云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5188号上诉人（原审原告）：吴绍彬，男，汉族，1972年6月23日生，住云南省昆明市嵩明县。上诉人（原审原告）：杨再媛，女，汉族，1976年9月23日生，住云南省昆明市嵩明县。被上诉人（原审被告）：付美清，男，汉族，1973年10月2日生，住云南省嵩明县，现住云南省嵩明县。被上诉人（原审被告）：刘崇艳，女，汉族，1975年12月10日生，住云南省嵩明县，现住云南省嵩明县。上诉人吴绍彬、杨再媛因与被上诉人付美清、刘崇艳业主共有权纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。吴绍彬、杨再媛上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项内容，改判争议土地面积即“车位”为上诉人和被上诉人共有，共同使用，并依法分割租金收益；依法改判被上诉人拆除临街广告牌，恢复S-062栋房屋门牌号和识别标识；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。二、一审认定事实部分错误，适用法律错误。三、争议地块属S-62栋业主共有。四、本案一楼土地证把争议地土地面积一起登记发证疑点多，不符合作为本案争议地证据。五、开发商无权处置本案争议地块。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。付美清、刘崇艳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴绍彬、杨再媛向一审法院提出的诉讼请求：1、由二被告依法拆除其在金叶花园S-062幢房屋一楼公共部分搭建的活动板房，恢复原状；2、确认S-062幢房屋一楼公共部分为我与被告双方共同共有，并由二被告支付自2012年6月30日起至2017年6月30日止将金叶花园S-062幢房屋一楼公共部分用于出租而原告应得租金9751元；3、由二被告依法拆除金叶花园S-062幢房屋临街广告牌，并恢复原状；4、案件诉讼费由二被告共同承担。一审法院认定如下事实：原告吴绍彬、杨再媛系夫妻关系，被告付美清与刘崇艳系夫妻关系。原告吴绍彬系嵩明县金叶花园S-062-03号房屋（建筑面积116.06平方米，土地使用面积38.90平方米,设计用途为住宅，购房合同2008年1月10日签订）的所有权人，原告杨再媛为该房屋的共有权人。被告付美清系嵩明县金叶花园S-062-01号房屋（建筑面积92.73平方米，土地使用面积59.55平方米，设计用途为商住，购房合同为2006年11月3日签订）及嵩明县金叶花园S-062-02号房屋（建筑面积104.94平方米，土地使用面积35.43平方米，设计用途为住宅，购房合同为2008年6月27日签订）的所有权人，被告刘崇艳为上述房屋的共有权人。2006年11月3日,被告付美清、刘崇艳与云南双峰房地产开发有限公司签订的商品房购销合同明确约定，云南双峰房地产开发有限公司赠与被告付美清、刘崇艳约25平方米的停车位一个，该停车位一侧为金叶花园S-062幢房屋的后面墙体及共用的楼梯通道，另一侧为隔离条形状小花台及铁栏杆，且该停车位只能用于绿化及停车使用，后被告付美清、刘崇艳在该停车位上搭建了简易活动板房及外设烟囱。嵩明县金叶花园S-062幢房屋共有三层，原告吴绍彬、杨再媛为该幢房屋第三层的业主，被告付美清、刘崇艳为该幢房屋第一层和第二层的业主，第一层房屋临街作为商铺使用，第二层、第三层均有公共楼梯及出入口，且产权证载明设施用途为住宅。被告付美清、刘崇艳在购买S-062-02号房屋后将其与S-062-01号房屋上下通道联通，S-062-02号房屋原外设通道仍保留至今。被告付美清、刘崇艳将其共有的第一层和第二层房屋、包括在诉争车位上搭建了简易活动板房出租给他人经营餐馆，餐馆经营人对金叶花园S-062幢一层、二层进行了装修并安装了铺面门头牌匾（用于标注餐馆名称及联系电话），简易活动板房用作后厨。金叶花园S-062-01号、02号、03号房屋土地使用证所附宗地图均将争议车位列入范围，但嵩明县国土资源局明确，争议车为归金叶花园S-062-01号房屋使用，且只能用于绿化和停车使用。2018年8月2日，原告向嵩明县市场监督管理局反映S-062-02号房屋业主存在私自将房屋改为商铺租给他人从事餐馆经营，骗取营业执照登记注册的违法行为，经该局落实经营者在办理营业执照时未提交S-062-02号为经营用途已经利害关系业主同意的证明文书，故责令当事人限期整改。2018年9月8日，经营者到该局办理了经营场所变更，未再将S-062-02号登记在经营场所范围，并作出承诺在未取得相关许可的情况下S-062-02号不用于经营场所，但在本案审理期限，S-062-02号仍在按餐饮用途进行装修。原告吴绍彬、杨再媛起诉后，又于2018年3月20日以二被告将设计用途为住宅的嵩明县金叶花园S-062-02号房屋私自出租给他人用于经营餐馆，给原告居住环境和安全带来严重隐患为由申请增加诉讼请求：由二被告停止私自改变S-062-02号房屋（第二层）用途的行为，并恢复原状。一审法院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：一、具有构造上的独立性，能够明确区分；二、具体利用上的独立性，可以排他使用；三、能够登记成为特定业主所有权的客体。业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，不应认定为侵权。本案被告付美清、刘崇艳于2006年11月3日与房地产开发商云南双峰房地产开发有限公司签订了商品房购销合同，该合同明确约定：云南双峰房地产开发有限公司赠与被告付美清、刘崇艳约25平方米的停车位一个,该停车位一侧为金叶花园S-062幢房屋的后面墙体及共用的楼梯通道，另一侧为隔离条形状小花台及铁栏杆，形成了构造独立的空间，根据商品房销售合同，结合国土资源局对于该停车位在土地使用权证上归S-062-01号房屋业主使用的说明，一审法院认为S-062幢房屋的停车位属于被告付美清、刘崇艳专有，故对原告提出的根据建筑面积的比例确定S-062幢房屋一楼的停车位为原、被告双方共同共有的主张，一审法院不予支持；对原告要求由二被告支付自2012年6月30日起至2017年6月30日止将金叶花园S-062幢房屋一楼公共部分用于出租而原告应得相应租金的主张，因该争议部分属于被告方专有部分，不属于原、被告共同共有，故原告方无权对二被告出租其建筑专有部分而取得的收益进行分割，故一审法院对原告的该项主张不予支持；对原告要求由二被告依法拆除金叶花园S-062幢房屋一楼后面部分搭建的活动板房并恢复原状的主张，因开发商赠送给被告方的停车位用途仅限于绿化及停车使用且国土资源局也对此进行了明确，二被告私自将该停车位搭建成活动板房及外设烟囱并未向相关部门办理规划报批手续，一审法院结合双方共用的楼道门相邻，二被告私自搭建活动板房的行为对原告方出行造成了不便，且存在一定的安全隐患的实际，认为应由被告方拆除其在开发商附带赠送的金叶花园S-062幢房屋一楼后面停车位部分私自搭建的活动板房及外设烟囱并恢复为停车或者绿化的使用性质；对原告诉请由二被告依法拆除金叶花园S-062幢房屋临街广告牌并恢复原状的主张，因金叶花园S-062幢房屋一楼为商用房屋，餐馆经营人为了经营需要在一楼的门头外墙上装修了铺面门头牌匾（广告牌），该门头牌匾并没有影响下水管道的排水，并没有对原告共有部分造成损害的事实，且商铺装修门头牌匾也符合商业习惯，故对原告的该项主张一审法院不予支持。业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求恢复原状的，人民法院应予支持。本案中，被告S-062-02号房屋用途为住房，被告未经同属于一幢楼并居住在三层的原告同意，擅自将S-062-02号房屋用于餐饮经营的商业用途，导致了周边环境卫生质量下降，增加了安全隐患，影响了原告的居住生活，故对原告诉请被告停止私自改变S-062-02号房屋（第二层）用途的行为，并恢复原状，一审法院予以支持。原告主张争议车位规划为空地，开发商赠与该车位无效的意见，因仅有规划图纸表明争议车位土地不在建设范围，无书面文书表明其用途，故对该意见一审法院不予以采纳。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第十条、第十一条之规定，判决：一、由被告付美清、刘崇艳于判决生效后十五日内拆除其在开发商附带赠送的金叶花园S-062-01房屋后面停车位部分私自搭建的活动板房及外设烟囱、恢复为停车或者绿化的使用性质。二、由被告付美清、刘崇艳于判决生效后十五日内停止金叶花园S-062-02号房屋商业使用性质并恢复为住房使用性质。三、驳回原告吴绍彬、杨再媛的其他诉讼请求。在二审审理过程中，上诉人向本院提交如下证据：1、商品房购销合同，欲证明开发商在S-062房屋销售时存在违法违规操作的事实；如判决争议地点为被上诉人专有，对上诉人是极不公平的事实。2、行政答辩状，欲证明开发商赠与合同条款的界线及实际面积的事实；类似S-062栋房屋几十栋，每栋独有28平方米的事实；国土资源局登记28平方米没按争议地点登记的事实。3、图片一组，欲证明开发商赠与28平方米的实际界线的事实；上诉人出行道路及私有自来水管道等设施含在28平方米争议地块上的事实。4、土地登记办法，欲证明嵩明县国土资源局登记本案争议地点引用的法律依据也明示争议地点不能登记的事实。经质证，被上诉人对上诉人提交证据的真实性均认可，但证明目的不予认可。被上诉人向本院提交如下证据：昆明铁路运输法院（2020）云7101行初30号行政裁定书一份，欲证明土地部门已经把争议的28平方米土地划归到S-062-1。经质证，上诉人对该份证据的真实性予以认可，但证明目的不予认可。本院认为，上诉人提交的证据1已经在一审中提交过，不属于二审新证据，证据4属于法律法规，也不属于证据范畴，上诉人提交的证据2、3与被上诉人提交证据的真实性本院依法予以确认，证明目的本院将在说理部分予以评述。对于一审法院确认的案件事实，上诉人对“被告付美清系嵩明县金叶花园S-062-01号房屋（建筑面积92.73平方米，土地使用面积59.55平方米，设计用途为商住，购房合同为2006年11月3日签订）及嵩明县金叶花园S-062-02号房屋（建筑面积104.94平方米，土地使用面积35.43平方米，设计用途为住宅，购房合同为2008年6月27日签订）的所有权人，被告刘崇艳为上述房屋的共有权人”有异议，认为车位面积没有在房产证上予以登记，但是在土地证上却予以登记。对“云南双峰房地产开发有限公司赠与被告付美清、刘崇艳约25平方米的停车位一个，该停车位一侧为金叶花园S-062幢房屋的后面墙体及共用的楼梯通道，另一侧为隔离条形状小花台及铁栏杆，且该停车位只能用于绿化及停车使用”有异议，认为与公共道路边界未描述。上诉人要求补充确认：1、28平方米是否包含通行道路。2、第一次二审时中院法官向规划局调取的证据未陈述。3、28平方米规划未明确。对此，被上诉人不予认可。本院认为，上诉人的事实异议和要求补充确认的案件事实均涉及到嵩明县自然资源局对争议的28平方米土地的登记行为是否合法的问题，具体行政行为的合法性审查属于行政诉讼范围，不属于本案审理范围，故本院对上诉人的事实异议和要求补充确认的案件事实不予确认。综上所述，二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：争议土地是否属双方当事人共有？本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人认为双方争议的28平方米土地应属双方共有。本院认为，嵩明县自然资源局在颁发给被上诉人土地证时，已经将争议土地登记在被上诉人名下，属于被上诉人私人所有，至于嵩明县自然资源局登记行为是否符合规划许可要求，是否符合法律规定，属于行政诉讼的范畴，在没有相关法律文书撤销或者变更嵩国用（2011）第082号土地登记证的情况下，本院依据嵩国用（2011）第082号土地登记证载明的土地面积，依法认定争议的28平方米属于被上诉人的私人财产，不属于全体S-062栋全体业主的共有部分。综上所述，上诉人吴绍彬、杨再媛的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴绍彬、杨再媛负担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年八月十七日书记员 王麒翔