济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初3471号 原告：李多凌，女，1984年12月12日出生，汉族，住山东省济南市 委托诉讼代理人：崔烽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：山东中住地产经纪有限公司，住所地山东省济南市 法定代表人：李立华，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张**莲，女，1976年10月27日出生，汉族，该公司员工。 委托诉讼代理人：董庆武，男，1989年5月10日出生，汉族，该公司员工。 原告李多凌与被告山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李多凌的委托诉讼代理人崔烽，被告中住公司的委托诉讼代理人张**莲、董庆武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告在100万元范围内就案外人戚龙永刑事退赔不足部分对原告李多凌承担补充赔偿责任；2.被告退还原告李多凌居间报酬70500元；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年12月24日，原告通过被告中住公司的居间介绍，与案外人戚龙永达成位于济南历下区恒大帝景小区3号楼2单元502室房屋（以下简称涉案房屋）的买卖合同。次日，原告在被告居间介绍下再次与戚龙永达成补充协议。合同签订后，原告陆续向戚龙永支付350万元购房款。2017年4月，原告发现戚龙永早已于2016年4月25日被开发商济南恒大翡翠华庭置业有限公司起诉到法院要求收回涉案房屋，且戚龙永于2016年12月4日就将涉案房屋一房二卖。发现受骗后，原告遂于2017年5月向公安机关报案。2019年8月13日，戚龙永因犯合同诈骗罪被济南市历下区人民法院判处有期徒刑十一年，并处罚人民币十万元并责令退赔李多凌经济损失280万元。判决后，戚龙永提出上诉，二审维持原判。原告认为，被告中住公司作为专业房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的审慎的审查、核实义务，尽职尽力维护好委托人的利益。但被告未认真核查系争议房屋产权的明晰状态，也未就系争房屋是否存在首付贷、是否断供、是否一房二卖等事宜进行调查核实，致使戚龙永得以实施诈骗，继而造成原告巨额损失，被告对此存在重大过错。原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告中住公司辩称：一、我公司在居间服务过程中已经尽到核实审查义务。我公司于2016年12月24日促成原告李多凌与案外人戚龙永签订《房屋买卖合同》。在签订合同时，我公司已经核实戚龙永提供的商品房买卖合同。该合同第六条第3项约定，戚龙永作为商品房的买受方应于2014年7月16日前支付首期房款1179725元，余款275万元办理按揭贷款。从该合同并不能看出首付是否办理了贷款及分期，而我公司作为中介机构，无权也无能力查询戚龙永个人的贷款信息，只能依据其提供的商品房买卖合同及其陈述来判断。至于其是否按时偿还房贷，我公司也无法单方进行查询。在戚龙永存在诈骗故意、隐瞒房屋存在权属争议的情况下，我公司作为房屋中介无法获知该房屋是否已经涉诉。涉案房屋开发商济南恒大翡翠华庭置业有限公司起诉戚龙永解除商品房买卖合同的一审裁判文书是2017年11月1日作出的，而我公司促成原告李多凌同戚龙永签订《房屋买卖合同》时间在前，我公司无法提前获知该房屋已经涉诉的信息。 在《房屋买卖合同》签订前及签订过程中，我公司与原告李多凌同是戚龙永诈骗行为的受害人，原告李多凌的损失也是戚龙永的诈骗行为造成的，所有损失应由戚龙永承担。济南市历下区人民法院于2019年8月13日作出的（2019）鲁0102刑初110号刑事判决书已经判令戚龙永退赔本案原告李多凌李多凌经济损失280万元，从该判决书中也可以得知，戚龙永于刑事案件案发前已经向本案原告李多凌退还70万元。原告李多凌向戚龙永支付的购房款350万元均已经由生效的法律文书予以保护。 另外，在履行《房屋买卖合同》过程中，因合同约定支付首付房款350万元整后（含定金）需办理交房手续，但是直至2017年3月初，戚龙永仍未在开发商处取得该房屋钥匙，我公司曾建议原告李多凌暂时不要再继续支付购房款，但是原告李多凌担心不按时付款会导致自己承担违约责任而未接受我公司建议。综上所述，原告李多凌再次提起民事诉讼要求我公司承担赔偿责任无事实和法律依据。 二、根据合同法第四百二十四条之规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。我公司已经向原告李多凌提供订立合同机会并促成其签订合法有效的房屋买卖合同，因此我公司已经提供完毕居间服务。所签订的居间服务合同也未违反法律法规的效力强制性规定，该合同合法有效，我公司据此收取的居间佣金本无需退还。但是基于我公司同原告李多凌均为《房屋买卖合同》中的被欺诈方，且原告李多凌所指出的居间佣金并未按照合同约定要求戚龙永赔付，我公司出于人道主义考虑，自愿将收取的居间佣金70500元退还给原告李多凌，以降低原告李多凌的损失。 三、我公司在提供居间服务过程中并无任何过错，因此本案的诉讼费不应由我公司承担。综上所述，原告李多凌要求我公司承担补充赔偿责任及承担诉讼费用的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。 原告为支持其主张向本院提交证据如下： 证据1.《房屋买卖合同》及补充协议。证明涉案买卖合同成立，证明被告作为居间方有保证双方交易安全的义务。 证据2.戚龙永与济南恒大翡翠华庭置业有限公司签订的《济南市商品房买卖合同》。证明戚龙永购房。 证据3.济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初2561号民事判决书、济南市中级人民法院（2018）鲁01民终1532号民事判决书。证明生效判决认定戚龙永仅支付392975元首付款，并且早已断供。 证据4.济南市历下区人民法院（2019）鲁0102刑初110号刑事判决书、济南市中级人民法院（2019）鲁01刑终398号刑事裁定书。证明涉案房产首付即存在大量贷款，房屋按揭贷款早已断供。 证据5.临沂市兰山区人民法院（2016）鲁1302民初9637号民事判决书。证明戚龙永在出售涉案房产前已经存在大量外债。 证据6.李多凌向戚龙永中国工商银行转款凭证。证明向戚龙永转款350万元，戚龙永退还李多凌70万元。 证据7.戚龙永向原告出具的收条4份。证明戚龙永收到了原告支付的350万元。 证据8.被告出具的佣金确认单。证明原告向被告支付了70500元的居间费用。 证据9.执行裁定书1份，证明戚龙永经法院强制执行，未执行到任何财产，已执行终结。 被告中住公司的质证意见如下：对证据1真实性无异议。对证据2真实性、证明目的均无异议。对证据3、4真实性无异议。对证据5真实性无异议，但对关联性有异议。对证据6真实性、证明目的无异议。对证据7、8、9无异议。 被告中住公司未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年，案外人戚龙永与济南恒大翡翠华庭置业有限公司（以下简称恒大公司）订立《济南市商品房买卖合同》，约定：戚龙永购买恒大帝景3号楼2单元502室商品房一套。付款方式为银行、公积金按揭付款。2014年7月16日前支付首期房款1179725元，余款275万元，须在2014年7月16日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。恒大公司应当在2016年7月31日前，该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》时将合同约定的商品房交付戚龙永。 2016年12月24日，戚龙永作为出卖人与买受人李多凌、居间人中住公司签订《房屋买卖合同》。合同约定：戚龙永自愿出售座落于济南市历下区恒大帝景小区3号楼2单元502室房产给李多凌。房屋抵押、租赁情况为有抵押，空置中。成交价格为470万元，李多凌在买卖合同签订时向戚龙永支付定金10万元。戚龙永自本合同签订时将《房屋所有权证》交由中住公司，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。若发生与戚龙永有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于抵押、查封等权利限制情况），由戚龙永负责解决，并向乙方承担损失。签定合同日起，戚龙永与李多凌必须随时无条件向中住公司提供贷款及过户所需全部资料，并保证资料真实有效，中住公司根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续。此合同签订即时生效。2016年12月25日，上述三方当事人就上述买卖合同签订补充协议。协议载明：2016年12月25日再追加购房定金70万元。今购买恒大帝景3号楼2单元502室，产权人戚龙永，现因没有下房产证，等下证当日直接过户给李多凌，李多凌在此房产过户当日一次性付清剩余房款70万。戚龙永与李多凌约定本合同交易价格为470万元。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分。 2016年12月至2017年3月，李多凌向戚龙永以银行转账方式支付定金及购房款共计350万元。戚龙永向李多凌出具上述款项数额的收条。李多凌向中住公司支付佣金70500元，并由中住公司向李多凌出具佣金确认单。 后戚龙永因隐瞒房屋贷款已逾期且存在权属争议情况下出售涉案房屋构成合同诈骗罪。济南市历下区人民法院（2019）鲁0102刑初110号刑事判决书载明：……戚龙永在隐瞒涉案房产贷款已逾期且存在权属争议的情况下，以总价款470万元将该房产出售给李多凌……，案发前，戚龙永归还李多凌70万元。并判决戚龙永犯合同诈骗罪，判处有期徒刑11年并退赔李多凌经济损失280万元。戚龙永不服一审判决，提起上诉。济南市中级人民法院作出维持原判的裁定。 本院认为，根据原告与中住公司及案外人戚龙永签订的《房屋买卖合同》表明原告与中住公司之间成立居间合同关系。由于戚龙永本人的犯罪故意，在隐瞒贷款还款情况下以骗取原告购房款为目的签订房产买卖合同，并造成原告的重大经济损失。因此，戚龙永与原告之间的房产买卖合同无效。但被告与原告之间的居间合同有效。 根据法律规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。在房地产居间过程中,如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉,这也是居间人有效促成交易的保证。此外,法律亦对当事人应当履行的通知、协助、保密等附随义务予以明确规定。因此,居间人除具有如实报告义务外,还应当根据合同的性质、目的、交易习惯、公序良俗等,负有勤勉尽责、忠实、专业等义务,这自然包括了对委托人提供的各种资料作必要的专业审查,以确保其提供信息的真实性的应有之义。本案中，涉案《房屋买卖合同》中约定戚龙永应向被告提交贷款及过户所需全部资料，被告对此负有催促提交、认真审核之义务。对涉案房屋的贷款情况，除戚龙永口述外，被告未再进行查证、核实。另，在庭审过程中，被告自认在提供经纪服务时应编制房屋状况说明书，该说明书中就包括房屋贷款情况说明。而在合同实际履行期间，被告并未编制房屋状况说明书。 因被告中住公司未能全面、恰当地履行居间服务义务,故应对原告的损失承担相应的赔偿责任。但原告作为买受人，其签订买卖合同时，应当尽到合理的审慎义务。原告未对涉案房屋的相关产权情况予以查询、核实；在购房款支付的方式上，本可以采用房产登记机构托管、中介机构托收、直接向戚龙永的贷款银行还款等方式规避风险，但原告采取了交易风险最高的直接支付方式，系其自身疏忽，亦存在相应过错，故应自行承担部分损失。 对于原告主张退还佣金70500元的请求，因房屋买卖合同无效，因此被告的居间行为未完成，不应收取佣金。且被告当庭亦表示愿意退还。故对原告的该主张，本院予以支持。 对于原告要求被告中住公司就戚龙永刑事退赔不足部分在100万元内承担补充赔偿责任的诉讼请求。因被告与戚龙永之间并无共同故意，也无共同行为导致原告的损失。故被告不应承担补充赔偿责任。但原告的损失显然与被告的未尽职行为直接相关。在考虑双方对此事情的注意义务及过失大小的情况下，本院酌情确定被告的赔偿金额为20万元。对于原告超过此数额部分的请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 被告山东中住地产经纪有限公司赔偿原告李多凌损失20万元，于判决生效之日起十日内履行； 被告山东中住地产经纪有限公司退还原告李多凌居间报酬70500元，于判决生效之日起十日内履行； 驳回原告李多凌的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14434元，由原告李多凌负担11734元，被告山东中住地产经纪有限公司负担2700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 虎 二〇二〇年八月二十一日 书记员 朱秀雪