河南省延津县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0726民初1448号原告：曹根荣，女，汉族，1965年5月22日出生，住延津县。被告：张春磊，男，汉族，1984年12月15日出生，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：金智启，河北秋华律师事务所律师。执业证号：11311201710257267。委托诉讼代理人：周宁（实习），河北秋华律师事务所律师。原告曹根荣诉被告张春磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹根荣、被告张春磊及其委托诉讼代理人金智启、周宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹根荣向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2017年6月1日签订的房屋租赁协议；2.被告赔偿损坏墙面、地面、地沟造成的损失30000元，没有履行提前告知甲方的义务，造成的损失10000元，未经甲方同意把修理厂的钥匙交给与甲方有矛盾的邻居给甲方造成的精神损失2000元，未经甲方同意让重货车在院内停放，损坏地面造成的损失10000元，以上共计52000元；3.被告支付原告2019年、2020年两年的租赁费共计70000元整；4.本案诉讼费用由被告承担。以上金额共计122000元。事实与理由：2017年6月1日被告租赁原告位于延封路僧固桥路南原重型汽车修理厂的房屋，用于经营瓷砖生意，租赁费每年35000元。2017年及2018年的租金被告依约支付。2019年5月份，原告不见被告踪影，又因被告在租赁期间改变损坏墙面、地面、地沟造成的损失30000元；因没有履行提前告知甲方的义务而造成的损失10000元；在甲方多次告知的情况下，被告还是一意孤行、不经过甲方同意就把修理厂的钥匙交给与甲方有矛盾的邻居，让邻居的重车长期在院内停放，所造成的精神损失2000元、损坏地面造成的损失为10000元，共计52000元。依据原被告双方2017年6月1日签订的房屋租赁协议，由于被告一直不把房屋和地沟恢复原样，造成原告无法重新出租，所以被告应支付给原告2019年、2020年两年的租赁费共计70000元整；以上共计122000万元。原告与被告多次协商无果，故原告诉至法院，望判如所诉。被告张春磊辩称，一、原、被告双方的房屋租赁合同关系已于2019年6月1日解除，原告诉讼请求第一项没有事实和法律依据。首先，依据双方于2017年6月1日签订的《房屋租赁协议》第四条之约定：“租赁期间，每年按时缴纳租金，不交视为自动解除合同”。本案中，双方签订租赁协议是在2017年6月1日，被告于签订当日和2018年6月2日分别交纳了第一、二年度的租金，也即双方交纳房租的交易习惯为年交，交纳时间为每年房屋租赁期限届满前交付，即每年6月1日前交付。被告依约交纳了第二年度的租金，该年度租赁期限届满之日为2019年6月1日，在此之前，被告明确告知原告不再租赁涉案房屋，亦未交纳第三年度的租金。依据《房屋租赁协议》第四条之约定，双方已于2019年6月1日自动解除了租赁合同关系。其次，依据《房屋租赁协议》第六条之约定：“租赁期间，由于甲方原因造成乙方不能正常使用，甲方应赔偿乙方并退回房租”。本案中，原告系涉案的房屋承租人，而被告系次承租人，即本案存在转租情形。在原、被告双方签订租赁协议之后，因原告未及时交纳案外人房东申爱社的房租，房东申爱社多次对涉案房屋堵门，导致被告不能正常使用租赁房屋。基于此等情况，第二年度的租金由原、被告和房东申爱社三方协商一致，由被告于2018年6月2日直接通过银行卡转账方式打入房东申爱社账户。故此，被告不再承租房屋，也未交纳第三年度的租金。办案中，被告保留向原告主张赔偿及返还租金的权利。二、原告主张赔偿墙面等损失30000元没有依据。依据《房屋租赁协议》第五条之规定，原告应举证证明维修费用金额的依据，而非仅口头主张30000元损失。另外，本案中，对于涉案房屋装修前的房屋原始状态，原告应举证证明，否则应承担举证不能的后果。三、原告主张被告未尽告知义务索要损失10000元没有事实和法律依据。本案中，被告在2019年6月1日前三个月即应交纳第三年度租金前三个月，已明确告知原告不再续租，且被告用不再按期交纳第三年度租金的行为明确表示了不再续租。另，退一步讲，协议中也并未约定未提前告知的违约责任。故原告此项主张应予驳回。四、原告主张精神损失2000元及院内地面损失10000元没有事实和法律依据。原告所谓的院内地面损失的情况，被告不知情，与被告没有任何关系，真实性亦无从核实，且与本案没有关联性，因本案被告仅仅租赁的是汽车修理厂的房屋，不包括院子。五、原告诉请2019年度、2020年度租金没有事实和法律依据。首先，双方的房屋租赁合同关系已于2019年6月1日解除，具体理由同答辩意见第一条，原告在租赁合同关系解除的情况下，再要求第三、四年度的租金于法无据。其次，对于第四年度的租金，本案原告于2019年6月12日立案要求解除房屋租赁合同，解除合同产生的法律后果为不再继续履行，原告既要求解除合同，又要求给付未履行年度租金，互相矛盾，应予驳回。原告曹根荣向本院提交的证据有：《房屋租赁协议》复印件一份，证明被告应向原告履行合同义务。被告张春磊的质证意见为：原告应提交租赁协议的原件，被告对2017年6月1日至2019年5月份租赁原告房屋的事实予以认可，但双方的债权债务关系已经终止，原告所有的诉讼请求，该证据不能予以证明，被告不予认可。经庭审质证，原告提供的证据，真实合法有效，与本案有关联性，本院予以采信。被告张春磊向本院提交的证据有：被告于2018年6月2日将第二年度租金转入案外人房东申爱社账户的银行转账凭证一张，证明原被告双方缴纳租金的交易习惯系年交，缴纳时间为每年房屋租赁期届满前交付即每年的6月1日前交付。转账金额为32000元，和租赁费差了3000元是因为申爱社曾在被告处拉瓷砖抵账3000元。原告曹根荣的质证意见为：对证据无异议。经质证，被告张春磊提交的证据因原告无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月1日，原告曹根荣（甲方）与被告张春磊（乙方）签订《房屋租赁协议》，内容有：“一、甲方将位于延封路僧固桥路南原重型汽车修理厂的房屋租赁给乙方，租赁期限自2017年6月1日至2021年6月1日止。二、本房租金为人民币叁万伍仟元/年。……四、租赁期间，每年按时缴纳租金，不交视为自动解除合同。如无再租意向提前三个月告知甲方。五、甲方室内设施及墙面保持完好，如有损坏由乙方承担维修费用或照价赔偿。……”另查明，被告张春磊支付了第一、二年度即2017年6月1日至2019年6月1日的租金。被告张春磊实际使用涉案房屋至2019年5月。庭审中，被告自愿将案涉房屋的地面等恢复原状，原告不同意被告上述意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，案涉《房屋租赁协议》第四条约定了解除合同的条件，该约定符合法律规定，且被告张春磊实际使用涉案房屋至2019年5月，此后未再交纳房租，合同解除条件已成就，案涉合同已经实际解除，故原告要求解除案涉《房屋租赁协议》的主张，本院不予支持。因案涉合同已于2019年5月份解除，原告要求被告支付其2019年6月及其后两年租赁费的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，第九十一条规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。本案中，原告主张被告赔偿其墙面、地面等损失30000元，原告未提供证据加以证明，原告庭审中不同意被告自行将案涉房屋墙面等恢复原状的意见，且经释明后也不申请对损失数额进行司法鉴定，本院对原告诉求的损失数额无法确定，故对原告的该项诉求本院无法支持。至于原告主张所谓被告未尽告知义务造成的损失10000元、院内地面损失10000元及精神损失2000元，均无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，原告曹根荣的诉讼请求，本院予以全部驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告曹根荣的诉讼请求。案件受理费2740元，减半收取计1370元，由原告曹根荣承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本八份，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  唐向辉二〇二〇年八月五日法官助理刘真真书记员左佰艳