广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2340号原告：陈浩洁，女，1987年10月31日出生，汉族，住委托诉讼代理人：高芷茵，广东法海律师事务所律师。被告：佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司，住所地佛山市南海区******************之一，统一社会信用代码914************453。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人:高敏峰,广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人:林锐钊,广东昊驰律师事务所律师。第三人：广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行，住所地佛山市南海区***********，统一社会信用代码914***********381H。法定代表人：欧某1。原告陈浩洁与被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司、第三人广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回。被告不服，上诉至佛山市中级人民法院，该院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间不计入审理期限。本案于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高芷茵，被告的委托诉讼代理人林锐钊到庭。第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年8月22日签订的《物业租赁合同》；2.被告返还合同款404134元及利息（利息以定金50000元为本金自2018年8月11日起、以首期款154134元为本金自2018年8月22日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日，融资贷款200000元自2018年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率上浮35%计算利息至清偿之日）、提前向第三人还款所产生的违约金（以剩余贷款期限×提前还款金额×千分之一）予原告；3.被告赔偿房屋中介服务费50000元予原告，并以50000元为本金自2018年8月11日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息；4.被告赔偿律师服务费900元予原告，并以900元为本金自2018年8月22日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息；5.被告赔偿物业管理费326.59元予原告，并以326.59元为本金自2018年8月22日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月11日，原告、被告经南海华房网络科技有限公司（以下简称南海华房）介绍达成中一大厦物业租赁合意，原告当日即支付被告50000元定金、南海华房50000元服务费。2018年8月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业租赁合同》，约定原告承租被告位于广东省佛山市南海区***********************，租赁期限为2019年8月15日至2039年8月14日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日，合同总价款为404134元。合同约定原告应当在签订《物业租赁合同》当日按该物业总额的50%支付首期款人民币204134元（包含已付定金），剩余款项200000元以融资贷款方式支付；被告应当在2019年8月15日前将该物业交付原告，交付标准以合同附件标准为准。同日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订个人借款合同，借款金额为200000元，借款期限为60个月，自实际放款日计算,支付方式采取受托支付，原告不可撤销的申请和委托第三人将贷款一次性划入原告交易对象（即被告）账户。借款利率以合同签订日和借据记载的期限对应档次的中国人民银行贷款基准利率为基础，上浮35%作为第一期借款利率；借款期限内遇基准利率调整的，从调整次年首日起，以调整后的基准利率为基础，按约定的浮动比例进行调整，作为下一期的借款利率。原告提前还款的，第三人有权按合同约定收取提前还款补偿金。原告于合同签订当日支付律所签约咨询费900元、被告首期款154134元，剩余款项也于2018年11月9日划入被告账户，原告已经按照合同约定履行支付价款的义务，被告应当按照合同约定交付合格房屋。2019年9月8日原告支付物业管理费326.59元。本案中被告出租的房屋至今仍未经过消防验收，违反了我国《消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”原告认为其租赁的房屋并未经过消防验收，违反了法律的强制性规定，原告有权解除合同，基于此，原告根据《民事诉讼法》的有关规定，提起诉讼。诉讼中，原告补充事实和理由：涉案租赁物是被告在佛山市南海区******的土地上建设的，出租给原告，在双方租赁关系中，六联村是土地使用权出租人，被告是承租人，原告是次承租人，因此被告的转租权是否合法有效是值得商榷的。首先，法律规定租期期限最长为20年，超过20年部分无效，即被告并不具备40年转租权，原告的权益无法保障。其次，涉案租赁物由被告一次性出租给原告40年，原告一次性支付了整个租期的租金，这要求被告对租赁物具有不可争议和稳定的使用权以保证原告在租赁期间享有稳定的使用权，但原告不清楚被告与出租人之间的合同义务，一旦被告对出租人没有或逾期缴纳租金、或存在其他违约行为就会导致涉案租赁物面临被收回的风险，原告作为次承租人无法向六联村主张权利，导致原告在租期内长期持有涉案租赁物的目的无法实现。因此，一次性支付40年租金是不合理的，存在极大的风险，原告主张解除合同符合法律规定的解除事由。被告辩称，一、被告与原告签订的涉讼合同合法有效，且被告已按照合同约定和标准将涉讼租赁物交付给各原告，在此过程中，被告不存在任何违约之处。1.涉讼租赁物已办理土地使用权证，且经过合法的报建，取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后进行施工，施工完毕后经佛山市自然资源局、住房城乡建设和水利局等相关职能部门联合验收，最终竣工验收通过，涉讼租赁物属于合法有效的租赁物。被告交付的租赁物符合双方约定以及合同标准，被告不存在任何违约之处。2.涉案租赁合同第七条约定：被告应在2019年8月15日前将涉案租赁物交付给原告，如因不可抗力或其他非被告原因导致被告未能及时交付的，交付时间顺延至该影响因素消失。原告同意给予被告90天的缓交期。缓交期内双方互不追究对方法律责任。被告统一以合同附件标准交付物业房，被告交付使用的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。本案中，被告考虑到2019年8月15日当日收楼人数较多，故在2019年8月3日通知原告在2019年8月21日前来收楼，原告已在2019年9月8日确认收楼，并最终签名确认验收通过，故被告交付的租赁物符合双方约定以及合同标准，被告不存在违约之处。二、原告要求解除涉讼合同、返还租金、赔偿中介服务费、律师服务费、物业管理费没有任何事实和法律依据，应予驳回。1.被告早在2019年5月左右期间已向相关职能部门申请竣工验收，并且涉案物业在一审法庭辩论终结前已通过佛山市自然资源局、住房城乡建设和水利局等相关职能部门联合竣工验收，包括已通过了消防验收。2.被告与原告签订的《物业租赁合同》第七条第三款约定的交付标准是统一以合同附件标准交付，合同附件中约定了户型平面图和装修标准。被告已将符合合同附件中约定标准的涉案物业按照约定时间交付原告使用，原告对此已签收收楼确认书、入伙资料签收表和大门钥匙等，并无异议，原告已实现合同目的。因此，被告已按照合同约定和标准将涉案租赁物交付各原告，被告没有任何违约之处。且签订涉案租赁合同是双方的真实意思表示，各原告主张解除合同和返还租金没有任何依据，原告应继续依约履行义务。3.相反，在本案中，原告是违约方，理应向被告承担违约责任。涉案租赁合同第六条第五款约定：本合同签订后，如无约定理由，双方不得单方解除本合同，否则，违约方应按物业总价款的30%向守约方支付违约金并赔偿对方一切损失。守约方有权选择是否同意解除合同。本案中，原告单方面且没有任何约定理由通过起诉方式解双方签订的租赁合同的行为，属于违约，根据合同约定，原告应当按照上述合同约定向被告支付物业总价款30%的违约金，被告有权要求原告继续履行合同。4.原告支付的50000元中介服务费、律师服务费900元、物业服务费326.59元与被告无关，被告并无收取上述款项，所以原告要求被告赔偿上述费用明显错误，缺乏法律依据和事实依据。5.另外，本案中不存在合同目的不能实现的情形，加上由于受到疫情影响，如解除双方签订的租赁合同势必令被告遭受重大损失，对被告明显不公。综上所述，原告的诉请明显缺乏法律依据，应驳回其起诉或以其诉请没有依据，驳回其全部诉讼请求。第三人未到庭陈述意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告及第三人企业信用报告打印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.物业租赁合同原件1份，用以证明原被告达成物业租赁合意；3.个人借款合同原件1份，用以证明原告贷款事实,4.微信支付交易明细证明原件1份,5.支付宝转账电子回单原件1份,6.收据（NO.3673998）、收款收据（NO.ZY-0002134）原件各1份,证据4-6用以证明原告支付50000元中介费、50000元定金、900元律所签约咨询费；7.收款收据（NO.ZY-0002149、ZY-0002151）原件2份、POS刷卡回单原件1组，用以证明原告支付首期款154134元；8.南海农村商业银行借款借据、进账单、收款收据（NO.0002546）原件各1份，用以第三人已将贷款划入被告账户；9.贷款剩余还款计划情况表打印件1份，用以证明原告还贷情况；10.EMS快递单原件1份、要求交付合格房屋告知函原件1份，用以证明原告催告被告交付合格房屋；11.收款收据原件1份（2014.9.8），用以证明原告支付服务费326.59元。被告举证如下：1.现场照片打印件1份，用以证明涉案租赁物早已封顶，属于合法有效的租赁物；2.租赁合同场地使用确认书原件1份、证明函复印件1份，用以证明原告在签订涉案合同前已签订使用确认书，原告清楚知悉涉案租赁物的相关情况，被告有权将租赁物转租、分租给案外人，原告应继续履行合同并承担违约责任，证明函在销售现场公示，原告清楚涉案租赁物的情况；3.南府集用（2015）第0700958号土地使用权证原件1份；4.建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、单位（子单位）竣工验收备案表、单位（子单位）竣工验收备案表报告、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书、佛山市建设工程规划条件核实意见、建设工程消防验收意见书、人防工程竣工验收备案意见书、民用建筑项目履行人民防空义务证明书原件各1份，用以证明涉案租赁物已办理土地使用权证，经过合法报建手续，取得规划许可证、施工许可证后进行施工，经佛山市自然资源局、住建和水利局等相关职能部门联合验收最终竣工验收通过，涉案租赁物合法；5.物业交付通知书、中一大厦区域防火责任协议书、业主承诺书、收楼确认书、入伙资料签收单原件各1份，用以证明被告已于2019年8月3日通知原告于2019年8月21日前收楼，原告于2019年9月8日收楼并最终签名确认验收通过，被告交付的租赁物符合合同约定的标准，不存在任何违约之处；6.物业租赁合同复印件1份，用以证明涉案合同第七条第三款约定的交付标准是统一以合同附件标准交付，合同附件中约定了户型平面图和装修标准，被告已将符合合同附件中约定标准的物业按约定时间交付给原告使用。第三人经本院合法传唤没有到庭，视为其放弃举证和质证的权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据3-5、证据6的收据（NO.3673998）、证据11，均为原件或原本，本院采信其真实性；2.原告的证据9，与原告的证据2、3、8相印证，本院予以采信；3.原告的证据10，经查询，邮件已妥投，邮单载明了文件名称，本院对原告曾向被告寄送《要求交付合格房屋告知函》予以采信；4.被告的证据3、4，为原件，本院采信其真实性；5.被告的证据1，与被告的证据3、4相互印证，本院采信其真实性；6.被告证据2中的证明函、证据5中的物业交付通知书，本院综合认定。本院经审理认定事实如下：2017年1月11日，中一大厦办理建设工程规划许可证。2017年8月14日，中一大厦办理了建筑工程施工许可证。2018年8月22日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《中一大厦物业租赁合同》，约定甲方将坐落于佛山市南海区***********************租赁给乙方使用，建筑面积38.88平方米；租赁期限为20年，2019年8月15日至2039年8月14日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日；物业场地租赁费总价款为404134元，乙方于签订《物业租赁合同》当日支付204134元，乙方选择融资贷款方式支付200000元；合同约定的租赁期限内，乙方自行负责使用物业所产生的一切费用（包括但不限于水电费、管理费、装修费、修缮费、税费等）；甲方逾期超过90日仍未向乙方交付物业的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方退还乙方已支付的总价款，乙方不解除合同的，自逾期超过90日后起，每逾期交楼一日，甲方应按照总价款每日万分之五的标准向乙方支付违约金；甲方应当在2019年8月15日前将该物业交付乙方，如乙方前述日期之前未能付清合同约定所有款项，则甲方有权迟延交付该物业或解除本合同，并有权追究乙方逾期付款等违约责任；甲方统一以合同附件标准交付物业房，甲方交付使用的物业的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；等等。被告于2018年8月11日开具收据确认收到原告中一大厦1座1613定金50000元、于2018年8月22日开具收据确认收到原告中一大厦1座1613首期款154134元。2018年8月22日，原告与广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行签订了《个人借款合同》，约定原告向上述银行借款200000元用于购买“中一大厦”物业使用权。南海农商银行于2018年11月9日向被告划款200000元，被告于同日开具收款收据确认收到原告中一大厦1座1613融资贷款200000元。2019年9月8日，原告与保利（佛山）物业服务有限公司中一大厦物业服务中心签订了《收楼确认书》，确认接收了中一大厦1座1613房及签收钥匙2条、IC卡2张。2019年11月23日，原告向被告寄送《要求交付合格房屋告知函》，认为其租赁的房屋仍未通过房屋质量验收和消防安全验收，要求被告在合同规定的日期前公示竣工验收合格等各种文件，已收楼不代表被告已经合法交付，希望被告严格遵守合同的约定交付合格的房屋。邮件于次日被签收。2020年5月19日，佛山市南海区住房城乡建设和水利局出具南建水消验字[2020]第0111号《佛山市南海区住房城乡建设和水利局建设工程消防验收意见书》，载明对中一大厦土建和自动消防设施建设工程、装修工程进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。2020年6月4日，中一大厦办理了竣工验收备案手续。另查一，涉讼租赁物所在的项目为中一大厦，其位于广东省佛山市南海区********之西（烂什）地段，土地使用权人为佛山市南海区********第一股份合作经济社，证号为南府集用（2015）第0700958号，权利性质为批准拨用商服用地。被告持有一份2018年12月28日落款、落款印章为“佛山市南海区******第一股份合作经济社”的《证明函》，内容为“致承租人及广大实际使用人：佛山市南海区******第一股份合作经济社（下称本社）是渤海路中段10号中一大厦即推广名‘岐海壹号’项目房地产权属人，该地块上的物业已由本社整体出租给佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司（下称承租方），根据合同约定，该承租人合计可使用的期限为40年（2015年10月1日至2055年9月30日），本社现同意承租方在上述租期内将上述物业转租、分租予第三方（个人或商户）并有权依照分租合同的约定一次性收取约定履约期间内的租金或其他相关费用，租期内无论本社与承租人出现任何合同风险或纠纷，本社均保证该项目各商户及分租户的合法承租权”。另查二，原告于2018年8月11日向吴玖鞭支付中一大厦1-1613服务费50000元、于2018年8月22日向徐润泽支付900元、于2019年9月8日向保利（佛山）物业服务有限公司（中一大厦）支付2019年9月至2019年11月的物业管理费326.59元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。涉讼租赁物所在中一大厦已办理规划报建及竣工验收备案手续,但涉讼合同约定的使用权出让期限从2019年8月15日至2039年8月14日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日，实际租赁期限为13196天已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同项下超出二十年部分的约定无效，原告诉请解除该部分权利义务约定，本院不予支持。至本案法庭辩论终结时止，涉讼租赁物所在中一大厦土建和自动消防设施建设工程、装修工程的消防验收合格，原告也已接收了涉讼租赁物，原告的合同目的已实现，原告以涉讼租赁物未经过消防验收、被告可能违约导致土地使用权人佛山市南海区********第一股份合作经济社收回涉讼租赁物为由诉请解除涉讼合同有效部分，本院不予支持。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还。经核算，二十年期限的物业场地租赁费为223719.22元（404134元÷13196天×20年天数7305天），原告已支付物业场地租赁费404134元，故被告应返还原告多支付的物业场地租赁费180414.78元。被告多收取原告物业场地租赁费，给原告造成了资金占用损失，本院酌情确定被告以180414.78元为本金自原告起诉之日即2020年1月20日起至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告。原告诉请返还的合同款、利息超出本院核定的部分，本院不予支持。涉讼合同有效部分并未解除，原告主张被告支付中介服务费及利息、律师服务费及利息、物业管理费及利息以及向第三人还款支付的违约金均不符合双方约定，本院不予支持。第三人经本院合法传唤无正当理由没有到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于使用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业场地租赁费180414.78元并支付以该款为本金自2020年1月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告陈浩洁；二、驳回原告陈浩洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4351.7元（原告已预交），由原告负担2397.55元，由被告负担1954.15元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年八月十二日书记员  李 慧