山东省滨州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1691民初1064号原告：崔建华，女，1975年8月26日出生，汉族，住滨州市无棣县。委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋吉清，山东民杰律师事务所律师。被告：胜利油田华滨房地产开发有限责任公司，住所地：滨州经济技术开发区黄河十二路**，统一社会信用代码：9137160005900222XP。法定代表人：徐晓彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹萍萍，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告崔建华与被告胜利油田华滨房地产开发有限责任公司（以下简称华滨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告崔建华及其委托诉讼代理人胡延波、宋吉清到庭参加诉讼，被告华滨公司的委托诉讼代理人杜文堂、曹萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔建华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的车位使用协议超过20年的部分无效，判令被告返还车位款85714元及利息（以85714元为基数，自2018年6月20日起至实际支付之日止按年利率6%计算）；2.判令被告向原告交付符合合同约定和法律规定的商品房（含附房和车位），向原告出具综合验收手续、面积测绘报告等证明文件，并向原告支付自逾期交付之日至实际交房之日的违约金（每日按已付购房款的万分之1计算）；3.判令被告因其所交付房屋的入户门存在安全隐患向原告赔偿损失20000元（包括将来进行自我改造修复产生的费用，还包括对自身及邻居通行不便及可能发生的人身伤害、财产损失、精神抚慰金）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于天泰华滨胜利御园住宅小区第17幢1单元9层1-904号商品房一套及45号附房，总价款1152517元，被告应于2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将综合验收合格且符合合同约定的商品房交付原告使用。被告未按约交房，且被告预交付的商品房入户门存在安全隐患，被告应按合同约定承担违约责任，向原告支付违约金。另外，双方签订了《车位使用协议》，被告将其建设的1204号地下车位提供给原告使用，使用期限至2086年7月20日，价款为120000元，该车位系人防车位，协议中超过20年的部分依法应为无效约定。对上述事宜双方多次协商未果，故原告起诉。被告华滨公司辩称，原告所诉无事实依据，应予驳回。理由如下：1.涉案商品房所在楼宇已于2019年11月4日竣工验收合格，并进行了备案，具备合同约定的交付条件，被告于2019年12月17日向原告送达了《交房通知》和《交房须知》等材料，明确告知了原告交房的时间，原告在收到交房通知后无正当理由未在约定时间内接收房屋，根据合同约定，应视为房屋已交付，故被告不存在逾期交房的违约行为，亦不应承担逾期交房的违约责任。2.原告入户门的设计符合相关规定，已经通过图纸审查及综合验收，实际使用中也不存在严重影响正常通行等问题，原告主张的入户门问题不能作为其拒收房屋的正当理由；即使存在入户门瑕疵问题，仅涉及被告保修责任的承担问题，且被告已经对此提出了切实可行的维修整改方案，原告拒绝维修直接要求赔偿缺乏依据。3.涉案车位使用协议的交易对象系车位使用权，交易方式为转让，故该协议不属于租赁合同，属于使用权转让协议，系双方当事人根据涉案车位的特性及各自需求自愿达成真实意思表示的无名合同，故该协议不应适用有关租赁期限的法律规定。本院经审理认定事实如下：2018年6月24日，原告崔建华（买受人）与被告华滨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：出卖人以出让方式取得位于滨州市的国有土地使用权，该地块土地使用权出让合同号为：鲁（2018）滨州市不动产权第0013309号，土地使用年限自2016年7月21日至2086年7月20日；出卖人在该地块上建设的商品房为天泰华滨胜利御园住宅小区，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为：201806003；买受人购买的商品房用途为住宅，第17幢1单元9层1-904号商品房，建筑面积133.83平方米，价款1114402元，附属物：45，面积10.89平方米，价款38115元，总价款1152517元；付款方式为：首付款372517元，买受人于2018年6月20日前存入合同指定账户，贷款780000元，买受人于2018年6月23日前将办理贷款所需文件全部提交银行或公积金管理中心；出卖人应当在2019年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付支付止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付支付止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，并签署房屋交接单；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；合同附件与合同具有同等法律效力。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》一份，主要约定：合同签订前，出卖人已向买受人明示合同示范文本及本补充条款、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《前期物业服务合同》、商品房预售面积测绘相关文件及公用建筑面积分摊情况说明等，买受人声明已知悉并认可上述资料内容；买受人对该小区现状、整个项目建设风格已经充分了解并认可，双方确认该房屋唯一的交付条件为交付的房屋已通过单体竣工验收且买受人已按约付清全部房款并履行了其他约定义务；房屋达到交付条件后，出卖人可以（但无义务）发出房屋交付通知，买受人需在出卖人发出的房屋交付通知书确定的交付时间到房屋所在地或者出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续，买受人未按时前来办理交付手续的，出卖人无需另行书面催告买受人，且自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付；除该房屋主体架构质量不合格、出卖人未达到合同约定的交付条件、出卖人未提供《住宅使用手册》外，买受人拒绝接收该房屋属于买受人违约，出卖人不承担任何违约责任；受该房屋所在地的气候的影响，该房屋在交付后会发生墙面空鼓、吊顶开裂、霉变、地、地板变形等不影响居住等问题的卖人将在收到买受人的通知后履行保修义务，但买受人不得据此向出卖人主张任何费用或拒绝接收该房屋；买受人不得以属于该房屋保修范围内的问题拒绝办理房屋交接手续，否则自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付，出卖人不承担延期交房等任何责任；本合同所指的房屋交接文书仅作为该房屋过户必备文件，不作为该房屋交付文件，该房屋交付文件以买受人签署的该房屋钥匙交接单为准；出卖人已提示买受人注意本合同中有关买受人责任条款及出卖人免责的内容并按照买受人要求作出了合理说明，买受人已详细阅读并清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明之处。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《车位使用协议》一份，甲方同意将其开发建设的天泰华滨胜利御园住宅小区地下车位0801号停车位提供给乙方使用，用于停放小型车辆使用，乙方应向甲方支付120000元的车位使用费用。2018年6月19日，原告向被告支付车位款30000元；2018年6月20日，原告向被告支付车位款90000元。后因0801号车位距离主房过远，双方经协商对车位进行了调换，并于2020年3月11日重新签订一份《车位使用协议》，主要约定：甲方同意将其开发建设的天泰华滨胜利御园住宅小区地下车位1204号停车位提供给乙方使用，用于停放小型车辆使用，乙方应向甲方支付120000元的车位使用费用；该车位使用期限自车位交付之日起至2086年7月20日止；在本协议签订前，乙方已经充分了解该车位的法律状况及现实状况，并且乙方同意按照该状况使用该车位，车位情况以本协议的描述及现状为准，乙方受让车位后，不得以车位的使用期限、位置、大小、空间高度、限制重量、相邻设施等事由向甲方主张解除、撤销本协议或者主张索赔，乙方对此没有任何异议；乙方充分了解并同意，该车为所在空间为人防工程，平时只能做泊车使用，不得改做其他用途，战时国家有权征用，国家战时征用甲方无需因此向乙方进行任何补偿或者承担任何责任；乙方充分了解该车位不具备办理产权登记的条件。2020年3月11日，被告为原告出具收据一份，载明其收到1204号车位款120000元。2019年12月19日，被告为原告开具购房款发票一张，其收到原告交纳的购房款（含主房和附房）1150177元。2018年6月12日，被告取得了涉案房屋所在的17幢楼的《商品房预售许可证》。2019年10月30日，被告开发的天泰华滨胜利御园住宅小区取得了《建设工程竣工规划核实合格证》，建设规模包括地上213112.16平方米和地下60099.64平方米。2019年11月4日，涉案房屋所在的天泰华滨胜利御园住宅小区第17幢楼经竣工验收合格，并于2019年11月6日进行了竣工综合验收备案，取得了《建设工程竣工验收备案证明书》，涉案商品房及车位经验收合格，具备交付使用条件。2019年12月17日，原告签收了被告送达的《交房通知》和《交房须知》等材料，原告以房屋入户门存在安全隐患为由未接收房屋。2020年7月17日，原告接收了涉案房屋、附房和车位，双方已经办理完毕交接手续。经现场勘查，原告所购房屋的入户门与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，当边户的入户门开启至90度或超过90度时，相邻中户的人员不能正常出入。被告就入户门存在的问题提出了三种整改方案，原告对三种整改方案均表示不能接受，现原告明确表示不同意被告对入户门问题进行维修，要求被告对此赔偿损失，其主张的损失包括将来进行原告自我改造修复产生的费用，还包括对自身及邻居通行不便及可能发生的人身伤害、财产损失、精神抚慰金，原告同时表示其尚无修改方案。本院认为，原告崔建华与被告华滨公司在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的买卖合同及补充协议的约定，被告应当在2019年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，涉案房屋于2019年11月4日经验收合格，具备了合同约定的交付使用条件，被告于2019年12月17日向原告送达了《交房通知》和《交房须知》等材料，根据补充协议的约定应视为房屋已交付，故被告不存在逾期交房的违约行为。原告以房屋入户门存在安全隐患为由未及时接收房屋，根据现场勘查情况，原告所购房屋的入户门只有与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，尚未达到原告不能实现合同目的或者影响居住的程度，亦不能成为原告拒绝办理房屋交接手续的合同约定理由，根据合同约定，自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付，出卖人不承担延期交房等任何责任，故目前存在的入户门问题既不构成原告拒收房屋的理由也不能据此认定被告存在逾期交房的违约行为。因此，原告主张被告支付逾期交房违约金的诉求无事实及法律依据，对此本院不予支持。关于入户门的问题，原告明确表示不要求被告履行维修义务，也不接受被告提出的维修方案，原告自己也未提出切实可行的有效的解决方案，故在双方未确定维修方案的情况下，入户门的修费用尚无法确定。原告在本案中主张的损失分为将来可能发生的直接物质损失和间接精神损失，在双方存在的房屋买卖合同纠纷中，间接精神损失不属于此类案件的赔偿范围，原告主张的直接物质损失又尚未发生，本院不宜对尚未发生的损失进行处理，原告可待该项损失实际发生后另行主张。原告已于2020年7月17日接收了涉案房屋、附房和车位，双方已经办理完毕交接手续，故对原告主张的交付房屋诉求本院不再处理。原告要求被告出具综合验收手续、面积测绘报告等证明文件，双方签订的合同中仅明确约定被告需向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，并未约定由被告出具原告主张的上述材料，故原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国防空法》第五条、第二十六条的规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠；国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有；国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。本案中，原告对涉案车位所在地块及开发项目办理了《商品房预售许可证》、《建设工程竣工规划核实合格证》、《建设工程竣工验收备案证明书》等相关证件，被告建设了整栋建筑物及地下车位，已经合法取得了涉案车位的使用权、处分权和收益权；原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《车位使用协议》系双方当事人真实的意思表示；《车位使用协议》中明确约定，原告已经充分了解该车位的法律状况及现实状况，并同意按照该状况使用该车位，也充分了解并同意该车为所在空间为人防工程，平时只能做泊车使用不得改做其他用途，战时国家有权征用；根据协议内容，原告受让车位后，不得以车位的使用期限、位置、大小、空间高度、限制重量、相邻设施等事由向被告主张解除、撤销本协议或者主张索赔；即使存在先交款后签订协议的情况，原告在签订协议后并未提出异议，也未依法申请撤销或变更，应视为对协议内容认可。综上，被告将其享有使用权的人防车位在其依法享有的权利期间内有偿转让给原告使用，并无不当，双方签订的车位使用权转让协议合法有效，原告诉求使用权超过20年的部分无效并主张返还相应的转让费无事实和法律依据，对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告崔建华的诉讼请求。案件受理费减半收取计1298元，由原告崔建华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  董志霞二〇二〇年八月二十四日书记员  李晓晴