江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6760号原告：李友，男，1984年7月16日出生，汉族，住安徽省蒙城县。被告：苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司，住所地苏州市相城区黄埭镇中市路**。法定代表人：朱明来，董事长。委托诉讼代理人：朱崭华、杨达民，公司员工。被告：严建峰，男，1971年9月24日出生，汉族，住苏州市相城区。原告李友与被告苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司、严建峰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序审理。因被告严建峰下落不明，本院向严建峰公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料。本案于2019年12月2日进行庭前准备、2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告李友、被告苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司（下称永大小贷公司）委托诉讼代理人朱崭华（参加第一次开庭）、杨达民（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。被告严建峰经本院合法传唤、无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李友向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告严建峰签订的《房屋买卖协议》合法、有效，确认苏州市相城区房屋归原告所有，2、解除对上述房屋的查封和执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告严建峰在2013年7月签订了《房屋买卖协议》，约定被告严建峰及配偶沈旗英、母亲郑明华将其共同所有的位于苏州市相城区的房屋出售给原告，出售金额为38.8万元，买卖协议经苏州市相城区黄埭法律服务所见证，原告一次性付清全部购房款，被告严建峰在收到款项后就将房屋交付给原告使用，原告装修后于2014年1月搬入该房屋居住至今。因被告严建峰对被告永大小贷公司存在债务。永大小贷公司申请执行，法院作出了(2017)苏0507执1680号民事裁定，于2018年7月6日查封了该房屋。因此，原告提出执行异议，要求法院撤销对本案房屋的强制执行，法院于2019年8月19日作出了(2019)苏0507执异55号执行裁定书，以本案房屋登记在苏州市相城区人民政府名下为由驳回了原告的异议请求。被告永大小贷公司辩称：1、原告与被告严建峰签订的房屋买卖协议不具有法律效力。2、根据相城区法院（2017）0507执1680号民事裁定书，相城区法院对涉案房屋的查封合法有效。3、对照《人民法院办理执行异议案件的若干问题解释》第28条规定，涉案房产尚未登记在被告严建峰名下，原告的诉请无法律依据，不应予以支持。4、涉案房屋登记在苏州市相城区人民政府名下，并未登记至被告严建峰名下，对照《人民法院办理执行异议复议案件的若干问题解释》第40条规定，原告的诉请不应支持，应予驳回。被告严建峰未作答辩。经审理查明，永大小贷公司与被告严建峰、薛虎根、邱国贤、邱夏梦金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理后，于2015年8月29日作出(2014)相商初字第01243号民事判决书。后永大小贷公司不服一审判决，上诉至江苏省苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院于2015年11月3日受理后，经审理于2017年5月25日作出(2015)苏中商终字第01686号民事判决书，判决：一、撤销苏州市相城区人民法院（2014）相商初字第01243号民事判决；二、严建峰于本判决生效之日起十日内向苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司归还借款400万元以及相应罚息（以400万元为基数，按照罚息利率22.5%，从2014年3月4日开始计算至实际支付之日止）；三、薛虎根、邱国贤和邱夏梦对于严建峰上述第二项债务承担连带清偿责任。薛虎根、邱国贤和邱夏梦承担连带清偿责任后，有权向严建峰追偿。该判决现已生效。因严建峰、薛虎根、邱国贤、邱夏梦未履行生效法律文书确定的义务，永大小贷公司向本院申请执行，本院于2017年6月21日立案受理。在执行中，本院作出（2017）苏0507执1680号执行裁定书，于2018年7月6日查封了位于苏州市相城区的房地产一套，查封届满期限至2021年7月5日，并张贴了执行公告。该房屋登记所有人为苏州市相城区人民政府，登记日期为2018年3月19日，权证号为Z187006457。原告李友提出执行异议，认为涉案房屋归其所有。本院于2019年8月19日作出（2019）苏0507执异55号执行裁定书，驳回异议请求。原告李友遂提起案外人执行异议之诉。另查明，郑明华与严建峰为母子关系、严建峰与沈旗英系夫妻关系。涉案房屋系严建峰、郑明华、沈旗英的拆迁安置房。2013年4月16日，以苏州市相城区黄埭房产开发公司为卖方（甲方）、严建峰为买方（乙方）签订《黄埭镇拆迁安置房定销合同》载明：乙方购买甲方拆迁安置房坐落位置玉莲新村83幢904室，自行车库位置83幢19号，乙方所购拆迁安置房建筑面积79.71平方，合同价款81667.2元……。同日，苏州市相城区黄埭房产开发公司开出付款方为严建峰的销售不动产统一发票，金额为81667.20元。2013年7月14日，以严建峰、郑明华、沈旗英为出卖方（甲方）与李友签订《房屋买卖协议》，李友购买严建峰、郑明华、沈旗英的上述涉案房产及83幢19号自行车库，价款为38.8万元。《房屋买卖协议》由苏州市相城区黄埭法律服务所进行见证，见证书中还包含了严建峰、郑明华、沈旗英出具的承诺书，承诺涉案房屋及车库没有权利瑕疵。该份承诺书的下方还有三人共同签名的收条，确认收到李友购房款38.8万元。2019年8月3日，苏州市相城区斜桥社区出具证明，证明从2014年起涉案房屋的常住人员为本案原告李友。李友还提供2013年7月13日通过其名下尾号为4882的苏州银行账户向俞建平转账支付37万元的记录，并称俞建平为房屋买卖的中介，介绍了该笔交易，其受被告严建峰指令向俞建平交付。另称余款1.8万元在与被告严建峰签订《房屋卖买协议》之前即作为定金现金交付。上述事实，由当事人的身份信息、严建峰、郑明华、沈旗英的常住人口登记卡、销售不动产统一发票、《房屋买卖协议》、《黄埭镇拆迁安置房定销合同》、苏州市相城区黄埭法律服务所见证书、承诺书、苏州市相城区斜桥社区居民委员会证明、不动产权登记簿查询记录、判决书、执行裁定书、转账凭证以及当事人陈述为证，本院予以确认。本案争议的焦点为李友是否享有对案涉房屋排除强制执行的民事权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述条款规定，结合本案事实，本院认为，涉案房屋为拆迁安置房，有其特殊性。虽仍登记在苏州市相城区人民政府名下，但根据《黄埭镇拆迁安置房定销合同》以及销售发票，可认定涉案房屋已由被告严建峰买下，并取得房屋，严建峰应已取得涉案房屋的准物权。被告严建峰及其亲属与原告李友签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思的表示、且不违反法律规定，应为合法、有效。双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同签订合同；原告李友在人民法院查封之前已合法占有该不动产至今；原告李友亦已支付了价款。因被告严建峰未将涉案房屋过户登记至本人名下，现未过户登记至原告李友名下，可认为非原告李友自身原因。综上，原告李友的诉讼请求可予支持。被告严建峰经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十八之规定，裁定如下：一、原告李友与被告严建峰签订的《房屋买卖协议》合法、有效。苏州市相城区房屋归原告李友所有。二、停止对苏州市相城区房屋的执行。本案案件受理费7120元、公告费300元，合计7420元，由被告严建峰负担（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告严建峰在判决生效后十日内给付原告李友）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  丁亦辛人民陪审员  卢芝华人民陪审员  徐秀英二〇二〇年八月二十八日书 记 员  柳 溪