重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初5165号原告:重庆兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。法定代表人：旷宏宇，该公司经理。委托诉讼代理人:欧扬，男，1971年5月21日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人:罗玉叶，男，1966年4月3日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。被告:王秀梅，女，1975年2月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人:文成国，重庆市綦江区三江法律服务所法律工作者。原告重庆兴宇物业管理有限公司与被告王秀梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆兴宇物业管理有限公司之委托诉讼代理人欧扬、罗玉叶，被告王秀梅及其委托诉讼代理人文成国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆兴宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费4193.1元；2、判决被告支付二次加压费366.4元；3、判决被告支付违约金1050元；4、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年3月20日，原告与重庆敬义置业有限公司签订了《前期物业服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX小区提供物业服务。2014年1月4日，被告在接房时签订了《临时业主管理规约》约定物业服务费按建筑面积收取，住宅每平方米1.1元/月，二次加压费0.8/吨。2017年10月16日，原告与XX小区业主委员会签订了《物业服务合同》约定，合同期限为3年，物业服务费按建筑面积收取，住宅**以下按平方米1.00元/月，3层以上按平方米1.10元/月，二次加压费0.8/吨。原告按合同约定依法为XX小区提供了物业服务，被告从2016年12月起未向原告缴纳物业服务费。经原告多次催收未果。截止2020年5月，被告共欠物业服务费92.67平方米×1.1元×42月＝4281.4元，2016年11月帐户有余额88.3元，实际欠4193.1元；二次加压费（904吨－446吨）×0.8元＝366.4元，合计4559.5元。被告的行为已构成违约，应按合同约定按每日万分之四向原告支付违约金1050元。被告王秀梅辩称：被告未交物业服务的理由是：1、被告对重庆敬义置业有限公司的承诺与本案无关。2、原告与XX小区业主委员会签订的物业服务合同因未经半数以上业主同意，及收费标准等主要内容未公示，违反法律和行政法规，系无效合同。3、原告未按其承诺履行物业管理服务职责，未向被告提供相应服务。4、2017年10月16日前原告系案外人重庆敬义置业有限公司的委托人，本案中原告无权向被告主张权利。5、2017年7月以前的权利已超过诉讼时效。6、被告用水不存在二次加压，不同意二次加压费。被告未违约，不同意支付违约金。经审理查明：2012年3月20日，原告重庆兴宇物业管理有限公司与重庆敬义置业有限公司签订了《前期物业服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX小区提供物业服务，合同期限为三年。同时，该合同在綦江区国土资源和房屋管理局进行了备案。2014年1月4日，重庆市綦江区XX街道XX小区X-X-X业主王秀梅接房时与原告重庆兴宇物业管理有限公司签订的《临时业主管理规约》约定：物业服务费标准按建筑面积收取，住宅：每平方米1.1元/月，二次加压费0.8元/吨。2017年10月16日，重庆市綦江区XX街道XX小区业主委员会（甲方）与原告重庆兴宇物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》。合同期限为3年，自2017年10月17日起至2020年10月16日止。该合同约定：甲方将“XX”小区委托乙方实行物业管理。物业服务主要内容为：1、物业共同部分的日常维修（小修）、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、水池、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通及化粪池清淘。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助公安部门做好物业管理区域内安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。乙方提供的物业服务标准：1、房屋外观：整洁、符合规划设计要求；2、房屋及设施、设备的维修、养护：经济合理、安全、适用、及时、迅速、彻底（门禁及监护系统正常运转：包括门禁系统之通话、可视、开启）；3、公共环境：辖区内每天普通清洁两次，同时达到“五不”、“五净”标准。4、绿化：配套专职绿化工：四季有绿、花、草、树死亡率小于8%。物业服务费用收取为包干制，按月收取，其收取标准为（按建筑面积计算）：住宅**以下（含**），按平方米1.00元/月（含公摊水电费），三层以上按平方米1.10元/月（含公摊水电费）；二次加压水电费0.8元/吨等。该合同还约定未按月交纳物业服务费，以欠费金额按日收取千分之三违约金。合同签订后，原告重庆兴宇物业管理有限公司按合同约定为XX小区的业主或使用人提供了物业服务。被告王秀梅从2017年1月起未向原告缴纳物业服务费，被告的房屋系二次供水范围，截止2020年5月，被告王秀梅尚欠原告物业服务费4179元（92.67平方米×1.1元×41月），二次供水加压费（904吨－446吨）×0.8元＝366.4元。后经原告多次书面催收未果，原告起诉至法院。前述事实，有前期物业服务合同，业主临时管理规约，元方新城B区物业服务合同，二次供水协议，住宅交费明细，欠费明细清单，（2018）渝0110民督541号民事裁定书，物业服务照片，巡查签到表,小区现状照片等证据及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。物业管理公司是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。原告曾于2018年向被告进行了书面催收，原告的诉讼请求未超过诉讼时效。故本院对原告请求被告交纳2017年1月至2020年5月期间物业服务费4179元及二次供水加压费366.4元予以支持。关于违约金问题，被告王秀梅未按时交纳物业管理费用的行为属违约行为，但在庭审中了解到被告未交物业服务费确实事出有因，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。同时，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是被告提出的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告王秀梅在本判决生效后十日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2017年1月至2020年5月期间物业服务费4179元及二次供水加压费366.4元；二、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告王秀梅负担（被告于本判决生效后五日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 刘 平二〇二〇年八月十二日书记员 文成程