广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4594号原告：廖卓斌，男，1995年10月31日出生，侗族，住广州市海珠区。被告：刘凤英，女，1967年12月19日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘惠清，女，1974年5月25日出生，汉族，系被告的妹妹，联系地址。原告廖卓斌诉被告刘凤英侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邱思陵适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖卓斌、被告刘凤英及委托代理人刘惠清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖卓斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告按广州市荔湾区丛桂路宁溪横街13号北503房房产证附图记载的面积向原告返还被广州市荔湾区丛桂路宁溪横街13号南501房霸占的产权面积；2、赔偿原告损失4000元（按每月500元的标准，从2019年9月开始起算至2020年4月30日）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：我方是广州市荔湾区丛桂路宁溪横街13号北503房的业主，被告是广州市荔湾区丛桂路宁溪横街13号南501房的业主，本人于2019年10月购买广州市荔湾区丛桂路宁溪横街13号北503房，装修期间才发现套内面积与购买面积及房产证面积不一致。据了解，此房产原业主房屋空置多年，被告可能自行砌墙霸占，我方多次与被告交涉，要求拆除墙壁，归还我方其产权面积，但被告予以拒绝。经多方部门取证，我方认为被告自行砌墙强行霸占的行为是违法的，故诉至法院，希望法院支持我方的全部诉讼请求。被告刘凤英辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告所住房屋（荔湾区丛桂路宁溪横街13号南501房“下称501房屋”）现状是历史遗留问题，而非起诉状所称被告砌墙霸占。1、被告房屋原业主是广州中药一厂（后改制为“广州中一药业有限公司”，以下简称“中药一厂”），1984年1月12日，因中药一厂需要拆迁案外人刘陆（又名“刘六”，系被告父亲）租赁的房屋，拟将南501房屋租赁给刘陆作为拆迁安置补偿，但该房屋面积少于拆迁面积，中药一厂将房屋扩建一房大道拆迁房屋面积后，将房屋租赁给刘陆作为补偿，该房屋格局在被告随刘陆入住时就没有改变过。2、2000年1月12日，根据当时房改政策，刘陆取得购买资格，购买了501房，鉴于当时刘陆年事已高，对购买房屋流程不熟悉，误认为建筑面积就是现在住所面积，故未认真核对房屋图纸即签订了买卖协议，中药一厂也按房屋现状将房屋交付给刘陆，且未作任何提示。3、因回迁时要补足拆迁面积给刘陆，中药一厂将房屋改动后将符合回迁面积的房屋交付给我方。至于中药一厂是如何改动的，我方不清楚，现在的房屋间隔与入住时一样，我方没有改动过。4、2011年11月24日，刘陆将房屋转让给被告，被告按照房屋现状使用至今，自被告随父亲入住501房后，广州市荔湾区丛桂路宁溪横街13号北503房的历任租户及业主均未就房屋面积或结构提出异议。5、自原告提出异议后，被告亦感难以接受，自己居住了近36年的房子，竟然有一部分没列入房产证。二、被告现就中药一厂未将房屋图纸按现状进行变更就出售，造成目前困境事宜与中药一厂进行交涉。三、原告提出的损失并非我方原因造成，不应由我方赔偿。原告购房时已看过房屋情况，如原业主没有如何告知原告房屋真实情况，或原告没有认真核对房屋图纸是否与现状一致造成的损失，原告应当找原业主赔偿或自行承担损失。总之就原告起诉事宜，希望能尊重历史客观事实，实事求是的处理本案。经审理查明：案涉广州市荔湾区丛桂路宁溪横街13号北503房（以下简称北503房）是原告廖卓斌于2019年向案外人麦昭波购买的房屋。2019年9月6日，北503房的所有权登记至原告廖卓斌的名下，北503房的《不动产权证书》[证号为粤（2019）广州市不动产权第××号]载明：建筑面积38.84平方米，套内建筑面积33.14平方米。案涉广州市荔湾区丛桂路宁溪横街13号南501房（以下简称南501房）原系案外人刘陆于2000年8月向广州中药一厂购买所得。原广州市国土局房管局于2000年10月9日核发的《房地产证》（穗房地证字第××号）载明南501房总建筑面积38.84平方米，为房改售房，房款付清，成本价，土地未办有偿使用手续；房地产平面附图载明房改面积为33.14平方米，显示南501房的北墙与北503房的南墙为两房的分隔墙（共墙）且两房户型左右对称，分隔墙长度为8.45米。2011年11月12日，原告刘凤英与刘陆签订《广州市存量房买卖合同》，向刘陆购买南501房，合同约定建筑面积为38.84平方米，总价268028元；等等。2011年11月15日，南501房产权登记至刘凤英名下[房地产权证书号：粤房地产证穗字第**]，房屋建筑面积、套内建筑面积以及房地产平面附图的登记信息均与上述《房地产证》（穗房地证字第××号）的登记一致。庭审中，刘凤英提交如下证据：1、《征用拆迁户调查登记表》，上载刘六的家庭人口为5人，居住的**1厅面积为25平方米，安置计划为2房1厅30平方米，拟证明1983年6月20日中药一厂原计划对刘陆的安置面积为30平方米；2、《拆迁安置协议书》，证明1984年1月12日，中药一厂将房屋改建后居住面积（实际套内使用面积）达36平方米后，租给刘陆。廖卓斌对上述证据真实性无异议，但认为与本案无关。而且《拆迁安置协议书》中写明回迁面积是36平方米，但被告现在住的南501房不止36平方米。因被告刘凤英申请，本院向广州中一药业有限公司发送《协助调查函》，调查案涉北503房及南501房的改建资料、北503房的房改出售资料以及案外人刘陆（六）的《征用拆迁户调查登记表》、《拆迁安置协议书》及《租金情况记录》。广州中一药业有限公司于2020年6月9日向本院复函[中一函（2020）4号]称：经翻查档案，由于历史原因，部分资料缺失，现存资料甚少，情况如下：1、经查，我单位存档中无南501房及北503房相应的改建资料。2、经查，我单位存档中无北503房房改出售的资料。3、经查，关于刘陆（六）的《征用拆迁户调查登记表》、《拆迁安置协议书》资料记录在册，租金情况记录我单位存档查无。廖卓斌对上述复函无异议，刘凤英对复函的真实性无异议，但认为虽然单位存档无改建资料，并不代表没有改建，不同意向廖卓斌支付使用费，不同意将南501的三房还给廖卓斌，认为廖卓斌已过最长20年的追索时效。为查明案涉南501房及北503房的现在的套内面积，双方经协商共同委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司对各自房屋套内建筑面积进行测绘。2020年6月22日，该司分别出具了南501房及北503房的房屋测量报告，两份报告载明：南501房客厅及三个房间的套内面积为37.77平方米，阳台套内面积1.67平方米，总套内面积39.44平方米，平面图显示南501房现在除房产证附图的面积外，在与北501房相邻的分隔墙以北还有一个房间（三房）；北503房客厅套内面积23.91平方米，阳台套内面积1.67平方米，总套内面积25.58平方米，与南501房相邻的分隔墙长度仅为5.93米。廖卓斌对上述测绘报告真实性无异议，陈述测绘报告上显示的北503房的房屋现状与房产证上登记的面积及附图不一致，经过多方部门才出具的房产证附图，绝不会有误差，刘凤英房屋测绘大于其拆迁补偿面积及房产证面积视为占用本人产权面积。刘凤英对上述测绘报告的真实性无异议，认为南501房面积测绘报告显示房屋总套内面积为39.44平方米（套内面积即是使用面积+墙体面积+阳台面积），我父亲刘陆与药厂签订的《拆迁安置协议书》约定的居住面积是36平方米（居住面积是实用面积或使用面积，即测绘报告中套内面积扣除墙体面积和阳台面积后的面积），我方居住的面积与药厂分配的面积一致。诉讼中，刘凤英确认南501房测绘报告中的三房面积没有登记在南501房房产证产权面积内，但认为三房的产权仍属于被告，是中一药业公司没有去修改产权登记信息。本院认为：本案的争议焦点在于刘凤英是否侵占了廖卓斌的部分房屋面积。本院分析如下：一、南501房现状为三房一厅，但根据面积测绘报告以及案涉两房的房产证附图，南501房中的三房并不在其房产证登记范围之内。而廖卓斌所有的北503房的实测面积明显小于其不动产权证上登记的建筑面积。经过比对，南501房现在三房的位置正位于北501房房产证附图范围内。二、刘陆向中一药业购买南501房时，南501房的房改面积便为33.14平方米，若刘陆不同意该房改面积，应在房改时便提出异议；刘凤英向刘陆购买时，双方约定的南501房的套内面积和建筑面积面积也只是33.14平方米和38.84平方米；因此，刘凤英和刘陆均应清楚知道南501房的建筑面积和套内面积。刘凤英在本案诉讼中亦确认其现在实际占有的三房并不包含在南501房房产证记载面积和附图范围之内。三、刘凤英虽认为这是由于出售方即中一药业公司未对房产证进行变更所致。但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现没有证据足以推翻不动产登记部门的登记，故刘凤英以实际占有便享有所有权的抗辩没有法律依据，本院不予采纳。综上，根据涉案南501房和北503房的所有权登记内容以及测绘报告，现案涉南501房占用了两房分隔墙靠近北503房的部分面积（即南501房测绘报告中的三房），故廖卓斌诉请刘凤英按照涉案南501房和北503房的房产证附图将案涉南501房占用北503房的部分返还给廖卓斌的诉请，有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。刘凤英应将南501房与北503房现在的分隔墙体（共墙）按现墙体厚度及结构向西北方向延伸砌墙至上述两房屋的西北外墙，以砌好的分隔墙体为界，将广州市荔湾区丛桂路宁溪横街13号南501房分隔墙体外西北角面积（即附图中的三房）返还给廖卓斌。至于刘凤英认为廖卓斌诉请返还侵占面积已过诉讼时效的问题。因该侵占事实一直存在，而且北503房是在2019年9月6日登记在廖卓斌名下，廖卓斌于2020年提起本案诉讼并未超过诉讼时效，故本院对刘凤英的这一抗辩意见不予采纳。至于刘凤英是否需要支付占用费的问题。根据双方陈述和刘凤英提交的相关证据，可知刘凤英入住南501房后，并没有对房屋结构进行改动，所占用廖卓斌房屋的面积在其购买房屋前已形成，刘凤英并没有侵占的故意，因此，廖卓斌要求刘凤英支付占用费损失的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条的规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告刘凤英聘请有资质的施工单位将广州市荔湾区丛桂路宁溪横街13号南501房与广州市荔湾区丛桂路宁溪横街13号北503房现在的分隔墙体（共墙）按现墙体厚度及结构向西北方向延伸砌墙至上述两房屋的西北外墙；以砌好的分隔墙体为界，被告刘凤英将广州市荔湾区丛桂路宁溪横街13号南501房分隔墙体外西北角的面积（即附图中的三房）返还给原告廖卓斌。二、驳回原告廖卓斌的其它诉讼请求。本案受理费25元，由被告刘凤英负担。（被告需负担的受理费，由被告直接迳付给原告，本院不做退费处理）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年八月二十八日书记员  李 婷胡晓琴附图：北单位：米