广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3116号上诉人（原审被告）：高晨，女，汉族，1980年9月2日出生，住址：广东省惠州市惠城区**********2*****，公民身份号码：441************424。委托诉讼代理人：朱楷东，广东法尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑俊光，男，汉族，1992年10月8日出生，住址：广东省普宁市*********，公民身份号码：445************417。委托诉讼代理人：梅亚兰，广东建议律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾一鸣，广东建议律师事务所律师。。上诉人高晨与被上诉人郑俊光因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人高晨上诉请求：一、撤销（2019）粤1303民初1664号民事判决书，改判驳回被上诉人所有诉讼请求。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决事实认定不清，被上诉一直使用厂房，且并没有交还厂房，应当扣除被上诉人占用厂房的费用，上诉人无需退还租金和押金。被上诉人认可在2018年8月29日已经交付了厂房，并一直使用，在2018年9月10日开始计算租赁期，在2018年9月16日遭遇台风，这部分事实是双方都没有争议的。遭遇台风后，在2018年9月21日，上诉人答应修复损坏部分，双方签订《交房延期协议书》，但不影响被上诉人继续使用厂房，被上诉人没有退出清空厂房，而是一直使用。上诉人提交了照片和电费单，用于证明被上诉人一直使用厂房。被上诉人没有提交证据，证明他退出了厂房，而原审判决就认定被上诉人没有使用厂房，与事实不符合。上诉人提交了2018年9月至2019年5月的电费单，明显显示每月均有大额电费使用，可以看出是被上诉人在使用厂房。而且上诉人提供了照片、以及被上诉人提供的视频也表现了，被上诉人一直使用厂房，并且堆积了很多货物在上诉人的厂房中。所以被上诉人应当支付使用厂房期间的租金。二、原审判决认定《厂房租赁合同书》无效，所以《交房延期协议书》也应当无效，不应当双重标准，占用费已经明显超出被上诉人所交的租金和押金。原审判决认定《厂房租赁合同书》无效，作为补充协议的《交房延期协议书》也应当无效。而且原来的合同中并没有约定交房的标准，只要能够使用就达到了交房的标准，被上诉人也承认，2018年8月29日，已经接收厂房，应当支付自2018年8月29日至2019年5月24日，占用上诉人厂房的费用，费用参考《厂房租赁合同书》为每个月263520元，暂时计算至2019年6月，数额为2371680元。这个费用比被上诉人支付的1581120元更大，应当扣除，而不应当返还租金。原审判决认定《厂房租赁合同书》无效，但又认可了《交房延期协议书》的内容，认定错误，应当认为两者都是无效的。而且根据客观事实，被上诉人占用了上诉人的厂房，应当支付相应场地占用费。三、原审判决认定上诉人没有通知被上诉人验收厂房，上诉人三次发《联络函》就是通知被上诉人，厂房已经修复完毕，书面通知被上诉人本人验收修复部分。被上诉人本人没有到场，只回复不验收，又没有不验收的理由，而且被上诉人一直在使用厂房，根据客观现实，应当计算租金。原审判决认为，上诉人没有通知被上诉人验收房屋修复。这是对《联络函》的误解。三次发出《联络函》的作用就是书面通知被上诉人，房屋损坏部分已经修复完毕，而被上诉人不对厂房验收进行回复，也没有正当理由，法院不应当采信。2019年1月25日的联络函已经说明了，“厂房在2018年11月10日已经修整完毕，并在当日已经通知您接收租赁房屋，得到您的短信回复，知悉该事实。”这本身就是一个通知，而且《联络函》也是在通知对方验收，被上诉人收到了该联络函，就应当知悉厂房修复完成的事实，而不是一味否认厂房修复完成的事实。《联络函》的作用就是通知对方，起码在2019年1月25日，被上诉人就应当知道厂房修复完毕的事实。2019年1月28日的《联络函2》第二条第三行表明了“没有到现场确认的原因是您不到场验收，而不是我的厂房存在质量问题”，但是被上诉人本人在收到该联络函后，并没有到现场与上诉人确认厂房修复完成，但也没有向上诉人说明不验收的原因。而且客观事实是，被上诉人一直在使用上诉人的厂房，上诉人的电费单，照片已经明确表明了，被上诉人在使用厂房。但原审判决无视上诉人发出的《联络函》，无视《联络函》的内容，而且《房屋租赁合同》无效，《延迟交房协议》也应当无效，以被上诉人实际使用厂房，计算厂房占用费。四、根据上诉人与被上诉人的公司经理郑恒义的聊天记录得知，郑俊光一直在使用上诉人厂房。上诉人提交了自己与郑恒义的微信聊天记录，郑恒义是郑俊光的员工，其中第1页，2018年12月6日下午12：06的记录显示，郑恒义要求高晨找到用地证明，并给郑恒义，高晨在下午13：47分将用地证明送到厂房，而且郑恒义确定已经收到了“用地证明”，只是需要按照新的公司重新开用地证明。由此可以看出，郑俊光的员工一直在使用厂房。而且2018年12月6日下午14：13的聊天记录，高晨向郑恒义介绍，有人要租厂房，并且郑恒义回复，“他有联系我，谢谢你。”由此可见，厂房是在郑俊光的使用当中，是厂房的实际控制人，并且由郑恒义处理租务事宜。需要租赁厂房是要找郑俊光的员工，而不是找高晨。2019年1月26日下午15：02的聊天记录，高晨向郑恒义催收租金50万元，郑恒义问了老板郑俊光后，答应在2019年2月15日前，支付50万给高晨，由此可以推断出，厂房在郑俊光的控制之下，否则高晨催收房租，郑恒义应该拒绝，而不是约定在2019年2月15日前交租50万元。从这些聊天记录，都可以看出厂房在郑俊光的实际使用和控制之下，应当计算租金。五、被上诉人使用了厂房，有相应的电费单、照片和视频予以证明，被上诉人应当支付租金，上诉人不应当退还租金和押金，应当计算被上诉人占用场地的费用。虽然《厂房租赁合同书》无效，但被上诉人使用了上诉人的厂房，上诉人提供了相应的照片、已经被上诉人提供了视频，视频中拍摄到被上诉人的货物仍然堆放在厂房中，而且二审中，上诉人提供了租赁期间被上诉人使用厂房的电费单，每个月产生了数千元的电费，充分证明了，即使在厂房修复期间，被上诉人仍然使用上诉人的厂房，所以应当支付相应的租金。根据上诉人所提交的证据，证明了2018年9月至2019年5月期间，被上诉人一直占用原告的厂房，一审法院却在被上诉人没有任何清空移交厂房证据的情况下，认为被上诉人没有使用厂房，与事实不符。被上诉人，有意而为之，占用了厂房，并且，法院没有调查清楚就下定论，与事实不符，请求二审法院改判，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人二审期间向本院提交了如下证据：1、电费账单；2、公证书；3、黄志雄所拍的厂房照片；4、给黄志雄转账13万元；5、厂房维修报价单；6、金润公司的报价单及评估报告；7、证人身份信息。被上诉人郑俊光答辩称：一审法院判决适用法律正确，认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人对上诉人的证据质证认为：1、不属于新证据，不应采纳。2、电费账单三性不予认可。3、公证书关联性不予认可，厂房并非出于被上诉人的控制和使用中。4、照片的三项不予认可。5、对证据4、5、6、7的三性不予认可原审原告郑俊光向原审法院起诉请求：1、确认原、被告双方于2018年8月29日签署的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告退还原告交付的两个月押金527040元及四个月租金1054080元，共计1581120元；3、判令本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2018年8月29日，原被告签订《房屋租赁合同书》{甲方（出租方）为高晨，乙方（承租方）为郑俊光}，该合同主要内容为：“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，甲乙双方遵循自愿、平等互利和诚实信用的原则，就乙方租赁位于惠州市惠阳区*****对面岗房屋有关事项，友好协商一致，签订本租赁合同，共同遵守。第一条租赁房屋1、租赁房屋的具体范围、位置、建筑面积及用途（1）乙方承租的租赁房屋为14640㎡（以实量为主）。（2）租赁价格为18元/㎡，每五年递增10%。……第二条租赁期限及房屋交付1、计算租金的租赁期为：租赁期2018年9月10日起计算，共15年，甲方给予乙方免租期2个月，起租日为双方约定日开始计算。2、房屋安全与租赁问题，房屋如出现结构主体、漏水，质量问题，由甲方负责房屋维修，并保证房屋所有权清晰，消防、电梯、变压器能正常使用，包括房屋国有证、房产证或集体证明，土地使用证、个人租赁转租等。……第三条租金及费用的计算及支付1、每月的月租金为实收人民币263520元（大写贰拾陆万叁仟伍佰贰拾元整）。甲方须向乙方开具相应收据。乙方应于每月15日前向甲方足额支付当月租金及费用存到以下账号：户名：高晨，银行名称：平安银行惠州分行，账号：623********22502699。……第四条租赁押金1、甲乙双方签订合同之日：①乙方应向甲方缴纳租赁房屋两个月的租金527040元（大写伍拾贰万柒仟零肆拾元整），作为租赁押金不计利息，甲方应向乙方开具收款收据。②乙方应向甲方缴纳四个月的月租金1054080元（大写壹佰零伍万肆仟零捌拾元整）（该租金为从正式起租日算起的第一个月的月租金）。合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从甲方交纳的租赁押金中抵扣其应向甲方交纳的租金及其他应交款项。……。”。2018年8月15日，原告通过银行转账30万元至合同指定的高晨账户内。2018年8月31日，原告再次通过银行转账1281120元至合同指定的高晨账户内。被告高晨于2018年9月22日出具两张收据给原告收执。2018年9月16日，台风“山竹”影响广东。2018年9月16日，原告郑俊光授权郑义恒（男，汉族，1976年8月20日出生，住址：广东省普宁市*************，身份证号码：445************352）代理本人办理高晨与本人关于秋长街道XXXXXX对面岗厂房延期交房事宜。2018年9月21日，原被告签订《交房延期协议书》，该协议书主要载明：“经双方友好商议原位于《惠州金鸿利洗济用品公司》的厂房。位置是：秋长街道XXXXXX对面岗，因台风原因造成了厂房塌陷破损，现甲方需要修复不能按原合同约定交房，只能在修复好后按原合同标准交房给乙方。因此交房需延期约2至3个月，交房标准经双方现场确认厂房没有问题，并在交接时以书面的形式通知乙方为准。”。原告郑俊光在该协议书“乙方：”处签名并按捺指印，被告高晨在该协议书“甲方：”处签名并按捺指印。2019年1月25日，被告高晨通过顺丰速运（803144641924）向原告郑俊光寄送《联络函》，该函主要载明：“郑俊光：你好，我是高晨，根据我们在2018年8月29日签订的关于惠州市惠阳区*****对面岗房屋的《房屋租赁合同书》，该房屋在2018年11月10日已经修整完毕，并在当日已经通知您接收租赁房屋，得到您的短信回复，知悉该事实。现通知您，如您在2019年3月15日前没有继续支付房屋租金或者没有开发使用租赁房屋，本人有权将租赁物收回，并且没收您之前支付的押金。请您按时交租，充分利用租赁物，切勿导致租赁物浪费。如您违约，从而导致本人由此带来的所有损失将由您承担相应责任，且本人将采取包括诉讼等手段维护自身权利，追究您因租赁而产生的一切法律责任，并要求您支付包括律师费、诉讼费、交通费、误工费、违约金、利息等合理支出。希望您在收到本函后的三日内给予书面回复，或者直接与本人联系。谢谢合作！务请谨慎对待，以免讼累！特此函告！”。2019年1月29日，被告高晨通过顺丰速运（362053185907）向原告郑俊光寄送《联络函2》，该函主要载明：“郑俊光：你好，我是高晨，根据我们在2018年9月10日签订的《交房延期协议书》，我用了两个月时间，已经在2018年11月10日将房屋修整完毕，而且已经通知了您进行验收，有相关微信记录为证，只是您迟迟不来验收，现对于您的行为，提出以下建议：一、根据《房屋租赁合同书》第二条第一款，清楚约定了，租赁期是自2018年9月10日开始计算，免租期为2个月，也就是计算到2018年11月10日，这个期间并没有对您进行租金计算，而且时间是明确的。不因为《交房延期协议书》而改变时间，而且《交房延期协议书》也没有约定将免租时间改变。二、我方自2018年11月10日，已经通知您进行验收，有相关微信聊天记录为证，时至2019年1月25日，整整两个月的时间，您自己迟迟不来验收。没有到现场确认的原因是您不到场验收，而不是我的厂房存在质量问题，所以相关责任应当由您负责，不可能您不验收就不计算租赁期。三、根据《房屋租赁合同书》，您方支付了4个月租金，自2018年11月10日计算至2019年3月10日，所以2019年3月15日支付的是“2019年3月11日至2019年4月10日”的租金。计算没有错误，请您知悉。所以再次现通知您，如您在2019年3月15日前没有继续支付房屋租金或者开发使用租赁房屋，本人有权将租赁物收回，并且没收您之前支付的押金。请您按时交租，充分利用租赁物，切勿导致租赁物浪费。希望您在收到本函后的三日内给予书面回复，或者直接与本人联系。谢谢合作！务请谨慎对待，以免讼累！特此函告！”。2019年3月19日，被告高晨通过顺丰速运（802035207523）向原告郑俊光寄送《联络函3》，该函主要载明：“郑俊光：您好，我是高晨，根据我在2019年1月25日发出的《联络函1》以及2019年1月28日发出的《联络函2》，已经向您明示：合同约定租赁期为2019年9月10日开始，2019年9月10日已经交了租赁物给您。免租期按合同约定为2018年9月10日至2018年11月9日，没有约定重复计算免租期。您所交的租金是自2018年11月10日计算至2019年3月10日，为4个月租金。在2019年3月15日前需要支付2019年3月11日至2019年4月10日的租金。直至2019年3月19日，您仍未支付租金，您的行为已经构成违约，我作为守约方，有权按照合同第十一条第三款，解除《房屋租赁合同书》。所以现在最后通知您，如您在2019年3月22日前没有继续支付2019年4月的房屋租金，本人解除《房屋租赁合同书》，将租赁物收回，并且没收您之前支付的押金，并且要求您支付2个月免租期的租金。这是最后一次协商的机会，请您珍惜，按时交租，谢谢合作！务请谨慎对待，以免讼累！特此函告！”。2019年1月31日，郑义恒通过微信向被告高晨送达《高晨联络2的回复函》，该函主要载明：“高晨：你好，我于2019年1月29日接到您的关于房屋租赁的联络函2，根据实际情况做出以下回复：1、免租期是于交房后首两个月免租的，没有交房就算免租期，房屋都不是我们在接收管理怎么可能算到免租期，请明确认识这一个基本常识，签订协议就是明确认识到房屋损坏不可能使用，延后交房时间了。2、你方说微信有记录提醒我们交房，请你拿出证据证明，根据租赁合同的第二条租赁及房屋交付的1、2条款，是需要消防，电梯所以搞好，另外铁皮顶需要修复，截止到今天还是没有修复，根本达不到合同签订的交房标准，请您重视合同。3、厂房内还有你方物品未清空，另我们还证实了你还将部分厂房租赁给第三方存放物品。4、请你修复厂房达到合同上的交付标准，再书面通知我们交房，才开始计算免租期。以上情况，请您知悉。我方于1月31日放假，如联系请致电或微信。”。另查明，至庭审辩论终结前，原告未能提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。原审法院认为，合同的效力问题是法院审理合同纠纷案件首先应当确认的事实，法院应当对合同有无法定无效的情形进行审查。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”以及第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋属于城镇规划内的房屋，应当按照法律规定办理相应的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。截至辩论终结前，被告高晨尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。故被告高晨与原告高晨于2018年8月29日签订的《房屋租赁合同书》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告请求被告返还已付押金527040元，原审法院予以支持。关于原被告争议的涉案房屋是否已经交付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，双方在2018年9月21日签订《交房延期协议书》，就涉案房屋的交付达成新的约定：“经双方友好商议原位于《惠州金鸿利洗济用品公司》的厂房。位置是：秋长街道XXXXXX对面岗，因台风原因造成了厂房塌陷破损，现甲方需要修复不能按原合同约定交房，只能在修复好后按原合同标准交房给乙方。因此交房需延期约2至3个月，交房标准经双方现场确认厂房没有问题，并在交接时以书面的形式通知乙方为准。”。被告高晨在2019年1月25日、2019年1月29日、2019年3月19日三次函告原告，称已经通知原告验收接收涉案租赁房屋。2019年1月31日原告回函，称涉案租赁房屋并未达到合同约定的交房标准，且并未收到被告要求验收接收涉案租赁房屋的通知。另被告函称有微信、短信记录，证明已经通知原告验收接收涉案租赁房屋，但未向原审法院提交该微信、短信记录，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，应承担举证不利后果。综上，被告未能提供证据证明涉案租赁房屋经修复已经达到合同约定的交付标准并通知原告验收接收租赁物且原告已经确认接收租赁物，故对被告抗辩已经交付涉案租赁房屋不予采信，被告应返还已收取的租金1054080元给原告。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告郑俊光与被告高晨于2018年8月29日签订的《厂房租赁合同书》无效。二、被告高晨应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还1581120元（押金527040元、租金1054080）给原告郑俊光。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费19030元（原告已预交），由被告高晨负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。原审因涉案房屋无报建许可证而认定涉案《房屋租赁合同书》无效正确，予以确认。即使租赁合同无效，承租人若占有使用了涉案租赁物也应当依法支付占用费。因此，本案的焦点是被上诉人有无占有使用租赁物。双方合同约定租赁期从2018年9月10起计算，出租人给予承租人免租期2个月。2018年9月16日因台风“山竹”的影响，厂房塌陷破损，双方于2018年9月21日签订《交房延期协议书》，该协议书主要载明：“经双方友好商议原位于《惠州金鸿利洗济用品公司》的厂房。位置是：秋长街道岭湖村鹧角井新源丰对面岗，因台风原因造成了厂房塌陷破损，现甲方需要修复不能按原合同约定交房，只能在修复好后按原合同标准交房给乙方。因此交房需延期约2至3个月，交房标准经双方现场确认厂房没有问题，并在交接时以书面的形式通知乙方为准”，从《交房延期协议书》“不能按原合同约定交房”可以看出，签订该协议书时上诉人是没有交房给被上诉人的。双方也约定了修复好后以书面形式通知承租人收房。双方在函件和微信聊天记录中显示，被上诉人不予认可涉案厂房达到交房标准，故没有收房。上诉人不能提交证据证明其厂房达到交付标准，特别是双方约定的厂房得有房产证的标准都没有达到，上诉人要求被上诉人收房，被上诉人拒收是有理据的。上诉人也不能证明被上诉人实际收房，故上诉人要求被上诉人支付涉案房屋的占用费没有理据，不予支持。上诉人的其他上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费19030元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年七月二十七日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩