内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终1642号上诉人（原审原告）：李莉，女，1975年6月6日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：顾丹，内蒙古卓铄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包头市米西灡商贸有限责任公司。法定代表人：陈林海。委托诉讼代理人：赵云，内蒙古鹿城联众（白云鄂博）律师事务所。上诉人李莉因与被上诉人包头市米西灡商贸有限责任公司（以下简称米西澜公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李莉上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第四项，依法改判米西澜公司支付李莉2019年4月16日至2020年4月15日租金7230.68元；自2019年4月16日至付清之日止，以租金7230.68元为基数，按照年利率6%计算违约金；2、一、二审案件受理费由米西澜公司承担。其上诉主张的事实和理由为：一、案涉《包头鹿城新天地华佰大厦租赁合同书》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，上述协议并没有关于降租的约定，在合同没有约定的情况下，一审法院强制判令降租没有任何法律依据和合同依据，且严重损害到了李莉的合法权益，应予纠正。案涉房屋系独立产权，独立合同，在案涉租赁合同真实有效的情况下，所约定的权利义务也应当以协议为准。案涉合同仅有两处涉及达到业主户数和建筑面积67%的法定人数和建筑面积的约定：一处是同意决定执行此租赁合同，另外一处是合同第六条关于续租的约定，所以，协议中并未涉及降租的约定，更没有关于达到业主户数和建筑面积67%的法定人数和建筑面积即可降租的约定，并且也没有相关法律规定，一审法院在既没有合同约定，也没有法律规定的情况下，强制李莉接受降租没有任何依据。二、同样情形，同一个法院，出现了完全不同的两份判决。在（2019）内0203民初6711号袁某诉米西澜公司房屋租赁合同纠纷一案中，相同情形，相同诉请，该一审法院判决认定：“原被告双方签订的《包头鹿城新天地华佰大厦租赁合同书》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，原被告双方应当按照合同约定履行各自义务...，故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持”，而本案一审法院在判决书中说理部分以“占总户数70%以上的业主签订了降租协议及商业环境的影响”为由判令降租，李莉是不能接受的。首先，“占总户数70%以上的业主签订了降租协议”，具体比例是多少，一审法院并没有进行计算，仅以米西澜公司举证时所述70%以上就认定70%以上，属认定事实不清。退一步讲，商厦作为统一整体，总户数达到70%，只对人数有要求，对建筑面积应当也有要求，案涉租赁协议但凡涉及人数比例的，相应的都应明确面积，同时也需要达到一定比例，但一审法院对建筑面积并没有进行调查核实。其次，“商业环境变化”是米西澜公司作为商事主体需要承担的投资风险，与作为出租人的李莉无关。另外，李莉所主张的是2019年4月16日至2020年4月15日的房租，一审法院认定在这期间商业环境急剧恶化的依据又是什么，在判决书中并没有进行明确。最后，一审法院把商业环境带来的影响强加在李莉身上，完全没有考虑李莉作为购房人所承担的商业风险，这对于李莉是不公平的。三、米西澜公司之所以出现拖欠租金是其自身经营策略问题，且经营出现问题发生在拖欠租金开始之时，与商业风险无关。降租如此重大的事项并未经过业主委员会的讨论通过，当时签订租赁协议时是经过业主大会的讨论表决并按照合同约定存50万元保证金给业主大会负责人，因此米西澜公司所述的70%以上业主通过的真实性待核实，且米西澜公司是否已经向已签订降租协议的业主支付租金，支付租金的数额是否与降租金额一致，都需要米西澜公司进行举证来证明。除此之外，米西澜公司还需证明降租协议的真实性、人数和面积。在米西澜公司未举证的情况下，应当承担举证不能的法律后果。米西澜公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。在米西澜公司与全体业主签订的租赁合同当中已充分体现了因商铺性质决定少数服从多数的履行原则，一审法院已将米西澜公司与业主中的400余户已签订降租协议的事实查清，我们签订降租协议的人数已经超过总人数的67%，所以按照租赁合同中少数服从多数的原则，应当以降租后的租金予以给付。关于合同中的面积，我们所签订降租协议中所涉业主商铺的总面积达6000余平方米，而商场的513户业主所有的商场总面积为8669.378平方米，占比已经超过了67%，无论从业主人数还是面积，均已达到了67%以上，符合合同中少数服从多数的原则。所以一审法院认定米西澜公司应以降租后的标准给付李莉租金是符合双方所签合同的要求的。因商业环境和疫情的影响，导致米西澜公司经营困难，而大部分业主基于以上原因已和米西澜公司签订降租协议，所以，为了商场继续运营，降租之后更能保护大多数业主的利益。李莉向一审法院起诉请求：1、米西澜公司立即给付已到期房屋租赁费12653.69元及违约金（违约金从2017年9月16日起算，按照年利率6%计算至实际交付之日）；2、米西澜公司承担诉讼费。一审法院认定的事实：李莉购买了昆都仑区鞍山道包头市商铺。2015年10月16日，双方签订《包头鹿城新天地华佰大厦租赁合同书》，约定李莉将2A23号商铺租赁给米西澜公司经营，租赁期限为10年，租赁起始日期为2016年4月16日，前三年租金为每年3615.34元、第四年至第六年租金为每年7230.68元。上述店铺2018年4月15日之前租金米西澜公司已给付，欠付2018年4月16日之后租金。另查明，双方于2015年10月16日另行签订补充协议，对合同部分款项进行了变更。一审法院认为，鉴于双方在庭后对米西澜公司已给付两年租金，所欠租金为2018年4月16日至2019年4月15日3615.34元无异议，故对李莉要求米西灡公司向其支付2018年4月16日至2019年4月15日所欠租金3615.34元的诉讼请求予以支持。关于李莉要求米西澜公司给付2019年4月16日至2020年4月15日租金7230.68的诉讼请求，米西澜公司已与占总户数70%以上的业主签订了降租协议，李莉的商铺位于华佰大厦内，华佰大厦业主多达五百余户，米西灡公司统一经营，各业主具有共享利益、共担风险的性质。由于受商业环境的影响，米西澜公司已与占总户数70%以上的业主签订了降租协议，根据公平原则，2019年4月16日到2020年4月15日的租金按照降租后的数额予以支持；关于李莉主张支付违约金的请求，不违反法律规定，自逾期支付之日起，按照年利率6%起算至付清之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告包头市米西灡商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告李莉支付2018年4月16日至2019年4月15日的租金3615.34元；二、被告包头市米西灡商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告李莉支付2019年4月16日至2020年4月15日的租金3615.34元；三、被告包头市米西灡商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告李莉支付所欠租金3615.34的违约金（自2018年4月16日至付清之日，按照年利率6%计算）；四、被告包头市米西灡商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告李莉支付所欠租金3615.34的违约金（自2019年4月16日至付清之日，按照年利率6%计算）；五、驳回原告李莉的其他诉讼请求。案件受理费58元（原告已预交），由被告包头市米西灡商贸有限责任公司负担。二审经审理查明的事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。另查明,米西澜公司分别与鹿城新天地华佰大厦业主签订《包头鹿城新天地华佰大厦租赁合同书》共计509份，涉及业主464户，商铺553个，面积8544平方米。后米西澜公司与上述业主中332户签订了降租协议，涉及商铺371个，面积6310.39平方米。已签订降租协议的业主和商铺面积分别占到租赁业主总户数和商铺总面积的71.55%和73.86%。上述事实有《汇总明细》、《签订降租协议汇总明细》、《包头鹿城新天地华佰大厦租赁合同书》、《降租协议》以及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案双方争议的焦点问题为：米西澜公司能否按照降幅50%的标准向李莉支付2019年4月16日-2020年4月15日期间的租金。李莉主张案涉《包头鹿城新天地华佰大厦租赁合同书》中并没有约定达到业主户数和建筑面积67%即可降租，故米西澜公司降租缺乏依据。对此，本院认为，根据《包头鹿城新天地华佰大厦租赁合同书》以及《包头鹿城新天地华佰大厦租赁合同补充协议》“依据合同法、民法和业主大会的表决程序，本租赁合同已达到业主户数和建筑面积67%的法定人数和建筑面积同意，现决定执行此租赁合同”以及“租赁经营期满后，如甲方愿意继续租赁经营，在同等条件下，乙方享有优先权，乙方需提前90日将继续租赁经营意向以书面形式通知甲方，甲方遵循少数服从多数原则，达到67%人数和商铺面积即可同意租赁，但租金另行协商”的约定表明，涉及签订合同和续租这些重大事项，双方是可以通过“达到67%人数和商铺面积”的方式来进行表决和执行的。且根据鹿城新天地华佰大厦统一经营的特点，按照上述表决方式执行，具有现实可操作性，亦符合大多数业主的共同利益。本案中，因降租同属于双方合同履行过程中的重大事项，且根据二审中米西澜公司提交的证据显示，已签订降租协议的业主户数及所涉商铺面积已分别达到租赁业主总户数和总面积的71.55%和73.86%，均超过了67%。因此，李莉作为鹿城新天地华佰大厦的业主应当按照降幅后的标准领取租金。关于李莉提出的包头市昆都仑区人民法院作出的（2019）内0203民初6711号案件中没有按照降租后的标准判决租金的问题，虽然李莉二审提交的该份判决书中没有按照降租后的标准进行判决，但根据米西澜公司调取的该案庭审笔录、证据材料显示，在该案中米西澜公司并未作出降租的抗辩，亦未提交降租的相关书面证据材料，故（2019）内0203民初6711号案件与本案的情形不同，不应予以类比，上诉人李莉的该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于违约金的问题，因一审判决米西澜公司支付李莉2019年4月16日-2020年4月15日期间租金3615.34元正确，故一审法院对于违约金的判决结果并无不当。综上，李莉的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116元，由上诉人李莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏晓燕审 判 员 王雅琴审 判 员 董婷婷 二○二○年八月十二日法官助理 常慧青书 记 员 王 彩附：本判决所引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。