上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初23113号原告：周雪峰，男，1976年12月8日出生，汉族，住址上海市黄浦区制造局路******。委托诉讼代理人：李开叶，国浩律师(上海)事务所律师。被告：刘铭，男，1974年1月29日出生，汉族，住址上海市，住址上海市黄浦区制造局路**>被告：张畅，女，1980年2月18日出生，汉族，住址吉林省长春，住址吉林省长春市朝阳区XXX胡同**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告：高毅晶，女，1950年2月19日出生，汉族，住址吉林省长春市朝，住址吉林省长春市朝阳区XXX胡同**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告张畅、高毅晶的共同委托诉讼代理人：徐晶，上海明迈律师事务所律师。被告张畅、高毅晶的共同委托诉讼代理人：顾海伦，上海明迈律师事务所律师。原告周雪峰与被告刘铭、张畅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加高毅晶为被告参加诉讼。原告周雪峰及其委托诉讼代理人李开叶，被告张畅、高毅晶的共同委托诉讼代理人徐晶到庭参加诉讼。被告刘铭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周雪峰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签《居住房屋租赁合同》于2019年5月31日解除，三被告向原告返还上海市黄浦区中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下三层316车位；2、判令三被告向原告支付2019年5月1日至2019年5月31日的房屋及车位租金12,500元,以及逾期支付租金产生的违约金(自2019年4月25日起,按每逾期一日1,000元计算至实际支付之日止);3、判令三被告向原告支付逾期返还房屋及车位产生的违约金(自2019年6月1日起,按每逾期一日1,000元计算至实际返还之日止);4、判令三被告承担返还房屋及车位前产生的所有尚未支付的水、电、煤费用。事实和理由：2016年1月17日，原告与被告张畅签订《居住房屋租赁合同》，合同中约定三被告均为承租人，共同向原告承租上海市黄浦区中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)，租赁期限自2016年2月1日至2017年1月31日，月租金为10,000元。张畅、刘铭系夫妻关系，高毅晶系张畅之母，三人均在案涉房屋居住过，张畅夫妇均向原告支付过租金。2017年5月5日，原告与张畅又书面约定租赁期限延长至2019年1月31日，每月租金自2017年2月起调整为12,000元，并向原告承租地下三层316车位，每月租金500元，房屋及车位租金均于每月25日支付。合同期满后，被告方继续使用案涉房屋及车位，但未按约支付租金，经原告多次催讨，被告于2019年3月支付了2019年1月至4月的租金，并确认继续租赁，租赁期限为不定期。但被告之后又逾期支付2019年5月的租金，原告多次催讨未果，于5月25日通知被告终止合同并要求被告于5月31日前搬离、返还案涉房屋。但被告至今未返还案涉房屋及车位，也未结清应付款项，原告故诉至法院，请求判如所请。被告张畅、高毅晶共同辩称，高毅晶非本案适格被告，其未在租赁合同上签名，也从未居住案涉房屋，是张畅在签订合同时应原告要求将其母亲高毅晶名字加上。租赁合同的承租方是张畅、刘铭，该合同在其两人夫妻关系存续期间签订，两人具有家事代理的身份。现被告同意租赁合同于2019年5月31日解除，案涉房屋及车位的返还，由法院判决处理，不同意其余诉讼请求。张畅支付给原告10,000元保证金，另曾代原告向物业公司支付2019年1月至6月车位管理费720元，要求将该两笔款项在本案中抵扣结算。合同约定的违约金过高，原告除租金及利息损失外，无其他损失之证明，请求法院酌情调整。被告刘铭辩称，其已在2019年1月搬离案涉房屋，现屋内物品均为张畅的物品。其愿意返还房屋，但其不敢动张畅的物品。现其与张畅处离婚诉讼中，对于目前状况其无能为力。经审理，本院认定事实如下：2016年1月17日，周雪峰(甲方)与张畅(乙方)签订《居住房屋租赁合同》，约定甲方将案涉上海市黄浦区中山南一路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积99.17平方米)房屋出租给乙方，租赁期限自2016年2月1日至2017年1月31日；每月租金为10,000元，乙方应于每月20日前向甲方支付下个月租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需向甲方支付1,000元违约金；房屋租赁保证金为10,000元；该房屋租赁期间发生的水、电、气、通信、宽带、有线电视费用由乙方承担；本合同租期届满后，甲乙双方未提出异议的，本合同自动续期一年；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后3日内返还该房屋；乙方未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1,000元每日向甲方支付违约金；乙方逾期不支付租金累计超过一个月或欠缴应承担的费用累计超过5,000元的，甲方可书面通知乙方解除本合同并有权要求乙方赔偿损失。该合同抬头处，乙方(承租人)一栏下方的内容“乙方的其他承租人共2人，姓名和公民身份号码情况如下：刘铭、高毅晶”。其中，“2”、“刘铭”、“高毅晶”内容均为手写。合同签订时，刘铭在场。同日，张畅向周雪峰支付保证金10,000元。2017年5月5日，周雪峰、张畅书面约定租赁期限延长至2019年1月31日，自2017年2月起月租金调整为12,000元；乙方补充承租甲方位于地下三层的316车位，租赁期限为2017年5月1日至2019年1月31日，每月租金500元；房屋和车位租金每月支付一次，支付日期为每月25日，其余按照原合同条款执行。租期届满后，被告方仍继续使用案涉房屋。周雪峰于2019年3月多次向张畅发微信催讨2019年1月起的租金，并询问后续租赁意向等，张畅于3月31日支付了2019年1月至4月的租金。2019年5月，周雪峰通过微信多次联系张畅，商询后续租金支付方式等，张畅未作明确回复，周雪峰微信告知5月租金在5月25日仍未支付的，则请被告方在5月31日前搬离。之后，被告方既未支付2019年5月起的租金，亦未向原告返还案涉房屋。周雪峰于2019年5月底及6月期间，与刘铭也有微信沟通，请被告方搬离。刘铭回复称其早已搬离，请周雪峰与张畅商定后，其进行协助，其理解周雪峰，但其无能为力。另查明，周雪峰已垫付案涉房屋2019年12月至2020年6月期间部分电费134.90元、燃气费66元。张畅于2018年12月代周雪峰向物业公司支付了2019年上半年车位管理费720元。周雪峰认可该笔费用及保证金在本案中一并结算处理。上述事实，有当事人陈述、居住房屋租赁合同、补充协议、银行转账凭证、微信聊天记录、电费、燃气费缴费凭证等证据证明，本院予以确认。本院认为，案涉租赁合同已租期届满，承租方继续使用房屋，出租人初期未提异议，原合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同，出租人解除合同应在合理期限前通知承租方。因租赁双方就后续租赁事宜协商未果，出租人周雪峰通知承租方合同于2019年5月31日解除，于法有据，本案诉讼中，被告方对于合同于该日解除亦不持异议，本院依法予以确认。租赁合同解除，承租方应及时返还租赁房屋及车位，并与出租人结清租赁费用，但承租方却迟迟未返还案涉房屋及车位，并拖欠费用至今，应当承担相应后果。原告主张的逾期付租违约金、逾期返还房屋及车位的违约金，合法合约，应予支持，该两项违约金之计算标准由本院视情调整确定。关于本案承租方范围，张畅、刘铭系夫妻关系，互有家事代理身份，签约时刘铭亦在场，之后两人共同使用租赁房屋，故可认定刘铭与张畅均为租赁合同相对方。租赁合同抬头处，虽有张畅填写“高毅晶”姓名，但高并不具有前述情形，故本院对原告周雪峰将高毅晶作为承租人，要求其共同承担责任的请求不予支持。刘铭认为其已搬离案涉房屋，屋内现均为张畅物品，其无能为力返还房屋等意见，系承租方内部事宜，对外，承租人共同向出租人承担义务。被告刘铭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告周雪峰与被告张畅、刘铭签订的《居住房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；二、被告张畅、刘铭应于本判决生效之日起十日内向原告周雪峰返还上海市黄浦区中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下三层316车位；三、被告张畅、刘铭应于本判决生效之日起十日内支付原告周雪峰2019年5月1日至2019年5月31日的房屋及车位租金12,500元(被告已付保证金10,000元及被告垫付的车位管理费720元予以冲抵租金)；四、被告张畅、刘铭应于本判决生效之日起十日内支付原告周雪峰2019年12月至2020年6月期间的电费134.90元、燃气费66元，并结清至返还房屋及车位之日止的水费、电费、燃气费；五、被告张畅、刘铭应于本判决生效之日起十日内支付原告周雪峰逾期返还房屋及车位的违约金(自2019年6月1日起，按房屋每月15,000元、车位每月600元标准计算至实际返还之日止)；六、被告张畅、刘铭应于本判决生效之日起十日内支付原告周雪峰逾期付租违约金(自2019年4月25日起,按每月300元标准计算至实际支付之日止)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,702元，保全费1,988元，由张畅、刘铭共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  赵海生人民陪审员  方丽妹二〇二〇年八月二十五日法官 助理  周海月书 记 员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。