阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初3830号原告：林文朝，男，1970年11月11日生，汉族，户籍所在地：阳江市江城区****************；现住阳江市江城区**********************；确认的送达地址：阳江市江城区*******之103（联系人：陈仪）。公民身份号码：441************210。原告：关解兜，女，1973年9月20日生，汉族，户籍所在地：阳江市江城区****************；现住阳江市江城区**********************；确认的送达地址：阳江市江城区*******之103（联系人：陈仪）。公民身份号码：441************243。上述两原告的共同委托代理人：陈仪，阳江市江城区****法律服务所法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房；确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所（联系人：赵雪婷）。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。委托代理人：赵雪婷，该公司员工。原告林文朝、关解兜与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林文朝、关解兜的共同委托诉讼代理人陈仪到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告林文朝、关解兜向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即出具房价款总金额为553465元的发票给原告；2、判决被告支付逾期交房违约金93258.69元给原告；3、判决被告支付逾期办证违约金2767.33元给原告；4、判决被告返还办证税费25951元及利息（从2019年4月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告还清该款之日止）给原告；5、判决被告协助原告到阳江市*******办理位于阳江市江城区***********55*********的不动产权证书。6、判决本案受理费全部由被告承担。事实与理由：2017年9月**日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（预售），约定“买受人（原告）购买出卖人（被告）预售的位于阳江市江城区***********55*********；该商品房建筑面积共116.47平方米，其中套内建筑面积95.43平方米，分摊共有建筑面积21.04平方米；按照套内面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5799.70元，总价款为553465元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按合同约定的时间将该商品房交付买受人的：（1）逾期在60日之内（合同约定的交房期满之次日即2019年1月1日起至实际交付之日止），出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万之3的违约金；（2）逾期超过60日后（即从2019年3月1日起）买受有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；……（具体内容详见《商品房买卖合同》）。合同签订后，原告按合约全部付清了房价款553465元给被告，并被告还另行收取了原告办证税费25951元。但被告收到原告所有房价款后，一直至今都未出具相应的发票给原告。此外，被告一直逾期未能交房，逾期至2019年10月29日才通知原告收房。另，按合同约定，被告应在约定的交房期满后90日内（即2019年3月31日前）为原告上述商品房缴税及办证，但被告一直拖延不履行该义务，并占用原告办证税费至今。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，根据上述合同约定及相关法律规定，被告应立即出具上述房价款总金额为553465元的发票、支付逾期交房违约金93258.69元[（全部房价款553465元×万分之3×逾期60日）+（全部房价款553465元×万分之5×逾期301日）]、支付逾期办证违约金2767.33元（全部房价款553465元×0.5%）、返还办证税费25951元及占用该资金的利息（以25951元为基数，从2019年4月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告还清该款之日止，计至2020年5月6日共402日应付利息为2229.37元）给原告。另，被告还应无条件协助原告到阳江市*******办理原告上述商品房的不动产权证书。现原告为维护自己的合法权益，持相关证据，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，希判如诉请。被告丰怡房地产公司提交书面答辩状称，一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在丰怡房地产公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。对此，被告表示歉意。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。本着对公司及广大购房人认真负责的态度，新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，被告于2018年12月15日前已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼已经完成工程竣工验收备案手续。丰怡房产公司于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括已经通知原告，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。丰怡房产公司已经在2019年10月29日通过合同约定的送达地址向原告送达了《交付通知书》，原告于2019年10月31日前来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续，视为出售人已经交房。四、根据原告提出的请求，被告意见如下：1、关于购房款发票，被告将在税务部门同意申领后向原告提供；2、关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金问题。虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2018年12月31日前交付原告购买的丰怡豪庭53幢303号房。但，基于上述第一、二条的原因，被告希望原告能够谅解被告迟延交楼的客观原因。同时，虽然买卖合同对逾期交楼违约金有规定，但被告认为原告诉请的逾期交楼违约金标准过高，请求法院予以调低，便于今后共同经营管理好丰怡豪庭。对于逾期交楼，被告正在考虑相关经济补偿方案，并愿意与业主协商解决。3、由于2020年春节假期及受武汉肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，被告暂时未能替原告办理不动产权证，但不应视为答辩人单方面违约。被告将在相关不可抗力因素消除后，尽快协助原告办理不动产权证。4、另外，如果原告要求被告协助办理不动产权证，就不应该提出要求被告退还其缴交的办证费及索要办证费利息。否则，被告同意退还办证费，由原告自行办理不动产证。5、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，被告认为原告提出的该项请求没有依据，被告不同意按照原告诉请支付办证费利息。以上答辩意见，希望得到法庭采纳。经审理查明，2017年9月14日，原告（买受人）林文朝、关解兜与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区**************14*****房出售给原告，预测建筑面积共116.47平方米；该商品房为预售商品房，总价款为553465元；付款方式为贷款方式，买受人应当于2017年9月14日前支付首期房价款285465元，余款268000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件的商品房交付给买受人；出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金。关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。两原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当天，原告支付了代收代缴办证税费共25951元给被告。之后并按合同约定付清了购房款共553465元给被告。2019年10月29日，丰怡房地产公司向两原告发出《房屋交付通知书》，2019年10月31日，原告林文朝在《房屋交接确认书》上签名，确认同意接受该房屋。两原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。被告提交了《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），拟证明涉案房屋于2019年10月28日竣工验收。诉讼中，双方当事人确认上述商品房尚未办理初始登记。被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折，拟证明其代原告缴交了物业维修资金9347元。以上事实，有原告提供的原告身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、《个人购房按揭借款合同》、借款借据；被告提供的寄信单、《房屋交付通知书》、建设工程规划条件核实合格证、单位工程竣工验收报告、竣工验收备案表、同意备案通知书、《房屋交接确认书》、物业维修资金存折等证据以及本案的庭审笔录为证，本院经综合分析予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款553465元给被告，现原告请求被告出具购房款金额为553465元的发票，合理合法，本院予以支持。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续，现原告请求被告协助办理不动产权证，属法律不能履行的情形，本院已向其释明，原告不同意变更该项请求，故原告的该项请求应予以驳回。关于原告请求被告支付逾期交房违约金。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给原告，但是房屋的实际交付时间是2019年10月31日。被告未能按期交付房屋，已构成逾期交房，应按合同约定承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，合法合理，本院予以支持。本案被告的逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至2019年10月30日止，共303天。被告逾期已超过60天，原告选择继续履行合同，被告应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，本院酌情调整为按日万分之二点五计算，故被告应支付逾期交房违约金41924.97元（553465元×0.025%×303天）给原告。原告请求超出本院上述核定数额的，本院不予支持。关于原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。根据合同第二十条关于房屋登记的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。涉案商品房应2018年12月31日前交付，则被告应在商品房交付使用后90日内即2019年3月31日前协助原告取得该商品房的房屋所有权证书。截止至原告提起诉讼之日，被告未协助原告取得该商品房的房屋所有权证书，超过了约定的期限，现原告请求被告丰怡房地产公司按合同约定向其支付违约金2767.33元（553465元×0.5%）合理合法，本院予以支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。原告共支付了办证税费共25951元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。涉案商品房约定最迟交付时间是2018年12月31日，即约定的90天办证期限为2019年1月1日至2019年3月31日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2019年4月1日起向原告支付占用该款项的利息。关于被告在本案中已经支付的合理费用如何认定的问题，被告提交的物业维修资金存折上载明缴费人为原告林文朝、关解兜，故本院认可被告已支付的必要合理费用为物业维修资金9347元。故本案扣减被告已支付的必要合理费用9347元，被告应返还剩余办证税费16604元（25951元-9347元）给原告，故被告应以16604元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。被告辩称原告要求其协助办理不动产权证，就不应该提出要求被告退还其缴交的办证费及索要办证费利息，于法无据，本院不予采纳。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内出具位于阳江市江城区*********************房购房款金额为553465元的发票给原告林文朝、关解兜；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金41924.97元给原告林文朝、关解兜；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2767.33元给原告林文朝、关解兜；四、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费16604元及利息（利息以16604元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告林文朝、关解兜；五、驳回原告林文朝、关解兜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元（已减半收取，原告已预交），由原告林文朝、关解兜负担748元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员 刘 炎二〇二〇年八月五日书记员 曾凡格附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。