广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1450号上诉人(原审原告)：房书晴，女，1997年9月20日生，汉族，住肇庆市高要区****。被上诉人(原审被告)：肇庆恒荣通房地产开发有限公司，住所地肇庆市高要区**********。法定代表人：丁历，执行董事。委托诉讼代理人：何杨妮，女，该公司工作人员。上诉人房书晴因与被上诉人肇庆恒荣通房地产开发有限公司（以下简称恒荣通公司）商品房预约合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2020）粤1204民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人房书晴、被上诉人恒荣通公司的委托诉讼代理人何杨妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房书晴上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为返还定金20000元；2.判令恒荣通公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决没有查明事实。在签订认购书时，房书晴并没有看过商品房买卖合同。而依据《商品房销售管理办法》第二十三条规定，房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。恒荣通公司应对买受人进行明示合同范本，应主动将合同范本交给房书晴翻看，或者尽到指引义务，但对方并没有尽到义务，反而约定不签署认购合同就要没收其定金，想要通过格式条款来剥夺房书晴洽谈合同的权利，这是一种加重买受人责任，免除自身义务的无效的格式条款。房书晴已向房管局咨询，房管局明确表示，备案合同只是通过了备案，对于违反合同法的不公平不合理之处依然可以进行洽谈协商，合同法规定合同、补充协议均可由双方协商加以补充完善。本案商品房买卖合同存在的不合理之处在于：首先，合同约定出卖人逾期交付的违约金标准与买受人逾期付款的违约金标准不对等，房书晴提出标准应对等是合法的；其次，合同约定办理不动产权证登记的期限是720个工作日，该时间太长，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，房书晴想改成交房之日起90天，但恒荣通公司不同意添加补充协议。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，恒荣通公司应将定金返还给房书晴。请求二审法院依法改判。恒荣通公司辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。房书晴向一审法院起诉请求：1.判决恒荣通公司向房书晴双倍返还定金人民币共计40000元；2.由恒荣通公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月28日，房书晴在查看过涉案楼盘带装修的样板房后，作为乙方(买受人)与恒荣通公司作为甲方(出卖人)签订了认购书，主要约定内容如下：……乙方自愿依下列条件向甲方认购肇庆恒大花园楼盘A6栋2栋1603房……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整(￥20000元)作为定金(定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款)……二、乙方选择下列第3种方式付款……3、分期付款：乙方于2019年9月30日前支付首期房款￥59686元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》；……如乙方耒能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到肇庆恒大花园营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业服务协议》《临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。……随后，房书晴通过微信支付的方式向恒荣通公司支付了购房定金人民币20000元。房书晴还于同日出具了《准时交款承诺书》，承诺按照购房合同约定准时交纳后期每一笔房款；其还于同日出具了一份《肇庆恒大城(高要)项目114地块A4、A5、A6栋非标户型知情书》，通过手写：“本人已知悉所购买房源为非标户型，承诺以实际交楼为准，为此产生的一切后果，由本人承担。”的方式，明确表示其对户型的差异性知情并接受这一事项。支付首期房款的期限届满后，房书晴以恒荣通公司拒绝修改《商品房买卖合同》主要条款为由拒绝支付首期房款，且双方因此未能签订《商品房买卖合同》。据此，房书晴要求恒荣通公司双倍返还购房定金人民币40000元。恒荣通公司已于销售现场将包括签署《商品房买卖合同》在内的涉案楼盘的预售资料进行公示。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，房书晴、恒荣通公司签订的认购书系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。本案中，双方签订的认购书第六条约定：“如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”即如房书晴履行了认购书的义务而恒荣通公司未能为其保留其认购的肇庆恒大花园楼盘A6栋2栋1603房，恒荣通公司才双倍返还定金给房书晴。但房书晴并未按双方约定的期限支付首期房款，亦未与恒荣通公司签订《商品房买卖合同》。认购书第九条明确约定：“乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业服务协议》《临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。”即房书晴在签订认购书时已清楚知悉并认可恒荣通公司在销售中心公示的包括《商品房买卖合同》在内的各项文件载明的条款内容，且其已出具了《准时交款承诺书》《肇庆恒大城(高要)项目114地块A4、A5、A6栋非标户型知情书》，承诺准时交纳每一期房款并对所购户型在收楼时可能与样板房存在差异性表示知情并接受，现其以恒荣通公司不同意修改合同条款为由拒绝签订《商品房买卖合同》，故导致《商品房买卖合同》无法签订的原因归根到底是房书晴的自身原因，并非因恒荣通公司在本案中存在违约行为。因此，房书晴无权要求恒荣通公司双倍返还定金。另，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”及第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，如前所述，本案中，《商品房买卖合同》无法签订的原因是房书晴本人拒绝签约所致，因此其无权要求恒荣通公司返还定金；房书晴与恒荣通公司签订认购书的主要目的是购得认购书上载明的肇庆恒大花园楼盘A6栋2栋1603号房屋，但房书晴并无证据证实恒荣通公司存在迟延履行或者其他违约行为致使合同目的不能实现，据此，房书晴也无权要求恒荣通公司双倍返还定金。一审判决：驳回房书晴的所有诉讼请求。一审案件受理费400元，由房书晴负担。本院二审期间，房书晴提交了以下新证据：1.商品房买卖合同照片；2.恒荣通公司售楼部现场照片、录像，拟证明恒荣通公司在售楼部现场没有对商品房买卖合同进行公示。房书晴陈述证据一是在其签订认购书后拍摄，证据二、三是在2020年5月14日拍摄。恒荣通公司没有新证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒荣通公司发表质证意见如下：对证据一商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可，房书晴在签订认购书时完整清晰地拍下了商品房买卖合同所记载的条款内容，证明了房书晴在签订认购书时已经清晰知悉商品房买卖合同载明的所有条款内容，且出具准时交款承诺书及户型知情书，在认购书上签名确认同意完全按照该样板条款签署各合同，不再变更、增加或减少任何条款。现因房书晴自身原因拒绝签订案涉商品房买卖合同，应自行承担法律后果；对证据二、三现场照片、录像的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据为房书晴单方制作，视频之间不连贯，无法确认其真实性及合法性。因恒荣通公司对房书晴提交的证据一真实性予以确认，本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性在本院认为部分论述。房书晴提交的证据二、三是在一审判决作出后才拍摄，录像时间短暂，未能清晰反映其拟证明的事实，恒荣通公司在一审期间已提交销售现场照片等证据证实其已在销售现场公示《商品房买卖合同》等资料，故本院对房书晴提交的证据二、三的关联性不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，一审法院案由定性为商品房销售合同纠纷有误，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕房书晴的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）双方签订的认购书的效力；（二）房书晴要求恒荣通公司返还定金20000元的主张是否成立。关于双方签订的认购书的效力问题，房书晴与恒荣通公司双方签订的认购书,是双方的真实意思表示,认购书内容不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并生效,对双方均有约束力。房书晴认为该认购书无效的主张理据不足，本院不予支持。关于房书晴要求恒荣通公司返还定金20000元的主张是否成立的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案中，房书晴与恒荣通公司签订的认购书约定房书晴须于2019年9月30日前支付首期房款并签署《商品房买卖合同》，故双方未按照约定签订《商品房买卖合同》的原因系认定恒荣通公司应否返还定金20000元给房书晴的关键。本案双方签订的认购书为双方真实意思表示,对双方均有约束力。恒荣通公司在一审已提交证据证实其在销售现场已公示《商品房买卖合同》等资料，房书晴在二审期间提交的相片、录像等证据系在一审判决作出后拍摄，未能对恒荣通公司在一审提交的证据予以反驳。房书晴在一审提交的录音以及二审提交的证据均未能充分证实房书晴在签订认购书前，恒荣通公司未向其出示《商品房买卖合同》。而且，房书晴签订的认购书中第九条已经载明“乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业服务协议》《临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。”房书晴作为购房者,在缔约时亦负有审慎注意义务,对认购书以及公示的《商品房买卖合同》、补充协议及其他文件合同条款是否公平、合理进行了解和评估,对于自身能否接受、履行相关条款进行充分的考虑和衡量后才签订认购书。房书晴现以恒荣通公司未在签订认购书前出示《商品房买卖合同》,该《商品房买卖合同》的部分条款不合理为由拒绝签订《商品房买卖合同》，其行为违反了双方签订的认购书的约定。因此，双方未按照约定签订《商品房买卖合同》的责任在于房书晴。根据上述法律规定，房书晴没有按照双方签订的认购书约定支付首期房款和签署《商品房买卖合同》，恒荣通公司无需退还定金。房书晴要求恒荣通公司返还定金20000元的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，房书晴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元（房书晴已预交），由房书晴负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗勇生审 判 员 张秀丽审 判 员 黄春歌二〇二〇年八月二十七日法官助理 黎嘉豪书 记 员 赵崇轩