河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终678号 上诉人（原审被告）：张雁军，男，1962年5月17日出生，汉族，住河北省永清县。 委托诉讼代理人：孙永，永清县永清顺达法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：纪威威，女，1983年9月9日出生，汉族，住河北省永清县。 委托诉讼代理人：张殿凯，永清县永清益民法律服务所法律工作者。 上诉人张雁军因与被上诉人纪威威房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初3076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张雁军上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》为效力待定的合同，没有经过权利人追认而无效，属认定事实严重错误。上诉人曾取得案涉土地使用权，即使土地使用权暂时期限届满，也并不代表着上诉人绝对无权处分，土地使用权证书上标明的土地使用期限，是一种行政管理行为，过期不代表着土地性质的变更和权利人土地使用权的当然丧失。2、根据《中华人民共和国物权法》一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。非住宅建设用地使用权期满后的续期，依照法律规定办理。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟届满前一年内提出申请，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。土地使用者未申请续期的，或虽申请续期依照前款规定未获得批准的，土地使用权由国家无偿收回。即使土地使用期限届满，未申请续期，土地使用者也不必然失去土地使用权，需要国家依法收回土地才会失去使用权。3、在签订涉案转让合同时，上诉人与被上诉人均知道上述土地使用权存在没有续期的情况。4、根据合同法的规定，合同无效，应当一并退还合同标的物，而一审法院在判决合同无效的同时，却将返还合同标的物另案处理明显错误。案涉土地上的房屋已经拆除，无法退还合同标的物，也无法评估房屋的具体损失，如何另行起诉。5、永清县经济技术开发区管委会从没有要求被上诉人拆除围挡和地基。 纪威威辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审驳回上诉。上诉状中所列举的事实及理由均不能成立，如果按上诉人所称双方是单纯房屋买卖，案涉房屋不存在转让的相应价值。至于上诉人所称的返还案涉房屋，应为另案处理事项。 纪威威向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令原被告双方签订的房屋转让协议无效；2、依法判令被告返还原告780,000元现金的转让费并给付自2017年8月23日至实际给付日止的利息；3、依法判令被告赔偿原告损失100,000元；4、本案费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月23日，原告纪威威与被告张雁军签订了一份《房屋转让协议》，该协议约定，甲方（被告）自愿将廊霸路南侧房基地一处转让给乙方（原告）经协商达成如下协议：1、甲方将自己位于王佃庄村北廊霸路南侧的房屋2间以及房前空地和房后空地转让给乙方，该房屋及房前空地东西长8米，东侧南北长27米，西侧南北长27米，该房屋东侧为纪威威、南侧为郭占元、西侧为齐振水，北侧廊霸路。2、交易款为780,000元。3、交易款于此协议签订之日一次性给清，甲方收到后出具收据。4、……。5、双方签订此协议后，该房屋及该地块的所有权及使用权全部归乙方所有，与甲方无关。6、甲方须保证对此房屋及房前空地和房周围空地拥有所有权，如因此房屋及空地的权属发生争议，由甲方全权解决，如不能解决甲方无条件退还乙方总房款和总房款20%的违约金。7、该房屋占用范围内的土地使用权以及该房屋的相关权益随该房屋一并转让。……。协议签订后，原告向被告转账共计780,000元。原告将涉案的2间房屋已经拆除，另行建造房屋，现该房屋已建好地基，四周用围挡遮掩。在诉讼过程中，原告称永清县经济开发区管理委员会因“违建”要求原告拆除围挡及地基。另查，该涉案房屋的集体土地使用证为永土集用（1999）字第011446631号，土地使用者为“张彦军"，土地所有者为永清镇王佃庄村委会，用途商业服务，自1999年11月16日至2009年11月16日止。因该房屋共有6间，由被告及另案张宝巨、齐新共同出资所建，被告所有2间、张宝巨、齐新所有4间。 一审法院认为，从原被告双方签订的《房屋转让协议》内容以及交易的价款，可以看出原被告名义上是房屋的转让，实际上是土地使用权的转让，但从原告提供的涉案房屋的集体土地使用证，土地所有者为永清镇王佃庄村委会，土地使用者为“张彦军”，使用者的年限为自1999年11月16日至2009年11月16日止。故被告既不是该块土地的所有者，使用者也已经过了期限。根据我国合同法第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案至原告起诉时，该块土地的所有者对被告的处分行为未予以追认，被告也未取得该块土地的处分权。故原告要求判令原被告签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中被告因此合同收取了原告转让款780,000元，被告应予以返还；而原告因此合同取得被告的房屋，应予以返还，如不能返还也应当折价补偿。故关于原告要求被告返还转让款780,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告要求原告返还财产的权利，因被告并未在本案中予以主张，被告可另案处理。关于原告要求被告支付利息和损失的诉讼请求，原告作为一个完全民事行为能力人，在签订重要合同时，应当负有审慎义务，且在签订合同时被告也已经将集体土地使用证交付给原告，原告也应当注意到土地的性质、所有人、使用期限，故原告对此合同无效所产生的后果，有一定的过错承担一定的责任。另原告对此项诉讼请求，也未向一审法院提供证据予以证明。综上，关于原告上述利息和损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、原告纪威威与被告张雁军于2017年8月23日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告张雁军于本判决生效后十日内返还原告纪威威转让款780,000元；三、驳回原告纪威威其他诉讼请求。案件受理费12,600元，减半收取6,300元，保全费100元，共计6,400元，由原被告各负担一半。 本院二审期间，张雁军提交如下新证据：王佃庄村委会出具的说明及证明各一份，拟证明案涉6间房屋的权属及王佃庄村委会对张雁军及齐新、张宝巨处分案涉土地进行了追认。纪威威质证认为，证据中的说明没有出具时间，也没有经办人签字，不能作为证据使用；证据1中的证明，形式上为先盖章后打印，且没有经办人签字，该证据不能证明村委会对土地处分权进行了追认。本院审查认为，证据中的说明无出具时间，内容仅为齐新、张宝巨与张雁军（张彦军）确认案涉6间房屋所有权归属，与本案争议并无关联，且经向王佃庄村委会核实，王佃庄村委会对该说明并不知情；证据中的证明，经核实确为王佃庄村委会出具，但王佃庄村委会表示该证明仅系证明2017年8月23日前案涉6间房屋的状况，并不具有追认双方交易的意思表示，该证明中也无对本案交易进行追认的表述，不能达到证明目的。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》转让的标的物不仅是案涉房屋，还包括房屋所在土地使用权，而该土地为王佃庄村集体所有，土地用途为商业服务用地。上诉人拥有的土地使用权已于2009年11月16日到期，因该土地并非住宅建设用地，不属于《中华人民共和国物权法》规定的自动续期的情形，上诉人亦未依法申请续期，对该土地不具有合法使用权，无权转让。在王佃庄村委会未对《房屋转让协议》进行追认的情况下，一审判决认定《房屋转让协议》无效并无不当。对于合同无效后果的处理，因案涉房屋已拆除，现场已建新房基础，房屋已无法返还，且价值评估亦存在困难，赔偿损失的范围难以确定。另经本院释明，双方亦不能就房屋价值达成一致意见，争议较大。同时，双方产生合同纠纷，系土地使用权问题所致，根据合同约定，如因房屋及空地的权属发生争议，由上诉人一方负责全权协商解决，而上诉人一方并未履行该义务，有违诚实信用，对于当前状况的出现负有责任。在此情况下，一审判决双方房屋损失赔偿另案处理，本院予以维护。 综上所述，张雁军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,600元，由张雁军负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年八月五日 书记员 牛紫薇