天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初86394号原告：天津招商泰达房地产开发有限公司，住所地天津开发区北海东路**昆西园6/**楼。法定代表人：邹连永，董事长。委托诉讼代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭永辉，天津赢彧律师事务所律师。被告:天津市滨海新区三六五生活超市，经营场所天津经济技术开发区第一大街贝肯山商业街**楼2门101、3门101、17门101、16门101号。经营者：刘广存。委托诉讼代理人：张有双，男，天津市滨海新区三六五生活超市员工。委托诉讼代理人：王**，天津大有律师事务所律师。被告：刘广存，男，1990年9月25日出生，汉族，天津市滨海新区三六五生活超市经营者，户籍地天津市宝坻区，现住天津。委托诉讼代理人：张有双，男，天津市滨海新区三六五生活超市员工。委托诉讼代理人：王**，天津大有律师事务所律师。原告天津招商泰达房地产开发有限公司与被告天津市滨海新区三六五生活超市、被告刘广存房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津招商泰达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶彦红、彭永辉，被告天津市滨海新区三六五生活超市、被告刘广存的委托诉讼代理人张有双、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告天津市滨海新区三六五生活超市于2017年8月31日签订的《贝肯山项目租赁合同》于起诉状副本送达之日解除;2.判令二被告将涉案房屋腾交给原告;3.判令二被告立即付清自2018年3月15日起至实际腾房之日止的租金（暂计算至2019年9月30日为707947.2元）;4.判令二被告立即付清自2018年1月1日起至实际腾房之日止的物业管理费（暂计算至2019年9月30日为130374.08元）;5.判令二被告立即付清实际腾房前拖欠的采暖费（暂计算2017年、2018年2个采暖季的采暖费为40233.46元）;6.判令二被告向原告支付租金违约金70000元、物业管理费违约金25000元、采暖费违约金5000元;7.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年8月31日,原告与被告天津市滨海新区三六五生活超市签订《贝肯山项目租赁合同》（以下简称“租赁合同”）,约定原告将位于天津市开发区,3门-101,16门-101,17门-101号商铺出租给被告天津市滨海新区三六五生活超市,租赁期限从2017年9月15日至2022年9月14日。同日,原告与被告天津市滨海新区三六五生活超市、被告刘广存又签署了《商铺租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”）,约定被告刘广存作为共同承租人向原告连带承担租赁合同中被告天津市滨海新区三六五生活超市的全部责任义务。租赁合同约定，被告天津市滨海新区三六五生活超市应于每自然季度第三个月25日前向原告支付下自然季度租金及物业管理费,同时还应承担涉及出租商铺的一切费用（含采暖费），被告刘广存对此应承担连带责任。然而,二被告自2018年1月起开始拖欠物业管理费，2018年3月15日起开始拖欠租金，并且拖欠2017年部分采暖费及2018年全年采暖费。原告曾发函催缴,但被告始终不予理会。二被告无正当理由拖延付款的行为已经构成严重违约,原告依照租赁合同、补充协议有关内容及合同法的有关规定提起诉讼,要求二被告支付相应费用及违约金,并依据《租赁合同》16.1第（6）款要求解除租赁合同。庭审后，原告天津招商泰达房地产开发有限公司向本院书面申请撤回向二被告主张2017年度采暖费的诉讼请求。原告天津招商泰达房地产开发有限公司向本院提交证据如下：1.不动产权证书，证明原告享有涉案房屋的所有权，有权将商铺出租给被告。2.《贝肯山项目租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、房屋交接确认表，证明原告与被告天津市滨海新区三六五生活超市于2017年8月31日签订了租赁合同，后将房屋交给被告使用，被告应按合同规定支付租金、物业管理费、采暖费，补充协议约定刘广存承担连带责任。3.建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收备案通知书，证明原告交付被告的房屋质量合格并符合消防验收的标准。4.2018年5月10日原告发出的催款通知单、快递凭证，证明原告催缴后被告仍未缴纳欠付的服务业管理费和租金。5.用户服务指南第45/46页、天津市供热采暖收费管理办法、采暖费发票，证明采暖费是由第三方收取，收费标准符合第三方指定的标准，原告已替被告垫付了2017年、2018年的采暖费。6.物业资质证书、物业管理外包合同、保洁工作日检表、保洁工作计划、保洁考勤记录表、保洁工作总结、保洁早晚点队照片、保洁清洁照片、贝肯山10KV变电站巡视记录表、贝肯山第二时区商业街巡场记录表、配电间巡视记录表，证明原告委托招商局物业管理有限公司进行物业服务，招商局物业管理有限公司对包含被告承租商铺在内的商业街提供了物业服务。被告天津市滨海新区三六五生活超市、被告刘广存共同辩称，原告及其委托的物业公司实际工作中存在很多问题，二被告有权拒付租金。原告及其委托的物业公司无权以高于收费标准的标准收取二被告电费。被告天津市滨海新区三六五生活超市与原告签订的合同中第六条约定了电费收费标准，该标准高于市政公用部门公布的标准，该条款违反了我国法律法规关于电费收取的强制性规定，应为无效条款。原告在签订合同前乃至被告超市开业前都未取得消防安全合格证，导致被告延期装修。原告的消防验收存在问题。被告仅收到原告停工通知，未收到原告复工通知，停工期间仍收取租赁费、物业费，给被告造成巨大人力、物力、财力损失。原告提供商铺的面积并未达到合同约定面积，案涉商铺与约定面积相差约30平方米。被告已将商铺暖气报停，不应收取采暖费。疫情期间，原告未综合考虑被告实际经营情况，也未积极落实国家给予中小企业房租优惠政策。受疫情及疫情防控影响，被告超市经营不善，原告不应以被告未按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同。租赁合同约定的违约金较高，应对此进行调低。综上，被告并非恶意拖欠租金、物业费等，而是原告及原告委托的物业公司在经营和管理中存在诸多问题，电力费用自行定价、消防存在安全隐患，套内面积不符合约定等问题。被告有权拒付租金等费用。被告天津市滨海新区三六五生活超市、被告刘广存共同向本院提交证据如下：1.租赁合同，证明原告违反租赁合同约定，被告有权拒付租金。2.微信群电费通知截图，证明被告收到微信群通知，租赁房屋所在商业街平均电价为1.5元每度，电力附加费为每100千瓦17元，既违反了我国法律规定的收费标准也违反了禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用的规定。3.微信群消防通知截图，证明原告与被告签订租赁合同前乃至开业前都未取得消防安全合格证，导致被告延期装修，对被告的人力、物力、财力造成巨大损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据在下文中本院综合予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月31日，原告天津招商泰达房地产开发有限公司（甲方）与被告天津市滨海新区三六五生活超市（乙方）签订《贝肯山项目租赁合同》，约定：甲方将位于天津市开发区,3门-101,16门-101,17门-101号商铺出租予乙方。出租商铺套内面积为279.6平方米。租赁期限自2017年9月15日至2022年9月14日。自2017年9月15日至2018年3月14日为甲方给予乙方的免租期，即该期间内无论乙方营业与否均无需支付租金，但需支付该期间物业管理费及水电使用费。自2018年3月15日至2019年9月14日，每月含税租金总额38270.25元。2019年9月15日至2022年9月14日，每日含税租金单价为4.55元／平方米。每月含税物业管理费为6208.29元。乙方需按季度支付租金及物管费，支付方式为每自然季度第三个月25日前向甲方支付下自然季度租金和物业管理费，乙方不得以任何形式抵扣。租金必须在合同约定日期前付清，乙方逾期支付房租，属于乙方违约，甲方有权自应付款日之次日起向乙方收取逾期付款的违约金，该违约金的计算标准为：拖欠日乘以拖欠租金总额的3‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止。逾期支付物业管理费用，甲方有权自应付款日之次日起向乙方收取逾期付款的违约金，该违约金的计收标准为：每拖欠一日，计收拖欠管理费总额的3‰，该违约金按拖欠天数，累计计算。因乙方的行为所产生的涉及出租商铺的一切费用（包括但不限于乙方发生的水电费、采暖费）均由乙方负担。乙方应遵照甲方或物业公司或公用事业部门通知的金额、日期及付款方式准时支付上述费用。如乙方逾期未付上述费用，甲方或物业公司代收代付该等费用的情况下，则甲方／物业公司有权向乙方收取逾期支付的违约金。该违约金的计收标准为：每拖欠一日，计收拖欠费总额的3‰，该违约金按拖欠天数，累计计算。如果甲方或乙方依据本合同规定提前宣布解除合同，则乙方应当在本合同解除之日起五天内交还出租商铺。乙方应自费搬离或拆除商铺内的所有乙方设备和物品，使商铺恢复清洁、良好的适租状态（商铺交还状态需为毛坯交还）。但与商铺结构不可分离的商铺的改动或添附无需恢复原状。甲方有权按最后一个月租金的双倍标准向乙方收取其无权占用商铺期间租金。乙方逾期30天未付租金或物业管理费，甲方可以提前解除合同。2017年8月31日，原告天津招商泰达房地产开发有限公司（甲方）与被告天津市滨海新区三六五生活超市（乙方）、被告刘广存（丙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，约定被告刘广存作为共同承租人租赁该商铺，并作为共同承租人向甲方连带承担原租赁合同中乙方的全部责任义务。合同签订后，原告于2017年9月15日向二被告交付房屋。二被告自2018年1月起拖欠物业管理费，自2018年3月15日起拖欠租金，并拖欠2018年采暖费22351.92元。2019年5月14日，原告向被告天津市滨海新区三六五生活超市以快递方式发出《催缴函》，催要租金、物业费、采暖费，并要求被告支付违约金。二被告于2020年4月21日收到本院送达的起诉状副本等应诉材料。经计算，2018年3月15日至2020年4月26日的租金数额为975109.5元。本院认为，原告与二被告签订的租赁合同及补充协议均系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同、协议合法有效，当事人均应依约履行。原告依约将出租房屋交付二被告使用，二被告应依约支付相关费用。对于被告刘广存的连带责任问题，补充协议约定刘广存作为共同承租人租赁该商铺，并作为共同承租人向原告连带承担租赁合同中天津市滨海新区三六五生活超市的全部责任义务。故原告主张刘广存承担连带责任，本院予以支持。对于合同的解除，根据租赁合同的约定，原告在被告逾期30天欠付租金及物业管理费即享有合同解除权，原告以起诉的方式行使合同解除权于法有据，故案涉《贝肯山项目租赁合同》于起诉状副本送达二被告之日，即2020年4月21日解除。关于腾还房屋，因案涉合同已经解除，对于已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还租赁房屋、恢复原状，故原告根据合同约定要求二被告腾还房屋，本院予以支持。关于被告欠付的租金、物业管理费、采暖费。按照合同约定，二被告应按合同约定的时间向原告支付。经计算，二被告欠付原告2018年3月15日至2020年4月26日的租金为975109.5元，逾期腾房的租金应按照双倍标准计算。物业费按每月6208.29元，计算至实际腾房之日。采暖费已由原告交纳至第三方供热公司，原告提供证据证明为二被告代付了2018年度的采暖费，二被告应向原告支付该费用。至实际腾房之前，原告尚未向第三方供热公司代付的采暖费，待实际代付后，可另行主张权利。对于原告主张的逾期付款违约金，因被告欠付租金、物业管理费、采暖费构成违约，合同中约定了违约条款，鉴于原告未提供证据证明其因被告逾期支付相关费用产生的实际损失，二被告辩称违约金过高，请求予以调低，故本院参照人民银行同期贷款罚息的利率，并结合本案的实际情况，酌情认定本案违约金数额为8万元，原告主张超出的部分本院不予支持。对于二被告抗辩的原告未取得消防安全合格证问题，因原告已提交符合消防验收标准的证据，二被告提交的证据不足以证明合同履行受到影响，故对该抗辩不予采纳，对电费问题二被告可以另行主张权利。关于二被告提出的受疫情影响，超市经营不善，原告不应以二被告未按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同的意见，经查，二被告自2018年3月15日起拖欠租金，远早于疫情发生的时间，该抗辩意见本院不予采纳。二被告针对其他抗辩理由未提供证据证明，亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津市滨海新区三六五生活超市与原告天津招商泰达房地产开发有限公司签订的《贝肯山项目租赁合同》于2020年4月21日解除；二、被告天津市滨海新区三六五生活超市、被告刘广存于本判决生效之日起三十日内向原告天津招商泰达房地产开发有限公司腾还天津市开发区,3门-101,16门-101,17门-101号房屋；三、被告天津市滨海新区三六五生活超市、被告刘广存于本判决生效之日起十日内连带给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年3月15日至2020年4月26日的租金人民币975109.5元，及自2020年4月27日起至实际腾房之日止的房屋占用费（计算标准为4.55元/㎡×279.6㎡×天数×2）；四、被告天津市滨海新区三六五生活超市、被告刘广存于本判决生效之日起十日内连带给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司自2018年1月1日起至实际腾房之日止的物业费（按每月6208.29元的标准计算）；五、被告天津市滨海新区三六五生活超市、被告刘广存于本判决生效之日起十日内连带给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年采暖费人民币22351.92元；六、被告天津市滨海新区三六五生活超市、被告刘广存于本判决生效之日起十日内连带给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司违约金人民币80000元；七、驳回原告天津招商泰达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13585.5元，由原告天津招商泰达房地产开发有限公司负担747元，由被告天津市滨海新区三六五生活超市、被告刘广存共同负担12838.5元（于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长 信 彧人民陪审员 王 倩人民陪审员 周福珍二〇二〇年八月三日法官助理陈阳书记员宋扬