重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初648号 原告（反诉被告）：黄炳超，男，汉族，1962年05月20日出生，住浙江省丽水市。 原告（反诉被告）：重庆欧中贸易有限公司，住所地重庆市大渡口区。 法定代表人：黄伯超，该公司执行董事。 二原告共同委托诉讼代理人：黄建武，重庆建伍律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：龙成聪，重庆建伍律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆壹街物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区。 法定代表人：李伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭翔勤，该公司员工，。 被告（反诉原告）：重庆腾祥购物中心管理有限公司，住所地重庆市大渡口区。 法定代表人：王红，该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：周隼，重庆海力律师事务所律师。 黄炳超、重庆欧中贸易有限公司（以下简称“欧中公司”）诉重庆壹街物业管理有限公司（以下简称“壹街公司”）、重庆腾祥购物中心管理有限公司（以下简称“腾祥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，壹街公司、腾祥公司向本院提起反诉，本院受理后，与本诉合并公开开庭进行了审理。黄炳超、欧中公司的委托诉讼代理人黄建武、龙成聪，壹街公司的委托诉讼代理人谭翔勤、周隼，腾祥公司的委托诉讼代理人周隼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄炳超、欧中公司向本院提出诉讼请求：1.解除黄炳超、欧中公司与壹街公司、腾祥公司于2013年7月11日签订的《壹街购物中心商铺租赁合同》；2.判令壹街公司、腾祥公司双倍返还保证金共计20万元，并从2019年2月7日起按日万分之五支付逾期违约金至保证金付清之日止；3.判令壹街公司、腾祥公司承担其违约给黄炳超、欧中公司造成的损失280万元（具体以司法鉴定为准）；4.本案诉讼费用由壹街公司、腾祥公司承担。事实和理由：原被告双方于2013年7月11日签订《壹街购物中心商铺租赁合同》，合同约定原告方租赁被告位于顺祥壹街区某商铺，套内面积为2120平方米，从事高品位超级市场、酒窖、餐饮、配套类经营活动，经营品牌为“欧洲格调生活体验馆”（以下简称“该项目”）。合同签订后，被告并未按合同如期交付租赁房屋，于2013年10月1日交付了某号商铺，面积为1205平方米，原告用于“美食餐饮娱乐配套功能区”；余下某号商铺，面积为915平方米，原告多次要求被告交付，被告至今未交付。而后，被告先后将某号出租给他人使用，造成该项目经营环境不断恶化。原告出于经营考虑，于2017年2月16日请求对该项目已经营部分进行业态消费产品调整，但被告不配合并撬开门锁，强行搬走原告正在经营的铺面内所有的设施设备、物品、发票等经营用品，强行收回所有铺面，致使原告打造的该项目全面停业。被告未按合同如期交付租赁房屋，并将原告正在经营的铺面全部强制收回，被告违约并给原告造成巨大损失，理应承担责任。合同签订后，黄炳超为该项目的经营，筹备设立了欧中公司。原告为维护自身的合法权益，特向本院提起诉讼，请求予以支持。 腾祥公司、壹街公司辩称，1.被告已经依法履行了合同约定，被告在2013年9月30日已经书面告知原告要求其接铺；2.商铺范围未违反合同约定，后面签订了两份补充协议，双方就租赁的范围进行了约定，双方就商铺的范围初步达成了变更；3.原告违约应承担违约责任，原告延迟接铺及装修和开业，在付费方面也多次违约；4.在原告违约的情况下，被告有权收回房屋、解除合同，在原告多次违约的情况下，被告根据合同约定和法律的规定依法解除合同，被告之后还通过登报的方式予以公告，通过公证的方式进行了房屋内物资的搬离和保全。 腾祥公司、壹街公司向本院提出反诉请求：1.判令黄炳超、欧中公司向腾祥公司支付2015年6月1日至2017年6月30日的商业物管运营服务费813375元；2.判令黄炳超、欧中公司向腾祥公司支付2017年6月1日至2017年6月30日的租金12050元；3.判令黄炳超、欧中公司向壹街公司支付2016年12月16日至2017年5月15日的水费、电费共计5816.23元；4.判令黄炳超、欧中公司向腾祥公司支付违约金506100元；5.本案诉讼费用由黄炳超、欧中公司负担。事实和理由：反诉原告与被告于2013年7月11日签订了《壹街购物中心商铺租赁合同》，后因实际运营情况，双方在2014年7月8日签订了《壹街购物中心商铺租赁合同补充协议》、2015年7月13日签订了《壹街购物中心商铺租赁合同补充协议（二）》。在合同履行期间，反诉被告因自身经营不善，未经反诉原告书面同意的情况下，擅自停业，给反诉原告造成了严重损失。反诉原告在2016年9月就违约情况书面致函了反诉被告，2017年2月22日向反诉被告发出了《关于欧洲罗马城停业整改函》，随后在2017年4月28日向反诉被告发出了《关于欧洲罗马城恢复营业函》，反诉被告不仅置之不理，甚至开始拖欠各种费用，已经严重违反双方签署的租赁合同，在多次协商无果的情况下，反诉原告委托重庆海力律师事务所在2017年5月向反诉被告发出了《律师函》，通知解除与反诉被告之间的《商铺租赁合同》并要求支付各种欠费。2017年6月30日，反诉原告再次登报公告解除双方租赁合同，之后对反诉被告遗留在商铺的物品进行了公证。反诉被告欠缴截止2017年6月30日运营服务费813375元，欠缴2017年6月1日至2017年6月30日的租金共计12050元，欠缴水费电费5816.23元，且反诉被告应向反诉原告支付违约金506100元。 黄炳超、欧中公司辩称，1.物管费的计算错误，我方预付了74200元的物管费，应于扣除，扣除后的金额是739175元，予以认可,按补充协议的约定，物管费是挂账；2.我方预付了租金21200元，减去12050元，我方还有剩余9150元被告应退还；3.在租赁期间没有办理水电费的结算，以被告的结算单据为准；4.违约金因为原告已经不欠被告的租金，不构成违约，物管费双方约定的是挂账，不存在逾期支付的问题，故原告没有任何违约行为；5.《补充协议（二）》约定的另行协商是针对被告违反合同的违约行为导致的后续处理方案的协商，并不是对租赁范围的变更。 本院经审理认定事实如下： （一）合同及补充协议签订情况 2013年7月11日，腾祥公司（出租方1）、壹街公司（出租方2）与黄炳超（承租方）签订《壹街购物中心商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），主要约定：1.出租用途：从事高品位超级市场、酒窖、餐饮、配套类经营活动，经营品牌为欧洲格调生活体验馆；2.店铺位置：顺祥壹街区某商铺，套内建筑面积为2120平方米；3.租赁期限：自实际交付日2013年10月1日至2021年12月30日止，若实际交付日晚于约定交付日的，租赁期限相应顺延；4.店铺租金及租赁保证金：租金按月缴纳，先缴后使用，租赁合同的第一个月租金及物业管理费在双方签订租赁合同时交纳，以后每次须在前次费用结束前的15日内支付缴清；2014年1月1日至2015年12月30日，0元/平方米/月；2016年1月1日起至2016年12月30日，10元/平方米/月；以后每个年度递增10元/平方米/月，如果承租方无正当理由逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五支付违约金，出租方应在收到租金后10日内向承租方提供物业和租金发票；承租方在本合同签署同时向出租方支付100000元，作为租赁保证金，该保证金由出租方在本合同终止之日起30日内且承租方无本合同约定违约情形的则无息返还给承租方，如果出租方逾期返还租赁保证金，每逾期一日，应按租赁保证金逾期金额的万分之五支付违约金。如果承租方逾期未缴纳租赁保证金的，每逾期一日，应按租赁保证金逾期金额的万分之五支付违约金；5、物业管理费、能源费、空调费：双方商定商业物管运营服务费标准为35元/平方米/月，物业管理费按月支付，支付方式为承租方先付费后使用，第一次物业管理费在签订合同时支付，以后每月的25日前向出租方支付下月费用，2013年10月1日至2013年12月30日，运营服务费为5元/平方米/月，2014年1月1日至2021年12月30日，运营服务费为35元/平方米/月；承租方单独使用的能源（水、电、气等）费用，实行挂表计量据实支付；商业物业运营服务费包括物业管理费、公共能源费、中央空调使用费；6.装修期：出租方同意在租赁期内给予承租方3个月的装修期（于2013年10月1日至2013年12月30日），在装修期内，承租方无需支付租金，但需承担在装修期内发生的包括但不限于施工/装修管理费（5元/平方米/月）、垃圾清运费、装修保证金及承租方实耗水、电、煤、通讯费、停车等公用事业费及其他相关费用；7.经营管理：除非征得出租方书面同意，承租方经营业态不得私自更改欧洲格调生活体验馆经营门类，不得全部转租，可以与第三方共同使用该商铺或设立独立的专柜；承租方不得擅自停止营业或变相不营业，停止营业或变相不营业，如果因经营需要停业时，必须征得甲方的书面同意，若出现未经甲方同意的停业或变相不营业的情况，出租方有权解除本合同并收回承租房屋，没收承租方所缴纳之履约保证金，并保留行使其他索赔权利；8.承租方的权利和义务：承租方应严格遵守出租方的各项管理规定，按时支付租金及各项相关费用；如承租方提前终止本合同，除已经支付的履约保证金归出租方所有外，承租方还应依照法律规定和本合同及附件约定承担违约和赔偿责任；因承租方原因提前终止合同，应赔付出租方的保证金额度，并向出租方承担违约责任和赔偿出租方全部损失，参照上一年度的租金及物管费用计算；9.出租方的权利和义务：因出租方原因提前终止合同，应双倍返还承租方的保证金，并向承租人承担违约责任和赔偿承租方全部损失（包括但不限于装修、搬迁费与第三人的协议违约赔偿金和经营损失），参照上一年的经营收入计算；10.终止、违约责任：除本合同另有约定外，承租方逾期支付租金达60日且在收到出租方书面催款通知后7日内仍未支付的，视为承租方履行不能；承租方有其他违反本合同的行为且在收到出租方关于承租方该违约行为书面通知后的60日内仍未能根据本合同规定补救的，视为承租方履行不能；出租方以书面形式明确表示或以行为表明其将拒绝进行满足本合同约定交付条件的交付的、出租方违反本合同约定导致承租方合同根本目的无法实现的、除本合同另有约定外，出租方提前解除本合同的，视为出租方履行不能；对于任何一方的履行不能，另一方放弃行使合同解除权的，不影响其按照本合同约定要求赔偿的权利。 2014年7月18日，腾祥公司、壹街公司与黄炳超签订《壹街购物中心商铺租赁合同补充协议》，主要确认以下合同内容：1.原合同约定接铺时间为2013年10月1日，实际交接铺时间为2013年11月12日；2.原合同约定租赁面积为2120平方米，现实际接铺已开始装饰部分商铺，面积共计1205平方米(以下简称：美食餐饮区)，已接铺但未装修的商铺面积为339.67平方米，其与LG13、LG16商铺面积为575.33平方米，还未交付给承租方；3.LG17、LG18承租方虽已接铺，但因其装修需与LG13、LG16（未接铺）一并设计施工，故未进行装修，不计入本次计费面积，LG17、LG18应与LG13、LG16同时计费，LG17、LG18、LG13、LG16面积共计915平方米（以下简称：国际商品区）；4.经三方友好协商，根据目前的实际情况就2013年11月12日至2014年7月31日期间计费时间、计费面积、计费标准订立本补充协议以明确：按实际交接铺时间2013年11月12日开始计算费用；2013年11月12日至2014年7月31日期间美食餐饮区共计1205平方米，承租方物管费按原《商铺租赁合同》约定的标准5元/平方米/月向出租方支付，每月费用为6025元；国际商品区面积共计915平方米，本期间不计算费用；美食餐饮区开业后三方再签订补充协议明确相关计费时间、计费标准；美食餐饮区开业后，三方再签订补充协议明确国际商品区LG13、LG16接铺事宜及国际商品区计费时间、计费标准等相关事宜；本补充协议作为原租赁合同之补充，与其具有同等法律效力，原租赁合约未修改条款，仍按原约定履行。 2015年7月13日，腾祥公司（出租方1）、壹街公司（出租方2）与黄炳超（承租方）签订《壹街购物中心商铺租赁合同补充协议（二）》，根据商铺的实际情况达成一致约定：1.国际商品区某号商铺，面积共计915平方米，承租方“欧洲格调馆”在“美食餐饮区”开业后，经营效果好，需扩大经营面积的，三方可就LG13、LG16、LG17、LG18号商铺再次协商，根据欧洲城与壹街购物中心的发展需要确定其业态的定位和装修及经营时间，确保欧洲城的业态及整体风格效果的创新和特色性；2.原合同约定的租赁面积为2120平方米，现实际经营部分某号商铺，面积共计1205平方米（以下简称：美食餐饮区），计租时间为2015年6月1日开始至2023年5月31日止，其中：2015年6月1日至2017年5月31日，单位租金为0元/平方米/月；2017年6月1日至2018年5月31日，10元/平方米/月；2018年6月1日至2019年5月31日，20元/平方米/月；3.2014年8月1日至2015年5月31日期间承租方物管费按原标准5元/平方米/月向出租方支付，每月费用为6025元，国际商品区暂不计算费用；4.2015年6月1日至2017年5月31日承租方运营服务费出租方暂按10元/平方米/月收取，剩余部分承租方暂时挂账至2017年5月31日，共计723000元，2017年6月1日起，承租方每月按35元/平方米/月正常缴纳，另外每月支付前期挂账20000元，直至付清前期挂账费用；5.由于承租方在签订原《租赁合同》时，公司注册手续还未办理，现承租方手续完备，承租方支付给出租方的一切费用，出租方开具发票的单位为“重庆欧中贸易有限公司”，便于承租方管理需要；6.本协议作为原租赁合同之补充，与其具有同等法律效力，原租赁合同中未修改的条款，仍按原约定履行。 （二）往来函件 2014年3月6日，黄炳超向顺祥公司致函，主要内容是恳请顺祥公司尽快实施对361门店的搬迁工作，确保欧洲城建设的顺利进行。 2014年7月30日，腾祥公司向黄炳超发出《开业计租通知书》，贵方租赁本购物中心A区某商铺，其中部分商铺（即餐饮美食区）已具备开业条件，请贵方按照贵我双方商定的开业时间，于2014年8月1日开始营业，从2014年8月1日起，我司将开始按照合同约定缴费标准，计收贵方餐饮美食区商铺租金。 2015年5月18日，腾祥公司向黄炳超发出《欠费函》，主要内容如下：1.截止2015年5月15日贵方欠运营费84350元、能耗费6295.13元；2.请贵方于2015年5月20日前必须履行双方租赁合同所约定的义务，完清所欠我司的所有费用；3.为维护我司正当利益，我司将于2015年5月21日10:00停止对贵司停止物业服务。 2016年9月30日，腾祥公司向黄炳超致函《关于欧洲罗马城空置商铺处置函》，函件主要内容为：贵方于2013年7月11日与我司签订《租赁合同》，租赁我司壹街购物中心A区某商铺，贵方实际装修并投入经营的为某号商铺，并于2014年10月1日开业，剩余某号商铺，面积915平方米，贵方长达两年多一直未使用，也一直未向我司交纳任何费用。鉴于此：1.按照贵我双方所签租赁合同17.2.1款“承租方以书面形式明确表示或以行为表明其将不接受符合本合同约定交付条件的交付”之约定，贵方已违约，我司将于2016年10月10日收回该部分商铺，不影响贵方现已经营的某号商铺商铺的使用；2.该部分商铺内残留部分物品和垃圾系贵方装修后留下，请贵方于2016年10月10日前清理干净。 2016年10月3日，黄炳超就腾祥公司2016年9月30日之函件复函，主要内容如下：1.贵司于2013年7月11日与我方签订《租赁合同》，我方租赁贵司壹街购物中心A区某商铺，共计2120平方米，由于361门店未搬迁，造成欧洲城不能整体装修，现我方实际装修并投入经营的为某号商铺，剩余某号商铺，面积共计915平方米，无法装修；2.按照贵我双方于2015年7月13日签订的《补充协议（二）》，“国际商品区”某号商铺，面积共计915平方米，承租方“欧洲格调馆”在“美食城餐饮区”开业后，经营效果好，需扩大经营面积的，三方可就某号商铺再次协商；3.现堆放的物品均属于某号商铺原计划装修的材料及（国际商品区）所需用的休闲桌椅等。 2016年12月26日，腾祥公司向黄炳超发出《欠费函》，主要内容如下：1.贵方拖欠我司按照租赁合同及相关补充协议约定的相关费用，运管费、水电费（2016年11月）共计14919.8元，现提请贵方于2016年12月29日前付清欠费14919.8元，逾期我司将于2016年12月30日10:00停止对贵司相关物业服务；按照贵我双方所签订的《租赁合同》之约定，我司将收回该商铺，终止合同，并进一步追究贵司相关违约责任。 2017年2月16日，黄炳超致函腾祥公司，鉴于国际商品区范围内361门店未搬迁造成欧洲城不能一次性整体建成，目前因餐饮、娱乐配套功能区周边业态的不相匹配，需对餐饮、娱乐配套功能区做全面创新的规划设计，请贵公司在调整改造期间的6个月时间里，免除物业费、租金等费用。 2017年2月22日，腾祥公司复函：《关于欧洲罗马城停业整改函》，主要内容为：2017年春节期间贵方在未提交书面报告也未经我司书面同意的情况下，擅自闭店停业，至今仍未恢复正常营业，由于贵司所处口岸及营业面积，其停业给我司商场整体形象、消费人气均带来严重影响。贵方于2017年2月16日来函说明需进行全面整改，我司特此回复贵方：1.我司原则上同意贵方为适应新的市场发展而进行经营调整，但不同意就贵方全面重装思路，建议贵司采取局部逐步调整升级，且以不影响正常经营为宜；2.因贵方经营调整属自身战略需要，我司不同意贵方提出的免除物业费、租金等费用，贵方须严格按照合同及补充协议相关约定正常缴费，逾期未缴纳，我司将追究贵方违约责任；3.贵方如确需调整，我司同意贵方在一个月内完成，需尽快提交业态规划和调整方案报我司同意后方可实施；4.请贵方即日起一月内恢复正常营业，逾期我司将按照合同7.5条“承租方不得擅自停止营业或者变相不营业，停止营业或变相不营业，如果因经营需要停业的，必须征得甲方的书面同意，若出现未经甲方同意的停业或变相不营业的情况，甲方有权解除本合同并收回乙方承租之房屋，没收乙方所缴纳之履约保证金，并保留行使其他索赔权利”。 2017年3月6日，黄炳超致函腾祥公司，就腾祥公司2017年2月22日复函予以答复。主要内容如下：1.我方与贵司于2013年7月10日签订的《租赁合同》，这意味着本合同签订日起至终止日，我方已取得了对壹街购物中心A区某商铺共计2120平方米的使用权，但由于国际商品区范围内361店未搬迁造成了《欧洲城.罗马街》不能一次性整体建成，对此我方于2013年、2014年3月6日多次致函贵司催促对361的搬迁事宜，但贵司均未向我方做任何解释；2.我方一直从大局出发，本着以和为贵的精髓，并考虑到本购物中心当时的特殊发展时期和种种困难，在补充协议（二）中，同意与贵司约定“三方可就某号铺再次协商”，但贵司单方面擅自把某号铺给与他人做“游乐场”，再次造成事实上的违约，游乐园的业态及产生的噪声严重地破坏了欧洲城的业态及整体风格；3.由于环境已发生了重大变化，我方还是以本购物中心的大局利益出发，在春节前多次与贵司有关负责人对调整事宜进行了沟通并达成口头共识，于2017年2月16日正式致函贵司，提出了我方的调整计划和安排，对贵司2017年2月22日的停业整改函中违背事实的职责，我方表示强烈不满，不接受贵司函中阐述的观点。 2017年4月1日，黄炳超与物业方工作人员李伟、杨薛、王林达成《欧洲城提档升级经营调整的沟通备忘录》，会议主要达成以下备忘：1.欧洲城整体不做大的改造，只是对软装饰做局部调整；2.2016年12月至2017年4月1日为设计时间，2017年4月1日至2017年6月30日为完成时间，2017年7月1日为开业时间。 2017年4月25日，黄炳超再次致函腾祥公司，主要内容是：1.我方对配套功能区进行重新调整布置，计划在2017年5月30日前完成对业态整改暂所需要股东结构调整的确定，在2017年8月30日前对店内黄精软硬装饰、有关设备、装盘改换、采购安装、添置等整改工作及业态布置的出品、团队组建等完善，计划于2017年9月初对外开业运营；2.根据欧洲城餐饮娱乐配套功能区目前的整改需要及存在的实际问题，请贵司在其整改期间（2017年2月1日至2017年8月30日）免除物业费、租金等费用；2.因欧洲城现已开发装修的区域（餐饮娱乐配套功能区）位置较偏僻处于死角，而欧洲城不能整体建设开业运营，目前无法产生原整体设计的效果，应该对欧洲城餐饮娱乐配套功能区在开业后的前两年时间里（2017年9月1日至2019年8月30日）的物业费、租金等给予合理的减免。 2017年4月28日，腾祥公司向黄炳超复函：《关于欧洲罗马城恢复营业函》，主要内容如下：1.我司仍原则上同意贵方为适应新的市场发展而进行经营调整，再次对调整时间给予宽限，但贵方必须于2017年6月30日之前完成调整并恢复营业；2.因贵方经营调整属自身战略需要，我司不同意贵方提出的调整期间免除物业费、租金等费用，贵方须严格按照合同及补充协议相关约定正常缴费，逾期未缴纳，我司将追究贵方违约责任；3.请贵方加快调整节奏，务必于2017年6月30日之前完成调整并恢复营业，如贵方严格按照约定时间恢复营业，贵方调整期间的应交费用及后期部分时段内应交费用，贵我双方可进一步磋商。 2017年5月27日，腾祥公司、壹街公司委托重庆市海力律师事务所向黄炳超发出《律师函》，要求：1.腾祥公司、壹街公司与黄炳超签订的《商铺租赁合同》于2017年7月1日解除；2.黄炳超于2017年7月1日前将尚欠的777016.23元的款项以及2017年7月1日起至贵方搬离时按合同约定计算的租金、运营费、物管费等费用一并支付给腾祥公司、壹街公司；3.黄炳超将租赁房屋恢复原状并于2017年7月1日前交还腾祥公司、壹街公司。 2017年6月16日，黄炳超复函答复重庆海力律师事务所，指出：1.挂账部分早有协议；2.整改期间没有发生物业费，不存在欠款问题。 2017年6月29日，黄炳超委托重庆渝韬律师事务所向腾祥公司、壹街公司发出《律师函》，主要函告如下内容：1.贵方在收函之日起七日内就长达三年时间未交付某商铺给委托人造成的损失赔偿进行协商处理；2.贵方应继续履行与黄炳超签署的《租赁合同》及相关补充协议，贵方提出《租赁合同》于2017年7月1日解除无任何法律依据和事实依据，黄炳超已基于《租赁合同》投出巨大的人、财、物代价，包含但不限于装饰装修费用、铺设天然气管道费用、购买经营所需的电器设备费用、成立欧中公司开展经营的费用等；3.贵方无权擅自变更各项费用的支付方式或其他内容，根据《租赁合同》及补充协议以及实际履约情况，黄炳超并未拖欠贵方费用；4.鉴于贵方严重丧失商业信誉，黄炳超只好被迫停止欧洲城的进一步打造及经营，暂时停止向贵方缴纳相关费用。 2017年6月30日，腾祥公司在公开媒体上发布《公告》，主要公告如下内容：“黄炳超（欧洲城.罗马街壹街店）：贵方承租我司大渡口区壹街购物中心A区商铺用于欧洲城品牌经营。2017年1月贵方擅自停业至今达半年之久且一直拖欠我司费用。期间我司多次敦促贵方开业并催收欠费，但贵方至今仍未缴纳欠费及开业。基于贵方的根本性违约行为，之后我司委托重庆海力律师事务所寄发了《律师函》，通知解除《商铺租赁合同》并要求交回商铺，缴纳欠费，但贵方仍置之不理。鉴于此，我司郑重通告贵方：为防止损失的进一步扩大，我司将收回商铺并单方面处理贵方遗留在商铺内的货（物）品以抵偿对方拖欠我司之费用，不足部分我方将进一步追偿，并保留诉诸法律的权利。” （三）费用结算及支付情况 庭审中，原被告对应交费用及已交费用进行了核对，具体如下：1.水电费：庭审中，黄炳超、欧中公司确认2017年整改期间的水电费未予结算，2016年12月16日至2017年5月15日涉案商铺水电费金额合计为5816.23元；2.运营服务费：2015年6月1日至2017年6月30日的商业物管运营服务费应为1057375元，黄炳超、欧中公司已支付241000元，挂账金额为813375元，黄炳超、欧中公司认可该金额；3.租金：2017年6月1日至2017年6月30日的租金为12050元，黄炳超、欧中公司认可该金额；4.黄炳超在签订租赁合同时已经预付租金21200元、运营服务费74200元，该部分金额未扣除；5.租赁保证金：2013年7月11日、2013年7月15日，黄炳超分两次支付租赁保证金共计100000元，该租赁保证金未退还。 （四）本院查明的其他事实 1.欧中公司成立于2014年3月19日，租赁合同及补充协议由黄炳超与腾祥公司、壹街公司签订，欧中公司成立后，由欧中公司履行合同并承继合同权利义务；2.涉案商铺在2017年7月1日前未恢复营业；3.腾祥公司、壹街公司于2017年8月份收回涉案商铺。 上述事实，有《壹街购物中心商铺租赁合同》、《壹街购物中心商铺租赁合同补充协议》、《壹街购物中心商铺租赁合同补充协议（二）》、《收据》、往来函件、2017年1月-2017年5月缴费通知单等证据在卷为凭，经当庭质证，证据充分，足以认定。庭审中，黄炳超、欧中公司举示了欧洲城经营战略策划书、工程施工合同、用工合同等证据以证明其装修损失、经营损失、用工损失等，因该组证据均系复印件，且是欧中公司单方制作，本院不予采信。 关于本案的争议焦点，本院评判如下： 一、关于租赁合同履行过程中何方存在违约及租赁合同解除的问题。 本案中，腾祥公司、壹街公司与黄炳超签订《租赁合同》后，后期又签订了《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议（二）》，并多次通过往来函件对租赁合同的履行作出了变更。《租赁合同补充协议（二）》中明确约定“国际商品区某号商铺，面积共计915平方米，承租方在‘美食餐饮区’开业后，经营效果好，需扩大经营面积的，三方可就某号商铺再次协商”。首先，《租赁合同补充协议（二）》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该条款的意思表示明确，是对原《租赁合同》的变更，应当视为双方对租赁范围达成了新的合意；其次，黄炳超仅在2014年3月6日致函腾祥公司催促其搬迁361门店，2015年7月13日，黄炳超与腾祥公司、壹街公司签订了《租赁合同补充协议（二）》后，黄炳超未再就商铺的租赁范围问题与腾祥公司、壹街公司再次协商，双方在后期的往来函件中对租赁商铺的范围亦无争议，黄炳超未再明确要求承租国际商品区某号商铺。综上，腾祥公司、壹街公司在租赁物的交付范围上不构成违约。 同时，《租赁合同补充协议（二）》不仅对租赁商铺的范围作出了变更，对租金和运营服务费的计算也重新作出了约定。依据约定，自2015年6月1日起至2017年2017年5月31日止，黄炳超应暂按10元/㎡/月的标准按月支付运营服务费，其余部分挂账至2017年5月31日。本案中，自2015年6月1日起至2017年1月31日止，欧中公司均按比例交纳了运营服务费；自2017年2月1日起未再按比例支付运营服务费。但依据腾祥公司于2017年4月28日向黄炳超回复的函件，该函件第四条内容“请贵方加快调整节奏，务必于2017年6月30日之前完成调整并恢复营业，如贵方严格按照约定时间恢复营业，贵方调整期间的应交费用和后期部分时段内应交费用，贵我双方可进一步协商”，该条款的内容表明腾祥公司与黄炳超就调整期间的应交费用给予了宽限期，故腾祥公司以欧中公司未按时支付运营服务费为由，主张欧中公司违约，本院不予支持。 根据该函件，双方最后达成一致的恢复营业时间为2017年6月30日前，庭审中欧中公司、黄炳超认可涉案店铺在2017年7月份仍未恢复营业，虽然腾祥公司于2017年5月27日即向黄炳超发出《律师函》，要求《商铺租赁合同》于2017年7月1日解除，但腾祥公司实际上并未实施任何阻碍欧中公司恢复营业的行为，欧中公司未按约定时间恢复营业，故在本案合同履行过程中，欧中公司存在违约行为。 二、关于黄炳超、欧中公司主张返还的保证金 依据合同约定，租赁保证金由出租方在本合同终止之日起30日内且承租方无本合同约定违约情形的则无息返还给承租方。因欧中公司、黄炳超存在违约行为，故其主张返还的保证金不具有事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于黄炳超、欧中公司应支付的费用问题。 (一)租金 《租赁合同补充协议（二）》约定的计租时间为2015年6月1日开始，其中：2015年6月1日-2017年5月31日租金标准为0元/㎡/月；2017年6月1日至2018年5月31日租金标准为10元/㎡/月。壹街公司主张的租金为12050元（2017年6月1日至2017年6月30日），因黄炳超在签订租赁合同时，已预付租金21200元，故黄炳超、欧中公司在本案中无需再支付租金。 （二）运营服务费 《租赁合同补充协议（二）》第2条约定2015年6月1日至2017年5月31日，运营服务费暂按10元/㎡/月支付，其余部分挂账至2017年5月31日；2017年6月1日起，按35元/㎡/月正常支付。2015年6月1日至2017年7月1日期间的运营服务费应为1057375元，扣除黄炳超、欧中公司已支付的运营服务费241000元，扣除黄炳超在签订租赁合同时已预付的运营服务费74200元，黄炳超、欧中公司还应支付运营服务费为742175元。 （三）水电费 庭审中，黄斌超、欧中公司确认2017年整改期间的水电费未结算，以壹街公司的结算为据，本院对壹街公司主张的水电费金额5816.23元予以确认。 四、关于黄炳超、欧中公司是否应支付违约金的问题 依据合同约定，因承租方原因提前终止合同，应赔付出租方的保证金额度，并向出租方承担违约责任和赔偿出租方全部损失，参照上一年度的租金及物管费用计算。本案中，黄炳超、欧中公司违反合同约定导致合同提前解除，应按合同约定支付违约金，腾祥公司主张参照上一年度的运营服务费42175元/月计算，主张违约金为506100元（42175元/月*12月）。考虑到腾祥公司已于2017年8月收回涉案商铺，腾祥公司及时采取了措施防止损失的扩大，本院认为，腾祥公司收取的租赁保证金和多收取的租金，足以弥补黄炳超违约造成的损失。故本院酌定腾祥公司主张的违约金以黄炳超交纳的租赁保证金和多支付的租金为限，即本案中，黄炳超无需再支付违约金给腾祥公司，腾祥公司收取的租赁保证金100000元和多收取的租金9150元亦不再返还黄炳超、欧中公司。 五、关于黄炳超、欧中公司主张的损失问题。 如前所述，黄炳超、欧中公司主张的损失并无事实和法律依据，且腾祥公司、壹街公司在租赁合同履行过程中不存在违约情形，故本院不予支持。 六、关于责任主体问题。 本案中，租赁合同及补充协议由黄炳超与腾祥公司、壹街公司签订；欧中公司成立后，由欧中公司履行合同并承继合同权利义务，腾祥公司、壹街公司均无异议。根据公司法相关规定，腾祥公司、壹街公司可以选择发起人或者公司承担合同责任。本案中，腾祥公司、壹街公司均要求由黄炳超承担合同责任，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除黄炳超与重庆腾祥购物中心管理有限公司、重庆壹街物业管理有限公司于2013年7月11日签订的《壹街购物中心商铺租赁合同》及补充协议； 二、黄炳超于本判决生效之日起十日内支付重庆腾祥购物中心管理有限公司商业运营服务费（物管费）742175元； 三、黄炳超于本判决生效之日起十日内支付重庆壹街物业管理有限公司水电费共计5816.23元； 四、驳回黄炳超、重庆欧中贸易有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回重庆腾祥购物中心管理有限公司、重庆壹街物业管理有限公司的其他反诉请求。 本案本诉案件受理费减半收取15400元（黄炳超、重庆欧中贸易有限公司已预缴30800元）、反诉案件受理费减半收取8418元（重庆壹街物业管理有限公司、重庆腾祥购物中心管理有限公司已预缴8418元）共计23818元，由黄炳超负担21025元，由重庆壹街物业管理有限公司、重庆腾祥购物中心管理有限公司负担2793元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 李成杨 二〇二〇年八月十一日 法官助理 陶知春 书 记 员 李国茜