贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初114号原告：周兆明，男，1968年9月3日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：张子中，男，1987年7月4日出生，汉族，住广东省雷州市。被告：樊从蜀，男，1989年9月24日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告周兆明与被告张子中、樊从蜀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告周兆明到庭参加诉讼；被告张子中经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；被告樊从蜀经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周兆明向本院提出诉讼请求：1.解除周兆明与张子中、樊从蜀的合同关系；2.被告返还原告的房屋租金150000元及房屋押金25000元；3.被告偿还原告装修损失146991元；4.被告偿还原告因不能经营而闲置的设备65000元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月1日原告周兆明委托其公司员工与被告张子中签订关于贵阳市商铺的房屋租赁合同，租期五年，并一次性收取原告房租预付款150000元和押金25000元，共计175000元。2019年7月，被告张子中告知该商铺已转由被告樊从蜀管理，并要求原告与樊从蜀重新签订房屋租赁合同。原告与樊从蜀重新签订房屋租赁合同后，原房东熊仁禄以张子中未按时缴商铺租金起诉张子中并要求解除合同收回门面。因熊仁禄提前收回房屋，原告无法经营造成装修及经营损失，原告为维护合法权益，诉至本院。被告张子中未作答辩。被告樊从蜀未作答辩。经审理查明，2019年4月4日，被告张子中（甲方）与周兆明（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市云岩区平方米房屋转租给乙方，租期五年自2019年5月1日至2024年4月30日止，免租装修期为25天，自2019年4月6日至2019年4月30日。门面每月租金25000元，押金25000元。合同还约定，租赁期间，因甲方原因导致影响乙方正常经营，甲方将赔偿乙方装修设计费、装修费、设备费等，同时退还乙方租金和押金。合同签订当日，周兆明通过银行转账向张子中支付20000元定金。2019年4月11日，原告周兆明再次通过银行转账向张子中支付155000元。同日，贵阳云岩沐尚美发店（工商登记为个体工商户，经营者为张子中）出具两份收据，分别载明收到羊城西饼租金150000元、押金25000元。该合同最后载明“此合同做废”“2019年7月10日”，庭审中周兆明陈述系张子中手写后合同双方在该字样上加盖手印。被告樊从蜀（甲方）与原告周兆明（乙方）比照上述合同就涉案房屋重新签订《商铺租赁合同》（落款时间2019年4月4日）,合同租赁期、租金、押金金额、违约责任均与上述合同相同，在合同第九条明确“原张子中作为甲方，周兆明作为乙方的租赁合同即时失效”。另查明，周兆明系贵阳兆明羊城西饼有限公司的法定代表人，其承租涉案房屋用于贵阳兆明羊城西饼有限公司经营“羊城西饼”店。周兆明采用包工不包料方式对涉案房屋进行装修，合同施工总价48000元；装修共产生材料费99041元（含空调3840元）；为涉案房屋的经营需要，贵阳兆明羊城西饼有限公司向南京金麦城设备制造有限公司订购边柜、中岛等设备37000元、向四川鑫瑞智制冷设备有限公司订购直角西点柜等设备28000元。再查明，2018年3月4日案外人熊仁禄（甲方）与张子中（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将贵阳市云岩区未来方舟G5组团负7层9号和10号门面出租给乙方张子中，面积共计478.99平方米，租期为6年，从2018年3月8日起算。合同履行期内，张子中将承租商铺分别租赁给“康视伦”眼镜店经营和约110平方米租赁给周兆明经营“羊城西饼”店。2019年6月30日，张子中将涉案房屋转让（租）给樊从蜀。2019年7月19日，张子中在未通知熊仁禄情况下，将室内物品搬离。2019年8月1日，熊仁禄以张子中未交纳房租为由，向本院提起诉讼，要求解除与张子中的房屋租赁合同，被告张子中支付所欠房屋租金。本院经审理后于2019年10月24日作出（2019）黔8601民初723号民事判决书，判决：一、解除熊仁禄与张子中于2018年3月4日签订的《房屋租赁合同》；二、张子中于本判决生效之日起十五日内支付熊仁禄第二年度下半年（2019年5月8日至2019年11月7日）剩余房屋租金356000元、违约金100000元，合计456000元；三、熊仁禄于本判决生效之日起十五日内退还张子中押金50000元；四、驳回反诉被告张子中的其他诉讼请求。现该判决已生效。为不影响房屋使用，2019年8月14日，熊仁禄与周兆明签订《门面租赁补充协议》，协议约定租赁期内熊仁禄未能出租涉案房屋，周兆明可继续租用；2019年10月25日前，熊仁禄出租给另一方，应书面通知周兆明搬离，周兆明不再向熊仁禄支付租金；2019年10月25日后，熊仁禄未能将涉案房屋出租，周兆明可以继续使用，租金按月支付给熊仁禄，并补签协议。周兆明已于2019年10月25日搬离涉案房屋。本院审理的（2019）黔8601民初974号一案，周兆明以张子中、樊从蜀为被告，熊仁禄为第三人，就本案相同事实向本院提起诉讼，本院于2019年10月29日和2019年11月11日两次开庭进行审理，该案中张子中提交答辩状辩称：2019年4月4日张子中曾与周兆明就贵阳市云岩区未来方舟G5组团负7层10号门面签订商铺租赁合同将上述房屋给周兆明用于经营活动。2019年6月30日，张子中与樊从蜀签订转让协议，约定将其租赁贵阳市未来方舟G5组团负7层9-10号门面转让给樊从蜀，双方在转让协议中约定债权债务一并转让给樊从蜀。周兆明知晓上述转让行为，并在2019年4月30日与樊从蜀重新签订关于涉案房屋的租赁合同，原合同已经解除，基于以上法律事实，张子中与原告周兆明不存在法律关系，张子中不是适格被告。后该案周兆明于2019年11月27日向本院提出撤诉申请，本院裁定予以准许。上述事实，有原告当庭陈述、《商铺租赁合同》两份、《房屋租赁合同》、《门面租赁补充协议》、银行汇款转账凭证、收据、付款申请单、入库单、照片、企业信用信息公示报告、装饰装修施工协议书、人工结算单、订货专用合同、订货单、对账单、照片、本院（2019）黔8601民初723号民事判决、本院（2019）黔8601民初974号庭审笔录两份、答辩状、民事裁定、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采信。本院认为，本案争议焦点为：1.合同是否解除；2.合同解除后的责任承担。焦点一，合同是否解除。周兆明与张子中签订的《商铺租赁合同》及周兆明与樊从蜀签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示,不违反法律和行政法规的禁止性规定,合法有效,受法律保护,双方均应按约定履行义务。1.关于原告周兆明解除与被告张子中合同关系的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，周兆明与张子中签订的《商铺租赁合同》已于2019年7月10日双方在该合同补充载明“此合同做废”及周兆明与樊从蜀签订的《商铺租赁合同》中明确，双方对合同解除达成合意，应认定合同已于2019年7月10日解除。2.关于原告周兆明解除被告樊从蜀合同关系的诉求。周兆明与樊从蜀签订的《商铺租赁合同》，承租人交付的房屋因出租人熊仁禄主张权利，而使周兆明无法继续使用该房屋，周兆明合同目的无法实现，周兆明要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件，故对解除周兆明与樊从蜀签订的《商铺租赁合同》的诉请本院予以支持。焦点二，合同解除后的责任承担。本案被告张子中承租熊仁禄的478.99平方米的房屋后，于2019年4月4日将其中约110平方米转租给周兆明。张子中主张2019年6月30日其与樊从蜀签订转让协议，约定将其租赁含涉案房屋在内的贵阳市未来方舟G5组团负7层9-10号门面转让给樊从蜀，双方在转让协议中约定债权债务一并转让给樊从蜀。但张子中在本案中未提交证据证明其已将涉案房屋在内的全部房屋移交樊从蜀，或证明樊从蜀曾向其履行支付房租或代为向出租人履行支付房租的义务，二人之间的转让关系并未实际履行，同时结合周兆明亦从未曾向樊从蜀支付房屋租金及押金来看，周兆明与樊从蜀倒签时间为2019年4月4日的《商铺租赁合同》亦未实际履行，故本案中樊从蜀不承担责任。从本案合同解除的原因来看，原告周兆明无法继续使用涉案房屋是因张子中欠缴房租，导致出租人收回房屋所致，周兆明与张子中租赁合同虽已解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，张子中应承担退还周兆明剩余租金及押金并赔偿装修及设备闲置损失的责任。关于租金及押金，周兆明自认于2019年10月25日搬离房屋，除免租装修期25天外，合同约定租期为2019年5月1日至2024年4月30日，周兆明实际支付了6个月的租金，只使用5个月零25天，剩余5天的租金为25000元/月÷30日×5日≈4167元。张子中还应返还押金25000元和剩余租金4167元。关于装修损失,从周兆明提交的照片中能够证明周兆明对涉案房屋进行了装修,周兆明也提交了装饰装修施工协议书、人工结算单、材料清单、银行流水佐证其主张,本院对周兆明的装修支出147041元予以确认。装修损失扣除周兆明可再次使用的空调费3840元及酌定周兆明使用5个月25天10000元装修折旧费，张子中还应赔偿周兆明133201元。关于设备闲置损失,周兆明提交了订货专用合同、对账单、银行流水佐证其主张,本院对周兆明设备款65000元予以确认。但原告闲置设备多为可移动拆卸柜台，原告将柜台拆卸移走后,还有部分剩余价值,本院结合双方合同履行情况,兼顾公平原则,支持张子中赔偿周兆明设备闲置损失45000元。被告樊从蜀、张子中经合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的自动放弃，由此可能产生的一切不利法律后果，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告周兆明与被告张子中签订的《商铺租赁合同》已于2019年7月10日解除；二、解除原告周兆明与被告樊从蜀签订的《商铺租赁合同》；三、被告张子中于本判决生效之日起十日内退还原告周兆明房屋租金4167元、押金25000元、装修损失133201元、设备闲置损失45000元，合计207368元；四、驳回原告周兆明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7105元，由原告周兆明负担3298元，被告张子中负担3807元（案件受理费原告已预交，各被告在履行本判决时迳行向原告支付应承担部分的案件受理费）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 杨 芳人民陪审员 高 菁人民陪审员 赵雪梅二〇二〇年八月二十日法官助理徐洁书记员梁文文