江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0826民初1954号原告：沈正祥，男，1966年12月6日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：王竞、姜洪超，涟水县正平法律服务所法律工作者。被告：向开成，男，1965年2月14日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：刘玉菊，女，1964年1月6日出生，汉族，居民，住涟水县。两被告共同委托诉讼代理人：刘登文，涟水县城东法律服务所法律工作者。被告：涟水县江南房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇今世缘大道**。法定代表人：金海，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晓莉，涟水县中心法律服务所法律工作者。第三人：吴冲，女，1979年12月26日出生，汉族，居民，住涟水县。原告沈正祥与被告向开成、刘玉菊、涟水县江南房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称江南公司）及第三人吴冲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈正祥的委托诉讼代理人王竞，被告向开成及其与刘玉菊的共同委托诉讼代理人刘登文，被告江南公司委托诉讼代理人徐晓莉、第三人吴冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈正祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告向开成、刘玉菊返还原告购房款200000元，被告江南公司承担连带还款责任；2、被告承担诉讼费。事实与理由：2018年2月23日，原告通过中介吴冲（第三人）购买了被告向开成所有的位于涟水县房屋，总价款280000元，约定先付被告200000元，原告转账至第三人吴冲账户190000元，再由第三人给付给被告向开成，现金10000元当天交与被告向开成，被告向开成出具收到原告购房款200000元收据一张，余款在网签成功后给付。被告向开成与刘玉菊系夫妻关系，该款项发生在夫妻关系存续期间，现查明该房并不是被告向开成所有，被告向开成无法履行交房义务。经原告多次与被告向开成协商返还购房款未果，故诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告向开成、刘玉菊辩称，根据合同相对性原则，本案房屋买卖合同的双方是原告与被告江南公司，因此原告要求被告向开成、刘玉菊返还购房款的请求，法庭应不予支持。本案的事实情况是，2018年2月11日，被告江南公司用房屋抵工程款的方式将被告江南公司位于涟水县以305860元的价格抵算给被告向开成，因接近年底，被告向开成需要发工人工资，以280000元的价格委托本案第三人向外销售该房屋。原告在获知第三人发布售房信息后，于2018年2月23日和第三人一起到江南公司签订了中央城小区房屋认购协议书，该协议书明确约定，原告自愿购买江南公司案涉房屋。在签协议时向被告江南公司先付200000元，余款待出正式合同前一次性付清。在签订协议当日原告向第三人交付了10000元现金，190000元转账，被告向开成收到第三人转给的190000元，10000元作为中介费被第三人收取，同时被告向开成将被告江南公司出具给被告向开成的305860元的收据原件交付给原告，因为被告江南公司一直凭财务收据原件才可以签订房屋认购协议书以及网签商品房买卖合同书。不仅如此，被告向开成当时还向原告出具了收到其200000元的收据给原告，后由于江南公司的原因不能向原告交付涉案房屋，引发原告诉讼。被告江南公司辩称，1、案涉房屋由我公司以支付工程款的方式折抵给被告向开成，目前涉案房屋因种种原因无法交付被告向开成，原告就涉案房屋未向我公司交纳相对应的购房款。虽然我公司与原告签订了形式上的房屋认购协议，但实际上我公司与原告之间不存在真实的商品房买卖关系。因此，原告要求我公司承担相应责任无事实和法律依据。2、案涉房屋因无法向被告向开成实际交付，也就是该房屋以房抵工程款无法实际履行，我公司同意从应付给被告向开成的工程款中再继续支付案涉房屋的购房款，但不应向原告返还购房款，综上，请求法庭驳回对被告江南公司的诉讼请求。第三人吴冲辩称，2018年2月11日被告向开成委托我出售该房屋，我于2018年2月23日将房屋卖给了原告，被告向开成与我一起到被告江南公司处要求办理手续，江南公司说先签个协议，待出正式合同付清尾款，我认为我的任务已经结束，客户已经移交给被告江南公司，他们已经达成了协议，下面的就跟我无关了。本院经审理认定如下事实：被告江南公司欠被告向开成工程款，2018年2月11日，被告江南公司与向开成达成以房充抵工程款协议，约定将涟水县中央城回5号楼402室房屋以305060元抵充被告向开成的瓦工工资。江南公司向被告向开成出具收据一张，载明：“收据入账日期：2018年2月11日交款单位向开成人民币（大写）叁拾万零伍仟零陆拾元￥305060收款事由：回5#402（74.6）回4-2瓦工工资”，并加盖中央城拆迁安置项目部印章。后被告向开成将案涉房屋交由第三人吴冲对外销售，原告看到售房信息后，欲购买房屋，双方协商价格为280000元，2018年2月23日，原告通过“沈炜”银行卡向第三人吴冲转账支付190000元，并现金交付了10000元,被告向开成向原告出具收条一张，载明：“今收到沈正祥金额（大写）贰拾万元整￥200000回5￥402今收人：向开成2018年2月23日”，并将江南公司出具的305060全款收据交由原告。当日，原告与被告江南公司签订了《中央城小区房屋认购协议书》一份，甲方涟水县江南房地产开发有限公司，乙方沈正祥。合同主要内容为：乙方向甲方认购由甲方开发的中央城小区回5号楼1单元402室，暂测面积74.6平方米，双方商定房屋单价为3800元每平方米，合计人民币280000元整（公共维修基金另收）；乙方向甲方先付200000元，余款待正式合同时付清等。因涉案房屋涉及拆迁安置，存在部分房屋重叠等原因，导致房屋无法实际交付原告，原告故诉至法院。上述事实，有原、被告及第三人庭审陈述，原告提供的《收据》、收条、《认购协议书》、银行转账记录等载卷证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉房屋由江南公司以折抵工程款形式抵给了被告向开成，向开成委托第三人将房屋出售给原告，并将抵工程款收据交付原告沈正祥，故本案房屋买受人为沈正祥，出卖人为向开成。被告向开成虽抗辩实际收到原告的购房款为190000元，另外10000元系支付了中介费用，但被告向开成向原告出具了200000元的收条，应视为向开成认可收到了原告的购房款200000元。因涉案房屋现已无法实际交付，原告合同目的不能实现,故原告与被告江南公司之间签订的认购协议应予解除。被告向开成作为房屋出卖人，收取了原告沈正祥200000元购房款，余款约定待办理正式手续时再付清，被告向开成在原告沈正祥不能签订商品房买卖合同、房屋不能实际交付的情况下，有义务返还原告沈正祥的购房款，故原告要求被告向开成返还购房款200000元符合法律规定，本院予以支持。被告江南公司在未核实涉案房屋是否真实存在情况下，将此房屋折抵工程款给被告向开成，导致认购协议不能履行，应当承担违约责任，但原告要求被告江南公司承担连带付款责任并无法律依据，本院不予支持。本案所涉房屋系被告江南公司抵付欠被告向开成的工程款，被告向开成、刘玉菊虽系夫妻关系，但该房屋尚未变更登记至被告向开成、刘玉菊名下即被向开成转售，对于被告向开成收取的购房款，原告并无证据证明该款项用于了向开成与刘玉菊共同生活或者共同生产经营，故对原告要求被告刘玉菊承担返款购房款的责任，本院不予支持。综上，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告向开成于判决生效后十日内返还原告沈正祥购房款200000元。二、驳回原告沈正祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元、保全费1520元，合计3670元，由被告向开成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，账号：62×××04）。审判员  蒋玉莲二〇二〇年八月十九日书记员  王 楚附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。