河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2812号上诉人（原审原告、反诉被告）：濮阳市鸿宇房地产开发有限公司。住所地：濮阳市京开道与石化路交叉口东200米路南怡佳苑小区**楼****。法定代表人：黄会霞，执行董事。委托诉讼代理人：李家有，河南国豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵有敏，河南国豪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王百顺，男，1976年3月8日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：成永，河南经东律师事务所律师。原审第三人：姚启保，男，1978年6月20日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：赵子霞，北京广盛（郑州）律师事务所律师。上诉人濮阳市鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇公司）因与被上诉人王百顺、原审第三人姚启保房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省长垣市人民法院（2019）豫0728民初6553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年7月24日公开开庭审理了本案。上诉人鸿宇公司委托诉讼代理人李家有、赵有敏、王百顺委托诉讼代理人成永、原审第三人姚启保及其委托诉讼代理人赵子霞参加了诉讼。本案现已审理终结。鸿宇公司上诉请求：请求依法撤销原审法院作出的（2019）豫0728民初6553号民事判决书第一、二项判决，并改判王百顺向鸿宇公司支付购房款385559元及违约金38556元，共计424115元；2、本案一、二审诉讼费由王百顺承担。事实与理由：一、原审认定事实及适用法律错误。王百顺没有向鸿宇公司支付合同约定的任何购房款，根据合同相对性，王百顺应向鸿宇公司支付购房款，而不应向第三人姚启保付款。二、原审认定鸿宇公司默示第三人姚启保代收购房款是错误的。默示行为需要法律明确规定，没有法律明确规定的情况下不适用默示的认定。鸿宇公司没有且本案也没有证据证明鸿宇公司委托第三人姚启保代收购房款。王百顺辩称：王百顺实际上没有收到鸿宇公司的房子，这一事实在原审庭审过程中，鸿宇公司称没有收到房子不可能支付房款，更何况在本案所涉及购房协议签订时间，鸿宇公司五证全无，其行为已构成销售欺诈行为，案件本身的法律关系应属于鸿宇公司及其法定代表人朱春领向第三个借款提供的担保，是一种让与担保关系。原审第三人辩称：1、涉案房款之所以交给我，是因为鸿宇公司法定代表人朱春领因民间借贷将案涉房产抵押给债权人，来保障债权实现的，属于让与担保关系，截至到现在，另案民间借贷案件在执行中，仍没有履行到位。所以在主债权民间借贷没有履行到位的前提下，鸿宇公司是无权对抵押物主张任何权利的。2、涉案房款交付给姚启保是得到鸿宇公司同意认可的，在签订认购协议时，买房人、第三人姚启保及鸿宇公司法定代表人朱春领的儿子朱晓威三方同时在场签订的。鸿宇公司指定姚启保作为收款人，所以才在认购协议上注明房款已付清。3、协议签订，长达三年的时间中，鸿宇公司从未向第三人及买房人主张过房款适宜。这一系列事实充分说明姚启保作为收款人是通过鸿宇公司同意和认可的。原审对该事实认定正确。王百顺上诉请求：1、请求依法撤销原审法院（2019）豫0728民初6553号民事判决书第一项、第三项，改判驳回判决书第一项186115元，支持该判决书第三项中王百顺原审反诉请求238000元。改判支持王百顺原审反诉请求；2、请求改判一、二审诉讼费由鸿宇公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。涉案《怡景苑认购协议》中载明的合同价且“房款已付清”与王百顺实际议定的购房价格不符。原审对该部分事实未查明。王百顺、鸿宇公司负责人、原审第三人三方共同在售楼部签订的认购协议，共同商定的购房价格为23.8万元，为了保护鸿宇公司对外售卖房屋的市场房价稳定，上诉人才将认购协议中将合同价写为385559元，王百顺同意将认购协议中将合同价写为385559元，是因为前提要在合同中要写明“房款已付清”。认购协议签订已达三年之久，鸿宇公司未向王百顺主张过购房款。二、原审认定事实错误，原审法院对三个系列案同案不同判。（2019）豫0728民初6555号案件“房款已付清”为“被上诉人提交的认购协议书中明确书写“房款已付清”字样，在被上诉人未提交其他相应证据佐证情况下，原审法院认为被上诉人对其主张未能证明至高度盖然性的证明标准，被上诉人诉请事实不清，证据不足，不予支持”。该认定与本案不同。三、原审法院关于违约责任的认定错误，在王百顺足额支付购房款的情况下，鸿宇公司长达两年未取得土地证、建设用地规划许可证、预售证，本案的违约方应为鸿宇公司。四、鸿宇公司的诉讼行为属于恶意诉讼，应当撤销原审判决。五、王百顺的反诉请求具有事实和法律依据，应当依法支持。鸿宇公司辩称：一、原审已查明并已认定本案事实客观存在的事实，本案只有依据主要证据《怡景苑认购协议书》和转账凭证这一客观证据才能做出正确的认定。二、关于涉案房屋的价款问题，《景怡苑认购协议》明确约定了房屋总计款385559元，本案没有证据证明涉案房屋价格发生了变更，且相关录像资料显示，王百顺夫妇认可房屋总价385559元。王百顺认为三方现场共同商定23.8万元系虚假陈述。是否具备“五证”或房屋配套设施是否建成并不影响房屋的定价，更不是王百顺所称的便宜处理案涉房屋的理由。“房款已付清字样”与23.8万元没有关联性，本案争议应当是房款是否已经付清而不是房款是否已经变更。三、关于涉案协议的购房款履行问题，王百顺并未向鸿宇公司支付案涉房屋的任何购房款，王百顺向第三人姚启保付款行为违反的案涉协议内容，其应当向合同相对人鸿宇公司支付案涉房屋的购房款，故王百顺付款对象是错误的，其应承担相应的民事责任。四、王百顺至今未履行在先的付款义务，原审依据案涉协议认定王百顺承担相应的违约责任以及驳回其原审反诉请求是正确的。五、王百顺称“同案不同判”和恶意诉讼的上诉理由无事实和法律依据。鸿宇公司一审诉讼请求：1.依法判决王百顺继续履行双方签订的《怡景苑认购协议》，向鸿宇公司付款385559元，并承担违约金38556元，合计424115元；2.本案诉讼费用由王百顺承担。王百顺一审反诉请求：1.依法判令鸿宇公司与王百顺签订正式的《商品房买卖合同》；2.判令鸿宇公司为王百顺办理不动产登记证书并交付房屋；3.判令本案诉讼费用由鸿宇公司承担。原审查明：2017年6月9日，鸿宇公司与王百顺签订《怡景苑认购协议》一份，约定鸿宇公司将怡景苑6号楼东起第2单元1层西户房屋出售给王百顺；房屋建筑面积为164.91平方米，房屋单价为每平方米2338元，总金额385559元；付款方式为一次性付款，王百顺应在协议签订后3日内向鸿宇公司支付总房款的100%；违约责任为如果王百顺逾期付款超出60日，视为其自动放弃优惠条件以原价销售且一次性交清剩余所有房款，另鸿宇公司有权解除本协议另售该房屋，并且王百顺应承担总房款10%的违约金；同时，鸿宇公司在涉案协议中书写“房款已付清”字样。之后，王百顺共向姚启保支付238000元，下余购房款，王百顺尚未支付。另查明，涉案房屋于2020年1月17日进行现售备案（备案证号：X20200003）。原审认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同；合法的买卖合同关系受法律保护，合同当事人应按照诚实信用原则履行合同义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。（一）关于本案法律关系的认定问题。本案中，鸿宇公司与王百顺于2017年6月9日签订《怡景苑认购协议》，约定鸿宇公司以总金额385559元的售价将怡景苑6号楼东起第2单元3层西户的一套房屋出售给王百顺是双方真实意思的表达，且已就标的物、价款等买卖合同主要条款达成一致意见，得以认定二者之间存在合法、真实、有效的房屋买卖合同关系。姚启保关于本案并非买卖合同关系，实为让与担保的抗辩不能成立。让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行与债权人订立合同，约定将标的物转移给对方，债务不履行时，受让人可就标的物受偿的一种非典型担保；这里将标的物转移给他人的债务人或第三人形式上是转让人，实质上是担保人，受领标的物的债权人形式上是受让人，实质上是担保权人；这与本案的法律关系明显不同。首先，法律关系主体不同。本案中，无论是房屋买卖合同的受让人王百顺，还是实际收款人姚启保，均非姚启保所称借贷合同的出借方姚彦美。也就是说，即使鸿宇公司为担保借款人朱春领债务的履行进行让与担保，担保权人也并非借贷关系中的债权人姚彦美。其次，主从合同类型不同。让与担保作为一种非典型担保，属于从合同范畴，往往存在一个与之相对应的主合同；而买卖合同则一般是财产权转让的主合同，这也就解释了上述情况中法律关系主体不同的问题，即涉案协议并非从合同，自然不存在与之相应的权利人主体相同的借贷关系主合同。再次，订立合同目的不同。买卖合同作为财产权转让合同，出卖方的主要合同目的是转让财产权、获得价款；让与担保的目的则在于为主债务提供担保，这种情况下，受让人通常无需支付对价，同时，“受让人”对于受让财产未届债务清偿期前不得行使和处分。本案中，鸿宇公司诉请王百顺支付购房款，王百顺则在签订涉案协议后支出购房款，并反诉请求与鸿宇公司签订正式的《商品房买卖合同》，要求鸿宇公司为其办理不动产登记证书并交付房屋，可以看出双方签订涉案协议的真实合同目的为买卖房屋，而非为某债务的履行提供担保。综上所述，鸿宇公司与王百顺之间成立房屋买卖合同关系，而非让与担保。此外，姚启保向原审法院提交的《抵押借款合同》中显示的抵押房屋详情也不包含本案涉案房屋，故姚启保辩称涉案房产为鸿宇公司对姚彦美借款债权的抵押财产亦不能成立。因此，鸿宇公司与王百顺之间成立房屋买卖合同关系，该买卖合同关系受法律保护，双方应按照诚实信用原则全面履行各自的合同义务。（二）王百顺的价款支付及违约金承担问题。涉案协议约定，王百顺应在协议签订后3日内向鸿宇公司支付全部购房款385559元，现经庭审自认，王百顺仅将238000元购房款交付于姚启保，并未支付剩余款项。王百顺虽辩称238000元是鸿宇公司认可的购房款，但这与涉案协议约定并不相符，且鸿宇公司予以否认，在王百顺未能提交其他证据证实其主张的情况下，应承担举证不能的法律后果。同时，王百顺虽未将238000元购房款直接支付给鸿宇公司，但鸿宇公司在涉案协议上书写“房款已付清”，可推知鸿宇公司已以其行为默示表明接受姚启保代为收款。综上所述，王百顺实际支付购房款238000元，尚欠鸿宇公司147559元。根据双方签订的《怡景苑认购协议》第五条关于违约责任的约定：“如乙方不能按第四条约定的时间付款……逾期付款超出60日的，视乙方自动放弃优惠条件以原价销售、且一次性交清剩余所有房款，另甲方有权解除本协议，另行出售该房屋，并且乙方应承担总房款10%的违约金”，故王百顺超出付款期限60日仍未付清购房款应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，依约向鸿宇公司支付剩余款项147559元，承担违约金38556元，鸿宇公司的超出部分诉请，原审法院不予支持。（三）鸿宇公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，本案中，双方签订的《怡景苑认购协议》中关于房款支付及签订《商品房买卖合同》的约定为：王百顺应在涉案协议签订后3日内（即2017年6月12日前）向鸿宇公司付清购房款，鸿宇公司则应在取得《商品房预售许可证》后通知王百顺签订《商品房买卖合同》。现鸿宇公司于2020年1月17日方完成现售备案，而王百顺仍未完成在先的付款义务，故鸿宇公司有权拒绝王百顺关于签订正式的《商品房买卖合同》并为其办理不动产登记证书的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，原审判决：一、王百顺于判决生效之日起十日内向鸿宇公司支付购房款147559元及违约金38556元，合计186115元；二、驳回鸿宇公司的其他诉讼请求；三、驳回王百顺的全部反诉请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7662元，由鸿宇公司负担3640元，由王百顺负担4022元；反诉费2435元，由王百顺负担。二审中当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织了质证。鸿宇公司提供一张光盘及书面文字。证明蔡伟华在视频中认可认购协议的房价。王百顺质证意见:根据文字说明，录制人员仅为刘英丽一个人，不符合最高人民法院关于电子和视频证据的有关规定。该证据的取证方式不具备合法性。该证据明确载明合同上注明房款已付清是不争的事实。且该证据对于王百顺及其妻子提到了“钱绝对已经付清了”，这一基本事实的自认，所以不存在本案所涉房款争议之事。原审第三人姚启保质证意见：同上。本院结合其他证据对该证据综合认定。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于王百顺是否向鸿宇公司支付了案涉房屋购房款的问题。双方签订的《怡景苑认购协议书》系双方真实意思表示，不违反相关法律，合法有效。双方应依据协议全面履行自己的义务。鸿宇公司诉称王百顺未向其支付过案涉房屋的购房款。但鸿宇公司在案涉协议书上书写“房款已付清”字样，且案涉协议签订长达三年之久其未向王百顺或者第三人姚启保主张过购房款，不符合常理。原审认定由此推知鸿宇公司以其行为默示表明接受姚启保代为收款并无不当，应予维持。关于购房款是否已付清，如未付清，应如何支付的问题。双方当事人签订的《怡景苑认购协议》明确约定案涉房屋总价款为385559元，王百顺以《怡景苑认购协议》载明“房款已付清”字样且三方当事人共同商定购房价格为23.8万元为由主张其已付清购房款。王百顺并未提供充分证据证明三方当事人共同商定购房价格为23.8万元，其应承担相应的举证不能的法律后果。且鸿宇公司提供的录音视频中王百顺夫妇对案涉房屋总价为385559元的与双方签订的《怡景苑认购协议》房屋总价款385559元相互印证。王百顺以《怡景苑认购协议》载明“房款已付清”字样且三方当事人共同商定购房价格为23.8万元为由主张其已付清购房款的理由不能成立。本案中王百顺共向原审第三人姚启保支付购房款23.8万元，依据协议约定其义务并未履行完毕。王百顺应依据该协议约定支付剩余购房款及承担约定的违约责任。故原审认定王百顺依约向鸿宇公司支付剩余款项147559元，承担违约金38556元并无不当，依法应予维持。综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15324元，由濮阳市鸿宇房地产开发有限公司负担7662元，由王百顺负担7662元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年八月二十四日书记员  王 铮