广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2271号原告：杨桃江，男，汉族，1988年3月15日出生，住址:四川省邻水县***********，身份证号码:511************517。委托诉讼代理人：龙李平，广东文顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘运华，广东文顺律师事务所律师。被告：习成苗，男，汉族，1982年9月3日出生，住址：河南省邓州市***********，身份证号码：411************534。原告杨桃江与被告习成苗房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告杨桃江之委托诉讼代理人龙李平、被告习成苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨桃江向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原被告于2018年10月18日签署的《厂房租赁合同》已经于2020年3月18日解除；2、依法判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年3月31日拖欠的租金27600元、水电费295元；3、依法判令被告将所承租的位于惠州市惠阳区**********旁的混泥土建筑厂房约1500平方米物业腾空返还给原告；4、请求依法判令被告向原告支付房屋占有期间的使用费13800元及水电费（使用费按每月13800元标准，自2020年4月1日起计算至房屋返还之日止，本项暂计算至2020年4月30日）；5、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告第一项、第三项撤销诉讼请求。事实与理由：2018年10月18日，原告与被告签订了一份《厂房出租合同》,合同约定原告将位于惠州市惠阳区**********旁的混泥土建筑厂房约1500平方米出租给被告使用。合同第二条约定租赁期限为9年，即从2018年12月1日至2027年4月30日止；合同第三条约定2018年12月1日至2021年12月1日每月租金为人民币13800元；2021年12月1日至2024年12月1日每月租金为人民币15870元；2024年12月1日至2027年4月30日每月租金为人民币18250元。上述合同签订后，原告已按约定将租赁物业交付给被告使用。但被告从2020年2月份开始就拖欠原告租金、水电费等。2020年1月16日，原告向被告发送书面《通知》，通知被告如期缴纳2019年12月份水电、2020年1月份、2月份租金等，但被告收到上述通知后，仅支付了2019年12月份水电费及2020年1月份租金，2020年2月份、2020年3月份租金至今都未向原告支付。2020年3月16日，原告委托广东文顺律师事务所向被告发送律师函，通知被告因被告构成根本违约，即日起解除原被告于2018年10月18日签署的《厂房出租合同》，并通知被告于收到函件之日起3日内腾空所承租的房屋并将所承租的房屋返还给原告。但被告于2020年3月18日签署上述函件后，并未按上述函件要求履行相应的义务。鉴于此，原告认为，原告与被告于2018年10月18日签订的《厂房出租合同》第三条第1项明确约定，租金采取先付后租方式，被告应在每月5日前交齐当月租金。现被告从2020年2月份至今都未向原告支付房租、水电费。此外被告在原告催告后仍未如期缴纳租金、水电费等，被告的上述行为已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请贵院依据《合同法》及其他相关法律法规的规定判令如请。原告杨桃江向本院提交如下证据：1、《厂房租赁合同》；2、土地使用权及建设工程规划许可证；3、通知；4、微信聊天记录。被告习成苗辩称，我与原告之间签订了厂房出租合同，租金及水电费已交至2020年1月份，2月份至今的水电费交了，租金未交。未交的原因是原告杨桃江与多个前手房东有纠纷，在合同履行中前几手房东找我收房租，我不知交租金给谁。2019年12月有个姓温的找我收租金。我公司名称是惠州市象形景观雕塑工程有限公司，做外贸生意的，因为新冠肺炎疫情影响，没有订单生意，已在2020年4月份申请注销，不清楚现在是否已经办好注销手续。我公司从2020年2月份开始撤场，至今尚未撤场完毕，原因是租赁房屋已经装修了，花费十几万元，希望原告给我补偿装修费。被告习成苗向本院提交如下证据：1、微信聊天记录。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于惠州市惠阳区******黄竹浪（惠深公路旁）的厂房所有权人是案外人惠阳区新圩镇新丽华酒店和惠阳区新圩福民工艺制品厂，已办《建设工程规划许可证》。原告杨桃江与案外人黄汉民于2018年11月26日签订《厂房租赁合同》，约定原告租用上述约2000平方米的厂房，租赁期限自2018年12月1日至2027年11月30日；原告可以将厂房转租或分租。原告杨桃江实际向黄汉民交纳押金时间为2018年3月26日。2018年10月18日，原告杨桃江与被告习成苗签订《厂房出租合同》。合同约定，原告将上述约1500平方米的厂房出租给被告习成苗使用；租赁期限从2018年12月1日至2027年4月30日止；采用先付后租方式，合同一旦签订即生效；承租方即被告习成苗应付押金41400元（合同到期无息退还）和一个月房租13800元，共计55200元；每月5号前交齐当月房租；水电费由承租方自交供电局、水务局；原告给被告装修期42天，租金从2018年12月1日开始计算；租金数额为：2018年12月1日至2021年12月1日每月租金为人民币13800元；2021年12月1日至2024年12月1日每月租金为人民币15870元；2024年12月1日至2027年4月30日每月租金为人民币18250元；原告将厂房出租给被告，需协助被告办证等等。上述合同签订后，原告已按约定将租赁物业交付给被告使用，被告也依约向原告支付押金41400元及前期租金。2020年1月16日，原告向被告发送书面《通知》，通知被告如期缴纳2019年12月份水电费、2020年1月、2月租金等，但被告收到上述通知后，仅支付了2019年12月份水电费和2020年1月份租金，2020年2月至3月租金及2020年1-2月水电费295元至今未支付。2020年1月14日，被告微信告知原告有其他人上门催交租金否则封门，要求原告搞掂与房东的关系，免除骚扰。2020年3月5日，原告向被告披露房东为案外人黄汉民及其电话。2020年3月18日，原告微信告知被告与房东关系未处理好，“交律师处理了。找点别的事做”，但被告要求处理好与房东的关系，否则损失很大。在合同履行期间，被告声称，原房东仅出言以封门相威胁，实则对被告正常使用厂房影响不大。又查明，2020年1月，新冠肺炎疫情发生，1月24日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应；2月24日广东省将一级响应调整为二级响应，5月9日广东省将二级响应调整为三级响应。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告杨桃江向案外人支付租赁押金后与被告习成苗签订的《厂房出租合同》，次月又与案外人签订《厂房租赁合同》，该《厂房租赁合同》约定原告有权转租，证实原告向被告习成苗转租厂房不违反《厂房租赁合同》的约定，且租期未超出原租赁期限；原告杨桃江与被告习成苗签订的《厂房出租合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。被告习成苗未向原告杨桃江支付2020年2月以来的租金。但由于新冠肺炎疫情影响，广东省自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条的规定，新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，对本案有一定影响，但未直接本案影响本案的履行，故应认定被告习成苗至2020年5月9日迟延履行支付租金的行为不构成违约，但自2020年5月10日后仍未向原告支付租金，应认定构成违约，应承担违约责任，并向原告支付租金。原告诉请被告支付2020年2月1日至2020年3月31日拖欠的租金27600元（13800元/月×2月），事实依据和法律依据充足，本院应予支持。因原被告合同约定水电费由被告直接支付给水电部门，原告未提交代为支付水电费的依据，原告诉请水电费，依据不足，本院不予支持。原告诉请被告支付2020年4月至6月的房屋占有使用费41400元（13800元/月×3月），本院应予支持。至于以后的租金，原告杨桃江可另待实际发生纠纷后再请求处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告习成苗在本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨桃江支付至2020年6月的租金69000元；二、驳回原告杨桃江的其余诉讼请求。案件受理费421元（已减半），由被告习成苗负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  詹俐儒二〇二〇年七月八日书记员  郭晓燕