广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初693号原告（执行案外人）：阮新坤，男，汉族，1951年6月5日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县**********巷23-1号201房，公民身份号码441************114。委托诉讼代理人：阮光辉，男，汉族，1976年10月21日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县**********巷23-1号201房，公民身份号码441************139,系原告的儿子。被告（申请执行人）:丘国梁，男，汉族，1976年1月8日出生，广东蕉岭县人，现住蕉岭县*********，公民身份号码441************915。被告（申请执行人）:廖成洁，女，汉族，1981年8月14日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县*********，公民身份号码441************322。第三人（被执行人）：古岭君，男，汉族，1972年12月12日出生，广东省蕉岭县人，住址蕉岭县***********山下二，公民身份号码441************01X。原告阮新坤与被告丘国梁、廖成洁、第三人古岭君案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮新坤的委托诉讼代理人阮光辉,被告丘国梁、廖成洁到庭参加诉讼，第三人古岭君经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮新坤向本院提出诉讼请求：1、诉请判令停止对位于蕉岭县**********巷23-1号201房的执行，解除对该房屋的查封；2、判令第三人继续履行协议，协助办理涉案房屋权属转移过户手续；3、诉请判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告夫妇于2011年3月1日经人介绍认识第三人，并购买了第三人在蕉岭县******山下二自建的楼房二套，当时第三人是以《房产买卖协议书》的形式将其所有位于蕉岭县**********巷23-1号201房以184580元及蕉城镇桂岭大道中12巷23-1号301房以154800元一并转让给原告，双方签订协议时有被告母亲江冬玉、生产队长古淼烈、及邻里丘辉英在场且签了名。签订协议后，原告当年就已经付清全部房款，然后自己装修搬入居住至今近10年。房屋装修后原告及家人就一直在蕉城镇桂岭大道中12巷23-1号201房居住至今。期间，原告于2011年6月24日办理了房屋水、电过户相关手续，房屋的水、电费用也一直由原告负责缴交至今。另外，因为原告小孩外出务工，不经常在蕉岭生活，于是原告于2012年12月31日将蕉城镇桂岭大道中12巷23-1号301房转让给丘济育、阮秀梅夫妇。签订合同后，原告就一直在催促第三人赶快办理上述房屋房地权证手续，结果第三人老是答复原告会办理好手续，但每次均失约，最后第三人于2013年9月16日才去登记办理上述房屋二层、三层的房地权证，大约在2014年底才将办理好房地权证交付给原告（户主仍是第三人）。鉴于第三人的办事效率，接着原告又催促第三人协助办理过户相关手续，但是第三人还是拖拉，一次又一次敷衍原告，见了面就说好好，结果第三人电话打不通，最后被告手机一直联系不上，人也见不到。2020年4月份，才获悉蕉岭县人民法院已经将原告的房屋进行了查封。为此，原告于2020年5月9日以书面形式向蕉岭县人民法院提出案外人执行异议申请，2020年6月15日蕉岭县人民法院裁定由原告向蕉岭县人民法院提起上述诉讼请求（注：6月23日收到）。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条等相关规定，原告特具状于蕉岭县人民法院，诉请人民法院依法支持原告上述诉请，维护原告的合法权益。原告为起诉向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、房屋买卖合同复印件一份，证明原告已经购买涉案房屋的事实；3、执行裁定书复印件一份，证明法院查封错误；4、执行异议送达回证证明原件，证明裁定书已经送达；5、银行转账记录打印件一份，证明涉案房屋买卖款通过农信社转账给第三人；6、水电费缴费单打印件一份，证明原告已经入住涉案房屋的事实；7、房地产权证复印件一份，证明原告已经支付购房款项。被告廖成洁、丘国梁辩称，其不懂也不知道，由法院依法判决。被告廖成洁、丘国梁未向本院提交诉讼材料。第三人古岭君通过微信发表陈述意见，其对涉案房屋被查封提出异议。理由是：法院查封的在其名下的房产均在其未负债前就转卖给原告。因为当年转卖涉案房屋时，该房屋的土地性质属于集体土地，按国家政策法规是不可以过户给原告的，所以房产权属一直在被告名下。第三人古岭君未向本院提交证据材料。本院经审理查明：涉案房屋为蕉岭县********************。2011年3月1日，原告与第三人及其母亲江冬玉在古淼烈和丘辉英的见证下签订了两份《房产买卖协议书》（房产分别为涉案房屋和蕉岭县********************），其中涉案房屋总价为184580元，301号房总价为154800元。原告在签订协议时支付给第三人两套房屋的定金共20000元，并通过银行转账的方式向第三人支付了两套房屋的购房款268500元。2011年6月期间，原告办理好了涉案房屋的水电过户手续，第三人将涉案房屋的房地产权证【房屋所有权证号：粤房地权证蕉房字第**000016**，房地产权属人为古岭君，共有情况为单独所有】。此后至今，原告及其家人一直在涉案房屋内居住。2019年1月29日，丘国梁、廖成洁将古岭君诉至本院，要求其偿还借款本金120000元并支付自2018年7月1日起至还清借款止按月利率20‰计算的利息。本院于2019年3月11日作出（2019）粤1427民初109号民事调解书，约定古岭君会在2019年10月1日至2021年期间向丘国梁、廖成洁订期还款本息合计125000元，若有一期违约可就剩余全部借款申请法院强制执行。调解书生效后，因古岭君未能按时履行还款义务，丘国梁、廖成洁就上述调解内容向本院申请强制执行，本院于2020年4月14日作出（2019）粤1427执496号之一执行裁定书，将涉案房屋进行查封。在执行过程中，原告作为案外人于2020年5月9日向本院提出执行异议，请求本院停止对涉案房产的执行，并对该房产进行解封。2020年6月15日，本院作出（2020）粤1427执异1号执行裁定，裁定驳回了原告的异议请求，原告不服该裁定，于法定期限内提起本案诉讼。另，因为古岭君不反对原告提出的执行异议之诉，所以本院将古岭君列为本案第三人参加诉讼。上述事实，有经过庭审质证的证据材料及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人对执行标的提出的异议，是基于对执行标的物的实体权利提出的，是一种实体上的异议。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据上述规定，本案原告的诉讼请求是否应当得到支持，应视其是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一、原告与第三人签订的《房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议的签订时间为2011年3月1日，在本院于2020年4月14日对涉案房产采取查封措施之前。二、对于涉案房屋是否在被本院查封前已由原告合法占有的问题。涉案房屋自原告与第三人签订《房屋买卖协议》后，即交由原告进行装修，原告在装修完毕后即入住，原告也提供了2011年至今的水电费缴费单予以证实，所以可以认定涉案房屋在2011年3月1日签订《房屋买卖协议》时已处于原告合法占有状态，符合在被法院查封前已由原告合法占有的条件。三、对于购房款问题。第三人表示已经将涉案房屋出售给原告，同时原告也提交了涉案房屋的房产证，可以推定原告已经履行了支付全部购房款的义务。四、对于房屋未过户登记的原因问题。因为涉案房屋的土地性质属于集体土地，导致涉案房屋无法进行过户登记。因此，涉案房屋未能办理过户登记不能认定系原告自身原因导致。综合以上情形，本院依法认定原告对执行标的蕉岭县****************201*【房屋所有权证号：粤房地权证蕉房字第**00001676*】享有足以排除强制执行的民事权益，对原告要求停止执行的诉讼请求，本院予以支持。五、由于涉案房屋的土地使用性质为集体土地，目前尚不明确该类型房屋能否进行过户，所以对于原告要求协助办理涉案房屋权属转移过户手续的请求，本院不予支持。第三人经本院依法送达诉讼材料及开庭传票后，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对蕉岭县********************【房屋所有权证号：粤房房地权证蕉房字第**000016**的执行；二、驳回原告阮新坤的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告丘国梁、廖成洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员  赖国雄人民陪审员  徐召庆人民陪审员  赖来运二〇二〇年八月二十五日法官 助理  彭 君书 记 员  杨秀娜