广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初3642号 原告：广西保利物业服务有限公司，住所地广西南宁市凤翔 路7号保利凤翔花园会所办公室，统一社会信用代码91450100779113315F。 法定代表人：韦庆忠，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：马艳萍，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘义峰，系该公司员工。 被告：覃嘉艺，男，1982年8月7日出生，壮族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：覃红艺，女，1979年9月12日出生，壮族，住广西南宁市江**，系被告覃嘉艺的姐姐。 原告广西保利物业服务有限公司诉被告覃嘉艺民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人马艳萍、刘义峰到庭，被告的委托诉讼代理人覃红艺到庭，本案现已审理终结。 原告广西保利物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付南宁市青秀区凤岭北枫林路19号2栋1812号房物业管理费4966.40元及其违约金9755.10元（从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准计算至实际支付之日，起诉阶段暂计至2019年4月30日），合计人民币14721.50元；2.依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：2013年1月1日，原告与开发商广西保利置业集团公司签订《保利·童心缘前期物业服务合同》，约定广西保利置业有限公司聘请原告对其开发的位于保利童心缘小区提供前期物业服务。从小区整体交付至今，原告严格按照《前期物业服务合同》的约定提供物业管理服务并积极履行合同约定的相关义务。但自2014年1月1日起，被告无故停止支付涉案房屋的物业管理服务费。根据合同附件《业主临时管理规约》第二章第七条，业主须按时全额缴纳物业管理服务费用和物业专项维修资金以及其他应交款项。但截止2019年4月30日，被告已逾期欠缴物业管理费达1643天，已构成违约，根据合同附件《业主临时管理规约》第五章违约责任之约定，“自逾期之日起，每日加收应当缴纳费用的千分之三的违约金，欠费满一个月以上的，物业公司可将其欠费情况向全体业主通报，……”因此，原告有权通过诉讼向原告追缴所欠的物业管理费以及违约金等费用，遂诉请法院。 被告答辩称：1.被告于2013年1月1日购买了保利童心缘2栋1812号房产，合同约定在2013年4月20日交付使用。由于工程进度缺陷造成翻工延期交房165天，交房后工作人员口头约定以抵扣物业费的形式作为赔付，被告房屋每月77.57元的物业费，延期交房违约金足够抵扣超20年的物业费。2.自从收房后，物业一直未积极履行合同约定。从收房后，被告陆续要求物业整改的，房屋墙体渗水、瓷砖开裂、卫生间漏水等问题，经无数次交涉，均不予落实安排整改。3.本案已超过诉讼时效，法院不该支持非法律时效内的诉讼。 原告及被告均围绕本案事实依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对提出异议的证据，因无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月1日，被告（买受人）与广西保利置业集团有限公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买位于南宁市青秀区保利·童心缘2栋1812号房，房屋面积48.48平方米。合同第九条约定：出卖人应当在2013年4月20日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按本合同约定的时间或者交房通知指定的时间办理交接手续的，视为房屋已交接给买受人，买受人必须支付延期交房期间的物业管理费和其他因延期交房引起的一切费用。第二十条约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为广西保利物业服务有限公司，前期物业服务期间，物业服务收费价格为1.6元/月·平方米（建筑面积），由物业服务企业按照季以银行托收方式收取。买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规约》。 2013年1月，广西保利置业集团有限公司（甲方）与原告广西保利物业服务有限公司（乙方）签订《保利·童心缘前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对保利·童心缘小区提供前期物业管理服务事宜。合同第三条约定：服务期限自2011年5月20日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。合同第二十二条第三款约定：业主每月30日缴纳当月费用；第四款约定：业主的物业管理费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳；物业服务费的收费标准为高层、公寓住宅按建筑面积1.6元/月·平方米缴纳（包括电梯年审费、维护保养费），但电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊；甲方、业主和物业使用人未按本合同约定足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准支付违约金。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告称“案涉房屋存在逾期交房和质量问题”的抗辩，是被告与广西保利置业集团有限公司之间的纠纷，不属于本案的审理范围；被告称“原告的起诉已经超过诉讼时效”的抗辩，本案中原告主张被告拖欠的物业费是从2014年1月至2019年4月止，本案是于2020年5月6日立案，并未超过诉讼时效；针对被告的前述抗辩，本院不予采纳。 依照《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的约定，广西保利置业集团有限公司与原告签订的《保利·童心缘前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力。 关于物业服务费。根据《保利·童心缘前期物业服务合同》第二十二条约定，物业服务费的收费标准为高层、公寓住宅按建筑面积1.6元/月·平方米缴纳，故被告每月应缴纳的物业服务费应按每平方米1.6元计48.48平方米为77.57元。2014年1月至2019年4月期间，被告应向原告支付的物业服务费为：77.57元/月×63个月=4886.91元。 关于逾期缴纳物业服务费的违约金。《保利·童心缘前期物业服务合同》第二十二条第四款约定，被告逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起，按照每天所欠费用的3‰支付违约金，但违约金的偿付数额应参考违约造成的实际损失予以认定，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量后，依法酌情调整确定被告应承担的违约金为4886.91元×30%=1466.1元。原告超出部分的违约金主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下： 被告覃嘉艺向原告广西保利物业服务有限公司缴纳从2014年1月至2019年4月期间的物业服务费4886.91元； 被告覃嘉艺向原告广西保利物业服务有限公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金1466.1元； 驳回原告广西保利物业有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费168元，由原告广西保利物业服务有限公司负担95.5元，被告覃嘉艺负担72.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  鲍 放 人民陪审员  罗谊生 人民陪审员  郑 军 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  陈奕先 ——