贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初1720号原告：杨云锦，男，1982年5月2日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：冉明光，贵州巨合律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅冰冰，贵州巨合律师事务所律师。被告：贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区专署路**。法定代表人：申湘安，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈素琼，贵州锦江河律师事务所律师。委托诉讼代理人：林翔，贵州锦江河律师事务所律师。原告杨云锦诉被告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司（以下简称“湘成房开公司”）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨云锦委托诉讼代理人冉明光、被告湘成房开公司委托诉讼代理人林翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨云锦向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告杨云锦增加诉讼请求：“判决被告赔偿原告2018年11月1日至2020年6月1日578天逾期交房违约金499827元（2882566.4元×0.0003×578天）。”事实及理由：2015年12月21日，原、被告签订三份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于铜仁市碧江区《锦鹏国际小区》项目第1栋第11层1-3号房，该商品房建筑面积643.43ｍ2（145.84ｍ2＋417.59ｍ2＋80ｍ2），单价4480元／ｍ2，总价2882566.4元。合同还约定被告须于2016年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给原告，逾期，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之三的违约金。但约定期限到了后，被告却未能交房。2018年6月7日，双方签订了一份补充协议，被告以补偿原告及原告哥哥杨秀坤两个地下车位的方式作为其逾期交房赔偿，同时承诺于2018年10月31日交房。后原告按约定办理了按揭贷款，付清了全部房款。但被告至今仍未向原告交房，其行为侵犯了原告的合法财产权益，不仅导致原告二百多万元投资至今没有任何效益，反而原告每月都要向银行支付二万多元的按揭贷款本息。为维护自身合法财产权益，特向法院提起诉讼。被告湘成房开公司辩称，被告没有违约，不存在逾期交房的事实。根据双方签订的合同约定，原告应支付完全部购房款后被告再交付房屋，原告并未按合同约定办理按揭贷款，直到2018年7月20日才向银行办理按揭贷款，因此，合同约定交房时间2018年12月31日前不视为被告逾期交房。被告2018年6月27日收到政府官员调整案涉房屋工程风貌整改通知后及时将整改方案报送政府，政府直到2019年7月29日才审查通过审核方案，根据客观事实，被告需要具体实施整改方案的时间，具体时间按6个月计算，由于本案系政府指令造成被告不能交付的客观事实，不是被告的过错所致，因此，被告从收到整改通知到实施完毕整改通知内容即2020年2月1日期间不应从承担逾期交付责任。本院经审理认定事实如下：2015年12月21日，杨云锦与湘成房开公司签订合同编号分别为：2015012460、2015012462、2015012463的三份《商品房买卖合同》，分别约定：“杨云锦购买湘成房开公司开发建设的位于铜仁市碧江区，其中11-1号商品房建筑面积为145.84ｍ2、套内建筑面积为104.4ｍ2，单价为6258.27元／ｍ2，总价款为653363元，杨云锦应于本合同签订之日向湘成房开公司交付首期房款333363元，余款320000元以银行按揭支付；11-2号商品房建筑面积417.59ｍ2，套内建筑面积298.94ｍ2，单价为6258.12元／ｍ2，总价为1870803元，杨云锦应于本合同签订之日向湘成房开公司交付首期房款940803元，余款930000元以银行按揭支付；11-3号商品房建筑面积80ｍ2，套内建筑面积57.27ｍ2，单价为6258.08元／ｍ2，总价款358400元，杨云锦应于本合同签订之日向湘成房开公司交付首期房款188400元，余款170000元以银行按揭支付。湘成房开公司应当在2016年12月31日前向杨云锦交付该三套商品房；除不可抗力外，湘成房开公司未按照第十一条约定的期限和条件将该三套商品房交付杨云锦的，按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，湘成房开公司按日计算向杨云锦支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向杨云锦支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。杨云锦退房的，应当书面通知湘成房开公司。湘成房开公司应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照杨云锦全部已付款的1%向杨云锦支付违约金。杨云锦要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，湘成房开公司按日计算向杨云锦支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向杨云锦支付违约金。”2018年6月7日，甲方湘成房开公司与乙方杨云锦、案外人杨秀坤就杨云锦、杨秀坤未办理银行按揭贷款支付房款和湘成房开公司从双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间即2016年12月31日前至2018年10月31日交房违约赔偿事宜协商后，湘成房开公司与杨云锦签订了《商品房买卖合同》补充协议书，约定：“1、甲方同意补偿1、2栋地下2个车位作为逾期交房赔偿，此2个车位与乙方前期购买的车位相连，车位使用年限与写字楼年限相同；2、乙方同意签订本协议后无条件配合甲方办理该商品房的按揭，办理日期和事项以甲方通知为准（电话、书面均为有效通知）；3、本协议自双方签字盖章之日起生效，签字之日起视同甲方已履行违约赔偿责任，乙方不得再向甲方提出金钱给付主张或其他违约赔偿要求；4、乙方未根据甲方通知履约按揭贷款事宜，则视为乙方违约，乙方放弃商品房买卖合同关于甲方迟延违约交房赔偿。”2018年7月18日，湘成房开公司与杨云锦、案外人杨秀坤又签订一份《商品房买卖合同》补充协议书，约定：“杨云锦、杨秀坤已于2018年7月20日在成功申请铜仁丰源村镇银行有限公司按揭贷款，由于该贷款利率高于普通银行贷款利率（年利率8.94%），考虑到杨云锦、杨秀坤的实际情况，湘成房开公司同意给予一个地下车位给予杨云锦、杨秀坤作为配合办理银行按揭的奖励和补偿（与杨云锦、杨秀坤以前购买的车位位置相邻，使用年限与购买商品房年限相同，车位使用权由杨云锦、杨秀坤内部自行协商处理。）”2018年9月3日，铜仁市城乡规划局书面通知湘成房开公司按照市城规委审查通过的《铜仁火车站片区风貌整治规划》方案对湘成房开公司建设的位于铜仁火车站锦鹏国际项目外立面进行优化细化，并及时将重新编制的外立面方案报市规划局备案，便于今后竣工验收。2019年7月29日，铜仁市自然资源局通知湘成房开公司其关于火车站锦鹏国际项目建筑风貌调整方案效果优于原备案方案，同意调整，并要求湘成房开公司严格按照调整后的方案实施。另查明，杨云锦已于2018年7月11日将涉案三套房屋总房款2882566元付清。案涉房屋尚未取得验收合格证，湘成房开公司至今未向杨云锦交付房屋。本院认为，原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告主张被告赔偿2018年11月1日至2020年6月1日逾期交房违约金499827元的请求。本案中，原、被告就被告未按签订的三份《商品房买卖合同》约定时间交付房屋，后双方经协商后于2018年6月7日签订了《商品房买卖合同》补充协议书，被告承诺于2018年10月31日交房，但被告至今未向原告交付房屋。经查实，铜仁市城乡规划局2018年9月3日通知被告按照市城规委审查通过的《铜仁火车站片区风貌整治规划》方案对案涉房屋所在项目的外立面进行优化细化并重新编制方案外立面方案报市规划局备案，后该局于2019年7月29日通知被告同意其关于火车站锦鹏国际项目建筑风貌调整方案，并要求按照调整后的方案实施，该种情形属于被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，属不可抗力，本院认为，被告报送方案、政府部门审批通过、被告按新方案施工、验收均需要合理的期限，该期间属于不可抗力而应予以扣除，原、被告均未提交证据证明该项目建筑风貌调整方案施工、验收所需合理期间，均应承担不利后果，本院综合本案实际情况，根据公平原则，认定应予扣除的合理期限计算至2019年12月31日止，逾期交房时间应从2020年1月1日起算，因被告至今未向原告交付房屋，已构成违约，被告应从2020年1月1日起计算逾期交房违约金。对于违约金计算标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中原、被告签订的三份《商品房买卖合同》中约定逾期交付房屋违约金按照原告支付已交付房价款万分之三计算，标准过高，本院综合被告的过错程度，根据公平原则，并结合案涉房屋同地段同类房屋租金标准，酌情认定被告按照年利率6%支付逾期交房违约金较为适宜。据此，本院认定被告应以原告已付房款2882566元为基数，按照年利率6%计付原告从2020年1月1日起至2020年6月1日期间的逾期交房违约金，该期间的违约金为：2882566元×6%÷12个月×5个月+2882566元×6%÷365天×1天=72538元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告杨云锦与被告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司签订的三份《商品房买卖合同》有效；二、被告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨云锦逾期交房违约金72538元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4399元，由原告杨云锦负担3900元，被告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司负担499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  张莎二〇二〇年八月十三日法官助理雷琴书记员柳丹