江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0403民初1191号原告：桂芳，女，1988年2月22日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：徐丹，湖北尊而光律师事务所律师，执业证号14201201711164197。委托诉讼代理人：邓晓涵，湖北尊而光律师事务所实习律师，实习证号17011812210937。被告：江西瀚林山水房地产开发有限公司，住所地江西省九江市浔阳区十里大道****，统一社会信用代码913604033992615784。法定代表人：刘艳，总经理。委托诉讼代理人：余长松，江西浔阳律师事务所律师，执业证号13604199110624022。原告桂芳与被告江西瀚林山水房地产开发有限公司（以下简称瀚林山水）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桂芳的委托诉讼代理人徐丹、邓晓涵，被告瀚林山水的委托诉讼代理人余长松到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告桂芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金及赔偿损失共计100000元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：九江市瀚林国际花园小区为被告开发建设的住宅小区，被告在该楼盘销售前及销售过程中，通过公司官网、九江电视台、"掌中九江"、百度推广、现场沙盘展示等多种媒体和渠道对内、对外宣传该小区房屋为学区房，明确其对口的学区资源为九江市浔阳区湖滨小学本部和九江市十一中学。2017年7月19日，原告基于被告的学区房宣传，为将来子女能够享受到优质的教育资源，遂在该楼盘房屋价格明显高于同地段同类型房屋价格的情况下与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买了人民路436号瀚林国际花园4栋不分单元2903室房屋，后原告按照合同约定支付了全部购房款，履行了全部合同义务。2019年九江市教育部门发出学区划分的公告后原告方才得知自己所购买的上述房屋根本无法享受被告售房过程中所承诺的浔阳区湖滨小学本部和九江市十一中学教育资源，随后广大业主与开发商协商解决方案，但被告数次回避不予处理导致至今协商未果。原告认为，被告对该楼盘房屋属于学区房及对口学校为浔阳区湖滨小学本部和九江市十一中学的宣传和承诺已经明确具体，且该宣传已经明显影响到了房屋的价格和原告对房屋买卖合同的订立，该学区宣传属于要约，虽未载入《商品房买卖合同（预售）》，但应视为合同内容。现原告基于被告的学区宣传以比同地段更高的价格购买了上述房屋，已构成违约，故原告诉至法院。被告瀚林山水辩称，1.原告的诉称与事实不符，其构成要约不符合法律规定。被告销售瀚林国际花园房屋前后，曾以"瀚林国际花园"定制化服务画册作媒介，宣传公司所出售的住宅及商铺。其中该画册第17面"步行生态系统"内有学校字样，"学校"显示仅限于"周边集成九江众多优质教育资源，构成良好的人文氛围"的内容。该内容推介的有幼儿园、小学、中学包括但不限于湖滨小学、九江市第十一中学等，根本不存在对口学习说明或允诺的事实，与原告诉称的"对内、对外宣传该小区房屋为学区房，明确其对口学校资源为九江市浔阳区湖滨小学本部和九江市第十一中学"内容大相径庭。至于原告指控被告是"通过公司官网、九江电视台、掌中九江、百度推广、现场沙盘展示等多种媒体和渠道"进行对内、对外宣传，则严重失实。原告在未掌握真实事实的情况下，将他人的行为，误认为是被告的行为，从而进行指责，显然缺乏依据。可见，被告的行为不符合法定要约的构成。2.原告有无享受、或者是否属于无法享受学区教育资源与被告的行为无关。学区房，是指由教育部门根据每年片区入学生源划分出来的一个范围。在这个范围里学生可以通过享受义务教育免试就近入学，在这个范围里的房产叫做学区房。由此可见，学区是由当地教育部门有权划定的对象，并且每年划分的根据是片区学生生源的具体情况，其划分结果任何个人或者单位都无法在事先确定，至多是根据历年学区划分进行预判而已。案涉房产销售发生在2016年至2017年不等，所以进行预判也要借助历年学区划分的惯例，还包括对当年新增生源及学校招生计划与招生政策等多项因素综合分析。基于此，被告即使明知房屋销售前一年被划为学区范围，但对事关重大，且本单位无法，也无力承诺的，断然不会去对购房户说明和允诺所售房屋属于学区房，特别是指明对口学校资源。即使被告的销售人员有对往年被划分并且已经发生了的学区事实进行陈述，其性质至多也只能是要约邀请，尚不构成要约。如前所述，教育部门制定学区划分政策，与某个学生在学区范围能否报名办理入学手续，并不能划等号。因为，除了学区房条件，还涉及到户籍政策，一户重复报名问题等多项入学条件。原告作为成年人、基于正常的经验和预判，在学区房划分公告出台前，任何楼盘能否被划分为学区范围，应当知道是不确定的，且原告也知道被告无权划分学区，在被告未明确说明或允诺对口学校的情况下、购房前应尽到谨慎地注意义务。由此，原告应当对自己的认购决策行为负责。3.原告声称无法享受案涉教育资源缺乏事实依据。依照双方订立的《商品房买卖合同(预售)》第十一条(一)约定，交房时间为2018年12月31日，加上房屋装修及办证所需要的时间，原告是无法在2018年享受当年教育资源。但是原告无法享受，还是不能享受，抑或是没有享受等具体情况不明，因为根据2019年浔阳区小学学区和报名时间公布的精神，确定学区范围有"新楼盘的学区划分等小区建成、居民入住后重新核定"，之前已公布的只是参考，不是最终定论，因而在招生政策尚未最终核定学区范围的情况下，主张无法享受案涉教育资源岂不是为时过早。综上，被告在对本公司楼盘销售过程中，不仅买卖合同，且合同之外也从未说明和允诺买房有对口学区。有关网站发布房源信息过程中，是否有与此有关的内容，被告不敢保证。被告能够始终对自己实施的行为负责，不属于本公司实施，也非本公司委托或授权实施的，被告依法概不能负责。鉴于此，恳请法院查明事实后，依法驳回原告对被告的诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年7月19日，原、被告签订商品房购买合同(预售)，约定被告将其开发的人民路436号瀚林国际花园4栋不分单元2903室房屋卖给原告，房价总额939077元，合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”中约定了公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)，其中包括小区绿化率、非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房等内容，对于医疗卫生机构、幼儿园、学校的相关内容均以“X”表示。合同第十一条约定被告应当在2018年12月31日前交付房屋，逾期交付超过90日，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之1的违约金。涉案房屋已交付。2.2017年，被告在电视台播放过滚动字幕：内容为：“敬告瀚林国际花园各位业主：依据2016-2017年学区划分文件，我项目所在地人民路436号，地属，地属湖滨小学市第十一中学，学区划分与往年未出现任何变化，请各位业主不要听信谣言”。另“住在九江”网曾有过“瀚林国际花园位于浔阳区旁，湖滨一站式生活圈，上湖滨小学和九江市十一中，享受九江优质教育资源”的宣传内容，被告工作人员与“住在九江”网的工作人员有过沟通，要求网站不能写“周边学区”，网站工作人员告知网站格式表格中有“周边学区”项目要填写，被告工作人员告知在“周边学区”项目中填写“周边学校：ＸＸ学校、ＸＸ学校”，并要求网站工作人员把上面提到的“上湖滨小学、十一中”这些字眼去掉。另在多个网站对于被告所售房屋的介绍有提及学区、湖滨小区、十一中等内容。3.瀚林国际花园小区属于新东方社区。2019年有落户在该小区的业主子女初中被九江市三中录取。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》并未对“学区”问题进行约定，原告提供的九江电视台、住在九江平台等的宣传，应视为被告的要约邀请，不应视为被告对原告关于“学区”的承诺。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定…….该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告作为开发商对于未载入商品房买卖合同的说明和允诺承担责任的前提是该说明或允诺系针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出，而教育资源即所谓的“学区”是否属于原告商品房开发规划范围，法律并未有明确的界定，且“学区”的划分属于教育行政部门的职权，不是商品房开发商所能决定和允诺的，因此，不应将“学区”认定为原告商品房开发规划范围。故原告认为被告交付的房屋不符合双方约定的学区要求，不满足交房条件，要求被告承担违约和赔偿责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国教育法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告桂芳的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告桂芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  何凡二〇二〇年八月十三日法官助理周冰倩书记员黄欢