甘肃省陇南市中级人民法院民事判决书（2020）甘12民终405号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：甘肃秦巴文化旅游产业开发有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：李某1，甘肃奇盛律师事务所律师，特别代理。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：李某2，现住徽县。委托诉讼代理人：于某，甘肃新视天律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：廖某，甘肃新视天律师事务所实习律师。上诉人甘肃秦巴文化旅游产业开发有限公司（以下简称“秦巴公司”）与上诉人李某2房屋租赁合同纠纷一案，不服徽县人民法院（2019）甘1227民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。秦巴公司上诉请求：撤销一审判决第二、第三项并改判：1.李某2支付租金、电费等费用共计488425元（截止2019年4月8日），及逾期付款违约金35606元（2018年8月28日至2019年4月28日共243天）；2.李某2按照每月58333元向秦巴公司支付房租等费用至交房之日止；3.李某2支付律师费20000元，差旅费5000元；4.支付2019年4月28日至2019年11月4日电费17838元；5.本案的诉讼费、保全费、诉讼保全保险费均由李某2承担。或将本案发回重审。事实及理由：一、一审法院审理查明的部分事实有误。1.一审审理查明案件事实：“……此后，徽县秦蓝酒店继续停业至今……”（判决书第11页倒数第10行），秦巴公司认为，秦蓝酒店在收到徽县公安局“整改验收情况批复”后是否继续停业，这是李某2单方的说法，而且从徽县公安局“整改验收情况批复”上可以清楚看出，秦蓝酒店在整改期间还主动向徽县公安局递交了《关于秦蓝酒店消防安全验收报告》，证明其是择积极重新经营的；再者李某2并没有提供任何证据证明秦蓝酒店一直处于停业状态，因此一审法院做出“停业”认定是错误的。2.本案的被告是李某2，并不是秦蓝酒店，秦巴公司把房屋租给李某2，李某2如何使用与秦巴公司无任何关系，所以秦蓝酒店的是否继续营业与本案无任何法律关系，李某2在租赁期间应当依据合同约定和法律规定支付房租和管理费。二、一审判决费用计算错误，且违反法律规定。1.本案补充协议的年管理费是房屋管理费，在本合同没有解除之前，上诉人仍再继续履行合同义务，所以被上诉人应支付房屋管理费，而这个管理费与房屋的如何使用无任何法律关系。2.本案合同约定被李某2不按期支付费用，每逾期一日，按照逾期金额的万分之三支付滞纳金，该滞纳金根本不存在过高问题，依据合同法解释二第29条2款规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案拖欠租金额到开庭时己经将近90多万元，上诉人计算所得的违约金仅6万多元，远远低于房租的30%；其次，依据合同法第114条可知，违约金过高要求减少这是案件当事人要主动向法院提出的，并非法院主动予以减少的，纵观本案，被上诉人至始至终并未提出违约金过高的抗辩，所以一审法院主动减少是违反法律规定的。3.本案租赁合同第四十四条明确约定：“甲方（秦巴公司）因与乙方（李某2）发生争议而仲裁、诉讼产生的律师费及其他为了维护权益而支出的费用，由乙方（李某2）承担。”且该合同为双方真实意思表示，根本不存在显示公平，而且依据《合同法》第54条规定：“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”但是本案直至一审结束，被上诉人也未申请撤销，应此，一审法院违背本案合同约定，裁决被上诉人不承担本案律师费、交通费、诉讼保全保险费以及保全费是不符合法律规定的。综上所述，一审判决认定部分事实错误，费用计算错误且违反法律规定，望二审法院依据事实和法律公正裁决。李某2上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三、四、五项判决或依法改判；2.本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决关于消防责任的认定及其因此造成的损失事实认定不清，具体理由如下：1.2017年6月28日上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，该合同第三十二条第二款明确约定关于消防安保的责任属于甲方。同时该合同第十二条第一款约定，租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方（被上诉人）或物业公司修复，甲方或物业公司应在接到乙方通知后及时进行修复。第二款约定租赁期间，甲方或物业公司应保证该房屋及附属设施处于正常使用和安全状态；甲方或物业公司对该房屋进行检查，养护应提前通知乙方；检查养护时，乙方应予以配合，甲方或物业公司减少对乙方使用该房屋的影响。合同生效后，李某2积极履约，支付了一年的租金，并对租赁房屋进行了装修。装修竣工后因秦巴公司不能及时提供合格、完整的消防手续，致使李某2经营的酒店不能按期办理消防安全检查合格证。鉴于此，李某2要求秦巴公司维修、整改消防设施和器材，但在秦巴公司组织施工过程中又造成消防主管道喷水，直接导致李某2刚刚装修完成还未经营的酒店4楼、5楼部分房间不同程度受损严重。虽经过各方努力协调于2018年3月7日办理《营业前消防安全检查合格证》，但其违章建筑（私自增加1层，现为13层）沿用原来12层消防管道，致使消防管道再次漏水，但一审法院对上述事实未予认定，将秦巴公司的违约行为不予认定，对李某2经营的秦蓝酒店巨大的经济损失不予认可属于认定事实不清。2.上诉人与被上诉人虽同意解除合同，但是对起租日期与解除日期依据不同，一审法院未予以明确认定，属于事实不清。上诉人认为解除合同的依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，是其交付的租赁房屋从根本上不能达到合同目的而解除合同。而且上诉人第一时间通知了被上诉人，合同最终的解除时间应该认定为2019年1月14日，上诉人一审有证据予以佐证。另关于起租日期的认定也是错误的，一审当中已经查明，合同签订后，因为被上诉人未能及时提供合法的消防手续致使上诉人于2018年3月7日才取得消防合格证正式开业，被上诉人当庭认可以上事实，因此，合同起租日期应当认定为2018年3月7日。3.上诉人一审提交的酒店装修损失鉴定报告即使鉴定机构没有资质，也不能否认上诉人经营的酒店装修等没有损失。上诉人承租涉案房产后用于餐饮、住宿（在合同上有约定），花费约180多万进行装修、装饰，因消防管道漏水导致酒店无法再继续经营给上诉人造成了巨大的经济损失是有目共睹的既成事实。对于此损失上诉人也多次与被上诉人负责人员进行磋商解决，被上诉人当时的意见也是可以通过减免租金等方式进行补偿。一审法院对于上诉人酒店装饰、装修的损失不予认可的裁判，显失公平，不利于建立诚信有序的社会体系，以此来定纷止争。一审法院否认鉴定意见有失公平、公正，请二审法院予以纠正。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院对租赁合同中关于消防责任的划分与认定适用的法律错误。根据《民事诉讼法》规定第六十四条第二款、《民诉解释》的第九十六条规定：涉及可能损害国家利益、社会利益的，人民法院应当调查收集证据。而在一审中，上诉人就提到案涉房屋最初的消防验收是12层，但现在为13层系被上诉人违章自建，属于违章建筑，是导致整栋楼消防管道超负荷运行漏水的主要原因。违章建筑涉及公共利益，其消防不合格，侵犯的是不特定的人的生命、财产安全。但一审在涉及公共利益的情况下既未依职权依法调查，也未采纳上诉人对事实的叙述，而是依据陇南市公安局消防分局出具陇公消检字【2009】第01号建筑工程消防意见书草率的作出了错误判决，且该《消防意见书》并非最终的消防合格依据，该意见书上诉人也从未收到。2.一审判决书依据《房屋租赁合同》第二十三条第三款的约定做出驳回反诉人请求赔偿装修费及其停业损失是错误的。该条款的约定明显显失公证，属于单方霸王条款，且在一审中被上诉人也未主动以此提出抗辩，但一审法院主动适用该条款驳回上诉人反诉诉请属于违反法定程序。再说上诉人一直在主张是被上诉人未承担消防管道维修或移交给上诉人的房屋消防不合格导致根本性违约，致使上诉人合同目的不能实现。从2018年12月10日徽县公安局发的《责令停业整顿通知书》，责任主体是徽县秦蓝酒店，因其未保持消防器材完好有效，擅自停用消防设施、消防栓使用，虽然历经三次维修，但截止目前消防系统仍不能正常运转，而应当依据《合同法》第一百零七条认定被上诉人该行为属于违约责任，赔偿因此造成的损失。一审法院在认为鉴定机构不具有鉴定资质的情况下否认上诉人的所有损失，又再依据《房屋租赁合同》第二十二条第三款的规定“不得就酒店的装饰装修向秦巴公司主张任何补偿或赔偿”明显失去公平正义，应当认定该条款无效。3.关于秦巴公司举证徽县公安局徽公字【2019】1号《关于秦蓝酒店消防整改验收情况的批复》的证据已过举证期限，合法性值得怀疑，作为认定事实的依据是错误的。该份证据被上诉人在一审中当庭现场提交，一审针对举证期限有明确规定在开庭前一天截至，但是上诉人手里截止到现在一直没有收到过可以恢复营业的通知，其合法性值得怀疑，请法院查明。其一被上诉人既没有证据证明上诉人已收到该份通知，也不能据此认定是上诉人的原因不营业，不符合常理和逻辑。其二，即使有该份证据那么保管人应该是上诉人才对，怎么会在被上诉人手里保管呢？这只能说明是被上诉人刻意隐瞒、拦截了这份通知单。但是一审法院凭此认定不继续经营酒店是上诉人自身原因与被上诉人无关，以此驳回上诉人的诉请属于违背举证规则，显失公平正义。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判或发回重审。秦巴公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令李某2腾交所承租房屋并支付租金、电费等费用共计488425元（截止2019年4月28日），及逾期付款违约金35606元（2018年8月28日至2019年4月28日共243天）；3.判令李某2按照每月58333元向秦巴公司支付房租等费用至交房之日止；4.依法判令李某2支付律师费20000元、差旅费5000元；5.本案的诉讼费、诉讼保全保险费均由李某2承担。秦巴公司一审庭审时对费用予以明确：2018年9月28日拖欠费用是指库房的费用，房屋的拖欠费用是从2018年8月28日起计算，新增加的拖欠电费截止2019年11月4日是17838元。李某2向一审法院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》及其附属合同；2.依法判决秦巴公司支付合同违约金及赔偿各项损失包括但不限于装修费、停业损失等共计1850000元；3.判令本案的诉讼费、鉴定费、评估费及其他费用由秦巴公司承担。一审法院认定事实：2017年6月28日，秦巴公司（甲方）与李某2（乙方）在××县签订《房屋租赁合同》，依据合同约定，李某2承租位于陇南市××县大厅、二楼、三楼餐厅，四楼至七楼客房区域用于餐饮、住宿，面积共计3154.92平方米。租期自2017年8月28日至2022年8月27日止。约定该房屋年费用30万元，每一年支付一次租金及物业费，第一年费用在本合同签订后7日内一次性支付，下一年度的租金在上一年度最后20天之前一次性支付。逾期支付租金每逾期一日，按逾期支付金额万分之三支付滞纳金。合同第二十二条约定：“……3、乙方对房屋的装修装饰，在合同期满或被提前终止的情况下，不得擅自拆除、破坏，并不得就该装饰装修向甲方主张任何补偿或赔偿……”，第二十三条约定：“若乙方未按约定时间将该房屋返还于甲方……包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该单元而需承担的违约金、中介费、甲方向乙方追究责任产生的诉讼费、律师费、公证费、鉴定费、评估费等等。”第二十九条第一款（2）约定；“乙方未能按照本合同规定的时间支付租金、其他费用金等款项，逾期超过15天的”，一审本诉原告可依法解除本合同。同日，原、被告签订《徽县城关镇东街宝徽大厦房屋承包合同补充协议》（以下简称补充协议），协议约定增加租赁房屋的年管理费每年40万元。李某2于当日交纳租金及管理费70万元。合同签订后，李某2对承租房屋进行装修，2017年12月秦蓝酒店正式试营业。双方另于2017年9月8日签订《房屋租赁协议》，由李某2租赁徽县城关镇东街25号宝徽大厦后院一楼库房1间，面积67.2平方米，租期自2017年9月6日至2022年9月5日止，年租金7000元。2018年3月7日，徽县公安消防大队为徽县秦蓝酒店（消防安全责任人李某2）出具徽公消安检字[2018]第0002号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，合格证上注明“本证仅证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格”。2018年12月10日，徽县公安局徽公（字）责通字[2018]10号责令停业整顿通知书，决定对徽县秦蓝酒店停业整顿一个月（30天），停业整顿原因为：消防设施器材未保持完好有效；擅自停用消防设施、消防栓使用。随后，徽县秦蓝酒店进行停业整顿。2019年1月2日，徽县公安局出具徽公治[2019]1号关于徽县秦蓝酒店消防整改验收情况的批复：2019年1月2日，我队派员对酒店消防栓自动上水及漏水情况进行了验收，除406、506外，其他酒店内部消防栓设施符合相关规定，已具备使用条件，同意使用。此后，徽县秦蓝酒店继续停业至今。自2018年8月28日，李某2再未支付过房屋租金，库房租金自2018年9月6日后再未支付。一审法院另查明，2009年1月11日，陇南市公安局消防分局出具陇公消检自[2009]第01号建筑工程消防验收意见书，验收意见为：徽县东街的（地下**，地下建筑面积0㎡，地上**，建筑面积：5795.0㎡，建筑高度48.8m，一层商业，二至十二层办公）徽县宝徽大厦工程消防验收合格。2019年6月15日，秦巴公司申请对李某2财产进行保全，秦巴公司从中国太平洋财产保险股份有限公司陇南中心支公司购买诉讼财产保全责任保险，保险费1680元，交纳保全费3300元。2019年7月1日，李某2申请对秦巴公司出租的房屋消防设施是否合格进行鉴定及对“秦蓝酒店”装修现值及酒店内所购置商品的现值进行鉴定。2019年7月24日，李某2向一审法院提交申请，申请载明“因陇南中院的鉴定名册上无相关鉴定机构，故我不再申请法院鉴定，我自己选择相关有资质的鉴定机构进行鉴定。”后李某2自行委托甘肃嘉联消防设施检测有限公司对秦巴公司出租的房屋进行鉴定。对“秦蓝酒店”装修现值及酒店内所购置商品的现值鉴定，因李某2未缴纳鉴定费，故委托的鉴定机构没有出具鉴定意见，其自己委托甘肃志青房地产咨询估价有限公司进行了鉴定。秦巴公司聘请甘肃奇盛律师事务所律师办理与该案相关的法律事务，产生代理费20000元，差旅费1784.3元。李某2聘请甘肃新视天律师事务所办理与该案相关的法律事务，产生代理费20000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，自成立时生效；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者约定预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，违约金的约定过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。本案中，秦巴公司提出解除合同，李某2也同意，依法予以支持。秦巴公司与李某2签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，故约定的每年30万元的租金依法应予支持（日租金为821.9元/天）。李某2的酒店停业整顿1个月，恢复营业通知发出后，其没有恢复营业属李某2自身原因，应当按照合同约定向秦巴公司支付租赁费。李某2自2018年8月28日之后再未缴纳租金，因此租赁费计算至合同解除之日。补充协议约定的年管理费40万元（日管理费为1095.9元/天），是原秦巴公司、李某2自愿签订的，约定大于法定，因此在正常经营期间，合理的费用应当支持。管理费在正常使用的情况下，按实际发生的计算，停业期间没有实际产生不应再计算，停业期间的管理费用应当不予支持，故李某2欠秦巴公司年管理费为136987.5元（计算至2019年1月2日）。2017年9月8日签订的《房屋租赁协议》按合同约定的年租金7000元（日租金19.2元/天）计算，租金计算至合同解除之日，及自2018年9月6日开始计算。停业前的电费由李某2承担，停业后水、电费没有实际发生，所以该笔费用再不予支持，故李某2拖欠秦巴公司的电费19219元。因秦巴公司要求的滞纳金过高，现双方都有损失，本诉部分的违约金酌情认定，故按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。作为合同双方发生违约后相对方为维护自身权益都有可能产生律师费、差旅费等费用，一审本诉原告主张的保全费、保险费、律师费、差旅费，双方虽在《房屋租赁合同》第二十三条有约定，但该约定是单向的，对李某2显失公平，因此对秦巴公司对该部分费用的主张不予支持。秦巴公司举证证明承租房屋消防设施1-7楼是符合消防要求的，酒店是特种行业，首先要取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，才能办理特种行业经营许可证进行营业，因此该出租房屋在出租时消防设施是合格的，酒店经营过程中，宾馆的消防责任应由承租人即李某2承担。李某2要求秦巴公司承担违约金，因秦巴公司自身没有违约，李某2也没有提交证据证明秦巴公司违约，应承担举证不能的法律后果，对其该项诉讼请求应当驳回。李某2提起反诉，申请对消防设施是否符合规定进行鉴定，一审法院依法指定鉴定机构后，因李某2没有缴费，鉴定机构将鉴定材料退回法院，后李某2自行寻找鉴定机构对消防设施做了鉴定，秦巴公司对鉴定结果不予认可，对此，李某2应承担举证不能的责任。《房屋租赁合同》第二十二条第三款的约定，李某2不得就酒店的装饰装修向秦巴公司主张任何补偿或赔偿，故对李某2要求赔偿装修费的诉讼请求依法不予支持。恢复营业通知发出后，李某2没有恢复营业属被告自身原因，故对其要求赔偿停业损失依法不予支持。诉讼费、鉴定费、评估费，合同中没有约定，不予支持。综上所述，当事人之间签订的《房屋租赁合同》、《徽县城关镇东街宝徽大厦房屋承包合同补充协议》、《房屋租赁协议》依法予以解除，秦巴公司的租金计算至合同解除之日，管理费及水、电费已实际产生为准计算至停业时，滞纳金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。李某2的第二、三项诉讼请求无事实和法律依据，应承担举证不能的法律责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条及相关司法解释之规定，判决：一、解除秦巴公司与李某2于2017年6月28日签订的《房屋租赁合同》、补充协议及2017年9月8日签订的《房屋租赁协议》。二、由李某2在本判决生效后三十日内向秦巴公司支付承租的陇南市××县大厅、二楼、三楼餐厅，四楼至七楼客房区域的租金（每天821.9元），从2018年8月28日计算至合同解除之日；年管理费136987.5元（2018年8月28日至2019年1月2日），并承担以前述款项为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，利息自2018年8月28日起至付清日止。三、由李某2在本判决生效后三十日内向秦巴公司支付承租的陇南市徽县城关镇东街宝徽大厦的库房租金（按每天19.2元），从2019年9月2日计算至合同解除之日，并承担以该款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，利息自2018年9月2日起至付清日止；四、驳回秦巴公司的其他诉讼请求；五、驳回李某2的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9290元，由秦巴公司承担3000元，李某2承担6290元；案件反诉受理费21450元，由李某2承担。本院二审期间，上诉人李某2向本院提交证据通话记录一份（秦蓝酒店职工梁文辉和兴达物业办公室主任罗江的通话）、2020年6月24日拍摄的照片二张，拟证明租赁物消防设施还没有维修好，酒店的损失依然在增加，合同目的已无法实现。秦巴公司发表质证意见称，证据与案件没有任何关系，通话录音均无法核实身份，证据都没原件（原始载体），对真实性不予认可，且从该证据另一面可知酒店停业的认定是错误的。本院认为，上诉人李某2向本院提交的证据因无原始载体，无法核实其真实性，故本院不予采纳。二审认定的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人秦巴公司、李某2上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点有以下六点，根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：一、上诉人李某2要求秦巴公司赔偿秦蓝酒店停业经济损失、装修费应否支持问题。《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人签订租赁合同的目的，是为了对租赁物使用、收益，如果租赁物在租赁期间出现达不到约定用途的情形，就会影响承租人对租赁物的使用、收益，故出租人应当保证交付的租赁物符合约定的用途。本案中李某2一、二审均提出秦巴公司交付的租赁物房屋消防系统有问题，导致其经营的酒店无法营业，秦巴公司应赔偿其经济损失的诉求。但李某2在一审法院依法指定鉴定机构后，没有缴费，导致鉴定机构将鉴定材料退回法院，而后李某2自行寻找机构对消防设施进行了鉴定，秦巴公司对鉴定结果不予认可，且提交的书证亦无法证明其主张的上述事实，故李某2对其诉求应承担举证不能的后果。相反，徽县公安局于2019年1月2日作出的《关于秦蓝酒店消防整改验收情况的批复》证实了秦蓝酒店的消防系统是验收合格的（除405、406号房间），秦巴公司对消防系统合格初步证明责任完成。故一审法院对李某2请求秦巴公司赔偿因消防管道漏水导致酒店停业经营损失、装修费的请求未予支持正确。关于解除合同后的装修费是否应由秦巴公司赔偿问题。因本案李某2无证据证实秦蓝酒店的各项损失是由秦巴公司交付租赁物不符合规定而造成，而双方签订的《房屋租赁合同》第二十二条第三项约定“乙方对房屋的装修装饰，在合同期满或被提前终止的情况下，不得擅自拆除、破坏，并不得就该装饰装修向甲方主张任何补偿或赔偿……”，对双方当事人均有效，故一审法院驳回李某2要求秦巴公司赔偿酒店的装修费的请求正确。二、关于案涉租赁合同中起租日期及合同解除时间问题。合同法第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案案涉酒店房屋的租赁合同是当事人双方于2017年6月28日签订的，合同自签订时成立并生效，而合同约定租赁期限2017年8月28日到2022年8月27日的约定对双方有效，租赁期限应按双方约定的起租日期计算，故本案一审法院确定的起租日期并无不当。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，出租人秦巴公司未向李某2本人提出解除合同，而是向法院起诉请求解除租赁合同，故本案的房屋租赁合同解除日期应为本判决生效之日。三、上诉人秦巴公司要求李某2支付房屋管理费问题。本案当事人双方就租赁物房屋已经签订了房屋租赁合同，是对租赁物房屋租金、期限、履行方式的详细规定，而《补充协议》是对房屋租赁合同房屋管理费的补充约定，对当事人双方也有效力。但协议内容与房屋租赁合同有区别，一审法院按照租赁物房屋的实际使用情况，判决房屋实际使用期间的房屋管理费，符合本案实际情况，应予以维持。故上诉人秦巴公司要求李某2支付合同签订后到合同解除前的管理费的上诉请求不成立，本院不予支持。四、关于秦巴公司要求支付违约金问题。合同法第一百一十四规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案双方租赁合同中约定的是“滞纳金”，从本案实际情况及租赁合同前后内容可知该条约定的是违约金赔偿方式。本案审理过程中李某2并未向法院就违约金过高问题提出过减少的诉求，法院不宜主动减少。案涉租赁合同第十条约定李某2不按合同支付费用需向秦巴公司每日支付逾期金额万分之三的违约费用，该约定条款对双方当事人均有效，故上诉人秦巴公司要求按照合同约定该内容支付违约金的上诉请求成立，本院予以支持。但因为秦巴公司起诉请求支付2018年8月28日至2019年4月28日的违约金，所以违约金的支付期限应为租金逾期之日起至2019年4月28日止，故一审判决客房租金利息自2018年8月28日起至付清日止、库房利息自2018年9月2日起至付清日止的判决超出秦巴公司的一审诉讼请求，本院予以纠正。因秦巴公司起诉要求逾期租金、管理费每日的数额不同（随着逾期日期增加，每日逾期金额不同，每多逾期一日金额随之增加），故计算方式应为0.03%×每日增加逾期金额×（1+2+…+逾期天数）。五、关于秦巴公司要求的代理费、差旅费是否应予支持问题。根据合同自由原则，本案生效的租赁合同第四十四条明确约定：“甲方（秦巴公司）因与乙方（李某2）发生争议而仲裁、诉讼产生的律师费及其他为了维护权益而支出的费用，由乙方（李某2）承担。”且本案中秦巴公司系胜诉方，李某2辩称该条是显失公平的约定，但其并未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，故本案秦巴公司支出的2万元律师费应由李某2承担。秦巴公司为维护自身合法权益而支出的差旅费1784.3元属必要支出，应予支持。六、关于秦巴公司要求支付剩余电费的上诉请求是否应予支持问题。租赁合同约定水电按实际使用量向秦巴公司缴纳，一审判决停业前的电费由李某2承担，停业后水、电费没有实际发生，不予支持正确。李某2拖欠秦巴公司的电费19219元，符合本案实际情况。故秦巴公司关于电费的上诉请求不予支持。综上，李某2的上诉请求不能成立，应予驳回；秦巴公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持徽县人民法院（2019）甘1227民初497号民事判决第一项、第五项，即解除秦巴公司与李某2于2017年6月28日签订的《房屋租赁合同》、补充协议及2017年9月8日签订的《房屋租赁协议》；驳回反诉原告（本诉被告）李某2的反诉请求；二、撤销徽县人民法院（2019）甘1227民初497号民事判决第二、三、四项；三、由李某2在本判决生效后三十日内向秦巴公司支付承租的陇南市××县大厅、二楼、三楼餐厅，四楼至七楼客房区域的租金（每天821.9元），从2018年8月28日计算至合同解除之日；并承担以前述每日逾期款项为基数每日万分之三的违约金，自2018年8月28日起至2019年4月28日止；四、由李某2在本判决生效后三十日内向秦巴公司支付房屋管理费136987.5元（每天1061.92元），并承担以前述每日逾期款项为基数每日万分之三的违约金，自2018年8月28日起至2019年1月2日止；五、由李某2在本判决生效后三十日内向秦巴公司支付承租的陇南市徽县城关镇东街宝徽大厦的库房租金（每天19.2元），从2019年9月2日计算至合同解除之日；并承担以前述每日逾期款项为基数每日万分之三的违约金，自2018年9月2日起至2019年4月28日止；六、由李某2在本判决生效后三十日内向秦巴公司支付律师代理费2万元、差旅费1784.3元；七、驳回秦巴公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9290元，由秦巴公司承担2000元，李某2承担7290元；案件反诉受理费21450元，由李某2承担。二审案件受理费30740元，由上诉人秦巴公司负担7000元，由李某2负担23740元。本判决为终审判决。审判长 王彩霞审判员 张曜曦审判员 李海涛二〇二〇年八月三十一日法官助理 杜雪丽书记员 张 航