云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民再36号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李刚，男，1983年4月29日生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：苏再清，云南巨耀律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：纪云波，云南萃峰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：许利红，女，1978年10月7日生，汉族，个体工商户，住云南省丽江市宁蒗县。委托诉讼代理人：施朝华，云南蒗渠律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：路富才，男，汉族，1973年12月19日生，农民，文盲，住宁蒗县。原审第三人：付德芬，女，汉族，1971年12月18日生，农民，文盲，住宁蒗县（系路富才之妻）。原审第三人：路寿东，男，汉族，1992年8月17日生，农民，大学文化，住宁蒗县（系路富才之子）。再审申请人李刚因与被申请人许利红、第三人路富才、付德芬、路寿东宅基地及附属建筑物租赁转让合同纠纷一案，不服本院（2017）云07民终695号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院经审查作出（2019）云民申3669号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人的代理人苏再清律师、纪云波律师、被申请人许利红及其代理人施朝华律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许利红于2017年2月15日向云南省宁蒗县人民法院起诉，其主要诉讼请求是：1、判决被告立即支付房屋租赁转让款余额112万元；2、判决被告向原告支付合同约定滞纳金3847200元。李刚于2017年3月18日提起反诉，其反诉请求是：1、依法判令反诉原告与反诉被告签订的《宅基地及附属建筑物租赁转让合同》为无效合同；2、依法判令反诉被告返还反诉原告已支付给其的48万元转让费；3、依法判令反诉被告承担反诉原告的经济损失453077.48元。云南省宁蒗县人民法院受理后，依法追加路富才、付德芬、路寿东为第三人，于2017年3月22日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。一审原告（反诉被告）许利红诉称，2015年9月23日，许利红与李刚签订《宅基地及附属建筑租赁转让合同》，将许利红向第三人承租的位于宁蒗县落水村委会三家村村民小组24号的自用宅基地及周边附属自用地、附属建筑物的管理权、使用权、项目开发权转让给李刚，转让费为160万元，分三次付清，2015年10月22日支付48万元；2015年12月31日前支付56万元；2016年4月30日前支付56万元。李刚支付了第一笔款48万元后，余款至今未付，而许利红已依约按时将位于宁蒗县地及周边附属自用地、附属建筑物的管理权、使用权、项目开发权转交给了李刚。故向法院起诉，请求判令李刚及时支付余款112万元，并按合同约定支付给许利红滞纳金3847200元。一审被告（反诉原告）李刚反诉称，许利红是在隐瞒事实的情况下，欺诈李刚，骗取李刚的信任而与其签订的合同，该合同约定许利红转让给李刚的土地面积为1.8亩，但事实上可供建房的土地只有0.6亩，因此，不可能实现合同目的。所以，双方签订的合同是一份无效合同，该合同自签订时起就不具有法律约束力，故许利红的诉讼请求不应支持，相反，李刚为履行被欺骗而订立的合同，支付了许利红48万元转让费，还到武汉请设计公司设计图纸，做改建的前期工程等，做了大量的投入，造成了较大损失，故请求确认双方签订的《宅基地及附属建筑租赁转让合同》无效，由许利红返还李刚租金48万元，并由许利红赔偿李刚损失453077.48元。第三人路富才述称，第三人原来是与许利红签订的租赁合同，后来，经李刚和许利红协商，将第三人租赁给许利红的房屋及宅基地转租给李刚，该转租已经第三人同意，为了慎重起见，第三人与李刚、许利红签订了三方协议。李刚与第三人的合同在原租赁合同的基础上签订，租金在原租金的基础上上涨20%。对李刚与许利红签订的合同是否解除，第三人不发表意见，李刚与许利红间的纠纷由他们自己解决。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应本着诚实信用的原则履行合同。本案当事人签订的《宅基地及附属建筑租赁转让合同》，系双方当事人自愿签订，是当事人的真实意思表示，该合同符合我国合同法的相关规定，具备有效合同的全部要件，故，本院确认该合同合法有效，各方应继续履行该合同。李刚关于该合同系在受欺骗的情况下签订的，主张该合同无效，由许利红退还转让金、并赔偿损失的请求，证据不足，本院不予支持。许利红关于按双方合同约定，由李刚支付每日1%的滞纳金共计3847200元的请求，严重超过我国合同法关于违约损失计算的规定，故该请求本院不予支持。因李刚未按期支付完租赁转让金而构成违约，应承担相应的违约责任，鉴于宁蒗县“两违”整治等特殊原因，李刚一直未正常经营等实际情况，许利红的损失，本院确定按资金占用期间的中国人民银行同期银行基准利息计算（损失计算期间为：自应支付租金之日起至起诉之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十三条，第一百一十四条，第二百二十四条第一款规定，判决如下：一、由许利红及李刚继续履行双方2015年9月23日签订的《宅基地及附属建筑租赁转让合同》。二、由李刚于本判决生效之日起三十日内支付许利红租赁转让金112万元。三、由李刚于本判决生效之日起三十日内支付许利红资金占用利息32411元。四、驳回本诉原告许利红的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告李刚的反诉请求。六、第三人路富才、付德芬、路寿东在本案中不承担责任。李刚不服一审判决，提出上诉，其上诉请求：1、请求依法撤销(2017)云0724民初60号民事判决书的第一项、第二项、第三项、第五项判决，查清事实后，依法支持上诉人在一审提起反诉时的各项诉讼请求。2、依法判令本案的一审、二审案件受理费用全由被上诉人承担。其主要事实与理由：一、一审审理程序违法。从被上诉人许利红的《民事起诉状》的落款日期为2017年2月15日，一审己在2017年2月20日立案，然而上诉人的特别代理人收到原判的时间却是2017年9月4日。假定原判作出的时间是“2017年7月28日”，但依据《中华人民共和国民事诉讼法》第161条的规定，适用简易程序审理的案件，期限只有三个月，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第258条之规定，审理期限累计不得超过六个月。但上诉人及其特别代理人均未收到过一审法院要“继续适用简易程序”审理该案的任何提示？更不用说上诉人及其代理人同意继续适用简易程序，该案即使向院长申请继续适用简易程序审理，仍存在违反法律程序审理的情形，二审法院依法应当予以撤销。二、原判对案件事实认定不清，宅基地面积只有0.6亩，而认定有1.8亩是错误的。被上诉人答辩称：原判认定事实清楚，程序合法，适用法律适当，并无不当，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人路富才、路寿东答辩称：与李刚终止合同是因为李刚已超过30天未支付租金。对于宅基地1.8亩请求法庭勘查现场。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院二审认为，2015年9月23日，许利红与李刚经协商一致后签订了《宅基地及附属建筑租赁转让合同》，许利红将从第三人处承租的位于宁蒗县地及周边附属自有土地及其附属建筑物的管理使用权、项目开发权转让给李刚。该合同权利义务关系明确，是双方协商一致的结果，符合法律的规定为有效合同。合同签订后，被上诉人已将租赁物的管理使用权、项目开发权交付上诉人，上诉人接受该租赁物后，按自己的意愿，委托原审第三人对租赁房屋进行拆除修建，并支付了第一期的转让款项，履行了合同约定的义务。关于一审审理程序是否违法的问题。本院认为，一审在2017年2月15日收到原告的起诉状，因反诉及延期举证和追加第三人，原审延期后于2017年7月28日下判。本案未超过审理时限。上诉人认为，可供上诉人建设使用的只有400平方米即0.6亩的问题。本院认为，上诉人几经实地考查，反复咨询后才确定签订转让合同，对租赁房屋的实际占地面积是清楚的，在接收租赁物和履行合同过程中，又认为受被上诉人欺骗、隐瞒事实后而签订合同及泸沽湖“两违”整治，致双方签订的《宅基地及附属建筑租赁转让合同》是无效的理由不能成立，因永宁乡落水村委会三家村村民小组24号的自用宅基地及周边附属自有土地及其附属建筑物的管理使用权、项目开发权，是双方协商一致的结果，该约定具体明确，上诉人已到租赁物地做了解确认，认可了合同中的各项约定。期间，上诉人无证据证明租赁合同存在欺骗、隐瞒事实的情形及未能达到合同约定的面积，为此，不因合同中的文字表述而失信，上诉人应按合同约定履行其义务。原审第三人向上诉人发出的终止合同的短信，双方间是否已终止租赁合同，可协商解决。为此，其上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。李刚申请再审称：1、本案没有证据证实许利红已依约将涉案的自有地及其附属建筑物的管理使用权、项目开发权转让移交给了李刚，李刚自始至终没有接受使用涉案标的物；2、适用法律错误，本案《宅基地及附属建筑物租赁转让合同》及《土地使用权转让协议》的真实意思表示是房屋所有权、土地使用权的转让，不是租赁关系。该合同违反了法律、法规的强制性规定，应为无效；3、本案《宅基地及附属建筑物租赁转让合同》应为无效。本院再审认定的事实：2011年8月21日，本案第三人路富才、付德芬、路寿东与许利红签订《房屋租赁协议》，将位于宁蒗县米）的房屋一座（房屋共有十五个房间及包含围墙院落内土地）租赁给许利红，租期十五年（自2012年5月1日至2027年4月30日止），租金每年3万元。2015年4月21日，第三人又与许利红签订《物业租赁补充协议》，约定将落水村委会三家村24号的自用宅基地及周边附属自用土地1.8亩的使用管理权出租给许利红，并延长租赁期限，提高了租金。2015年9月23日，许利红与李刚签订了《宅基地及附属建筑租赁转让合同》，将许利红向第三人家承租的位于宁蒗县亩及周边附属自有地及其附属建筑物的管理使用权、项目开发权转让给李刚，转让费为160万元，分三次付清，2015年10月22日支付48万元；2015年12月31日前支付56万元；2016年4月30日前支付56万元。该转让行为已经第三人（房屋及宅基地使用权所有人）同意，并签订了三方协议。李刚支付了第一笔款48万元后，余款至今未付，而许利红已依约按时将位于宁蒗县周边附属自用地及附属建筑物（含房内设施物品）的管理权使用权、项目开发移交交给了李刚。2015年11月10日，泸沽湖“两违”整治领导小组办公室发布了《关于泸沽湖景区停止一切建设行为的通告》。李刚委托路富才拆除房屋，准备重新建设，房屋屋顶刚拆除，泸沽湖景区管理部门即制止，不得继续拆除，也不得恢复，只能用防水材料遮盖房顶。该房已无法经营。2018年11月3日，宁蒗县人民政府发布《关于开展泸沽湖护湖整治行动的通告》，对泸沽湖沿湖80米生态红线范围内民居客栈等建筑进行集中拆迁整治。2018年11月20日，落水村委会三家村路富才户的土地和宅基地被政府相关部门征收，得到征地补偿款125万元余元，本案的租赁物土地被政府征收，房屋被路富才拆迁异地另建。另查明，2015年1月20日，宁蒗县国土资源局批给路富才的农村宅基地面积为400平方米（0.6亩）（见宁国土（2015）建字第52号建设用地批准书）。本院再审认为，许利红与李刚签订的《宅基地及附属建筑租赁转让合同》是在双方平等协商基础上签订的，是合法有效的；在签订转让合同前，李刚已实地查看咨询过，宅基地面积为0.6亩，而不是1.8亩，但宅基地及周边附属自有土地为1.8亩，签订转让合同时属双方审慎不严。转让合同不能履行，主要原因在于双方对保护泸沽湖的政策性风险预估不足，由此造成的损失应各自承担。在泸沽湖景区管理部门要求停止一切建设前，本案转让的租赁物已移交给李刚，李刚已支付给许利红48万元。鉴于许利红对该转租房屋已作过投资（无法核算投资金额），从公平原则出发，应酌情将已支付的48万元视为对许利红投资的补偿。本案因政策原因，租赁物已不存在，租赁转让合同已不能履行，应视为已解除，双方的损失各自承担。经本院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）云07民终695号民事判决和云南省宁蒗彝族自治县人民法院（2017）云0724民初60号民事判决；二、驳回许利红的本诉请求；三、驳回李刚的反诉请求。一审本诉案件受理费46537元，由许利红负担，反诉案件受理费6565元，减半收取3282.50元，由李刚负担，二审案件受理费6565元由李刚负担。本判决为终审判决。审判长  陈先才审判员  薛淑华审判员  王康元二〇二〇年八月六日书记员  侯 超