吉林省靖宇县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0622民初162号 原告：曹增荣，男，1967年5月2日生，汉族，无职业，住吉林省靖宇县靖宇镇。 委托诉讼代理人：袁涛，男，1967年7月15日生，汉族，职员，住吉林省靖宇县靖宇镇。 被告：靖宇县睿丰房地产开发有限公司。住所地吉林省靖宇县靖宇镇。 法定代表人：王凤岱，经理。 委托诉讼代理人：宁宁，吉林衡丰律师事务所律师。 第三人：蔺德胜，男，1974年5月7日生，汉族，职员，住吉林省靖宇县靖宇镇。 委托诉讼代理人：郭新敏，吉林郭新敏律师事务所律师。 第三人：吉林省七彩珠广告传媒有限公司。住所地吉林省靖宇县靖宇镇。 法定代表人：丁明，经理。 委托诉讼代理人：丛晓军，男，1982年8月2日生，汉族，职员，住吉林省靖宇县靖宇镇。 原告曹增荣与被告靖宇县睿丰房地产开发有限公司（以下简称睿丰公司）、第三人蔺德胜、吉林省七彩珠广告传媒有限公司（以下简称七彩珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日作出（2019）吉0622民初442号民事判决，原告曹增荣不服判决，上诉于吉林省白山市中级人民法院。2019年10月30日，吉林省白山市中级人民法院以原审判决认定事实不清为由作出（2019）吉06民终769号民事裁定；撤销本院（2019）吉0622民初442号民事判决，发回本院重审。2020年4月13日，本院另行组成合议庭，公开开庭对此案进行了审理。原告曹增荣及委托代理人袁涛、被告靖宇县睿丰房地产开发有限公司委托代理人宁宁、有独立请求权第三人蔺德胜及委托代理人郭新敏、无独立请求权第三人吉林省七彩珠广告传媒有限公司委托代理人丛晓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曹增荣向本院提出诉讼请求：判令被告靖宇县睿丰房地产开发有限公司交付原告位于靖宇县康馨花园荷旺苑9号楼3号门市。事实与理由：靖宇县康馨花园荷旺苑9号楼3号门市现在无法办理产权登记，但是该房屋已经竣工验收合格，符合交付条件，现在房屋的产权依然登记在睿丰房地产开发名下，2014年8月4日竣工，2017年12月21日验收，(2015)靖民一初字第319号民事判决书判决睿丰公司为曹增荣出具靖宇镇康馨花园荷旺苑9号楼3号门市商品房买卖合同，该判决生效后睿丰公司没有履行生效判决的义务，后申请靖宇县人民法院对该判决强制执行，（2017）吉0622执386号执行终结本次执行，后恢复执行（2018）吉0622执恢字81号，但在执行过程中睿丰公司拒不履行（2015）靖民一初字第319号民事判决，靖宇县法院决定对睿丰公司罚款5万元，但是睿丰公司仍未履行罚款义务。本案争议房屋由睿丰公司开发，由白山市旺达建筑有限公司承建，后睿丰公司将争议房屋抵顶给旺达公司，旺达公司将该房屋抵顶给工程分包人李永丰，2013年9月份李永丰将该房屋以80万元的价格出售给原告。2014年10月23日李永丰与刘吉霞以签订买卖合同的方式为李永丰向刘吉霞的借款提供担保，2015年4月20日刘吉霞将该房屋转让给蔺德胜，睿丰公司与蔺德胜签订编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同。本案争议房屋虽然由睿丰公司与蔺德胜签订了房屋买卖合同，并交付给蔺德胜，但是原告仍然坚持要求睿丰公司履行合同义务，交付涉案房屋。原告在2015年5月4日通过诉讼保全的形式通过法院将争议房屋进行查封，当时该房屋没有人居住，没有装修，睿丰公司将该房屋交付给蔺德胜是不成立的。根据验收备案证该房屋竣工的时间是2014年8月4日，验收时间为2017年12月21日，所以睿丰公司说2015年4月20日将争议房屋交付给蔺德胜不成立，因为该房屋当时并未验收。蔺德胜属于非法入住。在睿丰公司为蔺德胜出具商品房买卖合同时，整栋楼房只有为蔺德胜一个出具了商品房买卖合同，其他的购房者睿丰公司并没有出具商品房买卖合同，睿丰公司不能举出一份除蔺德胜之外的任何该栋楼房的同一时期的商品房买卖合同，蔺德胜与睿丰公司恶意串通取得了商品房买卖合同，更重要一点睿丰公司没有将原始出具给旺达公司争议房屋预定协议的原件收回，采取作弊的手段为蔺德胜出具了争议房屋的商品房买卖合同，在当时争议房屋的整栋楼房没有一户通过睿丰公司正常给付，更不用说交付钥匙，因此睿丰公司将房屋交付给蔺德胜没有任何证据加以佐证，睿丰公司与蔺德胜签订的商品房买卖合同无效，蔺德胜是从刘吉霞手中转让而来争议房屋，刘吉霞针对争议房屋在（2015）靖民一初字第319号民事判决书中已经确定其与李永丰签订的房屋买卖协议系为二人之间的借款提供保证，刘吉霞转让蔺德胜争议房屋的行为系无权处分，因此蔺德胜取得涉案房屋的途径不合法，应当认定无效。争议房屋商品房预销售许可证有效期为2013年6月6日至2014年12月30日，原告购买房屋在此有效时间内，蔺德胜所签订的商品房买卖合同在此有效期外，违反法律、法规的规定，应认定为无效合同。此外，睿丰公司在为蔺德胜出具争议房屋商品房买卖协议时并没有认真审查其合法来源的途径，蔺德胜购买争议房屋也没有提供当时的资金来源，睿丰公司在为蔺德胜出具商品房买卖合同的同时应当附有正式收据，二者是完整统一的，因此，睿丰公司出具的商品房买卖合同是违规、作弊办理，应认定无效。旺达公司和李永丰对争议房屋享有处分权，对转售给曹增荣均予认可，而对转售给刘吉霞、蔺德胜均不予认可，此前判决和庭审笔录均可以证实，因此蔺德胜取得争议房屋没有完整的购买途径，有处分权的人不予追认，因此是无效的。 被告睿丰公司辩称，一、被告与原告及第三人蔺德胜之间均不构成商品房买卖合意，也未与原告签订书面协议，其与李永丰及第三人蔺德胜签订的合同是为了履行被告与白山市旺达建筑有限责任公司于2013年10月23日达成的《预定房屋协议》，依据旺达公司及转手人的指示为后续人员办理抵帐房屋的登记手续，原告无权要求被告承担商品房买卖合同义务。 1.（2015）靖民一初字第319号民事判决书已认定2013年9月30日被告将争议房屋即靖宇县康馨花园荷旺苑9号楼3号商铺抵顶给旺达公司充抵工程款，2014年7月17日旺达公司要求将房屋转移登记至李永丰名下，同日，为被告出具了《收据》，确认争议房屋充顶睿丰公司欠付工程款884560元。被告与旺达公司之间存在真实的合同关系，即被告作为房地产开发商出售给旺达公司商品房，旺达公司以被告欠付的工程款冲抵房屋价款。 2.2014年7月17日，旺达公司要求被告将房屋转移登记至李永丰名下并出具《证明》内容，2014年10月23日李永丰出具《证明》要求将房屋转登至刘吉霞名下，2015年4月20日刘吉霞出具《证明》要求将房屋转登至蔺德胜名下，在此过程中，李永丰是与旺达公司达成的抵顶工程款合意，将房屋充抵了旺达公司欠付的884560元工程款。刘吉霞是与李永丰达成了相关合意，第三人蔺德胜是与刘吉霞达成了合意，并要求被告办理手续，旺达公司收取的房屋价款冲抵了欠付李永丰工程款，李永丰实际收取原告及刘吉霞的支付款项，无论收取款项性质为何，收取多少金额，均无人要求被告同意或通知被告参与，被告没有对外销售争议房屋、没有收取房屋价款，也未与原告或第三人就商品房的买卖协商沟通，仅是按指示办理手续。 3.被告与原告之间无书面协议，无商品房买卖关系，原告在协议签订后当场就交给了李永丰80万元，协议签订后，原告到睿丰公司要求对争议房屋进行变更登记，睿丰公司不给办理，原告当时不知道李永丰与刘吉霞在睿丰公司办理了争议房屋登记，从原告的自诉可以看出，原告的房屋购买是与李永丰签订协议并支付房屋价款，而非在作为开发商的被告处购买，同时在没有取得相应权利人同意的前提下，被告无权也没有依据为其办理手续、签订合同，李永丰与原告签订的合同不能约束合同之外的第三人。 二、被告无法为原告办理商品房买卖合同备案，交付房屋，因被告已为第三人蔺德胜办理了备案手续并且房屋早已交付，基于白山市、靖宇县现行规章制度，在一个备案合同没有解除的情况下，被告无法为原告在同一房屋上备案第二份《商品房买卖合同》、变更备案购房人并依据备案合同交付房屋。 被告既然已为蔺德胜办理了商品房买卖合同备案手续，依据白山市规章制度，在没有取得蔺德胜同意并共同提出解除申请的情况下无法单方解除备案合同，如果没有法院明确判决解除被告与蔺德胜的备案合同，以及被告向房地产管理中心提出备案变更，无论如何认定被告与原告、第三人之间的关系，或者仍然判决被告向原告交付房屋，被告仍然以房地产管理中心的备案为准，并为备案人员办理产权证、交付房屋。 三、被告在整个过程中没有谋取除抵顶工程款以外的任何利益，没有一房二卖，只是善意地协助旺达公司将抵帐房屋办理出售手续而已，被告不具有过错。 第三人蔺德胜辩称，一、原告与李永丰之间不存在涉案房屋的买卖合同关系，原告所主张的交付李永丰80万元是原告与李永丰共同承包荷旺苑小区水电工程的投资款，原告主张的买卖合同关系不能成立。 二、第三人蔺德胜与睿丰公司签订的正式商品房买卖合同虽然睿丰公司并没有收到蔺德胜交付的购房款，但蔺德胜将购房款交付给了刘吉霞，睿丰公司有义务为蔺德胜办理商品房买卖合同变更手续。睿丰公司与蔺德胜签订的买卖合同合法有效，原告无权要求被告交付房屋。 三、交付的条件是工程竣工，而不是工程竣工验收，交付的方式是交房屋钥匙，所以原告提供的房屋竣工的时间是2014年8月4日，而睿丰公司向蔺德胜交付房屋的时间是在竣工之后的2015年4月20日，蔺德胜收取房屋钥匙后需要联系施工队，准备装修等准备工作，所以蔺德胜接收房屋后房屋内无人居住，无人装修，并不能否定睿丰公司已经在2015年4月20日向蔺德胜交付了房屋，开发商针对同一套商品房可能签订多份商品房买卖合同，但只能交付一次，本案睿丰公司已将涉案房屋交付给蔺德胜，再将房屋交付给原告属于事实不能，法律不能，根据2011年全国民事审判会议精神针对同一套商品房签订的数份买卖合同均有效的情况下，应当按照产权登记、合法有效、合同签订的时间等因素确定权利保护顺位，本案涉案房屋均没有办理产权登记，虽然原告提供的其与李永丰签订的买卖合同签订时间在蔺德胜与睿丰公司签订的买卖合同之前，但蔺德胜已经合法占有涉案房屋，蔺德胜的占有权应当得到法律保护，原告的诉讼请求不成立，请求依法驳回。 第三人吉林省七彩珠广告传媒有限公司答辩意见与第三人蔺德胜答辩意见一致。 第三人蔺德胜诉称：请求确认蔺德胜与睿丰公司在2015年4月20日签订的靖宇县康馨花园荷旺苑小区9号楼3号门市的《商品房买卖合同》有效。事实与理由：2015年4月20日蔺德胜与刘吉霞签订了靖宇县康馨花园荷旺苑小区9号楼3号门市的买卖协议，协议签订后双方共同到开发商睿丰公司办理了变更手续，即睿丰公司与蔺德胜签订了上述房屋的买卖协议，该协议为双方真实意思表示，不违反合同法第52条的规定，故提出上述请求，请依法判决。曹增荣没有提供证据证明蔺德胜在与睿丰公司签订涉案房屋商品房买卖合同时存在恶意串通，蔺德胜在与刘吉霞签订涉案房屋买卖合同后到睿丰公司办理了变更手续，睿丰公司对蔺德胜与刘吉霞签订买卖合同的行为进行了追认，即使刘吉霞无处分权，也不影响蔺德胜与睿丰公司签订涉案房屋买卖合同的有效性，涉案房屋在2014年8月4日竣工，蔺德胜与睿丰公司签订买卖合同的时间是2015年4月20日，此时涉案房屋已经建成，为现房，而不是预售房屋，无需预售许可证。虽然睿丰公司没有为蔺德胜出具正式发票，但没有正式发票并不能否定商品房买卖合同的真实性、合法性，也没有规定签订商品房买卖合同时开发商必须出具正式发票，曹增荣认为存在违规作弊行为这仅是原告代理人的主观臆断，而没有相应的事实和法律依据。 原告曹增荣辩称，睿丰公司与蔺德胜签订的商品房买卖合同无效。一、睿丰公司在为蔺德胜出具商品房买卖合同时，并未将2013年10月23日与旺达公司签订的房屋预定协议原件收回，采取作弊的手段将睿丰公司留存的那一份预定房屋协议放在了为蔺德胜出具商品房买卖合同档案当中，睿丰公司与蔺德胜属于恶意串通，损害了曹增荣、旺达公司、李永丰的利益，符合合同法第52条第一款第二项规定的情形，应认定为无效合同。 二、蔺德胜是从刘吉霞手中转让而来争议房屋，刘吉霞针对争议房屋在（2015）靖民一初字第319号民事判决中已经确定其与李永丰签订的房屋买卖协议系为二人之间的借款提供保证，刘吉霞转让蔺德胜争议房屋的行为系无权处分，因此蔺德胜取得涉案房屋的途径不合法，应当认定无效。三、争议房屋所在的康馨花园荷旺苑小区9号楼商品房预销售许可证有效期为2013年6月6日至2014年12月30日，原告购买房屋在此有效时间内，蔺德胜所签订的商品房买卖合同在此有效期外，违反了城市房地产管理法第四十四条第一款第四项及城市房地产开发经营管理条例第32条第一款第四项规定，即符合合同法第52条第一款第五项规定的情形，应认定为无效合同。此外，睿丰公司在为蔺德胜出具争议房屋商品房买卖协议时并没有认真审查，其合法来源的途径，蔺德胜购买争议房屋也没有提供当时的资金来源，睿丰公司在为蔺德胜出具商品房买卖合同的同时应当附有正式收据，二者是完整统一的，因此睿丰公司出具的商品房买卖合同是违规、作弊办理，应认定无效。旺达公司和李永丰对争议房屋享有处分权，对转售给曹增荣均予认可，而对转售给刘吉霞、蔺德胜均不予认可，此前判决和庭审笔录均可以证实，因此蔺德胜取得争议房屋没有完整的购买途径，有处分权的人不予追认，因此是无效的。 被告睿丰公司辩称，首先，该份房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立，本案原告已经对法院认定的事实予以认可，该事实当中明确说明了蔺德胜取得房屋的过程，该过程中李永丰、刘吉霞、旺达公司均参与其中，睿丰公司已经尽到了审查义务，并与蔺德胜签订了房屋买卖合同，不存在恶意串通的情形，其次，根据区分原则无权处分不影响买卖合同的效力。综上，睿丰公司与蔺德胜签订的商品房买卖合同不存在无效事由。 第三人七彩珠广告传媒公司针对蔺德胜提出的请求没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年6月6日，睿丰公司取得商品房预售许可证，有效期为2013年6月6日至2014年12月31日，2013年10月23日睿丰公司与昌达公司签订预定房屋协议，约定将睿丰公司开发的康馨花园荷旺苑9号楼5号商铺以拨付工程款的方式预定给昌达公司。此后，该5号商铺变更为3号门市。2014年7月17日，白山市旺达建筑有限公司第三施工处出具证明将争议房屋作为工程款抵顶给李永丰，刘宝贵、李永丰在证明上签字。2014年7月17日，睿丰公司与李永丰签订关于争议房屋的门市预售协议。2013年9月30日，李永丰与曹增荣签订涉案房屋买卖协议，并为曹增荣出具了收到80万元购房款的收据。2014年10月23日，李永丰与刘吉霞签订涉案房屋买卖协议，并为刘吉霞出具了收到77.399万元购房款的收据，李永丰与刘吉霞签订的争议房屋的买卖协议为二人之间的借款提供担保。同日，睿丰公司与又刘吉霞与签订了门市预售协议。 2015年4月20日，刘吉霞与蔺德胜共同出具一份将争议房屋转让给蔺德胜的证明，蔺德胜与睿丰公司就争议房屋签订编号为GF-2000-0171商品房买卖合同。 2015年4月30日，曹增荣向本院提出诉讼保全申请，申请查封涉案争议房屋（靖宇镇康馨花园荷旺苑9号楼5号商品房，东数第三套门市房），2015年5月4日，本院作出（2015）靖民二初字第362号民事裁定，查封涉案争议房屋，到现场进行查封时，涉案房屋没有人居住，也未进行装修。 2017年5月25日，本院作出（2015）靖民一初字第319号民事判决，判决靖宇县睿丰房地产开发有限公司为曹增荣出具靖宇镇康馨花园荷旺苑9号楼3号门市《商品房买卖合同》，判决生效后，曹增荣申请执行，本院作出（2017）吉0622执386号执行裁定，睿丰公司不服提出异议，2017年9月29日，本院作出（2017）吉0622执异12号执行裁定，睿丰公司提出的异议理由不成立，睿丰公司不服，向白山市中级人民法院申请复议，2017年11月23日，白山市中级人民法院作出（2017）吉06执复40号执行裁定，驳回睿丰公司复议申请，维持靖宇县人民法院（2017）吉0622执异12号执行异议裁定。2018年，睿丰公司不服（2015）靖民一初字第319号民事判决，向白山市中级人民法院申请再审，2018年6月29日，白山市中级人民法院作出（2018）吉06民申18号民事裁定驳回睿丰公司的再审申请。2018年8月7日，曹增荣申请恢复执行，本院在执行过程中，依法对睿丰公司、李永丰采取限制高消费、纳入失信被执行人名单、罚款等执行措施，在穷尽执行措施后，睿丰公司不存在正常经营的状态，白山昌达公司被宣告破产，李永丰无财产可供执行，不具备履行能力。2019年5月30日，本院作出（2018）吉0622执恢81号之一执行裁定，终结本次执行程序。 本案所争议房屋（靖宇镇康馨花园荷旺苑9号楼3号门市房）现无法办理产权变更登记，但是已经竣工验收合格，现涉案房屋所有权人仍登记为睿丰公司。目前该房屋由蔺德胜提供给第三人吉林省七彩珠广告传媒有限公司使用。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。一、关于原告曹增荣与睿丰公司之间是否成立债权债务关系问题。本案涉案房屋靖宇康馨花园荷旺苑小区9号楼3号门市，睿丰公司于2014年7月17日以抵顶工程款的形式抵付给李永丰，双方签订《门市预售协议》，该协议系双方真实意思表示，内容形式合法，依法成立有效，李永丰对房屋具有相应的处分权。李永丰于2013年9月30日将涉案房屋提前预售给原告曹增荣，预售转让行为并不违反法律法规的规定，且双方签订的《房屋买卖协议》已经本院生效的（2015）靖民二初字第362号民事判决认定为合法有效，根据本院（2015）靖民一初字第319号民事判决及白山市中级人民法院（2018）吉06民申18号民事裁定，李永丰已将其对睿丰公司的关于本案涉案房屋的债权转让与原告曹增荣，睿丰公司应将对李永丰履行的合同义务，转向曹增荣履行，债权转让合法有效，故原告曹增荣与睿丰公司已成立商品房买卖合同关系。 关于第三人蔺德胜与刘吉霞签订《房屋预售协议》是否有效问题。本院已生效（2015）靖民一初字第319号民事判决认定，李永丰与刘吉霞签订的涉案房屋预售协议系为双方之间的30万元借款提供保证，买卖房屋并非双方真实意思表示，双方不成立房屋买卖合同关系，刘吉霞并未取得争议房屋的处分权。《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，刘吉霞将涉案房屋转让给第三人蔺德胜的行为构成无权处分，但双方签订的房屋买卖协议合法有效，因涉案房屋李永丰具有相应的处分权，没有得到李永丰的追认，不发生物权的转移。 关于第三人蔺德胜与睿丰公司签订《商品房买卖合同》效力问题。睿丰公司将涉案房屋抵付给李永丰时，已取得商品房预售许可证，双方签订《门市房预售协议》，系真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力，但睿丰公司未给李永丰办理产权转移手续，此时从房屋权利外观上看，房屋所有权人虽为睿丰公司，但睿丰公司并未将涉案房屋另行出售给他人，只将房屋抵付给李永丰，已经履行了合同义务，双方之间债权债务已履行完毕。后续李永丰再将房屋另行转售他人时，睿丰公司根据李永丰的指示只负责出具相关手续，涉案房屋经过一系列转售，第三人蔺德胜从刘吉霞处购买，双方共同到睿丰公司办理相关手续，此时睿丰公司主观上并未真实将涉案房屋出售给蔺德胜，且蔺德胜是从刘吉霞处购买的涉案房屋，双方不具有真实买卖房屋的意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项：“具备下列条件的民事法律行为有效。（二）意思表示真实；”睿丰公司已将房屋抵顶工程款，没有出卖房屋的真实意思，其与蔺德胜之间买卖涉案房屋意思表示均不真实，双方所签订《商品房屋买卖合同》属无效民事法律行为，故蔺德胜请求确认与睿丰公司签订的《商品房买卖合同》有效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，原告曹增荣、李永丰、睿丰公司之间债权转让合法，原告曹增荣与睿丰公司已成立商品房买卖合同关系，睿丰公司应按照约定全面履行自己的义务，将涉案房屋交付给原告曹增荣，原告的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。 依照上述法律、司法解释及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告靖宇县睿丰房地产开发有限公司于判决生效后十日内将靖宇县康馨花园荷旺苑小区9号楼3号门市房交付给原告曹增荣。 二、第三人蔺德胜与被告靖宇县睿丰房地产开发有限公司在2015年4月20日签订的靖宇县康馨花园荷旺苑小区9号楼3号门市的《商品房买卖合同》无效。 曹增荣案件受理费11800元，公告费150元（曹增荣已预交），由靖宇县睿丰房地产开发有限公司负担；蔺德胜案件受理费11800元（蔺德胜缓交），由靖宇县睿丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判长  张宇鹏 审判员  赵长柏 审判员  仲婷婷 二〇二〇年八月十八日 书记员  薛煜薪