河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初291号 原告韦琳，女，1982年10月5日出生，汉族，户籍地安徽省临泉县。 委托代理人姜涛，北京市两高律师事务所律师。 被告许桂文，女，1977年2月20日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区贵港市桂平市。 被告三河市顺心置地房产经纪有限公司。 住所地河北省廊坊市三河市燕郊镇中赵甫村东南。 法定代表人谭启建。 委托代理人于永超。 第三人中信银行股份有限公司石家庄分行。 住所地石家庄市桥**自强路**。 负责人刘志华。 委托代理人李桂茹、王**，河北大广律师事务所律师。 原告韦琳与被告许桂文、三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称顺心公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，原告韦琳申请追加中信银行股份有限公司石家庄分行为第三人参加诉讼，本院依法适用简易程序，由审判员王爱民独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜涛、被告顺心公司委托代理人于永超到庭参加诉讼，被告许桂文及第三人中信银行股份有限公司石家庄分行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦琳向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告许桂文签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求判令解除原告与被告顺心公司签订的《房屋买卖居间合同》；3、请求判令被告许桂文双倍返还定金共10万元；4、请求判令被告许桂文返还原告已付的购房款55万元；5、请求判令被告许桂文向原告支付违约金367500元；6、请求判令被告顺心公司返还原告已付的居间服务费、过户费、贷款服务费、评估费共计39350元；7、本案的诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第3项诉讼请求，第4项变更为购房款6××万元。事实与理由：原告与被告许桂文于2016年7月18日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，其中约定，被告许桂文将位于廊坊市香河县房屋出售给原告，房屋成交价格为1225000元，首付款6××万元（含定金5万元），被告应当在取得房产证6××日内向原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理解押手续，剩余尾款在被告办理完解押手续后再以贷款的方式完成。原告与被告顺心公司于2016年7月19日签订《房屋买卖居间合同》，其中约定，由被告顺心公司负责完成原告与被告许桂文之间房屋交易中过户、贷款等各项服务，服务费用共计39350元。上述合同签订后，原告于2016年7月18日向被告许桂文支付5万元购房定金，于2016年7月19日向被告顺心公司支付服务费39350元，于2016年7月22日向被告支付购房款13万元，于2016年7月29日分多笔向被告支付购房款共42万元，截止2016年7月29日原告按约应付的首付款已全部付清。此后被告许桂文违反合同约定，在2018年3月取得房产证后迟迟不办理还贷和解押手续，导致双方合同无法继续履行，后又因逾期还贷而被银行提起诉讼，目前本案所涉房屋已被银行查封。综上所述，被告许桂文已构成根本违约，导致合同目的无法实现，并造成原告重大经济损失，应当承担不可推卸的法律责任。被告顺心公司应当依法返还原告已支付的相关服务费用。故根据《民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求依法判决。原告认为，一、原告请求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》以及《居间合同》合情合理，依法有据。1、被告许桂文未按照《房屋买卖合同》与《补充协议》的约定还清涉案房屋上的剩余贷款，以及办理解押手续，直接导致《房屋买卖合同》、《补充协议》以及《居间合同》后续内容均无法继续履行，合同目的无法实现，已构成根本违约。根据《补充协议》第三条第2点第（3）约定的“逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日，构成根本违约可以解除合同之情形”，原告有权根据协议约定解除合同。2、因被告许桂文逾期还贷行为，导致在与相关贷款机构的纠纷案件中败诉，该涉案房屋已被采取了强制措施，现处于强制执行中的拍卖阶段。这一事实已符合双方《补充协议》第三条第2点第（2）项约定的“该房屋被查封或限制转让，构成根本违约之情形”的合同解除条件，因此原告有权根据该约定解除合同。3、根据《合同法》第94条“合同法定解除权”的规定，被告许桂文的违约行为符合第94条：（二）在履行期限届满之前，当事人－方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。综上，被告许桂文的多项违约行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现，根据双方签订的《房屋买卖合同》第七条第1项、《补充协议》第三条第2项，以及《合同法》第九十四条第（二）（三）（四）项之规定，原告要求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》以及《居间合同》的理由充分，依法有据。二、原告要求被告许桂文按合同约定（30%）支付违约金，依法有据完全合理。1、根据《房屋买卖合同》第七条第1项及《补充协议》第三条第2项最后一款内容，均明确约定了违约金的支付条件及具体数额。2、本案中因被告许桂文的重大违约行为，在造成合同无法继续履行，合同目的无法实现的情况下，已严重损害了原告的合法权益。而原告于2016年7月29日便已向被告许桂文支付完毕6××万元首付款，截止目前时间长达近四年之久，这显然已给原告造成重大损失，因此根据《合同法》公平原则和诚实信用原则，原告依据双方合同约定所主张的违约金数额合情合理且依法有据，应当得到尊重与支持，遵守约定有助于维护社会交易秩序、公平正义，以及维护司法权威。三、原告要求被告顺心公司赔偿居间服务费、过户服务费、贷款服务费、评估费等损失，合情合理，依法有据。1、被告顺心公司收取的过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估费7350元因合同未能正常履行，并未实际发生，均应当返还原告。2、被告顺心公司作为居间人，违反了如实报告义务，应当依法承担赔偿责任。首先，被告顺心公司作为居间人在提供居间服务时，隐瞒了许桂文欠付开发商购房首付款以及公维金、契税等相关税费的事实。隐瞒了许桂文在签订《买卖合同时》并未实际占有、使用和处分涉案房屋的权利的事实。其次，在签订《买卖合同》和《居间合同》时，被告顺心公司隐瞒了许桂文对开发商已经存在购房违约之情形，并已产生违约金的事实。上述隐瞒的事实必然会对申请人判断是否购买涉案房屋产生重大决策影响。根据《合同法》第425条“居间人如实报告义务”的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，被告顺心公司应当依法返还已收取的全部居间服务费。综上所述，本案中原告所诉证据充分，依法有据。被告许桂文的行为构成根本违约，合同目的已无法实现，应当对给原告所造成的重大损失承担不可推卸的法律责任。被告顺心公司的违法行为也应当承担相应法律责任。请求法庭支持原告的全部诉讼请求。原告为证明自己的主张，向法院提交了《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间合同》、汇款记录、定金收条、汇款凭证、逾期贷款催收函等证据材料。 被告许桂文未答辩，亦未提交证据。 被告顺心公司辩称：不同意原告的第2、第6项诉讼请求。1、根据原告所述，在被告顺心公司居间服务下，原告与被告许桂文就涉案房屋已经签订房屋买卖合同，并已得到部分履行且正在履行中，被告顺心公司已经完成居间义务，被告顺心公司收取相应的居间服务费的行为有事实和法律依据。2、根据原告所述，是被告许桂文的违约行为致使《房屋买卖合同》无法得到顺利履行。但被告许桂文的违约行为并不当然构成解除《房屋买卖居间合同》的事由，同时《房屋买卖居间合同》中的部分条款内容已经得到履行，作为《房屋买卖居间合同》的当事人不能简单粗暴的将整个《房屋买卖居间合同》予以解除。且在《房屋买卖居间合同》第三条第二款中明确约定“甲乙双方任何一方违约导致买卖合同不能履行，居间方收取的费用皆无义务退还。居间方依据本合同约定向守约方收取的费用，守约方应向违约方主张”。根据此约定，原告应向被告许桂文主张其向被告顺心公司支付费用。对于诉讼费部分，请法院核查、确定。综上，请法庭查明事实，驳回原告第2、第6项诉讼请求。被告顺心公司为证明自己的主张，向法院提交了《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖居间合同》、《商品房买卖合同》、《印花税》、《产权预告登记费》、《契税》、《公共维修基金》、《面积差》、《不动产统一发票》、《配偶同意出售证明》等证据材料。 第三人辩称：一、第三人非案涉《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》主体，与本案无关联，并非本案适格当事人。据原告诉状所述，其与被告许桂文于2016年7月18日签订《房屋买卖合同》约定，许桂文将案涉房屋出售给原告，首付款6××万元，剩余房款待许桂文还清房屋贷款并办理房屋解押手续后结清剩余尾款。2016年7月19日，原告与被告顺心公司签订《房屋买卖居间合同》约定，由顺心公司负责完成原告与许桂文之间的房屋交易中过户、贷款等各项服务。依据上述案涉合同内容可以看出，第三人并非案涉合同主体，既不在合同中享有任何权利，又不负有履行任何义务的责任，与本案无关联，依据合同相对性原则，合同的效力范围仅限于合同当事人之间，第三人不能主张合同上的权利，也不能承担合同上的义务。现原告将第三人列为本案第三人一并提起诉讼，既无事实上的依据，又无法律的支撑，第三人非本案适格当事人，不应承担任何责任。二、第三人与本案被告许桂文所签订的《个人购房借款合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效，不存在任何违反法律规定的情形。第三人是经批准成立的正规金融机构，经银行业监督管理机构批准主要从事人民币存款、贷款、结算等金融领域业务。自成立以来第三人严格遵守法律法规之规定，恪守银行业规章制度，严格按照规范流程进行业务操作，更好践行服务社会的宗旨。2015年3月19日，第三人与被告许桂文签订《个人购房借款合同》，约定向许桂文借款人民币39万元，用于其购买位于香河县蒋辛屯镇小马坊村西大香线西侧秀兰左岸小镇0011-01-0201号不动产。借款期限自2015年3月19日起至2045年3月19日止。许桂文以所购上述房产为该笔借款提供抵押担保。并于2018年7月17日办理了抵押登记手续，他项权利证号为冀（2018）香河县不动产证明第0007120号。合同签订后，第三人依约于2015年3月26日履行了放款义务。自2018年10月15日开始，借款人许桂文开始并连续多期未还款，为维护自身合法权益，第三人于2019年7月3日向石家庄市桥西区人民法院提起诉讼，要求借款人许桂文偿还借款本息。2019年9月26日，桥西区人民法院出具（2019）冀0104民初5231号民事判决书，判决借款人许桂文偿还第三人借款本息，第三人有权就借款人许桂文名下用以抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。2019年11月1日，因借款人许桂文拒不履行生效判决文书所确定的义务，第三人向石家庄市桥西区人民法院申请强制执行，现该案已进入执行程序。无论是在信贷管理流程，还是在诉讼执行流程中，第三人严格遵守法律法规及相关规定，恪守从业纪律规范，未曾有违规之处。三、案涉房屋已为第三人办理抵押权登记，无论原告出于何种诉求，均不影响第三人就该抵押物享有优先受偿的权利。2015年3月19日，本案被告许桂文向第三人申请贷款，双方签订《个人购房借款合同》，许桂文以案涉不动产为上述债权提供抵押并办理抵押登记手续。后许桂文将该抵押房产擅自出售给原告，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭；《物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现抵押人许桂文未经抵押权人（即第三人）同意便擅自将抵押房产出卖给本案原告，且本案原告亦未代许桂文清偿剩余贷款，上述行为实则严重损害了第三人的合法权益，故无论原告要求解除案涉《房屋买卖合同》还是其他诉求均不影响第三人行使抵押权，就该抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。综上所述，首先，第三人并非案涉合同任一主体，与本案无关联，列为第三人参加诉讼有悖于基础法律关系，于理无据，第三人不应承担任何责任。其次，第三人正常从事业务流程，通过诉讼及申请强制执行途径来维护自身权益合理合法，未曾有违规之处。最后，案涉房产已为第三人办理抵押登记，第三人理应享有就抵押物优先受偿的权利，该权利不随原告的诉请而发生改变。请求人民法院在查明事实的基础上，秉公处理，以维护第三人合法权益。第三人未提交证据。 经原告、被告举证、质证，结合当事人陈述经本院认证，查明本案事实如下：2014年10月，被告许桂文与香河秀兰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告许桂文购买该公司开发的位于廊坊市香河县房屋，该房屋建筑面积114.56平方米，单价4910.66元，总价562565元。首付款172565元，余款39万元被告许桂文按揭贷款。原告与被告许桂文经被告顺心公司居间服务于2016年7月18日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，其中约定，被告许桂文将秀兰左岸小镇第11幢ｌ单元201号房屋出售给原告，房屋成交价格为122.5万元，首付款6××万元（含定金5万元），被告应当在取得房产证6××日内向原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理解押手续，剩余尾款在被告办理完解押手续后再以贷款的方式完成。原告与被告顺心公司于2016年7月19日签订《房屋买卖居间合同》，其中约定，由被告顺心公司负责完成原告与被告许桂文之间房屋交易中过户、贷款等各项服务，服务费用共计39350元，其中居间服务费26××00元，过户服务费3000元，贷款服务费3000元，评估费7350元。上述合同签订后，原告于2016年7月18日向被告许桂文支付5万元购房定金，于2016年7月19日向被告顺心公司支付服务费39350元，于2016年7月22日向被告支付购房款13万元，于2016年7月29日分多笔向被告支付购房款共42万元，截止2016年7月29日原告按约应付的首付款已全部付清。在原告韦琳给付被告许桂文的6××万元购房款中，有209278元应被告许桂文要求汇入香河秀兰房地产开发有限公司账户。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告许桂文签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，双方应按照约定履行各自的义务。被告许桂文与第三人于2018年7月17日办理了抵押登记手续，他项权利证号为冀（2018）香河县不动产证明第0007120号，证明被告许桂文于2018年7月17日之前已取得该房屋的不动产权证书，之后被告许桂文应即时按照约定偿还剩余银行贷款，但被告许桂文于2019年1月和2月两次被第三人催收贷款，进而被第三人起诉后申请强制执行，评估拍卖案涉房屋，增加了原告继续履行房屋买卖合同的难度，现原告起诉要求解除与被告许桂文签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求被告许桂文返还购房款6××万元的诉讼请求，予以支持。被告许桂文未按照约定偿还剩余银行贷款，导致案涉房屋被法院查封，只是增加原告继续履行房屋买卖合同的难度，而非不能完全履行，因原告韦琳尚欠被告许桂文房屋尾款62.5万元，原告韦琳完全可以代被告许桂文偿还银行贷款后继续履行该房屋买卖合同，被告许桂文未构成根本违约，原告要求被告许桂文向其支付违约金（房款30%）367500元的诉讼请求，不予支持，但被告许桂文占用原告资金，应按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息。原告与被告许桂文签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》被解除后，二人与被告顺心公司签订的《房屋买卖居间合同》应一并予以解除，被告顺心公司收取的过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估费7350元，因合同未能正常履行，并未实际发生，均应当返还原告。原告要求被告顺心公司返还居间服务费26××00元，因被告顺心公司已完成部分居间服务，故被告顺心公司返还原告居间服务费13000元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第三项、第一百零八条、第一百一十三条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下： 1解除原告韦琳与被告许桂文签订的原告购买被告位于香河县房屋的《房屋买卖合同》及《补充协议》； 2解除原告韦琳、被告许桂文及被告三河市顺心置地房产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》； 3被告许桂文于本判决生效后三日内返还原告已付购房款6××万元并向原告支付利息，利息以6××万元为基数自2016年7月29日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 4被告三河市顺心置地房产经纪有限公司于本判决生效后三日内返还原告韦琳居间服务费、过户费、贷款服务费、评估费共计26,350元； 5驳回原告韦琳其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,256元（已减半收取），保全费5,000元，共计12,256元，由原告韦琳负担1,624元，由被告许桂文负担10,632元（于本判决生效后三日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。 审判员  王爱民 二〇二〇年八月六日 书记员  王金保