杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初1367号 原告：梁旭飞，女，1971年9月14日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：谢鹏，浙江君策律师事务所律师。 被告：上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区阳光华城创富中心****，统一社会信用代码91330101596624710W。 主要负责人：杨孝兵，该公司总经理。 被告：上海宝龙物业管理有限公司，住所地上海，住所地上海市闵行区漕宝路******用代码91310112MA1GBDB41Q。 法定代表人：许华芳，该公司执行董事。 被告：杭州宝龙房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州经济技，住所地浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心****30100566066025Y。 法定代表人：许健康，该公司执行董事。 上述三被告共同委托诉讼代理人：何骏霄，浙江浙杭律师事务所律师。 原告梁旭飞与被告上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司（以下简称宝龙物业杭州分公司）、上海宝龙物业管理有限公司（以下简称宝龙物业公司）、杭州宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告梁旭飞的委托诉讼代理人谢鹏，三被告的共同委托诉讼代理人何骏霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁旭飞向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判决撤销原告与被告宝龙物业杭州分公司就杭州宝龙广场10幢101室房屋签订的《杭州宝龙城市广场委托经营管理协议》（以下简称《委托经营管理协议》），被告宝龙物业杭州分公司向原告支付杭州宝龙广场10幢101室房屋2016年12月6日至2019年12月5日期间占有使用收益1577862元；被告宝龙物业公司、宝龙房地产公司对本诉讼请求向原告承担连带责任。2.若判决不能撤销《委托经营管理协议》，则请求判决被告宝龙物业杭州分公司继续履行《委托经营管理协议》，先行支付2019年12月6日至2020年12月5日期间固定年化收益计505035元；被告宝龙物业公司、宝龙房地产公司对本诉讼请求向原告承担连带责任。事实和理由：位于杭州经济技术开发区的宝龙城市广场系由被告宝龙房地产公司开发建设的商业地产项目，并由关联企业被告宝龙物业杭州分公司使用。两被告在对前述商铺进行销售、经营期间持续通过售楼部宣传牌、网络广告、媒体宣传、职员口头承诺等方式对外宣传相关商铺保证5年固定年化收益，如被告营销副总监在接受浙江经视频道栏目采访时，明确承诺商铺购买业主“五年内你不用操心商铺招商管理”“前五年返租收益不低于37%”。原告基于上述宣传承诺，与被告宝龙房地产公司在2016年签订了购房合同，购买了位于宝龙城市广场10幢101室的商铺，开票价格为5611500元。同时为落实固定收益承诺，根据被告宝龙房地产公司的安排，原告与被告宝龙物业杭州分公司签订了《委托经营管理协议》，约定了从2016年12月6日起至2021年12月5日止的五年委托经营管理期，协议第4-1条约定2016年12月6日至2019年12月5日期间被告无需支付收益，第4-2条明确约定在2019年12月6日至2021年12月5日期间被告“保证甲方能取得固定的年化经营收益”，该固定的年化经营收益为销售合同额的9%每年，半年一付。合同签订后，原告按约履行了相应购房合同及协议约定的义务。2019年11月，在协议约定的剩余两年委托经营管理期即将开始时，被告宝龙物业杭州分公司发出收房通知，拒绝履行剩余两年的委托经营管理义务。后原告致函数被告要求继续履行《委托经营管理协议》即妥善经营商铺并支付相应固定年化收益，但未获被告回应。另，被告宝龙物业杭州分公司将原告案涉商铺部分面积在2016年出租给案外人使用，并进行了房屋租赁备案，备案的建筑面积为140.21平方米，年租金为398724元。原告认为，原告基于各被告的连续五年固定收益承诺以及协议第4-2条明确约定保证两年固定收益才签订了案涉协议，原告签约时真实意思表示为放弃前三年的房屋使用与出租收益，换取后两年的固定收益。但目前被告明确拒绝后两年继续履约，故原告对案涉协议的签订存在重大误解，且根据被告提供的协议格式条款的前后安排结合相关承诺以及故意隐瞒商铺2016年的真实租赁水平来看，明显存在欺诈。况且协议前三年无任何收益，后两年被告又拒绝履约，原告的房屋免费供被告使用三年将无任何收益，协议存在显失公平。故案涉协议的签订存在重大误解、欺诈、显失公平等情形，应依法予以撤销。同时，为节省司法资源，特提起预备合并之诉。综上所述，原告为维护自身合法权益特诉至法院，望判如所请。 被告宝龙物业杭州分公司、宝龙物业公司辩称，一、位于杭州经济技术开发区的宝龙城市广场系由宝龙房地产公司开发建设，被告宝龙物业公司、宝龙物业杭州分公司仅作为商业管理者参与该项目建成后的招商、运营、管理工作。在该项目前期销售过程中，被告宝龙物业公司、宝龙物业杭州分公司并未参与其中，也未通过任何方式对外宣传相关商铺保证5年固定年化收益。二、根据《委托经营管理协议》前言所述：“经双方友好协商，就甲方委托乙方管理甲方所购买的‘杭州宝龙广场’商业项目物业之有关事项，达成如下协议：……”双方签订《委托经营管理协议》时是自愿的，被告不存在任何威逼利诱的行为。纵观《委托经营管理协议》全文以及签订页“甲乙双方已经逐一认真阅读本协议的全部条款，确认协议载明的事实，理解并接受本协议各条款的含义，并自愿接受其约束”的内容，双方就委托管理事项的权利义务是约定明确的，原告对此完全知情并认可。因此，《委托经营管理协议》合法有效，不存在认定无效或者可撤销的情形，原告应予遵守。三、根据《委托经营管理协议》第3-1条约定：“委托期：甲方委托乙方对该物业进行运营管理，甲方预计在2016年12月6日前向乙方交付该物业，委托管理期限自2016年12月6日起至2019年12月5日止，为期3年。延长期：乙方有权根据经营需要，自主选择是否将委托期限向后顺延，但不超过【两】年。如乙方选择不顺延的，则本协议自正式商业运营期满之日自动终止；……”据此，根本不存在原告所谓“剩余两年委托经营管理期”这一说法，本案中的委托期就是3年，自2016年12月6日起至2019年12月5日止，委托期已经结束。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，本案中，即使被告宝龙房地产公司的相关广告宣传可能存在，也为要约邀请，不应视为要约。若原告认为宝龙房地产公司实施了欺诈行为，也应当请求撤销相关商品房买卖合同，而非《委托经营管理协议》。综上，原告提出的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告宝龙房地产公司辩称，一、被告宝龙房地产公司与宝龙物业杭州分公司系两个独立的公司，公司股东、法定代表人均有所不同，彼此财务独立、财产独立，不具有关联性。被告宝龙房地产公司最终实际控制人、唯一股东宝龙地产（香港）控股有限公司已在香港证券交易所上市，被告宝龙房地产公司在实际运营中严格遵守相关证券业法律法规，完全禁止利益输送或者关联交易。二、位于杭州经济技术开发区的宝龙城市广场系由宝龙房地产公司开发建设，但其后宝龙房地产公司因种种原因并未负责招商经营工作，而是由宝龙物业杭州分公司负责招商经营管理工作。被告宝龙房地产公司与原告之间从未签订相关的委托经营管理协议。项目开发、商铺销售与商铺运营、商铺托管是完全不同的业务领域。因商铺运营、商铺托管产生的纠纷与宝龙房地产公司无关。三、被告宝龙房地产公司在销售商铺过程中并无欺诈行为。被告宝龙房地产公司与原告之间的权利义务应以双方签订的商品房买卖合同为准，宝龙房地产公司对原告并不负有所谓托管并提供经营收益的义务。同时，被告宝龙房地产公司与原告签订的《浙江省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十四条第7项约定：“出卖人关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型、销售人员说辞及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料……仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，不构成要约。……无论开发商或销售人员做出的任何口头承诺，均需在签订商品房买卖合同时提出并加注，且需出卖人与买受人双方签章确认，否则视为没有承诺，出卖人不承担任何责任。”被告宝龙房地产公司与原告的所有权利义务应以《浙江省商品房买卖合同》为准。综上，原告提出的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年3月26日，原告梁旭飞向被告宝龙房地产公司购买了位于杭州经济技术开发区××幢××室××房，双方为此签订了《浙江省商品房买卖合同》，并于2016年11月23日办理了不动产权证书。后原告梁旭飞（甲方）与山东宝龙商业物业管理有限公司杭州分公司（乙方，该公司名称于2017年1月16日变更登记为上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司）就甲方委托乙方管理甲方所购买的“杭州宝龙广场”商业项目物业的有关事项签订《委托经营管理协议》，协议第1-1条约定，甲方委托乙方管理的物业位于46＃地块10幢101室，建筑面积为184.95平方米。第2-1条约定，在本合同约定期限内，甲方委托乙方全权负责对该物业进行招商及相应管理等服务，即由乙方独家代理甲方进行该物业的对外招商并与经营商户签订或变更或解除相应合同。第3-1条约定，委托期：甲方委托乙方对该物业进行运营管理，甲方预计在2016年12月6日前向乙方交付该物业，委托管理期限自2016年12月6日起至2019年12月5日止，为期3年。延长期：乙方有权根据经营需要，自主选择是否将委托期限向后顺延，但不超过两年。如乙方选择不顺延的，则本协议自正式商业运营期满之日自动终止；如乙方选择委托期限顺延的，则双方同意，根据延长的实际天数，乙方按本协议4-2条约定的年化收益率向甲方支付委托经营收益。续展期：为了有利于乙方就该物业开展招租工作，经征得甲方的书面同意，乙方可与该物业的承租人签订期限超过前述约定期限（委托期＋延长期）的合同，甲方有权自主选择同意与否。第4-1条约定，甲方确认并认可，由于本委托物业所处的广场为新开发商业区，前期市场培育需要投入大量的费用（包括招商佣金、管理费、人员工资、福利、奖金、加班费、日常经营开支、办公场地租金、当地广告策划和经营促销费用、培训费用、信息化统一建设费用、财务费用、管理公司税费等）且存在巨大的招商及运营风险，在委托经营管理期限的前3年（2016年12月6日至2019年12月5日），乙方无需向甲方支付收益。第4-2条约定，若委托期满的，甲乙双方同意，自2019年12月5日至乙方确定的终止日，乙方保证甲方能取得固定的年化经营收益，该固定的年化经营收益按实际时间结算，每满十二个月为一个年度，不足一个年度的，应按照实际时间比例折算：第一个年度（2019年12月6日至2020年12月5日期间）年化经营收益为销售合同额的9%；第二个年度（2020年12月6日至2021年12月5日期间）年化经营收益为销售合同额的9%。以上年化经营收益每半年支付一次，支付时间为每年的6月30日及12月31日。第8-1条约定，本合同约定期限届满时，乙方按当时的现状向甲方交还该物业，该物业内不可拆卸的装饰、装修归甲方无偿所有，乙方负责恢复分户隔断。第8-3条约定，乙方将在委托期或延长期终止前10天内向甲方发出《商业项目交接通知书》，甲方应在通知书规定期限内前往乙方所指定的地点办理商业项目交接手续。若超出通知书所规定的期限，自本合同约定期限终止日起该物业将自然转移给甲方，该物业的相关风险自转移之日由甲方承担。第11-1条约定，甲乙双方的联络方式如抬头所示，按该地址发出的通知为有效通知。任何一方若变更联系地址，应及时书面通知另一方，否则原地址仍为有效通知地址。协议第十二条约定，甲乙双方已经逐一认真阅读本协议的全部条款，确认协议载明的事实，理解并接受本协议各条款的含义，并自愿接受其约束。协议签订后，原告向被告宝龙物业杭州分公司交付了房屋。2019年11月，被告宝龙物业杭州分公司向原告发送了收房通知，通知原告宝龙物业杭州分公司决定不选择将委托期向后顺延，并决定于2019年12月5日正式移交商铺。 上述事实由原告提供的《委托经营管理协议》、不动产权证书、浙江增值税普通发票、企业信用信息公示报告，被告宝龙物业杭州分公司提供的短信截图、EMS退件，被告宝龙房地产公司提供的《浙江省商品房买卖合同》，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。原告提供的其他证据材料不能证明相关待证事实，不予采纳。被告宝龙房地产公司提供的签约确认单与本案无关，不予采纳。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。原告主张本案存在重大误解、欺诈、显示公平等情形，请求撤销案涉《委托经营管理协议》，应当就本案存在上述撤销事由承担举证责任。从原告与被告宝龙物业杭州分公司签订的《委托经营管理协议》来看，协议第3-1条明确约定合同期限存在委托期、延长期、续展期，委托期自2016年12月6日起至2019年12月5日止，被告宝龙物业杭州分公司有权根据经营需要自主选择是否将委托期限向后顺延，如选择不顺延的则协议自委托期满之日自动终止，如选择顺延的则按协议第4-2条的约定向原告支付委托经营收益。协议第4-2条约定，若委托期满的，双方同意，自2019年12月5日至宝龙物业杭州分公司确定的终止日，宝龙物业杭州分公司保证原告能取得固定的年化经营收益。协议第4-1条还明确约定，原告确认并认可由于本委托物业所处的广场为新开发商业区，前期市场培育需要投入大量费用且存在巨大的招商及运营风险，在委托经营管理期限的前3年（2016年12月6日至2019年12月5日）宝龙物业杭州分公司无需向原告支付收益。根据上述条款约定可以认定，原告应当知晓被告宝龙物业杭州分公司在委托期内无需向其支付委托经营收益，以及宝龙物业杭州分公司无需支付收益是由于前期市场培育需要投入大量费用且存在巨大的招商及运营风险，此其一。其二，原告应当知晓被告宝龙物业杭州分公司有权自主选择是否将委托期限向后顺延；如被告宝龙物业杭州分公司选择不顺延的，则协议自委托期满之日自动终止；被告宝龙物业杭州分公司只有在根据协议第3-1条选择顺延的情况下，才有义务根据协议第4-2条向原告支付委托经营收益。同时，协议文本最后还以黑体字加粗的方式明确“甲乙双方已经逐一认真阅读本协议的全部条款，确认协议载明的事实，理解并接受本协议各条款的含义，并自愿接受其约束。”应该说，上述合同条款的含义是明确的，原告主张的协议明确约定“乙方保证甲方能取得固定的年化经营收益”是有前提的，即被告宝龙物业杭州分公司选择了顺延委托期限。原告也未举证证明被告宝龙物业杭州分公司在订立《委托经营管理协议》过程中存在欺诈行为。因此，原告以重大误解、欺诈、显示公平为由请求撤销《委托经营管理协议》缺乏依据，本院对其请求撤销该协议以及支付占有使用收益的诉讼请求不予支持。关于原告要求继续履行《委托经营管理协议》的诉讼请求，由于被告宝龙物业杭州分公司已经按照协议约定在委托期届满前向原告发送了收房通知，告知原告其选择不顺延委托期限，根据协议约定，《委托经营管理协议》自委托期届满之日即2019年12月5日已自动终止，故原告的该项诉请已无合同依据，不予支持。原告要求被告宝龙物业公司、宝龙房地产公司承担连带责任的诉讼请求缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告梁旭飞的诉讼请求。 案件受理费9501元，由原告梁旭飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  李良峰 二〇二〇年八月二十四日 书记员  蔡卓奇 *ArabicDash-12- *ArabicDash-11-