广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4437号原告：钟文东，男，1990年9月22日出生，汉族，住被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**************之一，统一社会信用代码914***********441A。法定代表人：招某1。被告：招某1，男，1972年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************831。两被告共同委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。原告钟文东诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（以下简称长富公司）、招某1租赁合同纠纷一案,本院于2020年2月19日立案后，本院依法适用普通程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告钟文东、两被告的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告长富公司签订的编号为201708的《物业使用权租赁合同》和《委托经营管理合同》；2.被告长富公司退还全部物业使用权租赁金和物业维修基金共计237350元并按中国人民银行间同期贷款利率计算支付自合同实际解除之日起至款项付清之日止的利息；3.被告长富公司从逾期交房之日即2018年7月1日起按已收取的租赁金235000元的日万分之五（每日117.5元）支付违约金予原告至合同实际解除之日（暂计至2020年2月17日，违约金总额为77197.5元）；4.被告长富公司按已收取的物业维修基金2350元按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算支付自逾期交房之日即2018年7月1日起至款项付清之日止的利息（暂计至2020年2月17日，利息总计200.93元）；5.本案诉讼费用由被告承担；6.被告招某1就被告长富公司上述应承担的债务承担连带责任。事实和理由：2017年8月27日，原告与被告长富公司就位于佛山市南海区******物业（以下简称涉诉房屋）签订《物业使用权出让合同》（以下简称涉诉合同）。双方合同签订前，被告长富公司对该项目宣称为公寓可用于居住用途，原告与其他投资者基于涉案房屋的居住用途可投资自住或者出租才购买，而后合同约定用途为主导商业、办公，与前期宣传不一致。合同约定2018年6月30日前将物业交付给乙方使用，截至提起诉讼之日，该物业部分不符合竣工验收交付条件，严重影响原告正常使用。2017年8月27日，与涉诉合同同一时间，双方签订了《委托经营管理合同》，自交付之日（即自2018年7月1日）起，原告就涉诉房屋委托被告长富公司经营管理2年，合同约定物业使用权性质为商业、服务业综合开发用地，涉诉房屋只用作商业使用，原告仅收到被告招某1从个人尾号6221工商银行卡转入2018年第三季度涉诉房屋的租金收益，被告已构成根本违约。合同签订后，原告按照被告长富公司要求，将60000元涉诉合同物业使用权租赁金转入被告招某1个人尾号9317工商银行卡以及将剩余物业使用权租赁金和物业维修基金177350元转账给被告长富公司，总计转款237350元并收到被告长富公司开具的收据。后来，经原告实地走访了解，被告存在以下严重违约行为：1、涉诉房屋不符合交付条件，违反《物业使用权租赁合同》。涉诉房屋所在物业原本规划为工业用途的房屋，被告长富公司擅自改变用途建造房屋并转让使用权，涉诉房屋未经联合竣工验收，不具备交付使用的条件。违反合同双方关于交付的真实意思表示，被告长富公司以转让26年使用权的形式变相买卖房屋，且事后通过补签租赁物业使用权收楼确认书的形式掩盖涉诉房屋尚不具备交付使用的非法目的。具有明显违反合同约定及相关法律法规：《物业使用权租赁合同》第七条约定被告长富公司应于2018年6月30日前将物业交付给原告使用。《建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”收楼确认书具有明显违反《建筑法》和《合同法》的相关规定。2、被告长富公司违反《委托经营管理合同》约定不支付租金收益，构成违约。被告长富公司取得该物业的经营管理（即2018年6月30日）的两年内，每月应支付原告租金收益为1567元，每季度为4700元。截至起诉之日，原告只收到2018年第三季度的收益，被告长富公司逾期支付收益超过6个月，原告有权解除合同，并且按合同规定按季度结算相应物业租金收益，并于次季度的首月20日内付清收益。逾期每日按月租金的千分之三（即每日4.701元）作为违约金。3、被告招某1与被告长富公司财产混同，滥用被告长富公司法人独立地位和股东有限责任。涉诉合同签订后，原告按照被告长富公司要求，于2017年11月27日和2018年3月15日分别将30000元（合计60000元）涉诉合同物业使用权租赁金转入被告招某1个人账号622*************317工商银行卡，并收到被告长富公司开具的收据。《委托经营管理合同》规定，自交付之日（即自2018年7月1日）起，原告就涉诉房屋委托被告长富公司经营管理2年，合同约定按季度结算相应物业租金收益，并于次季度的首月20日内付清收益，截至目前，仅收到被告招某1从个人尾号6221工商银行卡转入2018年第三季度涉诉房屋的租金收益。被告招某1作为被告长富公司法定代表人及持股80%的实际控制人，与被告长富公司财产混同，与被告长富公司账户之间存在大量、频繁的资金往来，无法做到个人财产与公司财产相分离，严重影响被告长富公司作为法人的独立性。根据《合同法》第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益;不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。4、涉诉房屋存在严重消防问题。经了解，该物业用地的性质属于“工业用地”，该物业项目建设工程规划许可显示建设项目名称为“车间五”，目前该物业被擅自改建为密集型的公寓布局，明显不符合建设规划，同时存在极大的消防隐患，涉诉房屋为工业办公用途，而被告长富公司擅自改建“酒店式公寓”并以26年使用权的形式变卖房屋，明显违反了国家《消防法》第六章第五十八条第一款规定。涉诉房屋如出租作居住使用，原告作为出租人也存在违规出租的巨大风险，一旦发生消防、安全事故，原告责任重大。5、涉诉房屋涉嫌违反当地规章。涉诉合同约定用途为主导商业、办公。如若属于都市型产业载体，根据《关于佛山市南海区都市型产业载体管理的补充通知（南府[2012]134号）》第五条第三款规定“利用非商服用地建设的都市型产业载体销售或租赁（包括二次销售或转租）的对象为企业法人、机构等，不得销售或租赁给个人使用。”现被告长富公司将物业长租（涉嫌变相销售）给原告等个人，会导致转让合同存在无效的可能，且转让合同的租赁期限为26年违反了《合同法》强制规定的最长租赁期限为20年的规定；同时南府[2012]134号规定“建设单位设置预（销）售样板房的，不得装修装饰成住宅格局，欺骗或误导购买方。”被告长富公司在销售之前通过销售代表微信朋友圈和对外宣传材料误导购买方，存在欺骗或误导的销售行为，原告有权撤销合同并要求被告长富公司赔偿损失。由于两被告的严重违约行为及涉嫌违反《公司法》《合同法》《建筑法》《消防法》《消费者权益保护法》和地方性规章，导致原告投资公寓出租的合同目的无法实现，为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。两被告共同辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权租赁合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权租赁合同》、《委托经营管理合同》约定履行。（一）长富公司不存在任何违约行为。1、涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准，经原告确认无异议后，长富公司按合同约定时间向其交付。2、长富公司已根据与原告签订的《委托经营管理合同》向其支付经营管理收益4700元。（二）《物业使用权租赁合同》、《委托经营管理合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权租赁合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保障合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权租赁合同》，长富公司认为：（一）若以涉案物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权租赁合同》,依据《委托经营管理合同》约定，原告亦应向长富公司返还已收取的经营管理收益4700元并赔偿长富公司损失（暂计算至2020年7月28日为331.94元）。根据《委托经营管理合同》约定，原告应交付具备使用条件的物业给长富公司进行经营管理。而原告交付时物业的状况与现在状况是一样的。若案涉物业被认定为不具备投入使用的条件，即原告交付给长富公司经营管理的物业也不具备投入使用的条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取长富公司经营管理收益，应向长富公司返还。原告占用长富公司的款项获益，且造成长富公司资金占用损失，根据该合同第七、2条约定“因甲方（原告）未履行本合同约定义务造成乙方（长富公司）无法达到本合同目的……由甲方（原告）赔偿乙方（长富公司）相应的损失，同时，乙方（长富公司）有权追讨剩余期限内可能取得的委托经营收益。”为此，原告应向长富公司支付自收取之日起至返还之日止的占用费（自收取之日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至返还之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年7月20日为331.94元）。为减少累讼，应将原告收取经营管理收益及占用费在本案中扣减长富公司应退还的使用权租赁金。（二）原告主张退还全部租赁金和物业维修基金按中国人民银行同期贷款利率计算自合同解除之日起至款项付清之日止的利息，无任何事实及法律依据，应予以驳回。（三）关于逾期交付违约金。原告主张按日万分之五计算逾期违约金过高，远远高于原告的实际损失，应自2018年7月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至解除合同之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另外以235000元从2018年7月1日起算错误，应按已收取的租赁金分段计算。（四）原告主张按已收取的物业维修基金2350元计算支付自逾期交房之日起至款项付清之日止的利息无任何依据，应予以驳回，且与其第二项主张的时间段部分重合。（五）长富公司和招某1之间不存在财产混同，招某1更没有滥用公司独立地位和股东有限责任。1、招某1是长富公司股东之一，与长富公司是不同主体，相互独立。2、两被告均确认案涉使用的户名为招某1的银行账户实际使用人均是长富公司，并非由招某1本人使用，款项也属于长富公司所有，长富公司也有独立、完善的财物账册，两者的资产不存在混同的情形。3、案涉交易主体明确，两份合同时由长富公司与原告签订，全部收款收据均是长富公司出具，处理相关收楼等日常事宜的仍然是长富公司，案涉招某1账户一直由长富公司实际使用、管理，即案涉款项均由长富公司收取，经营管理收益也是长富公司支付，交易主体清晰、明确，根本不存在混同的情形。4、原告提供的招某1账户仅能证明长富公司使用户名为招某1的账户，但并无其他证据证明长富公司与招某1之间存在资产不分，账目不清的情形，导致出现人格混同的情形。事实上，长富公司或者招某1至今也没有存在严重损害公司债权人利益的行为，原告亦未提供任何证据证明。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的短信截图不能证明信息发出的主体，不能证明和本案的关联性，本院对其证据效力不予确认。原告提供的宣传文章资料及朋友圈宣传截图均没有原件核对，本院对其证据效力不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，佛山市南海长富物业投资有限公司车间五项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理建设工程竣工规划验收合格证。2017年8月27日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定物业位于长富都市创意产业园5号楼771号；物业现状为在建工程，相关手续尚在完善，对甲方以预售方式租赁上述使用权并无任何异议；物业用途为主导商业、办公；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2038年6月30日，租赁期限届满之日起甲方赠送该物业使用权给乙方至2042年8月31日止。期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁金总计235000元；甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；乙方在甲方发出书面通知后十日内不接收该物业的视为甲方于发出书面通知后第十日将物业交付，乙方应于该期限次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该物业损毁风险也转移予乙方。甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告和被告签订《委托经营管理合同》，约定原告将涉讼物业委托长富公司经营，每季度固定收益为4700元，于次季度的首月20日内付清收益。被告确认收到原告支付租赁金235000元和物业维修基金2350元。原告确认收到被告支付的经营收益4700元。招某1是长富公司的登记股东之一及法定代表人，占股80%。原告已支付的租赁金中的60000元是向长富公司指定的招某1账户支付。长富公司支付予原告的经营收益是以招某1账户支付。原告于2020年2月19日向本院提交起诉状，被告于2020年6月17日收到本案的起诉状及应诉材料。本院认为，无论《物业使用权租赁合同》如何表述约定交付之日起超过20年之后原告可继续使用租赁物的期限，不改变原告支付的租赁款对应的租赁期限实际超过20年的事实。涉讼房屋办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、长富公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定长富公司应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60天的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉讼房产未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权租赁合同》和《委托经营管理合同》，本院予以支持。长富公司已于2020年6月17日收到原告的起诉状，本院确认物业使用权租赁合同20年内的租赁约定及委托经营管理合同已于2020年6月17日解除。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的租赁款235000元和物业维修基金2350元予原告。涉讼房屋未办理竣工验收备案，不具备交付使用的条件，长富公司逾期交付房屋予原告导致合同提前解除，长富公司应承担相应违约责任。《物业使用权租赁合同》并未对被告未按期交付涉讼房屋致合同解除的情形及应承担的违约责任进行约定，本院参照《物业使用权租赁合同》关于原告逾期支付租赁金导致合同解除的违约责任的约定，即原告需按出让金总额的10%-30%支付违约金的约定，结合合同的履行及解除情况、长富公司的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定长富公司按《物业使用权租赁合同》约定的总租赁款的25%向原告支付违约金58750元。由于原告主张房屋未交付，故委托经营管理合同也没有履行的基础，长富公司基于委托经营管理合同已支付予原告的4700元可冲减长富公司应支付的违约金。长富公司尚应支付违约金54050元予原告。本院在判定违约金时已对原告的损失予以综合考量，对原告另行请求对租赁金、物业维修基金计收利息不予支持。关于招某1是否需承担责任的问题，招某1是长富公司的股东之一，招某1以其银行账户收受长富公司的财产，且未能提供经审计的证据材料，证明其个人财产独立于长富公司财产。招某1以其个人账户收受长富公司财产的行为实际上已构成股东和公司人格混同，损害了原告的利益，违背了法人制度设立的宗旨，其危害性与《中华人民共和国公司法》第二十条规定的股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形相当，故本院根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，认为招某1应对长富公司涉讼债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告钟文东与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年租赁期限的约定和双方签订的《委托经营管理合同》于2020年6月17日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁款235000元及物业维修基金2350元予原告钟文东；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金54050元予原告钟文东；四、被告招某1对被告佛山市南海长富物业投资有限公司的上述第二至三项判决的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告钟文东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6546.96元（原告已预交），由被告佛山市南海长富物业投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的6546.96元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  方 菲人民陪审员  陈垣儒人民陪审员  梁文坚二〇二〇年八月二十八日书 记 员  李和仪