安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初1548号 原告：雷保山，男，1988年4月4日出生，汉族，户籍地安徽省市宿州市灵璧县，现住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：王瑞影，安徽民之声律师事务所律师。 被告：邹守香，男，1965年1月28日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，现住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：陈雪峰，宿州市埇桥区蕲县镇法律服务所法律工作者。 第三人：陈矿，男，1976年4月28日出售，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住宿州市埇桥区。 原告雷保山与被告邹守香、第三人陈矿案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷保山及其委托诉讼代理人王瑞影，被告邹守香及其委托诉讼代理陈雪峰，第三人陈矿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷保山向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对宿州市磬云南路安置区6号楼905室的强制执行，解除查封；2.本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2017年7月24日，宿州市埇桥区人民法院对邹守香与陈矿民间借贷纠纷案作出（2016）皖1302执2050号之一、（2017）皖1302执2761/2762号执行裁定书，裁定查封宿州市磬云南路安置区6号楼905室、5号楼1203室、5号楼2303室房产，期限三年.原告知情后即提出异议申请，埇桥区法院作出（2020）皖1302执异9号执行异议裁定，驳回原告的异议。2014年2月28日，原告与陈矿签订《房屋买卖合同》购买案涉房屋（宿州市磬云南路安置区5号楼2303室），合同约定房产总价260000元，原告依约支付全部房款，并与陈矿等人在拆迁办的安排下共同签订《宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同》。2018年3月，原告接到上房通知后即与物业交涉交房事宜，并在该房居住至今。原告与陈矿之间的购房合同合法、真实、有效，且已实际履行。虽然该房屋至今不能办理房产证，但根据以上事实可知案涉房屋原告所有，原告合法权益应获保护。综上，在对案涉房屋查封前，原告已与陈矿签订了该房的买卖合同，并已支付全部购房款，只是因为系拆迁安置房屋，在查封时未通知原告上房，更不具备过户的条件。因此，原告完全具备排除执行的条件。为维护合法权益，原告具状起诉，请求停止对该房的执行，解除查封。 邹守香辩称，1、被告与陈矿2014年2月28日签订《房屋买卖合同》为无效合同，自始至终不受法律保护，原告不享有案涉房屋产权。原告系灵璧县人，案涉房屋在宿州埇桥区城区内，该房屋系拆迁安置房屋，是产权人陈矿夫妇在原三八乡六里村（现为迎宾社区）赵家庄集体土地上分配的宅基地上的建房，因旧城改造，政府将所属的原集体土地征收后，集体组织居民户依据政策获得的福利补偿性质的政策性回迁房，原房屋土地为集体经济成员共同共有，原告户籍不在该区域，不属于该集体经济组织成员，无权购买集团经济组织的“小产权房”，无资格享受回迁安置房的相关政策。依据合同法解释（一）第九条第一款规定，原告与陈矿签订的《房屋买卖合同》违反合同法强制性规定，自始无效。原告对案涉房屋不具有合法物权，其提出的因购买而获得案涉房屋的产权无法律依据，异议之诉的理由不能成立。2、原告称“购买的涉案房屋”无法律依据，其签订的房屋买卖合同明显违反《房地产管理法》第三十八条规定而归于无效，因此对案涉房屋不享有任何权益，所提出的异议理由不成立，也不应得到法律支持。陈矿于2014年3月6日签订的安置补偿协议，原告与陈矿签订的房屋买卖合同是2014年2月28日，案涉房屋还没有确定位置与面积，更没有获得任何产权证明的情况下，就出售了安置房，事实上陈矿在处置小产权房时并未实际取得案涉房屋的任何权属证明及手续。安置房屋安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律法规的规范外，还受当地政府相关政策约束，与一般的商品房交易有很大不同。安置房在取得所有权5年之内不能上市交易。原告既不是案涉房屋所有人，交易时陈矿也未取得合法的处分权，明知无权处分情况下，私下违规串通后签订的房屋买卖合同，系无效合同，其相关约定与交易不受法律保护，原告的理由无法律依据，应驳回。3、原告就案涉房屋的取得不适用善意取得制度。依据原告与陈矿之间的买卖合同，双方是在明知陈矿无权处分该房屋情况下，为规避法律而设立的恶意条款。充分说明双方存在恶意串通，且对陈矿之前所负债务知情在先，存在主观恶意在先。善意取得一般只适用于动产转让，而不适用于不动产。原告与陈矿真实目的是帮助陈矿逃避债务，转移财产。4、城中村的拆迁安置房属于政府保障性住房，国家及地方政策均限制上市交易。房屋买卖合同依法不受法律保护，异议理由不成立。案涉房屋未能取得房屋不动产权证及全产权，更不得上市交易。涉及集体土地被征收及集体土地权益分配的相关政策性规定。综上，恳请法院采纳被告答辩意见，依法公正裁判。 陈矿未到庭未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：登记在陈矿名下的位于宿州市赵家的房屋一处，权证字号为房地权宿字第××号，产证载明0001幢混合结构2层房屋，建筑面积119.61平方米。因纺织西路两侧旧城改造项目建设需要，该房屋被拆迁，拆迁编号为Ａ-55。2014年2月28日，原告与陈矿及其妻张侠飞签订了《房屋买卖合同》，陈矿自愿将其名下位于宿州市埇桥区拆迁安置房（建筑面积约87.15平方米）出卖给原告，约定总价款为26万元，签订合同时支付定金5万元，余款21万元依约于2016年2月底付清。2014年3月3日，被征收房屋面积计算单中，陈矿在被征收人签字栏签名。2014年3月6日，陈矿、雷保山、陈晓、吕耀营（乙方）作为被征收人与征收部门埇桥区房屋征收办公室（甲方）签订了《宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同》，委托征收实施单位为三八街道办事处，该合同载明被征收房屋建筑面积232.1平方米、政策奖励23.21平方米，安置255.31平方米；违建119.55平方米作价补偿35865元，通过产权调换方式安置了磬云南路安置区6号楼905室（约98.73平方米）、5号楼1203室（约87.75平方米）、5号楼2303室（约87.75平方米）三套住宅，安置面积以实际测量为准。2018年3月16日，磬云南路安置小区上房公告发布，称已具备上房条件开始办理上房结算手续，集中办理上房手续时间为2018年3月17日至2018年4月16日。 2016年6月15日，本院对邹守香、蔡德志诉陈矿民间借贷纠纷一案作出（2016）皖1302民初4143号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告陈矿所欠原告邹守香借款本金200000元,双方约定月利率1.5%,利息已付至2014年8月31日,自2014年9月1日至2016年6月30日利息共计66000,本息合计266000元,双方同意由被告陈矿自2016年7月1日起至2017年6月30日止一年内分期付清,如果不能如期按数付清,则自2017年7月1日起至本金全部付清之日止,按月利率1.5%计算未偿清部分的利息。二、被告陈矿所欠原告蔡德志借款本金100000元,双方约定月利率1.5%,利息已付至2015年9月1日,自2015年9月1日至2016年6月30日利息共计15000,本息合计115000元,双方同意由被告陈矿自2016年7月1日起至2017年6月30日止一年内分期付清,如果不能如期按数付清,则自2017年7月1日起至本金全部付清之日止,按月利率1.5%计算未清偿部分的利息。三、原、被告双方因此案再无其他债务纠纷。案件受理费5800元,减半收取2900元,由被告陈矿负担”。 因陈矿未按时履行法律义务,邹守香于2017年7月3日申请执行，本院立案后于2017年7月24日作出（2016）皖1302执2050号之一、（2017）皖1302执2761、2762号执行裁定，裁定：“一、查封被执行人陈矿所有的坐落于宿州市磐云南路安置区。二、查封期限为三年”。后雷保山提出异议，本院2020年1月7日作出（2020）皖1302执异9号执行裁定书驳回原告的异议。 本院认为，本案中，案涉房屋系陈矿享有产权证的房产拆迁安置而来，签订房屋买卖合同时，被征收所在区域已划归城镇范畴，不属于不得交易的范畴之列，且该房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不存在违反国家法律法规强制性规定，是合法有效的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告与第三人签订房屋买卖合同虽然在签订房屋征收补偿安置合同之前，但拆迁安置实际工作中先选房后签订补偿安置合同是合理的程序，且两份合同签订时间间隔较短，故原告在与陈矿签订房屋买卖合同时安置房屋的房号已经确定是合理的；另，原告按照合同约定已支付了案涉房屋的全部价款，因此，原告与陈矿之间的房屋买卖合同已实际履行。因案涉安置房屋在通知上房时已经被邹守香申请查封，故原告不存在不及时办理产权登记手续的主观过错。因此，本案原告虽未获得物权登记，但其享有的合法物权的期待性优于被告的一般债权，原告享有足以排除被告执行的民事权益，原告请求停止对案涉房屋的执行解除查封的主张，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下： 不得依被告邹守香申请对宿州市磬云南路安置区5号楼2303室进行强制执行； 案件受理费80元,由被告邹守香负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  何 茹 人民陪审员  庄志勇 人民陪审员  郑逸辰 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  杨 波