宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2659号原告(反诉被告)：王某，宁夏回族自治区石嘴山市人，住宁夏回族自治区贺兰县。被告（反诉原告）：何某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：张某、杨某1，宁夏言宗律师事务所律师。原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）何某房屋租赁合同纠纷两案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告王某、被告何某及其委托诉讼代理人张某和杨某1均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某请求判令：1.被告赔偿原告装修及家具电器损失38000元，房屋押金1000元，以上共计39000元；2.本案诉讼费由被告承担。被告何某答辩要点：1.原告主张的家具电器仍在涉案房屋内，并未毁损灭失，被告要求原告搬离，但原告不予配合，被告可随时返还，原告可随时取回留置在涉案房屋中的家具电器。被告将房屋租赁给原告时是毛坯房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条、第十一条、第十二条的规定，被告不存在赔偿原告装修及家具电器损失的情形。2.2018年10月10日原告与被告签订《房屋租赁协议》，同年12月5日原告与次承租人签订《房屋租赁合同》，且约定租期至2019年12月4日，原告在房屋租赁期间存在非法转租的违约行为，双方约定押金的目的是为了保障租赁合同解除或租期届满时涉案房屋未被损坏或未欠缴费用，而原告在租赁期及非法转租期间未缴纳物业费、采暖费，因此原告应缴纳欠缴物业费、采暖费后，被告才能返还押金或在押金中扣除该费用，故原告主张退还房屋押金1000元缺乏事实与法律依据。反诉原告何某请求判令：1.反诉被告对位于××县房屋恢复原状（包括将涉案房屋内反诉被告王某的物品搬离，将装饰装修物拆除、搬离）；2.反诉被告向反诉原告支付租赁期届满后自2019年10月10日至2019年12月5日期间产生的暖气费595元（1594元÷150天×56天）、房屋占有使用费3676元（5500元÷365天×244天）、物业费252元（1752元-1500元），共计4523元；3.反诉被告向反诉原告交付涉案房屋的天然气卡、电卡；4.本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告王某答辩要点：1.反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁协议》约定的租期是三年，现在租赁期还未满，所以要求反诉被告搬离不符合约定。2.反诉被告已经明确告知反诉原告这个房子已经出租给了另外一个人，在这个租户的租期到之前，反诉原告多次去找过这个租户，要让这个租户和反诉原告签合同，反诉原告强行把锁子换了，反诉被告就报案了，公安说等房子到期吧，反诉原告又把新的钥匙给租户了，到期之后反诉原告要跟这个租户签合同，这个租户不跟反诉原告签合同，租户就搬走了；后来，反诉原告要求与反诉被告重新签订《房屋租赁协议》，并要求涨价，当时说好的去中介公司签订，但当时到了中介公司，反诉原告接了个电话就走了，再就联系不上了，反诉被告和中介公司都给反诉原告打电话，但反诉原告就是不接电话，这件事大概发生在2019年12月份，所以反诉原告说的不允许转租是不存在的，反诉被告装修房屋并将房子租给租户的情况，反诉原告都是清楚的。3.2019年的暖气费租户已经全部交清了。4.反诉被告租赁反诉原告的房子的时候，反诉原告就没有给反诉被告天然气卡和电卡，天然气卡和电卡都是反诉被告以反诉原告的名义补办的。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2018年10月10日，被告何某委托其侄媳妇周国琴与原告王某签订《房屋租赁协议》，约定：被告何某将其所有的的位××县（面积85平方米）出租给原告王某；被告何某要求原告王某必须用复合木地板、套装门、墙面进行粉刷以及厨房卫生间简单装修，租赁期限为三年，即2018年10月10日至2021年10月10日，年租金为5500元，一年一付，下年房租不变，如原告王某不按上述要求装修，合同有效期为一年，即2018年10月10日至2019年10月10日；原告王某应自行承担承租期内的水费、电费、暖气费、卫生费等费用；原告王某不得在房屋内搞非法集资活动；下一年是否续租或不租，双方提前一个月协商，双方同意续租，租金不变，如被告何某不同意续租，原告王某不得借任何理由拖延迁出；原告王某需要向被告何某交纳房屋押金1000元。合同签订后，原告王某向被告何某支付一年的租金5500元及房屋押金1000元，被告何某向原告王某交付了涉案房屋。原、被告签订《房屋租赁协议》后，原告王某将涉案房屋承包给案外人蔡某进行装修，并签订了《房屋装修协议》，约定：承包方式为包工包料，工程内容为用地瓷砖铺卫生间并装马桶，卫生间、边墙面、屋顶用腻子刮三遍，安装套装门三个，铺木地板，装TCL吸顶灯，装四色变色灯，窗台进行装修，装电视背景墙；装修费38000元，第一次付款18000元，第二次付款20000元；在一年内如出现质量问题，无偿负责维修；装修时间2018年10月20日至2018年12月30日。经当庭电话核实，案外人蔡某对《房屋装修协议》中约定的内容认可。2018年12月5日，原告王某与案外人杨某2签订了《房租租赁合同》，约定：原告王某将涉案房屋出租给杨某2，租赁期限为2018年12月5日至2019年12月4日，每年租金为19500元；原告王某购置两张床、一套沙发、一台冰箱、一台洗衣机、一台电视、衣柜、鞋柜、抽油烟机、燃气灶供案外人杨某2使用；案外人杨某2向原告王某交纳押金2000元；案外人杨某2承担租赁期间的水费、电费等实际使用的费用。经当庭电话核实，案外人杨某2陈述，被告何某于2019年6月份的时候找过杨某2，要求杨某2从被告何某手中租房子，理由是原告王某欠房租。2019年11月26日，被告何某向贺兰县公安局交巡警大队报警，报称前租房人将房屋转租，现对方不搬；后经调解，被告何某答应杨某2继续居住至2019年12月5日，后何某将房屋收回。被告何某实际于2019年12月5日收回了涉案房屋，但至今未向原告王某退还房屋押金1000元。2019年11月26日，原告王某通过微信转账向被告何某支付物业费1500元，并与被告何某商谈房屋后续租赁事宜，但是被告何某未予回复。2019年12月23日，被告何某的儿子董晓阳交纳2019年至2020年采暖期的部分采暖费800元；2020年4月2日，被告何某交纳2019年至2020年采暖期的剩余采暖费794元。2020年6月9日，宁夏宝庆物业服务有限公司向被告何某出具《证明》，载明“兹有宝庆国际花园小区38号楼1单元503室住户董晓阳，截止2019年12月5日，欠我公司物业费1752元（自2018年10月10日起至2019年12月5日）”。2020年6月10日，原告王某已经将涉案房屋中存放的所有物品全部搬走，剩余的物品与房屋附和为一体，且全部包含在装修费38000元当中。另查明，原告王某自认，自己从事房屋托管业务，即：原告王某以自己的名义对外租赁房屋，并进行装修和购买生活必需品，然后再转租，从中获取租赁差价。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违法法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。本案争议的焦点是，如何认定违约方？原、被告在《房屋租赁协议》中并未约定是否允许转租，被告却要求原告对涉案房屋进行装修，并由原告购买包括床、衣柜、洗衣机、冰箱等基本生活用品，这与一般的承租方自行租住房屋有所区别，更符合原告自认的通过对外转租来谋取利益；同时，依照实际承租人杨某2的陈述，被告何某于2019年6月份就已经知道涉案房屋的实际承租人为杨某2；综合以上情况，可以认定被告何某同意原告王某转租涉案房屋，现在租赁期限未满的情况下，被告何某强行收回房屋，被告何某存在违约行为。原、被告双方均要求解除《房屋租赁协议》，被告何某已经于2019年12月5日收回了涉案房屋，故可以认定《房屋租赁协议》已经于2019年12月5日解除。关于本诉，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）……”的规定，原告王某有权要求被告何某赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。原告王某实际使用涉案房屋的时间为14个月（2018年10月10日至2019年12月5日），原告王某装修支出的费用为38000元，按照双方约定的租期三年计算装饰装修残值损失为23222元（38000元÷36个月×22个月），故对于原告王某要求被告何某赔偿装饰装修损失38000元的诉讼请求，本院仅支持23222元。被告何某收取了原告王某房屋押金1000元，被告何某已经将涉案房屋收回，且未提出房屋存在损毁的情形，依照双方的约定，被告何某应向原告王某退还房屋押金1000元，故对于原告王某要求被告何某退还房屋押金1000元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉，在反诉原告何某的见证下，反诉被告王某已经于2020年6月10日将涉案房屋中存放的物品搬离，在反诉原告何某存在违约的情形下，无权要求反诉被告王某拆除涉案房屋的装饰装修物，故对于反诉原告何某要求反诉被告王某恢复涉案房屋原状的诉讼请求，本院不予支持。反诉被告王某实际使用涉案房屋的时间为2018年10月10日至2019年12月5日，该期间产生的物业费为1752元，反诉被告王某已经向反诉原告何某支付了1500元，尚欠物业费252元；该期间产生的租赁费为6359元（5500元÷365天×422天），反诉被告王某已经向反诉原告何某支付了5500元，尚欠租赁费859元；该期间产生采暖费372元[1594元÷150天×35天（2018年11月1日至2019年12月5日）]；依照合同约定，这些费用均应由反诉被告王某承担，故对于反诉原告何某要求反诉被告王某支付租赁期间的物业费、租赁费、采暖费共计4523元的诉讼请求，本院仅支持1483元（物业费252元+租赁费859元+采暖费372元）。反诉原告何某未向本院提交证据证实将涉案房屋的天燃气卡、电卡交付给了反诉被告王某，应承担举证不能的法律后果，故对于反诉原告何某要求反诉被告王某交付涉案房屋的天燃气卡、电卡的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告何某赔偿原告王某装饰装修损失23222元，并退还房屋押金1000元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、反诉被告王某支付反诉原告何某租赁期间的物业费、租赁费、采暖费共计1483元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回反诉原告何某的其它反诉请求。以上判项相互折抵后，被告何某赔偿原告王某装饰装修损失及房屋押金共计22739元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费388元（已减半收取），由原告王某负担147元，由被告何某负担241元；反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉原告何某负担17元，由反诉被告王某负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘燕军 二○二○年八月二十日（法官助理 侯小韦书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。