宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2020）宁0205民初644号原告（反诉被告）：宁夏嘉强海利新能源科技有限公司，住所地石嘴山市惠农区。法定代表人：王维海，宁夏嘉强海利新能源科技有限公司董事长。委托诉讼代理人：张利，宁夏剑平律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐林祥，宁夏嘉强海利新能源科技有限公司副经理，特别授权代理。被告（反诉原告）：宁夏山水化工有限公司，住所地石嘴山市惠农区。法定代表人：崔金强，宁夏山水化工有限公司总经理。委托诉讼代理人：王杰，内蒙古明炯律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）宁夏嘉强海利新能源科技有限公司诉被告（反诉原告）宁夏山水化工有限公司合同纠纷一案,本院于2020年4月26日立案受理，宁夏嘉强海利新能源科技有限公司于2020年4月28日向本院提出诉讼保全申请，请求对宁夏山水化工有限公司享有土地使用权坐落于惠农区红果子工业园区长城园证号为石国用（2006）第125号出让性质的工业工地29470平方米土地进行查封并提供了财产担保，本院作出（2020）宁0205民初644号民事裁定书，裁定对宁夏山水化工有限公司坐落于惠农区红果子工业园区长城园享有土地使用权证号为石国用（2006）第125号出让性质的工业工地29470平方米予以查封。宁夏山水化工有限公司于2020年5月13日向本院提出反诉，本院于2020年6月2日公开开庭进行了审理,原告宁夏嘉强海利新能源科技有限公司的委托代理人张利、徐林祥，被告宁夏山水化工有限公司的法定代表人崔金强及委托诉讼代理人王杰到庭参加了诉讼。庭审后，宁夏嘉强海利新能源科技有限公司申请司法鉴定，本院组织宁夏嘉强海利新能源科技有限公司、宁夏山水化工有限公司并邀请长春建工勘测规划设计有限公司银川分公司于2020年8月5日到场进行了现场勘验。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宁夏嘉强海利新能源科技有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告签订的《土地租赁及土地使用权转让合同》；二、依法判令被告按照合同约定赔偿原告经济损失300万元；三、本案诉讼费、保全费、保全担保费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2018年11月9日签订《土地租赁及土地使用权转让合同》，合同约定被告先以租赁的形式将其公司所有的部分出让性质的工业用地28亩土地租赁给原告建厂使用，租赁期限为一年，自2018年12月1日起至2019年11月30日，同时约定租赁期满后被告将该宗土地转让给原告，土地转让价值为300万元，费用一次性付清，变更产生的税费由原告负担，被告并确认承诺该宗土地不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵，如租赁到期后任何一方不愿转让或不愿购买视为违约，违约方应向守约方承担300万元的经济损失（包括实际损失以及逾期可期待利益等各种损失）。合同签订后，原告按约定向被告支付了年租金并开始在被告公司院内土地上注资建设生产厂房等设施和购买了生产设备，现双方约定租赁期满，原告要求按照合同约定办理土地转让手续，但被告总以各种理由不予办理，明确毁约的提出只能以700万元至1000万元的价格才能转让合同约定的土地，同时在此期间原告得知涉案合同签订前，被告已将该土地进行了抵押，尚存在债务无法清偿。综上，被告违反双方合同约定，毁约行为致使原告无法达到签订合同之目的，并给原告造成巨大的经济损失，故诉至法院，请求判如所请。宁夏山水化工有限公司辩称，被告同意解除该合同，双方没有签订案涉土地转让合同，原告违约在先，宁夏嘉强海利新能源科技有限公司并未按照合同约定向山水化工公司支付全部租金，该公司并未向山水化工公司提出案涉土地经营权转让的请求，按照双方合同第四条第3款约定，租赁合同期满之日甲方同意将该宗土地转让给乙方，甲乙双方需在合同到期之前一个月内变更登记手续和支付转让费用等相关事宜，合同到期之前宁夏嘉强海利新能源科技有限公司并没有向山水化工公司主张土地经营权交易，故双方并没有达成案涉土地交易。宁夏嘉强海利新能源科技有限公司主张解除合同的事实和理由不成立，山水化工公司并没有造成其合法目的的实现，宁夏嘉强海利新能源科技有限公司诉状中称山水化工公司不同意将案涉土地经营权转让原告，其如果有诚意的话应当提起按照合同约定土地经营权转让之诉，而不是本次之诉解除合同，其根本没有能力支付土地转让款，双方合同中约定的租金自签订合同之日一次性付清，但截止宁夏嘉强海利新能源科技有限公司起诉之日仍未将30万元租金付清。被告（反诉原告）宁夏山水化工有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令终止原、被告签订的《土地租赁及土地使用权转让合同》；二、依法判令被告返还承包宁夏山水化工有限公司的土地使用权；三、依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失6万元；四、依法判令反诉被告向反诉原告交纳2018年12月1日至2019年11月30日所欠租金102000元；五、依法判令反诉被告向反诉原告支付自2019年11月30日至反诉原告起诉之日的租赁费150000元以及自反诉原告起诉之日至反诉被告交付土地使用权之日期间的租赁费；六、依法判令反诉被告向反诉原告支付28亩土地使用税52888.87元、滞纳金6030.89元；以上共计370919.76元；七、本案反诉费由反诉被告负担。事实及理由：2018年11月9日，反诉原告与反诉被告签订了《土地租赁及土地使用权转让合同》，约定租用一年，到期续租或购买，到期日为2019年11月30日，合同到期后，反诉被告未在合同约定的30天内办理续租或购买手续，时至今日占用宁夏山水化工有限公司的土地不予返还，阻拦宁夏山水化工有限公司使用该土地，致使反诉原告无法正常生产，遭受巨大经济损失，宁夏山水化工有限公司已于2020年3月22日向反诉被告发出告知书，令其交还土地，但其置之不理，故请法庭依法支持反诉原告的诉请，驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。宁夏嘉强海利新能源科技有限公司辩称，反诉原告所诉缺乏事实及法律依据，其所诉与事实不符，双方签订合同约定土地先以租赁的方式交由反诉被告使用，租赁期满山水化工公司将该宗土地即转让给宁夏嘉强海利新能源科技有限公司，并不是其在诉状中所称到期续租或购买，同时合同约定在租赁期满前一个月双方就需要办理土地使用权转让变更手续，但山水化工公司到期后一直拖延不予协助办理土地转让手续，另合同签订是28亩土地，合同签订后山水化工公司实际交付给宁夏嘉强海利新能源科技有限公司土地远少于28亩，故宁夏嘉强海利新能源科技有限公司才根据土地面积支付山水化工公司租赁费28万元。双方合同履行过程中是山水化工公司违约在先，违反了合同承诺，涉案土地在合同签订时就已存在抵押，后又违约不予办理土地转让手续，给宁夏嘉强海利新能源科技有限公司造成巨大经济损失，其所诉缺乏法律依据，请依法予以驳回。原告（反诉被告）宁夏嘉强海利新能源科技有限公司为证实其主张向本院提交了营业执照2份、企业信息查询单1份、土地租赁及土地使权转让合同1份、土地测绘图纸1份、租金付款明细1份、催告函1份、挂号信收据1份、手机电话录音1份（2020年4月17日宁夏嘉强海利新能源科技有限公司法人王维海用手机打给山水化工公司法人崔金强的录音）、书面录音内容1份、电话费发票1张、企业备案证复印件1份、卫生技术咨询合同1份、安全评价合同1份、节能评估报告合同1份、环境影响技术合同、专业建设设计合同1份、不动产登记信息查询表1份、保险合同1份、保函1份、发票1张、土地使用权证复印件一份（山水化工公司向嘉强海利公司提供），对宁夏嘉强海利新能源科技有限公司提交企业备案证、卫生技术咨询合同、安全评价合同、节能评估报告合同、环境影响技术合同、专业建设设计合同与本案无关联性，不予采信。土地使用权证复印件宁夏山水化工有限公司对印章真实性有异议，经法庭明示后并未提出鉴定申请，故本院对该证据的真实性予以采信。对其他证据的真实性予以采信。被告（反诉原告）宁夏山水化工有限公司为证实其主张向本院提交了《土地租赁及土地使用权转让合同》复印件1份、告知函复印件1份、报案材料2张、山水化工公司内部文件1份、照片8张、土地使用权证复印件1份、宁财税发（2016）115号文件打印件1份、电子缴税付款凭证复印件1份、账户交易查询16张、宁夏嘉强海利新能源科技有限公司平面图1份，对告知函、报案材料、山水化工公司内部文件均系宁夏山水化工有限公司单方制作，真实性不予采信。本院对其他证据的真实性予以采信。经过原被告的当庭陈述、举证、质证，本院查明以下事实：2018年11月9日宁夏山水化工有限公司与嘉强海利股份有限公司签订《土地租赁及土地使用权转让合同》，合同约定宁夏山水化工有限公司作为甲方将其享有使用权的28亩土地租赁给乙方嘉强海利股份有限公司，租赁期限为一年，自2018年12月1日起至2019年11月30日止，租赁合同签订之日起，使用该宗土地产生的水、电等任何费用均由乙方自行负担，年租金30万元，于合同签订之日一次性付清。租赁合同期满之日，甲方同意将该宗土地（28亩）转让给乙方，甲乙双方需在租赁合同到期前一个月内办理使用权变更登记和支付转让费等相关事宜。土地转让费为300万元，于办理产权登记时由乙方向甲方一次性付清。根据甲、乙双方共同申请，将涉及转让地块的土地使用权办理到乙方名下，同时乙方将土地使用权转让款叁佰万元支付给甲方。甲方确认并保证在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权、债务，不被第三方追索任何权益。租赁合同到期后，发生甲方不愿转让给乙方或者乙方不愿购买该宗土地的情形，视为违约，违约方应向守约方承担叁佰万元经济损失（包括实际损失以及逾期可期待利益等各种损失）。宁夏山水化工有限公司向嘉强海利股份有限公司提交国有土地使用证复印件一份，该复印件加盖宁夏山水化工有限公司印章，该复印件记事一栏为空白。2018年11月10日嘉强海利股份有限公司转账支付租金3万元、11月15日转账2万元、2018年12月8日转账5万元、2018年12月10日转账3.8万元、2019年2月4日转账5万元、2019年3月18日转账5万元、2019年7月2日转账1万元，合计24.8万元。2019年11月19日嘉强海利股份有限公司向宁夏山水化工有限公司以挂号信的形式邮寄催告函，催告宁夏山水化工有限公司办理土地转让等事宜。2020年4月17日嘉强海利股份有限公司法定代表人王维海与宁夏山水化工有限公司法定代表人崔金强通话并录音，通话中崔金强表示涉案土地需700万元购买。2020年4月28日嘉强海利股份有限公司提出诉讼保全，并以保单作为担保，支付保险费6000元。2020年5月19日对不动产权证号为石国用（2006）第125号工业用地经石嘴山市自然资源和不动产确权登记中心查询，该宗地面积29470平方米，权利人为宁夏山水化工有限公司，已抵押。宁夏山水化工有限公司庭审中提交国有土地使用证原件，原件记事一栏记载2009.11.4该宗地已作抵押登记2009年11月3日至2011年11月2日止，于2012年2月10日已解除抵押登记；2013.5.21本宗地已抵押2013年5月21日至2014年5月20日止，2014年9月16日已解押；2014.9.19本宗地已抵押2014年8月22日至2015年8月21日止，于2020年4月14日该宗地已解押。另查明，2020年4月29日嘉强海利股份有限公司变更公司名称为宁夏嘉强海利新能源科技有限公司。宁夏嘉强海利新能源科技有限公司租赁的宁夏山水化工有限公司土地（除防洪沟外）经测量面积为27.6483亩，宁夏嘉强海利新能源科技有限公司支付测量费5000元。本院认为：本案中宁夏嘉强海利新能源科技有限公司起诉所主张的法律关系实为土地使用权转让纠纷，宁夏山水化工有限公司提起的反诉为土地租赁纠纷，双方虽非系同一个法律关系，但是双方纠纷均是围绕签订《土地租赁及土地使用权转让合同》及合同履行中所产生，故本院将案由变更为合同纠纷。本案中宁夏山水化工有限公司与嘉强海利股份有限公司签订《土地租赁及土地使用权转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。现双方当事人均主张解除合同，双方意思表示一致，故本院解除《土地租赁及土地使用权转让合同》。合同签订后，宁夏山水化工有限公司按照约定向嘉强海利股份有限公司交付了租赁的土地，对嘉强海利股份有限公司主张宁夏山水化工有限公司违反合同约定，不愿意以合同约定价300万元转让土地，并且土地在签订租赁合同时就存在抵押的情形，本院认为本案中《土地租赁及土地使用权转让合同》约定甲乙双方需在租赁合同到期前一个月内办理使用权变更登记和支付转让费等相关事宜。根据甲、乙双方共同申请，将涉及转让地块的土地使用权办理到乙方名下，同时乙方将土地使用权转让款叁佰万元支付给甲方。该约定中支付土地转让费300万元与办理使用权变更登记应当同时履行，并没有先后履行顺序，宁夏山水化工有限公司在合同中的双方声明处已经保证在乙方实际获得合同所定地块使用权之前未设置任何抵押、债权、债务，不被第三人追索权益，然而涉案土地的实际情况是宁夏山水化工有限公司在签订合同时明知涉案土地一直处于抵押状态，仍然做出虚假承诺，且从嘉强海利股份有限公司提交的通话录音亦可证实宁夏山水化工有限公司并不同意按照合同约定以300万元转让涉案土地，故宁夏山水化工有限公司在土地使用权转让中存在违约，但合同约定的赔偿损失300万元等于土地转让费，损失明显过高，本院予以调整，按照土地转让费300万元的30%计算为90万元。对原告因申请保全而产生的保全担保费6000元，该笔费用系保全申请人基于对诉讼风险的不确定性而为自己购买财产保全责任保险而支付的保险费用，该费用支出不属于违约行为产生的必然损失，故本院不予支持。对宁夏嘉强海利新能源科技有限公司支付的长春建工勘测规划设计有限公司银川分公司的测绘费5000元，因其抗辩宁夏山水化工有限公司交付的租赁土地面积不足28亩，经测量面积为27.6483亩，误差较小，故测绘费5000元由其自行负担。本院认为同时履行抗辩权的行使要求在对方提出履行合同时如果拒绝履行，应当有足够的证据证明对方缺乏履行能力，而宁夏山水化工有限公司以宁夏嘉强海利新能源科技有限公司未按照约定足额支付年租金，对其履行合同能力提出质疑的抗辩，本院认为未足额支付年租金并不等于没有土地使用权转让合同履行能力，故对其辩解意见不予采纳。针对土地使用税负担，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业外国企业及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、均对及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。属于应税土地使用税的单位和个人出租土地的，应当由出租人缴纳土地使用税，故对宁夏山水化工有限公司主张的土地使用税不予支持。对宁夏山水化工有限公司主张的经济损失，无证据证实，本院不予支持。对宁夏山水化工有限公司主张的土地租赁费，因双方已在合同约定年租金30万元，现宁夏嘉强海利新能源科技有限公司已支付租金24.8万元，下欠2018年12月1日至2019年11月30日租金5.2万元未支付，对宁夏山水化工有限公司主张的2019年11月30日至2020年5月15日的租赁费150000元，本院自2019年12月1日按照日租金821.92元（300000元÷365天）计算至2020年5月15日为136438.72元（821.92元×166天），2020年5月16日至反诉被告返还土地之日期间的占有使用费，宁夏嘉强海利新能源科技有限公司应当按照日租金821.92元（300000元÷365天）支付占有使用费至实际返还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）宁夏嘉强海利新能源科技有限公司与被告（反诉原告）宁夏山水化工有限公司签订的《土地租赁及土地使用权转让合同》；二、被告（反诉原告）宁夏山水化工有限公司于判决生效后五日内赔偿原告（反诉被告）宁夏嘉强海利新能源科技有限公司损失900000元；三、原告（反诉被告）宁夏嘉强海利新能源科技有限公司于判决生效后五日内支付被告（反诉原告）宁夏山水化工有限公司2018年12月1日至2019年11月30日租金52000元；四、原告（反诉被告）宁夏嘉强海利新能源科技有限公司于判决生效后五日内支付被告（反诉原告）宁夏山水化工有限公司2019年12月1日至2020年5月15日租赁费136438.72元，2020年5月16日至土地实际返还之日止按照日租金821.92元支付占有使用费；五、驳回原告（反诉被告）宁夏嘉强海利新能源科技有限公司、被告（反诉原告）宁夏山水化工有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15400元（已减半收取）、保全费5000元，合计20400元，由原告（反诉被告）宁夏嘉强海利新能源科技有限公司负担14280元，被告（反诉原告）宁夏山水化工有限公司负担6120元。反诉案件受理费3432元，由原告（反诉被告）宁夏嘉强海利新能源科技有限公司负担1744元，被告（反诉原告）宁夏山水化工有限公司负担1688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉费，逾期则按放弃上诉处理。本判决生效后，如一方当事人未按判决书内容履行义务，另一方当事人应在本判决书生效之日起两年内向本院申请执行。审判员 黎倩 二○二○年八月三十一日书记员 罗彬附相关法律条文:1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。