广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初10817号原告（反诉被告）：高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司，住所地广州市天河区奥体南路**花花世界购物中心建材馆****，统一社会信用代码91440101665905330H。法定代表人：吴健梅，职务总经理。委托诉讼代理人：邱奕彬，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖志辉，广东国智律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州乐漫文化娱乐有限责任公司，住所地，住所地广州市天河区中山大道中****公）（不可作厂房），统一社会信用代码91440106MA59AJ8794。法定代表人：邱文烁。委托诉讼代理人：林丽蓉、廖纪源，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告即反诉被告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（下称高成物业花花分公司）与被告即反诉原告广州乐漫文化娱乐有限责任公司（下称乐漫公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。高成物业花花分公司委托诉讼代理人邱奕彬、廖志辉，乐漫公司委托诉讼代理人林丽蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高成物业花花分公司向本院提出诉讼请求：1.乐漫公司向高成物业花花分公司支付2019年12月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费640599.75元（按照月物业管理服务费128119.95元的标准计算）；2.乐漫公司向高成物业花花分公司支付2019年10月1日至2020年4月30日期间的电费20522.28元、水费223.56元；3.乐漫公司向高成物业花花分公司支付2019年12月1日至2020年4月30日期间逾期支付物业管理费的违约金[以乐漫公司拖欠的每月物业管理费128119.95元为基数，按照年利率24%的标准（原违约金标准过高，调整为该标准），从当月5日起计算至付清之日止]；4.乐漫公司承担因其违约行为引发本案诉讼导致高成物业花花分公司发生的律师费3000元；5.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等）由乐漫公司承担。事实和理由：高成物业花花分公司与乐漫公司签订《物业管理服务合同》，约定由高成物业花花分公司为乐漫公司对其承租的位于广州市天河区XXX号的XX物中心EXXX物业（下称涉案物业）提供物业管理服务。物业管理期限自2016年5月10日起到2021年5月9日止，计租面积为3660.57平方米，2016年11月10日至2020年5月9日，管理费收取标准为35元/平方米，即管理费为128119.95元/月。高成物业花花分公司对承租场地经营性电费的按政府指导价加8%的线损收取，水费按4.86元/吨收取。2016年5月5日，乐漫公司书面确认其接受移交承租场地。根据涉案合同约定，乐漫公司应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用，如迟延缴交管理费和水电费，须支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天乐漫公司应向高成物业花花分公司计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金。乐漫公司未支付2019年12月至2020年4月物业管理服务费、2019年10月至2020年1月及2020年3月至2020年4月的电费、2019年10月至2019年12月及2020年4月水费。经多次催促，乐漫公司均不予理会，构成违约，应支付相应的违约金，在统计迟延违约金时，高成物业花花分公司参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，将违约金比例降低为年利率24%。从2019年12月5日起，分别以当月管理费为基数计至付清之日止。为催缴上述欠费，高成物业花花分公司委托广东国智律师事务所代理涉案物业的诉讼事宜，为此产生一审律师费3000元。根据补充协议第六条第6款约定，由于乐漫公司欠费导致高成物业花花分公司通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乐漫公司承担高成物业花花分公司委托律师等所产生的合理费用。综上，乐漫公司无正当理由拒不支付物业管理服务费、水电费等违约行为严重损害了高成物业花花分公司的合法权益。被告乐漫公司辩称：1.因疫情爆发与行政管控措施的不可抗力原因，乐漫公司与高成物业花花分公司之间的物业服务合同目的根本无法实现。首先，疫情爆发以来，乐漫公司承租物业所在商场没有人流量，乐漫公司经营的是室内封闭性的冰雪游乐场，一开门营业就必须启动设备，只会加大亏损；其次，2020年1月23日晚，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月2日，广州市新冠疫情防控指挥部关于防控工作第四号通告中，要求严格商业服务区防控，明确商场暂停儿童游乐场、室内娱乐场所服务。即乐漫公司物业服务合同目的根本无法实现。2.乐漫公司为了响应政府号召和维护社会公共利益，自2020年1月25日起暂停营业，确因疫情防控措施，乐漫公司无法使用租赁物业，乐漫公司没有使用相关物业服务，且高成物业花花分公司相对应的物管服务工作量必定也低于平时。且乐漫公司已损失惨重，包括了设备设施损耗、水电人工成本支出等。导致合同不能履行，应当免除相应物管费。根据《合同法》第117条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第６条，乐漫公司继续按照原租赁合同支付租金明显不公平，乐漫公司有权要求减免租金。而本案物业服务合同作为租赁合同的从合同，参照该规定，乐漫公司认为应当免除该部分即2020年2月1日起至2020年4月30日物管费。３.高成物业花花分公司无视疫情防控政策，无视公平原则，以拖欠物管费为由发出《解除合同通知书》并追究违约责任，高成物业花花分公司单方解除合同构成违约，因不可抗力事件，且双方一直处于减免方案商讨中，追究违约金是没有法律依据的。广州市新冠疫情防控指挥部在2020年5月16日发布的关于防控工作第九号通告中，才明确在落实防控措施前提下，全面开放商场，确保防控措施落实到位的前提下，逐步稳妥开放密闭式娱乐场所。截至4月底，双方都一直在协商物管费减免的过程中，乐漫公司暂缓支付物管费合法合理，而高成物业花花分公司在政府尚未开放密闭式场所于2020年4月23日发出解除合同通知并要求违约金，根据《民法总则》第180条、《合同法》117、118条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条规定，人民法院应不予支持出租人请求承担违约责任的请求。4.高成物业花花分公司要求律师费没有依据，因疫情防控的不可抗力事由，根据法律规定，乐漫公司不承担违约责任，且双方一直就减免方案进行协商，乐漫公司不存在违约行为，反而是高成物业花花分公司单方无理解除合同构成违约。5.乐漫公司已根据物业服务合同约定，向高成物业花花分公司支付了保证金，该保证金应当退还乐漫公司，乐漫公司已就该问题提起反诉。据此，乐漫公司向本院提出反诉请求：1.高成物业花花分公司退还物业管理保证金256239.9元；2.高成物业花花分公司退还水电保证金20000元；3.诉讼费由高成物业花花分公司承担。反诉被告高成物业花花分公司辩称：乐漫公司要求高成物业花花分公司退还物业管理保证金及水电保证金缺乏合同及法律依据，高成物业花花分公司依约享有合同解除权。双方签订的涉案物业合同并未约定退还物业管理保证金及水电保证金的情形，乐漫公司提请的请求无合同依据。疫情发生以来，我国、我省为防控疫情及复工复产作出了《全国不同风险地区企事业单位复工复产疫情防控措施指南》《广东省园区复工复产新冠肺炎疫情防控工作指引》等多个指引或意见，无不在督促积极防控疫情的同时倡导各企业各单位稳经营、促发展、努力恢复经济。同样，高成物业花花分公司从未要求乐漫公司在疫情期间不得开门或停止营业，相反，高成物业花花分公司始终保持与国家“防控疫情的同时稳经济”的相同态度，欢迎、鼓励各商户在疫情期间充分发挥主观能动性及时调整经营策略及商业规划，以自身优势迎接疫情挑战。乐漫公司完全忽视上述实际情况，仅着眼于疫情对自身经营带来的困难，而不是以积极的态度来维持企业的生产经营，即使其身陷“无法营业”等也是其自身经营策略调整不及时所导致。2020年1月23日我国疫情重灾区才实施“封城”等一系列疫情应对措施，但乐漫公司从疫情尚未发生的2019年12月5日起即欠付相关管理费及水电费，高成物业花花分公司于2020年4月23日向乐漫公司发函，告知其实际欠付的款项包括2019年12月的相关物业管理费及水电费，乐漫公司收到该函件并收悉该项告知内容，但其至今仍未向高成物业花花分公司履行任何付款义务，根据涉案物业合同的约定，其行为已构成根本违约，高成物业花花分公司享有合同解除权。经审理查明，高成物业花花分公司（甲方）与乐漫公司（乙方）就涉案物业签订《物业管理服务合同》，内容为：物业管理期限自2016年5月10日起至2021年5月9日止，物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米为35元，每月管理费共计128119.95元。水费单价为4.86元/立方米，如遇水、电单位对价格进行调整，甲方有权书面通知乙方进行相应调整。乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用，乙方用电按商铺内实际用电量另加8%的损耗后计算，甲方同时应提供上述费用合法有效的税务票据。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理费保证金256239.9元，即相当于乙方贰个月的标准管理费金额的款项。若乙方未付或未足额支付则甲方有权终止本协议、没收乙方已缴纳的部分物业管理费保证金。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电费保证金20000元。物业管理费保证金、水电费保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时且乙方无任何违约的情况下，由甲方在十个工作日内全部无息返还乙方。如果乙方出现拖欠物业管理费及水电费等应缴费用的行为，甲方有权直接在乙方已缴纳的物业管理保证金及水电费保证金中扣除相关欠费，不足部分乙方应在甲方首次发出催款通知后的十天内将保证金补至原来金额。未能及时补足，甲方按本协议第六条第1款追究乙方的违约责任。如果乙方违反本协议项下义务或因乙方责任而造成任何损失，经双方协调而未能解决的，甲方可自行决定并提供有关损失的证据，在通知乙方后直接在物业管理保证金中抵扣相应金额以纠正乙方违约或补偿该等损失。保证金不足抵偿的部分，乙方仍需对任何不足部分负责。抵偿后，如本协议继续履行的，乙方应在甲方首次要求时十天内及时补足上述保证金。未能及时补足的，甲方按本协议第六条第1款追究乙方的违约责任并有权终止本协议。乙方须按时缴付管理费和水电费。如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日。如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。经甲方采取前述任意措施后，乙方仍不按合同约定支付相关费用的，授权甲方对其在本物业内的物品予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、物业管理费、违约金及赔偿损失等，不足部分由乙方补足。由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。2016年5月5日，乐漫公司办理了收铺手续。2019年12月9日、2020年1月7日，广州市高德花花置业有限公司分别向乐漫公司发出《催租函》催缴涉案物业租金。乐漫公司确认其员工于上述催租函签收栏签收但对该证据的关联性不予确认。为证明乐漫公司拖欠费用情况，高成物业花花分公司提交了《E222管理费欠费表（欠费截止至2020年4月3日）》，该表记载涉案商铺拖欠2019年10月至2020年4月期间的电费共计20522.28元、水费223.56元。乐漫公司对该表不予确认。原被告双方确认涉案物业费缴纳至2019年11月，2019年12月开始没有交；水电费缴纳至2019年9月，自2019年10月后没有缴交。乐漫公司另确认其仅收到高成物业花花分公司发出的截至2019年11月的水电费通知，未收到2019年12月至2020年4月的通知，为此提供2019年12月20日制作的《有关管理费、水电费事宜》，该表记载2019年11月2日至2019年12月1日的电费为3484.03元、1382.47元，水费为44.98元。高成公司提交2019年12月至2020年4月的付款通知单签收表5份及微信截图，显示被告已签收涉案商铺的水电费事宜等，并提供《有关管理费、水电费事宜》等表格，其中制表时间为2019年11月22日的《有关管理费、水电费事宜》记载涉案商铺2019年10月2日至2019年11月1日的电费为3484.03元、1382.47元，水费为34.6元；制表时间为2020年1月13日的《有关管理费、水电费事宜》记载2019年12月2日至2020年1月1日涉案商铺的电费为3024.9元、1200.28元，水费为44.98元；制表时间为2020年3月20日的《有关管理费、水电费事宜》记载涉案商铺2020年1月2日至2020年3月1日的电费为3727.1元、1478.92元，水费为0元。原被告当庭确认乐漫公司自2020年1月25日起没有经营，但设备还在涉案物业中。2020年2月18日，乐漫公司向高成物业花花分公司发出《关于【天河奥体优托邦/乐漫冰雪王国】受新型冠状病毒疫情影响免除物业费的沟通函》，内容为“……鉴于疫情的爆发和上述行政管控政策，我方为了响应政府号召和维护社会公共利益，我方于2020年1月25日起暂停经营，重新恢复经营的时间将以政府部门的相关规定为准。我方损失惨重……现我方向贵方沟通如下事项：1、我方认为此不可抗力已经严重影响到《物业管理服务合同》在此期间的正常履行，无法实现合同目的，依据相关法律法规，贵方应当免除因此疫情和行政管控而导致我方无法正常使用租赁房屋期间而产生的租金。2、我方将暂缓向贵方支付因疫情和行政管控而导致我方无法正常使用租赁房屋期间所产生的租金，该行为不应视为我方违约……”该函下方手写“收到盖章原件壹份敬19/2”。同年，乐漫公司向高成物业花花分公司发出《函告》申请免除2月至5月31日之前的所有费用等，该函“已收原件4/3敬”。乐漫公司提供其员工与高成物业花花分公司员工的《微信聊天记录》证明双方自2020年1月至4月就物业费减免经营扶持方案进行协商。乐漫公司另提供优托邦购物中心照片（摄于2020年4月19日）证明商场几乎没有人流量，商场商家开业率低。高成物业花花分公司对该证据的关联性不予确认。2020年4月23日，高成物业花花分公司及广州市高德花花置业有限公司共同向乐漫公司发出《解除合同通知书》，内容为“……贵方至今仍未缴交2019年12月1日至2020年4月30日的租金、管理费、水电费、违约金等相关费用。我司以多次口头与贵方沟通并发函要求贵方尽快缴交，但贵方仍未有任何实际行动……贵方的行为已构成根本性违约，现我司依据双方合同的相关约定于2020年4月30日24时解除与贵方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议、《物业管理服务合同》……”乐漫公司确认其于当日收到该通知书，并陈述高成物业花花分公司单方解除合同构成违约。高成物业花花分公司（甲方，聘请方）与广东国智律师事务所（乙方，受聘方）签订《民事委托代理合同书》，约定甲方与乐漫公司因XX购物中心EXX号商铺物业管理合同纠纷一案，聘请乙方的律师作为委托代理人。本案一审律师费3000元。2020年6月23日，广东国智律师事务所向高成物业花花分公司开具金额为3000元的发票。同年7月24日，广州市高德花花置业有限公司向广东国智律师事务所支付3000元。本院认为，原被告签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行。关于物业管理费及违约金。乐漫公司于2016年5月5日办理了收铺手续，享受了物业服务，理应依约按时支付物业服务费，双方确认乐漫公司于2019年12月开始未缴纳物业管理费，依照双方合同约定涉案物业每月物业管理费为128119.95元，故乐漫公司应向高成物业花花分公司支付2019年12月1日至2020年4月30日的物业管理服务费640599.75元（128119.95元×5个月），对高成物业花花分公司的该诉请，本院予以支持。根据涉案合同约定乐漫公司应于每月5日前缴纳当月的物业管理费，乐漫公司抗辩因疫情防控期间导致其无法经营，新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力事件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”故对高成物业花花分公司所主张的2020年2-4月期间的违约金，本院不予支持。但乐漫公司于2019年12月开始欠缴物业服务费，依照双方合同约定缴纳时间，2019年12月、2020年1月显然不属于疫情抗辩范围，故乐漫公司未依时缴纳该期间的物业管理费，构成违约，高成物业花花分公司诉请乐漫公司支付违约金，应予以支持。高成物业花花分公司主张违约金计付标准为按照年利率24%的标准，并无不妥，本院予以照准，故违约金应以每月拖欠的物业管理费128119.95元为本金，分别自当月6日起计至实际付清之日止，高成物业花花分公司主张的6日前的违约金，本院不予支持；但出于公平原则，该违约金应以不超过本金为限。关于水电费。双方确认乐漫公司自2019年10后未缴纳涉案物业的水电费，原告证据付款通知单签收表显示被告已签收涉案商铺的《有关管理费、水电费事宜》，根据高成物业花花分公司及乐漫公司证据《有关管理费、水电费事宜》显示，涉案商铺2019年10月2日至2019年11月1日的电费为3484.03元、1382.47元，水费为34.6元；2019年11月2日至2019年12月1日涉案物业的电费为3484.03元、1382.47元，水费为44.98元；2019年12月2日至2020年1月1日涉案商铺的电费为3024.9元、1200.28元，水费为44.98元；2020年1月2日至2020年3月1日的电费为3727.1元、1478.92元，水费为0元。故可以认定2019年10月2日至2020年3月1日的电费共计19164.2元（3484.03元+1382.47元+3484.03元+1382.47元+3024.9元+1200.28元+3727.1元+1478.92元），水费共计124.56元（34.6元+44.98元+44.98元+0元），高成物业花花分公司对其主张的超过该金额部分的水电费，并未举证证明，应承担举证不能的法律后果，故对高成物业花花分公司主张的超过上述水电费部分的费用，本院不予支持。关于律师费。根据涉案合同约定“由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师所产生的合理费用”故高成物业花花分公司主张律师费3000元，符合合同约定，本院予以支持。关于物业管理保证金及水电保证金。根据涉案合同约定物业管理费保证金及水电费保证金系在租赁期满并且乐漫公司明确表示不再续约时或协议终止时且乐漫公司无任何违约的情况下退回，如上所述乐漫公司逾期支付物业管理费及水电费，构成违约，且涉案合同约定乐漫公司逾期交付管理费、水电费逾期三十日的，高成物业花花分公司有权单方通知乐漫公司终止本协议并没收乐漫公的物业物业管理保证金及水电费保证金，高成物业花花分公司已依约行使合同解除权并通知乐漫公司，故乐漫公司主张的保证金退还条件不成就，故对乐漫公司要求退还物业管理费保证金及水电费保证金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州乐漫文化娱乐有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司支付2019年12月1日至2020年4月30日的物业管理服务费640599.75元及2019年12月份、2020年1月份物业管理服务费违约金（以2019年12月份、2020年1月份每月拖欠的物业管理费128119.95元为本金，按照年利率24%的标准，分别自当月6日起计至实际付清之日止；违约金以不超过本金为限）；二、被告广州乐漫文化娱乐有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司支付电费19164.2元、水费计124.56元、律师费3000元；三、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告广州乐漫文化娱乐有限责任公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5282元，由原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司负担177元，被告广州乐漫文化娱乐有限责任公司负担5105元；反诉受理费2721.8元，由广州乐漫文化娱乐有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年八月三十一日书记员  梁凤茵