广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3533号上诉人（原审被告）：杨长玲，女，1987年9月10日出生，汉族，住四川省万源市。被上诉人（原审原告）：袁绮婷，女，1988年12月13日出生，住广东省中山市。委托诉讼代理人：田肖，广东大尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪娟，广东大尔律师事务所实习律师。上诉人杨长玲因与被上诉人袁绮婷房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初29081号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人杨长玲上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、袁绮婷赔偿诉讼过程中申请诉讼保全对杨长玲造成的损失3万元。二审询问过程中，杨长玲增加上诉请求：撤销一审判决第四、五项，租赁保证金用以抵扣10月份租金。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.商铺租赁合同经双方确认于2019年10月30日已经终止，并通过合同约定，且杨长玲与袁绮婷及其代理律师、父母多次确认其可以自行处理留存的家具与设备，袁绮婷完全可以按照合同和约定自行处理留存的家具。2.杨长玲对商铺的装修及留存的空调、桌椅、床等家具完全不影响合同终止后袁绮婷对外出租，甚至相比于杨长玲刚承租该商铺为毛坯房状态时，更有利于商铺的出租，袁绮婷在合同终止后没有及时将该商铺出租出去，完全是因为袁绮婷将租金提高至17800元/月及市场环境影响导致的，并非是由于杨长玲将商铺装修及留存部分家具的原因导致的。3.经协商涉案商铺于2019年10月30日租赁合同终止后，袁绮婷已经将商铺放置中介公司对外出租，同时袁绮婷父母与杨长玲沟通，希望杨长玲也帮忙介绍身边朋友接手涉案商铺，可以降低杨长玲损失。杨长玲也履行了帮忙出租的协议，但是由于袁绮婷大幅提高租金及市场环境影响，导致商铺出租不出去；退一步说，即使杨长玲或者袁绮婷将留存的家具处置，由于租金、市场环境等多方因素，涉案商铺也难以出租出去。4.商铺中留存的空调、桌椅、床等家具大约值两千元左右，其价值完全能够支付袁绮婷自行处理或者请人处理的费用，即使该价值不足以偿付费用，但是袁绮婷并没有阻止商铺损失的进一步扩大，基于公平和诚信原则，袁绮婷应对商铺扩大的损失负责。5.袁绮婷父母已于2019年10月29日将商铺电动卷闸门锁钥匙换掉，杨长玲于2019年10月30日前往商铺查看发现已经不能打开电动卷闸门，并通过电话与袁绮婷父母确认。2019年10月29日杨长玲已经丧失了对涉案商铺内财产的处置权。袁绮婷主张涉案商铺占有使用费是极其不公平也不合理的。二、一审法院程序不当。一审法院没有接受并采纳杨长玲手机内的微信聊天记录，因为杨长玲第一次参加诉讼，对相应的程序不了解，法庭应告知杨长玲有权申请休庭或者延期审理，将相关电子证据导出或者打印。三、诉讼保全造成杨长玲损失。杨长玲一直从事商业类工作，袁绮婷申请诉讼保全后，杨长玲的银行卡、微信、花呗、支付宝等金融借贷平台全部被冻结，严重影响杨长玲征信及日常商业往来，造成严重经济损失，请求袁绮婷赔偿经济损失3万元。恳请二审法院查清事实，根据公平与诚信原则，撤销一审判决的第二项并立即解除对杨长玲微信、支付宝的限制。四、杨长玲认为租赁保证金不应没收，而应抵扣10月份的租金，律师费不同意支付。被上诉人袁绮婷答辩称，不同意杨长玲在二审询问中提出的上诉请求变更的内容，根据法律规定，杨长玲没有在上诉期限内提出的内容，不应支持。对于杨长玲提出上诉请求一的内容也是不应支持。合同解除后，其要求杨长玲尽快搬离。但杨长玲一直没有搬离商铺，一直在找第三方拟将涉案商铺转租，因此，本案中的占用费实际上是基于杨长玲不按期搬离所导致的，杨长玲应支付占用期间的占用费。对于杨长玲的第二项上诉请求，不符合法律程序，没有经过一审，本案的查封也没有错误，其不同意支付。袁绮婷向一审法院起诉请求：1.杨长玲向袁绮婷支付2019年10月的租金14641元；2.杨长玲向袁绮婷支付租赁物占用费（自2019年11月1日起按每月29282元的标准计付至庭审当天即2020年3月3日止）；3.杨长玲向袁绮婷支付2019年5月4日至11月7日的水费1405.04元、2019年9月1日至10月31日的电费2228.23元；4.杨长玲向袁绮婷支付律师费3000元；5.杨长玲自2019年11月起至迁出商铺之日止，按每日223元的标准向袁绮婷支付物业管理费；6.杨长玲已向袁绮婷支付的保证金22000元归袁绮婷所有。一审法院认定事实如下：1.位于中山市东区体育路14号4卡的商铺产权人为袁绮婷。2.2019年3月14日，袁绮婷作为出租方（甲方）、杨长玲作为承租方（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于中山市东区××路14号4卡出租给乙方，租赁面积共约111.52平方米，租赁期限从2019年4月1日至2021年3月31日，共2年，月租金为14641元/月，乙方应于每月10日前一次性向甲方缴清当月租金；租赁期间，物业管理费、水电费等由乙方负担；租赁期间，租赁税和政府收取的一切税费[包括但不限于印花税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、房产税、营业税、城建税、企业所得税、增值税，等所有费用]由乙方负担；签订合同时，乙方应向甲方缴交租赁保证金22000元及首期租金14641元；合同期满，如乙方无违反本合同约定，上述租赁物及各种设施经甲方检查无损坏（不含租赁物及其附属设施自然损耗和折旧），且乙方交清所有租金、水电费等，则甲方将保证金全部退回给乙方（不计利息）；乙方拖欠租金超过十五天（含十五天）的，甲方有权书面通知乙方解除本合同并收回租赁物，乙方所交租赁保证金无偿归甲方所有，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；如乙方逾期缴交租金的，每逾期一天，则乙方应按拖欠租金总额以每日千分之一计付违约金给甲方；如逾期十五天仍未缴清的，则甲方有权解除本合同，收回租赁物，且乙方所交的租赁保证金无偿归甲方；如乙方逾期缴交租金超过十五天的，则甲方有权采取停水、停电措施；租赁期限届满或合同解除后，如乙方未按合同约定的时间将租赁物交还给甲方的，每逾期一天，则乙方应按合同终止，解除时租金的两倍的标准向甲方缴交占用费，且乙方缴交的租赁保证金无偿归甲方；乙方必须在合同期满或者合同解除后三天内将应属于乙方所有的财物搬走并将租赁物交回甲方，期限届满视为租赁物内没有属于乙方所有的财产或乙方放弃产权，甲方可自行将租赁物出租给第三方，乙方不得以租赁物内尚有财产未搬走为由向甲方主张财产权利（赔偿经济损失）。合同还约定了其他事项。一审庭审中，袁绮婷与杨长玲一致确认：租赁合同签订前，涉案商铺已由杨长玲使用，杨长玲系从前手租客承接涉案商铺的经营，前手租客早已向袁绮婷支付了租赁保证金22000元，因杨长玲在签订租赁合同当天已向前手租客返还前述保证金，故袁绮婷收取的涉案商铺的租赁保证金应视为已由杨长玲支付。3.2019年8月26日，袁绮婷委托广东大尔律师事务所向杨长玲通过快递邮寄书面律师函，告知：租赁合同签订后，袁绮婷依约将租赁物交付给杨长玲使用，但杨长玲屡次不按约定向袁绮婷支付租金，2019年8月租金截止至本函发出时仅支付了6000元，尚欠8641元，逾期支付租金已经超过15日，在此期间袁绮婷已多次催促；现袁绮婷行使合同解除权，正式解除租赁合同，没收租赁保证金；杨长玲务必于收到本函之日起三日内将2019年8月拖欠的剩余租金8641元向袁绮婷付清，并交还租赁物，如逾期不交还租赁物，袁绮婷将按原租金的双倍收取占用费，并进行停水停电处理。前述函件于2019年8月27日被签收。4.2019年9月1日，袁绮婷（出租方、甲方）与杨长玲（承租方、乙方）签订租赁补充协议，约定：双方同意自2019年9月1日起，继续由乙方承租甲方的租赁物，乙方原来支付的租赁保证金继续由甲方保管，作为乙方日后履行合同的保证，双方的租赁事宜，除本协议有变更和调整的内容外，继续按原租赁合同的约定执行；甲乙双方同意将原租赁合同约定的逾期支付租金的单日违约金标准调整为：无论乙方支付的租金金额为多少，乙方每逾期支付租金一日，乙方需向甲方支付200元的违约金，直到付清全部租金为止；因乙方逾期支付租金或有其他违约行为，导致甲方通过诉讼等方式维护自身合法权益的，乙方应当承担甲方因此支出的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、公证费、鉴定费等一切甲方应维权和实现债权而支出的费用。5.2019年10月31日，袁绮婷委托广东大尔律师事务所向杨长玲通过快递邮寄书面律师函，告知：租赁补充协议签订后杨长玲继续拖欠支付租金和缴纳水电费等，2019年10月中旬杨长玲继续拖延10月租金且未依约搬走，现通知解除双方的租赁合同和租赁补充协议，终止双方的租赁关系，杨长玲务必于2019年11月3日前清走租赁物内的物品，将租赁物退还给袁绮婷，支付2019年10月的租金，缴纳尚欠的水电费、租赁税等，将以租赁物作为经营地址的营业执照注销或迁移经营地址，并到租赁登记部门办理房屋租赁证的注销手续。前述函件于2019年11月2日被签收。后袁绮婷以杨长玲屡次长期拖欠租金、水电费，已经构成违约为由诉至一审法院，主张前述实体权利。6.庭审中，袁绮婷与杨长玲一致确认租赁合同于2019年10月30日解除。7.袁绮婷提交了已缴交的电费发票、水费发票、收款收据为证，其中电费发票显示××路14号4-5卡2019年9月1日至9月30日电费及违约金合共1466.45元、2019年10月1日至10月31日电费761.78元；水费发票显示东区××路14号4卡（××花园）抄表周期2019年5月7日至7月5日期间水费及违约金合共207.62元、抄表周期2019年7月5日至9月5日期间水费及违约金合共442.8元、抄表周期2019年9月5日至11月7日期间水费61.2元；2019年12月3日××路14号4卡（××花园）污水处理费共533.4元（47.6元＋336元＋149.8元）、垃圾处理费共160.02元（14.28元＋100.8元＋44.94元）；恒辉14-4卡2019年11月、12月物业费共446元（223元＋223元）。庭审中，杨长玲同意支付前述水、电费用。8.2019年12月12日，杨长玲对涉案商铺清场，但现场尚余热水器、床等设备未搬走。袁绮婷提交了其委托诉讼代理人田肖与杨长玲的微信聊天记录，双方在2019年12月18日的对话中，田肖问杨长玲：“杨小姐，你剩下的东西，这周你安排一起搬走呀”，杨长玲回复：“好”。一审庭审中，袁绮婷与杨长玲一致确认：杨长玲至今仍未搬走涉案商铺遗留的设备。9.袁绮婷就本案纠纷委托广东大尔律师事务所律师指派律师作为其代理人参加诉讼，支出律师费3000元。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。袁绮婷与杨长玲签订的租赁合同及租赁补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，恪守各自的义务。庭审中，袁绮婷与杨长玲一致确认双方签订的租赁合同及补充协议于2019年10月30日解除，一审法院对此予以确认。本案中，袁绮婷已依约将涉案租赁物交付杨长玲使用，杨长玲应当在租赁期限内按期支付租金。关于2019年10月的租金，杨长玲自认未予支付，并辩称应用租赁保证金予以抵扣，但因租赁合同对此未有约定且杨长玲亦未能举证证明袁绮婷同意该抵扣方式，故对杨长玲的前述辩解，一审法院不予采纳，并认定杨长玲应向袁绮婷支付租赁合同及补充协议解除前的2019年10月租金14641元。关于水、电费。袁绮婷提交的水、电费发票反映其已实际支出电费2228.23元（1466.45元＋761.78元）、水费1405.04元（207.62元＋442.8元＋61.2元＋533.4元＋160.02元），依据租赁合同的约定该款应由杨长玲向袁绮婷支付，且杨长玲对此予以确认，故对袁绮婷该部分诉求予以支持。。关于租赁保证金22000元。杨长玲拖欠租金未付，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。租赁合同约定“乙方（杨长玲）拖欠租金超过十五天（含十五天）的，甲方（袁绮婷）有权书面通知乙方解除本合同并收回租赁物，乙方所交租赁保证金无偿归甲方所有”，袁绮婷据此主张确认其已收取的保证金22000元归其所有，该诉求事实清楚，理据充分，予以支持。关于占用费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，房屋租赁合同中，双方当事人履行合同需遵守诚信义务，以提高房屋利用率，避免房屋空置产生损失。在承租人出现违约行为引起损失，但损害结果尚不固定的情况下，出租人应勤勉行使自己的权利保障或事务管理义务，尽可能的采取相应措施以减少损失的扩大。本案中，租赁合同已明确约定，杨长玲必须在合同期满或者合同解除后三天内将应属于其所有的财物搬走并将租赁物交回袁绮婷，期限届满视为租赁物内没有属于杨长玲所有的财产或杨长玲放弃产权，袁绮婷可自行将租赁物出租给第三方。因双方已确认租赁合同于2019年10月30日解除，但杨长玲延迟至2019年12月12日才对涉案租赁物进行清场，且尚余部分设备未搬走，根据袁绮婷提交的2019年12月18日微信聊天记录反映的内容可知，在杨长玲未依约于2019年12月18日之后搬走剩余设备的情况下，袁绮婷于2019年12月21日后已可自行处理涉案商铺，现袁绮婷未及时收回涉案商铺以防止损失扩大，该行为不符合上述法律规定体现的善意减损原则，对超出合理损失外的扩大损失应自行承担责任，故对于2019年12月21日之后产生的占用费，不予支持，并结合杨长玲使用及对涉案商铺清场的时间认定杨长玲应向袁绮婷支付合同解除次月即2019年11月1日至12月21日期间的占用费。对于前述期间占用费的计算标准，袁绮婷根据租赁合同关于“租赁期限届满或合同解除后，如乙方未按合同约定的时间将租赁物交还给甲方的，每逾期一天，则乙方应按合同终止，解除时租金的两倍的标准向甲方缴交占用费”的约定，主张按29282元/月（租金14641元/月×2倍）的标准计算占用费，对此，一审法院认为前述约定实质是以一倍租金作为违约金予以计算，且杨长玲对此提出调整申请，因袁绮婷未能提供证据证明其除了利息损失外还存在其他损失，前已支持的租赁保证金诉求已足以弥补袁绮婷相应损失，在此之外，袁绮婷前述主张按两倍租金计收占用费，理据不足，不予支持，并根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情认定占用费参照合同约定的租金计算标准按14641元/月计算，杨长玲应向袁绮婷支付2019年11月1日至12月21日期间的占用费为24889.7元（14641元＋14641元÷30天×21天）。关于物业管理费，袁绮婷提交的收款收据反映其已实际支付2019年11月、12月物业费共446元（223元×2个月），根据前述占用费的计算方法，物业管理费亦应计算至2019年12月21日止，即杨长玲应向袁绮婷支付物业管理费379.1元（223元＋223元÷30天×21天）。关于律师费。袁绮婷现提起本案诉讼支出律师费3000元，并提交案件代理费发票佐证，因双方在租赁补充协议约定“因乙方逾期支付租金或有其他违约行为，导致甲方通过诉讼等方式维护自身合法权益的，乙方应当承担甲方因此支出的所有费用，包括但不限于律师费……等一切甲方应维权和实现债权而支出的费用”，且该收费不违反广东省律师服务政府指导价所确立的涉及财产的民事诉讼收费标准，故袁绮婷主张杨长玲承担该笔费用损失，理据充分，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、杨长玲于本判决发生法律效力之日起七日内向袁绮婷支付2019年10月的租金14641元；二、杨长玲于本判决发生法律效力之日起七日内向袁绮婷支付2019年11月1日至12月21日期间的占用费24889.7元；三、杨长玲于本判决发生法律效力之日起七日内向袁绮婷支付电费2228.23元、水费1405.04元、物业管理费379.1元；四、杨长玲已支付的租赁保证金22000元归袁绮婷所有；五、杨长玲于本判决发生法律效力之日起七日内向袁绮婷支付律师费3000元；六、驳回袁绮婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3526元，诉讼保全费611元，合计4137元，由袁绮婷负担2379元，杨长玲负担1758元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。且杨长玲上诉要求袁绮婷赔偿诉讼保全造成的损失，杨长玲一审时并未提出反诉，该上诉请求超出了本案的审理范围，本院不予审理。结合双方的诉辩陈述，本案争议的焦点为：一、杨长玲已支付的租赁保证金是否应退还的问题；二、杨长玲应否向袁绮婷支付律师费的问题；三、杨长玲是否应向袁绮婷支付2019年11月1日至2019年12月21日期间的占用费。关于焦点一，首先，袁绮婷与杨长玲于2019年3月14日签订的《租赁合同》以及2019年9月1日签订的《租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。其次，杨长玲未按照双方租赁合同的约定按期足额支付租金、水电费属实，其行为已构成根本违约，袁绮婷依法享有单方解除权。双方在《租赁合同》中约定“乙方（杨长玲）拖欠租金超过十五天（含十五天）的，甲方（袁绮婷）有权书面通知乙方解除本合同并收回租赁物，乙方所交租赁保证金无偿归甲方所有”，故袁绮婷主张杨长玲已支付的保证金22000元归其所有，理据充分。杨长玲的该项上诉主张不成立，本院不予支持。关于焦点二，如前说述，涉案租赁合同因杨长玲的违约行为被解除，根据双方在《租赁补充协议》关于“因乙方逾期支付租金或有其他违约行为，导致甲方通过诉讼等方式维护自身合法权益的，乙方应当承担甲方因此支出的所有费用，包括但不限于律师费……等一切甲方应维权和实现债权而支出的费用”的约定，袁绮婷主张杨长玲支付律师费于法有据，且该收费金额符合民事诉讼收费标准，一审法院予以支持正确，本院予以维持。关于焦点三，首先，对于杨长玲占用涉案租赁物的时间截点的认定。虽然双方当事人均确认租赁合同于2019年10月30日解除，但根据袁绮婷提交的微信聊天记录反映，至2019年12月18日杨长玲仍有剩余物品占用涉案租赁物未搬离。杨长玲辩称其已于合同解除后表示放弃剩余物品的所有权及处置权，但未能提交证据证明，且与其2019年12月18日微信聊天中仍表示会将剩余物品搬走的内容相矛盾，故本院对于杨长玲的辩称不予采信。结合双方在租赁合同明确约定“杨长玲必须在合同期满或者合同解除后三天内将应属于其所有的财物搬走并将租赁物交回袁绮婷，期限届满视为租赁物内没有属于杨长玲所有的财产或杨长玲放弃产权”，一审法院认定杨长玲占用涉案租赁物至2019年12月21日，此后属于损失扩大并无不当，本院予以确认。其次，关于占用费的计算标准问题。一审法院参照《租赁合同》约定的租金标准按14641元/月计算合理，本院予以认定。杨长玲应向袁绮婷支付2019年11月1日至12月21日期间的占用费为24889.7元（14641元＋14641元÷30天×21天）。综上所述，杨长玲的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费422元，由杨长玲负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年八月二十三日书记员  陈静文