河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异117号 案外人：石家庄东垣名城商贸有限公司，住所地石家庄市长安区东古城村。 法定代表人：付海岭，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘伟宗，河北党育律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹建鹏，河北党育律师事务所律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司石家庄桥西支行，住所地石家庄桥**中山西路**。 负责人：苌志敏，该支行行长。 委托诉讼代理人：吴建军，国浩律师（石家庄）事务所。 委托诉讼代理人：白日阳，国浩律师（石家庄）事务所。 被执行人：石家庄润鑫房地产开发有限公司，住，住所地石家庄市长安区北外环古城东路**/div> 法定代表人：王志发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王绍振，河北时代经典（元氏）律师事务所律师。 被执行人：王志发，男，1967年11月15日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：王绍振，河北时代经典（元氏）律师事务所律师。 在本院执行中国工商银行股份有限公司石家庄桥西支行（以下简称工商银行桥西支行）与石家庄润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）、王志发公证债权文书纠纷一案中，案外人石家庄东垣名城商贸有限公司（以下简称东垣名城公司）于2020年6月9日对执行润鑫公司开发的位于石家庄市长安区滹太商贸城Ｂ馆面积为94261.83平方米的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人东垣名城公司称，请求贵院撤销工商银行桥西支行与润鑫公司达成的《执行和解协议》，终止对坐落于长安区滹太商贸城Ｂ馆的执行程序，解封对该房产的查封（查封文书号：2019冀01执7号）。事实与理由：贵院已执行结案的工商银行桥西支行行申请对润鑫公司强制执行一案，贵院目前查封的坐落于石家庄市长安区滹太商贸城Ｂ馆-1至＋**实际所有人为案外人。2010年8月17日，案外人与河北鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）签订合同，案外人以东古城村预留发展安置用地130亩作价购买鑫顺公司开发的滹太商贸城。合同约定，项目竣工后鑫顺公司一次性交付案外人7.8万㎡的商场。随后，案外人按照鑫顺公司的要求将土地使用权办理到了润鑫公司名下，由其作为开发主体及未来向案外人交付7.8万㎡商场的主体。同时，润鑫公司因欠案外人借款本金、利息合计124703839.78元，润鑫公司将滹太商贸城Ｂ馆地下一层建筑面积16634.58㎡转让给案外人以抵顶欠款。2015年9月10日，鑫顺公司及润鑫公司与案外人签订了房产交付书并制作了房产交付清单，将滹太商贸城Ｂ馆1-6层共7.8万㎡交付给了案外人，并且明确说明产权已归案外人所有。房产交付案外人后，由于润鑫公司的原因，迟迟未给案外人办理房产证。因此，滹太商贸城Ｂ馆-1至＋6层共计9.4万㎡为案外人以土地作价向润鑫公司购买而来，并且案外人以向润鑫公司交付土地的方式支付了全部购买价款，符合《最高人民法院关于人民法院执行办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。同时，申请执行人工商银行桥西支行明知滹太商贸城Ｂ馆的真实所有人为案外人还与润鑫公司达成了处置滹太商贸城Ｂ馆的《执行和解协议》，工商银行桥西支行行与润鑫公司恶意串通，损害案外人的合法权益，因此，申请贵院撤销该《执行和解协议》。 工商银行桥西支行称，一、案外人与鑫顺公司签订的《合作开发协议书》及《补充协议》中鑫顺公司与案涉古城东路118号的在建工程B馆无关。建设项目土地使用权及项目本身在润鑫公司名下，项目土地、房产与鑫顺公司无关。二、2015年9月10日案外人与鑫顺公司、润鑫公司签订的《房产交付协议》及《房产交付清单》没有法律效力。2013年11月28日工商银行桥西支行与润鑫公司分别签订了案涉土地及在建工程的《抵押合同》并办理了抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”、《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，本案中，2015年9月10日案外人与鑫顺公司、润鑫公司签订的《房产交付协议》及《房产交付清单》没有法律效力。三、工商银行桥西支行是案涉土地及在建工程的法定抵押权人，依法享有优先受偿权。1、2013年11月28日工商银行桥西支行与润鑫公司签订长安国用（2012）第00111号国有土地使用权的《抵押合同》并办理了抵押登记；同日工商银行桥西支行与润鑫公司签订石预告长字第ZJ90001359号（在建B馆）在建工程的《抵押合同》并办理了抵押登记。2、就上述抵押物工商银行桥西支行与润鑫公司办理（2018）冀石太证经字第3023号具有强制执行效力的债权文书公证书，并办理了执行公证。工商银行桥西支行的优先受偿权已被生效的公证文书确定，并正在强制执行中。四、案外人的执行异议没有法律依据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，案外人的执行异议不能成立。综上，请求法院依法驳回案外人的异议申请。 润鑫公司、王志发称，对于案外人东垣名城公司在执行异议申请书中所述的事实与理由我们认可，至于其能否依据其主张的事实和理由来对抗本案的执行，希望法院依法裁定。 东垣名城公司为了证明其主张，提交了以下证据： 证据一、东垣名城公司与鑫顺公司签订的《合作开发协议书》和两份补充协议，拟证明案外人以土地作价购买鑫顺公司开发的滹太商贸城，案外人与鑫顺公司明确约定了将滹太商贸城B馆7.8万平米作为应得的分配建筑，该协议的签订在工商银行办理抵押登记之前。 证据二、案外人与鑫顺公司和润鑫公司签订的房产交付协议书和交付清单。拟证明东垣名城公司已占有鑫顺公司向东垣名城公司交付的7.8万平米的房产。 针对案外人提交的证据工商银行桥西支行质证意见为：证据一合作开发协议及两份补充协议没有法律效力，（1）合作开发协议中案外人处置了尚未转变为国有土地使用权，应当经过招拍挂法定程序进行出让，而不是由原集体所有人私自出让。（2）合作开发协议的乙方是鑫顺公司，鑫顺公司既不是案涉项目的土地使用权人，也不是房产的所有人，其无权处置案涉土地上的房产。对于证据二，该协议产生于2015年9月10日，此时在这之前案涉的土地及其房产均抵押给了申请执行人，依法该转让行为无效。 润鑫公司、王志发对案外人提交的证据没有异议。 工商银行桥西支行为反驳案外人，向本院提交了以下证据： 证据一、2013年11月15日签订的抵押合同及抵押物清单； 证据二、长安国用（2012）第00111号国有土地使用权的石市他项（2013第376）抵押权证。拟证明工商银行桥西支行是长安国用（2012）第00111号国有土地使用权抵押权人，享有法定优先权。 证据三、2013年11月28日签订的0126号抵押合同及抵押物清单。 证据四、石预告长字第ZJ190001359号（在建工程B馆）他项权证。拟证明工商银行桥西支行是石预告长字第ZJ190001359号（在建工程B馆）在建工程抵押权人，享有法定优先受偿权。 针对工商银行桥西支行提交的证据东垣名城公司的质证意见为：对申请执行人提交的证据的真实性没有异议，但是对其证明目的有异议。申请执行人仅提交了滹太商贸城B馆的预告登记证书，未提交其他项权证。预告登记证书约定的期限为2013年11月28日至2018年11月14日，已超出约定期限。另外我方仅是滹太商贸城B馆的买受人，对于润鑫公司和工商银行桥西支行的借款也毫不知情，我方已按合同约定以土地作价支付买受滹太商贸城B馆的全部价款，并且已在查封之前合法占有该不动产，也并非案外人自身原因未办理过户登记，因而符合法律规定能够排除执行。 润鑫公司、王志发针对工商银行桥西支行提交的证据没有异议。 润鑫公司、王志发未提交证据。 本院查明，工商银行桥西支行、润鑫公司、王志发向河北省石家庄市太行公证处（以下简称太行公证处）提出公证申请，2018年9月19日，太行公证处出具（2018）冀石太证经字第3023号具有强制执行效力的债权文书公证书。2018年12月4日，太行公证处作出（2018）冀石太证执字第89号执行证书。工商银行桥西支行向河北省高级人民法院申请执行。河北省高级人民法院立案受理后，作出（2019）冀执1号执行裁定指定本院执行。本院在执行中，作出（2019）冀01执7号之一号执行裁定，其中查封了润鑫公司开发的位于石家庄市长安区滹太商贸城Ｂ馆面积为94261.83平方米，证书号为石预告长字第ＺＪ190001359号预告登记在建工程。东垣名城公司向本院提出书面执行异议。 另查明，2010年8月17日，东垣名城公司（甲方）与鑫顺公司（乙方）签订合作开发协议书，其中约定，乙方负责该项目（滹太商贸城）的土地规划、报建、前期手续和开发建设全部资金，甲方负责提供130亩国有出让建设用地使用权。甲方一次性固定分配建筑面积为7.8万㎡的商场、商务楼及其他相关设施，等项目验收竣工后，办理到甲方名下，甲方拥有应分得房产的房产证及相应的土地使用权证。其余房产作为乙方的回报全部归乙方所有。2011年6月17日，东垣名城公司（甲方）与鑫顺公司（乙方）签订补充协议，约定乙方控股股东王志发与甲方约定向甲方转让乙方30%的股权。乙方股东王志发与甲方约定甲方持有乙方30%的股权，并不意味着甲方就成为乙方的实际股东，此30%的股权只是作为乙方履行向甲方办理七万八千平方米建筑面积房产义务的担保，甲方不得据此向乙方及乙方出资人主张任何股东权利，除非乙方违反约定，在具备条件的情况下拒绝向甲方办理约定面积的房产。项目竣工且乙方给甲方办理约定面积房产的房产证后，甲方必须到工商局办理股权转让手续，将30%的股权无偿转让给乙方股东王志发或其指定的个人或单位。2012年11月2日，东垣名城公司（甲方）与鑫顺公司（乙方）签订补充协议，约定经甲乙双方协商后，一致同意将滹太商贸城B馆7.8万㎡作为甲方应得的分配建筑，竣工后乙方应积极配合甲方办理分得房产的房产证及相应的土地使用权证。2015年9月10日，东垣名城公司（甲方）与鑫顺公司、润鑫公司（乙方）签订房产交付协议书，约定经甲乙双方现场查验及对相关施工图纸核对确认合作开发项目“滹太商贸城”B馆一层至六层共7.8万平方米商业面积属于乙方应当交付给甲方的收益分配房产。甲乙双方确定本协议签订后一个月内由乙方正式向甲方交付本协议约定的7.8万平方米商业房产。具体交付时双方应当签订交付清单并经双方审核无误后签字盖章。同日，东垣名城公司作为接收方（甲方）与鑫顺公司、润鑫公司交付方（乙方）签订房产交付清单，载明交付方将B馆1-6层共7.8万平方米及其附随物品、资料交付给接收方，接收方同意接收。另，东垣名城公司称润鑫公司还欠案外人借款本息合计124,703,839.78元，润鑫公司将滹太商贸城B馆地下一层建筑面积16634.58平方米转让给案外人以抵顶欠款。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人并非基于买卖合同占有案涉房屋，案外人不属于房屋的买受人，不能适用上述司法解释的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案案涉房产系由润鑫公司开发，案外人不享有足以排除执行的权益。综上，案外人的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定如下： 驳回石家庄东垣名城商贸有限公司异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李鸿雁 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年八月五日 书记员  白娟娟