广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4333号上诉人（原审原告，反诉被告）：惠州市金铂商业管理有限公司，住所地：博罗县********，统一社会信用代码：9×××2。法定代表人：程某1。委托诉讼代理人：张水英，广东宝晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：周美杰，女，汉族，1982年6月9日出生，住湖南省许昌县*******，身份证号码：411************023。委托诉讼代理人：雷明杰，广东慧达律师事务所律师。上诉人惠州市金铂商业管理有限公司与被上诉人周美杰因租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初5121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市金铂商业管理有限公司上诉请求：一、判令撤销广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初5121号民事判决书；二、发回重审或依法改判为：支持上诉人一审的全部诉讼请求，并驳回被上诉人的全部反诉请求。三、本案一审、二审案件受理费及一审反诉费均由被上诉人承担。事实和理由：一、本案是因被上诉人周美杰私自截留营业收入及不配合上诉人金铂公司对商场整体装修行为致使合同不能履行，构成根本违约而导致合同终止，而非合同自然终止。一审法院不仅超审限出判决书，而且未对被上诉人周美杰的违约行为予以认定并未判令由上诉人金铂公司行使合同解除权，是错误的。如原审判决笫16页第2行所述：2018年7月，上诉人金铂公司开始对天天旺购物广场（现为金铂购物中心）进行装修。2018年9月26日，上诉人金铂公司对被上诉人周美杰发出通知内容为：“为迎合现代社会消费观念，我司决定对商场进行全面升级和改造。现通知您专柜于2018年9月30日将商品移至一楼烟酒专柜对面进行清货处理。”被上诉人周美杰未接纳上诉人金铂公司的意见。后上诉人金铂公司于2018年10月14日向被上诉人周美杰发出《违约告知函》，以被上诉人周美杰在2018年7月起截留营业收入及不配合上诉人金铂公司对商场整体经营布局变更调整为由，决定即日起解除双方租赁合同。2018年10月10日，被上诉人周美杰正式停业。2018年11月5日，上诉人金铂公司向惠州市惠城区公证处申请对被上诉人周美杰承租的涉案铺位的现状进行保全证据公证。2018年11月1日，上诉人金铂公司诉被上诉人周美杰租赁合同纠纷案已由博罗县人民法院受理。可见，被上诉人周美杰的专柜在2018年10月10日已正式停业，一审法院应当审查造成合同不能履行终止的原因是什么？到底是上诉人金铂公司违约还是被上诉人周美杰违约？应当依法予以查明。然而一审法院在2018年11月1日受理了本案后，一直拖延审理迟迟不出判决。在上诉人金铂公司多次催促下，上诉人金铂公司于2020年4月1日才领取一审判决书，时间长达517天，即一年半。首先，一审法院违反一审审理应当在6个月审结的程序性规定。其次，一审法院在明明知道是被上诉人周美杰的违约行为才导致合同解除，但却不予判决，而是违法超出审理期限等到租赁合同约定的期限届满并以“目前双方租赁期已满，合同自动终止”为由对上诉人金铂公司所主张的合同解除不予判决。这样判决的弊端在于回避了被上诉人周美杰违约行为及应承担违约责任的问题，导致上诉人金铂公司所主张的保证金不予退还及滞纳金未能得到支持，损害了上诉人金铂公司的合法权益。二、一审法院无证据证明上诉人金铂公司与被上诉人周美杰的营业额利润损失有直接因果关系，且双方合同也未对该行为进行明确约定的情况下，径直判决上诉人金铂公司承担被上诉人周美杰在2018年3月至9月营业额利润损失，严重错误且违法。一审判决第18页笫二段：根据合同第二十五条约定：原告有义务为被告提供良好的经营环境和营业氛围，采取积极措施维护和兑现对顾客的承诺，提高商场的商业信誉和企业品牌吸引力、影响力。上诉人金铂公司之所以拆巨资对商场进行整体装修和升级改造，就是在履行合同第25条之约定，努力为被上诉人提供良好的经营环境和营业氛围。被上诉人周美杰作为专柜有配合上诉人金铂公司对商场进行整体布局改造的义务。但作为商户的被上诉人周美杰一边希望生意好，一边又拒绝配合上诉人金铂公司对商场所做的新举措。良好的经营环境和营业氛围，不是靠上诉人金铂公司单独完成的，需要全体商户共同配合和努力下才能实现。而一审法院简单以被上诉人提供2018年7月份营业额0元，8月份营业额2569元，9月份营业额3680元作为判断上诉人金铂公司未履行为被上诉人周美杰提供良好的经营环境和营业氛围，显然是错误的。其一，商户的营业额不能直接作为判断上诉人金铂公司履行合同的依据。就如一审判决第18页倒数笫一行：“原告仅提供被告9月份营业收入为0的销售统计，并未提供确切证据或其他证据辅佐证明且原告在上述期间正处于装修升级阶段，上述行为均可能导致销售额的问题，既然一审法院都考虑到影响销售额存在多种可能性，为何又简单认定周美杰的营业额下降就一定是金铂公司未履行合同义务？这显然自相矛盾。我们都知道商户的营业额受到多方面因素的影响，比如经营时间长短、经营时间段是否科学、商户所经营的商品是否符合消费者的观念、当前市场经济环境、消费者的购物需求、人流量等等，不是简单一个因素造成的，而是多种因素相互影响的结果。周美杰营业额的下降不属于是金铂公司未履行合同义务的情形。其二，双方合同第25条的约定，是指上诉人金铂公司是否有做被告提供良好的经营环境和营业氛围的行为。从本案看，金铂公司做了这一行为，就是为商场做整体装修升级，但该条款未要求金铂公司对周美杰的具体营业额负责。这也是当时双方订立合同的意思表示。因此，一审法院判处上诉人金铂公司对被上诉人周美杰承担2018年3-9月的营业利润是错误的，恳请贵院依法予以纠正。三、本案中，上诉人金铂公司已多次发函告知被上诉人周美杰前来领取货物，但被上诉人周美杰均不予理睬。在收到一审判决书后，上诉人金铂公司再次通知了被上诉人周美杰前来领取货物，但被上诉人周美杰仍不来领取。上诉人金铂公司认为，我方对于其货物，已多次要求被上诉人周美杰来领取，其不来领取的责任应当归被上诉人周美杰承担。故，一审法院判决上诉人金铂公司向被上诉人周美杰返还货物不合理。四、如前所述，上诉人金铂公司认为，造成合同解除的原因在于被上诉人周美杰违约私自截留营业收取及不配合金铂公司对商场做的整体装修升级，被上诉人周美杰应对此承担违约责任，依据双方合同笫46条之约定，上诉人金铂公司有权没收其押金并按合同约定追缴其拖欠费用的滞纳金。五、上诉人金铂公司收取被上诉人周美杰支付两年营销企划费（又称基建一次性综合管理费【见合同审批表】）30000元在双方已签名确认的《惠州市博罗县天天旺购物广场专柜合同审批表》（以下简称“审批表”）有明确约定，该审批表与双方合同具有同等的法律效力。且该费用不仅体现在被上诉人周美杰进驻专柜的原有整体装修、广告宣告、对外营销及日常的管理服务费中。一审法院认为双方合同未约定，且不能体现金铂公司提供了服务为由要求金铂公司退还给周美杰是错误的。综上所述，一审法院对上诉人金铂公司主张的租金、水电费等相关费用予以支持，这是正确的。但一审法院对被上诉人周美杰违约及应承担的违约责任未予以认定，并错误地判决金铂公司需承担周美杰的营业额利润损失，应当依法予以纠正。恳请法院依法支持上诉人金铂公司的全部上诉请求，以维护上诉人金铂公司的合法权益。被上诉人周美杰答辩称：一、被答辩人金铂公司的上诉请求均无事实依据和法律依据，依法应予驳回。因金铂公司未能按照合同约定提供良好的经营环境和营业氛围，自2018年3月初开始至7月底，商场二楼的专柜撤场近四分之三，自7月份开始，金铂公司拆除了商场一楼、二楼的全部收银台，周美杰并不存在私自收银并节流营业收入的事实。周美杰4月至8月份营业额不足以抵扣租金、管理费、电费等费用，分别向金铂公司支付了329元、2150元、18646元、20044元、20044元。根据《专柜经营合同》第五条第3款，以及庭审调查可知，双方的结算方式为由金铂公司先收取周美杰的营业款，然后扣除当月租金、管理费等其他费用，结余部分由金铂公司支付给周美杰。上述数据显示，金铂公司拆除了收银台之后，金铂公司依然通过其他方式收取了营业款；否则，其无法进行结算，从而要求周美杰向其支付7月至8月数额不等的租金、管理费等差额。由于金铂公司未能提供符合《专柜经营合同》第二十五条约定的适合经营的租赁场地，其主张周美杰支付2018年9月1日起至10月9日期间的租金，不仅不应支持，相反，还应该向周美杰赔偿相应的租金损失等各项经济损失。另，一审庭审过程中，金铂公司未能提交商场收银台在装修期间处于正常工作状态的证据，也未能证明本次装修实现依法办理了相关的行政审批手续，无法证实其装修行为的合法性。因此，答辩人认为金铂公司的上诉请求没有事实依据及法律依据，依法应予驳回。二、周美杰的反诉请求有事实依据、合同依据及法律依据，依法应予支持。事实方面，在装修过程中的9月30日，惠州消防行政主管部门到商场装修现场执法，勒令全场停业。尽管金铂公司主张曾于2018年9月26日发出通知，要求专柜移至一楼烟酒柜台对面，但是金铂公司本次装修是对整个商场一、二、三楼全面进行，一楼也同样无法满足合同约定的经营环境和营业氛围；况且，从文字上看，该通知明确要求周美杰经营的专柜在该处进行清货处理。商场属于人员密集场所，在建设工程施工、消防监督等方面严格受到国家法律监管。违法施工的行为，不仅违反了双方的合同约定，更对商场内的经营者和消费者都造成极大的人身和财产安全隐患，为相关国家法律法规明令禁止。金铂公司的严重违法行为，已实际上造成整个商场处于违法经营的不安全状态。由于金铂公司违反合同第二十五条之规定，导致周美杰经营的柜台无法正常经营，产生巨大经济损失。关于营销策划费，金铂公司一审及上诉均辩称是“基建一次性综合管理费”，显然与事实不符。金铂公司收取该费用并无合同约定，且其向周美杰出具的专柜收据已明确该费用的性质系营销企划费，而非所谓的“基建一次性综合管理费”。合同约定方面，《专柜经营合同》第二十五条约定，甲方有义务为乙方提供良好的经营环境和营业氛围，采取积极措施维护和兑现对顾客的承诺，提高商场的商业信誉和企业品牌的吸引力、影响力。第四十五条约定，甲方存在违反本合同其他条款，或违法行为严重损害乙方利益的情形的，乙方有权要求甲方作出合理赔偿。综上所述，恳请合议庭驳回金铂公司的无理上诉，依法支持周美杰的一审诉讼请求。原审原告惠州市金铂商业管理有限公司向原审法院起诉请求：一、判令解除原、被告双方于2017年7月22日签订的《博罗县天天旺购物广场专柜经营合同》；二、判令被告向原告支付2018年9月1日起至2018年10月9日的租金人民币21268元、分摊电费2847元、管理费390元、电费1528.5元，合计人民币26033.5元；三、判令被告向原告支付自2018年10月18日起至被告实际付清之日的逾期付款滞纳金（按26033.5元为基数，按每月2%计算，暂且计算至2018年11月17日止，滞纳金为520元）；以上合计：26553.5元。四、本案诉讼费由被告承担。原审反诉原告周美杰向原审法院反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿各项经济损失650967.96元；2.判令反诉被告向反诉原告返还非法扣押的鞋子的物品（价值约30万元），如有损坏予以赔偿。3.本案诉讼费用由反诉被告承担。原审法院认定事实：2017年7月22日，原告惠州市金铂商业管理有限公司（原博罗县天天旺实业有限公司）与被告周美杰签订《天天旺购物场租赁合同书》，合同第一条约定：合作方式：原告提供场地、水电等条件，对所有专柜实施统一管理，收取应收合法费用；被告自负专柜装修，提供经销商品和销售人员，在遵守国家法律法规和原告统一管理规定的基础上自主经营、自负盈亏。第二条约定：专柜位置和编号：专柜位于商场L2，编号为L2-036、037、038、041、042、043，非经另行协商一致，任何一方不得单方面改变位置或编号，将该专柜转让给第三方或与第三方合作经营。必须是同类品项。合同第五条约定：保底销售额、管理费、节庆费、水电费及收取方式：原告每月向被告收取两年基本扣率20%保底销售81800元。被告每月须向原告缴纳管理费为300元，被告每年须向原告缴纳节庆策划费1800元，按春节、元旦、五一、端午、中秋、国庆六个节庆扣除。各专柜自用水电费的收缴：由原告物业部门同意装表计价。被告专柜的水电费由原告每月从被告营业款中扣除。若被告营业款低于须缴租金和水电费，不足部分须于每月25日之前向原告补交。补交租金或水电费均不得拖延，否则，原告有权每天按须补总额的2%追缴滞纳金。合同第六条约定：履约保证金：在签订本合同时，被告需向原告缴纳履约保证金16360元。合同第十二条约定：无论合作时间长短，无论何种原因，即使是本合同期满后正常退场，被告均不得将专柜的固定装修部分拆除、撤走或损坏，原告也不补偿被告任何装修费用。合同第二十五条约定：原告有义务为被告提供良好的经营环境和营业氛围，采取积极措施维护和兑现对顾客的承诺，提高商场的商业信誉和企业品牌吸引力、影响力。合同第三十二条约定：被告营业款由原告统一收取，被告不得截留营业收入或将专柜业务转移至商场外进行。如被告私收营业款或进行场外交易，原告有权按实际发生金额的20倍以上对被告进行罚款处理（专柜自收营除外）。合同第三十八条约定：被告于原告每月5号对账单15号结款就上月的营业额和费用结算，如因被告原因导致过期，则顺延到下月。合同第四十二条约定：被告同意并接受原告基于整体经营情况或因调整经营布局而对被告经营场地作出的变更或调整。停业期间，免收被告相关费用，原告应按实际天数顺延本合同。合同第四十五条约定：原告有下列情形之一时，被告可单方面解除合同，并有权要求原告作出合理赔偿：1、无故拖欠被告营业款达60天以上。2、违反本合同其他条款，或违反双方就本合同达成的其他补充协议。3、违法行为严重损害被告利益。合同第四十六条约定：被告有下列情形之一时，原告可单方面解除合同，不退还被告押金，并可扣留被告营业款和被告专柜货物以作原告补偿：1、合同期未满，被告单方面终止合同，提前退场（因原告调整需要，同意被告提前退场的除外）。2、拒不按期补交、缴纳租金或其他相关费用，拖欠达30天以上。3、未经原告批准，被告连续停业4小时以上或经常间断性停业累计达10小时以上。4、截留营业收入或将专柜业务转移至商场外进行。5、被清盘或查封。6、违反国家法律法规，严重违反原告规章制度，有损原告企业形象和声誉。7、严重违反本合同其他条款。合同第五十条约定：合同期限为两年，自2017年8月1日起至2019年7月30日。以上合同签订后，被告于2017年7月22日向原告缴纳保证金16360元，两年的营销企划费30000元，两年节日赞助费3600元。同时，被告于2017年7月25日开始对承租场地进行装修，共花去装修费用26.58万元。此后被告在上述专柜经营。2018年7月，原告开始对天天旺购物广场进行装修。根据博罗县天天旺购物广场2018年7月1日-2018年7月31日被告专柜结算单显示，被告该月的销售额为0元。2018年9月26日，原告对被告发出通知内容为“为迎合现代社会消费观念，我司决定对商场进行全面升级与改造。现通知您专柜于2018年9月30日将商品移至一楼烟酒专柜对面进行清货处理。”，被告未接纳原告的上述意见。后原告于2018年10月14日向被告发出《违约告知函》，以被告在2018年7月起截留营业收入及不配合原告对商场整体经营布局变更调整为由，决定即日起解除双方的租赁合同。2018年10月10日，被告正式停业。2018年11月5日，原告向惠州市惠城公证处申请对被告承租的涉案铺位的现状进行保全证据公证。惠州市惠城公证处于2018年11月6日作出（2018）粤惠惠州第3111号《公证书》。根据《公证书》附件《男女鞋专柜搬离物品明细》所载，原告从被告铺位搬离物品为：1、靓典200双；2、艾美其（女鞋）541双；3、杰豪（男鞋）171双；4、名朗179双；5、小兔哥592双；6、空箱222个；7、货架108件。上述物品由原告暂时保管。另查一，被告拖欠原告2018年9月1日起至2018年10月9日的租金人民币21268元、分摊电费2847元、管理费390元、电费1528.5元，以上费用至今未支付给原告。另查二，原告及被告提供2017年8月-2018年9月营业额显示，2017年8月份营业额36556元，9月份营业额68725元、10月份营业额为64015元、11月份营业额47531元、12月份营业额42330元、2018年1月份营业额59176元、2月份营业额62710元、3月份营业额24985元、4月份营业额20049元、5月份营业额18212元、6月份营业额1455元、7月份营业额0元、8月份营业额2569元、9月份营业额3680元。2018年9月份之前的租金、管理费、水电费等被告已经支付完毕。另查三，被告称原告因未能提供良好的经营环境和营业氛围，自2018年3月初开始至7月底，商场二楼的专柜撤场近四分之三。被告称专柜撤场系经营者自主行为。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，原告与被告签订的《天天旺购物场租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据合同第五十条约定：合同期限为两年，自2017年8月1日起至2019年7月30日。目前双方租赁期已满，合同自动终止，对于原告请求解除合同，原审法院将不再判令。另外，合同第五条约定：租金、管理费、水电费应在每月25日之前向原告缴纳。被告拖欠原告2018年9月1日起至2018年10月9日的租金人民币21268元、分摊电费2847元、管理费390元、电费1528.5元，故原告请求被告支付上述费用合计26033.5元，符合事实和法律依据，原审法院予以支持。根据合同第二十五条约定：原告有义务为被告提供良好的经营环境和营业氛围，采取积极措施维护和兑现对顾客的承诺，提高商场的商业信誉和企业品牌吸引力、影响力。被告称原告自2018年7月份开始，对商场开始进行大规模装修，导致客流量剧减，影响被告正常经营。被告的上述主张可从被告2018年7月份营业额0元、8月份营业额2569元、9月份营业额3680元的事实得以印证。《天天旺购物场租赁合同书》第四十二条约定：被告同意并接受原告基于整体经营情况或因调整经营布局而对被告经营场地作出的变更或调整。原告以对商场进行全面升级与改造为由通知被告将商品移至一楼烟酒专柜对面进行清货处理，但被告未予接受，后原告于2018年10月14日向被告发出《违约告知函》，2018年10月10日，被告正式停业。根据上述，原、被告均具有一定的过错。关于原告提出的被告存在私自截留营业收入的行为，原告仅提供被告7月份营业收入为0的销售统计，并未提供确切的证据或其他证据辅助证明，且原告在上述期间正处于装修升级阶段，上述行为均可能导致销售额的问题。故对于原告的该种说法，原审法院不予认可。对于被告提出的反诉请求，1、合同终止后，关于被告支付的押金16360元，原告应予以退还。2、关于两年的营销企划费30000元，该费用并未在合同中体现，且原告并未提供证据证明该费用的用途及为被告提供了何种服务，故对该费用，原告应退还给被告。3、关于两年节日赞助费3600元，因被告仅开业一年便停业，被告要求原告退还一年的节日赞助费1800元，原审法院予以支持。4、对于存放在原告处的被告货物，原告应当予以退还给被告。5、关于装修费，根据合同第十二条约定：无论合作时间长短，无论何种原因，即使是本合同期满后正常退场，被告均不得将专柜的固定装修部分拆除、撤走或损坏，原告也不补偿被告任何装修费用。故被告请求原告赔偿装修费用13.29万元，原审法院不予支持。6、2018年3月-8月租金损失：在该期间，被告已经实际占有并使用原告提供的专柜，对该损失，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。7、2018年3月至9月营业额利润损失：原告自2018年7月份开始对商场开始进行大规模装修，导致客流量剧减，影响被告正常经营，结合被告一般月份的正常营业额（春节期间除外），即2018年3月份营业额24985元、4月份营业额20049元、5月份营业额18212元，平均营业额为21082元/月。被告在2018年7月至9月的营业额约共下滑56997元（21082元/月x3个月-2569元-3680元），该下滑与原告的装修行为存在一定的因果关系，对于利润损失，原审法院酌情按营业额的30%计，即17099元。8、2018年10月至2019年7月份利润损失：在该期间，被告并未租赁原告的专柜，也未支付相应的租金等费用，被告要求原告支付上述利润损失，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，被告应支付给原告的款项26033.5元与原告应支付给被告的款项65259抵扣后，原告仍应支付给被告39225.5元。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）惠州市金铂商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起5日内返还存放在原告处的货物（其中：1、靓典200双；2、艾美其（女鞋）541双；3、杰豪（男鞋）171双；4、名朗179双；5、小兔哥592双；6、空箱222个；7、货架108件）给被告（反诉原告）周美杰。二、原告（反诉被告）惠州市金铂商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起5日内支付39225.5元给被告（反诉原告）周美杰。三、驳回原告（反诉被告）惠州市金铂商业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）周美杰的其他诉讼请求。案件受理费232元,反诉费6655元，由原告惠州市金铂商业管理有限公司承担716元，由被告周美杰承担6171元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是双方当事人对于涉案合同的履行是否构成违约以及如何承担违约责任的问题。根据涉案合同的约定，被上诉人同意并接受上诉人基于整体经营情况或因调整经营布局而对被上诉人经营场地作出的变更或调整，故对于上诉人商场的升级改造，被上诉人应积极配合调整布局；但涉案合同同时也约定了上诉人有义务为被上诉人提供良好的经营环境和营业氛围，采取积极措施维护和兑现对顾客的承诺，提高商场的商业信誉和企业品牌吸引力、影响力。上诉人进行商场升级改造装修，被上诉人拒不接受搬迁柜台，构成违约，但是上诉人装修改造商场影响了被上诉人的正常经营活动，也构成违约。双方当事人均违反了涉案合同约定，构成违约。在合同履行过程中发生商场升级改造与导致客流量减少影响专柜正常经营活动时，双方当事人应当充分沟通协商，而不应采取放任的态度导致损失扩大。对于未能继续履行涉案合同给双方当事人所带来的损失，应根据合同履行情况并结合双方当事人各自的过错程度予以合理分担。原审法院对双方的损失认定以及分担的处理事实和法律依据充分，本院予以维持。上诉人的其他上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费464元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年八月十九日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩