北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2574号原告：王雯菁，女，1967年12月30日出生，汉族，退休员工，住北京市丰台区。原告：刘胜颖，男，1962年10月8日出生，汉族，北京市宝利通装饰工程有限责任公司经理，住北京市丰台区。二原告共同委托诉讼代理人：张德双，北京市昭德律师事务所律师。被告：陈仁水，男，1964年4月19日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：任相儒，北京市安博律师事务所律师。被告：赵彩玲，女，1973年6月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告王雯菁与被告陈仁水、被告赵彩玲排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王雯菁、刘胜颖及其二人共同委托诉讼代理人张德双，被告陈仁水及其委托诉讼代理人任相儒、被告赵彩玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王雯菁和刘胜颖向本院提出诉讼请求：1.判令陈仁水、赵彩玲搬离北京市大兴区西红门镇同兴园14号楼5层5-501号房屋，并将该房屋交还给王雯菁；2.判令陈仁水、赵彩玲承担本案全部诉讼费用。事实和理由：王雯菁系北京市建筑工人医院职工。1996年,王雯菁所在单位为了解决职工住房困难，在北京市大兴城镇建设综合开发集团公司开发建设的北京市大兴区西红门镇同兴园小区购买了2000平米的房产并分配给该院里职工。1996年12月18日,王雯菁与北京建筑工人医院签署了《同兴园小区入住协议》，从医院分得一套住房。1997年9月9日，王雯菁与北京市大兴城建开发物业管理三公司签署了《大兴同兴园小区入住和约》，入住同兴园小区14号楼5层5-501室，该房屋为两居室，建筑面积为72㎡。2018年11月30日，王雯菁取得了该房屋的不动产登记证书，证书编号为京（2018）大不动产权第0066247号。王雯菁的丈夫刘胜颖（身份证号×××）与陈仁水为婚亲关系，且陈仁水在刘胜颖所在公司北京市宝利通装饰工程有限责任公司（以下简称宝利通公司）从事司机工作。出于帮助，王雯菁于2002年将同兴园小区14号楼5层5-501室出借给陈仁水的父母居住，陈仁水及赵彩玲也随同其父母住进该房屋。2013年陈仁水的母亲病逝，2015年底陈仁水父亲病逝。2014年陈仁水从刘胜颖所在的宝利通公司离职。陈仁水父亲去世以后，王雯菁曾多次通过刘胜颖要求陈仁水和赵彩玲搬离该房屋，将该房屋交还给王雯菁，但是陈仁水和赵彩玲却以种种理由拒绝搬离该房屋，继续占有和居住。陈仁水自己拥有产权的房屋坐落在北京市西城区马连道西里5号1排19号，目前出租给他人居住。王雯菁认为，把房屋借给陈仁水父母居住，是基于刘胜颖与陈仁水之间的姻亲关系和同事关系。现陈仁水的父母已经去世，陈仁水亦在宝利通公司离职，陈仁水没有任何理由继续在该房屋居住。陈仁水和赵彩玲拒绝腾退该房屋行为已经侵犯王雯菁的合法权益。根据《民法通则》第一百三十四条及《中华人民共和国物权法》第三十五条相关规定，特诉请法院，请法院依法维护王雯菁的合法权益。陈仁水和赵彩玲辩称，第一、王雯菁颠倒事实、恶意诉讼，王雯菁与陈仁水就涉案房屋应属于以物抵债，其纠纷为以物抵债后一方反悔而引发的纠纷，应属于合同纠纷。王雯菁诉称案由为“排除妨碍纠纷”，该案由不能成立。现王雯菁已经违反以物抵债的承诺，若王雯菁、刘胜颖夫妇继续违约，不向陈仁水和赵彩玲过户该房屋，则必将给陈仁水和赵彩玲继续造成巨额经济损失。据此陈仁水和赵彩玲要求驳回王雯菁的全部诉讼请求。2001年年底，王雯菁与刘胜颖因欠陈仁水奖金，王雯菁夫妇知道陈仁水没有房产，有居住房屋的需求，为了不支付奖金才与陈仁水协商，将涉案房屋抵偿给陈仁水，当时承诺待取得房产证后协助陈仁水办理过户。该部分事实有宝利通装饰工程有限公司员工赵金堂、王雯菁的大姑姐刘玉芝、姐夫陈仁福等人为证；2002年2月4日，陈仁水和赵彩玲搬入该房屋，在近20年间，王雯菁与刘胜颖也多次对外宣讲过以房抵债的事实。自2002年至起诉前王雯菁从未向陈仁水和赵彩玲提出过任何异议。陈仁水和赵彩玲居住期间房屋水、电、物业等费用全部是陈仁水和赵彩玲缴纳，物业公司亦将陈仁水和赵彩玲作为业主；2015年，陈仁水和赵彩玲花费几十万元对涉案房屋进行装修，王雯菁知道陈仁水和赵彩玲装修房屋的事实，陈仁水和赵彩玲作为工薪阶层不可能花费巨额装修借住他人房屋。王雯菁在诉状中声称出借给陈仁水父母居住属于颠倒是非，混淆事实。陈仁水除了涉案房屋外名下无其他任何房产，陈仁水父母有自己住房，无需他人资助，王雯菁与陈仁水父母非亲非故，说给陈仁水父母借住明显不合常理。通过以上可以确认本案属于王雯菁以房抵债，双方就以房抵债达成了口头协议，2018年王雯菁取得房屋不动产登记证书，因房产价格大涨，王雯菁、刘胜颖夫妇开始反悔达成的协议，提出本案目的是达到否认以房抵债的事实。第二、以物抵债合同是无名合同，诺成性合同。即在合同双方达成协议的情况下，该协议已经成立，成立后交付标的物，合同生效。同时以房抵债协议具有实践性，用债务抵扣是原、被告双方真实意思表示，陈仁水支付了合理对价，双方约定不违反法律规定，且双方已经实际交付，陈仁水一直占有且使用涉案房屋，可以确定以物抵债协议成立并生效。本案不属于商品房买卖合同纠纷，涉案房屋为二手房，所涉及的是私人之间的关系，对象为特定的当事人，与商品房买卖合同完全不同。本案以房抵债的目的在于以将来转移房屋所有权替代之前约定的原给付义务，与买卖合同最为接近，因此在法律适用上，首先应当适用合同法关于买卖合同的规定，买卖合同属于典型的非要式、诺成性合同。其次，由于以物抵债协议为无名合同，即使不适用合同法关于买卖合同的规定，也应适用合同法总则的规定，即在合同法关于买卖合同无明确规定的情形下。就以房抵债协议的相关法律问题，应适用合同法总则的规定。王雯菁应配合陈仁水去房屋主管部门变更过户手续并应签署房屋变更的相关协议，这些行为是以物抵债合同成立后的附随义务，原被告双方未签订书面的变更不动产的协议并不影响以物抵债协议本身的法定效力。王雯菁违反约定，拒不履行承诺，不协助陈仁水房产过户的行为，必将给陈仁水和赵彩玲造成无法挽回的巨大经济损失。按照2001年当地房产价格，陈仁水和赵彩玲完全可以以所抵消的奖金购买相同房产。现因王雯菁的恶意违约行为，使得陈仁水钱物两空。王雯菁、刘胜颖夫妇应对此承担违约责任。王雯菁起诉中陈述是借给陈仁水父母居住，后来变更诉讼请求中说是供给陈仁水、赵彩玲及其家人居住，前后矛盾，其提供房款收据中购房款八万多与其陈述的奖金八万多元相符，印证了陈仁水和赵彩玲主张的事实。综上，可以确定本案为以物抵债的合同纠纷，不存在排除妨害的问题，因此请求法院依法查明真相，驳回王雯菁的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：王雯菁与刘胜颖系夫妻关系。陈仁水和赵彩玲系夫妻关系。刘胜颖与陈仁水系姻亲关系。刘胜颖系北京市宝利通装饰工程有限责任公司（以下简称宝利通公司）的法定代表人，陈仁水为宝利通公司的员工。王雯菁为位于北京市大兴区西红门镇同兴园**楼****房屋的所有权人。1996年12月18日，王雯菁与北京市建筑工人医院签订《同兴园小区入住协议》，载明：为解决职工的住房困难问题，根据北京市“康居”住宅分配原则，结合我院当前住房现况，对我院康居住宅分配进住的有关事项达成协议如下：1、为落实北京市康居工程实施方案，院方在同兴园小区购买了2000平方米康居住宅楼房，产权为院方所有；2、根据康居购房的付款方法的原则，购买人按规定的康居住宅楼房，享有房屋的部分产权；……4、购房人分配所购买的康居住房，不得私自转让，转借或买卖，如有违反者，按规定处罚款或没收房屋产权。1997年9月3日，王雯菁向北京市建筑工人医院交纳同兴园康居购房款89000元。1997年9月9日，王雯菁与北京大兴城建开发物业管理三公司（以下简称大兴城建三公司）签订《北京大兴同兴园小区入住合约》，约定：本户居住同兴园小区14楼5单元501房间贰居室住房壹套，于1997年9月9日正式办理房屋交用结算手续，房屋交用通知单编号为036号，总建筑面积为72平方米，房屋产权为部分所有。2002年，陈仁水一家及陈仁水的父母开始在涉案房屋内居住。2013年陈仁水之母去世，2015年陈仁水之父去世。2018年11月30日，王雯菁根据《关于城镇居民购买安居住房产权办理等有关问题的通知》办理了涉案房屋产权登记手续，房屋登记在王雯菁名下，共有情况为房屋单独所有。王雯菁和刘胜颖主张，因陈仁水与刘胜颖系姻亲关系，陈仁水的哥哥陈仁福帮助过刘胜颖家，而陈仁水家生活困难，陈仁水的父母居住在平房，生活不便，故2001年将涉案房屋出借给陈仁水的父母居住，未收取任何费用，后陈仁水的父母去世，陈仁水和赵彩玲占有涉案房屋，不向王雯菁返还涉案房屋。陈仁水和赵彩玲提交刘玉芝、陈仁福、赵金堂、侯长福证人证言、装修单、采暖合同、入住公约、赵彩玲与王雯菁的聊天记录等证据证明涉案房屋系因2002年刘胜颖的公司欠陈仁水奖金80000元，双方达成以房抵债协议，将涉案房屋给陈仁水和赵彩玲。王雯菁和刘胜颖对上述证据均不认可。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，房屋产权证上显示位于北京市大兴区西红门镇同兴园14号楼5层5-501室登记在王雯菁名下，共有情况为房屋单独所有。根据该不动产权证，王雯菁享有涉案房屋的物权。陈仁水和赵彩玲主张其与王雯菁及刘胜颖之间系以房抵债关系，但结合其二人提交的现有证据，无法充分证明刘胜颖的公司欠陈仁水80000元奖金以及以房抵债的事实，故本院对陈仁水和赵彩玲的主张不予采信。综合双方当事人提交的证据及当庭陈述，王雯菁系涉案房屋的完全所有权人，其所有权受法律保护，任何个人不得侵犯。陈仁水和赵彩玲居住在王雯菁所有的房屋内，妨害了王雯菁行使物权，王雯菁有权要求陈仁水和赵彩玲向其腾退涉案房屋。经本院向刘胜颖释明，刘胜颖称该房屋归王雯菁个人所有，同意将房屋返还给王雯菁，本院无异议。故对王雯菁的诉讼请求，本院予以支持。陈仁水和赵彩玲如有新证据证明其主张，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十六条、第十七条、第三十五条之规定，判决如下：陈仁水和赵彩玲于本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区西红门镇同兴园14号楼5层5-501房屋腾退返还给王雯菁。案件受理费70元，由陈仁水和赵彩玲负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年八月十九日法官助理 常欣月法官助理 孟 洋书 记 员 宋爱芹