湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1181民初1978号原告：麻城市卿园物业服务有限公司。委托诉讼代理人：刘江伟，湖北楚道律师事务所律师。委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨红，湖北楚道律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告：雷芳。委托诉讼代理人：李军凤，湖北伟岸律师事务所律师。委托权限：特别授权。原告麻城市卿园物业服务有限公司与被告雷芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告麻城市卿园物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘江伟、杨红，被告雷芳及其委托诉讼代理人李军凤均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告麻城市卿园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费8059.39元；2.被告支付逾期违约金2417.82元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月24日，被告对其购买的麻城市香榭花都A11-1-501号住宅办理了收房手续，房屋面积139.92平方米。同日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定：被告应按本协议向原告按时交纳物业服务费用，物业服务费用标准为每月每平方米0.6元，交纳时间为每年度首月5日以前，乙方逾期交纳的，自逾期之日起按日千分之三交纳违约金，协议有效期从签订之日起至小区成立业主委员会，并与物业管理公司签订相关协议为止等。后小区成立业主委员会，于2015年1月1日签订《香榭花都物业服务合同》，其中约定合同有效期为2015年1月1日至2017年12月31日止，物业费按业主其拥有的物业面积计算交纳，具体标准为多层住宅每月每平方米0.45元，高层住宅每月每平方米0.9元，业主按年交纳物业费，逾期交纳的，自逾期之日起按每日千分之五交纳违约金等。前述合同到期后，2018年1月1日业主委员会与原告续签了《香榭花都物业服务合同》，其中约定：物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每月每平方米1元，业主按年交纳物业服务费，逾期交纳的，自逾期之日起按每日千分之五交纳违约金等。自2016年1月1日至今，被告经原告多次催告后仍未按照协议约定向原告交纳物业服务费。综上所述，请求法院支持原告诉请。被告雷芳辩称，1.原告所诉与事实不符：（1）被告自入住香榭花都以来只于2010年10月24日与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》，被告按协议缴纳了物业管理费，反而是原告未尽到其应尽职责，在消防、绿化、安保等方面俊存在服务不到位的问题，小区设施（门禁、电梯等）经常出现故障，且擅自将小区部分出租营利；（2）被告居住房屋有裂痕渗水导致墙体乳胶脱落、地上地板浸水，请求原告处理未得到解决;(3)被告于2018年5月25日被小区流浪狗咬伤，被告儿子于2020年5月11日被小区流浪狗咬伤。2.被告及业主并未推选业主代表，对业主委员会所签约物业合同不知情，其内容无人知晓，物业费的涨价也未曾向业主公布，故原告主张物业费涨价及逾期缴纳违约金不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据一无异议，原告对被告提交的证据一、二均无异议,对以上无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷。被告对原告提交的证据二有异议，认为证据二中第一份《香榭花都物业服务合同》，被告没有签署该合同，该小区也没有推选姜跃良作为业主代表签署该合同。证据二中第二份《香榭花都物业服务合同》被告没有签署该合同也没有推选卑先平作为业主代表签署该合同；对证据三有异议，认为该证据中2016年1月1日至2017年12月31日，物业费由0.6元涨价至0.9元因均未向业主公示告知，故逾期缴纳物业费违约金不应支持。且被告不是无故拖欠物业费，而是有物业服务问题原告不解决，故请法院不支持原告的诉请。同时，2018年1月1日至今的物业费涨价，原告麻城市卿园物业服务有限公司也没有告诉过被告，被告也没有推选过业主代表，并且物业费计算至2020年12月31日根本不符合物业管理规定，服务期限没到。违约金不应计算，被告本人和小孩两次被小区的狗咬伤，原告没有尽到职责故应予以驳回原告的诉求请求。原告对被告提交的证据三的证明目的有异议，认为房屋漏水在质保期内属于开发商责任，如果过了质保期则应动用维修基金计算；对证据四有异议，认为被告提交的证据只是某一个时间点的状态，并不能作为证明原告未尽到管理职责的证据；对证据五有异议，认为该证据不能证明该房屋属于业主的娱乐室、乒乓球室，被告没有处分权利；对证据六的真实性、合法性、关联性有异议，认为被告与证人系好友关系，被告被狗咬伤应由侵权责任法调整，与本案无关，本案是一起物业管理纠纷，如果被告就侵权事实证明原告没有尽到管理职责，被告应就相关判决等事实来证明才向原告主张权利，且该证据无法证明是小区流浪狗，没法证明是物业管理过失造成侵权行为发生，没有证据证明被告支出了相关费用；对证据七有异议，认为被告无法证明被告儿子被小区流浪狗咬伤，即使是小区的狗也不一定是流浪狗，相关责任不应由物业公司承担。依被告方申请，证人尚某出庭作证，其陈述，雷芳女儿高考那年，雷芳被狗咬伤，让我去她家接送两个小孩并在她家做饭搞卫生一个月。我与被告没有亲戚关系，也没有其他利害关系。刚开始帮忙两天，被告没给工资，后来被告让我在她家做事主动给了我一个月工资3000元。原告对其真实性、关联性提出异议。经审查，本院认为原告提交的证据二中的两份《香榭花都物业服务合同》系该小区业主委员会与原告签署的，对该小区业主具有约束力，被告应依该合同交纳物业费，故原告提交的证据二、三的证明效力，本院依法予以确认。原告对被告提交的证据三的证明目的有异议，认为房屋漏水在质保期内属于开发商责任，如果过了质保期则应动用维修基金进行维修；对证据四有异议，认为被告提交的证据只是某一个时间点的状态，并不能以此就能证明原告未尽到管理职责的证据；对证据五有异议，认为该证据不能证明该房屋属于业主的娱乐室、乒乓球室，被告没有损害业主的权益；对证据六的真实性、合法性、关联性有异议，认为无法证明被告系因小区流浪狗咬伤及原告管理过失引起的侵权事实；对证据七有异议，认为被告无法证明被告儿子被小区流浪狗咬伤，即使是小区的狗也不一定是流浪狗，相关责任不应由物业公司承担。被告提交的证据三，被告认为其房屋存在漏水问题，是质保期限内还是期限外发生的也未进行鉴定。房屋保质期内，应由开发商承担责任，房屋保质期满后应启动房屋维修基金修缮，属于另一法律关系,不在本案一并处理；证据四中的照片仅反映拍摄时的现象，无法确认拍摄时间，不能充分反映该物业公司物业服务的连续状态，也不能充分证明原告物业服务存在重大瑕疵；证据五不能充分证明原告利用公共设施及公共场地盈利，对其证明目的本院依法不予采信。结合本案查明的事实，可以认定原告对该小区公共绿化维护存在不到位的事实，环境卫生、车辆管理、公共秩序等的维护存在瑕疵；证据六、七中所证明事实系侵权责任引起的纠纷与本案物业服务合同关系不属于同一法律关系，故不应在本案中一并处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告雷芳系麻城市香榭花都A11-1-501号房屋的业主，其住房建筑面积139.92平方米。2010年10月24日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：被告应按本协议向原告按时交纳物业服务费用，物业服务费用标准为每月每平方米0.6元，交纳时间为每年度首月5日以前，乙方逾期交纳的，自逾期之日起按日千分之三交纳违约金，协议有效期从签订之日起至小区成立业主委员会，并与物业管理公司签订相关协议为止等。后小区成立业主委员会，于2015年1月1日签订《香榭花都物业服务合同》，其中约定合同有效期为2015年1月1日至2017年12月31日止，物业费按业主其拥有的物业面积计算交纳，具体标准为多层住宅每月每平方米0.45元，高层住宅每月每平方米0.9元，业主按年交纳物业费，逾期交纳的，自逾期之日起按每日千分之五交纳违约金等。前述合同到期后，2018年1月1日业主委员会与原告续签了《香榭花都物业服务合同》，其中约定：物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每月每平方米1元，业主按年交纳物业服务费，逾期交纳的，自逾期之日起按每日千分之五交纳违约金等。2016年1月1日至今，被告认为原告未尽到物业管理和服务的责任，遂一直拒绝向原告交纳物业管理服务费。双方因物业服务费用交纳未达成一致意见，原告遂具状诉至本院。另查明：原告对该小区低层水管破裂进行了维修，成立了保洁部，有夜间门卫巡逻值班登记簿及门杆值班记录，并就该小区消防设施、消防安全存在的隐患,部分楼栋外墙粉刷墙体脱落及部分商户乱搭乱建广告牌存在安全隐患等问题，向各相关责任主体单位反映并要求协调整改。对该小区电梯进行了保养及维护。对该小区绿化进行了基本维护。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故，原告麻城市卿园物业服务有限公司与被告小区业主委员会签订的《香榭花都物业服务合同》对被告雷芳具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告依约提供了相应的物业管理服务，而被告并无充足证据证实其有法律规定的“正当理由”而拒交或少交物业管理服务费，故原告诉请被告交纳物业管理服务费，本院依法应予支持。被告应向原告交纳物业管理服务费8059.39元（2016年1月1日——2020年12月31日，139.92㎡×0.9/㎡×24个月+139.92㎡×1元/㎡×36个月）。被告部分辩驳理由（如：被狗咬伤、房屋漏水等问题）属于另一法律关系，不在本案一并处理。综上，故原告诉请8059.39元，本院依法予以准许。同时，结合庭审查明事实及被告提供的证据，能够证明原告在履行该物业服务合同过程中,存在物业服务管理瑕疵，故原告诉请的违约金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告雷芳于本判决生效之日起十五日内向原告麻城市卿园物业服务有限公司支付物业管理服务费8059.39元；二、驳回原告麻城市卿园物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取31元，由被告雷芳承担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年八月四日代书记员  罗先阳附1：本案证据目录原告麻城市卿园物业服务有限公司提交的证据和证明目的如下：证据一：原告的营业执照和法人身份证明书、被告身份证复印件一份，拟证明原、被告的诉讼主体资格。证据二：《业主登记表》《业务临时公约》《入住手续书》《前期物业管理服务协议》复印件各一份，《香榭花都物业服务合同》复印件两份，拟证明原、被告系物业服务合同关系的事实、物业服务费及违约金计算标准和被告逾期缴纳违约金的事实。证据三：物业服务费及违约金计算依据复印件一份，拟证明物业服务费及违约金计算方法。被告雷芳提交的证据和证明目的如下：证据一：被告身份证复印件一份，拟证明被告的身份信息。证据二：《前期物业管理服务协议》复印件一份，拟证明双方权利义务关系及物业服务费金额。证据三：照片五张，拟证明被告居住房屋有裂痕渗水导致墙体乳胶脱落、地上地板浸水的事实。证据四：照片十三张，拟证明原告作为物业管理者未尽到管理职责的事实。证据五：照片二张，拟证明业主娱乐室、乒乓球室被告原告擅自出租，损坏业务权益的事实和防火门不符合规定的事实。证据六：证人证言一份，拟证明被告于2018年5月25日被小区流浪狗咬伤雇请人接送小孩上学和照料家务的事实。证据七：医疗费发票、狂犬疫苗种苗、诊断证明一份，拟证明被告儿子于2020年5月11日被小区流浪狗咬伤的事实。