福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1879号 上诉人（原审被告）：李朝晖，男，1964年5月28日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：蔡智煌（李朝晖女婿），住福建省漳浦县。 被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司，住所地福建省漳浦县绥安工业开发区黄仓工业园，统一社会信用代码91350623399023836A。 负责人：张发跃，总经理。 委托诉讼代理人：陈万宝，男，1988年8月23日出生，汉族，该公司员工，住广东省潮州市潮安区。 上诉人李朝晖因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司（以下简称碧桂园物业漳浦分公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2020）闽0623民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李朝晖上诉请求，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉或诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，缺乏证据证明。1、一审庭审中被上诉人并未提供：漳州花都高尔夫置业有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《碧桂园花仙府墅前期物业服务合同》及补充协议、《商品房买卖合同》、漳浦县住房保障与房地产管理局备案的《前期物业服务合同》等三份证据。一审判决书认定的事实（第3页第二段）无任何证据证明。2、上诉人与被上诉人并未签订任何《前期物业服务合同》。一审判决书认定事实（第4页第一段第4行起）无任何合同依据。二、一审判决适用法律错误，理由如下：1、根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定。讼争房屋尚未依法交房，被上诉人应根据合同相对性向开发商收取物业服务费用。本案中，讼争房屋尚未依法交房，上诉人至今并非法定的业主。被上诉人与开发商签订的《碧桂园花仙府墅前期物业服务合同》无法约束第三人。2、本案中，开发商与被上诉人的总公司约定：买受人自商品房合同约定的交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论是否居住或者使用该物业均应全额缴纳物业服务费，并约定日3‰（月利率9%）计算违约金。根据该约定：若开发商逾期交房，买受人因尚未收房尚非业主，就必须缴纳物业费。该约定明显涉及到第三人的义务，突破了合同相对性，加重、损害了第三人的利益，明显违法无效。3、加重业主责任的条款无效，即被上诉人的总公司与开发商并非是依法签订前期物业服务合同。4、被上诉人的总公司与碧桂园花仙府墅开发商均是碧桂园集团投资的关联企业，其至今无法提供相关证据证明其系通过三家以上招投标法定程序，依法选聘签订的前期物业服务企业。三、被上诉人主体不适格。1、根据一审认定的事实开发商是与广东碧桂园物业服务股份有限公司（被上诉人的总公司）订立合同且在漳浦县住房保障与房地产管理局备案的也是总公司，上诉人并非合同主体或备案主体，其提起本案诉讼，主体错误。2、根据《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”《物业管理企业资质管理办法》第二条规定：“本办法所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。”被上诉人系不具有独立法人资格的分公司，并非合法的物业管理服务企业，其主体不合法、不适格。 碧桂园物业漳浦分公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决依法有据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。2018年4月26日，被上诉人与建设单位漳州花都高尔夫置业有限公司签订了《前期物业服务合同》及其补充协议，约定选聘被上诉人对碧桂园花仙府墅项目提供前期物业管理服务，案涉房屋属于被上诉人的物业管理范围内，《前期物业服务合同》及其补充协议对上诉人具有约束力。《前期物业服务合同》及其补充协议是案涉房屋建设单位与被上诉人的真实意思表示，合法有效，且经漳浦县住房保障与房地产管理局审核备案，受法律保护。《前期物业服务合同》中，约定买受人自商品房买卖合同约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；物业服务费标准为3.3元/㎡/月。上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定案涉房屋交付日期为2019年6月30日，上诉人应按照约定自2019年7月1日起开始交纳物业服务费，至2020年2月29日上诉人已拖欠物业费达3,220.4元。二、根据《福建省物业管理条例》第四十六条规定：“已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起承担物业费。”案涉房屋建设单位已经于2019年6月30日前通过EMS邮寄收楼通知书通知上诉人收楼，上诉人无正当理由拒绝接收房屋，物业费应由上诉人承担。三、被上诉人总公司于2019年5月13日将名称由广东碧桂园物业服务股份有限公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，并办理了工商变更登记手续，被上诉人于2019年5月13日将名称由广东碧桂园物业服务股份有限公司漳州分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司，并办理了工商变更登记手续，故属于本案适格主体。 碧桂园物业漳浦分公司向一审法院起诉请求：1．判令李朝晖支付自2019年7月起至2020年2月的物业服务费3,220.24元；2．判令李朝晖支付以当月所欠物业费为基数，按照日千分之三标准计算至付清之日止的违约金，暂计至2020年2月的违约金为897.24元。 一审法院认定事实：漳州花都高尔夫置业有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）签订《碧桂园花仙府墅前期物业服务合同》及补充协议，约定选聘碧桂园物业公司并由其下辖分支机构广东碧桂园物业服务股份有限公司漳浦分公司（于2019年6月17日变更公司名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司）对碧桂园花仙府墅提供前期物业管理服务，合同期限自合同签订之日起至2023年12月30日，合同约定物业费按建筑面积交纳，交纳标准（多层及低层住宅）为3.3元/㎡/月，应于每月10日前交纳当月物业服务费；自业主与漳州花都高尔夫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，从应交费用的次月1日起每日按应付物业服务费3‰标准支付违约金。双方在合同中还就各自的权利与义务、违约责任等内容予以明确约定。2017年8月16日，漳浦县住房保障与房地产管理局对上述《前期物业服务合同》同意予以备案。合同签订后，碧桂园物业漳浦分公司为花仙府墅业主提供了物业管理服务。 2018年4月26日，李朝晖（买受人）与漳州花都高尔夫置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：350623010001032018004349，约定购买碧桂园花仙府墅云泉谷3幢02号商品房，建筑面积约121.98㎡（以房管部门的最终测绘面积为准），出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，并约定买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业碧桂园物业漳浦分公司实施前期物业管理。在《商品房买卖合同》附件《前期物业服务合同》中，约定买受人自商品房买卖合同约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；物业服务费标准为3.3元/㎡/月，应于每月5日前交纳当月物业服务费；逾期交纳的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。自2019年7月1日至2020年2月29日，李朝晖未交纳物业服务费为3,220.24元。碧桂园物业漳浦分公司对李朝晖欠缴的物业服务费进行了催缴。 一审法院认为，李朝晖与漳州花都高尔夫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。在《商品房买卖合同》中，李朝晖同意由出卖人依法选聘的物业服务企业碧桂园物业漳浦分公司实施前期物业管理。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，漳州花都高尔夫置业有限公司与碧桂园物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园物业公司并由其下辖分支机构碧桂园物业漳浦分公司对碧桂园花仙府墅提供前期物业管理服务，案涉房屋在该合同的物业服务范围内，则对业主李朝晖具有法律约束力。碧桂园物业漳浦分公司按上述合同约定为碧桂园花仙府墅小区提供了物业服务，李朝晖作为该小区的业主之一，应按约定交纳物业服务费用，即自商品房买卖合同约定的商品房交付之日（2019年6月30日）起交纳物业服务费，现碧桂园物业漳浦分公司要求李朝晖支付自2019年7月至2020年2月的物业服务费计3,220.24元，有事实和法律依据，予以支持。关于碧桂园物业漳浦分公司的违约金主张，结合当事人的陈述及李朝晖提供的证据，李朝晖系因房屋整改交房问题与开发商及物业公司存在纠纷，并非无故拖欠物业服务费，故碧桂园物业漳浦分公司要求李朝晖支付违约金的诉讼请求，不予支持。基于上述分析，李朝晖提出的关于驳回起诉及驳回物业服务费诉讼请求的抗辩主张不予支持，关于驳回违约金诉讼请求的抗辩主张予以支持。综上所述，碧桂园物业漳浦分公司请求判令李朝晖支付物业服务费计3,220.24元，有事实根据和法律依据，予以支持；驳回违约金的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、李朝晖应于判决生效后十日内支付碧桂园物业漳浦分公司物业服务费3,220.24元；二、驳回碧桂园物业漳浦分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由李朝晖负担，应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审期间，上诉人李朝晖提交证据如下：上诉人女儿李蔚婷与开发商公司的工作人员微信聊天记录四张和上诉人与开发商签订的商品房买卖合同一份，证明开发商因房屋质量问题，至今没有按照合同和法律规定向上诉人交付房屋。 被上诉人质证认为，微信聊天记录和商品房买卖合同都涉及开发商的问题，其真实性应由开发商确定，也和本案物业纠纷无关，亦不能证明上诉人的主张。开发商已经于2019年6月30日前通知上诉人收房，上诉人拒绝接收房屋，则该物业费应由上诉人承担。 被上诉人提供证据如下：漳州花都高尔夫置业有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《碧桂园花仙府墅前期物业服务合同》及补充协议，证明该《前期物业服务合同》及补充协议，对上诉人具有约束力。 上诉人质证认为，对该两份证据的真实性没有异议，但是不能体现该两份证据是有经过漳浦县住房保障与房地产管理局备案的。同时，也证明被上诉人在一审中并未将该两份材料作为证据提交。该证据材料也体现了尚未交付的房产的物业费应由开发商交纳，且未约定从交房之日交纳物业费。 本院认为，上诉人提供的微信聊天记录，有提供手机原载体予以核对。上诉人提供的商品房买卖合同，亦能提供原件予以核对。虽被上诉人认为微信聊天记录及商品房买卖合同的真实性均应由开发商确定，但又未能提供相反的证据予以推翻，故微信聊天记录及商品房买卖合同的真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据。因上诉人对被上诉人提供的《碧桂园花仙府墅前期物业服务合同》及补充协议的真实性没有异议，本院予以确认，《碧桂园花仙府墅前期物业服务合同》及补充协议可以作为认定案件事实的依据。对于上述证据的证明内容能否成立，本院将结合争议焦点进行分析。 二审审理过程中，上诉人对一审查明的事实部分有异议并认为，1、被上诉人一审中没有提交漳州花都高尔夫置业有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《碧桂园花仙府墅前期物业服务合同》及补充协议。亦未提交在漳浦县住房保障与房地产管理局备案的《前期物业服务合同》。2、上诉人与漳州花都高尔夫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》并未约定商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费及违约金等内容。该前述约定是在被上诉人未签字盖章的附件九《前期物业服务协议》中第六条的约定。因此，上诉人并未与被上诉人签订《前期物业服务协议》。上诉人对一审查明的其他事实没有异议。被上诉人对一审查明的事实没有异议。对双方没有异议的事实，本院予以确认。对有异议的事实，本院将结合争议焦点，予以分析、认定。 当事人争议的焦点为：被上诉人向上诉人主张物业费能否成立。对此，本院分析认定如下： 本院认为，被上诉人是经漳浦县市场监督管理局依法登记的，具有统一社会信用代码，并领取营业执照的股份有限公司分公司。在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九章前期物业管理中，上诉人亦同意选聘的前期物业服务企业为被上诉人。因此，被上诉人作为原告的主体适格。上诉人辩称被上诉人是不具有独立法人资格的分公司，不能单独起诉上诉人，依据不足，不能成立。在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十一条关于物业管理第1款的规定“本项目的前期物业服务企业由出卖人乙方选聘，物业服务的时间和内容以出卖人与物业服务企业签订的前期物业服务合同为准”。漳州花都高尔夫置业有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《碧桂园花仙府墅前期物业服务合同》及补充协议合法有效，对业主具有约束力。《碧桂园花仙府墅前期物业服务合同》补充协议第三条第4款中的第（1）项规定“自业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用”，但第（2）项亦规定，“本物业内已竣工但尚未出售，或已出售但未交付给业主的物业的物业服务费（以下简称‘空置房物业服务费’，包括但不限于住宅物业的物业服务费、商业物业的物业服务费和车位的物业服务费）及本合同所约定的各项分摊费用由甲方（漳州花都高尔夫置业有限公司）全额交纳。”本案中，漳州花都高尔夫置业有限公司依约在2019年6月30日前通知上诉人收楼，但上诉人在现场验收房屋时，认为未达到交房条件，并在一审诉讼中提供邮寄给漳州花都高尔夫置业有限公司的整改交房通知书、一审诉讼之前上诉人的女儿李蔚婷与漳州花都高尔夫置业有限公司员工叶立钦的微信聊天记录等予以证明。被上诉人在一审诉讼中对整改交房通知书、上诉人的女儿李蔚婷与漳州花都高尔夫置业有限公司员工叶立钦的微信聊天记录的真实性没有异议。从上诉人一审提供的整改交房通知书、上诉人的女儿李蔚婷与漳州花都高尔夫置业有限公司员工叶立钦的微信聊天记录可以看出，上诉人积极地催促漳州花都高尔夫置业有限公司尽快整改讼争房屋及询问办理交房手续。二审诉讼中，上诉人提供的与漳州花都高尔夫置业有限公司员工叶立钦微信聊天记录亦体现，因讼争房屋存在整改问题，上诉人催促漳州花都高尔夫置业有限公司尽快整改讼争房屋，以便去收房。开发商的销售人员微信回复，“现在维修还在帮你处理，3#02这套有在处理了”，但直至2020年6月份，从上诉人提供的微信聊天记录看，双方仍在就房屋整改问题进行沟通，在上诉人提供证据证明讼争房屋存在整改问题且开发商工作人员亦表示在处理的情况下，被上诉人虽主张讼争房屋已通知交房，但未能举证证明讼争的房屋已按合同约定实际交付；被上诉人亦未能进一步举证证明案涉房屋已经整改完毕并已通知上诉人收房而上诉人拒不收房的情形；且在二审诉讼中，被上诉人亦当庭陈述讼争房屋的钥匙还由其保管。故被上诉人关于上诉人无正当理由拒绝接收讼争房屋的主张，依据不足，本院不予支持。依本案现有证据不足以认定案涉物业费应由上诉人缴纳并开始计收。 综上，李朝晖的上诉请求成立，应予以支持，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十二条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销福建省漳浦县人民法院（2020）闽0623民初1737号民事判决。 二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司的诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，均由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邹跃光 审 判 员 郭兰君 审 判 员 王梓聪 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 许伟森 书 记 员 常艺虹 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。