湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初2039号原告：文娟，女，1983年2月7日出生，汉族，住益阳市赫山区。委托诉讼代理人：李林剑、杨帅源，湖南理定明律师事务所律师，其中李林剑代理权限为特别授权，杨帅源代理权限为一般代理。被告：益阳市碧桂园房地产开发有限公司，住所益阳市高新区迎宾东路**。法定代表人：张志远，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：段超，系该公司法务，代理权限为特别授权。原告文娟（以下简称原告）诉被告益阳市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李林剑、杨帅源和被告委托诉讼代理人段超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告以房款531640元为基数，按照日万分之三的标准支付自2014年9月1日至2016年9月10日的违约金118030元。事实和理由：2013年2月26日，原、被告签订《益阳市商品房买卖合同》，合同附件一中的平面设计有“空中花园”结构，原告也是看中该结构适宜老人生活需要而购买。在2014年9月1日交房时，原告发现“空中花园”结构已经变成房间，被告私自变更房屋结构，事先未与原告沟通。后原告起诉至法院，益阳市中级人民法院作出（2020）湘0903民初3768号民事判决，认为原告未就变更设计向被告主张权利，故没有支持该部分违约金的诉求。现原告就该部分违约金主张权利，被告应当按约定承担违约责任，故原告诉至法院。被告辩称：一、原告诉讼请求应明确为向被告方主张逾期交房的违约责任，支付违约金，原告至2014年9月就已知悉该房屋的设计变更，且被告也已经向原告告知，原告一直未向被告主张该房屋逾期交房的责任，按照合同12条的规定，被告已经向原告告知，若不满房屋的设计变更，可按照合同约定解除合同，并要求被告赔偿相关利息，但原告一直未予回复，故原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请法院依法驳回其诉讼请求；二、原告主张设计变更，逾期交付的违约金，并没有合同约定，也与合同约定的不符，原告的主张于法无据。本院经审理认定事实如下：2013年2月26日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《益阳市商品房买卖合同》及其附件，合同约定以下内容：1、原告购买被告建设的益阳碧桂园项目中的第65幢美岸八街7栋204号房，房屋平面图见合同附件一，房屋价款为531640元。2、第十条交付期限及条件：出卖人应当在2014年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、第十一条房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。4、第十二条规划、设计变更的约定：出卖人承诺按批准的规划、设计建造该商品房项目，不擅自变更建造设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：①、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；②、该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施。买受人有权在通知收到之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。逾期未做书面答复的，视同接受变更。该合同附件一商品房平面图上载明了空中花园。原、被告签订上述合同后，原告依约交付了购房款531640元，后因超标，被告于2016年7月20日退还原告购房款4252元。被告于2014年8月28日向原告邮寄《收楼通知书》，要求原告办理收房手续。原告到达涉案房屋时，发现因合同附件中载明的空中花园设计变更为房间，遂拒绝收房。2016年9月10日后，被告第二次通知原告收房，原告在验收过程中发现房屋没有整改，且房屋管道存在漏水现象，再次拒绝收房。2019年4月，被告将涉案房屋维修完毕，但一直没有将房屋还原为空中花园，原告未向被告提出解除合同。另查明，2019年8月9日，原告因涉案商品房交房纠纷诉至本院，要求被告继续履行《益阳市商品房买卖合同》义务交房房屋，按照购房款531640元的日万分之三的标准向原告支付自2014年9月1日至实际收房之日止的违约金。被告在该案一审中辩称：原告拒绝收房并非漏水原因，而是被告将空中花园改为了房间。本院于2019年10月29日做出（2019）湘0903民初3768号民事判决，判决：一、被告于生效判决之日起十日内支付原告违约金269284元；二、驳回原告的其他诉讼请求。后被告提起上诉，益阳市中级人民法院于2020年4月26日做出（2020）湘09民终392号民事判决，判决书载明：本案二审争议的焦点是被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任及如何承担。本案中，被告未与原告协商，单方变更房屋设计，且涉案房屋自2014年下半年以后多次出现漏水情况，基本上每年都需要维修，被告主张的房屋交付实际为2014年8月，此时涉案房屋尚未达到合同约定的交付使用条件，被告存在两个违约行为，但原告未就变更设计向被告主张违约责任，仅主张房屋漏水导致交付不能的违约责任，其于2016年9月10日再次收房时发现房屋漏水问题，因此拒绝收房，故被告应承担的因房屋漏水导致逾期交房的违约金应从2016年9月10日起算，按双方在合同中约定的标准计算至2019年4月底为152362元。判决：一、撤销本院（2019）湘0903民初3768号民事判决；二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金152362元；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同及附件一、本院（2019）湘0903民初3768号民事判决书、益阳市中级人民法院（2020）湘09民终392号民事判决书及送达证，有被告提交的收楼通知书、催促收楼通知书、（2019）湘0903民初3768号案件部分庭审笔录以及到庭委托诉讼代理人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《益阳市商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按约履行。根据已生效的（2020）湘09民终392号民事判决认定，本案涉案房屋被告两次通知原告收房，原告因涉案房屋存在设计变更、漏水问题拒绝收房，直至2019年4月涉案房屋维修完毕。2014年9月1日原告第一次验房时，被告违反约定，未经双方协商，将房屋的部分结构形式由“空中花园”变更为房间，构成违约。原告不解除合同不能改变被告因违约导致逾期交房的事实，故被告在2014年9月1日至2016年9月9日未向原告交付符合合同约定的房屋构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定的计算方法，2014年9月1日至2016年9月9日的违约金为：1、从2014年9月1日至2016年7月19日，1年10个月19天，为109092.53元（531640元*684*0.03%）；2、从2016年7月20日至同年9月9日，52天，为8227.25元（527388元*52天*0.03%），合计117319.78元。被告作为出卖人未及时与原告协商解决因设计违约造成的损失，对于违约损失的产生存在较大过错。原告在明知房屋结构设计发生变更后未及时办理收房手续，对于违约损失的产生也存在一定过错。综合本案实际情况，本院酌定原告自身承担因违约造成损失的30%，被告承担因违约造成损失的70%。故被告应向原告支付违约金82123.85元。对原告诉讼请求中已被本院采纳的部分予以支持，未被本院采纳的部分不予支持。被告的第二条辩称意见，因与本院查明的事实不符，故不予采信。被告另辩称原告的主张超过诉讼时效，因被告于2019年在（2019）湘0903民初3768号案件认可原告拒绝收房的理由是被告擅自变更设计，故原告就设计变更造成的违约损失提起诉讼的时效应从2019年开始计算，没有超过诉讼时效，因此本院对被告的此条辩称意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、被告益阳市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告文娟违约金82123.85元；二、驳回原告文娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，减半收取1330元，由原告文娟负担400元，被告益阳市碧桂园房地产开发有限公司负担930元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  李广益二〇二〇年八月七日法官助理李亮书记员欧璇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。