广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民初1008号 原告:陈一全，男，1966年7月17日出生，香港特别行政区居民，香港身份证号码：×××6193（2）。 委托诉讼代理人：李积高，广西桂盈律师事务所律师。 被告：彭威，男，1987年4月26日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：梁珏盛，广西安信律师事务所律师。 原告陈一全诉被告彭威房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月12日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人李积高、被告的委托诉讼代理人梁钰盛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈一全提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告租赁合同，被告返还铺面给原告并恢复原状；二、请求判令被告向原告支付欠缴租金126454元；三、请求判令被告向原告支付违约金40293元；四、请求判令案件受理费由被告承担。 事实与理由：2017年8月15日原告与被告签订一份《铺面租金合同》，原告将位于南宁市铺面租赁给被告是经营西餐使用，铺面建筑面积为122.1㎡，租赁期限为三年，2017年9月1日至2020年8月31日，第一年租金按330元／㎡计算，第二年租金按360元／㎡计算，租金采取先付租金后使用的原则支付，每半年支付一次，上半年租金应于12月15日前支付，下半年租金应于当年6月15日前支付。合同还约定被告不能转租，如果开好发票后所产生的实际税费金额由被告承担。签订合同后原告将商铺交付给被告使用，但被告从2018年3月开始陆续拖欠租金，截止至2020年4月30日，被告共拖欠原告租金共计87912元，上述租金被告至今未支付，被告的行为严重违反合同，已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告彭威答辩称：原告请求被告返还铺面并恢复原状，被告已经无法履行，因为被告于2018年9月份将涉案铺面交给下一个租客使用，从2018年9月至今，原告一直收取下一个租客的租金，出租人已经默认转租行为，目前铺面已经由下一个租客占有，不存在被告返还铺面说法。被告按合同约定已经支付所有租金不存在欠租金的事实，故不需要支付违约金。原告要求被告支付缴纳税费没有事实有据，开票信息不符合的被告有权拒绝支付。 原告陈一全围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1、铺面租赁合同，证明双方存在租赁合同关系；证据2、发票，证明原告开具发票支付了部分税费；证据3、房产证，证明房屋所有权人是原告陈一全本人。 被告彭威对原告陈一全提供的证据发表以下质证意见：对于证据1三性没有异议，因为是格式合同，出租人有12个铺面每个铺面签订的合同均是一样的，但是原、被告租赁合同已于2018年9月份解除；对于证据2的合法性没有异议，关联性有异议，发票备注中房屋坐落地址是7号铺，而被告租的是12号铺；对于证据3关联性有异议，房屋状况显示的面积与被告承租的面积不一样。 被告彭威为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：证据1，南宁市鼎威餐饮店营业执照，证明被告的经营名称为南宁市鼎威餐饮店，经营地址为经营执照上的地址；证据2，涉案铺面现状照片，证明涉案铺面目前使用人为么肆烤肉（樊北）；证据3，彭威交租金明细表及转账记录，证明被告共支付了23个月租金926793元；证据4，么肆烤肉交租金明细表及转账记录，证明案外人么肆烤肉（樊北）从2018年8月开始向物业人支付租金；证据5，南宁市中级人民法院财产保全情况说明书（2019）桂01执保118号，证明租赁合同上原告收取租金的账号于2019年7月份被法院查封；证据6，铺面租赁合同（10号铺面），证明原告与被告签订铺面租赁合同由原告提供，与其他租客所签合同为同一版本。 原告陈一全对于被告彭威提交的证据质证意见如下：对于证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，证明彭威承租了原告的12号铺面；对于证据2的真实性、关联性没有异议，证明铺面已经转租给第三人，被告有违约行为；对于证据3、4的真实性无异议，被告本人及案外人共同向原告支付租金145299元，仍欠126454元；对于证据5的真实性、合法性、关联性没有异议；对于证据6真实性、合法性没有异议，但是该证据与本案并无关联。 经综合审查认证，本院对当事人提交的证据认证意见如下：原告提供的证据1、2，被告提供的证据1、2、3、4、5的真实、合法，与本案有关联，本院均予以认可，可以作为定案的依据，但是原告提交的证据2以及被告提交的证据6与本案无关，本院不予认可。 经审理查明，2017年8月15日，原告陈一全与被告彭威签订《铺面租金合同》，原告陈一全将位于南宁市铺面租赁给被告，该铺面用作经营西餐，铺面建筑面积为122.1㎡，租赁期限为年（2017年9月1日至2020年8月31日）。第一年（2017年9月1日至2018年8月31日止）租金按330元／㎡计算，第二、三年（2018年9月1日至2020年8月31日止）租金按360元／㎡计算。租金采取先付租金后使用铺面的原则，每半年支付一次。被告彭威还向原告陈一全支付了40293元押金。 合同签订后，被告彭威在涉案商铺经营鼎威餐饮店，至2018年9月起，该铺面更换了新的承租人，铺面字号改为么肆烤肉，经营人为樊北，目前，该铺面仍被么肆烤肉（樊北）实际占有并使用。 自2017年9月起到2018年8月，彭威均足额缴纳每月租金；自2018年9月起至2019年6月，彭威称樊北向其转款，然后彭威代为缴纳租金，陈一全认可收到该款项；2019年8月至2020年7月，由樊北本人直接缴纳租金，陈一全亦认可收到该租金。原告陈一全与被告彭威在庭上确认涉案铺面2020年6月之前的租金（不包括6月，未抵扣押金），已经支付完毕。 本院认为：关于本案的法律适用问题。本案原告陈一全为香港特别行政区居民，香港特别行政区与中国内地适用不同法律，故其法律冲突问题应准用我国内地涉外法律的相关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，具体到本案中，原、被告双方之间的纠纷因租赁而起，而广西壮族自治区南宁市是与履行合同有最密切联系的地方，故本案应适用中华人民共和国内地法律进行审理。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，在2018年9月，涉案铺面已更换承租人，铺面字号、铺面装潢、经营用途等都发生了变化；2019年8月起，新的经营者樊北直接向出租房缴纳租金，陈一全作为出租人，至少应在2019年8月知道或者应当知道承租人已将该铺面转租的事实。但是，陈一全并没有证据证明其对该转租行为提出过任何异议。直至2020年4月24日，陈一全才向本院提起诉讼，已超过了法律规定的六个月的期限。现陈一全以承租人彭威未经同意而转租为由，要求被告彭威支付违约金并解除租赁合同，恢复原状，本院不予支持。至于欠缴租金问题，因为被告彭威在承租该铺面的时候，已经足额交付租金。而自2018年9月之后，该铺面已经更换新的承租人，故2020年6月之后的租金与被告彭威无关。因此，原告陈一全的诉讼请求缺乏事实和法律依据。 综上所述，按照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下： 驳回原告陈一全的诉讼请求。 案件受理费4744元，由原告陈一全负担。 如不服本判决，原告陈一全可在本判决书送达之日起三十日内，被告彭威可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行；账号：20×××77）,逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的,则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 宋桂芬 审 判 员 姚 娟 审 判 员 覃 斯 二〇二〇年八月十八日 法官助理 卢立峰 书 记 员 曾倩雯