广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初6759号原告：广州市东岸美景投资有限公司，住所广州市天河区海安路**103（部位：**）。法定代表人：余康土。委托代理人：叶珊，系广东金轮律师事务所律师。委托代理人：葛喜生，系广东义法律师事务所律师。被告：广州市海珠区南洲街东风经济联合社，，住所广州市海珠区广州大道**名粤广场**法定代表人：黄湛行。委托代理人：梁绮敏，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市东岸美景投资有限公司诉被告广州市海珠区南洲街东风经济联合社合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市东岸美景投资有限公司的委托代理人叶珊、葛喜生，被告广州市海珠区南洲街东风经济联合社的委托代理人梁绮敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月18日，原被告双方签订《东风联社经济发展用地合作建设合同》（以下简称“《合建合同》”）。甲方（指本案被告）与乙方（指本案原告）就被告名下位于新滘南路北侧、新光快速干线西侧土名永安塘地段的村经济发展用地的集体建设用她（以下简称项目用地）进行合作建设。合同第一条约定，项目用地性质为商业、服务业综合楼，原总用地面积为12109平方米，其中可建设用地面积7950平方米，规划容积率被告辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。一、案涉项目用地存在历史成因复杂，三规合一难以平衡，建设诉求与现行控规不符等问题，原告根本无法履约达至《合建合同》的目的实现。被告系城中村集体经济组织，拥有东风村村域位于广州中轴线南段，处于城市重要位置，村域范围内规划方案须经广州市规划部门、广州市政府常务会议等多部门通过。一方面，被告村域范围内的建设用地、留用地建设总量与容积率等控制严格，但另一方面，村域范围内的无证建筑量较大，而建设用地较少，再有，为配合城市发展需要，被告村域范围内多有地块被政府征收征用，同时，返还的留用地指标一直难以落实。2012年12月18日被告与原告就永安塘地段留用地合作建设签订《东风联社经济发展用地合作建设合同》（以下简称《合建合同》），约定按照原2007年的规划许可要求进行报建，即总用地面积为12109平方米，其中可建设用地面积为7950平方米，总建筑面积以11925平方米为限，再约定被告在项目建成后获得主楼西面建筑物面向海珠湖垂直分割12000平方米旅馆酒店面积，换言之，被告可获得建成后的面积比总建筑面积还多，可见当时原告轻诺其存在社会关系或渠道，可以办理原项目用地的容积率调高，诱使被告签订《合建合同》但在签订《合建合同》后，原告除了支付200万保证金，并未开展过实际履约工作，也并未使项目推进或调整容积率的措施。双方处于合同履行的冻结状态。被告一直为己方的地块奔跑跟进。直至2017年，政府部门为解决被告东风村其他留用地指标“历史欠账”问题，要求以案涉项目用地永安塘地块承接其他留用地指标的计容面积建设量。而上述该其他留用地由被告与保利发展控股集团股份有限公司合作合建。同时，2017年，东风村被纳入《广州市2017年城市更新项目和资金计划》，属于整村全面改造项目。城市更新项目是区政府主导项目，规划部门建议留用地合并城中村改造一并进行，以解决现状建筑量安置问题。换言之，《合建合同》上的永安塘地块上有原1.5的计容面积（11925平方米），也有与案涉项目用地无关的其他留用地指标的计容面积（42577平方米），即两个项目用地计容面积同时叠加在一块建设用地上，至此，原告实际上无法在《合建合同》项目用地永安塘地段上完成原告合同义务内容：取得项目用地规划设计条件指标的变更（含容积率增加）手续的政府批文。从办理建设用地预审、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》等工作均由被告工作人员进行，原告经常询问工作进展。对于《合建合同》中的约定，也是合同签订的基础，原告的合同义务；由原告承担办理项目用地的容积率调整增加事宜，原告一直没有履行，也无法履行。由于原告无法履行该主要义务，已经构成根本违约导致双方合同目的不能实现。被告因此享有合同解除权。二、被告依法享有解除权，原告与被告之间的合同关系业已解除。根据《合同法》第60条、93条、94条等规定，因原告的违约行为，被告依法享有解除权，且已经合法合理行使解除权，原告表示收到，该解除权已经发生法律效力。根据《合同法》第95条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。结合本案，被告与原告签订的《合建合同》，协议合作建设被告永安塘地段的村经济发展用地。合同同时约定被告与原告权利义务及违约责任。原告未能按照《合建合同》内容按时依约履行义务，造成被告极大经济损失。《合建合同》并未约定解除权行使期限，原告也无进行任何催告。不符合合同解除权的消灭规则要求，因此，被告依法享有随时解除权。三、案涉留用地项目地块建设只能通过城中村整村改造实现，村企合作的合建项目缺乏村民支持将无法推进。如前述，规划部门批复的计容面积是为了平衡与解决被告整村范围内各个留用地指标兑现，及解决地块内现状建筑面积等问题，永安塘地段上盖现在不仅《合建合同》的建设内容，还有承载其他留用地上盖建筑物拆除后安置补偿等问题，现规划设计内容与《合建合同》订立时已发生重大改变。原告客观上无法进行报建，同时，由于原告多年来未能全面有效履行自己的义务，村民反对声音强烈，因此，在2019年终于通过成员代表大会同意正式解除与原告的《合建合同》。同时，由于原告信口雌黄、能力不足等问题导致被告与原告的合作无法推进，本已稀缺的土地资源无法开发利用，造成极大集体经济损失。被告一直为了保持村社和谐安宁，未行使解除权，期盼与原告友好协商解除《合建合同》，防止群体性事件爆发，而原告不能有效解决问题，更在起诉状中对被告进行抹黑污蔑，再度激发村民敌对情绪，村民土地被恶意绑定而不能开发建设，不能获取该土地的集体经济收入分配，严重损害了集体经济组织合法权益，村民对此已经强烈不满，加上本次诉讼，村民更对原告倒打一耙的行为深恶痛绝，双方关系跌至冰点，原告罔顾政府大局利益和村民集体利益，在违约行为发生下，仍积极追求私营企业私利，企图继续扩大村民集体经济损失，同时免除其违约责任。规划部门批复的现行控规的容积率实际上需要配合政府主导的城中村改造项目才能实现，而无法单独地块开发报建。综上所述，原告主张的诉讼请求于法无据，恳请贵院综合考虑本案历史成因及发展过程，采纳被告的答辩意见，依法作出驳回原告全部诉讼请求的判决。经审理查明：原被告双方确定涉案地块为广州市海珠新滘南路北侧、新光快速干线西侧，土名永安塘地段，据06集有（）第有08000184号《集体土地所有证》记载，土地所有权人为广州市海珠区南洲街东风经济联合社，地址为东，地址为东风第八经济合作社，地号05016022B0806001积1.3946公顷，据粤（2016）广州市不动产权第03600074号《不动产权证书》记载，该不动产权利人为广州市海珠区南洲街东风第八经济合作社农民集体，权利类型为集体土地所有权，面积11236平方米。被告陈述《不动产权证》是《集体土地所有证》替换而来，根据留用地政策，所有留用地指标均在被告名下，其有权处分涉案土地，且本案中，第八经济合作社也在相关合同盖章同意，原告确认被告有权处分涉案土地。2012年12月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《东风联社经济发展用地合作建设合同》，主要约定：甲乙双方就甲方拥有的位于新滘南路北侧、新光快速干线西侧土名永安塘地段的村经济发展用地的集体建设用地所有权（以下简称项目用地）的合作建设事项，经过平等协商，达成如下协议：项目用地共1宗，用地性质为商业、服务业综合楼，项目用地总用地面积12109平方米，其中可建设用地面积7950平方米，规划容积率≤1.5（按可建设面积7950平方米计算），总建筑面积≤11925平方米。原穗规地证【2017】879号《建设用地规划许可证》及其附件已过期，需要延期，为了本合作项目的成功，需要增加项目用地的容积率；甲乙双方共同合作，由甲方负责提供以上项目用地，由乙方负责办理项目用地的容积率调整增加及项目报建手续，并由乙方承担全部投资，建设一幢连体旅馆酒店、商务公寓及配套停车库；自本合同签订生效之日起至项目用地开发建设竣工验收合格并对建成的物业在甲乙双方之间完成分配，办理完建筑物及土地使用权分割过户手续之日止；甲方的权利义务：…甲方应向乙方提供项目用地的有关资料（包括土地权属证明、土地平面图、红线图、项目用地的控制性规划文件、地上建筑物结构面积资料）及出具委托书、村民会议决议、经济联合社登记证、财务报表、资金证明、申请报告、村社盖章等所需要的证件、资料，配合乙方办理项目用地规划设计变更手续和报建手续…；乙方权利义务：（一）负责协调政府有关部门，以甲方的名义办妥项目开工前的一切手续，并承担在办理规划设计条件变更、立项备案及报建手续过程中的所需费用，包括但不限于缴纳规划设计方案设计费、环保评估费、环保审批费、安监审批费、市政配套费、补缴土地出让金地价款和招投标费等相关费用，在本合同签订生效之日起24个月内，办妥下列事项：（1）立项增加投资额；（2）《建设用地规划许可证》延期；（3）项目选址预审意见书延期；（4）申领《用地批准书》和《集体土地所有权（或使用权）证》（或《国有土地使用证》）；（5）取得项目用地规划设计条件指标的变更（含容积率增加）手续的政府批文；（6）取得立项备案证，完成和通过项目环境评估审批、节能评估审批、项目安全评估审批；（7）完成项目建设设计；（8）通过人防、消防审批；（9）通过报建审批和综合审批；（10）取得《建设工程规划许可证》；（11）取得《工程建设施工许可证》；（12）完成项目用地地质勘测工作…。违约责任：甲乙双方应严格履行本合同约定的义务，任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应向守约方承担违约责任…乙方未能在本合同签订后24个月内完成合作项目用地的规划设计条件变更手续，或无法增加项目用地的容积率，则为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方所交的200万元保证金不予退还并应在解除合同后5日内支付赔偿甲方损失100万元…乙方无法在本合同签订后54个月内按照交楼标准交楼，则为乙方违约，乙方应按当时周边同等物业每平方米的月租金标准计算12000平方米租金赔付给甲方，直至通过验收按标准交楼之日止…；该合同尾部除了原、被告盖章外，还有广州市海珠区南洲街东风第二、三、四、五、八经济合作社作为见证方盖章。双方均确认合同合法有效。2019年9月24日，被告向原告发出《解约函》，该函记载：广州市东岸美景投资有限公司：贵司与我社于2012年12月18日签订《东风联社经济发展用地合作建设合同》（以下简称《合建合同》），根据《合建合同》内容，贵司应当在约定时间内对项目用地进行开发，并完成建设与分割过户手续。《合建合同》第五条关于乙方（贵司）在每个节点应该完成的事项，贵司至今均未完成，贵司行为已构成根本违约，由于贵司违约行为，导致我社的项目用地至今未能开发使用，造成巨大经济损失，因此，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规我社作出与贵司终止《东风联社经济发展用地合作建设合同》的决定，同时，根据《合建合同》第六条“违约责任”中第（三）款的约定，我社将依法依合同规定，不予退还贵司所交的200万元保证金，并要求贵司在收到我社通知之日起5日内向我社支付赔偿损失100万元（大写人民币壹佰万元整）。据此，请贵司于2019年9月27日到我社（地址：广州市海珠区广州大道**名粤广场**）正式签订终止合同协议书，通过友好协商完成终止《合建合同》相关法律手续。请贵司尊重契约精神，尽快完成本函事宜，以防我社集体资产损失进一步扩大。特此函告！《根据东风经济联合社法律文书签收回执单》，原告于2019年11月4日收到上述《解约函》。原告主张无法按合同约定的时间履行合同义务因不可抗力的原因造成，具体原因为政府部门要求另行选址及生态城调控，原告依法不承担承担违约责任，不可抗力事由存续的时间段为2013年5月7日至2016年2月26日，被告确定存在上述不可抗力的原因及时间段，双方确认客观原因消除后，重新计算合同的履行期限至2018年2月，交楼时间计算至2021年。被告主张解约的原因是原告违反《合建合同》第五条的内容，构成根本违约，具体表现是没有完成该条款约定的第五至第十二项内容，同时根据第六条约定，原告也应在54个月内交楼。原告主张在签订合同后，其一直积极履行义务，具体为：一、2013年1月与东建建设设计院签订建设工程设计合同，但该设计未完成；二、2013年2月办理了项目的节能评估报告，并提供了《节能评估报告书》及发票为证；三、2013年2月与广东省地质建设工程建设公司做了地质灾害危险性评估，并向国土局备案，提供了《地质灾害危险性评估报告》、发票、《地质灾害危险性评估报告备案登记证明》为证；四、2013年3月委托广州市房地产设备院对土地进行测绘，做地理位置图，测绘已经完成；五、2013年3月至4月申请办理项目用地预审，但与预期不一，提交了《关于广州市海珠区东风经济联合社商业服务综合楼项目用地预审的复函》为证；六、2013年3月至4月，申请确认项目用地的规划条件指标，但没有完成，提交了广州市规划局穗规函【2013】2620号《关于申请确认规划条件的复函》为证；七、2013年8月配合被告向规划局信访，提供《关于东风经济联合社留用地选址问题信访的函》为证；八、2015年4月再次申请规划设计条件，没有申请到，提供了《关于确定规划设计条件的申请函》、广州市规划局海珠分局穗规海珠（2015）261号《关于确定规划设计条件的复函》为证；九、2016年5月与广东省华城建筑设计有限公司签订了《规划咨询合同》、对项目地块进行控制性详细规划调整；与广州天恒建筑科技有限公司签订《委托咨询合同》委托该公司对项目的交通影响情况进行评估；与广州市东建建筑设计院签订设计合同，原告提交了相关合同及发票为证，但陈述该三项工作尚未成果；十、2016年7月重新办理了《广东省企业投资项目备案证》，并提交该证为证；十一2016年11月办理了土地利用现状确认书，办理了《不动产权证》；十二、2018年1月申请区政府协调落实各项设计规范条件，于2018年8月办理了《建设用地规划许可证》，提交了《关于建设“东风殷勤广场”总部经济项目的报告》、《建设用地规划许可证》为证；十三、2018年6月办理了《建设项目选址意见书》；十四、2019年3月至4月，办理用地批准书入案手续，现在办理中；十五，2019年6月申请办理《建设规划用地许可证》的延期，2019年12月得到批准延长至2020年8月2日，提交了广州市规划和自然资源局穗规划资源业务函【2019】18240号《关于申请办理《建设用地许可证》延期的复函》为证。原告陈述其已经完成了第五条约定中的第一至六项的全部内容及第七项的部分内容，被告不予确认，认为有些事项主办方是被告，原告有部分是配合的，有些部分是主导，有部分根本不管，第一项、第二项中第一次延期是原告办理被告配合，其他两次的延期是被告办理，第三项是原被告共同办理，第四项的《用地批准书》是共同办理，《不动产权证》是由被告自行完成用《集体土地所有权证》旧证换新证，设计容积率的增加在该项目中是没有增加的，现在增加的容积率是其他地块的容积率，原告没有办理容积率的调整。被告为证明新的《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》是其办理，提供了广州市海珠区国土资源和规划局三份《立案申请回执》及《广东省社会保险个人缴费证明》为证，回执显示立案类别为规划选址前期工作，申请单位广州市海珠区南洲街东风经济联合社，联系人林志毅，社保缴费证明显示林志毅的单位为广州市新滘东风经济发展公司。关于容积率，原告陈述为其办理，因其公司能确保每年纳税一亿元，故其公司有能力和实力和政府进行谈判，其与被告共同向政府打报告，请求区政府将容积率增加至7.0，其陈述该报告政府没有回复。被告确认报告的真实性和合法性，并确认由被告盖章打该报告，但认为该容积率的调整并非来源于该项目，是其他留用地指标的转移，2007年政府部门为解决东风村其他留用地指标“历史欠账”问题，要求以案涉项目用地永安塘地块承接其他留用地指标的计容面积建设量，而其他留用地由被告与保利发展控股集团股份有限公司合作合建，涉案地块如果与原告合作，容积率仍然为1.5。另查明：2014年9月10日，原告向被告发出《关于延长办理规划设计条件变更等手续的期限的函》，主要内容是因客观原因原告请求被告同意将《合建合同》第五条约定的手续办理时间延长至2016年12月18日；2016年4月10日，原告给被告发出《关于办理项目手续期限的承诺书》，主要内容为因为客观原因，为能及时办理相关手续，承诺在2016年12月底前完成双方合作合同第五条第（一）项约定的相关手续的办理，如每逾期一个月则向被告支付10万元，施工建设时间仍按原合同第五条第（四）项约定的30个月时间。原告陈述上述函件是直接送达，没有签收记录，被告否认收到上述函件。被告陈述在原告逾期履行义务后，一直催告，但没有书面证据证明，其有给予原告宽限时间，期限放宽至2018年1月，但没有书面告知原告履行期限，双方也没有重新签订补充协议约定新的履行时间，其最后配合原告的时间是2018年2月11日。再查明:广州市国土资源和规划委员会于2018年6月28日发出《建设项目选址意见书》，记载的建设项目名称为：东风村留用地选址（永安塘地块），建设单位名称：广州市海珠区南洲街东风经济联合社…；2018年8月2日广州市国土资源和规划委员会作出的穗国土规划地证【2018】347号《关于申请建设用地规划条件的复函》以及《建设用地规划许可证》，复函记载：…二、经济技术指标：本地块总计算容积率建筑面积57332平方米（其中11925平方米用于落实历史批复穗规地证【2007】879号规划条件，扣减穗国房留【2006】351号核定的12108平方米的全部留用地指标，剩余45407平方米的建设量用于东风联社其他留用地指标转移来的建设量）。（一）、地块编、地块编码32224，用地性质：行政办公用地，兼容商业用地，商务用地、容积率≤7，建筑密度≤40%，绿地率≥30%（以上指标均按可建设用地面积8086.71平方米计算）。计算容积率建筑面积≤56607平方米，建筑限高：100-120米。（二）、地块编、地块编码32222，用地性质：行政办公用地，兼容商业用地，商务用地、容积率≤4，建筑密度≤40，绿地率≥30（以上指标均按可建设用地面积181.27平方米计算）。计算容积率建筑面积≤725平方米，建筑限高：50-80米，局部100米。许可证记载：建设单位广州市海珠区南洲街东风经济联合社，建设项目名称：东风村留用地选择（永安塘地块）…本证有效期为1年，有效期从证上载明的发证日期开始计算，建设单位应当在有效期内向土地管理部门申请用地，逾期未申请用地且未办理延期手续的，本证自动失效，需要办理延期手续的，应当在有效期届满30日前提出申请；2019年12月31日，广州市规划和自然资源局作出《关于申请办理〈建设用地规划许可证〉延期的复函》，主要记载：同意被告《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证【2018】347号）有效期延长6个月，有效期延长至2020年8月2日止。本院认为：合同解除是合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或者双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。本案中，原告的诉讼请求为确认被告发出的《解约函》无效，即涉及合同解除的问题，故本案的争议焦点主要为《东风联社经济发展用地合作建设合同》是否合法有效、被告解除合同当时的理由是否合理合法，被告在本案中行使合同解除权是否合法有效。关于《东风联社经济发展用地合作建设合同》是否合法有效的问题。《集体土地所有证》记载的土地所有权人为广州市海珠区南洲街东风经济联合社，《不动产权证书》记载不动产权利人为广州市海珠区南洲街东风第八经济合作社农民集体，权利类型为集体土地所有权，被告陈述《不动产权证》是《集体土地所有证》替换而来，根据留用地政策，所有留用地指标均在被告名下，其有权处分涉案土地。根据查明的事实，第八经济合作社也在该合同盖章见证，表明第八经济合作社清晰该合同并未表示异议，结合第八经济合作社与被告的从属关系，本院确认被告有权处分涉案土地。双方签订合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，没有损害第三人的合法权益，且双方对合同效力未持异议，故本院认定《东风联社经济发展用地合作建设合同》合法有效，各方在2012年12月18日在该合同签字盖章，本院认定该合同于当天生效。关于被告解除合同当时的理由是否合理合法的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人乙方迟延履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形，可见法律赋予当事人享有约定及法定的解除权。本案中，被告在《解约函》中明确的解除合同理由为：《合建合同》第五条约定的原告在每个节点应该完成的事项，原告均未完成，构成根本违约。根据双方合同约定，原告应在合同签订生效之日起24个月内完成十二项义务，该合同于2012年12月28日生效，即原告应在2014年12月27日前完成上述义务，鉴于双方在庭审中均确认从2016年2月26日客观条件消除后重新计算履行时间，事后确认该计算方法，视为双方对自身权利的自由处分，本院予以尊重，故到2018年2月25前原告应履行上述义务。根据原告的履行情况，具体分析解除理由如下：一，双方明确第（五）项义务即取得项目用地规划设计条件指标的变更（含容积率增加）手续的政府批文为核心义务，双方仅就该项义务逾期履行约定了被告享有解除权，未就其他义务的逾期履行作出解除权的约定，视为达到该条件时，被告享有约定解除权。根据查明的事实，2018年8月2日，广州市国土资源和规划委员会作出的穗国土规划地证【2018】347号《关于申请建设用地规划条件的复函》以及《建设用地规划许可证》确定涉案地块的容积率可达到7.0，显然原告逾期履行，从时间角度看被告以此为由解除合同有事实和合同依据，有一定的道理。至于原告是否完成该事项的问题。（一）合同虽然约定原告需要完成一定的事项，但同时约定原告需以被告的名义进行，因此，所有文件、批文等均以被告名义作出，要求原告证明其是否履行义务，无疑加重了原告的举证责任，显示公平，故无相反证据的情况下，本院认定涉及的事项均由原告完成；（二）、合同并未禁止被告配合及主动履行，双方是合作合建关系，合作成果利益归于双方，故根据合同精神及合同目的被告同时应积极配合及履行，不能单凭某些流程是被告主动或者单方面操作而否认原告履行义务。（三）、合同虽然约定原告需要取得项目用地规划设计条件指标的变更（含容积率增加），但并未明确约定变更或增加容积率的具体方式方法，换言之，只要该涉案土地的容积率进行了增加或变更，即可视为达到合同约定的要求，无需考究该容积率如何调整而来。根据查明的事实，原告在此过程中存在打报告协调调整容积率的事实，由此可见，可认定原告积极履行了义务，最后结果也进行了调整，故被告主张原告未履行该义务缺乏依据，本院不予采纳。另外，被告主张如果跟原告继续合作，容积率依然为1.5，但被告并未提交相应的证据证明，不利风险应由被告承担，该主张本院不予采信；涉案项目于2018年8月2日取得了容积率的增加并取得有效期为一年的《建设用地规划许可证》，并于2019年12月31日收到《关于申请办理〈建设用地规划许可证〉延期的复函》，根据办理延长的时间规定推算，双方是在2019年7月3日前申请了延长，被告在2018年8月2日清晰该容积率变更，并在2019年7月同意并配合申请《建设用地规划许可证》的延期，但在2019年11月以原告未完成该项义务为由解除合同，显然无理且有违诚实信用原则，故被告以原告未取得项目用地规划设计条件指标的变更（含容积率增加）手续的政府批文理由解除合同，缺乏依据且没有道理，本院不予支持；二、关于其他义务的迟延履行，被告是否享有法定解除权。原告陈述其已经履行了第一至第六项、第七项的部分义务，被告在庭审中明确原告未履行第五至第十二项义务，可见原告履行了一定的义务。原告逾期未履行，被告虽陈述其有催促，但未提供证据证明其有催促也未提供证据证明因原告的迟延履行致使合同目的不能实现，且双方在客观条件消除后，被告一直配合原告履行义务给予宽限时间但未向原告明确提出履行期限也未签订相关补充协议，所谓的重新计算履行期限也是双方在庭审中确定，并非事前达成的协议，故被告径直以迟延履行为由解除合同，不符合法定解除权行使的规定，本院不予支持。关于被告在本案中行使合同解除权是否合法有效的问题。原告主张被告行使解除权已超过法定的除斥期，解除权已经消灭。除斥期是指法律规定某种民事实体权利存在的期间，也是某种法律事实，权利人在法律规定的期限内不行使其权利，其权利即被除斥，其本质是权利的存续期。鉴于解除权属于形成权，故除斥期是法律规定的不变期间，一般不发生期间中断、中止或延长问题，这种时间上的限制的制度价值在于尽快消除因形成权带给当事人法律利益的不确定状态，稳定彼此的法律关系。本案中，双方在合同中并没有约定被告行使解除权的时间，法律法规也没有明确规定合同解除权的行使时间，原告也未催促被告行使合同解除权，故被告应在合理时间内行使合同解除权，否则，该权利灭失。参照我国现行关于除斥期的规定及结合本案的案情，本院认为合理期限为一年。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”的规定，原、被告合同约定在合同签订之日起24日月内即2014年12月18日前原告应当完成义务，原告没有按期完成，被告从2014年12月19日起即有权行使合同的解除权，即使按照双方庭审中确定的重新计算履行期限的起点即2016年2月26日起算，被告于2018年2月26日起即享有合同解除权，如前文论述，被告最晚应于2019年2月25日前行使该解除权，而被告于2019年11月4日才向原告发出解除函，早已超出解除权的合理行使的时间范围。原告逾期未履行义务，被告据此解除合同，有一定的道理和依据。但在合同约定的解除条件成就及法定解除条件成就的情况下，原告继续办理相关手续和审批工作，并支付相应费用，被告亦配合或主动办理相关手续，应视为对原告继续履行合同行为的认可和接受，从双方未重新约定履行期限、被告给予宽泛时间、被告同意并配合办理《建设用地规划许可证》延期等情况看，被告的行为足以让原告信赖被告不再行使合同解除权，而愿意继续履行合同，双方以实际行为变更了原合同约定，故原告关于被告的解除权已经消灭的主张合理有据，本院予以支持。关于被告主张的2018年1月后，原告没有履行义务，构成新一轮违约，被告有解除权的问题。本院认为，解除权的取得是基于约定或者法律约定，任何个人均无权私自设定。根据被告陈述，被告2018年1月之后的行为，是给予原告宽限期的表现，原告在合理时间内没有履行义务，被告行使解除权合理。根据查明的事实，双方没有重新达成协议，被告未提供证据表明其催促过原告履行义务及向原告明确合同最终的宽限时间，2018年1月这个时间节点是被告私自认为的时间节点，具有任意性且无依据，而原告的行为是一种持续行为，被告无权根据自身任意设定的时间而行使解除权。另外，被告怠于行使权利，使双方的合同关系处在不确定状态，如果任由被告基于已具备的条件为由解除合同，无疑是增加了原告的投资风险，显失公平，也有违诚实信用原则，故被告该主张缺乏依据及道理，本院不予采纳。鉴于被告解除合同时的理由无理且不符合法律规定且解除权已经消灭，故原告主张《解约函》无效合理有据，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等规定，判决如下：确认被告广州市海珠区南洲街东风经济联合社于2019年9月24日作出并于2019年11月4日送达给原告广州市东岸美景投资有限公司的《解约函》无效。本案受理费100元，由被告广州市海珠区南洲街东风经济联合社负担。上述受理费已由原告预缴，本院不予退回，原告同意由被告直接向其支付，被告应于本判决生效之日起10日内一次性向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 龚 锋人民陪审员 王 莹人民陪审员 凌 川二〇二〇年八月十七日书 记 员 马智妍