北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4280号原告（反诉被告）：北京昱合教育咨询中心，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园**楼**102。法定代表人：鲁长军，董事长。被告（反诉原告）：北京长阳招商管理有限公司，，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园**商业楼**楼****法定代表人：刘闪，执行董事。委托诉讼代理人：高颖，女，1986年3月16日出生，汉族，该公司员工，住北京市房山区。原告（反诉被告）北京昱合教育咨询中心（以下简称昱合中心）与被告（反诉原告）北京长阳招商管理有限公司（以下简称长阳招商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昱合中心的法定代表人鲁长军，被告长阳招商公司的委托诉讼代理人高颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昱合中心向本院提出诉讼请求：1．请求判决双方所签《房屋租赁合同》（合同号CYZS-A-2019-006）于2020年3月16日解除；2．请求判决被告退还原告租赁保证金4．3万元、装修押金1．5万元、人员出入证押金150元，退还已交2020年2月1日至2020年3月31日房屋租赁费及物业费42399元，共计100549元；3．诉讼费用由被告负担。事实和理由：昱合中心与被告于2019年8月23日签订《房屋租赁合同》（合同号CYZS-A-2019-006），将北京市房山区长阳镇碧桂园38号楼1层102出租给原告，用于教育咨询学生托管之用。由于我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情，该商铺位于碧桂园小区内而该小区自疫情以来进行了封闭式管理，自2020年2月1日至今，无法进入商铺进行任何经营活动。在此期间，多次与被告协商未达成共识，合同目的不能实现，根据新冠肺炎疫情属于我国《合同法》第117条规定“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，符合“不可抗力”的认定标准。《合同法》第94条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，及双方签订的《房屋租赁合同》第十七条不可抗力之17．2和第十五条解除合同之第15．2和第15．4的相关规定，请求解除与被告所签订的房屋租赁合同，请求退还原告租赁保证金、装修押金、人员出入证押金、房屋租赁费及物业管理费共计100549元。长阳招商公司答辩并反诉称：不同意原告全部诉讼请求。本案租赁合同的解除核心是疫情是否导致合同目的无法实现，客观情况是，在疫情障碍排除后并没有影响合同履行，所以疫情虽然符合不可抗力条件但合同尚在履行期内，被告无须退还原告已支付的房租等各项费用。原告以不可抗力为由不成立，因为合同目的可以实现，我方为原告减免了部分房租，已经做出了让步和合作诚意，不同意原告免责解除合同。现被告反诉请求：1．判令原告向被告支付房屋租金及物业费74198元（自2020年4月1日起暂计算至2020年7月14日）；2．判令原告向被告支付水电费1560元（自2019年11月6日至2020年6月5日）；3．判令原告向被告支付违约金61285元（三个月租金与三个月物业费之和）。昱合中心针对长阳招商公司的反诉辩称：反诉请求不认可，我方在今年3月17日收到答复同意解除合同，不存在后续交纳房租问题，水电费如果数字属实我方认可。违约金的请求不认可，合同21．4条约定租赁用途是学生教育托管，疫情导致合同目的无法实现，所以疫情属于不可抗力的法定解除情形，不同意承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：北京市房山区长阳镇碧桂园38号楼底商的产权人系北京市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司），该公司委托被告长阳招商公司代为经营管理该商业楼宇，委托权限包括但不限于招商并与承租商签署并履行房屋租赁合同、常规业务管理、市场管理、商业形象的宣传与推广、商户服务等，授权委托期限10年，自2019年1月1日起至2028年12月31日。2019年8月23日，昱合中心（承租人）与长阳招商公司（出租人）签署房屋租赁合同，约定昱合中心承租北京市房山区长阳镇碧桂园38号楼1层102商铺（以下简称涉案商铺），该商铺租赁面积实测为235．55平方米，该商铺行业（或业态）为少儿托管，品类为教育培训、课外辅导；租赁期限为36个月，自2019年9月1日起至2022年8月31日止；租赁保证金人民币43000元，物业管理费1元/平方米/天，2019年11月1日-2020年8月31日租金2元/日/平方米；如因不可抗力而影响合同履行时，受影响的一方应尽快以书面方式通知另一方，以尽量减少可能给对方造成的损失，并提供相关的证明文件，根据不可抗力的影响，部分或全部免除其违约责任，当不可抗力事件停止和消除后，受影响的一方应尽快以书面方式通知另一方，双方应对合同是否继续履行另行协商，合同所述的不可抗力包含瘟疫以及任何一方不能预见、对其发生及后果不能避免并不能克服的客观事件；合同还对房屋装修、双方权利和义务、违约责任、合同的解除、房屋的交还、争议解决方式等事项进行了约定。合同签订后，昱合中心依约向长阳招商公司交纳了租赁保证金人民币43000元、装修保证金15000元、人员出入证押金150元；2019年12月16日，昱合中心交纳2020年1-3月租金和物业管理费64305元；2020年3月10日，长阳招商公司向昱合中心发出通知，免除部分房屋租赁费用，具体免除内容为：2020年2月1日至2月29日期间，针对您公司为抗击疫情作出的努力，予以免除20天房屋租赁费用（本期租金已经缴纳的，计入下次租金缴纳时段）；2020年3月11日，长阳招商公司向昱合中心发出缴费通知单，明确减免的租赁费按照235．55平方米、2元/日/平方米计算，20天共计9422元。因新冠肺炎疫情影响，线下培训无法开展，昱合中心于2020年3月16日向长阳招商公司提交申请，告知长阳招商公司自当日起退租，并请求退还押金和1月27日至3月的租金。2020年3月17日，长阳招商公司作出答复意见，同意解除合同，并要求：一、昱合中心收到答复意见三日后签订解除合同；二、已经收取的物业管理费、租赁保证金不予退还，已收取的租金以实际交付日为标准计算，多退少补；三、昱合中心于2020年3月31日前完成房屋的所有交付工作；四、昱合中心支付64305元（3个月租金和3个月物业管理费之和）作为违约金。因未能就费用问题达成一致意见，双方未签订解除合同。昱合中心于2020年3月31日向本院提起诉讼。长阳招商公司于2020年5月13日收到本院送达的起诉状副本等材料。至2020年7月28日本案开庭审理之日，昱合中心未将商铺钥匙交还长阳招商公司，本院认定该日为昱合中心交还房屋日。另，昱合中心拖欠长阳招商公司电费1560元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，长阳招商公司受产权人碧桂园公司委托代为经营管理有关商铺，长阳招商公司与昱合中心就涉案商铺签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均已按合同约定履行了各自义务。由于受新冠疫情和疫情防控措施的影响，昱合中心租赁长阳招商公司商铺进行的线下培训无法开展，导致昱合中心无法继续经营，故请求以不可抗力为由解除合同，符合法律规定，本院予以支持，解除时间以长阳招商公司收到起诉状副本等材料的日期为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后至房屋交还前产生的房屋占有使用费本院将参照双方约定的租金标准予以确认。本案合同因不可抗力而解除，双方当事人均不存在过错，互不承担违约责任，昱合中心请求长阳招商公司返还已交纳的租赁保证金、装修押金、人员出入证押金，符合法律规定，本院予以支持。鉴于疫情开始后线下培训无法开展，昱合中心于2020年3月16日申请退租，长阳招商公司于2020年3月17日作出答复，双方对涉案商铺无法继续租赁达成了一致意见，仅就费用的支付存在分歧，此时双方应尽快办理房屋交还手续以避免损失扩大，费用负担问题可以通过继续协商或其他途径予以解决。长阳招商公司免除昱合中心2020年2月1日至2月29日期间20日的租金9422元，本院予以确认。2020年3月18日之前的租金和物业管理费昱合中心应予支付。2020年3月18日至2020年7月28日迟延交还房屋期间（共计133天）所产生的租金、物业管理费和占有使用费93984．45元，应由原、被告分担，具体比例本院根据双方的责任酌定由昱合中心分担三分之一即31328．1元，核减长阳招商公司免除昱合中心20日的租金9422元以及昱合中心已经交纳的2020年3月18日至同年3月31日14天的租金及物业费9893．1元，昱合中心应支付长阳招商公司租金、物业管理费和占有使用费12013元。昱合中心同意支付电费1560元，长阳招商公司认可收到租赁保证金、装修保证金、人员出入证押金，本院不持异议。原、被告的其他诉讼及反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认北京昱合教育咨询中心与北京长阳招商管理有限公司2019年8月23日签订的房屋租赁合同于2020年5月13日解除；二、北京长阳招商管理有限公司于本判决生效后十日内返还北京昱合教育咨询中心租赁保证金43000元、装修保证金15000元、人员出入证押金150元；三、北京昱合教育咨询中心于本判决生效后十日内支付北京长阳招商管理有限公司租金、物业管理费和占有使用费12013元、电费1560元，合计13573元；四、驳回北京昱合教育咨询中心的其他诉讼请求；五、驳回北京长阳招商管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1156元，由北京昱合教育咨询中心负担486元，北京长阳招商管理有限公司负担670元；反诉费1521元，由北京长阳招商管理有限公司负担1369元，北京昱合教育咨询中心负担152元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马绍辉二〇二〇年八月二十八日书记员  陈 宏