宁夏回族自治区银川市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）宁01行终38号 上诉人（原审原告）朱某，男，1988年11月4日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）银川市自然资源局，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区宁安北街**。 法定代表人沈爱红，局长。 行政机关出庭负责人朱文河，该局副局长。 委托代理人赵强，宁夏辅德律师事务所律师（特别授权）。 原审第三人黄某，女，1969年10月1日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。 原审第三人陈某，男，1964年10月12日出生，汉族，教师，住宁夏回族自治区银川市。 原审第三人吴某，女，1970年11月8日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人朱某因与被上诉人银川市自然资源局及原审第三人黄某、陈某、吴某房屋登记行政管理一案，不服银川铁路运输法院（2019）宁8601行初270号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人朱某，被上诉人银川市自然资源局副局长朱文河及其委托代理人赵强，原审第三人黄某、陈某到庭参加诉讼。原审第三人吴某经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院审理查明，2013年9月4日，第三人陈某与第三人吴某签订《房屋买卖合同》，第三人陈某将位于银川市××区的房屋出卖给第三人吴某，并办理证书号为（2013）宁银国安证字第7384号公证书，内容为“甲方（卖方）陈某、杨小红，乙方（买方）吴某，……甲方自愿将位于银川市××区住房一套（建筑面积56.26平方米，《房屋所有权证》编号：银房权证兴庆区自第XXXX号）转让给乙方。……”，后为了办理涉案房屋的过户手续，第三人陈某与第三人吴某签订了委托书，内容为“委托人陈某、杨小红，受托人吴某，……办理房屋出售、代领代办房屋所有权证、代为办理房屋产权过户、房屋预告登记……。”并进行了公证，证号为（2013）宁银国安证字第7384号。2017年2月22日，第三人黄某，第三人陈某及其配偶、其委托代理人吴某向被告银川市自然资源局申请办理涉案房屋的预告登记，有效期限为2017年2月22日-2018年2月22日。2017年3月3日，第三人吴某与原告朱某签订《购房协议》，将涉案房屋出卖给原告，待原告付清所有款项后因第三人吴某的原因一直未办理房屋过户手续。2017年6月19日，原告将第三人陈某、吴某起诉至银川市兴庆区人民法院，要求履行位于银川市××区房屋过户义务。经审理，银川市兴庆区人民法院于2017年12月11日作出（2017）宁0104民初6623号民事判决书，判决第三人吴某、陈某协助原告办理位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋过户手续。后原告向银川市兴庆区人民法院申请执行，在执行过程中得知涉案房屋办理了预告登记，权利人为第三人黄某。因存在预告登记，银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初6623号民事判决书一直未获执行。故原告诉至法院，请求依法判令：1.撤销被告对第三人陈某及配偶杨小红的委托代理人吴某与黄某之间错误的预告登记；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。”本案中，原告朱某在2017年3月与第三人吴某签订《购房协议》购买涉案房屋，后因涉案房屋过户问题于2017年6月向银川市兴庆区人民法院起诉要求第三人陈某和吴某完成过户手续，该院于2017年12月11日作出了（2017）宁0104民初6623号民事判决书，判决第三人陈某及吴某完成过户手续，足以认定原告与预告登记的房屋有利害关系，具有原告主体资格。故被告关于原告不是本案适格主体的理由不能成立。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零六条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时具有下列情形的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求被前诉裁判所包含。”本案中，原告曾于2019年4月3日向法院起诉，要求被告银川市自然资源局撤销对第三人吴某与第三人黄某之间错误的预告登记，该案中并未涉及第三人陈某、吴某和黄某，与本案当事人不尽相同，故被告关于原告为重复起诉的理由不能成立。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十七条规定：“申请不动产转移预告登记的，当事人应当提交下列材料：（一）不动产转让合同；（二）转让方的不动产权属证书；（三）当事人关于预告登记的约定；（四）其他必要材料。”本案中，第三人陈某及其配偶杨小红、委托代理人第三人吴某，第三人黄某共同于2017年2月22日向被告申请办理涉案房屋预告登记，并提交了不动产登记申请表、各自身份证复印件、证号为（2013）宁银国安证字第7385号公证书、证号为银房权证兴庆区字第××××号产权证、《银川市存量房买卖合同》等材料。经查，被告依据当事人的申请及提供的材料将涉案房屋的预告登记权利人登记为第三人黄某，该行为证据确凿，程序合法，符合上述法律规定，应予维持。原告诉请撤销被告对第三人陈某及配偶杨小红的委托代理人吴某与第三人黄某之间错误的预告登记的理由不能成立，且其与第三人吴某签订《购房协议》的时间是2017年3月3日，而被告作出的预告登记时间是2017年2月22日，故原告的诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回原告朱某的诉讼请求。案件受理费50元，公告费300元，由原告朱某负担。 宣判后，朱某不服,向本院提起上诉称，中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第一条第三款：“申请人应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”在银川市兴庆区人民法院的执行笔录中可知，原审第三人吴某欠原审第三人黄某的钱在约定的还款期限到了之后没有按时还款，原审第三人吴某以房抵债，用于保证债务的履行，二者之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是民间借贷关系。被上诉人基于原审第三人黄某的民间借贷关系而将此涉案房屋作预告登记不正确，其行为侵害了上诉人对该房屋的所有权、使用权和合法占有的权利，对该房屋预告登记应予撤销。二、根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记的前提条件是当事人已签订房屋或者不动产物权协议。具体到本案中，决定是否撤销这份预告登记取决于双方当事人签订的商品买卖合同是否有效。原审第三人吴某与原审第三人黄某之间存在民间借贷的事实，双方签订的《银川市存量房买卖合同》并非真实的意思表示，通过虚假的买卖合同起到占有的目的。而真正购房并居住的是上诉人，故原审第三人陈某与杨小红的委托代理人吴彦红与原审第三人黄某以虚假意思表示签订的《银川市存量房买卖合同》应属无效，涉案房屋的预告登记因缺乏法定的要件，应当撤销。综上，请求二审法院：1.撤销被上诉人对原审第三人陈某与黄某之间的错误预告登记；2.本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。庭审中，上诉人朱某将第一项上诉请求明确为：撤销一审判决，改判撤销被上诉人对原审第三人陈某与黄某之间的错误预告登记。 被上诉人银川市自然资源局辩称，一审法院对本案的审理完全正确。上诉人与本案预告登记行为无关，而且涉案预告登记行为合法有效。上诉人要求撤销涉案预告登记的诉请不能成立，其上诉理由也不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人黄某无陈述意见。 原审第三人陈某述称，原审第三人陈某与原审第三人吴某就涉案房屋签订了买卖合同，是真实有效的。原审第三人陈某是卖方，已经将房屋卖给了原审第三人吴某，本案与原审第三人陈某已无关系。 原审第三人吴某经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为被上诉人银川市自然资源局对涉案房屋预告登记的行为是否合法。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十七条规定：“申请不动产转移预告登记的，当事人应当提交下列材料：（一）不动产转让合同；（二）转让方的不动产权属证书；（三）当事人关于预告登记的约定；（四）其他必要材料。”本案中，原审第三人陈某及其配偶杨小红、委托代理人原审第三人吴某，原审第三人黄某共同于2017年2月22日向被上诉人申请办理涉案房屋预告登记，并提交了不动产登记申请表、各自身份证复印件、（2013）宁银国安证字第7385号公证书、银房权证兴庆区字第XXXX号产权证、《银川市存量房买卖合同》等材料。被上诉人依据当事人的申请及提供的材料将涉案房屋的预告登记权利人登记为原审第三人黄某。该预告登记行为证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。原审第三人吴某经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项，《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱某负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘煜姗 审判员  王建玲 审判员  马建菲 二〇二〇年八月三十一日 书记员  吴佳敏 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第十一条人民检察院有权对行政诉讼实行法律监督。 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第七十九条…… 第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不发生阻止案件审理的效果。 ……