福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初3709号 原告：叶友泉，男，汉族，1973年2月26日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：戴伟斌，北京盈科（厦门）律师事务所。 委托诉讼代理人：陈益娟，北京盈科（厦门）律师事务所。 被告:厦门长海长航物流有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道新大街**422。 法定代表人：潘稳达。 原告叶友泉与被告厦门长海长航物流有限公司（以下简称长海长航公司）合同纠纷一案,本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶友泉的委托诉讼代理人戴伟斌到庭参加诉讼，长海长航公司经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶友泉向本院提出诉讼请求：1.请求确认叶友泉与长海长航公司于2017年6月5日签署的《招商租赁合同》无效；2.长海长航公司返还叶友泉购房款609112元，并以609112元为基数，按照年利率6%，支付自2017年6月5日起至实际付清款项之日止的资金占用费。后叶友泉当庭变更诉求为：1.解除叶友泉与长海长航公司双方于2017年6月5日之间签署的《招商租赁合同》；2.长海长航公司返还租赁价款609112元及资金占用费（以609112元为基数，按照年利率6%，自起诉之日起至实际付清款项之日止）。 事实和理由:长海长航公司系厦门市海沧港区编号为H2011GG03地块的土地使用权人，该地块的土地使用权为办公、仓储性质，土地使用年限自2012年5月10日至2062年5月9日。2017年6月，长海长航公司以作为住宅用途向叶友泉宣传、推广销售坐落于上述地块的物业单元，宣传过程中长海长航公司向叶友泉提供了交付后房屋的平面图，该平面图中房屋结构囊括了客厅、卧室、卫生间等正常住宅所具备的房屋构造，并邀请叶友泉参观样板房。鉴于长海长航公司反复承诺该地块之物业单元可以单独分割且能够满足正常的家庭起居的用途，且承诺一旦物业单元可以办理分户产权，将会配合叶友泉办理物业单元的产权登记事宜。双方遂于2017年6月5日签署了《招商租赁合同》，由长海长航公司将坐落于H2011GG03地块的第3栋D区4层408单元通过“以租代售”的方式转让给了叶友泉，为了进一步明确合同签署后，为了使叶友泉受让后的权益得到保障，该合同“第三条租赁（使用）期限”约定：“1、乙方（原告）按照本合同第四条约定付清该物业单元租赁（使用）价款的，即可取得本合同项目下该物业单元实际交付之日起20年的租赁（使用）权；20年的租赁（使用）期限届满后至该物业单元所属用地的土地使用年限届满之日止，甲方（被告）同意该物业单元由乙方（原告）免费使用无偿使用……3、若乙方（原告）租赁（使用）的该物业单元在租赁（使用）权期限届满之前法律、法规及主管部门允许该物业单元办理具体的分户产权，甲方（被告）同意该物业单元的分户产权过户至乙方（原告）名下，并在办理分户产权过户的相关手续上给予配合，但凡与该分户产权过户有关的所有费用及相关税费均由乙方（原告）承担”；合同“第十二条特别约定”约定：1、土地使用权期限届满后，该物业项目若发生政府拆迁、征收、征用事件，甲方（被告）应依法积极向相关部门、单位争取获得有关收益、补偿。甲方（被告）收到补偿款后，甲方（被告）按该物业本合同约定缴纳物业管理费的面积占所有物业单元面积总和的比例在90日内支付给乙方（原告）……”。除上述合同条款外，《招商租赁合同》中还具备了一些商品房预售合同中所具备的关于房屋交付时间、交付条件的条款，合同“第七条乙方租赁（使用）的具体物业单元的交付期限及交付条件”约定：“1、甲方（被告）应当在2018年8月31日前将该物业交付给乙方（原告）租赁使用……2、租赁交付条件：该物业经甲方（被告）依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格后按本合同约定的日期和交付条件交付乙方租赁使用，交付标准为毛坯房交付……”。上述合同签署后，叶友泉立即将全部购房款支付与长海长航公司，并取得长海长航公司开具的收款收据。根据合同约定2018年8月31日为交付房屋的截止日期，长海长航公司仍无法将第3栋D区4层408单元交付叶友泉使用，并以各种理由要求延期。后经叶友泉多方了解后才知道案涉物业单元所在的地块用途为办公、仓储性质，长海长航公司根本上无权对该物业进行分割，更无权擅自变更物业的用途。鉴于上述基本事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。基于案涉项目土地使用权转让的限制以及案涉房屋的规划用途，长海长航公司无权分割出售案涉的第3栋D区4层408单元，更不可能取得商品房预售许可证明，在未取得商品房预售许可证明的情况下其与叶友泉签订的以“以租代售”的《招商租赁合同》应属无效。故叶友泉诉至本院，请求判如所请。 长海长航公司未答辩。 叶友泉围绕诉讼请求依法提交了《招商租赁合同》、收款收据，长海长航公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃举证、质证的相关权利。经审查，本院对叶友泉提供的上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月5日，长海长航公司作为甲方，叶友泉作为乙方，双方签订一份《招商租赁合同》。合同约定：1.在乙方对甲方通过有偿出让取得并建设的长航文创电子商务中心项目包括但不限于用地性质、产权性质等情况进行了全面充分的了解后，甲方与乙方通过平等、自愿的协商，就乙方租赁（使用）甲方提供的某一具体物业单元的相关事宜达成协议；2.甲方以有偿出让的方式取得位于海沧港区地块的土地使用权，并获准在该地块上建设长航文创电子商务中心项目；3.乙方租赁的具体物业为本合同第一款规定的项目中的第3栋Ｄ区4层408单元，物业用途为办公、仓储，建筑面积为64.34平方米；4.乙方按照合同约定付清租赁价款即可取得合同项下物业20年的租赁（使用权），20年租赁（使用）期限届满后至该物业单元所属用地的土地使用年限届满之日止，甲方同意该物业单元由乙方免费无偿使用；5.乙方应支付的租赁（使用）价款总金额为609112元，乙方在签订合同时支付100%租赁（使用）价款；6.甲方应当在2018年8月31日前将该物业交付给乙方租赁使用；7.如甲方逾期交付租赁不超过60日（含60日），合同继续履行，但应自本合同规定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付的物业租赁（使用）价款万分之三的违约金；8.如甲方逾期交付超过60日的，乙方有权解除合同，乙方应在合同解除条件成就后三十内决定是否行使合同解除权，乙方逾期不行使解除权的，解除权消灭；9.合同解除后，甲方除需将乙方累计已付款金额不计利息退还乙方外，还需按乙方总租赁（使用）价款的10%支付违约金；10.乙方选择不解除合同或者合同解除权消灭的，本合同继续履行，自本合同规定的交付租赁期限之第二天起至实际交付之日，甲方按日向乙方支付乙方已支付的租赁（使用）价款万分之五的违约金；11.合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，可依法向该物业所在地人民法院起诉。此外双方就其他相关合同事宜作出了约定。 2017年6月5日，叶友泉向长海长航公司支付609112元，长海长航公司出具相应的收款收据予以确认。 庭审过程中，叶友泉陈述，叶友泉与长海长航公司之间系房屋租赁合同关系，案涉房屋租赁期限为20年，20年租期届满后如果可以出卖的话就卖给叶友泉。 本院认为，长海长航公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃相应的抗辩权利。叶友泉与长海长航公司签订的《招商租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应当认定合法有效。根据双方约定，长海长航公司应于2018年8月31日前交付租赁物，如逾期交付租赁物超过60日的，叶友泉有权解除合同并要求长海长航公司承担违约责任。长海长航公司未依约交付房屋致使合同目的无法实现，叶友泉现主张解除双方于2017年6月5日签署的《招商租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定合同解除后长海长航公司除需将叶友泉累计已付款金额不计利息退还外，还需按叶友泉总租赁（使用）价款的10%支付违约金。叶友泉要求长海长航公司返还已经支付的租赁款项609112元及资金占用费（以609112元为基数，按照年利率6%，自2020年4月27日起计至实际付清款项之日止），具有相应的合同及法律依据，本院予以支持。长海长航公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、叶友泉与厦门长海长航物流有限公司签订的《招商租赁合同》解除； 二、厦门长海长航物流有限公司于本判决生效之日起十日内向叶友泉返还租金款项609112元及资金占用费（以609112元为基数，按照年利率6%，自2020年4月27日计起至实际付清款项之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9891元，由厦门长海长航物流有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈艳红 人民陪审员  苏文芳 人民陪审员  李若仪 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  陈凌野 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：… （四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。