北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33295号原告：孙江枫。被告：北京鑫垚源物业管理有限公司（企业曾用名称北京鑫垚源房地产经纪有限公司）。法定代表人：尹海江。第三人:北京合奇家房地产经纪有限公司。法定代表人：齐凯宁。原告孙江枫（以下简称时为原告）与被告北京鑫垚源物业管理有限公司（以下简称时为被告）及第三人北京合奇家房地产经纪有限公司（以下简称时为合奇家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭审理。原告孙江枫及被告北京鑫垚源物业管理有限公司的法定代表人尹海江到庭参加了诉讼，第三人北京合奇家房地产经纪有限公司经本院依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求法院判令解除双方之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2、要求判令被告赔偿原告涉案房屋占用费既租金损失3万元（包括换锁费550元）；3、判令被告给付违约金2万元整；4、判令本案诉讼费由被告承担。原告所诉事实与理由概括为：原告所有的北京市朝阳区金海国际小区X号楼X单元X号房屋曾于2019年10月1日签约租赁给涉案之北京合奇家房地产经纪有限公司，合同约定租期三年，无租房押金，涉案房屋第一年租金约定为每月10000元整。至2020年2月15日,因原告未收到涉案房屋应收租金，遂多方联系签合同时的对方业务员，对方开始以疫情为由要求减免房租，原告未同意，此后经原告多次催促其仍未按约支付租金，后对方业务员声称店面转让给其他公司了，现公司为北京鑫垚源房地产经纪有限公司，需要重新签订补充协议，要求把之前与北京合奇家房地产经纪有限公司的合同作废。原告予以同意后，现涉案被告方将新合同邮寄来，原告收到两份合同后签字邮寄回被告方一份，后打电话给被告业务员，其称合同已经收到并在三五天后给付房租，此后被告并未支付涉案房租，故原告诉至法院。被告的答辩意见概括为：对原告诉求不同意，涉案合同上的章不是我司的合同用章,涉案合同是复印件,不是公司现在所用的正规合同版本；此外，涉案房屋当时受疫情影响无法领租户进入小区看房，一直空置无法入住，应当考虑减免涉案租金诉求；另，涉案房屋也已于2020年2月15日退房了，是由我公司业务员将房间钥匙放置房间门口外消防栓柜内。合奇家公司经本院依法传唤未到庭参见诉讼，亦未提交书面诉讼意见。当事人围绕诉求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曾于2019年10月1日就原告之北京市朝阳区金海国际小区X号楼X单元X号房屋与北京合奇家房地产经纪有限公司（以下简称时为合奇家公司）签订《资产管理服务合同》，双方在合同中约定租赁用途为甲方授权乙方将涉案房屋出租居住，资产管理服务期限2019年10月10日起至2022年10月9日止，合同中约定双方经评估后一致认为，标的资产预计租金收益为每月1万元；对于服务费问题，双方约定服务期内每个管理周期甲方向乙方支付等于零天预计租金收益的资产管理服务费，但在资产管理服务期间内，因为寻找客户、客户更换空档期等原因导致的空置保障服务费，甲方给乙方首个管理周期30天（既等同于免租期为一个月）；此外，双方在合同中约定乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：延迟转付当期甲方应得收益达5个工作日的、将标的资产擅自委托给第三方租赁管理机构的等。双方合同签订后，原告将涉案房屋交付合奇家公司使用，并从2019年11月15收到他方转账汇入的租金款1万元，至2019年12月15日、2020年1月15日亦收到他方转账汇入的租金款各1万元。2020年2月15日因原告账户内未收到应收租金款，遂多方联系奇家公司人员催要租金。现原告陈述，当时联系上此前签约的合奇家公司人员后，对方称公司签约时的店面转让给其他公司，该公司为北京鑫垚源房地产经纪有限公司（以下简称时为鑫垚源房地产公司），让原告直接联系该公司商谈房租事项。原告联系鑫垚源房地产公司业务员后，对方称需要重新签订补充协议，把之前与合奇家公司的合同作废，原告考虑后予以同意。但因原告当时在外地居住，因故无法及时回京，故让鑫垚源房地产公司业务员将新合同《北京市房屋出租委托代理合同》邮寄给原告，原告收到该合同后于2020年3月1日签字两份，邮寄回鑫垚源房地产公司一份；双方在该合同中约定甲方委托乙方房屋出租期自2019年10月1日至2022年9月30日；合同约定的房屋代理期中开始前的30天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金；涉案房屋租金标准每月房屋租金含税价为人民币1万元，支付日期第一次2019年11月15日，第二次2019年12月15日，第三次2020年1月15日，第四次2020年2月15日，第五次2020年3月15日，第六次2020年4月15日（略）;双方另约定乙方依照合同约定足额支付房屋租金，乙方逾期30日仍未支付房租，甲方有权解除本合同，甲方要求解除合同的，乙方应于接到甲方解除合同通知的10日内，按照本合同规定月租金额的两倍向甲方支付违约赔偿金。此后，原告打电话给鑫垚源房地产公司业务员，对方称合同已经收到并在三五天给付房租，此后鑫垚源房地产公司并未如期支付涉案房屋租金，一直拖延未付房租也未将房屋交回，故原告诉至法院。在案件起诉后，原告发现鑫垚源房地产公司已变更企业名称为北京鑫垚源物业管理有限公司，故庭审中变更被告名称为北京鑫垚源物业管理有限公司（以下简称时为被告）另，法庭审理过程中，被告陈述涉案房屋的租赁权益系2019年11月15日从合奇家公司收购过来，但双方之间没有签订书面转让合同，被告从北京合奇家房地产经纪有限公司接手涉案房屋后因疫情影响无法领租户进入小区看房而一直未能使使用该房屋；另，被告陈述涉案《北京市房屋出租委托代理合同》上的章不是被告方签订房屋租赁合同时的用章,涉案合同用的是复印的,不是被告现在所用版本；此外，被告当庭陈述涉案房屋于2020年2月15日腾退交还原告，是由其业务员将房间钥匙置放于门口外的消防栓柜中；原告当庭反驳并未收到被告的退房通知，其回京后也未在被告所述地点发现房间钥匙，该消防栓柜处于封闭状态，后被告当庭认可其业务员忘记通知原告在当日交还钥匙退房的该项情节。通过庭审调查，现查明涉案之《北京市房屋出租委托代理合同》格式与被告所提交公司合同样本相同，只是装订上有差异，另涉案合同上的签章为“北京鑫垚源房地产经纪有限公司合同专用章”，系被告曾用名称印章，被告当庭提交之印章版本为“北京鑫垚源物业管理有限公司合同专用章”，系被告名称变更后之印章。此外，通过涉案证据中之银行《借记卡账户历史明细清单》显示，被告公司之法人尹海江于2019年11月15日、2019年12月15日以及2020年1月15日前后三次通通过银行转账汇款到原告涉案房屋租金收取账户内各1万元款项，被告陈述上述款项为从合奇家公司收购过来房屋租赁权后向原告支付的房租款，以后就未再向原告支付租金。原告回京在被告所述放置房屋钥匙的地点未找到涉案房屋钥匙，后于2020年5月8日找开锁公司更换屋门锁收回涉案房屋。本院认为，本案涉案之《北京市房屋出租委托代理合同》为双方自愿协商签订，且不违反国家法律法规的规定，合法有效，双方应当依协议约定内容履行义务。现被告称对涉案合同中之公司印章、合同版本等不予认可，本院认为原告与被告签订的房屋出租委托代理合同上确有被告原企业名称之印章，而且通过被告法定代表人的汇款支付房租的行为对双方之间的出租委托代理关系予以了确认，原告作为出租人有合理理由认为涉案之合同已与被告签订完成；至于涉案合同是否属于被告公司所认可的版本以及公司用章的具体规定，原告作为普通民众很难一一知晓并审查核实，上述情节应由被告予以自我规范、落实，以尽到为广大顾客负责并提供优质服务的企业责任，故本院对被告上述答辩意见不予采纳。对于原告与合奇家公司之间涉案合同的效力问题，原告现明确表示依照合同中解除条款的约定解除该《资产管理服务合同》，原告后与被告重新确立涉案房屋租赁合同时，对房屋租赁期限起止日期确立为自2019年10月1日起至2022年9月30日止，且该涉案房屋从第一个月收取租金始既为被告公司之法人尹海江支付，综上，虽然原告与被告重新签订房屋租赁合同的日期为2020年3月1日，但对该《资产管理服务合同》解除日期的确立应认定为从该合同中约定的起始日2019年10月10日即解除；对于原告与被告之涉案房屋出租委托代理合同解除的问题，现被告违约未交纳涉案房屋租金亦有退还涉案房屋的意思表示，原告也实际收回涉案房屋，明确表示不再由被告出租，故本院对原告要求判令解除双方所签《北京市房屋出租委托代理合同》的诉求予以支持；该涉案合同的解除日期，应确定于2020年5月8日既原告实际收回房屋之日。关于涉案房屋租金损失诉求认定问题，现涉案被告陈述因疫情影响在小区管控措施实施后无法带领租户看房寻租而一直未能出租该房屋，此陈述可以通过原告当庭提交的收房当日室内家具状况、清洁程度等照片能够确认该房屋近一段时间内无人居住之情形，另经查明，涉案之百子湾西社区自2020年1月24日既张贴相关提示，对小区外来人员进出作出登记等明确要求；但是，本院又考量被告未有效联系原告告知房屋当初状况，致使原告不能及时处置房屋达两月余，影响涉案房屋后续出租并造成了换锁支出等，故应对原告租金损失诉求等予以酌情支持，但亦应考量涉案房屋确有因疫情管控措施的影响未能予以出租收益的情节。本院在此指出，此次疫情影响着广大企业的发展及公民的个人生活，我们要共同树立相互守望、共担风险的意识和责任。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,合奇家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了涉案相关诉讼权利；合奇家公司未参加诉讼，不影响本院依据当庭查明的事实及证据材料，依法做出处理。综上，本院依照公平之原则，酌定被告北京鑫垚源物业管理有限公司给付原告孙江枫涉案房屋一个月的租金款1万元整及换锁费550元；对原告涉案之其他诉讼请求不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、判令解除原告孙江枫与被告北京鑫垚源物业管理有限公司之间的《北京市房屋出租委托代理合同》；二、判令被告北京鑫垚源物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告孙江枫涉案房屋租金款一万元及换锁费五百五十元；三、驳回原告孙江枫涉案之其他相关诉讼请求如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元，由被告北京鑫垚源物业管理有限公司承担（于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 曹 勇二〇二〇年八月二十六日书记员 冯心彤