广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初1188号原告：广州奥园物业服务有限公司梅州分公司，统一社会信用代码914***********251E，住所地广东省梅州市梅江区*********************。负责人：任登飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李政，广东正派律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌蔼华，广东正派律师事务所律师。被告：丘文彪，男，汉族，1987年5月29日出生，公民身份号码441************719，住址广东省梅州市梅江区***********。被告：廖宁晖，女，汉族，1987年2月10日出生，公民身份号码441************422，住址广东省梅州市梅江区******。原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司诉被告丘文彪、廖宁晖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌蔼华、被告丘文彪到庭参加了诉讼，被告廖宁晖经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付2017年10月至2020年7月的物业服务管理费7486.12元；2.判令被告向原告支付违约金8173.54元(违约金以所欠费用总额每日千分之二的标准，从2017年10月1日起计算至2020年3月1日)；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月15日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告名下位于梅江区金山办芹洋半岛奥园半岛一号B11栋1404房物业提供管理服务，管理期限至业主委员会依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。协议约定，原告提供物业服务的物业类型为住宅，按建筑面积每月每平方米1.80元向原告支付物业管理服务费用。物业服务费按月度缴纳，每月物业服务费及其它应缴费用等由被告于该月10日前向原告缴付，逾期缴费的，按所欠费总额每日2‰标准支付违约金。被告系上述梅江区金山办芹洋半岛奥园半岛一号B11栋1404房的业主，物业面积122.32平方米，按约定被告应当向原告缴纳从2017年10月至2020年3月的物业管理费用人民币6605.4元。经原告多次催告，被告一直拒绝交纳上述费用，截止至2020年3月已产生违约金8173.54元。原告认为，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，未有效果，故起诉至法院。诉讼中，原告向本院申请将诉讼请求“判令被告支付2017年10月至2020年3月的物业服务管理费6605.4元”变更为“判令被告向原告支付2017年10月至2020年7月的物业服务管理费7486.12元”。两被告辩称：1.原告关于被告拖欠物业管理费用的事实断章取义，没有诉清被告拖欠物业管理费用的前因后果，存在有意规避自身责任之嫌，而被告未缴纳物业管理费完全是由于原告违规乱收费、无理由拒绝移交协议车位使用权给被告且一直协商无果导致，是原告违约在先，责任应由原告承担。2.原告所诉拖欠物业管理费由2017年10月算起与事实不符，属于原告擅自扩大收费范围的违约行为。被告与原告于2017年7月15日签订《前期物业服务协议》时已经预交了2017年8月、9月、10月的物业管理费。故原告所述从2017年10月份起算应改为从2017年11月起算，原告多计被告一个月的物业费用无法律依据。3.原告所诉违约金条款为霸王条款，原告起诉的违约金已经远超出拖欠的物业费，且原告违约在先，严重损害被告的合法权利，违约造成的责任在被告，被告不应承担违约金。此外，被告并未收到过律师函，且邮政签收单上并没有被告的签收签名，被告一直将装修押金5000元作为缴交物业费的押金，在满足取回条件时一直未予取回，完全是体现被告履行缴交物业费责任义务的诚意和表率，但原告对被告的合理诉求一直不予解决，且蛮横不讲道理，企图通过所谓的违约金逼迫被告就范。被告并不是不想按时缴纳物业服务费，反而一直积极通过各种合理途径跟原告进行沟通协商并希望按时交清相关应由被告承担的物业服务费。但原告企图通过各种途径进行违规乱收费，包括原告多计算一个月的物业服务费，以收取本不应由被告承担的车位费用为由拒不按车位协议移交车位使用权给被告。企图将2016年的本该由开发商承担的物业费用转嫁到被告身上、在已收取装修垃圾清运费的情况下企图额外向被告收取所谓的拆墙垃圾清运费，严重侵害了被告的合法权益。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月15日，原告与两被告签订《前期物业服务协议》，约定根据《物业管理条例》和相关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就两被告已购买的奥园半岛一号B11栋1404房由原告提供的物业管理服务事宜达成一致。协议约定物业服务费按每月每平方米1.8元计收。物业服务费按月度缴纳，缴费时间为每月度10日前。被告未按本协议约定期限逾期交纳物业服务费的，按所欠费用总额每日2‰标准支付违约金，违约金的计算期自应付之日起开始计算。签订上述协议后，原告按约提供了物业服务。2017年7月15日，两被告办理了奥园半岛一号B11栋1404房的接收手续并缴纳了三个月的物业管理费。后因被告未继续缴纳物业管理费至今，原告经催收未果后，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告丘文彪到庭作出上述答辩。另查明，梅江区金山办芹洋半岛奥园半岛一号B11#1404号房权利人为丘文彪、廖宁晖，建筑面积为122.32㎡”。本院认为：原、被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效。双方均应按约履行各自的义务。本案中，争议焦点为被告是否需要交纳物业服务管理费给原告。原告已经按约向被告提供了物业管理服务，被告亦应按约缴纳相应的物业管理服务费。两被告在与原告签订《前期物业服务协议》时预交了3个月物业费之后未再向原告缴纳物业费的事实，双方均无异议，本院予以确认。对预缴的物业费原告认为属2017年7月至9月的费用，被告则认为预交的三个月物业服务费为2017年8月至10月的费用。根据《前期物业服务协议》签订时间及两被告接收涉案房屋的时间，可证实原告实际提供物业管理服务时间为2017年7月15日起，两被告预缴的物业管理费应属2017年7月15日至2017年10月15日的物业管理费，故原告请求两被告支付拖欠物业费应从2017年10月15日起算，根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，两被告应向原告支付从2017年10月15日起至2020年7月31日止的物业服务管理费合计为7375.89元(122.32㎡×1.8元/㎡×33.5月)。两被告以原告未按约移交车位给被告使用为由拒绝缴纳物业管理费，本案中原告主张的属两被告房屋的物业管理费，两被告主张的车位使用协议属被告与奥园集团(梅州)有限公司签订的，并非原、被告之间签订的。两被告与奥园集团(梅州)有限公司之间的车位移交纠纷属另一法律关系，两被告以此为由拒交房屋物业管理费依据不足，本院不予采纳。被告未按约缴纳物业服务费，应依约承担违约责任。虽然合同有约定“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用总额每日2‰标准交纳违约金”，被告主张该违约金数额过高且原告并未举证因被告违约所带来的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，参照广东省高级人民法院粤高法发【2011】49号文即《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，原告主张违约金的计算标准，本院依法酌定为参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。因2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故两被告应向原告支付从逾期之日起即2017年10月11日至2019年8月19日，以实欠物业费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日至2020年3月1日，以实欠物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金给原告，对原告超出部分请求，本院不予支持。被告廖宁晖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关诉讼权利，依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告丘文彪、廖宁晖应于本判决生效后10日内支付从2017年10月15日至2020年7月31日止的物业服务管理费合计7375.89元给原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司；二、被告丘文彪、廖宁晖应在本判决生效之日起十日内，支付从2017年10月11日至2019年8月19日止以实欠物业服务管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金给原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司；三、被告丘文彪、廖宁晖应在本判决生效之日起十日内，支付从2019年8月20日起至2020年3月1日止以实欠物业服务管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金给原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法收取为84.74元（原告已预交），由原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司负担42.74元，被告丘文彪、廖宁晖负担42元（上述由被告负担的诉讼费用由被告径行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  宋嘉奕二〇二〇年八月六日书记员  陈 悦