广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1436号原告：肇庆市濠江物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市*************。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：梅剑鹏，广东祥麟律师事务所律师。被告：余某1，男，1992年****日出生，汉族，身份证登记住址广东省大埔县*******深坑第三。被告：肇庆市汽巴汽车用品贸易有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******************、*****商铺。法定代表人：余某1。原告肇庆市濠江物业管理有限公司（以下简称濠江公司）与被告余某1、肇庆市汽巴汽车用品贸易有限公司（以下简称汽巴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告濠江公司的委托诉讼代理人梅剑鹏到庭参加诉讼。被告余某1、汽巴公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告濠江公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告余某1于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》（合同期内的总租金为94800元）；2.判令两被告立即将肇庆市****************、****商铺（以下简称案涉商铺）腾空退还给原告；3.判令被告余某1立即向原告支付租金32000元（租金暂从2019年5月1日计至2020年4月30日为32000元，从2020年5月1日起按2700元/月计至判决生效之日止）；4.判令两被告自判决生效的次日起至将案涉商铺腾空退还给原告之日止，按照2700元/月的标准向原告支付逾期腾房占有使用费；5.判令被告余某1向原告支付清洁费936元（清洁费暂从2019年5月1日计至2020年4月30日为936元，从2020年5月1日起按78元/月计至两被告将案涉商铺腾空退还给原告之日止）；6.判令被告余某1立即向原告支付欠交款违约金3565.58元（欠交款违约金以两被告拖欠的租金、清洁费及逾期腾房占有使用费之和为基数，从2019年5月11日起按每月2%的比例计算至两被告付清拖欠的租金、清洁费及逾期腾房占有使用费之日止，暂计至2020年4月13日为3565.58元）；7.判令两被告立即注销使用案涉商铺进行工商注册登记的汽巴公司经营地址；8.判令被告余某1立即向原告支付律师费代理费3000元；9.本案的诉讼费用全部由两被告负担。庭审中，原告明确：上述第三项诉讼请求的起止时间为从2020年5月1日起按2700元/月计至合同解除之日止；上述第四项诉讼请求的起止时间为自合同解除之次日起至将案涉商铺腾空退还给原告之日止；上述第六项诉讼请求的计算基数为以两被告每月拖欠的租金、清洁费及逾期腾房占有使用费之和为基数。事实和理由：2018年6月25日，原告与被告余某1签订《房屋租赁合同》，将案涉商铺出租给余某1使用。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付给了余某1使用，余某1于2018年8月15日使用案涉商铺的地址注册登记了被告汽巴公司的工商营业执照。在合同履行过程中，原告与余某1之间执行每月租金与清洁费一并支付的方式，从2019年5月起至今，余某1没有向原告支付过任何租金和清洁费，经原告催告后，余某1仍拒不支付。综上所述，余某1的行为已经构成严重违约，为维护原告的合法权益，现特提起诉讼，同时，原告同意按每月2%的比例计收余某1欠交款总额的违约金，并依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定向汽巴公司主张权利，请依法判决。被告余某1、汽巴公司经本院传票传唤无正当理由拒不派员到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：据不动产权证所载，位于肇庆市*********************商铺（即案涉商铺）的权属人为原告。2018年6月25日，原告（出租方、甲方）与余某1（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况。1、甲方出租给乙方的房屋（以下简称该房屋）为案涉商铺。2、出租房屋的面积约78平方米（建筑面积）。3、房屋现有装修及设施、设备等情况见合同附件（该附件作为甲方按照合同约定交付房屋和乙方交还房屋的验收依据）。第二条房屋用途。该房屋仅汽车用品使用，未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途。第三条租赁期限。租赁期限共叁年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。第四条房屋租金。1、该房屋由2018年7月1日至2019年6月30日，每月租金为2500元。2、该房屋由2019年7月1日至2021年6月30日，每月租金为2700元。3、本合同签订当天，乙方一次性向甲方交纳租赁保证金8000元，水电费保证金：1000元。租赁保证金、水电费保证金不计利息，不能顶替租金或其他费用，合同期满，乙方在缴清租金及各项费用后，可凭甲方出具的保证金收据向甲方取回保证金。保证金收据在合同期满后一年内有效，过期、遗失保证金收据或有违约情形，保证金不予退回。若退还保证金时乙方本人不能前来办理手续，须由乙方的委托人携带乙方的身份证原件和委托人的身份证原件及由乙方出具的经公证或见证的委托书并办理完取消本商铺执照等相关手续，才可以退回保证金。第五条房屋的装修及维修。……第六条房屋的使用及租赁期间的相关费用。……4、在合同期内，乙方必须按时缴交清洁费每月78元，按时向有关的政府部门缴交规定的治安及各种相关等费用，不得拖欠。……6、乙方必须在每月10号前向甲方交清当月租金，水电费、及卫生管理费等费用由乙方承担，乙方须按时自行向有关部门缴交。如乙方逾期超过五天未缴清租金或各项费用的，则自逾期之日起，甲方按欠交款总额每天计收1%的违约金至乙方缴清租金及各项费用止，且甲方可视情况停止向乙方供水、供电（因停水、停电而造成的损失由乙方承担。如乙方在甲方停电、停水期内自行接驳电线或水管而造成的一切事故及经济损失，乙方必须自行承担全部责任，并按违约处理）；如逾期超过20日不缴清的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，没收租赁保证金，并且按乙方欠交款总额每天计收1%的违约金至乙方缴清租金及各项费用止。7、因乙方拖欠租金或各项费用致使甲方采取诉讼、仲裁等任何方式实现债权的，乙方应当承担甲方为此而支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。第七条房屋转租。……第八条合同的解除与终止。1、在合同期内，未征得乙方同意，甲方不得提前收回出租房屋，否则按违约论处，甲方须按所收租赁保证金的两倍计赔乙方。2、乙方要求提前解约退租，需提前贰个月书面通知甲方，但租赁保证金不予退回。3、乙方故意损坏承租房屋、改变本合同约定的房屋用途或有其它违反本合同情形的，甲方可解除合同，收回房屋，没收保证金。4、在合同期内，如因国家建设、城市规划或不可抗力因素导致本合同不能继续履行，甲方可将出租房屋收回，乙方必须无条件服从，所造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。5、合同解除时，乙方必须办理租赁房屋相关证件注销手续（营业执照）等，否则不退回租赁保证金，解约后一个月内还未办理相关证件注销的作乙方放弃租赁保证金处理。第九条房屋的收回与续租。1、合同终止后，乙方于承租房屋的装修及一切固定设施、设备无偿归甲方所有，乙方应保持房屋及设施、设备的完好状态，并按时将承租房屋退还甲方；如逾期不退，自逾期之日起至实际退还房屋给甲方之日止，乙方除须按原租金标准缴交房屋的占用费外，每超期一天应交违约金壹仟元给甲方；如损坏房屋装修及设施、设备，乙方必须照价赔偿（甲方有权在其保证金中扣除）；对未经同意留存于承租房屋的物品，视作乙方放弃所有权，甲方有权处置。合同终止后，如乙方不将房屋退还甲方并办理交接手续的，甲方有权自行开门进入房屋进行清场处理。2、如乙方需继续租赁，必须在合同期满前一个月书面通知甲方，经甲方同意后才能续租，租期和租金另议，否则视乙方放弃续租，甲方不作另行通知。……合同签订后，余某1如约缴交了租赁保证金8000元、水电费保证金1000元，原告也将案涉商铺交付给余某1使用，余某1于2018年8月15日将案涉商铺地址注册登记为汽巴公司的经营场所。后因余某1拖欠租金，原告于2020年3月30日向余某1发出《租金催缴通知函》，记载：“尊敬的租户余某1先生：现就您租赁我司位于肇庆市**********************的商铺欠交租金事宜致函如下：双方2018年*月25日签订的《房屋租赁合同》约定，您应在每月的10日前向我司缴纳每月租金人民币2778元（含清洁费），从2019年*月起，至今已欠11个月，现经我司多次催缴，至今仍未向我司缴纳。为此，请您在接到本通知*日之内向我司缴纳租金及违约金合计人民币51006.4元（其中违约金为20818.4元人民币，截止计算至2020年3月31日），逾期，产生的法律后果由您承担。特此函告。”后因原告向余某1多次催收无果，遂诉至本院。2020年4月13日，原告与广东祥麟律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师作为原告在本案一审阶段的代理人，律师费为3000元。诉讼中，原告确认两被告目前尚未腾退案涉商铺，起诉后案涉商铺有时候会开门使用，但经常处于关门状态，故案涉商铺是否对外营业或者批发销售产品无法判断。本院认为，本案为租赁合同纠纷。两被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法予以缺席判决。原告与余某1于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效之合同，双方均应依约全面履行。根据《房屋租赁合同》约定，被告余某1应于每月10号前向原告缴纳当月租金，但余某1从2019年5月起拖欠租金，至2020年4月，共计拖欠租金32000元，已经构成违约。按约定，余某1不按照约定支付租金达20天的，视为违约，原告有权单方解除合同，收回房屋，没收租赁保证金，并且按余某1欠交款总额每天计收1%的违约金至其缴清租金及各项费用止，故原告请求解除合同、返还案涉商铺，以及要求余某1支付自2019年5月至2020年4月拖欠的租金32000元以及自2020年5月1日起至合同解除之日期间的租金，合理合法，本院予以支持。另外，余某1、汽巴公司在交还案涉商铺时应保持所承租商铺的完好性。关于原告要求余某1、汽巴公司自合同解除之次日起按2700元/月支付房屋占用费至腾退之日止的请求。如上所述，合同解除之后至余某1、汽巴公司实际交还案涉商铺之日止，因余某1、汽巴公司仍占用案涉商铺，故该期间余某1、汽巴公司仍需按2700元/月向原告支付占用费至其交还案涉商铺之日止。关于清洁费问题，根据《房屋租赁合同》约定，余某1应按时缴交清洁费每月78元，但余某1从2019年5月起拖欠缴交清洁费，截至2020年4月，共计拖欠清洁费936元，故余某1应向原告支付清洁费合计936元。原告的该项请求合理合法，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《房屋租赁合同》约定，余某1须在每月10号前向原告交清当月租金，如余某1逾期超过五天未缴清租金或各项费用的，则自逾期之日起，原告按欠交款总额每天计收1%的违约金至余某1缴清租金及各项费用止。现原告主张以每月2%计收违约金符合合同约定亦未超出法律规定范围，本院予以支持。因余某1自2019年5月开始拖欠租金、清洁费，故余某1应从2019年5月起，分别以每月所欠的租金或逾期腾房占有费、清洁费之和为基准，从每月11日起按每月2%计付违约金至其返还商铺之日止。原告该项诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于注销案涉商铺上登记的经营地址问题。如前所述，《房屋租赁合同》解除后，汽巴公司应及时注销在该商铺上注册登记的经营地址，原告该项请求合理合法，本院予以支持。关于律师费3000元问题。根据《房屋租赁合同》第六条第七点约定，因余某1拖欠租金或各项费用致使原告采取诉讼、仲裁等任何方式实现债权的，余某1应当承担原告为此而支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。原告主张的律师费3000元符合《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的收费标准，并有《委托代理合同》、进账单等证据佐证在案，原告要求余某1支付律师费3000元，该诉讼请求合理合法，本院予以支持。至于余某1交纳的租赁保证金8000元，水电费保证金1000元问题，根据《房屋租赁合同》第四条第3点以及第八条第5点的约定，被告须办理完案涉商铺登记的营业执照等的注销登记手续，才可以退回保证金。故此，本案中，因该条件尚未成就，本案对上述保证金不作处理，当事人可待条件成就时再另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告肇庆市濠江物业管理有限公司与被告余某1于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》。二、被告余某1、肇庆市汽巴汽车用品贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市濠江物业管理有限公司腾退位于肇庆市*********************商铺。三、被告余某1在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市濠江物业管理有限公司支付租金32000元（已计至2020年4月30日）以及自2020年5月1日起按2700元/月支付租金至合同解除之日止。四、被告余某1在本判决发生法律效力之日起十日内自合同解除之次日起按2700元/月的标准向原告肇庆市濠江物业管理有限公司支付占用费至被告返还商铺之日止。五、被告余某1在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市濠江物业管理有限公司支付清洁费936元（已计至2020年4月30日）以及自2020年5月起按78元/月支付清洁费至其返还商铺之日止。六、被告余某1在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市濠江物业管理有限公司支付违约金（违约金从2019年5月起，分别以每月所欠的租金或逾期腾房占有费、清洁费之和为基准，从每月11日起按每月2%计付违约金至其返还商铺之日止）。七、被告余某1、肇庆市汽巴汽车用品贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内办理位于肇庆市********************商铺的经营场所的工商注销登记手续。八、被告余某1在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市濠江物业管理有限公司支付律师费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2170元（原告已预交），由被告余某1、肇庆市汽巴汽车用品贸易有限公司共同负担。并由两被告在本判决生效之日起十日内直接支付给原告肇庆市濠江物业管理有限公司，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁凯文审 判 员  覃丽珍人民陪审员  陈 浩二〇二〇年七月二十七日法官 助理  聂钰湘书 记 员  梁思颖