广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11376号原告：卢世回，男，1973年10月29日出生，壮族，住委托诉讼代理人：凌国皓，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：佛山市南海区**************之一，统一社会信用代码914***********441A。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。原告卢世回诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（以下简称长富公司）合同纠纷一案,本院于2020年5月13日立案后，本院依法适用简易程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人凌国皓、被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告长富公司于2017年8月10日签订的《物业使用权租赁合同》关于二十年租期内的约定以及《委托经营管理合同》；2.被告长富公司返还原告物业使用权租赁金183500元和物业维修基金1835元；3.被告长富公司以183500元为本金，按每日万分之五的标准支付原告自2018年7月1日起至实际清偿之日止的违约金，暂计至2020年4月20日的违约金为60463.25元；4.本案诉讼费用由被告长富公司承担。事实和理由：2017年8月10日，原被告签订了《物业使用权租赁合同》一份，约定：被告将坐落于佛山市南海区******物业的使用权租赁给原告（第一条）；物业用途为主导商业、办公（第二条）；租赁金总计人民币183500元（第五条）；物业维修基金为租赁金总额的1%（第十条）；租赁期限自物业交付之日起至2038年6月30日，并赠送物业使用权至2042年9月1日止（第四条）；被告应于2018年6月30日前将物业交付给原告使用（第七条）；被告应按约定交付租赁物业给原告使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金，逾期交付超过60天的原告有权要求解除本合同（第十五条）。合同附件《5栋公寓平面图》约定了物业为公寓居住用途。上述合同在被告要求下由广东创顺律师事务所进行了律师见证。同日，原被告又签订了《委托经营管理合同》一份，约定：物业在交付使用后原告交由被告进行经营管理，期限为2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止；被告每年以单位总出让金的8%支付收益给原告，即每月收益人民币1223元，每季度收益人民币3670元；被告按季度结算原告收益，并于次季度首月20日内付清收益。签订上述合同后，原告依照合同约定按时足额支付了全部物业使用权租赁金和物业维修基金，如实履行了全部合同义务。然而，被告却存在多种违约、违规行为，导致最终合同目的不能实现，构成根本违约。主要如下：其一，直至起诉之日，涉讼物业尚未经联合竣工验收，不具备投入使用的条件，目前被告根本无法交付符合使用条件的物业给原告使用，现被告逾期交付物业时间已久，构成根本违约。其二，涉讼物业所在的车间五建筑物是被告将工业厂房违规改造而来的住宅公寓，实际上不符合双方约定的公寓居住用途。上述车间五建筑物所在土地是属于工业用地性质，其建设工程规划许可证上的的建设项目名称是“车间五”，也说明涉讼物业所在的车间五建筑物是以工业厂房报建，属于工业厂房性质而非住宅建筑，根本不能用于居住。然而，双方明确约定涉讼物业为公寓，可用于居住，而且被告对外也一直公开宣传声称物业是可用于居住的公寓。换言之，涉讼物业是被告将工业厂房违法改造成住宅公寓来欺骗消费者。工业用地是不能够用于建设住宅建筑的，并且有关政府部门对住宅建筑的消防安全标准是比工业厂房有更高更严格的要求的，住宅消防安全标准远远高于工业厂房的消防安全标准，而涉案物业属工业厂房是远达不到住宅消防安全标准的，如果作为公寓居住必定危及居住人员的安全及健康。综上，从土地性质用途、建筑功能性质和安全角度各方面来看，涉讼物业都根本不符合居住的用途和使用条件，所以原告根本无法依照约定的居住用途来正常使用物业，合同目的不能实现，被告构成根本违约。其三，涉讼物业所在的车间五建筑物由于是被告将工业厂房违规改造成公寓的，所以与规划审批方案不相符，上述建筑建设工程属于既有建筑改建，未取得《建设工程规划许可证》，且建设行为未办理任何规划建设手续，此外，涉讼物业夹层也属于违法加建。因此，涉讼物业存在违法加建、改建情况。其四，被告没有按照《委托经营管理合同》约定的时间按时支付返租租金，每一个季度租金都迟延支付，而且每次都是在原告多次不断催促情况下才支付的。被告于2019年5月13日向业主出具了《关于佛山长富公寓公司对业主的承诺书》一份，承诺：按《委托经营管理合同》的第三条第三款约定按季度结算业主物业收益，并于次季度的首月20日内付清，如有再违反，被告必须按照《物业使用权租赁合同》和《物业使用权出让合同》第五条第一款租赁金总计金额退还给业主。上述承诺书出具后，被告又再次延期支付了第三、四季度（即2019年1月1日至2019年3月31日、2019年4月1日至2019年6月30日）的租金，目前第五、六、七季度（即2019年7月1日至2019年9月30日、2019年10月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年3月31日）的已到期租金仍未支付。被告屡次拖欠返租租金的行为严重，多次违约，有失诚信，也违反了上述承诺书，原告对被告已失去继续履行合同的信心，依据上述承诺书，原告有权主张单方解除合同并退还租赁金。综上，涉讼物业至今未能联合竣工验收并交付给原告使用，被告已逾期交房，并且涉讼物业属工业厂房性质，在现实上根本无法用于公寓居住用途，也不符合居住的正常使用条件，再有，涉讼物业所在车间五建筑物与规划审批方案不符，未取得《建设工程规划许可证》，建设行为未办理任何规划建设手续，存在违法加建改建，此外，被告屡次拖欠返租租金，多次违约。因此，原告的最终合同目的已无法实现，依据合同约定以及法律规定，原告依法有权解除合同。被告长富公司辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权租赁合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权租赁合同》、《委托经营管理合同》约定履行。（一）长富公司不存在任何违约行为。1、涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准，经原告确认无异议后，长富公司按合同约定时间向其交付。2、长富公司已根据与原告签订的《委托经营管理合同》向其支付经营管理收益11010元。（二）《物业使用权租赁合同》、《委托经营管理合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权租赁合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保障合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权租赁合同》，长富公司认为：（一）若以涉案物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权租赁合同》,依据《委托经营管理合同》约定，原告亦应向长富公司返还已收取的经营管理收益11010元并赔偿长富公司损失（暂计算至2020年7月20日为627.25元）。根据《委托经营管理合同》约定，原告应交付具备使用条件的物业给长富公司进行经营管理。而原告交付时物业的状况与现在状况是一样的。若案涉物业被认定为不具备投入使用的条件，即原告交付给长富公司经营管理的物业也不具备投入使用的条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取长富公司经营管理收益，应向长富公司返还。原告占用长富公司的款项获益，且造成长富公司资金占用损失，根据该合同第七、2条约定“因甲方（原告）未履行本合同约定义务造成乙方（长富公司）无法达到本合同目的……由甲方（原告）赔偿乙方（长富公司）相应的损失，同时，乙方（长富公司）有权追讨剩余期限内可能取得的委托经营收益。”为此，原告应向长富公司支付自收取之日起至返还之日止的占用费（自收取之日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至返还之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年7月20日为627.25元）。为减少累讼，应将原告收取经营管理收益及占用费在本案中扣减长富公司应退还的使用权租赁金。（二）关于逾期交付违约金。1、由于《物业使用权租赁合同》约定分期付款，截止至2018年7月1日，原告仅支付租赁金160750元，至2018年11月20日才由案外人李昌云支付最后一期22750元，所以应按实际支付的租赁金分段计算逾期违约金。2、逾期交付违约金应计算至双方解除合同之日止。合同解除后，长富公司就再没有义务向原告交付租赁物业，因此无需继续向其支付逾期违约金。3、原告主张按日万分之五计算逾期违约金过高，远远高于原告的实际损失，应自2018年7月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至解除合同之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，有原件的证据本院对真实性予以确认；对没有原件的证据，本院不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，位于佛山市南海长富物业投资有限公司车间五项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2017年8月10日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定物业位于长富都市创意产业园5号楼404号；物业现状为在建工程，相关手续尚在完善，对甲方以预售方式租赁上述使用权并无任何异议；物业用途为主导商业、办公；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2038年6月30日，租赁期限届满之日起甲方赠送该物业使用权给乙方至2042年9月1日止。期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁金总计183500元；甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；乙方在甲方发出书面通知后十日内不接收该物业的视为甲方于发出书面通知后第十日将物业交付，乙方应于该期限次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该物业损毁风险也转移予乙方。甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告和被告签订《委托经营管理合同》，约定原告将涉讼物业委托长富公司经营，每季度固定收益为3670元，于次季度的首月20日内付清收益。被告确认收到原告支付租赁金183500元和物业维修基金1835元。原告确认收到被告支付的经营收益11010元。原告于2020年5月12日向本院提交起诉状，被告于2020年6月17日收到本案的起诉状及应诉材料。本院认为，无论《物业使用权租赁合同》如何表述约定交付之日起超过20年之后原告可继续使用租赁物的期限，不改变原告支付的租赁款对应的租赁期限实际超过20年的事实。涉讼房屋办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、长富公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定长富公司应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60天的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉讼房屋未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权租赁合同》和《委托经营管理合同》，本院予以支持。长富公司已于2020年6月17日收到原告的起诉状，本院确认物业使用权租赁合同20年内的租赁约定及委托经营管理合同已于2020年6月17日解除。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的租赁款183500元和物业维修基金1835元予原告。涉讼房屋未办理竣工验收备案，不具备交付使用的条件，长富公司逾期交付房屋予原告导致合同提前解除，长富公司应承担相应违约责任。《物业使用权租赁合同》并未对被告未按期交付涉讼房屋致合同解除的情形及应承担的违约责任进行约定，本院参照《物业使用权租赁合同》关于原告逾期支付租赁金导致合同解除的违约责任的约定，即原告需按租赁金总额的10%-30%支付违约金的约定，结合合同的履行及解除情况、长富公司的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定长富公司按《物业使用权租赁合同》约定的总租赁款的25%向原告支付违约金45875元。由于原告主张房屋未交付，故委托经营管理合同也没有履行的基础，长富公司基于委托经营管理合同已支付予原告的11010元可冲减长富公司应支付的违约金。长富公司尚应支付违约金34865元予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告卢世回与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年租赁期限的约定和双方签订的《委托经营管理合同》于2020年6月17日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁款183500元及物业维修基金1835元予原告卢世回；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金34865元予原告卢世回；四、驳回原告卢世回的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2713.69元（原告已预交），由被告长富公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的2713.69元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年八月七日书记员 李和仪