天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0118民初6870号原告：苑中祥，男，1972年2月19日生，汉族，现住天津市静海区。委托诉讼代理人：边永芹（原告之妻），女，1973年10月6日生，汉族，现住天津市静海区。被告：董士妹，女，1969年7月15日生，汉族，天津市静海区人，现住天津市静海区。委托诉讼代理人：任汝贤（被告之夫），男，1968年7月9日生，汉族，天津市静海区人，现住天津市静海区。委托诉讼代理人：张林生，男，1953年5月13日出生，汉族，住天津市南开区。由天津市静海区大邱庄镇白公坨村民委员会推荐。第三人陈殿文，男，1966年3月14日出生，汉族，天津市静海区人，现住天津市静海区。委托诉讼代理人：王世洪，天津朋展律师事务所律师。原告苑中祥与被告董士妹、第三人陈殿文农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苑中祥及其委托诉讼代理人边永芹，被告董士妹及其委托诉讼代理人任汝贤、张林生，第三人陈殿文及其委托诉讼代理人王世洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苑中祥向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《私有房屋买卖合同》无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告曾先后在被告处借款1000000元左右，应被告的要求，签订了一份将位于静海县南宁路南侧（上三里小学对过）八间房屋售与被告的《私有房屋买卖合同》，以该房屋作为借款抵押物。故被告于签订该合同时，手书了一份《证明》交于原告，其主要内容是“若苑中祥将借款还清，与董士妹签订的房屋买卖协议作废”（该八间房屋所涉土地系农村集体土地性质）。原告认为：一、本案所涉的八间房屋修建在农村集体性质的土地上，根据国家土地管理的法律法规，集体土地上修建的房屋不得进入市场交易，故人民法院应当认定《私有房屋买卖合同》无效；二、原、被告签订《私有房屋买卖合同》以及被告手书的《证明》已经完全符合最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的情形，即所涉房屋名为买卖，实为借款抵押行为。因案件所涉八间房屋修建在集体土地上，即使抵押关系成立，但最终不能办理房地产的产权变更手续，故应当认定抵押无效。被告董士妹辩称，原告所诉是确认之诉，要求确认双方买卖合同无效，诉讼主张从事实和法律上均不成立。本案争议不是单纯房屋买卖争议，而是因民间借贷产生的争议，应以民间借贷结果作为依据，本案应依法中止审理。具体理由为：1、原、被告存在债权债务关系，双方的借贷关系开始于2010年，至2013年5月8日之后双方并未发生新的借贷关系，原告对被告的债务不是以涉案房屋作抵押而形成的，双方的债权债务关系在先，双方债权债务关系形成之后因原告无力偿还原始债务，故主动向被告提出将自己的涉案房屋以600000元的价格折抵原始债务。原告的行为是自愿以房抵债的物权转让的行为，这个客观事实是双方形成并履行私有房屋买卖协议的根本原因；2、自2013年12月30日涉案房屋完成转让后，原告始终没有提出异议，到2017年2月份原告提起本案诉讼，无理要求确认双方买卖无效，不仅超过民事诉讼时效，而且原告没有证据可以直接证明双方转让房屋的行为没有履行。如果事实是原告所称的抵押关系，原告仍对涉案房屋拥有所有权，原告的诉讼将没有意义，原告提起无理诉讼本身证明双方完成交易并完成所有权转让；3、双方签订买卖协议时做了相关调查，涉诉房屋的土地早年已经被当地政府征用，现在在该土地上居住的居民包括本案原告都不是该村集体的成员，如果违法无效，原告亦不能取得该房屋。因此原、被告房屋交易不违反强制性法律规定，这点与天津市第一中级人民法院再审本案调查取证结果一致，静海区有关部门给出了明确的答复，土地不可以买卖，地上物可以买卖；4、对农村集体土地上房屋不得向城市居民出售，再没有其他法律、法规的强制性规定。第三人陈殿文述称，不同意原告诉讼请求，第一、原告与被告之间房屋买卖合同有效，原告是在不能清偿被告借款的情况下，通过与被告协商，自愿将涉案房屋卖给被告以抵偿欠款。双方房屋买卖的意思表示真实，并且也签署买卖协议，原告向被告出具收条，将房屋及相关手续提交给被告，由被告长期管理该房屋，不存在原告所称的留置契约的情形。第二、涉案房屋虽属杨李院村集体土地，但在特定历史背景下，是由当时的城关乡人民政府通过协议方式使用的村集体土地。后宅基地使用权向不特定人转让，原告从案外人郑敏处取得使用权，自建房屋后继续转让。宅基地使用权的转让有当时城关乡相关部门加盖印章，原告本人也不是杨李院村村民，因此原告所称的需要本集体经济成员才能使用该土地的理由不能成立。第三、第三人于2015年8月24日通过签署协议的方式从被告和任汝贤手中购得房屋，向出卖人支付了对价，并且取得了房屋的实际占有，其效力法院应予确认。如果以上买卖行为确认无效，将严重破坏交易安全。原告苑中祥为证明其主张向本院提交如下证据：证据一、2013年12月30日私有房屋买卖合同（复印件）、2013年12月30日收据（复印件）、2013年12月30日董士妹手书的证明（原件）、2014年2月7日借款协议（复印件），前三个证据互为因果，证明这个买卖协议是实为抵押，名为买卖。借款协议第5条把房屋作为抵押，证明双方形成的不是买卖，而是抵押关系。证据二、（2017）津0118民初1206号案件中陈殿文提交的参加诉讼申请书（复印件），天津市第一中级人民法院再审出具的2018年4月18日与静海镇人民政府工作人员的谈话笔录（复印件），2018年4月24日天津市第一中级人民法院的询问笔录（复印件）、2018年7月18日的庭审笔录（复印件）。参加诉讼申请书证明准建证在第三人手中，谈话笔录证明写着苑中祥名字的准建证是真实的，是原始有效取得的。原告是凭借政府颁发的准建证修建的房屋，现在静海镇人民政府城建办依然承认原告是准建证的合法取得者。2018年4月24日天津市第一中级人民法院的询问笔录、2018年7月18日的庭审笔录均证明准建证有涂改行为，该行为无效。被告董士妹质证意见为：证据一不能证明原、被告房屋抵押关系已成立，对私有房屋买卖合同和收据真实性没有异议，充分证明原、被告买卖合同关系成立，已完成交付；对2013年12月30董士妹手书的证明真实性没有异议，但该证据充分佐证2013年12月30日前原告对被告存在没有清偿的债务，被告出具了该证明。在2013年12月30日之后原告偿还被告现金借贷的70000元之后，没有偿还任何债务，因此该证据不能对抗和抵销房屋买卖合同的效力；对借款协议真实性没有异议，但对证明目的有异议，不能证明原告的主张。该证据是原告承诺2016年6月底还清全部债务的一个证明，但是没有实际履行。自2014年3月30日之后，原告没有偿还被告任何债务，该证明已被2015年9月1日原告出具的借条所取代，因此不能对抗原告签订的房屋买卖协议的效力，不能证明原、被告之间是抵押关系。对证据二真实性没有异议，但因原告与被告履行了房屋买卖合同，该证据已随物权的交付而交付，转移给了被告。第三人陈殿文质证意见为：对证据一房屋买卖协议真实性认可被告的意见，确实是原、被告签署，合同内容具体明确，有原告在合同上签字确认，从合同文意上讲没有抵押，是双方真实意思表示；对收据真实性没有异议，收据也能证明原告收到被告交付的房款，是抵顶欠款；董士妹手书的证明真实性没有异议，但是不认可证明目的，买卖协议达成并履行后，如原告将欠款归还被告，可以回赎房屋，并不能否认双方之间买卖关系的存在；对借款协议真实性没有异议，但是落款日期有异议，在合同中明确房屋是用于抵顶所欠债务，即便时间在后也确认了房屋买卖的真实性，是真实意思表示。对证据二申请书不能证明准建证原件在第三人手中，在大邱庄法庭的庭审中第三人也是说没有原件，只有复印件；对谈话笔录、询问笔录、庭审笔录的真实性没有异议。原告也不是杨李院本村村民，也有权利取得集体土地使用权。也能证明原、被告涉案土地交易是处在特定历史时期，买卖合同有效。谈话笔录中涉及当时阶段房屋价格是四、五十万，双方达成是600000元，作为原告是获得利益的。充分证明以600000元的价格抵顶房屋是原告的真实意思表示。从买卖行为发生至今，房屋发生升值，因此有理由相信影响交易安全的行为不应得到法律的肯定性评价。被告董士妹向本院提交如下证据：证据一、2013年12月30日原、被告签订的私有房屋买卖合同，原告收款凭证，被告修缮房屋的3份收据（均为复印件）。证明原、被告房屋买卖已实际履行，被告的对价实际冲抵了原告向被告借款600000元，双方完成了物权的交付和转移。证据二、原告2015年9月1日给被告出具的借条、2018年2月28日本案天津市第一中级人民法院二审庭审笔录第七页，2018年4月24日天津市第一中级人民法院再审笔录第16页，2018年7月17日天津市第一中级人民法院再审笔录第12页（均为复印件）。证明原告明确确认对被告存在债务，且确认2013年12月30日双方签订房屋买卖协议时600000元是总债务的一部分。证据三、被告任汝贤银行转账记录4页（均为复印件），证明2013年12月30日双方签订房屋买卖合同后，原告除偿还董士妹现金70000元外，没有偿还其他债务，充分佐证原告以房屋冲抵向被告借款600000元的事实。证据四、私有住房买卖合同，收款收条、银行转账记录（均为复印件），证明被告董士妹将该房屋出让给第三人陈殿文的事实。证据五、天津市第一中级人民法院再审调查笔录（均为复印件），证明土地不能买卖，地上物能买卖；原告也不是当地集体经济组织成员；2010左右的时候该房屋价值在四、五十万元左右，现价值2000000元左右。证据六、原、被告双方借款转账明细一份，证明自2013年5月8日后双方未产生新的借贷关系，2013年12月30日之后原告未偿还涉案房屋的抵债款。原告苑中祥质证意见：对证据一至证据五，除对修缮房屋的3份收据真实性不认可，其他证据的真实性均认可。对上述证据的证明目的均不认可。对证据六中银行转账部分没有异议，但是对于被告给付现金的两笔借款不认可。第三人陈殿文质证意见：对证据一至证据五的真实性、客观性、关联性均认可，证明目的也认可，被告更换卷帘门的行为证实被告已经实际占有管理房屋。对证据六不发表质证意见，原、被告之间借款第三人不清楚。第三人陈殿文向本院提交如下证据：证据一、2015年8月24日董士妹、任汝贤与第三人签订的房屋买卖协议、收条、银行转账流水(复印件)，准建证2份（复印件），转款记录。证明房屋已转交给第三人，如仅仅是抵押的话，房屋的相关手续不需提交给被告。证据二、钥匙两串、购电卡一张、购电证一张、中国电网缴费凭证一份。证明第三人买房之后，相关手续已交给第三人，但是2016年之后第三人就不能打开门锁。证据三、房屋准建证两张、房屋宅基地买卖协议两份，原、被告之间私有房屋买卖合同两份（含一份复写件）、收据两份。原告苑中祥质证意见：对证据一真实性不认可，是否是真实的买卖关系原告不知道，与原告无关，被告董士妹明知房屋是借款抵押物，其没有处置权。对证据二，对于电卡、钥匙不认可，电卡上没有名字不认可是原告的，中国电网的缴费凭证也不认可。对于购电证真实性没有异议，是诉争房屋购电证。涉诉房屋在2014年已经改表，之前的购电证在租户的手中，第三人手中的购电证也不是原告给的。对证据三真实性均没有异议，均与之前提供的复印件一致。准建证质证意见同之前庭审质证意见，准建证原件应当提交入档，因为不论一审作出什么判决，双方均可能有上诉，申诉的情形。第二点根据证据规则，当事人应当提交法院证据原件。对于私有房屋买卖合同坚持之前庭审质证观点；对宅基地买卖协议没有意见，天津市第一中级人民法院所作的询问笔录可以证明原告取得准建证是合法的；收据坚持之前的质证意见。被告董士妹的质证意见为：对证据一真实性与合法性确认，对证明目的也认可。对证据二真实性没有异议，这是原告交付被告，被告又交付第三人的。对证据三真实性均没有异议。准建证、私有房屋买卖合同及收据均以之前的质证意见为准。对宅基地买卖协议，该证据证明原告是经过买卖关系取得涉案房屋土地使用权，1999年6月19日原告从郑敏处受让一处宅基地，6月21日原告从郭敬强处受让一处宅基地，两处土地使用权构成涉案房屋占用土地；该证据充分佐证原、被告对涉案房屋转让交易不违反国家强制性规定。该证据的执笔人董学工不仅是原告亲属而且是静海法院工作人员，原告经买卖交易可以取得土地使用权，则双方对房屋的交易也不违法。该证据与其他证据具有直接关联性，原告将该证据连同准建证、电卡、钥匙一同交付被告。原告经中介签订买卖协议并出具房款600000元的收据，且自2013年12月30日以房抵债后并没有偿付涉案房屋所抵偿的债务，因此该证据与其他证据形成了完整的证据链，证明原、被告房屋转让行为事实已经履行完毕。根据原、被告和第三人举证、质证，本院查明以下事实：原、被告之间存在民间借贷关系，原告夫妻自2010年开始陆续向被告夫妻借款。2013年12月30日，原、被告签订私有房屋买卖合同，原告为甲方，被告为乙方，合同约定：乙方购买甲方坐落于天津市静海县××乡××村东北住房二处，共捌间（以准建证为准）房屋，占地面积两处共372平方米；上述房屋的交易价格为陆拾万元（￥600000元）；付款方式为乙方于合同签订之日一次性付清房款；自房款付清之日起，甲方将准建证二份、原始买卖协议全部交给乙方。乙方即时拥有上述房屋的所有权利，甲方同时对上述房屋不再有任何权利，也不再有任何义务；如日后上述房屋能办理产权证，甲方必须配合乙方办理，带齐所有证件，并亲自到场，费用由乙方自付与甲方无关。如日后拆改，所得费用和享受政策均归乙方，与甲方无关。合同还约定了双方的其他权利义务。原、被告均在合同上签字确认，原告将房屋的准建证两份、宅基地买卖协议两份、电卡等手续给付被告，被告董士妹将准建证上原告的名字均改为自己的名字。当日被告为原告出具了收条，证明收到了原告给付的八间房屋购房款600000元。双方均认可该600000元没有实际给付，被告主张抵顶了双方的欠款，原告主张并没有抵顶欠款，只是做了抵押。同日，被告为原告出具证明一份，内容为：“苑中祥因向董士妹借款，与董士妹签订静海县南宁路南侧（上三里小学对过）的八间房屋的买卖协议，如苑中祥将借款还清，与董士妹签定的房屋的买卖协议作废。”2014年2月7日原告及其配偶边永芹作为借款人、被告作为出借人双方签订借款协议，协议约定：借款金额为人民币3590000元；借款利息自借款实际交付之日起按月息2分计息；借款期限自借款实际交付起满一年；借款人自愿以坐落于上三里小学对过八间平房……的房屋作为借款抵押，借款到期不能偿还的，出借人有权以抵押物处分价款优先受偿。双方或房屋登记产权人应自本协议签订后三个工作日共同到抵押登记机关办理抵押登记。合同还约定了双方的其他权利义务。2015年8月24日，被告及其配偶任汝贤（出卖方）与第三人陈殿文（购买方）签订私有房屋买卖合同，双方约定被告将案涉二处共计捌间平房，出售给陈殿文，价格1195000元，签订合同同时，被告将房屋的准建证2份、宅基地买卖协议两份、电卡等手续给付第三人陈殿文，当天陈殿文通过银行转账给付被告董士妹购房款1119500元，被告出具收条确认。另查，涉诉房屋所占土地为静海镇杨李院村的集体土地，涉诉房屋为原告苑中祥所建，原告苑中祥、被告董士妹、第三人陈殿文户口均不在该村，均非该村集体经济组织成员。2018年4月18日天津市第一中级人民法院制作谈话笔录，静海镇人民政府主管城建的领导刘庆祝表示本案涉诉房屋建在杨李院村的集体土地上，建房行为违法，原告妻子边永芹不是本村村民，占用的是别人的宅基地，也未按规划建设。再查，原告苑中祥与案外人郑敏、郭静强分别于1999年6月19日、21日签订了宅基地买卖协议，从该二人手中购买了位于静海区××路××三里××地两块，该二人均于签协议时将准建证交付给苑中祥。根据当事人提交的准建证原件，两份准建证宅基地面积均为0.28亩，计186平方米，建房均为4间，位置位于××村××。该两份准建证均加盖了原静海县城关乡人民政府的公章，但出具时间为1994年4月18日，准建证所载的建房期限为1994年4月至1994年11月。在准建证的村民姓名处原载为苑中祥（后改为董士妹），现上面加盖了天津市静海县城关乡村镇建设土地管理站的公章。本院向静海镇人民政府发函核实两份准建证的相关情况，但该单位未在本院限定的期限内予以回复。本院认为，原、被告双方于2013年12月30日签订《私有房屋买卖合同》，但是结合当日董士妹向苑中祥出具的证明及2014年2月7日双方签订的《借款协议》中以涉诉房屋作为借款抵押的条款，可以认定2013年12月30日双方签订的涉诉房屋买卖合同并非双方真实意思表示，签订《私有房屋买卖合同》实际是给双方之间民间借贷法律关系提供担保，而非为了通过支付对价获得涉诉房屋。其次，关于《私有房屋买卖合同》作为双方之间民间借贷法律关系担保的效力问题，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律规定了宅基地使用权的主体是农村居民，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。虽然苑中祥并非该集体经济组织成员，但其取得准建证的过程是否合法不属于民事法律调整范围，本案中不予审查。涉诉房屋建在农村集体土地之上，其以农村集体土地上的房屋作为双方之间民间借贷法律关系的担保违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方之间签订的《私有房屋买卖合同》应属无效。本案经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国土地管理法》六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第九条、第七十二条、第七十四条、第七十六条之规定，判决如下：确认原告苑中祥与被告董士妹于2013年12月30日签订的《私有房屋买卖合同》无效。案件受理费80元，由被告董士妹承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  李振亚审判员  李佳怡审判员  赵彩娟二〇二〇年八月十七日书记员  于 茹