江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0729民初829号 原告：邓俊红，女，1968年10月31日出生，汉族，住全南县。 委托诉讼代理人：沈坤勇，全南县城厢法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。 被告：缪伟贱，男，1968年7月27日出生，汉族，住全南县，现羁押于兴国看守所。 第三人：简林辉（又名简林繁），男，1968年7月2日出生，汉族，户籍地全南县，住全南县。 原告邓俊红诉被告缪伟贱、第三人简林辉物权纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓俊红及其委托诉讼代理人、第三人简林辉到庭参加诉讼，被告缪伟贱因羁押无法到庭参加诉讼，后经提审质证。本案现已审理终结。 原告邓俊红向本院提出诉讼请求：1、判令被告缪伟贱向原告邓俊红赔偿房屋价款980000元；2、被告缪伟贱自2016年11月20日至2020年6月20日止，按每月1600元房屋租金赔偿房屋占用费计68800元（1600元／月×43个月）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审时变更第一项诉求为：要求被告缪伟贱向原告邓俊红赔偿房屋价款840000元，并从2020年7月1日起按银行同期贷款利率计算利息。事实和理由：2014年11月24日简林辉因资金周转向缪伟贱借款30万元，由原告提供位于全南县城滨江大道汇景星城Ｄ区的房产做抵押担保，后缪伟贱强行将原告搬离，并于小老婆李旺秀住入生孩子。缪伟贱在2017年向法院起诉原告，全南县人民法院以（2017）赣0729民初402号判决，要求邓俊红将房屋过户给缪伟贱，并支付违约金；邓俊红不服，向赣州市人民检察院申诉，该检察院抗诉后，赣州市中级人民法院裁定发回重审；全南县人民法院重审后的（2018）赣0729民初474号民事判决书中认为，缪伟贱与邓俊红签订的房屋转让合同，并非邓俊红的真实意思表示，而是以房屋折抵为简林辉代为偿还所欠缪伟贱的借款本息共计60万元，是为简林辉向缪伟贱借款提供抵押担保，房屋转让合同名为买卖，实为抵押，但未办理抵押登记手续，不符合有关法律规定，不具备房屋抵押的生效要件，应当认定为无效，判决驳回缪伟贱的诉讼请求。根据法律规定，合同无效则应当返还财物，现原告要求缪伟贱返还财产，但该房产在2018年上半年已被缪伟贱以98万元转让他人，并办理房屋产权过户手续。因此，原告要求缪伟贱按市价给予补偿，另外，从2016年11月20日起至今，原告的房产由缪伟贱非法占用或者转让得益，缪伟贱应当赔偿损失，按照每月租金1600元计算赔偿款是合理的。为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼，请依法裁判。 被告缪伟贱辩称，当时我们三方写了份协议，约定了房子以670000元的价格抵给我，简林辉自己再补30000元给邓俊红，我补70000元给简林辉，之后邓俊红收拾好东西搬到老武装部住，这个房子是在我们三方同意的情况下签了协议的，邓俊红也同意办理过户。当时借钱时邓俊红和简林辉生活在一起，应该是他们两个人共同的借款，他们拿着房产证说抵押给我，向我借钱，我还亲自去做了公证的。说好总共670000元，包括她的家具等等，都不存在任何问题。后来出问题是因为简林辉没有给邓俊红钱，我不记得是应该给30000元还是50000元了，后来简林辉又拿不出这个钱，也找不到邓俊红了，好像是搬到赣州去了，我们才提起诉讼。不知道原告找的什么关系把案子发回重审了，搞到现在没完没了。我希望判决公正公平，原告的房屋多少钱要以当时的市场价格计算，我当时卖出去840000元，是因为当时全南拆迁，大家急需房屋，我才卖了840000元。我借给她600000元也没有计算利息，她说房屋的价款需要计算利息，那么我借给她的600000元也要按照法定的利息计算，我借给她的钱和利息减去她的房款和利息看谁要补多少钱给对方，再作出裁判。如果强制判我给多少钱，我现在在坐牢，我也没有什么办法。 第三人简林辉辩称，我向缪伟贱借了270000元，后面600000元和买卖合同是缪伟贱和其女儿、儿子叫了一帮人逼我们签字才把我们放走。 原告围绕自己的主张依法提交以下证据：身份证、户口本、（2017）赣0729民初402号民事判决书、（2019）赣0729民初474号民事判决书、（2019）赣07民再8号民事裁定书、房屋所有权、国有土地使用证、房屋买卖合同。 当事人对原告所提交上述证据的真实性不持异议，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月24日，第三人简林辉向被告缪伟贱借款30万元，并出具了一张借款金额为305000元的借条给被告缪伟贱。借条上注明原告邓俊红将其坐落全南县城滨江大道汇景星城Ｄ区房屋及车库为该笔借款抵押担保。 2015年6月8日，原告邓俊红与被告缪伟贱签订一份《房屋转让合同》，约定原告邓俊红将其坐落全南县城滨江大道汇景星城Ｄ区、房产证号为全南县房权证城厢镇字第××号、土地证号为全国用（2008）第695号的房屋、车库及房屋内装修家具家电等转让给被告缪伟贱，转让价款为30万元。原、被告双方于同日到全南县公证处对该房屋转让合同进行了公证，原告邓俊红出具一张30万元的收据给被告缪伟贱，但被告缪伟贱没有实际支付该款给原告邓俊红。 2016年11月16日，原告邓俊红、被告缪伟贱、第三人简林辉三方签订一份《房屋代偿还借款（三方）协议》，约定原告邓俊红将自己名下坐落在全南县城滨江大道汇景星城Ｄ区房屋、车库及房屋内装修、家具、家电以变卖的形式折价为60万转卖给被告缪伟贱，冲抵清偿第三人简林辉向被告缪伟贱借款60万（本息全清），过户手续办理完毕当日，被告缪伟贱需支付原告邓俊红房款补贴7万元，第三人简林辉支付房款补贴5万元给原告邓俊红。2016年11月下旬，原告邓俊红在被告缪伟贱要求下搬离案涉房屋，之后被告缪伟贱搬入该房屋居住。但第三人简林辉及被告缪伟贱均未按协议约定将各自需付的房款支付给原告邓俊红。 2017年5月24日，因原告邓俊红未将该房屋办理产权过户手续，被告缪伟贱诉至全南县人民法院，要求判令：1、邓俊红履行房屋转让合同义务，把其名下编号为全南县房权证城厢镇字第××号的房屋过户给缪伟贱；2、邓俊红支付违约金9万元；3、邓俊红自2015年6月8日起以30万元为本金按月利率2％计息至过完户止。2017年10月25日全南县人民法院作出（2017）赣0729民初402号民事判决，判决：一、邓俊红于本判决生效后十日内协助缪伟贱办理好坐落于全南县滨江大道（汇景星城Ｄ区Ａ栋403号（《房屋所有权证》编号：全南县房权证城厢镇字第××号；《国有土地使用权证》编号：全国用（2008）第695号）房屋所有权的过户登记手续，将房屋过户给缪伟贱，办理房屋过户手续时产生的相关费用由缪伟贱承担；二、邓俊红于本判决生效后十日内向缪伟贱支付自2015年7月8日起至房屋过户为止的违约金（以三十万元为基数，按中国人民银行同期贷款利息计算）；三、驳回缪伟贱的其他诉讼请求。2018年6月7日，被告缪伟贱将该房屋以84万元的价格转让给了案外人邱有明，约定2018年7月30日之前付清转让款，后被告缪伟贱为邱有明办理了房屋所有权过户登记手续。 原告邓俊红不服上述判决，向赣州市人民检察院申诉，赣州市人民检察院作出民事抗诉书，向赣州市中级人民法院提出抗诉，赣州市中级人民法院裁定由该院提审该案。赣州市中级人民法院提审该案后，认为原审判决认定基本事实不清，且可能遗漏当事人，应予撤销并发回重审，遂于2019年4月30日裁定撤销全南县人民法院（2017）赣0729民初402号民事判决，发回全南县人民法院重审。 2019年5月23日，全南县人民法院立案重审该案，案号为（2019）赣0729民初474号，重审认定：原、被告双方所签订房屋转让合同涉及房屋交易价格30万元明显低于当时当地的市场价格，且被告缪伟贱也没有将该款实际支付给原告邓俊红，不符合正常交易习惯，双方所签订房屋转让合同不是原告邓俊红的真实意思表示，而是原告邓俊红以其房屋折抵为第三人简林辉代为偿还所欠被告缪伟贱的60万元借款本息，是为第三人简林辉向被告缪伟贱的借款提供抵押担保。该房屋转让合同名为买卖，实为抵押，但未办理抵押登记手续，不具备房屋抵押的生效要件，属无效。2020年5月13日，全南县人民法院作出（2019）赣0729民初474号民事判决，判决驳回缪伟贱要求邓俊红办理案涉房屋办理过户登记、支付违约金、计付利息等诉讼请求。该判决已发生法律效力。据此，原告邓俊红诉讼来院，要求赔偿房款、计付利息、支付房屋占用租金。 本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方的房屋转让合同实为房屋抵押合同，因未办理抵押登记手续而无效，被告因该合同取得的房屋依法本应返还，但因该房屋已转让给案外人并办理了过户登记，原告要求返还转让款84万元，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于原告所要求房屋占用租金，原告自行与被告签订合同或协议，并按照协议搬离房屋，致使被告占用、使用房屋，原告自身存在过错，其所要求房屋占用租金，本院依法不予支持。关于其所要求转让款利息，鉴于其同时要求房屋占用租金但未获支持，该利息可自被告收到房屋转让款之日（即被告与案外人合同所约定2018年7月30日）起计付。原告要求按银行同期贷款利率计算利息，不违反法律规定，由于中国人民银行利率政策调整，自2018年7月30日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告抗辩应折抵借款，本院认为，被告与第三人之间的借款行为属另一法律关系，借款及利息的合法性未经审查认定，本案不能径行裁判，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、被告缪伟贱应于本判决发生法律效力之日起五日返还房屋转让款84万元及利息给原告邓俊红，其中，自2018年7月30日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 二、驳回原告邓俊红的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告邓俊红预缴案件受理费7119元，因减少诉讼请求数额退回675元给原告邓俊红，实际案件受理费6444元，由原告邓俊红承担487元，由被告缪伟贱承担5957元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  何荣香 二〇二〇年八月二十八日 书记员  月 欢 附本判决适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。