北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初2038号原告：北京八达岭山庄社区服务有限公司，住所北京市延庆区八达岭经济开发区康西路**，统一社会信用代码91110229098793845C。法定代表人：李连荣，经理。委托诉讼代理人：李海涛，男，1986年10月2日出生，该公司员工，住河，住河北省高碑店市div>委托诉讼代理人：苏萌,男,1989年3月17日出生,该公司员工。被告：李东林，男，1962年8月20日出生，住北，住北京市延庆区div>委托诉讼代理人：张林英（被告之妻），1964年6月24日出生，住北，住北京市延庆区div>原告北京八达岭山庄社区服务有限公司（以下简称山庄服务公司）与被告李东林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山庄服务公司委托诉讼代理人李海涛、苏萌，被告李东林的委托诉讼代理人张林英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山庄服务公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付2012年10月1日至2018年12月15日的物业费16719元。事实和理由：2012年9月30日，北京市延庆县××山庄业主委员会与程皓珺签订《××山庄物业管理与服务责任书》（以下简称《责任书》），责任书第六条约定程皓珺作为物业经理人负责××山庄物业服务，享有物业费全部债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。另根据《责任书》11条规定，程皓珺应成立物业公司作为物业运行的载体，山庄服务公司系程皓珺作为实控人的物业公司，作为××山庄物业运营的载体。李东林为××山庄××苑××号的业主，未交纳2012年10月1日至2018年12月15日的物业费16719元，故山庄服务公司诉至法院。被告李东林辩称，原告起诉的××山庄××苑××号不是我买的楼房,是开发商顶账400000元给我的楼。该小区物业公司频繁更换,形同虚设，小区环境特别差，我居住的×号楼外墙墙皮脱落，我给物业打电话也没有人接。我四楼住户把烟道给堵了，他们乱改结构对我们二楼和三楼造成危险，物业也不管。我楼上漏水把我家淹了，通过我家又淹了二楼和一楼。我家没水、没电，我又不在该楼房居住。因物业什么都不管，所以我不应该交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、《责任书》载明：“甲方：北京市延庆县××山庄业主委员会；乙方：程皓珺。从2012年10月1日起，山庄的物业管理与服务及由此发生债权债务由程皓珺负责和承担。双方经协商达成如下协议：一、在物业费没有收缴到位的情况下，乙方提供资金保障山庄的正常物业管理与服务，解决山庄物业员工的生活和工资、设施设备维修和运行等问题。二、乙方依法组织员工做好山庄物业管理与服务，自行承担责任。1、乙方的职责、服务内容和奖惩，见《××山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》的第三部分总经理的工作职责、第四部分接待业主（客服）服务内容和考核标准、第五部分安全服务内容和考核标准、第六部分保洁绿化服务内容和考核标准、第七部分工程维修服务内容和考核标准。2、乙方要保障供水、垃圾及时清运、依法做好人员和车辆出入管理、加改建和装修装饰管理、养犬管理，保障山庄安全和正常的工作生活秩序。3、从12月1日起甲方依据《××山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》对乙方提供的物业服务进行考评和奖惩，乙方自觉接受甲方的监督和检查。若不履责受甲方处罚，乙方以××苑××号楼××号房产作为履行责任的财产保证，甲方有权处置。四、乙方依法规范物业管理与服务的劳动用工，保安人数不低于60人，使用好遗留的80名农民工，客服不低于6人，工程不低于8人。每位员工的定岗和岗位职责报甲方。六、物业服务费及公共收益。1、自2012年10月1日0时起至业主大会决定新的物业服务方式止，乙方享有山庄全部物业费债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。2、物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积（按房产证所表明的建筑面积计算，尚未取得房产证的以售房责任书中表明的建筑面积计算）交纳。物业收费标准为：【公寓住宅】：1.4元/平方米/月；【别墅】：2.50元/平方米/月；配套公建和商业设施按相关法规规定收取。十一、甲方责成乙方出资注册成立物业服务公司并担任法定代表人，作为物业运行载体，甲方对该公司有决定权。十五、本责任书在业主大会决定新的物业管理方式之前有效。十六、本责任书终止后，新的物业服务者接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，双方的权利义务继续按本责任书执行。”二、2017年7月28日（2016）京0119民初367号民事判决书（以下简称367号判决）判决：“确认高同星、王俊兰、王莉、张琳莉、孙伟、曹甲伟、彭再红与程皓珺于二○一二年九月三十日签订的《××山庄物业管理与服务责任书》无效”。即案涉《责任书》被认定无效。2018年7月9日（2018）京01民终960号民事判决书（以下简称960号判决）维持367号判决。三、山庄服务公司营业执照载明的法定代表人为李连荣，李连荣与程皓珺系母子关系。李连荣出具情况说明认可程皓珺为山庄服务公司的实际出资人和实际控股人。程皓珺在本院与其谈话中表示：“××山庄所涉追索物业费的权利义务均归山庄服务公司。虽然在该公司成立之前是我在经营管理，但是我同意由公司承继债权债务，进行物业费用的追索。此外，我想说明一下，关于物业管理问题，物权法规定可以委托物业公司或者其他管理人进行管理，所以无论是我个人，还是公司，在进行物业服务方面都是具有合法资格的。”四、2017年8月28日北京市延庆区××镇人民政府对北京市延庆区××山庄业主委员会予以变更备案。2017年11月22日，北京市延庆区××山庄业主委员会出具告知函：“××山庄物业负责人程皓珺：××山庄业主委员会经过讨论研究、全体委员一致表决同意，决定从2017年12月31日起程皓珺不再担任××山庄物业服务管理负责人工作。自2018年01月01日起，原物业除外聘保安部（需另行签订聘任合同），其它各部门的工作人员依旧维持正常的服务管理工作（工作安排若有变化，应以业委会通知为准）。鉴于程皓珺已收取山庄业主2017年全年的物业费，2017年12月份之前，与××山庄物业服务管理工作相关的工资及费用均由程皓珺支付。望程皓珺及每位工作人员知悉本函后，配合业委会做好物业各方面的交接工作。”2017年11月23日，程皓珺予以答复：“1、本届业委会选举不合法，现有业主已经起诉至延庆区法院，要求撤销本届业委会委员的选举决定，案件正在审理当中。因此业委会无权作出相应决定。2、根据《××山庄物业管理与服务责任书》第十五条规定在业主大会作出决定新的物业管理方式之前，责任书一直有效。而贵业委会并没有召集组织业主大会，更没有经过业主大会形成新的决议，因此贵业委会无权擅自解除《××山庄物业管理与服务责任书》确定的内容。业委会与我经过协商签订的《××山庄物业管理与服务责任书》，如果需要处理相关事宜，建议通过法律途径解决，针对贵业委会的《告知函》，我不认可相关内容。”2018年6月27日，北京市延庆区××山庄业主委员会以排除妨害纠纷案由起诉程皓珺，该案案号为（2018）京0119民初6833号（以下简称6833号案件）。2018年12月13日，6833号案件民事调解书调解：被告程皓珺及其雇用人员（详见名单）于2018年12月16日10时撤离××山庄小区1号、2号、3号大门门卫室、岗亭，腾空物业服务中心大楼（原名“物业综合楼”）并移交给原告北京市延庆区××山庄业主委员会。2018年12月16日，程皓珺撤出该小区。五、庭审中李东林认可××山庄××苑××号房屋为其所有，房屋面积160.3平方米，已办理了房产证，本院对此事实予以认可。上述事实，有商品房买卖合同、《责任书》、6833号案件民事调解书、960号判决书、145号判决书、8972号判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，程皓珺基于《责任书》于2012年10月1日进驻小区提供物业服务，并于2014年成立了山庄服务公司进行运营，尽管2018年7月9日该《责任书》被二审认定无效，但是结合2017年11月22日北京市延庆区××山庄业主委员会出具的告知函内容、山庄服务公司提交的业主交费清单、6833号案件民事调解书及调解笔录，可以形成证据链，证明程皓珺、山庄服务公司自2012年10月1日起为李东林居住的小区提供事实上的物业服务，直至2018年12月16日撤出该小区时止。故本院认定事实服务的期间为2012年10月1日至2018年12月15日。关于应否支付物业费问题，虽然《责任书》被确认无效，但依照合同无效的处理原则、公平原则以及物业服务的特殊属性，程皓珺、山庄服务公司作为物业服务的提供者，在事实上提供了物业服务，作为物业服务关系相对方的业主，理应支付一定的服务费用。关于原告主体资格问题，程皓珺自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司不违反法律法规的强制性规定，山庄服务公司基于程皓珺的权利让与和实际运行的事实作为原告提起诉讼，符合法律规定。关于物业费的收费标准问题，山庄服务公司主张的1.4元/㎡/月的标准源于《责任书》的约定，虽然《责任书》被认定无效，但该收费标准并未高于本地区别墅、住宅、住宅物业费的一般收费标准高出案涉小区前期物业费的收费标准，且已交费业主亦是按照该标准交纳，故本院对山庄服务公司主张的收费标准不持异议。关于应当交纳的物业费数额问题，鉴于程皓珺、山庄服务公司在提供服务期间，因物业服务形成诉讼，且《责任书》被依法确认无效，最终经法院调解撤出服务小区，在此期间的物业服务必然会因诉讼产生一定的影响，且业主抗辩表示物业服务存在不到位之处。经询问，程皓珺、山庄服务公司均表示同意在1.4元/㎡/月的标准基础上减免15%的物业费，对此，本院不持异议。经核算，李东林2012年10月1日至2018年12月15日期间应交纳物业费的金额为14211元（160.3㎡×1.4/㎡/月×74.5月×85%）。李东林提出居住楼房外墙墙皮脱落，楼上漏水其家及楼下一、二层楼房被淹，因与本案不属同一法律关系，本院不做处理。李东林提出楼房没水、没电，原告否认，被告未有证据证实，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告李东林于本判决生效后七日内给付原告北京八达岭山庄社区服务有限公司2012年10月1日至2018年12月15日的物业费共计14211元；二、驳回原告北京八达岭山庄社区服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元，由原告北京八达岭山庄社区服务有限公司负担31元（已交纳），由被告李东林负担78元（于判决生效后七日内履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  贾月友二〇二〇年八月二十四日书记员  雷 旭-2--1-