广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初5014号原告：徐善余，男，1974年7月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：向军，广东广厚律师事务所律师。被告：广州市振邦建筑基础工程有限公司，住所地广州市南沙区南沙街金隆路****，统一社会信用代码91440101MA5CR964X6。法定代表人：任振。被告：任振，男，1974年7月15日出生，汉族，住河南省固始县。原告徐善余诉被告广州市振邦建筑基础工程有限公司（以下简称振邦公司）、任振房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告徐善余到庭参加诉讼。被告振邦公司、任振经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐善余向本院提出以下诉讼请求：一、振邦公司向徐善余支付2019年12月18日至2020年5月18日期间的租金14000元及滞纳金，每日滞纳金为月租金的百分之一，计算至付清租金之日止；二、振邦公司向徐善余支付2019年11月18日至2020年5月18日期间的物业管理费和水电费共1367元；三、振邦公司向徐善余退还四张房卡；四、任振对上述请求承担连带责任；四、案件受理费由振邦公司和任振承担。事实与理由：2019年7月28日，徐善余与振邦公司签订了正式的《房产租赁合同》，约定徐善余向振邦公司出租南沙区南沙街××街××号××房（以下统称涉案房屋），租期自2019年5月18日至2020年5月18日，每月租金2800元，物业管理费、水电费等亦由振邦公司承担。振邦公司承租后，自2019年11月开始拖欠租金、物业管理费和水电费。合同到期后，振邦公司仍欠付租金14000元、物业管理费和水电费共1767元。徐善余据此提起本案诉讼，要求振邦公司支付上述费用，并支付逾期交纳租金的滞纳金。因任振为振邦公司的唯一股东，双方资产混同，故徐善余要求任振对上述债务承担连带责任。被告振邦公司和任振均没有答辩。经审理查明：涉案房屋系徐善余名下物业。2019年5月18日，徐善余与任振就租赁涉案房屋签订了一份《房产租赁合同》。在振邦公司设立后，徐善余（甲方）与振邦公司（乙方）于2019年7月28日重新签订了一份《房产租赁合同》，约定：甲方向乙方出租涉案房屋作商业用途。租期自2019年5月18日至2020年5月18日。每月租金2800元，乙方在每月结清下月租金。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，应当每日支付每月租金数额百分之一的滞纳金。乙方在2019年5月18日向甲方交纳保证金5600元，以及首月租金2800元。租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金扣除相关费用。租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担。私用水电费、煤气费、电话费、物业管理费以及因乙方使用该房产而产生的公共费用由乙方负责支付。租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，须赔偿双倍保证金予乙方，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。乙方拖欠租金或相关费用超过十五天，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；因此造成损失的，由乙方赔偿经济损失。合同另约定：双方在2019年5月18日签订的房屋租赁合同作废，以此合同为准。在上述《房产租赁合同》签订前，徐善余已将涉案房屋交付给任振。任振将涉案房屋地址登记为振邦公司的住所地。2019年5月18日，任振向徐善余支付保证金5600元。徐善余陈述振邦公司至今未交纳2019年12月18日至2020年5月18日期间的租金，以及2019年11月18日至2020年5月18日期间的物业管理费和水电费。上述《房产租赁合同》到期后，徐善余已于2020年5月底自行收回涉案房屋。根据徐善余提交的银行支付明细显示，徐善余于2019年11月14日向深圳市彩生活物业管理有限公司南沙分公司支付涉案房屋产生的费用289.64元，于2019年12月12日向该公司支付涉案房屋产生的费用257.59元，于2020年1月13日向该公司支付涉案房屋产生的费用260.08元，于2020年3月11日向该公司支付涉案房屋产生的费用527.2元，于2020年4月16日向该公司支付涉案房屋产生的费用229.69元，于2020年5月11日向该公司支付涉案房屋产生的费用205.62元。上述费用合计金额为1769.82元。另查明，振邦公司系一人有限责任公司，任振为振邦公司的自然人股东。本院认为：徐善余与振邦公司于2019年7月18日签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行合同。合同约定振邦公司应于每月结清下月租金，根据徐善余的陈述，振邦公司一直拖欠2019年12月18日至2020年5月18日期间的租金，构成违约。徐善余据此要求振邦公司按照合同约定的标准给付上述期间的租金共14000元（2800元×5个月），合理有据，本院予以支持。同时，振邦公司应当以每月欠付的租金为本金，分别自当月1日起向徐善余支付逾期交纳租金的违约金（即徐善余主张的滞纳金）。合同约定每日违约金标准为每月租金的百分之一，该标准明显过高，本院根据公平原则，酌定调整为按照年利率6%的标准计付违约金，且逾期交纳每月租金产生的违约金应当以当月欠付的租金为限。根据徐善余提交的付款凭证，可以确认其在2019年11月至2020年5月期间，代振邦公司缴纳涉案房屋产生的物业管理费和水电费共1769.82元。振邦公司应当依据合同的约定，向徐善余支付该笔费用。现徐善余主张的金额为1367元，属于合法处分自己的权利，本院予以照准。根据《房产租赁合同》的约定，只有在振邦公司违约导致合同提前终止的情形下，徐善余方可没收保证金。现徐善余系在合同到期的情况下收回涉案房屋，并不满足合同约定的没收保证金的条件。虽然振邦公司存在逾期交租的违约行为，但徐善余已通过主张违约金的方式进行救济，故其要求没收保证金，依据不足。《房产租赁合同》约定在振邦公司违约造成徐善余经济损失时，徐善余有权以保证金扣除相关费用，因此5600元保证金应先用以抵扣振邦公司欠付的2019年12月18日至2020年2月17日期间的租金。抵扣后，振邦公司仍应向徐善余支付2020年2月18日至2020年5月18日期间的租金以及相应的违约金。徐善余没有提供证据证明其在交付涉案房屋时向振邦公司或任振交付了四张房卡，故其要求二者返还房卡的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。任振作为振邦公司的唯一自然人股东，没有提供证据证明自己的财产独立于公司财产，故其应当对振邦公司的上述债务承担连带责任。因振邦公司和任振未出庭答辩，也未提供证据反驳徐善余的主张，故本院对徐善余陈述的事实均予以确认。振邦公司与任振经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国公司法》第五十八条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市振邦建筑基础工程有限公司、任振应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐善余支付2020年2月18日至2020年5月18日期间的租金共计8400元，并支付逾期交租违约金（即滞纳金，计算方法为：2020年2月18日至2020年5月18日，各以每月欠付的租金2800元为本金，按照年利率6%的标准，分别自当月1日起计算至租金付清之日止；欠付每月租金产生的违约金应以当月欠付的租金为限）。二、被告广州市振邦建筑基础工程有限公司、任振应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐善余支付2020年11月18日至2020年5月18日期间的物业管理费和水电费共1367元。三、驳回原告徐善余的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元，由被告广州市振邦建筑基础工程有限公司、任振负担。本判决为终审判决。审判员  李慧娟二〇二〇年八月二十一日法官助理谢雨虹书记员梁艺