河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初1616号原告:崔向花,女,1978年3月10日出生,汉族,住河南省内黄县。原告：李朝伟，男，1977年3月19日出生，汉族，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：赵鑫、李远龙，河南栋梁律师事务所律师。被告：河南绿地御湖置业有限公司，住新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家**。法定代表人：方东兴，任董事长。委托诉讼代理人：杜晨光，河南新雅琪律师事务所律师。被告：广发银行股份有限公司新乡分行，住，住新乡市新飞大道**/div>法定代表人：司磊，任行长。委托诉讼代理人：李金辉、孟凡，河南师大方正律师事务所律师。原告崔向花、李朝伟诉被告河南绿地御湖置业有限公司（以下简称绿地御湖置业公司）、广发银行股份有限公司新乡分行（以下简称广发银行新乡分行）房屋买卖合同纠纷。本院于2020年5月22日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔向花、李朝伟委托诉讼代理人赵鑫、被告绿地御湖置业公司委托诉讼代理人杜晨光、广发银行新乡分行委托诉讼代理人李金辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔向花、李朝伟向本院提出以下诉讼请求：1、依法解除原告与绿地御湖置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、依法解除原告与广发银行新乡分行签订的《个人房屋按揭贷款合同》；3、依法判令绿地御湖置业公司退还原告已付房款120004元、维修金4473元、办证费270元、有线电视180元及自实际返还之日止原告已付银行本息暂计70826.77元（暂计至2020年4月20日）；4、依法判令绿地御湖置业公司赔偿原告已付购房款及维修金、办证费、有线电视费占用期间的利息，暂计16240.51元（利息以124927为基数，按银行同期贷款年利率6%计算，自2018年3月20日至实际支付之日止）；5、依法判令绿地御湖置业公司向广发银行新乡分行返还剩余贷款本息。事实与理由：2017年12月19日，原告与绿地御湖置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买绿地御湖置业公司开发地位于长江大道以南、××路××、恒山路××、××以北的绿地泰晤士新城四期2号楼1单元24层12402号房产。合同约定，绿地御湖置业公司于2019年12月30日前向原告交付上述房产，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告向绿地御湖置业公司缴纳首付款120004元、维修金4473元、办证费270元、有线电视安装费180元，合计124927元。2018年1月24日，原告与广发银行新乡分行、绿地御湖置业公司签订《个人房屋按揭贷款合同》，向广发银行贷款454000元用于购买上述房产。合同签订后，原告按时偿还银行本息。至2019年12月30日，绿地御湖置业公司未按照合同约定向原告交付房产，截止起诉之日已逾期60日以上。原告已书面通知被告要求解除合同并返还购房款及利息，被告拒绝原告要求。被告绿地置业公司辩称：一、因不可归责于绿地御湖置业公司的客观原因和不可抗力影响，导致绿地御湖置业公司延期交房，应免除绿地御湖置业公司的违约责任，购房合同应继续履行。1、因政府大气污染管控措施客观原因的影响，导致绿地御湖置业公司未能按期交房，应顺延交房时间。案涉房屋所在的泰晤士新城四期2号楼于2017年4月份开工后，政府多次下发文件实施大气污染管控措施，要求停工停产，经绿地御湖置业公司统计，管控时间共173天。政府下达的停工、封土令等管控措施为不可归责于绿地御湖置业公司的客观原因。政府行为的根本目的是为了改善环境，有利于社会公众利益，绿地御湖置业公司理应配合落实该政府行为。因此给绿地御湖置业公司履行合同造成的影响可以免责，绿地御湖置业公司的交房时间应相应顺延173天；顺延期间不应视为逾期交房，不应承担逾期交房违约责任。2、新冠肺炎疫情为不可抗力，因新冠肺炎疫情防控措施影响，疫情防控期间房屋交付时间可以顺延，不应视为绿地御湖置业公司违约。2020年1月25日，河南省人民政府根据新冠疫情防控形势启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月18日调整为重大突发公共卫生事件二级响应，至今我省仍处于重大突发公共卫生事件疫情防控期间。2020年2月10日，全国人大法工委就疫情防控有关问题答记者问明确答复，××感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。具体到本案，虽然案涉合同约定的交房时间为2019年12月30日前，但是受大气污染管控173天，叠加新冠疫情这一不可抗力的影响，导致绿地御湖置业公司不能按期交房，交房时间应根据大气管控时间叠加新冠疫情防控时间相应顺延。在顺延期间绿地御湖置业公司不构成违约，不应承担逾期交房违约责任。退一步讲，即使按照合同约定的交房时间为2019年12月30日前，绿地御湖置业公司未能按照该时间交房，已经构成逾期交房。但自2019年12月31日至2020年1月25日新冠疫情一级响应启动，期间仅为25天，并未超过60日。自1月25日至今，属于新冠疫情重大突发公共卫生事件期间，该期间为不可抗力情形，不应计算逾期时间。因此，绿地御湖置业公司未能按期交房的逾期期间仅为25天，而合同约定逾期交房超过60日原告才有单方合同解除权。目前扣除新冠疫情这一不可抗力期间，绿地御湖置业公司逾期交房没有超过60日，所以原告并不拥有单方合同解除权，其要求解除购房合同没有事实和合同依据。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第二项规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。根据以上规定，鉴于新冠疫情为不可抗力，已对房屋施工及交付带来巨大影响，导致房屋交付延期，且案涉房屋正在加紧施工，房屋土建工程已经完工封顶，目前正在进行精装修施工(该房屋属于精装修交付)，即将竣工交付。恳请法庭考虑该不可抗力的影响及购房合同能够继续履行的情况，判令继续履行购房合同；二、维修基金等费用属于绿地御湖置业公司代收费用，已经交给住建部门、广电公司等单位，原告应向相关单位进行主张；三、合同约定退还购房款的时间为合同备案解除之日起15日内，退款顺序有明确约定。案涉合同第十二条第二款约定“。逾期超过60日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。”。退一步讲，若贵院判决解除案涉合同，那么退还购房款的时间也应为合同备案解除之日起15日内。绿地御湖置业公司认为，根据以上约定，如果判决购房合同解除，原告应当先行偿还银行全部贷款，办理合同备案撤销手续，此后绿地御湖置业公司退还其购房款。四、案涉合同仅对违约金进行约定，并未对购房款利息进行约定，而且购房款利息是原告的损失，已包括在违约金中，原告不能同时主张；故原告要求绿地御湖置业公司承担购房款利息，无事实和合同依据。购房合同第十二条逾期交付责任中，对逾期交付责任的约定有两种选择，其中第一种约定(见第十二条1.(2))逾期交房违约责任包括支付违约金和利息，第二种约定(见第十二条2.(2))逾期交房违约责任仅包括支付违约金，不包括利息。双方签订该合同时，就逾期交房责任选择了第二种约定，该约定系双方真实意思表示，合法有效。因此，原告主张利息无法律和合同依据。五、原告已经丧失单方面合同解除权，无权主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。购房合同附件十一补充协议第十六条约定：“买受人根据购房合同第十二条单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则，视为买受人放弃该项权利”。案涉合同二十五条“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。根据以上法律规定和合同约定，本案合同约定的交房时间为2019年12月30日，至2020年2月28日届满60天，原告应在3月28日前行使单方面合同解除权。但至今原告仍未采用书面形式以邮政快递方式向绿地御湖置业公司送达解除合同通知，已经丧失单方面合同解除权，无权主张单方解除合同。综上所述，大气污染管控措施和新冠肺炎疫情对社会经济已产生重大影响，对被告履行合同带来巨大困难；在此紧急时刻，绿地御湖置业公司希望与原告共担风险，共渡难关；鉴于原告不具有合同单方解除权，案涉房屋交付在即，案涉合同应继续履行。被告广发银行新乡分行辩称：1、原告所诉房屋买卖合同与贷款合同系两个主体不同的法律关系，不属于必要的共同诉讼，并且原告选择同时解除两份合同，应当通过两个分别的案件来进行解决。本案中，明显系两个案由，因此恳请法院驳回原告起诉。2、在贷款合同中，双方有明确的约定，与贷款合同相关的纠纷均由新乡市红旗区人民法院管辖，原阳县人民法院无管辖权。且庭前本代理人已经提交书面的管辖权异议申请。综上，恳请法庭依法查明事实，驳回原告起诉，或将本案移送有管辖权的法院审理。经审理，本院认定案件事实如下：原告崔向花、李朝伟二人系夫妻关系。2017年12月19日，二原告作为买受人与作为出卖人的被告绿地御湖置业公司签订合同编号为2017-1219075的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。合同约定的主要内容为：1、原告崔向花、李朝伟购买被告绿地御湖置业公司开发的绿地泰晤士新城四期项目2号楼1单元24层12402号房产，总价款为574004元，其中120004元为现金支付，付款时间为2017年12月19日，454000元为商业贷款支付，付款时间为2018年2月19日。2、第十一条约定，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。3、第十二条约定：逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款，出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。4、附件十一补充协议第十六条约定，买受人单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则，视为买受人放弃该项权利。合同签订后，二原告于2017年12月19日支付了购房首付款120004元。2018年1月24日，二原告作为共同借款人、共同抵押人、被告绿地御湖置业公司作为保证人、被告广发银行新乡分行作为贷款人，三方签订了《个人房屋按揭贷款合同》。二原告向被告广发银行新乡分行贷款454000元，贷款期限为360个月。2018年2月7日，被告广发银行新乡分行将上述贷款按约定支付至崔向花账户，再受托将该贷款支付至绿地御湖置业公司账户。根据《个人房屋按揭贷款合同》约定，二原告以案涉房屋提供抵押担保；绿地御湖置业公司为借款提供阶段性保证，对债务承担连带保证责任。《个人房屋按揭贷款合同》第十七条、第三十一条约定，在合同履行过程中，如发生争议，应首先协商解决；协商不成的，向贷款发放银行所在地法院提起诉讼。二原告自2018年3月20日起，每月向被告广发银行新乡分行归还贷款本息至今，截止2020年6月20日，共计偿还本息76227.48元，其中本金13842.07元、利息62358.76元、罚息5.2元、复利21.45元。2017年12月19日，二原告向被告绿地御湖置业公司交付维修基金4473元、有线电视费180元、办证费270元。2020年4月12日，原告通过中国邮政速递向被告绿地御湖置业公司发出了退房通知书，要求解除《商品房买卖合同（预售）》，返还购房款，支付违约金等，并告知被告绿地御湖置业公司自通知书到达之日起30日内完成退房事宜。被告绿地御湖置业公司于2020年4月13日签收，未予答复。自合同约定交房日期2019年12月31日至今，被告绿地御湖置业公司仍未依约交房。2020年6月29日，广发银行新乡分行向本院提出管辖权异议，认为双方签订的《个人房屋按揭贷款合同》明确约定涉及《个人房屋按揭贷款合同》的案件纠纷应由广发银行新乡分行所在地人民法院管辖，本案应由新乡市红旗区人民法院管辖。本院认为：一、关于案涉合同的解除。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同；依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人均应当遵循诚实信用原则，切实履行各自的合同义务。原、被告双方签订的商品房买卖预售合同，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告崔向花、李朝伟，被告绿地御湖置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告绿地御湖置业公司应于2019年12月31日交付房屋；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。二原告已按约定支付被告全部购房款，被告绿地御湖置业公司至今未交付房屋。合同的解除条件已经成就。根据合同第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。二原告于2020年4月12日通过邮政速递向被告绿地御湖置业公司发出解除合同通知书，绿地御湖置业公司已于2020年4月13日签收。根据合同法第九十六条第一款规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。故，二原告请求确认其与被告绿地御湖置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除，于法有据，本院予以支持。本院确认二原告与被告绿地御湖置业公司于2017年12月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已于2020年4月13日解除。二、关于原告崔向花、李朝伟与被告绿地御湖置业公司已付款项及违约损失。据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告崔向花、李朝伟已付被告绿地御湖置业公司的首付购房款120004元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同（预售）》已经解除，二原告因履行该合同已于2017年12月19日支付被告绿地御湖置业公司的首付购房款120004元，应恢复原位，返还二原告。二原告请求被告绿地御湖置业公司支付占用利息，于法有据，予以支持。被告绿地御湖置业公司应支付二原告以120004元为基数，自2017年12月19日至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率和自2019年8月20日起至本判决生效之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的其占用该款期间给原告造成的利息损失。三、关于原告崔向花、李朝伟已支付的维修基金、办证费、有线电视费问题。原告崔向花、李朝伟于2017年12月19日向被告绿地御湖置业公司支付维修基金4473元、有线电视费180元、办证费270元,共计4923元，被告绿地御湖置业公司并以自己的名义为原告崔向花、李朝伟出具收据。二原告请求被告绿地御湖置业公司返还该款，事实清楚，证据确实充分，于法有据，予以支持。原告请求被告返回已支付的维修基金、办证费、有线电视费等，被告主张该款系代有关部门收取，但是未提供具有证明力的证据予以证明，本院不予采信。四、关于本案房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷应否合并审理问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案被告广发银行新乡分行作为《个人房屋按揭贷款合同》担保权人，作为具有独立请求权的第三人未就商品房担保贷款合同纠纷提出诉讼请求，故本案未就房屋贷款合同纠纷与本案商品房买卖合同纠纷合并审理。案涉房屋担保贷款合同纠纷应另行主张解决。另一方面，根据民事诉讼法第三十四条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。本案《个人房屋按揭贷款合同》第十七条、第三十一条约定，在合同履行过程中，如发生争议，应首先协商解决；协商不成的，向贷款发放银行所在地法院提起诉讼。本案当事各方对因《个人房屋按揭贷款合同》引发的金融借款合同纠纷案件的管辖进行了约定，且约定不违反法律规定，为有效约定。故，该纠纷应由新乡市所辖区基层人民法院管辖，不应由本院管辖。五、关于被告绿地御湖置业公司主张的不可抗力问题。被告绿地御湖置业公司于本案提出抗辩，本案逾期交房系政府大气污染管控和新冠肺炎疫情等不可抗力所致，应予以免责。本院认为，第一，政府实施的大气污染管控措施已经常态化，本案商品房买卖合同签订时应已考虑该因素，以此作为不可归责的客观原因进行抗辩，不予采信；第二，河南省启动新冠肺炎疫情防控措施时间为2020年1月25日，本案被告绿地御湖置业公司依约应交房的时间为2019年12月31日，双方约定的交房时间在新冠肺炎疫情防控措施出台之前，故其抗辩理由不予采信。六、关于被告绿地御湖置业公司提供的格式条款效力问题。本案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款，出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十六条约定，买受人单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则，视为买受人放弃该项权利。被告绿地御湖置业公司提供格式合同的该两条约定通过减除己方责任、排除对方行使权利时间区间的方式，加重对方责任，减少或免除己方责任，且未履行提示、说明义务；根据合同法及合同法司法解释有关规定，该两项约定的时间调整或时间限制应按无效处理。涉及该两项纠纷的处理应适用合同法及其司法解释的规定予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第六十四条之规定，判决如下：一、确认崔向花、李朝伟与河南绿地御湖置业有限公司于2017年12月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年4月13日解除；二、河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还崔向花、李朝伟购房款120004元，并支付以120004元为基数、按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率自2017年12月19日计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自2019年8月20日计算至清偿之日的利息损失；三、河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还崔向花、李朝伟维修基金4473元、有线电视费180元、办证费270元，共计4923元；四、驳回崔向花、李朝伟的其他诉讼请求。以上，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2239.94元，由河南绿地御湖置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，并于缴费之日起五日内将上诉费凭证缴本院查验，上诉于新乡市中级人民法院。逾期视为放弃上诉请求。审判员  娄季林二〇二〇年八月十三日书记员  闫业鹏