司因其与银行的合作关系在协助客户办理贷款按揭过程中起主导地位。被告也是基于对原告该业务的信任，按照原告的要求数次提交贷款资料，至于贷款未能得到审批致使被告至今未向原告支付购房尾款，被告在该过程中并不存在过错。且被告经原告通知后，补交了首付款80000元，也未存在怠于履行的行为。据此，本院确认被告虽尚欠原告购房尾款530000元，但在本案中并不构成违约，原、被告双方应继续履行合同，由被告支付原告购房尾款。故对原告主张被告继续履行与原告签署的编号为ZLDC-BS-155号的《商品房买卖合同（预售）》，立即向原告支付购房尾款530000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张因被告违约，应支付原告违约金、律师费及差旅费的诉讼请求，因与本院所查明的事实不符，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告保山中梁置业有限公司与被告王森兴、杨惠雅继续履行双方于2018年10月29日签订的编号为ZLDC-BS-155号的《商品房买卖合同（预售）》。 二、由被告王森兴、杨惠雅于判决生效后十五日内给付原告保山中梁置业有限公司购房尾款530000元。 三、驳回原告保山中梁置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10662元，减半收取计5331元，由原告保山中梁置业有限公司负担781元，被告王森兴、杨惠雅负担4550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判员 陈 斌 二〇二〇年八月八日 书记员 李嘉嘉