湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初2461号原告（反诉被告）曹丽萍，女，1982年5月8日出生，汉族，郴州市北湖区人，现住天津市南开区。委托诉讼代理人唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。被告（反诉原告）江**，男，1965年1月13日出生，汉族，株洲市芦淞区人，现住郴州市北湖区。原告（反诉被告）曹丽萍与被告（反诉原告）江**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了第一次审理。因本案案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序，并于2020年8月28日公开开庭进行了第二次审理。原告曹丽萍的委托诉讼代理人唐鹏、被告江**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹丽萍请求判令：1、被告返还原告租房押金3200元及多收的电费1000元，共计4200元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告（反诉原告）江**针对本诉的答辩要点如下：原、被告双方在签订合同时，曹丽萍已经检查了所有家电、家具均系完好的。3月6日要求曹丽萍交付房间钥匙，但其要求先退还押金，江**不同意。3月22日江**去收房，曹丽萍的姨父及中介谢树平均在场，发现空调、油烟机、麻将机系坏的，遂要求曹丽萍自行维修或赔偿，但曹丽萍拒绝。曹丽萍只交了200元物业费，尚有一个半月的物业费未交。合同约定电费按1元/度计算，曹丽萍已经同意并按约定支付了电费。被告（反诉原告）江**反诉请求：1、原告（反诉被告）曹丽萍赔偿被告（反诉原告）江**财物损失5825元，其中物业费300元、租金16天共计1706元、空调维修费260元、花洒及洗脸盆下水器维修费470元、燃气费139元、清洗油烟机及卫生费600元、麻将机损失费2350元；2、被反诉人承担本案全部诉讼费。原告（反诉被告）曹丽萍针对反诉的答辩要点如下：1、曹丽萍于2020年2月6日微信告知江**续租房屋至2020年3月6日，但曹丽萍于2月22日已搬离涉案房屋，并于3月2日发微信给中介谢树平告知其已经搬离涉案房屋，因江**被隔离不能回郴州，要求跟进退押金事宜；2、江**提交的合同第六条第9项补充条例的内容系事后其私自填写的。3月22日江**从曹丽萍姨夫处骗取曹丽萍方持有的合同原件；3、自2020年1月1日至2020年3月1日实际使用了1208度电，曹丽萍向江**支付了1800元电费，至2月22日搬离时，尚剩余417度电，故江**应返还多余的电费；4、江**已经2年未支付物业费，应返还曹丽萍已经支付的200元物业费。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：双方当事人无争议的事实一、2020年1月6日，曹丽萍授权房屋中介谢树平以曹丽萍（乙方、承租方）的名义与江**（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、乙方承租香榭丽舍小区3栋301房，租赁期1个月，从2020年1月6日至2020年2月6日。2、每月租金3200元，1个月付一次租金，于当月5日之前付清。3、租房押金3200元，租赁到期结算后不计利息归还乙方。任何一方不得无故终止协议，如违约，违约方应支付守约方违约金3200元，并赔偿损失。4、承租期间产生的水电费、物业费由乙方承担。电表余60.2度、水表余1550吨、燃气余618.72立方。5、合同第9点补充条例手写注明：电费按1元/度、水费按4.5元/吨、燃气费按4.5/立方计算。曹丽萍对该条不予认可。合同双方各执一份。江**在甲方处签字，谢树平代曹丽萍在乙方处签字。6、合同后附家具家电清单，包括抽油烟机1台、挂式空调4台、麻将机1台等，如有损坏，应当予以赔偿或自行维修，并承担维修费。双方当事人均签字确认。合同到期后，原、被告口头约定续租一个月至2020年3月6日。租期期间，曹丽萍向江**支付了以下费用：押金3200元、租金6400元、物业费200元、燃气费550元、电费1800元。另双方一致认可涉案房屋物业费为200元/月。二、2020年3月22日，曹丽萍委托谢树平退房，曹丽萍亲属亦在场，发现麻将机损坏、花洒及厨房漏斗、洗脸盆下水器损坏、1台挂式空调损坏。谢树平出庭陈述江**找人维修上述设备，花费空调维修费260元、花洒及漏斗等维修费420元。因曹丽萍不认同江**主张的麻将机损失费，江**遂向本院申请损失价值鉴定，在鉴定过程中，因江**在规定的时间内未缴纳鉴定费，本院遂终止对外委托。三、本案在审理过程中，本院工作人员与双方当事人一起到燃气公司、物业公司核实燃气及电量的使用情况。2019年12月20日至2020年1月13日使用燃气3立方米，2020年1月14日至3月20日使用燃气125立方米。2020年1月1日至3月1日使用电量1208.2度，2020年3月2日至4月1日使用电量38.8度。双方当事人有争议的事实一、租赁期间的认定。曹丽萍认为双方口头约定续租至2020年3月6日，其于3月2日发微信给谢树平其家人已搬离涉案房屋，未交付房屋钥匙是因为江**在长沙隔离。故承租期间为2020年1月6日至3月6日。江**认为其一直在郴州，曹丽萍以未退押金为由拒绝交付钥匙，至3月22日才办理退房手续，交付房屋钥匙，故承租期应从2020年1月6日计算至3月22日。因双方当事人均未提供证据证明是谁的过错导致未按时交付钥匙及办理退房手续，曹丽萍至3月22日才交付钥匙、办理退房事宜，故本院认定租赁期为2020年1月6日至3月22日。二、电费收费标准的认定。双方签订的《房屋租赁合同》第9点补充条例手写注明：电费按1元/度、水费按4.5元/吨、燃气费按4.5/立方计算。曹丽萍认为该条内容系江**事后私自添加的。本院认为曹丽萍在合同签订后对该租赁合同拍摄的照片显示该条内容为空白，江**现持有的租赁合同该条内容的笔迹与合同其他手写处的笔迹不一致，且涉案房屋所在小区电费是按0.64元/度收取，故本院认定电费按0.64元/度计算较为适宜。判决理由与结果本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同的双方应当坚持诚实信用原则，履行自己的义务。本院就本案的争议焦点评议如下：一、曹丽萍支付的电费、押金是否应当返还的问题。1、关于电费。根据物业公司提供的数据，涉案房屋2020年1月1日至3月1日使用电量1208.2度，2020年3月2日至4月1日使用电量38.8度。曹丽萍承租期间从2020年1月6日至3月22日。因物业公司抄表日期为每月1日，无法精确认定曹丽萍承租期间使用的电量，故本院酌情认定为2020年1月6日至3月1日的电量1208.2度，3月2日至3月22日的电量为38.8÷31天×22天=27.5度，以上共计1235.7度。曹丽萍共应支付电费1235.7×0.64=790.87元，曹丽萍已经支付1800元，江**还应退还1009.13元，现曹丽萍主张退还1000元，系其对权利的自由处分，本院予以支持。2、关于押金。曹丽萍按合同约定支付了押金3200元。合同约定，租赁到期后，出租方应当将押金返还给承租方。故江**应将押金3200元返还给曹丽萍。二、江**主张的损失认定问题。①江**主张物业费损失300元。自2020年1月6日至3月22日共计76天，按双方约定的物业费200元/月计算，曹丽萍应支付物业费200÷30×76=506.67元，扣减已支付的200元，还应支付306.67元。江**主张300元，未超过上述金额，本院予以支持。曹丽萍称江**已拖欠2年物业费，未提交证据证明，且与本案无关，本院不予采信；②江**主张尚欠16天的租金损失1706元。自2020年1月6日至3月22日共计76天，按双方约定的租金3200元/月计算，曹丽萍应支付租金3200÷30×76=8106.67元，扣减已支付的6400元，还应支付1706.67元，故对江**主张的租金损失1706元，本院予以支持；③江**主张空调维修费260元，花洒、洗脸盆下水器等维修费470元。根据江**提供的照片，收款收据，结合谢树平的证言，本院认定空调维修费260元，花洒、洗脸盆下水器等维修费420元；④江**主张的燃气费139元，根据燃气公司提供的数据，2019年12月20日至2020年1月13日使用燃气3立方米，2020年1月14日至3月20日使用燃气125立方米。因燃气公司的数据无法精确认定曹丽萍承租期间使用的燃气量，故本院酌情认定为125+3=128立方米，曹丽萍应支付燃气费128×4.5=576元，扣减其已经支付的550元，还应支付26元。⑤江**主张的清洗油烟机及卫生费600元，仅有收款人出具的情况说明，且收款人未到庭，也未提交支付凭据，被告亦否认，且谢树平出庭证实在退房时其与曹丽萍亲属一起打扫房屋卫生，故对该项主张，本院不予支持。⑥江**主张的麻将机损失费用2350元。原、被告在签订合同时签字确认江**提供的家具家电均系完好的。退房时麻将机确实损坏，故曹丽萍应承担损坏赔偿责任。江**在庭审中称该麻将机系2015年7月6日花费3160元购买的，但未提交证据证明，本案在审理过程中，其申请对麻将机的损失进行鉴定，但在规定的时间内拒绝缴纳鉴定费，导致鉴定终止。江**应承担举证不能的责任，故对其该项请求，本院不予支持。待其有充分的证据证明后，可另行主张权利。综上，曹丽萍应向江**支付各项损失2712元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江**于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）曹丽萍电费1000元、租房押金3200元；二、原告（反诉被告）曹丽萍于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）江**损失2712元；三、驳回原告（反诉被告）曹丽萍的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）江**的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）江**负担；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）曹丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李阳春人民陪审员  黄迪泽人民陪审员  周治云二〇二〇年八月二十九日书 记 员  张雨杏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。