安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初2231号 原告：汤伟，男，1994年8月6日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：夏圣兵，安徽昌淮律师事务所律师。 被告：淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市大通区大通街道洞山东路（原大通机厂院内），统一社会信用代码91340400MA2TJH7K5G。 负责人：梁修勇，经理。 委托诉讼代理人：蔡利利，法律顾问。 委托诉讼代理人：李治，法律顾问。 原告汤伟与被告淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司（以下简称淮矿商运淮南分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。汤伟及其委托诉讼代理人夏圣兵，淮矿商运淮南分公司的委托诉讼代理人蔡利利、李治到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 汤伟向本院提出诉讼请求：1.依法撤销双方签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令淮矿商运淮南分公司返还保证金11880元、退还三个月房租39204元，合计51084元；3.淮矿商运淮南分公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月17日，汤伟从淮南尚锦商贸有限公司（以下简称尚锦公司）处承租位于淮南市田家庵区锦城公寓部分商业房四层部分场所396平方米用于安徽云美体育文化有限公司（以下简称云美公司）经营场所，后淮矿商运淮南分公司于2019年9月份通过其控股公司长淮信达地产有限公司（以下简称长淮信达公司）处取得涉案房屋的经营权。淮矿商运淮南分公司隐瞒汤伟房屋取得的实际时间，双方于2019年9月2日签订《房屋租赁合同》，约定的租赁期间自2019年4月5日至2024年5月9日，第一年度每月租金13068元，并要求汤伟支付保证金11880元。淮矿商运淮南分公司取得涉案房屋的经营权为2019年9月，却从2019年4月份开始收取汤伟的租金，明显构成合同欺诈。2020年初，全国爆发新冠病毒疫情，导致汤伟的经营发生重大困难，为了切实减轻企业税收负担，帮扶企业渡过难关，安徽省财政厅、国家税务总局安徽省税务局颁发《关于疫情防控期间房产税城镇土地使用税困难减免政策的通知》规定，适用于疫情期间减免房屋租金的规定，最长期限为3个月。现汤伟经营发生严重困难，已经于2020年4月8日向淮矿商运淮南分公司申请解除房屋租赁合同，并要求退还保证金及减免的租金，淮矿商运淮南分公司却不予理会。为了维护汤伟合法权益，汤伟提起诉讼，请求人民法院依法裁判。 淮矿商运淮南分公司辩称，汤伟与淮矿商运淮南分公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不存在欺诈。汤伟以疫情为由解除合同，不能支持。汤伟申请退租行为属于违约行为。 汤伟为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据： 证据一、汤伟身份证、淮矿商运淮南分公司企业信息查询单。证明当事人诉讼主体资格。淮矿商运淮南分公司无异议。本院予以确认。 证据二、《房屋租赁合同》。证明汤伟、淮矿商运淮南分公司于2019年9月份签订合同,却要求汤伟支付自2019年4月5日起的房租,此时淮矿商运淮南分公司尚未取得涉案房产的经营权，淮矿商运淮南分公司直到2019年9月才取得经营权，淮矿商运淮南分公司行为构成欺诈,同时约定汤伟支付保证金及不可抗力因素相互免责。淮矿商运淮南分公司对该证据真实性、合法性、关联性无异议，证明观点有异议。本院对该份证据予以确认，认定《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。 证据三、发票及支付凭证（庭后提交支付凭证）。证明汤伟向淮矿商运淮南分公司支付自2019年4月5日至2020年4月30日租金的事实，合计租金是167479元及保证金11880元。淮矿商运淮南分公司对租赁时间及租金无异议，保证金没有提供相应证据请法院核实。本院对汤伟提交的发票予以确认，鉴于淮矿商运淮南分公司认可汤伟已付2019年4月5日至2020年4月30日期间租金167479元，本院予以确认；汤伟庭后提交的支付凭证也可看出，汤伟于2019年9月18日支付淮矿商运淮南分公司保证金11880元。 证据四、营业执照。证明汤伟承租房屋用于体育培训场所的事实。淮矿商运淮南分公司对该证据的关联性有异议。本院对该证据予以确认。 证据五、减免政策。证明因新型冠状病毒××疫情的影响，安徽省政府鼓励给予中小企业减免最长期限为3个月房租的规定。淮矿商运淮南分公司对该证据真实性、合法性、关联性无异议，证明观点有异议，这是针对小微企业和个体工商户的，不针对中小企业。 证据六、退租申请书。证明因淮矿商运淮南分公司对涉案房屋没有进行整改修缮加上疫情的影响，汤伟无法继续经营，为了减少损失，汤伟根据约定于2020年4月8日向淮矿商运淮南分公司提前申请退房。淮矿商运淮南分公司对该证据真实性、合法性、关联性无异议，证明观点有异议，因汤伟自身原因导致的退租。 证据七、法院公告及协执通知书。证明淮矿商运淮南分公司实际取得涉案房屋的经营权时间为2019年9月6日，却隐瞒实情要求汤伟支付2019年4月份起的房租，构成合同欺诈的事实。淮矿商运淮南分公司对该证据真实性、合法性、关联性无异议，证明观点有异议，这是针对没有向长淮信达公司交付房屋的租户下达的，并不包括淮矿商运淮南分公司所在的商铺，也不能证明构成欺诈。本院对其关联性不予确认。 证据八、淮南市田家庵区（2019）皖0403民初2497号及淮南市中级人民法院（2020）皖04民终479号的民事判决书。证明淮矿商运淮南分公司在2019年4月份尚未取得经营权。淮矿商运淮南分公司对其关联性有异议。本院对其关联性不予确认。 淮矿商运淮南分公司为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据： 证据一、长淮信达公司诉尚锦公司判决书。证明长淮信达公司收回房屋经营权的时间为2019年4月5日。汤伟对该证据真实性无异议，证明观点有异议，判决书生效日为2019年4月5日，但淮南尚锦商贸有限公司有30天的履行期限，淮矿商运淮南分公司已经收取尚锦公司2019年4月5日-2019年6月19日期间占有房屋的使用费，淮矿商运淮南分公司最早取得涉案房屋的经营权应该在2019年9月份，并非是2019年4月5日。本院对该份证据关联性不予认可。 证据二、长淮信达公司和淮矿商运淮南分公司的总公司之间的《沿街商铺房屋租赁合同》。证明淮矿商运淮南分公司合法取得房屋的出租权，时间签订于2018年12月31日。汤伟对该份证据真实性无异议，证明观点有异议；该份协议上并没有反映出淮矿商运淮南分公司实际取得涉案房屋出租权的具体时间，长淮信达公司与淮矿商运淮南分公司之间有重大的利害关系，不排除有恶意串通损害经营者的行为发生。本院予以确认。 证据三、退租申请书。证明汤伟因自身原因退租。汤伟对该证据真实性无异议，证明观点有异议；申请书明确表明实际使用面积与淮矿商运淮南分公司交付的面积完全不符，使得汤伟每年多交一万多的房租，汤伟多次要求淮矿商运淮南分公司整改无果，加上疫情原因不得已提前退租。本院予以确认。 证据四、《房屋交接确认书》。证明汤伟退租房屋交付时间，2020年5月1日退租。汤伟对该证据真实性无异议，能够证明淮矿商运淮南分公司接收汤伟的退房申请，视为对原租赁合同的变更，进一步证明汤伟并无过错或违约行为。本院予以确认。 证据五、照片。证明汤伟将经营场所迁到其他地方，汤伟退租的原因并非因疫情影响，经营发生重大困难。汤伟对该证据真实性无异议，关联性有异议。本院予以确认。 经审理查明：长淮信达公司系淮南市洞山东路南侧的上东锦城公寓部分商业的产权人。2014年7月17日，长淮信达公司将上述房屋出租给尚锦公司，租赁期限10年。2014年7月17日，汤伟从尚锦公司处承租上东锦城公寓部分商业房四层部分场所396平方米用于云美公司经营场所。2018年12月31日，长淮信达公司与淮矿商运公司签订《沿街商铺房屋租赁合同》，长淮信达公司将其所有的包括上东锦城在内的房产租赁给淮南商运公司进行商业运营。2019年9月2日，淮矿商运淮南分公司与汤伟签订《房屋租赁合同》，约定：1、租赁期2019年4月5日至2024年5月9日；2、租赁标准以附件3为准；3、汤伟应交纳经营保证金11880元；3、汤伟提前单方面解除合同的，淮矿商运淮南分公司可将汤伟经营保证金用来冲抵汤伟违约造成的损失及合同违约金。合同履行期内，汤伟向淮矿商运淮南分公司支付2019年4月5日至2020年4月30日期间的租金167479元及保证金11880元。2020年4月8日，汤伟以经营困难为由向淮矿商运淮南分公司提交《退租申请书》，要求解除双方《房屋租赁合同》。2020年5月1日，汤伟与淮矿商运淮南分公司进行房屋交接，并签订《房屋交接确认书》。汤伟诉至法院，要求淮矿商运淮南分公司退还保证金11880元，并按照政策规定退还应减免的3个月租金39204元。 另查明，汤伟要求淮矿商运淮南分公司退还3个月租金39204元的依据是国家税务总局安徽省税务局于2020年4月1日在其门户网站发布的关于《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于疫情防控期间房产税城镇土地使用税困难减免政策的通知》的解读，该解读载明：关于对减免个体工商户租金房屋业主的房产税、城镇土地使用税减免为体现税收政策支持，对疫情期间减免个体工商户租金的房屋业主，给予房产税、城镇土地使用税困难减免，按实际收到的租金征收房产税，按减免租金的比例计征城镇土地使用税，但最长不超过3个月。 再查明，汤伟当庭放弃第1项诉讼，即不再要求人民法院撤销汤伟与淮矿商运淮南分公司签订的《房屋租赁合同》。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。汤伟与淮矿商运淮南分公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，合同的内容不违反国家法律规定，合同合法有效，当事人应当按照合同的约定，各自履行义务。 汤伟与淮矿商运淮南分公司虽约定房屋租赁期2019年4月5日至2024年5月9日，汤伟以经营困难为由于2020年4月8日向淮矿商运淮南分公司提交《退租申请书》，要求解除双方《房屋租赁合同》，淮矿商运淮南分公司对汤伟的请求并未提出反对意见，并于2020年5月1日与汤伟进行房屋交接，签订《房屋交接确认书》，本院认定汤伟与淮矿商运淮南分公司签订的《房屋租赁合同》实际履行期间为2019年4月5日至2020年4月30日。在合同履行期内，汤伟按照约定支付了相应的租赁费167479元，并按照淮矿商运淮南分公司要求支付经营保证金11880元。因汤伟在履行合同的过程中并无违约行为，已足额支付租赁费用，且双方租赁关系已经解除，淮矿商运淮南分公司应当退还经营保证金11880元，汤伟该部分诉讼请求，本院依法予以支持。淮矿商运淮南分公司辩称汤伟提前单方面解除合同，不应退还保证金，本院依法不予采信。国家税务总局安徽省税务局于2020年4月1日在其门户网站发布的关于《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于疫情防控期间房产税城镇土地使用税困难减免政策的通知》的解读，并非《房屋租赁合同》条款，汤伟据此要求淮矿商运淮南分公司退还租赁费39204元，于法无据，本院依法不予支持。汤伟当庭放弃第1项诉讼请求，本院不再予以评判。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十五条之规定，判决如下： 一、被告淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告汤伟保证金11880元； 二、驳回原告汤伟其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费1077元，依法减半收取539元，原告汤伟414元，被告淮矿商业运营管理安徽有限责任公司淮南分公司负担125元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  徐国宏 二〇二〇年八月六日 法官助理刘克永 书记员陆莉 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。