广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初2257号原告：珠海市*通汽车驾驶员培训有限公司，住所珠海市香洲区*********，统一社会信用代码914***********688M。法定代表人：陈启明，经理。委托诉讼代理人：张良华，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽宇，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海市香洲手佳汽车修理厂，住所珠海市香洲华子石东水质净化厂西侧，统一社会信用代码91440400X31546479A。投资人：刘静静，女，汉族，1979年11月19日出生，住广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码341************920。委托诉讼代理人：杨震，广东易拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈韵同，广东易拓律师事务所律师。被告：李伟浩，男，汉族，1969年12月12日出生，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码440************417。委托诉讼代理人：杨震，广东易拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈韵同，广东易拓律师事务所律师。第三人：珠海市香洲区华子石股份合作公司，住所珠海市香洲区***********，统一社会信用代码91440400C0368875XC。法定代表人：石任辉，董事长。委托诉讼代理人：黄素红，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢淑映，广东中晟律师事务所律师。原告珠海市*通汽车驾驶员培训有限公司（以下简称路通公司）与被告珠海市香洲手佳汽车修理厂（以下简称手佳汽修厂）、李伟浩租赁合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中追加珠海市香洲区华子石股份合作公司（以下简称华子石股份公司）为第三人并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告路通公司的委托诉讼代理人张良华，被告手佳汽修厂、李伟浩的委托诉讼代理人杨震，第三人华子石股份公司的委托诉讼代理人黄素红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路通公司提出的诉讼请求，庭审时明确如下：一、两被告连带向原告返还押金110000元；二、两被告连带退还原告多付的2019年1-3月份租金30000元；三、两被告连带向原告返还介绍费20000元；四、两被告连带支付迟延退押金的利息（以押金11万元为基数，从2018年12月15日计至付清之日止，按月息2%计算）；五、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：手佳汽修厂与路通公司于2018年9月19日签订的租赁合同，合同由手佳汽修厂加盖了公章，被告李伟浩签名。合同约定，被告手佳汽修厂将珠海市香洲区***侧珠海香洲华子石村原来的采石场的南侧用地约2000平方米、北侧用地5000平方米租给原告作汽车驾驶员训练场使用,每月租金30000元，交付押金和水电押金110000元，合同还特别约定，国家征用或拆迁该地块时必须提前2个月通知乙方，否则需双倍赔偿原告。被告隐瞒场地被政府征收及被要求清场的事实，2019年3月1日，双方签订一份《补充合同》，将租金调整为1万元并免除2018年12月份租金。合同签订后，原告通过转账到李伟浩账户的方式支付了押金9万元及水电押金2万元、介绍费2万元共13万元，被告开具了收据，由手佳汽修厂、李伟浩盖章和签名。原告支付租金的情况如下：2018年10月和11月租金6万元（2018年11月2日、2019年3月1日各付3万元），2019年1-3月租金3万元（每个月1万元，2018年12月免租，2019年3月29日付2万元，2019年4月3日付1万元）。被告李伟浩与手佳汽修厂负责人刘静静是夫妻关系。租赁合同签订后，原告投资对场地进行整理和装修。2019年4月，城市执法部门来清理场地，致使原告无法使用场地，此时原告向当地村委会（华子石股份公司）了解情况方知，珠海市国土资源、城市管理执法、香湾街道办等三个部门于2018年12月6日就通知被告，对场地进行清理整治。2018年12月21日，华子石股份公司就终止了与被告的租赁合同，被告将上述情况隐瞒。由于执法部门强制收回场地，原告不得不搬离该场地，给原告造成了较大经济损失。被告手佳汽修厂、李伟浩共同辩称，一、原告诉状内容与事实不符。原告已经实际使用场地及场地上的驾校训练设施，故原告主张返还的押金11万元应抵扣原告拖欠手佳汽修厂的场地费和代缴的水电费合计85755元。2012年4月19日，被告手佳汽修厂与华子石股份公司签订了《租赁合同》，约定：“将珠海市香洲区********侧珠海香洲华子石村原采石场的工业用地面积2575平方米出租给乙方使用及周边面积约10000平方米（原属甲方的自留用地，即政府已征收待用地）委托给乙方管理……自2017年6月1日至2032年5月31日的租金管理费为壹万元/月。”2018年9月19日，原告在充分了解前述地块状况的情况下，与手佳汽修厂签订《租赁合同》，约定：“甲方将位于珠海市香洲区******侧珠海香洲华子石村原釆石场的南侧用地约2000平方米及华子石村原采石场北场面积约5000平方米（原华子石村政府征收的待用地)，交予甲方手佳汽修厂统一代为管理使用，现甲方将该地块租给乙方作汽车驾驶员训练场使用。”合同签订后，原告开始使用案涉场地。2018年12月21日，手佳汽修厂收到华子石股份公司发出的《合同终止通知》，后立即将合同解除情况反馈给原告，遂双方就合同是否继续履行的事宜进行协商，协商过程中，双方认为政府部门实际征用土地的时间不确定，案涉地块因手佳汽修厂的前期修整与规划，具备驾考训练场的使用价值，仍可继续使用。因此，双方达成场地使用的共识，于2019年3月1日签订了《补充合同》，变更原合同履行内容，将每月3万元的土地租金变更为：自2019年1月1日起，每月向手佳汽修厂支付场地和设施使用费及6辆教练车的使用费合计1万元，直至国家征收或合同期满为止。协议签订后，原告继续使用案涉场地及训练场设施直到2019年11月11日。由于原告从2019年4月3日起未向手佳汽修厂支付场地费及水电费，因此在2019年11月11日原告撤场时，原告尚拖欠手佳汽修厂场地费8万元，加上手佳汽修厂为原告垫付的水电费5755元，合计85755元。手佳汽修厂认为上述费用应在押金中予以抵扣。二、原告向手佳汽修厂支付2019年1-3月的30000元场地费符合双方约定，无理由主张退还。原告于2019年1-3月使用手佳汽修厂在案涉地点铺设的场地、搭建的休息室以及6辆训练车辆，按《补充合同》约定支付使用对价，合理合法。原告主张退还无依据，且有失公平。三、李伟浩本案中作为被告主体不适格。第一，本案系租赁合同纠纷，李伟浩与原告之间系居间合同关系，李伟浩已经作为居间方促成原告与手佳汽修厂签署《租赁合同》，从而收取2万元介绍费合理合法，不应向原告退还。第二，李伟浩不是合同签订的相对方，李伟浩的收款行为是基于手佳汽修厂的委托，不需承担任何法律责任。四、被告手佳汽修厂遵照合同约定履行义务，不存在违约行为。相反，原告未按约支付场地费，构成违约。2018年9月至2019年11月间，原告未间断使用案涉场地设施及车辆，在原告未依约支付场地费和水电费的情况下，手佳汽修厂代为垫付水电费保障原告的正常使用，已尽到勤勉义务。原告直至答辩之日都未依约向手佳汽修厂付款，构成违约，应由其承担法律后果。第三人华子石股份公司述称，一、本公司与手佳汽修厂所签订的租赁合同已终止。2012年4月19日，本公司与手佳汽修厂签订《租赁合同》，约定：“甲方将其自有位于珠海市香洲区********侧珠海香洲华子石村原采石场的工业用地面积2575平方米出租给乙方使用及周边面积约10000平方米（原属甲方的自留用地，即政府已征收待用地）委托给乙方管理”。2012年4月28日，本公司与手佳汽修厂、珠海市建华驾驶员培训有限公司（以下简称建华驾校）三方签订《租赁合同》，约定手佳汽修厂将上述用地中的约7000平方米用地租赁给建华驾校作驾校训练场使用，租赁期十年，自2012年6月1日至2022年5月31日。后因政府调换土地，按香洲区国土资源局、香湾街道办等部门通知，需征用上述土地，上述土地需进行清场、收回。2018年12月21日，本公司向手佳汽修厂发出《合同终止通知》，明确即日起终止关于香洲鸡公山三街西侧珠海香洲华子石村原采石场的工业用地面积2575平方米出租给乙方使用及周边面积约10000平方米（其中约7000平方米原由建华驾校，该公司已不再租用）的租赁合作。因此，本公司与手佳汽修厂于2012年4月19日签订的《租赁合同》，本公司与手佳汽修厂、建华驾校签订的《租赁合同》已终止，手佳汽修厂对上述用地已无使用权。在上述租赁合同终止后,手佳汽修厂一直未腾退上述用地给本公司，也未向本公司支付任何费用。二、手佳汽修厂将涉案土地租赁给路通公司事宜，未经本公司同意，两者之间的纠纷与本公司无关。如前述，手佳汽修厂将其中7000平方米用地租赁给建华驾校作驾校训练场使用，三方签订了《租赁合同》。大约在2018年初，建华驾校倒闭了，不再租赁该用地。后来，手佳汽修厂欲将该用地租赁给路通公司，本公司表示不同意，也告知路通公司，政府即将收回该用地，让其不要租。然而，手佳汽修厂于2018年9月19日私下与路通公司签订租赁合同，约定将上述约7000平方米的用地（即建华驾校原租赁的用地）租赁给路通公司。本公司对此并不知情，手佳汽修厂并未告知本公司。手佳汽修厂与路通公司之间的纠纷与本公司无关。三、手佳汽修厂所主张的其向本公司支付的10000元租金管理费实为租用华子石社区足球场的管理费，与本案诉争租赁土地无关。2017年1月16日，本公司与手佳汽修厂在原租赁合同的基础上签订《租赁合同再补充协议》，约定珠海市香洲区******侧珠海香洲华子石村原采石场的北侧的用地原铁皮棚建筑物已拆除，从2017年2月1日起重新启动这个地方建设成华子石社区临时足球等体育训练场和停车场，管理费增加到每月10000元。手佳汽修厂提交的载明鸡公山三街西侧空地管理的收据均为华子石社区足球场管理费，并非手佳汽修厂与路通公司诉争的7000平方米用地的租金。且2019年9月2日，本公司已向手佳汽修厂发出《合同终止通知》，明确因接香洲区国土资源局、香湾街道办和香洲区城市管理行政执法局的通知，需征用土地，通知手佳汽修厂终止上述土地的租赁合作。关于10000平方米的土地管理费，被告仅支付至2018年11月。本公司与手佳汽修厂的租赁合同于2018年12月21日终止后，被告未再支付任何费用。对于手佳汽修厂与路通公司之间的租赁事宜，本公司并不知情，也未参与其中。本院经审理查明认定事实如下：2012年4月19日，华子石股份公司（甲方、出租方）与手佳汽修厂（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将自有位于珠海市香洲区********侧珠海香洲华子石村原采石场的工业用地，面积2575平方米（按房地产权证确权面积，该地块产权清晰，无抵押及查封）出租给乙方使用及周边面积约10000平方米（原属甲方的自留用地，即政府已征收待用地）委托给乙方管理；租赁管理期限自2012年6月1日至2032年5月31日止共20年……除政府发文收回或征用该地块之外，甲方不得以任何理由将地块收回或转租他人及提前终止本合同等。2012年4月28日，华子石股份公司（产权方、甲方）、手佳汽修厂（出租方、乙方）、建华驾校（承租方、丙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将上述用地交予乙方统一代为管理使用，乙方将该地块租给丙方作驾校训练场使用，期限自2012年6月1日至2022年5月31日止，除政府发文收回或征收该地块，甲、乙方不得以任何理由将地块收回或转租其他方等。从2018年6月起，建华驾校不再租用上述场地。2017年1月16日、9月19日，华子石股份公司与手佳汽修厂相继签订两份《租赁合同再补充协议》，约定：由于2014年因政府政策减违章存量，现珠海市香洲区******侧华子石原采石场的北侧用地原铁皮棚建筑物已拆除，从2017年2月1日起重新启动该地建设华子石社区临时足球等体育训练场和停车场，使用面积约9000平方米，从2017年2月1日起到2027年1月31日止，租期为10年，管理费增加到每月10000元，每两年递增5%；调整后的计租日期为2017年4月1日起。2018年9月19日，手佳汽修厂（甲方、出租方）与路通公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区******侧珠海香洲华子石村原采石场的南侧用地约2000平方米及北场面积约5000平方米（原华子石村的政府征收的待用地）交给甲方统一代为管理使用，现甲方将该地块出租给乙方作汽车驾驶员训练场使用；租赁期限五年，即自2018年10月1日至2023年9月30日止；租金每月3万元，2020年10月以后每年递增5%；乙方自签订合同之日交付甲方押金9万元，用水用电押金2万元，合计11万元，收取押金后合同正式生效；合同期间，国家征用或拆迁该地块时必须提前2个月通知乙方，除政府发文收回或征收该地块，或乙方欠交租金2个月以上情况下，甲方不得将地块收回转程其他方，否则，甲方须赔偿乙方用地押金的双倍；乙方租用场地期间的法律责任由乙方自行负责，原来设施（不包括车辆）无偿交予乙方管理使用等。李伟浩作为手佳汽修厂代表在合同上签名并加盖单位公章。同日，陈启明向李伟浩转账支付介绍费2万元，李伟浩为此出具收据。同年9月27日，路通公司通过李浓珍银行账户向李伟浩转账共11万元，手佳汽修厂为此出具收据，载明收到路通公司水电押金2万元、用地押金9万元。路通公司承租场地后用于汽车驾驶员培训。2018年11月2日、2019年3月1日，陈启明向李伟浩转账支付租金两笔各3万元（即2018年10月、11月租金）。2018年12月6日，珠海市香洲区****办事处（以下称香湾街道办）、珠海市国土资源局香洲分局（以下称香洲国土分局）、珠海市香洲区城市管理行政执法局（以下称香洲城管执法局）在案涉现场张贴《公告》，决定对鸡公山三街香洲污水处理厂三期南侧地块范围内搭建的建（构）筑物进行清理整治，要求搭建户于2018年12月15日前自行清理。同日，陈启明将该公告图片通过微信发送给李伟浩。同年12月19日，香湾街道办向华子石股份公司发出《关于清理鸡公山三街香洲污水厂三期南侧地块的通知》，称：根据香洲国土分局提供的《用地置换书》，华子石股份公司位于鸡公山三街洗衣厂旁边2575平方米的用地已置换至海虹路北侧潮阳派出所后方地块。目前，污水厂三期南侧14481.9平方米国有用地，分别用作练车场和停车场，华子石股份公司收取相关费用。12月6日，香湾街道办等单位前往现场派发、张贴清场公告，要求12月15日前自行清理，要求该公司按公告要求落实好场地清理工作。同年12月21日，华子石股份公司向手佳汽修厂发出《合同终止通知》，称：双方于2012年4月19日签订的租赁合同，因建华驾校已不再租用其中约7000平方米土地，接香湾街道办等单位的通知，其需征用该土地，从即日起终止上述土地的租赁合作等。该通知由李伟浩签收。同年12月26日，李伟浩通过微信将上述清理通知、合同终止通知图片发送给李启明。2019年3月1日，手佳汽修厂（甲方）与路通公司（乙方）签订《补充合同》，约定：位于香洲鸡公山三街原华子石石场因政府有意征收该地块问题，经双方协商同意，2018年12月免租一个月场地费；乙方从2019年1月1日起每月付租金10000元直至国家征收或合同期满为止；在经营期间训练场内不得有其他单位或个人占用；国家征收发文此地之日就是终止合同之时，乙方停止交租给甲方等。2019年3月29日、4月3日，陈启明分别向李伟浩转账租金2万元、1万元，合计3万元（即2019年1-3月租金）。2019年4月4日，香湾街道办组织相关职能部门拆除了案涉驾校训练场内的办公室及学员课室、厨房、厕所的房顶。同年5月29日，香湾街道办等单位发布《公告》，决定对梅华东路西侧、鸡公山香洲污水厂三期南侧范围内搭建的建（构）筑物进行清理整治，要求搭建户于2019年6月2日前自行清理。陈启明于同日将该公告图片通过微信发送给李伟浩。同年9月2日，华子石股份公司向手佳汽修厂发出《合同终止和通知书》，称：华子石股份公司与手佳汽修厂于2017年2月1日签订的关于香洲鸡公山三街西侧华子石村原采石场的用地，面积6000平方米及周边面，华子石社区足球场。接香洲区国土局等通知，其需征用该土地，现通知该公司从即日起终止上述土地的合作。同年10月29日，相关单位对案涉场地内的建（构）筑物进行拆除、清理。同年11月11日，陈启明与李伟浩签订《收条》，载明：手佳汽修厂收到陈启明交还放置于建华驾校内车辆六台。根据陈启明与李伟浩的微信记录显示：2019年11月18日，陈启明要求李伟浩确定返还租地押金的时间，但李伟浩未回复，此后双方商谈未果。另外，原告与被告手佳汽修厂均确认原告租赁期间的用电量为75度（1.2元/度），用水量为140.5立方米（4元/立方米）。原告同意在预交的水电押金中扣除上述未付的水电费，但不认可被告主张2019年4月-10月原告尚欠租金的事实。另查，因1990年10月市政府扩建梅华路占用了华子石经济合作社的生产自留用地，1993年10月，经相关部门批准，华子石经济合作社以划拨方式取得位于香洲华子石采石场的2575平方米建设用地使用权，土地用途为工业，后于2014年11月更名至华子石股份公司名下。2018年10月29日，华子石股份公司因上述土地置换另取得位于香洲区海虹路北侧、朝阳派出所背后4823.34平方米的土地，保留国有划拨性质，用途为生活自留用地。华子石股份公司称，除上述2575平方米外，该公司出租给手佳汽修厂的其余土地均为政府1986年统征后待用的土地，且相关补偿款已经支付。再查，被告手佳汽修厂为个人独资企业，成立于1997年9月，现登记的投资人为刘静静。李伟浩与刘静静于2014年12月30日登记结婚。本院认为，第三人华子石股份公司于2012年4月19日与被告手佳汽修厂签订的《租赁合同》所涉及的土地，其中2575平方米为政府划拨给集体经济组织的工业用地，其余为政府统征后的待用土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款之规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。对于已统征为国有土地的使用，应当符合土地利用总体规划并经主管部门批准。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条之规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。对于案涉2575平方米划拨工业用地，如需改变土地用途，应当经主管部门批准。此外，根据珠海市有关土地管理规定，统征土地在国家未建设使用前，可以由农村集体经济组织组织耕种，但未经土地主管部门批准，不得改变用途、地貌以及进行其他非农业项目建设等。华子石股份公司、手佳汽修厂以及建华驾校于2012年4月28日签订《租赁合同》，经华子石股份公司同意，手佳汽修厂将案涉土地转租给建华驾校用于建设驾校训练场并经营培训业务。此行为未经主管部门批准，属擅自使用国有土地、改变土地用途并进行违法搭建，上述三方《租赁合同》因违反有关土地用途管制的强制性法律规定，应认定无效。同理，在建华驾校退出后，手佳汽修厂于2018年9月19日与原告签订《租赁合同》，未经批准将建华驾校原有场地（包括违法搭建的设施）转租给原告经营驾校培训；在相关部门已发出清理整治公告的情况下，原告为继续使用场地与手佳汽修厂于2019年3月1日签订《补充合同》。因此，原告与手佳汽修厂签订的上述合同均为无效。关于租金。虽然原告与手佳汽修厂签订的《租赁合同》及《补充合同》均为无效，但租赁场地本身具备正常的使用功能，原告实际占用了案涉场地设施，直至香湾街道办2019年4月4日组织相关部门清拆。对于原告已支付的30000元，可视为占有使用费；另一方面，根据《补充合同》的约定，手佳汽修厂实际免除了原告2018年12月的场地费。综合以上情况，原告以多付租金为由要求手佳汽修厂返还30000元，本院不予支持。在香湾街道办责令清理整治以及华子石股份公司通知终止合同的情况下，手佳汽修厂继续占用案涉场地且拒不腾退，没有依据，但华子石股份公司或者政府相关部门是否向手佳汽修厂主张权利并非本案审理范畴。关于押金及利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。手佳汽修厂应当将押金返还给原告。鉴于原告同意在押金中抵扣欠付的水电费652元（75度×1.2元/度+140.5立方米×4元/立方米），故手佳汽修厂应退还押金109348元。至于手佳汽修厂辩称原告在香湾街道办组织清拆后仍继续使用案涉场地至2019年10月并要求在押金中扣除租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。从《补充合同》的签订经过来看，双方对于合同无效均存在过错，本院酌情确定被告手佳汽修厂从原告要求退还押金之日（即2019年11月18日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至付清之日止。关于李伟浩的责任问题。虽然手佳汽修厂登记的投资人为刘静静，但从本案证据来看，刘静静与李伟浩为夫妻关系，李伟浩亦实际参与该汽修厂的日常经营。另一方面，相关租赁合同虽以手佳汽修厂的名义签订，但收取租金、押金的账户均为李伟浩的个人账户。李伟浩与手佳汽修厂的财产之间未作区分，两者利益难以分清，财产存在混同。李伟浩作为租金、押金款项的实际收取人，原告要求其对手佳汽修厂返还押金本息之债务承担连带责任，理由正当，本院予以支持。关于介绍费。结合原、被告的陈述，上述介绍费20000元实际由李伟浩个人收取，而李伟浩亦具体经办案涉租赁事宜。考虑到双方各自过错并结合原告实际使用案涉场地的时间，本院酌情确定李伟浩向原告退还介绍费14000元（20000元×70%）。鉴于租赁合同并未约定介绍费，原告要求手佳汽修厂对李伟浩退还介绍费之债务承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市香洲手佳汽车修理厂于本判决生效之日起十日内向原告珠海市*通汽车驾驶员培训有限公司返还押金109348元并支付利息（以109348元为基数，从2019年11月18日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、被告李伟浩对于被告珠海市香洲手佳汽车修理厂应负担的本判决第一项所涉债务承担连带清偿责任；三、被告李伟浩于本判决生效之日起十日内向原告珠海市*通汽车驾驶员培训有限公司退还介绍费14000元；四、驳回原告珠海市*通汽车驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4160元、保全费1270元，合计5430元，由被告珠海市香洲手佳汽车修理厂、李伟浩连带负担4000元，由原告珠海市*通汽车驾驶员培训有限公司负担1430元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  夏海峰人民陪审员  纪传锐二〇二〇年八月二十八日书 记 员  赵梵亦陈儒敏