宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初3771号原告：吴磊，男，1985年4月14日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区委托诉讼代理人：张煜恒，宁夏兴业律师事务所律师。被告：邓光香，女，1973年6月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区被告：牛忠强，男，1955年3月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区第三人：宁夏银鼎房地产经纪有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区正法定代表人：王渊，公司总经理。委托诉讼代理人：桑亚乾，男，1987年11月3日出生，汉族，宁夏银鼎房地产经纪有限公司业务经理，住宁夏回族自治区银川市金凤区原告吴磊与被告邓光香、牛忠强，第三人宁夏银鼎房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴磊及其委托诉讼代理人张煜恒，被告牛忠强，第三人宁夏银鼎房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人桑亚乾到庭参加了诉讼，被告邓光香经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴磊向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同赔偿原告违约金155829元（818000×0.5‰×381天=155829元，自2019年4月29日至2020年5月14日，并继续按每日万分之五主张至实际交付房屋之日止），物业费2689.2元、暖气费3164.18元，定金20000元，以上共计181682.38元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告邓光香与牛忠强系夫妻关系。原、被告于2019年3月30日签订《房屋买卖合同》、与第三人签订《房屋居间合同》。合同约定：“房屋总价款为818000元，出卖人应当在过户之日起三日内将房屋交付给买受人，如逾期交付，按日计算向买受人支付总房价款万分之五的违约金并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”原被告签订合同后，原告依约向被告支付20000元定金及首付款327200元。不动产登记证书于2019年4月25日制证完毕，原告于2019年8月23、26日共向被告支付余款490800元（不含定金20000元），至此全款已交付完毕。但被告未依约向原告交付房屋，且至今仍未交付并退还定金。导致支付巨额房款、暖气费及物业费等费用却并没有享受权利。原告认为，原被告间签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强行性及禁止性规定，应认定其合法有效。而被告的行为已经严重损害原告的合法权益，理应按照合同约定向原告承担违约金及赔偿其物业费、暖气费的相应损失。故诉至法院请求依法判决。被告邓光香未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据材料。被告牛忠强辩称，案涉房屋已由牛忠强过户并交付给吴磊，吴磊也已经对房屋进行了装修，牛忠强夫妇不应承担迟延交房违约责任。牛忠强夫妇与吴磊于2019年3月30日签订《银川市存量房买卖合同》，将宝湖锦都小区8号楼2单元102室以总价818000元出售给吴磊，首付款327200元，余款490800元由吴磊夫妇用公积金贷款支付。同日，牛忠强夫妇、吴磊与宁夏银鼎房地产经纪有限公司签订《银鼎地产居间服务合同》。合同签订后，吴磊向牛忠强夫妇支付了首付款327200元，另将定金20000元交给宁夏银鼎房地产经纪有限公司保管。2019年4月23日，牛忠强夫妇将案涉房屋过户给吴磊，4月25日不动产权证书制证完毕，吴磊取得了案涉房屋不动产权证书。由于常年在甘肃省兰州市生活，牛忠强夫妇将案涉房屋的钥匙交给宁夏银鼎房地产经纪有限公司保管，并嘱咐其按合同约定将钥匙交给吴磊。根据我国《物权法》第6条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”也就是说，不动产的转让以登记为准，而牛忠强夫妇已经依约履行了该义务。房屋转让交付后，吴磊对房屋开始进行装修，也交纳了案涉房屋的物业费和电梯费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”也就是说，对于案涉房屋不论从法律还是事实上，牛忠强夫妇进行了交付，而吴磊也已取得房屋的所有权并实际占有该房屋。退一步讲，即使如吴磊声称的牛忠强夫妇存在迟延交付的情形，也应该按照买卖合同第七条第（一）款第2项约定的逾期超过15日的情形主张违约责任，而不是第1项。吴磊通过滥诉而谋取不正当利益的意图非常明显，其诉讼请求牛忠强夫妇赔偿其延迟交房违约金没有事实和法律依据。吴磊没有依约及时完成公积金贷款，并向牛忠强夫妇支付房屋款的余款是产生争议的源头，应对此承担违责任。房屋在过户并交付后对于余款的交付双方产生争议。按照公积金贷款办理流程，期限一般是一个月，最长不超过两个月。但直到2019年8月23日和26日，吴磊才将余款交付给牛忠强夫妇。根据三方签订的《居间服务合同》第四条第（四）款“甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合方承担赔偿责任。”而据被告向银川市房管局了解，因贷款资格原因吴磊直到2019年6月22日才向公积金管理中心提交了贷款申请材料，而此时距离房屋过户已过去了两个月，其怠于履行办理公积金的手续，给牛忠强夫妇造成了相应的经济损失。其不愿承担该违约责任，反而将牛忠强夫妇诉至法院，不符合诚实信用原则。物业费、暖气费、定金等不应由牛忠强夫妇承担或返还。按照买卖合同第五条第（四）款的约定“交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。”案涉房屋已经实际交付，由此产生的物业费、暖气费依约应由吴磊承担，其主张该两项费用没有事实依据。定金20000元并不是交给牛忠强夫妇，而是由宁夏银鼎房地产经纪有限公司保管，当时约定房屋成交后该费用要抵顶居问费用，因此定金也不应由牛忠强夫妇返还。综上，牛忠强夫妇依约履行了案涉房屋的过户、交付义务，但吴磊因自身原因违反合同约定没有及时办理公积金贷款，导致迟延支付房屋余款。其不仅拒绝为此承担违约责任反而意图通过滥诉谋取不正当利益。为维护被告合法权益恳请法院依法驳回原告的起诉。第三人宁夏银鼎房地产经纪有限公司辩称，原告所述的20000元与二被告没有关系，是原告在签订合同时交给宁夏银鼎房地产经纪有限公司保管的，扣除中介服务费后会退还给原告。关于房屋交付问题中的物业交割，房屋过户后宁夏银鼎房地产经纪有限公司带着原告已经在物业变更了信息，已经交付给原告了，原告所称的钥匙，已经交付给原告一把，过户后房屋本身就属于原告了，原告可以随时更换钥匙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交的《银川市存量房买卖合同》、《银鼎地产居间服务合同》、收据、中国农业银行业务凭证打印件、交通银行个人客户交易清单、宁（2019）金凤区不动产权第0023547号不动产权证书复印件、原告与被告牛忠强的电话录音、物业费收款收据、宁夏电投热力有限公司收费凭条，被告牛忠强对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；2.被告牛忠强提交的照片，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月30日，原告吴磊与被告牛忠强、邓光香签订《银川市存量房买卖合同》，约定：原告购买二被告坐落于银川市金凤区xxxxxxxxxxxx；成交总价为818000元，原告在签订本合同的同时支付定金20000元，原告向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为500000元；在房屋交付以前发生的物业费、供暖、水、电梯、电、燃气、有线电视、电信费用由二被告承担，交付日以后（含当日）发生的费用由原告承担；二被告应当在过户之日起三日内将该房屋交付给原告，该房屋交付时，应当履行以下手续（1）原、被告共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中的所列物品；（2）原、被告在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；（3）移交房屋房门钥匙；逾期交房责任除不可抗力外，二被告未按上述约定的期限和条件将该房屋交付原告，逾期在15日以内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，二被告按日计算向原告支付总房款万分之5的违约金；原告未按照约定的时间付款的，逾期在15日以内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，原告按日计算向二被告支付逾期应付款万分之5的违约金。同日，原告吴磊（乙方）与被告牛忠强、邓光香（甲方）及宁夏银鼎房地产经纪有限公司（丙方）签订《银鼎地产居间服务合同》，约定：鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于银川市金凤区xxxxxxxx房屋，于2019年3月30日签订了《银川市存量房屋买卖合同》，甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括1.提供房屋信息和签约机会；2.实地看房；3.代为草拟交易所需的文本；4.促成甲乙双方签署合法有效的银川市存量房买卖合同；甲乙双方签订《银川市存量房屋买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费；居间服务费16000元，由乙方承担，居间服务费于本合同签订当日向丙方支付。上述合同签订后，原告分别于2019年4月23日向被告邓光香支付227200元，于2019年4月25日向被告邓光香支付70000元，于2019年4月27日向被告邓光香支付30000元，于2019年8月23日向被告邓光香支付470000元，于2019年8月26日向被告邓光香支付20800元，以上共计818000元。2019年3月30日，原告在宁夏银鼎房地产经纪有限公司处向其公司的POS机刷卡支付20000元，由被告邓光香出具收据，二被告及第三人宁夏银鼎房地产经纪有限公司认可该款项在宁夏银鼎房地产经纪有限公司。另查明，涉案房屋于2019年4月25日过户至原告吴磊与撒丽所有，且该房屋系毛坯房，现原告吴磊已组织施工人员进行装修施工；原告于2019年10月20日交纳涉案房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费、电梯运行服务费2659.20元，于2019年10月22日交纳涉案房屋2019年冬季采暖费3164.18元。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告吴磊与被告邓光香、牛忠强之间形成房屋买卖合同关系，双方均应履行合同义务。现原告主张二被告赔偿逾期交房违约金155829元，但涉案房屋已经于2019年4月25日过户给原告，且原告已经就涉案房屋开始进行装修，故涉案房屋已经在原告名下，并由原告实际控制，应当认定二被告已经履行了房屋交付义务，且被告购房款实际付清时间亦在房屋过户后近三个月，考虑上述因素，对原告要求二被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张二被告支付物业费2689.20元、暖气费3164.18元，因双方在《银川市存量房买卖合同》中明确约定在房屋交付以前发生的物业费、供暖、水、电梯、电、燃气、有线电视、电信费用由二被告承担，交付日以后（含当日）发生的费用由原告承担，原告缴纳的暖气费3164.18元系在2019年4月25日办理过户之后所产生的费用，应由原告自行承担；物业费2689.20元系2019年1月1日至2019年12月31日期间的费用，其中2019年1月1日至2019年4月25日期间的费用应当由二被告承担，本院计算为：847.28元（2689.20元÷365天×115天），故二被告应当向原告支付物业服务费847.28元。原告主张二被告返还定金20000元，虽被告邓光香向原告出具定金收据，但该定金系第三人宁夏银鼎房地产经纪有限公司收取，亦由原告支付给第三人且存放于第三人处，原告仅向二被告支付购房款818000元，因原告认可其未向第三人宁夏银鼎房地产经纪有限公司交纳居间服务费，故对该部分款项，应由原告与第三人宁夏银鼎房地产经纪有限公司另行处理，对原告要求二被告支付定金20000元的诉讼请求，本院亦不予支持。被告邓光香经本院合法传唤未出庭应诉，视为自动放弃抗辩权等相关诉讼权利，由此产生的后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、被告邓光香、牛忠强于本判决生效后五日内支付原告吴磊物业服务费847.28元；二、驳回原告吴磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1967元（已减半收取），由原告吴磊负担1957元，由被告邓光香、牛忠强负担10元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 常 朔 二○二○年八月六日书记员 赵欣汝