重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终4004号上诉人（原审被告）：周忠树，男，汉族，1970年9月15日生，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村村民委员会。法定代表人：谢先贵，村委会主任。委托代理人：赵泽芳，重庆驿泽律师事务所律师。委托代理人：严婷婷，重庆驿泽律师事务所律师。上诉人周忠树因与被上诉人重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村村民委员会合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院于2020年3月31日作出（2019）渝0107民初24503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。周忠树上诉请求：撤销重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初24503号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：被上诉人应当先为其办理涉案房屋的权证手续并办理结算，上诉人才支付优惠购房款；被上诉人应提供五通费收费依据，上诉人才支付五通安装费。被上诉人重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村村民委员会答辩，原审法院判决正确，应予以维持。重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村村民委员会一审诉讼请求：1、被告立即从位于重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村16社郊野公园对面的安置房*-*-*-*号的房屋中搬出；2、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告当庭变更前述第一项诉讼请求为：被告支付优惠购房款65046元、五通安装费6660元、除渣费200元。一审法院审理查明，2009年，重庆市九龙坡区白市驿镇人民政府根据相关规划组织建设白市驿登山步道，登山步道所涉重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村农村集体土地由村委会采用流转方式取得使用权，并对所涉集体土地范围内的农村房屋进行拆迁并给予拆迁补偿。高田坎村所属16社部分村民的农村房屋即因修建白市驿登山步道而被拆迁，登记在被告父亲周光田名下的农村房屋也在拆迁之列，但周光田已经于2000年左右死亡，白市驿镇政府与周光田的配偶杨宗碧签订房屋拆迁协议并进行拆迁补偿。农民农房被拆迁后，白市驿镇人民政府为妥善安置搬迁村民，申报了高田坎村巴渝新居项目，位置在白市驿镇高田坎村16社郊野公园对面。原告负责具体进行实施，在白市驿镇高田坎村16社郊野公园对面农村土地上统建安置房，通过与被拆迁农户签订《统建优惠购房协议》方式，对被拆迁户予以安置。原告基于登记在被告父亲周光田名下的农村房屋被拆，对被告一人作为一户进行安置。2010年12月20日，原告作为甲方与乙方周忠树签订《统建优惠购房协议》，约定甲方按照统建优惠购房方式对住房安置人员进行安置，甲方以户为单位按在籍农业户口每人建筑面积30平方米进行安置；房屋坐落在重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村16社郊野公园对面；安置户优惠购买的房屋建筑面积在安置标准以内的，按照每平方米450元购买；因户型设计所购房屋超过5平方米以内部分，按建造价每平方米900元的50%购买，超过5平方米以上的部分，按照综合造价每平方米1200元购买，自愿申请跨户型的则按每平方米1600元购买；乙方自愿申请跨户型购买建筑面积为70平方米的二室一厅1套；乙方一应次性付清房款后凭甲方收据入住安置房。双方签订《统建优惠购房协议》后，被告一户选择安置房*-*-*-*号的房屋，房屋建筑面积为69.06平方米。后原告依约组织建设安置房屋，并预安装水、电、气、闭路及网络等管线。被告一直拒绝支付房款，原告一直未将安置房屋交付被告。2017年，被告强行入住前述位于重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村16社郊野公园对面的安置房*-*-*-*号房屋，并进行装修。审理中，原告陈述建房土地是原告通过租用方式从本村16社取得土地使用权，原告与建设单位签订合同建成房屋，所建房屋是四层楼房，不是常规一户一宅、一楼一底的农村房屋，原告取得的房屋优惠出售给被拆迁户，建设单位根据与原告的协议也有出售给非本村、本社人员的情况，房屋尚未办理产权登记手续。原告未举示证据证明涉案房屋用地属于建设用地，以及原告已就涉案房屋依法取得用地规划许可及建房规划许可等审批手续。审理中，被告确认对购房款金额没有异议，但改变答辩意见，陈述不应该支付水电气闭路网络五通安装费用中的水电安装费用，理由是被拆迁的旧房子中有电表户头及自来水设施，故不应该支付安置房中水电安装费用。被告不认可支付除渣费用的理由与答辩意见一致。被告陈述登记在周光田名下的房屋由杨宗碧取得了房屋拆迁补偿款，但被告领取了自己的过渡费等费用，被告除了现已取得并入住的原告统建安置房屋，没有其他房屋居住。一审法院认为，本案原为排除妨害纠纷，原告当庭变更诉讼请求后，本案应系合同纠纷。被告所涉原农村房屋因白市驿镇人民政府修建登山步道而被拆迁补偿后，原告以统建优惠购房形式实际负责在其他农村土地上统建安置房，对拆迁户予以安置，建房土地是原告通过租用方式从本村16社取得土地使用权，原告与建设单位签订合同建成房屋，故原、被告之间的统建优惠购房协议所涉房屋在性质上属于农村房屋。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲土。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，原告统建房屋是四层楼房，不是常规一户一宅、一楼一底的农村房屋，房屋不是只优惠出售给被拆迁户，建设单位根据与原告的协议也有出售给非本村、本社人员的情况，而原告未举示证据证明涉案房屋用地属于建设用地，以及原告已就涉案房屋依法取得用地规划许可及建房规划许可等审批手续，故原、被告之间的统建优惠购房协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于被告所在户原有农村房屋因政府修建登山步道已经拆除，被告并无其他房屋居住，故为保障被告的居住权，涉案房屋不宜做返还处理。但基于公平及诚实信用原则，考虑到房屋建设必然存在成本，而双方统建优惠购房协议具有安置补偿性质，约定价格并非市场交易价格，且被告现已取得并入住统建安置房屋，被告应当支付建造房屋的对价，参照双方协议对房屋价款约定的标准对原告进行补偿较为合理，故对被告支付优惠购房款65046元的诉讼请求，依法予以支持。被告先是认可应该支付水电气闭路网络五通安装费用，辩称只是不应该现在支付，后又认为不应支付五通安装费用中的水电安装费用，理由是被拆迁的旧房子中有电表户头及自来水设施，由于被告所涉原有农村房屋已经获得拆迁安置补偿款及过渡费等费用，而原告在统建安置房屋时确实安装了水电气闭路网络五通设施，相关费用已属于建设成本，故对被告辩称意见不予采信，对原告要求被告支付五通安装费6660元的诉讼请求依法予以支持。原告要求被告支付除渣费200元，由于原告并未举证证明双方之间存在明确约定以及被告装修依赖于被告除渣服务，对原告该部分诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告周忠树于本判决生效后10日内给付原告重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村村民委员会优惠购房款65046元、五通安装费6660元，合计71706元；二、驳回原告重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村村民委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为799元，由被告周忠树负担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村村民委员会通过租用方式从本村16社取得土地使用权，以统建优惠购房形式实际负责统建安置房，对拆迁户予以安置，双方之间的统建优惠购房协议所涉房屋在性质上属于农村房屋。重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村村民委员会未举示证据证明涉案房屋用地属于建设用地，也未举示证据证明涉案房屋依法取得了用地规划许可及建房规划许可等审批手续，故双方之间的统建优惠购房协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周忠树所在户原有农村房屋因政府修建登山步道已经拆除，为保障周忠树的居住权，涉案房屋不宜做返还处理。鉴于房屋建设必然存在成本，双方统建优惠购房协议具有安置补偿性质，约定价格并非市场交易价格，且周忠树现已取得并入住统建安置房屋，故周忠树应当参照双方协议对房屋价款约定的标准对重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村村民委员会进行补偿。鉴于双方之间的统建优惠购房协议被认定为无效，本案系周忠树参照双方协议约定的标准对重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村村民委员会进行补偿，周忠树上诉提出被上诉人应当先为其办理涉案房屋的权证手续并办理结算缺乏有效的合同依据及法律依据。周忠树上诉还提出，被上诉人应提供五通费收费依据，上诉人才支付五通安装费。周忠树在一审中认可应当支付购房款和五通安装费，且五通安装费属于实际已经发生的建设成本，故一审判决周忠树给付重庆市九龙坡区白市驿镇高田坎村村民委员会优惠购房款65046元、五通安装费6660元并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1598元，由上诉人周忠树负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽兵审 判 员 于 利审 判 员 刘恋砚二〇二〇年八月二十一日法官助理 陈治宇书 记 员 尹子依