广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2635号上诉人（原审原告）：王永广，男，1975年1月5日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：张志杰，广东圭峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市祥瑞房地产开发有限公司，住所地广东省江门市新会区。法定代表人：徐康桂，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫灿，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱瑞嫦，广东信广律师事务所律师。原审被告：周土申，男，1954年2月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：莫灿，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱瑞嫦，广东信广律师事务所律师。上诉人王永广因与被上诉人江门市祥瑞房地产开发有限公司（以下简称祥瑞公司）、原审被告周土申居间合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王永广上诉请求：1.撤销一审判决，改判祥瑞公司支付居间费用1249554元〔（42351800元-700000元）×0.03=1249554元〕；2.一、二审诉讼费用由祥瑞公司承担。事实和理由：一、一审判决认定证据违法。本案关键证据，即王永广提交的证据四“录音资料及相关文本”等，在庭审过程中王永广的代理律师有当庭出示和提供录音原始载体“手机”，但一审判决在认定该证据的真实性、合法性、关联性时，在没有告知双方是否需要对该原始载体进行相关鉴定以证真伪和篡改的情况下，对王永广提交的一审录音载体置若罔闻，偏听采信祥瑞公司一方的质证意见，否定了该录音资料的三性，导致本案的关键事实认定错误。该关键证据的原始载体“手机”尚在王永广手中保管，没有灭失，恳请二审法官允许当庭验证真伪。如需鉴定，王永广同意委托第三方鉴定真伪和是否有篡改的事实。该录音资料充分证明王永广有提供居间服务，将祥瑞公司相关售房信息介绍给买受人梁华胜，然后引荐给周土申商谈具体买卖事宜并最终达成交易的事实。其中2018年1月30日的录音资料证明，在买卖双方首次见面没有达成交易之后，尚需要时间继续提供服务增强买方意愿，但因为怕约定的居间合同有效期过期而自己不能取得报酬，王永广一再要求祥瑞公司再次确认不受承诺书中有效期约束后，才继续努力提供居间服务，并最终促成双方继续谈判和达成交易。二、一审判决书第7页第一段另查明的事实不属实，属错误认定。一审法院对该事实的认定没有依据。因为该判决书除了对王永广提交的证据三性问题予以分析陈述之外，没有对祥瑞公司提交的证据作出任何评价认定。根据王永广推定，应是采信祥瑞公司提供的与梁华胜的录音资料来认定所谓“事实”。但只要认真分析祥瑞公司提供的其代理律师与梁华胜的电话录音资料，就不难发现其矛盾之处，该通话内容完全是串通一气，自编自导的结果，其合法性和关联性均不具备。理由为：（一）该录音文字资料第二页第三行，梁华胜本想真实介绍与王永广第一次在珠海认识时的相关情况，即在首次见面相识时，王永广就有提供涉案房产出售信息给梁华胜，并明确提出要介绍费，但代理人马上打断了其陈述。但该录音资料的第三页第二行，梁华胜的回答内容证实了该事实。按照该对话逻辑，既然王永广与购房者梁华胜首次见面是在珠海，并有商量提及介绍费的事情，试问如果王永广当时没有提供相关居间服务，将涉案房产的出售信息提供给梁华胜，何来向梁华胜谈及要收介绍费?（二）2018年1月9日，祥瑞公司以邮件方式确认相关居间费用后，王永广即于2018年1月12日约梁华胜和何原来现场看楼，当时因为双方出发地点不一样，怕梁华胜先到，就提前以微信的方式告诉周土申“我朋友名是：澳门梁华胜及香港人何总”提前予以接待。祥瑞公司自编自导录音反映的当时是梁华胜一个人被王永广带过来看装修设计的事实显属杜撰，与王永广提交的微信证据内容相矛盾。首先，该微信信息证明是周土申与梁华胜、何原等第一次见面，当时他们还不认识，是王永广介绍他们首次相识。其次，梁华胜、何原第一次来现场是看楼，与周土申见面，而不是看所谓的装修设计，更没有与所谓的聂总见面谈装修的事情。三、一审判决即已认定涉案的《中介承诺书》合法有效，双方居间合同已经成立生效。但在判决书第9页第二段分析认为该承诺书备注说明中“如果中介公司带客户到祥瑞大厦看望物业，所带客户购买成功均按照上述条件支付中介费。不管客户是谁均一视同仁支付中介费”的主体仅限于中介公司，并非中介人员个人是错误的，曲解了合同文字意思。因为该中介承诺书的主体本身就是涉案的王永广和祥瑞公司，没有所谓的中介公司，而且王永广作为个人承揽居间业务而不是以中介公司名义承揽居间业务，在双方往来的文件中可以清晰证明。故该承诺书中“中介公司”指向的对象就是王永广本人。一审判决脱离承诺书中“仅对王永广先生作出承诺”中的表述，将文本中“中介公司”的内涵狭义的理解为其他注册的中介公司是错误的。综上所述，王永广提供微信往来内容及电话录音资料，已经形成完整的证据链条，既推翻了祥瑞公司提供自编自导的通话录音内容，同时又证明了王永广有实际履行居间服务，向祥瑞公司报告购房人的信息和购房意向，并引荐双方现场协商购房事宜，最后达成交易的事实。一审查明交易的最终成交价为42351800元人民币，减除优惠免收的700000元人民币，根据承诺书约定，王永广应收的居间费用为(42351800元-700000元)×0.03=1249554元。祥瑞公司辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决也是正确的，王永广的上诉事实和上诉理由明显不成立，恳请二审法院依法判决驳回王永广的全部诉讼请求，维持原判。具体理由如下：一、一审法院认定王永广应履行的居间义务为协助销售，是合法正确的，认定依据也是充分的。涉案《中介承诺书》已明确约定“协助我司销售如下物业的承诺”、“如果中介人员协助销售超过6500元/㎡溢价部分不管多少均属于中介人员所得”、“另介绍一个项目给中介人员协助出售”，足以证明王永广作为中介人员应履行的居间活动义务为协助销售，即王永广不仅需介绍客户到祥瑞公司看望物业，还需提供其他协助销售的义务，包括居中斡旋，代为传达祥瑞公司与客户的意思，努力促成祥瑞公司与客户签订商品房买卖合同。一审法院根据涉案《中介承诺书》的约定，认定王永广履行的居间活动义务为协助销售，是合法正确的。二、王永广认为其应履行的居间义务仅为介绍客户到祥瑞大厦看望物业，不符合涉案《中介承诺书》的约定，是错误的。（一）一审认定涉案《中介承诺书》的备注说明第4点的主体对象是中介公司，并非中介人员个人，是合法正确的。涉案《中介承诺书》（第一份）是要约邀请，周土申并不仅是向王永广一人发出，还向其他中介公司、中介人员发出。王永广向周土申表示同意接受委托，为祥瑞公司提供居间服务，周土申在第一份《中介承诺书》的后面针对王永广增加了一个条款，即备注说明的第5点“本承诺书两个月内有效（从2018年1月12日起至2018年3月12日止）。仅对王永广先生作出承诺”，然后发送给了王永广（详见第二份《中介承诺书》）。即是说，除第二份《中介承诺书》备注说明的第5点内容外，涉案两份《中介承诺书》的内容是一致的，内容一致的部分是对所有中介公司和中介人员发出的，并不是仅对王永广一人发出的。所以，涉案《中介承诺书》的备注说明第4点“如果中介公司带客户到祥瑞大厦看望物业，所带客户购买成功均按照上述条件支付中介费。不管客户是谁均一视同仁支付中介费”，根据字面意思理解为，上述条款的主体对象为中介公司，并非中介人员个人。（二）王永广认为涉案《中介承诺书》的备注说明第4点的主体对象是王永广本人，并据此认为只要其带客户到祥瑞大厦看望物业，客户成功购买，祥瑞公司就应支付其中介费，是完全没有事实和法律依据的。王永广认为“因为该中介承诺书的主体本身就是涉案的王永广和祥瑞公司，没有所谓的中介公司，而且王永广作为个人承揽居间业务而不是以中介公司名义承揽居间业务，在双方往来的文件中可以清晰证明。故该承诺书中‘中介公司’指向的对象就是王永广本人”，纯粹是王永广的主观推断，是完全没有事实依据的，也与客观事实不相符。既然涉案《中介承诺书》的备注说明第4点的主体对象仅为中介公司，王永广是中介人员个人定然不适用该条款。所以，王永广仅带客户到祥瑞大厦看望物业，但此后没有履行协助销售的居间活动义务，王永广也是不能要求祥瑞公司支付中介费的。三、一审法院以王永广没有证据证明在此后有进行居间活动，促成商品房买卖合同的成立为由，不予支持王永广请求支付中介服务费和利息的诉求，是合法正确的。（一）涉案物业成功销售给澳门人梁华胜，是周土申促成交易的，与王永广无关。对于王永广介绍澳门人梁华胜给祥瑞公司认识的事实，祥瑞公司在一审法院时已当庭确认，但祥瑞公司向一审法院提交了祥瑞公司的代理人邱瑞嫦律师与澳门人梁华胜的电话录音，证明了王永广带澳门人梁华胜到祥瑞大厦仅是参观祥瑞大厦负一层商铺的装修设计水平，并非进行居间活动。涉案物业成功出售基于一审被告周土申多次到澳门与梁华胜吃饭沟通，并同意免费赠送10个车位。在洽谈期间，王永广从没履行过协助销售的居间义务，连涉案物业是如何成交的也不知情。（二）王永广在一审法院提交的其与澳门人梁华胜的电话录音不是本案的关键证据，无法证明王永广在此后做过何种协助销售的居间活动。王永广在一审法院提交的其与澳门人梁华胜的电话录音，均是节选部分内容，不具有完整性。根据《最高人民法院关于互联网法院审理案件若干问题的规定》第十一条“当事人对电子数据真实性提出异议的，互联网法院应当结合质证情况，审查判断电子数据生成、收集、存储、传输过程的真实性，并着重审查以下内容：……（五）电子数据的内容是否存在增加、删除、修改及不完整等情形……”的规定，一审法院对王永广提交的电话录音不予采信是合法合理的。再者，王永广在一审法院提交的其与澳门人梁华胜的电话录音的内容也无法证明王永广在此后做过何种协助销售的居间活动。相反，澳门人梁华胜在电话里只说到周土申为了把涉案物业销售给其具体做了哪些事情，如何让他决定购买涉案物业的，并没有说过王永广为促成他们双方交易做了哪些居间活动。所以，王永广在一审法院提交的其与澳门人梁华胜的电话录音不是本案的关键证据，该证据的真伪不影响本案事实的查明。综上所述，王永广没证据证明其履行了协助销售的居间活动义务，促成商品房买卖合同的成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，王永广无权请求祥瑞公司支付中介费和利息。周土申述称，其意见与祥瑞公司一致。王永广向一审法院起诉请求：1.判令祥瑞公司、周土申连带支付中介服务费1379732.76元；2.判令祥瑞公司、周土申连带支付利息（从2018年5月1日暂计至2019年4月30日的利息为82783.92元，从2019年5月1日起至清偿日止的利息以本金1379732.76元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由祥瑞公司、周土申连带承担。一审法院认定事实：周土申系祥瑞公司的法定代表人。2018年1月9日早上11时48分，王永广与周土申成为微信好友。同日下午14时33分，祥瑞公司通过邮箱向王永广发出《中介承诺书》，承诺如下：1.祥瑞大厦负一层商业用房3000㎡，我司委托销售的条件是：销售价6500元/㎡（建筑面积）。如果中介人员协助销售超过6500元/㎡，溢价部分不管多少均属于中介人员所得。如果销售人员协助销售6500元/㎡或稍下，我司支付总售价的3%。2.另外介绍一个项目给中介人员协助出售：祥瑞大厦第一层（地面）3间商铺共254㎡，第二层商场1100㎡。此项目三个月前已与中国银行新会支行议定，……据新会支行的领导说预计在2018年4至5月份可批下。价格是第一层42000元/㎡（建筑面积），第二层16000元/㎡（建筑面积），停车位30个每个18万元。以上项目如果中介人员在春节前可以找到买家，我司出售，中介费支付条件与地下负一层商业用房相同，如果能找到买家以后新会支行就买不到了，被迫与新买家签租赁合同，银行的租金是可观的。3.祥瑞大厦第三层1100㎡，拟卖价14000元/㎡，……中介费支付条件与前1、2两条相同。另外承诺书备注了4点说明，其中第4点“有关与中介的信誉问题说明：如果中介公司带客户到祥瑞大厦看望物业，所带客户购买成功均按照上述条件支付中介费。不管客户是谁均一视同仁支付中介费”。接着于下午14时34分，周土申在微信中告知王永广“已发有中介资料到你的邮箱！周”。2018年1月12日上午9时3分，王永广在微信向周土申发出“我朋友名是：澳门梁华胜及香港人何总”的信息。当天上午9时42分，祥瑞公司再向王永广发出与上述承诺基本一致的《中介承诺书》，只在上述承诺书说明部分添加了第5点“本承诺书两个月内有效（从2018年1月12日起至2018年3月12日止），仅对王永广先生作出承诺”。此后至同月18日前，双方均没有微信交谈内容。另查明，王永广认识案外人梁华胜后，希望通过梁华胜介绍自己到澳门做装修工程，梁华胜问及王永广曾在哪做过装修时，王永广遂带梁华胜到祥瑞公司的商铺参观其装修设计水平。参观完装修后，王永广对梁华胜说这些商铺都要出售，梁华胜说没那么多钱买，此后王永广再也没有跟梁华胜提及购买祥瑞公司商铺的事情。2018年4月3日，梁华胜与何原共同出资成立“江门市源华行贸易有限公司”，梁华胜担任法定代表人。2018年4月中旬，江门市源华行贸易有限公司向祥瑞公司购买位于江门市新会区*********商品房，并签订六份《广东省商品房买卖合同》，其中约定负一层001号（建筑面积2863.94平方米）总价22,000,000元，1层107号（建筑面积71.05平方米）总价560,000元，1层108号（建筑面积79平方米）总价630,000元，1层109号（建筑面积102.87平方米）总价800,000元，2层201号（建筑面积1096.07平方米）总价8,800,000元，3层301号（建筑面积1081.12平方米）总价9,561,800元，逾期付款的违约责任等详见买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》补充条文。而在双方签订的补充条文中，约定了上述6项商品房购房总金额为：地下负**商场2863.94㎡（负一层）＋71.05㎡（一层107号）＋79㎡（一层108号）＋102.87㎡（一层109号）＋1096.07㎡（第二层）＋1081.12㎡（第三层）＝5294.05㎡，5294.05㎡×0.8万元/㎡＝4235.18万元；双方同意无论合同约定面积与产权登记面积差异多少，商品房购房单价按8000元/㎡的卖价不变，购房总金额也不变；祥瑞公司同意赠送10个小车位给江门市源华行贸易有限公司；补充条文与商品房买卖合同条文不相符时执行补充条文等等的条款内容。后祥瑞公司同意江门市源华行贸易有限公司提出所欠购房款1500万元优惠70万元，并于2018年10月15日前付清的承诺，现双方合同已履行完毕。2018年5月8日，王永广向周土申追讨中介费时，周土申以承诺函已过期为由拒绝。一审法院认为，本案是居间合同纠纷。居间合同作为诺成、双务、不要式合同，在祥瑞公司、周土申发出《中介承诺书》，王永广表示接受后，双方居间合同成立。王永广虽并非房地产经纪人员而接受房地产居间活动，并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方合同有效。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，居间合同分为以报告订约机会为内容及以充当订约媒介为内容的两类合同。报告订约机会是指居间人接受委托后，将寻觅搜索到的信息报告给委托人，从而提供订立合同的机会，又称“报告居间”或“指示居间”。所谓提供订立合同的媒介服务，是指居间人接受委托后，不仅要报告订约机会，还要居中斡旋，代为传达委托人与第三人的意思，努力促成其合同成立，又称“媒介居间”。居间人取得报酬必须具备两个要件：第一，所介绍的合同，必须成立；第二，合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。由此可见，如果居间人未促成合同成立的，理所当然不得要求支付报酬，因为此种情形没有达到居间合同的目的，委托人有权不予支付报酬。综观本案，周土申系祥瑞公司的法定代表人，其涉案行为应视为职务行为。祥瑞公司作出的《中介承诺书》中约定了王永广履行的居间活动义务为协助销售，在备注说明中“如果中介公司带客户到祥瑞大厦看望物业，所带客户购买成功均按照上述条件支付中介费。不管客户是谁均一视同仁支付中介费”的主体条件仅限于中介公司，并非中介人员个人。在涉案商品房的成交过程中，王永广仅是希望通过梁华胜介绍自己到澳门做装修工程而带其到祥瑞公司所开发的商铺参观其装修设计水平，并非进行居间活动，王永广也没有提供证据证明在此后有进行居间活动，促成商品房买卖合同的成立。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，王永广请求祥瑞公司、周土申支付中介服务费及利息，理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回王永广的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计8981.33元（已由王永广预交），由王永广负担。二审中，祥瑞公司、周土申没有提交新证据。王永广依法提交以下证据：电话录音记录，包括王永广与周土申的录音、王永广与梁华胜的录音；微信聊天内容截屏，包括王永广分别与梁华胜、何原、周土申的微信聊天记录。上述内容主要是对一审提交的证据的补强说明，其中电话录音记录主要是王永广与周土申、梁华胜的通话的完整文字记录。拟证明王永广在本案商品房交易中提供了居间服务。本院组织了各方当事人进行证据交换与质证。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，对上述证据综合予以认定。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明：2018年1月30日，王永广与周土申通话记录显示：王永广说：“那这样子咯，既然周总你承诺过的承诺书有效就行了，不会因为这个时间，你写的这个时间作废就可以了，反正就是说，这个时间不受限制嘛，对吧？好不好……”周土申说：“这个东西是这样的，我时间不受限制，这个没有问题……”。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对王永广的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：祥瑞公司应否支付居间报酬给王永广。关于祥瑞公司应否支付居间报酬给王永广的问题。王永广上诉主张其提供的证据充分证明其有提供居间服务，其将祥瑞公司相关售房信息介绍给梁华胜，然后将梁华胜引荐给周土申商谈具体买卖事宜并最终达成交易，祥瑞公司应支付居间报酬。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，居间合同具有诺成性，自委托人与居间人就开展居间活动达成意思表示一致时成立。从居间合同有关法律规定的内容看，居间人的义务在于提供与委托人订立合同的相对人，以及促进双方交易的达成；但最终交易的达成以及何时达成取决于交易双方；而且在交易中，居间人仅是中介人，不直接参与交易双方的谈判，在决定交易双方的权利义务内容上不体现居间人的意志。本案中，祥瑞公司原法定代表人周土申两次向王永广发出内容基本一致的《中介承诺书》，王永广履行《中介承诺书》的条款，为祥瑞公司推荐客户，王永广与祥瑞公司之间成立居间法律关系，王永广为居间人，祥瑞公司为委托人，双方的居间合同关系合法有效。祥瑞公司发出的两份《中介承诺书》“说明”中的第4点均载明“有关与中介的信誉问题说明：如果中介公司带客户到祥瑞大厦看望物业，所带客户购买成功均按照上述条件支付中介费。不管客户是谁均一视同仁支付中介费”，第二份《中介承诺书》则专门对王永广承诺“本承诺书两个月内有效（从2018年1月12日起至2018年3月12日止）。仅对王永广先生作出承诺”，由此可见，王永广作为居间人的主要义务就是为委托人祥瑞公司成功引荐购房者。从本案查明的事实看，王永广的确为祥瑞公司引荐了购房客户梁华胜，并且祥瑞公司与梁华胜也达成交易，最终签订房屋买卖合同。因此，应当认定王永广作为居间人已经全面履行了合同义务。关于祥瑞公司辩称王永广只是带梁华胜察看祥瑞大厦商铺的装修，其并未提供任何中介服务和促成交易，梁华胜购买物业是因为祥瑞公司原法定代表人周土申促成的。如前所述，王永广的合同义务是引荐客户，即使其一开始只是带梁华胜察看商铺装修，但其也向梁华胜介绍了相关售房信息，已履行了向祥瑞公司推荐客户的义务，而且祥瑞公司原法定代表人周土申因王永广的推荐认识了梁华胜。祥瑞公司关于王永广仅带客户察看物业、此后并未履行协助销售的居间服务义务、主要是依靠周土申与梁华胜沟通才促成了梁华胜购买物业的主张与事实不符，本院不予支持。关于《中介承诺书》的有效期问题。祥瑞公司一审中主张王永广未能在2018年3月12日前协助祥瑞公司成功出售涉案房屋，涉案房屋于2018年4月17日才成功出售，已超过有效期。本案中，祥瑞公司在《中介承诺书》中注明“本承诺书两个月内有效（从2018年1月12日起至2018年3月12日止）”，虽然涉案房屋买卖合同签订于2018年4月16日、4月17日，已超过《中介承诺书》注明的期限，但从祥瑞公司原法定代表人周土申与王永广的通话记录中可知，周土申曾作出承诺书时间不受限制的意思表示，可见双方就履行期限达成共识。因此，祥瑞公司关于王永广已超过有效期的主张，理由不充分，本院不予支持。关于《中介承诺书》的主体对象问题。祥瑞公司辩称《中介承诺书》条款指向的主体对象为中介公司，并非个人，即王永广作为个人不适用该条款。根据《中介承诺书》的有关条款，既出现了“中介人员”，又出现了“中介公司”的字眼，结合本案实际情况，祥瑞公司并未在承诺书中指定中介公司为居间人，且其也专门向王永广发出承诺书，可见个人也可成为居间人。因此，祥瑞公司关于王永广不属于《中介承诺书》指定的主体对象的主张，理据不足，本院不予采纳。综上，王永广已履行居间服务的义务，祥瑞公司应支付居间报酬。根据本案查明的事实，祥瑞公司与购房人江门市源华行贸易有限公司（梁华胜为法定代表人，梁华胜、何原为自然人股东）签订的商品房买卖合同总售价为42351800元，总面积为5294.05㎡，单价按8000元/㎡计算，涉案房屋位于负一层、第一、二、三层，而双方签订的《广东省商品房买卖合同》显示，涉案房屋的单价介于7600-8900元/㎡，《中介承诺书》则约定“1、祥瑞大厦负一层商业用房（经规划局批准作商业用房并有销售许可证）3000㎡，我司委托销售的条件是：销售价6500元/㎡（建筑面积）。如果中介人员协助销售超过6500元/㎡，溢价部分不管多少均属于中介人员所得。如果销售人员协助销售6500元/㎡或稍下，我司支付总售价的3%。2、另外介绍一个项目给中介人员协助出售：祥瑞大厦第一层（地面）3间商铺共254㎡。第二层商场1100㎡。……价格是：第一层42000元/㎡（建筑面积），第二层16000元/㎡（建筑面积）……以上项目如果中介人员在春节前可以找到买家，我司出售，中介费支付条件与地下负一层商业用房相同。……3、祥瑞大厦第三层1100㎡，拟卖价14000元/㎡。……中介费支付条件与前1、2两条相同”等条款，祥瑞公司与江门市源华行贸易有限公司最终并没有按照《中介承诺书》中所确定的各楼层单元的销售单价进行磋商，而是约定了统一的单价。如果以负一层商业用房6500元/㎡的标准计算全部成交房屋的溢价部分（该溢价部分属于中介人员），则已销售的涉案房屋溢价部分达到7941075元（1500元/㎡×5294.05㎡，即居间报酬的比例达到了18.75％）；如果第一、二、三层实际销售价格接近祥瑞公司预设的单价（即第一层42000元/㎡、第二层16000元/㎡、第三层14000元/㎡），并且按照《中介承诺书》“承诺部分”第2、3点的约定，以6500元/㎡的标准计算溢价部分，则溢价部分（居间报酬）将会非常巨额，明显不符合祥瑞公司通过中介销售房屋给予一定的居间报酬的目的；因此，虽然祥瑞公司出具了承诺，但如果按照上述方法计算居间报酬，并不公平。而实际销售过程中，祥瑞公司将负一层至第三层的房屋进行统一定价（单价按8000元/㎡计算）、统一销售，其中第一、二、三层商业用房的合同单价只是在7700-8900元/㎡之间，远远未达到其销售单价预期，故相关的居间报酬无法完全按照《中介承诺书》的条款进行计算。同时，祥瑞公司在《中介承诺书》中承诺“如果销售人员协助销售6500元/㎡或稍下，我司支付总售价的3%”，王永广在本案中也主张以总售价的3％计算居间报酬，虽然涉案房屋实际单价并没有等于或低于6500元/㎡，本不应按上述承诺条款计算居间报酬，但基于本案以及居间服务市场行情的实际情况，本案居间报酬的比例可确定为总售价的3％。涉案房屋的总售价为42351800元，后祥瑞公司同意优惠700000元，王永广上诉也主张以扣除700000元后的总售价计算居间报酬，即王永广的居间报酬应为1249554元〔（42351800元-700000元）×3％＝1249554元〕。另，虽然王永广二审中变更其诉讼请求，且本院全部予以支持，但本院需对王永广在一审中有关利息、诉讼费用等请求予以处理，故应驳回王永广的其他诉讼请求。综上所述，王永广的上诉请求合理部分，应予支持；一审判决认定事实部分不清，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初2068号民事判决；二、江门市祥瑞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付居间报酬1249554元给王永广；三、驳回王永广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8981.33元（已减半收取、已由王永广预交），由江门市祥瑞房地产开发有限公司负担7673.65元，由王永广负担1307.68元。王永广多交的案件受理费7673.65元，由一审法院予以退回；江门市祥瑞房地产开发有限公司应向一审法院缴纳案件受理费7673.65元。二审案件受理费16045.98元（已由王永广预交），由江门市祥瑞房地产开发有限公司负担。王永广已预交的案件受理费16045.98元，由本院予以退回；江门市祥瑞房地产开发有限公司应向本院缴纳案件受理费16045.98元。本判决为终审判决。审 判 长 谢敏忠审 判 员 梁宇俊审 判 员 冒庭媛二〇二〇年七月三十日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈惠玲