江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终1937号上诉人（原审被告）：侯绪青，男，1962年5月3日出生，汉族，住宝应县。被上诉人（原审原告）：常州市瑞鑫物业服务有限公司宝应分公司，住所地宝应县安宜镇白田中路白田雅苑小区物业办公室。负责人：梁阳洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：章志斌，该公司员工。上诉人侯绪青因与被上诉人常州市瑞鑫物业服务公司宝应分公司（以下简称瑞鑫物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2020）苏1023民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。侯绪青上诉请求：1.撤销一审判决，驳回瑞鑫物业诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费均由瑞鑫物业承担。事实和理由：侯绪青于2012年9月6日与扬州赛尔达房地产开发有限公司（以下简称赛尔达公司）签订了明日家园小区10号楼102室《商品房买卖合同》，与宝应华美达物业服务有限公司（以下简称华美达物业）签订了物业服务合同，并缴纳当年物业费、办理了相关手续。2012年因案涉房屋底层进水导致存放产品受损，由物业公司、赛尔达公司与侯绪青三方协商一致将受损产品存放至明日家园小区12号楼7#、8#车库，并约定车库价格是7万元一间，待解决好房屋底层进水问题后一并结算。由于赛尔达公司至今都未能处理修复，甚至存放车库的物品在2019年初丢失。侯绪青于2019年初发现存放货物的车库门被换，物品丢失，经询问物业时说不知情，要求调监控也说坏了，后侯绪青向辖区派出所以丢失物品被盗为由报案才找回。华美达物业和赛尔达公司是同一法人和股东，侯绪青对2018年3月29日华美达物业和瑞鑫物业签订授权委托书和物业接管工作均不知情。其次是华美达物业长期对案涉房屋不提供物业清扫服务，更换物业后依旧不予服务。鉴于上述情况，侯绪青购房后，因房屋质量问题一直得不到解决，导致侯绪青无法装修入住，造成巨大损失，应由开发商和物业共同解决进水问题，让侯绪青装修入住。侯绪青才应按约缴纳物业费，未修复前不应缴纳。综上所述，一审法院认定事实不清，导致适用法律错误，请求二审法院支持侯绪青的上诉请求。瑞鑫物业辩称，侯绪青提到的物品丢失并不是被窃，而是被华美达物业拿走，原因是侯绪青和华美达物业之间有债务纠纷，最后通过瑞鑫物业协调，华美达物业将相关物品返还给了侯绪青。案涉房屋是侯绪青的，瑞鑫物业已经提供了相应的物业服务，侯绪青认为瑞鑫物业服务不到位并非事实。瑞鑫物业向一审法院起诉请求：1.侯绪青立即支付所欠的物业服务费4067元（260.73平方米×0.65元/月/平方米×12个月×2年）、公摊费200元（100元/年×2年）、违约金300元（按每日万分之五计），合计4567元；2.本案诉讼费用由侯绪青承担。一审法院认定事实：瑞鑫物业于2018年1月1日与宝应县安宜镇明日家园小区业主委员会签订《协议》，约定2018年1月1日至2021年12月31日，由瑞鑫物业为该小区提供物业管理服务，业主定期交纳相应的服务费用，同时约定了服务标准以及收费标准等。侯绪青系宝应县明日家园小区10幢102别墅业主，居住面积为260.73平方米，按照约定自2018年1月1日起每月需交纳物业管理服务费0.65元/平方米，公摊费每年100元。侯绪青从2017年6月起未交纳物业管理服务费。一审法院认为，瑞鑫物业与宝应明日家园业主委员会签订的《协议》对全体业主均具有约束力。瑞鑫物业按约为该小区提供物业管理服务后，作为小区业主的侯绪青理应及时按约交纳相应的物业管理服务费等费用，侯绪青拒绝交纳物业管理服务费等费用应承担本案的民事责任。瑞鑫物业主张侯绪青应缴纳2018年、2019年的物业费，该费用系双方依约所致，综合本案实际情况，一审法院认为瑞鑫物业在提供物业服务时，亦有不足之处，致使业主拒缴物业费用，物业服务质量需进一步提高，对瑞鑫物业主张的物业费酌定按90%计算，即侯绪青应向瑞鑫物业给付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费3660元（260.73平方米×0.65元/月/平方米×24个月×90%）、公摊费200元（100元/年×2年），合计3860元。瑞鑫物业主张滞纳金，鉴于其物业服务水平有待进一步提升，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、侯绪青于本判决生效之日起十日内给付常州市瑞鑫物业服务有限公司宝应分公司物业服务管理费3660元、公摊费200元，合计3860元；二、驳回常州市瑞鑫物业服务有限公司宝应分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由常州市瑞鑫物业服务有限公司宝应分公司负担5元，由侯绪青负担20元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。侯绪青提交了下列证据：1.案涉小区照片一组，用以证明瑞鑫物业对小区的卫生连续15天同一个地方的垃圾未清理。2.侯绪青和瑞鑫物业代理人之间的短信记录，用以证明侯绪青已告知应将小区的草坪灯修好，确保安全。3.接处警工作登记表一份，用以证明房子都是有手续的，侯绪青将物品存放在自己的房屋内，却丢失了物品。4.华美达公司便笺两张，载明12-7、12-8两间车库以7万元的价格出售给侯绪青，用以证明车库属于侯绪青产权，侯绪青跟华美达物业没有债权债务关系。瑞鑫物业经质证认为，1.关于证据1，看不出是具体地址，不能证明是明日家园小区，也不能证明没有打扫的事实。2.关于证据2，侯绪青反映之后路灯已经修好，草坪灯需要业主委员会申请维修基金才能修。3.关于证据3，接处警记录是侯绪青与华美达物业之间的纠纷，与瑞鑫物业无关，瑞鑫物业只是参加协调，动员华美达物业返还相关物品。4.关于证据4，是侯绪青和华美达物业之间的事情，且发生在2017年前，与瑞鑫物业无关。瑞鑫物业提交了照片一组作为证据，其中三张照片用以证明保洁工每天在小区进行打扫。另外两张照片用以证明侯绪青使用案涉房屋摆放物品的事实。侯绪青经质证认为，对于保洁员清扫的照片，保洁员在小区打扫，不代表每天打扫。关于案涉房屋内堆放的物品，是从车库里面拖出来放进屋内的。本院经审理查明：一审法院认定的基本事实无出入，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，2018年1月1日，瑞鑫物业与宝应县安宜镇明日家园小区业主委员会签订关于提供物业服务的《协议》，对明日家园小区业主具有约束力。侯绪青作为该小区的业主，应按照《协议》约定的物业费标准支付物业费，现侯绪青未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。关于侯绪青主张案涉房屋存在质量问题，对此侯绪青已经另案处理，与本案无关，不构成拒绝缴纳物业费的理由。至于侯绪青认为瑞鑫物业未提供物业服务，故不应支付物业费之上诉理由。瑞鑫物业提供的证据足以证明瑞鑫物业已经为明日家园小区提供了相应的物业服务，故侯绪青以此上诉理由拒付物业费，于法无据，本院依法不予采纳。但是一审综合本案实际情况，考虑到瑞鑫物业提供的物业服务确实存在不足之处，物业服务质量需进一步提高，对瑞鑫物业主张的物业费酌定按90%计算。综上，一审法院判决侯绪青向瑞鑫物业支付给付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费3660元（260.73平方米×0.65元/月/平方米×24个月×90%）、公摊费200元（100元/年×2年），合计3860元，并无不当。综上所述，侯绪青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人侯绪青负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 孙建瑢审 判 员 韩 冰二〇二〇年八月二十六日法官助理 唐宏杰书 记 员 李菲菲