贵州省罗甸县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2728民初1004号原告：王某甲，男，1985年9月20日生，布依族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。委托诉讼代理人：张某某，女，1988年11月7日生，汉族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县，系王某甲妻子。原告：张某某，女，1988年11月7日生，汉族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。原告：王某乙，男，1986年11月6日生，布依族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。委托诉讼代理人：何某某，女，1990年6月3日生，苗族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县，系王某乙妻子。原告：何某某，女，1990年6月3日生，苗族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。被告：贵州罗甸际恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522728314256017P，住址：罗甸县龙坪镇老城村沙井村委会**。法定代表人：胡远仁，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡国春，贵州贵友律师事务所律师。原告王某甲、张某某、王某乙、何某某与被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司（以下简称际恒房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某某（同时是原告王某甲的委托诉讼代理人）、何某某（同时是王某乙的委托诉讼代理人）、被告际恒房地产公司委托诉讼代理人蔡国春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某甲、张某某、王某乙、何某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期将际恒房地产公司五金建材城20栋20单元1-3层113号、20栋20单元1-3层12号商品房的不动产权转移给原告；2、被告际恒房地产公司向原告支付2017年6月29日至2017年9月28日违约金87.90元；3、被告际恒房地产公司从2017年9月29日至办理房屋产权登记之日止以879062为基数按日利率万分之一计算违约金给原告（暂计至2020年5月24日），合计85175.10元，违约金共计85263元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在罗甸县，并出售商铺。原告王某甲、张某某、王某乙、何某某分别于2016年8月22日、2016年8月23日认购20栋20单元1-3层13号、20栋20单元1-3层12号商品房，并支付了房款879062元和房屋维修基金8523.20元。2016年8月24日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定2017年3月30日交付房屋，被告承诺于2017年6月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。但被告未按照合同约定办理房屋转移登记手续，原告多次找到被告协商无果，现由于被告原因，无法在约定时间内将商品房进行过户登记，被告已构成根本违约。被告际恒房地产公司辩称，1、根据合同约定，被告合同义务是协助原告办理转移登记手续及提供帮办理转移登记的资料，办理转移登记需要原、被告共同向相关部门提出申请，提交各自应提交的资料，被告仅需要向原告提供办理转移登记所需的资料，无义务也无权为原告直接办理产权转移登记手续。2、双方在合同22条中明确约定，逾期交房办理商品房转移登记有关文书的90日内，被告按照已支付房款的万分之一承担违约责任，超过90日的，如果原告不退房双方应该继续履行合同，此种情况下，被告不需支付违约金，故原告在不退房的前提下，请求被告支付2017年9月29日之后的违约金，无事实及法律依据。原告王某甲、张某某、王某乙、何某某为证实自己的主张，向本院提交如下证据：证据1、四原告的身份证、被告企业信息，拟证明原、被告的身份信息及主体适格；证据2、罗际094号《商品房买卖合同》、罗际095号《商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系的事实；证据3、回复函，证明被告没有进行初始登记，导致原告无法办理不动产转移登记；证据4、收据、进账单、银行回单，证明原告已向被告支付全部购房款。被告际恒房地产公司未向本院提交证据。经审理查明，2016年8月24日，原告王某甲、张某某、王某乙、何某某与被告际恒房地产公司签订罗际094号、095号《商品房买卖合同》，购买被告际恒房地产公司开发的罗甸际恒五金建材城一期第20栋20单元1-3层12号、13号两套商品房，面积均为106.54平方米，房价均为每套435931元。2016年8月22日、2016年8月23日，四原告向被告际恒房地产公司交纳购房款479062元。2016年9月23日，四原告通过罗甸县农村信用合作联社向被告际恒房地产公司交纳购房款400000元。原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》，均约定在2017年3月30日前交付房屋，2017年6月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给四原告，若被告际恒房地产公司不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，90日内，按照已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日，买受人退房的，退还房款并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，违约金双方未进行约定。案涉商品房被告际恒房地产公司还未办理初始登记，不能办理产权转移登记手续。以上事实有原告提供的罗际094号《商品房买卖合同》、罗际095号《商品房买卖合同》、回复函、收据、进账单、银行回单及原、被告陈述在案佐证，足以认定。本院认为，被告际恒房地产公司与原告王某甲、张某某、王某乙、何某某签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按合同约定的事项履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告合同约定的由被告际恒房地产公司向原告王某甲、张某某、王某乙、何某某交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2017年6月29日，现期限已届满，被告际恒房地产公司因未取得商品房初始登记，不能履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，双方约定延迟登记90日内的违约金为已付房价款的万分之一，即87.90元，原告王某甲、张某某、王某乙、何某某主张违约90日内的违约金87.90元，本院予以支持。原、被告双方对延迟登记90日后的违约金没有约定，被告际恒房地产公司称应视为不支付违约金，该辩解意见明显与《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定相违背，因此，对被告际恒房地产公司延迟登记90日后不支付违约金的辩解意见，本院不予采纳。对于延迟登记90日后的违约金，本院酌情按已付购房款879062元为基数按日万分之零点五予以计算，从2017年9月29日起支付至实际交付商品房转移登记有关文书之日止，四原告主张超过部分，本院不予支持。四原告主张的暂计至2020年5月24日的违约金，期间共计969天，为42546.60元（879062元×0.5?×968天），合计42634.50元（42546.60元+87.90元），四原告主张超过部分，本院不予支持。对于四原告要求被告际恒房地产公司向其交付商品房转移登记有关文书的请求，由于目前被告际恒房地产公司未取得商品房初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件，且办理商品房转移登记手续是国家产权登记机关的职能，被告际恒房地产公司不具备此职能，被告际恒房地产公司只是具有积极协助四原告办理商品房转移登记手续的义务，若判决被告际恒房地产公司限期向四原告交付办理商品房转移登记的有关文书，由于条件不具备会导致生效判决无法执行，因此，对四原告要求被告际恒房地产公司交付商品房转移登记有关文书的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王某甲、张某某、王某乙、何某某逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金42634.50元（其中2017年6月29日至2017年9月27日87.90元、2017年9月28日至2020年5月24日42546.60元），并从2020年5月25日起以879062元为基数按日利率万分之零点五支付违约金至实际交付商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回原告王某甲、张某某、王某乙、何某某的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1932元，减半收取人民币966元，由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担人民币433元，原告王某甲、张某某、王某乙、何某某负担人民币533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本和预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 李 明 金二〇二〇年八月十三日书记员 杨丹（代）