河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0211民初2170号原告：刘德良，男，汉族，1991年12月24日生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李凌波，河南天荣律师事务所律师，特别授权代理。被告:河南新晋美置业有限公司。统一社会信用代码：91410200558343213K。住所地：开封市郑开大道三大街悦都商业楼**。法定代表人：梅井磊。委托诉讼代理人：刘振凯、钟芳芳（实习），河南国银律师事务所律师，特别授权代理。原告刘德良诉被告河南新晋美置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理，由审判员陈伟适用简易程序独任审判，于2020年7月22日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人李凌波、被告委托诉讼代理人刘振凯、钟芳芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告依据《车位使用权租赁合同》向原告交付车位编号为3#G-053负2层的车位，车位价值：120000÷1.4=85714.29元；2、请求依法判令被告依据《车位使用权租赁合同》向原告支付延期交房违约金167373.79元（；3、请求依法判令被告依据《车位使用权租赁合同》向原告支付延期交付车位违约金（自2020年4月26日起每日12元计算至实际交付车位之日止）；4、请求依法判令被告承担本案的诉讼费及相关费用。事实及理由：原告在被告处以881849元购置郑开大道三大街新晋美悦都11号楼2单元23层东户（03）房产，合同约定交房日期为2015年6月30日前。2015年6月26日，被告无法依照合同按时交付房屋，向全体业主送达《延期交房通知书》，并于2016年1月11日与原告就延期交房相应处理办法签署了《车位使用权租赁合同》及合同附件《悦都项目交房问题处理办法》。2017年1月24日，被告向原告交付房屋，并告知原告待地下车位建成并验收合格后通知原告。至2020年3月份，被告一直未通知原告地下车位是否验收合格，原告多次找被告询问是否验收合格可以交付使用，被告以各种理由搪塞推诿、一拖再拖，在2020年4月底，被告明确告知原告签署的《车位使用权租赁合同》不算数作废了，爱去哪告去哪告，迫于无奈，为保障公民的合法权益，维护社会安定团结，特诉诸司法机关，请依法审理，公正判决。被告辩称：车位使用权租赁合同，并未约定车位的实际交付时间，仅约定在地下车位建成并验收合格后三日内将车位交付，鉴于目前车位仍在建设当中，且不满足验收交付条件，故被告事实上不能履行交付诉请车位的义务，不存在违约行为，原告要求交付车位及延期交付车位违约金的诉求不应得到支持。关于原告要求被告支付的延期交房违约金的诉求，车位使用权租赁合同并未约定延期交房违约金，原告诉请延期交房违约金无论是法律规定还是事实情况，均无据可循。且延期交房违约金系基于原、被告签订的商品房预售合同，与本案不属于同一法律关系，且被告于2017年1月24日向原告交付房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第188条之规定，原告诉求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应为2017年1月24日至2020年1月24日，原告没有证据证明在此规定期间内有诉讼时效中断的事由，在法定诉讼时效届满后原告于2020年5月25日诉请被告支付逾期交房违约金不应得到支持，综上所述，请求人法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于开封市××大街的“悦都”小区系由被告开发，2015年原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于开封市汴西新区的“悦都”小区的第11幢2单元23层东户商品房出卖给原告，建筑面积185.2平方米，房屋总价款881849元，约定交房时间为2015年6月30日前，如逾期交房，被告应在逾期交房之日至实际交付之日按照已交付房款的日万分之五支付违约金，上述合同签订后，原告将全部房款支付给了被告。但被告于2017年1月24日向原告交付房屋。2016年1月11日，原、被告签订车位使用权租赁合同一份，约定被告将上述小区的负二层的3#G-053车位一个租赁给原告使用，租赁费用为120000元，双方约定租赁费由上述房屋所产生的延期交房违约金支付，房屋违约金以实际发生为准，与所选地下车位价格差额多退少补(详见悦都项目交房问题处理方法),并约定“甲方在地下车位建成并验收合格后三日内将车位交付给乙方使用……甲方未按照约定交付车位的，自约定的交付条件达成次日起至实际交付之日止，甲方每日向乙方支付租赁费万分之一的违约金”。被告认为上述协议载明的车位现不符合合同约定的交付条件，故未交付。另查明，悦都项目交房问题处理办法载明“若选购新晋美.悦都地下车位的按违约金比例1:1.4进行兑换购买”。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务，原告已按合同约定将房款全部付清，履行了付款义务，被告应按合同约定的期限履行交房义务，逾期交房，已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原、被告双方已对逾期交付房屋违约金的计算方式进行了明确的约定，但因被告主张合同约定违约金过高，考虑到周边同等地段同类房屋租金等因素并综合本案案情，本院依法酌减为每日按已交付房价款万分之三计算，被告延期交房573天，经计算，违约金共计为151590元。原、被告签订了车位使用权租赁合同，该合同合法有效，不违反法律的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务，该合同约定以涉案的房屋延期交房违约金折抵车位租赁费用，折抵比例按照1:1.4，经计算车位租赁费用应为85714.29元（120000÷1.4=85714.29元），扣除上述车位租赁费用后被告仍应向原告支付下余延期交房违约金共计65875.71元。原告认为被告应当向原告交付涉案车位，对此被告不予认可，认为上述车位并未建成且验收合格，不符合合同约定的交付条件，原告对此提供的证据不足以证明车位已经达到了合同约定的交付条件，故对于原告要求交付涉案车位的诉求，本院不予支持。涉案的车位为房屋整体建筑的一部分，房屋已经于2017年1月24日向原告交付，在三年的时间内被告并未将车位建成并申请验收，已经怠于履行合同义务，应按照合同约定承担违约责任，违约金应自原告起诉之日开始计算至被告实际向原告交付车位之日止，以车位价值85714.29元为基础，按照每日万分之一计算。综上，原告诉求的延期交房违约金超出本院认定的部分，本院不予支持。被告辩称原告起诉已经超过诉讼时效的理由，因2016年双方签订了车位使用权租赁协议，明确载明了以违约金折抵租赁费用，可以认定被告对于欠付原告延期交房违约金是明知的，原告的起诉并未超出法律规定的诉讼时效，该项辩称理由本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：被告河南新晋美置业有限公司应向原告刘德良给付的延期交房违约金为65875.71元及延期交付车位违约金（自2020年6月4日开始计算至被告实际向原告交付车位之日止，以车位价值85714.29元为基础，按照每日万分之一计算）。驳回原告刘德良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2549元，由被告河南新晋美置业有限公司负担663元、原告刘德良负担1886元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员 陈 伟二〇二〇年八月六日书记员 蒋婷婷