重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终3221号上诉人（原审被告）：杨知足，男，1982年10月31日出生，汉族，自由职业，住重庆市南岸区。委托代理人：韩吴笛,重庆瀚沣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:周冬平，女，回族，1979年10月16日出生，户籍地新疆莎车县。委托代理人：石鹏鸿，重庆月印律师事务所律师。上诉人杨知足因与被上诉人周冬平房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院作出（2019)渝0108民初23521号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨知足上诉请求：1.撤销原判依法改判上诉人无需返还被上诉人定金50000元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.上诉人的委托代理人张云庆同意被上诉人过户时支付首付款已超出了张云庆的委托权限，此约定无效。2.即使“过户时支付首付款”成立，双方并没有约定明确的过户时间，此可理解为“支付首付款时过户”，而上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中明确约定，支付首付款的时间为2019年5月19日前，而被上诉人没有按约定付款，构成违约，上诉人有权解除合同没收定金。3.即使“过户时支付首付款”成立，双方并没有约定明确的过户时间，上诉人多次催告被上诉人尽快办理过户手续，被上诉人均不予理睬。上诉人已经给了被上诉人合理时间，实为迫不得已解除合同。周冬平答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周冬平向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决杨知足双倍返还周冬平支付的定金10万元；2、本案诉讼费由杨知足承担。一审法院认定事实：2019年4月10日，杨知足出具《卖房委托书》，委托案外人王强、张云庆出售其名下位于南岸区南滨路房产，内容为：本人在此委托上述受托人为我的代理人，出售该房产的相关事宜，受托人可单独以我的名义办理如下事项：1.代为办理签署《房地产买卖合同》,代为收取定金及购房款。2.委托人在委托权限范围内从事一切法律及所签署的文件及所造成的法律结果，我均予以承认。2019年4月19日，周冬平（买方，乙方）与杨知足（卖房、甲方）的委托代理人张云庆签订了《房屋买卖合同》，双方约定甲乙双方买卖位于重庆市南岸区南滨路房屋，建筑面积62.57平方米，物业现状为带租约，甲方保证该物业产权清晰无纠纷、无债务、无继承、无抵押冻结，首付款45万元，在2019年5月19日前支付甲方。为保障交易顺利完成，在交易过程中需要甲方、乙方(或双方)到场办理交易手续的，甲、乙双方须在接到通知后3个工作日内前往指定地点办理交易手续，双方均不得借故拖延，逾期一方视为违约。若甲方未按本合同约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，甲方需按日向乙方支付该物业成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如甲方逾期履行合同义务超过30日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起三日内退还全部已收款，同时乙方还有权要求甲方双倍返还定金。除此之外，乙方不得再向甲方追究其他责任或赔偿。若乙方未按本合同约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，乙方需按日向甲方支付该物业成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如乙方逾期履行合同义务超过30日，甲方有权解除合同。自甲方解除合同通知到达乙方之日起，甲方有权另行出售该物业，同时甲方还有权没收定金。除此之外，甲方不得再向乙方、丙方追究其他责任或赔偿。在签订该合同当日，周冬平向杨知足缴纳了定金5万元。经查，涉案房屋已经于2019年5月15日还清本息，申请办理注销抵押登记手续，在2019年11月15日再次查询的时候，涉案房屋无抵押，无查封或限制。2019年6月20日，杨知足的委托代理人王强向周冬平发送了一条短信，内容为：“周冬平老师你好，我是南岸区南滨路房产受托人王强，你与我方签订房屋买卖合同(合同编号：KA0000067)中第4条b项于2019年5月20日支付首付款，至今未支付，已经严重违约，我方特别通知你，按照买卖合同第12条约定执行，1、解除合同，2、订金不退，谢谢。”周冬平表示不同意解除合同。2019年4月22日，周冬平与杨知足的委托代理人张云庆通话，其中双方的对话：周冬平：“然后我看了那个产权证上面，有抵押啊?”张云庆：“有抵押你不用管呀，你直接过户的时候再给钱嘛，当时我们也说得很清楚，如果说我们这个产权有什么问题，或者是不清晰的话，银行也不会给我们做这个东西啊，对吧。”周：“对啊。”……张：“我的意思是就是这些东西你不用管，到时候我们把房产证拿出来，和你一起到房交所去，包括产权人一起去过户就行了。”周：“哦，那可以，那反正就是说我过户的时候必须要见到房产证了，我才能给你们交首付。”张：“对，给你说过了，等那个产权人的信息过成你自己之后再交首付款都是可以的，就是为了打消客户这方面的疑虑嘛，因为我们有几套房都是有抵押的，其他的10多20套是没有抵押的。”张：“就打消你所有的顾虑了，你直接交个定金，房产证过户成你的名字了过后，你再给钱就行了，这样就没有任何风险的。”周：“嗯，对”。在王强给周冬平发送短信后，周冬平的委托代理人唐楷与王强通话，其中内容有：唐楷：“我晓得你这边也不容易啊，但是我们这边给她，我不是将你的原话给她说了，当时说的就是开始买房子的时候承诺的就是过户的时候再给首付，然后这个时间呢，6月底现在也还没到6月底嘛。”王强：“嗯，我同意的，但是现在其一过不了户，这是其一，其二现在资料都还没齐，我啷个整，下个星期绝对整不下来。”庭审过程中，周冬平申请了证人唐楷出庭作证，唐楷证实：我是到家了中介公司的员工，周冬平是我的客户，周冬平买房子是我带着去买的，周冬平之所以没有支付首付款是因为杨知足房产一直有抵押，杨知足的置业顾问跟周冬平说可以办理过户的时候再付首付款，杨知足的委托人王强之前是同意了6月底7月初才过户，因为周冬平在新疆不能回来，要到6月底7月初的样子才能回来。我一直都是和王强联系，因为无法联系卖家杨知足，我是在4月24日与王强协商过户时间，王强同意在6月底7月初办理过户才支付首付款的。一审法院认为，双方签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法真实有效，当事人应依约全面履行义务。根据合同的约定，周冬平应当在2019年4月19日向杨知足支付首付款45万元，但是庭审中，周冬平举示了周冬平与杨知足的代理人张云庆的通话录音，在该录音中，周冬平就该房屋的抵押问题提出了疑问，张云庆在电话中多次明确陈述该抵押不影响房屋的过户，而且也不用周冬平付款来解押或先付首付款，杨知足可以在房屋解押后，将房屋产权人信息变更至周冬平名下后再支付首付款。杨知足在庭审中对该录音内容的真实性予以认可。双方已就首付款的支付时间另行达成了约定，应当视为双方已对合同约定的首付款支付时间进行了变更。关于杨知足辩称的杨知足并未授权张云庆就首付款的支付方式及时间做出变更，一审法院认为，杨知足授权张云庆办理出售涉案房屋的相关事宜，委托人在委托权限范围内从事一切法律及所签署的文件及所造成的法律结果，我均予以承认。张云庆作为与周冬平沟通协商房屋买卖事宜的主要人员，也是张云庆在合同上签字，并代为收取定金的人，周冬平完全有理由相信张云庆所作的陈述是得到了杨知足本人的同意或授权的，事实上，周冬平及其委托的中介从未与杨知足联系过，所有的购房事宜均是与张云庆、王强联系，如果仅如杨知足所陈述，其委托权限仅限于“代为办理签署《房地产买卖合同》，代为收取定金及购房款”，那么王强向周冬平发送解除函的行为也应当视为是超越委托权限。综上，周冬平未在2019年5月19日前支付首付款的行为是双方协商一致的结果，周冬平并未构成违约，王强作为杨知足的代理人，以周冬平未按照合同约定的时间支付首付款构成违约为由，解除双方的买卖同，并不退还定金没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。杨知足单方解除房屋买卖合同，导致合同无法继续履行，已构成违约，应就其违约行为承担相应的法律责任。中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。周冬平已依约支付了定金，且定金的金额也未超过法律的规定，依据前述规定，杨知足应当双倍返还其已收取的定金，故对于周冬平的诉讼请求，一审法院予以支持。遂判决：杨知足于本判决生效之日起十日内向周冬平双倍返还定金100000元。案件受理费减半收取1150元，由杨知足承担（周冬平已垫付，杨知足在履行上述义务时一并支付给周冬平）。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方争议的焦点是上诉人是否存在违约行为并由此向被上诉人双倍返还定金10万元。依法成立的合同受法律保护。上诉人委托张云庆与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法真实有效，当事人应依约全面履行义务。虽然双方在合同中约定被上诉人应当在2019年5月19日前支付首付款45万元，但被上诉人举示的录音证据能够证明双方对首付款的支付时间变更为“房屋过户时支付首付款”。依据变更后的约定，上诉人应当在完成案涉房屋过户时向被上诉人收取首付款45万元，上诉人在没有完成案涉房屋过户义务的情况下，于2019年6月20日直接向被上诉人发送短信解除合同，构成违约，应当依法向被上诉人双倍返还定金10万元。至于上诉人主张其委托代理人张云庆超出委托授权问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”依据上诉人《卖方委托书》载明的内容，被上诉人有理由相信上诉人的代理人张云庆有权变更首付款的支付时间。双方在合同中约定案涉房屋无“抵押冻结”，被上诉人于2019年4月22日与上诉人的委托代理人张云庆通话时，案涉房屋存在抵押，且庭审查明直至2019年5月15日，案涉房屋一直存在抵押。上诉人没有举示证据证明在案涉房屋抵押解除之后通知被上诉人可以办理过户的事实。上诉人于2019年6月20日解除合同构成违约。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人杨知足负担，。本判决为终审判决。审判长 肖 飞审判员 吴 杰审判员 钱映心二〇二〇年八月五日书记员 雷 梅