鄂尔多斯市东胜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）内0602执异348号 异议人（案外人）：北京凯恒房地产有限公司，统一社会信用代码XXXXX，地址北京市东城区南竹杆胡同********。 法定代表人：潘石屹，该公司董事长。 委托代理人：郭晨，系内蒙古首佳律师事务所律师。 申请执行人：郝世军，男，汉族，1969年10月28日出生，现住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。 被执行人：王美臻，女，汉族，1962年9月26日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。 本院在执行申请执行人郝世军申请执行被执行人王美臻等房屋租赁合同纠纷一案中，案外人北京凯恒房地产开发有限公司对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人北京凯恒房地产开发有限公司称，2010年6月29日，王美臻、王平与异议人签订了编号为XXXXX号《商品房预售合同》和《之补充协议》，购买了异议人开发的位于北京市东城区（不动产登记地址为：北京市东城区南竹杆胡同2号1幢）房屋。2012年11月6日，异议人、王美臻、王平和中国工商银行股份有限公司北京九龙山支行签订了位于北京市东城区（不动产登记地址为：北京市东城区南竹杆胡同2号1幢）房屋的《个人购房借款／担保合同》及《补充协议书》（编号Ａ：商字北京分行九龙山支行2012年0035号），合同约定：王美臻、王平应按月偿还贷款，异议人作为保证人为王平、王美臻的债务承担连带保证责任。因王美臻、王平在履行上述合同过程中存在违约行为，异议人向北京市东城区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼。北京市东城区人民法院于2018年10月10日作出（2018）京0101民初9773号《民事判决书》，判决：一、解除北京凯恒房地产有限公司与王平、王美臻于2010年6月29日签订的编号为ＹXXXXX号的《北京市商品房预售合同》；二、王平、王美臻于本判决生效后十日内协助原告北京凯恒房地产有限公司办理双方于2010年6月29日所签订的编号为XXXXX号的《北京市商品房预售合同》的网上签约注销登记手续；三、王平、王美臻于本判决生效后十日内将北京市东城区小牌坊胡同甲七号银河搜候中心一层30127号房屋腾空，并交与北京凯恒房地产有限公司；四、王平、王美臻于本判决生效后十日内赔偿原告北京凯恒房地产有限公司违约金1319239.9元。该判决现已生效。目前，《房屋预售合同》人民法院已经判决予以解除，异议人于2013年8月5日对位于北京市东城区（不动产登记地址为：北京市东城区南竹杆胡同2号1幢）房屋进行物权登记，并取得了房屋所有权证（产权证号为：Ｘ京房权证东字第××号），该房屋的现登记人为异议人北京凯恒房地产有限公司。王美臻、王平对位于北京市东城区（不动产登记地址为：北京市东城区南竹杆胡同2号1幢）房屋已不享包括物权、期待物权在内的任何权利，位于北京市东城区（不动产登记地址为：北京市东城区南竹杆胡同2号1幢）房屋已不可能再转移登记至王美臻、王平名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。现异议人已取得判令解除《房屋预售合同》的法律文书，依据上述法规，东胜区人民法院应当解除对位于北京市东城区（不动产登记地址为：北京市东城区南竹杆胡同2号1幢）房屋的查封，并终止对位于北京市东城区（不动产登记地址为：北京市东城区南竹杆胡同2号1幢）房屋的执行。此外，异议人就位于北京市东城区（不动产登记地址为：北京市东城区南竹杆胡同2号1幢）房屋向首封法院提出的执行异议之诉已获支持。2013年8月30日，呼和浩特市新城区人民法院依据（2013）执保字第12号执行裁定书对位于北京市东城区（不动产登记地址为：北京市东城区南竹杆胡同2号1幢）房屋进行了查封。异议人因对该执行措施不服，基于上述原因提起执行异议之诉。2019年5月6日，呼和浩特市新城区人民法院作出（2019）内0102民初264号《民事判决书》，认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，被执行人王美臻与异议人签订《商品房预售合同》，办理了商品房网签登记，但未办理房屋所有权登记，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，被执行人对于位于北京市东城区房屋不享有物权请求权；且异议人已与被执行人解除了双方签订的《商品房预售合同》，被执行人与异议人之间仅存在对于已付房款及解除合同之后的债权债务关系，最终判决不得执行位于北京市东城区房屋。东胜区人民法院（2013）东法执字第840号执行裁定书于2018年7月2日对案涉房屋即位于北京市东城区房屋（产权证号为：Ｘ京房权证东字第××号）进行继续轮候查封，基于上述理由，异议人认为人民法院应依法撤销（2013）东法执字第840号执行裁定书，并解除对位于北京市东城区房屋（产权证号为：Ｘ京房权证东字第××号）的查封。综上，异议人已依法解除与被执行人的《房屋预售合同》，根据有关法律法规规定，异议人请求东胜区人民法院尽快解除对位于北京市东城区（不动产登记地址为：北京市东城区南竹杆胡同2号1幢）房屋的查封，并终止对位于北京市东城区（不动产登记地址为：北京市东城区南竹杆胡同2号1幢）房屋的执行。 本院查明，本院在审理原告郝世军诉被告王美臻、第三人吴尚林房屋租赁合同纠纷一案中，于二○一二年十月十八日作出（2012）东法民初字第1900号民事调解书，确认“一、原告郝世军与被告王美臻双方于2008年2月18日签订的《租赁合同书》及2010年9月8日签订的房屋《租赁合同书》补充协议于2013年2月21日解除。合同解除当日即2013年2月21日被告王美臻、第三人吴尚林给原告郝世军腾出位于鄂尔多斯市东胜区商业用房；二、被告王美臻、第三人吴尚林于2012年10月26日前给付原告郝世军房屋租金1087036元（该租金是2012年2月21日之前所欠房屋租金）；三、被告王美臻、第三人吴尚林给付原告郝世军房屋租金1731312元（2012年2月22日至2013年2月21日期间的房屋租金原告同意降低按照该1731312元计算），于2012年12月30日之前给付865656元，剩余租金865656元于2013年2月1日之前一次性给付；四、如被告王美臻、第三人吴尚林不能按照上述第二、三项约定的期限履行给付义务，被告王美臻、第三人吴尚林则还需按照《租赁合同书》中约定的原房屋租金3174072元／年计算向原告郝世军支付下欠租金；五、原告郝世军于被告王美臻、第三人吴尚林腾出租赁房屋之日起三日内，向被告王美臻退还房屋租赁保证金793518元。双方如还有租赁意愿，另行签订房屋租赁合同。六、原告郝世军放弃其他诉讼请求。案件受理费21524元，减半收取10762元，由被告王美臻、第三人吴尚林负担”。因被告均未能履行上述调解内容，本案进入了执行程序。在执行上述一案件的过程中，本院于2018年5月23日作出（2013）东法执字第840号，裁定“一、依法轮候查封被执行人王美臻、王平（案外人）购买的北京凯恒房地产有限公司所有的位于北京市东城区房产一处（产权证号：Ｘ京房权证东字第××号）。二、继续查封期限为三年”。 另查明，被执行人王美臻、异议人王平与异议人北京凯恒房地产开发有限公司于于2010年6月29日签订了编号为XXXXX号《商品房预售合同》，被执行人王美臻购买了位于北京市东城区银河搜候中心（不动产登记地址为:北京市东城区南竹杆胡同2号1幢）1层30127号房屋。 又查明，北京市东城区人民法院于2018年10月10日作出（2018）京0101民初9773号民事判决书，判决“一、解除原告北京凯恒房地产有限公司与被告王平、王美臻于二〇一〇年六月二十九日签订的编号为XXXXX号的《北京市商品房预售合同》；二、被告王平、王美臻于本判决生效后十日内协助原告北京凯恒房地产有限公司办理双方于二〇一〇年六月二十九日签订的编号为XXXXX号的《北京市商品房预售合同》的网上签约注销登记手续；三、被告王平、王美臻于本判决生效后十日内将北京市东城区小牌坊胡同甲七号银河搜候中心一层三〇一二七号房屋腾空，并交与异议人北京凯恒房地产有限公司….” 还查明，异议人北京凯恒房地产有限公司针对本案争议房屋（2013）新执字第12号保全文书的查封，向呼和浩特市新城区人民法院提出过执行异议之诉，呼和浩特市新城区人民法院于2019年5月6日作出（2019）内0102民初264号民事判决书，判决“不得执行位于北京市东城区房屋”，该判决已经生效。 还查明，本案争议房屋的不动产权登记所有权人为异议人，于2013年8月5日登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；…”。本案中，争议房产网签登记在异议人名下，且异议人与被执行人已经解除买卖合同，故本院认定异议人对该房屋具有所有权。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持…”，（2018）京0101民初9773号民事判决书已经确认本案争议房屋的权属，且该争议房屋首轮查封的呼和浩特市新城区人民法院作出的（2019）内0102民初264号民事判决书也确认了异议人具有排除执行的权利。综上，本院支持异议人的异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条的规定，裁定如下： 中止对位于北京市东城区房产一处（产权证号：Ｘ京房权证东字第××号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 云 莉 莉 代理审判员 阿拉腾萨拉 人民陪审员 斯琴 巴拉 二〇二〇年八月七日 书 记 员 刘   源