内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终306号上诉人（原审被告）：柳某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：王某，内蒙古子阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乌拉特前旗艾美家家居经营管理有限责任公司。法定代表人：邬某，该公司负责人。委托诉讼代理人：段某。委托诉讼代理人：闫某，内蒙古义盟律师事务所律师。上诉人柳某因与被上诉人乌拉特前旗艾美家家居经营管理有限责任公司（以下简称艾美家家居公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古巴彦淖尔市乌拉特前旗人民法院（2019）内0823民初2861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭于2020年4月27日开庭进行了审理。上诉人柳某及其委托诉讼代理人王某，被上诉人艾美家家居公司的委托诉讼代理人段某、闫某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人柳某上诉请求：1、撤销乌拉特前旗人民法院（2019）内0823民初2861号民事判决，驳回被上诉人艾美家家居公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、通过上诉人提交的相关证据可以看出，上诉人按照合同约定对合同进行了全面履行，被上诉人公司工作人员多次明确表示如果上诉人不交纳被上诉人主张的全部费用，就拒绝收取上诉人交纳的两万元房租。因为被上诉人拒绝接收剩余租金，由此造成上诉人支付房屋租金逾期，并不是上诉人违约所导致，故被上诉人无权解除合同。二、上诉人租赁被上诉人铺面期间，被上诉人向上诉人承诺，所租铺面的取暖费、物业费以及经营期间产生的所有费用上诉人均不用承担。况且涉案的租赁房屋并不是采取集中供暖形式，而是由商场内部进行供暖，双方并未明确供暖标准、单价、平米、总价以及双方权利义务，故双方并未形成实际的供暖合同，在未形成合同法律关系的情况下，被上诉人主张取暖费由上诉人承担，于法无据。即便双方形成供暖合同，在上诉人使用涉案房屋期间，房内供暖设备无供暖表现，在上诉人多次修缮后仍不能正常供热，被上诉人并未履行供热义务；其次，被上诉人主张的物业费同样存在上述情况，上诉人与被上诉人并未签订物业管理合同，且被上诉人的物业工作并未实际开展，更何况被上诉人不具备收取物业费的主体资格，故上诉人不应当承担物业费。三、上诉人与被上诉人在所签的租赁合同中明确约定租赁房屋为14号、15号、16号房屋，但是其中16号房屋被上诉人在租赁给上诉人时，尚未取得对外租赁的权利，致使上诉人在租赁合同期间，对于16号门店不能正常使用，造成上诉人损失，故被上诉人作为违约方无权要求解除合同。被上诉人艾美家家居公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、2017年3月18日，被上诉人艾美家家居公司（作为甲方）与上诉人柳某（作为乙方）签订了《艾美家家居建材城底店租赁合同》，合同中约定：（1）被上诉人将位于艾美家家居建材城底店一层南区14、15、16号营业场所出租给乙方经营家居饰品使用，面积420平方米，在本合同约定的用途期限内对该场地享有获使用权。（2）租赁租金每年75000元，时间自2017年6月1日至2020年5月31日止。付款方式按年缴，第三年为零租金。乙方在合同期内若有逾期支付的行为，逾期超过一个月，甲方有权解除本合同。（3）租赁期间内乙方应承担水、电、暖气费、物业管理费及经营期间产生的所有费用。双方当事人订立合同是在自愿、平等的基础上签订的，合同中约定的事项并不违反国家法律、行政法规的规定，该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人遗期不支付的，出租人可以解除合同。上诉人已逾期支付房租，根据法律规定被上诉人依法享有解除权，所以一审法院判决解除双方于2017年3月18日签订的《艾美家家居建材城底店租赁合同》有事实与法律依据。2、被上诉人与上诉人签订的合同中明确约定了租赁期间内上诉人应承担水、电、暖气费、物业管理费及经营期间产生的所有费用。上诉人应当按照合同的约定承担剩余20000元租金、2017-2019年的物业费30240元、取暖费8100以及土地使用税10080元。艾美家家居公司一审诉讼请求：1、请求判令解除艾美家家居公司与柳某于2017年3月18日签订的《艾美家家居建材城底店租赁合同》，并立即将承租的艾美家家居建材城底店一层南区14、15、16号营业场所腾空后交付给艾美家家居公司。2、判令柳某向艾美家家居公司支付下欠的2018年6月1日至2019年5月31日的租金20000元；2017年-2019年取暖费8100元、物业费30240元、土地使用税10080元，合计68420元。3、判令柳某依照《艾美家家居建材城底店租赁合同》承担从2019年6月1日起至实际腾房之日止应支付的租金、取暖费、物业费、土地使用税等费用。4、判令柳某从2018年6月1日起承担欠付款项利息，利息按年利率6%承担，截止起诉日为60208元。一审法院认定的事实：2017年3月18日，艾美家家居公司（甲方）与柳某（乙方）签订《艾美家家居建材城底店租赁合同》，合同约定：（1）甲方将位于艾美家家居建材城底店一层南区14、15、16号营业场所出租给乙方经营家居饰品使用，面积420平方米，在本合同约定的用途期限内对该场地享有使用权。（2）租赁租金每年75000元整，时间自2017年6月1日至2020年5月31日止。付款方式为按年缴，第三年为零租金。乙方在合同期内若有逾期支付的行为，逾期超过一个月，甲方有权解除本合同。（3）甲方将房屋交给乙方，乙方的装修及修缮甲方概不负责且经营情况与甲方无关。租期结束后或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，否则乙方将承担一切后果。（4）租赁期间乙方应承担水、电、暖气费、物业管理费及经营期间产生的所有费用。（5）租赁至一年满时，甲方优先租赁给乙方，租赁金根据市场行情进行调整。另查明，柳某欠付艾美家家居公司租金20000元，现租赁房屋仍由柳某占有使用。一审法院认为,柳某与艾美家家居公司签订的《艾美家家居建材城底店租赁合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行义务。柳某未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任，并应给付艾美家家居公司房屋租金20000元。根据艾美家家居公司与柳某签订的租赁合同在“乙方在合同期内若有逾期支付的行为，逾期超过一个月，甲方有权解除本合同”的约定，现柳某逾期给付租金超过一个月，构成约定解除条件，故对艾美家家居公司要求解除与柳某于2017年3月18日签订的《艾美家家居建材城底店租赁合同》，并将房屋返还给艾美家家居公司的诉讼请求予以支持。对于艾美家家居公司诉求的2017年-2019年取暖费8100元、物业费30240元，符合客观实际应予支持。对于土地使用税10080元，艾美家家居公司是否垫付未提供有效证据证实其主张，故对于该项费用本案不予调整。因房屋现仍由柳某占有使用，故从2019年6月1日起至实际腾房之日止的租金、取暖费、物业费仍由柳某承担。对于艾美家家居公司请求的利息损失，因双方在合同中未约定，故对该项请求不予支持。对于柳某抗辩其逾期给付租金，且艾美家家居公司承诺其不用承担租赁期间的各项费用的意见，因柳某提供的证据不足以支持其主张成立，故对柳某的该项抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决：一、解除乌拉特前旗艾美家家居经营管理有限责任公司与柳某于2017年3月18日签订的《艾美家家居建材城底店租赁合同》，柳某于判决生效之日起20日内将承租的艾美家家居建材城底店一层南区14、15、16号营业场所腾空后交付艾美家家居公司。二、柳某于本判决生效后20日内给付乌拉特前旗艾美家家居经营管理有限责任公司租金20000元及取暖费8100、物业30240元，并支付从2019年6月1日起至实际腾房之日止的租金、取暖费、物业费。三、驳回乌拉特前旗艾美家家居经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2872元，减半收取1436元，由柳某负担1410元，由乌拉特前旗艾美家家居经营管理有限责任公司负担26元。二审期间，柳某提交证人张某、高某证言各一份，证明同时期租赁被上诉人底店的其他租户，被上诉人在租赁期间从未有过物业服务也未向租户收取过物业费。2019年4月份，柳某向艾美家家居公司支付剩余租金20000元时，艾美家家居公司拒绝接收，并断水断电，导致柳某搬离店铺。艾美家家居公司与柳某发生争执。被上诉人艾美家家居公司对上述证人证言的真实性和举证意图均不认可。证人应当出庭作证，否则证人证言的真实性无法核实，况且证人并未与被上诉人公司签订任何商铺租赁合同，所以对上述两份证据不予认可。经二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。柳某与艾美家家居公司于2017年3月18日签订的《艾美家家居建材城底店租赁合同》合法有效，订立合同的双方当事人应遵守合同约定并积极履行义务。艾美家家居公司与柳某签订的上述租赁合同中明确约定：“乙方（柳某）在合同期内若有逾期支付的行为，逾期超过一个月，甲方有权解除本合同；租赁期间乙方（柳某）应承担水、电、暖气费、物业管理费及经营期间产生的所有费用。”，现柳某在合同约定的交付租赁费及其他费用期间内未按约向艾美家家居公司交付上述费用，已构成约定解除条件。艾美家家居公司依照合同约定要求解除与柳某签订的《艾美家家居建材城底店租赁合同》并要求柳某承担租赁占用涉案铺面期间的租赁费、取暖费、物业费的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。上诉人柳某上诉提出，并非自己未按照合同交纳租赁费，而是艾美家家居公司拒收，造成租赁费逾期交付；且艾美家家居公司向上诉人承诺，在上诉人租赁铺面期间铺面的取暖费、物业费以及经营期间产生的所有费用上诉人均不用上诉人承担，上诉人在履行合同过程中不存在违约，不同意解除双方于2017年3月18日签订《艾美家家居建材城底店租赁合同》。柳某为证实其主张成立，二审诉讼中提交证人张某、高某证言各一份，证明与上诉人同时租赁艾美家家居公司底店的其他租户，在租赁期间艾美家家居公司从未提供过物业服务，也从未向租户收取过物业费，柳某向艾美家家居公司交付剩余租金20000元时，艾美家家居公司拒绝接收。被上诉人对证人张某、高某证言不予认可。依照《最高人民法院新民事诉讼证据规定》第六十八条第三款：“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”的规定，因柳某二审诉讼中提交的证人张某、高某无正当理由未出庭，其证言本院不予采信。在柳某再未提供足以证实其与艾美家家居公司达成免收其取暖费、物业费合意的证据的情况下，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。柳某对自己的主张应承担举证不能的法律后果。故柳某的上诉请求证据不足，本院不予支持。综上所述，柳某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1259元，由柳某负担。本判决为终审判决。审判长 李智平审判员 边晓飞审判员 李建刚 二○二○年八月十七日书记员 王亚琨附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；