河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初3030号原告马丁，男，汉族，1982年1月31日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人冯永平，河南银辉律师事务所律师，特别授权。被告信阳市信家房地产经纪有限公司，住所地信阳市浉河区建设路聆波苑**楼。法定代表人梁德明，该公司总经理。被告信阳市信家房地产经纪有限公司和美分公司，住所地信阳市浉河区鲍氏街东方京城****楼。负责人吴书帆。二被告委托代理人薛俊、孙思文（实习），河南联高律师事务所律师。第三人褚树仁，男，汉族，1952年11月21日出生，住河南省信阳市羊山新区。第三人龚爱花，女，汉族，1954年7月20日出生，住址同上，系褚树仁的妻子。委托代理人褚树仁。原告马丁与被告信阳市信家房地产经纪有限公司（以下简称信家房地产经纪公司）、被告信阳市信家房地产经纪有限公司和美分公司（以下简称信家房地产经纪公司和美分公司）、第三人褚树仁、龚爱花合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马丁及其委托代理人冯永平，被告信阳市信家房地产经纪有限公司及被告信阳市信家房地产经纪有限公司和美分公司的共同委托代理人薛俊、孙思文，第三人褚树仁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马丁诉称，2017年12月6日，原告通过被告中介公司与第三人签订《存量房买卖合同》，约定原告购买第三人位于信阳市××小区××楼××单元××号的房屋，价款为652000元，首付款252000元，余款以公住房积金方式贷款支付。原告依约支付了首付款252000元和中介费16000元。之后，因该处房产无法办理不动产证，致原告住房公积金贷款无法办理，房屋所有权无法登记在原告名下。2017年12月14日被告、第三人与原告签订《补充协议》，被告承诺于2017年12月22日前完成过户申请，超期则按200元每日支付违约金，但被告至今未能完成承诺事项。被告违约行为，致原告遭受重大损失，经多次协商未果，故诉至法院，请求：一、依法判令被告返还保障服务费及居间服务费16000元人民币。二、依法判令被告退还原告缴纳的相关税费。三、依法判令被告支付违约金164000元人民币。四、本案诉讼费由被告承担。被告信家房地产经纪公司及信家房地产经纪公司和美分公司答辩称：一、被告已经实际履行了居间服务合同的内容，且原告从2017年搬进房屋居住至今已经满3年，原告要求被告退还居间服务费没有法律依据。二、税费的征收主体不是二被告，原告无权要求被告退还税费。三、被告方已经履行了补充协议约定的义务，原告无权要求被告支付违约金。被告按协议补充的约定履行了重新缴纳税费、协助办理过户等合同义务，即使原告认为被告居间服务存在小瑕疵，但居间服务合同约定的居间费用为16000元，原告方诉请要求被告支付违约金164000元明显超出法律的规定，显失公平。四、本次争议的房屋截止到目前无法过户是由于原告要求通过公积金贷款办理相关手续，涉案房屋系无图落宗，该房屋只有产权证，没有土地证，以上系原告房屋的宗地遗留问题，与被告无关。现行的国家公积金贷款政策明确规定：无图落宗房屋不能办理公积金贷款，可以通过商业银行贷款或全款支付的方式购买房屋。这一规定系国家政策的强制性规定，被告无权决定。被告方知悉该房屋不能办理公积金贷款后，及时告知原告方并积极和原告方协商解决，原告与第三人对涉案房屋无法进行公积金贷款事宜知情，但原告一直不予配合解决并居住至今。另外本房屋的房产证一直由被告进行保管，且第三人也愿意配合被告进行过户，导致买卖合同无法履行以及至今未过户的客观事实是由原告造成的，被告不应承担违约责任。综上所述，案涉房屋现因国家政策原因无法办理公积金贷款与被告无关，被告方已经实际履行了居间服务义务，不存在违约行为。第三人褚树仁、龚爱花述称：这个房子是我的，我们通过中介公司卖给马丁，我们从2017年签订合同后，按照合同约定履行了义务，后来又签订了补充协议（详见补充协议内容），这上面写的很清楚，房屋落宗后被告就要协助原告办理过户，我们开始不知道这个房子是否落宗，后来我们知道这个房子2018年就落宗了，但是被告知道了也没有说。补充协议上又写了要进行再次补充合同，但是到现在也没有签订，我认为是被告公司在欺骗我们。我认为我的房子具备了办理过户手续的条件，但是由于中介公司的原因没有办理。马丁知道当时没有落宗，他愿意等，被告作为房产中介公司他们是知道房子是否落宗的。我现在要求被告或者原告把房屋余款40万产生的利息支付给我，并且按一个月2500元支付我租金。经审理查明，2017年12月6日，原告马丁通过被告信阳市信家房地产经纪有限公司和美分公司的居间服务与第三人褚树仁、龚爱花签订《存量房买卖合同》，约定第三人褚树仁、龚爱花（甲方）将其共有的坐落于北京路建工小区西区1号楼4单元5层507号房屋出卖给原告马丁（乙方），该合同第二条约定了成交价款及付款方式：“（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为652000元，乙方于本合同签订当日向甲方支付定金20000元。（二）本次交易房屋所有权登记时所涉及的全部税费由乙方承担。（三）乙方采取付款方式为：选择贷款支付总房款，乙方拟贷款金额为400000元，甲乙双方应于限定合同5个工作日内共同向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方。首付款金额为252000元，乙方于2017年12月10日之前首付款支付甲方。”该合同中的补充协议约定：“甲方褚树仁知晓因当前不动产政策，该房屋暂未落宗，导致乙方马丁过户后不能办不动产证做抵押，甲方同意等该房屋落宗为止，马丁领取不动产证后做抵押后公积金管理中心放款剩余的房屋尾款肆拾万元（400000元）。”合同签订后原告支付定金20000元。同日，原告、被告信家房地产经纪公司和美分公司及第三人三方签订《居间服务合同》，该合同第二条权利义务及违约责任中第三款规定：“甲方（褚树仁、龚爱花）或乙方（马丁）违反合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方（信家房地产经纪公司和美分公司）不承担责任且丙方有权收取合同约定的居间服务费无需返还，如合同无法履行的，甲乙双方均为守约方，丙方退还已收取的全部居间服务费。”原告马丁于当日支付居间服务费10000元，于2017年12月8日支付居间服务费6000元，同日向信阳市地方税务局契税税务分局缴纳8000元税费，向信阳市房地产测绘队交纳120元测量费。上述合同签订后第三人褚树仁依约向原告交付了房屋钥匙，原告在该房屋内一直居住至今。2017年12月14日三方又签订《补充协议》，协议约定：“甲方马丁购买乙方龚爱花位于建工小区1号楼4单元507号房屋，由于丙方信家地产和美分公司负责申报的房屋评估价格过低，影响甲方后期公积金贷款额度。经甲乙丙三方友好自愿协商，甲乙双方同意全力配合丙方办理撤回过户申请、退税，重新缴税、申请过户等相关手续。丙方承诺于2017年12月22日前能够完成新的过户申请，如超过期限丙方愿支付每日200元违约金给甲方，如无法正常办理重新过户由丙方承担甲乙双方房屋购买合同无法履行的相关法律责任。”现原告以被告未按约定完成承诺事项为由诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，原、被告及第三人均表示现已知晓案涉房屋系无图落宗，按规定不能办理公积金贷款，只能通过商业贷款或全款支付的方式购买该房屋，且原告马丁表示不愿意变更付款方式，导致原告与第三人的的房屋买卖合同无法继续履行。另查明，信阳市信家房地产经纪有限公司性质为有限责任公司，信阳市信家房地产经纪有限公司和美分公司为该有限责任公司分公司。上述事实，有《存量房买卖合同》、定金收据单、《居间服务合同》、收据单、补充协议、税费及测绘费缴纳凭证及庭审笔录等在卷为证。本院认为，原告马丁与第三人褚树仁、龚爱花签订的《存量房买卖合同》及原告、被告、第三人三方签订的《居间服务合同》均基于当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院对此予以采信，各方当事人均应按合同约定行使权力履行义务。因本案案涉房屋系无图落宗无法办理公积金贷款，原告与第三人签订房屋买卖合同时对此均不知情，双方约定的付款方式不能实现，且原告明确表示不愿变更付款方式，故房屋买卖合同无法履行，根据居间服务合同的约定，被告信家地产和美分公司作为居间方应退还全部居间服务费。因被告不是税费及测绘费的收受主体，故对原告要求被告退还相关税费的诉讼请求本院不予支持。关于三方签订的补充协议，被告已按协议的约定履行了重新缴纳税费、协助过户等义务，而目前无法办理过户的原因在于案涉房屋不能办理公积金贷款且原告不愿意变更付款方式，故结合本案案情对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。本案中《存量房买卖合同》、《居间服务合同》及补充协议中加盖的均为信阳市信家房地产经纪有限公司和美分公司的公章，但因分公司不具有法人资格，不能独立承担民事责任，故应由被告信阳市信家房地产经纪有限公司承担责任。第三人褚树仁、龚爱花在庭审中要求原告或被告支付40万购房款产生的利息及租金，因与本案非同一法律关系，第三人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同》第八条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告信阳市信家房地产经纪有限公司应于本判决生效后十日之内一次性退还原告马丁居间服务费16000元。二、驳回原告马丁的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取1950元，由被告信阳市信家房地产经纪有限公司承担100元，由原告马丁自担1850元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 程 艳二〇二〇年八月二十七日书记员 王卫华