广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初847号 原告 黄超，男，1982年9月4日出生，汉族，住广西平乐县。 委托诉讼 代理人 朱建勇，广西建桂律师事务所律师。 原告 雷小女，女，1988年1月11日出生，瑶族，住湖南省江永县。 委托诉讼 代理人 朱建勇，广西建桂律师事务所律师。 被告 聂巧云，女，1976年1月7日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼 代理人 唐明洁，广西剑化梨律师事务所律师。 陶涌，广西剑化梨律师事务所律师。 案由 房屋买卖合同纠纷 适用程序 简易程序 立案日期 二〇二〇年五月十二日 开庭日期 2020年6月17日、2020年6月23日 原告 诉讼请求 一、判决被告赔偿原告损失共计161600元（其中定金50000元、违约金100000元、中介费11600元）。二、判决解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》和《二手房买卖合同补充协议》;三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月24日，经桂林市同创房地产经纪有限公司介绍，原告与被告签订了关于桂林市叠彩区的《二手房买卖合同》，并当日交付了购房定金5万元。2019年12月9日，原、被告经协商又签订的《二手房买卖合同补充协议》，约定原合同壹期购房款由27万元变更为交付定金5万元支付给被告，原告现己支付壹期购房款(定金)给被告，被告在取得壹期购房款（定金）的60日内必须办妥房产权抵押注销登记手续（即银行解押手续）。如被告逾期按照合同违约条款中的违约责任承担违约责任。补充协议签订的60日以后，原告多次催促被告履行相关合同义务，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理房屋过户登记及相关手续，明显违约，造成《二手房买卖合同》无法履行，按约定，被告延期办理银行解押手续视为违约，被告应当承担支付原告违约金10万元，退还定金5万元，退还中介费11600元。 被告 答辩意见 被告不愿意解除合同，请法院驳回原告诉请。 查明事实 二原告系夫妻关系。2019年9月24日，被告聂巧云作为 甲方（卖方），原告黄超作为乙方（买方），原告雷小女作为原告黄超的代理人，桂林市（以下简称同创公司）作为丙方（居间方）签订《二手房买卖合同》，约定甲方将位于叠彩区出售给乙方。该房在银行有抵押。乙方支付给甲方购房定金5万元，定金在乙方支付第壹期购房款时冲抵房款。乙方第一期购房款供不动产解押使用，甲方在取得还款证明后的30日内甲方必须办妥房屋产权抵押注销登记手续（即银行解押手续）。第一期购房款项乙方于甲方银行解押当日支付27万元给甲方，第二期购房款乙方于乙方银行放款当日支付51万元给甲方。本次房产交易，丙方收取中介费11600元，乙方承担。无论甲方或乙方中途悔约或甲乙双方协商解除本合同，丙方无责任。丙方已收取中介费不予退还，未收取的中介费由悔约方支付。本次交易甲乙双方约定违约金为10万元。 签订合同当日，同创公司出具收款收据，确认收到原告雷小女中介费11600元。同日，被告向原告雷小女出具定金收条，确认收到其支付的购房定金5万元。 2019年12月9日，被告作为乙方、二原告作为甲方签订 《二手房买卖合同补充协议》，对2019年9月24日签订的《二手房买卖合同》进行变更补充，将原约定的壹期购房款由27万元变更为交付定金5万元支付给甲方，乙方现已支付壹期购房款给甲方，甲方在签此补充协议的60日内，必须办妥房产产权抵押注销登记手续。如甲方逾期按照合同违约条款承担违约责任。……原告雷小女和被告聂巧云在补充协议上签字，原告黄超在庭审中表示其与原告雷小女系夫妻关系，对雷小女的签字表示认可。同创公司未在该补充协议上盖章。 本案庭审中，同创公司的员工唐钧凤作为本案证人出庭作证，其表示在二手房买卖中，具体的办理解押、过户、贷款的流程如下：先用购房者的首付款去办理解压。在办解压前，客户先去银行面签，面签通过确定客户能够贷到款之后，解压公司放款办理解压，解押后办理过户。客户的房产证下来后，到银行贷款，银行放款再打到卖房者的账户。 在本案买卖合同交易过程中，因原告个人的原因未能到银行面签，被告也无法进行垫资解押，导致解押流程无法进行，合同无法正常履行。 本院意见 二原告与被告签订《二手房买卖合同》，是双方真实的意思表示，双方应按约履行。本案的争议焦点为：1、双方签订的二手房买卖合同及补充协议是否应当解除；2、如合同解除，谁应承担违约责任；3、原告各项诉请是否合法有据。 关于争议焦点一，本案合同是否应当解除？本案中，因房屋一直无法办理解押手续，导致本案合同无法继续履行。故原告要求与被告解除《二手房买卖合同》，本院予以支持。 关于争议焦点二，违约责任由谁承担？根据合同及补充协议约定，被告应在收到原告第一期购房款后60日内，须办妥涉案房屋的解押手续。而根据二手房买卖的解押流程，是用购房者的首付款去办理解压。在办解押前，购房者先去银行面签，面签通过确定客户能够贷到款之后，解押公司放款办理解押。根据上述办理流程，首付款系用来办理解押的，需达到一定的金额。原来双方的合同约定第一期购房款为27万元，但双方自行签订补充协议将第一期购房款减少到了5万元，导致首付款不足以办理解押。双方均存在过错。且第一期购房款减少后，原告不配合银行的面签流程无法确定是否能进行银行贷款，也是造成解押流程无法继续进行的原因。综上，本案合同无法继续履行，双方均存在过错，故双方互不承担违约责任。 关于争议焦点三，原告的诉讼请求是否合法有据？因双方共同的原因造成合同无法履行而解除，故被告应返还原告本案合同购房定金5万元。关于本案产生的中介费，根据合同约定“……无论甲方或乙方中途悔约或甲乙双方协商解除本合同，丙方无责任。丙方已收取中介费不予退还……”，本案合同解除是原、被告共同的原因造成，故产生的中介费应由原、被告共同承担。根据本案情况，本院酌情确定原、被告双方各承担一半中介费。原告已支付中介费11600元，故被告还应支付原告中介费5800元。 判决主文 1、被告聂巧云退还原告黄超、雷小女购房定金50000元； 2、被告聂巧云支付原告黄超、雷小女中介费5800元； 3、驳回原告黄超、雷小女的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者被执行的财产所在地的同级法院申请执行。 判决依据 《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条 诉讼费 案件受理费3532元，简易程序减半收取1766元，由原告黄超、雷小女负担883元，被告聂巧云负担883元。 上诉权利 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3532元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员吴奇 二Ｏ二Ｏ年八月十日 法官助理陆颖贞 书记员王曼珺 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。