北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7779号原告：钱蕾，女，1966年10月5日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙丰华（钱蕾之夫），1965年10月2日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被告：北京保瑞投资管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇裕丰路**院**楼**，统一社会信用代码911101130955720354。法定代表人：施林，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京嘉论律师事务所律师。原告钱蕾与被告北京保瑞投资管理有限公司（以下简称保瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告钱蕾之委托诉讼代理人孙丰华、被告保瑞公司委托诉讼代理人刘芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱蕾向本院提出诉讼请求：1、判令支持原告《房屋租赁合同解除函2》，其主要内容：原告单方与被告解除合同，要求被告2020年3月31日交回房屋，要求被告履行原合同义务。2、判令被告支付供暖公司供暖费2694元(2019年至2020年)及供暖公司规定的延迟违约金。3、判令被告支付物业公司物业费1212元(截止到2020年3月31日)及物业公司规定的延迟违约金。4、判令被告支付租金16230元(2019年12月份、2020年1、2、3月份)，自2020年4月1日起，支付每延迟一天违约金300元。5、判令被告自2020年4月1日起支付延迟交房房租每天350元，需每5天支付一次，支付每延迟一天违约金100元。6、判令被告赔偿原告房屋空置损失费12172元(相当于合同中3个月房租)。原因：原告收房后，房屋将面临数月空置租不出去。关键原因是被告单方违约导致提前四个月解除合同所造成的，再加上新冠疫情因素。7、诉讼费由被告承担。审理过程中，原告称房屋已经收回，放弃第一项诉讼请求。因2019年供暖费缴费标准由每平米40元变更为43元，请求将第二项供暖费诉讼请求变更为2896．05元。事实与理由：原告与被告于2014年5月1日签订房屋租赁合同(见证据一)。二、2020年3月20日原告给被告发出《房屋租赁合同解除函2》(见证据二)，其主要内容：原告单方与被告解除合同，要求被告2020年3月31日交回房屋，要求被告履行原合同义务。理由：合同条款第八条(四)2约定：欠缴各项费用达4000元的，原告有权单方解除合同，收回房屋。截止2020年3月31日被告欠缴各项费用20136元，已达到解除合同条件。1、欠缴应承担的2019年至2020年的供暖费2694元。2、欠缴2019年11月1日至2020年3月31日物业费1212元。3、未支付2019年12月份、2020年1、2、3月份租金，共计16230元。三、被告与原告所在小区的一些业主签订了房屋租赁合同(2014年)，据了解被告有同样的违约(见证据三)。四、特别说明：被告之前的违约记录(见证据四)。2019年10月22日原告给被告发出《房屋租赁合同解除函》，其主要内容：原告单方与被告解除合同，要求被告2019年10月31日交回房屋，要求被告履行原合同义务。《房屋租赁合同解除函》通过微信和中国邮政EMS已发送被告。理由：合同条款第八条(四)2约定：欠缴各项费用达4000元的，原告有权单方解除合同，收回房屋。截止2019年10月22日被告欠缴各项费用，已远远达到解除合同条件。1、欠缴应承担的2017年至2018年，2018年至2019年的供暖费5388元。2、被告欠物业费1992元(2019年2月23日至2019年10月31日)。3、被告欠原告二个月租金8115元(2019年9月、10月)。最终结果：被告补缴了各项费用，原告同意被告请求，继续履行合同。五、截止2020年3月31日，面对被告严重违约，原告按合同约定行使自身权利，被告消极对待。被告的严重违约和行为，已严重损害了原告的合法利益，现特向法院提起诉讼。被告保瑞公司辩称：原告、被告的租赁合同于2019年10月31日解除，不同意原告的全部诉讼请求。租金给到2019年10月底，因为原告要求跟被告解除合同，被告表示同意，原告解除通知我们也收到了，并且我方多支付了原告一个月的租金。2019年10月底被告将房屋交还给原告。被告庭后核实后陈述，被告交接钥匙的时间是4月份整体邮寄的，具体日期不清楚。本院经审理查明以下事实：2014年5月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将名下房屋交给被告（乙方）出租，建筑面积67．13平方米，合同期限自2014年8月1日至2020年7月31日，房屋用途为商用，并约定租金标准为3500元每月，第二年开始至本合同结束的租金，按上一年租金的3%递增。合同第四条附属设施的维护（一）出租期限内房屋及其附属物品、设施设备的维修责任范围详见补充协议；（二）乙方接房后将投资人民币30000元，对房屋进行二次装修、装饰和添置设施设备，具体详见添置清单。合同第六条约定，租赁期内的以下费用均由乙方承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、甲方需提前收回房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1、不按照合同约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达4000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第四款约定的情形之一的，乙方添置的设施设备装饰、装修归甲方所有；……（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方。2019年10月22日，原告向被告发出《房屋租赁合同解除函》，理由是被告未交纳2017-2018年，2018-2019年供暖费5388元，2019年9月份租金未付，累计欠付租金超过4000元，达到合同约定的解除条件。原告陈述，解除函发出后，被告支付欠付的费用，双方继续履行租赁合同。2020年1月8日，原告向被告的业务员肖雅催要2019年12月份的房租和供暖费，2020年3月20日，原告通过微信向肖雅发送房屋租赁合同解除函2，肖雅于4月14日答复，不在单位工作了，已经转给老板。经本院当庭与肖雅电话核实，肖雅称其以前是被告的员工，春节后离职了，她原来负责和原告联系。被告庭后核实后，认可肖雅微信的真实性。原告提交中通快递订单，拟证明其在2020年5月6日收到了被告邮寄的房屋钥匙。庭审中，本院通过快递单号上的电话联系到了快递员，快递员核实后称这个快递是保瑞公司寄出的，被退回去一次，后来重新寄出的。被告庭后核实后陈述，钥匙交接是在4月份整体邮寄的，具体日期不清楚。原告提交供暖费发票和收据，金额为2896．05元，备注10-4082019-2020年度供暖费。原告提交物业费发票，金额为5176．84元，载明10-408物业费时间段2019．2．22至2020．12．31。另查：房屋的规划用途为办公用房。被告从多名业主处租赁房屋，用于经营酒店式公寓，其与业主签订的《房屋租赁合同》存在不同版本，合同部分内容上存在差异。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、房屋租赁合同解除函、微信聊天记录、EMS邮单、手机短信，以及本院庭审笔录等在案佐证。本院经审理认为：辩论原则是民事诉讼法的基本原则，法院只能按照当事人在诉讼中指明的诉讼标的进行裁判，即法院裁判的诉讼标的应与当事人主张的诉讼标的具有同一性，没有经当事人主张的事项，法院不得判决；没有在当事人的辩论中出现的事实不能作为法院裁判的依据。综合本案诉辩双方的意见，本案的争议焦点如下：1、被告欠付租金、占有使用费的期间；2、被告是否应当支付物业费、供暖费；3、被告是否应当支付房屋空置损失费及违约金。针对上述争议焦点，本院分析如下。一、关于欠付房屋租金、占有使用费的期间原告主张被告欠付2019年12月、2020年1月-3月的租金，4月1日至5月6日期间的占有使用费。被告庭审中认为双方的合同在2019年10月31日已经解除，而原告解释称双方在2019年10月解除过一次合同，但被告缴清欠款后双方又接着履行合同，并提交与被告员工小肖雅的微信聊天记录。从原告提交的全部证据来看，可以证明2019年10月后，被告继续支付房租，双方继续履行租赁合同的事实，故本院对被告关于双方合同已经在2019年10月31日解除的抗辩意见不予采信。2020年3月20日，原告向肖雅发出合同解除函，肖雅说给老板发下。原告认为双方的合同已经自2020年3月底解除，本院认为，结合本案及保瑞酒店关联案件查明的事实，可以确认双方的租赁合同于2020年3月31日解除。被告应当支付2019年12月，2020年1月、2、3月份的租金。原告主张2020年4月1日后，被告未及时履行交房手续，直至2020年5月6日才收到被告寄过来的钥匙，经本院当庭与快递员核实，被告所寄的快递到达原告的时间为2020年5月6日，故被告应当支付2020年4月1日至2020年5月6日期间的房屋占有使用费。原告要求按照每日350元的标准计算占有使用费（含物业费），缺乏合同依据和法律依据，本院酌情参考租赁合同的租金标准及物业费标准支持占有使用费。二、被告是否应当支付物业费、供暖费双方签订的房屋租赁合同明确约定租赁期内的物业费、供暖费应当由承租方负担。原告主张2019年11月1日月至2020年3月31日期间的物业费，本院核算后予以支持。供暖费发票载明2019-2020年度供暖费为2896．05元，此期间在租赁期间内，被告应当按照合同约定支付供暖费。三、被告是否应当支付房屋空置损失费、违约金原告要求被告支付三个月房租的空置损失费作为违约金，理由是原告收房后，房屋将面临数月空置租不出去，关键原因是被告单方违约导致提前四个月解除合同造成的，再加上新冠疫情因素。原告还主张被告自2020年4月1日起支付迟延支付租金的违约金。被告以双方早已在2019年10月31日解除租赁合同为由拒绝支付违约金。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第四项规定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的；2、欠缴各项费用达4000元的；……。从原告方发出的《房屋租赁合同解除函2》中可以看出，原告正是依据该条约定，提出解除合同。同时，《房屋租赁合同》第九条的违约责任条款第（一）款第二项约定：乙方有第八条第四款约定的情形之一的，乙方添置的设施设备装饰、装修归甲方所有。双方在租赁合同中并未约定其他违约金条款。故原告要求三个月租金的房屋空置损失费，以及自2020年4月1日起按照每天300元支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告钱蕾2019年12月1日至2020年3月31日期间的房屋租金共计16230元；二、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告钱蕾2020年4月1日至2020年5月6日期间的房屋占有使用费5131元（含2020年4月1日至2020年5月6日期间的物业费288元）；三、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告钱蕾2019年11月1日至2020年3月31日期间的物业费1208元；四、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告钱蕾2019-2020年度供暖费2896．05元；五、驳回原告钱蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由原告钱蕾负担198元（已交纳），被告北京保瑞投资管理有限公司负担262元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年八月二十九日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨