广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3463号上诉人(原审原告、反诉被告)：梁沛明，男，1975年7月21日出生，汉族，住广东省中山市××。委托诉讼代理人：许永刚，广东悦盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈水军，男，1983年5月13日出生，汉族，户籍所在地湖北省仙桃市××，现住广东省中山市××。被上诉人（原审被告）：刘嫚嫚，女，1986年7月17日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省甘南县××，现住广东省中山市××。共同委托诉讼代理人：罗海梅，广东保信律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈金凤，广东保信律师事务所实习律师。上诉人梁沛明因与被上诉人陈水军、刘嫚嫚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初6452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。梁沛明上诉请求：一、依法改判一审判决第二项为：陈水军、刘嫚嫚立即向梁沛明支付租金580000元、违约金500000元；二、依法撤销一审判决第三、四项。后变更第一项上诉请求为：陈水军、刘嫚嫚向梁沛明支付租金475600元，违约金500000元。事实和理由：一、一审判决认定应付租金金额计算错误。陈水军、刘嫚嫚支付168000元，其中50000元为转让费，扣除50000元后，实际上陈水军、刘嫚嫚只交了118000元的租金。二、陈水军、刘嫚嫚延迟交纳租金已经构成根本违约，应当依据合同及法律规定承担违约责任。1.一审判决对保证金的认定事实不清及适用法律错误。陈水军存在违约情形下，保证金应不予返还。2.一审判决对违约金的调整无事实和法律依据，应予以变更。双方合同约定的违约金计算标准并不过高，一审判决违约金标准过高而过分调整违约金计算，违反合同约定且于法无据。根据合同约定，若陈水军按约履行合同，预期利益至少高达530万元，梁沛明与陈水军综合考量各种因素后经协商一致，将违约金标准约定为500000元符合法律规定，应充分尊重当事人的意思表示，陈水军、刘嫚嫚违约应按约定承担违约责任。三、刘嫚嫚应对涉案债务承担连带返还责任。陈水军与刘嫚嫚在婚姻关系存续期间租赁涉案租赁物用以经营个人独资企业中山市高丰酒店，刘嫚嫚社保由酒店交付，财务由其掌管，陈水军、刘嫚嫚共同经营，共同受益，属于家庭共同经营所负债务，应认定为夫妻共同债务，应以家庭共有财产对该债务承担共同偿还责任。陈水军答辩称，一、关于租金交付的问题。其承租酒店后虽然发现疏散通道形同虚设存在问题，但考虑到自己已经投入了大量的成本，仍然开始了营业。直到2019年10月，消防部门和派出所来酒店进行消防检查，梁沛明为了避免处罚，自行拆除了后院和顶搂的铁锌棚，但是，酒店还是因为疏散通道封闭问题被要求停业整顿。合同约定计租日从2018年7月1日开始计算，到酒店停业整顿那天，陈水军交了103000元租金，逾期支付租金是因为周美春、梁沛明承诺的整改没有做到，加上酒店营业收入太差，资金不足，所以逾期交纳。其与梁沛明沟通调整租金未果，其才没有支付租金。二、关于合同解约的问题。其同意梁沛明提出的解除合同请求，双方经过沟通，最后确定了2019年6月6日交接酒店，合同在这一天解除。三、关于酒店是否是夫妻共同经营的问题。刘嫚嫚没有参与酒店的经营，酒店给刘嫚嫚购买社保是因为会计告知，领取新的营业执照需要提供至少一个人的社保交纳记录，出于私心，其为刘嫚嫚办理了社保，酒店也仅仅为刘嫚嫚一个人购买了社保。刘嫚嫚答辩称，其不是签订租赁合同的主体，未与陈水军共同经营中山市高丰酒店，且中山市高丰酒店是个人独资企业，虽然该企业成立于陈水军、刘嫚嫚夫妻关系存续期间，但是现有证据不能证明高丰酒店成立时明确以家庭共有财产作为个人出资，也没有证据证明企业所得利润用于家庭共同生活，依据个人独资企业法第十八条，刘嫚嫚无须对陈水军的涉案债务承担连带清偿责任。梁沛明向一审法院起诉请求：1.确认梁沛明与陈水军签订的租赁合同已经解除；2.判令陈水军、刘嫚嫚向梁沛明支付租金580000元、违约金500000元。陈水军向一审法院提起反诉请求：1.确认涉案租赁合同于2019年6月6日解除；2.判令梁沛明返还陈水军租房押金200000元；3.判令梁沛明退还陈水军酒店转让押金50000元；4.判令梁沛明返还陈水军酒店内属于陈水军的私人物品（详见中山市高丰酒店内陈水军私人物品明细表，价值377299元）。案件审理过程中，陈水军增加一项反诉请求：判令梁沛明赔偿陈水军装修损失310000元。一审法院认定事实：中山市高丰酒店为个人独资企业，陈水军、刘嫚嫚是夫妻关系。2017年12月29日，梁沛明与周某某签订房产租赁合同，约定：周某某将位于中山市××的房产出租给梁沛明，租期8年，自2018年1月1日至2026年4月30日止。2018年5月18日，梁沛明与陈水军签订租赁合同，约定：梁沛明将位于中山市××、3-5楼酒店客房和后院锌铁棚按照现状出租给陈水军，期限十年，从2018年5月17日至2028年6月30日，2018年7月1日至2020年6月30日的租金是53000元/月；签订合同时，陈水军支付合同保证金200000元，保证金在合同履行完毕或双方协定提前终止合同时，陈水军在不违约的情况下，无息退还；租金按月支付，首月租金（2018年7月10日至同年7月30日）于签订本合同之日支付，以后每月25日前支付下个月租金；陈水军需新建、改建、扩建、装饰装修工程的，应提交方案给梁沛明，待确认同意后，方可施工；租赁期限届满或合同解除时，属标的物范围内的全部已安装使用的设备、设施、装饰、装修等不得拆除、损毁，包括但不限于属标的物范围内（含加建、新建、扩建部分）已固定或附着、掩埋在墙上、墙内、地面、地下、天花、房顶、房梁、柱子等建筑处的水电、安防监控、消防、网络及冰箱、电视、电脑、空调、太空能热水器、卫星电视地面接收设备等（数量详见附件移交清单）全部上述设备、设施、装饰、装修等，陈水军不得拆除，归梁沛明所有，标的物范围内（含加建、新建、扩建部分）的其他物品（除私人物品外），未经梁沛明同意，不得搬离、损毁，归梁沛明所有，陈水军不得以任何形式向梁沛明索取补偿或者、折价、抵价；任何一方违约，另一方有权终止合同，除赔偿无过错方的损失外，违约方还应支付违约金500000元；陈水军逾期交纳租金的，每天支付500元滞纳金给梁沛明，逾期超过15天，梁沛明有权解除合同，不退还保证金。梁沛明、陈水军在合同上签名捺印确认。租赁合同所附的物品移交清单包括床72张、床垫69张、床头柜73个、小圆茶几41个、茶几椅89个、靠背椅90个、空调50个、柜台3个、清洁车3个、垃圾桶8个、麻将机2台、麻将台1个、玻璃台1个、办公台1个、木沙发1套、办公文件柜1个、消毒柜1个、冷藏箱2个、冷藏柜1个、大理石茶机1个、大花瓶2个、擦鞋机1个、神台1个，电视机45台、电视机顶盒及遥控51个、布草铁架1个、楼顶太阳能热水器1套、楼顶卫星电视1套、大堂及各楼层灯具、照明设施齐全。2018年5月21日，陈水军交纳保证金200000元、酒店转让费50000元。2018年5月18日，梁沛明与陈水军签订营业执照转让协议，约定：陈水军在租赁梁沛明物业时，顺延受让原有的营业执照，原营业执照转让费140000元，在上述合约签订之时，陈水军同时支付转让营业执照及相关手续费100000元，在营业执照及相关股东关系全部转换结束时，陈水军再付50000元，在租赁关系结束时，陈水军未续租前提下，陈水军需配合把营业执照转给梁沛明指定的人，同时原有转让的费用不作退还。双方在转让协议上签名捺印。双方确认：陈水军于2018年5月17日至2019年6月6日期间使用涉案租赁物，2018年5月17日至同年6月30日为免租期，陈水军支付租金168000元，涉案租赁合同于2019年6月6日解除。梁沛明称双方在2019年6月6日协商一致，陈水军于当日搬离涉案租赁物并配合办理相应的手续；陈水军则称是被梁沛明驱赶出涉案租赁物，且没有搬走私人物品。陈水军称双方协商一致从2018年11月开始，每月租金调整为43000元，且梁沛明将合同约定的锌铁棚拆除，减少使用面积，租金应当降低；梁沛明称调整租金的前提是陈水军应当一次性缴纳多个月的租金，但陈水军未缴纳，因此，租金没有降低，锌铁棚只是后院停车场的棚子，拆除后不影响停车场的使用。梁沛明提供广东增值税普通发票拟证实，在陈水军经营中山市高丰酒店期间，该酒店在2018年7月至2019年6月都在经营，并对外开具发票，并非陈水军所说中山市高丰酒店因消防问题被停业整顿。陈水军提供中山市高丰酒店与中山市杰君装饰工程有限公司签订的装修合同拟证实，陈水军委托中山市杰君装饰工程有限公司对中山市高丰酒店进行装修，并提供转账记录、收据等证实陈水军已支付装修费用310000元。陈水军提供中山市高丰酒店内陈水军私人物品明细表称该表中的物品属于陈水军私人所有，梁沛明应当予以退还，包括：床上用品、客房用家私和大堂用板凳、会议厅大板及大厅板凳、窗帘、电视、电视显示屏、筒灯、大厅灯及灯带（客房用的床头灯）、打印件、发票打印件、点钞机等办公用品、公安系统及扫描仪、字画及摆件、花瓶、客房用小件、保险柜、电脑、公牛插座、监控设备、换玻璃、电线、复印机、麻将机、盆景及竹子、手推车、空调遥控器，共价值377299元。一审法院根据陈水军申请向中山市公安消防支队小榄大队、中山市公安局小榄分局升平派出所调取对中山市高丰酒店的治安、消防检查记录。中山市公安消防支队小榄大队于2012年11月14日向中山市高丰酒店颁发公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。中山市公安局小榄分局升平派出所于2018年8月至2019年8月期间对中山市高丰酒店进行了13次治安、消防检查，平均每月一次，2018年10月25日的消防检查工作记录记载“住宿与生产、存储、经营等场所混合设置情况（无），疏散通道情况（封闭），安全出口情况（数量不够），疏散指示标志、应急照明情况（完整好用），常闭式防火门情况（数量不够），消火栓状况（运行良好），灭火器材和防毒面具情况（数量足、完整好用），防火常识宣传资料上墙张贴情况（张贴），人员教育培训情况（一畅两会）。”“整改意见：建议停业整顿，整改后营业。”其他月份的检查记录均是“住宿与生产、存储、经营等场所混合设置情况（符合），疏散通道情况（畅通），安全出口情况（数量够），疏散指示标志、应急照明情况（完整好用），常闭式防火门情况（数量够），消火栓状况（运行良好），灭火器材和防毒面具情况（数量足、完整好用），消防控制室操作人员情况（在岗），防火常识宣传资料上墙张贴情况（张贴），人员教育培训情况（一畅两会）。”其中存在的主要问题是监控录像的保存时间未达到要求。一审法院认为，陈水军、梁沛明确认涉案租赁合同于2019年6月6日解除，予以认定。本案争议的焦点是：1.梁沛明作为本案原告是否适格；2.谁的违约行为导致涉案租赁合同解除。焦点1,梁沛明与周某某签订租赁合同后，取得涉案租赁物的承租权，然后又将该租赁物出租给陈水军，周某某未提出反对意见，梁沛明与陈水军之间成立新的租赁合同关系，梁沛明作为原告向陈水军主张权利。焦点2，陈水军称因为涉案租赁物不符合消防要求，导致涉案酒店被要求停业整顿，合同无法继续履行。梁沛明称是因为陈水军不交纳租金，才导致涉案租赁合同的解除。根据向中山市公安消防支队小榄大队、中山市公安局小榄分局升平派出所调取对中山市高丰酒店的治安、消防检查记录显示涉案租赁物在陈水军使用期间，只有2018年10月25日的检查记录显示存在以下问题“住宿与生产、存储、经营等场所混合设置情况（无），疏散通道情况（封闭），安全出口情况（数量不够），常闭式防火门情况（数量不够）”，而2018年11月26日的检查记录显示以上问题已经整改并符合要求，且梁沛明提供的发票显示陈水军在2018年7月至2019年6月月期间都在对外经营，由此可见，涉案租赁物并非陈水军所述因为消防问题被停业整顿，因此，一审法院对陈水军称是因为涉案租赁物的消防问题才导致解除租赁合同的抗辩意见不予采纳，相反，从陈水军承租涉案租赁物以来，其只缴纳168000元的租金，其拖欠租金是事实，并且拖欠租金超过15日，已达到约定的解除合同的条件，故一审法院认定是因为陈水军拖欠租金才导致解除租赁合同，陈水军构成违约。关于拖欠的租金数额。双方确认涉案租赁物的计租时间为2018年7月1日至2019年6月6日，陈水军支付租金168000元，予以认定。租赁合同约定该期间每月租金是53000元，经本院核算，该期间租金共为593600元[（53000元/月×11个月）+（53000元/月÷30天×6天）]，扣减已付租金168000元，陈水军尚欠租金425600元。关于租金调整的问题，首先，陈水军没有证据证实梁沛明已经同意将租金调整为每月43000元；其次，合同约定的锌铁棚只是整个标的物的附属部分，锌铁棚的拆除不影响整个租赁物的使用，陈水军以此要求调整租金的理由不能成立。综上所述，一审法院认为陈水军要求调低租金的理由不能成立。关于梁沛明主张违约金500000元，虽然合同约定违约方应向守约方支付违约金500000元，但该标准过高，且梁沛明没有证据证实其遭受500000元的损失，因此，对梁沛明主张违约金50万元的请求不予支持，但考虑陈水军拖欠租金造成梁沛明资金被占用，陈水军应赔偿梁沛明的利息损失，关于起算时间，租赁合同在2019年6月6日解除，陈水军最迟应于当日支付完租金，但陈水军未支付，因此，利息损失应从2019年6月6日起计算，关于计算标准，2019年8月20日前的按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。刘嫚嫚的法律责任，租赁合同的签约方是梁沛明、陈水军，不包括刘嫚嫚，根据合同相对性原则，租赁合同对刘嫚嫚不具有约束力，因此，刘嫚嫚无需对本案债务承担责任。针对陈水军的反诉请求。1.装修损失以及陈水军要求返还私人物品的请求。首先，合同约定合同到期或合同解除时，属标的物范围内的全部已安装使用的设备、设施、装饰、装修等不得拆除、损毁，包括但不限于属标的物范围内（含加建、新建、扩建部分）已固定或附着、掩埋在墙上、墙内、地面、地下、天花、房顶、房梁、柱子等建筑处的水电、安防监控、消防、网络及冰箱、电视、电脑、空调、太空能热水器、卫星电视地面接收设备等（数量详见附件移交清单）全部上述设备、设施、装饰、装修等，陈水军不得拆除，归梁沛明所有，标的物范围内（含加建、新建、扩建部分）的其他物品（除私人物品外），未经梁沛明同意，不得搬离、损毁，归梁沛明所有，陈水军不得以任何形式向梁沛明索取补偿或者、折价、抵价，现因为陈水军违约导致合同解除，根据合同约定，陈水军无权要求上述损失或物品；2.合同约定，陈水军在装修前应当征得梁沛明同意，陈水军没有证据证明其有征得梁沛明同意后进行装修，另，陈水军提供的私人物品清单与租赁合同的物品移交清单中的物品有部分相同，其所称的私人物品均是用于酒店经营，陈水军亦没有证据证明其私人物品清单中的物品全部由其购买。综上所述，陈水军要求装修损失及返还私人物品的请求不能成立，不予支持。2.租赁保证金，虽然陈水军拖欠租金是导致租赁合同解除的原因，但梁沛明确认双方在2019年6月6日经协商一致交接了租赁物，且双方确认租赁合同在当日解除，可见双方对租赁合同的解除是达成一致的，根据公平合理原则，梁沛明应当将租赁保证金200000元退还给陈水军。3.酒店转让押金，该费用是双方针对中山市高丰酒店而约定的费用，双方另签订协议，中山市高丰酒店不属于涉案租赁合同约定的标的物，该费用与涉案租赁合同无关，陈水军应另案主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、梁沛明与陈水军签订的租赁合同于2019年6月6日解除；二、陈水军于判决生效之日立即向梁沛明支付租金425600元及利息损失（以425600元为基数，从2019年6月6日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、梁沛明于判决生效之日立即向陈水军退还保证金200000元；四、驳回梁沛明其他诉讼请求；五、驳回陈水军其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14520元，保全费5000元，合计19520元，梁沛明负担10964元，陈水军负担8556元；反诉费6586元，梁沛明负担2150元，陈水军负担4436元（上述本诉、反诉费用已分别由梁沛明、陈水军向一审法院预交，各自负担款项相抵扣后，陈水军应当于支付上述款项时一并向梁沛明支付6406元，一审法院不再另行收退）。本院二审期间，双方均无新的证据提交。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，一审庭审时，梁沛明认可收取陈水军租金是168000元。本院认为，依据民事诉讼相对性审查原则，综合梁沛明的上诉请求，具体分析如下：第一，关于陈水军尚欠租金金额。梁沛明上诉称陈水军支付的168000元中有50000元是支付的营业执照转让费，但是梁沛明一审时明确认可收取租金168000元，故本院确认陈水军已经支付租金金额为168000元，而陈水军实际应当支付的租金为593600元，两者相比，陈水军尚欠租金金额为425600元。一审确认的尚欠租金金额正确，本院予以维持。梁沛明认为尚欠租金金额为475600元的理据不充分，不予采纳。第二，关于是否应当支付违约金500000元的问题。梁沛明与陈水军之间的租赁合同关系是协商解除，但是，协商解除合同并不当然意味着不承担违约责任，除非双方在协商解除合同时已经明确约定免除违约责任，否则，守约方仍可基于合同的约定追究违约方的违约责任。前述，陈水军尚欠租金425600元没有支付，陈水军称涉案租赁物存在消防问题并影响其正常使用，但陈水军并无相关证据证明，且陈水军也没有证据证明双方协商解除合同时，梁沛明已经放弃对其违约责任的追究，因此，陈水军逾期交纳租金构成违约。依据合同约定“甲乙双方应严格按照本合同之规定履行义务，任何一方违反，另一方有权终止本合同，除赔偿无过错方的损失外，违约方还应支付500000元作为违约金给另一方”，据此，陈水军应当承担违约责任。陈水军认为该违约金过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”此为违约金予以调整的法律依据，结合本案，双方的租赁合同关系系协商解除，且陈水军交回租赁物时已经配合梁沛明办理了涉案租赁物相应的牌照变更手续，即涉案租赁物基本上不存在空置损失，基于此，双方合同约定的500000元违约金过高，本院基于前述理由，酌情调低违约金为53000元。一审法院以利息损失作为违约金的认定欠当，本院予以纠正。关于是否返还保证金的问题。合同约定“乙方如缴交租金……逾期超过15天，甲方有权解除合同，不退还保证金，并由乙方负责全部违约责任”。从该条款看，不退还保证金应当符合逾期交纳租金超过15天且因此而解除合同，本案双方系协商一致解除合同，不符合合同约定不退还保证金的条件，梁沛明上诉不退还保证金的理由不成立，不予采纳。关于刘嫚嫚是否承担责任的问题。刘嫚嫚非租赁合同的相对方，梁沛明以陈水军经营的酒店为刘嫚嫚购买社保，以此认为陈水军、刘嫚嫚属于家庭共同经营并据此要求刘嫚嫚承担责任的理据不充分，不予采纳。综上所述，梁沛明的上诉请求部分成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初6452号民事判决第一、三、五项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初6452号民事判决第四项；三、变更广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初6452号民事判决第二项为：陈水军于本判决生效之日立即向梁沛明支付租金425600元及违约金53000元；四、驳回梁沛明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14520元，保全费5000元，合计19520元，梁沛明负担10000元，陈水军负担9520元；反诉费6586元，梁沛明负担2150元，陈水军负担4436元；二审案件受理费14520元，由梁沛明负担7986元，陈水军负担6534元（该款已由梁沛明预交，陈水军在支付前述款项时一并支付）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年八月二十一日书记员  廖建锋