湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初2094号原告（执行案外人）：杨某，女，1981年12月20日出生，汉族，住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：宋先龙，吉首市护权法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴岸全，吉首市护权法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：张某1，女，1980年6月27日出生，住吉首市。委托诉讼代理人：欧军，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：张某2，男，1983年5月14日出生，苗族，住。原告（执行案外人）杨某与被告（申请执行人）张某1、被告（被执行人）张某2案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人宋先龙，被告张某1及其委托诉讼代理人欧军到庭到庭参加诉讼，被告张某2经本院传票传唤，拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：一、依法判决原告杨某与被告张某2签订的《购房合同》合法有效，被告张某2限期协助原告办理涉诉房屋的过户登记手续；二、依法判决停止对原告购买的位于吉首市房屋所有权证号为：吉房权证镇字第**房屋的执行，并解除对该房屋的查封；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月29日，经原、被告双方协商，被告张某2自愿将属于自己所有的位于吉首市屋所有权证号为：吉房房权证镇字第**屋以23万元的价格出卖给原告，并于当天与原告签订了《购房合同》。原告按照约定当天支付张某210万元购房款，2018年6月13日又支付张某22万元购房款。同年7月16日双方又签订了一份详细的《购房合同》，当天原告将剩余的11万元购房款付给了被告张某2，另原告还按照张某2的要求加付了1000元的空调转让款。被告张某2也于当天将出卖的房屋、房屋钥匙、房产证交给了原告。后原告开始管理使用涉案房屋并从2018年8月27日开始出租至2021年3月。原告付清购房款后准备办理过户手续时得知，原告购买的房屋因只有房产证，没有土地证暂不能办理过户手续，该房屋要所在单位统一办理土地证后才能分户办理个人不动产证。6月22日吉首市不动产登记中心出通知，通知吉首市老城区的单位可以有序办理不动产登记手续，于是原告开始联系被告，但无法联系，致使涉案房屋至今未过户在原告名下。张某1与张某2民间借贷纠纷一案，吉首市人民法院已作出（2019）湘3101民初989号民事调解书，因张某2未履行，于是张某1申请强制执行，吉首市人民法院于2019年4月30日作出（2019）湘3101执989号民事裁定，错误的查封了原告购买的位于吉首市屋所有权证号为：吉房权证镇字第**房产。为此原告于2020年6月5日向执行法院提出书面异议，要求停止执行，解除对涉案房屋的查封，2020年6月15日法院作出（2020）湘3101执异33号执行裁定书，驳回了案外人杨某的执行异议申请。现提起诉讼，请法院支持原告诉请。被告张某1辩称，1、对于原告的诉请第一条，被告张某1不予答辩；2、对于原告诉请第二条，张某2借款张某120万元是事实，有法院作出的调解书可以为证。法院在查封采取保全过程中，程序合法，适用法律恰当，法院在查封时涉案房屋还登记在张某2名下；3、不动产的取得以取得产权证为准，现涉案房屋还在张某2名下，请求法院依法驳回原告诉请。被告张某2未向本院提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。原告杨某为证明其主张向本院提交如下证据：证据1、吉房房权证镇字第**产证、原告与张某2签订的两份《购房合同》、张某2出具给原告的购房款收条、原告银行和微信的取款转款凭证、孙小莉的个人账户明细对账单、证明、独生子女证，拟证明：①证明2018年5月29日，被告张某2将属于自己所有的屋产证号为：吉房权房权证镇字第**以23万元的价格出卖给原告的事实；②证明原告在2018年5月29日购房当天支付张某210万元购房款，2018年6月13日支付张某22万元购房款，2018年7月16日支付张某211万元购房款。涉案房屋23万元购房款原告已全部付清的事实；③证明原告购买后，被告张某2将房产证、涉案房屋及房屋钥匙交给原告管理使用的事实。被告张某1质证，房产证的真实性、合法性无异议。对其他的证据的三性有异议。因被告张某2未到庭，《购房合同》的真实性无法查证；合法性有异议，该房屋产权现在在张某2名下，对杨某与其他人签字的《租房合同》是无效的，对真实性有异议。经本院核实，被告张某2对《购房合同》、收条的真实性无异议，未过户原因是因为涉案房屋只有房产证，没有土地使用证，所以当时没有过户。证据2、原告与承租人先后签订的四份《租房合同》，拟证明原告购买涉案房屋后，从2018年8月27日开始至今先后出租给四个承租人居住，原告已实际管理使用涉案房屋的事实。被告张某1质证，真实性、合法性有异议。证据3、吉首市人民法院（2020）湘3101执异33号执行裁定书，拟证明：①证明原告购买的房屋被查封的事实；②证明2020年6月5日原告提出执行异议，要求停止对涉案房屋执行并解除查封。同年6月15日，吉首市法院裁定驳回原告执行异议申请，原告有权提起执行异议之诉的事实。被告张某1质证，无异议。证据4、湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2020）湘31民终505号民事判决书，拟证明与原告同类的案外人执行异议之诉案件得到了湘西自治州中级人民法院的支持，根据同案同判的司法裁判规则，原告的诉讼请求也能够得到人民法院支持的事实。被告张某1质证，真实性、合法性无异议，证明目的有异议。每个案件有每个案件的事实，本案中原告是否善意取得没有相关证据证明。对原告提交的证据1中的房屋产权证经被告张某1、张某2质证，对其真实性无异议。因该组证据均属书证，对该证据本院予以确认。对原告提交的证据2《租房合同》因合同中未有对租房房屋的产权备注，无法确认租房合同中约定的租赁房屋系原告杨某与被告张某2《购房合同》中的标的物一致性，该证据与本案没有关联性，本院不予确认。对原告提交的证据3经被告张某1质证对真实性无异议，本院予以确认。对原告提交的证据4与本案没有关联性，本院不予确认。根据当事人的陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月29日，原告杨某与被告张某2双方协商，被告张某2自愿将属于自己所有的位于吉首市吉房权证房权证镇字第**23万元的价格出卖给原告。当日，张某2与原告签订了《购房合同》。原告按照约定当天支付张某210万元购房款。2018年6月13日又支付张某22万元购房款。同年7月16日，杨某与张某2双方又签订了一份详细的《购房合同》，当天，原告将剩余的11万元购房款付给了被告张某2。原告付清购房款后准备办理过户手续时得知，原告购买的房屋因只有房产证，没有土地使用权证暂不能办理过户手续，该房屋要所在单位统一办理土地证后才能分户办理个人不动产证。致使涉案房屋至今未过户在原告名下。张某1与张某2民间借贷纠纷一案，吉首市人民法院受理后，在诉讼过程中，因张某1申请诉讼保全，吉首市人民法院于2019年4月30日作出（2019）湘3101执989号民事裁定书，查封了张某2位于吉首市吉房权房权证镇字第**。2019年吉首市人民法院作出（2019）湘3101民初989号民事调解书，因张某2未按照调解书履行，张某1向吉首市人民法院申请强制执行。为此原告于2020年6月5日向吉首市人民法院提出书面异议，要求停止执行，解除对涉案房屋的查封。2020年6月15日吉首市人民法院作出（2020）湘3101执异33号执行裁定书，驳回了原告（案外人）杨某的执行异议申请。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案争议的焦点为：原告（执行案外人）杨某是否享有对本院于2019年4月30日作出的（2019）湘3101执989号民事裁定书查封的被告（申请执行人）张某1申请执行的登记在被告（被执行人）张某2名下的位于吉首市（权证号为：吉房权证镇字第**）房产享有排除执行的权益。本院经审理查明，2018年5月29日，原告（执行案外人）杨某与被告（被执行人）张某2签订了书面《购房合同》，张某2将其所有的位于吉首市吉房房权证镇房权证镇字第**万元的价格出售给杨某。截止2018年7月16日杨某与张某2购房合同约定的购房价款已全部付清，杨某已实际享有涉案房屋所有权。但因双方买卖的房屋系单位集资房，存在着单独办理不动产过户登记的法律法规或政策障碍致张某2未能与杨某办理涉案房屋登记过户手续，非因买受人杨某自身原因不能办理涉案房屋过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债券执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院于2019年4月30日查封了涉案房屋侵害了杨某的合法权益。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告（执行案外人）杨某与被告（被执行人）张某2于2018年5月29日、2018年7月16日所签订的《购房合同》合法有效。被告（被执行人）张某2于本判决发生法律效力后五日内协助原告（执行案外人）杨某办理《购房合同》所涉房房屋权证号房屋权证号为吉房权证镇字第**手续；二、本院（2020）湘3101执异33号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费4750元，由被告张某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  李本金人民陪审员  滕数兰人民陪审员  杨国平二〇二〇年八月三十一日代理书记员  刘 庆