北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初1261号原告：张二成，男，1954年10月19日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。原告：都秀琴，女，1958年3月2日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。二原告委托诉讼代理人：朱林，北京国资律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：陶永宏，北京国资律师事务所实习律师。被告：巩万清，男，1964年4月6日出生，汉族，北京市大兴区清运车队员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郁印正，北京市拓夫律师事务所律师。第三人：巩秀芳，女，1981年10月22日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。第三人：张某，男，2005年12月4日出生，汉族，学生，住北京市大兴区。第三人委托诉讼代理人：许友，北京京翔律师事务所律师。原告张二成、都秀琴与被告巩万清、第三人巩秀芳、张某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张二成、原告都秀琴的共同委托诉讼代理人朱林、陶永宏，被告巩万清及委托诉讼代理人郁印正，第三人巩秀芳、第三人张某的共同委托诉讼代理人许友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张二成、原告都秀琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款28000元；2、判令被告赔偿原告因合同无效产生的经济损失1591015元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2002年12月7日，被告与两原告之子张鹏签订《契约》，约定被告将其位于北京市大兴区魏善庄镇陈各庄村的房屋及院落出售给张鹏。合同签订后，张鹏将28000元购房款给付被告，被告将房屋交付张鹏。2012年8月2日，张鹏去世。2019年3月，被告向法院起诉，请求确认2002年12月7日签订的契约无效，法院于2019年7月30日作出（2019）京0115民初9865号民事判决，判令被告与张鹏于2002年12月7日签订的农村房屋买卖契约无效。两原告不服该判决向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）京02民终13068号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。依据合同法第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告因涉案房屋升值而违背诚信原则，其具有明显过错，造成原告巨大的经济损失。综上，为了维护原告自身合法权益，原告特向法院起诉，恳请判如所请。被告巩万清辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案合同是被告和张鹏所签订的，合同签订之后张鹏没有给出房屋，涉案房屋一直由被告占有使用，张鹏已经去世，所以不产生任何损失。现原告所要求的经济损失，因房屋没有拆迁活动故没有事实基础，故经济损失不同意赔偿。第三人巩秀芳、张某辩称：同意原告的诉讼请求，要求继承人平均分配，要求法院分割。本院经审理认定事实如下：原告张二成、都秀琴系张鹏父母，第三人巩秀芳与张鹏原系夫妻关系，第三人张某系张鹏与巩秀芳之子。2002年12月7日，巩万清（出卖方）与张鹏（购买方）签订契约，内容为：经双方协商，巩万清将现住房卖给张鹏，左边巩万水，右边邓奎让，后至房后边。张鹏已给付巩万清购房款28000元。该房屋位于北京市大兴区魏善庄镇陈各庄村小西街7号，系在巩万清的宅基地上所建房屋。张鹏已去世，生前其户籍地位于北京市大兴区亦庄镇，户籍性质为非农业户口。巩秀芳为房屋所在地村集体经济组织成员，张鹏与巩万清签订契约时，张鹏与巩秀芳尚未结婚。2019年3月，巩万清向法院起诉，请求确认2002年12月7日签订的契约无效，本院于2019年7月30日作出（2019）京0115民初9865号民事判决，判令巩万清与张鹏于2002年12月7日签订的农村房屋买卖契约无效。张二成、都秀琴不服该判决向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）京02民终13068号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现争议房屋由巩万清使用。本案审理过程中，张二成、都秀琴申请对涉案房屋及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价进行评估。本院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司进行了评估，该公司做出鉴定报告，评估结论为：房屋及附属物总价82250元，宅基地区位补偿价1508765元。张二成、都秀琴向鉴定机构预缴鉴定费15910元。评估报告作出后，巩万清提出异议：“需要鉴定的房屋不属于拆迁范围内的房屋，故北京市国盛房地产评估有限责任公司不应受理委托及进行评估”。北京市国盛房地产评估有限责任公司书面回复：“因市场上并无集体土地使用权价值的交易案例，宅基地区位价值只能在拆迁腾退过程中予以量化，故宅基地区位补偿价的概念是从拆迁腾退活动中产生的，我公司根据委托鉴定事项参照相关文件精神及估价对象宅基地的具体区位状况和房屋现状综合测算的区位补偿价值和房屋及附属物的重置成新价”。巩万清申请鉴定人出庭，北京市国盛房地产评估有限责任公司彭慧秋出庭接受了质询。本院认为，本案争议的焦点是农房买卖合同无效后，未列入拆迁范围的农房的赔偿标准如何确定。对于农村房屋买卖合同无效损失赔偿问题，法律规范应为《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条。对于农村房屋买卖合同被确认无效后的损失赔偿问题，应遵循合同法规定的等价有偿和诚实信用原则，合理地认定当事人责任比例，均衡保护各方利益诉求。现已生效的判决确认张鹏与巩万清之间就北京市大兴区魏善庄镇陈各庄村小西街7号所签订的农村房屋买卖契约无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因巩万清对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，出卖人出售房屋后又要求确认合同无效，有违诚实信用原则，故出卖人巩万清应对合同无效承担主要责任。张鹏不具备购买农村宅基地及房屋资格，未经主管部门批准，违反相关法律规定擅自购买农村宅院及房屋，亦应对合同无效承担相应责任。张鹏已经去世，张二成、都秀琴、巩秀芳、张某作为继承人主张权利，理由正当，对其请求合理部分应予支持。关于购房款，应按实际交易金额予以返还；关于赔偿房屋重置成新价及附属物价款，现争议房屋已由巩万清使用，巩万清应赔偿权利人相应损失；关于宅基地区位补偿价，虽然房屋尚未进入拆迁程序，但是考虑当事人的过错、合同履行情况、房屋所处位置及合同无效后宅基地返还可能产生的利益等因素，巩万清仍应赔偿权利人上述损失。巩万清虽对评估报告提出异议，但北京市国盛房地产评估有限责任公司已作出书面回复并出庭接受质询，本院认为该评估报告委托程序合法，内容客观公正，本院予以确认，具体赔偿数额应参照评估结论予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、巩万清于本判决生效后十日内退还张二成、都秀琴、巩秀芳、张某购房款28000元；二、巩万清于本判决生效后十日内赔偿张二成、都秀琴、巩秀芳、张某房屋及附属物重置成新价、宅基地区位补偿价共计1094110.5元；三、驳回张二成、都秀琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9560元，由张二成、都秀琴负担1467元（已交纳），由巩万清负担6626元（自本判决生效后七日内交纳）；由巩秀芳、张某负担1467元（自本判决生效后七日内交纳）鉴定费15910元，由张二成、都秀琴负担2441.5元（已交纳），由巩万清负担11027元（自本判决生效后七日内交纳）；由巩秀芳、张某负担2441.5元（自本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王国生二〇二〇年八月三十一日法官助理 张东莹书 记 员 孙承铭