广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6227号上诉人（一审被告，反诉原告）：秦江，女，1979年10月3日出生，汉族，住广东省东莞市南城区**********，公民身份号码：450************522。委托诉讼代理人：黎志平(配偶)，住广东省东莞市东城区********。被上诉人（一审原告，反诉被告）:东莞市奥谷实业有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇斗朗社区*******安创新企业孵化园05栋5楼1号。法定代表人：龙安华，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思逸，广东明楷律师事务所实习律师。上诉人秦江因与被上诉人东莞市奥谷实业有限公司（以下简称奥谷公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1973民初3438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。奥谷公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认秦江与奥谷公司于2018年6月30日签订的《场地租赁合同》无效；2.奥谷公司向秦江退还合同保证金54000元；3.本案诉讼费用由秦江承担。秦江向一审法院提起反诉，请求判令：1.奥谷公司向秦江赔偿2018年7月15日至8月14日的场地使用费损失27000元；2.奥谷公司赔偿秦江因缔约产生的中介费损失27000元；3.本案的诉讼费用由奥谷公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认东莞市奥谷实业有限公司与秦江于2018年6月30日签订的《场地租赁合同》无效；二、秦江自判决发生法律效力之日起七日内向东莞市奥谷实业有限公司退还合同保证金54000元；三、驳回秦江的全部反诉请求。本案一审本诉受理费575元（已由东莞市奥谷实业有限公司预交），应由秦江承担；反诉受理费575元（已由秦江预交），由秦江承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初3438号民事判决书。上诉人秦江向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判奥谷公司向秦江赔偿信赖利益损失54000元即场地使用费损失27000元、中介费损失27000元；3.本案一、二审诉讼费用由奥谷公司承担。事实与理由：一、对于免租期。（一）免租期是基于秦江相信奥谷公司会履行五年的合同而作出的让利；（二）合同规定奥谷公司中途退租不能要回保证金，是秦江损失的救济措施，亦是奥谷公司意思自治范畴内对自身权利的处分；（三）租赁合同强调了奥谷公司必须自用或者合伙使用标的物进行工业生产，如此约定是秦江希望奥谷公司能进行投资并长久履行合同，使得秦江的损失得到补偿；（四）奥谷公司应当在合同免租期内支付占有使用费，如果一审法院认定合同无效，那么也应该认定免租条款无效，不能对合同条款进行选择性无效，使得秦江遭受双重损失。一审对于免租期认定有误，使得秦江发生了信赖利益损失。二、对于中介费。（一）中介是受奥谷公司委托，按照其指示要求寻找合适的厂房，为奥谷公司报告了订立合同的机会并促成了合同的订立，奥谷公司有支付中介费的义务，但是最后中介费却由秦江支付，说明秦江收取的27000元押金实际上就是经过秦江与奥谷公司协商后，对于秦江押金损失的救济措施；（二）中介人员促成合同成立，该合同费用就应该是必然的，而非一审法院认定不必然费用。三、对于缔约过错。（一）虽然秦江未提供直接证据证明已经履行了标的物状况的告知义务，但从合同订立至成立整个过程，奥谷公司多次要求秦江出示房产证才愿意对合同补签名盖章，足以证明奥谷公司是清楚标的物的状况，其愿意补签合同，表明奥谷公司愿意在标的物存在瑕疵的情况下与秦江订立合同。而且合同缺乏维护秦江缔约利益条款，足以证明秦江不存在故意隐瞒标的物产权的情况；（二）奥谷公司是专业从事厂房中介业务的，其清晰知晓厂房中介应当注意标的物的状况，其在洽谈合同期间已询问过秦江该厂房是否具有房产证和消防合格证，奥谷公司利用秦江的过错，没有尽到先契约提醒义务，违背诚实信用原则。奥谷公司在清楚标的物的财产情况下，仍通过暴力手段逼迫秦江继续履行合同，可证实奥谷公司在订立合同过程中存在恶意；（三）在缔约过程中，奥谷公司故意提供虚假经营范围，捏造生产经营形式，诱骗秦江签订合同，其行为与合同意思完全不一致，完全违背秦江订立合同的意思表示，且通过案外人的合同，也可以看出奥谷公司存在恶意串通欺骗秦江的行为；（四）奥谷公司不能继续租赁标的物并非因标的物产权状况，而是其自身经营的原因，标的物的产权状况没有影响奥谷公司的经营，合同无效未导致奥谷公司产生损失。综上，不管免租期内的租金损失，还是中介费用损失，都是奥谷公司欺骗秦江签订租赁合同而导致的。奥谷公司违背诚实信用原则，隐瞒与订立合同有关的重要事实，并提供虚假情况，违背秦江订立合同的意思表示，诱骗秦江与其订立合同，并支付保证金令秦江相信其会如约履行合同，使得秦江因合同签订而产生中介费和租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，奥谷公司应赔偿秦江损失。一审法院未依法进行调查取证，无视合同缔约过程奥谷公司的主观恶意、故意隐瞒等行为，未能正确认定合同缔约、成立和生效过程的事实，简单认定合同无效的缔约过失在于合同标的物状况的告知问题上，判决秦江退回奥谷公司保证金同时亦不能挽回损失，有失公允。请求二审法院改判支持秦江上诉请求。被上诉人奥谷公司辩称：一审查明事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，秦江向本院提交了以下证据：1.营业执照，拟证明秦江在缔约过程中以此材料证明其是从事机械安装贸易的企业，向秦江诉求需要免租期用于安装机械，在缔约过程中，奥谷公司故意提供虚假经营范围，捏造生产经营形式、恶意隐瞒与订立合同有关的重要事项诱骗秦江签订合同；2.《合同解除协议》，拟证明奥谷公司把合同标的物转租给其他人，亦证明奥谷公司并非因标的物无产权导致其无法经营，而是其租客因规划和市场影响等原因无法继续履行合同。奥谷公司具备专业知识判断合同标的物是否具备合法产权，其利用专业知识、经验免除自身责任，在租赁过程中存在恶意；3.黎志平分别与中介及奥谷公司工作人员微信聊天记录，拟证明中介和奥谷公司约秦江到指定地点签订合同的事实。4.中介刘烟、黄健康的身份信息及该二人领取中介费的说明，拟证明该二人系房产中介人员。5.保证金收据及银行回单，拟证明秦江是在收齐保证金后才向中介支付中介费，该保证金是支付中介费的前提条件，在奥谷公司承诺其从事工业生产且不会改变经营性质，并将保证金提供给秦江作为秦江救济方式的情况下，秦江才愿意免除其首月的租金。奥谷公司提供了租金使秦江相信案涉合同会得到履行，其支付的中介费和首月租金损失可以在合同期内得到补偿，秦江才愿意代奥谷公司支付中介费及免除其首月租金。奥谷公司对以上证据的质证意见如下：1.营业执照，对其真实性、合法性、关联性予以确认；2.《合同解除协议》，对其真实性予以确认，但是和本案无关；3.黎志平分别与中介及奥谷公司工作人员微信聊天记录，对其真实性不予确认；4.中介刘烟、黄健康的身份信息及两个人领取中介费的说明，对其真实性、合法性、关联性予以确认，但是该证据是2017年的证据，说明中介一直以来都在为秦江推销案涉物业；5.保证金收据及银行回单，对其真实性、合法性、关联性予以确认，但该证据是2015年的证据，说明中介一直以来都受秦江委托推销物业。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕秦江提起的上诉，本案二审的争议焦点为：一、奥谷公司是否应向秦江支付中介费损失；二、奥谷公司是否应向秦江支付2018年7月15日至2018年8月14日期间占有使用费。对此，本院分析如下：关于焦点一。秦江主张的中介费损失系中介促成了秦江与奥谷公司交易后向秦江收取的居间报酬，现由于合同被认定为无效，秦江应否支付中介费存在不确定性，其在本案中主张中介费损失缺乏事实依据，对于秦江要求奥谷公司向其赔偿中介费损失的诉请，本院不予支持。对于焦点二。虽然秦江与奥谷公司在案涉《场地租赁合同》中约定了2018年7月15日至2018年8月14日期间系免租期，但该免租期约定系基于租赁期限为5年而作出的，现奥谷公司仅占有使用租赁物至2019年8月31日，案涉租赁合同即被认定为无效，免租期也应根据奥谷公司实际占有使用租赁物的时间进行折算，经折算，奥谷公司实际占有使用租赁物期间对应的免租期为6.5天，故奥谷公司应按照合同约定的27000元每月的标准向秦江支付剩余24.5天的占有使用费21338.7元，对于秦江主张其余的占有使用费损失，本院不予支持。综上所述，上诉人秦江的上诉请求部分成立，对于成立部分，本院予以支持。一审判决对免租期认定有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1972民初3438号民事判决第一项、第二项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1972民初3438号民事判决第三项。三、东莞市奥谷实业有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向秦江支付占有使用费21338.7元。四、驳回秦江的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费575元（已由东莞市奥谷实业有限公司预交），应由秦江承担；反诉受理费575元（已由秦江预交），由东莞市奥谷实业有限公司承担227元，秦江承担348元。二审案件受理费1150元，由东莞市奥谷实业有限公司承担454元，秦江承担696元。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  冯婉娥审判员  徐华毅二〇二〇年八月二十六日书记员  徐 珺