重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3881号上诉人（原审被告）：曾春红，女，汉族，1979年2月6日生，住重庆市渝**。被上诉人（原审原告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路**，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：徐鲁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟先才，重庆尚润律师事务所律师。上诉人曾春红因与被上诉人保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院于2020年3月10日作出（2019）渝0107民初27132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。曾春红上诉请求：撤销重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初27132号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、重庆市九龙坡区人民法院对本案没有管辖权，且一审违法缺席判决；2、案涉房屋因被上诉人原因至今未办理网签手续，合同约定的付款条件尚未达成，不应认定上诉人违约；3、上诉人从未收到被上诉人发送的催款函或律师函。被上诉人保利公司答辩，原审法院判决正确，应予以维持。保利公司一审诉讼请求：1、被告向原告支付剩余房款136000元；2、被告以136000元为基数自2019年5月8日起至全部款项付清之日止按照每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2017年4月7日，原告保利（重庆）投资实业有限公司（甲方）与被告曾春红（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为保利林语溪三标段。第三条，乙方所购商品房座落为重庆市巴南区渝南大道9号1幢**-**，本商品房用途为非住宅，属于办公用房。第四条，购房价款，总成交金额273396元整。第五条，付款方式，按揭付款，乙方应于签订合同当日付清总房款的百分之十即27340元；于2018年4月7日内缴付总房款的百分之二十即54679元；于2019年4月7日内缴付总房款的百分之二十即55377元，作为首付款。向银行申请136000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分；办理按揭贷款违约责任的约定，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期限内不承担本合同第十条约定的违约责任。第十条，乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付之日起30日内向甲方支付违约金。补充协议第四条，分期付款的约定，乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应当按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则甲方有权宣布剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第五条关于按揭付款的补充约定（四），买卖合同第五条第（三）款第2项中的“乙方原因”是指：非甲方原因导致银行未批准或全额批准乙方的按揭贷款申请的；（八）乙方同意在签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本买卖合同生效后60天内，将按揭款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款，否则应当承担逾期付款的违约责任。第二十五条，双方同意将合同第十条的违约责任变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。《商品房买卖合同补充协议》第四条，乙方未按本协议约定付清首付款之前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关手续。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续，在此期间甲方不向乙方承担任何违约责任、赔偿责任等。乙方付清首付当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续。银行利率及按揭政策以银行当期执行政策为准，乙方不得以银行政策调整作为理由要求解除《商品房买卖合同》。乙方应于本协议生效后向按揭银行了解相关按揭贷款政策，并按银行要求提供按揭贷款所需相关资料供按揭银行进行按揭贷款预审批相关手续。第五条，若因乙方原因（包括但不限于征信问题），导致银行贷款审批未通过或乙方未收到按揭贷款，乙方应于付清首付款后30日内，以现金方式向甲方一次性付清除首付款之外的剩余尾款。逾期在3日（含此日）之内，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过3日的，甲方有权解除合同。乙方按房款总额的20%向甲方支付违约金，乙方自行承担因甲方解除合同产生的所有相关损失。2019年9月28日，原告委托北京大成（重庆）律师事务所向被告邮寄律师函，告知被告保利公司尚未收到应付购房款136000元及违约金，并通知被告“1、请您收悉本函后立即向保利公司支付上述房价款及违约金；2、若2019年10月15日前，您人未能向保利公司支付上述购房款，则本代理人将根据授权依法追究您的违约责任，届时将对您产生不利的法律后果。”庭审中，原告陈述被告于2017年4月7日支付27105元，于2018年4月7日支付54679元，于2019年4月7日支付55377元，尚有房款136000元未付。一审法院认为，曾春红经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，买卖合同及补充协议对房款的支付金额、支付时间及逾期付款的违约责任均有明确约定，被告曾春红应当按照约定的金额和期限向原告支付房款。原告自认被告于2017年4月7日支付27105元、于2018年4月7日支付54679元、于2019年4月7日支付55377元，予以确认。根据附件五第五条“乙方同意在签订本买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本买卖合同生效后60天内，将按揭款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款，否则应当承担逾期付款的违约责任”与《商品房买卖合同补充协议》第四条“乙方未按本协议约定付清首付款之前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关手续。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续，在此期间甲方不向乙方承担任何违约责任、赔偿责任等。乙方付清首付当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续”的约定，被告应于2019年4月7日办理按揭贷款手续，原告应于2019年6月6日内收到银行发放的贷款。根据《商品房买卖合同》第五条“办理按揭贷款违约责任的约定，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期限内不承担本合同第十条约定的违约责任”，原告未在约定期间内收到银行发放的贷款，遂于2019年9月28日函告被告其贷款未能办理成功并要求其在2019年10月15日前支付剩余未付房款136000元。被告在接到原告的通知前，未支付136000元，并不存在违约行为。被告未在原告给予的宽限期内支付购房款，构成违约，应当向原告支付剩余未付房款136000元并自履行期届满次日（2019年10月15日）起向原告承担逾期付款的违约责任。另，根据附件五第二十六条“双方同意将合同第十条的违约责任变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金”，被告向原告支付逾期付款违约金的计算方式应以136000元为基数自2019年10月15日起至本金付清之日止按日万分之五为标准计算。原告主张依据补充协议第五条“若因乙方原因（包括但不限于征信问题），导致银行贷款审批未通过或乙方未收到按揭贷款，乙方应于付清首付款后30日内，以现金方式向甲方一次性付清除首付款之外的剩余尾款。逾期在3日（含此日）之内，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过3日的，甲方有权解除合同。乙方按房款总额的20%向甲方支付违约金，乙方自行承担因甲方解除合同产生的所有相关损失”要求被告自2019年5月8日起支付违约金，该条仅约定了被告逾期付款3日内的违约金计算方式及原告要求解除合同时被告承担违约责任的计算方式，并未约定被告逾期付款超过3日时逾期付款违约责任的计算方式。现原告起诉要求被告继续履行合同支付剩余未付购房款并承担违约责任，且被告逾期付款已超过3天，故不适用该条款计算被告逾期付款违约责任的起算点。因此，原告要求被告支付逾期付款违约金，2019年10月15日前的部分，于法无据，不予支持；2019年10月15日至本金付清之日止的逾期付款违约责任，事实清楚，于法有据，予以支持。综上所述，被告未在合同约定期间获得银行贷款，且未在原告给予的履行期内支付剩余未付购房款136000元，构成违约，应当向原告承担继续履行与支付逾期付款违约金的违约责任。原告保利公司要求被告曾春红支付剩余未付购房款136000元并以136000元为基数自2019年5月8日起至付清本金之日止按日万分之五标准计算逾期付款违约金，对于支付剩余未付购房款及以136000元为基数自2019年10月15日起至付清本金之日止的逾期付款违约金，于法有据，予以支持；对超过该期间部分的违约金，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告曾春红于本判决生效之日起十日内支付原告保利（重庆）投资实业有限公司购房款136000元；二、被告曾春红于本判决生效之日起十日内向原告保利（重庆）投资实业有限公司支付逾期付款违约金，以136000元为基数自2019年10月15日起至付清本金之日止按日万分之五计算；三、驳回原告保利（重庆）投资实业有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1625元，由原告保利（重庆）投资实业有限公司负担125元，被告曾春红负担1500元。二审审理查明，2019年10月10日，保利公司委托北京大成（重庆）律师事务所向曾春红邮寄律师函，告知曾春红保利公司尚未收到应付购房款136000元及违约金，并通知曾春红“1、请您收悉本函后立即向保利公司支付上述房价款及违约金；2、若2019年10月25日前，您人未能向保利公司支付上述购房款，则本代理人将根据授权依法追究您的违约责任，届时将对您产生不利的法律后果。”二审审理中，曾春红举示了邮单投递记录及《催款函》，拟证明其收到的是保利公司向冯锐的催款函，保利公司对该证据的关联性不予认可。保利公司二审中自愿申请撤回部分逾期付款违约金的诉讼请求，保留要求曾春红向其支付2019年10月25日起至付清本金之日止，以136000元为基数按日万分之五计算的逾期付款违约金。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，曾春红与保利公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。买卖合同及补充协议对房款的支付金额、支付时间及逾期付款的违约责任均有明确约定，曾春红应当按照约定的金额和期限向保利公司支付房款。保利公司未在约定期间内收到银行发放的贷款，函告曾春红贷款未能办理成功并限期要求其支付剩余未付房款136000元。曾春红未在宽限期内支付购房款，构成违约，应当向保利公司支付剩余未付房款136000元,并自履行期届满次日起按日向保利公司支付逾期应付款万分之五的违约金。曾春红上诉提出，案涉房屋因被上诉人原因至今未办理网签手续，合同约定的付款条件尚未达成，不应认定上诉人违约。鉴于上诉人并未举证证明其银行按揭贷款审批未获通过系未办理网签手续导致，且双方签订的合同并未将办理网签作为支付购房款的条件，故上诉人以此为由主张付款条件不成就及不构成违约的上诉意见不能成立。曾春红上诉还提出，上诉人从未收到被上诉人发送的催款函或律师函。一审中，被上诉人举示了本案的邮单投递记录及《关于催告履行房价款支付义务的律师函》，且因曾春红在保利公司同时购买了多套商品房，被上诉人在其起诉曾春红的其他系列案件中还举示了不同日期的邮单投递记录及《关于催告履行房价款支付义务的律师函》，故对曾春红提出其未收到被上诉人发送的催款函或律师函的上诉意见，本院不予采纳。本案争议标的为给付剩余购房款及逾期付款违约金，保利公司作为接受货币一方，其住所地为合同履行地，故重庆市九龙坡区人民法院对本案有管辖权。重庆市九龙坡区人民法院按曾春红在《重庆市商品房买卖合同》中确认的地址向其邮寄送达了开庭传票等文书，曾春红无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席审理，程序合法正当。上诉人对此提出的上诉意见不能成立，本院不予采纳。鉴于保利公司二审中自愿申请撤回部分逾期付款违约金的诉讼请求，保留要求曾春红向其支付2019年10月25日起至付清本金之日止，以136000元为基数按日万分之五计算的逾期付款违约金，本院根据二审中出现的新事实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初27132号民事判决的第一项；撤销重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初27132号民事判决的第三项；变更重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初27132号民事判决的第二项为曾春红于本判决生效之日起十日内向保利（重庆）投资实业有限公司支付逾期付款违约金，以136000元为基数自2019年10月25日起至付清本金之日止按日万分之五计算；驳回保利（重庆）投资实业有限公司其他诉讼请求。二审案件受理费3250元，由上诉人曾春红负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽兵审 判 员 于 利审 判 员 刘恋砚二〇二〇年八月五日法官助理 陈治宇书 记 员 尹子依