终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6138号原告：广州市金顺房地产开发公司，住所地：广州市天河区天河北路******。法定代表人：覃承松，总经理。破产管理人：北京德恒（广州）律师事务所。负责人：杨巍。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务律师。委托诉讼代理人：周静，广东红棉律师事务所律师实习人员。被告：郭宝善，男，1962年5月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：郭程，男，1970年8月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：郭宝新，女，1963年10月2日出生，汉族，住广州市海珠区。法定代理人：林某，男，1959年5月9日出生，汉族，系郭宝新监护人，住址。被告：程德华，女，1936年5月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郭宝善，男，系被告程德华儿子。委托诉讼代理人：温燕华，女，系被告程德华儿媳。原告广州市金顺房地产开发公司（以下简称金顺公司）与被告郭宝善、郭程、郭宝新、程德华（以下简称郭宝善四人）共有物分割纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告金顺公司委托诉讼代理人胡焱平、周静，被告郭宝善（兼被告程德华委托诉讼代理人）、郭程，被告郭宝新法定代理人林某，被告程德华委托诉讼代理人温燕华，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市金顺房地产开发公司向本院起诉请求：1.对金顺公司与郭宝善四人按份共有的广州市荔湾区文昌南路宝华北街7号905房依法拍卖，分割所得价款；2.判令郭宝善四人按广州市房屋租赁主管部门公布的租金参考价向金顺公司支付从2000年4月至房屋实际分割完毕之日止房屋占用费，至起诉时暂计81211.57元；3.本案的诉讼费用由郭宝善四人承担。事实与理由：广州江山实业总公司经批准，用原广州市文昌南路宝华直街10号房屋等地段土地兴建商住楼，并委托广州市城镇建设开发总公司实施拆迁。1996年7月5日和8日，郭宝善四人与广州市城镇建设开发总公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议》《房屋拆迁安置协议》，协议约定回迁安置房屋面积为59.2469平方米、1997年12月广州市国土局核准该地块用地单位变更为金顺公司。2000年4月，郭宝善四人回迁至金顺公司提供的现编门牌为文昌南路宝华北街9号302房和7号905房。经广州市房地产测绘所测量，文昌南路宝华北街9号302房的面积为35.5055平方米、7号905房的面积为41.0943平方米，两房总面积为76.5998平方米，超出安置协议约定回迁面积17.3529平方米。对于超出面积的房屋，其是属于金顺公司所有，郭宝善四人无权占为已用。根据广州市不动产登记查册表显示，广州市荔湾区文昌南路宝华北街9号302属于郭宝善四人共同共有，文昌南路宝华北街7号905室为金顺公司与郭宝善四人按份共有，金顺公司享有17.3529平方米。据此，金顺公司请求法院对文昌南路宝华北街7号905房进行拍卖，分割金顺公司所应得价款，并请求郭宝善四人支付自2000年4月其回迁以来至房屋分割完毕之日止的房屋占用费，由郭宝善四人承担连带责任。被告郭宝善答辩：第一，我方不同意拍卖房屋，愿意以广州市房屋拆迁安置协议之补充协议约定，多出面积部分以3600元/平方米购回，以达房屋的完整性。另外在2017年4月经房管局测绘，7号905房建筑面积为41.0943平方米，其中公摊面积4.5397平方米，所以金顺公司的公摊面积为4.5397平方米除于41.0943平方米计得比例0.1105，金顺公司得分摊面积17.3529乘以0.1105等于1.917平方米。根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十五条，分摊的建筑面积按成本价900元/平方米结算，计得（17.5397-1.917）×3600+（1.917×900）=57924.54元。关于占用费，广州市房屋拆迁安置协议之补充协议的内容，即原签订的安置、补偿协议同时作废。甲乙双方不再追究对方的安置、补偿责任，所以占用费不成立。另外，根据房屋拆迁安置协议，金顺公司原提供的房屋是宝华直街的房屋不合适，后来调整为现在的两套房屋，即9号302房和7号905房。原来的补偿面积是59.2469平方米，现在两套房屋的面积是76.5998平方米，两套房屋的总面积76.5998平方米减去59.2469平方米得到的面积差不到原补偿面积59.2469平方米的三分之一，所以不用补偿。被告郭程答辩：我方的答辩意见与郭宝善的答辩意见一致。被告郭宝新答辩：我方的答辩意见与郭宝善的答辩意见一致。被告程德华答辩：按照《广州市城市房屋拆迁管理条例》第三十条，被拆除的房屋位于6楼以下，但补偿安置的房屋在没有电梯的7楼以上的楼房，每递增一层（含7层），增加补偿安置面积5%，产权调换时不作差价结算，所以7号905房的面积应有效增加：41.0943×15%=6.1635平方米，即7号905房回迁面积应为：29.9049平方米。那么我方的7号905房面积与金顺公司差额为：11.1894平方米（41.0943-29.9049）而不是金顺公司所说的平方数。根据《广州市不动产登记查册表》，7号905房的分摊面积4.5397平方米，根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十五条，分摊的建筑面积，按成本价结算：我方占公摊面积：72.7714%×4.5397=3.3035平方米，金顺公司占公摊面积：27.2286%×4.5397=1.2362平方米。综上所述，驳回金顺公司的所有诉讼请求，并且本案的诉讼费用由金顺公司承担。其他意见与郭宝善的意见一致。经审理查明，原广州市文昌南路宝华直10号房屋（总建筑面积770.2116平方米）是郭应桥等十三人按份共有的产业，各占1/13产权；郭应桥已故，其所占房产由郭宝善四人共同继承。1996年7月5日，广州江山实业总公司与郭宝善四人签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定广州江山实业总公司拆除文昌南路宝华直街10号房屋13分之一，建筑面积59.2469平方米；广州江山实业总公司在1998年10月30日提供原址新建楼第二层南向建筑面积59.2469平方米作为拆除郭宝善四人原址房屋的产权补偿；广州江山实业总公司移交房屋时，应提供有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，会同郭宝善四人办理产权登记和领取房地产权证手续。1996年7月8日，广州市城镇建设开发总公司与郭宝新签订《房屋拆迁安置协议》，约定广州市城镇建设开发总公司应于1998年10月30日前，在文昌南××宝××街路新建（第C幢）第二层南向房，建筑面积59.2469平方米作安置乙方回迁居住。1997年11月5日，原广州市国土局核准涉案地块用地单位更改为金顺公司。2000年4月18日，金顺公司与程德华签订《广州市房屋拆迁安置协议之补充协议》，约定原安置郭宝善四人回迁的文昌南路春雷苑回迁楼Ｃ梯202房调整至回迁楼Ａ梯302房（面积30.9平方米）和Ｂ梯905房（面积36.35平方米）给郭宝善四人；以房管局测绘所测定的面积为准，超过原产权面积的房屋，由郭宝善四人以3600元/平方米购买。《广州市房屋拆迁安置协议之补充协议》签订后，郭宝善四人回迁至金顺公司提供的现编门牌为文昌南路宝华北街7号905房（以下简称涉案房屋）和9号302房。2014年，郭宝善四人以广州市城镇建设开发总公司为被告、金顺公司为第三人向本院提起诉讼，请求办理涉案房屋及宝华北街9号302房权属证书分别登记郭宝善四人名下，以及不得就共有分摊面积和套内面积偏大要求郭宝善四人付款购买。本院经审查后认为：广州市城镇建设开发总公司作为合同相对方，金顺公司作为拆迁地块用地单位，均应履行对被拆迁人的拆迁补偿义务，为被拆迁人办理房地产权属登记及转移手续；由于涉案房屋尚未办理房地产权属证书，房屋准确面积尚不能明确，增大面积部分郭宝善四人也未表态购买，故支持为郭宝善四人办理合同约定的建筑面积59.2469平方米产权登记，由于郭宝善四人优先选择办理文昌南路宝华北街9号302房的产权登记，该单元测绘总建筑面积35.5055平方米，剩余面积23.7414平方米在涉案房屋办理产权登记；郭宝善四人要求广州市城镇建设开发总公司不得就共有分摊面积和套内面积偏大要求郭宝善四人付款购买的诉讼请求，依据不足，不予支持等。本院于2014年10月20日作出（2014）穗荔法民三初字第1612号民事判决，判决：1.自判决发生法律效力之日起三十日内，广州市城镇建设开发总公司及广州市金顺房地产开发公司提供必要的证明文件，会同郭宝善四人向房管部门申请办理广州市荔湾区文昌南路宝华北街9号302房建筑面积35.5055平方米和广州市荔湾区文昌南路宝华北街7号905房建筑面积23.7414平方米的产权登记和领取房地产所有权证手续，所需登记费用，由广州市城镇建设开发总公司及广州市金顺房地产开发公司负担；2.驳回郭宝善四人的其它诉讼请求。（2014）穗荔法民三初字第1612号民事判决发生法律效力后，郭宝善四人通过申请本院执行，于2019年9月5日将涉案房屋及文昌南路宝华北街9号302房35.5055平方米的产权进行过户登记，如下：涉案房屋23.7414平方米由郭宝善四人共同共有，17.3529平方米由金顺公司所有；文昌南路宝华北街9号302房由郭宝善四人共同共有。2019年8月8日，金顺公司向郭宝善、过程、郭宝新寄送《关于回迁安置房屋中超面积部分的房屋的补价商议函》〔金顺房函（2019）第5号〕。主要内容为回迁安置的涉案房屋实际超出17.3529平方米，拟将前述面积以市场价转给郭宝善四人。郭宝善四人在庭审中确认该函件的真实性。本案于2020年7月22日进行开庭审理。诉讼中，本院向金顺公司明确，由于涉案房屋涉及双方之间的房屋拆迁安置补偿问题，且关于涉案房屋共有存在多种分割方式，包括按原拆迁政策及双方协议约定回购或以确定时间点评估计价回购补偿等，金顺公司是否坚持要求进行拍卖分割。金顺公司表示坚持拍卖分割的诉讼请求，同等条件下郭宝善具有优先购买权。庭审中，金顺公司表示双方的争议是共有物分割，因为双方的拆迁安置补充安置争议已经经过了法院判决且已经执行，双方在拆迁补偿安置面积方面已经确定；不动产登记显示金顺公司与郭宝善四人就涉案房屋属于按份共有人，根据《物权法》相关规定，按份共有人可以随时要求对共有物进行分割，因此本案属于共有物分割纠纷。郭宝善四人则认为本案属于拆迁安置补偿争议；本案的情况与被拆迁房屋其他被拆迁人的案件是一样的，属于与金顺公司之间的拆迁安置纠纷。关于金顺公司本案所提诉讼请求，郭宝善四人认为已经超过诉讼时效。另外，郭宝善四人表示本案中其同意按当时的拆迁政策回购涉案房屋超面积部分。本院认为，在有关郭宝善四人的拆迁安置补偿协议中，当事人所签各项协议不仅涉及原产权面积范围内房屋补偿问题，而且还涉及拆迁补偿中超补偿面积房屋的处理问题。已生效的（2014）穗荔法民三初字第1612号民事判决虽然解决了广州市城镇建设开发总公司、金顺公司与郭宝善四人之间有关原产权补偿面积房屋的登记问题，即将文昌南路宝华北街9号302房35.5055平方米和涉案房屋23.7414平方米登记在郭宝善四人名下，涉案房屋17.3529平方米登记在金顺公司名下，但金顺公司与郭宝善四人并没有就超补偿面积按照拆迁协议约定进行处理；现登记在金顺公司名下的涉案房屋相应产权部分，实质上属于前述超补偿面积部分。当事人之间的房屋拆迁补偿关系是基于政策和约定而确立，且涉案房屋作为拆迁补偿房关涉被拆迁人的居住权利，该基本权利应予充分保障，故双方应当本着诚实信用原则按政策和约定对超补偿面积进行处理。原告有关双方拆迁补偿安置面积已经确定，本案应按共有关系分割的主张，理据并不充分；在本院对涉案房屋超补偿面积问题进行释明后，金顺公司仍坚持拍卖分割涉案房屋，本院予以驳回。关于涉案房屋占用费问题。涉案房屋属于拆迁补偿安置房，郭宝善四人基于金顺公司的安排而入住涉案房屋，其使用有正当的依据。金顺公司对涉案房屋17.3529平方米的所有权经登记后方发生效力，故其主张郭宝善四人向其支付产权登记前的房屋占用费，缺乏依据。涉案房屋在2019年9月5日产权登记后，郭宝善四人确实占用了登记在金顺公司名下的产权部分，其应当向金顺公司支付相应房屋占用费；郭宝善四人支付房屋占用费的期限至本案开庭之日，之后的房屋占用费当事人可另行途径解决，金顺公司对产权登记后的房屋占用费主张并未超过诉讼时效。故郭宝善四人主张的不予支付房屋占用费的理由以及诉讼时效抗辩，并不成立，本院不予支持。至于房屋占用费标准问题，金顺公司主张按同期房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价计算，依据正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭宝善、郭程、郭宝新、程德华按同期房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价标准共同向原告广州市金顺房地产开发公司支付广州市荔湾区文昌南路宝华北街7号905房17.3529平方米面积2019年9月5日至2020年7月22日期间的房屋占用费；二、驳回原告广州市金顺房地产开发公司的其他诉讼请求。本案受理费6406元，由原告广州市金顺房地产开发公司负担6373元，被告郭宝善、郭程、郭宝新、程德华负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年八月十三日书记员  管军军黄辉燕