沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初5779号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行，营业场所沈阳市铁西区兴华南街10号。负责人：李佩歧，系该行行长。委托诉讼代理人：李兵宇，男，汉族，1974年7月27日出生，住址沈阳市和平区。系该单位员工。公民身份号码：21********。委托诉讼代理人：薛强，男，汉族，1969年11月13日出生，住址沈阳市和平区。系该单位员工。公民身份号码：2101021969被告：张楠，男，汉族，1996年2月29日出生，住址沈阳市于洪区公民身份号码：2101141996被告：张国文，男，汉族，1972年1月18日出生，住址沈阳市于洪区。公民身份号码：230231197被告：辽宁郡达房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区沙岭镇沙岭小区。法定代表人：周玉平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵颖，女，汉族，1977年11月29日出生，住址沈阳市铁**。系该单位员工。公民身份号码：2101061977********。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行（以下简称建设银行沈阳铁西支行）诉被告张楠、张国文、辽宁郡达房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法由审判员王延东独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人薛强及被告辽宁郡达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵颖均到庭参加诉讼。被告张楠、张国文经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，被告张楠、张国文于2017年7月10日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为24万元，用于购买位于沈阳市于洪区之房屋，借款期限30年，并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，已经办理抵押预告登记。同时被告辽宁郡达房地产开发有限公司作为保证人，对被告张楠、张国文的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告长期多次拖欠贷款，原告多次催要无果，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原告与被告张楠、张国文之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告张楠、张国文偿还贷款本金231959.90元，利息6693.24元、利息罚息129.26元、本金罚息44.38元（利息、罚息暂计至2020年4月27日）以及至全部贷款清偿之日止所产生的全部利息、罚息；3、判令被告辽宁郡达房地产开发有限公司对欠款承担连带保证责任；4、判令原告对抵押房产享有优先受偿权；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告辽宁郡达房地产开发有限公司称，同意承担阶段性担保责任。被告张楠、张国文未到庭应诉，未答辩。经审理查明，三被告于2017年7月10日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，被告张楠、张国文向原告贷款24万元，用于购买位于沈阳市于洪区的房产，借款期限为360个月，自2017年7月10日至2047年7月10日止。本合同贷款利率为浮动月利率，约定还款日为借款期限起始日在每月的对日。被告采用等额本息还款方法。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。合同第三十五条、第三十六条、第三十七条约定，本合同项下担保方式为保证和抵押。抵押物系位于沈阳市于洪区的房产,就该房产双方已办理抵押权预告登记，但尚未办理抵押权设立登记，原告为预告登记权利人。保证人为被告辽宁郡达房地产开发有限公司，保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同第十六条、第十七条约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项系违约行为。借款人出现违约情形，原告有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同签订后，原告于2017年7月24日向被告发放了贷款，现被告已逾期不还款，截止2020年4月27日止，被告尚欠原告借款本金231959.90元、利息6693.24元、利息罚息129.26元、本金罚息44.38元。上述事实有当事人陈述、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、不动产电子登记查询证明、不动产登记证明、个人贷款对账单、结清试算界面截图等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》真实、有效，本院予以确认。原告已按合同约定足额发放贷款，则被告有按合同约定还款并支付利息、罚息的义务，现被告已逾期还款，构成合同违约，则原告有权按合同约定请求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、宣布该合同项下贷款全部到期、要求被告偿还全部贷款本金、利息及罚息，并要求被告辽宁郡达房地产开发有限公司承担连带保证责任，原告的请求符合当事人约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求对抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张，本案所涉房产上设定的为抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。本案中，被告张楠、张国文经本院依法传唤没有合理理由未到庭参加庭审，视为其放弃答辩和质证权利，本案可以依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告张楠、张国文、辽宁郡达房地产开发有限公司于2017年7月10日签订的编号为210400008-2012-20170762953的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张楠、张国文于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行截至2020年4月27日的贷款本金231959.90元、利息6693.24元、利息罚息129.26元、本金罚息44.38元;三、被告张楠、张国文于本判决发生法律效力之日起十日内按照合同约定的利率给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行自2020年4月28日起至债务实际清偿之日止的未付贷款本金的利息、罚息（具体数额以银行电脑数据金额为准）；四、被告辽宁郡达房地产开发有限公司对本判决的第二项、第三项承担连带给付义务，被告辽宁郡达房地产开发有限公司承担连带给付义务后，有权向被告张楠、张国文追偿；如给付义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4900元，减半收取2450元，保全费1720元，由被告张楠、张国文、辽宁郡达房地产开发有限公司承担。（原告已预交，被告直接给付原告）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满七日内预交上诉案件受理费，逾期按自动撤回上诉处理。审判员  王延东二〇二〇年八月十七日法官助理陈陆一书记员秦岭本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。