广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6456号 上诉人（原审被告）：广西南宁新亿宏房产开发有限公司，住所地：南宁市星光大道**荣宝华商城**楼**。统一社会信用代码：91450100552255837X。 法定代表人：潘德龙，执行董事。 委托诉讼代理人：侯雪梅，广西桂科律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李芳媛，女，1981年9月8日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：玉涵，广西桂盟律师事务所律师。 上诉人广西南宁新亿宏房产开发有限公司（以下简称：新亿宏公司）因与被上诉人李芳媛商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初8914号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人新亿宏公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院把政府有关“中高考”、“两会一节”、“世锦赛”这些放假停工禁制令通知定性为常态，不予支持这种政府要求停工的天数作为延期交房的理由，是错误的。根据当事人双方签订的《商品房买卖合同》第九条第三项第3点约定，政府通知停工可以顺延交房时间。一审法院既然认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行，这些政府通知停工的天数应给予扣减。二、上诉人的这个楼盘因历史遗留问题，之前烂尾停工了一年多，之后新股东收购盘活有些纠纷，施工单位不配合竣工验收，但四方已预验收合格，整个小区的房屋已到达交付使用条件，于2017年10月30日全部通知交付入伙使用。被上诉人在2018年5月16日已经办理了收房手续，至此双方的交付条件已实际发生变更，被上诉人选择了收房就是接受认可了上诉人变更的交付标准，从收房之日起不应再计算违约责任。 被上诉人李芳媛辩称：一、一审认定事实清楚。上诉人以“中高考”、“两会一节”、“世锦赛”等放假停工禁令属于不可抗力，可以延期交房并扣减停工的天数为上诉理由不能成立。首先，南宁市“中高考”、“两会一节”、“世锦赛”期间是在一定范围内停止建筑施工已成为众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在并非不能预见。上诉人作为房地产开发商应对前述事实了解并应将其计入总工期。其次，双方签订的《商品房买卖合同》中第9条第3项约定，若将前述事实认定为不可抗力，那么上诉人也应当在前述事实发生之日起60天内告知，但上诉人并未告知。二、上诉人向被上诉人交付逾期交房违约金的计算时间应计算至符合法定交房条件之日止，涉案商品房至本案二审开庭仍未竣工验收，未达到法定的交付条件。 被上诉人李芳媛向一审法院起诉请求判令：1、判决新亿宏公司按照双方签订的商品房买卖合同的约定向李芳媛履行南宁市青秀区枫林路西侧金色家园住宅小区2号楼2201号房的交付义务；2、判令新亿宏公司向李芳媛支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以934375元为基数，从2017年1月1日起按万分之一的标准计付至房屋实际交付之日）；暂计19809元（从2017年1月1日起计算至2017年7月31日）；3、本案的诉讼费用由新亿宏公司承担。 一审法院审理查明：涉案房屋位于南宁青秀区。2015年11月30日，李芳媛（买受人）与新亿宏公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由李芳媛向新亿宏公司购买其开发建设的位于南宁青秀区，房屋总价款934375元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外；不可抗力包括但不限于：（1）战争、军事行动、罢工、政府禁制令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；（3）政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；（4）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨导致工期受影响的；（5）买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的10%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率不小于第（1）项的比率）的违约金。” 合同签订后，李芳媛已实际向新亿宏公司一次性支付了全部购房款934375元。截止至2017年10月17日本案开庭审理时，涉案商品房尚未经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，且其所属工程尚未向建设主管部门办理完成工程竣工验收备案。 一审另查明，新亿宏公司主张其依据合同的约定可延期交房的天数为330天，其中，因大雨以上天气可延期68天，因政府禁制令可延期90天（因2013年、2014年、2015年、2016年、2017年“中高考”可延期25天；因2013年、2015年、2016年、2017年“两会一节”及2014年“两会一节一赛”可延期60天；因扬尘污染整改可延期4天），因高温可延期82天，因政策改变即验收工作流程改变导致延期总计90天。根据新亿宏公司所提交的广西壮族自治区气象服务中心出具的南宁市晴雨天气实况表显示，新亿宏公司在2015年11月30日双方签订合同以后因大雨及以上天气而实际停工的天数为23天。 一审法院审理认为：李芳媛与新亿宏公司于2015年11月30日所签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。 关于新亿宏公司是否存在逾期交房的问题。双方合同第九条约定“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方签字单体验收合格。”而截止至本案开庭之日即2017年10月17日，新亿宏公司涉案商品房尚未经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，且其所属工程尚未向建设主管部门办理完成工程竣工验收备案。新亿宏公司已构成了逾期交房，应对李芳媛承担逾期交房的违约责任。 关于新亿宏公司逾期交房的天数。新亿宏公司主张其依据合同约定可延期交房的天数为330天，其中，因大雨以上天气可延期68天，因政府禁制令可延期90天（因2013年、2014年、2015年、2016年、2017年“中高考”可延期25天；因2013年、2015年、2016年、2017年“两会一节”及2014年“两会一节一赛”可延期60天；因扬尘污染整改可延期4天），因高温可延期82天，因政策改变即验收工作流程改变导致延期总计90天。对新亿宏公司的上述抗辩主张，一审经审查后认为，“中高考”及“两会一节”的举办时间均已常态化，而“世锦赛”亦为常规性体育赛事，其举办时间亦早已确定，新亿宏公司应对当地因上述事由停工较为了解并应将其计入总工期，其主张因上述事项而被政府要求停工的天数可以作为其延期交房的理由没有依据，一审不予支持。至于因大雨以上的天气而停工，因双方在合同第九条约定“非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨导致工期受影响的”，新亿宏公司可以据实予以延期，上述约定为双方的真实意思表示，内容合法有效，一审予以认可。但对于合同签订之前而发生的雨天停工，新亿宏公司在签订合同之时便已知悉并在工程总进度中进行了合理预期，故合同签订之前已发生的工程延期，不应纳入新亿宏公司可以延期交房的期间内。依据新亿宏公司所提交的广西壮族自治区气象服务中心出具的南宁市晴雨天气实况表显示，新亿宏公司在2015年11月30日双方签订合同之日至2017年9月25日，因大雨及以上天气而实际停工的天数为23天，上述期间符合双方合同约定，应认定为新亿宏公司可延期交房的时间。双方约定新亿宏公司应于2016年12月31日前向李芳媛交付房屋，现新亿宏公司截止至开庭之日2017年10月17日仍未将符合交付条件的房屋交付李芳媛，扣除新亿宏公司因大雨以上天气可以延期交房的23天后，新亿宏公司逾期交房的实际天数为267天。 关于逾期交房违约金的计算。李芳媛与新亿宏公司双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，新亿宏公司逾期交房超过60日的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的10%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率不小于第（1）项的比率）的违约金。故截止至2017年10月17日，新亿宏公司应向李芳媛支付的违约金为934375元×1?×267天=24947.81元。此后的违约金则应以934375元为基数，从2017年10月18日至实际交付之日止，按每日万分之一的标准计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、新亿宏公司按照双方签订的《南宁市商品房买卖合同》的约定向李芳媛履行南宁市青秀区枫林路西侧金色家园住宅小区2号楼2201号房的交付义务。二、新亿宏公司向李芳媛支付逾期交房的违约金（计算方式：截止至2017年10月17日的违约金为24947.81元，此后的违约金应以934375元为基数，从2017年10月18日至实际交付之日止，按每日万分之一的标准计付）。一审案件受理费295元，由新亿宏公司负担。 二审期间，当事人均未提交新证据。 二审期间，当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明：二审期间，双方当事人均认可被上诉人已于2018年5月16日办理了收房手续。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《南宁市商品房买卖合同》，双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。涉案商品房未经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，且未向建设主管部门办理完成工程竣工验收备案，上诉人构成逾期交房。对于上诉人以“中高考”、“两会一节”及、“世锦赛”等事由，主张可延期交房，但“中高考”和“两会一节”的举办时间均已常态化，而”世锦赛“亦为常规性体育赛事，其举办时间亦早已确定，上诉人作为房地产开发企业，应对当地因上述事由必须停工的事实充分了解，并应计入施工工期，上诉人以上述事由作为延期交房的理由，没有事实依据，本院不予采信。一审认定上诉人逾期交房的事实清楚，本院予以确认。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费361元，由上诉人广西南宁新亿宏房产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 邓 杰 审判员 郑肖肖 审判员 黄向洁 二〇二〇年八月二十四日 书记员 陈 泉