湖北省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鄂行终124号 上诉人（原审原告）李芝清，女，1971年12月28日出生，汉族，身份证住址武汉市洪山区，现住武汉。 被上诉人（原审被告）武汉市洪山区人民政府，住所地：武汉市洪山区珞狮路**。 法定代表人林文书，区长。 上诉人李芝清因诉被上诉人武汉市洪山区人民政府房屋征收补偿决定一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01行初338号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院认定，2018年7月27日，武汉市洪山区人民政府（以下简称洪山区政府）作出洪政征决字﹝2018﹞4号《房屋征收决定》并于当日公告。该决定明确该项目的房屋征收补偿签约期限为“自本项目被征收房屋评估结果公告之日起3个月”，并载明轨道交通11号线东段二期洪山区段（武汉体育学院站、虎泉站）工程项目房屋征收范围图及补偿方案，还告知复议及起诉的权利及行使权利的期限。2018年7月至8月，洪山区征收办通过协商的方式选定湖北日晟行房地产评估有限公司（以下简称日晟行评估公司）为评估机构，并于同年8月23日予以公告。2018年8月17日，卓刀泉街道办事处公示了日晟行评估公司出具的房屋征收价格初步评估结果，经征询意见后于同年8月24日将科技公寓每栋不同楼层的评估价格在被征收范围内予以公告。2018年11月25日，在科技公寓拆迁办二楼向李芝清送达了鄂日晟行房征字﹝2018﹞第2018032-305号《轨道交通11号线东段二期洪山区段武汉体育学院站、虎泉站工程项目范围内房地产评估分户评估报告》，确定涉案房产单价为20798元／平方米。2018年11月至2019年1月6月间，征收项目工作人员多次同李芝清进行协商，均未能达成补偿安置协议。因李芝清在征收签约期限内未与征收部门达成征收补偿安置协议，洪山区征收办于2019年2月25日报请洪山区政府作出房屋征收补偿决定。同年3月8日，洪山区政府作出洪政征补字﹝2019﹞06号《房屋征收补偿决定》（以下简称6号《补偿决定书》）并于同日在被征收范围内予以公告，再于3月16日在科技公寓拆迁办二楼向李芝清进行了送达。李芝清对该补偿决定不服，向原审法院提起行政诉讼，请求确认洪山区政府作出的6号《补偿决定书》违法并撤销。 原审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第二十六条的规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，……由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”洪山区政府于2018年7月27日作出洪政征决字﹝2018﹞4号《房屋征收决定》并同时公布了补偿方案，涉案房屋在征收范围内。因此，在李芝清与洪山区征收办未达成补偿协议的情况下，洪山区政府具有对李芝清作出征收补偿决定的法定职责。 《条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。”第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”以及第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”本案中，洪山区政府在房屋征收的过程中，协商选定了具备相应资质的日晟行评估公司，并随后在征收范围内对日晟行评估公司的被征收房屋初评结果以及正式评估结果均予以公布。洪山区政府在收到洪山区征收办的报请后，经过审核，鉴于李芝清未与洪山区征收办达成协议，且未提交困难补助的证明材料的情况下，洪山区政府根据补偿方案确定的内容和日晟行评估公司确定的房屋面积单价金额，以及李芝清的个人房屋的具体情况，依照《条例》的规定，对李芝清作出了6号《补偿决定书》。该补偿决定向李芝清提供两种补偿的方式供其选择，无论是货币补偿，还是房屋产权调换，均从房屋的价值、搬迁、临时安置、装修、附属设施等方面进行计算并将资金和房源准备到位。此外，6号《补偿决定书》中也明确了如果李芝清能够提供相关证据证明还有其他应予补偿、补助的事实，可向房屋征收部门提交相关材料另行补偿。洪山区政府作出的被诉6号《补偿决定书》符合《条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关规定，其事实清楚，证据充分，适用法律正确。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回李芝清的全部诉讼请求。 李芝清不服该判决，向本院提出上诉称：一、案涉分户评估报告严重违法，6号《补偿决定书》据此认定李芝清房屋价值违法。1、评估机构未经被征收人协商选择，评估机构选定程序违反法律规定；2、评估报告实体及程序严重违法，不具备真实性、合法性要件，不能作为房屋征收补偿决定作出的基础性文件；3、评估报告的使用期限违反“不宜超过一年”的规定。二、6号《补偿决定书》内容违反法律规定，其中多项数据来源不明，侵害李芝清实质利益。1、评估机构没有对室内装修和阳台进行评估，室内附属物只列明了水表、电表和管道煤气，遗漏了电视、空调、热水器、家具、电脑等设施，评估报告中没有进行估价补偿；2、评估机构没有对调换房价值进行评估，补偿决定对于产权调换房屋和被征收房屋价值“等面积部分互不找差价，超出部分按市场价结算”的做法违反规定，严重不公平。而且过渡费补偿期限仅给予12个月，严重损害合法权益。综上，原审判决事实认定错误，请求撤销原审判决，并改判撤销6号《补偿决定书》。 被上诉人洪山区政府未提交书面答辩意见。 双方当事人向原审法院提交的证据材料均已随案移送本院。原审法院查明的相关程序性事实，本院予以确认。 本院认为：一、关于评估机构选定问题。案涉征收项目中，被征收人包括9家单位和307户居民，经协商，共有9家单位和207户居民选定湖北日晟行房地产评估有限公司为评估机构，该选定并不违反《条例》第二十条关于房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定的规定。李芝清主张评估机构未经被征收人协商选择，评估机构选定程序违反法律规定，没有事实依据。 二、关于评估结果问题。《条例》第十九条规定，“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估”。根据前述规定，对评估结果有异议的救济途径为在规定期限内申请复核评估。而从原审查明的情况看，李芝清并未申请复核，故其在本案中对评估结果提出异议，本院不予支持。另，案涉房屋征收决定于2018年7月27日作出，分户评估报告于2018年11月25日向李芝清送达，6号《补偿决定书》于2019年3月8日作出并于同年3月16日送达，李芝清主张评估报告的使用期限违反“不宜超过一年”的规定，没有事实依据。 三、关于产权调换房屋的价值问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定：“除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。”《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十五条规定：“被征收房屋和产权调换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依照国有土地上房屋征收评估办法评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日”。本案中，用于产权调换房屋的价值并未经评估机构评估，因此，案涉6号《补偿决定书》对被征收人选择房屋产权调换提供的关于“应还建建筑面积为83.61㎡×1.12=93.6432㎡，征收部门可提供凯乐桂园建筑面积为96.80平方米（以实际面积为准）的房屋一套作为产权调换房屋，设计用途为住宅。产权调换房屋与被征收房屋应还建建筑面积的同等面积部分互不找差价，产权调换房屋超出被征收房屋应还建建筑面积部分，由被征收人与产权调换房屋提供单位按市场价进行结算”的方案中，“同等面积部分互不找差价”缺乏合法依据，“产权调换房屋超出被征收房屋应还建建筑面积部分，由被征收人与产权调换房屋提供单位按市场价进行结算”中的市场价亦不明确，不符合《条例》第二十一条关于“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价”的要求。考虑到该项目中绝大多数被征收人已经签约，如撤销6号《补偿决定书》，不利于该项目整体推进工作的稳定性，有损公共利益。因此，对6号《补偿决定书》可不予撤销，在确认其违法的同时，洪山区政府应采取补救措施，以评估等方式，对产权调换房屋的价值依法予以确定，并计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 综上，洪山区政府在未评估产权调换房屋价值的情况下即作出6号《补偿决定书》不当，上诉人李芝清的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下： 撤销湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01行初338号行政判决； 确认武汉市洪山区人民政府作出的洪政征补字﹝2019﹞06号《房屋征收补偿决定》违法； 责令武汉市洪山区人民政府于本判决生效后60日内采取补救措施，即依法确定用于产权调换房屋的市场价值，并在补偿决定中明示被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 二审案件受理费50元，由被上诉人武汉市洪山区人民政府负担。 本判决为终审判决。 审判长 林  志  农 审判员 胡    文 审判员 郭  振  华 二〇二〇年八月十三日 法官助理赵静雯 书记员 赵静雯(兼)