重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4691号上诉人（原审被告暨反诉原告）：谢思东，男，1966年12月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：鲁天文，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：范贤玉，男，1975年1月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：曾伟，重庆法缘律师事务所律师。上诉人谢思东与被上诉人范贤玉房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢思东及其委托诉讼代理人鲁天文，被上诉人范贤玉及其委托诉讼代理人曾伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢思东上诉请求：1、撤销原判，依法改判。驳回一审原告的诉讼请求，确认双方签订的《住房转让合同》无效；如有效，则判决解除《住房转让合同》，不再继续履行；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）原判事实认定不清及错误。1、《住房转让合同》第一条中写明：“由于此前住房属学校已售公房，无土地，暂时不能办理房屋土地证和房屋产权过户手续。因此，此转让为房屋使用权及相关权利的永久性转让。”故该合同只是房屋使用权转让，而非一审判决所认为的房地产产权（所有权）转让。《住房转让合同》中，办理产权过户手续只是一种预约，而非本约，对预约的违反，最多只能追究缔约过失责任，而不能要求签订本约。关于过户，还需要另行签订房地产买卖合同，判决房屋过户，就等于判决当事人签订房地产买卖合同。因此，案涉合同所称过户是一种非法的附条件行为，当事人双方不能通过约定变违法为合法。此外，作为买卖标的物的已购公有住房，受到房改政策和相关行政法规、规章严格管控，不能像普通住房一样上市交易，限制转让和继承。2、该已购公有住房，通过上诉人办理相关手续、支付出让金及办证费用等，以及2019年10月在西南政法大学与沙坪坝区人民政府协调下，变成了普通的具有完全产权的私人房产，价值大幅提升。被上诉人仅在2007年支付3万元，至今已获得8万元左右的租金收益，如继续履行合同为其办理过户手续，被上诉人将获得49平方米的房产，使本不公平的交易变得更加不公平。（二）一审判决适用法律明显错误。1、案涉合同系典型的恶意串通、损害已购公有住房中西南政法大学的权利，以表面合法掩盖非法交易目的，违背合同法第五十二条的规定，理应判决无效。2、《九民会议纪要》第30条规定，涉及市场秩序、国家宏观政策的，交易标的禁止买卖的，交易方式和交易场所严重违法的，均为效力性强制性规定。本案《住房转让合同》违反了效力性强制性规定，损害了社会公共利益。3、根据《九民会议纪要》第48条规定，“违约方继续履行合同，对其显失公平”，“违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持”，本案合同即使有效，也因标的物价值出现重大变化导致合同继续履行显失公平，故上诉人在一审答辩中请求依法解除合同。范贤玉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、案涉合同约定了房屋坐落和价款，应为本约。2、上诉人所诉称的规范性文件，均表明有关公房可以上市交易而非禁止上市交易。3、2019年11月15日西南政法大学发布了《关于解决职工在沙坪坝××已购住房不动产权证遗留问题的通知》，该通知符合住房转让合同的约定。4、不存显失公平的情况。涉案房屋交易价格为当时市场价格，房价上涨是社会整体经济水平和商品房市场化的结果，不是不合理低价购买导致，上诉人将当时的购买价格套用现在的市场价格才属不公。范贤玉向一审法院起诉请求：1．判决谢思东继续履行合同，即协助范贤玉将涉案房屋所有权转移登记至范贤玉名下；2．判决谢思东赔偿范贤玉为本案而支出的合理费用4000元；3．本案诉讼费275元、保全费320元由谢思东承担。一审法院认定事实：1998年6月16日，西南政法大学（甲方）与谢思东（乙方）签订《西南政法大学公有住房出售合同》，约定一、出售的住房乙方自愿按照住房制度改革政策的规定，向甲方以优惠价格购买符合甲方住房分配规定的现住房壹套。住房位置：政法一村40单元2楼2号。四、双方权利（一）甲方权利2、甲方对乙方所购住房享有监督使用权和统一管理权。3、如乙方出售、抵押、赠与所购住房，甲方享有专有购买权、抵押权和受赠权，并有权将上述专有权在房屋产权证书的他项权利中注明。（二）乙方的权利1、乙方购买的住房，产权归乙方所有。乙方享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。五、双方义务（一）甲方的义务1、甲方统一办理所购住房的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，及时交付乙方。办证过程中的有关税费按国家规定执行。2003年3月3日，谢思东取得坐落于沙坪坝区房屋的房屋所有权证。2007年7月10日，范贤玉（乙方）与谢思东（甲方）签订《住房转让合同》。合同载明：第一条甲方将西南政法大学铁西10幢2单元2-2号住房及相关权益永久性转让给乙方所有，转让费人民币叁万元整。由于此住房属学校公房，无土地证，暂时不能办理该房屋土地证和房屋过户手续。因此，此转让暂为房屋使用权及相关权利的永久性转让。待相关法律法规、学校政策等允许，使得可以办理该房屋土地证和房屋产权过户手续时，甲方须及时为乙方办理，并无条件将该房屋和土地使用权过户给乙方，所产生合理费用由乙方支付，甲方不得再收取任何费用。第二条本合同所称乙方包括乙方本人、家人及亲属。乙方本人、家人及亲属享有占有、使用、受益及其他方式做适当处分该房屋的权利，甲方及其家人任何时候不得以任何理由要求收回房屋或对乙方行使权利进行干涉。乙方在确有必要时，可将其对该房屋享有的权利再度转让与第三人，该受让人取得与乙方相同的权利和义务，转让所得一切受益归乙方所有。第三如因学校搬迁、房屋拆迁、房屋置换等各种原因产生的涉及本房屋的相关权利义务，全部由乙方承受。所得全部补偿款、差价补贴、安置房屋及其他相关受益全部归乙方所有，甲方需积极配合乙方争取、办理，所产生的合理费用由乙方支付。第四乙方将转让费人民币叁万元整一次性交付甲方（已付清），甲方将此房屋产权证交付乙方（已交付）。甲方不得再以任何理由申请该房产证作废或补办新的房产证，甲方不得在将此房屋再做出售、转让、担保、出租等任何处分，也不得以任何理由要求收回该房屋或作出其他不利于乙方的任何行为。第五乙方自行负责该房屋水电费、房租费、清洁费、闭路电视费等由此房屋引起的相关费用。如能将水电费相关手续费转移到乙方工资账户则到学校办理，不能办理则按学校工资条例所列相关费用清单半年结算一次。合同签订时，范贤玉已向谢思东支付购房款30000元，谢思东已将该房屋的《房屋所有权证》交给范贤玉。合同签订后，谢思东将该房屋的水电费、清洁费等费用的扣划全部转到范贤玉工资账户名下，上述费用西南政法大学每月从范贤玉的工资卡中扣减。2019年12月12日，谢思东取得该房屋的《不动产权证》。起诉前范贤玉多次要求谢思东协助办理过户，谢思东均未配合。还查明，范贤玉为本案诉讼产生律师费4000元。另，西南政法大学铁西10幢2单元2-2号即是沙坪坝区。一审法院认为，范贤玉与谢思东之间签订的《住房转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。范贤玉已按约支付购房款，现合同约定的过户条件已经成就，谢思东应协助范贤玉办理案涉房屋的过户手续。关于律师费，《住房转让合同》中未约定因诉讼发生的律师费由谢思东承担，且律师费也不是诉讼中必然产生的费用，因此范贤玉主张谢思东承担律师费4000元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告（反诉原告）谢思东协助原告（反诉被告）范贤玉将位于重庆市沙坪坝区房屋过户至原告（反诉被告）范贤玉名下；二、驳回原告（反诉被告）范贤玉的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）谢思东的全部反诉请求。本诉案件受理费550元，减半收取计275元，财产保全费320元，共计595元，由被告谢思东负担。反诉案件受理费550元，减半收取计275元，由反诉原告谢思东负担”。二审中，谢思东举示西南政法大学《关于领取沙坪坝校区已购公房不动产登记证书（新证）的通知》打印件，内容为学校要求原产权人交回老证领取新证，证明学校没有提及可以过户的事情。范贤玉认可该证据的真实性，但不认可上诉人的证明目的，被上诉人是要求上诉人根据转让合同的约定办理产权过户手续，当上诉人领取了新房产证之后，说明已经具备合同约定的过户条件。谢思东举示的西南政法大学《关于领取沙坪坝校区已购公房不动产登记证书（新证）的通知》打印件，范贤玉认可该证据的真实性，本院对其真实性予以确认，对证明目的能否实现在本院认为部分予以评述。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，综合双方诉辩主张，二审争议焦点为：1、案涉合同的性质和效力；2、谢思东是否应当履行过户义务。一、关于案涉合同的性质和效力。《住房转让合同》约定了房屋位置、转让价款、权利义务承受等内容，且签订协议时范贤玉缴纳了全部房款并为谢思东接受，故符合房屋买卖合同本约构成要件。其中，案涉合同第一条“待相关法律法规、学校政策等允许，使得可以办理该房屋土地证和房屋产权过户手续时，甲方须及时为乙方办理，并无条件将该房屋和土地使用权过户给乙方……”为合同所设定的义务而非上诉人诉称的预约条款，至于办理过户手续所需要另行签订商品房买卖合同，仅为履行过户手续的形式要件，并不会产生新的合意，案涉合同也未约定过户之时双方另行订立合同。《住房转让合同》应为有效合同。首先，该合同并未违反效力性强制规范。谢思东诉称案涉房产交易违背原建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第四至六条的规定。该规定系部门规章而非行政法规，且从规范内容上看，并未有针对本案交易标的以及交易形式的禁止性条款。其次，该合同并未恶意串通损害集体利益。谢思东与西南政法大学订立的《西南政法大学公有住房出售合同》约定后者享有专有购买权、抵押权和受赠权，没有证据证明订立《住房转让合同》时谢思东向范贤玉告知了前一合同相关内容。根据谢思东二审举示的《关于领取沙坪坝校区已购公房不动产登记证书（新证）的通知》，已购公房者将获得集房屋所有权证和土地使用证于一体的不动产权登记证书，这表明学校并不主张对已购公房的不动产利益，故双方基于合同自由原则订立的《住房转让合同》并不会在实质意义上损害集体利益，本院对谢思东二审举示证据的证明目的不予采信。此外，因为案涉合同系“房屋使用权及相关权利的永久性转让”，该合同自双方形成合意之时生效，买卖标的物是否产生物权变更并不影响合同效力。二、关于谢思东是否应当履行过户义务的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则……”，《住房转让合同》明确约定“待相关法律法规、学校政策等允许，使得可以办理该房屋土地证和房屋产权过户手续时，甲方须及时为乙方办理，并无条件将该房屋和土地使用权过户给乙方……”，这一附随义务待条件成就时应当予以全面履行。谢思东诉称房屋权证由订立《住房转让合同》之时的限制转让变为具有完全流通性质的不受限权证，这一新的现实利益不在先前合同的利益射程之内。对此，本院认为，交易本身集风险与收益于一体，根据合同约定，范贤玉在较长时期不能获得不动产权证为其合同风险，而合同收益在于过户条件成就时获得不动产权证，前述合同风险与合同收益均能被缔约双方所预见。至于谢思东履行过户义务是否在合同利益上显失公平的问题，谢思东并未证明缔约之时房屋交易价格显著低于同类房屋市场价。此外，谢思东已经取得不动产权登记证书，案涉房屋已具备过户的现实客观条件。综上所述，谢思东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人谢思东负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  吴学文审 判 员  乔 艳二〇二〇年八月十八日法官助理  吴小忠书 记 员  李 娜