松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初3144号 原告：张忠贤，女，1953年1月2日生，满族，住吉林省松原市。 委托诉讼代理人：胡博（系张忠贤女儿），女，1978年3月27日生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：刘庆波，吉林良伟律师事务所律师。 被告：松原市某物业管理有限公司，住所地松原市宁江区。 法定代表人：朱永恩，总经理。 原告张忠贤与被告松原市某物业管理有限公司(以下简称某物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张忠贤的委托诉讼代理人胡博、刘庆波到庭参加诉讼。被告某物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现依法缺席审理终结。 张忠贤向本院提出诉讼请求：1.判令被告某物业公司返还违规收取原告的物业维修基金11951.52元；2.返还违规收取原告的入住费17445.05元（天然气初装费2610元、防盗门2500元、有线电视初装费1256元、可视对讲费1650元、水表费560元、热计量表费1500元、网络初装费1000元、电表费500元、地热费5869.05元）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：张忠贤系松原市某小区5号楼1单元1004室房屋业主，某物业公司系松原市某小区物业前期管理单位。张忠贤于2013年10月30日办理两处房屋入住时，某物业公司共收取张忠贤物业维修基金11951.52元，至今没有代张忠贤向建设部门缴纳，被私自截留占用。某物业公司还违规向张忠贤收取国家禁止收取费用包括天然气初装费2610元、防盗门2500元、有线电视初装费1256元、可视对讲费1650元、水表费560元、热计量表费1500元、网络初装费1000元、电表费500元、地热费5869.05元，合计17445.05元。张忠贤依据最高院《关于审理物业合同纠纷案件法律适用问题的规定》第五条，吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》吉省价收（2012）179号第二条规定，认为某物业公司属违规收取上述费用，应当返还。经与某物业公司调解未果，故诉至法院。 被告某物业公司未出庭、未答辩、未提供证据。 经审理查明：松原市某小区由吉林省某房地产开发有限公司（以下简称某公司）开发建设，某物业公司为该小区的物业服务公司。原告张忠贤系松原市某小区5号楼1单元1004室房屋的业主。2013年10月28日，某公司与张忠贤签订团购住宅楼补充协议书一份，2013年11月23日，张忠贤与某公司签订商品房买卖合同一份，双方约定某公司将其开发建设的位于松原市宁江区的某小区第115幢1单元1004号房（建筑面积106.71平方米）以每平方米2200元的价格出售给张忠贤。2013年11月23日，某公司给张忠贤出具某入住费用明细(编办团购)一份载明：维修基金11951.52元，天然气初装费2610元/户，防盗门2500元/户，有线电视初装费1256元/户，可视对讲费1650元/户，水表560元/户，热计量表费1500元/户，网络初装费1000元/户，电表500元/户，地热费5869.05元及其他费用合计39849.73元。张忠贤按某入住费用明细于2013年11月23日向某物业公司交付入住费39849.73元（包含张忠贤诉请的天然气初装费等费用），向某公司交付购房款234762元，某物业公司与某公司分别给张忠贤出具收据一枚，并在收据上加盖某物业公司与某公司公章。 上述事实，有张忠贤的当庭陈述，商品房买卖合同一份、团购住宅楼补充协议书一份、某入住费用明细(编办团购)一份、收据二枚、前期物业合同等证据在卷为凭，予以证实。 本院认为：某物业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃答辩及质证权利。吉林省某房地产开发有限公司系某小区的开发建筑商，某物业公司为该小区的物业服务公司。张忠贤与吉林省某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同及团购住宅楼补充协议书，是双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。在履行合同过程中，某物业公司于2013年11月23日收取了张忠贤入住费39849.73元。关于某物业公司收取上述费用是否属违规收取，根据《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》(吉省价收［2012］179号)第二条规定：以下收费项目应纳入开发建设成本，不得向购房者收取：（一）房屋附属设施费用。房屋附属设施包括，楼宇门、对讲系统、监控设施、入户防盗门、窗户、楼道照明设施、电梯、邮箱以及其他所有附属设施。(二)垄断企业收费。小区规划范围内的供水、供电、供气、供热、有线（数字）电视、电信的安装工程由房地产开发企业统一组织建设，成本计入商品房开发建设总成本。不得向购房者收取水表费、电表费、燃气安装费、煤气表费、热表费、有线电视初装费、通信设施费以及其他相关费用。已经收取二次供水运行费的，不得收取二次供水管理费、二次供水电费。不得收取供水委托管理费。第四条规定：本通知自2012年8月1日起施行。2012年8月1日及以后办理房屋入住手续的，房地产开发企业、物业服务企业和垄断企业须按照本通知规定执行。业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。…。”本案中，某物业公司的收费时间发生在上述通知施行之后，应受该通知调整，某物业公司对天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲费、水表费、热计量表费、网络初装费、电表费是否纳入商品房开发建设总成本，负有举证责任，其未能提供证据，应承担对己不利的后果。某物业公司作为某小区的物业服务公司，其与业主之间物业服务合同关系即由其向小区业主提供物业服务，由业主向其支付物业服务费的关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。本案中，某物业公司既非行政机关亦非房地产开发企业，其向小区业主收取物业维修基金、天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲费、水表费、热计量表费、网络初装费、电表费等多项费用既无合同基础，亦无法律规定，故其无权向张忠贤收取上述费用，某物业公司已经收取，应予以返还。对张忠贤诉请某物业公司返还上述费用合计29396.57元（11951.52元+17445.05元），本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告松原市某物业管理有限公司于本判决生效之日起立即返还给原告张忠贤物业维修基金、天然气初装费、防盗门、有线电视初装费、可视对讲费、水表费、热计量表费、网络初装费、电表费、地热费合计29396.57元。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费268元，由被告松原市某物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 王  一  涵 二〇二〇年八月六日 书记员 王宇祺（兼）