河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3513号上诉人(原审原告)：新乡市金悦房产经纪有限公司。住所地：新乡市卫滨区洪门镇李村北地。法定代表人：李觉铭，总经理。委托诉讼代理人：尹浚，河南滳康律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：戚保华，男，1977年10月25日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：孙学强，河南咸祐律师事务所律师。上诉人新乡市金悦房产经纪有限公司（以下简称金悦公司）与被上诉人戚保华房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，金悦公司委托诉讼代理人尹浚，戚保华委托诉讼代理人孙学强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金悦公司上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0702民初1477号民事判决；2、改判戚保华支付租金12000元及利息，支付违约金3600元；3、一、二审诉讼费用由戚保华承担。事实与理由：1、原审认定金悦公司与新乡市诚城物业服务有限公司（以下简称诚城物业公司）纠纷影响到各租户影响到承租户的权益，从而认定金悦公司给予商户一定的租金减免符合清理和事实，并按照金悦公司2018年前三季度所交租金数额，计算2018年第四季度租金系错误认定；2、原审认定金悦公司承担自2019年5月18日至2019年6月30日期间金悦公司不能履行交付租赁物的义务而给戚保华造成损失，并计算扣除损失4436元，系错误认定，戚保华一审中未提出反诉，原审不应主动处理，另金悦公司并无违约行为；3、原审未予支持金悦公司违约金主张，认定金悦公司要求戚保华承担违约责任无事实和法律依据，均违反事实及法律规定。戚保华辩称：1、原审认定因金悦公司与海通公司的纠纷，金悦公司承诺减免租金，认定事实正确；2、原审法院以戚保华损失折抵租金，认定正确；3、原审不予支持金悦公司违约金，理由充分，认定正确。综上，请求二审法院驳回金悦公司的上诉请求。金悦公司一审诉讼请求：1、判令戚保华向金悦公司支付拖欠的2018年第四季度租金15366.66元及利息损失（利息自起诉之日起按照银行同期贷款利率计算至租金实际支付之日止)；2、判令戚保华支付金悦公司违约金40000元；3、本案诉讼费由戚保华承担。原审查明：2014年5月16日，紫郡人民路商铺招商管理办公室（甲方、以下简称紫郡招商办）与戚保华（乙方）签订了《紫郡人民路商铺招商合同》一份，主要约定：一、租金交付日期和租赁期限：甲方自愿将坐落在人民路商业用房，商号为临人民东路67号、面积为192.42平方米出租给乙方作为茶店使用，租赁期限自2014年5月16日至2019年6月30日止。2013年内租金为10元/每平方米，2014年内租金为15元/每平方米，2015年内租金为20元/每平方米。2016年开始，租金收取按照该地域同类业态租金额度计收，以后每年递增10%收取租赁费；租金按年结算。由乙方在当年元月30日之前支付给甲方，甲方开具凭证。二、保证金和其他费用：甲方向乙方按商铺一次性收取租赁保证金，200平方米以下收取保证金20000元，200平方米以上收取保证金30000元。租赁期满后，甲方无息退还保证金。如乙方拖欠租金超过两个月，甲方有权从保证金中扣除。如乙方在非合同规定的情况中途擅自退租的，甲方不退还租赁保证金。三、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按租赁保证金的2倍支付违约金。（一）……（七）乙方拖欠租金或水电费、物业管理费等相关费用逾期十日的。合同签订后，戚保华如期向金悦公司交付商铺租金，2018年3月31日以现金形式交纳当年第一季度租金14000元，2018年7月2日从戚保华妹夫秦光明的支付宝帐户向金悦公司法定代表人李觉铭的外甥金阳分两笔转帐支付第二季度租金13000元，2018年9月29日从戚保华妹夫秦光明的银行帐户向金悦公司法定代表人李觉铭的女儿金韵琴转帐支付第三季度租金12000元，金悦公司分别向其开具14000元、15234元、15234元的书面收款收据。之后，戚保华未再向金悦公司方支付过商铺租金。2019年3月6日，金悦公司向原审提起诉讼，诉讼请求为要求戚保华支付尚欠的2018年第四季度租金3366.66元以及2019年1月至5月17日期间租金25728.86元（29.28元/㎡×192.42㎡×4个月+29.28元/㎡×192.42㎡÷30天×17天=25728.86元），以上两项共计29095.52元。经过原审诉前调解，戚保华于2019年3月20日从戚保华妹夫秦光明的银行帐户向金悦公司法定代表人李觉铭的女儿金光艳转帐支付该笔29095.52元租金。2019年4月5日，金悦公司向法庭申请增加诉讼请求为要求戚保华支付2018年第四季度租金15366.66元，与29095.52元相加共计44462.18元。经过原审诉前调解，戚保华于2019年4月8日从戚保华妹夫秦光明的银行帐户向金悦公司法定代表人李觉铭的女儿金光艳转帐支付2700元，其中包括2000元的违约金、700元的诉讼费。之后，金悦公司向原审申请撤回起诉。2020年3月26日，金悦公司再次以戚保华拖欠涉案商铺2018年第四季度租金15366.66元为由向法院提起本次诉讼。另查明之一，紫郡招商办原系新乡市金豫房地产营销策划有限公司（以下简称金豫公司）下属部门，金豫公司经营期满后，将该公司一切事务转授金悦公司管理，紫郡招商办成为金悦公司下设部门，其对外一切民事行为及权利义务均由金悦公司享有和承担。诚城物业公司与海通公司系关联公司。2013年5月18日，诚城物业公司（甲方）与金豫公司（乙方）签订《紫郡人民路商铺招商协议》一份，主要约定诚城物业公司将临人民路商业房交由金豫公司负责管理招商，商铺号为临人民东路063号至083A号（大门西侧077号除外）面积约为5000平方米；金豫公司对商铺的管理期限为6年，诚城物业公司对金豫公司收取零管理费，第三年下半年参照同地域同业态租金90％的基础上，管理费用按20％收取，第四年之后参照同地域同业态租金90％的基础上，管理费用按80％收取；诚城物业公司向金豫公司收取管理费保证金人民币十万元，交付方法为：金豫公司在2013年6月30日前向诚城物业公司交纳保证金五万元，2013年12月30日前交清剩余五万元，本协议终止时诚城物业公司收取的商铺管理费保证金除用以抵充协议约定由金豫公司未承担的费用外，剩余部分无息归还金豫公司等条款。2016年8月30日，诚城物业公司与金豫公司又签订了一份补充协议，该补充协议就前述商铺招商协议未尽事项进行了补充。该协议最后说明金悦公司由金豫公司更名，承担并履行原协议及附加协议的责任和义务，具有同等法律效力。2013年5月17日金豫公司向诚城物业公司缴纳了协议中约定的第一笔保证金50000元，2013年12月30日金豫公司向诚城物业公司缴纳了剩余的50000元保证金。从签订招商协议第三年的下半年开始，海通公司开始向金豫公司与金悦公司收取租赁费，直至2019年5月17日止。另查明之二，2017年7月25日，金悦公司向涉案商铺商户发出《致紫郡人民东路诸商户一封信》载明，因诚城物业公司擅自解除与金悦公司签订的《紫郡人民路商铺招商协议》及其补充协议，系违法解除合同，1、金悦公司不存在违约行为；2、诚城物业公司擅自解除合同违反法律规定，金悦公司近日将通过法律途径解决此事；3、金悦公司基于租赁关系对紫郡人民东路063号至083A号商铺享有合法使用权，海通公司与诚城物业公司联名向紫郡人民路各商户发出的《通知函》没有事实及法律依据，请各商户安心经营。2017年7月25日当日，金悦公司要求涉案商铺各商户与其签订《承诺书》，承诺保证自愿继续履行与金悦公司之间的招商合同，不与海通公司及诚城物业公司签订新的招商合同。本案金悦公司戚保华与证人赵某均在承诺书上签名捺印。金悦公司承诺对商户租金进行适当减免，本案戚保华2018年第一、二、三季度分别向金悦公司交纳的租赁费为14000元、13000元、12000元，而金悦公司分别向其开具的书面收款收据金额为14000元、15234元、15234元。2019年4月12日，海通公司向各商户发出《关于商铺租赁合同到期的通知函》一份载明，就您租用之本公司拥有合法产权的商铺租赁事宜，根据海通公司与金悦公司签订的《紫郡人民路商铺招商协议》的合同约定，于2019年5月17日租赁期限即将届满，如需继续合作，请于租赁期限满前30日与我司沟通合作方案，如无合作意向，请于租赁期限到期之日及时将您自有财物运离。戚保华即与海通公司签订《商铺租赁合同》，仍然承租涉案商铺继续经营，合同约定的租赁期限为6个月，自2019年5月18日起至2019年11月17日止，商铺租金标准为45元/㎡/月。原审认为：金悦公司与戚保华签订的招商合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效协议，合法有效的协议对双方具有约束力，因此双方均应按照协议约定的条款全面履行各自的义务。双方所签订的协议名为商铺招商合同，实为房屋租赁合同，金悦公司按照协议将人民东路涉案商铺出租给戚保华，戚保华理应按照合同要求向金悦公司定期交纳租赁费用。但金悦公司与诚城物业公司因涉案商铺出租发生纠纷，影响到各承租商户的利益，在此情况下，金悦公司给予各商户一定的租金额减免符合情理和事理，结合2018年戚保华向金悦公司实际交纳的三个季度租金金额可知，金悦公司于2018年平均收取戚保华每季度租金金额为13000元〔（14000元+13000元+12000元）÷3〕。在金悦公司第一次起诉时经原审诉前调解，戚保华主动向金悦公司支付2019年1月1月至5月17日的全额租金25728.86元系其对自己权利的处分，不予干涉。但在该次诉讼中，戚保华已经支付了金悦公司2018年第四季度租金3366.66元，故金悦公司本次诉讼中应当扣减该笔已经支付的金额。另外，因金悦公司与戚保华就涉案商铺签订的租赁期限截止至2019年6月30日，而金悦公司与诚城物业公司就涉案商铺签订的租赁期限截止至2019年5月17日，故金悦公司应当向戚保华承担自2019年5月18日至2019年6月30日期间己方不能向金悦公司履行交付租赁物的（继续出租）义务给金悦公司造成的损失，该损失计算方法为：（45元/㎡-29.28元/㎡）×192.42㎡÷30天×（14天+30天）≈4436元。故戚保华还应支付金悦公司2018年第四季度租金金额为：13000元-3366.66元-4436元≈5197元，并以此为基数自金悦公司起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金实际支付之曰止。关于金悦公司主张的违约金40000元，因金悦公司在第一次起诉时已经主张该项违约金，经原审诉前调解，戚保华已经于当时向其支付2000元违约金，承担了己方因拖延支付2018年第四季度租金的违约责任，金悦公司对此予以认可才向原审法院申请撤回起诉，本次诉讼金悦公司又以同样的理由要求戚保华承担违约责任缺乏事实和法律依据，故对金悦公司的该项主张不予支持。综上，对金悦公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，原审判决：一、戚保华于判决生效后五日内向金悦公司支付租金5197元及利息（利息以5197元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；二、驳回金悦公司的其他诉讼请求。如果戚保华未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1184元，因适用简易程序减半收取计592元由戚保华承担56元，由金悦公司承担536元。二审中当事人没有提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于金悦公司主张的租金问题。金悦公司与诚城物业公司因涉案商铺出租产生纠纷，影响承租人权益，结合戚保华2018年前三季度支付租金情况，原审认定2018年第四季度租金为13000元并无明显不当，另金悦公司与诚城物业公司所涉租赁协议租期于2019年5月17日届满，之后金悦公司对涉案房屋无相应处分权利，而其与戚保华签订合同约定租期至2019年6月30日显失妥当，原审为减少当事人诉累，一并解决当事人所涉纠纷，结合租赁合同差价确定损失并从应付戚保华应付款项中予以扣减并无明显不当，故对金悦公司该项上诉主张，本院不予采纳。关于金悦公司主张的违约金问题。金悦公司在第一次起诉时已经主张违约金，且经原审调解戚保华也已支付金悦公司违约金2000元，金悦公司同意并撤回起诉，金悦公司本次诉讼中再行要求戚保华支付相应的违约金无充分根据，不予支持。综上，金悦公司的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由新乡市金悦房产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年八月十七日书记员  刘 冬