河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2945号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王夺，男，1995年4月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：胡会峰，北京市炜衡（天津）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：石艳红，女，1959年3月12日出生，汉族，住黑龙江省讷河市。 委托诉讼代理人：刘洪斌，河北京拓律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊镇中赵甫村东南，统一社会信用代码91131082557660129U。 法定代表人：谭启建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于永超，该公司员工。 上诉人王夺因与被上诉人石艳红、三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称顺心置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王夺上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判继续履行合同，石艳红给付剩余房款1,160,000元或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、限购政策对于双方的买卖合同不具有溯及力。《关于进一步促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见》出台的时间为2017年6月2日。该限购政策并未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力。案涉合同签订时间为2017年3月8日。按照“法不溯及既往”的一般法治原则，在限购政策之前签订的合同均不受限购政策影响。且在限购政策出台后，双方又签订了《补充协议》，石艳红未提出其不具备购买资格或不具备履行合同的能力。2、无证据证明石艳红不具有履行能力。合同签订时，石艳红明确表示愿意以全款方式购房，不存在不具备履约的情形。限购、限贷政策出台后，石艳红亦未表示其不具备购买能力或资格。2017年9月16日，其承诺支付剩余首付款，并愿意承担逾期支付的违约责任。一审法院仅凭石艳红单方陈述认定其无履行能力，无证据支持。一审认定石艳红为违约方，却驳回王夺继续履行合同的诉求有悖常理。3、石艳红应当继续履行合同，支付剩余尾款及利息。《房屋买卖合同》第四条第（六）项及《补充协议》第二条第4项均约定付款方式为全款，案涉房屋产权已经下发，具备继续履行的条件，石艳红应当继续履行合同并支付剩余1,160,000元尾款及相应利息。4、一审法院未考虑石艳红签订合同时全款购房的承诺，房地产市场大幅下跌后拟转移风险的恶意。5、石艳红还在三河燕郊购买了其他房屋。 石艳红辩称，一审判决合理，应予维持。1、双方签订的《房屋买卖合同》明确约定：甲方取得产权证后，乙方通过银行贷款及网签，丙方通知甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》约定房屋剩余尾款由双方协商解决。石艳红系退休人员，无法在三河本地缴纳社保、纳税，无法办理案涉房屋的贷款，合同存在履行障碍，应当解除。2、一审法院判决石艳红支付400,000元违约金及18,000元利息足以补偿王夺的损失。3、石艳红确实在三河燕郊购买了其他房屋，但系他人借石艳红名义购买。 顺心置地公司辩称，对于王夺的上诉不发表意见，合同是解除还是继续履行，顺心置地公司均会履行义务。王夺将顺心置地公司列为被上诉人并要求其承担诉讼费不合理。 王夺向一审法院提出诉讼请求：1、继续履行原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；被告向原告支付违约金400,000元；2、被告支付利息18,000元；3、诉讼费由被告承担。 石艳红向一审法院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》；2、判令反诉被告退还反诉原告房屋首付款900,000元；3、反诉费由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2017年3月8日，原、被告经顺心置地公司居间签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，原告购买被告名下的位于三河市燕郊高新区房屋，房屋总价款206万元。合同约定，被告应于签订合同当日支付定金5万元，于2017年9月1日前支付首付款150万元（含定金）。对剩余尾款，双方在合同第四条第（五）项、第（六）项作了如下约定：“买卖双方协商一直采取下列第1种形式支付房款：1、自行交割，买卖双方签订《补充协议》……”，“买卖双方一直同意采取下列第1种付款交易方式（只可选择其中一种）：1、全款交易：出卖人与买受人……，向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续。办理权属转移登记手续前，买受人应按照约定付清全部购房款。如按照银行资金监管或托管形式支付购房款，则依据双方签署的银行资金监管或托管协议约定进行房款支付。如有其他约定详见补充协议……”；在合同第五条，双方约定“买卖双方同意，于甲方取得产权证后，乙方通过银行贷款及网签，丙方通知甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。2017年9月1日，原、被告签订《补充协议》，双方在该份补充协议中对房屋总价款、定金数额及定金的支付时间未作变更；对购房款的支付，双方约定分两次支付：乙方（被告）于2017年8月30日前将首付款150万元（含定金）支付甲方（原告），剩余房款56万元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方；关于首付款及剩余尾款的具体支付方式，双方又约定：“关于首付款的约定，乙方于3月15日前付首付50万元（含定金），于3月31日前再付20万元整，并于2017年8月30日前再付80万元。合计首付150万元整”，“双方约定，本房剩余尾款为伍拾陆万元正（￥560000.00）用于专款专用，由乙方支付甲方用于银行尾款，并在还尾款解押当日，允许乙方公证到第三方名下”。2017年9月16日，原、被告再次签订《补充协议》，双方约定“甲乙双方，于2017年3月8日就燕郊高新区顺泽水榭花城Ｂ18-1-2402签订房屋买卖协议。原定乙方于2017年8月30日前支付甲方购房款捌拾万元整（￥800000.00元），现由于乙方资金原因，暂时无法全额支付捌拾万元整（￥800000.00元），现支付贰拾万元整（￥200000.00元），就余下陆拾万元整（￥600000.00元），达成以下协议。1.甲乙双方约定，乙方于2017年12月1日前支付甲方购房款陆拾万元整（￥600000.00元），如乙方到期不能全额支付陆拾万元整（￥600000.00元）购房款，必须最低支付壹拾万元整（￥100000.00元）。后期剩余购房款，甲乙双方协商解决。2.在此3个月期间，乙方按月支付甲方利息，每月利息为陆仟元整（￥6000.00元），三个月共计壹万捌仟元整（￥18000.00元）。双方约定乙方于2017年12月1日一次性支付甲方利息壹万捌仟元整（￥18000.00元）……”。合同履行过程中，被告共计向原告支付购房款90万元（含定金）。剩余首付款60万元及双方约定的利息，被告一直未支付。原告于2018年12月18日取得涉案房屋的不动产权证书，该不动产权证书记载涉案房屋于2018年2月8日办理抵押登记。涉案房屋的银行按揭贷款至今未清偿完毕，房屋的抵押未解除，双方亦未办理网签。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应当认定合法有效。经查明，被告系黑龙江省讷河市的退休职工，无法在当地交纳社保和个税，其已不具备购买涉案房屋的主体资格；且，被告明确表明其不具备一次性支付剩余款项的履行能力，要求与原告解除上述合同。原告主张双方约定的付款方式为全款支付，且合同签订在限购政策出台之前，被告亦履行了大部分的付款义务，故请求继续履行合同。结合现有证据及涉案房屋所在地区的购房政策来看，被告已不具备购买涉案房屋的主体资格系客观事实，且从双方签订的合同来看，对于付款方式的约定存在相互矛盾的内容，原、被告就付款方式和付款金额前后三次签订协议予以变更，被告至今亦未足额支付首付款，由此可见，被告亦不具备相应的履行能力，综上所述，原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已履行不能，依法应予以解除。依据我国《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。具体到本案，合同解除后，原告应向被告返还购房款900,000元。但，被告未按双方签订的《房屋买卖合同》足额按时支付购房首付款，原、被告签订《房屋买卖合同》虽在当地出台限购政策之前，但在政策出台后，双方先后又签订了两份《补充协议》，被告均未能按照约定履行付款义务，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付违约金400,000元，该数额不超出自房屋降价给原告造成的损失，一审法院予以维护。原告请求被告支付利息18,000元，符合双方约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十三条规定，判决：一、解除原告王夺与被告石艳红签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。二、原告王夺返还被告石艳红购房款900,000元。三、被告石艳红向原告王夺支付违约金400,000元并支付利息18,000元。上述二、三项相互折抵后，原告王夺共计给付被告石艳红482,000元。本诉部分案件受理费7,570元，由原告负担2,000元（已预交），被告负担5,570元（于本判决生效之日起三日内交纳）；反诉部分案件受理费6,400元，由反诉原告负担3,400元，反诉被告负担3,000元。 本院二审期间，王夺提交以下证据：1、从链家APP查询的涉案楼盘价格信息，拟证明房价下跌的损失；2、王夺的银行还款明细，拟证明因为没有及时过户，导致王夺多支付的贷款利息损失；3、律师费发票，拟证明王夺为本案纠纷产生的损失；4、王夺与石艳红之间的通话录音及王夺与中介工作人员的通话录音，拟证明石艳红存在违约行为；5、王夺与石艳红的短信截图，拟证明王夺于2017年12月9日、12月24日两次给石艳红发信息，要求商谈房屋继续履行的问题，石艳红没有任何回复；6、银行账户交易明细一份，拟证明石艳红共计向王夺支付房款900,000元，剩余1,160,000元未付。石艳红质证认为，上述证据均不属于二审新证据；对证据1的真实性不认可，案涉小区目前的房价在15,000元到20,000元之间，户型不同房价差额也较大，不能作为定案依据；对证据2不认可，案涉合同客观上存在履行障碍，应该解除；证据3的律师费不属于王夺的直接损失，王夺在一审也未提出该诉讼请求；对于证据4和证据5，不能证明石艳红存在违约，反而证实石艳红曾因限购政策向王夺提出了解除合同要求，王夺也有解约的表示；对证据6认可。顺心置地公司质证认为，对证据1，每套房屋的价格因各种因素影响而不同；对证据2、证据3、证据5不发表意见；证据4中与王夺通话的中介人员已经离职；对双方转账情况不清楚。本院经审理查明，证据1不符合证据的形式要求，虽然燕郊当地房地产市场价格下跌的情况实际存在，但该证据并不能客观反映案涉房屋的降价幅度；证据2为王夺偿还自身银行贷款的明细；证据3的律师费并非必要支出，且王夺在一审中并未提出相关诉讼请求；证据4中王夺与中介人员的录音无法核实，王夺与石艳红的通话录音仅显示王夺有催促石艳红履行合同的行为；证据5仅能反映王夺曾欲与石艳红协商合同履行问题，不能反映石艳红是否违约；证据6能够证实石艳红的付款情况。 本院经审理查明：石艳红于2017年3月8日通过石晶银行账户向王夺转账50,000元，于2017年3月15日通过陈洪岩银行转账370,000元，于2017年3月17日通过中介销售王代兰银行转账130,000元，于2017年3月30日通过李纳银行转账150,000元，于2017年8月30日通过李纳银行转账200,000元，共计向王夺支付房款900,000元，剩余1,160,000元未付。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，王夺与石艳红签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照履行。三河市《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》发布实施要晚于本案双方当事人订立房屋买卖合同的时间，且上述限购政策未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的一般法治原则，本案双方当事人的房屋买卖行为，不应受此后发布实施的限购政策调整。《房屋买卖合同》及《补充协议》关于付款方式的约定，明确为全款支付，即使在权属转移登记条款中存在“乙方通过银行贷款”或“在贷款机构签发批贷函后10日”的表述，至多属于付款方式约定不明，并不能确认为贷款支付。且石艳红2017年8月30日向王夺付款200,000元，及2017年9月双方签订《补充协议》，均在限购政策发布之后，表明石艳红的履行能力并未受到限购政策影响。在石艳红未提供证据证明其不具有履行合同能力的情况下，合同应继续履行。石艳红应向王夺支付剩余房款1,160,000元。石艳红的反诉请求，本院不予支持。王夺主张石艳红支付利息18,000元，符合2017年9月16日《补充协议》的约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维护。对于王夺诉请石艳红支付违约金400,000元，根据双方约定，石艳红应于2017年12月1日前至少支付100,000元房款，石艳红未依约履行，构成违约；而对其余房款双方约定协商解决，因无协商一致的意见，不存在违约的情形。根据石艳红的违约程度，及当前房地产市场价格大幅下降的实际情况，本院对王夺的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，王夺的上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初1664号民事判决； 二、王夺与石艳红继续履行双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》； 三、石艳红于本判决生效之日起三十日内给付王夺剩余房款1,160,000元及利息18,000元； 四、王夺收到剩余房款之日，配合石艳红将三河市燕郊高新区房屋过户至石艳红名下； 五、驳回王夺其他诉讼请求； 六、驳回石艳红全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7570元，由王夺负担7200元，石艳红负担370元，反诉受理费6400元，由石艳红负担；二审案件受理费12800元，由王夺负担2000元，石艳红负担10800元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年八月二十一日 书记员 牛紫薇