广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3163号上诉人（原审原告）：中山市中颐物业管理有限公司，住所地广东省中山市********************，统一社会信用代码914**********694XL。法定代表人：陈春明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：姚淑文，女，该公司工作人员。上诉人（原审被告）：刘文会，女，1969年1月25日出生，汉族，住重庆市万州区************。上诉人（原审被告）：张青愉，男，1966年9月2日出生，汉族，住重庆市万州区************。委托诉讼代理人：刘文会，系张青愉的妻子。上诉人中山市中颐物业管理有限公司（以下简称中颐物业公司）因与上诉人刘文会、张青愉物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初24343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。中颐物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持中颐物业公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定2016年9月及其以前的物业管理费及公共照明电费债权均已过诉讼时效存在错误。刘文会、张青愉从2014年9月至今一直未缴纳物业管理费和公共照明费，中颐物业公司于刘文会、张青愉拖欠物业管理费和公共照明费后一直积极主张权利，通过上门催缴、电话联系、短信联系及邮寄缴函等方式要求刘文会、张青愉缴纳所拖欠的费用，但刘文会、张青愉一直找各种理由拖欠，刘文会、张青愉至今仍未缴纳2014年9月份以来的物业管理费和公共照明费，其行为已严重违反了双方物业合同的约定，因此中颐物业公司有权依据合同约定要求刘文会、张青愉缴纳拖欠的物业管理费和照明费。中颐物业公司于2017年11月10日向刘文会、张青愉寄出的物业管理费和公共照明费催费函，中颐物业公司未收到邮政公司退回的相关邮件，表明刘文会、张青愉已经签收并知悉其欠缴物业管理费和公共照明费的事实。中颐物业公司2018年5月24日邮寄给刘文会、张青愉的物业管理费和公共照明费催费函于2018年5月30日退回，退回原因是邮寄单位多次投递无人签收，发通知也无人回应。后中颐物业公司于2018年6月29日向刘文会、张青愉寄出的律师函要求刘文会、张青愉缴纳所欠的费用的邮件也被邮寄单位退回，退回原因是刘文会、张青愉迁移新址不明，且快递人员多次电话联系刘文会、张青愉均无人接听。故在刘文会、张青愉未按合同约定缴纳应缴纳的物业管理费和公共照明费期间，中颐物业公司一直积极主张自身权利，要求刘文会、张青愉缴纳欠费。但刘文会、张青愉却迟迟不肯缴纳，并拒绝签收中颐物业公司向其邮寄的各类催费函、律师函等文件。所以中颐物业公司认为，中颐物业公司一直积极主张权利并没有超过法律规定的时效，一审判决错误，请二审法院予以公正判决。二、一审判决认为中颐物业公司未举证证明其主张的实际用电量、以及该期间的户数，应承担举证不能不利后果，中颐物业公司已向一审法院提交关于刘文会、张青愉在涉案房屋的欠费汇总表，该汇总表对刘文会、张青愉的实际用电量、涉及用电全部户数的用电量均已列明，故中颐物业公司认为刘文会、张青愉应支付欠付的公共照明费。刘文会、张青愉辩称：请求驳回中颐物业公司的上诉请求，判决海伦堡房地产公司和中颐物业公司继续承担该房屋质量问题维修责任，达到交楼标准重新签收，并承担永久保修责任。退回已缴物业管理费1605元，赔偿2012年11月6日开发商开的发票总房款及交税费的贷款利息进行赔偿，至重新签收该房日为止。中颐物业公司于2013年12月通知收楼，实际上竣工验收备案登记是2014年4月9日才取得，中颐物业公司在此之前通知收楼属于违约，刘文会、张青愉请求退还2014年9月以前的物业管理费。刘文会、张青愉上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回中颐物业公司的诉讼请求；2.改判中颐物业公司赔偿刘文会、张青愉因房屋严重质量问题至今无法装修入住的损失；3.退还2014年9月以前交的物业管理费和公共照明费；4.请求中颐物业公司对涉案房屋从完全维修好后再顺延保修或永远保修。事实与理由：一、中颐物业公司和开发商恶意串通，欺骗刘文会、张青愉的利益，涉案房屋没有经过政府验收备案通知刘文会、张青愉收楼，验收备案是2014年4月9日，因此中颐物业公司无权收取从2013年12月22日至2014年4月9日的物业费和公共照明费，请求退回刘文会、张青愉。涉案房屋至今仍存在严重的重量问题，没有维修好，中颐物业公司理应承担的违约责任。二、中颐物业公司具体违约情形如下：1.未尽到相应的维修义务。刘文会、张青愉发现房屋有质量问题后，中颐物业公司和开发商互相推卸责任，导致房屋的质量问题一直未能维修好。2.刘文会、张青愉楼上楼面因建设部装三条管污水垃圾直在整个楼面，厚厚一层污水垃圾一直无人清理，请求重新整改管道。3.22栋32楼消防楼梯外墙渗水，墙内白灰落掉，中颐物业公司一直未予维修。中颐物业公司的答辩意见与上诉意见一致。中颐物业公司于2019年9月11日向一审法院起诉请求：1．刘文会、张青愉向中颐物业公司支付2014年9月至2019年5月期间共57个月的物业管理费9778.04元及违约金（以每月物业管理费174.06元为基数，分别从欠费次月1日起按0.3%利率计算至清偿之日止）；2．刘文会、张青愉向中颐物业公司支付2014年9月至2019年4月期间共56个月的公共照明电费236.38元及违约金（从欠费次月1日起按0.3%利率计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：1.刘文会、张青愉系中山市**********************的业主，于2013年12月22日收楼，房屋建筑面积96.7平方米。2013年12月22日，刘文会与中颐物业公司签订坦洲心岸春天花园前期物业管理服务协议，约定由中颐物业公司为心岸春天花园小区提供物业管理服务，自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，首次管理费以购房合同约定交楼日期起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的），刘文会首次交纳管理费的应大于但不限于一个月物业管理费（以现金方式支付），物业管理服务费按照以下标准收取：高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.8元收取，每月10日前确保指定划扣银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；物业管理服务费不包含公共楼梯及大堂照明按实际用量向业主分摊，因刘文会原因房屋空置，应照常向中颐物业公司交纳物业管理服务费；业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额3‰的违约金；受有关部门或单位的委托，中颐物业公司可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；刘文会不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中颐物业公司有权要求刘文会补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金，协议还约定了其他事项。根据协议约定，刘文会、张青愉每月应交物业管理费174.06元（96.7平方米×1.8元/平方米）。刘文会、张青愉称该合同仅有刘文会签字，张青愉并无签字。中颐物业公司明确公共照明电费系该幢房屋当月的公共用电费÷该幢户数（实际出售房屋），未提交其主张期间的公共用电量，及相应的户数。2．中颐物业公司分别于2017年3月30日、2017年9月30日、2018年5月31日向刘文会、张青愉出具催费函，载明刘文会、张青愉拖欠管理费、公共照明费、滞纳金，请其尽快缴清欠费。刘文会、张青愉称其未收到上述催费函，中颐物业公司未举证其已向刘文会、张青愉送达。2018年6月29日，中颐物业公司委托广东仲衡律师事务所向刘文会、张青愉发出律师函，载明刘文会、张青愉自2014年9月起至今未履行付款义务，请其在收到律师函三日内支付拖欠的款项及违约金。刘文会、张青愉称其未收到，中颐物业公司未举证其向刘文会、张青愉送达。3．刘文会、张青愉提交会议签到表、回复函、维修工程调度及验收单、案涉房屋问题描述及图片、照片等用于证明案涉房屋存在漏水问题，中颐物业公司对此不确认。刘文会、张青愉提交微信聊天记录截图、照片用于证明中颐物业公司不履行合同义务，存在安保人员上班睡觉，业主用公用水洗车等现象，中颐物业公司对此不确认。刘文会、张青愉提交关于月保车辆续费的通知用于证明中颐物业公司将公摊车位出租，侵占业主的利益。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。刘文会与中山市中颐物业管理有限公司签订的《坦洲心岸春天花园前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。该协议仅有刘文会签字，并无张青愉签字，仅对刘文会发生法律效力。在中颐物业公司依照合同约定提供物业服务后，刘文会应按照合同约定履行交纳物业管理费、公共照明电费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付前述费用的违约责任。刘文会主张中颐物业公司未尽职责，提供的物业服务不符合合同约定，但其提供的照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但从刘文会提交的证据来看并不足以认定其主张中颐物业公司存在不履行物业服务合同之根本违约之情形，刘文会以此拒付物业管理费、公共照明费亦无合法依据，一审法院对其前述抗辩理由不予采纳。刘文会抗辩称中颐物业公司侵占应归全体业主所有的利益，但其举证不足以证明中颐物业公司存在侵占业主利益的现象，一审法院对其抗辩意见不予采信。关于物业管理费、公共照明电费是否超过诉讼时效的问题。因物业管理费及公共照明电费均为按月收取，每个月的物业管理费及公共照明电费在性质上属于各自独立的债权，各自的诉讼时效均自应交物业费期限届满之日的第二日起算，截至中颐物业公司起诉之日，2016年9月及其以前的物业管理费及公共照明电费债权均已过诉讼时效，虽中颐物业公司提交律师函、催收函证明其曾向刘文会主张债权，但刘文会对此不确认，中颐物业公司亦未举证证明其向刘文会发达律师函、催收函，因此一审法院采纳刘文会的抗辩意见。关于案涉房屋漏水问题，该房屋质量问题系刘文会与开发商之间的纠纷，与物业公司即中颐物业公司无关，相关的权利应向开发商主张，刘文会不能以此为由拒绝交纳物业管理费、公共照明电费。综上所述，刘文会应向中颐物业公司交付2016年10月至2019年5月期间的物业管理费5569.92元（174.06元/月×32个月），而公共照明电费，中颐物业公司并未举证证明其主张期间的实际用电量、以及该期间的户数，应承担举证不能的不利后果。关于违约金的问题，刘文会欠付物业管理费给中颐物业公司造成了相当于利息的损失，中颐物业公司主张以每月应交物业管理费174.06元为基数，分别从欠费次月1日起按0.3%利率计至实际清偿之日止，不超过法律规定的限度，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘文会于一审判决发生法律效力之日起七日内向中颐物业公司支付中山市**********************2016年10月至2019年5月的物业管理费5569.92元及违约金（以每月应交物业管理费174.06元为基数，分别从欠费次月1日起按0.3%利率计至实际清偿之日止）；二、驳回中颐物业公司其他的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费621元，减半收取计311元（中颐物业公司已预交），由中颐物业公司负担138元，刘文会负担173元（刘文会负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付中颐物业公司）。本院二审期间，刘文会、张青愉提交新证据：1.发票复印件（4张），拟证明因涉案房屋有质量问题，中颐物业公司应按购房价的利息向刘文会、张青愉赔偿损失；2.照片1组，拟证明涉案房屋还存在漏水问题、中颐物业公司在电梯安装广告使用了公共电、中颐物业公司没有定期清理垃圾；3.2017年8月27日住建局出具的复函，拟证明涉案房屋在2014年4月9日才取得竣工验收备案登记证；4.缴费清单，拟证明刘文会、张青愉已经向中颐物业公司交纳了1605元物业管理费，中颐物业公司应将该笔费用退还。中颐物业公司对刘文会、张青愉的上述证据均不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议的焦点是：一、刘文会是否应向中颐物业公司支付欠付的物业管理费、公共照明费及迟延付款违约金的问题；二、中颐物业公司的诉讼请求是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，即刘文会是否应向中颐物业公司支付欠付的物业管理费、公共照明费及迟延付款违约金的问题。中颐物业公司作为刘文会的商品房所在小区的物业公司，为该小区提供物业服务，刘文会应当按照双方签订的前期物业管理服务协议约定支付相应的物业管理费及公共照明电费。物业公司提供的服务标准应与服务收费的标准相适应，其提供的物业服务面向全体小区业主，具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，故在物业服务合同关系中，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵、影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业服务费。本案中，刘文会认为涉案房屋存在漏水等质量问题，故其不应缴纳物业管理费及公共照明费，因房屋质量问题系刘文会与开发商之间商品房买卖合同关系，属于另一法律关系，刘文会应另循法律途迳解决。刘文会未能提供证明中颐物业公司存在不履行物业服务合同的证据，刘文会应依约向中颐物业公司缴纳物业管理费及公共照明电费，本院对刘文会的该点上诉意见不予采纳。对于公共照明费的问题，根据前期物业管理服务协议的约定，公共楼梯及大堂照明费按实际用量由业主分摊，中颐物业公司仅提供了其单方制作的公共照明电费汇总表，但未能提其他相关证据证明实际用电量及户数进一步佐证其主张，应由中颐物业公司承担举证不能不利后，故一审法院不予支持中颐物业公司主张的公共照明费并无不当，本院予以维持。关于焦点二，即中颐物业公司的诉讼请求是否已过诉讼时效。因物业管理费计算方式为按月缴纳，每个月的物业管理费及公共照明电费属于各自独立的债权，每个独立的债权应分别单独计算诉讼时效期间。中颐物业公司主张分别于2017年11月和2018年6月向刘文会、张青愉邮寄过催费函和律师函，但刘文会、张青愉主张未收到上述函件，中颐物业公司未能提供邮递公司已妥投的证据。中颐物业公司另主张已通过短信和电话通知刘文会、张青愉交费，但中颐物业公司提供的短信催收管理费的汇总表系其单方制作，即中颐物业公司未能提供充分有效的证据证明其催费通知已有效送达刘文会、张青愉，故应由中颐物业公司承担举证不利的后果。如上所述，中颐物业公司未能证明本案存在诉讼时效中断或中止的情形，一审法院认定2016年9月及其以前的物业管理费及公共照明费已过诉讼时效并无不当，本院予以维持。另外，对于刘文会、张青愉上诉请求中颐物业公司退还2014年4月9日前缴纳的物业管理费及赔偿因房屋质量问题无法入住造成的损失的问题，因刘文会、张青愉在本案中未提起反诉，其上诉请求属于二审新诉求，且中颐物业公司对其上诉主张不予确认，故本院对刘文会、张青愉的上述请求不作审查。综上所述，中颐物业公司、刘文会、张青愉的上诉请求，均理据不足，本院均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1242元（中山市中颐物业管理有限公司、刘文会已分别预交621元），由中山市中颐物业管理有限公司负担621元、由刘文会负担621元。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年九月一日书记员  张灵芝