上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4596号原告：上海渤达商务咨询有限公司，住所地上海市闵行区莘北路******。法定代表人：李潇,执行董事。委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。委托诉讼代理人：金梦霞，上海仕为律师事务所律师。被告：上海泓兆投资发展有限公司，住所地上海，住所地上海漕河泾开发区松江高科技园莘砖公路******>法定代表人：秦小枢，总经理。委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达(上海)律师事务所律师。原告上海渤达商务咨询有限公司与被告上海泓兆投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序于2020年5月13日进行了公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人陈学彬、金梦霞，被告的委托诉讼代理人汪旭东到庭参加诉讼。2020年6月22日，经本院院长批准，延长本案适用简易程序审理的期限一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》于2019年12月25日解除；2.判令被告将上海市松江区莘砖公路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称涉案房屋)腾退并返还原告；3.判令被告支付原告2019年7月1日至2019年12月24日的租金337,775.44元;4.判令被告支付原告2019年12月25日至房屋腾退之日止的占有使用费(以每月74,376.26元计算);5.判令被告支付原告2019年7月1日至2019年12月24日的逾期付款违约金39,258.41元(以所欠租金为基数,按照日利率1‰计算,具体详见计算表)；6.判令被告支付原告合同解约违约金74,376.26元。诉讼中，原告申请撤回上述第2项诉讼请求，并将第4项诉讼请求变更为：判令被告支付原告2019年12月25日至2020年4月8日止的占有使用费262,796.12(以每月74,376.26元计算)。事实和理由：原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定将原告将涉案房屋出租给被告作为办公场所使用，并对其他相关权利义务作了约定。2019年6月24日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定了续租期限以及租金、押金支付方式等条款。此后，原告依约将涉案房屋交付被告，然被告自2019年7月1日开始拖欠原告租金，经原告多次催缴亦未果。2019年12月14日，被告通知原告退租。2019年12月25日，原告回复被告，同意解除上述合同及协议，并要求被告腾退、返还房屋等。2020年4月8日，原告得知被告已腾退涉案房屋。因此，原告提出如上请求，望判如所请。被告辩称：1.原告系产权人的代理人，代理后果应由被代理人承担，故原告诉讼主体不适格，请求依法驳回起诉。2.2019年10月，原告对涉案房屋上锁，导致被告无法正常使用涉案房屋，故原告无权向其主张2019年10月以后的租金及使用费。3.其在清空涉案房屋内的办公家具之后，已于2019年12月14日通知原告退租，但原告予以拒绝，此属原告放任损失扩大，故对2019年12月14日之后扩大的损失不应得到支持。4.其愿意以原告应当返还的押金冲抵其应付的租金。经审理查明，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份。该合同第1-1条约定，原告将涉案房屋出租给被告，该房屋土地用途为“办公”。第1-2条约定，原告作为该房屋的代理权人与被告建立租赁关系。第2-1条约定，被告向原告承诺，租赁该房屋作为办公使用。第3-1条约定，原告于2017年3月9日前向被告交付该房屋，租期自2017年3月9日至2019年6月30日止，租金从2017年4月1日开始计算，此前为免租期。第5-1条约定，被告向原告支付租赁保证金72,858.38元，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定的由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。第7-2条约定，被告返还该房屋应当符合正常使用后的状态，房屋返还时，未经原告同意不得拆除装修设施，并应经原告验收认可，相互结清各自应当承担的费用。第10-5条约定，被告拖欠逾期交付租金一个月，经原告催款后仍未支付，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的4%。第10-6条约定，租赁期间，未经双方协商取得一致书面意见的，任意一方提前解除租赁合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一个月支付违约金。第11-6条约定，本合同附件包括租赁房屋房产证复印件，原告与上海宏熙贸易有限公司(以下简称宏熙公司)租赁合同及其授权委托书，附件和合同具有同等法律效力。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，原告按约向被告交付涉案房屋，被告按约向原告支付保证金72,858.38元以及租期至2019年6月30日止的租金，并将涉案房屋用于“办公”场所。2019年6月24日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》一份。该协议约定，原告将涉案房屋继续出租给被告，续租期限自2019年7月1日至2021年12月31日止，被告需要提前解约的，须于三个月前向原告提出解约要求。续租期间月租金为74,376.26元，被告应于每三月提前七天前向原告支付租金，付三押一，首次续租租金应于合同签订后二天内向原告支付三个月租金223,128.78元及押金差额1,517.88元，合计224,646.66元。本合同其他条款均从原合同，时效性随本补充协议时间延长。上述协议签订后，被告仅支付原告租金110,000元。2019年12月14日，被告向原告发送《退租通知函》。该函称，因业务调整无法继续租赁，2019年9月中旬向原告提出10月退租，后又再次提出退租，以及协商未付租金分期支付方案。9月底被告将10层办公人员及部分办公资料和设备搬出。但原告不接受10月退租，10月上旬将10楼办公区域上锁并贴封条禁止被告进入搬其余资料。希望与原告协商解决租金支付及退租事宜等。2019年12月26日，被告收到原告落款日期为前一天的《律师函》。该函称，原告于2019年12月14日收到前述《退租通知函》，该函内容与事实不符。首先，截止到2019年12月14日，被告才向原告书面提出退租，而非2019年9月中旬提出退租。其次，涉案房屋内仍有被告办公设备及办公用品，被告仍占有、使用涉案房屋，而原告从未禁止被告进入涉案房屋搬移办公设备及办公用品。现要求被告于收到本函后三日内履行以下义务：1.被告腾空办公设备和办公用品，按合同约定恢复房屋原状，完成退租交接手续；2.被告向原告支付拖欠租金337,775.44元、逾期付款违约金1,570,336.20元以及合同解约违约金74,376.26元等。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼，并提出如上请求。被告则提出如上抗辩意见。诉讼中，就合同解除问题，被告认为，其于2019年9月向原告提出“退租”，并于2019年12月14日向原告发出《退租通知函》，原告于2019年12月25日向被告发送有关解除的《律师函》,故合同解除是双方于2019年12月25日达成共识的，是协商一致的解除，但是双方没有就违约金、使用费达成合意。原告同意双方之间的合同于2019年12月25日解除，并认为双方对费用结算有分歧，遂涉讼。同时，本院对合同解除后果一并处理问题，对当事人进行了释明。原告提供2020年3月9日至4月8日期间的微信聊天内容截屏，欲证明经原告多次催促，被告才于2020年4月8日腾空、返还涉案房屋。被告确认该证据的真实性，但认为该证据未能完整反映双方自2019年9月之后真实沟通情况，原告未采取合理措施，造成损失扩大，故租金及使用费计算至2020年4月8日于法无据。被告提供2019年12月16日的微信聊天内容截屏，欲证明被告已于2019年9月向原告提出“退租”，原告于2019年10月锁门的事实。同时，被告还称，其在2019年10月初得知“锁门”，“我们是楼上楼下，11楼也在办公，我们口头交涉过，但无书面证据”。对此，原告否认被告于2019年9月提出“退租”的事实，并称其于2019年10月“锁门”，是因为被告工作人员在办公场所抽烟喝酒，而且吃睡在办公场所，经与被告沟通后，被告拒不处理。何况，“锁门”只是暂时行为，被告要拿东西其均予以配合。此外，基于被告有关原告主体不适格的抗辩意见，本院要求被告于2020年5月18日前核实合同第11-6条中约定的附件。然，被告回复称，员工基本离职，故无法核实。被告称，涉案房屋登记是“厂房”，而原告将其作为“办公”出租给被告，显属欺诈，租金标准应按本区厂房价格进行调整。本院要求被告就其如上意见，于2020年5月18日前提出反诉，否则本案中不予处理。同时，本院要求被告注意其如上意见与其此前原告主体适格与否抗辩意见的逻辑关系。此后，被告明确其不再提起反诉。被告还称，根据被告拖欠租金情况，原告怠于行使合同解除权，导致扩大的损失应由原告自行承担。计算逾期支付租金的违约金的计算标准过高，请求法院根据LPR对此进行调整。而且，原告既主张逾期支付租金违约金，又主张合同解除违约金，属于重复主张。对此，原告认为，其未怠于行使解约权；其主张的违约金的计算标准已主动调低，是合理的；两项违约金性质不同，故不存在重复主张。另查明，涉案房屋登记权利人为宏熙公司，权证载明土地用途为“工业用地”、房屋用途为“厂房”。宏熙公司与原告签订《上海市房屋租赁合同》，约定宏熙公司将涉案房屋出租给原告，租赁期间自2017年2月至2027年2月等。2017年2月，宏熙公司出具《委托书》，明确将涉案房屋管理权委托给原告行使，以原告自身没有与新承租人签订合同并享有合同权利，承担合同义务等。以上事实，有当事人提供的《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《退租通知函》、《律师函》、上海市房地产权证、《委托书》及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为,原、被告之间就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。本案中，因双方对合同于2019年12月25日解除均无异议，故本院对此予以确认。但是，此处所指的合同仅指《房屋租赁合同补充协议》，不包括《上海市房屋租赁合同》，因为《上海市房屋租赁合同》约定的租赁期间业已届满。而且，就涉案纠纷而言，发生于双方在履行《房屋租赁合同补充协议》的过程中。纵观原告的其他请求，均仅与《房屋租赁合同补充协议》相关。《房屋租赁合同补充协议》有关本合同其他条款均从原合同，时效性随本补充协议时间延长的约定，系当事人约定未尽事宜可以继续引用《上海市房屋租赁合同》相关条款内容的约定。现双方对被告应否向原告承担补充协议解除的违约责任，以及相关费用具体如何结算存有争议。对此，本院作如下阐述：一、关于补充协议解除的违约责任按合同法的规定，合同的解除可分为协商解除、约定解除以及法定解除。协商解除是合同生效后，未履行完之前，当事人以解除合同为目的，经协商一致，订立一个解除原来合同的协议。约定解除是当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或双方有解除合同的权利。法定解除是合同生效后，未履行完之前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。本案中，根据查明的事实，涉案补充协议之所以解除，系因被告在租赁期间向原告发出了“因业务调整无法继续租赁”的解除通知，此属被告明示毁约行为。此外，被告还存在逾期向原告支付租金的违约行为，而且经原告催告至今未付。虽然现双方对补充协议需要解除这一结果没有异议，但是双方对包括补充协议解除后违约责任的承担等问题，明显存在分歧，在没有相关证据佐证原告已经对此明确予以放弃的情形下，不能仅以当事人对解除后果无异议而免除被告应当向原告承担的补充协议解除的违约责任。二、相关具体费用如何结算合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。就涉案房屋的返还问题，因原告于诉讼中自认已于2020年4月8日收回，并申请撤回该项诉讼请求，并无不当，可予准许。就租金及使用费问题，根据相关诉辩意见，因2019年7月1日至2019年9月30日期间，不存在原告“锁门”行为，故被告应当向原告支付上述期间的租金223,128.78元(74,376.26元/月×3个月)。现被告仅向原告支付上述期间租金110,000元，故被告尚应支付原告该期间段所欠原告租金113,128.78元。至于2019年10月1日至2020年4月8日期间的租金及使用费，鉴于原告曾在该期间段内实施了“锁门”的不当自力救济行为，该行为势必对被告正常使用涉案房屋带来一定的不便。同时，本院注意到被告就在与涉案房屋相邻的房屋内“办公”，其在2020年10月得知“锁门”后，没有证据证明其就此与原告进行交涉，以及被告将相关物品仍持续放置在涉案房屋。因此，本院以约定租金标准的80%酌情确定该期间段内的租金及使用费，计372,655.63元[(74，376.26元/月×6个月+2.45元/平方米/天×998.06平方米×8天)×80%]。以上两项租金及使用费合计为485,784.41元。就逾期支付租金的违约金问题。首先，关于计算该违约金的本金部分。根据原告提供的计算表，结合前述裁判理由，2019年7月至9月期间所欠租金为113,128.78元，应以此作为计算该期间段内所欠租金的违约金。原告主张按114,646.66作为本金不当，因为其中包括了押金1,517.88元。其次，原告还主张了以2019年10月至12月的租金223，128.78元为本金的逾期付款违约金。因本院在酌情确定前述租金及使用费时已予以相应考量，故本院对原告主张的上述租金的逾期付款违约金，不再予以支持。再次，关于计算违约金的标准部分。虽然原告在合同第10-5条被告每天按拖欠租金的4%向原告支付违约金的约定的基础上，对其主张的逾期支付租金的违约金的标准主动调低至每天1‰，但是即便是原告调低之后的逾期支付违约金的计算标准经换算仍然高达每年36.5%。基于此，本院根据合同履行情况，当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则，酌情调整至按每年24%计算。因此，该项违约金为13,166.33元(113,128.78元×24%/年÷365天×177天)。就解约违约金问题，基于前述补充协议解除部分的裁判理由，结合合同第10-6条关于任意一方提前解除租赁合同，应向另一方按月租金的一个月支付违约金的约定，本院对原告该项诉讼请求，予以支持。被告有关原告主体不适格的答辩意见，本院不予采纳。其理由是：合同及补充协议的缔约主体为本案原告。合同第1-2虽载明原告作为涉案房屋的代理权人与被告建立租赁关系，但合同第11-6条同时也明确载明了包括原告向案外人承租及其有权转租涉案房屋的相关附件。而且，在合同的履行过程中，被告实际均向原告给付租金。被告在单方解除合同时，也是向原告发出《退租通知函》。被告有关原告扩大损失的抗辩，本院同样不予采纳。其理由是：即便如被告所述，其于2019年9月通知原告“退租”，但并无证据证明其当时向原告明确作出了返还涉案房屋，并要求原告受领涉案房屋的意思表示。在被告于2019年12月14日书面通知原告“退租”后，原告即于同月16日以微信、同月26日以律师函与被告交涉涉案房屋返还事宜等。然，被告仍不置可否。从相关微信聊天内容判断，直至2020年4月被告在涉案房屋内还放置相关物品，而且是在原告数次催促下，被告才予以搬离。被告有关原告重复主张违约金的抗辩意见，本院亦不予采纳。其理由是：原告主张的逾期支付租金的违约金仅计算至补充协议解除前一天。逾期支付租金的违约金系被告逾期向原告支付租金时应当向原告承担的违约责任。补充协议解除违约金系因归责于被告的原因导致补充协议解除时被告应当向原告承担的违约责任。因此，两者可以并用。另，根据合同第5-1条的约定，被告支付的租赁保证金可以抵充由被告应当承担的如上费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海渤达商务咨询有限公司与被告上海泓兆投资发展有限公司之间2019年6月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2019年12月25日解除；二、被告上海泓兆投资发展有限公司支付原告上海渤达商务咨询有限公司租金及使用费485,784.41元、逾期支付租金的违约金13,166.33元、解约违约金74,376.26元，以上合计573,327元，该款扣除租赁保证金72,858.38元之后，余款为500,468.62元，于本判决生效之日起十日内给付；三、驳回原告上海渤达商务咨询有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,022元，减半收取5,511元，由原告上海渤达商务咨询有限公司负担1,069元(已付)，被告上海泓兆投资发展有限公司负担4,442元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨惠星二〇二〇年八月六日法官助理 刘金鑫书 记 员 刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。