云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初6765号原告：谭锦，男，汉族，1967年12月2日生，居民身份证住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：庄云超、刘航成，北京市炜衡（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明融创汇鑫商业运营管理有限公司统一社会信用代码：91530112MA6NK1BU6B法定代表人：刘宏媛住所：云南省昆明市西山区委托诉讼代理人：吴清华，系公司员工，特别授权代理。原告谭锦诉被告昆明融创汇鑫商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告谭锦的委托诉讼代理人庄云超、刘航成，被告昆明融创汇鑫商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人吴清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭锦向本院提出诉讼请求：1、请求变更《醉妆商铺租赁合同（筹开期）》的约定，免除原告2020年4月1日至6月30日期间约定的租金60029.92元及物业服务费50968.8元（两项合计110998.72元），免除原告2020年7月1日至12月31日期间的约定租金203875.2元及物业服务费101937.60元（两项合计305812.80元）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年8月2日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《醉妆商铺租赁合同（筹开期）》，合同编号为ＲＬ-ＫＭ-ＳＹ-ＯＤ-2019-003，约定：甲方同意在商业中心建设完成后将室外步行街Ｂ3-17-1／Ｂ3-17-2号商铺出租给乙方使用。该房屋的建筑面积为584.45平方米，套内建筑面积为566.32平方米，双方确认，套内建筑面积即为本合同项下计租面积，不再调整；合同项下租赁期限为55个月，自开业日计算，即自2019年11月30日起至2024年6月29日止。乙方经营品牌为醉妆，经营项目为餐饮，经营范围为泰式酸辣火锅等内容。合同签订后，原告如约履行，交纳了首期租金和物业管理费，并按期开业。但原告开始经营才1个半月，就突然遭遇了新型冠状肺炎在全国爆发。根据《云南省突发公共卫生事件应急预案》，2020年1月24日，云南省新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动云南省重大突发公共卫生事件一级响应，商场、餐馆等人群密集场所全部关闭，停止营业。直到疫情传播得到有效控制，国家号召逐步有序复工复产，2020年3月25日，昆明融创文旅城才恢复试运营。在疫情爆发的不可抗力影响下，原告也不能幸免，在此期间关闭歇业，没有任何经营收入，还要承担人员工资、餐食、宿舍租金、水电费用等，遭受了巨大损失。其间，被告的上级公司融创文化旅游发展集团有限公司于2020年1月31日发出《关于融创文旅集团2020年春节期间减免租金的告知函》，对该集团旗下运营中的文旅城商业项目所有店铺的租金进行减免支持，免除2020年1月25日至2020年2月29日期间的全部租金。但物业管理费没有分毫的减免。2020年3月9日（此时整个昆明融创文旅城都还在关闭）开始，被告开始向原告催交2020年4月至6月的租金和物业管理费，并相继发出了三份催讨函件。2020年4月7日，原告向被告回复《关于昆明融创滇池后海二季度租金缴纳函的复函》，如实陈述了经营所面临的困境，希望能够得到房租和物业服务费用的减免，双方共渡难关，一起走出困境。次日，被告发出《关于昆明融创滇池后海二季度租金缴纳复函的回函》，拒绝了原告的恳请，再次催讨租金，并威胁原告“仍拒绝支付欠缴费用的，我司将采取包括但不限于停止向阁下租赁店铺供应水电等全部能源，同时，阁下仍应支付停止水电等能源供应期间的全部租金、物业管理费用，我司还有权解除合同，并通过诉讼程序向阁下追索欠缴费用。”原告认为，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致原告无法履行部分合同义务，受此不可抗力影响的原告有权要求免除责任。而且，截止目前为止，新冠疫情仍未完全消除，仍有复发和聚集传播的可能，餐饮、酒吧、影剧院等行业受疫情的影响仍然非常之大，短期内仍无完全恢复的可能。加之，房屋所在的昆明融创文旅城项目地处偏僻，流动客源较少，周边住宅项目销售滞缓，入住家庭稀少，暂时难以聚集潜在消费者，与被告当初招商时描绘的发展前景和客源丰富的情况相去甚远。因此，2020年7月至12月的租金和物业管理费用被告应当予以减半收取，部分免除原告的租金交付责任。原告为从事合同约定餐饮项目，前期投入了不少的装修费用和设备、设施投资，如果就此放弃经营，将承受巨大的经济损失和物资上的浪费，对被告来说也是有害而无益。原告真心希望能与被告共克时艰，共渡难关。综上所述，为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关规定，提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。被告昆明融创汇鑫商业运营管理有限公司答辩称：1、新型冠状病毒有效控制后，政府采取分期、分级实施防控策略，对于餐饮企业政府是允许餐饮、企业提供外带和外卖服务，禁止堂食，并没有绝对的限制餐饮企业不允许继续进行营业。2、昆明市已经发布通知，于2020年3月13日零时起恢复昆明市餐饮单位厅面服务，但原告自4月1日之前一直停业至今，并且经被告多次催促，仍未进行营业，原告没有采取积极的一个措施来提高商铺的业绩，无权要求被告进行减免租金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据材料2-11，系有权机关发布的政策规定及指导意见，本院对其真实性、合法性予以确认，对关联性和证明内容，本院在说理部分予以阐述。原告提交的证据材料12、13、14，与本案无关，本院不予确认。原告提交的证据材料15-22，被告对其真实性无异议，本院予以确认。原告提交的证据材料23、24，系新闻报道，本院对其真实性予以确认，但与本案无关，本院不予确认。原告提交的证据材料25，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但不能证明原告的证明目的，且原告未提交其他证据予以佐证，对该份证据，本院不予确认。被告提交的证据2，系政府发布的政策文件，且与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的证据材料3、5，无法证明被告的证明目的，且原告不予认可，本院不予确认。被告提交的证据材料4，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，至于合法性和证明内容，本院在说理部分予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《醉妆商铺租赁合同（筹开期）》《物业管理服务协议》等系列协议，约定：甲方将位于昆明方，租赁期限为55个月，自开业时起算，即2019年11月30日起至2024年6月29日止。乙方自计租日开始承担该房屋的租金，计租日为开业日，房屋租金按计租面积计付，计租面积为566.32平方米，起始标准为每月每平方60元，起始月租金为33979.2元。租金标准按如下约定比例递增，计租日至2021年11月29日，月租金标准与起始月租金标准相同，为33979.2元；2021年11月30日至2022年11月29日，月租金在上一个已交租期租金标准上递增5%，为35678.16元……物业管理人为甲方，乙方应当自计租日起向甲方缴纳物业服务费，物业服务费收费标准为按计租面积计算，每平方米每月30元，即每月物业服务费为16989.6元。因新型冠状病毒疫情爆发，2020年1月28日，云南省委省政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部发布政府通告，要求除涉及保障公共事业运行必需、防控疫情必需、群众生活必需以及其他涉及重要国计民生的相关企业外，省内各类企业和建设工程项目不早于2月9日24时前复工。2020年3月11日，昆明市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部发布《关于恢复昆明市餐饮单位厅面服务的通告》，载明：自2020年3月13日零时起，恢复昆明市餐饮单位厅面服务，各餐饮单位恢复厅面服务后，鼓励采取提前预约等方法，引导顾客分时、分批、错峰进店就餐；营业期间严控进店人数，避免人群聚集，确保顾客就餐安全，中型（含中型）以上餐馆上座率不得超过用餐总座位数的1/2，小型餐馆、小吃店、饮品店、快餐店、全面放开，每位餐座之间间隔距离不小于一米……2020年3月20日，被告向原告发出《关于昆明融创滇池后海二季度租金缴纳的函》，载明：我司免除了2020年1月25日至2020年2月29日期间的全部租金，免除的费用已在应缴纳的2020年4月至6月租金中予以扣减；请你方于2020年3月25日18:00之前按照合同约定将租金、物业服务费支付自公司账户，若你方仍然忽略此函件，我方将保留按照合同约定追究你方违约责任的权利。被告分别于2020年3月26日、2020年4月3日向原告发送两份二季度的租金缴纳函。原告以昆明市西山区醉妆餐厅的名义，于2020年4月9日向被告复函，表示希望被告减免原告今年3月到12月的房租及物业管理费。被告于2020年4月10日回函，要求原告按照合同约定向其支付租金及物业管理费。庭审中，原、被告一致陈述：原告至今未恢复营业；原告已经支付完毕2020年3月31日之前的全部租金和物业服务费；被告同意免除原告2020年1月25日至2020年2月29日期间的租金41907.28元，并已在原告应缴纳的2020年4月至6月的租金中已经减免。2020年8月18日，原告向本院提交申请，对2020年7月1日的变更诉讼请求申请予以撤回，要求本院依照起诉状中载明的诉讼请求进行审理。本院认为：原、被告签订的《醉妆商铺租赁合同（筹开期）》《物业管理服务协议》等系列协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照合同约定履行义务。2020年年初发生新型冠状肺炎疫情这一突发性公共卫生事件，根据相关政策和法律的规定，已经构成了不可抗力，原告现以此来主张被告减免2020年剩余月份的租金和物业管理费，本院认为，首先，昆明市作为此次疫情的低风险地区，餐饮行业已于2020年3月13日起恢复厅面服务，其他行业也逐步复工复产，而原告一直以疫情尚未结束为由，拒绝恢复营业，系原告主观造成。其次，被告作为出租人，已经为原告减免了疫情最为严重期间（2020年1月25日至2020年2月29日）的租金41907.28元，原告要求减免物业服务费并继续减免租金，没有事实和法律依据。再者，原告所称滇池后海其他已开业的餐饮店铺生意惨淡，与滇池后海的位置相关等意见，本院认为，原告在与被告签订租赁合同时，对租赁物的商业价值、地理位置和周边环境等内容是明知的，原告现以此为由要求被告减免租金和物业服务费，没有事实依据和法律依据。综上，对原告的要求减免租金和物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谭锦的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取1260元（原告已预交），由原告谭锦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  周媛媛二〇二〇年八月十八日书记员  徐宏娟