成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初7372号 原告（反诉被告）：成都滴水行酒店管理有限公司（以下简称滴水行酒店），住所地：成都市武侯区武侯大道双楠段**。 法定代表人：陈耿，系滴水行酒店总经理。 委托诉讼代理人：钟文，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都齐明实业有限公司（以下简称齐明公司），，住所地：成都市武侯区武侯大道双楠段** 法定代表人：宋国清。 委托诉讼代理人：郭林，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告滴水行酒店与被告齐明公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，被告齐明公司提起反诉，本院依法予以受理，并依法组成合议庭，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告滴水行酒店的委托诉讼代理人钟文、被告齐明公司的法定代表人宋国清及委托诉讼代理人郭林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滴水行酒店诉称并反诉辩称，原被告于2013年10月23日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于本市武侯大道双楠段18号的物业进行酒店经营，时间从2014年2月6日起至2026年2月5日止。2020年1月，因新冠肺炎疫情，导致原告的酒店从2020年1月26日起暂停经营。为此，原告多次与被告进行协商，请求被告适当减免房租。但被告于2020年3月1日向原告发出了解除通知，并在此后将房屋出租他人。故而，请求确认双方于2013年10月28日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月5日解除；判决被告减免原告已向被告支付的2020年1月26日至2020年3月5日期间的房租196924元并向原告退还该部分房租；判令被告向原告返还租赁保证金20万元；判令被告向原告返还存放于酒店中的存货。 被告齐明公司辩称并反诉称，原告曾于2020年2月16日向被告发出《免租申请》，但被告并未同意。此后，原告主动搬出了房屋，双方的合同实际解除。按照合同约定，原告应提前10天向被告支付下季度租金，且在合同解除后至搬出之前，仍应支付房租。实际上，在2020年3月5日后，原告对此与被告电话沟通，原告均表示需要向上级请示，导致被告的房屋空置，给被告造成了极大的损失。故而，请求判令原告向被告支付违约金32万元；向被告支付2020年3月6日至6月5日的房租494666元；向被告支付水电等费用。 经审理查明：2013年10月28日，滴水行酒店与齐明公司签订《房屋租赁合同》一份，约定齐明公司将其位于本市武侯大道双楠段18号房屋（以下简称案涉房屋）中的1楼部分区域及3至6楼的全部租赁给滴水行酒店；租赁期限从2014年2月6日起至2026年2月5日止；首期租金为140万元/年，并从第4年起，按照每3年递增6%的标准计算租金；滴水行酒店应在本期租金到期前的10日支付下期租金；滴水行酒店应在合同签订之日向齐明公司支付保证金20万元；滴水行酒店逾期30日不缴租金时，齐明公司有权立即解除合同且滴水行酒店应在全部搬出租赁房屋前仍应按照合同约定向齐明公司支付租金，并按1万元/日的标准向齐明公司支付滞纳金；如一方违约，应向守约方支付违约金32万元并赔偿守约方其他损失。上述合同签订后，滴水行酒店开始租赁案涉房屋并从事酒店行业。 2019年11月25日，滴水行酒店向齐明公司法定代表人宋国清转账424000元，并在转款留言中载明系2019年12月6日至2020年3月5日的房租。 2020年1月25日，因受新冠肺炎疫情影响，四川省人民政府启动突发公共卫生事件一级响应。受此影响，滴水行酒店停业。按照租赁合同约定，滴水行酒店应在2020年2月25日前向齐明公司支付下期租金。因酒店停业，滴水行酒店遂于2020年2月16日向齐明公司发出函件，载明因受新冠肺炎疫情影响，暂停向齐明公司支付租金，且向齐明公司申请免除从2020年1月16日至3月31日期间的租金。齐明公司表示不同意减免租金。 2020年3月1日，因滴水行酒店未支付下期租金，齐明公司遂向滴水行酒店发出《解除合同通知书》，要求滴水行酒店即刻腾退房屋，并将1楼大门上锁。次日，滴水行酒店再度向齐明公司发出函件，表示不同意解除合同，并再度要求减免租金。2020年3月4日，齐明公司向滴水行酒店再度发出函件，不同意减免租金并要求滴水行酒店于2020年3月5日前腾退房屋、结清水电费。 在此之后，齐明公司法定代表人与滴水行酒店财务负责人多次电话沟通，滴水行酒店财务负责人表示后续需请示领导，且要求齐明公司减免租金。而齐明公司则表示不同意减免租金，要求滴水行酒店先行支付租金，且表示如国家出台有关房租减免政策，则再行退还租金。双方协商未果，齐明公司遂将房屋出租他人，滴水行酒店也诉至本院。在诉讼过程中，滴水行酒店撤回了要求齐明公司向自己返还存放于酒店中存货的诉讼请求。 上述事实，有工商登记信息、《房屋租赁合同》及转款凭证、四川省人民政府公示信息、双方往来函件及短信、当事人的陈述记录等收集在案，予以佐证。 本院认为： 一、关于合同的解除 由于齐明公司已经收回案涉房屋并已将案涉房屋另行出租给他人，故双方的合同已经实际解除。对于解除的时间，按照双方往来函件及庭审陈述，齐明公司于2020年3月1日已将案涉房屋1楼大门上锁，此时齐明公司即已获取对案涉房屋的实际控制，故双方的租赁合同从即日起解除。 齐明公司陈述滴水行酒店在此后将锁毁损，且双方在此后又多次通过电话协商后续租赁事宜。对此，本院认为，滴水行公司虽然在齐明公司上锁后通过损坏锁的方式进入案涉房屋，但通过庭审所查明的事实，滴水行酒店进入案涉房屋仅是为了取回相关物品，实际并无对案涉房屋占有、使用的行为，不影响租赁合同的解除。双方在此后的协商，是在原租赁合同解除后的协商行为，属于双方就新的租赁合同所进行的协商行为，双方在此过程中未能达成一致，对原租赁合同的解除不构成影响。 二、关于房租及保证金的返还 滴水行酒店要求齐明公司返还从2020年1月26日至3月5日期间的房租196924元。对此本院认为，滴水行酒店从2020年1月26日起停业系受新冠肺炎疫情影响，而疫情影响系属不可抗力，不可归责于任何一方，由此导致的损失，应由双方共同负担。结合滴水行酒店承租房屋系用于酒店经营的实际情况，本院对因疫情影响所导致的免租期酌定为一个月。滴水行酒店在2019年11月25日向齐明公司法定代表人宋国清转账424000元时已经注明该款系2019年12月6日至2020年3月5日共计3个月的房租，故齐明公司应向滴水行酒店退还424000元÷3=141333.33元。 对保证金，虽然合同中约定滴水行酒店应在合同签订之日向齐明公司支付保证金20万元，但滴水行公司既无收据、也无转款凭证，故滴水行公司要求齐明公司返还保证金20万元的诉讼请求，证据不足，本案不予支持。如滴水行酒店在此后发现新的足以支持自己诉讼请求的证据，另行主张。 三、关于违约责任及下期租金 齐明公司以滴水行酒店未能按期支付房租而要求滴水行酒店支付违约金32万元及2020年3月6日至6月5日的房租494666元。首先，滴水行酒店应向齐明公司支付下期租金的时间是2020年2月25日。由于此时正处于新冠肺炎疫情一级响应期间，滴水行酒店暂停支付下期租金，不属于违约。其次，根据双方所签租赁合同的约定，如滴水行酒店逾期支付租金30日，则齐明公司有权立即解除合同。滴水行酒店应向齐明公司支付下期租金的时间是2020年2月25日，即便没有新冠肺炎疫情的影响，齐明公司也应在2020年3月27日后才能单方解除合同，而齐明公司在2020年3月1日便宣布解除合同，已经违反了合同的约定。故齐明公司要求滴水行酒店支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。再次，齐明公司已于2020年3月1日起解除与滴水行酒店的租赁合同，其要求滴水行酒店支付下期租金的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。 四、关于水电费 齐明公司向水、电、气公司支付了2020年2月、3月的气费1951.46元、水费4703.56元、电费11683.90元。经庭审查明，滴水行酒店承租了案涉房屋中的1楼部分、3-6楼全部，2楼系由齐明公司出租给案外他人，但整栋楼的水、电、气并未安装分表，故缴费时均由滴水行酒店统一缴纳，再由滴水行酒店向二楼租户酌定收取。由于水、电、气未安装分表，故本院按照各方承租的楼层，酌定由滴水行酒店负担其中的5/6即（1951.46元+4703.56元+11683.90元）×5/6=15282.43元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、确认成都滴水行酒店管理有限公司与成都齐明实业有限公司于2013年10月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月1日起解除； 二、成都齐明实业有限公司于本判决生效之日起十日内向成都滴水行酒店管理有限公司返还租金141333.33元； 三、成都滴水行酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都齐明实业有限公司支付水、电、气费15282.43元； 四、驳回成都滴水行酒店管理有限公司其他诉讼请求； 五、驳回成都齐明实业有限公司其他反诉请求。 本诉案件受理费8466元，由成都滴水行酒店管理有限公司负担5452元，成都齐明实业有限公司负担3014元；反诉案件受理费5973.50元，成都滴水行酒店管理有限公司负担112元，成都齐明实业有限公司负担5861.50元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈克刚 人民陪审员  李雪梅 人民陪审员  李厚明 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  胡晶晶