广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6418号原告：莫品成，男，1984年7月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：梁敏莹，广州市荔湾区昌华法律服务所基层法律服务工作者。被告：沈建中，男，1947年12月2日出生，汉族，住广州市白云区。原告莫品成与被告沈建中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫品成委托诉讼代理人梁敏莹，被告沈建中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莫品成向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付存量房买卖违约金人民币110000元。2.判令因被告违约导致原告经济损失人民币17175元（其中中介服务费人民币7175元，律师代理费人民币10000元）。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：莫品成与沈建中在2017年12月19日在签订存量房买卖合同及附件。约定：物业成交价为人民币1100000元，定金为30000元，莫品成在签订存量房买卖合同当日自行交付被告（已支付，后退回）。同时双方约定该房屋在2018年1月30日前交接完毕（交楼）。双方同时约定该房屋暂不过户，以全权委托公证方式进行买卖。该合同同时约定，不按合同约定出售房屋的，应向莫品成支付该房屋成交价10%的违约金，并退回莫品成已付全部费用。2018年1月30日，广东合富房地产置业有限公司按存量房买卖合同约定要求沈建中向莫品成交付房屋，莫品成也做好接收房屋并办理公证准备，但沈建中以尚未可以腾退房屋为由要求推迟办理时间，至2018年3月底，双方仍未就房屋交接达成一致意见。沈建中遂在广东合富房地产置业有限公司及莫品成面前表示不再出售该房屋，并当场退回购房定金，但拒绝支付违约金。此后，莫品成及广东合富房地产置业有限公司多次要求沈建中支付违约金及基于违约事实要求沈建中支付中介费均未果。广东合富房地产置业有限公司于2020年1月2日向广州市荔湾区人民法院提出居间合同纠纷诉讼，要求于莫品成支付中介费用。在该案件审理过程中同时查明，沈建中在2019年的9月已将该房屋出售给第三人。后经法院进行调解，莫品成向广东合富房地产置业有限公司支付交易中介费人民币7175元。同时，莫品成与广东合富房地产置业有限公司居间合同纠纷及本次纠纷均委托法律工作者作为诉讼代理费，支付代理费人民币各5000元（合共人民币10000元）。为维护莫品成合法权益，故提出上述诉请，请法院予以支持。被告沈建中辩称：不同意原告诉讼请求，其与莫品成是协商解除合同，并已退还定金，现莫品成突然提起该诉讼与事实不相符。不能交房原因是，案涉房屋原有租户李**一家，按租约在2017年12月31日到期。在到期一个月前，征得李冠英同意搬出答复后，在广东合富房地产置业有限公司委托出售涉案房屋，后来与莫品成签订销售合同。但后来租户因故不能按时交楼，且经相关部门向本人释明租户理由合法，应受保护。在与莫品成协商解除合同后，其表示理解。本人交还押金后收条也即刻销毁。经审理查明：荔湾区恩宁路光天巷*号三层房屋产权人为沈建中，共有情况为单独所有。2017年12月19日，沈建中（甲方、卖方）、莫品成（乙方、买方）、广东合富房地产置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构，下称合富置业公司）签订《存量房买卖合同》约定：甲方将荔湾区恩宁路光天巷4号三层房屋出售乙方，建筑面积为47.56平方米，总金额为1100000元；定金30000元；首期楼款1070000元，交付使用的时间为2018年1月30日之前。合富置业公司为依法促成沈建中、莫品成当事人签订本合同后，当事人应当在2018年1月30日前向广东合富房地产置业有限公司支付中介服务费，其中莫品成应向广东合富房地产置业有限公司支付中介服务费22000元。沈建中不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向莫品成支付违约金，违约金为[该房地产成交价的10%]，并退回莫品成已付的全部费用；莫品成不按本合同约定买入该房地产的，应当向沈建中支付违约金，违约金为[该房地产成交价的10%]。其他约定：买卖双方友好协商，本次交易双方协商好，暂时不过户，卖方同意并知悉买方做全权委托公证。详见补充协议之《暂不过户协议》，等等。日期为2020年3月12日的广州市不动产登记查册表显示，案涉房屋产权人为案外人廖**、刘*。2020年1月2日，合富置业公司以莫品成为被告向本院请求莫品成支付中介服务费等。2020年3月2日，本院出具（2020）粤0103民初309号民事调解书：“经本院主持调解当事人自愿达成如下协议：一、被告莫品成于2020年3月25日前向原告广东合富房地产置业有限公司一次性支付中介费7175元；二、原被告因此次事件产生的纠纷就此全部了结，今后互不追究责任；三、案件受理费175元，由原告广东合富房地产置业有限公司承担。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。”同日，广东合富房地产置业有限公司向莫品成出具《广东增值税普通发票》（No50717957）显示税价合计为7000元；出具《收款收据》（No.GC0001638）金额为175元。在该案庭审中，莫品成陈述：“双方确实约定暂不过户，办理公证委托就交易完毕，没有进行房屋交付也没有进行公证，买卖的解除没有签订协议，当时是在经纪人的当面下进行了合同的解除合交还了定金”。2020年2月28日，广州市荔湾区昌华法律服务所出具《广东通用机打发票》（发票号码036××××6538）开票项目说明显示为诉讼代理费，金额为5000元；2020年3月30日，广州市荔湾区昌华法律服务所出具《广东通用机打发票》（发票号码036××××6539）开票项目说明显示为诉讼代理费，金额为5000元。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的焦点在于原告能否适用合同违约条款主张损失。本院作如下分析：关于合同解除问题。首先，从莫品成于309号案中自认了其与沈建中进行合同解除，沈建中返还了合同定金；同时结合莫品成于本案中提交的案外人冯**制作的《法律个案跟进》中亦说明：“……后期在客户处得知业客双方已自行私下解约……”，以及沈建中、莫品成确认互相返还合同定金及收据的行为，可认定本案所涉《存量房买卖合同》已告解除，且为合同双方协商一致解除。亦即《存量房买卖合同》所约定的权利义务已经终止。其次，无证据显示双方对合同解除后违约条款的适用进行了保留。现有证据显示合同解除于2018年上半年，双方当即进行了合同定金及收据，其后便再无证据显示，莫品成存在向沈建中要求重新签订合同或要求赔偿合同解除损失等行为。莫品成于庭审中解释其无上述行为系因与沈建中联系均通过中介，但莫品成提交的《法律个案跟进》中，中介方是在发函追收中介费后，才从莫品成处得知其与沈建中已自行私下解约，其说法与其提交的证据相悖。综上，本院认为案涉双方合同系协商一致解除，且对违约条款未进行保留。莫品成主张沈建中赔偿存量房买卖违约金110000元的请求缺乏依据，本院不予采纳。关于莫品成主张的7175元中介费损失。中介费用系基于存量房买卖合同中所约定的中介费用条款，该款约定中介费用由莫品成承担。但由于莫品成与沈建中均接受了中介服务，且合同解除系双方私下解除，双方均有过错，故本院酌定沈建中承担一半中介费，即3587.5元。关于莫品成主张的律师代理费10000元。双方合同并无关于产生诉讼律师费承担的约定，且由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，故本案中莫品成委托律师所引发的费用不是必然经济损失。因此对于莫品成要求沈建中承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告沈建中向原告莫品成赔偿中介费损失3587.5元。二、驳回原告莫品成的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1422元，由原告莫品成负担1372元，被告沈建中负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年八月十五日书记员  余友斌卢健华