广东省广州市花都区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤0114执异312号 异议人（案外人）：龚明强，男，1980年9月11日出生，汉族，住新疆巴楚县。 异议人（案外人）：鲁雨涵，女，1987年8月6日出生，汉族，住湖北省南漳县。 委托诉讼代理人：龚明强，系鲁雨涵丈夫。 申请执行人：陶定武，男,1975年9月10日出生，汉族，住广东省广州市花都区。 被执行人：刘友文，男,1967年4月9日出生，汉族，住湖北省南漳县。 被执行人：湖北宏林园艺集团股份有限公司，住所地襄阳市尹集乡青龙村襄南大道特**，统一社会信用代码91420600739109880C。 法定代表人：刘友文。 本院在执行申请人陶定武与被申请人刘友文、湖北宏林园艺集团股份有限公司[（2020）粤0114执6977号]一案中，案外人龚明强、鲁雨涵提出执行异议，要求终止（2020）粤0114执6977号对刘友文名下位于湖北襄阳市南漳县城关镇学府路96号1幢1单元3楼301房的查封、拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人龚明强、鲁雨涵称：第一、上述房产的所有权归属于申请人。刘友文与龚述兰（女,汉族，身份证号码,与申请人龚明强系亲戚关系)原系夫妻关系,1999年12月在夫妻关系存续期间购买位于南漳县××便河路××（南漳县职业中学3单元南三楼)砖混结构房屋一套,并以刘友文的名义办理了房产登记。2005年11月14日,龚述兰与刘友文协议离婚，并申请南漳县民政局办理离婚证(鄂囊南离字080500128),在向民政局报备的离婚协议书中载明:共同财产处理:南漳县职业中学3单元南三楼单元一套分割给龚述兰,即该房屋产权为龚述兰所有。2007年10月,龚述兰以6万元的价格将上述房屋卖给龚明强(长期在新疆巴楚县政府工作),申请人龚明强当即通过银行转账给付了全额房款,并与龚述兰签订了房屋买卖协议。2008年10月,龚明强、鲁雨涵将房屋重新装修后一家人居住至今,此房屋为申请人家庭的唯一住房。 第二、关于上述房产的过户问题。2008年申请人龚明强、鲁雨涵找到刘友文要求办理房产过户手续,刘友文同意协助办理,但因南漳县城关镇学府路96号职业教育中心(原南漳县职业中学)属县政府划拨的学校科教用地,没有土地使用证,更未分配到户,学校不同意将校内房屋上市交易,导致申请人的房产过户手续暂停办理,2015年12月16日,经申请人多次交涉,南漳县职业教育中心出具了同意南漳县××便河路××（南漳县职业中学3单元南三楼)的房产上市交易的证明,但因学校不能提供该房屋的土地使用证,导致申请人多次找到房管部门要求过户均未被受理,故该房屋一直未能办理过户。为方便申请人的孩子(现年6岁)在居住地上学,2020年6月,申请人再次找到南漳县职业教育中心要求提供土地使用证,职业教育中心才给申请人提供了2018年1月23日南漳县国土资源局颁发的国有土地使用权证复印件,申请人再次找到刘友文、龚述兰要求协助办理房产过户,双方同意后与申请人立即到南漳县不动产登记中心办理房产过户手续,不动产中心收取相关证件及资料半个月后告知我们南漳县××便河路××（南漳县职业中学3单元南三楼)房产被查封,暂时不能办理过户。综上所述,因不可抗拒的因素导致未能办理房产过户的责任不在申请人。 第三,广东省广州市花都区人民法院查封、拍卖的房产标的物错误。广州市花都区人民法院(2020)粤0114执6977号公告的房产详细地址为湖北省襄阳市南漳县城关镇学府路96号1幢1单元3楼301的房产,而申请人现居住房屋的地址为湖北省××市南漳县××单元××楼301室，因此、广州市花都区人民法院不能再对申请人的房屋进行查封、拍卖。 基于以上理由,广东省广州市花都区人民法院查封的位于湖北省××市南漳县××单元××楼301的房产，在2005年11月14日刘友文与龚述兰向民政局报备的离婚协议书中已明确分割给龚述兰。申请人龚明强与龚述兰的房屋买卖在先,且不违反法律禁止性规定,属善意取得的第三人,而陶定武与刘友文、湖北宏林园艺集团股份有限公司民间借贷纠纷及民事诉讼发生在该房产的买卖交易之后,且上述房屋产权早已不归刘友文所有。因此，广州市花都区人民法院在执行(2020)粤0114执6977号公告涉及的房产时,损害了申请人的合法权益,呈请广州市花都区人民法院对该房产解除查封、终止拍卖等执行程序,以保护申请人的合法权益。 申请执行人陶定武辩称，一、依房产登记公示制度,涉案房产仍登记在刘友文名下,答辩人有权查封、拍卖。 依据《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”及第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定,我国房产实施的是登记公示制度,所有物权变动,必须办理登记,否则不发生物权变动效力。本案涉案房产仍登记在刘友文名下,答辩人有权查封、拍卖。 二、被答辩人龚明强、鲁雨涵不构成善意取得。 依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条【善意取得】:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。…”。依上述法律规定,善意取得必须满足三个条件:1、受让是善意;2、以合理的价格转让;3、不动产已经办理登记过户。而本案,涉案买受人龚明强、鲁雨涵并未办理登记过户,不符合善意取得的硬性规定,并且,涉案房产属于单位政策房产存在过户不能的情形,买受人应是知情或明知的，其风险性可以预见,亦不应当认定为善意。 三、被答辩人类明强、鲁雨涵与龚述兰是否真实房屋买卖交易存在重大疑问和瑕疵。 首先,刘友文与龚述兰的离婚协议书真实性存疑。疑点重重,具体表现如下:1、依民政局工作方式,离婚协议一般都有加盖备案章。 而该离婚协议书并未有民政局加盖备案章。2、自书离婚协议书必须按民政局版本,该离婚协议书并未明确列明各方身份主体信息,亦未有签订日期,协议格式完全不符合民政局工作习惯。3、异议申请书上陈述该离婚协议书是民政局备案的,那原件当然保存在民政局,如要调取必须有加盖相关印章。 其次,龚明强、鲁雨涵与龚述兰签订《房屋买卖协议》过于简单,且未明确约定过户期限,不排除为本案异议补签的《房屋买卖协议》。 再次,龚明强、鲁雨涵与龚述兰房款交付前后矛盾、银行回单不能证实为购房款。理由:1、异议申请书上陈述:“申请人粪明强当即通过银行帐号转账给付了全额房款,并与龚述兰签订了房屋买卖协议”,但细看银行回单上摘要为“现金存款”显然是龚述兰自行存款，不是龚明强转账行为。并且,龚明强亦未举证有取款记录。2、银行回单系2007年10月22日,而房屋买卖协议是2007年10月6日,与异议申请书陈述先后顺序相互矛盾。且银行回单已经有十多年时间损耗,按理回单字迹变淡且模糊,但复印件却清晰可见,真实性存疑。 3、龚明强在异议申请书上陈述其长期在新疆巴楚政府工作,而房款交付日期2007年10月22日,此时龚明强应在单位上班,又如何能跨省现金支付房款呢?因此,龚述兰以自行存款行为来出具的房款收据，不能认定为真实的房产交易。 最后,水电费不能证明房屋权属问题,基于龚明强与龚述兰亲戚关系,由亲戚居住并代缴水电费也符合生活习惯,但不能据此认定房屋权属是异议人龚明强。 经查明：本院于2020年2月4日作出（2019）粤0114民初9530号民事判决书，判决如下：一、湖北宏林园艺集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付借款本金100万元给陶定武；二、湖北宏林园艺集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付借款利息（以100万元为本金，按月利率2%标准自2015年8月13日起至被告付清款日止）给陶定武；三、刘友文对判决第一项、第二项承担连带还款责任；四、驳回陶定武的其他诉讼请求。 因刘友文、湖北宏林园艺集团股份有限公司未履行生效法律文书确定的义务，陶定武向本院申请强制执行，本院依法立案，案号为（2020）粤0114执6977号。在执行过程中，本院依法查封了刘友文名下的湖北省南漳县城关镇学府路96号1幢1单元3楼301房。 该房屋于1999年12月9日登记在刘友文名下。龚述兰与刘友文原系夫妻关系，双方于2005年11月14日办理离婚登记手续。双方签订离婚协议，约定将南漳县职业中学3单元南三楼房屋分割给龚述兰。 龚明强、鲁雨涵主张，该房屋系由龚明强向龚述兰购买所得。双方于2007年10月6日签订《房屋买卖协议》，约定由龚述兰将该房屋以6万元的价格售予龚明强。龚述兰于2007年10月22日出具收条，收到龚明强制支付的购房款6万元。龚明强提交了《房屋买卖协议》、收条及中国农业银行银行卡存款业务回单拟证实其主张。中国农业银行银行卡存款业务回单中显示龚述兰的账户于2007年10月22日存入现金6万元。龚明强于2009年2月6日与鲁雨涵办理结婚登记手续。 龚明强、鲁雨涵主张该房屋一直由其占有使用，且是其唯一住房，并提交了水电费收据、天然气安装发票及电视视听费、宽带费专用收据拟证实其主张。 龚明强主张，房屋至今未办理过户手续，过错不在其。因该房屋系刘友文向南漳县职业教育中心购买的政策房，且该房屋的土地没有土地使用证，更未分配到户，学校不同意上市交易。此后，南漳县职业教育中心2015年12月16日才出具证明，同意该房屋上市交易。又因为无法提供土地使用证，导致未能办理过户。龚明强为此提交了南漳县职业教育中心出具的证明、不动产权证书及南漳县房产测绘队分户图拟证实其主张。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。涉案房屋现登记在被执行人刘友文名下。本院查封涉案房产合法合理，对龚明强、鲁雨涵的异议请求，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款的规定，裁定如下： 驳回异议人龚明强、鲁雨涵的异议请求。 本裁定送达后立即生效。如不服本裁定，可自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  廖静文 人民陪审员  李汉清 人民陪审员  曾雪云 二〇二〇年八月七日 书 记 员  利文智