广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4168号上诉人（原审原告）：方少珍，女，1953年8月4日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：中山市坦洲镇房地产开发公司，住所地广东省中山市。法定代表人：罗荣富，该公司经理。被上诉人（原审被告）：中山市坦洲镇人民政府，住所地广东省中山市坦洲镇工业大道**，统一社会信用代码114420000073331749。主要负责人：赵国坚，该镇镇长。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：高丽敏，广东保衡律师事务所律师。上诉人方少珍因与被上诉人中山市坦洲镇房地产开发公司（以下简称坦洲镇房地产公司）、中山市坦洲镇人民政府（以下简称坦洲镇政府）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初7990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。方少珍上诉请求：撤销一审判决，改判支持方少珍的起诉请求。事实及理由：一、涉案的《土地转让合同书》合法合规。该合同上载明的商业街的规划自始至终均未改变，涉案土地一直属于商业用地。二、坦洲镇房地产公司及坦洲镇政府不能推卸责任，本案应通知相关部门的人员到庭查清事实，法院应到现场查看涉案土地的情况。三、方少珍在签订相关申办房屋产权证的相关资料时，受国土部门职员梁缔明的胁迫，相关申请表均系方少珍签名在先，内容填写在后。四、涉案土地使用权证登记的原地址系“中山市*第*座”，现登记地址为“中山市**镇**路**号”，二者均系同一地址，只是后者没有写明系在商业区。方少珍办理相关手续时，坦洲镇房地产公司的职员称房屋产权证上载明的地址系“中山市*第*座”就可以了，就属于承认涉案土地商业用途的事实，并称每个人都是如此。坦洲镇房地产公司辩称：一、方少珍与坦洲镇房地产公司签订的《土地转让合同书》所记载的“商业用地”不等同于目前我国法律规定的“商业用途”。虽然涉案合同第一条及第四条分别出现“商业用地”、“商业专用”的名称，但由于合同签订的时间为1989年11月1日，结合当时的历史背景，无论国家还是省级层面对土地利用缺乏统一的规范，答辩人使用“商业用地”、“商业专用”等名称只是根据当时对该地段的发展意图，但这不等同于现时“商住用地”的概念，方少珍对此存在误解。事实上，《中华人民共和国城市规划法》于1990年4月1日才正式实施，而广东省则于1992年7月之后才开始正式实施《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》，国务院于1995年6月29日颁布《建制镇规划建设管理办法》时，我国才真正对建制镇规划建设和土地利用管理等进行规范和完善。二、根据一审法院查明的事实，方少珍在申请涉案房屋、土地登记过程中已知悉土地用途，且方少珍不能证明在此过程中存在被胁迫的情形。1991年6月5日，方少珍自行填写《私有房屋登记领证申请表》，该申请表显示“使用情况”为私有住宅。经申请，方少珍于1992年10月10日领取了本案争议的土地使用权证，证上显示的土地用途为住宅用途而非商业用途。由此可见，自申请之日起，方少珍即已清楚涉案土地的具体用途，其对此不持异议。方少珍主张其系在受胁迫的情况下签署上述申请资料的说法与事实不符。方少珍自行前往国土部门办理申请登记手续，没有受到任何胁迫，方少珍对此亦未提供任何证据予以证明。根据《民法总则》第188条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年，自知道或应该知道权利被侵害之日起计算，但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。因此，即使方少珍的权利受侵害，但因方少珍领取涉案土地证至今已超过二十年，故其诉求已超过诉讼时效。三、由于合同没有明确约定变更土地用途的义务承担方，故方少珍要求变更土地用途，应由其自行办理并负担相应的费用。由于历史原因，涉案合同条款相对简洁，没有约定变更土地用途的义务承担方。而《合同法》第六十二条第六款规定，履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。因变更土地用途属于行政许可的行为，需要由方少珍自行申请办理，故方少珍是履行义务的一方，办理变更土地用途的费用应当由方少珍承担。此外，因申请办理变更土地用途的手续只能由方少珍自行办理，坦洲镇房地产公司与坦洲镇政府均不能履行该义务，故方少珍的诉求不具有可执行性。综上，方少珍的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。坦洲镇政府辩称：坦洲镇政府是坦洲镇房地产公司的投资方，非本案适格被告。涉案《土地转让合同书》签署双方为坦洲镇房地产公司与方少珍。坦洲镇政府并非该合同的主体，亦未承受该合同的权利义务。虽然坦洲镇房地产公司已被吊销营业执照，但根据《广东高院关于企业法人解散后的诉讼主体资格及其民事责任承担问题的指导意见》第一条的规定，坦洲镇房地产公司具备民事主体资格，方少珍应向坦洲房地产公司主张权利，不应向坦洲镇政府主张权利。二、方少珍与坦洲镇房地产公司签订合同所记载的“商业用地”不等同于目前国家法律规的“商业用途”。三、根法院查明的事实，方少珍在申请涉案房屋、土地登记过程中已知悉土地用途，且方少珍不能证明其在此过程中存在被胁迫的情形。四、由于涉案合同未明确约定变更土地用途的义务承担方，方少珍要求变更土地用途，根据《合同法》的规定，应由方少珍自行办理并承担相应的费用。方少珍向一审法院起诉请求：坦洲镇房地产公司、坦洲镇政府为方少珍办理涉案的坐落于中山市**镇**路**号土地性质为商业用地、面积为57.5平方米的权属证书。一审法院认定事实：1989年11月1日，坦洲镇房地产公司（甲方）与方少珍（乙方）签订《土地转让合同书》，约定：为了适应商品经济发展需要用地，经甲方同意在坦洲商业区，划拨长11.5米、宽5米，合计面积57.5平方米作商业建设之用。经双方同意，签定本合同书。一、甲方转让商业用地，按地图编号是第三期A3#共一块，合计57.5平方米，除留有必要的通道外，实际有效使用面积每块长底层8.85米、宽5米，甲方负责填土、主要道路的混凝土建筑、主要道路的通水。通水和下水道的建设按规划图所示路线为准。二、乙方按照上述用途，承诺付给甲方土地转让费总值18580元。三、本合同经双方签字后，乙方应于5日内付款8000元给甲方，其余在1989年11月10日付清，逾期按银行贷款计息给甲方。四、甲方在合同签定之日起，商定于1989年11月10日如数交付土地给乙方使用，乙方必须用于建设商业专用。五、甲方如发出书面公告及函件给乙方接收土地时起一个月内，必须依法到甲方处办理交接付款手续，逾期不办者，甲方有权收回土地，另作安排，退回原订金，但应扣缴10%的手续费。六、乙方在接收土地之日起，对上述土地必须实施使用，如超过两年不用者，甲方有权收回土地另行安排，按原价款的百分之九十退回乙方。七、基建时必须履行报建审批，无条件服从城建总体规划（（地平标高**层阳台、设计等）。八、本合同如遇未尽事宜，经协商一致同意补充生效。该土地转让合同书由坦洲镇房地产公司盖章、方少珍签名确认。土地转让合同书签订以后，坦洲镇房地产公司有向方少珍交付土地，坦洲镇房地产公司未陈述方少珍逾期支付土地转让款。1991年6月5日，方少珍有填写私有房屋登记领证申请表。1991年12月21日，方少珍领取房屋所有权证（证号：粤房字第3******0）。该房屋所有权证载明：房屋所有权性质为私有；所有权人占有份额为全部；所有权来源为90年自建；房屋坐落为中山市*第*座；建筑机构及层数为框架3层；基底面积为35.4平方米；建筑面积为123.8平方米。1992年10月10日，方少珍领取国有土地使用证[证号：中府国用总字第1***9号，中府国用字(1992)第3*****9号]，土地用途载明为住宅。2009年12月15日，上述土地地址变更为中山市**镇**路**号。方少珍认为，根据其与坦洲镇房地产公司签订的土地转让合同书，载明土地用途应为商业，目前取得的土地使用权证显示的土地用途为住宅，与土地转让合同书约定的商业用途不一致，坦洲镇房地产公司、坦洲镇政府应承担相应法律责任。方少珍遂提起本案诉讼，主张前述实体权利。一审法院另查明：据另案查明，2010年10月15日，方少珍曾到相关部门上访主张权利。2010年11月8日，方少珍向一审法院提起诉讼[案号：（2010）中一法坦民一初字第507号]，请求判令坦洲镇房地产公司向其支付变更位于中山市**镇**路**号的土地为商业用途的费用84927.5元。后一审法院作出（2010）中一法坦民一初字第507号民事判决：驳回方少珍的诉讼请求。2011年9月23日，方少珍又到中山市坦洲镇人民政府办公室信访投诉。方少珍还曾于2011年、2014年向一审法院提起诉讼主张权利，主张的诉讼请求与前述第507号案不一致，后撤诉，2017年5月5日，方少珍提起本案诉讼。一审法院又查明：坦洲镇房地产公司成立于1988年4月29日，企业类型为内资企业法人，经济性质为集体所有制，投资者为坦洲镇政府，1998年6月3日吊销，目前尚未注销。一审法院再查明：诉讼过程中，一审法院依法向中山市土地房产产权档案馆调取反映涉案房地产登记的内档资料。该些材料有1991年6月5日方少珍签名确认的私有房屋登记领证申请表、1992年9月10日填写的土地登记申请书、2009年12月11日填写的房地产权登记申请、审批表，该些申请上所显示的涉案房地产土地用途均为住宅。据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产土地使用权类型为划拨，土地权属性质为国有，土地面积为35平方米，土地用途为住宅。一审法院认为，本案为建设用地使用权出让合同纠纷。方少珍与坦洲镇房地产公司签订的土地转让合同书是双方真实意思表示，内容及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。结合证据材料以及另案情况可以反映出，涉案房地产在2009年12月11日申请地址变更之后，方少珍有通过不同的途径反映情况，其主张权利的脚步并未停歇，对于该点，一审法院予以确认。综合全案分析，一审法院认为，第一，方少珍与坦洲镇房地产公司签订的土地转让合同书上记载的“商业用地”是否等同于目前国家规定下的商业用途，无法查清，因为一审法院有调取涉案房地产的内档资料，但对该情况并未有所反映，方少珍亦未能提供同时期、附近土地、类似方少珍情形的其他案外人办理产权证书的线索供一审法院查明。土地转让费由哪几部分费用组成、土地转让费是如何确定等情况亦无法查明。第二，在1991年6月5日填写的私有房屋登记领证申请表、1992年9月10日填写的土地登记申请书、2009年12月11日填写的房地产权登记申请、审批表上，方少珍均有签名确认，该些材料中反映涉案房地产的土地性质均为住宅，方少珍并未能提供证据证明填写之时，存在胁迫等情形。第三，涉案房地产已办理产权证书，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案中，方少珍并未能提供充分有效的证据形成证据链推翻产权证书上的记载，方少珍自身应承担举证不能的不利后果。因此，方少珍的诉讼请求缺乏事实依据以及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，方少珍诉求理据不足，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回方少珍的诉讼请求。案件受理费100元（方少珍已预交），由方少珍自行负担。二审期间，坦洲镇房地产公司及坦洲镇政府均未提交新的证据。方少珍围绕其上诉请求向本院提交了照片一张，拟证明涉案土地所在街道的规划未变更，一直用于商业用途。经庭审质证，坦洲镇房地产公司及坦洲镇政府对该证据的真实性、合法性及关联性均不确认，并主张该证据不属于新证据，属于方少珍单方制作的证据，不能证明待证事实，涉案土地的用途应以国土部门登记为准。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：一审庭审时，方少珍确认相关土地及转让合同、申请书上“方少珍”字样的签名均系其本人所签，但其认为其他内容均不是其本人书写，且其签名时所有材料均是空白的，系在方少珍签名后再补充上去的。本院认为，方少珍以坦洲镇房地产公司及坦洲镇政府未按涉案《土地转让合同书》的约定，将涉案土地按商业用地的用途登记办证至其名下为由，提起本案诉讼，主张坦洲镇房地产公司及坦洲镇政府将涉案土地按照商业用地的用途登记办证至其名下。因此，根据方少珍在本案中主张的诉讼请求以及所依据的事实和理由，本案应为建设用地使用权出让合同纠纷。方少珍与坦洲镇房地产公司签订的涉案《土地转让合同书》是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。因坦洲镇政府并非涉案《土地转让合同书》的合同主体，坦洲镇房地产公司的营业执照尚未被注销，该公司具有民事诉讼主体资格，故方少珍在本案中主张坦洲镇政府承担法律责任，理据不足，本院不予支持。关于坦洲镇房地产公司责任承担问题。虽然方少珍与坦洲镇房地产公司签订的涉案《土地转让合同书》约定方少珍必须将涉案土地“用于建设商业专用”，但双方并未约定坦洲镇房地产公司须保证涉案土地能够按照商业用地的性质登记办证至方少珍的名下。同时，双方在合同中明确约定方少珍基建时必须“履行报建审批，无条件服从城建总体规划”。方少珍在1991年6月5日向国土部门提交的私有房屋登记领证申请表载明涉案房屋性质为“私有住宅”，原中山市国土资源局、中山市房地产管理局印制的《房地产产权登记申请、审批表》亦显示方少珍于2009年12月11日向该部门申请变更涉案土地上房屋地址信息时，载明涉案土地用途为住宅，而涉案土地于1992年10月10日登记办证至方少珍名下时，载明的土地用途亦为住宅。因此，方少珍对于涉案土地用途经国土部门审批后确定为住宅用地而非商业用地的情况系明知且默认的。虽然方少珍主张其签署的相关办证资料时存在受胁迫的情况，相关申请资料均系其签名在先，填写内容在后，但方少珍对此并未提供相应的证据佐证其主张，故本院对其该说法不予采信。此外，土地用途的确定、变更及土地办证事宜属于规划、国土部门的职权范围，现涉案土地已按照住宅用地的性质登记办证至方少珍的名下，坦洲镇房地产公司既非涉案土地的使用权人，亦非有权办理土地用途变更及办理土地权属证书的行政部门，方少珍主张坦洲镇房地产公司将涉案土地按照商业用地的用途登记办证至其名下，理据不足，本院不予支持。综上所述，方少珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（方少珍已预交），由上诉人方少珍负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年八月五日书记员  杨俊彦