江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0403民初975号原告：杨鹏，男，1985年10月30日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。原告：黎霁虹，女，1986年9月9日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：杨鹏（系原告之夫），男，1985年10月30日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。被告：九江中房地产发展有限公司，住所地江西省九江市浔阳区北司路与塔岭北路交汇处(中房浔阳城营销中心)，统一社会信用代码9136040358656374XM。法定代表人：张子良，总经理。委托诉讼代理人：赵邦国，江西柴桑律师事务所律师，执业证号13604201510496096。原告杨鹏、黎霁虹与被告九江中房地产发展有限公司(以下简称为中房公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨鹏、原告黎霁虹的委托诉讼代理人杨鹏，被告中房公司的委托诉讼代理人赵邦国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨鹏、黎霁虹向本院提出诉讼请求：判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（2016年12月31日至2017年4月29日延期交房违约金，已赔付3680元，剩余赔付3760元）。事实和理由：原告于2016年1月4日与被告签订合同，购买被告所开发的位于九江市，购房金额为623717元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。截至起诉日，被告只向原告补偿物业管理费3680元，另3760元违约金迟迟得不到解决，故特诉请法院判准所请。被告中房公司辩称，1.原、被告关于逾期交房违约金的数额及履行方式进行了重新约定，被告已按照双方的约定将逾期交房违约金履行完毕，原告已获得赔偿，其无权再行主张逾期交房违约金。根据双方于2017年3月13日签订的《抵扣物业费证明》的约定：双方约定交房延期违约金3680元，并约定抵扣原告应缴纳的自2017年4月1日至2018年10月31日产生的物业费。由此可知被告已与原告协商约定违约金为3680元，且该违约金金额已于2018年10月31日抵扣完毕。2.原告主张要求支付逾期交房违约金的诉讼时效已过，被告依法享有时效抗辩权。原告系在2017年3月13日与被告办理交房手续，原告在2017年3月13日即知晓自身权利受到损害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告最迟应于2020年3月12日向人民法院提起诉讼，而原告于2020年3月13日向人民法院提起诉讼，明显已过法律所规定的诉讼时效。3.退一步讲，原告计算的逾期交房违约金数额错误。被告系2017年3月13日交房，原告在起诉书所主张的交房日期为2017年4月29日完全不成立，据此，被告延期时间为2016年12月31日至2017年3月13日。综上，原、被告关于逾期交房违约金数额双方进行了约定，且原告已获得逾期交房的赔偿，双方关于逾期交房的责任已履行完毕，原告无权再行主张，且原告起诉已过诉讼时效，故请驳回原告诉讼请求。经审理查明，2016年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：原告购买被告所开发的位于北司路东侧中房浔阳城第八栋一单元1501号房，房价总款623717元(第六条)；被告应在2016年12月31日前向原告交房，在商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前十日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当拾的证件材料的通知书面送达原告，原告查验房屋前，被告应将房屋钥匙交付原告，同时签署《钥匙交接单》，办理交付手续前，原告有权对商品房进行查验，被告不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为原告查验的前提条件，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单(第十一条)；除不可抗力外，被告未按约定时间交付的，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金(第十二条)。后在履行过程中，被告未能按合同约定时间交房。2017年3月13日，原告杨鹏在《一期入伙缴费清单》上签字，确认浔阳城8-1-1501号房应交契税、维修基金、工本费、燃气初装费、IC远程抄表、有线电视开户费、物业费、装修履约金、装修垃圾清运费、装修电梯使用费等共计22514元，清单中显示物业费(2017.4.1—2018.3.31)金额为0。同日，原告杨鹏与被告及签署《抵扣物业费证明》，该证明载明：“本人杨鹏系中房浔阳城8-1501业主，身份证号为********。因交房延期，违约金赔付金额3680元，现抵一年物业费2325元，日期为2017年4月1日至2018年3月31日。抵扣后余额为1355元，凭此证明余款可从2018.4.1-2019.3.31的物业费中抵扣”。2017年4月25日，被告制作《中房浔阳城入伙通知书》，载明：“尊敬的中房浔阳城业主：黎霁虹杨鹏恭贺您乔迁家园！中房浔阳城小区在您的大力支持下已达到交房条件，在此，我们对您所给予的配合与支持深表谢意，为使您顺利办理商品房交付手续，避免交房时业主拥挤，我公司将进行分批交房，具体安排如下：一、交房地点及时间安排交房地点：物业服务中心(7栋一楼)交房时间：2017年4月29日上午9点-下午5点，请您在规定的时间前来办理入伙手续。(注：如需在规定的时间之前办理入伙手续，请先电话预约)……三、收楼流程……3.交清相关费用，物业工程相关人员陪同业主进行商品房校验；4.确认校验完毕签署相关入伙文件，领取钥匙。……”原告后按通知接收了被告交付的商品房。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。被告未按约定期限交房，依法应承担约定的违约责任。原告杨鹏于2017年3月13日在《一期入伙缴费清单》中签字的行为仅是对应缴费用的确认，并非合同约定的交收房屋行为，故对被告关于2017年3月13日已交房的答辩意见不予采信。按照《抵扣物业费证明》的文字内容无法确认原告有放弃继续主张逾期违约金的意思表示，故对被告关于双方对延期违约金已达成协议、违约金只计至2017年3月13日的答辩意见本院亦不予采信。被告2017年4月25日才制作通知书，通知原告于2017年4月29日交房，故逾期交房违约金可计至2017年4月29日。因原告杨鹏与被告间就部分逾期交房违约金的抵扣方式于2017年3月13日达成协议，诉讼时效中断，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效重新起算。而2020年2至3月期间，因发生疫情，诉讼时效中止，原告在2020年3月13日主张权利并未超出诉讼时效，故被告关于诉讼时效的抗辩本院不予采纳。按照合同约定，被告尚应付逾期交房违约金为3742元(623717元×0.0001×119天-3680元)。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第六条之规定，判决如下：被告九江中房地产发展有限公司在判决生效后七日内向原告杨鹏、黎霁虹支付逾期交房违约金3742元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告九江中房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  何凡二〇二〇年八月四日书记员  黄欢