江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0826民初2157号原告（反诉被告）：张某某，男，汉族，1990年8月6日生，江西省泰和县人，住泰和县。被告（反诉原告）：戴某某，女，汉族，1972年11月5日生，江西省泰和县人，住泰和县。被告（反诉原告）：戴某桂，男，汉族，1963年12月24日生，江西省泰和县人，住泰和县。委托诉讼代理人：杜曦，江西赣润律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）戴某某、戴某桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法由审判员刘先迪适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人或其代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告戴某某签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告返还房屋买卖定金21680元，并支付从到期之日起2020年7月2日止还清之日的利息，利率按同期银行贷款利率计算；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月11日，原告在圩镇看到一张售房广告，因原告有意购买遂拨打电话，双方谈定房屋价款为421680元。戴某某又电话约定5月13日去她哥家中（泰和上田鑫娜建材有限公司）洽谈有关事宜。5月13日,原告如约前来洽谈。原告见房产证上所有权人是戴某桂,就问为什么房产证上名字是戴某桂？戴某某回答说房子是她前夫戴某桂的。后双方又商定按房款尾数21680元交付定金，同日，原告通过微信转账的方式给付被告戴某某定金21680元。戴某某于当日以代收人名义向原告出具了一张收条，原告也在收条上签了字。收条还载明了房屋价款等内容,实际上收条又是一份房屋买卖协议。6月8日，原告及其家人拿着翻拍的涉案房屋的房产证和土地证照片去县房管局和国土资源局咨询相关问题。电脑上显示的是该房屋系商铺自建，房管局工作人员说商铺过户费要十几万元。而房产证上载明的是住宅，戴某某起初说过户费只要五、六千元。后原告母亲等又到上述部门咨询，工作人员告知，过户时所有权人戴某桂必须前来办理相关手续。被告戴某某并非涉案房屋的所有权人，她对该房屋并无处分权，所以原告与被告戴某某签订的房屋买卖合同，属于效力待定的合同。即如果所有权人被告戴某桂予以追认，那么这个合同就有效。而事实是，时至今日被告戴某桂一直没有出现，更不用说追认了。而且当初签合同的时候，被告戴某某也没有出示戴某桂的授权委托书。再者，被告戴某桂只是被告戴某某的前夫,所以他们之间也不存在表见代理关系。因此，为了保证交易安全,请求判决该合同无效，由被告戴某某返还定金21680元及其相应利息，退一万步来讲，就算被告戴某桂追认了、合同有效了，那么原告也要解除合同。因为该房屋的房产证上写的是住宅,而登记机关电脑档案里的材料显示的却是商用房，房产证上的房屋的性质与登记的性质有着天壤之别。说明被告方隐瞒了事实的真相。房屋的性质之事实，足以影响购买者对标的物的购买决定。这说明被告方已经违约。因此，要求解除合同，两被告返还房屋定金及利息。其次，如果原告买下这房子，那么他就要交付十几万的过户费（而当初戴某某只要五、六千元）。买一套40几万的房子，却要付出十几万的过户费，这已经违反了原告的本意，这不是原告买房的真实意思表示，完全属于重大误解同时也是显失公平，因此请求撤销该合同，返还定金及利息。综上,为维护原告的合法权益,特依法提起诉讼,恳请判如所请。被告戴某某、戴某桂（反诉原告）辩称：1、原被告双方签订的收条实际上是定金合同，合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，应属有效。本案中因原告迟延履行，其行为构成违约，因此我方依据法律规定，收取的定金21680元不予退还；2、因为原告构成根本违约，给被告方带来了实际的租金损失，我方要求原告方赔偿租金损失；3、原告在诉状中所称的事实不是事实，2020年5月13日（即定金合同签订的当天），被告方已经将所出售房屋的土地证、房产证通过微信聊天发给了原告，对出售房屋的性质，原告方是明知的，原告在诉状中称不知情，过户费需10余万元，但实际中该房屋过户费远远没有原告吹嘘的那么大，不能构成重大误解。反诉原告戴某某、戴某桂提出反诉请求：1、判令本诉原告张某某支付经济损失6000元整；2、诉讼费由本诉原告承担。事实及理由：2020年5月13日，双方签订了一份定金合同，约定张某某以总价421680元购买戴某桂的房屋，并且支付了21680元定金，其后，其通过微信要求我方将一楼商铺清场，我方遂与租户协商退回了租户4000元租金，并承诺补偿装修款2000元，清场后未再交付他人使用，至今因本诉原告违约，已经明确表示不购买房屋，因此其违反诚实信用原则，给反诉原告造成了经济损失。反诉被告张某某辩称：1、反诉原告的房租损失和金额不能确认，我不予认可；2、造成合同不能履行的过错，完全在于反诉原告，我不存在违约，无须承担赔偿责任，应驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的，本院认定如下：原告张某某提交的第三组证据，涉案房屋土地、房屋的照片，被告持有异议，认为达不到原告的证明目的，本院认为，其提交的照片内记载的事项与被告方的土地证、房产证记载信息都是一致的，被告并未有隐瞒之情形，亦无法达到其证明过户费高的目的，本院不予采信；张某某提交的第五组证据视频光盘，被告对其三性均有异议，本院认为，该视频只能证实双方谈房屋交易部分过程，不能达到其证明目的，本院不予采信。被告戴某桂、戴某某（反诉原告）提交的第二组证据，张某某持有异议，认为该授权委托书不真实，本院结合对戴某桂的询问笔录，能够证实双方的委托关系，本院予以采信；被告戴某桂、戴某某（反诉原告）提交的第七组证据房屋租赁协议及收条，张某某持有异议，本院结合当事人的陈述及相关微信聊天记录能够反映涉案房屋租赁及退租的事实，故本院对该证据予以采信。综上所述，本院对已查明的法律事实确认如下：2020年5月11日，原告张某某通过被告戴某桂在泰和县上张贴的售房广告，与被告戴某桂的受托人戴某某联系，双方商谈好房屋价格，戴某某向张某某出示了涉案房屋（位于泰和县的房产证及土地证后，代收了购房定金21680元，双方就房屋买卖于2020年5月13日签订了一份协议，内容为“今收到张某某购买泰和县戴某桂房屋出售定金贰万壹仟陆佰捌拾元整，房屋出售价格双方协商定为：肆拾贰万壹仟陆佰捌拾元整（房屋出售中产生任何费用买方承担），如买方违约则定金不退，卖方违约则双倍退还定金，两个月内办理手续，卖方全力配合买方至房屋交付”。签订协议后，张某某即要求戴某桂在5月底前清退租户、腾空房屋，以便其后直接付清房款办理过户，被告戴某桂遂与租户肖至荣协商提前解除租赁合同，并退还给租户租金4000元。其后，原告张某某向房管部门了解到因该房屋土地性质系综合，过户费用可能较高，另也不愿意全额付款立即办理过户，故未在约定期限内付款过户。本院认为，戴某桂委托戴某某与原告张某某（反诉被告）商谈售房事宜，戴某桂与戴某某之间形成了委托合同关系，戴某某代收了原告（反诉被告）张某某的购房定金，并签订了一份《收条》，该收条就有关房屋出售的内容进行了约定，实为房屋买卖协议，戴某桂与张某某之间形成了房屋买卖合同关系，该协议对双方当事人均有约束力，双方当事人均应依约履行，原告（反诉被告）张某某主张该协议无效，但该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同规定的合同无效的法定情形，故对原告（反诉被告）张某某要求确认房屋买卖合同无效的诉请，本院不予支持；因原告（反诉被告）张某某认为该房屋土地系综合性质，过户费高，未按约支付余款办理过户，构成违约，故其要求返还购房定金21680元及利息于法无据，本院不予支持。反诉原告戴某桂、戴某某要求反诉被告张某某支付经济损失6000元，但其提交的证据只能证实其退还了4000元租金给租户，且该4000元系退还未到期的租金，并非其实际发生的损失，故本院对其该项诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一条、第四十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、驳回原告（反诉被告）张某某的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）戴某某、戴某桂的全部反诉请求。案件受理费171元、反诉费25元，由原告（反诉被告）张某某承担171元，被告（反诉原告）戴某某、戴某桂承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  刘先迪二〇二〇年八月三十一日书记员  刘 乐