广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初1558号原告：江门市江海区宜乐居物业管理有限公司，住所地：江门市江海区翠鸣苑**之**之二。法定代表人：许国华，总经理。委托诉讼代理人：陈秀玲，女，1988年6月13日出生，汉族，住江门市江海区，系其员工。委托诉讼代理人：陆健仪，女，1976年7月17日出生，汉族，住江门市江海区古镇镇。原告江门市江海区物业管理有限公司（以下简称宜乐居公司）与被告邓凤女物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宜乐居公司的委托诉讼代理人陈秀玲、陆健仪到庭参加诉讼，被告邓凤女到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜乐居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告清偿拖欠2019年8月1日起至2020年5月31日止的物业管理费2136.10元及逾期违约金1358.56元（按每天千分之五的利率，从2019年9月11日起计至判决确定的给付之日止，暂计算至2020年5月31日止）；2.判令被告清偿拖欠原告代垫的2019年7月1日起至2020年4月30日止的公用水电分摊费用共174.11元及逾期违约金117.77元（按每天千分之五的利率从2019年9月11日起计至判决确定的给付之日止，暂计算至2020年5月31日止）；3.判令被告清偿拖欠原告代垫的2019年4栋电梯限速器检测服务费分摊费用10.41元及逾期违约金10.51元（按每天千分之五的利率从2019年11月11日起计至判决确定的给付之日止，暂计算至2020年5月31日止）；4.判令被告清偿原告代垫的邮寄催费通知书的快递费24元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。本院查明事实一、物业公司与业主签订《前期物业服务协议》的时间：2016年5月3日。二、物业公司管理的小区位置和名称：江门市江海区外海大桥南侧财富海景小区。三、业主房产位置：江门市江海区外海大桥南侧财富海景小区4幢2604室。四、业主接收房产日期：2016年5月3日。五、物业管理合同约定的物业管理费标准及缴纳日期：2014年10月1日至2017年9月30日，按2.00元/平方米/月收取；2017年10月1日至2019年9月30日，按2.38元/平方米/月收取。每月10号前交纳上月的物业管理费。六、业主房产建筑面积：89.75平方米。七、2017年10月1日起，业主每月应缴物业管理费：213.61元。八、物业管理公司有无催缴物业管理费：有。以上事实有《前期物业服务协议》《房屋交接单》及EMS快递单复印件予以证实。本院裁判理由本案属物业服务合同纠纷，双方争议及本院认定如下：一、被告是否应支付物业管理费2136.10元、公用水电分摊费用174.11元、电梯限速器检测服务费分摊费用10.41元？被告辩称，与宜乐居公司签订的物业服务合同已终止半年多尚未重新签订，宜乐居公司不具备相关费用的请求资格。因原、被告双方签订有《前期物业服务协议》，双方约定服务年限截止至2019年9月。协议到期后，宜乐居公司继续为案涉小区业主提供物业服务，该小区也未成立业主大会，未选聘新的物业公司，小区业主也未共同决定解聘宜乐居公司，故2019年10月至2020年5月间，被告事实上接受了宜乐居公司的物业服务，依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。”的规定，被告应支付《前期物业服务协议》到期后的物业管理费。被告还辩称物业公司存在乱收费及房屋存在墙体开裂等问题。有关物业公司乱收费问题，被告并未提交证据予以证明；有关房屋存在墙体开裂的问题，被告应向建设单位或侵权人等相关主体主张权利。被告相关抗辩理据不充分，本院不予以支持。参照《前期物业服务协议》第三章第六条（一）的物业管理费标准，被告应向宜乐居公司支付2019年8月1日至2020年5月31日的物业管理费2136.10（213.61×10）元。参照《前期物业服务协议》第三章第六条（二）的规定，被告应向宜乐居公司支付公用水电分摊费用与电梯限速器检测服务费分摊费用。原告提交有费用明细、水电缴费发票、公摊水及电费分摊结果、4-5栋电梯检测服务费分摊通知等证据，并对公摊费用进行了公示，其主张代被告支付了2019年7月1日至2020年4月30日的公用水电分摊费用共174.11元，2019年4栋电梯限速检测服务费分摊费用10.41元，被告在庭审中对该金额予以认可，故被告应向宜乐居公司支付公用水电分摊费用的金额为174.11元、电梯限速器检测服务费分摊费用的金额为10.41元。二、被告是否应向宜乐居公司支付违约金；若需要支付违约金，应按何标准计算？《前期物业服务协议》第七章第十九条约定：应自逾期之日起每日按应付物业服务费及相关公摊费用欠缴额的5‰交纳违约金。被告迟延交纳上述物业管理费及相关公摊费用，已构成违约，应当向宜乐居公司支付违约金。被告辩称其与宜乐居公司代表协商好半年交一次物业费，不收违约金，并提交了其与宜乐居公司工作人员的微信聊天记录予以证明。宜乐居公司对此表示，本着友好关系，业主有两到三次免除违约金机会，但是公司没有免除收取违约金。因被告提交的微信聊天记录仅能证明有两笔费用免了违约金，聊天记录里并无关于半年交一次并不收违约金的内容。故被告这一抗辩理据不充分，本院不予以采纳。由于《前期物业服务协议》约定的服务年限截止至2019年9月，且《前期物业服务协议》约定的违约金标准过高，本院根据公平原则予以调整，酌定违约金计算标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，当月物业管理费违约金自次月11日起、当月公用水电分摊费用违约金自次月起的第二个月开始计算，电梯限速器检测服务费分摊费用的违约金自2019年11月11日开始计算。三、被告是否应支付邮寄催费通知书的快递费24元给宜乐居公司？快递费是宜乐居公司因向被告催收费用而产生的合理支出，宜乐居公司提交了快递单据予以证明。原告此项请求合理合法，本院予以支持。本院裁判结果根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邓凤女应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年8月1日至2020年5月31日的物业管理费2136.10元及其违约金（其中本金213.61元自2019年9月11日起、本金213.61元自2019年10月11日起、本金213.61元自2019年11月11日起、本金213.61元自2019年12月11日起、本金213.61元自2020年1月11日起、本金213.61元自2020年2月11日起、本金213.61元自2020年3月11日起、本金213.61元自2020年4月11日起、本金213.61元自2020年5月11日起、本金213.61元自2020年6月11日起，至本判决确定的履行期限届满之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告江门市江海区宜乐居物业管理有限公司；二、被告邓凤女应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年7月1日至2020年4月30日的公用水电分摊费用174.11元及其违约金（其中本金20.93元自2019年9月11日起、本金18.63元自2019年10月11日起、本金17.59元自2019年11月11日起、本金19.99元自2019年12月11日起、本金17.36元自2020年1月11日起、本金17.52元自2020年2月11日起、本金17.33元自2020年3月11日起、本金12.21元自2020年4月11日起、本金16.39元自2020年5月11日起、本金16.16元自2020年6月11日起，至本判决确定的履行期限届满之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告江门市江海区宜乐居物业管理有限公司；三、被告邓凤女应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年4栋电梯限速器检测服务费分摊费用10.41元及其违约金（自2019年11月11日起，至本判决确定的履行期限届满之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告邓凤女应于本判决发生法律效力之日起十日内支付邮寄催费通知书的快递费24元给原告江门市江海区宜乐居物业管理有限公司。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取为25元（已由原告江门市江海区宜乐居物业管理有限公司预交），由被告邓凤女负担。原告江门市江海区宜乐居物业管理有限公司预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告邓凤女应向本院补缴案件受理费25元。本判决为终审判决。审 判 员 方畅威二〇二〇年八月二十五日法官助理 郑淑靖书 记 员 冯玉婵