文书内容安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1125民初6829号原告:定远县远青皖北地锅鸡餐馆,住所地定远县定城合蚌路与东兴路交口北极星商业广场2C107-111、2C204-205,统一社会信用代码92341125MA2T0UA61M。经营者:臧远青,男,1969年2月1日出生,汉族,住安徽省定远县。委托诉讼代理人：戴家友，安徽奇胜律师事务所。被告:定远县定唐物业管理有限公司，住所地定远县定城镇鲁肃大道，统一社会信用代码9134112506083420XB。法定代表人:薛忠兰,总经理。委托诉讼代理人：刘怀昆，男，1979年7月30日出生，汉族，公司员工，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：缪阳，安徽远泰律师事务所律师。原告定远县远青皖北地锅鸡餐馆(以下简称远青餐馆）与被告定远县定唐物业管理有限公司(以下简称定唐公司），第三人孙芮房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,在审理过程中原告撤回对第三人的起诉，本院依法予以准许，并依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告远青餐馆的经营者臧远青、委托诉讼代理人戴家友、定唐公司委托诉讼代理人刘怀昆、缪阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远青餐馆向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告赔偿原告财产损失合计294261元;2、判令被告返还原告履约保证金5000元;3、判令被告承担律师费6000元;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月、2018年7月,原告与被告分别签订2份《商业管理服务合同》,由原告租赁被告经营管理的房屋从事餐饮经营,租赁期限分别为自2017年7月20日起至2018年7月19日止、自2018年7月20日起至2019年12月20日止。合同签订后,原告按照约定缴纳商业管理费(含物业费),原告共投入294261元陆续对房屋进行装修和购置配套设施物品,从事餐饮经营活动。2019年10月1日,被告擅自将房屋出租给第三人孙芮,并强行锯断门锁,进入原告的租赁房屋,砸毁房屋内的设施,原告报警后,被告不顾派出所的警告,于2019年10月20日,再次强行毁坏门锁,进入房屋内毁坏原告的财物。致使房屋内的餐饮设施以及空调、桌椅、电脑等物品全部损坏或丢失,给原告造成巨大的财产损失。综上,被告故意违约将未到期房屋出租给他人,并造成原告的财物损坏和丢失,侵犯了原告合法权益,被告对原告的财产损失应当依法赔偿。被告定远县定唐物业管理有限公司辩称：原告起诉要求29万多元的损失，没有事实依据，举证不足，其损失清单为其单方制作，没有经过我方确认。关于履约保证金及律师费，因为原告欠缴租金至今未付，原告为过错方，要求履约保证金及律师费没有法律依据。原告为支持其诉请，向本院提交下列证据：证据一、营业执照、经营者的身份证复印件。证明原告身份情况；证据二、被告公司基本信息、接处警情况登记表、商业管理服务合同一份。证明被告身份情况以及毁坏原告财物的事实及被告违约将房屋出租给孙芮，合同期限2019年10月1日至2019年12月31日；证据三、《商业管理服务合同》2份,《定远县北极星商业广场物业管理服务协议》1份。证明原告租赁被告管理的房屋的位置、面积和租赁期限,以及用于餐饮经营的事实；证据四、协议1份、装修清单4张、收条2张、丢失物品清单1张、空调收据1张、窗帘收据1张。证明原告被毁坏和丢失财产损失价值294261元；证据五、收据3张。证明原告缴纳履约保证金5000元、物业管理费13853元；证据六、照片18张。证明被告毁坏原告财物的事实;证据七、民事代理合同一份、发票一张。证明原告聘请律师发生费用6000元，应当由被告承担。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一无异议；对证据二证明目的不认可，只能证明原告当时报案了，不能证明财物是由被告毁坏的；对证据三真实性无异议，2018年的合同上约定了2019年房屋应当于2018年6月19日前支付租金，原告逾期支付房租，违约在先；对证据四的真实性无法确认，其所举的协议、收条及收据没有经过我司的确认，根据合同第八页7-11条规定，原告应当将装修方案报送我司审核，到目前其方案也没有经过我司审核，因此对于其损失数字的多少，装修花费有多少我们不知情也不认可；对证据五原告缴纳的5000元履约保证金我司认可，对于原告所讲的物业费13853元我司不予认可，该费用并不是物业管理费，是原告应当缴纳的6万多元的租金中的一部分,租金就是商业管理费；对证据六不能证明是我方毁坏的；对证据七原告欠缴租金在先，属于过错方，产生的律师费应当由原告自行负担。被告为支持其抗辩，向本院提交下列证据：证据一、安徽远泰律师事务所函及被告员工与臧远青微信聊天记录。证明:因原告拖欠租金构成根本违约,我方通过员工于2019年10月份向原告通过微信发送律师函及告知函,逾期将解除双方合同,并要求原告将租赁房屋内的物品进行清理,但原告至今拖延不处理；证据二、2018年7月20日《商业管理合同》一份。证明:被告与原告于2018年7月20日签订《商业管理合同》,合同第5页5-4-1中约定2019其后各年应付商业管理费应当于当年服务期届满前一个月最后一天支付,也就是说2019年房租应于2018年6月19日交付。截止到2019年10月11日原告已经拖欠租金将近一年半时间,构成根本违约,被告也有权解除合同,并要求原告承担欠缴租金、滞纳金、违约金等。另外我方保留向原告主张欠缴租金、滞纳金、违约金起诉的权利。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据一律师函的真实性无异议，对证明目的有异议，律师函及微信记录不能证明已经发给了原告经营者，合同中也没有约定通过微信向原告经营者发送律师函的约定，对微信聊天的真实性不予认可；被告公司告知函上的日期是10月15日，被告在10月1日已经将房屋出租给了第三人，因此被告不能证明事先告知了原告；对证据二合同的真实性无异议，对证明目的有异议，合同中注明了在服务期满前一个月最后一天支付，合同期满日应为2019年12月20日，原告应在2019年12月20日前付款不为违约。所以原告不存在欠缴租金。被告申请证人吴某出庭作证:1、原告经营者是经过我家亲戚介绍与我认识，入驻到北极星广场的；2、从2019年1月-7月原告经营者将房屋转租给其他人经营了；3、房租到7月20日时，臧远青委托我到公司问问能不能将他租的房子转租出去；4被告公司用微信将律师函和告知函发给了我，由我转发给了臧远青。原告对证人证言的质证意见为：证人所述不具有三性，证人对原告并不熟悉，不知道原告的名字，他在公司做电工，他没有这个职责发通知，其所述是不真实的。被告对证人证言的质证意见为：对三性予以认可，证明原告不仅有欠缴租金的事实，而且有擅自转租的事实，证明了律师函和告知函是通过微信发送给原告了，如果双方不是微信好友，信息是发送不过去的，原告在说假话。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告所提交的证据：因证据四系原告单方制作，且被告不予认可，故本院不予确认；对证据六、七的真实性予以确认。关于被告所提交的证据：对证据一的真实性予以确认，但因不能证明已向原告送达，故对其证明效力不予确认；对证据二的证明效力予以确认。关于证人证言，因证人系被告单位电工，与被告有利害关系，且其并不负有向原告送达律师函的工作职责，故对其证言的证明效力，本院不予采信。经审理查明,2017年6月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商业管理服务合同》，由甲方将北极星商业广场中的部分单元2-C-111、110、109、108、107、204、205，建筑面积共计335.61平方米，提供给乙方用于商业经营使用（餐饮）。租赁期限为2017年7月20日起至2018年7月19日止。合同第3-2条约定：甲方给予乙方12个月的免费优惠服务期。第3-3条：租赁期满后乙方如若继续租赁,房屋租金范围在16-20元/月/平方(实际以当年房屋租赁市场价格为准)。第5-9条：物业管理费按双方签订的《北极星商业广场物业管理协议》执行。第5-10条：甲、乙双方约定，乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付装修保证金人民币伍仟元整(5000.00),用于乙方在装修使用该房屋时严格依照约定及甲方物业管理规定进行的保证。乙方装修完毕经甲方审定批准后无息退还给乙方。第5-11：甲、乙双方约定,乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金人民币伍仟元整(￥5000.00),乙方租赁期满后经甲方审定批准后无息退还给乙方。合同还就其他费用、房屋使用要求和维修责任、房屋返还时的状态、保险、房屋的转让使用、解除合同的条件等内容进行了约定。同日，双方还签订了一份《定远北极星商业广场物业管理房屋协议》，第六条物业管理服务费及支付约定：物业管理服务费按1.8元/平方米/月收取,由乙方按年缴纳,乙方应于签订本合同之日一次性缴清第一年物业费合计人民币7853.00元,之后每年提前一个月一次性缴清下一年度物业费。上述合同签订当日，原告向被告缴纳了履约保证金5000元、2017年6月20日至2018年7月19日的管理服务费7853元。此后即对所租赁的房屋进行装潢并从事餐饮经营。在上述合同到期前，双方又签订一份《商业管理服务合同》，第三条商业管理服务标的房屋交付日期和商业管理服务期限约定：甲方拟于2018年7月20日前向乙方交付该房屋(交付日的调整以下文约定为准);该房屋的商业管理服务期自2018年7月20日起至2019年12月20日止共计(一年5个月)。(交付日调整的,商业管理服务期开始日按交付日调整天数对应调整)。甲方给予乙方1个月的免费优惠服务期,该优惠服务期具体说明如下:北极星商业广场处在初期运营阶段,软、硬件设施各方面存在不稳定,仍在不断的完善中,由此给乙方带来的不便或损失需要乙方自行承担,故甲方给予乙方上述优惠服务期作为该项运营补偿。第五条商业管理服务费用及支付方式约定：甲、乙双方约定:乙方在合同期限内,需支付甲方商业管理费(含物业费)、物业费、履约保证金、装修保证金、水电费等其它项服务费用;乙方在半年服务期内的商业管理费(含物业费)不上浮变动;随后服务期内的商业管理费(含物业费)逐年上浮百分之五。甲、乙双方约定:乙方支付给甲方的商业管理费(含物业费)具体如下:第一年服务期(自2018年7月20日至2019年7月19日),乙方支付甲方12个月商业管理费(含物业费),共计人民币64437元。第二年服务期(自2019年7月20日至2019年12月20日),乙方支付甲方5个月商业管理费(含物业费),共计人民币28191元。甲、乙双方约定,乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付本合同的履约保证金,合计人民币5000元整。用于乙方在本合同期内依约定及时支付甲方相关费用及依约定合法、合理使用该房屋的保证。本合同期满,若乙方未出现违约,甲方将履约保证金无息返还给乙方。此后，原告分五次向被告缴纳了2018年7月20日至2019年7月19日期间的管理服务费。在原、被告签订的上述协议未到期前，因原告不再正常经营，2019年9月26日，被告又与案外人孙芮签订一份《商业管理服务合同》，将原告租赁的部分房屋（2-C107、108、109、110、111，建筑面积176.34平方米）又租赁给孙芮用于经营酒吧，租赁期限为2019年10月1日至2019年12月31日。该合同签订后，孙芮对所租赁的房屋进行装潢，拆除了原告的部分装潢，原告店内的物品也被被告搬离，原告知情后于2019年10月18日向公安机关报警，公安机关分别询问了定远县定唐物业管理有限公司负责人刘怀昆及新的承租人孙芮，双方均承认2019年9月26日签订了《商业管理服务合同》，孙芮承认将租赁的房屋内的墙砸掉了。另查明，原告为本次诉讼，与安徽奇胜律师事务所签订了《民事代理合同》，原告应当支付代理费6000元，已实际支付2000元。本院认为,原、被告之间签订的《商业管理服务合同》、《定远北极星商业广场物业管理房屋协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。被告在与原告签订的合同未到期也未解除的情况下，又将租赁给原告的部分房屋出租给他人，违反了合同法的相关规定，属违约行为，由此给原告所造成的损失应当依法予以赔偿。但原告所提交的用于证明损失额度的证据均为单方制作，被告不予认可，且尚有部分物品的原物仍在被告处保管。经本院多次释明后，原告仍未申请对损失的额度进行第三方评估，导致损失额度无法查清。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。故对原告要求被告赔偿财产损失294261元(暂定)的诉讼请求，本院不予支持。因原告于2017年6月20日缴纳的履约保证金5000元，是对原、被告于2017年6月20日签订的《商业管理服务合同》的履约保证，而该合同双方已依约履行完毕，故原告要求被告返还该保证金的诉讼请求，本院予以支持。因原告要求被告承担律师费既无法律依据也无合同约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:一、被告定远县定唐物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告定远县远青皖北地锅鸡餐馆履约保证金5000元；二、驳回原告定远县远青皖北地锅鸡餐馆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5879元，由原告定远县远青皖北地锅鸡餐馆负担5000元，被告定远县定唐物业管理有限公司负担879元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。                  审 判 长  张  华  昌                        人民陪审员   朱      勇          人民陪审员   赵      敢                               二〇二〇年八月十日                               书  记  员   孙  金  鑫            附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。