河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初3400号原告（反诉被告）：涧西区重庆路谷水东社区居民委员会，住所地：洛阳市涧**谷水和平街**。法定代表人：孙智辉，职务：社区主任。委托诉讼代理人：孙雪坤，河南润合律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：洛阳市洛西建筑有限公司，住所地：新安县洛新产业聚集区京津路东310国道北金鼎明苑****。法定代表人：郑新显，职务：执行董事。被告（反诉原告）：陈新奇，男，1972年9月15日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市涧**。二被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：姜玉松、马在涛，河南洛源律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）涧西区重庆路谷水东社区居民委员会诉被告（反诉原告）洛阳市洛西建筑有限公司、陈新奇为合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）涧西区重庆路谷水东社区居民委员会的法定代表人孙智辉及其委托诉讼代理人孙雪坤，被告（反诉原告）洛阳市洛西建筑有限公司、陈新奇的共同委托诉讼代理人姜玉松、马在涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）涧西区重庆路谷水东社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与二被告2016年4月16日签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》。2、判决二被告支付原告至2019年10月30日前的租金40万元。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由:2016年4月16日,原告与二被告签订一份《门面房代建施工及返租合作开发协议书》(以下简称协议书),二被告在原告所有的位于涧西区秦岭南路东侧土地上代建秦岭南路饮食一条街门面房,并由二被告承租经营。协议书二“门面房返租部分”1、承租期限、租金缴纳约定:承租期10年,即2016年11月1日至2026年10月30日。第一段:前四年(2016年11月1日至2020年10月30日);四年期满,代建资产归甲方(原告)所有,乙方(二被告)向甲方缴纳租金20万元/年,合计80万元。协议书三“其他”1、违约责任约定:双方要信守协议条款,一方违约,守约方有权追究违约方的责任和索赔经济损失,有权提出终止协议。协议书签订后,二被告在建成门面房后,开始租赁经营,但被告陈新奇仅于2016年12月29日、2017年6月27日分别向原告缴纳10万元,共计20万元租金,至2019年10月30日,二被告已累计拖欠原告租金40万元。鉴于二被告的行为已构成根本违约,现原告根据我国法律的相关规定,特向贵院提起诉讼,请求贵院依法判决,支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）洛阳市洛西建筑有限公司、陈新奇辩称：一、答辩人按合同约定正常支付租金，并不违约，更谈不上根本违约，原告解除合同的理由并不成立。答辩人与原告签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》第二条第1项约定，承包期十年，分三个档次阶段：第一段：前四年（2016年11月1日至2020年10月30日），乙方向甲方缴纳租金20万元/年，合计80万元。答辩人只要在2020年10月30日前向原告支付租金，就符合合同约定。二、涉案房屋自建成至今，因修建地铁及新冠疫情等不可抗力事件的影响，大部分房屋空置至今，出租出去的房屋因无法营业或经营惨淡已减免大部分房租，答辩人所收到的租金勉强能折抵已支付给原告的租金及相应的运营成本，答辩人应对合同约定的房租予以适当减免。受洛阳市地铁1号线秦岭路站工程施工影响，自2017年11月9日起，中州西路、建设路、秦岭路三路交叉口开始围挡施工，一直到2020年3月10日才恢复正常通行；新冠疫情的突发更是始料未及，自今年2月份其影响一直持续到现在。持续的围挡施工及突发的疫情对门面房的正常使用造成重大影响，一半以上的门面房无法正常出租，已经出租出去的房屋承租人以此为由不再支付租金或者只支付少部分租金，后期能够出租出去的房屋所收取的租金也大幅减少，在此情况下，答辩人仍然克服各种困难，先后两次向原告支付20万元租金，已实属不易。在答辩人与原告沟通协调调整租金标准时，原告以有合同约定为由拒绝调整，后续，答辩人实在无力继续支付租金。三、涉案房屋所占用土地使用权归中国一拖集团有限公司所有，原告不享有任何权益，原告与答辩人所签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》应予以撤销。并且，原告对涉案房屋所占用的土地并不拥有使用权或收益权，原告向答辩人主张租金的请求不能成立。原告开发涉案房屋所占用地块并从中受益的前提是对所占用土地拥有使用权或其他相应的收益权。原告在与答辩人签订协议以及收取租金时均称，该地块就是原告所有的集体土地，甚至起诉时原告在起诉状中亦声称该地块归其所有。答辩人在接到原告的起诉状后到洛阳市自然资源局核查该地块的权属时，发现该地块的使用权自2008年起就归中国一拖集团有限公司所有，土地证号为洛市国用（2008）第040150**，用途为工业用地。至此，答辩人才发现，原告从一开始就在欺骗答辩人，骗取答辩人的投资，因此，根据合同法第54条之规定，请求人民法院撤销该合同。综上，答辩人并未拖欠原告租金，原告解除合同的请求并不成立，请求贵院将原告与答辩人所签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》予以撤销，并驳回原告的其他诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告（反诉原告）洛西建筑有限公司、陈新奇向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销反诉原被告之间签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》。2、判令反诉被告立即返还反诉原告已支付的租金20万元以及反诉原告投入的装修款等其他实际损失。3、判令反诉被告实际支付反诉原告工程建设款250万元及资金占用费（以250万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年4月20日起计算至付清之日止）。4、由反诉被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2016年4月16日,反诉原告洛阳市洛西建筑有限公司与反诉被告涧西区重庆路谷水东社区居民委员会签订《门面房代建施工及返租合作开发协议书》,约定反诉原告洛阳市洛西建筑有限公司在反诉被告所有的位于涧西区秦岭南路东侧土地上代建秦岭南路饮食一条街门面房,并由反诉原告承租十年等。反诉原告投资250万元建成秦岭南路饮食一条街二层砖混门面房,总建筑面积5000平方米。工程建成后,房屋由陈新奇进行管理。反诉原告陈新奇前后分两次向反诉被告支付租金20万元,但是,因地铁施工及冠状肺炎影响,工程竣工至今,所建门面房一直无法正常使用,致使房屋一直无法正常出租,投资无法收回,合同目的无法实现。反诉原告多次与反诉被告协商,一直无果。现反诉被告以拖欠租金为由主张解除协议起诉到法院。反诉原告接到诉状后,经多方了解才知道,门面房的土地不是反诉被告所有,该土地现己经被涧西区政府征收,原被告之间的合同将无法履行,原告投资的巨款无法收回。且反诉被告意图通过诉讼解除合同后将拆迁款占为己有。反诉被告故意隐瞒土地所有权不是自己所有的真实情况,且从合同签订至今一直没有告知反诉原告,甚至在本次诉讼中仍然声称土地归其所有,欺诈反诉原告,致使反诉原告作出错误意思表示,投入巨资代建门面房。因此,《门面房代建施工及返租合作开发协议书》应予撤销。反诉被告应将已收到的租金返还反诉第一原告且赔偿已支付的工程款及实际损失。为维护反诉原告的合法权益,特提起反诉,望贵院查明事实,依法维护反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）涧西区重庆路谷水东社区居民委员会辩称：洛阳市洛西建筑有限公司、陈新奇反诉称涉案土地不是涧西区重庆路谷水东社区居民委员会所有，现土地已被涧西区政府征收与实际不符。涧西区重庆路谷水东社区居民委员会有证据证明涉案土地为谷东村所有。陈新奇、洛阳市洛西建筑有限公司所称的被涧西区政府征收的土地，与涉案土地无关。谷东村没有隐瞒涉案土地的所有权，双方签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》是双方真实意思的表示，合法有效。因陈新奇、洛阳市洛西建筑有限公司违反该合作开发协议书的约定，不按期向谷东村缴纳租金，导致本案诉讼。陈新奇、洛阳市洛西建筑有限公司应承担由此给谷东村造成的损失，支付租金。陈新奇、洛阳市洛西建筑有限公司要求返还租金及所谓的装修损失等项费用，没有事实和法律依据，依法不应支持。请求驳回陈新奇、洛阳市洛西建筑有限公司反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2016年4月16日，洛阳市涧西区重庆路谷水东社区居民委员会（甲方）与洛阳市洛西建筑有限公司、陈新奇（乙方）签订《门面房代建施工及返租合作开发协议书》一份，主要内容为：工程名称：秦岭南路饮食一条街门面房工程，工程质量：砖混二层合格工程，总体工期为半年，从2016年4月20日至2016年10月30日。工程造价总建筑面积约6000平方米，按500元/㎡，含土建、水电安装工程等，造价约300万元全部由乙方投资。所建工程均以竣工实际面积为准。甲方将所建二层门面房约6000平方米承租给乙方承包经营。承租期10年。即2016年11月1日至2026年10月30日止。分三个档次阶段：第一段：前四年（2016年11月1日至2020年10月30日）；四年期满，代建资产归甲方所有。乙方向甲方缴纳租金20万元/年，合计80万元。第二段：中三年（2020年11月1日至2023年10月30日）；乙方向甲方缴纳租金45万元/年，合计135万元。第三段：后三年（2023年11月1日至2026年10月30日）；乙方向甲方缴纳租金60万元/年，合计180万元。房租、地租、地租各占50%期满，若继续使用，应在合同期满前提前3个月通知甲方，经甲方同意后可在同等条件下享有优先权。合同签订后，被告陈新奇分别于2017年6月27日和2018年12月29日向涧西区重庆路谷水东社区居民委员会各缴纳租金10万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）涧西区重庆路谷水东社区居民委员会和被告（反诉原告）洛阳市洛西建筑有限公司、陈新奇于2016年4月16日签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》是双方真实意思的表示，且合同的内容不违背法律的禁止性规定，应认定有效，双方都应遵守合同约定的权利和义务。被告（反诉原告）按照协议约定投资建设了门面房，并支付了20万元租金，协议约定租期10年，分三个阶段，第一段时间自2016年11月1日至2020年10月30日，租金20万元/年，合计80万元。双方并未对租金的缴纳具体时间和缴纳方式作出明确约定，现第一段时间并未到期，且协议中并未对解除协议作出明确约定，故原告（反诉被告）要求解除2016年4月16日签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》，要求被告（反诉原告）支付原告至2019年10月30日前的租金40万元的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）对协议中约定其投资建设门面房的土地并非原告（反诉被告）所有，原告（反诉被告）欺诈被告（反诉原告），致使被告（反诉原告）作出错误意思表示，投入巨资代建门面房，要求撤销该协议，但其所提交的证据并不能证明其主张，且现有证据未显示有案外人对该土地的所有权提出异议，原告租赁期的使用权并未受到侵害，故对被告（反诉原告）的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）涧西区重庆路谷水东社区居民委员会的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）洛阳市洛西建筑有限公司、陈新奇的反诉请求。本案本诉受理费7300元,由原告涧西区重庆路谷水东社区居民委员会承担，反诉受理费14200元，由被告洛阳市洛西建筑有限公司、陈新奇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  何恒飞二〇二〇年八月二十七日书记员  杨 静