上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48137号原告：上海远基物业管理有限公司，住所地上海市宝山区沪太路****楼**。法定代表人：刘金侠，总经理。委托诉讼代理人：陈永峰，男，上海远基物业管理有限公司工作。被告：郭若琳，女，1974年1月29日出生，汉族，住上海市徐汇区长桥一村****。被告：郭佳凝，女，2008年6月21日出生，汉族，户籍地上海市闵行区银都路******，现住上海市徐汇区长桥一村****。法定代理人：郭若琳(系被告郭佳凝之母)，住上海市徐汇区长桥一村****。上列两被告共同委托诉讼代理人：黄克，北京立方(上海)律师事务所律师。原告上海远基物业管理有限公司诉被告郭若琳、郭佳凝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海远基物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈永峰，被告郭若琳及被告郭若琳、郭佳凝的委托诉讼代理人黄克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海远基物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年12月5日起至2020年3月31日止的物业管理费人民币(以下币种均同)13,580.48元；2.判令被告支付滞纳金1,358.05元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1、第2项诉讼请求为：1.判令被告支付原告自2017年1月1日起至2020年9月30日止的物业管理费16,516.80元；2.判令被告支付滞纳金1,651.68元。事实和理由：原告受开发商上海锐盈置业有限公司(以下简称锐盈公司)的委托，对本市浦东新区台中南路XXX号“远洋洲海大厦”项目进行前期物业管理，被告系上海市浦东新区台中南路XXX号3幢309室(以下简称系争房屋)的业主，物业管理费为每月地上面积每平方米8元，物业费管理费按季度支付，先付费后使用；业主逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴费用千分之三/天加收滞纳金。现被告未向原告交纳自2017年1月1日起至2020年9月30日止的物业管理费，经原告催告被告至今仍未支付，故原告诉至法院，请求判如诉请。郭若琳、郭佳凝辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告确实未支付系争房屋自2017年1月1日起至今的物业管理费，对原告的计算公式无异议。不同意支付的理由为原告未按照《前期物业服务合同》的约定向被告提供物业管理服务。根据《前期物业服务合同》的附件三至附件九，原告在物业管理方面存在如下不足：小区亮灯率未达到95%，导致业主夜归存在安全隐患；未保证公共区域的门窗开关无影响，1号楼及3号楼的闸机长期关闭，业主无法出入；未确保用水设施正常运行，公共卫生间长期上锁，业主无法使用公共水龙头及热水；未确保小区楼道墙面、顶面、地板无开裂、地板无开裂规定开放水景每天2小时；未定期对小区草坪修剪维护，在未经业主许可的情况下将绿地改建为菜园，并在上面堆放垃圾杂物，且不清理；未对小区垃圾集中地的垃圾厢采用垃圾压缩、生物分解处理，导致垃圾厢周围经常散落垃圾杂物，产生异味；未确保对小区楼外公共区域的垃圾箱、绿地、公共道路定期清洁，导致长期堆积垃圾杂物而不及时清理；未对小区楼道的地面、墙面、栏杆扶手定时清洁，以确保无垃圾、杂物、灰尘，并且在楼道安全出口处长期堆放杂物，造成安全隐患；原告每年至少应该对小区外立面、外墙、外窗进行一次清洗，但原告入驻至今仅清洗过一次，违反了附件五的规定；从未向业主公布、披露维修基金等各类项目的收入及年度结算报告，经业主多次沟通仍未履行该义务。综上，原告未按照《前期物业服务合同》约定按质按量提供物业管理服务，其主张按照合同约定收取物业管理费并无事实依据。故被告拒绝在原告在停止违约行为并承担相应责任前履行支付义务，即便要履行，也应扣除原告未达到服务标准的相关费用。对原告按照欠费本金的10%计算违约金无异议，但因原告先违反了合同约定，故被告不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2014年，锐盈公司(甲方)与原告(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定由原告为座落位置于上海市浦东新区高东镇台中南路XXX号的远洋洲海大厦提供前期物业管理服务，合同期限为自2014年12月15日起至2016年12月14日止(最终时间以甲方书面确认为准)；本合同期限届满前三个月，业主大会、业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，本合同自动顺延至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效之日；物业服务费标准为：主楼(座落地块上楼高12层的办公楼，面向台中南路)12元/月/平方米、辅楼(西楼和东楼，西楼座落地块上楼高9层的商业办公楼2楼至9楼的单元，面向台南西路；东楼座落于地块上楼高9层的商业办公楼2楼至9楼的单元，面向台南东路)8元/月/平方米；物业管理费应当按季交纳，业主应在每季度开始前的10日前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务；逾期交纳的，乙方可以逾期之日起每日按应缴费用的0.3%加收滞纳金。合同还约定了其他事宜。《前期物业服务合同》签订后，原告依约入驻远洋洲海大厦，为远洋洲海大厦提供物业管理服务至今，远洋洲海大厦目前尚未成立业主委员会。两被告系系争房屋的业主，系争房屋建筑面积45.88平方米，自2017年1月1日起两被告未向原告交纳物业管理费。以上事实由原告递交的《前期物业服务合同》、上海市不动产登记簿等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告提供如下证据：1.原告与华清朗洁(上海)环境管理有限公司签订的《外墙清洗合同》及交通银行的支付凭证，证明原告尽到了外墙清洗的义务，在2020年之前原告每年安排保洁和工程人员用高压水枪进行外墙清洗，在2020年后则是聘请专业的外墙清洗单位进行清洗。经庭审质证，被告对《外墙清洗合同》的真实性认可，对支付凭证的真实性不予认可，对该组证据的证明目的有异议，被告认为，根据《前期物业服务合同》的约定，原告应每年对外墙及外窗进行至少一次的清洗，而外墙清洗合同》的签订日期为2020年3月9日之后，是原告起诉被告之后签订的，故不能证明原告每年都对外墙进行了清洗，《外墙清洗合同》第3.1条明确约定了清洗范围，但从被告举证的2020年7月14日至20日取证期间，及证人于某某的证言看，原告并未按约定对这些范围进行过清洗。2.照片，证明原告发现违规堆放建筑垃圾后及时清理。经庭审质证，被告对该份证据的真实性不予认可，原告无法证明照片拍摄的时间和地点，照片中没有任何标志证明系远洋洲海大厦，而仅能证明原告在拍照时对该区域进行了垃圾清理，并且也不能证明原告按照《前期物业服务合同》的约定及时清理了垃圾、杂物，结合被告提交的证据，该处的垃圾堆放并非一朝一夕就能形成。3.2019年7月《工作环境检查记录表》、2020年1月《垃圾清收频次记录表》、2020年6月《垃圾清运记录表》，证明原告按照《前期物业服务合同》约定提供了保洁服务。经庭审质证，被告对该组证据的真实性不予认可，被告认为该组证据是原告自己出具的书证，上面没有公司的盖章，被告对该组证据的证明目的也有异议，材料中并未标明具体楼号及区域、范围，因而无法判断与本案是否有关联性，且其中载明的内容是否真实，原告的举证无法证明。被告提供如下证据：1.小区出口闸门关闭的照片及视频、小区夜晚不开路灯的照片和视频、取证时间记录、公共区域卫生间上锁的照片、公共区域卫生间水管损坏的照片与视频、公共区域天花板松动和脱落的照片、公共区域电梯地板开裂照片，证明原告违反《前期物业服务合同》第二条及附件三的约定，对公共部位、共用设施等没有尽到保养、维护等义务，公共设施无法正常运行，比如3号楼进出闸门长期关闭，业主无法通行。经庭审质证，原告对该组证据中的小区夜晚不开路灯的视频的真实性不予认可，因不能确认何时何地拍摄，对该组证据中的所有照片及其他视频的真实性认可，原告称系争房屋所在楼道的两处闸门确实关闭，3号楼有三个出口，应现在防疫的需要只允许开放了一个出入口，闸门是刷卡进出的，不存在长期关闭的情况；系争房屋所在的地方是办公区域，在非工作时间没必要亮灯，路灯晚上亮至10点；公共区域的卫生间水龙头破损可能是由于个别业主的不当使用或故意损坏，视频显示的水龙头已经修复；8、9层的公共厕所上锁是因为房屋的产权归属同一业主的，据开发商所说该两处楼层的厕所是归该业主独立使用的，且该业主尚未入住，楼层总阀损坏，开发商正在与业主协商维修事宜；公共区域天花板松动、脱落，可能因梅雨影响受潮导致，但原告的工程部会积极维护，修复完毕；关于公共区域地板损坏的问题，小问题原告会维护，大问题需要动用维修基金，原告会及时检修，发现问题第一时间处理。2.公共区域绿地被原告擅自改造成菜地的照片、公共区域的绿地及道路堆积着各种建筑及生活垃圾的照片，证明原告违反《前期物业服务合同》第二条及附件四的约定，原告在未经业主同意的情况下将公共绿地改造成菜地，公共区域的绿地及道路长期堆积垃圾，经业主反映原告拒不处理。经庭审质证，原告对该组证据的真实性认可，原告称部分业主装修过程中确实存在乱堆放建筑垃圾的情况，但堆放时间较短，且原告加强了这方面的管理，及时进行处理，目前这块区域已没有垃圾；经原告对比规划图纸，向日葵及蔬菜地并非物业管理区域，原告无管理权。3.小区楼道内脏乱不堪的照片、原告未按约定对小区每户的外窗进行清洗的照片及录音、小区垃圾厢集中处与合同的约定不符的照片、楼道内B1安全出口堆积着各类杂物的照片、小区内的果皮箱、楼道内的垃圾收集处未进行及时清理的照片、原告未对小区内的公共区域按时进行保洁和打扫的照片及视频，证明原告违反《前期物业服务合同》第二条及附件五的约定，未尽到保洁义务，楼道内长期堆放各种建筑垃圾、地面、墙面、地面外立面未按规定清洗，垃圾厢未采用压缩、生物分解方式处理垃圾，2018年至2019年期间很多房屋在装修，垃圾灰尘满地，影响其他业主，导致无法居住办公。经庭审质证，原告对该组证据的真实性认可，但对于该组证据的证明目的不认可，原告认为照片和视频具有临时性，只是取自于某个时段的几秒钟，不能证明原告没有就保洁尽到责任；关于录音的内容，外窗是业主自行清洁的，原告只对玻璃幕墙进行清洁，录音中原告的工作人员也没有承认原告没有对外墙做清洁，只要有装修就会有噪音，原告已明确禁止业主在不允许装修的时间段内装修扰民。4.钥匙保管协议、物业公司占用上海市浦东新区台中南路XXX号3幢310室(以下简称310房间)的照片，证明原、被告签订了钥匙托管书，被告于2016年3月31日将系争房屋及310房间的钥匙交给原告保管，但被告在今年6月发现原告在未经被告同意的情况下占用被告310房间，并在门上涂了油漆、更换了门锁。经庭审质证，原告对钥匙保管协议的真实性认可，原告表示对310房间被占用及更换门锁等情况并不知情，建议业主报警处理，另根据该协议的约定，在托管期内，室内设备、物件若有任何毁损、遗失，概与原告无关。5.小区水井未按约定开放的照片，证明原告违反《前期物业服务合同》附件四的约定，原告没有按约定每日开放小区水景不低于2小时。经庭审质证，原告对该组证据的真实性认可，原告称水景有时会开放久些，有时没有开放，今后原告将从技术上进行改进，更改时间控制开关，确保水井每天开放时间不低于2小时。审理中，被告申请于思雯、杨信东、孔谜出庭作证。于思雯出庭作证称：于思雯为上海市浦东新区台中南路XXX号3幢314室房屋的业主；于思雯于2019年3月8日入住该房屋，自入住后该房屋的外墙虽有清洗，但没有清洗得很干净，窗户外的平台很脏，还留有抹布；门口地面都是灰尘；325室门口楼道天花板吊顶有凸起，有脱落的隐患。杨信东出庭作证称：杨信东为上海市浦东新区台中南路XXX号3幢319室房屋的业主；因3号楼的东北角，即现在垃圾厢的地方有很多建筑垃圾和生活垃圾堆放，其曾于2019年9、10月期间及2019年11月底向原告反映要求处理，原告只是口头答应但未实际处理，后杨信东在通过12345热线投诉后，2019年11月底、12月初的时候自贸区管委会下属的执法大队来小区督促原告清理，2020年3、4月开始又堆放了垃圾，杨信东向物业经理反映，原告还是没有清理，故杨信东又打12345热线投诉，执法大队再次来督促原告清理，两次都是实名投诉；另，本次庭审前的一、两个月，3号楼310室的业主邀请杨信东作为见证，说是该房屋被原告占用，杨信东当时看到房门是开着的，听到业主和物业在交涉，业主称其自己的钥匙开不开房门，让物业人员打开的，物业人员承认更换了门锁，房屋里面空置，有一物业人员在打扫，据业主所述，里面的电器开关面板有过更换或损坏。孔谜出庭作证称：孔谜为上海市浦东新区台中南路XXX号1幢716室房屋的业主；整个小区所有路灯晚上9、10点就关闭了，对业主安全造成隐患；1号楼南侧的出口长期关闭，与现在的出口离得很远，发生紧急情况时存在安全隐患；716室门口的长廊转角及1号楼B1电梯连到地库的安全出口堆放杂物，存在安全隐患。经庭审质证，原告认为三个证人都是远洋洲海大厦的业主，与被告有共同的利益，与被告相互有沟通，证明力较弱。本院认为，原告与锐盈公司签订的《前期物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务、绿化管理、保洁清扫、外立面清洗等方面的问题，但被告提供的证据不足以证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费16,516.80元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为远洋洲海大厦的物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，在保洁、绿化维护、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面进一步提高管理水平，为业主营造良好的氛围。关于被告所称的其名下的上海市浦东新区台中南路XXX号3幢310室房屋被非法占用的情况，不属于本案审理范围，被告可另行主张。至于原告主张的滞纳金，《前期物业服务合同》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，且考虑到原告在物业管理服务上的确存在一定的瑕疵，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告郭若琳、郭佳凝应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远基物业管理有限公司自2017年1月1日起至2020年9月30日止的物业管理费16,516.80元；二、驳回原告上海远基物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，减半收取127元，由原告上海远基物业管理有限公司负担12元，被告郭若琳、郭佳凝负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年八月十日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。