河北省石家庄市新华区人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀0105执异91号异议人（案外人）：申海涛，男，1989年12月28日出生，汉族，住新乐市。委托代理人：郝静，女，1989年9月12日出生，住新乐市。（异议人妻子）申请执行人：何庆海，男，1966年4月28日出生，汉族，住石家庄市。被执行人：卢景涛，男，1983年2月12日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。被执行人：河北润格房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥**槐安东路**，统一社会信用代码：91130100084970011N。法定代表人：赵增夫，该公司总经理。本院在执行申请执行人何庆海与被执行人河北润格房地产开发有限公司、卢景涛民间借贷纠纷一案中，异议人申海涛向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人请求事项：解除石家庄市新华区人民法院(2019)冀0105执2082号案件中坐落于新乐市合和家园8号楼1单元102室房产的查封。事实与理由：2016年7月6日，李金生与河北润格房地产开发有限公司（以下简称河北润格地产公司）签订协议，协商河北润格房地产公司以房屋第工程款费用。李金生根据协议的约定购买了河北润格房地产公司开发的新乐市合和家园8号楼1单元102号房产，付款方式为一次性付款。2017年5月19日异议人申海涛通过石家庄道和房地产经纪有限公司以570000元价格购买了李金生在新乐市合和家园8号楼1单元102号房产，并当场以现金方式支付定金10000元整，2017年5月29日支付李金生房款300000元整，2017年6月1日支付李金生房款60000元整，2018年7月19日支付李金生房款50000元整，合计支付李金生房款420000元整。2017年6月份河北润格房地产公司将上述房产交付给异议申请人申海涛占有使用。异议申请人申海涛于2017年9月21日向合和家园项目部侯强缴纳了地下室款费用共17520元整，2018年1月4日向合和家园项目部侯强缴纳了天然气接头费，自来水接头费，壁挂炉费共9560元整。后据了解，因何庆海起诉河北润格房地产公司及卢景涛民间借贷纠纷一案，石家庄市新华区人民法院查封了异议申请人申海涛购买的上述房产，现已进入执行程序，根据《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十九条规定；“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述房产的建设规划审批手续已经齐备，异议申请人与河北润格房地产公司签订的《购房协议书》合法有效，该房产是异议申请人用于居住并且异议申请人名下没有其他用于居住的房屋，在法院查封之前异议申请人已经支付了大部分购房款。为了维护异议申请人的合法权益，现向贵院提出执行异议，请依法解除新乐市合和家园8号楼1单元102号房产的查封。本院查明以下事实：一、申请执行人何庆海与被执行人河北润格房地产开发有限公司、卢景涛民间借贷纠纷一案，生效法律文书为（2018）冀0105民初3604号民事判决书，判决：一、被告卢景涛于本判决生效之日起十日内偿还原告何庆海借款本金465万元及利息（其中，前三次合计借款430万元的利息自2015年2月1日起、第四次借款35万元的利息自2016年6月9日起，均至付清之日止，以相应所欠借款为基数，按年利率24%计算）。二、如被告卢景涛未能履行判决主文第一项规定的还款义务，被告河北润格房地产开发有限公司在担保房屋价款704.558万元范围内对被告卢景涛应偿还的借款本息承担赔偿责任。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66953元，保全费5000元由被告卢景涛承担。被告河北润格房地产开发有限公司对本院作出的（2018）冀0105民初3604号民事判决书不服，上诉至石家庄市中级人民法院，石家庄市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）冀01民终6267号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院于2019年8月12日签署生效确认书。何庆海于2019年8月12日向本院提出强制执行申请。本院受理后，依法立案，执行案号为（2019）冀0105执2082号。二、本院于2018年4月2日向新乐市房管所送达了（2018）冀0105民初771号协助执行通知书，请协助执行以下事项：查封河北润格房地产开发有限公司名下1号楼3单元501室、2号楼4单元401室、5号楼1单元503室、7号楼2单元202室、301室、502室、7号楼1单元501室、7号楼3单元102室、301室、502室、4单元101室、8号楼1单元401室、102室、2单元101室、201室、3单元101室、4单元201室、5单元202室、查封期限：2018年4月2日-2021年4月1日。三、异议人提交证据予证明的事实：2015年5月1日，发包人（以下简称甲方）河北润格房地产开发有限公司与承包人（以下简称乙方）签订了《建设工程施工承包合同》一、工程概况；工程名称：新乐市芦新村合和家园项目，工程地点：新乐市芦新村北。二、工程承包范围：合和家园8号楼，7层砖混结构，建筑面积约9000平米（以图纸为依据，以实际竣工建筑面积为准）。三、施工图范围内除甲方分包工程之外的所有工程。四、合同工期；开工日期：2015年5月20日，竣工日期：2016年3月19日，合同工期总日历300天……。甲方法人代表处加盖了卢景涛印章和河北润格房地产开发有限公司的章，乙方法人代表处加盖了刘保国印章和河北圣华建筑工程有限公司合同专用章。2016年7月6日，甲方河北润格房地产开发有限公司与乙方河北圣华建筑工程有限公司签订了《协议》经甲乙双方协商，就乙方承建甲方合和家园项目8号楼工程一事达成一致意见。因甲方资金资金紧张，甲方自愿以8号楼一楼五套房产（带院）抵顶乙方工程款，五套房产分别为8-4-102、8-5-101、8-3-101、8-1-102、8-2-101，单价3000元/平米（甲方销售单价3500元/平米）甲方应乙方要求负责为乙方办理相应手续，乙方销售价格高出抵顶价格的价款，乙方自付税费，剩余工程款待银行回款解决。甲乙双方签订此协议后乙方尽快安排各施工人员推进各施工项目进度，确保不发生损失及时完工。甲方加盖了河北润格房地产开发有限公司章，乙方处签名王老偏、白拴吉代并加盖了河北圣华建筑工程有限公司的章。2016年7月6日，出卖人（甲方）河北润格房地产开发有限公司与买受人（乙方）李金生签订了《购房协议书》，协议中约定：第一条：乙方所购房屋的基本情况；所购房号8号楼1单元102室，建筑面积共计112.41平方米。（注：本楼号所属的地下储藏室、停车位、车库不包括在公共用房之内，所有权归甲方所有）第二条：计价方式与价款；甲方与乙方约定按建筑面积计算，住宅建筑面积单价为3000元/平方米，总价金额为（人民币）叁拾叁万柒仟贰佰叁拾零元整。（小写：337230元整）（不含地下室款）。第四条：付款方式及期限；选择付款方式：一次性付款。乙方应于签订本协议当天，将总房款：小写：336780元整一次性支付给甲方。第六条：本认购书所约定楼栋房屋交付时间暂定为2016年12月31日……。2016年7月6日，收款单位合和家园项目给李金生出具了《收据》，内容：今收到李金生（8-1-102）购房款人民币（大写）：叁拾叁万柒仟贰佰叁拾零元整。注明交款人为李金生。2017年5月19日，售房人李金生与购房人申海涛、中介方石家庄道和房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖（置换）合同》第一条：房屋基本情况，甲方自愿将坐落在新乐市合和家园8号楼1单元102的房屋出售给乙方……。第二条：成交价格人民币：伍拾柒万元整……。2017年5月29日，郝静（异议人妻子）通过中国建设银行新乐支行账号：62×××84向李金生账号：62×××38支付了300000万元，6月1日又向李金生账号：62×××38支付了6万元。四、经询问，异议人称2017年5月19日，现金支付给李金生1万元，2017年5月29日通过郝静（异议人妻子）的中国建设银行卡（62×××84）转给李金生名下（62×××38）30万元，2017年6月1日，郝静的中国建设银行卡（62×××84）转给李金生名下（62×××38）6万元。因无法贷款，李金生要求我们支付剩余款项，2018年7月19日通过郝静（异议人妻子）的中国农业银行（6228480632563128917）转给李金生名下（6228460630010762415）转款5万元，剩下的15万元还没有支付。另，异议人提交不动产登记信息，异议人与郝静名下均无其他不动产登记。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人称购买的新乐市房产，是从李金生手里购买，而李金生与河北润格房地产开发有限公司签订《购房协议》，是其用工程款抵顶该房屋的购房款，但异议人提交的抵顶协议系河北圣华建筑工程有限公司与河北润格房地产开发有限公司之间签订，不能证明其与李金生之间的关联性。因执行异议的审查主要是形式审查为主，异议人提交的《购房协议书》、《收据》等证据与异议人的陈述之间存疑，故本院无法确认李金生与河北润格房地产公司签订的《购房协议书》是否真实有效，案涉房产抵顶行为是否真实，此不属于执行异议审查的范围。综上，异议人请求不符合法定条件，不能排除法院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：驳回异议人申海涛的执行异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向石家庄市新华区人民法院提起执行异议之诉。审 判 长  马征杰人民陪审员  何 勉人民陪审员  黄冰雪二〇二〇年八月二十一日书 记 员  孙世杰