广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初729号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914***********546F。法定代表人：陈剑辉，总经理。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁怡，广东任允律师事务所实习律师。被告：刘兴强，男，1977年2月18日出生，汉族，住甘肃省镇原县****************，公民身份号码622************636。被告：张艳婷，女，1979年10月2日出生，汉族，住甘肃省镇原县****************，公民身份号码622************929。两被告共同委托诉讼代理人：张小娟，女，1976年10月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区************6C，公民身份号码445************347，系被告张艳婷姐姐。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告刘兴强、张艳婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告利和物业公司委托诉讼代理人许艾玲、被告张艳婷及被告刘兴强、张艳婷共同委托诉讼代理人张小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠2018年10月至2019年8月的物业管理服务费2541.44元及逾期付款违约金304.97元（违约金以当月应交未交物业管理费总额为基数从2018年10月6日起按月利率2%计算至清偿之日止，暂计至2019年9月5日为304.97元）。事实和理由：被告刘兴强、张艳婷拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2018年7月14日原告与被告刘兴强、张艳婷签订了中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）。合同期限：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第二十七条约定，服务期限从本物业交付使用之日起至本合同约定区域业主委员会与甲方或其他物业管理企业签订前期物业服务协议时止。物业坐落：中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二期区********，权属人：刘兴强、张艳婷，建筑面积：79.67平方米，交楼时间：2018年7月14日。物业费计收标准：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十条第一项约定，物业管理费收费标准为：每月每平方米2.9元（按所购物业的建筑面积计算）。付费期限：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十条第一项约定，“乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼楼手续后的次日或按商品房买卖合同中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日。...”违约金依据：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十三条第二项约定，“乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额的千分之三向甲方支付违约金。”欠费期间：2018年10月至2019年8月，合计11个月。欠费金额：物业管理费每月231.04元，合计2541.44元。催收方式：已寄催费通知书。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告刘兴强、张艳婷辩称，起诉状所述“2018年7月14日原告与被告签订了前期协议，被告未按时支付物管费”，这与事实不符，事实是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、原告签约前期物业协议有欺诈、诱惑行为在内，认购合同签约和前期协议签约物管费不一致，公告价格和前期协议价格不一致，按照国家有关文件规定，前后价格不一致应该按最低收费。1.必须要求业主先签协议交3个月物业费再给收楼，霸王条款；2.房子质量问题答应收楼后登记解决，登记后一拖再拖，三个月满都一直未解决，最后自己解决；3.认购合同签约时物业费用每平方米2.6元，收楼前期协议以诱骗行为签约每平方2.9元与商品房买卖时签约不一致，公告价格和前期协议价格不一致。二、物业未按前期协议履行服务在先。1.业主装修时不允许车辆入库拉材料，就现在部分业主入住也没有制定相应的车辆有偿管理使用办法给业主使用，小区地库空置，物业不允许业主车辆进入停放，小区门口摩托车乱拜访，严重影响小区容貌；2.物业未及时修缮、房屋外观及公用设施经多次催促都未有人维护，存在严重安全隐患；3.物业对2栋电梯半年不运转，多次督促都未达维护；4.小区公共洗手间卫生差，蹲坑堵塞一个月无人处理，澡堂内卫生基本无人问津，小区公共洗手间内洗脸池漏水，小区中心游泳池自收楼日2018年6月25日至今从未注水使用，小区北门灯柱受2018年9月台风山竹影响折断，在业主要求下花费近7个月时间才修复，16栋负一楼左手边电梯侧壁脱落，车库下水管渗水自收楼日至今未修复，负一大门不用门禁是人随时可以进来，环境保护、清洁差；5.办理商铺装修未严格把关，引进利和豪庭二期30-31卡关东王烧烤店和新疆艾力美味羊肉串烧烤店；6.小区门卫时常处于无人状态，给商铺开后门，存在严重安全隐患，业委会多次发函沟通未果；7.物业从未公布物业管理费用账目。三、收费问题。1.装修维护费、垃圾清运费公告价格和签约价格不一致，并且重复收费；2.装修完原告还未完成房子质量登记问题，造成经济损失，物业费问题前期签约物业承诺先签再协商多退少补未果；3.产权车位服务费每个每月50元，摩托车服务费每个每月10元，为按国家文件规定标准收费；4.收楼通知书复印件与原件不符，原告更改了时间，物管费应从收楼之日起算。四、事实并非原告所称催收未果，侵害原告合法权益，还加收添加违约金。五、对于利和物业的管理水平和资质，本人提出疑义。六、原告提交微信朋友圈简报证明其服务内容，被告经核实微信图片有造假的，内容不真实，且原告作秀行为让小区大部分业主愤怒。七、原告提供的备案表原件有瑕疵，第二页无表头，编号手写未盖章，没有同意备案责任人签名，备注栏内的收费标准和服务内容、服务标注见附件，原告未提供。八、原告备案是2017年12月18日，被告签约购房合同是2016年4月9日。九、原告提供的证据（2020）粤民初730号民事判决书有重大判决疑问，该判决的被告已经申请重申。十、原告对被告提供的微信群聊内容表示没有具体日期提出质疑，信息在同一天的同一时间内聊天截屏页面不显示日期，只显示时间。本院经审理认定事实如下：1.刘兴强、张艳婷系中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区*******（建筑面积：79.67平方米）的业主，其于2016年4月9日与中山市利和房地产开发有限公司签约购买此物业，该物业权属于2016年5月5日在中山市房地产交易登记管理所备案登记。2018年7月14日，利和物业公司利和豪庭分公司（甲方）与刘兴强、张艳婷（乙方）签订中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期），约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法律和政策以及乙方与甲方签订的商品房买卖合同内有关物业服务的约定，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议；本物业名称：富元利和豪庭；本物业竣工交付使用后，由甲方向乙方提供以下服务内容，并达到相应的服务质量标准。日常服务：包括房屋建筑共用部分的维护和管理；共同设施设备和相关场地的急修、小修、养护、运行和管理；按《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当向最终用户收取有关费用；绿化和建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品、园林小品；共同环境卫生，包括共用绿地、花木、建筑小区等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运；小区内沟、井及化粪池清洁消毒；共同场所灭虫、灭鼠；交通与车辆停放秩序的管理，包括限速、限重，禁鸣，车辆出入管理、泊位管理，智慧车辆按规定路线行车进出、按车位分类停放；做好车辆停放进出记录；按规定标准收取车位有偿停车费；安全防范工作，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区内实行安防监控与巡逻；本款约定的事项不含业主、非业主使用人的人、财产保险和财产保管责任；房屋装饰装修管理；本协议所称的物业管理服务费用是指按照约定，对房屋公共部位及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共区域环境卫生和秩序，向乙方所收取的费用（不包括房屋共同部位、公用设施设备中修、大修、更新改造的费用及人身财产保险费用）；本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按本协议约定的内容及要求提供服务，住宅按2.9元/平方米/月向乙方或业主使用人收取物业服务费；乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼手续后的次日或按商品房买卖合同中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物服务费的时间为每月的5日；甲方在首次收取物业服务费时，乙方同意向甲方预支付三个月物业服务费，乙方预支付的三个月管理费将抵扣收楼后的前三个月管理费用，乙方交费日期依次顺延；无论何种原因导致乙方与房地产开发企业办理收楼手续的时间晚于双方商品房买卖合同约定中的交楼时间，或乙方一直迟延收楼，则物业服务费自商品房买卖合同约定的交楼之日起均由乙方缴交，甲方有权直接向乙方收取；乙方与房地产开发企业之间因未按期办理交楼手续而产生的物业服务费承担问题，则在乙方向甲方缴交后，由乙方与房地产开发企业自行协商处理；物业服务费收取标准在合同期内如有变动以当地物价部门核准的标准为准；乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额千分之三向甲方支付违约金；其他有偿服务：机动车、非机动车，统一按公示收费价格进行收取；小区内的露天停车位、路边划线临时停车位实行有偿使用，所得收益纳入小区物业管理使用；室内装修服务费（业主办理装修时需交付的）包含装修保证金3000元/户，装修垃圾清运费6元/平方米（一次性收取）、装修管理费3元/平方米等；乙方应按照本协议约定，按时按标准向甲方缴交物业服务费、专项维修资金等费用及其他费用；前期物业服务协议还约定了其他事项。同日，刘兴强、张艳婷就上述物业出具收楼确认书。利和物业公司主张刘兴强、张艳婷未缴纳2018年10月起的物业费，故诉至本院，主张前述实体权利。2.刘兴强、张艳婷提交认购协议书、物业宣传单及利和豪庭物业服务收费一览表公示牌照片，拟证明所购住宅每月物业服务费为2.6元/平方米。利和物业公司提交其在中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ06号），载明：利和豪庭二期备案的高层住宅物业服务费为2.9元/平方米/月、执行2.9元/平方米/每月，中山市发展和改革局于2017年12月18日盖章同意备案。3.利和物业公司提交其在微信朋友圈发送的部分开展物业服务的简报，证明其为业主提供了卫生消杀清洁、垃圾清运、绿化清理、泳池清理、灯光检查维修、消防检查、装修管理等服务。刘兴强、张艳婷提交的图片、有物业工作人员在内的业主微信群等证据反映，利和物业公司存在公共设施卫生清扫及维修不及时、车辆秩序管理不到位、招商的商铺油烟扰民处理不及时、消杀工作尚未开展却提前签到以及漏开展工作等情形。以上事实，由中山市商品房销售登记备案表、收楼确认书、中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）、微信记录、照片、收费备案表等及开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于物业费的问题,本院分析如下：1.刘兴强、张艳婷提交的认购协议书、物业宣传单及利和豪庭物业服务收费一览表公示牌照片等证据，虽能够证明利和豪庭物业的住宅服务费有过2.6元/平方米/月的情况，但刘兴强、张艳婷未能提交证据证明其所签署的商品房买卖合同等原约定其所购涉案住宅物业的物业服务费收费标准为2.6元/平方米/月，应承担举证不能的不利后果。2.中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ06号）证明，利和豪庭物业自2017年12月18日起备案的高层住宅物业费为2.9元/平方米/月。3.刘兴强、张艳婷于2018年7月14日签订的中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）亦明确载明住宅物业服务费为2.9元/平方米。综上，本院以前期物业服务协议（二期）为准，认定涉案住宅物业服务费为2.9元/平方米/月。利和物业公司提交的微信朋友圈记录，以及刘兴强、张艳婷答辩自认的部分内容证明利和物业公司就涉案物业开展了相关的物业服务，故刘兴强、张艳婷应当按约缴纳物业服务费。但，从刘兴强、张艳婷提交的业主微信群记录、物业服务不到位的图片等，足以证明利和物业公司存在物业服务开展不到位即有瑕疵的情况。综上，根据物业管理条例第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，本院酌定调整对刘兴强、张艳婷应缴纳的物业服务费予以减免20%。经核算，刘兴强、张艳婷应支付的2018年10月14日至2019年8月13日的物业管理费共计为2033.18元（79.67平方米×2.9元/平方米/月×11个月×80%）。至于逾期缴交物业服务费的违约金，因利和物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对利和物业公司关于相应违约金的主张，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘兴强、张艳婷于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2018年10月14日至2019年8月13日期间的物业服务费2033.18元；二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司负担10元，由被告刘兴强、张艳婷负担40元（被告刘兴强、张艳婷于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈立平人民陪审员  刘永荫人民陪审员  郑吕凤二〇二〇年八月七日书 记 员  黄应虹肖长妍