大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1107号 原告：牛海军，男，1982年4月3日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区聚贤园**1-12-3，诉之家（大连）知识产权服 务有限公司职工，公民身份号码：1426221***********。 委托诉讼代理人：刘显亮，男，1982年11月18日出生，汉 族，诉之家（大连）知识产权服务有限公司法律顾问，住辽宁省朝阳县柳城街道南大营子村第****。 被告：大连法马克房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区聚贤园********，统一社会信用代码：91210231687089629B。 委托诉讼代理人：杨波，辽宁博昂律师事务所律师。 原告牛海军（以下简称原告）与被告大连法马克房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘显亮、被告委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付原告逾期办理房屋所有权证书的赔偿金40227.72元。事实和理由：2013年12月5日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“中铁诺德滨海花园”商品房一处。合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起两年内办理房屋所有权登记。如因被告责任，自房屋交付之日起超过两年原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理为止。合同签订后，原告向被告支付了全部房款896902元。但在合同约定期限内，因被告的原因，原告无法办理房屋所有权登记。根据合同约定，被告应当在2016年12月28日之前给原告办理房屋所有权证书，但一直到2018年3月21日，原告才拿到房屋所有权证书，被告应按合同约定向原告支付赔偿金40227.72元。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。逾期办理房屋所有权证书的起止时间为自2017年3月27日至2017年6月19日。理由：涉案房屋于2015年3月26日交付给原告，根据合同约定，被告应于交付之日起两年内即2017年3月26日前办理涉案小区商品房大产权。被告办理大产权的时间为2017年6月19日，故违约金的期间应自房屋交付后两年的次日即2017年3月27日起至被告办理大产权的日期即2017年6月19日止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的位于中铁·诺德滨海花园一区第17幢1单元12层3号，行政街号为大连高新技术产业园区聚贤园3号1单元12层3号的商品房一处。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位分期验收合格并取得竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。”合同签订后，原告向被告支付全部购房款896902元。被告于2015年3月26日将涉案房屋交付原告使用。 涉案房屋交付后，被告未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2017年6月19日取得包括涉案房屋在内的144套房屋的不动产权证书。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以使原告能够在合同约定的期限内取得涉案房屋所有权证书。但从实际履行情况看，被告未能在房屋交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，虽双方同时还约定办理该房屋所有权登记的期限为房屋交付之日起两年，但被告直至2017年6月19日才取得包括涉案房屋在内的144套房屋的不动产权证书，致使原告未在合同约定的期限内取得房屋所有权证书。显然，被告逾期办理产权证书的行为，不符合合同约定，已构成违约。被告应按《商品房买卖合同》的约定，自房屋交付两年届满次日2017年3月27日起承担已收房款日万分之一的违约金，直至2017年6月19日被告取得产权证书，原告可以办理产权登记为止，故被告应给付原告违约金7623.67元[896902元×0.1‰×85天（自2017年3月27日至2017年6月19日）]，对原告主张的赔偿金即违约金40227.72元的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于原告要求被告给付自合同约定的应当交付房屋日后两年届满次日2016年12月29日至原告实际办理产权证书日2018年3月21日的违约金的主张，被告辩称违约金计算的起始日期应为房屋“实际交付之日”而非合同第八条约定的“应当交付之日”后两年届满次日，截止日期应为被告取得包括涉案房屋在内的144套房屋的不动产权证书之日。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位分期验收合格并取得竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。”因第十五条载明的“房屋交付之日”并未明确约定、解释为第八条载明的“应当交付之日”，在此情况下，“房屋交付之日”应理解为被告辩称的“实际交付之日”，原告要求被告给付2017年3月26日前的违约金的诉讼请求，不符合双方约定，没有法律依据，本院不予支持。关于违约金的截止日期，如前所述，被告已于2017年6月19日取得了包括涉案房屋在内的144套房屋的不动产权证书，自该日起，原告即“可以”办理，而非“无法”办理涉案房屋产权登记手续，故该日期应为违约金的截止日期。原告以被告未通知其可以办理产权登记为由，要求被告给付2017年6月20日之后的违约金，不符合双方约定，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告大连法马克房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告牛海军逾期办理房屋所有权证书违约金 7623.67元； 二、驳回原告牛海军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费806元，由原告牛海军负担756元，由被告大连法马克房地产开发有限公司负担50元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  姜林子 二〇二〇年八月四日 书记员  马 丽 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。