广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4796号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市金硕实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市******（田新段）167号二楼。法定代表人：覃某1。委托诉讼代理人：李修霖，广东星旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家耀，广东星旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市长新实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇莲湖社区***********。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：许雄峰，广东固翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖柏杨，广东固翰律师事务所律师。原审被告：覃某1，男，壮族，1985年5月24日出生，公民身份号码：452************715，住址：广西东兰县*************。委托诉讼代理人：李修霖，广东星旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永生，广东星旭律师事务所律师。上诉人东莞市金硕实业投资有限公司因与被上诉人东莞市长新实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初11881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东莞市金硕实业投资有限公司法定代表人覃某1、委托诉讼代理人李修霖、被上诉人东莞市长新实业投资有限公司的委托诉讼代理人许雄峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人东莞市金硕实业投资有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初11881号民事判决书第五项判决；2.请求二审法院依法改判被上诉人支付上诉人房屋使用费，从2018年10月1日起按每月250495元计至2019年7月30日为2254455元及利息（以2254455元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%从2019年8月1日计至实际清偿之日止）；3.本案一审及二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当，驳回上诉人的反诉请求错误，请求二审法院依法予以纠正。一、上诉人已于2018年10月份将案涉房屋交付给被上诉人使用，被上诉人支付电费的行为足可证明案涉房屋交付时间，被上诉人空调等物品至2019年7月29日尚未搬走可证明被上诉人至2019年7月29日尚未将房屋返还给上诉人。1.无论案涉《房屋租赁合同》效力如何，都不能否认上诉人于2018年10月份将案涉房屋交付给被上诉人的事实，2018年11月份被上诉人的法定代表人潘某1在微信上将其支付2018年10月份电费12760.11元的支付记录发给上诉人的法定代表人覃某1，可见2018年10月其已占有和适用案涉房屋的事实。2.2019年7月29日，上诉人的法定代表人覃某1在微信上询问被上诉人的法定代表人潘某1，其放在案涉房屋的空调桌椅设备等还要不要搬走，潘某1回复肯定要搬走的，证明截至2019年7月29日被上诉人依然在占有适用案涉房屋。原审判决罔顾事实，未审查被上诉人占用案涉房屋的事实，属于认定事实错误。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院应予支持。原审法院判决被上诉人不需要支付房屋使用费属于适用法律错误。该错误判决如不予纠正将给上诉人造成巨大经济损失。1.无论案涉《房屋租赁合同》是否有效，被上诉人在事实上都占有使用了案涉房屋，司法解释的规定，是出于对出租人占有利益的保护，对租赁合同无效采用折价补偿的方式，是公平、合理的。2.案涉房屋是上诉人从案外人惠州市潼湖锦添石场租赁后转租给被上诉人使用的，被上诉人占有案涉房屋期间的房屋使用费，上诉人亦需要向案外人惠州市锦添石场进行支付，案外人惠州市锦添石场已向惠州市仲裁委员会提起仲裁申请要求上诉人支付其房屋使用费（案号为：（2019）惠仲字第800号）。由于原审法院适用法律不当，不支持上诉人要求被上诉人支付房屋使用费的诉求，将导致上诉人产生巨额损失，对上诉人是极其不公平的。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人东莞市长新实业投资有限公司辩称，案涉厂房的交付条件至今没有成就。根据双方签订的房屋租赁合同第三条第九款的约定，上诉人需安装合格的普通标准消防设施并取得整个厂房消防合格意见书，第四条第13条约定，上诉人应当给变压器通电、电梯安装好、地面硬化好、外墙装饰好、宿舍内外装修好、水管到厂房、围墙边、主体消防验收通过后交房，但案涉厂房至今消防未作也未通过验收，且地面也没有硬化，电梯安装好后也没有通过相关部门的验收及备案，厂房有漏水现象，至今案涉厂房我方并没有接收，故我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告东莞市长新实业投资有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告一签署的《房屋租赁合同》解除；2、被告一返还原告预付的租金人民币4000000元及利息（以4000000元为本金，从起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算到被告一清偿之日止），被告二对此承担连带赔偿责任；3、被告一支付原告违约金人民币751485元，被告二对此承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：原告与被告一签订的房屋租赁合同无效，并撤回第三项诉讼请求。原审反诉原告东莞市金硕实业投资有限公司向一审法院起诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2017年11月13日签订的《租赁合同》无效；2、反诉被告支付反诉原告房屋使用费，从年2018月10月1日起按每月250495元计至反诉被告将案涉房屋返还反诉原告之日，暂计至2019年7月30日为2254455元及利息（以2254455元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%从2019年8月1日计至实际清偿之日止）；3、本诉及反诉诉讼费全部由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年11月13日，原告（乙方）与被告东莞市金硕实业投资有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于惠州市仲恺高新区******新建厂房（位于证件号：THJT-01Z地块上，总建筑面积约19052平方米）出租给乙方，租赁期限为十年，即从2018年12月1日至2028年11月30日止，交房期2018年6月1日前，免租期为1个月；租金为14元每平方米，总租金每月约250495元；押金方式：三个月租金作为押金，租金先付后用，每满五年递增总租金的10%；双方签订合同后乙方预付50万作为厂房部分定建款（总共二层，甲方必须办理好消防合格证，否则承担因消防事故造成的损失全部由甲方承担），基础建好支付150万，第一层封顶支付100万，第二层封顶支付100万，四期预付款共计预付400万，400万预付款包含厂房押金（三个月租金，以实际测量面积计算金额），每期预付款在甲方按规定下达通知后五天内支付，否则按乙方违约处理，预付款分三年平均抵扣租金，从第二年开始抵扣，每月不足部分乙方需在5号前向被告支付；合同期内，如甲方加建至第三、四层厂房，甲乙双方协定第三层租金为11月每平方米，第四层租金为10元每平方米，出租给乙方，不计免租期，甲方不加收押金；甲方需安装合格的普通标准消防设施，并取得整个厂房消防验收合格意见书……甲方在变压器通电、电梯安装好、外墙装修好、地面硬化好、宿舍内外装修好、水管到厂房围墙边、主体消防验收通过后交房……备注：甲方保证在2018年11月4日前安装好后面两栋厂房电梯给乙方（进门右边第一栋和左边第二栋）起租2018年12月1日开始交租；双方还对其他事项进行了约定。2019年7月8日，原告诉至本院，被告亦于2019年8月2日提起反诉，请求判如所请。庭审中，原告称案涉厂房未取得建设工程规划许可证；被告则辩称，案涉厂房1-2层有取得建设工程规划许可证，但实际建设过程中没有按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，3-5层没有建设工程规划许可证。另查，原告称，其签订上述《房屋租赁合同》后累计向被告支付了预付款400万元，并向本院提交了银行流水、收据予以证明。但上述银行流水仅显示，原告支付了被告390万元，支付了案外人唐锦添8.5万元；《收据》显示，被告于2018年5月25日收到原告永平添石场建筑厂房部分预付款300万元。庭审中，原告称另1.5万元系通过现金支付给了被告覃某1；被告对收到上述398.5万元的事实予以确认，但否认收到原告所称的另1.5万元现金。又查，被告反诉称案涉厂房已交付原告使用，并为证明其主张向本院提交了《房屋租赁合同》、微信聊天截图等证据。原告对上述证据均不予认可，并称被告并未交付，且案涉厂房亦未达到交付条件。再查，被告东莞市金硕实业投资有限公司为自然人独资有限责任公司，被告覃某1为该公司股东。还查，依原告申请，本院于2019年7月25日作出（2019）粤1302民初11881号民事裁定书，裁定：冻结被申请人覃某1名下银行存款人民币4751485元，冻结期限为一年。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉厂房未取得建设工程规划许可证，因此，原告与被告东莞市金硕实业投资有限公司之间签订的《房屋租赁合同》应为无效协议。据此，原被告请求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因原、被告之间签订的《房屋租赁合同》为无效协议，原告已向被告东莞市金硕实业投资有限公司支付的预付款，被告东莞市金硕实业投资有限公司理应返还。对于原告已支付的预付款，原告称其已支付被告预付款400万元，但其提交的银行流水、收据仅显示支付了被告390万元，支付了案外人唐锦添8.5万元，合计398.5万元；被告对收到该398.5万元的事实予以确认，但否认收到原告所称的另1.5万元现金，原告对此亦未能提交其他有效的证据予以佐证，本院该主张不予采信。故，原告要求被告返还预付款398.5万元，理据充分，本院予以支持，超出该398.5万元部分，因无相应的事实依据，本院不予支持。原告还要求被告东莞市金硕实业投资有限公司支付上述预付款自起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，但该利息属于因合同无效所受到的损失，应按各自过错予以分担。被告东莞市金硕实业投资有限公司将未取得建设工程规划许可证的租赁物租与原告使用，对于双方之间租赁合同的无效存在过错；原告作为从事商业经营的商人，其在与被告签订本案租赁合同时，理应尽到谨慎的注意义务，对租赁物的规划许可情况进行查验，对其投资经营的风险进行预估和防范，而原告在被告未取得建设工程规划许可证的情况下，仍与其签订租赁合同，其对本案租赁合同无效亦存在过错；因此，对于原告主张的上述预付款的利息，本院酌情由被告东莞市金硕实业投资有限公司承担50%。被告东莞市金硕实业投资有限公司为自然人独资有限责任公司，被告覃某1为该公司股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，在被告覃某1未能提供有效的证据证明其财产独立于被告东莞市金硕实业投资有限公司财产的情况下，原告要求被告覃某1对被告东莞市金硕实业投资有限公司的上述债务承担连带责任，于法有据，本院亦予以支持。被告东莞市金硕实业投资有限公司反诉称案涉厂房已交付原告使用，但仅凭其提交的《房屋租赁合同》、微信聊天截图等证据不足以证明其主张，原告对此亦不予认可，被告亦未能提交其他有效的证据予以佐证，故，被告东莞市金硕实业投资有限公司主张原告支付房屋占用费，证据不足，本院不予支持。判决：一、确认原告东莞市长新实业投资有限公司与被告东莞市金硕实业投资有限公司于2017年11月13日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告东莞市金硕实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市长新实业投资有限公司返还预付款人民币3985000元及利息的50%（利息计算方式：自2019年7月9日起至实际清偿之日止以3985000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告覃某1对上述第二项判决承担连带清偿责任；四、驳回原告东莞市长新实业投资有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告东莞市金硕实业投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为44912元、保全费5000元，合计49912元，由原告东莞市长新实业投资有限公司负担7894元，由被告东莞市金硕实业投资有限公司负担42018元；反诉费12418元，由反诉原告东莞市金硕实业投资有限公司负担。二审中，上诉人东莞市金硕实业投资有限公司向本院提交以下证据：证据一、微信聊天记录、视频光盘，证明上诉人已于2018年10月将案涉房屋交付给被上诉人使用，被上诉人支付电费的行为足以证明案涉房屋交付时间，被上诉人空调等物品至2019年7月29日尚未将房屋返还给上诉人；证据二、微信聊天记录，证明被上诉人从2018年9月份开始在案涉房屋招商的事实；证据三、仲裁反诉请求申请书、反请求仲裁通知书，证明上诉人转租案涉租赁物给被上诉人后，原出租方请求上诉人支付房屋占有使用费的事实；证据四、照片，证明案涉房屋被被上诉人命名为长新工业园，在案涉房屋设立招商办公室实际使用案涉房屋，将其招商电话号码张贴在案涉房屋的事实；证据五、委托协议书，证明被上诉人有与案外人就案涉厂房协议租赁终结事项，证实被上诉人有实际控制案涉厂房；证据六、唐锦添聊天录音，证明被上诉人自行将钥匙返还给案涉房屋第一权属人唐锦添；证据七、变压器安装完工验收资料、电费缴纳明细、《锦添石场用水明细》，证明案涉物业的供水系统和供电系统已于2018年6月份安装完毕并可以正常使用，被上诉人一直在正常用水用电，电费交至2019年9月份；证据八、金硕公司与惠州市潼湖锦添石场仲裁案件《裁决书》，证明惠州市潼湖锦添石场是案涉租赁物的所有权人，上诉人是从其处租赁案涉租赁物，从租赁之日起就交付给被上诉人占有使用，从最初的租赁关系开始就是由被上诉人占有使用。根据该份《裁决书》，惠州市仲裁委员会认定上诉人占用案涉租赁物至2019年6月30日，因此裁决上诉人支付至2019年6月30日的租金及占用费合计1883356元，即至少可以认定被上诉人占用案涉租赁物至2019年6月30日。证据九、东莞市宝马电梯有限公司《液压电梯销售合同》及《证明》、东莞市竞力机械科技有限公司《产品购销合同书》及《证明》、政府信息公开告知书，证明案涉厂房的四台货梯是上诉人采购，分别由东莞市竞力机械科技有限公司、东莞市宝马电梯有限公司分别于2018年9月30日、2018年10月30日安装完成，只要通电就可以正常使用。且该货梯属于升降作业平台，根据国家质量监督检验检疫总局的政府信息公开告知书，升降作业平台不再纳入特种设备的安全检查范围，其制造、销售等亦不再适用特种设备的相关法律法规，即案涉四台升降作业平台是不需要验收即可投入使用的。被上诉人东莞市长新实业投资有限公司质证称，对证据一缴电费予以认可，但该电费为我方支付预付款中的一部分，案涉合同约定预付款为400万元，我方支付了398.5万元，另1.5万元以电费支出。对证据二微信聊天记录内的微信群发广告以及广告牌认可，因为双方约定2018年10月交付，7月份时需要进行前期准备，因此有打广告，但这属于正常的商业行为。对证据六聊天录音真实性无法确认。对证据七真实性予以确认，关联性不予认可，案涉宿舍一楼为案外人唐锦添所有，其将一楼对外出租必然产生水电费的事实，变压器安装完工和产生水电费不能够证明案涉厂房已经正常通水通电。对证据八仲裁裁决书真实性予以确认，但该裁决书也表明案涉厂房没有达到交付条件，没有通过消防验收，场地没有平整，没有通水电。上诉人与案外人签署的合同的交付条件部分成就并不等同于被上诉人与上诉人签署的合同的交付条件成就。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实基本清楚，本院予以确认。另查一，2019年3月29日，东莞市长新实业投资有限公司向东莞市金硕实业投资有限公司出具《律师函》，表示东莞市金硕实业投资有限公司在收到该律师函7天内不履行租赁合同应当履行的交付租赁房屋应当具备的交付义务，不能保证该租赁房屋通水、通电、以及该房屋的消防验收证等，长新实业公司将按房屋租赁合同的违约条款，追究违约责任。另查二，上诉人东莞市金硕实业投资有限公司根据与案外人唐锦添、惠州市潼湖锦添石场签订的有关案涉厂房的租赁合同向惠州仲裁委员会提交仲裁申请，请求：1、裁决确认其与被申请人唐锦添、惠州市潼湖锦添石场签订的《厂房租赁合同》无效；2、裁决两被申请人退还申请人租赁保证金人民币1000000元；3、裁决两被申请人返还申请人预付租金2000000元及利息；4、裁决两被申请人向申请人返还已付租金185000元及电费58595元；5、裁决两被申请人赔偿申请人装修损失928161元并支付利息；6、裁决两被申请人赔偿申请人投资损失（中介费200000元）；7、裁决两被申请人向申请人支付律师费人民币50000元；8、裁决由两被申请人承担本案仲裁费用。被申请人唐锦添、惠州市潼湖锦添石场向仲裁庭提出仲裁反请求：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》合法有效；2、裁决申请人立即支付其拖欠的厂房租金及房屋占有使用费共计2825034元（自2018年11月1日起计至2019年10月31日共12个月）；3、裁决申请人立即支付单方解除合同的违约金5650068元；4、裁决申请人承担被申请人聘请律师而支付的本案律师费损失60000元；5、裁决申请人承担本案的全部仲裁费用。2020年6月19日，惠州仲裁委员会作出（2019）惠仲案字第800、800-1号《裁决书》，查明东莞市金硕实业投资有限公司与唐锦添、惠州市潼湖锦添石场约定租赁物包括四栋厂房一至二层面积10950.5平方米，第三层面积5411.5平方米，商住楼（宿舍）一栋二至五层2580平方米，以及保安室、配电房、泵房等配套附属设施。案涉四栋厂房的第一层和第二层均经惠州仲恺高新区潼湖镇人民政府核发建设工程规划许可证，证号分别是建字第4****3（潼）（2014）**2号、建字第4****3（潼）（2014）***3号、建字第4****3（潼）（2014）**4号、建字第4****3（潼）（2014）**5号，四栋厂房规划建设的层数均为2层。案涉四栋厂房均于2018年7月23日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位验收合格，出具了工程竣工验收报告。案涉四栋厂房的第三层未取得建设工程规划许可证。案涉商住楼（宿舍）未办理报建手续和产权证，所占土地不在案涉厂房占用土地范围内。保安室、配电房、泵房在案涉厂房占用土地范围内，系厂房配套附属设施。惠州市公安消防支队仲恺高新技术产业开发区大队于2016年12月23日向惠州市潼湖锦添石场核发《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠州市潼湖锦添石场报送的四栋厂房的建设工程消防设计，并要求工程竣工后应当依法申请消防验收，未经消防验收或消防验收不合格，工程不得投入使用。2019年5月31日，案外人广东安盾消防机电工程有限公司出具《证明》，证明其经东莞市长新实业投资有限公司授权，办理案涉土地上建筑物的消防证，“因欲办消防证的建筑中加建了钢结构每栋三层及宿舍楼1-5层，此部分建筑物未报建城乡规划部门，故无法办理整个项目的消防证。”惠州市潼湖锦添石场主张案涉租赁物于2018年7月底已交付给东莞市金硕实业投资有限公司，而东莞市金硕实业投资有限公司主张是在10月份才交付，但东莞市金硕实业投资有限公司在本案中主张于2018年8月已交付给东莞市长新实业有限公司，故仲裁庭确认案涉租赁物系于2018年7月30日交付给东莞市金硕实业投资有限公司。根据本案查明事实，东莞市金硕实业投资有限公司已于2019年5月9日前已将案涉厂房办公室的钥匙交给被申请人一，但大门的钥匙和遥控未交给被唐锦添。东莞市金硕实业投资有限公司主张其并未搬入机器设备和办公设备到案涉厂房，也未开展生产经营，两被申请人对此予以认可。故仲裁庭认为，东莞市金硕实业投资有限公司虽然没有移交大门的钥匙和遥控，但其移交了案涉厂房办公室钥匙，且其并无设备物品和人员占用案涉厂房和宿舍，惠州市潼湖锦添石场完全可以在合同解除后合理时间内更换大门钥匙和遥控来完全控制案涉租赁物，故仲裁庭酌情确定案涉租赁物在本案合同有效部分解除之日后一段合理期间即2019年6月30日已在惠州市潼湖锦添石场的实际控制下，也即案涉租赁物在该日已返还给惠州市潼湖锦添石场。关于请求支付拖欠的租金和房屋占有使用费的问题。仲裁庭认定，对于案涉租赁合同有效部分，东莞市金硕实业投资有限公司应当自租金起算日2018年11月1日起支付租金至合同有效部分解除之日即2019年5月23日，其后至东莞市金硕实业投资有限公司返还案涉租赁物给被惠州市潼湖锦添石场的日期即2019年6月30日，东莞市金硕实业投资有限公司应当按照租金标准支付房屋占有用费。而对于合同无效部分，东莞市金硕实业投资有限公司应自实际占有使用之日即2018年11月1日参照租金标准支付房屋占有使用费至返还案涉租赁物给惠州市潼湖锦添石场的日期即2019年6月30日。仲裁庭裁决：一、确认东莞市金硕实业投资有限公司与唐锦添、惠州市潼湖锦添石场于2018年8月1日签订的《厂房租赁合同》关于四栋厂房第一至二层10950.5平方米以及保安室、配电房、泵房合计109平方米的部分有效，已于2019年5月23日解除；关于四栋厂房第三层5411.5平方米和商住楼（宿舍）二至五层2580平方米的部分无效。二、惠州市潼湖锦添石场退还东莞市金硕实业投资有限公司租赁保证金人民币100万元。三、惠州市潼湖锦添石场返还东莞市金硕实业投资有限公司预付租金人民币301644元，并自2019年10月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至清偿之日止。四、惠州市潼湖锦添石场赔偿东莞市金硕实业投资有限公司电费损失人民币22418.45元和装修损失人民币136660元。五、惠州市潼湖锦添石场补偿东莞市金硕实业投资有限公司律师费支出人民币30000元。另本院于2020年7月9日前往案涉厂房进行实地勘察，查明，案涉厂房内没有通电，通水通到厂房外，厂房内地面已硬化，但电梯外部路面未硬化，东莞市金硕实业投资有限公司称电梯外路面硬化由对方负责。厂房内有消防栓及消防主管，但消防栓内无消防设施，电梯有基本框架，两边留有缺口，东莞市金硕实业投资有限公司称缺口留给对方招租后做具体行业使用再自行改装用，且货梯不用验收，有合格证即可。招商办公室为东莞市金硕实业投资有限公司找案外人唐锦添索要，未签订合同，目前亦未支付相应租金，而后转给东莞市长新实业投资有限公司使用。案涉厂房大门处有三道门，大门铁拉门、人行小铁门及拦车杆，拦车杆为东莞市长新实业投资有限公司安装，人行小铁门钥匙有拿过几天，因东莞市金硕实业投资有限公司与案外人唐锦添发生纠纷随即归还。本院认为：根据仲裁裁决书确认的事实，上诉人出租给被上诉人的房屋存在超规划建设的情况，一审认定合同无效并要求上诉人将预付款返还给被上诉人并无不当，本院予以维持。综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案二审的争议焦点是：上诉人东莞市金硕实业投资有限公司（下称“金硕公司”）是否已将案涉厂房交付给被上诉人东莞市长新实业投资有限公司（下称“长新公司”）使用，长新公司是否需要支付占用费。金硕公司主张其已将案涉厂房交付给长新公司使用的主要理由在于：其某1，2018年11月21日，长新公司已实际缴交电费12760.11元；其二，金硕公司将一办公室给长新公司作为招商办公室使用，自2018年7月始，长新公司在案涉厂房宿舍楼外墙设置广告牌，并在微信群发广告进行招租。本院对此分析如下：对于缴交电费问题，长新公司称，根据合同约定其应当支付给金硕公司400万元的预付租金，其已支付398.5万元，剩余1.5万元实际通过缴交电费方式支付，但长新公司一审时称该400万元预付租金，通过银行转账向金硕公司支付预付租金398.5万元，其中支付给金硕公司390万元，支付给案外人唐锦添8.5万元，剩余1.5万元通过现金支付。长新公司前后说法相矛盾，对其缴交电费的抗辩，本院不予认可，也即长新公司于2018年11月确有缴交电费。对于招租问题，长新公司认可其存在设置广告牌，及在微信群内打广告进行招租，但其认为双方当事人约定2018年10月交付厂房，厂房交付前其进行广告招租属于前期商业宣传，不涉及厂房交付问题。根据金硕公司提交的微信聊天记录，长新公司于2018年9月至2019年3月，均在名为长新实业永平交流群这一微信群内进行广告招租。另，根据本院现场勘查，长新公司所使用的招商办公室来自于金硕公司，且案涉厂房大门处的拦车杆为长新公司安装。据此，本院认为，在约定交付时间前，长新公司的相关招租行为可以认定为前期商业行为。但在约定交付时间后，长新公司在明知案涉厂房未达到合同约定的交付条件的情形下，仍继续进行相关招租行为，厂区也命名为长新工业区，并自行安装了进入厂房的拦车杆，其行为应视为已实际接收案涉厂房，故应认定厂房已实际交付。由于案涉厂房由金硕公司从业主处承租后直接转租给长新公司，长新公司在离开时也是直接将招商办公室的钥匙交回给第一手业主，故本院对仲裁裁决书认定占用时间计至2019年6月30日予以采纳。金硕公司与长新公司签订的租赁合同约定从2018年12月1日起计付租金，故应从2018年12月起计付厂房占用费。对以上期间的占用费应否全部由长新公司承担，本院认为，虽然长新公司接收厂房后未能招商引资，厂房一直空置，长新公司并未实际使用到厂房，但长新公司作为从事租赁转租业务的主体，理应知道厂房未能取得消防验收的后果，仍接收厂房及控制厂房，故应对接收厂房后产生的占用费承担责任，但厂房未能招租也与厂房超规划建设、无法办理消防许可证有一定的联系，金硕公司对此存在过错，故金硕公司应分担责任，结合合同无效双方均存在过错的事实，应由长新公司与金硕公司对2018年12月1日起至2019年6月30日止共7个月的占用费各承担一半责任。参照合同约定的月租计算，7个月的占用费合计为1753465元，应由长新公司承担一半为876732.5元。综上所述，上诉人东莞市金硕实业投资有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初11881号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初11881号民事判决第五项；三、被上诉人东莞市长新实业投资有限公司在本判决生效之日起十日内支付占用费876732.5元给上诉人东莞市金硕实业投资有限公司。一审案件受理费为44912元、保全费5000元，合计49912元，由被上诉人东莞市长新实业投资有限公司负担7894元，上诉人东莞市金硕实业投资有限公司负担42018元；反诉费12418元，由上诉人东莞市金硕实业投资有限公司负担10076元，由被上诉人东莞市长新实业投资有限公司负担2342元。二审受理费12418元，由上诉人东莞市金硕实业投资有限公司负担10076元，由被上诉人东莞市长新实业投资有限公司负担2342元，被上诉人东莞市长新实业投资有限公司应在本判决生效之日起7日内向本院缴交诉讼费2342元，上诉人东莞市金硕实业投资有限公司多预交的2342元可向本院申请退回。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斯审 判 员  郭志文审 判 员  饶来新二〇二〇年八月六日法官助理  荣 盟书 记 员  赵 昕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。