宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2341号 上诉人（原审被告、反诉原告）：银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司。 法定代表人：张某1，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张某2，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司（以下简称鼎盛浩天公司）因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初3687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人王某的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定被上诉人不能办理商铺营业执照，上诉人为违约方错误；一审法院仅凭被上诉人出具的装修材料报价和证人证言认定装修费用，证据不足；一审法院未判决王某支付租赁合同解除前的租金，属于漏判，即使上诉人对于租赁合同的解除有过错，但一审法院同时也认定王某存在过错，在双方都存在过错的情况下应当判决王某支付租赁合同解除前的租金。 被上诉人王某无答辩意见。 原审原告向一审法院起诉请求：原告王某向该院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》及《商业及综合管理服务协议》；2.判令被告退还原告租赁费18371元、综合管理服务费8245元、保证金70000元，支付违约金7000元；3.判令被告赔偿原告损失190000元；4.本案诉讼费由被告承担。 反诉原告（被告）鼎盛浩天公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付自2019年2月1日至2019年10月31日的房屋租金27557元，实际计算至《租赁合同》解除之日止；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金38993元（以欠付租金为基数，自2019年2月1日起按日利率千分之五暂计算至2019年10月31日止），实际计算至所欠租金付清之日止；4.判令反诉原告不予退还反诉被告缴纳的保证金70000元；5.判令反诉被告于《租赁合同》解除之日起七个工作日内向反诉原告腾退、交还租赁房屋；如逾期腾退、交还，每逾期一日，按照每日302元的标准向反诉原告支付房屋占用费；6.判令反诉被告承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年6月30日，被告鼎盛浩天公司经案外人银川博冠房地产开发有限公司的授权，取得了永宁县三沙源A3地块（谊苑二期、逸都馨园）社区商业进行招商、运营管理以及代理银川博冠房地产开发有限公司配合商家完成相关证照办理的权限。2017年6月23日，被告（反诉原告）鼎盛浩天公司与原告（反诉被告）王某签订《租赁合同》，合同约定的主要内容为：鼎盛浩天公司将位于永宁县三沙源国际生态文化旅游度假区逸都馨园5栋7、8号营业房租赁给王某从事餐饮“砂锅串串”，租赁期限自2017年8月1日至2021年7月31日，王某应不迟于2017年10月1日前开业，未经鼎盛浩天公司同意，王某不得擅自延迟开业，否则须承担违约责任；第一年（2017年8月1日至2018年7月31日）租金为18371元，第二年（2018年8月1日至2019年7月31日）租金为36743元，第三年（2019年8月1日至2020年7月31日）租金为55114元，第四年（2020年8月1日至2021年7月31日）租金于第三年进行确定；租赁费于上一个年度期满前10日内支付，逾期支付，鼎盛浩天公司有权扣除租赁保证金，王某应在扣除后5日内补足差额；租赁保证金为70000元，在合同签订之日起五个工作日内一次性支付。王某如有违约行为且存在任何未付款项或应承担的违约金时，鼎盛浩天公司有权从租赁保证金中直接扣除相应款项，王某应在5日内补足差额。租赁保证金由鼎盛浩天公司于合同终止之日起30日内抵偿欠付租金、违约金或其他杂费后无息返还王某。若在合同租赁期内，因王某违约导致解除合同或王某提前解除合同，该保证金和已付租赁费用不予退还；该租赁场地使用功能仅作为餐饮，租赁期间，鼎盛浩天公司应保证租赁房屋满足在本合同及附件中所约定的租赁条件，配合王某出具办理装修、开业、经营等手续所需的有效证明文件；租赁期内，王某不得擅自变更租赁用途；租赁期限届满、或合同被终止、解除后7个工作日内，王某向鼎盛浩天公司返还租赁物。逾期仍在使用租赁物，鼎盛浩天公司未提出异议的，双方形成不定期租赁关系。鼎盛浩天公司如书面通知要求返还的，王某应自逾期之日起按本合同约定的日租赁费用的两倍支付逾期费用；任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方须向守约方支付本合同保证金10%的违约金，并承担由此给守约方造成的一切损失。《租赁合同》签订后，王某按约缴纳了首年租金18371元及保证金70000元，并交纳了综合管理服务费8245元。鼎盛浩天公司按约将涉案房屋交付王某，王某按照双方签订的《装饰装修管理服务协议》的约定对租赁房屋进行了装修，花费装修费用共计190000元。装修完成后，王某在办理字号为“胃尖儿串串”的个体营业执照过程中，因该经营场所位于居民住宅楼下，违反《银川市饮食娱乐业环境污染防治条例》的规定，工商部门不予办理营业执照。2018年6月4日，鼎盛浩天公司与王某经协商签订了《房屋租赁补充协议》，约定将房屋租赁合同的起始日期延期至2018年2月1日，房屋租赁日期变更为自2018年2月1日至2022年1月31日，租金及支付方式未进行变更。补充协议签订后，因王某经营的“胃尖儿串串”不能办理营业执照，无法正常营业，王某未按约向鼎盛浩天公司支付下一年度租金。 一审法院认为，鼎盛浩天公司经案外人银川博冠房地产开发有限公司的授权，取得涉案房屋招商、运营管理等权限，其与王某签订《租赁合同》，将涉案房屋租赁给王某用于经营餐饮行业，双方之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。因双方合同约定房屋的用途仅为经营餐饮行业，涉案房屋因不符合《银川市饮食娱乐业环境污染防治条例》的规定，工商机关不予核准登记办理营业执照，致使王某承租经营目的无法实现，王某请求解除《租赁合同》符合法律规定，故应当予以解除。王某承租鼎盛浩天公司房屋的根本目的是经营餐饮行业，而办理营业执照是王某实现合同目的前提，鼎盛浩天公司作为房屋出租人，其向王某提供的租赁房屋不符合合同约定的用途，构成违约，应当承担相应的违约责任，其收取王某的保证金70000元应当予以退还，并按合同约定承担违约金7000元，且应当赔偿王某的装修损失。对于王某主张的装修损失190000元，因装修损失中所载明的吧台属于未形成附合的可移动物品，王某亦表示需搬走该吧台，故不应计算至装修损失中，扣除该损失2250元，王某的装修损失为187750元。因王某对承租的房屋是否适租未作充分了解的情况下进行装修，本身也存在过错，综合本案实际情况，由鼎盛浩天公司赔偿70%的装修损失，即131425元，其余损失由王某自行承担。对于王某主张退还租金18371元的请求，经查，《银川市饮食娱乐业环境污染防治条例》于2007年7月1日施行，于2018年10月1日修订施行。鼎盛浩天公司在出租涉案房屋时知道或应当知道房屋不符合行政条例规定，不能经营餐饮行业，其在出租房屋时未明确告知王某不能办理餐饮行业营业执照，属于欺诈行为，王某自知道或者应当知道该事由之日起一年内可行使撤销权撤销《租赁合同》。王某未及时行使合同撤销权并占用房屋至今，综合本案实际情况，该租赁费18371元不予退还。对于王某主张解除《商业及综合管理服务协议》及退还综合管理服务费8245元的诉讼请求，因王某未能提交《商业及综合管理服务协议》，无法确定双方权利义务关系及违约责任，故该院不予处理。双方签订的《租赁合同》解除后，王某应当将租赁房屋返还鼎盛浩天公司，逾期返还，应当支付相应的占用费用。对于逾期返还房屋的占用费用，按照《租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的约定，以第二年度租金36743元为标准确定为每日100.66元。鼎盛浩天公司反诉要求王某支付房屋租金、承担违约金以及不予退还保证金的反诉请求于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告王某与被告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司签订的《租赁合同》；二、被告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司于判决生效后十日内返还原告王某保证金70000元并支付违约金7000元；三、被告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司于判决生效后十日内赔偿原告王某装修损失费131425元；四、驳回原告王某的其他诉讼请求；五、反诉被告王某于判决生效后十日内将银川市永宁县三沙源国际生态文化旅游度假区逸都馨园5栋7号和8号营业房返还反诉原告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司。逾期返还，按照每日100.66元的标准向反诉原告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司支付房屋占用费；六、驳回反诉原告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5704元，由被告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司负担4426元，原告王某负担1278元。反诉案件受理费1515.50元，由反诉原告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司负担。 本院二审期间，当事人未向法庭提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点有以下几个：一是，王某承租鼎盛浩天公司房屋的根本目的是经营餐饮行业，而办理营业执照是前提，鼎盛浩天公司作为房屋出租人，其向王某提供的租赁房屋不符合合同约定的用途，一审法院认定构成违约，认定上诉人应承担相应的违约责任并无不当。二是，王某未及时行使合同撤销权并占用房屋至今，一审法院综合本案实际情况，对已经缴纳的租赁费18371元不予退还，基于此，对合同解除前，未缴纳的租赁费也不再缴纳，对此一审法院已经判决驳回上诉人原审其他诉讼请求，不存在遗漏诉请。三是，对于装修损失，一审法院结合现有证据，认定王某自身也存在过错，综合本案实际情况，酌定由鼎盛浩天公司赔偿装修损失即131425元，不违反法律规定，亦无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5704元，由上诉人银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  李根贤 审判员  杨巧玲 二〇二〇年八月二十六日 书记员  杨 锋 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。