广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1321号原告：江门市帕佳图物业管理有限公司，住所地江门市江海区**************。法定代表人：陈某1。委托代理人：邱贵华，系该公司员工。委托代理人：林珍红，系该公司员工。被告：聂文作，男，汉族，1974年3月11日出生，住江门市蓬江区******×，公民身份号码440************813。被告：聂椿杰，男，汉族，1999年12月22日出生，住江门市蓬江区******×，公民身份号码440************937。关于原告江门市帕佳图物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告聂文作、聂椿杰（以下简称两被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱贵华、林珍红到庭参加了诉讼，被告下落不明，经公告送达期满，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是江门市洪兴物业发展有限公司委托管理帕佳图·世家物业之物业管理企业。被告向江门市洪兴物业发展有限公司购买蓬江区北环路×室（建筑面积为55.86平方米），是该房屋的登记业主。2017年6月27日，原告与被告签订一份《帕佳图·世家（前期）物业服务协议》，约定了物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层、高层电梯住宅3元/月/平方米收取，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务……。协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，但被告并没有按照双方签订的协议履行支付物业服务费用的义务。被告从2018年6月起就开始拖欠物业服务费，截至2019年12月31日止，被告拖欠原告的物业服务费共3184.4元，滞纳金95.53元，合共3279.93元未付。原告经多次向被告催讨物业服务费未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告立即支付2018年6月1日起至2019年12月31日期间的物业管理费3184.4元（计算标准为按每月每平方米3元计算，每月的物业服务费为167.6元）；二、被告支付拖欠物业管理费的违约金（从2018年6月1日起，以欠款金额为基数，按每日1‰计算至付清欠款之日止，暂计至2019年12月31日止的违约金为95.53元）；三、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提供的证据有：一、原告的营业执照和组织机构代码证，证明原告的诉讼主体资格。二、帕佳图·世家（前期）物业服务协议，证明原、被告之间的物业服务合同关系。三、被告的居民身份证，证明被告的诉讼主体资格。四、催缴通知书图片，证明原告书面告知被告缴交物业管理费。五、购房合同，证明涉案房屋出售给两被告。本院自江门市不动产登记中心调取登记信息一份。被告经公告送达期满没有到庭，无答辩，也没有提供证据。经审理查明：2017年6月27日，江门市洪兴物业发展有限公司（以下简称洪兴公司，出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》，主要约定出卖人将位于蓬江区北环路（现变更为江桥路）136号105室（以下简称涉案商铺）出让给买受人，建筑面积为55.86平方米，出卖人应在2017年6月30日前交付该商铺。合同第十八条“物业管理”中约定：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为原告，物业服务时间从2016年1月1日至2020年12月31日，物业服务费用为3元/月/平方米等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《帕佳图世家花园（前期）物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），主要约定：一、甲方在物业管理区域内提供的管理服务主要包括共用部位的维修、养护和管理，共用设备的运行、小修、养护和管理，车辆停放管理，共用秩序维护、安全防范等事项的协助管理，公共绿化的养护和管理等。二、乙方按照建筑面积交纳物业费用，商业物业按照3元/月/平方米的标准计算，乙方应在每月10日前履行交纳义务等。三、庭审中，原告陈述称合同中约定逾期支付相关费用的违约金按照每日千分之一计算。合同中还约定了双方的其他权利义务等。原告、被告在该协议落款处共同签名、盖章确认。庭审中，原告陈述称自2016年进场提供管理服务。涉案商铺交付后，被告自2018年6月1日没有交纳物业费用至今。此后，原告多次通过张贴《管理费用催缴通知书》等方式向被告催收无果，遂诉至本院。另查明，蓬江区×号×室权属人为聂椿杰、聂文作，建筑面积为55.86平方米。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据《商品房买卖合同（现售）》的约定，原告作为涉案楼盘开发商聘请的前期物业公司，自2016年进场提供管理服务至今，被告作为业主与原告签订了《前期物业服务协议》，确认由原告对涉案物业提供管理服务，上述合同和协议是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应严格按照合同的约定行使权利和承担义务。关于被告是否应当支付物业管理费的问题。一、对于物业管理费，根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（五）按时交纳物业服务费用；……”，原告自进场一直为涉案小区提供管理服务至今，被告作为业主获得相应服务的同时应按照《前期物业服务协议》约定支付物业管理费用，经原告催收，被告没有向原告支付相应的物业费用已经构成违约。涉案房屋建筑面积为55.86平方米，依据《前期物业服务协议》的约定，被告每月应向原告交纳物业费用167.58元（55.86平方米×3元/平方米），被告自2018年6月没有支付相应费用，原告主张自2018年6月1日至2019年12月31日的物业费用合共3184.02元（167.58元/月×19个月）。对于原告主张超出上述认定部分缺乏理据，本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金是否应予支持的问题。本案中，被告逾期交纳管理服务费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。对于违约金的起算点，根据《前期物业服务协议》中的约定，业主应当在每月10日前支付当月的物业管理费。因此，2018年6月的物业管理费用违约金起算点届满日期的次日，即2018年6月11日，以此类推。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现原告主张按照每日1‰的标准向被告收取违约金，该标准相当于为年利率36.5%，显然过分地高于原告迟延收到服务费所可能受到的利息等方面的损失，原告亦未提供其因被告逾期交纳费用导致其他进一步损失的证据，故本院对此调整为以年利率24%计算为宜。对于原告主张超出上述认定部分缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告聂文作、聂椿杰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市帕佳图物业管理有限公司支付物业服务费3184.02元；二、被告聂文作、聂椿杰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市帕佳图物业管理有限公司支付上述第一判项的违约金（违约金以每月应交物业管理费为基数，按照年利率24%计算，2018年6月的违约金从2018年6月11日起计，2018年7月的违约金从2018年7月11日起计，以此类推，计算至付清之日止）。三、驳回原告江门市帕佳图物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告聂文作、聂椿杰负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  陈小青人民陪审员  陈彩萍二〇二〇年八月五日法官 助理  谭彦君书 记 员  林绮莹