福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初1486号 原告：世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区江滨南路**。 负责人：黄通文，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：李健，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄锋，男，该公司员工。 被告：郑宽熙，男，汉族，1963年1月5日出生，住福建省福州市台江区。 原告世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司（以下简称金源物业公司）与被告郑宽熙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金源物业公司的委托诉讼代理人黄锋到庭参加诉讼，被告郑宽熙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令郑宽熙立即偿还金源物业公司2015年7月1日起至2020年4月30日期间所拖欠的物业管理费6613.34元,2017年10月1日起至2020年4月30日期间所拖欠的公摊电费525.29元，并从2015年7月1日起以物业管理费欠款为基数按照《罗源湾滨海新城临时管理规约》规定支付逾期付款违约金19255.81元（以上合计26394.44元）；2.判令郑宽熙负担本案诉讼费用。 庭审过程中变更诉讼请求为：1.判令郑宽熙立即偿还金源物业公司2015年7月1日起至2017年11月30日期间所拖欠的物业管理费3306.66元,2017年10月1日起至2017年11月30日期间所拖欠的公摊电费29.95元，并从2015年7月1日起以物业管理费欠款为基数按照《罗源湾滨海新城临时管理规约》规定支付逾期付款违约金5251.46元（以上合计8588.07元）；2.判令郑宽熙负担本案诉讼费用。 事实与理由：金源物业公司受罗源湾滨海新城置业有限责任公司选聘，作为该公司所开发的“滨海新城”项目物业管理服务单位。郑宽熙作为罗兴苑13#2102室单元物业买受人与金源物业公司签订了《罗源湾滨海新城临时管理规约》、《罗源湾滨海新城前期物业服务合同》，合同约定由金源物业公司对滨海新城提供前期物业管理事宜，郑宽熙对《罗源湾滨海新城临时管理规约》及《罗源湾滨海新城前期物业服务合同》的内容予以认可，并愿意接受金源物业公司提供的物业管理服务。《罗源湾滨海新城临时管理规约》第三十二条约定：业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主房号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金。如郑宽熙在本次申请后仍未缴纳所欠全部费用（包括但不限于物业管理、公共水电分摊费用以及物业公司代为缴纳的水费等相关费用）,金源物业公司将按《罗源湾滨海新城临时管理规约》第三十二条约定开始计算违约金。郑宽熙于2015年5月31日收房，金源物业公司依约为郑宽熙提供物业管理服务，但是郑宽熙从2015年7月1日起截止2017年11月30日期间，拖欠金源物业公司的物业管理费（时间从2015年7月1日至2017年11月30日）为3306.66元（计算方式为：87.71㎡*l.3元／㎡／月*29个月0天），经金源物业公司多次催告，郑宽熙拒不缴纳。郑宽熙拒不缴纳物业费以及相关费用的行为，损害了金源物业公司的合法权益，影响了小区正常物业管理秩序，根据相关法律规定，特具状起诉，请求保护金源物业公司的合法权益。 郑宽熙未作答辩。 本院认为，罗源湾滨海新城的建设单位罗源湾滨海新城置业有限责任公司在该小区业主委员会成立前与昆明世纪城物业管理有限公司罗源分公司（2019年10月28日更名为金源物业公司）签订的《罗源湾滨海新城前期物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区全体业主均有约束力。郑宽熙系该小区业主，于2015年5月31日办理入伙手续，其已经知晓并接受了金源物业公司提供的物业管理服务，则应依约履行相应的合同义务。郑宽熙自2015年7月1日起未交纳物业费，构成违约，依法应承担继续履行、赔偿损失等民事责任。根据物业合同的约定，高层住宅物业费按每月每平方米1.3元计收，金源物业公司主张郑宽熙支付自2015年7月1日起至2017年11月30日期间的物业管理费3306.66元，予以支持。公摊电费属于物业公共管理的必要开支，郑宽熙自2017年10月1日至2017年11月30日未交纳公摊电费29.95元，应予以补交。虽物业合同有约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向物业公司支付违约金，但该计算标准过分高于郑宽熙违约造成金源物业公司的资金被占用损失，本院依法调整为按月利率2％计算逾期付款违约金。郑宽熙经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、郑宽熙应于本判决生效之日起十日内支付世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司物业管理费、公摊电费共计3336.61元及违约金（以当期应缴物业管理费为基数，自2015年7月1日起至还清欠款之日止按月利率2%计算）； 二、驳回世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费459元，减半收取计229.5元，由世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司负担186.5元，郑宽熙负担43元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  邱 瑞 镧 二〇二〇年八月二十六日 书记员  张 雨 薇 附： 本案适用的法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。