湖北省通山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂1224执异38号 案外人：阮班成，男，1971年10月14日出生，汉族，湖北省通山县人。 案外人：陈细琼，女，1975年12月21日出生，汉族，湖北省通山县人。 申请人：蔡国庆，男，1969年2月3出生，汉族，湖北省通山县人。 被申请人：尹春香，女，1953年4月18日出生，汉族，湖北省通山县人。 被申请人：肖雪琴，女，1977年1月31日出生，汉族，通山县人。 在本院执行申请人蔡国庆与被申请人尹春香、肖雪琴诉前财产保全执行一案中，案外人阮班成、陈细琼于2020年7月16日对本院查封被申请人尹春香所有的位于通山县通羊镇南市路的房屋（所有权证号：S0929）以及被申请人肖雪琴所有的位于通山县通羊镇凤池社区园林小区的房屋（所有权证号：S013765）不服，认为案涉房屋已实际出售给案外人，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 阮班成、陈细琼称，2019年10月20日，被申请人肖雪琴因无力偿还信用社贷款30万元以及异议人的借款，遂与尹春香共同决定将二被申请人所有的案涉房屋出售给申请人。当天三方便达成口头房屋买卖合同，由异议人代偿还银行贷款30万元，尹春香与肖雪琴将房屋出卖给异议人，并向异议人出具承诺书。2019年10月22日，异议人代肖雪琴向信用社支付30万元以清偿上述房屋抵押的贷款，事后，双方补签《商铺买卖合同》，房屋交付给异议人。2019年10月29日，异议人到通山县不动产登记中心办理过户手续，确被告知该房屋已被法院采取保全措施，无法办理过户手续。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，申请人合法购买上述两处房产，支付了全部购房款，房屋已交付给异议人，在申请人无过错的情况下，人民法院不得对异议人合法购买的房屋进行查封。故请求法院解除对上述两处房屋的保全措施。 蔡国庆称，一、关于通山县通羊镇南市路房屋（房产证号：通房权证通羊字第**）。1、申请人与肖雪琴、尹春香签订的《商铺买卖合同》，申请人明知答辩人的妻子每天都在尹春香家讨账，仍签订该份合同，存在明显过错，且阮班成、陈细琼的执行异议请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在法院查封前双方没有签订合法有效的合同，且合同是时候补签的，在法院查封前申请人也没有合法占有该不动产，申请人至今没有支付10万元房款给房屋出售人，也没有交付给法院，不能排除法院的强制执行。二、通山县通羊镇凤池社区园林小区的房屋（房产证号：通房权：通房权证通羊字第**作价20万元，条据是25万元，金额不符；不动产以登记为准，《房屋移交确认书》不能正茂申请人已经取得房屋所有权；双方约定是以房抵债，不必然引起房屋权属的变动，且不动产未办理变更登记手续，阮班成对案涉房屋享有的也只是债权请求权，并非物权；阮班成与肖雪琴以房抵债的协议损害了肖雪琴其他债权人的合法权益，破坏了债权平等受偿原则。综上，阮班成、陈细琼对案涉房屋并不享有所有权，也不享有排除执行的实体权益，请求法院依法驳回其异议请求。 尹春香、肖雪琴称，2019年9月，因尹春香与肖雪琴用案涉两处房屋在通山县农商行贷款30万元的借款及利息到期，银行多次催款而无力偿还，而肖雪琴下欠阮班成25万元借款本息也已到期，在此情况下，与阮班成协商，将两处房屋卖给阮班成，房款用以偿还银行及阮班成的借款。期间，蔡国庆也上门讨账，因蔡国庆说没有资金支付银行的贷款，故协商未果。2019年10月22日，尹春香、肖雪琴与阮班成、陈细琼达成一致意见，同日下午签订房屋买卖合同，随后阮班成、陈细琼与尹春香、肖雪琴一并去往通山农商行，由阮班成支付银行抵押贷款30万元，取出案涉房屋的房产证以及土地证，交给阮班成保管。依合同约定，房屋过户费用由甲乙双方各自承担，因无法估算过户费用金额，余下房款10万元由阮班成代交过户费用，待过户后一并清算，多退少补。2019年10月24日，双方去往通山县行政服务中心办理相关过户登记手续。因买卖的两处房屋是门店，出卖之前均已签订出租合同，且承租人已交付一年的租金，故口头商定，门店及时交付，但是继续给承租人租用，并办理了相关移交手续。综上，涉案房屋是在答辩人与阮班成夫妇签订买卖合同、支付房款以及办理移交手续后，法院才办理冻结保全措施的，故请求法院依法解除涉案房屋的查封。 本院查明，申请人蔡国庆向法院申请诉前财产保全，申请对被申请人尹春香、肖雪琴名下的房屋进行保全，本院于2019年10月25日作出（2019）鄂1224财保282号民事裁定，裁定：一、冻结被申请人尹春香所有的位于通山县通羊镇南市路的房屋（所有权证号：S0929）的过户手续，冻结期限为3年。二、冻结被申请人肖雪琴所有的位于通山县通羊镇凤池社区园林小区的房屋（所有权证号：S013765）的过户手续，冻结期限为3年。2020年5月18日，原告蔡国庆与被告尹春香、肖雪琴民间借贷纠纷一案，本院作出（2020）鄂1224民初257号民事判决，判决：由被告肖雪琴、尹春香于本判决生效后三十日内偿还原告蔡国庆借款本金150000元、借款利息40466.67元，共计190466.67元（利息已计算至2020年5月18日止。2020年5月19日起继续按年利率12%计算至本判决确定的偿还期限届满之日止）。 同时查明，2018年4月4日，肖雪琴用登记在尹春香、肖雪琴二人名下的两套商铺在通山农村商业银行抵押贷款30万元，贷款到期日期为2021年3月21日，约定按月还款。 2019年10月20日，肖雪琴、尹春香共同出具一份《承诺书》，承诺先由阮班成代为偿还银行借贷30万元整，取出两处案涉房屋的房产证以及土地证，之后将尹春香名下的商铺过户给阮班成，用以偿还阮班成用以偿还银行贷款30万元，将肖雪琴名下的商铺过户给阮班成，用以偿还阮班成25万元欠款，同时承诺在10月28日之前回来协助办理房产过户的相关手续。2019年10月22日，甲方尹春香与乙方阮班成、陈细琼签订《商铺买卖合同》，约定将尹春香所有的位于通山县通羊镇南市路的房屋以总价40万元的价格出售给阮班成、陈细琼，同时约定，甲方应妥善处理好在此之前的因房屋产权和租让所产生的未尽事项。在合同签订之日由阮班成支付尹春香房款30万元，尾款10万元在阮班成房产证、土地证等相关证件过户完成的当日一次付给尹春香，过户费用依法由双方各自承担。案涉房屋因出租给承租人吴先桃，双方约定租赁合同继续，允许承租方经营至2019年12月31日，乙方至2020年1月1日起正式接手商铺的经营管理。同日，阮班成向通山农村商业银行员工陈善谋转账30万元，陈善谋替贷款人肖雪琴偿还银行贷款本息合计294833.11元，多余款项支付给尹春香。肖雪琴、尹春香共同向阮班成出具收条，载明“收到阮班成购房首付款叁拾万元整”。贷款付清后，通山农村商业银行将案涉房屋的土地证、房产证解除抵押，交还给尹春香、肖雪琴。2019年10月24日，阮班成与尹春香去往通山县房管局办理过户事宜，通山县房地产管理局的职工上门去测绘尹春香的商铺，阮班成支付100元的房屋测绘成果复制费（有发票），通山县房地产管理局于当天出具《房产权证附图》。2019年10月28日（星期一），阮班成、陈细琼与尹春香去往通山县不动产登记中心办理过户手续，被告知法院已将该房屋进行查封。 2019年10月27日，甲方肖雪琴、陈剑芳与乙方阮班成、陈细琼签订《商铺买卖合同》，约定将肖雪琴、陈剑芳共同共有的位于通山县通羊镇凤池社区园林小区的房屋作价20万元出售给阮班成、陈细琼，由阮班成、陈细琼承担承担房屋的过户费用。肖雪琴自认该房屋作价20万元用于偿还阮班成到期的25万元欠款。2019年10月28日，阮班成、陈细琼与肖雪琴去往通山县不动产登记中心办理过户手续，被告知法院已于当日上午将该房屋进行查封。 另查明，尹春香名下的房屋土地证的终止日期为2019年7月。目前，上述两处案涉房屋的房屋产权证以及土地证均在阮班成、陈细琼处。 关于尹春香所有的位于通山县通羊镇南市路的房屋，本院认为，第一，阮班成、陈细琼与尹春香、肖木平在法院查封之前已签订合法有效的《商铺买卖合同》，阮班成、陈细琼与尹春香、肖木平均表示签订该份合同是自己的真实意思表示，合同是合法有效的。蔡国庆认为该份合同是事后补签的，该份合同无效，但是未举证证明自己的主张，对蔡国庆该答辩理由，本院不予采纳。第二、阮班成在法院查封之前已合法占有该不动产。因房屋已出租给第三人，租期未到，案外人于2019年10月22日与尹春香签订《房屋移交确认书》，承租人在该确认书上签字，视为房屋已完成交接，阮班成、陈细琼已实际占有该房屋，对蔡国庆认为房屋已出租给第三人，阮班成对房屋未实际占有的答辩理由，本院不予采纳。第三，当事人约定房屋出售价格为40万元，阮班成已支付实际支付30万元房款，还有剩余10万元房款，因根据《商铺买卖合同》约定，房屋的产权事宜由尹春香处理，故土地证到期致使房屋产权有瑕疵无法过户的问题应由尹春香处理，阮班成、陈细琼同意在扣除土地证续期费用以及房屋过户费用之后，有剩余的房款就交付法院执行。第四，房屋未办理过户是因为法院对案涉房屋予以查封，阮班成、陈细琼对未办理过户手续无过错。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对案外人要求法院解除对尹春香名下的案涉房屋的查封，本院予以支持。 关于肖雪琴所有的位于通山县通羊镇凤池社区园林小区的房屋。本院认为，案外人与肖雪琴、陈剑芳签订的《商铺买卖合同》，合同当事人均认可是以房抵债，合同约定房款为20万元，到期的债权是25万元，用房款抵借款。但是案外人与被申请人均未举证证明双方的到期债权债务关系的有效性，也未举证证明该份协议不存在逃避债务情形以及未损害申请人或者其他债权人的合法利益，故案外人基于该以房抵债协议主张其已实际购买案涉房屋，提出解除对案涉房屋查封的请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止对被申请人尹春香所有的位于通山县通羊镇南市路房屋（所有权证号：S0929）的查封。 二、驳回案外人阮班成、陈细琼要求法院解除对被申请人肖雪琴所有的位于通山县通羊镇凤池社区园林小区房屋（所有权证号：S013765）查封的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 晏 珊 审判员 秦 超 审判员 徐永瑞 二〇二〇年八月二十七日 书记员 蔡向鹏