湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初1443号原告：刘江，男，1972年2月6日出生，汉族，居民身份证住址山东省诸城市，现住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：向阳，系湖北光谷律师事务所律师。被告：周红艳，女，1970年9月1日出生，汉族，居民身份证住址湖北省襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：方武兵，系湖北瑞通天元律师事务所律师。原告刘江与被告周红艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法由审判员金莎适用简易程序审理。于2020年7月8日开庭，公开开庭进行了审理。原告刘江的委托诉讼代理人向阳，被告周红艳的委托诉讼代理人方武兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘江向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2020年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月18日解除。2、判令被告退还原告房屋租金78000元及押金13000元（共计91000元），并赔偿利息损失（自2020年2月18日起按照工商银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年1月15日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，由被告将坐落武汉积玉桥万达广场（二期）7-1-1802号房出租给原告，租赁期限自2020年2月1日起至2021年1月31日止。租赁方式为半年付，首次押金一个月付房租六个月，租金计价标准为13000元/月（含物业费），押金为13000元。租金按每6个月一结算，首次租金及押金共计91000元。被告应于2020年2月1日前将房屋将本合同约定的条件交付原告等。原告于2020年1月16日按被告指定的开户人周红艳，开户行中信银行襄阳支行营业部账号62×××59，转入被告账户租金及押金91000元，被告当时出具收条一份。临近交房，原告即时与被告微信联系，说明武汉封城无法从山东返汉后，被告承诺可延期交房。2月15日，被告再次联系原告交房，由于疫情状况不明、武汉市解封时间不定、政府要求复工时间不明，且原告与被告协商延期的具体时间存在异议，2月18日原告正式向被告提出让被告把房子另租他人，要求退费并解除租赁合同。3月7日原告再次要求被告退费，被告以各种理由拒绝。4月15日又联系被告时，被告仍在该房屋居住，并拒绝商议解除合同的后续事宜。原、被告受武汉疫情影响，政府于2020年1月23日封城，合同约定的2020年2月1日交房，客观上不能履行，原告租用房屋失去意义，该租赁合同不能实现合同目的。原告承租房屋系同事共同居住，大家从事的职业是医疗美容行业且被告知情。武汉2020年4月8日解封后，部分行业复工，但至今政府未批准医疗美容行业复工。综上，根据《中华人民共和国合同法》第94条、第97条之规定，原告可以解除合同，要求被告恢复原状，并有权要求赔偿损失，为此，刘江为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。原告刘江为支持其诉讼请求，提交了以下证据：证据一、原、被告的身份证，拟证明原、被告诉讼主体适格。证据二、房屋租赁合同，拟证明：1、原、被告于2020年1月15日签订房屋租赁合同；2、房屋坐落武汉积玉桥万达广场（二期）7-7-1802号；3、被告应于2020年2月1日前将房屋交付原告使用；4、租赁起止日为2020年2月1起至2021年1月31日止；5、该房月租金13000元，押金13000元；6、原、被告约定由房屋所在地人民法院管辖；7、房屋应于签订本合同后收到房租15日内交付原告。8、原、被告未验收交付房屋。证据三、收条及转账记录，拟证明2020年1月16日被告收到原告交付的房租、押金共计91000元，系银行转账。证据四、手机微信聊天记录（电子数据），拟证明：1、2020年2月3日被告同意交房延期；2、2020年2月16日原告与同事决定通知被告房子要退掉，解除房屋租赁合同；3、2020年2月16日原告告知被告复工时间不确定，2月18日原告再次通知被告将房子先租给别人、解除合同；4、2020年3月7日原告要求被告退回租房款，并告知医美行业限制复工；5、2020年4月15日前后房子未腾空；6、2020年4月17日原告的同事向派出所报警，被告坚持说自己在外地，无法回武汉协商，4月19日被告拒绝接听原告电话。证据五、疫情防控指挥部的通知两份，拟证明：1、2020年3月7日通知非公立医疗机构口腔科、眼科、耳鼻喉科等专科医疗业务除急诊外，日常医疗业务暂不得恢复；2、关于复工复产，原告属医美其他医疗机构，4月底前完成自查并上报审批，复工时间不确定。证据六、法律公函及邮件交寄单，拟证明2020年4月24日原告委托武汉厚大法律服务机构向被告邮寄法律公函，要求被告退还原告款项91000元及逾期利息损失等。证据七、特快专递邮改退批条，拟证明：1、原告2020年4月24日向被告邮寄的法律公函，2020年4月26日被告知悉系法律公函后拒绝接收；2、邮政投递工作人员记录，疫情期间不让进小区投递的事实。证据八、法律公函（电子数据），拟证明2020年5月2日原告代理人向被告手机号17762599772发送信息，告知公函的相关内容。证据九、企业复工复产申请人表（电子数据），拟证明原告单位武汉达拉斯医疗美容门诊部于2020年5月6日申请复工，武昌区新冠××疫情防控指挥部批准2020年5月8日复工，但不得做手术。被告周红艳辩称，一、原告与本人之间于2020年1月12日签订的房屋租赁合同至今未解除，且原告作为违约方，依法无权解除合同。首先，自2020年1月15日双方签订合同开始，至原告于2020年5月2日告知本人退还租金及押金期间，双方一直在为租赁合同的履行（包括房屋交付、租金减免、租金起算日期等）进行协商。原告诉称合同已于2020年2月18日解除，但通过双方聊天记录可以看出，2月18日前后，原告仅仅是与本人协商，希望能交房以后再开始算房租，可以先把房屋租给别人（意思是等他来武汉了再租给他）；4月12日原告提出从复工之日起算房租；4月15日原告提出如果近期搬进去房租能否从交房之日起计算，当日本人回复房租起算日期可以宽限至3月1日；4月16日原告提出好好谈不要伤了和气，要求本人再让一步，并表示几个租户难于统一思想，当日本人表示仍然可以让步，并表示可以立即搬进去住，随后原告表示今天几个租户必须交下一季度租金，如果交了就不可能再租案涉房屋了，还表示既然协商不了，也别互相拖着，她们那边该交租交租吧，唉，好心办坏事；4月24日，原告表示协商不成已授权律师处理；4月25日本人要求原告明确告知是否继续租房，原告表示早就说清楚了；5月2日原告发来图片，图片内容为告知合同已经解除，要求退还租金及押金。合同第三条第2款明确约定，原告不得提前终止合同，否则本人有权没收押金。因此，原告无权依据合同约定解除合同。二、依据合同约定，案涉房屋为住家使用，而非商业租赁，疫情并不能影响案涉房屋的居住功能，因此本案中不存在因疫情所产生的不可抗力因素。不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原告可以避免及克服疫情所带来的不便，原告诉称其从事的医美行业未复工，与合同履行无关，合同中也并未注明原告系从事医美行业。若本人在疫情发生之前，将房屋另租给一个一直在武汉工作的人，那么本人就不会有租金损失。并且案涉房屋为居住所用并非商业店铺，本人疫情期间所租住他人的房屋，也是正常支付租金。三、本案中原告以及原告所说的几个租户在疫情期间，是否在武汉以及何时来武汉，也是影响本案裁判的重要因素。若原告以及原告所说的几个租户疫情期间在武汉，只是找到了其他租金更便宜的房子，然后以疫情为由要求解除合同，本人认为原告的行为有违诚实信用原则，也违反了合同约定，依法不应适用法律关于不可抗力的相关规定。综上所述，原告的诉讼请求并无法律及事实依据，不应得到支持，要求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。被告周红艳提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同》、微信聊天记录，拟证明原、被告之间于2020年1月15日签订《房屋租赁合同》，至今未解除，且原告作为违约方，依法无权解除合同。自2020年1月15日双方签订案涉合同开始，至原告于2020年5月2日告知答辩人退还租金及押金期间，双方一直在为租赁合同的履行进行协商。证据二、房屋租赁签订文件合订本、收条、《证明》，拟证明疫情期间，被告也是租房居住，并为此支付租金，且案涉房屋因双方租赁合同未解除，一直处于空置状态。证据三、微信截屏，拟证明被告向自己所租房的房东交纳了租金。证据四、电费支付凭证，拟证明从2020年3月至6月涉案房屋的电费支出情况。证据五、房屋租赁合同，拟证明收到法院送达的原告起诉状和开庭传票后，被告及时止损，于2020年6月22日将涉案房屋另行出租。经当庭举证、质证，对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：对证据一、三无异议；对证据二，真实性无异议，对证明目的第八点不认可，认为凭借该租赁合同不能达到证明双方未验收房屋的证明目的；对证据四，真实性无异议，对证明目的有异议，原告提交的微信聊天记录是删减的，不完整，在整个过程中，原告在5月2日之前从未向被告提出解除租赁合同，双方的聊天记录仅仅证明双方在对房屋交付、租金减免、租金起算日期进行交涉，通过该微信聊天记录也可以反映被告一直在与原告进行协商，并且多次提出让步的意见；对证据五，真实性暂时无法核实，对关联性不认可，对证明目的不认可，第一份通知并没有说原告从事的医疗美容行业不能复工，该通知要求指导和督促非公立医疗机构做好正常工作，其他专科除急诊外不能恢复，那么急诊还是要复工的，第二份通知可以证明2020年4月6日以前政府就要求各类医疗机构复工，4月6日仅仅是进行复工的督导检查，并不是说到4月底才能复工；对证据六、七，真实性无异议，对证明目的有异议，被告并没有收到相关的法律公函；对证据八，真实性及证明目的有异议，被告未收到相关信息；对证据九，原告没有提供原件，对真实性不予认可，对证明目的不认可，该证据载明的申请时间是2020年5月6日，在租赁合同期限内，并且仅仅是原告申请复工的时间，如果原告申请的时间晚于政府通知复工的时间，责任应该由原告自行承担，该证据与本案没有关联性。对被告提交的证据，原告发表质证意见如下：对证据一，真实性无异议，对证明目的有异议，与法律精神不符；对证据二，真实性无异议，对证明目的有异议，被告说房屋一直处于空置状态，原告认为房屋4月份并未空置；对证据三，真实性无异议，对关联性有异议，被告是做生意的，汇款交易很频繁，即使向案外人李刚支付房租，也不能证明被告实际前往居住；对证据四，2月电费缺失，3-6月均有电费发生，证明涉案房屋有人居住；对证据五的真实性有异议。本院经审查，对双方无异议的证据的真实性和证明效力予以确认。对有异议的证据，结合当事人陈述综合予以认定。本院经审理，认定如下事实：2020年1月15日，刘江与周红艳签订《房屋租赁合同》，约定，周红艳将位于武汉积玉桥万达广场（二期）7-1-1802号，面积237.52平方米的房屋租给刘江，作为住家使用，周红艳应于签订合同后十五日内即于2020年2月1日前将房屋交付刘江使用。租赁起止日为2020年2月1日起至2021年1月31日止。租赁方式为半年付，押金一个月房租，即押一付六，月租金13000元（含物业费），押金为13000元，每个房屋租金缴纳期提前7天预缴6个月租金，首次租金刘江应于签订合同当日支付给周红艳。押金和租金共计91000元。刘江应按时以周红艳指定的账户以转账方式支付租金。经双方商定，同意该房屋租赁保证金（押金）为13000元，不能抵租金。在合同到期时，未给周红艳造成损失，房屋无损坏且各项费用结清后三日内无息退还给刘江。刘江不能提前终止合同，否则周红艳有权没收房屋押金以及追究刘江对房屋造成的设施和家具及装修的损坏。2020年1月16日，周红艳出具收条，载明：今收到刘江租万达公馆7-1-1802房租（从2020年2月1日-2020年7月31日半年）和押金共计91000元，系银行转账。2020年1月20日，刘江及同事均离开武汉回家乡过年。1月23日因新冠××疫情武汉关闭离汉通道。1月24日湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通知，决定启动湖北省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。双方提交的微信聊天记录显示：2月1日刘江“我暂定2月14号回武汉”，周红艳“好的，我今天还说和你们留在武汉的同事联系交房事宜呢”，2月2日刘江转发同事的微信给周红艳“江哥，你还好吧？万达公馆的房子本来是2月1号算租金，你给房东说说看，房东没交房给我们，钥匙也没给我们，能不能晚点算房租”，2月3日周红艳“非常时期我们相互理解，到时候我适当地给你们延期，我希望我们合作愉快，希望你们开心住。”，刘江回复“好的谢谢理解，祝你在新的一年里越过越年轻”。2020年2月10日武汉市新冠××疫情防控指挥部发布通告，决定自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年2月13日湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，通告省内各类企业不早于2月20日24时前复工。2月15日凌晨周红艳发微信“你好刘总，今天2月14日一天你怎么也没跟我联系啊，之前你说暂定2月14号回武汉的，我做好准备给你交接房子的工作，这个房子交接因为你们没来和我联系办理交接，所以至今推迟两次了，原本合同定是2月1号交房，因为你们2月1号没有回武汉造成没有交接房子成功，2月1日原定交房子之日，你微信回复说2月14号回武汉联系后交房，今天等了一天也没见你联系，我们彼此都是通情达理的人，房租起租期也不能这样无限制的因为你们自己不到场收房子不住而不算房租，如果你们一直不来呢……所以请你和那个入住的同事们讲讲，因为疫情我最多起租期按2月15日起算，那已经是一个月房租损失一半6000块钱了，算是最大的极限，请理解。”，刘江回复“我们这边根本就出不了城不是个人原因，道路全封闭都互相理解吧”，2月16日晚，刘江将同事所发的微信“江哥，万达那套房子，你聊一下，因为没有交房，我们也没有入住，现在可能也不去武汉工作了，所以房子要退掉，你跟房东聊一下”转发给周红艳，并询问“不好意思了我们回不去，你看看怎么办？她们说不定不来武汉上班了”，周红艳回复“我是和你刘江签的合同，你是想违约吗？我重申一下没有交房是你承租方造成的。”，经过16分钟的语音聊天后，刘江留言“你好美女，她们不上班没有收入，再叫她们交那么高的房租根本就交不了，上班还不知道什么时候。你看看是不是等交了房再开始算房租？”，周红艳未回复。2月18日刘江再次发微信“你好美女没有交房不是承租方造成的是疫情造成的，造成我们回不了武汉，你可以先把房子有租的你先租给别人。”，3月1日刘江发微信“你好美女，现在武汉还是不让回，我们回不去你看看房子怎么办”，3月7日再发“你好，看看把租房的款退了吧”。刘江提交的2020年3月7日武汉市新冠××疫情防控指挥部医疗救治组通知显示，请各区认真抓好对非公立医疗机构恢复日常医疗服务前疫情防控措施的评估。参照指南，指导和督促非公立医疗机构最好恢复日常医疗服务工作。口腔科、眼科、耳鼻喉科等专科医疗业务除急诊外，日常医疗业务暂不得恢复。2020年3月11日湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，通告“分区分级分类分时有序推进企业复工复产，涉及保障疫情防控必需、公共事业运行必需、群众生活必需、农业生产必需以及其他涉及重要国计民生的企业可以复工复产。其他企业先按不早于3月20日24时前复工复产”。2020年3月24日湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，通告“外省来鄂来汉人员凭外省健康码或湖北健康码“绿码”，在全省范围内安全有序流动，不需另行提供健康证明（确实无法申领健康码的除外）、流动证明、流入地申请审批表或接收证明、车辆通行证等”。刘江提交的工作微信群中武昌区卫健局发送的通知显示，定于2020年4月6日起组织开展全市医疗机构恢复日常诊疗服务督导检查，各区于4月底前完成辖区内一级以上医疗机构监督检查，其他类医疗机构4月底前完成自查并上报。2020年4月7日湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，“经中央批准，从4月8日零时起，武汉市解除离汉通道管控措施”。2020年4月10日刘江发微信“你好美女，我们还不叫复工把房租退给我们吧！”，周红艳回复“现在武汉已经全面解封了”，刘江“我们干医美的还不叫复工”，周红艳“所有的人凭健康绿码都在复工生活生产了，房子我们既然签了租房合同还是认真履行”，刘江“你是什么意思？要不我们什么时候复工开始算房租”，周红艳“4月8日解封了全武汉市都在正常工作生活了，你还提出什么时候复工什么时候算房租明显不占理，……”，刘江“不是我们不想复工，是不叫复工我们也没办法，为了你不受损失你还是先把房子租给别人”，4月15日刘江“房子我如果就这几天搬进去，你看看房租能不能从交钥匙开始算？”，“房东你好，本来年前付了6个月房租+1个月押金，约定年后2月1号交房，结果疫情导致武汉封城，到现在也没有交房，3月份的时候我也给你发微信告知房子您也可以租给别人，现在希望您能把房租退给我们，一个月押金您可以扣除。”，周红艳“你们自己不来住空了两个半月，虽说我们大家知道是因为疫情，难道是我房东原因造成的吗？……给你们往后宽限一个月从2020.3.1起算，已经是很有人情味了，……因为你们单方面退租我们就总房租加押金就按据实结算：即扣除房租从2月1号起算的两个半月房租，加上一个月押金即违约金按这个退。”，刘江“这几个小姑娘现在也在怪我，怪我没交房就让他们付了房租，她们以前租的房子，虽然没住，但一直在交房租，前几天房东一直催新的房租，你这边又一直不松口，她们没有办法，又只能再续一个季度的房租，她们也可怜的”，周红艳“……现在我可以改口从3.15起算，因为疫情期间，我担一个半月，她们担一个月，因为总不能将疫情期间她们没来住的责任全算到我的头上吧，刘总你说是吧，这是我的底限了，如她们同意行了话她们可以立马搬东西到房子里去”，刘江“今天她们必须交下一季度租金了，否则房东把她们东西全扔了。如果她们今天交了2万块钱，不可能再租了”，4月16日刘江“她们也不敢租你房子了，要求你尽快退还她们的钱，疫情已过，房子解封，你该租给谁就租给谁吧。”，周红艳“现在我们应协调好将总房租扣减因为你们违约对造成我房租的损失后，双方达成协议后签好正式退租手续我再退，”4月17日刘江“房东您好，刚才我们已经在积玉桥派出所备案，派出所坚持房东出面，而您坚持您在外地，无法回武汉。您所谓的交房及各种无理要求，给我们制造种种困难，目的就是让我们无法收房，请尽快回武汉交涉，或者直接把骗我们的钱还给我们”。2020年4月24日，刘江委托武汉厚大法律服务有限公司向周红艳发函，告知：2020年2月16日刘江单方解除租赁合同；退还刘江款项91000元及逾期利息损失；合同解除后的扩大损失由周红艳承担。该公函通过邮政EMS邮寄给周红艳，周红艳得知系法律公函后未收件，邮件退回。5月2日，刘江的委托代理人又给短信的方式将法律公函发给周红艳。刘江提交的企业复工复产申请表显示，企业名称武汉达拉斯医疗美容门诊部，申请时间2020年5月6日，批准复工复产时间2020年5月8日。刘江为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。审理中查明，刘江系武汉达拉斯医疗美容门诊部的负责人（2020年7月6日变更为他人），该门诊部的工商注册地为武汉积玉桥万达广场，刘江陈述，受同事刘志刚、付全花、彭慧的委托与周红艳签订房屋租赁合同，拟在承租房屋中居住的也是其同事刘志刚、付全花、彭慧，经本院释明，刘志刚、付全花、彭慧表示，在租房事宜中刘江的一切行为三人均知晓，对本案中刘江的相关诉讼行为予以认可。周红艳表示，自己是与刘江签订的房屋租赁合同，虽然知晓实际居住人有刘江的同事，但对于具体是何人居住并不知晓，只认可刘江作为合同的相对方和承租人。周红艳提交其租赁李刚房屋的合同，交房日期为2020年1月26日，并提交交纳中介费和押金的收条，1月24日向李刚支付三个月房租的转账凭证，以及物业公司出具的证明，拟证明出租房屋在疫情期间为空置状况，周红艳另租房居住并按合同约定交纳了租金，但李刚未到庭作证。周红艳提交的争议标的房屋电费交纳凭证记载，2020年3月电费127元，4月24元，5月90元。周红艳另提交2020年6月22日房屋租赁合同一份，拟证明为减少损失，在刘江明确表示不再租赁房屋的情况下，原告将房屋另行出租给他人。本院认为，原告刘江受刘志刚、付全花、彭慧的委托与被告周红艳签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，刘志刚、付全花、彭慧表示认可刘江的诉讼行为，不作为当事人参加诉讼，不违反法律规定，本院对其意思表示予以认可。在房屋租赁期间（2020年2月1日）开始后，因疫情原因，实际居住人刘志刚、付全花、彭慧不能前往武汉接收租赁房屋，而被告周红艳作为房东，根据武汉市实施的社区封控措施，亦无法在此期间内将房屋另行出租给他人以减少损失，在2020年4月8日武汉解封后，双方当事人曾就交房和租金减免进行过协商，被告周红艳表示，如继续履行合同，对于2月1日至4月15日期间的租金损失，可自认一个半月的损失，只要求原告承担一个月的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”及第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，被告周红艳提出的这一解决方案，既符合法律规定，也符合公平原则，但原告刘江仍表示无法接受，并要求解除房屋租赁合同，被告周红艳为避免造成损失进一步扩大，亦已将房屋另行转租他人，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原、被告签订的房屋租赁合同已解除，但被告周红艳提交的证据证明，直到2020年6月22日才将房屋另行转租他人，对于扩大的损失，原告刘江应承担相应的责任。综上，原告刘江应承担2020年2月1日至4月15日期间的房屋租金损失13000元，对于从2020年4月16日至6月22日的房租损失，本院确定原告刘江亦应承担18000元。对原告刘江主张的利息损失，因被告周红艳并无过错，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘江与被告周红艳签订的《房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、被告周红艳于本判决生效之日起十日内退还原告刘江已支付的房屋租金47000元及押金13000元，合计60000元；三、驳回原告刘江的其他诉讼请求。案件受理费3680元，减半收取1840元，由原告刘江负担920元，由被告周红艳负担920元（此款原告刘江已垫付，由被告周红艳连同上述款项一并支付给原告刘江）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  金莎二〇二〇年八月十一日法官助理李士杰书记员魏诗靖