广西壮族自治区凤山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1223民初312号 原告：韦小菊，女，1983年12月18日出生，壮族，住河池市宜州区。 委托诉讼代理人：周林，广西锐勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周齐云（暨韦小菊丈夫），男，1985年3月17日出生，汉族，住湖南省涟源市。 被告：凤山县益民资产管理有限公司，住所凤山县凤城镇红军路。 法定代表人：何廷维，总经理。 委托诉讼代理人：陈祥品，凤山县凤城镇法律事务所法律工作者。 第三人：班科，男，1982年7月16日出生，壮族，住凤山县。 第三人：王盛锋，男，1988年3月26日出生，壮族，住凤山县。 第三人：刘思勇，男，1972年10月30日出生，土家族，住重庆市石柱县。 第三人：韦艳鸿，女，1979年6月12日出生，壮族，住凤山县。 第三人：张仁君，男，1965年9月20日出生，汉族，住凤山县。 原告韦小菊与被告凤山县益民资产管理有限公司，第三人班科、王胜锋、刘思勇、韦艳鸿、张仁君确认合同有效纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告韦小菊及委托诉讼代理人周林、周齐云，被告凤山县益民资产管理有限公司经理何廷维、委托诉讼代理人陈祥品，第三人班科、王盛锋到庭参加诉讼。第三人刘思勇、韦艳鸿、张仁君经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告韦小菊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年4月12日、8月28日签订的《门面租赁合同书》《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》有效；2.判决被告自2019年12月31日起至交付约定租赁房屋止，赔偿给原告每日76.8元租金；3.判决被告按《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》第二条约定在《门面租赁合同书》约定的位置、面积（金牙供销社A、B门面）向原告优先出租门面二年零八个月。原告韦小菊当庭增加诉请：判令被告退回原告剩余的租金13000元，并支付违约金5000元。事实和理由：原告韦小菊与被告凤山县益民资产管理有限公司于2019年4月12日签订《门面租赁合同书》，合同书约定原告租用被告的门面，年租金28000元。2019年8月28日原、被告签订《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》，约定原告租赁门面搬迁、回迁等事宜。原告按《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》履行了相关义务，被告却未按《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》约定及时完工让原告租用门面，并于2020年4月29日向原告发出《通知》，告知原告不再向原告出租门面，为此，原告提出前述诉请。 被告凤山县益民资产管理有限公司答辩称，2019年4月12日、8月28日答辩人与原告分别签订的《门面租赁合同书》《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》属双方真实意思表示，也不违反法律规定，答辩人认为其有效；原告的其余诉请事项缺乏事实和法律依据，不应得到法律的支持，造成答辩人迟延交付租赁门面的原因是答辩人改造旧房门面期间需要履行许多的政策程序，加之疫情的影响，致使旧房门面改造工程迟延；造成原告不能继续租赁答辩人门面的原因是旧房门面改造完成后，原告要求按原位置、原面积、原价格承租改造后的门面，不同意答辩人另行安排的门面位置和价格。 第三人班科、王盛锋无答辩意见。 原告韦小菊为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据： 证据1、《门面租赁合同书》复印件1份; 证据2、《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》复印件1份，证明原、被告的权利和义务关系； 证据3、《通知》复印件1份，证明被告违反《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》约定，不向原告出租门面； 当庭，原告提交证据4、广西农村信用社转账凭证复印件1份，证明原告于2019年8月5日已缴纳租金14000元。 被告凤山县益民资产管理有限公司对原告韦小菊提交的证据1-4的合法性、真实性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，原告与被告在本租赁期之前已有几年的租赁关系，每年的租金应在租赁期满前两个月缴纳租金，本案涉及的租赁期是2019年5月1日至2020年4月30日，原告应于2019年3月1日就缴纳租金，但却到2019年8月5日才缴纳租金，已经违约，且只缴纳半年，不应再要求被告退回租金；对于搬迁、回迁时间，原告并没有于约定的2019年9月20日之前搬完物品，导致被告不能按时做工，是原告违约。 第三人班科、王盛锋对原告韦小菊提交的证据1-4合法性、真实性、关联性无异议。 被告凤山县益民资产管理有限公司为支持其主张，向法庭提交了以下证据： 证据1、凤山县金牙乡供销社门面位置图（改造前）; 证据2、凤山县金牙乡供销社门面平面图（改造后）; 证据3、协商照片，证明被告在旧房门面改造后是愿意将门面交给原告租赁的，并请原告对租赁事宜进行协商，但原告不同意； 庭后，被告凤山县益民资产管理有限公司向法庭补充提交了证据4、会议纪要、记录，证明目的同证据3。 原告韦小菊对被告凤山县益民资产管理有限公司提交的证据质证认为，对所有证据的合法性、真实性、关联性无异议，但不能证明被告同意出租指定位置的门面给原告。 第三人班科、王盛锋对被告凤山县益民资产管理有限公司提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议。 第三人刘思勇、韦艳鸿、张仁君经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。 本院认为，对经庭审举证、质证，来源合法，内容客观真实，与本案有关联的原告韦小菊提交的证据1-4，被告凤山县益民资产管理有限公司提交的证据1-4，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。据此，结合庭审记录，本院确认案件事实如下：2019年4月12日，原告韦小菊为乙方与被告凤山县益民资产管理有限公司为甲方签订《门面租赁合同书》约定：一、房屋位置：甲方将金牙供销社A、B宗门面出租给乙方。二、租赁期限：自2019年5月1日至2020年4月30日。三、租赁费用：全面的租赁费用为人民币贰万捌仟元整（¥28000）。四、甲乙双方共同约定：……5.对因国家建设需要搬迁的，必须按国家有关政策规定执行，本合同终止。6.租赁期满，乙方需续租的，必须在本合同期满前两个月按市场价交缴下一年租金，然后重新签订下一年租赁合同。否则，视为不续租，甲方即开始新一轮的招租工作。合同到期时，乙方必须马上腾空门面交由甲方，逾期每间每天按50元计收租金。……8.甲方租给乙方的门面，如因甲方上级需对房屋进行改造，甲方提前两个月通知，乙方必须无条件搬迁。如乙方所交房租未到租期，甲方退回乙方剩余租金。……六、乙方责任：……七、违约责任：违反本合同相关内容，应承担违约金伍仟元。如造成对方损失的，还应承担相应赔偿责任。八、争议解决办法……。2019年8月5日，韦小菊向凤山县益民资产管理有限公司支付半年租金14000元。2019年8月28日，因乙方韦小菊、刘思勇、韦艳鸿、张仁君、王盛锋、班科各自承租甲方凤山县金牙供销社门面房需升级改造，双方签订了《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》，约定：一、搬迁期限：乙方于2019年9月20日前将承租门面的物品及存放在二楼的私人财物全部清空，自行找仓库存放。二、回迁时间：如乙方按期搬迁，改造工作顺利开展，甲方承诺于2019年12月31日前建成新的门面投入使用，原砖混旧房屋的租户可按原租用门面的面积、同等价格优先续租两年。三、违约责任：1.如乙方变迁不及时，致使改造工作延误，造成甲方损失的，由乙方承担相应责任。2.如乙方按期搬迁，甲方不能按期建成新的门面投入使用（因不可抗力因素除外），每逾期1日，甲方按乙方原租用门面的每日租金100%赔付给乙方。协议签订后，韦小菊及时搬离清空面积153.78㎡租赁房，凤山县益民资产管理有限公司也及时开展旧房改造升级建设工程，但改造工程未能如期投入使用。2020年4月20日，凤山县益民资产管理有限公司有关人员与韦小菊及其丈夫就改造后的房屋租赁事宜进行协商，凤山县益民资产管理有限公司同意出租给韦小菊180㎡面积的商铺，按160元/㎡/年收取租金，合同一年一签，年租金为28800元；韦小菊同意租赁面积，但要求合同一签5年，每年租金20000元。因双方分歧较大，未能达成协议。会议认为，原旧门面房经过升级改造后，价值已经提高，现仍按原旧价格出租给韦小菊已照顾到位，韦小菊的要求不符合门面价值和违反供销社相关政策规定。会议决定，若韦小菊不同意公司出租方案，公司即终止原租赁合同，另行招租，其余未尽事宜，按合同相关条款执行。2020年4月29日，凤山县益民资产管理有限公司向韦小菊发出通知，告知韦小菊原租赁合同到期，不再向其出租房屋。至本案审理时，凤山县益民资产管理有限公司已将新门面对外出租。 本院认为，本案系确认合同效力纠纷。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，案涉的韦小菊与凤山县益民资产管理有限公司于2019年4月12日、8月28日，先后签订的《门面租赁合同书》《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，依法成立有效，对双方具有约束力。按照双方签订的《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》约定，凤山县益民资产管理有限公司承诺于2019年12月31日前建成新的门面投入使用，原砖混旧房屋的租户可按原租用门面的面积、同等价格优先续租两年，然凤山县益民资产管理有限公司却未能如期完成新门面建设，已属违约。按照《门面租赁合同书》约定原门面租赁期为2019年5月1日至2020年4月30日，按照《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》约定，韦小菊搬离原门面的时间截止点为2019年9月20日，至此韦小菊已使用门面时间为2019年5月1日至2019年9月20日，即4个月零20天。又按照《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》约定，凤山益民资产管理有限公司未能如期交付新门面的，每逾期1日，凤山县益民资产管理有限公司按韦小菊原租用门面的每日租金100%赔付给韦小菊，韦小菊原租用门面每日租金为76.71元（28000元÷365天），赔付的天数以《门面租赁合同书》约定的租期尚未履行的天数计算，即222天（365天-143天）；对于韦小菊已缴纳的半年租金14000元中未实际使用门面的1个月零10天的租金也应退回，即40天。综上，凤山县益民资产管理有限公司应退回韦小菊门面费3068.4元（40天×76.71元）、逾期交房赔偿金17029.62元（222天×76.71元），总计20098.02元。对于韦小菊诉请凤山县益民资产管理有限公司按《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》第二条约定在《门面租赁合同书》约定的位置、面积（金牙供销社A、B门面）向原告优先出租门面二年零八个月的请求，根据查明事实，现该房屋已对外出租他人，已难于实现将门面房租赁给韦小菊，因此，对此项请求本院不予支持。对于韦小菊诉请凤山县益民资产管理有限公司退回韦小菊剩余的租金13000元，并支付违约金5000元的请求，本院前述中已对已缴纳租金作出处理，不再赘述，同时因凤山县益民公司资产管理有限公司系违反《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》的约定，而非《门面租赁合同书》约定，因此本院对韦小菊的前述请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告韦小菊与凤山县益民资产管理有限公司于2019年4月12日签订的《门面租赁合同书》和2019年8月28日签订的《金牙供销社门面商（物）品搬迁协议》有效； 二、被告凤山县益民资产管理有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告韦小菊退回租金3068.4元、逾期交房赔偿金17029.62元，总计20098.02元； 三、驳回原告韦小菊的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告凤山县益民资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  周  海  国 审 判 员  韦  祥  胜 人民陪审员  卢  自  军 二〇二〇年八月二十八日 法官 助理  兼书记员杨安