河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6869号 上诉人（原审原告）：桥西区里仁租赁部，住所地河北省石家庄市桥**汇新路**，统一社会信用代码：92130104MA09C8XA4Y。 经营者：张广伟，个体工商户。 委托诉讼代理人：宋会行，河北德公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭举怀，男，1964年2月15日出生，汉，住衡水市桃桥区，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：王成磊，男，1990年1月3日出生，汉族，住河北省冀州市。 上诉人桥西区里仁租赁部因与被上诉人王成磊房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人宋会行、郭举怀，被上诉人王成磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉请求：一、将本案发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为：“考虑到双方均同意解除合同的基本事实，租金给付期间应当截止到起诉之日为止”，上诉人认为一审法院的该项认定没有考虑被上诉人持续占用租赁房屋的事实。2019年4月30日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》后，被上诉人即持续性占有和使用涉案房屋。即使上诉人向人民法院起诉产生解除合同的效果，但被上诉人仍然实际持续性占用着上诉人的房屋，直至开庭审理被上诉人也未腾空房屋，被上诉人应向上诉人支付租金至腾房之日止。二、一审法院未支持2019年11月12日之前的违约金属于错误判决，之后认定的利息标准过低，与案件事实不符。2019年4月30日签订《房屋租赁协议》后，被上诉人即未依照合同约定向上诉人支付租金。合同约定：租金按季交纳，逾期不交纳按每天加收年租金1%的滞纳金。上诉人主动降低了违约金标准，要求被上诉人支付逾期后至2019年11月12日期间的违约金，一审法院未予支持于法、于理、依合同均属错误。2019年11月12日之后上诉人已经主动降低标准至年利率24%，在被上诉人没有证据证明标准过高的情况下，一审法院降低标准至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率于法无据。综上，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。 王成磊辩称，被上诉人只拖欠房租到2019年8月20日，之后一直由次承租人张朋达使用，应由张朋达负责租金。 桥西区里仁租赁部向一审法院起诉请求：1、判令王成磊限期向桥西区里仁租赁部支付截止到2019年11月11日的房屋租金46178.52元（自2019年11月12日起的租金按租赁合同约定计算至被告实际退还房屋之日）；2、判令王成磊限期支付截止到2019年11月11日的违约金11092.35元（自2019年11月12日起的违约金按年利率24%计算至实际偿清之日）；3、判决解除桥西区里仁租赁部与王成磊之间的房屋租赁合同；4、本案诉讼费由王成磊承担。 一审法院认定事实：张广伟系桥西区里仁租赁部个体经营者，2018年12月19日，石家庄市桥西区振头街道办事处西五里庄村民委员会与张广伟签订《房屋租赁合同》，约定张广伟租赁石家庄市桥西区汇锦路两侧，南北两侧地上建筑面积16684.55㎡，租赁期限为15年，自2018年10月1日至2033年9月30日。2019年5月27日石家庄市桥西区红旗街道办事处西五里村民委员会出具证明一份，载明：“兹证明汇锦路两侧五里庄园小区底层（一、二层）商业房屋产权归属石家庄市桥西区红旗街道办事处西五里村民委员会所有，现已全部租给张广伟，租期为2018年10月-2033年9月，允许转租”2019年4月30日，桥西区里仁租赁部与王成磊签订《房屋租赁协议》约定桥西区里仁租赁部将石家庄市汇锦路西五里村项目5号楼底商4号房屋一套（面积约180.54平方米）出租给王成磊经营，租赁期限为2019年4月30日至2021年4月30日，租金为每年86659元，租金按季交纳。逾期不交纳按每天加收年租金1%的滞纳金。庭审中，双方均同意解除《房屋租赁协议》，王成磊未提供桥西区里仁租赁部同意其转租的证据，也未提供转租给他人的证据。 一审法院认为，王成磊未按约定支付租金构成违约，桥西区里仁租赁部要求支付租金依法应予支持。王成磊无证据证明转租经过桥西区里仁租赁部同意，桥西区里仁租赁部要求解除合同符合《房屋租赁协议》第十二条第（一）项的约定。房屋租赁合同属于继续性合同，合同的延续以双方的信赖为基础，在桥西区里仁租赁部将王成磊诉至一审法院的情况下，说明双方的信赖基础已不复存在，考虑到双方均同意解除合同的基本事实，租金给付期间应当截止到起诉之日为止。桥西区里仁租赁部要求支付其后的租金，明显加重了王成磊的负担，一审法院不予支持。现桥西区里仁租赁部主张截止到2019年11月11日的租金46178.52元及利息，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、二百一十三条之规定，判决：一、解除桥西区里仁租赁部与王成磊于2019年4月30日签订的《房屋租赁协议》二、王成磊于本判决生效之日起十日内支付桥西区里仁租赁部2019年5月1日至2019年11月11日的房屋租金46178.52元及利息（以46178.52元为基数，自2019年11月12日至付清之日止。按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息计付）；三、驳回桥西区里仁租赁部的其他诉讼请求。 本院查明事实与一审法院查明一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同解除后，承租人继续占有租赁房屋的，出租人要求承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可以依据出租人请求参照租赁合同约定的租金标准酌情确定。本案中，桥西区里仁租赁部与王成磊签订的房屋租赁合同解除后，桥西区里仁租赁部有权要求承租人王成磊按照租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费至承租人实际腾房之日止，如腾房之日不能付清，则应由腾房次日计算利息至实际付清之日。桥西区里仁租赁部与王成磊签订的房屋租赁合同中对违约金进行了约定，王成磊未按期缴纳房租，属违反合同约定，应承担违约责任，但是合同约定违约金标准远高于国家规定的标准，且桥西区里仁租赁部亦无充分证据证明其实际受到的损失，故被上诉人应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金，即以2019年5月1日至2019年11月11日房屋租赁合同成立期的房屋租金46178.52元为基数，按照2019年11月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%支付违约金共计46178.52*4.15%*（194/365）=1018.5元。 综上，桥西区里仁租赁部的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1932号民事判决第一项、第二项； 撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1932号民事判决第三项； 三、王成磊于本判决生效之日起十日内支付桥西区里仁租赁部2019年11月12日至实际腾房之日的房屋使用费（按照桥西区里仁租赁部与王成磊签订的房屋租赁合同约定的房屋租金计算）及利息（以实际计算的房屋使用费为基数，自腾房之次日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息计付）； 四、判决王成磊支付违约金1018.5元； 五、驳回桥西区里仁租赁部的其他诉讼请求。 二审案件受理费1,232.0元，由桥西区里仁租赁部负担616元，由王成磊负担616元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 林 审 判 员  刘立虹 审 判 员  李 莉 二〇二〇年八月二十七日 法官助理  李广杰 书 记 员  王西西 ——