内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终1496号上诉人（原审被告）：闫贵才，男，1964年9月12日出生，汉族，通顺铝厂职工，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人（原审被告）：李新，女，1969年10月30日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨帆，内蒙古众求律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭巍，女，1979年2月27日出生，汉族，北京央企的职员，身份证住址内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：王惠玲，内蒙古擎正律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡继志，内蒙古擎正律师事务所实习律师。原审被告：刘岩，女，1981年1月11日出生，汉族，个体经营者，身份证住址内蒙古自治区通辽市。上诉人闫贵才、李新因与被上诉人郭巍房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初360号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。闫贵才、李新上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.本案争议的房屋在整个交易过程中，二上诉人均是与被上诉人郭巍的姐姐郭某进行的，包括商讨房屋的价值、房屋交付以及房屋买卖合同的解除以及返还房款的相关事宜，被上诉人原审提供了上诉人手机微信信息单和电话信息的打印件，但被上诉人却从未与上诉人李新进行过微信聊天及通过电话联系。上诉人将争议房屋的交付也是与被上诉人郭巍的姐姐进行的，直至此次起诉，上诉人才知晓争议房屋的款项系由被上诉人郭巍支付的，但款项的支付并不能代表被上诉人郭巍系房屋买卖合同的相对方，另外郭某在购买房屋时也未告知购房款由谁来支付，存在郭巍代替郭某支付购房款的情形，因此被上诉人郭巍提供的所有证据均不能证明其为诉争房屋的相对方，另外争议房屋的购房款已通过转账的形式于2017年4月11日退还给被上诉人郭巍的姐姐郭某，对于转账的款项问题，郭某已明确表示确实已收到。2、根据上诉人李新与郭某于2017年4月2日至2017年4月9日的微信聊天记录，完全可以证明郭某系购买诉争房屋的相对人，另外2017年4月11日上诉人将购房款返还给郭某后，争议房屋没有任何人向上诉人提出过异议，此次提起诉讼不排除郭巍与郭涛之间恶意串通，损害上诉人合法权益的情形。综上所述，上诉人认为：争议房屋的合同相对方为案外人郭某，上诉人将购房款已返还给郭某，双方的买卖合同关系已解除，因此原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。郭巍答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决无误。答辩人与被答辩人之间房屋买卖合同法律关系明确，且双方已履行主要义务。被答辩人的擅自违约毁约，导致双方合同不能履行，严重侵犯了答辩人的合法财产权。被答辩人的上诉理由没有事实依据和证据支持，不能成立。刘岩未答辩。郭巍向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告购房款等各项费用622800.00元及利息（利息按人民银行同期贷款利率从2016年12月1日起算至实际给付之日止），并赔偿原告损失252000.00元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于通辽市某小区**楼****系被告李新从通辽市某房地产开发有限责任公司处购买，预告登记在李新名下。被告李新与被告闫贵才系夫妻关系。原告郭巍系证人郭某的妹妹。被告闫贵才与郭某的丈夫邱某系同事关系。原告郭巍经郭某介绍并联系从被告李新、闫贵才处购买涉案房屋，并确定房屋价款为600000.00元。原告郭巍将此款于2016年11月28日通过北京市大兴区的银行汇至被告李新、闫贵才指定的刘岩的账户。被告闫贵才、李新经郭某向原告郭巍交付了房屋钥匙。被告闫贵才、李新未与原告郭巍签订书面房屋买卖合同，未协助原告郭巍办理产权过户登记手续或变更预告登记手续。原告郭巍于2018年5月1日发现涉案房屋的门锁被更换。原告郭巍要求解除合同，并主张被告返还购房款600000.00元。上述购房款自2018年5月1日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算形成的利息为34075.00（600000.00元×4.35﹪÷12个月×15个月+600000.00元×4.35﹪÷12个月÷30天×20天=32625.00元+1450.00元）；自2019年8月21日至2020年6月6日本院作出判决之日起按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率年利率3.85%计算形成的利息为18287.50元（600000.00元×3.85﹪÷12个月×9.5个月），合计52362.50元。一审法院认为，原告郭巍与被告闫贵才、李新口头订立的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示、不违反法律、法规强制性规定，对双方当事人均具有约束力。双方在履行合同的过程中，原告郭巍已履行交付房款的义务，被告向原告交付了房屋。因双方未签订书面的房屋买卖合同，在履行合同过程中产生争议，现房屋由被告李新、闫贵才占有并控制，原告郭巍失去了涉案房屋的占有、使用、收益的权利，被告未出示全面、客观的证据证实其占有涉案标的物系基于购买人的同意进行的返还，原告郭巍及证人郭某均不予认可，因此其占有房屋的行为系违约行为，现原告提出解除合同，根据本案的客观情况、双方的意思表示、标的物已由被告实际占有控制的情形，本院予以支持。原告郭巍主张涉案房屋经其个人询价已经升值252000.00元，对此损失要求被告予以赔偿。因该价值系原告郭巍单方提出被告未予认可，且原告郭巍当庭陈述2018年5月1日发现涉案房屋锁芯被换，主张按其自行确定的涉案房屋现在市场价格与当时购买房屋时价格的差额主张赔偿损失非客观的房屋价值损失，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。”因被告的违约行为占有原告交付的房屋款项600000.00元，该款项在被告违反约定占有期间形成的利息损失系原告的直接损失，本院予以支持。原告郭巍主张22800.00元系其交付给被告的现金用于办理房屋过户手续及房屋取暖费的报停，因被告不予认可，原告未出示其他书面证据予以证实，对其要求该款项由被告进行返还的主张，本院不予支持。被告提出原告郭巍非本案合同的相对方，自认合同的相对方系证人郭某，因本案中原、被告双方系以口头形式订立的合同。即当事人只用语言为意思表示而不用文字表达协议内容的订立合同的一种形式。证人郭某不予认可且合同的履行由原告郭巍进行，对房屋价款进行交付，因此确定一方当事人为被告李新、闫贵才，本案合同另一方当事人（合同的相对方）系原告郭巍。根据法律规定，对于合同履行过程的违约责任问题：原告的义务为对买卖标的物的价款进行交付，被告的义务为交付标的物并对涉案房屋协助办理相关过户登记手续等事宜。而原告已全面履行交付房款的义务，现在未能取得标的物所有权系因被告的违约行为所致，被告应承担赔偿损失的违约责任。被告提出经由刘岩、信某分别向郭某转款5万美元（按当时利率计算为：698867.84元）系向郭某返还的购房款，因郭某否认为本案合同的相对方，同时三被告也未出示充分、有效的证据证实其为本案的合同相对方，且该款项与涉案标的额不符，本院对其主张不予支持。如双方之间存在其他纠纷，双方可另行处理。被告刘岩并未参与本案合同的磋商、订立、履行，仅为代收房屋价款，非为本案的合同相对方，在本案中不承担民事责任。根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告闫贵才、李新向原告郭巍返还购房款600000.00元并赔偿损失52362.50元，合计652362.50元（损失计算至2020年6月6日，之后以人民银行同期报价利率顺延计算至房款全部返还为止）；二、被告刘岩在本案中不承担民事责任；三、驳回原告郭巍的其他诉讼请求。判决第一项于判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12548.00元，由原告郭巍负担2224.00元，由被告李新、闫贵才负担10324.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及采信的证据，本院予以确认。本院认为，人民法院应当从证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。本案争议关键点是房屋买卖合同的相对方是被上诉人郭巍还是案外人郭某。案涉房屋买卖合同为口头约定，对于房款已由被上诉人郭巍实际支付，各方当事人并无异议，结合案外人郭某的证人证言，能够认定被上诉人郭巍为房屋买卖合同的相对方。上诉人闫贵才、李新主张郭某为房屋买卖合同相对人并已将购房款退还给郭某，首先其无法提供有效证据证实郭某为房屋购买人，其次上诉人在原审提举的返还购房款的转账金额与房款金额不符且无其他有效证据佐证金额不符的原因，无法排除存在因其他事由转账的情形，根据上诉人提交的证据，无法证实上诉人主张的事实存在，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10324元，由上诉人闫贵才、李新负担。本判决为终审判决。审判长 王孟良审判员 包永春审判员 刘景国二〇二〇年八月二十五日书记员 张 磊