江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1091民初2175号原告：韩俊良，男，1958年3月6日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：陈磊，江苏赋德律师事务所律师。被告：朱晔，女，1988年5月20日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：万凯，1987年10月10日出生，汉族，系被告丈夫。委托诉讼代理人：生长红，江苏江扬律师事务所律师。原告韩俊良与被告朱晔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩俊良的委托诉讼代理人陈磊、被告朱晔的委托诉讼代理人万凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩俊良向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2016年6月15日签订的商铺出租合同自2019年10月22日解除；2、判决被告向原告承担违约金10万元；3、判决被告支付给原告拖欠的租金109116元（计算至2019年10月22日）；4、判决被告赔偿原告因隔墙未能恢复产生的损失10万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月15日签订《商铺出租合同》，约定原告将位于扬州市文汇东路99号的房屋出租给被告作为餐饮经营使用，租期8年，自2016年6月15日至2024年6月14日，同时约定未经原告同意被告不得擅自转租。2017年3月19日，被告在原告不知情的情况下与案外人韩琨签订《租赁合同》，被告以出租方的名义将涉案房屋出租绐韩琨作为餐饮经营使用，租期5年，自2017年4月10日至2023年4月9日。后韩琨于2017年4月10日开始以涉案房屋经营餐饮，原告于2019年8月份得知上述转租行为。其次，出租合同约定：租金给付方式为一年一付，先付后租，由被告在上一期租金到期前15日内（即当年度5月31日-6月14日之间）预付下一期租金。然被告多次逾期支付租金，截至2019年10月22日，被告承租涉案房屋共计3年又129天，租金合计603616元，而被告实际给付494500元，尚欠租金109116元。再者，出租合同约定：合同解除后被告应恢复承租前的二层楼结构，达不到要求需赔偿原告10万元整，现被告未能依约恢复，故应当依约承担赔偿责任。原告后多次发函要求被告就上述违约行为进行磋商同时要求收回房屋，但被告一直予以推诿，且案外人韩琨未能进行配合，今原告未能实际收回房屋使用权。原告无奈依法具此状诉至法院，望贵院判如所请。庭审过程中，原告将租金计算期限调整为计算至2019年9月30日。原告韩俊良为支持其诉讼请求，提供证据：出租房屋的权属证明1份、《商铺出租合同》1份、《转租合同》1份、营业执照（复印件）1份、图片9页、律师函及投递信息各1份、短信通知各1份。被告朱晔辩称，被告不存在违约行为，因为出租的房屋距离原告的住址相隔不到2公里，且原告经常去出租房屋查看。韩琨于2017年4月开始经营涉案房租，根据法律要求，经营者必须将其注册的营业执照悬挂在店铺醒目位置。原告是可以看清经营者的姓名。且原告在向被告丈夫万凯收取租金时，也询问过向次承租人是如何收取租金的，说明至少在2018年原告已知晓被告转租涉案房屋的情况，且没有提出异议，默认了转租的事实。根据相关规定，出租人应该知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未同意为由，请求解除合同或认定转租合同无效，人民法院不应该支持。被告没有拖欠原告的租金，合同签订后，原告与被告口头商定了变更合同租金的标准，2018年9月之前，每年租金是15万元。2018年9月之后，每年租金是16万元。从双方微信聊天记录及被告缴纳租金的行为看，也证明了双方变更租金标准的客观事实。在原告发送律师函后，被告及时予以回复，不认为存在违约行为。原告擅自收回了涉案房屋，并于2019年10月23日在扬州经济开发区市场管理局注册了“经济技术开发区米罗尚餐饮店”，且涉案房屋标示为相应的注册店面的名称。经现场多次了解，与有关人员李慧了解相关情况，她称上半年是她经营的，下半年是韩俊良自己经营的。实际上涉案房屋一直处于经营状态，没有停止过，所以原告并没有实际损失。相反被告当初租赁房屋时投入的装修、设备达30多万元，已被原告充分使用，且装修时被告也缴纳了10万元的保证金。该价值远远大于被拆除的部分，实际上原告因租赁房屋而收益，不存在损失。退一步讲，被告存在违约行为，原告也并没有实际损失。违约金以实际损失为参照，最高为损失的130%。而原告没有损失，依法不应该支持其违约金。另外，由于原告已充分使用了被告投入的设备和装潢，价值超出了原有被拆除的部分，且被拆除的部分也是原告自行在没有任何合法手续的情况下自建，不属于合法的建筑物，要求被告进行恢复，原告也没有提供相关的合法的施工许可证等手续，被告也无法进行恢复，且法律也不会支持。所以，原告要求被告赔偿因隔墙未能恢复产生的10万元没有事实和法律依据。相反，原告应该返还被告的10万元保证金。被告朱晔亦提供证据：工商登记资料1份、照片3张、微信截图2张、银行流水5张、收条1张。本院经审理查明：2016年6月15日，原、被告签订《商铺出租合同》1份，约定：原告将扬州市文汇东路99号租赁给被告，租期8年，自2016年6月15日起至2024年6月14日止，租金每年18万元，支付方式一年一付，支付时间为上一期租金到期前15日内。另有租赁及装修保证金10万元，双方约定，租赁期满或合同正常终止后十五日内，若被告无拖欠房租及其他费用，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，原告将租赁保证金退还被告。合同第五条另约定，租赁期满，原、被告双方未达成续租协议时，原告同意被告拆除室内固定装修物时，被告应将承租范围内拆除的隔墙及二层楼的结构及室内设施复原，如达不到要求赔偿10万元整；租赁期内，若被告整体转让未到期的商铺使用权时，……未经原告书面同意和私自转让将处10万元罚款并收回房屋使用权。合同订立后，原告将房屋交付被告使用，被告给付保证金10万元，至2019年9月，被告累计支付租金494500元。原告在其持有的《商铺出租合同》第3页写有收到租金的银行卡及时间、金额；具体记载内容为：2016年6月收10万押金、收75000元房租，2016年12月27收34500元（说扣3000以前欠款），2017年3月24日收37500元，2017年6月21日收37500元，2017年9月12日收75000元，2018年4月9日收75000元，2018年9月30日收5万元，2018年10月8日收3万元。另，被告于2019年5月1日向原告转账80000元。2017年3月19日，被告朱晔、案外人万凯与案外人韩琨签订《租赁合同》，将上述房屋转租给案外人韩琨，租赁期间为2017年4月10日至2023年4月9日。2019年8月14日，原告向被告发出律师函，要求解除双方的租赁合同，8月15日，被告收到该份律师函。2019年9月30日，原告收回租赁房屋，并已实际继续使用。被告丈夫万凯曾于2019年3月至6月期间与原告妻子曾淑琴微信联系，万凯在微信中表示“去年九月我跟韩总谈好了16万一年，才交了半年8万块”，曾淑琴未予否认，并在2019年6月5日的信息中表示“你反账理一下应欠一万”。对于房屋内部原有装修拆除，原、被告一致确认，系在《商铺出租合同》签订前由原告将房屋交由被告进行了拆除，拆除后双方签定了《商铺出租合同》。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间的租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行相应义务。原告主张被告未按合同约定金额给付租金，被告辩称实际履行的租金金额已发生变更。本院结合被告付款记录及双方微信通信记录，被告在2018年8月31日前，按照年租金15万的标准分6次向原告给付租金，原告未持异议，在2018年9月起按照每年16万元的标准分3次向原告给付租金，原告亦未持异议，且租金给付标准和双方微信通讯记录可以互相印证，故本院认为被告所持辩解意见更符合事实，被告已实际缴纳租金，不存在拖欠租金的情形。合同约定被告不得转租，被告虽辩解原告对转租事宜知悉，并默许被告的转租行为，但被告举证未能达到上述证明标准，没有证据证明双方通过事实行为改变了合同的书面条款，故本院认为，被告的转租行为违反了合同约定，应承担违约金，其向原告支付的保证金10万元冲抵合同约定的违约金。原告要求被告承担未能将房屋恢复原状的损失10万元，但其自行收回房屋并投入使用，且未允许被告拆除固定装修物、取回可移动物品，依据合同约定，其要求被告赔偿的条件未能成就，故对该项诉求不予支持。因被告存在违约行为，原告要求解除合同的律师函于2019年8月15日到达被告处，双方合同解除的时间点为2019年8月15日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告韩俊良与被告朱晔于2016年6月15日订立的《商铺出租合同》于2019年8月15日解除；二、被告朱晔向原告韩俊良支付违约金10万元，此款由被告已向原告支付的保证金冲抵；三、驳回原告韩俊良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6016元，由原告韩俊良负担4070元，由被告朱晔负担1946元（此款已由原告垫付，被告于履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，账号：11×××57）。审 判 长  吕士杰人民陪审员  朱玉勇人民陪审员  丁 凤二〇二〇年八月四日法官 助理  张 弛书 记 员  华 蕊