河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终1361号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴磊，男，汉族，1987年11月20日生，住襄城县。委托诉讼代理人：闫国贤，男，汉族，1967年6月26日生，住平顶山市卫**。上诉人（原审被告、反诉原告）：河南金业房地产开发有限公司，住所地：平顶山市舞钢市新行政审批中心****。法定代表人：赵辉，任总经理。委托诉讼代理人:闫国耀，男，汉族，1958年4月16日出生，住河南省舞阳县。系公司员工。委托诉讼代理人：张东升，河南首山律师事务所律师。上诉人吴磊因与上诉人河南金业房地产开发有限公司（以下简称金业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省襄城县人民法院（2019）豫1025民初4056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴磊及其委托诉讼代理人闫国贤、上诉人金业公司的委托诉讼代理人闫国耀、张东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴磊上诉请求：1、即便按照2016年被上诉人售出的房屋价格每平方米3312元计算，一审判决2900元，少给上诉人判决227424元。2、一审针对违约金方面即便按照合同约定的最低30%,但是法院按照25%判决，少给上诉人判决80000元。上诉请求共计307424元。事实与理由：一、一审案件事实不清，采用的2017年房屋价格2900元没有证据,上诉人有新证据证明即便在2016年被上诉人售出的房屋价格每平方米3312元。1、按照合同法中买卖合同的理解,出卖人违约没有及时交付标的物的,并且由于时间的推移货物涨价,买受人有权按照起诉时的货物价格主张权利。本案中,由于被上诉人没有及时交付房屋引起纠纷,上诉人有权按照现在的房屋市场价格主张,现在该地段的房屋价格在4000元以上。但是，一审法院按照2017年合同到期的房屋价格判决案件，适用法律不当。2、即便按照2017年的市场价判决，每平方米2900元也没有依据，也是一审法院主观猜测。因为在2016年10月，上诉人有新证据证明被上诉人出卖的房屋价格每平方米是3312元。552平方米每平方米少判决412元,共计227424元。二、一审法院认为降低合同约定的最低违约金30%,违背当事人意思自治原则。双方合同约定,违约金30%至50%,根据合同法中关于违约金的规定，不得超过30%，双方约定的最低限是30%,没有违反法律规定，但是一审法院判令25%，既违背了双方的合同约定，又违背了合同法的立法精神。综上，请求二审法院依法改判。金业公司答辩称，一、被答辩人上诉主张增加227424元房屋价款的理由不能成立。一是被答辩人不存在等价的拆迁价值。被答辩人涉及的被征收房屋（砖木瓦房170.48㎡、砖混平房45.41㎡、简易瓦房25.81㎡,建筑面积共计241.7㎡）位于该城中村改造项目的范围，按照补偿安置方案，被答辩人应获得货币补偿款为263282.81元，加18个月的过渡安置费7200元；若被答辩人选择安置房置换，安置房面积不超过200㎡，超过部分应按按市场价购买，被答辩人选择该小区16#楼的8层西北户及14层西北户各124.2㎡安置房后应获得的各项补偿款余额为170778.81元。被答辩人不同意上述两种补偿方案，也不同意评估鉴定，造成该项目迟迟不能按时开工建设，直到2014年7月8日被答辩人持打印好的涉案《襄城县金业·御湖豪庭小区征收补偿安置补充协议》到该项目指挥部要求盖章后才同意拆迁，工作人员迫于工程建设的紧迫性未经公司法定代表人同意擅自加盖公司印章。被答辩人据此协议领取不存在的房屋装饰赔偿款25万元，18个月的过渡安置费7200元，安置房置换高达6套面积高达800.4㎡。被答辩人依据违反拆迁政策的协议条款再获得剩余的位于20#楼的4套房子总面积552平方米的安置房的房屋价款，没有对应的等价拆迁价值。二是补偿安置方案中显示选择安置房置换超过200㎡按2060元/㎡价购买。本案中被答辩人选择该小区16#楼的8层西北户及14层西北户各124.2㎡安置房，共计248.4㎡，明显超过200㎡，即使被答辩人存在对应的等价拆迁价值也应按补偿方案中2060元/㎡价购买。三是安置房区别于商品房，被答辩人主张依据商品房的售价没有事实和法律依据。拆迁安置房因房产政策的原因不能入市交易，短期内无法办理不动产手续，其价值明显低于同地段的商品房，被答辩人主张依据商品房的售价增加房屋价值，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。二、被答辩人上诉主张按30%计算违约金的主张不能成立。首先，该项目在实施过程中因周边居民的安全出行及日照、楼间距问题引发矛盾停工，经县规划局批准取消20#楼，将原21#楼变更楼层设计列为20#楼，由此造成20#楼施工延后。其次，2016-2019年度内省市县政府启动重度污染天气预警响应措施，答辩人按照政府部署多次中断该项目20#楼施工。上述造成20#楼施工延后的原因系答辩人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，故被答辩人主张的违约金及增加违约金的计算没有事实依据和法律依据，依法应予以驳回。上诉人金业公司上诉请求：一、请求依法撤销襄城县人民法院（2019)豫1025民初4056号民事判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求。二、一审二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决解除合同错误,审核证据显失公正。原审判决仅依据襄城县城关镇人民政府未经调查出具的信访事项处理意见书认定上诉人资金断链和后期拆迁困难导致20#楼没有如期完工,从而猜测亦无短期内缓解的可能,支持被上诉人解除合同的主张,原审判决审核证据显失公正。一是襄城县城关镇人民政府做出信访事项处理意见书未通知上诉人，亦未到上诉人处调查，镇政府对经县规划局批准取消20#楼，将原21#楼变更楼层设计列为20#楼的事实均不清楚,何以了解上诉人资金断链!原审判决仅依据信访事项处理意见书认定案件事实显失公正。二是原审判决对上诉人提供的《建设工程规划许可证》、《关于交办余荣仙等人反映问题的函》、《关于余荣仙等人反映问题的情况说明》、《市长信箱34686号文的回复》通知等证据能够证实涉案20#楼在实施过程中因不可抗力多次中断施工包括涉案20#楼在实施过程中因周边居民的安全出行及日照、楼间距问题引发矛盾停工的事实,及2016-2019年度内市县政府启动重度污染天气预警响应措施,上诉人按照政府部署多次中断该项目20#楼施工的事实,原审判决未予审核,置之不理。三是涉案20#楼在实施过程中因不可抗力多次中断施工导致工期延后，现主体施工至13层，原审判决审核证据显失公正,判决解除合同明显错误。二、原审判决认定涉案补充协议中关于给被上诉人剩余的位于襄城县××湖××小区××＃楼××套总面积552平方米的回迁安置房及房屋装饰赔偿款25万元的约定条款有效,认定事实不清，判决错误。一是本案不存在《襄城县金业·御湖豪庭小区征收补偿安置协议》,仅有补充协议，关于给被上诉人剩余四套回迁安置房及房屋装饰赔偿款25万元的约定条款严重突破了安置补偿政策，应当视为该约定内容没有依据，属于无效情形。被上诉人不同意补偿方案，也不同意评估鉴定，造成该项目迟迟不能按时开工建设,直到2014年7月8日被上诉人持打印好的涉案《襄城县金业·御湖豪庭小区征收补偿安置补充协议》到该项目指挥部要求盖章后才同意拆迁,工作人员迫于工程建设的紧迫性未经公司法定代表人同意擅自加盖公司印章。被上诉人据此协议领取不存在的房屋装饰赔偿款25万元,18个月的过渡安置费7200元,安置房置换高达6套面积高达800.4平方米。关于给被上诉人剩余四套回迁安置房及房屋装饰赔偿款25万元的约定条款严重突破了安置补偿政策,应当视为该约定内容没有依据，属于无效情形。同时考虑到签订涉案协议的目的是为改善居民生活条件、实现社会公共利益，如果被上诉人依据违反拆迁政策的协议条款再获得剩余的位于20#楼的4套房子总面积552平方米的安置房，势必增加政府在旧村改造项目中的公共支出，侵犯整个片区的补偿安置秩序,损害社会公共利益。二是双方均认可襄城县动迁服务所出具及被上诉人签名的房地产及附属物现场勘查登记表及补偿清单3张。能够证实依据当时征收补偿安置政策及补偿安置方案被征收人吴磊的被征收房屋（砖木瓦房170.48平方米、砖混平房45.41平方米、简易瓦房25.81平方米,建筑面积共计241.7平方米，现金补偿为110585.43元),被征收房屋及附属物应获得货币补偿款为263282.81元,加18个月的过渡安置费7200元;选择安置房置换,安置房面积不超过200平方米,超过部分应按按市场价购买,吴磊选择该小区16#楼的8层西北户及14层西北户各124.2平方米安置房,多出48.4平方米按2060元每平方米(《襄城县丽水御苑（箭道坑)二期搬迁补偿安置方案》附件二)补足差价99704元后应获得的各项补偿款余额为:263282.81元+加18个月的过渡安置费7200元-被征收房屋建筑面积共计241.7平方米的现金补偿为110585.43元-多出48.4平方米按2060元/平方米差价99704元=60193.38元的事实。三是上诉人提供的《襄城县人民政府关于印发襄城县建设征收土地地上附着物和青苗补偿费标准的通知》(襄政[2011]6号)、《襄城县丽水御苑（箭道坑)二期搬迁补偿安置方案》、《襄城县丽水帝景花园拆迁现金补偿协议书》一份,能够证实涉案小区的搬迁补偿安置方案及其他被征收户按照搬迁补偿安置方案签订补偿协议书的事实。四是上诉人提供的《县城中村改造工作会议纪要》(襄城改办[2013]001号)一份、建设银行转账回单，能够证实上诉人作为征收补偿的受委托方,上述垫资的补偿安置费用均列入应付的土地出让金返还范围,关于给被上诉人剩余的位于20#楼的4套房子总面积552平方米的回迁安置房及房屋装饰赔偿款25万元的约定条款严重突破了安置补偿政策,增加政府在旧村改造项目中的公共支出，扰乱整个片区的补偿安置秩序，损害社会公共利益。五是原审判决仅依据《关于襄城县“金业·御湖豪庭”城中村改造项目核准的批复》(襄发改[2012]38号)中“资金来源由你公司自筹”,认定涉案项目非政府投资,与事实不符。该项目列为许昌市城中村改造重点项目,县政府作为旧城改造项目的法定实施主体,并由县人大牵头,城关镇政府、县住建局××××、东大街居委会参与成立拆迁安置指挥部，制定了安置补偿政策的具体标准,该标准构成签订安置补偿协议的依据。上诉人自筹资金开发建设涉案项目,与上诉人作为征收补偿的受委托方,上述垫资的拆迁补偿安置费用均列入应付的土地出让金返还范围并不矛盾，原审判决对该事实的认定明显错误。三、原审判决关于涉案房屋价款、违约金、过渡费认定事实错误，判决显失公正、公平,造成政府财政巨大经济损失。一是本案补充协议中关于给被上诉人剩余四套回迁安置房及房屋装饰赔偿款25万元的约定条款严重突破了安置补偿政策，属于无效条款。二是房屋价款、违约金基于上述无效条款而无效。三是认定过渡安置费14000元没有事实依据和法律依据。依据2014年7月8日与被上诉人签订的《襄城县金业·御湖豪庭小区征收补偿安置补充协议》,上诉人已经支付18个月的过渡安置费7200元,并于2015年7月已经交付被被上诉人置换安置房2套面积高达248.4平方米,超出被上诉人原房屋产权面积241.7平方米。无论本案涉及的位于20#楼的4套总面积552平方米的回迁安置房的约定是否有效,基于上诉人已经交付被上诉人超出被上诉人原房屋产权面积的2套安置房的事实，被上诉人请求支付35个月的过渡安置费14000元没有事实依据和法律依据。四是原审错误的判决导致上诉人垫资的拆迁补偿安置费用最终由土地出让金中返还,造成政府财政巨大经济损失。四、上诉人的原审反诉请求依法应予得到支持。补充协议中关于给被上诉人剩余四套回迁安置房及房屋装饰赔偿款25万元的约定条款严重突破了安置补偿政策，属于无效情形。依据双方均认可襄城县动迁服务所出具及被上诉人签名的房地产及附属物现场勘查登记表及补偿清单3张,在被上诉人实际领取房屋装饰赔偿款25万元,18个月的过渡安置费7200元,及该小区16#楼的8层西北户及14层西北户各124.2平方米安置房后计算出现金补偿应为60193.38元。被上诉人依法应返还上诉人征收补偿款:25万元+7200元-60193.38元=197006.62元。综上所述,原审判决认定事实错误,上诉人恳请贵院查清事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。吴磊答辩称，我们认为对方上诉理由不成立，因为双方在2014年7月8日签订的有编号071的补充协议，签订协议后金业公司把我们的房屋拆除，我方全面履行了协议义务，金业公司长期不给我方交付剩余的4套房屋造成本案纠纷，金业公司严重违约，但是他们上诉说成不可抗力，金业公司曲解了法律规定的不可抗力，双方签订的补充协议，明确补偿800.4平方米共计6套房子，但是金业公司在上诉中又自称协议没有经过法定代表人签名，歪曲本案基本事实。吴磊向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间2014年7月8日签订的《襄城县金业?御湖豪庭小区征收补偿安置补充协议》。2、被告赔偿原告房屋价款2208000元，40%违约金883200元，逾期35个月过渡费14000元，合计3105200元。3、诉讼费及鉴定费由被告承担。金业公司向一审法院反诉请求：1、人民法院依法确认金业公司与吴磊签订《襄城县金业?御湖豪庭小区征收补偿安置补充协议》中关于给吴磊剩余的位于湖××小区××＃楼××套总面积552平方米的回迁安置房及房屋装饰赔偿款25万元的约定条款违法无效。2、判令吴磊依法返还金业公司征收补偿款197006.62元。3、本案诉讼费由吴磊负担。一审法院认定事实：襄城县金业·御湖豪庭小区由金业公司开发承建。2014年7月8日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：征收编号：071，甲方：河南金业房地产开发有限公司，乙方：吴磊，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及襄政【2011】15号文件有关规定，补充条款如下，本补充协议与正式协议具有同等法律效力:一、甲方拆迁乙方位于襄城县××东大街社区居委会的房产一处，被征收人选择房屋产权置换，甲方置换给乙方六套房屋。置换给乙方的房屋为甲方向社会公开销售的商品房。二、甲方置换给乙方的房屋预定位置为:1、16号楼单元8层西北户，户型面积约124.2平方米。2、16号楼单元14层西北户，户型面积约124.2平方米。3、20号楼单元16层西户，户型面积约136平方米。4、20号楼单元12层西A户，户型面积约136平方米。5、20号楼单元16层东B户，户型面积约140平方米。6、20号楼单元9层东B户，户型面积约140平方米。以上置换房屋总面积共计约800.4平方米(房屋面积以房产部门实际测绘为准)。其中1、2为已建成的房屋，3、4、5、6为未建房屋，甲方承诺该四套房屋为商住高层建筑(甲方称该楼暂定为20号楼)，甲方不得擅自改变房屋位置。如甲方未按约定位置、面积、层次、时间给乙方交付房屋的，甲方应按本小区实际销售价格补偿乙方，另外甲方还应按总价款的30％-55％支付违约金。乙方可向有管辖权的法院起诉，要求甲方按合同履行义务。三、甲方对外出售房屋的价格与乙方无关，乙方不支付因房屋面积和单价而产生的差价和任何费用。四、交房时间:已建成的两套房屋甲方在2014年12月2日前交付给乙方，未建成的4套房屋甲方在合同签订之日起18个月交付乙方，如逾期可延迟至2017年1月10日交付给乙方，甲方已支付乙方过渡费18个月7200元整(大写:柒仟贰佰整)，如18个月未能交付安置房则继续支付过渡费直至交房。五、甲方在2014年7月8日前支付给乙方拆迁房屋内、外装修装饰赔偿款250000元(大写贰拾伍万元整)。自本协议生效之日起。六、甲方有义务协助乙方办理房屋所有权证书，所需费用全部由甲方承担，乙方不承担任何费用。七、上述房屋保修期按照国家有关规定执行。八、甲方承诺免收乙方5年物业管理费。如甲方不负责该小区的物业管理，则由甲方向负责物业管理的物业公司缴纳该部分费用。九、房屋验收。开发商楼房建成后，依照:1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格；2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差；3、开发商出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。待乙方验收合格后，甲方交付乙方房产证、土地证。若乙方因房屋质量或规格不符合商品房交房标准而不予签字，在甲乙双方协商前提下解决。协商未达成，乙方可要求更换户型和位置，并根据房屋质量问题甲方给予乙方(总房款30％-55％金额补偿)。十、违约责任问题。甲乙双方在平等协商的前提下，修订和签订合同。如甲方(河南金业房地产开发有限公司)未及时或未完全按照合同办理，视为甲方违约。甲乙双方在此基础进行协商。协商未达成，甲方需支付乙方总赔偿金额30％-55％的违约责任金。十一、本协议经甲、乙双方签字后即发生法律效力。本协议一式四份，甲、乙双方各执一份。甲方签字（盖章）：河南金业房地开发有限公司，朱世佳，乙方签字（盖章）：吴磊，2014年7月8日。《补充协议》签订后，金业公司将协议约定的1、2套位于16号楼的两套房屋交付给吴磊，3、4、5、6套位于20号楼的房屋至今未交付。2019年11月22日，吴磊诉至本院请求：1、解除原、被告之间2014年7月8日签订的《襄城县金业?御湖豪庭小区征收补偿安置补充协议》。2、被告赔偿原告房屋价款2208000元，40%违约金883200元，逾期35个月过渡费14000元，合计3105200元。3、诉讼费及鉴定费由被告承担。2019年12月16日，金业公司提起反诉，请求：1、人民法院依法确认金业公司与吴磊签订《襄城县金业?御湖豪庭小区征收补偿安置补充协议》中关于给吴磊剩余的位于湖××小区××＃楼××套总面积552平方米的回迁安置房及房屋装饰赔偿款25万元的约定条款违法无效。2、判令吴磊依法返还金业公司征收补偿款197006.62元。3、本案诉讼费由吴磊负担。庭审中，经本院询问，原、被告2017年御湖豪庭小区的房屋销售价，吴磊自述为3000元左右，金业公司自述2700、2800元左右。另查明：襄城县发展和改革委员会襄发改【2012】38号文件载明：“河南金业房地产开发有限公司：你公司《关于建设‘金业?御湖豪庭’城中村改造建设项目申请报告的请示》及有关材料收悉。项目总投资28280万元，资金来源由你公司自筹。”襄城县城关镇人民政府的信访事项处理意见书载明：“处理意见：根据吴磊与御湖豪庭开发商金业房地产开发有限公司签订的补偿协议，约定共补偿给吴磊房屋6套，现已交付吴磊两套且已入住，其余4套均在御湖豪庭20号楼。因开发商资金断链、以及后期拆迁困难，导致20号楼没有如期完工，致使剩余4套房屋未能进行及时安置。通过协调，金业房地产开发有限公司内已向承诺，本着公平公正和互通友好的原则，愿意按照协议与吴磊协商超期过渡费兑付事宜。”一审法院认为，一、关于涉案《补充协议》中关于给吴磊剩余的位于湖××小区××＃楼××套总面积552平方米的回迁安置房及房屋装饰赔偿款25万元的约定条款是否无效的问题。《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条规定：无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条规定行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，金业公司承建襄城县金业?御湖豪庭小区，拆迁吴磊位于襄城县××东大街社区居委会的房产一处，双方于2014年7月8日签订《补充协议》，约定：金业公司给吴磊置换位于湖××小区××＃的两套房屋及20#楼的4套总面积800.4平方米的回迁安置房及房屋装饰赔偿款25万元，该合同系当事人真实意思表示，不具有《中华人民共和国民法总则》规定的合同无效的情形，系合法有效的合同。金业公司称该合同系金业公司工作人员迫于工程建设的紧迫性未经公司法定代表人同意擅自加盖公司印章，且如果吴磊依据上述协议获得剩余的位于20#的4套房子总面积552平方米的安置房，势必增加政府在旧村改造项目中的公共支出，侵犯整个片区的补偿安置秩序，损害社会公共利益，故该部分约定应为无效。本院认为，金业公司提供的襄城县发展和改革委员会“襄发改【2012】38号”文件已明确“项目总投资28280万元，资金来源由你公司自筹”说明涉案项目并非系政府投资，而是由金业公司作为房地产开发企业自筹，金业公司作为从事房地产开发与销售的企业，为开发进度而与相对方签订协议，相对方房屋拆迁后又主张所签协议无效，不仅无事实和法律依据，且与诚实信用的民事原则相悖，依法不应予以支持。故涉案《补充协议》系合法有效的合同，双方当事人应严格履行该合同约定的义务，对金业公司要求确认上述协议中关于给吴磊剩余的位于湖××小区××＃楼××套总面积552平方米的回迁安置房及房屋装饰赔偿款25万元的约定条款无效的主张不予支持。在上述约定合法有效的基础上，金业公司按照合同约定支付吴磊房屋装饰赔偿款250000元及18个月的过渡费7200元，是履行合同约定义务，不违反法律规定，不应予以返还。综上，金业公司的反诉请求，本院均不予支持。二、关于涉案《补充协议》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案，原、被告签订的《补充协议》约定：“金业公司拆迁吴磊位于襄城县××东大街社区居委会的房产一处，被征收人选择房屋产权置换，金业公司置换给吴磊六套房屋，已建成的16号楼的两套房屋金业公司已于2014年12月2日前交付给吴磊，未建成的20号楼的4套房屋金业公司应在合同签订之日起18个月交付吴磊，如逾期可延迟至2017年1月10日交付给吴磊。但至今已逾三年多，根据金业公司答辩经县规划局批准取消20#楼，将原21#楼变更楼层设计列为20#楼。但金业公司仍未将约定的20#楼的4套房屋交付吴磊，且根据襄城县城关镇人民政府的信访事项处理意见书的处理意见，金业公司因资金断链及后期拆迁困难，导致20#楼没有如期完成，且该状况已经持续了几年时间，从目前情况来看，亦无短期内缓解的可能，故吴磊请求解除原、被告签订的《补充协议》有事实和法律依据，本院予以支持。金业公司于2019年12月6日收到吴磊的起诉状，应为吴磊要求解除合同通知到达金业公司，故《补充协议》自2019年12月6日起解除。三、关于金业公司应赔偿吴磊房屋价款、违约金及过渡费的问题。本案原、被告签订的《补充协议》约定：“如甲方未按约定位置、面积、层次、时间给乙方交付房屋的，甲方应按本小区实际销售价格补偿乙方，另外甲方还应按总价款的30％-55％支付违约金。”庭审中，原告认可该约定中的“实际销售价格”为合同到期时的实际销售价格，即2017年的实际销售价格，结合原、被告陈述及当地2017年商品房买卖市场成交价情况，本院酌定涉案房产实际销售价格为2900元。金业公司未按时交付吴磊的房屋面积为552平方米，故金业公司应补偿乙方房屋价款1600800元（2900元×552平方米）。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。最高人民法院法发〔2009〕40号《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》认为：对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。人民法院根据《合同法》第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。本案原、被告签订《补充协议》约定：金业公司在2017年1月10日前交付吴磊下余的四套房屋，如金业公司未按约定位置、面积、层次、时间给吴磊交付房屋的，金业公司应按本小区实际销售价格补偿吴磊，另外金业公司还应按总价款的30％-55％支付违约金。至今已逾三年之久金业公司仍未交付吴磊约定的四套房屋，依照上述法律规定，本院综合考虑金业公司的违约情形、2017年至2020年商品房买卖市场成交价的变化趋势，本院酌定金业公司按总价款的25%赔付吴磊违约金，为400200元（1600800元×25%）。关于逾期的过渡费。本案原、被告签订的《补充协议》约定：未建成的4套房屋金业公司在合同签订之日起18个月交付吴磊，金业公司已支付吴磊过渡费18个月7200元，如18个月未能交付安置房则继续支付过渡费直至交房。该约定证明金业公司已支付吴磊自合同签订之日2014年7月至2015年12月共计18个月的过渡费，自2016年1月起，金业公司未再支付过过渡费，故吴磊主张金业公司支付至2019年11月共35个月的过渡费共计14000元，是其真实意思表示，且未加重被告负担，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴磊与被告河南金业房地产开发有限公司于2014年7月8日签订的《襄城县金业?御湖豪庭小区征收补偿安置补充协议》于2019年12月6日解除。二、被告河南金业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴磊房屋价款1600800元、违约金400200元，逾期过渡费14000元，以上共计2015000元。三、驳回原告吴磊的其他诉讼请求。四、驳回河南金业房地产开发有限公司的反诉请求。二审期间，吴磊新提供的证据是:2016年10月20日商品房买卖合同一份，证明2016年10月卖房价格为3312.08元每平方。金业公司对证据发表质证意见是：该证据不属于新证据，该合同属于复印件，真实性不予认可，该复印件中买受人信息以及房屋的位置信息均被掩盖，不能看出真实信息。本院对吴磊二审提供的新证据经审核后认为，购房合同系复印件，且相关信息缺失，真实性无法核实，不予认定。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，关于涉案《补充协议》的效力问题，经审查涉案协议系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，协议内容并不存在《民法总则》及《合同法》中关于合同无效的情形，故涉案《补充协议》合法有效，金业公司上诉称协议中关于补偿吴磊4套总面积552平方米的回迁安置房及房屋装饰赔偿款25万元的约定条款无效的意见，不予支持。关于《补充协议》是否应予解除的意见，双方在2014年签订了涉案协议，涉案协议约定未建成的20号楼的4套房屋金业公司应在合同签订之日起18个月交付吴磊，如逾期可延迟至2017年1月10日，但至今已超过协议约定的最迟交房时间三年多，金业公司仍未按照协议约定将剩余安置房屋交付给吴磊，且根据襄城县城关镇人民政府信访事项处理意见书中载明的金业公司因资金断链及后期拆迁困难，导致20#楼没有如期完成，且该状况已经持续了几年时间，从目前情况来看，亦无短期内缓解可能的状况，金业公司已经迟延履行协议约定的义务，在合理期限内仍不能履行，故原审根据吴磊请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，将涉案《补充协议》予以解除并无不当。关于上诉人吴磊提出原审按每平方米2900元的价格进行补偿过低的意见，本案吴磊主张的房屋补偿系拆迁安置补偿，不能完全按照商品房的市场交易价格进行评判，故原审结合当时当地的房产交易价格及案件事实，依法酌定按2900元每平方米进行补偿合情合理。关于吴磊提出违约金应按总价款的30%执行的意见，根据最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，双方约定的违约金标准为总价款的30%-50%过高，原审结合全案事实及双方当事人的履约情况，根据公平原则和诚实信用原则将违约金标准下调至总价款的25%符合法律规定。综上所述，吴磊、金业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。吴磊缴纳的二审案件受理费5911元，河南金业房地产开发有限公司缴纳的二审案件受理费22920元，各自负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  谢新旗二〇二〇年八月十一日书记员  李一静