北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初50630号原告：安大宽，男，1949年10月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王伯阳，北京中昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈文文，北京中昂律师事务所实习律师。被告：张会云，女，1966年3月18日出生，汉族，北京京客隆有限责任公司退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：石建伟，北京市京都律师事务所律师。原告（反诉被告）安大宽（下称姓名）与被告（反诉原告）张会云（下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。安大宽及其委托诉讼代理人王伯阳，张会云及其委托诉讼代理石建伟均参加了诉讼。本案现已审理终结。安大宽向本院提出诉讼请求：1、判决张会云向安大宽返还综合地价款22316元；2、判决张会云支付安大宽家电折价款20000元；3、判决张会云赔偿安大宽房屋装修损失100000元。事实与理由：原告与被告之间房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院作出（2017）京0105民初564号民事判决书，判决：一、张会云于判决生效之日起十五日内给付安大宽购房款2630000元；二、安大宽于收到上述购房款后七日内协助张会云到房屋管理部门办理过户手续，将位于北京市朝阳区垡头翠成馨园403号楼21层2101号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权变更登记至张会云名下，因该房屋系非安大宽家庭唯一住房而增加的税费由安大宽负担，其余税费由张会云负担；三、安大宽于上述房屋过户登记至张会云名下当日向张会云给付逾期过户违约金（违约金以100000元为基数，按照日万分之五的标准，自二○一七年一月十一日起计算至上述房屋所有权变更登记至张会云名下之日止）；四、张会云于上述房屋变更登记至其名下之日起七日内给付安大宽购房款1000000元；五、安大宽于收取张会云上述第四项购房款1000000元的同时给付张会云违约金186500元；六、安大宽于收到张会云给付的上述第四项购房款后三日内将涉案房屋交付张会云。后安大宽提起上诉，北京市第三中级人民法院维持了一审判决，现该判决书已经生效并已经进入执行程序。在双方在履行合同产生纠纷之时，安大宽为了出租房屋另行装修房屋，而张会云在安大宽尚未收到尾款1000000元的情形下，于2019年4月强行进入涉案房屋并收取了当时承租人至2019年7月的租金。另，张会云强行对房屋进行了装修，损坏了房屋内家具，单方恶意占有房屋。张会云在尚未达到交付条件的情况下，强行占用房屋的行为给安大宽造成了包括房屋租金损失、装修损失等巨大经济损失。此外，双方在签订房屋买卖合同后，另行签订《附加协议》，约定在房屋成交价之外张会云应另行支付安大宽已缴纳的综合地价款，该笔款项在之前的房屋买卖合同纠纷中并未处理。综上为了维护自身合法权益，故提起本次诉讼。张会云辩称并反诉称：不同意安大宽的的诉讼请求。1、双方签订的《附加协议》约定安大宽给付张会云综合地价款22316元而非张会云给付安大宽；2、张会云经法院执行，依法取得涉案房屋的所有权，并通过正常手续自承租人李文泉手中接收了房屋，在接收房屋时，屋内并无安大宽所述的家电等设备；3、根据交易习惯及双方签订的合同，安大宽同意在交付房屋时将房屋附属设施设备、合同附件列明的物品及装修随同房屋一并转让给张会云，否则应承担违约责任。此外安大宽在此期间也并未对房屋进行任何装修，因此其要求房屋装修折价款的诉讼请求并无事实及法律依据；4、根据双方房屋买卖合同的约定，张会云本应于2016年12月10日便能获得房屋所有权并居住使用。现有生效判决书已经判决房屋归张会云所有，张会云也于2018年9月5日将判决书中确认应当交付的房款全部支付完毕，但安大宽恶意违约拒绝履行合同，还在2017年1月12日将房屋出租给他人从中获益直至我方2019年4月11日收回房屋。这段时间安大宽按照租金5000元的标准获益，故张会云提起反诉，请求法院判决安大宽按照每月5000元标准给付张会云自2017年1月12日至2019年4月11日的房屋租金共计135000元。安大宽针对张会云的反诉辩称：不同意张会云的反诉请求，生效的判决书并未确定房屋归张会云所有，且判决书已变更了双方合同内容。安大宽在2019年10月11日才收到法院转账的案款3000000元，直到现在也没有收齐全部款项，安大宽交付房屋条件并未成就。即便法院认定安大宽应当支付相应的租金，也应当自张会云取得房屋所有权之日起计算，李文泉并未向我方支付2019年4月11日之后租金，还欠付了之前的部分租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月12日，张会云与安大宽签订涉案房屋买卖合同，张会云购买涉案房屋，总价款3730000元。之后，双方履行合同过程中产生纠纷，张会云提起诉讼，要求安大宽及其配偶李玲珍继续履行合同办理房屋权属转移登记手续、支付拒绝履行合同违约金、支付逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金、交付房屋。安大宽在该案中提起反诉，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，定金100000元不予退还。我院于2018年4月4日作出（2017）京0105民初564号民事判决书，判决：一、张会云于判决生效之日起十五日内给付安大宽购房款2630000元；二、安大宽于收到上述购房款后七日内协助张会云到房屋管理部门办理过户手续，将涉案房屋的所有权变更登记至张会云名下，因该房屋系非安大宽家庭唯一住房而增加的税费由安大宽负担，其余税费由张会云负担；三、安大宽于上述房屋过户登记至张会云名下当日向张会云给付逾期过户违约金（违约金以100000元为基数，按照日万分之五的标准，自二○一七年一月十一日起计算至上述房屋所有权变更登记至张会云名下之日止）；四、张会云于上述房屋变更登记至其名下之日起七日内给付安大宽购房款1000000元；五、安大宽于收取张会云上述第四项购房款1000000元的同时给付张会云违约金186500元；六、安大宽于收到张会云给付的上述第四项购房款后三日内将涉案房屋交付张会云；七、驳回张会云的其他诉讼请求；八、驳回安大宽、李玲珍的全部反诉请求。判决作出后，安大宽不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年9月5日作出（2018）京03民终10460号民事判决书，驳回上诉，维持原判。之后该案件进入执行程序。后，张会云申请执行并于2018年9月26日将房款3375710元转账支付至法院账户。2018年12月3日通过法院执行，涉案房屋过户至张会云名下。2019年10月11日，安大宽收到涉案房屋房款3000000元。另查，2017年1月12日起涉案房屋由安大宽出租至2019年4月11日。2019年4月11日，张会云与涉案房屋当时的承租人李文泉就涉案房屋进行了交接，房屋之后的租金由张会云收取。庭审中，安大宽向本院提交《附加协议》，内容为：“甲方：安大宽（卖方），乙方：张会云（买方），中介方：杨召强，经过双方协商，卖方给买方退还该房办理综合地价款甲方已付的款额（此款为成交价之外的款），买方交款的当天结清。双方签字生效。”该协议签字处有安大宽、张会云、杨召强签字，日期为2016年9月12日。安大宽称该协议内容“卖方给买方退还该房办理综合地价款甲方已付的款额”中的买卖方写反了，双方真实的意思是买方退还卖方已交纳的综合地价款。安大宽为此另提交其于2011年4月26日交纳综合地价款的缴款书。张会云认可该协议的真实性并提交内容相同的《附加协议》，张会云称协议的内容是安大宽向张会云付款，并不存在笔误；安大宽提交《综合地价款票据丢失声明》，内容为“转入方安大宽，转出方张会云，双方转移的不动产坐落于朝阳区垡头翠成馨园403号楼21层2101，不动产权证号为X京房权证朝字第XXXX号，转出方在办理产权证时已交综合地价款22316元，现双方成交价格为3730000元，应交出让金373000元，经双方协商以上金额自行核减，因原始综合地价款票据丢失，因此转出方不再退取，转出方实际交款金额为350684元。”声明人处签有张会云之名，日期为2018年11月30日。安大宽据此拟证明张会云在办理过户时抵扣使用了安大宽已交纳的综合地价款，故应根据《附加协议》的约定退还。张会云称其在办理房屋产权转移登记时交纳了350684元的出让金，但记不清是否签过该声明；安大宽提交其与北京爱家营企业管理有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及该公司与承租人签订的《房屋交割清单》，拟证明其将房屋出租每月收取5000元的租金，根据其与中介公司的合同及中介公司与承租人签订的交割清单，可以证明房屋内有相应家电及装修。张会云认可《北京市房屋出租委托代理合同》的真实性，但称房屋内并不存在安大宽所述的物品，根据该委托代理合同确定的时间，2017年1月至2019年4月期间是由安大宽出租房屋收益。安大宽称合同期限至2019年1月，之后是租户个人原因没有搬走。张会云向本院提交双方之间于2016年9月12日签订的房屋买卖合同，拟证明合同中明确房屋并未出租。安大宽认为房屋并未出租的条款为格式条款，合同签订时涉案房屋即已在出租中。张会云提交其与李文泉签订的房屋交割清单及补充协议，拟证明张会云接收涉案房屋时，房屋内并无安大宽的物品。安大宽称不清楚他们之间的交割情况。本院认为：结合诉辩主张及证据，本案有以下三个争议焦点，一、《附加协议》中关于综合地价款返还的内容是否存在笔误，二、安大宽主张涉案房屋内物品及装修是否实际存在并应由张会云赔偿，三、生效判决书已对涉案房屋买卖合同履行作出处理的情形下，张会云可否另行提起诉讼要求其赔偿房屋租金损失。关于《附加协议》中关于综合地价款返还的内容是否存在笔误。安大宽在2011年4月26日交纳了综合地价款22316元，另根据张会云办理房屋产权变更登记时用该款项实际抵扣了出让金，该事实与《附加协议》约定的“退还该房办理综合地价款甲方已付的款额”的内容相符，本院可以认定该协议中“卖方给买方退还该房办理综合地价款甲方已付的款额”中的买、卖方存在笔误，“买方给卖方退还该房屋办理综合地价款甲方已付的款额”符合常理及交易习惯。此外，在双方原房屋买卖合同纠纷案件中并未对该笔款项予以处理，现涉案房屋已过户至张会云名下并由张会云实际使用，安大宽要求张会云返还综合地价款的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于安大宽主张涉案房屋内物品及装修是否实际存在并应由张会云赔偿。鉴于涉案房屋经安大宽交由北京爱家营企业管理有限公司对外出租，张会云又自承租人李文泉处交接了房屋，在此过程中房屋由多方经手，现安大宽提交的证据不足以证明张会云在接收房屋时，房屋内存在其所述物品，该项诉讼诉讼请求本院难以支持。安大宽称其在双方签订合同后，法院作出判决前另行对房屋进行过装修，但并未提交充分证据予以证明，本院不予采信，其要求装修折价的诉讼请求，本院不予支持。关于生效判决书已对涉案房屋买卖合同履行作出处理的情形下，张会云可否另行提起诉讼要求其赔偿房屋租金损失。张会云要求安大宽支付2017年1月12日至2019年4月11日的房屋租金，该租金应分为两个期间认定。第一个期间为2017年1月12日至（2017）京0105民初564号民事判决书确定的房屋交付履行期限届满之日。第二个期间为（2017）京0105民初564号民事判决书确定的房屋交付履行期限届满之次日至2019年4月11日。（2017）京0105民初564号民事判决书已判决双方继续履行合同，交割房款、变更产权登记、交付房屋、支付违约金。张会云主张第一个期间的房屋租金属于重复起诉。关于第二个期间，《中华人民共和国民事诉讼法》规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。根据上述法律之规定，迟延履行金系一种强制执行措施，当事人一方以另一方不履行生效法律文书确定的义务为由主张迟延履行金，应当在该生效的法律文书的执行程序中予以解决。本案，由于生效民事判决书已经判决安大宽交付房屋，故张会云主张该期间的租金实质为迟延履行金，应当在执行程序中一并处理，法院不应再受理。故本院以判决吸收裁定的方式裁定驳回张会云的起诉，不再另行送达书面裁定书。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张会云于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）安大宽综合地价款22316元；二、驳回原告（反诉被告）安大宽的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张会云的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1571元，由原告（反诉被告）安大宽负担1325元（已交纳），由被告（反诉原告）张会云负担246元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 楠二〇二〇年八月三十一日书记员 李国龙