江西省吉安市青原区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0803民初739号 原告:吉安市三星物业有限公司，住所地：吉安市吉州区吉州大道恒鑫花园，统一社会信用代码：91360802662003972R。 法定代表人：何颖，总经理。 委托诉讼代理人：徐辉，江西秉志律师事务所律师。 被告：欧阳学保，男，1952年9月5日出生，汉族，住吉安市青原区。 被告：欧阳谊平，男，1977年2月25日出生，汉族，住吉安市青原区。 原告吉安市三星物业有限公司（以下简称三星物业公司）诉被告欧阳学保、欧阳谊平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理，原告三星物业公司的委托诉讼代理人徐辉、被告欧阳谊平到庭参加诉讼，被告欧阳学保经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三星物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠缴的物业服务费9770元（从2014年12月1日至2019年8月31日按每月每平方1元计收）;2.判令被告以欠缴的费用为基数按月息2%向原告支付违约金2392元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月17日，原告与河东滨江新区征地拆迁安置办公室就吉安市青原区和气路滨江**府一期小区的前期物业管理，签订了《前期物业服务合同》，该合同已在政府有关部门备案。合同签订后原告即进入滨江**府一期小区提供物业管理服务。被告欧阳学保、欧阳谊平系滨江**府一期小区6栋2203室、2204室、柴间区五栋59号业主，2203室、2204室为高层电梯房，建筑面积为190.9㎡，按每平方米每月1元计算收取物业费；柴间区五栋59号面积为9.42㎡，按每平方米每月0.2元计算收取物业费。2204室不经物业公司允许强制进行装修，自2014年以来一直没有交纳物业费，2203室自2015年12月1日以来也一直没有交纳物业费。原告经过书面催收无果后，诉至法院，请依法判如所请。 欧阳学保、欧阳谊平辩称，对房屋面积和未缴纳物业费的事实没有异议，但是其不缴纳物业费是有理由的。一、2017年滨江**府一期小区成立业主委员会后，原告没有与业主委员会签订物业服务合同，因此原告没有权利收取2017年以后的物业费；二、原告提供的物业服务不合格，存在电梯损坏、卫生状况差、保安年龄大等情况；三、2204室至今没有交房，不应收取物业费；四、2203室是在2015年7月30日交房，物业费应从2015年7月31日起开始收取，之前收取的应该退还，装修期间电梯电费540元不应收取，因为物业费里面已经包括了电梯电费，装修保证金2000元应退还并且按银行存款利率计算利息。 经审理查明，2013年7月17日，作为建设单位的河东滨江新区征地拆迁安置办公室，与原告三星物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定“物业基本情况：物业名称滨江**府；物业类型三类；坐落位置青原区角；建筑面积120116㎡；包干制，多层住宅每月0.35元／㎡，高层住宅每月1元／㎡，办公楼每月1.2元／㎡，商业物业每月1.2元／㎡，车库、柴间每月0.2元／㎡；第三十条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3‰的标准向乙方支付违约金；第三十四条本合同期限自2013年7月17日起至2018年11月30日止，但在本合同期限内，业主大会另聘物业，并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。后由业主委员会负责督促欠费业主交清物业费；第三十五条根据《江西省物业管理条例》第五十八条规定，物业服务合同期限届满后，业主大会没有决定续聘或另聘物业服务企业，原物业服务企业按照本合同继续提供服务的，原合同权利义务延续，期限自2018年11月30日至2021年11月29日止……”后原告如期进驻滨江**府一期小区提供物业服务。2015年7月20日，吉安市庐陵新区滨江街道办事处与欧阳学保、欧阳谊平签订了集体土地房屋征收补偿安置协议书，协议约定欧阳学保、欧阳谊平选择滨江**府一期小区6栋2203、2204室、柴间区五栋59号作为产权调换安置房，6栋2203室面积为99.6㎡，6栋2204室面积为91.3㎡，柴间区五栋59号面积为9.42㎡。2015年7月30日，河东滨江新区征地拆迁安置办公室向三星物业公司出具滨江**府一期安置房办理交房手续通知书，通知物业公司及时配合安置购房户欧阳学保、欧阳谊平办理6栋2203室和柴间区5栋59号的交房手续。2015年7月30日，吉安市三星物业有限公司与欧阳学保签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：第十条违约责任中三、甲方违反协议、不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并逾期之日起按每天5‰交纳违约金。2015年7月30日，欧阳学保交纳了2203室2014年12月1日至2015年11月30日期间的物业费（电梯费）1195元，柴间物业费23元，工本费、出入证40元，装修期间特殊服务费600元，装修期间电梯电费540元，走廊灯36元，安装单元对讲门控400元，装修保证金2000元。2019年8月10日，原告通过邮政挂号方式，向被告寄送《律师函》进行催收。欧阳学保、欧阳谊平至今未交纳拖欠的物业费，原告诉至本院。 另查明，欧阳谊平自称6栋2204室因没钱补交房款，至今没有办理交房手续。但是，2017年3月份已对6栋2204室开始装修使用。 另查明，2019年10月11日，本院受理了吉安市庐陵新区滨江街道麻家社区滨江**府小区业主委员会诉三星物业公司物业服务合同纠纷一案，吉安市庐陵新区滨江街道麻家社区滨江**府小区业主委员会起诉要求判令三星物业公司立即撤出青原区滨江**府住宅小区第一期、第二期的物业服务；即交还物业用房和业主资料，退出物业办公场所、人员全部撤离，交还小区办公电脑、车库、地下停车场等资料，停止在小区内的一切营业活动。2019年12月3日，经法院主持调解达成调解协议：解除滨江**府小区一期物业服务合同，确认三星物业公司已于2019年9月1日撤离滨江**府一期，并停止物业服务。 上述事实，有三星物业公司向本院提交的前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、河东滨江新区征地拆迁安置办公室出具的证明、滨江**府一期安置房办理交房手续通知书、律师函、整付零寄交寄清单，以及欧阳谊平向本院提交的收据、集体土地房屋征收补偿安置协议书等证据证实，原、被告的当庭陈述亦在案佐证，经庭审质证，均具有证明效力。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”与第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”所以作为建设单位的河东滨江新区征地拆迁安置办公室，与原告三星物业公司签订的《前期物业服务合同》，对业主被告欧阳学保、欧阳谊平具有约束力，欧阳学保、欧阳谊平应按《前期物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务。关于交纳物业服务费的起算时间，《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，业主应从收房之后起开始交纳物业服务费。从集体土地房屋征收补偿安置协议书的签订时间（2015年7月20日），河东滨江新区征地拆迁安置办公室的安置房办理交房手续通知书的时间（2015年7月30日），以及三星物业公司与欧阳学保签订前期物业管理协议的时间和欧阳学保交纳物业费等费用的时间（均为2015年7月30日），可以认定6栋2203室和柴间区5栋59号的交房时间为2015年7月30日。因此，6栋2203室和柴间区5栋59号的物业服务费应从2015年7月31日起计算至三星物业公司停止提供物业服务之日至即2019年8月31日。6栋2203室应交物业服务费：99.6㎡*1元/㎡*49月=4880元，柴间区19号：9.42㎡*0.2元/㎡*49月=92元，减去欧阳学保2015年7月30日已交的2203室物业服务费1195元和柴间区5栋59号物业服务费23元，所欠物业服务费为3754元。三星物业公司只提供了2203室的交房通知书，无法提供2204室的交房通知书，庭审中双方均认可2204室至今没有办理交房手续。但是欧阳谊平在庭审时自认没有办理交房手续的原因是因为其未补交房款，并且2017年3月份开始装修使用，至少从此时起2204室开始实际接受了原告提供的物业服务，所以本院认定2204室应自2017年3月1日起开始交纳物业服务费至三星物业公司停止提供物业服务之日至即2019年8月31日。6栋2204室应交物业服务费：91.3㎡*1元/㎡*30月=2739元。关于装修期间电梯电费540元，在三星物业公司与河东滨江新区征地拆迁安置办公室签订的前期物业服务合同以及与欧阳学保签订的前期物业管理服务协议中均没有关于收取装修期间电梯电费的约定，并且也没有在收取物业费以外需要另行收取电梯电费的约定，三星物业公司出具的收取物业费的收据中也注明物业费中包括电梯费，因此装修期间电梯电费属于重复收费，此项费用应退还业主。关于装修保证金2000元，原告在庭审中表示同意抵扣或者退还，原告虽没有及时退还装修保证金，但是被告在四年间也仅交过一次物业服务费，在装修保证金折抵物业服务费的情况下，被告要求计算延迟退还装修保证金利息的主张，本院不予支持。被告未提供证据证明原告在履行物业服务合同的过程中存在不符合合同约定的事实，其关于原告提供的物业服务不合格要求减免物业费的抗辩，本院不予采纳。因此，被告应交纳的物业费为3754元+2739元-540元-2000元=3953元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，现原告提供的《前期物业服务合同》约定了逾期交纳物业费业主的违约责任为应按3‰的标准支付违约金，但未明确是按日3‰、月3‰，还是一次性支付3‰的违约金，属于约定不明确；而与欧阳学保签订的《前期物业管理服务协议》中约定的违约责任是自逾期之日起按每天5‰交纳违约金，换算为年利率182.5%，明显过高。原告也未提供因违约所造成实际损失的证据，考虑到三星物业公司在被告类似物业服务合同纠纷案件中，因小区众多类似被告的业主未交物业费，造成原告提供物业服务积极性不高，服务瑕疵较多，而小区类似被告的业主以物业存在瑕疵为由拒缴物业费，导致双方关系日益紧张，小区物业服务日益恶化，已经形成了恶性循环，双方均有过错，并且双方已经解除了物业服务合同。本院依据公平原则及诚信原则，酌定原告诉请主张逾期交纳物业管理费的违约金以未交纳物业费的数额为基数，按起诉时即2020年6月份的一年期贷款市场报价利率3.85%计算。 综上所述，原告吉安市三星物业有限公司要求被告欧阳学保、欧阳谊平支付欠交的物业服务费9770元的诉讼请求，本院部分予以支持，即被告欧阳学保、欧阳谊平应交纳物业服务费3953元；原告要求被告支付违约金的诉请，本院部分予以支持，即从起诉之日（2020年6月3日）起到实际支付之日止，以3953元为基数按年利率3.85%计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条规定，判决如下： 一、被告欧阳学保、欧阳谊平在本判决生效之日起五日内支付原告吉安市三星物业有限公司物业费3953元； 二、被告欧阳学保、欧阳谊平在本判决生效之日起五日内支付原告吉安市三星物业有限公司逾期交纳物业费的违约金（从2020年6月3日起至实际支付之日止，以3953元为基数按年利率3.85%计算）； 三、驳回原告吉安市三星物业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告欧阳学保、欧阳谊平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  李喜春 二〇二〇年八月二十五日 书记员  刘 艳 附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期间为二年。