云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5973号上诉人（原审被告）：关薇，女，汉族，1984年12月28日生，户籍登记地云南省丽江市永胜县。被上诉人（原审原告）：李毅敏，男，汉族，1980年4月26日生，户籍登记地云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。上诉人关薇因与被上诉人李毅敏房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。关薇上诉请求：1、依法撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10275号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判。李毅敏辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李毅敏向一审法院起诉请求：一、判令解除租赁合同；二、被告向原告退还租金58000元；三、被告向原告退还押金10000元；四、被告向原告赔偿误工费10000元；五、诉讼费及相关费用由被告承担。一审法院认定以下案件事实：2019年6月20日，被告关薇（甲方）与原告李毅敏（乙方）签订《合同》，约定被告关薇将新兴职业学院一食堂内窗口租给原告李毅敏经营；经营项目为早点面食；租用期限一年，自2019年6月26日至2020年6月26日；协议签订之日，原告须一次性向被告支付一年的租金55000元，以及押金10000元，到期未付清租金，被告有权收回窗口；原告在租用期内应遵守学校食堂管理规定，水电费相关费用由原告自行承担；在租用期内，被告不得随意收回窗口；原告不得随意关闭窗口不经营或者提前退租，否则被告有权不退还租金及押金并收回窗口；学校规定不准使用微信、现金等方式付款，一律只能用饭卡支付，一经学校查处，所有处罚由原告自行承担；租赁期限到期，原告将所有物品搬离，一个月内无任何债权债务及供货商的货款纠纷，方可退还押金，同时还约定了租赁的其他相关事宜。截至2019年6月24日，原告共向被告支付租金55000元、押金10000元及操作间的租金3000元。原告自认被告于2019年6月26日向原告交付案涉窗口。现原告以被告未办理相关工商证照且无转包权为由，诉至一审法院提出前述诉讼请求。另查明，南方高等民族医药进修学校经拍卖取得案涉食堂所在土地的使用权。2003年3月25日，经云南省教育厅批准，在南方高等民族医药进修学校的基础上成立昆明科技商务学校，原南方高等民族医药进修学校的建制撤销，所有债权债务和其他事务，由昆明科技商务学校承担和完成。2004年10月12日，经云南省教育厅批准，同意在昆明科技商务学校的基础上，筹建“云南新兴职业学院（筹建）”。2005年12月30日，经云南省人民政府批准，在昆明科技商务学校的基础上组建云南新兴职业学院，撤销昆明科技商务学校建制。现该土地及食堂由云南新兴职业学院所管理使用。2019年6月20日，云南新兴职业学院与被告关薇签订《云南新兴职业学院中专部壹号食堂场地租赁合同》，约定将云南新兴职业学院中专部壹号食堂的场地及设施出租给被告经营使用；租赁期限为壹年，自2019年6月20日至2020年6月20日；被告应严格按照经营范围营业，若有特殊分包的实体，分包前应向校方书面提出申请，经审核通过后方能分包。云南新兴职业学院表示案涉食堂应由被告统一经营管理，因被告并未就转租向学院提出书面申请，学院并不知晓被告关薇将案涉食堂窗口转租给原告李毅敏经营使用，故学院不同意被告该转租行为。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案中云南新兴职业学院作为案涉食堂出租人，其与被告之间所签订的《云南新兴职业学院中专部壹号食堂场地租赁合同》中明确约定被告转租分包须向学院提出书面申请并经学院审核，现云南新兴职业学院表示被告并未提交书面申请，此前并不知晓原、被告之间转租行为，知道后也明确表示并不同意该转租行为，故原、被告之间的《合同》因云南新兴职业学院提出异议而无效，对于原告要求解除其与被告之间所签订《合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。对于被告抗辩称云南新兴职业学院知道并认可被告转租分包的经营方式的主张，本院认为，根据《云南新兴职业学院中专部壹号食堂场地租赁合同》可知，云南新兴职业学院认可被告将其承包食堂转租分包的前提是被告向云南新兴职业学院提出书面申请并获审批通过，对于未提交书面申请的转租行为，是否提出异议是作为出租人的云南新兴职业学院的权利，即使云南新兴职业学院对于被告将食堂的其他窗口转租未提出异议，也不排除其在异议期内对本案的转租行为提出异议的权利，加之原告并未有效举证证明本案中的转租行为获得了出租人的同意，故对于被告的该项抗辩主张，一审法院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原、被告《合同》无效，被告应向原告退还其所收取的房租及押金10000元，但原告也应当向被告支付其所占用期间的房屋占用费。虽然被告主张其于2019年6月19日将案涉窗口交付原告，但其并未提交相关证据予以证明，且原告对此不予认可，故一审法院以原告自认的时间作为案涉窗口实际交付的时间，即2019年6月26日。因本案合同无法继续履行，一审法院释明双方当事人于2019年11月1日前办理案涉窗口的交接手续，但被告拒绝收回窗口，且并未提交证据有效证明其拒绝收回窗口具有正当理由，故其应就2019年11月1日之后产生的房屋占用费承担责任，即被告应在扣除自2019年6月26日起至2019年11月1日止共计129天的房屋占用费后将剩余租金退还原告。因双方约定一年租金为55000元，庭审中原、被告共同确认另有操作间一并租赁使用产生租金为3000元，共计一年金额为58000元，故参照该租金标准，被告应当向原告退还的租金为37501元（37501元=58000元-58000元／365天×129天）。关于原告要求被告赔偿误工费的诉讼请求，因原告未提交相应证据证实，该项诉讼请求无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决：一、被告关薇于本判决生效之日起的十日内向原告李毅敏退还租金37501元及押金10000元；二、驳回原告李毅敏的其他诉讼请求。在二审审理过程中，上诉人向法庭提交如下证据：1、《云南新兴职业技术学院中专部壹号食堂场地租赁合同》；2、中国工商银行转账记录，欲证明学校证词有假，只是为了逃避责任。经质证，被上诉人对该份证据的真实性不予认可。本院认为，上诉人提交的证据符合法律规定的证据形式，本院对其真实性予以认可，但证明目的与本案不具有关联性，本院对其不予认可。对一审认定的案件事实，上诉人对“学院不同意被告该转租行为”有异议，认为学校虽然没有书面同意，但一直是默许转租的。上诉人要求补充确认：双方没有办理交接手续，到现在为止，被上诉人还有东西放在上诉人处。对此，被上诉人不予认可。本院认为，2019年6月20日上诉人与云南新兴职业学院中专部签订了两份场地租赁合同，除第四条有关租金支付方式存在不同外，其余条款均一致，均约定在分包前需要向校方提出书面申请，并经校方审核通过才可以分包，故上诉人主张出租方云南新兴职业学院中专部对转租行为是默许的，没有相应的证据予以证明，故对上诉人的事实异议不予采信。上诉人在一审明确表示拒绝办理交接手续，故双方未办理交接手续的责任不在被上诉人处，并且被上诉人当庭表示并没有物品留在上诉人处，故上诉人要求补充确认的案件事实没有相应的证据予以证明，本院对其要求补充确认的案件事实不予采信。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的上诉请求是否成立？本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，上诉人与案外人云南新兴职业学院中专部签订的两份《场地租赁合同》均要求上诉人在分包时需要向校方提出书面申请，并经校方审核，上诉人未提交证据证明其已经向学校方提出书面申请，并且在本案中，校方明确表示不同意上诉人转租，故上诉人与被上诉人之间签订的《合同》依法应当为无效。上诉人主张校方对转租行为是默许的，其与上诉人签订了两份《场地租赁合同》，其证词有假，本院认为，上诉人的主张与双方合同约定的内容和法律规定不一致，上诉人对校方明知其存在转租行为而采取默许的方式未能提交证据予以证明，故本院对其主张不予采信。对于上诉人与学校之间签订的两份《场地租赁合同》与学校方是否同意转租无关联性，如果上诉人认为学校方存在虚假陈述，侵犯其合法权益，可另案主张权利。关于合同无效后的处理问题，一审法院已经详细阐述并予以处理，且处理结果并无不当，本院依法予以维持。上诉人主张双方当事人未办理交接手续，被上诉人仍然有物品在上诉人处，因与其在一审法院陈述相互矛盾，在没有相反证据证明的情况下，拒绝收回租赁场地，造成损失扩大的责任在上诉人处，因此上诉人主张未办理交接手续的主张没有事实和法律依据，本院依法不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人关薇负担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 王思予审判员 李 蕊二〇二〇年八月十九日书记员 王麒翔