阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4602号原告：关编，男，1972年1月出生，汉族，住阳江市江城区********************(确认的送达地址：阳江市江城区*******)。公民身份号码：441************259。原告：敖片，女，1970年12月出生，汉族，住阳江市江城区********************(确认的送达地址：阳江市江城区*******)。公民身份号码：440************721两原告共同的委托诉讼代理人：陈仪，女，江城区南恩街道法律服务所法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房（确认的送达地址：江城区江朗大道38号丰怡豪庭会所）。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。原告关编、敖片与被告阳江丰怡房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关编、敖片的委托诉讼代理人陈仪到庭参加了诉讼，被告阳江丰怡房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告关编、敖片向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期办证违约金2648.92元给原告；2、被告返还办证税费31117元及该款利息（以31117元为基数，从2016年5月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告还清该款之日止）给原告；3、被告协助原告到阳江市*******办理位于阳江市江城区*******************的不动产权证书；4、本案受理费全部由被告承担。事实和理由：2014年12月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定“买受人（原告）购买被告的商品房位于阳江市江城区********************，该商品房合同约定建筑面积共131.46平方米，其中套内建筑面积104.09平方米，分摊建筑面积27.37平方米；按套内面积计算，单价为人民币每平方米5089.67元，总金额529784元；出卖人应当在2016年2月28日前，依照有关规定将经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……（详见《商品房买卖合同》）”。合同签订后，原告按合约全部付清了购房款529784元及另行支付了31117元办证税费给被告。按合同约定，被告应在约定的交房期满后90日内（即2016年5月28日前）为原告办理上述商品房的房地产权属证书。但被告一直没有为原告上述房产缴税办证，为此丰怡豪庭的业主代表多次向政府相关部门投诉，被告因此向政府相关管理部门对业主答复承诺会在2019年逐步为各业主缴税办证。但被告并没有履行其承诺，既不为原告房产缴税办证，也不肯退还款项给原告。为此，原告多次向被告催收均未果，合法权益受到严重侵害。根据相关法律规定及双方的合同约定，被告应支付逾期办证违约金2648.92元（已付房价款529784元X0.5%）给原告。此外，被告没有为原告上述房产缴税，一直占用原告办证税费资金，违反诚实信用原则。根据公平原则，被告应退还该办证税费31117元及占用该款的利息（以31117元为基数，从2016年5月29日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告还清该款之日止，计至2020年4月20日共1422天应付利息为7273.71元）给原告。另，被告还应无条件协助原告到阳江市*******办理上述商品房的不动产权证书。被告阳江丰怡房地产发展有限公司辩称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在公司前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。在此之前，新法定代表人并不知道公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，意见如下：1、根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。因此，原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经超过四年时间，其提出要求办证、退还办证费、支付办证费占用利息并支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。2、关于退还办证费及支付办证费占用期间利息的问题，由于办证费是被告为了统一办证，并没有任何协议约定逾期办证需要支付办证费利息。因此，被告同意退还剩余的办证费，但原告诉请利息的请求因缺乏合同依据，法院应予驳回。3、关于原告要求被告协助办理不动产权证，被告只能根据公司实际情况，分批次为业主办理。本院经审理认定事实如下：2014年12月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于阳江市江城区********************出售给原告，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2014046*，该房建筑面积共131.46平方米，其中套内建筑面积104.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.37平方米，总价款为529784元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付总房价款的30%即159784元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款370000元向被告指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在201*年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。后原告按合同约定付清了全部购房款给被告。被告于2016年2月17日将商品房交付原告使用。原告所购商品房已办理了初始登记，产权证号是粤（201*）阳江市不动产权第0005918*，权利人是被告。2014年12月3日，被告收取了原告办证费31117元。被告提供证据证实在收取原告的办证费中已代原告支付了维修基金9925元、初始登记费用80元和预抵押登记费80元，合共10085元。对于被告主张的已代原告交付了房屋登记费80元及测绘费160元，因被告提供的发票付款方是被告自己，被告亦未能作出原告应分摊上述费用的依据，本院对此不予认定。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。对于原告请求的逾期办证违约金问题。被告于2016年2月17日将商品房交付原告使用，按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，合同约定的最迟交房时间是2016年2月28日，即被告应在2016年5月28日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期即构成违约，原告应当知道其权利受到损害，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”规定，诉讼时效从履行期限届满之日起计算，故原告主张被告逾期办证的违约责任应从2016年5月29日起计算诉讼时效，被告提出诉讼时效抗辩，原告没有提供证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，因此，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过了三年的诉讼时效，对原告该项请求，本院不予支持。对于原告请求被告退还办证费31117元及利息问题，由于被告逾期办证，构成违约，现原告主张被告退还办证费，应予准许。扣除被告代原告支出的合理费用后，被告应将剩余办证费用21032元（31117元-10085元）退还给原告。对于该款的利息，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但被告未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，被告应从逾期办证之日计算利息给原告，即应从2016年5月29日起计付利息。从2016年5月29日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。涉案商品房已办理初始登记，按合同约定，被告有义务协助原告办理房屋权属登记，故原告请求被告协助办理房地产权属证书，合法合理，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费21032元及该款利息（从2016年5月29日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告关编、敖片；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告关编、敖片到相关部门办理位于阳江市江城区*******************房的房地产权属证书；三、驳回原告关编、敖片的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取413元（原告已预交），由原告关编、敖片负担187元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二〇年七月二十二日书记员  苏壁映附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。