海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终898号   上诉人（原审原告）：逄某，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。   委托诉讼代理人：余某，北京大成（海口）律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：海南景华实业投资有限公司。   法定代表人：孔某。   委托诉讼代理人：欧某，海南海新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄某，海南海新律师事务所律师。   上诉人逄某因与上诉人海南景华实业投资有限公司（以下简称景华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3287号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。   逄某上诉请求：一、撤销一审判决，增加景华公司向逄某支付逾期交房违约金108768.79元，即将景华公司支付逄某逾期交房违约金83851.6元改判为192620.39元。二、一审及二审诉讼费由景华公司承担。事实和理由：一审判决认定2013年1月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金超过诉讼时效，适用法律错误。首先，双方当事人在合同中仅约定逾期交房违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。事实上，双方约定的2012年12月31日是交房日期，而非支付逾期交房违约金的日期，景华公司违约迟延交房之日只是逾期交房违约金开始产生和计算的起点，并非违约金债权受到侵害并计算诉讼时效的起点。双方未约定逾期交房违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。一审判决将违约金产生的时间等同于违约金权利受到侵害的时间，并认为2013年1月1日至2015年9月30日逾期交房违约金超过诉讼时效，适用法律错误。其次，违约金系基于景华公司未按约履行交房义务的违约行为而产生，按照《三亚“黄金广场”B栋4-9层定购协议》（房补充协议》（以下简称补充协议），景华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应按每日万分之二点一赔付违约金。从该约定分析，延迟交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”，即相对于购房人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约天数分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利，购房人可以在该项整体权利没能实现时提出主张。一审判决将违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制明显错误。再次，就本案而言，要求购房人在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼，并就每日产生的违约金分别主张、分别维权，明显不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗，也明显加大了购房人的诉累。总之，按日计算违约金并按照违约时间分别计算诉讼时效，无现行法律、司法解释的支持。这一点，最高人民法院2007年5月14日作出的（2005）民一终字第85号生效民事判决已予确认。故，逄某主张2013年1月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金，并未超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法审理，维护逄某的合法权益。   景华公司辩称，以景华公司书面上诉意见为准。   景华公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回逄某全部诉讼请求。二、诉讼费由逄某承担。事实和理由：一、景华公司与逄某之间成立了新的商品房买卖合同关系，原来两份协议所指向的法律关系已不存在。1.一审判决已经查明，景华公司与逄某签订的补充协议，针对的是“黄金广场B栋续建申请下达原则性批复续建18层，原订购协议内容作以下补充”。根据该查明的事实以及协议内容，可以得出景华公司与逄某签订补充协议是项目续建得到许可的前提下签订的。并且双方在补充协议第十四条也约定，“项目续建后超过2012年12月31日延迟交房违约金按每日万分之二点一赔付，不可抗力及政府行为除外”。逄某应当预见可能会因为政府原因导致无法按时交房的风险。事实上，一审法院也已查明，“因黄金广场B栋原属经过多年风吹日晒的半拉子工程，存在质量隐患，景华公司没有续建，而是向有关部门申请拆除重建。经职能部门审批，景华公司于2013年对B栋拆除重建”。既然该项目属于重建项目，基于项目续建，双方所签订的补充协议因政府的原因无法履行。一审法院根据无法履行的协议要求景华公司承担逾期交房违约金违反法律规定。2.双方签订定购协议的标的物已灭失，导致协议无法履行，逄某可以要求解除合同，返还购房款。但逄某要求基于无法履行的合同，要求景华公司支付逾期交房违约金是没有事实及法律依据的。景华公司交付给逄某的房屋房号、面积均发生了变更，何来认定景华公司履行该协议。因此，景华公司与逄某签订的定购协议、补充协议因标的物的灭失导致无法履行。双方形成新的法律关系，定购协议、补充协议对双方形成新的法律关系没有约束力。因此逄某诉求的违约金没有事实及法律依据。3.涉案商品房因为是危房，被拆除重建。双方签订的协议出现了“永久履行不能的事实”，因此景华公司与逄某签订的合同因标的物灭失发生履行不能的情形，本案审理的是逾期交房，逄某依据双方已经履行不能的合同追究景华公司的逾期交房责任，是没有事实及法律依据的。履行不能和逾期交房是两个法律关系，原合同因标的物灭失履行不能，逄某可以追究其履行不能的法律责任。而现今景华公司交付房屋的行为系另外一个法律关系，不能适用原合同条款来判断景华公司是否逾期交房。二、逄某起诉已过法定诉讼时效。逄某诉求景华公司支付2013年1月1日至2018年8月1日的逾期交房违约金220787.61元已过法定的诉讼时效，依法已丧失胜诉权，应不予支持。景华公司与逄某签订的补充协议中约定，交房日期为2012年12月31日。逄某应该在2013年1月1日便知道自己的权利受到侵害，而逄某至2019年4月2日才向法院起诉，已经超过民诉法所规定的三年诉讼时效，因此，应驳回逄某的诉讼请求。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以纠正，维护景华公司的合法权益。   逄某辩称，双方当事人签订的定购协议、补充协议合法有效，不存在无法履行或法律关系不存在的情形，景华公司逾期交房，严重违约，应支付逾期交房违约金。第一、逄某早在2010年就已经依约履行完毕支付全部购房款的合同义务，但景华公司却逾期交房长达五六年，涉案房屋至今未通过竣工验收，给逄某造成了严重的损失，且双方签订的购房合同合法有效，景华公司当然应依约承担违约责任。景华公司以所谓的续建和重建做文章，认为其重建包括涉案房屋在内的黄金广场项目，双方当事人产生了新的法律关系，其可以不承担违约责任，有违诚实信用原则。事实上，双方一直在履行定购协议及补充协议。定购协议及补充协议约定的出卖方、购买方、房屋的地址、项目名称、房号、单价与景华公司所交付的房屋都是一致的，互相对应，不存在交付的房屋不是定购协议及补充协议约定的房屋。逄某购买的并不是现房，而是还未建好的期房，只要出卖人按照约定的时间，交付符合法律规定及合同约定标准的房屋，依约履行合同即可。至于出卖人如何建设房屋，是慢慢修建，还是不断推倒重建，是从上往下建还是从下往上建，都只是出卖人建设房屋的方式，双方并不因此而成立新的合同关系，出卖人也不会因此就不受买卖合同约束。二、逄某的起诉没有超过诉讼时效。景华公司认为应以2013年1月1日作为诉讼时效的起算点，并且2015年1月1日就已经超过诉讼时效，明显错误。按照该逻辑，2016年以后才产生的违约金，却早在2015年就超过诉讼时效，岂不荒谬。况且，根据补充协议第十四条，该条约定的是违约金的计算方法，并非违约金的支付期限。未约定支付期限的违约金，逄某可以随时主张。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，逄某的起诉并未超过诉讼时效。综上所述，逄某依约履行完毕合同义务，而景华公司未能依约按时交付验收合格的房屋，逾期交房长达五六年，已严重违约，应依约承担违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法查明事实，维护逄某的合法权益。   逄某向一审法院起诉请求：判令景华公司按总房款515883元每日万分之二点一的标准向逄某支付自2013年1月1日起至交付验收合格的房屋之日止的逾期交房违约金（暂计算至2018年8月1日，逾期交房违约金为220787.61元）。   一审法院认定事实：位于三亚市河西路“黄金广场”原为三亚市腾龙房地产公司开发的项目（原名为“腾龙三龙公寓”），其中B栋原规划为18层，于1994年兴建，因各种原因，该栋楼建成9层土建后便停工成“半拉子”工程，闲置多年。2001年10月15日，景华公司通过公开拍卖竞买该项目。2010年1月6日，逄某与景华公司签订定购协议，约定：逄某自愿定购景华公司开发的位于三亚市××路第B507号商品房，房屋建筑面积为52.69平方米，套内面积41.17平方米，按建筑面积计价，多退少补；优惠后总价款为515883元；该房产预定的交付时间为2010年12月31日，如因不可抗力因素（含政府、消防）等特殊原因延期交付，景华公司提前30日通知逄某，逄某可选择继续履行协议或无息退款。逄某于合同签订当日向景华公司支付定金50000元，后续分两次支付剩余房款465883元。2011年1月15日，逄某和景华公司签订补充协议，约定：三亚市政府于2010年12月16日对“黄金广场”B栋续建申请下达原则性批复续建18层，原订购协议内容作以下补充；房屋使用年限自2012年12月31日至2059年12月26日止，性质为商住两用，续建后的价格与原定价格一致；房屋面积减少部分，景华公司按原购单价的1.5倍补偿逄某；续建后房屋装修标准按A栋样板房五星级标准施工；交房日期为2012年12月31日，项目续建后超过2012年12月31日延迟交房违约金按每日万分之二点一赔付，不可抗力及政府行为除外。上述合同签订后，因黄金广场B栋原属经过多年风吹日晒的“半拉子”工程，存在质量隐患，景华公司没有续建，而是向有关部门申请拆除重建。经职能部门审批，景华公司于2013年对B栋拆除重建。重建后，2017年11月13日，景华公司与逄某达成《三亚“黄金广场”B栋2-6层毛坯交房协议》（以下简称交房协议），约定：由于原半拉子房和现在新建房屋结构有一定差异，景华公司本着“原位置安置，个别调整”原则安置逄某；面积差异处理，安置房面积小于原购房的，按照原购房单价退款，安置房面积大于原购房的，按照原购单价补款；原购房号B507，面积52.69平方米，现安置房号B507，面积57.33平方米；逄某选择毛坯交房，未签订《商品房买卖合同》，景华公司按照合同约定的建筑面积计算，以2000元/平方米为装修标准，扣除景华公司已代购家具、家电及瓷砖等所产生的相关材料费用18894元外，其余95766元在2018年1月31日退还给逄某，逄某装修完成后签订《商品房买卖合同》时，结算由于原购房面积与新建房面积差异造成的现金退补差45430元。庭审中，双方确认交房协议签订之日景华公司交付逄某毛坯房。2018年1月18日，逄某办理入住登记，房号B507，逄某作为黄金广场B幢507号房业主，与海南景华物业服务有限公司三亚分公司签订了《前期物业管理服务协议》。   一审法院认为，判定景华公司是否逾期交房违约，争议焦点主要为两点，一是景华公司与逄某签订重建后房屋的交房协议是否形成新的法律关系；二是逄某起诉逾期交房违约金是否超过诉讼时效。景华公司与逄某签订的定购协议和补充协议，对逄某购买景华公司开发位于三亚市河西路“黄金广场”项目B幢房号、面积、价款、付款期限、交房时间做出明确约定，该协议属商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。由于B幢楼房属“半拉子”工程，存在安全隐患，景华公司向有关部门报批后拆除重建，并就重建后的房屋与逄某签订了交房协议。根据交房协议内容和履行情况，景华公司按“原位置安置，个别调整”原则向逄某交付房屋，房号未变更，逄某已缴纳的房屋价款按面积差多退少补，逄某亦接受毛坯交房方式并办理了入住手续。交房协议系在“黄金广场”B幢拆除重建背景下对定购协议、补充协议的相应补充和变更交付的标的房屋，双方对最终交付的房屋、面积退补差、装修标准等达成了合意，逄某与景华公司之间房屋买卖合同关系未消灭，交付新房系双方继续履约的体现，合同标的物变更不意味着新房屋买卖合同关系的发生，不存在合同履行不能和成立新房屋买卖关系的情形，景华公司该部分抗辩理由不能成立，定购协议和补充协议有关条款包括交房时间、逾期交房违约责任方面对买卖双方仍具约束力。补充协议约定项目续建背景下景华公司于2012年12月31日交房，因项目安全隐患拆除重建导致没有按期向逄某交付房屋，责任归于景华公司一方，景华公司应承担逾期交房违约责任。虽存在重建因素，双方后续签订交房协议变更了标的房屋，实际交付的房屋为双方所接受，景华公司确存在逾期交房事实，即使没有重新约定交房时间，不影响景华公司依补充协议继续承担逾期交房违约责任。关于逄某起诉逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。逄某与景华公司在补充协议中约定项目续建后超过2012年12月31日，延迟交房违约金按每日万分之二点一赔付逾期交房违约金。按日计算的逾期交房违约金债权属于继续性债权，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个“个体债权”，逾期交房期间每日发生的违约金具有相对独立性，分别适用诉讼时效，应当从权利日主张之日倒推。景华公司逾期交房属于持续状态，逾期交房期间自2013年1月1日至新房屋的交付之日2017年11月13日止，逄某于2018年7月30日起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”民法总则2017年10月1日施行前，逾期交房违约金的计算适用两年诉讼时效，即2015年10月1日起至2017年10月1日期间的逾期交房违约金在诉讼时效期间内，应予支持。2015年10月1日前发生的逾期交房违约金已超过诉讼时效，产生的违约金不予支持。民法总则施行后2017年10月1日至2017年11月13日期间的逾期交房违约金，未超诉讼时效，应予支持。景华公司关于全部违约金超过诉讼时效的理由不能成立。逄某已按约交付购房款，逾期交房违约金的计算基数应以定购协议约定的515883元为准，自2015年10月1日计至2017年11月13日774天，逾期交房违约金计83851.6元（515883元×774天×0.00021）。综上，逄某提出逾期交房违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，支持诉讼时效期间内逾期交房违约金83851.6元，诉求金额超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决：景华公司应自判决生效之日起十日内支付逄某逾期交房违约金83851.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4612元，由逄某负担2861元，景华公司负担1751元。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。   另查，2015年11月10日，景华公司向购房户出具《关于签订〈商品房买卖合同〉的函》记载：景华公司定于2016年1月15日-30日与购房户签订《商品房买卖合同》，届时装修配置标准、面积差异处理、逾期交房的补偿等方案将会随之出台。逄某在二审审理过程中确认已经收到该函。   本院认为，本案的争议焦点为：一、逄某主张景华公司支付逾期交房违约金是否有法律依据；二、逄某主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效。   关于焦点一。景华公司主张其向逄某交付的房子是基于重建后的黄金广场项目工程，双方形成新的法律关系，而之前双方签订定购协议和补充协议是基于续建的“半拉子”工程项目，该项目已被拆除，无法继续履行，逄某不能基于无法履行的合同向景华公司主张逾期违约金。本案中，逄某与景华公司签订的定购协议、补充协议合法有效，对双方当事人具有约束力。双方在履行过程中，因涉案项目属于“半拉子”工程，存在质量隐患，景华公司在相关政府部门的批准下将涉案项目拆除重建，并于2017年11月13日将房屋实际交付给逄某。双方在事实上已经合意对合同的标的物进行了变更，即逄某原认购的“半拉子”工程续建的黄金广场B栋B507号房屋，建筑面积为52.69㎡，事实上已经变更为拆除“半拉子”工程后重建的黄金广场B栋B507房，建筑面积为57.33㎡。涉案商品房买卖合同关系的双方当事人、合同标的、房号、价格等主要条款均没有发生改变，只不过景华公司向逄某交付房屋的面积发生了改变，但房屋面积发生改变系景华公司拆除重建后的规划问题，不能归责于购房人一方；景华公司将原先的“半拉子”工程拆除重建后，双方并未解除原先签订的合同，也未重新签订新的书面合同，景华公司将重建后的房子向逄某交付正是依据双方所签订的定购协议和补充协议，也是双方继续履行定购协议和补充协议的体现，故景华公司的上述主张没有事实和法律依据，本院不予支持。逄某所主张的逾期交付房屋是指2017年11月13日所交付的房屋，由于该房屋是景华公司拆除原“半拉子”工程后重建的房屋，该工程于2013年才开始拆除重建，景华公司理应有一个合理的建设周期，逄某主张按照其协议约定的2013年1月1日起计算逾期交房违约金不符合本案的实际情况。因涉案房屋拆除重建后，双方未对交房时间作约定，2015年11月10日，景华公司向购房者出具《关于签订的函》，该函载明：景华公司定于2016年1月15日-30日与购房者签订《商品房买卖合同》，届时装修配置标准、面积差异处理、逾期交房的补偿等方案将会随之出台。从该函载明的内容来看，景华公司自认存在逾期交房的事实并承诺向购房者进行补偿，本院由此确认2015年11月10日为本案逾期交房违约金的起算点。   关于焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”因逄某未能提供证据证明本案逾期交房违约金存在诉讼时效中止、中断的事由，参照《海南省高级人民法院审判委员会会议纪要（2016年第1期）》关于按日计算的逾期交房违约责任诉讼时效起算问题的决议：按日计算的逾期交房违约金债权属于继续性债权，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个“个体债权”，每个“个体债权”在法律上具有相对独立性，可分别适用诉讼时效，故本案逾期交房违约金债权是否超过诉讼时效应当从当事人主张权利之日倒推三年，本案中，逄某于2018年7月30日起诉，故诉讼时效可以倒推至2015年7月30日开始，景华公司主张涉案全部违约金已超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。但结合前述本院确认的2015年11月10日为本案逾期交房违约金的起算点，逾期交房违约金应从2015年11月10日计算至实际交房的2017年11月13日，计735天，逾期交房违约金为79626.54元（515883元×735天×0.00021）。一审判决从2015年10月1日起计算逾期交房违约金是不正确的，本院予以纠正。   综上所述，景华公司的上诉请求部分成立；逄某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、变更三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3287号民事判决第一项即“海南景华实业投资有限公司应自本判决生效之日起十日内支付逄某逾期交房违约金83851.6元”为“海南景华实业投资有限公司应自本判决生效之日起十日内支付逄某逾期交房违约金79626.54元。”   二、驳回逄某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费4612元，由逄某负担2949元，景华公司负担1663元。逄某上诉的二审案件受理费2861元，由逄某负担。景华公司上诉的二审案件受理费1751元，由景华公司负担1662元，逄某负担89元。   本判决为终审判决。   审判长 李 宁   审判员 郭 强   审判员 汤玲燕      二〇二〇年八月三十一日   书记员 张舒皓   附本案相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   ......   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；