贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初9203号 原告：罗本贤，男，汉族，1980年2月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：梁松。 委托诉讼代理人（特别授权）：曹泽永。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心**架空层（**），统一社会信用代码：91520502691434004R。 法定代表人：郑桥明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般授权）：张胜良，男，汉族。 原告罗本贤与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称大众公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日登记立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗本贤的委托诉讼代理人梁松、被告大众公司的委托诉讼代理人张胜良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗本贤向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计32636.00元（以410000.00元购房本金为基数，按每日万分之一的标准从2017年6月30日起计算至2019年9月4日止）;二、判决被告退回多收原告房屋面积平方差价款5735.14元;三、判决被告返还代收原告的天然气入户费2500.00元，闭路电视入户费350.00元，电开户费529.00元，共计3379.00元;四、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由:原被告双方于2016年1月12日签订（商品房买卖合同），合同约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区,套内建筑面积97.94平方米，房屋总价款为410000.00元。合同第十一条约定的被告交房时间为2016年6月30日，第二十二条约定了关于房屋登记的相关事项，该条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，并承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，合同签订后，原告履行了相应合同义务，缴纳了房屋款项、契税、维修基金等费用，而且被告还代收取了原告的闭路电视、电、燃气等开户费用。被告直到2019年9月4日才办理完毕商品房转移登记的有关文书交付原告，被告逾期办证的行为构成违约，应承担违约责任。据此，原告根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律的规定，为维护自身合法权益，特依法起诉，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求为谢! 被告大众公司口头辩称：以前房开的代收三通费，但是没有得到正式文件，该退就退，对三通费无意义。针对面积误差的问题，以前在区房产局办理预售备案，现在合并市房产局办理的是不动产证，然后以前的区房产局和市房产局计算阳台面积的方法不一样，合并到市房产局之后按市房产局的计算方法导致面积变小，我公司针对和诚家园项目，到省建设厅请示，省建设厅做出答复，按区房产局的计算方法是有效的，但市房产局不认同，最终以房产证登记面积为准，我公司处理面积和两证合一问题花费一年的时间，所以导致办证延期。 当事人围绕诉讼请求和主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人无异议的原告所举身份证、商品房买卖合同、和诚家园-代收费用明细表，代收费收据、电开户费收据、发票，不动产权证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对被告所举的证据：省建设厅复函、黔建科通[2009]158号文件、新建商品房幢不动产登记合格备案审批表。证明目的：预售面积误差不大的，办理房产证的首次登记时间。原告质证：对省建设厅复函和文件真实性合法性无异议，但对关键性有异议，涉案房屋面积确有误差，对新建商品房备案审批表，能证明被告已严重违约，并承担违约责任。经本院审查认为，该证据能证实合同约定的面积与实际产权证书载明的商品房面积不一致；案涉房屋具备办证条件等事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区,该商品房用途为住宅；建筑面积为124.09平方米，套内建筑面积97.94平方米，按照套内面积计算，该商品房单价每平方米4186.24元。商品房总价款410000.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。交房时间和条件：被告应于2016年6月30日前向原告交付该商品房；交房条件：需取得竣工合格证明；供电、供水达到使用条件，通信、电视、网络敷设到进户门外；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、电开户费、国家规定买受人承担相关费用。面积差异处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。转移登记：（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已支付购房款410000.00元，并向被告缴纳天然气入户费2500.00元，闭路电视入户费350.00元，电开户费529.00元。2019年4月1日，毕节市不动产登记中心出具涉案房屋所在幢首次登记确认书，同意为涉案房屋办理首次登记。2019年9月4日，原告取得涉案房屋的不动产权证书，该证书上载明的涉案房屋的专有建筑面积为96.57平方米。与合同约定的97.94平方米相差1.37平方米（97.94-96.57＝1.37平方米）。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的主要焦点为：1、被告是否应支付原告逾期办证违约金及支付的标准，2、被告是否应退还原告房屋面积差价及金额，3、被告是否应退还原告天然气入户费2,500.00元，闭路电视入户费350.00元,电开户费529.00元。 对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方均应按合同的约定履行合同义务，原告按合同的约定履行了合同约定的义务，被告也应按合同的约定履行义务。根据合同约定：“出卖人承诺于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”。被告未在合同约定的期限取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院应予支持；对支付违约金的标准，根据该条款的约定：被告应按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。故原告要求按日万分之一的标准支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对计算违约金的起始时间应为被告违约的次日2017年7月1日（2017年6月30日的次日），对计算违约金的截止日期，因涉案房屋已具备办证条件，被告具备办证条件后，应向履行通知原告提交应由原告提供的相关资料为原告办证的义务，被告不能举证证明其已履行了该通知义务，但被告已于2019年9月4日为原告办理案涉房屋的不动产权证，故被告致迟于2019年9月4日履行通知原告的义务，因此，计算违约金的截止时间为2019年9月4日，共计795天，违约金为32,595.60元（410,000.00×0.01%×795=32,595.60元），原告诉请32,636.00元，超过部分，本院不予以支持。 对双方争议的焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。根据双方的合同约定，案涉商品房系按套内建筑面积计算房价款，单价每平方米4,186.24元及面积差异处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……，该证书上载明的涉案房屋的专有建筑面积为67.07平方米。与合同约定的97.94平方米相差1.37平方米（97.94-96.57=1.37平方米）,原告多支付购房款5,735.14元（4,186.24元×1.37=5,735.14元），被告按合同约定应予以退还，故原告要求被告退还房屋面积差价5,735.14元，本院应予以支持。 对双方争议的焦点3：根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费于法无据，理应予以退还；又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。故原告要求被告退还各项开户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，故原告要求被告退还天然气入户费2,500.00元，闭路电视入户费350.00元,电开户费529.00元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗本贤逾期办证违约金32,595.60元； 二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗本贤案涉商品房面积差价5,735.14元； 三、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告罗本贤天然气入户费2,500.00元，闭路电视入户费350.00元,电开户费529.00元； 四、驳回原告罗本贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费422.00元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年八月五日 书记员 张朕一