辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0124民初1580号 原告：姜波，男，1974年9月4日出生，汉族，个体，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：赵婉婷，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。 被告：安淑侠，女，1974年4月27日出生，汉族，个体，户籍所在地辽宁省法库县，现住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：王爱军，系辽宁兴法律师事务所律师。 被告：沈阳海特曼置业有限公司，住所地辽宁法库经济开发区。 法定代表人：郭俊健，系该公司经理。 委托诉讼代理人：程洪友，男，1950年3月29日出生，汉族，系该公司法律顾问，住辽宁省法库县。 原告姜波与被告安淑侠、被告沈阳海特曼置业有限公司（以下简称海特曼公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜波委托诉讼代理人赵婉婷，被告安淑侠委托诉讼代理人王爱军，被告海特曼公司委托诉讼代理人程洪友均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 姜波向本院提出诉讼请求：请求对执行标的的许可执行（执行标的：辽宁省法库县东湖学府16号楼3单元402房产）。事实与理由：2020年6月16日法库县人民法院下达了（2020）辽0124执异52号执行裁定书，中止了（2019）辽0124执167号执行裁定书之一及预拍卖公告，该裁定严重侵犯原告利益，现提起诉讼，请求法院准许继续执行案涉标的。根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。司法解释的该条规定，系在买受人对所买受之不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，故人民法院在适用《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条对买受人利益进行特别保护时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。原裁定在被告安淑侠不符合任一法律条件的情形下就认定应当中止执行。1．安淑侠申请执行异议，其与海特曼公司签订的《商品房认购协议》并不具有“买卖合同”的一般属性，并未交付房款，及实际占有使用为虚假交易，无法排除当事人其合同不是为了干扰执行而恶意签订的合同，并不是具有真实意思表示的商品房买卖合同。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条中一个要件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2．被告没有举出任何证据证明其已经合法占有该不动产。3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的第三条要求：已支付全部价款，本案中安淑侠主张以现金形式交付了全部购房款但海特曼公司没有出具正规购房发票，是否真是交付购房款存疑。4.被告应当举证证明其对于未办理房屋过户登记不具有过错，在庭审中没有该部分证据。综上，本案中安淑侠不符合能够排除执行的条件，请求法院依法裁判。 安淑侠辩称，原告姜波所述与事实不符，其诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2017年10月15日，海特曼公司与安淑侠签订了《商品房认购协议》，由安淑侠购买了海特曼公司开发建设的案涉房屋，价款为13.7217万元等条款。同日，安淑侠将价款全额交付给海特曼公司，并交纳了取暖费、物业费、电费、垃圾清运费；同时，海特曼公司将案涉房屋及房屋钥匙交付给安淑侠，安淑侠对该房屋实际占有。2018年8月24日，海特曼公司与答辩人对案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并在法库县不动产登记中心依法进行了备案。可见，安淑侠已向海特曼公司交纳了全部购房款，并合法占有案涉房屋。由于海特曼公司没有履行出具房屋过户的必要手续，安淑侠未能办理过户登记，并非是安淑侠自身的原因未办理过户登记。由此原因安淑侠取得案涉房屋物权期待权。并且，安淑侠合法购买并实际占有案涉房屋在法院查封之前。因此，贵院以（2020）辽0124执异52号执行裁定书裁定中止对案涉的执行，认定事实清楚，适用法律正确。故此，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 被告海特曼公司辩称，原告诉讼请求无理，没有依据。我公司已于2017年就将诉争的房屋出售给安淑侠并且交付了房屋的钥匙，将房屋实际交付给了安淑侠，该房的所有权已转移，早已不是我公司的财产，请法院依法判断。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 2017年10月15日，沈阳海特曼置业有限公司与安淑侠签订协议，约定由安淑侠认购东湖学府16号楼3单元402号房屋，建筑面积43.15㎡，单价3，180.00元/㎡，总房价137，217.00元。当日，安淑侠向沈阳海特曼置业有限公司交纳房款137，217.00元，沈阳海特曼置业有限公司为安淑侠出具加盖其公司“现金收讫”章的收款收据。 2018年8月24日，安淑侠与沈阳海特曼置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定安淑侠购买东湖学府16号楼3单元402号房屋，建筑面积43.15㎡，其中套内面积36.73㎡，单价3，180.00元/㎡，总房价137，217.00元。该合同已备案。 2017年10月15日，安淑侠向沈阳鼎实物业管理有限公司交纳了垃圾清运费1，290.00元，交纳电费200.00元、交纳物业费1，036.00元、交纳取暖费1，005.00元，沈阳鼎实物业管理有限公司为安淑侠出具了加盖该公司财物专用章的收据。 2018年10月22日在原审原告姜波与原审被告郭丽芬、海特曼公司、沈阳罗纳利亚陶瓷有限公司、沈阳金美达陶瓷有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）辽0124民初2474号民事判决书，判决结果为：一、被告郭丽芬于本判决生效之日起十五日内支付给原告姜波借款434万元，并支付自2018年6月14日起按月利率2%的标准计算至实际履行之日止的利息；二、如郭丽芬未履行上述偿付义务，原告姜波有权对被告沈阳罗纳利亚陶瓷有限公司在《担保书》中约定的抵押物一台16**千伏安变压器（高压专台、含线路设备、户号7420065392）、对被告沈阳金美达陶瓷有限公司在《担保书》中约定的抵押物两台20**千伏安变压器（高压专台、含线路设备、户号7420065406）以折价或拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在上述第一项债务中434万元本金及相应利息（计算方法同上）范围内优先受偿，但不得对抗善意第三人；三、被告海特曼公司对郭丽芬上述偿还义务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向郭丽芬追偿。判决生效后，姜波向本院申请执行，本院于2019年1月14日以（2019）辽0124执167号立案执行。 2019年11月11日，本院作出（2019）辽0124执167号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人海特曼公司所有的坐落于法库经济开发区法库国用（2014）第0028号、法库国用（2014）第0146号、法库国用（2014）第0027号、法库国用（2013）第0223号、法库国用（2014）第0110号、法库国用（2014）第0221号、法库国用（2014）第0145号土地及上述土地上无证建筑物、构筑物、地坪、道路；查封期限三年；查封被执行人海特曼公司所有的坐落于法国，不动产权证书号N150045308，建筑面积4281.2平方米，不动产权证书号N150045306，建筑面积5604.09平方米，不动产权证书号N150045310，建筑面积6222.92平方米，不动产权证书号N150045309，建筑面积3891.6平方米，不动产权证书号N150045304、建筑面积1504.80平方米，动产权证书号N150045311，建筑面积11206.52平方米，不动产权证书号N150045305，建筑面积4455.42平方米，不动产权证书号N150045307，建筑面积6302.82的房屋，查封期限三年；三、查封被执行人海特曼公司所有的坐落于法库县经济开发区68号（8）不动产权证书号辽（2018）法国县不动产权第0003341号、法库县经济开发区68号（7）不动产权证书号辽（2018）法国县不动产权第0003340号的房屋、土地及上述土地上无证建筑物、构筑物、地坪、道路；查封期限三年；并于2020年3月27日作出《预拍卖公告》。 2020年6月3日，安淑侠对（2019）辽0124执167号执行裁定书提出书面异议，请求中止对海特曼公司所有的坐落于法库县产的查封及拍卖。 2020年6月16日，本院作出（2020）辽0124执异52号执行裁定书，裁定中止（2019）辽0124执167号执行裁定书之一对沈阳海特曼置业有限公司所有的坐落于法库县产的执行。 2020年6月30日，本院作出（2019）辽0124执167号民事裁定书，裁定解除海特曼公司名下坐落于法库县产的查封。 2020年7月14日，安淑侠将案涉房产作价70.000元转卖给案外人李维昌。 2020年7月9日，原告姜波对（2020）辽0124执异52号执行裁定书不服，提起执行异议之诉，促成本案。 本院认为，本案争议焦点为被告安淑侠是否享有阻却继续执行海特曼公司所有的坐落于法库县产的民事权益。 依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”安淑侠抗辩主张权利所依据的法律条文系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。依据该条规定，安淑侠欲阻却对登记在被执行人海特曼公司名下的案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合以下四个要件：（1）在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（2）在法院查封之前已合法占有该房屋、土地；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因安淑侠自身原因未办理过户登记。 本案庭审中，安淑侠举示了2017年10月15日与海特曼公司签订的《商品房认购协议》，2018年8月24日与沈阳海特曼置业有限公司签订并备案的《商品房买卖合同》，对此，姜波诉讼代理人庭审中虽不予认可，但并未举出予以反驳的证据。又本院对案涉房产的查封时间为2019年11月11日，本院据此认定该《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》足以证明安淑侠与海特曼公司在本院查封前即已订立了合法的书面商品房买卖合同的事实，此其一。其二，关于对案涉房产占有使用问题，安淑侠提交了沈阳鼎实物业管理有限公司开具的交纳垃圾清运费1,290.00元、电费200.00元、物业费1,036.00元、取暖费1,005.00元等收据，对该证据姜波诉讼代理人虽持有异议，但并未提供相反证据予以证明，故该交费收据可以证明其系以房产买受人身份履行义务，在本院查封之前已经合法占有了案涉房产的事实。其三，关于案涉房产购房款的支付问题，安淑侠提交了2017年10月15日海特曼公司开具的收款收据，该收据盖有海特曼公司公章并注明了房号、全额房款等信息，表明安淑侠已支付全部购房价款。姜波诉讼代理人虽不予认可，但亦未能出示相反证据进行反驳。其四，关于安淑侠对案涉房产未办理过户手续没有过错问题，其表示是因海特曼公司原因无法办理过户手续，庭审中海特曼公司亦陈述因开发商竣工验收及拖欠税款原因导致该案涉房产无法办理过户手续，综合该案涉房产已经备案的事实。因此，本院认定安淑侠非因自身原因未办理案涉房产的过户登记。 综上，安淑侠的抗辩理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条阻却对登记在被执行人海特曼公司名下案涉房产查封的构成要件，安淑侠的抗辩理由于法有据，本院予以支持。 关于姜波对安淑侠缴纳购房款及相关物业费存在异议并向本院申请调取安淑侠交付的购房款是否在海特曼公司入账及沈阳鼎实物业管理有限公司为安淑侠开具的票据是否有原始凭证的问题。本院认为，安淑侠交付的购房款海特曼公司是否入账，及沈阳鼎实物业管理有限公司为安淑侠开具的票据是否有原始凭证及正规发票，需参考本地缴纳购房款及物业公司开具各项票据的日常习惯，安淑侠提供的证据与当地开发商及物业公司的日常行为相符合，且有无原始凭证并不影响安淑侠与海特曼公司存在真实的买卖关系及实际占有案涉房产的事实，故姜波的该项异议本院不予支持。 此外，关于被告海特曼公司诉讼主体地位的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”之规定，本案立案时将海特曼公司列为第三人，而庭审中海特曼公司对于姜波的诉讼请求予以反对，根据上述司法解释的规定，海特曼公司应列为本案的被告。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决如下： 不得执行辽宁省法库县法院（2019）辽0124执167号执行裁定书之一，执行标的为被告沈阳海特曼置业有限公司名下位于东湖学府16号楼3单元402号房产。 案件受理费100.00元，由原告姜波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  陈 林 人民陪审员  刘梦蓓 人民陪审员  叶雪清 二〇二〇年八月二十六日 法官助理王东明 书记员李博 本判决所适用的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。