广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1158号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市*******。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：曾明存，男，汉族，1980年1月28日出生，住广东省阳江市江城区*******，现住广东省阳江市江城区*******。公民身份号码：441********。被上诉人（原审原告）：彭燕，女，汉族，1984年2月15日出生，住广东省阳江市江城区*******，现住广东省阳江市江城区*******。公民身份号码：441********。两被上诉人的委托诉讼代理人：梁宗意，阳江市江城区城北法律服务所基层法律服务工作者。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人曾明存、彭燕商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司在2020年9月30日前到相关部门办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20******）的登记备案手续；二、撤销一审判决第二项，改判丰怡公司无需以日万分之一的标准支付逾期交房违约金16120.72元；三、二审案件受理费由曾明存、彭燕承担。事实与理由：一、由于丰怡公司的前任管理层非法挪用资金以及最新疫情的影响，导致丰怡公司至今未能完成53幢502房的预售合同登记确权备案手续，考虑到丰怡公司目前的实际状况，请求法院准许丰怡公司在2020年9月30日前办理完毕《商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续。二、曾明存、彭燕至今未缴清购房款，一审法院以购房款总额为基数计算逾期交房违约金，并以日万分之一的标准判决丰怡公司支付逾期交房违约金明显不当，丰怡公司请求依法纠正并调整违约金支付标准。（一）丰怡公司承认由于前任法定代表人和董事的不当行为造成公司缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间在2018年12月31日交房给业主使用。对此，丰怡公司已经向包括曾明存、彭燕在内的业主表示歉意。鉴于逾期交楼存在客观历史原因，丰怡公司为了*****项目今后的继续经营管理，愿意从补偿角度考虑，同意就逾期交房给予业主带来的不便作出适当经济补偿。一审法院虽已调整逾期交房违约金，但仍属过高，将给丰怡公司今后管理及经营*****项目造成严重经济困难，不利于整体社会效果。从公平合理及补偿的角度考虑，丰怡公司请求按照已付房款的0.5%一次性作出补偿，请求二审法院予以调整。（二）即使曾明存、彭燕无法以办理银行按揭方式支付购房款，合同双方也应另行协商支付购房款的方式，而不应将无法办理银行按揭贷款手续的责任全部归于丰怡公司。因此，一审判决在曾明存、彭燕未付清购房款的情况下按照购房款总额计算违约金对丰怡公司明显不公，即使要计付违约金，也应根据曾明存、彭燕实际缴交的购房首期款计算，请求二审法院予以纠正。曾明存、彭燕辩称：曾明存、彭燕认为丰怡公司提出的上诉请求及理由没有事实及法律依据，应依法驳回丰怡公司的上诉请求，维持一审判决。曾明存、彭燕向一审法院起诉请求：一、判令丰怡公司即时履行办理坐落于阳江市江城区*******房的预售合同登记备案到曾明存、彭燕名下的义务；二、判令丰怡公司从2019年1月1日起以535572元为基数按照万分之五日利率赔付违约金给曾明存至坐落于阳江市江城区*******房符合交付条件交付给曾明存、彭燕时止；三、判令本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年11月2日，曾明存、彭燕（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20******），合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区*******房出售给曾明存、彭燕，预测建筑面积共98.69平方米；该商品房为预售商品房，总价款为535572元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年10月26日前支付首期房价款161572元，占全部房价款的30%。余款374000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付；第十一条关于交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；……第十二条关于逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5(该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十九条关于预售合同登记备案：（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：若因买受人原因包括但不限于买受人未按时付清首期款或房款、专项物业维修基金、其他与备案相关费用以及买受人未及时签订相关备案资料，导致出卖人在规定的时间之内无法办理商品房预售合同登记备案手续的，一切后果由买受人承担，与出卖人无关。合同还约定了其他条款。曾明存、彭燕和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，曾明存、彭燕于2017年10月26日支付了涉案房屋首期款161572元给丰怡公司。2017年10月26日支付了代收代缴办证税费13276元给丰怡公司。2017年12月22日支付了代收代缴办证税费10711元给丰怡公司。2017年11月9日，曾明存、彭燕（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同补充协议书》，协议主要约定：第5条关于合同第十一条约定的补充：1、不论何种原因，若买受人未按合同约定如期付清房款，包括银行按揭款、分期付款等款项，出卖人有权延迟交楼，直至买受人付清所有房款；……。协议还约定了其他条款。曾明存、彭燕称由于丰怡公司指定的贷款银行没有房贷额度及涉案房屋未办理商品房预售合同备案到曾明存、彭燕名下，致使涉案房屋未能正常办理按揭贷款，丰怡公司亦没有按约定的期限将经验收合格的商品房交付给曾明存、彭燕，曾明存、彭燕遂向一审法院提起诉讼，请求如诉称。在诉讼中，曾明存、彭燕、丰怡公司均确认曾明存、彭燕于2019年11月1日收楼。丰怡公司提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿，拟证明其代曾明存、彭燕缴交了房屋维修基金7920元；丰怡公司提交了《单位工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，予以证明涉案房屋于2019年10月28日竣工验收备案。一审法院认为：曾明存、彭燕与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议书》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房的《商品房买卖合同（预售）》至今尚未办理登记备案手续，现曾明存、彭燕请求丰怡公司即时履行办理《商品房买卖合同（预售）》备案手续，合理合法，一审法院予以支持。丰怡公司辩称由于前任管理层非法挪用资金致使至今未能完成涉案合同备案手续，将在不可抗力因素消除后完成登记备案，依法无据，一审法院不予采纳。关于逾期交房违约金的问题。本案中，由于丰怡公司未将涉案的预售合同登记备案，造成曾明存、彭燕无法办理银行贷款支付余下的购房款，过错在于丰怡公司，现曾明存、彭燕请求继续按合同履行，为此丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付涉案商品房给曾明存、彭燕，但丰怡公司于2019年11月1日才将涉案房屋交付给曾明存、彭燕，至今逾期超过60天，已构成逾期交房，其应按合同约定承担违约责任。因此，曾明存、彭燕请求丰怡公司支付逾期交房的违约金，合法合理，一审法院予以支持。由于本案曾明存、彭燕没有证据证明因丰怡公司逾期交房所造成的损失，同时考虑曾明存、彭燕仅支付首期购房款161572元，合同约定逾期交房违约金按全部房价款的日万分之五计算，该约定明显过高，丰怡公司请求调整违约金合理，一审法院予以采纳，本案逾期交房违约金可酌情调整为按全部房价款的日万分之一计算。因此本案根据曾明存、彭燕的请求，丰怡公司的逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至涉案房屋符合交付条件之日（即2019年10月28日）止共301天，逾期交房违约金为16120.72元（535572元×0.0001%×301天）。丰怡房产公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日到相关部门办理曾明存、彭燕与丰怡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20******）的登记备案手续；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金16120.72元给曾明存、彭燕；三、驳回曾明存、彭燕的其他诉讼请求。一审案件受理费954元，由曾明存、彭燕负担772元，丰怡公司负担182元。二审期间，丰怡公司没有提供新证据。曾明存、彭燕向一审法院提交《商品房未清付房价款交付使用的申请》，拟证明曾明存、彭燕于2019年10月31日签署丰怡公司制作的《商品房未清付房价款前交付使用的申请》，申请丰怡公司提前交付商品房给其使用。经组织质证，丰怡公司对该项证据无意见。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，丰怡公司与曾明存、彭燕均同意继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》，但双方对余下购房款的支付方式未能达成一致意见。丰怡公司在二审陈述双方在合同中并无约定余下购房款的支付期限，由于丰怡公司的前任法定代表人和管理层非法挪用公司资金等不当行为导致其未能为业主办理商品房合同登记备案手续以及银行按揭手续。曾明存、彭燕对此无异议。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方当事人对一审判决认定丰怡公司构成逾期交房违约不持异议，且同意继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》，本院予以确认。曾明存、彭燕与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行各自义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是丰怡公司应否调整办理涉案《商品房买卖合同（预售）》登记备案手续的时间；二是涉案商品房的逾期交房违约金应如何计算。关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》载明：“出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”丰怡公司未按该约定办理涉案合同的登记备案手续，已构成违约，现本院结合本案的实际情况，确定丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十天内办理涉案《商品房买卖合同（预售）》登记备案手续并无不妥，本院予以支持。丰怡公司主张因其公司的实际状况及受最新疫情影响，请求将办理涉案《商品房买卖合同（预售）》登记备案手续的时间宽限至2020年9月30日前，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本案中，曾明存、彭燕已依约支付首期款161572元给丰怡公司，且丰怡公司确认曾明存、彭燕未能按约定通过银行按揭贷款的方式付清余下购房款是因丰怡公司的单方原因所致，而双方对余下购房款何时付清并未作出约定，故曾明存、彭燕未付清余下购房款的行为不构成违约，丰怡公司应依约交房给曾明存、彭燕使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，曾明存、彭燕未对其因逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定曾明存、彭燕该损失的参考标准。曾明存、彭燕与丰怡公司在《商品房买卖合同（预售）》约定如果因出卖人的原因造成房屋逾期超过60日交付，买受人要求继续履行合同的，“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”，意味着丰怡公司每日应承担的逾期交房违约金为267.79元（535572元×0.0005），即丰怡公司每月应承担的逾期交房违约金为8033.7元（267.79元×30天），明显超过当地同地段同类型房屋的租金水平，故本院根据公平原则和诚实信用原则，结合曾明存、彭燕未支付全部购房款等情况考虑，酌定将逾期交房的违约金调整为按已付房款日万分之二点五计算。曾明存、彭燕对一审确定丰怡公司承担逾期交房的责任期间为2019年1月1日至2019年10月28日无异议，故丰怡公司应支付给曾明存、彭燕的逾期交房违约金为12158.29元（161572元×0.00025/天×301天）。丰怡公司上诉请求将逾期交房违约金调整为按总房价的0.5%计算，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司关于调整违约金的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决计算逾期交房违约金欠妥，本院作相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初126号民事判决第一项；二、撤销阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初126号民事判决第三项；三、变更阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初126号民事判决第二项为：阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金12158.29元给曾明存、彭燕；四、驳回曾明存、彭燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费954元，由曾明存、彭燕负担772元，丰怡公司负担182元。二审案件受理费203元，由曾明存、彭燕负担46元，阳江丰怡房地产发展有限公司负担157元。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年八月十七日法官助理 李凤霞书 记 员 陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。