广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4023号上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所地惠东县平山百丘田。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：骆晓东，男，1985年8月29日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县*******************。委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司与被上诉人骆晓东因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初6124民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司的上诉请求：请求撤销惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初6124民事判决的第一判项。事实与理由:一、原审判决事实认定不清，法律适用错误。每笔逾期履约违约金均是按日产生的单独债权，已过诉讼时效部分不应予以支持。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》四十七：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，每逾期一天产生一个新的违约金。因此，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。在本案中，若法院查明被上诉人是在2019年10月8日提起一审诉讼的，那么在2016年10月8日之前涉及的诉讼请求便已超过诉讼时效，依法不应支持。二、原审判决事实认定不清。房屋已于2017年4月12日完成竣工验收并处于可交付状态，从该日起即为收房公示期，视为上诉人履行了交房义务，上诉人无需支付此日期之后的逾期交房违约金。2017年4月12日，房屋通过勘查、涉及、施工、监理和建设五个单位的验收，已经处于竣工合格且可交付的状态，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房条件已经达成并以此进行了公示，被上诉人应当及时向上诉人领取钥匙、接收房屋。2017年7月4日仅是上述竣工验收情况在惠东县住房和城乡规划建设局进行形式备案的日期，并不影响被上诉人收房。因此，应视为上诉人已于2017年4月12日履行了交房义务，无需再支付此日期之后的逾期交房违约金。三、原审判决事实认定不清，90天仅是爆破工程开始前预估的爆破作业期。实际上，地下室大面积岩石地质的对上诉人造成影响的天数为116天。案涉商品楼在验收前期发现地下室工程的大面积岩石地质，需要通过爆破解决。又因为案涉商品房11至21座住宅的地下消防设施相连且为整体报建项目，故必须解决岩石地质问题才能通过验收。在上诉人进行爆破方案的研讨和第三方施工单位的选定后，广东中人集团建设有限公司于2015年7月22日对爆破工程作出安全评估，广东锡源爆破工程有限公司于2015年10月22日完成爆破工作。至此，排除异常地质状况共花费了116天，故交房时间应顺延116天。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3项，因异常地质状况导致工期延误的，上诉人可据实予以延期交房，因此上述延期交房期间合理，应属于合同约定的免责情形，故交房时间和不动产权登记的逾期时间应相应扣减116天。四、原审判决适用法律错误，逾期交房违约金计算方式错误，总额明显过高，依法应当予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”即违约金过高的调整标准为“超过造成的损失30%”。被上诉人没有就其所受损失进行举证，原审判决直接以购房款总额的30%计算逾期交房违约金，不符合上述司法解释的规定。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法的，损失赔偿额可以参照以下标准确定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因双方在《商品房买卖合同》中没有约定损失赔偿额计算方法，被上诉人也没有就其所受损失进行举证。所以，上诉人根据上述司法解释规定于2017年8月19日委托第三方佛山市中毅土地房地产评估有限公司对百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行评估，评估租金为2015年6月30日，每平方米7元；2016年6月30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。即逾期交房的损失赔偿额应以所评估的租金标准进行确认。被上诉人骆晓东答辩称：一、本案上诉人所称的台风并非不可抗力。二、即使是台风暴雨造成迟延履行交房的重要原因，那么在台风暴雨事由发生之后也应当及时告知合同相对人，在台风暴雨发生后至今，上诉人从未告知过买受人不可抗力事由或者台风、暴雨事由的发生。三、出售人的物业至今在道路、车库等公共服务配套设施方面未达到验收合格的标准，严格来说至今未交付合格的物业给买受人。原审原告骆晓东向一审法院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付逾期交房的违约金159000元（以购房总价款530000元为基数，按30％计付）；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2013年9月5日，原告骆晓东与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠东县****百丘田地段厚园16号楼12层02号房的房产一套，价值530000元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的…..3、异常地质状况、市政规划变化和市政行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同已于2013年10月18日办理预售登记备案。合同签订后，原告按约定交付了购房款，被告于2018年5月24日向原告发出楼宇交接书，原告骆晓东在楼宇交接书上签名确认。《楼宇交接书》上记载弘诚厚园二期已竣工，并经惠东县建设有关部门验收鉴定合格可以投入使用，涉案物业已具备入伙条件，可以使用，并确认被告自2017年7月1日起该物业由甲方交付给了乙方。2017年4月12日，涉案房屋经五单位竣工验收合格。2017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表。另查，广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第00289号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见，厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告惠东县弘诚实业发展有限公司在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东中人集团建设有限公司对厚园A地块一期B区19-21座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东锡源爆破工程有限公司作出厚园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。再查，2017年8月19日，被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县****百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。一审法院认为,原告骆晓东与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县****百丘田地段厚园16号楼12层02号房的房产一套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首期款和银行按揭贷款，被告未按合同约定的时间于2014年10月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告支付违约金，理由充分，本院予以支持。关于被告主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的问题。首先，本案违约金系基于被告未按约履行交房义务的违约行为而产生。按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，被告如违反约定的期限延迟交付房屋，应向原告支付违约金，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，违约金按日支付已付房款万分之五计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况累加计算的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。综上，被告关于主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的抗辩理由，依据不足，理由不充分，本院不予采纳。至于原告诉请被告支付违约金的起止时间及数额问题：1、因被告惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题，但是被告辩称地质异常的发现时间在2015年7月22日前，而本案合同约定的交房时间是2014年10月30日，即地质异常问题发生在约定的交房期限届满后。因此，地质问题并非被告逾期交房的客观原因，被告辩称因合同约定的特殊原因可以延迟交付商品房，理由不充分，本院不予采信，为此，被告支付违约金的时间应自2014年10月31日起的第二天开始计算；2、从本案查明的事实看，虽然原告于2018年5月24日与被告签署《楼宇交接书》确认于2017年7月1日接收了涉案房屋，但被涉案房屋于2017年4月12日经过竣工验收合格并于2017年7月4日办理工程竣工验收备案，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》[建设部(2010)53号]第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”的规定，涉案物业的交房时间应以竣工验收备案的时间即2017年7月4日为准。被告辩称已于2017年4月12日履行交房义务，与事实不符，本院不予采纳。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应以530000元为本金按日万分之五的标准累积计算，且不超过530000元的30%即159000元为宜。被告辩称违约金应以同地区同期商品房市场租金每平方米8元-10元的标准计付，理由不充分，本院不予采纳。综上，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2014年10月31日起至2017年7月4日止支付以530000元为本金按日万分之五的标准累积计算且不超过530000元的30%即159000元的违约金给原告骆晓东。经计算，该违约金数额为259170元，已超过30%的违约金上限。被告应支付159000元违约金给原告骆晓东。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金159000元给原告骆晓东。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3480元，由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院查明，一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。本院另查明，2019年10月11日，涉案纠纷在惠东县人民法院一审立案。本院经审理认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：一、被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效问题；二、被上诉人收房时间的认定问题；三、逾期交房违约金金额的确定问题。本院对此分析如下：第一，关于被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效问题。本案中买受人请求出卖人支付逾期交房违约金，因双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，每逾期一天产生一个新的违约金，按日形成个别债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”本案为2019年10月11日一审立案，故被上诉人2016年10月11日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，一审对诉讼时效的抗辩均予以驳回不当，本院予以纠正。第二，关于被上诉人收房时间的认定问题。上诉人于2018年5月24日向被上诉人发出《楼宇交接书》，被上诉人在《楼宇交接书》上签名，双方确认物业已于2017年7月1日起交付。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”，应认定被上诉人在2017年7月1日已经收房，一审对交房时间认定有误，本院予以纠正。第三，对于逾期交房违约金金额的确定问题。上诉人未在合同约定日期即2014年10月30日前交房，已构成违约，理应按合同约定承担违约责任。如前所述，因被上诉人于2016年10月11日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，故上诉人逾期交房的违约金计算时间段应为2016年10月11日至2017年7月1日，具体计算标准为以购房款为本金按日万分之五累计计算，计得为69695元（530000元×0.0005×263天）。另，对于违约金计算标准问题，涉案合同为上诉人提供的格式文本，违约金为上诉人自行确定，应予以诚信履行。综上所述，惠东县弘诚实业发展有限公司的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初6124号民事判决为：惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金69695元给骆晓东。二、驳回骆晓东的其他诉讼请求。一、二审案件受理费用案件各3480元，均由上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月十七日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮