广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2637号上诉人（原审被告）：何霍锋，男，1976年4月16日出生，汉族，住广东省开平市**********。居民身份号码：440************012。被上诉人（原审原告）：广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市三埠区******************。负责人：方耀添，该公司总经理。委托诉讼代理人：王燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：方俊强，广东星辉律师事务所律师。上诉人何霍锋因与被上诉人广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司（以下简称珠江物业开平分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省平开市人民法院（2020）粤0783民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何霍锋上诉请求：撤销一审判决，驳回珠江物业开平分公司的诉讼请求。事实与理由：一、珠江物业开平分公司提供的物业服务不合格，杂草丛生，没有灭四害，磁砖空鼓脱落，迄今为止，何霍锋的家门口两旁墙面瓷砖空鼓仍未修补好，给了物业费却换来这样的服务，于法于情都不合理。二、珠江物业开平分公司与业主沟通协商时，总是一副高高在上的样子，多次沟通无果，无法沟通，物业服务没有一项服务是合格达标，蚊子满天飞，一年只灭一次蚊子，老鼠到处乱窜，公共厕所堵塞，臭气满天，外面的人随意进入小区学游泳，管理脏乱差，车库管理也乱七八糟的，因为出入问题造成的矛盾，派出所出警调解高达几十次了，珠江物业开平分公司压根不称职。珠江物业开平分公司完全没有职业道德和职业管理素养，完全不作为。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”业主是有交物业费的，双方存在支付与服务关系，不应该用“请求”这个字眼，不合理，应该用“要求”，才合法合理。要求物业服务企业承担继续履行，物业服务企业应采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现在最大的问题是物业公司没有具体方案，更没有具体实施计划。四、珠江物业开平分公司在违规违法的情况下收取业主的水电周转金100元，大部分业主已退回，却不退给何霍锋。一审居然判决要求何霍锋通过诉讼来主张返还，存在偏私。这个本身就是双方矛盾之一。二审期间，何霍锋补充如下上诉意见：一、关于广告费的问题，2015年至2018年期间，电梯、大堂有10个以上的广告和装饰横幅是属于广告费，珠江物业开平分公司收取物业费后从未向业主公示过。二、关于游泳池的问题，在2018年对外开放，招收的学员是非业主，但是珠江物业开平分公司也用业主卡给外来人员进入小区，而且游泳池的盈利包括水费、电费等也没有向业主公示，也不让业主去查询和了解。何霍锋也想了解清楚游泳池是否属于公摊面积范围内，假如属于的话，那么游泳池是占用业主的公摊费去使用。三、二楼平台虽然没有独立出来，但是也需要业主另外花费10多万元去购买，假如属于公摊面积的话，也是占用业主的公摊费资源。2016年至2017年“天鸽”和“山竹”强台风把楼顶的百叶窗吹走了，到目前为止还没维修好百叶窗，业主的空调主机都是裸露在外。四、关于地面的垃圾桶问题，珠江物业开平分公司没有及时清理，存在赃、乱、臭等问题，珠江物业开平分公司以此理由取消垃圾桶多年，各类垃圾堆满在小区地面，直至2020年4月13日才安装了第一个垃圾桶。五、关于车库的问题，在2018年开始不允许没有买车位的业主进入，甚至是临时停车也不允许，业主对此进行维权，在报警处理之后，物业才允许临停30分钟，后来又缩短为15分钟，到现在假如车上没有载有物品的话是不允许进入，即便是载有重物的话也要认真查看物品。六、关于灭蚊的问题，除了地面和车库有灭蚊，楼层之间根本没有灭蚊过，每户业主都存在蚊患。七、保安对进出业主的态度时好时坏。珠江物业开平分公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请法院依法驳回何霍锋的上诉请求，维持原判。珠江物业开平分公司向一审法院起诉请求：1.判令何霍锋给付珠江物业开平分公司2019年1月至2019年11月的物业管理费2033.9元、2019年10月至2019年11月的垃圾清运、处理费11元，2019年1月至2019年11月11日滞纳金549.5元，合计2594.4元；2.判令何霍锋承担本案全部诉讼费用。一审法院判决：一、何霍锋应于判决发生法律效力之日起十日内支付2086.53元给珠江物业开平分公司；二、驳回珠江物业开平分公司其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（珠江物业开平分公司已预交），由珠江物业开平分公司负担5元，由何霍锋负担20元。珠江物业开平分公司多预交的一审案件受理费20元，由一审法院予以退回；何霍锋应向一审法院补缴案件受理费20元。二审期间，珠江物业开平分公司没有提交新的证据。何霍锋提交一组共9页的微信聊天记录截图和照片，拟证明目前小区存在蚊患，以及百叶窗被吹走物业没有维修而导致空调机裸露在外面的事实。珠江物业开平分公司质证认为，真实性和合法性依法由法院核实，但与本案无关，一审期间何霍锋已提交相关灭蚊灭四害的通知，物业有做相关灭蚊灭鼠的工作，因为附近存在街市，而且本来小区项目仍在开发中，所以相关蚊虫是由附近转移至涉案小区内，而不是珠江物业开平分公司不进行物业管理工作；关于游泳池及二楼平台的权属问题，是业主与开发商之间的问题，并不属于物业管理的范畴。对于何霍锋提交的证据，是否采纳在下述的本院认为部分一并予以分析。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对何霍锋的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。根据双方诉辩陈述与本案的相关证据，本案争议的焦点是何霍锋是否应支付物业管理费2086.53元给珠江物业开平分公司。2016年5月15日，何霍锋与珠江物业开平分公司签订《前期物业服务合同》履行期限届满后，珠江物业开平分公司继续为该小区提供物业服务，双方应按原《前期物业服务合同》享受权利和承担义务。本案中，何霍锋对于拖欠珠江物业开平分公司的物业管理费2086.53元及违约金的数额无异议，但认为是由于珠江物业开平分公司提供的物业服务不合格而暂缓支付。对此本院认为，一、何霍锋以珠江物业开平分公司提供的物业服务存在一定瑕疵为由，拒绝交纳物业服务费，是错误行使了合同履行过程中的抗辩权。二、珠江物业开平分公司是接受全体业主的委托对小区进行管理的，物业费也是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了珠江物业开平分公司的利益，实际上也是对其他正常交费业主利益的损害，不利于小区整体管理。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如果珠江物业开平分公司提供的物业管理服务不符合约定，业主可以要求珠江物业开平分公司承担相应的责任，而不是拒绝交纳物业费。因此，何霍锋以珠江物业开平分公司提供的物业服务不合格而暂缓支付物业费的理据不足，本院不予支持。至于珠江物业开平分公司收取的100元水电周转金是否应退还以及小区游泳池、商品房二楼平台的权属问题，均与本案的物业服务合同纠纷不属于同一的法律关系，本案不予调整，何霍锋或其他业主可另行主张。综上所述，何霍锋的上诉请求理据不足，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由何霍锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年八月十九日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗