北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初18146号原告：赵继祥，男，1976年5月13日出生，汉族，北方出租汽车有限公司出租车司机，住北京市房山区。被告：郭文驰，男，1986年3月12日出生，汉族，无业，户籍地山西省临猗县，现住河北省。原告赵继祥诉被告郭文驰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵继祥到庭参加了诉讼；被告郭文驰到庭参加本案2019年9月18日第一次开庭审理，经本院传票传唤未到庭参加本案2020年7月17日第二次开庭审理。本案现已审理终结。原告赵继祥向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告于2018年5月3日订立的房屋租赁合同。2、请求依法判令被告拆除厨房50平方米的瓷砖、厨房里的上下水管道及厨房里用砖砌的矮墙，被告租赁该房的全部吊顶并将拆除的东西产生的垃圾全部清理干净，将屋顶喷的黑漆清理干净。3、请求依法判令被告将一楼房屋内按空调时打的5个空调孔、厨房里的烟囱孔堵上，恢复到原来的状态。4、判令被告将屋内的一个泔水桶和全部垃圾，屋外的垃圾桶全部清理干净。5、判令被告赔偿因在屋内铺电线给原告的瓷砖砌坏造成50平方米的损失1万元，厨房里被告铺地砖没做防水而漏水导致下面原告的瓷砖损坏（50平方米）造成损失1万元；被告没有关好自来水管导致流水不停将楼南侧的矮墙浸泡裂了上下80厘米的缝隙而造成损失1万元；被告没有腾空该房屋妨碍了原告对房屋的使用，被告向原告支付损失（按每日500元价格计算，从2019年6月1日起至腾空房屋之日止的使用费），被告在合同期限未满不履行合同，赔偿违约损失4万元以上共计7万元。6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年5月3日订立房屋租赁合同。原告将位于北京市房山区琉璃河镇东南召村东北区××楼房中的第一层全部租给了被告。租期自2018年6月1日起至2023年6月1日止。合同约定房屋租金每年9万元整。按年支付，每年的5月1日之前交清全年租金，租赁期限内，中途不租，租金不退。于2019年5月1日被告没有支付下年的租金。合同还约定被告无故拖欠租金达15天，甲方终止合同。被告自2019年5月1日至今没有向原告付租金，已经远远超过了15天，原告有权解除合同。2019年3月1日被告将自己的在租赁屋内的设备全部搬走。但是在厨房铺设了50平方米的瓷砖没有拆除，厨房里的上下水管道及厨房里用砖砌的矮墙没有拆除，租赁该房的全部吊顶没有拆除和屋顶喷的黑漆没有清理，屋内的一个泔水桶和全部垃圾，屋外的垃圾桶没有清理。被告拆除5个空调但是5个空调孔没有堵上，厨房里的烟囱孔没有堵上。原告多次找被告协商解决此事未果，为了维护自己的合法权利，特诉至贵院，请求依法裁决。被告郭文驰辩称，同意解除合同，也同意清理泔水桶，但是不同意赔偿。其他诉讼请求也均不同意。因为，装修的这一切都是经过原告同意的。而且原告当时没有说不干的时候，必须拆除。最重要的是合同5月份没有到期，是原告于3月份把我们撵走的，用电钻把我们的后厨打的稀巴烂，有人可以证明。合同上，当时没有写不干的时候，恢复原样。屋里的一切电路线路都是原告叫人铺的，后厨的下水防水也是原告同意的。浸泡的南侧墙体当时是村里大队让必须弄的，是原告叫的人干的活，我们只出钱。因为原告又额外要钱，我们没给；他和他的朋友来和我们说，让我们三点必须撤走，原告还和他的朋友拿着电钻，把后厨打的稀巴烂，我们不到月底就撤了。搬东西的时候，原告都知道，走的时候，原告也知道。当时原告叫的人和我说好，把能搬的搬走，剩下的装修和不能搬走的，原告自行出租或者处理。本院经审理认定事实如下：2018年5月3日，赵继祥作为出租方（甲方）与郭文驰作为承租方（乙方）就房屋租赁事宜签订《房屋租赁协议》，主要内容如下：一、租赁地址：北京市房山区琉璃河镇东南召村东北区××号。二、租用期限及其约定：1、租用期：自2018年6月1日起至2023年6月1日。2、房屋租金：每年玖万元人民币，9万元整。3、付款方式：按年支付，每年的5月1日之前交清全年租金，租赁期内，中途不租，租金不退。4、租赁期内的水、电、燃气、物业、有线电视等，由乙方支付。5、租用期内，乙方有下列情形之一的甲方终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金达15天。6、租用期间，如有一方需解除协议，需提前一个月向对方提出并协商解决。7、乙方入住该物业应保持周围环境整洁，做好防水防盗工作，如果发生事故乙方应付全部责任。8、乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，属人为损坏的将给予甲方相应赔偿，如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。9、租赁期内，如遇国家政府占地拆迁等；乙方应配合甲方进行撤离该场院，因拆迁所获得的拆迁补偿等权益由甲方全部享有，乙方不享有，甲方退还乙方剩余租金。10、由于不可抗力或其他双方不能预见并且不能控制的原因造成不能履行本合同所规定的义务，得免除不可抗力的一方不履行合同的责任，但遭受不可抗力的一方应当及时将情况通知另一方，双方应当尽快协商决定解除合同、部分解除合同或延期履行合同。租赁协议签订后，赵继祥向郭文驰交付了位于北京市房山区琉璃河镇东南召村东北区12号的一层房屋；郭文驰亦将第一年2018年6月1日至2019年6月1日期间的租金9万元给付赵继祥。郭文驰接收房屋后，开始对租赁的房屋进行装修及室内设施进行改造，用于餐饮经营。在对租赁的房屋进行装修及室内设施进行改造，郭文驰在租赁的房屋墙壁上打了5个空调孔，对房屋制作安装了吊顶，并将房顶喷涂为黑色，安装铺设地线时还对原有瓷砖造成一定损坏。郭文驰还在室内修建了厨房设施。在修建厨房时，在厨房墙壁上粘贴了瓷砖，开挖了烟筒孔一个。在修建厨房时，郭文驰在房屋内原有地砖上重新铺设了地砖，对排水沟未进行防水处理。2019年2月，赵继祥对郭文驰厨房的排水设施检查时，双方发生矛盾。2019年3月1日，郭文驰从租赁的房屋搬离，搬离时在室内遗留有泔水桶等杂物，吊顶等未拆除，双方对搬离后的善后事宜未能协商一致。郭文驰搬离后，租赁房屋南侧室外水泥地面出现下沉及矮墙出现裂缝。赵继祥称郭文驰搬离时，未关闭水管导致。郭文驰对未关闭水管予以否认，称漏水不是其所致。在诉讼过程中，经赵继祥申请，本院委托国宏信价格评估有限公司对案涉租赁房屋的瓷砖损失进行价值评估，对漏水导致矮墙泡裂造成的损失进行价值评估。经评估，该公司于2019年12月20日出具了《价格评估报告》，结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为18428元，其中非争议部分的价格为41元项目为厕所地砖；争议部分的价格为18387元，项目为水泥地基4000元，水泥墙706元，水泥地973元，大厅地砖7088元，厨房地砖5620元。另，郭文驰还使用了案涉租赁房屋部分二层房间。上述事实，有原告提供的《房屋租赁协议》、照片、通话录音、视频材料；证人当某陈述的证言；《价格评估报告》等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵继祥与郭文驰签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方应当严格按照约定履行自己的义务。赵继祥已将房屋交付郭文驰使用，故郭文驰作为承租人应按合同约定按期交纳房屋租金，履行交纳租金的义务。现郭文驰未按合同约定交付第二年的租金并于应交纳第二年租金日期前已实际搬离承租的房屋中途退租，已经违反合同约定，构成违约。赵继祥起诉要求解除双方签订的房屋租赁协议，郭文驰亦同意解除，故对《房屋租赁协议》的解除，本院不持异议。本院根据郭文驰已于2019年3月1日搬离的实际情况，酌情确定双方签订的房屋租赁协议自2019年3月1日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于合同的解除是郭文驰不交纳租金中途退租违约所致，因此，赵继祥要求郭文驰拆除其租赁房屋后室内修建的厨房所粘贴的瓷砖、厨房的上下水管道、砖砌的矮墙，房屋装修的全部吊顶并将拆除的东西产生的垃圾全部清理干净，将屋顶喷的黑漆清理干净以及要求被告将5个空调孔、厨房里的烟囱孔恢复原状及要求被告将屋内的一个泔水桶和全部垃圾全部清理干净的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因房租租赁期限为5年，现郭文驰仅承租1年后，就中途退租，故赵继祥要求郭文驰赔偿因装修改造房屋设施以及使用房屋给其造成瓷砖损失的诉讼请求，本院予以支持。具体数额，本院参照价格评估报告的瓷砖损失价格确定。关于原告要求被告赔偿因没有关好自来水管导致流水不停将楼南侧的矮墙浸泡裂了上下80厘米的缝隙而造成损失1万元的诉讼请求，根据原告提供的视频证据，可以证实跑水情况较为轻微，故原告要求被告赔偿因跑水造成的损失1万元的请求，证据不足，本院不予支持。关于赵继祥主张的被告没有腾空该房屋妨碍了原告对房屋的使用，被告向原告支付损失（按每日500元价格计算，从2019年6月1日起至腾空房屋之日止的使用费）以及被告在合同期限未满不履行合同，赔偿违约损失4万元的诉讼请求，因郭文驰逾期未支付2019年6月1日之后的租金并导致合同解除，2019年3月1日搬离承租房屋后，也未将房屋清理，已经构成违约，应支付给赵继祥一定数额的违约金。郭文驰应支付的违约金数额，本院根据本案的合同履行的实际情况以及房屋装修未全部腾空拆除的情况，酌情确定郭文驰支付赵继祥违约金和未腾空房屋损失共计3万元。郭文驰主张搬走是赵继祥索要其他款项，捣烂地板，影响其经营，故不同意赔偿及支付违约金的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。被告郭文驰经本院传票传唤，未到庭参加本案第二次庭审，应缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵继祥与被告郭文驰签订的《租赁协议》自2019年6月1日起解除；二、被告郭文驰于本判决生效后7日内将承租的位于北京市房山区琉璃河镇东南召村东北区××号一层房屋内所修厨房的瓷砖、上下水管道及砖砌的矮墙以及房屋的全部吊顶等全部拆除并将屋顶喷涂的黑漆及室内遗留的杂物全部清理干净，将5个空调孔、厨房里的烟囱孔堵上；三、被告郭文驰于本判决生效后7日内赔偿原告赵继祥房屋损失12749元；四、被告郭文驰于本判决生效后7日内给付原告赵继祥影响房屋使用损失和违约金共计30000元；五、驳回原告赵继祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由原告赵继祥负担302元（已交纳）；由被告郭文驰负担473元（判决书生效后七日内交纳）。评估费4000元，由原告赵继祥负担1000元（已交纳）；由被告郭文驰负担3000元（判决书生效后七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 路 军二〇二〇年八月二十四日书记员 张梦爽