湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1409号上诉人（原审被告）：张启元，男，1958年10月10日出生，汉族，枣阳市地税局退休干部，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：赵阳，湖北百龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张露，女，1986年7月16日出生，住枣阳市。系张启元之女。被上诉人（原审原告）：刘付平，男，1965年2月28日出生，汉族，个体户，住湖北省枣阳市西城开发区。委托诉讼代理人：吉锋，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。原审被告：王国强，男，1963年10月18日出生，汉族，工程师，住枣阳市。原审被告：张清平，女，1964年10月3日出生，汉族，退休职工，住址同上，系王国强之妻。原审被告：钱仁菊，女，1962年年9月14日出生，汉族，住湖北省枣阳市。上诉人张启元因与被上诉人刘付平、原审被告王国强、张清平、钱仁菊合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2017）鄂0683民初5121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张启元上诉请求：1.依法撤销枣阳市人民法院（2017）鄂0683民初5121号民事判决；2.由被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：2005年4月6日，张启元（甲方）与刘付平（乙方）协议约定：1.乙方全额垫资为甲方建设聚鑫广场工程项目；2.甲方用三层以上的房产抵付乙方建筑工程款；3.三层房产的销售不动产税费由乙方承担。协议签订后，刘付平以上述协议对其不公为由，采取时断时续的施工要求甲方变更上述协议内容。2008年4月16日，双方又签订了一份协议，内容如下：1.双方确认乙方建筑甲方的九连墩聚鑫广场实际建筑面积为7995平方米；2.双方同意将建房工程款的计付方式变更为按实际建设面积和每平方米480元的单价计算，由甲方用现金支付；3.该工程总价款为3837600元，该款在本协议签订时支付100万元，以后每个年度支付50万元，最后一个年度欠款不足万元的，按实际欠款余额支付；4.甲方未付清当年欠款，按未付额度的双倍赔偿给乙方造成的损失；5.工程款未付清前，该栋楼房首层116号门面房归乙方使用，租赁税费由甲方承担。工程款结清后乙方将该门面房归还甲方。上述协议签订后，被上诉人一直未交付三层以上的房产（含本案所涉404、505两套房屋），并一直占用着首层116号门面房，上诉人也没有向被上诉人支付工程款。2018年5月17日，被上诉人诉请上诉人为其办理404、505两套房屋的过户手续。在一审法院审理该案期间，上诉人以2008年4月16日签订的协议为依据向原审法院提出反诉，原审法院以上诉人的反诉超过了本诉范围为由未予受理，导致上诉人所举证据没有得到认定。综上，上诉人认为涉案房产归上诉人所有，上诉人没有任何义务为被上诉人办理产权过户手续，原审法院在审理本案中，事实不清，审判程序违法、适用法律不当，判决结果错误，请求二审法院依法改判。刘付平辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。刘付平一审诉讼请求：1、请求依法判令被告协助原告办理位于枣阳市××车站路南端（九连墩聚鑫广场）1幢4楼404单元房、1幢5楼505单元房及土地过户手续；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2005年4月6日，刘付平（乙方）与王国强、张启元（甲方）双方签订一份《借地建房、以房还地，适当补偿联建协议》，合同约定：按照：“借地建房”的联建条件，甲方将其拥有土地使用权的位于市区南岗市标东南角（原汽车钢板弹簧公司西北角）的部分土地提供给乙方兴建聚鑫广场综合楼（以下简称综合楼），其占地面积和占地位置及相关条件以拍卖成交确认书所载明范围和市规划部门批件为准；甲方负责协助乙方办理该综合楼报建中所需办理的各种手续，包括各种证件、图纸、土建、水电等手续的相关费用由乙方承担；按照“以房还地”的联建条件，乙方在合同工期内将建成并通过工程质量验收综合楼首层门面和地下室以及二层整层（约1000平方米）房屋所有权归属甲方，其余房屋所有权归乙方。二层房屋按450元/平方米计算，由甲方在房屋交付使用时一次付给乙方；按照“适当补偿”的联建条件，甲方向乙方提供十万元的补偿款在二层楼封顶后一次性支付；综合楼的预售许可证和房产证总本由乙方办理，相关费用由乙方负担，按照产权归属各自办理水电单独开户和房产证分户手续，相关费用各自承担，甲乙双方在销售自有房产时，同等条件下应优先考虑对方，因销售自有房屋所发生的税费由各自缴纳；甲乙双方均应自觉遵守，若乙方违约除按国家法律、行政法规规定的标准赔偿对方造成的经济损失外，还应给对方支付违约金十万元。2006年2月12日甲方：张启元、王国强乙方：刘付平、张传文签订补充协议书：聚鑫广场中间转角部分地上八层、地下**，东南两部分主体高度为**、主体以上的装饰造型及临街墙体按规划设计部门的要求建设，相关费用由乙方承担，若有相关部门要求主体再增加层次，增加费用按300元/㎡，由甲方承担，乙方负责施工，最后产权归甲方所有。一层由东向西三件门面由甲方按1900元/㎡的价格转让给乙方，用于抵偿甲方在原协议中商定的应付乙方建设三楼整层甲方购房费用，二楼交付给甲方并进行结算时，不足部分由甲方用现金支付。该三间门面的产权过户、水电开户由乙方自理、相关税费由乙方承担。建设的有效工期从2006年3月20日起至2007年3月底结束，无论什么原因乙方均不得延期，否则每延期一个月向甲方支付损失费壹万元。双方对其他事项也作了约定。2006年7月18日枣阳市建设委员会作出建设工程施工许可证。2008年10月14日枣阳市建筑设计院总工办对该工程进行验收，符合设计要求。另查明，原枣阳市国土资源局于2006年1月23日颁发枣国用（2006）第10637号；土地使用权人王国强张启元；座落枣阳市南城××路（南端）地号01118001-4图号54.00-82.75地类（用途）商住；使用权类型出让；终止时间2045年9月8日止；使用权面积1600.6㎡，其中独用面积1600.6㎡，分摊面积—㎡。原枣阳市房产管理局颁发的枣阳市房权证枣房字第**，房屋使用权人王国强、张清平、张启元、钱仁菊，共有情况共同共有，房屋座落枣阳市××车站路南端（九连墩聚鑫广场），1幢，登记时间2009-10-23，规划用途综合，总层数7，建筑面积（㎡）7649.60；原枣阳市房产管理局颁发的枣阳市房房权证枣房字第**房屋使用权人王国强、张清平、张启元、钱仁菊，共有情况共同共有，房屋座落枣阳市××车站路南端（九连墩聚鑫广场），1幢4楼404，登记时间2009-12-10，规划用途住宅，总层数8，建筑面积（㎡）169.60。后在履行协议过程中，原告刘付平要求被告按照协议约定内容协助其办理位于枣阳市××车站路南端（九连墩聚鑫广场）1幢4楼404单元房、1幢5楼505单元房及土地过户手续，双方发生争议，引起纠纷。一审法院认为,依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告刘付平按照协议的约定施工并经验收合格，履行了合同的全部义务，被告王国强、张清平、张启元、钱仁菊也应按照合同的约定，协助原告刘付平办理位于枣阳市××车站路××连××广场××楼××单元房、××楼××单元房及所属土地过户手续，但四被告未协助办理过户手续，属违约行为。原告刘付平诉求被告王国强、张清平、张启元、钱仁菊履行义务、协助办理土地使用权过户手续有理，原审法院予以支持。被告王国强、张清平、张启元、钱仁菊辩称的理由与本案非同一法律关系，原审法院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：被告王国强、张清平、张启元、钱仁菊于本判决生效后十日内协助原告刘付平到不动产登记部门将座落枣阳市××车站路九连墩聚鑫广场枣阳市房权房权证枣房字第**4楼404室、枣阳市房权证房权证枣房字第**幢5楼505室及地号01118001-4中属1幢4楼404、1幢5楼505的土地使用权过户到原告刘付平名下。案件受理费80元，由被告王国强、张清平、张启元、钱仁菊负担。于本判决生效后三日内交纳。二审中，刘付平提交了2015年6月8日对王国强所作的《调查笔录》一份、2018年12月13日枣阳市人民法院开庭笔录一份、刘付平2007年至2010年间出售聚鑫广场综合楼三至七楼的《售房协议》30份。证明：双方实际履行的是2005年4月6日签订的协议，而非2008年4月16日签订的协议。张启元质证认为：对王国强的调查笔录真实性有异议，不能达到被上诉人的证明目的；对开庭笔录，因该案的委托诉讼代理人属于一般代理，无权就涉案的关键事实作出承认、变更或放弃的意思表示。代理人在庭审笔录中的陈述完全违背了当事人的真实意思表示，不能作为定案证据。张启元已明确表示，双方实际履行的是2008年4月16日的协议，2008年协议明显是对2005年协议的变更；对《售房协议》的真实性不予认可，刘付平以个人名义擅自出售房屋的行为属于无权处分。本院认为，调查笔录及庭审笔录均系人民法院制作，对其真实性本院予以确认。上述证据能否达到证明目的，本院将结合其他证据和事实予以综合评判。一审判决所查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2008年4月16日，王国强、张启元（甲方）与刘付平（乙方）签订《协议书》，第二条约定：“双方同意将建房工程款的计付方式变更为按实际建筑面积和每平方米480元的单价计算，由甲方用现金支付。”2018年12月24日，王国强、张启元（甲方）与刘付平（乙方）签订《协议书》，第二条约定：“乙方保证在2009年1月5日前（节假日顺延）将聚鑫广场房产总本交付给甲方用于办理按相关协议约定属甲方所有财产的分户手续。”本院认为，张启元是否有义务协助刘付平办理诉争房屋及土地的产权过户手续，首先应当审查确定双方实际履行的是2005年4月6日签订的协议还是2008年4月16日签订的协议，依照协议约定来确定诉争房屋的所有权人。根据双方2005年4月6日签订的《借地建房、以房还地，适当补偿联建协议》第八条“双方按照‘以房还地’的联建条件，乙方（刘付平）在合同工期内将建成并通过工程质量验收的综合楼首层门面和地下室以及二层整层房屋所有权归属甲方（王国强、张启元），其余房屋所有权归属乙方”之约定，诉争房屋所有权应属刘付平；根据双方2008年4月16日签订的《协议书》，第二条“双方同意将建房工程款的计付方式变更为按实际建筑面积和每平方米480元的单价计算，由甲方用现金支付。”之约定，诉争房屋所有权属于张启元。张启元主张，双方实际履行的是2008年4月16日的协议，该份协议中约定的张启元支付刘付平工程款的方式进行了变更，将用三层以上房屋抵付工程款的方式变更为张启元以现金支付。故诉争房屋属张启元所有，张启元没有义务为刘付平办理产权过户手续。本院认为，确定双方实际履行的是哪一份协议应当结合双方的实际履行情况及其他证据予以综合审查判断。根据刘付平二审提交的证据，王国强在人民法院《调查笔录》中、张启元的委托诉讼代理人在2018年12月13日的开庭笔录中，均认可双方实际按照2005年4月6日的协议履行。虽然张启元主张其委托诉讼代理人为一般授权，无权对案件事实作出的承认的意思表示，但结合2018年12月24日，王国强、张启元（甲方）与刘付平（乙方）签订《协议书》中关于刘付平协助王国强、张启元办理分户手续的约定来看，若依据2008年4月16日协议约定的综合楼全部房产所有权均属王国强、张启元所有，则不存在办理分户手续事宜。且刘付平于2007年至2010年以个人名义出售了三楼以上部分房屋，能够证实双方依照2005年4月6日的协议约定已将三楼以上房屋交付刘付平的事实；此外，张启元虽主张将以房屋抵付工程款的方式变更为以现金支付，但未提交曾以现金支付工程款的证据。综合以上事实及证据，能够认定双方实际履行的是2005年4月6日的协议。依据该协议约定，诉争房屋所有权属刘付平，刘付平请求王国强、张清平、张启元、钱仁菊协助办理诉争房屋及土地过户手续符合合同约定，应予支持。综上所述，张启元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张启元负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二〇年八月二十日书记员 陈磊然