黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终538号上诉人（一审被告）:哈尔滨金赛尔投资咨询有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗集中区轩辕东路**。法定代表人：付睿通，公司董事长。委托诉讼代理人：刘勇，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。委托诉讼代理人：刘英哲，黑龙江航迪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:佳木斯佳源房地产开发有限责任公司，，住所地黑龙江省佳木斯市西林路26委**法定代表人：陈铁军，公司董事长。委托诉讼代理人：杨兴杰，黑龙江君德律师事务所律师。原审被告：佳木斯市北方弹簧制造有限责任公司，，住所地黑龙江省佳木斯市前进区先锋路**法定代表人：阴元长，公司董事长。上诉人哈尔滨金赛尔投资咨询有限公司（以下称金赛尔公司）因与被上诉人佳木斯佳源房地产开发有限责任公司（以下称佳源公司）、原审被告佳木斯市北方弹簧制造有限责任公司（以下称北方公司）买卖合同纠纷一案，不服佳木斯市前进区人民法院（2019）黑0804民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金赛尔公司上诉请求：1、撤销前进区人民法院（2019）黑0804民初725号民事判决，依法驳回被上诉人一审诉请；2、被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：原审法院事实认定错误，适用法律不当，应依法予以撤销。1、本案中上诉人与被上诉人签订的合同能够履行的前提是原审被告能够履行其与上诉人签订的资产抵债合同。通过历次庭审已查明，原审被告与上诉人签订资产抵债协议时，没有13500㎡国有划拨（或出让）土地使用权。而该土地使用权的转让是上诉人与原审被告资产转让的核心所在，亦是上诉人与被上诉人合同的目的所在。2、上诉人与被上诉人关于交易原审被告国有划拨土地的约定违反《物权法》及《城市房地产管理法》中关于国有出让土地使用权的取得、变更必须依法履行法定手续的规定。3、上诉人拥有的国用（2013）第2013057号土地使用权是有偿自哈尔滨铁路运输中级人民法院执行佳木斯怀庆弹簧制造有限公司时通过与佳木斯怀庆弹簧制造有限公司协商，达成了土地使用权转让协议，取得了该公司名下的国有出让土地50年的使用权剩余年限的使用权。该土地使用权与上诉人、被上诉人签订的合同没有任何法律上的关联性。4、案涉土地使用权已经抵押给了佳木斯市向阳区金联安小额贷款有限责任公司（以下称金联安公司）。由于案涉土地已经对案外人设立了担保物权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”一审法院判决支持被上诉人土地过户的诉讼请求，严重违法。5、一审法院认定被上诉人完全履行了支付款项义务，认定事实错误。被上诉人虽然已经实际占有案涉土地三年多，但是没有依照（2009）佳民初字第33号判决支付168万元的转让余款。6、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，被上诉人的起诉构成了重复起诉，应当驳回被上诉人的起诉。佳源公司辩称，1、上诉人与被上诉人签订的固定资产转让合同的效力，已经被生效的（2009）佳民初字第33号判决所确认。土地性质并不影响合同效力，也不是履行办理土地过户的法律障碍。2、虽然上诉人在2007年10月15日与北方公司签订以物抵债合同时，案涉土地登记在怀庆公司名下，但案涉土地已经在2007年12月29日变更到北方公司名下，又在2013年1月25日变更到了上诉人名下，上诉人已经具备履行合同的条件。3、虽然上诉人是从怀庆公司名下取得的案涉土地，但案涉土地与上诉人和被上诉人双方约定转让的土地是同一宗土地。上诉人按照合同约定将土地过户给被上诉人不存在任何法律障碍。4、虽然案涉土地已经抵押给金联安公司，但不是被上诉人履行办理土地过户手续的法定障碍。佳源公司向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理北方公司名下的坐落在佳木斯市前进区、产权证号分别为佳房公字第8800113、佳房公字第8800116号房屋产权和登记在金赛尔公司名下的土地使用权证为佳市政府用(2013)第2013057号(宗地号3-48-002)面积为12788.47平方米土地使用权过户到原告名下;2、判令由被告金赛尔公司承担土地及房屋过户费用。一审法院认定事实：2007年10月29日，原告与被告金赛尔公司签订《合同书》一份，约定：金赛尔公司将从北方弹簧公司取得的案涉土地13500平方米（实际为12788.47平方米）、房屋等全部固定资产以7000000元的价格转让给原告，原告在合同签订后三日内支付500000元定金，金赛尔公司在合同签订后30日内负责办理完毕转让土地及房屋的过户更名手续并承担过户费用。合同签订后，原告履行了支付转让款的义务，但被告金赛尔公司未依约履行合同约定义务。原告以要求二被告交付土地、房屋等固定资产、办理过户手续并承担相关过户费用为由，向佳木斯中级人民法院起诉。2010年5月21日，佳木斯中院作出（2009）佳民初字第33号民事判决，认定原告与被告金赛尔公司于2007年10月29日签订的合同合法有效，但原告与金赛尔公司在固定资产转让合同中约定的办理土地、房屋产权过户更名手续、变更土地性质为商住用地及享受棚户区改造优惠政策等内容涉及行政审批范畴，对原告要求被告金赛尔公司办理土地、房屋产权过户手续并承担相关费用的请求不予审理，原告将来可根据合同履行情况向被告另案主张权利，并判决被告金赛尔公司、北方弹簧公司于判决生效后十日内将合同约定的固定资产交付原告。案件生效后原告申请强制执行,在执行过程中因检察院抗诉，黑龙江省高院进行再审，于2012年8月17日作出(2011)黑监民字第95号判决，维持了佳木斯中院（2009）佳民初字第33号民事判决。2013年10月16日，佳木斯市中院作出（2010）佳法执字第20-5号执行裁定，裁定将被告北方弹簧公司所有的佳房公字第8800113、佳房公字第8800116号等房屋变更为原告所有。2017年4月17日，佳木斯市中院作出（2010）佳法执字第20-8号执行裁定，裁定将被告北方弹簧公司所有的佳房公字第8800113、佳房公字第8800116号房屋及被告金赛尔公司所有的地号为3-48-002号、面积12788.47平方米的土地使用权变更为原告所有，原告可持该裁定到有关机构办理产权过户手续。被告金赛尔公司提出书面异议，请求撤销该裁定，佳木斯中院经审查后作出（2017）黑08执异93号执行裁定，驳回了被告金赛尔公司的异议请求。被告金赛尔公司不服向黑龙江省高院申请复议，2018年2月9日，省高院作出（2018）黑执复31号执行裁定，认为据以执行的（2009）佳民初字第33号民事判决中没有办理土地及房屋过户内容的判项，佳木斯中院作出的（2010）佳法执字第20-8号执行裁定超出判决判项内容，属适用法律错误，裁定撤销了佳木斯中院（2017）黑08执异93号、（2010）佳法执字第20-8号执行裁定。另查明，2013年1月28日，被告金赛尔公司取得案涉土地的使用权，使用权类型为出让，地，地号为**积为12788.47平方米。2017年4月18日，佳木斯中院将案涉房屋及土地交付原告，原告占有使用至今。一审法院认为，原告与被告金赛尔公司签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，且已经佳木斯中院、黑龙江高院两审判决予以确认。被告金赛尔公司在取得案涉土地所有权登记后及佳木斯中院强制执行将案涉房屋及土地交付原告时已具备继续履约的能力，至今不履行已属违约，应承担违约责任。判决：被告哈尔滨金赛尔投资咨询有限公司于本判决生效后十日内协助原告将坐落在佳木斯市前进区、产权证号为佳房公字第8800113号、佳房公字第8800116号房屋产权及宗地号3-48-002号、面积为12788.47平方米土地使用权变更登记至原告佳木斯佳源房地产开发有限责任公司名下，并承担过户费用。二审期间双方当事人均未提交证据，本院经审理对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《合同书》及被上诉人与北方公司签订的《合同书》，均系合同双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，且上述合同的效力已经为本院生效的（2009）佳民初字第33号判决所确认。上诉人未按照合同约定履行义务，已构成违约，一审判决上诉人协助被上诉人办理案涉房屋产权及案涉土地使用权变更登记，符合双方合同约定和法律规定。案涉土地性质并不影响合同效力，也不是履行办理土地过户的法律障碍。虽然上诉人在2007年10月15日与北方公司签订以物抵债合同时，案涉土地登记在怀庆公司名下，但案涉土地已经在2013年1月25日变更到了上诉人名下，上诉人已经具备履行合同义务的条件。虽然上诉人是从怀庆公司名下取得的案涉土地，但土地与上诉人和被上诉人双方约定转让的土地是同一宗土地，上诉人应当按照合同约定，将案涉土地过户给被上诉人。因本院（2009）佳民初字第33号民事判决并未对被上诉人请求办理过户手续的诉讼请求进行审理，故上诉人认为被上诉人构成重复起诉的上诉理由不能成立。被上诉人未按照本院（2009）佳民初字第33号判决，支付168万元的转让余款的行为，应当通过执行环节解决。关于案涉土地使用权已经抵押给了金联安公司，对案外人设立了担保物权的问题。由于上诉人与被上诉人签订转让案涉土地《合同书》在先，案涉土地使用权抵押给金联安公司的行为在后。上诉人明知案涉土地系本院（2009）佳民初字第33号民事判决所认定的特定物，仍将案涉土地使用权抵押给金联安公司，其行为系恶意逃避执行的行为，因此该抵押行为不能成为上诉人履行合同义务的障碍。金联安公司在本院（2009）佳民初字第33号判决执行过程中，提出执行异议被驳回后，向本院提起了执行异议之诉。但金联安公司无正当理由拒不到庭，案件按撤诉结案，系金联安公司对自身诉讼权利的放弃。综上，上诉人主张根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，不应支持被上诉人办理土地过户手续的诉讼请求的上诉理由不能成立。综上所述，金赛尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨金赛尔投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  李伊佳审判员  彭景丰二〇二〇年八月五日书记员  付丽丽