云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3921号上诉人（原审被告）：余发祥，男，汉族，1969年4月2日生，身份证住址云南省昭通市威信县。委托代理人：梁光云，云南广恩律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）:姜德云，男，汉族，1970年4月13日生，身份证住址云南省曲靖市会泽县。委托代理人：尹德周、马贤超，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。上诉人余发祥因与被上诉人姜德云房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初9334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付租金486644.74元；二、被告向原告支付截止2019年6月30日的违约金39064.42元，违约金参照月利息2%计算至被告付清全部租金为止；三、被告承担诉讼费。一审判决认定以下法律事实：原告姜德云与被告余发祥于2012年12月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定：由姜德云（甲方）将坐落于昆明市官渡区，共计2000余平方米的房屋出租给被告余发祥开设桑拿；租赁期限为14年，从2013年1月1日至2026年12月31日止；租金支付方式为：第一年至第二年（2013年1月1日至2014年12月31日止）每年租金439000元，自第三年开始至第十年，在上一年租金总额的基础上每年递增21950元，并就租金支付方式制定了详细《付款周期附表》，该表明确了2018年1月1日至2018年12月31日的租金为526800元；合同还约定了其他相关权利义务。2013年4月1日，原告姜德云与被告余发祥签订《房屋租赁补充合同》，合同约定：由姜德云（甲方）将坐落于昆明市官渡区大板桥镇经济开发区际洋大酒店左侧大约20平方米铺面给被告余发祥使用，另有消防设施和消防水池，甲方留作消防设施使用；租赁期限为14年，从2013年1月1日至2026年12月31日止；租金支付方式为：第一年（2013年4月1日至2014年3月31日止）租金25000元，第二年（2014年4月1日至2014年12月31日止）租金18750元，自2015年1月1日至2026年12月31日的租金在第一年的租金基础上每年递增1250元，并就租金支付方式制定了详细《付款周期附表》，该表明确了2018年1月1日至2018年12月31日的租金为30000元、2019年1月1日至2019年12月31日租金为31250元；合同还约定了其他相关权利义务。2018年7月30日，原告姜德云（甲方）与被告余发祥（乙方）签订《房屋租赁终止合同》，合同约定：就甲方位于昆明市官渡区旁20余平方米的铺面租给乙方使用。现乙方因其特殊原因，不再租用以上房屋，乙方主动提出退还甲方以上房屋；乙方在退还甲方房屋前，乙方差欠甲方租金是二楼、三楼是2017年1月1日至2017年12月30日止的是：138060元，此款乙方必须在2018年10月30日前一次性付清给甲方，若到时付不清，乙方自愿承担所差款项按月利息2%的违约金追交给甲方，直至付清为止。2018年1月1日至2018年7月30日止7个月应付的房租，应付给甲方房租是307300元，鉴于乙方特殊原因，双方商定若在2019年4月30日之前付清给甲方，双方约定乙方只需付2018年1月1日至2018年7月30日止7个月的房租：10万元，若到时乙方未付清给甲方，甲方就不再做让步处理，按合同约定的租金7个月收取乙方房租，乙方自愿承担超期每天按所差金额月利息2%的违约金追交给乙方，直至付清为止。（注：经甲乙双方最终决定，2018年1月1日至2018年7月30日止7个月房租就以10万元作为超期计息处理。）；鉴于乙方已经把小铺面转租给他人，合同时间为2019年5月10日止，故小铺面到2019年5月10日前退还给甲方。但小铺面租金从2018年1月1日至2019年5月10日止，乙方应按合同一次性支付给甲方；合同还约定了其他相关权利义务。另，双方明确《房屋租赁终止合同》中所记载的“小铺面”即案涉一楼际洋大酒店最左侧楼梯旁20余平方米的铺面，案涉际洋大酒店二、三楼约2000余平方米的房屋和一楼际洋大酒店左侧大约20平方米铺面已退还原告。被告余发祥签订《房屋租赁终止合同》后，未向原告姜德云支付过相关费用。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《房屋租赁终止合同》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效，本案系房屋租赁合同关系。首先，根据前述协议，双方之间形成房屋租赁合同关系，原告姜德云为出租人，被告余发祥为承租人，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，对于原告请求支付租金的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”；第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，原告姜德云与被告余发祥之间形成的房屋租赁合同关系因双方协商一致解除，且双方对合同解除后应付费用结算清楚，被告应按约定向原告支付相关费用。原告主张被告应付的租金包含三部分，分别是际洋大酒店二楼、三楼2017年1月1日至2017年12月30日止的租金138060元、2018年1月1日至2018年7月30日的租金307300元、一楼际洋大酒店左侧大约20平方米铺面2018年1月1日至2019年5月10日按合同计算的租金，双方对际洋大酒店二楼、三楼2017年1月1日至2017年12月30日止的租金138060元没有争议，该部分租金一审法院予以确认。双方对《房屋租赁终止合同》上约定的2018年1月1日至2018年7月30日止的租金存有争议。对此，一审法院认为，根据《房屋租赁终止合同》所记载的内容，双方已明确若被告在2019年4月30日前不能付清租金，则2018年1月1日至2018年7月30日止的租金就按合同约定计算，前述“合同”按照交易习惯通常理解应是指双方签订的《房屋租赁合同》，经庭审查明，被告自《房屋租赁终止合同》签订后没有支付过相关费用，因此原告主张2018年1月1日至2018年7月30日止的租金按照《房屋租赁合同》的约定计算有事实及法律依据，一审法院予以支持，根据合同计算的金额为307300元（526800元÷12个月×7个月）。至于一楼际洋大酒店左侧大约20平方米铺面2018年1月1日至2019年5月10日按合同计算的租金，《房屋租赁终止合同》上明确约定被告应支付该部分租金，被告也未举证证明其已履行支付义务，故原告主张被告支付该部分租金有事实及法律依据，一审法院予以支持，根据合同计算的金额为41130元［30000元（2018年1月1日至2018年12月31日）＋31250元÷365天×130天（2019年1月1日至2019年5月10日）］。其次，对于原告请求支付违约金的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，原、被告双方约定了终止房屋租赁合同之前的案涉际洋大酒店二楼、三楼租金的付款时间为2018年10月30日及按所欠款项为基准月利息2%的违约金逾期付款的违约责任，该约定未超过法律规定，被告未按约履行支付义务，其依法应承担相应的民事责任，故对于际洋大酒店二楼、三楼2017年1月1日至2017年12月30日止的租金138060元及自2018年10月31日起至租金138060元付清之日止的违约金一审法院予以支持。而际洋大酒店二楼、三楼2018年1月1日至2018年7月30日止期间内的违约金计算基数双方存有争议，按月利息2%计算双方没有争议，一审法院予以确认，对于计算基数的认定，原告对此在结算凭证即《房屋租赁终止合同》上添加标注，注明按照10万元为基数计算该时段违约金，该约定系原告自行处分权利，其应按照诚实信用原则履行约定，故计算基数一审法院确认为10万元。至于案涉际洋大酒店左侧大约20平方米铺面的逾期付款违约金，双方签订的解除合同及结算凭证对该款项应有约定，但未就该部分进行约定，故该部分违约金一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告余发祥于判决生效之日起十日内支付原告姜德云租金138060元及该款自2018年10月31日起至租金138060元付清之日止按月利率2%计算的违约金；二、被告余发祥于判决生效之日起十日内支付原告姜德云租金307300元，及以10万元为基数计算自2019年5月1日起至租金307300元付清之日止按月利率2%计算的违约金；三、被告余发祥于判决生效之日起十日内支付原告姜德云租金41130元；四、驳回原告姜德云的其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人余发祥不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初9334号民事判决第二、三项，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：原审判决认定事实存在严重错误，判决不公，严重损害了上诉人的合法权益。双方签订的《房屋租赁终止合同》虽然约定到期不能清偿则被上诉人不再做出让步，但随后，双方又协商一致，对2018年1月1日至2018年7月30日止7个月的房租按10万元计算，将合同中307300元的部分划掉。被上诉人提交的合同没有划掉的部分，应以上诉人提交的证据为准。其次，对于酒店一楼左侧20平米铺面的租金，上诉人已经支付了2万元，仅欠21130元未支付。被上诉人辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决上诉人承担违约金适当合理，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。在二审审理中被上诉人未向本院提交新的证据。上诉人提交中国农业银行2018年11月9日转款2万元到被上诉人账上的流水，欲证明支付过2万元租金。被上诉人认为该2万元是付2017年的房租，而非2018年。被上诉人对一审判决认定的事实无异议。上诉人认为一审判决认定“2018年1月1日至2018年7月30日止7个月应付房租，应付给甲方房租307300元”错误，认为应该是10万元。本院认为一审判决对该事实的认定与本案合同文本内容一致，上诉人的异议没有依据，本院不予支持。故本案二审查明的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：上诉人应当向被上诉人支付多少租金？本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有法律约束力。对于上诉人应当向被上诉人支付多少租金的问题。上诉人认为，双方签订《房屋租赁终止合同》后，对其中的支付条件作了变更，即便到期上诉人未履行支付义务，全部租金及利息均按照10万元计算。被上诉人认为，该变更仅仅及于到期后利息的计算标准，而非本金。本院认为，当事人对自己的主张负有举证的义务。上诉人认为双方对合同的履行进行变更，但其提交的证据不足以证明本案《房屋租赁终止合同》中约定的履行金额删划部分的文本意义为由307300元变更为10万元。故一审判决据此作出的裁判并无不当。关于一楼际洋大酒店左侧大约20平方米铺面租金41130元的履行问题。上诉人认为其于2018年11月9日向被上诉人转款2万元系支付该部分租金。被上诉人认为系支付2017年租金。本案《房屋租赁终止合同》中包括了双方对之前租赁关系的结算，其中并未明确在终止合同签订之前上诉人尚欠小铺面租金。故上诉人于终止合同签订之后支付的款项依法应当扣减，即小铺面部分，上诉人支付了2万元租金，尚欠21130元。一审判决对该部分的处理错误。综上，上诉人的上诉主张部分有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实不清，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及一百一十八条之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初9334号民事判决第一、二、四项，即“被告余发祥于判决生效之日起十日内支付原告姜德云租金138060元及该款自2018年10月31日起至租金138060元付清之日止按月利率2%计算的违约金”、“被告余发祥于判决生效之日起十日内支付原告姜德云租金307300元，及以10万元为基数计算自2019年5月1日起至租金307300元付清之日止按月利率2%计算的违约金”、“驳回原告姜德云的其他诉讼请求”；二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初9334号民事判决第三项，即:“被告余发祥于判决生效之日起十日内支付原告姜德云租金41130元”；三、上诉人余发祥于本判决生效之日起十日内支付被上诉人姜德云租金21130元；四、驳回上诉人余发祥的其他上诉请求。一审案件受理费9058元由上诉人余发祥负担8900元，被上诉人姜德云负担158元；二审案件受理费9058元由上诉人余发祥负担8900元，被上诉人姜德云负担158元。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  白昱二〇二〇年八月三日法官助理陈志远书记员汪雪媛