安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初2815号 原告：于浩，男，1989年6月18日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 原告：马文文，女，1989年3月20日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省濉溪县。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：焦金台，安徽润天(上海)律师事务所律师。 被告：淮北相湖投资有限责任公司，住所地安徽省淮北市。 法定代表人：杨正中，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张龙成，男，1969年3月4日出生，汉族，住安徽省濉溪县。该公司员工。 原告于浩、马文文与被告淮北相湖投资有限责任公司（以下简称相湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用于简易程序，于2020年7月16日公开开庭审理。原告于浩、马文文及委托诉讼代理人焦金台、被告相湖公司的委托诉讼代理人高立胜、张龙成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 于浩、马文文向本院提出诉讼请求：1、依法判决相湖公司向于浩、马文文支付逾期交房违约金54400元（以全部房款64万元为基数按年利率6％自2019年1月1日计算至2020年6月1日），自2020年6月2日起以全部房款64万元按年利率6％计算至相湖公司交房符合法定和约定交房条件时止；2、本案的诉讼费用由相湖公司承担。事实和理由：2017年10月10日，于浩、马文文与相湖公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买位于淮北市相山区**预售商品房，于浩、马文文如约支付合同总价款64万元（首付款金额14万元，公积金贷款金额50万元）。根据《商品房买卖合同》第四章商品房交付条件与交付手续第十一条交付时间和手续之规定，相湖公司应于2018年12月31日前向于浩、马文文交付符合法定和约定条件的商品房，但相湖公司至今未能对**商品房进行总体验收且达到综合验收合格的交房条件，其行为严重违约，严重损害了于浩、马文文的合法权益。根据《商品房买卖合同》第九条商品房交付应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、商品房经综合查验备案。根据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任之规定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之X（该比率应不小于第1（1）项中的比率）的违约金。相湖公司至今未综合验收合格并备案、未达到法定和约定的交房条件，应承担逾期交房的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，相湖公司应以全部房价款为基数根据实际逾期交房违约天数按年利率6％计算利息，向于浩、马文文支付违约金至交房符合法定和约定交房条件时止。 相湖公司辩称，契税暂行条例第八条规定买受人应于合同签订时缴纳契税，住宅专项维修基金管理办法第十三条、第三十六条等规定买受人在缴纳维修基金前出卖人不得交房，否则对出卖人罚款，民法总则第131条规定民事主体行使权利时应当履行法律规定的义务，于浩、马文文未履行缴纳契税、维修基金法定义务无权请求交房，其履行相关义务可随时收房。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定因疫情逾期交房买受人请求承担违约责任的人民法院不予支持。综上，请求驳回于浩、马文文的诉讼请求。 本院经审理查明：2017年10月10日，于浩、马文文（买受人）与相湖公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定购买相湖公司开发的位于淮北市相山区**预售商品房，房屋价款64万元，采用按揭贷款方式付款：买受人应于2017年10月10日前支付全部房款的20％，金额13万元；剩余房款51万元，应于2017年10月17日前申请办理公积金贷款，并以按揭方式付款。《商品房买卖合同（预售）》第九条规定商品房交付条件，商品房交付时应当符合下列1、2、3条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、商品房经综合查验备案。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条规定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将相关通知书面送达买受人，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；第十二条规定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之1的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｘ％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之Ｘ（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。 2017年10月3日，于浩刷卡支付购房定金5000元，2017年10月10日，于浩、马文文刷卡支付购房款1.3万元、2.7万元、8.5万元，共计12.5万元，2017年11月16日，马文文现金支付购房款1万元，共计支付购房款14万元，相湖公司分别出具了购房款收据，开具了发票。 2017年12月12日，中国工商银行股份有限公司淮北城建支行与于浩、马文文签订了个人住房借款担保合同，与于浩、马文文、相湖公司签订了住房公积金（委托贷款）借款合同，向于浩、马文文发放贷款50万元用于购买位于淮北市相山区**住房，贷款期限30年。所贷购房款由贷款人一次性划入售房人相湖公司账户。 2018年12月31日，相湖公司未能如期交房。2019年8月28日，相湖公司出具了关于“**”二期房屋交付的承诺，承诺于2020年1月31日前将验收合格的房屋交付业主，延期交房产生的违约金按《商品房买卖合同》约定赔付至开发商通知业主交房之日。 2020年4月7日，相湖公司出具**学府住宅楼工程竣工验收报告，同年7月15日，淮北市建设工程质量监督站在监督验收意见处签章同意通过验收。2020年7月15日，淮北市住房和城乡建设局为相湖公司建设的**学府二期工程（含5#住宅楼）颁发淮北建备2020年0371号淮北市建设工程竣工验收备案证书。 上述事实，有于浩、马文文提交的身份信息、商品房买卖合同（预售）、淮北市住房公积金个人住房贷款审批表、个人住房借款担保合同、住房公积金（委托贷款）借款合同、相湖公司关于“**学府”二期房屋交付的承诺书、POS机刷卡支付凭条四张、收据三张、安徽增值税普通发票两张、工行濉溪支行借记卡账户历史明细清单，相湖公司提交的工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、淮北市建设工程竣工验收备案证书及双方当事人、代理人庭审陈述予以证明，本院予以认定并在卷佐证。 本院认为，于浩、马文文与相湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，为有效房屋买卖合同，出卖人应当履行向买受人按期交房的合同义务。本案中，于浩、马文文已按合同约定交付购房款、办理购房贷款，相湖公司应于2018年12月31日前向买受人交付符合交房条件的商品房，但相湖公司未能按期交房，相湖公司逾期交房的行为构成违约，于浩、马文文有权依照合同约定向相湖公司主张违约责任。合同未约定以买受人先行缴纳契税、维修基金为交房条件，且相湖公司未能交房系因其工程未能竣工验收备案，非因于浩、马文文没有缴纳契税、维修基金。对于相湖公司因于浩、马文文没有缴纳契税、维修基金无权请求交房的抗辩意见，本院不予采信。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则予以变更。”，故对因疫情及疫情防控期间的迟延交房违约金应酌情予以免除，根据本市疫情及疫情防控情况，本院酌定免除3个月的迟延交房违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人未按照约定时间交房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之X（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。该“本条第（1）项中的比率”即万分之1，该条款虽未另行约定比率，但根据“该比率应当不低于本条第（1）项中的比率”可以确定该比率不低于万分之1，违约金数额应当按照合同确定的比率计算。故相湖公司应支付于浩、马文文逾期交房违约金27392元（640000元×{518-90}日×0.0001/日，自2019年1月1日计算至2020年6月1日，扣除90日），自2020年6月2日起以全部房款64万元为基数按照日万分之一的比率支付违约金至相湖公司交付符合交房条件的房屋时止。于浩、马文文主张按照年利率6％支付逾期交房违约金54400元（自2019年1月1日计算至2020年6月1日）及自2020年6月2日起按照年利率6％支付逾期交房违约金至相湖公司交房符法定和约定的交房条件时止，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告淮北相湖投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告于浩、马文文违约金27392元（自2019年1月1日计算至2020年6月1日），自2020年6月2日起以64万元为基数按照日万分之一的比率支付违约金至被告淮北相湖投资有限责任公司交付符合交房条件的房屋时止； 二、驳回原告于浩、马文文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1160元，因本案适用简易程序审理，减半收取580元，由原告于浩、马文文负担288元，由被告淮北相湖投资有限责任公司负担292元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  胡剑 二〇二〇年八月二十四日 法官助理张翌 书记员张永芹 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。