山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初11791号 原告：青岛新时代物业服务有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：王增连，职务总经理。 委托诉讼代理人：滕妍，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭宇涵，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 被告：张玲玲，女，1979年5月26日出生，汉族，住户籍地青岛市黄岛区。 原告青岛新时代物业服务有限公司与被告张玲玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛新时代物业服务有限公司的委托诉讼代理人滕妍、郭宇涵，被告张玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛新时代物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业费7189.71元、违约金7349.68元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与青岛兴达佳园置业有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告向衡山舒苑小区提供物业管理服务，全体业主和使用人按房屋面积向原告支付物业管理费用，住宅公寓物业费1.3元/月/㎡，电梯运行费0.4元/月/㎡，逾期缴费的从预期之日起按每天应交费用的千分之三支付违约金。至今为止，原告一直为该小区提供物业服务。被告系上述物业××户的业主，物业面积91.94平方米，按约定应当向原告交纳从2016年1月1日至2019年10月31日的物业服务费7189.71元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金7349.68元。据此提起诉讼，请求判如所请。 被告张玲玲辩称，第一部分、关于收费依据，一、本案物业费请求权的基础证据无效，为本小区提供服务的新时代物业公司系本小区前期物业服务公司，该司在本小区的前期服务合同早已期满。因为该司在本小区违法违规经营、不善尽甚至不尽应尽义务而引起业主公愤，业主大会拒绝与其续约。1、原告据以主张物业费权利的《物业服务合同》已非真正的“前期物业服务合同”，应为无效合同。原告出具的《物业服务合同》签署时间为2016年8月，《衡山舒苑物业服务手册》可以证明衡山舒苑小区的《前期物业服务合同》2011年签订，应于2013年到期。物业服务合同不应当成为无限期合同，根据《青岛市物业管理条例》的规定，前期物业服务合同最长期限为2年。原告的2016年8月的“物业服务合同”，是在原《前期物业服务合同》已经到期尚未续签、本小区筹备成立业主委员会的背景下趁机与开发商补签。此时“前期物业”阶段已过，本小区开发商已经失去代理业主签订物业服务合同的主体资格，这份合同的签订主体不合法且带有欺诈性质，应为无效合同。2、原告据以主张物业费权利的《物业服务合同》已被生效法律文书定性为无约束力。青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终7743号《民事裁定书》认定本小区《前期物业管理服务合同》“已过履行期限，已不再对双方当事人具有约束力”。二、本案被答辩人已失去收取物业费的法律依据。衡山舒苑业主大会已选聘青岛吉源物业管理服务有限公司为本小区新的物业服务单位，要求被答辩人撤出本小区；衡山舒苑业主委员会已依法函告该司交接撤出。根据国务院、山东省、青岛市《物业管理条例》相关规定，业主大会“解聘旧物业服务单位”和“选聘新物业服务单位”的决议皆可产生终止物业服务合同的法律效力。新时代物业公司随后以个别业主（其利益代言人）名义起诉衡山舒苑业主委员会，请求：1、撤销衡山舒苑业主委员会要求新时代物业公司撤出的《通知函》；2、撤销衡山舒苑业主大会2018年8月31日《决议》；3、撤销衡山舒苑业主大会2018年9月28日《决议》。该案判决前夕原告方撤诉。因此，衡山舒苑业主委员会要求新时代物业公司撤出的《通知函》、衡山舒苑业主大会2018年8月31日选聘新物业公司的《决议》、2018年9月28日解聘旧物业公司的《决议》，至今既未被《行政撤销决定》所撤销，也未被《司法判决》所撤销，法律层面仍然有效。特别是衡山舒苑业主委员会向新时代物业公司发送《通知函》的法律行为，足以触发《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的适用。第二部分、关于双务合同的对等原则。被答辩人在本小区系统性、持续性地违法违规经营、侵犯业主权益、不尽应尽义务的事实有：一、经营中的违法行为1、违法改变管理用房用途、破坏楼体承重违法装修。该司在未依法征得衡山舒苑业主同意的情况下，为了开商店盈利，擅自将本小区1号楼104室业主公房（业主活动室）入户门两侧承重墙破坏，将结构柱竖向和横向钢筋砸断。其行为触犯《物业管理条例》第三十八条之规定构成违法。至今未有处理结果。2、违法废弃消防东门功能。该司将本小区东门封堵并撤掉门卫至今已有五年，放弃东门“门前三包”导致夜晚乱停车妨碍消防通道畅通。消防管理部门对新时代物业公司下达整改通知后该司敷衍蒙混，拒不恢复东门门卫维护门前秩序，至今仍然是本小区3号楼、4号楼、5号楼的重大消防隐患。二、不尽或不善尽合同义务。1、维修维护不尽责。本小区原规划设计的许多设施设备被废弃不用：电子巡更系统、红外线报警系统、单元防盗门及可视对讲系统、围墙照明废弃不用。供水系统不及时维护导致连续三年出现高层户内断水。排水系统、围墙不巡检维护，地下停车场不排风除湿，防火门和消防梯照明灯不维修；2、绿化养护方面不尽责任。该司将衡山舒苑绿化养护工作一包了之，不善尽检查监督职责，花草树木该浇水的时候不浇水，该除虫的时候不除虫，导致花某死亡。3、卫生保洁不尽责；4、惰于小区管理秩序的维护；5、利用分户表多跑吨数牟利，严重损害业主利益。6、消防管理不尽责；地下停车场允许关系户堆放大量易燃货物；小区消防通道堆放杂物情况严重；小区消防用水不保压；消防设施设备多处损坏瘫痪。7、按照规定化粪池应当半年清挖一次，该物业公司连续多年年不严格执行规定，导致化粪池沉积物成为发酵硫化氢的“引子”，化粪池过高浓度的硫化氢在风压之下顺下水管道进到了业主家里，给业主健康造成损害。三、侵犯业主权利，对小区7年的公共收益、物业办公用房之外的三套公房，该司拒不向业委会提供账目和交接。上述事实，提供照片证据92张，在《证据目录》中对拍摄具体时间和地点都有提示，一可以与手机载体核对，二可以实地勘查。同一个问题甚至同一个地点，有不同时期的多张照片证明，足以反映该司在本小区服务缺位的“持续性”。除了照片，还提供微信聊天记录12页、视频6段（其中2段为青岛电视台对本小区物业公司不作为的两次报道）、书证多份。其中多份书证为物业工作人员填写或签字确认，证据确凿。综上：被答辩人在衡山舒苑小区前期物业服务合同到期之后未按照规定与业主委员会洽谈续约，已失去主张物业费的合法请求权基础。被答辩人在衡山舒苑小区期间系统性地、持续性地违法违规经营、侵犯业主权益、不尽合同义务。所以，本案适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，更有利于减少当前普遍存在的物业服务行业利用垄断地位通过不正当竞争拿到小区物业项目，拿到项目后不讲诚信缩水服务，业主投诉无门的普遍现象。也更有利于帮扶处于弱势地位的业主们摆脱各方利益集团合力阻挠业主大会实现选聘物业服务单位自治权的尴尬法律困境。否则，如果一味地维持“只要物业公司耍赖不走，业主就得交费”的现状，必然导致物业服务单位与业主的社会角色强的更强、弱的更弱，既不利于现时的社会稳定，也不利于长远的司法公信力。望公正判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 1.甲方青岛兴达佳园置业有限公司与乙方即原告签订前期物业管理服务合同，约定：由原告为位于青岛开发区交汇处向北200米的衡山舒苑小区提供物业服务，原告按住宅公寓物业费1.3元/月/㎡、电梯运行费0.4元/月/㎡收费。合同期限自2016年8月1日至2017年7月31日。合同期满前2个月，甲乙双方应就本合同期限的延长或物业管理服务合同的续签进行协商，同等条件下，甲方应优先选用乙方继续为本小区提供物业管理服务。业主或物业使用人按照预交的方式缴纳物业费，应在每季度首月的5日前向乙方交纳当季度的物业服务费等相关费用，首次物业服务费，业主应于交房之日交纳。业主或物业使用人应按本合同的约定，及时支付物业费等相关费用，否则每逾期一日按应付费用的0.3%向乙方支付违约金。 原告在本案中未提交其2018年1月1日以后与青岛兴达佳园置业有限公司续签的物业管理服务合同，也未提交与被告签订的物业服务合同。原告提交青岛市黄岛区薛家岛韶山路社区居委会出具的情况说明证实其在前期物业服务合同到期后，至今一直为小区提供物业服务。原告提交消防设施维护保养报告书、卫生消杀记录、值班记录、设施设备周期性维护保养记录、保洁员自查表、配电室、风机房、给排水机房、电梯、供水自主性维护例行点检表、物业服务费收费收据等证据证实其一直为涉案小区提供物业服务。被告提交照片、工作联系函、整改事项清单、信访受理告知书等证据证实原告在至今的物业服务中存在服务不到位、维护不尽责、人员配备不到位、涉嫌赚取水费、侵占业主公共权益等事宜。 2.被告系衡山舒苑小区的业主，居住在该小区××户，房屋建筑面积91.94平方米。被告承认其自2016年1月1日起至2019年10月31日止一直未缴纳物业费，并表示对合同约定的物业费标准无异议。 3.原告在本案中诉求被告交纳自2016年1月1日起至2019年10月31日止的物业费7189.71元。原告提交照片证实其在被告居住的房屋门上张贴过催费通知单，通知被告交纳物业费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与青岛兴达佳园置业有限公司所签的前期物业管理服务合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业公司应当按照该合同约定提供符合约定标准的物业管理服务，小区业主也应当按照合同约定履行交纳物业费、配合物业行使管理义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包括被告在内的全体业主具有法律约束力。虽然，该合同约定的物业服务合同期限为2016年8月1日至2017年7月31日，原告未提交其2018年1月1日以后与青岛兴达佳园置业有限公司续签的物业管理服务合同，也未提交与被告签订的物业服务合同，但原、被告提供的相关证据可以证实原告在前期物业合同到期后至今仍在为涉案小区提供物业服务，只是原告提供的物业服务存在着瑕疵而已。被告自认其自2016年1月1日起至2019年10月31日止未缴纳物业费，并表示对合同约定的物业费标准无异议。对此本院予以确认。原告为涉案小区提供了物业管理服务，故被告应当依照合同约定的标准和时间及房屋面积向原告交纳物业服务费用。被告的房屋面积为91.94平方米，原告诉求其按照合同约定的标准交纳物业费7189.71元，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，原告诉求被告承担违约金，本院不予支持。被告认为原告已经失去主张物业费的合法请求权基础、违法经营、侵占业主权利等与事实不符，被告以此为由拒交物业费，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张玲玲于本判决生效之日起十日内支付原告青岛新时代物业服务有限公司2016年1月1日起至2019年10月31日止的物业服务费7189.71元； 二、驳回原告青岛新时代物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82元（原告已预交），由原告负担42元，由被告负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  金玉兰 二〇二〇年八月五日 书记员  刘晓敏