黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终109号上诉人(一审原告)：李占国，男，1970年12月30日出生，汉族，个体，住哈尔滨市香坊区。上诉人(一审原告)：李国海，男，1973年2月4日出生，汉族，香坊区电业局职工，住哈尔滨市香坊区。二上诉人共同委托诉讼代理人：郑福生，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：于凤秋，女，1964年8月30日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：张丽，黑龙江恒普律师事务所律师一审第三人：杨秀芝，女，1964年4月20日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。一审第三人：韩杨，男，1987年10月1日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。上诉人李占国、李国海因与被上诉人于凤秋，一审第三人杨秀芝、韩杨案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2018）黑0112民初5708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，采用阅卷、调查和询问的方式进行了审理。上诉人李国海、上诉人李占国、李国海的委托诉讼代理人郑福生，被上诉人于凤秋的委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。一审第三人杨秀芝、韩杨经传票传唤未到庭，亦未提交书面意见。本案现已审理终结。李占国、李国海上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法确认涉案房产为李占国、李国海所有，房产占用范围内的土地使用权人为李占国、李国海；3.不得执行香坊区南中环路62公里处南侧3000平方米的办公楼、围墙、收发室以及独立变压器和对应的独立电权；4.判令于凤秋承担一、二审诉讼费（包括公告费）。事实和理由：2014年2月26日在张辉的介绍下，韩金良、杨秀芝、韩杨和哈尔滨圣缘雕塑工艺品有限公司将房产所有权及占用范围内的土体使用权以711万元价格转让给李占国、李国海，2014年5月韩金良将房产及房产占用范围内的土地交付给李占国、李国海，2016年李占国、李国海为该房产办理了单独的电权，安装了独立的变压器，建成门卫房，接手房产后用其养牛、羊和秋季存粮等。原审法院认定李占国、李国海受让案涉房产不受法律保护，韩金良、哈尔滨圣缘雕塑工艺品有限公司受让龙江建设集团的房产及和平村的土地也不应受法律保护。李占国、李国海受让房产合法。依照相关法律规定，案涉房产已经在查封前交付李占国、李国海使用，李占国、李国海支付了全部价款，且对案涉房产完善了附属设施建设，应解除对案涉房产的查封。实体权力上，2014年5月李国海、李占国依与韩金良的民间借贷法律关系而订立的买卖合同（即非典型担保）对应的标的物接收占有至今。一审法院对此事未予查清。案外人仅以对执行标的享有担保物权为由提出异议的，应当根据《最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释》第一百五十七条规定处理。执行法院不认可其担保物权的，案外人可以另行向有管辖权的法院提起担保物权诉讼。一审法院对此没有查清，也未告知另行起诉的途径。李占国、李国海在一审中没有请求停止或者许可强制执行特定标的，一审法院对此没有释明。于凤秋辩称，对于李占国、李国海变更的上诉请求，没有给予答辩期，不予答辩。于凤秋和韩杨、杨秀芝之间的民间借贷关系事实清楚，于凤秋以生效判决申请对案涉房产查封于法有据。李占国、李国海与韩金良之间并非买卖关系，而是借贷关系。案涉房产没有建设用地规划许可证、建设用地审批文书等审批手续，所占用土地为集体农用土地，所有权性质为集体土地，改变土地性质的买卖协议违反国家效力性强制性规定，应属无效。对案涉房产主张物权于法无据。李占国、李国海向一审法院起诉请求：请求撤销哈尔滨市阿城区人民法院(2016)黑0112执2239-1号执行裁定；确认案涉房产及房产占用范围内的土地使用权人为李占国、李国海所有；案件受理费由于凤秋负担。一审法院认定事实：2016年8月23日，经哈尔滨市阿城区人民法院审理，作出（2016）黑0112民初3677号民事判决，判决由韩杨、杨秀芝偿还于凤秋借款及利息。判决后，因韩杨、杨秀芝未履行生效判决，故于凤秋申请法院执行。阿城区法院在执行中，于2017年4月12日作出（2016）黑0112执2239-1号执行裁定书，裁定：查封韩杨、杨秀芝所有的坐落于哈尔滨市香坊区城高子镇和平村办公楼、围墙、收发室，建筑面积约3000余平方米（无审批手续）。嗣后，李占国、李国海以查封的该房产所有权为李占国、李国海所有，向阿城区法院提出执行异议。阿城区法院于2018年9月28日作出（2018）黑0112执异153号执行裁定书，裁定：驳回李占国、李国海的异议请求。为此，李占国、李国海向法院提起案外人执行异议之诉的民事诉讼，请求依法判决撤销（2016）黑0112执2239-1号执行裁定。另查明，2010年韩杨的父亲（于2015年死亡）与黑龙江江龙集团签订房屋买卖协议，购买了位于哈尔滨市香坊区江南中环路62公里处南侧集体土地（哈尔滨市香坊区城高子镇和平村集体土地）建筑面积3000余平方米办公楼、围墙、收发室。2012年韩杨在该集体土地上成立哈尔滨圣缘雕塑工艺品有限公司（以下简称圣缘公司）并任法定代表人，2013年5月20日，圣缘公司与和平村委会签订土地转让协议书，将此办公楼所占用的20000平方米集体建设用地转让给圣缘公司，并协助办理土地过户手续。2013年7月4日，和平村委会采取竞标公示、召开村民代表大会进行村民代表评议等方式，决定将20000平方米集体建设用地出租给圣缘公司，2013年8月20日和平村委会与圣缘公司签订土地租赁协议，双方将土地转让协议变更为土地租赁协议，土地出让金转为租金，并约定了租赁期限。一审法院认为，李占国、李国海起诉称：“韩金良、杨秀芝、韩杨和圣缘公司将房产所有权及其所占有范围内的土地使用权转让给李占国、李国海，有韩金良、杨秀芝、韩杨及圣缘公司在协议书上签字和盖章，2014年5月韩金良将房产及房产所占用范围内的土地交付给李占国、李国海，接手房产后于2016年为该房产办理了单独电权，安装了独立变压器，建成60平方米左右门卫房，已对该房产实际管理和使用，是涉案房产的所有权人”。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条、四十三条、六十三条规定，在集体土地上建设房屋，限于三类情况：开办乡镇企业，用于乡（镇）村公共设施、公益事业建设，农村村民建设住宅。超出上述三类土地用途使用农村集体土地（含农村集体建设用地）的，必须依法办理农用地转业及征用审判手续，改变土地的所有权属性，否则用地及建设等均不受法律保护。基于上述法律和行政法规及国家政策的规定，故李占国、李国海与韩金良、杨秀芝、韩杨和圣缘公司将其房产所有权及所占有范围内的土地使用权协议转让，因该土地为哈尔滨市香坊区成高子镇和平村集体土地。综上，韩金良、杨秀芝、韩杨和圣缘公司，将租赁使用的20000平方米集体土地及土地上建筑房屋协议卖给李占国、李国海，属无效行为。缺席判决：驳回李占国、李国海的诉讼请求。案件受理费4300元，由李占国、李国海负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明相关事实本院予以确认。本院认为，异议人对查封标的物是否享有所有权或者其它足以阻止执行的实体权利是审理本案纠纷的关键问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前合法占有该不动产，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，关于涉案《土地流转房屋出售协议》的效力应如何确定的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条、四十三条、六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在集体土地上建设房屋，限于三类情况：开办乡镇企业，用于乡（镇）村公共设施、公益事业建设，农村村民建设住宅。超出上述三类土地用途使用农村集体土地（含农村集体建设用地）的，必须经依法批准使用并办理审批手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋属于在农村集体土地上建设，在未取得规划建设许可手续，亦未依法办理农用地转业及征用审批手续的情况下，李占国、李国海与韩金良、杨秀芝、圣缘公司签订的《土地流转房屋出售协议》因违反法律强制性规定应认定无效。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，由于涉案合同不符合该条文中合法有效的构成要件，李占国、李国海不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，李占国、李国海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由李占国、李国海负担。本判决为终审判决。审判长 刘 春审判员 王秀丽审判员 张振宇二〇二〇年八月二十八日书记员 张春天