江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初205号原告：赵海军，男，汉族，1981年10月22日生，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王云，北京策略（南京）律师事务所律师。被告：戴少龙，男，汉族，1988年7月3日生，住南京市六合区。被告：吴和庆，男，汉族，1970年12月31日生，住南京市鼓楼区。被告：应娟女，女，1970年8月19日生，住南京市鼓楼区。原告赵海军与被告戴少龙、吴和庆、应娟女执行异议之诉一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告赵海军及其委托诉讼代理人王云，被告戴少龙到庭参加诉讼。被告吴和庆、应娟女经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，戴少龙与吴和庆、应娟女民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月28日作出（2019）苏0104民初5100号民事裁定书：查封、冻结、扣押吴和庆、应娟女名下价值828367元的财产。本院于2019年6月19日作出（2019）苏0104民初5100号民事调解书：一、吴和庆、应娟女于2019年6月26日前支付戴少龙本金750000元、利息105000元，合计855000元。二、案件受理费减半收取计6042元，诉讼保全费4661元，共计10703元，由吴和庆、应娟女负担，于2019年6月26日前支付给戴少龙。在该案执行过程中，本院依法查封吴和庆、应娟女名下位于南京市鼓楼区房产（以下简称案涉房屋）一套，戴少龙申请拍卖上述不动产。案外人赵海军提出异议后，本院2019年12月2日作出（2019）苏0104执异250号执行裁定书，驳回赵海军的异议申请。原告赵海军向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告在2016年9月10日起至2036年9月9日止对案涉房屋享有租赁权;二、判令原告无需在享有租赁权的期间内从案涉房屋腾空迁出，并将该房屋向拍卖、变卖、抵债或其他执行措施中的受让人移交占有;三、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告赵海军与被告吴和庆、应娟女于2016年9月10日订立《房屋租赁合同》一份，约定两被告将其名下案涉房屋出租给赵海军，租期二十年，自2016年9月10日起至2036年9月9日止，年租金28800元，租金支付方式为赵海军一次性向两被告支付二十年租金576000元。合同订立后，赵海军按约支付全部租金，两被告按约交付案涉房屋。赵海军及其家属自2016年9月起依法占有使用案涉房屋至今。因被告吴和庆、应娟女欠戴少龙借款本金75万元及相应利息，戴少龙将吴和庆、应娟女诉至贵院，并申请对案涉房屋进行了保全。三被告在诉讼中达成（2019）苏0104民初5100号民事调解书。之后，在执行过程中吴和庆、应娟女未履行调解书确定的法律义务。戴少龙申请贵院强制执行，赵海军向贵院提出执行异议，但贵院驳回了赵海军的执行异议申请，因案涉房屋即将进入执行拍卖程序，赵海军对案涉房屋的租赁权将可能遭受损害，故提起诉讼，望判如所请。被告戴少龙辩称，其与吴和庆之间签订《借款协议》时，并不知道房屋已出租，故请求驳回原告的诉讼请求。被告吴和庆、应娟女未到庭参加诉讼，亦未向法庭提供相关证据。本院查明：被告吴和庆、应娟女（出租方、甲方）与原告赵海军（承租方、乙方）于2016年9月10日签订《房屋租赁合同》，第一条出租房屋概况与租赁用途约定：1、甲方将座落在南京市鼓楼区房屋出租给乙方，该房屋建筑面积111.5平方米，分摊面积6.01平方米，房屋所有权证：苏（2016）宁鼓不动产权第0009139号。第三条租赁期限约定：1、租赁期自2016年9月10日起至2036年9月9日止。甲方应于2016年9月10日以前将房屋腾空交给乙方使用。2、租赁期满，如甲方继续出租房屋的，乙方享有同等条件下的优先租赁权，租金由双方另议。在双方就具体事项协商一致后，重新签订租赁合同。第四条租金、押金及交付方式约定：1、租金标准：每年房屋租金28800元。2、租金支付方式：（1）该房屋先付后用，支付方式为乙方一次性支付给甲方576000元整。房租应在本合同签订日内全额支付给甲方。（2）此后在租期内，乙方无需向甲方支付任何费用。（3）在乙方支付上述款项前，甲方应向乙方出具相应的正式收条，否则，乙方有权拒绝或延迟承租该房屋。3、押金：（1）本合同签订之日起五日内，乙方需向甲方支付房屋押金5000元。第五条租赁期间相关费用：2、租赁期间，乙方仅负担因承租所产生的水费、电费、煤气费、网络费、通讯费、物业管理费用、从事经营活动的相关税费。甲方不得擅自向乙方要求本合同未明确规定由乙方交纳的费用，乙方也无须支付其他费用。第十一条合同的生效及登记：1、该合同自双方签订之日起生效。2、甲方应在本协议签订起三十日内到主管部门办理房屋租赁登记备案手续，所涉全部费用由甲方承担，乙方对此予以配合，向甲方提供办理相关手续所需真实、合法的材料；如甲方未及时办理相关登记手续或办理登记不符合要求，应承担因此产生的一切后果及法律责任，造成乙方损失的，乙方有权向甲方追偿。另查明，2016年9月4日、2016年12月26日、2016年12月28日，分别从郭顶元、郭倩、原告赵海军的不同银行账号分九次汇入南京市江宁区恒海海产品经营部（被告吴和庆系该经营部个体业主）账号不同金额钱款总计568521元。2016年9月10日，被告吴和庆向原告赵海军出具收条一份，载明：本人吴和庆今收到赵海军现金人民币576000元，该笔款项是赵海军租用南京市鼓楼区郑和中路8号2幢一单元404室租金二十年，另收到押金5000元。审理中，本院走访边城世家物业（天正物业）得知，2019年1月12日至2019年3月11日期间，被告吴和庆用案涉房屋业主的名义，将其名下的苏Ａ×××**车辆通过边城世家物业（天正物业）办理了临停车卡，并交纳了停车费用400元。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告赵海军与被告吴和庆、应娟女之间签订《房屋租赁合同》是否合法有效；二、本案中原告诉称的租赁权能否阻碍对案涉房屋的强制执行。关于第一个焦点问题，原告赵海军提供的由其与被告吴和庆、应娟女签订的《房屋租赁合同》以及被告吴和庆出具的收条，虽均系原件，但被告吴和庆、应娟女未到庭应诉，原告赵海军一方无法证实《房屋租赁合同》以及收条的真实性，原告也未提供证据证实，该合同按照双方的约定已向主管部门办理了房屋租赁备案手续。故本案中不能确定，原告与被告吴和庆、应娟女之间存在真实、合法有效的房屋租赁合同关系。关于第二个焦点问题，从《房屋租赁合同》的内容反映出，租赁期限长达二十年，租金明显低于市场平均价格，显然有悖常理。而原告提供的收条与提供的银行汇款明细之间缺乏关联性，不能证实原告方与被告吴和庆之间的资金往来所支付的费用系本案的租金费用，且合同中明确约定需在合同签订日一次性全额给付租金，但原告提供的汇款记录的相对方不仅不是被告吴和庆个人，而且汇款时间多笔在《房屋租赁合同》之前，汇款数额、时间与合同约定的每月租金数额、时间不吻合，原告认为租赁合同已实际履行，但对于租金费用的支付时间、数额及方式，却不能自圆其说，不能推断原告已实际履行了《房屋租赁合同》，故原告赵海军提供的证据不足以证实其对执行标的的民事权益，能够排除执行。另外，在审理过程中，经法院走访发现，被告吴和庆名下的苏Ａ×××**车辆在小区内办理了临停车卡，进一步证实被告吴和庆系案涉房屋的业主，2019年1月12日至2019年3月11日期间被告对案涉房屋享有居住权，亦印证原告诉称案涉房屋由其岳父母居住的事实不能成立。被告吴和庆、应娟女经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。综上，原告赵海军的诉讼请求，无事实与法律依据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告赵海军的诉讼请求。案件受理费9560元，公告费600元，合计10160元，由原告赵海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 李 璇人民陪审员 韩 工人民陪审员 蒋一如二〇二〇年八月二十七日见习书记员 陆宁蓉