福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初2892号 原告：康成荣，男，1965年7月7日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：吴家洪、张微，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被告：张洪成，男，1975年9月2日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：丘瑞勇，福建政华律师事务所律师。 被告：张月英，女，1972年5月17日出生，汉族，住福建省长汀县。 被告：罗文标，男，1967年6月2日出生，汉族，住福建省长汀县。 第三人：高素君，女，1945年5月4日生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告康成荣与被告张洪成、张月英、罗文标、第三人高素君所有权确认纠纷一案，龙岩市中级人民法院指定本院管辖，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康成荣及其委托诉讼代理人吴家洪、张微，被告张洪成的委托诉讼代理人丘瑞勇到庭参加诉讼。被告张月英、罗文标、第三人高素君经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 康成荣向本院提出诉讼请求：ｌ、判决确认《房屋所有权证》为汀建房权证城字第××号与《国有土地使用证》为汀国用（2011）第20391号项下房产归康成荣所有；2、判令张洪成、第三人高素君协助康成荣办理《房屋所有权证》为汀建房权证城字第××号与《国有土地使用证》为汀国用（2011）第20391号项下房产的不动产权证书；3、判令罗文标、张月英对张洪成上述债务承担连带责任；4、判决张洪成、张月英、罗文标承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2012年2月20日，康成荣与张洪成签订了《房地产买卖合同书》壹份，主要约定：张洪成自愿将座落在长汀县大同镇印黄村山根下1-3层房产（《房屋所有权证》为汀建房权证城字第××号、《国有土地使用证》为汀国用（2011）第20391号）转让给康成荣，转让价格为人民币100万元；康成荣应于合同签订时一次性付清购房款，张洪成应于当天将房屋、土地的使用权和有关产权资料（含张洪成向有关部门申请重建或维修的批文）交给康成荣，上述土地上面所有建筑物归康成荣所有；张洪成于签订合同前已申请翻建，张洪成于合同签订前已将上述三层房产拆除，现为空地，如张洪成在上述房产移交前在上述空地上重建的房屋归康成荣所有。合同还约定，上述房屋是张洪成于2011年1月18日向高素君购买，但未产权过户，康成荣与张洪成签订房地产买卖合同后康成荣需产权过户时，张洪成必须无条件提供所需第三人证件资料给康成荣，并按政府要求与第三人一起到场无偿协助办理；若康成荣在产权未过户前将产权转让他人时，张洪成应无条件在一个月内积极配合办理产权过户手续。办理第一手房地产权证所有费用由张洪成承担，以上房屋过户所需费用由康成荣承担；张洪成保证上述房产权属清楚，如有一方违约，违约方除应赔偿守约方上述房产市场价值外，还应赔偿该房产市场价值3倍计的违约金。张月英与罗文标自愿作为张洪成的连带担保人并在该合同书上签字。上述合同签订后，康成荣依约向张洪成支付全部房产转让款100万元，张洪成也于当日出具《收条》壹份给康成荣，确认收到了购买上述房产的购房款100万元。张洪成也将上述房产所涉及的产权资料原件交给了康成荣收执。但是此后，经康成荣多次催促，张洪成却拒不将上述房产土地移交给康成荣，也拒不协助康成荣办理上述房产土地的变更手续。望判如所请。 张洪成辩称，1、2012年2月20日，张洪成因资金周转需要向康成荣借款100万元，同时康成荣提出要求与张洪成签订涉案的“房地产买卖合同”中的房产作为担保才能借款给张洪成，康成荣在2012年2月20日、21日通过长汀县信用合作联合营业部、农业银行等银行向张洪成转账96万元，康成荣先行扣除了一个月的利息4万元，张洪成向康成荣出具收到了100万元的收条，实际张洪成收到康成荣的借款是96万元，当天张洪成与康成荣同时签订了“借款协议书”和“房地产买卖合同”。从2012年2月20日张洪成向康成荣借款后，张洪成从2012年2月20日起至2013年12月17日向康成荣支付该笔借款的利息近90多万元，张洪成已经按照“借款协议书”约定履行支付了近24个月的利息，本案根本就不是“所有权确认纠纷”而是“民间借贷纠纷”。2、根据张洪成提供的“借款协议书”第一条、第三条的约定，张洪成应在2012年8月19日前将借款本金100万元归还给康成荣同时支付利息，张洪成已经按照“借款协议书”约定支付了利息，借款到期后，康成荣并没有请求张洪成履行“房地产买卖合同”，康成荣只是请求张洪成按照“借款协议书”约定继续履行支付了近18个月的利息，张洪成认为该“房地产买卖合同”并没有生效，康成荣无权请求张洪成履行“房地产买卖合同”确认土地使用权及其请求房屋过户等相关手续。3、张洪成认为康成荣起诉的诉讼请求根本就不成立。张洪成购买高素君的土地和房屋后在2013年后已经拆除重建，现张洪成重建的土地面积和房屋已经远远超出了向高素君购买土地面积和房屋，现涉案房屋占用的土地和房屋并不是原来向高素君所购买的土地和房屋，而且新建的房屋的价值已经远远超过向康成荣借款的金额，所以康成荣起诉请求张洪成履行“房地产买卖合同”的约定条款过户是不存在。综上，张洪成认为本案系与康成荣借款引起的纠纷，根本就不是“所有权确认纠纷”，同时康成荣的诉讼请求也不成立，请求驳回康成荣的诉讼请求。 张月英、罗文标辩称、1、康成荣与张洪成并无房屋买卖的意思表示，两方订立《房地产买卖合同书》仅是为了借款进行的保证。2012年2月20日，张洪成因房地产开发缺乏资金，向康成荣借款100万元（双方订立有《借款协议书》，张洪成实际仅收到96万元，付款时已扣除1个月利息4万元），借款时康成荣要求张洪成与其订立《房地产买卖合同书》作为保证。2、《借款协议书》约定的借款期限为半年，但张洪成实际支付利息至2013年12月，总计支付利息90多万元，康成荣亦未提出任何异议。即使自2014年始未支付利息后，康成荣也未根据《借款协议书》的约定，在一个月内主张涉诉房地产的产权。事实上，涉诉房地产张洪成早已建成并交付他人装修使用多年。康成荣明知涉诉房地产已由他人占有使用，直到今日才提出产权主张，早已超过了诉讼时效，应予驳回其诉请。3、康成荣非法放贷，获取月利率4%高额利息共计90多万元，属扰乱国家金融秩序的行为，依法不应保护。康成荣与张洪成订立《房地产买卖合同书》不是真实的房屋买卖协议，而是民间借贷的行为，且为高利贷，依法不应受到法律保护。请求法院依法驳回康成荣的诉讼请求。 第三人高素君未对本案发表意见。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月18日，高素君与张洪成签订了一份《房地产买卖合同书》，《房地产买卖合同书》约定：高素君将坐落在长汀县印黄村山根下的国有划拔土地及房产（户名许永延＜已故＞、高素君，土地证号：汀国用99字第**，占地面积559平方米，房产证号：汀房权证城字第××号，三层面积491.51平方米。）转让给张洪成。上述房地产成交价为1430000元。张洪成应于2011年1月18日付定金230000元，高素君应于签订合同开始5个月内办好改名手续，过户当日付清余款1200000元。办理过户所需缴纳一切费用由张洪成负担。2011年1月间，高素君申请将房屋产权证、土地使用权证的权利人从许永延、高素君变更为高素君。2011年1月13日，长汀县城乡规划建设局向高素君颁发了汀建房权证城字第××号房屋所有权证，2011年3月28日，长汀县人民政府向高素君颁发了汀国用（2011）第20391号国有土地使用权证。2011年3月间，张洪成以将把向高素君所购房屋拆除后改建新房，向案外人预售改建后的房屋。2012年2月20日前，张洪成将所购房屋拆除。2013年间，张洪成以高素君的名义向长汀县城乡规划建设局申请危房修复，2013年7月26日，长汀县城乡规划建设局向高素君颁发了危房修复建设工程规划、开工许可证。张洪成将老房子拆除改建新房。2012年2月20日，张洪成因缺乏资金，与康成荣签订了一份《借款协议书》向康成荣借款。《借款协议书》约定：借款金额100万元，借款期限从2012年2月20日至2012年8月19日，借款利息按月利率4%计算，利息每月19日支付。如张洪成违约，康成荣有权收回借款，如超过一个月未收回借款，康成荣将张洪成座落在长汀县印黄村山根下房屋、地产（房屋系张洪成于2011年1月18日向高素君购买）收归康成荣所有。双方在同一时间签订的“房地产买卖合同书”成立产生法律效力。房屋、地产现状为空地，如张洪成未准时还款或支付利息，张洪成在空地上重建的建筑物归康成荣所有，并且张洪成应将维修或重建的批文交给康成荣无条件配合康成荣办理过户手续。张洪成按时付息并归还借款，与本协议书同时签订的购房合同书、购房收条作废，康成荣将借条还给张洪成。《借款协议书》还约定了其他与借款有关的事项。张月英、罗文标以连带清偿责任担保人身份在《借款协议书》上签字捺印。但《借款协议书》上未约定保证期间、保证范围。同日，张洪成与康成荣签订了一份《房地产买卖合同书》（以下简称合同书）与2011年1月18日的《房地产买卖合同书》相区别，约定：张洪成自愿将座落在长汀县印黄村山根下1-3层转让给康成荣，成交价100万元，签订合同时康成荣将购房款一次性交给张洪成。张洪成应将上述房、地产的使用权和有关资料（含将维修或重建的批文办好）交给康成荣。上述土地上面的建筑物归康成荣所有（2012年2月20日前张洪成将原三层建筑物拆除，现状为空地，如张洪成在空地上重建的建筑物归康成荣所有）。《合同书》还约定了其他与房屋买卖有关的事项。张月英、罗文标以连带责任担保人身份在《合同书》上签字捺印。2014年5月24日，康成荣与张洪成签订了一份《补充协议书》，《补充协议书》约定：因2012年2月20日张洪成向康成荣借款已早到期，张洪成承诺如在农历2014年12月30日前未归还借款本息，张洪成同意在农历2014年12月30日将长汀县印黄村山根下1-3幢房（地块）的所有权和使用权交付给康成荣使用和所有，该地块上的所有建筑物无条件归康成荣所有。张洪成须将与此有关的资料和建设批文无条件交给康成荣。2014年12月22日，康成荣与张洪成签订一份《协议书》，《协议书》约定：张洪成以转让形式将长汀县印黄村山根下地产抵押给康成荣向康成荣借款，双方约定如张洪成无法付息还款，所借款项作为向张洪成购买上述房地产的购房款。张洪成从2014年1月开始没有按时履行借款协议，双方在2014年5月24日签订了一份补充协议书，同意将归还借款及付清利息日延长至农历2014年12月24日，如到期未还，上述房产的产权和使用权及该地块上的所有建筑物无条件归康成荣所有。双方所签订的所有合同及协议效力不变。还清借款付清利息的时间为农历2014年12月30日。如按双方协议执行，张洪成应配合康成荣办理过户手续，康成荣将房产、地产过户给自己或他人，张洪成不得有任何异议。因张洪成至今未还清借款，且未将涉案房产过户给康成荣，康成荣提起诉讼。 上述事实有《房地产买卖合同书》、《借款协议书》、《补充协议书》、《协议书》、房屋所有权证、国有土地使用权证、危房修复建设工程规划、开工许可证，康成荣、张洪成的委托诉讼代理人在法庭上的陈述为证，康成荣、张洪成对上述事实无争议，本院予以确认。 本院认为，康成荣与张洪成签订《借款协议书》后，康成荣向张洪成出借资金，《借款协议书》约定，如张洪成不按约定还本付息，康成荣将张洪成座落在长汀县印黄村山根下房产收归康成荣所有。双方在同一时间签订的“房地产买卖合同书”成立产生法律效力。如张洪成按期还款付息，与协议书同时签订的购房合同书、购房收条作废。按《借款协议书》的这一约定，双方又签订了《合同书》。这说明康成荣与张洪成间并无买卖房产的合意，双方间签订的《合同书》仅是康成荣为了保证出借资金的安全，要求张洪成与其签订的。双方在2014年12月22日《协议书》也确认，张洪成以转让形式将长汀县印黄村山根下地产抵押给康成荣向康成荣借款，《合同书》应视为对借款的抵押担保。该抵押担保的抵押物为土地的使用权及将来在此土地上建筑的房屋。上述抵押担保的抵押物为城市房地产，抵押担保未办理抵押登记，抵押合同未生效。双方在《借款协议书》上约定，如张洪成未按约付息还款，抵押物（土地的使用权及将来在此土地上建筑的房屋）归康成荣，这一约定无效。综上所述，康成荣以与张洪成签订《合同书》向张洪成购买房产，张洪成不履行合同义务，不向其交付房产为由，要求判令张洪成向其交付房产并协助办理过户，康成荣的这一诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。同理，康成荣要求张月英、罗文标负连带责任的诉讼请亦无事实依据，本院不予支持。张洪成称，其与康成荣签订《借款协议书》向康成荣借款100万元，但康成荣实际只出借96万元，其已向康成荣总计支付利息90多万元。因本案未审理康成荣与张洪成间的借贷关系，故对康成荣出借的金额、收取了多少利息，本案不予审查。张月英、罗文标、高素君经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回康成荣的全部诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取6900元，由康成荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 员  谢海龙 二〇二〇年八月十九日 法官 助理  桑建霞 代理书记员  吴功生 附注：法律条文 《中华人民共和国担保法》 第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。