广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初11707号原告（反诉被告）：封碧军（曾用名封碧君），女，1971年11月2日出生，汉族，住广西壮族自治区兴业县。委托诉讼代理人：曹德秋，广东国晖（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市家丁市场管理服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会兴顺路**依云郡花园****商铺。法定代表人：姚建宇。。委托诉讼代理人：陈池欣，广东科顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢黛冰，广东科顺律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统一简称原告）封碧军与被告（反诉原告，以下统一简称被告）佛山市家丁市场管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，被告在诉讼中提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并进行审理，依法适用简易程序于2020年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹德秋和被告的委托诉讼代理人陈池欣均到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还入场费5.5万元及占用利息（从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止）；2.本案诉讼费及律师代理费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：原告将第1项诉讼请求变更为：被告向原告返还入场费4万元，占用利息的计算基数相应变更，其余诉讼请求不变。事实和理由：2019年5月20日，原、被告签订了一份《商铺·档位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：被告分别将位于顺德区招商公园1872富贵市场A53档、A54档租给原告经营使用，租赁期限2019年5月20日至2022年5月19日，租金及管理费4000元/月，每二年递增10%，原告需向被告缴纳押金2万元。原告于签约当日向被告支付两个档位的押金2万元、入场费5.5万元。为达到招商目的，被告曾承诺为原告提供长期稳定的运营、促销以及培训等支持，原告撤出时其会全额退还订金、入场费及押金等。然而，原告从2019年6月末进驻富贵市场以来，就遭遇了客流少和经营亏损的困境，被告不仅未提供相应的支持，而且不久就传出被告要转让富贵市场，导致整个市场经营不稳、大部分承租人处于不安的状态，为减少经营亏损和租金损失，不得已暂停交租、停业甚至撤离，整个市场很空荡。上述情况一直持续至被告于2019年10月30日发出通告要求有关承租人撤离，被告于11月1日召集有继续经营意向的10多位档主开会，宣布已于11月1日将市场转让给新出租人（佛山市顺德区*****市物业管理有限责任公司，以下简称现代公司），被告不再经营该市场。随后，被告派人以换新合同为名收走原告的《租赁合同》，其至今既未换新合同或退还《租赁合同》，也未返还入场费。新出租人正式接手市场运营管理后，一边要求原承租人重新与其签订租赁合同，同时推出新承租人免交入场费等政策。原告因投入较大未撤离，并于同月与新出租人签订了新的租赁合同。因被告未返还入场费，原告遂诉至法院。被告辩称，原告主张的5.5万元中有2万元是租赁保证金，被告已退还，余款3.5万元是用于装修涉案商铺，且已全部投入使用。因此，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1.原告立即向被告支付2019年7月28日至同年9月27日及2019年10月28日至同年11月30日的租金和管理费12400元及违约金（从每期逾期之日起每日按欠费总额的5%计算至全部款项清偿之日止）；2.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：原、被告签订了两份《租赁合同》，约定原告向被告承租位于顺德区招商公园1872富贵市场A53档、A54档，租金及管理费4000元/月，但原告只支付了2019年6月28日至同年7月27日及2019年9月28日至同年10月27日的租金及管理费。原告针对被告的反诉辩称，被告不具备出租资格，双方签订的《租赁合同》无效。在原告承租期间，被告的硬件设施不符合要求，未向原告提供充分的服务，无权要求全部的租金和管理费。原告轻信被告的宣传承租商铺造成经营亏损，经协商减免租金，被告同意减免2019年8月份（即7月28日至9月27日）的租金和管理费。被告提前解除合同并于2019年10月1日将富贵市场整体转让给他人，无权要求支付2019年11月（10月28日至10月31日）的租金和管理费。因双方达成减免的合意，被告一直没有催收或提出异议。原告未支付租金和管理费事出有因，不构成违约。被告主张的违约金计算比例过高，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的微信截图、《认租确认书》、结婚证、证明，该组证据能相互印证，本院予以采信；2.被告提交的《商品房买卖合同（现售）》、《招商公园1872现代港式街市委托经营合同》、《租赁合同》，该组证据能够相互印证，本院予以采信；3.被告提交的其他证据，无法证明与本案有关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：受富贵市场的商铺业主的委托，被告对富贵市场的商铺（含涉案商铺）统一进行经营管理。在富贵市场的招商初期，被告委托了多家公司组成联盟进行招商，被告与招商公司带来的客户签订租赁合同。2019年5月15日，原告的丈夫容显江添加了李嘉盛的微信。李嘉盛（具体名字不详）向容显江发送了如下内容的微信：老板说进场费要3万，合同押金1万，管理费100元。随后，容显江向李嘉盛通过微信转账5000元，并发送了如下内容的微信：三万元一间，那我两间就是六万。为此，李嘉盛向原告在出具了一份《富贵市场认租确认书》，确认原告承租A53、A54铺位，收取定金5000元。李嘉盛在招商经理栏签名确认，容显江在认租人栏签名确认。原、被告于2019年5月20日签订了一份《租赁合同》，主要内容如下：被告将位于佛山市顺德区《招商公园1872》富贵市场A53、A54档出租给原告经营粮油百货；租赁期限从2019年5月20日至2022年5月19日止；2019年5月20日至2021年5月19日的租金为3800元/月，综合管理费100元每间/档/月，2个档位共计管理费200元/月；保证金1万元/个，2个档位共计保证金2万元；租金、水电费、综合管理费，原告须每月5日前交清；逾期须交纳违约金，违约金按本期应交租金和各项费用总额的5%/天计付；被告应按照国家法律法规制定本市场各项管理规定，并向原告公布。对原告的经营活动实行统一管理、监督、检查，并提供相关培训、协调等服务。有权对原告违反被告管理规定的行为做出批评教育、停业整顿、收取违约金、直至解除合同的决定。原告累计三次逾期交纳租金和各项费用或一次逾期十天以上不交租金和各项费用的，被告有权解除合同，已交租金、保证金不退。原告于2019年5月20日分别向被告转账交付了2万元、3.5万元。原告已支付2019年6月28日至同年7月27日以及2019年9月28日至同年10月27日的租金及管理费。2019年10月30日，被告向富贵市场的所有商户、档主（含）原告发布通知，内容如下：凡未按时交租金、管理费的商户及档主，限2019年10月31日前交清所欠租金及管理费。根据相关合同约定，承租方应在每月5日前按时交纳合同约定的租金和各项费用，不按期交纳租金和费用的，均属于违约，需承担违约责任，被告有权收回商铺或档口。对于未能在上述期限内交清租金及管理费的商户或档主，须于2019年11月1日撤离市场，且已交保证金不予退还。收到上述通知后，原告仍在继续使用涉案商铺。2019年11月23日，原告与现代公司就上述涉案商铺（档位编号改为B53、B54）签订了一份《租赁合同》，主要内容如下：承租期限从2019年12月1日至2022年4月30日，租金为800元/月，物业管理费为1200元/月。该租赁合同还约定了其他内容。同日，被告将原告交付的保证金2万元退还，经原告同意由被告直接支付给现代公司，用于抵扣原告应向该公司支付的2019-12至2020-4月期间的管理费及租金。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，除逾期交纳租金的违约金过高外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。关于双方是否存在违约行为。在租赁合同关系中，承租人支付租金等费用是其主要的合同义务，原告却未依约按期足额支付租金和管理费，该行为已经构成违约，应承担违约责任。被告依约交付了租赁物，涉案商铺也不存在权利瑕疵，原告可以正常使用，故被告并不存在违约行为，无需承担违约责任。原告租用涉案商铺后遭遇客流少和经营亏损，属于原告的经营风险，也非被告所致，原告在签订《租赁合同》时即可预见在履行合同过程中会存在该风险，原告不能据此拒交租金和管理费。至于原告主张被告未提供培训等支持的问题。《租赁合同》未对被告提供相关培训、协调等服务进行非常明确的约定，缺乏具体的操作标准，双方之后也未签订补充协议对被告提供的服务予以细化，故不能据此认为被告存在违约行为。关于订金。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”虽然被告称李嘉盛不是自己的员工，自己未收到被告交付的订金5000元，但原告的确是通过李嘉盛才与被告签订《租赁合同》，且《富贵市场认租确认书》所载的铺位与《租赁合同》所载的铺位完全一致，原告在支付订金时并无过错，本院依法认定被告已收取订金5000元。因《租赁合同》并未就该订金进行约定，故本院对原告请求返还该5000元及占用利息（从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至还清之日止）的主张予以支持。关于入场费。被告已确认收取了入场费3.5万元，且其未提交有力的证据证明无需返还入场费，被告依法应返还入场费3.5万元及占用利息（从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至还清之日止）。关于律师代理费。原告请求被告承担律师代理费，该项主张没有事实根据，本院不予支持。关于租金、管理费及违约金。《租金合同》被解除后，原告应当返还租赁物及付清租金。原告关于被告同意减免2019年8月份（即7月28日至9月27日）的租金和管理费的抗辩主张，没有提交证据予以佐证，本院不予支持。因此，原告应向被告支付2019年7月28日至同年9月27日及2019年10月28日至同年11月30日的租金和管理费12400元（4000元/月×3个月+4000元/月÷30天×3天）。被告主张每日按欠费总额的5%计算违约金，该违约金标准过高，本院根据公平原则酌情调整至按月利率2%计算。因此，2019年7月28日至同年8月27日的租金和管理费应从同年8月6日起计算违约金；2019年8月28日至同年9月27日的租金和管理费应从同年9月6日起计算违约金；2019年10月28日至同年11月27日的租金和管理费应从同年11月6日起计算违约金；2019年11月28日至同月30日的租金（双方的租赁合同已被解除，该期间应付租金的性质实际为占有使用费）和管理费，原告与现代公司于2019年11月23日就涉案商铺签订了新的租赁合同，被告也明知上述事实并退还保证金，故该期间的租金和管理费应从同月24日起计算违约金。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下:一、被告（反诉原告）佛山市家丁市场管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）封碧军返还入场费、订金共计4万元及占用利息（利息计算方法：以4万元为基数，从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至还清之日止）;二、原告（反诉被告）封碧军应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）佛山市家丁市场管理服务有限公司支付租金和管理费12400元及违约金（违约金的计算方法：2019年7月28日至同年8月27日的租金和管理费4000元，从同年8月6日起计算；2019年8月28日至同年9月27日的租金和管理费4000元，从同年9月6日起计算；2019年10月28日至同年11月27日的租金和管理费4000元，从同年11月6日起计算；2019年11月28日至同月30日的租金和管理费400元，从同月24日起计算。违约金的计算标准为月利率2%，均计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告（反诉被告）封碧军的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山市家丁市场管理服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取400元[原告（反诉被告）封碧军已预交元]，由被告（反诉原告）佛山市家丁市场管理服务有限公司负担。反诉案件受理费减半收取55元[被告（反诉原告）佛山市家丁市场管理服务有限公司]，由原告（反诉被告）封碧军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蒋竞雄二〇二〇年八月十九日书记员  冯秋莹