辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初3968号原告：王艳，女，1954年1月20日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。被告：沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路172甲。法定代表人：王凤林，该公司总经理。委托诉讼代理人：张译宣，该公司员工。原告王艳与被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王畅担任审判长，人民陪审员张婉囡和人民陪审员朱虹参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告王艳，被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司的委托代理人张译宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签定的《中街新地商铺经营使用权转让合同》；2、请求判令被告返还原告转让款799800元及利息；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年10月，被告在五爱街、中街等商业聚集地发出海量宣传单，宣传其开发中街地一大道地下商场是由市政府扶持的大型地下商城，是“平战结合”的政府项目，地下富一、富二层直接与地铁站接轨，投资商铺确保最低年租收益率达8%，9年回本、稳赚40年，原告基于对“政府项目”的信任，按照宣传单上的电话联系到被告公司在中街第四营业部的负责人询问详细情况，该负责人向原告承诺以上宣传单内容属实，因此原告产生了与被告签订合同的意向。2011年12月，原告第一次与被告签订了《商铺经营使用权转让合同》，合同规定的商铺位置为中街新地富二层中街A1—61号，面积14.1平方米，使用年限40年（自2012年6月30日至2052年6月29日止），商店铺之转让款总数额位1117765元（首付601800元），其余款项由被告方贷款，商铺定于2012年6月30是开业；原告于2011年12月18日将首付款601800元支付给被告。合同签订后，原告和其他贷款的业主没等到商铺开业的通知，却等来了被告催缴剩余数款向的通知，被告称暂时无法办理贷款，让原告分期把余余款向交上，后期再给原告办理贷款，于是原告在2012年5月31日又交了210001元，交款后本以为可以坐等商铺开业了，可是却又接到了被告公司要御苑高重新签订合同的通知，又给原告换了一份新合同，可是新合同却把使用年限改为37年，并且将开业时间也改成了2013年12月31日，由于已交了这么多的钱，无奈只好又签订了新合同。商城在装修期间，原告到现场卡商铺时，才发现商铺并没有宣传单上的各种主题装修，地铁更没有直接通到地下富**，更让我没有想到的是，我的铺位口多了一条消防通道，直接影响了我的档铺口的延长米，使本来就很窄的铺口更窄了。于是我找到了被告方的负责人说明情况，被告负责人态度非常蛮横说解决不了。当时我就要退铺，被告说退铺不可能，后经多次交涉，被告说不可能退店铺只能你换一个铺位，在万般无奈的情况下，只好同意换铺，于是又重新签了一个合同就是现在的这个铺位，中街新地富二层中街区A1—153号，议这个铺位的总价款是799800元，由于前两次付款合计是811801元，被告又给我退回了多付的12001元。与此同时，我们很多业主都发现了商铺的各项设施并没有想当初签合同时跟我们承诺得那样，尤其是地铁并未直接通到富二层，就各个出口，电梯都很少！我们很多业主都是找到被告质问这些问题，被告不但不给解决问题，而且态度非常不好，所以我们就去找商铺的产权部门市人防办公室了解情况，此时才知道，原告该人防工程一直处于正在建设的状态，没有竣工验收，因为工程的违法状态还受到了人防办的行政处罚，经多方了解，被告在建设过程中还出现过塌方的重大事故，结合同约定的经营场所埋下了重大的质量、安全隐患，导致富二层漏水、发霉，大部分商铺无法使用，使原告对天价购买的商铺使用权，无论是自营或出租都无法实现。鉴于该项人防工程部仅没有经过竣工验收，也没有取得《消防工程质量监督报告》及《人防工程平时使用证》，可以认定该商店使用权的转让是违法的，因此双方所签订的转让合同也不具备法律效力。另外单就该合同而论，这份和同事被告单方拟定的各项条款，也称格样条款，并未与合同的相对人协商，所以合同的拟定方有责任和义务向对方提醒各条款的主要内容，或者给予对方充分的阅读时间（当时签订合同的业主都站排等候签合同，根本没有时间仔细阅读），这些工作被告都没有做，所以使对方对各项条款产生了很大的误解，不难看，被告在合同的约定中全部都是全没有义务，而原告在合同中除了可以经营外，全是义务，没有其他任何权利，就连开业时间这个与我们经济利益息息相关的重要条款都被被告随意变更，按照这份合同所约定的，如果被告100年以后开业，原告仍无话可说，这明明就是这份存在重大误解，显失公平的合同。综上，请求法院判令解除原、被告之间签订的《中街新地商铺经营使用权转让合同》，还原告一个公道。被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司辩称，一、原告陈述与事实不符。1、被告对案涉商铺具有合法的权利。2010年12月16日人和商业控股有限公司与沈阳市人民防空办公室签订了《人防工程开发建设权、经营使用权出让合同》，取得方城地区、太原街地区人防工程的相关权利，2011年沈阳市人民防空办公室、人和商业控股有限公司与被告签署《人防工程开发建设权、经营使用权出让合同之补充合同》，被告作为新受让人取得了正阳街人防工程和中街人防工程，因此被告对上述工程依法享有经营使用权，案涉商铺属于中街工程范围，所以被告对原告商铺具有合法权利，有权对外签署合同，不存在原告所述的商铺使用权转让是违法的情况。2、案涉工程已经验收合格，符合使用条件。案涉工程于2013年竣工，施工单位和监理单位在工程结束后分别向人防办出具了《竣工报告书》和《质量评估报告书》，证明工程合格，依法成立具有法定检测资质的专业机构沈阳市建设工程质量检测中心也对工程质量进行了检测，结果为符合国家标准，案涉工程于2013年12月16日投入使用至今并未被认定为违法工程，没有受到处罚，也从未被责令停业，商场始终处于营业中，所以案涉工程具备交付条件，可以正常经营使用，原告所述的坍塌、漏水、发霉，商铺无法使用的情况并不存在。而原告主张未竣工验收一事，是对人防工程性质不了解，认识上存在误区。根据《人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。又根据《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》（中发[2001]9号）中关于人防工程实行“长期准备、重点建设、平战结合”的方针政策，被告投资建设人防工程是平战结合体，具备民用平时使用效能和战时使用效能。按照惯例，作为投资建设方可以对民用平时使用效能进行检测验收，以保障符合民用使用条件；而战时防毒，防化及防核设施的验收则因和平年代不具备验收条件而无法验收。按照自行投资建设人防的惯例，被告已经委托依法成立并具有资质的检测机构对民用平时效能部分进行了检测验收，该案涉工程作为民用设施完全可以正常使用，施工单位和监理单位的验收材料也足以证明此点。因此，原告对于未经竣工验收的理由，因与人防工程民事使用功能没有关联性而不能成立。3、双方签署的《中街新地商铺经营使用权转让合同》是在平等自愿的条件下达成的，原告作为完全民事行为能力人对合同条款是明确知悉的，也是能够理解条文的具体含义，合同中约定了双方的权利义务，不存在限制一方权利的情况。双方在合同第二条中也明确约定招商期间的各种宣传资料仅作参考，第四条约定2013年5月31日只是预计开业时间，开业时间是以被告的实际开业为准。2013年12月16日案涉商场正式开业，双方合同第四条明确约定，原告享有商铺经营使用权的期限为37年，从商场开业第三年开始即2016年12月16日起算，原告的商铺经营使用权可以得到保障。4、原告知悉商铺的具体位置，被告已经向原告交付了商铺，案涉商铺可以使用。根据原告诉状可知，原告是在商场装修期间调换了商铺，对于调换后的商铺位置，原告必然是明确知悉的。而对于该商铺被告已经向其交付，2016年被告通过电话通知及双方约定的邮联地址通过快递形式向原告邮寄了交付商铺的《通知》函，所以被告交付商铺的义务已经履行完毕。交付和接收是两个行为，分属两个义务主体，被告发出交付商铺通知后，已经履行交付义务，而接收的义务主体则是原告，其不予接收不予经营则属原告违约，违约方无权提出解除合同。本案中被告已经交付了合格商铺，原告不予经营则是原告对其已经合法取得的权利的处置问题，并不能因为原告不经营商铺而认定商铺不能经营，原告明显是在偷换概念。二、原告诉请于法无据。1、原告要求解除合同没有法律依据。解除合同首先要看原告是否具有合同解除权，根据双方签署的《中街新地商铺经营使用权转让合同》28条，明确约定任何一方不得单方面变更和解除合同，但合同有明确约定的除外，而在双方合同中没有约定原告在何种情形下具有合同解除权，所以原告诉请解除合同不符合《合同法》93条的规定。原告签订合同的目的是为了取得37年商铺经营使用权，本案中原告商铺真实存在，被告商场也正常营业，被告已于2016年11月向原告交付商铺，原告能够接收使用商铺，合同目的已经实现，至于其拒不接收商铺，则属于原告违约，作为违约方原告不具有合同解除权。因此原告提出解除合同的理由也不符合法定解除条件即不符合《合同法》第94条的规定。2、原告以被告存在虚假宣传为由要求解除合同，属于法律关系混乱。首先，双方在合同第二条第二款中明确约定被告在招商期间的各种宣传资料仅作参考。其次，如原告认为被告存在虚假宣传，根据合同法第54条的规定，应向人民法院提起撤销之诉，而不是要求解除合同。最后，原告行使撤销权也已超过了法律规定的1年除斥期间。双方自签订合同，到原告提起诉讼时的2019年，已远远超过了1年撤销权行使期。即使按商场开业时间即2013年12月16日起算，也超过了1年的法定撤销权除斥期间。3、原告直接通过诉讼要求解除合同，违反法律规定，也剥夺了被告依法享有的合同解除异议权。《合同法》96条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》24条的规定，原告在没有向被告发出书面解除通知的情况下，直接向法院提起诉讼要求解除合同，不仅违反了法律规定，同时也剥夺了被告请求人民法院或仲裁机构对解除合同提出异议的权利。4、原告解除权消灭，无权解除合同。根据《合同法》95条的规定，解除权应在合理的期限内行使，不予行使权利，应视为该权利消灭。参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”由此可以，法律并不赞同无期限的享有解除权，那么结合本案，原告如认为被告工程未竣工验收不能交付，那么其应在商场开业时即2013年12月开始起算解除权时效，2014年其解除权已经消灭，但事实上，原告却在2017年才起诉，早已超过法定除斥时间，解除权已经消灭。5、被告无须办理《人民防空工程平时使用证》，根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》第六、七、八、九条的规定，租赁取得人防工程的需要办理《人民防空工程平时使用证》，而被告是开发建设人防工程，并非租赁使用人防工程，所以根据法律规定被告无需办理《人民防空工程平时使用证》。综上，原告诉请没有事实和法律依据，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，被告作为甲方，原告作为乙方，签订《商铺经营使用权转让合同》一份，约定：第一条乙方拟受让本协议约定之商铺的商铺经营使用权；第二条本协议所约定之商铺位于，商铺的套内面积约11.4平方米。甲方在招商期间所做的各种宣传资料仅作为参考，商铺的位置、结构、面积、装修等均以实际交付商铺的实物为准。第四条、中街新地开业时间预计为2013年12月31日，乙方享有商铺经营使用权的期限自商场开业三年后37年，甲方将就中街新地的实际开业日期进行公告，若中街新地实际开业时间与本协议约定的预计开业时间不符，甲乙双方同意以中街新地的实际开业时间为准，乙方的转让期限按商场实际交付之日起进行相应顺延。第五条、合同价款、付款方式、付款时间约定，商铺经营使用权转让款总额为79.98万元，上述金额不含管理费，商铺经营使用权转让款总额的50%作为首付款，于签署本合同之前支付，剩余未付款乙方有权选择做3-5年银行按揭支付，具体额度及年限以银行批复为准。甲方双方约定乙方应于本合同签订后180日内办理完成银行按揭手续。原告洪金凤共交纳案涉合同款799800元。2013年11月7日，沈阳市建设工程质量检验中心出具《结构实体验证检验报告》一份，载明工程名称为沈阳市方城（中街）地区人防工程，建设单位为沈阳市人民防空办公室，层数为地下**，检验项目为混凝土强度、钢筋保护层，检验结论为：1.混凝土强度抽检40件，其现龄期强度达到国家现行标准的规定；2.钢筋保护层抽检40件，实测保护层厚度符合国家现行标准的规定。2016年11月28日，被告向原告通过快递发出《通知》，通知原告商铺交付，并要求如有自营意愿应限期提交相关资料。案件审理过程中，本院到现场进行勘察，原告所购A1-153号商铺的整个区域空置，无人经营，未向消费者开放。被告在现场表示该档口自2017年至今，只有2018年7月1日至2018年12月31日出租用于经营服饰，其余时间均处于闲置状态。本院认为，关于原告主张的解除合同问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告所购商铺所在区域现处于装修状态，均无人经营，未对消费者开放。被告在合同约定的商铺交付时间，即商场开业三年后，未能为原告提供案涉商铺独立使用的条件，原告无法自行经营或将商铺转租，原告购买商铺使用权的目的无法实现。故本院对原告主张解除合同的请求予以支持，并由被告返还已付合同价款，原告主张被告返还转让款799800元不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的利息问题。鉴于案涉合同约定原告享有商铺经营使用权的期限自商场开业三年后，即自2016年12月31日起，被告存在违约行为，故应自该日期起由被告给付原告按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王艳与被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司签订的《商铺经营使用权转让合同》；二、被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王艳商铺经营使用权转让款799800元及利息（按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率，以799800元为基数，自2016年12月31日计算至实际给付之日止）；三、驳回原告王艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11798元，由被告沈阳方城地一大道公共设施管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 畅人民陪审员  张婉囡人民陪审员  朱 虹二〇二〇年八月二十四日书 记 员  刘 程