广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终768号上诉人（一审原告）：广州市番禺区小谷围街北亭村股份合作经济社。住所地：广东省广州市番禺区小谷围北亭村。法定代表人：梁国坤。委托诉讼代理人：陈瑞筠，广东领烨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思敏，广东领烨律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广州宜源软件科技开发有限公司。住所地：广东省广州市番禺区小谷围街北亭广场。法定代表人：黄巧青。委托诉讼代理人：黄岩，广东尚之信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈龙，广东尚之信律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：梁耀昌，男，1970年2月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：文燕，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁志娟，广东盈隆律师事务所律师。上诉人广州市番禺区小谷围街北亭村股份合作经济社（以下简称北亭村合作社）与被上诉人广州宜源软件科技开发有限公司（以下简称宜源公司）、梁耀昌土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初字894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年5月11日开庭审理了本案。北亭村合作社的法定代表人梁国坤、委托诉讼代理人陈瑞筠、李思敏，宜源公司的委托诉讼代理人黄岩、陈龙，梁耀昌的委托诉讼代理人文燕、梁志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北亭村合作社上诉请求：1、维持（2019）粤01民初字894号民事判决第一项。2、变更（2019）粤01民初字894号民事判决第二项为：宜源公司立即向北亭村合作社支付滞纳金，滞纳金以实际应付但未付租金金额为基础，逾期每天按万分之六点五八的标准计付(2008年8月至2013年7月的滞纳金为4196118.38元；2013年11月至2015年7月滞纳金以每季度欠付租金2136000元为基数，2015年8月至2019年10月的滞纳金以每季度欠付租金2670000元为基数，每季度租金的滞纳金以不超过当期本金为限。暂计至2019年10月31日，2013年11月至2019年10月租金的滞纳金为38906444.34元)。3、撤销（2019）粤01民初字894号民事判决第三项，改判宜源公司、梁耀昌支付北亭广场竣工验收手续费用1148050元。事实与理由：1.一审法院调整滞纳金，认定事实不清，适用法律错误。首先，当事人双方约定延迟支付租金的，滞纳金按每天千分之五计算，并不过高。该标准未超过1995年12月6日实施的《广州市房屋租赁管理规定》第三十三条第二款所规定的标准。其次，宜源公司延期支付租金，确实导致北亭村合作社产生重大经济损失。北亭村合作社因催讨租金多方奔走，所产生的费用和间接损失客观存在。北亭村合作社本可通过租金产生其他收益，但由于宜源公司拖欠租金，北亭村合作社无法取得该等利益。再次，一审法院调整违约金幅度违法。即使违约金需要调低，合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。一审法院将违约金大幅减少，违反了该条款关于“适当减少”的规定。参照《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题》的规定，北亭村合作社愿意将滞纳金的计算标准调低至每月2％，并且每季度租金的滞纳金以不超过当期本金为限。2.办理北亭广场竣工验收手续费用应由宜源公司、梁耀昌承担。2005年10月24日北亭村合作社与梁耀昌签订的《补充协议》约定“本地块建筑物进行施工时，要请监理公司负责监督质量。以北亭村合作社名义请监理公司，梁耀昌负担监理公司的全部费用。建筑物及配套设施完工后，梁耀昌须依法办理质量、规划、消防等所有竣工验收手续。竣工验收后须办理以北亭村合作社为权属人的房地产证或其他相关权属证明”和“梁耀昌在租用地块动工前，必须要按规划项目要求以北亭村合作社的名义办妥用地、规划、施工等报建审批手续。以上办理的一切费用由梁耀昌负责，北亭村合作社对梁耀昌的报建、施工、办证等手续提供必要的协助……”。根据上述约定，竣工验收费用亦应由承租人承担。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，根据交易习惯，出租方协助办证，承租方负担办理竣工验收手续费用。宜源公司辩称：1.北亭村合作社未因租金拖欠产生实际损失。据了解，宜源公司拖欠北亭村合作社的租金，已由区政府借支给北亭村合作社，且借款无需支付滞纳金，所以北亭村合作社未因租金拖欠而产生经济损失。2.关于滞纳金计算标准问题。租赁合同约定的滞纳金标准，折算为年利率180%，明显高于实际损失，一审法院按照银行同期贷款利率上浮30%计付，合理有据。梁耀昌辩称：1.一审法院确认了北亭村合作社与宜源公司之间的租赁合同关系，已取替北亭村合作社与梁耀昌之间的租赁合同关系。北亭村合作社未对此提出上诉，因此，梁耀昌无需承担支付租金的义务。2.北亭村合作社与宜源公司2006年8月23日签署的《房地产租赁合同》第四条约定，办理项目规划验收、土建结构验收、消防验收和办理房产房屋产权初始登记和房产证的主体为北亭村合作社。3.北亭村合作社与梁耀昌于2006年8月23日前签订的《协议书》，也仅约定建筑物进行施工时聘请监理公司的费用以及租用地块动工新建前办理用地规划施工等报建申请手续费用由梁耀昌负担，没有约定竣工验收手续费用由梁耀昌承担。北亭村合作社请求梁耀昌承担办证费用，没有法律依据和合同依据，不符合公平原则，请求二审法院予以驳回。北亭村合作社向一审法院起诉请求：1.解除北亭村合作社与梁耀昌于2005年7月28日签订的《土地租赁合同》、于2005年10月24日签订的《补充协议》，于2007年8月28日签订的《对“补充协议”部分条款的说明》，以及于2006年8月23日签订的《协议书》；2.解除北亭村合作社与宜源公司于2006年8月23日签订的《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充合同》，于2006年11月30日签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》；3.梁耀昌、宜源公司缴纳的600000元保证金归北亭村合作社所有；4.梁耀昌、宜源公司立即支付自2013年11月1日起至梁耀昌、宜源公司将位于广州市番禺区新造镇北亭村保留区综合楼（即北亭广场）土地及上盖建筑物全部交还给北亭村合作社管业时止的租金，以及自2008年8月1日起至实际付清所有应付未付租金时止的滞纳金。暂计至2019年10月31日止的拖欠租金金额为60342000元（租金的计算标准：自2013年11月1日起至2015年7月31日止以每月71.2万元的租金标准计算，自2015年8月1日起至2020年7月31日止以每月89万元的租金标准计算），暂计至2019年10月31日止的滞纳金金额为361494722元（滞纳金的计算标准：以实际应付但未付租金金额为基数，逾期每天按千分之五的标准计算至全部清偿之日止）；5.梁耀昌、宜源公司将其承租的位于广州市番禺区新造镇北亭村保留区综合楼（即北亭广场，用地面积约89000平方米，上盖建筑物面积约120271平方米，均以实际测量为准）土地及上盖建筑物无偿交还给北亭村合作社管业；6.梁耀昌、宜源公司立即支付北亭广场的办证费用1148050元（办不动产权证等相关证照和手续）；7.梁耀昌、宜源公司承担本案诉讼费等案件费用。诉讼过程中，北亭村合作社申请撤回诉讼请求第1、2、3、5项，并明确其诉讼请求为：1.梁耀昌、宜源公司立即向北亭村合作社支付自2013年11月1日起至2019年10月31日止的拖欠租金金额为60342000元（租金的计算标准：自2013年11月1日起至2015年7月31日止以每月71.2万元的租金标准计算，自2015年8月1日起至2019年10月31日止以每月89万元的租金标的计算）；2.梁耀昌、宜源公司立即向北亭村合作社支付滞纳金，滞纳金以实际应付但未付租金金额为基数，逾期每天按千分之五的标准，自2008年8月1日起计算至全部清偿之日止，截止至2019年10月31日止的滞纳金为361494722元；3.梁耀昌、宜源公司支付北亭广场产生的办理竣工验收手续费用1148050元（办理质量、规划、消防等所有竣工验收手续）；4.梁耀昌、宜源公司承担本案诉讼费等案件费用。同时，北亭村合作社明确宜源公司、梁耀昌不存在逾期支付2013年8月至2013年10月的租金问题，但认为2013年8月仍拖欠滞纳金。北亭村合作社坚持要求按日千分之五计算滞纳金，但其与宜源公司表示如果按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率上浮30％的标准计算，2008年8月至2013年7月逾期支付租金的滞纳金总额为1498932.79元。一审法院经审理查明：2004年9月13日，广州市番禺区新造镇北亭村经济合作社与梁耀昌签订《土地租赁合同》，约定：一、北亭村合作社将8.2万平方米面积的地块出租给梁耀昌作开发经营之用。二、承包年限为期15年（自2004年10月1日至2019年9月30日止）。三、租金：前五年（即2004年10月1日至2009年9月30日止）每平方米地月租为人民币4元，月租金共人民币32.8万元。后10年（2009年10月1日至2019年9月30日止），每平方米地月租为人民币10元，月租金共人民币82万元。四、付款方式按季度付款。具体做法为每季末将下季的租金总额平均分配于村经济合作社每位股东，（按村经济社物主分配方案），并将银行入账单交北亭村合作社作租金凭证。五、梁耀昌负责按城中村改造的总体规划承建地块内所有的建筑物及所有相关配套设施（包括道路、供电、供水、排水等工程）。六、本地块建筑物进行施工时，要请监理公司负责监督质量。由北亭村合作社请监理公司，梁耀昌负担监理公司的全部费用。建筑物及配套设施完工后，梁耀昌须依法办理质量、规划、消防等所有竣工验收手续。竣工验收后须办理以北亭村合作社为权属人的房地产证或其他相关权属证明。梁耀昌只对建筑物及配套设施享有合同规定期限内使用权，梁耀昌不得以任何理由和方式转让、抵押或以其他方式处置任何部分。七、梁耀昌在租用地块动工兴建前，必须要按规划项目要求以北亭村合作社的名义办妥用地、规划、施工等报建审批手续。以上办理的一切费用由梁耀昌负责。北亭村合作社对梁耀昌的报建、施工、办证等手续提供必要的协助……十一、本合同签订时梁耀昌交30万元人民币给北亭村合作社作为保证金，投资1000万元固定资产后退回押金给梁耀昌。十二、违约责任……2.梁耀昌违约责任：①梁耀昌如果不按时交纳租金，每逾期一天，北亭村合作社按欠款的千分之五收取滞纳金。梁耀昌逾期交租达30天内，北亭村合作社有权解除合同，收回租地上所有建筑物及配套设施。②梁耀昌如果不严格按照法定程序进行报建、施工、竣工验收、办证，北亭村合作社有权要求梁耀昌限期改正，如果梁耀昌拒绝改正，北亭村合作社可以解除合同，收回土地和在建工程……2004年10月13日，广州市番禺区新造镇北亭村民委员会与梁耀昌签订《补充协议》，约定土地物业永久是村所有，由梁耀昌投资开发经营十五年，在招商开发过程中，梁耀昌以村经济发展公司名称协助办理一切手续。2005年3月31日，广州市番禺区新造镇北亭村经济合作社与梁耀昌签订《补充协议》，约定：梁耀昌承租村的土地建商贸城，已向社会各界客商招租；因商贸城面积较大，需要一段时间才能建起，客商所交订金及商铺租金预付款，暂由村负责在银行开专户管理，以保证客商资金不被拿走及挪用，待商贸城土建工程全面封顶，村一次性把客商的资金归还给梁耀昌，以后招租由梁耀昌自行负责管理，北亭村合作社尽量协助梁耀昌办理手续。2005年7月28日，广州市番禺区新造镇北亭村经济合作社与梁耀昌签订《土地租赁合同》，约定：一、北亭村合作社将8.2万平方米面积的地块出租给梁耀昌作开发经营之用。二、承包年限为期25年（自2005年8月1日至2030年7月31日止）。三、租金：第一个五年（即2005年8月1日至2010年7月31日止）每平方米地月租为人民币4元，月租金共人民币32.8元。第二个五年（即2010年8月1日至2015年7月31日止）每平方米地月租为人民币8元，月租金共人民币65.6万元。第三个五年（即2015年8月1日至2020年7月31日）每平方米地月租为人民币10元，月租金共人民币82万元。第四个五年（即2020年8月1日至2025年7月31日）每平方米地月租为人民币15元，月租金共人民币123万元。第五个五年（即2025年8月1日至2030年7月31日）每平方米地月租为人民币20元，月租金共人民币164万元……五、梁耀昌负责按城中村改造的总体规划承建地块内所有的建筑物及所有相关配套设施（包括道路、供电、供水、排水等工程）。六、本地块建筑物进行施工时，要请监理公司负责监督质量。由北亭村合作社请监理公司，梁耀昌负担监理公司的全部费用。建筑物及配套设施完工后，梁耀昌须依法办理质量、规划、消防等所有竣工验收手续。竣工验收后须办理以北亭村合作社为权属人的房地产证或其他相关权属证明。梁耀昌只对建筑物及配套设施享有合同规定期限内使用权，梁耀昌不得以任何理由和方式转让、抵押或以其他方式处置任何部分。七、梁耀昌要在租用地块动工兴建前，必须按规划项目要求以北亭村合作社的名义办妥用地、规划、施工等报建审批手续。以上办理的一切费用由梁耀昌负责。北亭村合作社对梁耀昌的报建、施工、办证等手续提供必要的协助。梁耀昌在承租地块内必须投入不低于人民币叁亿元……十二、违约责任。梁耀昌如果不按时交纳租金，每逾期一天，北亭村合作社按欠款的千分之五收取滞纳金。梁耀昌逾期交租达30天，北亭村合作社有权解除合同，收回土地上所有建筑物及配套设施……2005年10月24日，广州市番禺区新造镇北亭村经济合作社与梁耀昌签订《补充协议》，约定：一、北亭村合作社将8.9万平方米面积的地块出租给梁耀昌作开发经营之用，由交界线丈量起。二、租赁年限为期25年（自2005年8月1日至2030年7月31日止）。三、租金：第一个五年（即2005年8月1日至2010年7月31日止）每平方米地月租为人民币4元，月租金共人民币35.6万元。第二个五年（自2010年8月1日至2015年7月31日止）每平方米地月租为人民币8元，月租金共人民币71.2万元。第三个五年（即2015年8月1日至2020年7月31日）每平方米地月租为人民币10元，月租金共人民币89万元。第四个五年（即2020年8月1日至2025年7月31日）每平方米地月租为人民币ｌ5元，月租金共人民币133.5万元。第五个五年（即2025年8月1日至2030年7月31日）每平方米地月租为人民币20元，月租金共人民币178万元……五、本地块建筑物进行施工时，要请监理公司负责监督质量。以北亭村合作社名义请监理公司，梁耀昌负担监理公司的全部费用。建筑物及配套设施完工后，梁耀昌须依法办理质量、规划、消防等所有竣工验收手续。竣工验收后须办理以北亭村合作社为权属人的房地产证或其他相关权属证明。梁耀昌只对建筑物及配套设施享有合同规定期限内使用权，梁耀昌不得以任何理由和方式转让、抵押或以其他方式处置任何部分。六、梁耀昌在租用地块动工兴建前，必须要按规划项目要求以北亭村合作社的名义办妥用地、规划、施工等报建审批手续，以上办理的一切费用由梁耀昌负责，北亭村合作社对梁耀昌的报建、施工、办证等手续提供必要的协助，梁耀昌在承租期内必须投入不低于人民币叁亿元（8.9万平米）……十一、本合同签订时梁耀昌交60万元人民币给北亭村合作社作为保证金，合同期满后退回给梁耀昌。十二、违约责任,梁耀昌如果不按时交纳租金，每逾期一天，北亭村合作社按欠款的千分之五收取滞纳金。2006年8月23日，北亭村合作社与梁耀昌签订《协议书》，约定：虽然该块土地上房产物业的资金投入及房产物业使用权在合同约定的25年内属于梁耀昌，但房产物业的所有权属于北亭村合作社，在对外出租该块土地上房产时依照法律规定，梁耀昌不能作为出租房产的适格主体。因此，梁耀昌同意在对外出租房产物业时，以北亭村合作社的名义与宜源公司签订《房地产租赁合同》，该《房地产租赁合同》实际收益人是梁耀昌。由该《房地产租赁合同》而产生的一切权利、义务等法律责任均由梁耀昌享有和承担，概与北亭村合作社无关。北亭村合作社与宜源公司签订《房地产租赁合同》，约定：一、出租人自愿将下列物业出租给承租人：1.用地面积89000平方米；2.第一期北亭保留区综合楼(北亭广场)建筑面积：120271平方米。二、租赁期从2007年5月1日至2030年7月31日……四、承租人协助出租人办理第一期项目的规划验收、土建结构验收、消防验收，并办理房屋产权初始登记和房产证(现正办理中)……九、保证金60万元人民币，承租人在本合同签订前已交给出租人。十、违约责任：承租人逾期交付租金，除应及时如数补交外，每逾期一天按欠款的5‰支付滞纳金……附件三：一、本合同约定的租金金额为不含税。1.2010年7月31日前，每月租金为人民币53.4万元。2.2010年8月1日至2015年7月31日，每月租金为人民币71.2万元。3.2015年8月1日至2020年7月31日，每月租金为人民币89万元。4.2020年8月1日至2025年7月31日，每月租金为人民币133.5万元。5.2025年8月1日至2030年7月31日，每月租金为人民币160.2万元。二、付款方式按季度付款。具体做法为每季末将下季的租金总额平均分配于村经济合作社每位股东，(按村经济社分配方案)，并将银行入账单交北亭村合作社作租金凭证。上述合同未显示有签署时间。另查明，广州市番禺区人民法院于2019年12月24日作出（2019）粤0113执恢381号之一执行裁定书查明：该院依据已经发生法律效力（2013）穗仲案字第1838号民事判决书，于2019年11月29日在京东网拍卖被执行人宜源公司承租北亭村合作社土地使用权建设的广州市番禺区房产［产权证号：（2019）广州市不动产权第07XXXX24号，产权人北亭村合作社］及其附属设施在2020年1月1日至2030年7月31日的使用权。买受人广州创元投资有限公司以人民币1.7亿元的最高价格竞买。据此，裁定：位于广州市番禺区房产及其附属设施在2020年1月1日至2030年7月31日期间的使用权归买受人广州创元投资有限公司所有。庭审过程中，各方当事人确认北亭村合作社分别与梁耀昌和宜源公司签订的合同中，所涉合同中的土地性质、承租范围、租赁期限和租金标准均为一致。但对于租金承责主体、滞纳金标准是否过高以及是否支付办理竣工验收手续费的问题争议较大。北亭村合作社称：北亭村合作社与梁耀昌签订合同时，梁耀昌称其是宜源公司的运营主体，故合同签订的主体是梁耀昌，之后梁耀昌要求再与宜源公司签订合同，并承诺其愿意承担相应的权利义务，北亭村合作社配合梁耀昌与宜源公司再签订合同。因此，梁耀昌、宜源公司是涉案土地的共同承租人，租金和滞纳金支付的责任主体应是梁耀昌和宜源公司。北亭村合作社就其主张的2008年8月起至2019年l0月31日止的滞纳金，向一审法院提交了欠租滞纳金明细。该明细显示：1.2008年8月至2008年10月迟延交租金额为1602000元，应交租日期为2008年7月31日，实际交租日期为2008年8月19日，欠租天数18天；2.2008年11月至2009年1月迟延交租金额为1602000元，应交租日期为2008年10月31日,实际交租日期为2008年12月18日，欠租天数47天；3.2009年2月至2009年4月迟延交租金额为1602000元，应交租日期为2009年1月31日，实际交租日期为2009年4月17日，欠租天数75天；4.2009年5月至2009年7月迟延交租金额为1602000元，应交租日期为2009年4月30日，实际交租日期为2009年8月3日，欠租天数94天；5.2009年8月至2009年10月迟延交租金额为1602000元，应交租日期为2009年7月31日，实际交租日期为2009年l1月24日，欠租天数115天；6.2009年11月至2010年1月迟延交租金额为1602000元，应交租日期为2009年10月31日，实际交租日期为2010年3月1日，欠租天数120天；7.2010年2月至2010年4月迟延交租金额为1602000元，应交租日期为2010年1月31日，实际交租日期为2010年7月5日，欠租天数154天；8.2010年5月至2010年7月迟延交租金额为320400元，应交租日期为2010年4月30日，实际交租日期为2010年l0月27日，欠租天数179天；9.2010年5月至2010年7月迟延交租金额为1281600元，应交租日期为2010年4月30日，实际交租日期为2010年l1月14日，欠租天数198天；10.2010年8月至2010年10月迟延交租金额为2136000元，应交租日期为2010年7月31日，实际交租日期为2010年11月15日，欠租天数107天；11.2010年11月至2011年1月迟延交租金额为2136000元，应交租日期为2010年10月31日，实际交租日期为2010年11月15日，欠租天数14天；12.2011年2月至2011年4月迟延交租金额为500000元，应交租日期为2011年1月31日，实际交租日期为2011年8月15日，欠租天数195天；13.2011年2月至2011年4月迟延交租金额为1636000元，应交租日期为2011年1月31日，实际交租日期为2011年10月9日，欠租天数250天；14.2011年5月至2011年7月迟延交租金额为2136000元，应交租日期为2011年4月30日，实际交租日期为2011年10月9日，欠租天数161天；15.2011年8月至2011年10月迟延交租金额为228000元，应交租日期为2011年7月31日，实际交租日期为2011年10月9日，欠租天数69天；16.2011年8月至2011年10月迟延交租金额为1908000元，应交租日期为2011年7月31日，实际交租日期为2011年12月20日，欠租天数141天；17.2011年11月至2012年1月迟延交租金额为592000元，应交租日期为2011年10月31日，实际交租日期为2011年12月20日，欠租天数50天；18.2011年11月至2012年1月迟延交租金额为1544000元，应交租日期为2011年10月31日，实际交租日期为2012年12月18日，欠租天数414天；19.2012年2月至2012年4月迟延交租金额为456000元，应交租日期为2012年1月3l日，实际交租日期为2012年12月18日，欠租天数321天；20.2012年2月至2012年4月迟延交租金额为1680000元，应交租日期为2012年1月31日，实际交租日期为2012年12月28日，欠租天数331天；21.2012年5月至2012年7月迟延交租金额为320000元，应交租日期为2012年4月30日，实际交租日期为2012年12月28日，欠租天数24l天；22.2012年5月至2012年7月迟延交租金额为1000000元，应交租日期为2012年4月30日，实际交租日期为2013年1月4日，欠租天数248天；23.2012年5月至2012年7月迟延交租金额为816000元，应交租日期为2012年4月30日，实际交租日期为2013年6月20日，欠租天数415天；24.2012年8月至2012年10月迟延交租金额为2136000元，应交租日期为2012年7月31日，实际交租日期为2013年6月20日，欠租天数323天；25.2012年11月至2013年1月迟延交租金额为2136000元，应交租日期为2012年10月31日，实际交租日期为2013年6月20日，欠租天数231天；26.2013年2月至2013年4月迟延交租金额为2136000元，应交租日期为2013年1月31日，实际交租日期为2013年6月20日，欠租天数139天；27.2013年5月至2013年7月迟延交租金额为2136000元，应交租日期为2013年4月30日，实际交租日期为2013年6月20日，欠租天数50天；28.自2013年11月起至2015年7月止每季度租金2136000元至今未付；29.自2015年8月起至2019年10月每季度租金2670000元至今未付。另，北亭村合作社提出其主张办理竣工验收手续费用的合同依据是其与梁耀昌于2005年7月28日签订的《土地租赁合同》第6条、第7条以及2005年10月24日签订的《补充协议》第5条、第6条的约定，并提供了《北亭广场完善竣工图纸服务合同》《工程质量检测技术服务合同》和增值税普通发票等予以证实。梁耀昌述称：梁耀昌与北亭村合作社签订的《土地租赁合同》及系列协议早已终止。梁耀昌从2006年8月23日开始就没有使用、控制涉案场地，涉案土地实际履行的是北亭村合作社与宜源公司签订的《房地产租赁合同》及《补充合同》，根据合同相对性原则，北亭村合作社只能向宜源公司主张权利，梁耀昌没有与宜源公司共同承担责任的事实和法律依据。其于2006年8月23日之前的租金已按期支付，不同意支付滞纳金。对于北亭村合作社提供的滞纳金明细中欠租天数无法确认，且滞纳金计算标准太高。关于办证费用问题，梁耀昌与北亭村合作社签订的合同没有约定由梁耀昌承担办证费。根据北亭村合作社与宜源公司签订的《房地产租赁合同》第四条约定，办证主体是北亭村合作社，宜源公司承担协助义务，该合同签署之后，梁耀昌对涉案土地及上盖建筑物不再享受权利，也不承担义务和责任，所有的权利义务均由宜源公司承接，梁耀昌不应承担北亭广场的所有费用。宜源公司表示：对北亭村合作社主张其支付自2013年11月1日至2019年10月31日的欠付租金为60342000元没有异议。对于北亭村合作社主张宜源公司、梁耀昌支付竣工验收费用的问题，属于梁耀昌原与北亭村合作社签订相关合同所约定，与宜源公司无关，应由梁耀昌承担。对北亭村合作社提供的验收手续费用金额有异议，且该费用由谁支付，双方约定不明确。北亭村合作社认为其主张滞纳金未超过诉讼时效，提供了其于2013年4月17日出具的《追租通知书》予以证明，该通知书载明，贵公司与北亭村合作社于2005年10月24自签订的《土地租赁合同》中规定，贵公司租用北亭村合作社的土地，租金应于每季度末将下季度租金支付(现欠付2012年第三季度的部分租金、第四季度租金及2013年第一季度、第二季度的租金)。时截2013年4月10日，贵公司共欠我村租金7224000元。为此，特向贵公司发出催收通知，望务必在收到该通知十五天内向我方交纳所拖欠之租金7224000元及滞纳金2855712元(滞纳金由2008年7月31日到2013年4月10日止，滞纳金每天按欠款的千分之五计算)，两项合计35749714元。逾期不交，我村即按合同规定收回北亭广场的使用权，而贵公司一切的债权债务与我村无关。上述通知书由屈镜潮签名，并载明已收到通知书和滞纳金明细表。宜源公司自认屈镜潮曾是宜源公司的法定代表人，确认北亭村合作社提供的屈镜潮于2013年4月16日签收的追租通知书的真实性，但认为2012年4月16日之前逾期支付的滞纳金已超过诉讼时效，对2012年4月16日之后滞纳金的诉讼时效无异议，但认为滞纳金计算标准过高。关于梁耀昌、宜源公司与北亭村合作社之间的合同关系，北亭村合作社认为梁耀昌是宜源公司的设立发起人，并提交梁耀昌在广州市番禺人民法院(2014)穗番法学民初字第218号开庭笔录，拟证明梁耀昌自述在宜源公司成立之前，由梁耀昌代表公司与北亭村合作社签署合同等文件。梁耀昌否认其是宜源公司的发起人，并称在宜源公司与北亭村合作社于2006年8月23日签订合同之后，梁耀昌与北亭村合作社的合同被上述合同替代，宜源公司承接了梁耀昌与北亭村合作社之间合同的权利义务，且上述执行裁定也是拍卖宜源公司租赁合同的权利，进一步反证梁耀昌的合同已经于上述时间终止。宜源公司认为梁耀昌不是宜源公司的发起人，并称北亭村合作社就同一块土地先出租给梁耀昌，当时宜源公司已投资建设了12万平方米的建筑物，北亭村合作社又与宜源公司签订了协议，如果北亭村合作社与宜源公司的合同成立，那么土地的租金应由宜源公司支付，梁耀昌提供相应的担保，当事人之间成立担保关系。宜源公司与北亭村合作社签订合同并非承接梁耀昌与北亭村合作社的合同关系。若宜源公司无法支付租金，梁耀昌也应承担缴纳租金的责任。一审法院认为，本案是土地租赁合同纠纷，北亭村合作社分别于2005年7月28日、2005年l0月24日、2006年8月23日与梁耀昌签订的《土地租赁合同》《补充协议》《协议书》，以及北亭村合作社与宜源公司签订的《土地租赁合同》均存在约定租期超过二十年的情况，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”规定，上述合同超过二十年部分无效，除了超过二十年部分，其他合同内容是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、政法规的强制性规定，对各方当事人具有约束力，各方均应履行。本案争议焦点是：1.涉案欠付租金承责主体如何确定；2.涉案滞纳金标准应否调整；3.涉案滞纳金是否超过诉讼时效；4.北亭村合作社主张办理竣工验收手续费用应否支持。关于涉案欠付租金承责主体的问题。宜源公司对于北亭村合作社主张其承担支付2013年11月1日至2019年lO月31日租金60342000元的责任没有异议，一审法院予以确认。关于梁耀昌应否就上述期间欠付租金承责的问题，北亭村合作社与宜源公司签订《房地产租赁合同》时，梁耀昌仍应是涉案租赁物的实际承租人。但在合同的履行过程中，北亭村合作社与宜源公司于2011年9月5日签订的《房地产租赁合同补充协议》约定涉案租赁物的使用权、收益权由宜源公司享有，且该协议在处分北亭广场部分物业使用权时也没有证据显示经过梁耀昌同意。北亭村合作社与宜源公司签订《房地产租赁合同》之后，涉案租赁物的租金一直由宜源公司向北亭村合作社支付，梁耀昌未再向宜源公司支付租金，即便宜源公司逾期支付租金以及欠付租金，北亭村合作社也未向梁耀昌主张权利或者追讨租金。北亭村合作社提供的追租通知书显示其催收租金的对象仅为宜源公司。北亭村合作社自行出具的《关于2010年5月至2011年1月土地租金的情况说明》亦确认拖欠其租金的相对方只是宜源公司。再结合广州市番禺区人民法院作出的(2019)粤0113执恢381号之一执行裁定书拍卖的是宜源公司向北亭村合作社承租涉案租赁物使用权，以及北亭村合作社和宜源公司在本案中并未举证证明其于2006年8月23日之后，梁耀昌仍作为承租人继续享有涉案租赁物的使用权益等情况，可见各方当事人已变更为实际履行北亭村合作社与宜源公司签订的《房地产租赁合同》。因此，涉案租赁物的租金也应由宜源公司承担，北亭村合作社要求梁耀昌承担支付租金的义务，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于涉案滞纳金标准应否调整的问题。因宜源公司存在逾期支付租金和欠付租金的行为，故北亭村合作社有权要求宜源公司支付滞纳金。现宜源公司抗辩双方合同约定每逾期一天按欠款的5‰支付滞纳金的标准过高，北亭村合作社也未举证证明其实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事入主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，酌情确定2008年8月至2013年7月逾期支付租金的滞纳金，以每季度逾期支付款金额为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率上浮30％计算至实际支付之日止，2013年11月至2019年10月的滞纳金以合同约定每季度欠付租金为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率上浮30％计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，以合同约定每季度欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止，每季度滞纳金以不超过本金为限。此外，因双方当事人确认自2008年8月至2013年7月的滞纳金为1498932.79元，一审法院予以确认。关于涉案滞纳金是否超过诉讼时效的问题。宜源公司认为北亭村合作社主张2012年4月16日之前逾期支付租金的滞纳金超过诉讼时效，但北亭村合作社提供的其于2013年4月17日向宜源公司发出的追租通知书，载明催缴滞纳金的时段包括了2008年7月31日至2013年4月10日等。宜源公司前法定代表人屈镜潮签收了该通知书，宜源公司并未提供相反证据证明其在签收上述通知书时已就超过诉讼时效部分曾进行抗辩，或者明确表示不同意履行超过诉讼时效部分滞纳金的义务，因此，可视为双方当事人已就原债务重新确认。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”的规定，宜源公司认为2012年4月16日之前的滞纳金已超过诉讼时效，依据不足，一审法院不予支持。关于北亭村合作社主张办理竣工验收手续费用应否支持问题。北亭村合作社与宜源公司签订的《房地产租赁合同》第四条约定，承租人协助出租人办理第一期项目的规划验收、土建结构验收、消防验收，并办理房屋产权初始登记和房产证。上述内容并未约定办理竣工验收手续所产生的费用由哪一方承担。即便是北亭村合作社在2006年8月23日前与梁耀昌签订的合同，也仅载明建筑物进行施工时聘请监理公司的费用以及租用地块动工兴建前办理用地、规划、施工等报建申请手续由梁耀昌负担，也无涉及竣工验收手续费用由梁耀昌承担的内容，何况一审法院已确认北亭村合作社与宜源公司之间的合同关系已替代北亭村合作社与梁耀昌之间的合同关系，现在涉案租赁物的不动产权证已办理登记在北亭村合作社名下，北亭村合作社是该不动产权证的实际受益人。因此，北亭村合作社主张梁耀昌、宜源公司支付因办理涉案租赁物不动产权证所产生的相关竣工验收手续费用，缺乏合同依据，也不符合公平合理原则，一审法院不予支持。北亭村合作社在诉讼中申请撤回诉讼请求第1、2、3、5项属于当事人自行处分民事权益范畴，一审法院以笔录形式告知准许其撤回上述诉请。一审法院于2020年1月16日作出（2019）粤01民初894号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州宜源软件科技开发有限公司向广州市番禺区小谷围街北亭村股份合作经济社支付2013年1l月1日至2019年10月31日的租金为60342000元；二、自本判决书发生法律效力之日起十日内，广州宜源软件科技开发有限公司向广州市番禺区小谷围街北亭村股份合作经济社支付2008年8月至2013年7月和2013年11月至2019年10月逾期支付租金以及欠付租金的滞纳金(2008年8日至2013年7月的滞纳金为1498932.79元；2013年11月至2015年7月的滞纳金以每季度欠付租金2136000元为基数，2015年8月至2019年10月的滞纳金以每季度欠付租金2670000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率上浮30％计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，以每季度欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止，每季度滞纳金以不超过本金为限)；三、驳回广州市番禺区小谷围街北亭村股份合作经济社的其他诉讼请求。一审案件受理费2708799元，由广州市番禺区小谷围街北亭村股份合作经济社负担2333463元，由广州宜源软件科技开发有限公司负担375336元。本院二审经审理查明，一审判决查明的事实无误，应依法予以确认。另查明，案涉土地上盖房屋已取得不动产权证，证号为粤（2019）广州市不动产权第07215724号，权利人为北亭村合作社，权利类型为集体建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为土地批准拨用、房屋自建房，用途为土地村镇建设用地、房屋商业，房屋建筑面积为125634.12平方米。一审庭审中，对于滞纳金问题，宜源公司表示：“宜源公司拖欠北亭村合作社的租金已由（番禺）区委垫付，北亭村合作社没有实际损失;根据合同约定,违约金每日5‰，即每年182.5%，远远超过法律规定的滞纳金每年不超过24%的计算标准。如果要计算滞纳金，应当按照人民银行滞纳金的规定或者银行贷款利率来计算比较合理。”当法庭询问“如果按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，2008年8月至2013年10月的滞纳金总额为多少”时，北亭村合作社与宜源公司均确认为1498932.79元。本院二审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，围绕当事人的上诉请求，本案二审的争议焦点是一审判决对滞纳金的调整以及对竣工验收手续费用负担的处理是否恰当的问题。本院具体评析如下：一、关于滞纳金调整的问题。双方当事人在合同中约定，逾期付租滞纳金的计算标准为每日千分之五，宜源公司主张该约定标准过高，请求调整为按中国人民银行关于滞纳金的规定或者银行贷款利率来计算。二审中，北亭村合作社认为该滞纳金标准可调整为民间借贷利率的上限即每年24%。本院二审认为，当事人在合同中所约定的逾期付租滞纳金，实际上属于逾期履行违约金。违约金旨在弥补守约方因违约方违约行为而遭受的损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断；违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据；超过实际损失的30%是认定违约金过高的一般标准，调整违约金还应根据诚信原则和公平原则，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等实际情况综合衡量。本案中，虽然宜源公司未举证证明约定滞纳金明显高于守约方北亭村合作社因违约而遭受的实际损失，但北亭村合作社既未举证证明滞纳金的约定合理，亦未举证证明其预期利益损失的具体数额。宜源公司的租金支付能力与其经营租赁物的状况相关，本案尚无证据证明其恶意拖欠租金。宜源公司逾期支付金钱债务，相当于其占用应予支付的资金逾期不还。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条关于“逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，约定滞纳金每日千分之五的计算标准，折算为年化利率为182.5%，确实过高。结合上述具体情况，一审法院认为2019年8月19日之前的租金滞纳金按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率上浮30％计算，并无不当。对于北亭村合作认为可将滞纳金调整为民间借贷的利率上限24%的主张，因案涉租赁合同并非借款合同，租金是租赁物使用权的对价价款，由此形成的给付之债并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准。北亭村合作社该主张缺乏法律依据，本院不予采纳。但一审法院同时认为自2019年8月20日起至款项付清之日止，宜源公司应支付的逾期支付租金滞纳金以每季度欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，存有不当。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。自此之后，贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。贷款市场报价利率与中国人民银行贷款基准利率，两者均为贷款利息的基本标准，一审判决将2019年8月19日之前滞纳金标准调整为中国人民银行贷款基准利率上浮30％，但将2019年8月20日之后滞纳金标准调整为贷款市场报价利率，实际上将不同期间的滞纳金调整为不同标准，缺乏充分依据，应予纠正。综合本案情况，对于2019年8月20日之后的滞纳金标准，本院二审统一调整为贷款市场报价利率上浮30％。至于一审判决调整滞纳金是否超出当事人请求范围的问题。北亭村合作社上诉提出宜源公司在一审庭审中请求将滞纳金标准调整为每年24%，一审判决对滞纳金的调整已超出宜源公司的请求范围。但经查，宜源公司在一审庭审中表示约定滞纳金远高于24%的民间借贷上限，因而过高，请求以银行贷款利率或参照银行滞纳金规定调整滞纳金，因此，一审法院对滞纳金的调整并未超出宜源公司请求范围。本院对北亭村合作社该项主张不予采纳。二、关于宜源公司、梁耀昌应否承担北亭广场竣工验收手续费用的问题。北亭村合作社上诉请求宜源公司、梁耀昌支付办理北亭广场竣工验收手续费用1148050元。宜源公司辩称不确认费用数额，且合同对该费用承担主体未明确约定，其不应承担。梁耀昌辩称案涉租赁合同均未约定承租人应承担相关费用，北亭村合作社要求梁耀昌支付，理据不足。经查，首先，北亭村合作社与宜源公司签订的《房地产租赁合同》第四条约定，承租人协助出租人办理第一期项目的规划验收、土建结构验收、消防验收，并办理房屋产权初始登记和房产证。该协议未明确约定办理竣工验收手续所产生费用应由宜源公司承担。其次，北亭村合作社在2006年8月23日前与梁耀昌签订的合同，均载明建筑物施工时聘请监理公司的费用以及动工兴建前办理用地、规划、施工等报建申请手续由梁耀昌负担，亦未明确约定竣工验收手续费用由承租人一方承担。根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第二款“合同成立后，当事人对合同非必要条款没有约定或约定不明的，可由当事人协议补充，当事人无法达到协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，在案涉合同对竣工验收费用承的问题未予约定，双方当事人又未能对此协商一致的情况下，人民法院可结合合同相关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则予以确定。鉴于涉案不动产权证登记在北亭村合作社名下，双方约定相关土地物业由北亭村合作社永久享有，北亭村合作社是该不动产权的实际受益人，并且北亭村合作社未举证证明客观上存在承租人应当承担租赁物竣工验收手续费用的商业习惯，因此，基于公平原则和诚信原则，一审法院认为北亭村合作社主张宜源公司、梁耀昌支付北亭广场竣工验收手续费用，缺乏充分依据，对其该项诉讼请求未予支持，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，北亭村合作社的上诉请求部分成立，本院对该部分请求予以支持。一审判决对滞纳金的调整存有不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初894号民事判决第一项；二、变更广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初894号民事判决第二项为：自本判决书发生法律效力之日起十日内，广州宜源软件科技开发有限公司向广州市番禺区小谷围街北亭村股份合作经济社支付2008年8月至2013年7月和2013年11月至2019年10月逾期支付租金以及欠付租金的滞纳金(2008年8日至2013年7月的滞纳金为1498932.79元；2013年11月至2015年7月的滞纳金以每季度欠付租金2136000元为基数，2015年8月至2019年10月的滞纳金以每季度欠付租金2670000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率上浮30％计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，以每季度欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算至款项付清之日止，每季度滞纳金以不超过本金为限)；三、撤销广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初894号民事判决第三项；四、驳回广州市番禺区小谷围街北亭村股份合作经济社的其他诉讼请求。二审案件受理费263053元，由广州市番禺区小谷围街北亭村股份合作经济社负担184138元，由广州宜源软件科技开发有限公司负担78915元。本判决为终审判决。审判长  陈小丽审判员  钟向芬审判员  晏 鹏二〇二〇年八月二十六日书记员  王晓微