广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3458号上诉人（原审被告、反诉原告）：李平，男，1963年2月18日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：曾少晖，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢春田，男，1976年3月29日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：欧阳清华，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘嘉棋，广东永隆律师事务所实习律师。上诉人李平因与被上诉人谢春田土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初15576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李平上诉请求：一、撤销一审判决第一项和第二项；二、判令《租赁合同书》于2018年7月1日解除；三、确认李平没收谢春田保证金5万元。事实与理由：一、一审判决认定李平与谢春田之间的《租赁合同书》无效是错误的，应当认定《租赁合同书》有效。1.李平与谢春田签订《租赁合同书》没有违反现行《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定。一审判决认定《租赁合同书》无效的法律依据是修改前的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农建设……”该条禁止将农民集体所有的土地使用权出租用于非农建设。而且现行的《中华人民共和国土地管理法》已对该条进行了修改，该法第八十二条规定:“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”可见，对于农民集体所有的土地不再坚持禁止一切出租用于非农建设，而只是处罚擅自出租的行为。2.李平与谢春田签订的《租赁合同书》已经过土地使用权人中山市大涌镇岚田社区居民委员会（以下简称大涌镇岚田居委会）同意，李平没有擅自出租涉案土地的行为。且大涌镇岚田居委会已同意李平在涉案土地上搭建简易棚经营餐饮服务业，也同意李平转租。大涌镇岚田居委会也出具了《证明》文件。3.李平与谢春田签订的《租赁合同书》也不存在其他合同无效的情形。综上，该《租赁合同书》合法有效。二、《租赁合同书》合法有效。谢春田擅自在涉案土地上大搞违法建设，拖欠租金也超过两个月，已构成严重违约，应当承担违约责任。李平依法可以没收租赁履约保证金5万元。三、一审法院判决李平承担30％的赔偿责任是错误的。李平在签订合同和履行合同过程中均没有过错，不应当承任何赔偿责任。1.首先，涉案土地已经过土地所有权人大涌镇岚田居委会同意，可用于经营餐饮服务业。同时，《租赁合同书》上明确约定:谢春田承租土地只能经营大排档餐饮服务业，必须按合同规定的用途使用，不得利用经营场地进行其他经营活动，如果谢春田因从事违法经营活动或食物中毒或自然灾害等而造成的全部损失由谢春田负责，与李平无关。还约定，谢春田对租赁物更改或改造，必须经过李平同意。根据合同约定，李平只有义务保证涉案土地用于“经营大排档餐饮服务业”，没义务保证涉案土地可用于“建设用途”。李平没有缔约过错。2.李平在合同履行过程中亦不存在过错。一审判决认为2018年4月李平在《租赁合同书》上添加“一切建筑物归承租人（乙方）所有”的内容，就认定李平对谢春田的违法建设未加制止而存在过错，是不对的。首先，李平是事后才发现谢春田及其转租的第三方擅自在涉案土地上建设和经营五金店、化工仓库、洗车场、养鸡场等，因违法建构筑物已经建成而无法制止。其次，李平经过多次交涉，要求拆除违法建筑物无果后，才在合同上添加该备注，目的是：明确所有的违法建设的建筑物与李平无关，归谢春田所有，产生的一切责任由谢春田承担。李平对谢春田的违法建设亳不知情，知情也不会同意。故李平在合同履行过程中也不存在过错，没有履约过错。四、谢春田在合同履行过程中存在严重的违约、违法行为。本案的经济损失是谢春田的违约、违法行为所致，应当判决谢春田自己承担全部损失。1.谢春田违反合同约定，擅自改变涉案土地的用途经营中山市大涌镇岚田银泉生态农庄（以下简称银泉生态农庄），构成严重违约。“大排档”规模较小，简单灵活易操作，不会对生态环境造成破坏，也不会改变土地性质。而“生态农庄”规模较大，需要进行大规模的改建扩建，往往会改变土地的性质。谢春田未经李平同意，在涉案土地上擅自经营生态农庄，严重违约。2.谢春田违反约定，擅自在涉案土地大搞违法非农建设，不但违约，更是违法。谢春田违法将0.7769亩的林地用途改变，且未办理相关的林业行政手续，中山市林业局作出《林业行政处罚决定书》，拆除了谢春田的违法建筑，谢春田应当对自己的违法行为承担法律责任。（1）谢春田擅自砍伐大量树木，在林地上修建停车场、化工仓库、五金店、洗车场、鱼池和装铁架广告牌等非农建设项目及设施，对林地地面大量进行水泥硬化处理，已经改变土地的性质和用途，已经构成违法，也违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国森林法》。谢春田应当为其违法行为承担责任。（2）谢春田的诉求损失是物权损失，不是不能提供合同条件，致使不能生产经营的经营性损失。根据物权法，物权损失由侵害人承担或物权所有人自己承担，本案物权由政府强制拆除，物权所有人是谢春田，李平无需承担谢春田的物权损失。3.谢春田所谓的损失是由于其自身的违法行为造成，与李平无关。从2018年3月2日中山市林业局作出的《林业行政处罚决定书》及2018年6月8日中山市大涌镇综合行政执法局出具《行政强制执行通知》可知，谢春田在林地上擅自建设的建构筑物属违法建设，政府才依法对违法建构筑物实施停水停电，并强制拆除上述建构筑物和硬底化地面。很明显，政府强制拆除谢春田擅自建设的建构筑物是制止谢春田的“违法建设”违法行为。李平与谢春田在《租赁合同书》第九条明确约定，如果谢春田从事违法经营活动而造成的全部损失由谢春田负责，与李平无关。综上，一审法院判决李平分担损失30％的责任是没有事实与法律依据的。五、一审判决根据《评估报告》认定谢春田存在损失，是事实不清、证据不足的认定。1.《评估报告》是谢春田单方委托，李平不予确认。2.《评估报告》不能用于本案。《评估报告》载明只能用于评估载明的评估目的和用途。其目的为“为委托方确定被征收地上附着物价值的补偿提供依据，评估被征收土地附着物的价值。”《评估报告》明显不能用于违法建设的建构筑物被强制拆除而向李平索赔的用途。3.《评估报告》不具有正当性和合法性。《评估报告》是谢春田假借以征收补偿估价为目的而单方委托评估机构评估，不具有正当性和合法性。众所周知，征收补偿的对象是应当受法律保护合法财物，而本案的涉案评估对象是违法建设的建构筑物，依法不能被法律保护。《评估报告》之所以存在，存在两种可能。第一种是谢春田为非法目的，隐瞒评估对象是违法构建筑物事实，骗取评估公司的评估报告。第二种是评估公司在明知评估对象是违法建构筑物而与谢春田恶意串通，按征收补偿进行评估，企图损害李平的合法利益。无论《评估报告》是在那种情况下产生，都是不正当和不合法的。因《评估报告》的形式不合法、评估目的、对象、依据与本案的事实相背离，扩大了损失范围，不能作为本案的证据使用。即便一审法院认定李平有过错，也只能对400平方米的建筑物损失承担责任。4.《评估报告》的评估范围与租赁地的范围不符。《评估报告》扩大了损失范围，明显对李平不公平，李平出租的土地面积才1400平方米，其中包括属于李平所有的400平方米的简易棚房产，而《评估报告》把银泉生态农庄的全部用地面积为1786平方米列入评估范围，明显夸大，与事实不符。400平方米的简易棚房产，本属于李平的财产，现在也被包含在评估报告的损失中，是明显错误的。一审判决认定《评估报告》符合法律规定，从而以征收补偿为目的的评估价484263元作为被拆除的违法构建筑物的价值，明显是错误的。六、一审判决不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，本条适用的前提是“承租人经出租人同意扩建”，李平对谢春田的违法建设根本不知情，更没有同意。综上所述，请求二审法院依法改判，支持李平的上诉请求。被上诉人谢春田答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请法院驳回李平的上诉请求，维持原判。谢春田向一审法院起诉请求：1.判决解除谢春田与李平于2016年11月9日签订的《租赁合同书》；2.判决李平返还谢春田押金5万元；3.判决李平赔偿谢春田经济损失484263元。李平向一审法院反诉请求：1.判令李平与谢春田签订的《租赁合同书》于2018年7月1日解除；2.判决谢春田立即向李平支付2017年10月至2018年6月租金等费用共75418元及利息（自2018年6月1日起，以75418元为基数，按年息6%为标准支付利息至实际支付之日止）；3.判令李平没收谢春田保证金5万元，并赔偿损失。一审法院认定事实如下：根据大涌镇岚田居委会出具的《证明》，涉案租赁物的土地使用权为大涌镇岚田居委会所有，土地使用性质为林地。李平在承租大涌镇岚田居委会1400平方米的土地后，在土地上搭建大约400平方米的简易棚，并于2015年1月6日在租赁土地上成立中山市仁和居中餐饮服务管理有限公司，企业类型为自然人投资或控股，李平为法定代表人，经营范围为餐饮服务。2016年11月9日，李平、谢春田分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《租赁合同书》，约定：乙方有意向甲方租赁大涌镇××路仁和居经营大排档服务行业；从2016年11月9日至2020年11月9日止，第一年租金每月为13900元，第二年每月租金为13900元，第三年每月租金为15900元，第四年每月租金为15900元；乙方向甲方租赁土地面积大约1400平方米，树林内面积为乙方所有，期限为4年，自2016年11月9日至2020年11月9日止；乙方交租时间为每月5号，如乙方拖欠租金长达一个月，甲方有权利没收乙方履行保证金并解除合同；甲方原来的经营设备、设施所有权属甲方所有，乙方在经营新增添的固定设备设施租期满后不再经营，乙方不得拆除，所有权归甲方所有；履行保证金为5万元；乙方承租甲方大排档餐饮服务行业，必须按本合同规定用途使用，不得利用经营场地进行其他营业活动；乙方承租期间所产生的房屋装修、维修等一切全部费用由乙方负责；本场地租金从2017年1月5日开始收租。合同还约定了其他事项。李平、谢春田分别在甲方、乙方处签名捺印。合同签订后，谢春田向李平支付保证金5万元。2016年12月27日，谢春田在租赁物处成立个体户性质的银泉生态农庄，经营场所为中山市大涌镇××路（红古轩界木厂侧李平房产），经营范围为餐饮服务。谢春田承租上述租赁物后，兴建大量地上附着物，包括：面积744.2平方米的星棚、面积60.2平方米养鸡竹棚、面积392.5平方米的洗车场、面积589.1平方米的停车场，并购买洗车机、安装铁架广告牌、广告牌，并修建鱼池养鱼，用地面积共计1786平方米。2018年6月8日，中山市大涌镇综合行政执法局出具《行政强制执行通知》，内容为：各商户，你商铺所在的建构筑物属违法建设，按照镇政府决定于2018年6月11日对你商铺的违法建构筑物实施停水停电，并于2018年6月14日实施强制拆除上述建构筑物和硬底化地面。2018年6月12日，谢春田委托中山市科兴土地与资产评估有限公司对其拥有的银泉生态农庄的地上附着物征收补偿估价，中山市科兴土地与资产评估有限公司于2018年6月21日作出《评估报告》，评估结论：经评估人员实地调查核实被评估资产，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要评估程序，对谢春田拥有的位于银泉生态农庄的被征收地上附着物的市场价值进行了评估，在评估基准日2018年6月13日时的补偿金额为484263元；根据附件《地上附着物评估明细表》、《中山市大涌镇岚田银泉生态农庄用地图》，地上附着物包括：星棚面积744.2平方米、评估价320006元，竹棚面积60.2平方米、评估价12943元，洗车场面积392.5平方米、评估价54950元，停车场面积589.1平方米、评估价82474元，洗车机评估价1200元，铁架广告牌720元，广告牌评估价1080元，鱼池评估价10890元。谢春田与李平在庭审中均确认涉案租赁物已于2018年6月14日被中山市大涌镇综合行政执法局强制拆除。涉案租赁物被强拆后，谢春田与李平在第一次庭审中确认谢春田交纳租金至2018年5月，但第二次庭审时李平认为谢春田尚欠其截止至2018年5月期间的租金共计63418元。谢春田提交了2018年4月8日的收款收据，内容为：租金12000元，本月6747.96，上月5050.8，实用1698度，1698元-1070元，欠628元，实际12628元。李平提交《谢春田租金等费用收取明细表》，内容为：2017年10月-2018年3月，租金、电费87777元，尚欠87777元；2018年4月30日还款30000元、20000元，尚欠37777元；2018年4月租金、电费12000元、628元，尚欠50405元；2018年5月租金、电费12000元、1013元，尚欠63418元，2018年6月（截止6月12日），6月12日涉案房产被清拆，该月费用暂未计算。谢春田的质证意见为：第一次庭审时双方已确认谢春田已缴清5月份前的租金及其他费用，而且中山市大涌镇综合行政执法局在2018年6月8日针对租赁物出具了行政强制执行通知，其在6月份后无法再使用租赁物，故不会产生租金、电等其他费用。李平认为，谢春田提供的2018年4月8日的收款收据显示，2018年4月8日实际欠款为12628元。即该收款收据是其通过微信的形式发给谢春田，要求谢春田支付，谢春田至今未付。若谢春田认为已支付应承担已支付的举证责任，若无法提供相应的证据需承担相应的支付义务，举证责任在谢春田。其后经核对租金实际上未交清，之前的也未结算清楚，故庭后提交了补充意见及证据。一审庭审中法院要求谢春田在限定的期限内提交租金、电费交至2018年5月的凭证，但谢春田在法院指定的期限内未提交。谢春田经与李平协商赔偿未果，遂于2018年7月27日向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。一审另查，2016年12月26日，大涌镇岚田居委会出具《证明》，主要内容为：兹有李平位于中山市大涌镇××路红古轩界木厂侧的房产，该房产属李平所有，建筑面积400平方米，现将400平方米租给谢春田作餐饮用途，请有关部门给予办理。（此证明只供发证部门参考，所发生的安全及法律责任与本社区无关）。一审又查，李平在《租赁合同书》下方添加如下内容：1.由于经济市场不好，租金现调为每月租金定为12000元正，从2018年4月1日起到合同期满；2.另，一切建筑物归承租方（乙方）所有。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于双方签订的《租赁合同书》的效力问题。二、关于谢春田是否已向李平交清租赁期间的租金及水电费的问题；三、关于双方在签订、履行合同过程中是否存在过错、是否应责任的问题。关于焦点一，即合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，由于涉案土地使用权为中山市大涌镇岚田社区村民集体所有，土地性质为林地即农业用地，李平与谢春田签订的《租赁合同书》约定将1400平方米林地用于经营大排档餐饮服务行业，即用于非农业建设，违反了上述法律强制性规定，并被中山市大涌镇综合行政执法局强制拆除，故认定《租赁合同书》为无效合同。故谢春田要求解除《租赁合同书》、李平要求确认《租赁合同书》于2018年7月1日解除没有事实和法律依据，不予支持。关于焦点二，即谢春田是否拖欠李平房屋占有使用费及水电费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据李平提交的《谢春田租金等费用收取明细表》，截止至2018年5月31日前，谢春田尚欠李平占有使用费及水电费共计63418元。而谢春田提交的2018年4月8日的收款收据并不能证明其已交纳2018年4月、5月的占有使用费，而谢春田在指定的期限内未能提交其已向李平交纳截止至2018年5月31日期间的占有使用费及水电费，应承担举证不能的不利后果，故认定谢春田尚欠李平截止至2018年5月31日的占有使用费、水电费共计63418元。关于2018年6月占有使用费的问题。涉案租赁物于2018年6月14日被依法拆除，故谢春田应交纳2018年6月1日至13日期间的占有使用费5200元（12000元/月÷30天/月×13天）。关于2018年6月1日至13日期间水电费的问题，由于李平未提交相应的证据证明谢春田拖欠该期间的水电费的具体数额，不予支持。综上，谢春田尚欠截止至2018年6月13日期间的占有使用费及水电费共计68618元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，谢春田应立即向李平支付占有使用费、水电费68618元，并从2018年6月14日起至实际清偿之日止，以68618元为基数，按年息6%的标准向李平支付利息。关于焦点三，即关于双方当事人是否存在过错的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院依照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”《租赁合同书》无效，李平因无效合同取得的保证金5万元，应当返还给谢春田。关于双方是否存在过错，是否应对谢春田损失承担责任的问题。首先，根据李平在庭审中的陈述：“土地的性质确实是林业用地，李平租赁时，也是想着经营大排档，就没有了解该地的性质，等到强制执行之后才知道该地的性质。”李平作为土地出租方，承租土地后在将涉案土地上成立中山市仁和居中餐饮服务管理有限公司从事餐饮服务，已改变土地的使用性质，此后又将涉案土地和土地上的上盖物即400平方米的简易棚一起出租给谢春田时有义务保证涉案土地可用于建设用途，但其在未了解涉案土地用途的情况下，将农业用途的土地出租给谢春田用于非农业用途，故李平对合同无效存在过错。其次，李平认为“谢春田将租赁物转租给第三方做五金店、化工仓库、洗车场、养鸡场等等多种用途、多种经营，李平均不知道，也未参与任何搭建、管理和收益”，但根据李平于2018年4月在《租赁合同书》下方添加“一切建筑物归承租方（乙方）所有”的内容来看，李平至2018年4月时已明知谢春田在租赁物处搭建了其他建筑物进行生态农庄经营，改变了租赁合同约定的租赁用途，但未加制止，故其存在过错。而谢春田作为土地承租方，对涉案土地是否能用于建设用途未尽审查义务，新建设施时也未向相关部门申请建设规划许可，且其设立的银泉生态农庄的用地面积为1786平方米，已超出《租赁合同书》的约定面积1400平方米，也超出大涌镇岚田居委会出具《证明》的建筑面积400平方米，故谢春田也应对自担该部分损失。因此，双方当事人对合同无效及涉案建筑物被有关部门认定为违法建筑予以拆除所造成的损失均具有过错，依据上述法律、司法解释的规定，双方应当各自承担相应的过错责任。由于银泉生态农庄的用地面积已超出《租赁合同书》的约定面积，该部分的损失属于谢春田扩大的损失，应由谢春田自担，且谢春田将涉案土地用于经营生态农庄，而非经营《租赁合同书》约定的大排档餐饮服务行业，违反了合同约定，结合本案实际情况，酌定李平承担30%的赔偿责任，由谢春田自担70%的责任。根据谢春田提交的评估报告，银泉生态农庄的损失为484263元。李平认为属于单方委托，不予确认。经查，中山市科兴土地与资产评估有限公司的资产评估已入选广东法院司法委托专业机构，而谢春田在涉案土地上搭建的上盖物已被拆除，无法再进行委托中介机构评估其损失，故上述评估报告符合法律规定。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”的规定，李平未提交证据反驳上述评估报告的真实性、合法性，亦未向法院申请重新评估，故对上述评估报告的评估意见予以认定，谢春田被拆除的财产损失为484263元，李平承担30%的责任即145278.9元（484263元×30%），其余费用由谢春田自担。综上，谢春田的诉求合理部分，予以支持。李平的抗辩合理部分，予以采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、李平于本判决发生法律效力之日起七日内向谢春田返还租赁保证金5万元；二、李平于本判决发生法律效力之日起七日内向谢春田赔偿损失145278.9元；三、谢春田于本判决发生法律效力之日起七日内向李平支付承租期间拖欠的租金及水电费68618元及利息（利息计算方法：以68618元为基数，从2018年6月14日起至实际清偿之日止，按年利率6%计计算）；四、驳回谢春田的其他诉讼请求；五、驳回李平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9143元，由谢春田负担4937元，李平负担4206元。反诉案件受理费1404元，由李平负担646元，由谢春田负担758元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点为：一、关于《租赁合同书》的效力认定问题；二、李平是否应向谢春田返还租赁保证金5万元；三、关于谢春田主张李平赔偿损失的认定问题。关于焦点一，本案涉案土地性质为林地，李平与谢春田签订的《租赁合同书》约定涉案土地用于非农业建设即经营大排档餐饮服务行业，根据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”的规定，《租赁合同书》违反了上述法律强制性规定，应认定为无效合同。李平上诉认为农业用地用于非农建设，只须土地使用权人同意即可，是对上述法律规定的错误理解，其据此认为租赁合同有效的理由不成立，不予采纳。关于焦点二，鉴于《租赁合同书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，李平因该合同取得的保证金5万元理应返还，故本院对李平主张没收保证金5万元的上诉请求不予支持。关于焦点三，关于谢春田主张李平赔偿损失的认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效……不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，对于双方责任大小的认定，本院考虑以下情况：1.李平作为出租人违反《中华人民共和国土地管理法》第八十二条的规定，将农民集体所有的土地使用权出租给谢春田用于非农业建设，明显存在过错。2.谢春田作为承租人对涉案土地的性质未尽审查义务，新建设施时也未向相关部门申请建设规划许可，即冒然投资兴建。且其设立的银泉生态农庄的用地面积为1786平方米，超出了《租赁合同书》约定的1400平方米。3.谢春田将涉案土地用于经营生态农庄，而非《租赁合同书》约定的经营大排档餐饮服务行业。4.从李平于2018年4月在《租赁合同书》下方添加“一切建筑物归承租方（乙方）所有”的内容可以看出，李平在2018年4月明知谢春田存在搭建了其他建筑物进行生态农庄经营的事实时，并未提出异议。且谢春田新建的设施明显改变原状，李平称一直不知情亦不符合常理，亦无其他证据证明李平曾提出过异议。综合以上因素，一审法院认定双方当事人对于合同无效以及涉案建筑物被有关部门认定为违法建筑予以拆除所造成的损失均具有过错，酌定李平承担30%的赔偿责任，谢春田自担70%的责任并无不当，本院予以确认。其次，对于赔偿数额的认定问题，本院考虑以下因素：1.谢春田兴建的地上附着物，包括星棚、养鸡竹棚、洗车场、停车场，并购买洗车机、安装铁架广告牌、广告牌，并修建鱼池养鱼，以上设施均是为了提高农庄经营环境，可认定与经营农庄相关。2.谢春田在涉案土地上新建的设施已被拆除，客观上无法再进行委托中介机构评估其损失。3.中山市科兴土地与资产评估有限公司的资产评估已入选广东法院司法委托专业机构。4.李平未提交证据反驳上述评估报告的真实性、合法性，亦未向法院申请重新评估。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”的规定，一审法院采信谢春田提交的上述评估报告并无不当，本院予以确认。综上，李平应向谢春田支付损失赔偿款145278.9元（484263元×30%）。李平所持相应上诉理由均不予采纳。综上所述，李平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9143元，由李平负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年八月十八日书记员  陈静文梁洛希