湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初2021号原告：梁耀田，男，1978年6月30日出生，壮族，广西崇左市人，高中文化，务工，现住湖南省。委托诉讼代理人：马美美，女，1983年2月19日出生，回族，湖南省永顺县人，初中文化，务农，住址同上，系原告妻子。委托诉讼代理人：宋先龙，吉首市护权法律服务所法律工作者。被告：周泽君，男，1961年1月20日出生，汉族，湖南省吉首市人，初中文化，自由职业，现住吉首市。委托诉讼代理人：李云兰，女，1972年6月30日出生，湖南省吉首市人，中专文化，中药师，现住吉首市。被告：龙姣，女，1992年1月14日出生，汉族，湖南省常德市人，本科文化，教师，现住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：孙建英，女，1972年10月26日出生，汉族，湖南省常德市人，初中文化，无业，现住湖南省吉首市。原告梁耀田诉被告周泽君、龙姣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁耀田向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告龙姣签订的《吉首市二手房买卖合同》合法有效；2.判决两被告限期协助原告办理吉首市302室房屋（房产证号为吉房权证字第**）的土地证过户手续，并判决两被告承担土地使用权出让金及办证所需费用；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2012年，周泽君拆除吉首大田湾旧房新建四层楼的房屋一栋。后被告周泽君将该栋房屋中的302号房屋出卖给龙姣，并为其办理了房产过户登记手续，房产证号为：71××07号，但未办理房屋土地过户手续。2013年11月19日，被告龙姣自愿将从周泽君处购买坐落于镇溪办事处大田社区大田湾9号302号房屋（房产证号：71××**）以178000元的价格出售给原告梁耀田，并于当天与原告签订了《吉首市二手房买卖合同》，双方约定：“该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让。被告保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用证（已交纳土地出让金），保证在该楼过户时积极提供协助”。合同签订后，原告依约付清购房款，但被告不全面履行办证义务，仅为原告办理房产变更（房房产证号为：吉房权证镇字第**）记手续，而一直未协助原告办理该房屋土地使用权过户手续。在原告多次催促未果的情况下，不得不向法院提起诉讼，请求判如所诉。被告周泽君辩称：答辩人认为被答辩人诉请答辩人为其办理土地过户手续并承担办证费用及土地出让金缺乏事实依据，请求法庭予以驳回，理由如下：1.答辩人与被答辩人没有买卖合同关系，也无合同义务或法定义务为其办理土地过户手续，更无需承担过户费用。2.答辩人将涉案房屋于2012年5月17日出售给被告龙姣，在双方订立买卖协议时，龙姣对涉案房屋无土地的权属（国有划拨土地）是明知的，因此双方约定房屋交易，涉及项下土地过户事宜，双方需另行协商处理，土地出让金由龙姣承担。2013年11月11日，在处理案外人唐亚琼申请执行答辩人买卖合同纠纷案中，由于龙姣欠付答辩人肆万元购房款，且唐亚琼申请执行案涉房屋，故经人民法院主持调解，解除了答辩人与龙姣的买卖合同关系，由龙姣自行处理房产。虽然答辩人协助龙姣办理房产过户，但涉及国有划拨土地办理出让的手续，不属于答辩人的合同义务；3.被答辩人应当向龙姣主张权利，被答辩人基于与龙姣的买卖合同，向其主张权利并无不当。鉴于涉案房屋项下土地存在权利瑕疵，故应当由合同相对方即龙姣承担责任。4.答辩人可以提供协助土地过户手续，但土地出让金应由被答辩人或龙姣支付，并给予答辩人合理的补偿。基于上述，答辩人没有合同义务和法定义务为被答辩人协助土地过户手续，也没有义务支付土地出让金。被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据，且与法律规定不符。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告龙姣辩称：原告陈述的是事实，但是有一个最主要的环节就是与原告在房屋买卖过程中周泽君在现场协商，在转让过程中周泽君同意协助过户。当时在答辩人转卖二手房的时候，我们达成口头协议，周泽君必须帮现买主即原告协助办理房产过户。事情经过那么多年，也不清楚周泽君没有协助原告办理过户，所以没有守约的是周泽君，不是龙姣。涉及到土地证过户的相关费用龙姣也一并支付给了周泽君，金额为2万元，支付方式为现金支付。协议达成以后，龙姣与周泽君才在吉首市人民法院签订了《解除房屋协议合同》。当事人围绕自己的主张向本院提交了证据，原告提交证据如下：证据1.2013年11月19日原告与被告龙姣签订的《吉首市二手房买卖合同》、《房屋所有权证》，拟证明：①2013年11月19日被告龙姣将自己拥有坐落于大田湾9号302室房屋（房屋房屋产权证号为吉房权证镇字第**）给原告的事实；②被告保证出卖的房屋合法权属清楚，有合法的土地使用权，已交纳土地出让金，保证过户时积极提供协助义务的事实；③涉案房屋被告仅给原告办理房产证，没有办理土地使用证的事实。证据2.孙建英与周泽君于2013年11月11日签订的《解除房屋交易协议书》，拟证明被告周泽君在龙姣转卖房屋过程中有义务协助过户的事实。证据3.（2017）湘3101民初1434号《民事判决书》、（2017）湘31民终862号《民事判决书》、（2017）湘31民终863号《民事判决书》，拟证明原告同属一栋房屋的201、301、401、402号房屋均已办理土地使用证，原告购买302房屋也能够办理土地使用证的事实。经审查，原告提交的全部证据材料均为客观事实，本院予以采信。被告周泽君提交证据如下：证据1.2012年5月17日《买卖协议书》，拟证明周泽君与龙姣房屋买卖的事实。证据2.孙建英与周泽君于2013年11月11日签订的《解除房屋交易协议书》，拟证明周泽君与龙姣解除交易，由龙姣自行处理房产，并在处理房产后将欠付周泽君的4万元付给周泽君。证据3.《土地使用权证书》，拟证明周泽君出售的房屋是合法的，且名下拥有土地使用权。证据4、2013年11月12日《房买卖合同》，拟证明周泽君卖房（201、401、402房等等）不包括转让土地使用权，若需办证，则需让购买者承担出让金并给予周泽君一定的补偿。经审查，被告周泽君提交的第1、2、3号证据材料为客观事实，本院予以采信；第4号证据与本案无关联，本院不予采信。被告龙姣提交证据如下：证据1.孙建英与周泽君于2013年11月11日签订的《解除房屋交易协议书》，拟证明龙姣与周泽君买卖房屋的所有字据无效，并解除与周泽君一切房屋交易，周泽君应在龙姣转卖房屋过程中协助过户。证据2.2012年5月《房地产买卖契约》，拟证明周泽君应将土地使用权转让给龙姣，事实是周泽君没有履行土地使用权转让手续。证据3.龙姣所有的吉房权证房权证镇字第**房权证，拟证明2013年11月20日原告购买了该房屋，龙姣的产权证已被注销。经审查，被告龙姣提交的第1、2、3号证据为客观事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月17日，被告龙姣与周泽君就坐落在吉首市涉案房屋订立房屋买卖协议书，周泽君将其该房屋出卖给龙姣。2012年5月18日，涉案房屋登记在被告龙姣名下，产权证号为吉房权证房权证镇字第**。3年11月11日，龙姣与周泽君签订《解除房屋交易协议书》，约定双方所签的所有买卖字据无效，由龙姣单独将名下房产处理，周泽君在龙姣转卖过程中协助过户。2013年11月19日，被告龙姣与原告梁耀田订立《吉首市二手房买卖合同》，约定将涉案房屋出卖给原告梁耀田，2013年11月20日，该房屋产权变更登记在原告梁耀田名下，产权证号为吉房权证镇房权证镇字第**。屋由原告管理使用。因涉案房屋土地使用权过户登记手续未能办理，双方酿成纠纷，原告诉至本院。另查明，涉案房屋土地使用权人为被告周泽君，土地使用权性质为国有划拨土地，土地类别为住宅用地，证号为吉国用（2011）第2-49-1（补）号。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，当事人之间就涉案房屋产权及对各自应尽的协助义务无争议，即对梁耀田与龙姣订立的《吉首市二手房买卖合同》合法性不持异议，双方订立的该合同合法有效。争执在于现原告要求办理土地使用权过户登记手续所需缴纳的相关费用由谁承担的争议。在本案中，依据原告梁耀田与被告龙姣订立的《吉首市二手房买卖合同》第一条及第三条的约定：“房屋转让时所占有的土地使用权一并转让”；“在房屋所有权转移登记过程中所缴纳的税费由乙（梁耀田）承担。”的约定，所涉房屋转让产生的相关费用由原告承担。受让方承担土地出让金的约定不违反法律规定，且与当前二手房屋买卖交易习惯相吻合，故原告诉请二被告承担土地使用权过户登记所涉相关费用及土地出让金的诉请无事实依据，本院不予支持。关于被告周泽君陈述其应获得协助办理土地使用权过户登记补偿的意思表示无事实及法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告梁耀田与被告龙姣订立的《吉首市二手房买卖合同》合法有效；二、被告周泽君、龙姣在本判决生效后十五日内协助原告梁耀田办理土地使用权过户登记手续；三、驳回原告梁耀田的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告周泽君、龙姣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 王 维 国二〇二〇年八月二十日代理书记员 陈宇高翔附相关法律条文:《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。