江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初1380号 原告：戚海平，男，1985年1月5日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 原告：许丽萍，女，1989年12月25日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：张巡锐，北京市中银(赣州)律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：赣州碧联房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江新区华润中心**幸福汇****楼**、28#、29#、30#商铺，统一社会信用代码：91360700MA35KTHJ95。 法定代表人：谈建平，系该公司经理。 委托诉讼代理人：江新红（系该公司职员），男，1988年10月12日生，汉族，住江西省九江市都昌县，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：孙雷（系该公司职员），男，1982年3月1日生，汉族，住内蒙古通辽市科尔沁区，代理权限：特别授权。 原告戚海平、许丽萍与被告赣州碧联房地产开发有限公司(以下简称“赣州碧联公司”)买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告戚海平、许丽萍的委托诉讼代理人张巡锐，被告赣州碧联公司的委托诉讼代理人孙雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告戚海平、许丽萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金14850元（暂算三个月，实际要求计算至交付房屋之日止）；2.判令被告向原告赔偿因房屋质量问题给原告造成的经济损失6000元（暂算三个月，实际要求计算至交房之日止）；3.判令本案的案件受理费、公告费、邮寄费、保全费用、鉴定费等诉讼费用及原告支付的律师费或者其他费用由被告承担。事实和理由：2017年6月9日，原告与被告签订了《赣州商品房买卖合同》，合同编号为：2017060901291。合同约定：被告应当在2019年2月20日向原告交付该商品房；该商品房存在导致无法正常使用居住的质量问题的，被告应当负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应当承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。原告到现场验房时发现房屋漏水、地板空、地板空鼓裂等质量问题，原告多次要求被告整改后交付房屋，但被告怠于履行整改义务，推卸责任，拖延时间，约定的交房时间已经过去了10个多月，整改仍然没有完成，给原告造成了严重的经济损失。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，现依据相关法律规定，特诉至法院，请求法院予以支持。 被告赣州碧联公司辩称，一、涉案房屋已达到合同约定的交楼条件，答辩人交付房屋不存在任何障碍，被答辩人诉求答辩人承担逾期交楼责任无法律事实和法律依据。答辩人与被答辩人于2017年6月9日签订《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，约定答辩人向被答辩人购买位于赣州经开区房屋，合同约定交付时间为2019年2月20日。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必需符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程计算经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”在此前提下，按照买卖合同附件五补充协议第七条关于交付该商品房交付条件与交接手续的约定：“该商品房的交付条件以本条约定为准”。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房的建设工程竣工验收备案所需的全部文件，被答辩人涉案商品房所在工程于2019年2月19日向政府主管部门递交了办理涉案商品房所在工程竣工验收备案所需的全部文件，并于2019年3月4日取得了《竣工验收备案表》，涉案房屋竣工验收（通水、通电、通气、消防验收等基础设施在竣工前已经完成，否则无法完成竣工备案）后，答辩人于2019年2月20日前通知被答辩人前来办理收楼手续，虽然涉案房屋未在买卖合同约定的交付日期前取得《竣工验收备案表》，但是答辩人按合同约定时间已向政府部门递交了办理涉案商品房所在工程竣工验收备案所需的全部文件，按合同约定已达到法定的交付条件，不存在任何交付上的障碍。二、被答辩人在收楼当天针对房屋提出部分装修瑕疵问题，但该些问题均属于答辩人保修及维修范围内的问题，且不严重影响被答辩人的居住使用，因此不影响房屋的交付。被答辩人在收楼的当天（2019年2月23日，根据被答辩人签收的房屋报修意见征询表可知）查验该房屋，未对该房屋的交楼条件及标准提出异议问题，仅指出该房屋部分装修瑕疵，主要体现为台面接缝不平、厨房、客厅地砖空鼓现象、洗手盆缺螺丝等装修问题，被答辩人因此拒绝办理收楼手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后,房屋主体质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同的和赔偿损失的，应予支持”和第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方可适宜作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在于装修质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。被答辩人提出的装修瑕疵问题，在房屋建筑工程中属于一般装修质量问题，难以推断得出涉案房屋在通知收楼时存在“严重影响正常居住使用”的严重质量问题的结论，被答辩人以此为理由拒绝收楼，不符合法律规定。依据买卖合同第十一条第三款第2项的约定，答辩人自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，答辩人根据被答辩人口头及书面的报修申请，按照维修进度进行维修，答辩人于2019年11月2日已全部维修完成，且多次电话联系被答辩人通知前来查验交付，但由于被答辩人个人原因，一直未前来查验房屋。故根据商品房买卖合同第十一条第三款第3项约定：“查验该商品房，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能如期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房”。故答辩人不存在逾期交付的违约责任。依据商品房买卖合同附件五补充协议第七条第五款第1项的约定：“该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任”，依据被答辩人提出的维修问题可知，该商品房仅存在的装修瑕疵问题，根本不影响正常居住，故不符合上述条款约定的违约情况，答辩人无需承担逾期交楼责任。同时，依据商品房买卖合同附件五补充协议第七条第五款第2项、第3项的约定：“该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，但买受人不得拒绝收楼”，“该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题，导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担修复费用。如因此给买受人造成损失的还应赔偿买受人的实际损失，买受人不得因此拒绝收楼。”依据上述条款的约定，答辩人已经按照合同约定履行了更换、保修义务，是由于被答辩人存在违约情形，未按照合同约定办理收楼手续，导致出现了被答辩人所称的逾期交付责任，应当由被答辩人自行承担责任，答辩人已按照合同约定履行了对装修装饰的维修和相关设备的更换，不存在逾期交楼的责任。综上，答辩人交付的房屋已完全符合法律及合同约定的交楼条件，被答辩人提出的装修瑕疵问题完全可以通过答辩人的维修及保修解决，且不严重影响被答辩人的居住使用，答辩人履行维修保修责任的不视为延期交楼，装修瑕疵问题不能成为被答辩人拒接收楼的正当理由。另外答辩人一直在积极进行维修和处理，且装修瑕疵问题已经全部处理完毕，因此答辩人不存在逾期交楼的行为，恳请法院予以充分考虑并采纳，驳回被答辩人全部诉讼请求。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月9日，戚海平、许丽萍作为买受人与赣州碧联公司作为出卖人签订《赣州市商品房买卖合同》一份（合同编号：2017060901291）。合同约定：1.买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房于2017年6月3日经赣州蓉江新区住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（赣蓉）房预售证第2017-001号；2.买受人购买的商品房为蓉江府3号楼1603号房，总价827690元，建筑面积102.38㎡，套内面积81.11㎡，分摊面积21.27㎡；以上所列商品房面积为预测；房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置;3.付款方式及期限：（1）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（2）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为827690元，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的39.59%给出卖人，即327690元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2017年7月12日前，付该商品房总房价款的60.41%（银行按揭款项）给出卖人，即500000元整；4.商品房交付条件，该商品房交付时应当同时符合下列所列条件：（1）该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；（2）该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；（3）该商品房已取得房屋测绘报告；5.交付时间和手续：（1）出卖人应当在2019年2月20日前向买受人交付该商品房；（2）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以、地点以及应当携带的证件未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；（3）办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住房维修资金除外）或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验的该商品房存在下列地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付（屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用）；（4）查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付该商品房；6.逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照本合同附件五补充协议第六条的约定进行处理等条款。戚海平、许丽萍在合同“买受人”处签字确认，赣州碧联公司在合同“出卖人”处加盖印章。 同日，戚海平、许丽萍与赣州碧联公司签订《补充协议》一份。其中，第六条关于逾期交付责任约定，“按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，买受人应当在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按照买受人已付房款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。”第七条约定，“1.该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件……5.该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，但买受人不得因此拒绝收楼；该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，买受人不得因此拒绝收楼”等条款。 上述合同签订后，戚海平、许丽萍按合同约定支付了购房款。案涉赣州碧桂园联发A1-8地块项目一标段3#楼于2018年10月18日完成房产面积实测绘报告,并于2019年3月4日完成竣工验收备案登记。 2019年2月20日，戚海平在《房屋保修意见征询表》上对案涉房屋的问题反映如下：1.室内门质量差；2.各个房间窗户玻璃材料不统一；3.厨房台面石材料质疑，烟道周边收口不到位；4.厨房洗菜盆柜门合页松动，开启不畅；5.厨房烟道口瓷砖破损；6.橱柜门起皮；7.客厅地砖划痕，客厅靠阳台地砖高低差。2019年2月23日，戚海平在《房屋保修意见征询表》上对案涉房屋的问题反映如下：1.台面接缝不平整；2.厨房洗菜盆右门扇松动；3.公卫洗手盆柜内背板缺螺丝；4.公卫镜柜安装不平；5.客厅地砖空鼓3块（角空）。 赣州碧联公司对戚海平反映的上述问题进行维修整改后，通过中国邮政投递向戚海平发出“江西省赣州市章贡区滨江相府A栋商品房交付催告函”，单号为“1162114196325”。后原告未接收案涉房屋，并向本院提起诉讼，形成本诉。 本院认为，戚海平、许丽萍与赣州碧联公司之间签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。本案的争议焦点在于赣州碧联公司是否构成逾期交房的问题。 关于赣州碧联公司是否构成逾期交房问题。根据《赣州市商品房买卖合同》及其补充协议约定，可以看出商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》、《房屋测绘报告》，并满足基础设施设备、公共服务及其他配套设施交付条件等，即符合商品房交付条件。赣州碧联公司在2019年3月4日取得竣工验收备案，未在合同约定的交房时间即2019年2月20日之前取得房屋验收备案表，此时案涉房屋并不符合交付条件。赣州碧联公司虽然在合同约定的时间内通知原告收房，但因赣州碧联公司未取得合同约定的交付条件，原告有权拒绝接收房屋。赣州碧联公司未在合同约定时间内取得竣工验收备案表，已构成违约，依法应向原告承担违约责任。 关于违约金的起止时间问题。案涉房屋已于2019年3月4日经竣工验收合格，此时合同约定的交付条件已然成立。依据《赣州市商品房买卖合同》第十七条及《补充协议》第七条，如商品房存在地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题以外的其他问题，出卖人承担保修义务，但买受人不得因此拒绝收楼。可见，商品房买卖合同及其补充协议约定的逾期交房违约责任，针对的是房屋不符合相关国家质量标准、未经相关审批验收的情形；而对于地基基础和主体结构之外的质量问题，双方已另行约定了相应的保修责任，原告不得据此拒绝收房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求赔偿损失的，应予支持。原告所主张案涉房屋的相关问题，未提供证据认定为系该房屋主体结构存在质量问题，亦尚不足以对原告正常居住、使用房屋造成严重影响，且赣州碧联公司已对原告反映的房屋质量问题进行了修复，同时也按照约定履行了相应的通知交付的手续。故2019年3月4日赣州碧联公司取得房屋竣工验收备案表，应视为案涉房屋符合交付条件，戚海平、许丽萍不得因房屋装修瑕疵问题拒绝接收。即违约金计算的起止时间应为2019年2月20日至2019年3月4日止，赣州碧联公司应按合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之贰计算违约金，计2152元（827690元×0.02%×13天=2152元）。 关于戚海平、许丽萍主张的经济损失问题。案涉房屋在2019年3月4日已取得竣工验收备案，符合交付条件。案涉房存在的部分装修瑕疵问题并不影响戚海平、许丽萍的正常居住使用，戚海平、许丽萍因房屋存在装修瑕疵问题而拒绝收房，应承担拒绝收房的法律后果。戚海平、许丽萍也未提交充分证据证实其因赣州碧联公司延期交房所导致的实际损失。故对戚海平、许丽萍的该项诉请，本院不予支持。关于律师费问题。戚海平、许丽萍未提供证据证实其实际支出的律师费，故对其该项主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告赣州碧联房地产开发有限公司于判决生效十日内向原告戚海平、许丽萍支付逾期交房违约金2152元； 二、驳回原告戚海平、许丽萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费161元（已减半收取），由原告戚海平、许丽萍负担136元，由被告赣州碧联房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  陈佳煜 二〇二〇年八月五日 代理书记员  刘 晨