福建省顺昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0721民初1098号 原告：顺昌县物业管理处，统一社会信用代码9135072115710692XU，住所地福建省顺昌县双溪街道中解南北街**福昌楼**。 法定代表人：陈宁，经理。 委托诉讼代理人：刘建明，女。 委托诉讼代理人：欧秀珠，顺昌县弘正圆法律服务所法律工作者。 被告：冯德奎，男，1976年3月18日出生，汉族，住福建省顺昌县（系确认送达地址）。 原告顺昌县物业管理处与被告冯德奎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告顺昌县物业管理处的委托诉讼代理人刘建明、欧秀珠及被告冯德奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顺昌县物业管理处向本院提出诉讼请求：判令冯德奎立即支付自2016年1月至2019年10月间的物业服务费2071.96元及违约金728.78元，共计2800.74元。事实和理由:冯德奎于2014年8月4日与顺昌县物业管理处签订《前期物业管理服务合同》。双方约定了服务项目、收费标准、权利义务等内容。合同签订后，顺昌县物业管理处依合同约定提供了物业服务，但冯德奎在合同履行期内拒交物业服务费及其他相关费用。自2016年1月起至2019年10月止，累计共欠顺昌县物业管理处物业服务费2071.96元及违约金728.78元，共计2800.74元。顺昌县物业管理处经多次催收，并向冯德奎发出书面催费通知，但冯德奎仍拒不支付。冯德奎的行为已构成违约，请求法院依法判如所请。 冯德奎辩称，冯德奎未支付物业服务费是因为：一、顺昌县物业管理处不能按照物业合同的约定提供物业服务，违约在先。具体包括：1.不履行维护公共设施和环境卫生的义务，电梯、楼道时常有垃圾，走道房顶蜘蛛网到处可见，墙面剥落，还将绿化带用草甘磷打死，景观水塘里水呈黑色、垃圾漂浮，水塘边的栈道也破烂不堪，没有明显的警示标志和防范措施。未做到公共楼道、信息箱、路灯等每月清洗一次，二次供水箱每年清洗二次。小区里车辆随处停放，甚至有些车辆停放在绿化带上，消防管道也为无水状态。2.未定期公示管理小区期间物业服务费及维修基金收支情况，侵害了业主的知情权和监督权。小区的物业管理服务合同是2012年12月12日冯德奎房产的前所有权人签的名，现已经过去了7年多，顺昌县物业管理处没有与冯德奎续签合同。3.未对小区的安全防范工作尽到义务。4.顺昌县物业管理处擅自将小区内的绿化区域改造成停车场的行为是擅自改变公共设施、小区内绿化用途。5.顺昌县物业管理处对小区内的违章搭盖行为没有制止也没有向有关部门报告不法行为义务。6.滥收服务管理费以外的不合理费用。顺昌县物业管理处将安装监控的82800元计为业主的花费没有依据。顺昌县物业管理处还私自安装电梯刷卡设施，并以一个15元的价格售卖电梯卡且还与物业费捆绑，该行为违法。二、在顺昌县物业管理处纠正错误，履行行为前，冯德奎有权拒绝支付物业服务费。 经审理查明：冯德奎系顺昌县双溪街道龙山路3号龙山花园3幢A1601室房产业主（以下简称涉讼房产），该房系冯德奎于2013年从前业主俞志刚处购买。2012年12月12日，涉讼房产的前业主俞志刚与顺昌县物业管理处签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由顺昌县物业管理处提供涉讼房产的物业服务，物业管理服务费为0.46元/月·平方米，违约金计算方式为从逾期之日起每日加收1‰。涉讼房产面积为97.92平方米。冯德奎于2013年购买涉讼房产后，均按上述《前期物业管理服务合同》支付顺昌县物业管理处物业服务费至2015年12月31日，在此之后直至2019年10月31日的物业服务费经顺昌县物业管理处书面催交，冯德奎拒绝支付。 另查明，冯德奎为证明其主张向本院提交了：1.有小区业主签名的反映小区问题的材料一份（复印件），该材料主要为小区业主反映小区1号楼有业主将地面下挖造成安全隐患，楼顶及一楼地面有违章搭建等问题；2.照片五张，拟证明小区存在违章搭建及绿化被破坏的问题。针对冯德奎提交的上述证据，顺昌县物业管理处向本院提交了由其向顺昌县城市管理局反映的顺物﹝2020﹞4、9、11号三份文件及要求违章业主限期整改的通知。本院认为，该文件及通知可以证明，对于小区内的违章及绿化被破坏情况，顺昌县物业管理处已进行了劝阻，并向有关部门进行了反映。 本院认为，冯德奎虽未与顺昌县物业管理处签订书面的物业管理服务合同，但自2013年取得讼争房产后，接受了顺昌县物业管理处提供的物业服务，并按前业主与顺昌县物业管理处签订的《前期物业管理服务合同》履行了一定期限的合同义务，可以认定双方按《前期物业管理服务合同》的约定形成了事实合同关系，该《前期物业管理服务合同》已成立，故双方均应按照《前期物业管理服务合同》的约定履行合同义务。针对冯德奎提交的两份证据反映的有业主违章及绿化被破坏的问题，经审理查明顺昌县物业管理处已进行了劝阻，并向有关部门进行了反映，本院认为，顺昌县物业管理处已履行了其职责。据此，因冯德奎未能提供有效证据证明顺昌县物业管理处有违反物业管理服务合同的约定，故冯德奎应承担举证不利的法律后果。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，冯德奎应支付自2016年1月1日起至2019年10月31日期间未支付的物业费共计2071.96元（97.92平方米×0.46元/月·平方米×46个月）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，顺昌县物业管理处主张冯德奎应支付728.78元的违约金低于《前期物业管理服务合同》中关于违约金的计算标准，本院予以支持。 本院认为，虽然冯德奎在本案中因证据不足未能取得胜诉，但从本案可以看出已有业主对顺昌县物业管理处提供的物业服务表示出不满，顺昌县物业管理处应引起重视，以便为业主提供更加优质的服务。冯德奎做为业主，也应理解物业公司的工作，不应对物业公司提供的物业服务过于苛刻。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 冯德奎应于本判决生效之日起三日内支付顺昌县物业管理处物业管理服务费2071.96元及违约金728.78元，共计2800.74元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由冯德奎负担。本案受理费应于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 员  郑 彪 二〇二〇年八月二十日 法官助理  吴鼎昌 书 记 员  翁子冰 本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。