北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初29551号原告：北京第七天房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区丰台北路**华胜写字楼****。法定代表人：桑庆云，总经理。委托诉讼代理人：高全兴，男，1987年6月28日出生。被告：李科，男，1980年12月29日出生。第三人：韩涛，男，1976年9月19日出生。原告北京第七天房地产经纪有限公司(以下简称：七天地产公司)与被告李科、第三人韩涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告七天地产公司的委托诉讼代理人高全兴，被告李科到庭参加诉讼，第三人韩涛在本院开庭时经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告七天地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告返还租金300000元；2、请求法院判令被告赔偿原告损失共计30000元；3、诉讼费被告承担。事实和理由：2015年，原告与第三人签订了《房屋租赁合同》，根据租房合同的约定，原告租赁了第三人位于北京市丰台区新村一里××室的房屋一套，租赁期限10年，总计金额30万元。签订合同后，原告依约向第三人支付了租房款共计人民币30万元，并开始装修实际使用房屋。但由于第三人对外负有债务，该房屋于2018年1月9日被丰台法院司法拍卖，本案被告因此取得了涉案房屋的所有权。但无论是拍卖时还是租赁过程中，本案被告均已知晓该房屋租赁关系的存在。可本案被告却拒绝与原告协商，在2018年7月12日，组织社会闲散人员强行撬锁，霸占了涉案房屋。导致从2018年7月12日起，原告不再具有本房屋的使用权。按照原告与第三人的约定，共损失房租人民币300000元，而房屋内的相应装饰、家具电器，也有共计人民币30000元的损失。在与被告多次协商无果后，原告只得向贵院提起诉讼，希望贵院能够查明真相，判如所请。被告李科辩称，我法拍获得房本后去房屋了解实际居住情况，多次敲门无人开门，外门上贴有一张复印纸，上面有一个名字叫高全兴和他的一个电话，打通电话后高全兴自称有这个房屋的租赁权，之后我们约到他提供的地点见面。谈判内容是我补偿给他们一些钱，他们可以放弃现有的租赁权。关于这份不符合市场交易规律的长达10年租赁期的合同，我提出质疑，他说是原房主韩涛从他们公司借款，这是一种担保方式。由于在购买房屋前，我做了些进调工作，找到了房屋抵押权人，并取得了房屋债务人韩涛的联系方式，我与韩涛通过电话，电话中咨询韩涛长期租赁协议的具体事由，韩涛的回答是：他没有和任何房租中介公司签署过10年的租赁协议。只是在小额贷款公司借过钱，签署过借款相关的协议。房屋法拍信息里有公示租赁信息，就此我也咨询了当时的执行法院的法官，执行法官解释如下：本拍品是债权人赵飞起诉债务人韩涛，执行拍卖韩涛名下抵押给债权人的房产一套，审判结果是：抵押房屋以法拍形式偿还债权人债务。公示此拍卖房屋租赁是由于，案外人某房屋中介公司向执行法院提出：对涉案房屋享有10年租赁权，且10年租金己一次性支付给房屋所有产权人韩涛的异议。执行法院认为这份房屋租赁协议签署日期为2015年8月25日，是晚于签署日期为2015年8月18日的房屋抵押协议，抵押在前、租赁在后。依据《物权法》第一百九十条及《担保法》第六十六条，故执行法院并未对此异议进行立案审查，及未作出裁定。由于属于本涉案房屋的相关性信息，需给予公示。因此，原告提供的房屋租赁协议有“以租抵债”的嫌疑，原告与韩涛之间的债务与我无关。房屋租赁合同可以倒签，真实性难以查明。房屋租赁是抵押权设立之后出租的，不能对抗已经设立的抵押权。合同约定租金逐年递增、租金以现金方式交付，不符合常理，我认为原告与韩涛有恶意串通的嫌疑。第三人韩涛未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市丰台区新村一里××号房屋（以下简称为××号房屋）原所有权人为韩涛，2015年8月18日，韩涛向案外人赵飞借款190万元，并以其名下的××号房屋做抵押担保。2015年8月19日，韩涛与赵飞就××号房屋办理了抵押权登记，被担保主债权数额190万元，债务履行期限6个月。同日，韩涛和赵飞到北京市方正公证处，赋予了借款合同强制执行的效力。2015年12月9日，赵飞向北京市方正公证处申请执行证书。2018年1月8日，因赵飞申请执行债权，北京市丰台区人民法院在“淘宝网”上依法对××号房屋进行了司法拍卖。在拍品现状中注明：租赁情况：有，租期至2025年8月25日止。后李科以2920000元的最高价竞得××号房屋。后北京市丰台区人民法院出具了（2015）丰执字第8600号执行裁定书，北京市规划和自然资源管理委员为李科办理登记××号房屋的不动产权登记证书（编号：京（2018）丰不动产权第0019932号）。庭审中，七天地产公司提交租赁合同和收条一份，以证明其承租韩涛的房屋，且以现金方式支付了租金。租赁合同显示，2015年8月25日，桑庆云、七天地产公司（承租方、乙方）与韩涛（出租方、甲方）签订《租房合同》，约定房屋租赁地址为××号房屋，租用期限自2015年8月25日起至2025年8月25日，共计120个月，房屋租金一次性支付300000元人民币。同日，韩涛出具《收条》显示，“本人韩涛今收到桑庆云交来房租30万元，共计10年一次性收取，由于本人银行卡不能正常使用，特要求承租人以现金方式支付，现人民币30万元现金本人已全部收到。”李科对该证据不予认可，并称其电话问过韩涛是否有租赁协议，韩涛说没有，说他向小贷公司借过款，有借款协议。对租金收条不予认可，称应提交30万元现金的来源证据。李科提交借款合同一份，以证明2015年8月18日，韩涛因向赵飞借款故将××号房屋抵押给了赵飞，并约定抵押房屋在抵押期间如有对外租赁、重新签订租赁合同、续签租赁合同、延长租赁期限、一次性收取一年以上租金及设定抵押等情况时，产权人必须先经得乙方书面同意后方可进行。产权人应当妥善管理抵押房产，不得对抵押房产作出损害或减少其价值的行为。在管理期间不得擅自出租。除非征得乙方书面同意。七天地产公司对借款合同真实性不认可，称其中没有写明抵押房屋的情况。李科提交物业费、取暖费和电梯使用费的收据，以证明七天地产公司并未实际使用房屋，未交纳过相关费用。七天地产公司对上述证据不予认可，并称其于2015年12月购买了热水器，并提供购买发票及截图以佐证。李科对此不予认可，并称无法证明系用于租赁房屋。另查，2018年2月24日，北京市丰台区人民法院出具了（2015）丰执字第8600号执行裁定书，裁定：“本院依据已经发生法律效力的(2015)京方正执行证字第02048号执行证书，已向被执行人韩涛发出执行通知书，责令被执行人履行法律文书确定的义务，但被执行人逾期仍未履行生效法律文书所确定的义务。本院依法强制执行，在执行过程中，本院查封了韩涛名下位于北京市新村一里××号房产，并依法在淘宝网司法拍卖网络平台上进行拍卖。2018年1月9日，买受人李科(110105198012294114)以人民币2920000元的最高价竞得。……裁定如下：一、解除北京市新村一里××号房屋（房屋所有权证号：X京房权证丰字第**）的查封。二、强制注销××号房屋（房屋所有权证号：X京：X京房权证丰字第**抵押。三、北京市新村一里××号房屋的所有权及其他权归买受人李科(110105198012294114)所有。北京市新村一里××号房屋的所有权自本裁定送达买受人李科(110105198012294114)时起转移。四、买受人李科(110105198012294114)可持本裁定书到房屋管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后立即生效。”在本案审理过程中，本院多次联系韩涛均未成功送达，且七天地产公司称无法联系到韩涛，故本院依法对韩涛进行了公告送达，公告送达后韩涛亦未到庭参加诉讼。本院组织七天地产公司和李科进行了1次庭前谈话和1次开庭审理，七天地产向本院提供了其与韩涛于2015年8月25日签订的租赁合同一份，且均称联系不上韩涛。庭审中，七天地产公司称其与韩涛的租赁合同租期为2015年8月25日至2025年8月25日，租期10年，租金一次性现金付清，在本院核实2015年8月25日的房屋租赁合同签署情况时，七天地产公司称，韩涛给其业务员打电话说有房屋出租，到韩涛家看房，一周后七天地产公司收房。庭审中，李科主张因房屋抵押在前，租赁在后，故抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。七天地产公司称租赁在前抵押在后，并称其去建委查看过档案。庭后，经李科申请，本院查询了××号房屋的抵押权登记信息，载明2015年8月19日，韩涛与赵飞就××号房屋办理了抵押权登记，被担保主债权数额190万元，债务履行期限6个月。抵押权注销登记时间为2018年3月19日。在本院告知七天地产公司上述情况后，七天地产公司称其还有一个月的免租期，有韩涛出具的说明可以证明，本院释明韩涛未到庭的情况下无法核实情况说明真实性后，七天地产公司称其可以联系上韩涛，韩涛可以出庭。七天地产公司据此向本院提交了韩涛出具的情况说明一份和房屋交割单，载明“本人韩涛于2015年7月25日把位于丰台区新村一里五号楼××号的房屋出租给第七天房地产经纪公司，租期十年，租金一次性收取（现金已全部收取），该房屋在2015年7月25日前无任何抵押情况，给予免租期一个月，2015年7月25日至2015年8月25日，用于第七天地产进行房屋装修。租赁合同从2015年8月25日至2025年8月25日。本人2015年7月25日后一周内将房屋腾出交于中介公司”。交割清单显示2015年8月2日交房。韩涛本人到庭对上述情况说明予以认可。韩涛称未将房屋租赁情况告知赵飞，亦未告知七天地产公司房屋抵押的事宜。七天地产公司认可在本院进行司法拍卖时未向本院提交过上述关于免租期的情况说明。李科称七天地产公司之前没有提交过该情况说明和房屋交割单，当事实证明租赁合同晚于抵押之后，出现了这份情况说明，书面材料里面写着10年租金已经收取，但是没有写金额，也没有收款凭证，且日期是7月25日，与原告提供证据里面的收条的2015年8月25日的日期存在相互矛盾，韩涛在该案中有利害关系，如抵押在前，租赁在后，原告是可以向韩涛主张相关权利的，所以韩涛的该份材料证明力很弱。该份材料没有七天地产的签字盖章，不属于双方协议，故对于材料证明目的不认可，不能证明租赁合同是签订于2015年7月25日。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。结合本案审理经过及双方提交的证据来看，七天地产公司称从韩涛手中租赁××号房屋，租期10年，七天地产公司在本院查明××号房屋抵押权设立时间之前，从未向本院告知其存在1个月免租期的情况，在本院执行司法拍卖过程中亦未向执行法官告知或者提供过相关存在免租期的证据材料，七天地产公司与韩涛的房屋租赁合同中亦未有关于免租期的约定，韩涛出具的情况说明与其出具的收条所载内容存在诸多矛盾之处，韩涛和七天地产公司的前后表述亦存在矛盾之处，韩涛与本案纠纷存在利害关系，故综合上述情形，本院有理由对七天地产公司于庭审后所提交的关于免租期的情况说明持怀疑的态度，对其真实性不予认可，故七天地产公司关于××号房屋存在免租期，租赁合同签订在抵押权设立之前的主张，本院不予采信。根据现有证据，即便七天地产公司与韩涛存在真实的租赁关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。韩涛将××号房屋出租前已对该房屋设立抵押，因债权人实现抵押权，李科通过司法拍卖竞得房屋，韩涛与七天地产公司之间的租赁合同对李科并不具有约束力。故七天地产公司要求李科退还房屋租金并赔偿损失，无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十六条之规定，判决如下：驳回原告北京第七天房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费6250元，公告费260元，由原告北京第七天房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  孙宇杉人民陪审员  张晓煜人民陪审员  冯志军二〇二〇年八月二十七日书 记 员  柳艾青