北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初4144号原告：史小伟，男，1979年5月11日出生，住北京市西城区。被告：北京市延庆区八达岭山庄业主委员会，住所北京市延庆区八达岭镇阳光路**。法定代表人：郭敏勇，主任。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。原告史小伟与被告北京市延庆区八达岭山庄业主委员会（以下简称八达岭业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史小伟、被告八达岭业委会的委托诉讼代理人赵建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史小伟向本院提出诉讼请求：撤销八达岭业委会选择北京市强信安保物业管理服务中心（以下简称强信物业中心）作为八达岭山庄小区物业服务企业的决定。事实和理由：八达岭业委会委托强信物业中心为小区提供物业服务，未经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、八达岭业委会因其成员构成原因不具备表达其意志的能力，无法对外订立合同。其全体成员得以在北京市延庆区八达岭镇人民政府（以下简称八达岭镇政府）备案，是源于非法的《八达岭山庄业主大会第四次会议决议》，但事实上依照《北京八达岭山庄业主大会议事规则》和《北京八达岭山庄管理规约》，其8名成员均不具备八达岭山庄的业主委员会委员资格。八达岭业委会在不召开业主大会的情况下擅自决定小区的物业服务公司，严重侵犯史小伟的权利，对其生活造成了持续的影响：八达岭业委会未依照物权法和《北京八达岭山庄业主大会议事规则》，经过半数业主同意的情况下，委托强信物业中心为小区提供全部物业服务。强信物业中心擅自提高了本小区之前所有物业公司和业主委员会一直都实施的一次性交付全年物业费可以减免1个月的物业费标准，致使史小伟所拥有的住宅每年须支付的物业费从8564元增长至9342.60元，已经对其造成每年778.55元的损害，并且在未来每年都会造成持续损害。物业费标准有2012-2017年3家物业公司的物业费收据为证。史小伟在2017年9月17日前后在微信的“业委会信息发布群”得知第四次业主大会决议和业主委员会名单备案成功，虽然没有见到正式的公告，自始至终也没有见到决议的具体内容与首届业主大会的变化等情况，其基于信任邻居、信任八达岭镇政府备案审核的公信力，并未加以怀疑。直至2019年8月28日收到八达岭镇政府依史小伟申请寄送的政府信息公开文件，才首次得知业主委员会的8名委员根本不具备代表八达岭山庄小区业主对外签署合同的资格，故其诉至法院，望判如所请。八达岭业委会辩称，史小伟的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其起诉或者诉讼请求。首先，该案件不属于法院民事受案范围。其次，史小伟起诉已经超过业主撤销权的法定时间。具体理由如下：北京市延庆区八达岭山庄第一届业主委员会成员于2011年12月17日任职期满。2012年7月2日，八达岭业委会第二届委员选举工作组成立。直至2016年8月15日，八达岭山庄业主大会第四次会议决议选举候选人，组成第二届业委会并进行公示，并于2016年9月10日向属地的八达岭镇政府报备，八达岭镇政府于2017年8月28日予以备案登记。由于上届业委会成员称公章遗失无法交接，而且业主对上届物业管理人提供的服务不满，因此八达岭业委会才决定更换物业服务人，并于2018年5月29日、30日向广大业主进行了通告征求大家意见，公告异议期间为15天，公告期满没有业主提出异议。2018年12月16日，八达岭业委会与强信物业中心签订为期8年的《物业服务合同》，并于2019年4月4日向北京市延庆区居住小区物业管理办公室进行了备案。八达岭业委会选聘的物业服务人提供服务至今，得到了广大业主的认可。此前曾有业主张智提起过业主撤销权纠纷，要求撤销成立第二届业主委员会的决议，经过两审法院审理，以选举争议并非民事争议、不属于人民法院民事案件受理范围为由驳回起诉，后有业主艾利娜再次提起业主撤销权纠纷，要求确认业主大会选举成立的第二届业主委员会无效，延庆法院作出（2018）京0119民初8569号民事判决书，以超出撤销权一年的法定时效，驳回其诉讼请求。本案的实质性问题仍是史小伟否认第二届业委会成员的合法性及《八达岭山庄业主大会第四次会议决议》的合法性，针对这两点质疑，有生效判决已经予以否定。八达岭业委会也是为了广大业主的根本利益选聘的有资质的物业服务企业为广大业主提供服务。综上，史小伟如果认为业委会产生不合法，此诉求不属于法院管辖。如果史小伟要求撤销选聘强信物业中心的决定，其应自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。撤销权规定的行使期间为固定期间，不存在中断、中止、延长的情况，超过该法定期间，则撤销权实体上消灭。八达岭业委会决定重新选聘物业服务人已经于2018年5月29日就进行了公示，即使以物业服务合同备案时间2019年4月4日计算，史小伟起诉也超过了法律规定的期限，因此请求驳回史小伟的诉讼请求。庭审中，史小伟提交以下证据：1.登记回执、政府信息答复告知书（史小伟申请行政公开的答复告知书），证明其得知业主大会决议细节的具体时间是在2019年8月29号，其收到行政公开才知道八达岭业委会委员是如何任职的；2.八达岭镇政府公开的备案资料（八达岭业委会选举票监工作报告、变更备案申请，备案事项变更单等），证明选举程序是不合法的，剥夺了部分业主参与业主大会发表意见的权利，八达岭业委会委员变更备案申请第10页上面业主的房子即便在拍卖中业主的名字没有变更，不影响业主行使自己的权利。八达岭业委会的全体委员不具备任职资格；3.聘用通知书（八达岭业委会发布的聘用通知书），证明八达岭业委会委托强信物业中心提供物业服务；4.八达岭业委会与强信物业公司联合发布的收费通告（在八达岭山庄收取物业费的通告），证明八达岭业委会委托的强信物业公司调整物业费每平方米2.5元；5.物业费发票、收据（2012年至2017年所交物业费的收据和发票），证明其过去缴纳的物业费金额，如果按一年交纳，可以免交一个月物业费；6.史小伟身份证明（房产证、民事裁定书、人民调解协议书），证明其是八达岭山庄小区业主。八达岭业委会对史小伟提供的证据发表如下质证意见：1.登记回执、政府信息答复告知书，真实性认可，证明目的不认可，行政公开不是计算诉讼时效的起始时间，八达岭业委会委员选举于2016年8月15日完成，应该从2016年8月15日计算，八达岭业委员变更备案是在2016年9月10日，史小伟知道时间最迟不应该超过备案日期；2.八达岭镇政府公开的备案资料，真实性认可，证明目的不认可，如果史小伟认为委员的选举不合法，这个事情不属于法院的受理范围，因为之前有生效的判决；3.聘用通知书，真实性及证明目的均认可，强信物业公司是根据八达岭业委会与其签订的合同收取的物业费；4.八达岭业委会与物业公司联合发布的收费通告，真实性认可，依据双方签订的物业服务合同收取的费用；5.物业费发票、收据，真实性认可，与本案没有关联性；6.史小伟身份证明，真实性及证明目的均认可。本院对史小伟提交的上述证据认证如下：八达岭业委会对史小伟提交的证据1-6真实性认可，本院对其真实性予以确认。八达岭业委会提交以下证据：1.八达岭山庄业主大会第四次会议决议，证明第二届业委会委员的选举于2016年8月15日完成；2.备案事项变更单，证明2016年9月10日，新的业委会委员向八达岭镇政府进行了登记；3.八达岭业委会出具的证明，证明原主任孙伟辞职，现任主任为郭敏勇；4.八达岭山庄第三次业主大会的会议决议（电子版打印件，纸质版的上一届委员会没有对下一届委员会进行交接）以及讨论修改后的北京八达岭山庄管理规约，证明八达岭山庄管理规约是经过业主大会决议通过的，管理规约第18条业主大会授权业主委员会与物业公司签订物业服务合同，2009年第三次业主大会修订的山庄管理规约第18条与2008年第一次业主大会通过的管理规约第18条内容一致；5.2018年5月29日、30日的两份通告以及张贴通告的现场照片，证明由于当时上届业委会成员与本届业委会存在矛盾以及当时物业服务人与广大业主存在矛盾，决定选聘其他物业公司作为物业服务人，当时向业主征求意见，如有意见，可以向业委会提出，异议期为15天；6.2018年6月19日业委会工作会议纪要，证明公示期内没有业主提出异议，而且包括更换新的服务人，政府也成立了工作组进行参与，所以会议纪要下方记载了此纪要抄报工作组，更换物业服务公司的事宜，也是在政府部门配合下完成的；7.物业服务合同，证明2018年12月16日八达岭业委会与强信物业中心签订物业服务合同，别墅按照2.5元每平方米收取，也是延续了以前的标准，更换服务人的时候，政府也参与了此次事项；8.物业服务合同备案的受理通知书以及办理结果通知书，证明物业服务合同已经依法向北京市延庆区居住小区物业管理办公室进行了备案，另外还证明备案登记日期是2019年4月4日，如果史小伟认为物业服务合同有不妥之处，也超出了法律规定的一年除斥时间；9.（2017）京0119民初9402号民事判决书，证明即使史小伟认为业委会选举程序存在不妥之处，对业委会委员进行选举也不属于法院受案范围；10.（2018）京0119民初8569号民事判决书，证明如果史小伟认为八达岭山庄第四次会议作出的决定存在瑕疵的情况，也超出了行使撤销权的时效。史小伟对八达岭业委会提交的证据发表如下质证意见：1.八达岭山庄业主大会第四次会议决议，真实性认可，证明目的不认可，无法证明选举的过程合法；2.备案事项变更单，真实性及证明目的均认可；3.八达岭业委会出具的证明，真实性及证明目的均认可；4.八达岭山庄第三次业主大会的会议决议（电子版打印件）以及讨论修改后的北京八达岭山庄管理规约，真实性及证明目的均不认可，认可八达岭业委会陈述的2009年第三次业主大会修订的山庄管理规约第18条与2008年第一次业主大会通过的管理规约第18条内容一致，但是第二届业委会并没有业主授权与现在物业公司签订物业服务合同。5.2018年5月29日、30日的两份通告以及张贴通告的现场照片，真实性无法认可，三张照片真实性无法确认，证明目的不认可，即便是真实的，只是在物业楼的门口张贴的，没有任何公示目的，无法证实进行了通告，只是在物业楼门口进行了张贴，并没有履行对全部业主进行通告的义务，不能证实当时物业服务公司与广大业主存在矛盾的这个证明目的。业主不提出异议，就视为同意，这个没有法律依据，其也无法认同，请求法院不予采信；6.2018年6月19日业委会工作会议纪要，真实性及证明目的均不认可，上面并没有加盖业委会公章；7.物业服务合同，真实性认可，2018年12月16日签订的合同，在八达岭业委会提交的第5项证据2018年5月30日通告上面写明即日起予以公示，说明通告时就已经签订了物业服务合同。8.物业服务合同备案的受理通知书以及办理结果通知书，真实性认可，备案与本案没有关系，签订物业合同与本案没有关系。9.（2017）京0119民初9402号民事判决书，真实性认可，其在本案的诉求与张智的案子不同，张智的诉求是选举争议，其对选举不清楚，也不知情，其提出的原因只是因为八达岭业委会不符合物权法的规定，做决议的基础违反了法律规定。根据相关规定，张智的裁定与本案是完全不同的，张智提出的是第四次业主大会选举程序违法；10.（2018）京0119民初8569号民事判决书，真实性认可，通过其提交的证据证明了第四次业主大会是片面的，其知道第二届业委会决议具体细节是在2019年8月29日，并没有超过一年的时间。八达岭业委会提供的物业服务合同以及其提交的证据也能证明2.5元每平米的物业费不是延续之前的标准。本院对八达岭业委会提交的上述证据认证如下：史小伟认可证据1、2、3、7、8、9、10的真实性，本院对其真实性予以确认。证据4，史小伟认可八达岭业委会陈述的2009年第三次业主大会修订的山庄管理规约第18条与2008年第一次业主大会通过的管理规约第18条内容一致，本院对此条款内容真实性予以确认。证据5照片中张贴的通告内容与其提交的通告内容可以核对一致，且在张贴时有多名见证人，史小伟虽不认可，但其未提交相反证据，本院对其真实性予以确认。证据6系八达岭业委会单方制作，史小伟亦不认可，本院对该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：八达岭业委会第一届委员于2011年12月17日任职期满。2012年7月2日，八达岭业委会第二届委员选举工作组成立。2016年8月15日，八达岭山庄业主大会第四次会议决议选举候选人当选八达岭业委会第二届委员并进行公示。2017年8月28日，八达岭业委会委员变更名单在八达岭镇政府进行备案。2019年8月8日，史小伟向八达岭镇政府提交政府信息公开的申请，申请获取八达岭山庄小区提交的业主委员会换届报备的各项资料。2019年8月23日，八达岭镇政府就史小伟申请作出八达岭镇（2019）第5号-告《政府信息答复告知书》。2018年2月12日，八达岭业委会作出聘用通知书，聘用强信物业中心为八达岭山庄提供物业服务。2018年5月29日，八达岭业委会向业主发布通告，内容为：1.公示业委会执行第三次业主大会决议，选聘并签订的物业服务合同以及相关附件，公示期从专班组进驻之日起，至专班组撤出之日止。2.由于签约是执行第三次业主大会决议，因此对合同持赞同意见的业主不必再表态。3.对合同持反对意见的业主，请在公示期内持有效（证明业主身份）的相关证件，到业主大楼业委会办公室登记（业委会将请求专班组予以监督）。4.待公示期满后，业委会将依据登记结果，安排下一步工作进程。2018年5月30日，八达岭业委会再次发布通告，决定将业委会执行第三次业主大会决议、选聘并签订物业服务合同以及相关附件予以公示。公示期从本通告之日起15天，公示期满后，业委会将按计划推进下一步工作。2018年12月16日，八达岭业委会与强信物业中心签订物业服务合同，约定由强信物业中心为北京市延庆区八达岭山庄提供物业服务，期限为8年，自2018年12月16日至2026年12月15日。物业服务费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅1.4元/平方米/月；别墅2.5元/平方米/月。2019年4月4日，强信物业中心就北京市延庆区八达岭山庄物业服务合同向北京市延庆区居住小区物业管理办公室申请备案，当日即予以备案。2019年11月20日，强信物业中心发布通告，收取2020年度物业服务费，收取标准为别墅2.5元/平方米/月,公寓楼1.4元/平方米/月；物业费计费时间为2020年1月1日-2020年12月31日。庭审中，史小伟认可其于2019年年初知道强信物业中心向其提供物业服务，并主张从2012年-2017年交纳物业费时，如果按一年交纳，可以免交一个月物业费，而强信物业中心则不再施行交一年免一月的物业费标准，致使其每年需多交纳778.55元物业费，八达岭业委会成员选举不符合法律规定，且八达岭业委会在未召开业主大会的情况下擅自决定小区物业公司，其行使业主撤销权，第一是基于八达岭业委会第二届委员身份不合法，第二是基于业委会未经过业主大会讨论通过即与强信物业中心签订物业服务合同。八达岭业委会认为业委会选举不属于人民法院管辖，且史小伟行使撤销权已经超过一年除斥期间，应当驳回其诉讼请求。另查，2017年10月27日，八达岭山庄业主张智曾以业主撤销权纠纷为由，将八达岭业委会诉至本院。张智向本院提出诉讼请求：1.撤销北京市延庆区八达岭山庄业主大会第四次会议作出的成立第二届业主委员会的决定；2.判令八达岭业委会提供八达岭山庄业主大会第四次会议选举第二届业主委员会委员的全部选票原件、委托投票的委托书原件供张智查看。如法院撤销八达岭山庄业主大会第四次会议作出的成立第二届业主委员会的决定，张智同意放弃本项诉讼请求。本院认为张智诉讼请求涉及的事项均为小区业主大会或者业主委员会选举中出现的争议，不属于民事争议，不在人民法院民事案件受理审理范围，业主不享有诉权，故作出（2017）京0119民初9402号民事裁定书，裁定驳回张智的起诉。张智不服该裁定并上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2018年8月17日，艾利娜以业主撤销权纠纷为由，将八达岭业委会诉至本院，请求确认2016年8月15日选举的八达岭山庄第二届业主委员会无效。本院经审理认为所涉业主大会的决定已于2016年8月15日作出并予以公示，艾利娜已知道或应该知道八达岭山庄第二届业主委员会的选举情况。由于其未在法律规定的期间内请求撤销该决定，故作出（2018）京0119民初8569号民事判决书，判决驳回艾利娜的诉讼请求。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销,但业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，史小伟基于八达岭业委会第二届委员身份的不合法性及八达岭业委会作出与强信物业中心签订的物业服务合同未经业主大会讨论决定两点理由，提出要求撤销八达岭业委会选择强信物业中心作为八达岭山庄小区物业服务企业的决定。史小伟提出的诉讼请求基于的第一点理由实质系其认为八达岭山庄业主大会第四次会议选举八达岭业委会第二届委员程序不合法，与本案并不属于同一法律关系，史小伟可另行解决。八达岭业委会选择强信物业中心作为八达岭山庄小区物业服务企业的决定已于2018年5月29日作出并予以公示，史小伟亦陈述其于2019年年初即已知道八达岭业委会选聘强信物业中心的决定，史小伟未在法律规定的期间一年内请求撤销上述决定，其起诉已经超过行使业主撤销权的时间。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：驳回史小伟的诉讼请求。案件受理费35元，由史小伟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 鲁文娟二〇二〇年八月二十一日法官助理 康 晶书 记 员 李文颖