西安市未央区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0112民初6321号     原告：袁静，女，1987年9月6日出生，汉族。   委托诉讼代理人：郭继伟，陕西王炳森律师事务所律师。   被告：胡萍，男，1983年12月5日出生，汉族。   被告：贠伟华，女，1986年10月6日出生8。   共同委托诉讼代理人：党小伟，陕西惠智律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：张丽雯，女，陕西惠智律师事务所律师助理，住西安市新城区东岸阳光**楼。   被告：朱惠彬，男，1988年12月10日出生。   被告： 程敬，男，1984年1月21日出生，汉族。   原告袁静与被告胡萍、贠伟华、朱惠彬、程敬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁静的委托诉讼代理人郭继伟，被告胡萍、贠伟华的共同委托诉讼代理人党小伟、张丽雯，被告朱惠彬、程敬到庭参与诉讼。本案现已审理终结。   原告袁静向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡萍返还其购房款60万元，并承担原告违约金20万元（暂定），其余被告承担连带责任；2、判令四被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：其与被告胡萍、被告朱惠彬（西安经济技术开发区汇融房屋中介服务部经营者）于2019年9月10日签订《房屋买卖居间合同》（载明签约日期为2019年8月15日），约定由其购买被告胡萍、贠伟华夫妻共有的位于西安市未央区凤城一路海璟暖暖的宅0X-XXXXX1号房，建筑面积146.68平方米，总价款143万元。被告朱惠彬提供中介服务，被告程敬为中介服务经办人。合同约定丙方（中介）应于2019年9月30日前办理完房屋更名手续。合同备注条款显示：2019年9月10日开通联名账户，2019年9月12日入账77万元，剩余人民币6万元于更名结束前入联名账户。实际签约前一日，其向被告程敬支付购房款60万元，被告胡萍向其出具收条。2019年9月13日，其与被告胡萍和程敬共同办理联名账户，其按约定支付77万元购房款。因被告胡萍和程敬未能办理合同更名手续，被告胡萍和程敬于2019年10月26日向其出具承诺书，承诺于2019年11月8日前办理完涉案房屋的更名手续，否则，由此给其造成的所有损失由中介服务部和程敬连带承担。后被告胡萍在中介方未能办理更名手续后，于2019年12月2日向其出具承诺书，承诺于2019年12月10日由其亲自办理完涉案房屋的更名手续，否则每日按照合同约定总房款的千分之三作出经济赔偿。之后，其与合同各方交涉，迟迟未能更名。2019年12月24日，被告胡萍退还其购房款77万元，但剩余购房款60万元至今拒绝返还，故诉至法院。   被告胡萍、贠伟华共同辩称，虽然其二人为夫妻，但是贠伟华对于买卖房屋的事实并不知情。胡萍无权单独处分房屋，即使因此产生债务，也系胡萍个人债务，与贠伟华无关。原告并未向胡萍支付全部购房款，只向程敬支付49万元，而程敬向胡萍分批多次转账的491279.21元，并非原告给付的购房款，而是程敬向胡萍支付的因案外人赵伟买卖涉案房屋合同目的不能实现而向胡萍支付的违约金及赔偿。综上，请求驳回原告诉请。   被告朱惠彬辩称，其原为西安经济技术开发区汇融房屋中介服务部（以下简称汇融中介服务部）的经营者，因该服务部经营状况不佳，其自2019年10月底至11月初已经不再参与经营。该服务部有三个合伙人，期退出经营半个月到一个月期间，合伙人张黎也不再参与经营，此后服务部的事项都是由程敬经营。原告起诉的事情其完全不知情，也没有参与。且其没有任何与原、被告的转款记录。   被告程敬辩称， 首先，涉案房屋为胡萍在2015年12月从海荣集团认购。2018年5月份，胡萍找到其想把房屋卖掉变现,当时海荣集团可以对房屋进行更名。然后胡萍又通过其他中介公司找到买家赵伟，并向其支付了9万元的更名费。2018年6月1日因国税地税合并，所有房地产公司的房屋更名业务全部停止，直到2019年才陆陆续续恢复，胡萍与赵伟的房屋更名亦未最终办成。自2019年4月，其给胡萍转账约100万元。原告给其支付49万元首付款时，其已提前分批将首付款打给了胡萍，胡萍和原告均已知悉该情况，才签署了合同，并出具了收据。除该49万元外，原告袁静再未向其支付过任何款项。其次，原告与被告胡萍签署房屋买卖合同时，未向其支付任何中介费用，因此对于购房款其不应该承担任何责任。对于原告的损失，依法由法院判决。再次，2018年1月之后，汇融中介服务部由其一个经营。本案涉案房屋所涉合同由监制，汇融中介服务部的其他合伙人朱惠彬、张黎对此毫不知情。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及事实，本院认定如下：被告胡萍和被告贠伟华于2008年6月2日登记结婚。2015年12月28日，被告胡萍与西安海荣房地产集团有限公司签订《认购协议书》，约定胡萍及贠伟华购买西安海荣房地产集团有限公司开发建设的海璟暖暖的宅小区4号楼2单元22层01号房屋。汇融中介服务部于2017年9月1日注册成立，登记经营者为被告朱惠彬。2019年9月9日，原告通过其配偶卢建刚向被告程敬转账35万元；2019年9月10日，原告再通过卢建刚向被告程敬转账14万元。2019年9月11日原告（乙方）与被告胡萍（甲方）及汇融中介服务部（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告胡萍西安市未央区凤城一路海璟暖暖的宅0X-2XXX商品房，总房款143万元；付款方式为全款，签约当日支付购房首付款60万元，其余房款于2019年9月5日前打入甲乙双方共同开设的联名账户；甲方于房屋更名后向乙方交房，购房业主姓名冯春丽；丙方将于2019年9月30日前完成合同所有手续，如到期未完成，视为丙方违约，丙方应每日按照迟延支付数额的千分之五向甲乙双方作出经济赔偿。该合同汇融中介服务部经办人为被告程敬,合同落款时间被提前至2019年8月15日。同日，胡萍向原告出具收据一份，载明收到袁静海璟暖暖的宅0X-XXXX1号房屋预付款60万元。此后，原告袁静与被告胡萍开设了联名账户，袁静并向联名账户存款77万元。后因房屋更名手续未能顺利办理，被告程敬于2019年10月26日出具承诺书，承诺2019年11月1日前完成涉案房屋更名，如未能完成给胡萍和袁静造成的损失由汇融中介服务部和其本人连带承担。同日，被告程敬再出具承诺书，承诺于2019年11月8日前完成袁静购买的涉案房屋购房合同的签订（户主冯春丽）和网签手续，未能完成给袁静造成的所有损失由汇融中介服务部和其本人连带承担。上述两份承诺书均加盖汇融中介服务部印章。2019年12月2日，被告胡萍向袁静配偶卢建刚出具承诺书，承诺即日起由其亲自办理与袁静的更名手续并于2019年12月10日前完成；在此期间如更名未能完成延期，其给袁静做出经济赔偿，每日按合同约定总房款的千分之三计算；若确定房屋无法更名，自确定之日起五天内按合同金额归还袁静所有房款并按照同期银行贷款利率支付利息损失。后因未能办理更名，双方于2019年12月24日办理了联名账户的退款手续，但因首付款未予解决，形成诉讼。   另查明，被告胡萍与程敬在与原告签订房屋买卖合同前及合同签订后存在多笔经济往来。2019年12月5日，汇融中介服务部注销。   诉讼中，原告向本院申请诉讼财产保全，并提供担保。本院于2020年4月23日作出（2020）陕0112民初6321号民事裁定书，对被申请人胡萍及贠伟华名下共计82万元存款予以冻结或查封、扣押同等价值的财产。原告为诉讼保全交纳保全费4620元。   本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿。本案中，原告袁静与被告胡萍在房屋更名手续不能办理后于2019年12月24日办理了联名账户的退款手续，应当认定双方自该日解除了涉案房屋的买卖关系，故被告胡萍原先因履行该合同而收取原告的首付款应当一并予以返还。原告虽将首付款49万元转给被告程敬，未直接向被告胡萍支付，但胡萍与被告程敬之前即存在经济往来，且胡萍向原告出具了首付款的收据，故原告请求被告胡萍返还首付款，应予支持。但返还数额应当以原告实际支出的49万元为限，其主张返还60万元，无事实及法律依据。原、被告签订的《房屋买卖居间合同》虽约定了丙方的违约责任，被告胡萍亦在2019年12月2日承诺未能完成更名按日向原告支付总房款千分之三的经济赔偿，但原、被告关于房屋更名手续的约定并不符合二手房买卖的正常交易流程，且涉嫌违规，故原告主张的20万元违约金明显过高，现综合考虑被告占有原告49万元首付款及双方交易不符合一般交易规则的事实，本院酌定被告胡萍按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告袁静支付合同签订之日及2019年9月11日至本判决确定的给付之日的利息损失。涉案房屋虽为胡萍与贠伟华共同购买，但《房屋买卖居间合同》系被告胡萍签订，被告贠伟华未在合同中签名，且事后未对合同进行追认，基于合同的相对性原则，原告请求被告贠伟华承担连带责任，本院不予支持。被告程敬向原告出具承诺书，承诺其及汇融中介服务部对原告的损失承担连带责任，但程敬该行为明显超过其一般职责范畴，程敬亦未举证证明汇融中介服务部对其有该特别授权，且原告所付的49万元首付款并未通过汇融中介服务部或朱惠彬，程敬亦认可汇融中介服务部经营者朱惠彬对涉案房屋的交易并不知情，故程敬出具的承诺书，应由其自行承担责任，原告请求被告程敬承担连带责任，本院予以支持。原告请求被告朱惠彬承担连带责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、被告胡萍自本判决生效之日起十日内向原告袁静退还购房款49万元，并支付违约金（以49万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年9月11日计算至本判决确定的给付之日）；   二、被告程敬对上述款项及违约金承担连带责任；   三、驳回原告袁静其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费11800元（原告已预交），现由原告负担3000元，被告胡萍负担8800元，被告程敬负连带责任。保全费4620元，由被告胡萍负担，被告程敬负连带责任。被告胡萍、程敬负担部分于上述付款一并支付给原告袁静。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判长     李涛   人民陪审员     李新平   人民陪审员     马兰         二〇二〇年七月二十九日     法官助理     张喆   书记员     高晨露             打印人：周惠荣 校对人：张 喆 送达时间：2020年 月 日      1