银川铁路运输法院行政裁定书（2020）宁8601行初173号原告方璟，男，1983年2月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告银川市住房和城乡建设局，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人陈进贤，该局局长。委托代理人温童辉，该局物业管理科副科长，一般授权代理。委托代理人李彦峰，宁夏辅德律师事务所律师，一般授权代理。第三人银川市人民防空办公室，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人邱志军，该办公室主任。委托代理人张静，宁夏天盛律师事务所律师，一般授权代理。第三人宁夏檀溪房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人周荣军，该公司总经理。委托代理人万茹，该公司法务，特别授权代理。第三人宁夏檀溪物业管理服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人钟远军，该公司总经理。原告方璟诉被告银川市住房和城乡建设局行政确认一案，本院于2020年5月19日受理后，向被告银川市住房和城乡建设局送达了起诉状副本及应诉通知书。因宁夏檀溪房地产开发有限公司（以下简称檀溪房地产公司）、宁夏檀溪物业管理服务有限公司（以下简称檀溪物业公司）、银川市人民防空办公室与本案审理有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年6月23日公开开庭审理了本案。原告方璟，被告银川市住房和城乡建设局的委托代理人温童辉、李彦峰，第三人银川市人民防空办公室的委托代理人张静到庭参加诉讼。第三人檀溪房地产公司、檀溪物业公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告购买了第三人檀溪房地产公司位于银川市兴庆区掌政镇鸣翠半岛18#地块×××室商品住宅房。2020年3月19日，经原告申请政府信息公开，被告答复鸣翠半岛18号地块1#、12#、13#、14#、15#、28#住宅楼《物业承接查验备案书》可以公开，但被告未曾制作、获取或记录、保存檀溪物业公司和檀溪房地产公司在物业交接中对鸣翠半岛18#、19#地块作出的查验记录、交接工作书面记录信息。原告认为，根据《物业承接查验办法》第十九条、第二十六条、第二十九条的规定和《银川市物业承接查验管理办法》第五条的规定，现场查验和交接工作应当形成书面记录,物业服务企业应当自物业交接后30日内,持查验记录和交接记录等相关材料办理备案手续。且物业承接查验的程序中，在承接查验前要成立查验小组，查验小组由建设单位代表、物业服务企业代表和物业管理方面的专家组成，成员为6人以上。其中建设单位代表、物业服务代表、物业管理方面的专家各占成员总数的三分之一。根据被告对原告信息公开申请的答复可以看出，檀溪房地产公司和檀溪物业公司没有依照法定程序和人员组成查验小组，查验过程中没有形成书面查验记录和交接记录。被告在未获取鸣翠半岛18#地块的查验记录和交接记录的情况下作出该地块《银川市物业承接查验备案书》，主要证据不足，违反法定程序。被告作为银川市建筑行业主管部门，在对鸣翠半岛18#地块项目建设和物业承接查验的监管过程中滥用职权，不执行建筑工程相关规定和强制性标准，存在众多不履行法定职责的行为。原告现起诉请求判令：1.撤销被告作出的“鸣翠半岛”18#地块《银川市物业承接查验备案书》的行政行为；2.被告承担本案诉讼费、鉴定费、勘验费等。被告辩称，一、原告不具有提起本案诉讼的主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，只有行政行为的相对人和利害关系人才能提起行政诉讼。从原告起诉的内容看，其并非被诉行政行为的相对人。根据住建部《物业承接查验办法》第二条的规定，物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。故物业承接查验系项目建设单位与物业服务企业之间的活动，不涉及本案原告，原告与被诉行政行为亦没有利害关系。综上，原告不具有提起本案诉讼的主体资格。二、原告提起本案诉讼已超过法定期限。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，原告的起诉期限自知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，原告提交的《银川市物业承接查验备案书》的落款时间为2015年11月，自2015年11月至原告提起本案诉讼长达四年半时间，原告提起本案诉讼早已超过规定的起诉期限。三、原告所诉事项不属于行政诉讼受案范围。《物业承接查验办法》中未规定业主对房地产行政主管部门办理备案手续的行为可以提起行政诉讼。且从法律关系上看，原告购买房屋后成为业主，其与建设单位之间形成了房屋买卖合同关系，与物业公司之间形成了物业服务合同关系，物业承接查验备案仅是物业交接的一个环节，备案行为不会对原告房屋买卖、物业服务权利产生任何影响，依法不属于行政诉讼的受案范围。四、被告下属单位的备案行为合法有效。原银川市供热物业管理办公室基于房地产开发企业、物业服务企业及物业管理专家的意见，在材料齐全的情况下，在涉案《银川市物业承接查验备案书》中盖章，符合《银川市物业承接查验管理办法》的规定。经审理查明，2014年5月12日，原告与檀溪房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买掌政镇鸣翠半岛18#地块×××室房屋。2015年11月25日，银川市供热物业管理办公室根据檀溪房地产公司的申请，对鸣翠半岛18#地块物业承接查验进行了备案，并在《银川市物业承接查验备案书》中盖章。银川市供热物业管理办公室现更名为银川市物业服务中心，是被告的下属单位。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条的规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权向人民法院提起行政诉讼。《物业承接查验办法》第二条、第二十九条规定，物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。物业服务企业应当自物业交接后30日内，向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。第四十一条规定，物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。本案中，银川市供热物业管理办公室对物业承接查验结果进行备案，不具有审批性质,该备案行为对原告的权利义务未产生实际影响，原告提起的本案诉讼不属于行政诉讼的受案范围。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十九条第一款第（一）项、第一百零一条第一款第（二）项之规定，裁定如下：驳回原告方璟的起诉。案件受理费50元，退还原告方璟。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 孙振华审判员 严 辉人民陪审员 李仲琴 二〇二〇年八月二十日法官助理 晏润芝书记员 刘 娜 附：本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条人民检察院有权对行政诉讼实行法律监督。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。第一百零一条裁定适用于下列范围：（一）不予立案；（二）驳回起诉；（三）管辖异议；……