吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0602民初1967号 原告（反诉被告）：刘艳，女，1975年2月3日生，汉族，无职业，住白山市江源区。 委托诉讼代理人：关钧升，吉林乾羽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦程志，刘艳的丈夫。 被告（反诉原告）：白山市祥达房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：912206017826074048。 地址：吉林省白山市浑江区浑江大街98号3楼。 法定代表人：林玉坤，董事长。 委托诉讼代理人：徐云浩，吉林浩祥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：白山市祥达建筑工程有限公司。 统一社会信用代码：91220601786843586C。 地址：白山市浑江区浑江大街98号5楼 法定代表人：林玉坤，董事长。 委托诉讼代理人：衣明君，该公司副经理。 被告:吉林省温泉医院（缺席）。 统一社会信用代码:1222060041287604N。 地址:抚松县仙人桥镇温泉街道。 法定代表人:李祖春,院长. 原告（反诉被告）刘艳与被告（反诉原告）白山市祥达房地产开发有限公司（下称房产公司）、被告（反诉原告）白山市祥达建筑公司工程有限公司（下称建筑公司）、吉林省温泉医院(下称医院)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月2日、9月23日、10月11日、2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人关钧升、秦程志，被告（反诉原告）房产公司委托诉讼代理人徐云浩，被告（反诉原告）建筑公司委托诉讼代理人衣明君到庭参加诉讼，被告医院经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）房产公司之间2013年8月30日吉林省温泉医院公寓B号楼一单元201室、2018年8月3日A号楼315室房屋买卖合同；2、解除原告（反诉被告）与医院签订的《吉林省温泉医院产权公寓委托经营协议》；3、判令三被告返还原告（反诉被告）购房款181050.00及装修款1020.00元，合计283,050.00元及利息（自2013年8月31日起至款项全部还清之日止，按中国人民银行同期贷款年利率计算利息）。事实和理由：2013年8月30日，原告（反诉被告）购买被告合作开发的位于抚松县仙人桥镇地疗院内的B栋一单元201室产权公寓楼，建筑面积为51平方米、单价3550.00元，房款为人民币181,050.00元，同时，按房产公司的规定交纳进户装修费1020.00元，共计283,050.00元。后原告（反诉被告）与医院签订了《吉林省温泉医院产权公寓委托经营协议》。根据购房合同约定房产公司应于2015年12月底交付该房屋。但时至今日，房产公司一直不能交付上述房屋。2018年8月3日，房产公司为安抚原告（反诉被告），将小于原告（反诉被告）购买面积的A栋315房屋交付原告（反诉被告）并承诺如果原告（反诉被告）接受该房屋后将返还原告（反诉被告）先前多交付的房款87,050.00元；如不能接受该房屋，待原订房屋交付使用时，再将该房屋调换回原订房屋。但原告（反诉被告）接受该房屋后发现该房屋无热水不能使用。原告当即提出不能接受，并要求退还上述全部购房款。被告以无款为由拒不退还购房款并告知原告（反诉被告）找医院解决。现原告（反诉被告）得知被告所开发出售的房屋没有任何开发手续，属违法建筑。 房产公司辩称，一、房产公司收取原告（反诉被告）购房款的行为属于隐名代理，原告（反诉被告）应当选择适格被告诉讼，而不能将委托人及受托人在同一案件中列为共同被告即房产公司与吉林省温泉医院列为共同被告；二、2013年8月30日的购楼行为，因2018年8月3日重新更换购楼收据而予以解除，原告（反诉被告）只能就2018年8月3日形成的购楼行为，主张物权；三、如选择房产公司做被告，房产公司只能返还181,050.00元，而不是283,050.00元；四、原告（反诉被告）已无热水为由，而请求解除购房合同不能得到支持，理由是2019年4月根据仙人桥镇人民政府的文件要求，为了排除重大安全隐患，从2019年4月4日停止体验入住活动后，才停止供应热水。政府的行为属于不可抗力，不能以此来做为解除合同的条件；五、吉林省温泉医院建设的楼房不是违法建筑；六、如原告（反诉被告）主张解除合同，原告（反诉被告）应当承担租金360.00元的房屋租金（自2018年8月3日起至今，每月2400.00元，共计15个月）。综上，应驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。 建筑公司（反诉原告）辩称，刘艳购买的位于温泉医院A栋315号房屋，由建筑公司予以装修，装修费用为7万元整。现刘艳申请解除合同退返购房款及装修款。因刘艳使用房屋达8个月之久，该房屋的装修必然有折旧。为此，请求法院在支持刘艳解除合同的同时，责令刘艳承担装修折旧费用2万元。 医院未答辩，也没有到庭参加诉讼。 为证明其主张的成立，原告（反诉被告）向本院递交如下证据： 证据1、2013年8月30日预收购房定金通知单、收据各一份。证明原告（反诉被告）于2013年8月30日与房产公司达成一致，原告（反诉被告）购买房产公司开发的吉林省温泉医院产权公寓B号楼1单元201室，建筑面积51平方米，原告（反诉被告）向房产公司支付购房款181,050.00元及装修款1020.00元，合计283,050.00元的事实。 证据2、2018年8月3日预收购房定金通知单、收据各一份。证明房产公司未按约定向原告（反诉被告）支付B号楼1单元201室，房产公司拟用A号楼315室房屋暂交原告（反诉被告）使用，待B号楼交工后为原告（反诉被告）无条件调回，但因该房屋无法正常使用，原告（反诉被告）不同意调换的事实。 证据3、原告（反诉被告）与医院签订的《吉林省温泉医院产权公寓委托经营协议》一份，证明原告（反诉被告）与医院就产权公寓B号楼1单元2层201号，建筑面积51平方米，达成委托经营管理协议，但该房屋并没有实际交付，该协议没有实际履行。原告（反诉被告）请求解除协议的理由充分。 房产公司质证为：对证据1有异议，因为2018年8月3日双方签订调换房屋通知单后，2013年8月30日的房屋定金通知单装修费全部予以收回，由此，可以说明双方就房屋调换事宜已经达成一致；对证据2真实性没有异议，该证据能够证明至原告（反诉被告）收到房产公司和建筑公司所出具的收据后，房屋调换协议达成，并不是原告（反诉被告）所要证明的不同意调换的事实，至于备注上写明B栋楼交工后，调回无任何附加条件，只能说明是双方在协议当中附加了原告（反诉被告）有调换权，因此，双方合意达成的房屋调换合同已经予以履行，原告（反诉被告）主张2013年8月30日及2018年8月3日双方订立的合同无效，这两组证据不能体现出任何无效的事由；对证据3的真实性无异议。 建筑公司质证意见同房产公司。 房产公司为证明其主张的成立，向本院递交如下证据： 证据1、抚松县城乡规划委员会会议纪要一份。证明1.“吉林省温泉医院改造”建设项目是经抚松县城乡规划委员会第四次会议审议通过的项目，不属于违章建筑。2.该项目不是商业开发项目。 证据2、《吉林省温泉医院总体改造项目合作协议》一份。证明2013年3月20日房产公司同医院签订的《合作协议》中第1条明确约定：“甲、乙双方主要采取委托开发，合作建设两种方式全面合作。”；在该《合作协议》的第1条、第1款、第2项中还约定：“甲方（医院）按3500元/㎡回购4栋产权公寓（含土建工程1800元/㎡，路网、管网改造和绿化美化费用100元/㎡，按三星级以上标准装修费用900元/㎡，销售税700元/㎡），由乙方（答辩人）按照甲方指定的价格（5500元/㎡起价）和范围组织销售，全部收入存入双方指定账户，并委托银行监管，甲方根据实际工程进度决定拨款数额，余款归甲方所有。”，该《合作协议》还能够证明，房产公司对公寓楼没有单独的出售权，其售楼权是通过委托而产生的。 证据3、预收购房定金通知单一份。证明2018年8月3日房产公司收取原告（反诉被告）购房款为181,050.00元。 证据4、收据一张。证明原告（反诉被告）于2018年8月3日交付700.00元装修款，收款人是建筑公司而不是房产公司。 证据5、建筑公司营业执照复印件一份。证明建筑公司是独立的法人单位，同房产公司是两个独立的法人单位。 证据6、通知图片一张。证明温泉公寓管理办公室于2019年4月4日通知，从即日起停止体验入住活动，从此日起停止了供应热水。 证据7、温泉公寓入户物品清单。证明原告（反诉被告）于2018年8月3日接受入户该楼房。 证据8、（2019）吉06民初133号民事判决书及该判决生效的证明各一份，证明本案的房产公司与医院是委托代建关系，该判决书判决医院给付房产公司工程款26,803,826.74元。说明本案争议的房屋所有权是归属医院，不是开发公司。 原告（反诉被告）质证为：对证据1真实性无异议，但是该证据无法证明温泉医院的开发项目属于非商业项目，原告（反诉被告）向房产公司交纳房款及装修款时明确约定房产公司向原告（反诉被告）销售的是产权公寓房；对证据2有异议，该证据为医院与房产公司之间的约定，原告（反诉被告）不知情。该份证据中的条款不能用来约束原告（反诉被告）；对证据3、4真实性无异议，从上述证据中可以证明原告（反诉被告）与房产公司2013年8月30日签订的购买公寓产权的协议并没有解除，房产公司向原告（反诉被告）调换的A-315号房间是因房产公司未履行B-1-201号房屋导致无法向原告（反诉被告）交纳该房屋，是临时进行的调换，并没有解除2013年8月30日的协议。同时，可以证明，房产公司和建筑公司对向原告（反诉被告）返还283,050元及利息应承担连带责任；对证据5无异议；对证据6无异议。该份证据可以充分证明房产公司向原告（反诉被告）交纳的房屋无法满足正常使用的事实，合同目的无法实现，已经构成根本性违约；对证据7的真实性无异议，但是该房屋是房产公司为原告（反诉被告）临时调换的房屋，该房屋的装修以及物品并不是为原告（反诉被告）专门准备的，因此，原告（反诉被告）不应承担任何责任；对证据8的真实性无异议，该判决只能约束房产公司与医院，涉案房屋在没有取得商品房预售许可证的前提下，向原告（反诉被告）销售房屋，购房合同无效。关于房产公司与医院内部的约定不能对抗原告（反诉被告）。 建筑公司质证为：对房产公司提交的证据均无异议。 建筑公司为证明其主张的成立，向本院递交如下证据： 2020年7月28日白山市开元房地产土地评估有限公司出具的白山开元咨评字2020020号《房地产司法鉴定估价咨询报告》一份，证明原告（反诉被告）所有的坐落在抚松县仙人桥镇温泉街道A栋-315号房屋装修折旧费的评估价格为1294.00元。 原告（反诉被告）对建筑公司提供的证据无异议，认为是三被告在履行合同的过程中违约在先，故折旧费用应由三被告承担。 房产公司对建筑公司提供的证据存有异议，认为折旧期限不符合实际情况。鉴定书折旧期限是从2018年8月3日至2020年4月4日，至开庭时，原告仍然占用涉案房屋。 经庭审质证，本院对各方当事人提供的证据认证如下; 原告（反诉被告）提供的证据因房产公司与建筑公司对证据2、3无异议，本院对原告（反诉被告）提供的证据2、3予以认定。虽然房产公司与建筑公司对证据1存有异议，但证据1反映的是原告（反诉被告）2013年8月30日交付的购房定金通知单、收据，与本案具有关联性及真实性。本院对原告（反诉被告）的证据1予以确认。 房产公司提供的证据，因原告（反诉被告）对1、3-8号及建筑公司对房产公司提供的证据均无异议，本院在庭审时对房产公司提供的证据1、3-8予以确认。原告（反诉被告）对2号证据存有异议，但2号证据是房产公司与医院签订的《吉林省温泉医院总体改造项目合作协议》，能够反映案件的真实情况，本院对2号证据予以确认。 建筑公司提供的证据，因属于人民法院依据鉴定程序委托有评估资质的公司，依据法定程序出具的意见，故本院对建筑公司提供的证据予以确认。 经审理查明，2012年6月29日，房产公司与医院签订《委托开发协议》约定，医院经过充分研究并慎重考虑决定：将医院区域内的改造开发项目全面委托房产公司，具体实施开发建设。2013年3月20日，房产公司与医院签订《吉林省温泉医院总体改造项目合作协议》约定，一、合作方式：双方主要采取委托开发、合作建设两种方式进行全面合作。（一）委托开发1、温泉医院委托房产公司对4栋产权公寓和餐饮会议中心、门诊综合楼、职工回迁楼按规划进行开发建设。2、温泉医院按3500元／平方米（含装修费用900元／平方米，……）回购4栋产权公寓，由房产公司按医院指定的价格和范围组织销售，全部收入存入双方指定账户，并委托银行监管，由医院根据实际工程进度决定拨款数额，余额归医院所有。（二）合作建设，双方合作建设温泉康复健身中心，合作方式为：温泉医院以土地入股，占20%的股份；房产公司承担全部资金，占80%的股份。建成后按股份制方式运营。二、双方的权利和义务（一）医院的权利和义务：2、医院负责办理除4栋产权公寓外的其它建设项目的医疗卫生用地划拨手续。土地使用年限按国家有关规定执行。6、医院在拨付工程款不及时的情况下，可按指定的销售价格和双方议定的数量将产权公寓抵顶给房产公司一部分，做为付给房产公司的部分工程款。2014年11月5日，房产公司与医院签订《补充协议》约定：鉴于医院组织的内部团购基本结束，对外销售遇到困难，产权公寓及配套设施建设和装修面临资金紧张的实际情况，经双方共同协商，就医院产权公寓由房产公司统一销售事宜达成如下协议：1、医院按照原定价格，在10日内完成院内职工团购并交款结束，剩余的产权公寓一次性交由房产公司统一销售。2、房产公司可自行确定销售价格。但无论实际销售价高低，双方均按原定价格（5500元／平方米起价）结算，抵顶产权公寓、门诊理疗楼、综合服务楼工程款。房产公司高于原定价格销售部分所产生的税费由房产公司自行承担；低于原定价格销售部分的差额，由房产公司自行消化。3、为促进公寓销售和后期管理，双方同意修改产权公寓管理方式，明确规定：购买产权公寓的业主可选择自住、也可以选择委托医院统一管理。选择自住的业主，要按规定向医院交纳物业管理费；选择统一管理的，取消7、8、9三个月不能免费入住条款。由房产公司负责将这一修改传达到已购公寓业主，并在办理入住手续时签定新的协议。2019年4月4日，温泉公寓管理办公室根据抚松县仙人桥人民政府的文件要求通知从即日起停止目前的体验入住活动。 另查明，2013年8月30日，原告（反诉被告）购买房产公司开发的吉林省温泉医院产权公寓B号楼1单元201室，建筑面积51㎡，原告（反诉被告）向房产公司支付购房款181,050.00元及装修款1020.00元，合计283,050.00元。因双方约定的产权公寓B号楼1单元201室房屋没有交工，双方于2018年8月3日重新约定，用A号楼315室房屋暂交原告（反诉被告）使用，待B号楼交工后为原告（反诉被告）无条件调回。经白山市开元房地产土地评估有限公司出具的白山开元咨评字2020020号《房地产司法鉴定估价咨询报告》评估为坐落在抚松县仙人桥镇温泉街道A栋-315号房屋装修折旧费的评估价格为1294.00元。 本院认为，一、原告（反诉被告）与房产公司之间的关系问题。 2013年3月20日，房产公司与医院签订《吉林省温泉医院总体改造项目合作协议》约定：一、合作方式：双方主要采取委托开发、合作建设两种方式进行全面合作。（一）委托开发2、温泉医院按3500元／平方米回购4栋产权公寓（含装修费用900元／平方米，……），由房产公司按医院指定的价格（5500元／平方米起价）和范围组织销售，全部收入存入双方指定账户，并委托银行监管，由医院根据实际工程进度决定拨款数额，余额归医院所有。可以推定为房产公司与医院之间是一种委托代售公寓楼关系（隐名代理）。2013年8月30日，原告（反诉被告）购买位于抚松县仙人桥镇地疗院内的B号楼1单元201室，建筑面积51㎡，原告（反诉被告）支付房款及装修款合计283,050.00元的行为与房产公司、医院是一种隐名代理关系。但2014年11月5日，房产公司与医院签订《补充协议》约定：经双方共同协商，就医院产权公寓由房产公司统一销售事宜达成如下协议：1、医院按照原定价格，在10日内完成院内职工团购并交款结束，剩余的产权公寓一次性交由房产公司统一销售。3、为促进公寓销售和后期管理，双方同意修改产权公寓管理方式，明确规定：购买产权公寓的业主可选择自住、也可以选择委托医院统一管理。选择自住的业主，要按规定向医院交纳物业管理费；选择统一管理的，取消7、8、9三个月不能免费入住条款。由房产公司负责将这一修改传达到已购公寓业主，并在办理入住手续时签定新的协议。此时，原告（反诉被告）购房行为与房产公司、医院之间的关系则变更为显名代理。即2018年8月30日原告（反诉被告）与房产公司重新约定：将A号楼315室房屋卖给原告（反诉被告）的行为为显名代理。 二、房产公司与医院对位于抚松县仙人桥镇地疗院内的产权公寓的关系问题。 2013年3月20日，房产公司与医院签订《吉林省温泉医院总体改造项目合作协议》约定：（二）合作建设，双方合作建设温泉康复健身中心，合作方式为：温泉医院以土地入股，占20%的股份；房产公司承担全部资金，占80%的股份。建成后按股份制方式运营。 三、房产公司与建筑公司之间的关系问题。 房产公司的法定代表人系林玉坤，住所：吉林省白山市浑江区浑江大街****。而建筑公司的法定代表人也是林玉坤，，住所：吉林省白山市浑江区浑江大街****房产公司与建筑公司是一套人马二块牌子，应视为一体。 四、原告（反诉被告）与房产公司的购房合同的问题。 2013年8月30日，原告（反诉被告）购买房产公司开发的吉林省温泉医院产权公寓B号楼1单元201室，建筑面积51㎡，原告（反诉被告）向房产公司支付购房款181,050.00元及装修款1020.00元，合计283,050.00元。因双方约定的产权公寓B号楼1单元201室房屋没有交工，双方于2018年8月3日重新约定，用A号楼315室房屋暂交原告（反诉被告）使用，待B号楼交工后为原告（反诉被告）无条件调回。可以推定为房产公司违约在先；同时，2019年4月4日，温泉公寓管理办公室根据抚松县仙人桥人民政府的文件要求通知从即日起停止目前的体验入住活动。加之，该公寓楼至今没有取得商品房预售许可证。综上，原告（反诉被告）可以解除购房合同。 五、原告（反诉被告）与医院产权公寓委托经营协议问题。 吉林省温泉医院产权公寓委托经营协议写明：吉林省温泉医院作为甲方；产权公寓购买人即原告（反诉被告）作为乙方。乙方购买的吉林省温泉医院产权公寓B号楼一单元2层201号，建筑面积51平方米，自愿委托甲方为其经营管理。二、委托经营方式：每套产权公寓乙方每年享有一个月（按30天计）的免费入住权，但每年的7、8、9三个月除外，其它时间须交由甲方全权经营管理，年底按照所有产权公寓统一经营的税后利润和产权公寓的投资进行分成。分成比例为乙方70%，甲方30%。2014年11月5日，房产公司与医院签订《补充协议》约定：3、为促进公寓销售和后期管理，双方同意修改产权公寓管理方式，明确规定：购买产权公寓的业主可选择自住、也可以选择委托医院统一管理。选择自住的业主，要按规定向医院交纳物业管理费；选择统一管理的，取消7、8、9三个月不能免费入住条款。由房产公司负责将这一修改传达到已购公寓业主，并在办理入住手续时签定新的协议。可见，2013年8月30日，原告（反诉被告）购买B号楼1单元201室房屋时签订了委托经营协议。2018年8月3日重新约定：用A号楼315室房屋暂交原告（反诉被告）使用，待B号楼交工后为原告（反诉被告）无条件调回。依据2014年11月5日，房产公司与医院签订《补充协议》约定：购买产权公寓的业主可选择自住、也可以选择委托医院统一管理。选择自住的业主，要按规定向医院交纳物业管理费；选择统一管理的，取消7、8、9三个月不能免费入住条款。由房产公司负责将这一修改传达到已购公寓业主，并在办理入住手续时签定新的协议。此时，原告（反诉被告）没有重新签订新的协议。原告（反诉被告）要求解除产权公寓委托经营协议的诉请，应予支持。 六、原告（反诉被告）与房产公司的购房合同是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》问题。 该解释第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。此案中，医院与房产公司系股份制合作关系即房地产开发企业，将尚未建成（B号楼1单元201室）或者已经竣工的房屋（A号楼315室房屋）向原告（反诉被告）销售。此案适用该解释。 综上所述，原告（反诉被告）在购买房屋时，没有尽到审慎义务即涉案房屋的开发企业是否取得商品房预售许可证，故对其要求被告承担利息的诉讼请求，不予支持；三被告所售房屋属于在没有取得商品房预售许可证的情况下签订的购房合同及被告没有按约定及时交付B号楼1单元201室房屋而改为交付A号楼315室房屋的行为违约，故对建筑公司（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）承担房屋折旧费用的诉讼请求，不予支持。关于房产公司庭审时，要求原告（反诉被告）承担2018年8月3日起至本案审理终结时的房屋折旧费用，因委托鉴定的时限必须有明确的时间，故对其请求，不予支持。关于房产公司要求原告（反诉被告）承担房屋租金一事，因房产公司没有举证证明涉案房屋同地段、同类房屋的租金及原告（反诉被告）是否居住该房屋的事实不清，加之被告违约。故对其要求支付房屋租金的请求，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房间预售许可证明的，可以认定有效”、《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）白山市祥达房地产开发有限公司2013年8月30日签订的吉林省温泉医院公寓B号楼一单元201室、2018年8月3日A号楼315室房屋买卖合同； 二、解除原告（反诉被告）与被告吉林省温泉医院的吉林省温泉医院产权公寓委托经营协议； 三、三被告连带承担返还原告（反诉被告）购房款181050.00及装修款1020.00元，合计283,050.00元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回白山市祥达房地产开发有限公司、白山市祥达建筑工程有限公司的反诉请求。 五、鉴定费2000.00元，由白山市祥达建筑工程有限公司承担。 案件受理费5546.00元，原告（反诉被告）承担554.60元，三被告承担4991.40负担；反诉费350.00元，由白山市祥达房地产开发有限公司承担；反诉费150.00元，由白山市祥达建筑工程有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 审 判 长  李贵群 人民陪审员  李志杰 人民陪审员  刘艳波 二〇二〇年八月十日 书 记 员  崔荣萍