山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书                            案由                       房屋租赁合同纠纷                               案号                       (2020)鲁0112民初4811号                               立案             时间                       2020年7月14日                       适用             程序                       简易程序                               诉讼             参加人                       原告(反诉被告)                       赵英英，女，汉族，户籍地山东省鱼台县。             委托诉讼代理人：苏斌(特别授权代理)，北京市京师(济南)律师事务所律师。             委托诉讼代理人：冯梦真，北京市京师(济南)律师事务所实习律师。                               被告(反诉原告)                       王启胜，男，1958年7月24日出生，汉族，户籍地济南市历城区董家镇季家寨**，现住济南市历城区。                               开庭             时间                       2020年8月18日                               原告             诉讼             请求                       一、依法确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2020年6月10日解除；             二、判令被告退还原告租房押金10000元；             三、判令被告退还原告因疫情未经营期间房租14587.10元；             四、本案诉讼费用由被告承担。             事实与理由：原、被告双方于2019年6月10日签订《房屋租赁合同》，被告将位于济南市花园路107号鑫都大厦一楼西侧中间座东朝西商品门头房一间出租给原告，租期为两年，年租金16万元，原告按照约定先支付了一年房租及押金1万元，该款项按被告指示转账给被告之女王玲玲。原告接收房屋后花费近两万元进行了装修后仅经营半年多，突如其来的新冠疫情导致租赁商铺停止营业长达近2个月，原告货物大量积压，虽然四月份后疫情有所缓解，但原告经营服装受季节影响已经无力投资，加之原告投资经营大部分为借款，已经负债累累无力继续维持。跟原告情况相同的相邻商铺业户因疫情影响也纷纷提前解除了租赁合同并退回了押金，但原告多次与被告协商，被告仅同意解除租赁合同而不退押金和补偿。原告本来就是借款从事的小本经营，疫情的客观原因导致根本无法实现合同目的，生活已经严重困难，为了维护社会和谐，真正体现公平原则，恳请法院支持原告的诉讼请求。                               被告             答辩             意见                       我方要求按照合同履行，不同意原告的诉求。                               反诉原告诉讼请求                       一、依法判令被反诉人按照合同约定支付反诉人违约金80000元；             二、依法判令被反诉人承担本案诉讼费用。             事实与理由：2019年6月10日，双方签订租赁合同，合同约定反诉人将位于济南市花园路**鑫都大厦**西侧中间座商品房出租给被反诉人，租期为两年，年租金16万元，押金一万元，合同到期后退还押金。同时，合同第九条约定，承租人中途终止履行房屋租赁合同，违约金按年租金的50%支付。现双方约定的租赁合同期限尚未届满，被反诉人在没有法定解除和合同约定解除事由的情况下，起诉至法院要求确认解除房屋租赁合同，显然违反了双方签订的房屋租赁合同约定事项，对反诉人造成一定的经济损失，因此，被反诉人应依约承担违约责任，按照合同约定，向反诉人支付违约金。现反诉人为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。                               反诉被告答辩意见                       一、新冠疫情的爆发系不可抗力，致使被反诉人合同目的不能实现，故被反诉人享有法定解除权，不应承担任何违约责任。             二、双方合同约定违约金本就明显过高，且因新冠疫情的不可抗力因素导致合同不能履行主张的违约金已经被国家政策否定，不符合国家处理新冠病毒疫情关于保护个体小工商业户的政策。若合同继续履行被反诉人将持续亏损，生活陷入严重困境，况且被反诉人也无力继续经营，如反诉人继续收取高额租金，或收取违约金将严重有违公平原则。且被反诉人在新冠疫情的不可抗力发生后，已经提前告知解除，并多次跟反诉人女儿王玲玲进行沟通，已经尽到了《中华人民共和国合同法》第一百一十八条所规定的及时通知义务，并积极减轻可能给对方造成的损失，中途终止履行房屋租赁合同实属客观原因所致，被反诉人不存在任何过错及违约行为，不应承担任何违约责任。             三、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条关于处理合同解除违约金的处理承担分配意见及第六条第二款规定，新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，这属于政府强制性要求，商户无法经营的情形属于不可抗力，不属于商户责任。3月中旬左右，因疫情减轻，商铺逐渐恢复营业。根据公平原则及相关法律规定，因新冠疫情导致房屋租赁合同解除，出租方要求支付违约金的不予支持，反诉人不应承担违约责任。                               法院             认定             事实                       1.房屋来源：2018年8月22日，王启胜从宋会生处租赁涉案房屋，租期自2019年1月1日至2021年12月31日止，合同约定不允许转租。             2.房屋坐落及面积：济南市花园路107号鑫都大厦一楼西侧，45平方米。             3.合同签订：2019年6月10日，王启胜与赵英英签订《房屋租赁合同》，租期自2019年6月10日至2021年6月10日，第一年租金16万元，每年租期开始前一个月一次性缴纳全年租金。             4.押金：1万元，合同期满后按实际发生退回，并手写备注：“押金不到期不退”。             5.承租人违约责任：承租人未按合同约定接受房屋或中途终止履行房屋租赁合同的，违约金按全年租金的50%支付。             6.免责条件：如城市规划占用、自然灾害、不可抗力的事由致使房屋毁损和造成承租人损失时，互不承担责任。             7.实际占用房屋时间：2019年6月10日至2020年5月底；2020年6月10日，赵英英向王启胜交付房屋钥匙。             8.已缴纳租金及押金：2020年6月1日至11月14日，赵英英通过王启胜之女王玲玲向王启胜支付房屋租金16万元及押金1万元。             9.房屋再次出租情况：2020年5月5日，赵英英通过微信向王启胜之女王玲玲表示，因疫情影响，无法继续承租房屋，王玲玲表示，“好来，挂网租租”。5月7日，王玲玲通过朋友圈发布涉案房屋出租信息。至开庭之日，涉案房屋一直在招租，尚未租赁出去。                               裁判             理由                       本院认为，王启胜与宋会生签订的租赁合同虽明确约定不允许转租、转让，王启胜亦未提交证据证明宋会生允许或明知、默示王启胜转租，但是王启胜转租该房屋已达一年之久，且转租期限在其租赁房屋的有效期限内，王启胜与赵英英签订的租赁合同是双方的真实意思表示，应为有效合同。2020年5月，因新冠肺炎疫情及疫情防控措施的实施，赵英英履行合同困难，双方商议解除合同，王玲玲将涉案房屋的出租信息在网络发布。2020年6月10日，赵英英向王启胜交付房屋钥匙。双方的房屋租赁合同已事实上解除。双方解除租赁合同后，视为租赁合同已到期，王启胜应返还赵英英押金1万元。对于赵英英的该项诉讼请求，本院予以支持。             赵英英与王启胜均系个体经营，对于赵英英要求王启胜退还因疫情未经营期间的房租14587.10元，王启胜不同意减免，亦无法达成调解，该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。             赵英英因疫情原因经营困难，双方协商解除合同后合同终止，并非赵英英一方自行终止，不符合双方违约责任约定的情形。故王启胜主张赵英英支付8万元违约金的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。                               裁判             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。                               裁判             主文                       一、确认赵英英与王启胜签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；             二、限王启胜于本判决生效之日起十日内返还赵英英押金10000元；             三、驳回赵英英的其他诉讼请求；             四、驳回王启胜的反诉请求。             如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             案件本诉受理费414元，减半收取计207元，由赵英英负担84元，王启胜负担123元；反诉受理费900元，由王启胜负担。                               上诉             权利             义务             告知                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。                               审判             组织                       审 判 员 李晓丽             二〇二〇年八月二十六日             法 官 助 理 于彩霞             书 记 员 韩欢欢                                                                                                                                      民事判决书                                          案由                                                   房屋租赁合同纠纷                                                           案号                                                   (2020)鲁0112民初4811号                                                           立案                           时间                                                   2020年7月14日                                                   适用                           程序                                                   简易程序                                                           诉讼                           参加人                                                   原告(反诉被告)                                                   赵英英，女，汉族，户籍户籍地山东省鱼台县老岩镇闫集村**，山东省济南市历城区聚隆广场**楼**，公民身份号码3708271995********。                           委托诉讼代理人：苏斌(特别授权代理)，北京市京师(济南)律师事务所律师。                           委托诉讼代理人：冯梦真，北京市京师(济南)律师事务所实习律师。                                                           被告(反诉原告)                                                   王启胜，男，1958年7月24日出生，汉族，户籍地济户籍地济南市历城区董家镇季家寨**，住济南市历城区p>                                                           开庭                           时间                                                   2020年8月18日                                                           原告                           诉讼                           请求                                                   一、依法确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2020年6月10日解除；                           二、判令被告退还原告租房押金10000元；                           三、判令被告退还原告因疫情未经营期间房租14587.10元；                           四、本案诉讼费用由被告承担。                           事实与理由：原、被告双方于2019年6月10日签订《房屋租赁合同》，被告将位于济南市花园路107号鑫都大厦一楼西侧中间座东朝西商品门头房一间出租给原告，租期为两年，年租金16万元，原告按照约定先支付了一年房租及押金1万元，该款项按被告指示转账给被告之女王玲玲。原告接收房屋后花费近两万元进行了装修后仅经营半年多，突如其来的新冠疫情导致租赁商铺停止营业长达近2个月，原告货物大量积压，虽然四月份后疫情有所缓解，但原告经营服装受季节影响已经无力投资，加之原告投资经营大部分为借款，已经负债累累无力继续维持。跟原告情况相同的相邻商铺业户因疫情影响也纷纷提前解除了租赁合同并退回了押金，但原告多次与被告协商，被告仅同意解除租赁合同而不退押金和补偿。原告本来就是借款从事的小本经营，疫情的客观原因导致根本无法实现合同目的，生活已经严重困难，为了维护社会和谐，真正体现公平原则，恳请法院支持原告的诉讼请求。                                                           被告                           答辩                           意见                                                   我方要求按照合同履行，不同意原告的诉求。                                                           反诉原告诉讼请求                                                   一、依法判令被反诉人按照合同约定支付反诉人违约金80000元；                           二、依法判令被反诉人承担本案诉讼费用。                           事实与理由：2019年6月10日，双方签订租赁合同，合，合同约定反诉人将位于济南市花园路**鑫都大厦**西侧中间座商品房出租给被反诉人，为两年，年租金16万元，押金一万元，合同到期后退还押金。同时，合同第九条约定，承租人中途终止履行房屋租赁合同，违约金按年租金的50%支付。现双方约定的租赁合同期限尚未届满，被反诉人在没有法定解除和合同约定解除事由的情况下，起诉至法院要求确认解除房屋租赁合同，显然违反了双方签订的房屋租赁合同约定事项，对反诉人造成一定的经济损失，因此，被反诉人应依约承担违约责任，按照合同约定，向反诉人支付违约金。现反诉人为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。                                                           反诉被告答辩意见                                                   一、新冠疫情的爆发系不可抗力，致使被反诉人合同目的不能实现，故被反诉人享有法定解除权，不应承担任何违约责任。                           二、双方合同约定违约金本就明显过高，且因新冠疫情的不可抗力因素导致合同不能履行主张的违约金已经被国家政策否定，不符合国家处理新冠病毒疫情关于保护个体小工商业户的政策。若合同继续履行被反诉人将持续亏损，生活陷入严重困境，况且被反诉人也无力继续经营，如反诉人继续收取高额租金，或收取违约金将严重有违公平原则。且被反诉人在新冠疫情的不可抗力发生后，已经提前告知解除，并多次跟反诉人女儿王玲玲进行沟通，已经尽到了《中华人民共和国合同法》第一百一十八条所规定的及时通知义务，并积极减轻可能给对方造成的损失，中途终止履行房屋租赁合同实属客观原因所致，被反诉人不存在任何过错及违约行为，不应承担任何违约责任。                           三、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条关于处理合同解除违约金的处理承担分配意见及第六条第二款规定，新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，这属于政府强制性要求，商户无法经营的情形属于不可抗力，不属于商户责任。3月中旬左右，因疫情减轻，商铺逐渐恢复营业。根据公平原则及相关法律规定，因新冠疫情导致房屋租赁合同解除，出租方要求支付违约金的不予支持，反诉人不应承担违约责任。                                                           法院                           认定                           事实                                                   1.房屋来源：2018年8月22日，王启胜从宋会生处租赁涉案房屋，租期自2019年1月1日至2021年12月31日止，合同约定不允许转租。                           2.房屋坐落及面积：济南市花园路107号鑫都大厦一楼西侧，45平方米。                           3.合同签订：2019年6月10日，王启胜与赵英英签订《房屋租赁合同》，租期自2019年6月10日至2021年6月10日，第一年租金16万元，每年租期开始前一个月一次性缴纳全年租金。                           4.押金：1万元，合同期满后按实际发生退回，并手写备注：“押金不到期不退”。                           5.承租人违约责任：承租人未按合同约定接受房屋或中途终止履行房屋租赁合同的，违约金按全年租金的50%支付。                           6.免责条件：如城市规划占用、自然灾害、不可抗力的事由致使房屋毁损和造成承租人损失时，互不承担责任。                           7.实际占用房屋时间：2019年6月10日至2020年5月底；2020年6月10日，赵英英向王启胜交付房屋钥匙。                           8.已缴纳租金及押金：2020年6月1日至11月14日，赵英英通过王启胜之女王玲玲向王启胜支付房屋租金16万元及押金1万元。                           9.房屋再次出租情况：2020年5月5日，赵英英通过微信向王启胜之女王玲玲表示，因疫情影响，无法继续承租房屋，王玲玲表示，“好来，挂网租租”。5月7日，王玲玲通过朋友圈发布涉案房屋出租信息。至开庭之日，涉案房屋一直在招租，尚未租赁出去。                                                           裁判                           理由                                                   本院认为，王启胜与宋会生签订的租赁合同虽明确约定不允许转租、转让，王启胜亦未提交证据证明宋会生允许或明知、默示王启胜转租，但是王启胜转租该房屋已达一年之久，且转租期限在其租赁房屋的有效期限内，王启胜与赵英英签订的租赁合同是双方的真实意思表示，应为有效合同。2020年5月，因新冠肺炎疫情及疫情防控措施的实施，赵英英履行合同困难，双方商议解除合同，王玲玲将涉案房屋的出租信息在网络发布。2020年6月10日，赵英英向王启胜交付房屋钥匙。双方的房屋租赁合同已事实上解除。双方解除租赁合同后，视为租赁合同已到期，王启胜应返还赵英英押金1万元。对于赵英英的该项诉讼请求，本院予以支持。                           赵英英与王启胜均系个体经营，对于赵英英要求王启胜退还因疫情未经营期间的房租14587.10元，王启胜不同意减免，亦无法达成调解，该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。                           赵英英因疫情原因经营困难，双方协商解除合同后合同终止，并非赵英英一方自行终止，不符合双方违约责任约定的情形。故王启胜主张赵英英支付8万元违约金的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。                                                           裁判                           依据                                                   《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。                                                           裁判                           主文                                                   一、确认赵英英与王启胜签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；                           二、限王启胜于本判决生效之日起十日内返还赵英英押金10000元；                           三、驳回赵英英的其他诉讼请求；                            四、驳回王启胜的反诉请求。                           如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                           案件本诉受理费414元，减半收取计207元，由赵英英负担84元，王启胜负担123元；反诉受理费900元，由王启胜负担。                                                           上诉                           权利                           义务                           告知                                                   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。                                                           审判                           组织                                                   审 判 员 李晓丽                                         二〇二〇年八月二十六日                           法 官 助 理 于彩霞                           书 记 员 韩欢欢                                                                                                                                                    山东省济南市历城区人民法院 民事判决书                                          案由                                                   房屋租赁合同纠纷                                                           案号                                                   (2020)鲁0112民初4811号                                                           立案                           时间                                                   2020年7月14日                                                   适用                           程序                                                   简易程序                                                           诉讼                           参加人                                                   原告(反诉被告)                                                   赵英英，女，汉族，户籍地山东省户籍地山东省鱼台县。                          委托诉讼代理人：苏斌(特别授权代理)，北京市京师(济南)律师事务所律师。                           委托诉讼代理人：冯梦真，北京市京师(济南)律师事务所实习律师。                                                           被告(反诉原告)                                                   王启胜，男，1958年7月24日出生，汉族，户籍地济南市户籍地济南市历城区董家镇季家寨**，南市历城区p>                                                           开庭                           时间                                                   2020年8月18日                                                           原告                           诉讼                           请求                                                   一、依法确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2020年6月10日解除；                           二、判令被告退还原告租房押金10000元；                           三、判令被告退还原告因疫情未经营期间房租14587.10元；                           四、本案诉讼费用由被告承担。                           事实与理由：原、被告双方于2019年6月10日签订《房屋租赁合同》，被告将位于济南市花园路107号鑫都大厦一楼西侧中间座东朝西商品门头房一间出租给原告，租期为两年，年租金16万元，原告按照约定先支付了一年房租及押金1万元，该款项按被告指示转账给被告之女王玲玲。原告接收房屋后花费近两万元进行了装修后仅经营半年多，突如其来的新冠疫情导致租赁商铺停止营业长达近2个月，原告货物大量积压，虽然四月份后疫情有所缓解，但原告经营服装受季节影响已经无力投资，加之原告投资经营大部分为借款，已经负债累累无力继续维持。跟原告情况相同的相邻商铺业户因疫情影响也纷纷提前解除了租赁合同并退回了押金，但原告多次与被告协商，被告仅同意解除租赁合同而不退押金和补偿。原告本来就是借款从事的小本经营，疫情的客观原因导致根本无法实现合同目的，生活已经严重困难，为了维护社会和谐，真正体现公平原则，恳请法院支持原告的诉讼请求。                                                           被告                           答辩                           意见                                                   我方要求按照合同履行，不同意原告的诉求。                                                           反诉原告诉讼请求                                                   一、依法判令被反诉人按照合同约定支付反诉人违约金80000元；                           二、依法判令被反诉人承担本案诉讼费用。                           事实与理由：2019年6月10日，双方签订租赁合同，合同约，合同约定反诉人将位于济南市花园路**鑫都大厦**西侧中间座商品房出租给被反诉人，年，年租金16万元，押金一万元，合同到期后退还押金。同时，合同第九条约定，承租人中途终止履行房屋租赁合同，违约金按年租金的50%支付。现双方约定的租赁合同期限尚未届满，被反诉人在没有法定解除和合同约定解除事由的情况下，起诉至法院要求确认解除房屋租赁合同，显然违反了双方签订的房屋租赁合同约定事项，对反诉人造成一定的经济损失，因此，被反诉人应依约承担违约责任，按照合同约定，向反诉人支付违约金。现反诉人为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。                                                           反诉被告答辩意见                                                   一、新冠疫情的爆发系不可抗力，致使被反诉人合同目的不能实现，故被反诉人享有法定解除权，不应承担任何违约责任。                           二、双方合同约定违约金本就明显过高，且因新冠疫情的不可抗力因素导致合同不能履行主张的违约金已经被国家政策否定，不符合国家处理新冠病毒疫情关于保护个体小工商业户的政策。若合同继续履行被反诉人将持续亏损，生活陷入严重困境，况且被反诉人也无力继续经营，如反诉人继续收取高额租金，或收取违约金将严重有违公平原则。且被反诉人在新冠疫情的不可抗力发生后，已经提前告知解除，并多次跟反诉人女儿王玲玲进行沟通，已经尽到了《中华人民共和国合同法》第一百一十八条所规定的及时通知义务，并积极减轻可能给对方造成的损失，中途终止履行房屋租赁合同实属客观原因所致，被反诉人不存在任何过错及违约行为，不应承担任何违约责任。                           三、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条关于处理合同解除违约金的处理承担分配意见及第六条第二款规定，新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，这属于政府强制性要求，商户无法经营的情形属于不可抗力，不属于商户责任。3月中旬左右，因疫情减轻，商铺逐渐恢复营业。根据公平原则及相关法律规定，因新冠疫情导致房屋租赁合同解除，出租方要求支付违约金的不予支持，反诉人不应承担违约责任。                                                           法院                           认定                           事实                                                   1.房屋来源：2018年8月22日，王启胜从宋会生处租赁涉案房屋，租期自2019年1月1日至2021年12月31日止，合同约定不允许转租。                           2.房屋坐落及面积：济南市花园路107号鑫都大厦一楼西侧，45平方米。                           3.合同签订：2019年6月10日，王启胜与赵英英签订《房屋租赁合同》，租期自2019年6月10日至2021年6月10日，第一年租金16万元，每年租期开始前一个月一次性缴纳全年租金。                           4.押金：1万元，合同期满后按实际发生退回，并手写备注：“押金不到期不退”。                           5.承租人违约责任：承租人未按合同约定接受房屋或中途终止履行房屋租赁合同的，违约金按全年租金的50%支付。                           6.免责条件：如城市规划占用、自然灾害、不可抗力的事由致使房屋毁损和造成承租人损失时，互不承担责任。                           7.实际占用房屋时间：2019年6月10日至2020年5月底；2020年6月10日，赵英英向王启胜交付房屋钥匙。                           8.已缴纳租金及押金：2020年6月1日至11月14日，赵英英通过王启胜之女王玲玲向王启胜支付房屋租金16万元及押金1万元。                           9.房屋再次出租情况：2020年5月5日，赵英英通过微信向王启胜之女王玲玲表示，因疫情影响，无法继续承租房屋，王玲玲表示，“好来，挂网租租”。5月7日，王玲玲通过朋友圈发布涉案房屋出租信息。至开庭之日，涉案房屋一直在招租，尚未租赁出去。                                                           裁判                           理由                                                   本院认为，王启胜与宋会生签订的租赁合同虽明确约定不允许转租、转让，王启胜亦未提交证据证明宋会生允许或明知、默示王启胜转租，但是王启胜转租该房屋已达一年之久，且转租期限在其租赁房屋的有效期限内，王启胜与赵英英签订的租赁合同是双方的真实意思表示，应为有效合同。2020年5月，因新冠肺炎疫情及疫情防控措施的实施，赵英英履行合同困难，双方商议解除合同，王玲玲将涉案房屋的出租信息在网络发布。2020年6月10日，赵英英向王启胜交付房屋钥匙。双方的房屋租赁合同已事实上解除。双方解除租赁合同后，视为租赁合同已到期，王启胜应返还赵英英押金1万元。对于赵英英的该项诉讼请求，本院予以支持。                           赵英英与王启胜均系个体经营，对于赵英英要求王启胜退还因疫情未经营期间的房租14587.10元，王启胜不同意减免，亦无法达成调解，该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。                           赵英英因疫情原因经营困难，双方协商解除合同后合同终止，并非赵英英一方自行终止，不符合双方违约责任约定的情形。故王启胜主张赵英英支付8万元违约金的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。                                                           裁判                           依据                                                   《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。                                                           裁判                           主文                                                   一、确认赵英英与王启胜签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；                           二、限王启胜于本判决生效之日起十日内返还赵英英押金10000元；                           三、驳回赵英英的其他诉讼请求；                            四、驳回王启胜的反诉请求。                           如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                           案件本诉受理费414元，减半收取计207元，由赵英英负担84元，王启胜负担123元；反诉受理费900元，由王启胜负担。                                                           上诉                           权利                           义务                           告知                                                   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。                                                           审判                           组织                                                   审 判 员 李晓丽                                         二〇二〇年八月二十六日                           法 官 助 理 于彩霞                           书 记 员 韩欢欢                                                                                                                                                    民事判决书                                          案由                                                   房屋租赁合同纠纷                                                           案号                                                   (2020)鲁0112民初4811号                                                           立案                           时间                                                   2020年7月14日                                                   适用                           程序                                                   简易程序                                                           诉讼                           参加人                                                   原告(反诉被告)                                                   赵英英，女，汉族，户籍地山东省鱼台户籍地山东省鱼台县老岩镇闫集村**，济南市历城区聚隆广场**楼**身份号码3708271995********。                           委托诉讼代理人：苏斌(特别授权代理)，北京市京师(济南)律师事务所律师。                           委托诉讼代理人：冯梦真，北京市京师(济南)律师事务所实习律师。                                                           被告(反诉原告)                                                   王启胜，男，1958年7月24日出生，汉族，户籍地济南市历城区董户籍地济南市历城区董家镇季家寨**，市历城区                                                           开庭                           时间                                                   2020年8月18日                                                           原告                           诉讼                           请求                                                   一、依法确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2020年6月10日解除；                           二、判令被告退还原告租房押金10000元；                           三、判令被告退还原告因疫情未经营期间房租14587.10元；                           四、本案诉讼费用由被告承担。                           事实与理由：原、被告双方于2019年6月10日签订《房屋租赁合同》，被告将位于济南市花园路107号鑫都大厦一楼西侧中间座东朝西商品门头房一间出租给原告，租期为两年，年租金16万元，原告按照约定先支付了一年房租及押金1万元，该款项按被告指示转账给被告之女王玲玲。原告接收房屋后花费近两万元进行了装修后仅经营半年多，突如其来的新冠疫情导致租赁商铺停止营业长达近2个月，原告货物大量积压，虽然四月份后疫情有所缓解，但原告经营服装受季节影响已经无力投资，加之原告投资经营大部分为借款，已经负债累累无力继续维持。跟原告情况相同的相邻商铺业户因疫情影响也纷纷提前解除了租赁合同并退回了押金，但原告多次与被告协商，被告仅同意解除租赁合同而不退押金和补偿。原告本来就是借款从事的小本经营，疫情的客观原因导致根本无法实现合同目的，生活已经严重困难，为了维护社会和谐，真正体现公平原则，恳请法院支持原告的诉讼请求。                                                           被告                           答辩                           意见                                                   我方要求按照合同履行，不同意原告的诉求。                                                           反诉原告诉讼请求                                                   一、依法判令被反诉人按照合同约定支付反诉人违约金80000元；                           二、依法判令被反诉人承担本案诉讼费用。                           事实与理由：2019年6月10日，双方签订租赁合同，合同约定反，合同约定反诉人将位于济南市花园路**鑫都大厦**西侧中间座商品房出租给被反诉人，年租金16万元，押金一万元，合同到期后退还押金。同时，合同第九条约定，承租人中途终止履行房屋租赁合同，违约金按年租金的50%支付。现双方约定的租赁合同期限尚未届满，被反诉人在没有法定解除和合同约定解除事由的情况下，起诉至法院要求确认解除房屋租赁合同，显然违反了双方签订的房屋租赁合同约定事项，对反诉人造成一定的经济损失，因此，被反诉人应依约承担违约责任，按照合同约定，向反诉人支付违约金。现反诉人为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。                                                           反诉被告答辩意见                                                   一、新冠疫情的爆发系不可抗力，致使被反诉人合同目的不能实现，故被反诉人享有法定解除权，不应承担任何违约责任。                           二、双方合同约定违约金本就明显过高，且因新冠疫情的不可抗力因素导致合同不能履行主张的违约金已经被国家政策否定，不符合国家处理新冠病毒疫情关于保护个体小工商业户的政策。若合同继续履行被反诉人将持续亏损，生活陷入严重困境，况且被反诉人也无力继续经营，如反诉人继续收取高额租金，或收取违约金将严重有违公平原则。且被反诉人在新冠疫情的不可抗力发生后，已经提前告知解除，并多次跟反诉人女儿王玲玲进行沟通，已经尽到了《中华人民共和国合同法》第一百一十八条所规定的及时通知义务，并积极减轻可能给对方造成的损失，中途终止履行房屋租赁合同实属客观原因所致，被反诉人不存在任何过错及违约行为，不应承担任何违约责任。                           三、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条关于处理合同解除违约金的处理承担分配意见及第六条第二款规定，新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，这属于政府强制性要求，商户无法经营的情形属于不可抗力，不属于商户责任。3月中旬左右，因疫情减轻，商铺逐渐恢复营业。根据公平原则及相关法律规定，因新冠疫情导致房屋租赁合同解除，出租方要求支付违约金的不予支持，反诉人不应承担违约责任。                                                           法院                           认定                           事实                                                   1.房屋来源：2018年8月22日，王启胜从宋会生处租赁涉案房屋，租期自2019年1月1日至2021年12月31日止，合同约定不允许转租。                           2.房屋坐落及面积：济南市花园路107号鑫都大厦一楼西侧，45平方米。                           3.合同签订：2019年6月10日，王启胜与赵英英签订《房屋租赁合同》，租期自2019年6月10日至2021年6月10日，第一年租金16万元，每年租期开始前一个月一次性缴纳全年租金。                           4.押金：1万元，合同期满后按实际发生退回，并手写备注：“押金不到期不退”。                           5.承租人违约责任：承租人未按合同约定接受房屋或中途终止履行房屋租赁合同的，违约金按全年租金的50%支付。                           6.免责条件：如城市规划占用、自然灾害、不可抗力的事由致使房屋毁损和造成承租人损失时，互不承担责任。                           7.实际占用房屋时间：2019年6月10日至2020年5月底；2020年6月10日，赵英英向王启胜交付房屋钥匙。                           8.已缴纳租金及押金：2020年6月1日至11月14日，赵英英通过王启胜之女王玲玲向王启胜支付房屋租金16万元及押金1万元。                           9.房屋再次出租情况：2020年5月5日，赵英英通过微信向王启胜之女王玲玲表示，因疫情影响，无法继续承租房屋，王玲玲表示，“好来，挂网租租”。5月7日，王玲玲通过朋友圈发布涉案房屋出租信息。至开庭之日，涉案房屋一直在招租，尚未租赁出去。                                                           裁判                           理由                                                   本院认为，王启胜与宋会生签订的租赁合同虽明确约定不允许转租、转让，王启胜亦未提交证据证明宋会生允许或明知、默示王启胜转租，但是王启胜转租该房屋已达一年之久，且转租期限在其租赁房屋的有效期限内，王启胜与赵英英签订的租赁合同是双方的真实意思表示，应为有效合同。2020年5月，因新冠肺炎疫情及疫情防控措施的实施，赵英英履行合同困难，双方商议解除合同，王玲玲将涉案房屋的出租信息在网络发布。2020年6月10日，赵英英向王启胜交付房屋钥匙。双方的房屋租赁合同已事实上解除。双方解除租赁合同后，视为租赁合同已到期，王启胜应返还赵英英押金1万元。对于赵英英的该项诉讼请求，本院予以支持。                           赵英英与王启胜均系个体经营，对于赵英英要求王启胜退还因疫情未经营期间的房租14587.10元，王启胜不同意减免，亦无法达成调解，该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。                           赵英英因疫情原因经营困难，双方协商解除合同后合同终止，并非赵英英一方自行终止，不符合双方违约责任约定的情形。故王启胜主张赵英英支付8万元违约金的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。                                                           裁判                           依据                                                   《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。                                                           裁判                           主文                                                   一、确认赵英英与王启胜签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；                           二、限王启胜于本判决生效之日起十日内返还赵英英押金10000元；                           三、驳回赵英英的其他诉讼请求；                            四、驳回王启胜的反诉请求。                           如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                           案件本诉受理费414元，减半收取计207元，由赵英英负担84元，王启胜负担123元；反诉受理费900元，由王启胜负担。                                                           上诉                           权利                           义务                           告知                                                   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。                                                           审判                           组织                                                   审 判 员 李晓丽                                         二〇二〇年八月二十六日                           法 官 助 理 于彩霞                           书 记 员 韩欢欢