广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初695号原告（执行案外人）：古超华，男，汉族，1945年8月2日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县**********巷23-2，公民身份号码441************014。委托诉讼代理人：古贵君，男，汉族，1975年12月6日出生，广东省蕉岭县人，住址蕉岭县************，公民身份号码441************012，系原告的儿子。委托诉讼代理人：谢秋红，女，汉族，1975年7月8日出生，广东省蕉岭县人，住址蕉岭县******山下二，公民身份号码441************128，系原告的儿媳。被告（申请执行人）：古柏清，男，汉族，1945年3月7日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县******山二队，公民身份号码441************012。委托诉讼代理人：刘中强，广东法泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭兰，广东法泰律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：古岭君，男，汉族，1972年12月12日出生，广东省蕉岭县人，住址蕉岭县***********山下二，公民身份号码441************01X。第三人（被执行人）：黄俊容，女，汉族，1978年10月25日出生，广东省揭西人，住址蕉岭县***********山下二，公民身份号码445************325。原告古超华与被告古柏清、第三人古岭君、黄俊容案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告古超华及其委托诉讼代理人古贵君、谢秋红,被告古柏清的委托诉讼代理人刘中强到庭参加诉讼，第三人古岭君、黄俊容经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古超华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令撤销（2020）粤1427执异5号执行裁定，并停止对涉案房屋的执行；2、请求法院判令确认原告古超华与第三人古岭君签订的《房屋买卖协议》合法有效，原告古超华对涉案房屋享有所有权；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在第三人古岭君与案外人陈志君合伙建设横岗新村需要原告的祖屋四间，经第三人古岭君和原告协商达成口头协议，原告同意将前述四间祖屋128平方米的地方交给第三人古岭君建设横岗新村，作为交换条件，待横岗新村建成后，第三人古岭君无偿提供一套横岗新村的套房给原告。但横岗新村竣工后，因横岗新村的房产销售势头较好，第三人古岭君遂将约定提供给原告的套房卖给他人。原告发现第三人古岭君违约后向其主张权利。经双方多次协商后，原告和第三人古岭君再次达成一致意见，即由第三人古岭君将坐落于桂岭大道中十二巷23-1号101房产无偿提供给原告，以置换原告原四间祖屋。鉴于第三人古岭君曾有毁约行为，原告遂要求第三人古岭君于2017年12月20日出具《房屋转让协议》作为凭据。协议签订后，第三人古岭君向原告交付了《房屋转让协议》约定的房产。2019年8月15日，第三人古岭君与古柏清因民间借贷纠纷导致第三人古岭君置换给原告的涉案房屋在该案件执行过程被列为执行财产，执行法院对该房屋采取了查封措施，并要求原告腾退房屋。原告于2020年5月18日向法院提出案外人异议申请，要求停止对涉案房屋的执行，但被法院裁定驳回。原告认为，执行法院对涉案房屋采取的措施已经严重侵犯了原告的合法权益，具体理由如下：首先，原告以祖屋所占的128平方米土地交给第三人并和其置换涉案房屋，是以物易物，应视为已付清了全部购房款。其次，双方签订协议后，第三人已将房屋交付给原告占有、使用。第三，原告对涉案房屋未转移登记至原告名下没有过错。在原告与第三人古岭君房屋买卖协议签订时，第三人古岭君隐瞒涉案房屋使用土地已由集体土地转变为国家建设用地的事实（据调查，涉案房屋的土地性质现在为国有建设用地），导致原告未能办理房屋所有权变更登记手续。因此，涉案房屋未办理变更登记的责任不在于原告。基于前述理由，执行法院对涉案房屋采取的执行措施违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，严重侵害了原告的合法权益。据此，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定提起案外人执行异议之诉，望法院依法裁决，判如所请。原告为起诉向本院提交的证据有：1、原告古超华身份证复印件一份，证明原告主体资格；2、第三人古岭君常住人口个人信息表复印件一份，证明第三人古岭君主体资格；3、蕉岭县人民法院（2020）粤1427执异5号执行裁定书复印件一份，证明法院查封错误；4、房屋转让协议复印件一份（原件在执异2020-5号案件中），证明第三人古岭君已经将涉案房屋与原告四间祖屋128平方米的土地置换；5，证明复印件一份，证明原告拥有的四间祖屋的土地已经交付给第三人古岭君建设横岗新村，但第三人古岭君又偷偷将房屋抵押给古远方，古伟君从古远方手里赎回给原告；6、不动产登记信息复印件一份，证明房产所有权是原告，诉讼时，涉案房屋的土地性质为国有建设用地；7、户口簿复印件一份，证明原告与第三人古岭君分属不同家庭；8、房屋转让合同复印件一份，证明第三人古岭君已经将房屋转让给原告；9、借条、收条复印件各一份，证明第三人古岭君向古远军的老婆借款200000元，拿涉案房屋作抵押；10、银行转账凭证一份，证明古伟君用200000元从古远方手里赎回涉案房屋给原告；11、录取通知书复印件一份，证明第三人古岭君的女儿居住在涉案房屋内；12、村委证明复印件一份，证明第三人古岭君现在建造的争议房屋是用原告的老屋置换来的。被告古柏清辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。1、原告不具有权属人、案外人资格。根据《物权法》第九条的规定，“不动产权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉被查封的房屋，登记在第三人古岭君名下，属于第三人夫妻所有，房屋不管有无转让的事实发生，均以登记发生效力。原告单方所称的房屋转让行为，未经登记，不发生效力，在法律上不属于案涉房屋的所有权人。原告不是产权人，不具有案外人资格，其在《民事起诉状》中所陈述的以祖屋改建无偿取得涉案房屋不是事实，是虚假陈述，鉴于原告与第三人属于父子关系，不排除双方串通妨碍裁判文书执行。2、古柏清与原告之间没有房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余借款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人的自身的原因未办理过户登记”，以此对照本案，无一款适用于原告。第一、双方无签订合法有效的书面买卖合同。原告提供的2017年12月20日的《房屋转让协议》，属于虚假合同，签名与形成时间与事实不符，而且不是房屋买卖合同，不符合该司法解释规定的房屋买卖合同。此外，该协议约定的生效条件为“以上协议由本人家庭成员签字后正式生效”，原告的家庭成员应当包括其配偶和其他子女，第三人古岭君的家庭成员应当包括其配偶，但是，其他家庭成员均未签名。所以，该协议无效。第二、不动产没有交付给原告。该房屋建成后，一直处于等待销售状态的空置房，直至法院查封时仍然属于空置房，并无交付房屋使用的事实。第三、原告没有支付过购房款。就假的《房屋转让协议》而言，没有买卖房屋价款的约定，所谓祖屋置换，没有祖屋的权利证书和置换协议书，正如“(2020)粤1427执异5号”《广东省蕉岭县人民法院执行裁定书》指出，“他们之间的房屋转让的事实难以查明和认定”。更重要的是，在本案中，原告没有提供支付房屋转让款的收据等书证，完全可以证实原告没有支付购房款。第四、本案是因为买受人的过错没有办理过户登记。退一步说，假如该协议属实，也应当约定房屋过户时间和过户税费的承担，由于是假协议，根本没有过户和税费的约定，就算有约定，原告应当在人民法院查封之前提出，没有提出就是存在过错行为。原告还清楚涉案房屋二次转让和抵押借款情形，在这一方面，原告存在明显过错，完全证实是因为原告自身原因未办理过户登记。综上所述，根据《物权法》及有关司法解释的规定，原告的诉请无理。因此，被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求，以维护合法权益。被告古柏清未向本院提交证据材料。第三人古岭君通过微信发表陈述意见，其对涉案房屋被查封提出异议。理由是：法院查封的在其名下的房产均在其未负债前就转卖给原告。因为当年转卖涉案房屋时，该房屋的土地性质属于集体土地，按国家政策法规是不可以过户给原告的，所以房产权属一直在被告名下。第三人古岭君未向本院提交证据材料。第三人黄俊容经本院传票传唤后未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据材料。本院经审理查明：原告与第三人古岭君系父子关系。两位第三人系前任夫妻关系。涉案房屋为蕉岭县********************。因第三人古岭君与他人合伙建设横岗新村（即涉案房屋所在区域）需要原告的四间祖屋，原告与第三人古岭君达成口头协议，原告同意将其占地面积约128㎡的四间祖屋进行拆除用于建设横岗新村。作为交换条件，第三人古岭君答应无偿提供一套横岗新村的套房给原告。2017年12月20日，原告与第三人古岭君签订《房屋转让协议》，约定将第三人古岭君名下的一套房产（即涉案房屋，房产证号：粤房地权证蕉房字第**000016**，房地产权人：古岭君，共有情况：单独所有）与原告祖屋进行等价置换。2018年6月20日，第三人古岭君向古远方、张春珍夫妇借款200000元并将涉案房屋用以抵押。同年8月10日，原告的儿子古伟君（乙方）为原告赎回涉案房屋与古远方（甲方）签订《房屋转让合同》，合同约定甲方以200000元将涉案房屋转让给乙方，合同生效后甲方将第三人古岭君所写的有关抵押房屋的借条交回给乙方，甲方在收到转让款后将涉案房屋的房产证件交给乙方。同日，古伟君通过银行转账的方式向古远方支付了涉案房屋转让款200000元；8月11日古远方、张春珍夫妇向古伟君出具《收条》一张，证明已收到涉案房屋转让款200000元，同时，将涉案房屋的房地产权证一并移交。涉案房屋由原告和第三人古岭君的女儿古诗妍先后居住。2019年8月12日，古柏清将古岭君、黄俊容诉至本院，要求其偿还借款本息149520元，并支付从2019年8月16日起以借款本金120000元为基数按照月息1.2分计算支付利息至还清本金为止，同时赔偿原告诉讼保全保函费2000元。古柏清于8月15日向本院提交《诉讼保全申请书》，请求将涉案房屋进行查封，本院于同日作出（2019）粤1427民初649-1号民事裁定书，将涉案房屋进行查封。古岭君、黄俊容均未到庭参加诉讼，本院于2019年10月14日作出（2019）粤1427民初649号民事判决，支持了古柏清的诉讼请求。判决生效后，因古岭君、黄俊容未能按时履行还款义务，古柏清就上述判决内容向本院申请强制执行。在执行过程中，原告作为案外人于2020年5月18日向本院提出执行异议，请求本院停止对涉案房产的执行，并对该房产进行解封。2020年6月15日，本院作出（2020）粤1427执异5号执行裁定，裁定驳回了原告的异议请求，原告不服该裁定，于法定期限内提起本案诉讼。另，因为古岭君、黄俊容不反对原告提出的执行异议之诉，所以本院将古岭君、黄俊容列为本案第三人参加诉讼。上述事实，有经过庭审质证的证据材料及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人对执行标的提出的异议，是基于对执行标的物的实体权利提出的，是一种实体上的异议。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据上述规定，本案原告的诉讼请求是否应当得到支持，应视其是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一、涉案房屋是原告用祖屋与第三人古岭君等价置换而来，虽然第三人古岭君将涉案房屋用以抵押借款，但是原告的儿子古伟君将涉案房屋赎回，并签订了《房屋转让合同》，该份合同系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该份合同的签订时间为2018年8月10日，在本院于2019年10月14日对涉案房屋采取查封措施之前。二、对于涉案房屋是否在被本院查封前已由原告合法占有的问题。原告同意其孙女即第三人古岭君的女儿古诗妍在涉案房屋内居住，上述法条规定的为“合法占有”，并未规定必须由原告直接占有，故本院认定涉案房屋在2018年8月10日《房屋转让合同》签订后已处于原告合法占有状态，符合在被法院查封前已由原告合法占有的条件。三、对于购房款问题。原告的儿子古伟君为赎回涉案房屋向抵押权人古远方、张春珍夫妇支付了房屋转让款200000元，有古远方、张春珍夫妇出具的《收条》予以证实，足以认定原告已实际支付了全部购房款的事实。四、对于房屋未过户登记的原因问题。因为涉案房屋的土地性质属于集体土地，导致涉案房屋无法进行过户登记。因此，涉案房屋未能办理过户登记不能认定系原告自身原因导致。综合以上情形，本院依法认定原告对执行标的蕉岭县********************【房屋所有权证号：粤房房地权证蕉房字第**000016**享有足以排除强制执行的民事权益，对原告要求停止执行的诉讼请求，本院予以支持。五、由于原告与第三人古岭君就涉案房屋达成买卖合意，并未进行过户登记，原告所享有的仅是合同债权，原告要求确认其对涉案房屋享有所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。被告及第三人古岭君、黄俊容经本院依法送达诉讼材料及开庭传票后，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对蕉岭县********************【房屋所有权证号：粤房地房地权证蕉房字第**000016**执行；二、驳回原告古超华的其他诉讼请求案件受理费100元，由被告古柏清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  赖国雄人民陪审员  徐召庆人民陪审员  赖来运二〇二〇年八月二十五日法官 助理  彭 君书 记 员  杨秀娜