甘肃省金昌市金川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0302民初1641号 原告：冯连英，女，汉族，生于1963年10月13日，住金昌市。原告：罗能铭，男，汉族，生于1958年4月2日，住金昌市。 共同委托诉讼代理人：陈国义，甘肃众纳律师事务所律师。 被告：甘肃铭峰房地产开发有限责任公司，住所地：金昌市北京路延伸段。 法定代表人：吴建华，董事长。 委托诉讼代理人：王建军，永昌县新城子镇法律服务所法律工作者。 原告罗能铭、冯连英诉被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告罗能铭、冯连英委托诉讼代理人陈国义、被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人王建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 罗能铭、冯连英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的商品房屋买卖合同；2、判令被告返还原告支付的购房款105313元、赔偿2016年1月26日至2019年12月26日期间利息19798,84元及2019年12月27日至实际付清房款之日止的利息（按年利率4.8%承担）；3、判令被告承担违约金3159.39元（105313元×3%）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年1月26日签订商品房买卖预售合同，约定被告将位于金昌市金川区xx商铺出卖给原告，总价款105313元。签订合同当日，原告转账给付房款86357元，与对商铺进行整体运营的甘肃铭峰奥特莱斯商业运营管理有限公司签订租赁合同，以涉案商铺前三年的租金抵顶了剩余18956元房款。被告承诺2016年5月31日前交付商铺并办理房屋产权证书，但涉案房屋一直未完成竣工验收，不具备交付条件，被告未向原告交付房屋，亦没有办理房屋产权证书，被告还在未告知原告情况下，将涉案在建房屋及土地使用权抵押。根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同并向被告主张违约责任，为维护合法权益，提起诉讼。 甘肃铭峰房地产开发有限责任公司辩称，原告罗能铭、冯连英向被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司购买商铺属实。原告罗能铭、冯连英付清了全部房款。双方已按照房屋买卖合同约定实际履行了各自权利义务，原告罗能铭、冯连英要求解除合同没有依据，且原告接收房屋已经数年，其未在权益受到侵害的一年内主张权利，已超过诉讼时效。综上，应驳回原告罗能铭、冯连英的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗能铭、冯连英提交下列证据：商品房买卖合同（预售）、租赁合同、收据、抵押合同、抵押权登记表、金昌市房地产登记中心说明。经质证，甘肃铭峰房地产开发有限责任公司对上述证据均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下:2016年1月26日，罗能铭、冯连英作为买受人、甘肃铭峰房地产开发有限责任公司作为出卖人签订商品房买卖合同，约定罗能铭、冯连英向甘肃铭峰房地产开发有限责任公司购买位于金昌市xx商业用房，建筑面积10.34平方米，总价款105313元；买受人于2016年1月26日前支付全部价款；逾期交付房屋超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金；出卖人在合同签订之日起三十日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记情况告知买受人，双方共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。罗能铭、冯连英向甘肃铭峰房地产开发有限责任公司实际支付房款86357元，其余18956元房款以涉案房屋2016年6月1日至2019年5月31日期间租金抵付。本案2020年6月30日法庭辩论终结时，甘肃铭峰房地产开发有限责任公司尚未完成涉案房屋竣工验收，亦未完成备案登记手续。 另查明，甘肃铭峰房地产开发有限责任公司于2016年3月将坐落于金昌市盘旋路西南角棚户区改造项目（铭峰·首座）一期项目国有建设用地使用权及包括涉案房屋在内的在建工程抵押于兰州银行股份有限公司金昌金川支行，并于2016年4月1日办理了抵押登记。 本院认为，罗能铭、冯连英与甘肃铭峰房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖预售合同系双方真实意思表示，内容和形式于法不悖，双方应全面履行各自义务。甘肃铭峰房地产开发有限责任公司负有向罗能铭、冯连英交付房屋并协助办理房屋权属证书二项义务，商品房买卖合同（预售）对于违反二项义务的法律后果约定明确，至本案法庭辩论终结，甘肃铭峰房地产开发有限责任公司既未完成房屋竣工验收交付房屋，亦未按照《城市房屋权属登记管理办法》规定完成下列办理不动产权属证明的协助义务：对涉案房屋进行初始登记、面积测绘、提供办理土地使用权变更登记和不动产登记的相关证明材料等，根据合同约定，罗能铭、冯连英有权解除合同并要求甘肃铭峰房地产开发有限责任公司返还房款、按照中国人民银行同期贷款基准利率承担自付款之日起欠款实际付清之日止的利息及全部房价款3%的违约金。涉案房屋尚未完成竣工验收，不具备交付条件，甘肃铭峰房地产开发有限责任公司已交付房屋履行了合同义务之辩解不能成立。解除权系形成权，不适用诉讼时效制度，合同解除后返还财产及损失赔偿请求权的诉讼时效起算点应当为合同被解除之时，罗能铭、冯连英的起诉并未超过诉讼时效，甘肃铭峰房地产开发有限责任公司关于诉讼时效的抗辩亦不能成立。甘肃铭峰房地产开发有限责任公司返还房款数额应以罗能铭、冯连英实际支付金额86357元为准。2016年1月26日至2019年8月19日期间中国人民银行一年至五年期贷款基准年利率为4.75%，罗能铭、冯连英主张的该期间利息本院确认为14621元（86357元×4.75%÷365天×1301天）。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故罗能铭、冯连英主张的2019年8月20日至2019年12月26日期间利息应按照LPR计算，2019年8月20日至2019年9月19日期间为2306元（86357元×4.25%÷12个月），2019年9月20日至2019年11月19日为604元（86357元×4.20%÷12个月×2个月），2019年11月20日至2019年12月26日期间为363元（86357元×4.15%÷365天×37天）。2016年1月26日至2019年12月26日期间利息合计为17894元。违约金本院确认为2591元（86357元×3%）。综上所述，罗能铭、冯连英要求解除合同并返还本院确认部分房款及利息、违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持；其余诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条一款（一）项之规定，判决如下： 一、解除原告罗能铭、冯连英与被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司2016年1月26日签订的商品房买卖合同（预售）； 二、被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司返还原告罗能铭、冯连英房款86357元，赔偿利息17894元、违约金2591元，并按照全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的承担自2019年12月14日起至欠款付清之日止的利息。限判决生效后十日内履行； 三、驳回原告罗能铭、冯连英其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1433元（已减半收取），由原告罗能铭、冯连英负担244元,被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司负担1189元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。 审判员  李春慧 二〇二〇年八月二十八日 书记员  孙丽娜