广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初1698号原告：广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司，经营场所：广东省鹤山市**********之一（自编：壹号电商园5楼528之一），统一社会信用代码：91440784MA512MBK1R。负责人：肖陶艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾步光，男，该公司员工。委托诉讼代理人：余佩雯，女，该公司员工。被告：殷汉超，男，1971年7月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区******散户，公民身份号码：430************018。原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司与被告殷汉超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司的委托诉讼代理人余佩雯，被告殷汉超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费12816.70元；2.判令被告向原告支付物业管理费滞纳金4879.71元（按每日欠缴费用的1‰计算，暂计至2020年3月31日，并请求按照《前期物业管理服务协议》第三条的约定计算至实际清偿日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告是位于鹤山市沙坪银业.雁山城灏湖居五街1B号业主。根据被告与时代雁山湖小区开发商江门银雁房地产开发有限公司于2012年5月15日签订灏湖居五街1B号的《商品房买卖合同》约定，被告所购单位为多层住宅。根据原告与大业主2018年2月1日签订的《前期物业管理服务合同》的约定，原告为时代雁山湖小区提供物业管理服务，时代雁山湖小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：低层住宅按建筑面积2.20元/平方米/月，花园（天台）按建筑面积0.50元/平方米/月。业主未按时交纳物业管理费的，处每日1‰的滞纳金。由此，被告在接收该单元后应按低层住宅按建筑面积2.20元/平方米/月，花园（天台）按建筑面积0.50元/平方米/月向原告缴纳管理费。2013年1月30日，被告签署《业主/住户情况登记表》，确认接收该单元并承诺交付相关费用。自接收该单元起至2018年1月31日前，被告按时缴纳了物业管理费。自2018年2月1日后被告一直拒付物业管理费。截至2020年3月31日，被告共欠交物业管理费及滞纳金共17696.41元。原告经多次追收未果，故诉至法院。被告殷汉超辩称，被告于2013年入住银业.雁山城灏湖居五街1号B座。小区一直是委托鹤山市**物业管理服务有限公司管理的。鹤山市**物业管理服务有限公司管理到位，和业主关系融洽，被告也按时缴纳物业管理费。后来不知什么原因，被原告搞得一塌糊涂，所以被告没有义务缴纳物业管理费。如果要缴纳，也应交给鹤山市**物业管理服务有限公司，因为被告与其有合同约定。原告不作为，小区业主有目共睹，业主强烈要求由鹤山市**物业管理服务有限公司继续管理。为什么鹤山市**物业管理服务有限公司管理到位，业主也配合缴费，请原告反思。本院经审理认定事实如下：2011年12月19日，被告与鹤山市**物业管理服务有限公司签订《银业.雁山城前期物业管理服务协议》，约定鹤山市**物业管理服务有限公司为被告的物业沙坪银业.雁山城灏湖居五街1号B座房屋提供物业服务，房屋建筑面积224.07平方米，并约定物业管理费从每月8日前缴纳当月物业管理与服务费，物业管理费收费标准为：低层住宅按建筑面积2.20元/平方米/月，花园（天台）按建筑面积0.50元/平方米/月，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，鹤山市**物业管理服务有限公司有权要求补交，并从逾期之日按每天1‰交纳违约金。2012年5月15日，被告与江门银雁房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向江门银雁房地产开发有限公司购买位于鹤山市沙坪银业.雁山城灏湖居五街1B号房屋。2012年10月9日，江门银雁房地产开发有限公司向被告发出一份《收楼通知书》，通知被告涉案商品房于2012年11月16日开始办理收楼手续。被告已办理了收楼手续。2018年1月21日，江门银雁房地产开发有限公司与原告签订《（银业.雁山城）前期物业管理服务合同》，约定江门银雁房地产开发有限公司选聘原告对银业.雁山城提供前期物业管理服务等事宜。2018年2月1日，江门银雁房地产开发有限公司在小区园区内张贴《致全体业主公开信》，载明：“尊敬的各位业主：对银业.雁山城进行物业管理的公司将从2018年2月1日正式变更，从2018年2月1日开始由广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司（新物管公司）全面接收银业.雁山城小区物业管理工作，原管理单位鹤山市**物业管理服务有限公司从2018年2月1日停止物管服务……变更后，原管理单位和业主签订的《前期物业管理服务协议》和《业主（临时）公约》均仍然生效，广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司将履行前公司与业主约定的物业管理各项权利和义务；如需重新签订协议的，将由新的物管公司另行通知各业主……。”2018年9月18日，鹤山市住房和城乡建设局向原告出具《物业服务合同备案回执》，载明：收到广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司提交的《银业.雁山城前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》和《工商营业执照》正（副）本复印件各壹份，（其中《银业.雁山城前期物业管理服务合同》的有效期限：从2018年2月1日开始至在业主大会选聘其他物业服务企业决议生效时止，所有前期物业服务合同终止），现予以备案。涉案商品房的建筑面积为224.07平方米，根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告每月应向原告支付的物业服务费为492.95元(224.07×2.20)。被告自2018年2月起没有向原告支付物业服务费。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是被告是否应向原告交纳物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，在本案中，涉案小区未成立业主委员会，故小区物业管理公司应由开发商选定，江门银雁房地产开发有限公司作为涉案小区的开发商，有权选定涉案小区的物业管理公司，并签订《前期物业管理服务合同》，而江门银雁房地产开发有限公司与原告签订的《（银业.雁山城）前期物业管理服务合同》是合同当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。被告与鹤山市**物业管理服务有限公司签订《银业.雁山城前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，受法律保护。鹤山市**物业管理服务有限公司现已退出涉案房屋所在小区的物业管理，由原告依据《（银业.雁山城）前期物业管理服务合同》为被告提供物业管理。综上，被告应向原告交纳物业管理费。被告拖欠物业管理费构成违约，应负违约责任。原告请求被告按每月492.95元支付2018年2月至2020年3月期间的物业管理费12816.70元（492.95×26），理据充分，其请求本院予以支持。原告请求的滞纳金，实质上是逾期付款违约金，原告请求按每日1‰计算过高，本院调整为按每月2%计算。2018年2月的物业服务费对应的违约金应从2018年2月9日起计算，暂计至2020年3月8日，共25个月，违约金计算公式为492.95×2%×25；2018年3月的物业服务费对应的违约金应从2018年3月9日起计算，暂计至2020年3月8日，共24个月，违约金计算公式为492.95×2%×24；如此类推，涉案物业服务费暂计至2020年3月8日止的违约金为3204.18元[492.95×2%×（25+24+23+22+21+20+19+18+17+16+15+14+13+12+11+10+9+8+7+6+5+4+3+2+1）]；从2020年3月9日起至付清款日止的违约金,按实欠物业管理费以每月2%另行计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告殷汉超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司付清自2018年2月1日起至2020年3月31日止的物业管理费12816.70元及逾期付款违约金（违约金暂计至2020年3月8日为3204.18元；从2020年3月9日起至付清款日止的违约金,按实欠物业管理费以每月2%另行计算）；二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取121.21元，由原告广州市时代物业管理有限公司鹤山市分公司负担20.95元，被告殷汉超负担100.26元（受理费原告已预交，原告并同意被告负担的受理费由被告迳付原告，故本院不再收退）。本判决为终审判决。审 判 员 吕铁城二〇二〇年八月十八日法官助理 任泳怡书 记 员 王小青