鄂尔多斯市东胜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）内0602执异340号 异议人（被执行人）：呼晓燕，女，汉族，1981年9月22日出生，现住鄂尔多斯市东胜区。 申请执行人：陈昱彤，女，汉族，1983年9月11日出生，现住鄂尔多斯市东胜区。 本院在执行申请执行人陈昱彤与被执行人万燮、呼晓燕民间借贷纠纷一案中，被执行人呼晓燕对鉴定结论提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人呼晓燕称，东胜区人民法院受理的申请执行人陈昱彤申请强制执行异议人呼晓燕民间借贷纠纷一案，现因异议人呼晓燕不服内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司于2020年6月11日作出的内科瑞估字［2020］第0155号关于呼晓燕所有的位于东胜区团结路6号街坊万佳花园20号楼1单元501室的房地产司法处置评估报告不服，并对执行法院依据该评估报告进行司法拍卖的执行行为有异议，特提出异议。一、该《评估报告》项目不全面，遗漏了对被评估资产120平米阁楼以及顶楼室内的装修及设施列入被评估范围。《评估报告》根本不能全面反映被评估房屋的真实情况，因此该评估报告无效。虽然内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司出具了《情况说明函》，称《评估报告》中已包含阁楼价值，但通过《评估报告》内容仔细分析，根本未对阁楼进行评估。《评估报告》第十四页估价对象基本情况只有：“室内装修为客厅的地面为地砖，顶棚为刮白；卧室的地面为地砖，顶棚石膏线走边；厨房的地面为地砖，顶棚为ＰＶＣ吊顶；卫生间的地面为地砖，顶棚为木顶；餐厅的地面为地砖，顶棚为刮白。”而阁楼的实际装修情况是：地面为木地板，顶棚为木板。说明阁楼根本未进入其评估范围内，根本没有对阁楼进行评估，评估对象中评估项目只认定房屋面积为173.55平米，并且只对173.55平米做了评估，但事实是该房实际面积并非是173.55平米，而是加上阁楼120平米，被评估房产共计293.55平米，其中主楼173.55平米。该顶楼建筑为混凝土结构，已精装修，与主楼不可分割，具有独立的价值，且该房产属于异议人唯一一套住房，如果可分割，异议人也可有个居身之所。但因其不可分割性及其具备独立价值，评估机构理应客观真实全面评估。该评估报告却未将该房顶楼120平米划评估范围，其评估依据不完整、不合法，顶层阁楼及室内的装修及设施是整个房屋的重要组成部分，是不可分割的整体结构房产，评估机构却没有将其列入被评估的范围，缺失客观性及真实性，严重违反评估规定。另外，通过《评估报告》第49页参考比较同一小区的三套房屋价格中可以看出根本没有对阁楼价值进行参考评估。参考三套房屋分别为4层、4层、3层，价值分别为每平米7473.59元、7305.94元、7293.94元，异议人的房屋最后评估单价为7358元，该价值没有参考的4层房屋值高，参考的4层房屋又没有阁楼，说明阁楼的价值根本没有被评估进去。120平米的阁楼，装修的档次也非常高，对于有和没有阁楼的房屋评估价值应该区别很大。不给异议人评估阁楼明显不公平。因此，该评估报告不具有法律效力。根据最高人民法院颁布的《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款、第二款规定，明确财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法等四类，法院可以参照民事诉讼法第二百二十五条执行异议程序进行审查。以及上述规定第二十三条第二款规定“当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。”的规定应当认定该评估报告无效，依法启动重新评估程序。二、评估员陈岩伟、柴锐的身份深受质疑。《评估报告》只有他们的执业证复印件，且复印件没有得到其单位盖章的确认，由他们作出的评估报告不具法律效力。由于本案《评估报告》遗漏房屋阁楼的评估情况，不能作为房屋拍卖价款的确定依据，执行法院据此评估报告直接进行司法拍卖，明显违反法律规定损害了异议人的合法权益。综上所述，由于内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司于2020年6月11日作出的内科瑞估字［2020］第0155号房地产司法鉴定评估报告存在违法、违规的情况，严重遗漏资产的情况，该评估结论不合法、不客观、不公正，不能作为拍卖异议人所有的房屋的定价依据。故异议人请求对位于鄂尔多斯市东胜区的房屋的拍卖并中止执行程序。 本院查明，在审理原告陈昱彤与被告万燮、呼晓燕民间借贷纠纷一案中，本院于2016年9月4日作出（2016)内0602民初6558号民事判决书，判决“一、被告万燮、呼晓燕偿还原告陈昱彤借款本金41万元；履行时间及方式：于本判决书发生法律效力之日付清；二、驳回原告陈昱彤的其他诉讼请求。如果未按本判决书所指定的期间履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息，至实际给付之日。案件受理费5918元、保全费3500元，其中案件受理费3725元、保全费3500元由被告万燮、呼晓燕负担，案件受理费2193元由原告陈昱彤负担。”后该案件进入了执行程序。在执行中，经本院委托，内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司于2020年6月11日作出内科瑞估字［2020]第0155号关于呼晓燕所有的位于东胜区团结路6号街坊万佳花园20号楼1单元501室的房地产司法处置评估报告，认定位于东胜区团结路6号街坊万佳花园20号楼1单元501室的房地产的估价为127.6981万元。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，本案中，异议人虽主张评估程序严重违法申请重新评估，但未提供证明存在上述法律规定的评估程序严重违法的情形，故其主张没有事实依据；其次，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正”的规定，当事人对评估结果有异议的，应向执行法院的执行实施部门提出，由执行实施部门交由评估机构作出书面说明。本案中，异议人认为评估结果过低，应向执行实施部门提出，由执行实施部门交由评估机构作出书面说明，故其主张不属于执行异议的审查范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，裁定如下： 驳回呼晓燕的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向鄂尔多斯市中级人民法院申请复议。 审 判 长 云 莉 莉 审 判 员 王 辉 东 代理审判员 阿拉腾萨拉 二〇二〇年八月四日 书 记 员 刘   源 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。 当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 第二十三条当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。 当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。