广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初1858号原告（反诉被告）：苏海玲，女，1986年*****日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区**************。委托诉讼代理人:麦嘉文，广东德锐律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈志森，男，1988年*****日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区黄岗镇岗头村新区****。委托诉讼代理人：黄志苹，广东盈聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志泉，男，1990年*****日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区**********房，系陈志森弟弟。原告苏海玲诉被告陈志森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理，被告陈志森在答辩期内提出反诉。本院依法适用简易程序，于同年6月28日公开开庭对本、反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）苏海玲及其委托诉讼代理人麦嘉文，被告（反诉原告）陈志森及其委托诉讼代理人黄志苹、陈志泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏海玲向本院提出诉讼请求：1.要求被告陈志森按照双方购房合同付清购房款余款50000元并按照全国银行间同业拆借利息的1.5倍计算逾期付款利息赔偿原告损失；2.诉讼费由被告陈志森承担。事实和理由：陈志森于2019年10月15日与苏海玲双方签订购房合同，购买苏海玲位于肇庆市端州区***************产（房地产权证号：粤房地权证肇字第*******7号），合同约定房屋总成交价为1375000元，签订合同后陈志森支付苏海玲定金500000元，此款在双方完成过户手续后，可作为后期支付房款中扣除。2019年10月30日双方到房管局递交签署的《房地产买卖合同》办理该房屋过户手续、申报完税后，陈志森即付给苏海玲第一期购房款825000元（此款不含购房定金）。至此，苏海玲实质共收取陈志森第一期购房款1325000元。合同约定余下房款50000元应在2019年12月1日前交楼同时付清给苏海玲，但陈志森在2019年12月1日骗得苏海玲信任交付该房使用钥匙后，却未能按合同履行付清房款。12月2日晚苏海玲、陈志森当面协商不一致，陈志森走后，苏海玲报警处理，警察到来告诉苏海玲这是属于民事纠纷让苏海玲直接到法院。后来苏海玲通过多次电话催收以及于2019年12月15日与朋友黎凯然去找被告当面催讨余款，陈志森均以各种理由推却，一直拒绝支付。据苏海玲了解，现时该楼房已经有人入住，而陈志森至今未付清余下房款50000元。至此，苏海玲认为陈志森有故意拖欠苏海玲50000元购房款的违约行为，而且欠款时间已经由2019年12月1日至今很久，造成了苏海玲经济上的损失。被告陈志森辩称：一、陈志森没有违约，也不是不想支付尾款50000元，总房款1375000元我方已经支付1325000元，不会因区区50000元而违反约定不支付，此外合同约定尾款50000元是在苏海玲结清交楼前该房所欠的全部费用时付清；二、苏海玲在交房前房屋的渗漏问题一直没有解决，存在该房屋的修整费用需要支付，而双方在2019年12月1日的交楼录音中及苏海玲提供的2019年12月4日在207房屋内的录音证实，双方口头表示，先待房屋渗漏问题解决后，这也是对尾款交付时间的明确交代，因此陈志森认为需待房屋渗漏问题明确并由苏海玲解决好后才支付该50000元；三、关于苏海玲要求支付利息没有法律依据的。反诉原告陈志森向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告苏海玲向反诉原告陈志森支付因房屋渗漏水导致修复的修复费30000元及租金12000元（从2019年12月1日起按每月2000元暂计至2020年5月31日，之后租金按每月2000元计至房屋修复为止)；2.本案全部诉讼费由反诉被告苏海玲承担。事实与理由：20l9年10月15日，陈志森、苏海玲签订《房地产买卖认购合同》，约定苏海玲将位于肇庆市**************屋出售给陈志森，合同的第六条约定：甲方保证上述房屋产权清晰，享有完全所有权，并征得所有产权共有人同意出售，绝无其他权利设定或其他债务纠纷，而且保证该物业交易后乙方无需负责由该房屋交易前引起的产权和债务纠纷，否则甲方应负责赔偿由此造成乙方的一切损失。但实际上，307房屋的楼下207房屋的业主于2019年9月就向苏海玲反映其房屋存在多处漏水造成207房屋受影响的情况，苏海玲一直未处理，同时在与陈志森交易时也向陈志森隐瞒了该情况。2019年12月1日，双方在交接该房屋及陈志森准备向苏海玲支付5万元时，也一度商量由苏海玲先解决好房屋的漏水问题。陈志森从2019年12月1日至12月4日在该房屋试水，2019年12月4日，陈志森、苏海玲及207业主三方在现场明确确定存在漏水问题，但事后苏海玲却一直拖延不予处理，后又历经疫情时期，时至今日，苏海玲仍没有处理该房屋的渗漏问题，导致207房屋业主多次要求处理包括向陈志森提出修复。陈志森购买该房屋原是出租收益的，因房屋存在漏水问题，导致陈志森无法出租该房屋，使陈志森发生相应的损失。综上情况，苏海玲违反双方签订的《房地产买卖认购合同》，导致陈志森产生损失，应承担修复房屋（修复费用）及向陈志森支付租金的责任。为维护陈志森的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持陈志森的诉讼请求。反诉被告苏海玲辩称：一、陈志森提起的反诉请求没有客观证据予以支持，陈志森所称的修复费及租金损失均是陈志森主观预测的，至开庭前苏海玲也没有收到维修及租金损失的依据；二、虽然案涉房屋曾经存在一定程度的渗漏，但该问题在原告交付房屋前已经完全解决，二楼业主也没有反映过交付当天存在渗漏，且从苏海玲提供的12月4日的录音证据显示，案涉房屋确实没有存在渗漏问题，因此苏海玲的交付是没有存在任何瑕疵的，从陈志森交收苏海玲钥匙及更换门锁的行为可看出陈志森已经实际占有该房屋，且交楼后长达七个月时间内也没有主动联系苏海玲要求解决渗漏问题。综上陈志森的反诉请求是没有事实依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2019年10月15日，苏海玲(卖方、甲方)与陈志森(买方、乙方)签订一份《房地产买卖认购合同》，约定甲方愿意将位于肇庆市***************房屋出售给乙方，房地产权证号码为粤房地权证肇字第******7号，该房屋建筑面积为153.84平方米（该房地产面积最终以《房地产权证》或政府有关部门测绘为准），该房屋总成交价为人民币1375000元，该房屋过户办理等所产生的一切税费及费用全部由乙方负责缴交，此外，合同还就付款方、交楼时间、违约责任的承担、买卖双方的义务等作详细约定。其中，合同第二条“付款方式”约定：1.签订本合同乙方即支付甲方购房定金500000元。2.第一期购房款825000元（此款不含购房定金），于2019年11月1日前甲、乙双方到房管局签署《房地产买卖合同》办理该房屋过户手续到窗口递件完税并申报完不动产即付甲方。3.余下房款50000元在交楼即日待甲方结清交楼前该房所欠的全部费用时以现金形式付清给甲方。4.本房地产买卖合同交易完成后，乙方已付甲方的购房定金自动转为购房款。合同第四条“交楼时间”约定：甲方于2019年12月1日前必须将该房屋交付给乙方使用，在甲方交付房屋给乙方使用前，乙方未经甲方同意不得擅自出入该房屋以及改动房屋的任何设施，交付房屋给乙方使用时，室内固定设施（家用电器及非固定家具除外）不能损坏或拆走，如有损坏或拆走，甲方要负责维修或赔偿；交楼前，有关上述房屋的物业管理费、电费、水费、有线电视维护费等一切费用由甲方负责结清，交楼后则由乙方负责。合同第五条“违约责任的承担”约定：1.甲方在签署本合约后不依合同条款履行，则视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方需双倍返还购房定金，并当天退回乙方已付的全部房款和乙方因履行本合同所缴纳的所有费用。2.乙方在签署本合约后不依合约条款履行，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，并没收乙方已付的购房定金，而甲方只需返还乙方已付的房款，并有权将该房屋再售予他人。合同第六条“买卖双方的义务”第1款约定：甲方保证上述房屋产权清晰，享有完全所有权，并征得所有产权共有人的同意出售，绝无其他权利设定或其他债务纠纷，而且保证该物业交易后乙方无需负责由该房屋交易前引起的产权和债务纠纷，否则甲方应负责赔偿由此造成乙方的一切损失。上述合同签订后，陈志森已依约向苏海玲支付购房款（含定金）1325000元，涉案房屋在2019年10月30日过户至陈志森名下，苏海玲于2019年12月1日将房屋钥匙交付陈志森。此后，陈志森未依约支付余下房款50000元，苏海玲遂于2020年5月15日起诉至本院。庭审中，证人张诗平到庭陈述如下事实：其自2014年起居住在肇庆市***************，2019年9月初发现房屋卫生间天花有漏水情况，遂与307房原业主苏海玲沟通，苏海玲答应维修，但之后仍有漏水，307房现业主陈志森与原业主苏海玲于2019年12月4日到207房察看并确认有漏水，双方之间没有就赔偿问题达成协议。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，苏海玲与陈志森于2019年10月15日签订《房地产买卖认购合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应恪守。一、对本诉部分的处理。《房地产买卖认购合同》第二条“付款方式”第3点约定，余下房款50000元在交楼即日待甲方结清交楼前该房所欠的全部费用时以现金形式付清给甲方。第四条“交楼时间”约定，甲方于2019年12月1日前必须将该房屋交付给乙方使用，在甲方交付房屋给乙方使用前，乙方未经甲方同意不得擅自出入该房屋以及改动房屋的任何设施，交付房屋给乙方使用时，室内固定设施（家用电器及非固定家具除外）不能损坏或拆走，如有损坏或拆走，甲方要负责维修或赔偿；交楼前，有关上述房屋的物业管理费、电费、水费、有线电视维护费等一切费用由甲方负责结清，交楼后则由乙方负责。本案中，苏海玲已于2019年12月1日将涉案房屋钥匙交付陈志森，也未损坏室内固定设施或拖欠房屋的物业管理费、电费、水费、有线电视维护费等，故陈志森理应在接收房屋之日即2019年12月1日依约支付剩余房款50000元，苏海玲主张陈志森支付余款50000元理据充分，本院予以支持。陈志森未按合同约定的时间支付房款余款已构成违约，因合同对逾期付款的违约金没有约定，苏海玲要求陈志森自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借利息的1.5倍赔偿逾期付款的利息损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》之规定，本院予以支持。即陈志森应以房款余款50000元为本金，自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍向苏海玲计付逾期利息至付清房款之日止。二、对反诉部分的处理。陈志森以涉案房屋交易前存在漏水问题向苏海玲主张修复费及合同约定的交付日至房屋修复完毕期间的租金损失。对此本院认为，首先，本案为房屋买卖合同纠纷，苏海玲依约将涉案房屋交付并过户至陈志森名下，其已履行了合同约定的主要义务，并不存在违约；其次，陈志森作为涉案房屋的权属人，就涉案房屋的漏水问题并未向第三方（被侵权人）进行赔偿或因此产生相关修复费用，也就说陈志森主张的修复损失尚未发生，在此情况下，陈志森向苏海玲主张修复费及租金损失依据不足，故陈志森反诉要求苏海玲赔偿因房屋漏水导致的修复费及租金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈志森应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告苏海玲支付房款余款50000元及逾期利息（逾期利息以房款余款50000元为本金，自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计至付清房款之日止）。二、驳回反诉原告陈志森的诉讼请求。本案本诉受理费525元（原告苏海玲已预交），由被告陈志森负担。本案反诉受理费425元（反诉原告陈志森已预交），由反诉原告陈志森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄卓贤二〇二〇年八月十三日书记员  梁思颖