安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初1436号 原告：淮南市华茂物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路**。 法定代表人：苏欣，该公司法人代表。 委托诉讼代理人：张学奇，安徽里奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程雪晴，安徽里奇律师事务所律师。 被告：黄昊，男，1990年4月出生，汉族，安徽省怀远县人，户籍地安徽省淮南市谢家集区，现住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南市华茂物业服务有限公司（以下简称华茂物业公司）与被告黄昊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告华茂物业公司的委托诉讼代理人程雪晴到庭参加诉讼，被告黄昊经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华茂物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告黄昊支付物业管理费4991元、违约金3015.57元（计算至2020年11月7日）；2.诉讼费由被告承担。原告当庭将第一项诉讼请求中的违约金数额变更为2062.47元（计算至2020年8月12日）。事实和理由：2014年8月8日，原告华茂物业公司与淮南市华安盛置业有限公司签订了《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用,被告作为永安国际城小区E9号楼3004室（建筑面积110.03平方米）的业主，按照合同约定应当向原告缴纳从2017年11月8日至2020年11月7日期间物业费4991元，违约金为2062.47元，合计7053.47元，经原告多次催缴物业费，但被告一直拒绝交纳。现原告诉至法院，请求判如所请。 被告黄昊未作答辩，亦未提交书面证据。 原告围绕诉讼请求向本院提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告身份证复印件、支付令、民事裁定书、前期物业服务合同、服务价格登记证、缴费通知单复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告黄昊系淮南市永安国际城小区E9号楼3004室（建筑面积110.03平方米）房屋的业主，该房屋取得方式为拆迁还原。2014年8月8日，原告华茂物业公司（乙方）与开发商淮南市华安盛置业有限公司（甲方）签订了《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，合同约定：“物业名称：永安国际城、物业类型：高层住宅、公寓、商业及其他；…乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人，……物业费服务费按照房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定如下：高层住宅及公寓1.26元/平方米/月”。合同签订后，华茂物业公司依约向案涉小区提供物业服务。2016年11月7日，黄昊办妥了案涉房屋的交接手续，并按照1.26元/平方米/月的标准交纳自2016年11月8日至2017年11月7日期间的物业服务费。后原告华茂物业公司以张贴缴费通知单的方式多次向被告黄昊催要物业费，但黄昊至今未交纳物业费。2019年6月4日，经华茂物业公司申请，本院依法作出（2019）皖0403民督333号支付令：“被申请人黄昊应当自收到本支付令之日起十五日内支付申请人淮南市华茂物业服务有限公司人民币2601.7元，申请费17元，由被申请人黄昊负担”；黄昊于2019年6月17日向本院提出支付令异议，经本院裁定“驳回异议人黄昊的支付令异议”。2020年4月21日，原告华茂物业公司诉至本院，要求：1.判令被告黄昊支付物业管理费4991元、违约金2062.47元,合计7053.47元；2.诉讼费由被告承担。 另查明，淮南市田家庵区物价局颁发的2016年4月至2019年4月（淮价服[2009]70号）和2019年9月至2022年9月（淮价服[2017]5号）的服务价格登记证中载明住宅区物业服务费（高层）均为1.26元/月/平方米。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告华茂物业公司与开发商淮南市华安盛置业有限公司签订了《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该前期物业合同合法有效，且原告华茂物业公司在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该前期物业合同对业主具有约束力，被告黄昊作为业主在接受原告提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。经庭审调查，被告作为案涉房屋的业主交纳自2016年11月8日至2017年11月7日的物业服务费后，自2017年11月8日至今未交纳物业费用，根据《前期物业服务合同》和服务价格登记证上载明的载明住宅区物业服务费（高层）均为1.26元/月/平方米。对原告诉请要求被告支付物业费4991元（自2017年11月8日起至2020年11月7日止），本院仅支持自2017年11月8日至判决之日即2020年8月12日期间的物业费用，经计算数额为4662.9元（1.26元/月/平方×110.03平方米÷30天×1009天） 关于违约金问题。根据被告提交的小区照片证据及庭审中查明的事实，参照与被告同小区业主在同类案件中提供的证据来看，原告提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故原告要求被告支付违约金2062.47元的诉请，本院不予支持。本院特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告华茂物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。被告黄昊经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论的权利，依法不影响本案的审理，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照国务院《物业管理条例》第四条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告黄昊于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南市华茂物业服务有限公司自2017年11月8日至2020年8月12日期间物业服务费4662.9元； 二、驳回原告淮南市华茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告淮南市华茂物业服务有限公司负担20元，被告黄昊负担30元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李小柱 人民陪审员  朱陶清 人民陪审员  蒋小燕 二〇二〇年八月十七日 法官助理丁玲玲 书记员杜金山 附相应法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。