河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终672号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张秀颀，女，1990年5月7日出生，汉族，住黑龙江省宾县。 委托诉讼代理人：王海鹏，河北德昂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李亚红，女，1988年1月16日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。 原审被告（反诉原告）：王磊，男，1988年2月8日出生，汉族，住河北省三河市。 原审被告(反诉第三人）：三河市福成房产置业经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区燕昌路东侧，统一社会信用代码：91131082699233835C。 法定代表人：曲靖，该公司执行董事。 上诉人张秀颀因与被上诉人李亚红及原审被告王磊、三河市福成房产置业经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初8177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张秀颀上诉请求：1、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初8177号民事判决；2、解除上诉人与被上诉人签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，判令被上诉人退还上诉人购房款100万元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。《存量房屋买卖合同》第四条约定买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方按照第1、2、3种方式解决，其中第1种方式是买受人自行筹齐剩余房款支付给出售方，具体期限由出售方视具体情况而定；第2种方式是买受人继续申请其他银行贷款至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要发生的各项费用；第3种方式是本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，买受人承担在交易过程中发生的各种费用。合同签订后，上诉人如约向被上诉人支付了购房首付款100万元，因被上诉人在出售房屋时未取得房屋产权证，无法办理房屋过户及按揭贷款手续，合同中约定了房屋产权证下发后办理房屋过户手续。2019年8月17日，被上诉人取得了房屋产权证，此时因限贷限购政策，上诉人丧失了继续购买涉案房屋的资格，也无法继续向银行申请贷款，导致无法给付房屋尾款，不能实现合同目的。非本人自身原因造成合同无法履行，应依法予以解除。一审法院判决双方继续履行房屋买卖合同，完全曲解了存量房屋买卖合同第四条第（三）项的真正含义，应当是买受人因自身原因未获得银行贷款，自身原因就是因自己的征信以及所提供的贷款手续出现问题时，买受人才筹集剩余房款交付给出售人，但是非因上诉人自身原因造成的银行贷款未获批准，不适用此条第1种付款方式。本案不能贷款的原因是因为限购限贷政策造成的，属于第三方原因而非自身原因。这就是双方签订存量房屋买卖合同，在贷款不能获得银行批准情况下，选择第1、2、3种方式的真正原因，三种方式循序渐进，在前两种方式均无法履行的情况下，只能采取第3种方式，本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，买受人承担在交易过程中发生的各项费用。此说法得到了居间方三河市福成房产置业经纪有限公司的证实，三河市福成房产置业经纪有限公司对适用第四条做了明确的说明，只有在贷款人因征信和提交手续不合格，未获得贷款批准的情况下，才适用第四条第（三）项第1种付款方式的规定一审法院适用该条款第1种付款方式作为判决依据错误。《补充协议》中，双方已明确约定上诉人以贷款方式购买房屋，并非以全款方式购买。上诉人既然采用银行按揭方式购买房屋，说明上诉人没有能力全额出资购买房屋，只适合贷款方式购房，在限购限贷政策出台后，上诉人已经无法继续贷款。根据上诉人的经济状况，无法凑齐近百万元继续履行合同。 李亚红辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。《存量房屋买卖合同》第四条约定，上诉人贷款不能时，可以自行筹齐剩余房款支付给被上诉人。合同签订后，上诉人向被上诉人支付首付款100万元，被上诉人依约将涉案房屋的按揭贷款结清，将房屋交付给上诉人，合同已履行了绝大部分，上诉人支付剩余购房款后，被上诉人的义务只剩下配合上诉人办理不动产产权转移登记手续。2、上诉人与被上诉人签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应当继续履行，可以实现合同目的。法律不具有溯及力，限购政策也不具有溯及力，限购政策不能约束实施前的房屋买卖行为。《存量房屋买卖合同》第四条第三项约定上诉人可以自行筹齐剩余房款支付给被上诉人，可以得知上诉人对支付全款的可能性已经预见，上诉人有能力以全款方式购买涉案房屋。3、如果判决解除合同，会给被上诉人造成重大经济损失。上诉人不仅未因违约行为受到惩罚，反而从中获得巨大利益。涉案房屋价格已下跌了60万元以上，解除合同会导致双方利益严重失衡。现被上诉人根本无力拿出100万元返还给上诉人。 王磊称没有。 三河市福成房产置业经纪有限公司未陈述意见。 李亚红向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告张秀颀继续履行与原告于2016年9月5日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告张秀颀向原告支付购房款尾款人民币900000元，并要求被告张秀颀以900000元为基数按年利率24%向原告支付自起诉之日起至实际支付购房款本金及利息之日止的违约金；3、判令被告王磊与被告三河市福成房产置业经纪有限公司对第2项诉讼请求承担连带支付义务；4、判令被告张秀颀支付原告垫付的2019年11月1日至2020年10月31日民用物业费2516.52元；5、本案的诉讼费由三被告承担。 张秀颀、王磊向一审法院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令解除反诉原告张秀颀与反诉被告于2016年9月5日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、请求人民法院判令反诉被告向反诉原告张秀颀返还购房款1000000元整；3、判令反诉被告向反诉原告张秀颀支付已付购房款的利息，利息以1000000元为基数计算，利率以中国人民银行同期贷款利率的四倍计算为准，计算期限从2016年10月16日起至购房款及利息实际给付之日止；4、反诉被告向反诉原告张秀颀支付涉案房屋装修费50000元；5、本案反诉费、保全费及其他财产损失由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月5日，在被告三河市福成房产置业经纪有限公司的居间服务下，被告王磊代理被告张秀颀与原告签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：被告张秀颀购买原告所有的位于河北省三河市燕郊高新区17＃2单元2403号房屋，房屋总价款为人民币1900000元，首付款1000000元（含定金100000元），剩余900000元房屋尾款以贷款方式支付，原告于开发商交房当日将涉案房屋交付给被告张秀颀。《存量房买卖合同》约定，原、被告双方于涉案房屋不动产权证书下发后共同前往贷款机构申请贷款，贷款不能时，由被告张秀颀自行筹齐剩余房价款支付给原告。合同签订后，被告王磊代被告张秀颀向原告丈夫于明强的银行账户三次转款共计1000000元（2016年9月5日100000元、2016年9月11日400000元、2016年10月16日500000元），原告于2016年10月31日将涉案房屋交付给被告张秀颀实际占用、并使用。原告因领取涉案房屋不动产权证书的需要，于2019年8月向物业公司支付了2019年11月1日至2020年10月31日的物业管理费2516.52元，并同时领取到了涉案房屋不动产权证书。被告张秀颀主张由于2017年6月6日三河市政府发布限购政策限定非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房，由于其为非本地户籍家庭人员，未在本地有纳税、缴纳社保的记录，故其不具有申请银行贷款900000元继续购买涉案房屋的购房资格，故要求解除合同。原告李亚红主张继续履行合同，双方发生争议，故诉至一审法院。 一审法院认为，原、被告双方在三河市福成房产置业经纪有限公司的居间服务下签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应遵守约定履行合同。原、被告双方签订的购房合同系发生在三河市政府房屋限购政策出台之前，且双方根据合同约定履行了支付购房首付款和实际交付房屋的义务，三河市政府发布的政策应是针对限购政策之后的房屋买卖交易行为，对政策发布之前的交易行为不具有溯及力，且为保护交易安全、维护市场秩序、保护诚信规则，原、被告双方应本着诚信原则依约继续履行合同。合同约定原、被告双方于涉案房屋不动产权证书下发后共同前往贷款机构申请贷款，贷款不能时，由被告张秀颀自行筹齐剩余房价款支付给原告，故原告要求被告张秀颀支付剩余购房款900000元，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。原告主张被告张秀颀应以900000元为基数向原告支付利息，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告主张被告王磊与被告三河市福成房产置业经纪有限公司对被告张秀颀所负金钱给付义务承担连带责任，因被告王磊仅作为被告张秀颀代理人参与了与原告签订购房合同的过程，并非涉案房屋实际购买人，故不承担连带责任；被告三河市福成房产置业经纪有限公司作为居间服务人，负有为原、被告双方提供居间服务，促成双方房屋买卖的义务，在本案中，被告三河市福成房产置业经纪有限公司已经促成双方签订《存量房买卖合同》及《补充协议》的义务，故亦不承担连带责任。原告主张被告张秀颀返还前期垫付的物业管理费2516.52元，因涉案《存量房买卖合同》及《补充协议》可以继续履行，被告张秀颀将作为涉案房屋的继续使用者，应承担其占用期间的物业管理费，故一审法院予以支持。反诉原告主张解除反诉原告张秀颀与反诉被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，返还已支付房屋首付款100000元及相关利息和涉案房屋装修款50000元，因涉案合同可以继续履行，合同目的仍能实现，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告李亚红与被告张秀颀继续履行于2016年9月5日就位于河北省三河市燕郊高新区17＃2单元2403号房产签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。二、被告张秀颀于本判决生效之日起三十日内向原告支付剩余房款900000元，原告李亚红于被告张秀颀支付剩余房款当日协助被告张秀颀将涉案房屋过户至被告张秀颀名下。三、被告张秀颀于本判决生效之日起十日内给付原告李亚红物业管理费2516.52元。四、驳回原告李亚红其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张秀颀、反诉原告王磊全部诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人张秀颀与被上诉人李亚红签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系在限购政策出台之前，限购政策未表述对限购政策出台之前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的原则，双方的房屋买卖行为不受限购政策的影响，应继续履行。上诉人张秀颀主张其在廊坊市出台限购限贷政策后，因失去购房资格，不具备向银行申请贷款购房的资格，合同无法继续履行，但未提供相关证据证明，上诉人张秀颀请求解除合同的上诉主张缺乏合同依据和事实依据，本院不予支持。 综上所述，张秀颀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19725元，由张秀颀负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年八月二十一日 书记员 周 雪