北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初2110号原告：于文波，女，1990年7月12日出生，满族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：于怀全（系原告于文波之父），住北京市密云区。被告：北京极顺建筑有限公司，住所地北京市密云区育才路**檀营乡政府办公楼**-550（檀营集中办公区）。统一社会信用代码x。法定代表人：陈昉韬，董事长。委托诉讼代理人：张怀义，男，1974年12月31日出生，该公司会计。被告：北京久润房地产开发有限公司，住，住所地北京市密云区新北路北、行宫路**楼****一社会信用代码x。法定代表人：严奇，执行董事。第三人：北京通达顺鑫会计服务有限公司，住所地北京，住所地北京市密云区久润花园****楼****5-8-（1）用代码x。法定代表人：于文波，经理。委托诉讼代理人：张研研，女，该公司会计。原告于文波与被告北京极顺建筑有限公司（以下简称极顺公司）、被告北京久润房地产开发有限公司（以下简称久润公司）、第三人北京通达顺鑫会计服务有限公司（以下简称通达顺鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于文波的委托诉讼代理人于怀全、被告极顺公司的委托诉讼代理人张怀义，第三人通达顺鑫公司的委托诉讼代理人张研研到庭参加了诉讼，被告久润公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于文波向本院提出诉讼请求：1.依法确认我与极顺公司签订的《买楼房协议书》有效；2.判令极顺公司、久润公司协助我依次将北京市密云区x西区x号楼x单元x-x8号商品房过户登记在通达顺鑫公司名下。事实和理由：2010年4月7日，我与极顺公司签订《销售顶账楼房协议书》，购买密云区x西区x号楼x单元x-x8号房屋一套，并于当日付齐房款500350元，向北京业大润发物业管理有限公司缴纳了物业费等相关费用7848元。后我入住并装修了该房屋，并居住至今。根据北京市密云区人民法院（2014）密民初字第4470号和北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第11883号判决确认，久润公司将该房屋抵顶给极顺公司，以房顶帐合法有效。为维护我的合法权益，故诉至法院。极顺公司辩称：于文波所述卖房情况属实，久润公司通过以房顶账的方式将房屋抵顶给我公司，该顶账手续已经法院生效判决确认有效，我公司同意协助于文波将涉案房屋过户至其指定的第三人名下。但希望法院将过户时需缴纳的各项税费由于文波自行承担一项在判决书中予以明确。久润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。通达顺鑫公司述称，涉案房屋是由我公司法人于文波个人出资购买，同意将涉案房屋过户至我公司名下。本院经审理查明：2005年6月13日，久润公司将密云区小区号商住楼工程发包给x公司。2006年10月20日，x公司将该工程转包给极顺公司。2012年3月，因久润公司、x公司、极顺公司、陈昉韬在施工过程中发生纠纷，久润公司诉于本院，要求极顺公司、陈昉韬交付密云县x小区x号商住楼（现更名x西区x号楼）x-x1至x-x19的十九套商铺等。2012年2月，本院作出（2012）密民初字第02374号民事判决书。久润公司、x公司、极顺公司均不服判决，上诉于北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2014年6月作出（2014）三中民终字第06085号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。本院另行组成合议庭进行了审理，2015年7月作出（2014）密民初字第4470号民事判决书：确认北京极顺建筑有限公司用已经出售的三十一套房屋（含涉案房屋）抵顶北京久润房地产开发有限公司应付北京极顺建筑有限公司工程款有效（详见清单）；清单记载了密云区x西区x号楼x单元x-x8号房屋一套。久润公司、x公司不服判决，上诉于北京市第三中级人民法院。2015年12月9日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第11883号民事判决书：“驳回上诉，维持原判”。本院作出的（2014）密民初字第4470号及北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第11883号民事判决书主要依据的三份证据之一为：2008年9月28日，久润公司为极顺公司出具的授权委托书，其内容为：“兹授权北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）可以出售北京久润房地产开发有限公司开发的住宅和商铺，用于抵顶北京久润房地产开发有限公司应付给陈昉韬的工程款。北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）出售的房屋面积以最终实际测量为准，出售的房屋的顶账价格以双方协商后书面形式确定为准，出售的房屋的网签手续必须在双方顶账价格确定后方可办理。北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）出售的房屋如北京久润房地产开发有限公司重复销售，则一切经济及法律责任全部由北京久润房地产开发有限公司自行承担。”2010年4月7日，于文波（乙方、购楼方）与极顺公司（甲方、售楼方）签订《销售顶账楼房协议书》，约定极顺公司将密云区x西区x号楼x-x8商铺卖给于文波；楼房面积约为100.07平方米；楼房单价5000元/平方米，楼房总价为500350元；交楼房款日期为2010年4月7日；甲乙双方交接房屋日期为：2010年4月。以上房款不包括乙方办理入住时需交纳的其他各项费用及办理房本时的费用。甲方在收取乙方购房款时暂以收据形式出具收款手续，待久润公司与甲方做顶账房手续时，甲方协助乙方办理正式购房手续；经双方协商，在政策允许的范围内，待该房屋具备过户条件时，将该房屋过户至于文波本人名下或过户至于文波指定的第三人名下，甲方予以配合，相关税费由乙方承担，由此产生的一切后果由乙方承担；此协议一式两份，双方签字生效；此份协议书有于文波签字及极顺公司盖章。于文波于当日付齐房款，极顺公司为于文波出具房款收据一张。接收房屋后，于文波对涉案房屋装修入住至今。就极顺公司答辩所称涉案房屋过户时产生的税费负担问题，于文波当庭表示同意自行负担。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），该公告要求开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。因该政策原因，于文波不符合购买商办类住房的条件，故诉于本院，要求将涉案房屋过户至其指定的通达顺鑫公司名下。上述事实，有双方当事人陈述、原告于文波提交的《销售顶账楼房协议书》、收据等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告久润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据本院作出（2014）密民初字第4470号民事判决书中查明的事实，2008年9月28日，久润公司为极顺公司出具授权委托书，授权极顺公司（陈昉韬）可以出售久润公司开发的住宅和商铺，用于抵顶久润公司应付给陈昉韬的工程款；且该判决书确认极顺公司用已经出售的三十一套房屋抵顶久润公司应付工程款的行为有效，此三十一套房屋中包括本案涉案房屋。因该判决已发生法律效力，故极顺公司对本案涉案房屋的处分行为合法有效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，极顺公司与于文波签订的《销售顶账楼房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方就位于密云区x西区x号楼x单元x-x8号房屋买卖合同关系合法有效，本院对于文波要求确认涉案房屋买卖合同有效的诉讼请求，依法予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据协议约定，极顺公司应配合于文波将涉案房屋过户至于文波名下或其指定的第三人名下，现极顺公司、于文波均同意将涉案房屋过户至第三人通达顺鑫公司名下，本院不持异议。根据已生效判决，极顺公司对本案涉案房屋的处分行为合法有效，故作为房屋的开发企业，久润公司有义务配合将涉案房屋依次过户至通达顺鑫公司名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告于文波与被告北京极顺建筑有限公司于二○一〇年四月七日签订的《销售顶账楼房协议书》有效。二、被告北京极顺建筑有限公司、被告北京久润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，协助原告于文波办理将位于北京市密云区x西区x号楼x单元x-x8室房屋过户至被告北京极顺建筑有限公司名下的手续。过户所发生的相关税费由于文波负担。三、被告北京极顺建筑有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告于文波、第三人北京通达顺鑫会计服务有限公司办理将位于北京市密云区x西区x号楼x单元x-x8室房屋过户至第三人北京通达顺鑫会计服务有限公司名下的手续。过户所发生的相关税费由于文波负担。公告费八百六十元（原告于文波已预交），由被告北京久润房地产开发有限公司负担，限本判决生效之日起七日内给付原告于文波。案件受理费四千四百零二元（原告于文波已交纳），由被告北京久润房地产开发有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹**勇二〇二〇年八月二十四日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦