广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3678号上诉人（原审被告）：惠州市鑫宝基投资有限公司，住所地惠东县平山华侨城**华景花园****。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：郭显康，广东汇和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张镜科，广东汇和律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：罗晓均，男，1975年5月23日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县**************。被上诉人（原审原告）：胡艳红，女，1975年12月10日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县**************。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：罗启聪、叶婉琳，广东东维律师事务所律师、实习律师。上诉人惠州市鑫宝基投资有限公司与被上诉人罗晓均、胡艳红因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出(2019)粤1323民初7305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。上诉人惠州市鑫宝基投资有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第一判项，依法发回重审，或改判驳回被上诉人的不当诉请;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一审判决认定上诉人应支付逾期交房违约金234356.4元的事实不清、证据不足，依法应予以撤销。一、根据双方商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将具备该商品房经工程、设计、监理、消防、水电部门验收合同的条件交付给买受人使用，涉案房屋已于2017年3月16日已由上述部门验收合格(详见竣工报告)。因此，即便认定上诉人违约，计算违约金应截止到20l7年3月l6日止。二、被上诉人在收到上诉人收楼通知书后却一直以质量问题为由未进行装修入住，在双方已互谅互让的情况下，被上诉人又无端挑起诉端，实属违背诚实信用原则。此外，目前商品房投资处于升值的周期，随着时间推移，其房产本就存在巨大升值，如果法院支持其无理诉讼请求，如此一来，无异于让被上诉人获得明显过高的收益，这不符合法律公平、公正原则，应当予以驳回。综上，原审判决前述认定事实不清、证据不足，依法应予以撤销，发回重审或依法改判驳回被上诉人不当诉请，以维护法律公平正义。被上诉人罗晓均、胡艳红未向本院提交书面答辩意见。原审原告罗晓均、胡艳红向一审法院起诉请求：1.请求判令被告赔偿原告逾期交房违约金284743.03元（违约金从2016年1月1日起计算至2017年12月29日：已付全部房款781188元×0.05%×逾期天数729=违约金284743.03元）；2.请求判令被告赔偿原告逾期办证违约金3905.94元（已付全部房款781188元×0.5%=违约金3905.94元）；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更第一项诉求为：请求判令被告赔偿原告逾期交房违约金315990元（违约金从2016年1月1日起计算至2018年3月19日：已付全部房款781188元×0.05%×逾期天数808=违约金315990元）。一审法院查明的事实：2015年3月16日，原告罗晓均、胡艳红（买受人）与被告鑫宝基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：0077279），内容：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于惠东县平山华侨城地段为惠东国用（2012）第011249号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为441********043。该……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2014029号。第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的第15、16幢2单元9层01号房。该……第四条计价方式与价款。1、该商品房属预售，按套出售……该商品房单价为每平方米5453.32元，总金额为柒拾捌万壹仟壹佰捌拾捌元整。……第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经工程、设计、监理、消防、水电部门验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、买受人自愿委托出卖人办理房地产权证，应积极主动交纳办证所需各项费用，因买受人……出卖人不承担任何责任。合同第12页加盖有惠东县房产交易所盖章，内容为：该合同已办理房屋预售登记备案，房屋交付使用后30日内，凭此合同办理房屋所有权登记。落款“惠东县房产交易所，2015年4月14日。”上述合同附件四：《商品房买卖合同补充协议书》第十四条规定：“对本合同第八条交付期限中的第4种交付条件。由于交楼可能会受到一些不确定因素的影响，买受人同意出卖人延迟交付商品房不超过90天的，不视为出卖人违约。”原告提交电子发票两张显示：原告胡艳红、罗晓均（付款方）向被告鑫宝基公司（收款方）于2015年4月15日和7月9日分别支付侨城水岸15、16栋2单元9层01号房售房款241188元和540000元，合计781188元。2017年12月29日，惠州市宝润物业管理有限公司侨城水岸物业管理处与罗晓均、胡艳红签订《消防安全责任书》，责任书落款处加盖有“侨城水岸物业管理处业务专用章”。被告提交的《建筑工程竣工验收报告》显示：2017年3月16日，对侨城水岸（地下室及4、5（地下室及4、5、10、11、15竣工验收，工程质量登记核定为“合格”。被告提交的《竣工验收备案表》显示：侨城水岸（地下室及4、5（地下室及4、5、10、11、15为2018年3月19日，竣工验收备案文件已于2018年4月12日收讫，文件齐全，予以竣工验收备案。落款日期为2018年4月17日。被告提交的《惠东县不动产权籍调查业务受理回执单》显示：申请人惠州市鑫宝基投资有限公司对惠东县****华侨城地段侨城水岸15、16栋申请增量房（商品房）转移登记，收件日期为2019年1月7日。原告罗晓均、胡艳红提交的《不动产权属证》显示涉案房产已于2019年5月24日办理房产权证。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷，被告鑫宝基公司具备房地产开发资质，原告罗晓均、胡艳红向被告购买的位于惠东县平山华侨城地段侨城水岸15、16栋2单元9层01号已取得商品房预售许可证明，原、被告所签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0077279）系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有三：一是涉案房屋是否符合合同的交付条件，被告是否存在逾期交房的违约问题；二是关于双方约定的逾期交房违约金的计算问题；三是被告是否存在逾期办证的违约情形及违约金计算问题。关于涉案房屋是否符合合同的交付条件，被告是否存在逾期交房的违约问题。经查，合同约定被告应当在2016年3月30日前（2015年12月31日加上《同附件四》约定的3个月宽限期）将经工程、设计、监理、消防、水电部门验收合格的涉案商品房交付原告使用。涉案房屋所在的建设工程是否经验收合格，应以住建部门的备案登记为准。从被告所提交的上述《竣工验收备案表》显示，涉案房屋所在的建设工程于2018年4月17日在住建部门办理竣工验收备案登记手续。据此，足以认定涉案商品房符合合同约定的交付使用条件的时间为2018年4月17日。根据原告所提供的购房款发票，原告已按合同约定向被告支付了全额购房款781188元，完全履行了合同约定的支付购房款义为，而被告至今未将符合合同约定的商品房交付原告使用，已构成违约，依法应承担违约责任。对双方约定的逾期交房违约金的计算问题。依照合同约定，被告需从最后交付期限的第二天即2016年3月30日起至被告实际交付原告经工程、设计、监理、消防、水电部门验收合格的涉案商品房之日即经住建部门备案登记（2018年4月17日）止，按日向原告支付已交付房价款万分之5的违约金。由于原告已在合同约定的商品房交付期限之前向被告支付了涉案商品房的全额购房款781188元，故从被告逾期交房之日即2016年3月30日起至被告实际交付符合合同约定的涉案商品房之日止的违约金应以购房款781188元为基数进行计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告逾期交付涉案的房屋时间较长，违约程度较大，具有明显的过错。该违约行为给原告造成的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失。然而，即便如此，原告的损失最高额仅为投入购买涉案房屋的资金，结合本案的实际情况，按照合同约定的违约金计算方法，其违约金数额已超过原告所支付的购房款的30%。在此情形下，开发企业因负担过重而不愿完善涉案房屋所在的楼盘，最终受到更大损失的仍是购房者。因此，为适当控制违约金的上限，本院认为上述违约金的总额应以不超过涉案商品房总价781188元的30%即234356.4元为宜。关于被告是否存在逾期办证的违约情形。涉案商品房已完成产权转移登记，合同约定由被告鑫宝基公司代办房地产权证，被告鑫宝基公司应在本案房屋符合交付条件之日起即2018年4月17日起360日内（即2019年4月11日前）将办理不动产权转移登记所需要的材料提交登记机关，故被告鑫宝公司应当在上述期限前为原告办理产权转移登记手续，将办理不动产权转移登记所需要的材料提交登记机关。而何时办理产权登记及产权证书是相关职能部门的职责，不能归责于被告鑫宝基公司，根据被告提交的《惠东县不动产权籍调查业务受理回执单》显示其递交申请的日期为2019年1月7日，并未超过上述约定期限，原告主张被告存在逾期办证的违约情形，理据不足，不予采信。对逾期办证违约金计算问题，原被告合同虽对逾期办证情形作出违约金条款的约定，但因原告未能举证证明被告存在逾期办证事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原告应承担举证不能的不利后果，其提出被告支付逾期办证违约金的诉请，理据不足，不予支持。综上，原告罗晓均、胡艳红的诉请及被告鑫宝基公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市鑫宝基投资有限公司于本判决生效之日起7日内向原告罗晓均、胡艳红支付逾期交房违约金234356.4元。二、驳回原告罗晓均、胡艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否存在逾期交房的违约行为以及逾期交房的违约金如何计算的问题。本院对此分析如下：首先，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》[建设部(2010)53号]第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”的规定，涉案房屋的交房条件应以上诉人取得竣工验收备案为准。其次，经查，涉案房屋2017年3月16日取得建筑工程竣工验收报告，2018年4月17日取得竣工验收备案表。而根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条以及附件四《商品房买卖合同补充协议书》第十四条的约定，上诉人应当在2016年3月30日前，将案涉房屋交付给被上诉人。因此，上诉人未在约定日期内交付房屋，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。第三，因涉案房屋自竣工验收备案才具备交付条件，上诉人请求逾期交房违约金计算至相关部门验收合格之日无据，本院不予支持。原审考虑到逾期交房时间过长，上诉人具有明显的过错，综合本案的实际情况，被上诉人所受损失，兼顾合同的履行情况等因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，将违约金的总额调整为以不超过涉案商品房总价781188元的30%即234356.4元，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4468元，由上诉人惠州市鑫宝基投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月十四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮