湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初2053号原告：陈福，男，1966年8月21日出生，汉族，湖北省黄石市人，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：陈汉俊，湖北卓道律师事务所律师（特别授权代理）。被告：李金枝，女，1952年5月24日出生，汉族，武汉市人，武钢炉窑公司退休职工，住武汉市青山区。被告：彭文彪，男，1952年7月23日出生，汉族，武汉市人，武汉市洪山区搬运公司退休职工，住武汉市青山区。二被告共同委托诉讼代理人：陈飞，湖北省天职法律服务所法律工作者（一般代理）。第三人：杨城，男，1987年6月7日出生，汉族，武汉市人，武汉聚变房地产投资有限公司职工，住武汉市江岸区。原告陈福与被告李金枝、彭文彪、第三人杨城排除妨害纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈福的委托诉讼代理人陈汉俊，被告李金枝、彭文彪及其委托诉讼代理人陈飞、第三人杨城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈福向本院提出诉讼请求：1、判令二被告腾退武汉市青山区钢花新村120街坊80门19号的房屋给原告并完成物业交割；2、判令二被告支付自2019年2月23日至实际腾退之日止的房屋使用费，按每月1600元计算；3、判令二被告结清占用房屋期间产生的水、电、煤气、物业等全部费用；4、判令二被告支付违约金24万元；5、判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年1月17日，原告与两被告的委托代理人杨城签订《房屋买卖合同》，合同约定：两被告将武汉市青山区××街坊××号房屋（所有权证号：青字第2009008683）出售给原告，房屋建筑面积为63.17平方米，总价款80万元。被告应于房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕起30日内，将该房屋交付给原告，交付后3日内向有关部门办理相关附属设施和相关权益的更名手续。被告如不按合同规定的日期及时腾退并交付所出租房屋时，每逾期1天按合同总房价1%计算违约金支付给原告，违约金累计最高不超过合同总房价的30%。合同签订后，原告按约支付了购房款，且双方于2019年1月23日办理房屋过户手续，但两被告拒不向原告交付房屋和办理物业交接。原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告按约支付了购房款，取得案涉房屋不动产权证书，被告拒不交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告李金枝、彭文彪共同辩称：两被告并未与原告签订任何房屋买卖协议，也未收到该房屋的全部款项。该房屋的出售方是第三人杨城，是他与原告签订的，并不是两被告的真实意思表示，且该房屋的款项全部由杨城收取。签订的房屋买卖协议并不是两被告的真实意思表示，签订的该合同显失公平。由于上述协议显失公平，故两被告无需腾退房屋，并保留另行起诉的权利，由于房屋腾退没有相关法律依据，也不存在违约金的问题。第三人杨城述称：我系邹海峻的同事，我从2017年底协助邹海峻处理李爽房屋抵押的事务，当时李爽欠邹海峻借款本金72万元，开始时我们了解到李爽手上有一张盖有湖北讯华庚泰电讯股份有限公司公章的欠条，金额为300多万元。是公司欠李爽的钱。我们想通过协助李爽追回欠款以便来偿还我们的债务。我陪同李爽多次去了这家公司，也陪同李爽去了这家公司财务人员的家中。但是分文未要到。最后我们核实到该欠条是张假欠条。2018年5月15日，是讯华公司的承诺李爽的还款时间，我们就陪同李爽去讯华公司要钱，但李爽以各种理由推脱不去。当时我们遇到了李爽的哥哥即两被告的儿子，李爽的哥哥就说这笔钱一定会还的，可以通过卖两被告的房屋来偿还。当时我们还问了两被告的儿子，两被告是否愿意卖房子，他们儿子称两被告同意。于是我们在当天就询问房屋价格，然后把房屋挂在网上卖。第二天就有人来看房子，但两被告不同意。后来和两被告沟通后，两被告就同意卖房子了。我们认为两被告的利益受到了李爽的损害。我们想尽量卖个高价，来弥补两被告的损失。两被告年纪大了，不懂这方面的事，所以每次有人来看房就让他们和我谈。后来原告联系我要看房，我就和彭文彪联系，得知彭文彪住院了。在征得彭文彪的同意后，我就带原告看了房子。当时谈的是90万元卖，原告说如果80万卖就立刻下定金，我当时没同意。后来邹海峻说由他先垫资让两被告租套房子，先搬出来。但当时两被告情绪激动没同意。2019年1月之后，邹海峻让我跟原告联系同意80万元卖房子给原告。2019年1月17日，两被告没有参与交易过程，原告不放心，让我方去询问政务中心是否能顺利办理过户，得到肯定答复。后来就顺利办理了过户手续。正月十五，我方告知两被告房屋已经交易了，我方告知两被告要腾退房屋，否则会承担违约风险，但我们考虑到两被告年纪大了，没有强制要求腾退。原告陈福围绕诉讼请求，依法向本院提交的证据如下：房屋买卖合同、委托公证书、银行转款凭证3份、不动产权证书、网页截图。被告李金枝、彭文彪为支持其答辩意见，依法向本院提交的证据如下：武汉市存量房买卖合同、评估报告。第三人杨城为支持其陈述意见，依法向本院提交的证据如下：还款承诺书、借款抵押合同。本院组织当事人进行了证据交换与质证。经审理查明：位于武汉市青山区××街坊××号房屋的原产权人为被告李金枝、彭文彪，两被告系夫妻关系。2017年3月20日，两被告向第三人及案外人李春燕出具了委托书，载明：委托人彭文彪、李金枝；受托人杨城、李春燕。本委托人彭文彪、李金枝是青山区××街坊××号[房产证号为武房权证青字第**，建筑面积63.17㎡，土地证号为青国用（改2009）第25**]的房屋所有权人，现我们决定全权委托受托人杨城或李春燕中任意一人代为办理以下事项：1、代为办理上述房屋的买卖过户以及该房屋的测绘、财产分割，财产变更（包括析产）等有关手续，并代收房款；2、代为办理上述房屋产权及本委托人名下的其他房产产权的查询、产权登记，土地登记及领取房产证和土地证（或不动产权证）有关手续（含相关权证的遗失声明和证书补办手续）；3、代为办理上述房屋抵押登记或注销抵押登记等有关手续；代为办理房产证、土地证（或不动产权证书）的遗失补办手续。4、代为办理偿还上述房屋的借、贷款手续；代领结清证明与他项权证；5、代为办理上述房屋银行按揭和贷款手续以及与买方签订银行贷款等相关手续；并在银行开立账户，并代收房款；6、代为选择交易对象、确定交易价格并签署《房地产买卖合同》等办理房地产转让所需要签署的相关文件；7、代为签署借款合同、抵押合同、借款借据、划款委托书、资金监管协议及其他相关文件。同意合同中所有的条款及其强制执行条款，自愿接受法院强制执行；8、代为到公证处办理赋予借款、抵押合同的强制执行效力的公证。代为到法院确认相关事项并签署相关文件；9、代为办理买卖合同公证和借款抵押合同公证手续、领取公证过的买卖合同和借款抵押合同原件，代为签署相关资料；10、代为查询婚姻档案，申请提取离婚协议，并签署相关资料。代为办理水、电、煤气、电话、有线电视、数字电视等转名过户及物业交接手续。同日，湖北省武汉市楚信公证处作出了（2017）鄂楚信证字第4353号公证书，对委托书进行了公证。原告通过58同城网站知晓房屋出售消息后，在第三人的带领下查看了诉争房屋，2019年1月15日，第三人杨城代表两被告与原告陈福签订武汉市存量房买卖合同，该合同中约定，原告陈福以30万元的价格购买两被告位于武汉市青山区××街坊××号，建筑面积为63.17平方米的房屋。2019年1月17日，第三人杨城代表两被告与原告陈福签订了另一份房屋买卖合同，该份房屋买卖合同约定：第一条基本情况1、甲方自愿将以下房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下：(1)该房屋座落于武汉市青山区××街坊××号，建筑面积为63.17平方米；套内建筑面积54.68平方米；(2)该房屋的所有权证证号为；青字第2009008683号；(3)该房屋平面图及其四至见房产证。2、附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、楼顶、裝修、卫生间等其他设施、设备，将隨该房屋一并转让，且转让价格己包含在上述房屋的价款中，乙方不再另行支付价款。3、该房屋占用范围内的土地使用权及其他相关权益随该房屋一并转让。第二条保证。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，甲方均在交易前办妥。合同签订及交易完成后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。第三条房价款与付款方式。1、甲、乙双方经协商一致，上述房屋(包含第一条第二款列明的配套设施等)总房价款为：捌拾万元整(小写：￥80000.00元)。交易税费由甲方承担。2、支付方式、支付时间。(1)甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日起三个工作日内支付给甲方人民币贰拾万元整，(小写：￥20000元),作为乙方购买甲方房屋的定金；(2)在办理房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续当日，乙方向甲支付人民币伍拾伍万元整，(小写：￥5500000元)；(3)乙方收到甲方交付的空房后三日内，向甲方支付剩余房款伍万元整(小写￥50000.00元)。第四条交付期限。1、甲、乙双方同意，双方应于本合同签订生效且乙方支付定金之日起5日内到房地产主管部门办理过户手续。2、甲、乙双方同意，甲方应于房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕起30日内，将该房屋交付给乙方。甲方保证正式交付给乙方的房屋为空房。乙方自收房当日起三日内支付全部剩余房款。3、甲、乙双方应于房屋正式交付乙方后3日内向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。4、甲方应于合同签订生效之日起3日内将其落户于该房屋的户籍关系迁出。5、办理以上手续应当缴纳的相关费用，由甲方承担。6、甲方未按规定履行以上义务的，则按本合同约定承担违约责任。第五条违约责任。1、在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。合同继续履行。2、甲方如不按本合同规定的日期办理房产过户等相关手续的，每逾期1天按合同总房价的1%计算违约金给乙方，累积计算。逾期超过1个月时，甲方除应按本条约定支付违约金外，同时应双倍返还定金。合同继续履行。甲方如不按本合同规定的日期及时腾退并交付所出售房屋时，每逾期1天按合同总房价的1%计算违约金支付给乙方，累积计算(违约金累计最高不超过合同总房价的30%)。合同继续履行。3、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应按日加付1%的违约金给与甲方。合同继续履行。4、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条第2款规定的期限将该房屋交给乙方使用的，乙方有权按本合同金额每日1%,累计不超过合同金额的30%向甲方追究违约金。逾期交房超过30天时，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按合同执行强行清退，清退费用由甲方承担。第六条其他。1、该房屋正式交付前，甲方应结清物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费。2、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。3、甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，甲、乙方均可向乙方户籍所在地人民法院提起诉讼。4、本合同一式3份。其中甲方留执1份，乙方留执1份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关1份。均具有相同的法律效力。5、本合同自甲乙双方签订之起生效。第三人杨城作为委托代理人，在该合同甲方处代被告李金枝、彭文彪签名并捺印。此份房屋买卖合同签订后，原告陈福通过其配偶陈蘅君的账户，于2019年1月18日向第三人杨城支付房款4.99万元；于2019年1月20日支付房款15.01万元；于2019年1月22日支付房款55万元。原告陈福共向第三人杨城支付房款共计75万元。后第三人杨城作为两被告的委托代理人，协助原告陈福办理了案涉房屋的产权变更登记手续，案涉房屋不动产权权利人为原告陈福。因两被告至今未向原告交付案涉房屋，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，杨城曾系案外人邹海峻的员工。2017年3月20日，两被告及其侄儿案外人李爽与案外人邹海峻签订了借款抵押合同，约定邹海峻向两被告及李爽提供借款52万元。两被告以其位于青山区××街坊××号的房屋作为对该笔借款的抵押担保。2018年4月10日，两被告及李爽共同向邹海峻出具了还款承诺书，承诺在2018年5月30日之前，向邹海峻归还借款本金72万元，并支付相应的利息及违约金。如果到期未还款，两被告与李爽同意由其受托人李春燕、杨城全权代为处置两被告、李爽所抵押的房产，并以抵押房产处置的价款直接支付给邹海峻，用于偿还借款本金、借款利息、违约金等相关费用。还查明，2020年1月14日，李金枝、彭文彪以房屋买卖合同为案由，将陈福、杨城诉至本院，要求确认陈福与杨城2019年1月15日签订的武汉市存量房买卖合同无效。本院经审理后认为，陈福、杨城于2019年1月15日签订的武汉市存量房买卖合同，房屋价款为30万元，该份房屋买卖合同约定的价款不是当事人的真实意思表示，陈福、杨城实际履行的系2019年1月17日签订的金额为80万元的房屋买卖合同。该案在审理过程中，陈福、杨城自认2019年1月15日签订武汉市存量房买卖合同的真实目的系为了规避税费，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本院于二〇二〇年六月一日作出（2020）鄂0107民初632号民事判决书，判决内容：陈福与杨城2019年1月15日签订的武汉市存量房买卖合同无效。宣判后，陈福与杨城均不服判决提出上诉。本院认为，虽然原告与第三人于2019年1月15日签订的武汉市存量房买卖合同，房屋价款为30万元，但该份房屋买卖合同约定的价款不是当事人的真实意思表示。双方实际履行的系2019年1月17日签订的金额为80万元的房屋买卖合同。原告与第三人于2019年1月17日签订的房屋买卖合同，系当事人双方真实意思表示，案涉房屋实际成交价格80万元，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第二款之规定“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”在房屋买卖过程中，案涉房屋评估价为604266.17元，原告也是按此评估价缴纳的房地产相关税费，案涉房屋实际成交价80万元，并不低于当时市场交易价格的百分之七十，原告应当是案涉房屋的善意购房人，故原告与第三人于2019年1月17日所签订的房屋买卖合同，合法有效，应受法律保护。第三人作为两被告的委托代理人，系以两被告的名义与原告签订房屋买卖合同，该合同对两被告发生效力。原告已按照合同约定，将大部分购房款汇至两被告的委托代理人即第三人杨城的账户。两被告未按照合同约定将案涉房屋腾退并且向原告交付，属违约，应承担违约责任。故原告要求两被告腾退武汉市青山区钢花新村120街坊80门19号的房屋,并交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。原告应在收房后三日内按房屋买卖合同约定支付剩余购房款5万元。关于原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求。原告于2019年1月23日办理了案涉房屋产权登记。此后，两被告仍一直占有并使用案涉房屋。本案审理过程中，被告认可在2019年春节后，交水费时发现户主名字为原告陈福，已知晓案涉房屋出售给原告。虽然2019年1月17日的房屋买卖合同中对房屋使用费并无约定。但两被告在案涉房屋产权人已变更为原告的情况下，仍占有使用案涉房屋，实际上对原告造成了损失。房屋买卖合同第四条第2款约定：甲方（被告）应于房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕起30日内，将该房屋交付给乙方（原告）。原告要求被告支付自2019年2月23日起至实际腾退之日止的房屋使用费，按每月1600元计算，并无不当，对此本院予以照准。关于原告要求被告结清占用房屋期间产生的水、电、煤气、物业费的诉讼请求。2019年1月17日签订的房屋买卖合同第六条第1款约定：“该房屋正式交付前，甲方（被告）应结清物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费”，被告应按照此约定，结清以上费用，如在腾退房屋后，原告对被告尚欠的以上费用进行垫付，原告可以就垫付的部分费用，向被告另行主张权利。关于原告要求被告支付违约金24万元的诉讼请求。房屋买卖合同第五条第4款约定：“除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条第2款规定的期限将该房屋交给乙方使用的，乙方有权按本合同金额每日1%，累计不超过合同金额的30%向甲方追究违约金”。虽然在合同中对违约金进行了约定，但原告的第二项诉讼请求要求被告支付房屋使用费，具有弥补因被告未按约交付案涉房屋，所造成原告实际损失的作用，违约金与之作用相同，不亦重复主张。对于原告要求被告支付违约金24万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李金枝、彭文彪于本判决生效之日起三十日内腾退武汉市青山区钢花新村120街坊80门19号的房屋并向原告陈福交付；二、被告李金枝、彭文彪向原告陈福支付房屋使用费（自2019年2月23日起至实际腾退之日止，按每月1600元计算）；三、驳回原告陈福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费2488元，由原告陈福负担案件受理费1244元，由被告李金枝、彭文彪负担案件受理费1244元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员 程 捷二〇二〇年八月二十日书记员 常国钰