广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4638号原告：彭显江，男，1980年2月1日出生，汉族，住四川省达州市达川区********，公民身份号码513************833。被告：清远市新天地房地产开发有限公司，住所地清远市*******************。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：朱梦舒，广东捷高律师事务所律师。第三人：何建珠，女，1974年1月19日出生，汉族，住广东省揭东县**************，公民身份号码440************265。原告彭显江与被告清远市新天地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依被告的申请追加何建珠作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭显江，被告清远市新天地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱梦舒到庭参加诉讼。第三人何建珠经本院传票传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭显江向本院提出诉讼请求：1.被告违约，导致该物产生的物业管理费及滞纳金10046.6元。2.被告违约，导致该物业不能按期交付使用所产生的违约金42003元。诉讼金由被告支付。事实和理由：原告于收楼之时发现该房屋墙面未按合同约定完成，当时就将该问题反映给交楼大使，希望尽快将其修复。但是该问题一直到今日未修复，在此期间原告也多次同被告沟通，被告还是不愿修复，不愿友好协商解。特此向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告清远市新天地房地产开发有限公司口头答辩称，1、案涉房屋是原告和何建珠共同共有，本案遗漏了当事人，应追加或者视为何建珠放弃相关的权利。2、我方应在2018年取得建设工程竣工验收备案，符合合同约约定的交付条件，并在2018.6.8向原告发出收楼通知，根据合同第11条第三款第三点第1点约定，因买受人原因导致未能按期交付的，双方同意……视为买受人收楼……承担一切相关费用。实际上原告收到收楼通知书后拒不收楼的原因是因为涉案房屋共有人（原告和何建珠）在离婚期间财产分配未明确，双方均拒绝收楼。3、原告没有提供证据证明墙体存在瑕疵，即便认为墙体交付时候的状况和合同约定存在所谓瑕疵的，应当履行合同约定的修复义务，根据合同第10条约定，我方仅仅承担修复义务，而不是支付违约金。另外根据被告提供的楼宇交接书第四条，原告确认房屋建筑质量和符合合同的规定，业主并无异议，因此并不存在墙体瑕疵的问题。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人何建珠无作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认如下事实：2016年10月25日，原告彭显江与第三人何建珠作为买受人，与被告清远市新天地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于清远市清城区*******************屋（下称涉案房屋），房屋总价款为669992元，第十一条交付时间和手续约定（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……（三）查验房屋。1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起40日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损害；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用；3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人须在《收楼通知书》送达或公告之日起10日内到出卖人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从出卖人发出《收楼通知书》之日起第10日视为买受人已收楼，买受人应从即日起按规定缴交物业管理费、分摊水、电费及一切相关费用。（2）如商品房存在其他质量问题，均属于质量保修范畴，由出卖人承担质量保修责任，买受人不得以此为理由拒绝办理商品房交接手续，否则视为出卖人已办理完毕交接手续，房屋交付时买受人提出的质量问题查证属实的，由出卖人在合理期限修复。第十六条商品房质量约定（一）地基基础和主体结构……（二）其他质量问题……（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备、装置，装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（1）及时更换、修理；……具体装修装修及相关设备标准的约定见附件六。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定。交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙……2.起居室：（1）内墙：水泥砂浆磨粗面……3.厨房……（2）墙面：水泥砂浆磨粗面……2018年6月8日，被告通过EMS特快专递向原告及第三人邮寄收楼通知书。庭审中，原告确认：1.已收到该通知书，但在查验房屋时发现房屋内墙并不是合同约定的水泥砂浆抹墙，而是抹多了一层腻子粉，腻子粉的质量很差，其当时向被告反映要求铲除腻子粉未果，故一直未收楼。2.诉讼请求中主张的被告违约行为即是指被告抹多一层腻子粉，只需把腻子粉铲掉就可以达到合同约定的标准，铲除该层腻子粉的费用约为3000元。3.主张的违约金42000元系按照周边市场价每月2800元计算，并减去三个月的装修期；主张的物业管理费及滞纳金10046.6元系从2018年6月至起诉之日的金额，亦减去了三个月的装修期，此款其尚未缴纳。4.涉案房屋至今仍未装修。被告否认原告在收楼时曾反映过腻子粉的问题，并表示愿意把房屋墙体上白色的材料铲除掉，但是原告突然就起诉。2020年4月26日，原告作为业主在海港城花园楼宇交接书上签名，交接书载明以下条款：一、双方确认自2020年4月26日起，该房屋（即涉案房屋）交付给业主。二、业主确认已收到该单元钥匙……四、业主同时确认，该单元的建筑质量和初装质量符合双方所签《商品房买卖合同》的规定，业主并无异议……原告称当时被告要求其签名才带他去看房，其看了房发现内墙还是腻子粉，就找被告要回该交接书，但被告不同意。另查明，原告彭显江与第三人何建珠于2019年6月18日协议离婚，双方在《离婚协议书》中约定涉案房屋归彭显江所有，现涉案房屋登记在彭显江一人名下。诉讼中第三人何建珠向本院提交《证明》，内容为“由于离婚原因，海港城房屋分配于彭显江名下，关于此次诉讼以及法律后果与我无关。”本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告、第三人与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容合法，因此合同合法有效，双方均应依照合同约定履行。原告以被告交付的房屋内墙抹多了一层腻子粉，并非合同约定的水泥砂浆磨粗面，导致涉案房屋不能按期交付使用为由要求被告承担违约责任，并要求被告承担物管费及滞纳金，因此双方争议的焦点是：被告是否存在违约行为导致涉案房屋不能按期交付给原告使用。本院认为，原告的主张无法成立，其诉讼请求无法得到本院支持，理由如下：首先，根据合同约定，对于装饰装修及设备不符合标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。如商品房存在其他质量问题，均属于质量保修范畴，由出卖人承担质量保修责任，买受人不得以此拒绝办理商品房交接手续，否则视为出卖人已办理完毕交接手续。原告主张房屋内墙抹多一层腻子粉，属于房屋装饰装修方面的问题，原告可以要求被告修理，但不得以此拒绝收楼。被告在2018年6月8日通过EMS邮寄收楼通知书，根据合同约定，从发出收楼通知书之日起第10日视为买受人已收楼，故应视为原告在2018年6月18日已收楼，收楼之后的物业管理费及因拖欠物业管理费而产生的滞纳金均应由原告自行承担，原告要求被告承担该费用缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。其次，原告称其在2018年6月收到收楼通知书后向被告提出铲除腻子粉的请求，对此并未举证证明，本院不予确认。被告提交的海港城花园楼宇交接书显示原告在2020年4月26日已经接收了涉案房屋，原告对其主张的“当时被告要求其签名才带他去看房，其看了房发现内墙还是腻子粉，就找被告要回该交接书，但被告不同意。”并未举证证明，本院不予确认，根据交接书的内容，应视为原告对涉案房屋的质量并无异议。故原告主张被告存在违约行为的主张不能成立。此外，合同并未约定房屋装饰装修问题被告应支付原告违约金，原告主张的违约金42000元系其自行估算得来，并无合同依据，故原告要求被告承担违约金42000元缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告彭显江的诉讼请求。案件受理费551元，由原告彭显江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  童伟娟二〇二〇年八月二十五日书记员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。