江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0803民初893号原告：夏赣应，男，1993年10月8日出生，汉族，个体工商户，住吉安市青原区。委托诉讼代理人：李海军，江西文修律师事务所律师。被告：吉安市宏华置业有限公司，住所地吉安市吉州区跃进路******，统一社会信用代码91360800081488481L。法定代表人：刘要洪，总经理。委托诉讼代理人：佘军，男，1988年12月9日出生，汉族，公司职员，住安福县。原告夏赣应与被告吉安市宏华置业有限公司（以下简称宏华置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏赣应的委托诉讼代理人李海军、被告宏华置业公司的委托诉讼代理人佘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏赣应向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款511000元为基数，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，自2018年11月1日起计算至房屋验收合格并且交房及被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》之日止）；2、判令被告将办理权属（包括契税、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权证；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的XXX室，建筑面积111.06平方米，总价511000元。合同第八条约定：被告应在2018年10月31日前将具备商品房验收合格条件的房屋交付给原告。双方还就被告逾期交房的违约金、商品房交付条件、产权登记等事项进行了约定。合同签订后，原告按约付清房款，但被告至今未出示房屋验收合格备案证明及合同第八条规定的证明文件，不具备交房条件，且被告一直未将办理权属（包括契税、房屋所有权证和土地所有权证）登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告认为，被告逾期交房、未提供产权证的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，且双方约定的违约金过低，低于造成的损失，原告请求予以增加。被告宏华置业公司辩称，1、我公司愿意支付自2018年11月1日起按合同约定的每日万分之0.3标准计算至2019年10月10日的违约金；2、案涉房产至今没有办理综合竣工验收，所以无法提供相应资料为原告办理产权证；3、诉讼费由法院依法裁决。原告夏赣应围绕诉讼请求依法提交了：1、原告身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》1份，证明合同约定被告应当在2018年10月31日前交房，被告应当将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；3、收款收据2张，证明原告已付清房款；4、信访回复件2份，证明政府职能部门回复被告出卖的房屋至今不具备交房条件。被告经质证，对上述证据无异议，本院予以确认。被告宏华置业公司围绕其辩解依法提交了：业主入住装修申请表、物业收款收据各1份，证明被告已于2019年10月10日将案涉房产交由原告使用，原告交纳相应物业管理费。原告经质证，对证据真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，被告不具备交房条件，购房人不明知不具备交房条件，即便申请装修，被告还应承担延期交房的责任；物业费跟本案没有关联性，且房屋未交付就收取物业费，收取物业费违法。本院经审查认为，上述证据能证明被告于2019年10月10日将案涉房屋交付原告的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月15日，原告夏赣应（买受人）与被告宏华置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发的位于青原区XXX房，建筑面积111.06㎡，总价511000元。原告在签订《商品房买卖合同》之日付清首付款161000元，其余房款350000元，原告在本合同签订之日起七日内办妥银行按揭贷款手续。出卖人应当在2018年10月31日前，将具备该商品房验收合格条件的商品房交付买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行，买受人不得退房。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税、房屋所有权证和土地使用有权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“综合验收后360个工作日内办好房地产权属初始登记，如果逾期应该自该日起承担已付房款的0.15%逾期办证违约金”。合同签订后，原告于2017年6月20日、2017年8月7日分两次付清房款。被告于2019年10月10日将案涉房产交付给原告。另查明，案涉房产至今未取得竣工验收备案。现原告以被告逾期交房要求支付逾期交房违约金为由诉至本院解决。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，原告依约支付房款，被告应按约定期限交付房产并办理产权证。合同第八条约定，被告宏华置业公司应于2018年10月31日前向原告交付案涉房产，但被告于2019年10月10日才实际交付至原告。庭审中被告认可其逾期交房的事实，故原告主张被告承担逾期交房的违约责任，合法有据，本院予以支持。合同第十一条约定“出卖人交付房屋时应提供商品房符合交付条件的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。”本案原告已于2019年10月10日实际占有使用案涉房屋。虽然案涉房屋至今没有办理竣工验收合格备案，但原告已实际接收房屋。故本院认定原告于2019年10月10日实际接收房屋。原告接收不具备交付条件的商品房，是其对自己权利的处分，可视为原告对被告交付房屋时的交付条件予以接受。原告在接收占有房屋后，又以房屋不具备交付条件为由，主张2019年10月11日至2020年6月1日期间的逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。故被告逾期交房支付违约金的时间应从2018年11月1日起计算至2019年10月10日止（共343天）。合同第九条第二款约定“被告自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.3的违约金”的约定，结合本案合同履行情况、被告的违约时间、违约程度等因素及根据公平原则和诚实信用原则，原告主张调整违约金的计算标准调整到日万分之一，本院予以支持。经核算，逾期交房的违约金为17527.3元（511000×0.0001×343天）。对于原告提出由被告提供办理权属登记相关资料的诉请，因案涉房产至今尚未办理竣工验收备案手续，尚不具备办理房屋产权登记的条件，故原告的该项诉请依据不足，本院不予支持。原告可待涉案房产办理竣工验收备案手续后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告吉安市宏华置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告夏赣应支付逾期交房的违约金17527.3元；二、驳回原告夏赣应的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元，减半收取计320元，由原告夏赣应承担120元，被告吉安市宏华置业有限公司承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  肖巍二〇二〇年八月十四日书记员  刘霞附:本判决生效后,权利人可以申请执行,申请执行的期间为二年。