广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2553号原告：罗辉，男，汉族,1976年7月3日出生，住址：江西省抚州市崇仁县*************，身份证号码：362************055。被告：吕庆伟，男，汉族，1972年1月1日出生，住址：广东省惠州市惠城区***************，身份证号码：441************138。委托诉讼代理人：江伟，江西饶城律师事务所律师。原告罗辉与被告吕庆伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告罗辉、被告吕庆伟之委托诉讼代理人江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗辉向本院提出如下诉讼请求：一、请求确认原告与被告于2019年6月17日签订的《房屋租赁合同》己于2020年4月21日解除；二、判令被告向原告支付拖欠款项：1、2月租金及水电费30000元，滞纳金1332元(自2020年2月6日起，暂计至2020年4月20日)；2、3月租金及水水电费55700元、滞纳金1503.9元（自2020年3月6日起，暂计至2020年4月20日）；3、4月租金及水电费58844元；以上暂计人民币147379.9元。3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告与被告于2019年6月17日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于惠州市惠阳区******朝阳组厂房进门右边半栋钢结构、一栋标准厂房的第二层、宿舍楼第四层出租给被告，租赁期为3年(2019年8月1日至2022年7月31日)，月租金人民币55500元，租赁保证金人民币120000元，水电费保证金人民币5000元；交租日期为每月5日前；若被告逾期支付，原告有权收取滞纳金（计算标准：欠款总额乘以拖欠天数乘以千分之十）、停止供水供电及质押货物等。合同签订后，原告依约履行合同义务，但截止至2020年4月20日,被告拖欠厂房租金、水电费及滞纳金（以欠款金额万分之六计算)合计人民币147379.9元。原告与被告多次沟通协商并于2020年4月8日寄送《厂房租金催缴告知单》，将上述事宜依法告知，同时要求其于2020年4月16日之前缴清上述拖欠款项，否则将依照合同约定，行使合同解除权解除合同并没收租赁保证金及押金；对厂房内设备、成品及半成品进行拍卖抵扣，不足部分将继续追缴。后被告于2020年4月15日委托李英芹对厂房设备等资产进行处理，由倪永俊将资产处理所得金额发放工资。2020年4月16日，被告结清工资、正式停止经营，但继续使用租赁房屋至2002年4月20日，并明确表示不再履行合同。2020年4月21日，因被告逾期仍未支付拖欠款项，并明确表示不再履行合同，原告遂向被告寄送《解除合同通知书》，解除《房屋租赁合同》，并要求其在七日内支付拖欠货款及赔偿损失，协商处理相关善后事贫，但其不予置会。原告认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法应受法律保护，被告拒绝支付相关款项的行为已严重违反合同约定、构成违约，侵犯了原告的合法权益；对于滞纳金部分，合同约定以欠款金额为基数按日千分之十计算，现原告自愿按万分之六收取。综上所述，为维护原告的合法权益，特依法提起民事诉讼，望人民法院判如所请。原告罗辉向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》；2、第二份《房屋租赁合同》；3、催缴通知单、微信聊天记录。被告吕庆伟辩称，针对原告诉讼请1，被告同意并确认双方租赁合同于2020年4月21日解除，对诉讼请求2租金和水电费无法拆分的部分，由原告承担举证责任，应驳回原告关于水电费的诉讼请求；3、原告4月份租金水电费的诉讼请求不合理；4月份租金只能按照55500元乘以三分之二计算；4、本案中被告已经向原告催缴履约保证金35000元，该履约保证金是补偿性的不是惩罚性的，4月份欠的租金仅限4月1日至4月21日，最终4月份欠缴租金确认之后，履约保证金应抵充，多余的应由原告返还给被告。被告吕庆伟向本院提交如下证据：1、收据。经本院释明，被告表示就返还请求暂不提起诉讼。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月17日，原告罗辉与被告吕庆伟签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于惠州市惠阳区******朝阳组厂房进门右边半栋钢结构厂房和一栋标准厂房的第二层及宿舍楼第四层出租给被告，租赁期为3年即2019年8月1日至2022年7月31日，月租金共计55500元（不含税），从第三年起在本年租金基础上递增10%，需每月5日前支付；在签订本合同时支付租赁保证金120000元，水电费保证金5000元；合同签订当日，原告将租赁物钥匙及设施交给被告，并给予被告45天免租装修期，租金从2019年8月1日起算；合同签订后，被告自行安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表及水表；若被告逾期支付，原告有权收取滞纳金（计算标准：欠款总额乘以拖欠天数乘以千分之十）、有权停止供水供电及质押被告货物；被告如拖欠租金或其他款项达十五日，原告有权单方终止合同并没收保证金；如被告提前终止合约，需提前3个月书面申请通知原告，经原告书面同意后，付清所欠原告款项及补偿相关损失，被告才能搬走厂房的设施及机器，不动产装修与电线归原告所有，但租赁保证金作违约金处理不予退回并支付两个月租金的数额作为免租期的损失给原告，原告有权解除合同收回租赁物并另行对外出租等。合同签订后，原告依约履行合同义务，将租赁房屋交付给被告；被告于2019年8月5日向原告支付租赁押金120000元、水电押金5000元，并向原告履行部分交纳租金的义务。被告从2020年2月开始拖欠租金及水电费，2020年2月27日，原告微信通知被告：按合同规定2020年2月27日到2月28号，房租还未交齐，我司将收回你的租赁厂房。2020年4月1日，原告微信通知被告：你工人工资没发，现在都堵在工厂门口。2020年4月8日，原告将《厂房租金催缴告知单》通过微信发给被告。后被告于2020年4月15日委托案外人对存放在厂房的设备等资产进行处理，并将资产处理所得发放工人工资。2020年4月16日，被告结清工资、正式停止经营，但继续使用租赁房屋至2002年4月20日，并明确表示不再履行合同。2020年4月21日，因被告逾期仍未支付拖欠款项，并明确表示不再履行合同，原告将上述微信发的《厂房租金催缴告知单》快递给被告，告知被告拖欠2月租金及水电费30000元、3月租金及水电费55700元、4月租金水电费58844元，并依据合同约定收取滞纳金，合计人民币146762.86元；吕庆伟必须在2020年4月11日之前缴清所有所欠租金、水电费及滞纳金146762.86元；否则视为被告违约，原告有权拍卖被告财产抵扣欠款并将厂房收回租给他人；被告吕庆伟在2020年4月29日签收后未予回应。庭审中，被告确认涉案厂房租赁合同已于2020年4月21日解除。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告罗辉与被告吕庆伟签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。被告吕庆伟自2020年2月开始拖欠租金，应认定被告吕庆伟构成违约，应承担违约责任。原告诉请租赁合同已于2020年4月21日解除，被告予以确认当日解除，故本院确认双方租赁合同已与2020年4月21日解除。原告诉请被告支付2020年2月租金及水电费30000元、3月租金及水电费55700元、4月租金及水电费41226元，事实依据和法律依据充足，本院应予支持；原告请求合同解除后的租金，依据不足，本院不予支持。被告提出原告诉请的租金及水电费未分开不同意支付水电费的辩解，依据不足，本院不予支持。原告诉请被告支付拖欠租金水电费日万分之六的滞纳金，未超出合同约定，也未违反法律规定，本院应予支持，违约金计算：2月租金水电费的滞纳金为1332元（30000元×75天×0.6‰/天，自2020年2月6日计算至2020年4月21日，原告请求少于本院核定的数额，本院应予支持）、3月租金水电费的滞纳金为1503.9元（55700元×46天×0.6‰/天，自2020年3月6日计算至2020年4月21日，原告请求少于本院核定的数额，本院应予支持）。被告提出应扣减其向原告交纳的保证金125000元问题。虽然被告自2020年2月开始拖欠原告租金及水电费，依照合同约定，原告虽有权没收被告的保证金，但由于自2020年1月开始的新冠肺炎疫情影响及原告已计算被告的滞纳金，原被告约定的违约金过分高于对原告造成的损失，原告如全部没收被告交纳的保证金对被告显失公平，为平衡双方利益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条第二款的规定，本院酌定应扣减被告保证金100000元，被告尚应支付原告租金、水电费及滞纳金29761.9元（30000元+55700元+41226元+1332元+1503.9元-100000元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告罗辉与被告吕庆伟于2019年6月17日签订的《厂房租赁合同》于2020年4月21日解除；二、被告吕庆伟在本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗辉支付至2020年2月至4月的租金、水电费、滞纳金共计29761.9元（已扣减保证金）。案件受理费1624元（已减半），由被告吕庆伟负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  詹俐儒二〇二〇年七月十六日书记员  郭晓燕