黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0126民初3543号原告：巴彦县丰乐粮库，住所地巴彦县。法定代表人：宛文臣，主任。委托诉讼代理人：孙忠涛，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金秋，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。被告：大连良丰谷物有限公司，住所地辽宁省大连市中山区丹东街****。法定代表人：宋文博，经理。委托诉讼代理人：赵雪，黑龙江高盛律师集团事务所律师。原告巴彦县丰乐粮库（以下简称丰乐粮库）与被告大连良丰谷物有限公司（以下简称良丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月13日、2020年8月31日两次公开开庭进行了审理。原告丰乐粮库的法定代表人宛文臣及委托诉讼代理人孙忠涛、金秋、被告良丰公司的法定代表人宋文博及委托诉讼代理人赵雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰乐粮库提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠粮库租赁租金及其他费用共计1,225,643.83元；2、判令被告以欠付租金为基数，按年利率10%从2008年9月15日计算至实际给付之日止；3、本案诉讼费用及其他实际支出费用由被告承担。事实和理由：原被告于2009年3月6日签订粮库租赁合同，约定租赁期限自2008年9月15日至2018年9月15日，租赁费用为每年49万元，被告一直正常租赁使用原告粮库至今。2012年8月23日，原被告双方在巴彦县粮食局的见证下，签订了一份补充协议，补充协议约定十年租期顺延一年。现租期已经届满，租赁期间的租赁费用共计人民币4900000元，扣除黑龙江省巴彦县人民法院于2014年1月29日作出的（2013）巴民二初字第232号民事判决书所判决的原告需要给付被告的违约金2200000元，职工资金260000元，案件受理费26640元，共计人民币2506640元。综上原被告债权债务抵消后，被告尚欠原告租金本金共计人民币1,225,643.83元及相应利息。故原告提起诉讼。在庭审中，原告增加诉讼请求，合同期限已届满要求被告返还场地，增加2019年9月15日至2020年9月15日租金，合计租金共计3,251,200.99元。良丰公司辩称，原告系恶意虚假诉讼，事实上，被告非但并不拖欠原告的租金，相反，原告尚欠被告款项一直没有付清。一、原被告之间签订租赁合同的过程为：第一次签订粮库租赁合同的时间为2007年9月15日，当时租期为一年。2008年9月15日，双方再次签订租赁合同，第二次的租赁期限为3年。2009年3月6日，经双方协商，再次重新签订期限10年的租赁合同，租赁期限自2008年9月15日至2018年9月15日。2012年8月23日，再次签订补充协议。二、因原告在履行租赁合同中，存在多次违约情形，后经双方协商，自2013年9月起，年租金降为102000元。事实经过如下：首先，上述租赁合同项下主要租赁物为7个库房、一座烘干塔及其他相关设备。但鉴于被告租赁该粮库前，粮库已空置多年，被告接手时，库房和设备均存在不同程度的破损情形，须维修后方可实际使用。被告多次要求原告维修，但原告说，让被告自行维修他们认账。在2007年-2011年期间，被告垫付维修款物料、维修费等共计3,264,933.63元，其中包括因原告的烘干塔不能使用，须新建烘干塔一座，建设时原告没有资金，向被告借款建设，共产生费用1,003,344.73元。其次，2012年8月23日，双方签订补充协议时约定，烘干塔由被告投资建设，归被告所有。至此，被告替原告垫付的维修款减去烘干塔的修建款，原告还欠被告2,261,588.9元。同时，在签订该补充协议时，双方还确认了三个事实：1、2011年被告支付租金558,450.62元，也就是说，此前的租金，被告不仅已经付清，而且还多付了；2、原告尚欠被告750,465.68元，今后折抵租金；2、2011-2012年度，因原告原因致使被告无法经营，因此租期顺延一年，即2012-2013年度，被告无须支付租金，同时租赁期限延长至2019年9月。第三，2012年9月27日，原告因与案外人孟祥友拖欠工程款纠纷一案，被巴彦县人民法院强制执行，拍卖被告已承租的库房三栋和院内西北侧秤房（含称），被告行使优先购买权，以流拍价格购买。根据双方于2009年3月6日签订合同第三条，原告将库房整体租赁给被告；第8条，原告应当向被告提供的仓储库房完好，达到正常保管粮食的使用状态。鉴于，截至2012年9月27日，库房固定资产中包括三栋库房、秤房、烘干塔在内的大半资产已为被告所有；且库房在交付被告时不符合使用条件，是由被告自行垫款维修。因此，在上述前提下，被告以书面形式提出减免租金的申请。经与原告当时的负责人马升及时任粮食局局长共同协商，达成口头一致意见，将租金自2013年9月起，调整为每年102000元，直至租赁期结束。同时，被告在2014-2016年度，也是按照该约定向原告支付租金的。2013年，因原告违约给被告造成损失，原告起诉至巴彦县人民法院，经法院审理于2014年1月29日作出判决，原告应向被告赔偿违约金、职工工资及案件受理费共计2506640元。判决生效后，被告多次找到原告要求履行判决义务，但原告一直说没钱偿还，并且此时，原告又提出其已不能保证自己职工的基本工资支出，担心职工上访，造成负面影响，所以请求被告出资帮助解决，并承诺等到企业改制后一并偿还。被告考虑到已与原告合作多年，同时为了能将租赁合同继续履行下去、不影响经营，在2014年上半年，被告按原告需求，陆续以租金名义向原告提供资金共计312,765.55元。三、在租赁期间，被告并不欠原告任何租金，相反，在租赁期间，原告因违约等情形，现共计向被告欠款5,903,009.53元。原告向被告欠款明细如下：首先，截至2012年8月23日，经双方确认，原告欠被告贷款利息750,465.68元；其次，根据2014年判决，原告欠被告2506640元；再次，原告欠被告2007年-2011年维修费2,261,588.9元。上述欠款均为本金，尚未计算利息。自2012年8月23日签订补充协议后，被告应当按照每年102000元向原告支付租金，自2013年9月至2019年9月，共计六年，租金总额为612000元。自2014-2017年，被告已向原告共支付租金718,765.55元；再次垫付消防车款50000元；维修产生的材料费101,684.40元、人工费125,865.00元。上述共计人民币996,314.95元。将原告欠被告款项本金与被告应付租金、已付租金及被告垫付的各项费用进行结算，即：750,465.68+2506640+2,261,588.9+996,314.95-612000=5903,009.53元。综上所述，在原被告履行租赁合同期间，被告从未拖欠原告租金，而是原告欠付被告款项高达五百余万，被告保留诉讼权利，并将在整理证据材料后，向法院另行提起诉讼。因此，请求法庭在查明案件事实的基础上，判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：对被告举示的证据。租赁固定资产明细和2007—2011年因维修产生费用统计表，该份证据仅是被告在租赁期间占有使用资产所产生的维修费用，且没有对方的签字确认，对其证据不予采信。对于记账凭证及收据、票据183张，原告确认被告对消防的支出可以折抵租金，其余不予认可。本院经审理查明，2008年9月15日，原告与被告签订《合同书》，载明合同期限自2008年9月15日至2011年9月15日止，每年9月15日前一次性付委托收购使用费490000万元……。合同履行至2009年3月6日，由于原告占用农发行贷款本息合计共计3177000元无法偿还，双方协商签订《粮库租赁合同》和《协议书》，租赁期限自2008年9月15日至2018年9月15日止，年租金为490000元，付款方式按照2009年3月6日双方签订的协议。《协议书》中载明被告代原告偿还占用农发贷款3177000元，原告同意被告代为偿还占用的贷款及10%的资金收益（含利息）合计折算成租金，以延长租期的方式补偿被告，（按合同签订的租金，多退少补）由原被告双方另行续签新的租赁合同，同时协议书中约定如原告执行租赁合同违约（含提前解除合同），除补偿乙方代为偿还本金及资金收益外，同时按补偿额度的两倍承担违约金。2011年8月29日，原告以2008年9月15日双方签订的《合同书》，合同期限到期为由，通知被告撤离原告场地并要求终止合同，被告诉讼到法院，经两级法院审理认为，2009年3月6日双方重新签订的《粮库租赁合同》合法有效，双方应继续履行合同。2012年8月23日，由于原告原因，致使被告自2011年9月至2012年8月23日无法按照《粮库租赁合同》的约定使用原告库区的资产，在粮食局的见证下，双方于当日达成了书面的补充协议，协议中确认了原告同意执行租赁期限10年的合同，年租金49年，被告偿还农发行贷款1110000元及相应利息，原告所欠被告750,465.68元，待今后用租金形式进行偿还。由于原告原因造成被告2011-2012年收购年度无法经营，因此给被告造成的损失由双方在确认租期顺延一年，确定被告投入的烘干塔归被告所有，双方签订补充协议时算账，原告所投入的资金，被告应一次性偿还原告。2012年9月27日巴彦法院作出（2011）巴法执字第181-3号执行裁定书，被告基于承租人优先购买权以流拍价格购买原告库院内西北三栋二型库及西北侧秤房（含秤）。2013年10月28日被告以原告造成违约，导致其2011年8月29日至2012年8月23日无法按计划收购粮食，给其造成重大经济损失为由诉至法院，巴彦县人民法院于2014年1月29日作出（2013）巴民二初字第232号民事判决书：一、原告赔偿被告违约金2200000元，二、原告赔偿被告员工工资260000元，案件受理费26640元。被告良丰公司认为，2012年补充租赁协议前租金已经付清，2012至2013年度被告无需支付租金，2013年开始年租金按照102000元计算，被告已超额支付租金，无需在向原告承担给付租金义务，且原被告之间除了租赁合同关系外，仅存在被告曾替原告偿还银行贷款而产生的债权债务关系，上述两种法律关系只有租赁关系需要被告向原告支付款项，除此之外双方不存在其他需要向原告支付款项的经济往来。另查明，本院在执行涉及被执行人巴彦县丰乐粮库4起案件时，于2016年5月16日将原告巴彦县丰乐粮库所有的1、2号库房执行给申请人席录江、魏振业、巴彦县粮油贸易有限公司。本院认为，关于租赁期限顺延一年，租金如何起算的问题。2009年3月6日，原被告双方签订的《粮库租赁合同》约定租赁期限为2008年9月15日至2018年9月15日，租金为每年49万元，2012年双方签订了《补充协议》，由于原告原因造成被告2011—2012年收购年度无法经营，给被告造成的损失租期顺延一年，即租赁期限自2008年至2019年9月15日。原告认为租期顺延一年，2012年9月—2013年的租金应按照年租金490000元给付原告，被告则认为顺延不应该支付租金。双方签订的《补充协议》的前提是由于原告原因致使被告自2011年9月—2012年8月无法使用租赁物与场地，且补充协议第三项被告在签订协议之日起，每年8月15日一次新交付下年租金490000元不变，且2014年1月20日原告出具的收据载明收款收款事由“2013年9月至2014年8月租金（经粮食局与原被告签订协议与2012年8月23日），收款方式为往来结算”，说明2012年8月23日之前原被告双方对之前租金已经达成一致，被告的租金的起算时间从2012年开始。关于租金的问题。被告辩称从2014年开始双方口头协商租金从490000元降至102000元，被告举示2014年1月20日（收款事由2013年至2014年8月15日租金）、2015年2月2日（收款事由往来款）、2016年2月4日（收款事由往来）给原告通过转账方式分别汇款102000元，以此被告主张租金从2014年开始租金从490000元变成102000元，原告则认为从没有和被告协商降低租金。被告在2014年1月20日（收款事由2013年9月至2014年8月份租金）、2014年1月24日（收款事由2013至2014租金）、2014年6月26日（收款事由2013至2014租金）收款单位为原告，出具收据165,765.55元，40000元，50000元，上述证据不能证明被告陈述的租金降至102000元，但在2012年被告基于优先权以流拍的方式购买了原告的部分库房，2016年又被法院执行给案外人2个库房。如果租金还是按照补充协议的规定按照原租金约定，显然对被告显失公平，因此被告陈述原被告双方协商降低租金的事实存在，但其主张的租金数额，证据不足。关于折抵租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百条的规定“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵消”。原被告双方都对巴彦县人民法院作出2014年1月29日作出的（2013）巴民二初字第232判决书作出的事项共计2506640元予以折抵租金；在庭审中原告同意被告举示的证据收据中载明的租金予以折抵，其他的不予折抵，故被告举示的给原告转账的收据（2014年1月20日收到被告102000元、2014年1月20日收165,765.55元、2104年1月24日收40000元、2014年6月26日收50000元、2017年11月21日70000元）共计427,765.55元，折抵租金；原被告双方确认的原告尚欠被告750,465.68元，折抵租金；另外被告为使用租赁物支付的消防费用双方同意折抵租金50000元。上述各项折抵租金共计核款3,734,871.23元。在不考虑租赁物维修费用、所有权在租赁期间转让及疫情期间情势变更因素的情况下，被告从2012年9月至2020年9月共计应付租金3920000元。自2012年9月27日起，原告的租赁物因法院执行将其“西北三栋二型库及西北侧秤房（含秤）”部分财产归被告所有；2016年5月16日起，原告的租赁物“1、2号库”归案外人巴彦县粮油贸易有限公司、魏振业、席录江所有。被告主张的减少租金为102000元，虽数额因证据不足无法认定，但其主张的减少租金的事实客观存在应予确认，因此原告租金计算的依据不足，其主张租金3,251,200.99元，本院不予支持。关于逾期支付租金，利息如何计算的问题。关于原告要求按年利率10%从2008年9月15日计算至实际给付之日止的诉求，双方签订的《粮库租赁合同》以及《补充协议》均没有对逾期支付租金支付利息的约定，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《补充协议》约定，从2012年开始每年的8月15日前一次性交付下年租金490000元，被告没有按期交付租金，双方又未进行往来结算，原告于2019年9月立案主张要求承租人交付租金，并在第二次庭审时，增加诉讼请求合同履行期限届满，返还场地及其设施。原被告的合同履行期限为2008年9月—2019年9月。诉讼期间，被告因租赁合同仍占有使用原告的场地及设施形成不定期租赁关系，现原告请求解除，符合合同解除的条件，本院依法予以支持。关于被告主张的维修款的给付问题。根据《合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租金”。双方在签订《粮库租赁合同》和《补充协议》中均没有对租赁物的维修约定义务，根据法律规定，维修费用应由原告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：自本判决生效之日起解除原告巴彦县丰乐粮库与被告大连良丰谷物有限公司签订的租赁合同及补充协议；被告大连良丰谷物有限公司于本判决生效后三十日内将其承租的原告巴彦县丰乐粮库的租赁物包括场地及地上有关设施即《租赁固定资产明细》中除去（2011）巴法执字第181-3号执行裁定书认定的被告大连良丰谷物有限公司取得的巴彦县丰乐粮库院内西北三栋二型库及西北侧秤房（含秤）及（2014）巴法执字第287-3号、（2015）巴法执字第138-3号，（2014）巴法执字第395-4、396-4号执行裁定书认定的巴彦县粮油贸易有限公司、魏振业、席录江所有1、2号库以外的财产予以返还（判决书后附租赁固定资产明细、商品清点明细表）；驳回原告巴彦县丰乐粮库的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费15831元，由原告巴彦县丰乐粮库与被告大连良丰谷物有限公司各负担一半即7916元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王彦双人民陪审员  丁丽娟人民陪审员  程晓琦二〇二〇年八月三十一日书 记 员  白晶雪