浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初1348号 原告：上海佳屋网络科技有限公司。住所地：上海市奉贤区金闸公路********。统一社会信用代码9131011431224192X5。 法定代表人：李钢辉。 委托诉讼代理人：陈卫隆,江苏仕达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雨潇,江苏仕达律师事务所（实习）律师。 被告：嘉兴市友成房地产开发有限公司。住所地：。住所地：浙江省桐乡市凤鸣街道高新西路新天地小区**信用代码91330483MA2B8LMCXP。 法定代表人：沈建良。 委托诉讼代理人：蒋琳寒，浙江金道律师事务所律师。 原告上海佳屋网络科技有限公司（以下简称佳屋公司）与被告嘉兴市友成房地产开发有限公司（以下简称友成公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后,依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告佳屋公司法定代表人李钢辉及其委托诉讼代理人陈卫隆、被告友成公司委托诉讼代理人蒋琳寒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳屋公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付佣金2218301元；二、被告立即支付逾期支付佣金的利息以本金2218301元按年利率6％从2019年7月1日计算至被告实际支付之日；三、被告立即归还保证金100万元；四、本案保全保险费、案件受理费、保全费由被告负担。事实与理由：2018年10月3日,原、被告签署《代理合同》一份，被告指定原告为其开发的紫金尚庭项目代理商。销售方式：全案代理销售。2018年10月8日,双方签署《紫金首府》全案代理委托书，明确原告为被告该项目的独家全案代理及整合分销渠道权利。2018年10月15日,双方签署补充条款，再次明确约定紫金尚庭所有客户归属原告。2019年3月13日,原、被告签署《紫金尚庭代理合同补充协议》，约定合同延长至2019年6月30日，载明原告已销售33套房屋。2019年6月30日，合同期限届满后，原告退场，原告共计销售了74套房屋，共计佣金793万元，但被告仅支付了5711699元，余款2218301元未予支付。另被告应当退还保证金100万元。遂成诉。 被告友成公司辩称：原告的起诉陈述与事实严重不符，其诉讼请求于法无据。一、被告已付清全部佣金;二、因原告未完成销售指标，故被告按约没收保证金100万元。1.在代理合同约定的代理期间，即2018年10月3日至2019年1月30日期间，原告应完成销售111套，实际仅完成销售19套。2.在补充协议约定的延长代理期间，即2019年3月15日至2019年6月30日期间，原告应完成销售70套，实际仅完成销售41套（且其中还有部分之后又退房了，最终未成交）。根据补充协议第七条的约定，原告在协议期限内未完成成交指标的，没收保证金100万元整。 经审理，本院确认案件事实如下： 2018年10月3日，原、被告签订《紫金尚庭代理合同》一份，合同约定：1、成功销售：是指客户与开发商签订建设局备案的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，客户缴纳首付房款即为乙方（即本案原告）成功销售。2、甲方（即本案被告）指定乙方为甲方开发的紫金尚庭项目的代理商，销售方式为全案代理，销售房源范围共123套（不包含商铺及已售房源），具体房源信息及分户面积等资料详见附件（实际未有附件）。代理期限为自合同签订当日至2019年1月30日止。3、乙方应按照本合同底价对外销售，车位16万元/只，不得低于底价，若破底价需经甲方同意。4、乙方在签订本合同后5个工作日内，向甲方支付200万元作为履约保证金，其中50万元整留押至交房。150万元保证金平均每套房源对应的保证金款项为12195元，共计123套房源。5、甲方给予乙方每套7万元整作为乙方代理费。6、结佣方式：乙方代理销售成功后，甲方7个工作日内给予结佣，乙方提供合法有效的增值税专用发票，如乙方未能及时提供合法有效发票，则甲方付款作相应顺延。代理成功结算佣金条件为：客户商品房买卖合同备案一次性付款的所有款项已支付完毕；按揭付款的，首付款付清并取得银行同意贷款的证明材料；分期付款的，首次付款已完毕，并签订备案《商品房买卖合同》。7、代销期间届满前，乙方销售完成总套数的90%即销售完成111套即视为达到甲方考核标准。乙方在销售合同期限内完成总套数的90%，甲方退还全部保证金，合计200万元整;如合同期限内没有完成销售任务，则按总销售完成比例退还保证金，或延长代理合同期限。在乙方销售完成后，保证金将留押50万元待交房完成再退还。8、甲方前期积累的客户转移给乙方，乙方须按照双方约定，支付给甲方案场销售团队佣金。乙方接手前的分销带客成交，乙方须按照甲方与之约定进行结算。结算依据以甲方与其约定的合同为准，后期如乙方与该分销单位继续合作，乙方自行与分销单位签署合同，自行结算分销款项。另，该合同虽未有123套房源信息书面附件，但在审理过程中，本院综合原告佳屋公司提交的126套紫金尚庭价格销控表（含123套合同范围内房源及3套合同范围外房源）及双方的陈述，可确认123套房源信息（详见附件一）。同时被告自认原告于2019年3月13日之前出售了合同范围外1套房产（房号：1-1604）、于2019年3月13日之后出售了合同范围外2套房产（房号：3-1-1001、5-602），均已结佣，该3套房产均包含在原告提交的126套紫金尚庭价格销控表内。 2018年10月8日，原、被告签订《紫金首府全案代理委托书》，明确被告友成公司全权委托原告佳屋公司作为紫金尚庭（推广名：紫金首府）独家全案代理及整合分销渠道权利,原告佳屋公司作为项目全案代理及渠道总代有权签署其他分销渠道公司。 2018年10月15日，原、被告签订《紫金尚庭代理合同补充条款》约定，此补充条款作为紫金尚庭代理合同的一部分，如条款与代理合同有冲突以补充合同为准。一、紫金尚庭所有客户归属乙方（即本案原告）；二、甲方（即本案被告）认定乙方销售指标以下定套数为准；三、乙方代理总房源套数为123套；四、如乙方在11月30日前未完成前两个月指标的80%，甲方有权单方面解除合同，扣除未完成套数的保证金，同时退还其它保证金；五、每月完成销售指标后，次月7个工作日内退还完成套数的保证金；六、甲方人员应无条件配合乙方网签及收款；七、如国家政策调整变化大，春节前后成交量低，甲乙双方可协调合同适当延期。 2019年3月13日，原、被告签订《紫金尚庭代理合同补充协议》约定，一、乙方（即本案原告）于本协议签订之日起5日内补足原合同约定的保证金200万元，则合同延长至2019年6月30日，如乙方未在约定期限内补足保证金的，则原合同终止，本协议不生效；二、该项目目前剩余房源93套，每套对应保证金为21505元。本协议按照新的去化方案和去化周期考核；三、佣金结算分两部分:甲方（即本案被告）给予乙方每套5万元作为乙方代理费，折扣申请实行实时审批。车位价格16万元/个，佣金为7万元/个。如低于上述价格销售的，首先需获得甲方同意，其次乙方对客户优惠视为乙方对客户的让利，优惠部分从乙方应得佣金中扣除；四、佣金结算方式：刷进车位的7万元佣金于首付付清并签订合同后支付，其余5万元佣金同意于网签及取得银行同意贷款的证明材料后7日内支付，付款前乙方需提供等额的发票给甲方；六、乙方不启动桐乡本地中介，同意桐乡本地自访客保护。乙方客户需向甲方报备，提前报备到甲方，保护期1个月。桐乡本地身份证及在桐乡本地工作的客户均属于本地客户。如乙方截留自访客获得佣金的，应双倍返还给甲方；七、去化周期和考核指标：第一期2019年3月15日-3月31日上客量150组以上，成交为10套。第二期2019年4月1日-4月30日上客量300组以上，成交量为15套。第三期2019年5月1日-5月31日上客量500组以上，成交量20套。第四期2019年6月1日-6月30日上客量500组，成交量为25套。如乙方在本协议期限内未完成约定成交指标的，则没收保证金100万元整。如乙方在本协议期限内完成约定成交指标的，则合同延长至2019年8月30日，成交量需完成23套，未完成成交量所对应的保证金归甲方所有。2019年8月31日前退还成交套数的保证金，其余未完成部分则没收保证金。保证金50万元留押至交房后。八、本协议未尽事宜，以原合同约定为准。案外人谢晋东于原告盖章处签字。 2019年7月3日，被告友成公司向原告佳屋公司发《函》一份，载明：“根据补充协议第七条去化周期和考核指标约定：贵司应在2019年6月30日前完成成交70套的销售任务，如未完成的，我司有权没收保证金100万元。从2019年3月15日至2019年6月30日，贵司仅完成成交41套，没有达到合同约定的指标。经我司研究决定，现正式通知贵司：我司将从贵司的保证金中扣除100万元。”该《函》由谢晋东签字确认，但原告佳屋公司确认曾通过快递收到律师函知晓上述内容，并非通过谢晋东获知。购房人为王洪瑞，下定时间为2019年9月23日的房产也已统计入《函》所载已成交的41套房源之内，原告解释该套房系该期间下定客户退房更名至王洪瑞名下，故仍按原下定时间计算在41套房源内。 原告佳屋公司于2018年10月18日及2019年4月4日向被告友成公司各支付保证金100万元，合计200万元。其中保证金100万元已向原告佳屋公司退还。 2018年11月26日至2019年10月21日，原告佳屋公司共向被告友成公司申请结佣58套房、车位46个，佣金合计5711699元，该款已结清。双方均确认可结佣的房产适用何种结佣方案系根据下定时间确定。被告友成公司自认2018年12月份下定的房产按车位7万元/个，房屋7万元/套结佣。所有申请结佣的表格均由原告佳屋公司制作，后经被告友成公司审核。2019年1月起下定的房产原告佳屋公司实际均按房屋5万元/套、车位7万元/套向被告友成公司申请结佣。此外，双方也均确认2019年3月13日《紫金尚庭代理合同补充协议》签订时合同范围内123套房产中有30套属于“已销售”状态，此处的“已销售”是指已经支付定金。2019年3月13日协议签订前原告佳屋公司销售且已结佣的房产共23套。2019年3月13日之后原告佳屋公司销售且已结佣的房产共35套，该35套房产已统计在被告友成公司向原告佳屋公司发的《函》所载的成交套数41套内。此外，除原告佳屋公司已结佣的房产外，2019年1月至2019年3月13日期间尚有13套房产下定成交且已签订备案合同。 另，部分房产存在退房情况，退房申请单上审批人王兵系原告佳屋公司派驻涉案项目员工，审批人钱国英系被告友成公司派驻涉案项目负责人，审批人王智系被告友成公司派驻涉案项目员工。原告自认购房人（退房人）李虎林与原告佳屋公司就涉案项目存在合作关系，购房人（退房人）谢明明系谢晋东的兄弟，同时认为谢晋东仅是涉案项目双方的介绍人及对接人，并非原告员工或该项目的负责人。 以上事实由《紫金尚庭代理合同》、《紫金首府全案代理委托书》、《紫金尚庭代理合同补充条款》、《紫金尚庭代理合同补充协议》、《函》、收据、转账明细、结佣申请表、营销策划费用申请表、结佣明细表、紫金首府客户退房申请单、客户收付款入账通知、紫金尚庭价格表销控及当事人陈述等予以证实。被告在两次庭审之后提交的结佣表及客户收付款入账通知已超过举证时间且并非本案关键性证据，故本院不再组织双方进行质证。 本院认为，本案中双方的争议焦点主要为：一、2018年10月3日至2019年3月13日之间被告友成公司能否自行销售涉案楼盘房产；二、原告佳屋公司要求被告友成公司结佣及支付逾期利息损失的诉请能否支持；三、应否退还保证金。 关于争议焦点一。由于原告佳屋公司并非首个代理销售涉案楼盘的公司，在其代理销售之前另一公司已经销售部分房产，故涉案楼盘的房产应当一分为二来看，即合同范围内的房产及合同范围外房产（包括但不限于原被告合作之前已售后又在双方合作期间被退回的房产）。合同范围外的房产，因不受合同条款约束，被告友成公司任何时候均可自行销售。合同范围内的房产，应从两个区间来看，即2018年10月3日至2019年1月30日及2019年1月31日至2019年3月12日。首先是2018年10月3日至2019年1月30日期间，即《紫金尚庭代理合同》约定的合同期间，在此期间由于原告佳屋公司系涉案楼盘独家全案代理公司，被告能否在委托期间自行销售合同范围内房产应当按照合同有关条款予以确认。原被告先后两次对代理合同的委托权限进行补充约定，其中2018年10月15日《紫金尚庭代理合同补充条款》明确了紫金尚庭所有客户归属原告佳屋公司，从语义理解，“所有客户归属佳屋公司”即在排除其他公司就合同范围内房产进行销售的同时也排除了被告自行销售的权利。被告友成公司虽认为双方实际上从2019年1月即已开始实行补充协议关于本地客保护的条款，但根据现有证据不足以支持其抗辩主张，对此本院不予采信。故2018年10月3日至2019年1月30日期间被告不能自行销售合同范围内的房产。其次是2019年1月31日至2019年3月12日期间，即《紫金尚庭代理合同》合同到期后至《紫金尚庭代理合同补充协议》签订之前。《紫金尚庭代理合同补充协议》虽将原代理合同期限延长至2019年6月30日，但该补充协议于原代理合同到期近一个半月后才正式签订，而《紫金尚庭代理合同》到期后被告本就有权自行销售涉案楼盘房产，在补充协议未明确约定该期间被告能否自行销售及该期间被告自行销售的房产如何处理的情况下，直接将该期间被告自行销售的权利排除有违诚实信用及公平原则，故本院认为在2019年1月31日至2019年3月12日期间被告友成公司有权自行销售涉案楼盘所有房产，并不受合同约束。 关于争议焦点二。本院认为原告佳屋公司要求结佣的诉请实际可以拆分为三部分，即2019年3月13日之前由原告佳屋公司出售但尚未结佣的房产；2019年3月15日至2019年6月30日期间原告佳屋公司出售但尚未结佣的房产；合同期内原告佳屋公司出售但尚未结佣的车位。 第一部分：原告佳屋公司认为2019年3月13日之前其已销售33套房产（合同范围内30套及合同范围外3套），减去已结佣的23套房产后，被告友成公司应当就剩余部分予以结佣。对于该部分结佣诉请本院认为不能支持。理由如下：其一，双方虽均确认2019年3月13日前有30套合同范围内房源已销售，但2019年1月31日至2019年3月12日期间被告也可自行销售，根据现有证据本院既无法确认该30套房源准确信息，也无法确认该30套房产均系由原告佳屋公司出售。此外，原告佳屋公司主张的此区间由其出售的3套合同范围外房产，也未提交任何证据予以佐证，除了审理过程中被告友成公司自认的原告佳屋公司在该区间出售的1套合同范围外房产，其余2套均未有证据予以佐证。其二，庭审中双方均明确2019年3月13日统计剩余房源时剔除的已销售房产是指已下定房产，而依据合同可知下定并非结佣的标准，能否最终结佣应当看原告佳屋公司主张的房产目前是否达到结佣标准（即客户商品房买卖合同备案一次性付款的所有款项已支付完毕；按揭付款的，首付款付清并取得银行同意贷款的证明材料；分期付款的，首次付款已完毕，并签订备案《商品房买卖合同》），而原告佳屋公司未提交任何证据证明尚未结佣的房产目前均已达到合同约定结佣标准。且根据双方合同约定及以往结佣习惯，即使符合结佣标准，原告佳屋公司在申请结佣时也应当向被告提供相应的增值税专用发票，否则结佣时间相应顺延，本案中原告佳屋公司亦未提交相应的增值税专用发票。综上，原告佳屋公司以《紫金尚庭代理合同补充协议》载明的剩余房源数量倒推得出的已售（下定）房源数量要求结佣，于法无据，亦不符合合同约定，故本院不予支持。 第二部分：原告佳屋公司认为依据被告友成公司向其发送的函可知，原告方在2019年3月15日至2019年6月30日共成交41套房产，故要求被告友成公司就41套房产中尚未结佣的房产进行结佣。对此本院认为，被告友成公司向原告佳屋公司所发函件列明成交量的目的是为了告知其没收保证金100万元的依据，而最终是否没收100万元保证金的标准约定于《紫金尚庭代理合同补充协议》第七条，庭审中原告佳屋公司也认为该协议第七条所载的“成交”是指“下定”而非成功销售；再者，无论此处统计的已成交房产为已下定房源或是已成功销售房源，根据《紫金尚庭代理合同补充协议》第四条原告佳屋公司均应当提供证据证明41套房产中未结佣房产已经取得银行同意贷款的证明材料并提供等额的发票，但原告佳屋公司既无法明确未结佣房产信息，也未提供证据证明已达到结佣标准，故对该部分的结佣诉请本院亦不予支持，原告方仍应就该41套房屋中尚未结佣的房屋目前已符合结佣条件进一步举证。 第三部分：车位结佣的诉请，原告佳屋公司未提交任何证据证明尚存由其出售但未结佣的车位存在，故对于该诉请本院无法支持。 综上，根据现有证据原告佳屋公司要求被告友成公司支付佣金2218301元，证据不足，本院不予支持。由于其结佣诉请均无法支持，进而其主张的逾期付款利息损失自然也无法予以支持。 关于争议焦点三。原告佳屋公司在本案中要求退还保证金的理由有两点：第一点原告佳屋公司认为其已经按合同约定完成了销售任务；第二点即使原告佳屋公司没有完成销售任务，也是被告友成公司在履约过程中存在过错导致，因为双方对于《紫金尚庭代理合同补充协议》第六条理解不一致，该条款存在歧义。对此本院认为，关于第一点，根据补充协议约定的考核指标原告佳屋公司应在2019年3月15日至2019年6月30日成交70套，若没有完成约定成交指标的，则没收保证金100万元。从原告佳屋公司举证可知，原告佳屋公司认为其在这段期间成交量也仅为41套，远远达不到考核指标，故被告友成公司基于合同约定没收保证金合理有据；关于第二点，双方在庭审中虽对《紫金尚庭代理合同补充协议》第六条的理解虽存差异，但双方均确认在该协议签订后一定条件下被告友成公司可自行销售合同范围内的房源，双方在庭审中对该条款的不同理解并不等于被告友成公司在履行该协议过程中存在过错。综上，原告佳屋公司要求被告友成公司退还被没收的保证金100万元缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告上海佳屋网络科技有限公司全部诉讼请求。 案件受理费16273元，减半收取8136.5元，保全费5000元，合计13136.50元，由原告上海佳屋网络科技有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。 审判员  盛诚成 二〇二〇年八月三日 书记员  唐晨晓 ? 附件一： 序号 房号 2019年3月13日前原告已售已结佣 2019年3月13日后原告已售已结佣 1 1-104 ● 2 1-204 ● 3 1-401 4 1-404 ● 5 1-504 6 1-601 7 1-1101 8 1-1103 ● 9 1-1104 10 1-1203 11 1-1204 12 1-1301 13 1-1302 ● 14 1-1303 ● 15 1-1304 16 1-1401 17 1-1402 18 1-1404 19 1-1501 20 1-1502 ● 21 1-1503 ● 22 1-1504 23 2-301 ● 24 2-302 ● 25 2-401 26 2-402 ● 27 2-501 28 2-802 29 2-1002 30 2-1102 ● 31 3-1-201 32 3-2-201 33 3-1-302 ● 34 3-1-401 35 3-2-401 ● 36 3-2-402 ● 37 3-1-502 38 3-2-501 ● 39 3-1-602 40 3-2-601 41 3-2-602 ● 42 3-2-701 43 3-1-802 44 3-2-801 45 3-2-802 46 3-2-901 ● 47 3-1-1002 48 3-2-1001 49 3-2-1002 ● 50 3-2-1102 51 5-104 ● 52 5-304 ● 53 5-401 54 5-404 ● 55 5-504 ● 56 5-604 ● 57 5-704 58 5-804 ● 59 5-904 60 5-1004 61 5-1101 ● 62 5-1104 63 5-1201 ● 64 5-1202 65 5-1203 66 5-1204 67 5-1301 ● 68 5-1302 ● 69 5-1303 ● 70 5-1304 71 5-1401 72 5-1402 ● 73 5-1404 74 5-1501 ● 75 5-1502 ● 76 5-1503 77 5-1504 78 5-1604 ● 79 6-201 ● 80 6-204 81 6-304 82 6-401 ● 83 6-403 84 6-404 ● 85 6-504 ● 86 6-604 87 6-704 ● 88 6-804 ● 89 6-904 90 6-1004 91 6-1103 ● 92 6-1301 93 6-1302 ● 94 6-1304 95 6-1401 96 6-1403 97 6-1404 98 6-1501 99 6-1502 ● 100 6-1503 ● 101 6-1504 102 6-1601 103 6-1604 ● 104 7-2-101 ● 105 7-1-202 ● 106 7-2-201 ● 107 7-1-302 ● 108 7-2-302 109 7-1-401 110 7-1-402 111 7-2-401 112 7-2-501 ● 113 7-2-502 ● 114 7-2-702 ● 115 7-1-801 116 7-1-802 117 7-2-801 118 7-2-802 ● 119 7-2-902 120 7-1-1002 121 7-2-1001 122 7-2-1002 ● 123 7-2-1102 ● 合同范围外原告已售已结佣 124 1-1604 ● 125 3-1-1001 ● 126 5-602 ● ?*ArabicDash?-20-? ?*ArabicDash?-21-?