广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初3906号原告：广州市羊城商贸中心管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路**商旅**羊城国际商贸中心第****房，统一社会信用代码91440101708310661E。法定代表人：盖丽华，系该司董事长。委托诉讼代理人：孙朗蓝，系该司职员。委托诉讼代理人：王剑锋，系广东德法理律师事务所律师。被告：冯加平，男，1958年3月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：陈占美，女，1962年8月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：杨光辉，系广东晟晨律师事务所律师。原告广州市羊城商贸中心管理有限公司（以下简称羊城公司）与被告冯加平、陈占美物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告羊城公司的委托诉讼代理人孙朗蓝、王剑锋及被告陈占美的委托诉讼代理人杨光辉到庭参加诉讼，被告冯加平经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告羊城公司向本院提出诉讼请求：1.两被告立即清偿原告关于羊城国际贸易中心西塔1907-09单元自2019年7月1日起至2020年3月31日的物业费33381元，室内电费60元及公摊水电费7645.4元及迟延支付物业管理费的违约金（以每月物业管理费3709元为本金，每日万分之五的标准计算，从当月11日计至实际付清之日止，以本金为限）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告是涉案房屋的共有权人。1998年6月9日，被告冯加平办理入伙手续，并向原告出具《承诺书》，确认其已收到并承诺遵守原告的《服务指南》和《装修指南》两份管理文件，承诺按时缴交物业管理费、室内电费及公摊水电费等有关费用。根据《大厦管理公约》和《服务指南》的内容，物业管理费、室内电费及公摊水电费应于每月一日至十日内缴交，逾期按应缴费用总额每日0.05%计收滞纳金。此后，两被告正常缴纳物业管理费、室内电费及公摊水电费。但自2017年7月起，两被告因婚姻矛盾和财产争执，一直拖欠涉案房屋的物业管理费、室内电费及公摊水电费，且经原告多次催缴仍拒不支付，严重损害原告及其他业主的利益。被告陈占美辩称：1.被告愿意按50%的比例支付原告第一项诉讼请求中的本金部分，因为产权人的份额是各占50%，根据物权法第一百零二条的规定因不动产权产生债权债务不属于夫妻共同债务，应按权属份额有各方进行分担。2.两被告在2019年12月9月已经由中院判决离婚。3.根据（2019）粤0106执8433号执行裁定书的内容看，从2020年3月20日之后不应该由被告承担物业管理费、室内电费及公摊水电费的费用，因为产权人不是被告。原告主张2020年3月物业管理费由两被告承担被告也有异议。被告冯加平未答辩亦未提交证据。经审理查明：本院于2019年7月1日向广州市房地产档案馆查询并打印的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》（共3份）载明：涉案房屋的共有情况均为按份共有，规划用途均为办公，登记时间均为2017年2月3日，产权人均为冯加平、陈占美（各占有50%），抵押权人均为招商银行股份有限公司广州分行等内容；其中，1907房的建筑面积为60.3692平方米，1908房的建筑面积为80.3414平方米，1909房的建筑面积为65.3368平方米。即涉案房屋的建筑面积合计为206.0474平方米。本院于2020年3月20日作出（2019）粤0106执8433号执行裁定，裁定如下：被执行人陈占美、冯加平名下的位于广州市天河区体育东路122号之一1907、1908、1909方归买受人广州福懋畜牧兽医服务有限公司所有；本裁定送达后立即生效。该公司于2020年4月23日领取上述执行裁定。涉案房屋于2020年7月20日变更产权登记至该公司名下。1998年6月9日，冯加平接收包括涉案房屋在内的6套房屋。羊城公司称其从1998年进驻涉案房屋所在羊城国际商贸中心提供物业管理服务至今，并提供了作为委托方/甲方的广州华闻事业发展有限公司与作为受托方/乙方的羊城公司于2014年5月30日签订的《前期物业委托服务合同》[已出示原件。约定：第一条物业基本情况：物业名称为羊城国际商贸中心；物业类型为综合商业写字楼；座落位置为广州市体育东路122号；……第五条本物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：办公楼为15元/月/平方米（未含公摊水电费）；……公摊水电费按政府部门收费标准执行，根据使用方使用面积按比例分摊；……第六条业主应于收楼之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，缴交当月的物业服务费；第二十条发展商、业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应从逾期之日起按每天应缴物业服务费的0.5‰的标准向乙方支付违约金；第二十三条本合同期限自2014年8月1日起至2022年7月31日止，共8年；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等条款]予以证明。羊城公司以其此前签订的其他前期物业委托服务合同的期限已经届满为由，表示无法提供其他合同。陈占美表示不清楚广州华闻事业发展有限公司的身份。2019年12月23日，羊城公司作出致广东佳美媒体投资有限公司（以下简称佳美公司）的《催款通知》[主要内容为催讨涉案房屋2017年10月至2019年12月的管理费（按照每月3709元的标准计付）和2017年5月21日至2018年7月20日、2018年10月21日至2018年11月20日、2018年12月21日至2019年2月20日、2019年10月21日至2019年11月20日期间的电费（写明每月金额）及2017年5月21日至2019年11月20日期间的公摊水电费（写明每月金额）的本金合计141050.5元]和打印客户编号为佳美公司的《付款通知单》（显示：1907-082019年12月的管理费为3709元、电费为20元、公摊水电费为645.1元，合计4374.1元；前期管理费为107561元、电费为1666元、公摊水电费为27449.4元，合计136676.4元；上述总计为141050.5元；电：本月行度为27300，上月行度为27298，实用为2，单价为0.6752元；水：实用为0等内容）。上述《催款通知》和《付款通知单》于2019年12月25日分别以涉案房屋所在地址为收件地址邮寄给冯加平、陈占美，以冯加平的户籍所在地地址为收件地址邮寄给冯加平（被邮政部门以“原址查无此人”为由作退件处理），以陈占美的户籍所在地地址为收件地址邮寄给陈占美（被邮政部门以“拒收退回收寄局”为由作退件处理）。陈占美表示其没有收到上述邮件。羊城公司为了证明物业管理费、室内电费及公摊水电费等费用的收费标准及其已代为垫付羊城国际商贸中心的相关费用等情况问题，提供了以下证据：一、佳美公司、陈占美于2018年2月27日作出的《关于羊城国际商贸中心西塔1907、1908、1909写字楼之声明》（以下简称《声明》；未能出示原件。其中包括：本人陈女士系涉案房屋的所有权人之一，与冯加平共同共有涉案房屋……本人在此严正声明：1.作为涉案房屋的所有权人，本人从未授权包括冯加平在内的任何人将涉案房屋出租，也从未打算出租涉案房屋；2.未经共有权人同意擅自对涉案房屋进行管理、出租、处分等行为，属于无权处分行为；根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，若权利人拒绝追认无权处分行为，合同无效；3.现涉案房屋由佳美公司长期且持续使用中；4.涉案房屋中仍放置有包括权利人陈女士、佳美公司及其员工等重要贵重财物……最后，本人作为涉案房屋的所有权人，再次声明，未经本人同意任何人不得擅自以任何形式对涉案房屋进行处分、管理、利用等内容）。陈占美发表以下质证意见：该证据由佳美公司出具，无法确认其真实性。二、供电部门开具的收到羊城公司支付的2019年7月至2020年3月期间电费的发票以及供水部门开具的收到羊城公司支付的2019年7月至2020年3月期间经营服务用水水费的发票、污水处理部门开具的收到用水地址为“体育东路邮电大楼对面”的2019年6月28日至2020年3月28日期间的污水处理费统一票据。陈占美发表以下质证意见：该凭证包含了整个物业的水电费用，如何分摊并不清楚。羊城公司回应称公摊费用是按照整个物业公共水电的总支出除以各个业主物业的所占面积，按比例进行分摊，其每月都将公摊费用的情况于物业大厅中进行公示。三、羊城公司作出的2019年7月至2020年5月期间的《关于大厦公共水电费分摊计算依据公布事宜》[出示原件；包括项目列、数量列、简要说明列；其中项目列包括大厦总表用电量、管理公司用电量、业户单元用电量总和、大厦公共用电量、电费单价、本月公共电费、本月公共水费（含排污费）、大厦公共水电费、入伙率、本月应分摊的公共水电费、管理公司需承担公共水电费项目]。陈占美发表以下质证意见：因为系羊城公司制作，所以无法确认数据的真实性，但经核对，公告中相应期间大厦总表用电量比同时期电费发票中显示用电量要多。羊城公司回应表示因为公告中计算期限并非自然月，电费发票的计算周期为自然月，所以存在差额。关于涉案房屋从2017年7月1日至庭审之日期间的使用情况问题。羊城公司称涉案房屋在上述期间基本处于空置状态，所以室内水电费非常低。陈占美对羊城公司上述陈述予以确认。关于涉案房屋从2019年7月1日开始的物业管理费收费标准，羊城公司及陈占美均确认标准为3709元/月。另，羊城公司还提交《西塔1907-09业主冯加平、陈占美（佳美公司，业主自用）欠费明细》对其诉讼请求予以明确，上述明细表包括：2019年7月至2020年3月期间各月管理费均为3709元；2019年7月的室内电费为0元，公摊水电费为1124.3元；2019年8月的室内电费为0元，公摊水电费为1353.1元；2019年9月的室内电费为0元，公摊水电费为1210元；2019年10月的室内电费为0元，公摊水电费为1051.3元；2019年11月的室内电费为0元，公摊水电费为986.8元；2019年12月的室内电费为20元，公摊水电费为645.1元；2020年1月的室内电费为10元，公摊水电费为382.5元；2020年2月的室内电费为30元，公摊水电费为320.8元；2020年3月的室内电费为0元，公摊水电费为571.5元；上述管理费合计为33381元，室内电费合计为60元，公摊水电费合计为7645.4元等内容。本院另查明，2018年4月9日，冯加平以陈占美为被告向本院提起离婚诉讼，本院后作出（2018）粤0106民初9264号民事判决，判决准予原告冯加平与被告陈占美离婚等。冯加平不服该判决上诉至广州市中级人民法院，该院与2019年12月9日作出（2019）粤01民终18214号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在庭审中，羊城公司称两被告离婚之前涉案房屋由两被告共同使用，故所产生的费用应由两被告共同承担，对于2019年12月9日之后涉案房屋所产生的费用，因两被告确已离婚，羊城公司同意由两被告各承担应付费用的及违约金的50%。本院认为：从查明的事实看，羊城公司是涉案房屋所在羊城国际商贸中心的前期物业服务企业，冯加平、陈占美于2020年4月23日之前作为涉案房屋的共有权人理应接受羊城公司提供的物业管理服务，并支付相应对价。关于羊城公司主张冯加平、陈占美支付涉案房屋2019年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费、室内电费、公摊水电费的问题。羊城公司及陈占美均确认涉案房屋在上述期间已经处于空置状态，且冯加平、陈占美均未举证其已支付上述费用，因此，冯加平、陈占美理应支付涉案房屋上述期间实际发生的相关费用。关于上述期间物业管理费的计付标准问题，根据本案已查明事实，羊城公司主张涉案房屋按照3709元/月的标准计付物业管理费并无不当。按照上述标准计付，上述期间的物业管理费合计为33381元[即3709元/月×9个月；其中2019年7月1日至2019年12月9日的物业管理费金额为19621.8元（3709元/月×5个月+3709元÷31日×9日），2019年12月10日至2020年3月31日的物业管理费金额为13759.2元（3709元/月×3个月+3709元÷31日×22日）]。关于室内电费和公摊水电费的问题，鉴于羊城公司已经举证证明其已代为垫付上述期间的水电费，因此，羊城公司有权主张冯加平、陈占美支付上述费用。其中，室内电费合计为60元[即20元+10元+30元；其中2019年7月1日至2019年12月9日的室内电费金额为5.8元（20元÷31日×9日），2019年12月10日至2020年3月31日的室内电费金额为54.2元（20元÷31日×22日+10元+30元）]。公摊水电费合计为7645.4元[即1124.3元+1353.1元+1210元+1051.3元+986.8元+645.1元+382.5元+320.8元+571.5元;其中2019年7月1日至2019年12月9日的公摊水电费金额为5912.79元（1124.3元+1353.1元+1210元+1051.3元+986.8元+645.1元÷31日×9日），2019年12月10日至2020年3月31日的公摊水电费金额为1732.61元（645.1元÷31日×22日+382.5元+320.8元+571.5元）]。关于羊城公司主张涉案房屋于2019年12月9日之前产生的费用应由冯加平、陈占美共同承担，2019年12月9日之后的费用则由冯加平、陈占美各按照50%的比例承担的问题。涉案房屋虽原登记为冯加平、陈占美各占有50%的产权份额，但陈占美在《声明》中确认涉案房屋属于其与冯加平共同共有的财产，因此，本院认定涉案房屋在冯加平及陈占美于2019年12月9日被判决准予离婚之前实际属于冯加平、陈占美共同共有的夫妻财产，故在此日之前涉案房屋产生的费用应由冯加平、陈占美共同承担。至于2019年12月10日至2020年3月31日期间涉案房屋所产生的费用，如上所述，该期间冯加平及陈占美已不具有夫妻关系，结合涉案房屋原登记的产权情况，上述期间的费用由冯加平及陈占美各按照50%的比例承担为宜。结合上述本院认定的冯加平、陈占美应付物业管理费、室内电费、公摊水电费的数额计算，冯加平、陈占美应向羊城公司支付涉案房屋2019年7月1日至2019年12月9日期间的物业管理费19621.8元、室内电费5.8元及公摊水电费5912.79元，冯加平、陈占美应分别向羊城公司支付涉案房屋2019年12月10日至2020年3月31日期间的物业管理费6879.6元（13759.2元÷2）、室内电费27.1元（54.2元÷2）及公摊水电费866.3元（1732.61元÷2）。关于羊城公司主张冯加平、陈占美支付逾期支付物业管理费的违约金问题。根据羊城公司提供的上述《前期物业委托服务合同》中关于“第六条业主应于收楼之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，缴交当月的物业服务费”和“第二十条发展商、业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应从逾期之日起按每天应缴物业服务费的0.5‰的标准向乙方支付违约金”的约定，冯加平、陈占美应于每月10日前向羊城公司支付当月的物业管理费，否则，应从当月11日开始按照应缴物业管理费的每日0.5‰的标准支付违约金。上述物业管理费至今未支付，冯加平、陈占美构成违约，应承担相应的违约责任。迟延支付上述期间各月物业管理费的违约金均应以3709元为本金，按照每日0.5‰的标准，从当月11日计至实际支付之日止；从公平原则出发，上述各月的违约金总额均以不超过本金3709元为限。结合上述本院关于物业管理费的承担问题的认定，冯加平、陈占美应向羊城公司支付迟延支付涉案房屋2019年7月1日至2019年12月9日期间的物业管理费的违约金（其中2019年7月1日至2019年11月30日期间每月违约金均以3709元为本金，2019年12月1日至2019年12月9日期间的违约金以1076.8元为本金；均按照每日0.5‰的标准，从当月11日计至实际付清之日止；上述各月违约金总额以不超过本金为限）。冯加平、陈占美应分别向羊城公司支付迟延支付涉案房屋2019年12月10日至2020年3月31日期间的物业管理费的违约金（其中2019年12月10日至2019年12月31日期间的违约金以1316.1元为本金，2020年1月1日至2020年3月31日期间每月违约金均以1854.5元为本金；均按照每日0.5‰的标准，从当月11日计至实际付清之日止；上述各月违约金总额以不超过本金为限）。冯加平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冯加平、陈占美于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市羊城商贸中心管理有限公司支付广州市天河区体育东路122号之一1907房、1908房、1909房2019年7月1日至2019年12月9日期间的物业管理费19621.8元、室内电费5.8元及公摊水电费5912.79元；二、被告冯加平、陈占美于本判决发生法律效力之日起10日内，分别向原告广州市羊城商贸中心管理有限公司支付上址房屋2019年12月10日至2020年3月31日期间的物业管理费6879.6元、室内电费27.1元及公摊水电费866.3元；三、被告冯加平、陈占美于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市羊城商贸中心管理有限公司支付迟延支付上址房屋2019年7月1日至2019年12月9日期间的物业管理费的违约金（其中2019年7月1日至2019年11月30日期间每月违约金均以3709元为本金，2019年12月1日至2019年12月9日期间的违约金以1076.8元为本金；均按照每日0.5‰的标准，从当月11日计至实际付清之日止；上述各月违约金总额以不超过本金为限）；四、被告冯加平、陈占美于本判决发生法律效力之日起10日内，分别向原告广州市羊城商贸中心管理有限公司支付迟延支付上址房屋2019年12月10日至2020年3月31日期间的物业管理费的违约金（其中2019年12月10日至2019年12月31日期间的违约金以1316.1元为本金，2020年1月1日至2020年3月31日期间每月违约金均以1854.5元为本金；均按照每日0.5‰的标准，从当月11日计至实际付清之日止；上述各月违约金总额以不超过本金为限）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1262元，保全费520元，均由被告冯加平、陈占美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  田常国人民陪审员  伍凤英二〇二〇年八月二十日书 记 员  谢丽军