云南省墨江哈尼族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0822民初139号 原告：陈泽月，男，1970年1月20日出生，汉族，云南省普洱市墨江哈尼族自治县（以下简称墨江县）人，无业，高中文化，户籍所在地：云南省玉溪市澄江县，现住墨江县。 委托诉讼代理人：王进，男，云南慧申律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：马忠浩，男，云南慧申律师事务所律师。特别授权代理。 被告：李永平，男，1963年5月30日出生，哈尼族，云南省墨江县人，农民，高中文化，户籍所在地：墨江县，现住墨江县。 委托诉讼代理人：李江勇，男，1985年1月7日出生，汉族，云南省墨江县人，个体户，大专文化，户籍所在地：墨江县，现住普洱市思茅区。系被告李永平侄儿子。特别授权代理。 原告陈泽月与被告李永平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈泽月及其委托诉讼代理人王进，被告李永平及其委托诉讼代理人李江勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈泽月向本院提出诉讼请求：1.依法确认2008年10月3日赵思美与李永平签订的《房屋转让协议书》无效；2.依法判决被告向原告返还《房屋转让协议书》的（墨集用2004字第009号）土地及房屋。事实和理由：2008年赵思美将位于景星镇××小组××房屋××给××村的李永平，在赵思美去世后，直至2016年原告才发现赵思美与被告签订的《房屋转让协议书》，才知道房屋被母亲赵思美于2008年出售给被告的事实，原告在知道该情况后一直与被告协商处理返还房屋及土地的相关事宜，但被告却一直拒不返还。原告认为：被告购买赵思美户房屋的行为违反国家法律法规的规定，被告与赵思美签订的合同属于无效合同，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 李永平辩称，1.请求确认2008年10月赵思美与李永平签订的《房屋转让协议书》有效，继续履行协议约定的房屋及土地的使用及管理权；2.本案诉讼费由原告承担。事实及理由：1.被告于2000年开始以每年1200元的租金租住赵思××一处房屋，同时享有使用及管理其所有土地的权利。期间赵思美方曾提出以34000元的价格把房屋转让于被告，由于当时只有房屋居住，作为农民的被告没有土地使用，只有房屋没有意义，所以被告当时并未同意。时隔8年之久，2008年赵思美同其子女提出以96800元的价格将此房屋及土地使用权作为房屋转让的附加条件一同转让给被告，基于有了土地的使用权，被告同意达成协议。同年8月，赵思美同其二子（陈猛）、三女（陈懿）回来具体协定相关事宜。当时被告也问及其家庭成员情况，赵思美与子女均称长子陈泽月已入赘到玉溪，户口已迁出，次子在墨江教书，三女已出嫁到玉溪，户口仅赵思美一人，其本人作为该户户主，户的代表，具备对名下资产单独处理的资格。合同是遵照了当地所有目前存在的转让习俗，经协商由赵思美儿子陈猛打印而签，三女在场。同时也说明了是家庭大多数成员的共同意愿。从租到买，被告在该房屋内居住近20年，期间原告亦未提出任何异议。2.被告与原告间不存在房屋转让关系，更谈不上合同纠纷。原告户口早已迁出，被告现住房是2008年从赵思美名下转让而来，当时赵思美由其两个子女一同回来办理，并不是赵思美单独对房屋进行处理，被告未曾与原告签订任何合同，不存在合同约定。之所以现在原告提起诉讼，被告认为是基于茶叶和房子均涨价，原告受利益驱动而致，违背了基本的诚信原则。综上所述，原告的请求缺乏事实与法律依据，在房屋买卖协议已经履行完毕12年后，原告违反诚实信用原则，提起诉讼，损害被告权益，该房屋系被告现在的唯一住房。经乡政府的几次搬迁与街道改造，现该房屋临街，距乡政府100米以内，怎么说也值个500000元，怎么返还？且在合同中已单独有明确的违约约定，处理方若有反悔应按照市场价格重定。请求法院驳回原告的诉讼请求。 综合双方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：原告的诉讼请求应否得到支持？ 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1.《赵思美户口注销证明》复印件、民事裁定书、证明各一份、《弃权声明》五份，欲证明①赵思美于2011年去世，其名下的房屋作为遗产应当由继承人进行继承：②继承人陈懿、陈玉玲、杨海梅、陈杨、陈玉华放弃了对房屋的继承权，对房屋享有权利的只有陈泽月，原告具备起诉的资格和主体条件的事实；③原告于2019年5月16日向墨江县人民法院起诉后又撤诉的事实； 2.《房屋转让协议书复印件》一份，欲证明2008年赵思美将农村土地和房屋出售给被告李永平，该协议因违反法律强制性规定是无效的，被告应当向赵思美的遗产继承人返还土地和房屋的事实。 被告围绕答辩主张依法提交了如下证据： 1.《房屋转让协议》、《集体土地使用证》、《林权证》各一份，欲证明合同存在的事实； 2.罗恒宏、庄永进证言各一份，欲证明1995年至1999年由罗恒宏以每月15元的租金单独租用房屋，同时证明1999年后被告开始以每年1200元的租金租用房屋及土地使用权的事实； 3.2011年、2015年景星村委会出具的证明各一份，欲证明赵思美合同项下的房屋及土地使用权已转让给李永平的事实； 4.《景星镇人民政府关于陈泽月与李永平房屋、土地纠纷处理意见》一份，欲证明在开庭之前最高政府机关的处理意见的事实； 5.《草原承包合同》一份，欲证明被告一直在履行小组成员应尽的义务的事实； 6.墨江县农村住房安全认定牌照片一份，欲证明景星镇景星村许冲组19号房屋符合墨江县住房和城乡建设局农村房屋安全认定“一户一宅”的标准，该房屋为被告的唯一住宅的事实； 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据1，原告对《房屋转让协议》的真实性认可，合法性不认可，认为协议中的转让价格被告应该提供相关证据证实。对《集体土地使用证》、《林权证》的三性均无异议，对证明目的不发表意见。本院认为，该组证据来源合法，内容真实，能证明被告欲证明的目的，本院予以采信。证据2，原告对三性及证明内容均不予认可，认为证言与事实不符，认为陈猛于2016年去世，但是证言里面2018年却还说到陈猛。本院认为，该组证据中的内容与庭审中原、被告的陈述及相应证据矛盾，且无其他证据相互印证，不能证明被告欲证明的目的，本院不予采信。证据3，原告对三性及证明内容都不予认可，认为村委会出具的证明应该有经办人的签名，证明内容也与事实不符。本院认为该证据仅能证明景星村农村社区知晓赵思美名下的房屋转让给李永平、车丽娅夫妇的事实，不能证明土地使用证已转让给李永平的事实。证据4，原告对三性和证明内容均不予认可，认为政府出具文件也需要相关人员签名，同时处理意见是在去年2019年5月16日原告起诉之后才出具的，不符合相关法律规定。本院认为，该证据仅能证明原告因房屋、土地纠纷向景星镇人民政府申请处理，景星镇人民政府作出相应处理意见的事实。证据5，原告对三性认可，对证明内容不认可，认为合同里面体现不出来被告的证明目的。本院认为，该证据虽来源合法，内容真实，但与本案无关，本院不予采信。证据6，原告对三性均不予认可，认为认定牌上写的是许冲社19号，同时村级是涵德村扎卡组，与法律规定不符合。本院认为，该证据无其他证据相互印证，不能证明被告欲证明的目的，本院不予采信。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告与赵思美于2008年10月3日经协商后签订《房屋转让协议书》，约定将赵思美名下位于墨江县，总面积188.19㎡，包括正房三间两层、厨房、后面天井、猪厩等在内，转让给被告，转让费为人民币96800元，李永平于2008年10月3日将转让费96000元付给赵思美，剩下的800元以后付。即日起，上述房屋产权（土地使用证一本，林权证一本）归李永平所用，以后在办理房产过户等事项的一切费用由李永平承担并负责办理。另外，赵思美家的所有茶地、田地及柴山在政策允许的情况下由李永平长期继承使用管理，赵思美不得干涉李永平的使用管理权。上述协议，双方当事人不得反悔，若赵思美反悔，房价要按市场价重定，若李永平反悔，赵思美有权不退款。协议签订后，李永平按约定支付了房屋转让费后，一直使用该房屋至今，且景星村农村社区知晓赵思美名下的房屋转让给李永平的事实。原告曾与被告沟通返还房屋及承包土地事宜未果。2019年5月15日，原告与被告农村房屋买卖合同纠纷一案起诉至我院，并于2019年9月23日撤回起诉。2019年6月17日，景星镇人民政府作出《景星镇人民政府关于陈泽月与李永平房屋、土地纠纷处理意见》，并明确“若当事人不服此调解意见，可以自接到调解意见书之日起向上级土地管理部门反映或向人民法院起诉”。另查明，赵思美与原告、陈猛、陈懿、陈玉玲、陈玉华系母子女关系，陈猛于2016年去世，陈猛妻子名为杨海梅，儿子名为陈杨。陈懿、陈玉华、陈玉玲户口均已经迁至云南省玉溪市红塔区，系居民户口。原告陈泽月虽在2008年2月21日将户口迁到云南省玉溪市澄江县，但2018年9月，墨江县景星镇景星村民委员会许冲村民小组仍将赵思美户的十四块土地继续承包给陈泽月户，并以陈泽月为承包方代表，颁发了农村土地承包经营权证（该事实在（2019）云0822民初409号案件中已被确认）。被告系景星镇涵德村扎卡组**人。还查明，赵思美因死亡于2011年9月8日被注销户口，该涉案房屋的继承人陈懿、陈玉玲、杨海梅、陈杨、陈玉华均出具弃权声明，表示放弃对涉案房屋的一切权利，房屋及土地相关事宜由陈泽月自行处理，本人不主张任何权利，不提出任何要求。 本院认为，本案涉及的是赵思美户名下的房屋及房屋所在的土地，故本院仅审查《房屋转让协议》中涉及房屋的部分（协议中涉及土地的部分已在（2019）云0822民初409号案件中确认为有效）。本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让或转让，违反法律、行政法规的强制性规定的合同不具有法律效力。本案被告李永平非墨江县景星镇景星村许冲组村民，但其通过购买赵思美房屋的形式可能取得赵思美宅基地的使用权，而农村宅基地属于农民集体所有土地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许违法转让，因此本案中涉及的房屋转让行为违反了法律规定，属于无效行为，故《房屋转让协议》中涉及房屋转让的部分无效。虽然景星镇景星村农村社区知晓李永平购房的事实，但根据法律规定，宅基地的审批需经过县级以上人民政府进行审批，本案中农村社区的认可不能作为宅基地合法流转的依据，该购房行为与法律相悖，因此不影响对《房屋转让协议》中涉及房屋转让部分的无效进行认定。而赵思美去世后，赵思美的继承人可以依法继承其所有的房屋，在其他继承人放弃对涉案房屋一切权利的情况下，原告作为房屋继承人要求确认2008年10月3日赵思美与李永平签订的《房屋转让协议书》无效的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。而合同无效的部分，自始无效，因该合同无效部分取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告向原告返还《房屋转让协议书》的墨景集用2004字第009号土地及房屋的诉讼请求，本院予以支持。而被告要求确认2008年10月3日赵思美与李永平签订的《房屋转让协议书》有关房屋转让部分有效，继续履行协议约定的房屋的使用及管理权的主张，本院不予采纳。被告关于返还购房款的主张，其在答辩状中并未明确具体数额，且本院在庭前已经口头告知其可以提起反诉，但被告在法庭辩论结束前一直未提起反诉，故被告有关返还购房款的主张，可另行提起诉讼。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条第三款规定，判决如下： 一、赵思美与李永平于2008年10月3日签订的《房屋转让协议书》中涉及房屋转让的部分无效； 二、由被告李永平于本判决生效之日起三十日内向原告陈泽月返还《房屋转让协议书》中涉及的墨集用2004字第009号土地及房屋； 三、驳回原告陈泽月的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由陈泽月负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。 审 判 长  冯永杰 审 判 员  陈丽君 人民陪审员  康 超 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  李海军