西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初16358号原告：李广志，男，汉族，1982年5月1日出生，住广东省深圳市福田区，身份证号：372XXXXXXX********。委托代理人：张智，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：杨楠，陕西稼轩律师事务所实习律师。被告：康智，男，汉族，1954年4月17日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXX********。委托代理人：张旭丹，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托代理人：韩卅，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。第三人：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：姜坤，该公司总经理。委托代理人：王博，男，汉族，1993年9月1日出生，住陕西省XX城县，该公司法务。原告李广志与被告康智、第三人西安海汇万家实业有限责任公司（以下简称海汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原、被告及第三人的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告及第三人于2017年3月26日签订的海汇房产房屋买卖居间合同。2、判令被告及第三人向原告返还定金2万元。3、判令被告向原告支付172000元违约金。4、判令被告向原告支付赔偿金300000元。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月26日，被告康智受许某某委托，与原告及第三人签订了海汇房地产房屋买卖居间合同，并代为办理涉案房屋的销售事宜。该合同约定，被告将位于西安市高新区XX路XX小区XX号XX单元XX号房屋售予原告，房屋价款总计172万元，原告应于签订合同当日先向原告支付定金2万元，被告再行于合同签订之日起12个自然日内配合评估公司对涉案房屋进行评估，并配合原告前往贷款机构办理面签手续，原告应于合同后60日内向被告支付首付款72万元，并应通过商业贷款的方式支付剩余房屋价款。合同签订后，原告向被告支付了定金2万元，但被告多次推诿，拒绝进行房屋评估、配合原告办理面签手续，并拒绝将房屋出售于原告，导致合同无法履行。根据合同第七条第2款（1）项约定，被告拒绝将房屋出售给原告或者提高房屋交易价款的，应按照房屋价款10%向原告支付违约金，并向原告退还全部定金。原告认为，合同系双方真实意思表示，依法有效，被告单方拒绝履行合同的，应按照合同约定承担相应的违约责任。故诉至法院，望判如所请。被告康智辩称，答辩人现就原告李广志与被告康智、第三人西安海汇万家实业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，答辩如下：一、海汇房产违反《房地产经纪管理办法》，存在严重过错。海汇房产作为提供居间服务的房地产经纪机构，明知康智无权代理，仍然促使康智与李广志签订合同，其行为违反《房地产经纪管理办法》第二十二条：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”而且海汇房产没有提醒李广志，涉案房屋在当时未办分证，不能直接过户，未尽到居间服务的义务。二、李广志签署合同时存在过错，且放任损失扩大。李广志知晓康智无代理权而继续签署合同是为了争取交易机会而自愿承担许某某不予追认带来的交易风险。三、《代理人承诺书》无法律效力，康智不构成欺诈行为,合同正文最后的提示部分约定：“未经甲乙双方签字及丙方书面盖章的任何书面承诺书、口头承诺、条款变更等行为均不产生法律约束力。”该承诺书仅有康智签名，无约束力。而且在签署合同后康智才签署合同书，李广志依据承诺书确信康智有代理权，继而签署的说法与事实不符。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的问题》第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方对方当事人作出错误意思表示，可以认为是欺诈行为。”而康智如实告知没有代理权的情况，也在签订合同后积极联系许某某争取获得委托，不构成欺诈。第三人海汇公司述称，1、第三人同意原告的全部诉请，涉案合同签订前，被告明确表示涉案房屋系其借名购买于案外人许某某名下，且该房屋常年由被告康智委托我公司对外出租，持有许某某的授权委托书。在涉案合同签订前，也一直由被告对外委托出售，我公司与被告建立委托关系时，已查看了被告提供的涉案房屋产权证书、身份证等相关资料。2、基于被告对其后续能补交授权委托书的承诺，三方订立了涉案合同，被告对原告支付托管定金未持异议，且经第三人了解案外人许某某在本案纠纷出现后确实出具了涉案房屋相关委托手续，对房屋及附属面积进行了产权划分，可见被告康智并非不能补交委托手续，而是因房价上涨不愿提供。3、当事人单方作出的承诺，应当视为其对债的担保，因被告康智单方签署、出具代理人承诺书，承诺涉案房屋因其未取得代理权或虚构代理权的情况下，承担该合同相应的违约责任，故该合同相应法律后果在许某某未追认的情况下，应由被告康智承担。4、纠纷出现后我公司组织了双方当面进行磋商，被告康智明确表示无法继续履行合同，但此时房价已有大幅度上涨，故在违约责任不足以填平原告损失下，应由被告承担原告在相同时间点购买同小区房屋所支出的额外成本。5、我公司在签约时，已详细告知各方房屋及签约人的情况，不存在任何过失和过错，故不应承担任何责任。经审理查明，2017年3月16日，被告康智在未取得授权的情况下，以许某某名义（许某某未在场），其作为许某某的代理人与原告李广志在第三人海汇公司的居间下签订海汇房产房屋买卖居间合同，该合同上没有许某某本人签字，仅有康智，原告，第三人的签字盖章，上述签约情况各方在签署合同时均知情。合同内容载明：许某某名下的位于西安市高新区XX路XX花园XX号楼XX单元XX层XX号164.89平方米住宅出售给原告李广志，合同成交价为1720000元。签署上述合同时，被告康智仅在第三人提供的承诺书中签字，以保证的形式向原告及第三人承诺其取得了许某某授权，第三人以及原告未向许某某核实康智是否有权代为出售案涉房产，签约时也未提出异议。上述房屋买卖居间合同签订后，原告按合同约定将2万元定金和1.5万元的佣金转入第三人公司账户，许某某或者康智均未实际收到定金，定金款项仍在第三人处。在签署上述合同期间，许某某本人身在国外，无法回国，许某某本人也未以任何方式向原告、第三人或者康智对本次房产交易进行追认。上述事实，有房屋买卖居间合同、承诺书、不动产权证书、收据及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，可以作为认定本案基本事实的依据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，康智在未取得许某某授权的情况下，以许某某名义签订案涉合同，并单方决定以承诺的方式向第三人及原告作出意思表示，该承诺不对许某某产生任何法律约束力。对于该意思表示，原告明知康智未实际取得授权，存在不被追认的交易风险，且未取得授权可以预见可能产生的交易风险，而执意签署案涉合同，各方明显存在过错，因此，该案涉合同主体不应包括许某某，责任由各行为人自行负责。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款规定，相对人知道或者应当知道行为人无代理权，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。故案涉当事人对于案涉交易产生的责任以及相关损失各自负责，案涉合同亦应未经追认自始不生效。至于原告诉称的定金，因合同不生效，收取的款项由收款人按照普通合同价款予以退还。综上所述，为规范市场交易秩序，维护市场交易主体合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款之规定，判决如下：一、第三人西安海汇万家实业有限责任公司应于本判决生效后十日内退还原告李广志人民币20000元。二、驳回原告李广志的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20280元，由原告承担18000元，由第三人承担2280元。因原告已预交受理费，故第三人在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  陈红联审判员  张元平审判员  李晓婷二〇二〇年八月十八日书记员  李大正打印：陈红联校对：李大正2020年月日送达1