贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初2015号原告：安顺好安心物业管理服务有限公司。住所地：贵州省安顺经济技术开发区西兴安置小区********商铺。统一社会信用代码：9152040233730232XM。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：涂永鹏，男，1995年2月1日生，苗族，住贵州省麻江县。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李斌，男，1997年1月12日生，汉族，住甘肃省静宁县。代理权限：特别授权。被告：张小春，女，1975年3月8日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺经济技术开发区。原告安顺好安心物业管理服务有限公司（以下简称好安心物业公司）诉被告张小春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好安心物业公司的委托诉讼代理人涂永鹏、李斌，被告张小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好安心物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付蓬赛斯小区D1-2-1号房物业服务费共3045.69元，违约金210.15元，合计人民币3255.84元。2、本案全部诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃违约金的诉讼请求。事实和理由：被告为安顺市蓬赛斯小区D1-2-1号房的业主。原告与安顺市开发区蓬赛斯花园业主委员会于2018年1月4日，约定原告2018年1月6日进场为蓬赛斯花园小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.1元，被告房屋的建筑面积为116.19元，合同第十章第四十七条约定业主无正当理由，逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之一加收违约金，逾期之日指业主选定的交费周期的最后一天加三十天。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自我方进场服务以来拒绝交纳物业费，截止至2019年12月31日，被告欠缴物业费共计3045.69元，同时，截止2020年1月6日止，产生违约金210.15元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，提出如前诉请。被告张小春辩称，我们不清楚收费标准，原告在我们什么都不清楚的情况下进驻小区，强行服务、强行收费，我们是不认可的。出于人道主义我可以缴纳电梯维护费及卫生费。同时原告存在以下服务不到位情形：1、住户出现下水管道堵塞物无人处理，业主自行付费找工人疏通；2、可视门禁系统一直处于无法使用状态，物业从未进行过调查和维修；3、小区绿化养护不善，草坪、树木枯萎较多；4、出入小区外来人员繁杂，经常有人敲门推销，房门、楼道也经常被张贴小广告，业主生命财产安全存在极大隐患；5、监控系统覆盖不全面，且损坏的摄像头未及时维修；6、长时间用铲车清理垃圾，噪音污染严重，反映此问题物业置之不理，极大的影响小区业主休息。本院经审理认定事实如下：原告好安心物业公司为依法成立的物业管理企业法人。2018年1月4日，安顺市经济开发区蓬赛斯花园业主委员会（作为甲方、以下简称蓬赛斯花园业主委员会）与原告好安心物业公司（作为乙方）签订《蓬赛斯花园小区物业服务委托合同》，双方约定：甲方选聘乙方为安顺市经济开发区蓬赛斯花园小区提供物业管理服务，并对委托的物业服务范围、物业服务质量和履约保证金、物业服务费、双方权利义务、合同期限、合同解除和终止、违约责任等进行约定。其中物业服务范围包括:本小区物业管理区域内，涉及共有财产和公共事物的综合管理，房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理,共用（有）设施设备的日常维修、养护和管理,共用（有）设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理,小区规划红线范围内以及围墙内认养的所有绿地、花木、喷泉系统、建筑小品等养护与管理，公共环境卫生，维护公共秩序、安全防范和楼宇保安，消防管理服务，电梯、水泵的运行和日常维护管理，房屋装饰装修管理服务等。合同中约定：物业服务费实行服务项目包干制，向业主提供物业服务，向业主收取物业服务费，物业产权不明的，由物业使用人缴纳物业服务费。物业服务费按多层住宅0.6元/月/平方米、高层（电梯）住宅1.1元/月/平方米、别墅1.0元/月/平方米、商业物业2.5元/月/平方米、高层二次加压0.6元/月/平方米的标准计收。并约定：本小区实行预付服务费收费制度，原则每年壹交预付物业费，乙方可根据实际情况进行预收。合同中对委托管理期限约定为三年：自2018年1月6日起至2021年1月5日止。并对违约责任约定：乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准和收费范围的，甲方有权要求乙方按超过部分的10倍金额予以清退。经服务质量满意度调查具备已入住业主数量的三分之二满意的乙方可酌情提高收费标准，但不得高于安顺市最高收费标准；业主无正当理由，逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之一加收违约金，逾期之日指业主选定的交费周期的最后一天加三十天。同时，甲、乙双方签订《蓬赛斯小区物业管理补充条款》一份，对公共停车、公共绿地、公共设施、机电设备的管理及业委会办公经费等问题进行约定。上述合同签订后，原告依约从2018年1月6日起为该小区提供物业管理服务至今。被告系该小区D1幢1单元2层1号房屋业主，其房屋建筑面积为112.69平方米。自原告入驻小区后，被告一直未交纳物业费。原告要求被告按照物业服务合同约定支付2018年1月6日至2019年12月31日的物业服务费未果，遂诉至本院提出如前所请。庭审中,原、被告双方确认该小区共有1181户,原告好安心物业公司陈述除空置户外，2018年、2019年有效缴费率分别为92.19%和80.12%。同时查明，经本院实地查看，目前蓬赛斯花园小区存在楼道内堆放纸箱、门禁未使用、公共管道漏水等问题。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提供的营业执照，法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件，被告身份证复印件，《蓬赛斯花园小区物业服务委托合同》，《蓬赛斯小区物业管理补充条款》，安开住建专议【2019】3号《关于协调处理蓬赛斯小区遗留问题有关事宜的会议纪要》及相关现场照片，小区变压器、高压开关柜日常维护保养、巡查记录表，设备日常维护保养、巡查记录表，安全巡查记录表，小区照片及物业工作人员工作照片，物业收费率统计表；被告提供的身份证、不动产权证、照片；本院现场查看照片及抽查电话记录等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。本案的争议焦点为：一、原告好安心物业公司与蓬赛斯花园业主委员会签订的物业服务合同是否有效，是否对全体业主有约束力？二、原告进驻小区，是否有服务不到位的情形？三、原告的诉讼请求是否应该得到支持？本院认为，蓬赛斯花园业主委员会与原告好安心物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，蓬赛斯花园业主委员会与原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力,原告提供了物业服务,被告作为房屋所有人或实际使用人应当按约定交纳物业服务费。被告抗辩原告提供物业服务存在瑕疵,并对此事实提供了照片证据材料。其中对被告在庭审中提及的房屋渗水问题应属质量问题，不属物业服务范围，且原告提供的住建局会议纪要可证实原告已尽协助义务；对被告提出的公共管道渗水问题经本院查看属实，但原告现正在维护中；对被告提出的小区门禁系统未使用问题，现本院现场查看属实；对被告提出的部分绿化维护不及时、堆放纸箱问题，经本院查看虽存在有杂草和垃圾未及时清理现象，但因物业服务是一个持续性过程，不能以一个时间点或一个时间段判定其未履行物业义务。原告好安心物业公司在提供管理服务的过程中虽存在服务质量瑕疵,但根据经本院抽查核实，小区大多数业主已交纳物业费的实际,表明其物业服务质量尚能为多数业主接受。在原告已经提供物业服务的情况下,被告若认为服务中存在瑕疵,可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利,被告以此为由拒交物业服务费的做法本院不予支持。同时,物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源,也是物业公司赖以生存的物质来源,业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转,也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，损害其合法权益。被告所提交的照片虽反映小区的物业服务存在一定的不足,但并不能证明原告方提供的物业服务存在持续不间断的质量问题。故对被告抗辩不交纳物业管理费的理由,本院不予采纳,对原告要求被告支付物业服务费的请求,符合法律规定,本院予以支持。经查明，原告自进驻该小区以来，被告未缴纳过物业服务费，现原告诉请要求被告缴纳2018年1月6日至2019年12月31日的物业服务费，期间为23个月零25天，故为23个月零25天×1.1元×112.69平方米=2954.36元予以支持原告的诉请，超出部分不予支持。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉请，系对其诉权的处分，不违反法律规定，依法予以准许。原告好安心物业公司所服务的蓬赛斯花园小区存在部分业主未交物业费的客观情况,表明其物业服务质量未达到部分业主满意,在以后的物业服务中,原告好安心物业应全面忠实履行《蓬赛斯花园小区物业服务委托合同》和《蓬赛斯小区物业管理补充条款》约定的义务,对业主反映物业服务存在的问题应及时有效地解决。该小区业主也应从自身做起自觉维护居住小区的卫生环境、保障车辆停放有序,双方共同努力,创建和谐、优美、整洁、有序的家园。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告张小春于本判决生效之日起五日内支付2018年1月6日至2019年12月31日的物业服务费人民币2954.36元给原告安顺好安心物业管理服务有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告张小春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇二〇年八月五日书记员  管苑曲