浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初8062号 原告（案外人）张晓燕，女，汉族，1975年11月22日出生，住杭州市余杭区。 委托代理人秦雪峰，浙江亿维律师事务所律师。 被告（申请执行人）盛银霞，女，汉族，1974年6月29日出生，住杭州市萧山区。 委托代理人王伟、杨娜，浙江世元律师事务所律师。 被告（被执行人）陆加中，男，汉族，1968年10月8日出生，住浙江省上虞市。 原告张晓燕为与被告盛银霞、陆加中案外人执行异议之诉一案，原告于2019年8月22日向法院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告张晓燕及委托代理人秦雪峰、被告盛银霞的委托代理人杨娜、被告陆加中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张晓燕诉称，杭州市江干区人民法院在执行被告（申请执行人）盛银霞与被告（被执行人）陆加中民间借贷纠纷一案中，作出（2014）杭江执字第2511号拍卖预告，拟对位于杭州市西湖区××幢××单元××室房屋进行评估拍卖，以所得价款清偿债务。但原告张晓燕才是该房屋的实际权利人，就该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故原告对执行标的向杭州市江干区人民法院提出执行异议，杭州市江干区人民法院于2019年7月30日作出（2019）浙0104执异36号执行异议裁定书：驳回张晓燕的异议。原告就该执行异议案件向杭州市江干区人民法院提起诉讼，理由如下：原告张晓燕系该房屋实际购买人，是该房屋的实际权利人，该房屋所有权归原告。张晓燕与陆加中约定借陆加中名义为张晓燕购买该房屋，2010年12月16日，陆加中依约定与中海地产（杭州）有限公司签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定的房款1491844元（实际房价1489973元），均由张晓燕缴纳，集体缴纳时间、方式及金额如下：（1）在《商品房买卖合同》签订当日通过银联ｐｏｓ机（中海地产（杭州）有限公司提供）向中海地产（杭州）有限公司支付551844元，在此前已付预收定金50000元；（2）2011年6月16日通过银联ｐｏｓ机向中海地产（杭州）有限公司支付300000元；（3）2011年6月25日通过银联ｐｏｓ机向中海地产（杭州）有限公司支付300000元；（4）2016年12月13日通过银联ｐｏｓ机向中海地产（杭州）有限公司支付了剩余房款438129元；中海地产（杭州）有限公司收到上述房款后，也已出具购房款发票并将原件交给张晓燕。 另，该房屋买卖履行过程中，所涉及的逾期付款违约金、中海地产（杭州）有限公司因起诉而产生的诉讼成本等费用，也是由张晓燕与中海地产（杭州）有限公司达成和解合计55000元，于2016年12月13日一并通过银联pos机支付给了中海地产（杭州）有限公司。该房屋对应的物业维修基金，也是由张晓燕通过银联pos机支付给中海地产（杭州）有限公司；物业费、公共能耗费等费用，也均是由张晓燕支付给中海物业管理有限公司杭州分公司。 2016年12月14日，中海地产（杭州）有限公司将该房屋交付给张晓燕，由张晓燕占有、使用至今。其后张晓燕为该房屋装饰并添置相应家具物品后，委托杭州华邦房地产代理有限公司代为出租，杭州华邦房地产代理有限公司于2017年4月将该房屋出租给案外人，并签订房屋租赁合同，居住至今。后续该房屋产生的水电、物业等相关费用均由承租人和张晓燕缴纳。陆加中并没有向原告主张返还该房屋的权利，被告仅是陆加中的一般债权人，其对该房屋的权利来源于陆加中对该房屋的权利，其权利范围不能超过陆加中本身，故，被告也无权执行原告本应占有且已经占有的房屋。 综上所述，该房屋现虽登记在中海地产（杭州）有限公司名下，但无论从购房履行的过程来看，还是从房屋交付及后续实际占有来看，均能充分证明张晓燕才是该房屋的实际购房人，且实际占有该房屋。故，张晓燕系该房屋的实际权利人，而陆加中对该房屋的权利仅是名义上的，不是实质上的。原告对该房屋享有的实体权利能够排除强制执行。杭州市江干区人民法院依照被告的申请，认为该房屋是陆加中所有并查封执行，损害了原告的权利。诉请：1.停止对位于杭州市西湖区××幢××单元××室房屋的查封执行；2.确认位于杭州市西湖区××幢××单元××室房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。 被告盛银霞辩称，首先，张晓燕提供的证据，不足以证明其系涉案房屋的实际购房人，购房款均由其缴纳缺乏事实依据，其中，银联pos消费的证据，对方账号无法体现收款人为中海地产公司。张晓燕与被执行人陆加中经济往来频繁，每次缴纳房款前均有大额现存交易，该款项的来源和性质不明，是否系代付款，或者偿还陆加中的借款难以确定。即使该房款是从张晓燕的账号转出，也不能据此证明张晓燕系涉案房屋的实际购房人，张晓燕提供的证据无法证明涉案房屋已交付给张晓燕占有、使用，至今该房屋现已出租，实际的占有、使用人并非张晓燕，《商品房买卖合同》、物业费收据、发票等体现的房主均为被执行人陆加中，张晓燕与该房屋不存在联系，对该房屋不享有任何权利。其次，张晓燕提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除对涉案房屋的执行。张晓燕在人民法院查封前，未与被执行人签订书面买卖合同，在人民法院查封之前亦未合法占有该不动产，也不存在非因自身原因阻碍其办理过户登记的客观障碍。三、中海地产（杭州）有限公司与张晓燕并无房屋买卖的合意。涉案房屋现登记于中海地产（杭州）有限公司名下，预告登记人为陆加中，张晓燕以借名购房为由提出异议不能成立，《商品房买卖合同》的买受人和预告登记人均为陆加中，中海地产（杭州）有限公司与陆加中之间的《商品房买卖合同》合法有效，因与盛银霞的借贷纠纷，导致该房屋被查封，而没有变更所有权。根据合同的相对性，陆加中在与中海地产（杭州）有限公司的《商品房买卖合同》中并未披露张晓燕，中海地产（杭州）有限公司与张晓燕也无房屋买卖的合意。从（2013）杭西民初字第2146号民事判决书也可侧面证明，张晓燕与中海地产（杭州）有限公司双方房屋买卖合同没有成立，张晓燕不能以借名买房为由，取得买受人的合同地位，无权要求中海地产（杭州）有限公司将涉案房屋的所有权变动到自己名下，因此张晓燕既无合同权利义务物权权利来排除法院对该涉案房屋的执行。至于张晓燕是否实际出资购房，陆加中与张晓燕之间如何约定，张晓燕有无损失均可以其二人的债权纠纷另案起诉。综上，张晓燕不能证明自己是涉案房屋的实际购房人，张晓燕对房屋不享有任何权利，其以借名购房提出异议，不能排除对房屋的执行 被告陆加中辩称，同意原告意见，原告与被告陆加中之间原为业务关系，大概2010年时原告要求以被告陆加中的名义购买案涉房屋，所有款项均为原告支付。 综上，本案事实认定如下： 杭州市西湖区××号楼××单元××室房屋登记所有权利人为中海地产（杭州）有限公司。 2010年12月16日，中海地产（杭州）有限公司（出卖方）与陆加中（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约买受人购买的房屋位于杭州市西湖区××号楼××单元××室房屋；建筑面积87.73平方米，其中套内面积74.24平方米。应分摊的共有建筑面积为13.49平方米；商品房单价为17004.95元／平方米；合同总价款为1491844元；买受人应在本合同签订当日支付人民币601844元；2011年6月16日前支付人民币445000元；2011年12月16日前支付人民445000元。合同签订后，张晓燕于2010年12月12日通过其名下中国工商银行银行账户（尾号后四位为2787）向中海地产（杭州）有限公司支付预售定金50000元，于2010年12月16日通过其名下杭州联合银行账户（尾号后四位为1970）支付购房款551844元，于2011年6月16日通过其名下杭州联合银行账户（尾号后四位为1970）支付购房款300000元，于2011年6月25日通过其名下杭州联合银行账户（尾号后四位为1970）支付购房款150000元， 因余款440000元未付，2013年9月18日，中海地产（杭州）有限公司以商品房预售合同纠纷为案由将陆加中诉至杭州市西湖区人民法院，要求：1.陆加中支付案涉房屋购房款440000元以及逾期付款违约金51744元（按每天逾期应付款万分之二计算，自应付款期限第二天起暂算至2013年7月26日，请求判令至实际付清之日），共计491744元。2.陆加中承担该案诉讼费用。2014年5月14日，杭州市西湖区人民法院依法作出（2013）杭西民初字第2146号民事判决：陆加中于判决生效之日起十日内支付给中海地产（杭州）有限公司购房款440000元以及逾期付款违约金51744元，2013年7月27日至实际履行日的违约金以440000元为基数按日万分之二计算。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决业已生效。2016年12月13日，张晓燕通过其名下中国工商银行银行账户（尾号后四位为2787）向中海地产（杭州）有限公司支付55000元，2016年12月17日，张晓燕通过其名下中国工商银行银行账户（尾号后四位为2787）向中海地产（杭州）有限公司支付438129元。2016年12月16日，中海地产（杭州）有限公司向陆加中就杭州市西湖区××号楼××单元××室房屋房屋开具总金额为1489973元的浙江省增值税普通发票，同日，中海地产（杭州）有限公司与陆加中签订商品房交接书。此后张晓燕将杭州市西湖区××号楼××单元××室房屋房屋出租给案外人。 另查明，2013年11月11日，盛银霞以民间借贷纠纷为由将陆加中诉至本院，诉讼请求；一、陆加中归还借款人民币400000元、违约金100000元及利息33928元（暂算至2013年11月11日，此后按年利率12%计算至实际偿还日止）。二、陆加中承担实现债权的律师费27000元。三、诉讼费由陆加中承担。2014年4月16日，本院依法作出（2013）杭江九商初字第341号民事判决：一、陆加中归还盛银霞本金人民币400000元，于判决生效之日起十日内付清。二、陆加中支付盛银霞违约金及借款利息人民币107022元（暂计算至2014年4月16日止，此后至判决确定支付之日止的利息按年息12%另计），于判决生效之日起十日内付清。三、驳回盛银霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决于2014年7月6日生效。 后因陆加中未履行生效判决确定的付款义务，盛银霞向本院申请强行执行，本院在本案执行中作出（2014）杭江执民字第2511号拍卖公告，拟对位于杭州市西湖区××幢××单元××室房屋进行拍卖，张晓燕作为执行案外人对案涉房屋提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年7月30日作出（2019）浙0104执异36号执行裁定书，驳回张晓燕的异议。为此，张晓燕向本院提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有张晓燕提交的（2019）浙0104执异36号《执行裁定书》、《浙江省商品房买卖合同》、汇款凭证、杭州联合银行业务凭证、购房发票、商品房交接书、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、工商银行业务凭证、盛银霞提交的杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第2146号《民事判决书》及本案庭审记录证实。 本院认为，本案争议焦点是上诉人张晓燕对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。张晓燕提起案外人执行异议之诉,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，其应当就其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，承担举证不能的法律后果。 一、本案中,张晓燕就涉案房产不享有所有权或物权期待权。1.《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力……”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定,“已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。涉案房产现仍登记在中海地产（杭州）有限公司名下,张晓燕不能举证证明涉案房产已在房地产权属登记机关变更登记于陆加中名下,更不能举证证明已登记于其本人名下,应当认定涉案房产所有权人仍为中海地产（杭州）有限公司,或者说没有证据证明存在涉案房产所有权属张晓燕的情形。基于物权公示原则,设立、变更或转让不动产物权,必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果,而张晓燕不能举证证明其享有涉案房产所有权,其不得排除强制执行。2.张晓燕就涉案房产不享有物权期待权。张晓燕向法院提交的证据中,涉案房产《浙江省商品房买卖合同》由中海地产（杭州）有限公司与陆加中签订,中海地产（杭州）有限公司出具的涉案房产金额为1489973元的浙江省增值税普通发票为中海地产（杭州）有限公司向陆加中出具，故而,张晓燕不能举证证明其可依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的相关规定而对涉案房产享有物权期待权并足以排除强制执行。 二、借名买房法律关系亦不足以使张晓燕享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。如张晓燕主张的,其与被执行人陆加中之间的借名买房约定,只在其二人内部之间产生债权债务关系，却不能发生涉案房产物权变动的效果,尤其是在有必要判断能否排除强制执行时,更不能直接认定借名人张晓燕系涉案房产不动产物权的所有权人或物权期待权人。且张晓燕不能提供其与陆加中之间的书面借名协议,只是称与陆加中存在口头约定,其借名买房的主张证据亦不充分。退一步讲,即使张晓燕与陆加中之间借名购买涉案房产情形真实,因借名约定是借名人与出名人之间的合意,系为了规避国家法律与政策，借名人张晓燕对涉案房产变更登记不能、不动产物权变更不能具有过错,其对因此产生的风险理应自行承担,本案中张晓燕以借名买房为由排除强制执行的主张,事实证据和法律依据均不充足。至于张晓燕基于与陆加中之间借名买房而产生的内部权利义务关系所享有的民事权益如何,其应另寻法律途径救济。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款,第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告张晓燕的全部诉讼请求。 案件受理费人民币18210元，由原告张晓燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省中级人民法院预交上诉案件受理费，在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审  判  长 韩 涛 人民 陪 审员 施雪婷 人民 陪 审员 徐 伶 二〇二〇年八月二十日 （代）书记员 沈肖丽