广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4080号原告：许荣俊，男，1967年12月10日出生，汉族，住(确认的送达地址）广东省佛山市顺德区******************。公民身份号码：441************。被告：刘放军，男，1968年6月5日出生，汉族，住（确认的送达地址）阳江市江城区***********。公民身份号码：441************。原告许荣俊与被告刘放军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，于2019年11月5日作出（2019）粤1702民初6745号民事判决，原告许荣俊不服本院判决，向阳江市中级人民法院提出上诉，阳江市中级人民法院裁定撤销该判决，发回本院重审。本院于2020年5月20日重新立案，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许荣俊与被告刘放军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告许荣俊向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告的买屋定金40000元；2.判令被告支付给原告买屋违约金40000元；3判令被告给付原告买屋定金和违约金产生的利息3480元（从2019年3月2日至2019年11月2日按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算)；4.判令被告承担本案全部诉讼费和财产保全费。事实与理由：被告刘放军称自己拥有一栋三层半的房屋，位于广东省阳江市江城区**寨尾，并称所有证件齐全，可以过户。2019年3月2日，买卖双方共同协商，确定价格55万元，并要求买方先支付定金40000元，余下房款分两期付给卖主。即2019年6月1日，和2019年9月1日付款。房屋一旦交清，卖主交房给买主。未交清，不能交房给买主。在2019年3月3日后，买方了解到卖方的房屋没有房产证，产权不明，无法合法办理房产过户。同时也进一步了解到，涉案房屋是宅基地上的房屋，属于集体性质，无法办理房屋买卖和买卖合同的见证事宜，按照法律规定该买卖合同（卖屋协议无效）不受法律保护。对于卖方的房屋办不了房产证，属于不合法房屋，买方没有付房款，更是从没入住过该房屋。卖方在2019年8月已经把房屋卖给了别人。卖方是成年人，应该知道房屋的买卖要有房产证，才可以在市面上流通，才可以出卖的，卖方应当知道涉案房屋没有相关的权属证明，而房屋的土地属于集体土地。如《土地管理法》第六十三条农民集体管理的土地的使用权不得出让、转让或出租于非农业建设的规定。卖方将集体土地使用权转让的问题明显无效。众所周知，农村宅基地使用权不得买卖，有下列转让情况应认定无效：1、城镇居民购买，2、转让人未经集体组织批准，3、向集体组织成员以外的人转让……。卖方强把无房产证的房屋出卖，将造成买方无法过户，无法取得合法的房产证，这构成违法行为。现在卖方又把房屋非法卖给别人，再进一步违约。因此，原告要求被告退还定金和违约金及占用定金和违约金产生的利息。但被告至今一直不履约！在追讨无果之时，特向法院提起诉讼，请准予上述之请求。被告刘放军辩称，1、原告在起诉书上称被告房子证件齐全可过户“乃属造谣，歪曲事实”，被告从来未讲过此事，被告只讲过房子只有砂纸契，有中介关彩英及原告亲姐芹姨作证见《证人证言》。2、原告明知被告房子没有产权证，仍乐意购买。在2019年3月2日晚上，经买卖双方、中介在场，被告很明确告知原告房屋只有砂纸契，买卖双方都自愿签订合同，在合同签订时隔不到10小时后，即2019年3月3日原告也清楚被告的房屋没有房产证，原告明知被告房屋没有房产证，但没有要求退还定金并坚持买房。根据买卖合同约定，20l9年6月1日，买方应支付卖方房款26万元作为首期，但买方以“银行未批下”的理由没有支付首期购房款，2019年9月1日，买方又以同样的理由拒绝支付第二期房款25万，2019年9月5日、7日原告发短信给被告继续给原告半年时间为“筹款买我房”。2019年9月9日被告迫于无奈之下把房卖给别人，因为被告暨是买房人，又是卖房人，原告不履行双方签合同违约，但被告不能违约，从上面所讲的事实证明原告是不想买房的，而是想通过签订合同付定金歪曲事实为由，达到“双倍返还定金”目的。3、原审法院判决是有理有据的。在签合同之前，被告已明确告知原告房屋是只有砂纸契，退一万步讲，原告在同被告签订合同第二天已经知道房子没有房产证，不想买，要求被告退还定金，被告作为卖房人在事隔10小时也会分文不少退回给他原告，但原告继续要求买房，直至双方所定合同期限已过也没履行双方签订条约，9月9日原告发短信要挟“把钱还给我，否则你会后悔莫及，顿足捶胸，马上回复”。原告无视法律，进行语言威胁。法无禁止，民则可为，原审判决双方签订的合同有效是正确的。最后被告认为一审判决是经得起历史和人民检验的铁案，倘若似此案例“即订买卖合同”交定金，又不履行合同中所规定的事宜，拖过合同规定的期限，进而把卖方告上法庭，即可获得按定金双倍奉还的话，这不就将成为“聪明人”从中生财的捷径，严重地影响社会和谐稳定，请法庭作出公正的判决。本院经审理认定事实如下：2019年3月2日，原告许荣俊（买方）与被告刘放军（卖方）签订《卖屋协议》，合同主要约定内容为：1、被告有南排寨尾村房屋一栋，三层半，坐北向南，原、被告双方商定房屋成交价格为55万元。被告暂收原告定金40000元，余下房款分两期付清，即2019年6月1日前支付260000元，2019年9月1日前支付250000元，付清房款后被告交付房屋给原告。如买方有违约卖主定金不得退，如卖方对本协议有违约按定金多少，双倍返还。签订合同当天，原告支付了40000元定金给被告。之后原告未按约定支付剩余房款，被告后将该房屋出卖给他人。原告要求被告返还定金40000元未果，遂向法院起诉，请求如诉称。庭审中，原、被告均确认涉案房屋位于阳江市江城区************之一，没有产权证。被告承认涉案房屋是向南排村村民购买的，该房屋只有砂纸契。原告主张房屋所在土地是宅基地，涉案合同应为无效，为此原告提供了档案查询资料一份，该资料载明：经电脑查询，暂没有刘放军位于“广东省阳江市江城区************之一”的土地登记记地籍档案材料。”落款时间为2020年4月22日，并盖有“阳江市********案证明专用章”。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。……”本案中，被告称其从南排村民中购买，涉案房屋没有产权证明，被告亦未举证证明其已取得涉案房屋所在土地合法来源手续。按上述法律规定，涉案房屋买卖合同违反法律强制性规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案《卖屋协议》被确认无效后，被告应向原告返还已收取的购房定金40000元，并应支付该款的利息，其中从2019年3月2日起至2019年8月19日止的利息,按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于原告主张被告支付违约金40000元，并要求被告支付违约金40000元的利息，均缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告刘放军在本判决发生法律效力之日起十日内向原告许荣俊返还定金40000元，并支付该款的利息（其中从2019年3月2日起至2019年8月19日止的利息,按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告许荣俊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1886元（该款原告已预交），由原告许荣俊负担916元，被告刘放军负担970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯喜元人民陪审员  林振杰人民陪审员  陈 静二〇二〇年七月十五日法官 助理  黄景青书 记 员  何恭棪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。