河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1521民初1578号原告：雷雨来，男，1988年5月22日出生，汉族，住罗山县。委托诉讼代理人：雷廷、张力文，河南轩文律师事务所律师。特别授权。被告：邹波，男，1986年9月6日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被告：项宏玲，女，1983年10月7日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。系被告邹波之妻。第三人：罗山县丰源房地产经纪有限公司。住所地：罗山县北小十字街西行政中路**，统一社会信用代码：91411521344891644D。法定代表人：杨超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵鹏，该公司员工。特别授权。委托诉讼代理人：刘天军，河南银辉律师事务所律师。一般代理。原告雷雨来与被告邹波、项宏玲及第三人罗山县丰源房地产经纪有限公司（以下简称丰源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷雨来及其委托诉讼代理人雷廷、张力文，被告邹波、项宏玲及第三人丰源公司委托诉讼代理人赵鹏、刘天军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷雨来向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告所签订的《存量房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款人民币225000元并支付相应利息(利息自2019年6月23日计算起至款项全部返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3、判令被告支付原告违约金人民币155000元(775000×20％)；4、判令第三人返还原告中介费5000元;5、本案诉讼费、律师费、交通费等原告为主张债权所产生的合理损失由被告承担。事实与理由:2019年6月22日,经第三人丰源公司居间介绍,原告与被告签订了《存量房屋买卖合同》,约定:被告将位于罗山县朝阳国际商业广场6幢1单元1402号房出售给原告,房屋总价款为人民币775000元,原告应于2019年6月5日付定金20000元,2019年6月22日付房款205000元,余款320000元原告以贷款方式支付给被告。原告留存230000元作为产权过户保证金。同时约定第三人配合被告于银行解抵押当日起90个工作日内取得不动产权证。该房屋取得房屋所有权证后30日内,被告配合办理过户手续。然而,被告却未能按购房合同第三条、第九条等之约定办理不动产权证。期间,原告通过电话和中介人员等途径多次与被告多番协商要求其尽快办理产权手续或退还原告购房款,但被告既未办理产权手续也不退还原告购房款。原告认为,自原、被告签订《存量房屋买卖合同》至今已一年有余,被告既然不能办理产权手续就应及时退还原告购房款。被告的行为已严重侵害原告的合法权益。故向法院提起诉讼。被告邹波、项宏玲辩称，1、房屋买卖之前，其房屋尚未取得不动产权证买方和中介都知情，其未承诺何时能办证，故不存在违约；2、其一直在努力办证，买方和中介知情，事实如下：其向中介支付5000元代办打理费、15000元的中介费；公证委托办证花费440元；通过河南省信访投诉平台办证，罗山县自然资源局作出答复：目前该房屋不能办证，具体（办证时间）视开发商、建设单位和政府验收情况来确定；3、买卖双方同意委托中介办证，中介办不出来与其无关。综上所述，不能办证非其原因，其对办证做出过努力，故不存在根本违约。愿从起诉之日起按银行存款利率向原告支付房款利息。同时要求原告支付房屋租、搬家费合计14000元。第三人丰源公司述称，本案涉及两个法律关系,第一个是房屋买卖合同关系,第二个是居间合同关系。第三人认为原告将两个法律关系放在一场诉讼中不符合审判原则,原告将丰源公司列为第三人,要求返还中介费是不合适的。原告支付中介费用是根据原告与第三人之间的约定,该约定符合同法第四百二十条的规定,第三人促成原、被告之间房屋买卖合同的成立,原告就应当按照约定支付中介费用,故原告要求第三人返还中介费5000元既无事实依据也无法律依据。民事活动应当遵循诚实信用原则，本案原告虽然未举出第三人收取中介费的证据,但第三人对收取原告5000元的事实予以认可。根据原、被告的举证来看,房屋买卖合同均经原、被告双方签名捺印予以确认,合同在第三人的居间下已完成，原告自愿给付中介费5000元,第三人收取该款，说明第三人和原告之间就居间服务报酬达成了一致意见。原、被告因办证发生纠纷，第三人也做了大量的调解工作,原告要求第三人退还中介费没有任何依据。恳请法庭驳回原告对第三人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月22日,经第三人丰源公司居间介绍,原告与二被告签订了《存量房屋买卖合同》,双方在合同中约定:二被告将其所有的坐落于罗山县朝阳国际商业广场6幢1单元1402号住房（建筑面积约125.55平方米）出卖给原告,房屋总价款为人民币775000元,原告应于2019年6月5日向被告支付定金20000元，2019年6月22日支付购房款205000元，剩余购房款320000元原告以贷款方式支付给被告。原告留存230000元作为产权过户保证金。同时约定第三人全程配合被告办理该房屋不动产权证，二被告于银行解除抵押当日起90个工作日内办理完成取得不动产权证。该房屋取得房屋所有权证后30日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。如出卖人提供的该房所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整或无效，导致买受人无法取得房屋所有权则构成根本违约，应以该房屋总价款的20％向买受人支付违约金。原、被告及第三人均在合同上签名或盖章。第三人向原告收取中介费5000元，向二被告收取中介费15000元。合同签订后原告如约支付了定金20000元及首付购房款205000元，合计225000元。二被告于合同签订当日办理了该房屋解除抵押手续。2019年8月1日二被告向第三人的工作人员转款5000元委托第三人代办房产证件，2019年9月12日二被告又书面委托第三人的工作人员刘义琴代为办理房产证，并进行了公证。后因开发商的原因办证工作受阻，二被告未能办到房屋产权证。2020年5月18日，被告项宏玲向河南省信访局投诉，要求办理该房屋不动产权证。2020年6月12日，办证责任单位罗山县自然资源局作出如下答复：“经调查，项宏玲房屋所在的朝阳国际广场小区6号楼,批准工程建筑规划面积6119.57平方米,实际建筑面积6780.56平方米,超出批准建筑规划面积660.99平方米,不符合规划验收条件,未进行工程符合规划验收，依据《不动产登记暂行条例实施细则》有关规定,商品房在申请办理不动产首次登记时,需要提供该小区的房屋竣工验收、工程符合规划验收报告及相关税费缴纳凭证后方可办理，项宏玲申请办理不动产权证，应由开发企业先申请办理朝阳国际广场小区6号楼首次登记,然后才能办理转移登记，项宏玲现不能申请办理不动产权证。”由于二被告房屋不能办理产权证，致使本次房屋买卖交易失败。后原、被告双方及第三人多次协商解决未果，原告遂于2020年7月7日诉至本院，请求依法判决。原告为此诉讼委托律师代理支出代理费7000元。诉讼中，二被告要求原告支付房屋租、搬家费合计14000元，但未按规定交纳反诉讼费。原告未能提供其支出交通费的相关证据。上述事实有当事人陈述、房屋买卖合同、定金、购房款、中介费及代办费收条、委托书及公证书、转账凭证、信访事项行政答复意见书、微信通信及信息截屏图等证据在案佐证，并经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案二被告在合同签订后在履行期内出资委托第三人代为办理交易房屋产权证，后在办证受阻的情况下又通过信访平台要求办证，主观上是极积作为的，产权证未能办理系政府有关职能部门管理问题及政策综合因素所致，对此，二被告并不知情，二被告通过合法途径按揭购房，不可能预见到该房不能办理产权证，该房不能办证系二被告不能避免并不能克服的意志以外的客观原因造成的，即不可抗力致使合同目的不能实现，现原告要求解除其与二被告签订的《存量房屋买卖合同》，并要求二被告返还已付的购房款，于法有据，本院予以支持。关于原告要求二被告支付违约金155000元的诉讼请求，二被告提出抗辨，不予认可。本院认为，本案合同目的不能实现系不可抗力所致，为此让二被告支付155000元的违约金显失公平。根据不可抗力的影响，结合本案情节，依法应当全部免除二被告的责任，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求二被告支付购房款利息的诉讼请求，本院认为，二被告是依照合同收取原告购房款的，该款的性质并非贷款，双方并未约定利息，在合同没解除前不应支付利息，故本院对原告该项诉讼请求，亦不予支持。关于原告要求第三人返还中介费的诉讼请求。因原告与二被告之间系房屋买卖合同关系,而第三人与原告之间又系居间合同关系，属两个不同的法律关系，故不能合并审理，原告可另行主张权利。关于原告要求二被告支付律师费的诉讼请求，本院认为，当事人参加诉讼委托律师并不是法定必需的，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求二被告支付交通费的诉讼请求，因为原告未能提供相关证据证明，故本院不予支持。关于二被告的反诉，因二被告未按规定交纳反诉费，故按撤回起诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告雷雨来与被告邹波、项宏玲之间签订的《存量房屋买卖合同》；二、被告邹波、项宏玲于本判决生效后十日内返还原告雷雨来购房款人民币225000元（含定金20000元）；三、驳回原告雷雨来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7075元，减半收取计3538元，由原告雷雨来负担1769元，被告邹波、项宏玲负担1769元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  张学军二〇二〇年八月三十一日书记员  张安伟