苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初3590号原告：苏州四季如春酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区干将东路**。法定代表人：薛昌云，执行董事。委托诉讼代理人：许修春，江苏紫东律师事务所律师。被告：李国禄，男，1976年8月19日出生，汉族，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：付先兵，江苏双泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛立辉，江苏双泽律师事务所律师。原告苏州四季如春酒店管理有限公司（以下简称四季如春公司）与被告李国禄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告四季如春公司的委托诉讼代理人许修春、被告李国禄及其委托诉讼代理人付先兵、薛立辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四季如春公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2020年上半年租金117428元、物业费6000元，并支付逾期付款利息(利息以123428元为基数，自2020年2月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、被告承担本案诉讼费用。审理中，因被告于2020年7月22日向法院提出反诉且被告已实际搬离租赁场所，原告同意双方的租赁合同自2020年7月22日进行解除，并变更全部诉讼请求为：1、要求被告支付2020年2月20日至2020年7月19日的租金97856元及物业费2500元；2、判令被告赔偿原告三个月的租金损失58714元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年2月，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告租赁位于苏州市干将东路X号西第二间房屋用于眼睛验配经营活动，租赁期限为自2018年2月20日起至2024年2月19日止，租金支付采取半年一付、先付后用、先支付后开票的原则。被告应于2020年2月20日前支付2020年上半年租金合计117428元；同时合同第四条第4款约定物业费为每平米5元，每半年一付，被告应于2020年2月20日前支付2020年上半年物业费6000元。被告付款期限届满后，原告多次要求被告支付租金，但被告一直以各种理由予以拖延。现为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告李国禄辩称，1、被告并未故意违约，双方的租赁合同于2020年4月13日解除。受疫情防控和春节假期叠加影响，其一直未能营业，资金周转困难，故未能按照合同约定支付租金。2020年3月22日后其恢复营业，但因经营客户主要是苏州大学的学生，而苏州大学一直未能开学，生意惨淡，但原告不同意减免租金。在此情况下，其无力继续承租涉案房屋，为避免损失扩大，遂于2020年4月13日将涉案房屋腾空、归还钥匙，并将空调、柜台等有价值的物品和装饰添附物连同保证金3万元一并折抵原告的租金、物业费和损失。2、对于违约责任，合同的解除系新冠疫情影响所致，对被告所在区域、所经营的行业影响特别巨大，已经造成了实际不能履行的情况，属于履行过程中的重大情势变更；且新冠疫情不可预测、不能避免，也无法克服，系不可抗力，应当免于被告承担违约责任。即使法院认为被告在不得已的情形下终止合同的行为构成违约，原告主张的租金损失过高，以及主张要求支付2020年2月20日至7月19日的租金也不合理。因为在2020年4月13日至7月19日期间被告并未实际使用该房屋，而且已经通知原告解除合同，该期间的租金与原告主张的3个月租金损失存在重叠。另外，恳请法庭基于疫情的客观情况以及公平的原则酌情降低疫情期间的租金。本院经审理查明事实如下：四季如春公司（甲方、出租方）与李国禄（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于苏州市干将东路X号西第二间房屋出租给乙方使用，房屋使用面积约100平方米。租赁期限自2018年2月20日起至2024年2月19日止，第一年租金为225736元，从第二年起，以后每年租金递增2%，直至租赁合同期满。租金支付采取每半年一付、先付后用、先支付后开票的原则。乙方应向甲方支付3万元作为保证金。物业费为每平米5元，每半年一付。乙方逾期支付租金的，除按约补交外，应按欠付租金金额的5%/天，向甲方支付滞纳金。若乙方中途擅自退租，应以未按约承租期间租金总额的30%为标准向甲方支付违约金。合同签订后，四季如春公司将涉案房屋交付给李国禄使用从事配镜服务，李国禄亦按约支付了保证金3万元和截至2020年2月19日期间的租金。因经营受新冠疫情影响，李国禄拖欠自2020年2月20日起的租金。后李国禄于2020年3月23日与四季如春公司财务人员通过微信协商减免租金事宜，但四季如春公司明确表示不同意减免并催促李国禄尽快交纳租金。2020年4月14日，李国禄在微信中告知其已搬离涉案房屋。2020年4月22日，四季如春公司委托江苏紫东律师事务所于向李国禄邮寄律师函，要求李国禄尽快支付应缴的租金及物业费。该函件于2020年4月23日由他人代收，庭审中李国禄表示未收到该函件。2020年5月21日，李国禄向四季如春公司邮寄解除房屋租赁合同通知书，通知其已于2020年4月13日清空承租的店铺并将房屋钥匙归还，双方的房屋租赁合同已经解除。函件于2020年5月22日由前台代收，庭审中四季如春公司表示未收到该函件。审理中，四季如春公司陈述称，涉案房屋系其转租给李国禄使用，疫情期间其应付租金并未减免，故李国禄要求减免租金系转嫁损失的行为。2020年4月份其并未收到李国禄交还的钥匙，在得知李国禄搬离后前往涉案房屋查勘，房屋门锁着且内有李国禄部分物品，5月份查勘时李国禄把门锁拿走了，门是敞开的。现其同意于2020年7月22日接收涉案房屋，保证金3万元在本案中一并处理，不再向李国禄主张水电费。李国禄在本案审理期间向本院提起反诉，要求确认案涉租赁合同于2020年4月13日解除，后因原告四季如春公司认可合同解除，其表示不再提起反诉，但认为合同解除日期为2020年4月13日。李国禄陈述称，因春节假期及新冠××疫情的影响，其2020年1月20日停业，直至3月22日才开始营业，但因为苏大学生放假，经营无力维持，其于2020年4月13日搬离案涉房屋，并将钥匙交还给四季如春公司的酒店的前台高尚飞。同意保证金3万元作为租金抵扣给四季如春公司。以上事实，由四季如春公司提供的房屋租赁合同、房产产权证书、律师函、邮寄凭证，李国禄提供的微信聊天记录、解除房屋租赁合同通知书、邮寄凭证以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，四季如春公司与李国禄签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中,李国禄作为承租人，应当按期支付租金和物业费。然其未按约于2020年2月20日前支付下一期租金，且在未能与四季如春公司就合同解除事宜协商一致的前提下擅自搬离承租房屋，已构成违约。双方合同约定的租赁为长期租赁，虽受新冠疫情影响，不足以致使该合同目的无法实现，李国禄基于该理由认为其有权解除合同，本院不予采纳。现双方当事人对于合同解除的时间存在争议，李国禄作为违约方，不享有合同单方解除权，李国禄于2020年4月13日通知四季如春公司其已经搬离，该行为不具有解除合同的效力，应给予四季如春公司一定的时间督促李国禄继续履行合同。四季如春公司在向李国禄发送书面催缴租金的律师函后，李国禄不予理睬，并且于2020年5月21日以书面形式告知四季如春公司解除租赁合同，应认定此时租赁合同事实上已不可能继续履行，四季如春公司理应采取合理措施收回房屋、减少损失。李国禄邮寄解除房屋租赁合同通知书的地址系四季如春公司登记注册地址，四季如春公司否认收到该信件，本院不予采信。鉴于李国禄再次明确拒绝继续履行合同，四季如春公司虽否认收到过钥匙，但其承认2020年5月份门是敞开的，其有条件收回房屋，本院据此认定双方签订的租赁合同于2020年5月22日终止。李国禄应当支付自2020年2月20日起至5月22日期间的租金和物业费，租金标准应该按照234855.73元/年（225736×102%×102%）计算，物业费标准按照500元/月计算。春节假期对李国禄经营产生的影响系其经营的商业风险，租金应该按照合同约定支付，但因新冠疫情确实给李国禄经营造成一定的影响，且涉案店铺的所在区域、经营项目和客户群体均具有特殊性，加剧了疫情的影响，故本院酌情认定李国禄支付1.5个月的租金29357元（234855.73元÷12月×1.5月）和物业费750元（500元×1.5月），其余租金、物业费予以免除。抵扣已支付的保证金3万元，李国禄仍应支付107元。关于违约责任。因李国禄的违约行为导致涉案租赁合同解除，故其应当承担拖欠租金以及在合同到期前擅自搬离承租房屋给四季如春公司造成的损失。合同约定的违约金过高，四季如春公司未主张违约金，虑及双方的履行情况及过错程度，其主张3个月租金的违约损失58714元，未超合理限度，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告李国禄于本判决生效之日起十日内支付原告苏州四季如春酒店管理有限公司租金、物业费合计107元（已抵扣保证金3万元）。二、被告李国禄于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州四季如春酒店管理有限公司违约损失58714元。三、驳回原告苏州四季如春酒店管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3482元，减半收取1741元，由原告苏州四季如春酒店管理有限公司负担757元，被告李国禄负担984元。被告李国禄负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州四季如春酒店管理有限公司履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。审 判 员 宁晓鹏二〇二〇年八月二十四日法官助理 王 璇书 记 员 朱琰华