广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初2913号原告：东莞市金盾物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市万江街道胜利社区。统一社会信用代码为914216E。法定代表人：邹某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所律师。被告：东莞市首漫网咖有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇大朗社区长富商贸广场**铺。统一社会信用代码为91441900MA4UX6YH3C。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：王解涛，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯秀霞，广东百勤律师事务所辅助人员。案件案由物业服务合同纠纷程序性事项上列当事人物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月25日受理后，适用简易程序审判，分别于2020年5月6日、2020年7月13日进行了公开开庭审理。本案现已审理终结。诉讼请求原告诉请：1.被告向原告支付东莞市大朗镇大朗社区********长富商贸广场A14、A15号铺、B104-B106号铺自2017年3月18日至开庭之日的物业服务费，暂计至2019年11月30日的物业服务费为142820元；2.被告向原告支付逾期违约金110280元（暂计至2019年10月30日）；3.由被告承担诉讼费。在本案审理过程中，原告将其诉讼请求变更如下：1.被告向原告支付2017年3月18日-2020年5月的物业服务费171736.5元；2.被告向原告支付利息3916.31元（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从起诉之日起至实际清偿之日为止）；3.由被告承担本案诉讼费用。认定与分析评述经审理查明，双方争议涉及的商铺位于广东省东莞市大朗镇大朗社区********长富商贸广场（以下简称“长富商贸广场”）。截止至2020年8月7日，长富商贸广场未成立业主委员会。对于案涉B104-B106号铺的所有人、承租人和使用人情况。被告提供的《商铺认租书》、《合同补充协议》、《物业管理合同》、《执行通知书》、营业执照等显示：1.所有权人：案涉B104-B106号铺的所有权人为案外人东莞市长富广场房地产开发有限公司（以下简称“东莞长富公司”）。以上事实原告予以确认；2.承租人：2014年12月31日，东莞长富公司将包括B104-B106号铺在内的三层商铺出租给案外人周华超，租赁期限八年（从2015年1月1日至2022年12月31日），后来通过补充协议方式变更为从2015年5月1日至2023年4月30日。2015年4月30日，案外人东莞市长和物业投资公司（以下简称“东莞长和公司”）与周华超签订《物业管理合同》，约定周华超租赁的物业由东莞长和公司提供物业管理服务，期限从2015年5月1日至2023年4月30日。2015年年开始，东莞长富公司因涉及多起诉讼被强制执行，本院向周华超发出《协助执行通知书》，要求其将租金缴付至本院；3.使用人：B104-B106号铺的实际使用人为“东莞市大朗创越网吧”，经营者为案外人阙中荣。原告提供的缴费通知单中亦显示B104-B106号铺的使用人为“创越网络会所”。对于案涉A14、A15号地铺所有人、承租人、使用人情况。1.所有权人：经本院查询，A14、A15号商铺所有权人为案外人陈林伟；2.承租人：2016年9月3日，案外人陈林伟与被告法定代表人周某1签订《租赁合同》，主要条款如下，1.租赁物、用途、租赁期限及租金计算：长富商贸广场A14、A15地铺，租赁用途为网吧（店铺内不得住人），租赁期限自2016年10月1日至2021年9月30日止，每月租金20000元；2.费用收取：国家税收以及当地政府和有关部门征收的各项管理、出租房许可证费、水、电费、通讯类等各项费用由被告负责；3.实际使用人：被告自认A14、A15号地铺其在实际使用。2017年3月，东莞市大朗镇大朗社区*民委员会（以下简称“大朗社区居委会”）与原告签订《物业管理委托合同》，主要条款如下：1.大朗社区居委会将长富广场小区委托原告进行物业管理，物业类型为商住综合楼，座位位置为广东省东莞市***********，被告提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；2.物业管理费：商铺由被告根据原物业收费标准按建筑面积向业主或物业使用人收取（不低于3元/平方米），管理服务费的标准额调整，需经双方协商，业主同意调整；3.违约责任：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；4.委托管理期限：2017年3月18日至成立小区业主委员会之日止（若在委托管理期间未能成立小区业主委员会，即委托管理期限延长至三年，自2017年3月18日至2020年3月17日止）。2020年3月16日，大朗社区居委会与原告重新签订《物业管理委托合同》，主要条款如下：1.大朗社区居委会将长富广场小区委托原告进行物业管理，物业类型为商住综合楼，座位位置为广东省东莞市***********，被告提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；2.物业管理费：商铺由被告根据原物业收费标准按建筑面积每月5元/平方米向业主或者物业使用人收取，管理服务费的标准额调整，需经50%以上业主同意调整；3.违约责任：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；4.委托管理期限：3年，2020年3月18日至2023年3月17日止。原告主张：1.长富商贸广场开发商东莞长富公司在濒临破产、东莞长和公司退出小区物业管理、小区没有成立业委会的情况下，大朗社区居委会代位行使小区开发商职能与原告签订的《物业管理委托合同》对全体业主及实际使用人产生约束力。退一步而言，即使《物业管理委托合同》无效，原告实际已为长富商贸广场提供了物业服务，业主和实际使用人亦应支付相应的对价，被告应支付相应的物业服务费；2.“创越网络会所”与被告经营的“首漫网吧”属于同一老板经营使用，原告实际为被告提供了物业管理服务，应由被告一并缴纳物业服务费等费用并承担违约责任。被告则主张：1.被告不是案涉《物业管理委托合同》的合同相对人；2.被告使用的是A14、A15号商铺，原告诉请的B104-B106的物业费与被告无关；3.案涉租赁物加装的电梯应抵扣创越网吧的物业费，原告收取的物业费标准应按照3.5元/平方米计算。关于《物业管理委托合同》的效力问题。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条[footnoteRef:1]的规定，因长富商贸广场并未成立业主大会和业主委员会，长富商贸广场所在的大朗社区居委会有权代行业主委员会职责，且大朗社区居委会与原告签订的《物业管理委托合同》是当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故以上合同合法有效，原告基于以上《物业管理委托合同》对长富商贸广场进行物业管理具备法律上之原因，故本院对于原告关于本案为无因管理纠纷的主张不予采纳。[1:因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。]关于长富商贸广场A14、A15商铺、B104-106商铺物业管理费及违约责任主体问题。1.关于长富商贸广场A14、A15商铺物业管理费及违约责任主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条[footnoteRef:2]以及《物业管理条例》第四十一条[footnoteRef:3]的规定，物业使用人支付物业费义务的产生系基于承租合同或业主与物业使用人之间的协议，非经债务承担，物业使用人不承担交纳物业费的义务。在本案中，被告法人作为承租人与案外人陈林伟就长富商贸广场A14、A15地铺签订《租赁合同》，该合同明确载明“国家税收以及当地政府和有关部门征收的各项管理、出租房许可证费、水、电费、通讯类等各项费用由被告负责”。一方面，从文义解释来看，双方并未于《租赁合同》中明确约定物业费的承担对象，另一方面，结合《租赁合同》的履行情况分析，原、被告均确认被告仅向原告支付了水电费，未向被告支付2017年3月18日至今的物业费，被告支付费用的行为也能够与上述《租赁合同》中关于费用收取的条款相互印证。综上，因被告并非《物业管理委托合同》的合同相对人，且被告与案外人陈林伟亦未于《租赁合同》中约定物业费由承租人支付，故对于原告诉请被告支付长富商贸广场A14、A15地铺物业费及利息的诉请，本院依法予以驳回。[2:业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。][3:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。]2.关于长富商贸广场B104-106商铺物业管理费及违约责任主体。原告主张被告承担合同责任的理由为被告与该商铺的实施使用人是“同一老板”，但对于该主张，原告未能提供相应的证据证实。而且，基于以上第1点的论述理由，原告亦未能提供证据证明其向被告提出主张的事实基础。本院依法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及以上援引的规定，判决如下：驳回原告东莞市金盾物业管理有限公司对被告东莞市首漫网咖有限公司的诉讼请求。受理费2548元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五天，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张卓林二〇二〇年八月二十一日书记员  罗嘉辉