广西壮族自治区凤山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1223民初208号 原告：罗桂群，女，1975年12月12日出生，壮族，住凤山县。 原告：韦彩丽，女，1978年12月20日出生，壮族，住凤山县。 上列原告共同委托诉讼代理人：韦业新，广西桂旭律师事务所律师。 被告：黄永章，男，1965年10月2日出生，壮族，住凤山县。 被告：黄永克（曾用名：黄永革），男，1972年10月18日出生，壮族，住凤山县。 被告：黄永吉，男，1969年3月2日出生，壮族，住凤山县。 上列被告共同委托诉讼代理人：龙松青，广西桂金星律师事务所律师。 第三人石正永，男，1969年6月9日出生，汉族，住凤山县。 第三人唐宗选，男，1979年10月23日出生，汉族，住凤山县。 原告罗桂群、韦彩丽与被告黄永章、黄永克、黄永吉，第三人石正永、唐宗选合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月27日、6月18日公开开庭进行了审理。原告罗桂群、韦彩丽及委托诉讼代理人韦业新，被告黄永章、黄永克、黄永吉及委托诉讼代理人龙松青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告黄永章、黄永克、黄永吉按照2017年5月19日签订的《土地转让协议书》履行义务，将桂（2020）凤山县不动产权第0000037号不动产权证书上面积240平方米的国有建设用地土地使用权过户到罗桂群、韦彩丽名下；2.本案的诉讼费用由被告黄永章、黄永克、黄永吉负担。事实与理由：2017年5月19日，被告黄永章、黄永克、黄永吉作为甲方与石正永、唐宗选、罗桂群、韦彩丽四人作为乙方订立《土地转让协议书》，约定了由甲方将位于凤山县巴烈社区征地5%返还国有土地使用权240平方米门面（相连的四间门面土地，每间60平方米）转让给乙方；转让价总金额为160万元，分两次支付，即签订协议日的15个工作日付80万元，余款80万元于获得土地使用权证后一次性付清；土地管理部门收取的国有土地使用权划拨土地费用由乙方按规定时间支付；甲方协助乙方办理土地转让手续等内容。协议签订后，乙方按约定向被告支付转让费80万元，被告于2017年6月5日向乙方出具了收到该笔土地转让费的收据；在凤山县征地办领导小组办公室通知被告预缴国有土地使用权划拨土地价款后，乙方也按约定支付4间门面土地的划拨土地价款192000元。2018年8月7日，石正永、唐宗选与罗桂群、韦彩丽订立《土地转让补充协议书1》，将前述《土地转让协议书》中的四间土地全部转给罗桂群、韦彩丽，《土地转让协议书》的乙方变更为罗桂群、韦彩丽两人。近期，在被告取得前述协议中的国有土地使用权证后，原告已多次要求被告将四间门面的土地转让给原告，并协助办理过户手续，但均遭被告拒绝。前述协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是合法、有效的协议，应受法律保护。被告在取得国有土地使用权证后，拒不履行转让义务，违反了约定，损害了原告的合法权益。特此依法起诉，恳请法院支持原告前述诉讼请求。 被告方答辩称，原告方与被告方于2017年5月19日订立的《土地转让协议书》因违法而无效，不受法律保护。按照最高人民法院法释（2005）5号司法解释第十一条规定，应认定为无效的情况；原告方与被告方签订《土地转让协议书》时，被告方并未取得任何土地的使用权，属无权转让，且违反城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条、第四十四条、第四十五条，房地产管理法第三十九条的规定且损害国家利益而无效；原告方诉请被告方按《土地转让协议书》履行义务将240平方米划拨土地使用权转让给原告方于法无据不能成立。因为按前述答辩意见双方签订的《土地转让协议书》已无效，应按照合同法关于无效合同的处理，由被告方退还原告方给付的转让费以及代缴的各种手续费；又因双方均无过错，双方互不负相应的赔偿责任。综上，原被告双方签订的《土地转让协议书》无效，自始不具有约束力，不受法律保护，原告方对被告方的诉请于法无据，应予驳回。 第三人石正永、唐宗选向本院提交书面答辩称，2017年5月19日，答辩人、罗桂群、韦彩丽与黄永章、黄永吉、黄永克签订《土地转让协议书》后的2018年8月7日答辩人已与罗桂群、韦彩丽签订《土地转让补充协议书1》，约定将答辩人权利义务全部合并转让给罗桂群、韦彩丽两人，答辩人不享有权利和承担义务；对本案的裁判不提出任何权益要求，也不应承担任何义务。综上，答辩人在与罗桂群、韦彩丽签订《土地转让补充协议书1》之后，不再是合同当事人，不应参加罗桂群、韦彩丽与黄永章、黄永吉、黄永克之间的诉讼活动。 原告方为支持其诉请，向法庭提交了以下证据： 证据1、罗桂群、韦彩丽身份证复印件1份，证明两原告基本情况； 证据2、《土地转让协议书》复印件1份，证明2017年5月19日，被告黄永章、黄永克、黄永吉作为甲方与石正永、唐宗选、罗桂群、韦彩丽作为乙方订立《土地转让协议书》，约定由甲方将位于凤山县巴烈社区征地5%返还国有土地使用权240平方米门面（相连的四间门面土地，每间60平方米）转让给乙方；转让价总金额为160万元，分两次支付，即签订协议日的15个工作日付80万元，余款80万元于获得土地使用权证后一次性付清；土地管理部门收取的国有土地使用权划拨土地费用由乙方按规定时间支付；甲方协助乙方办理土地转让手续等内容； 证据3、黄永章出具的收据复印件1份(2017年6月5日）； 证据4、县征地办缴款通知书复印件1份(2017年5月5日）； 证据5、县征地办通知书复印件1份（2018年3月19日）； 证据6、缴纳划拨土地价款的非税收入专用收据复印件1份； 证据3-6证明转让协议签订后，受让方即乙方按约定向被告支付转让费80万元，被告于2017年6月5日向乙方出具了收到该笔土地转让费的收据；在凤山县征地办领导小组办公室通知被告预缴国有土地使用权划拨土地价款后，乙方也按约定缴纳4间门面土地的划拨土地价款192000元； 证据7、《土地转让补充协议书1》复印件1份，证明2018年8月7日，石正永、唐宗选与罗桂群、韦彩丽订立《土地转让补充协议书1》，将前述中的四间土地全部转罗桂群、韦彩丽，《土地转让协议书》的乙方为罗桂群、韦彩丽两人； 证据8、损失估算，证明原告估算损失为120万元；因变更诉请，这份证据不再举证； 2020年4月20日补充证据（下称第二组证据）： 证据9、《土地转让合同书》复印件1份，证明2018年1月5日，转让方黄秀妹与受让方黄德宽订立国有划拨土地转让合同，转让土地面积120平方米，将土地使用权及已经缴纳的土地划拨款96000元全部转让，转让价为656000元。本案转让协议土地转让价款远远高于该转让合同的土地转让价； 证据10、2020年3月1日下午的罗桂群、韦彩丽与黄永章、黄永克谈话录音U盘及整理文稿，证明被告不按协议把土地转让给原告； 证据11、2020年3月18日上午韦彩丽与罗云辉妻子的谈话录音U盘及整理文稿，证明签订土地转让协议时，被告家人均知情、在场； 2020年5月20日补充提交的证据材料（下称第三组证据）： 证据1、凤发〔2017〕6号文件复印件1份； 证据2、凤发〔2017〕7号文件复印件1份； 证据1-2证明“门面土地原则不得转让，如需转让的，必须按地价评估补交土地出让金”，对于返还征地5%门面，凤山县委、县府的文件规定并非禁止转让； 证据3、黄乐谋、罗秀兰申请办理不动产登记手续的申请书复印件1份； 证据4、黄乐谋、罗秀兰的凤山县不动产登记申请审批表复印件1份； 证据5、黄乐谋、罗秀兰的凤山县不动产登记申请表复印件1份； 证据6、黄乐谋的宗地图复印件1份； 证据7、凤城镇凤阳社区第五组证明复印件1份； 证据8、凤山县国土资源交易所出具给黄乐谋的划拨土地价款专用收据复印件1份； 证据9、凤山县国土资源局与黄乐谋《国有土地划拨土地使用权合同书》复印件1份； 证据3-9证明对于国家划拨的集体分配给征地返还门面的农户，通过申请、审批、交划拨土地款、订立《国有土地划拨土地使用权合同书》，可取得返还门面国有土地使用权。划拨征地返还门面可以转让；转让有赖于转让方诚实信用，履行应尽义务及办理相关手续，唯有如此，才使转达成就，达到约定目的； 证据10、黄乐谋、罗秀兰申请办理不动产转移登记手续的申请书复印件1份； 证据11、唐宏、杨孟英及黄乐谋、罗秀兰的凤山县不动产登记申请审批表复印件1份； 证据12、唐宏、杨孟英及黄乐谋、罗秀兰的凤山县不动产登记申请书复印件1份； 证据13、黄乐谋与唐宏、杨孟英的《宗地使用权转让合同》复印件1份； 证据14、唐宏、杨孟英不动产权证书领用登记簿复印件1份； 证据10-14证明对于国家划拨的集体分配给征地返还门面的人，通过土地转让的申请、审批、签订合同，可将征地返还门面转让给他人。划拨征地返还门面可以转让；转让有赖于转让方诚实信用，履行应尽义务及办理相关手续，唯有如此，才使转达成就，达到约定目的； 证据15、罗苦旺与韦世达的《土地使用权转让协议》复印件1份，证明5%门面土地使用权可以转让。 被告方对原告方提交的证据质证认为，对第一组证据1-6的真实性、合法性、关联性三性无异议；证据7土地转让补充协议书是受让方之间的转让协议应当是债权转让协议；对第二组证据9土地转让合同书，与本案无关，不应当作为认定本案协议书有效或者无效的证据；证据10谈话录音被告在取得不动产权证之后，原告才去找他，这时被告认为取得的只是划拨土地使用权，协议无效，所以才履行；证据11的真实性、合法性、关联性无异议；对第三组证据证据1、2双方协议是否合法有效，县委县府文件不应作为判断依据；证据3-15是其他人之间的土地转让，与本案协议书大有不同，黄乐谋等人到国土部门申请补交土地出让金，本案原被告都没有约定清楚，不能够拿这几份证据作为依据来判断本案协议书合法有效。综上，原告方提交的三组证据都不能够证实协议书合法有效，原告诉请不应得到支持。 被告方为支持其主张，向法庭提交了以下证据： 证据1、土地转让协议书复印件1份，证明协议约定办理该宗地国有土地使用权所产生的费用由乙方承担，甲方只是协助乙方按时办理土地转让手续； 证据2、5%门面整合说明书复印件1份，证明被告方将5%门面整合在黄永章名下； 证据3、四块宗地国有划拨土地使用权合同书复印件1份，证明黄永章名下四块宗地的国有划拨土地面积为240m2； 证据4、小城镇建设配套费及规划技术服务费计算表复印件1份，证明黄永章名下四块宗地应缴纳小城镇建设配套费10800元及规划技术服务费960元； 证据5、增值税发票及超级柜台客户回执复印件1份，证明黄永章向住建局缴付规划技术服务费960元； 证据6、缴款收据复印件1份，证明黄永章向住建局缴付小城镇建设配套费10800元； 证据7、建设用地规划许可证审批单复印件1份，证明经黄永章联系办理及缴付相关费用后住建局同意办理《建设用地规划许可证》； 证据8、建设用地规划许可证复印件1份，证明经黄永章联系办理及缴付相关费用后取得《建设用地规划许可证》； 证据9、缴款收据复印件1份，证明黄永章向国土局缴付土地登记费80元； 证据10、不动产权证书复印件1份，证明经黄永章联系办理及缴付相关费用后取得记载国有建设用地使用权的《不动产权证书》。 原告方对被告方提交的证据质证认为，对证据1-10真实性无异议，证明目的有异议，5%门面首先是要划拨到农户，合同里面办理不动产权证之前由谁办手续并没有约定，原告没有不协助被告办证的情况，而是因为被告因土地价格上涨，没有联系原告一起办理相关手续，本案起诉时被告已经办理得不动产权证。 本院认为，对经庭审举证、质证，内容真实，来源合法，与本案有关，除原告方提交的证据8外，原告方和被告方提交的证据应依法予以确认，作为认定本案事实的依据。据此，结合庭审记录，本院确认案件事实如下：为社会经济发展需要，凤山县人民政府陆续征收县城周边村屯的土地作为发展用地，并以划拨方式给予被征地群众5%门面用地以解决被征地群众失地后的长远生计。黄永章、黄永克、黄永吉所在巴烈社区6组亦属被征地范围，因此亦享有获取5%门面房的权利。2017年5月19日，乙方罗桂群、韦彩丽、唐宗选、石正永与甲方黄永章、黄永克、黄永吉签订《土地转让协议书》，约定：一、甲方转让的土地面积为240平方米，总金额壹佰陆拾万圆整（¥1600000），（共4间，每间60平方米，每间定价肆拾万圆整¥400000）。甲方确保肆间相连。二、由乙方负责支付国土局收取的每间国有土地使用权预交划拨土地价格费用（伍万肆仟圆／间），最终的实际费用由乙方向国土局支付（多还少补），与甲方无关。过户费由乙方承担。三、付款方式①土地使用权预交费及过户费按国土局规定时间内交清。②土地转让费分2次付清。签订协议之日起，第1次付款为：15个工作日付捌拾万圆（¥800000）；第2次付款为：剩余部分捌拾万圆（¥800000），获得土地使用证后一次性付清。四、甲方必须协助乙方按时办理土地转让手续，在国土局开始办理之日起10个工作日内完成（因国土部门的原因除外）。乙方在拿到土地使用证后一周内付给甲方土地转让费。五、根据“5%门面整合说明书”，如甲方内部出现土地转让矛盾，由甲方自行解决，与乙方无关。六、在办理该宗地国有土地使用权所产生费用由乙方承担，如存在其他费用（指村级、屯级）由甲方承担。七、本协议一式七份，甲乙方每人各持一份，经双方签字之日起生效，任何一方不得反悔，如有反悔，由反悔方支付给对方违约金叁拾万圆（¥300000）。协议签订后，韦彩丽、罗桂群、石正永、唐宗选向黄永章、黄永吉、黄永克支付约定转让款800000元。后，韦彩丽又代缴黄永章、黄永吉、黄永克应缴土地划拨款192000元。2018年8月7日，甲方石正永、唐宗选与乙方罗桂群、韦彩丽签订《土地转让补充协议书1》，石正永、唐宗选将与黄永章、黄永克、黄永吉签订的《土地转让协议书》权利义务让与罗桂群、韦彩丽，罗桂群、韦彩丽支付石正永、唐宗选先前支付的转让费等。2017年4月12日，中共凤山县委员会、凤山县人民政府印发《巴烈村部后面群众5%门面房分配方案》〔2017〕6号，兑现征地返还5%门面房用地承诺，对享受5%门面房用地范围和条件、分配原则及方法步骤、5%门面土地性质等方面做了具体规定、说明。方案中明确：5%门面房用地按所处位置情况分为两类，一类门面地皮费60000元／间，二类门面地皮费50000元／间；5%门面房用地属于政府划拨国有土地，需签订土地划拨协议并缴组划拨价款；属门面整合的，在办理有关证件时可登记为所有合伙人名字；门面土地原则上不得转让，如需转让的，必须按地价评估补缴土地出让金。后经公示，黄永章、黄永克、黄永吉获得政府安排门面安置地240平方米，宗地号为128-1、2、3、××号，并将该240平方米的门面房安置地整合到黄永章户。然，黄永章、黄永吉、黄永克确认获得相应240平方米门面房用地后却未按《土地转让协议书》约定，通知石正永、唐宗选、罗桂群、韦彩丽缴纳相应办证费用，而是自行缴纳无形资产规划技术服务费960元，城市基础设施配套费10800元，不动产登记费80元，并于2019年4月24日取得地字45122320190003××号建设用地规划许可证，2020年1月9日取得桂20**凤山县不动产权第0000037号不动产权证书。 本院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点为：罗桂群、韦彩丽、石正永、唐宗选与黄永章、黄永克、黄永吉签订的《土地转让协议书》是否合法有效？被告方认为“按照最高人民法院法释（2005）5号司法解释第十一条规定，应认定为无效的情况；原告方与被告方签订《土地转让协议书》时，被告方并未取得任何土地的使用权，属无权转让，且违反城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条、第四十四条、第四十五条、房地产管理法第三十九条的规定且损害国家利益而无效”，本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议”的规定，该司法解释规定的是政府土管部门作为出让方与受让方间的法律关系，而本案涉及的《土地转让协议书》是自然人之间的合同法律关系，不属于该司法解释调整的合同范围；根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案中被告方以签订《土地转让协议书》时被告方尚未取得使用权，属无权处分为由主张无效，依照前述司法解释的规定，应不予支持；同时，原告方与被告方签订《土地转让协议书》时，土地性质虽未明确，但我国现行法律、行政法规并无关于国有土地使用权转让合同需要登记或者批准等手续方发生效力的具体规定；再者，案涉5%门面房安置地是凤山县人民政府结合凤山县社会经济发展特点，根据当地人民群众的切实生活需求，解决被征地群众失地后的长远生计，在特殊时期作出的具有当地特色的一项特殊惠民政策。正因为案涉5%门面安置地的特殊性，当地政府简化了5%门面房取得方式及转让条件作了特别的、统一性的规定，从政府印发的《巴烈村部后面群众5%门面房分配方案》〔2017〕6号规定的“门面土地原则上不得转让，如需转让的，必须按地价评估补交土地出让金”可以看出，政府对5%门面安置地的转让是允许的，只要求按照地价评估补交土地出让金，即可由划拨性质土地转化为出让性质土地，因此，被告方以违反相关法律、法规规定而无效的主张，与客观实际不符，其主张理由不能成立，应不予支持。综上，本案《土地转让协议书》签订时属双方真实意思表示，不违反法律规定，自成立之日即生效，原告方和被告方均应按照《土地转让协议书》的约定履行相关义务，即被告黄永章、黄永克、黄永吉应按照《土地转让协议书》协助将桂20**凤山县不动产权第0000037号不动产权证书登记的国有土地使用权登记到罗桂群、韦彩丽名下，原告罗桂群、韦彩丽负责缴纳办理不动产权转移登记过程中产生的相关费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告黄永章、黄永克、黄永吉自本判决生效之日起三十日内协助将桂20**凤山县不动产权第0000037号不动产权证书登记的国有土地使用权登记到罗桂群、韦彩丽名下，原告罗桂群、韦彩丽负责缴纳办理不动产权转移登记过程中产生的相关费用。 案件受理费100元，保全费5000元，由被告黄永章、黄永克、黄永吉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  周  海  国 审 判 员  韦  祥  胜 人民陪审员  卢  自  军 二〇二〇年八月二十日 法官 助理  兼书记员杨安