北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初61188号原告：郭磊，男，1978年9月30日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：谢玲玉，北京大成律师事务所律师。被告：安志英，女，1958年3月8日出生，汉族，住北京市丰台区。身份证号：×××原告郭磊与被告安志英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭磊及其委托诉讼代理人谢玲玉，被告安志英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭磊向本院提出诉讼请求：1、判令安志英支付未按照合同约定迁出户口的违约金50万元；2、判令安志英立即迁出双方进行涉案产权过户前涉案房屋内的所有户籍登记人口的户籍；3、判令安志英承担本案诉讼费、律师费2万元。事实与理由：2016年4月4日，我与安志英通过北京链家房地产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定了我向安志英购买位于海淀区×××室的房屋。交易过程中，我和妻子高某询问涉案房屋户口情况，安志英告知房屋内另一人（涉案房屋的前房主，安志英未告知该人姓名）的户口已经迁走，安志英及其女儿的户口尚在房屋内，但也会尽快迁走，其名下有其他房屋，户口迁走没有问题，房屋内不会留有户籍登记人员。2016年11月7日，双方办理完毕房屋产权过户手续，我取得涉案房屋产权证书。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第9条第3款规定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日结算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”根据该约定，安志英应在2016年11月15日前将双方进行涉案房屋产权过户前涉案房屋内的所有户籍登记人员的户口迁出。2018年11月，因打算卖掉涉案房屋，我联系安志英询问户口迁出情况，得知安志英仍旧未迁出；当时安志英回复，其申请的限价房2018年年底就下来，到时候将户口迁到其房产下。到2019年3月底，我通过派出所查询涉案房屋户籍信息，发现安志英等人的户口仍未迁出，再次联系安志英，安志英回复会尽快将户口迁到其哥哥名下；2019年4月初，我再联系安志英时，安志英不再接电话。我只能找链家肖某帮助联系安志英，要求其尽快将户口迁出；安志英虽不断承诺迁走户口，但至今仍未将涉案房屋内户口迁出。安志英一方面屡屡承诺迁走户口期限以拖延时间，却在再三失约，及至今日，仍未将涉案房屋内户口迁出；另一方面其行为充分表明其根本不打算履行迁出户口的义务；安志英从未联系其他户口在涉案房屋内的人员要求迁走户口；安志英为购买共有产权房，将其名下多套房屋悉数转让，以至于其在涉案房屋内的户口无处可迁。现我欲将涉案房屋卖出，但因该房屋内有多个人户籍未迁出，房屋销售挂牌价格明显低于同类房屋价格，且成交机会远低于其他没有户籍登记人员的同类房屋，安志英的恶意违约行为给我造成了巨大损失。截至2020年5月30日，安志英应向我支付违约金140.8万元，现酌情降低为50万元。安志英辩称，我与郭磊签订房屋买卖合同时没有谈及户口，我名下没有其他房屋，我的其他房屋在出卖涉案房屋时已经卖出了，我女儿没有结婚。我得知此事后积极配合郭磊迁户，但是郭磊是在买房三年后才要求我迁户，我去了二家派出所找人帮忙，但是政策就是名下没有房屋就不能迁户，之前说兄弟姐妹可以迁户，但是兄弟姐妹不是直系亲属，也不能落户到他们的房屋里。双方的买卖合同中没有约定迁户的事情，中介的肖某可以证明。我不同意支付违约金，我没有违约，我没有能力迁户，我想了很多的办法，国家有规定，东西城的户口都不能迁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：郭磊与高海月系夫妻。2016年4月4日，安志英（出卖人）与郭磊（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：由郭磊购买安志英名下的位于北京市海淀区×××号房屋一套（以下简称涉案房屋），建筑面积为39.7平方米，房屋成交价100万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价106万元。合同第九条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”合同签订后，双方依约履行了给付房款、交付房屋、办理房屋所有权转移登记等合同义务。2016年11月7日，涉案房屋登记至郭磊名下。办理完过户手续后，郭磊将其与家人的户口迁入涉案房屋内。2017年底，郭磊知晓涉案房屋内的马某、安志英、王某的户口尚未迁出。后郭磊与安志英联系迁户口的事宜，安志英表示其愿意配合迁移户口，但是根据现有政策，其没有地方可迁。现郭磊要求安志英迁移户口并按照合同约定承担违约责任。本案中，安志英表示其与女儿王某的户口现在涉案房屋内，但是没有可迁移的地方，其现在与女儿在外租房生活，并不认识马某。同时，安志英表示双方签订合同时并没有对迁移户口进行口头或书面的约定，故不同意支付违约金，郭磊提供的合同中的违约金过高。为此，安志英向本院提供了其与链家工作人员肖某的聊天记录及网签合同，双方在网签合同中未约定户口迁移事宜，在安志英与肖某的聊天记录中，肖某表示“我并没有说您恶意隐瞒户口情况，申请政策住房把名下房产悉数卖出。您没有及时迁出相关户口，当时的合同里没有户口迁出保证金，咱们办了过户手续后也没想着崔您迁户口。”肖某出庭认可上述聊天内容，并表示双方签订合同时，高某曾询问过户口能否迁移的问题，安志英表示可以迁移。安志英并非恶意逃避迁户，合同中约定没有预留迁户保证金。如果房屋内有户口无法迁出的话，成交价会比正常市场价低10-15万元。关于未迁出户口给郭磊造成的实际损失，郭磊主张因为户口问题会导致涉案房屋交易价格的下降，约30-40万元。同时，郭磊主张因为此次诉讼造成律师费2万元的损失，要求安志英支付。安志英不同意支付，郭磊亦未提供相应证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郭磊与安志英签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定安志英应当办理原有户口迁出手续并承担延迟办理户口迁出的违约责任，故安志英辩称双方没有约定户口迁移事宜之抗辩理由，本院不予采信。现安志英未依约将原有户口迁出，应当按照合同约定承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，郭磊取得房屋所有权，安志英取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的。安志英已依约履行将房屋过户并交付给郭磊之主要合同义务,郭磊一家的户口已迁入涉案房屋内。郭磊的主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。安志英已明确提出违约金过高之主张，郭磊现无确切证据证明该房屋内尚有户口未迁出会实质影响房屋的具体出售价格。为此，本院结合本案的实际履行情况、安志英的过错程度及郭磊的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定违约金的具体数额。关于郭磊要求安志英将涉案房屋内户口迁出的诉讼请求，因户口迁移问题属于相关行政机关的行政行为，不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，故法院对该项诉讼请求不予支持。对于郭磊要求安志英支付律师费之请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、安志英于本判决生效后七日内支付郭磊违约金6万元；二、驳回郭磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由郭磊负担7744元，其中4400元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳；由安志英负担1056元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  周义忠人民陪审员  汉 青二〇二〇年八月二十八日书 记 员  汤思淼