广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4759号原告（反诉被告）：黄丽萍，女，1957年5月21日出生，汉族，住广东省清远市清城区************，身份证号码：440************041。委托代理人：黄绍腾，广东大观律师事务所律师。被告（反诉原告）陈益，男，1988年11月8日出生，汉族，浙江省温州市瓯海区人，住广州市花都区***华兴工业区东升路2号，身份号码：330************514。委托代理人：宁孟和，广东法制盛邦律师事务所。原告（反诉被告）黄丽萍与被告（反诉原告）陈益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄丽萍及其委托代理人黄绍腾、被告（反诉原告）陈益的委托代理人宁孟和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商铺租赁合同》；2、判令被告立即向原告支付租金（租金按每月22320元计算，自2020年2月5日起，暂计至2020年5月5日共66960元）；3、判令被告立即向原告支付转让费14万元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月30日，被告就租赁原告所有的坐落于清远市*******19卡商铺（原告通过拆迁补偿取得商铺所有权，拆迁补偿时名称为16卡，因历史原因，合同标的商铺在不动产登记时写成19卡，租赁合同上书写的是16卡，但实际位置与房产证一致，以下简称“涉案商铺”），用于开设“意尔康”鞋店事宜达成一致意见，共同签订《商铺租赁合同》。双方约定，被告租用原告所有的商铺；商铺租赁期自2019年5月1日起至2022年4月30日，月租金为22320.00元，被告在每月5号前缴付月租金。通过备注的形式约定：“转让费每年7万，合同三年共21万元。费用分3次支付，每年5月1日前支付此费用。”合同签订后，双方开始正常依约履行合同。原告向被告交付了商铺，被告依约向原告支付了首月租金、履约按金，以及第一期的转让费7万元。自2020年2月份起，被告开始拖欠租金。原告尝试通过电话、短信息、寄送催收函等方式联系被告进行催收，但被告均不予回复，拒绝与原告沟通。2020年3月31日，被告向原告发出《律师函》，单方提出“于2020年4月10日解除租赁合同”，并提出“2020年2月租金全免，3月开始租金减半收取”、“归还租赁押金、转让费”等无理要求。2020年4月24日，被告通过开设于涉案商铺的“意尔康”鞋店的店长阿敏（不清楚详细姓名，电话号码138*****853）向原告发出信息，自称“双方已协商一致于2020年4月16日解除租赁”，并要求原告自行到店面拿回商铺钥匙。为此，原告向该店长明确回复“不认同租赁合同已经解除”的意见。自2020年2月份被告开始拖欠租金开始，至原告起诉之时，被告本人一直未露面，拒绝与原告进行直接、正面的沟通。被告在律师函中所称的“受疫情影响一直关门歇业，经营陷入困境”等等均不真实。被告恶意欠付原告租金后，随即租赁了隔壁的17号商铺，与此前租赁的**号商铺继续经营“意尔康”鞋店（恶意退租前，“意尔康”鞋店的店面为**-19号商铺），而17号商铺（面积27.15平方米）比原告的19号商铺面积20.62平方米面积更大，可见被告的商铺根本不存在“经营陷入困境”的情况，其违约行为存在明显的恶意。故此，造成本案纠纷的责任完全在于被告，原告自始至终不存在任何过错。被告作为违约方，不享有单方的合同解除权，在与原告达成一致意见，确认租赁合同解除前，租赁合同依然合法有效，原被告双方均受合同约束，被告应当继续履行《商铺租赁合同》，并继续向原告支付租金。另外，根据商铺租赁合同约定，被告应当分别于2020年5月1日、2021年5月1日前支付第二期、第三期转让费各7万元，合共14万元。对于已到期的第二期7万元转让费，被告应当立即足额支付给原告。同时，鉴于被告的严重违约行为，原告有相信被告不能依约于2021年5月1日向原告支付。故此，被告所承诺于2021年5月1日支付的7万元转让费应当加速到期，立即支付给原告。被告的行为已严重侵害了原告的合法经济利益，原告为了维护自身的合法权益，现特此提出起诉，望判决支持原告的诉讼请求。被告陈益向本院提出诉讼请求：1、判决原告减半收取2020年2月至合同解约（2020年4月16日）期间租金；2、判决原告返还给被告租赁押金39061元；3、判决诉讼费由原告承担。事实和理由：反诉原告2019年4月23日与反诉被告签订了《商铺租赁合同》，约定反诉被告将指定场地租赁反诉原告使用，租赁期为2019年5月1日至2022年4月30日，月租金22320元，合同签署后，反诉原告依合同约定支付了租赁押金66961元，转让费70000元。为配合疫情防控，2020年开年以来全国各行各业均处于歇业状态，反诉原告也不例外，2月份以来，反诉原告承租的门店一直关店歇业，经营陷入困境，继续履行合同明显会造成反诉原告方更大损失，就本次疫情最高院、广东高院及中院出台了指导意见，明确商业租赁合同适用“不可抗力”原则，合同双方可协商变更或解除合同，租赁合同第14条也约定“……遭受不可抗力自然灾害，一个月内不能恢复使用者，乙方有权解除本合同……”，据此，反诉原告在2020年3月31日向反诉被告发送了《律师函》，函告解约事实；同时，反诉原告也进一步发出解约通知，确定租赁合同于2020年4月16日正式解除，双方偕同物业管理人员丈量了讼争商铺的隔断事宜，正式完成了商铺交回。鉴于疫情引发的经营实际困难，综合国家政策及地方出租行业协会号召，反诉原告依据公平原则，诉请减免2020年2月至合同解约（2020年4月16日）期间租金，同时，因不可抗力因素不能归责于双方，合同解除后，反诉被告应退还反诉原告方租赁押金66961元，抵消扣减后，反诉被告还需退还反诉原告方租赁押金39061元。原告黄丽萍对反诉答辩认为：一、被告一直以来均正常营业，根本不存在“关门歇业”的情况，因此也不存在“恢复”的问题。被告诉请“减半收取2020年2月之后的租金”没有依据。被告一直以来，包括在国内疫情最严重的2020年春节前后期间均在正常营业，根本不存在被告所称的“关门歇业”，因此也根本不存在“一个月内不能恢复”的情形。对此，答辩人已经提供了城市广场的物业管理方清远城市广场物业管理有限公司于2020年2月、3月、4月向被告发出的《缴费通知》，以及该段时间内的现场照片等相关的证据予以佐证。被告以“关门歇业”主张减免租金没有任何的事实和法律依据。二、被告要求返还租赁押金没有依据。根据《商铺租赁合同》第4条的约定:“租期未满，乙方提前离场，则视违约。……，则按金均不予退回乙方，……”。被告自2020年2月份开始停止支付租金，其行为已经严重违约，按照双方的约定，对于被告交纳的66961元履约按金，被告无权要求返还。三、答辩人配合丈量涉事商铺并不代表答辩人接收涉事商铺。答辩人是应被告的要求对涉事商铺进行重新分隔，以便被告将商铺另行出租。答辩人收到被告发出的律师函后，已经通过手机短讯方式作出明确的意思表示，确认被告无权单方解除《商铺租赁合同»，答辩人不认同《商铺租赁合同》已经解除，但明确表示:“鉴于你方长期拖欠租金的违约行为已经实际侵害到我方利益，为减少损失，我方同意另寻租客，但你方应当继续支付租金，直至我方重新将商铺出租给第二方为止。”因此，基于被告长期的违约行为并已明确表示不会再继续履行《商铺祖货合同»，答辩人在原则上是同意被告将涉事商铺易行出租的，答辩人配合被告丈量涉事商铺，是在配合被告对涉事商铺进行分隔，便于被告重新将商铺出租。但被告应当为自己的违约行为承担责任，应当继续支付租金直至商铺出租给第二方为止。四、《商铺租赁合同》备注中约定的“转让费”是21万元，并非被告所称的7万元。21万元的转让费是被告明确作出的承诺，总额不会因《商铺租赁合同》的存续或终止而减少。综上，被告提出的反诉请求没有任何的事实和法律依据。被告的严重不诚信行为已经实际侵害了答辩人的权益，在这种情况下，被告仍然不顾事实，向答辩人提出各种各样不合理的要求，实在令人气愤。恳请判决驳回被告全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告黄丽萍为证明主张，提交证据有：1、原告身份证；2、《商铺租赁合同》、《粤房地证字第C31582**房地产权证》、《清房拆管裁字[2002]第36号房屋拆迁管理行政裁决书》；3、借记卡账户历史明细清单；4、短信息通讯记录、催款函；5、被告的名片；6、《律师函》、短信息通讯记录；7、缴费通知单、疫情期间的现场照片；8、被告欠付租金后商铺现场照片、房屋分户图；9、催款函交寄单、催款函投递记录；10、与被告之间的短信息通讯记录。被告陈益为证明主张，提交证据有：1、《商铺租赁合同》；2、微信聊天记录截屏图；3、《律师函》复印件；4、交还商铺时对方亲自丈量隔断商铺照片；5、《商铺租赁合同》、《店铺合作经营协议书》；6、《银行流水》；7、被告在2020年1月至4月16日经营流水情况；8、协议书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2019年4月30日，原告将其位于清远市清城区*********卡商铺出租给被告用作经营“意尔康鞋店”，双方为此签订了一份《商铺租赁合同》，明确约定：承租人被告向出租人原告交纳履约按金66961元，期满无息退回，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日，租约期满有意续租，应在期满前三个月书面通知出租方，租金每月22320元在每月5*前交付，若承租人欠租或有未缴款项，出租人以按金抵扣，不足扣除应予补足，承租人应在每年5月1日前向出租人缴付转让费7万元，三年合共21万元，租赁期满或解除合同之日，承租人应按原状交还承租商铺及其附着物，一切嵌装在商铺结构或墙体内设备和装修不得拆走，出租方不予补偿。2020年3月26日，原告因被告没有依约交纳租金，向被告发出了一份租金《催缴书》。2020年3月31日，被告委托广东法制盛邦律师事务所向原告发出了一份《律师函》，以因受“新冠肺炎”疫情影响为由提出至2020年4月10日解除租赁合同，要求原告免除2020年2月租金，2020年3月折半，要求原告在解除合同后退还租赁按金及转让费。被告还在《律师函》*警示原告须按《律师函》要求履行，否则可能列入不守信用黑名单。原告收到被告发出的该函件后，导致原告发生不满，双方因此发生纠纷。随后，被告自行退场，并于2020年4月**日在承租商铺的物业管理单位工作人员及原告的丈夫李献华等人在场同证清场。被告退场时，原、被告没有办理租赁物业退收交接手续。原告认为被告单方要求解除合同，遂于2020年5月14日向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同，支付拖欠租金。对此，被告提出反诉，要求折半计付租金从按金中扣减，并要求原告退还扣减租金后的按金余额及7万元“转让费”。经审查，原告向被告出租的商铺，并非属于转让承接，原、被告之间亦没有发生转让财物交易事实。被告占管租赁原告商铺期间，租金交至2020年2月4日止。被告承租期间，已向原告交纳“转让费”7万元。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。发生“新冠肺炎”疫情，属于不可抗力的客观情况，在疫情影响的市场经济环境下，被告认为难以维持经营继续履行租赁合同，可依照《中华人民共和国合同法》规定，与原告协商一致解除合同，协议终止双方的租赁关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同终止，承租人有义务向出租人交还租赁物，终止按合同交纳租金义务。本案中，被告已向原告明确表示因受疫情影响无法继续履行合同，并向原告交还租赁商铺，原告不允许解除合同，并要求被告继续履行合同，赔偿尚未履行租赁期间租金损失，显性无理，本院不予支持。鉴于被告已于2020年4月16日退场，原、被告已终止租赁关系，原告实质接管收回商铺，事实清楚，证据确实，本院予以认定。被告在2020年3月31日向原告发出《律师函》明示解除租赁合同，根据双方所签订租赁合同有约定“续租须期满三个月书面提出”的条款，可据此认定双方的权利义务履行至2020年6月30日，自2020年7月1日起，租赁关系终止。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。租赁合同履行期间，承租人对出租人负有依约支付租金的义务，未履行支付义务即产生对出租人之债务，出租人有权要求承租人履行债务。被告要求减免租金，是向原告提出的变更合同的请求，原告没有作出承诺表示，即双方没有协商一致，不发生减免情形的法律事实，且被告以经营环境影响了经营收入为由要求减免租金，并非法律强制性规定的法定事由。据此，被告要求减半支付从2020年2月至合同解除期间租金的请求，本院不予支持。被告向原告交纳租金行为至2020年2月4日，租赁合同自2020年7月1日起解除，被告应当向原告支付该期间租金为89280元（22320元／月×4个月），依据合同以被告所交纳履约按金66961元抵扣，被告仍欠22319元（89280元－66961元），应当向原告支付，本院予以认定。对于租赁合同所约定的“转让费”问题，原、被告成立租赁关系时，并没有发生任何财产转让的交易事实，据此，租赁合同所设定的“转让费”，本质实属租赁商铺的租金，合同约定租金与“转让费”合共总额，即是被告租赁原告商铺的租金总额。合同明确“转让费”总额并分期支付，是当事人协商一致的真实意思表示，约定有效，当事人应当恪守履行。被告所已付第一期7万元“转让费”，属于被告已履行租赁合同所应支付的租金，原、被告该期间发生的该债权债务已终止，被告要求原告退还该款，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付第二期和第三期“转让费”，基于合同解除不发生被告占用租赁物应支付租金的权利义务，债权债务关系未发生，原告向被告主张债权，显属无理，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第（一）项、第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条第一款、第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、第二款、第一百零八条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄丽萍与被告（反诉原告）陈益于2019年4月30日签订的《商铺租赁合同》自2020年7月1日起解除。二、被告（反诉原告）陈益欠原告（反诉被告）黄丽萍租金22319元，限于判决生效之日起10日内付清。三、驳回原告（反诉被告）黄丽萍的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陈益的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5613元，由原告（反诉被告）黄丽萍负担5052元，被告（反诉原告）陈益负担561元；反诉受理费388元，由被告陈益负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  曾韶清二〇二〇年八月六日书记员  陈婉莹附：有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。