云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初2230号原告：玉溪汇海物业服务有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区玉湖路**磊山大厦**，统一社会信用代码：915304026908907400。法定代表人：周海燕，执行董事。委托诉讼代理人：张伟，云南干城律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：姜思祥，男，1965年12月3日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告玉溪汇海物业服务有限公司（以下简称汇海公司）与被告姜思祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告汇海公司的委托诉讼代理人张伟，被告姜思祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汇海公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费5829元（2014年5月1日至2016年12月31日的住宅物业费4862.72元、2014年8月1日至2016年12月31日的车位物业费966.65元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区原业主，其房屋位于该大厦第8层，房号805室，房屋面积131平方米。云南汇海（集团）房地产开发有限公司与原告于2009年4月10日签订《小区物业管理委托合同》，约定自2009年4月10日起至2019年4月9日止，由原告向玉溪市玉湖路26号磊山大厦小区提供前期物业服务管理，原告接受委托后向小区提供物业管理并收取物业费。对被告的物业费收费标准为：每月每平方米1.16元计算，原告住宅共计131平方米，每年的物业费为1823.52元，每月是151.96元，被告还购买了车位，车位每年400元物业费，每月是33.333元，但被告接受原告物业服务后未按约向我方交纳物业费，现共拖欠原告：①2014年5月1日起至2016年12月31日共2年零8个月的住宅物业费，按上述标准计算为32个月×151.96元/月＝4862.72元；②2014年8月1日至2016年12月31日的共2年零5个月的车位物业费，按上述标准计算为29个月×33.333元/月＝966.65元。原告多次催收仍拖欠不交。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。被告姜思祥辩称，1.我拖欠物业费是有原因的，在居住时电梯经常出现问题，一坏就是坏好几天，即使修好以后也是过几天就又坏了不能使用了，在向物管反映后物管始终没有给我回复，给我造成了不便，因为物管一直不予处理电梯的问题，所以我才没有交物业费；2.原告诉求的物业费是事实，我确实没有交纳过，虽然原告陈述在房屋贴了催缴物业费通知，但我实际也没有见到催缴通知，之后我把房子卖给了别人，我是上个月接到法院传票才知道原告向我催收物业费，在此之前从未有人通知过我让我交纳物业费，我认为已经超过了诉讼时效，且本案如果没有超出诉讼时效，在居住涉案房屋的时候，物管如果及时处理电梯的问题，我也会按时交纳物业费的，请法庭依法判决。原告为了证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件。证明：原告的主体资格。二、房屋信息查询结果两份。证明：1.被告系玉溪市玉湖路磊山大厦805号房原业主；2.被告将房屋卖给了候自祥、王娟，从2016年10月10日起805号房主业主变更为候自祥、王娟。三、（2020）云0402民初548号民事判决书、小区物业委托管理合同、通话清单、律师催收函。证明：1.原告是玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区的前期物业服务管理公司从2009年4月10日服务至2017年12月31日终止；2.原告于2018年2月5日拨打了号码为139××××****（向原告买房者王娟），以电话方式催收物业费，2019年以张贴方式向欠费业主催收物业费；因被告未向我方报备物业费应由谁承担，故上述催交行为可应视为诉讼时效中断的情形。3.被告住宅物业费的计算标准是每月每平方米为1.16元。四、磊山大厦物业费欠款明细表。证明：被告拖欠物业费为5829元。五、玉溪市中级人民法院（2019）云04民终163号民事判决书。证明：在类似的案件中，玉溪市中院认定没有超过诉讼时效的物业费是从2015年10月1日之后的物业费。被告质证后认为：证据一、二证据没有异议；证据三的通话清单中没有我的电话号码，也没有人通知我让我交纳物业费；律师催收函我也没有收到过；对于判决书和委托管理合同没有异议；证据四没有异议；证据五真实性认可，判决书落款时间是2019年4月，与本案情况不同。被告姜思祥未向本院提交证据。对原告提交的证据，本院认定如下：对证据一、二、四，被告无异议，本院予以确认。对证据三中的（2020）云0402民初548号民事判决书系人民法院，生效法律文书，对其真实性和合法性及与本案的关联性，本院予以确认。对证据三中的通话清单和律师催收函，通话清单中并无涉及被告的号码，不能作为原告催收的直接证据，但向买房者（王娟）催收的事实，在被告无异议的（2020）云0402民初548号生效民事判决书中，有经审理认定：“原告于2018年以电话方式、2019年以在磊山大厦小区门口张贴通知的方式向小区欠费业主催缴过物业费”的事实，通话清单和律师催收函与上述判决认定事实相互印证，可以作为认定事实的间接证据，故对该两份证据关联性，本院予以确认。对证据五，因该份判决书中对物业费是否以年度催收的事实并不明确，诉讼时效的起算点与本案并不相同，被告也认为与本案情形不同，故对该份证据与本案的关联性，本院不予确认。经审理认定，2009年4月10日，原告（乙方）与云南汇海（集团）房地产开发有限公司（甲方）签订了《小区物业管理委托合同》，其中主要约定：甲方委托乙方作为玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区的前期物业服务管理公司，委托管理期限为10年。自2009年4月10日起至2019年4月9日止；住宅房屋由乙方按建筑面积约每月每平方1.2元（根据居住楼层情况有所不同）向业主或物业使用人收取；车位每年按400元一个收取。原告系按年度向业主收取物业费。收取的惯例为：每年从年度（当年5月1日至次年4月30日为一年度）开始前催交物业费，但住户在年初、年中到当年年末都会缴纳，那么2014年5月1日至2015年4月30日的物业费应于2014年底前支付，2015年5月1日至2016年4月30日的物业费应于2015年底前支付，2016年5月1日至2017年4月30日的物业费应于2016年底前支付。原告实际为磊山大厦小区提供的物业服务于2017年12月终止。被告原系磊山大厦805号房屋的业主，并购得有该小区负一46号车位一个。每年被告应交物业费为（建筑面积135.65平方米×1.16元/月×12月）1823.52元；应交车位物业费为每年400元。因被告将其上述房屋出售，从2016年10月10日起，产权所有人变更为候自祥、王娟，在变更之时，被告尚欠原告2014年5月1日至2016年12月31日的住宅物业费、2014年8月1日至2016年12月31日的车位物业费未交纳。另查明，原告于2018年以电话方式（向在物业处预留的业主电话）、2019年以在磊山大厦小区门口张贴通知的方式向小区欠费业主催缴过物业费。本院认为，原告作为磊山大厦小区的前期物业服务管理公司，其向该小区业主提供了物业管理服务，被告作为业主，理应按约定和相关法律、行政法规的规定给付物业管理费，现原告请求按每平方米1.16元的标准支付物业管理费在其汇海地产公司签订的《小区物业管理委托合同》约定的单价范围内，且相比约定而言更有利于被告，本院予以支持。对被告其拒交物业费是原告未处理电梯问题的抗辩主张，因其未向法庭举证电梯损坏时间对其影响程度，原告也不认可，故对其抗辩理由，本院不予支持；对被告提出原告主张的物业费已过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”；第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。本案中，原、被告对收取物业费的具体时间没有约定，对原告主张2014年5月1日至2015年4月30日的物业费，按双方交易习惯，收取的方式是业主至少在2014年12月31日前交纳，在被告未交纳的情形下，原告的权利受到侵害，诉讼时效就从此起算。因在民法总则2017年10月1日起施行时，已经超过民法通则规定的二年的诉讼时效，本院不予支持；而在2015年5月1日之后的物业费，按收取的方式应在2015年12月31日前交纳，在民法总则2017年10月1日起施行时，尚不满民法通则规定的二年时效。故可适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，而原告曾于2018年以电话方式向805的房主催缴物业费时，并不知晓原告已经卖房的情况，且被告卖房后仅向物业预留了买房者的电话号码，并未向原告报备物业费由其还是由买房者交纳，故原告通过预留在物业的电话进行催缴的行为，是其主张其债权的表现。应属引起诉讼时效中断的情形，故原告主张的2015年5月1日后的物业费在法律规定的诉讼时效内，应予支持，扣除2014年5月1日至2016年4月30日的住宅物业费1823.52元；2014年8月1日至2015年7月30日的车位物业费400元。被告应支付原告物业费3605.48元。因此，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条；《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条；《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告姜思祥于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪汇海物业服务有限公司自2015年5月1日至2016年12月31日的住宅物业费及2015年8月1日至2016年12月31日的车位物业费共计3605.48元。二、驳回原告玉溪汇海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姜思祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员 张 剑二〇二〇年八月七日书记员 杨沛璇