广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2496号上诉人（原审被告、反诉原告）：廉江市联兴铝业有限公司，住所地广东省廉江市石城开发区，统一社会信用代码：914************561。法定代表人：梁汉强，该公司经理。委托诉讼代理人：刘付荣标，广东旗胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东美满压力锅厂，住所地广东省廉江市石城镇工业开发区，统一社会信用代码：92440881MA4Y8NXX1B。法定代表人：陈家维，该厂厂长。委托诉讼代理人：郑钦，广东海东律师事务所律师。上诉人廉江市联兴铝业有限公司（以下简称联兴铝业公司）因与被上诉人广东美满压力锅厂（以下简称美满压力锅厂）租赁合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2020）粤0881民初882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人联兴铝业公司的委托诉讼代理人刘付荣标、被上诉人美满压力锅厂的委托诉讼代理人郑钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联兴铝业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持联兴铝业公司的诉讼请求，判决确认联兴铝业公司享有优先承租权；3、驳回美满压力锅厂的诉讼请求；4、本案的一、二审诉讼费由美满压力锅厂承担。事实和理由：美满压力锅厂在没有通知联兴铝业公司的情况下，将涉案厂房出租给他人，已经严重侵犯了联兴铝业公司优先承租的权利。一审判决认定联兴铝业公司未能提供美满压力锅厂与他人签订《租赁合同》的证据，亦未能举证证明美满压力锅厂已将涉案租赁物出租给他人的事实，属认定事实错误。综上，请求二审法院依法支持联兴铝业公司的上诉请求。美满压力锅厂辩称：联兴铝业公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回联兴铝业公司的上诉，维持原判。美满压力锅厂向一审法院起诉请求：1、判令联兴铝业公司立即搬离美满压力锅厂名下的位于广东省廉江市石城镇工业开发小区美满压力锅厂厂区南面的空地9000平方米（具体位置以双方签订的“场地出租协议”中的租赁地块为准），并将场地无偿交回给美满压力锅厂；2、判令联兴铝业公司支付拖欠的占用上述第1项租赁地块使用费给美满压力锅厂（拖欠的占用租赁地块使用费按原“场地出租协议”约定的每月租金7200元计，自2019年12月19日起至联兴铝业公司搬离时止）；3、本案的诉讼费用由联兴铝业公司承担。联兴铝业公司向一审法院提出反诉请求:1、判令联兴铝业公司对美满压力锅厂位于廉江市石城镇工业开发小区美满压力锅厂厂区南面的空地9000平方米，按美满压力锅厂于2019年9月29日与他人签订的《租赁合同》的租赁条件有优先承租权；2、本案的本诉受理费及反诉受理费均由美满压力锅厂承担。一审法院认定事实：美满压力锅厂拟将其名下的位于广东省廉江市石城镇工业开发小区的美满压力锅厂厂区南面的9000平方米空地出租给联兴铝业公司使用。2016年5月18日，美满压力锅厂、联兴铝业公司分别作为出租方（甲方）与承租方（乙方）签订《场地出租协议》一份，该《场地出租协议》上载明：“现经甲乙双方协商一致，签订本协议：一、甲方将位于厂区南面的空地出租给乙方，由乙方作生产电器场所，乙方生产经营自负盈亏。二、出租的场地是甲方待清盘处置的财产，因此，无法确定出租年限，特作如下约定：1、在协议履行期间，甲方需将所出租的场地出让要终止协议时，应提前二个月通知乙方，乙方必须无条件在规定时间内搬迁完毕，若乙方未能按时搬迁，由此造成的经济损失，由乙方负全责。2、如无上述情况，协议履行期限为三年，自二0一六年五月十九日起至二0一九年五月十八日止，满三年协议终止。三、场地租金按每月每平方米0.8元计，乙方租用甲方场地玖仟平方米，每月租金柒仟贰佰元正。乙方如需增加租用场地面积，经甲方同意按实际增加数计收租金。四、乙方需向甲方交贰万元保证金，在签订协议时即交清保证金。协议期满或终止协议时，乙方按协议规定履行，甲方在协议终止后十五天内将保证金退还给乙方。五、租金支付办法，租金采取现金支付办法，乙方必须在每月10日前交清当月租金给甲方。……十一、出租期满，乙方必须无条件撤出，将承租的场地按原状无偿交回给甲方。如甲方需继续出租该场地时，在同等条件下，乙方有优先承租权。……”联兴铝业公司交纳了2万元保证金给美满压力锅厂，美满压力锅厂至今尚未退还。2019年5月18日，美满压力锅厂、联兴铝业公司签订的《场地出租协议》中约定的协议履行期限已届满，美满压力锅厂分别于2019年9月29日、2019年12月10日、2020年1月5日三次向联兴铝业公司发出通知书，要求联兴铝业公司将租赁标的物交回给美满压力锅厂，联兴铝业公司以有优先承租权为由拒绝交回给美满压力锅厂，因而引起纠纷。本案诉讼期间，联兴铝业公司提出反诉，要求按“美满压力锅厂2019年9月29日与他人签订的《租赁合同》”的租赁条件有优先承租权。另查明，联兴铝业公司至今尚未将本案所涉的租赁标的物交还给美满压力锅厂，其一直支付占用租赁标的物期间的租金（使用费）给美满压力锅厂，直至2019年12月24日支付最后一次的费用。美满压力锅厂主张联兴铝业公司于2019年12月24日支付的费用是支付2019年11月19日至2019年12月18日的费用，联兴铝业公司主张该费用是支付2019年12月的费用，一审法院要求其在庭审后5天内提交总缴纳租金明细数额给该院，但其逾期没有提交。结合《场地出租协议》中约定的租赁期限及每月租金交清日期，可推算2016年5月19日至2016年6月18日期间的租金支付时间应为2016年6月10日前，且每月租金支付时间延后类推，但据联兴铝业公司提交的网上电子回单显示及结合美满压力锅厂在庭审中的陈述，可推算联兴铝业公司于2019年12月24日支付的费用是支付2019年11月19日至2019年12月18日的费用，即联兴铝业公司仅支付至2019年12月19日止的费用。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。关于本诉，美满压力锅厂与联兴铝业公司签订的《场地出租协议》中约定租赁期限至2019年5月18日止，租赁期限已届满，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定履行自己的义务”和第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，联兴铝业公司应当按合同约定归还租赁物给美满压力锅厂，但联兴铝业公司拒绝返还租赁物，仍继续使用，构成违约，又依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，美满压力锅厂请求联兴铝业公司支付租赁期限届满后继续使用租赁物的使用费，一审法院予以支持，参照《场地出租协议》约定的每月7200元计算费用，计至联兴铝业公司交还租赁物给美满压力锅厂为止。又因联兴铝业公司交纳了2万元保证金给美满压力锅厂，美满压力锅厂至今尚未退还，该2万元应相应抵兑所欠费用。关于反诉，联兴铝业公司要求按“美满压力锅厂2019年9月29日与他人签订的《租赁合同》”的租赁条件有优先承租权，但联兴铝业公司未能提供美满压力锅厂与他人签订《租赁合同》的证据，亦未能举证美满压力锅厂已将涉案租赁物出租给他人的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，联兴铝业公司仅凭美满压力锅厂要求其搬迁的通知内容，以此推定美满压力锅厂已将涉案租赁物出租给他人，一审法院对该主张不予采纳，联兴铝业公司主张优先承租权的条件尚未成就，联兴铝业公司可待优先承租权条件成就时再另行主张其权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、限廉江市联兴铝业有限公司在判决发生法律效力之日起十日内将位于广东省廉江市石城镇工业开发小区的广东美满压力锅厂厂区南面的9000平方米空地返还给广东美满压力锅厂；二、限廉江市联兴铝业有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向广东美满压力锅厂支付自2019年12月19日起至返还租赁物之日止的租赁物使用费（按照每月7200元计算，扣减廉江市联兴铝业有限公司交纳的20000元保证金）；三、驳回廉江市联兴铝业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费455元，案件反诉受理费100元，均由廉江市联兴铝业有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对联兴铝业公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人联兴铝业公司的上诉理由及被上诉人美满压力锅厂的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：联兴铝业公司上诉主张的优先承租权是否成立。根据美满压力锅厂与联兴铝业公司签订的《场地出租协议》第十一条约定：“出租期满，联兴铝业公司必须无条件撤出，将承租的场地按原状无偿交回给美满压力锅厂。如美满压力锅厂需继续出租该场地时，在同等条件下，联兴铝业公司有优先承租权。”现上述《场地出租协议》约定的租赁期限已届满，联兴铝业公司主张按“美满压力锅厂2019年9月29日与他人签订的《租赁合同》”的租赁条件，其对涉案租赁物享有优先承租权，但联兴铝业公司未能提供美满压力锅厂与他人签订《租赁合同》的证据，亦未能举证证明美满压力锅厂已将涉案租赁物出租给他人的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应当由联兴铝业公司承担举证不能的不利后果。一审判决驳回联兴铝业公司关于对涉案租赁物主张优先承租权的反诉请求并无不当，本院予以维持。综上所述，联兴铝业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费910元，由廉江市联兴铝业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建业审 判 员 冯小瑶审 判 员 陈志清二〇二〇年八月二十六日法官助理 陈小媚书 记 员 钟 菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。