宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1849号 上诉人(原审原告，反诉被告)：李静，女，1981年2月5日出生，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：陈艳丽，宁夏搏强律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：宁夏丰泽来房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市。 法定代表人：冯培振，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡春梅，宁夏宁众律师事务所律师。 上诉人李静因与被上诉人宁夏丰泽来房地产开发有限公司（以下简称丰泽来公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2020）宁0122民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。上诉人李静的委托诉讼代理人陈艳丽、被上诉人丰泽来公司的法定代表人冯培振及委托诉讼代理人蔡春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李静上诉请求：1.依法改判驳回被上诉人在一审中提出的全部反诉请求；2.本案一、二审案件受理费及反诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人在未通知上诉人办理产权手续的情况下，通过以报纸公告的方式掩饰其一房二卖的非法目的，违反法律规定和合同约定；2.被上诉人的反诉请求超过诉讼时效。 丰泽来公司辩称，上诉人主张驳回被上诉人在一审中的全部反诉请求无事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 一审法院审理过程中李静撤回了本诉，丰泽来公司向一审法院反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付由反诉原告代偿的银行贷款本息及罚金88073.72元（庭后反诉原告自愿放弃罚息5577.04元的主张）；2.反诉被告向反诉原告支付自2010年6月12日至2020年1月20日期间资金占用利息50716元。（贷款本息及罚金88073.72元×银行同期贷款利息6%÷365天／年×3503天）；3.反诉被告向反诉原告支付违约金92556.67元（按房屋买卖合同第七条约定：“违约金为应付款万分之3”）；4．本案反诉费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2006年8月3日，反诉原告丰泽来公司与反诉被告李静签订《商品房买卖合同》一份，约定反诉原告将其开发建设的位于贺兰县××房屋以143986元价格出售给反诉被告李静，2006年7月25日前首付63986元，余款80000元采用银行按揭贷款方式支付。后反诉被告李静按照合同约定支付首付款63986元，下剩80000元由反诉原、被告与案外人中国工商银行银川西城支行签订个人购房借款合同，约定剩余购房款80000元由反诉被告向案外人中国工商银行股份有限公司银川西城支行办理按揭贷款方式支付，反诉原告作为该笔贷款的保证人。2006年8月14日，反诉原告丰泽来公司收到涉案房屋按揭贷款80000元，并协助反诉被告办理涉案房屋产权备案登记手续，后反诉被告逾期偿还银行按揭贷款，反诉原告自2008年1月30日至2010年6月12日代反诉被告向案外人中国工商银行股份有限公司银川西城支行偿还贷款本息82496.68元。2010年5月25日，反诉原告通过法治新报向李静及其配偶公告催促其偿还银行按揭贷款，2010年6月11日又通过法治新报向李静送达解除合同通知书。2012年4月14日，反诉原告丰泽来公司与案外人谢丽亚签订房屋买卖合同，并将涉案房屋交付案外人，案外人谢丽亚向反诉原告丰泽来公司支付房屋价款100000元并居住该涉案房屋。2017年8月23日，反诉被告李静将案外人谢丽亚诉至法院，请求案外人谢丽亚返还涉案房屋。2017年9月20日，谢丽亚与李静就涉案房屋自愿达成(2017)宁0122民初4411号民事调解书，同意于2017年12月31日前将涉案房屋返还李静。2017年10月9日，案外人谢丽亚将本案反诉原告及反诉被告李静诉至法院，请求确认位于贺兰县××房屋属于案外人所有，法院依法予以受理，并经审理后作出(2017)宁0122民初5338号民事判决书，判决驳回谢丽亚的全部诉讼请求。2017年12月20日，丰泽来公司将李静诉至法院，请求解除双方签订的关于贺兰县XX房屋的商品房买卖合同并支付违约金10000元，一审法院经审理后依法作出(2017)宁0122民初6542号判决书，判决驳回丰泽来公司的诉讼请求，后丰泽来公司不服判决，提起上诉，该案经二审判决驳回上诉，维持原判。丰泽来公司不服终审判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，经宁夏回族自治区高级人民法院审查后，裁定驳回再审申请。反诉原告丰泽来公司认为，涉案房屋反诉被告仅支付首付款，其代反诉被告偿还的银行按揭贷款本息应由反诉被告偿还反诉原告，且应当承担相应的利息，其次，反诉被告未按约定偿还银行按揭贷款本息，存在违约，故应当承担违约金。双方均认可涉案商品房买卖合同有效。另查明，另案李静诉丰泽来房地产开发公司物权确认纠纷一案中查明，涉案房屋首付款系案外人李占勇（李静叔叔）以丰泽来公司欠付其工程款用以抵顶。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、反诉原告要求反诉被告偿还代偿款本息是否超过诉讼时效；二、反诉被告在合同履行过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任。关于争议焦点一，设立诉讼时效的意义在于有利于督促权利人及时行使其权利，维护确定化的社会关系。而在本案中，反诉被告李静长期逾期偿还银行贷款，导致反诉原告承担了保证责任，反诉原告为使自己的损失减小，采取在报纸公告的形式向反诉被告主张解除合同，并将涉案房屋出卖给他人，该解除合同行为虽不符合法律规定，但足以认定其在积极行使自己的权利，意图通过解除合同、出售房屋减损自己的损失。直到2017年反诉被告向案外人主张返还涉案房屋时，双方才对涉案房屋买卖合同效力及归属发生争议，至该争议经本院于2018年5月2日出具的(2018)宁01民终1180号民事判决书裁决作出，关于涉案房屋合同效力及归属才有初步定论。在此之前，就反诉原告而言，其认为以报纸公告形式发出解除公告即达到了解除合同的目的，通过房屋二次销售弥补了己方损失，并无真实放弃主张权利的意思表示，综合本案实际情况，综合社会公平正义考量，应认定反诉原告主张请求的起算点应为2018年5月，故不存在反诉被告所述反诉原告主张超诉讼时效的问题。经核算，反诉原告实际代反诉被告李静向案外人偿还贷款本息为82496.68元，且该金额已经(2018)宁01民终1180号民事判决书进行确认，故反诉原告请求反诉被告李静支付由其代偿的银行贷款本息82496.68元的诉讼请求，予以支持；对于反诉原告要求反诉被告支付自2010年6月12日至2020年1月20日期间资金占用利息50716元，支持由反诉被告以82496.68元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率为标准，支付自2018年5月3日至2020年1月20日期间的资金占用利息2357.51元，超出部分不予支持。关于争议焦点二，《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限、第七条买受人逾期付款的违约责任条款中就首付款63986元在2006年7月25日支付有明确约定，而按揭贷款80000元并未明确约定具体付款时间，也未约定交房时间，2006年8月3日双方签订商品房买卖合同，2006年8月14日被告丰泽来公司即实际收到房屋按揭贷款80000元，符合相关审批支付合理时间限度，故反诉被告李静不存在逾期支付房款的违约行为，且反诉原告主张的代偿款资金占用利息本院已经予以支持，足以弥补其损失。故对反诉原告要求反诉被告支付违约金92556.67元的诉讼请求，不予支持。反诉被告认为，涉案房屋房款已支付完毕，反诉被告不存在违约支付房款的行为，与查明事实一致，予以采纳；其认为反诉原告的诉请超过诉讼时效的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决：一、反诉被告李静于判决生效之日起十五日内支付反诉原告宁夏丰泽来房地产开发有限公司代偿款本息82496.68元，支付至2020年1月20日的资金占用利息2357.51元，以上合计84854.19元；二、驳回反诉原告宁夏丰泽来房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费2385元（减半收取），由反诉被告李静负担906元，由反诉原告宁夏丰泽来房地产开发有限公司负担1479元。 上诉人与被上诉人均未有新证据提交。二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人在被上诉人协助办理完银行按揭贷款及涉案房屋备案登记手续后，应履行偿还银行按揭贷款的义务，上诉人连续逾期偿还银行按揭贷款，致使被上诉人作为该笔贷款的保证人代上诉人偿还了银行按揭贷款本息。在本院（2018）宁01民终1180号民事判决作出前，涉案《商品房买卖合同》效力处于不确定状态，故上诉人主张被上诉人一房二卖违反法律规定和合同约定的事由不能成立。被上诉人作为上诉人银行按揭贷款的保证人，在上诉人长期逾期偿还银行贷款后承担了保证责任，被上诉人通过报纸公告向上诉人主张解除合同，并将涉案房屋出卖给他人，其解除合同的行为系其在积极行使自己的权利从而达到减损损失的目的。双方因涉案房屋买卖合同效力及归属发生的争议系上诉人向案外人主张返还涉案房屋时才产生，该争议结论直至本院于2018年5月2日作出（2018）宁01民终1180号民事判决书才经确定，故一审法院认定被上诉人诉请未超过诉讼时效并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1812元，由上诉人李静负担。 本判决为终审判决。 审判员 岳 磊 二〇二〇年八月十八日 书记员 王小茹 附:相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ...... 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。