云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0821民初480号原告（执行案外人）：杨皓婷，女，1992年2月28日生，傣族，住普洱市镇沅县。（未到庭）委托诉讼代理人：杨学东（系杨皓婷父亲），男，1967年11月17日生，汉族，住普洱市镇沅县。特别授权代理。委托诉讼代理人：黄云龙，云南中天律师事务所律师。特别授权代理。被告（申请执行人）：田跃忠，男，1968年11月24日生，回族，住宁洱哈尼族彝族自治县（以下简称宁洱县）。委托诉讼代理人：李航，云南聚哲律师事务所律师。特别授权代理。被告（被执行人）：徐伟，男，1972年10月3日生，彝族，住宁洱县。（未到庭）原告杨皓婷与被告田跃忠、被告徐伟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月24日受理后，依法适用普通程序于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告杨皓婷的委托诉讼代理人杨学东、黄云龙、被告田跃忠及其委托诉讼代理人李航到庭参加诉讼。被告徐伟经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨皓婷向本院提起诉讼请求：1.请求贵院不得执行位于普洱市思茅区（建筑面积106.39平方米）的房屋，并解除查封；2.请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2020年6月9日，杨皓婷向普洱市宁洱县人民法院（以下简称贵院）提出申请，对云08**执24号案件的查封行为提出异议。2020年6月22日，普洱市宁洱县法院作出云08**执异2号执行裁定书裁定：驳回案外人杨皓婷的异议请求。案外人杨皓婷对该裁定不服，认为位于普洱市思茅区（建筑面积106.39平方米）的房屋归原告（案外人）杨皓婷所有，即该房屋系2018年8月15日由杨皓婷签署《房屋买卖合同》购买所得，截至查封之日早已支付了100余万元的购房款，且早已在购房时就入住该房屋。最高人民法院公布并实施的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨皓婷认为，其购买和合法居住涉案房屋的行为符合《规定》第二十八条，足以排除执行的，贵院应予支持。换言之，杨皓婷认为，根据田跃忠的申请，贵院作出的云（2020）云0821执异2号执行裁定书系侵犯了杨皓婷作为房屋所有权人的权利。杨皓婷作为涉案房屋的所有权人，有权要求涉案房屋登记人徐伟将涉案房屋过户至杨皓婷名下，归杨皓婷所有。为了依法维护原告的合法权利，根据有关法律规定，原告特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的全部诉讼请求。被告田跃忠辩称：原告诉请没有任何法律依据，应当驳回。争议房屋属于徐伟的合法财产，至今还登记在徐伟名下，田跃忠于2018年4月25日就争议房屋向有关行政部门办理抵押权登记，自2018年4月25日即取得该房屋合法担保物权，本案原告于2018年8月15日与被告徐伟签订房屋买卖合同，徐伟与原告签订房屋买卖合同行为认定为对抵押物的处分行为，根据物权法第191条、担保法第49条、担保法司法解释第47条规定，原告与被告徐伟签订房屋买卖行为是不受法律保护的，双方对该房屋并没有办理过户登记，原告仅对被告徐伟享有债权，而田跃忠对房屋享有担保物权优于债权，原、被告之间在房屋未过户登记就已经付清全部房款不符合交易习惯，存在恶意串通逃避执行的嫌疑；原告方有几点内容与事实不符，原告诉称涉案房屋归原告所有，原告早已入住涉案房屋与事实不符，原告未取得房屋所有权，至今还登记在徐伟名下，原告称早已入住该房屋，在核对到庭当事人时，原告自认住址为镇沅县，与涉案房屋地址不一致；原告起诉依据法律不正确，最高院关于执行异议的司法解释适用的前提是未设立任何用益物权的财产，但本案田跃忠与徐伟之间，在原告与徐伟签订合同之前就已经设立担保物权。原告提起案外人异议之诉是针对贵院（2020）云0821执24号提出异议，并不是针对（2020）云0821执异2号提出异议。综上，原告诉请没有法律依据，应当驳回。被告徐伟未到庭，也未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据本院认定如下：对原告提交的第2组证据房屋买卖合同、银行结算任务申请书、不动产权证、承诺书各1份，客观真实、来源合法，与本案有关联，但该组证据仅能证明原告与被告徐伟签订房屋买卖合同后支付了1010000元购房款，双方并未就物权变动进行登记，根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记，未经登记不发生效力，本院对该组证据仅采信原告与被告徐伟签订房屋买卖合同后支付了1010000元购房款。对原告提交的第3组证据中的人民政府普政发（2018）85号文件，客观真实、来源合法，但不能证明原告的证明目的，原告与徐伟不能变更房屋产权登记的根本原因并不是普洱市房屋限购政策，而是原告杨皓婷在与被告徐伟签订房屋买卖合同前涉案房屋就存在被告田跃忠设立的担保物权，而被告田跃忠所设立的抵押权已依法进行了登记。对原告提交的第4组证据收款收据4张、发票1张，收款收据上载明客户名称是徐伟，发票上的付款方为普洱市阳光伟业房地产开发有限公司，该组证据不能证明原告的证明目的，对该组证据本院不予采信。对被告田跃忠提交的1组证据宁洱县人民法院（2019）云0821民初731号民事调解书、不动产登记证明各1份，该组证据来源合法、客观真实，与本案有关联，能够证明被告田跃忠的证明目的，本院予以采信。根据庭审，本院确认如下法律事实：自2015年6月23日起，被告徐伟以生活中需要资金周转为由多次向被告田跃忠借款合计1950000元，被告徐伟向被告田跃忠偿还部分款项后，截至2017年12月5日，被告徐伟尚欠被告田跃忠借款本金1550000元。2018年4月25日，被告徐伟向被告田跃忠出具了一份借条，约定借款期限至2019年4月25日，并用其名下的位于普洱市思茅区的房屋为上述借款提供担保。后双方到普洱市国土资源局办理了不动产抵押登记，登记证号为云（2018）普洱市不动产证明第XXXXXXX号。2019年1月7日双方对借款协议展期，签订了一份《还款协议书》，约定由被告徐伟自2019年1月15日起分期向被告田跃忠偿还借款。双方又于2019年2月27日将原云（2018）普洱市不动产证明第XXXXXXX号不动产登记证明交回登记机关换取新的不动产登记证明，登记证号为云（2019）普洱市不动产证明第XXXXXXX号。该不动产登记证明载明：担保债权为155万元，债务履行期限为2018年4月25日起至2020年4月25日止，该笔抵押为顺位抵押，基于双方签订的借款展期协议及云（2018）不动产证明第XXXXXXX号办理的期限变更。因被告徐伟未按《还款协议书》约定的还款期限向被告田跃忠履行还款义务，被告田跃忠于2019年9月18日将被告徐伟诉至本院。本院受理该案后，在审理过程中组织双方进行调解并出具了（2019）云0821民初731号民事调解书。因被告徐伟未按调解书内容履行还款义务，被告田跃忠于2020年1月7日向本院申请强制执行，本院于2020年3月4日作出（2020）云0821执24号执行裁定，查封登记在徐伟名下的普洱市思茅区房屋。2018年8月15日，原告杨皓婷与被告徐伟双方签订《房屋买卖合同》，被告徐伟将位于普洱市思茅区的房屋作价1160000元出售给原告杨皓婷，约定于2019年7月份办理该房屋过户登记。原告杨皓婷向被告徐伟支付了部分购房款后，被告徐伟用原告支付的房款还清涉案房屋的银行住房按揭贷款，将涉案房屋解除抵押，并把不动产权证书及房屋钥匙交付给原告杨皓婷。2019年7月，房屋买卖合同约定的办理过户手续期限届满后，原告杨皓婷多次催促被告徐伟办理过户手续，被告徐伟均以各种理由推诿。原告杨皓婷于2020年3月向思茅区人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告徐伟履行协助办证义务，思茅区人民法院在审理该案期间，告知原告杨皓婷涉案房屋已被本院查封。2020年6月9日，原告杨皓婷向本院提出申请，对（2020）云0821执24号案件的查封行为提出异议。2020年6月22日，本院作出（2020）云0821执异2号执行裁定书，以原告杨皓婷与被告徐伟双方签订的《房屋买卖合同》未进行产权变更登记，只具备债权效力，并不具备物权效力为由，驳回杨皓婷的异议请求，原告杨皓婷遂诉至本院。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，即物权登记行为完成时物权方确立，而物权的转让，亦只能在登记完成时方才生效。本案中，原告杨皓婷与被告徐伟签订了《房屋买卖合同》，但未进行产权变更登记，双方的买卖合同只具备债权效力，并不产生物权变动的效力。被告徐伟与被告田跃忠之间因民间借贷行为，以被告徐伟所有的位于普洱市思茅区房屋设立了抵押担保，并进行了抵押登记，抵押权已设立，被告田跃忠取得担保物权。《中华人民共和国物权法》第一百一十九条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案被告田跃忠对涉案房屋享有担保物权，而担保物权优先于债权，其债权效力不能排除就担保物权产生的实现担保物权效力。且原告杨皓婷委托诉讼代理人杨学东在庭审中承认，原告与被告徐伟在房屋买卖时，徐伟未告知涉案房屋存在被告田跃忠的抵押权的事实。原告杨皓婷称其行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因物权优于债权，原告杨皓婷作为买受人，其权益不足以排除强制执行。故原告杨皓婷主张的不得执行位于普洱市思茅区房屋并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百一十九条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）杨皓婷的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨皓婷承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  胡文华审 判 员  曹秋金人民陪审员  李 锦二〇二〇年八月二十八日法官助理李亚男书记员赵浚宇