江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0923民初2606号 原告：陈建国，男，1952年7月26日出生，汉族，居民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：王艳军，江苏滨阜律师事务所律师。 被告：富建集团有限公司阜宁开发区分公司，住所地阜宁县经济开发区协鑫大道**。 负责人：杨康，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡涛，江苏苏一律师事务所律师。 被告：江井根，男，1971年10月20日出生，汉族，居民，住阜宁县。 原告陈建国与被告富某集团有限公司阜宁开发区分公司（以下简称富某阜宁开发区分公司）、江井根确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告陈建国及其委托诉讼代理人王艳军，被告富某阜宁开发区分公司的委托诉讼代理人胡涛，被告江井根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建国向本院提起诉讼请求：1.判决富某阜宁开发区分公司与被告江井根签订的关于龙湖新城小区73幢304室的商品房买卖合同无效；2.判决确认位于阜宁县开发区为原告所有，该房屋合同价款为260000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月30日，陈建国与富某阜宁开发区分公司签订商品房买卖合同，约定陈建国购买了富某阜宁开发区分公司开发的龙湖新城小区73幢301、302、304、306室房屋。陈建国依约支付了对价，富某阜宁开发区分公司也向陈建国交付了案涉房屋。后陈建国对案涉304室房屋进行了装修。近日，富某阜宁开发区分公司在未与陈建国协商并征得陈建国同意的情况下，将案涉房屋出售给了江井根，并变更了网签手续。2018年9月17日，富某集团公司和阜宁县协助富某集团债务处置及企业重组工作办公室均认定该房屋为陈建国实际购买所得。陈建国认为，陈建国与富某阜宁开发区分公司之间签订的合同，合法有效，并进行了网签登记，江井根对案涉房屋己经有人购买的情况应当知情，富某阜宁开发区分公司与江井根买卖案涉房屋的行为，处分了陈建国对案涉房屋的权利，且未获得陈建国的追认，富某阜宁开发区分公司属无权处分。陈建国对富某阜宁开发区分公司和江井根之间的买卖行为不予认可。富某阜宁开发区分公司早已向陈建国交付了案涉房屋，且陈建国对案涉房屋进行了装修，二被告未经陈建国允许，私自买卖案涉房屋，侵犯了陈建国的合法权益。陈建国现诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告富某阜宁开发区分公司辩称，陈建国所诉不实。2018年9月30日，陈建国已与富某阜宁开发区分公司达成《涉富某集团正常债务处置意见确认书》，确认将富某阜宁开发区分公司所有的位于龙湖新城小区73幢301、302、306室房屋处置给陈建国，合计1050719元，对与陈建国放在富某阜宁开发区分公司处的集资款1040000元予以抵扣，后陈建国又向富某阜宁开发区分公司补足了10719元，富某阜宁开发区分公司遂将上述三套房屋网签给了陈建国。至于龙湖新城小区73幢304室房屋，当时已被撤销，陈建国持有的2014年12月30日买卖合同早已无效，案涉房屋的实际权利人为富某阜宁开发区分公司，与陈建国无关，富某阜宁开发区分公司处置案涉房屋行为合法有效。 被告江井根辩称，案涉房屋是富某阜宁开发区分公司于2019年4月3日网签至江井根名下，用于抵偿富某阜宁开发区分公司所欠的监理费。因所有手续是富某阜宁开发区分公司代为办理的，故江井根也不清楚案涉房屋有过纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：富某阜宁开发区分公司为富某集团有限公司（以下富某公司）的分公司。2014年12月30日，陈建国与富某阜宁开发区分公司签订商品房买卖合同1份，约定富某阜宁开发区分公司将位于阜宁经济开发区通榆居委会、必生居委会龙湖新城73幢301、302、304、306室房屋出售给陈建国，用于抵偿陈建国放在富某阜宁开发区分公司处的集资款1040000元，并办理了网签手续。2015年2月28日，富某公司向陈建国出具了1040000元的收据1份。 此后，因富某公司债务问题，相关部门成立了阜宁县协助富某集团债务处置及企业重组工作办公室（以下简称县处置办）处理富某集团有限公司对外债务问题。案涉房屋亦被公安部门查封。2018年3月15日，陈建国之子陈某向富某公司出具情况说明：“集团领导：2014年12月份期间，我在集团阜宁开发区分公司（龙湖新城项目）任职，根据集团主要领导批复报告，为陈某办理了龙湖新城五套房源的购房手续并网签（73号楼301、302、304、306,90号楼1106）。根据批复报告内容，购房所用的150万元酒店消费卡由陈某交于集团，并由集团开具了原始收据（其中90号楼1106已开发票32万元，且目前由陈某办理按揭还款中；另其余房款104万元）。现因集团资产重组、人事调整等原因，该房源后续手续未能全部办完，且被登记为网签抵押房。现特具报告证明，以上房源为陈某购置所得。”2018年9月17日，富某公司向县处置办出具报告1份，载明：“涉及陈建国名下龙湖新城1期四套房源73号楼301、302、304、306经核查后为实际购房。已结清房款。现申请协助公安办理上述房产解封手续。盼批为感！”陈某在该报告上签注：“本人承诺上述房屋在房款结算上出现任何问题，本人承担。”并签名确认。富某公司在该报告上手写字体“同意协处置解除”处加盖了公章。报告右上方书写了“同意集团意见，请东风王局长安排专人帮其办理相关解封手续。邓正亚”的内容。当日，县处置办向阜宁县公安局发出关于协助解除查封的函1份，载明：“涉及陈建国名下龙湖新城1期四套房源（73号楼301、302、304、306）经核查后为实际购买所得，现申请贵局协助办理上述房产解封手续。盼批为感！” 2018年9月19日，富某公司的审批表载明：房款来源及组成：陈某酒店消费卡处置房源，处置金额1040000元；应补房款（建议处理方式）：三套总房款：341793+341793+367133=1050719元，应补款：1050719-1040000=10719元，建议撤销龙湖新城73#304室；初审意见：撤销73#304室并补10719元；复核意见：已补差，请审批……。2018年9月20日，陈建国向其子陈某出具委托书1份，载明：“现委托陈某办理龙湖房产变更手续”。2018年9月30日，陈某以陈建国名义与富某公司签订涉富某集团正常债务处置意见确认书：经富某公司认定核实后的债务余额为104000元，陈建国同意一次作为债务处置基数；陈建国同意以龙湖新城73#301、73#302、73#306，合计1050719元；债务处置基数小于选定房源总价的，超出部分以购房结算凭证补齐，现金缴纳10719元。确认书还对其他相关内容进行了确认。当日，陈某通过银行汇款的方式将10719元补齐。 另查明，龙湖新城73#301、73#302、73#306房屋已被陈建国出售给他人。2019年4月3日，富某阜宁开发区分公司与江井根签订了商品房买卖合同1份，将位于阜宁经济开发区房屋以341793元的价格出售给了江井根。富某公司向江井根出具了收据1份。江井根提供的2014年4月3日住宅专项维修资金专用收据（业主使用）显示业主姓名为江井根，住宅地址为龙湖新城****。 本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案，陈建国之子陈某是富某公司的工作人员，前期以房屋抵偿集资款的事宜也都是由陈某在处理，且2018年9月20日陈建国又向陈某出具了委托书，载明委托陈某办理龙湖新城房产变更手续。故陈某有权代理陈建国处理龙湖新城房产变更事宜。陈某以陈建国名义与富某公司签订的涉富某集团正常债务处置意见确认书的行为对陈建国具有法律效力。该确认书是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。根据确认书载明的内容，龙湖新城73幢304室房屋已不在处置范围内，该事实由陈某代表陈建国进行了签字确认，陈建国对该房屋不再享有法律上规定的权利。表明双方对此前的合同进行了变更。富某公司后又将龙湖新城73幢304室房屋出售给江井根是其对自己享有权利的处分，不违反法律规定。且该房屋并未在有权部门进行登记。故对陈建国要求确认富某阜宁开发区分公司与江井根签订的商品房买卖合同无效，并确认案涉房屋为其所有的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告陈建国的诉讼请求。 案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告陈建国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 范效飞 二〇二〇年八月十八日 法官助理 刘 洁 书 记 员 罗 岚