内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1002号上诉人（原审原告）：云某，个体户，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：白某，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：米某，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某，现住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：吕某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古中远房地产开发有限公司。住所地：内蒙古巴彦淖尔市临河区四季花城****楼****。法定代表人：肖某，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩某，女，公司员工。上诉人云某因与被上诉人张某、内蒙古中远房地产开发有限公司（下称中远公司）执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2019）内0823民初3308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人云某的委托诉讼代理人米某，被上诉人张某的委托诉讼代理人吕某到庭参加诉讼。被上诉人中远公司未到庭。本案现已审理终结。上诉人云某上诉请求：一、请求撤销内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2019）内0823民初3308号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为被上诉人张某享有的实体权利能够排除上诉人申请执行涉案房屋的认定是错误的，具体理由如下：原审法院对于被上诉人张某与中远公司是否在查封之前签订合法有效的书面合同、对于被上诉人张某是否已经支付购房款等事实做出了错误认定；对于诉争房屋没有交付、没有办理网签等这些决定是否排除执行的关键事实，未做认定。并且对于所适用的法律法规做出了偏离原义的解释。一、现有证据不能证明张某对执行标的物具有合法真实的实体权利。1.在人民法院查封之前，张某并没有签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件的规定》）第二十八条的规定，对于执行异议案件中买受人（案外人）与开发商签订的书面合同效力的判断时间节点界定在合同订立时。但本案中，张某在查封前并没有与内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称“中远房地产公司”)签订正式的符合法定形式要求的《商品房买卖合同》，并且张某提交的《预订协议书》在签订时，中远房地产公司没有预售许可证，签订的协议是无效协议，不能对抗云某法定的执行权利。2、本案中张某提交的书面合同不具有真实性。本案中，在张某签订《预订协议书》时，中远房地产公司不仅没有预售许可证，就连土地使用证都还没有。作为一个谨慎的购房者，不可能在一片不属于中远房地产公司的土地上购买房屋。预定协议书中约定的交房时间都是在2012年12月31日，而在长达六年的长期超期交付的时间里，张某却没有通过任何书面的或者是诉讼方式向中远房地产公司主张过任何权利，这是严重违反常识常理常情的，因此对于购房的真实性，云某必然提出合理的质疑。张某无法证明其对涉案房屋交付了相应的购房款。张某向法庭出示的转款凭证充分说明张某的购房款并没有支付到中远房地产公司账户，而是支付给案外人，不能证明他其已经支付购房款的事实。在本案中，一审法院查明张某作为权利人拥有位于金秋华城A8-3-401号的住房一套。金秋华城B区C3号楼110号232.96平米商铺等多套房屋产权，显然张某并不符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定。该规定明确买受人名下无其他用于居住的房屋才能满足条件。二、本案完全是由张某个人原因，没有办理网签及预告登记。在一审中张某及中远房地产公司都认可，涉案房屋很早就可以办理网签，但是因张某不愿意承担相应的费用，没有办理网签。也就是说本案早就可以办理网签和预告登记，由于张某而不是中远房地产公司的原因，造成涉案房屋没有对外公示，那么应当由张某承担相应的法律风险，参照《执行异议和复议案件的规定》第二十八条第（四）项的规定，不能排除执行。综上，一审判决认为被上诉人张某享有的实体权利能够排除上诉人申请执行涉案房屋的认定存在错误，恳请二审法院在查明事实基础上将本案依法改判。张某辩称：一审法院在原有证据的基础上认定事实正确、适用法律正确。一审法院向巴市住房和城乡建设局查询到是上诉人张某作为买受人签订房屋买卖合同，购买金秋华城A8-3-401号，在一审庭审结束后，我们发现该套房屋实际在2013-11-5已经出卖给第三人刘敏，并且已经办理了过户手续，所以是被上诉人只有诉争房屋一套房屋。被上诉人张某签订预定协议在前，并已经支付全部房款，上诉人查封在后，并且无证据证明张某和中远公司有串通以及损害其利益，所以，应当驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。云某的一审诉讼请求：1.依法撤销乌拉特前旗人民法院作出的（2019）内0823执异71号执行裁定书。2.判令对位于巴彦淖尔市××区许可执行。一审法院认定事实：2011年1月6日，案外人张某与被执行人中远公司签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定乙方（张某）自愿购买甲方（中远公司）开发的××区住宅，预测（暂定）建筑面积约为75平方米，单价为2168元/平方米，总价款162600元。付款方式为一次性付款162600元。同时双方对交房日期、面积差异处理等权利义务及违约责任作了约定。2010年12月28日，张某以现金方式交付定金10000元，2011年1月6日通过银行转账付款152600元，共付房款162600元。中远公司于2013年8月8日取得中远睿城A12#、A16#、A20#、A23#、A26#、B6#、B8#、B10#的商品房预售许可证，经与被告张某核实该房其已经装修入住，但未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区人民法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决中远公司向云某支付委托报酬830万元并支付利息。中远公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。中远公司不服上述二审判决向内蒙古自治区巴彦淖尔市人民检察院申请监察，该院提请内蒙古自治区人民检查院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2018）内民抗53号民事裁定，提审该案。内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决，维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决。因中远公司未履行生效判决确定的义务，云某于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行。在执行中，巴彦淖尔市临河区人民法院于2016年8月9日作出（2015）临执字第3088-4号执行裁定书，对被执行人开发的××区在内的12套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。因该案未能在法定期限内执结，申请人云某向巴彦淖尔市中级人民法院提出申请，巴彦淖尔市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）内执监236号执行裁定书，临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决书由乌拉特前旗人民法院执行。本院于2017年3月21日立案,本院于2019年7月10日作出（2017）内0823执810号之四执行裁定书，继续查封被执行人中远公司所有的包括涉案房屋在内的12套房屋，查封期限为三年。张某作为案外人向本院对执行标的提出书面异议。本院于2019年9月16日作出（2019）内0823执异71号执行裁定，中止本院（2017）内0823执810号之四执行裁定书对中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）3单元501室的查封。云某对该裁决结果不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。再查明，经向巴彦淖尔市不动产登记中心查询并由该中心出具查询结果证明，截止2019年12月10日张某名下登记的不动产登记信息如下:1.位于××区商铺，不动产权证号：蒙（2019）巴市不动产权第XXXX号，面积43.61平方米，登记时间2019年11月1日；2.位于××区商铺，不动产权证号：蒙（2017）巴市不动产权第XXXX号，面积232.96平方米，登记时间2017年4月28日；3.位于××区车库，不动产权证号：蒙（2017）巴市不动产权第XXXX号，面积23.45平方米，登记时间2017年9月1日,竣工时间2010年12月30日；4.位于××区凉房13，不动产权证号：蒙（2018）巴市不动产权第XXXX号，面积14.66平方米，登记时间2018年7月13日,竣工时间2010年12月30日。经向巴彦淖尔市住房和城乡建设局查询并由该处出具说明，截止2019年12月11日张某作为买受人的信息如下：1.合同编号2009-0015639，项目名称金秋华城，地址，地址缩写为B8-0-地下室16已初始登记；2.合同编号2009-0014837，项目名称金秋华城，地址，地址缩写为A8-3-401已初始登记；3.合同编号2009-0014909，项目名称金秋华城，地址，地址缩写为A8-0-16库已初始登记；4.合同编号2009-0014922，项目名称金秋华城，地址，地址缩写为A8-0-凉房13已初始登记；5.合同编号2012-8003564，项目名称金秋华城，地址，地址缩写为C3-0-110铺已初始登记。经向巴彦淖尔市房屋产权交易中心查询并由该中心出具查询结果证明，截止2019年12月10日张某对位于临河区汇丰街北、金沙路西、帅丰街南、西苑路东B8-0-地下室16，面积38.5进行初始登记。一审法院认为，本案争议焦点是诉争房屋应否许可执行。基于前述查明的事实，应确认以下法律事实成立：1.被告张某与中远公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》,约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容，购房款162600元已经全部付清。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书具备了商品房买卖合同的基本要件，可认定该协议为商品房买卖合同。云某认为张某购房款未支付给中远公司帐户，仅支付给案外人，不能证明其已支付购房款。审理中张某提交的个人交易明细与中远公司出具的收款收据时间数额可以相互佐证，用以证实张某向中远公司交付购房款的事实，故对该事实应予以认定。2.中远公司在本案起诉前已取得商品房预售许可证（包括诉争房屋），使得本案商品房买卖合同有效条件成就，应认定双方所签预定协议书为合法有效的商品房买卖合同。3.巴彦淖尔市不动产登记中心出具的《查询结果证明》、巴彦淖尔市住房和城乡建设局出具的《说明》以及巴彦淖尔市房屋产权交易中心出具的《查询结果证明》，证明张某名下还有部分商铺、车库、凉房、地下地。上述房屋的性质为经营用房或其他用途住房，并非居住用房。另外张某作为买受人签订了合同编号2009-0014837的购房合同，房屋位于金秋华城A8-3-401。虽然张某在购买本案所涉房屋前已有一套房屋，但所购房屋在面积上仍然属于满足基本居住的需要。4.张某签订合同在前并已全额付款，云某申请查封在后且无证据证明张某与中远公司有串通损害其利益之实。上述法律事实，符合“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”等法律规定。据此，张某签订合同在前，云某申请查封在后，其签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，其对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上，原告云某要求对临河区中远睿城小区B区10号楼（后更名为8号楼）3单元5层501室许可执行的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告云某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告云某负担。二审中，上诉人云某未提供新证据。被上诉人张某提供了新证据。1、房地产权属登记薄，登记时间2013年11月5日。2、房产证一份。（原判决第10页的金秋华城A8-3-401号）。举证意图：该套房屋已经于2013年11月5日转让给第三人刘敏。被上诉人仅有诉争房屋一套。上诉人云某的代理人进行了质证。因房产证没有原件，不予质证。对于该套房屋权利人是否为刘敏请求人民法院依法查明。因本案判决书第10页明确载明该房屋权利人为张某。以上证据内蒙古自治区房地产权属登记机关已登记，本院予以采信。本院对于一审认定的其余事实予以确认。经二审审理查明：经二审庭审询问:审：一审认定的判决书中第8页到10页都是在张某名下？被上诉人代：是的。审：房产证办理了吗？被上诉人：中远公司没有给办理手续，中远公司好像不具备办理房产证的条件。本院认为，本案二审的争议焦点是：云某的一审诉讼请求是否予以支持。根据一审法院查明的事实及依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定张某与中远房地产公司签订合法有效的商品房买卖合同以及交付全部购房款，并实际占有使用涉案房屋的事实。巴彦淖尔市不动产登记中心出具的《查询结果证明》、巴彦淖尔市住房和城乡建设局出具的《说明》以及巴彦淖尔市房屋产权交易中心出具的《查询结果证明》，证明张某名下还有部分商铺、车库、凉房、地下地。上述房屋的性质为经营用房或其他用途住房，并非居住用房。张某作为买受人签订了合同编号2009-0014837的购房合同，房屋位于金秋华城A8-3-401，但是该房屋张某已于2013年出售给第三人刘敏，并且办理房屋权属登记变更。张某作为购房消费者购买中远睿城小区B区10号楼（后更名为8号楼）3单元5层501室，签订合同及支付购房款在前，云某申请查封在后，无证据证明张某与中远公司存在恶意串通。张某签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，其所购房屋在面积上仍然属于满足基本居住的需要，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，张某对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上，上诉人云某的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，由云某负担；二审案件受理费100元，由上诉人云某负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 杜 彬审判员 罗一民 二○二○年八月十三日书记员 王力清