昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初1266号原告：何永军，男，1974年2月18日生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。被告：唐虹，女，1981年9月4日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：何永军，男，1974年2月18日生，汉族，住云南省昆明市呈贡区，系原告唐虹之夫，特别授权代理。被告：云南文产昆明置业有限公司，统一社会信用代码：9153012157729332X4，住所地：云南省昆明市呈贡区白龙潭住宅小区******，法定代表人曾明。委托诉讼代理人：方东、潘加涛，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告何永军、唐虹与被告云南文产昆明置业有限公司（以下简称“文产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，因本案法律适用明确，依法由审判员刘春浩独任适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何永军、唐虹的委托诉讼代理人何永军，被告文产公司的委托诉讼代理人方东、潘加涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何永军、唐虹向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付房屋，并办理房屋产权证和土地证；2、判令被告向原告支付自2017年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按20元/天计）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月20日，原告与被告签订《商品房购销合同》,约定：原告购买花香满径小区I第18幢602号商品房一套，原告向被告支付首付款154419元，其余150000元通过公积金贷款的方式向被告交付。被告需于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合同，并符合合同约定的商品房交付原告，但被告至今未将房屋交付原告，也没有办理房屋的房产证和土地使用证。被告文产公司辩称：1、花香满径小区项目并未竣工验收，不具备交付房屋的条件。该项目成本及利润测算和项目实际开发成本严重不符，导致该项目住宅部分因拖欠工程款而至今未完成工程竣工验收，项目的商业部分处于停工烂尾状态。2、文产公司现已欠付巨额工程款，现金流已断，工程无法竣工验收，如果法院再判处违约金将加重文产公司的债务负担不利于案涉小区整体纠纷解决，请求法院酌情减免违约金。3、由于办理房屋不动产权证书涉及行政行为，并非民事案件处理的范畴，且原、被告双方合同约定办理不动产权证需要满足四个条件，现原、被告双方尚未对涉案房屋完成交接手续，办证条件尚不具备，请求予以驳回。对于原告主张的诉讼费用，由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。根据当事人的陈述及经审查认定的证据，确认以下法律事实：原告何永军、唐虹（乙方）和被告文产公司（甲方）于2016年2月20日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：1、原告何永军、唐虹向被告文产公司购买花香满径小区Ｉ第18幢6层602号房屋，套内建筑面积为71.75平方米，单价为每平方米4242.78元,房屋总价款304419元。2、甲方应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。3、甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。若因政府政策因素或遇不可抗力因素，双方免责。4、该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以春城晚报都市时报公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。5、在具备下列四个条件后，甲方应在办完建设工程综合验收备案（含规划验收、消防验收备案）手续后180个工作日内将乙方办理房屋所有权证的资料备齐，并提交给行政主管部门：（1）甲乙双方办理房屋交接手续；（2）乙方向甲方支付全部购房款、配套设施设备费、房屋维修资金、契税及其他税费，并向物业服务企业付清了应付的物业服务费；（3）乙方签署了委托甲方办理房屋所有权证的委托书；（4）乙方已向甲方提供了办理房屋所有权的所需全部资料（产权人及共同购买人身份证复印件、购房发票原件及办理产权证所需的其他相关资料）。如因乙方原因造成逾期办证的，与甲方无关，责任由乙方承担。国有土地使用证由乙方自行或者另行委托第三方办理并承担相关费用，甲方可提供必要的协助。《合同补充协议》第十四条约定：“《商品房购销合同》第七条中：‘建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的商品房’是指经甲方及勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格的商品房。工程竣工综合验收备案（含规划验收、消防验收备案）不构成房屋已具备交付条件的前提。原告何永军、唐虹于2016年1月6日向文产公司支付房屋首付款154419元，剩余150000元房款通过公积金的方式贷款支付文产公司。2018年1月13日，文产公司发出的公告，载明：2018年1月26日办理18幢、19幢住宅交房手续，并通知交房费用准备：1、太阳能热水器、天然气、可视对讲、有线电视合计8600元／户，没有太阳能热水器的楼层6000元／户。2、增加的土地补偿款：按住宅建筑面积50元／平方米；3、税金：补收土地增值税按住宅建筑面积194.92元／平方米；4、车位款：产权车位补收20000元／个。2018年2月1日，昆明市呈贡区住建局房产交易中心发出《昆明市呈贡区住建局房产交易中心关于对云南文产昆明置业有限公司要求整改的通知》（呈房通〔2018〕2号）载明：关于文产公司就花香满径小区商品房价格变更的事宜，根据相关的法律法规规定，已经签订商品房购销合同备案的商品房禁止更改价格，未签订商品房购销合同备案的商品房申请价格变更请向当地发改局提起申请；对于花香满径小区项目交房事宜，呈贡区住建局于2018年1月19日，就文产公司擅自对未经竣工验收的商品房强行组织业主接房、未经有关部门许可擅自对业主增收太阳能燃气配套费、增收车位费的行为约谈了公司法人，要求其立即停止整改，现对文产公司仍然在办理交房事宜再次要求立即停止该行为。2018年4月16日，昆明市呈贡区城市管理综合行政执法局发出《责令改正通知书》（昆呈城改字［2018］）：文产公司在呈贡新区洛龙街道办事处,祥和街以北，春融东路以东，建盖的花香满径小区项目未组织竣工验收，就交付使用。违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第五十八条之规定，故责令文产公司自行进行整改完毕。2018年7月20日，昆明市公安消防支队呈贡区大队发出昆（呈）公（消）行罚决字［2018］第0009号《公安行政处罚决定书》，查明:2018年5月31日14时许，对被告文产公司建设的花香满径小区（地址：云南省昆明（地址：云南省昆明市呈贡区该工程未经消防验收擅自投入使用，决定给予被告文产公司建设的花香满径小区责令停止使用，并处罚款肆万元整的处罚。本院认为，关于本案房屋是否应当交付原告的问题。原、被告双方在合同中约定被告文产公司应在2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告。原告已经支付完房屋价款，履行了原告的付款义务；现合同约定的交付期限已经届满，被告应遵循诚信原则，在合同约定的期限内，向原告交付已取得规划验收批文和经建设单位组织验收合格的房屋。本案诉争的商品房作为特殊的不动产，国家对其设计、施工、验收、交付使用均有明确的法律规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据本案查明的事实，案涉房屋尚未经竣工验收。现原告何永军、唐虹主张被告交付房屋，被告文产公司应积极在60日的合理期限内，履行其组织竣工验收的合同义务，并按照合同约定在办理完竣工验收等手续后向原告何永军、唐虹履行交付义务。关于逾期交房违约金的问题，由于被告文产公司未按照合同约定在2017年6月30日前将经建设单位组织验收合格、并符合合同约定房屋交付给原告，被告文产公司逾期交房已构成违约，双方合同约定“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。”因此，被告文产公司应支付自2017年7月1日至2017年9月28日期间的违约金900元，并承担2017年9月29日起至实际交房之日止按每天20元的标准计算的违约金。对于原告要求被告文产公司协助办理诉争房屋产权证及土地使用权证的诉讼请求，现双方尚未完成房屋交接，办证条件不具备，因此本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南文产昆明置业有限公司于本判决生效之日起六十日内将经组织验收合格，并符合本合同约定的坐落于昆明市呈贡吴家营片区房屋交付给原告何永军、唐虹；二、由被告云南文产昆明置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告何永军、唐虹支付2017年7月1日至2017年9月28日期间的违约金900元，并承担2017年9月29日起至实际交房之日止按每天20元的标准计算的违约金；三、驳回原告何永军、唐虹的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元，由被告云南文产昆明置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员  刘春浩二〇二〇年八月五日书记员  李 丹