河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2879号上诉人（原审原告）：乔爱玲，女，1973年11月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马红丽，河南锦盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳珊珊，河南锦盾律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：新乡市望锦置业有限公司，住所地：新乡县小冀镇和谐大道与香港路交汇处东南角锦香花园**。法定代表人：聂本庄。被上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司新乡向阳支行，营业场所：新乡市向阳路67号。负责人：张军。委托诉讼代理人：李继伟，河南国豪律师事务所律师。上诉人乔爱玲与被上诉人新乡市望锦置业有限公司（以下简称望锦公司）、被上诉人中国银行股份有限公司新乡向阳支行（以下简称中国银行向阳支行）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新乡县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0721民初333号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人乔爱玲委托诉讼代理人马红丽，被上诉人中国银行向阳支行委托诉讼代理人李继伟到庭参加诉讼。经本院依法传唤，被上诉人望锦公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔爱玲上诉请求：撤销原审判决第四项，改判望锦公司偿还尚欠中国银行向阳支行的贷款本金及利息，本案一、二审诉讼费由望锦公司和中国银行向阳支行承担。事实和理由:一、原审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款对于商品房买卖合同、借款、担保合同均解除后的处理方式已有明确规定，望锦公司应直接将剩余银行贷款归还至中国银行向阳支行。二、原审判决乔爱玲承担剩余贷款的责任违反了公平原则。经本院依法传唤，被上诉人望锦公司未到庭发表意见。中国银行向阳支行辩称：一、司法解释并未免除购房人还款义务，乔爱玲对司法解释理解错误。二、根据公平原则，银行足额发放贷款，并无违约，借款人和开发商应当承担连带责任以保证贷款人的合法权益。综上，请求维持原判。乔爱玲向原审法院起诉请求：1、解除乔爱玲、望锦公司签订的房屋买卖合同，2、望锦公司退还乔爱玲支付的房屋首付款5万元及利息（暂计至起诉之日为7975元）、已支付的银行贷款及利息96281.97元（暂计至起诉之日，共31期），并按合同约定支付违约金405.33元，以上共计154662.3元；3、解除编号为“2017年文中银个房借字7-3号”住房贷款合同；4、望锦公司偿还尚欠中国银行向阳支行的贷款本息。原审法院查明：2017年6月13日，乔爱玲与望锦公司签订了一份《望锦花园预售协议》，约定乔爱玲预定望锦公司的6#楼1单元20层2001户房屋，面积135.11平方米，单价3000元每平方米，总价405330元，付定金5万元，余款银行按揭。同日，乔爱玲通过银行转账向望锦公司交款5万元，望锦公司向乔爱玲出具了收到乔爱玲购房定金5万元的收款收据。2017年6月22日，乔爱玲（××）与望锦公司（出卖人）签订了合同编号为2017-0622003的《商品房买卖合同（预售）》，主要内容有：第三条乔爱玲购买望锦公司开发的望锦花园6号楼1单元20层2001号商品房，预测建筑面积135.11平方米；第六条按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3000元，总价405330元，第七条定金抵作房款，首付122330元，银行贷款283000元；第十一条出卖人应当自2017年12月31日前向××交付商品房，第十二条出卖人未按照第十一条约定时间将商品房交付××的，逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向××支付违约金。2017年7月18日，乔爱玲（借款人）、中国银行股份有限公司新乡文化路支行（贷款人，以下简称“中国银行文化路支行”，2019年6月14日，经新乡银保监分局批准，该支行合并入中国银行向阳支行）、望锦公司（保证人）签订了合同编号为：2017年文中银个房借字7-3号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主要内容有：中国银行文化路支行向乔爱玲发放283000元贷款用于购买望锦花园6幢1单元2001号房屋，贷款期限120个月，贷款受托支付到望锦公司账户，贷款利率按中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮5%，逾期贷款罚息为约定贷款利率上浮50%，等额本息还款，望锦公司提供阶段性连带责任担保。2017年8月24日，中国银行文化路支行向乔爱玲发放贷款283000元，该款受托支付到望锦公司账户。乔爱玲借款后，至2020年3月1日，已还款31期，共还本金58580.97元，利息37701元。欠本金224419.03元。至今，望锦公司未能向乔爱玲交房。原审法院认为：乔爱玲和望锦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，乔爱玲、望锦公司和中国银行文化路支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，乔爱玲和望锦公司之间形成买卖合同关系，乔爱玲、望锦公司和中国银行文化路支行之间形成担保借款合同关系，各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，出卖人应当自2017年12月31日前向××交付商品房，出卖人未按约定时间将商品房交付××的，逾期超过60日后，××有权解除合同。现望锦公司逾期两年仍不能交房，乔爱玲有权解除合同。因此，乔爱玲解除商品房买卖合同的请求符合合同约定和法律规定，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人参加诉讼，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××”。因本案《商品房买卖合同（预售）》被解除，致使商品房担保贷款合同的目的也无法实现，乔爱玲请求解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，予以支持。该商品房担保贷款合同依法解除后，望锦公司应当将乔爱玲已交付的首付款5万元及已经偿还过的贷款本息96281.07元返还给乔爱玲，将下余贷款额返还给中国银行向阳支行。乔爱玲请求的首付款利息损失，于法有据，予以支持。乔爱玲请求的违约金405.33元，双方约定了出卖人按照全部房价款的0.1%向××支付违约金，本案中房价为405330元，但乔爱玲只首付了5万元，贷款283000元，共计付款333000元，并未交齐房款，因此，违约金的数额应按照乔爱玲实际付款数计算，为333元。本案中，中国银行向阳支行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，请求如果解除担保借款合同，乔爱玲应提前偿还剩余借款本息、望锦公司承担连带责任。根据合同的相对性，乔爱玲与中国银行向阳支行之间存在借款合同关系，乔爱玲是担保借款合同的主债务人，担保借款合同解除后，乔爱玲应依照担保借款合同的约定向第三人偿还剩余借款本息。因相关司法解释明确规定了望锦公司直接向第三人清偿剩余贷款本息的责任，因此，望锦公司应与乔爱玲共同承担向第三人还本付息的义务，且均有全部清偿的义务。因望锦公司是偿还贷款的最终义务人，乔爱玲还款后，可以向望锦公司追偿。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，原审判决：一、解除乔爱玲与望锦公司2017年6月22日签订的合同编号为2017-0622003的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除乔爱玲与望锦公司、中国银行向阳支行2017年7月18日签订的编号为2017年文中银个房借字7-3号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；三、限望锦公司在判决生效后十日内向乔爱玲返还首付款5万元及利息（利息以5万元为基数自2017年6月13日起计算至款项付清之日止，其中2019年8月19日之前的利息按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、已偿还的贷款本息96281.97元；四、限望锦公司、乔爱玲在判决生效后十日内共同向中国银行向阳支行返还乔爱玲的贷款本金余额224419.03及利息（利息以中国银行向阳支行核算为准）；五、限望锦公司在判决生效后十日内向乔爱玲支付违约金333元；六、驳回乔爱玲的其他诉讼请求。如果未按本判指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3393元，由望锦公司负担。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，望锦公司、中国银行向阳支行均未提出上诉，仅乔爱玲提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕乔爱玲提出的上诉请求进行审理。结合诉辩意见，本院二审的诉讼焦点其实只有一个，这就是乔爱玲是否承担返还贷款的责任。本院对此分析评述认为：2017年7月18日2017年文中银个房借字7-3号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中乔爱玲系借款人、中国银行股份有限公司新乡文化路支行（2019年6月14日该支行合并入中国银行向阳支行）系贷款人，按照该贷款合同约定，在该合同解除时乔爱玲应履行返还贷款义务。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款系考虑到按揭合同的特殊性所做出针对房屋出卖人的特别规定，但并未免除贷款合同中借款人的返还义务。因此，乔爱玲的上诉理由不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3393元，由上诉人乔爱玲负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年八月六日书记员  车韩卓