安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初344号原告（反诉被告）:卢昱臣，男，1985年6月16日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：吴成群，安徽众商律师事务所律师。被告（反诉原告）：欧阳飞，男，1982年6月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。被告（反诉原告）：阜阳市越声酒行有限公司，住所地阜阳市颍州区清河办事处颍州南路**万霖花苑****楼**。法定代表人：欧阳飞，该公司经理。上述二被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：杨德莉，安徽徽商律师事务所律师。原告卢昱臣与被告欧阳飞、阜阳市越声酒行有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案，2019年6月5日作出（2019）皖1202民初3001号民事判决，判决：一、被告欧阳飞将位于阜阳市颍州南路399号万霖花苑西区2号楼101、102号商铺返还给原告卢昱臣；二、被告欧阳飞支付原告卢昱臣租金411138元，违约金82227.6元，合计493366元；三、驳回原告卢昱臣的其他诉讼请求。宣判后，欧阳飞不服，在法定期限内提出上诉。阜阳市中级人民法院以基本事实不清为由，于2019年12月6日作出（2019）皖12民终4693号民事裁定，裁定：撤销原判决，发回重审。本院于2020年1月6日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告欧阳飞、阜阳市越声酒行有限公司提起反诉，本院依法合并审理。因疫情原因，扣除审理期限两个月。原告卢昱臣的委托诉讼代理人吴成群、被告欧阳飞、阜阳市越声酒行有限公司的共同委托诉讼代理人杨德莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢昱臣向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告及时将房屋腾空给原告；2、被告向原告支付租金411138元，并承担违约金82228元，合计493366元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告及时将房屋腾空给原告；2、被告向原告支付租金411138元，并承担违约金82228元，合计493366元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2017年5月1日，被告欧阳飞与原告签订《房屋租赁合同》一份，将该商铺用于被告阜阳市越声酒行有限公司经营。合同约定：租期2年，即到2019年5月1日，年租金411138元，第二年租金及各项费用于上一年租期到期前一个月的10日内付清；如拖欠租金或其他费用，原告有权终止合同，并按照第八条约定向原告支付年租金20%的违约金。然被告至今未支付2018年5月1日至2019年5月1日期间的租金，已逾期数月，经多次催促并发出律师函被告仍拒绝支付，已构成实质违约，特根据合同约定和法律规定依法起诉，请贵院依法保护原告的合法权益，支持其诉求。被告欧阳飞辩称：《房屋租赁合同》是我本人签订，但用于阜阳市越声酒行有限公司经营，是职务行为，应由阜阳市越声酒行有限公司承担责任。被告阜阳市越声酒行有限公司辩称：涉案房屋是阜阳市越声酒行有限公司租赁并使用，第二年租金翻倍无据，建议驳回原告起诉。被告欧阳飞、阜阳市越声酒行有限公司向本院提出反诉请求：1、依法承担因被反诉人（本诉原告）导致合同违约装修损失7990801.49元；2、反诉诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月1日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，将被反诉人商铺用于阜阳市越声酒行有限公司经营，然被反诉人恶意涨房租（达到100%）,并恶意将正在经营的房屋大门锁住，造成经营无法进行，产生巨大经济损失，一审法院判决，二审法院已经发回重审，现在就因被反诉人因违约产生的损失进行反诉。被反诉人已给反诉人造成了实际经济损失。反诉人请求贵院在阐明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的诉求。原告卢昱臣针对被告的反诉辩称：欧阳飞租赁2号楼101、102号两间商铺，阜阳市越声酒行有限公司使用2号楼102号一间商铺，且系欧阳飞个人投资经营（详见营业执照），另一间商铺违法从事私人会所经营；2020年2月17日被告未到庭开庭、4月24日被告又未到庭开庭但提交一份反诉状而未交反诉费，5月21日开庭前交纳反诉费，有故意拖延诉讼之嫌，由此造成的损失应由被告承担；反诉原告请求反诉被告承担装修损失7990801.49元没有根据，综上请依法驳回其反诉请求。原告卢昱臣为证明其主张，提交证据一，身份证。证明原告主体适格；证据二，《房屋租赁合同》、收款收据各一张；证明该合同合法有效、受法律保护，被告逾期拒不支付租金构成违约，原告有权终止合同，被告应支付20%违约金；证据三，律师函。证明原告中止合同合法。被告对证据一无异议；对证据二无异议，但对证明目的有异议，不能私自调整租金；对证据三有异议，未收到。被告欧阳飞、阜阳市越声酒行有限公司为证明其主张，提交证据一、接处警情况登记表，证明2019年3月12日反诉被告锯开门锁；证据二、短信通知，证明第二年房租涨一倍；证据三、录音整理文字稿。证明停水、停电、锁门造成反诉原告损失；证据四、装修预算报告，证明反诉原告装修损失7990801.49元应由反诉被告承担。原告对证据一接处警情况登记表没有异议，但认为门是反诉原告锁的所以才锯开门锁；对证据二合法性、真实性有异议，但认为反诉原告拒绝支付第二年租金已构成根本违约；对证据三有异议，不具有证据三性；对证据四装修预算报告有异议，不具有证据三性，达不到其证明目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的举证及当庭陈述,本院认定案件事实如下：2017年5月1日，被告欧阳飞与原告卢昱臣签订《房屋租赁合同》一份，被告欧阳飞租赁原告所有的位于阜阳市颍州南路399号万霖花苑西区2号楼101、102号商铺用于经营酒行，约定：租赁期2017年5月1日起至2019年5月1日止；年租金411138元，从第二年起租金标准随行就市，租金价格浮动时，甲方提前一个月通知乙方，并重新签订租赁合同，原房屋租赁合同作废。第二年租金及各项费用于上一年租期到期前一个月的10日内付清；双方任何一方违约，违约方应向守约方支付年租金20%的违约金。被告于2017年5月8日向原告支付了2017年5月1日至2018年5月1日期间的租金411138元。2018年4月11日，原告方以短信的方式告知二被告，要求在2018年5月1日前办理续租事宜并支付租金822276元。被告认为原告方将第二年租金比前一年一次性上涨一倍，实在是无法接受，遂拒绝交纳租金。之后双方多次就租金数额协商未果，被告一直未付相应的租金，经原告多次催要均无果，但被告仍在使用涉案的租赁房屋。2019年3月12日，原告锯开门锁，欲搬离被告放置的物品未果，被告向公安机关报警。原告于2019年3月27日诉至本院，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，并判令被告及时将房屋腾空给原告；被告向原告支付租金411138元，并承担违约金82228元，合计493366元。在该案审理期间，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，后本院于2019年6月5日作出一审判决，判决解除双方之间的《房屋租赁合同》，并判令被告及时将房屋腾空给原告；被告向原告支付租金411138元，并承担违约金82228元，合计493366元。被告对上述判决不服，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。安徽省阜阳市中级人民法院经审理将案件发回重审。本案审理期间，被告的物品仍在涉案房屋内。被告以原告恶意涨价房租，造成其损失为由而提起反诉。本院认为:原告卢昱臣与被告欧阳飞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应依约履行；根据合同的相对性，该合同的效力仅及于原告及被告欧阳飞。被告欧阳飞将2号楼102号商铺供阜阳市越声酒行有限公司使用是其个人行为，其应当就全部房租对原告承担支付义务。根据庭审查明，在2018年5月1日第一年的租期到期前，原告在未对当时市场同类房屋租金评估的前提下直接要求被告按第一年租金的两倍数额支付第二年的租金，导致被告欧阳飞对租金涨价有异议，继而拒付租金，且双方长期协商未果，至原告起诉前，被告一直未支付相应的租金，但仍继续使用房屋。综合考虑上述情况，原告与被告均有违约之处。现双方签订合同所约定的租赁期间于2019年5月1日已届满，被告理应将租赁的房屋返还原告，故对原告要求被告将房屋腾空返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。因原告上涨租金，导致被告未支付租金，双方均有一定过错，故原告要求被告单方承担拒不支付房屋租金的违约责任，即向原告支付违约金82227.6元的诉讼请求，本院不予支持。双方发生纠纷期间，被告仍在使用涉案的房屋，其拒付租金行为持续至今也造成了原告的租金损失，故被告至少还应按合同原约定的租金数额向原告支付租金，即向原告支付租金411138元。被告欧阳飞、阜阳市越声酒行有限公司以卢昱臣违约，并请求卢昱臣承担违约装修损失的诉求，因其所举证据不能证明其装饰装修的残值损失，且双方签订的合同亦未约定在租赁合同到期后，作为租赁方的被告有权要求作为出租方的原告承担房屋装修损失，故对其反诉请求，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告欧阳飞、阜阳市越声酒行有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于阜阳市颍州南路399号万霖花苑西区2号楼101、102号商铺返还给原告卢昱臣；二、被告欧阳飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢昱臣支付房屋租金411138元；三、驳回原告卢昱臣其他诉讼请求；四、驳回被告欧阳飞、阜阳市越声酒行有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8700元，由原告卢昱臣负担，反诉案件受理费减半收取33868元，由被告欧阳飞、阜阳市越声酒行有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  张新宏人民陪审员  邹云平人民陪审员  陆俊颍二〇二〇年八月六日书 记 员  樊长龙