新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2327民初451号 原告:杨艳，女，1969年9月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：谷晓萍，新疆瑞升合律师事务所律师。被告：新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县乌奇公路南侧(吉康医院东侧)。法定代表人:夏尚勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨志生，新疆准东律师事务所律师。被告：新疆神旗房地产开发有限公司，住所地:新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市延安南路理想520大厦**(**1丘****4F-C7)。法定代表人:夏尚勇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶生礼，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨志生，新疆准东律师事务所律师。原告杨艳诉被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司(以下简称神旗房产吉木萨尔分公司)、新疆神旗房地产开发有限公司(以下简称神旗房产公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告杨艳及其委托诉讼代理人谷晓萍,被告神旗房产吉木萨尔分公司与被告神旗房产公司的共同委托诉讼代理人杨志生,被告神旗房产公司的委托诉讼代理人叶生礼到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序于2020年8月30日公开开放进行了审理。原告杨艳及其委托诉讼代理人谷晓萍,被告神旗房产吉木萨尔分公司与被告神旗房产公司的共同委托诉讼代理人杨志生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨艳向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告交付位于××县住宅一套或给付房屋折价款388654元及利息18947元[388654元×4.875‰×10个月(2018年11月1日-2019年8月31日)]，合计407601元；2、本案诉讼费及邮寄费均由被告承担。原告杨艳当庭变更诉讼请求为：1.判令解除原告杨艳与被告神旗房产吉木萨尔分公司于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告神旗房产公司及被告神旗房产吉木萨尔分公司返还原告购房款388654元及利息损失18947元(388654元×4.875‰×10个月)。事实和理由:2015年3月20日，原告杨艳与被告神旗房产吉木萨尔分公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定:原告购买神旗房产吉木萨尔分公司负责开发的位于吉木萨尔县文化西路北侧、三小西侧天地国际小区8号楼2单元201室住宅一套，房屋建筑面积为114.31平方米，房屋单价为每平方3400元，房屋总价款为388654元。合同签订后，原告已经向神旗房产吉木萨尔分公司交纳房款388654元。神旗房产吉木萨尔分公司向原告出具收款收据一张。合同约定，神旗房产吉木萨尔分公司于2018年10月向原告交付房屋，但至今被告神旗房产吉木萨尔分公司没有向原告交付天地国际小区8号楼2单元201号住宅。被告神旗房产公司系被告神旗房产吉木萨尔分公司的总公司，根据法律规定，被告神旗房产公司应当对被告神旗房产吉木萨尔分公司的债务承担清偿责任。根据合同约定，被告神旗房产吉木萨尔分公司逾期超过60日，原告有权要求解除合同。综上，原告依法诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告神旗房产公司及被告神旗房产吉木萨尔分公司辩称，原、被告双方虽签订合同，但是没有法定代表人的签字，该合同不成立，原告也未支付购房款不生效。不同意返还购房款，请求驳回原告的诉讼请求。原告杨艳围绕其主张向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同一份，证明：2015年3月20日，原告与被告神旗房产吉木萨尔分公司签订商品房买卖合同，原告购买被告神旗房产吉木萨尔分公司修建的房屋。被告神旗房产吉木萨尔分公司逾期未支付房屋，达到了合同解除的条件。被告神旗房产吉木萨尔分公司对该合同的真实性认可，合法性及关联性不认可，因案外人李明军的融资公司拿了其公司的购房合同，但原告没有按约定支付房款，合同上没有夏商签字及盖章。被告神旗房产公司对该合同的真实性不清楚，没有加盖神旗房产公司的印章，不同意承担责任。本院对该证据的真实性予以采信。2.收款收据一张，证明：2015年3月20日，原告向被告神旗房产吉木萨尔分公司支付房款388654元，被告神旗房产吉木萨尔分公司应当予以返还。被告神旗房产吉木萨尔分公司对该证据的真实性认可，但没有收到该笔款项。被告神旗房产公司质证认为不清楚。本院对该证据的真实性予以采信。3.2019年4月16日告示照片一张，证明：被告神旗房产吉木萨尔分公司因债务纠纷将8号楼全部抵押给庄子小额贷款公司，原告的购房目的无法实现。二被告认为是打印件，对该证据不认可。因该无法核实该证据的真实性，本院对该证据不予采信。4担保合同书三份、股权投资合同书一份、放款业务交接单四张、债权转让协议一份，证明：被告神旗房产吉木萨尔分公司的债权人将其享有的债权转让给原告杨艳，杨俊明、朱红华是原告的父母。二被告对以上证据均不认可，原告的钱借给了案外人李长江，被告没有收到上述房款，转让协议证明前期的借款及买卖合同均是由原告父亲办理的。本院对该组证据的真实性予以确认。5.（2018）新2327民初2016号民事判决书一份，证明被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司因缺乏资金向两个融资公司借款，因无能力还款，后双方达成协议以房抵债的事实。二被告对该证据的真实性认可，但证明目的不认可。本院对该证据的真实性予以采信。被告神旗房产吉木萨尔分公司围绕其辩解向本院提交以下证据：1.信件一份，证明：杨俊明并没有给付夏尚勇330000元的借款，该笔借款应当是给了李长江，2019年8月份原告邮寄至被告神旗房产吉木萨尔分公司处。原告对该证据的真实性认可，关联性和证明的问题不认可，只是杨俊明与神旗房产吉木萨尔分公司商量房屋事宜。被告神旗房产公司对该证据认可。本院对该证据的真实性予以采信。2.备案表(房源表)一份，证明：喀什融资公司借钱的过程，上面没有原告的姓名，原告没有向其公司支付房款，原告买房的事实不存在。原告对该证据认可。被告神旗房产公司对该证据认可。本院对该证据的予以采信。被告神旗房产公司未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2012年,被告神旗房产吉木萨尔分公司开发建设吉木萨尔县神旗天地国际小区,因工程进度缺乏资金周转,被告公司的负责人夏尚勇通过他人介绍认识案外人李明军和孙世萍,并通过李明军开办的喀什市融信投资管理咨询有限责任公司及孙世萍开办喀什鸿泰股份投资管理有限公司向喀什地区客户借款融资,李明军非法吸收公众存款提供给被告开发房产。2014年9月,李明军和孙世萍开办的投资担保公司因资金出现问题无法向客户归还借款,二人要求被告提供开发的房产做抵押安抚客户,被告以每平方米3200元至3900元的价格将开发的房屋出售给提供借款的部分客户,被告公司的负责人夏尚勇收回了喀什市融信投资管理咨询有限责任公司向客户借款提供的担保书。2016年7月26日,被告出具《声明书》并附《喀什客户房源表》,载明被告公司将大部分客户放款给李明军的债权予以接受,部分客户在2015年1月15日前将向李明军的放款交接单移交给被告公司,并与被告公司达成以房抵债协议。另查明,2014年6月20日，李长江作为借款人、杨俊明作为出借人与喀什市融信投资管理咨询有限责任公司签订一份《担保合同书》约定:案外人杨俊明向李长江提供借款120000元,借款欺限3个月,并由喀什市融信投资管理咨询有限责任公司提供担保。案外人杨俊明与喀什市融信投资管理咨询有限责任公司业务员程贤清签订了放款业务交接单，杨俊明给喀什市融信投资管理咨询有限责任公司放款120000元。2014年6月6日，李长江作为借款人、杨俊明作为出借人与喀什市融信投资管理咨询有限责任公司签订一份《担保合同书》约定:案外人杨俊明向李长江提供借款50000元,借款欺限3个月,并由喀什市融信投资管理咨询有限责任公司提供担保。案外人杨俊明与喀什市融信投资管理咨询有限责任公司胡姓业务员签订了放款业务交接单，杨俊明给喀什市融信投资管理咨询有限责任公司放款50000元。2014年6月12日，李长江作为借款人、朱红华作为出借人与喀什市融信投资管理咨询有限责任公司签订一份《担保合同书》约定:案外人朱红华向李长江提供借款85000元,借款欺限3个月,并由喀什市融信投资管理咨询有限责任公司提供担保。案外人朱红华与喀什市融信投资管理咨询有限责任公司胡姓业务员签订了放款业务交接单，朱红华给喀什市融信投资管理咨询有限责任公司放款85000元。2014年8月13日，夏尚勇作为借款人、朱红华作为出借人与喀什鸿泰股权投资管理有限公司签订一份《股权投资合同书》约定:朱红华向夏尚勇提供借款75000元,借款期限3个月,并由喀什鸿泰股权投资管理有限公司提供担保。案外人朱红华与喀什鸿泰股权投资管理有限公司程贤清签订了放款业务交接单，朱红华给喀什鸿泰股权投资管理有限公司放款75000元。以上喀什鸿泰股权投资管理有限公司、喀什市融信投资管理咨询有限责任公司共向原告父母杨俊明、朱红华借款330000元。2015年3月1日,案外人杨俊明、朱红华作为甲方与原告杨艳作为乙方签订一份《债权转让协议》，内容为：“乙方系甲方女儿。2014年6月，经喀什市融信投资管理咨询有限责任公司和喀什鸿泰股权投资管理有限公司担保，甲方向新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司法定代表人夏尚勇借款人民币388654元用于房屋开发建设。甲方自愿将享有对新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司的债权388654元转让给乙方所有，达成如下协议：一、甲方享有对新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司债权388654元转让给乙方所有；二、甲方将上述对于对新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司债权388654元所产生的利息也全部转让给乙方，乙方有权直接向新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司请求支付利息；三、甲方保证转让给乙方的债权真实、合法、有效，甲方与新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司之间债权数额明确，无任何纠纷；四、甲方已经将该债权转让的事宜通知债务人新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司，新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司直接向乙方履行给付款项义务”。又查明,2015年3月20日,原告与被告神旗房产吉木萨尔分公司签订一份《商品房买卖合同》,约定：被告神旗房产吉木萨尔分公司将其正在开发的××旗住宅出售给原告,被告神旗房产吉木萨尔分公司于2018年10月前交房。逾期超过60日交房买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的3%承担违约金。2015年3月20日，被告神旗房产吉木萨尔分公司向原告出具《收据》一份，内容为：“收到杨艳付天地国际小区8-2-201房款388654元。”该房屋至今未完工也未交付。2019年8月11日，杨俊明给夏尚勇发了一份信件，主要内容为：“夏尚勇欠杨俊明330000元不属实，实际只欠75000元，李长江欠255000元。”庭审中，原告认为该信件是杨俊明要求夏尚勇支付一部分借款，只是为了协商解决问题，对证明的问题不认可。本案争议焦点:1.原、被告签订《商品房买卖合同》是否生效2.被告应否返还原告房款388654元3.原告要求被告支付违约造成利息损失能否支持？4.原告父亲杨俊明给夏尚勇的信件如何认定？5.被告神旗房产公司是否承担责任？本院认为,商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。关于本案原、被告神旗房产吉木萨尔分公司签订《商品房买卖合同》是否有效问题。根据本院查明的事实,该《商品房买卖合同》约定了房屋面积、价款、付款方式及交付期限、出卖人逾期交房违约责任等,并且被告神旗房产吉木萨尔分公司向原告出具了《收款收据》,注明房屋位置、收款名称和金额,与《商品房买卖合同》约定房款金额一致。被告神旗房产吉木萨尔分公司对《商品房买卖合同》的真实性无异议,但认为合同未生效，可以证实原、被告之间存在商品房买卖关系的事实。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同应当认定为合法有效，原告与被告神旗房产吉木萨尔分公司之间存在民间借贷关系转化为商品房买卖合同关系。关于双方签订的《商品房买卖合同》能否解除问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定,本案原、被告签订《商品房买卖合同》后,被告神旗房产吉木萨尔分公司应交付的房屋至今未竣工，导致原告签订商品房买卖合同目的不能实现,对此,原告提出解除双方签订的《商品房买卖合同》,本院予以确认。关于被告应否返还原告房款388654元。首先确定原告向喀什鸿泰股权投资管理有限公司、喀什市融信投资管理咨询有限责任公司出借330000元及利息是否转化为购房款,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定,原告提供了喀什市融信投资管理咨询有限责任公司、喀什鸿泰股权投资管理有限公司与其签订的《担保合同书》、《股权投资合同书》及《放款业务交接单》，证明原告给以上二公司借款本金330000元。另已生效的（2018）新2327民初2016号民事判决书认定喀什市融信投资管理咨询有限责任公司、喀什鸿泰股权投资管理有限公司向原告借款全部出借给被告神旗房产吉木萨尔分公司用于房地产开发的事实。另外,根据被告提供的《房源表》,该《房源表》第550号记载客户姓名杨俊明,房屋总价330000元,该《房源表》信息与原、被告签订的《商品房买卖合同》记载基本一致,可以证实被告存在“以房抵债”的事实。综上,根据原告提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》及被告提供的《房源表》,可以认定原告支付房款总价为388654元。原告要求被告返还购房款388654元,有事实依据和法律依据,本院予以支持。关于原告要求被告支付被告违约造成利息损失问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条关于“买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”的规定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定,本案原告未提供被告逾期交房对其造成实际损失的相关证据,但原、被告签订《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年3月20日,该合同第九条约定“出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当按照买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”该约定不违反法律规定,双方约定了被告违约应当承担违约金,违约金的数额应当与造成的实际损失相当,该约定可以作为赔偿损失的计算依据,被告应当按照已付款数额388654元的3%向原告承担责任。被告向原告承担损失应为11660元(388654元×3%)。关于原告父亲杨俊明给夏尚勇的信件中所述“夏尚勇只欠7.5万元，李长江欠25.5万元”如何认定的问题。2015年3月1日，杨俊明、朱红华作为出让方与原告杨艳作为受让方签订一份《债权转让协议》，杨俊明、朱红华将喀什鸿泰股权投资管理有限公司、喀什市融信投资管理咨询有限责任公司借款本息388654元全部转让于原告杨艳，该转让协议合法有效，至此原告实际为该借款本息的债权人。后原告与被告神旗房产吉木萨尔分公司签订了《商品房买卖合同》，将该借款本息转化为购房款。2019年8月11日，杨俊明给夏尚勇出具的信件中称“夏尚勇只欠7.5万元，李长江欠25.5万元”，杨俊明不属于该借款本息的实际债权人无权作出处分，也不属于自认，故该证据不能作为认定事实的依据。关于被告神旗房产公司是否承担责任的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条关于“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，被告神旗房产吉木萨尔分公司产生的民事责任应与其总公司共同承担。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、解除原告杨艳与被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》;二、被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司、被告新疆神旗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨艳购房款388654元;三、被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司、被告新疆神旗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨艳承担违约造成的损失11660元;四、驳回原告杨艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7414元，由被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司、被告新疆神旗房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院的生效判决为准),负有履行义务的当事人须依法按期履行判决,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知,违反本条规定的,本案申请执行后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  长   郝建庭审  判  员   王建国人民 陪 审员   罗海舟二 〇 二 〇 年 八 月 三 十 一 日书  记  员   石 倩