北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初22609号原告：于晓平，男，1980年11月10日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张旭（系于晓平之妻），女，1985年5月24日出生，住山西省阳泉市。被告：潘学深，男，1975年8月10日出生，住北京市石景山区。被告：徐晨，女，1989年2月6日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：马春娜，女，1973年4月12日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市。第三人：孟长河，男，1963年1月5日出生，住北京市石景山区。原告于晓平与被告潘学深、徐晨，第三人孟长河债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于晓平、被告徐晨的委托诉讼代理人马春娜、第三人孟长河到庭参加了诉讼，被告潘学深经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告于晓平向本院提起诉讼请求：1、请求撤销潘学深与徐晨于2019年3月29日签订的《房屋买卖合同》，徐晨将房屋返还给潘学深；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月19日，经北京市朝阳区人民法院调解，潘学深同意于2019年5月15日前归还于晓平借款本金21．2万元以及利息3．604万元。到期后，经多次催要，潘学深拒绝还款。于晓平向北京市朝阳区人民法院申请强制执行。执行过程中，发现潘学深名下位于石景山区古盛路x号房屋（以下简称：涉案房屋）于2019年4月4日变更登记到徐晨名下。经石景山房屋信息登记中心查明，潘学深与徐晨在2019年3月29日签订《房屋买卖合同》，约定将上述房产以200万元价格出售给买受人徐晨。该房产登记建筑面积为72．86平方米，市场交易交割约为400万元。潘学深在自身债务未清偿的情况下，蓄意以远低于市场价格的方式转移财产，属于典型的恶意逃债行为，故诉至法院。被告潘学深辩称，潘学深欠孟长河债务680万元。2018年1月，潘学深将涉案房屋抵押给孟长河。因无力偿还债务，潘学深欲将涉案房屋过户给孟长河以折抵欠款300万元，但因其他原因无法过户至孟长河名下，遂过户给徐晨。目前涉案房屋市场价值不到300万，潘学深不存在恶意转移资产的情形，不同意于晓平的诉讼请求。被告徐晨辩称，潘学深因与孟长河之间的债务，于2018年1月29日将涉案房屋抵押给孟长河。债务到期未清偿后，潘学深欲将涉案房屋过户给孟长河抵债300万元，但孟长河网签未通过，为了实现孟长河的抵押权，潘学深、孟长河与徐晨三方签订协议，先将房子过户到徐晨名下，房产实际产权人为孟长河。故徐晨与潘学深之间的房屋买卖合同不属于恶意转移资产，不同意于晓平的诉讼请求。第三人孟长河述称，潘学深对孟长河尚有680万元的债务。2018年1月，潘学深将涉案房屋抵押给孟长河，后双方协商以该房产折抵欠款300万元，但在房屋过户过程中，因网签问题，只能过户至徐晨名下。发生的过户手续费等均由孟长河支付。故不同意于晓平的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘学深与孟长河之间存在大量资金往来，2017年3月15日至2018年11月13日期间，潘学深多次向孟长河出具借条、承诺、协议，内容均为潘学深向孟长河借款。2018年1月29日，潘学深将其名下位于北京市石景山区古盛路x号房屋（以下简称：涉案房屋，商业办公类商品房）抵押给孟长河，孟长河取得不动产登记证明。该证明载明：“抵押权种类：一般抵押；被担保数额200万元；债务履行期限：2018年1月22日至2018年4月21日；债务人：潘学深”。2018年11月13日，潘学深向孟长河出具的《协议》载明：“今有潘学深欠孟长河借款680万元，于2018年11月21日还200万元，剩余余款480万元于春节前一次性还清”。2019年3月25日，潘学深出具说明，载明：“本人于2018年1月29日将本人名下中海金鑫阁房产抵押给孟长河，由于无法清还债款，本人自愿将房产过户给孟长河并且于2019年3月25日前先将房屋解除抵押，并且在解押后积极配合过户，在解押过户前此房产生的所有纠纷，全部由潘学深本人承担”。当日，孟长河通过石景山区建委提交了购房资格核验申请，2019年3月26日，核验结果显示：核验不通过；社保反馈：未连续5年缴纳社保；纳税反馈：身份信息有误。2019年3月27日，徐晨、孟长河、潘学深签订《协商书》：约定：“由于潘学深在2018年1月29日向孟长河借款200万元整，用位于北京市石景山区古盛路x号室的房产作为抵押，现无力偿还，经双方协商，决定将此房产过户给孟长河用于还款，由于孟长河网签未合格，决定将此房产过户到其干女儿徐晨名下。经潘学深、孟长河、徐晨三人协商，均同意将房产过户到徐晨名下，但此房产产权归孟长河所有，过户期间所有费用均由孟长河支付，待孟长河网签合格时，徐晨无条件配合孟长河过户到孟长河名下”。2019年3月29日，潘学深（出卖人）与徐晨（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，徐晨购买涉案房屋，房屋总价款200万元。2019年4月4日，涉案房屋过户至徐晨名下，徐晨未支付价款。涉案房屋所有权转移登记所产生的契税、印花税等费用均由孟长河支付。另查明：2019年2月19日，北京市朝阳区人民法院出具（2019）京0105民初3997号民事调解书载明：于晓平与潘学深民间借贷纠纷一案，经北京市朝阳区人民法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：潘学深于2019年5月15日前向于晓平偿还本金212000元及利息36040元。因潘学深未自动履行调解书，于晓平于2019年5月21日申请执行。截止2019年9月16日，中国执行信息公开网信息显示潘学深仍未履行上述生效文书。诉讼过程中，潘学深、徐晨、孟长河均确认涉案房屋折抵潘学深欠孟长河的债务300万元。于晓平、徐晨、孟长河均不申请对涉案房屋价值进行评估，同意法院询价。本院咨询房屋中介机构后，各方均认可房屋价值为300万元。又查，在本案诉讼过程中，潘学深因涉嫌犯罪被公安机关羁押。上述事实，有北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初3997号民事调解书、受理案件通知书、中国执行信息公开网信息、《存量房屋买卖合同》、不动产权利及其他事项登记信息、借条、协议、说明、不动产产权证、告知单、核验结果、税收完税证明、发票、缴费票据及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：《合同法》规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。该条款是《合同法》确立的债权人撤销权，是债的保全制度。撤销权的成立要件，须同时具备客观和主观要件。客观要件即债务人有放弃其到期债权、无偿转让财产和明显不合理的低价转让财产的行为，且上述行为害及债权。主观要件即债务人与他人行为时具有恶意。本案中，于晓平作为债权人针对债务人潘学深与徐晨转让涉案房屋的行为行使撤销权，其主张是否成立，结合撤销权的构成要件分析如下：首先，潘学深对孟长河负有债务，曾于2018年1月29日在涉案房屋上设定了抵押权。后孟长河与潘学深协商以涉案房屋折抵欠款300万元，因房屋的限购政策，涉案房屋无法过户至孟长河名下，只能将涉案房屋以买卖的形式过户至徐晨名下。涉案房屋在办理转移登记时所产生的费用由孟长河支付。结合潘学深、徐晨、孟长河三方签订的《协商书》，亦可以看出，徐晨只是名义上的购房人、涉案房屋登记的所有权人，而涉案房屋实际归孟长河所有。故徐晨虽未实际支付购房款，但并非潘学深无偿转让涉案房屋。其次，涉案房屋属于商业办公类商品房，受限购政策影响，此类房屋买受人受限，交易量较少。诉讼过程中，各方当事人不申请对涉案房屋价格进行鉴定，确认涉案房屋价格为300万元。而潘学深与孟长河、徐晨确认涉案房屋折抵欠款300万元。潘学深将涉案房屋转让于孟长河不属于明显不合理低价转让财产。再者，潘学深为了担保其对孟长河的债务履行，于2018年1月29日在涉案房屋上设定了抵押权，早于潘学深与于晓平达成调解协议一年之久。涉案房屋转让前才办理解押。虽然被担保债务为200万元，但潘学深在债务到期后未清偿，潘学深将已设定抵押权的涉案房屋转让给孟长河以折抵欠款具有合理性。且现有证据无法证明，债务人潘学深、受益人孟长河在涉案房屋转让过程中具有逃避于晓平债权实现的恶意。综上，潘学深与徐晨于2019年3月29日签订《存量房屋买卖合同》，潘学深据此将涉案房屋转让的行为，不能达到《合同法》规定的债权人撤销权的成立要件。因此，于晓平主张撤销潘学深与徐晨于2019年3月29日签订的《存量房屋买卖合同》，徐晨将房屋返还给潘学深的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：驳回原告于晓平的诉讼请求。案件受理费70元，由原告于晓平负担（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  李军梅审判员  徐晓辉审判员  沈 霞二〇二〇年八月二十五日书记员  王洁如