四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2104号 上诉人（原审原告）：熊庆，男，1964年9月24日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈勇，四川果城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李晓华，女，1966年1月23日出生，汉族，住南充市顺庆区。 被上诉人（原审被告）：周玥伶，女，1998年5月1日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：廖丹，四川助民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余晓霞，四川助民律师事务所律师。 上诉人熊庆因与被上诉人李晓华、周玥伶确认合同无效纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 熊庆上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原判决认定事实不清。1.本案是夫妻一方背着另一方与他人订立房产买卖合同的典型案件。周玥伶并不符合善意取得的三个条件，原判决对此案件基本事实未予认定。2.上诉人在知道李晓华向周玥伶转让房子后，和李晓华一起找到周玥伶一方进行协商，周玥伶一方不同意退房，不退房，她们合同约定的卖价肯定不行。这个很正常，但是原判决却将此片面的认定为“两次商谈案涉房屋涨价问题”。有失公允。二、原判决适用法律错误。原判决只论《合同法》第五十二条，其他一律不管，包括上诉人并不追认该合同、包括被上诉人周玥伶并不符合善意取得的基本条件等。这样太简单了。上诉人查阅了大量的司法案例，可以得出：符合物权善意取得的三个要件的，合同有效，即使配偶一方不予追认；不符合物权善意取得的三个要件，配偶一方不予追认的，该合同无效。三、上诉人收到判决书后，发现被上诉人李晓华和周玥伶之间的《南充市房屋买卖居间合同书》把周萍的房子也卖了。难道这个不是效力待定吗？四、从程序上讲，周萍应该是本案的第三人。五、本案应适用《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第一百零六条第一款“无处分权将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《婚姻法司法解释三》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”等法律规定。请二审法院依法公正判决。 周玥伶辩称，一、原判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。二、被上诉人（周玥伶）是善意购买房屋，且已实际占有案涉房屋。三、上诉人主张其不知李晓华与周玥伶签订合同的陈述，与本案客观事实不符。四、上诉人混淆了合同效力和物权效力。五、车库买卖是否有效不影响案涉合同的整体效力。六、我国不是判例法国家，其他案件的裁判结果对本案不具有约束力。况且上诉人所列举案件的情况与本案事实完全不同，不具有参照性。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 李晓华未作书面答辩。 熊庆向一审法院起诉请求：1．确认李晓华与周玥伶签订的《南充市房地产买卖居间合同书》无效；2．诉讼费由李晓华、周玥伶承担。 一审法院认定事实：熊庆与李晓华系夫妻关系。2007年10月22日，案外人南充市科技局职工周萍将其所有的位于南充市顺庆区清泉坝新区（市科技局）住宅小区西区X栋X单元X层X号集资房（含9号车库）转让给李晓华，双方签订了《房屋转让合同》。2015年5月，李晓华将房屋租赁给案外人王元顺，租期5年，年租金6千元，王元顺给李晓华支付了5年的租金。2017年1月12日，李晓华和周玥伶签订了《南充市房地产买卖居间合同书》，合同约定李晓华将案涉房屋以68万元的价格转让给周玥伶，周玥伶先期支付65万元，余款3万元待完成产权登记后支付，并约定当日将房屋移交给周玥伶。周玥伶支付给李晓华房款63.2万元（扣减了李晓华已经收取的房租1.8万元），合同签订当日，周玥伶和案外人王元顺签订了《房屋租赁变更合同》，约定租赁期限与原租赁合同期限相同。2019年7月8日、11月2日，熊庆、李晓华与周玥伶的爷爷周克俭（本案委托诉讼代理人）两次商谈案涉房屋涨价问题，未果。故熊庆向一审法院提起诉讼。 另查明，案涉房屋尚未取得产权证，一审法院以（2019）川1302民初774号《民事判决书》，确认周萍与李晓华签订的《房屋转让合同》合法有效。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：1．一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3．以合法形式掩盖非法目的；4．损害社会公共利益；5．违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，周玥伶是通过小区保安介绍与李晓华认识并签订《南充市房地产买卖居间合同书》，该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无恶意串通损害他人利益的行为，熊庆亦未举证证明其家庭利益因此受到损害，故熊庆提出涉案合同无效的主张不能成立。案涉房屋尚未取得产权证，李晓华单方处分夫妻关系存续期间的财产，买卖合同能否最终履行是另一法律关系，但并不因此影响合同的效力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：驳回熊庆的诉讼请求。案件受理费100.00元，由熊庆负担。 二审中，熊庆提供《南充市身心医院出院病情证明书》一份，拟证明李晓华的精神属于长期焦虑状态。周玥伶的质证意见为：1.该证明书上载明的入院时间是2020年5月20日，出院诊断是焦虑，只能证明李晓华现在的状态，不能证明其2017年的状态；2.该证明书与本案没有关联性。民事法律关系的主体是完全民事行为能力人，焦虑不属于非完全民事行为能力人。对熊庆提供的该证据，本院认证如下：从时间上、内容上均不能证明李晓华在签订案涉《南充市房地产买卖居间合同书》时不具有完全民事行为能力。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕熊庆的上诉请求进行审理。 根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：李晓华与周玥伶于2017年1月12日签订的《南充市房地产买卖居间合同书》是否有效。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”在本案中，熊庆向人民法院诉请确认李晓华与周玥伶于2017年1月12日签订的《南充市房地产买卖居间合同书》无效，但其提供的现有证据不能证明本案确实存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，熊庆应当承担不利的后果。 同时，根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权等，物权变动属于效力待定状态，即如最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定。在本案中，因熊庆的诉讼请求仅为确认李晓华与周玥伶签订的《南充市房地产买卖居间合同书》无效，故本院对周玥伶能否取得讼争房屋的物权或熊庆能否要求周玥伶返还讼争房屋的问题不作评判，双方当事人均可另案主张权利。 综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人熊庆负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年八月二十一日 书记员 王海川