宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2072号原告：吉某，甘肃省宁县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：王某1，宁夏方和圆律师事务所律师。被告:宁夏东华房地产开发有限公司,统一社会信用代码916401227999015971。法定代表人:胡某,该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某，宁夏三略律师事务所律师。被告：赵某，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：范某1，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告吉某与被告宁夏东华房地产开发有限公司（以下简称东华公司）、赵某、范某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉某及其委托诉讼代理人王某1、被告赵某、范某1及被告东华公司的委托诉讼代理人陈某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吉某诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告赵某、范某1签订的《房屋买卖合同》;解除原告与被告宁夏东华房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》；2.依法判决三被告共同返还原告支付的购房款20万元，并承担占用期间的利息117501元（按年利率6％计算，自2010年7月24日暂计算至2020年5月6日，共计3574天。并按年利率6％计算2020年5月7日至款项退清之日止的利息)，合计317501元；3.依法判决三被告赔偿原告装修损失费6万元；以上2、3项合计377501元；4.本案诉讼费、鉴定费、公告费等其它费用由三被告承担。被告东华公司答辩要点：我公司在2010年将涉案房屋抵顶给了被告赵某、范某1之后，其二人将涉案房屋转让给了原告，我公司没有收取原告的房款，我公司与原告签订商品房买卖合同是为了给原告办理房产证，后因涉案房屋被案外人王某2查封，暂时无法办理房产证。目前我公司正在与案外人及执行法院协调解决。因我公司没有收取原告房款，所以原告诉请要求我公司返还购房款20万元，并承担占用期间的利息117501元，赔偿原告装修损失费6万元的诉请没有事实和法律依据。被告赵某答辩要点：2010年东华房地产开发公司工程负责人钟军将兴泽苑外网工程承包给我和范某1，工程结束后，东华公司因为抵顶工程款将涉案房屋抵顶给我和范某1。2010年7月份我与范某1将涉案房屋转卖给了原告吉某，由我个人收取吉某房款200000元，范某1并没有收取房款。之后给原告办理房屋手续的时候，我们说要将入住费用与东华公司欠付我和范某1的维修款进行抵顶，但是公司不同意，吉某又单独交纳了入住所需要的费用。至今为止东华公司也未向我们支付维修款。原告要求解除原告与我和范某1的签订的房屋买卖合同我方不同意解除。不同意返还房款、利息及损失。被告范某1答辩要点：在本案中我不认识原告，也没有将房屋出卖给原告，我认为原告主张解除合同、返还房款、利息及损失我不愿意承担。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实东华公司（原宁夏兴东华房地产开发有限公司）于2008年10月23日将兴泽苑小区室外采暖工程发包给案外人宁夏功达建设工程有限责任公司，并由被告赵某实际施工，故工程结算后东华公司将涉案房屋抵顶给被告赵某和范某1。2010年7月23日，案外人范某2（范某1的姐姐）以被告范某1（出卖方/甲方）名义与被告赵某（出卖方/甲方）、原告吉某（买方人/乙方）共同签订《房屋买卖合同》一份，合同约定甲方将位于××县房屋（面积77.51平米）一套以200000元的价格出售给乙方，由甲方提供此房相关顶账协议。并约定乙方向甲方交纳购房定金10000元，合同签订后，首付金额190000元于2010年7月23日付清。同日，案外人范某2以被告范某1名义与被告赵某共同向被告东华公司出具说明一份，载明赵某、范某1将东华公司抵顶的兴泽苑室外采暖工程配套费，兴泽苑11号楼1单元402室，面积77.55平方米的住房一套出售给吉某，请公司协助办理一切入住手续，入住前物业储备金及相关费用由吉某承担。原告吉某于2010年7月24日将涉案房款20万元交给案外人邢某（中介方），并由邢某出具收条一张载明今收到吉某的房款贰拾万元整，兴泽苑11-1-402，后邢某将20万元房款转交给被告赵某。2012年6月5日，原告吉某（乙方/买受人）与被告东华公司（甲方/出卖人）共同签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告吉某购买东华公司开发的兴泽苑小区第11幢1单元402号房屋一套，建筑面积77.55平方米，单价每平方米2430元，总金额188447元整。合同第九条约定“出卖人应当在2012年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，合同第十七条约定“（一）出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：3.出卖人协助买受人办理产权证书”。被告宁夏东华房地产开发有限公司于2012年5月31日将涉案房屋交付原告使用。后为便于原告吉某办理涉案房屋的产权证书，被告东华公司向原告吉某出具涉案房屋房款收据一张。另查明，银川市中级人民法院依据（2012）银民初字第81号民事裁定查封了涉案房屋。原告吉某对该执行行为不服，向银川市中级人民法院提出书面异议，该院于2017年8月3日作出（2017）宁01执异28号执行裁定书，认为原告吉某与被告东华公司签订的书面买卖合同是在该院对涉案房屋查封之后，裁定驳回了吉某的异议请求。现原告吉某诉至本院，请求判如所请。二、各方当事人有争议的事实原告吉某认为涉案房屋被查封，被告无法完全履行其合同义务即协助办理备案登记、协助办理房屋过户手续，事实上已经达到无法实现合同目的的情形，应当解除上述合同，并由被告返还购房款并赔偿相应损失；被告赵某认为涉案房屋没有办理产权登记是因为东华公司导致，东华公司应当向原告支付损失、利息；被告范某1认为其对上述交易不知情，不承担相应责任；被告东华公司认为其公司未收取原告的房款，且原告自2012年5月31日一直占有使用涉案房屋，原告未提供装修房屋的证据，所以原告要求东华公司退还房款、利息及装修损失不能成立。判决的理由与结果本院认为，综合各方证据可以证实案外人范某2以被告范某1名义与被告赵某、原告吉某共同签订案涉《房屋买卖合同》，其后又由原告吉某与被告东华公司签订案涉《银川市商品房买卖合同》，上述两份合同均系合同相对方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，被告赵某在签订案涉房屋买卖合同时虽未获得案涉房屋的所有权，但被告东华公司依此与原告吉某签订《银川市商品房买卖合同》的行为可以视为对被告赵某出售案涉房屋的追认，故上述两份合同均合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现诉争房屋因被告东华公司其他涉诉案件被银川市中级人民法院查封,并且该查封行为导致原告无法办理房屋所有权转移手续，且至今未能协商解决，合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除事由。同时，被告东华公司当庭表示如协商不成同意解除案涉《银川市商品房买卖合同》，现原告吉某主张解除上述《房屋买卖合同》《银川市商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张三被告共同返还购房款200000元的诉讼请求，原、被告均认可被告赵某收取原告全部购房款200000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉房屋买卖合同解除后，被告赵某向原告吉某收取的案涉房屋购房款200000元应当予以返还。故对于原告主张三被告共同向其返还购房款200000元的诉讼请求，本院支持被告赵某向原告返还购房款200000元。关于原告主张三被告向原告支付占用期间的利息117501元，并主张至款项退清之日止的诉讼请求。涉案房屋于2012年5月31日交付原告吉某占有使用。此后，虽一直未办理案涉房屋的过户手续，但原告吉某持续占有使用案涉房屋亦获得相应利益。且按照《银川市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内报市房屋产权登记部门备案，但原告在明知案涉房屋为顶账房的情况下亦无法提交证据证实其向三被告主张过相关权利，由此造成损失扩大部分应由原告自行承担相应责任。综合考虑原告吉某因占有使用案涉房屋带来的实际利益以及相应减损规则，对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张三被告赔偿原告装修损失60000元的诉讼请求，原告未能提交相应证据证实上述费用实际发生，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告吉某与被告范某1、赵某签订的《房屋买卖合同》；二、解除原告吉某与被告宁夏东华房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》；三、被告赵某于本判决生效之日起十五日内向原告吉某返还购房款200000元；四、驳回原告吉某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3481元（已减半收取），由原告吉某负担1331元，由被告赵某负担2150。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 祁 玮 二〇二〇年八月二十七日（法官助理 金 路书记员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。