文书内容重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初5958号原告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路****，统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：吴自力，公司董事长。委托诉讼代理人：陈思强，重庆万友律师事务所律师。被告：杨均，男，汉族，1983年7月29日出生，住重庆市大足区。原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公共住房开发公司）与被告杨均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告公共住房开发公司的委托诉讼代理人陈思强、被告杨均到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告公共住房开发公司向本院提出诉讼请求称：1、判决确认原被告于2018年12月19日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月13日解除；2、判令被告立即腾空搬离合同租赁房屋，并将该房屋退还给原告；3、判令被告向原告支付租金欠款39468元；4、判令被告向原告支付自2019年12月10日起至拖欠租金款项付清之日止的违约金，违约金以每日57.32元计算；5、判令被告向原告支付自2020年5月14日起至被告腾空交还案涉房屋之日的房屋占用使用费，每月按9553元计算；6、判令被告支付原告商铺空置期间损失29202元；7、案件诉讼费由被告负担。事实及理由：原告于2018年11月28日对北碚区XX路XX号商铺进行公开挂牌招租，被告中标。双方于2018年12月19日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将该商铺租给被告经营，租赁期3年，租金每6个月计付。2019年，北碚去房屋测绘管理所对涉案商铺进行测量，建筑面积为293.5平方米。合同签订后，被告于2018年12月19日进行接铺，2018年12月24日进场装修，经营至今。被告在签订合同后缴纳了保证金及部分租金，仍有部分房租欠付。原告在每期缴费周期届满前均向被告提醒按时缴纳租金，并多次发出缴费通知书，被告仍拒绝履行合同义务。为此，原告于2020年5月13日向被告送达解除合同告知函，告知被告解除合同。鉴于被告的违约行为严重损害原告利益，原告依法起诉，请求法院支持原告诉请。被告杨均答辩称，由于原告方提供的合同中存在欺骗、不平等以及原告的管理失职，我方才拖欠房租。1、原告如坚持要求解除合同，应退还我方保证金53586.6元以及租金53586.6元，赔偿我方对店铺装修及仓库的费用170896元，并对我方仓库积压货品给予出厂价认购或者给予半年时间清理库存；2、若原告同意我方续租，我方愿意按照合同面积支付租金但不同意支付违约金及空置费，双方应就合同中不平等条款问题进行修改。经审理查明，原告系重庆市北碚区XX公共租赁住房项目的建设方。原告委托北碚区房屋测绘管理所对XX号楼进行面积测绘，2018年11月8日北碚区房屋测绘管理所作出《重庆市房产面积竣工测算报告书》，报告书载明XX路XX号（跃1）建筑面积146.1平方米，XX路XX号（跃2）建筑面积147.4平方米。2018年11月20日，原告在报告书“委托测量单位验收意见”中签署验收意见为“对共有共用部位的认定，对各部分面积无异议”。另查明，2018年11月28日，重庆市公共租赁房屋信息网发布《重庆市北碚区XX路XX号等28处房产招租》公告，公告对房产坐落、面积等情况进行了公示，其中XX路XX号建筑面积为288.1平方米。2018年12月19日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）通过招投标方式签订《碚都佳园项目商铺租赁合同》，合同约定由原告将位于重庆市北碚区XX路XX号商铺出租给被告经营使用，合同第1.1条载明商铺建筑面积为288,1平方米，同时第1.3条约定“计租面积为建筑面积，建筑面积以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准”。合同5.1条约定该商铺租金单价为每月31元/平方米，月租金为8931元。合同第5.2条约定商铺租金自租期第二年开始（含第二年）每年递增，递增率为上年租金单价的5%。合同第5.3条约定乙方于合同签订之日向甲方支付首期6个月租金，租金按每半年计付，乙方应于当期届满前至少30日向甲方交付下一次租金。合同第6.1条约定商铺保证金为6个月的租金额共计53587元。合同第6.2条约定若乙方在合同期间拖欠租金，甲方有权优先从租赁保证金中扣除乙方拖欠的租金及相应违约金。合同第8.1条约定装修免租期为3个月，免租期按照实际履行期1年享受1个月的原则执行，即每交满11个月租金后享有1个月免租期，每个计租年度的最后一个月为免租期。合同第16.2条第（1）项约定乙方违反合同约定，未在约定的期限内向甲方支付租金，每逾期一天，每日向甲方支付年租金额的万分之五作为违约金。第（2）项约定若乙方累计欠交租金达90日，甲方有权单方解除合同，商铺租赁期限到期或合同依法解除后超过5个工作日，乙方未到甲方办理退租手续的，视为乙方自动退铺，甲方有权没收乙方租赁保证金并收回该商铺，且乙方在商铺内的自有设施设备及堆放物视为乙方放弃所有权，交由甲方处置，所得收益归甲方所有。合同第16.3条约定乙方在约定的租赁期限未满时违反合同约定提前解除租赁合同，除需向甲方缴足全部应缴租金外，所缴纳的保证金不予退还。合同签订后，杨均向公共住房开发公司缴纳保证金53587元及半年租金53586元，2018年12月21日双方办理了商铺及设施设备物品移交手续。另查明，原告分别于2019年6月18日、2019年7月18日向被告邮寄送达《催款通知书》，要求被告补足商铺2019年1月10日至2019年7月9日面积差额租金1008元及2019年7月10日至2020年1月9日租金45495元。杨均分别于2019年6月20日、2019年7月20日签收相关邮件。此后原告又先后向被告邮寄了《律师函》、《催款通知书》等，被告均签收。2020年5月9日，原告作出《关于解除杨均的告知函》，函件载明：“1、至2020年5月9日止，你方欠租逾期共计121天，租金暂计57318元，应补缴合同保证金51514元；2、依据合同法及商铺租赁合同约定，从函件签发之日起我司正式解除与你于2018年12月19日签订的《商铺租赁合同》；3、请你在收到告知函5个工作日内搬离腾空商铺，与我司算清合同款项，并将商铺交还我司。……”2020年5月11日，杨均在该函件上签名署期。还查明，庭审中，原被告双方均确认涉案商铺现仍由被告占用，且原告同意考虑2020年初的疫情因素对被告免除三个月的租金。上述事实，有建设工程竣工规划核实确认书、招租公告、商铺租赁合同、面积竣工测算报告书、租金发票、保证金收据、接铺通知书及移交清单、催款通知书、律师函、解除租赁合同告知函等证据以及原被告的庭审陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人应当按照合同约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人的合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原被告就涉案商铺签订的商铺租赁合同，系通过合法招投标程序达成的协议，该合同合法有效，被告辩称该合同存在欺诈、显失公平等情形，但均未提交充足证据予以证实，对此事实，本院不予认定。原被告应受该合同的约束，被告无正当理由长期欠付租金，原告依照合同约定于2020年5月11日向被告送达了解除合同告知函，故原告要求确认双方于2020年5月13日解除合同的请求于法有据，本院予以支持。因原被告租赁关系已解除，原告要求被告腾空搬离涉案商铺，并将商铺返还原告的请求，本院亦予以支持。关于被告欠付租金及房屋占用费的计算，本院认定如下：1.计费单价，根据原被告签订的合同，本院确定为每月31元/平方米，并自租期第二年开始每年按单价的5%予以递增；2.计费面积，涉案商铺于2018年11月8日经有资质的第三方测量，建筑面积为293.5平方米（146.1平方米+147.4平方米），根据原被告签订的合同，计费面积以实测为准，故本院确认计费面积为293.5平方米；3、计费时限，庭审中，双方均确认合同签订后被告缴纳租金至2019年7月9日，故欠租起始日期本院确认为2019年7月10日，根据双方约定的每满1年免租1个月的约定，以及原告同意扣除2020年初疫情期间3个月的租金的意见，截止合同解除之日（2020年5月13日），欠付租金的时限为6月零4日（10月零4日扣减1个月再扣减3个月）。房屋占用使用费的计算期限为自2020年5月14日至被告向原告返还涉案商铺之日。综上，被告在合同签订时缴纳了保证金及半年预交租金共计107173元，被告于2019年度应支付的月租金为9098.5元，2019年度被告应负担的租金为100083.5元（按11个月计算），根据双方保证金可抵扣租金的约定，保证金抵扣2019年度租金后仍有7089.5元余款，故2019年度租金已结清；被告在2020年度应缴纳的月租金为9553.43元（293.5平方米×31元/平方米×105%），2020年度欠租金时限为1个月零4天，故欠费金额为10827.22元，扣减保证金余额7089.5元后，被告欠付的租金为3737.72元。在2020年5月14日后房屋的占用使用费，参照原被告的合同约定，以每月9553.43元为标准计算至被告实际腾空搬离并向原告归还涉案商铺之日止。关于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，原被告在合同签订时对违约责任进行了约定，对双方均有约束力，但约定中的以年租金的万分之五进行计算每日违约金缺乏合理性，本院酌定以应付租金的万分之五计算每日违约金。关于违约金金额，本院做如下认定：1.根据上述对欠付租金情况的阐述，在保证金抵扣租金后，被告在2019年度无拖欠租金情况，故2019年度可不计算违约金；2.根据上述对欠付租金情况的阐述，在保证金抵扣租金后，被告在2020年度至合同解除之日的欠付租金为3737.72元，即被告应付的违约金以3737.72元为本金，以每日万分之五为标准计算至利随本清；3.2020年5月14日后双方合同解除，违约金不再计算。关于原告要求被告承担涉案商铺重新招租期间的空置损失费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根究《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告杨均于2018年12月19日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月13日解除；二、被告杨均应自本判决生效之日起十五日内腾空并搬离重庆市北碚区XX路XX号商铺，并将该商铺返还给原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司；三、被告杨均应于本判决生效之日起五日内向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付欠付的2020年5月13日前的商铺租金共计3737.72元；四、被告杨均应于本判决生效之日起五日内以3737.72元为基数，以每日万分之五为标准向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付自2019年12月10日起的违约金，直至利随本清；五、被告杨均应于本判决生效之日起五日内以每月9553.43元为标准向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付涉案商铺自2020年5月14日至被告杨均返还涉案商铺之日止的房屋占用使用费；六、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1516.76元，减半收取758.38元，由原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担58.38元，由被告杨均负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  邬 瑾二〇二〇年八月六日法官助理  李迎波书 记 员  胡思洋