天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初2457号原告（反诉被告）：朱颜舜华,女,满族,1996年2月17日出生,户籍地辽宁省。委托诉讼代理人：李享，天津韬鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨华，天津韬鼎律师事务所律师。被告（反诉被告）：天津方街商业管理有限公司，住所地天津市和平区滨江道**麦购休闲广场负**食巷小吃街办公室。法定代表人：何立鹏，总经理。原告（反诉被告）朱颜舜华与被告（反诉原告）天津方街商业管理有限公司（以下直称方街公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱颜舜华及委托诉讼代理人李享，被告（反诉被告）天津方街商业管理有限公司法定代表人何立鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱颜舜华向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除原、被告之间签订的《房屋（商铺）租赁合同》;2.请求贵院依法判令被告返还原告2019年7月-12月租金70000元;3.请求贵院依法判令被告返还原告保证金20000元;4、请求本案诉讼费由被告承担。事实及理由：本案原、被告于2019年7月14日签订了《房屋（商铺）租赁合同》,合同约定被告将位于天津市和平区××道××广场××层××巷××号铺位出租给原告,由原告利用该商铺经营品牌为椰子日记的椰子系列商品。同时合同约定租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日,被告应当于2019年6月26日前将涉案商铺交付原告。合同约定的租金交付方式为保底租金加提成租金,即每月保底租金为11667元,每月抽成租金为营业额的16%。被告为达到让原告尽快签署及履行该协议的目的,于签约当天又与原告签署了该协议的补充协议,该补充协议向原告承诺了包括所谓:“开业活动,优先免费参与权”等八项特权。合同签订后,原告即按照合同约定向被告支付了2019年7月至12月租金70000元、保证金20000元。但被告却存在做出虚假宣传及承诺诱骗原告签署本协议、严重迟延交付涉案商铺造成原告重大经济损失、未经原告同意擅自向不特定消费者发放优惠券,并强迫原告按照此超低价格与消费者交易等欺诈及违约行为。原告认为,被告行为已严重损害其合法权益,给原告造成重大经济损失,基于被告欺诈行为签订的合同严重违背等价有偿、诚实信用原则,无法实现合同目的,故依法应当予以解除,同时被告应当依法赔偿给原告造成的经济损失。现原告依法起诉至贵院,恳请依法判如所请。方街公司辩称，驳回原告全部诉讼请求。一、延期交付铺位、开业时间多次修改的原因不是由被告造成的,原告因此产生的损失与被告无关,被告无需承担责任。1、原被告双方于2019年6月7日签订《房屋（商铺）租赁合同）》。合同签订时,小吃街正处于工程改造装修设计阶段（对此原告是知情的）,相关改造装修方案需通过商场及各职能部门的审批后才能实施。所以,客观上被告对于商铺交付日期只能根据商场及各职能部门的反馈意见进行预估。商场及各职能部门具有独立的审批权,审批结果不是由被告决定的,被告只能积极配合与协调。所以,客观事实上,对于一个需要改造装修及多部门审批的全新小吃街而言,商铺交付日期及开业日期确实存在调整修改的可能,导致商铺交付日期及开业日期延期的原因并不是由被告造成的。就商铺交付日期及开业日延期事宜,原被告双方在租赁合同中也有相关约定,合同第三条3.2款约定,被告应于2019年6月26日前将该商铺交付原告。如因被告原因未能按期交付,本合同约定的租期及开业日相应顺延,被告并不由此承担违约责任。经过被告与商场及各职能部门的积极配合与协调,在2019年7月19日被告与装修公司（天津市龙驰投资发展有限公司）签订装修合同、7月20日装修公司进场打点放线装修施工开始（过程中根据现场实际情况对装修方案进行了部分修改）、8月21日被告已经完成了小吃街全部公共区域装修及商户铺位的基础装修,且商户自行定制的柜台也已在当天入驻进场:9月17日被告已取得由和平区公安消防支队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》:9月20日被告完成工商部门建议的中岛铺位加高玻璃隔断;7月30日原告取得《营业执照》、9月24日原告取得《食品摊贩备案证明》;2019年9月28日绝大部分商户已通过被告、商场、工商部门的审批（具备开业条件）,被告于9月28日晚通知原告及其他商户9月29日具备开业条件的可以试营业、10月1日正式开业,原告的计租日顺延至10月1日。2、原告的开业需要具备两个前提条件,第一是小吃街公共区域（不含商户承租铺位）的改造、装修、装饰、安全、消防、卫生、推广、环保、垃圾清运等方案通过商场、安监、公安、消防、工商、容委、环保、环卫等各部门的审批;第二是原告承租的铺位装修、装饰、安全、消防、环保、卫生等方案通过被告、商场、工商部门的审批,主要包括装修、装饰、电器符合消防、安监要求,排油烟排水加装净确定化器过滤器符合环保要求,营业资质符合工商要求并取得《营业执照》及《食品摊贩备案证明》。原告在2019年7月30日取得《营业执照》9月24日取得《食品摊贩备案证明》,即2019年9月24日原告具备营业资质。二、原告称被告存在虚假宣传,与事实不符。事实上,被告在2019年5月23日起就进行了持续的线上与线下的广告宣传。具体包括:（1）2019年5月23日晚上在××道××侧发布了2个巨幅灯箱广告、夜间通道主入口山西路一侧发布了1个巨幅灯箱广告、次入口哈尔滨道一侧发布了1个巨幅灯箱广告;（2）7月12日更换山西路与哈尔滨道墙体巨幅灯箱的广告画面;（3）8月19日向繁华办提交开业活动策划方案（包括滨江道人偶游行、剪彩仪式）,但因2019年10月1日恰逢建国70周年大庆,繁华区滨江道和平路公安、安保、消防等职能部门均高度戒备,为避免因人员密集而造成拥挤踩踏等集体安全事件的发生,被告上报到繁华办的活动方案最终也以大局为重,被劝取消了;（4）9月2日商场内部下负一层扶梯口安装吊牌跑马灯导视广告:（5）9月8日在商场二层滨江道与山西路交口圆弧橱窗发布巨幅广告、商场滨江道主入口导视地贴广告、商场哈尔滨道通道网红墙广告;（6）9月12日完成商场山西路入口（小吃街夜间通道）商户免费灯箱广告、夜间通道网红墙广告;（7）9月14日完成商场一层及负一层圆形导视地贴广告;（8）9月25日完成山西路夜间通道负一层电梯厅网红墙广告（被告免费向原告提供一个广告位）;（9）9月30日滨江道派发七折券广告:（10）10月1日商场一层负一层通道口扶梯口小吃街入口设立多个门型展架（包括商户品牌宣传展架）、10月1日至7日晚歌手驻唱商户品牌口播广告、街区ＰＳ电竞游戏活动、街区抖音网红“十三姨吃天津”拍摄广告、街区微信公众号推送广告;（11）10月2日至5日滨江道人偶游行宣传夜市广告、街区大屏幕播放商户（包括原告）宣传片广告、街区会员二维码推广广告、滨江道派发七折单页广告、山西路地面导视宣传小吃街夜市广告;（12）10月5日抖音网红“十三姨吃天津”发布宣传广告;（13）10月11日盛京银行赞助派发5元代金券广告;（14）10月15日商场山西路通道电梯厅导视地贴广告、商场中庭三层巨幅小吃街广告、夜市入口导视地贴广告、更换箭头导视地贴广告;（15）10月17日商场一层更换箭头导视地贴广告;（16）10月18日街区王者荣耀挑战赛广告;（16）10月19日街区王者荣耀校园渠道广告;（17）10月19日至26日街区王者荣耀单人挑战赛活动、街区会员卡广告;（18）10月20日街区山西路夜间通道地毯广告;（19）10月22日街区山西路夜间通道门头广告;（20）10月27日街区王者荣耀团体挑战赛活动、街区会员卡广告;（21）10月29日街区万圣节美陈布置;（22）11月16日天津全接触微信公众号广告;（23）11月22日山西路夜间通道地毯广告;（23）11月29日花样天津微信公众号广告;（24）12月8日街区网红墙更换布置、圣诞节美陈布置;（25）12月16日街区入选天津市商务局、天津市市场建管委主办首届《天津深夜食堂地图》;（26）12月20日街区《天津深夜食堂地图》掌上天津ａ**线上广告、达人探店活动;（27）12月25日滨江道商场正门灯箱广告;（28）2020年1月10日街区荣获首届《天津深夜食堂地图》食至名归奖项;（29）2020年5月5日商场一层门型展架广告:（30）5月11日派发优惠券广告。至今,街区持续派发宣传单页或优惠券,小吃街大屏幕每天正常开启,除了举办活动以外,大屏幕每天进行经典电影轮播,每天都有新主题电影;小吃街的微信公众号、抖音号都在持续发布线上广告,并免费为商户拍摄抖音小视频进行线上宣传。三、原告称被告擅自向不特定消费者发放优惠券,并强迫原告按此超低价格与消费者交易,与事实不符。事实上,被告早就对七折券及会员卡事宜与各商户老板进行过沟通商量,其中2019年8月27日与一米大薯条罗世英通过微信进行沟通商量,9月30日在商户群里再次与各商户负责人进行沟通并提醒回收。四、原告要求被告退还其交纳的相关费用,没有依据,不予退还。其中:（1）原告在2020年3月25日单方面与被告解除合同,属于原告违约,根据合同约定,所以原告已支付的租金（含物业费）和保证金不予返还;（2）被告已经将涉案商铺交给原告使用,且原告已经于2019年10月1日正式营业并计租,原告要求被告返还租金没有依据,所以租金不予返还;（3）原告的装修属于其自行使用,原告要求被告赔偿其装修损失没有依据,所以该损失不予赔偿。综上所述,原告的诉状陈述与事实不符,原告要求返还或赔偿的各项费用没有依据,所以被告无需返还或赔偿原告任何费用。方街公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人支付2020年4月1日至7日租金2278元。2.请求法院依法判令被反诉人支付擅自退租解除合同违约金14000元。3.请求依法判令被反诉人支付基础装修费14600元。4.请求依法判令被反诉人支付电表费1450元。5.请求依法判令被反诉人支付水表费230元。6.请求依法判令被反诉人支付联通网络穿线调试服务费及路由使用费330元。7.请求依法判令被反诉人支付保安保洁费2800元。8.请求依法判令被反诉人支付垃圾清运费1470元。9.请求依法判令被反诉人支付擅自迟到早退未按时营业违约赔偿金4800元。10.请求依法判令被反诉人支付逾期退还商铺占用使用费45990元。11.请求依法判令被反诉人尽快注销工商营业执照及摊贩备案证明。12诉讼费用由被反诉人承担事实和理由：双方为租赁关系，合同约定租金半年一交，首期租金于3月31日到期，后半年租金应于3月10日前交纳，因3月30日原告提出解除合同，依据合同约定应按原租金标准的2倍交纳逾期交租期间（3月11日至30日期间）的违约金。因原告提前解除合同，应按合同约定支付年租金10%作为违约金。因原告设备一直未拆除，故要求支付房屋使用费，标准为每日50元。原告一直未缴纳基础装修费14600元、电表费1450元、水表费230元。及联通网络穿线调试服务费及路由使用费330元，要求原告给付另外原告还应支付保安保洁和垃圾清运费。朱颜舜华对方街公司的反诉辩称，对被告的反诉意见不予认可。请法院核实审查。在2019年7月9日开始招工时我与张胜利微信聊天，他说发布招商PPT为实景图，明确表明租金包含物业费没有其他后续费用。7月14日我付保证金，21日开始装修他们强制指定装修公司。8月27日之前也没装完也没交付。9月12日通知开业延期至21日理由是街区消防卫生不合格，9月13日至22日是我们与被告协商开业日期。9月23日陆续拿了摊贩证，10月1日正式营业。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。2019年6月7日原、被告签订房屋（商铺）租赁合同，约定原告租赁涉案房屋用于脆皮年糕铁板系列产品，面积28平米，租期12个月，自2019年7月1日至2020年6月30日，约定于2020年6月26日前交付，如因被告原因逾期未交付，约定的租期及开业日相应顺延，被告不承担违约责任，开业日暂定2019年7月1日。租金每月保底11667元，抽成租金为营业额*16%，如抽成租金高于保底租金，于次月5日前支付超额部分。同时交付保证金20000元。如任何原因合同被解除或终止，应于5日内将涉案房屋交还，逾期按50元每平米支付房屋使用费。合同第11.2.3条约定，未经被告同意，擅自提前退租，原告应承担违约责任（违约金为合同金额的10%），且原告已经支付的租金（含物业费）和保证金不予退还。因此造成被告损失的，应承担赔偿责任。双方于同日签订补充协议，约定原告为FUNBOX网红小吃街天津旗舰店TOP30席签约合作商家，享有如下特权：开业活动，优先免费参与权；山西路主出入口品牌墙方街位，优先免费选择权；舞台大屏品牌独家广告1天，优先免费播出权；舞台互动区品牌独家推介活动，优先免费举办权；异业现场推广活动，优先免费参与权；品牌代金券（2800元）冲抵市场推广费（1万元），优先大V特惠权。另查，被告提交入场前需缴费明细及微信截图，证明上述费用明细发给原告并按此实际履行。原告依据该明细于2019年8月18交纳了相关费用，包括基础装修费、首月保安保洁费、水电表费等。再查，双方发生纠纷后，2020年4月8日经人民调解委员会调解，原告应当于2020年4月10日前撤出涉案场地。2020年4月10日前双方交接完毕。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应确认合法有效，均应按合同约定严格履行。本案争议焦点为租赁合同因何而解除，双方谁应负违约责任。原告主张被告违约应承担责任的理由为：迟延交付商铺、未按补充协议履行VIP特权、商铺面积过小、擅自发放消费券等。应当明确，双方为租赁合同关系，应以该合同确认双方的主要权利义务。合同已经约定租赁面积、交付时间及逾期交付的后果，原告在明知上述约定的情况下，再以该理由解除不能成立，是否享受VIP特权及发放消费券问题均不属于主要合同义务，不构成解除租赁合同的理由，现原告擅自退租解约属于违约方，应承担相应的违约责任。原告交纳的半年租金至3月30日已经使用完毕，现要求退还无事实依据，对于保证金20000元，因原告属于违约方，依照合同约定不应予以退还，原告该项请求不予支持。对于被告的反诉请求，自2020年1月24日至2020年4月30日零时天津市处于新冠疫情防控一级响应期间，双方租赁合同暂时无法履行，原告未交纳下半年租金不应认定为违约，被告主张2020年4月1日至7日房屋租金及逾期交租违约金，本院不予支持。关于被告主张的要求原告支付基础装修费14600元、电表费1450元、水表费230元及联通网络穿线调试服务费及路由使用费330元，原告应当给付被告，被告的该项请求，本院予以支持。对于保安保洁及垃圾清运，被告通过微信形式将缴费明细发与原告，原告亦实际按此履行，现被告主张并无不当，但考虑2020年2月至3月份期间因疫情未开业，该期间不存在保安保洁和垃圾清运问题，该期间不予支持。对于迟到违约金系被告单方意思表示，且双方并非行政管理关系，主张该违约金无事实依据，不予支持。对于解约违约金，虽然原告违约，但考虑疫情期间影响商铺正常使用及保证金已经扣除，再行主张违约金不能成立，不予支持。对于逾期腾房使用费，因4月7日已经交接完毕，被告已经签字确认，再主张房屋使用费无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、驳回原告朱颜舜华全部诉讼请求；二、本判决生效之日起十日内，原告朱颜舜华给付被告天津方街商业管理有限公司付基础装修费14600元、电表费1450元、水表费230元及联通网络穿线调试服务费及路由使用费330元；三、本判决生效之日起十日内，原告朱颜舜华给付被告天津方街商业管理有限公司保安保洁费2800元及垃圾清运费1470元；三、驳回被告天津方街商业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由朱颜舜华负担，反诉费999.35元，由天津方街商业管理有限公司负担974.35元，由朱颜舜华负担25元（于本判决生效之日起十日内直接给付天津方街商业管理有限公司。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨颖二〇二〇年八月三十一日书记员  赵蕊附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。