广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2765号原告：黎家殷，女，1990年1月20日出生，汉族，住被告：关建宇，男，1975年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************916。原告黎家殷诉被告关建宇租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，于同年7月29日公开开庭审理了本案。原告黎家殷到庭参加了诉讼，被告关建宇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎家殷向本院提出诉讼请求：1.被告退回已付保证金8000元，赔偿租赁承诺书违约金24000元及原告装修损失40000元；2.由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年1月1日达成租赁意向，双方有签订租赁合同及附属承诺书，原告租赁被告的房屋。租赁物是位于广东省佛山市南海区**************的不动产，每月需要支付租金4000元，租金是按月支付，缴纳租金有开具租金收据,租赁保证金8000元。双方签订的合同为定期合同，租赁的期限到2023年12月31日，租赁的用途是个体户经营婚纱租赁及销售。租赁期间,被告隐瞒原告该房产权属情况,该房产实际上已于2012年抵押给银行,并由于被告无法偿还债务,该房产于2019年9月被法院强制拍卖,因此对原告产生了经济损失,违反了租赁合同及附属承诺书条款。合同中对违约责任认定是：1、被告保证上述房产的权属清楚.并承担民事诉讼责任,因此给原告造成的经济损失,被告负责赔偿；2、合同终止时,经被告验收房屋,如核定无损坏,租赁保证金退回原告；3、被告为南海区桂城南海大道北92-21号铺户业主,于2016年1月1曰与原告签订房地产租赁合约,将上述铺位出租给原告作商业用途。在该租赁合约租赁期限内,如出现民事诉讼等,给与原告造成经济损失,被告承诺赔付半年租金,即24000元于原告。原告有按合同约定支付租金，因被告行为导致原告造成损失，要求被告赔偿，原告具体损失名目有：店铺装修费40000元,承诺书违约费24000元,租赁保证金8000元,合计72000元。为维护原告的合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院作出公正判决。被告未作答辩。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年12月26日，《收款收据》载明：今收到原告交来涉讼租赁物保证金8000元。被告（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订了一份《房地产租赁合约》，约定：甲方自愿将坐落于佛山市南海区**************（以下简称涉讼租赁物），建筑面积66.62平方米出租给乙方作商业用途；租赁期限自2016年1月1日至2019年12月31日止，合同期为三年，租金从2016年1月1日至2018年12月31日，月租金为4000元，从2019年1月1日至2019年12月31日月租金为4400元，租金按月计算，由乙方在每月的5号前交付给甲方，付款方式为现金支付；为保证合同的履行，乙方必须在合同签订之日向甲方缴纳租赁保证金8000元；在租赁期间，乙方不能将租赁保证金抵缴租金，本合同终止时，经甲方验收房屋，如核定无损毁，租赁保证金（不计息）退回给乙方，若乙方中途退租，则租赁保证金不退还；如需要对房屋进行改装修或者增扩设备时，须征得甲方书面同意，费用由乙方自理；乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额3%向乙方加收违约金。被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁承诺书》，约定：被告为涉讼租赁物的业主，于2016年1月1日签订房地产租赁合约，将上述铺位出租给乙方作商业用途；在该租赁合约租赁期限内，如出现民事诉讼等，给乙方造成经济损失，甲方承诺赔付半年租金，即24000元予乙方；甲乙双方签订的上述房产，租赁期限自2016年1月1日至2023年12月31日止，合同期为七年，合同期限内甲方承诺租金为4000元。2019年4月1日，原告（甲方）与佛山市禅城区匠德隆装饰设计服务部（乙方）签订《合同书》，约定：甲方委托乙方实施涉讼租赁物的铺位升级工程，涉讼工程30个工作日，乙方按时按质完成全部施工，即自2019年4月1日起至2019年4月30日；本工程总款40000元，按进度付款，合同签订后首付30%，工程完工后一个星期内甲方付清乙方全部工程余款。案外人何志远在乙方一栏签名。原告分别于2019年4月3日、4月6日、6月27日、6月28日向何志远转账各10000元，合共40000元。2020年1月22日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告主张其已支付租赁保证金8000元及2019年10月30日前的租金予被告，并支付了2019年11月1日至2020年1月31日的租金给新业主冯煜翀。另查明，广东省佛山市禅城区人民法院出具《执行裁定书》，裁定：解除对被告名下涉讼租赁物的查封，并注销该不动产原产权证照佛山市南海区************之二铺【国用（2006）0112732】、所有的抵押登记（0200037109）及他项权证；将上述不动产的使用权及相应的其他权利归买受人冯煜翀所有，上述商铺的财产权自本裁定送达买受人冯煜翀时起转移；买受人冯煜翀应当在收到本裁定之日起30日内持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，相关费用由买受人承担。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合约》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为出租方应依诚实信用原则确保涉讼租赁物在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，现涉讼租赁物因被告原因被法院查封并拍卖，原告因新买受人提高租金标准，双方不能就租金标准达成一致约定，原告已于2020年2月13日搬离涉讼租赁物，故本院依法确认原、被告签订的《房地产租赁合约》于该日解除。涉讼合同因被告违约解除，原告请求被告返还保证金8000元，本院依法予以支持。根据《租赁承诺书》的约定，在合同履行期限内，被告因涉讼租赁物产生民事诉讼，应向原告赔付6个月租金24000元，原告请求被告支付违约金24000元，本院依法予以支持。按照合同约定，原告对涉案租赁物进行改装修需经被告书面同意，原告未能举证证明其装修有经被告书面同意，且本院已支持被告向原告支付违约金24000元的请求，该违约金已足以弥补原告的损失，故原告请求被告赔偿装修损失40000元，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告关建宇应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金8000元予原告黎家殷；二、被告关建宇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金24000元予原告黎家殷；三、驳回原告黎家殷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1600元（原告黎家殷已预交），由原告黎家殷负担1000元，被告关建宇负担600元，被告关建宇负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告黎家殷，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吕冬娥人民陪审员  冯嘉辉人民陪审员  张庆维二〇二〇年八月二十一日书 记 员  刘冬花