北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1827号原告：北京军庄麗景山莊，住所地北京市门头沟区。经营者，王永利。委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。被告：杨威，男，1962年2月5日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告北京军庄麗景山莊（以下简称麗景山莊）与被告杨威租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麗景山莊之经营者王永利及其委托诉讼代理人赵建民，被告杨威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麗景山莊向本院提出诉讼请求，请求法院判令杨威：1、支付2015.11.1-2018.6.30承包费42万、电费（2016.11-2018.6）94412.67元、水费（2015年-2018年，每年6000元）1.8万元、收视费（2017年到2018年）1194元、网站维护费580元、其他费用累计4万元，共计574186.67元；2、支付设施设备补偿费10万元；3、支付利息（以674186.67元为本金，按照年息10%的标准，自2018年6月30日起计算至实际付清之日止）；4、承担案件受理费。事实和理由：2015年11月9日，麗景山莊与杨威签订《承包协议》，麗景山莊将房屋及其附属设施、设备承包给杨威，承包期限为2015年11月11日至2025年10月10日，杨威承诺最低承包期三年，否则补偿麗景山莊房屋及设备使用费10万元。协议签订后，杨威长期拖欠承包费及水、电等其他费用，并分别于2017年7月26日、2018年4月18日出具欠费清单，列明尚欠的承包费、水费、电费、其他费用等。2018年6月9日，双方签订《告知书》，杨威确认欠款618003.07元，其中包括另一份承包合同项下应付的2018年5月至11月承包费5万元，并承诺于2018年6月30日前还清。同日，杨威出具《还款收据》，约定如杨威未按期付款，多付10%利息。至2018年6月30日，杨威未按期付款，经麗景山莊催讨后双方签订《债券债务清理承诺证明》，双方解除租赁关系。因杨威一直未履行付款义务，且双方承包期未满3年，故麗景山莊诉至法院，要求杨威支付就2015年11月9日签订的《承包协议》尚欠的费用、约定的10万元补偿款及相应的利息。杨威辩称，一、杨威确实与麗景山莊签订《承包协议》且就所欠费用向麗景山莊出具欠费清单，但是麗景山莊属于违建，双方的《承包协议》应属无效；二、双方确于2018年6月30日解除承包协议，故相应的承包费及费用应按实际承包时间计算；三、杨威在承包范围之外麗景山莊另一个地方建了阳光房等设备一并被当做违建拆除，应折抵相应费用；四、杨威虽承包未满3年，但是杨威推荐其员工曹有勤继续承包，故不同意支付10万元补偿款，如法院认为杨威应支付一定违约金，该10万元补偿款过高，要求法院酌减。本院经审理查明事实如下：一、杨威与麗景山莊签订合同及履行情况。2015年11月9日，麗景山莊（甲方）与杨威（乙方）签订《承包协议》，约定杨威承包麗景山莊院内房屋（含附属设施、设备），下院东至边沟、南至大墙、西至院栅栏门、北至连廊花墙（含：餐厅、厨房、客房及院内所有附属设施、设备），并免费使用停车场；承包期限暂定10年，自2015年11月11日至2025年10月10日止。租金：第一年人民币10万元、第二年15万元、第三年24万元、第四年后每年累计递增5%，提前5日交纳当年承租费；使用承包房屋及设备设施而发生的电费、收视费、通讯费（网费、电话费）、公安住宿登记系统及维护费、水费及相关费用由乙方承担，交纳各种费用以查表数及通知为准，接通知后3日内向甲方交纳，水费每月500元，签订协议时一次交齐当年水费；乙方保证最低承包3年，否则补偿甲方的房屋和设施设备的使用费用10万元；乙方逾期交纳承包费的违约，乙方承担违约金，违约金每日按当年承包费5%计算，累计计算；迟延超过60天时，甲方有权终止协议，乙方赔偿甲方损失。另，协议附件为设施设备一览表，包括蒸箱、烤箱、电饼铛、冰柜、和面机、压面机、灶台、空调、烧水器、餐桌、吧台、烧烤炉等，单价累计共70060元。关于“乙方保证最低承包3年，否则补偿甲方的房屋和设施设备的使用费用10万元”，庭审中，麗景山莊表示因该山庄将购买的设施设备一并给杨威使用，考虑到购置成本、麗景山莊使用过设施设备一定期间和杨威后续交纳的承包费的平衡，双方约定，如杨威承包期超过3年，麗景山莊不向杨威额外收费，如未满3年，杨威需向麗景山莊支付设施设备的补偿款。杨威表示，其让曹有勤继续承包麗景山莊视为杨威继续承包，麗景山莊并无损失，故不同意支付10万元。2017年7月26日，杨威出具《杨威承包费情况》，载明：一、2015.11.10-2016.11应交承包费10万元，已于签订合同时缴纳承包费2万元，欠8万元，郭田转账5万元，欠3万元；二、截至到2016年11月费累计欠各种费用4万元；三、2016.11月-2017.11欠承包费15万元（不含其它费用）；四、2016年11月份-2017年3月份欠电费14292.70元；五、2017年4月-2017年7月电费欠12210.95元；六、2016年11月-2017年水费欠6000元；网站维护费580元。截至2017年7月10日累计欠款253083.65元。庭审中，麗景山莊表示“截至到2016年11月费累计欠各种费用4万元”包括杨威应付的2015年11月至2016年11月的水费、电费、收视费等以及杨威应付给麗景山莊的其他费用。2018年4月18日，杨威出具《杨威承包丽景山庄欠费清单》，载明：一、截止至2017年7月10日欠承包费、房租费、水费、电费及其他产生的费用共计253083.65元；二、截至2017年8月至2017年12月份欠费如下：1.2017年8月份至2017年12月份电费22718.35元。2.2017年水费6000元。3.2017年有线电视收视费654元；三、2017年11月至2018年承包费、水费、收视费、电费：1.2017年11月至2018年承包费24万元。2.2017年11月至2018年水费6000元。3.2017年11月至2018年收视费540元。4.2018年电费：一月份电费9892.30元，二月份电费10158.50元，三月份电费8127.87元。截止至2018年3月杨威共欠丽景山庄（王永利）人民合计伍拾伍万柒仟壹佰柒拾肆元陆角柒分（557174.67元）。庭审中，麗景山莊主张“2017年水费6000元”系指2017年11月至2018年应付水电费；“2017年11月至2018年水费6000元”指2017年11月至2018年11月水费6000元；“2017年11月至2018年承包费24万元”系指2017年11月至2018年11月承包费24万元；“2017年11月至2018年收视费540元”指2017年11月至2018年11月收视费540元。2018年6月9日，杨威与麗景山莊签订《告知书》，确认截至2018年4月18日杨威累计欠麗景山莊承包费及各种费用557174.67元；应补交2018年4月电费7098.30元，5月电费3730.10元等内容。2018年6月9日，杨威出具《还款收据》，承诺如不能按期于2018年6月30日前将欠王永利的款项付清，自愿多付10%的利息。2018年6月30日，杨威、麗景山莊及案外人曹有勤签订《债券债务清理承诺证明》，载明杨威自2015年11月1日与麗景山莊签订《承包协议》因本身原因主动放弃并解除与麗景山莊签订的承包协议，现就承包期的债券债务承诺如下：1.实际承包期限：自2015年11月1日至2018年6月30日；2.杨威承诺在承包期间无债权债务，如若发生债券债务的行为杨威全部自行承担并负法律责任及后果；如果发生债券债务纠纷与麗景山莊、现承包人无任何责任。庭审中，双方确认，杨威承包麗景山莊范围内上述房屋及设施，未使用麗景山莊营业执照。杨威仅支付承包费7万元。另，双方确认，杨威于2018年3月1日与麗景山莊签订另一份承包协议，欲承包麗景山莊范围内《承包协议》以外的土地，麗景山莊表示杨威辩称的建阳光房等系建在该第二份承包协议范围内土地，杨威表示阳光房等建筑在本案《承包协议》及2018年3月1日承包协议以外的土地之上。另，杨威就其损失未提交证据。2019年6月8日，涉案承包范围内的建筑因属于违建被强制拆除。二、案涉承包标的情况。1999年4月1日，案外人王俊霞与北京市门头沟区军庄镇西杨坨村经济合作社签订《荒地荒山租赁协议》，约定王俊霞承租该村南山地60亩土地用于种植养殖及相关加工经营活动，租赁期限至2029年3月31日止。2003年3月21日，麗景山莊经营者王永利之妻侯嫦颐（曾用名侯钧）与王俊霞签订《荒山荒地转让流转合同》，载明经西杨坨村经济合作社同意，依据《荒地荒山租赁协议》，王俊霞将承包土地流转给侯嫦颐。庭审中，王永利称其在上述土地上建筑麗景山莊，并将其中一部分承包给杨威。2019年5月8日，北京市门头沟区军庄镇人民政府（以下简称军庄镇政府）对王永利进行了调查询问。同年5月13日，军庄镇政府向北京市规划和自然资源委员会门头沟分局发出《关于协助调查6处房屋建筑涉嫌违法建设行为的函》，其中载明王永利位于军庄镇西杨坨村南坡建设建筑共11处，总建筑面积约1201.63平方米。同年5月14日，北京市规划和自然资源委员会门头沟分局作出《关于协助调查你辖区涉嫌违法建设行为的复函》，载明未查到来文所述王永利等所在位置房屋建筑由该分局核发的规划审批手续。2019年5月27日，军庄镇政府针对王永利作出《告知书》，主要内容为：2019年5月14日，本行政机关对你在北京市门头沟区军庄镇西杨坨村南坡承租土地内的建筑进行现场检查和勘验，面积以实测为准。经北京市规划和自然资源委员会门头沟分局协助调查，调查结果为你在该承租土地内的建筑未依法取得本部门核发的规划审批手续，属于违法建设。请你于2019年5月30日前自行将物品搬离、人员清退，并与军庄镇政府及军庄镇西杨坨村委会签订《违法建设拆除协议书》，对违法建设自行拆除，如在规定期限内相关违法建设未拆除完成，军庄镇政府将根据法律法规的规定对违法建设进行拆除。2019年6月8日，军庄镇政府对涉案土地上的建筑进行了强制拆除。2019年7月2日，王永利、侯嫦颐将军庄镇政府诉至本院，要求确认军庄镇政府2019年6月8日实施的强制拆迁行为违法。本院于2019年11月21日作出（2019）京0109行初105号行政判决书，在查明案涉土地承包、流转等事实的基础上，确认案涉房屋属于违法建筑，并判决确认军庄镇政府未经法定程序强制拆除上述建筑的行为违法。上述事实，由承包协议、《杨威承包费情况》、《杨威承包麗景山莊欠费清单》、《告知书》、《还款收据》、《债券债务清理承诺证明》、（2019）京0109行初105号行政判决书及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中根据双方当事人陈述及《承包协议》内容，麗景山莊将部分房屋、设施租赁给杨威（不包括营业执照），杨威支付承包费并承担相应费用，故双方存在租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国土地管理法（2019年修订）》第四十四条第一款规定“设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。本案中，根据王永利提交的王俊霞与北京市门头沟区军庄镇西杨坨村经济合作社签订《荒地荒山租赁协议》、麗景山莊经营者王永利之妻侯嫦颐（曾用名侯钧）与王俊霞签订《荒山荒地转让流转合同》、（2019）京0109行初105号行政判决书确认的事实及当事人陈述，麗景山莊的建筑系加盖在北京市门头沟区军庄镇西杨坨村经济合作社的荒山荒地之上，上述建筑无建筑审批手续，属于违法建筑。麗景山莊与杨威签订的《承包协议》系以违法建筑为标的，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《承包协议》虽然无效，但是案涉房屋及设施系麗景山莊出资建筑及购买，杨威占有使用上述房屋及设施，应给予一定的费用，该费用可参考双方《承包协议》的部分约定及双方签字确认的清单。杨威签字确认了尚欠的费用，根据麗景山莊自认，2018年应付费用计算到了2018年11月，因杨威实际于2018年6月30日后不再承包案涉标的，故相关费用应按照实际承包期间计算。关于承包费，根据《承包协议》约定为第一年10万元、第二年15万元、第三年24万元，实际承包期为自2015年11月1日至2018年6月30日，根据实际承包时间，结合双方关于承包费的约定，本院酌定杨威应付承包费为40万元，双方一致陈述杨威已支付7万元，故杨威应付承包费33万元；关于其他费用（包括杨威应负担的水费、电费、收视费等），根据《杨威承包费情况》、《杨威承包麗景山莊欠费清单》、《告知书》，杨威欠付2015年11月10日至2016年11月期间除承包费以外的其他费用共计4万元。欠2016年11月至2017年11月的水费6000元，欠2017年11月至2018年6月30日的水费（按照每年6000元的标准酌定为3750元）。欠2016年11月至2018年5月的电费（14292.70+12210.95+22718.35+9892.30+10158.50+8127.87+7098.30+3730.10=）88229.07元。欠网站维护费580元。欠2016年11月2017年11月收视费654元，欠2017年11月至2018年6月30日收视费（按照年540元的标准酌定为337.5元）。以上共计（33万元+4万元+6000元+3750元+88229.07元+580元+654元+337.5元=）469550.57元，杨威应向麗景山莊支付。关于逾期付款利息，《承包协议》约定“乙方逾期交纳承包费的违约，乙方承担违约金，违约金每日按当年承包费5%计算，累计计算”，杨威迟延支付水电费等其他费用会给麗景山莊造成一定利息损失，现麗景山莊主张就杨威尚欠的承包费、水电费等一并按照年息10%的标准自2018年6月30日计算逾期付款利息的诉讼请求部分，本院予以支持。关于麗景山莊要求杨威支付房屋及设施设备补偿款10万元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中双方约定将麗景山莊部分房屋及设施设备租赁给杨威，应视为承包费中包含了租赁房屋、设施设备的费用，双方约定“乙方保证最低承包3年，否则补偿甲方的房屋和设施设备的使用费用10万元”可视为系违约金条款，杨威主张该10万元违约金过高要求法院调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。故本院综合考虑杨威实际承包期间、《承包协议》附件所载设施设备的金额及麗景山莊自认使用过设备一定时间、案外人曹有勤继续承包案涉标的的事实，本院酌定杨威向麗景山莊支付补偿款（违约金）1万元。因补偿款（违约金）已考虑了麗景山莊的损失情况，故对于麗景山莊就该补偿款部分要求逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。对于杨威关于建阳光房等费用的损失的答辩意见，因根据双方一致陈述，上述费用并未发生在本案双方2015年11月9日签订的《承包协议》承包范围内，根据合同相对性原则，本院对该部分不予审查。综上，依照《中华人民共和国土地管理法（2019年修订）》第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，之规定，判决如下：一、杨威于本判决生效之日起七日内向北京军庄麗景山莊支付承包费及其他费用共计469550.57元并支付逾期付款利息（以469550.57元为本金，按照年息10%的标准，自2018年6月30日起计算至实际付清日止）；二、杨威于本判决生效之日起七日内向北京军庄麗景山莊支付补偿款1万元；三、驳回北京军庄麗景山莊的其他诉讼请求。如果杨威未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5271元，由杨威负担4247元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京军庄麗景山莊负担1024元。（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 何露婷二〇二〇年八月二十日法官助理 胡宇航书 记 员 艾谨怡