成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初4460号 原告:曾开林，男，1963年4月25日出生，汉族，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：简莉，四川秉济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾露，女，1986年10月20日出生，住成都市郫都区，系原告女儿。 被告：郫县仁德诊所，住址：郫县团结镇花篱村****. 经营者：周前进，男，汉族，1951年9月1日出生，汉族，，住四川省郫县 委托诉讼代理人：王利平，四川子归律师事务所律师。 被告：吴金琰，男，汉族，1965年3月13日出生，，住四川省遂宁市安居区 委托代理人：袁洪春，四川原石律师事务所律师。 原告曾开林与被告郫县仁德诊所、吴金琰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告曾开林委托代理人简莉、曾露、被告郫县仁德诊所经营者周前进及其委托代理人王利平、被告吴金琰委托代理人袁洪春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曾开林诉请：1、判决合同有效，被告支付原告所欠租金120000元；2、被告支付违约金36000元；3、被告退还房屋前恢复房屋结构；4、所有诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月1日，原、被告就租赁原告位于郫县房屋签订《房屋租赁合同》，约定年租金17万元，租期2014年9月1日至2020年8月30日共6年，租金为年付（每年8月30日前支付下一年租金）。合同签订后，原告提供租赁物，被告将租用房屋进行结构改造用于医疗诊所经营，被告前期按时支付租金，虽在支付时间上常有拖欠，原告顾及被告能够长期租用房屋，未予追究责任，后因被告经营发生变化，减少二楼租用套房，双方约定租金减至14万元。2019年9月，被告应支付2019年9月1日至2020年8月30日租金，经原告催收，被告补交上年度欠付租金后仅支付原告2万元，至今尚欠原告120000元，2020年2月起，原告多次催要租金，被告拒付租金，店铺至今也未予营业，且无法联系被告，按照约定，被告应补足租金比用支付滞纳金。被告改变房屋结构怠于恢复，应恢复房屋原状。 被告郫县仁德诊所辩称，不是案涉租赁关系的一方当事人，不应承担房屋租赁协议的义务，不是本案适格被告，请求驳回原告对被告的起诉。 被告吴金琰辩称，原、被告之间没有合法的房屋租赁关系，原告从未向被告出示房屋合法的土地使用证及房产证；原、被告之间没有签订书面的房屋租赁关系，双方存在事实上的房屋租赁关系，被告并未欠付原告租金，更不应支付违约金，案涉租赁合同被告签字后，原告一直未予签字，被告事实上使用房屋，形成事实房屋租赁关系，2019年9月，被告最后一次支付原告下次使用房屋20000元，2019年底，因被告原因，被告诊所已经停业，11月，没有继续交纳租金，并告知原告母亲不做啦，房屋内东西如果能够处理请帮忙处理，有新的租户原告可以租给他人，被告未欠付原告租金，不应支付违约金；原、被告事实上在2019年11月前已经终止双方的房屋租赁关系，原告要求被告继续支付租金没有法律依据，应予以驳回；被告经过原告同意使用房屋，不存在恢复房屋结构原状的问题，请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，原告所有位于成都市郫都区房（村镇房屋所有权证：团02字第007号）拟出租，2014年9月1日与被告吴金琰达成租赁协议，双方拟定书面合同，被告拟租用房屋两间商铺楼上二至三楼住房及后面套三二楼住房，面积418平方米，租赁期限自2014年9月1日至2020年8月30日，租金每年为170000元，每年8月30日前一次性支付下一年租金；合同期满或解除后，被告需将租赁物内全部无损坏设施、设备在适宜使用清洁、良好状况下交还原告；租赁期满或合同解除，被告不搬迁，原告有权从房屋中将被告物品搬出，不承担保管义务，原告有权要求被告承担因此产生费用，并有权诉之法律，合同同时对其他事项作出约定,被告吴金琰签字，附注个人身份信息、、住址及电话号码并加盖被告郫县仁德诊所印章原告未在合同上签字。双方约定租金按照年租金170000元支付，2015年初，因被告吴金琰不再租用后面套房，双方约定租金减少至年租金140000元，被告吴金琰自2014年9月1日实际租赁案涉房屋，并按照约定年租金170000元及140000元标准支付原告租金至2019年8月31日，被告同时支付原告2019年9月1日后租金20000元，原告认为被告欠付2019年9月1日至2020年8月30日期间租金120000元，应承担支付责任及违约责任，遂诉讼至本院。 同时查明，被告吴金琰与被告郫县仁德诊所经营者周前进2013年9月1日签订《目标管理合同责任书》，约定周前进提供给吴金琰两个项目医疗许可证及工商营业执照，，经营地址由吴金琰自行选址解决经营场所内设施设备水电气等费用吴金琰自行承担，吴金琰每年支付周前进管理费用110000元。《目标管理合同责任书》中的工商营业执照即为“郫县仁德诊所”，周前进并未实际参与案涉房屋租赁后的诊所经营。 以上事实有原、被告的身份信息、房屋租赁合同、通话记录短息记录、微信记录、银行流水、目标管理合同责任书、村镇房屋所有权证及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋租赁合同虽仅有被告签字，原告并未签字，但被告吴金琰事实上2014年租赁案涉房屋并使用房屋，并已交纳2019年至2020年租期内部分租金，原告亦按照合同约定为被告提供租赁物房屋，双方均已经履行了案涉租赁合同的主要义务，且均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用书面合同订立的合同，在签字盖章前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，案涉租赁合同成立且具有法律效力。案涉房屋系原告自建房，具有相应产权证，属于经相应主管部门批准建设房屋，为合法建筑物，原、被告双方签订的租赁合同真实有效，对双方均具有法律效力，双方均应按照合同约定全面如实履行合同。被告辩解合同未成立生效，本院不予采信。案涉房屋租赁合同系被告吴金琰租赁房屋并实际使用，被告郫县仁德诊所仅以其名义在合同上签字，根据查明事实为被告吴金琰与郫县仁德诊所签订目标管理合同借用郫县仁德诊所的工商营业资质而已，郫县仁德诊在案涉合同履行中并非实际履行者，实际履行人为吴金琰，郫县仁德诊所法定经营者周前进并未签字确认，且并无明确的担保等意思表示，根据合同相对性及权利义务对等原则，案涉合同相对方为原告与被告吴金琰，被告郫县仁德诊所不应承担合同责任。根据审理查明事实，原、被告在2015年以后已经协商一致因租赁物有所减少将租金变更为140000元一年，被告吴金琰已交纳2019年8月30日前租金及2019年9月1日至2020年8月30日期间部分租金20000元，根据租金标准计算，则吴金琰已交纳2020年9月1日至2019年10月22日期间租金。租赁合同有效期内，当事人欲终止履行合同，应被告吴金琰辩称2019年年底即已告知原告方亲属不再租赁房屋，但并无证据予以证明，其提交证据中被告2020年6月29日发给原告亲属曾洪钊（被告手机上署名为曾宏钗）显示，被告在（2020）2月16日告知原告亲属不再租赁房屋，房屋内物品原告自行处置，即，即便被告明确不再租赁房屋、解除合同也是在2020年2月16日提出，同时，根据合同约定，合同期满或合同解除，被告不搬迁，原告有权从房屋中将被告物品搬出，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定亦规定“当事人一方违约，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿”，结合合同约定的先交付租金后使用房屋的约定，原告属于明知被告长时间未支付租金，明知被告未再实际经营，负有法定义务减少损失的义务，原告辩称虽确收到被告吴金琰发出的前述短信，但因当事人年龄水平问题，不知短信内容，本院不予采信，且2020年1月20日以后“新冠疫情”爆发，各行业经营收到明显冲击，本院根据案涉合同实际履行情形、当事人违约程度，兼顾公平、诚信原则，酌定被告吴金琰支付原告租金至2020年2月28日，根据租金标准，被告应付原告租金49479元，原告违约金诉请，本院不再予以支持。本案原告未明确提出解除合同诉请，但根据其“退还房屋前恢复房屋结构”诉请，事实上已包含解除合同的诉请，合同解除后，被告吴金琰应向原告腾退房屋，但其诉请房屋恢复原状，并无房屋原状相应证据，诉请不明确，且并无证据证明被告吴金琰改变房屋原状，故本院对原告恢复原状诉请不予支持，同时，基于事实上被告吴金琰已未再租赁使用房屋，其已同意原告自行处置房屋内物件，因此，原告可以在合同解除后自行收回房屋。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、被告吴金琰于判决生效后十日内支付原告曾开林租金49479元； 二、被告吴金琰于判决生效后三日内将案涉房屋腾退交还原告曾开林，逾期未腾退，原告可自行收回房屋。 三、驳回原告曾开林其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费用减半收取1710元（原告曾开林垫付），由被告吴金琰承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 毅 二〇二〇年八月二十八日 书记员 杨云翔