广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初37787号原告：李惠聪，男，1995年2月27日出生，汉族，身份证住址广东省化州市。委托诉讼代理人：林峰，系广东百高律师事务所律师。被告：广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司，住广州市天河区上元岗中成路**大院自编**楼**。法定代表人：周进,执行董事。委托诉讼代理人：李源清，系北京市恒德（上海）律师事务所律师。原告李惠聪诉被告广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司（以下简称：诺亚方舟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序公开开庭审理。原告李惠聪及其委托诉讼代理人林峰，被告诺亚方舟公司的委托诉讼代理人李源清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李惠聪向本院提出诉讼请求判令：1.被告向原告退还租金60000元及押金15000元；2.被告向原告赔偿未通知原告拆除房产设备而导致的损失18175.04元；3.被告承担原告支付的律师费8000元。事实理由：2018年10月24日，原告与被告双方签订《物业租赁合同书》编号（2018年）诺亚方舟租B字第181024001号、《诺亚方舟互联网产业园安全责任书》编号（2018年）诺亚方舟责字第181024001号、《诺亚方舟互联网产业园管理公约》编号（2018年）诺亚方舟管字第181024001号，明确约定原告承租被告位于广州市天河区XXX路，建筑面积66平方米，租赁期限2018年10月28日至2021年10月27日止，共计3年。同日，原告向被告支付2018年10月28日至2019年10月27日一年租金人民币60000元、押金人民币15000元，被告向原告出具《收据》NO.0001720、NO.0001721。合同签订时被告明确承诺，协助办理原告营业执照。但是直至2019年6月20日被告在长达8个月的时间都未能帮助原告办理出《营业执照》，原告因此也未能办理《卫生许可证》，导致原告根本就未能开业、营业，原告签订合同的目的根本就无法实现，被告根本违约。2019年6月20日被告在未有效通知原告的情况，单方面、强行拆除原告“凹凸音乐清吧”的装修设施及设备，且拒绝支付赔偿、租房押金给原告。给原告的店面装修、设备造成损失人民币18175.04元。被告方出租的案涉房屋为违章建筑，案涉租赁合同无效，被告不应该获得相应的收益，故要求被告退还全部的租金及押金，同时原告为维护自己的权益支出的费用属于被告违法行为导致的损失，被告应予支付。被告诺亚方舟公司辩称：对原告的第1项诉讼请求我方同意退回一个月租金5000元及押金15000元，对第3项诉讼请求不同意，律师费由原告自行承担。经审理查明：2018年10月24日，被告诺亚方舟公司（甲方）与原告李惠聪（乙方、承租方）签订了《物业租赁合同书》，主要约定以下内容：一、物业坐落、面积、设施情况。甲方出租、乙方承租的物业的位置为广州市天河区XXX路。办公室建筑面积为66平方米。二、租赁期限和用途。租赁期限是2018年10月28日至2021年10月27日止，共计3年；乙方若需续租，须在租期届满其时提前两个月书面通知甲方，经甲方同意另行签订《物业租赁合同书》否则视为放弃租用；同等条件下乙方享有优先承租权。三、租金及支付办法。2018年10月28日至2019年10月27日的租金政策为：每月5000元；2019年10月28日至2020年10月27日的租金政策为：每月5500元。合同保证金：签订本合同时，乙方应付15000元作为租赁该办公室的合同保证金及支付第一年租金60000元。原告在上述合同签订后依约向被告支付了保证金15000元及第一年租金60000元，对此有原告提供的盖有诺亚方舟公司公章的收据两张予以证实。原告主张在合同签订后被告未协助原告办理《营业执照》，因该房屋为违章建筑，原告自己也无法办理，导致原告一直无法营业，为此提交了以下原告与被告财务颜萍、熊主任、天琦庄、周总的微信聊天记录，显示原告多次催促被告方办理营业执照事宜，被告均表示“好的、尽快”。被告确认上述证据的真实性，但认为原被告双方并未在合同中约定被告必须帮助原告办理营业执照和卫生许可证，且原告未提交相应的材料及支付相关的成本费用。原告主张被告单方面拆除了涉案房屋的二楼，并导致其损失18175.04元，为此提交了以下证据：1.拆除前及拆除后的房屋照片，显示该建筑为集装箱搭建的二层建筑物，二楼已全部被拆除；2.原告与被告工作人员的微信聊天记录，显示：原告在2019年6月19日质问被告工作人员“你们拆我二楼干嘛？”被告工作人员未回应；3.物品购买清单。被告认为，拆除的是二楼，原告已自行搬走一部分物品，其余物品在一楼，在拆除前已通知原告，但被告未提供通知的证据。被告主张拆除涉案场地是当地的城管对违章建筑的要求，对此提供了广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书，载明：被告在中成路301号临街商铺后门进行乱搭建，违反《广州市市容环境管理规定》第二十三条的规定，责令被告立即停止违法行为，在2019年7月20日17时前自行整改。被告主张原被告双方于2019年9月24日协商退租，对此提交了：1.退租表，载明无欠缴租金、无应退租赁押金，原告、被告于2019年9月24日签章确认；2.收据，载明原告已结清水电费；3.被告工作人员与原告的微信聊天记录，载明双方协商退租事宜。原告对上述证据的真实性无异议。原告主张案涉房屋为两层集装箱，属于违章建筑，对此提供了现场照片予以佐证。被告陈述案涉房屋没有建设许可证。庭后，为查明本案事实，本院向广州市规划和自然资源局天河区分局出具《协助调查函》，请该局协助调查涉案物业规划报建手续。该局出具《协助司法查询复函》回复：经查，我局未查询到涉案物业及其所在的天河区中成路301号大院的规划报建审批记录。本院另调取了案涉场地的产权证书，显示：坐落天河区××号大院，权利人广东中人集团建设有限公司。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉房屋122房124房未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《租赁合同》为无效合同。合同无效，自始不发生法律效力，双方因该合同取得的财产应予以返还，原告要求被告返还租赁保证金15000元合理有据，本院予以支持。关于退还租金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然租赁合同无效，但原告占有使用了案涉租赁物，应参照合同约定的租金标准向被告支付房屋占有使用费。根据双方陈述及原告提供的微信聊天记录，被告在2019年6月19日拆除了案涉房屋二层，《退租表》显示原告在2019年9月24日退租且退租前钥匙在原告手中。故本院认定原告使用案涉房屋（一、二层）时间为2018年10月28日至2019年6月19日期间，参照《租赁合同》约定租金5000/月，原告应支付该期间的房屋使用费38666.67元（5000元/月×7个月+5000元/月÷30天/月×22天）；此后原告继续从2019年6月20日使用案涉房屋（一层）至2019年9月24日，参照《租赁合同》约定租金，本院酌定案涉房屋（一层）的房屋占有使用费为2500元/月，原告应支付该期间房屋占有使用费7916.67元。综上，原告应支付房屋占有使用费共计46583.34元（38666.67元+7916.67元）。因原告已缴纳第一年租金60000元，故被告应退还租金13416.66元（60000元-46583.44元）。关于设备损失。原告要求被告赔偿因未通知原告拆除案涉房屋二楼而导致的损失18175.04元，虽原告提交了照片、微信聊天记录、购买清单等证据，但其购买的为可移动物，原告未能举证证明其购买的物品固定于二楼无法拆卸因而导致其损失的存在，对此承担举证不能的法律后果，且其本身对租赁违章建筑需分担一定比例的过错，故其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费。该项费用并非原告的必要支出，属于其自行承担的诉讼成本，故原告主张被告支付律师费缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李惠聪返还租赁保证金15000元；二、被告广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李惠聪退还租金13416.66元；三、驳回原告李惠聪其他诉讼请求；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2320元，由原告李惠聪负担1810元，被告广东诺亚方舟电子商务产业园有限公司负担510元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  方洪立人民陪审员  许武东人民陪审员  武慧峰二〇二〇年八月三日书 记 员  林 暖郑苗璇