濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2020豫09**民初4754号原告：杨社红，女，1974年8月16日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：赵广森、刘莎莎，河南尊严律师事务所律师。被告：濮阳市中瑞房地产开发有限公司，住所地濮阳市中原路东段枫林水岸，统一社会信用代码：91410900565129653Q。法定代表人：吕红星，该公司经理。委托诉讼代理人：张文敏，河南逐鹿律师事务所律师。被告：武志伟，男，1978年8月1日出生，汉族，住清丰县。被告：张红霞，女，1978年2月17日出生，汉族，住清丰县。原告杨社红与被告尚伟、被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）、被告武志伟、被告张红霞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨社红及其委托诉讼代理人赵广森、刘莎莎、被告中瑞公司委托诉讼代理人张文敏到庭参加了诉讼，被告武志伟、张红霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨社红向本院提出诉讼请求：1.判令停止对原告位于濮阳市金龙湾小区8号楼1单元2404号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封保全措施。2.确认濮阳市金龙湾小区8号楼1单元2404号房屋归原告所有。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月28日，经濮阳市金辉房地产经纪有限公司居间介绍，原告与被告武志伟签订房屋买卖合同，后三方签订补充协议，约定：原告以750000元的价格购买濮阳市金龙湾小区8号楼1单元2404号房屋，于2018年2月8日前支付首付款47万元，剩余28万元办理房屋更名当日支付；被告武志伟应在2018年8月30日前付清房屋贷款机构剩余贷款并办理解除抵押登记手续。现原告依约已向被告支付522300元购房款。期间原告多次请求被告武志伟办理更名及备案登记，但是被告武志伟不予配合，后避而不见，致使该房屋迟迟未办理产权过户手续。综上，在被告中瑞公司查封涉案房产之前，原告已与被告武志伟签订了合法有效的书面房屋买卖合同，按照合同约定支付武志伟52.23万元购房款，并从2018年2月6日起对案涉房屋占有、管理、使用至今，且非因原告的原因导致涉案房产无法办理更名备案登记。原告对房屋享有足以排除强制执行的民事权益，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告中瑞公司辩称：1.被告中瑞公司依据生效法律文书申请查封拍卖武志伟名下财产依法有据；2.原告杨社红购买已抵押房产，未尽到注意义务，且未积极履行权利，存在明显过错，其权利不能够排除执行，应依法裁定驳回原告的异议申请；3.原告购买限制流通物，亦存在过错；4.房屋属于武志伟、张红霞夫妻共同财产，处分共有的不动产，应经三分之二以上共有人同意。请求驳回原告的诉讼请求。被告武志伟、张红霞未作答辩。经审理查明，被告中瑞公司与被告武志伟签订《商品房买卖合同》一份，约定被告武志伟以银行按揭贷款方式购买被告中瑞公司开发的濮阳市辖区长庆路金龙湾小区第8幢1单元24层2404号房屋,被告中瑞公司为该按揭贷款保证人。因被告武志伟逾期偿还前述银行按照贷款，贷款银行于2019年7月31日扣划了被告中瑞公司保证金309531.17元。2019年8月13日，被告中瑞公司为行使追偿权申请法院将案涉房屋予以查封，并以追偿权纠纷为由将被告武志伟、张红霞诉至本院。2019年12月20日，本院作出（2019）豫0902民初9057号民事判决，判决被告武志伟、张红霞向被告中瑞公司支付309531.17元及利息。前述追偿权纠纷案（2020豫09**执942号）强制执行过程中，本院于2020年4月20日裁定将案涉房屋予以评估拍卖。原告提出执行异议。另查明，2018年1月28日，经案外人濮阳市金辉房地产经纪有限公司居间介绍，原告与被告武志伟签订《濮阳市存量房屋买卖合同》1份，当日原、被告与居间人又共同签订《补充协议》1份。以上两份协议约定：原告以75万元的价格购买案涉房屋，2018年2月8日前付首付款47万元，剩余28万元由原告在办理房屋更名手续当日支付，被告武志伟于2018年8月30日付清剩余贷款并办理抵押预告登记解除手续。前述协议签订当日，原告杨社红支付武志伟购房定金2万元。2018年2月6日，杨社红通过银行转账支付武志伟45万元，当日，武志伟向原告出具了47万元房款收据，并将案涉房屋交付于原告。2018年11月6日，原告杨社红通过银行转账支付被告武志伟房款5万元，于2019年3月21日通过微信转账0.23万元。原告缴纳了案涉房屋2018年2月起至今的水费、电费、天然气费、暖气费用。庭审中，经法庭询问，原告表示愿意将前述未结清房款按法院指示交付于法院用于强制执行，并于2020年7月31日将下余房款227700元交付本院用于执行。又查明，原告以房屋买卖合同纠纷为由将被告武志伟诉至本院，本院作出（2019）豫0902民初11463号民事判决书，确认原告与被告武志伟签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效，并判令被告武志伟支付原告违约金48500元。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。关于原告两项诉讼请求，本院做如下评判：一是原告杨社红请求确认对案涉房屋享有所有权。根据《物权法》规定，不动产登记后始取得所有权，案涉房屋所有权至今未转移登记于原告名下，原告尚未取得该不动产所有权，故原告请求确认案涉房屋为其单独所有的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。二是原告对案涉房屋是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定了案外人执行异议审查的三个实体标准，包括“案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行”。该法规第二十八条规定，金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”四项条件的能够排除执行，虽为执行异议过程中的审查标准，但体现了对案外人关于执行标的物权期待权的与申请执行人金钱债权保护时的实体审查标准和裁判要旨。本案中，根据庭审查明的事实，可以确认：被告武志伟购买案涉房屋后，通过按揭贷款等方式向作为卖方的中瑞公司履行了的房款全部支付义务，且受领了房屋的交付，因此，被告武志伟已全部履行房屋买卖合同的约定义务，取得了案涉房屋的物权期待权。武志伟在尚未取得所有权登记的情况下，约定将案涉房屋转让于原告杨社红，转让标的并非所有物，实为原房屋买卖合同债权的转让，根据合同法规定，债权转让系转让人与受让人之间的合同行为，转让合意达成后即生效。原告杨社红与被告武志伟签订合同后，原告按照合同约定履行了转让款支付义务，受领了房屋交付，说明转让合同已经履行，原告已经取得了对案涉房屋的物权期待权。债权转让通知债务人的法律效果在于转让效力得约束债务人向受让人履行，非转让效力要件，且转让通知义务应由转让人负担。因此，上述原告杨社红的受让行为系依法进行，其转让过程中不存在过错。如上所述，被告中瑞公司辩称原告与被告武志伟之间的交易为限制流通物买卖、存在过错的意见，系对转让标的的法律属性认识错误，本院不予采信。依据案外人濮阳市金辉房地产经纪有限公司出具的证明可以认定，被告武志伟至今未按照合同约定履行义务，不配合原告办理更名及房屋过户手续，是原告至今未取得合同更名和对案涉房屋权属登记的原因，原告在房产过户登记的过程中并不存在过错。同时，原告同意将下余对武志伟的未付转让款227700元交付本院用于强制执行。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，并参照该法规第二十八条规定的要旨，基于原告对案涉房屋已享有的物权期待权与被告中瑞公司金钱债权执行平衡保护的考虑，在原告同意将下余款项交付执行的情况下，应保护原告对案涉房屋的物权期待权，原告对案涉房屋享有的民事权益足以排除案涉金钱债权的强制执行，应停止对涉案房产的执行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条第一款，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并参照该法规第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于濮阳市市辖区金龙湾小区8号楼1单元2404号房屋。本案受理费5950元，由被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  林春江人民陪审员  胡立军人民陪审员  王素贞二〇二〇年八月十三日书 记 员  王锐芳