河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0323民初1921号原告：中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司，住所地洛阳市西工区中州中路**。法定代表人：郭玉鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜红强，河南达兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩兵，河南达兴律师事务所律师。被告：新安县新城胜天手机通讯店，住，住所地新安县/div>经营者暨被告：韩淑娟，女，汉族，1986年9月26日生。被告：张强，男，汉族，1987年6月26日生。以上三被告共同委托诉讼代理人：吕小慧，河南长顾律师事务所律师。原告中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司（以下简称：联通洛阳公司）与被告新安县新城胜天手机通讯店（以下简称：胜天手机店）、韩淑娟、张强合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行审理。原告联通洛阳公司委托诉讼代理人杜红强、韩兵，被告张强及三被告共同委托诉讼代理人吕小慧，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联通洛阳公司向本院提出诉讼请求：1.三被告支付2018年4月1日至2019年3月31日的房租230,414.75元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月7日，原告联通洛阳公司与被告胜天手机店签订《自租他营业务代理合作协议》，合同第二条约定合作起止日期自2016年3月1日至2019年2月28日，由原告提供门面房及业务承诺指标，地，地址上海路盛德美对面78平米、年租金230,414.75元、年收入考核目标576,036.88元；如胜天手机店社会渠道完成年收入考核目标可免当年房租，实际完成收入低于考核目标50%以下的，代理商需全额支付当年房租。年度考核周期为12个月，第一年自2016年4月1日至2017年3月31日，考核站点编码76b3dtz，站点名称城关镇上海路胜天合作厅，第二年起收入考核目标另行签订补充协议。2018年5月21日，原告与被告胜天手机店签订《城关镇上海路胜天合作厅自租他营协议》的补充协议，补充约定第三年考核期自2018年4月1日至2019年3月31日，收入考核目标为576,036.88元。2018年7月27日，原告与被告胜天手机店签订补充协议,将原协议第二条第七款中关于房租减免考核的约定变更为“社会渠道全业务佣金用户净收入完成房租2.5倍，免交房租；完成低于房租2.5倍但高于房租1.5倍，按差额部分补缴房租；低于房租1.5倍全额补交房租。补缴房租金额=房屋评估金额*（1-目标完成比例）”。2018年4月1日-2019年3月31日考核到期后，经原告统计被告胜天手机店在该考核期累计完成收入205,184.88元，低于房租1.5倍，根据原协议及补充协议，被告胜天手机店应向原告全额补交房租230,414.75元。胜天手机店经营者为韩淑娟，但实际由其与配偶张强共同经营，该二人应和胜天手机店共同向原告支付房租。被告胜天手机店、韩淑娟、张强共同辩称，1.原告与被告胜天手机店所签《自租他营业务代理合作协议》对被告胜天手机店来说显失公平，该协议来源于被告胜天手机店与原告签订的《联通业务代理协议》，在该协议24条约定原告可根据国家政策的变更、市场竞争形势等调整渠道拓展服务费，故自租他营业务代理协议也应当考虑政策、市场竞争的形势因素，业务量多少取决于客户、政策、宣传等，不能以是否完成任务量决定是否支付全年房租。2.原告与出租方签订的房屋租赁合同自2016年3月1日-2019年2月28日，而第三年考核期自2018年4月1日-2019年3月31日，实际上在合同到期后，出租方已收回房屋另租给蛋糕店，被告胜天手机店实际占用房屋仅11个月。3.被告胜天手机店未完成考核目标存在除了以上不可忽视的客观原因外，2018年4月12日，中国联通关闭2G网络造成大批客户流失，但2G网络也是协议中业务类型之一，且4G信号根本没有全面覆盖农村，2G网络大批客户都是农村较为年长的客户。因联通信号较差，新安县处于山区，导致2018年行业内整体业务下滑。从2018年开始办卡实名制导致不能批量开卡，对任务量影响比较明显。4.被告胜天手机店交纳8,500元佣金及工号押金3,000元，应予扣除。5.被告胜天手机店已经做了最大努力，签订合同时原告承诺会帮助完成任务，在第一、第二年确实也给予了一定的帮助，但第三年联通新安县公司内部混乱，原告对被告胜天手机店并无任何扶持，宣传也需自己出资。经审理查明：2016年3月28日，案外人中国联合网络通信有限公司新安县分公司（甲方，以下简称：联通新安公司）与被告胜天手机店签订《中国联通业务代理协议》，联通新安公司将洛阳地域范围内2G、3G、4G、固网、融合等其他类型的销售、开户入网、业务代办、代收费、客户维系等其他营业职能交由被告胜天手机店代理；约定“甲方有权根据国家相关政策变更、市场竞争形势、技术进步、业务或产品更新等情况，调整渠道拓展服务费及渠道支撑费用政策，……”。2016年6月7日，原告联通洛阳公司（甲方）与被告胜天手机店（乙方，经营者韩淑娟）签订《自租他营业务代理合作协议》，将其承租位于新安县城××镇江××新城××区××房屋（××海路盛德美对面）提供给被告胜天手机店使用，日期自2016年3月1日至2019年2月28日，年租金230,414.75元、年收入考核目标576,036.88元，收入考核口径全业务佣金用户净收入；第二条第7款“甲方根据乙方收入目标完成情况按年收取乙方房产租金：社会渠道完成年收入考核目标的（即年房租的2.5倍），可免当年房租；实际完成收入低于年收入考核目标50%以下（不含）的（即年房屋租金1.25倍以下），由代理商向联通公司支付全额当年房租；实际完成收入高于年收入考核目标50%以上（含）的（即年房屋租金1.25倍以上），由代理商按比例向联通公司补交当年房租：补交房租金额=年房屋租金*（年收入考核目标-实际完成收入）/年收入考核目标”。2018年5月21日，双方在上述《自租他营业务代理合作协议》基础上签订《补充协议》，第三年考核期起止日期自2018年4月1日起至2019年3月31日，收入考核目标为576,036.88元，考核口径为全业务佣金用户净收入，原协议其余部分应完全继续有效。2018年7月27日，双方再次就上述签订《自租他营业务代理合作协议》签订《补充协议》，原协议第二条第7款变更为“社会渠道全业务佣金用户净收入完成房租的2.5倍，免交房租；完成低于房租2.5倍但高于房租1.5倍，按差额部分补缴房租；低于房租1.5倍全额补交房租。补缴房租金额=房屋评估金额*（1-目标完成比例）”，原协议其余部分应完全继续有效。2018年4月至2019年2月，被告胜天手机店佣金用户出账净收入205,184.88元。2018年4月，中国联合网络通信有限公司开始加速退网2G。双方履行合同至2019年2月28日终止。本院认为，原告联通洛阳公司与被告胜天手机店所签《自租他营业务代理合作协议》及其两份《补充协议》，应系双方真实意思表示。被告胜天手机店应当按照协议约定向原告支付房屋租金，但第三年考核期双方未按照合同自2018年4月1日履行至2019年3月31日，而是履行至2019年2月28日，在原协议第三年考核期仅剩的1个月时间内，被告胜天手机店能完成多少收入考核目标，并不能凭空估算。且在第三年考核期内，因国家相关政策变更、市场竞争形势、技术进步等因素，中国联合网络通信有限公司加速退网2G，客观上使被告胜天手机店的业务类型减少，势必因业务调整造成后期收入的不稳定因素增多；依法该情况应属在订立合同时的无法预见的情势变更，继续按照原协议履行，对被告胜天手机店明显不公。综上，综合双方第三年考核期的履行时间及业务调整、被告胜天手机店的收入情况等因素，由被告胜天手机店向原告支付2018年4月1日至2019年2月28日期间原协议租金230,414.75元的80%为宜，即184,331.8元。被告韩淑娟作为被告胜天手机店的经营者，应对被告胜天手机店的债务承担清偿责任。关于原告要求被告张强对本案债务承担共同清偿义务的主张，依法合同对当事人具有法律约束力，被告张强并非本案合同当事人，原告亦无证据证明被告张强存在需对上述债务承担清偿责任的情形，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，判决如下：一、被告新安县新城胜天手机通讯店经营者被告韩淑娟于本判决生效之日起十日内向原告中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司支付2018年4月1日至2019年2月28日的房屋租金184,331.8元；二、驳回原告中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,378元（已减半收取），由原告中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司负担500元，被告新安县新城胜天手机通讯店与韩淑娟共同负担1,878元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 雯二〇二〇年八月二十二日书记员 闫金金