沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初5526号原告：徐文利，男，汉族，1968年10月11日出生，住址：沈阳市于洪区。委托代理人：朱建光，沈阳市铁西区银桥法律服务所法律工作者。被告：陈才，男，汉族，1939年9月2日出生，住址：辽宁省彰武县。被告：李淑兰，女，汉族，1949年2月1日出生，住址：辽宁省彰武县。二被告共同委托代理人：陈海民，男，汉族，1980年8月28日出生，住址：辽宁省彰武县，系二被告儿子。二被告共同委托代理人：齐丽军，辽宁卓政律师事务所律师。原告徐文利与被告陈才、李淑兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐文利及其委托代理人朱建光、二被告的共同委托代理人陈海民、齐丽军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，二被告系沈阳市铁**翟家街道曹家村村民，因该村被列入城市规划拆迁范围，根据拆迁政策，沈阳市铁西区征地管理办公室于2008年8月21日与二被告签订住宅及地上物拆迁补偿协议，约定补偿二被告有产籍房屋建筑面积39.5平方米，人口优惠购房面积102.17平方米。协议签订后，因较长时间未能回迁，二被告遂于2012年6月14日与原告签订房屋转让协议书，将其中的人口优惠购房面积102.17平方米的购房权利以96000元的价格转让给原告。原告按照协议全额交付了96000元价款，现该地区早已具备回迁条件，但二被告却拒不协助原告到相关部门办理房屋回迁手续。原告为保护合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判决二被告履行房屋转让协议，协助原告办理房屋回迁手续。二被告辩称，二被告与原告不认识，从未与原告签订过房屋转让协议，也没有收到过原告称的9.6万元的购房款。原、被告之间没有买卖房屋的合意，原告所说的事实不成立，请法庭依法驳回原告的诉讼请求，其他见质证意见。经审理查明，2012年6月14日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《房屋转让协议书》一份：“经协商，甲方陈才、李淑兰夫妻自愿将其曹家村一动迁房屋（动迁协议书总面积141.67平方米，扣除39.50平方米给陈海民）102.17平方米以96000元价格转让至乙方徐文利名下。乙方在协议签订之日即刻全额支付给甲方转让金，如有纠纷及其连带责任由甲方负责。”该协议书甲方处有“陈才、徐义宝”签名，原告在乙方处签名。另查明，2020年6月11日，本院工作人员前往二被告住址辽宁省彰武县大德乡黄花村东陈组向二被告送达开庭传票，并就本案事实情况向二被告进行询问，二被告表示，在1996年、1997年左右，女儿陈丽娟和女婿徐义宝将二被告接到沈阳铁西区翟家镇曹家村养老，去曹家村后，二被告委托女婿徐义宝以二被告的名义，购买了魏玉宝的房子和土地，只是买房、地的钱都是由徐义宝出的，后来2008年时，曹家村开始拆迁了，徐义宝代表二被告和拆迁办签订了补偿协议，补偿二被告有产籍房39.5平方米，人口优惠面积102.17平方米，此后，二被告就搬回老家彰武县黄花村居住了，后来徐义宝代表二被告将补偿协议里涉及要补偿的房子卖给别人了，39.5平方米留给二被告老儿子陈海民，102.17平方米卖给了徐文利。二被告还表示，2012年6月14日的房屋转让协议书是徐义宝代表二被告签订的，二被告授权给徐义宝卖房子，徐义宝卖给徐文利是他的事，二被告也不管，同意徐义宝卖出去，卖多少钱二被告也不要，徐义宝卖多少都给徐义宝。被告李淑兰也明确表示，房屋转让协议书甲方有李淑兰，当时是二被告委托徐义宝办的，二被告意见一致。又查明，2008年8月21日，二被告的女婿徐义宝代表二被告与沈阳市铁西区征地管理办公室签订曹家村村民住宅及地上物拆迁补偿协议，协议约定有产籍房屋建筑面积39.5平方米，人口优惠购房面积102.17平方米，合计141.67平方米。补偿协议签订后，沈阳市铁西区征地管理办公室出具了签协议顺序通知单和搬迁顺序通知单，通知单上被拆迁人姓名均为“陈才”，经办人处均是“徐义宝”。2012年6月14日，二被告出具委托书一份，委托女婿徐义宝全权办理曹家村动迁房屋转让事宜，被告陈才在委托人处签字按手印确认。同日，徐义宝代表二被告与原告签订前述《房屋转让协议书》，将二被告将获得的拆迁补偿的人口优惠购房面积102.17平方米以96000元价格出售给原告，该协议书签订后，原告现金支付徐义宝购房款9.6万元，徐义宝将征收公告、拆迁补偿协议、签协议顺序通知单、搬迁顺序通知单、委托书等拆迁补偿手续交付给原告。再查明，徐义宝与二被告的女儿陈丽娟于2002年5月23日登记结婚，据原、被告双方陈述，徐义宝已于2019年去世。本案案涉人口优惠购房面积102.17平方米房屋属于回迁房屋，尚未由原、被告任何一方实际取得，且不具备办理房屋所有权证条件。以上事实的认定，有征收公告、曹家村村民拆迁补偿协议、签协议顺序通知单、搬迁顺序通知单、委托书、房屋转让协议书、结婚证、户口本等证据及庭审笔录、询问笔录、询问视频在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。关于原告与二被告于2012年6月14日签订的《房屋转让协议书》的效力问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”本案中，二被告在法院工作人员询问、调查过程中，明确自认系二被告授权其女婿徐义宝代表二被告办理拆迁补偿事宜以及代表二被告与原告签订《房屋转让协议书》等，本院对此予以采信；对于二被告代理人庭审中表示二被告与原告不认识，从未与原告签订过房屋转让协议的主张，二被告于己不利的自认并非在受胁迫或者重大误解情况下作出，且二被告在法院工作人员询问时思维、谈吐清楚，亦无恐惧害怕、无法分清事实的情况，故对于二被告该项主张，本院不予采纳。本案中，原告与二被告之间签订的《房屋转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，且无违法法律、法规强制性规定之处，系合法有效。关于原告要求二被告履行房屋转让协议，协助原告办理房屋回迁手续的问题，前述《房屋转让协议书》虽合法有效，但案涉人口优惠购房面积102.17平方米的房屋，属性为回迁房性质，双方签订《房屋转让协议书》时，尚未选房确定具体回迁房屋位置、楼层、面积等内容，原告及二被告庭审中均表示尚未实际取得回迁房屋，故对于原告该项诉请诉请，因无履行基础，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，判决如下：驳回原告徐文利的全部诉讼请求。案件受理费2200元，由原告徐文利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费2200元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王桂华人民陪审员  裴婷婷人民陪审员  于 洋二〇二〇年八月三日书 记 员  闵 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。