广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4196号上诉人（原审被告）：王象明，男，汉族，1966年11月5日出生，住址：江西省上饶市铅山县***********，公民身份号码：362************578。委托诉讼代理人：王高军，广东鸿浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁妙銮，女，汉族，1959年3月13日出生，住址：云南省昆明市官渡区银海森林******，公民身份号码：440************223。委托诉讼代理人：卢校雯，广东金纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴周峰，广东金纳律师事务所实习律师。上诉人王象明与被上诉人梁妙銮因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王象明上诉请求：一、依法撤销（2019）粤1303民初3266号民事判决书；二、依法改判上诉人支付9万元租金给被上诉人；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决部分事实认定错误。（一）一审判决认定“被告对涉案房屋的现状是明知且清楚的.．．．．，在随后的合同履行过程中被告亦未提供证据对此有提出过异议，现被告又以房屋现状、出租厂房门口未达到8米，与合同约定不符拒绝支付租金，本院不予支持”。上诉人认为该事实认定错误，《房屋租赁合同书》第一条约定涉案房屋共8层，租赁面积3400平方米。上诉人和被上诉人口头约定租赁房屋门口要求8米。但被上诉人实际交付给上诉人的房屋为7层牛，路宽仅有4米，租赁面积和路宽皆缩水。上诉人认为，上诉人要求被上诉人提供约定面积的房屋和路宽属于上诉人的合法权利，上诉人可以要求和主张，也可以放弃。一审法院不能以上诉人未提异议就理所当然认定上诉人放弃了合法权利，在上诉人未明确表示放弃的情况下，一审法院不能推定上诉人放弃权利。因被上诉人提供的租赁面积和路宽缩水，上诉人有权以扣减相应租金进行抗辩。（二）上诉人在一审程序中向法院提交了房屋漏水的图片证据，但一审法院认定“但被告并未提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，被告应承担举证不利的后果，对被告的抗辩不予采信”。上诉人认为一审法院该事实认定错误，上诉人向法院提交了多份涉案房屋屋顶漏水严重的图片，若被上诉人对该事实有异议，可以申请法院进行现场勘查或进行鉴定，上诉人提供了较为充分的漏水证据，上诉人不存在未提交证据的事实和情形。（三）被上诉人诉讼解除租赁合同的诉求请求与其实际行为是互相矛盾的。被上诉人以实际行动要求继续履行租赁合同，并未要求解除租赁合同。2019年6月20日被上诉人向惠阳区人民法院起诉解除租赁合同，但2019年7月下旬被上诉人仍在要求上诉人缴纳租金和继续履行合同，上诉人的前妻（双方2019年9月18日已离婚）仍在陆续向被上诉人交租。2019年10月以后被上诉人也要求与上诉人继续履行合同，上诉人在2019年9月涉案房屋电梯因被上诉人的原因停用严重影响上诉人出租和收益的情况下，仍陆续向被上诉人缴纳租金，被上诉人并未提出解除合同，因此被上诉人的诉讼请求与其行为矛盾，贵院应以被上诉人的真实意思表示即继续履行租赁合同和收租为准，请贵院驳回被上诉人解除租赁合同的诉求请求。（四）2019年8月之前租赁房屋是上诉人的前妻在帮忙管理和交租，根据上诉人的统计截止2019年8月19日上诉人拖欠被上诉人租金约9万元。上诉人租赁该房屋后投入了约100万元对该3000多平方米房屋进行装修和购置生活设施设备，目前该租赁合同租赁期限尚未过半，而且由于目前新型冠状病毒肺炎的影响，出租率低，上诉人亏损严重，被上诉人要收回房屋简直是要上诉人的命。上诉人希望被上诉人能减免上诉人部分租金，给上诉人一定时间补交租金，双方继续履行合同，减轻上诉人的部分损失。二、一审判决法律适用错误。被上诉人虽然依法享有合同解除权，但被上诉人的解除权已消灭。《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。但《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。根据以上规定，解除权的行使是有期限的，被上诉人声称上诉人自2017年5月份就开始拖欠租金，根据《房屋租赁合同》第五条的规定，被上诉人应在2018年5月之前行使合同解除权，否则被上诉人的解除权灭失，但截止2019年6月20日被上诉人才起诉解除租赁合同，因此被上诉人的解除权已消灭。一审法院应当驳回被上诉人的解除租赁合同诉讼请求，判决上诉人向被上诉人支付租金。请二审法院依法改判。综上所述，被上诉人存在诉求请求与实际行为互相矛盾的情形，上诉人有权对被上诉人提供的房屋面积和路宽缩水，屋顶漏水等问题进行抗辩，而且被上诉人的合同解除权已消灭。因此，为维护上诉人合法权益，恳请二审法院依法改判。被上诉人梁妙銮答辩称：一、王象明应当按照合同约定按时足额支付租金。根据答辩人与王象明签订《房屋租赁合同》约定：前五年（2017年1月1日至2021年12月31日）租金为人民币20，000.00元／月，王象明应于每月1—5号前一次性付清当月租金。王象明称答辩人实际交付给其的涉案房屋只有七层半，路宽仅有4米，与合同约定的不符，其有权扣减相应的租金，毫无事实与法律依据。首先，答辩人已于2015年8月即在双方合同签订前已将涉案房屋交付给王象明使用，其对涉案房屋的现状是知悉的，且答辩人并未承诺过涉案房屋门口应设置路宽8米；其次，答辩人交付给王象明的涉案房屋已超过8层，因答辩人交付给王象明的房屋一楼楼高5.8米，其自行在一楼隔出一层，涉案房屋实为八层半，且涉案房屋是双方认可的特定房屋，合同已约定的租金标准为固定数额，并非按层数计收租金。涉案房屋自2015年8月交付给王象明使用至2019年9月4日即一审开庭前，长达4年多的时间，王象明均未提出异议。因此，王象明以此扣减相应租金无事实与法律依据。另，王象明提出答辩人提供的涉案房屋存在漏水问题，应当由其承担举证责任，但在一审中，答辩人自始至终都未收到关于涉案房屋漏水的相关证据，一审法院也未要求答辩人前往法庭进行质证。时至今日，王象明也未与答辩人沟通过关于涉案房屋存在漏水问题。王象明承租涉案房屋是以盈利为目的的，若涉案房屋存在漏水问题，其至今未与答辩人沟通，明显不符合常理。此外，关于王象明在上诉请求中要求改判其向答辩人支付9万元租金，并未提供相关证据证明，因此，王象明应当按照合同约定按时足额向答辩人支付租金。二、答辩人依法享有解除权。《房屋租赁合同》约定，王象明应于每月1—5号前一次性付清当月租金，逾期未付清则答辩人有权终止合同并不退还押金。本案中，王象明自2017年5月开始未按照合同约定时间足额支付租金，已严重违反合同约定，答辩人有权解除合同。王象明在《上诉状》辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，《房屋租赁合同》第五条约定，答辩人应在2018年5月之前行使合同解除权，否则答辩人的解除权灭失。答辩人于2019年6月20日才起诉解除租赁合同，答辩人的解除权已消灭。答辩人认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围是商品房买卖合同纠纷案件，本案是租赁合同纠纷，不适用该司法解释。因此，王象明称答辩人的解除权灭失没有法律依据。自2019年6月20日答辩人起诉至今，王象明继续占用涉案房屋，在《房屋租赁合同》解除前，答辩人有权继续催收租金，在《房屋租赁合同》解除后，答辩人有权催收占有使用费，由于答辩人不懂法律专业用语，将占有使用费称作租金，但本案应当按照答辩人的真实意思表示作出认定，答辩人并未要求与王象明继续履行合同。王象明自身违约，答辩人出租3400多平方米的房屋（包括一楼300多平方的铺面）月租仅为20000元，王象明仍然得寸进尺，随意拖欠答辩人租金。在答辩人多次催收租金后，仍然不理不睬，甚至以殴打答辩人相威胁。因此，答辩人坚决要求解除与王象明的《房屋租赁合同》，并要求王象明立即从涉案房屋搬出、腾空。三、一审法院事实认定清楚，法律适用正确。庭审过程中，一审法院已就王象明拖欠答辩人租金问题予以审查。王象明违约，答辩人依法享有解除权，并有权要求其支付拖欠租金、利息及占有使用费。因此，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，判决正确，无需改判。原审原告梁妙銮向原审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告从惠州市惠阳区**************、18号地上建筑物中迁出、腾空，并将上述建筑物返还给原告；3、判令被告向原告支付占有使用费（自2017年5月1日起至实际交还建筑物之日止，按人民币20000元/月标准计算，暂计至2019年6月30日的占有使用费为人民币152900元）及利息[以每笔占有使用费为本金，从每笔占有使用费应付之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日至，暂计至2019年6月20日的利息为人民币7985.17元（详见《利息明细表》）]；4、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2011年4月27日，原告梁妙銮与峰发实业发展有限公司（下称峰发公司）签订《土地租赁合同书》，合同约定峰发公司将位于秋**************1号和18号贰栋，一层楼房用地面积为每栋100㎡，贰栋面积栋200㎡，一次性出租给原告梁妙銮使用，租赁期限按国土证为准50年。另峰发公司将拥有的1号、18号楼地（房屋七层基础、并建钢筋混凝土框架结构一层）一次性租让给原告使用。2015年9月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》（甲方：梁妙銮，乙方：王象明），合同主要约定：“一、甲方将位于XXXX市场左侧后面楼盘8层，租给乙方使用，面积约3400平方米。……三、租赁期限为壹拾年，自从2016年1月1日起甲方给乙方免费1年免租期，从2017年1月1日至2021年12与月31日，头五年租金人民币20000元/月。后五年按市场行情有限给乙方。……四、在合同签订后，甲方收取乙方租赁房屋叁个月租金陆万人民币作为押金，此押金在租赁期满后，如房屋原设施无损坏，甲方将如数退还。……五、乙方必须按每月1-5号前一次性付清当月的租金给甲方，逾期未付清则甲方有权终止合同并不予退还押金。……。”。2015年9月2日，原告与被告签订《合同补充协议书》（甲方：梁妙銮，乙方：王象明），合同主要约定：“甲方负责安装好电梯和两边电梯，经乙方使用。电梯安装好使用之日起免壹年给乙方做室内装修期和招租期。在租赁期内，电梯的年审、维修和所涉及的一切费用由乙方负责，与甲方无关。二、二至八层归乙方格房间，水电装修、厨房、厕所、厅门、房门，所有一切由乙方自行装修，格房间必须使用轻气砖。……三、协议签订之日起，乙方给甲方壹拾万元人民币（¥100000元）。注：其中陆万元人民币做房屋押金，余下肆万元可抵房租。……。”。因被告未能按时支付租金，原告分别于2019年4月1日、4月30日、5月11日向被告妻子的微信发出《公告》，也有直接向被告妻子送达《公告》，要求被告及时结清拖欠的租金，否则原告将收回房屋，并要求被告承担相应的合同责任。另查明，2015年8月，原告已经将涉案房屋交付给被告使用至今。合同签订后，被告向原告支付了6万元作为押金，另还向原告支付租金477100元（银行现存支付133800元+微信支付265000元+原告使用被告价值21700元的泥沙+监控费用10600元+停电设备费用6000元+4万元）。再查明，案涉租赁物已取得国土证和建设规划许可证。原审法院认为，原告梁妙銮与被告王象明之间签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面履行义务。关于原告梁妙銮请求解除与被告王象明在2015年9月2日签订的《房屋租赁合同书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，有效合同符合约定解除条件时可以解除。本案中，被告王象明未按合同约定时间支付租金，根据《房屋租赁合同书》第五条“乙方必须按每月1-5号前一次性付清当月的租金给甲方，逾期未付清则甲方有权终止合同并不予退还押金”的约定，原告梁妙銮依法享有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案中，原告起诉至法院，立案时向法院递交起诉状，提出解除合同的诉讼请求，阐述解除合同的意思表示及理由。法院通过直接送达的方式向被告送达起诉状副本等应诉材料，使被告知悉解除权人即原告的意思，被告在2019年8月19日签收了相关的应诉材料，应当视为原告通过法院送达的方式履行了通知义务。故，原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同书》有事实和法律依据，原审法院予以支持。合同解除后，双方的权利义务终止。故租金应计算至双方之间的租赁合同解除之日止即2019年8月19日。被告辩称房屋只有七层半，与合同约定的8层不相符、出租厂房门口的路要求是8米，但是仅有4米的问题。首先，涉案房屋在2015年8月即在双方合同签订前就已经交付给被告，被告对涉案房屋的现状是明知且清楚的，且对出租厂房门口路宽窄程度的要求，双方在合同中并未体现。其次，在随后的合同履行过程中被告亦未提供证据对此有提出过异议，现被告又以房屋现状、出租厂房门口路未达到8米，与合同约定不符拒绝支付租金，原审法院不予支持。另被告所辩称的出租房屋存在漏水问题，但其并未提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，被告应承担举证不利后果，对被告的抗辩不予采信。结合双方对租赁期限及租金的约定，被告王象明应向原告梁妙銮支付2017年1月1日至2019年8月19日期间尚拖欠的租金174900元（20000元/月×32个月+20000元/月÷30天×18天-477100元）。此后至被告王象明实际腾退之日止的占有使用费应按租金标准继续计算，2019年8月20日起至实际腾退之日，按20000元/月计算。关于利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告未按时足额支付租金，应承担违约责任，故，原审法院酌定利息以174900元为本金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、原告梁妙銮与被告王象明在2015年9月2日签订的《房屋租赁合同书》于2019年8月19日解除。二、被告王象明应于本判决发生法律效力之日起三十日内将涉案租赁物（位于惠州市秋长镇新塘村峰发农贸市***、18号地上建筑物）腾空返还给原告梁妙銮。三、被告王象明应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告梁妙銮支付2017年1月1日至2019年8月19日期间拖欠的租金174900元及利息（利息以174900元为本金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止），并支付自2019年8月20日起至实际返还之日止的占用使用费（2019年8月20日起至实际返还之日止，按20000元/月计算）。四、驳回原告梁妙銮的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3518元（原告已预交），由被告王象明负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点系被上诉人是否享有合同解除权的问题。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，涉案《房屋租赁合同书》中约定上诉人作为承租人一方若逾期未付清租金则被上诉人有权终止合同，上诉人在2017年1月至2019年8月陆续拖欠被上诉人租金达174900元，构成根本违约，因此，原审解除合同有事实和法律依据，予以确认。原审法院认定被上诉人与上诉人之间的《房屋租赁合同》自上诉人签收应诉材料之日起合同解除具有事实和法律依据，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，上诉人未按时足额支付租金应承担违约责任，原审判令支付2017年1月1日至2019年8月19日期间拖欠租金174900元及利息有据，予以支持。同时按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条关于占有使用费的适用情形，在本案中由于双方房屋租赁合同已解除，上诉人作为承租人继续占有房屋已失去合法依据，此时被上诉人作为出租人可以主张逾期交房的占有使用费。故原审判令上诉人应支付自2019年8月20日至实际腾退房屋之日止的占有使用费并按20000元/月计算法律依据充分，予以维持。上诉人认为被上诉人出租房屋存在房屋面积缩水、出租厂房门口宽度不够、房屋漏水情况，要求扣减租金，本院认为，双方在合同对于出租厂房门口路宽未在合同中做出约定，仅约定了由上诉人负有房屋维修义务，且租赁物的面积符合约定，故上诉人的该项诉求不应支持。至于上诉人主张的装修损失，其一审没有反诉，原审不予处理妥当，当事人可以另案处理该装修损失纠纷。上诉人的其他上诉无理，不应采纳。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1922元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年七月三十一日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩