河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初2359号原告：逯青梅，女，1945年10月14日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王占昌，河南好谦律师事务所律师。被告：薛利宽，男，1971年8月27日出生，汉族，现住焦作市解放区。原告逯青梅与被告薛利宽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告逯青梅的委托诉讼代理人王占昌，被告薛利宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告逯青梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年3月11日至5月12日之间两个月零二天的租金12400元；2.判令被告承担解除合同赔偿原告18000元和违约金18000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年1月，被告租赁原告焦作市贸易大厦经三路1号的房屋用于经营。原、被告双方于2018年12月31日签订了租赁合同，合同约定了租赁期限、租金标准、租金交纳方法以及双方的权利义务、违约责任等内容。被告从2019年1月到2020年1月都按时交纳了租金。因为新冠肺炎疫情影响，焦作市贸易大厦直至2020年3月11日才开始正式营业。2020年4月原告向被告催要租金，被告迟迟不予交纳。2020年5月12日，被告拒不交纳所欠租金，强行搬走，双方矛盾激化后报警。派出所民警接警后，出面调解无效。原告认为，双方租赁关系受法律保护。虽然受疫情影响，原告也减免了在疫情期间的租金，但不能以此为由迟迟不予交纳。按照合同约定，租金交纳方式为“租金每月六千元，按季度交纳，乙方应提前20天交到甲方指定账户”，被告的行为已违反双方的合同约定，按照《租赁合同》第九条的规定，应当承担违约责任。为维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，请贵院依照事实和法律，做出公正裁判。庭审过程中，原告当庭明确，其诉讼请求第一项计算错误，申请变更为“判令被告支付2020年3月11日至5月12日之间两个月零二天的租金12000元”。被告薛利宽辩称，1.案涉房产系国有房产，按照相关规定，受疫情影响应当减免房租，故申请减免租金三个月；2.原告与被告签订的合同是2019年1月1日至2019年12月31日，合同到期后双方没有续签合同，依照合同法相关规定，应视为不定期租赁合同，双方当事人任何一方都可以解除租赁合同，原告在起诉书中第2条要求被告承担解除合同赔偿18000元和违约金18000元不成立；3.根据被告收款单据，证明被告每月月初就已交纳房款，没有拖欠情况，原告在2020年3月11日大厦开门之后，没有履行及时通知义务，告知被告应该交纳3月和4月的租赁费，误导被告认为原告是响应国家号召减免3月、4月的房租，如果原告及时通知被告交纳房租，被告早就搬离商铺了；4.本案诉讼费应该由原告承担。根据双方当事人的起诉和答辩理由，本庭归纳本案的争议焦点是：1.原告要求被告支付2020年3月11日至5月12日的租金12000元有无事实及法律依据，应否支持；2.本案合同是否已经解除，如解除则原、被告双方是否存在违约行为，被告应否承担赔偿责任；3.被告主张疫情影响减免房租有无事实及法律依据，应否支持。原告逯青梅为支持自己的诉讼请求，在庭审过程中提交了下列证据：1.租赁合同2页，证明原、被告双方于2018年12月31日签订了租赁合同，被告承租原告位于焦作市贸易大厦经××号的房产进行经营，双方对租金标准，交纳方式，双方权利义务以及违约责任等合同主要条款进行约定。2.收据4张，证明被告交纳租金的事实，可以证明被告交纳租金到2020年1月份，直到双方发生纠纷，原告没有再收到被告租金。3.焦作市工商局商城分局出具的《工商行政管理信息查询系统》证明1份，证明被告的身份。4.照片4张，证明被告于2020年5月12日破开所租赁的房屋门锁，强行搬离的事实。被告薛利宽对上述证据质证后，发表如下质证意见：对上述证据均无异议。被告薛利宽为支持自己的主张，在庭审过程中提交了下列证据：1.八部委联合印发关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户缓解租金压力的指导意见10页；2.疫情期间房租减免政策2页；3.中国中央政府新闻截屏“4月21日的国务院常务会定了这三件大事”1页；证据1、2、3共同证明国家制定政策，对新冠疫情期间减免三个月房屋租金，尤其是承租国有房屋经营的，确保免租惠及最终承租人。4.2020年5月15日，最高人民法院出台了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》1页，证明国家对疫情期间房屋减免三个月房租。5.微信聊天记录2页，证明原告方的管理人员毋小云、司文江3月、4月没有催交过房租记录。6.群聊天截图3页，证明被告在群聊天中有提到国家针对疫情减免房租的相关政策，原告方的管理人员毋小云也在群里，所以其应该是知晓国家针对疫情减免房租的相关政策。7.照片4张，证明商场同等位置的商铺的房东都减免了两个月的房租，这些是私人房产。8.萧县人民法院关于减免房租的案例2页，证明国家减免房租政策萧县人民法院执行了。原告逯青梅对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2、3、4均有异议，证据系复印件，证据来源不确定，不符合证据的形式要求。对证据5真实性无异议，但证明指向有异议，微信中有催交租金的记录。对证据6真实性无异议，证明指向有异议，被告发布的内容均是文件链接，不显示文件内容，不能证明其指向。对证据7真实性和证明指向均有异议，不能证明商场减免租金的事实。对证据8有异议，证据系复印件，不符合证据的形式要求。本院对本案证据认定如下：对于原告提交的证据，被告均无异议，经审查，证据能够证明原、被告签订房屋租赁合同以及合同的履行情况，本院对其真实性予以认定。对于被告提交的证据1-4及证据8，根据规定，证据系证明案件事实的材料，而上述材料系法律政策文件或其他案件的判决结果，不属于民事诉讼中的证据，也不能证明本案事实，故本院对上述材料不做确认；对于证据5、6，原告对其真实性无异议，经审查本院对其真实性予以认定；对于证据7，仅系部分商铺照片，不能证明被告的证据指向，本院不予认定。本院对本案事实认定如下：2018年12月31日，原告逯青梅（甲方/出租方）与被告薛利宽（乙方/承租方）签订租赁合同。合同约定，甲方自愿将坐落在焦作市贸易大厦经三路1号的房屋出租给乙方使用，租赁期为2019年1月1日至2019年12月31日，租金每月6000元，按季度交纳，乙方应提前20天交到甲方指定账户；关于违约责任，合同约定，当甲方完全履行了自己的义务，乙方单方面提出解除合同，则乙方应赔偿甲方相当于三个月的租赁费用，乙方如不能按时、如数交纳租赁费用和电费及其他费用超过一个月的，甲方即可提出要求解除合同，还应支付给甲方按年租赁费用总额的每日千分之五的赔偿金，并连带支付给甲方相当于三个月的租赁费用的违约金。合同签订后，原告逯青梅将案涉房屋交付给薛利宽使用，薛利宽按月向逯青梅支付房租，对此逯青梅未提出异议。2020年1月，上述租赁合同到期后，被告薛利宽继续使用案涉房屋并向原告逯青梅支付租赁费5500元，原告逯青梅未提出异议。随后，新冠肺炎疫情爆发，焦作市贸易大厦闭市。2020年3月上旬，随着新冠肺炎疫情缓解，疫情防控进入常态化防控阶段，企业开始复工复产，商场开始复市。2020年3月9日，焦作市贸易大厦管理人员通知包括被告在内的商户称贸易大厦将于2020年3月11日复工营业。2020年4月21日，被告薛利宽告知焦作市贸易大厦管理人员，生意不好，我决定不干了，给我点时间我处理一下货品。2020年5月12日，被告薛利宽搬离案涉房屋。薛利宽在2020年2月之后未再支付房屋租赁费用。庭审过程中，原、被告均认可案涉房屋的月租金为6000元，并且均认可案涉房屋租赁合同于2020年5月12日解除。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，原、被告于2018年12月31日签订的租赁合同到期后，被告继续使用案涉房屋并向原告支付租赁费，原告未提出异议，根据法律规定，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于原告的诉讼请求，分析判断如下：1.要求被告支付2020年3月11日至5月12日之间两个月零二天的租金12000元。如前所述，原、被告之间存在合法有效的不定期租赁合同关系，双方当事人均应按照合同约定履行义务，原告已经将房屋交付被告使用，被告也应当按照约定支付租金。但2020年初，新冠肺炎肆虐全国，企业停工、商场闭市、学校停课，本案案涉房屋所在的焦作市贸易大厦也长期闭市，在此期间，被告显然无法使用案涉房屋进行经营活动。2020年3月11日，焦作市贸易大厦虽然复工营业，但营业仍处于非正常状态，被告经营期间的可得利益损失仍然客观存在。故要求被告按照原合同约定支付房屋租赁费明显有违公平原则。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》明确提出，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据上述意见，结合本案案情，本院酌定免除被告2020年2月份、3月份的房屋租赁费用，即被告薛利宽应当支付原告逯青梅2020年4月1日至2020年5月12日的房屋租赁费8284.93元（6000×12÷365×42＝8284.93），原告诉讼请求中超出部分，本院不予支持。2.要求被告支付原告单方解除合同赔偿金18000元和违约金18000元。庭审过程中，原告当庭明确，赔偿金18000元是乙方单方解除合同应赔偿甲方三个月的租赁费；违约金18000元是乙方不能按时如数缴纳租赁费超过一个月，应支付甲方三个月的租赁费。关于赔偿金，如前所述，2020年后，原、被告之间系不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案中，被告薛利宽于2020年4月21日告知焦作市贸易大厦管理人员自己决定不干了，要求给一定时间处理货品，随后于2020年5月12日搬离。被告解除其与原告之间的不定期租赁关系属于行使其法定解除权的行为，且提前向原告进行了告知，同时本院确定被告应当承担的房屋租金在被告告知后直至搬离前，均连续计算，因此无须向原告承担赔偿责任。故原告要求被告向其支付单方解除合同的赔偿金18000元没有法律依据，本院不予支持。关于违约金，前文已述，2020年初，新冠肺炎肆虐，企业停工、商场闭市、学校停课，本案案涉房屋所在的焦作市贸易大厦也长期闭市，即便于2020年3月11日复工营业，实际上营业仍处于非正常状态，被告经营期间的可得利益损失仍然客观存在。在此情形下，被告才发生了未按时支付租金的行为，其行为并非本人故意违约导致，确有无法预料的客观原因存在。另外，根据我国相关政策及司法指导性文件，承租人因疫情影响，利益受损的，可根据具体情况减免部分租金。故原告要求被告支付未按时支付租金的违约金没有事实依据，本院不予支持。至于被告主张应当减免其三个月房租，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告薛利宽于本判决生效之日起十日内向原告逯青梅支付房屋租赁费8284.93元；二、驳回原告逯青梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为505元，由原告逯青梅承担305元，由被告薛利宽承担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  王文之二〇二〇年八月二十七日书记员  李巧雅附：适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。