广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2772号上诉人（原审原告）：王久润，男，2000年5月5日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区***********。委托诉讼代理人：谭红玲，广东谭红玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁强，广东谭红玲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市创谷众创空间商务服务有限公司，住所地广东省中山市*************卡。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁敏结，广东广瀚律师事务所实习律师。上诉人王久润因与被上诉人中山市创谷众创空间商务服务有限公司（以下简称创谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人王久润上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持王久润的一审诉讼请求。事实与理由:一、关于创谷公司对大厦装修的问题。王久润与创谷公司在洽谈租用该商铺时，创谷公司承诺商场在2018年10月1日前绝对可以开始营业，所以双方于2018年7月31日签订了《商铺租赁合同》。合同签订后，王久润按期支付了创谷公司合同保证金16233元，并开始对商铺内部进行装修。2018年10月1日，涉案商铺已经装修完毕，但创谷公司的一楼公共区域和商场外墙面仍在全面施工，商场内部的自动扶梯也未启用，直到2019年过年后才完成了一楼公共区域的装修。王久润一审提交的照片和视频显示的施工位置明显是一楼公共区域，而不是像创谷公司所称个别商铺的装修。创谷公司对大厦公共区域长期装修，导致商场二楼不能达到正常的经营，影响了王久润的经营长达四五个月，差不多占据租赁期限的三分之一。王久润租用商铺是为营业而租赁的，创谷公司交付的商铺应适于营业，但创谷公司长时间对一楼公共区域的装修，导致商铺所在大厦的二楼营业环境无法正常运行。因此，创谷公司不能按照约定交付租赁物或者交付的租赁物不适合约定的使用收益经营的，应负违约责任。而且创谷公司至今仍没有任何验收合格可以对外租赁的手续，并且不能如期交付符合用途的租赁物，导致王久润签订合同的目的无法实现，已经违反合同约定，构成了根本性违约。二、涉案租赁物是中山市******民委员会所有，创谷公司在没有经过中山市******民委员会同意下，将租赁物进行转租，签订的合同是无效的，即使合同有效，中山市******民委员会也已在2019年10月收回涉案租赁物二楼进行改建，导致合同无法履行。创谷公司应将保证金退还，并赔偿商铺的装修费用。三、创谷公司没有依照双方签订的合同第六条约定提供经营条件，导致王久润无法经营，实际上王久润没有使用过涉案租赁物。从电表上面也可以看出王久润没有使用过涉案租赁物，因此创谷公司应退还6233元。被上诉人创谷公司答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请法院驳回王久润的上诉请求，维持原判。王久润向一审法院起诉请求：1.判令解除王久润与创谷公司于2018年7月31日签订的商铺租赁合同；2.判决创谷公司立即返还王久润合同保证金16233元及该款从起诉之日至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；3.判决创谷公司退回王久润支付的6233元及该款从起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；4.判决创谷公司赔偿王久润商铺装修费用24400元；5.判决创谷公司承担因本案所产生的律师费5000元；以上合计51866元。一审法院认定事实如下：中山市******所有权人是中山市古镇镇古三经济发展公司（以下简称古三公司），已获得建设工程规划许可证。中山市**************出租给创谷公司，租期为2018年4月16日至2028年4月15日止。租赁物的用途用做灯饰行业，第1-4层为灯饰门市，5-9层为灯饰设计中心。2018年7月，创谷公司作为甲方与王久润作为乙方签订商铺租赁合同一份，合同约定乙方租赁甲方位于中山市**********卡的商铺，租赁面积为90.18平方米，乙方承租该商铺仅限于经营灯饰产品。租赁期限为从2018年10月1日至2019年12月31日止。租金每月5411元（含物业管理费），双方同意每个月作为一个租金缴付期，先交租后使用，每期租金交付为一次性支付一个月的租金。租金均应在每月30日之前向甲方支付，每逾期一天，按逾期缴纳金额的千分之五向创谷公司支付滞纳金。逾期超过五天的，甲方有权单方解除合同提前收回商铺。合同签订之日起3个工作日内，乙方一次性支付16233元给甲方作为租赁商铺的保证金，以保证合同的履行。合同期间，若乙方提前解约，则甲方有权没收乙方所交押金，并保留对乙方违约造成甲方的损失进行索赔；若乙方违反本合同约定任一义务，造成乙方损失或损害的，则乙方有权直接从保证金中扣除相应金额，甲方扣除后有权要求乙方在三日内补足保证金数额，乙方逾期五天未补足的，则甲方有权单方提前解除合同收回商铺并没收保证金。合同期满，甲方在乙方交回商铺并办理退场手续3个工作日内确认商铺及附属设施无非正常损害、清偿所有应付款项后，由甲方不计算利息凭乙方退回的保证金收据退还该保证金给乙方。租赁期间甲方负责提供商场配套的消防系统、中央空调系统、公共照明、顾客进出通道、客货电梯等经营条件；负责场地的公共装修、包括大厦外墙、地面、天花、空调、消防、正常照明等；负责或委派物业公司对商场公共区域的清洁、绿化、保安及停车进行管理，对商场内外的公共设施设备的正常使用及保养，保障经营秩序等。守约方提起诉讼的律师费和诉讼费用由违约方承担。合同签订后，王久润向创谷公司支付16233元押金。创谷公司在2018年8月初签订合同后已将涉案商铺交付给王久润。王久润主张其方签订合同后就对涉案商铺进行了装修，支付装修费24400元。王久润对其主张提交装修合同及收据拟予证实。创谷公司对装修合同及收据均不确认。经查，装修合同反映王久润作为甲方与珠海市景源装饰作为乙方于2018年9月12日签订装饰装修工程施工合同，约定将位于中山市**********卡的商铺采取承包人包工包料的方式进行装修，工程期限自2018年9月15日至同年9月27日，预算价为24400元，于开工当日支付1万元，水电结束、瓦工进场、瓦工结束支付1万元，各项收尾工程结束、卫生结束后支付4400元，合同中甲方处有王久润字样签名，乙方处有珠海市景源装饰专用章红印盖章。收据3张反映珠海市景源装饰分别于2018年9月15日、9月22日、9月23日向王久润出具收据确认分别收到王久润支付的中山市**********卡装修工程款1万元、1万元及4400元，收据中有珠海市景源装饰专用章红印盖章。王久润主张创谷公司交付涉案商铺给其方后所在商场仍一直在装修，直至2019年2、3月份才基本装修完毕，导致其方在合同约定的2018年10月1日无法使用涉案租赁物，属于根本违约，故其方要求解除合同。王久润对其主张提交图片15张、光盘1张拟予证实。创谷公司对王久润提交的图片及光盘均不确认，并主张其方商场自2018年5月份开始就正常经营及出租使用，不存在王久润所述的一直装修。因涉案商场一直在招租，各商铺的出租时间不同，王久润所提交的图片中的装修也并不是其方对涉案大厦公共区域的装修，而是商铺交付承租方后各承租方对商铺及周围的装修及挂灯，其中一楼的吊顶是出租给二、三层商铺的承租方的，所以一楼吊顶的装修也是承租方自行挂样板灯的装修，为期5天左右，不会影响双方租赁合同的履行。另，创谷公司不同意解除合同。创谷公司对其主张提交银行交易明细清单、1楼01卡、02卡、05卡、06卡、07卡、17卡、19卡租赁合同、电表登记记录表、消费单列表、银行消费单列表以及视频照片拟予证实。王久润对创谷公司提交的上述证据均不确认。经查，王久润提交的图片中其中13张、光盘1张反映2019年1月9日至同年1月18日期间涉案商场的入口通道天花、中庭花坛边天花有进行装修、商场营业期间无公共照明、通往二楼手扶电梯未开启，部分照片反映中山市*******口电子流动广告牌显示“鸿兴，创谷大厦火热招商中”并有招商热线；另外2张图片中其中一张拍摄的是关于“世纪灯饰广场重新装修设计的简要说明”（日期为2018年4月12日），内容反映原“世纪灯饰广场”现由邓某1承租，并承诺将于2019年年底前完成改造，拟改造投资金额总共不少于1000万人民币，改造部分包括外立面、内部公共区域等附上相关改造效果图纸，承诺按照效果图纸进行实施，如有适当修改之处，将会与古三村委保持及时沟通后方予实施，下方有邓某1字样签名及指模捺印；另外一张拍摄的是中山市城市管理行政执法局先行登记保存证据通知书，中山市城市管理行政执法局告知世纪灯饰广场于2018年8月28日在中山市**********进行未经主管部门同意擅自设置户外广告，并对相关证据进行登记保存，请该广场前往古镇执法分局接受询问调查及听取处理意见，该通知书中有中山市城市管理行政执法局红印盖章。银行交易明细清单反映2018年9月开始户名为“赵某”的向邓某1的银行账号转账支付“超强电费”。1楼01卡、02卡、05卡、06卡、07卡、17卡、19卡租赁合同反映创谷公司以其本人名义或邓某1的名义将“中山市******”的1楼01卡、02卡、05卡、06卡、07卡、17卡、19卡出租给区某、欧阳某、王某等人。电表登记记录表反映中山市********和负1楼多家店铺自2019年6月1日开始有人签名确认电表读数。消费单列表与银行消费单列表中数据能够相互对应，反映邓某1的农业银行卡从2018年6月份开始每月收到微信、支付宝转账支付的多笔款项，包含该年3月份开始的部分租户的电费、租金、押金等。视频、照片经核实原始载体，显示拍摄时间分别为2018年9月26日、同年9月28日、同年10月9日、同年10月25日、同年10月27日、同年10月28日，照片及视频中反映涉案大厦外墙已经装修完工，大厦内部照片所拍摄的位置与王久润提交的照片拍摄位置基本相同，相关位置进出口通道、中部花坛均已经完工也已通电，中部直升电梯已开启，可以正常运营。王久润主张创谷公司承诺其缴纳6233元后可以退场，王久润缴纳后创谷公司不同意其退场，故要求退还该款项。王久润对该项主张未提交依据予以证实。创谷公司确认收到6233元，但主张该款是王久润拖欠的2018年10月及同年11月的部分租金。王久润为提起本案诉讼，委托律师参加本案诉讼，为此支付律师费5000元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。王久润与创谷公司签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于解除合同。王久润提交图片15张、光盘1张拟证实创谷公司交付涉案商铺给其方后商场一直在装修，直至2019年2、3月份才基本装修完毕。创谷公司不予确认王久润的上述主张，并提交视频、照片拟证实涉案商铺已于2018年10月可以正常使用，不存在一直装修的情况。虽然王久润及创谷公司对对方提交的上述证据均不确认，但王久润及创谷公司均提交了视频照片及图片的原始载体，经核对双方提交的图片、照片及视频中的拍摄地点基本一致，均为涉案商场的相关情况，双方均未对对方的视频照片及图片提交依据予以反驳，故采信王久润提交的图片15张、光盘1张及创谷公司提交的视频、照片。王久润虽主张创谷公司交付涉案商铺给其方后商场一直在装修，直至2019年2、3月份才基本装修完毕，但根据其提交的图片及光盘仅能反映涉案商场2019年1月9日至同年1月18日期间有部分区域分别进行装修施工，并未整体围蔽施工且反映装修时间较短，同时根据创谷公司提交的视频、照片所反映的涉案商场于2018年10月份内外部均已无围蔽施工、内部公共空间装修已完成、可正常使用、内部直升电梯亦可以使用的情况与其方主张相互矛盾，王久润未提交其他依据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。另，创谷公司辩解王久润提交的图片及光盘中的装修并非其方对涉案大厦公共区域的装修，而是商铺交付承租方后各承租方对商铺及周围的装修及挂灯，为期时间较短，该辩解与王久润提交的照片中所反映的涉案大厦仍处于招商状态能够相互印证，也较为合理，故对王久润的主张不予采信。另外，即便依王久润所述涉案大厦于2019年2、3月份才装修完毕，但王久润于2019年4月2日才向一审法院起诉，即在起诉时创谷公司已经完全具备履行合同的条件且已实际履行，王久润再以创谷公司根本违约导致合同不能履行为由要求解除合同缺乏事实和法律依据，创谷公司亦不同意解除合同，故对王久润的该项诉求不予支持。关于保证金及利息。保证金系为保证双方合同履行而缴纳的费用，双方签订的商铺租赁合同亦约定在合同期满且满足交回商铺并办理退场手续3个工作日内确认商铺及附属设施无非正常损害、清偿所有应付款项后才由创谷公司凭收据退还，鉴于上述一审法院对王久润主张的解除合同的请求不予支持，双方合同仍需继续履行，故王久润主张退还保证金及利息的请求于法无据，不予支持。关于王久润已支付的6233元及利息的问题。王久润主张创谷公司要求其缴纳6233元后可以退场，其方缴纳后但创谷公司不同意其退场。创谷公司对此不予确认，主张该款是王久润拖欠其方的2018年10月及同年11月的部分租金，鉴于王久润确实需要向创谷公司缴纳租金，且王久润对其该项主张亦未提交依据予以证实，故对王久润的该项主张不予采信，采信创谷公司的主张。鉴此，王久润诉求创谷公司返还其6233元及利息于法无据，不予支持。关于商铺装修费用的问题。鉴于上述对王久润主张的解除合同的请求不予支持，双方合同仍需继续履行，故王久润诉求创谷公司赔偿其商铺装修费24400元亦于法无据，不予支持。关于律师费的问题。鉴于上述已对王久润提起本案诉求的基本主张不予采信，故王久润诉求创谷公司支付其律师费亦缺乏依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回王久润的诉讼请求。案件受理费1096元，减半收取计548元，由王久润负担。本院二审期间，王久润围绕上诉请求向本院提交如下证据：创谷公司和中山市******民委员会签订的租赁合同一份（复印件），证明涉案租赁物的所有权是中山市******民委员会，创谷公司转租没有经过村委会的同意，违反了合同的第二条第一项的约定。本院二审期间，创谷公司未向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了质证。针对王久润提供的证据，创谷公司发表质证意见如下：不确认关联性，涉案租赁物确实是向中山市******民委员会承租的，但是该份证据无法证实创谷公司没有经过中山市******民委员会同意擅自将涉案租赁物进行转租，王久润仅凭该份证据以主张其与创谷公司的租赁合同无效是没有依据的。且创谷公司从中山市******民委员会承租物业进行转租，中山市******民委员会是知悉的。本院认证意见如下：真实性、合法性确认，关联性不予确认。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，王久润二审庭审中陈述涉案租赁物在2019年10月被中山市******民委员会收回后未再使用，但未提交证据予以证明，创谷公司对该陈述不予确认。本院认为，王久润与创谷公司于2018年7月签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。结合双方当事人的诉辩陈述，分析如下：关于创谷公司是否存在违约行为的认定问题。首先，王久润与创谷公司签订的合同约定租赁期限自2018年10月1日起，创谷公司提供的证据显示涉案商场在2018年10月已具备约定的经营条件，创谷公司也已按约定交付租赁物给王久润使用。现王久润主张创谷公司存在违约行为，理应对其主张举证。但王久润一审提交的图片、视频光盘等证据只能证明在2019年1月9日后，涉案商场存在入口通道天花、中庭花坛边天花装修阻碍公共通道、商场营业期间无公共照明、通往二楼手扶电梯未开启等情形，此仅能证明涉案租赁物在此时存在部分使用障碍，并不能证明创谷公司在2019年1月9日之前存在违约行为。其次，对于2019年1月9日之后的情形，双方在《商铺租赁合同》中明确约定创谷公司在租赁期间有“负责提供商场配套的消防系统、中央空调系统、公共照明、顾客进出通道、客货电梯等经营条件；负责场地的公共装修、包括大厦外墙、地面、天花、空调、消防、正常照明等”“负责或委派物业公司对商场公共区域的清洁、绿化、保安及停车进行管理，对商场内外的公共设施设备的正常使用及保养，保障经营秩序等”等义务，现王久润一审期间提交图片、视频光盘等证据可以证实涉案商场在2019年1月9日起存在入口通道天花、中庭花坛边天花装修阻碍公共通道、商场营业期间无公共照明、通往二楼手扶电梯未开启等情形，创谷公司显然违反了上述条款的约定，未能提供完全符合正常经营环境的租赁物，应认定创谷公司在合同履行过程中存在一定的违约行为。关于王久润主张解除合同的认定问题。本院认为，虽然创谷公司在2019年1月9日后存在一定的违约行为，但王久润自认在2019年3月涉案商场已装修完毕，即创谷公司在合同履行期间，提供的租赁物曾经在较短期限内存在一定的使用障碍，但尚不构成根本违约，且在王久润于2019年4月2日起诉时，涉案租赁物已完全排除了使用障碍，并已完全符合使用目的，王久润主张解除合同的理由不成立。但是，现涉案租赁合同约定的租赁期限已经届满，王久润亦确认未再使用涉案商铺，故双方的租赁合同关系因租赁期限届满而终止，双方无须再继续履行。当然，王久润针对创谷公司在履行合同过程中一定期限内影响了租赁物的正常使用的违约行为，可以通过要求减免相应期间的租金数额来维护其权利。关于王久润主张创谷公司返还租赁保证金的问题。如前所述，王久润主张创谷公司违约导致合同解除的理由不成立，且王久润在创谷公司不存在违约行为的租赁期间亦未支付过租金，且至今尚欠租金，依据合同约定“合同期满，甲方（创谷公司）在乙方（王久润）交回商铺并办理退场手续3个工作日内确认商铺及附属设施无非正常损害、清偿所有应付款项后，由甲方不计算利息凭乙方退回的保证金收据退还该保证金给乙方。”据此，王久润要求退还保证金尚不符合双方关于租赁保证金退还的条件，故本院对于王久润的该项主张亦不予支持。关于王久润主张的返还6233元款项的问题，其主张该款为支付的创谷公司同意搬离租赁物的对价，但未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。且王久润作为承租人在创谷公司不存在违约行为的租赁期间仍未支付相应的租金不当，未支付的租金明显已超过上述款项金额，故其主张退还该款缺乏理据，本院不予支持。关于王久润主张的商铺装修赔偿的问题。如前所述，王久润主张解除的理由不成立，且双方签订的《商铺租赁合同》因履行期限届满而终止，其请求创谷公司赔偿装修损失于法无据，本院不予支持。关于律师费的问题。双方在《商铺租赁合同》中约定“守约方提起的诉讼的律师费和诉讼费用由违约方承担”，鉴于王久润提出的诉讼请求本院均不予认定，故对王久润的该项诉求不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王久润的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1097元，由王久润负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年八月二十三日书记员  陈静文梁洛希