河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0102民初3426号原告：郑州汇泉置业有限公司，住所地郑州市中原区金田路****楼**。法定代表人：邹学文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王振威，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。被告：蔺双双，女，1987年8月7日出生，汉族，住河南省柘城县。原告郑州汇泉置业有限公司（以下简称汇泉公司）与被告蔺双双房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王振威到庭参加诉讼，被告蔺双双经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告汇泉公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告签订合同编号为160×××35的《商品房买卖合同》于2020年5月26日解除；2.请求法院依法判令被告协助办理合同编号为160×××35的《商品房买卖合同》信息备案、预购商品房预告登记、预抵押登记的解除手续；3.请求法院依法判令被告承担违约金52346.35元，律师费3000元（以上共计55346.35元）；4.请求法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实理由：2016年11月5日原、被告签订编号为16×××35的《商品房买卖合同》，被告采用按揭贷款方式，购买原告开发的位于郑州市中原区××、××楼××单元××号房屋；合同签订后，双方到房管部门办理了《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记以及预抵押登记手续。原告依据《商品房买卖合同》约定为被告按揭贷款提供了阶段性保证担保。被告办理按揭贷款后，不按时归还贷款，致使按揭贷款银行多次扣划原告款项代偿，原告通知被告清偿后，被告仍不清偿，且用实际行动明确表示不再履行合同义务。依据《商品房买卖合同》补充条款第三条第六款，原、被告双方约定的合同解除条件已成就。原告依据《商品房买卖合同》约定、《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行，可以解除合同”之法律规定，通知被告《商品房买卖合同》解除。依据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”之法律规定，房屋的预告登记仅是保障被告将来实现物权的措施，预告登记并非物权登记，被告并非物权人，不能因为预告登记而剥夺原告的合同权利，也不能因为预告登记而免除被告的合同义务。被告以实际行动明确表示不履行合同义务，且原告按照合同约定履行了告知义务；原告要求解除合同符合约定和法律规定，不存在过错，为此支出的费用，被告应当依约承担。被告意图长期由原告偿还贷款，而自己获得房屋权益的行为，与合同目的和法律规定相违背，被告应对其过错行为，承担合同约定的违约责任。原告通知合同解除后，被告并未履行协助办理《商品房买卖合同》的信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记解除手续的约定义务，故原告诉至法院，请求解决。被告蔺双双未答辩。经审理查明：2016年11月5日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号16×××35），该合同约定：被告购买原告出卖的位于郑州市中原区××、××楼××单元××房屋××套，总金额1046927元，2016年11月5日付款314927元，商业贷款732000元，付款时间2016年12月5日；该合同附件四：合同补充协议第一条第2款约定，双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，视为送达方在邮件寄出后第3天完成送达，未实际接收导致的一切后果由变更方承担。第三条第6款约定，如果××为××提供阶段性贷款担保的,双方约定如下：1、××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起,至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项万分之五的赔偿金；2、××没有按本项第1小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。××有权选择立即解除本合同（××也可继续催交付款，××仍拒不付款的，××有权在通知××付款后3年内任何时间解除合同），××选择解除合同的，除有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项外，还有权扣除××给××造成的全部损失（包括但不限于利息损失，诉讼费或仲裁费、律师费、房屋价款3%的销售佣金等等）以及损失额30%的违约金；3、如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求××承担担保责任，则××除应照本条前款约定向××还款、赔偿及支付补偿金外，自××代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。××应按照本合同解除合同的有关约定承担违约责任；第九条第4款约定：合同签订后因一方的违约行为导致合同解除的，违约方应支付总房款百分之五的违约金给相对方，并在收到送达的解除通知之日起7日内共同办理解除合同手续（包括签署解除合同的补充协议、共同到当地房管局现场签字、办理解除《商品房买卖合同》备案等手续；），以及由违约方承担解除合同的全部费用和因签署本合同及补充协议而承担的全部税费，否则每逾期1日，违约方应向相对方支付总房款的千分之二作为损失赔偿金。同时，违约方如不予配合办理的，其还应承担因解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用；第8款约定：××确认其有效通讯地址：郑州市××区××路××路××及邮编：4××0，××可根据该地址与××书面联系。××或××双方地址和联系方式如有变更，应变更之日起7日内书面通知对方。2016年11月16日，被告作为借款人与贷款人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订了《个人购房担保借款合同》，为购买上述房屋贷款732000元。上海浦东发展银行股份有限公司郑州花园路支行因被告未按期偿还贷款，于2019年1月11日扣划原告保证金13249.99元，于2020年3月4日扣划原告保证金26201.77元，于2020年6月29日扣划原告保证金14808.31元。2020年4月17日，原告向被告邮寄《律师函》一份，内容为：“蔺双双：鉴于你于2016年11月5日与郑州汇泉置业有限公司（以下简称为汇泉置业）签订16××35号《商品房买卖合同》，以按揭贷款的方式购买汇泉置业开发的房产，并由汇泉置业提供阶段性担保，但你拒不按时归还按揭贷款，并明确表示不再履行合同义务，致使汇泉置业承担保证责任至今，已经严重违约。汇泉置业委托河南荟智源策律师事务所处理该事宜，现依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第六款，向你函告如下：一、你拒不按时归还按揭贷款，并明确表示不再履行合同义务，致使汇泉置业承担保证责任，已经严重违约，依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第六款，你应3日内偿还汇泉置业代偿的全部按揭款本息，并承担违约责任。二、请你于2020年4月22日前到汇泉置业结清全部代偿款本息，如2020年5月22日前仍不履行清偿代偿款本息义务，则汇泉置业将依据法律规定和合同约定通知你合同解除；通知合同解除后，你应及时协助汇泉置业办理《商品房买卖合同》信息备案、预告登记、预抵押登记的解除手续。三、如你不履行上述合同义务，将造成汇泉置业律师费、诉讼费等实际损失，汇泉置业将依法向你追偿。”该邮件被退回。2020年5月25日，原告向被告邮寄《律师函》一份，内容为：“蔺双双：鉴于你于2016年11月5日与郑州汇泉置业有限公司（以下简称为汇泉置业）签订编号为16××35的《商品房买卖合同》之后，虽经汇泉置业多次通知，在合同约定的宽限期内，拒不支付汇泉置业代偿的按揭款本息，已经符合合同约定解除的条件；现汇泉置业委托河南荟智源策律师事务所，依据《合同法》第九十三条，以及《商品房买卖合同》补充协议第3条、第9条，特向你函告如下：一、你与汇泉置业签订编号为16××35的《商品房买卖合同》，于2019年5月26日解除。二、请你7日内配合汇泉置业到郑州市房屋管理部门办理《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记的解除手续。三、如你不履行上述合同义务，将造成汇泉置业承担律师费、诉讼费等实际损失，汇泉置业将依据《商品房买卖合同》补充协议第9条第4款要求你承担违约金、律师费的违约赔偿责任”。该邮件被退回。2020年6月30日，郑州市金水区人民法院作出（2020）豫0105民初7884号民事判决，判令蔺双双偿还上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行贷款本息，汇泉公司对该义务承担连带清偿责任，汇泉公司承担清偿责任后有权向蔺双双追偿。该判决已于2020年7月24日生效。另查明，原告与河南荟智源策律师事务所签订《委托代理合同》，并提供该所出具的原告支付律师代理费3000元的发票。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《律师函》、邮寄单、民事判决书、《委托代理合同》、发票及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，自动放弃抗辩权，由此产生的法律后果由其自行承担。原告与被告签订的《商品房买卖合同》一份（合同编号16××35）系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。因被告未按期偿还贷款，致使上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行因被告未按期偿还贷款，扣划原告保证金，经原告催告后，被告未能按期偿还原告代其向按揭银行偿还的所有款项，已构成违约；根据合同约定：被告付清原告代其向按揭银行偿还的所有款项延迟达30日，即被告以自己的行为明确表示不再履行合同义务，已构成本合同项下的严重违约行为，原告作为××有权解除《商品房买卖合同》，原告按约定的联系方式、通讯地址向被告邮寄《律师函》，通知被告解除《商品房买卖合同》，上述《律师函》虽被退回，但根据《商品房买卖合同》约定，双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效，发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，视为送达方在邮件寄出后第3天完成送达，未实际接收导致的一切后果由变更方承担，故原告通知被告解除《商品房买卖合同》已经送达被告，原告要求确认原、被告签订的合同编号为16××35的《商品房买卖合同》解除，并判令被告协助办理合同编号为16××35的《商品房买卖合同》的信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记的解除手续的诉讼请求，理由正当，证据确实充分，本院予以支持。对于原告要求被告承担违约金52346.35元的诉讼请求，本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定：如因一方的违约行为导致合同解除的，违约方应支付总房款百分之五的违约金给相对方，故被告应向原告支付总房款1046927元的5%的违约金即52346.35元。对于原告要求被告承担律师费3000元的诉讼请求，本院认为，原告未提交款项支付凭证，该3000元律师费本院暂不支持。《商品房买卖合同》解除后，被告相应的合同权利，被告可依据原、被告签订的《商品房买卖合同》另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州汇泉置业有限公司与被告蔺双双签订的合同编号为16××35的《商品房买卖合同》已解除；二、被告蔺双双于本判决书生效之日起十日内协助原告郑州汇泉置业有限公司办理合同编号为16××35的《商品房买卖合同》的信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记的解除手续；三、被告蔺双双于本判决书生效之日起十日内支付原告郑州汇泉置业有限公司违约金52346.35元；四、驳回原告郑州汇泉置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7361元，由被告蔺双双负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  翟红斌二〇二〇年八月十八日书记员  卢允静