中华人民共和国吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民初37号原告：李燕，女，1983年4月19日出生，朝鲜族，个体工商户，住中华人民共和国吉林省延吉市新兴街华美委**。委托诉讼代理人：杨帆，吉林吉延律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵廷发，吉林吉延律师事务所律师。原告：辛柱烈（英文名：SHINJUYEOL）,男，1972年2月14日出生，大韩民国公民，住大韩民国庆尚北道安东市，现暂住中华人民共和国吉林省延吉市丽水宜家2号楼1单元2202号。委托诉讼代理人：杨帆，吉林吉延律师事务所律师。被告：延边长宁房地产开发有限公司，住所地中华人民共和国吉林省延吉市依兰镇大成村1002.2002。法定代表人：冯双鱼，总经理。委托诉讼代理人：潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。被告：延边农村商业银行股份有限公司，住所地中华人民共和国吉林省延吉市友谊路**1001。法定代表人：周万利，董事长。委托诉讼代理人：鹿存强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：焦成栋，男，该公司员工。原告李燕、辛柱烈与被告延边长宁房地产开发有限公司（以下简称长宁公司）、延边农村商业银行股份有限公司（以下简称延边农商银行）之间房屋买卖合同、借款合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月12日进行庭前证据交换，并于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告李燕及其委托诉讼代理人杨帆、赵廷发，原告辛柱烈及其委托诉讼代理人杨帆，被告长宁公司的委托诉讼代理人潘佳璇和被告延边农商银行的委托诉讼代理人焦成栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李燕、辛柱烈向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除李燕、辛柱烈与长宁公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、请求判决长宁公司返还李燕、辛柱烈支付的购房首付款本金3574551.5元；三、请求判决长宁公司向李燕、辛柱烈支付已付购房首付款的利息（自2015年11月30日起至全部偿还购房首付款本息之日止，以3574551.5为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、请求判决解除李燕、辛柱烈与长宁公司、延边农商银行之间签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》；五、请求判决长宁公司向李燕、辛柱烈赔偿李燕、辛柱烈已支付的银行贷款本金及利息（暂计算至2019年12月末）；六、请求判决长宁公司向延边农商银行偿还《个人住房（商业用房）按揭借款合同》项下剩余贷款本金，并向延边农商银行赔偿利息损失；七、请求判决长宁公司赔偿李燕、辛柱烈因购买房屋及办理抵押贷款手续产生的损失，包括登记费992元和抵押手续费2176元；八、本案的诉讼费用由长宁公司承担。事实和理由：李燕与长宁公司于2014年12月5日签订《商品房买卖合同》，约定由李燕购买案涉的长宁公司“大千城”第155幢155C3013号商业用房，房屋总建筑面积为307.5平方米，付款方式为按揭贷款。2015年2月5日，李燕、辛柱烈又与长宁公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（网签合同），对原《商品房买卖合同》内容进行了部分变更。当日，李燕、辛柱烈与长宁公司、延边农商银行签订了一份《个人住房（商业用房）按揭借款合同》。上述合同签订后，李燕、辛柱烈已经根据房屋的实际情况（包括增加的房屋面积部分）支付了房屋首付款3574551.5元，而且以李燕、辛柱烈名义向延边农商银行贷款320万元也已经支付给了长宁公司，然而长宁公司却存在违约行为，没有按照合同约定在商品房交付使用之日起548日内为李燕、辛柱烈办理案涉房屋产权证。根据合同的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，李燕、辛柱烈有权要求解除合同和赔偿损失、退还购房款。另外，由于长宁公司的违约行为，将导致李燕、辛柱烈与延边农商银行签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》的合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，现李燕、辛柱烈要求解除与长宁公司、延边农商银行之间的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，由长宁公司承担由李燕、辛柱烈向银行支付的贷款本金及利息，并且长宁公司应当向延边农商银行退还剩余贷款本金，并赔偿由此给延边农商银行造成的损失。长宁公司辩称，一、案涉房屋至今未取得房屋权属证书并非长宁公司的原因，诉争的房屋买卖合同不具备解除条件。李燕、辛柱烈以超过合同约定期限未取得房屋权属证书为由主张解除合同，其前提条件应当是由于长宁公司的原因导致无法办理产权登记。案涉房屋于2015年11月30日交付，按照合同约定在2017年5月30日前应具备产权登记条件。案涉房屋所在的“大千城”于2016年1月11日在延吉市房屋产权管理中心取得房屋初始登记（俗称大证），故案涉房屋自2016年1月11日起已经可以办理分户产权登记，未超过合同约定的办理房屋所有权登记期限，本案的合同目的完全可以实现，不存在由于出卖人原因导致无法办理房屋所有权登记的情形，长宁公司不存在违约，李燕、辛柱烈主张解除合同无法律依据；二、长宁公司对案涉房屋办理产权登记仅承担协助义务，是否取得权属证书取决于李燕、辛柱烈而非长宁公司。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（一）、（三）款的约定以及《城市房地产管理条例》第三十二条的规定，长宁公司作为房地产开发企业，是根据李燕、辛柱烈的申请协助其办理所有权登记，仅有协助义务，无权自行办理产权登记。“大千城”于2016年1月11日完成房屋初始登记后，已经具备办理房屋产权登记的条件，长宁公司亦积极配合其他业主办理了分户产权登记，李燕、辛柱烈怠于申请办理产权登记是造成至今未取得权属证书的原因，而非长宁公司原因，长宁公司对此不应承担责任。综上，案涉房屋手续完备，不存在抵押查封等权利障碍，并于2016年1月11日起具备办理产权登记条件，至今未获得房屋权属证书是由于李燕、辛柱烈未申请办理导致，不属于长宁公司过错，其要求解除合同无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。延边农商银行辩称，李燕、辛柱烈与延边农商银行签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，不同意解除合同；因为李燕、辛柱烈与长宁公司之间不具备解除《商品房买卖合同（预售）》的条件，故根据相关法律规定，不具备解除《个人住房（商业用房）按揭借款合同》的条件，即使解除上述合同，根据合同第十九条的约定，借款人与销售房屋人签订的买卖合同被确认无效或者被解除的，借款人仍应承担本借款合同项下的还款义务。综上，请求驳回李燕、辛柱烈对延边农商银行的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．李燕、辛柱烈提交的2014年12月5日《商品房买卖合同》和2015年2月5日网签《商品房买卖合同（预售）》各一份，证明：李燕、辛柱烈与长宁公司签订房屋买卖合同，约定李燕、辛柱烈购买长宁公司开发的“大千城”0137栋3013号房屋，付款方式为首付款325万元，银行按揭贷款320万元，后因房屋面积发生变化，李燕、辛柱烈实际支出首付款3574551.5元，第一份合同约定商品房交付之日起720日内办理房产证，此后网签的第二份合同约定商品房交付之日起548日内办理房产证。长宁公司对该组证据的真实性无异议，但认为付款的实际金额没有在合同中具体体现，且按照约定应由双方共同办理房屋产权证，其他没有异议。延边农商银行的质证意见与长宁公司一致。2.李燕、辛柱烈提交的2016年11月29日涉案房屋取暖费发票一份，证明：在长宁公司的通知下，李燕、辛柱烈于2016年11月29日向供热公司缴纳涉案房屋2016、2017年度取暖费，自此涉案房屋实际交付，故房屋交付日期为2016年11月29日。长宁公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明缴纳取暖费的时间，不能证明涉案房屋实际交付的时间。延边农商银行的质证意见与长宁公司一致。3.李燕、辛柱烈提交的税费欠缴明细清册一份，证明：李燕、辛柱烈曾要求长宁公司办理房产证，但长宁公司迟迟不予办理，后去房产部门咨询才得知长宁公司欠缴涉案楼盘的各种税费，包括教育附加税、增值税、印花税、营业税等各种税费，因此无法办理房照。长宁公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据仅能证明长宁公司存在欠税行为，而是否欠税并不影响办理“大千城”房屋的产权登记，二者无必然联系，且长宁公司已经为其他部分业主办理了产权分户登记手续。延边农商银行对该证据的真实性无异议，但认为长宁公司已经为其他部分业主办理了产权证，不存在因为长宁公司欠税而不能为李燕、辛柱烈办理产权证的理由。4.长宁公司提交的《竣工备案证》、《建设工程竣工规划核实通知书》各一份和《国有土地使用权证书》两份，证明：涉案房屋所在的“大千城”一期于2015年12月4日通过竣工验收，并具备房屋所有权初始登记所需的条件。李燕、辛柱烈对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为是否具备申请房屋所有权初始登记的条件，并不代表已经办理了涉案房屋所有权初始登记，办理房屋所有权初始登记应当有初始登记申请书以及初始登记审批材料来确定是否已经办理了初始登记，且即便存在初始登记，给李燕、辛柱烈办理房照是分户登记，应当补齐缴纳各种税费方可办理，否则不能办理。延边农商银行对该证据无异议，说明涉案房屋具备办理产权证的条件。5.长宁公司提交的《房屋状况附表》一份，证明：长宁公司已于2016年1月11日完成了“大千城”一期的房屋所有权初始登记，并取得产权证号为663324的所有权证书，涉案房屋自2016年1月11日起已经可以办理分户产权登记手续。李燕、辛柱烈对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该附表并不能证明已经办理了房屋所有权初始登记，也不能证明涉案房屋可以办理分户产权登记，且李燕、辛柱烈在本案中主张解除合同是因为长宁公司没有在合同约定的期限内办理房屋产权证，已经超过法律规定的一年时间，与其现在具不具备办理房屋产权证的条件无关。延边农商银行对该证据无异议。6.长宁公司提交的延房权证字第6853**房屋所有权证一份，证明：长宁公司取得初始房屋所有权后，延吉市房屋产权管理中心于2016年8月8日向长宁公司换发新的房屋所有权证书，该证附记栏中记载了已经办理分户产权登记的信息，故“大千城”在2016年就已经开始办理了部分业主的分户产权登记，涉案房屋未取得房屋权属证书并非长宁公司原因，而是李燕、辛柱烈自身原因。李燕、辛柱烈对该证据的真实性无异议，但对其中手写部分内容有异议，认为该内容无法证明是房产部门所出具的内容，有可能是长宁公司自己所写，如果已经存在其他分户登记，应当提供其他分户登记的房屋权属证书，并提交能证明办理时间的相关证据。延边农商银行对该证据无异议，且强调手写部分中已有部分房屋办理产权证后在延边农商银行办理了抵押贷款手续。7.长宁公司提交的房屋所有权证书一份，证明：已有“大千城”其他业主在2016年1月28日取得房屋权属证书，并且该房屋为商业用房，故涉案房屋也已具备办理产权证的条件。李燕、辛柱烈对该证据的真实性无异议，但认为该房屋所有权人为长宁公司的法定代表人，有可能是单独交了相关税费后才办理的产权证，而涉案房屋办理不了产权证是因为长宁公司没有缴纳欠付的相关税费。延边农商银行对该证据无异议，该证据更加足以说明涉案房屋可以单独办理产权证。本院对上述七组证据的真实性予以采信，对证明的内容结合案件基本事实予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年12月5日，李燕与长宁公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由李燕购买案涉的“大千城”0137栋第3013号商业用房，房屋建筑面积为307.5平方米，房屋总价款为人民币645万元，付款方式为按揭贷款（买受人于2014年12月5日支付购房款人民币1260000元，剩余房款1190000元于2015年4月15日前交齐，剩余4000000元办理银行按揭贷款）；关于产权登记，出卖人应当在房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择退房时，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；买受人选择不退房时，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交延边仲裁委员会仲裁。2015年2月5日，李燕、辛柱烈又与长宁公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00040170），对原《商品房买卖合同》内容进行了部分变更，主要即付款方式改为买受人应当于2015年2月4日前支付首期房价款人民币325万元，占全部房价款的50%，余款人民币320万元，向延边农村商业银行营业部申请贷款支付。关于房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起548日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。同日，李燕、辛柱烈与长宁公司、延边农商银行签订了一份《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，约定李燕、辛柱烈以涉案房屋作为抵押，在延边农商银行处办理按揭贷款用于支付剩余购房款，借款金额为320万元，借款期限为120个月，借款利率为6.6625%，长宁公司为上述按揭贷款提供保证担保。上述三份合同签订后，李燕、辛柱烈根据房屋的实际情况支付了购房款3574551.5元，即2014年12月5日，李燕向长宁公司支付购房款150万元；2015年4月15日，李燕向长宁公司支付购房款119万元；2015年8月28日，李燕向长宁公司支付购房款30万元；2015年11月30日，李燕、辛柱烈向长宁公司支付购房款584551.5元。另，2015年2月11日，以李燕名义向延边农商银行贷款的320万元支付给了长宁公司。2016年11月29日，李燕向延吉市集中供热有限责任公司缴纳了涉案房屋的2016-2017年度取暖费。另查明，涉案楼盘的部分业主已办理了相关房屋的产权证书。还查明，李燕、辛柱烈因本案纠纷向本院起诉前根据合同约定曾向延边仲裁委员会申请仲裁，期间双方达成协议，约定将合同履行过程中产生的纠纷同意提交房屋所在地人民法院进行裁决。李燕与辛柱烈系夫妻关系。本院认为：本案属涉外民事纠纷案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案系合同纠纷案件，双方当事人在形成相关法律关系时未协议选择适用的法律，现各方当事人均同意适用中华人民共和国法律为审理本案的准据法，且合同最密切联系地为中国，故本案适用中华人民共和国法律进行调整。本案的焦点问题是应否因李燕、辛柱烈逾期未取得不动产权属证书而解除其与长宁公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中，李燕、辛柱烈与长宁公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同（预售）》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。签订合同后，李燕、辛柱烈已按照约定履行了支付房款的义务，长宁公司也已向李燕、辛柱烈交付了房屋，双方已各自履行了合同约定的主要义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”根据李燕、辛柱烈与长宁公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，本案所涉房屋在交付后依约应由买卖双方共同向房屋登记机关申请办理房屋登记手续，结合已查明的本案事实及各方当事人提交的证据，无法确定逾期未能办理权属证书系因长宁公司的原因所致，且涉案房屋在交纳相关费用的情况下已具备办理产权登记条件，即便因长宁公司的原因而导致逾期未能办理权属证书，亦不能产生合同目的不能实现的后果，故李燕、辛柱烈以长宁公司没有按照合同约定的在商品房交付使用之日起548日内为其办理房屋产权证为由要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼主张，本院不予支持。据此，各方当事人应继续履行《商品房买卖合同（预售）》及因此形成的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，而李燕、辛柱烈提出解除《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，并由长宁公司返还已付房款、偿还未还贷款、支付相应利息及赔偿因购买房屋、办理抵押贷款手续产生的损失等主张，均应以解除《商品房买卖合同（预售）》为前提条件，故其上述主张亦不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李燕、辛柱烈的诉讼请求。案件受理费56001元，由原告李燕、辛柱烈负担。如不服本判决，原告李燕、被告延边长宁房地产开发有限公司、延边农村商业银行股份有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，原告辛柱烈可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  母龙刚审判员  金成焕审判员  金 花二〇二〇年八月二十七日书记员  滕 滕