广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初949号原告：惠州市德鑫盛物业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区新圩镇新丰管理区***打九堂（1）。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：黄碧学，广东梦想律师事务所律师。被告：黄献红，男，汉族，1970年11月30日出生，住址：广东省深圳市福田区***************，身份证号码：410************354。原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司（以下简称德鑫盛物业公司）与被告黄献红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告德鑫盛物业公司之委托诉讼代理人黄碧学到庭参加诉讼，被告黄献红经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德鑫盛物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判决解除原被告于2018年5月15日签订的《厂房租赁合同》，原告无须向被告退还租赁押金（100000元）。2、请求判决被告向原告支付厂房租金101376元、免租期（2018年5月12日至2018年6月10日）租金43000元、水电费20054元，以上共计164430元。3、判决被告向原告偿还垫付的工人工资125442元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原被告双方于2018年5月15日签订了《厂房租赁合同》，约定由被告承租位于惠州市惠阳区******独门独院三层厂房及钢构，租赁期限为:从2018年5月12日起至2025年4月30日止。2019年10月底，被告经营的惠州市科曼多家具有限公司突然停止经营，且拖欠了工人的部分工资。在政府的主持调解下，由原告为被告垫付了80%的工人工资。截止至2019年11月，被告已累计拖欠租金101376元及水电费共计20054元，原告多次向被告催讨，被告每次均找理由拖延支付。根据《厂房租赁合同》第5.2条、第7.1条、第7.2条约定，原告有权解除合同，不予退还保证金，被告还应补交免租期间的全部租金。综上所述，被告拖延支付租金的行为已严重违反合同的约定，原告有权解除合同，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。原告德鑫盛物业公司向本院提交如下证据：1原告营业执照；2、被告身份证；3、厂房租赁合同；4、人民调解协议及网上银行回单；5、收款收据；6、银行交易明细。被告黄献红未向本院提交书面答辩状及证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于惠州市惠阳区********钢结构的厂房由原告德鑫盛物业公司兴建，但至法庭辩论终结前未办理建设工程规划许可证。2018年5月15日，原告德鑫盛物业公司与被告黄献红签订《厂房租赁合同》，约定，原告将位于惠州市惠阳区******独门独院三层钢结构的厂房出租给被告黄献红使用；租金每月43000元,从第四年起递增；租赁用途为生产；租期自2018年5月12日至2025年4月30日止；原告保证租赁物不存在所有权和使用权争议，建筑物交付时不存在厂房建筑主体结构安全隐患，符合双方约定的使用条件；2018年6月11日前为被告免费进场装修使用期，从2018年5月12日至2018年6月10日免收租金30天，但免租期被告应及时交纳水电费等各项费用；电费为基本电费每月2000元+1.2元/度，水费6元/方；合同签订当日，被告向原告一次性支付租赁保证金10万元及第一个租金43000元；被告需在每月10日前交纳当月租金、物业管理费及上月水电费等费用；上述费用超过10日未支付，原告有权口头或书面警告后采取停水停电等措施，被告不得以妨碍生产为由向原告索赔；上述费用超过15天仍未支付，原告有权单方解除合同并要求对方承担滞纳金和7.2条约定的违约责任；原告所收租金不包含租赁税，所有租赁税均由被告承担；本合同有效期届满后，被告应于合同终止之日或租赁期限届满之日前迁离租赁物，并将其返还原告；租赁期满或合同解除后，被告在承租期内建设的不动产归原告所有，原告不作价补偿；对于能移动的设备，被告必须在合同终止之日或租赁期限届满之日前迁出等等。合同签订后，被告向原告交纳租赁押金10万元和第一个月租金。原告于合同签订当日将涉案厂房交付给被告，被告以惠州市科曼多家俱有限公司名义使用，至被告搬出厂房时止拖欠2019年11月止的租金101376元及水电费20054元。原告声称被告由于经营不善于2019年10月停止生产经营并于2019年11月已经搬离了租赁厂房，2019年8月以后的租金及水电等费用未支付。由于被告经营的惠州市科曼多家具有限公司拖欠工人工资，在惠州市惠阳区****办的主持下，原告代惠州市科曼多家俱有限公司垫付其所欠杨新建等工人工资的80%即125442元。关于本案合同效力，经本院释明后，原告同意按无效合同处理。另查明,涉案厂房已交纳规划建设管理费、报建费等费用，至本案辩论终结未办妥建设工程规划许可证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。涉案厂房虽已交纳规划建设管理费、报建费等费用，但至本案辩论终结未办妥建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定本案租赁合同无效。关于本案合同效力，经本院释明后，原告同意按无效合同处理。故原告请求解除合同，不退还租赁押金10万元，依据不足，本院不予支持。原被告厂房租赁合同签订后，原告将厂房出租给被告生产使用，原告请求按合同约定的租金标准支付使用期间的占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院应予支持，原告请求被告支付占有使用费101376元和免租期间占有使用费43000元（2018年5月12日至2018年6月10日免租期）及水电费20054元，应由被告支付给原告。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因合同取得的财产应返还，由过错的一方应赔偿对方的经济损失；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案是因原告未办理建设工程规划许可证导致合同无效，过错在原告。原告应依法将被告交纳的押金返还给被告，根据《中华人民共和国合同法》第一百条的规定，可以相互抵扣，故原告应返还给被告的押金10万元可以抵扣被告应支付原告的占有使用费，抵扣后，被告还应支付原告44376元（144376元-100000元）。原告代被告向其垫付拖欠工人工资125442元，理应由被告返还给原告，原告诉请被告偿还垫付的工人工资125442元，理由充足，本院应予支持。被告黄献红经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，按缺席论处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司与被告黄献红于2018年5月15日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告黄献红在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司支付占有使用费44376元、水电费20054元；三、被告黄献红在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司垫付工人工资125442元；四、驳回原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费7000元，由原告惠州市德鑫盛物业管理有限公司负担2000元，被告黄献红负担5000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  詹俐儒人民陪审员  李存胜人民陪审员  黄世红二〇二〇年七月三十日书 记 员  郭晓燕