济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初1842号原告：张炳钧，住济南市，被告：山东交通济南摩托车厂，地址，济南市天桥区堤口路**，社会统一信用代码：91370105163158339F。法定代表人：王保辉。原告：张炳钧，，住济南市委托诉讼代理人：任秀粉，北京市君致律师事务所律师。委托诉讼代理人：于淼，北京市君致律师事务所律师。被告：山东交通济南摩托车厂，，住所地济南市法定代表人：王保辉。委托诉讼代理人：李震，山东环周律师事务所律师。原告张炳钧与被告山东交通济南摩托车厂（以下简称摩托车厂）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张炳钧及其委托诉讼代理人任秀粉，被告摩托车厂的委托诉讼代理人李震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张炳钧向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿变压器建设费28万元，拆迁补偿费取证后再确定金额；2.确认原、被告间900平方米的租赁合同属于无效合同，并判令被告向原告返还房屋租金118246元；3.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付拆迁补偿费的诉讼请求；放弃要求确认合同无效的诉讼请求；并放弃要求被告返还房屋租金118246元的诉讼请求；明确诉讼费是指案件受理费和财产保全费。事实与理由：原告于2008年起承租被告位于济南市房屋，此后双方每年都续签。2016年6月12日，双方达成协议，由原告出资建设变压器一台，费用为28万元，虽然因政策原因户名登记在了被告名下，但所有权归原告所有，且由原告独立使用。2019年4月19日，被告在未经原告同意、未向原告告知的情况下向供电部门申请将该变压器销户。2019年6月17日，被告在明知该变压器已经销户的情况下，又与原告约定了变压器过户协议，但该变压器已经销户，已经不可能变更。现租赁房屋被区政府征收，变压器被拆除，拆迁补偿费由被告获得。另外，被告委托原告向案外人收回院内另一部分房屋900平方米，并承诺原告收回后可以租赁使用。原告出资20万元将该部分房屋收回后，于2017年1月1日，双方签订租赁合同，约定每年租金97828元，后原告向被告共缴纳房租118246元，但该部分房屋属于违章建筑，在济南市拆违拆临的大形势下，虽然原告支付了租金，但始终无法使用。因此，双方关于“四合院”的口头租赁合同违反法律强制性规定，属于无效合同，这一部分租金被告应该返还。被告摩托车厂辩称，第一，关于变压器建设费，变压器仍在厂区，原告可取回原物。本案中发生的拆迁并非被告引起，被告在拆迁过程中也并无过错，因此原告不应要求变压器赔偿。原告也须举证证明28万元的构成和依据。原告称“被告在明知变压器已经销户的情况下，又与原告约定了变压器过户协议”，该陈述没有事实和法律依据。并且无论该变压器是否销户、何时销户，都未曾对原告造成任何实际损失，丝毫未曾影响原告用电，因此原告关于变压器的索赔请求无事实和法律依据。第二，关于拆迁补偿费。济南市天桥区住房和城乡建设局/济南市天桥区房屋征收服务中心作为甲方，与乙方即被告，丙方即原告于2020年1月8日签订了《天桥区政府西地块房屋征收补偿协议之补充协议》，合同约定甲方直接向丙方即被告进行补偿，本案被告并不具有实际的拆迁补偿义务。如果原告认为应获补偿，应依据该合同向合同甲方主张权利，而不应起诉被告。原告自愿签署该协议的行为足以认定，其认可了甲方的补偿方案，放弃了除此之外的其他补偿请求。济南市天桥区住房和城乡建设局/济南市天桥区房屋征收服务中心作为征收和拆迁部门，与被告签订了《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称补偿协议），第四条约定“装饰装修补偿、附属物补偿即设备迁移补偿费用”分别为：附属物补偿4000元、固定电话移机费1080元、宽带迁装费1140元、空调移机费3200元，其中并未包含变压器的迁移补偿，可见被告并未获得与变压器有关的补偿，因此原告不应向被告主张该费用。第三，关于租赁合同效力。无效合同也应支付对价。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此本案中房屋租赁合同无论是否有效，原告都应按合同约定支付对价。原告诉状中称，2017年1月1日双方签订租赁合同，但之后房屋始终无法使用。但事实上，原、被告于2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日陆续签订租赁合同，并主动按期支付租金。该行为足以证明原告认可了涉案房屋的价值，并自愿履行合同，原告不应出尔反尔主张返还租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议证据本院予以确认并在卷佐证。对争议证据本院作如下认定：对原告张炳钧提交的《工程施工承包合同》，被告虽不予认可其真实性，但在本院限定期限内未提交司法鉴定申请，应视为其放弃鉴定申请，被告亦未提交相应反驳证据，结合原、被告之间的协议，双方已约定变压器建设投资由张炳钧投入，应视为摩托车厂允许原告张炳钧建设，补充协议已经明确载明变压器已经建设完成，可以证明张炳钧进行了相应的施工，故对张炳钧提交的施工承包合同的真实性予以确认。对原告张炳钧提交的变压器投资建设费用收款收据和付款凭证，两者之间数额相对应，与施工合同相印证，被告摩托车厂虽不予认可其真实性，但未提交相应反驳证据，本院对该两份证据证明效力予以认定。综合原、被告陈述及本院经审查确认的证据，认定事实如下：原、被告一致认可涉案房屋位于济南市天桥区堤口路59号厂内的房屋中的一处，面积为900平方米，处于所在建筑物的第二层。原、被告之间签订租赁合同，约定由原告租赁被告上述房屋。2016年6月12日，原告张炳钧（乙方）与被告摩托车厂（甲方）签订协议书一份，约定：被告现有315KVA配电室一处，因出租客户较多，客户用电量逐年增多，现有配电室已无法满足需要，为满足客户需要，并考虑到企业实际困难，经双方协商同意张炳钧在现有配电室增设250KVA变压器一台。就增加设备一事达成协议如下：一、新装250KVA变压器及配属设备由张炳钧投资建设并按供电部门有关规定执行日常管理、安全维护、年检等事项；二、该变压器在使用过程中如出现安全责任事故由张炳钧承担全部责任；三、配电室夏季使用时，如需要开空调降温，产生的电费原、被告双方协商解决；四、新装250KVA变压器由张炳钧自己独立使用，本着谁投资谁使用的原则；五、未尽事宜，原、被告双方协商解决。上述协议签订后，2016年6月16日，原告张炳钧（乙方）与被告摩托车厂（甲方）签订补充协议书，约定：“甲方（乙）双方于2016年6月12日签订《协议书》一份，现变压器已经建设完毕，双方确认如下：一、变压器由甲方张炳钧全部出资。二、虽然变压器因政策原因暂登记在甲方名下，但甲方未经乙方允许，不得允许他人使用，不得私自处理或销户，否则甲方向乙方赔偿投资变压器产生的所有费用。三、未尽事宜，双方协商解决。”原告张炳钧作为被告的代表人与案外人济南电安电气工程有限公司签订《工程施工承包合同》，约定由案外人济南电安电气工程有限公司负责涉案变压器的建设工程。原告张炳钧向案外人济南电安电气工程有限公司支付了变压器建设安装工程款共计28万元。2019年6月17日，原告张炳钧（乙方）、案外人济南市*宾馆（乙方）与被告摩托车厂（甲方）签订协议书，约定：该协议签订后，被告配合原告和案外人济南市天桥区爱特宾馆将涉案变压器过户至张炳钧及案外人济南市*宾馆名下；过户完成后，张炳钧、济南市*宾馆可自行以其名义对该变压器使用、收益和处置，与被告无关。诉讼中，原、被告一致认可变压器之所以登记在被告名下系因为按照政策原因只能登记在房屋产权人名下。所建变压器由原告所租赁的各个房屋的用电。被告摩托车厂自认已经将变压器销户，但未提交证据证明其已经征得张炳钧的同意。另查明，涉案变压器所在院落涉及拆迁，变压器已被拆除。变压器未过户至原告张炳钧或案外人济南*宾馆名下。本院认为，原、被告关于涉案变压器签订的几份协议均出自双方真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制规定，应属合法有效，对协议各方具有约束力。原、被告双方在2016年6月16日的协议中已明确约定，被告摩托车厂未经原告张炳钧允许，不得私自处理变压器或进行销户，否则摩托车厂向张炳钧赔偿投资变压器产生的所有费用。上述约定应属于违约责任的约定。诉讼中，被告摩托车厂自认已经将变压器进行销户，但未提交证据证明其销户行为已征得原告张炳钧的同意，其销户行为违反了合同约定，应按照合同约定履行承担违约责任。因协议已明确约定被告应赔偿原告投资变压器产生的所有费用，原告亦将该投资明确为建设变压器费用并提交了相应的投资建设证据证明其投资28万元，故被告赔偿原告变压器建设费用28万元。故对于原告要求被告赔偿变压器建设费用28万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告张炳钧自愿放弃要求被告返还房屋租金118246元的诉讼请求，并自愿放弃要求确认原、被告间租赁合同无效等诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告山东交通济南摩托车厂于本判决生效之日起10日内赔偿原告变压器建设费用28万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7274元，由原告张炳钧负担2160元，被告山东交通济南摩托车厂负担5114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 季 丹二〇二〇年八月二十五日书记员 范玉尧