四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1381民初825号 原告：阆中市保宁房地产开发有限公司，住所地四川省阆中市滨江路东段，统一社会信用代码91511381210103577R。 法定代表人：王洪波，总经理。 委托诉讼代理人：王敏，四川惠博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何春，四川惠博律师事务所律师。 被告：四川省阆中蚕种场，住所地四川省阆中市公园路**，统一社会信用代码12510000452329579A。 法定代表人：龚大刚，场长。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 原告阆中市保宁房地产开发有限公司(以下简称保宁公司与被告四川省阆中蚕种场（以下简称阆中蚕种场）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托诉讼代理人和被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿违约损失22,357,196.72元；2.本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告向原告赔偿违约损失28,745,624.25元。事实和理由：一、阆中蚕种场因单位职工集中居住区房屋老旧、基础设施差等实际情况，于2011年启动棚户区改造项目（以下简称项目），项目名称为“富泉嘉园”，位于阆中市七里新区华胥路。项目用地，为44.37亩，系阆中蚕种场原所取得的农业划拨用地，需依法完成土地出让及变性为商住建设用地。项目除修建职工棚改房560套外，还规划了一定面积的商业开发面积（包括住宅、商铺、车位等）。由于项目建设资金不足，阆中蚕种场拟通过招引房产开发企业参与项目的开发和建设。二、2012年7月11日，经公开招标，阆中蚕种场与四川关家建设股份有限公司（以下简称关家公司）签订了《建设工程施工合同》，将项目交由关家公司承建。双方还约定，项目商业房产开发的具体办法，另行签订补充合同。2012年12月27日，阆中蚕种场、关家公司、保宁公司三方就项目商业房产开发的相关事宜，签订了《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发协议》（以下简称三方协议），约定：（1）项目建设及开发用地，由阆中蚕种场提供，并由其负责土地手续的办理和承担土地出让金及税费成本；（2）由关家公司和保宁公司负责项目的修建和建设；（3）项目建设总费用27,914.8万元，由阆中蚕种场支付现金9,399.1万元，其余建设资金由保宁公司通过带资和垫付资金来解决；（4）为了确保保宁公司能及时销售商业房产以收回资产和垫资并实现其投资利益，阆中蚕种场应当在项目住宅修建至第五层时，完成项目用地的土地手续并协助保宁公司办理项目商业房产的直售或预售许可证。三、保宁公司与关家公司系项目协作关系。2012年6月15日和2013年1月7日，双方就项目开发建设的权利义务问题，签订了书面协议，明确：关家公司负责项目的施工；保宁公司负责项目的商业开发，承担项目建设的带资和垫资，并享受其开发收益。四、前述合同签订后，关家公司、保宁公司积极履行了合同约定的各项义务。2013年5月15日，项目住宅部分的建设进度，已经达到了地上第五层。根据三方协议第七条的约定，阆中蚕种场应当在此时完成项目土地出让及变性的全部手续并取得《土地使用权证》。然而，阆中蚕种场却怠于履行该项主要义务，致使项目迟迟未能取得《土地使用权证》，进而导致项目无法办理预售许可手续。迟至2015年2月6日，阆中蚕种场才完成了项目用地的法定手续，项目至此才取得了《土地使用权证》。与此相应的是，项目所开发的商业房产，迟至2015年4月2日才得以办理《预售许可证》。以上事实表明，阆中蚕种场迟延履行项目用地义务的事实清楚，其迟延履行义务的时间，为621个日历天（以30天/月计）。原告认为：（1）作为依法设立的房产企业，原告介入项目的合同目的，就是要通过开发、销售房产来收回投资和垫资、实现盈利。房产开发属于资金密集型、市场周期性强的行业。原告垫资上亿，大部分来自银行贷款和民间借贷，付出了巨大的资金成本。（2）根据法律规定，取得土地使用权证，是房产项目办理房屋预售许可的前提和必要条件。根据《三方协议》的约定，项目的土地使用权应当由被告阆中蚕种场提供。（3）由于被告阆中蚕种场迟延履行主要合同义务，拖延土地手续长达621天，导致原告不能按照合同预期办理预售许可，不能及时进行市场销售，不能及时取得销售回款。（4）被告阆中蚕种场的前述行为，构成了严重违约。其后果，不仅导致原告错过房屋销售的市场机会，造成产品的大量积压和销售收入减少，还导致原告的开发成本特别是资金利息成本大幅度增加。阆中蚕种场应当对原告的损失承担相应的赔偿责任。（5）鉴于本案的具体情况，原告暂以三方协议第四条“原告应当分得房屋的约定总价款185,157,000元”为基数，按《三方协议》“计算办法”第3款约定的“垫资年息7%”的基础上,按年利率9%的标准计算，向被告阆中蚕种场提出28,745,624.25元的损失赔偿。为维护自身的合法权益，原告特提出起诉。 被告辩称，1.对原告增加的600多万的诉讼请求，应先交付诉讼费，人民法院才能审理，如未补交，人民法院不应对增加的部分进行审理。2.原告的主张已经超过诉讼时效，原告单方主张的事实是2015年4月2日，即使存在违约，也应当在法定期间内向被告提出主张，但原告并没有在诉讼时效内提出。3.被告没有违约行为，也没有怠于履行推进土地交易的义务，因为在三方协议中有两个明确约定，一是被告协助办理直售或预售许可证，这一约定表明协助义务是有选择的，选择权在被告，直售是现房销售，在竣工验收后把相应证件办理出来也是符合约定的，二是土地出让相关手续由被告负责是无效约定，因土地出让只能由政府安排，被告没有权利，就不存在该义务。被告至始至终没有怠于履行义务，在举证中予以证明。4.尽管原告没有取得土地证及预售许可证，但没有影响原告的销售。因此，原告的主张没有事实及法律依据，应予以驳回。5.协议中第七条有约定，从住宅修至5层，不包括非住宅，因此实际进度应该是七层或八层。被告协助原告，而不是直接义务，协助义务应当是提供相关所需手续。直售是现房销售，能够办理现房销售完成协助义务是可以的，是符合合同约定，从这个可以看出，双方对何时能办理销售许可证，双方是没有数的，时间是不确定的，土地出让事宜由甲方负责无效，实际是政府挂牌，土地出让原、被告双方没有权利，是由政府来控制。协议附件就涉及到了棚户区改造商业开发计算方法，在商业改造计算方法的第三条第四款后期垫支利息，计算方法表明是被告拿钱，把所有的房子修好，把所有的费交了，约定的本意就没有考虑中途销售的问题。开发协议的计算方法，实际上就是项目转让，土地开发收益全是他的，销售的自主权是他的，完全符合项目转让的特征。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：阆中蚕种场因单位职工集中居住区房屋老旧、基础设施差等实际情况，于2011年启动棚户区改造项目（以下简称项目），项目名称为“富泉嘉园”，位于阆中市七里新区华胥路。项目用地，为44.37亩，系阆中蚕种场原所取得的农业划拨用地，需依法完成土地出让及变性为商住建设用地。项目除修建职工棚改房560套外，还规划了一定面积的商业开发面积（包括住宅、商铺、车位等）。由于项目建设资金不足，阆中蚕种场拟通过招引房产开发企业参与项目的开发和建设。2012年6月，阆中蚕种场取得棚改项目建设工程规划许可证和阆中市政府批复同意棚改项目实施方案。2012年7月11日，经公开招标，阆中蚕种场与四川关家建设股份有限公司（以下简称关家公司）签订了《建设工程施工合同》，将项目交由关家公司承建，约定总工期为720天。双方还约定，项目商业房产开发的具体办法，另行签订补充合同。2012年8月动工修建。2012年12月27日，阆中蚕种场（甲方）、关家公司（乙方）、保宁公司（丙方）三方就项目商业房产开发的相关事宜，签订了三方协议，约定：“一、开发内容及规模：商业用房规划面积14296.46m2（另有物管用房220.1m2不对外出售），地下停车位452个，非机动车位330个。旧城改造150套（面积每套约100m2）。二、商业开发价格确定:1.华胥路商业铺面（一号楼）1楼2225.13平方米，单价18000元/m2，2楼2365.44平方米，单价8000元/m2，3楼2274.12平方米，单价5000元/m2；文化路（二号楼）1楼1319.72平方米，单价10000元/m2，2楼1368.71平方米，单价6500元/m2，3楼1368.71平方米，单价4200元/m2；伏羲路1-3层3369.75平方米，平均为4000元/m2。2.地下机动车位：蚕种场职工认购267个，每个4万元，其余185个，每个5万元。3.地下非机动车位：330个，每个3500元。4.旧城改造：150套，面积约15000m2，每平方米3500元。三、设计变更及建设总费用控制27914.8万元。1.允许设计变更内容：外墙涂料更改为外墙瓷砖；塑钢门窗更改为彩铝；不可预见性变更。2.土建总费用控制24019.8万元。3.商业开发费3895万元。四、总收益：18515.7万元。1.旧城改造户150套住宅：5241万元，2.商面门面：11166.2万元，3.车位：2108.5万元。五、棚改560户（含旧城改造职工59户）住宅集资额：9399.1万元。六、住宅单位成本价：1447元/m2其中棚户区改造501户住宅均价1280元/m2（含土地费每平米130元，且为已享受国家财政补贴后的价格），旧城改造59户住宅均价1577元/m2（含土地费每平米130元）。七、除按协议有明确条款外，实行总支出、总收入由乙方和丙方共同包干（共同包干的责、权、利由乙、丙双方自行约定，甲方不干预），商业开发风险及一切后果由乙、丙方自行承担。甲方支付的前期费用757.7万元在应支付乙、丙方总费用中扣除。建设资料按建筑规范要求和本工程内容进行签证。其住宅建至五层后，甲方协助乙、丙方办理直售或预售许可证。竣工验收合格后由甲方协助乙方和丙方共同给购房户办理房产证和土地使用证及水、电、气等开户入网手续，但费用由乙、丙方负责支付。土地出让相关事宜由甲方负责。八、丙方必须按期交房，否则除按施工合同条款执行外，延期造成费用增加和相关后果由丙方自行承担，甲方概不承担任何责任。在取得房屋预售许可证时，甲方可以集中安排100套左右（一幢或二个单元）给乙方，其余待职工优先认购后再将剩余部分的50套住房交予乙方（但必须先满足职工住房选择）。九、甲、乙、丙三方必须遵守廉洁协议条款，若甲方人员有不廉洁行为，乙方、丙方必须及时如实通报甲方领导及上级组织，否则每人次由乙方或丙方向甲方支付责任金100万元。十、在施工过程中，若发生安全责任事故，一切责任和费用由丙方全部承担，并按损失金额10万元、20万元、50万元以上由丙方分别向甲方支付责任金10万元、20万元、30万元；若发生技术质量事故，除丙方承担相应损失外，每一次项由丙方向甲方支付损失金额两倍的责任金；安全责任事故和技术质量事故由国家相关权威机构认定或通过仲裁。十一、暂列金、不可预见费、广告费、后期审计及竣工验收费用等凡未落实到具体项目名称或有项目而无具体标准、规格者在使用前乙方和丙方必须经甲方书面认可（包括丙方具体操作中必须保证相应位置并满足甲方要求）方能实施支出，否则相关支出费用由乙、丙方自付（同时原有项目设计、规划不得削减），甲方原安排相应的资金由乙方和丙方全额返回棚户区以完善、美化环境。十二、棚户区建设过程未经建设有效程序审定或甲方集体研究确定的任何变更均属丙方违约，除丙方自付相应变更的一切费用和损失外，根据情节轻重每项次由丙方向甲方支付违约金300-500万元。十三、由乙方实施本协议所涉及的商业开发和出售，实施过程乙方和丙方必须按国家相关法律法规程序执行。十四、未尽事宜协商解决。十五、本协议同棚户区《建筑工程施工合同》具有同等法律效力。”同日，三方签订《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发计算方法》（以下简称开发计算方法），其内容如下：“一、开发内容及规模：商业用房规划面积14296.46m2（另有物管用房220.1m2不对外出售），地下停车位452个，非机动车位330个。旧城改造150套（面积每套约100m2）。二、商业开发价格确定1.华胥路商业铺面（一号楼）1楼2225.13平方米，单价18000元/m2，2楼2365.44平方米，单价8000元/m2，3楼2274.12平方米，单价5000元/m2；文化路（二号楼）1楼1319.72平方米，单价10000元/m2，二楼1368.71平方米，单价6500元/m2，三楼1368.71平方米，单价4200元/m2；伏羲路1-3层3369.75平方米，平均为4000元/m2。2.地下机动车位：蚕种场职工认购267个，每个4万元，其余185个，每个5万元。3.地下非机动车位：330个，每个3500元。4.旧城改造：150套，面积约15000m2，每平方米3500元。三、设计变更及建设总费用控制1.允许设计变更内容：外墙涂料更改为外墙瓷砖；塑钢门窗更改为彩铝；不可预见性变更。2.土建总费用控制：①招标价：20504万元；②外墙改为瓷砖94549.86m2x80元/m2=756.4万元；③门窗改为彩铝：21856.78m2x100元/m2=218.6万元；④水电气入网及办证费：730户x10000元/户=730万元；⑤前期费用：757.7万元。设计费：211万元；审图费15.5万元；清单编制费92万元；清单核实费5万元、规划费10万元；液体垃圾：23万元；避雷：26万元；勘探：32万元；监理：105万元；环评：3.5万元；水保13万元；甲、乙双方商业评估费13万元；后期审计费120万元；竣工验收费：25万元，安装临时施工用水：4.7万元；安装临时施工用电：56万元，停渡补偿费3万元。⑥河溪道路改道：85万元。⑦预算漏项商业电梯费：120万元。⑧增减或漏算等不可预见费按招标价考虑在3%以内总额615.1万元，但每一项增加费用支出必须经甲方认可。⑨桩护壁总额考虑300万元。⑩扣减地下车位减少面积948.21平方米，按财评地下室建筑成本705元/m2计算应减费用67万元。小计24019.8万元土建成本2060元/m2。3.商业开发费:①商业开发税费暂按7%预计为1296万元（其中契税3%，所得税4%），不足部分由甲方补齐，剩余部分全额退还甲方棚户区项目工程，但乙方必须全力争取税费减免。②宣传广告费按2%为370.3万元，乙方实际支付时必须经甲方认可。③20%带资收益：按照棚改政策开发总收益减去开发建筑成本后的净收益乘20%带资应得收益，即1575.7万元。开发部分建筑成本24019.8-（560x116x2060）=10638万元；开发净收益18515.7-10638=7877.7万元；开发带资收益7877.7x20%=1575.7万元④后期垫资9328.2万元按年息7%计算约为653万元。建设总资金25686.1万元（土建24019.8万元+开发税1296万元+广告费370.3万元）-职工集资80%及国家补贴共8725.9万元-保证金1200万元-带资4100万元=11660.2万元x80%支付比例=9328.2万元资金缺口。小计3895万元，以上建设总投资为27914.8万元。四、总收益核算：1.旧城改造150户住宅：14974.3m2（150户）x3500元/m2=5241万元2.商面门面：11166.2万元；华胥路：一楼2225.13m2x18000元/m2=4005.2万元；二楼2365.44m2x8000元/m2=1892.3万元；三楼2274.12m2x5000元/m2=1137.1万元；文化路：一楼1319.72m2x10000元/m2=1319.7万元；二楼1368.71m2x6500元/m2=889.6万元；三楼1368.71m2x4200元/m2=574.4万元；伏羲路：1-3楼3369.75m2x4000元/m2=1347.9万元。3.车位：2108.5万元：职工267个x4万元/个=1068万元；非职工：185个x5万元/个=925万元；非机动车位：330x3500元/个=115.5万元。合计：18515.7万元。五、棚户区560户（含旧城改造职工59户）集资额：27914.8万元-18515.7万元=9399.1万元。六、住宅单位成本价：1.职工住宅单位成本:9399.1万元÷64960m2=1447元/m2，其中棚户区改造501户住宅均价：1447-167（国家补贴）=1280元/m2。旧城改造59户住宅均价：1447+130（土地费）=1577元/m2。2.国家补贴资金962万元用于棚户区公共基础设施建设，限于501户棚改户综合支出（不计入总支出计算，即在501户棚改户中冲减成本）。3.棚户区改造及旧城改造土地费均按每平米130元计算交蚕种场，蚕种场按《实施方案》精神拨付相应资金用于棚户区及旧城改造建设。”2013年1月7日，关家公司与保宁公司签订《合同书》，约定根据《投标邀请书》第一条招标条件中关于“建设资金来自业主其他资金、以及占项目中标垫资20%的承建方携带资金开发投资”的要求，关家公司承建项目工程需在垫资1500万元后另需筹集4000万元以上资金，保宁公司有意愿参与本项目的携资开发，关家公司认可，保宁公司承担项目建设所需的全部资金，有权对投资后获得的房屋进行处置和获得收益。 关家公司修建案涉工程1-4号楼四层封顶时间分别为：2013年5月15日，2013年6月16日，2013年6月28日，2013年5月16日。为了使案涉项目土地出让程序合法（实际上2012年8月动工修建），2014年12月10日，阆中市政府批复同意对案涉项目土地进行拍卖出让，2015年1月9日，保宁公司竞得案涉项目土地，2015年1月20日保宁公司与阆中市国土资源局签订了土地出让合同，2015年1月26日，阆中蚕种场以保宁公司名义交纳了土地出让金4420万元。2015年2月6日，取得土使用权证【阆国用（2015）第046800号】。2015年3月22日，阆中蚕种场向阆中市人民政府作出《四川省阆中蚕种场关于请求先予办理棚户区项目预售许可证的紧急报告》【阆蚕字（2015）7号】（以下简称办证的紧急报告）文件载明：“……棚户区项目整体商住出让土地证已办理。现因棚户区项目房屋预售许可证没有办理，无法对外销售棚户区项目中配建的用于弥补建设资金不足的商业和住房（其中150套住宅面积为15358平方米，商业面积为14493平方米，合计29851平方米），其项目资金链断裂，蚕种场500多名职工翘首期盼的棚户区改造工程处于停工状态。鉴于是支付于我场的相关遗留问题未完全处理，市政府收购我场的土地款也未完全兑现，请求阆中市人民政府同意先予办理棚户区项目中配建的用于弥补建设资金不足的商业和住房（其中150套住宅面积为15358平方米，商业面积为14493平方米，合计29851平方米）的预售许可证，其所涉事项待后结算和完善，以解决燃眉之急。”2015年4月2日，案涉项目取得《商品房预售许可证》。2015年10月29日，案涉项目竣工并通过验收。 还查明，案涉工程项目为有地下室项目，根据阆中市人民政府办公室的2012年8月16日阆府办发（2012）95号文件规定，有地下室的商品房项目，完成基础和主体首层结构工程，无地下室的已完成基础和主体6层结构工程，并通过质量验收合格，方可申请办理商品房预售许可证。由于案涉项目未取得土地使用证书，导致在2013年5月能够办理预售许可证时而不能办理。保宁公司法定代表人王洪波多次催促阆中蚕种场办理，并要求阆中蚕种场补偿不能上市销售房屋的损失。在保宁公司与阆中蚕种场另一案中，阆中蚕种场原副场长和案涉项目建设的负责人冯咣墙，在2019年2月26日律师对其作的《调查笔录》中陈述，阆中蚕种场是项目建设单位，关家公司是项目施工单位，保宁公司是商业开发单位，土地出让的相关事宜由蚕种场负责，其本人也多次向阆中市政府报告办证，保宁公司也多次催促阆中蚕种场，说不能办理房屋预售许可证，不能上市卖方损失很大，要求阆中蚕种场补偿，直到2015年2月才完成土地出让的相关手续。由于棚户区一直没有竣工结算，2017年其退休前，王洪波还找其谈补偿事宜。2017年5月退休了，现在的情况不清楚。 另查明，保宁公司提供银行贷款凭证、银行交易明细、收条、借条等证据证明因阆中蚕种场未及时办理土地出让手续和及时拨款，保宁公司对外融资（其中民间借贷7800余万元），承担资金利息4300余万元，支付银行利息2000余万元。阆中蚕种场不认可。保宁公司还提供的阆中市广厦房地产开发有限公司、四川省南充宏城房地产开发有限公司、四川万兴置业有限公司和阆中瑞华实业发展有限公司，在阆中市七里办事处销售的2013年至2016年期间商业服务用房价格表，阆中市房价从2013年初至2014年5月房价平均上涨幅度约20%左右，2014年5月至2016年12月又持续下跌幅度约40%左右。保宁公司称上述各房地产公司销售价格来源于房管局的销售控制平台，在开发商及房管局销售价格都是一致的，都可以看到。根据5个楼盘趋势来看是一个下降的趋势，本来2013年可以销售，因被告未办理房产证，导致我们在2013年不能销售，错过了销售的市场机会。阆中蚕种场对保宁公司提供的上述证据的三性不认可，认为该证据来源了他人，他人与原告是否有利害、利益关系，可以清楚一点他们是同行，有利益关系。该证据的真实性无法确认，不予认可，从这里也可以看出，比如说在金色维也纳项目中2014年价格和2015年4月份的价额，还有比2014年高的，同样在中央华城2015年4月比之前的价额也有走高的趋势，所以并不能达到保宁公司的证明目的，关联性问题，首先在我们双方合同约定中，保宁公司明知土地必须经过出让，而整个过程保宁公司参与，最终竞拍取得土地，阆中蚕种场尽到了配合义务，没有过错，即使该证据真实也与本案没有关联性。合同没有约定阆中蚕种场给保宁公司办证，更没有承诺办证。商业开发协议，本质上就是商业开发项目转让，项目转让转给了保宁公司，后期是配合，没有法定义务，保宁公司说作出了承诺，合同中没有这个约定，尤其需要关注保宁公司与国土局签订的补充条款，条款明确了交地时间是2015年9月20日，延迟交地就不视为违约，保宁公司是独立于阆中蚕种场的商业开发，也来源于商业开发的转让，保宁公司主张没有事实及法律依据。 本院认为，根据本院查明的事实和诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：1.保宁公司起诉是否超过诉讼时效？2.保宁公司与阆中蚕种场对涉案项目是转让还是合资合作开发？3.涉案土地出让、办理房屋预售许可证等相关事宜是否系阆中蚕种场合同约定的义务？4.阆中蚕种场是否构成违约？5.迟延办理土地使用权证和商品房预售许可证是否给保宁公司造成损失？以及保宁公司主张以18,515.7万元为基数，按照621天乘以9%计算违约损失28,745,624.25元是否适当？ 关于保宁公司起诉是否超过诉讼时效的问题。虽然在2015年4月2日取得了《商品房预售许可证》，根据冯咣墙的陈述，在其2017年5月退休前，保宁公司就一直要求阆中蚕种场补偿因延迟办理房屋预售许可证，房屋不能上市交易造成的损失，由于冯咣墙系阆中蚕种场原副场长和案涉项目建设的负责人，他知晓案涉项目的具体情况，有理由相信他的陈述真实合法，结合本院查明保宁公司催促办证、阆中蚕种场发给阆中市政府办证的紧急报告等事实，足以认定保宁公司在约定的办证时间逾期后一直主张补偿损失的事实存在，每次主张均会导致诉讼时效中断，诉讼时效重新计算。即使从2017年5月开始保宁公司未主张补偿，从2017年5月开始计算，至2020年3月保宁公司起诉时止，也仍未超过法定的三年诉讼时效期间，因此，本院认定保宁公司起诉未超过诉讼时效。阆中蚕种场辩解超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。 关于保宁公司与阆中蚕种场对涉案项目是转让还是合资合作开发的问题。根据三方协议和开发计算方法的约定，阆中蚕种场是利用其自有土地、政府棚户区改造项目补贴、单位职工集资款与保宁公司自带资金和部分商业开发房屋收益，共同合资合作开发，再结合冯咣墙陈述的阆中蚕种场是项目建设单位，关家公司是项目施工单位，保宁公司是商业开发单位，土地出让的相关事宜由阆中蚕种场负责，足以认定保宁公司与阆中蚕种场对涉案项目是合资合作开发，而非转让。故，阆中蚕种场辩解的三方协议的计算方法，实际上就是项目转让，土地开发收益全是保宁公司的，销售的自主权也是保宁公司，完全符合项目转让的特征的意见，本院不予采纳。 关于涉案土地出让、办理房屋预售许可证等相关事宜是否系阆中蚕种场合同约定的义务的问题。首先，涉案土地系阆中蚕种场原所取得的农业划拨用地，需依法完成土地出让及变性为商住建设用地，才能开发。故，只有阆中蚕种场才有权申请变更土地用途，申请变更的主体也只能是阆中蚕种场。其次，三方协议约定的“住宅建**后，甲方协助乙、丙方办理直售或预售许可证。竣工验收合格后由甲方协助乙方和丙方共同给购房户办理房产证和土地使用证及水、电、气等开户入网手续，但费用由乙、丙方负责支付。土地出让相关事宜由甲方负责。”内容来看，明确了土地出让相关事宜是阆中蚕种场的义务。明确办理直售或预售许可证是三方共同义务。因此，涉案土地出让、办理房屋预售许可证等相关事宜系阆中蚕种场合同约定的义务。 关于阆中蚕种场是否构成违约的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”结合阆中市人民政府办公室的2012年8月16日阆府办发（2012）95号文件规定。在2013年5月，案涉工程项目除未取得土地使用权证书外，其他均符合取得商品房预售许可证的条件，而直到2015年2月6日才取得土使用权证书，致使案涉项目在三方约定的“;住宅建**后甲方协助乙、丙方办理直售或预售许可证。”条件成就的时候（2013年5月15日-6月28日）无法办理商品房预售许可证，从而导致案涉商品房无法上市交易，保宁公司及时回笼资金的目的无法实现，其责任在阆中蚕种场。因此，阆中蚕种场构成违约。修建中，阆中市政府批复同意对案涉项目土地进行拍卖出让，以及保宁公司参与案涉土地竞拍，与阆中市国土资源局签订了土地出让合同等是为了使案涉项目土地出让程序合法而走的流程（实际上2012年8月已经动工修建），故，阆中蚕种场辩解保宁公司明知土地必须经过出让，而整个过程保宁公司参与，最终竞拍取得土地，阆中蚕种场尽到了配合义务等意见，本院不予采纳。 关于迟延取得商品房预售许可证是否给保宁公司造成损失，以及保宁公司主张以18,515.7万元为基数，按照621天乘以9%计算违约损失28,745,624.25元是否适当的问题。1.关于迟延办理土地使用权证和商品房预售许可证是否会造成损失的问题。房地产行业是典型的资金密集型产业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长的特点，国家允许商品房预售的目的，就是解决房地产企业开发资金不足和快速回笼投入的资金。虽然保宁公司提供的证据不足以证明因阆中蚕种场未及时办理土地出让手续和及时拨款，导致保宁公司对外融资承担资金利息4300余万元和支付银行利息2000余万元的事实存在，但房地产行业对外融资是众所周知的事实，未及时办理土地出让手续，导致房屋（特别是商铺）近两年无法上市交易，严重影响保宁公司投资回笼和对外融资本息的兑付，必定会承担更多的资金利息（根据本地民间借贷利息来看，房地产融资的民间借贷年利率一般都在24%以上）。再加之，遭遇后期阆中市商品房价格不断下行影响。因此，迟延办理土地使用权证和商品房预售许可证必然给保宁公司造成较大的经济损失。2.关于损失确定的问题。（1）违约损失计算基数。根据三方协议和开发计算方法对案涉房地产项目的约定和测算，保宁公司出售商业门面、车位和150户旧城改造住宅的总收益为18,515.7万元，保宁公司也是靠出售上述房产收回投资成本和获得收益。故，保宁公司主张以三方核算确定的18,515.7万元总收益为基数赔偿资金利息损失是恰当的，本院予以支持。但考虑到本地开发商在取得商品房预售许可证之前，普遍采取以签订认购、订购、预定等协议的方式偷偷出售部分房屋的实际情况。故，本院酌定以18,515.7万元总收益的80%为基数，即14,812.56万元计算资金利息损失。（2）利息计算标准。比照本案当事人在开发计算方法第三条④“后期垫资9328.2万元按年息7%计算约为653万元。”约定的利率，作为利息计算标准，即按照年利率7%计算利息。故，保宁公司主张按照年利率9%计算资金利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。（3）利息计算起止时间和期限。根据三方协议约定“住;住宅建**后方协助乙、丙方办理直售或预售许可证。”而案涉工程1-4号楼建至五层（四层封顶）的时间点不同（2013年5月15日-6月28日），本院确定以最晚建至五层的3号楼的时间节点，即2013年6月28日作为起算时间。三方协议约定阆中蚕种场负责土地出让相关事宜，利息的截止时间应为取得土使用权证时间，即2015年2月6日。因此，利息计算的期限为588天（2013年6月28日起至2015年2月6日止）。综上，阆中蚕种场应赔偿保宁公司的损失为16,703,697.63元（7%÷365×588×14812.56万）。 综上所述，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金等违约责任。因阆中蚕种场迟延履行办理案涉项目土地使用权证的义务，构成违约，导致保宁公司案涉大部分房屋迟延上市交易近两年之久，且遭遇房价下行，给保宁公司造成较大的经济损失，阆中蚕种场应当给予赔偿。阆中蚕种场辩解的其未违约、延迟办证未影响房屋销售，应驳回保宁公司的诉讼请求等意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下： 一、被告四川省阆中蚕种场于本判决生效后二十日内赔偿原告阆中市保宁房地产开发有限公司损失16,703,697.63元； 二、驳回原告阆中市保宁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费185528元，原告阆中市保宁房地产开发有限公司负担77922元，被告四川省阆中蚕种场负担107606元（原告已经垫付，由被告直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何清卫 人民陪审员  任大勇 人民陪审员  杨 策 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  严红艳