河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异140号 案外人：何云林，男，1963年7月13日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼的代理人：张顺吉，河北驰舟律师事务所律师。 申请执行人：南通建工集团股份有限公司，住所地江苏省南通市段家坝路**。 法定代表人：张向阳，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李健、杨红霞，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被执行人：河北迎尚房地产开发有限公司，住，住所地石家庄高新区天山大街****/div> 法定代表人：苏晓昆，总经理。 委托诉讼代理人：王秀荣，河北方川律师事务所律师。 在本院执行南通建工集团股份有限公司（以下简称南通建工集团）与河北迎尚房地产开发有限公司（以下简称河北迎尚公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人何云林对本院作出（2017）冀01执保158号协助执行通知书，查封河北迎尚开发建设的弘达明尚小区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人何云林称，请求中止执行弘达明尚。事实和理由： 案外人何云林与被执行人迎尚公司于2013年1月26日签订《弘达明尚订购协议书》，约定案外人何云林购买被执行人迎尚公司开发的弘达明尚，建筑面积为140.46平方米的商品房一处，房屋总价款为631789元，合同载明案外人于签约当日一次性交齐全部房款。案外人按照约定于一次性交齐了房款。被执行人迎尚公司于2013年1月26日为案外人开具了购房款的收款收据。被执行人迎尚公司按照合同约定向案外人交付了房屋。案外人已经领取房门钥匙、门禁卡及楼宇对讲机等，涉案标的房屋的物业费、门禁费、生活垃圾处理费等均由案外人何云林交纳，在国家电投办理了供热缴费卡，并缴费。何云林所购的涉案房屋在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，支付了全部房屋价款、契税、维修费、产权登记证费和律师见证费等，但只是因被执行人迎尚公司的原因未办理房产证。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，案外人对涉案标的房屋享有权利能够排除南通公司的执行。 申请执行人南通建工集团答辩称，1、2017年12月5日石家庄市中级人民法院查封了包括案外人房产在内的共计16套房产，在查封之前曾经向石家庄市高新区房管部门进行网上查询，案涉房产全部由第三人河北迎尚房地产公司开发，并未进行备案和网签。且到后期申请执行人继续进行查封时，向石家庄市中级人民法院申请了调查令，再次向石家庄市高新区不动产交易登记中心进行了查询，不动产交易中心出具的不动产登记资料查询结果说明书显示，案涉房屋房产无网签，无备案登记，依然在河北迎尚房地产公司的名下。根据我国物权法不动产公示的原则，尚在河北迎尚房地产名下的案涉房产由中级人民法院查封是正确的。2、案外人所提出的适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，其不符合该条的规定。首先案外人未与河北迎尚房地产公司签订房屋买卖合同，其签订的仅是订购协议，享有的仅是订购权，而并非买卖合同。其次，案外人也没有证据证明自己缴纳了房屋全部价款的正规的发票等票证，更不能证明自己合法占有该房屋，且未提供非因自身原因未办理产权登记的相关证据。案外人并不是该房屋的享有物权期待权的产权人，因此其不能阻止法院的查封。 被执行人河北迎尚公司称，2013年1月26日，被执行人与案外人签订《弘达明尚定购协议书》，案外人购买了被执行人名下开发的弘达明尚，并于同日以现金的方式支付了购房款631789元，同时，案外人亦购买了被执行人开发的配套车位及地下室，并支付了相应对价。 案外人何云林提供以下证据： 证据1、2013年1月26日，案外人与迎尚房地产公司签订的弘达明尚订购协议书。欲证明案外人与被执行人签订了书面的买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，属于合法有效的合同，并且该合同的签订时间在人民法院查封之前。 证据2、2013年1月26日，房款收据一张、车位收据一张、地下室收据一张；欲、地下室收据一张付了全部购房价款。 证据3、2017年1月20日，契税、维修基金、产权登记费收据一张、暖气费收据一张、律师见证费收据一张、装修服务费收据一张、门禁卡收据一张、办理水电卡收据一张、生活垃圾处理费收据一张、物业费收据一张、装修押金收据一张。各项收据的凭证小票。2921元小票包含生活垃圾费36元、物业费2023元、装修服务费702元、门禁60元、水电卡是100元，总共加起来是2921元。欲证明案外人于2017年1月20日就已经合法占有涉案房产。 南通建工集团质证称，对证据1、弘达明尚订购协议的真实性不予认可。从协议的内容来看，该协议的第二条中买卖双方情况中表述的何云林的联系地址与另案中李建忠的联系地址是一致的。另外协议的第六条第四款，双方约定出卖人将商品房交付买受人时间是2013年5月31日，而双方签订合同的时间是2013年的1月26日，该房产实际交付日为2014年5月30日，当时该房产尚未竣工，双方就约定了交房时间，在签订合同后四个月，有点不合常理。并且该协议仅是订购协议，协议第六条约定了案外人只拥有该商品房的订购权，而并无双方买卖该商品房的合意表示，因此，无法证明案外人享有该房屋的产权。 对证据2、对房款收据的真实性不予认可，仅是内部收据，而非河北迎尚房地产公司开具的销售该房产的增值税发票，并且该交款方式为现金。案外人应当提供其现金取款的相关证明予以佐证。对地下室、车位收据的真实性不予认可，仅是内部的收款收据，且车位与地下室是否交费对于产权的认定没有任何关联性。 对证据3、对律师见证费的收据真实性不予认可，该收据不是律师见证费的律师费发票，并且该收据并未显示见证的内容，与本案没有关联性。 对契税、维修基金、产权登记费收据，对其真实性不予认可，该票据仅为内部收据。契税应当提交的是地方税务局的正式发票。而维修基金则是应该由房地产主管部门收取，再交由物业，并非应由房地产公司代收。即便房地产公司代收了该项费用，也应该为其开具相应的正规发票。 对暖气费、装修服务费、门禁卡、办理水电卡、生活垃圾处理费、物业费、装修押金收据的真实性不予认可。且仅提交的是2017年月份开始的各种单据，并没有后续在此居住的其他费用的证明，不能证明其合法占有该房屋，并且合法占有房屋并不取决于实际居住，而应该以实际控制为标准。案外人应当提交交房的相关手续等予以证明。 对各项收据凭证的小票：金额是2921元的银行小票，原件看不清收款账户是谁，也看不清付款人是谁，无法证明是案外人缴纳的该项费用。金额是2000元的银行小票，原件看不清收款账户是谁，也看不清付款人是谁，无法证明是案外人缴纳的该项费用。金额是2627元的银行小票、金额是11万元的银行小票、金额是22548元的银行小票只显示交款方的卡号，没有持卡人的签字，不能证明该费用是案外人所交。而且没有证据证明该小票所交的费用对应的就是收款收据中相应款项的费用。 河北迎尚公司质证称，对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均没有异议。对22548元、11万元、2627元的缴费票据相对应的收费票据予以认可。对2000元和2921元的收费票据，可以看到商户名称是石家庄华宝物业有限公司，该物业服务公司系弘达明尚小区的物业服务单位。对2000元和2921元的缴费票据相对应的收费票据予以认可。 本院查明，南通建工公司与河北迎尚公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年11月21日作出（2017）冀01民初838号民事判决，判决：一、河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款16328246.24元并支付利息（利息以16328246.24元为基数。按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2016年3月23日起至实际付清之日止);二、河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款3830518.3元并支付利息（利息以3830518.3元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2017年9月8日起至实际付清之日止);三、驳回南通建工集团股份有限公司的其他诉讼请求。 案件审理期间本院于2017年10月10日作出（2017）冀01民初838-1号民事裁定，冻结河北迎尚公司共计22001149元的银行存款或其同等价值的其他财产。2017年11月24日本院作出（2017）冀01执保158号协助执行通知书，查封河北迎尚公司开发建设的弘达明尚小区16套房产，其中包括房产在内，查封期限自2017年12月1日至2020年11月30日。案外人何云林对房产主张所有权，向本院提出异议申请。 另查，2013年1月26日河北迎尚公司与案外人何云林签订《弘达明尚订购协议书》，约定案外人购买河北迎尚公司开发的弘达明尚。房屋建筑面积约140.46平方米，单价4498元/平方米，总价631789元；付款方式为签订本协议书时一次性付清总房款。同日，河北迎尚公司出具案涉房屋房款收款收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，登记在河北迎尚公司名下的弘达明尚小区，案外人与河北迎尚公司于2013年1月26日签订《弘达明尚订购协议》，案外人何云林于2017年1月本院查封前已实际入住该房屋，且非因案外人原因未办理过户登记。案外人何云林的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北迎尚房地产开发有限公司名下的弘达明尚小区房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年八月十四日 书记员  贾胜杰 书记员  白娟娟