贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7435号 原告：彭碧，女，1976年8月19日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：张东，男，1971年12月25日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：吴胜杰（特别授权），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志伟（一般授权），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民，贵州创驰律师事务所律师。 原告彭碧、张东与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告彭碧、张东的委托诉讼代理人吴胜杰、张志伟，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭碧、张东向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付碧阳国际第×××号商品房转移登记的有关文书；2、被告支付原告逾期交付房屋的违约金22607.56元（违约金计算以388446元为基数，从2014年12月31日起按日万分之零点五计算至2018年3月7日）；3.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金暂计11614.54元（违约金以388446元为基数，按日万分之一的标准，从2019年3月8日起计算至被告实际交付商品房转移登记的有关文书之日止；4.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求，第三项诉讼请求违约金计算以388446元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2018年3月8日计算止2019年8月19日，2019年8月20日至2020年1月19日按照全国银行间拆借中心公布的贷款利率的1.3倍计算。事实及理由：原、被告双方于2013年12月5日签订商品房买卖合同（合同编号2013-3204），原告购买被告修建于毕节市七星关区，房号×××号，建筑面积138.83平方米，房屋总价款为388446元。被告在合同中约定于2014年12月31日前交房，实际于2018年3月8日才将房屋交付给原告使用，构成交房违约；并且合同中约定交房后90日内为原告办理所购住房的初始转移登记并将相关文书交付给原告。被告逾期交房和办证构成违约，应该承担违约责任，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告碧阳置业公司答辩称：1、涉案房屋已于2020年1月21日取得不动产权证，且已交付被答辩人；2、关于被答辩人主张逾期办证违约金问题，答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。被答辩人实际提交办证资料完毕的时间为2019年9月27日，而被答辩人已于2020年1月21日取得涉案房屋的不动产权属证书，答辩人没有违约，不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人为被答辩人取得办证条件之日止即2020年1月13日。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。再次，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减,其中在遵义市两级法院均把办证违约金下调至日万分之零点二。据上结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。3、涉案房屋交房违约已有部分过诉讼时效，请法庭予以扣除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月5日，以原告彭碧、张东为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积138.83平方米，套内建筑面积110.9平方米。房屋总价款388446元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款388446元。2018年3月8日，被告将涉案房屋交付原告使用。2020年1月13日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋首次登记。2020年1月19日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。原告认为，被告逾期办理商品房转移登记及逾期交房存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。 对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年3月8日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2019年3月3日前）为原告办理商品房转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年5月14日提起诉讼主张被告支付2019年3月8日起逾期办证违约金没有超过诉讼时效，本院予以支持。故本院对被告的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。原告诉请的违约金应从2019年3月8日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告为原告办理涉案房屋不动产权属证书的2020年1月19日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款388446元为基数，按每日万分之一的标准，从2019年3月8日计算至2020年1月19日，违约金为12313.74元（388446元×0.01%/日×317日）。 关于逾期交房违约金的问题，按合同约定，被告应在2014年12月31日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。本案被告实际向原告交房时间为2018年3月8日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年5月14日提起诉讼主张被告支付2017年5月14日之前起逾期交房违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。2017年5月14日起逾期交房违约金没有超过诉讼时效，本院予以支持。故本院对被告的诉讼时效部分抗辩主张，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月14日起计算。本院逾期交房违约金计算：按日万分之零点五的标准，以原告已付购房款388446元为基数，从2017年5月14日起计算至2018年3月8日止，违约金为5787.85元（388446元×0.005%/日×298日）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭碧、张东逾期办理房屋权属证书违约金12313.74元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭碧、张东逾期交房违约金5787.85元； 三、驳回原告彭碧、张东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费328元，由原告彭碧、张东负担201元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担127元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年八月七日 书记员  李治樱