重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝民终379号上诉人（原审被告、申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行,住所地重庆市涪陵区滨江大道二段**(锦天龙都)综合楼**,统一社会信用代码91500102050389261W。负责人:张奶辉,该支行行长。委托诉讼代理人：唐文凯，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏婉茹，重庆索通律师事务所律师。被上诉人(原审原告、案外人）：张清明,男,1968年4月6日出生,住重庆市长寿区。被上诉人(原审原告、案外人）：龚嘉君,女,1973年2月4日出生,住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：张清明（龚嘉君之夫）,男,1968年4月6日出生,住重庆市长寿区。原审第三人（被执行人）:重庆长寿华美物业有限公司,住所,住所地重庆市长寿区凤城黄桷湾新城区B地****社会信用代码91500115622062003W。法定代表人:黄文平,该公司总经理。原审第三人（被执行人）:重庆长寿华美房地产开发有限公司,住所,住所地重庆市长寿区凤城黄桷湾创业街****附**社会信用代码9150011562206296XN。法定代表人:黄文平,该公司总经理。原审第三人（被执行人）:黄文平,男,1969年9月27日出生,住重庆市渝**。原审第三人（被执行人）:李洪梅,女,1971年7月16日出生,住重庆市渝**。原审第三人（被执行人）:黄玉祝,女,1970年12月25日出生,住重庆市长寿区。原审第三人（被执行人）:陈纯,男,1970年3月21日出生,住重庆市长寿区。上诉人恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行(以下简称恒丰银行涪陵支行）因与被上诉人张清明、龚嘉君，原审第三人重庆长寿华美物业有限公司（以下简称华美物业公司）、重庆长寿华美房地产开发有限公司（以下简称华美房地产公司）、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第三中级人民法院（2019）渝03民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月20日进行了询问审理。本案现已审理终结。恒丰银行涪陵支行上诉请求：1.撤销重庆市第三中级人民法院(2019)渝03民初1148号民事判决；2.执行位于重庆市长寿区兰亭印象住宅小区地下车库X号车位。事实和理由：本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议的规定》)第二十八条规定的构成要件。首先，张清明、龚嘉君与华美物业公司签订的《车位确认书》不属于书面买卖合同，该确认书中并无车位价款、交付方式的相关约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款。其次，华美物业公司与本案具有利害关系其出具的《证明》不能作为定案依据，张清明、龚嘉君举示的证据亦不足以证明其支付了全部的价款。最后，《车位确认书》签订至今长达十年之久，至今未办理过户登记系张清明、龚嘉君怠于行使权利所致。综上，一审判决事实认定不清，适用法律错误。张清明、龚嘉君辩称，恒丰银行涪陵支行上诉理由不能成立。首先，张清明、龚嘉君与华美房地产公司于2009年5月11日达成了购买案涉车位的合意，并于当日支付车位款36000元后签订《车位确认书》，双方就具体的车位位置、车位总价款、付款时间及方式等均达成一致，具备商品房买卖合同的主要内容。其次，华美房地产公司开具了《销售不动产统一发票》，明确讼争车位的建筑面积为车位建筑面积为41.19平方米,单价为874元,总金额为36000元，张清明、龚嘉君以现金方式支付了全部价款。最后，未办理过户原因系华美房地产公司与长寿区建委借款纠纷查封案涉车位所致，张清明、龚嘉君一直积极主张权利，上诉人恒丰银行涪陵支行陈述张清明、龚嘉君怠于行使权利与事实不符。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人华美物业公司、华美房地产公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯未发表意见。张清明、龚嘉君向一审法院起诉请求：1.撤销(2019)渝03执异66号执行裁定书。2.解除对长寿区桃源支路4号兰亭印象住宅小区地下车库X号停车位的查封。一审法院认定事实：据张清明、龚嘉君提交的重庆市长寿区人民法院（2016）渝0115执异31号执行裁定查明：2009年5月11日，张清明、龚嘉君与华美房地产公司签订《车位确认书》，约定张清明、龚嘉君购买华美房地产公司开发修建的讼争车位重庆市长寿区兰亭印象住宅小区地下车库负一层82号车位。同时，该确认书约定了在华美房地产公司办理车位产权证时，双方才签订买卖合同。同日，张清明、龚嘉君一次性付清价款36000元,华美房地产公司向张清明、龚嘉君出具了收据,张清明、龚嘉君陈述其于2010年9月8日接收了讼争车位。并于2011年9月29日开具了《销售不动产统一发票》,明确该车位建筑面积为41.19平方米,单价为874元,总金额为36000元。2017年3月21日，重庆市安洁物业管理有限公司出具《收据》，主要载明：收取X号车位从2017年3月19日到2018年3月18日止车位管理费360元。2019年4月29日，一审法院作出（2019）渝03执恢4号执行裁定书，裁定查封了讼争车位并予以公告。张清明、龚嘉君对此裁定提出了执行异议，一审法院于2019年5月29日作出（2019）渝03执异81号执行裁定书，驳回了张清明、龚嘉君的执行异议。张清明、龚嘉君对此不服，提起本案诉讼。一审法院认为，根据各方的诉辩主张，本案的争议焦点如下：一、张清明、龚嘉君是否享有足以排除对讼争房屋强制执行的权利。1.关于张清明、龚嘉君在一审法院查封之前是否签订了合法有效的书面买卖合同的问题。根据《执行异议和复议的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定，张清明、龚嘉君应当证明签订了书面合同，并且合法有效。本案中，张清明、龚嘉君举示了《车位确认书》，其中载明了车位的编号，确定了买卖合同的特定标的物；约定了车位总价款，具备了买卖合同主要条款。在签订确认书时，张清明、龚嘉君即向华美房地产公司支付了车位总价款，华美房地产公司予以接受，并出具了收据，表明张清明、龚嘉君已履行了作为买受人的主要义务。2011年9月29日，华美房地产公司给张清明、龚嘉君开具的不动产发票中，详细标明了该车位的建筑面积、单价。从以上双方签订的车位确认书，车位款的支付与接受、结算，车位的交付与占有，均能证明张清明、龚嘉君与华美房地产公司均已履行买卖合同所约定的各自主要义务，上述事实相互印证，证明了双方对买卖合同必要条款形成合意的事实，故一审法院认为张清明、龚嘉君在一审法院查封之前，已签订了书面买卖合同。2.关于张清明、龚嘉君是否实际支付了所购车位的全部价款的问题。张清明、龚嘉君举示了华美房地产公司开具的现金收据、不动产发票等证据相互印证，恒丰银行涪陵支行亦没有提交充分的反驳证据，张清明、龚嘉君支付了讼争车位款3.6万元的事实具有较高可信度，足以认定张清明、龚嘉君支付了全部购车位款。3.关于张清明、龚嘉君是否实际占有讼争车位的问题。根据张清明、龚嘉君所举示占有使用车位数年来交纳车位管理的收据等证据，能够证明在一审法院查封之前，张清明、龚嘉君已基于华美房地产公司的交付，合法占有、使用讼争车位。4.关于讼争车位未办理产权证的原因是否能归责于张清明、龚嘉君的问题。根据张清明、龚嘉君举示的华美房地产公司出具的证明以及另案执行裁定，因华美房地产公司与长寿区建委之间存在债务纠纷，华美房地产公司自身经营不善的问题，未办理产权证的原因，不属于张清明、龚嘉君自身原因。基于前述分析，张清明、龚嘉君所主张的事实符合根据《执行异议和复议的规定》第二十八条所规定全部要件，其依法享有可排除强制执行的权利，可以请求不得执行讼争车位。综上所述，张清明、龚嘉君请求确认其享有对讼争车位排除强制执行的理由成立，一审法院予以支持；其请求确认享有讼争车位所有权的理由，于法不符，一审法院予以驳回。依照《执行异议和复议的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，一审法院判决：一、不得对华美房地产公司开发的重庆市长寿区兰亭印象小区地下车库X号车位执行；二、驳回张清明、龚嘉君的其他诉讼请求。本案受理费700元，由恒丰银行涪陵支行负担。一审法院（2019）渝03执异66号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审另查明：一审诉讼中张清明、龚嘉君围绕诉讼请求举示了华美房地产公司举示的《证明》、和重庆市长寿区人民法院（2016）渝0115执异31号执行裁定书。恒丰银行涪陵支行对前述证据真实性、合法性均无异议，本院予以确认。华美房地产公司出具的《证明》载明：“兹有张清明、龚嘉君于2010年1月11日用现金的方式在我司购买车位（长寿区桃源支路4号1幢负一层X号）1个，总价款为人民币36000元。该车位款已付清。根据《车位确认书》约定，我司电话通知张清明、龚嘉君办理车位产权时再签订买卖合同。”重庆市长寿区人民法院于2016年12月9日作出（2016）渝0115执异31号执行裁定书，主要载明：“本院查明：申请执行人长寿区城乡建委与被执行人华美房地产公司、黄文平借款合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2013年10月29日立案受理，2013年12月4日长寿区城乡建委提出保全申请，2013年12月5日，重庆市长寿区人民法院作出（2013）长法民初字第05858号民事裁定，查封了华美房地产公司名下位于长寿区桃源支路4号负1-3车库。另查明：2009年9月20日，华美房地产公司向重庆市长寿区建委提出申请，以其开发的兰亭印象项目，用于变现的商业用房和车库销售状况一直不佳，无法支付应缴纳给该委的配套费221.7万元，申请用该项目的车库在该委做抵押，借款221.7万元缴纳配套费。2009年9月23日，长寿区建委与华美房地产公司共同向重庆市长寿区房产交易所发出《关于长寿区桃源支部4号兰亭印象项目有关问题的函》，经双方协议对长寿区桃源支部4号-1F车库进行行政限制，限制期限为2009年12月30日，在行政限制期限内华美房地产公司不得出售或者再次行政限制，需经双方共同函告长寿区房交所后，才能解除行政限制，由华美地产公司自行处置。该裁定书裁定：中止对华美房地产公司名下位于长寿区桃源支路4号负1-3车库X号车位的执行。”一审诉讼中恒丰银行涪陵支行举示了（206）房地证2011字第XXXXX号权属登记证书和渝（2017）长寿区不动产权第XXXXXXXXX号权属登记证书，各方对此均无异议，本院予以确认。（206）房地证2011字第XXXXX号权属登记证书主要载明：权利人为华美房地产公司；坐落于长寿区桃源支路****；楼层负1层至第17-18层；登记时间为2011年3月15日；记事该房只做初始登记不发证（其中住宅29165.66平方米）、非住宅2928.24平方米；车库3562.56平方米。渝（2017）长寿区不动产权第XXXXXXXXX号权属登记证书主要载明：权利人为华美房地产公司；坐落于长寿区桃源支路**；用途：其他商服用地停车用房；所在层数负1层；登记时间为2017年3月17日；附记只做登记不发证。二审诉讼中恒丰银行涪陵支行举示了重庆市第三中级人民法院作出的（2016）渝03民初66号民事调解书，各方对此均无异议，本院予以确认。该生效调解书载明：“恒丰银行涪陵支行与华美房地产公司、华美物业公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯金额借款合同纠纷一案，各方当事人自行和解达成协议：一、华美物业公司向恒丰银行涪陵支行支付借款本金3000万元及利息；二、案件受理费依法减半收取100964元、诉讼保全费5000元、公告费900元、律师费18万元由华美物业公司于2017年4月30日前支付给恒丰银行涪陵支行；三、如华美物业公司未按调解书第一、二项约定履行，还应支付从2016年3月7日起计算的罚息、复利和违约金；四、华美房地产公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯对本调解协议第一项、第二项、第三项债务承担连带清偿责任；五、恒丰银行涪陵支行对华美物业公司提供位于长寿区创业街6号的部分房屋享有抵押权。”各方对该调解书均无异议，本院予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本案的争议焦点是：张清明、龚嘉君对位于长寿区桃源支路4号负1层X号车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。评判如下：本案符合《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定的情形，张清明、龚嘉君对位于长寿区桃源支路4号负1层X号车位享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：《执行异议和复议的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于在人民法院查封前订立书面买卖合同的问题。张清明、龚嘉君陈述2010年其与华美房地产公司达成合意购买案涉车位，价款为36000元，双方于2010年1月11日签订了《车位确认书》当日刘丽荣支付了全部价款。张清明、龚嘉君的陈述与华美房地产公司出具的《证明》相互印证，可以证实双方就案涉车位价款达成合意后订立了《车位确认书》，而《车位确认书》约定由张清明、龚嘉君购买华美房地产公司投资开发的车位，同时明确了车位的具体位置为兰亭印象住宅小区地下车库停车位1个，车位号为X号。《车位确认书》后附地下车库平面图及车位编号证实所购车位为案涉车位，《车位确认书》订立时间早于人民法院查封时间，综合以上事实结合合同的履行情况可以认定张清明、龚嘉君与华美房地产公司在人民法院查封前订立了书面买卖合同，一审判决认定并无不当。其次，关于案涉车位的占有问题。诉讼中张清明、龚嘉君举示了重庆市安洁物业管理有限公司出具的车位管理费《收据》，证实张清明、龚嘉君缴纳了2017年7月20日到2019年7月31日的车位管理费700元，缴款起算时间早于人民法院查封时间2019年4月29日，且二审诉讼中上诉人恒丰银行涪陵支行对占用事实并未提出异议，可以认定张清明、龚嘉君在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，关于案涉车位的付款问题。一审诉讼中张清明、龚嘉君举示了华美房地产公司出具《费用结算单》，该组证据与华美房地产公司出具的《证明》相互印证，结合2011年9月29日华美房地产公司开具的《销售不动产统一发票》，可以认定张清明、龚嘉君已支付全部价款36000元。最后，关于未办理过户登记的原因问题。《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般按照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。”虽然该条例自2008年7月1日起施行，2019年9月6日废止，但是诉争车位从订立买卖合同至本案执行查封措施实施之日均发生在条例生效期内，故适用前述规定。依照前述规定，房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两项流程。就本案而言，虽然案涉车位初次记载于登记簿时间为2011年3月15日，但是记事栏载明该房只做初始登记不发证，由此可知案涉车位并未完成初始登记的全部程序，而重庆市长寿区人民法院（2017）渝0115执异69号执行裁定书亦查明未完成初始登记全部程序的原因之一为2009年底华美房地产公司与长寿区建委存在借款纠纷对案涉车位进行了行政限制在此期间无法办理过户登记。另，2013年12月5日，重庆市长寿区人民法院在审理长寿区城乡建委与被执行人华美房地产公司、黄文平借款合同纠纷一案中又对案涉车位进行了查封，直至2016年12月9日，重庆市长寿区人民法院裁定中止该案执行后解除前案的查封措施。2017年3月17日，包括案涉车位在内的负一层车库办理了渝（2017）长寿区不动产权第XXXXXXXXX号权属登记证书，该证书附记事项载明只做登记不发证，仍未完成房屋登记的全部程序，张清明、龚嘉君关于长寿区建委的债权至今仍未清偿完毕故案涉车位无法办理过户登记的陈述，与华美房地产公司出具的《证明》相互印证，综合以上事实可以认定案涉车位未办理过户登记非因买受人张清明、龚嘉君自身原因所致。故本案符合《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定，张清明、龚嘉君作为一般买受人对位于长寿区桃源支路4号负1层X号车位享有物权期待权，可以排除恒丰银行涪陵支行基于（2016）渝03民初66号民事调解书享有金钱债权的执行。综上所述，恒丰银行涪陵支行的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐渝梅审 判 员 李 震审 判 员 郭 勇二〇二〇年八月十九日法官助理 黄 巍书 记 员 曾朝伟