辽河人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽7401民初370号 原告：盘锦辽河油田通信实业有限公司，住所地盘锦市兴隆台区振兴街胜利小区。 法定代表人：郝正国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏福林，辽宁攻盈律师事务所律师。 被告：盘锦市市直机关综合事务中心，住所地盘锦市辽东湾新区**路宏冠大厦****。 法定代表人：魏旭阳，该中心主任。 委托诉讼代理人：何开正，该中心下属单位青少年宫主任。 委托诉讼代理人：解学国，辽宁双兴律师事务所律师。 被告：辽宁泰来律师事务所，，住所地盘锦市兴隆台区市府大街** 负责人：王翔，该所主任。 委托诉讼代理人：王永权，该所执行主任。 原告盘锦辽河油田通信实业有限公司与被告盘锦市市直机关综合事务中心、辽宁泰来律师事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月16日公开开庭审理了本案，原告盘锦辽河油田通信实业有限公司（以下简称通信公司）委托诉讼代理人苏福林，被告盘锦市市直机关综合事务中心（以下简称事务中心）委托诉讼代理人何开正、解学国，被告辽宁泰来律师事务所（以下简称泰来所）委托诉讼代理人王永权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告盘锦市市直机关综合事务中心向原告支付拖欠房屋租金47.5万元及承担逾期给付违约金；2、判令被告泰来律师事务所对以上债务承担连带责任。3.判令二被告承担诉讼费用。 事实与理由：被告事务中心于2015年9月底承租了原告位于兴隆台振兴地区××小区××号商网，并于2016年9月30日以书面形式签订了房屋租赁合同。合同约定使用单位为盘锦市司法局，年租金15万元，租期为2015年9月30日起至2016年9月30日止，原告在签订合同后的两个月内提供发票，之后被告支付一年租金15万元。被告拖欠租金超过30日的，从第31日起，按照拖欠总额每日千分之一计算赔偿金。同时，该合同也对其他内容进行了约定。 合同签订时，原告已经交付了房屋，同时发现实际租赁房屋的是泰来所。被告于2016年底支付了合同约定的租金15万元。当原告向被告事务中心收取下年度租金时，被告事务中心以实际承租泰来所以改制为由拒付租金。原告向泰来所主张租金，却被告知没有改制，租金仍然由被告事务中心支付。泰来所至2019年底返还租赁房屋。 原告认为，依据《合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告泰来所作为实际使用人，在原合同租赁期间届满后，继续租赁使用该房屋的行为，应视为被告事务中心继续使用该租赁物，原告对此亦没有提出异议，那么双方在2016年9月30日签订的房屋租赁合同应该继续有效，只是租赁期限为不定期而已。原、被告双方租赁合同有效，应受法律保护，合同一经签订生效，双方均应充分、及时、严格履行合同约定的义务，否则将承担违约责任。被告作为房屋租赁合同的承租方，支付租金是其主要合同义务，被告拒付租金已构成违约，应该承担违约责任。租金一年15万元，月租金1.25万元，从2016年10月1日计算至2019年11月30日，其中，2016年10月1日至2017年9月30日一年租金15万元；2017年10月1日至2018年9月30日一年租金15万元；2018年10月1日至2019年11月30日租金17.5万元。违约金的计算方式为：自2017年12月31日起以15万元为基数按照日利率0.1%计算至实际给付完毕之日止；自2018年12月31日起以15万元为基数按照日利率0.1%计算至实际给付完毕之日止；自2019年12月31日起以17.5万元为基数按照日利率0.1%计算至支付完毕之日止。 原告在2017年底向事务中心主张租金时，被告事务中心告知原告向被告泰来所主张，在向泰来所主张租金时被告知没有改制不应由其支付租金，所以，原告认为二被告之间相互推诿，故认为被告泰来所对租金支付应该承担连带责任，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，原告特向贵院提起诉讼，望贵院查明事实依法裁判。 被告事务中心辩称：1、原、被告之间的房屋租赁合同已于2016年9月终止，原告在起诉状中提到的《合同法》第236条不适用本案，故本案事务中心不再有支付租金的义务；2、原告对事务中心的诉求已经超过诉讼时效，不应得到法院支持。 被告泰来所辩称：通信公司与泰来所不存在法律关系。原告主张泰来所承担连带责任，连带责任有两种情形，一种是法律规定，一种是当事人之间的合同约定，本案中房屋租赁合同法律没有规定使用人要承担连带责任，通讯公司与泰来所之间也没有合同约定，所以原告主张泰来所承担连带给付责任没有法律依据。综上，泰来所不是本案适合被告，不负有支付租金的义务，请求法律判决驳回原告对泰来所的起诉。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，即原告提交的房屋所有权证、照片、记账凭证和发票，被告事务中心提交的盘机管发【2016】1号文件、盘财指行【2016】215号文件，被告泰来所提交的房屋交接确认书，本院予以确认并在卷佐证。 原告提交的房屋租赁合同，尽管该份证据为复印件，但被告事务中心委托诉讼代理人对该份合同的内容的真实性予以认可，故对该份证据的真实性予以采信；原告提交的在被告事务中心网站下载的打印件，该份证据与本案不具有关联性，故不予采信。 被告事务中心提交的2014年、2015年租赁合同2份，被告泰来所对该证据的真实性有异议，但作为出租人的原告对上述两份租赁合同的真实性予以认可，故对该证据的真实性予以采信。被告事务中心提供的证人马某的证人证言，因证人是该中心的工作人员，与其有利害关系，又无其他证据予以佐证，故对该证人证言不予采信。 被告泰来所提交的盘司[2019]37号文件、盘司[2019]96号文件、盘锦世辅会计事务所审计报告，原告对上述证据无异议，被告事务中心对关联性有异议，故对上述证据的真实性予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告盘锦市市直机关综合事务中心（以下简称事务中心、乙方）原名为盘锦市机关事务管理局。因被告辽宁泰来律师事务所（以下简称泰来所）原办公用房被盘锦市政府动迁，自2011年10月1日起，被告事务中心承租原告盘锦辽河油田通信实业有限公司（以下简称通信公司、甲方）位于兴隆台振兴地区××小区××号商网，用于被告泰来所的办公用房，于每年租期届满时签订房屋租赁合同，于签订合同当年年底支付年租金15万元。原、被告双方最后一份房屋租赁合同约定，使用单位为泰来所，租赁期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止，年租金为15万元整，合同签订后2个月内，原告向被告提供正规房屋租赁费收据后，被告向原告支付租金，如果被告拖欠应付租金超过30日，应自第31日起按应交而未交款每日的千分之一计算赔偿金，同时，双方约定“本合同终止后，乙方（使用单位）应于终止后10日内迁离租赁房屋，……同时结清应当由乙方（使用单位）承担的各项费用后并将租赁房屋返还甲方。”被告事务中心于2016年12月30日给付原告租金15万元。原告与被告事务中心未续签合同，2017年底被告事务中心以被告泰来所已改制为由拒绝向原告支付租金，被告泰来所一直使用该商网直至2019年12月5日返还给原告，并于当日与原告签订了房屋交接确认书。 另查，辽宁泰来律师事务所于1985年4月3日成立，是市直机关事业单位，2019年10月11日盘锦市司法局印发盘司[2019]96号《关于辽宁泰来律师事务所申请注册为合伙制律师事务所的批复》，同意辽宁泰来律师事务所注册为合伙制律师事务所。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告事务中心签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律规定,应为合法、有效,被告事务中心作为承租人在合同上签字，就应当承担合同义务。本案中,房屋租赁合同到期后双方未再续签合同，被告事务中心作为承租人没有履行合同义务将租赁房屋返还原告，实际使用人仍继续使用，原告也未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定,故原告与被告事务中心原租赁合同继续有效，自2016年10月1日起，双方已形成不定期的租赁关系，直至2019年12月5日泰来所将租赁房屋返还原告，原告与被告事务中心的租赁关系予以解除。原告主张租赁期限计算至2019年11月30日，系对自己权利的合法处分，予以准许，故不定期租赁期限自2016年10月1日起至2019年11月30日止。 关于原告主张被告支付租金的问题。原告主张按照合同约定的租金标准，给付自2016年10月1日起至2019年11月30日止的租金,符合双方合同约定及法律规定,本院予以支持。所以，被告事务中心应当向原告给付租金47.5万元（15万×3年+15万÷12个月×2个月）。事务中心认为原告主张2016年——2017年度的租金已过诉讼时效，但是，根据以往双方的交易习惯，事务中心是在下一年度年底支付，即2016年起始的租赁合同，是于2017年12月底支付租金，原告于2020年4月2日起诉，根据《中华人民共和国民法总则》规定,故原告的主张未超过诉讼时效。同时，事务中心辩称其不是案涉房屋的实际使用人，对2016年9月30日以后的租金没有给付义务，但是，事务中心作为租赁合同签约承租人，尽管原租赁合同已届满，但其没有履行返还租赁房屋义务，依照合同相对性原则，原租赁合同对其具有约束力，事务中心与泰来所之间的关系，与作为出租人的原告无关，并不影响原告向事务中心主张权利。故对被告事务中心提出的抗辩理由，不予支持。 关于原告向被告主张逾期支付租金的违约金问题。对此，被告主张违约金过高,本案中,原告因被告逾期支付租金所遭受的损失为资金占用损失,而案涉合同约定逾期支付租金的违约金是以未付租金为基数按照日利率0.1%计算,该违约金标准过分高于原告实际遭受的资金占用损失,故本院认定原告主张的违约金过高,应当依法予以调整。本院以原告的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法酌情将被告应承担的违约金标准调整为按照年利率10%计算。根据以往被告支付原告租金的时间，结合原合同约定给付租金顺延期，原告主张的逾期付款日即自2017年12月31日起至给付完毕之日止；自2018年12月31日起至给付完毕之日止；自2019年12月31日起至给付完毕之日止，对于以上原告主张被告应承担分年度违约金起算终止点，本院应予支持。故被告事务中心应承担的违约金按照分年度计算为：即自2017年12月31日起以15万元为基数，按照年利率10%计算至给付完毕之日止；自2018年12月31日起以15万元为基数，按照年利率10%计算至给付完毕之日止；自2019年12月31日起以17.5万元为基数，按照年利率10%计算至给付完毕之日止。 关于被告泰来所是否对上述款项承担连带责任的问题。《中华人民共和国合同》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除。”本案中,被告泰来所虽为租赁房屋的实际使用人，但并不是原告与被告事务中心签订的房屋租赁合同的当事人,也未在合同中签字或者盖章确认,该合同对于泰来所不具备约束力。根据合同相对性原则,原告主张被告泰来所承担连带责任,没有事实和法律依据,本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下: 一、被告盘锦市市直机关综合事务中心于本判决生效之日起十日内向原告盘锦辽河油田通信实业有限公司支付房屋租金47.5万元。 二、被告盘锦市市直机关综合事务中心于本判决生效之日起十日内向原告盘锦辽河油田通信实业有限公司赔偿因拖欠前述租金而产生的违约金，即自2017年12月31日起以15万元为基数，按照年利率10%计算至给付完毕之日止；自2018年12月31日起以15万元为基数，按照年利率10%计算至给付完毕之日止；自2019年12月31日起以17.5万元为基数，按照年利率10%计算至给付完毕之日止。 三、驳回原告盘锦辽河油田通信实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8425元，由被告盘锦市市直机关综合事务中心负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽河中级人民法院。 审判长  余晓婷 审判员  陈桂红 审判员  王雪洁 二〇二〇年八月十日 书记员  蒋婷婷 附相关法律规定： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。