北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50358号原告：李桂伶，女，1963年2月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王双凤，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铮，北京市檀州律师事务所律师。被告：北京嘉成恒通物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安立路**院**楼**商业101-A10。法定代表人：张晋，总经理。委托诉讼代理人：戚宇，男，该公司员工。原告李桂伶（以下简称原告）与被告北京嘉成恒通物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王双凤、王铮、被告之委托诉讼代理人戚宇通过网上庭审平台参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）于2019年1月30日解除；2.判令被告返还房屋租金389274元、押金129758元、新店装修押金35925元；3.判令被告赔偿原告装修、设备投入损失50万元（暂定，具体以评估数额为准）、营业损失20万元、另行寻找替代房屋周转进行经营的损失389274元（按照6个月的租金标准计算）。事实和理由：原告为经营餐饮的需要，于2018年4月16日与被告签订租赁合同，约定：被告将位于北京市朝阳区XXXXF1-3的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告，用途为商业，租赁面积237平方米，租期7年5个月，于2025年12月31日止；房屋交付日期为2018年5月18日，如因甲方（被告）原因迟延办理进驻手续，租赁合同的交付、起租日、租赁期、装修期等顺延3个月；甲方负责提供办照手续，为乙方（原告）顺利办理营业执照提供所需的文件资料，甲方应该接到材料20天内提供相关办理手续，如发生拖延，办照规定的时间外的租赁时间不计算租金直至营业执照办理完毕；免租期为2018年5月18日至2018年6月17日止共1个月，免租期内不计算租金，首付款押二付六；2018年6月18日至2020年6月17日的年租金为778545元，以后每两个租赁年度递增8%，前述租金不包含水、电、燃气、制冷、供暖、电话等其他由乙方经营所产生的能源费用等；乙方自行办理有关审批装修图的手续，甲方有义务收到乙方申请后20个工作日内提供报批所需要的应由甲方提供的资料；消防设施改造由乙方负责施工整改，费用由乙方承担。租赁合同签订后，原告于2018年4月25日向被告交纳6个月租金即389274元及押金129758元。后，因原告需办理餐饮营业执照，公司名称拟定为北京家合通达餐饮管理有限公司（以下简称家合通达公司），按照租赁合同的约定，被告应在20日内提供场所证明等资料供办照使用，但被告不是涉案房屋所有权人，其仅是从前一手承租后转租给原告，场所证明手续迟延至2018年8月24日才办结，经双方协商，起租日期推迟至2018年9月4日。因在原告承租前，涉案房屋属于毛坯房，原告承租后对房屋进行了装修、安装了消防设施、定做和安装了厨房烟道等排烟设施以及后厨操作间、新增25米左右的高压电缆线、改造门头和增设残疾人通道等项施工，花费50余万元；另购买桌椅、冰柜、电视、餐具等用具，花费数万元。因被告不能提供商业餐饮用天然气条件，经被告介绍，由第三方北京天彩燃气工程有限公司于2018年9月中旬进行燃气管线安装，燃气接口位于涉案楼房外的一处餐馆内（该餐馆属于违建，是被告前一手承租人所有），原告为此支付安装费30800元。2018年10月14日餐厅对外营业，但在2019年1月16日当地燃气公司赶来现场，认为该种燃气管道安装违反相关规定且存在安全隐患，当场予以制止，切断燃气管道的连接线，原告由此才知道涉案房屋未经消防验收，未取得安全生产合格证，不具备接通燃气条件，而临时接通天然气进行商业使用是被禁止的。因无法解决供气问题，经与被告多次沟通未果，原告于2019年1月14日以书面形式向被告提出解除双方租赁合同关系，并要求被告退还租金并赔偿相应损失。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告签订的租赁合同于2019年1月30日解除；2.判令被告返还房屋租金389274元、押金129758元、新店装修押金35925元；3.判令被告赔偿原告装修、设备投入损失50万元（暂定，具体以评估数额为准）、另行寻找替代房屋周转进行经营的损失389274元（按照6个月的租金标准计算）。本案审理过程中，原告再次变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的租赁合同无效；2、判令被告返还房屋租金389274元、押金129758元、新店装修押金35925元；3、判令被告赔偿装修现值损失457400元。被告辩称，同意解除租赁合同，不同意原告提出的解除租赁合同的理由，也不同意原告提出的租赁合同无效的意见，涉案房屋有消防验收手续。涉案房屋已于2019年4月清明节后交还被告。装修押金同意返还，原告缴纳的租金都已经用完了，不应该返还。因为原告违约，不应返还押金。原告的违约行为就是提前解除租赁合同。不同意赔偿装修和设备损失，装修已经不存在了。不同意赔偿原告另行寻找房屋期间的经营损失，没有法律依据，且原告找没找到房，用多长时间，被告没法核实，被告也不应该承担这期间的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同，约定：被告将涉案房屋出租给原告，租赁面积237平方米，租期7年5个月，于2025年12月31日截止；房屋交付日期为2018年5月18日，如因甲方原因造成乙方迟延办理进驻手续，本合同中的交付、起租日、租赁期、装修期等期限的起止日期顺延，甲方不承担其他责任，顺延超3个月的，甲方违约并赔偿乙方2个月的租金，剩余款项全部退回；甲方同意给予乙方1个月的装修期，即交付时间起延后1个月为装修期；甲方负责提供办照手续，为乙方顺利办理营业执照提供所需的文件资料，甲方应该接到材料20天内提供相关办照手续，如发生拖延（只包括甲方个人拖延行为），办照规定的时间外的租赁时间不计算租金直至营业执照办理完毕；起始租金均价每天每平方米9元，年租金778545元，甲方同意2018年5月18日至2018年6月17日共1个月为免租期，免租期内不计算租金，首付款押二付六，第二期租金需交七个月，且租赁七个月时间，以后继续按六个月支付；乙方应于本合同签署之日的次日向甲方支付129758元，签订合同之日乙方须向甲方支付389274元，自2018年6月18日起每期应付的半年租金，应于上一个租赁期届满十五天向甲方一次性支付；甲方指定的收款账户为薛某某名下工商银行账号为62220202000********的账户。租赁合同还对其他事项进行了约定。2018年4月25日，被告出具收取，确认收到“老家肉饼”支付的6个月租金389274元、押金129758元，根据原告提交的转账记录，上述款项系由原告付至前述薛某某名下的银行账户，被告亦认可上述款项系由原告支付。2018年6月13日，原告向前述薛某某的账户转账支付新店装修押金及装修管理费35925元。原告提交企业名称预先核准通知书，拟证明其欲以涉案房屋为住所地设立的家合通达公司完成名称核准；原告提交住所证明，其中落款日期记载为2018年8月24日；原告提交家合通达公司营业执照，颁发日期为2019年4月4日。原告提交被告于2019年3月5日向家合通达公司发出的《告知函》，内容为：“贵公司租赁我公司XX家宴一层F1-05项目，按照双方签订的合同内容，该房屋租金于2019年3月4日到期，应于2019年2月4日前缴纳下一期房屋租金，我公司在与贵公司多次沟通后，贵公司承诺于2019年3月4日前缴纳房屋租金，我公司至今仍（未）收到房屋租金，因此我公司根据双方签订房屋租赁合同第九款第二项的内容，于2019年3月5日实施合同权益将房屋收回。请贵公司相关负责人到我公司办理解除合同协议的相关事宜。如2019.3.8号前未来办理，我公司将收回房屋。房屋内所有物品将由我公司处理”。原告欲以此证明其租金已经交至2019年3月4日，双方已经确认免租期至2018年9月4日。被告对此表示认可，并称因为办理营业执照的问题，将免租期进行了延长。原告提交案外人王X与北京***装饰有限公司（签约人为徐XX）签订的《北京市建设工程施工合同》，其中约定对小红门老家肉饼店进行室内装修。经查，王X系家合通达公司的法定代表人及投资人之一。原告提交转账记录，显示其于2018年7月2日向徐XX转账支付装修款10万元，于2018年9月5日向徐XX转账支付装修费20万元。被告对上述证据不予认可。原告提交《消防改造工程合同》及消防改造款收据，拟证明其承租涉案房屋后进行消防改造支出费用47400元。被告对此表示认可。原告提交北京某某某某厨房设备厂供货清单（金额合计118892元）及转账记录，拟证明其向安外人支付烟道及厨房设施、厨具费用合计16万元，供货清单中有部分物品原告在搬离涉案房屋时没有拆除。被告对上述证据不予认可。原告提交公证书，公证内容系其委托公证机构于2019年3月13日对涉案房屋室内外物品现状进行证据保全拍摄的照片和公证机构制作的工作记录，其中保全内容包括墙面、、地面房顶、后厨的排烟设施、电路设施、天然气、消防改造工程、排烟管道、排烟机、油烟净化器、大门口等。其中照片另显示，涉案房屋现场较为凌乱，处于无人使用状态。原告称其因涉案房屋没有接通燃气，无法经营，故于2019年1月14日向被告现场送达解除租赁合同的通知，并于2019年2月底将涉案房屋交还被告，但交接房屋钥匙时没有书面手续。2019年3月13日进行公证时没有联系上被告方人员，故其系自己将门锁剪开后进行公证的。被告则称原告系在2019年4月才将涉案房屋腾退交还。被告提交王X于2019年1月14日出具的《退租申请》，称因二房东兰XX与该公司各项配套能源不到位，导致其不能正常经营，并产生巨大损失，为此决定在2019年1月30日解除租赁合同。被告称涉案房屋系被告从兰XX处承租，兰XX又系从产权人北京小红门房地产开发有限责任公司处承租，租赁合同产生纠纷系因原告与兰XX之间的矛盾导致。原告另提交涉案房屋外景照片（拍摄日期为2019年12月31日），显示彼时涉案房屋门头悬挂的商号为“某某中国兰州牛肉拉面”，拟证明涉案房屋已由案外人承租用于经营餐厅。庭审中，原告曾申请对涉案房屋装修、厨房排风系统、消防改造工程在剩余租赁期限内的残值进行评估鉴定，后本院随机选定北京大展资产评估有限公司开展相关鉴定工作，后该公司于2020年7月16日出具《不予受理通知书》，称因涉案房屋现场已经被破坏，原告提供的照片不能准确的确定评估范围，因评估依据不足，故无法开展相关工作。庭审中，被告提交北京市朝阳区小红门乡人民政府出具的产权证明，称涉案房屋所在的XXXX二期C区3号楼商业用房于2014年竣工，产权归北京X**房地产开发有限责任公司所有，产权证手续正在办理之中。原告当庭对该证据表示认可。被告还称将提交涉案房屋的消防验收报告，但后经核实，被告又称涉案房屋系乡产房，没有消防验收手续。原告提交北京市规划和自然资源委员会《登记回执》《答复告知书》各两份，答复内容为涉案房屋所在的XXXX二期C区3号楼没有建设工程规划许可证和乡村建设工程规划许可证。原告据此主张租赁合同应属无效。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故本院确认原、被告就涉案房屋签订的租赁合同应认定无效。对于原告要求被告返还押金129758元、新店装修押金35925元的诉讼请求，本院予以支持。合同被确认无效后，双方应当根据过错承担缔约过失责任。涉案房屋无建设规划审批手续和消防验收手续，被告作为出租人对此应系明知，原告在签订租赁合同时未对涉案房屋产权性质等情况进行核查或虽经核查仍签订租赁合同，对租赁合同无效亦应承担一定责任。因此，本院确认被告对于原告的损失承担主要责任。原告主张其因装修、增设排烟设施、进行消防改造等花费50余万元，其提交的合同、支付凭证基本能够相互印证，本院予以采信。原告主张赔偿的上述损失属于缔约过失责任应当赔偿的范围，本院酌定由被告赔偿原告损失35万元。关于原告要求被告返还租金的请求，租赁合同虽为无效，但原告仍应支付实际占有使用房屋期间的占有使用费。双方均认可原告的租金付至2019年3月4日，原告虽称其于2019年2月底即将涉案房屋交还被告，但对此未能提供充分的证据佐证。结合公证机构现场勘验的时间和当时房屋现状并依据在案其他证据，综合考虑原告办理营业执照前不能正常经营、原告进行装修的期间亦系对房屋的实际使用等因素，本院认为原告支付的租金已经使用完毕，故对于原告要求返还租金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李桂伶与被告北京嘉成恒通物业管理有限公司于二○一八年四月十六日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告北京嘉成恒通物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告李桂伶押金129758元、新店装修押金35925元，合计165683元；三、被告北京嘉成恒通物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李桂伶装修（含排烟设施及消防改造工程）损失350000元；四、驳回原告李桂伶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13911元，由原告李桂伶负担4954元（已交纳25元，其余4929元于本判决生效之日起七日内交纳）、被告北京嘉成恒通物业管理有限公司负担8957元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二〇年八月二十八日书记员 胡琪汶