湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1122号原告（反诉被告）：张家界中辰商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91430800MA4L5JPK8N，住所地张家界市永定区西溪坪办事处渡口居委会丽景天下**楼IS09门面。法定代表人：李海霞，系公司总经理。委托诉讼代理人：张雅兰，女，1989年9月17日出生，土家族，住张家界市永定区。委托诉讼代理人：刘桂林，湖南正诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：龚格生，男，1970年2月28日出生，汉族，住张家界市永定区。委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师。原告（反诉被告）张家界中辰商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）龚格生租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张家界中辰商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人张雅兰、刘桂林，被告（反诉原告）龚格生及其委托诉讼代理人邓富文等到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告张家界中辰商业运营管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告商铺租金及管理费23226元，并自2019年9月10日起以上述欠款金额为基数，按每日2%向原告支付违约金至欠款交清之日止；2、如果被告不同意诉讼请求第一项，则原告要求解除双方所签《商铺经营管理合同》，租金及管理费据实计算，违约金依合同计算由被告支付；3、被告缴纳的10000元保证金归原告所有；4案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年7月14日，原、被告经协商签订了张家界国际建材城13栋2层S231号商铺的《张家界国际建材城商铺经营管理合同》，合同约定租期5年，从2017年10月1日起至2022年9月30日止，5年租金共计99540元分4次交纳，签订合同时交23226元，2019年9月1日前交纳23226元，2020年9月1日前、2021年9月1日前交纳26544元。被告租金、管理费延迟交纳时间超过7天，则每日按该年合同总价2%向原告支付违约金，延期超过30日，原告有权解除合同，收回商铺，且保证金不予退还。依照合同约定，被告应在2019年9月1日前向原告交纳2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金23226元，但被告一直未交，原告多次催收，被告以不正当理由拒绝交纳。故原告特具状起诉，请求判如所请。被告龚格生辩称：1、本案原告对租金的主张没有原告资格，租金仅是原告代业主收取，应当由业主作为原告主张权利；2、本案诉讼请求不明确；3、被告不应当支付管理费，并应当由被告向原告支付违约金及赔偿金。本案实际为管理合同纠纷，但原告没有按照合同的约定进行管理，实际先行违约，给被告造成了巨大损失；4、保证金应当退回被告。本案原告主张解除合同，被告也主张解除合同，但因原告违约在先，保证金应当退回。被告龚格生向本院提出的反诉诉讼请求：1、判令解除双方签订的《张家界国际建材城商铺经营管理合同》；2、判令被反诉人承担反诉人商铺装修损失50000元、经营及财产损失150000元、退还反诉人保证金10000元、赔偿保证金10000元；3、所有的案件诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2017年7月，反诉人在被反诉人打造一流、专业、分区管理经营国际建材城的宣传下，在被反诉人约定和承诺的国际建材城唯一卫浴经营区承租了四个商铺，投资了百万元，专业经营苏泊尔卫浴，准备大展宏图，当时，被反诉人规划了整个国际建材城只有12栋、13栋的二楼经营卫浴，并承诺保证其它区域商铺不再经营卫浴。在我们双方签订的《商铺经营管理合同》中对此也进行了约定，并且当时被反诉人给反诉人明确标注只有12栋、13栋的二楼经营卫浴的业态分布图等资料，说作为合同的附件。在反诉人花费巨资进驻国际建材城后，被反诉人并没有按照原规划和承诺对国际建材城进行分专业和分区经营管理。当一楼出现出售卫浴的商铺时，反诉人和二楼经营卫浴的商户就多次要求被反诉人进行整改，虽然被反诉人多次表示整改，但基本没有进展。为维护反诉人的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。反诉被告张家界中辰商业运营管理有限公司辩称：1、反诉原告的反诉不能成立；2、被反诉人没有违约，反诉人现主张的被反诉人没有按照业态分布图进行管理，业态分布图只是开发商在门面销售时进行的市场规划，该规划并不是合同的组成部分；3、反诉原告要求解除合同，我方同意，但反诉人必须结清租金及管理费；4、反诉原告要求赔偿经营损失无事实依据和合同依据，且即使反诉原告有损失，也与个别业主的业态不符无因果关系。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2017年7月14日，原告张家界中辰商业运营管理有限公司（甲方、管理方）与被告龚格生（乙方、受管方）签订了一份《张家界国际建材城商铺经营管理合同》，合同约定：第一条商铺经营管理内容：1、商铺地点：张家界国际建材城13栋2层S231号商铺。2、商铺经营建筑面积为55.3平方米（以房管局最终测绘面积为准）。3、甲方将本商铺按约定期限代业主委托给乙方经营，经营业态为卫浴，经营建材品牌为苏泊尔，乙方在合同期限内对该商铺仅享有使用权。4、甲方代业主经营管理该商铺，并代业主收取租金。甲方仅收取经营管理费，经营管理费主要用于张家界国际建材城对外招商、户外广告、商场活动、员工工资、办公开销等（不含物业费、水电公摊等）。第二条商铺经营管理期限；1、甲方代理业主管理本商铺给乙方经营，管理期限五年。2、商铺经营管理期从2017年10月1日起开始计算。第三条优惠政策。为了培育张家界国际建材城，甲方在前期将采取优惠的租金和管理费来吸引商户，鼓励商户来市场投资经营。第四条商铺经营管理费、租金价格和付款方式：1、租金价格：第一、二年每平方米9元，第三年每平方米18元，第四、五年每平方米20元。2、管理费：第一年每平方米9元，第二年每平方米8元，第三年每平方米17元，第四、五年每平方米20元。3、付款方式：1、乙方在本合同签订之日应缴纳商铺租金23226元。2、乙方应在2019年9月1日前缴纳2019年10月1日至2020年9月30日的商铺租金和管理费23226元。3、乙方应在2020年9月1日前缴纳2020年10月1日至2021年9月30日的商铺租金和管理费26544元。4、乙方应在2021年9月1日前缴纳2021年10月1日至2022年9月30日的商铺租金和管理费26544元。合同期内，商铺租金及管理费一年一付，下一年度管理费、租金在该年度开始前提前一个月支付，以此类推。如延期时间超过7个工作日，则每日按该年度合同总价款2%向甲方支付违约金。如延期时间超过30日，甲方有权收回该商铺并单方解除合同，保证金不予退还。所经营的商铺装修费用由乙方自行承担，甲方不给予任何补偿。4、甲方收取管理费和代业主收取租金，如乙方需要甲方提供发票，由甲方和业主分别开具管理费发票和租金发票。第五条产权及经营管理保证：1、租赁期内甲方有权将该商铺转让、出售或者抵押，但甲方确保乙方继续履行本合同。2、乙方交纳商铺经营管理保证金1万元，如未到合同期限届满乙方单方面解除合同，此保证金不予退还。第六条甲方的权利及义务：1、甲方有权要求乙方按时缴纳本合同第四条约定的商铺经营管理费及租金。超过30日未缴纳的，甲方有权解除合同，收回该商铺并不予退还商铺经营管理保证金。2、为减轻意外风险的损失，甲方将根据情况要求乙方或自行选交意外险等相关险种，若该险种属于乙方应上交的而没有上交，相关损失由乙方自行承担。第七条乙方的权利和义务：1、乙方在本合同约定的经营范围和合同有效期内享有对商铺的合法使用权并按甲方业态分布经营。乙方对于经营的商铺只有使用权，没有所有权。2、乙方必须遵守甲方关于张家界国际建材城的各项管理制度和相关规定。3、乙方在本合同有效期内转让该商铺的经营权，必须经甲方书面同意，乙方与受让方的转让必须报甲方同意并备案，否则，乙方的转让行为无效，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。还规定了其他事项。合同签订后，被告龚格生对承租的门面进行了装修，并按照合同的约定向原告张家界中辰商业运营管理有限公司交纳了保证金10000元，并按合同约定时间进行了开业，同时、被告龚格生向原告张家界中辰商业运营管理有限公司交纳了2019年9月30日前的管理费和租金23226元。但因国际建材城一楼的部分商户摆放有卫浴商品，被告龚格生多次向原告张家界中辰商业运营管理有限公司反映，原告张家界中辰商业运营管理有限公司也进行了多次整顿，但仍有部分一楼商户摆放有卫浴商品。为此，被告龚格生拒绝向原告张家界中辰商业运营管理有限公司交纳2019年10月1日至2020年9月30日的管理费和租金23226元。上述事实，有当事人在法庭上的陈述及《张家界国际建材城商铺经营管理合同》、《业态分布图》、《照片》等证据证明，足以认定。判决结果及理由本院认为，原告张家界中辰商业运营管理有限公司与被告龚格生自愿签订的《张家界国际建材城商铺经营管理合同》，内容不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，合法有效。双方应按照合同的约定全面履行各自的合同义务，根据合同的约定，被告龚格生应于2019年9月1日前向原告张家界中辰商业运营管理有限公司交纳2019年10月1日至2020年9月30日的商铺租金和管理费23226元，但被告龚格生没有按照合同的约定时间、数额向原告张家界中辰商业运营管理有限公司交纳，是被告龚格生违约，应承担违约责任。对原告张家界中辰商业运营管理有限公司提出的要求被告龚格生支付商铺租金、管理费23226元的诉讼请求，符合合同的约定，本院应予支持。对原告张家界中辰商业运营管理有限公司提出的要求被告龚格生支付违约金和被告龚格生向原告张家界中辰商业运营管理有限公司交纳的10000元保证金归原告张家界中辰商业运营管理有限公司所有的诉讼请求，因原告张家界中辰商业运营管理有限公司作为张家界国际建材城的管理者，应当按照对外宣传的业态图进行管理，但在管理张家界国际建材城“业态”的过程中，有管理不到位的情形存在，故对原告张家界中辰商业运营管理有限公司的这一诉讼请求，本院不予支持。对原告张家界中辰商业运营管理有限公司要求解除与被告龚格生于2017年7月14日签订的《张家界国际建材城商铺经营管理合同》的诉讼请求，因被告龚格生违约，拒绝履行合同主要义务，《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述上述（二）项的规定，原告张家界中辰商业运营管理有限公司的这一诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，双方应据实结算租金及管理费，双方如发生了争议，可另行通过诉讼解决。对被告龚格生反诉提出的“判令被反诉人承担反诉人商铺装修损失5万元、经营损失15万元、赔偿保证金10000元”的反诉请求，因其一、张家界中辰商业运营管理有限公司在管理张家界国际建材城“业态”过程中虽有管理不到位的情形存在，但该管理不到位情形并不构成合同违约；其二、龚格生拒绝向张家界中辰商业运营管理有限公司交纳商铺租金和管理费，其行为构成根本违约；其三、龚格生未提供证据证明给其造成了5万元的商铺装修损失和15万元的经营损失。故，对被告龚格生的这一反诉请求，本院不予支持。对被告龚格生反诉提出的“退还保证金10000元”的反诉请求，本院予以支持。对被告龚格生辩称“商铺租金原告张家界中辰商业运营管理有限公司无原告主体资格”的意见，因双方在所签订的商铺经营管理合同中对商铺租金标准、租金交纳时间进行了约定，故对被告龚格生的这一辩解意见，本院不予采纳。对被告龚格生反诉提出解除商铺经营管理合同的诉讼请求，因原告张家界中辰商业运营管理有限公司也有此诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条（二）项、第一百零九条和《最高人民法院关于适应的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张家界中辰商业运营管理有限公司与被告龚格生于2017年7月14日签订的《张家界国际建材城商铺经营管理合同》。二、被告龚格生于本判决生效后五日内向原告张家界中辰商业运营管理有限公司交纳2019年10月1日至2020年9月30日的商铺租金和管理费共计23226元。三、原告张家界中辰商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内退还被告龚格生交纳的保证金10000元。四、驳回原告张家界中辰商业运营管理有限公司和反诉原告龚格生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，适用简易程序减半收取315元，反诉案件受理费2225元，共计2540元，原告张家界中辰商业运营管理有限公司负担508元，被告龚格生负担2032元。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇二〇年八月二十七日书记员  陈巧燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适应的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。