贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初2220号原告（反诉被告）：费春影，女，汉族，1979年2月10日出生，户籍所在地：贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：刘波，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：喻恒杰，男，汉族，1981年9月17日出生，户籍所在地：湖南省宁乡县，现住铜仁市。委托诉讼代理人：秦伟，贵州丹城律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）费春影与被告（反诉原告）喻恒杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）费春影的委托诉讼代理人刘波、被告（反诉原告）喻恒杰及其委托诉讼代理人秦伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）费春影向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告2017年3月20日签订的《店面租赁合同》已于2020年4月1日解除；2、判决被告立即将店面恢复原状，交付原告；3、判决被告支付原告租金128082元，并从2020年4月2日起按135万元／年的标准支付房屋占有使用费，直至将店面交付原告之日止；4、判决被告承担本案诉讼费、保全费、保险费等费用。事实及理由：2017年3月20日，原、被告签订《店面租赁合同》，原告将位于铜仁市碧江区门面转租给被告，租赁期为4年，从2017年3月20日至2021年3月19日止。《店面租赁合同》第三条第四项约定：“租金按年度计算，乙方须于每年到期60日前以现金或银行转账方式将下一年度租金支付甲方”，第六条第二项约定：“乙方未按时向甲方支付所有租金属于乙方违约，甲方有权采取措施，收回房屋，没收押金”。2019年底起，原告开始提醒及催收租金，2020年4月1日，原告正式行使合同解除权，但被告拒绝履行合同解除后的相关义务。双方在履行合同过程中，被告尚欠原告租金128082元，在合同解除后，被告仍非法占用门店，应当按照租金标准支付房屋占有使用费。同时，鉴于被告完全知晓原告系转租人身份，其完全理解其违约行为可能导致原告对出租人无法尽职履约，原告将保留追究被告其他法律责任的权利。为了保护原告的合法权益，故诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，原告费春影的委托诉讼代理人表示要求喻恒杰支付欠付的租金为8万元。被告（反诉原告）喻恒杰辩称，一、因费春影违约导致双方签订的《店面租赁合同》涉及的店面不能正常使用，费春影构成根本违约，依法应当予以解除。喻恒杰租赁案涉四个门面后进行了装修并经营，2020年1月起该租赁合同中的民主路22号-1号门面的房东李小平向喻恒杰通知租赁期届满，并要求喻恒杰搬出该门面，同时2020年5月5日许嘉仁又以排除妨害纠纷向碧江区法院起诉要求铜仁市碧江区恒富首饰店（以下简称首饰店）搬离该门面和赔偿相应损失，经查该门面于2018年4月23日，原房主李小平已经将房屋转卖给许嘉仁，同时李小平与费春影签订的租赁合同已经于2019年12月30日到期，自2019年12月30日起，喻恒杰在该门面所经营的首饰店长期被人要求搬离，费春影的超期转租的行为已经严重影响合同的履行，费春影已经构成根本违约，双方签订的合同应当予以解除。二、喻恒杰不拖欠费春影任何租金，喻恒杰也不应当支付费春影任何房屋占有使用费。虽然双方签订的店面租金为135万元每年，但双方因涉及到除4个店面外还有两个附属摊位喻恒杰不能使用，据此在扣减附属摊位的情况下，双方约定年租金为108万元，喻恒杰自2017年起至2020年3月，都根据费春影的指示向费春影的代理人支付了108万元的租金。许嘉仁起诉首饰店排除妨害的案件中，许嘉仁要求喻恒杰从2020年1月1日起支付相应占用费和损失，从其提供的产权证和诉称来看，李小平与费春影之间的合同已经于2019年12月30日到期，对于喻恒杰超出该期限支付给费春影的费用应当由费春影承担，对于2020年4月1日之后的占用费喻恒杰应当承担，但不是支付给费春影。因有多方主张所有权，向喻恒杰收取同一笔费用，喻恒杰享有不安抗辩权，据此在法院作出生效判决后，喻恒杰有权根据法院判决，向收取该费用的所有权人进行支付。据此恳请依法解除双方签订的《店面租赁合同》，同时驳回原告其他诉讼请求。反诉原告喻恒杰向本院提出反诉请求：1、确认喻恒杰与费春影签订的《店面租赁合同》无效；2、判令费春影赔偿喻恒杰的装修损失费用17.5万元（具体根据喻恒杰的使用情况予以确定）；3、判令费春影退还喻恒杰房屋押金20万元；4、判令费春影赔偿喻恒杰另行装修所耽搁的装修期间的租赁费用9万元；5、本案反诉费用由费春影承担。事实与理由：双方签订的《店面租赁合同》第三条第一款约定：“押金20万元，甲方在乙方合同到期撤离当日将贰拾万元押金退还给乙方”喻恒杰租赁案涉门面后对案涉店面进行装修，支付装修费用共计70万元，装修完工后一直使用至今，但2020年1月1日起，李小平就向喻恒杰要求退还民主路22号-1号门面，并多次通知喻恒杰退还和张贴通知，许嘉仁又以排除妨害起诉首饰店，喻恒杰租赁的房屋不能得到正常使用，其门面系整体装修，若搬离四个店面的其中一个店面，就会导致装修不能正常使用，需重新装修，根据原、被告双方之间的租赁合同，租赁期限尚未届满，在该期间内，费春影应当承担相应的赔偿责任，同时重新装修需一个月的重新装修时间，该时间系费春影的违约造成，费春影应当承担相应的赔偿责任，暂计1月的租赁费用，折合9万元。根据合同约定喻恒杰在搬离该店面时，费春影应当将20万元押金退还给喻恒杰，综上提出上述反诉请求。反诉被告费春影辩称，首先案涉合同系有效合同，喻恒杰在答辩中，承认案涉合同系有效合同；其次案涉合同因喻恒杰拒付租金构成根本违约，费春影已根据合同约定行使合同解除权，同时没收押金。原、被告双方出具的证据，经组织双方进行质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2012年至2016年期间，费春影分别于柏国刚、尹凤初、李小平、周英签署了租赁合同，租赁了四人位于碧江区原服装厂相邻的四个门面（现碧江区步行街门面）、合同期限截止日期分别为2022年7月31日、2020年5月16日、2018年12月30日、2022年2月14日，其中，费春影与李小平签订了书面租赁合同后，李小平同意将租赁期限延长至2019年12月30日。2018年，李小平将其上述门面出卖给许嘉仁。2017年3月20日，费春影与喻恒杰签署《店面租赁合同》，约定：费春影（甲方）将上述四个门面租赁给喻恒杰（乙方），租赁期为四年，自2017年3月20日至2021年3月19日止。租赁期前两年租金为108万元/年，后两年租金为135万元/年。并约定2019年3月20日至2021年3月19日，边摊归乙方使用，若乙方不使用，由甲方出面对外出租，租金归乙方所有。押金20万元在合同到期撤离当日将押金退还乙方。乙方需将房屋恢复到原状。双方还约定了租金支付方式、权利义务等。其中对于甲方的义务，约定甲方应保证出租前房屋完好并能够正常使用。对于乙方的义务约定，双方必须以联合经营合作的方式对外告知。如果甲方正常交租金，乙方未透露出租事宜，房东闹事，归甲方负责处理。若乙方对外称该门面从甲方处租赁使用，导致房东收回门面，甲方概不负责，没收剩余租金及押金，乙方须赔偿甲方所有经济损失等内容。2019年11月、2020年1月、3月，费春影均通过微信联系喻恒杰要求支付租金，2020年4月1日，费春影再次微信通知喻恒杰，称其截至2020年3月19日，未如约缴纳租金，已构成根本违约，通知喻恒杰于2020年4月1日正式行使合同解除权，解除双方签订的《店面租赁合同》，且不予退还租金。另查明，自2019年12月开始，李小平便协助许嘉仁向喻恒杰要求收回门面使用权，尹凤初、柏国刚、周英均表示不知晓费春影转租事宜，不同意费春影转租，尹凤初表示现与费春影的合同已到期，与费春影不存在合同关系。2020年4月7日，费春影向本院申请诉前财产保全，缴纳保全保险费1000元、保全申请费3020元。本院认为，一、关于案涉租赁合同的效力问题：根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，费春影承租尹凤初、柏国刚、周英、李小平的门面后，转租给喻恒杰，其中费春影与李小平的租赁合同已于2019年12月30日到期，虽然费春影主张与李小平的合同为2020年12月30日到期，但因其未能提供其与李小平签署的租赁合同原件，而经本院向李小平本人核实，其仅同意延租一年，合同于2019年12月30日到期，结合李小平在2019年12月便开始协助许嘉仁收房来看，双方口头约定的延租期限应为一年，且根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，费春影主张其与李小平口头约定的期限至2020年12月30日，其应当提供证据证明，其未提供证据证明，应承担不利后果。又因费春影与尹凤初的合同于2020年5月16日到期，与柏国刚、周英的合同虽未到期，但在2020年3月左右，柏国刚、周英知晓转租事宜后，明确表态不同意转租，即自2019年12月30日起，费春影便不再具有案涉部分门面的处分权。结合费春影与喻恒杰签署的租赁合同来看，因喻恒杰自费春影处转租的四个门面，系用于打通后整体经营，其中一部分若不能继续行使处分权后，将影响整个合同的履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”之规定，结合本案，自2019年12月30日起，喻恒杰因李小平上门收房，致使喻恒杰所经营的门店无法正常使用，即费春影与喻恒杰之间签署的案涉合同的目的无法实现，合同不能正常履行，喻恒杰可以解除合同，而费春影也于2020年4月1日通过微信通知喻恒杰解除合同，喻恒杰在本院受理本案后，也答辩要求解除合同，故本院认为双方已合意解除合同，而合同解除时间应以费春影一方向喻恒杰明确表达要求解除合同之日即2020年4月1日为准。二、关于费春影要求喻恒杰立即将店面恢复原状，交付给费春影，以及要求支付租金128082元（庭审中费春影方表示欠付的租金为8万元），并从2020年4月2日起按135万元/年的标准支付房屋占有使用费，直至将店面交付原告之日止的诉讼请求是否应当支持的问题：如上所述，费春影与喻恒杰的租赁合同已于2020年4月1日解除，解除前的租赁合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务，喻恒杰辩称其缴纳的租金已缴纳至2020年3月19日，而费春影诉称双方约定的后两年即2019年3月20日至2021年3月19日，租金为135万元/年，根据费春影提供的微信聊天记录来看，双方对边摊是否交付喻恒杰存在争议，且从喻恒杰提供的银行汇款回执来看，喻恒杰于2019年1月10日向费春影提供的账户汇入108万元的租金来看，此时喻恒杰并未认可其可以使用边摊，而双方的合同约定2019年3月20日至2021年3月19日，边摊归乙方（喻恒杰）使用，若乙方不使用，由甲方（费春影）出面对外出租，租金归乙方所有。现费春影并未提供证据证明喻恒杰没有使用边摊，费春影是否将其向外出租所获得的租金交付喻恒杰，故本院认为应当由费春影承担举证不能的不利后果，租金按照108万元/年计算，即2020年3月19日前喻恒杰并未欠付费春影租金，2020年3月20日至2020年4月1日期间的房租，喻恒杰应当按照108万元/年的标准向费春影缴纳，即喻恒杰欠付费春影12天的租金35506.8元（1080000元÷365天=2958.9元）。2020年4月1日后，由于双方合同已解除，但喻恒杰现仍实际占用案涉门面，而费春影是否在2020年4月1日后仍向出租人即李小平、尹凤初、柏国刚、周英缴纳房租，因其未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。因双方约定租赁期满后喻恒杰需将房屋恢复到原状，虽然双方的合同尚未期满，但现双方已合意解除合同，故应由喻恒杰将门面恢复原状后交付费春影。关于费春影要求喻恒杰承担的保全费、保险费，如上所述，费春影对于喻恒杰的债权仅为35506.8元，而费春影向本院申请保全500000元，该保全费用及保险费用应由费春影自行承担。三、关于喻恒杰诉求确认其与费春影签署的租赁合同无效，判令费春影赔偿喻恒杰装修损失17.5万元（具体根据反诉原告的使用情况予以确定）以及判令费春影退还喻恒杰押金20万元、赔偿喻恒杰另行装修所耽搁的装修期间的租赁费用9万元的诉讼请求，本院认为，因喻恒杰现正因是否搬离案涉门面中的原李小平所有的门面，被许嘉仁起诉排除妨害，要求其搬离该门面，是否搬离，搬离的时间尚不确定，故其诉求具有不确定性，本院不予支持。喻恒杰可在确定搬离期限后，就实际损失另行起诉。押金20万元应当按照合同约定，由于双方已经解除了合同，故费春影应在喻恒杰撤离当日将押金退还乙方。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）费春影与被告（反诉原告）喻恒杰于2017年3月20日签订的《店面租赁合同》于2020年4月1日解除；二、被告（反诉原告）喻恒杰在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）费春影支付租金35506.8元；三、被告（反诉原告）喻恒杰应自本判决生效之日起三十日内将案涉门面恢复原状交付费春影；四、驳回原告（反诉被告）费春影的其余诉讼请求；五、原告（反诉被告）费春影在被告（反诉原告）喻恒杰搬离案涉门面之日退还喻恒杰押金200000元；六、驳回被告（反诉原告）喻恒杰的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1431元、保全保险费1000元、保全申请费3020元由费春影负担，反诉案件受理费人民4138元，由喻恒杰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  石丽二〇二〇年八月二十八日法官助理罗晶晶书记员聂健倩