广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1365号上诉人（原审原告）：肇庆市名信物业管理有限公司高要分公司，住所地：肇庆市高要区*******。负责人：彭子芸，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢资贵，该公司物业经理。被上诉人（原审被告）：张燕华，女，1979年10月17日出生，汉族，身份证住址：广东省肇庆市高要区*************队。上诉人肇庆市名信物业管理有限公司高要分公司（以下简称名信公司）因与被上诉人张燕华物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人名信公司的委托诉讼代理人谢资贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名信公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.查清本案的相关事实，依法对本案予以改判。事实和理由：一审法院未就本案的证据情况向名信公司予以释明法理，径直以名信公司证据不足为由，驳回名信公司的诉讼请求，既不符合事实，也不公正。名信公司不是法律部门，其诉讼代理人也不是法律人士，一审法院应当在作出判决前依法向名信公司释明法理，要求其提供相关证据证明已经通知张燕华收楼的事实，而不是机械地按照庭审的证据予以判决，造成诉累。现名信公司依法向开发商收集到已经交楼的证据，望二审法院依法予以审查并判决。被上诉人张燕华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦无提交书面答辩意见。名信公司向一审法院起诉请求：1.判令张燕华补交从2015年12月1日起至2019年3月31日为止的管理费6931.8元（物业管理费按建筑面积1.5元/平方米）、违约金26865.94元（按每日千分之五计收），合计费用共33797.75元；2.判令张燕华支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：张燕华于2014年6月24日购买了位于肇庆市高要区***************，该房建筑面积115.53平方米。2015年6月24日，张燕华与名信公司签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务工作实施措施、物业服务费用等内容，其中第六条约定，计收物业服务费时间以甲方收楼通知书上载明的物业交付使用日期之日起计收。该物业的建筑面积为115.53平方米。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。交费时间为：住户、物业使用人应于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费。甲方、业主及物业使用人不依约交纳物业服务费的，乙方有权要求甲方、业主及物业使用人补交从逾期之日起就拖欠的费用总额向欠费方计收滞纳金，比例为1‰/天。张燕华未收楼也未交纳物业管理费。名信公司多次追收未果，遂向一审法院起诉。上述事实，名信公司表示真实，并举证了商品房买卖合同、前期物业服务协议、物业服务费催收通知书、物业服务费催收通知书凭证等证据证实。一审法院认为，名信公司和张燕华签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。按照《前期物业服务协议》中第六条的约定：“计收物业服务费时间以甲方收楼通知书上载明的物业交付使用日期之日起计收。”根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，名信公司未能提交证据证明之前已经通知张燕华收楼，且在庭审中表示之前是电话催收，但未能提供证据予以证实。在2019年4月17日寄挂号信催收。因此，对于名信公司诉请张燕华补交2015年12月1日至2019年3月31日的物业管理费的请求，一审法院不予以支持。张燕华经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，又不提出抗辩意见，应视其对名信公司陈述的事实和所举证据没有异议，一审法院在查明事实的基础上依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回名信公司的诉讼请求。案件受理费322元，由名信公司负担。本院二审过程中，名信公司提交证据如下：1.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、《交楼通知书》《物业服务费催交通知书》、邮件详情单等，拟证实开发商肇庆市**房地产开发有限公司已于2015年12月8日以邮寄方式通知张燕华收楼，但张燕华一直未收楼；名信公司已于2017年11月29日及2019年4月17日以挂号信方式向张燕华催交物业服务管理费，但张燕华一直未向其缴纳。2.高要市发展改革和物价局《关于帝景蓝湾住宅小区物业服务收费问题的复函》（高发价函﹝2015﹞13号）、物业管理费赠送证明、收据、《前期物业管理协议》，拟证实张燕华应缴的物业服务管理费为1.5元/㎡/月。张燕华未就上述证据进行质证及发表质证意见。一审判决中查明的“张燕华与名信公司签订《前期物业服务协议》”有误，应纠正为“肇庆市**房地产开发有限公司与名信公司签订《前期物业服务合同》”。对一审判决查明的其他事实，本院依法予以确认。另查明，肇庆市**房地产开发有限公司于2015年12月1日出具的《交楼通知书》内容为：“您购买的房屋经验收合格并已在当地建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续，为此我们发出书面交付通知书，诚邀您于2015年12月1日至2015年12月15日期间，前往我公司销售中心办理房屋交付的相关手续”。该公司于2015年12月8日向张燕华邮寄上述交楼通知书，邮寄地址为：高要市*************队，并载明张燕华的联系电话为：139*****370。邮件详情单显示，张燕华并未对该邮件进行签收。名信公司分别于2017年11月29日、2019年4月17日通过国内挂号信件的方式向张燕华邮寄《物业服务费催交通知书》，张燕华均未进行签收。再查明，张燕华（买受人）在与肇庆市**房地产开发有限公司（出卖人）于2014年6月24日签订的《商品房买卖合同》中确认其联系地址为其身份证住址：高要市*************队，联系电话为：139*****370。该《商品房买卖合同》第十一条约定：“由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：若买受人未在出卖人交房通知书规定或以媒体公告所载明的交付期限内按照出卖人的要求办理房屋交楼手续，或由于买受人联系地址变更等非出卖人原因致使买受人未能收取交楼通知的，则自交楼通知或媒体公告的交付期限届满之日视为出卖人已履行该房屋的交付义务，亦视为买受人对该房屋的各项标准予以认可，并自上述交付之日起，该房屋的风险责任及物业管理费、维修基金等相关费用由买受人承担”，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十一条约定：“出卖人、买受人双方确认，《商品房买卖合同》中记载的地址、电话均是有效联系之地址、电话，如遇地址、电话变更均应以书面方式及时通知对方。若因地址填写不详或变更而未及时通知对方，所引起的责任由买受人自行承担。”本院认为，本案为物业服务合同纠纷，二审的争议焦点是：张燕华应否向名信公司缴纳2015年12月1日至2019年3月31日的物业服务管理费及相应利息。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，肇庆市**房地产开发有限公司与名信公司于2015年6月24日签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有损害国家利益、社会公共利益和恶意串通损害第三方利益，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对全体业主均具有约束力。该《前期物业服务合同》第六条第2点约定：“计收物业服务费时间以甲方收楼通知书上载明的物业交付使用日期之日起计收。”肇庆市**房地产开发有限公司已于2015年12月8日向张燕华邮寄《交楼通知书》，通知其于2015年12月15日前办理房屋交付的相关手续，虽然张燕华并未进行签收，但该通知书邮寄的地址是其在《商品房买卖合同》中确认的有效地址，非客观原因导致其未能签收的，应视为该通知书已送达。根据《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》的相关约定，张燕华应自2015年12月16日起向名信公司缴纳物业服务管理费，名信公司要求张燕华补交2015年12月1日至2019年3月31日的物业服务管理费，起算时间有误，本院予以纠正，张燕华应向名信公司补交2015年12月16日至2019年3月31日的物业服务管理费。《前期物业服务合同》第六条第1点约定：“交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积”，涉案物业的建筑面积为115.53平方米，虽然《前期物业服务合同》中物业服务管理费一栏并未填写具体收费标准，但名信公司提供的高要市发展改革和物价局于2015年4月15日作出的《关于帝景蓝湾住宅小区物业服务收费问题的复函》（高发价函﹝2015﹞13号）、物业管理费赠送证明、收据及《前期物业管理协议》等能形成完整的证据链，证实名信公司在涉案小区住宅的物业服务管理费收费标准为1.5元/㎡/月，故2015年12月16日至2019年3月31日期间张燕华应缴纳的物业服务管理费为6845.15元（115.53㎡×1.5元/㎡×39.5个月）。至于违约金的问题。因张燕华未能依约缴纳物业服务管理费，名信公司有权按合同约定要求其按欠交的物业服务管理费总额以逾期每天1‰的标准交纳滞纳金（违约金），该合同约定的违约金计算标准没有超出法律规定，本院予以支持。具体的违约金，以张燕华拖欠的物业服务管理费6845.15元为基数，按照每日千分之一的标准，从2015年12月16日起计至2019年3月31日，共8227.87元（6845.15元×1202日×1‰/天）。名信公司主张按每日千分之五计算违约金，缺乏理据，本院不予支持。本案因名信公司在二审期间提供了新的证据而改判，原审裁判不属于错误裁判案件，故本案的改判责任不属于一审法院。另外，根据《诉讼费用交纳办法》第四十条：“当事人因自身原因未能在举证期限内举证，在二审或者再审期间提出新的证据致使诉讼费用增加的，增加的诉讼费用由该当事人负担”的规定，名信公司因自身原因未能在一审规定的举证期限内进行举证致其一审败诉，其在二审期间又提出新证据致使本案改判，故本案二审诉讼费应由名信公司承担。此外，本案一审案件受理费为644.94元，一审判决存在笔误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人肇庆市名信物业管理有限公司高要分公司的上诉请求部分有理，对其有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初1893号民事判决；二、张燕华应于本判决生效后十日内向肇庆市名信物业管理有限公司高要分公司支付物业服务管理费6845.15元，逾期未缴纳物业服务管理费的违约金8227.87元，共15073.02元；三、驳回肇庆市名信物业管理有限公司高要分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费644.94元（肇庆市名信物业管理有限公司高要分公司已预交），由被上诉人张燕华负担；二审案件受理费644.94元（肇庆市名信物业管理有限公司高要分公司已预交），由肇庆市名信物业管理有限公司高要分公司负担。上述案件受理费应由给付义务人在履行给付义务时一并核算支付，法院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 陈俏颜审 判 员 李升文审 判 员 梁达明二〇二〇年八月二十日法官助理 苏翠华书 记 员 严珠君