黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初1135号原告（反诉被告）：郭文博，男，汉族，1985年7月22日出生，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张辛，黑龙江广源律师事务所律师。被告（反诉原告）：李树文，男，汉族，1986年10月7日出生，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：陈杰，黑龙江孟凡旭律师事务所律师。原告郭文博与被告李树文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告郭文博的委托诉讼代理人张辛、被告李树文及其委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭文博向本院提出诉讼请求：1.给付拖欠的租金40000元(2019年7月9日至2020年7月8日)；2.要求被告给付滞纳金4380元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告李树文于2017年3月9日与陈秀梅(原房屋所有人)签订一份房屋租赁合同。承租陈秀梅在哈尔滨市道外区红平小区13栋S11号门市半地下室。每年租金40000元。租赁期限为3年。从2017年3月9日至2020年7月9日。租赁期间,陈秀梅于2017年9月18日将该房产过户给原告郭文博。本着买卖不破租赁的原则,原告继续与被告履行原房屋租赁合同。按着合同约定:每年提前3个月支付下一年的租金。2019年4月份被告李树文应支付2019年7月至2020年7月份的租金40000元。经催要,被告以各种理由无理拒不支付。双方签订的合同中明确规定,承租方延迟15日没有交纳房租,出租方有权终止合同,收回房屋。现在,被告已经拖延8个月没有交纳房租,已经严重违背双方签订的合同内容。故此,原告诉讼请求解除租赁合同,要求被告给付租金(从2019年7月9日至实际收回房屋的日期计算金额)及按合同约定承担违约责任。李树文辩称，答辩人同意解除与被答辩人之间的租赁合同关系，即解除于2017年3月9日与陈秀梅签订的《房屋租赁合同》及2017年11月16日签订的《房屋租赁补充协议》。但被答辩人无权要求答辩人支付租金，亦无权要求答辩人承担违约责任。其一，依据2017年3月9日答辩人与陈秀梅签订的《房屋租赁合同》来看，该合同明确约定“乙方租赁房屋为商业门面使用”，“甲方必须保证出租给乙方的门市能够从事商业经营”，“在租赁期间，乙方发现该门面及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后的三个工作日内经行维修（后改为双方协商）”“乙方在租赁期间，甲方保证该门面及其附属设施处于安全正常的可使用状态。”依据上述合同条款的约定，被答辩人有义务对涉案的租赁房屋及附属设备设施进行维修，保证租赁的房屋及其附属设施处于安全正常的可使用状态。但2018年12月9日，因被答辩人所有的位于涉案租赁房屋楼上的房屋内的暖气片爆裂，导致答辩人租赁的涉案房屋被侵泡，对涉案房屋的装修及橱柜样品和板材造严重的损害。答辩人得知漏水事件发生后，第一时间电话通知了陈秀梅，并采取相应的措施排放室内积水，以最大限度地减少损失。事后，当答辩人与陈秀梅协商维修和赔偿事宜时，陈秀梅却以属于各种理由拒绝赔偿和维修。由于房屋由于暖气片爆裂所流出的水是热水，且是从涉案房屋的顶上向下渗漏，整个棚顶和四周墙面均被侵泡，加上涉案房屋本身为半地下室状态，散热通风效果不好，此次侵泡导致墙面大面积长毛，棚顶变形，墙皮脱落，展示的样品橱柜开裂变形，橱柜样品靠墙面部位长毛，答辩人根本无法从事正常的经营活动。其二，《房屋租赁合同》约定“乙方办理工商执照和经营所需要的相应证件照时，有权要求出租方提供房产证复印件和房主身份证复印件，或者房主协助办理相应手续。”2017年11月份，因答辩人租赁涉案房屋后从事的是哈尔滨市道外区诺曼德橱柜生活馆（以下简称“诺曼德橱柜生活馆”）的经营，经营方式为个体工商户的方式，当时由于国家税收对个体工商户的征税采取的是定税标准，税收较高。而对有限责任公司的税收政策是三个月销售额小于9万元的免于征税。为了减少税收负担，答辩人对诺曼德橱柜生活馆进行了清税，决定将其按照有限责任公司的形式设立工商登记，由于设立该工商登记需要提供住所证明，从而需要用到租赁房屋产权人的身份证以及房屋产权证件。经答辩人多次与陈秀梅沟通，要求其按照合同约定提供上述材料，但其均已各种理由予以推脱，拒不履行合同义务。其三，《房屋租赁合同》第九条第1款约定“如果甲方将房产所有权转移给第三方时，甲方负责与第三方沟通使第三方出具书面确认，取得产权的第三方即成为本合同的当事甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务，直至顺利进行到合同期满，否则视为甲方违约。”陈秀梅于2017年9月18日将涉案的房屋变更登记到被答辩人郭文博名下后，并未按照上述约定，使郭文博出具书面确认，也未将变更登记的事实告知答辩人，直到房屋被水侵泡，因房屋装徐损失问题诉至法院时，通过法院调取涉案房屋的档案信息，答辩人才知道房屋变更登记的事实。直到现在，因陈秀梅拒绝告知答辩人被答辩人的联系方式，加之被答辩人也未按照《房屋租赁合同》的约定出具书面确认，也未联系过答辩人，答辩人也未与被答辩人取得过任何联系。因被答辩人的原因导致合同不能顺利进行，违约方为被答辩人，而非答辩人。如前所述，虽然《房屋租赁合同》约定“承租方拖欠租金累计达15天”时，出租方可以中止合同。但答辩人之所以未按合同约定的期限支付租金，完全是在被答辩人先违约的情况才未予支付的。从被答辩人的诉状中也可知，2019年7月份之前的租金答辩人已经按照合同的约定支付完毕，不论是要求被答辩方提供相关房屋权及身份证材料进行工商登记的义务，还是在房屋被水侵泡后要求被答辩人履行及时修复的义务，被答辩人均未依约履行。而在此期间，答辩人是不拖欠被答辩人任何房屋租金的。因此，在被答辩人未按约定履行合同义务的情况下，答辩人有权拒绝其要求履行支付租金的义务。同时，如上所述，在涉案的房屋被水侵泡后，由于被答辩人不予及时维修，导致答辩人至今都无法从事正常经营。而合同明确约定了答辩人租赁该房屋的用途是商业经营使用，且被答辩人承诺房屋及附属设施处于安全正常的可使用状态。因被答辩人的违约行为导致答辩人租赁该房屋的目的无法实现，答辩人依法有权不予支付不能经营期间的房屋租金。其四，依据《房屋租赁合同》第十三条的约定，被答辩人在答辩人未违法合同的情况下提前解除合同，应视为被答辩人违约，其应当承担违约责任。其五，依照《房屋租赁合同》第十七条的规定，现被答辩人要求解除《房屋租赁合同》，其应当退还答辩人已经支付的2000元保证金。综上所述，真正的合同违约方是被答辩人，而非答辩人，应依法驳回其全部诉讼请求。李树文向本院提出反诉请求，1.判令反诉被告支付违约金人民币36000元（按三年租金12万元的30%计算）；2.判令反诉被告退还2018年12月9日至2019年7月9日的房租26667元;3.判令第三人对上述债务承担连带责任；4.本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与第三人于2017年3月9日签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定第三人将其位于太平区（现为××）红平小区13栋S11号门市0层的半地下室出租给反诉原告经营使用。租赁期限为三年，自2017年3月9日起至2020年5月8日止，合同金额为12万元，每年租金为4万元。合同第五条明确约定“甲方保证出租给乙方的门市能够从事商业经营”、“甲方需向乙方提供房产证复印件和房主身份证复印件，或者房主协助乙方办理相应证照手续”。合同第七条约定“在租赁期间，乙方发现该门面及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，甲方在接到乙方通知后三个工作日内进行维修”、“乙方租赁期间，甲方保证该门面及其附属设施处于安全正常的可使用状态”。合同第十三条约定“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，并承担违约责任，双方约定的违约金为合同总价款的30%，不足以覆盖乙方损失的，按实际损失（即装徐实际投入、无法正常运营带来的经济损失和搬家产生的实际费用）赔偿”。合同第十七条约定“协议签订之日，乙方先付甲方保证金贰仟元。2017年11月16日，由于第三人出租的房屋存在问题，双方签订《房屋租赁补充协议》（以下简称“协议”），协议将原《房屋租赁合同》的租赁期从2017年3月9日起至2020年5月8日止更改为从2017年3月9日至2020年7月9日止，每年提前三个月支付房租，每年4月9日支付下一年房租。合同签定后，反诉原告严格按照合同的约定支付了租金和保证金，并对涉案的承租房屋进行了装修，并开始从事“哈尔滨市道外区诺曼德橱柜生活馆”的经营。但当反诉原告因办理税务申报需要及将“哈尔滨市道外区诺曼德橱柜生活馆”由个体工商户的类型变更为有限责任公司的类型的时候，多次通过第三人要求提供租赁房屋的产权证复印件及房主的身份证复印件，但反诉被告及第三人均以各种理由拒不提供。2018年12月9日，反诉被告所有的位于反诉原告承租的房屋楼上的房屋暖气片爆裂，导致反诉原告承租的房屋及房屋内的橱柜样品、橱柜门板等货物被泡。漏水事情发生后，反诉原告立即联系了第三人，并要求第三人对反诉原告的房屋装修损失及橱柜样品、橱柜门板等损失进行修复和赔偿，第三人却以各种理由拒不维修和赔偿，导致反诉原告至今都无法从事经营，给反诉原告造成了巨大的经济损失。反诉原告认为，反诉被告及第三人对出租的房屋负有维修的义务，并有保证出租的房屋具有符合租赁用途的义务，但反诉被告及第三人严重违反合同的约定及法律的规定，导致反诉原告租赁该房屋无法从事经营活动，合同目的无法实现，给反诉原告造成严重的经济损失。故反诉原告有权要求反诉被告及第三人依照合同的约定承担违约责任，并有权要求其返还已经收取的房屋无法使用期间的租金和已经交付的保证金。综上，请求法院依法支持反诉原告的全部反诉请求，以维护反诉原告的合法权益。郭文博对李树文的反诉辩称，1.反诉原告李树文要求郭文博提供身份证和房产证彩印件以解决办理遗留的工商、税务手续问题的诉讼请求依法不能成立。开庭前，代理人经到工商、税务管理部门调查，李树文经营的诺曼德橱柜生活馆经营正常、年检正常、税务登记正常、纳税正常，不存在遗留手续未办的问题。因此项的书面证据代理人无法取得，已提请法院调查核实。2.李树文反诉状中提出，因办理税务申报需要将“橱柜生活馆”由个体商户类型变更为有限责任公司类型的时候，郭文博拒不提供房屋产权证和身份证复印件的事实不存在。根据国家工商、税务法规，根本不允许个体户经营类型直接变更为有限责任公司类型。只能重新成立有限责任公司。李树文没有证据证明他要开办有限责任公司。其反诉状中的所描述的内容不真实。况且，与其拖欠租金的事实没有关联。3.反诉原告提出的要求支付违约金36000元和返还租金的诉讼请求，依法不能成立。本案中，郭文博诉讼请求要求李树文给付拖欠一年的租金，李树文却以2018年承租的房屋楼上暖气管跑水，经营的房屋无法从事经营，造成巨大损失要求赔偿而提出反诉。他的这项请求，在2019年3月已在道外法院另案起诉，另案已经审结。对于他所提出的经营损失，因举证不能，法院没有支持。现在就同一问题，在本案又提出反诉，变相要求用退还租金和违约金形式来对抗生效判决。依据《中华人民共和国合同法》122条规定；“因当事人一方违约，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求承担侵权责任”。反诉方2019年3月以物权保护纠纷案由起诉要求原告承担侵权责任，判决已经生效，并已申请执行。根据一事不再理原则，法庭应驳回其诉讼请求。不同意被告全部的反诉请求，要求法院驳回被告全部的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：对于郭文博出示的证据A1，能够证明2017年3月9日，李树文与案外人陈秀梅签订房屋租赁合同约定承租位于哈尔滨市太平区××小区××门市××地下室，租期为三年的事实，因其内容真实、来源合法，与本案有关联，本院对其予以采信。对于郭文博出示的证据A2、A3能够证明案外人陈秀梅将房屋过户给其儿子郭文博且继续帮郭文博处理房屋事宜的事实，因其内容真实、来源合法，与本案有关联，本院对其予以采信。对于郭文博出示的证据A5、A6能够证明被告李树文所经营的哈尔滨市道外区诺曼德橱柜生活馆在登记机构均处于正常状态，因其内容真实、来源合法，与本案有关联，本院对其予以采信。对于郭文博出示的证据A7能够证明2018年12月4日李树文知晓其在案外人陈秀梅处承租的房屋在郭文博名下的事实，因其内容真实、来源合法，与本案有关联，本院对其予以采信。对于李树文出示的证据B1、B2，能够确定李树文与案外人陈秀梅签订房屋租赁合同且承租房屋存在问题，原告方同意将租期予以相应延长的事实，因其内容真实、来源合法，与本案有关联，原告方对此真实性也均无异议，故本院对其予以采信。对于被告李树文出示的证据B3、B4不能证明被告主张的事实，本院对其不予采信。被告李树文出示的证据B5系存在疑点的电子数据不能单独作为认定案件的依据，本院不予采信。对于李树文出示的证据B6，能够证明李树文起诉过陈秀梅、郭文博的事实，因其内容真实、来源合法，与本案有关联，本院对其予以采信。对于李树文出示的证据B7、B8，能够证明涉案房屋损坏及在其他案件审理过的事实，因其内容真实、来源合法，与本案有关联，本院对其予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月9日，李树文与案外人陈秀梅签订房屋租赁合同，约定：李树文承租位于哈尔滨市××门市××地下室，租期为三年，自2017年3月9日起至2020年5月8日止。合同总租金为12万元，每年租金为4万元，租金为年付，于合同签订之日2017年3月9日，支付第一年租金，今后每年12月9日支付下一年房租，如无故拖欠，陈秀梅有权向李树文每天按欠租金的0.03%加收滞纳金。陈秀梅方必须保证出租给李树文的门市能够从事商业经营。在租赁期间，李树文发现该门面及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知陈秀梅方，陈秀梅方应在接到李树文通知后的三个工作日内经行维修（后改为双方协商）。在李树文承租期间，陈秀梅方保证该门面及其附属设施处于安全正常的可使用状态。2017年11月6日，双方就该房屋又签订了补充协议，写明：因房屋租赁当时现场情况，导致一些隐藏的问题无法确定落实，致使房屋出现一定问题，对于此问题，承租人李树文第一时间进行了垫资维修，经双方协商，李树文放弃索要所有维修的垫付款，且对于陈秀梅方导致装修误工一事不予追究，陈秀梅方则在为李树文更换门前楼梯理石和门赠送两个月房费装修期作为补偿的基础上，再次延期两个月的房租，即将原合同的租赁期更改为从2017年3月9日至2020年7月9日止。后案外人陈秀梅将房屋过户到其儿子郭文博名下并在2018年12月4日向李树文出具的收条中写明。李树文自2019年7月9日开始拖欠租金，至2020年7月8日合计拖欠租金4万元。另查，2018年12月9日，该租赁房屋漏水，造成李树文租赁房屋及屋内物品损失，经李树文主张，我院在另案中已经对此造成的损失依法予以处理并对于主张损害赔偿的主张予以支持。本案庭审后，经郭文博、李树文协商，双方同意解除租金合同，李树文将房屋交付郭文博，郭文博退还李树文定金2000元。双方已经履行完毕。基于上述事实，本院认为，案外人陈秀梅与李树文签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，系合法、有效行为，陈秀梅按照约定向李树文交付了房屋并且履行了相应的出租义务，李树文应当按照约定如期向其支付房屋租金，后陈秀梅将房屋过户到儿子郭文博的名下，虽李树文主张对此并不知情，但其在2018年12月4日陈秀梅为其出具的收条中已经写明，故对于郭文博主张李树文给付拖欠的租金40000元(2019年7月9日至2020年7月8日)的诉讼请求，本院依法予以支持。虽郭文博已经履行了相应的维修义务，但其在履行的过程中仍存在一定的瑕疵，2018年12月9日，该租赁房屋漏水，确给李树文造成一定损失，对于郭文博要求李树文给付滞纳金4380元的主张，本院不予支持。对于李树文辩称，郭文博存在违约行为，未按照合同约定向其提供相应的证件配合其办理工商执照和经营所需要的相应证件的主张，因其提供的证据不能证明其主张，应承担举证不能的不利后果，本院对其不予支持。对于李树文反诉郭文博支付违约金及退还房租的主张，虽因该房屋漏水，确实给李树文造成了一定的损失，但因该损失已经在另案中依法予以审理支持并已经进入到执行程序。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。李树文已经在其他案件中要求郭文博承担侵权责任可以确认李树文在责任竞合的前提下选择了侵权责任，无权再要求郭文博依照合同法承担违约责任。故对于李树文的反诉请求原告郭文博支付违约金36000、要求原告郭文博退还2018年12月9日至2019年7月9日的房租26667元的反诉请求，本院不予支持。因本案未列陈秀梅为第三人，故被告李树文要求第三人陈秀梅对上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条之规定判决如下：一、被告李树文于本判决生效后立即给付原告郭文博拖欠的租金40000元(自2019年7月9日至2020年7月8日)；二、驳回原告郭文博要求被告李树文给付滞纳金4380元诉讼请求；三、驳回被告李树文要求原告郭文博支付违约金36000元（按三年租金12万元的30%计算）的反诉请求；四、驳回被告李树文要求原告郭文博退还2018年12月9日至2019年7月9日的房租26667元的反诉请求;五.驳回被告李树文要求第三人陈秀梅对上述债务承担连带责任的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费455元（原告郭文博已预付），由原告郭文博承担55元，被告李树文承担400元，财产保全费463.80元，由被告李树文承担。反诉费455元（被告李树文已预付），由被告李树文承担，此款被告李树文与上款一同给付原告郭文博。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 赵 栩二〇二〇年八月七日书记员 党志国