海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终927号   上诉人（原审被告）：三亚上品华庭地产有限公司，统一社会信用代码91460200687278358M。   法定代表人：张某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：黄某。   被上诉人（原审原告）：韩某，住河南省郑州市中原区。   委托诉讼代理人：罗某，北京德恒（三亚）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：柯某，北京德恒（三亚）律师事务所律师。   上诉人三亚上品华庭地产有限公司（以下简称：上品公司）因与被上诉人韩某商品房买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初7282号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，经过阅卷、调查和询问当事人，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   上品公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回韩某全部诉讼请求或驳回起诉。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.上品公司已依约履行了办证义务，韩某未能及时取得产权证书不是上品公司的原因，上品公司不构成违约。根据三亚市人民政府（以下简称：市政府）的要求，办理房屋产权登记，先办理测绘报告备案（提交《三亚市房屋面积测绘成果报告》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等材料，申请备案不涉及地价款的问题）；然后办理初始登记（提交《不动产登记申请书》、土地权属来源材料等材料，申请初始登记不涉及地价款的问题）；最后办理转移登记（需要双方提交各自需要提交的材料共同申请办理，上品公司需提交《土地房屋权证》《营业执照》《公司法人代表和身份证明》，申请转移登记也不涉及地价款的问题）。2017年5月，上品公司向三亚市住房和城乡建设局房产市场管理科提交了华庭·时光里房屋测绘报告申请备案，用于办理涉案房屋初始登记。该部门在收到测绘报告后两个工作日完成了审批，并将测绘报告移交至三亚市自然资源和规划局（以下简称：市资规局）地籍科（现更名为自然资源确权登记局），接收人强立豪。上品公司提交的测绘报告符合《三亚市国土资源局（三亚市测绘地理信息局）关于加强不动产测绘管理的通知》关于“不动产测绘成果备案审查”的要求，而是否应当补交地价款不是测绘报告备案中审查的内容，市资规局对涉案房屋测绘报告应当备案却不予备案，导致无法办理涉案房屋初始登记，韩某也就无法办理产权证书。一方面，上品公司拿着政府的相关文件，与市资规局沟通要求尽快为韩某办理涉案房屋测绘报告备案、初始登记及转移登记。另一方面，上品公司把实际情况告诉了包括韩某在内的华庭·时光里小区广大业主，并表示上品公司一直在与相关政府部门沟通协调，请他们相信政府。2019年5月19日，市资规局向上品公司出具的《关于华庭·时光里项目04-07-11-6号宗地增加容积率补交地价款的通知》中提到收到上品公司提交的《三亚市房屋面积测绘成果报告》，仍要求上品公司先补交增容地价款，否则“依法依规处置”。2019年11月，上品公司派业务员李权恩多次前往三亚市不动产登记中心六楼市场科要求办理华庭·时光里房屋面积测绘报告备案，均被拒绝。2.增加容积率是市政府作出的征地补偿决定，上品公司无需补交地价款。2012年市政府为打造槟榔河旅游商业街项目，决定征收华庭·时光里沿河部分土地。三亚市河东区月川社区居民委员会（以下简称：月川居委会）支持市政府的决定，不仅让出了最宝贵的土地，并且做了大量工作劝说其他业主让出沿河地块。市政府也认为月川居委会为该项目投入大量人力物力展开土地平整等工作，充分肯定月川居委会“为我市的旧城改造和重点项目的推进做出了突出的贡献”，“基于以上因素，同意该项目仍按2010年第199期市政府专题会议纪要精神开展工作，可采用容积率调整的方式解决各业主单位的土地补偿问题”，以此“对预留发展用地规划指标的调整上给予适当支持”。随后，华庭·时光里的容积率由2.0提高至2.5。用提高容积率的补偿方式，符合市政府《关于进一步加强规划管理集约利用土地促进城乡统筹科学发展的意见》，即“如果土地权益人提出申请并经论证可以通过调整容积率等规划条件进行补偿，政府可以按法定程序对容积率等规划条件进行调整”，增加0.5容积率是市政府按照法定程序作出的征地补偿决定，合情合理合法。市资规局要求上品公司补交增容地价款，不符合市政府征地补偿决定。二、韩某未能及时取得产权登记证书系市资规局与市政府相冲突的行政行为所致，需由行政机关内部协调解决，不属于民事案件的受案范围。三、一审法院适用法律错误。上品公司已经履行了办证义务，不存在违约行为。韩某无法及时取得产权登记证书是市资规局没有执行市政府征地补偿决定所致，并非《商品房买卖合同》第二十条约定的“出卖人的原因”。韩某主张上品公司违约以及要求上品公司承担违约责任没有事实和法律依据，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定驳回韩某的全部诉讼请求，或者因本案不属于民事诉讼的受案范围，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定驳回韩某的起诉。   韩某辩称，上品公司未在《商品房买卖合同》约定的期限内履行其相应的办证义务，应当承担违约责任。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   韩某向一审法院起诉请求：一、请求判令上品公司向韩某支付逾期办证违约金13,100元；二、请求判令上品公司继续履行为韩某办理涉案房屋所有权证书的义务；三、上品公司承担本案的诉讼费用。   一审法院认定事实：2017年2月6日，韩某作为买受人，上品公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定：韩某购买上品公司开发的华庭·时光里小区1号楼406号房，建筑面积73.83平方米，总价款1,310,000元；因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，韩某向上品公司支付了全部购房款，上品公司于2017年5月19日将涉案房屋交付给韩某使用。按照合同约定，韩某应在商品房交付后600日内取得该商品房的房屋所有权证书，但涉案房产至今仍未取得房屋所有权证书。   庭审中，上品公司主张韩某尚未办理涉案房屋产权登记的原因不是上品公司所致。理由是上品公司与月川居委会合作开发的华庭·时光里住宅小区土地面积为21362.36平方米（由YC3-21-1地块和YC3-21-2地块组成），其中YC3-21-1地块因建设槟榔河旅游商业街需要而被政府征收。基于此，市政府会议纪要中指出“可采用容积率调整的方式解决各业主单位的土地补偿问题”，上品公司主张三亚市规划局已同意将位于YC3-21-2地块的“华庭·时光里住宅小区”项目容积率由2.0提高至2.5，不需要再另行补交地价款。   2019年5月19日，市资规局向上品公司发出三自然资土[2019]726号《关于华庭·时光里项目04-07-11-6号宗地增加容积率补交地价款的通知》，该通知第四条关于增加容积率补交地价款的意见指出，2017年上品公司向市政府申请解决因槟榔河旅游商业街项目导致月川居委会2723.14平方米用地纳入储备用于槟榔河商业街项目的建设，被征收土地折合容积率补偿0.5，因此上品公司认为项目不存在补交地价款的说法。对此，原三亚市国土资源局以三土资籍[2017]401号文明确意见：上品公司建设的“华庭·时光里住宅小区”项目已增容，应办理增加容积率补交地价款手续，征收补偿问题由上品公司与征收单位协商解决。并责成上品公司在收到通知后10个工作日内申请办理增加容积率补交地价款评估手续，以便办理后续补交地价款手续，否则将依法依规处置。   诉讼中，上品公司向一审法院申请中止审理，理由是“华庭·时光里住宅小区”业主刘长辉以市资规局为被告，市政府、上品公司为第三人向一审法院提起行政诉讼。   一审法院认为:韩某与上品公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵照合同恪守履行。根据合同约定，韩某应在商品房交付后600日内取得该商品房的房屋所有权证书，如因上品公司的责任，韩某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，上品公司按全部房价款的万分之五向韩某支付违约金。本案中，韩某已按照约定向上品公司支付了全部购房款。上品公司于2017年5月19日将涉案房屋交付给韩某，按合同约定上品公司最迟应在2019年1月10日前为韩某办理涉案房屋的所有权证书。上品公司未能在约定期限前办理已经构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定逾期办证则出卖人向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，故上品公司需向韩某支付违约金655元（1,310,000元×0.0005）。韩某主张违约金过低请求将违约金调整为按已付房价款的1%计算即13,100元，本案中，上品公司已经依约将涉案房屋交付给韩某，韩某未提供证据证明其客观上产生相应损失，故韩某请求调整违约金不予支持。上品公司抗辩未能办证不是因该公司原因导致，从市资规局向上品公司发出的三自然资土[2019]726号通知可看出，上品公司在2017年就被原三亚市国土资源局明确告知“华庭·时光里住宅小区”项目已增容，应办理增加容积率补交地价款手续，征收补偿问题由上品公司与征收单位协商解决。因此，上品公司未按规定补交地价款是导致未能及时为韩某办理产权证书的原因，故上品公司的抗辩主张没有事实根据和法律依据，不予采纳。为韩某办理涉案房屋的产权证书是上品公司应当履行的合同义务，故韩某请求上品公司继续履行上述义务有事实根据和法律依据，予以支持。另外，上品公司以小区业主刘长辉（案外人）提起行政诉讼为由申请本案中止审理，由于上品公司才是办证的义务主体，行政诉讼的结果不能改变上品公司办理涉案房屋产权证书的合同义务，故上品公司申请本案中止审理没有法律依据，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、上品公司于判决生效之日起十日内向韩某支付逾期办证违约金655元；二、上品公司继续履行为韩某办理华庭·时光里1号楼406号房屋所有权证书的义务。案件受理费127.50元（韩某已预缴63.75元），减半收取，由上品公司负担63.75元。   二审中，上品公司提交月川居委会与三亚市土地储备开发中心签订的《土地收回补偿协议书》，拟证明未能及时为韩某办理产权证书并非上品公司未按规定补交地价款的原因，而是市资规局行政行为所致，现各方已明确问题所在，并协商解决方案为无需再补缴相应土地出让价款，完成相关的行政手续后给韩某办理产权证。韩某对该证据的真实性和合法性予以认可，但对其关联性和证明目的不认可。其质证认为，该协议内容并没有涉及上品公司，且上品公司开发的华庭·时光里小区实测的计容面积为51887.95平方米，已超出补偿协议约定的规划计容面积（即：50867.81平方米）1020.14平方米，上品公司补交地价款的义务并未完全免除。是否补交地价款是上品公司的问题，地价款的缴纳不应损害韩某的合法权益，且双方签订的商品房买卖合同已预留出足够的办证时间，上品公司早于2017年就已收到通知需补交地价款后才能办理后续的办证手续，但上品公司因自身原因迟迟拖延，才导致发生逾期办证的情形，因此对该证据不予认可。鉴于该《土地收回补偿协议书》真实合法，且与本案争议事实具有关联性，本院予以采纳。   经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   另查明：涉案华庭·时光里项目由上品公司、月川居委会共同开发，所占土地中80%的分摊土地已办理登记在上品公司名下，剩余20%土地保留在月川居委会名下。2010年9月16日，《三亚市人民政府专题会议纪要》（第199期）载明：会议原则同意槟榔河旅游商业街项目设计方案。2012年1月30日，《三亚市人民政府关于将槟榔河旅游商业街YC3-21-1地块2723.14平方米用地纳入储备的批复》（三府函〔2012〕729号）回复市土地储备开发中心：“同意将槟榔河旅游商业街YC3-21-1地块2723.14平方米用地纳入储备……”。2012年4月17日，《三亚市人民政府专题会议纪要》（第102期）载明：“……一、槟榔河旅游商业街片区控制性详细规划在制定时充分考虑了商业街项目的土地置换、规划面积等各项因素，并将商业街的建设需求融入该控规方案中。同时，为了补偿该片区其他业主因建设商业街而被占用的土地，该控规方案已对各业主剩余的用地的规划指标给予了相应的调整。现该片区控制性详细规划已公示并经市规委会讨论通过。月川居委会、市住建局等业主单位已按照控规要求，投入大量人力、物力开展土地平整、施工建设等工作。基于以上因素，同意该项目仍按2010年第199期市政府专题会议纪要精神开展工作，可采用容积率调整的方式解决各业主单位的土地补偿问题……三、月川居委会为我市的旧城改造和重点项目的推进作出了突出的贡献。市规划局应在条件允许的范围内对该居委会位于凤凰路水晶宫酒店旁的预留发展用地在规划指标的调整上给予适当的支持……”。2013年2月7日，《三亚市规划局关于槟榔河商业街片区规划情况的报告》（三规〔2013〕135号）向市政府报告：“……槟榔河旅游商业街拟用地原位于市政府2010年批复的《三亚市月川新城妙林田片区分图则规划》范围内，该规划后纳入月川控规编制范围。2011年市政府批复实施《三亚市月川片区控制性详细规划》，该规划在编制过程中设计单位已根据2010年第199期市政府专题会议纪要要求的‘商业街的建设不影响原用地单位的容积率指标’，考虑了商业街占用业主土地的情况，将占用土地的可建设量调整至剩余用地内，并相应调整了剩余用地的容积率……”。   2019年5月19日，因容积率变更问题，市资规局向上品公司、月川居委会发出《关于华庭·时光里项目04-07-11-6号宗地增加容积率补交地价款的通知》，催缴增加容积率的地价款。上品公司对此持有异议，认为槟榔河项目已将2723.14平方米用地纳入储备，被征收的土地的补偿就是剩余土地的容积率扩大，不应再缴纳地价款。   2020年6月22日，三亚市土地储备开发中心（甲方）与月川居委会（乙方）签订《土地收回补偿协议书》，就土地收储事宜补签以下协议：一、土地基本情况：乙方同意甲方将其位于原三亚市月川片区控制性详细规划YC3-21-1地块2723.14平方米用地原属于乙方的土地（以下简称：收回标的）收回并纳入储备。收回标的位置为三亚市××区（时代公馆北侧）；收回标的总面积为2723.14平方米（该面积包含槟榔河旅游商业街占用及规划道路占用）；其中1706.52平方米用地属原土地证号：三土房（2011）字第036**，1016.62平方米用地属原土土地证号：三土房（2012）字第118**用地性质均为城镇混合住宅用地；使用权类型均为出让土地；槟榔河旅游商业街项目占地部分四至为：东至槟榔河旅游商业街项目用地，南至辽家园路，西至华庭·时光里项目，北至辽家坡路。二、补偿约定：1.根据市政府第102期专题会议纪要精神以及原三亚市规划局《关于槟榔河旅游商业街片区规划情况的报告》（三规[2013]135号），采用容积率调整的方式解决乙方土地补偿问题，商业街的建设不影响乙方单位的容积率指标，将占用土地的可建设量调整至上述两宗用地的剩余土地内[原土地产权证号为：三土房（2011）字第XXXX号及三土房（2012）字第11873号]，并相应调整了剩余用地的容积率，将乙方剩余50867.81平方米（按规划批准核算计容的面积）用地容积率从≤2.0调整为≤2.5，作为收回其土地的补偿，乙方无需再补缴此项调整相应土地出让价款……”。   本院认为，本案二审争议焦点为：一、上品公司是否应当支付逾期办证违约金；二、上品公司是否应当继续履行办证义务。   一、关于上品公司是否应当支付逾期办证违约金问题   综合本案案情，市政府因槟榔河项目征收月川社区部分土地，上品公司与月川居委会共同开发的华庭·时光里项目建设在被征收后的剩余土地上，市政府多次专题会议纪要精神均提及可采用容积率调整的方式解决各业主单位的土地补偿问题。2013年三亚市规划局向市政府的报告中亦提到将占用土地的可建设量调整至剩余用地内，相应调整剩余用地的容积率。涉案华庭·时光里项目系按照容积率扩大后的标准进行建设，市资规局仍按原土地容积率计算向上品公司催缴地价款，上品公司一直持有异议。后市资规局向市政府请示，提出采用容积率提高的方式作为征收月川居委会2723.14平方米土地的补偿，剩余用地容积率提高到2.5（按规划批准50867.81平方米核算计容面积）不需补缴土地出让价款。经市政府同意后，三亚市土地储备开发中心与月川居委会随即签订《土地收回补偿协议书》对此遗留问题予以解决。根据《商品房买卖合同》的约定，须因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人才应当支付逾期办证违约金。而本案系因第三方即政府的原因导致买受人不能在合同约定的期限内取得产权证，不能归责于出卖人上品公司，故韩某诉求上品公司承担逾期办证违约金没有事实依据，本院不予支持。   二、关于上品公司是否应当继续履行办证义务问题   双方之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，购房者的合法权益受到法律保护，协助办理房屋所有权证是房屋出卖人的附随义务，故上品公司应当在合理期限内协助购房者办理房屋所有权证。上品公司亦同意继续为业主办理房屋所有权证，韩某的该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。   另，本案系因履行《商品房买卖合同》而发生的争议，为商品房买卖合同纠纷，属于民事案件受理范围，故上品公司主张本案不属于民事案件受理范围的理由不成立，本院不予支持。   综上所述，上品公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：   一、维持三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初7282号民事判决第二项；   二、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初7282号民事判决第一项；   三、驳回韩某的其他诉讼请求。   一审案件受理费127.50元，减半收取63.75元（韩某已预缴63.75元），由韩某负担31.87元，由三亚上品华庭地产有限公司负担31.88元；二审案件受理费50元（三亚上品华庭地产有限公司已预交），由三亚上品华庭地产有限公司负担25元，由韩某负担25元。   本判决为终审判决。   审判长 尹合欢   审判员 黎 金   审判员 李新建      二〇二〇年八月十四日   书记员 黎明昊   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。