广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初37206号原告：广州中耀物业管理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路****，统一社会信用代码914401066186535728。法定代表人：毛玉英，总经理。委托诉讼代理人：范春梅，系该司职员。被告：刘海涛，男，1982年8月2日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州中耀物业管理有限公司（以下简称中耀公司）与被告刘海涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告中耀公司的委托诉讼代理人梁文杰、张惠冰（后均撤销委托），被告刘海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中耀公司诉称：原告于2011年3月1日与广州四方协和房地产有限公司（即广州市天河区芳草园楼宇的投资、开发商，以下简称四方协和公司）签订了《广州协和新世界芳草园D、E栋之物业管理委托合同》，约定由原告对芳草园D、E栋进行物业管理工作及城市居民生活垃圾处理费、公用电费的代缴代交工作。后原告依约提供了物业管理服务，并向被告等业主收取物业管理费、垃圾处理费、公共设备的维修更新费等。现因被告拖欠费用，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2015年5月1日至2018年12月20日期间的物业管理费6370.16元（1.75元/月/平方米×83.3736平方米×43.66个月）、垃圾处理费220元（5元/户/月×44个月）、公共电费分摊费1912.7元及违约金（以上述费用总金额8502.86元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年8月26日起计至清偿之日止）；2、被告向原告支付2018年7月电梯年审更换零件分摊费105.05元；3、被告向原告支付2018年1月D2栋更换低压进线开关分摊费125.06元；4、被告承担本案诉讼费。被告刘海涛辩称：对于原告的第一项诉讼请求，被告认可相应费用的计算标准及金额，但基于业主委员会已于2018年11月10日要求原告撤场，故对费用计至2018年12月20日有异议；被告拒付相应费用是因为原告存在如下违约行为：1、被告从2014年10月开始未经业主同意提高停车场的收费标准，改造停车场的出入口并收取业主改造费和押金，被告亦因此被原告违规收费2240元；2、原告收取电梯广告、蜂巢快递、基站租赁、公共泳池、篮球场等项目的公共收益，涉案小区的修缮、维修、改造等公共费用应从上述公共收益中支出，而非强行向业主分摊。原告应将收取的公共收益及各项违法分摊费用交由业主委员会管理。另据物业维修基金使用记录显示，原告存在冒充业主签名违规套取涉案小区公共维修基金的情况，原告应退还违法所得；3、原告将涉案小区的物业服务外包，造成涉案小区的环境变差，物业服务质量不过关。对于原告的第二、三项诉讼请求，被告认为计算方式不合理，故没有缴纳。经审理查明：原告于2016年11月15日经工商行政管理部门核准由“广州市屋川物业管理有限公司”变更为现名。被告系广州市天河区天河北路芳草园581号1804房（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋建筑面积为83.3736平方米，被告确认其入住涉案房屋的时间为2009年5月。原告（乙方）曾与四方协和公司（甲方）签订《广州协和新世界芳草园D、E栋之物业管理委托合同》（以下简称《物业管理合同》），约定：甲方委托乙方对广州市芳草园D1、D2、E1、E2栋（以下简称芳草园）进行物业管理，期限自2011年3月1日起至2031年2月28日止；乙方向业主收取应缴之一切费用，包括但不限于管理费：1、D栋住宅按建筑面积每月每平方米1.75元，停车场按每车位每月105元计收管理费；2、E栋住宅按建筑面积每月每平方米2元，停车场按每车位每月110元计收管理费；3、收取代垫全体小业主之公摊水电费；4、收取小业主有关公共部位维修的分摊费用等。原、被告确认，原告自2011年3月1日开始向芳草园提供物业管理服务，后芳草园成立了业主委员会并另行选聘了物业服务企业，故原告于2018年12月21日退出芳草园。原告称其于2018年12月21日撤场系与业主委员会协商确定的，原告亦就此提交了相应的《协和新世界物业退场移交协议》。另被告确认拖欠原告2015年5月1日至2018年12月20日期间的物业管理费6370.16元、垃圾处理费220元、公共电费分摊费1912.7元的事实，并称其拒付上述费用其因原告存在诸多违约行为；后被告提出需要核查公共电费分摊费的计算依据、缴费凭证，原告就此提交了相应的分摊明细及电费发票，被告对相关证据的真实性无异议。被告为证明原告存在诸多违约行为，向本院提交了如下证据：1、显示2014年3月至9月车位管理费收费标准为110元/月的《发票联》一张，显示2016年4月至6月车位管理费收费标准为150元/月的《发票联》一张，显示2017年10月至12月车位管理费收费标准为150元/月的《收据》一张；用以证明原告私自将车位管理费的收费标准从110元提高至150元。2、合同两份（仅提供了部分页的打印件），显示甲方均为原告的第一分公司，乙方分别为深圳市华语传媒股份有限公司广州分公司、广州市易栈信息科技有限公司，前一份约定甲方为乙方提供芳草园的电梯轿厢，供乙方安装电梯文化镜框发布广告，乙方支付给甲方相应的租金费用；后一份约定甲方允许乙方在芳草园内安装运行e栈系统，乙方每年向甲方支付综合管理费等；共同证明原告收取了小区的公共收益，而该公共收益应用作小区的公共费用支出。3、被告称系芳草园业主在2018年9月至11月的微信群聊天记录，部分微信群成员反映小区存在电梯损坏、蚊虫多、排水管破损等问题。4、被告称其在芳草园拍摄的照片若干（打印件），显示天花顶、墙面、地面有、地面有破损域堆放有杂物等。证据3、4共同证明原告没做好小区的物业管理，小区的环境差，原告要求收取对应价格的物业管理费不合理。经质证，原告对证据1的真实性无异议；对证据2、4的真实性不予认可，因无原件；对证据3的真实性予以认可，但认为该证据与本案无关。另就原告诉请的电梯年审更换零件分摊费、D2栋更换低压进线开关分摊费，原告称前述费用系根据总维修费用由相关的住户分摊，原告也进行过公示，但现无法提供证据证明；被告对此有异议，认为原告未告知其收费依据。本院认为：原、被告之间成立物业服务合同关系。被告确认原告自2011年3月1日起至2018年12月20日为芳草园提供了物业管理服务，亦确认拖欠原告住宅物业管理费6370.16元、垃圾处理费220元、公共电费分摊费1912.7元的事实，故在原告亦对公共电费分摊费进行了充分的举证及合理的说明的情况下，原告现要求被告清偿上述款项，有其事实及法律依据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付迟延交纳上述款项的违约金，因《物业管理合同》中对此并无约定，原告的该项诉请因缺乏合同依据，本院不予支持。关于被告辩称原告提供的物业管理服务不到位，因被告提供的证据并不充分，加之物业管理服务是长期动态的过程，原告在管理服务上有瑕疵不足以免除被告支付物业管理费的义务，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。至于原告诉请的电梯年审更换零件分摊费、D2栋更换低压进线开关分摊费，因原告未举证证实，被告亦不予确认，本院对此不予支持。另需指出的是，如被告认为原告有擅自提高车位管理费的收费标准，擅自利用业主共有部分进行营利等侵害业主共有权行为的，可由权利人另循合法途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘海涛于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州中耀物业管理有限公司支付物业管理费6370.16元、垃圾处理费220元、公共电费分摊费1912.7元；二、驳回原告广州中耀物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州中耀物业管理有限公司负担1元，由被告刘海涛负担49元。如不服本判决，可在判决书达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  肖添章人民陪审员  陈妙航二〇二〇年八月十九日书 记 员  邱莉晶喻珺