北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9069号原告：连冬冬，男，1983年10月18日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：王超，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵勇，北京市中闻律师事务所实习律师。被告：北京英加教育咨询有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路********。法定代表人：方楠。委托诉讼代理人：范静，女，1986年10月21日出生，汉族，该单位员工。原告连冬冬与被告北京英加教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连冬冬的委托诉讼代理人王超、赵勇，被告北京英加教育咨询有限公司的法定代表人方楠、委托诉讼代理人范静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告连冬冬向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告欠付租金5225元；2、判令被告给付原告违约金28875元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区建国门北大街街道办事处X号X单元房屋租予被告，月租金28875元，按季度支付。租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方提前退租的，应当提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，甲方还应退还相应租金。受新冠病毒疫情影响，被告与原告就免租事宜进行协商，但未达成一致。2020年3月19日，被告发函称因新冠病毒疫情影响，被告难以继续承租，希望提前解除合同。2020年4月18日，双方办理房屋交接手续，但被告至今未支付2020年3月15日至2020年4月18日期间的租金32725元，扣除押金27500元，尚欠5225元，且被告提前解除合同应当支付违约金。经与被告协商未果，故成此诉。被告北京英加教育咨询有限公司辩称：原告所述签订合同情况属实，被告交纳了第一季度租金和押金。因新冠病毒疫情影响，被告在2020年2月16日向原告之妻石敏说明公司经营状况，提出减免租金申请。但石敏一直未予回复。2020年3月9日，被告再次发出申请，石敏表示只能减免20天租金。被告遂于当日提出缓交租金申请，2020年3月16日原告回函称被告未按期交纳租金构成违约，2020年3月17日，被告经慎重考虑，提出解除合同，并同意从押金中扣除3月15日至3月19日的租金再给予原告适当补偿，但原告未予回复。2020年3月21日、22日被告搬离涉案房屋，物业表示未经业主同意，不得搬离。直到4月18日，双方进行了交接。被告系从事教育咨询的公司，营业内容主要为向中小学生教授非物质文化遗产课程，承租涉案房屋用于员工培训。但受疫情影响，学校均未开学，被告无经营收入，涉案房屋所在楼宇也因管控措施无法进入。被告并非恶意拖欠租金，且一开始就积极与原告协商。不同意原告诉讼请求，即使支付违约金，也认为合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减。本院经审理认定事实如下：位于北京市东城区建国门北大街****系原告连冬冬所有。2019年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将东城区建国门北大街X号X单元租予乙方用于办公，租赁期限自2019年12月15日至2020年12月14日。月租金28875元，乙方应于2019年12月11日支付2019年12月15日至2020年3月14日期间的租金；于2020年3月5日支付2020年3月15日至2020年6月14日期间的租金……押金27500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。租赁期内，甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应租金。合同签订后，被告支付押金27500元和第一期租金，此后租金未交纳。庭审中，被告提交被告代理人范静与原告之妻石某的微信聊天记录及范静、石某、原告代理人王超等的微信群聊天记录，范静与石敏的微信聊天记录显示，2020年2月16日，范静提出因新冠病毒疫情影响，向原告申请减免租金，石某要求原告提交租金减免申请，与原告进行协商。2020年3月初，范静提交房租减免申请书，并表示涉案房屋所在楼宇要求复工率不得超过30%。石某表示同意减免20日租金，并要求被告尽快支付。范静、石某、王超等的微信群聊天记录显示,2020年3月17日，范静表示因疫情对教育行业影响非常大，原告零收入状态不知持续多久，因不可抗力，迫于资金周转压力，提出解约。原告代理人表示被告无权基于疫情行使解除权。如提前退租，应按照合同约定向原告支付相当于一个月租金的违约金，并补交至2020年4月18日的租金，被告可在2020年4月18日前搬离。如无需退租，在3月20日前交纳租金，原告承诺减免20天租金仍然有效。范静表示接受，并要求原告发函。原告称鉴于被告提出解除合同，被告直接发函给原告即可，双方核算费用，被告在4月18日前搬离。随后，范静在微信群中回函，主要内容为受疫情影响，被告遭受巨大经济损失，难以继续承租涉案房屋。故通知原告于2020年3月20日起，不再承租，希望原告尽早安排寻找其他租客，以免造成经济损失。3月19日，原告代理人要求被告结算3月15日至4月18日租金，支付一个月违约金并结清其他费用。但双方并未结算，被告表示此后其曾欲搬离涉案房屋，但遭到物业公司阻拦。3月24日，石敏表示，只有被告结清所有应付款项并办理交接手续，才可搬离。范静表示，从双方协商减免租金到被告提出退租，被告未作任何隐瞒，被告愿意支付自2020年3月15至3月20日的租金5680元，并以押金27500元作为特殊时期给原告的补偿。如果原告执意要求被告按照原告代理人意见执行，向被告所要6万多元，被告无法接受。之后，原告代理人多次要求被告支付截止2020年4月18日的租金及违约金，被告表示只同意支付3月15日至3月20日期间的租金，并多次要求原告配合被告搬离涉案房屋，但双方始终未达成一致。2020年4月18日，双方进行了房屋交接。另，经向物业公司核实，该公司表示被告所述其于2020年3月20几日搬离涉案房屋时，物业未同意其搬离情况属实。按照规定，租户搬离需经业主同意，但该户业主不同意其搬离。被告是从事教育咨询的公司，租赁涉案房屋用作办公。疫情期间，按照国家和社区的要求，复工率不能超过50%。本院认为，双方当事人签署的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同约定任何一方提前解除合同，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，被告虽称其因疫情影响经营困难，但其并未证明因疫情影响直接导致涉案合同无法继续履行。另从双方的聊天记录看，双方虽经多次协商，但各执一词，始终未对解除合同承担违约责任及腾退房屋相关事宜达成一致。2020年4月18日，被告腾退涉案房屋，故涉案房屋租赁合同应于当日解除。合同解除前，被告拖欠租金应予支付，故原告要求被告支付租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。另鉴于被告并不享有单方解除权，且被告亦未提供证据证明因疫情影响涉案合同目的无法实现。现被告提出解除合同，构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于被告租赁涉案房屋用于经营，因疫情因素确对其经营造成一定影响，被告提出约定的违约金过高，要求法院予以酌减，且考虑疫情因素，本院将按照公平原则依法予以酌定。被告已交纳的押金应予抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，判决如下：一、被告北京英加教育咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告连冬冬租金5225元；二、被告北京英加教育咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告连冬冬违约金14438元；三、驳回原告连冬冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，由原告连冬冬负担138元（已交纳），由被告北京英加教育咨询有限公司负担188元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年八月二十八日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟