北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13693号原告：马桂金，女，1964年9月16日出生，汉族，北京市丰台区石榴庄第十分公司退休职工，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：陈超童（马桂金之女），1988年5月4日出生，汉族，易鑫集团科技有限公司职员，住北京市门头沟区。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路**化信大厦**。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：李云省，女，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员。原告马桂金与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马桂金之委托诉讼代理人陈超童，被告中天置地公司之委托诉讼代理人李云省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马桂金向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告房屋占有使用费7000元；2．请求判令被告支付原告违约金14000元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月24日，原被告双方签订了为期2年的定期租赁合同。合同约定，房租按季度缴纳，每季度支付21000元。原告是出租人，被告是承租人。如果一方违约，则违约方需支付违约金14000元。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告在合理期限内仍未支付。本次划付时间为3月1日，但至今还未划款，催租时被告告知不可抗拒因素要无条件解决，中介转租的住户还在房屋中居住并付过房租，不应算作不可抗拒因素，违约方应按合同条款给与违约金。违约通知己于3月6日发给被告，被告还是以各种理由拒付违约金。综上，原告为维护自己合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法予以支持。中天置地公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.不同意支付占有使用费。因疫情出现，被告无法进入小区核实房屋情况；房间内的三家租户表示无法返京，无法继续承租房屋，需要我们公司给予时间腾空房屋物品；我公司因疫情原因无法正常复工，因此，没有及时与原告进行沟通；2020年3月6日，收到原告的违约通知书后，我公司进行了相应回复，表示因疫情原因不可抗力要求解除合同，并且房屋内相关租户已经在3月中旬自行联系朋友搬空物品，配合我公司进行该房屋腾退，由于当时原告本人在燕郊无法返京，无法自己拿到钥匙，因此要求我们将钥匙交给居委会代收，于是通过这种方式完成了房屋交接；2．不同意支付违约金14000元。根据原被告签订的合同第九条第2款约定，出现不可抗力情形的本合同自行解除。因此我们解除合同是有合同依据的，我方不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对马桂金提交的《北京市房屋出租委托代理合同》、《违约通知书》、中天置地回复函、微信聊天记录，各方对真实性均无争议，本院审查后，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月24日，马桂金（甲方）与中天置地公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定，甲方委托乙方出租位于北京市丰台区宋家庄街道顶秀金颐6-2-2202室的房屋。出租代理期自2019年3月1日至2021年2月28日，出租代理期可延长三个月。每月房屋租金为人民币7000元整。乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2019.3.1，第二次2019.6.1，第三次2019.9.1，第四次2019.12.1，依此类推。合同第九条第（二）款约定，出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第九条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：未按约定划付租金达5日以上的。合同第十条第（一）款约定，出租代理期间内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。合同第十条第（三）款约定，乙方有第九条第（四）款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，马桂金依约向中天置地公司交付房屋，中天置地公司按期向马桂金支付租金至2020年2月29日。2020年3月6日，马桂金向中天置地公司发出《违约通知书》，载明“本季度划付租金时间为3月1日，但截至2020年3月6日，乙方仍未按合同划付本季度房租（已逾期6天，超过约定的5日之内）。鉴于以上，现郑重通知贵公司：基于友好协商原则，乙方需于2020年3月10日前说明违约原因及目前状况，并给出付款时间。如需解约要按合同赔偿，并指定交接时间和交接清单，房屋被占用期间产生的费用都由乙方承担。疫情不可抗拒因素不适用于已有租客的房子请知晓。”中天置地公司于同日回函“2020年3月1日第一年租赁期满、因疫情原因导致房屋无法出租（业务员也进不了小区带客户导致房屋空置）疫情无法预计结束期限。因此公司亦不可抗力因素与业主解除合同。双方故不承担违约责任、至于甲方所说不可抗力因素不适用已有租户的房子、中天置地承诺正在积极和租户联系因疫情租户无法返京无法继续承租本房、屋里物品正在联系朋友看看是否可以请走，物品占用的时间租户把物品清理后按天支付房租！”涉案房屋租户于2020年3月陆续搬离涉案房屋，后中天置地公司将房屋钥匙交给居委会，马桂金从居委会取走钥匙。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，马桂金与中天置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于房屋占有使用费的诉讼请求。依据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一方当事人在法庭审理中对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。马桂金主张房屋占有使用费的期限自2020年3月1日至2020年3月31日，但其并未提供证据证明中天置地公司将涉案房屋腾空并交回的具体时间，因此应承担举证不利的后果。中天置地公司在庭审中表示，涉案房屋的租户在2020年3月中旬搬走，其按照马桂金的要求于3月中旬将房屋钥匙交给居委会代收，完成房屋交接，本院对此不持异议。综上，本院酌定中天置地公司将涉案房屋于2020年3月15日腾空并交回给马桂金，对2020年3月1日至2020年3月15日期间的房屋占有使用费，中天置地公司应按合同约定的租金标准给付马桂金，经本院计算，房屋占有使用费为3387元。关于违约金的诉讼请求。双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》明确约定，每月房屋租金为人民币7000元整。乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2019.3.1，第二次2019.6.1，第三次2019.9.1，第四次2019.12.1，依此类推。乙方有未按约定划付租金达5日以上情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。依据合同的约定，中天置地公司应于2020年3月1日向马桂金划付租金，截至马桂金向本院提起诉讼之日，中天置地公司未向马桂金划付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。中天置地公司主张违约金过高，请求法院予以调整。依据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院综合考虑此期间北京地区的疫情情况及相应的防控措施，并结合本案合同履行情况、中天置地公司的过错程度、马桂金的损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以调整，酌定中天置地公司应给付马桂金违约金7000元。关于中天置地公司主张合同因不可抗力自行解除，不应承担违约责任的辩称意见。本院认为，当事人主张适用不可抗力部分或全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任，中天置地公司并未向本院举证证明其因疫情导致其无法向马桂金支付租金，故对其上述辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付马桂金房屋占有使用费3387元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付马桂金违约金7000元；三、驳回马桂金的其他诉讼请求。案件受理费162.5元，由马桂金负担82.5元（已交纳），由北京中天置地房地产经纪有限公司负担80元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  伍 红二〇二〇年八月二十六日法官助理  阎冰清书 记 员  刘 帆