广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初628号原告：张增庆，男，汉族，1963年5月6日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县***************，公民身份号码441********5060015。被告：梅州市明景阳房地产开发有限公司，住所地广东省蕉岭县*********，统一社会信用代码914***********110L。法定代表人：张景川，系该公司执行董事兼经理。被告：张景川，男，汉族，1980年12月13日，福建省惠安县人，住址福建省惠安县************，公民身份号码350************072。以上两位被告共同委托诉讼代理人：江俊龙、江秋霞，福建尚南律师事务所律师。原告张增庆与被告梅州市明景阳房地产开发有限公司（以下简称明景阳公司）、张景川商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张增庆,被告明景阳公司、张景川的委托诉讼代理人江俊龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张增庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同》（合同编号：201631092）约定的义务，立即协助原告办理位于蕉岭县**************景川长寿酒店0118号商铺（以下简称涉案商铺）的不动产权证（含国有建设用地使用权证及房屋所有权证）转移登记至原告名下；2、判令被告在10天内向原告支付自2019年6月17日起暂计至2020年6月16日共计360天涉案商铺的逾期办证违约金按已交770000元，按每天万分之三计83160元，剩余违约金计算至实际办好商铺不动产权证之日为止；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告于2016年3月17日与被告明景阳公司签订《商品房预售合同》(合同编号：201631092)购买被告所开发的位于蕉岭县**************景川酒店0118商铺，购买商铺金额为82万元，并已经按照合同的约定在2015年10月19日支付了77万元，剩余5万元在商铺办理房屋产权证时支付，原告履行了付款义务。当时原告购买商铺建筑主体已经完工，正在进行外部装修和附属设施施工。按照当事人双方签订的《商品房预售合同》第八章第二十条规定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起（商铺的交付日按合同约定为2016年6月30日）1080日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%(不低于中行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。对于被告的违约，原告曾两次用邮递的方式向被告发出履约催告函，且原告已在2018年7月25日办理了房屋转移登记税收完税证明，并交给了被告。可被告自应该办理房屋产权证之日起就一直在欺骗原告，谎称不动产权证正在办理当中，后来原告向蕉岭县自然资源局了解才得知，被告在2016年9月已将涉案商铺的不动产权证办理在梅州市明景阳房地产开发有限公司名下，并于2018年7月在向李荣华借款时将涉案商铺产权证作为担保抵押，后因到期无力偿还借款被李荣华起诉，造成涉案商铺在2019年7月22日被梅州市梅县区人民法院查封，原告不得不向梅县人民法院执行局提出执行异议之诉，涉案商铺才在2019年11月26日得于解封。因此被告的所作所为已构成恶意欺诈行为，严重损害了原告的合法权益。根据《合同法》第18条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务”的规定，请求蕉岭县人民法院支持原告的诉讼请求。1、判令被告履行《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：201531092)约定的义务，立即协助原告办理位于蕉岭县**************景川长寿酒店0118商铺的不动产权证至原告名下。2、判令被告在十天内向原告支付自2019年6月17日起至2020年6月16日止共360天的逾期办证违约金，按已交房款77万元的万分之三按日计算为83160元，及2020年6月17日起至被告实际办好商铺不动产权证至原告名下之日止，按日计算已交购房款77万元的万分之三支付违约金。3、判令被告本案的诉讼费。原告为起诉向本院提交的证据有：1、身份证复印件一份，证明原告的主体资格；2、梅州市明景阳房地产开发公司统一社会信用代码复印件一份，证明被告的主体资格；3、中华人民共和国税收完税证明复印件一份，证明原告的义务已经完成；4、收款收据农行划款回单复印件一份，证明原告已经支付店铺款770000元；5、履约催告函复印件一份，证明原告曾经与被告协商；6、有（无）抵押查封证明复印件一份，证明被告恶意违反合同行为；7、不动产登记信息复印件一份，证明原告经过向梅县区人民法院提出执行异议后已解封；8、邮政快递回单复印件一份，证明原告曾经与被告协商；9、商品房买卖合同《预售》复印件一份，证明双方签订合同的情况及约定义务；10、蕉自然资信访学【2019】18号复印件一份，证明本案已向有关部门投诉；11、（2019）粤1403民初1516号民事裁定书复印件一份，证明涉案店铺已经被梅县区人民法院查封；12、执行异议申请书复印件一份，证明查封后原告提出了异议之诉。被告明景阳公司、张景川共同辩称，1、同意办理过户手续；2、原告主张的诉讼请求2不应支持。首先，被告已经就涉案房屋支付给原告280000元的逾期交房违约金，该款已经超过合同总价的30%达到34%，已经按合同法相关规定及其解释违约金超过30%可认定为违约金过高的规定，被告认为本案中被告支付给原告的违约金已远高于原告的损失。其次，原告也没有按合同规定支付剩余的50000元，在被告支付逾期交房违约金至今也没有超出合同第20条第2项约定的1080日尚不构成违约，也不应支付违约金。被告明景阳公司、张景川未向本院提交证据材料。本院经审理查明：2016年3月17日，原告与被告明景阳公司签订编号为201631092的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告明景阳公司将位于蕉岭县**************景川长寿酒店0118商铺以820000元的价格出售给原告。合同第六条约定：分期付款的方式，原告应在2016年6月30日前分二期支付，首期房价款770000元应在2015年10月19日前支付；剩余房款50000元应在于店铺办理房产证时支付。合同第十二条约定：被告明景阳公司应当在2016年6月30日前向原告交付商品房，若逾期在90日内交付房屋，被告明景阳公司应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。合同第二十条约定：因被告明景阳公司的原因，原告未能在商品房交付之日起1080日内取得商品房的房屋所有权证书，若原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告明景阳公司按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。2015年10月19日，原告向被告明景阳公司支付房款770000元。2017年8月4日，因被告明景阳公司一直未履行合同约定的交房义务，原告诉至本院，要求被告明景阳公司在45日内交付商铺；要求被告明景阳公司支付因逾期交房产生的计算至2017年7月31日的违约金150150元，及支付从2017年8月1日起至被告明景阳公司交付商铺之日止以购房款770000元为基础按万分之五计算的违约金。本院于2017年9月19日作出（2017）粤1427民初557号民事判决，支持了原告的上述请求。被告明景阳公司不服上述一审判决上诉至梅州市中级人民法院，梅州市中级人民法院于2017年12月1日作出（2017）粤14民终1156号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告明景阳公司不服上述二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2019年3月18日作出（2018）粤民申4830号民事裁定，驳回了被告明景阳公司的再审申请。截止至2018年7月31日，原告已收到被告明景阳公司因逾期交房产生的违约金合计280000元。2018年7月25日，原告向蕉岭县税务局缴纳房屋买卖契税等合计33374元。因被告明景阳公司一直未办理房屋所有权转移登记手续，原告等商户信访至蕉岭县自然资源局，该局于2019年9月5日作出蕉自然资信访字[2019]18号信访事项处理意见书，告知原告其购买的涉案商铺已于2019年7月25日被梅县区人民法院查封，查封期限从2019年7月24日至2022年7月23日。原告遂于2019年10月21日向梅县区人民法院提交《执行异议申请书》，请求法院停止对涉案商铺的查封，涉案商铺于2019年11月26日得以解封。2020年1月3日，原告向被告明景阳公司邮寄《履约催告函》，要求被告明景阳公司交付商铺并办理好不动产产权证，但被告明景阳公司仍未履约，原告遂于2020年6月15日诉至本院，提出上述请求。庭审中，被告辩称其并未收到原告邮寄的《履约催告函》。本案未能协商解决。上述事实，有经过庭审质证的证据材料及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告明景阳公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应遵守履行。对双方争议问题，本院作如下分析：一、关于被告张景川是否需要承担合同违约责任的问题。原告系与被告明景阳公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，所以合同中规定的违约责任应由被告明景阳公司承担。被告张景川作为被告明景阳公司的法定代表人，其个人无需承担合同违约责任。二、关于原告可否同时主张被告支付两种逾期违约金的问题。商品房买卖合同中买受人的主要义务就是按期足额支付购房款，而出卖人的主要义务就是交付符合条件的商品房和房屋权属证书。合同中不仅规定了出卖人逾期交付和办证的违约责任，对买受人逾期付款的责任同样做了约定，可以说合同双方的权利义务是对等的。出卖人在合同中明确承诺了具体的交房日期、办证日期，并分别约定了违约金，在违约情形下应依据合同约定分别承担违约责任。三、关于商铺办理房屋所有权转移登记的问题。根据合同第二十条约定，被告明景阳公司应该协助原告在商品房交付之日起1080日内取得商品房的房屋所有权证书。而合同第十一条已约定，商品房的交付时间为2016年6月30日，则被告明景阳公司应在2019年6月16日协助被告办理房屋所有权转移登记。被告明景阳公司在庭审中已明确表示会办理房屋所有权转移登记手续，因此，原告请求被告明景阳公司协助办理涉案商铺的不动产权证转移至原告名下，本院予以支持。四、关于违约金的计算问题。根据合同第二十条约定，如果因被告明景阳公司的原因导致无法办理房屋所有权转移登记，原告也不解除合同的，则自完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告明景阳公司按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。被告明景阳公司至今未协助原告办理房屋所有权转移登记，已超过合同约定的1080日，属于违约行为，应付违约责任。所以原告要求被告支付自2019年6月17日起暂计至2020年6月16日止，按已交房款770000万的每日万分之三计算的违约金合计83160元，理由充分，本院予以支持。合同已约定原告需要在办理房产证时交付剩余的50000元，但目前被告明景阳公司并未协助原告办理房产证，所以被告抗辩原告未支付50000元致使被告可以顺延办证义务的理由，本院不予采纳。五、关于原告请求的违约金是否过高的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高的，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告明景阳公司在经历了逾期向原告交房的纠纷诉讼后，仍然将涉案商铺的房屋产权证书抵押给他人进行借款，被告明景阳公司的此过错行为导致双方的合同目的迟迟无法实现，造成了原告的预期利益损失，被告明景阳公司已经严重违反了诚实信用原则。而被告明景阳公司已经先后违反合同约定的交房和办证义务，被告明景阳公司应该分别承担违约责任向原告支付违约金，而不能单纯的将两项违约金进行相加，认为超过合同总金额的30%。所以被告主张原告请求违约金过高的辩论意见，本院不予采纳。本院认为，综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判决如下：一、被告梅州市明景阳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起30日内协助原告张增庆办理位于蕉岭县**************景川长寿酒店0118号商铺的不动产权证。不动产权证号（证明）为：粤（2016）蕉岭县不动产证明第0000868号；二、被告梅州市明景阳房地产开发有限公司应支付原告张增庆自2019年6月17日起至2020年6月16日止的逾期办证违约金83160元。上述83160元违约金，被告梅州市明景阳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起15内偿清；2020年6月17日起至被告梅州市明景阳房地产开发有限公司实际办理好商铺不动产权证之日止按合同约定的违约金，被告梅州市明景阳房地产开发有限公司应在商铺不动产权证办理好之日偿清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计939.5元，由被告梅州市明景阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 赖国雄二〇二〇年八月十七日法官助理 彭 君书 记 员 杨秀娜