重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终3874号上诉人（原审被告）：马列，女，汉族，1976年11月11日出生，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：张来俊，重庆正义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆葆成房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区金凤路**，统一社会信用代码91500000051734928R。法定代表人：刘强，总经理。委托诉讼代理人：胡明、孟先才，重庆尚润律师事务所律师。上诉人马列与被上诉人重庆葆成房地产开发有限公司（以下简称：葆成公司）商品房销售合同纠纷一案，上诉人马列不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初27133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马列及其委托诉讼代理人张来俊，被上诉人葆成公司的委托诉讼代理人孟先才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马列上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人一直未收到银行的书面通知告知不能贷款的事实，因此上诉人没有违约的主观故意，不应当承担违约责任。被上诉人葆成公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。葆成公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令马列向葆成公司支付房款480000元；2、判令马列向葆成公司以480000元为基数自2018年12月12日起至付清本金之日止按日万分之五的标准支付逾期付款违约金3、判令马列向葆成公司支付律师费14797元；4、本案诉讼费用由马列承担。一审法院认定事实：2018年10月9日，葆成公司（甲方、卖方）与马列（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为保利爱尚里二期B。第三条，乙方所购商品房座落为，本商品房用途为非住宅，属于办公用。第四条，购房价款，总成交金额964839元整。第五条，（二）付款方式，按揭付款，乙方应于签订合同当日支付首付款484839元，向银行申请贷款480000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给葆成公司作为房款的一部分；（三）办理按揭贷款违约责任的约定，2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行。第十条，乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付之日起30日内向甲方支付违约金。补充协议第五条，分期付款的约定，乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应当按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则至任意履行期限届满次日视为未付剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第六条，关于按揭付款的补充约定，（一）乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料；（三）合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指：甲乙双方在签署合同签或合同时，因甲方故意导致乙方所购房屋所在的项目无任何银行表示愿意办理购房按揭贷款，或者甲方无正当理由拒绝提供阶段性担保导致乙方未能办理按揭贷款；（七）乙方知晓现行房地产调控中银行政策可能会发生变化，乙方在签订买卖合同时已经对现行房贷政策作了充分的了解。虽然乙方结合自身实际情况与甲方协商确定了买卖合同约定的贷款数额，乙方仍然承诺若非任何甲方原因导致银行政策发生变化而拒绝批准乙方的全额或者部分贷款时，乙方需在贷款银行或甲方发出书面通知10日内付清房款差额部分。否则甲方有权在未经催告的情况下直接通知解除买卖合同，该解除通知发出后双方的买卖合同关系立即解除，乙方应当按照合同第十条约定承担违约责任；（八）乙方同意在签订本合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本买卖合同生效后60天内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方未在上述期限内收到乙方委托银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款，否则应当承担逾期付款的违约责任。第十七条，对买卖合同双方当事人信息及通知的补充约定，（一）双方当事人应按买卖合同所列电话、地、地址进行联络方须保证其提供的上述资料的真实可靠和完整，且能有效联系。若有变更，应提前5天以书面形式通知甲方，否则，产生的一切责任，包括但不限于乙方是否收妥相关的通知书，由乙方承担。第十八条，为防止双方发生争议，甲方在此特别提示，因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。第二十六条，双方同意将合同第十条变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。合同签订当日，葆成公司按约支付了首付款484839元、税费等36913.8元、违约金1755元，并取得马列开具的收据及讼争房屋的买卖合同登记备案证明。2019年4月17日，葆成公司向马列发出催款函，告知葆成公司：接银行通知，由于您新增消费贷款的原因导致银行按揭贷款无法办理。根据贵我双方签订的买卖合同的约定，由于您的原因未能获得银行贷款或者获得银行贷款少于申请贷款数额的，我司有权要求您以现金或其他方式支付剩余房款。鉴于此，我司特函告您，请于本函件发出后10日内付清房款差额，否则，我司将根据买卖合同约定及法律法规追究您的违约责任，直至买卖合同解除，且相应法律责任您需完全承担，由此造成的一切损失由您自行负责。2019年9月16日，葆成公司葆成公司（甲方）与重庆尚润律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，约定：乙方接收甲方委托，指派胡明、孟先才为甲方因与马列等人商品房销售合同纠纷（共计6案），在一审、二审、执行、再审程序中提供法律服务，担任代理人；甲方应于本合同生效后七个工作日内向乙方支付70%的律师费即65917元，上述代理案件回款后15个工作日内向乙方进行结算并支付。合同附件载明：保利（重庆）投资实业有限公司，律师费金额14797元。葆成公司保利公司按约支付了6案首期律师费共计65917元；重庆尚润律师事务所开具了《重庆增值税专用发票》，金额65917元。庭审中，马列称其于2018年10月签订《商品房买卖合同》前，向重庆市农村商业银行申请个人最高额循环贷款40万元用于支付讼争房屋首付款，因该贷款发生在签订合同前，故不属于新增贷款，按揭贷款未能审批通过系不可归责于双方当事人的原因。葆成公司则主张马列未能办理按揭贷款系其自身原因。一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，葆成公司、马列双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据附件五补充协议第六条第（八）项的约定，葆成公司未在合同生效后60天（2018年12月8日）内收到银行支付的房价款，有权要马列在期满后三日内支付剩余房价款。葆成公司于2019年4月17日向马列发出《催款函》，告知马列因其新增贷款原因导致贷款审批未通过并要求其于函件发出后十日内支付剩余房价款480000元。马列未在葆成公司给予的宽限期内支付剩余房款，构成违约。故，葆成公司有权依据合同要求马列立即支付剩余房价款480000元并支付逾期付款违约金。葆成公司主张未能按揭贷款系马列新增贷款的原因，庭审中马列也自认其向银行申请贷款用于支付讼争房屋的首付款，二者能够相互印证。关于违约金起算点，法院认为，马列按照合同约定支付了首付款并与银行办理了按揭贷款手续，但由于其自身原因未能办理按揭贷款，葆成公司遂于2019年4月17日函告马列要求其支付剩余房款。在葆成公司通知马列以前，马列按照合同支付了首付款并办理了按揭贷款手续。因此，法院认为，马列应自履行期届满后（2019年4月27日）开始承担违约责任，在葆成公司给予的履行期届满以前不承担违约责任。根据附件五补充协议第十八条“为防止双方发生争议，甲方在此特别提示，因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担”的约定，葆成公司起诉马列要求支付剩余房款480000元并承担违约付款责任，为此支出律师费14797元，故葆成公司要求马列支付律师费14797元，于法有据，予以支持。关于马列的答辩意见，评析如下：1、马列在另案起诉葆成公司解除合同，法院驳回了马列在该案的全部诉讼请求。因此合同尚未解除，应当继续履行。马列主张合同已经解除，不应继续履行合同，于法无据，法院不予采信。2、关于违约金计算标准，合同有明确约定，并未超过法律保护的范围，且马列也没有举示相关证据证明其主张，故马列主张违约金标准过高，应当予以调整，于法无据，不予采信。3、关于律师费由马列负担，不再赘述，马列主张其不应支付律师费，于法无据，不予采信。综上所诉，葆成公司要求马列支付剩余房款480000元并以480000元为基数自2019年4月27日起至付清本金之日止按日万分之五计算逾期付款违约金，于法有据，法院予以支持；对超过该部分的诉讼请求，于法无据，法院不予支持；葆成公司要求马列支付律师费14797元，于法有据，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、马列于本判决生效之日起十日内向重庆葆成房地产开发有限公司支付剩余房款480000元，并以480000元为基数自2019年4月27日起至付清本金之日止按日万分之五计算逾期付款违约金；二、马列于本判决生效之日起十日内向重庆葆成房地产开发有限公司支付律师费14797元；三、驳回重庆葆成房地产开发有限公司其他诉讼请求。二审期间，上诉人提交证人出庭作证的申请，本院经审查认为该申请与本案无关，故不同意上诉人请求证人出庭作证的申请。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是马列是否应当承担逾期付款的违约责任。本院对焦点问题评析如下：根据一、二审查明的事实，买卖双方在合同中约定，葆成公司未在合同生效后60天（2018年12月8日）内收到银行支付的房价款，有权要马列在期满后三日内支付剩余房价款。葆成公司于2019年4月17日向马列发出《催款函》，告知马列因其新增贷款原因导致贷款审批未通过并要求其于函件发出后十日内支付剩余房价款480000元。马列未在葆成公司给予的宽限期内支付剩余房款，已构成违约。马列辩称，其一直不清楚不能得到银行贷款的事实，但根据其在一审中的自认，虽没有接到银行的书面通知，但马列是清楚因新增贷款原因导致贷款审批未通过这一事实的。即使马列确实不知道银行审批未通过这一事实，根据双方合同的约定，在公司向马列发出催款函后，其亦应当积极履行付款义务，如未付款，应承担违约责任。因此，马列的上诉无事实依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，马列的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9322元，由上诉人马列负担。本判决为终审判决。审判长  刘恋砚审判员  于 利审判员  张泽兵二〇二〇年八月十七日书记员  罗 晴