广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5668号原告：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区黄沙大道**。法定代表人：霍业生，职务：董事长。委托诉讼代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司，住所地：太仓经济开发区广州东路**。法定代表人：白彩平，职务：总监。委托诉讼代理人：张徐，女，1993年10月30日出生，汉族，联系地址，系该司职员。委托诉讼代理人：刘中媛，女，1987年10月12日出生，汉族，联系地址，系该司职员。原告广州牵晴汇房地产有限公司与被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓斌、被告的委托诉讼代理人张徐、刘中媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州牵晴汇房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年5月25日签署的（编号：穗租备2016G0300400032号）《广州市房屋租赁合同》及（编号：TA-20160531-2101-B002-01）《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2019年12月10日解除；2、判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年12月10日（合同解除之日）的基本租金共计人民币639160元（2019年8月1日至至合同解除之日12月10日欠费租金151125元/月，我方同意在2019年8月扣减装修押金14090元），及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至款项付清之日止），暂计至2020年5月11日为74577.75元；3、判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年12月10日（合同解除之日）的服务费（按22165元/月计算）共计为人民币95810元，及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止），暂计至2020年5月11日为人民币10938.07元；4、判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年12月10日（合同解除之日）的推广费（按4433元/月计算）共计为人民币19162元，及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止），暂计至2020年5月11日为人民币2187.61元；5、判令被告向原告支付2019年6月1日至2019年11月30日止的商铺电费2765.29元和公摊电费212.34元（2019年6月1日至7月1日商铺电费为2189.35元、公摊电费218.93元；2019年7月1日至8月1日商铺电费为1899.93元、公摊电费189.99元；2019年8月1日至9月1日商铺电费为1989.72元、公摊电费198.97元；前述费用共计6686.89元，我方同意扣减水电周转金6045元，余额641.89元作为2019年8月1日至9月1日电费。2019年9月1日至9月30日商铺电费为1524.53元、公摊电费152.45元；2019年10月1日至10月31日商铺电费为307.2元、公摊电费30.72元；2019年11月1日至11月30日商铺电费为291.67元、公摊电费29.17元），及逾期付款违约金（以当月所欠商铺电费和公摊电费为本金，从《商户结算单》所确定的付款截止日的第2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止），暂计至2020年5月11日为人民币1041.72元；6、判令被告向原告支付商铺恢复原状费用人民币51028.4元；7、判令原告没收被告签订合同时交付的保证金共计人民币478764元；8、判决诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、合同约定及履约情况。2016年05月25日，原告与被告签署了《广州市房屋租赁合同》及（编号：TA-20160531-2101-B002-01）《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》。合同约定：由原告将位于广州市荡湾区黄沙大道8号地下一层B190房之一（自编号第负一层B002号商铺）出租给被告经营知名时尚服饰品牌，商号“LaChapelle”；租赁期限为5年，从2016年5月31日至2021年5月30日止；租金由基本租金和提成租金组成，其中，自2016年5月31日至2016年8月28日属于租金优惠期，基本租金为4433元，免收提成租金，自2016年8月29日至2018年5月30日的基本租金为每月124930元，自2018年5月31日至2019年5月30日的基本租金为每月137423元，自2019年5月31日至2020年5月30日的基本租金为每月151125元，自2020年5月31日至2021年5月30日的基本租金为每月166439元，提成租金则在租赁期内任何公历月的总营业额的22%较每月基本租金超出部分。服务费为每月22165元；推广费为每月4433元；保证金相当于三个月的租金和服务费，共计为441285元，因租金逐年上调，被告按约共计补足缴纳保证金37479元，即被告实际缴纳了保证金共计478764元。另外，根据补充合同第5.5.3及5.5.5条之约定，被告应于每个公历月第五日或之前支付当月的租金及其他费用，而商铺电费应按照受托管理人提供的账单（即商户结算单）按时支付。合同签署后，原告于2016年7月4日将合格商铺交付给被告使用，并签署了《商铺交接验收记录表》。租赁期内，原告根据租赁合同约定的交费项目，及被告签字确认每月实际发生的电表读数，每月定时向被告发出账单，即《商户结算单》及《水电明细单》，告知其当月应付的租金及其他费用。在租赁期内，被告于2019年9月23日起发现被告未在营业时间内进行营业活动；并仅缴纳了截止至2019年7月31日止的租金、服务费、推广费，以及截止至2019年5月31日止的电费。为此，原告分别于2019年10月13日、10月22日以及10月28日向被告发出《关于规范广州西城都荟广场租户营业时间事宜的警告函》，并自2019年8月份每月向被告发出《欠款及逾期付款违约金催缴单》。为避免原告损失进一步扩大，原告于2019年12月9日向被告发出《合同解除通知书》，被告于2019年12月10日收到该通知。二、被告的上述行为己构成根本违约，应承担相应的违约责任。1、被告应承担每日万分之五的逾期付款违约金，原告有权解除合同并没收保证金。被告在未经原告同意的情况下，擅自撤场，并恶意拖欠原告的租金及其他费用，且经原告催告后仍拒不履行，己导致原告的巨额损失。据此，被告除了按约向原告偿还拖欠的租金和其他费用外，还应按每日万分之五的标准承担逾期付款违约金，同时，原告还有权没收被告己付保证金。2、被告应按约承担商铺的恢复原状费用。被告于2019年12月10日收到原告发出的解除合同通知后，一直未能将商铺恢复原状交还给原告，为此，原告于2019年12月11日委托第三方将被告承租的商铺进行消防还原及打拆，并于2019年12月19日完工，原告共支付恢复原状费用共计人民币51028.4元。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院予以支持原告的诉讼请求。被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司答辩称：一、答辩人不认可被答辩人第二项、第三项、第四项诉讼请求，答辩人不应承担2019年9月24至2019年12月10日期间的租金、服务费及推广费，理由如下：答辩人自2019年5月15日起，因经营困难多次与被答辩人沟通撤柜，被答辩人均不予同意，至2019年9月5日，答辩人因重度亏损无力支付租金及其他商场费用，再次发函要求解约，但被答辩人依然拒绝答辩人的撤柜请求，并以答辩人未缴纳租金等费用为由通知答辩人将于2019年9月24日起停止水电供应。为避免损失扩大，答辩人迫不得已只能于2019年9月23日停止营业并撤场。被答辩人在明知答辩人连续亏损、经营困难的情况下，多次拒绝答辩人的撤柜申请，未采取积极招商等措施减少自身损失，从而导致了损失扩大，此责任应由被答辩人自行承担，答辩人不应承担2019年9月24日至2019年12月10日期间的租金及相关费用。同时，在2019年9月24日至2019年12月10日期间，答辩人未享受任何商场的服务和推广，因此也不产生任何服务费及推广费，答辩人不应承担在此期间的服务费和推广费。二、被答辩人第五项诉讼请求缺乏事实依据，答辩人不予认可该电费金额，理由如下：答辩人自2019年9月24日起就已停止营业，且被答辩人自2019年9月24日起便停止给答辩人租赁房屋供电，答辩人在2019年9月24日至2019年12月10日期间并未在租赁房屋内用电，未产生任何电费，也未享受公摊用电，被答辩人提供的电表读数确认表上，2019年10月-2019年11月期间的电表读数没有我司人员的签字确认，故我司不认可也不承担在此期间的任何电费和公摊电费。三、被答辩人第六项诉讼请求缺乏事实依据，答辩人不认可商铺恢复原状的费用金额。被答辩人在商铺恢复原状施工前并未将施工项目与施工项的费用标准发给答辩人确认，被答辩人将商铺恢复原状的费用金额是否真实，是否符合当地施工费用标准，均无法确认。被答辩人要求答辩人支付的商铺恢复原状费用除还原工程费用外还包含消防系统设备设施整改的费用，其中消防系统设备设施整改工程并非必要施工项，答辩人不应承担被答辩人自行改造消防系统的费用。故，答辩人对于商铺回复原状的费用不予认可。四、被答辩人第七项诉讼请求明显不符合双方合同约定，根据合同约定，保证金应用于抵扣被答辩人的实际损失，并非被答辩人有权直接没收。根据租赁合同第17.4条的约定：“下列任何一情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人有权没收乙方已付的保证金。若甲方及受托管理人收取的保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿”，答辩人已付的保证金应用于弥补被答辩人实际发生的损失，在保证金不足以弥补被答辩人损失的情况下，被答辩人才有权追偿不足部分。故保证金应用于抵扣店铺空置期原告的租金及其他商场费用损失，而不应该按被答辩人第七项诉讼请求直接没收答辩人支付的保证金。另答辩人按照合同约定缴纳的装修押金等费用，被答辩人本应退还答辩人但未按合同约定退还，答辩人有权要求将装修押金用于抵扣未支付的租金及其他商场费用。综上所述，被答辩人的诉讼请求存在诸多不合理之处，答辩人请求法院依法判决，驳回其不合理的诉讼请求。经审理查明：广州市荔湾区黄沙大道8号地下一层B190房是原告所有之房产。2016年5月25日，原告（甲方、出租人）和被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（以下简称《补充合同》）及其附件。其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落荔湾区黄沙大道8号地下一层B190房之一（自编号负一层B002号商铺）的房地产（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积403平方米；租赁期限从2016年5月31日至2021年5月30日，其中，2019年6月1日至2020年5月31日租金为每月151125元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行汇款付款方式缴付租金给甲方，等等。《补充合同》约定：3.该商场管理：乙方同意该商场由甲方自行提供管理服务（以下甲方亦称“受托管理人”）。5.租金、服务费、推广费及其他应付款项：5.4.F杂项费用：乙方实际发生的水费、电费等费用，按其专用的分表度数和政府规定标准计算，另外乙方还须承担公摊电费为乙方在该房产实际发生电费的百分之十，公摊水费为乙方在该房产实际发生水费的百分之十；5.5.3乙方应于每个公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）。13.交还：13.1除租赁合同另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担；13.3租赁期届满或租赁合同提前终止后，除非双方另有书面协议，在乙方完全撤离该房产之前，因继续占用该房产，乙方应自租赁期届满或租赁合同提前终止之日起至该房产被甲方实际收回之日止，向甲方交纳房屋使用费（金额等于届时租金数额的两倍）和推广费、并向受托管理人支付服务费和实际发生的其他应付费用。17.合同解除、终止及违约责任：17.4下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人有权没收乙方己付的保证金。若甲方及受托管理人收取的保证金不足以弥补甲方及受托管理入实际发生的损失.甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿：H.乙方违反租赁合同的规定，构成违约的；I.乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的；J.乙方违反租赁合同规定的其他义务，以致严重影响租赁合同继续履行的。17.5租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电、空调冷冻水供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。19通知、送达及其它19.2任何一方就租赁合同有关事宜发给另一方的任何通知和其他函件均应以中文书面形式发出，以邮寄双挂号、特快专递、人手传送、图文传真或者其他法律允许的方式发送至租赁合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址，双方约定，上述通知和其他函件应被视为在以下日期有效送达：A.如以邮寄双挂号、特快专递发出，以回执单所载日期为送达日，等等。《补充合同》附件三约定：服务费为每月22165元，推广费为每月4433元，水电费周转金为6045元，装修押金为14090元，装修押金在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后三十个工作日内，受托管理人在扣除装修罚款及赔偿款项后将剩余装修押金无息退还乙方；保证金为人民币【441285】元。签署租赁合同时，乙方应向甲方支付保证金中相当于三（3）个月的按照租金优惠期届满后的第一个租赁年度计算的每月基本租金的款项（人民币374790元,下称“支付给甲方的保证金款项”），并向受托管理人支付相当于三（3）个月每月服务费的部分（人民币66495元,下称“支付给受托管理人的保证金款项”）。如租赁期内基本租金或服务费有所上调，乙方须在收到甲方关于补足保证金的书面通知之日起10个工作日内按照每月基本租金或服务费之调整幅度而根据上述之计算方法相应补足，直至保证金数额相当于调整后之每月基本租金及服务费总数之3个月数额，乙方不得将保证金抵销其应缴付的租金、服务费、推广费或其他应付款项。等等。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用。被告亦依约向原告支付了保证金478764元（含租赁保证金、服务费保证金）、水电费周转金6045元、装修押金为14090元。被告向原告支付租金、服务费、推广费至2019年7月31日止，向原告支付商铺电费、公摊电费至2019年5月31日止。2019年9月16日，被告向原告寄达《解除租赁合同通知书》，称店铺巨额亏损，要求解除合同，等等。2019年9月17日，原告向被告发出《关于“西城都荟广场”二层2101-2102号商铺“LaBabite”解除租赁合同通知书之回复函》，称：不同意被告提出的解除合同事宜，若被告单方面撤场或发生其他违约行为，将构成违约，原告有权根据合同约定追究违约责任，等等。据被告陈述其于2019年9月24日前已撤场并停止涉案商铺的营业，但没有与原告办理涉案商铺交还接收手续。2019年12月10日，原告向被告寄达《合同解除通知书》，称：被告因个人经营问题于2019年9月23日起至今未进行正常经营活动，属擅自撤场行为，同时也未支付自2019年8月1日起的租金等其他应付款项，故向被告发出本合同解除通知书，通知被告合同关系于收到本通知书之日起终止，被告自收到本通知书后三日内将房屋恢复原状交还，否则视为继续占用该房屋，原告有权委托第三方对该商铺进行还原，届时将以恢复原状之日作为实际收回房屋之日，被告自收到本通知书后未在七日内答复的，视为被告放弃房产内物品的所有权，原告有权留置或以其他任何方式处理而无需做任何补偿，等等。据原告陈述，2019年12月12日原告自行收回了商铺，该商铺也于2019年12月底另行出租。另查，被告未付电费、公摊电费情况如下：2019年6月1日至2019年7月1日（付款截止日2019年8月5日）的商铺内电费2189.35元、公摊电费218.93元；2019年7月1日至2019年8月1日（付款截止日2019年9月5日）的商铺内电费1899.93元、公摊电费189.99元；2019年8月1日至2019年9月1日（付款截止日2019年10月5日）的商铺内电费1989.72元、公摊电费198.97元;2019年9月1日至2019年9月30日（付款截止日2019年11月5日）的商铺内电费1524.53元、公摊电费152.45元;2019年10月1日至2019年10月31日（付款截止日2019年12月5日）的商铺内电费307.2元、公摊电费30.72元;2019年11月1日至2019年11月30日（付款截止日2020年1月5日）的商铺内电费291.67元、公摊电费29.17元。另原告主张其就案涉商铺消防系统设备设施整改工程支付了11728.4元，就打拆还原工程支付了39300元，提交了《广州西城都荟商场2101-2102铺消防系统设备设施整改工程合同》、《广州西城都荟商场2101-2102铺打拆还原工程合同》、付款申请书、发票作为证据。庭审中，原、被告均同意本案欠款中抵扣装修押金14090元、水电费周转金6045元。本院认为：原、被告双方于2016年5月25日签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。现被告于合同期内停止营业并自2019年8月1日起未付租金等费用，已构成违约，按双方约定，原告有权单方解除合同。原告已向被告送达《合同解除通知书》明确解除租赁合同，故双方在2016年5月25日签署的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》自送达《合同解除通知书》之日即2019年12月10日起解除。关于保证金478764元（含租赁保证金、服务费保证金），因保证金是为保证租赁合同正常履行，对违约行为惩罚及为弥补守约方因违约方之违约行为所致损失所设定，现被告存在根本违约行为，故对于原告要求没收保证金的诉请，本院予以支持。关于合同解除前的租金、服务费、推广费、电费及违约金。2019年9月24日前被告仍在案涉商铺经营，故理应向原告支付该日前的租金等费用（电费为10月1日前）及逾期付款违约金。对于2019年9月24日后的租金、服务费、推广费及10月1日后的电费，因被告已提前发函通知原告于2019年9月起终止合同，实际也于该月起不再经营，加之被告不交租金的行为，均表明被告于该月起不再继续履行双方合同。原告作为合同相对方应该有所察觉并有义务采取适当措施防止场地闲置损失的扩大，而收回场地另作他用，是防止损失扩大的最有力措施，但原告没有采取相关措施，其就扩大损失存在过错。考虑到双方的过错程度再结合双方约定一方违约没收保证金的数额及本案实际情况，本院根据公平原则酌定2019年9月24日至合同解除日的租金等费用（电费从10月1日起算）由原告与被告按五五比例共同承担，但逾期付款违约金不予支持。原告主张的被告未履行其恢复原状义务而支出的费用符合合同约定，本院予以支持。因原告未退还被告已支付的装修押金14090元、水电费周转金6045元，可在原告主张的恢复原状费用及电费中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告广州牵晴汇房地产有限公司与被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司于2016年5月25日签署的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》于2019年12月10日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年8月1日至2019年9月23日的租金（按每月151125元计算）及逾期支付租金的违约金（以当月所欠租金为本金，从当月的第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月租金之日止，每期违约金总额以当月所欠租金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年8月1日至2019年9月23日的服务费（按每月22165元计算）及逾期支付服务费的违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月的第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月服务费之日止，每期违约金总额以当月所欠服务费为限）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年8月1日至2019年9月23日的推广费（按每月4433元计算）及逾期支付推广费的违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月的第六日起按每日万分之五标准计算至付清当月推广费之日止，每期违约金总额以当月所欠推广费为限）。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年6月1日至2019年9月30日的商铺内电费（6月为2189.35元，7月为1899.93元，8月为1989.72元，9月为1524.53元）、公摊电费（6月为218.93元，7月为189.99元，8月为198.97元，9月为152.45元）及逾期付款违约金（违约金以各月所欠商铺电费和公摊电费总额为本金，按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，每期违约金总额以当月本金为限，其中，2019年6月以2408.28元为本金，从2019年8月6日起计；2019年7月以2089.92元为本金，从2019年9月6日起计；2019年8月以2188.69元为本金，从2019年10月6日起计；2019年9月以1676.98元为本金，从2019年11月6日起计）。上述商铺电费和公摊电费扣减水电费周转金6045元后，由被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2019年9月24日至2019年12月10日的租金（按每月75562.5元计算）、服务费（按每月11082.5元计算）、推广费（按每月2216.5元计算）及2019年10月1日至2019年11月30日的商铺内电费（10月按153.6元计，11月按145.83元计）、公摊电费（10月按15.36元计，11月按14.58元计）。七、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付商铺恢复原状费用36938.4元（已抵扣被告支付的装修押金14090元）。八、原告广州牵晴汇房地产有限公司没收被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司的保证金478764元。九、驳回原告广州牵晴汇房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8681元，由原告广州牵晴汇房地产有限公司负担2097元，被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司负担6584元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年八月十八日书记员  吴 帆姚晓丹