广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初7619号原告：李海侠，女，汉族，1977年11月28日出生，身份证住址：安徽省淮北市相山区*****************，公民身份号码：340************267。委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：许露瑜，广东莞祥律师事务所辅助人员。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所：东莞市********，统一社会信用代码：914***********740F。法定代表人：任兆楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：周妙云，女，该公司员工。被告：广东东田投资股份有限公司，住所：东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号，统一社会信用代码：914***********493E。法定代表人：刘向荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。原告李海侠起诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称“常平房地产公司”）、广东东田投资股份有限公司（以下简称“东田公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海侠的委托诉讼代理人赖声平、许露瑜，被告常平房地产公司的委托诉讼代理人周妙云、东田公司的委托诉讼代理人路娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海侠向本院提出诉讼请求：1、两被告连带支付原告逾期办证违约金，以购房款466262元为本金，从2016年9月13日起按照年利率6%计算，直计至2017年12月28日止，逾期办证违约金为36135.31元；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年9月11日，李海侠与常平房地产公司、东田公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定李海侠购买位于东莞市************4*******，建筑面积67.17平方米，该房楼价款共计466262元，双方约定以分期付款方式支付购房款，30%首期款140262元于2013年9月1日付清，余额326000元向贷款银行申请按揭贷款或以现金付清。合同第八条约定：常平房地产公司、东田公司应于2014年10月1日前交楼。后，常平房地产公司、东田公司于2017年12月28日才通知业主办理不动产权属登记。李海侠发现，合同附件中的格式补充协议第五条系霸王条款，将办证时间约定交楼之日起730天内，且仅约定了逾期办证违约金仅为房价的万分之五，与李海侠无法办理产权证，无法处分房屋的损失相比犹如九牛一毛。两被告的格式合同及补充协议实际上已经限制了李海侠的主要权利，排除了两被告的主要责任。李海侠现主张在不解除合同的情况下，以总房价为基准，按年利率6%向李海侠支付逾期办证违约金，违约金从交楼第731日起计算至2017年12月28日常平房地产公司、东田公司通知李海侠办理不动产权证止。综上所述，李海侠恳请法院查清事实，依法支持李海侠的诉讼请求。被告常平房地产公司辩称，案涉楼宇是东田公司挂靠常平房地产公司开发的房地产项目，由东田公司筹集资金、独立开发及经营管理，常平房地产公司作为被挂靠方不参与开发经营管理、利益分配，也不承担经济风险。被告东田公司辩称，一、案涉房屋根据合同约定时间已于2014年9月12日交付，东田公司早已向不动产登记部门提交初始确权资料并通知李海侠办理不动产权证；二、根据合同约定，东田公司应于2016年9月13日前完成确权资料报产权登记机关备案手续，否则李海侠有权依合同追究东田公司的违约责任。从2016年9月13日至李海侠提起诉讼之日，早已超过三年，在此期间李海侠从未向东田公司主张过任何权利，该笔债权已超过法定的诉讼时效，李海侠债权已不受法律保护。经审理查明，2013年9月11日，李海侠与常平房地产公司、东田公司签订了《商品房买卖合同》。各方约定：“李海侠向常平房地产公司、东田公司购买东莞市********************，房屋总价款为466262元；常平房地产公司、东田公司应当在商品房交付使用后**日内将办理权属登记需由常平房地产公司、东田公司提供的资料报产权登记机关备案；如因常平房地产公司、东田公司的责任，李海侠不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李海侠不退房，常平房地产公司、东田公司按已付房价款的0.05%向李海侠支付违约金”。《商品房买卖合同》附件五第五条约定:“在李海侠交齐办证所需税费及资料后，常平房地产公司、东田公司承诺在交楼之日起730天内协助李海侠办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，李海侠有权要求解除合同，并要求常平房地产公司、东田公司退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因李海侠方面的原因无法办理，一切责任由李海侠自行承担”。2014年9月12日，李海侠办理案涉房屋的收楼手续。2017年12月28日，“东田山畔华庭销售中心”发布《关于办理不动产权证的通知》，告知各业主和住户山畔华庭3-5栋已完成确权手续，可以办理不动产权证，要求各业主到山畔华庭销售中心领取不动产权证书、查丈图、分户图、宗地图。2020年4月27日李海侠就本案网上预约立案。上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房按揭登记证明书》、购房发票、税收通用完税证、住宅专项维修资金专用收据、楼宇交接书、《关于办理不动产权证的通知》以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、常平房地产公司、东田公司应否承担逾期协助办证的违约责任；二、如需承担违约责任，违约金应如何计算。关于焦点一。《商品房买卖合同》约定常平房地产公司、东田公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由常平房地产公司、东田公司提供的资料报产权登记机关备案，对于逾期办证不退房的，按已付房价款的0.05%支付违约金；合同附件五第五条约定在交楼之日起730天内协助办证，逾期办证超过180天，李海侠有权要求解除合同并要求常平房地产公司、东田公司返还购房款及支付违约金。《商品房买卖合同》的主条款及附件中均未明确约定逾期办证未超过180天的违约责任及逾期超过180天但不解除合同的违约责任。常平房地产公司、东田公司已于2014年9月12日向李海侠交付了房屋，常平房地产公司、东田公司应在2016年9月12日前协助办证，但常平房地产公司、东田公司至2017年12月28日才通知可以办理不动产权证，已经逾期超过180天，故应当承担相应的违约责任。关于焦点二。首先，关于违约金的标准。按照《商品房买卖合同》的约定，如常平房地产公司、东田公司逾期办证不退房的，按已付房价款的0.05%支付违约金。现李海侠明确不要求解除合同并主张按已付购房款为计算基数、以年利率6%的标准计算违约金。本院认为，《商品房买卖合同》约定逾期办证不退房的按已付房价款的0.05%支付违约金，但该《商品房买卖合同》是由常平房地产公司、东田公司提供的格式合同，且常平房地产公司、东田公司违约行为在一定程度上造成李海侠损失的事实，本院认为李海侠主张按年利率6%的标准计算违约金，该利率标准既高于中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率，又不会过分高于该标准，是适当的违约金计算标准，本院对于李海侠的主张予以支持。其次，关于逾期办证违约金的计算期间。常平房地产公司、东田公司应在2016年9月12日前协助办证，但常平房地产公司、东田公司至2017年12月28日才通知可以办理不动产权证,故逾期办证违约金应从2016年9月13日起按年利率6%计算至2017年12月28日。再次，关于诉讼时效。常平房地产公司、东田公司逾期办证的事实客观存在，且一直处于持续状态，对此应承担相应责任。李海侠于2020年4月27日网上预约立案，部分违约时间明显已经超过了法律规定的三年的诉讼时效，故诉讼时效应从2020年4月27日往前计算三年即从2017年4月28日计算至2020年4月27日。李海侠主张因疫情原因构成诉讼时效的中断，但疫情发生前后，李海侠仍可以正常网上预约立案，并不构成诉讼时效的中断，对李海侠该主张本院不予采信。逾期办证违约金应按年利率6%从2017年4月28日计算至2017年12月28日，违约金共计18701.58元（466262元×6%÷365天×244天），对李海侠诉求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内连带向原告李海侠支付逾期办证违约金18701.58元；二、驳回原告李海侠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费352元，由原告李海侠负担170元，被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司负担182元。受理费原告李海侠已预交。（本页无正文）审判员  熊艳萍二〇二〇年八月十九日书记员  尹小玲杨燕怡附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。