四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初2991号 原告：张碧，女，1980年10月26日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：四川博邦置业有限公司，住所地成都市武侯区洗面桥街********，统一社会信用代码91510000727487083L。 法定代表人：黄成兵，总经理。 原告张碧与被告四川博邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张碧到庭参加诉讼，被告四川博邦置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张碧向本院提出诉讼请求：1.请求被告在法院判决之日起5日内交付、;2.请求被告赔偿原告逾期交房、逾期取得房屋产权证书违约金以及两次违约的违约金共计34，487元（大写叁万肆仟肆佰捌拾柒元整）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2016年1月8日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于紫韵东城小区住宅1栋2单元11楼1号房出售给原告。合同第十一条第一款规定，被告应于2017年7月31日向原告交付该住宅房；如迟延交房，按照《商品房买卖合同补充协议》第五条[对合同第十二条（逾期交房责任）的补充约定]，出卖人逾期交房的，自该商品住宅房交房期限届满之日（2017年7月31日）起至原告实际接房之日止（2018年2月25日）出卖人按日计算向买受人已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金最多不超过买受人已付房价款的10%，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，被告并未在约定期限内支付违约金，故被告应向原告支付违约金，合计209天，违约金6，897元（大写陆仟捌佰玖拾柒元整）。合同第二十条第二项第二条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起（2017年7月31日）540日内取得房屋所有权证书的，按照《商品房买卖合同补充协议》第九条第六款约定，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房分户房屋所有权证书的，自买受人应当取得分户房屋所有权证书的期限届满之次日起第541天（2019年1月24日）至实际取得之日（2019年9月11日）止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但该违约金最多不超过买受人已交付房价款的10%。故原告违约数达230天，因此被告应当原告支付违约金7，590元。按照《商品房买卖合同补充协议》第十二条第五款约定，出卖人与买受人双方均应当按照约定严格履行合同，任何一方在无法律规定和合同约定的情况下均不得单方解除合同。如任何一方采用任何可能导致对方声誉贬损、对方工作生活秩序收到影响的行为解决争议的，属于违反《商品买卖合同》和本补充协议约定之违约行为，每发生一次，违约方应当就此行为向守约方支付人民币壹万元的违约金。被告逾期交房等违约行为，严重打乱并影响了原告的正常生活计划安排。故原告已违约两次，应向原告支付违约金20，000元。以上共计违约金34，487元，原告多次协商追诉无果。综上所述，被告不按合同约定给予支付行为已侵害原告的合法权益，为保护原告的合法权益得以实现，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，特向贵院请求判决以上请求目的。 被告在答辩期内向本院提交书面答辩意见称，1.原告主张的逾期交房没有事实依据。双方约定无论买受人是否接到书面通知，买受人都应当按照合同约定的交付时间主动前来办理房屋交付手续，原告未举证证明在合同约定交付时间前来接房的证据。因此被告不存在逾期交房。2.因买受人未在合同约定的时间内前来办理交房，被告于2017年12月29日在《资阳日报》刊登了交房公告，再次通过登报方式通知交房。被告履行了书面通知义务，在合同约定的7日内买受人仍未办理交房手续的，视为出卖人按照约定交房。3.如果存在逾期交房的行为，原告未提交被告逾期交付房屋给原告造成实际损失的证据，原告主张的违约金过高，请求予以调减。4.关于逾期办证违约金，根据合同约定，应当自被答辩人接房540日内办理产权证书，被答辩人已经于2019年9月11日取得产权证书，因此，对于逾期办证的违约金没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。5.关于有业主依据合同补充协议第十二条第五款约定主张违约金，答辩人认为没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年1月8日原被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将位于博邦·紫韵东城小区1（Z）2-11-1号房出售给原告，其建筑面积104.98平方米，套内建筑面积83.19平方米，按照套内面积计算，单价每平方米3，954.99元，总价款329，016元，付款方式为贷款方式付款，首付总房款的21%，其余价款向银行或住房公积金管理机构借款付款；合同第十一条约定出卖人应当在2017年7月31日前交付买受人，交付时应当符合：“1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；6、买受人须在付清全部放款后，才能领取该商品房钥匙（包括购房款和代收代缴款项）”项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；合同第十三条“逾期交房责任”约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照《“博邦·紫韵东城”商品房买卖合同补充协议》处理。第二十条第二款第二项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，按照《商品房买卖合同补充协议》处理。 同日签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条“对合同第十二条（逾期交房责任）的补充约定”约定：出卖人逾期交房的，自该商品住宅房交房期限届满之次日起至原告实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金最多不超过买受人已付房价款的10%，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第九条“对合同第十九条（产权登记）的补充规定）”第六款约定，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房分户房屋所有权证书的，自买受人应当取得分户房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但该违约金最多不超过买受人已交付房价款的10%。第十二条“其他约定”第五款约定，出卖人与买受人双方均应当按照约定严格履行合同，任何一方在无法律规定和合同约定的情况下均不得单方解除合同。如任何一方采用任何可能导致对方声誉贬损、对方工作生活秩序收到影响的行为解决争议的，属于违反《商品买卖合同》和本补充协议约定之违约行为，每发生一次，违约方应当就此行为向守约方支付人民币壹万元的违约金。 被告于2017年12月29日向原告出具329，016元的增值税普通发票。二原告于2019年9月11日取得的不动产权登记证载明，专有建筑面积为82.93平方米。 上述事实有《商品房买卖合同》、《“博邦·紫韵东城”商品房买卖合同补充协议》、增值税普通发票、不动产权登记证等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容合法有效，受法律保护。原告按照约定向被告支付了全部购房款329，016元，被告应当按照约定及时向原告交付房屋。合同约定交付房屋的时间是2017年7月31日，原告自认于2018年2月25日接收房屋，被告对此不持异议，本院认定该交房时间，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请予以支持。被告逾期交房209天，按照合同约定，违约金为329，016元×0.1‰/天×209天=6,876元。合同约定，买受人未能在约定的商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。本案约定交付房屋时间为2017年7月31日，应在2019年1月31前为原告办理房屋所有权证书，而原告实际取得房屋所有权证书时间为2019年9月11日，逾期223天，应当承担违约责任，逾期办证违约金为329，016元×0.1‰/天×223天=7，337元。补充协议第十二条“其他约定”第五款，系对“任何一方在无法律规定和合同约定的情况单方解除合同”违约行为的责任承担的约定，本案逾期交房违约责任和逾期办证违约责任均不属于该条款约定的违约行为，原告按照该条款主张被告另支付2万元违约金，本院不予支持。被告抗辩违约金过高，请求予以调减，根据《中华人民法共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小。本院兼顾合同履行情况、预期利益等综合因素，对原告主张逾期交房违约金，酌情按40%确定为5，685元。被告没有证据证明其按约定向原告交付了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告主张交付，符合合同约定和法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下： 一、被告四川博邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张碧交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 二、被告四川博邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张碧支付逾期交付商品房的违约金5，685元； 三、驳回原告张碧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费662元，减半收取计331元（原告张碧已向本院缴纳），由被告四川博邦置业有限公司负担，被告四川博邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张碧给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 叶志勇 二〇二〇年八月二日 法官助理 丁 倩 书 记 员 蒋雁翎