云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初2253号原告：姚盛敏，女，1973年10月5日生，彝族，云南省西畴县人，家住西畴县。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码：91532600750678224C，住所地文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，执行董事。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告姚盛敏与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚盛敏、被告金源公司特别授权代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚盛敏向本院提出诉讼请求：1.请求确认姚盛敏与金源公司于2018年7月14日签订的《商铺内部认购合同》（编号：201705118）无效；2.判令金源公司返还姚盛敏购房款182896元及一倍的赔偿款182896元，共计365792元；3.判令金源公司支付自姚盛敏自购房款之日起至本金还清之日止，以年利率6%，本金182896元为基数计算35个月共计26756.8元；以年利率6%，本金30000元为基数计算21个月共计3150元的利息，两项利息共计31455.9元；4.判令金源公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，姚盛敏变更第3项诉讼请求：金源公司支付姚盛敏以购房款182896元为基数，按照年利率6%为标准，自2018年7月14日起至还款之日止的利息。事实和理由：2018年7月14日，姚盛敏与金源公司签订了《商铺内部认购合同》，双方约定:姚盛敏购买由金源公司开发的金源农副产品综合批发商场9-A109号商铺,建筑面积29㎡,单价6307元,总价182896元，交房时间为2018年12月31日。姚盛敏于签订协议当天分次清付了全额房款,金源公司出具《收据》交给姚盛敏收执。现合同约定的交房日期早已届满,金源公司仍未能交付房屋,且经查实,金源公司尚未取得预售房许可证，其出售房屋的行为违反了法律，给姚盛敏造成了巨大损失，为此，姚盛敏诉至法院。金源公司辩称：1.本案的合同属无效合同；2.姚盛敏所主张的房屋认购款，金源公司愿按照姚盛敏已实际支付购房款予以退还；3.姚盛敏主张双倍购房款及利息无事实及法律依据，不能成立。姚盛敏针对其主张，向本院提交以下证据：1.《身份证复印件》、《企业信用信息公示报告》，证明姚盛敏、金源公司主体适格；2.《商铺内部认购合同》，证明姚盛敏向金源公司购买商铺事实及相关权利义务；3.《商品房预售许可证明》，证明金源公司仅有部分商品房预售许可证明，姚盛敏所购店铺不在此列；4.《收据、小票》，证明姚盛敏已全部支付购房款；5.《委托经营合同》，证明姚盛敏将本案房屋委托给金源公司租赁经营，所以实际交付的房屋款扣减了租金16461元。经质证，金源公司对姚盛敏提交的第1、3、5组证据无异议；对第2组证据的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，应认定为无效合同，签订合同时，姚盛敏明知未取得预售许可证明；对第4组证据《收据》无异议，小票字迹不清晰，无法确认。金源公司未向本院提交证据。本院对姚盛敏提交的证据分析认证如下：姚盛敏提交的5组证据客观、真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2018年7月14日，姚盛敏（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为201705118《商铺内部认购合同》，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第9幢A排9-A109号房，该商铺建筑面积29平方米，单价6307元，商铺房款182896元，乙方在2017年5月31日支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年12月31日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”同日，姚盛敏向金源公司交付商铺房款，金源公司并向姚盛敏出具《收据》，载明收到金源农副产品综合批发市场商铺9-A109、9-A110号房款365792元。2018年7月14日，姚盛敏与金源公司签订合同编号为201705118《商铺委托租赁经营合同》，约定姚盛敏委托金源公司出租经营上述商铺，委托出租经营期限自2017年5月31日至2022年5月31日，并约定了第二年商铺的租金收益为16461元。诉讼过程中，姚盛敏、金源公司均认可，姚盛敏于2018年7月14日向金源公司交纳的9-A109、9-A110号两个商铺购房款时扣减房租32922元，故姚盛敏实际支付9-A109、9-A110号商铺的购房款为332870元（365792元－32922元），因该房款为两个商铺房款，即一个商铺的房款为166435元（332870元÷2），故姚盛敏实际交付涉案房屋房款166435元。在双方约定的交房时间届满后，案涉房屋处于停工状态，金源公司至姚盛敏起诉前尚未取得案涉商铺的商品房预售许可证。综合姚盛敏与金源公司的诉辩主张，本案争议焦点是：姚盛敏要求金源公司返还购房款182896元，按购房款1倍支付经济损失，并按年利率6%计算至还清购房款时止是否于法有据。关于本案合同效力问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与姚盛敏签订合同编号为201705118《商铺内部认购合同》并收取姚盛敏支付的购房款166435元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。关于姚盛敏主张金源公司返还已付房款并赔偿已付房款一倍的损失及支付利息的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与姚盛敏订立《商铺内部认购合同》时，隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，姚盛敏主张金源公司返还已付购房款182896元，并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，因在姚盛敏实际交付的购房款为166435元，故本院按双方认可的支付金额166435元支持姚盛敏的诉讼请求。姚盛敏要求被告以购房款182896元为基数，按年利率6%计算并支付自2018年7月14日起至还清购房款之日止的利息的诉讼请求，本院参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，姚盛敏该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，即从2018年7月14日起按实际支付金额166435元计算利息至还清购房款之日止。综上所述，案件参照本院审判委员会讨论决定的同类案件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、姚盛敏与文山金源商贸有限公司2018年7月14日签订的合同编号为201705118《商铺内部认购合同》无效；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还姚盛敏购房款166435元，并按已付购房款一倍赔偿姚盛敏损失166435元，合计332870元，并支付以购房款166435元为基数自2018年7月14日按年利率6%计算至还清购房款时止的利息；三、驳回姚盛敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7240元，减半收取3620元，由文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马彦红二〇二〇年八月五日书记员  盘诗晨