文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初3617号原告：王顺芝，女，1963年11月24日出生，汉族，住重庆市万盛区。委托诉讼代理人：肖长芳，重庆峰珲律师事务所律师。被告：李军，男，1972年2月11日出生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：谭年云，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：简阅，重庆志和智律师事务所实习律师。第三人：重庆鼎固房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区民权路**，统一社会信用代码91500103771794240X。法定代表人：张洪本，董事长。委托诉讼代理人：周鑫，中豪（两江新区）律师事务所律师。原告王顺芝与被告李军、第三人重庆鼎固房地产开发有限公司（以下简称鼎固公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王顺芝的委托诉讼代理人肖长芳，被告李军的委托诉讼代理人谭年云、简阅，第三人鼎固公司的委托诉讼代理人周鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王顺芝向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年7月15日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月30日解除，并判决被告立即搬离重庆市渝中区民权路XX号XX商铺；2.判决被告支付自2019年10月16日起至2019年11月30日止的商铺租金18000元及同期物管费1451元；3.判决被告支付原告自2019年12月1日起至实际搬离涉案商铺之日止的占用使用费，占用使用费按400元/天计算；4.判决被告支付原告滞纳金10000元；5.诉讼费用由被告承担。审理过程中，王顺芝申请撤回要求被告立即搬离重庆市渝中区民权路XX号XX商铺的诉讼请求。事实和理由：2019年7月15日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝中区民权路XX号XX商铺出租给被告用于经营烟酒，租赁期自2019年7月16日至2021年11月30日止，租赁面积21.5平方米，租金为12000元/月，物业费967.5元/月。签订合同时，原告已向被告口头告知该商铺的经营用途为餐饮，根据日常的经营习惯，所有的餐馆都能售卖烟酒，且原告有涉案商铺的烟草专卖资质，原告不存在违反经营用途的情况。合同生效后，原告按约向被告交付了商铺，但被告没有全面、适当的履行合同义务，拖欠租金、物管费等，已构成违约。按照合同约定，被告应当在2019年9月16日前缴纳2019年10月16日起至2020年1月15日止的租金及物管费，但被告无故拒不支付，原告于2019年11月30日以邮寄函告的方式通知被告解除了合同，要求被告应立即搬离涉案商铺并将商铺交还给原告。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告未按期足额支付租金及其他费用，应支付滞纳金和律师费给原告。原告遂起诉至法院。被告李军辩称，2019年7月15日，被告与原告签订的《商铺租赁合同》，租赁商铺用于烟酒经营。合同签订后，被告才得知原告是非法转租，该商铺只能用于餐饮经营，不能用于烟酒经营。合同签订的次日，被告开始装修，便被第三人极力阻止并立即叫停，称不能用于烟酒等其他经营。之后，被告一直与原告进行磋商并要求解除合同、返还已付租金和保证金、赔偿损失，原告辩称能说服第三人继续承租该商铺，直至2019年10月1日被告开店经营半天，便被第三人叫停。之后，被告要求立即与原告解除合同，原告置之不理，并要求被告缴纳下一季度的租金，被告于2019年11月1日向法院提起了诉讼，原告却于2019年11月29日下午2时52分及2019年11月29日下午2时54分闯入涉案商铺进行打砸，将屋内被告拟出售的商品非法占有，被告作报警处理。原告未经第三人同意，擅自改变涉案商铺的经营用途，将商铺出租给被告，致使被告用于烟酒经营的合同目的无法实现，被告已未实际占有使用该商铺，亦不存在返还商铺的问题。原告违约在先，现要求被告支付租金、物业费占有使用费、滞纳金的诉讼请求均无事实依据和法律依据，被告不予认可，请求法院予以驳回。第三人鼎固公司述称，涉案商铺是由第三人出租给重庆五斗米酒店管理有限公司（以下简称五斗米公司）。2019年7月左右，第三人发现涉案商铺承租人私自拆除了玻璃墙幕，就多次要求承租人进行整改，后第三人在日常巡查过程中发现涉案商铺被隔出一部分做成烟酒专柜，第三人多次发函要求承租人立即整改，还原经营餐饮的业态。2020年4月22日，第三人才明确知晓原告未经允许擅自将涉案商铺部分转租给被告，第三人事后也未予以同意。之后，第三人发现烟酒专柜于2019年7月后就关门未经营了，据第三人了解，该烟酒专柜实际经营仅为1天左右，对于其他事情，第三人不清楚。本院经审理认定事实如下：2016年11月18日，鼎固公司（甲方，出租方）与五斗米公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区民权路XX号XX-XX及其设施出租给乙方经营使用，此位置只能作为餐饮用途，商铺租用面积为341平方米；租赁期为5年，自2016年12月1日起至2021年11月30日止；乙方只能以五斗米旗下品牌为商号，于该商铺承租经营餐饮业态；在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得私自将承租场地转租、拼租、转让、转借给其他租户，且不得与其他租户交换场地。2019年1月1日，五斗米公司出具《授权委托书》，授权王顺芝出租位于重庆市渝中区民权路XX号XX层商铺，授权权限为：特别授权，即有权以自身的名义对外签订出租全合同，收取租金、物管费、保证金等费用，发生争议的可以自身名义提起诉讼，期限从2019年1月2日至2021年11月30日止。2019年7月15日，王顺芝（出租方，甲方）与李军（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意按本合同约定将位于重庆市渝中区民权路XX号XX层商铺出租给乙方，该商铺按21.5平方米面积计算；乙方将承租商铺用于经营烟、酒，经营品牌（商号）为烟、酒，乙方擅自改变租赁物用途或者改变经营品牌的，视为乙方构成根本违约；免租装修期为2019年7月16日起至2019年7月19日止，装修免租期乙方无须支付租金于甲方，但须按约支付物管费于甲方；租期自2019年7月16日起至2021年11月30日止，租金标准为12000元/月，物业费967.5元/月；租赁费用按季交付，下季度租赁费用应于本季度届满30日前缴纳，首季度租金乙方于本合同签订之日起七日内支付于甲方；本合同签订之日起7日内，乙方应向甲方交付履约保证金24000元，在合同期满自动终止后，乙方按合同规定交还租赁商铺并交清相关费用后，以上履约保证金由甲方在90日内无息退还给乙方，乙方违约的，甲方有权没收乙方的全部履约保证金；乙方向甲方缴纳水、电、气费保证金5000元（合同履行完毕，乙方无违约情形的，保证金无息退还）；有下列情形之一，乙方有权解除本合同，索回履约保证金及其他押金，要求甲方赔偿损失并按照本合同相关规定追究甲方的违约责任：甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方书面通知的合理补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常营业或使乙方的合法权益受到实质损害；乙方若须解除合同，提前7日书面告知甲方，并经得甲方书面同意后方可解除；本合同规定的乙方有权解除本合同的其他情形。乙方未按合同约定，支付任何应缴费用的，均按年度商铺年度租金总额×0.3%×拖欠天数另行计算滞纳金，本合同提前解除或者履行届满后，乙方应在七日内清偿完毕并退还甲方商铺，否则甲方或甲方委托第三方有权采取措施强行清退，由此产生的所有费用和损失由乙方自行承担，乙方商铺内一切物品、设施、设备及装修等财产视为乙方放弃并归甲方所有，同时甲方保留追偿乙方所拖欠费用的权利。双方还约定了其他权利义务。同日，王顺芝将上述商铺交付给李军。王顺芝与李军均确认前述商铺是按照餐饮包房的装修现场交付给李军，李军随后将之装修改为商铺。2019年7月20日，李军向王顺芝支付65000元，包括房屋租金36000元、履约保证金24000元、水电气费保证金5000元。2019年10月8日、2019年10月18日，鼎固公司委托重庆继维律师事务所向五斗米公司作出2份《律师函》，要求五斗米公司立即整改并恢复商铺经营餐饮的业态，并承担违约责任。王顺芝称未收到过该《律师函》。2019年11月22日，王顺芝向李军寄送《解除函》，以李军未按合同约定按季度支付相关费用为由解除商铺租赁合同，合同解除时间为2019年11月30日，并通知李军在收到函件5日内腾空房屋。李军于2019年11月25日收到该函件，并复函称：商铺租赁合同签订后，鼎固公司于2019年10月18日函告李军该商铺只能经营餐饮，不能用于烟、酒及其他经营，王顺芝违约在先，李军于2019年11月1日已向法院起诉解除该合同。2019年11月29日，李军报警称：在日月光广场顺水鱼馆，称租赁纠纷、合同诈骗。民警到现场了解，系报警人与他人发生合同纠纷，民警现场调解处理。另查明，王顺芝取得烟草专卖零售许可证，有效期限自2017年8月4日至2021年11月30日，经营场所为重庆市渝中区民权路****商铺。审理中，李军陈述：李军仅在2019年10月1日开业经营了一天，即被鼎固公司要求停止营业，李军将店铺关门上锁；之后，与王顺芝因租金问题发生争议，王顺芝于2019年11月29日强行打开店铺门锁，将店内物品搬走；之后，鼎固公司将店铺加锁管理。王顺芝陈述：王顺芝不清楚李军的经营情况；2019年11月30日，王顺芝在李军未按通知时间到场的情况下，自行将店铺开锁，并把店内物品搬至他处存放；之后，鼎固公司将店铺加锁管理。鼎固公司陈述：鼎固公司发现该商铺与合同约定经营业态不符后，一直阻止商铺进行营业；李军仅偷偷经营了一天，时间大概在2019年9月底10月初，李军开业后，鼎固公司立即要求其停止经营；2019年11月，鼎固公司在该店铺内物品被搬走后，出于管理需要将店门加锁。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，五斗米公司与第三人鼎固公司签订租赁合同，向第三人鼎固公司承租重庆市渝中区民权路XX号XX及其设施，约定仅用于餐饮经营。之后，五斗米公司在未取得第三人鼎固公司的同意的情况下，又授权原告王顺芝将该商铺的一部分出租给被告李军，约定经营用途为烟、酒，与五斗米公司和第三人鼎固公司之间的约定不符。原告王顺芝主张在与被告李军签订合同时已告知了被告李军该商铺的经营用途仅为餐饮，但没有举示证据加以证明，本院不予采信。原告王顺芝将涉案商铺交付被告李军后，第三人鼎固公司在被告李军装修改造、开店经营期间均要求整改，并明确告知不能经营餐饮以外的业态，故原告王顺芝交付的商铺无法用于合同约定的用途，第三人鼎固公司亦陈述被告李军在2019年9月底10月初仅实际经营了一天，故被告李军承租商铺的合同目的已不能实现，原告王顺芝构成根本违约，被告李军有权拒绝支付下一季度的租金，原告王顺芝无权以此为由要求解除租赁合同。因此，原告王顺芝以被告李军未按照合同约定支付2019年10月16日至2019年11月30日期间的租金和物管费为由，向被告李军发函要求于2019年11月30日解除租赁合同的行为并不能发生解除合同的效力，原告王顺芝要求确认双方之间的租赁合同已于2019年11月30日解除的诉讼请求不能成立，本院不予支持。至于原告王顺芝要求被告李军支付2019年10月16日之后的房屋租金、占用使用费、物管费以及滞纳金的诉讼请求，因原告王顺芝构成根本违约，致使被告李军承租商铺的合同目的无法实现，故被告李军有权拒绝支付2019年10月16日之后的房屋租金、占用使用费、物管费，也不符合支付滞纳金的情形，故原告的该项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告王顺芝的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告王顺芝的全部诉讼请求。案件受理费698元，减半收取计349元，由原告王顺芝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李成玲二〇二〇年八月二十一日书记员  戴紫竹