江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初576号 原告：张厶懿，女，汉族，1978年9月27日出生，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：胡建平，江西华赣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷希，江西华赣律师事务所律师。 被告：梁红波，男，汉族，1985年3月19日出生，户籍地江苏省淮安市淮安区，现下落不明。 原告张厶懿诉被告梁红波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成由审判员胡恋梅担任审判长并主审、人民陪审员陈守冬、邓晓春参加评议的合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张厶懿的委托诉讼代理人雷希到庭参加了诉讼，被告梁红波经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张厶懿向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除双方签订的关于南昌市青山湖区房屋的租赁合同；2.判令张厶懿依合同约定没收梁红波押金60000元；3.判令梁红波支付房租和物业费到合同解除之日止，其中已拖欠房租和物业费合计290716.12元（其中房租266086元，物业费24630.12元，房租、物业费暂计算至2020年3月31日）；4.请求依法判令梁红波承担本案律师费、保全费及全部诉讼费用。事实和理由：双方于2018年7月15日签订了关于南昌市青山湖区房屋的租赁合同，合同约定张厶懿将其自有上述房屋（建筑面积684.17平方米）出租给梁红波办公使用，合同期自2018年8月1日至2021年7月30日止，考虑到梁红波公司初创，双方合意后决定采取灵活的租金支付方式即合同约定租金支付包括两个部分，第一部分租金为每月每平米40元；第二部分为梁红波租赁房屋开展经营活动的收入的15%。合同约定梁红波支付房屋租金的时间为每半年支付一次，采取先付后用的模式即每年的12月底前支付完下一年上半年的租金，6月底前支付完当年下半年的租金。合同签订后梁红波一直没有按照合同约定如期支付房租，截至2020年3月底欠房租共计266086元，鉴于梁红波一直拖延支付房租，自2019年7月后更是拒绝沟通，期间经张厶懿多方努力，梁红波虽通过第三人表达沟通意愿但其本人却一直未出面，导致最终沟通和解无果，故诉至法院。 梁红波未作答辩。 张厶懿为支持其诉讼请求提供了以下证据： 证据1.原、被告双方身份信息，证明双方的诉讼主体资格；证据2.房屋租赁合同及房产证，证明双方签订了租赁合同，张厶懿系本案租赁房屋的合法产权人；证据3.转账记录1份，证明合同签订至今，张厶懿共收到梁红波房租281250元、押金60000元，合计341250元；证据4.江西高能物业管理有限公司（以下简称高能物业公司）出具的物业收费通知单1份，证明自2019年7月1日至2020年9月30日，梁红波拖欠物业费合计41051元；证据5.承诺书一份，证明梁红波开庭前一个月曾到物业公司进行过沟通并出具了承诺书；证据6.律师费发票及协议，证明张厶懿因本案诉讼产生律师费10000元。证据7.租赁场地现场照片四张，证明租赁场地现状。 对于上述证据，梁红波未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经审查，上述证据来源和形式符合法律规定，与本案待证事实存在关联性，本院均予以认定并采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下： 2018年7月15日，出租人张厶懿为甲方，承租人梁红波为乙方，双方就租赁位于南昌市青山湖区面积为684.17平方米的房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁用途为办公，租赁期限为3年，自2018年8月1日至2021年7月30日止，房屋装修期自2018年7月1日至2018年7月30日，双方确认，租赁房屋原为新东方学校使用，已经有较好的装修装饰；租金包括两个部分：1.每月每平米40元；2.乙方在租赁房屋所开展的经营收入的15%。第一部分的租金每六个月支付一次，先付租金后使用房屋，第二部分租金在每个季度最后一个月结算并付清，乙方应向甲方提供每一季度详细经营收入清单，如果乙方存在隐瞒或虚报等情形，甲方有权要求乙方立即如实结清、按第一部分一整年的租金标准支付违约金并搬离租赁房屋；关于押金，“乙方应在本合同签订之日起3日内支付60000元作为压金（提前退租压金不退）”；关于房屋使用，物业费、水、暖、电、热水、通讯、室外环卫、房屋修缮等所有费用由乙方承担；租赁期届满或提前解除合同或终止合同时，乙方应按甲方要求拆除其对该房屋所做的添附，否则，甲方有权进行处理，因此产生的所有费用由乙方承担；租赁期届满或提前解除合同或终止合同时，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，否则，甲方有权处理乙方留于该房屋内的物品或扣除部分压（押）金。关于合同解除，双方约定乙方出现“连续两个月不按照约定支付租金（全部租金或者部分租金）”“欠缴各项费用达成人民币5000元”等情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并由乙方承担违约责任。关于违约责任，双方约定：租赁期内乙方提前退租的，甲方不予退还压（押）金；租赁期间，乙方连续两个月不按照约定支付租金（全部租金或部分租金）的，甲方可以单方解除合同，收回房屋，甲方不予退还压（押）金，乙方应将租赁期间产生的所有费用缴清；甲方主张权利时所发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）全部由乙方承担。” 合同签订当日，梁红波向张厶懿的招商银行账户转账支付60000元，此前还于2018年7月6日转账30000元，后于2018年8月29日转账支付50000元，于2018年8月31日转账支付50000元，于2018年12月31日转账支付50000元，于2019年3月25日转账支付50000元，于2019年7月7日转账支付51250元，以上合计341250元，其中60000元为押金。因此后梁红波未再支付租金，张厶懿于2019年9月向本院起诉主张梁红波继续履行租赁合同并支付拖欠的租金，但审理中未能直接送达梁红波，张厶懿于2019年11月28日向本院提出撤诉申请。2020年1月16日，张厶懿再次向本院递交起诉材料，主张解除双方的租赁合同、支付拖欠租金等，本院将该案转入诉前调解程序处理，但未能联系上梁红波。后受疫情影响及直接送达未果，于2020年4月24日对梁红波进行公告送达，于2020年6月23日视为送达。关于租赁场地现状，张厶懿陈述其经常在国外，租赁场地一直由梁红波自行管理，2019年7月份之后其就联系不上梁红波，至2020年3月通过高能物业公司转述了解到梁红波没有再继续经营。庭审中，张厶懿的代理律师雷希陈述，其于本案开庭前几日前往高能物业公司打印物业费欠付凭证，方知梁红波曾于2020年6月19日前往租赁场地搬运空调，过程中被物业人员阻止并报警，梁红波出具书面承诺书承诺“5楼空调5台明天送到”后，高能物业公司人员于当日对租赁房屋大门进行上锁，后律师经与物业人员沟通进入租赁场地拍摄照片，了解到租赁场地还有几台空调柜机、一个储物架和用于舞蹈培训的镜子。本院于庭后前往高能物业公司进行调查，所了解到的情况与上述陈述一致，该物业公司提供的梁红波联系电话138××××6731与本案送达过程中的联系电话一致，但多次拨打均为空号。高能物业公司工作人员涂志鹏同时也向本院表示，物业公司加锁是在2020年6月19日与梁红波发生纠纷后，此前是梁红波自行开锁进入租赁场地。庭审当天，张厶懿举证的高能物业公司2020年7月3日《物业收费通知单》显示，业主姓名为“张厶懿”，租赁房屋物业费为4元／平方米，自2019年7月1日至2020年9月30日，上期欠费23840.8元，本期欠费8210.2元。租赁期间的物业费一直是由梁红波直接向高能物业公司交纳，至本案一审法庭辩论终结前，高能物业公司尚未直接向张厶懿主张物业费。 本院认为，张厶懿与梁红波签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。梁红波自起租时起即未按合同约定日期支付租金，自2019年7月7日后未再支付租金并仍拖欠部分租金，直至关门停业且无法联系，梁红波的行为显属违约，张厶懿可根据《房屋租赁合同》的约定解除合同、收回房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”张厶懿向本院提出解除合同的诉讼请求后，因梁红波下落不明，本院于2020年4月24日对梁红波进行公告送达，于2020年6月23日视为送达，因梁红波也以其行为表明不再继续履行租赁合同，故根据本案实际情况宜以2020年6月23日视为合同解除的时间。自起租日至本案确定的合同解除之日，租赁房屋共产生租金623050.81元（40元/平方米×684.17平方米×22个月＋40元/平方米×684.17平方米÷30天×23天）。 对该部分租金如何承担，本院综合考量以下因素并根据公平原则进行判断：其一，租赁房屋为非住宅用途，本案中也是用于开设培训辅导机构，而2020年2月至4月出现了众所周知的新冠肺炎疫情这一突发公共性事件，即使张厶懿收回房屋，受疫情防控措施影响，该段时间其客观上也无法享受完全的租期利益；其二，张厶懿于2019年9月第一次起诉梁红波时即已明知其违约行为和与其无法联系一事，又根据庭审查明的租赁场地现状和本院实地调查的情况，梁红波数月前起即未再实际使用租赁场地，房屋长期处于空置状态，张厶懿有权按照合同约定及时采取措施收回房屋，避免损失扩大；其三，梁红波单方撤场并不具有解除合同的效力，其也未腾退房屋交还张厶懿，即使租赁房屋于2020年6月19日被物业公司上锁，也是因梁红波未按时交清物业费用所致，其作为违约方对于合同解除之前的租金损失仍应承担责任。综合上述因素，本院酌情免除梁红波3个月租金即82100.4元（40元／平方米×684.17平方米×3个月）。故扣除梁红波实际支付的281250元，其还应支付张厶懿租金259700.41元（623050.81元-281250元-82100.4元）。关于已付押金60000元，因本案双方签订的合同租赁期为3年，由于梁红波违约导致提前解除合同，必然给张厶懿造成一定的租期利益损失，且双方已经明确约定不予退还押金的条件，现该条件已成就，张厶懿主张没收押金60000元，予以支持。对于合同解除之后的损失，张厶懿未予主张，且此后租赁场地已被物业公司加锁管理，张厶懿可及时采取措施收回房屋，避免损失进一步扩大。对于律师费10000元，双方在《房屋租赁合同》中对此已作明确约定，对该项费用予以支持。关于物业费，因仅有物业公司单方出具的收费通知单，其可待实际发生后另行主张，本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、原告张厶懿与被告梁红波于2018年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月23日解除； 二、被告梁红波应于本判决生效之日起10日内支付原告张厶懿拖欠的租金259700.41元； 三、被告梁红波已支付的押金60000元归原告张厶懿所有； 四、被告梁红波应于本判决生效之日起10日内支付原告张厶懿律师费损失10000元； 五、驳回原告张厶懿的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6561元，由原告张厶懿负担393元，由被告梁红波负担6168元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  胡恋梅 人民陪审员  陈守冬 人民陪审员  邓晓春 二〇二〇年八月十七日 法官 助理  李 芸 书 记 员  沈鸿倩