江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终2386号上诉人(原审被告、反诉原告）：史丽，女，1980年7月21日出生，住如皋市。委托诉讼代理人：杨威，江苏张峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏星球物业服务有限公司，住所地如皋市如城镇新北商城**。法定代表人：单美芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈小琴，江苏高明法律服务所法律工作者。上诉人史丽因与被上诉人江苏星球物业服务有限公司房屋（以下简称星球物业公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院（2018）苏0621民初7390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人史丽上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。理由如下：1.被上诉人并不具有法定解除权,案涉租赁合同并未解除,上诉人有权要求继续履行合同。上诉人交纳租金的最后一期租期尚未履行完毕，被上诉人应当通过将房屋维修后继续交付上诉人租赁。2.一审判令上诉人支付租金错误。被上诉人未尽维修义务致使房屋不能正常使用，上诉人并未因占用房屋的行为获得任何利益。一审错误适用《合同法》第二百二十一条规定，且即便适用该条规定，也应当延长租期而非减少租金。即便减少租金亦不能采用当前房屋状况来确定2016年10月2日至2018年6月5日期间的租金。3.由于2016年10月2日起上诉人无法使用租赁房屋，上诉人依据《合同法》第六十七条规定行使先履行抗辩权，要求被上诉人提供符合约定用途的房屋并非互相违约，被上诉人未能提供符合约定的房屋，导致后续合同无法继续履行，合同应当为中止履行状态，上诉人不存在任何违约行为。4.无论根据被上诉人录制的视频还是其庭审自认，均表明被上诉人将上诉人的物品搬离并上锁控制，上诉人的物品在被上诉人的控制之下，一审应当判决返还上述物品，而非直接驳回该诉讼请求。被上诉人星球物业公司辩称，1.双方合同已经到期，被上诉人有权解除租赁合同。2.上诉人没有按照合同约定交纳租金即构成违约。3.被上诉人在合理期限内已经对案涉房屋进行修复，并不存在违约行为。4.上诉人主张的物品并不存在。请求二审驳回上诉人的诉讼请求。星球物业公司向一审法院起诉请求：史丽腾空并交付租赁房屋；支付其租金24180元、水费360元、电费6571元、违约金10000元，合计41111元。一审法院查明事实如下：2015年1月10日，星球物业公司与史丽签订房屋租赁合同。合同约定，星球物业公司将位于金鼎名城一期9号楼底层金鼎会所大厅及会所右侧2间房屋租赁给史丽，建筑面积为180平方米；房屋租赁用途为商业、便民服务，不得他用；租赁期限为3年，自2015年1月11日至2018年1月10日；房屋租金第一年为12000元，第二年为13200元，第三年为15600元，6个月结算一次，合同签订时史丽向星球物业公司交付首期房租；下一次房租在到期日前30日前给付，该租金为星球物业公司到手清得，星球物业公司不开具发票仅出具收款收据；星球物业公司在合同生效之日起当日内将房屋交付给史丽；租赁期间，星球物业公司对房屋及其附着设施每月检查一次，史丽应予积极协助，不得阻挠；因史丽管理使用不善造成房屋及其相关设备的损失和维修费用，由史丽承担并赔偿损失；房屋租赁期间，水、电由星球物业公司负责接通，费用由史丽自理；史丽支付水、电费（电表初始数3185度，电表号207-45049）、物业管理费、每年垃圾清理费600元，并承担延期付款的违约责任；租赁期满后，合同终止，史丽须将租赁房屋退还星球物业公司；史丽有下列情形之一的，星球物业公司可终止合同并收回房屋，造成星球物业公司损失的，由史丽负责赔偿，擅自将承租的房屋转租的，擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，拖欠租金累计达1个月，无正当理由闲置达3个月，利用承租房屋进行违法活动的，故意损坏承租房屋的；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，如不能协商一致，按违约处理，违约方向对方给付违约金10000元，自违约金给付之日合同终止，终止前应按实际使用结算房租；合同到期，史丽有优先租赁权；协议履行中，如有一方违约，需承担违约金10000元。双方均向一审法院提供了租赁合同。其中史丽持有的租赁合同，电表号为207-45049，星球物业公司持有的租赁合同，将该电表号划去，写为207-044910。星球物业公司解释，合同中记载的电表号错误，星球物业公司工作人员重新进行了填写；史丽称该电表号无误。此后，史丽于2015年1月11日开始使用租赁房屋。其后，史丽分别于2015年1月9日、2015年7月8日、2016年1月22日、2016年8月16日缴纳租金合计25200元，星球物业公司开具收据。2015年10月20日，史丽交纳电费3806元、水费194元。史丽使用租赁房屋先后用于经营小超市、菜场、开设麻将馆、培训班等。2016年7月7日，租赁房屋出现局部屋顶脱落，星球物业公司进行了维修。此后，租赁房屋分别于2016年10月2日、2016年12月21日陆续出现屋顶脱落，史丽为此多次找过星球物业公司要求维修，但星球物业公司一直未予修理。2018年5月15日，星球物业公司向史丽发出通知函，内容为：史丽所租赁的小区会所房屋已经到期，史丽拖欠房租数月及电费2368元、水费291元。星球物业公司多次催促史丽缴纳，但是史丽一直未缴纳。根据合同第九条约定，史丽拖欠租金累计达1个月，星球物业公司可终止合同并收回房屋，造成的损失由史丽赔偿。限史丽一周内缴清费用、搬离房屋。若逾期未搬离，星球物业公司将采取法律途径，后果自负。星球物业公司将该通知函张贴在史丽所租赁的房屋门口，史丽称并未收到该通知函。2018年6月2日，星球物业公司工作人员向史丽发送短信，内容为“我是金鼎名城星球物业公司的，您租赁我公司会所的房屋已于2018年1月10日到期，限您在3天内将您的物品清离，否则我司视同你自动放弃，将全部清除。另您拖欠我司的房租及水电费将采取诉讼的方式追回”。史丽收到并回信息。2018年6月5日，星球物业公司将史丽存放在租赁房屋内的物品搬离主租赁房屋西侧房屋内，现场录制了视频。史丽于2018年6月7日发现租赁房屋已被上锁无法进入后报警。史丽称其租赁房屋内有以下物品：松花伴侣片10瓶、松花片8瓶、玛珈10瓶、葡萄籽5瓶、靓颜5瓶、竹康宁8瓶、破壁松花粉20盒、松花参宝8瓶、亚麻籽油5盒、牙膏40支、牙刷10盒、香兰阁活肤养颜系列5套、珍白系列3套、润妍系列8套、净水器10台，并反诉要求星球物业公司返还。星球物业公司核对后向一审法院提交了物品清单，其清单中并无史丽清单中所列物品。此外，一审法院于2019年3月27日组织双方至租赁房屋现场进行勘验，案涉租赁房屋一楼中厅右侧屋顶出现破损、墙面泛黄，另有一小房间（即史丽称出现屋顶整体脱落的房间）屋顶已经修复完毕，墙面存在水渍。一审法院认为，案涉房屋租赁合同系当事人真实意思的体现，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案的争议焦点：（一）案涉租赁合同是否已经解除，史丽要求继续履行合同的主张应否支持；（二）星球物业公司要求史丽腾空并交付房屋的主张应否支持；（三）星球物业公司是否存在违约行为并支付史丽违约金10000元；（四）史丽应否支付星球物业公司租金、水费、电费等及应支付的数额；（五）史丽应否支付星球物业公司违约金10000元；（六）史丽要求返还其财物应否支持。以下逐一评述：关于争议焦点一，依据我国合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方签订的租赁合同期间至2018年1月10日届期，此后，史丽继续占用租赁房屋，故双方签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。星球物业公司称该公司于2018年5月15日在租赁房屋门前张贴通知，要求史丽结清费用并搬离房屋，但史丽称未收到。因星球物业公司未能就解除合同通知有效送达，故该通知未生效。2018年6月2日，星球物业公司工作人员向史丽发送短信，限史丽3天内清离物品，否则视同其自动放弃将全部清除，该短信史丽收到并予回复。2018年6月5日，星球物业公司将史丽存放在租赁房屋内的物品已全部搬离。一审法院认为，星球物业公司依法享有法定解除权，且已在合理期限之前通知史丽，应当认定双方之间的租赁合同于2018年6月5日予以解除，双方因租赁合同产生的权利义务终止。史丽在租赁合同解除之后，主张继续履行合同，于法无据，一审法院不予支持。关于争议焦点二，星球物业公司于2018年6月5日将史丽存放在租赁房屋内的物品已全部搬离，并实际占用租赁房屋，史丽并不实际占有租赁房屋也就不存在交付之义务，故对于星球物业公司要求史丽腾空租赁房屋并交付房屋的主张，一审法院不予支持。关于争议焦点三，依据我国合同法规定，出租人对于租赁物应当承担维修义务。本案中，星球物业公司作为物业出租人，有义务交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。史丽在使用租赁物过程中，因房屋出现屋顶脱落不能正常使用时，曾先后通知星球物业公司，星球物业公司也予维修。但自2016年10日2日起，星球物业公司未提供证明其已履行维修义务，影响史丽的正常使用，星球物业公司存在违约行为。按照租赁合同约定，“协议履行中，如有一方违约，需承担违约金10000元”，故对于史丽要求星球物业公司支付违约金10000元，一审法院予支持。对于星球物业公司主张租赁房屋存在屋顶脱落等质量问题系史丽不当使用所致，但未能举证证明，一审法院不予采信。关于争议焦点四，关于史丽应否支付星球物业公司租金、水费、电费等及应支付的数额。史丽辩称由于案涉房屋存在质量问题，其多次要求星球物业公司进行维修而星球物业公司拒绝维修，其于2016年10月2日之后就未再使用案涉房屋，且其有权行使不安抗辩权中止履行。一审法院认为，史丽实际占用租赁房屋，应当按照合同约定支付租赁费用。按照我国相关法律规定，史丽作为承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因史丽未自行维修且实际占用，而案涉合同已于2018年6月5日解除，故史丽可依法主张减少租金。史丽以其有权行使不安抗辩权主张合同中止，既不符合我国合同法规定的不安抗辩权行使条件，其也未在出现法定情形时及时通知对方，而是在本案审理过程中主张；该抗辩，于法无据，法院不予采信。史丽据此拒付租金，于法无据。经对本案证据进行综合分析，并结合一审法院现场勘查情况，一审酌定史丽按照租金的一半缴纳租金。即自2016年10月2日起至2018年6月5日（即租赁合同解除时止），史丽按租金一半缴纳租金12710元（99×13200/365+511×15600/365）/2。此外，2016年1月10日至2016年10月2日期间租金为9620元。史丽自2016年1月10日至2018年6月5日应缴纳租金为22330元，减去史丽已缴纳13200元，史丽还应当缴纳租金9130元。星球物业公司要求史丽向其支付水费360元、电费6571元的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明其主张，一审法院不予支持。关于争议焦点五，史丽实际占有、使用租赁物而未按照双方合同约定支付房租，亦已构成违约。星球物业公司要求史丽按照合同约定支付违约金，依法有据，一审法院予以支持。史丽应当按照合同约定支付星球物业公司违约金10000元。关于争议焦点六，史丽要求星球物业公司按照其提供的物品清单返还其私人物品的反诉请求，因星球物业公司提供的物品清单中并无上述物品的存在。而史丽未能就其要求返还的财物存在事实举证，其不利后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十一条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、史丽支付星球物业公司租金9130元。二、史丽支付星球物业公司违约金10000元。三、星球物业公司支付史丽违约金10000元。上述一至三项相抵，史丽于判决发生法律效力后15日内支付星球物业公司9130元。如义务人不按判决确定的履行期间履行金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回星球物业公司的其他诉讼请求。五、驳回史丽的其他反诉请求。案件受理费828元（已由星球物业公司代垫），由星球物业公司负担458元，史丽负担152元，反诉案件受理费1799元（已由史丽代垫），由史丽负担1774元，星球物业公司负担25元。二审中，双方未提交新证据。经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.史丽在履行案涉房屋租赁合同中是否存在违约行为。2.在案涉房屋出现屋顶脱落情况后，史丽占有房屋的期间，其是否应当支付房屋租金或者占有使用费。3.星球物业公司是否有权解除合同。4.星球物业公司是否应当返还其确认的史丽存放于案涉租赁房屋中的物品。首先，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，案涉房屋屡次出现屋顶脱落的情况，从事后双方的沟通记录中可以看出屋顶建筑材料大量掉落已经影响房屋使用人的安全，而星球物业公司在史丽反映相关情况后一直未予修理，显然违反了其提供适租房屋的合同义务。鉴于星球物业公司未能适当履行合同义务，史丽在已经付清前期租金的情况下有权主张后履行抗辩权，即要求星球物业公司提供符合合同约定、能够正常使用的房屋，史丽此后未及时支付租金系行使其后履行抗辩权，并非违约行为，故史丽不需要为此支付违约金。其次，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，星球物业公司因未能及时修缮房屋确实存在违约行为，但史丽亦应当采取适当措施防止损失扩大。一方面，其可以自行维修房屋，维修费用由出租人负担；另一方面，在已经无法正常使用租赁房屋的情况下，其还可以将房屋交还出租人，由出租人进行处置。史丽将房屋空关直至租赁期届满，甚至在双方约定的租赁期限届满后仍拒不搬离，其行为既无益于双方纠纷的解决，又不能发挥租赁物的效用，客观上造成了损失的扩大。一审法院综合考虑星球物业公司的违约行为以及史丽未能尽到减损义务的情况，酌定史丽自2016年10月2日（租赁房屋第二次发生脱落情况）起至2018年6月5日（租赁合同解除时止）按照合同约定标准的一半缴纳租金并无不当。第三，双方合同约定的租赁期限为2015年1月11日至2018年1月10日，在此期间史丽一直占用房屋，因此不存在合同中止履行的事实。租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。鉴于星球物业公司工作人员在2018年6月2日向史丽发送短信，限史丽3天内清理物品，否则视同其自动放弃将全部清除，史丽亦收到该短信并回复。该短信明确表明星球物业公司意欲解除双方之间的不定期租赁合同，随后，在2018年6月5日，星球物业公司将史丽存放在租赁房屋内的物品全部搬离。因不定期租赁合同双方均可以随时解除，且星球物业公司已经在合理期限内提前通知史丽，故一审法院认定双方之间的租赁合同已于2018年6月5日予以解除并无不当。最后，鉴于史丽主张返还的物品并不在星球物业公司提供的物品清单内，史丽亦未能举证证明其主张的物品确实存放于原租赁房屋内，故一审驳回其相关反诉请求并无不当。其对星球物业公司提供清单中的物品并未主张,故一审法院对此未予处理,亦无不当,如其认为上述清单中的物品确系其所有，可另行向该公司主张。综上，史丽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海安市人民法院（2018）苏0621民初7390号民事判决第一项：即史丽支付江苏星球物业服务有限公司租金9130元。二、维持海安市人民法院（2018）苏0621民初7390号民事判决第三项：即江苏星球物业服务有限公司支付史丽违约金10000元。上述两项相抵，江苏星球物业服务有限公司于本判决发生法律效力后15日内支付史丽870元。如义务人不按本判决确定的履行期间履行金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、撤销海安市人民法院（2018）苏0621民初7390号民事判决第二项，即史丽支付江苏星球物业服务有限公司违约金10000元。四、撤销海安市人民法院（2018）苏0621民初7390号民事判决第四项，即驳回江苏星球物业服务有限公司的其他诉讼请求。五、撤销海安市人民法院（2018）苏0621民初7390号民事判决第五项，即驳回史丽的其他反诉请求。六、驳回江苏星球物业服务有限公司的其他诉讼请求。七、驳回史丽的其他反诉请求。一审案件受理费828元，由江苏星球物业服务有限公司负担778元，史丽负担50元；一审反诉案件受理费1799元，由史丽负担1749元，江苏星球物业服务有限公司负担50元。二审案件受理费2627元，由史丽负担2577元，江苏星球物业服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 曹 璐审判员 陆海滨审判员 高 雁二〇二〇年八月六日书记员 唐颖琦