成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初3172号等5案 原告：罗强等(详见附表一)。 委托诉讼代理人：杨彧苹，四川仓颉律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川蜀道实业发展有限责任公司。住所地：成都市温江区永宁镇天堰村**。 法定代表人：刘宇，总经理。 委托诉讼代理人：胡亮，四川拓越律师事务所律师，特别授权代理。 原告罗强等(详见附表一)与被告四川蜀道实业发展有限责任公司（以下简称蜀道公司）房屋买卖合同纠纷五案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告罗强等(详见附表一)委托诉讼代理人杨彧苹、被告蜀道公司委托诉讼代理人胡亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗强等向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令自2020年1月1日起至天然气开通之日止，按同地段同类房屋租金标准23.3元/㎡/月支付逾期交房违约金；2.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，购买佳年华新生活A区三期住宅（房号、面积详见附表一）。根据预售合同第十八条第（一）项约定，被告应在2019年12月31日前向原告交付房屋，但被告2020年6月3日才通知7栋业主于2020年6月12日收房、6栋业主于2020年6月14日收房，且原告购买的房屋2020年6月22日才通过消防验收，截止起诉日仍未开通天然气，无法满足日常使用需求，被告逾期交房的违约行为严重损害原告的合法权益，但根据逾期合同第十九条约定的违约金计算标准（逾期期间在180日内的按已付房款万分之零点五计算违约金，逾期超过180日的自181日起按已付房款万分之一计算违约金），不能弥补原告实际损失。原告请求法院调整违约金，以购买房屋所在地同地段同类房屋租金标准（成都市住房和城乡建设局公布的2019年3季度公平街道平均租金为23.3元/㎡/月）向原告支付逾期交房违约金。 蜀道公司辩称，承认原告在本案中所主张的事实，但原被告签订的商品房买卖合同补充协议第三条约定，因不可抗力（新冠疫情）、政府法规、规章等强制性及行政禁令、命令(重污染天气黄色预警升级为橙色预警的通知、召开世警会)、第三人无法供货导致无法施工，可以据实予以延期。故蜀道公司虽然存在有延期交房但是不构成违约，对于原告的第一项诉讼请求所主张的违约金不予认可。如蜀道公司存在违约，蜀道公司主张其与原告之间所签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十九条第（一）款第2项中约定的关于逾期交房责任为，逾期期间在180日内的，按已付房款万分之零点五计算违约金，逾期超过180日的，自第181日起按已付房款万分之一计算违约金。原告收房的时间不能以天然气开通之日为准，应当按照2020年6月3日发出通知载明的时间为准。 蜀道公司承认罗强等在本案中主张的事实，故对罗强等主张的事实予以确认。本院确认事实如下： 蜀道公司与罗强等签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定案涉房屋的建筑面积为80.95㎡（详见附表一）。其中第十八条约定出卖人应当在2019年12月31日之前向买受人交付涉案房屋；第十九条约定了逾期交房违约金的计算方式：按照逾期时间，分别处理:（1）逾期在一百八十日之内，自第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。 《商品房买卖合同及补充协议》第三条约定，如遇下列特殊原因，房屋的交付时间可据实予以延期且出卖人不承担任何责任：1.遭遇自然灾害（包含地震、洪灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地面突然下陷等）和其他不可抗力（包括战争、军事行为、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等），且出卖人在不可抗力事件结束之日后60日内告知买受人的；2.执行法律、政府法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令。 另查明，2020年6月3日，蜀道公司通知将案涉房屋交付于罗强等（通知载明的具体交房时间详见附表一）。成都市住房和城乡建设局公布的温江区公平街道同类房屋租金的计算标准为每月每平方米23.3元。四川省人民政府于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级应急响应。 本院认为，蜀道公司与罗强等之间签订《商品房买卖合同（预售）》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同（预售）》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 本案中，蜀道公司承认原告主张的事实。争议焦点在于：1.蜀道公司延期交付是否构成违约，如果违约，是否可以免责；2.如蜀道公司不免责，以交付通知书载明的时间还是以开通天然气之日计算违约金的截止时间；3.如蜀道公司不免责，合同中约定的逾期交房违约金的计算标准是否过低，是否应当参照同期、同地段、同类房屋租金计算标准进行调整。针对争议焦点，本院具体分析如下。 一、关于蜀道公司延期交房是否可以免责。《商品房买卖合同及补充协议》第三条约定，如遇下列特殊原因，房屋的交付时间可据实予以延期且出卖人不承担任何责任：1.遭遇自然灾害（包含地震、洪灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地面突然下陷等）和其他不可抗力（包括战争、军事行为、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等），且出卖人在不可抗力事件结束之日后60日内告知买受人的；2.执行法律、政府法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令。对于砂石供货问题是否可以延迟交房的认定，砂石供货不属于补充协议中约定的延期事由，只是商业交易中存在的行业风险。发生砂石供货问题的时间2017年7月，而约定的交房时间2019年12月31日，在距离交房日期还有2年多的时间，砂石供货不应当对交房产生影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故砂石无法供货，并不能免除蜀道公司对于业主的违约责任。对于世警会是否导致工程停工的问题，在温江区××组××室关于开展世警会期间相关的通知中载明了需要停工、停运涉及的项目，但并没有包含蜀道公司承建的佳年华•新生活小区。对于2019年12月重污染天气导致的停工，因重污染天气治理不是在2019年才开始实施，蜀道公司在约定交房日期前应当能够预见到，因此不属于免责事由。且蜀道公司作为开发商，从法律规定或者承担社会责任角度考虑，也因该将企业发展、工程建设和环境保护相结合，以绿色低碳节能的发展理念推动案涉房地产开发建设，故经常性的重污染天气治理停工不属于免责事由。对于新型冠状病毒肺炎疫情是否可以延期。发生新型冠状病毒肺炎疫情符合属于合同约定的不可抗力的情形，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，合同约定的交房日期为2019年12月31日，四川省因新型冠状病毒肺炎疫情进入紧急状态的时间（突发公共卫生事件一级应急响应）在2020年1月24日，蜀道公司在延迟履行后才发生不可抗力，故不能免责。 二、关于逾期交房违约的截止时间。《商品房买卖合同（预售）》第十六条第一款关于天然气的约定为：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管道连接，保证燃气供应。并未约定通气为交房条件，天然气未实际开通，属于交付瑕疵而不属于延期交房，不能以未通气主张逾期交房的违约责任。关于收房后不能及时使用燃气所造成的损失，原告可依法另行主张权利。庭审释明如果法庭不支持违约截止时间为天然气开通之日止，原告同意将违约时间计算截止至蜀道公司2020年6月3日发布的佳年华•新生活A区交房通知书载明的时间。 三、关于合同中约定的逾期交房违约金的计算标准是否过低，是否应当参照同期、同地段、同类房屋租金计算标准进行调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据该规定，当事人有权以《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金过低为由，主张按照违约造成的损失增加违约金数额。本案中，罗强等从逾期交房时间从2020年1月1日起到2020年6月14日（详见附表一），按照《商品房买卖合同（预售）》约定逾期期间在180日内的，按已付房款万分之零点五计算违约金，远远低于罗强等主张的成都市××房××街道同类房屋租金的计算标准所得违约金（详见附表一）。且在庭审中，蜀道公司对于成都市住房和城乡建设局公布的温江区公平街道同期、同类房屋租金的计算标准为每月每平方米为23.3元无异议。蜀道公司逾期5个多月交付房屋，罗强等业主失去在此期间内可以得到的租金利益。根据违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅的基本原则，故，参照成都市住房和城乡建设局公布的温江区公平街道同类房屋租金的计算标准，本院酌情支持违约金。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第二百七十一条的规定，判决如下： 一、四川蜀道实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向罗强等原告支付逾期交房违约金（详见附表二）； 二、驳回罗强等原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取（详见附表二），由四川蜀道实业发展有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  马宁利 二〇二〇年八月十七日 书记员  李凯敏 附表一                            案号                       原告基本信息                       房号                       面积（单位：平方米）                       通知载明的交房时间                       按照租房计算的违约金金额（单位：元）                               （2020）川0115民初3172号                       罗强，男，汉族，                                 80.95                       2020年6月14日                       10310.87                               （2020）川0115民初3173号                       何芳，女，汉族，                                 80.05                       2020年6月14日                       10196.24                               （2020）川0115民初3174号                       彭兰，女，汉族，                                 67.38                       2020年6月12日                       8477.75                               （2020）川0115民初3175号                       赵晶，女，汉族，                                 80.95                       2020年6月14日                       10310.87                               （2020）川0115民初3176号                       何婧，女，汉族，                                 80.05                       2020年6月14日                       10196.24                附表二                            案号                       原告                       判决金额（单位：元）                       诉讼费负担金额（单元：元）                               （2020）川0115民初3172号                       罗强，男，汉族                       10300                       30                               （2020）川0115民初3173号                       何芳，女，汉族                       10100                       28                               （2020）川0115民初3174号                       彭兰，女，汉族                       8400                       25                               （2020）川0115民初3175号                       赵晶，女，汉族                       10300                       30                               （2020）川0115民初3176号                       何婧，女，汉族                       10100                       28