苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4943号原告：尹和文，男，1972年10月2日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：吉艮芹，江苏锦同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭慧慧，江苏锦同律师事务所实习律师。被告：陆建芳，男，1972年12月16日生，汉族，住苏州市虎丘区。原告尹和文与被告陆建芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告尹和文及其委托诉讼代理人吉艮芹到庭参加诉讼，被告陆建芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹和文向本院提出的诉讼请求：1、判令被告退还原告履约保证金人民币12000元及利息（以12000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月15日起支付至租金全部付清之日止，暂计算至2020年5月31日为277.86元）。2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月25日，原、被告签订《租赁协议》，由原告承租位于苏州市（浙建枫华广场）2-122商铺用于经营奶茶店。协议约定：租赁期至2019年11月14日，合同签订之日，原告向被告交付人民币12000元作为履约保证金。2018年8月初，原告与被告协商转让店铺并取得被告同意，故其于2018年8月21日与案外人李玮姝签订了《店面转让协议》，将涉案店面转让给李玮姝经营，8月24日，被告与李玮姝签订《租赁协议》，在剩余租期内将涉案房屋出租给李玮姝使用。同时，李玮姝向原告支付押金12000元，受让了原告在被告处退还押金的权利。后因被告拖欠租金，其未能取得涉案房屋所有权人苏州浙建地产发展有限公司转租的同意。因此，李玮姝于2018年9月25日起诉至贵院，要求尹和文退还转让费、押金等费用，其依判决履行了全部退还义务，其重新取得了原先受让给李玮姝在被告处退还保证金的权利。截止今日，原告已多次要求被告退还保证金12000元，但被告一直拒绝退还。其认为，因被告原因导致双方签订的《租赁协议》无法继续履行，被告已构成违约，应向其退还上述保证金12000元。被告陆建芳未作答辩。本院经审理认定如下事实：涉讼房屋登记所有权人为苏州浙建地产发展有限公司（以下简称浙建地产公司）。2016年11月16日，浙建地产公司与陆建芳就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，该合同第十条约定，陆建芳不得以任何形式直接或间接地将房屋全部或部分转租、分租，或将己方已承租房屋与他人承租房屋进行交换，否则，应承担相应的违约责任。2017年11月25日，陆建芳（租方、甲方）与尹和文（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定由原告承租涉案房屋。租赁期限自2016年11月15日至2019年11月14日。该商铺第一年租金为65000元，每年递增7%。合同签订之日，原告须向被告支付12000元作为履约保证金。后，原告向被告交付了12000元履约保证金，并将租金交至2018年11月15日。2018年8月21日，尹和文（转让方，甲方）与李玮姝（受让方，乙方）签订《店面转让协议》一份，协议约定：一、甲方将位于苏州市-122门面转让给乙方，建筑面积38平方米，甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期届满后，由乙方与业主按原合同条款相关约定，重新签订租赁合同。二、业主与甲方就该门面已签订了房屋租赁合同，租期至2019年11月14日，月租金6000元。门面转让乙方后，乙方同意代替甲方向业主履行原有门面租赁合同中所规定的条款，合同到期时间为2019年11月14日，到期后此房租押金共计12000元，归乙方所有（注：乙方须在正式合同签订之前将12000元押金转给甲方方可直接接手甲方原交的12000元押金）。三、转让后门面现有的装饰装修、制作奶茶所用到的机器设备（如空调、冰箱、制冰机、收银机、封口机等）并包括剩余房租，截至2018年11月15日止，全部归乙方所有，转让费共计11万元，租赁期满后房屋装修等不动产归业主所有，营业设备等动产归乙方。四、乙方于2018年8月21日向甲方支付转让费7万元，剩余转让费需在签订本协议后七个工作日内缴纳。乙方缴纳完所有费用后，甲方应协助乙方与房东签订正式合同，获得此房屋使用权，此前甲方应与房东解除一切合同关系。另，甲方承诺乙方在正式签订合同后两个月缴纳下半年的房租。五、正式合同未签订成功前，此房房租及水电杂费均由甲方承担。正式合同签订后甲方向乙方交付钥匙，并结清水电杂费。协议对其他事项进行了约定。后李玮姝按约支付尹和文转让费11万元、押金对价款12000元、物业费400元。2018年8月24日，李玮姝与陆建芳就涉讼店铺签订《租赁协议》，对租金标准进行了约定，并约定李玮姝需向陆建芳缴纳履约保证金12000元。2018年9月5日，浙建地产公司向李玮姝出具《告知书》，该告知书载明：“苏州枫华广场2-122、123租户：贵方于2016年11月16日与我司签订《房屋租赁合同》目前在法律诉讼阶段，将于9月14日法院开庭，鉴于目前你正在转租，现根据合同精神我司正式告知贵方：2-122、123商铺不得转租，我司将申请法院正式解除合同，通过司法清场收回房屋，贵方的转租行为带来的法律风险责任自负。特此告知。”落款加盖浙建地产公司公章。2018年10月9日，李玮姝将尹和文起诉至本院，称尹和文只是协助其与次承租人陆建芳签订了《租赁协议》，但并未告知其房屋所有权人为浙建地产公司及房屋不得转租的事实，后浙建地产公司要求其搬离，因此其无法使用涉讼店面，合同目的无法实现，双方签订的协议应予解除，被告理应返还其已缴纳的款项及赔偿其相应损失。本院于2019年3月26日作出（2018）苏0506民初8783号民事判决书，判决李玮姝与尹和文签订的《店面转让协议》于2019年3月1日解除；尹和文退还李玮姝转让费110000元、押金12000元、物业费400元，合计122400元及相应利息；尹和文支付李玮姝损失4204元。后，尹和文对该判决不服，上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院维持了本院的判决。以上事实，有原告提供的《店面转让协议》、《租赁协议》、（2019）苏05民终4904号民事判决书、（2018）苏0506民初8783号民事判决书及本案庭审笔录、质证笔录等予以证实。本院认为，因房屋实际所有权人浙建地产公司不同意被告转租并要求清场，导致李玮姝未能取得房屋所有权，本院后已判决原告退还李玮姝包括履约保证金12000元在内的相关费用及损失，故原告还有履约保证金12000元在被告处。原告向李玮姝转让涉案店面后，与被告的租赁合同关系已实际解除。因原告系经被告同意转让涉案店面，原告之前亦按《租赁协议》约定向被告支付租金至2018年11月15日，故原告并未违约。故被告理应向原告退还履约保证金12000元及该款自判决生效之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款利息损失。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告陆建芳于本判决生效之日起十日内向原告尹和文退还履约保证金人民币12000元及该款自本判决生效之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款利息损失。上述履行款如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取53元，由被告陆建芳负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴宁剑二〇二〇年八月二十二日法官助理 姚 伊书 记 员 李 萍