广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初25308号原告：佛山市金钲物业管理有限公司,住所地广东省佛山市禅城区********************位，统一社会信用代码914********179652R。法定代表人:唐太阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘冬仁，广东晨诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：马涣昱，广东晨诺律师事务所实习律师。被告：黄裕连，女，1979年5月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区******************，公民身份号码452************425。委托诉讼代理人：何素玲，广东力创律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司顺德勒流支行，住所地广东省佛山市顺德区***********，统一社会信用代码914***********386L。负责人：熊伟，该行行长。委托诉讼代理人：朱素雅，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯婉珍，广东法岸律师事务所实习律师。被告黄裕连与原告佛山市金钲物业管理有限公司（以下简称为原告金钲公司）、伍世龙、杨秋荣、胡正锦、佛山市金钲物业管理有限公司顺德分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，原告金钲公司提起反诉，本院受理原告佛山市金钲物业管理有限公司与被告黄裕连房屋买卖合同纠纷一案。诉讼中，本院依法追加中国农业银行股份有限公司顺德勒流支行（以下简称为第三人）为本案第三人；被告黄裕连向本院申请撤回对佛山市金钲物业管理有限公司顺德分公司的起诉，本院已裁定予以准许。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理，被告黄裕连及其委托诉讼代理人何素玲，原告金钲公司和伍世龙、杨秋荣的共同委托诉讼代理人刘冬仁、马涣昱，胡正锦的委托诉讼代理人陈申威，第三人的委托诉讼代理人朱素雅到庭参加诉讼。诉讼中，本院于2020年8月3日向被告黄裕连送达补交案件受理费通知，被告黄裕连无正当理由未按期足额补交，本院已裁定被告黄裕连与原告金钲公司、伍世龙、杨秋荣、胡正锦房屋买卖合同纠纷一案按撤诉处理。本案现已审理终结。原告金钲公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄裕连向原告金钲公司支付违约金927000元（违约金按房屋成交价3090000元的30%计算）；2.判令解除2018年6月1日签订的《房屋买卖合同》；3.本案诉讼费由被告黄裕连承担。事实和理由：被告黄裕连因购房需要，经原告金钲公司提供房产居间服务，黄裕连购得案涉房产。黄裕连在购买案涉房产时，由于资金紧张，同时向伍世龙借款850000元，于2018年4月4日签订借款合同。截止到2018年6月1日签订案涉《房屋买卖合同》时，黄裕连尚欠伍世龙借款本金270000元未清偿。案涉《房屋买卖合同》签订时，伍世龙同意在金钲物业向黄裕连应付房款中（即房屋买卖合同第三条第1款约定的现有按揭贷款）与黄裕连向伍世龙应清偿借款本金270000元进行相互冲抵，冲抵后的差额部分由原告金钲公司再次提供借款给黄裕连用于清偿银行现有按揭贷款。经冲抵后，由于黄裕连一直未能筹措270000元，致使该房屋现有银行按揭贷款一直未能清偿，该房屋的抵押一直未能涂销。鉴于此，黄裕连与金钲公司于2019年1月15日签订《补充协议》，约定原定于2019年3月21日到2019年5月31日内售出案涉房产因甲方（黄裕连）原因顺延两个月（即60天）自2019年5月21日到2019年7月31日内售出。《补充协议》约定期限届满后，因黄裕连资金不足，还是无法凑出偿还贷款的270000元，致使合同无法继续履行。原告金钲公司认为，由于黄裕连未能筹措资金270000元用于清还现有银行按揭贷款，致使房屋交易中断无法继续履行，结合黄裕连提起本诉诉请金钲物业向其赔付房价款30%违约金的行为，视为黄裕连单方解除《房屋买卖合同》，已构成违约。根据《房屋买卖合同》第九条违约责任（一）约定，原告金钲公司有权要求黄裕连支付房屋成交总价的30%作为违约金。综上，原告金钲物业特提起起诉，望法院充分查证事实，公正判决，支持原告的请求！被告黄裕连辩称，一、被告黄裕连与原告金钲公司于2018年6月1日签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定原告金钲公司以3090000元的价格购买被告黄裕连位于佛山市顺德区龙江镇龙江社区***********************屋。该合同还约定在双方需于2019年3月21日至5月31日期间到房地产交易中心办理过户手续，原告金钲公司负责提供清偿该房屋按揭贷款的资金，该笔资金视为购房首期，原告金钲公司代为清偿的接揭贷款可抵冲应支付给被告黄裕连的购房款，合同中第三条第2项明确写明：“若乙方在过户当日前未付清首期购房款，则甲方有权顺延办理过户手续，并有权要求乙方承担逾期付款违约责任。”，本案中由于原告金钲公司一直未能支付该笔按揭贷款的资金，被告黄裕连有权顺延办理过户手续，最终双方在2019年1月15日签订《补充协议》，双方约定过户时间变更为2019年5月21日至7月31日之内。该补充协议上陈述的270000元借款为被告黄裕连与伍世龙之间的私人借款，与本案无关，但由于伍世龙为《房屋买卖合同》的担保人，负有连带清偿房价款的义务，因此被告黄裕连与原告金钲公司、伍世龙协商一致后，决定将该270000元借款在原告金钲公司向被告黄裕连应付的房价款中扣除，被告黄裕连不再向伍世龙支付，因此该房价款实际上变更为2820000元。按照担保法司法解释第三十条规定，伍世龙、杨秋荣、胡正锦作为本案争议房屋买卖的担保人仍需承担连带清偿责任。同时，该合同签订时原告金钲公司借用佛山市金钲物业管理有限公司顺德分公司的公章进行签订，但实际主体是原告金钲公司，按照《公司法》第十三条第一款规定，合同责任由原告金钲公司承担，佛山市金钲物业管理有限公司顺德分公司应承担连带清偿责任。直到2019年7月31日，原告金钲公司仍拒不履行《房屋买卖合同》的约定，并未及时向第三人清偿案涉房屋的按揭贷款及注销抵押登记，导致无法办理过户手续。被告黄裕连多次催促原告金钲公司，但原告金钲公司称暂时未有资金偿还银行贷款，以各种理由故意拖延至今，按照合同第九条规定，已构成违约行为，被告黄裕连要求继续履行合同，原告金钲公司需以购房总价为基数，即2820000元，按每日千分之二向被告黄裕连支付延迟履行违约金。被告黄裕连多次向伍世龙、杨秋荣、胡正锦要求履行担保清偿义务也被拒绝。二、被告黄裕连认为原告金钲公司的事实和理由缺乏合理性和证据，原被告只约定过与伍世龙欠款的270000元，用于与本案房产购房款3090000元进行抵扣，该约定在2019年1月15日补充协议中明确写明，同时该借款是被告黄裕连与伍世龙的私人借款，与本案无关，借款用途也并非用于偿还本案房产的贷款，之所以将该270000元借款用于本案房产总价格进行抵扣，是因为原告金钲公司认为房产价格持续下跌，要求被告黄裕连将房产价格降低，最后双方以及担保人一致协商后才在本案房产总价3090000元减去270000元等于2820000元，为本案房产最终总价。同时双方意思一致，约定在2019年7月31日前履行房屋买卖合同；三、原告金钲公司提出的被告黄裕连在起诉时的事实理由和变更后的事实理由不一致，但按照相关法律规定，被告黄裕连有权在一审法庭辩论终结前，提出变更诉讼请求的权利，同时被告黄裕连文化不高，并不能理解继续履行与解除合同的相关法律条文，因此在起诉初期，以为要求对方赔偿30%的违约金与继续履行合同是一致进行，被告黄裕连在初期提交诉讼请求时并没有提出过解除合同的陈述；四、以原告金钲公司和三担保人的资产情况来看，是有足够能力继续履行合同，原告金钲公司无故解除合同，是违反了合同法的公平交易原则及损害被告黄裕连的合法权益，若原告金钲公司强行解除合同，应按照合同法一百一十三条规定原告金钲公司应对被告黄裕连的预期损失承担赔偿责任；五、本案除了原告金钲公司起诉之外，其他担保人并没有提出起诉，因此原告金钲公司的起诉理由纯粹是其单方推卸责任的理由，并未得到其他三担保人的认定，同时原告金钲公司应该对其陈述提供相关证据予以证明。第三人辩称，2018年4月27日，第三人与黄裕连、张清签订《个人购房担保借款合同》约定：第三人向黄裕连提供借款本金2430000元（人民币，下同）：借款期限均为240个月；借款利率为基准利率上浮15%，逾期借款的罚息利率为借款利率上浮50%；借款到期前，对逾期支付的利息，按照借款利率计收复利，借款逾期的，按罚息利率计收复利。张清为确保上述合同的切实履行，保障第三人债权实现，愿意为上述债务提供连带责任保证担保。黄裕连提供涉案房地产为上述借款提供抵押担保。上述合同签订后，第三人向黄裕连提供借款本金2430000元。双方依法办理抵押登记手续，并取得《不动产登记证明》【粤(2018)顺德区不动产登记证明第XX号】。暂计至2020年2月1日，黄裕连尚欠第三人借款本金2315148.33元未清偿。二、如黄裕连或受让人依约还清涉案房地产全部贷款本息，第三人才可协助办理注销抵押登记。《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述法律规定，因第三人与黄裕连存在金融借款合同关系，涉案房地产的贷款尚未结清，黄裕连仍应按借款合同还款。如黄裕连或受让人依约还清涉案房地产全部贷款本息，第三人方可协助办理注销抵押登记。截止到2020年4月1日，被告黄裕连尚欠未到期2303060.16元，如被告黄裕连清偿涉案房地产按揭贷款并支付还款手续费并截止清偿日的相关利息，第三人愿意协助办理注销抵押登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、对于被告黄裕连提供的中国农业银行个人购房担保借款合同复印件一份，各当事人对其真实性均无异议，本院予以确认，可证明被告黄裕连与第三人签订《个人购房担保借款合同》的内容；二、对于被告黄裕连提供的2018年6月1日房屋买卖合同一份，各当事人对其真实性均无异议，本院予以确认，可证明被告黄裕连与原告签订《房屋买卖合同》的内容；三、对于被告黄裕连提供的补充协议一份，原告金钲公司对其真实性均无异议，本院予以确认，可证明被告黄裕连与原告金钲公司签订《补充协议》的内容；四、对于原告金钲公司提供的借款收据一份、借款合同二份、网银转账凭证打印件四份，被告黄裕连对其真实性均无异议，本院予以确认，可证明被告黄裕连向伍世龙借款的事实；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年6月1日，被告黄裕连与原告金钲公司、伍世龙、杨秋荣、胡正锦签订《房屋买卖合同》，约定被告黄裕连自愿将位于广东省佛山市顺德区龙江镇龙江社区**********************的房屋（该房屋权属人为被告黄裕连）出售给原告金钲公司，成交总价为3090000元；被告黄裕连确认尚有银行按揭贷款未清还，被告黄裕连保证在2019年3月21日起至2019年3月31日期间或之前清还该笔按揭贷款，原告金钲公司负责提供该笔按揭款资金及因此产生的相关费用；被告黄裕连与原告金钲公司约定于2019年3月21日起至2019年5月31日期间共同到房地产交易中心办理过户手续，双方按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续；若被告黄裕连单方面解除合同，须向原告金钲公司支付的违约金为房屋成交总价的30%，且原告金钲公司有权解除合同；若原告金钲公司不按期支付款项或办理相关手续的视为违约，在被告黄裕连同意原告金钲公司延迟履行的情况下，被告黄裕连有权要求原告金钲公司自本合同签订之日起至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以房屋成交总价为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金；除本合同约定履行期限可以顺延外，原告金钲公司逾期履行，经被告黄裕连催告后15日内仍不能履行的，视为原告金钲公司拒绝履行本合同，则被告黄裕连有权解除本合同，并有权要求原告金钲公司按照房屋成交总价的30%支付违约金；伍世龙、杨秋荣、胡正锦自愿为原告金钲公司履行本合同提供连带责任保证，保证范围包括购房款、税费、违约责任，保证担保期限为原告金钲公司按合同规定的履行期限届满（存在多个履行期限的，以最后一个到期的履行期限为准）的次日起两年；若被告黄裕连与原告金钲公司于本合同签订后变更合同条款及达成新的补充协议的，需通知伍世龙、杨秋荣、胡正锦并征得伍世龙、杨秋荣、胡正锦书面同意后方可对伍世龙、杨秋荣、胡正锦发生法律效力。被告黄裕连与伍世龙、杨秋荣、胡正锦在《房屋买卖合同》上签名予以确认，原告金钲公司在《房屋买卖合同》上盖佛山市金钲物业管理有限公司顺德分公司的印章予以确认。二、2018年4月4日，被告黄裕连与伍世龙签订《借款合同》两份，约定被告黄裕连向伍世龙借款850000元。当日伍世龙向被告黄裕连转账支付了借款850000元。之后，被告黄裕连只偿还了部分借款，尚欠伍世龙借款270000元。2019年1月15日，被告黄裕连（甲方）与原告金钲公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“经甲乙双方友好协商，原定于2019年3月21日到2019年5月31日内售出顺德区龙江镇文华路1号奥斯登堡豪庭13座901房屋因甲方原因顺延两个月（即60天）至2019年5月21日到2019年7月31日内售出。甲方尚欠人民币大写贰拾柒万元整（小写：270000元）没结算，在房屋出售的总房价中扣除。”被告黄裕连与杨秋荣在《补充协议》上签名予以确认。三、2018年4月27日，被告黄裕连与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告黄裕连以位于广东省佛山市顺德区龙江镇龙江社区**********************的房屋作为抵押向第三人借款2430000元，借款期限240个月，还款方式为等额本息还款。之后，第三人向被告黄裕连支付了借款，被告黄裕连也依合同约定向第三人偿还借款本息。第三人在庭审中确认被告黄裕连未向第三人申请过提前偿还借款。四、合同约定的期限内，被告黄裕连未向第三人申请提前偿还借款，原告金钲公司也未向被告黄裕连提供《个人购房担保借款合同》项下所欠的按揭款资金及因此产生的相关费用，为此，被告黄裕连于2019年10月29日向本院提起诉讼。诉讼中，原告金钲公司提起反诉。本院认为，对于原告金钲公司请求解除2018年6月1日被告黄裕连与原告金钲公司、伍世龙、杨秋荣、胡正锦签订的《房屋买卖合同》是否予以支持？原告金钲公司主张由于被告黄裕连未能筹措资金270000元用于清还现有银行按揭贷款，致使房屋交易中断无法继续履行，结合被告黄裕连提起起诉诉请原告金钲物业向其赔付房价款30%违约金的行为，视为被告黄裕连单方解除《房屋买卖合同》，已构成违约。对此，被告黄裕连并不确认曾向原告金钲公司作出筹措资金270000元用于清还现有银行按揭贷款的表示，而按《房屋买卖合同》约定，偿还现有银行按揭贷款的资金应由原告金钲公司提供，故原告金钲公司应提供证据证明被告黄裕连同意偿还现有银行按揭贷款中的270000元，《补充协议》只约定270000元在房屋出售的总房价中扣除，不能证明被告黄裕连同意偿还现有银行按揭贷款中的270000元，原告金钲公司未能提供充分的证据证明其主张，故对原告金钲公司该主张本院不予支持。原告金钲公司主张被告黄裕连提起起诉诉请原告金钲物业向其赔付房价款30%违约金的行为，视为被告黄裕连单方解除《房屋买卖合同》，但从被告黄裕连起诉时的事实和理由的内容分析，被告黄裕连只是认为原告金钲公司曾表示签订合同规定一年内办理过户，不成功过户即赔付房价的30%给被告黄裕连，故要求原告金钲公司赔偿，并未有作出解除合同的表示，原告金钲公司该主张理据不足，本院不予支持。综上，原告金钲公司主张被告黄裕连违约并不成立，对原告金钲公司请求解除2018年6月1日被告黄裕连与原告金钲公司、伍世龙、杨秋荣、胡正锦签订的《房屋买卖合同》，本院不予支持。也因此，原告金钲公司无证据证明被告黄裕连构成违约，原告金钲公司请求被告黄裕连向原告金钲公司支付违约金927000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，原告金钲公司的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告佛山市金钲物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13070元（原告佛山市金钲物业管理有限公司已预付），由原告佛山市金钲物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨荣波人民陪审员  邓刚庆人民陪审员  吴小峰二〇二〇年八月十二日书 记 员  苏俊雄