西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初13403号原告：王瑞琨，女，1997年3月31日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王忠民，男，1972年3月9日出生，汉族，住西安市雁塔区，系原告王瑞琨之父。被告：西安鱼化永嘉置业有限公司，住所地：西安市雁塔区,统一社会信用代码：916101135750635711。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王超，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍鑫琪，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。原告王瑞琨与被告西安鱼化永嘉置业有限公司（以下简称永嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王瑞琨委托的诉讼代理人王忠民，被告永嘉公司的委托诉讼代理人王超、霍鑫琪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王瑞琨诉称，2016年7月10日，原告与被告签订编号为615XXXX的《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX环XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款为1225763元。原告与被告因房屋逾期交房问题曾向雁塔区法院提起诉讼，经过一审、二审后原告胜诉，但被告停止了对原告房屋的维修工作，导致原告房屋迟迟无法装修完成，无法入住。现房屋仍存在多处空洞、入户门划痕，客厅广电线路未部署、可视对讲无网线等问题，在诉讼期间，房屋墙皮又出现严重爆皮，但因为开发商认为原告跟他们有官司，故拒绝给原告维修。经鉴定，被告交付的房屋存在质量问题，原告认为该房屋交付属于以下两种情况，符合法律规定的逾期交房，原告构成逾期交房，应当承担违约责任，1、原告在交付房屋的时候，该房屋没有达到国家规定和合同约定的使用条件，因此原告拒绝验收房屋的理由合理，并多次和被告方沟通和督促其交付满足合同约定的使用条件的房屋，这次违约属于未能按期交房，即逾期交房，原告需要承担相应的违约责任；2、虽原告和被告签订了逾期交房的补充协议，但是在协议规定的逾期交房日期之后，被告仍然没有按照合同中约定的交付条件和交付时间交付房屋，同样要承担相应的违约责任。因此原告认为房屋交付日期应该重新确定。因被告逾期交房，在交房之日前物业费和暖气费等相关费用应当由被告承担。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：1、被告赔偿原告2018年2月1日至实际维修完成日的所有物业费用（包括但不限于物业管理费、卫生费、电梯费、公共能耗费等）和暖气费。其中物业费用暂计算至2019年10月31日为227.94元*21个月=4786.74元。暖气费2018年缴纳1.5个月为429.08元，2019年缴纳4个月为1144.22元，以后采暖期按政府政策执行。2、被告赔偿原告逾期交房违约赔偿金，从2018年2月1日计算至2019年10月31日为78203.68元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告永嘉公司辩称，一、原告于2017年9月25日开始进行装修，并在装修过程中私自将原有的阳台承重结构拆除，根据已生效的（2018）陕0113民初3343号民事判决书，被告已于2017年7月23日将所涉的空洞问题全部维修完毕，原告装修日期在被告维修完毕之后，不能排除现有问题是其自行装修造成，故被告认为原告主张房屋空洞问题与被告无关。本案中原告提出入户门伤痕、客厅光电线路未部署、可视对讲无网线等问题系其主张收房日期2018年1月31日之后15个月才第一次提出，之前从未提及，且是在涉案房屋已经进行装修改造后提出，很难说明这些问题是因为房屋原本就存在的问题还是装修过程中出现的问题，且入户门伤痕在门外面，无法说明产生的原因，不排除左邻右舍造成。二、由于原告将涉案房屋的承重结构私自改造，不可避免的对于房屋的质量产生影响，任何物业公司都不会允许业主拆除承重墙，否则影响不止一户的房屋质量，整栋楼的质量均会受到影响。鉴定意见中没有分析原告的这一行为对于房屋质量的影响，无法排除返潮等问题是多因一果造成。三、涉案房屋的物业费、取暖费因为涉案房屋已经实际交付给原告，且物业公司的证据充分证实，被告不应当承担。四、原告要求被告承担自2018年2月1日至2019年10月31日的逾期交房违约金，该主张缺乏事实及法律依据。房屋已经于2017年8月16日交付给原告，不存在逾期交房。原告现主张房屋存在若干问题有部分是被告的原因导致，但原告自身也存在过错，由被告承担全部逾期交付责任不合常理。故请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2016年7月10日，原、被告签订合同登记号为Y16113185的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX环XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款为1225763元。合同第七条付款方式及期限约定，买受人应在2016年7月10日前支付该商品房全部价款。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定，（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，于房屋交付后第二个采暖季投入使用；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上设施中第1.2项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人应当提供安全用水、用电，以保证买受人基本使用需求，买受人应按照城市公共供水、供电收费标准向出卖人缴纳费用，且出卖人应尽快完善以上设施设备。以上设施中3.4.5.6.7项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人应尽快完善以上设施设备。合同第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日起即视为该商品房已经交付。（四）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第十六条商品房质量约定，（二）该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照下列方式处理（1）及时更换、维修；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、维修，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付货款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，出卖人赔偿买受人因此造成的实际损失，但不超过全部房价款的2%，合同继续履行。另查明，2018年原告因案涉房屋未达到合同约定的交房条件房屋质量问题与被告发生纠纷诉至本院，本院于2018年11月20日作出(2018)陕0113民初3343号民事判决书，判决：“一、确认被告西安鱼化永嘉置业有限公司将西安市雁塔区XX环XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋交付给原告王瑞琨的时间为2018年1月31日，该房屋的保修期自2018年2月1日起计算；二、被告西安鱼化永嘉置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王瑞琨支付逾期交房违约金48540.21元；三、驳回原告王瑞琨的其余诉讼请求”。该案经西安市中级人民法院予以维持，现已生效。庭审中，原告认可涉案房屋网线已经铺好，可视对讲已经修好。房屋主要存在的问题为：1、房间空洞面板未安装；2、防盗门门框划痕未修；3、和外墙接触的所有内墙壁发黄爆裂；4、闭路线路铺错。原告对案涉房屋所有靠外墙的内墙皮脱落和爆裂问题的原因申请司法鉴定。2020年4月30日，陕西华信项目管理有限公司做出（2020）陕01鉴75号案《建设工程质量司法鉴定意见书》，对涉案房屋墙皮脱落和爆裂原因鉴定意见如下：“（一）由于涉案房屋的东侧外墙保温层与人防雨棚顶部交界处局部施工缝未按《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）第4.2.10条规定进行密封，不符合规范要求。从而在雨水渗入保温层及基层墙体情况下，导致内墙面出现返潮和墙皮开裂现象。（二）涉案房屋室外地坪处没有按设计文件要求设置散水，且绿化带和外墙根之间的地坪地势低洼，使得雨水汇集无法及时排走，致使外墙底部受到雨水的浸泡。同时由于外墙保温层下沿口没有进行包边和密封处理，雨水汇集和浸泡时，逐步由墙外皮向墙内渗入、扩散，造成内墙皮返潮、起皮、爆裂。（三）涉案房屋地下室外围部分墙面的防水卷材与基面粘结不牢已脱落，且存在局部墙面使用SBC120防水卷材和遗漏施工的情况，最重要的是SBS防水卷材上口没有做到出地面500mm高；由于防水卷材施工不符合设计和规范要求，使得室外地坪以上50cm的墙体没有防潮、防渗功能，从而导致涉案房屋靠外墙的内墙皮脱落和爆裂”。再查明，2019年6月20日，被告永嘉公司杨凯、浙江省东海建设有限公司共同向原告出具承诺书，载明：“XX环XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋于2018年8月份业主装修将室内墙面和屋顶刷白后，在2019年1月8日发现室内所有靠外墙的部分受潮起泡爆裂，随后经上级主管部门（西安市建委房屋质量监督处）、开发商（西安鱼化永嘉置业有限公司）、建设单位（浙江省东海建设有限公司）相关人员和业主沟通协商，对渗水外墙进行重新施工（做防水和砌防水墙），建设单位在餐厅外墙2米部分做了防水处理。2019年3月29日，经上级主管部门、开发商、施工单位和业主共同查看施工现场情况，协商确定解决方案，由施工单位先对房屋内部装修工程被损害部分进行全部修复，修复后观察情况（购房合同中规定的防水保修期为5年），若在质保期内再发现漏水返潮现象发生，则由责任单位对外墙漏水情况进行彻底维修（根据漏水情况确定可行维修方案，如增加防水挡墙及防水等维修措施），并赔偿业主相关损失”。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、承诺书、维修记录、（2020）陕01鉴75号案《建设工程质量司法鉴定意见书》、(2018)陕0113民初3343号民事判决书、房屋内部图片等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容合法，未违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定享受权利、履行义务。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款，被告应按照合同约定向原告交付房屋。2018年原告因案涉房屋未达到合同约定的交房条件房屋质量问题与被告发生纠纷诉至本院，本院于2018年11月20日作出(2018)陕0113民初3343号民事判决书，虽该判决书认定2017年12月21日被告将原告提出的问题维修完毕，但本案中原告提出房间空洞面板未安装、防盗门门框划痕未修、和外墙接触的所有内墙壁发黄爆裂、闭路线路铺错等四个问题，被告作为维修义务人虽主张原告提出的问题已维修完毕，但并未提供其已履行维修义务的证据。且在本案中陕西华信项目管理有限公司做出（2020）陕01鉴75号案《建设工程质量司法鉴定意见书》，对涉案房屋墙皮脱落和爆裂原因进行鉴定，认定由于涉案房屋的东侧外墙保温层与人防雨棚顶部交界处局部施工不符合规范要求；室外地坪处没有按设计文件要求设置散水；地下室外围部分墙面的防水卷材与基面粘结不牢已脱落，且存在局部墙面使用SBC120防水卷材和遗漏施工的情况，防水卷材施工不符合设计和规范要求等情况原因导致涉案房屋靠外墙的内墙皮脱落和爆裂。结合原、被告举证以及鉴定意见书，本院认定被告向原告交付的涉案房屋确实存在施工质量问题，导致原告收房后却不能如期入住使用，被告应当承担违约责任。关于原告损失的认定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。虽本院作出的(2018)陕0113民初3343号民事判决书认定案涉房屋的交房时间为2018年1月31日，但被告交付的房屋经鉴定确实存在质量问题，严重影响房屋的居住使用，原告自交房后一直主张房屋存在质量问题与被告交涉并产生诉讼纠纷，至今未实际入住。故原告主张按照逾期交付房屋违约金计算其损失亦合理合法，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付2018年2月1日至2019年10月31日违约损失为78081.10元（1225763元×637天×0.01%））。对于原告主张被告赔偿原告2018年2月1日至实际维修完成日的所有物业费用（包括但不限于物业管理费、卫生费、电梯费、公共能耗费等）和暖气费的主张，本院认为原告的该项主张与其主张按照逾期交房违约金赔偿损失两者属对违约损失的重复主张，故本院对原告主张物业费用（包括但不限于物业管理费、卫生费、电梯费、公共能耗费等）和暖气费的主张不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十一条、一百一十三条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告西安鱼化永嘉置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王瑞琨支付违约金78081.10元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王瑞琨的其余诉讼请求。本案案件受理费1914元，由原告王瑞琨负担144元，被告西安鱼化永嘉置业有限公司负担1770元。本案鉴定费20000元，由被告西安鱼化永嘉置业有限公司负担。因案件受理费及鉴定费用原告已预交，被告于本判决生效后十日内将承担的费用一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张丽华人民陪审员  武钦梅人民陪审员  杜 炜二〇二〇年七月三十日书 记 员  王景涵打印：王博闻校对：王景涵2020年月日送达1