内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1053号上诉人（原审原告）：苗某，现住巴彦淖尔市。上诉人（原审被告）：内蒙古欣德房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码91150802581770221D。法定代表人：贾某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某。原审第三人：马某户，现住巴彦淖尔市。原审第三人：赵某，个体户，现住巴彦淖尔市。原审第三人:韩某，现羁押于临河区看守所。上诉人苗某因与上诉人内蒙古欣德房地产开发有限责任公司（简称欣德地产公司）、原审第三人马某、赵某、韩某债权转让合同纠纷一案，不服巴彦淖尔市临河区人民法院（2019）内0802民初2276号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭审理本案，现本案已审理终结。苗某上诉请求：1、依法改判临河区人民法院(2019)内0802民初2276号民事判决第二项关于利息的判决内容，依法支持一审法院返还房款及部分利息（2017年4月27日至返还房款清款之日止），请求二审法院依法追加支付（即从2015年3月11日购房起至2017年4月27日的利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算）。2、撤销临河区人民法院(2019)内0802民初2276号判决书的第四项，依法改判支持上诉人赔偿24万元的上诉请求。3、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、根据一审原告苗某提供的一号证据：原被告双方签订的《认购协议书》和《购房收款凭证》，双方都有签字押印，有欣德房地产公司加盖公司公章和财务专用章，有交款人苗某的签字。证明被告将此商品房卖给一审原告苗某是合法、真实有效的。被告又将此房卖给其他人，被上诉人的行为违反了诚信原则。因此本案属于商品房买卖合同纠纷案件，不属于债权转让纠纷案件。由于买受人苗某在2015年3月11日与被告签订了《购房协议书》和《收款凭证》，而且交付了购房全款。因此解除合同返还房款及利息，利息应从购房2015年3月11日算起至返还房款清款之日止。请求二审追加支付2015年3月11日至2017年4月27日的利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算）。一审法院在民初2276号判决书中返还原告房款的利息，从2017年4月27日算起，对买受人不合理，不合法、不公平。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。一审原告一号证据：苗某与被上诉人签订的《认购协议书》和《收款凭证》中，有双方当事人的名称、标的、数量、价款、房屋面积、销售方式、付款方式、付款时间、违约责任等主要条款，完全具备商品房销售管理办法第十六条规定的主要内容，而且被上诉人也收受了全部的购房款。因此，2015年3月11日上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》和《收款凭证》，应当认定为“商品房买卖合同”。一审法院在民初2276号判决书第10页倒数第八行：“不能认定是商品房买卖合同”，完全是错误的。既然认定买受人与被告签订的《认购协议书》是“商品房买卖合同”，此案属于商品房买卖合同纠纷案件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告违背了本条第二项：（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。被告欣德地产公司与苗某签订了商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给第三人（张某）。被告欣德地产公司的行为违反了诚信原则，属于典型的一房二卖，本“商品房买卖合同纠纷案”适用于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的第八条规定。请求二审法院依法改判：1、解除合同。2、返还购房款及利息（利息应从2015年3月11日交付购房款时间至返还房款清款之日止）。3、依法赔偿上诉人租房损失和房屋增值后的差价损失及一房二卖导致人生伤害损失的总价款：240000元。三、欣德地产公司一房二卖是违法的，给买受人造成特大的损失。一审法院借口说此案与韩某涉嫌职务侵占有关，但原审法院和被告拿不出任何证据说明与本案有关，强行中止审理，不作为，请求中级人民法院加大对开发商打击的力度，保护受害人的合法权益，加倍赔偿受害人的损失。四、买受人在2015年3月11日与欣德地产公司签订了《购房协议书》并办理了收款凭证手续。在2017年4月10日去售楼部办网签合同手续，才知欣德地产公司将我这套楼房又卖给了其他人。人民法院应保护受害人的合法权益，因为此案属于商品房买卖合同纠纷案件，因此适用于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的第八条规定：导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，请求二审法院保护受害人的合法权益，依法返还房款444319元，并支付利息（从2015年3月11日购房起至返还房款清款之日止），并依法赔偿上诉人租房损失和房屋增值后的差价损失及其他赔偿责任24万元。欣德地产公司辩称，1、因韩某已经涉嫌职务犯罪，涉案标的物属于赃款赃物，应当退赔给答辩人，而且将来在刑事判决书中也必将判令予以退赔。韩某涉嫌职务侵占一案，答辩人公司以王某（公司财务人员）名义向临河区公安局进行报案，临河区公安局于2019年6月5日作出了“立案告知书”，已经正式立案，并且已经对韩某采取了刑事强制措施。涉案金域蓝湾5#1单元503住宅就是被韩某非法侵占的资产之一，依据《中华人民共和国刑法》第六十四条明确规定：“犯罪分子违法所得一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财务和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。”同时《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十九条也明确规定：“被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法与已追缴或者责令退赔。被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。追缴、退赔的情况，可以作为量刑情节考虑。”依据上述法律规定，将来在刑事判决书中必然责令退赔，所以本案应当中止审理或者驳回原告的起诉。2、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。本案中历经几次审理，均明确表示，涉案的金域蓝湾5#1单元503住宅就是被韩某非法侵占和处置的，韩某不但涉嫌职务侵占，很有可能涉嫌非法吸收公众存款罪，所以本案应当驳回起诉或者移送公安机关。3、答辩人与赵某之间不存在任何债权债务关系，赵某也不享有答辩人的任何债权，连债权都不存在，根本不存在债权转让一说。答辩人也不认识马某，和马某之间也不存在债权债务关系。答辩人也不认识苗某，和苗某之间不存在房屋买卖合同的事实，也没有收到过苗某的任何房款，所以不存在返还房款一说。苗某一直陈述说：是和马某、赵某用杭锦后旗金叶阳光的楼房置换的，但是马某、赵某自始至终没有收到所谓杭锦后旗金叶阳光的楼房，该楼房根本不属于苗某所有，更没有置换给马某、赵某。更何况涉案金域蓝湾5#1单元503住宅属于被韩某非法侵占的财产，属于赃物，属于刑事案件中处理的事情。综上事实，请求贵院在查清事实的基础上，依法撤销临河区人民法院的错误判决，驳回上诉人的起诉或者将案件移送临河区公安机关，或者中止审理本案。欣德地产公司上诉状同答辩意见。苗某辩称，1、临河区法院下达的(2019)内0802民初2276号判决书中只返还房款及部分利息，不返还全部利息，对受害人是不公平的。因为原告购房是在2015年3月11日付款的，不是在2017年11月27日付款的，所以返利息应该从2015年3月11日开始计算到返还房款之日止。2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释》的第八条规定：“具有下列情形之一的第（二）项：商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”被告违背了本条法律，被告已经给临河区一房二卖的受害人造成的损失已经超过购房款。只要受害人请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，法院理应支持。苗某请求出卖人赔偿24万元，符合本法律第八条的规定，法院应该支持。苗某向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方于2015年3月11日签定的《认购协议书》。2、被告返还购房款：444319元及承担利息，从2015年3月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至返还房款之日止。3、被告赔偿原告1倍的购房款：444319元。4、本案诉讼费用全由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月9日苗某借给案外人李某30万元，利息2分5厘，两年后李某以48万元的价格将杭锦后旗金叶阳光13#-4-6楼西户抵顶给苗某。2012年左右韩某向赵某借款，2014年欣德地产公司给赵某抵顶了金域蓝湾五套房屋，并给赵某出具了认购协议书及收据。2015年初，苗某想在临河弄房，马某与赵某协商赊购赵某位于临河区金域蓝湾的房屋，然后用此房置换苗某位于杭锦后旗的房屋，随后赵某将金域蓝湾A5-1-503号房屋手续交给马某，马某以该房置换了苗某杭锦后旗金叶阳光13#-4-6楼西室，马某将金域蓝湾A5-1-503号房屋手续交给苗某，苗某将杭锦后旗金叶阳光13#-4-6楼西室手续变更到马某指定的人名下，房也交割。2015年3月11日苗某联系赵某一起到欣德地产公司变更了认购手续，苗某与欣德地产公司签订了新的《认购协议书》，主要内容为：“甲方（出卖人）为欣德地产公司；乙方（买受人）为苗某；甲乙双方本着自愿、平等的原则，经协商达成如下协议：1、乙方为了取得认购甲方开发的金域蓝湾项目商品房的优先购买权，自愿向甲方交付人民币肆拾肆万肆仟叁佰壹拾玖元作为认购金，认购甲方金域蓝湾项目住宅楼××楼住宅，建筑面积约105.04平方米，单价4230元/㎡，总房价肆拾肆万肆仟叁佰壹拾玖元（房屋面积以最终实测面积为准，总价款长退短补）。2、甲方保证在本协议签署之日起，该房子不再向他人售卖，如违约承担违约责任。3、甲方在该商品房具备签约条件后将及时通知乙方签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。甲方：销售代表刘冰签字，加盖欣德地产公司公章，乙方：苗某签字和手印，2015年3月11日。注：赵某转苗某。”同日，欣德地产公司给苗某出具了收据，内容：“交款人苗某（赵某变更），交来金域蓝湾A5-1-503号房屋款105.04×4230，肆拾肆万肆仟叁佰壹拾玖元整（444319），收款人为乌吉莫，加盖欣德地产公司财务专用章。”2016年8月欣德地产公司取得了金域蓝湾5#楼的预售许可，2017年苗某要求签订网签《商品房买卖合同》、交房，欣德地产公司予以拒绝。2017年4月27日欣德地产公司与案外人张某签订了网签《商品房买卖合同》，并交付使用。2017年苗某诉至本院。一审法院认为：债权转让合同是指不改变合同内容，债权人通过与第三人签订合同的方式将债权转移于第三人，第三人取代原合同中债权人的地位、享有原债权人的债权，原债权人不再享有合同债权的合同。本案第三人赵某与原告苗某到被告欣德地产公司处变更了《认购协议书》，由苗某与欣德地产公司签订了《认购协议书》，赵某将自己对涉案房屋签订正式《商品房买卖合同》，进而取得涉案房屋的权利转让给苗某，由此可认定该债权转让是三方当事人的真实意思表示，合法有效。苗某作为受让人取得债权，有权向债务人欣德地产公司主张债权。因被告欣德地产公司将涉案房屋出售给他人，使苗某的合同目的无法实现，苗某要求解除《认购协议书》，返还合同价款的请求，符合法律规定。同时被告欣德地产公司应从违约之日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准向原告承担利息损失至2019年8月19日止；从2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准向原告承担利息损失至付清款时止。关于原告诉求的赔偿一倍购房款问题。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件的》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该一倍购房款的赔偿责任应结合原告的实际损失来确定，原告不能及时受到房屋交付的损失应为租房损失及房屋增值后的差价损失，原被告未约定交房时间，对原告逾期交房的房租损失不应考虑；该地段房屋市场价值并未增值，原告的该项利益并未受损，被告欣德地产公司在韩某涉嫌犯罪的情形下，也不是获利一方；另外，与本案类似案件经生效判决认定为债权转让案件，本案原告苗某与被告欣德地产公司签订的《认购协议》中明确约定在条件具备后双方签订《商品房买卖合同》，且《认购协议》内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定该《认购协议》即是《商品房买卖合同》，因此对原告苗某关于一倍购房款的诉讼请求不予支持。其它方面。第三人马某、赵某、韩某系被告欣德地产公司申请追加或本院为查明事实而追加，经审理认定该三人在本案中不应承担责任。被告欣德地产公司辩称向赵某出具《认购协议书》、收据是为韩某向赵借款的担保，不是买卖，韩某涉嫌职务犯罪，涉案标的物属于赃款赃物，应当追缴、退赔，本案应当中止审理等。韩某作为欣德地产公司的管理人或隐名股东、公司筹备人，2012年左右其向赵某借款无论是否用于欣德地产公司经营，此后2014年许欣德地产公司给赵某出具了《认购协议书》、收据，撕毁了赵某手中的借条，此后欣德地产公司又同意赵某转让给苗某关于涉案房屋的相关权利，该系列行为足以使人相信欣德地产公司以期房抵债履行了还款义务。至于欣德地产公司与韩某之间的纠纷属于其公司内部纠纷，欣德地产公司已将涉案房屋外卖，韩某没有实际占有涉案房屋，如前所述，被告欣德地产公司应对己方行为所产生的民事责任负责，故对被告的上述辩称意见不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告苗某与被告内蒙古欣德房地产开发有限责任公司2015年3月11日签定的《认购协议书》；二、被告内蒙古欣德房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告苗某房款444319元，并从2017年4月27日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准向原告承担利息损失至2019年8月19日止；从2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准向原告承担利息损失至付清款时止；三、第三人马某、赵某、韩某在本案中不承担责任；四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13186元，原告苗某已预交13186元，由原告负担6242元，被告欣德地产公司负担6944元。二审期间，上诉人苗某提供其与金域蓝湾售楼部工作人员杨正录音光盘一张。举证意图：证明金域蓝湾的房现在的价钱比2015-2017年每平米涨了1000多元。上诉人苗某提供租赁房屋证明一份。举证意图：上诉人苗某的房子被一房二卖，没有住处，现在租别人的房子住。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，债权转让是指合同债权人将其债权全部或者部分转让给第三人的行为。债权全部让与第三人，第三人取代原债权人成为原合同关系的新的债权人，原合同债权人因合同转让而丧失合同债权人权利。依据《中华人民共和国合同法》八十条，债权人转让权利的应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案第三人赵某将自己对上诉人欣德地产公司拥有的债权全部转让给上诉人苗某，并且赵某与上诉人苗某到上诉人欣德地产公司处变更了《认购协议书》，由欣德地产公司与苗某重新签订了《认购协议书》，由此可认定此次债权转让已经通知到债务人即上诉人欣德地产公司，该债权转让是三方当事人的真实意思表示，合法有效。苗某作为受让人取得债权，有权向债务人欣德地产公司主张债权。因涉案房屋已被上诉人欣德地产公司出售给他人，使上诉人苗某的合同目的无法实现，苗某要求解除《认购协议书》，返还合同价款的请求，符合法律规定。关于上诉人苗某请求追加支付2015年3月11日至2017年4月27日的利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算），赔偿租房损失和房屋增值后的差价损失24万元的问题。双方所签订的《认购协议书》中，约定在签订协议之日起，该房屋不再向他人售卖，如违约承担违约责任。但双方对如何承担违约责任未做约定，并且双方未约定交付房屋的日期。一审判决上诉人欣德地产公司从违约之日即2017年4月27日欣德地产公司与案外人张某签订《商品房买卖合同》并交付使用起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准向上诉人苗某承担利息损失至2019年8月19日止；从2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准向上诉人苗某承担利息损失至付清款日止并无不当。因上诉人欣德地产公司未按期缴纳诉讼费，故对于上诉人欣德地产公司的上诉请求不予审理。综上所述，苗某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人苗某负担。本判决为终审判决。审判长 杜 彬审判员 毛爱萍审判员 付桂梅二○二○年八月二十五日书记员 马宇涛