北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初11570号原告：满洋，男，1991年12月29日出生，汉族，全脑速读记忆大本营（北京）教育咨询有限公司教育总监，住北京市通州区。被告：北京保和筑美公寓管理有限公司，住所地北京市通州区运河核心区IV-10地块F3其它类多功能用地项目**办公及商业楼商业****。法定代表人：张兴辉，经理。委托诉讼代理人:张文，北京保和筑美公寓管理有限公司员工。委托诉讼代理人：燕倩倩，北京保和筑美公寓管理有限公司员工。原告满洋与被告北京保和筑美公寓管理有限公司（以下简称保和筑美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告满洋，被告的委托诉讼代理人张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告满洋向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告退还自2020年1月30日至2020年3月27日的租金8265元、服务费950元、押金4350元，合计13565元，并自2020年1月30日解除合同。事实和理由：原告于2019年11月2日与被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2019年11月5日至2020年11月4日，共计12个月，租赁用途为居住。在履行合同期间，原告于2020年1月22日陪女友回湖北老家过年，受疫情封城等影响导致原告无法按原定计划返京，故此使得其与被告之间的合同目的无法实现。期间，在国家、政府尚未出台任何政策针对湖北返京人员的情况下，被告方物业部门工作人员于2020年2月10日、13日，两次拨打原告电话，谎称“政府规定湖北滞留人员不得返京，从湖北返京人员必须强制集中隔离”及“你回来试试”等威胁性话语阻止原告返京，态度极其恶劣。而后被告方服务部门管家又于2020年2月15日，向原告发送其公寓内部规定限制湖北籍人员进入的标识，并答复从湖北等地区返京人员一律禁止入内。后来疫情逐渐好转，政府也放开政策接收湖北返京人员，原告于2020年3月27日与女友乘坐湖北返京专列抵达北京，因遵循社区规定“居家隔离一户只能隔离一人的原则”，原告接受了社区要求的只能单独集中隔离的要求，承担了隔离期间的费用，于2020年4月10日隔离完毕。综上，受疫情及被告方公寓防控措施等种种因素影响，导致2020年1月29日至2020年3月27日期间原告与被告的合同目的不能实现，且原告确有困难，疫情期间原告不仅承担了北京地区的房屋租金，也承担了湖北地区长达一个多月的酒店隔离费用及返京后集中隔离14天的费用，且在此期间无任何收入来源，而后眼看着即将在2020年5月5日前缴纳第三季度的租金，令原告不知所措，倍感煎熬。综上提起诉讼。被告保和筑美公司辩称：1、新冠肺炎疫情及政府防疫措施并未导致本案所涉租赁合同目的无法实现，被答辩人无权要求解除合同。政府因新冠肺炎疫情采取防控措施，致使被答辩人未按期返京，对合同履行产生了一定影响，但尚未达到令合同目的无法实现的程度。本案所涉租赁合同期间截止2020年3月27日剩余租期仍余近7个月，疫情导致无法居住房屋的情况不再存在，合同可以继续履行。疫情属于短时突发影响，相对整个租期而言，尚未达到令合同目的无法实现的程度。3月27日之后已经在实际上并不符合不可抗力情形，被答辩人如坚持解除合同，应视作合同违约。2、因政府行为导致被答辩人无法在租赁合同履行期间返京，答辩人不应承担返还被答辩人已交纳的租金、管理费及押金的法律责任。根据中国政府网发文，2020年1月24日至30日放假调休，延长春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。除特殊行业外，北京市大部分行业2020年2月10日正式复工，如果让答辩人承担上述期间费用违背公平正义原则。被答辩人虽未于2020年1月22日后入住，但并未腾退房屋，构成对房屋的实际使用，手中有房屋钥匙、门卡，拥有随时回京入住的权利。2020年3月27日后，疫情导致被答辩人无法居住的情形已经消失。新冠肺炎对答辩人的正常经营也产生了重大影响，答辩人针对出租房屋的各项运营成本并未因被答辩人未返京居住房屋而降低。3、答辩人已积极与被答辩人沟通疫情期间房租减免事宜，但被答辩人仍坚持不合理主张。答辩人曾向被答辩人主动提出减收因新冠肺炎无法返京期间的长达一个月的租金。4、被答辩人所提及2020年3月28日起至本案结束仍居住于涉案房屋并按天缴纳租金的主张，居住本就属于本案所涉合同的约定权利，租金仍应按合同约定缴纳。被答辩人至今居住于公寓中，于2020年5月主动交纳第三期租金，被答辩人的行为已构成对房屋租赁合同的继续履行。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法庭依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月2日，保和筑美公司（甲方，出租人）与满洋（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：满洋租赁位于北京市通州区新华北街156号保利大都汇11栋1723号的房屋，租赁用途为居住，租赁期限自2019年11月5日至2020年11月4日，共计12个月。房屋租金每月5000元，含物业管理费，租金以季度为周期支付。房屋押金为5000元。鉴于甲方将持续为乙方提供房屋维护及管理服务，乙方应向甲方支付房屋维护及管理服务费，服务费按月租金的10%支付，为人民币500元。首期租金及合同押金在合同签署且房屋符合约定条件并经甲乙双方交付验收之日前支付，其余各期租金及其他相关费用乙方应于收到账单后7天内向甲方支付。《房屋租赁合同》第10条“合同解除与终止”中约定：10.1在房屋租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋并没收押金：（1）不按约定的时间或金额支付租金及相关费用的，逾期支付超过10天的；……10.2因不可抗力如地震、风暴、洪水、水灾或其他自然灾害、瘟疫、战争、暴乱、敌对行动、公共骚乱或房屋所有权人或其它权利人收房或其他双方无法控制、不可预见的事件，导致本合同无法继续履行的，受妨碍的一方应在不可抗力事件发生后7日内通知另一方，并应在不可抗力事件消除后15日内提供有关部门签署的证明或详陈有关事件造成其不能履行全部或部分义务的说明，双方协商达成一致后终止本合同。《房屋租赁合同》还对双方权利义务做了其他约定。合同签订后，满洋于2019年11月5日入住涉案房屋，截止本案开庭时，满洋先后交纳了房屋押金4350元及截至2020年11月4日的三个季度的租金和服务费，上述金额共计62550元。另查，满洋于2020年1月22日乘坐火车离京赴湖北武汉，于2020年3月27日乘坐火车返京，其女朋友杨舒婷在涉案房屋居家观察，满洋经过集中医学观察于2020年4月10日再次入住涉案房屋。再查，2020年1月27日，中华人民共和国中央人民政府发布通知，内容为：“经国务院批准，为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，更好保障人民群众生命安全和身体健康，延长2020年春节假期至2月2日（农历正月初九，星期日），2月3日（星期一）起正常上班。”庭审中，关于满洋未能使用涉案房屋的期间，满洋认为是2020年1月22日至2020年3月27日，保和筑美公司认为是2020年2月10日至2020年3月27日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。本案中，原告满洋与被告保和筑美公司签订的《房屋租赁合同》系双方自愿签订，不违反法律及行政法规的强制性规定，属于合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同解除的方式有单方解除和双方协商解除。本案中，合同中约定对于出现不可抗力情形导致本合同无法继续履行的，受妨碍的一方应在不可抗力事件发生后7日内通知另一方，并应在不可抗力事件消除后15日内提供有关部门签署的证明或详陈有关事件造成其不能履行全部或部分义务的说明，双方协商达成一致后终止本合同。从上述约定可以看出，当出现不可抗力时，是否构成不可抗力并解除合同需要通过双方协商才能确定。从本案事实来看，满洋与保和筑美公司就解除合同并未协商取得一致。关于满洋能否以不可抗力致使其合同目的无法实现为由行使单方解除权来解除合同的问题，本院认为，2020年，我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动，但随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面。满洋因新冠肺炎疫情影响导致返京日期推迟且在返京后接受集中医学观察，期间未能实际使用承租房屋，新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施确实对满洋合同目的实现造成了影响，但这种影响有一定的时效性，不足以达到解除合同的程度，满洋目前实际使用房屋并未有其他障碍。故本院经过综合考虑后认为不宜解除本案合同，故对满洋要求解除合同的请求，本院不予支持。关于满洋所提要求原告退还房屋押金的诉讼请求，鉴于本案不符合合同解除的约定条件和法定条件，双方可在合同终止后自行协商解决押金退还问题。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。关于满洋所提要求被告保和筑美公司退还房屋租金及服务费的诉讼请求，鉴于满洋因新冠肺炎疫情影响了返京并实际居住使用涉案房屋，本院根据公平原则酌情确定保和筑美公司减免满洋2020年2月3日至2020年3月27日期间一半的房屋租金和服务费。综上，对满洋要求保和筑美公司退还租金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。对于满洋的过高诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京保和筑美公寓管理有限公司返还原告满洋租金及服务费4365元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告满洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由原告满洋负担45元（已交纳），由被告北京保和筑美公寓管理有限公司负担25元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  卫 丹二〇二〇年八月三十一日法官助理  李 璠书 记 员  平安冉