黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0113民初234号原告：高文学，男，1981年10月27日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省哈尔滨市双城区万隆乡长胜村五委。身份证号：230182198110273034委托代理人：马吉富，哈尔滨市双城区吉川法律服务所法律工作者被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，住所地：哈尔滨市道里区兆麟街**曼哈顿多元集团**。负责人：江亭良，职务：董事长。委托代理人：何玉明，黑龙江柔德律师事务所律师被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，，住所地：哈尔滨市双城区和平街生资商务楼负责人：江廷军，职务：总经理。委托代理人：崔峻，男，1978年6月12日出生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市平房区。原告高文学与被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高文学及其委托代理人马吉富到庭参加了诉讼，被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司的委托代理人何玉明、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司的委托代理人崔俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称,黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司（以下简称曼哈顿公司）在双城区设立了黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第分公司（以下简称曼哈顿分公司）和黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称曼哈顿第二分公司）开发建设曼哈顿新世界购物广场，两家分公司的法定代表人均为江延军。2014年10月14日，原告与被告签订了购买曼哈顿新世界广场二层76号商铺的买卖认购书，约定购买商铺面积为10.85平方米，每平方米19800.00元，折后总价款为166903.00元。原告于2014年10月16日一次性交付了认购款项166903.00元。原告付清全部购房款后，被告曼哈顿第二分公司通知原告签订正式的合同方可交付商铺，将认购书收回。原告没有想到被告会设置陷阱改变合同性质，将购买商铺所有权变成使用权，与其他业主一样重新签订了《商铺买断经营使用权合同》。当时约定原告所购商铺统一对外出租，迟延交付3年（2018年1月14日交付）、但逾期后被告没有交付商铺。因被告欺骗业主擅自改变合同性质，将购买商铺所有权通过补签合同的形式变成了使用权，导致购买商铺的业主长期群体上访。2015年4月30日，经双城市政府主要领导协调，被告方对全体业主要求办理产权事宜作出承诺：“待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日前另行签订补充协议”，但被告一直推拖至今未签订补充协议。现原告得知被告从销售开始就作虚假宣传，在未获得相关审批手续的情况下非法出售未通过消防验收合格的不符合入户条件商铺，并一直未履行签订商铺买卖合同的承诺，导致原告购买商铺的合同目的无法实现，故起诉至法院，要求：1、解除原、被告签订的,《认购书》和《买断经营使用权合同》；2、二被告返还原告购买商铺款166903.00元；3、二被告赔偿原告违约利息损失：以166903.00元为本金，自2014年10月16日起至实际给付之日止，按照中国人民同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标注计算。3、本案诉讼费用由二被告承担。被告曼哈顿公司和曼哈顿第二分公司辩称：原告主张权利超过了诉讼时效，请求驳回其诉讼请求。民法总则规定了向法院主张权利的诉讼时效为三年。自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日算起，本案原、被告签订《商铺买断经营使用权合同》的时间为2015年1月2日，按照原告所诉被告改变了合同性质，此时原告就应当知道其权利被损害，原告应当于2018年1月2日前向法院起诉主张权利，本案原告起诉时间为2019年11月19日，显然超过了诉讼时效。另外，原告所诉被告于2015年向市政府出具的答复意见中计划签订补充协议的时间是2015年5月10日，以此计算诉讼时效的期限，原告起诉的时间亦超过了诉讼时效。原告为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭举示：证据一、原告高文学身份证复印件一张，意在证明原告身份情况，具备本案诉讼主体资格。二被告质证意见：无异议证据二、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司营业执照信息、意在证明双城第二分公司不具有独立法人资格。二被告质证意见：无异议证据三、被告曼哈顿新世界购物广场“对外出售”时发布的广告宣传单，意在证明1、商铺性质明确，公开对外出卖，也明确了商铺交付和商场开业时间。2、宣传虚假，商场至今未经消防验收，没有达到进场营业条件。二被告质证意见：有异议，广告没有体现本案争议的商铺，证据内容和本案无关。证据四、王丽丽与被告签订的曼哈顿新世界购物广场商铺买卖《认购书》、被告出具的收款票据一张，意在证明：1.《认购书》的格式都是相同的。所有购买商铺的业主，双方首先要签订《认购书》并交付定金，才能缴纳购买商铺款。原告与被告签订的《认购书》原件在与被告签订《买断经营使用权合同》时被告已收回。提交王丽丽的《认购书》为了更加清楚体现和佐证，原被告双方也签订了有同样格式内容的《认购书》及签字情况。2.原、被告签订《认购书》目的明确，就是购买和出卖商铺所有权，原告履行了全部付款义务，《认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定《认购书》合法有效。3.《认购书》约定条款6，本《认购书》最终解释权归《曼哈顿新世界购物广场》项目公司，证明曼哈顿新世界购物广场的权利主体和义务主体是本案第一被告，房产开发人黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司。下设的双城第二分公司是授开发公司委托从事经营活动，不具有独立法人资格。4.涉案商铺当时是以王颖名义认购的，但是实际购买人系原告。二被告质证意见：无异议证据五、原、被告签订曼哈顿新世界购物广场《商铺买断经营使用权合同》一份，意在证明该合同以格式合同方式改变原告购买商铺的性质，将财产所有权变成了经营使用权。该合同的内容是根据买卖商铺时双方签订的《认购书》内容填写的,而不是双方达成新的约定。从而进一步证明被告违背了诚实信用原则，从出卖商铺广告宣传到签订《认购书》收取原告全额购买商铺款，一直都是非常明确约定买卖所有权关系，交付商铺时擅自改变合同性质，将买卖所有权变成了经营使用权。被告制定的《买断经营使用权合同》没有任何根据，导致原告购买商铺所有权合同目的无法实现，该合同应依法解除。3.原告签订该合同不是真实意思表示。当原告等所有业主发现被告制造骗局而上当，开始多次逐级上访要求办理产权。被告的质证意见：对合同无异议，该合同能证明双方于2015年1月2日签订商铺买断经营合同，原告于2019年11月19日才向法院提出主张权利，超过了诉讼时效证据六、被告于2015年4月30日作出的《关于买断双城曼哈顿新世界购物广场商铺使用权业户上访诉求问题的答复意见》，意在证明：被告对所有业主要求办理产权上访时，向区政府主要领导及相关部门承诺另行签订补充协议，但至今既没有签订补充协议也没有给出明确答复意见。被告的质证意见：无异议，被告承诺2015年另行签订补充协议，诉讼时效应该自2015年5月10日起计算，故原告向法院主张权利时间已经超过诉讼时效。证据七、被告提供给原告及其他业主的《产权协议书》主要内容：（1）、甲方（被告）认定乙方（原告）购买的商铺为产权商铺。（2）、乙方要求办理产权登记时限，因涉及甲方重新进行申报和竣工验收各项手续办理，发证日期以政府审批为准。（3）、当甲方销售许可证办理完毕给乙方更换正规房产局联机备案的《商品房买卖合同》，之前双方签署《买断商铺使用权合同》和《认购书》同时作废，并归还业主。意在证明：1.被告认定原告所购商铺是产权商铺。2.商场当时没有经过竣工验收也没有办理销售许可证。3.该证据对双方签订的《认购书》是购买产权商铺的确认，是对《买断商铺经营使用权合同》的否定，也是对《答复意见》承诺纠正错误的具体体现。证据之间相互佐证，形成完整的证据链条，具有真实性。虽然被告推脱以领导研究后马上办理手续为由，至今没有签字盖章，对被告不具有约束力。但对原告及所有业主不再激烈上访相信被告会信守承诺起到了稳定作用。4.被告从销售商铺开始就存在主观恶意，申请手续至今不完备，还一直坚持错误不思悔改，承诺没有得到具体落实。被告的质证意见：双方没有签字，不予质证证据八、哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终6929号民事判决书，意在证明：1.被告对原告及所有业主的答复意见是经过终审法院生效判决确认有效的证据。2.判决书对同类案件认定：原告购买的是商铺所有权而非使用权，被告构成违约。被告的质证意见：无异议证据九、原告购买被告商铺时（2019年11月15日）商铺的现场照片，意在证明被告一直没有将原告所购商铺交付给原告，原告对所购商铺具体位置不清楚且被告至今未能举证证明其所售商铺经过了消防验收合格，即：该商场系禁止投入使用的场所。被告的质证意见：无异议证据十、原告向被告发出的解除合同《通知书》及邮寄回单，意在证明被告接到《通知书》后不承认违约，拒绝原告合理要求。被告的质证意见：没有我方的签收人员及盖章，此通知书我方没有接收到。二被告未提供证据。本院对原告提供的证据的认证意见是：证据一、证据二、证据四、证据五、证据六、证据九皆客观、真实，系有效证据，本院予以采信；证据三是被告的一种宣传方式，并没有体现相关实质内容，不能证明原告的主张，本院不予采信；证据七《产权协议书》上没有被告方的盖章或签字，被告对此不予认可，故在没有其他证据佐证的情况下不能确定其真实性，本院不予采信；证据八系生效的法律文书，虽然文书所反映的案件情形（所购商铺的面积、位置等）与本案有所不同，但是判决的案件类型与本案为同一系列案件，判决中对原、被告所签订的合同性质以及相关事实的认定亦适用于本案，对此本院予以采信；证据十反映了原告于2019年11月24日向被告邮寄解除合同通知书，被告于2019年11月25日签收的情况，系有效证据，本院予以采信。经审理查明，曼哈顿公司在原双城市设立了两个分公司即：曼哈顿双城分公司和曼哈顿双城第二分公司。原告所购买的商铺属于曼哈顿新世界购物广场项目，其建设单位为双城分公司,销售单位为双城第二分公司。2014年10月14日，原告与被告签订了购买曼哈顿新世界广场二层76号商铺的买卖认购书，约定购买商铺面积为10.85平方米，每平方米19800.00元，折后总价款为166903.00元。原告于2014年10月16日一次性交付了认购款项166903.00元。2015年1月2日，双方就该商铺签订了《商铺买断经营使用权合同》，合同约定：原告买断被告建筑的曼哈顿新世界广场二层076号商铺40年的经营使用权。商铺买断经营使用权合同签订后，原告及其他业主因要求确认所购商铺的性质为所有权及办理产权登记等事宜集体上访。2015年4月30日，曼哈顿第二分公司就商铺业户上访诉求问题作出答复意见：“关于买断双城曼哈顿世界购物广场商铺的使用权的业户多次上访诉求要求办理产权事宜，我公司领导高度重视，并于2015年3月19日已向政府相关部门作出承诺：业主提出认定所购商铺是产权商铺的情况反映，待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日另行签订补充协议，具体落实此前承诺。”此后，双城第二分公司未按此承诺重新与原告等业主签订补充协议。在同类其他业主的诉讼中查明，曼哈顿新世界购物广场项目于2016年6月25日取得商品房预售许可证：预售总建筑面积51509.91平方米、预售范围为-1至4层（其中包括：回迁39套、可售22套、预留11套）。同类诉讼案件反映，曼哈顿的业主一直就所有权问题以及被告承诺逾期后签订补充协议问题上访。根据原、被告的诉、辩主张，本案争议的焦点是：原告所诉是否超过了诉讼时效。本院认为：《商铺买断经营使用权合同》签订后，原告及其他业主就所购商铺性质问题一直上访，要求确认所购商铺性质为所有权并办理产权手续，即原告一直在以信访的形式主张权利，被告作出承诺的时间逾期后，原告等业主也一直在向政府和被告要求签订补充协议,被告一直托拖，原告等业主等待签订补充协议的期限一直在顺延过程中，且本案原告商铺的返租期为三年，原告在返租期结束后（2018年）被告依然没有交付商铺的情况下向本院提起诉讼，故原告的诉求没有超过诉讼时效。据上，本院认为：1、民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则、秉持诚信、恪守承诺。本案原、被告签订认购书时明确约定为认购商铺，相关条款也表述为“购买”“销售”“出售”原告按认购书约定交付了全部预购款。《商铺买断经营使用权合同》内容对认购书上约定的买卖标的物性质作了实质性更改，曼哈顿第二分公司在收到原告的全部预购款后违反诚信原则，以格式合同方式改变标的物性质，侵害了包括原告在内的诸多购房者财产利益，虽然原告在《商铺买断经营使用权合同》上签字，但该行为是在已经交付全部预购款之后，其后原告就所购商铺性质一直与其他购买者与被告方交涉并去政府相关部门上访，因此该签字行为不能认定为原告的真实意思表示。被告作出承诺后一直未予答复，被告亦未举证证明其向原告进行了答复，故原告的财产利益一直处于不确定的状态，在这种情况下，原告起诉要求解除合同、返还购房款并由被告给付利息损失符合法律规定。2、根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司，设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”，本案被告双城第二分公司不具有独立的法人资格，故曼哈顿公司应当对第二分公司的合同行为依法承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告高文学与被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司签订的曼哈顿新世界购物广场认购书和商铺买断经营使用权合同；二、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司返还原告购买商铺价款166903.00元；三、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司第二分公司赔偿原告利息损失：1、以166903.00元为本金，自2014年10月16日起至2019年8月19日止，按中国人民同期银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算，按中国人民银行同期贷款利率计算。2、自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。上述二、三项于判决生效后十日内给付。案件受理费3638.00元由被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  赵冬梅审判员  张彦鹏审判员  谭海波二〇二〇年八月二十六日书记员  苏 楠