广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3062号上诉人（原审原告，反诉被告）：王智辉，男，汉族，1985年12月11日出生，住址：广东省电白县*********，身份证号码：440************83X。委托诉讼代理人：许多，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：吴惠宾，男，汉族，1993年2月7日出生，住址：广东省惠州市惠城区**************之6，身份证号码：440************83X。委托诉讼代理人：毛存舟，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健翔，广东指针律师事务所律师。原审第三人：曾昭琼，女，汉族，1964年9月19日出生，住址：广东省惠州市惠阳区***************之二，身份证号码：442************245。原审第三人：叶友胜，男，汉族，1966年10月10日出生，住址：广东省惠州市惠阳区*****************，身份证号码：441************913。原审第三人：林壮强，男，汉族，1965年9月18日出生，住址：广东省陆丰市*********，身份证号码：442************776。原审第三人：惠州市惠阳区威廉实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区***********。（已注销）法定代表人：林某1。上诉人王智辉与被上诉人吴惠宾及原审第三人曾昭琼、叶友胜、林壮强、惠州市惠阳区威廉实业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初4883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王智辉上诉请求：1、依法改判原审判决第二项，判令被上诉人返还押金10000元及转让费43000元（一审判决返还30000元）给上诉人；2、依法撤销原审判决第三项，判令上诉人无需支付7500元租金给被上诉人；3、依法撤销原审判决第四项，依法判令被上诉人赔偿上诉人损失装修店铺损失17170元（详见装修损失清单）、返还上诉人已经支付的租金损失9000元（2018年7月份、8月份租金）；4、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、因被上诉人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况行为（涉案商铺业主收回时间是2018年12月15日），欺诈上诉人签订租赁合同，导致上诉人无法承租到2019年5月1日，合同根本目的无法实现，产生重大损失，被上诉人应该承担损害赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一十三条规定，被上诉人应承担损害赔偿责任，赔偿上诉人损失。二、一审法院认定事实不清，被上诉人的“店内器材清单”中的器材都是二手买的，转让给上诉人时是第三手，而且很多器材都已经损坏无价值，价值不足13000元，不应扣减上诉人13000元转让费。立式空调1台（二手货）是坏的，上诉人花了880元重新购买了一台（已提供购买收据及支付记录，详见证据20—21）；收银机带系统1套（二手货）是坏的，上诉人花了2397元维修才可以使用（已提供维修收据，详见证据59—61）；带工作台落地冰箱2台（二手货）是坏的，上诉人花了749元重新购买了一台冰柜（已提供购买记录，详见证据62）；43000元转让费是在被上诉人确保涉案商铺按照合同约定能够承租到2019年5月1日时才应支付，在本案中被上诉人欺诈上诉人签订租赁合同，存在严重过错，导致涉案商铺无法承租到2019年5月1日，因此上诉人不应支付转让费给被上诉人，被上诉人已收取转让费应足额返还给上诉人。三、一审法院认定事实不清，适用法律错误，涉案商铺租金损失应由被上诉人承担，被上诉人应退回上诉人已支付的2018年7月份租金4000元、2018年8月份租金5000元，上诉人无需支付2018年9月1日至2018年10月13日7500元租金给予被上诉人。因被上诉人的欺诈行为导致上诉人的无法承租涉案商铺到2019年5月1日，如果得知涉案商铺无法承租一年以上，上诉人根本不会承租该商铺，合同根本目的自始至终无法实现，上诉人可以向被上诉人主张赔偿租金损失，已支付的2018年7月份4000元租金、8月份5000元租金以及未支付的2018年9月1日至2018年10月13日7500元租金属于因被上诉人的欺诈行为导致的损失，该损失应由被上诉人承担。四、一审法院认定事实不清，适用法律错误，装修店铺损失17170元是因为被上诉人行为导致的直接损失，被上诉人应该对这部分损失进行赔偿。厨房施工费用8297、空调更换880、五金水电材料购买1333、木板510、招牌3000、水电人工2100、天花扇灰500、维修人工550元（300、150、100），合共17170元。因被上诉人的行为导致上诉人无法承租到2019年5月1日，合同根本目的无法实现，装修成本支出后，并没有享受到相应的权益，并且因为装修不到位，导致八度时光无法正常营业，因此被上诉人应赔偿上诉人损失装修店铺损失。我方认为一审判决书4883号第十一页第三段内容认定的事实是错误的，根据一审判决书显示“本院认为本案系租赁合同纠纷，虽然第三人曾昭琼、叶友胜仅同意承租人威廉公司转租，未同意其他任何人可以转租，但第三人曾昭琼、叶友胜在知晓原告王智辉承租涉案商铺装修时未提出异议，仅告知原告租期将届满，并让我们停工了一个星期，应视为叶友胜、曾昭琼同意吴惠宾的转租”，这句话认定事实不清，还有这份合同是在欺诈的情况下约定的，因此这份合同应是可撤销合同。根据一审判决书第十二页第二段原告实际使用了涉案租赁商铺，理应支付相应租金及水电费，故原告诉求被告支付店铺租金、水电费本院不予支持，我方认为这段话一审认定事实不清，使用法律错误，理应如下：1、该商铺从交付给上诉人后不久，便有曾昭琼、叶友胜告知商铺租期即将到期，让上诉人这边停工、不投入装修成本，且商铺的实际租期是2018年12月15日，即被曾昭琼、叶友胜回收，而被上诉人交付给上诉人的商铺实际有效时期不足半年，本案的租赁合同根本目的无法实现，被上诉人采用欺诈、隐瞒实际租期的方式，骗取上诉人的转让费、押金、以及租金支出等等损失，因此，综上所述，因被上诉人采用欺诈、隐瞒、实际租期方式签订使上诉人签订租赁合同，应承担赔偿责任，一审法院既然已经认定被上诉人存在过错，却不判被上诉人承担赔偿责任，依法依理都是错误的。根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院起诉，请求法院依法支持上诉人的合理主张，彰显法律的公平正义。被上诉人吴惠宾答辩称：一审的审理查明事实清楚，所做的判决相对公平合理，应当予以维持。原审原告王智辉向原审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告损失213705.87元（项目包括订购、施工、营业、品牌管理、店铺转让费、店租租金、店铺水电、员工宿舍费用、活动支出、员工工资）；2、确认原被告2018年6月25日签订的《商铺转让协议》已于2018年10月13日解除；3、本案诉讼费由被告承担。原审反诉原告吴惠宾向原审法院反诉请求：1、判令确认反诉原告与反诉被告王智辉2018年6月28日签订的《商铺转让协议》中包含的位于惠州市惠阳区*********的商铺租赁合同于2018年11月30日解除；2、判令反诉被告支付2018年9月、10月、11月、12月四个月租金，每月5000元，合计租金20000元；3、判令反诉被告支付拖欠的商铺水电费计1500元；4、判令反诉被告支付反诉原告因反诉被告违约导致被没收的商铺租赁合同押金5000元；5、判令反诉被告承担本诉、反诉的案件受理费、保全费、保全保险费、公告费等全部诉讼费用。原审法院认定事实：2006年，第三人惠州市惠阳区威廉实业有限公司承租第三人叶友胜、曾昭琼名下位于惠州市惠阳区**********联盛楼的首层（产权证号：C04394**）、第二层（产权证号：C04392**），租赁期限从2006年12月16日至2018年12月15日止。承租该房屋后，第三人惠州市惠阳区威廉实业有限公司将部分承租面积转租给第三人林壮强使用。2017年4月12日，第三人林壮强（出租方甲方）与被告吴惠宾（承租方乙方）签订一份《租店合同》，约定：一、甲方将淡水镇XX路XX号首层左边门面租给乙方经营使用，门面面积为90平方米左右，甲方允许乙方在店面门口摆放和门面LED广告灯的无偿使用，租期从2017年5月1日起至2019年5月1日止，每月租金5000元，乙方须在当月8号前交清当月店租金，乙方需向甲方交纳租押金10000元，租期满后甲方将租押金如数退还乙方。二、乙方应先付给甲方10000元转让费，承租期内乙方在其中所发生的一切责任与甲方无关，全由乙方自行承担，乙方实行管理，自负责任，不得将门店作任何形式的经济担保或抵押，不得擅自将店转租给他人，如特殊（转让）要经甲方同意。三、合同期满后，乙方对出租店有优先承租权，双方对续租事宜达成协议后，再重新订立合同，议价，本合同一式两份。该合同右上角有手写“同意部分转租”及“叶友胜”、“曾昭琼”签名及捺印。本案庭审时，第三人曾昭琼、叶友胜确认该签名及捺印并非其二人签名捺印。2018年6月25日，原告王智辉（受让方，乙方）与被告吴惠宾（转让方，甲方）签订一份《商铺转让协议》，约定：一、丙方同意甲方将自己位于惠阳区淡水XX中学XX路XX号一楼（原淡水镇XX路XX楼一楼）的门面转让给乙方使用，建筑面积为90平方米：二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到2019年5月1日，月租金为5000元，甲方剩余租期为11月，剩余租金由乙方支付给甲方；三、门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有门面租赁合同中所规定的条款，合同到期后乙方享有优先承租权…四、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。五、乙方于本合同签订之日向甲方支付定金10000元。甲方在合同签订2日内向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计人民币53000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。六、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。合同第八条违约责任约定：（1）甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付门面，逾期一天按每天200元的标准向乙方支付违约金，超过10天乙方有权解除合同……（3）丙方保证该房屋为其合法所有并有权进行出租等，否则应该赔偿乙方转让费同等的损失。合同第十一条补充约定：原合同结束后若能成功续租即7个工作日内退回甲方人民币5000元（原合同指原租赁合同）。吴惠宾在该合同甲方栏签名，王智辉在该合同乙方栏签名，丙方签名栏为空白。该合同首页的“房东（丙方）”栏信息空白。该合同甲方签名下方注明内容“店内器材清单：1、门口风机1台：2、立式空调1台；3、挂式空调1台；4、收银机带系统1套；5、奶茶工作台一套；6、带工作台落地冰箱2台；7、保鲜柜一台；8、桌椅8套；9、摄像头3个一套”。2018年6月24日，王智辉向吴惠宾转帐支付10000元；2018年6月27日，王智辉向吴惠宾转账支付43000元。本案庭审时，原告王智辉确认共向被告吴惠宾支付了43000元的转让费（2018年6月至2019年5月的使用权）及10000元押金，转让费43000元系转让店内所有东西。被告吴惠宾主张原告支付的53000元均为转让费，店内全部的东西转让给原告，其中10000元是合同约定的定金，未收取商铺押金。本案庭审时，被告吴惠宾确认已收取原告交纳的7月份租金4000元、8月份租金5000元及6月至9月份的水电费。第三人叶友胜确认第三人林壮强并未向其提出续租申请，在看到原告装修涉案店铺时，其已告知原告租期将到期，不要装修了。同时，第三人曾昭琼、叶友胜陈述其仅同意威廉公司转租，未同意其他任何人可以转租。被告陈述其承租涉案商铺时，并不知晓涉案商铺是林壮强从他人处转租而来，其只和林壮强签订了两年合同，没有看到林壮强的房产证。另查明，2018年7月10日，原被告就涉案商铺租赁期限及租赁合同能否续签进行协商，未果。2018年8月1日，原告在涉案租赁商铺经营的“八度时光”开张营业。庭审时，原告陈述：被告在2018年8月6日收租时口头告知其不要投入太大，等合同到期后再说，因业主耽误了一个星期的装修时间，就减少了7月份的租金1000元；2018年9月，第三人林壮强撤场，原告即要求被告解决租期问题，故未再交租；2018年10月13日，涉案租赁商铺停水停电，商铺无法继续使用，原告被要求撤场。2018年11月14日，被告向原告王智辉发出短信通知，通知内容：“根据约定和法律规定，租金应当在当月8号之前按时缴纳，你已经超过3个月没交房租水电费，已经严重违反约定和法律规定，你的违约行为将导致租赁合同的解除，到时你将承担房屋租赁合同解除的法律后果及违约责任、赔偿各方的损失。现正式告知请：三天内缴纳租金及相关费用”。2018年11月30日，被告吴惠宾通过微信向原告王智辉发送解除租赁合同的通知，信息内容：“解除租赁合同通知：王智辉先生你好，2018年11月14日本人已正式短信催告您，及时履行缴纳房租的义务。但时至今日，您仍然未支付任何租金和履行任何租金支付义务。根据《合同法》94条规定，现正式通知您解除本人与您2018年6月25日签订的《商铺转让协议》中包含的位于惠阳淡水XX路XX号门面的房屋租赁合同关系，该解除通知一经发送到您的手机或者微信，即时生效。请您务必于2018年12月2日前，自行搬迁出该房屋，自行寻求经营地址或自行与出租方、业主协商…”。2018年12月6日，原告王智辉微信回复被告吴惠宾，信息内容：“吴惠宾你好，贵方在签订合同的时候，已经隐瞒涉案商铺的实际租赁到期期限，并且欺骗我方本合同到期后，可以继续续租，导致我方投入大量装修成本后，无法达到租赁合同的根本目的，无法正常经营。现你方已经停水停电，并且要收回商铺。基于你方以上失信行为，我方不能也不敢继续承租涉案商铺，我方已经提起民事诉讼，请贵方尽快解决问题，赔偿我方合理损失。”2018年11月16日，原告向原审法院提起本案诉讼，提出上述诉求。还查明，第三人曾昭琼、叶友胜当庭确认涉案商铺已由惠州市惠阳区威廉实业有限公司收回，并已整体返还给第三人曾昭琼、叶友胜。原告确认涉案房屋已经被第三人曾昭琼、叶友胜收回。第三人林壮强表示其不清楚何时将租赁房屋交还给威廉公司。本案庭审时，案外人李运雄代表第三人惠州市惠阳区威廉实业有限公司出庭陈述意见，但李运雄未能取得第三人惠州市惠阳区威廉实业有限公司的授权，故对案外人李运雄在庭审中陈述的意见，原审法院不予采信，对其代理人的身份不予确认。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。虽然第三人叶友胜、曾昭琼当庭表示仅同意承租人威廉公司转租，未同意其他任何人可以转租，但第三人叶友胜、曾昭琼在知晓原告王智辉承租涉案商铺装修时，未提出异议，仅告知原告租期将届满，应视为第三人叶友胜、曾昭琼同意吴惠宾的转租；而原告与被告签订的《商铺转让协议》是原被告双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，各方对合同效力均不持异议，应认定合同合法有效，但超过2018年12月15日的转租期限的约定无效。现原被告双方均确认涉案合同已解除，原审法院予以认定。关于合同解除时间。原告当庭主张涉案合同已于起诉之日即2018年11月16日解除，被告反诉主张涉案合同于2018年11月30日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合目的效力。”本案中，原告虽于2018年11月16日向原审法院提起诉讼，但未举证证明其解除合同的通知已到达被告，故原告主张合同已于2018年11月16日解除，理据不足，原审法院不予支持。被告于2018年11月30日通过微信向原告发出解除租赁合同的通知，合同自通知到达时解除，故被告反诉主张涉案租赁合同于2018年11月30日解除，有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于原告诉求的各项损失共计213705.87元（项目包括订购、施工、营业、品牌管理、店铺转让费、店租租金、店铺水电、员工宿舍费用、活动支出、员工工资）。原审法院认为，原告承租涉案商铺后，进行装修并投入使用，经营数月，其主张的订购物品、装饰施工、营业、品牌管理、员工宿舍费用、活动支出、员工工资等费月，均为其正常经营的必要支出，原告主张被告赔偿该部分费用损失，于法无据，原审法院不予支持。原告实际使用了涉案租赁商铺，理应支付相应的租金及水电费，故原告诉求被告赔偿已支付的店租租金、店铺水电费用，原审法院不予支持。关于原告主张的店铺转让费43000元及押金10000元。根据双方签订的《商铺转让协议》约定，该43000元转让费实则是涉案铺位内的装修、装饰、设备及其他相关费用，原告已实际承租了涉案铺位几个月，对上述物品使用发生一定损耗，相应的折损价值应予扣减，原审法院酌情判令被告返还原告转让费30000元。被告吴惠宾将其自次承租人林壮强处承租的商铺再转租给原告，未核实其租赁商铺的剩余租赁期限，导致转租期限超过承租人威廉公司的剩余租赁期限，致使原告租赁商铺的合目目的无法实现，被告存在过错，故被告收取原告的10000元押金（定金），应予退还原告。关于被告吴惠宾反诉要求原告支付2018年9月、10月、11月、12月的租金共计20000元问题。涉案商铺自2018年10月13日开始停水停电，原告无法正常营业，故原审法院认定原告应向被告支付租金至2018年10月13日止，即王智辉应向吴惠宾支付2018年9月1日至2018年10月13日止的租金共计7500元。被告吴惠宾反诉要求原告支付拖欠的水电费1500元，但未提供相应票据证明，被告应承担其举证不能的不利后果。故对被告该项反诉请求，原审法院不予支持，予以驳回。关于被告反诉主张的因原告违约导致被没收的商铺租赁合同押金5000元，被告亦未提供证据证明，原审法院不予支持，予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王智辉与被告（反诉原告）吴惠宾2018年6月25日签订的《商铺转让协议》于2018年11月30日解除。二、被告（反诉原告）吴惠宾应于本判决发生法律效力之日起五内返还押金10000元及转让费30000元给原告（反诉被告）王智辉。三、原告（反诉被告）王智辉应于本判决发生法律效力之日起五日内支付2018年9月1日至2018年10月13日止的租金共计7500元给被告（反诉原告）吴惠宾。四、驳回原告（反诉被告）王智辉的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）吴惠宾的其他反诉请求。第二判项金额可以与第三判项金额相抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4378元，由被告（反诉原告）吴惠宾承担800元，由原告（反诉被告）王智辉承担3578元；反诉费231元，由原告（反诉被告）王智辉承担50元，被告（反诉原告）吴惠宾承担181元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：涉案《商铺转让协议》系当事人真实意思表示，除超过2018年12月15日的转租期限的约定无效外，其他条款未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人租赁了涉案房产，理应交付租金给被上诉人。原审鉴于上诉人实际租期较短，判令被上诉人退回押金和部分转让费30000元有据合理，上诉人要求退回全部转租费无据，不予支持。上诉人承租涉案房屋后，认为其装修了涉案商铺，产生了装修费17170元，应当由被上诉人赔偿。本院认为，双方签订合同租期较短仅仅11个月，在投入生产经营前应当尽到理性审慎的注意义务，应当充分考虑到涉案商铺可能会存在商铺租赁期限届满而无法收回成本的风险，且上诉人在一审时也陈述：被上诉人在2018年8月6日收租时口头告知其不要投入太大，等合同到期后再说，因此，虽然被上诉人存在隐瞒租期的行为，但被上诉人对于上诉人投入装修的损失没有过错，其不应承担责任。上诉人的其他上诉请求无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费779元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年八月六日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩