广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1008号原告：曾绍永，男，1973年4月8日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：蒋凌霞，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泽宇，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：彭旷德，男，1983年9月19日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市云城区。原告曾绍永与被告彭旷德房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告曾绍永及其委托诉讼代理人蒋凌霞、吴泽宇到庭参加了诉讼。被告彭旷德下落不明，经本院公告传票传唤，公告期满逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告曾绍永诉称：涉案物业所在地块上原有建筑物的权利人是原告曾绍永之父曾润良及陈祝英，其中1-3层为陈祝英所有、4-7.5层为曾润良所有（登记在其大儿子曾绍敏的名下）。2004年8月3日，太和镇17社因政府扩路将该建筑物部分拆除，陈祝英向曾润良出具《收条》说明拆迁后只领取补偿款，放弃原建筑物地块上的权利，拆迁后剩余部分地块与其没有关系。此后，曾润良在剩余地块上修建涉案建筑物即盈兆大厦，曾润良为盈兆大厦权利人。2019年1月18日，曾润良去世，盈兆大厦由其妻子毕慧芳（原告母亲）、儿子曾绍敏（原告兄长）、女儿曾肖**（原告姊）及曾绍永继承，全体继承人均同意继续由曾绍永对盈兆大厦进行经营管理并享有相关收益。2016年8月1日，原告与被告彭旷德签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定由原告将位于广州市白云区太和镇大源17队黄庄南路7号首层B1部位的物业（门牌号：××）出租给被告彭旷德使用，租赁面积115平方米（含分摊15平方米），租金按月结算，被告需于每月的第5日前缴纳租金，租赁期限为2016年8月1日至2021年7月31日止，租赁税由被告承担等。2016年8月1日至2019年12月，被告总计应向原告缴交租金和水电费共226525元，被告累计付款114348元，拖欠的租金及水电费共112177元。原告多次向被告发短信要求其清偿拖欠的租金及水电费，但被告均置之不理。双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定，“被告应及时向原告交纳租金，每逾期一日，被告须按当月租金的1%向原告支付违约金”，2018年8月至今，被告未向原告支付过房租。其中，2018年8月至2019年7月租金为5445元／月，2019年8月至2020年7月租金为5990元／月，截止原告起诉之日，被告应向原告支付违约金227025.35元。另，《房屋租赁合同》第十三条约定：“上述房屋在租赁期内，需要交纳的税费，由乙方按规定承担。”该税费的综合征收率为4%即税费=租金×4%应由承租人负担。2019年12月12日，原告已代被告缴交2018年1月至2019年11月全部税费，依约，被告应向原告返还代缴税费及滞纳金共5316.26元。根据《广州市房屋租赁合同》的约定，被告应按合同约定于每月5号前向原告缴交当月的租金及水电费，如果逾期15日，原告有权解除合同，收回房屋。现原告拖欠租金等已超过1年，既拒绝向原告支付租金，又不腾空物业交还原告。被告行为已经严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起本案民事诉讼，诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《广州市房地产租赁合同》；2.判令被告立即向原告腾空并交还位于白云区太和镇大源17队黄庄南路7号首层B1部位的物业（门牌号：××铺）；3.判令被告向原告支付房屋占用费和水电费共计112177元；4.判令被告向原告支付违约金227025.35元（暂计至起诉当月，要求计付至实际腾空交还物业之日）；5.判令被告向原告支付涉案物业租赁应缴交的税费5316.26元；6.判令被告承担本案诉讼费用。（合计：344518.61元）。被告彭旷德无答辩。经审理查明：2016年8月1日，原被告签订了《广州市房地产租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将位于白云区太和镇大源17队黄庄南路7号首层B1房地产（以下简称案涉房屋）出租给被告（乙方），作厂房/办公楼使用，建筑面积100平方米，分摊共用建筑面积15平方米。租赁期限及租金：2016年8月1日至2017年7月31日的租金为4500元/月；2017年8月1日至2018年7月31日的租金为4950元/月；2018年8月1日至2019年7月31日的租金为5445元/月；2019年8月1日至2020年7月31日的租金为5990元/月；2020年8月1日至2021年7月31日的租金为6589元/月。租金按月结算，由乙方在每月的第5日缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳9000元保证金，甲方在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，收回房屋。租赁期间乙方负责政府及经济社一切收费，生产经营税、出租屋租赁税、管理税、生产经营所产生的水费、电费及卫生费、治安费。租赁期间，电梯维护费、公用照明费、电梯用电、水泵用电等费用按面积分摊乙方。合同签订后，被告一直使用案涉房屋，但被告向原告支付租金至2018年7月31日，自2018年8月1日开始再未向原告支付租金及水电费。2019年3月21日，广州市白云区太和镇河长制办公室发出督办通知，要求大源村在河道内违章建设的房屋、厂房、阻水道路、管线等建（构）筑物于5月1日前完成自清、自拆及贯通工作。案涉房屋总长12米，临近河道一侧其中的6米在被拆范围内，原告于2019年7月1日自行拆除了案涉房屋的部分建筑。原告在拆除部分案涉房屋时，通知被告腾空并搬出案涉房屋，但未果。原告拆除案涉部分房屋后，被告仍未腾空亦未向原告支付所欠租金和水电费，故原告向本院提起诉讼，要求判如所请。另查，案涉房屋属于宅基地房屋，宅基地使用证登记的使用权人为陈祝英（占1-3层）和曾绍敏（占4-7层）。2004年8月3日陈祝英将其占有的包括案涉房屋在内的1-3层转让给案外人曾润良。曾润良于2019年1月18日去世。2019年12月18日，曾润良的法定继承人毕惠芳、曾绍敏、曾肖**及原告共同出具了《情况说明》，一致同意自2004年8月3日之后，由原告对陈祝英转让给曾润良的房屋进行经营管理，租赁收益均归原告所有。以上事实，由农村（墟镇）宅基地使用证、情况说明、广州市房屋租赁合同、督办通知、借记卡账户历史明细清单、应收水电费明细表、税收通知书、短信记录、现场勘验笔录、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为：2019年3月21日，广州市白云区太和镇河长制办公室发出督办通知，对大源村河道内违章建设的房屋、厂房、阻水道路、管线等建（构）筑物于5月1日前完成自清、自拆及贯通工作。案涉房屋临近河道一侧其中一半的面积属于被拆范围，故案涉房屋为违章建筑。违章建筑未取得建设工程规划许可证，原告将案涉房屋作为一个整体出租给被告用作商铺经营，双方签订的《广州市房地产租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原被告签订的《广州市房地产租赁合同》无效，被告因该合同取得的案涉房屋应当返还给原告。原告主张被告腾空并交还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。案涉房屋被拆除前，被告一直使用案涉房屋，应当向原告支付相应的使用费及水电费，具体支付费用的标准以租赁合同约定的标准为宜。被告自2018年8月1日开始再未向原告支付房屋使用费和水电费，故被告应当自2018年8月1日开始向原告支付房屋使用费及水电费至案涉房屋被拆除前一日即2019年6月30日。2019年4月20日原告向被告发送信息确认截止2019年4月被告共欠租金及水电费总计65204元，被告未提出异议，本院予以确认。被告自2019年5月开始未产生水电费用，故截止到2019年6月30日，被告尚欠原告租金及水电费共计76094元（65204元+5445元/月×2个月）。另外，原告因该租赁合同收取被告的保证金9000元，依法应当返还给被告。经相互扣减后，被告仍应当支付原告2018年8月1日至2019年6月30日期间的房屋占用费及水电费总计67094元。原告于2019年7月1日自行将案涉房屋进行拆除，拆除后又未对剩余部分进行围蔽，无法作为正常的房屋进行使用，且自原告拆除案涉房屋后，被告亦确无在此继续对外经营，故原告主张被告支付2019年7月1日之后的占用费，本院不予支持。关于税费问题。原告在2019年12月12日缴纳案涉房屋2018年1月至2019年12月的土地使用税及滞纳金总计5316.26元。根据双方合同约定，该费用应由被告承担，原告支付了该费用损失5316.26元，原告的该损失应当由被告承担。故原告主张被告支付税费及滞纳金5316.26元的诉讼请求，本予以支持。关于违约金问题。原被告签订的租赁合同被认定为无效，双方约定的违约金并非原告的损失，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告彭旷德下落不明，经本院公告传票传唤，公告期满逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告彭旷德将位于白云区太和镇大源17队黄庄南路7号首层B1房屋腾空并返还给原告曾绍永；二、自本判决生效之日起五日内，被告彭旷德向原告曾绍永支付2018年8月1日至2019年6月30日期间的房屋占用费及水电费共计67094元；三、自本判决生效之日起五日内，被告彭旷德向原告曾绍永支付税费5316.26元；四、驳回原告曾绍永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6468元，由原告曾绍永负担5108元，被告彭旷德负担1360元。被告彭旷德应自本判决生效之日起五日内直接将案件受理费1360元支付给原告曾绍永。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  宋富长人民陪审员  钟钜仪人民陪审员  肇 鹏二〇二〇年八月三十一日书 记 员  郑 连