宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初643号原告:贺某,宁夏石嘴山市人,住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：王某、孙某，宁夏永东律师事务所律师。被告：宁夏骏宁房地产开发有限公司。法定代表人：于某。委托诉讼代理人：丁某、杨某，宁夏辅德律师事务所律师。原告贺某与被告宁夏骏宁房地产开发有限公司（以下简称：骏宁房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺某的委托诉讼代理人王某、孙某，被告骏宁房地产公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告贺某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告宁夏骏宁房地产开发有限公司将银川市金凤区满城北街天嘉人和里小区房屋所有权登记至原告贺某名下。2、请求依法判令被告宁夏骏宁房地产开发有限公司将银川市金凤区满城北街天嘉人和里小区房屋所有权登记至原告贺某名下。3、请求依法判令被告宁夏骏宁房地产开发有限公司向原告贺某支付逾期交房违约金23736元。（554862元×608天×0.0001－10000元，自2016年12月31日至2018年8月30日，共计608天，期间被告支付了10000元违约金）。4、请求依法判令被告宁夏骏宁房地产开发有限公司向原告贺某支付逾期办理房屋权属证书违约金78797.98元。（554862元×829天×6.18%÷365天=77881.65元，自2017年9月26日至2020年1月2日，共计829天，按照年利率6.18%计算；28335元×191天×6.18%÷365天=916.33元，自2019年6月26日至2020年1月2日，共计191天）,2020年1月2日之后的逾期办理房屋权属证书违约金按照年利率6.18%计算至实际办理房屋权属证书之日止。以上给付之诉诉讼请求合计为102480.62元。5、本案诉讼费由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。事实及理由：2016年1月3日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及相关附件，约定：原告购买被告开发建设的位于银川市××区房屋，房屋预测面积为132.11㎡，单价为每平方米4200元，房屋总价款为554862元。被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋。2018年8月30日，原、被告再次签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告涉案小区7号楼113号储物间，房屋实测面积为18.89㎡，单价为每平方米1500元，总价款为28335元。被告应于2018年9月30日前交付房屋。上述两份合同均约定：被告如逾期交付房屋的，应当按照房屋总价款日万分之一向原告支付违约金。《补充协议》中约定，被告应当于房屋交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关办理房产登记。合同及补充协议中还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告付清全部房款。但直至合同约定期限届满，被告未向原告交付房屋，亦未办理房屋产权登记。经原告多次催促，2018年8月30日，被告才向原告交付房屋以及储物间。但至今，被告一直没有为原告办理房屋所有权登记。综上，被告违反合同约定迟延交房，迟延办理产权登记的行为构成合同违约，严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至贵院，请依法裁判。被告骏宁房地产公司辩称，一、被告于2017年11月27日就逾期交房与原告达成补偿协议，双方已就2017年1月1日至2018年6月30日期间的逾期交房责任达成一致，故被告逾期交房违约金应自2018年7月1日计算至2018年8月27日被告实际交房之日止。被告与原告于2016年1月3日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋。2017年11月27日，因被告无法按时交付房屋，为保证原告的利益，被告与原告达成补偿协议，约定由被告支付原告10000元作为逾期交房的补偿费用，并承诺于2018年6月30日交付房屋。因此被告逾期交房违约日期应从2018年7月1日起计算至2018年8月26日止，原告从2016年12月31日起计算违约天数无任何法律依据。二、原告起诉要求被告向其支付逾期办理不动产权证书违约金无任何法律依据。双方《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条约定：被告如未在商品房交付后270日内将办理权属登记需要的由被告提供的资料到产权登记机关备案，原告有权单方面解除本合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并在有关政府部门证实解除本合同登记备案后60日内退还原告已付房款，并按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金。该条款约定的是原告在解除合同之后，被告应当承担的违约责任，但原告并未在合同约定的期限内要求解除房屋买卖合同，被告无须承担违约责任，故原告要求被告按照年利率6.18%向其支付逾期办证违约金无任何事实及法律依据。综上，原告所述并不符合客观事实，望贵院在查明案件事实的基础上依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：1、原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》及相关附件、收据、中国银行贷款合同、中国银行银行流水、商品房实测面积补充协议、物业服务费交费票据，被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；2、被告提交的交房登记明细册有原告签字，与被告提交的天嘉人和里房屋出库单相互印证，故对交房登记明细册及天嘉人和里房屋出库单本院予以确认；3、被告提交的补偿协议、支付凭证、中国建设银行客户专用回单，原告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月3日，原告贺某与被告骏宁房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的银川市××区房屋；预测建筑面积132.11㎡，单价4200元/㎡，总价款554862元；付款方式，商业贷款方式，原告于2016年1月3日前支付首期房价款264862元，余款290000元向银行申请贷款支付；商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；交付时间，被告应当于2016年12月31日前向原告交付该商品房；逾期交房责任，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日；房屋登记，被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，在商品房交付使用后270个工作日内，由于被告原因，未将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案的，原告有权单方面解除合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并且在有关政府部门正式解除合同登记备案后的60个工作日内全额退还原告已付房款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至被告收到原告解除合同的书面通知之日止）每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金。2016年1月8日，原告向被告支付购房首付264862元；后原告向中国银行办理贷款290000元，2016年1月29日，贷款银行将290000元贷款汇入被告银行账户内。2017年11月30日，被告向原告支付补偿款10000元。2018年8月30日，原告贺某与被告骏宁房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的银川市××区房屋；预测建筑面积17.79㎡，单价1500元/㎡，总价款26685元。付款方式，一次性付款，原告于2018年8月30日前支付商品房全部价款；商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；交付时间，被告应当于2018年9月30日前向原告交付该商品房；逾期交房责任，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日；房屋登记，被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，在商品房交付使用后270个工作日内，由于被告原因，未将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案的，原告有权单方面解除合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并且在有关政府部门正式解除合同登记备案后的60个工作日内全额退还原告已付房款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至被告收到原告解除合同的书面通知之日止）每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金。2018年8月30日，被告向原告出具收据载明收到原告交来储藏室（7-（-1）-113）9660元。同日，原告按照商品房实测面积补充协议，向被告补交购房款1650元。另查明，上述涉案房屋未进行竣工验收备案，原告于2018年8月27日和2018年8月30日分别接收涉案房屋和储藏间。本院认为，原、被告签订的两份《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律强制性规定及社会公益，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。合同明确约定被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋在约定期限内交付原告使用，且被告同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，被告已逾期交房。原告虽于2018年8月27日和2018年8月30日分别接收涉案房屋和储藏间，但涉案房屋至今未经竣工验收备案，被告亦未取得约定的证书资料，不符合合同约定的交付条件，即被告该转移占有的行为并不能认定为已经完全履行合同约定的交付义务，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。同时结合双方关于逾期交房违约金的约定：逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日。对于原告主张以554862元为基数计算违约金的诉讼请求，经查，本案中，原告并未要求解除合同，故被告应当以全部房价款的万分之一支付原告自2017年1月1日至2018年8月30日期间（607天）的违约金，本院计算为：33680.12元（554862元×0.1‰/日×607天），核减被告2017年11月30日向原告已经支付的补偿款10000元，故对原告主张的违约金23736元，本院支持被告向原告支付违约金23680.12元。原告要求被告协助原告办理上述涉案房屋的不动产权证书，因上述涉案房屋未经竣工验收备案，办理不动产权证书的条件尚未成就，故对原告的以上诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金，因双方约定被告应当在商品房交付使用后270个工作日内履行办理不动产证书的相应手续，现被告未完全履行其交付义务，故对原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告贺某自2017年1月1日至2018年8月30日期间的逾期交房违约金23680.12元；二、驳回原告贺某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元（已减半收取），由原告贺某负担978元，由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担197元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张 玮 二〇二〇年八月二十日书记员 秦娜娜附：本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。