安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖16民终2729号上诉人（原审原告）：燕秋领，男，1987年2月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县。原告：黄瑞瑞，女，1993年5月14日出生，汉族，住安徽省涡阳县。被上诉人（原审被告）：涡阳县七度置业有限公司，住所地涡阳县站前东路北侧，统一社会信用代码91341621080319926R。法定代表人：王颖洲，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈宇，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴增鑫，安徽乐行律师事务所律师。上诉人燕秋领、黄瑞瑞因与被上诉人涡阳县七度置业有限公司（以下简称七度公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。燕秋领、黄瑞瑞，七度公司的委托诉讼代理人沈宇、吴增鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕秋领、黄瑞瑞上诉请求，1.撤销涡阳县人民法院（2020）皖1621民初1014号民事判决,依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由七度公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失以参照以下标准确定：┉。本案中，双方合同中明确约定违约金计算方法，应当遵从合同约定，不能参照同地段同类房屋租金，否则与法律规定相悖，适用法律错误。二、一审法院片面认定同地段同类房屋租金标准计算为上诉人的损失，属认定事实错误。1、根据第九次全国民商事审判工作会议纪要第50条规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得利益。上诉人作为守约方，时至今日七度公司违约二年有余，完全是其过错未交付房屋，最直接的利益损失即购买房屋价款的资金占用利息，仅按同期银行贷款利率计算利息，至今也已远远超过合同约定的违约金数额，且该可得利益损失七度公司已经实际得到经济利益；2、涉案房屋不具备交房条件，属未竣工验收状态，包括案涉小区亦不具备完善的使用条件，七度公司出具的评估报告是依据不能合法交付使用的房屋作为评估对象，因此该评估报告的结果不客观、不真实，并且该报告系七度公司庭后提供，一审法院仅依据不客观不真实的评估报告作为定案依据显然不公；3、双方签订购房合同后，上诉人向银行提供了办理房屋按揭贷款的有关手续，因七度公司手续不齐全的原因，致使银行按揭贷款至2018年2月9日发放，一审法院计算违约金自2018年2月10日开始计算属认定事实错误。三、一审法院之前作出的同类判决书且已生效，七度公司业已履行完毕。同一事由、同一法律关系具体同案性，判决结果明显违背同案不同判原则，损害上诉人的合法权益；四、因涉案房屋目前仍不具备交房条件，七度公司处于持续违约状态，为避免诉累，对于逾期交房违约金应计算至实际交付房屋之日止。七度公司辩称，一、针对燕秋领、黄瑞瑞第一项事实与理由中的适用法律错误的说法不当，根据合同法和最高法关于商品房买卖合同第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，该条明确约定，有约定的违约金，进行核减。并非适用上诉人所称的第十七条。二、针对燕秋领、黄瑞瑞关于一审调整违约金计算方式错误的观点，答辩人不认可。1、民法保护的损失是直接纯粹的经济损失，现案涉房屋不符合交付条件，无法通知燕秋领、黄瑞瑞收房，对于燕秋领、黄瑞瑞而言，其损失应是不能收房而导致的租房损失；2、燕秋领、黄瑞瑞缴纳购房款是应履行的合同义务，如不缴纳购房款也就没有主张逾期交房违约金的权利基础。3、燕秋领、黄瑞瑞并非要求解除合同，只是因政策原因无法通知收房，房屋是要交付上诉人。三、虽案涉房屋不符合交房条件，但该栋楼已有多家收房入住，本小区已有十余栋楼已经综合查验备案，入住业主人数较多，按照相关司法解释的规定，答辩人评估的是同地段同类型房屋租金，且有亳州地区整体房租均价作为辅证，答辩人认为评估房屋租金金额并不低。四、无论是按照合同约定还是按照常理办理银行贷款系上诉人自己的义务，到银行办理按揭贷款时也需要上诉人本人到场提供材料并签字。我方没有代办义务，况且根据双方签订的合同中第六条第2项，按揭付款的，剩余房款需在15日内办理银行按揭贷款手续，若买受人未能办理，在催告之日起60日内以一次性付款方式补足剩余房款，未能补足的，出卖人做以下处理:出卖人不予交付该房屋。根据《合同法》中关于不安抗辩权的规定和双方签订的商品房买卖合同约定，在购房户未足额缴纳房款时，答辩人公司有权拒绝交付房屋。三、对于燕秋领、黄瑞瑞所称同案不同判的理由，答辩人认为不能成立，系燕秋领、黄瑞瑞断章取义，答辩人在当时情况下并未要求核减租金或提供房屋租金的评估报告，系答辩人举证不能才导致的上述判决。在本案中，答辩人提出要求核减租金并提供相应证据予以支持，一审基于答辩人在本案中新提供的证据予以判决，不属于同案不同判的情形。五、案涉房屋交付期限未定，违约金无法计算，一审判决并无不当。根据双方签订的合同约定，案涉房屋交付方式为：房屋验收合格，案涉房屋工程质量已竣工验收，双方可协商收房，如燕秋领、黄瑞瑞不同意协商收房，答辩人认为后期的违约金不应当计算。除上述意见外，答辩人阐述以下两点：一、现因为疫情和全国经济增速缓慢的影响，小企业生存环境特别困难，因为疫情也导致大量公司倒闭破产。国家政策也都是在大力扶持小企业的发展，从免税、免社保等方面都能体现。现答辩人状况也是四面楚歌，从每个案件上看可能只有几万款项，但是像上诉人这种情况还有几百户。如果违约金过高，最终公司承受不了宣布破产，后期房屋便成了烂尾楼，许多可以办证的也无法办证。到时候会产生大量的社会矛盾和信访案件。二、合同法系填平原则，按照业主的损失进行弥补。双方签订的合同违约金约定过高，如果房子违约了五年八年，最后违约金可能比房款还高，这明显是和合同法本意相违背。燕秋领、黄瑞瑞一审诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，将涡阳县“七彩城”第11幢15层1501号房屋交付给原告；2、判令被告支付逾期交房违约金74517元（计算至2020年1月2日）；剩余违约金每日按已付房款的万分之二交付至实际交房之日；3、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2017年2月4日，燕秋领、黄瑞瑞以按揭付款的方式购买七度公司开发的位于乐行路北侧、涡阜路东侧第11幢15层1501号商品房一套，该房款总价为509000元，买受人首付款159000元，剩余房款350000元需在15日内办理银行按揭贷款手续，双方签订了商品房买卖合同。合同约定的交房期限为2017年12月31日前，如出卖人逾期交房，不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金。在审理过程中，七度公司以约定的违约金数额过高为由请求减少违约金，以实际损失计算违约金。2020年3月27日，经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉小区住宅房屋租金标准价格评估，评估结果为月租金9元/平方米。案涉房屋面积为116.22平方米，案涉房屋至今未通过综合验收也未交付原告使用。另查明：案涉房屋贷款2018年2月9日发放。一审法院认为：燕秋领、黄瑞瑞与被告七度公司之间的房屋买卖行为系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于燕秋领、黄瑞瑞要求七度置业交付房屋的诉讼请求，《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。案涉《商品房买卖合同》亦约定房屋经分期综合验收合格方可交付，即商品房经竣工验收合格方可交付既是法律强制性规定，亦是当事人合意约定。案涉房屋未验收合格，不具备交房条件，故对该项诉讼请求不予支持。关于燕秋领、黄瑞瑞要求按照合同约定支付违约金的诉讼请求，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额”。该解释第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉小区住宅房屋租金标准价格评估，评估结果为月租金9元/平方米。案涉房屋为116.22平方米，按该评估结果计算案涉房屋租金每月为1045.98元，每年为12551.76元；而按照合同约定的每月违约金为3054元，每年违约金为36648元。故该合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，违约金约定过高，应予调整降低。根据上述司法解释规定，本案的违约金合理确定为以案涉房屋每年租金12551.76元上浮30%，即每年违约金为16317.29元，每日违约金为44.7元。因燕秋领、黄瑞瑞的按揭贷款2018年2月9日放款，故七度公司应自2018年2月10日起至燕秋领、黄瑞瑞起诉主张的日期2020年1月2日止（共计691天）向燕秋领、黄瑞瑞按照日违约金44.7元的标准支付逾期交房违约金30887.7元。关于燕秋领、黄瑞瑞主张七度公司支付后续违约金的诉讼请求，因该笔损失尚未发生，无法确定具体数额，燕秋领、黄瑞瑞可待损失实际发生后另行主张，故对该诉讼请求不予支持。关于七度公司辩称因环保、新冠××疫情等不可抗力情形，该期间的违约金要扣除，因并未提供证据证明其因环保耽误的具体施工天数，故对该辩称不予采信。对新冠××疫情应扣除的天数，安徽省启动重大公共卫生一级响应的时间为2020年1月24日，燕秋领、黄瑞瑞主张的违约金期间为2018年2月10日至2020年1月2日，不在疫情扣除期间，故对该辩称不予采信。综上，对原告的诉讼请求，予以部分支持。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告涡阳县七度置业有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告燕秋领、黄瑞瑞2020年1月2日之前的违约金30887.7元；二、驳回原告燕秋领、黄瑞瑞的其他诉讼请求。案件受理费1663元，减半收取831.5元，由被告涡阳县七度置业有限公司负担345元，由原告燕秋领、黄瑞瑞负担486.5元。二审中，七度公司提供安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具《房地产估价报告》，证明该评估报告是按照涉案房屋同地段同类型评估的租金。一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1、一审调整逾期交房违约金标准及计算违约金起止日期是否符合法律规定；2、一审是否存在严重违反法定程序的情形。1、七度公司一审提出双方合同约定违约金过高，并提供安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具的《房地产估价报告》，确定案涉房屋市场月租金为9元/㎡（不含物业费）。依据《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。虽双方合同约定有逾期交房违约金计算标准，但通过按照合同约定计算的违约金数额与案涉房屋评估租金进行对比，一审认定双方合同约定违约金过高并予以调整并不违反法律规定，应予维持。一审计算逾期交房违约金起止时间是否正确，买卖合同系双务合同，买受人、出卖人应按照合同约定履行各自义务，买受人在履行支付足额购房款义务后，可向出卖人主张因违约而应承担的合同责任。本案中，燕秋领、黄瑞瑞申请的银行按揭贷款发放之日为2018年2月9日，燕秋领、黄瑞瑞在该日期履行完毕支付合同价款义务，一审认定自2018年2月10日为起点计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。因案涉房屋现今仍不符合交付条件，实际交付日期不确定，一审判决将燕秋领、黄瑞瑞本次诉讼主张逾期交房违约金截止至其提起诉讼之日即2020年1月2日不违反法律规定，对于七度公司在2020年1月2日后仍存在逾期交房的情形，燕秋领、黄瑞瑞可依法向七度公司主张相应违约责任。2、七度公司虽于一审开庭审理后提供《房地产估价报告》，但一审法院亦组织燕秋领、黄瑞瑞进行质证，燕秋领、黄瑞瑞一审代理人于2020年4月22日出具内容为“超出举证期限，对房地产估价报告不予认可”的书面质证意见。根据法律规定，对于逾期提供的证据，如该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，故在燕秋领、黄瑞瑞一审审理期间已对《房地产估价报告》发表质证意见的情况下，一审综合查明事实认定《房地产估价报告》确定涉房屋市场月租金为9元/㎡并不违反法定程序，故对于燕秋领、黄瑞瑞关于程序违法的上诉理由，不予支持。综上，燕秋领、黄瑞瑞的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费891元，由燕秋领、黄瑞瑞负担。本判决为终审判决。审判长  沙启峰审判员  王艳东审判员  黄战营二〇二〇年八月二十八日法官助理高辛冉书记员刘明明