山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再183号 抗诉机关：山东省人民检察院。 申诉人（一审原告、二审上诉人）：周爱华，女，1952年10月16日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：山东乳山嘉润实业有限公司，住所地山东省乳山市滨海新区旅游度假区。 法定代表人：戚纪伟，经理。 委托诉讼代理人：于乐胜，乳山信誉法律服务所法律工作者。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：上海临江控股（集团）有限公司，住所地上海市中山南路**。 法定代表人：谈意道，经理。 二审上诉人（一审原告）：王某1，男，2010年2月17日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。 法定代理人：王某2（系王某1之父），住江苏省常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：周爱华（系王某1祖母），住江苏省常州市天宁区。 申诉人周爱华因与被申诉人山东乳山嘉润实业有限公司（以下简称嘉润公司）、上海临江控股（集团）有限公司（以下简称临江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2017）鲁10民终1365号民事判决，向山东省人民检察院申诉。山东省人民检察院于2020年1月6日作出鲁检民（行）监［2019］37000000410号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2020年2月13日作出（2020）鲁民抗8号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派杜文婷、冯毅出庭履职。申诉人周爱华，被申诉人嘉润公司的委托诉讼代理人于乐胜，二审上诉人王某1的委托诉讼代理人周爱华到庭参加诉讼。被申诉人临江公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审审理终结。 山东省人民检察院抗诉认为，至周爱华提起本案一审诉讼，嘉润公司、临江公司始终不具备为周爱华办理房屋权属证书的条件，已构成根本违约，周爱华通过签订商品房买卖合同取得涉案商品房所有权的合同目的在其起诉时无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，周爱华对涉案商品房买卖合同享有法定解除权，二审对此亦予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，解除权系形成权，守约方解除合同的意思表示到达对方即产生法律效力。即自一审法院将周爱华要求解除合同的起诉书送达给嘉润公司、临江公司之日起，涉案商品房买卖合同已依法解除。虽嘉润公司、临江公司于2017年5月23日取得了5325号不动产权证书，具备了为周爱华办理涉案商品房房屋权属证书的条件，但这系二审过程中发生的事实，该事实的发生不能改变一审期间双方之间的商品房买卖合同已解除的事实，故二审以此为由驳回周爱华解除合同的诉请不当。同时，双方并未约定解除权行使的期限，各方亦未提交证据证明嘉润公司、临江公司曾向周爱华催告其行使解除权。而二审以周爱华于2015年3月31日起即可以逾期办证为由行使解除权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，认定周爱华行使解除权已超期不当。因此条款的适用条件是违约方迟延交房或者迟延支付购房款，但周爱华本案中系以逾期办证为由主张解除合同，不应适用该法律条款。 周爱华同意抗诉机关的意见，并主张其所购买的商品房至今尚未办理不动产权属登记，验收合格晚于交房时间。 嘉润公司称，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。涉案商品房买卖合同买卖双方意思表示真实，周爱华起诉时嘉润公司已告知其能够办理房屋产权转移登记，合同目的足以实现，周爱华不接受能够办理房屋产权转移登记的事实，其请求解除商品房买卖合同的解除权已经消灭。周爱华请求解除商品房买卖合同的目的并非是嘉润公司不能为其办理转移登记，而是因为没有获得预期的经营利益，期以解除合同得到更多利益。请依法驳回周爱华的诉请。 临江公司未出庭、未答辩。 周爱华、王某1向一审法院起诉请求：1.解除其与临江公司、乳山城基置业有限公司（以下简称城基公司）2013年7月22日签订的商品房买卖合同；2.嘉润公司、临江公司退付购房款297142元、税费等9519元并给付利息80000元（以已交纳的购房款、税费等为基数自2013年1月1日起至判决生效之日止按银行同期同类贷款利率计算）。 一审法院认定事实：城基公司已被嘉润公司吸收合并，城基公司的债权债务由嘉润公司承继。 2013年7月22日，周爱华、王某1与城基公司、临江公司签订了商品房买卖合同一份，约定周爱华、王某1购买位于乳山市银滩旅游度假区××路××号××号房产，购房款297142元；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格，……；出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.……”；关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理初始登记的资料报送到产权登记机关。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”周爱华、王某12012年10月2日支付定金300元；2012年10月6日支付定金49700元；2012年10月28日支付购房款107142元；2012年11月4日支付定金20000元；2013年1月24日支付购房款80000元；2013年4月6日支付购房款20000元；2013年4月28日支付购房款2000元；2013年6月1日支付购房款18000元；2015年8月12日，支付代收费用9519元。 诉讼中，嘉润公司、临江公司提交了房屋交付确认书，主要内容为：周爱华、王某1购买的滴水湾国际养生堂1Ａ-732号房屋交付手续办理完毕，落款时间为2015年8月12日，周爱华、王某1需要支付的费用：契税8914元、办理土地证费用105元，有线电视费300元、宽带200元。嘉润公司、临江公司另提交一份确认函，内容为：周爱华、王某1拥有的银滩长江路588-1号1Ａ-732号房屋，已完成法定的交付手续，现将房屋委托于乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理。具体事宜详见周爱华、王某1与乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理签订的委托经营管理合同。经质证，周爱华、王某1对房屋交付确认书和确认函的真实性没有异议，但主张虽然周爱华、王某1接受了房屋，但房屋买卖合同约定房屋交付时间为2013年12月31日，而实际交付时间是2015年8月12日，嘉润公司、临江公司存在严重违约行为。 嘉润公司、临江公司提交国有土地使用权证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，拟证实嘉润公司开发建设的房产项下土地为商业出让用地，经审核用地项目、建设工程符合城乡规划要求，建设工程符合施工条件。嘉润公司、临江公司另提交威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，拟证实嘉润公司开发的商品房经建设单位组织综合验收合格，准予备案。周爱华、王某1对上述证据的真实性没有异议，但主张其不能证实嘉润公司、临江公司可以为周爱华办理产权登记。 嘉润公司、临江公司提交1893号不动产权证书，拟证实其已经办理了案涉房产所属楼房的大产权证书，可为周爱华、王某1办理房屋所有权证书。周爱华、王某1主张，据了解嘉润公司、临江公司不具备为周爱华、王某1办理产权证书的条件，该不动产权证书记载的土地面积、使用期限与商品房买卖合同中记载的不一致；权利人记载为城基公司，该公司早已经更名为嘉润公司，故对该份证据的真实性无法确认；即使该份证据真实，根据合同约定，嘉润公司、临江公司严重超出了办证期限，周爱华、王某1要求解除合同符合法律规定。 一审法院认为，周爱华、王某1与城基公司、临江公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应严格按合同约定履行义务。城基公司已被嘉润公司吸收合并，故周爱华、王某1与城基公司之间的债权债务应由嘉润公司承受。 双方争议的主要焦点是周爱华、王某1以嘉润公司、临江公司逾期办证为由要求解除商品房买卖合同的主张能否成立。对此，首先应确定商品房交付的起算日期，周爱华、王某1认为应以合同约定的交付日期即2013年12月31日为起算日期，而嘉润公司、临江公司则认为应当以双方签署房屋交付确认书的时间即2015年8月12日为起算日期。商品房买卖合同是确定双方权利与义务的主要依据，而房屋交付确认书是确定实际交付日期的主要依据，并以此来衡量房屋的交付是否符合合同约定，不能作为合同约定交付日期的变更，因此案涉房屋的交付的起算日期应是2013年12月31日。 根据合同约定，提供房产初始登记材料应在房屋交付后90日内即2014年3月31日前，但对办理产权转移登记的期限没有约定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书，故嘉润公司、临江公司应在商品房交付之日起90日内即2014年3月31日前为周爱华、王某1办理房屋权属证书。但嘉润公司、临江公司未能在上述期限内为周爱华办理房屋产权登记手续，存在逾期办证的违约行为。双方在合同中约定，如因出卖人原因逾期办证的买受人不退房。《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方的该约定可以确定属于格式条款，排除了周爱华、王某1作为买受人在嘉润公司、临江公司逾期办证时所享有的退房权利，应认定为无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该规定，买受人可以请求解除合同的条件有三个：逾期办证超过一年、由于出卖人原因、导致买受人无法办理房屋所有权登记，这三个条件相辅相成，缺一不可。具体到本案，“逾期办证超过一年、由于出卖人原因”这两个条件已经具备，但是却不具备“导致买受人无法办理房屋所有权登记”这一条件，因为嘉润公司、临江公司提交的证据证实其已经具备了为周爱华、王某1办理产权转移登记的条件，而这也是履行商品房买卖合同的关键所在，出卖人交付商品房并协助办理产权登记才能使得买受人达到商品房买卖的主要目的。嘉润公司、临江公司虽然存在逾期办证的违约行为，但是其已经具备了为周爱华、王某1办理产权登记的条件，在此情况下，周爱华、王某1可以要求嘉润公司、临江公司承担逾期办证的违约责任，而周爱华、王某1要求解除商品房买卖合同无法律依据，不予支持，其要求嘉润公司、临江公司退还购房款并承担相应利息的诉讼请求，自然亦不成立。双方在房屋交付确认书中对契税等费用9519元由嘉润公司、临江公司代收进行了约定，周爱华、王某1也按约交纳了相关费用，故周爱华、王某1要求嘉润公司、临江公司返还预交的契税等9519元以及相应利息的诉讼请求，不予支持。故，该院于2017年4月27日作出（2016）鲁1083民初3404号民事判决：驳回周爱华、王某1要求解除与嘉润公司、临江公司于2013年7月22日签订的商品房买卖合同、退付购房款297142元、退付代收的契税等费用9519元并支付利息的诉讼请求。案件受理费3013元，由周爱华负担。 周爱华、王某1上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周爱华、王某1的诉讼请求。 二审期间，因周爱华、王某1对嘉润公司、临江公司于一审中提交的1893号不动产权证书的真实性有异议并主张存在5325号不动产权证书，二审法院至乳山市国土部门调查了案涉房屋所在楼房的不动产权登记情况，该部门提供的登记信息显示，2017年3月13日、5月23日国土部门为城基公司办理了1893号、5325号不动产权证书，1893号不动产权证书标注已作废。经质证，周爱华、王某1对该登记信息的真实性无异议，主张1893号是虚假的。嘉润公司、临江公司对登记信息的真实性亦无异议，并主张2017年3月，国土部门办理了1893号不动产权证书，但同年4月份乳山市人民政府进行工作检查时发现嘉润公司为办理不动产证书所提供的基础设施配套费等减免证明已过期，要求进行整改，嘉润公司重新向相关部门申请基础设施配套费减免并于同年5月18日获得相关部门的批复，故国土部门收回1893号不动产权证书并重新办理了5325号不动产权证书。 二审另查明，一审法院于2016年8月22日受理本案并适用简易程序，诉讼过程中变更为适用普通程序进行审理。 二审对一审查明的其他事实予以确认。 二审法院认为，周爱华、王某1与城基公司、临江公司签订商品房买卖合同，周爱华购买案涉房屋并支付了购房款，履行了主要合同义务。双方在合同中约定房屋的交付时间及城基公司、临江公司将办理初始登记资料报送产权登记机关的时间，结合《城市房地产开发经营管理条例》的规定，城基公司、临江公司应于2013年12月31日前交付房屋并于2014年3月31日前协助周爱华、王某1办理房屋产权登记。城基公司已由嘉润公司吸收合并，嘉润公司应承受城基公司的债权债务。从查明事实看，嘉润公司、临江公司未按约交房，构成违约，周爱华、王某1接收了案涉房屋并与酒店管理有限公司签订委托经营管理合同，表明其接受对方继续履行，进而使嘉润公司、临江公司对周爱华、王某1不以逾期交房为由行使合同解除权存有合理信赖，周爱华、王某1在本案中亦系以嘉润公司、临江公司逾期办证为由要求解除合同，故对于嘉润公司、临江公司逾期交房的法律后果在本案中不予评价。 双方在商品房买卖合同中约定，如因城基公司、临江公司的原因逾期办证，周爱华、王某1不退房。城基公司、临江公司在出卖房屋时对众多购房者普遍设定该条款，亦未作出特别的提示和说明，可以认定该条款属于格式条款，其排除了周爱华、王某1作为买受人在嘉润公司、临江公司逾期办证时所享有的合同解除权，应属无效。嘉润公司、临江公司未按照合同约定期限使得案涉房屋达到办理产权登记的条件，构成违约，应承担违约责任。双方未在合同中约定嘉润公司、临江公司逾期办理产权登记行使解除权的条件，则本案中需要考量的问题是：嘉润公司、临江公司逾期办理产权登记是否达到周爱华、王某1行使法定解除权的条件，周爱华、王某1行使法定解除权应否受到期限限制。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……，（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，……；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到商品房买卖合同案件中，商品房买卖司法解释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可以看出，如果房屋出卖人合同约定的期限内未履行协助买受人办理房屋权属证书的义务，买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任，而如果房屋出卖人在被允许推迟履行的合理期限内如期限届满后一年仍未履行，则构成根本违约，买受人的合同目的不能实现时可以请求解除合同。本案中，嘉润公司、临江公司应于2014年3月31日前协助周爱华、王某1办理房屋权属证书，从查明事实看，无论何种原因导致先后存在1893、5325号两份不动产权证书，国土部门已明确1893号不动产权证书已作废，应以5325号不动产权证书作为认定案件事实的依据，即直至2017年5月才达到包括周爱华、王某1在内的各购房者办理房屋权属证书的条件。嘉润公司、临江公司迟延履行协助办理房屋权属证书的义务，致使周爱华、王某1的合同目的不能及时实现，周爱华、王某1应享有法定解除权。 同时，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，禁止权利滥用。合同解除权的行使会导致既存的合同关系被废止，若发生恢复原状的法律效果，则现有的法律秩序会遭破坏。为了保护守约方的合法权益，法律赋予守约方解除权，但如果允许解除权人在过长的期限内解除合同，动辄废止既有的合同关系，则会导致权利滥用。享有解除权的民事主体应及时行使解除权，从而有利于尽早确定违约行为发生的合同关系。如果解除权人在相当长的时间内未行使解除权，致使相对人有正当理由信赖其将不再行使解除权时，不得再行使解除权。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，嘉润公司、临江公司应于2014年3月31日前协助周爱华、王某1办理房屋权属证书，对此周爱华、王某1是明知的，比照上述规定并结合商品房买卖合同司法解释第十九条的规定，周爱华、王某1于2015年3月31日起即可以逾期办证为由行使解除权，期限为1年即至2016年3月31日，该期限为除斥期间，不存在中止、中断或延长的情形，当然如果嘉润公司、临江公司最终无法具备为周爱华、王某1办理房屋权属证书的情形为例外。周爱华、王某1未在该合理期限内行使解除权，致使嘉润公司、临江公司有理由相信周爱华、王某1不再行使解除权，诉讼过程中，嘉润公司、临江公司已具备为周爱华、王某1办理房屋权属证书的条件，阻却合同完全履行的情形已经不存在，周爱华、王某1提起诉讼的主要理由赖以成立的基础事实已经消失，案涉房屋亦早已交付周爱华、王某1，故周爱华、王某1要求解除商品房买卖合同理由不当，本院不予支持。至于周爱华、王某1提及的一审超审限审理问题，经查一审对本案适用普通程序而非简易程序进行审理，亦不属于严重违反法定程序的情形。考虑周爱华、王某1提起本案诉讼时嘉润公司、临江公司尚不具备协助周爱华办理房屋权属证书的条件，一审案件受理费由嘉润公司、临江公司负担为宜。综上，威海市中级人民法院于2017年9月28日作出（2017）鲁10民终1365号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3550元，由嘉润公司、临江公司负担，保全费2525元，由周爱华、王某1负担；二审案件受理费3550元，由周爱华、王某1负担。 本院再审审理查明的事实与一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，本案争议的焦点问题是：涉案商品房买卖合同应否解除。涉案商品房买卖合同，系各方当事人在平等基础上自愿形成的，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照诚实守信的原则遵照履行。 周爱华、王某1已经付清房款，但嘉润公司直至2015年8月12日才实际交付房屋，虽嘉润公司存在逾期交付房屋的违约行为，但是周爱华、王某1已接收涉案房屋并委托乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理，这表明其于2015年8月12日时仍然继续履行合同，且周爱华、王某1亦未在本案中以逾期交房为由要求解除合同或者主张违约责任，故原审根据不告不理原则对逾期交房的法律后果不予评价，并无不当。 本案中，双方虽在合同中约定房屋的交付时间及嘉润公司、临江公司将办理初始登记资料报送产权登记机关的时间，但并未对办理产权转移登记的期限予以约定。原审根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《城市房地产开发经营管理条例》之规定，认定嘉润公司、临江公司应于2014年3月31日前办理房屋权属证书，亦无不当。但嘉润公司、临江公司并未在约定的期限内履行上述义务，已构成违约。 虽然嘉润公司、临江公司存在违约行为，但周爱华、王某1在接收涉案商品房后，已将涉案商品房对外出租收益，且涉案商品房已于2017年5月达到办理房屋权属证书的条件，故嘉润公司、临江公司迟延履行协助办理房屋权属证书的义务，但并未导致周爱华、王某1无法办理涉案商品房的不动产权属登记，亦未致使周爱华、王某1的合同目的不能实现，故周爱华、王某1并不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权。同时，双方在商品房买卖合同中已明确约定，如因嘉润公司、临江公司的原因逾期办证，周爱华、王某1不退房。该条款虽系嘉润公司、临江公司在出卖房屋时对众多购房者普遍设定，但该约定所确立的义务是公平的，且与相应权利对等，同时该约定系与其他违约责任承担方式共同作为当事人协议选择项目后被周爱华选择的，周爱华亦无证据证明其在选择该约定时受到对方的欺诈、胁迫，故该约定并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，应属有效约定；原审以该条款属格式条款，且排除周爱华、王某1的合同解除权为由，认定无效，属适用法律不当，本院依法予以纠正。 承上所述，依据双方之约定，虽嘉润公司、临江公司逾期未办理案涉房屋产权登记构成违约，但周爱华无权要求嘉润公司、临江公司解除涉案商品房买卖合同，其仅可要求嘉润公司、临江公司承担支付违约金的违约责任。原审虽认定周爱华、王某1享有法定解除权不当，但又以周爱华、王某1未在合理期限内行使解除权，致使嘉润公司、临江公司有理由相信周爱华、王某1不再行使解除权为由，作出驳回周爱华、王某1所提解除商品房买卖合同请求的裁判，并无不当。周爱华另主张依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，其已通过诉讼的方式向嘉润公司、临江公司送达了解除合同的通知，涉案商品房买卖合同已解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条所规范的系法定解除权的行使方式，应以发出解除通知的当事人享有法定解除权为前提，承上所述，本院已认定周爱华不享有解除权，故其所提涉案商品房买卖合同已因诉讼而解除的主张不成立。 综上，申诉人周爱华的申诉无事实及法律依据，本院依法不予支持；原审裁判虽适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下： 维持山东省威海市中级人民法院（2017）鲁10民终1365号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  贾新芳 审判员  李召亮 审判员  李金明 二〇二〇年八月三日 书记员  白 靖