广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20629号原告：李小娟，女，1963年12月19日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉怡，广东中汉律师事务所律师。被告：梅峻，男，1972年8月11日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区。原告李小娟诉被告梅峻房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告李小娟及其委托诉讼代理人李婉怡到庭参加诉讼。被告梅峻经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告损失195217.10元。事实与理由：2019年6月，被告通过房屋中介告知原告位于广州市越秀区东风东路753号xxx誉有一手的公寓出售，该公寓是复式、包装修、送家电且有返租3年的优惠，并将有关的宣传图片发给原告。原告查看宣传图片后，约房屋中介到涉讼楼盘看楼。2019年6月14日，原告跟房屋中介到涉讼楼盘看楼时，在被告安排的导购人员的带领下参观了样板房后，原告非常喜欢，有意购买，导购人员立即带领原告到“售楼部”挑选房屋。由于当时只有一间样板房，在挑选房屋时，原告询问导购人员可选房屋哪一间与样板房一致，导购人员向原告推荐越秀区xxx路xxx号xxx房，告知原告该房屋建筑面积为22.45平方米，实用面积为12.5平方米，因该房屋设计为复式，故实用面积远多于12.5平方米，因此原告与被告就涉讼房屋签订了《xxx誉认购书》，并按约支付定金50000元、首期房款213655元、装修费60000元。2019年6月20日，原告再次到涉讼房屋楼盘的“售楼部”在被告安排的工作人员的指示下签署了《广州市房屋买卖合同》、《房屋装修及授权协议》、《物业委托经营管理合同》、《房地产项目法律服务委托合同》，并向被告指定帐户支付购房尾款297327元、律师费2200元、过户服务费3500元后，于次日到广州市不动产登记中心办理房屋过户手续并交纳了契税12041.22元、550元、印花税100.3元税费。2019年11月26日，原告在收到被告的工作人员通知后，到涉讼房屋办理收楼验收手续，发现被告所出售的房屋与样板房差距巨大，被告所交付的房屋根本无法装修为复式，另实用面积亦仅有8.532平方米，原告当即拒绝收楼，并多次与被告的工作人员进行协商，但被告拒不理会。原告认为，被告以欺诈手法使原告在违背真实意思的情况下订立上述合同，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告无答辩。经审理查明：2019年6月14日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订《xxx誉认购书》，其中约定：甲方将广州市越秀区xxx路xxx号xxx房出售给乙方，建筑面积22.45平方米，成交总价560982元；本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况（包括但不限于产权情况、外部环境、内部结构），同意以本认购书约定的价格购买；首年租金23346元，未抵扣等。原告还与被告的工作人员签署《特殊情况申请表》、《xxx誉签约确认表》，明确总价560982元+60000元装修费等。2019年6月20日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订《广州市房屋买卖合同》，内容为：房地产地址广州市越秀区xxx路xxx号xxx房，房地产权证号码粤（2018）广州市不动产权第002397**，建筑面积22.45平方米，房屋使用性质商业。该房地产按整套出售并计价，总金额560982元，乙方分期付款。甲方在2019年12月31日将房产交付乙方使用。乙方不可撤销的委托广州市李工装饰工程有限公司代为办理收楼、验收手续、按乙方提供的装修设计方案进行装修升级改造，乙方无条件承认受托方的收楼及装修升级改造成果，详见附件《房屋装修及授权协议》；如乙方未交齐楼款等原因导致受托方无法代收楼的，受托方从实际收楼进行装修。乙方同意甲方直接发收楼通知书给受托方安排其验收房屋受托方在收到收楼通知书之日起5日内对房屋进行验收；如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；受托方收楼后即视为甲方完成交付义务，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。违约责任，当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据合同及有关法律法规承担相应的违约责任；因一方违约导致合同解除或无法履行的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为该房地产成交总价的20%，本合同涉及违约金标准不得超过实际总房价的20%。其他约定，乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等予以认可。本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准等。签订上述合同当日，原告（为甲方）还与广州市李工装饰工程有限公司（为乙方）签订《房屋装修及授权协议》，约定：甲方决定委托乙方对位于广州市越秀区xxx路xxx号xxx房物业进行装修。该单元于2019年12月31日前完成装修，乙方应完成该单元的装修并交付甲方。本合同装修包干总价为60000元，该价款为包干价，双方同意不再作调整，不退不补。收楼授权，甲方授权乙方办理甲方购买的该单元的毛坯收楼手续，包括但不限于查验房屋、签收收楼文件、签收房屋钥匙等，授权期限自本合同签署后至办妥授权事项之日止；在乙方办妥毛坯收楼手续后由乙方按照装修标准（详见附件）进行装修，并向甲方交付已装修房屋。原告同日还与广州市租呗物业管理有限公司签订《物业委托经营管理合同》、《物业服务协议》，将涉讼房屋委托该公司进行统一运营管理工作，托管期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止，经营托管时间为3年等。原告已于2019年6月20日前向被告支付了定金50000元、装修费60000元、首期款213655元，房款尾款297327元。2019年6月25日，广州市国土资源和规划委员会向原告核发了粤（2019）广州市不动产权第xxxxxxxx号不动产权证，其中载明：越秀区xxx路xxx号xxx房单元，建筑面积22.45平方米，用途商业，权利人为原告。据广州市房地产档案馆于2019年11月30日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，上述房屋套内建筑面积为12.444平方米。2019年12月2日，原告向广州市租呗物业管理有限公司、广州市峻兴东物业管理有限公司提交书面申请，称：在2019年11月26日，其前往收楼验收时，发现与售楼时样板房完成不一样，货不对板，而且差距很大；……一是面积大打折扣，公然该物业要其公摊负责自身购买面积50%以上，这在国内也是少有的；二是该物业连衣柜、沙发、茶几（这些都在交了60000元装修设备费中明确的）完全放不下的；三是无厨房、样板房是有的；四是楼层矮，这原样板房复式格局完全对不上号；五是该物业头尾不均（三尖八角）是一间非常不规范的物业。申请如下：一是置换该物业，给回一套合格的按原来面积的房子；二是按本人支出的费用退款，另有关其它费用的支出，按实际情况解决等。2020年1月19日，原告再次向上述两公司提交书面申请，称：在2019年11月26日，其前往准备收楼验收时，发现该物业与看样板房时完成不一样，货不对板，而且差距很大。因为在认购时，其是冲着样板房的样式而认购的。初步认定存在以下几方面问题，一是面积大打折扣，该物业要其负责近50%的公摊面积；二是该物业把一条实心柱（约几平方）也当作其面积，初步计算实际面积只有8.532平方左右，为此，该物业小到连沙发、衣柜、茶几也放不下；三是无厨房，样板房是有的；四是该物业楼层矮，这与原样板房复式格局完全对不上号；五是该物业走廊太小，而且一头大一头小，这是一间非常不规范的物业。申请如下：一是要求按该物业的全额退款；二是要求按购买22.45平方面积的物业另行补回一间同等面积的房子；三是按22.45平方米面积扣减10平方面积的退房款给本人等。因本案纠纷，原告于2020年5月19日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：合同只约定建筑面积，但是没有约定套内面积。被告是以欺诈的方式使原告签订合同，但是原告不主张撤销或者解除合同，原告要求被告赔偿损失。面积差导致原告无法正常使用房屋。被告交付的房屋里存在一个巨大的立柱，立柱是无法使用的套内面积，导致减少了使用面积，因此原告要求被告赔偿这方面损失。房屋实际使用面积是原告和被告的工作人员一起测量得出的。测量出来之后，在图纸上被告的工作人员没有签名，但是申请测量被告的工作人员是有签名的，原告认为被告这是确认了实际使用面积。关于损失的计算，按照房屋套内面积12.444平方米减去房屋实际使用面积8.532平方米等于3.912平方米；由总楼价620982元除以12.444平方米等于49902.12元/平方米，再乘以面积差额3.912平方米等于195217.10元。原告就其主张还提交了宣传单、样板房照片、效果图，网签买卖合同，涉讼房屋现状照片、涉讼房屋现状测量图等证据予以证明。据涉讼房屋现状测量图显示，涉讼房屋柱子大小为1.42米×1.2米=1.704平方米。本院认为：对于买卖房屋内存在较大的柱子，严重影响房屋的实际使用这一重大瑕疵，被告作为出卖方，理应清楚并负有如实告知买方的义务，以便买方作出是否愿意承担该后果并购买房屋的真实意思表示。现并无证据足以证实被告已将该情况如实告知原告。因被告未履行该义务，给原告造成了损失，依法应当承担损害赔偿责任。关于损失方面，原告主张房屋内的柱子是无法使用的套内面积，因此要求被告赔偿这方面损失，公平合理，本院予以支持。但原告的损失计算依据有误，应以其认可的测量图中记载的柱子面积1.704平方米为据来计算损失为宜，同时总房价应以合同约定的560982元为准。即损失为1.704平方米×（560982元÷12.444平方米）=76817.21元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条第（二）项之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告梅峻向原告李小娟赔偿损失76817.21元。二、驳回原告李小娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2102元，由原告李小娟负担1275元，由被告梅峻负担827元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二〇年八月十八日书记员  黄 冰