广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初1214号 原告：魏榕瑶，女，汉族，1989年9月11日出生，住桂林市象山区。 被告：陈欢，女，汉族，1992年1月3日出生，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：毛利平，广西桂善律师事务所律师。 第三人：桂林市同创房地产经纪有限公司，住所地：桂林市象山区中山南路**汇通广场****。 法定代表人：秦宾，该公司经理。 原告魏榕瑶与被告陈欢、第三人桂林市同创房地产经纪有限公司（以下简称同创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏榕瑶、被告陈欢及其委托诉讼代理人毛利平到庭参加诉讼。第三人同创公司经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告魏榕瑶向本院提出诉讼请求判令：1、被告退还原告购房款人民币8万元，并支付违约金人民币2万元，两项合计应支付原告10万元；2、被告退还原告己向同创公司支付的人民币2700元中介费用;3、本案全部诉讼相关费用由被告承担。事实与理由：2020年2月18日，原告与被告、第三人同创公司（以下简称为同创置业）签订了《二手房买卖协议》，合同约定：原告以人民币27万元购买被告位于桂林市象山区（建筑面积37.21平方米）。原告在合同签订日支付了5万元购房款，2020年2月19日支付了人民币3万元购房款，合计人民币8万元给被告。原告与被告、同创公司约定于原告与被告到桂林市公证处做好委托公证后，原告向被告支付剩余人民币19万元的购房款。被告应在签订《二手房买卖协议》之日起三日内，将所出售房屋办理产权过户的一切完整有效的过户资料交付给第三人同创公司。被告自合同签订后，一直未向第三人同创公司提供所出售房屋的权籍查档证明（无查封证明）。在约定时间内，第三人同创公司的莫永忠店长多次催促被告提供无查封证明，并要求被告与原告见面协商办理公证事宜，但被告以房屋有抵押贷款人民币88000元未还，要求原告再行支付人民币88000元帮其归还银行贷款，再去桂林市公证处办理公证。后经第三人同创公司协调，原告同意继续支付给被告人民币88000元用以房屋解押，第三人同创公司莫永忠多次联系被告要求其出面一起协商完成房屋交易，但被告均以各种借口推脱拒不见面拖延时间。2020年3月30日，第三人同创公司组织原告与被告在桂林市象山区同创置业聚龙店（合同签订地）一起协商房屋后续的解押、公证相关事宜，但被告与原告见面协商的过程中，被告无故离开拒不配合协商解决问题，并且从2020年3月30日起一直不接电话，不回信息。2020年4月3日和2020年4月7日，第三人同创公司莫永忠店长分别发了两份《告知函》给被告，通知被告：原告已同意出资帮被告办理该房屋的银行解押，并要求被告提供无查封证明，并且限定2020年4月3日至2020年4月10日期间联系第三人，积极配合办理解押、委托公证等正常程序。如被告继续不配合调解协议，并故意拖延正常手续的办理时间，由此产生的一切经济损失和法律后果将由被告承担。被告在收到《告知函》以后，第三人同创公司的莫永忠一直联系被告，但是被告始终是爱理不理，一直拖延到2020年4月27日与原告的代理人以及同创置业莫永忠见面协商。但是被告带了两名男子，在协商过程中，被告以及其所带的两名男子故意制造摩擦，并动手要打第三人同创公司的莫永忠，原告的代理人以及旁人见状进行劝阻，被告所带两名男子对原告的代理人进行殴打，并且使用了一把起子作为凶器，造成了原告代理人多处软组织挫伤。被告三人打人以后，逃离了现场，一旁在现场的旁人以及工作人员报警，由桂林市象山区将军桥派出所出警，并让在场的旁人进行了证明以及辨认，该案目前由将军桥派出所在处理当中。被告在派出所承诺2个月以后退还原告人民币8万元，但原告代理人未同意，第三人同创公司的莫永忠也认为这样存在风险，因此协商未果。此后，被告未对退还房款事宜以及如何处理后续事宜给予答复。同时，被告在与原告签订《二手房买卖合同》并且收到原告人民币8万元购房款之后，还继续将该房屋在其他中介以及网络上进行挂售。综上所述，在原告及第三人多次催促被告配合完成交易未果，并且人身安全受到被告侵害，至2020年5月7日为止，被告均迟迟不与原告以及第三人协商办理房产交易，其行为已构成严重违约，按《二手房买卖合同》中第九条违约责任约定，被告因在悔约之日起三日内将定金退还给原告，并且按照原告已付购房款的千分之二支付给原告违约金，同时由被告负责支付中介费给同创公司。综上，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告陈欢答辩称，1、在合同签订之前，被告在第三人的居间下，被告与原告配偶张丛上达成购买该涉案房屋的金额及支付方式为一次性支付27万元全款购买涉案房屋。在一次性付款的支付方式下，被告同意涉案房屋从28万降到27万卖给原告。另因原告为炒房客，需要被告配合原告办理公证手续，而非直接过户至原告名下。再加之疫情原因，公证处上班时间不正常等因素，鉴于此，2020年2月18日，被告与原告配偶张丛上签订二手房买卖合同时，被告同意本次交易分两笔支付购房款，即合同签订当日支付定金8万。在办理公证当日，一次性支付第二笔剩余尾款。且合同两处均兜底约定。第二笔付款的尾款不得迟于合同签订后30日（2020年3月18日）前支付剩余19万元，从合同给付的整个履行期限来看，不是被告违约，而是原告仅支付第一笔款项后就再无继续履行的意愿，故毁约方为原告。2、被告不仅没有任何违约行为，而且在整个合同履约的过程期间及原告逾期付款后，仍愿意积极促成交易，而原告在诉讼中陈述进行的两次调解均是在已经逾期近一个月以后，且谈判最终因原告毁约行为明显，导致被告单方积极也无法促成本次交易。根据二手房买卖协议第三条购买价款第三款的约定，被告需要提供的资料原件仅为不动产证，且第三人在促成交易后一直要求被告提供的是身份证及不动产证，而办理权籍查档证明（无查封证明）并非办理产权过户必须的资料。第三人与原、被告均认识，对房屋情况也很了解，且合同签订之初，并没有要求被告提供。第三人首次向被告提出要求提供证明的时间为3月24日，但此时原告已经超过合同明确的付款时间逾期六天，双方矛盾已产生，原告诚心购买被告随时可以配合查档。3、原告要求被告办理公证以替代过户手续的目的是为炒房使用，节约契税和增值税。而公证也非二手房交易的必经程序，只要原告一次性付款或如约履行合同，被告均愿意配合。被告在合同签订后在原告仅支付第一笔款项后，没有任何履约行为后，从2020年的3月1日起，被告三番五次的询问接下来办理剩余手续和公证的时间。3月9日、10号、11号，被告也都在询问办理公证的手续，催促中介提醒买家相约办理公证手续。在此期间，被告腾房并将房屋收拾整理后全部家具、家电留给买方的屋内现状的一个照片拍照发给中介和买方。被告已拿出最大的诚意完成交易。但原告在合同履约过程中，态度非常消极，迟迟不回复信息，中介也很难联系上原告。4、2020年3月16日，被告再次找到中介要求原告继续履行合同，并提醒距离18日就剩余两天时间，希望买家如约履行。此时，中介才发现办理产权公证需要先解押，才能办理公证。中介在向买卖双方承认因业务不熟悉导致合同约定时合同条款设置上存在瑕疵，合同中约定甲、乙双方到桂林市公证处做好委托公证后，甲方收到全部购房款后自行到银行解押。也就是说被告解押的两个前置条件为公证，和原告支付全部购房款，如原告诚信履约，通过支付完全部购房款后，公证处办理公证，也能将该合同顺利履行下去。虽然中介临近合同到期才发现自己的失误，但被告认为该失误并不必然导致合同无法履行，而中介的失误却给毁约的买方作为毁约的一个借口，才是造成目前合同无法推进双方僵持不下的一个结果。5、2020年的3月24日，即合同履行期已逾期，被告主动联系原告，被告才得知其配偶张丛上在未与其协商的情况下购买了被告的房屋，并表示被告的博望园房屋二十万都不会购买，此后也表示要求解除本合同。这也是原告介入后，合同无法按原合同继续履行的主要原因。被告虽不情愿，但限于合同的约束要求变更合同履行方式达成并签署其起草的补充协议，也就是原告在补充的诉状当中，所称的两次调解，即被告收到的8万元定金用于偿还贷款。在被告坚持不同意，妥协为原告付款88000元解押，最后一期款项在公证当天支付完毕。该给付方式被告同意后，原告在起草的补充协议内容当中却没有将上述给付的方式写入协议，仅约定支付88000元解押款，且定性为该款项为垫付款而非支付购房款，只字不提第三笔款项如何支付，且加大被告在解押款后的各项义务，如配合买方的客户看房等约定及如不配合视为违约等完全违背原合同的约定，这也是双方从2020年4月1日起无法达成补充协议的主要原因，也是双方在协商过程当中产生诸多矛盾的原因。另外，虽然原、被告双方确实有肢体冲突，并且即便升级到治安案件，也是因为双方在协商过程当中，原告要求强行变更原合同的内容，导致双方无法继续履行原合同才导致双方矛盾，只能证明双方矛盾升级的一个原因。6、在合同履行期限内，被告不仅下架了房网上的房源信息，而且积极主动联系中介和买方促成交易。反而是原告在没有支付全部购房款的情况下，就将被告的房屋作为自己的房屋，通过不同中介也包括本案的中介挂网倒卖被告的房屋，将涉案房屋挂网上售卖的是原告的配偶而非被告。综上，原告为规避毁约的违约责任，向被告发起的本次诉讼属于恶意诉讼。被告将另案起诉要求原告承担违约责任，请法庭在查明案件事实基础上，驳回原告的无理诉请。 本院经审理认定事实如下： 2020年2月18日，原告魏榕瑶的委托代理人张丛上以原告的名义作为乙方与被告陈欢作为甲方、第三人同创公司作为丙方三方签订一份《二手房买卖协议》，协议约定（摘抄）：经丙方居间，甲方自愿将其不动产出售给乙方；房屋坐落于桂林市象山区，不动产证号为桂（2019）桂林市不动产权第××号；建筑面积37.21平米，分摊建筑面积6.34平米；在中国建设银行有抵押，至本协议签订日约有贷款余额88500元；甲乙双方到桂林市公正处做好委托公证后，甲方收到全部购房款后，自行到银行解押；约定不动产成交总价为人民币27万元，甲乙双方同意按房产现状办理过户手续；乙方支付给甲方购房定金8万元，购房定金于签订协议当日支付人民币5万元，签订第二日支付人民币3万元给甲方，甲方收取定金后禁止对外再挂牌出售该房源、禁止再给其他购房需求者提供看房服务，一经发现则属悔约，甲方应按本协议违约责任条款中的约定承担违约责任；购房款项分两期付清：第一期购房款为人民币8万元（即定金），乙方于该合同签订之日存入甲方银行账户。第二期购房款项为人民币19万元，乙方于甲乙双方约定到公证处做好委托公证并领取公证书之日支付给甲方。自签订本协议之日起30日之内，需付清剩余款项。甲方在双方到桂林市公证处做好公证并收到乙方全部购房款后3日内将上述不动产交付给乙方使用同时该不动产的使用权利及义务属乙方所有。乙方中途毁约或未按本协议条款规定付清任何一期购房款时，均属乙方违约，甲方有权按照下列步骤处理该房产：1、甲方暂保留该不动产30日，等候乙方付款，但在保留期间，乙方应支付延期利息，每天按应付甲方金额的千分之二计息，由乙方支付给甲方。2、保留期限届满，乙方仍然迟延未付应付款项，即视为自动放弃购置，如未进行产权登记过户，甲方有权将该不动产转卖他人，乙方不得有异议。乙方不得向甲方索还定金，定金视为违约金归甲方所有，并按约定支付延期利息…；如甲方中途悔约或未按本协议条款履行甲方义务时均属甲方违约，乙方有权按以下步骤追究甲方违约责任：1、甲方应在悔约之日起三日内向乙方退还所交房款，逾期每天按所收房款的千分之二计息支付给乙方。2、甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，并按约定支付违约金。上述合同签订当日，原告向被告支付购房定金5万元，向第三人支付购房中介费2700元，第二日原告按照合同约定支付被告3万元，共计支付被告第一期购房款8万元。双方在签订合同时约定，第二期购房款19万元是在公证处办理好公证并领取公证书之日给付被告。因原、被告及第三人在签订合同时，对公证的办理流程了解的不够，原、被告是在2020年的3月16日才了解到，房屋存在抵押不能办理公证，须先行办理解押，这与原、被告双方约定的：“甲乙双方到桂林市公证处做好委托公证后，甲方收到全部购房款后，自行到银行解押。”的先后顺序不相符。双方为此欲签订补充协议，分别于2020年3月30日、2020年4月27日进行过协商，但因为诸多合同细节无法达成一致，导致双方矛盾加剧。现原告诉请要求被告退回购房定金、支付违约金及中介费用，经本庭当庭明释，原告表示其诉请实际是要求解除合同。被告亦当庭表示同意解除，但认为是原告违约，不同意退还原告支付的8万元购房款及承担中介费。 本院认为，原告通过其授权的代理人与被告于2020年2月18日签订的《二手房买卖协议》，由双方自愿协商签订，且不违反法律规定，应为合法有效的合同，对原、被告双方均有约束力。原告在签订协议后，已按照约定向被告支付了8万元第一期购房款，但因双方在签订协议时，对公证办理流程了解不够，导致履行过程中，实际的操作流程与双方约定的不符。本院认为，原、被告对履约过程中出现的新问题，可以通过协议补充，原、被告经过多次协商后均无法达成一致，导致合同无法继续履行，现双方均同意解除合同，本院予以准许。关于合同的违约责任，本院认为，原、被告在订立合同时因对办理流程了解不够，导致合同履约过程中双方无法达成进一步的协议，合同无法继续履行，不能归责于原、被告任何一方，故本院认为，双方均不存在过错，均无需承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原、被告双方均表示愿意解除合同，解除合同后，双方签订的《二手房买卖协议》终止履行，原告已支付给被告的8万元，被告应当予以退还。对于原告要求被告支付违约金2万元，因被告方不存在违约，本院不予支持。原告要求被告支付中介费2700元，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈欢应于本判决生效之日起十日内退还原告魏榕瑶购房款8万元； 二、驳回原告魏榕瑶的其他诉讼请求。 本案减半收取案件受理费1177元（原告已预交），由原告魏榕瑶承担252元，其余925元由被告陈欢承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 文 雯 二〇二〇年八月十二日 书记员 梁小花