广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终9238号上诉人（原审原告）：毛黛娟，女，1977年6月17日出生，台湾地区居民，委托诉讼代理人：吴永斌，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄良洪，广东海联泰达律师事务所律师。上诉人（原审原告）：林英宇，男，1975年7月28日出生，台湾地区居民，委托诉讼代理人：吴永斌，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄良洪，广东海联泰达律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈淑绢，女，1977年8月13日出生，台湾地区居民，委托诉讼代理人：吴永斌，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄良洪，广东海联泰达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王卫，男，1986年7月8日出生，汉族，住陕西省渭南市合阳县，委托诉讼代理人：刘智，广东秦仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚飞，广东秦仪律师事务所实习律师。上诉人毛黛娟、林英宇、陈淑绢与被上诉人王卫租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。毛黛娟、林英宇、陈淑绢上诉请求：1.发回重审或撤销一审判决，改判王卫向毛黛娟、林英宇、陈淑绢支付租金120000元及滞纳金（以20000元为本金，自2018年3月13日起按1%/日的标准计算至付讫之日止；以20000元为本金，自2018年4月13日起按1%/日的标准计算至付讫之日止；以20000元为本金，自2018年5月13日起按1%/日的标准计算至付讫之日止；以20000元为本金，自2018年6月13日起按1%/日的标准计算至付讫之日止；以20000元为本金，自2018年7月13日起按1%/日的标准计算至付讫之日止；以20000元为本金，自2018年8月13日起按1%/日的标准计算至付讫之日止；以上暂计至2018年9月4日为118200元)；合计238200元。2.本案一审、二审诉讼费用由王卫承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院应当将案涉商铺开发商东莞市和宏投资有限公司以及物业管理公司保利物业发展股份有限公司东莞分公司列为第三人。案涉商铺由东莞市和宏投资有限公司投建并由保利物业发展股份有限公司东莞分公司提供物业管理服务，案涉商铺在交付予王卫前已经过验收，并取得竣工验收以及消防验收，符合法定出租的要件。王卫单方陈述存在漏水等严重质量问题影响其使用，后一审法院到现场查看。商铺是否存在质量问题与开发商东莞市和宏投资有限公司以及物业管理公司保利物业发展股份有限公司东莞分公司有直接利害关系，且案涉商铺的有关竣工验收、消防验收、维保等资料也在东莞市和宏投资有限公司、保利物业发展股份有限公司东莞分公司处，为了查明案件事实，毛黛娟、林英宇、陈淑绢在一审时已经依法申请追加东莞市和宏投资有限公司、保利物业发展股份有限公司东莞分公司为第三人，但一审法院以到现场查看的表明现象认为无需追加，属于认定错误。二、一审法院简单地以到现场查看的表面现象就片面认为案涉商铺不能正常使用或装修，进而根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定驳回毛黛娟、林英宇、陈淑绢的全部诉讼请求，属于严重认定事实不清，适用法律错误。1.案涉商铺为毛坯交付，不存在因质量问题影响王卫使用的事实。毛黛娟、林英宇、陈淑绢与王卫在2017年8月22日签订《商铺租赁合同》时就已经约定按照商铺现状毛坯交付，交付时商铺外墙有小部分渗水，房屋内有部分垃圾，这些小问题毛黛娟、林英宇、陈淑绢与王卫以及小区物业已商量由王卫找物业管理公司处理,毛黛娟、林英宇、陈淑绢也给予王卫三个月的免租装修期以及租金优惠（2年租金为2万元，原本应收3万元），但王卫一直未进驻装修，也未向毛黛娟、林英宇、陈淑绢反映任何情况，直至2019年3月份才开始陆续以小区物业未处理案涉商铺垃圾和消防问题为由一直不缴纳租金。针对王卫反映的问题，毛黛娟、林英宇、陈淑绢多次积极与小区物业进行沟通处理，后证实案涉商铺有消防验收，不存在王卫所述的消防问题。从双方签订租赁合同起至2018年8月份，王卫一直未提及案涉商铺存在漏水问题，直到2018年9月份才提出案涉商铺存在漏水的情况。2.一审法院工作人员到案涉现场勘验时发现案涉商铺房顶有散布1厘米左右的漏洞（可以看见外面的光线），进而认为案涉商铺存在漏水属于认定事实不清。经毛黛娟、林英宇、陈淑绢向案涉商铺开发商以及物业管理公司了解、核实，该漏洞部分实为通风口,因此可以看到光线，实际上不会出现漏水的情况，更不会影响正常使用。案涉商铺是经过竣工验收，为合格的商铺。一审法院工作人员到现场勘验前几天有持续下雨，但前述案涉商铺房顶散布的漏洞正下方对应的楼底周边并无水迹。3.退一万步来讲，案涉商铺共计两层，建筑面积共计601.67平方米，即使一审法院工作人员到现场勘验的案涉商铺房顶有散布1厘米左右的漏洞并可看到光线，存在漏水的情况属实，也只是非常小的局部，不会影响案涉商铺的正常使用，应考虑酌情减少租金。4.目前王卫已装修案涉商铺并正常营业，王卫以各种理由拒绝缴纳租金，严重损害毛黛娟、林英宇、陈淑绢的合法权益，王卫应当按照案涉租赁合同的约定向毛黛娟、林英宇、陈淑绢缴纳租金及承当相应的违约责任。王卫答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，案涉租赁物没有达到适租的条件：一、案涉租赁物存在多处漏水、墙体开裂、地基下陷等问题。1.一审法院工作人员到现场勘验的时间为2018年12月24日，可见案涉租赁物至2018年12月仍没修复，以上事实有王卫提供的照片及一审法院工作人员现场勘验笔录印证。2.王卫多次与毛黛娟、林英宇、陈淑绢进行微信沟通，要求对案涉租赁物进行整改，毛黛娟、林英宇、陈淑绢对此事实也予以承认，有原审法院查明事实为证，但实际上毛黛娟、林英宇、陈淑绢并无进行修复处理。二、案涉租赁物的消防设施不合格。1.案涉租赁物的消防通道逃生出口被围栏堵塞，与王卫承租时不符。案涉商铺与隔壁商铺（案外人商铺，目前空置状态）是共用一个消防门，存在盗贼从空置商铺进入案涉商铺实施违法犯罪活动的风险。毛黛娟、林英宇、陈淑绢承诺会处理该消防问题，目前仍没处理。2.案涉租赁物没有安装独立式火灾报警器（防火喷淋系统）。清溪镇上元社区指挥调度工作站工作人员于2019年10月29日到案涉租赁物巡查，发现案涉租赁物的疏散通道、安全出口没安装应急灯和疏散指示标志。因案涉租赁物的安全出口已被堵塞，导致无法安装应急灯和疏散指示标志。同时住宿区域（201、202、203商铺）没设置独立式火灾报警器。毛黛娟、林英宇、陈淑绢向一审法院起诉请求:1.王卫支付毛黛娟、林英宇、陈淑绢租金120000元及滞纳金(以20000元为本金，自2018年3月13日起按1%/日的标准计算至付讫之日止；以20000元为本金，自2018年4月13日起按1%/日的标准计算至付讫之日止；以20000元为本金，自2018年5月13日起按1%/日的标准计算至付讫之日止；以20000元为本金，自2018年6月13日起按1%/日的标准计算至付讫之日止；自2018年7月13日起按1%/日的标准计算至付讫之日止；自2018年8月13日起按1%/日的标准计算至付讫之日止；以上暂计至2018年9月4日为118200元)；合计238200元。2.王卫承担案件诉讼费。原审法院审理查明，2017年6月8日，东莞市和宏投资有限公司作为卖方，与毛黛娟、林英宇、陈淑绢作为买方签订商品房买卖合同（预售）一份，约定东莞市和宏投资有限公司将位于东莞市××镇××号保利中央公馆24号楼101、201、202、203号商铺出售给毛黛娟、林英宇、陈淑绢。2017年8月22日，毛黛娟、林英宇、陈淑绢作为出租方，与王卫作为承租方，签订商铺租赁合同一份，约定将以上商铺出租给王卫使用，租期十年从2017年9月1日起至2027年8月31日止；2017年9月1日至2019年8月31日每月租金为20000元，2017年9月1日至2017年11月30日为免租装修期；王卫于每月5号前缴纳租金，如无故拖欠租金，毛黛娟、林英宇、陈淑绢给予王卫7天宽限期，从第8天开始有权向王卫每天按实欠租金1%加收滞纳金。王卫主张签订合同之前就发现了案涉的商铺存在漏水、地基下陷，并主张2018年8月-9月左右与毛黛娟、林英宇、陈淑绢进行微信沟通。王卫主张漏水都是外墙漏水，室内没有直接漏水，外墙漏水导致漏水漏到室内去了；地基下陷主要体现在室内，表现为墙体裂缝和下沉，室外也有地基下陷；案涉商铺与隔壁（该商铺并非毛黛娟、林英宇、陈淑绢所有）是共用一个消防门的，当时毛黛娟、林英宇、陈淑绢承诺要处理，但是没有处理。毛黛娟、林英宇、陈淑绢主张外墙漏水是有的，但是没有室内的漏水及室内的地基下陷；室外的地基下陷有，但是毛黛娟、林英宇、陈淑绢与王卫以及物业公司有沟通过说王卫装修完了之后由物业公司处理，王卫对此也是知情；2018年8月到现场看过，室内是没有任何不良的情况，仅仅是外墙漏水，而外墙漏水问题由物业公司在2018年1月就开始维修了，签订合同之时，三方一致同意由物业公司解决外墙漏水问题。王卫对此回应称有室外的地基下陷，毛黛娟、林英宇、陈淑绢与王卫以及物业公司在签订合同时候有沟通过说王卫装修完了之后由物业公司处理，毛黛娟、林英宇、陈淑绢此项陈述属实；外墙漏水问题，当时签订合同时，王卫要求毛黛娟、林英宇、陈淑绢帮王卫在免租期的两个月内修好，毛黛娟、林英宇、陈淑绢也答应了，然后一直没有修好。原审法院工作人员在2018年12月24日前往案涉商铺现场勘验，发现墙面有脱落、渗水痕迹、房顶有散布的1厘米左右的漏洞（可以看见外面的光线），双方对此均予以确认。毛黛娟、林英宇、陈淑绢主张关于窗台渗水痕迹，是在物业公司完成维修之前的渗水痕迹，目前已经修复；关于楼梯间墙体脱落，并非墙体裂缝，仅是石灰层裂开，是石灰层的施工问题，不是墙体质量问题，不影响安全使用；关于房顶裂缝，实际上是点状的漏洞，在漏洞附近的墙面上均没有漏水痕迹，不影响使用。王卫主张现场发现墙面有脱落，渗水痕迹；房顶有散布的1厘米左右的漏洞（可以看见外面的光线），实际上是线状的裂缝，不是漏洞，且已经找相关防水公司看过现场确认是屋顶结构问题导致的漏水，将王卫自己装修好的屋顶全部损坏；楼梯间大概有4米的墙体裂缝，脱落，但是王卫有义务告知房东有裂缝，以免说是王卫装修导致的；渗水问题目前还是没有解决。毛黛娟、林英宇、陈淑绢提交预售许可信息，拟证明毛黛娟、林英宇、陈淑绢出租的房屋是合法的，在住建局的官网上可以看出。以上备案信息载明相应房屋获得预售许可。毛黛娟、林英宇、陈淑绢提交追加第三人申请，申请追加东莞市和宏投资有限公司、保利物业发展股份有限公司东莞分公司作为本案第三人，原审法院庭审中告知毛黛娟、林英宇、陈淑绢原审法院经审查后认为，该申请与本案并无直接的利害关系，毛黛娟、林英宇、陈淑绢与第三人之间的纠纷可另案主张，并非本案必须参加的第三人。以上事实，有商品房买卖合同、商铺租赁合同、律师函及签收记录、预售许可信息、工程竣工验收备案信息及原审法院庭审笔录、现场勘验笔录等附卷为证。原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。毛黛娟、林英宇、陈淑绢出租的房屋已获得预售许可，因此，毛黛娟、林英宇、陈淑绢与王卫形成的租赁合同关系并不违法法律法规的强制性规定，依法对双方均产生法律约束力。现本案争议焦点为，王卫拒付租金是否存在违约，应否承担责任。对此，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，出租人应承担保证租赁物适租的合同义务。本案中，原审法院工作人员在2018年12月24日前往案涉商铺现场勘验，发现房顶有散布的1厘米左右的漏洞（可以看见外面的光线），明显可知王卫反映的商铺存在漏水问题属实，案涉商铺不能正常使用或者装修。《中华人民共和国合同法合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。可见，王卫拒付租金费用的行为不构成根本违约，而是行使合同履行抗辩权的合法行为。因此，毛黛娟、林英宇、陈淑绢诉请王卫支付租金没有法律依据，原审法院依法予以驳回。关于毛黛娟、林英宇、陈淑绢申请追加东莞市和宏投资有限公司、保利物业发展股份有限公司东莞分公司作为本案第三人。原审法院认为，由于本案租赁物存在瑕疵的事实清楚，无需追加东莞市和宏投资有限公司、保利物业发展股份有限公司东莞分公司作为第三人即可查清案件事实并作出裁判；案涉商铺是否存在质量问题应否索赔，毛黛娟、林英宇、陈淑绢可以另案再向东莞市和宏投资有限公司、保利物业发展股份有限公司东莞分公司主张，而并非本案必须参加的第三人。故对毛黛娟、林英宇、陈淑绢的追加申请，原审法院不予准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回毛黛娟、林英宇、陈淑绢的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4873元，由毛黛娟、林英宇、陈淑绢负担。二审期间，毛黛娟、林英宇、陈淑绢向本院提交三组证据，第一组证据：由建设单位东莞市和宏投资有限公司提供的竣工验收备案证书和建设工程消防验收意见书，拟证明毛黛娟、林英宇、陈淑绢所购买的案涉房屋是经过竣工验收和消防验收的合格房屋，王卫主张案涉房屋漏水导致不能使用不符合客观事实。第二组证据：由建设单位东莞市和宏投资有限公司提供的工程图和微信聊天记录，拟证明一审法院现场勘验发现房顶有散布的1厘米左右的漏洞（可以看见外面的光线）实际为通风口，漏洞上面用玻璃封住，并非是漏水。第三组证据：微信视频，拟证明王卫一直使用案涉商铺且正常营业。王卫发表质证意见如下：第一组证据：建设工程消防验收意见书在一审已经提交过，竣工验收备案证书不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的新证据，二审法院不应采纳。同时，即便案涉租赁物取得消防验收，不能当然认为毛黛娟、林英宇、陈淑绢或物业公司可以私下搭建围栏堵塞防火通道。第二组证据：三性不予确认，该工程图和微信聊天记录是毛黛娟、林英宇、陈淑绢与案外人聊天所产生，同时毛黛娟、林英宇、陈淑绢没有提供证据原件。第三组证据：三性不予确认，毛黛娟、林英宇、陈淑绢没有说明该组证据的形成时间，毛黛娟、林英宇、陈淑绢的诉求是要求王卫支付2018年3月-8月的租金，一审法院在2018年12月24日到现场勘验时，可见案涉租赁物仍是一片混乱，即便目前在正常营业，不能说明在2018年3月-8月期间案涉租赁物属于适租状态。该组证据拍摄时间非常简短且局部,并没有拍到案涉租赁物的漏水细节及地基下陷等其他问题。王卫向本院提交两组证据，第一组证据：广东明航运输有限公司、广东东韩环保科技有限公司的企业信息、清溪镇“智网工程”网格化管理（隐患问题整改告知书），拟证明王卫使用案涉租赁物地址注册了广东明航运输有限公司和广东东韩环保科技有限公司，清溪镇上元社区指挥调度工作站工作人员于2019年10月29日到案涉租赁物巡查，发现疏散通道、安全出口没安装应急灯和疏散指示标志，住宿区域的门口没设置独立式火灾报警器，案涉租赁物没有安装消防喷淋系统。第二组证据：照片，拍摄于2019年11月8日，拟证明案涉租赁物的消防通道仍处于堵塞状态，且被上锁，隔壁空置商铺与案涉租赁物共用一个消防通道，盗贼极有可能从空置商铺中进入案涉租赁物实施违法犯罪活动。毛黛娟、林英宇、陈淑绢发表质证意见如下：第一组证据：真实性确认，但关联性不予确认，告知书没有加盖任何公章，只是个人签名，个人并未出庭作证，案涉租赁物为毛坯交付，二次消防应由承租人负责。第二组证据：无法确认真实性，消防通道属于开发商的公共区域，与出租方无关。本院于2020年6月23日组织双方前往案涉租赁物进行现场勘查，发现案涉租赁物房顶散布1厘米左右的漏洞及墙体、窗台的渗水开裂问题已修补好，王卫主张是其自行修补，补漏支出约40370元，并提交工程预算表。王卫确认在案涉租赁物交付至今，均有缴纳物业费和水电费，在装修后亦一直有在使用租赁物。以上另查事实，有前述证据及本院调查笔录为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。因上诉人毛黛娟、林英宇、陈淑绢为台湾地区居民，故本案具有涉台因素。原审法院对本案行使管辖权及适用大陆法律处理涉案争议，符合法律规定，各方亦未提出异议，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人毛黛娟、林英宇、陈淑绢的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，归纳二审争议焦点为：王卫是否应当向毛黛娟、林英宇、陈淑绢支付2018年3月至8月的租金，如需支付，租金数额应如何确定。毛黛娟、林英宇、陈淑绢与王卫均确认案涉租赁物为毛坯交付，在签订租赁合同时，双方及物业公司就发现案涉商铺存在外墙漏水、地基下陷的问题，王卫同意接收并三方一致同意由物业公司解决外墙漏水问题。但从双方微信聊天记录来看，直至2018年8月-9月，双方仍就外墙漏水问题进行沟通，表明此时该外墙漏水问题仍未得以解决。但结合一审及二审现场勘查情况，案涉租赁物包括四间商铺共两层面积约600平方米，只是存在某处房顶1厘米漏洞、个别墙面脱落及渗水痕迹。而且，根据王卫提供的2018年2月1日的装饰工程预算表，案涉租金争议期间即2018年3月至8月，王卫对案涉租赁物进行装修。王卫确认在案涉租赁物交付至今，均有缴纳物业费和水电费，在装修后亦一直正常使用租赁物，表明上述问题并不会导致租赁物不能正常使用。至于王卫提出消防通道堵塞和案涉租赁物没有消防喷淋系统的问题。首先，毛黛娟、林英宇、陈淑绢已提交竣工验收备案证书及建设交房工程验收意见书，证实案涉租赁物经过竣工验收和消防验收。其次，王卫所指向的消防通道不属于案涉租赁物的范围，而且租赁合同第七条亦明确在经营期间，所有消防责任纠纷由王卫自行承担。因此，王卫以消防问题抗辩租金支付的理由不能成立。综上分析，鉴于案涉租赁物外墙漏水、地基下陷的瑕疵问题客观存在，经多次沟通毛黛娟、林英宇、陈淑绢对此不能合理解决，维修租赁物确实可能影响王卫使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据本案实际情况，本院酌定2018年3月至8月的租金减少2000元/月，即王卫应当向毛黛娟、林英宇、陈淑绢支付租金为18000元×6个月=108000元。王卫迟延支付上述期间的租金是由于双方就房屋维修问题有争议，故对毛黛娟、林英宇、陈淑绢请求拖欠租金的滞纳金，本院不予支持。综上所述，上诉人毛黛娟、林英宇、陈淑绢的上诉请求部分成立，本院对其有理部分予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第（三）项、第一百七十一条规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17176号民事判决；二、王卫在本判决发生法律效力之日起三日内向毛黛娟、林英宇、陈淑绢支付2018年3月至8月的租金108000元；三、驳回毛黛娟、林英宇、陈淑绢的其他诉讼请求和其他上诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4873元（毛黛娟、林英宇、陈淑绢已预交），由毛黛娟、林英宇、陈淑绢负担2413元，由王卫负担2460元；二审受理费4873元（毛黛娟、林英宇、陈淑绢已预交），由毛黛娟、林英宇、陈淑绢负担2413元，由王卫负担2460元。由于毛黛娟、林英宇、陈淑绢同意由败诉方直接支付诉讼费给胜诉方，故本院不另行退收。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年八月二十一日书记员  卢敏怡附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。