云南省昌宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0524民初1091号原告（反诉被告）：陈文梅，女，1971年11月25日生，汉族，四川省广安市人，小学文化，个体工商户，户籍地为四川省广安市广安区，现住保山市隆阳区。未到庭。委托代理人：张建荣，女，云南旦阳律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：林金秋，男，1986年1月16日生，汉族，福建省荔城区人，中专文化，个体工商户，住福建省莆田市荔城区。委托代理人：罗金海，男，云南昌源律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）陈文梅与被告（反诉原告）林金秋互诉房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2020年6月10日、2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）陈文梅的委托代理人张建荣、被告（反诉原告）林金秋及委托代理人罗金海到庭参加诉讼，原告（反诉被告）陈文梅未到庭。本案现已审理终结。原告陈文梅向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昌宁县出租给被告使用，租期为3年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止，租金为每年42万元，押金为5万元，定于每年租期到期前一个月一次性支付下一年度的租金。合同签订后，被告按约定支付了第一年租金42万元和押金5万元。按合同约定，被告应在2020年6月30日前向原告支付下一年的租金，原告多次给被告打电话、发短信，协商支付下一年租金的事宜，被告不接电话也不回短信，原告认为被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第108条的规定，以自己的行为明确表示不再履行双方于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》中支付租金的义务，原告为了维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求予以公正判处。被告林金秋辩称，原告所诉完全不符合事实，按合同约定，答辩人林金秋只要在2020年6月30日前支付给原告租金即可，而原告在2020年6月10日就以答辩人不履行合同为由起诉答辩人，无事实依据。其次，2020年5月份，被答辩人既没有与答辩人电话联系，也没有到答辩人的店铺催收过房租，没有向答辩人提供过收款账号，而是直接向法院起诉答辩人请求解除合同，被答辩人起诉的理由均不成立，答辩人没有任何违约的意思表示。答辩人至今未交房租有充分的理由和依据，双方签订的《房屋租赁合同》第一条写明“甲方将所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，属于甲方自有房产。”，而事实上，答辩人林金秋事后才知道，被答辩人出租的房产，是被答辩人于2014年5月3日与房产所有权人翟志香、翟志云承租过来的，被答辩人的行为，明显具有欺诈性。被答辩人与房产所有权人签订的《房屋租赁协议》明确约定，未经出租方同意不得转租。而被答辩人未经房产所有人同意，将房产转租给答辩人，违反了协议的约定，且被答辩人与房产所有权人签订的《房屋租赁协议》已于2019年6月15日到期。房产所有权人翟志香已经于2020年5月30日亲自到答辩人的店铺告知答辩人，被答辩人与房产所有人已对房屋租赁发生纠纷，该房产已不可能再租给被答辩人，房产所有人决定收回该房屋，因此也就意味着被答辩人不可能将房屋再转租给答辩人，答辩人当然就不可能继续向被答辩人交租金。答辩人就因此造成的损失，将向人民法院起诉，要求被答辩人进行赔偿。反诉原告林金秋向本院提出反诉请求：1、请求判决撤销双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令反诉被告退还反诉原告房屋租赁押金人民币50,000元；3、请求判令反诉被告赔偿反诉原告装饰装潢费及商铺空转费611,313元。4、反诉费用全部由反诉被告负担。事实和理由：一、反诉原告林金秋与反诉被告陈文梅于2019年7月1日签订《房屋租赁合同》，陈文梅称该租赁房屋系其本人所有，并在租赁合同第一条约定：“甲方将所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，属于甲方自有房产。”但事实上，反诉被告陈文梅出租给反诉原告的房屋，并非其本人所有。反诉原告于2020年5月份得知，该房屋是反诉被告陈文梅于2014年5月3日与房屋所有权人翟志香、翟志云承租过来，且反诉被告转租该房屋未经房屋所有权人翟志香、翟志云同意，属于违法转租。依据《民法总则》第148条规定，该行为属于欺诈的应予撤销的民事行为。二、反诉原告已于《房屋租赁合同》签订后按时支付给反诉被告陈文梅2019年7月1日至2020年6月30日的房租420,000元，并交付押金50,000元和商铺空转费200,000元，根据《民法总则》第157条规定，反诉被告应返还反诉原告因欺诈所得的以上各项所得。三、反诉原告与反诉被告签订合同后，根据经营需要，已投资装饰装潢费用411,313元（其中：装潢费306,666元；灯具费用104,647元）。根据《民法总则》第157条规定，反诉被告应赔偿反诉原告经济损失411,313元。总之，反诉被告陈文梅并非出租房屋所有权人，而其以所有权人名义，在未经房屋所有人同意的情况下，隐瞒事实，擅自转租房屋给反诉原告，存在明显欺诈，根据《民法总则》的相关规定，请求人民法院判令反诉被告退还反诉原告押金50,000元，赔偿反诉原告装饰装潢费411,313元、商铺空转费200,000元，并承担案件反诉费用。反诉被告陈文梅辩称，1、陈文梅将自己与案外人租赁的商铺转租给反诉原告林金秋不存在欺诈行为，虽然租赁合同中有“自己房产”的字样，但合同并不存在欺诈性，双方在签订租赁合同之前，反诉被告陈文梅就口头告知反诉原告林金秋该房屋不是陈文梅所有。因陈文梅只具有小学文化，自己不会草拟合同，就沿用了与翟志香和翟志云签订的合同样本，两份合同基本没有进行修改，对于一个只有一个小学文化的人来说根本不理解该合同内容的含义，认为只要明确了租金和租赁期限就可以了。因此，反诉被告陈文梅将其租赁来的房屋转租给反诉原告林金秋的行为并不构成欺诈，反诉被告陈文梅的行为并未违反《合同法》第54条的规定。2、对于反诉被告陈文梅在2019年7月4日收到反诉原告林金秋的房屋押金5万元以及租金42万元的事实予以认可，但是并没有收到林金秋所说的店铺空转费20万元，该租赁合同解除后，反诉被告陈文梅会退回给反诉原告林金秋5万元押金，而42万元的租金由于反诉原告林金秋已使用房屋一年，该租金应归反诉被告陈文梅所有。3、反诉原告林金秋要求反诉被告陈文梅赔偿商铺空转费和装饰装潢费纯属无稽之谈，反诉被告陈文梅从未收到林金秋的商铺空转费20万元，何来赔偿的问题。至于商铺的装饰装潢费是因为反诉原告林金秋的行为已经构成违约，其装饰装潢费和所造成的损失应由其自己承担。2019年6月，双方协商商铺租赁费为每年42万元，租期3年，每年提前一个月支付下一年房租，但是2020年5月29日至5月31日止反诉被告陈文梅的丈夫多次给反诉原告林金秋打电话，反诉原告林金秋都未接电话也从未回电话，其行为符合合同法第108条先期违约的情形，因为其本人的原因造成的损失应由其自己承担。反诉原告林金秋要求反诉被告陈文梅赔偿无事实和法律依据，故请求法庭驳回其部分请求。根据诉辩双方的陈述，本诉争议焦点如下：1、本诉被告是否有违约行为；2、原告是否有合同欺诈行为？3、原告是否有权出租给被告房屋？4、原告是否应对被告进行赔偿。反诉争议焦点如下：1、反诉被告出租房屋是否构成欺诈行为，是否违反合同法第54条规定？2、反诉原告在签订合同之前是否知道所出租的房屋不属于反诉被告所有？3、反诉被告是否收到反诉原告的铺面空转费20万元，如有是否应退还？4、反诉被告是否应退还反诉原告房屋租金42万元？5、反诉被告是否应赔偿反诉原告铺面装饰费？具体数额是多少？6、反诉原告是否存在先期违约情形？所造成的损失应该由谁来担？原告针对本诉争议焦点，向法庭提交如下证据：证据A1、《房屋租赁协议》1份。欲证明2019年7月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定出租房屋面积为130㎡，租期3年，自2019年7月1日至2022年6月30日止，房屋租金每年为420,000元，由被告在每年租期届满前一个月一次性向原告交付下一年的租金。经质证，被告对房屋租赁合同的真实性无异议，但认为该证据不能证明原告的证明目的，认为原告在该房屋租赁合同中存在欺诈行为。证据A2、结婚证1份。欲证明原告陈文梅与王贵庭是夫妻关系。经质证，被告对该份证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。证据A3、通话清单1份。欲证明2020年5月29日起至2020年5月31日原告丈夫王贵庭多次打电话给被告，催促缴纳房屋租金事宜，被告都未接电话，也不回复原告。经质证，被告认为原告所说的电话号码不对，自己的电话号码尾号是8888，从来没有接到过原告的电话。被告针对本诉争议焦点，未向法庭提交证据。反诉原告针对争议焦点，向法庭提交如下举证：证据1、《房屋租赁协议》1份，欲证明陈文梅与翟志香、翟志云租赁房屋的事实；陈文梅出租给林金秋的房屋并非陈文梅自有房产，其无权转租。经质证，反诉被告对该证据三性认可，但是认为根据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的解释，反诉原告和反诉被告签订合同时间是2019年7月1日，直到反诉被告起诉前翟志香和翟志云均未提出过异议，也就是默认了反诉被告的转租行为，因此反诉被告陈文梅将房屋转租给林金秋的行为并不存在欺诈的情形。证据2、《房屋租赁合同》2份。欲证明一、陈文梅出租给林金秋房屋的事实；二、陈文梅以自由房屋名义出租给林金秋房屋，有欺诈的行为和事实。经质证，反诉被告对租赁合同的三性予以认可，认为陈文梅只具有小学文化，根本不清楚该合同所约定的内容和作用，从该组证据中可以看出两份合同除了租金和租期不同，其他内容完全一样，合同签订前陈文梅就已告知反诉原告房屋是自己承租来的，并且签订租赁合同也不是林金秋本人而是委托其他人来签订的，所以不存在欺诈行为。证据3、《装修工程承包合同》，《预算及合同》、转账记录各1份。欲证明林金秋与陈文梅租赁四方街一楼商铺后，与装修公司签订装修合同及装修工程所支付资金306,666元的事实。经质证，反诉被告对《装修工程承包合同》及《预算合同》的三性和证明目的不予认可。证据4、银行流水1份。欲证明陈志群（林金秋珠宝店的合伙人）于2019年7月4日向陈文梅支付房租42万元及押金5万元的事实；陈志群于2019年7月4日分别向宋光美、朱阿梨支付案涉商铺空转费5万元一笔、15万元一笔的事实。经质证，反诉被告对收到47万元租金的事实予以认可，对于转给宋光美、朱阿梨的5万元和15万元，认为该证据与本案无关。证据5、《灯具、监控材料价格表》1份。欲证明2019年7月30日，林金秋及合伙人陈志群合伙经营的珠宝店因经营需要，购买灯饰、监控装饰价值104,647元的事实。经质证，反诉被告对该证据的三性和证明目的不予认可，认为与本案无关。反诉被告针对反诉争议焦点，向法庭提交如下证据：证据1、《房屋租赁协议》1份。欲证明陈文梅与翟志香、翟志云租赁房屋的事实；原告与翟志香、翟志云房屋租赁期限是8年，而不是5年。经质证，反诉原告认为该房屋租赁协议已在进行诉讼，房屋租赁期限是5年还是8年，要对合同另案进行确定以后才能确定房屋租赁期限。该租赁协议中明确约定甲方不得将房屋转租给第三方，这个问题有待另案判决以后才能确定。证据2、银行明细1份。欲证明陈文梅收到林金秋房屋租金和押金的事实，但是转账的人不是林金秋。经质证，反诉原告认为转账的数额是真实的，转账的人是自己的小舅子陈志群。本院认为，原告针对本诉向法庭提交的证据A1、证据A2、证据A3三组证据中，证据A1来源合法、内容真实，能证明本案事实，本院予以采信，证据A2、证据A3不能证明本案事实，本院不予采信。反诉原告向法庭提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5五组证据中，证据1、证据2两组证据，反诉被告无异议，本院予以采信；证据4能证明本案部分事实，本院予以部分采信；证据3、证据5两组证据不能证明本案事实，本院不予采信。反诉被告针对反诉争议焦点，向法庭提交的证据1、证据2两组证据，来源合法、内容真实、能证明本案事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年5月3日，原告（反诉被告）陈文梅（甲方）与翟志香、翟志云（乙方）签订房屋租赁协议，协议第一条写明：甲方出租给乙方的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，属甲方自有房产；第二条写明：甲方出租给乙方的房屋位于昌宁县；出租房屋面积商铺共130平方米；房屋租期为8年，租金5年不变；房屋租金为每年280000元，铺面转让费50000元。第七条约定：租赁期间，甲方不得将房屋租赁给第三方；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；第八条约定：未经甲方同意，乙方转租、转借承租房屋的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。2019年7月1日，原告（反诉被告）陈文梅（甲方）与被告（反诉原告）林金秋签订房屋租赁合同，合同第一条写明：甲方所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，属甲方自有房产。第二条写明：甲方出租给乙方的房屋位于昌宁县，出租房屋面积商铺130平方米；第三条约定租赁期共3年。自2019年7月1日起至2022年6月30日止。第五条约定：租金每年420000元，租房押金50000元；租金于每年房租到期前一个月一次性支付下一年的房租。合同签订后，被告（反诉原告）按约定支付了第一年租金42万元和押金5万元。按合同约定，被告应在2020年6月30日前向原告支付下一年的租金。2020年5月份，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交下一年房屋租金，被告（反诉原告）得知自己与原告（反诉被告）租赁的房屋的所有人并不是原告（反诉被告），认为原告（反诉被告）在合同签订过程中存在欺诈行为，双方发生纠纷，原告（反诉被告）起诉来院，请求依法判令解除双方于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》；要求被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）提出反诉，请求人民法院判令解除合同，判令反诉被告退还反诉原告押金50000元，赔偿反诉原告装饰装潢费411313元、商铺空转费200000元，并承担案件反诉费用。另，翟志香、翟志云已不愿意继续履行与原告（反诉被告）陈文梅签订的房屋租赁协议，原告（反诉被告）陈文梅已起诉，请求法院判令翟志香、翟志云继续履行合同，翟志香、翟志云提出反诉，要求判令解除租赁合同，该案一审判决解除租赁合同，二审在审理中。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案双方当事人同意解除租赁合同，本院应予支持；同时，被告（反诉原告）不交房租的原因是原告（反诉被告）违反合同约定，隐瞒自己对所租赁的房屋并没有所有权的事实，并且已与房屋所有权人发生租赁合同纠纷，因此，对被告（反诉原告）要求解除合同，请求判令原告（反诉被告）退还50,000元押金的请求，本院应予支持；对被告（反诉原告）要求判令原告（反诉被告）赔偿店铺装修费411,313元的主张，因其所提供的证据不能证明装饰、装修项目的现在价值，对此主张，本院不予支持；对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还其商铺空转费200,000元的主张，因该款并非支付给原告（反诉被告），对此主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）林金秋于2019年7月01日签订的《房屋租赁合同》；二、由反诉被告（本诉原告）陈文梅在本判决发生法律效力后十日内退还反诉原告（本诉被告）林金秋租房押金人民币50,000元；三、驳回反诉原告（本诉被告）林金秋的其他诉讼请求；本诉案件受理费人民币3,800元，由本诉被告林金秋负担；反诉案件受理费5,207元，由反诉原告林金秋负担1,292元，反诉被告陈文梅3,915元，如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人未能在规定的期限内履行义务，享有权利的当事人应当向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  杨洪安二〇二〇年八月三十日书记员  杨雅婕