山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁民再364号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王福通，男，1991年2月9日出生，汉族，住山东省临沭县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：连云港市恒诚物业服务有限公司临沭分公司，住所地山东省临沭县商业步行街**楼。负责人：刘倩，总经理。委托诉讼代理人：韩飞，男，该公司工作人员。再审申请人王福通因与被申请人连云港市恒诚物业服务有限公司临沭分公司（以下简称“恒诚物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省临沂市中级人民法院（2018）鲁13民终6751号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月1日作出（2020）鲁民申2353号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王福通到庭参加诉讼，被申请人恒诚物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王福通再审请求：1.撤销二审判决并改判；2.判决恒诚物业公司承担违约责任、按照约定履行合同、赔偿因其工作失误给业主造成的经济损失并修复其在小区内造成的损害；3.诉讼费用由恒诚物业公司承担。事实和理由：一、有新证据可以推翻原判决。王福通提交的物业费和垃圾处理费的收据显示已经收至2015年12月，原审判决王福通从2015年11月1日交纳物业费和垃圾处理费造成王福通重复交费。二、原判决认定的基本事实缺乏证据证明，王福通提供的证据可以证明恒诚物业公司提供的服务项目有90%不达标，原审法院判决仅扣减10%的物业费不合理，明显偏袒恒诚物业公司。恒诚物业公司没有严格按照合同提供服务，存在违约行为，应当受到处罚。三、原判决遗漏了王福通的诉讼请求，应当判决恒诚物业公司赔偿其给王福通造成的经济损失并承担侵权责任。恒诚物业公司提供书面意见称，一、恒诚物业公司于2015年10月进驻涉案小区提供物业服务，且小区大部分业主均已按时交纳物业费，合同已经实际履行，王福通应当向恒诚物业公司交纳2015年11月至2017年12月的物业费和垃圾处理费。二、王福通提交的收款收据并非恒诚物业公司出具，王福通依据该单据主张自己物业费和垃圾处理费系交到2015年12月底的主张不能成立。二审查明事实清楚、适用法律正确，应驳回王福通的再审请求。恒诚物业公司向一审法院起诉请求：依法判令王福通支付2015年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费、垃圾处理费等共计2568元。一审法院认定的事实：2015年10月29日，沭中名苑小区业委会与原物业公司解除聘用合同后，与新选聘的恒诚物业公司签订“临沭县物业服务合同”一份,并在临沭县房管局备案。合同约定：由恒诚物业公司为沭中名苑小区业主提供物业服务，物业服务期限为5年，自2015年10月29日至2020年10月29日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.3元/平方米/月，高层住宅0.72元/平方米/月，商业物业0.8元/平方米/月；物业费每半年交纳，交费具体时间为每半年的第一个月；业主逾期未交纳物业费的，应按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；恒诚物业公司按一星级标准提供服务，代收职能部门委托的代收款；合同经双方签字并盖章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。另查明，小区业主主张恒诚物业公司未按物业服务合同的约定全面履行相关义务，提供的物业服务质量差、不达标，服务态度不好，小区车辆乱停乱放影响通行，占用消防通道无人管理，门禁形同虚设，外来车辆随意出入，楼道卫生打扫不及时，绿化带内杂草丛生，小区地面、人工湖垃圾长期不清理，公共卫生间不能正常使用、长期锁门，破坏绿化挖掘消防池不及时修复，存在安全隐患不设警示牌等问题，有视频和照片予以证实。据此，恒诚物业公司未尽到管理、养护、维护义务，在服务的某些环节、区域存在较大瑕疵，属提供物业服务质量不符合约定。再查明，2017年10月份，因恒诚物业公司原聘用经理高树磊意识不清醒，原物业服务合同找不到，新任经理李忠海按照房管局备案的合同补签了一份。一审法院认为，关于恒诚物业公司与沭中名苑小区业主委员会签订的“临沭县物业服务合同”是否生效的问题。恒诚物业公司是小区业委会与原物业公司解除后，依法重新选聘的物业服务公司。该物业服务合同是业委会和恒诚物业公司双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。合同约定的物业费收取标准符合法律法规和“临沂市普通住宅前期物业服务政府指导价格”有关一星级服务的收费标准，符合相关行业标准。本案中，恒诚物业公司自2015年10月份进驻沭中名苑小区后，提供物业服务至今两年有余，且小区内大部分业主已按时交纳物业费，合同已实际履行。虽然王福通辩称对该合同的签订并不知情，且该合同后面只有双方盖章，没有双方具体经办人员签字确认生效，但根据合同法第三十七条的规定，采用合同书形式签订合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院》第一条：业委会与选聘的物业服务公司签订的物业服务合同对小区业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故该物业服务合同依法成立并生效。恒诚物业公司提供了基本的物业服务，业主应及时交纳物业费及有关部门委托代收的相关费用。小区业主对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通，协商解决，也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决，还可以通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。对于恒诚物业公司主张的小区业主拖欠物业费应交纳的滞纳金，由于其提供的物业服务存在较大瑕疵，部分达不到物业服务合同约定的一星级服务标准，违约在先，对于其主张的滞纳金，不予支持。恒诚物业公司主张的物业服务费，应根据物业服务公司服务质量存在不足的程度，酌情予以扣减后由王福通交纳，以扣减10%的物业费为宜。王福通所居住的房屋建筑面积为128.87平方米，属于高层住宅，根据合同约定的物业费收取标准。一审法院对其2015年11月至2017年12月份应交纳的物业费、生活垃圾处理费认定如下：128.87平方米×0.72元/平方米×26个月=2412.4元，2412.4元×90%=2171.16元，生活垃圾处理费6元/月×26个月=156元，合计2327.16元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第一条、第六条的规定，判决：王福通于判决生效后十日内给付恒诚物业公司物业管理费2171.16元、代收生活垃圾处理费156元，合计2327.16元。案件受理费50元，减半收取25元，由王福通负担。王福通不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销原判，改判驳回恒诚物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由恒诚物业公司负担。二审期间，王福通提交了业主委员会委员陈冰卉、李兆霞、周济龙出具的书面证明一份，证明业主委员会中至少有三名委员对于物业服务合同的签订不知情。恒诚物业公司经质证认为：对于证据的真实性有异议，业委会解聘物业公司或是招聘物业公司那是业委会自己的事情，物业公司不能参与其中。2015年恒诚物业公司进入小区时，并未有任何业委会成员提出质疑，至今已有四年的时间。恒诚物业公司提供物业服务中间的一些费用，如小区的公共电费、人员工资等费用都是由恒诚物业公司先行垫付，这中间也没有任何业委会成员提出异议。对当事人二审争议的证据，二审法院认证如下：王福通所提交的书面证言，虽然证人之一陈冰卉在一审中已出庭作证，但因涉案物业服务合同中加盖有沭中名苑业委会的公章，即应视为业委会的真实意思表示，仅凭证人证言不足以推翻该书证。二审法院认为，二审的争议焦点系恒诚物业公司与沭中名苑小区业主委员会签订的“临沭县物业服务合同”是否生效的问题。首先，恒诚物业公司是小区业委会与原物业公司解除后，依法重新选聘的物业服务公司。该物业服务合同加盖有沭中名苑业委会和恒诚物业公司的公章，即应视为双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。其次，根据一、二审双方提交的证据及当事人陈述，恒诚物业公司自2015年10月份进驻沭中名苑小区后，已实际提供物业服务至今，且小区内大部分业主已按时交纳物业费，合同已实际履行。因此，王福通关于对该合同的签订并不知情，且该合同后面只有双方盖章，没有双方具体经办人员签字确认生效，因此合同未生效的上诉理由，根据合同法第三十七条“采用合同书形式签订合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”及四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，涉案物业服务合同已生效，对小区全体业主均有约束力，王福通的该项上诉理由不能成立，不予支持。王福通主张在两年多的时间内对恒诚物业公司提供物业服务一事不知情，在王福通未举证证明有其他物业服务机构对涉案小区提供物业服务的情形下，其该项抗辩理由明显不符合常理，不予采信。故一审判决王福通应及时交纳物业费及有关部门委托代收的相关费用正确，二审法院予以维持。关于一审判决扣减物业费的比例的问题，因恒诚物业公司已提供主要物业服务，只是所提供的物业服务存在瑕疵，一审判决扣减10%的物业费比例并无不当，予以维持。判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王福通负担。本院再审审理期间，王福通提交下列证据：1.小区业主出具的证人证言，证明小区的排污管道五年来一次都未清理，业主找物业，物业不管；2.2020年8月2日拍摄的照片三份和一份统计表，证明小区物业乱伐小区的树木；3.2020年8月2日拍摄的小区私搭乱建的照片二份，证明小区物业不管理，长时间不修剪树木。庭审过程中，王福通自愿放弃对物业费起止点的主张并当庭取回了其在申请再审时提交的“物业费和垃圾处理费收据”。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，本案系恒诚物业公司主张王福通交纳欠付的物业管理费和垃圾处理费而提起的诉讼，原审中王福通主张恒诚物业公司未按合同约定履行义务并提供了部分证据，原审法院认定恒诚物业公司提供的物业服务存在瑕疵并酌情扣减了10%的物业费。王福通主张恒诚物业公司提供的物业服务有90%不合格，但是其提交的照片不能体现具体的位置信息，证人也未能出庭作证，统计表格亦是王福通单方制作，不具有推翻原判决的证明力，原审法院根据恒诚物业公司服务质量存在不足的程度，酌情扣减10%的物业费，并无不当。关于王福通再审申请中提出的原审判决遗漏诉讼请求及赔偿损失的主张，因其在原审中并未提出反诉，不属于本案审理范围。王福通依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十三项提出的主张，未提交证据证明，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，王福通的再审理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持山东省临沂市中级人民法院（2018）鲁13民终6751号民事判决。本判决为终审判决。审判长  闫爱云审判员  李加付审判员  刘成良二〇二〇年八月四日法官助理解明雪书记员史慧丽