江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初13133号 原告（反诉被告）：张心，女，1991年1月30日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：王辛,江苏钟山明镜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤家欣，江苏钟山明镜律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：宋剑，男，1977年8月2日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：徐培，江苏科腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱帅，江苏科腾律师事务所实习律师。 被告（反诉被告）：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，统一社会信用代码9132010072605039XQ，住所地南京市。 法定代表人：史立斌。 委托诉讼代理人：朱军，江苏三法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛婷婷，江苏三法律师事务所实习律师。 张心与宋剑、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。张心的委托诉讼代理人王辛，宋剑的委托诉讼代理人徐培，我爱我家公司的委托诉讼代理人朱军、牛婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张心向本院提出诉讼请求：1、判令张心与宋剑、我爱我家公司签订的《南京市存量房买卖合同》解除；2、判令宋剑向张心返还合同定金10万元；3、判令宋剑向张心支付合同违约金70万元；4、判令我爱我家公司向张心返还中介费2万元，并承担补充赔偿责任；5、判令本案诉讼费用由宋剑、我爱我家公司共同承担。事实和理由：原告与被告一、二于2019年9月21日签订《南京市存量房买卖合同》，约定将被告一名下位于南京市，价款为700万元。根据三方签订的《买卖合同》第十四条第1款约定，被告一承诺此房仅有南京地区银行抵押共1笔未注销，抵押金额为250万元，剩余银行抵押240万，并保证除该合同已经披露的权利瑕疵外，对该房屋具有完整的处置权。《买卖合同》还约定被告二有如实提醒合同甲乙双方注意房屋状况说明书涉及的该房地产权利瑕疵、质量瑕疵和其他影响交易的重大事项的义务。《买卖合同》第九条第3款约定，甲乙双方如有一方违约，守约方可以要求按房屋总价的10%计算违约；第九条第2款约定，甲、乙双方一方当事人提供虚假证明材料，被告二未尽查看义务，使本合同无法履行的，承担违约责任。然而，后经原告查询不动产登记资料发现，该房屋除银行抵押外，还向某小额贷款公司设置最高额抵押。被告一、二向原告隐瞒该房屋经二次抵押的事实，导致张心无法办理不动产转移登记手续，致使合同根本目的无法实现。根据合同约定，张心已向银行申请总额为350万元的个人住房抵押贷款，且贷款己审批通过。被告一、二的违约行为不但使张心遭受经济损失，更导致合同根本目的无法实现，张心向二被告致函要求解除合同并承担违约责任，但并未收到回复。现张心为维护合法权益，特起诉，望判如诉请。 宋剑辩称：同意张心解除合同的请求，但合同解除的原因是张心单方悔约，宋剑在合同履行期间一直按合同约定履行相关的权利义务，虽然在解除二押的问题上有一定的瑕疵，但该瑕疵并不构成隐瞒房地产权利瑕疵和影响交易的重大情况，宋剑不存在任何隐瞒情形，之前已经告知过中介公司，并且宋剑早已将贷款全部还清，只是没有办理抵押注销手续，合同约定宋剑要在2019年12月31日前将房屋过户给张心，宋剑在发现该情况后随即解除了查封，履行了相应的义务，并不影响双方的交易，张心却在获银行贷批后不支付解押款，且在未告知宋剑的情况下直接向人民法院提起诉讼，故导致合同无法履行的责任在于张心而非宋剑。双方签订合同是在2019年9月21日，该房屋一直处于空置状态，因张心的原因导致合同无法继续履行，致使宋剑想置换房屋的目的无法实现，给宋剑造成极大的损失，且张心申请了财产保全致使财产也无法使用，宋剑认为其损失过大，要求张心承担相应违约责任、赔偿宋剑的损失。宋剑向本院提出反诉，请求张心支付宋剑违约金70万元并承担本案诉讼费。 我爱我家公司辩称：案涉房屋买卖合同未达到解除条件，张心的诉求没有事实和法律依据。宋剑同意解除案涉合同，我方愿意配合，但不承担任何法律责任。据宋剑讲，二次抵押涉及的贷款已于案涉合同签订前还清，只是未能够及时办理抵押注销手续，而宋剑在2019年11月5日就注销了该抵押登记，未对张心的权利造成任何实质性影响，买卖合同约定双方于2019年12月31日前送件，宋剑注销的时间并未超过前述时间，合同解除的法定条件未成就，张心不享有合同法第94条规定的合同解除权。张心要求我爱我家公司在赔偿总额内承担补充赔偿责任没有事实和法律依据，我爱我家公司已经按照合同9.2.1条约定以宋剑提供的不动产权证书资料和宋剑、张心提供的身份资格证明文件进行查看并备案留存，不存在违约行为，已经按合同约定完成了居间事项，张心无权要求退还中介费2万元。 张心辩称：案涉买卖合同已经解除，无继续履行的必要；张心妥善履行了合同义务，不存在违约，不应当支付违约金，故请求驳回宋剑的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2019年9月21日，宋剑（卖方、甲方）与张心（买方、乙方）在我爱我家公司（丙方）的居间下签订《南京市存量房买卖合同》，约定乙方购买甲方坐落于南京市.96平方米），房价款为700万元整，其中含定金10万元，首付款338万元于2019年12月31日前送件当日由甲乙双方自行给付，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款350万元用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2019年9月30日前与贷款银行签订借款合同；尾款2万元在房屋交付时由甲乙双方自行交割；甲方保证所提供的该房屋不动产权属证书和身份资格证明材料真实、合法、有效，并符合国家及南京市存量房上市交易的政策法规及有关规定，未隐瞒房地产的权利瑕疵和影响交易的重大情况；甲方保证在该国有建设用地使用权及房屋所有权转移给乙方前，除合同已经披露的权利瑕疵外，对该房屋享有完整的处置权。丙方指定房产经纪人负责该房屋经纪活动，在委托期限内办理甲乙方委托事项，查看甲方提供的不动产权属证书材料，查看甲乙双方提供的身份资格证明材料，如实地提醒甲乙双方注意房屋状况说明书涉及的该房地产权利瑕疵、质量瑕疵和其它影响交易的重大事项。甲乙双方如有一方违约，守约方可以选择适用定金罚则或要求按房屋总价的10%计算违约，如违约金不足以弥补违约方给守约方造成的损失，守约方有权按照法律法规的有关规定追偿；如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费。第十四条补充条款约定“1.甲方承诺此房仅有南京地区银行抵押共1笔未注销，抵押金额为250万元，剩余银行抵押240万元；2.乙方将首付款中的240万元借给甲方用于归还甲方的银行贷款，丙方为该房屋的还款解押资金向乙方提供担保，还款不足部分由甲方在乙方借款前自行筹齐钱款打入该房的还款账户，具体约定以三方签订的《赎楼服务协议》为准；7.甲、乙双方协商一致，乙方承担佣金共计63000元，乙方承诺于签约当日向丙方支付20000元，剩余佣金43000元于2019年10月30日前支付。同日，三方当事人签订《赎楼免费担保协议》，乙方承诺贷款审批通过后5个工作日内将垫资解压款240万元汇入丙方指定公司账户，后又将金额协议变更为250万元。 张心于2019年9月21日向我爱我家公司支付2万元中介费，2019年9月21日、9月23日交付给宋剑合计10万元定金，2019年10月29日向我爱我家公司支付250万元赎楼款。我爱我家公司在10月29日下午得知案涉房屋存在二次抵押的情形后于当日告知张心，张心得知情况后要求退还250万元赎楼款，我爱我家公司于同月30日退还该款项。张心于2019年10月30日分别向宋剑及我爱我家公司邮寄解除合同通知函，载明理由“在签订合同时，宋剑隐瞒房屋二次抵押的事实，导致房屋无法办理不动产转移登记手续，导致合同根本目的无法实现”，故分别通知宋剑、我爱我家公司解除案涉房屋买卖合同并要求宋剑退还定金、支付违约金，要求我爱我家公司退还中介费。 另查明，案涉房屋权利人为宋剑，该房屋于2017年2月17日为重庆金安小额贷款有限公司设定最高额抵押，担保最高债权数额为74.4万元，2016年8月16日又为江苏紫金农村商业银行股份有限公司城中支行设定一般抵押，担保债权数额为252万元。宋剑于2019年11月5日办理了最高额抵押贷款的二次抵押注销登记手续。 上述事实，有《南京市存量房买卖合同》、《赎楼服务协议》、、不动产登记资料查询结果证明、收条、解除合同通知函以及各方当事人的当庭陈述等证据证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，张心与宋剑、我爱我家公司之间签订的《南京市存量房买卖合同》是各方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，张心主张因宋剑隐瞒案涉房屋二次抵押的事实导致合同目的根本无法实现而行使法定解除权，宋剑及我爱我家公司对此均不予认可。宋剑及我爱我家公司在签订合同前并未告知张心案涉房屋有最高额抵押贷款的事实，我爱我家公司也未尽到必要的谨慎审查义务，确实存在瑕疵，但我爱我家公司在得知情况后及时告知了张心，宋剑也及时办理了最高额抵押的注销登记手续，综合全案来看，在该抵押登记注销以后并无阻碍合同履行进而导致合同目的根本无法实现的事由，张心据此解除合同缺乏法律依据。现因宋剑亦同意解除买卖合同，本院对此予以确认。根据各方当事人在庭审中的陈述，本院确认案涉存量房买卖合同于2019年11月11日解除。 关于违约责任问题。因张心未继续履行合同，其行为构成违约，其主张宋剑返还定金10万元并支付违约金70万元缺乏相应的合同和法律依据，本院不予支持。关于中介费，因我爱我家公司促成了案涉买卖合同的签订，履行了主要的居间义务，结合合同履行情况及中介费的支付情况，对张心要求我爱我家公司退还中介费2万元、承担补充责任的请求，本院不予支持。合同约定，甲乙双方如有一方违约，守约方可以选择适用定金罚则或要求按房屋总价的10%计算违约，如违约金不足以弥补违约方给守约方造成的损失，守约方有权按照法律法规的有关规定追偿。宋剑作为守约方可以主张定金或违约金，但不能同时主张，结合合同履行的情况、违约情形等，本院认为张心支付的定金10万元不予返还已足以弥补违约损失，故对宋剑要求张心支付违约金的请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、张心与宋剑、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于2019年9月21日签订的《南京市存量房买卖合同》自2019年11月11日起解除； 二、驳回张心的本诉诉讼请求； 三、驳回宋剑的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费60940元，由张心负担；反诉案件受理费5400元，由宋剑负担，保全费4270元，由张心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  邢 锐 人民陪审员  绪曼莉 人民陪审员  阳美春 二〇二〇年八月四日 书 记 员  张智玉