云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初1233号原告：临沧鑫城房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区。法定代表人：罗新阶，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘冬云。代理权限：特别授权代理。被告：临沧市祥宁物业管理有限公司。住所地：临沧市临翔区。法定代表人：刘宗泽，该公司董事长。委托诉讼代理人：王涛，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周子熙，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告临沧鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城公司）与被告临沧市祥宁物业管理有限公司（以下简称祥宁物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告鑫城公司的委托诉讼代理人刘冬云、被告祥宁物业公司的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫城公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原、被告双方于2015年11月30日签订的《临沧扎路营批发市场小区前期物业管理委托服务合同》；2.请求人民法院依法判决临沧市祥宁物业管理有限公司承担因违约给原告造成的直接经济损失20000元；3.请求人民法院依法判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2015年11月30日签订了一份《临沧扎路营批发市场小区前期物业管理委托服务合同》，合同约定被告的服务期限为10年，自2015年12月1日至2025年11月30日止，合同中详细约定了双方的权利与义务以及委托管理服务质量的标准。其中合同的第八章第35条约定违约责任为：合同期限内，乙方（即被告）不能完成合同约定的全部管理事项，甲方（即原告）可终止合同，乙方承担由此给甲方造成的直接、间接经济损失。第36条约定：合同期限内，三分之二以上业主和物业使用人对乙方管理事项、管理服务工作不满，甲方可终止合同，乙方承担由此给甲方造成的直接、间接经济损失。被告祥宁物业公司自进驻扎路营批发市场行使管理服务职责后，市场内长期出现占道经营的情形，导致市场脏乱差、车辆乱停乱放，存在严重的消费安全隐患。2019年12月25日，临翔区区委、区政府主要领导及相关政府职能部门在扎路营批发市场进行考察调研，明确指出扎路营批发市场的物业管理不规范，与政府提倡全国文明卫生城市建设严重不符，背道而驰。2020年1月9日，原告向被告发出《关于责令祥宁物业限期整改通知》，提出9项安全管理问题及其他问题。要求被告针对发现的问题于2020年1月25日前整改完成，并明确告知被告如不按期整改完成，原告将依照上述合同的约定终止双方签订的《临沧扎路营批发市场小区前期物业管理委托服务合同》。同年4月2日，临翔区人民政府再次召开专题会议，并形成《市场整治工作专题会议纪要》，要求原告切实履行好主体管理责任，加强对市场的管理。针对被告整改结束后的市场现状，当月，原告依照临翔区人民政府的上述会议纪要以及合同中第36条的约定，对扎路营批发市场内三分之二以上共635户的业主和物业使用人针对乙方管理事项、管理服务工作进行现场调查，其中满意评价28户、不满意评价607户，建议更换物业公司607户、建议不更换28户。同年6月3日，原告向被告送达了《终止合同告知函》，但被告以各种借口拒不签收，原告录制了现场送达、被告拒绝签收的视频。被告的行为已经构成违约，依照合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，原告请求判决解除原、被告双方于2015年11月30日签订的《临沧扎路营批发市场小区前期物业管理委托服务合同》，并在2020年7月30日前完成扎路营批发市场全部事项的交接工作。为维护原告的合法权益不受侵害，依照相关法律法规之规定，特起诉至人民法院。被告祥宁物业公司辩称：一、本案原告对被告的诉请没有事实根据。被告自提供该小区物业服务后就一直兢兢业业的为小区内的业主及物业使用人谋取福利，全面完成了自身应承担的管理事务，期间受到过各种表彰。此外，被告还定期对部分业主及使用人进行再走访询问，大家均对被告做出的工作表示认可，不存在原告诉称的被告完不成小区物业管理事务的情形。原告提交的证据显示对被告不满意的业主和物业使用人为607户，但是本小区业主及物业使用人数系967户，其中商铺为485户，住宅为**。原告所谓不满意的607户还远远达不到合同约定的2/3不满意数，就连原告调查的总635户都没有占到本小区业主及物业使用人数的2/3。另，被告于2020年7月6日起也对扎路营批发市场小区业主及物业使用人进行了问卷调查，已有410多户表示对被告的物业服务质量满意，已经超过本小区所有业主及物业使用人数的1/3。鉴于此，并非如原告所诉的已有2/3的业主及使用人对物业服务质量表示不满意，即终止合同的条件并未成就。因原、被告双方所做问卷调查出入大相径庭，被告又一次对小区部分业主及物业使用人进行了回访调查，最终确定了“对被告的物业服务质量是满意的”，此才是业主及物业使用人的真实意思表示。而原告却存在未对被调查人进行询问的情况下便得出不满意的结论的情形，原告所作的问卷调查中：1.存在物业号重复的情形，即一个物业号核算2次，两次核算时业主及物业使用人都还不一致；2.存在不真实的物业号，表现为直接找不到与其相对应的房地产及早巳拆除的物业；3.非物业业主也被原告核算在内，即所谓的摊位。因此，被告有理由相信原告所做的问卷调查部分为原告捏造，系不合法、不真实的证据。另，本案中，原告因受利益驱使，在未与业主及物业使用人和被告协商的情况下，就擅自在小区内占用公共区域建设大棚出租，收取租金，才造成小区内业主无车位、摊贩无摊位的局面。就因如此，本小区内才会出现脏乱的局面，使得小区需要进行整改，即造成需要整改的根本原因系原告建盖大棚占用了业主共有部分的区域引发，并非是被告未尽管理职责。但被告作为小区的物业管理人，还是尽职尽责的按要求进行了整改，不仅在相关部门领导视查、验收中得到通过，而且还获得了业主及物业使用人的肯定。由此可以证明被告不存在原告主张的违约行为，反而是原告擅自在小区内建设大棚出租，严重影响到了被告正常开展物业服务工作，原告的行为才是违约行为。二、本案中，原告作为小区的房地产开发商，欲解聘物业服务企业（即被告）没有法律依据，原告无权解聘被告。本案所涉小区已建成多年，小区的房地产均巳全部出售，即原告已不再是本小区的业主，并非是决定被告去留的主体。根据相关法律规定，本案中，只有小区的业主才有权利解聘被告。综上所述，被告认为，原告的诉请无事实根据和法律依据、证据不足且存在重大瑕疵，即原告提交的问卷调查存在与事实不符的情形，不真实、更不合法。原告的诉请不应得到人民法院的支持，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。综合双方诉辩主张，原、被告双方对原告的各项诉讼请求是否应该得到支持存在争议。原告鑫城公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原告工商登记信息复印件、法定代表人身份证明、被告工商登记信息复印件各一份，用以证明原、被告诉讼主体适格。2.《临沧扎路营批发市场小区前期物业管理委托服务合同》、《关于责令祥宁物业限期整改通知》各一份，用以证明原、被告双方于2015年11月30日签订了上述委托服务合同，约定被告的服务期限为10年，自2015年12月1日至2025年11月30日，合同中详细约定了双方的权利与义务以及委托管理服务质量标准和违约责任，其中违约责任约定为：合同期限内，乙方（即被告）不能完成合同约定的全部管理事项，甲方（即原告）可终止合同，合同期限内，三分之二以上业主和物业使用人对乙方管理事项、管理服务工作不满，甲方可终止合同，乙方承担由此给甲方造成的直接、间接经济损失；因市场内长期出现占道经营的情形，导致市场脏乱差、车辆乱停乱放，存在严重的消费安全隐患。2020年1月9日，原告向被告发出上述整改通知，提出9项安全管理问题及其他问题，要求被告于2020年1月25日前整改完成，并明确告知被告如不按期整改完成，原告将依照上述服务合同的约定终止双方签订的物业管理委托服务合同。3.现场调查表，用以证明2020年4月，针对被告整改结束后的市场现状，原告对扎路营批发市场内三分之二以上共635户的业主和物业使用人针对被告管理事项、管理服务工作进行现场调查，其中满意评价、建议不更换物业公司28户，不满意评价、建议更换607户。4.临翔区人民政府的《市场整治工作专题会议纪要》，用以证明2020年4月2日，临翔区人民政府召开专题会议，并形成上述会议纪要，要求原告切实履行好主体管理责任，加强对市场的管理。5.《终止合同告知函》，用以证明2020年6月3日，原告向被告送达上述调查结果及上述会议纪要，并向被告送达了上述告知函。6.光盘一份，用以证明原告向被告送达材料、被告拒绝签收的内容。7.工资单一份，用以证明因被告违约，原告不得不聘请了5名临时市场管理员和保洁员，造成直接经济损失20000元。经质证，被告祥宁物业公司对原告鑫城公司提交的第1组无异议，但对证明目的不予认可，认为原、被告是平等的民事主体，原告提到其作为开发商对被告有管理职权，被告对原告的这一说法不予认可；对第2组证据中的合同无异议，对整改通知的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为原、被告是平等的民事主体，原告无权责令被告做事；对第3组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，市场不存在需要整改的情形，存在违背询问的情况，调查表中有重复的、不真实的情形，对菜摊、水果摊的调查不真实、不合法，不符合双方合同约定，原告没有证据证明635户已经达到三分之二以上；对第4组证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为会议纪要属于行政机关内部协调工作行程，不是具体行政行为，行政机关只有指导的效力，原告不能以会议纪要强制被告整改；对第5组证据的关联性、真实性无异议，对合法性不予认可，认为终止合同的条件没有成就，原告的权利没有产生，不能向被告送达单方解除的告知函；对第6组证据不予认可，认为看不出是原告向被告送达终止合同的告知函；对第7组证据不予认可，认为原告在开庭时连证据的复印件也没有提交，原告已超过举证期限，被告无法质证。被告祥宁物业公司针对其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，用以证明被告的身份情况及主体适格。2.问卷调查汇总、现场照片、小区总物业台账，用以证明被告于2020年7月6日起对扎路营批发市场的小区业主及物业使用人进行了问卷调查，本小区共967户，已有410多户表示对被告的物业服务质量满意，该数字已超过该小区所有业主及物业使用人数的1/3，并非如原告所诉的已经有2/3的业主对物业服务不满意，即原告诉请要求终止合同的条件并未成就。3.调查笔录、现场调查视频，用以证明原、被告所做的问卷调查大相径庭，被告又一次对小区业主及物业使用人进行回访调查，对被告的物业服务质量满意才是业主等人的真实意思表示，而原告没有对被调查人进行过询问就得出对被告不满意的结论是既不真实又不合法的。4.被告祥宁物业公司取得的成就、荣誉，用以证明被告自承担该小区物业管理后，就一直兢兢业业的开展物业服务工作，为小区内的业主及使用人谋取福利，受到第三方的各种表彰，被告是一家遵规守约并专业的物业管理公司，不存在原告诉称的存在那么多业主不满意的情况。5.整改、验收照片，用以证明被告履行自己应承担的义务，投入了大量资金按要求对需整改的地方进行整改，并且相关部门的领导也到现场查看、验收，小区内早已不存在原告所诉的脏、乱现象。6.小区内大棚照片和未建盖大棚时的照片，用以证明原告因受利益驱使，在未与业主及使用人、被告协商的情况下，就擅自在小区内占用公共道路和车位建设大棚出租，收取租金，造成小区内的业主无车位、摊贩无摊位的脏、乱情形，小区内的业主及使用人怨声载道，即造成需要整改的原因系原告造成，并非是被告的原因，但最后被告依然按要求进行了整改。经质证，原告鑫城公司对被告祥宁物业公司提交的第1组证据无异议。对第2组证据中的汇总表不予认可，认为没有当事人的签章按印，都是打印件，虽然被告提交了汇总表，但没有提交调查表，汇总表的满意度不能证明被调查人的真实意思表示；认为照片只能看到是有人在进行调查，所有调查都是专人调查、专人记录，不是被调查人的真实意思表示，不能证实照片中的人就是小区业主或物业使用人；对物业台账不予认可，认为没有任何签章，仅仅只是表格，证据来源不合法，与本案没有关联性，不能证明被告的待证事实。对第3组证据不予认可，认为调查笔录中周子熙作为调查人是虚假的，周子熙在这个时间是在住院，记录人是王涛，记录的内容是否真实有效不得而知；被告提交的三段视频可以证实被告的现场调查笔录是伪造的，⑴调查人和记录人是伪造的，王涛虽然在场但并不是记录人；⑵调查笔录一共有10份，可以看出10份笔录的被调查人与被告的关系非常好，他们之间关系好到可以任意沟通，没有将四个问题认真答复，仅一两句话就作为证据；⑶被调查人是谁没有询问清楚，故原告对十份调查笔录都不予认可。对第4组证据中记载被告是诚信市场、平安市场与本案扎路营批发市场脏乱差及本案原告诉称被告没有履行管理职责没有关联性；被告是网络评选冠军的真实性、合法性和关联性均不予认可；对被告是最专业物业公司的该份证据真实性、合法性和关联性均不予认可；对2018年11月26日的通知中，提到的五个平安小区中没有扎路营批发市场，今天处理的是前期物业管理服务合同，针对的是扎路营小区，因此对第4组的真实性、合法性和关联性均不予认可。对第5组证据认为仅能证明有人在打扫卫生，用这份证据证实被告已履行合同约定的义务是不成立的，第二份同样是在清理下水道，这个是每个物业公司的职责，第三份不能证实这些保安是在履行职责，是不是这个小区的保安，是否在履行职责无法证实。第六组证据是尚东红带领相关的职能部门进行市场，不能证明是尚东红验收，反而证明是尚东红书记提出要求限期整改。第六组证据反映市场的情况，建的并不是大棚，而是伞，只能反映市场的情况，并不能反映是原告擅自占用，相反证实被告没有履行管理职责，导致商户擅自打伞，不能证实被告的主张。本院认为，原告鑫城公司提交的第1、2、4、5组证据和被告祥宁物业公司提交的第1组证据来源合法、内容真实、与本案相关联，能证明本案的案件事实，本院予以采信；原告提交的3组证据与被告提交的第2组证据是双方各自向业主或物业使用人调查的情况，本院无法核实被调查人的身份情况、被调查的过程及完整的被调查的过程，故不予采信；原告提交的六组证据看不出被送达人的身份情况，过程中的言语听不清楚，无法知道双方交流的内容，故本院不予采信；原告提交的证据目录中载明有第七组证据，但未向本院提交原件及复印件，该组证据本院视为原告没有提交。被告提交的第3组证据中的调查笔录的询问人为周子熙，但从视频中可以看到询问人实际为王涛，记录人为被告的员工，二者相互矛盾，且在调查的开始没有表明被调查人的身份，本院对被调查的内容无法核实，且三份视频并未反映了十份调查笔录的内容，故本院对该组证据不予采信；被告提交的第4组证据与本案没有关联性，本院不予采信；第5组证据并未证明被告对存在问题已整改合格，只能看出被告的保洁人员在工作，政府部门的领导到市场视察，本院对被告的证明目的不予采信；第6组证据能看到街道两边撑着大伞，但对该伞是谁去撑的、谁因此而获益，本院不得而知，故本院对被告的证明内容不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，原告鑫城公司与被告祥宁物业公司签订了《临沧扎路营批发市场小区前期物业管理委托服务合同》，原告将其开发的临沧扎路营批发市场商住小区交由被告提供物业服务，被告于当日与原物业管理公司完成各项移交工作。合同约定被告的提供服务的期限为10年，自2015年12月1日至2025年11月30日；合同详细约定了原、被告双方的权利义务及委托管理服务质量的标准和违约责任等各项相关事宜。其中违约责任的约定为：合同期限内，乙方（即被告）不能完成合同约定的全部管理事项，甲方（即原告）可终止合同，乙方承担由此给甲方造成的直接、间接经济损失；合同期限内，三分之二以上业主和物业使用人对乙方管理事项、管理服务工作不满，甲方可终止合同，乙方承担由此给甲方造成的直接、间接经济损失。2019年12月25日，因临翔区区委、区政府等主要领导及相关政府职能部门在扎路营批发市场进行考察调研，指出扎路营批发市场的物业管理不规范，与政府提倡全国文明卫生城市建设严重不符。2020年1月9日，原告向被告发出《关于责令祥宁物业限期整改通知》，提出了安全管理等问题。要求被告于同年1月25日前整改完成，并告知被告如不按期整改完成，原告将终止与原告签订的上述服务合同。同年4月2日，临翔区市场监督管理局召开专题会议，形成《市场整治工作专题会议纪要》，对包括扎路营市场在内的物业要求履行好主体责任，加强对市场的管理。同年6月3日，原告向被告送达了《终止合同告知函》，要求解除与被告签订的上述服务合同，并要求被告办理好交接工作。现为维护原告的合法权益不受侵害，故起诉至本院。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告起诉要求被告承担原告因被告未管理好扎路营批发市场，原告支出的保洁及保安费用20000元，但原告并未向本院提交证据予以佐证，原告应承担对其不利的诉讼后果，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告临沧鑫城房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费150元，由原告临沧鑫城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员 沈 娟二〇二〇年八月二十一日书记员 王皎月