江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终533号上诉人（一审原告）：张杰，女，1971年5月7日出生，汉族，住江西省乐平市。上诉人（一审被告）：蔡如亮，男，1985年12月18日出生，汉族，住江西省乐平市。上诉人张杰因与上诉人蔡如亮房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张杰、蔡如亮参加了诉讼。本案现已审理终结。张杰上诉请求：1.依法改判江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初503号民事判决第二项为：蔡如亮在本判决生效之日起十日内一次性支付张杰店面租金140000元及违约金10000元，合计人民币150000元;2.一、二审诉讼费由蔡如亮承担。事实和理由：一审法院认定：“……蔡如亮也于2019年10月22日之前搬离了该店面，……”属于认定事实错误。实际上，在租赁期间，蔡如亮一直以生意不好，资金紧张为由，要求缓交租金，从未提出过解除合同，其也未提供证据证明自己提出过解除租赁合同并于2019年10月22日搬离了店面，应承担举证不能的法律后果。事实上，蔡如亮应该是在疫情期间，2020年春节前后，看到没有生意，不愿意承担租金，才自行搬离了案涉店面。故蔡如亮应承担一年的租金140000元，并承担违约责任。蔡如亮辩称，其想解除合同，因张杰不同意才有此案诉讼。蔡如亮什么时候从店面搬离是可以查清的，没有占用张杰店面。蔡如亮上诉请求：1.撤销江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初503号民事判决并驳回张杰诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张杰承担。事实和理由：1.蔡如亮于2018年3月22日至2018年3月23日分别支付张杰第一年即2018年4月22日至2019年4月21日的租金140000元、保证金10000元，但因生意不好，无力承受高额房租，经双方协商解除合同无果后，故在2019年4月21日搬离案涉店面，搬至乐平市发到家超市一楼店面；2.案涉店面隔壁店面小辣椒转转锅经营者可以证明蔡如亮于2019年4月份搬离案涉店面；3.从用电情况来看，最后一次缴费是2019年4月10日，2019年6月后用电量为0度，也可证明没有占用张杰店面不付租金的情况；4.按照双方租赁合同约定，次年房租提前6个月付清即在2018年10月22日前付清，并非一审法院认定的2019年10月22日前。故2018年10月22日后蔡如亮明确告知张杰租完第一年就不租了，要解除合同，但张杰不同意，按照合同约定已经视为放弃租赁权，视为双方自动解除合同；5.张杰长期从事二手店面租赁，收取的租金和押金过高，给很多商户造成了经济损失。张杰辩称，合同是双方自愿签订的，至于蔡如亮什么时候搬走的张杰确实无法确定。因为蔡如亮没有解除合同，张杰没办法再进行租赁，案涉店面是在一审法院判决之后才租赁出去。张杰向一审法院起诉请求：1.依法调解或判决蔡如亮支付第二年租金人民币140000元，并承担违约金10000元，总共150000元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张杰与蔡如亮就乐平市洎阳中路37号一楼（3号）店面在2018年3月22日签订《店面租赁合同》，蔡如亮承租该店面，作为经营眼镜店使用，租赁期限为3年，自2018年4月22日至2021年4月21日止，约定年租金140000元，付款方式是合同生效日付清第一年租金，次年房租提前6个月付清，未提前付清租金作为乙方自动放弃租赁权。蔡如亮已于合同签订之时一次性支付张杰第一年租金140000元并预付押金10000元。此后蔡如亮未按时支付张杰第二年店面租金。另查明，涉案店面是张杰于2015年与乐平市远大创展资产管理有限公司签订《商铺租赁合同书》，合同约定张杰承租该店面，租赁期限是15年，自2016年5月1日至2031年4月30日，张杰享有转租权。蔡如亮拒付店面租金，张杰诉至法院引发本案纠纷。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。蔡如亮与张杰签订书面的《店面租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且没有违反法律的强制性规定，合法有效，合同对双方当事人均有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后蔡如亮仅根据合同约定向张杰一次性交付140000元作为第一年店面租金，在租赁合同双方未同意解除情况之下，蔡如亮应继续履行合同约定的义务，提前六个月支付即在2019年10月22日之前支付第二年店面租金140000元，否则视为蔡如亮自动放弃租赁权，按合同约定如蔡如亮未在2019年10月22日之前支付第二年租金则视为蔡如亮自动放弃租赁权，即视为双方自动解除租赁合同，且蔡如亮也于2019年10月22日之前搬离了该店面，故对张杰要求蔡如亮支付第二年租金140000元的诉讼请求一审法院不予支持，蔡如亮应按合同约定支付半年租金即人民币70000元，张杰要求蔡如亮支付违约金10000元已有合同约定同时符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除张杰、蔡如亮签订的店面租赁合同；二、蔡如亮应在本判决生效之日起十日内一次性支付张杰店面租金70000元及违约金10000元，合计80000元；三、驳回张杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如蔡如亮不自觉履行，张杰可在本判决履行期届满第二日起二年内，向法院申请强制执行。案件受理费3300元，因适用简易程序减半收取1650元，由蔡如亮承担。二审中，蔡如亮向本院提交了以下证据：1.蔡如亮与乐平市发到家超市联营租赁合同一份，拟证明蔡如亮于2019年5月10日前就已搬离案涉店面；2.张杰出具的租金和保证金收据一份，拟证明次年蔡如亮如果还要租赁案涉店面需在2018年10月22日之前告知张杰并交付租金，并非一审法院认定的2019年10月22日前；3.张杰与蔡如亮的租赁合同一份，拟证明蔡如亮如果不提前6个月交纳次年租金，视为自动放弃租赁权，双方自动解除合同；4.小辣椒转转锅经营者方超的证人证言一份，拟证明蔡如亮于2019年5月10日前就已搬离案涉店面；5.户号为0107170822的用电缴费记录账单截图5页，拟证明蔡如亮于2019年5月10日前就已搬离案涉店面。张杰质证认为：1.以上五组证据均与本案没有关联性；2.以上五组证据中均无告知张杰解除合同的证据，也无法证明蔡如亮告知张杰解除合同。本院认证认为，蔡如亮提交的五组证据均不属于二审中的新证据，且不能直接证明蔡如亮主张的事实，故对以上证据本院依法不予采纳。二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。二审另查明，张杰陈述，本案涉及的店面已于本案一审判决后另行出租给江莉伟经营快餐店，并签订了店面租赁合同，租赁期限自2020年7月1日至2023年6月30日止。本院认为，张杰与蔡如亮签订的租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，双方租赁合同约定租赁期限为3年，次年房租提前6个月付清，未提前付清租金视为蔡如亮自动放弃租赁权，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，承租人蔡如亮提出解除租赁合同需要通知出租人张杰并将店面退还给张杰，但蔡如亮提交的证据并不足以证明其将本案涉诉店面实际交还给张杰并通知张杰解除租赁合同，故在蔡如亮未通知张杰解除租赁合同并退还案涉店面的情况下，蔡如亮仍需按约定继续履行合同，对于张杰要求蔡如亮支付拖欠租金的请求，本院予以支持。关于租金数额的问题。本案中，蔡如亮在第一年租赁到期后没有及时通知出租人张杰解除合同，且其提交的证据，并不能证明其何时、如何退还本案案涉店面，对于造成店面空置存在一定过错。同时，根据我国合同法的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。张杰作为出租人，并不清楚蔡如亮何时搬离案涉店面，且在第一年租赁到期后，出租人蔡如亮没有按照合同约定提前支付次年租金视为自动放弃租赁权的情况下，没有及时联系承租人蔡如亮就案涉店面进行接收，直至2020年春节前后才知晓蔡如亮搬离案涉店面，其怠于接收房屋的行为对造成房屋空置从而产生扩大损失亦存在有过错。根据张杰二审陈述，案涉店面已于本案一审判决后另行租赁给江莉伟经营快餐店使用。据此，本院认为，造成本案涉及的店面空置损失，过错责任在于双方当事人，应各承担50%的责任。一审法院判决蔡如亮按照合同约定支付半年租金即70000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，张杰、蔡如亮的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由张杰负担1650元，蔡如亮负担1650元；本判决为终审判决。审判长 周 杲审判员 徐 骥审判员 陈苾铃二〇二〇年八月二十四日法官助理章汝秀书记员王雪豪