广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0106民初15379号原告：广州市百顺鑫物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区前进路上坑直街**基立大厦****，统一社会信用代码914401057256193296。法定代表人：刘建国，董事长。委托代理人：雷云汉，系广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人：聂碧，系北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：徐丽英，女，1937年6月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：张建德，系被告的儿子。原告广州市百顺鑫物业管理有限公司（以下简称百顺鑫公司）诉被告徐丽英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百顺鑫公司的委托代理人雷云汉、被告徐丽英的委托代理人张建德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年2月12日，位于天河区××街先烈东××号大院业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》（以下简称案涉合同），约定由原告为先烈东横路40号42号大院提供物业服务，其管理服务事项包括房屋共用部位的日常维护、养护和管理，共用设施设备的日常维护养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，清洁服务等，住宅物业服务费按建筑面积0.45元㎡/月交纳。合同签订后，该物业一直由原告提供物业管理服务至今。位于广州市天河区先烈东××号大院****（以下简称案涉房屋），建筑面积129.748平方米，产权登记人为张文才（张文才是被告丈夫，已去世），使用人为被告，该房屋属于原告的物业管理范围，原告曾多次要求被告交纳物业管理费，被告均不予理会。被告拖欠物业管理费的行为侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即向原告支付2009年2月至2019年3月的物业管理费7065元。2、本案的诉讼费用由被告承担。被告徐丽英辩称：请求法院驳回原告诉讼请求。1、先烈东横路40号大院18栋大楼属于广东省住建厅及大楼管理小组独立管理，不归广州市百顺鑫物业管理有限公司负责。先烈东横路40号大院18栋是广东省住建厅购买广东省物资总公司的地皮自行起建，并作为福利房分配给职工。40号大院18栋的物业管理一直是由广东省住建厅办公室及大楼管理小组共同负责，并没移交物业管理权给其他方，也没有签订聘请百顺鑫公司代为物业管理；而且40号大院18栋的业主们并没参与先烈东横路40号42号大院业主委员会的投票选举。18栋是独立于40号大院自行管理，不归40号42号大院业主委员会管理，也不归百顺鑫公司管理。所以先烈东横路40号42号大院业主委员会与百顺鑫公司于2009年签订的《物业服务合同》对于40号大院18栋没有约束力的。2、百顺鑫公司一直没有对先烈东横路40号大院18栋提供物业管理服务和维修义务。先烈东横路40号大院18栋自1999年落成交付职工入住使用以来，一直是广东省住建厅办公室及大楼管理小组共同负责对大楼进行维修翻新、电梯加装、水电房设备的维护、楼梯间公共走廊的路灯及消防设备、楼顶水池的清洗及化粪池的清理、大楼地下属于广东省住建厅已购买的露天停车场、大楼周边的绿化带及体育运动设施等保养。3、物业管理费追索只能三年。物业管理费属于普通的债权债务，受3年诉讼时效的约束。百顺鑫公司要求本人从2009年开始补交物业管理费是无理要求。4、原告追讨我方物业管理费不合理，相应的垃圾费我方可以向原告缴纳，毕竟我们的生活垃圾原告会进行处理。经审理查明：广州市天河区先烈东××号大院18栋601房的产权人登记为张文才，所有权来历为2000年6月向广东省建设委员会购买，已征收国有土地使用权出让金，建筑面积为129.748平方米。被告当庭确认徐丽英是张文才的妻子，且是案涉房屋的实际使用人。2009年2月12日，天河区××街先烈东××号大院业主委员会（甲方/委托方，以下简称案涉大院业委会）与原告百顺鑫公司（乙方/受委托方）签订案涉合同，约定：第一条物业项目基本情况名称：先烈东横路40-42号大院；类型：房改房；坐落位置：先烈东横路40-42号大院；…第四条物业服务标准乙方参照广州市普通住宅服务标准中的三级物业服务标准提供服务；第五条物业服务期限物业服务限期为叁年，自2009年2月12日至2012年2月11日。届时，如因特殊情况或不可预计的情况可另行约定顺延3至6个月；第六条物业服务收费方式本物业区域物业服务收费方式采用包干制。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：0.45元/平方米/月；商业物业：1.50元/平方米/月；…第八条物业服务费用交纳业主应当于当月月底前向乙方交纳当月物业服务费。业主未能按时足额交纳物业服务费用的，按照所欠交费用总额的3‰每日向乙方支付违约金。物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费；…第十四条甲方的权利和义务1、审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。…4、审核本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。…7、甲方应当于2009年2月12日前向乙方提供位于沙河40号大院内的房屋作为服务用房，建筑面积约60平方米，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变用途。8、负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题。…11、对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的本物业区域内的交纳义务人，应督促其交纳；第十五条乙方的权利和义务1、根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费用、停车管理服务费及特约服务费用等。…4、可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应与所选定的专业服务企业签订书面合同，所签合同不得低于本合同约定的服务标准，并对专业服务企业的服务行为承担连带责任。专业服务合同签定后两日内提供甲方备案。…6、及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督；…第二十一条期满终止本合同期满前，甲方决定解聘或重新选聘物业服务企业的，应在期满前三个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前二个月书面通知甲方；第二十二条期满续约本合同期满前二个月，甲乙双方是否续约进行沟通，如果意见不一致，且确定不能达成共识，则不再续约。如双方同意续签，应于本合同到期前三十日内签署新的物业服务合同；第二十三条自动续约本合同期满前二个月，没有将续聘或解聘乙方、重新选聘物业服务企业的意见通知乙方的，则视甲方同意此合同自动延续，延续时间与本合同期限一致；第二十四条接管前处理本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方可以应甲方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过三个月；双方的权利义务继续按照本合同执行；等。在本案审理过程中，本院依法向广州市天河区人民政府沙河街道办事处发函核实案件情况。广州市天河区政府沙河街道办事处于2019年12月19日出具《关于先烈东横路40号、42号大院物业服务合同纠纷案协助调查的相关情况说明》及附件，函称：根据我街现存材料及我街濂泉西社区居民委员会提供的相关情况说明（附件1），现回复如下：（1）根据濂泉西社区居民委员会提交的相关情况说明，天河区××街先烈东××号、42号大院曾于2009年成立过业委会，期满后一直未进行换届选举，至今未再召开过业主大会及重新选举新一届业委会（附件2）。（2）我街现存天河区××街先烈东××号、42号大院业主委员会与广州市百顺鑫物业管理有限公司于2009年2月12日签订的《物业管理服务合同》的备案资料复印件一份（附件3）及2012年2月11日的物业服务合同备案回执一份（附件4）。（3）天河区××街先烈东××号、42号大院自2009年至今由百顺鑫公司提供物业服务。（4）天河区××街先烈东××号大院18栋属于40号大院的物业管理区域，有实际享受40号大院卫生、安保等物业服务。上述广州市天河区人民政府沙河街道办事处的复函附件包括：（1）广州市天河区沙河街濂泉西社区居民委员会于2019年12月13日出具的《情况说明》：关于本社区先烈东横路40号、42号大院的相关情况，经了解：天河区××街先烈东××号、42号大院曾于2009年成立了业委会，后无换届选举，现也无业委会。天河区××街先烈东××号、42号大院业主委员会与百顺鑫公司于2009年2月12日签订的《物业管理服务合同》的备案情况（见附件）。天河区××街先烈东××号、42号大院自2009年2月12日以来至今是由百顺鑫公司提供物业服务。天河区××街先烈东××号大院18栋属于40号大院的物业管理区域，有实际享受40号大院卫生、安保等物业服务。（2）沙河街城管科于2009年1月23日出具的《关于同意成立物业管理业主委员会的复函》：濂泉西社区居委会：你居委《关于要求成立物业管理业主委员会的函》已收悉。经请示天河区国土房管局物业管理科和依照有关规定，同意你居委成立先烈东横路40号大院物业管理业主委员会。请你们按物业管理业主委员会的有关规定，在法定权限内开展工作。（3）广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2013年6月25日出具的《广州市物业服务合同备案回执》：（物业服务企业名称）：百顺鑫公司，你单位提交物业服务项目备案材料收悉，备案主要内容如下：资质等级：三级；承接项目名称：先烈东横路40号大院；选聘单位：业委会到期，沙河街濂泉西居委会代管；项目负责人及联系方式：刘建国138××××****；物业服务合同期限：2012年02月11日至新一届业委会成立接管。（4）《物业服务合同》（与案涉合同内容一致）。在本案审理过程中，本院工作人员到广州市天河区先烈东××号大院现场进行调查，确认18栋楼在40号大院内，与40号大院的公共区域并无封闭隔离，且18栋周围丢弃有垃圾。2020年8月14日，广东省住房和城乡建设厅出具《复函》，函称：天河区××街先烈东××号大院18栋不是我厅负责物业管理。天河区××街先烈东××号大院18栋地下室（用途：车库）产权登记在我厅名下。在庭审中，原告百顺鑫公司及被告徐丽英均确认18栋大楼在天河区××街先烈东××号大院中，与大院公共区域并无封闭围墙隔开；被告还确认18栋楼没有其他物业公司管理，也没有向原告支付过物业管理费。原告百顺鑫公司还提交了以下证据：1.物业服务企业资质证书，拟证明其具有提供物业服务的资质。被告对该证据的真实性无异议。2.“40号大院收费凭证单”，拟证明18栋有其他住户都有缴纳物业管理费，18栋房屋属于原告管理范围。3.催收凭证，拟证明原告向被告催收物业管理费的情况，其中最早的一份是2016年7月委托广东东方昆仑律师事务所发出的律师催收函件。被告对上述证据2、3不予认可。被告徐丽英还提交了以下证据：1.“业主公约”及“通知”，拟证明天河区××街先烈东××号大院18栋由广东省住建厅办公室及大楼管理小组共同负责该栋楼物业管理的依据。2.“加装电梯集资通知”，拟证明18栋大楼管理小组对该栋物业管理的事实情况。原告对上述证据1、2均不予认可，表示上述证据既无广东省住建厅等相关部门的公章，亦无相关业主的签名。3.收据及“广州市环境卫生服务发票”，拟证明原告百顺鑫公司接收前的收费都知晓18栋的特殊情况而没有按业主拥有物业的建筑面积交纳物业服务费。原告表示上述证据均发生在原告提供物业服务之前，且不是原告出具，不予确认。4.现场照片，拟证明现场18栋大楼物业管理情况。原告对该证据无异议，但认为该照片可以显示18栋大楼就在40号大院内，属于原告的物业管理范围。本院认为：关于原告主张被告支付物业管理费的诉请。（1）关于案涉18栋是否属于40号大院的物业管理区域问题。根据沙河街道及濂泉西居委会提供的证明及本院现场勘查情况，案涉18栋楼就在天河区先烈东××号大院内，系40号大院不可分割的一部分，40号大院明显是一个整体的物业管理区域，而18栋楼的地上建筑也已经不是属于单位产权的内部集体房屋。依照《物业管理条例》第三十三条中关于“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，天河区××街先烈东××号18栋属于40号大院的物业管理区域，案涉大院内包括本案争议的18栋楼应当只由一个物业服务企业实施物业管理。（2）原告与天河区××街先烈东××号大院业主委员会签订的案涉合同虽已于2012年2月到期，但依据案涉合同第二十三条中关于“本合同期满前二个月，没有将续聘或解聘乙方、重新选聘物业服务企业的意见通知乙方的，则视甲方同意此合同自动延续，延续时间与本合同期限一致”的约定，可以自动续期。并且，根据上述街道、居委会出具的证明及广州市国土资源和房屋管理局天河区分局出具的《广州市物业服务合同备案回执》，案涉合同到期后先烈东横路40号大院未成功换届或成立新的业主委员会，也没有可以证实由业主大会决定解聘原告或者选聘其他新的物业服务企业的相关证据。在未有证据显示原告已退出40号大院小区的情况下，原告实际仍然在为40号大院小区提供了物业管理服务，故案涉合同对40号大院内包括18栋楼的业主仍然具有约束力，原告也提供了18栋楼其他业主缴纳物业管理费的证据。在原告已为40号大院小区提供物业管理服务的情况下，依照《物业管理条例》第四十一条中关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中关于“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告应当按合同约定标准向原告交纳物业管理费，现原告主张被告支付管理费合法有据，本院予以支持，而被告以其并非合同当事人以及无需接受原告的物业服务为由提出的抗辩，本院不予支持。至于被告向本院提交其自行管理等证据，一方面原告不予认可，另一方面上述证据也无其他物业服务企业或者管理部门的盖章确认，并且也不能证明原告未向40号大院小区提供物业管理服务，被告以此为由拒绝向原告支付物业管理费，理据不充分，本院不予采纳。关于被告提出的诉讼时效问题。经查，原告提供的催收材料可证实其于2016年7月向被告发出过要求缴纳物业管理费的律师函件，故本案的诉讼时效于2016年7月发生过中断，而当时应适用《中华人民共和国民法通则》中关于二年诉讼时效期间的规定，故本院对于2014年6月及之前的物业管理费主张不予支持。现原告主张至2019年3月的物业管理费，亦即被告应向原告支付2014年7月至2019年3月共计57个月的物业管理费，依照案涉合同约定即0.45元㎡/月计算，现查明房屋面积为129.748平方米，每月案涉房屋的物业管理费为58.38元，被告向原告支付的物业管理费合计应为3328元。关于被告提出其没有被通知参与业主大会侵害其权益的问题，亦属于其他法律关系，可另循途径解决，在本案中不能成为抗辩原告诉请的理由。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第三十三条、第四十一条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告徐丽英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市百顺鑫物业管理有限公司支付2014年7月至2019年3月期间的物业管理费3328元。二、驳回原告广州市百顺鑫物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告徐丽英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告广州市百顺鑫物业管理有限公司。本案受理费50元，由被告徐丽英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈 宇人民陪审员 苏 琴人民陪审员 黎婉玲二〇二〇年八月三十一日书 记 员 梁炎梅李愿