广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3655号上诉人（原审原告，反诉被告一）：惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司，住所地：惠州市惠城区******。负责人：陈智民，经理。上诉人（原审第三人，反诉被告二）：惠州市汽车运输集团有限公司，住所地：惠州市*******。法定负责人：李正阳，总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杜伟民，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：邝全威，北京市盈科（惠州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：何志雄，男，汉族，1966年5月31日出生，住广州市越秀区********，身份证号码440************012。委托诉讼代理人：张云流，广东海略律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，广东海略律师事务所律师。上诉人惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司（以下简称货运分公司）、惠州市汽车运输集团有限公司（以下简称运输集团公司）与何志雄因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人货运分公司、运输集团公司上诉请求：1.依法判决被上诉人何志雄在解除《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书》及《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书补充协议》后十日内将租赁房屋交还给上诉人管理使用；2.依法撤销惠州市惠城区人民法院【2018】粤13**民初1938号《民事判决书》第二判项，改判被上诉人何志雄向上诉人惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司支付2010年5月1日至2019年6月30日拖欠的租金合共人民币327.48万元；2.依法撤销惠州市惠城区人民法院【2018】粤13**民初1938号《民事判决书》第三判项，改判被上诉人何志雄从2019年7月1日起按租赁合同补充协议约定的租金标准向上诉人惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司支付房屋占用费；3.依法撤销惠州市惠城区人民法院【2018】粤13**民初1938号《民事判决书》第五判项，改判上诉人惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司不承担维修费用747128.9元；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人何志雄承担。事实和理由：一、一审法院仅对租赁合同及补充协议是否解除作出判决，未一并判决合同解除后被上诉人何志雄应返还租赁房屋的具体时间，导致上诉人货运分公司如按判决向何志雄支付装修残值赔偿款时却无法收回租赁房屋的不公正处理结果，请求二审人民法院依法判决被上诉人何志雄在解除《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书》及《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书补充协议》后十日内将租赁房屋交还给上诉人管理使用。一审法院以租赁房屋存在安全隐患为由，根据《合同法》第233条规定判决租赁合同应予解除，但对何志雄何时应返还租赁房屋，一审法院却未在判项中一并作出判决，显然不当。2009年9月1日双方签订租赁合同时，房屋已经竣工验收并办理了房产证。楼房在2013年12月经鉴定虽然存在一定的安全隐患（有可能是因何志雄加建楼房所造成），但根据鉴定机构出具的处理意见，对不满足规范要求的梁、柱进行加固修复后，楼房可继续使用，不影响租赁合同的继续履行，且造成楼房至今无法加固修复的原因在于何志雄不配合上诉人进场开展维修加固工作，过错责任在何志雄一方，从维护合同稳定性出发，兼顾社会效果的原则，上诉人的本意是不希望解除租赁合同，一审法院却机械地适用合同法有关规定，判决解除租赁合同。合同解除所导致的法律结果，一是根据过错原则确定赔偿责任，二是承租人（何志雄）必须返还租赁房屋。一审法院既然判决上诉人向何志雄赔偿装修残值2499748元，应当一并判决何志雄向上诉人返还租赁楼房的具体时间，否则，势必造成案件执行纠纷，导致判决执行不公的后果，既不利于提高司法审判效率，也不利于发挥法院在司法审判中停纷止争的作用。因此，上诉人请求二审法院依法判决何志雄应在解除租赁合同后十日内将租赁房屋返还给上诉人管理使用。二、一审判决未客观考量房屋安全因素对何志雄使用楼房造成的实际影响，未考虑房屋至今未能加固修复何志雄存在过错责任的情况，主观臆断从2014年1月1日起按合同租金标准下调20%租金及房屋占用费，显失公平公正，依法应予改判。本案中租赁房屋虽然存在一定的结构安全问题，但未对何志雄使用房屋造成实际影响，何志雄转租给各商户的楼房何志雄也仍然按原租金标准继续收租。上诉人尊重并认可自由裁量权是司法权的重要组成部分，但自由裁量权的行使应当体现公平公正的原则。主办法官在本案审理过程中从未到租赁房屋现场查看结构问题对楼房使用的影响程度，无从了解房屋结构问题对房屋使用造成的影响程度，同时也未考虑房屋至今未能加固修复的过错责任在于何志雄不配合上诉人进场施工的情况，却完全采纳了何志雄要求下调租金20%的反诉请求，明显偏袒何志雄一方。上诉人认为：即使房屋结构安全问题对房屋使用存在一定的影响，也应根据实际影响的程度作出公平合理的裁量，一审法院判决从2014年1月1日起按合同租金标准下调20%租金及房屋占用费，调整的幅度明显过大，显示公平公正，请求二审法院依法改判。三、一审法院采信了完全缺乏事实依据及证据效力的惠州市正扬价格事务所有限公司作出的维修费用评估报告，违反租赁合同关于“大楼日常维护和保养的责任及费用由何志雄承担”的约定，判决货运分公司向何志雄支付维修费用747128.9元，显属错判。理由如下：1、该《价格评估结论书》缺乏基本的事实基础及证据效力。该项评估的对象是对租赁大楼租赁期间的日常维修费用进行评估，从评估报告“价格评估明细表”可以看出，评估报告涉及的大楼日常维修项目时间跨度从2012年3月2日至2018年10月11日期间共几十次的维修费用，但报告中涉及的现场维修的照片仅有八张，货运分公司对于何志雄所谓已维修的项目从未认可，正扬公司仅凭何志雄单方提交的所谓“维修费用编制说明”、“维修补漏情况一览表”、“维修收据”等材料就认定存在上述维修项目并对维修费用作出评估结论，缺乏事实依据。评估报告上所列的维修项目、维修面积均来源于何志雄单方列举未经核实的资料，各方到现场查验时评估人员也未作现场测量，何志雄也没有提交与施工单位签订的施工合同、发票等证据予以佐证。一审法院组织双方当事人对出具该报告的评估人员进行质询时，评估人员也确认对于是否存在报告所列的维修项目不属其评估范围（详见质证笔录）。因此，对于缺乏基本事实依据所作出的评估结论，根本就没有证据效力，依法不应采信。2、何志雄提交的“维修补漏情况一览表”及所谓维修补漏收据上加盖的惠州市瑞淇装饰工程有限公司、惠州市惠民防水补漏有限公司、惠城区惠龙装修维修工程部的印章，经网上查询均无上述企业工商登记信息），全部是虚假企业，加盖的是假章，该证据依法不能采信。退一步讲，即使确实存在大楼日常维修费用，根据双方2009年9月1日签订的《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书》第四条“设施和装修”第（一）项约定：“合同期内，本大楼建筑日常维护和保养的责任及费用由乙方（何志雄）承担，与甲方无关”，因此，对于租赁期间发生的大楼维修维护费用，应当由何志雄承担。3、评估报告只字未提维修项目是由房屋主体结构所引起，一审法院却毫无根据地主观臆断日常维修的主要原因是房屋主体结构的问题引起，武断地采信正扬公司不具有证据效力的评估结论，判决货运分公司按评估价的80%即747128.9元向何志雄支付维修费用，显属错判。请求二审法院依法审查该评估报告的合法性、真实性、关联性，依法改判惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司不承担该项维修费用、惠州市汽车运输集团有限公司也依法不承担连带赔偿责任。综上所述，请求二审人民法院依法审理，撤销一审判决第二、第三、第五判项，并依法作出改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人何志雄答辩称：一、因本案涉及较多的次承租人，且次承租人中有经营酒店、网吧、足浴等不易搬迁的项目，应给予各次承租人不少于60日的合理的搬迁时间，避免扩大各次承租人的损失，以维护社会稳定。二、被答辩人要求答辩人支付2010年5月1日至2019年6月30日拖欠的租金合计人民币327.48万元，没有事实及法律依据。自2010年5月1日至2019年6月30日期间的房屋租金应减免30%。涉案房屋的可靠性等级虽然是于2013年12月23日被鉴定为III级，但在此之前，涉案房屋就已出现了不满足整体承载及使用功能的安全问题，必须进行加固和修复，原审判决答辩人自2014年1月1日起，按原租金的80%向被答辩人交付租金显然非常不公平。因被答辩人向答辩人出租的房屋已显著影响整体承载功能和使用功能，答辩人在租赁期间多次大面积地维修，导致次承租户无法正常营业，超过一半的次承租户在合同到期后未与答辩人续签租赁合同。根据《合同法》第二百二十一条之规定，被答辩人未及时履行维修义务，给答辩人造成了巨大的经济损失，应当相应减少租金。因此，答辩人主张自2010年5月1日起，按约定月租的30%减免租金具有事实和法律依据，才能更为公允地平衡双方的利益及损失。三、被答辩人要求答辩人自2019年7月1日起按照租赁合同补充协议约定的租金标准支付房屋占用费显然不合情理，房屋占用费应减免50%，且自2020年5月1日起不应再另计房屋占用费。1、涉案房屋已属于III级危房，存在巨大的安全隐患，不具备对外出租、营业的条件。17家次承租户中已有10家因房屋安全问题未与答辩人续签房屋租赁合同，相应的损失应由答辩人与被答辩人按比例承担，这更符合社会普遍的经济价值规律。2、被答辩人私自变更了涉案房屋的土地用途，由商业用地变更为仓储用地，因此，再按照商用标准计算房屋租金显然不合理，而应参照周边相同条件的工业仓库的租金价格计算。3、被答辩人只主张了自2019年7月1日起至2020年4月30日止的房屋占用费，一审裁判判决房屋占用费计算至答辩人实际返还房屋之日止已超出了被答辩人的诉讼请求，有违意思自治原则，依法应予以改判。4、各次承租户因前期投入了大量的装饰装修成本，答辩人将面临着被各次承租户追究终止合同的违约责任及各项损失的索赔，就该部分损失，答辩人将于实际发生后再向被答辩人追偿。综上，答辩人主张自2019年7月1日起，答辩人向被答辩人支付的房屋占用费按50%减免，有相应的事实依据及法律依据，更符合大众普遍的价值观，恳请贵院予以支持。四、本案上诉期间刚好发生疫情，疫情期间的房屋租赁费用依法应予以减免。2020年1月至3月因疫情原因，各次承租户为响应国家防疫要求，各次承租户无法正常营业。根据《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》，国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金。因此，被答辩人应相应地减免答辩人至少2个月的房屋租金。五、涉案房屋的维修费用933911.13元应由被答辩人全额承担。向答辩人提供安全的租赁物业是出租人的根本义务，现被答辩人出租的涉案房屋已被鉴定为显著影响整体承载功能和使用功能，即被答辩人提供的租赁物已无法保证答辩人可在安全情况下继续使用，被答辩人应及时对涉案房屋进行维修，以满足对外出租的基本条件。在出租人未及时履行义务的情况下，被答辩人为减少损失，主动代被答辩人履行了维修义务，但相关的维修费用933911.13元应由被答辩人全额承担，同时，被答辩人还应向答辩人赔偿因此给答辩人造成的经济损失。上诉人何志雄上诉请求：1、请求二审法院改判惠城区人民法院（2018）粤1302民初1938号判决第一判项为：判决解除《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书》及《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书补充协议》，解除的具体时间为上诉人何志雄提起反诉之日。2、撤销惠城区人民法院（2018）粤1302民初1938号判决第二判项，依法改判上诉人何志雄向被上诉人惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司支付2010年5月1日至2019年6月30日的租金共为207637元，计算方式：租金下调30%减去该期间已经支付的租金减去押金。3、撤销惠城区人民法院（2018）粤1302民初1938号判决第三判项，依法改判上诉人何志雄向被上诉人惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司支付房屋占用费，从2019年7月1日起至返还房屋给被上诉人之日止，占用费标准按原合同约定的租金标准50%计算。4、疫情期间2020年1月、2月、3月共减免2个月租金8万元。5、撤销惠城区人民法院（2018）粤1302民初1938号判决第四判项，依法改判被上诉人惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司向上诉人何志雄支付装修残值为4166246.7元（即8332493.39元×50%）。6、撤销惠城区人民法院（2018）粤1302民初1938号判决第五判项，依法改判被上诉人惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司向上诉人何志雄支付维修费933911.13元（即933911.13元×100%）。7、撤销惠城区人民法院（2018）粤1302民初1938号判决第七判项，依法改判被上诉人惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司向上诉人支付违约金12282950元。8、本案的鉴定费用一审未处理，请求二审法院依法改判被上诉人惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司承担本案的所有鉴定费评估费，即（9600元+78660元）共为88260元。9、请求二审法院判决“如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。10、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、关于违约的认定问题，原审判决事实认定错误，被上诉人存在严重违约在先。1、被上诉人没有履行涉案租赁物的安全维修义务，违约在先。2014年，被上诉人就涉案租赁房屋的安全问题作出了相应的检测报告，明确表明涉案房屋是存在严重安全隐患。根据《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”以及第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”被上诉人对涉案房屋具有维修义务，上诉人作为承租人可以要求适当地减少租金。被上诉人在履行维修义务中应对租户停业期间作出合理赔偿和安排，但被上诉人并没有就维修期间对租户停业期间的损失作出合理赔偿，这充分表明被上诉人故意不履行维修加固义务，是被上诉人违约在先。2、被上诉人擅自更改涉案房屋用途和性质，违约在先。被上诉人于2016年12月22日就涉案的租赁房屋办理的不动产权证明确确认了被上诉人的出租标的物使用性质只是仓储用地/综合楼，与之前大楼一直使用作商业用途是不相符的。仓储用地/综合楼与商业用途是完全不相同的，其生产的后果和影响是明显不同的，其结果造成上诉人在租赁经营期间无法办理各种营业所需的证照，如工商，消防，城建等，严重损害了上诉人的合法权益，被上诉人擅自改变涉案房屋的性质，也违反了国家土地法相关法律，是违法行为，上诉人使用租赁物将直接面临着法律的风险，随时有被相关部门关停的可能。被上诉人擅自更改租赁标的物的性质，完全没有告知上诉人，应认定被上诉人违约在先。原审法院认为：“原告（被上诉人）并未向本院诉请解除合同，且涉案租赁物出现瑕疵（被鉴定为显著影响整体承载功能和使用功能），该情形属于情势变更，原告（被上诉人）并非存在故意的过错...”这种认识是错误的。本案并非是情事变更，是被上诉人严重违约在先。原审法院民事判决中也陈述“...因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装修残值损失的，应予支持，本院依法委托惠州市捷信...”，也直接认定了被上诉人的违约行为，但原审法院曲解法律，在适用法律上存在错误，既然支持了上诉人提出的解除合同的诉请，认定被上诉人的违约，又不对造成合同解除的责任方追究违约金，模棱两可地“另案处理”，是对合同法的漠视。原审判决未对涉案合同的解除时间进行认定，请求二审法院判决解除《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书》及《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书补充协议》，解除的具体时间为上诉人何志雄提起反诉之日。合同解除之日之后的租金应为占用费。二、原审的评估鉴定无论实体和程序都严重违法，鉴定评估结论依法不能采信。原审中，上诉人提出对涉案房屋日常维护费以及工程造价进行评估鉴定。原审法院委托惠州市正阳价格事务所有限公司对涉案房屋的日常维修费用及委托惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司对涉案房屋的工程造价进行评估鉴定。上诉人对惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司的评估报告提出了异议，上诉人提交给原审法院的关于《工程造价鉴定报告书》的异议中明确提出，惠州市捷信工程造价咨询事物所有限公司《工程造价鉴定报告书》只对大楼的一层大堂部分约250平方米，二层约为1550平方米及三至八层1150×6=6900平方米，合计约8700平方米的面积进行了工程造价鉴定，本大楼的面积是9500多平方米，法院委托的评估的分项目有64项，而惠州市捷信工程造价咨询事物所有限公司却只对其中的18项（其中04项只评估了一部分）进行了鉴定评估，遗漏了47项（其中04项只评估了部分）分项目的评估，涉及金额6735392.39元，但评估机构没有给出解释。因此，惠州市捷信工程造价咨询事物所有限公司《工程造价鉴定报告书》的评估结果让人难以信服。上诉人也提出司法鉴定委托书既没有注明鉴定期限，与《最高院关于委托评估、拍卖工作的若干规定》相抵触，也没有加盖法院公章，其委托评估鉴定的程序是严重违法。因此，原审法院在鉴定评估过程中，对委托的评估机构遗漏的47项分项目既没有另外委托其他评估机构进行评估，更认可了一份没有加盖法院公章的委托书，鉴定评估结论依法不能采信。三、原审判决超出当事人的诉讼请求范围作出裁判，加重上诉人责任，原审判决的租金标准明显不公平不合理，应予以改判。原审法院判决书第三判项：“...房屋占用费从2019年7月1日起至返还给原告惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司之日止，占用费标准按原合同约定的租金标准的80%计算，（即2017年5月1日起至2020年4月30日止每月租金为人民币9.38万元；2020年5月1日至2023年4月30日止每月租金为9.85万元；2023年5月...）”，但被上诉人在诉讼请求中只是请求上诉人支付“从2019年7月1日起至2020年4月30日期间按实际占用楼房的时间按每月人民币9.38万元的租金标准向原告支付租金”，被上诉人只主张了自2019年7月1日起至2020年4月30日止的房屋占用费，一审裁判判决房屋占用费计算至上诉人实际返还房屋之日止已超出了被上诉人的诉讼请求，有违意思自治原则，依法应予以改判。本案中，正如一审法院查明的事实：2013年12月23日广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具《房屋安全鉴定报告》鉴定结论为房屋的可靠性等级评定为Ⅲ级（显著影响整体承载功能和使用功能），意即涉案房屋属于危房，必须立即进行加固和修复。这个原因就是导致本案上诉人请求解除本案租赁合同的主要原因。因此，作为承租人的上诉人可以据此请求降低租金标准，根据《合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”，故上诉人请求将租金减免30%，对上诉人才公平，上诉人的该项请求具有事实和法律依据，依法应予以支持。原审判决仅仅降低20%的租金标准，明显过低，请求二审法院将2010年5月1日至2019年6月30日期间的租金按原补充协议约定的租金标准下调30%。请求二审法院撤销惠城区人民法院（2018）粤1302民初1938号判决第二判项，依法改判上诉人向被上诉人支付2010年5月1日至2019年6月30日的租金共为207637元，采用分段计算的方式，即（1）+（2）-（3）得出，如下：（1）2010年5月1日至2013年12月23日（《房屋安全鉴定报告》出具当日）的租金为-930083元，计算标准为：该期间租金下调30%减去该期间已经支付的租金，计算方法：（466640元+951650元+982520元+832800元）×（1-30%）－453310元—910300元—1020000元—810000元=-930083元；（2）2013年12月24日至2019年6月30日（被上诉人请求计算租金的截止日期）的租金1437720元，计算标准为：该期间租金下调30%减去该期间已经支付的租金，计算方法：（8.5万元／月×4个月+8.93万元／月×36个月+9.38万元/月×26个月）×（1-30%）－779200元—961400元—577900元—439300元=1437720元；（3）押金300000元；上述（1）+（2）-（3）得出：-930083元+1437720元-300000元=207637元。鉴于本案的出租标的物是危楼三级，且被上诉人改变了原来的土地用途，现在的涉案标的出租物就是一个仓库，试问一下，一个仓库可以按原来的商业楼宇的价格进行计算吗？因此，被上诉人主张的2019年7月1日起2020年4月30日止的房屋占有费只能参照周边的工业仓库的价格进行计算，而且2020年5月1日以后不得再另计算房屋占用费。故，上诉人请求法院将租金标准下调至原合同约定的租金标准的50%，才公平合理。请求二审法院支持上诉人的该项诉请。另，依据《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金;鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。上诉人上诉期间刚好发生疫情，故，请求二审法院判决减免疫情期间2020年1月、2月、3月共减免2个月租金8万元。四、原审判决中对评估的因漏水产生的维修费用的分摊比例明显不合法，违背市场价值规律，缺乏事实依据，二审法院应当判决被上诉人向上诉人支付所有933911.13元的维修费用；关于装修残值的问题，原审法院计算合同共为37年，并据此进行折旧为30%计算，该计算方法及认定完全背离事实是错误的，应予以纠正，请求二审法院改判被上诉人向上诉人支付装修残值为4166246.7元，即8332493.39×50%=4166246.7元。（一）关于漏水等维修费用的问题。原审法院委托惠州市正扬价格事务所对涉案房屋的日常维修费用进行评估，其作出了（2018）正扬诉评字080号《价格评估结论书》，评估价为933911.13元，这个金额是已经支付给了施工方2012年至2018年大楼部分的因漏水产生的维修费用，还没有包括由此产生的营业损失，正如原审法院判决中所述称“涉案大楼日常维修的主要原因是房屋主体结构的问题而引起”的，上诉人需要承担20%的分摊比例就不知道原审法院怎么算的？既然引发漏水的原因与房屋主体结构的问题存在法律上的因果关系，要上诉人去承担20%的维修费于理何在？明显原审法院这样判决违背事实、缺乏法律依据，应予以改判，支持上诉人的上诉请求。法律依据为：《合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”（二）关于《工程造价鉴定报告书》涉及的装修残值的认定问题。原审法院委托惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司对涉案房屋的工程造价进行评估鉴定，其作出了（2018）粤1302民初1938号《工程造价鉴定报告书》，评估价格8332493.39元，却要上诉人承担70%的分摊比例更是缺乏事实和法律依据，原审法院计算合同共为37年，并据此进行折旧为30%计算，该计算方法及认定完全背离事实是错误的，应予以纠正。原审判决“经审理查明部分”遗漏重要事实、认定事实错误，如下：（1）1992年5月5日签订的《合作升建惠州货运站修理车间综合大楼协议书》第二条约定：升建楼房竣工后，主、副楼4-5层楼房无偿移交给甲方；主楼6-7层、副楼6-8层楼房有期限供乙方（上诉人）使用二十七年（以补偿乙方升建楼房投资款），升建的楼房所有权归甲方（被上诉人）。（2）《工程造价鉴定报告书》鉴定的工程为豪威大酒店的造价，不包含上述1992年5月5日签订的《合作升建惠州货运站修理车间综合大楼协议书》第二条约定的乙方无偿使用的主楼6-7层、副楼6-8层楼房。豪威大酒店是依据2009年9月1日签订的《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书》中楼房建筑面积9509.14平方米减去上诉人无偿使用的3174.323平方米得出的6334.817平方米中的豪威大酒店的工程造价鉴定。上诉人在2019年7月对有惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司参加的法庭听证会上，上诉人提交给原审法院的关于《工程造价鉴定报告书》的异议中明确提出了四点异议，其中的第一、二点清楚地表明了评估价格低，原审法院和评估机构可能没有意识到，涉案出租物虽然是2010至2014年装修的，但其中很多装修物已人是物非了，其间经过了多次的重新装修，目前还在营业，说明其还有价值，不能按照2010年的存在的价值直到2019年来折算，而更加错的是原审法院判词中“...因合同已约定自1993年9月18日起将涉案大楼租赁给被告，至合同终止之日2030年9月17日共37年，现（2019年）尚余租期11年，根据剩余租期、装修折旧等情况，本院认为按照鉴定造价的30%计算为宜，即反诉被告应当向反诉原告支付装修残值2499748元...”，原审法院张冠李戴（套用了双方签订合作合同的日期），本租赁合同明明是2009年9月1日签订的，至2030年9月17日也只有21年，装修是2010年至2012年分阶段装修的，有些是2014年才装修的，其间很多地方也经过多次的重新装修，况且不说认定所谓的1993年9月18日签订的37年的合同期，剩余11年租期，是认定事实上的错误，这样只认定鉴定造价的30%由被上诉人承担更是荒谬，连基本的事实都没有搞清楚，希望二审法院予以明察。因此，《工程造价鉴定报告书》的鉴定结论工程造价为8332493.39元依据的是2009年9月1日签订的《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书》的合同，该鉴定报告的鉴定依据上写得非常清楚。上诉人提交的装修合同、装修施工合同等证据，均证明对被评估的该部分楼房的装修均发生在2009年合同签订之后，2010年才装修好投入使用且在其后的几年有进行重新装修，故针对该工程造价的装修损失的使用期间的起算点至少应为2009年9月1日的合同约定，即为2009年9月1日将租赁物租赁给上诉人，至合同终止之日2030年9月17日共为21年，剩余租期（按计至2019年算）为11年，并非为原审判决书第14页倒数第11至16行认定的37年，原审该认定缺乏事实依据，明显错误。可见，租赁物仅仅使用了一半不到的年限，因此，装修损失（装修残值）认定应按照鉴定造价的50%计算为宜，即被上诉人应向上诉人何志雄支付装修残值为4166246.7元（即8332493.39元×50%）。五、关于违约金问题。上诉人请求撤销原审判决第七判项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金12282950元。本案系因被上诉人出租的房屋存在严重的安全问题，不具备对外出租营业的条件而解除房屋租赁合同，一审法院也已查明并确认系被上诉人违约。根据双方于2009年9月1日签订的《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书》第八条第7款第（四）点的约定，被上诉人应向上诉人支付违约金，违约金计算方法：合同剩余租赁期限*当月租金*1.5倍=18424425元。因房屋主体结构问题并非被上诉人主观恶意导致的，上诉人对此也深表遗憾，故对违约金的计算主动进行调减，主张仅按1倍计算，即违约金=合同剩余租赁期限*当月租金*1=12282950元。其中，合同剩余租赁期限计算方法为：自合同解除日（上诉人提起上诉的时间2020年6月2日）至合同到期日（2030年8月31日）止，共计124.7个月。至于在协议解除后还涉及对租户的违约赔偿、搬迁赔偿等等赔偿问题，都将会给上诉人带来损失，上诉人将会另案主张。六、原审法院遗漏对鉴定费的处理，请求二审法院依法改判被上诉人惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司承担本案的所有鉴定费用。原审法院既然采信了上述的两份评估报告，却并没有对由上诉人预交的评估费用进行判决，上诉人预交了惠州市正扬价格事务所评估费9600元和惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司的评估费78660元，合计88260元，但原审判决书的判项中没有体现，更没有分摊评估费用，全部由上诉人承担，即使按照判决书中评估值的比例分摊，被上诉人也应该分摊惠州市正扬价格事务所的评估费9600元和惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司的评估费78660元÷2=39330元，即共为9600元+39330元=48930元。原审法院是枉顾事实，错误裁判，应予以纠正。七、原审判决中对迟延履行期间的债务利息作出相应判决，严重影响上诉人的合法权益，二审法院对此应予以纠正。原审法院判项的第四判项：“原告（反诉被告）惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司应在本判决生效起十日内向被告（反诉原告）何志雄支付装修残值2499748元”，第五判项：“原告（反诉被告）惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司应在本判决生效起十日内向被告（反诉原告）何志雄支付维修费用747128.9元”，上述两判项均是金钱给付债权的，但原审判决书遗漏了重要判项即：“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”是属于严重遗漏了判项，影响上诉人的合法权益。请求二审法院判决“如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。综上所述，原审法院作出的（2018）粤1302民初1938号《民事判决书》，事实认定错误，证据不足，超出当事人的诉讼请求作出裁判，遗漏重要判项，程序错误，上诉人表示不服，特提起上诉，请求惠州市中级人民法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人货运分公司、运输集团公司答辩称：一、本案房屋在租赁合同履行期间出现质量安全问题，是双方均无法预见的情形，属于合同法及相关司法解释规定的情势变更事由，不可归责于答辩人，不存在答辩人违约的事实。何志雄上诉称答辩人违约，缺乏事实依据。相反，何志雄在房屋租赁合同履行期间，从2013年开始就一直没有按时、足额缴交租金，从2018年3月至今更是分文未缴交过租金，违约行为无可争辩。本案涉案房屋是于1992年由何志雄在原有三层框架结构的基础上出资并联系施工单位从四层加建至八层，有双方1992年5月5日签订的《合作升建惠州货运站修理车间综合大楼协议书》以及1992年5月21日何志雄以货运公司名义与惠阳县第二建筑工程公司签订的《施工合同》为证。房屋竣工后经验收合格，答辩人1999年就领取了《房地产权证》（粤房地证字第1XXXXXX号），是合法建筑；因公司改制，2008年11月3日更换了《房地产权证》（粤房地证字第C66XXXXXX号），2016年12月22日因土地、房产两证合一领取了《不动产权证书》（粤【2016】惠州市不动产权第1XXXXXX号）。房屋在1995年竣工后，双方按约定划分的楼层使用权各自分别出租使用。2009年9月1日答辩人将整栋房屋整体出租给何志雄使用。整体租赁合同签订时，房屋不存在安全质量问题，直到2013年12月经鉴定才发现部分梁、柱存在安全质量问题。由于楼房是由何志雄负责加建，且在2009年何志雄整体承租楼房后对楼房进行了装修、内部墙体进行了改造及存在部分违建行为，因此，对于造成现大楼存在安全隐患（部分梁、柱开裂）及漏水、墙体爆裂等情况，何志雄负有不可推卸的责任。房屋在租赁合同履行期间出现安全质量问题，这是双方均无法预见、无法控制的情形，属情势变更的事由，不可归责与答辩人，也不存在答辩人违约的事实。楼房在2013年12月经鉴定虽然存在一定的质量安全问题，但根据鉴定机构出具的处理意见，对不满足规范要求的梁、柱进行加固修复后，楼房可继续使用，不影响租赁合同的继续履行。发现房屋安全隐患后，答辩人本着高度负责的精神，专门成立了“货运大楼房屋安全紧急处理小组”，处理房屋加固及与何志雄等承租商户协调等事宜。2014年2月19日，汽运公司委托具备甲级资质的深圳天阳工程设计有限公司对加固工程进行设计，深圳天阳工程设计有限公司出具了加固设计方案及图纸，并联系了具备资质的施工单位准备进行加固、修复工作。对于加固工程可能对何志雄及各商户造成的影响，汽运公司也提出了公平合理、可行的解决方案，包括由答辩人先行垫付加固费用、施工期间免收租金、按实际施工工期延长租赁期限、对因施工造成商户的装修损坏按原状进行修复等解决方案，可是何志雄却以此为借口，联合各商户向汽运公司提出必须每月赔偿其几百万元营业损失等苛刻条件才肯清场，双方多次协商未果，致使答辩人至今无法进场对楼房进行加固。根据《安全生产法》及《城市危房管理规定》相关规定，何志雄作为房屋的承租使用人，在房屋存在安全隐患时，负有立即停业、配合加固工程施工的法定义务，不应以是否达成补偿协议作为清场的先决条件。如双方无法就因加固造成的损失补偿达成一致意见，也可在固定相关证据后（如拍照、录像、公证证据保全、评估等手段）待后处理或通过诉讼途径解决，不应以此为由拒不撤离，耽误楼房加固。由于是何志雄的原因导致答辩人无法进场对房屋进行加固、修复，过错责任应由何志雄承担。2、答辩人不存在擅自更改涉案房屋用途和性质，导致何志雄无法使用租赁房屋的行为，何志雄上述称答辩人违约，没有事实依据。答辩人与何志雄双方是房屋租赁关系，本案楼房2008年的《房地产权证》以及2016年的《不动产权证》均显示房屋用途为综合楼，相关法律法规并没有禁止综合楼不得用作商业用途，且双方在租赁合同中也没有明确约定房屋租赁用途是商业。另从被告实际使用楼房的情况来看，楼房各经营单位均可办理营业执照，楼房办理了二次消防验收手续，一直正常营业至今，并不存在因房屋所占土地是仓储用地性质而影响被告使用房屋的情况。2016年汽运公司将划拨用地变更为出让地，增加了土地价值，对楼房租赁未产生任何不利影响，因此，何志雄以此为由认为答辩人违约，没有事实依据。二、关于日常维修费用《价格评估结论书》及装修工程《工程造价鉴定报告书》证据效力问题。1、惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房屋日常维修费用作出《价格评估结论书》缺乏基本的事实基础及证据效力，依法不应采信。该项评估的目的是对租赁大楼租赁期间的日常维修费用进行评估，可是正扬公司连这些维修项目是否真实存在这一基础事实均无法确定的情况下，仅凭何志雄单方提交的虚假资料作出评估结论，评估程序及评估结论违法，不具有证据效力。一审法院未认真审查该评估结论的证据效力，违反租赁合同关于“大楼日常维护和保养的责任及费用由何志雄承担”的约定，判决货运分公司向何志雄支付维修费用747128.9元，显属错判。具体理由见答辩人《上诉状》第三条意见。2、惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司对涉案房屋的装修造价作出的《工程造价鉴定报告书》，答辩人对评估结论予以认可。2019年1月22日一审法院组织评估人员、答辩人及何志雄共同勘查了现场，评估机构结合房屋现场装修的现状以及何志雄提交的相关资料，作出了《工程造价鉴定报告书》，结论客观、公正，程序合法，依法应予采信。何志雄上诉称鉴定评估的实体和程序均严重违法，上诉理由不成立。三、一审法院对解除租赁合同后何志雄实际占用楼房期间应支付占用费并没有超出当事人诉讼请求范围。答辩人的诉讼请求是请求何志雄支付租金，并没有提出解除租赁合同的诉讼请求。一审法院基于何志雄的反诉请求判决解除租赁合同，由于合同解除所导致的法律结果是何志雄必须返还租赁房屋，而何志雄何时能实际交还房屋无法确定，如继续占用房屋势必造成答辩人经济损失，一审法院据此判决何志雄支付至返还房屋之日止的占用费，并无不当，但仅是按租赁合同约定的租金标准的80%判决何志雄支付占用费，答辩人认为欠妥，应参照租金标准支付占用费较为合理。四、关于日常维修费用及装修损失比例分摊问题。1、关于楼房日常维修费用承担问题。如上所述，正扬公司的《价格评估结论书》缺乏基本的事实基础及证据效力，评估报告只字未提维修项目是由房屋主体结构所引起，且双方在租赁合同中已明确约定“本大楼建筑日常维护和保养的责任及费用由何志雄承担”，一审法院却毫无根据地主观臆断日常维修的主要原因是房屋主体结构的问题引起，武断地采信正扬公司不具有证据效力的评估结论，判决答辩人按评估价的80%即747128.9元向何志雄支付维修费用，显属错判，依法应予纠正。2、关于装修损失承担问题。捷信公司出具的《工程造价鉴定报告书》是对何志雄装修楼房以及安装房屋相关附属设施时的工程造价作出鉴定结论（总工程造价为8332493.39元），不是对合同解除时楼房装饰装修残值作出鉴定，因此，该鉴定结论只能作为认定装饰装修残值的参考依据之一。由于房屋租赁合同双方已履行了十多年，装修及相关设施存在折旧（装饰装修行业对装修的折旧年限一般为5～8年），因此，即使要计算何志雄的装修损失，也只能在参照原工程造价8332493.39元的基础上，在10%幅度范围内计算装修残值较为适当，一审法院综合考虑了装修折旧、剩余租期等情况，按30%判决答辩人支付装修残值，已充分兼顾了何志雄的利益，符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于对已形成附合的装饰装修物按装修残值计算损失的处理规定。何志雄上诉称该损失分摊不当，缺乏有力证据，其上诉理由不成立。综上所述，上诉人何志雄上诉理由均不成立，请求二审人民法院依法驳回何志雄上诉，支持答辩人的上诉请求，并依法作出改判。原审原告货运分公司向原审法院起诉请求：1、判决被告何志雄立即向原告支付2017年12月31日前拖欠的房屋租金合共人民币158.74万元，并从2016年7月1日起至所欠租金清偿之日止按每日千分之三支付滞纳金（滞纳金暂计至2017年12月31日止,约为30万元）;2、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告提交《增加和变更诉讼请求申请书》，将诉讼请求增加、变更为：1、判决被告何志雄立即向原告支付2019年6月30日前拖欠的房屋租金合共人民币327.48万元，并从2016年7月1日起至所欠租金清偿之日止按每日千分之三支付滞纳金（滞纳金暂计至2019年6月30日止,约为60万元）;2、判决被告何志雄从2019年7月1日起至2020年4月30日期间按实际占用楼房的时间按每月人民币9.38万元的租金标准向原告支付租金；3、本案诉讼费用由被告承担。原审反诉原告何志雄向原审法院反诉请求：一、判令解除反诉人与被反诉人于2009年9月1日签订的《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书》、《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书补充协议》；二、判令被反诉人向反诉人支付大楼的装修工程款人民币壹仟万元（以法院最终的判决和评估为准）；三、判令被反诉人向反诉人赔偿合同违约金。四、判令被反诉人减免2010年至2017年的部分租金；五、判令被反诉人向反诉人支付反诉人先行垫付的因漏水造成的维修费用共计962690元；六、判令被反诉人承担本案反诉费、评估费。原审法院认定事实：1992年5月5日，被告何志雄（乙方）与惠州市汽车运输总公司（甲方）签订《合作升建惠州货运站修理车间综合大楼协议书》，约定：甲方同意将座落于惠州市*******（惠州货运站修理车间综合大楼，八层楼房基础，已建三层框架结构楼房）由乙方投资升建主楼4-7层，副楼4-8层；升建楼房竣工后，主楼6-7、副楼6-8层楼房有限期供乙方使用二十七年；租期从1993年9月18日至2020年9月17日止。2009年9月l日，原、被告双方签订《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书》,约定：原告将惠州市*******的整栋货运分公司车间综合大楼出租给被告使用；楼房建筑面积共计9509.l4平方米，其中3l74.323平万米是根据以往合作协议划归被告无偿使用的面积（使用年限至2030年9月17日止）,实际计租面积为6334.8l7平方米；租赁期限自2009年9月1日起至2030年9月17日止;租金按每三年递增5%计收，第一年按8.5万元/月计收；签订合同之日，被告应向原告缴纳保证金300000元；被告应于每月5日前向原告缴纳当月租金；原告给予被告8个月免租装修期，从2010年5月1日起计收租金；若被告未按时缴交租金，原告将按拖欠费用每日收取被告3‰的滞纳金；原告仅按现状提供货运分公司车间综合大楼供被告使用，被告经营所需的消防、水电等一切内外各种设施和装修由被告负责投入，被告对原告所提供大楼现状有充分认知，并认可原告所提供大楼建筑的基本外貌，楼房年限和结构，楼房报建材料与证件齐全是否，优劣处等一切现状，且不得以楼房现状不符、资料不全为由而拒绝履行本合同。合同期内，本大楼建筑日常维护和保养的责任及费用由被告承担，与原告无关。合同期内，遇不可抗力原因或政府部门征收征用本大楼等政策因素导致本合同无法履行的，双方无条件终止本合同，双方各自损失各自承担，履约保证金由原告不计利息退还被告。若原告单方面终止合同时，原告按合同终止时当月租金标准乘以本合同未履行的剩余总月份的赔偿金额的1.5倍赔偿给被告。2013年5月31日，原、被告双方又签订了《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书补充协议》（下称补充协议）,就租金递增时间点及租金标准事宜达成约定:2012年9月1日起至2013年5月31日止每月租金为人民币8.93万元;2013年6月1日起至2013年6月30日止每月租金为人民币4.63万元;2013年7月1日起至2014年4月30日止每月租金为人民币8.5万元;2014年5月1日起至2017年4月30日止每月租金为人民币8.93万元;2017年5月1日起至2020年4月30日止每月租金为人民币9.38万元；2020年5月1日起至2023年4月30日止每月租金为人民币9.85万元；2023年5月1日起至2026年4月30日止每月租金为人民币10.34万元；2026年5月1日起至2029年4月30日止每月租金为人民币10.86万元；2029年5月1日起至2030年9月17日止每月租金为人民币11.40万元。2013年10月17日，第三人惠州市汽车运输集团有限公司委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对惠州市汽车运输集团有限公司对上述涉案房屋进行房屋结构可靠性检测鉴定，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2013年12月23日出具仲恒鉴字（2013）第（SW0597）号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论：该房屋的可靠性等级评定为III级（即显著影响整体承载功能和使用功能）。处理建议：对轴压比及配筋不满足要求的框架柱、梁进行加固，对开裂破损的框架性、梁进行加固修复，对开裂的墙体进行修复处理，具体加固方案应由有房屋建筑设计资质的单位出具。被告认为上述鉴定已表明涉案房屋是危房，因原告未对涉案房屋进行加固修复，所以拒绝向原告支付租金。原告因被告拖欠租金，于2018年1月30日诉至原审法院，请求判如所请。在诉讼过程中，被告向原审法院申请对涉案房屋进行鉴定评估，原审法院依法委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房屋的日常维修费用及委托惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司对涉案房屋的工程造价进行评估鉴定。惠州市正扬价格事务所有限公司作出（2018）正扬诉评字080号《价格评估结论书》，评估结论：日常维修费用为933911.13元。惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司作出（2018）粤1302民初1938号《工程造价鉴定报告书》，鉴定造价：8332493.39元。原告认为上述两份鉴定报告与本案关联性不大，不应当采信。被告认为惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司《工程造价鉴定报告书》中的估价方法不合理及存在漏评的情形。另查，原告提供租金明细表，载明被告2010年至2017年期间的租金缴交情况，其中2010年应收租金466640元，实收租金453310元，拖欠租金13330元；2011年应收租金951650元，实收租金910300元，拖欠租金41350元；2012年应收租金982520元，实收租金1020000元，拖欠租金-37480元，2013年应收租金832800元、实收租金810000元，拖欠租金22800元；2014年实收租金779200元，2015年实收租金961400元；2016年实收租金577900元；2017年实收租金439300元，2018年开始被告未缴纳租金。原、被告双方庭审中已对上述事实予以确认。另查，被告提供300000元的押金收据，证明其于2009年8月18日按合同约定向原告缴纳了保证金300000元。另查，涉案房屋于1999年3月取得产权证（证号：粤房地证字第**），权属人为惠州市汽车运输总公司货运公司，后因公司改制，于2008年11月3日办理房地产权证证号（粤房地证字（粤房地证字第**惠州市汽车运输集团有限公司，房屋用途综合楼，并于2016年办理不动产权证（证号：粤（2016）惠州市不动产权第1XXXXXX号，建筑面积：9509.14平方米），权利人为惠州市汽车运输集团有限公司，用途：仓储用地/综合楼。第三人向原审法院提交《证明》，表明原告是第三人的下属分公司，其授权原告从2009年9月1日起将惠州市************出租给被告使用并收取租金，同时第三人愿意对本案纠纷中原告须承担的义务承担连带责任。另庭审时，原告表示我方多次与被告进行协商，要对大楼进行加固，对加固工程对被告造成的影响，我方也出了方案，多次与被告协调进场情况，但被告不配合工作，导致无法我方无法进场加固，虽然大楼存在安全隐患，但是不影响合同履行，我方认为租赁合同不应当解除，如果法院判决解除合同，对于装修残值可以参照鉴定报告作为基准点，按百分之五至十计算装修残值。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司与被告何志雄签订的《合作升建惠州货运站修理车间综合大楼协议书》、《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书》、《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书补充协议》系双方方当事人的真实意思表示，形式、内容均没有违反法律、法规的规定，为有效合同，当事人应按合同的约定履行相关的权利义务。因被告租赁的涉案房屋已被鉴定为显著影响整体承载功能和使用功能，即原告提供的租赁物已无法保证承租人可在安全情况下继续使用，应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定，现反诉原告（即被告）反诉请求解除合同，有事实和法律依据，原审法院予以支持。合同中约定了双方的权利义务，被告未依照合同约定按时支付租金，现原告诉请被告支付租金，有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于具体房屋租金的问题，2010年5月1日至2013年12月31日止，经核算，被告欠付原告租金40000元。因被告租赁的涉案房屋已于2013年12月23日由广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定为：该房屋的可靠性等级评定为III级（即显著影响整体承载功能和使用功能）。现根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，”涉案房屋被鉴定为显著影响整体承载功能和使用功能，已对承租人的使用造成一定影响，故原审法院认为租金应从鉴定报告出具后的下一个月开始（即2014年1月1日起）下调20%为宜。故从2014年1月1日起截止至2019年6月30日，经核算，该时间段的租金共计4794880元，即被告实际应当支付的租金为3835904元（4794880元×80%），扣除该时间段被告已付租金2757800元，该时间段被告仍欠原告租金1078104元，综上，从2010年5月1日截止至2019年6月30日，被告欠原告租金1118104元（40000元+1078104元）。因被告已缴纳押金300000元，押金的作用是保障房屋所有人的相关权益、防止租房者违反租赁合同给房屋所有人造成损失，故原告应将押金抵消被告拖欠的房租，即被告应向原告支付租金为818104元。原审法院依法委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房屋的日常维修费用及委托惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司对涉案房屋的工程造价进行评估鉴定，原、被告对上述两鉴定机构作出的评估报告提出异议，但未提供证据予以证明，且鉴定程序符合相关法律规定，故鉴定机构出具的《价格评估结论书》及《工程造价鉴定报告书》原审法院予以采信。对于装修损失的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的约定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）、因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持。原审法院依法委托惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司对涉案房屋的装修造价进行鉴定，惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司作出（2018）粤1302民初1938号《工程造价鉴定报告书》，鉴定造价为8332493.39元，鉴定程序符合相关法律规定，原审法院予以采信。因合同已约定自1993年9月18日起将涉案大楼租赁给被告，至合同终止之日2030年9月17日共37年，现（2019年）尚余租期11年，根据剩余租期、装修折旧等情况，原审法院认为按照鉴定造价的30%计算为宜，即反诉被告应当向反诉原告支付装修残值2499748元（8332493.39元×30%）。对于因漏水造成的维修费用的问题，虽双方签订的合同约定了：“合同期内本大楼建筑日常维护和保养的责任及费用由被告承担，与原告无关。”但从惠州市正扬价格事务所有限公司作出的（2018）正扬诉评字080号《价格评估结论书》可知，涉案大楼日常维修的主要原因是房屋主体结构的问题而引起，对此，原审法院认为应由反诉原告承担维修费用的20%、反诉被告承担80%为宜。《价格评估结论书》鉴定的维修费用为933911.13元，即反诉被告应当承担的金额为747128.9元（933911.13元×80%）。关于合同违约金的问题，根据合同“若原告单方面终止合同时，原告按合同终止时当月租金标准乘以本合同未履行的剩余总月份的赔偿金额的1.5倍赔偿给被告”的约定，本案中，原告并未向原审法院诉请解除合同，且涉案租赁物出现瑕疵（被鉴定为显著影响整体承载功能和使用功能），该情形属于情势变更，原告并非存在故意的过错，故原审法院对原、被告反诉诉请的违约金不予支持。对于合同解除后，对被告造成的其他损失，双方可另案处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司与被告（反诉原告）何志雄于2009年9月l日签订的《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书》及2013年5月31日签订的《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书补充协议》。二、被告（反诉原告）何志雄应在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司支付自2010年5月1日至2019年6月30日租金818104元。三、被告（反诉原告）何志雄应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司支付房屋占用费从2019年7月1日起至返还房屋给原告惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司之日止，占用费标准按原合同约定的租金标准80%计算，（即2017年5月1日起至2020年4月30日止每月租金为人民币9.38万元；2020年5月1日起至2023年4月30日止每月租金为人民币9.85万元；2023年5月1日起至2026年4月30日止每月租金为人民币10.34万元；2026年5月1日起至2029年4月30日止每月租金为人民币10.86万元；2029年5月1日起至2030年9月17日止每月租金为人民币11.40万元的80%计算）。四、原告（反诉被告）惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司应在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）何志雄支付装修残值2499748元。五、原告（反诉被告）惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司应在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）何志雄支付维修费用747128.9元。六、第三人（反诉被告二）惠州市汽车运输集团有限公司对原告（反诉被告）惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司的上述债务承担连带责任。七、驳回被告（反诉原告）何志雄的其他诉讼请求。案件受理费32998元，由原告（反诉被告一）惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司负担24748元，被告（反诉原告）何志雄负担8250元；反诉费43788元，由被告（反诉原告）何志雄负担30652元，原告（反诉被告一）惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司负担13136元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的争议焦点是：一、如何计算租金；二、涉案维修费用如何分担；三、涉案装修残值损失如何处理。本院析理如下：一、如何计算租金涉案租赁房产因显著影响整体承载功能和使用功能，原审解除合同法律依据充分，予以确认。涉案房屋存在显著影响整体承载功能和使用功能的情形，必然影响承租人合理使用租赁物，原审将租金酌情下调20%妥当，予以确认。原审计算租金事实依据充分，予以维持。二审庭审时（2020年7月3日）出租人和承租人一致同意承租人在庭审日起60日内，承租人返还租赁物给出租人，本院判令承租人应当在2020年9月3日前将涉案租赁物返还给出租人。二、涉案维修费用如何分担出租人和承租人签订的合同约定了：“合同期内本大楼建筑日常维护和保养的责任及费用由承租人承担，与出租人无关”，该约定合法有效。出租人出租的房产存在显著影响整体承载功能和使用功能的情形，从维修的《价格评估结论书》中的明细表可以看出，承租人维修的支出费用主要是“损坏天花拆除、楼板补漏、天花修复”，该维修从常识上看超出了“日常维修”即正常使用租赁物的维修范围，系楼房整体承载功能存在隐患导致的，因此，原审酌情由出租人承担80%的维修费用合理，予以维持。上诉人认为维修收据的盖章单位系虚假的，故该《价格评估结论书》不应采信。本院认为，鉴定人员在一审时说明了维修价格不以维修收据作参考，故上诉人以此为由诉求不予采信《价格评估结论书》无理据，不予采纳。三、装饰残值损失如何处理根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的约定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）、因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持……”，本案中，出租人提供的租赁物存在显著影响整体承载功能和使用功能的情形，属于违约的情形；2009年9月1日出租人与承租人签订的《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书补充协议》也约定了出租人给予承租人8个月的免租装修期，即出租人同意承租人装修，因此，出租人应当承担装修残值损失的责任。关于装修价值的《工程造价鉴定报告书》鉴定的造价为8332493.39元，鉴定程序符合相关法律规定，原审法院予以采信妥当，予以确认。具体装修残值损失如何分担的问题，本院认为，装饰装修物残值应当根据合同期限或者标的物本身的折旧年限，将原始造价费用平均分摊计算为宜。2009年9月1日出租人与承租人签订的《货运分公司车间综合大楼整体租赁合同书补充协议》约定的租期自2009年9月1日起至2030年9月17日止，约定出租人给予承租人8个月的免租装修期，二审庭审时出租人也认可承租人从2009年开始装修，因此，本院认可承租人二审庭审时陈述的2009年-2010年之间装修的事实。承租人2010年装修好涉案租赁物，使用到2020年，双方也同意承租方2020年9月3日之前返回租赁物，使用了将近10年，仍有将近10年的使用期，因此，本院酌情由出租人赔付承租人50%的装修残值损失即4166246.69元。原审错误认定租期和剩余租期，导致处理不当，予以纠正。原审对鉴定费用没有处理，本院在二审诉讼费用承担部分一并予以解决。何志雄诉求的违约金，原审不予支持妥当，予以确认。至于合同解除后，何志雄的其他损失，可另案处理。两上诉人的其他上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，两上诉人的上诉上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初1938号民事判决第一、二、三、五、六项和诉讼费用分担部分。二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初1938号民事判决第七项；三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初1938号民事判决第四项为：惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司应在本判决生效之日起十日内向何志雄支付装修残值4166246.69元；四、何志雄应在2020年9月3日前将涉案房屋返还给惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司；五、驳回惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司的其他诉讼请求；六、驳回何志雄的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费71750.43元（惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司预交38975.43元，何志雄预交32775元），由惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司负担43750.43元，由何志雄负担28000元。上述诉讼费用待本案执行时由当事人自行结清。何志雄预交给惠州市捷信工程造价咨询事物所有限公司评估费78660元，由惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司承担50%即39330元，何志雄预交给惠州市正扬价格事务所有限公司评估费9600元，由惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司承担80%即7680元，上述评估费由惠州市汽车运输集团有限公司货运分公司径付给何志雄47010元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年八月十九日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩