广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2665号原告：广州大进房地产有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街沿江南路**，统一社会信用代码：91440184MA59AC4R8G。法定代表人：宋伟棠。委托诉讼代理人：梁贯庭，广东诚名金律师事务所律师。被告：吴超，男，1986年2月10日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原告广州大进房地产有限公司与被告吴超居间合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法由审判员赵晓楠适用简易程序独任审理，并于2020年7月15日公开开庭进行审理。原告广州大进房地产有限公司的委托诉讼代理人梁贯庭、被告吴超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州大进房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付违约金37500元；2、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2020年4月6日签订《独家代理委托书》以及《业主放盘委托书》，双方约定被告委托原告独家代理其名下位于广州市从化区御景山水大道御城三街2号601房的出售事宜，委托期自2020年4月6日起至2020年5月29日止。在委托期间内原被告负责代理被告出售该房屋，且双方约定在委托期间内被告不得自行出售物业及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，否则被告应向原告支付违约金。双方达成一致意思表示后，原告积极履行合同义务，签约当天下午，原告便派遣工作人员协助被告打扫房屋（扫地、拖地、抹桌子）和重新整理摆放好家具和收拾玩具等，在委托期间派发传单2次，要求全公司人员每天在朋友圈发布房源信息，隔天把房源信息发布到从化中介群上，并做网盘，分别有：搜房网、安居网、58同城网、赶集网等。但是被告于2020年5月7日通过广州市美霖房地产顾问有限公司与第三方买家进行网签，该情况被告并未如实告知原告，被告的行为构成了违约，并严重违反了诚实信用原则。被告吴超辩称，原被告双方签订的《独家代理委托书》是格式合同，由原告为了重复使用而事先拟好的，其中第四条违约条款属于格式条款，该条款只约定被告的责任而免除原告责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《独家代理委托书》的第四条条款属于格式化条款，免除被答辩人的责任，违反了公平的原则，属于霸王条款，应属无效。再者，签订合同时原告明知《独家代理委托书》的第四条条款是属于加重被告责任，免除己方责任的格式条款，并没有采取合理的方式提示被告注意及未尽到说明的义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。综上，《独家代理委托书》第四条条款应属无效，原告的诉讼请求没有法律依据和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2020年4月5日，原告公司员工欧楚婷与被告吴超通过微信形式就双方的委托代理事宜进行协商。期间，欧楚婷向被告介绍了独家代理的以下好处：1、省事省力：多家公司代理无效客源太多，每个客户看房都要去浪费很多时间和精力。2、安全放心：独家代理少了许多中间环节，房主只需要与一个人联系增加了安全性也更放心。3、利益保障：多家代理时，中介公司为了争取成交往往会首先牺牲房主的利益，而独家代理委托代理方会维护双方的利益。4、快速成交。5、客户筛选。6、便于操作：如果房产在很多家都登记出售，若代理方引导不好，会给客户造成一种错觉…等。后，被告向原告员工欧楚婷表示委托给原告进行代理，售价暂填125万。2020年4月6日，被告在微信中向欧楚婷提出：你们公司能不能也给些保证金给我，因为协议里只提我违约怎样，没提你们公司违约会怎样。欧楚婷答复称：我们中介公司帮您们作独家就是帮您房子做全方位推广，所以不存在中介公司违约的问题。再讲，我们中介公司要是成交了，卖了房子才有钱的，所以我们肯定是会尽心尽力卖出去的。我们首推荐的房源就是独立房源。2020年4月6日，原、被告签订《独家代理委托书》，约定被告委托原告独家出售位于广州市从化区御景山水大道御城三街2号601房（山水城10-1-601房），建筑面积96.12平方米，售价125万，交易税费由买方支付。委托期限自2020年4月6日至2020年5月29日。《委托书》第二条约定：被告指定原告作为该物业的独家代理公司。一旦达成上述条件，被告全权委托原告按上述售价适当收取客户定金。在原告介绍的客户按被告委托条件承诺后，被告不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应向原告支付等额与买卖双方代理费总和的违约金。第三条约定：被告在代理期限内有义务协助被告找到合适的买家，如该物业成功出售，被告不需向原告支付房地产咨询和代理费。第四条约定：在委托期间，被告保证不会自行出售物业及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，并不会与被告所介绍的买家私下进行交易。否则，被告将向原告支付第一条规定之售价的3%作为违约金。第五条约定：被告知悉原告会同时向买家收取房地产咨询及代理费，对此被告无异议。同日，双方签订《业主放盘委托书》，被告将房屋钥匙、房产证复印件交给原告员工欧楚婷。委托期间，原告对涉案房屋进行打扫，派发传单，将房产信息上传至网络推广平台，多次联系意向买家并上门看房，但因各种原因在委托期限内未能促成实际交易。2020年4月28日，被告吴超与案外人胡冬明签订《房屋买卖合约》，约定被告将涉案房产卖给案外人胡冬明。2020年5月7日，双方办理网签手续。本院认为，本案为居间合同纠纷。原告、被告签订的《独家代理委托书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告称《独家代理委托书》属格式条款，加重了其义务。本院认为，双方《独家代理委托书》第四条约定：“在委托期间，被告保证不会自行出售物业及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，并不会与被告所介绍的买家私下进行交易。否则，被告将向原告支付第一条规定之售价的3%作为违约金。”该条款虽为原告单方制作，且可反复使用，但该条款并未免除原告的责任，排除被告的权益，仅是对于被告在独家代理期间自行出售、委托其他中介及第三人出售以及私下交易涉案房屋违约责任的约定，不属于格式条款。纵观整个《独家代理委托书》，在房屋达成成交意向之前及之后，被告均无需向原告支付居间报酬，只是在达成交易意向后向由买家向原告支付居间代理费用。且，在双方签订《独家代理委托书》之前，原告员工欧楚婷已在微信中介绍独家代理委托好处时已向原告释明独家代理的含义，并表明在独家代理期间是不向被告收取相关费用的。原告作为提供居间服务的居间人，其虽然未成功促成房屋交易，但在合同生效期间积极进行宣传房源、沟通意向顾客，履行了居间服务的义务。被告在委托期限内违背合同约定，绕开原告另行成交，构成违约，应根据案涉合同约定，向原告支付房屋约定售价125万的3%作为违约金，故原告要求被告支付违约金的37500元的主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告吴超自本判决生效之日起十日内向原告广州大进房地产有限公司给付违约金37500元；二、驳回原告广州大进房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条，五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费369元，由被告吴超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年八月三十一日书记员  陈振文