江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初2084号原告：许亚军，男，1978年11月11日生，汉族，住无锡市新区。委托诉讼代理人：李艳华，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师。被告：赵银霞，女，1988年11月30日生，汉族，住无锡市滨湖区。被告：张翠，女，1989年12月14日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告许亚军与被告赵银霞、张翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许亚军及其委托诉讼代理人李艳华、被告赵银霞、张翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许亚军向本院提出诉讼请求：1、判令赵银霞立即返还其购房款538000元，违约金346000元；2、判令赵银霞承担其律师费50000元，财产保全保险费2700元；3、判令张翠对上述赵银霞的还款义务承担连带还款责任；4、诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：原告与第一被告赵银霞于2019年12月12日签订了《无锡市存量房买卖定金合同》，原告于当天缴纳定金88000元，双方于2019年12月24日签订了《无锡市存量房买卖合同》，并于当天缴纳450000元的首付款，后由于第一被告将原告支付的房款用作他用，导致买卖的房屋二次抵押不能及时的涤除，无法及时过户，后经双方多次磋商，于2020年3月21日签订《房屋买卖补充协议》，确认因第一被告的原因导致房屋无法进行买卖交易，解除原先的购房合同，并返还原告的购房款，承担相应的违约金及律师费，由第二被告进行担保，第一被告在约定的时间内仍未能按时返还购房款。赵银霞辩称：其还是愿意将房屋卖给原告，其没有能力还钱。当时其房屋可以正常过户并且也告诉原告可以配合过户，但原告现在不愿意买。后三方协商好，如果原告不要房子，其就把房子卖掉还钱，但原告起诉后中介知道房子涉诉导致购房的人不买其房屋。其不存在违约行为，不同意承担违约金，且违约金约定太高，其最多承担违约金5万元。张翠辩称：当时签补充协议时，原告答应可以付全款其才同意签字的，过了几天原告又说不买，原告出尔反尔，其没有能力承担担保责任，更不同意承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，许亚军提交以下证据：1、买卖定金合同、买卖合同各1份；2、收款收据2份；3、房屋买卖补充协议1份；4、第二被告提供的住房信息查询证明；5、委托代理合同及律师费发票；6、保险费发票1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月12日，原告许亚军与被告赵银霞签订《无锡市存量房买卖定金合同》，约定：赵银霞将坐落于无锡市房屋出售给许亚军，房屋实际成交价格173万元，许亚军支付定金88000元以确立买卖关系。同日，许亚军支付赵银霞定金88000元。2019年12月24日，双方通过无锡顺安房产中介有限公司签订《无锡市存量房买卖合同》，约定：赵银霞将坐落于无锡市滨湖区的房产卖与许亚军，房屋建筑使用面积141.08平方米，总价款173万元，许亚军于本合同签订之日起支付定金88000元，合同签订之日起7日内支付首期购房款612000元，剩余房款1030000元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付赵银霞，双方办妥许亚军为权利人的房产相关权属证明且赵银霞收到全部房款后45个工作日内办理房产交付手续，在赵银霞处理完银行二抵之后，双方前往房屋管理处办理70万元首付他项权证。同日，许亚军支付赵银霞房屋首付款45万元，双方在收款收据备注栏写明：首付共70万元，剩余162000元于房屋办理银行按揭时付清。2020年3月21日，赵银霞、许亚军、张翠签订房屋买卖补充协议，约定：赵银霞所转让无锡市滨湖区房屋，房屋总价173万元，在双方签订合同时，由许亚军向赵银霞支付房屋款项538000元，赵银霞收到此笔款项后用于偿还该房屋剩余按揭贷款部分；因赵银霞收到该房屋款项后未用于偿还房屋剩余贷款，迟迟未履行原房屋买卖协议，导致该房屋买卖流程严重停滞，且因赵银霞自身原因导致该房屋无法进行买卖交易，现许亚军要求赵银霞于2020年4月10日前归还41万元，第二笔128000元于2020年5月5日前归还，如按时还款，则赔偿许亚军3万元，若赵银霞约定期限内未全额支付，则需支付房屋全款的20%违约金，律师诉讼费用由赵银霞承担；张翠作为担保方将名下房产为赵银霞做担保（未办理他项权证），若赵银霞未按时归还许亚军购房款，则由担保方承担香槟花园房屋款项及产生的违约金。另查明，许亚军因本次诉讼产生律师费50000元。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告之间签订的存量房买卖定金合同、存量房买卖合同和房屋买卖补充协议均是双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，均为有效合同，双方应按约履行。其中，2020年3月21日所签房屋买卖补充协议是双方就香槟花园房屋买卖不能继续履行、双方就买卖合同解除事宜达成的协议，该补充协议明确了导致房屋买卖无法继续进行的原因系赵银霞收到许亚军首付房款后、未将该款项用于偿还该房屋按揭贷款致房屋抵押未能涤除所致，赵银霞因此应按照约定返还许亚军已支付的购房款538000元（含定金88000元），并应承担相应的违约责任。在双方既有定金又有违约金约定的情况下，许亚军选择依据违约金条款要求承担违约责任的请求，依法有据，本院予以采纳。对赵银霞、张翠抗辩补充协议约定的按房屋全款的20%支付违约金过高、应予以减少的意见，因许亚军未提供因赵银霞违约导致其实际损失的事实依据，本院综合考虑双方合同的履行情况、原告明知该房屋尚存在抵押仍与赵银霞订立买卖合同可能产生的风险以及房屋所在地段房屋市场价格未明显上涨等因素，酌情减少被告应承担的违约金数额，调整为被告按照房屋全款的10%即173000元支付违约金。由于赵银霞在约定期限内未支付相关款项，导致许亚军提起本案诉讼产生律师费50000元，赵银霞按约应予承担，本院对许亚军的该请求予以支持。法律规定，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。根据买卖补充协议，张翠将香槟花园房产提供担保，如赵银霞未按时归还许亚军购房款，则由担保方张翠承担该房屋款项及产生的违约金，因双方并未办理房屋担保的他项权证，该房屋担保未生效，应由张翠承担保证责任，双方的约定依据上述法律应为一般保证，故张翠对赵银霞应支付的房款538000元及违约金173000元承担一般保证责任，对原告要求张翠承担连带责任的请求不予支持。原告主张的财产保全保险费无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、第四十一条、第四十二条第（二项），《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、赵银霞于本判决发生法律效力之日起十日内返还许亚军已支付的购房款538000元、支付违约金173000元。二、赵银霞于本判决发生法律效力之日起十日内给付许亚军律师费损失50000元。三、张翠对上述赵银霞应返还的购房款538000元和违约金173000元，在赵银霞依法被强制执行仍不能履行的情况下承担归还责任。四、驳回许亚军的其他诉讼请求。如果赵银霞、张翠未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6584元、保全费5000元，共计11584元由许亚军负担1216元、赵银霞负担10368元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  谭登云二〇二〇年八月十九日书记员  孙晋武本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。