广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2976号 上诉人（原审被告）：李本河，男，1962年4月29日出生，汉族，住广西壮族自治区临桂县。 上诉人（原审被告）：李厚军，男，1985年5月8日出生，汉族，住广西壮族自治区临桂县。 上诉人（原审被告）：秦秀弟，女，1966年10月20日出生，汉族，住广西壮族自治区临桂县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：吴海云，广西诚云霞律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：苏春梅，广西诚云霞律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：桂林临桂正大物业服务有限责任公司。住所：广西壮族自治区临桂县临桂镇榕山路**正大花园**楼****。统一社会信 -2- 用代码：91450322067414670E。 法定代表人：兰艳玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷鸿鸣，男，1961年6月7日出生，汉族，住广西壮，住广西壮族自治区桂林市象山区v> 上诉人李本河、李厚军、秦秀弟因与被上诉人桂林临桂正大物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人李本河、李厚军、秦秀弟的委托诉讼代理人吴海云、苏春梅，被上诉人桂林临桂正大物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人雷鸿鸣，到庭接受询问。本案现已审理终结。 李本河、李厚军、秦秀弟上诉请求：撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初140号民事判决，改判驳回被上诉人桂林临桂正大物业服务有限责任公司一审诉讼请求。事实和理由:一、根据《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，开发商在与业主签订买卖合同时，没有前期物业服务合同的内容，也没有经过业主同意，亦未在小区内公示和向住建部门进行登记备案。上诉人与被上诉人桂林临桂正大物业服务有限责任公司没有合同关系，无需履行合同义务。二、被上诉人没有收费依据，一审庭审时，被上诉人提交的〔2013〕39号文件有效期为2013年11月28日至2014年11月28日，过期后未按照规定重新申报，且没有提供其他证据证实其在2018年2月至2019年12月有合法备 -3- 案的收费文件。三、上诉人提供的物证照片可以证实涉诉小区没有物业服务，涉诉小区由业主自行管理，被上诉人收取物业费没有事实和法律依据。四、被上诉人私拉电线，造成业主损失，侵害业主利益。综上，请求二审法院查清事实，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。 桂林临桂正大物业服务有限责任公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告桂林临桂正大物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告按73.39元/月的标准，支付原告从2018年2月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费1687.97元直至付清为止。2、本案所有诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告桂林临桂正大物业服务有限责任公司成立于2013年4月15日，其营业期限从2013年4月15日至2023年4月15日，经营范围为：物业服务，房屋信息咨询服务；室内外装修工程施工、园林绿化工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2013年5月20日，原告与桂林市临桂正大房地产开发有限公司签订了《物业管理服务委托合同》，约定桂林市临桂正大房地产开发有限公司将临桂县榕山路53号正大花园商住楼委托给原告提供其物业管理服务，期限自2013年5月1日起至业主委员会成立时止，双方对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力等等。2013年11月28日，临桂县物价局作出临价费字〔2013〕39号关于临桂县“正大花园”小区物业管理费、地下车库停车费收费标准的批复，有效期2013年11月28日到2014年11月28日， -4- 到期必须重新申报等等。之后，原告与桂林市临桂正大房地产开发有限公司签订了《物业委托合同》，约定服务期限自2018年2月1日起，并未约定委托管理期限终止时间。原告于2018年2月1日进驻临桂区榕山路53号正大花园为正大花园业主提供相关的物业服务。合同第二章约定了委托管理的事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设备、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备等；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、自行车棚、停车场等；公用绿池、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等；公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序；房屋二次装修管理；维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤、协助处理紧急安全事件；管理与物业相关的工程图纸、住用户档、住用户档案与竣工验收资料社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止或追究法律责任等措施。合同还约定原告应当每季度向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。合同第二十二条约定了物业管理服务费为多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；在每月的首5日内收取该物业管理费。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰缴纳滞纳金。 -5- 一审法院同时查明，临桂区临桂镇正大花园小区至今未成立业主委员会。2006年2月20日被告李本河、李厚军与桂林市临桂正大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告李本河、李厚军购买桂林市临桂正大房地产开发有限公司开发建设的临桂区临桂镇正大花园小区1幢1单元2层2号房，房屋建筑面积为122.32平方米。从2018年2月1日起，被告李本河、李厚军未向原告桂林临桂正大物业服务有限责任公司交纳过物业服务费用。原告经催收无果后，于2020年1月7日诉至该院，请求判令被告支付物业服务费。案外人秦健交纳了2018年5月至6月的物业费146元给原告。 一审法院另查明，原告提供的服务存在瑕疵。 一审法院认为，一、关于原告与桂林市临桂正大房地产开发有限公司签订《物业管理服务委托合同》《物业委托合同》的效力问题。正大花园小区至今未成立业主委员会，桂林市临桂正大房地产开发有限公司与原告签订的《物业委托合同》，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，桂林市临桂正大房地产开发有限公司作为正大花园小区的开发建设单位，其与原告签订的《物业委托合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告是正大花园小区的业主之一，亦受上述《物业委托合同》的约束。原告进驻正大花园小区实施物业管理，为正大花园小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。 -6- 二、关于原告主张被告支付物业服务费的问题。如前所述，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，被告是正大花园业主，日常居住在正大花园，享受原告提供的物业管理服务，因此《物业委托合同》对被告当然具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此在原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由否则即应当按照《物业委托合同》的约定给付物业管理费。从2018年2月1日起被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任，原告主张要求被告交纳从2018年2月1日至2019年12月31日的物业管理费，该院予以支持。经该院审核，被告所欠的物业费为1688元（按被告住宅建筑面积122.32㎡，物业费0.6元/月/㎡，交纳期间从2018年2月1日至2019年12月31共计23个月计算）。综合该院同期审理的原告诉正大花园小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就绿化、卫生、公共设施维护等方面存在瑕疵，业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平，该院对原告桂林临桂正大物业服务有限责任公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，酌情减免5%的物业服务费，即被告承担应交纳物业服务费的95%即1603.6元。原告认可案外人秦健交纳了物业费146元，应在交纳的物业费中扣除，即被告应交纳物业服务费1457.6元。综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、 -7- 第四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第五十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告李本河、李厚军、秦秀弟支付物业管理服务费1457.6元给原告桂林临桂正大物业服务有限责任公司；二、驳回原告桂林临桂正大物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告桂林临桂正大物业服务有限责任公司负担43.2元，被告李本河、李厚军、秦秀弟共同负担6.8元。 本院二审期间，上诉人李本河、李厚军、秦秀弟围绕其上诉请求依法提交以下证据：2020年6月、7月在涉诉小区所拍的照片11张及一张视频碟片，拟证明被上诉人桂林临桂正大物业服务有限责任公司的物业管理办公室占用了业主的消防通道，导致大门口不能会车，影响出行，涉诉小区的地下水沟也一直未清理，被上诉人在履行合同过程中存在瑕疵，属于严重违约。被上诉人桂林临桂正大物业服务有限责任公司对以上证据的质证意见是：对该证据的真实性无异议，关联性不认可。 被上诉人桂林临桂正大物业服务有限责任公司未提交证据。 综合各方质证意见，本院对当事人提供的证据的分析和认定：上诉人李本河、李厚军、秦秀弟提交的证据双方对其真实性无异议，本院予以认可，但是该证据与本案审理的争议焦点不具有关联性，本院不予采信。 经审查，一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审审理的争议焦点是：上诉人李本河、李厚军、秦秀弟主张其无需支付物业服务费是否有依据。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书 -8- 面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。具体到本案，正大花园小区至今未成立业主委员会，桂林市临桂正大房地产开发有限公司作为涉诉小区的建设单位，其在小区业主成立业主委员会及业主大会前与被上诉人桂林临桂正大物业服务有限责任公司签订的《物业委托合同》对小区全体业主具有约束力。上诉人以其非涉诉合同当事人为由，无需履行缴纳物业服务费的义务，于法无据，本院不予支持。又根据《物业管理条例》第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被上诉人提交的供电电费缴纳发票、现场照 -9- 片等证据，能够证明被上诉人已提供部分物业服务，上诉人作为涉诉小区的业主，已享受被上诉人提供的物业服务，该物业服务虽存有瑕疵，却不足以被认定为上诉人无需交纳物业服务费的事由。因此，一审根据公平原则判决上诉人缴纳其应当承担物业服务费的95%即1457.6元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人李本河、李厚军、秦秀弟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李本河、李厚军、秦秀弟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 王 凯 -10- 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 王 灿 书 记 员 聂思祺