河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5815号上诉人（原审被告）：艾嵩枝，女，1957年12月7日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审原告）：王云龙，男，1976年1月14日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王玉明，男，汉族，1981年10年14日出生，住河南省西工区。系王云龙亲戚。上诉人艾嵩枝因与被上诉人王云龙租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法适用独任制，对本案进行了审理。上诉人艾嵩枝，被上诉人王云龙的委托诉讼代理人王玉明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。艾嵩枝上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判驳回王云龙在一审诉求；2、本案一、二审诉讼费用由王云龙承担。事实与理由：门头广告制作费15996元和制作费13600元并无正规发票，转给孙晓峰的5000元是王云龙与案外人的纠纷，上述两笔费用不应当由艾嵩枝支付。艾嵩枝享有租赁权和转租权。王云龙答辩称：请二审法院依法进行处理。王云龙向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿装修损失35036元；2、判令被告退还房租30000元，定金5000元，转让费5000元,合计40000元；3、判令被告赔偿经营损失15000元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1、原告王云龙（乙方）与被告艾嵩枝（甲方）于2019年9月8日签订租房合同，被告将位于洛阳市中州东路154号房屋（65平方米）出租给原告。其中主要约定事项如下：合同租赁期自2019年9月15日至2020年12月31日，租金每月4200元，付款方式按年度支付。原告给付被告定金5000元。2、庭审中被告代理人否认收到原告3万元租金，庭审后被告艾嵩枝于2020年6月11日自认收到原告3万元租金，该院予以确认。3、原告承租案涉房屋时通过王玉明给上一租户孙晓峰5000元装修款；4、原被告双方提交的承租方耿天鹏（乙方）与出租方工商银行（甲方）签订的《中国工商银行河南省分行自有房屋租赁合同》复印件关于合同编号、租金、租赁期限约定不同，原告称其提交的合同是被告提供给他的。艾嵩枝提供的合同编号为洛阳老城支行租出2013-1号，合同第五条约定房屋租赁期自2013年1月1日至2013年12月31日，共计1年0个月。合同第六条约定租金标准为7.15元/月平方米。租金500元/月，租金总计6000元/年。租金支付时间为2013年7月31日前。合同第十二条第四款第五项约定乙方擅自将该房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。合同签订时间为2013年1月1日。但原告提交的耿天鹏与工商银行签订的房屋租赁合同复印件的合同编号为201501号，合同第五条约定房屋租赁期限自2015年1月1日至2020年12月31日，共计6年0个月。合同第六条约定租金标准为20元/月平方米。租金1400元/月，租金总计16800元/年。租金支付时间为2015年7月31日前。合同第十二条第四款第五项约定乙方擅自将该房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。合同签订时间为2015年1月1日。5、原告承租房屋后，对房屋进行了装修并开始营业。2020年3月，工商银行责令原告限期腾房，原被告因此发生矛盾，原告要求被告赔偿相应损失。另查明，耿天鹏与被告艾嵩枝系夫妻关系。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故非法转租的租赁合同属于无效合同。原告提供的与工商银行签订的《中国工商银行河南省分行自有房屋租赁合同》复印件第十二条第四款第五项约定“乙方擅自将该房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。”表明案涉房屋不允许转租。承租人擅自将占有使用权转让他人，属于无权处分，被告艾嵩枝亦未提供工商银行对其转租行为表示追认的证据。且按照被告自身提供的合同显示，案涉房屋租赁期为2013年1月1日至2013年12月31日，其与原告转租合同为2019年签订，超出原合同租赁期限，因此艾嵩枝的转租行为无效，其与原告签订的租赁合同无效。对于已经履行的无效房屋转租合同，恢复原状的情况应是承租人将房屋退还给转租人占有使用，并将占有房屋期间相当于转租人向出租人支付的租金额交付给转租人，将高于原租金的差额予以返还。在房屋租赁合同被确认无效时，原告对租赁房屋已实际使用一定的时间，因工商银行要求原告于2020年3月31日前限期腾房，因此原告对案涉房屋实际使用时间计算至7个月（原定租期一半）为妥，故租金差额为（4200-500）元×7=25900元。原告主张装修损失35036元，则应按装饰装修折价后的现值确定。其中门头制作15996元、雷霆广告设计工作室装饰制作费13600元有证据证明，该院予以采信。洛龙区哲优办公用品店开具的清单3440元和刘斌手写的收条2000元，作为装修费用证据不足，该院不予采信。原告给付上一租户孙晓峰5000元装修费的事实，有孙晓峰的收条、微信转账记录、通话录音予以证明，该院予以采信，作为装修的先期支出，对于原告要求被告赔偿5000元装修费的主张，因考虑到原告使用折旧后现值，该院予以部分支持。故装修现值应为（15996元+13600元+5000元）/2=17298元。关于原告主张被告返还定金5000元的请求，由于被告违法转租造成合同无效，原告要求返还定金于法有据，该院予以支持。关于原告主张赔偿经营损失15000元的请求，因其并无证据证明其主张，原告要求以可能产生的利润作为认定经营损失的依据，没有法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告艾嵩枝自本判决生效之日起十日内支付原告王云龙租金25900元，装修费17298元，定金5000元，共计48198元；二、驳回原告王云龙的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1025元，由被告艾嵩枝负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人艾嵩枝在二审中提交证据：一、中国工商银行股份有限公司洛阳分行同意转租的批示；二、租房合同营业执照。证明：案涉房子一直转租，不是艾嵩枝自己经营。三、案涉房屋王玉明一直在使用，有照片予以证明。四、2006年缴纳水费单子，证明：水表户名为艾嵩枝老公，从2003年起艾嵩枝便一直占有该房屋。王云龙发表质证意见为：不认可第一份证据，且一审期间未提交该批示。艾嵩枝并未使用涉案房屋，而是一直对外转租，且案涉房屋一直锁着门，王云龙也未找到新地方搬离，且不同意该证据的证明方向。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，艾嵩枝的丈夫耿天鹏从中国工商银行股份有限公司洛阳分行承租房屋时,承租期间为一年,即从2013年1月1日至2013年12月31日,但艾嵩枝于2019年9月8日将承租房屋转租给王云龙时，约定的租期为2019年9月15日至2020年12月31日,超出原合同租赁期间,超出的租赁期限也未经中国工商银行股份有限公司洛阳分行事后追认,应为无效。该房屋工商银行要求限期腾房，此转租无效的责任在艾嵩枝,因转租无效及要求提前腾房导致作为次承租人的王云龙无法正常按合同约定的期限使用到期,其提前交房后剩余租期时间段内因装修产生的剩余价值所造成的损失,艾嵩枝应当承担赔偿责任。艾嵩枝二审提交的批示、证明等证据材料均未加盖中国工商银行股份有限公司洛阳分行的公章，其证据不能证明中国工商银行股份有限公司洛阳分行对其转租予以认可，故本院对其上诉主张不予支持。关于王云龙的装修损失认定问题，根据一审法院查明事实予以认定并无不当，且一审法院已经考虑王云龙使用折旧等因素，对损失部分予以酌减，本院对此予以维持。综上，艾嵩枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理2050元，由艾嵩枝负担。本判决为终审判决。审判员  李慧二〇二〇年八月二十五日法官助理南志丹书记员侯少祎