广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5307号原告（反诉被告）：陈成章，男，1980年11月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告（反诉被告）：余志颉，男，1970年9月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：申武潮，广东威戈律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市畅禧影业有限公司，住所地广东省广州市荔湾区荔湾路**大院自编号**楼整栋。法定代表人：孔静，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。两原告陈成章、余志颉（反诉被告，以下简称两原告）与被告广州市畅禧影业有限公司（反诉两原告，以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余志颉及两原告共同委托诉讼代理人申武潮，被告委托诉讼代理人梁蔼欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告陈成章、余志颉向本院提出诉讼请求：1.判令被告于今年疫情期间擅自对两原告的商铺大门加锁的行为违约；2.判令被告免除2020年2、3月份的租金，4月份的租金减半。水电费按照双方确认的水电表读数，按照疫情期间现有收费标准0.65元/度的九折收费；3.判令被告退还在租赁期间多收取两原告的电费95077.63元及利息1483.5元给两原告；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月16日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定两原告向被告承租位于广州市荔湾路97号15号自编铺位A3作为餐饮行业使用；租期自2018年6月20日起至2026年6月19日止;第二年的月租金标准为34174元；被告不得有妨碍或干扰乙方正常经营的行为；发生双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方可在不可抗力发生期内暂时终止履行，双方不承担任何责任。被告按照单价1.4元度的标准收取两原告电费（不含公共部分分摊），如遇政府部门调整电价，双方也相应调整。合同签订后，两原告积极履行合同义务，按时交纳保证金、租金及水电费用，但被告却相继违约：一、违反合同约定的调整电价约定，在广东省发改委于2018年7月1日、2019年4月1日、2019年7月1日三次降低电价及省发改委于2020年2月10日再次降低电价、补贴困难企业用电补贴的情况下，被告没有对两原告降低和补贴电价，应属违约违法，所多收取的电费应该退还，同时还应支付多收取的电费的相应利息。两原告经核算，被告在租赁期间共计多收取两原告电费95077.63元;二、突如其来的疫情理应属于不可抗力事件。为防控疫情，共度难关，政府鼓励出租方减免租赁商铺租金，对餐饮行业先是要求停止经营，后又要求有条件复产复工，也是众所周知的事实。但两原告餐饮店无法满足用餐出入口分开设置、局部开放、适当间隔1米距离等条件局限，不能达到堂食要求，无法复产复工，没有经营收入，无法交纳租金。而被告在两原告向其提出确认疫情是不可抗力事件，要求减免租金和电价的合理要求下，不是共同协商，共同面对，而是只顾自己利益，单方要求两原告支付租金和水电费，强行对两原告商铺大门加锁，妨碍和阻止了两原告的正常经营，严重违约违法，给两原告造成难以弥补的损失。两原告在与被告无法协商一致的情况下，无奈只得起诉，请求人民法院支持两原告的诉讼请求。被告广州市畅禧影业有限公司反诉及答辩称：一、2020年2月12日，荔湾区发布通知，可提供到店自取、外卖订餐服务。2020年2月22日，餐饮单位恢复限制堂食服务。受疫情影响，被告经营的案涉商铺旁的电影院自2020年1月底起暂停营业，至今尚未恢复营业，被告蒙受了巨大损失，亦深刻理解各承租人的经营困难。2020年4月20日，两原告向被告发出《合同终止报告》，以疫情属于不可抗力为由终止合同。2020年4月21日，被告复函，明确疫情不属于不可抗力，合同具备继续履行的条件，如两原告坚持单方解除合同，则需要付清拖欠的租金、水电费并承担相应违约责任。其后，在两原告明确单方解除合同的情况下，为避免两原告逃避债务、私自搬迁、损坏案涉商铺内的管道等，被告在案涉商铺外加锁。综上可见，在案涉商铺具备继续经营的情况下，两原告仍单方解除合同，应自行承担相应的违约责任。被告对案涉商铺加锁系维护自身权益的自力救助行为，不构成违约。二、租赁期间的电费计费标准系双方签订合同时及合同履行过程中协商一致的结果，该计费标准包含了增设的电容设备、公摊、损耗等，被告无需退还电费差额。即使合同约定政府部门调整水电费，原被告再另行调整，也并不是直接适用相关规定的标准。事实上，南方电网在计收电费时，有“可再生能源电价附加”等多种附加费用，并非按照广东省发改委发布的电价单价计收电费。另外被告向物业公司支付的电费标准也高于两原告诉讼主张的计收标准，且物业公司亦额外向被告计收电费公摊、耗损、增容等费用。三、两原告主张无需支付2020年1月20日起租金没有合同或事实依据，系将自身经营风险及损失转嫁被告的行为。案涉商铺系转租经营，两原告主张免除全部租金显然对被告不公。虽然疫情对两原告的经营造成一定影响，但并非无法经营。事实上，据被告了解所知，自2020年1月底至今，两原告根本没有经营，其起诉状所谓的因为被告锁门导致无法经营，显然与事实不符。四、已产生的水电费均系由两原告实际使用，两原告应当支付。另外，合同履行期间，两原告多次迟延支付租金、水电费，按合同约定，应承担相应违约责任，据此，提出反诉请求：1.判令两原告向被告支付拖欠2018年9月20日起至2020年1月19日租金产生的违约金121191.94元（违约金以每月租金金额为本金，按每日千分之五的标准，从应付款之日计算至每月租金实际付清之日止）；2.判令两原告向被告支付2020年1月20日至2020年4月20日租金103661.13元及逾期付款违约金（违约金以每月租金金额为本金，按每日千分之五的标准，从每月20日计算至租金实际付清之日止，暂计至2020年6月1日，违约金为53385.48元）；3.判令两原告向被告支付2020年1月12日至2020年4月30日水费597.78元、电费9370.2元；4.判令两原告向被告支付单方解除合同违约金68348元；5.判令两原告承担本案全部诉讼费用。两原告对被告的反诉请求答辩：一、我方对被告反诉状附表一中的实际支付金额、时间即租金所属的日期没有异议，对应付日期不确认。我方认为合同约定每月20日支付租金是指从当月20日开始至下月10日前租金的20天，而不是指每个自然月20日前，所以我方不存在逾期支付租金的问题。如果按照被告的理解，两原告所支付的每期租金都是严重拖延了40天，这显然是不可能的。二、退一步讲，即使如被告所说推迟，但被告对两原告所支付的租金时间从来没有提出过异议，说明这个时间也是被告予以默许的。现在被告对租金支付提出反诉，明显是对两原告的打击报复行为，违反诚实诉讼原则。三、我方认为根据国家及广东省相关政策，2020年1月23日至4月21日期间属于疫情期间，属于不可抗力，两原告可享有免租、减租的权利。事实上被告在向两原告书面回函的时候，也同意对两原告减免租金，只是因为业主金百汇公司还没有最终确认租金优惠幅度。我方认为根据现实生活中的情况，被告应给予两原告2、3月份的免租、4月份租金减半的优惠。四、合同解除是双方协商一致的结果，不属于单方违约，不应当计算违约金。经审理查明：2018年6月16日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方愿意出租及乙方愿意承租广州市荔湾路97号15号楼自编A3铺，建筑面积248平方米。乙方承租甲方场地作为餐饮行业使用。二、甲方同意给予乙方自签订本合同之日(以下称“起租日”）起60天的免租装修期，自2018年6月20日起至2018年8月19曰止，租期自2018年6月20日起至2026年6月19日止。三、1.乙方从计租日起，按月缴纳租金，具体见下表：第一年第1-2月租金3720元/月，第3-12月租金32240元/月，第二年月租金34174元/月，第三年月租金36225元/月等;乙方应于每月20日前向甲方支付下一月的租金。5.乙方在本合同签署后5天内向甲方支付履约保证金64480元，首月的租金及管理费32240元,水电煤、管理费保证金20000元，甲方应向乙方提供收据；乙方不得将履约保证金用于抵作租金、管理费或其它应付费用。合同期满时，除本合同另有规定外，甲方应在乙方交还场地后10天内将履约保证金无息一次性全部退还给乙方。七、在本租赁合同期间或任何延期内，如发生地震、洪水或其他本租赁合同双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方在本租赁合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时终止履行，双方不必为此承担任何责任。八、如乙方逾期支付租金或水电等费用的，每逾期一日，按当月应交费用的0.5%向甲方支付违约金，逾期支付租金超过15天的，甲方有权要求采取停止向乙方供电等强制措施，因此造成的损失由乙方自负;逾期支付租金超过30天的，甲方有权提前解除合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还需向甲方支付相当于两个月租金的违约金。乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件将租赁商铺含装修等交回甲方。以上不足以补偿甲方损失的，甲方有权要求乙方继续赔偿损失。乙方需在合同解除后10天内前来清理物品，否则，作为乙方放弃所有权，任由甲方处置，因此造成的损失由乙方自负。八、3.甲方单方面提前终止合同的，甲方应退还乙方保证金，甲方还需向乙方支付相当于两个月租金的违约金。以上不足以补偿乙方损失的，乙方有权要求甲方继续赔偿损失。十二、2.甲方根据单价1.4元/度收取电费（不含公共部分分摊），4.86元/吨收取每月水费，甲方在收取电费时须向乙方提供收据。日后如政府部门调整水、电价，双方再另行调整。等等。协议签订后，被告依约将案涉商铺交付两原告使用，两原告依约向被告支付了履约保证金64480元及水电煤、管理费保证金20000元。两原告支付租金至2020年1月19日，支付水电费到2020年1月12日。2020年4月11日，被告向两原告发出《函告》，载显：请贵方收到本函告后速按照广州市、荔湾区政府的相关文件规定安排复工复业，并请在收函后3日内给予复工复业情况书面回复！2020年4月19日，两原告向被告发出《合同终止报告》，主要内容：因为疫情突发，导致广州市执行暂停餐饮业、旅游业等相关经营场所停业，应认定为不可抗力的情形，根据双方签订合同的“第七章”符合不可抗力条件，提出终止合同，并希望尽快出台租金减免政策。2020年4月21日，被告向两原告发出《合同终止报告回复函》，主要内容：认为双方签订的合同合法有效，疫情的确给双方造成一定困难，但双方约定的租赁标的物依然存在，广州市及荔湾区政府于2020年3月16日发布了允许餐饮行业复工复业的通知，因此，双方的租赁合同不具备“不可抗力”解除的条件，复函如下：1、同意合同提前至2020年4月20日终止；2、截止2020年4月19日，两原告共欠我司2020年1月20日至2020年4月19日租金102522元、2020年1月13日至2020年4月15日水电费9351.98元未付；3、两原告要求单方面解除合同，属于根本性的违约行为，我方有权没收两原告所交的租赁保证金外，还应当向我方支付第2条租金、水电费；3、请两原告收函后5日内缴清欠款，逾期未结清的我司将继续按日计租，并按所欠款项总额处以千分之五/天的滞纳金。等等。2020年4月21日，被告对案涉商铺上锁。另两原告为证明其主张，提交以下证据：1、粤发改价格（2018）390号、粤发改价格（2019）138号、粤发改价格（2019）191号、粤发改价格（2020）74号、粤发改价格（2020）258号文件，证明政府部门对电价进行了调整。上述文件均包含附件《广州、珠海、佛山、中山、东莞五市电价价目表》，该表备注处载有：上述电价不含各项政府性基金及附加，各类用户除按上述电价标准支付电费外，还应按照财政部门的相关规定缴纳政府性基金及附加；2、水电费缴费通知书；3、海钓馆缴交电费明细及海钓馆多缴电费退费明细。拟证明被告违反政府定价，多收了两原告合计96561.13元的电费。被告质证对证据1、2真实性没有异议，对证据3不予确认，认为双方合同约定了电费，被告并没有多收，无需退还。被告为证明其抗辩意见及反诉主张，提交了：1、广州市发布推动餐饮业有序复工复业指引；2、广州展泽物业管理有限公司关于《商务公函》的复函、广东金百汇实业有限公司关于《商务公函》的复函，拟证明被告积极沟通业主、物业公司减免费用，但未果；3、A3铺用电需求、工程签证单及报价单；4、微信聊天记录；5、申请书，证明两原告经营的餐馆于2017年7月10日书面申请分期还清拖欠的水电费，水电费计费标准维持租赁合同约定的标准；6、粤发改价格[2018]213号文件，证明在签订合同时，广东省发改委公布的广州一般工商电价标准低于1.4元/度；7、南方电网公布的2019年7月1日起执行的《广州市电价价目表》，证明南方电网在计收电费时，有其他附加费用，并非按照广东省发改委发布的电价单价计收电费。该表载显：一般工商业电价包含目录电价＋可再生能源电价附加＋城市建设附加费＋重大水利工程建设基金＋水库移民后期扶持基金等；8、被告向广州展泽物业管理有限公司支付的水电缴费通知书，证明案涉商铺所在园区的物业公司并非按照省发改委制定的电费标准或南方电网公布的电价价目表计收电费，且向被告计收了分摊水电费、电量增容费；9、两原告支付租金的凭证，证明两原告多次逾期支付租金。两原告质证认为：对证据1真实性无异议，认为两原告的店铺无条件正常复工复产；对证据2真实性确认；对证据3中A3铺用电需求真实性确认，但不认可关联性，认为该材料是两原告对商铺装修期间提交给被告的备案材料，不能作为电价不能降低的依据，工程签证单及报价单与本案无关；对证据4、5，真实性予以确认，反而证明双方对电价进行了协商；证据6、7、8确认三性，但不认可证明内容，认为被告无权在政府定价外加收费用；对证据9三性予以认可，但认为合同约定的每月20日前交纳租金并不是指自然月的20日，两原告并未逾期交纳租金。另，被告提交2020年1月12日至4月30日的水电缴费通知书，证明该期间实际用电量为6680度，应缴金额9352元、广告灯箱实际用电量为13度，应缴金额为18.2元；水费实际用量123吨，应缴金额为597.78元。两原告对该证据真实性不予确认，认为未经其确认，且其在2020年4月21日开始并未使用案涉商铺，不同意支付2020年4月21日之后的水电费。被告表示如果法院认为需要调整的话，可根据《合同终止报告回复函》载明的水电费计算4月15日-30日期间的电费。庭审中，双方确认水电费的缴纳是由被告抄表后并制作缴费通知单发给两原告，两原告确认后按通知单缴费。两原告表示如果本案中判决其需要支付相应费用的话，可以在其缴纳的履约保证金及水电煤、管理费保证金中抵扣。被告则认为因两原告单方解除合同属违约，履约保证金予以没收，无需退还。水电煤、管理费保证金在扣除欠交的水电费后，可以退还。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：两原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。从双方陈述可见，双方对合同解除均无异议，只是对合同解除原因及法律后果发生争议，故本院确认《商铺租赁合同》于2020年4月20日解除。对于解除合同违约金及履约保证金问题。本案的合同解除不属于因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对两原告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，两原告可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应提出解除合同。被告同意解除合同并在2020年4月21日对案涉商铺上锁，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为免除两原告的违约责任。因被告在租赁合同可继续履行的情况下提出解除合同并拒付租金，故可认定两原告为违约方。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，故依据公平原则酌定两原告支付一个月租金34174元作为解除合同违约金。对于履约保证金，庭审中，原告表示履约保证金抵扣相应费用，而被告认为应予以没收，为减少诉累，同理，依据公平原则酌定被告没收两原告已付保证金的50%。对于电费应否退还问题，本院认为，被告无需退还合同履行期间收取的电费，理由如下：首先，根据两原告提交的广东省发改委公布的关于电价标准的多份文件及被告提交的《广州市电价价目表》可知，一般工商业电价不仅包含广东省发改委发布的相应电价标准，还包含可再生能源电价附加、重大水利工程建设基金、水库移民后期扶持基金等过多种附加费用，同时，被告在向其物业公司缴纳的电费中也含有其他附加费用，故如两原告只按广东省发改委公布电价标准缴纳电费对被告不公；其次，《商铺租赁合同》“第十二章其他条款”约定被告根据单价1.4元/度收取电费，而合同签订时，案涉商铺所适用的广州市电价标准明显低于1.4元/度，两原告作为合同相对人对此应知悉并了解，在此情况下，两原告仍然签订了合同，视为其对该收费标准予以认可，现两原告称其签订合同时不知道约定的价格过高理由不成立，不予采纳；第三，在合同履行过程中，政府部门虽多次调整电价收费标准，但合同亦约定“日后如政府部门调整水、电价，双方再另行调整。”根据该条款约定，政府部门所发布的电价收费标准并非就是案涉商铺所适用的电价收费标准，即使需要调整亦应由双方对调整幅度及新标准进行协商确定，现两原告并未提交证据证明双方因政府部门调整电价而对电价进行了重新协商并达成一致意见，因此，两原告应按合同约定的电费标准向被告支付相应电费，两原告现要求被告按照政府部门的电价标准计算电价并退还已收的部分电费及利息，依据不足，不予支持。对两原告未付的2020年1月20日至2020年4月20日的租金问题，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，被告在一级响应期前1月20日至1月22日的租金应酌定按租金34174元/月标准的支付租金（即3417元）为宜。被告在一级响应期间因对经营影响较大1月23日至2月23日的租金应酌定按租金34174元/月标准的30%支付租金（即10936元）为宜。二级响应（2月24日至4月20日）期间，被告已具备逐步恢复使用案涉商铺的条件，本院酌定该段期间应按租金34174元/月的70%支付租金（45451元）为宜。对于被告反诉主张的多出部分租金，本院不予支持。为减少诉累，被告应退回的32240元履约保证金应在上述租金中予以扣减。对于被告主张的逾期交租违约金问题，如前述原因，两原告拖欠租金主要是受疫情防控影响，不可全归责于两原告，故对于被告要求两原告支付逾期交租违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于两原告未付的水电费问题，两原告虽对被告提交的2020年1月12日至4月30日的水电缴费通知书不予认可，但未提交证据反驳，应承担举证不能的不利后果，本院对该缴费通知书予以确认。被告认为应按9351.98元计算2020年1月12日至4月15日期间的水电费，但未提交相应单据予以佐证，不予确认。两原告应按上述缴费通知书向被告支付2020年1月12日至2020年4月20日的水电费合计9061.8元。两原告已付的水电费、管理费保证金20000元，被告庭审中同意扣减两原告应付水电费，本院予以确认，对于扣减后多出部分可在两原告应付租金中抵扣。如前所述，被告自2020年4月21日将案涉商铺上锁，两原告未再使用案涉商铺，虽被告称原告物品仍在被告处会产生电费，但这应属被告自行上锁而导致的损失扩大，故被告要求两原告支付2020年4月21日之后的水电费理据不充分，不予支持。对两原告诉请要求减免疫情期间水电费多出部分，不予支持。对于被告反诉主张两原告拖欠2018年9月20日至2020年1月19日租金违约金问题，合同约定每月20日前支付租金应指每个自然月20日前支付，两原告辩称为延期20天支付理由不成立，本院不予采纳。虽然两原告对于上述期间的租金未在每月20日前支付，但在合同履行过程中，被告并未对两原告逾期支付租金的行为提出过异议或主张要求被告支付逾期付款违约金，合同未因两原告逾期支付租金导致解除，被告现要求两原告支付上述期间违约金，理由不能成立，本院予以驳回。关于两原告诉请的判令被告于今年疫情期间擅自对两原告的商铺大门加锁的行为违约，不属于明确的诉讼请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告陈成章、余志颉向被告广州市畅禧影业有限公司支付2020年1月20日至2020年4月20日期间的租金16625.8元（已扣减被告应退回的水电费、管理费保证金20000元、履约保证金32240元）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告陈成章、余志颉向被告广州市畅禧影业有限公司支付违约金34174元；三、驳回两原告陈成章、余志颉其它诉讼请求；四、驳回被告广州市畅禧影业有限公司其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1107元，由两原告陈成章、余志颉负担。反诉受理费3324元，两原告陈成章、余志颉负担963元，被告广州市畅禧影业有限公司负担2361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年八月二十日书记员  龙滋霖黄辉燕