北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初41500号原告（反诉被告）：董高深，男，1966年4月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:田巍,北京凯基律师事务所律师。被告（反诉原告）:何春荣，女，1942年3月17日，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人:连尚华，北京梵清律师事务所律师。委托诉讼代理人：于某，女，何春荣之女，现住北京市朝阳区。原告（反诉被告）董高深（以下称姓名）与被告（反诉原告）何春荣（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。董高深之委托诉讼代理人田巍，何春荣之委托诉讼代理人连尚华、于某参加了诉讼。本案现已审理终结。董高深向本院提出诉讼请求：1、判令解除董高深、何春荣于2013年12月25日签订的《房屋租赁合同》;2、判令何春荣腾退位于北京市朝阳区XX村XXX号20间房屋(19间房屋+1间门道),按照每月7500元的标准支付自2020年6月26日至实际腾退之日止的房屋占用使用费。事实与理由：董高深、何春荣于2013年12月25日签订对位于北京市朝阳区崔各庄乡XX村XXX号(大小)20间房屋的《房屋租赁合同》,约定:合同租金标准为6000元/月,付款时间为3月付。租赁日期为2013年12月25日至拆迁为止。后双方于2017年7月1日开始租金变更为7500元/月。因本合同租赁期限何时届满约定不明确,租赁期限为不定期租赁合同。董高深依据《合同法》232条之规定于2020年4月10日通知何春荣解除并腾退该房屋,但何春荣至今未搬离腾退。为维护自身权益，故诉至法院。何春荣辩称，不同意董高深的诉讼请求。第一，董高深、何春荣之间的房屋租赁合同明确约定了合同解除条件和合同租赁期限,属于定期合同,董高深不可任意解除,应当继续履行合同。《房屋租赁合同》第十款约定：“租赁日期为2013年12月25日至北京市朝阳区崔各庄乡XX村XXX号拆迁为止,拆迁费与乙方毫无无关”为附解除条件的条款。北京市高级人民法院审理的案号为(2016)京民申XXX号北京市天华实业公司房屋租赁合同纠纷明确确立了类案规则，认定合同约定的“租赁期限至租赁建筑拆迁为止”为附解除条件的条款并无不当。因本合同所租赁房屋未发生拆迁事宜,故董高深无理由无故解除合同而应当继续履行。第二，董高深在房屋租赁合同履行期内存在严重违约情形,给何春荣造成极大经济损失。2020年4月10日正值新冠肺炎疫情严重时期,董高深不履行协助次承租人办理居住登记卡的附随义务,不接待返京次承租人回租赁房屋;2020年4月30日,董高深故意不履行协助隔离期满的次承租人办理出入证。董高深已经严重违约,造成何春荣经济损失15,600元。何春荣自房屋租赁合同成立后积极履行付款义务且于2017年7月1日同意董高深请求上调房租为7500/月。2020年6月30日,何春荣在进行下一季度房租交付时,董高深为单方面解除合同而已将长期接受房租的银行卡账户注销。目前,租赁房屋内还有13间房屋出租给次承租人居住使用,若董高深无故解除合同,则会带来极大的、不利的社会影响。第三，租赁房屋交接后，何春荣经董高深同意进行了大量装修,花费了装修费用92,000元,董高深欲无故单方面解除合同应赔偿何春荣装修费用。何春荣租赁房屋用以出租,租赁房屋交接时有10间为毛坯房,经董高深同意,何春荣对租赁房屋进行了装修。房屋内外刮了大白，安装了电表、电线、太阳能淋浴,20间房屋均更换了塑钢门窗,安装了入户大门2个。楼上房间安装了美的空调9台，楼下房屋安装了新科空调9台。20间房屋均配置了床、床头柜、桌子、椅子、柜子等,还在院内安装了监控。装修租赁房屋共计花费了92,000元。何春荣请求法院判令董高深继续履行合同,并承担因其违约行为给何春荣造成的经济损失。基于上述事实与理由，何春荣提出反诉请求：1、请求判令因董高深的原因导致次承租人退租造成何春荣的经济损失（截止2020年7月）9900元；2、请求判令董高深赔偿何春荣装修费用92,000元；3、诉讼费用由董高深承担。董高深针对何春荣的反诉请求辩称，不同意何春荣的反诉请求。董高深、何春荣签订的租赁合同中,只约定承租人是何春荣,没有允许何春荣转租，合同履行中没有阻挠次承租人的事实，双方的合同为不定期的租赁合同,该租赁合同已于2020年6月25日终止，房屋中未形成附合的由何春荣拆走移除,并恢复原状,董高深不承担装修的补偿。出租给何春荣的房屋是已经装修后的房屋,只有空调、太阳能是何春荣装的,其他都是原来都有的。董高深给次承租人办理了出入证,履行了出租人的义务,没影响何春荣的出租。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月25日，董高深作为甲方与何春荣作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区崔各庄乡XX村XXX号院共（大小）20间（以下简称涉案房屋），有偿提供乙方租赁使用。《房屋租赁合同》第三条约定，租金标准为6000元/月，付款时间为3月付，付款方式为现金（转账）。第四条约定，乙方房屋装修甲方不允许乙方装后乱拆、乱建,合同解除后,家具、空调电器除外,为乙方所有。装完后乙方不得破坏甲方的屋内外设施。第五条约定，租赁期间,水电卫生费、有线费由甲方负责(村委会收取除外),租赁期间不得损坏房屋结构,如有发生,乙方按价赔偿。第六条约定，租赁期间,乙方应对家属及其他人尽到用水,用电,用火安全监督工作,如发现任何安全隐患乙方负全责。第七条约定，甲方有权不定期的检查房屋使用情况,乙方应积极配合。第十条约定，租赁日期为2013年12月25日至北京市朝阳区崔各庄乡XX村XXX号（涉案院落）拆迁为止，拆迁费与乙方毫无关系。董高深称合同履行中，双方将租金标准变更为每月7500元，自2017年7月1日起执行变更后的租金标准。何春荣对此予以认可。经查，涉案房屋为19间房屋加1个门道，该房屋所在涉案院落的土地使用权人为董高深。诉讼中，本院向北京市朝阳区崔各庄乡XX村民委员会（以下简称“XX村委会”）就涉案院落拆迁情况进行调查。XX村委会书记吴某回复，尚未发布涉案院落的拆迁公告。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于租金交纳情况。董高深称涉案房屋的租金交至2020年6月25日。何春荣称租金交至2020年6月30日，租金交纳惯例是月初交纳，交至月末，提交郭某某名下中国邮政储蓄银行尾号XXXX的账户交易明细及入账汇款业务凭单予以证明。交易明细显示，2020年4月2日，郭某某向尹某某名下尾号XXXX的账户汇款22,500元。董高深对上述证据的真实性认可，关联性和证明目的不认可。经询，董高深、何春荣均认可郭某某系何春荣在涉案房屋中的管理人员，尹某某系董高深的儿媳妇。结合董高深的质证意见，本院对该项证据的真实性予以采信。综合涉案房屋的租金标准及交付周期，本院对上述证据中汇款至尾号XXXX账户金额为22,500元的款项的关联性予以采信。关于租赁期限。董高深称合同文本是何春荣提供的，认为“拆迁之日”的约定不明确。何春荣认可合同文本是其聘请的房屋管理员郭某某提供的，认为“拆迁之日”的约定是基于XX村可能拆迁的预估而设立的合同解除条件。何春荣称签合同时，周边的村庄都在拆迁，涉案房屋所在的村也在量房，合同约定的租期的意思是租到无法出租之日止，当时估计是两三年就拆迁了，到时候东西都留给董高深。经询，何春荣称“拆迁之日”系指拆迁公告发布之日，董高深不予认可。关于合同解除。董高深称双方对合同履行期限没有明确约定，双方均可随时解除合同，提交2020年5月13日董高深与郭某某的短信记录截图、2020年6月8日董高深与于某的短信记录截图予以证明。5月13日短信记录上载：“董高深：通知：位于XX村XXX的20间房，下一阶段的房费不用交了，房屋租赁合同解除。”6月8日的短信记录上载：“董高深：我是董高深，通知：位于XX村XXX的20间房，下一阶段的房费不用交了，房屋租赁合同解除，这个通知，我四月份就通知小郭子了；于某回复：我不同意。”何春荣认可短信记录的真实性，不认可关联性和证明目的。结合何春荣的质证意见及证据所载内容，本院对上述证据的真实性和关联性予以采信。关于董高深是否违约。何春荣称董高深不履行协助隔离期满的次承租人办理出入证的义务，导致次承租人退房；同时，董高深多次阻拦次承租人进入租赁房屋，劝说次承租人解除租赁合同，驱赶次承租人，导致数个次承租人退租，给何春荣造成经济损失。何春荣提交其与次承租人签订的《房屋租赁合同》4份，微信转账截图，房屋空置视频，2020年4月29日、4月30日涉案房屋监控录像，何春荣的女儿于某的对话录音和电话录音，与办理出入证工作人员对话的视频，郭某某与尹某某的微信聊天记录截图，郭某某与“一号房”的微信聊天记录予以证明。《房屋租赁合同》所载内容为：何春荣作为出租方，分别就涉案院落内的6号、7号、8号、11号房屋与王某某、王某2，程某某、王某3，王某4、文某某，霍某某签订租赁合同，租赁期限均自2020年1月1日至2020年12月31日，签订日期均为2020年1月1日。经询，董高深称上述合同所涉租户除霍某某和一个湖北人以外，都在涉案房屋居住；何春荣称上述合同所涉租户现都在涉案房屋居住。微信转账记录上载，2020年2月22日，收到“来自未来的春天15××××××515”转账2730元；4月25日、4月29日、4月30日，“来自沈十五号”分别转账970元、150元、820元。房屋空置视频显示，4号、9号房屋空置，6号、15号房屋有人居住，10号房屋有人在搬家。何春荣在该视频证据上标注，7月25日9号房屋搬至6号房屋，8月2日10号房屋搬走。监控录像显示涉案房屋的情况，但没有声音，无法辨别录像画面所反映的具体内容。对话录音显示，于某询问办出入证事宜，民警回复需要大房东带着来才能办出入证。通话录音显示，于某与一名自称是大房东儿子媳妇的弟弟的男性通过电话沟通接租户办出入证及合同相关事宜，该男子称其是受大房东委托负责房屋租赁事项，表示大房东不在家、自己在上班无法接租户，得等有时间才能接租户；于某表示代表其母亲何春荣处理涉案房屋事宜。对话视频显示，工作人员回复办理出入证的流程。微信聊天记录1显示，微信昵称为“桃子”、微信号为XXX。经询，董高深认可该微信为尹某某的微信。相关聊天内容为：4月2日，郭某某告知已转账，注意查收；尹某某回复收到22,500元，4月1日到6月30日的房费。4月10日，郭某某要尹某某父亲的电话，想商量租客办证的事；尹某某回复见面再聊，并强调当时是跟何春荣签的合同，租户和其签合同才能给办证，房子是一个月6000元，不许转租。微信聊天记录2显示：4月30日双方沟通关于办理出入证的事宜。董高深对房屋空置视频、监控录像、对话视频的真实性认可，关联性和证明目的不认可；对上述其他证据的真实性、关联性和证明目的均不认可。结合董高深的质证意见，本院对房屋空置视频、监控录像、对话视频的真实性和关联性予以采信，在无其他证据佐证的情形下，对通话录音、对话录音的真实性不予采信。董高深虽不认可其他证据的真实性，但未提交证据予以推翻，综合双方陈述、证据所载内容与涉案合同、在案其他证据的对应关系，本院对《房屋租赁合同》、微信聊天记录的真实性和关联性予以采信，对微信转账截图的真实性予以采信、关联性不予采信。董高深称4月30日防疫降级，不需要房主带租客办理出入证，我们就没有去，没有妨碍租户和何春荣出租。何春荣主张次承租人退租的经济损失，称董高深同意其对外转租，董高深有义务配合次承租人办理出入证，由于董高深没有履行该项义务，导致次承租人退租，按照何春荣对外出租的6间房屋的月租金标准、计算2020年5月至7月（3个月）的租金损失。何春荣主张赔偿装修费，提交于某与董高深的短信截图、《院内室内外装修费用明细表》（简称《装修费明细》）、于某与空调老板的电话录音、装修后的房屋视频予以证明。短信截图显示，于某自述合同签订及履行情况，并表示想协商装修补偿事宜。《装修费明细》显示，何春荣列明装修及物品名称、数量、单价及总价，装修及物品包括门窗、空调、床、衣柜、床头柜、椅子、热水器、窗帘、锅炉、监控、自来水改造、线路改造、墙面粉刷等，合计92,000元。电话录音显示，于某与空调销售人员就购买空调开具发票事宜进行沟通。房屋视频显示，所摄房屋内铺有地砖，墙面刷白，有空调、床、衣柜等物品。董高深对短信截图的真实性认可，关联性和证明目的不认可；对上述其他证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。董高深仅认可何春荣安装了空调和太阳能热水器。结合董高深的质证意见，本院对短信截图的真实性和关联性予以采信。《装修费明细》系何春荣自行制作、通话录音系于某与案外人之间的对话，在无其他证据佐证的情形下，本院对上述证据的真实性不予采信。庭审中，本院就涉案房屋的交付状态及家具家电归属的合同条款询问双方意见。双方均称涉案房屋交付何春荣使用时没有交接手续。董高深称涉案房屋交付何春荣时是装修好的，有门窗、桌椅板凳、柜子、电线。何春荣称涉案房屋交由其使用时是毛坯房，其中10间房屋的墙刮好大白，交房后又重新进行粉刷。董高深认为合同第四条“合同解除后,家具、空调电器除外,为乙方所有”写错了，家具家电应归何春荣所有。何春荣称该合同条款的意思是合同解除后家具、空调电器都不要了，给董高深，但是现在董高深违约解除合同，就应当赔偿该部分钱款。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，董高深、何春荣签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。关于解除合同一节。合同法规定，当事人对租赁期限约定不明确，依照合同有关条款或者交易习惯仍然不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。综合双方意见，本院认为合同关于租赁期限至涉案院落拆迁为止的约定，属于约定不明确，根据合同其他条款亦不能予以确定，涉案房屋应视为不定期租赁，董高深有权解除合同。董高深主张解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据在案证据显示，董高深已在合理期限之前通知何春荣不再收取下一期租金，并作出解除合同的意思表示。本院认为涉案合同应在最后一期租金对应的租赁期间届满之日予以解除。综合租金上调的时间、每期租金交纳的时间以及最后一期租金的确认收悉内容，本院有理由确信涉案房屋的租金交纳至2020年6月30日，据此确认涉案合同于2020年6月30日解除。关于腾退房屋及支付占有使用费一节。合同解除后，承租人应当返还租赁物。截至法庭辩论终结前，涉案房屋仍由何春荣实际使用，董高深主张腾退涉案房屋，具有法律依据，本院予以支持。合同解除后，何春荣不再具有占有使用涉案房屋的权利基础，董高深向何春荣主张按照租金标准支付占有使用费，具有事实依据，本院予以支持，起算期限有误，本院根据前述确认的合同解除时间予以调整。关于何春荣的反诉请求。何春荣主张次承租人退租造成的经济损失，但未就董高深存在不予协助次承租人办理出入证、驱赶次承租人的行为充分举证，故本院对何春荣的该项诉讼请求不予支持。何春荣主张赔偿装修费损失。双方对合同第四条关于合同解除后装饰装修、家具家电归属问题作出不同解释，本院认为应结合合同文本上下文、合同目的、一般交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，据此本院确认双方的真实意思为合同解除后，家具家电归何春荣所有，装修装饰归董高深所有。鉴于本院已认定涉案合同系董高深行使法定解除权予以解除，且根据何春荣在签订时对租赁期限的预期，涉案合同的实际履行期限已经超过何春荣的该预期，故本院认为何春荣主张赔偿装修费损失的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）董高深、被告（反诉原告）何春荣于二〇一三年十二月二十五日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年六月三十日解除；二、被告（反诉原告）何春荣于本判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区XX村XXX号二十间房屋(十九间房屋、一个门道)腾空交还原告（反诉被告）董高深；三、被告（反诉原告）何春荣于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）董高深房屋占有使用费，按照每月七千五百元的标准自二〇二〇年七月一日计算至实际腾退之日止；四、驳回原告（反诉被告）董高深的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）何春荣的全部反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1025元，由被告（反诉原告）何春荣负担[原告（反诉被告）董高深已预交25元，被告（反诉原告）何春荣于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）董高深；剩余1000元于本判决生效之日起七日内缴纳]。反诉案件受理费1169元，由被告（反诉原告）何春荣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二〇年八月三十一日书记员 栾晨焕