山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初4169号 原告：日照市锦华物业管理有限责任公司，住所地日照市东港区北京路西、山东路**楼**，统一社会信用代码：91371102746577244H。 法定代表人：王修涛，总经理。 委托诉讼代理人：迟名香，女，1982年8月28日出生汉族，居民，日照市锦华物业管理有限责任公司职工，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘强，山东宝元律师事务所律师。 被告：朱先波，男，1963年7月13日出生汉族，居民，住日照市东港区。 原告日照市锦华物业管理有限责任公司（以下简称锦华物业公司）与被告朱先波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦华物业公司的委托诉讼代理人迟名香、刘强、被告朱先波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告锦华物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告给付2015年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费10527元及违约金（庭审中，原告主张违约金自2015年10月1日起按照每月5‰计算，后原告将违约金减少为自起诉之日起计算）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2010年2月28日，原告与日照市锦华房地产开发有限责任公司签订锦华锦城《前期物业服务合同》，约定原告为锦华锦城提供物业管理服务，被告为锦华锦城2号楼1单元1003室房屋业主，该房屋在原告物业管理服务范围内。被告未向原告支付2015年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费用合计10527元(含车位服务费720元)，经原告多次催收，被告至今未付。为维护原告的合法权益，依据《物业管理条例》的相关规定，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告朱先波辩称：原告没有尽到物业职责，物业接到房产的委托，七八年都没有给被告处理房子的质量问题，没有给被告提供服务，所以被告就没交物业费。被告是从2015年10月份开始不交物业费的，被告是2012年还是2013年搬到这个房子里的，具体时间记不清了。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 原告锦华物业公司向本院提交了如下证据：证据一、在住建局备案的物业服务合同原件一份，证明：1.原告自2010年3月1日至今一直为被告居住的小区提供物业服务，双方存在物业服务合同关系,2.物业服务收费标准，其中高层住宅每月每平方米1.5元，车位每月12元,3.逾期缴纳物业费应按每月5‰的标准支付违约金;证据二、业主接房流程单原件一份，业主档案登记表原件一份，前期物业服务手册确认书原件一份，证明被告为涉案房屋业主，被告也同意和知晓物业服务手册的相关内容；证据三、业主接房结算费用缴纳清单原件一份，证明被告涉案房屋的面积。 被告朱先波质证称，对原告提交的证据没有意见，里面的签名是被告签的。 被告朱先波向本院提交了如下证据：《山东省商品住宅质量保证书》，是买房时日照市锦华房地产开发有限责任公司提供的，证明被告买的房子是优质房，质量有问题之后根据第五条，“住户入住后有关住房质量的来信来访投诉，本公司将直接或委托日照锦华物业公司及时给与答复和妥善处理，若对我们服务人员答复不满意，可向本公司投诉”。 对被告朱先波提交的证据，原告锦华物业公司质证称，对证据的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，被告所称房屋有质量问题，但是没有向法庭提供相应的证据，即使质量确有问题，也不属于原告方应承担的责任范围，该证据第五条明确写明系由第三人锦华房产直接处理住宅质量相关问题，其委托锦华物业处理相关事宜也是一种委托关系，具体的后果和责任应该由委托人也就是锦华房产来实际承担。因此，被告因房屋质量问题拒绝缴纳物业费没有事实依据、法律依据。 本院对原、被告提交的证据认证如下：被告对于原告提交的证据无异议，本院经审查认为原告提交的证据取得程序合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院对原告提交的证据予以认定；原告对被告提交的证据的真实性无异议，本院对于该证据的真实性予以认定，对证明目的将在后文进行分析。 通过当事人陈述及本院经审查确认的证据，认定案件事实如下： 2010年2月28日，原告锦华物业公司与日照市锦华房地产开发有限公司签订《锦华锦城前期物业服务合同》，约定日照市锦华房地产开发有限公司选聘原告对其开发的锦华锦城项目提供前期物业管理服务，合同期限自2010年3月1日起至该项目成立业主委员会止。合同约定，物业服务收费采用包干制方式，小区物业服务费具体标准为高层住宅1.5元/月/平米，高层住宅1-2层1.0元/月/平米（因不使用电梯），地下车库，地下车库12元/车位；物业服务费用按年收缴（延期半年收取，再预收半年）或另行协商；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时按约定交纳物业服务费用的，应按每月5‰的标准向乙方支付违约金。 被告朱先波系锦华锦城小区2-1-1003室的业主，房屋面积为108.97平方米，有一车位，于2012年11月30日办理接房手续时领取了《业主服务手册（前期）》，并确认：“业主同意并已阅读了本服务手册，且无其他异议，同意遵守本服务手册内之事项及规定，并签字确认。” 因被告朱先波自2015年10月1日起未交纳物业费用，原告遂诉至本院，要求被告缴纳2015年10月1日至2020年9月30日期间的物业费10527元,同时要求被告支付违约金，违约金为以每月欠费金额为基数，按照每月5‰的标准，自起诉之日（即2020年5月27日）起计算至实际支付之日止。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力……。”故本案原告与日照市锦华房地产开发有限公司签订的《锦华锦城前期物业服务合同》，对被告朱先波有约束力。 本案的争议焦点为被告抗辩不交纳物业管理费的理由是否成立，被告应否交纳原告所主张的物业管理费及违约金。庭审中，被告辩称其不缴纳物业费的理由是原告未对其房屋质量问题进行处理，且原告提供的物业服务不合格。对此，本院认为：1.被告朱先波提交的、日照市锦华房地产开发有限公司向其出具的《商品住宅质量保证书》第五条载明“住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托日照锦华物业公司及时给予答复和妥善处理，若对我们服务人员的工作不满意，可向本公司投诉”，被告依据该条款主张原告应对其房屋质量问题进行维修，然而根据该条款内容，日照市锦华房地产开发有限公司仅委托原告锦华物业公司对有关住宅质量的来信来访、投诉给予答复和妥善处理，并未委托原告对房屋质量问题进行维修，故被告以原告未对其房屋质量问题进行处理为由拒不缴纳物业费没有合同依据和法律依据；2.关于被告朱先波所说的小区门禁、门铃、监控等不能正常使用的问题，现有证据不能证明原告不履行物业服务合同或者存在违法或严重违约的行为,被告不能以此为由消极地延缓或拒绝缴纳物业费。当然,原告作为物业管理服务企业,应当在日常物业管理服务中,认真听取业主的意见,积极整改存在的问题,努力提高物业服务质量。 综上，被告朱先波作为业主应按约向原告缴纳物业费。对于被告朱先波自2015年10月1日起未缴纳物业费的事实，原、被告均无异议，本院予以确认。因《锦华锦城前期物业服务合同》约定高层住宅物业费收费标准为1.5元/月/平米，物业费缴纳方式为按年收缴（延期半年收取，再预收半年），故原告要求被告支付自2015年10月1日至2020年9月30日的物业费，符合合同约定，本院予以支持。被告应当向原告支付的住宅物业费金额为：1.5元/㎡/月×108.97㎡×60个月=9807元，车位物业费金额为：12元/月×60个月=720元，以上共计10527元。原告主张违约金自起诉之日（2020年5月27日）起按照每月5‰计算至被告实际支付之日，符合前期物业服务合同约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告朱先波于本判决生效之日起七日内支付原告日照市锦华物业管理有限责任公司自2015年10月1日至2020年9月30日的物业费10527元； 二、被告朱先波于本判决生效之日起七日内支付原告日照市锦华物业管理有限责任公司违约金（以10527元为基数，自2020年5月27日起按照每月5‰计算至被告实际支付之日）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费63元，减半收取31.5元，由被告朱先波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李君 二〇二〇年八月十四日 法官助理张伟 书记员申庆丽