黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0113民初1686号原告：吴淑兰，女，1956年5月3日出生，汉族，自由职业居民身份证号：原告：吴淑珍，女，1959年7月8日出生，汉族，自由职业居民身份证号：委托代理人：姜云腾，黑龙江天乐平律师事务所律师。委托代理人：赵艳伟，黑龙江天乐平律师事务所律师。被告：黑龙江天驰农业发展有限公司，地址：哈尔滨市双城区五家街道。法定代表人：王严，总经理。委托代理人：孙卓，黑龙江博润律师事务所律师。委托代理人：张爽，黑龙江博润律师事务所律师。原告吴淑兰、吴淑珍与被告黑龙江天驰农业发展有限公司（以下简称天驰公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡忠凯独任审判，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告吴淑兰、吴淑珍的委托代理人赵艳伟、被告天驰公司委托代理人孙卓、张爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴淑兰、吴淑珍诉称：2016年9月12日原被告签订家庭农场收益权转让协议，约定原告租赁被告位于双城区五家镇民康村的家庭农业休闲种植农场，合同约定该种植农场面积300平方米，原告在种植农场可以进行“家庭休闲农场”模式种植蔬菜、水果等农作物，租赁期，自合同签订时起至2063年12月30日，租赁价格188,460.00元。当日，双方又签订委托加工合同一份，约定被告为原告加工厢式美居集装箱一个，该集装箱在家庭农业休闲种植农场用于休闲居住，集装箱售价人民币88,140.00元，合同签订后，原告交纳了上述款项合计276,600.00元，被告分别出具了收款收据，随后被告交付农场及集装箱原告接收使用。2018年3月19日，双城区政府集中清理大棚农业，原告使用的厢式美居被依法拆除，2019年3月28日，原告与被告达成合同解除协议书，约定被告赔偿原告损失288,600.00元，该赔偿款2019年12月30日前支付，但被告至今未能支付。原告认为，被告以家庭休闲农场模式向原告出租土地及出售厢式美居集中箱，被告应保障原告依法合理的使用，但被告的经营模式违背国家政策及法律，最后导致原告无法实现合同目的。给原告造成损失，被告应予赔偿。原告诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失人民币288,600.00元；2、被告承担本案诉讼费用。被告天驰公司辩称：首先，原被告双方签订的租赁合同期限违反合同法的约定，根据合同法的相关规定，租赁合同的期限最长不得超过20年，超过部分无效；被告同意解除合同并向原告赔偿损失，但请求赔偿的损失按月支付。诉讼中，原告举示的证据有：证据1、原告身份证一份，证明原告的身份情况。证据2、家庭农场收益权转让协议，证明双方签订协议的事实。证据3、委托加工合同一份，证明委托加工的事实。证据4、黑龙江天驰农业发展有限公司庄园内购专用发收据两份，证明原告向被告已经支付了款项276,600.00元的事实。证据5、合同解除协议书，证明双方对上述协议书协商解除的事实。证据6、双城市人民政府拆除公告，证明市政府拆除被告违章建筑的事实。证据7、照片，证明案涉土地厢式美居被依法拆除恢复原状的事实。被告对原告证据的质证意见：被告对原告证据1、3、4、5无异议，对证据2真实性无异议，但质证认为该租期超过20年，超过部分无效；对证据6质证认为，该证据系复印件，对真实性不予认可，但对证明问题无异议；对证据7质证认为，该份照片不能显示时间和地点，也不能证明是本案的案涉场地。被告未举示证据。本院对上述证据的认证意见：原告的证据1、3、4、5经质证被告无异议，本院经审查确认上述证据的证明力；原告的证据2被告对其真实性无异议，本院确认该证据的真实性；原告的证据6被告对其证明问题无异议，本院确认该证据的证明力；原告的证据7可以和其他证据相互佐证，本院亦确认该证据的证明力。另外：原被告方双方对证据2、3两份合同的实质和效力发表了各自的意见，原告认为：原被告签署的家庭农场收益转让协议和委托加工合同是捆绑一起的租赁合同，协议和委托书都是双方的真实意思表示，是有效合同；被告认为：家庭农场收益权转让协议的性质属于土地承包权转让，是合法有效的，但是关于租赁期限超过20年的部分是无效的，委托加工合同是否是捆绑销售代理人不清楚。综上，本院确认：一、被告天驰公司系在工商机关登记注册的有限责任公司，该公司于2014年6月6日成立，成立后其经营范围历经两次变更，其中2015年3月13日变更为：农作物、蔬菜种植、农业科学研究、技术开发、信息咨询；以自有资金对农业项目进行投资；经销文化用品、体育用品、五金交电、家用电器；会议会展服务；经营国内旅游业务和入境旅游业务的设立审批。二、2016年9月12日原告吴淑兰、吴淑珍与被告签订家庭农场收益权转让协议一份，主要内容为：家庭农场收益权转让协议甲方（转让方）：黑龙江天驰农业发展有限公司乙方（受让方）：吴淑兰、吴淑珍（签字、按印）根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，乙对家庭农业休闲种植农场充分了解后，自愿受让甲方所拥有的部分家庭农业休闲种植农场土地的收益权并参与农业休闲种植。甲乙双方本着自愿平等、诚实信用、互惠互利原则，经友好协商，达成如下协议：第一条、转让收益权的农场土地的具体位置，甲方转让收益权的家庭农业休闲种植农场，地点位于双城市五家镇民康村。第二条、转让收益权的农场土地的详细信息。2.1乙方受让收益权的家庭农场土地编号为6#地块3-12,3-13、3-14号。2.2乙方受让收益权的家庭农场土地面积为300平方米。第三条、收益权转让的期限、转让款以及转让款的支付方式。3.1转让期限：甲方转让的家庭农业休闲种植农场土地收益权的期限自本协议签订之日起至2063年12月30日止。3.2转让价款：乙方受让家庭农场的收益权应支付甲方的总价款为人民币（小写188460元整，大写壹拾捌万捌仟肆佰六十元整。3.3付款方式：乙方选择按下列第（1）种付款方式。（1）一次性付款，即乙方应在签订本协议当日以银行转账或现金支付形式一次性向甲方支付全部价款。第四条、转让范围本协议所指收益权转让范围，仅指乙方受让的家庭农业休闲种植农场土地面积范围内。地下资源、埋藏物个公共设施均不在范围内。第六条甲方的权利义务6.1甲方尊重乙方的种植自主权，有责任依据园区全体业主的意愿制定园区相关管理制度、安全制度、种植规范和技术指导要求，并据此监督和指导乙方行为规范，有权制止乙方损害园区其他业主和公共安全的行为；6.2甲方有权依照相关法律以及农场公约依法制止乙方损害或改变土地用途、属性和农业资源的行为；6.3甲方定期组织技术学习、休闲理念讲座和业主联谊活动。真正让业主体验绿色农业与休闲相结合的休闲养生理念。第七条乙方的权利义务7.1乙方依法、依约享有家庭农业休闲种植农场土地使用、收益的权利，有权依法、依约自主组织生产经营和处置自主产品。7.2乙方在使用期受让收益权的家庭农业休闲种植农场土地期间，应遵守国家相关的法律、法规及农场管理公约，并积极配合甲方或甲方委托的农场管理机构的日常管理工作。7.3乙方有权在其受让收益权的家庭农业休闲种植农场土地上，按照甲方规定的“家庭休闲种植农场”的模式种植蔬菜水果等农作物，不得种植法律禁止种植的植物，不得在种植区及相关联区域内使用适用法律禁止的包括但不限于农药、化肥、杀虫剂等一切物料，同时还应遵守甲方的相关规定。7.4家庭农业休闲种植农场土地被依法征用、占用的，依照国家法律规定的标准，乙方有权按照自有青苗、果木、依法自建地上符合作物的补偿标准获得补偿，乙方缴纳的认购家庭农业休闲种植农场收益权款，按年平均后，扣除使用年限，剩余退给乙方。土地补偿、园区公共设施的补偿归甲方；7.5乙方依照园区收费标准按月支付电费和园区管理费；7.6乙方依法自建地上附着物样式、颜色、牌匾、标识须将甲方书面批复方可实施，违反者甲方有权制止并拆除，责任由乙方承担。7.7经甲方许可，乙方可以对家庭农业休闲种植农场土地涵盖内的建筑物内部装修，装修改造时甲方有权按各图纸进行验收。7.8乙方应遵守园区管理制度和规定，不得侵犯其他业主的利益，不得给土地造成永久伤害，不得改变土地用途、属性，维持土地的农业用途。第八条违约责任8.1乙方有下列情形之一的，经劝告拒不改正，视严重违约责任，甲方有权终止合同收回家庭农业休闲种植农场土地收益权，造成甲方损失的。由乙方负责赔偿。1）乙方故意损害家庭农业休闲种植农场的土地、建筑、改变推动用途的；2）乙方利用家庭农业休闲种植农场进行违法活动的；8.2、甲方应保证对本合同所涉家庭农业休闲种植农场具有合法处分权利，如家庭农业休闲种植农场出线权属纠纷，致乙方无法使用的，乙方可无条件解约。8.3、除本合同明确规定的终止条款及法定违约事由外，任何单方终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因合约提前终止而遭受的一切直接引致的损失及间接损失。8.4、除上述各项规定外，本合同任何一方若有违反本合同约定之行为，均应在收到另一方书面通知7天内给予更正，本合同另有规定的除外，逾期未能更正，另一方保留索赔权利。8.5甲方自收到乙方按协议支付的受让土地收益权的全部款项之日起（分期付款的客户自甲方收到乙方的首付款之日起），在双方约定期限内，乙方享有上述家庭农场的收益权，甲方未按协议规定时间交付土地的，应承担违约责任。第九条、其他9.1本协议履行中如发生争议时，由甲，乙双方协商解决，协商不成的，可由甲方所在地人民法院诉讼解决。9.2本协议未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同等效力。9.3本协议一式叁份，甲方执贰份、乙方执壹份，具有同等的法律效力。甲方：黑龙江天驰农业发展有限公司合同专用章（公章）乙方：吴淑兰、吴淑珍（签字、按印）地址：哈市联系电话：150046702122016年9月12日”。三、原被告还于2016年9月12日签订了一份委托合同，主要内容为：“委托方：吴淑兰、吴淑珍（签字）受托方依据《中华人民共和国合同法》及国家相关政策、法律、法规，甲、乙双方根据平等、自愿的原则，就甲方委托乙方加工木质美居，包括产品加工，安装一事，经双方友好协商，达成如下协议。：一、设计及制造标准参考国家相关法规、执行双方商定标准；二、产品名称、加工数量、合同总价及付款方式。1、产品名称：厢式美居30平方米；2、产品数量：壹栋；3、合同总价：人民币捌万捌仟壹佰肆拾元整（小写88,140.00元整）；4、付款方式：甲方选择按下列第（1）种方式付付款。（1）一次性付款，即甲方应在签订本协议当日以银行转账或现金支付形式一次性向乙方支付全部价款。五、加工周期、交货验收1、制作周期：甲方向乙方交付全款之日起45天内制作安装完工；2、交货验收：甲方在天驰庄园现场验收，通上水、下水和电；3、违约责任：如乙方逾期交付，则乙方按甲方已付价款千分之二日向甲方支付。八、其他事宜1、本合同一式叁份，甲方执壹份，乙方制贰份，双方代表签字之日生效。2、未尽事宜双方友好协商解决，并形成文本经双方签字后可作为本协议的补充协议；3、因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，向人民法院提起诉讼。甲方：吴淑兰、吴淑珍（签字、按印）联系地址：哈市联系电话：150046702122016年9月12日乙方：黑龙江天池农业发展有限公司合同专用章（公章）2016年9月12日。”。四、原告在签订上述两份协议期时，给付被告天驰公司土地款人民币188,460.00元、木质美居款人民币88,140.00元。五、被告于2016年9月12日向原告交付农场及厢式美居，2019年3月17日被告天驰公司“箱式营房”，被双城区政府部门拆除。六、2019年3月28日，原被告签订合同，解除协议书一份，主要内容为：一、合同价款返还与补偿1、乙方（吴淑兰、吴淑珍）已使用年限，甲方不予按年限抵扣，甲方同意2019年12月30日前向乙方（吴淑兰、吴淑珍）返还款项288600.00元人民币。二、乙方于2019年3月30日前讲室内私有物品搬出，如未及时搬出，则视为放弃物品所有权。三、乙方对室内投入的装修，可拆除的由乙方拆除搬出，不可拆除部分，甲方不再给予补偿。四、本协议签订后，乙（吴淑兰、吴淑珍）对合同项下约定内容不再享有任何权利，不得再以此合同向甲方主张任何权利，甲方于协议时间内未向乙方给付协议价款，乙方继续享有原合同权益。五、因履行本合同发生纠纷的，由甲方公司注册地人民法院管辖。合同签订后，原告依约履行了合同中搬出物品的义务，而被告并未履行给付原告补偿款的义务。本院认为：原、被告2016年9月12日签订的家庭农场收益权转让协议、委托加工合同，均是双方的真实意思表示，其中家庭农场收益权转让协议中，虽然载明“乙方（原告）自愿受让甲方所拥有的部分家庭农业休闲种植农场土地的收益权并参与农业休闲种植”，但该转让协议内容约定了原告自行种植土地的面积、种植的期限、转让的价款，因此该合同实质应为土地承包经营权的转让；而其中原被告于当日签订的委托加工合同书，虽载明原告委托被告修建箱式营房，但该委托合同实质是被告出卖早已建成的箱式美居，并非像该合同所约定的那样原告委托被告修建“箱式美居”，因此该部分合同的实质是与前述土地一起捆绑销售的租赁合同。综合上述两份合同签订的时间（同时签订）、交款的方式（原告一起交纳全部款项）以及该两份合同的内容，其实质是被告天驰公司将从民康村村委会转让来的土地，连同被告天驰公司在该土地上修建的箱式营房一起转让、租赁给原告，原告租赁的目的是在“箱式美居”生活，体验家庭休闲种植农场并进行休闲种植，因此本案应按租赁合同处理，根据法律规定，租赁合同的期限不得超过20年，超过部分的约定无效，因此此该合同为部分有效合同，合同中除约定租赁期限超过20年的内容无效外，其余内容均是双方的真实意思表示，为有效合同。合同签订后，履行至2019年3月17日，该租赁物中的租赁标的物“箱式美居”被有权机关拆除而灭失，致使不能实现合同目的，在此情况下，原、被告、签订了合同解除协议书，该协议书亦系双方的真实意思表示，但被告未按该合同解除协议书的约定履行给付原告补偿款的义务，因此对承租人原告吴淑兰、吴淑珍请求判令被告赔偿损失的请求予以支持解除合同的主张，予以支持，对使用后的剩余租金被告天驰公司应予返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百三十一条的规定，判决如下：被告黑龙江天驰农业发展有限公司返还原告吴淑兰、吴淑珍余下租赁费人民币261,933.39元，并于本判决生效之日起十日内一次履行完毕。案件受理费2,815元，由被告黑龙江天驰农业发展有限公司负担，亦应于本判决生效之日起十日内一次履行完毕。如果未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  蔡忠凯二〇二〇年八月二十八日书记员  张浩然