北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初5755号原告：郭壁贞，男，1991年3月8日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里**，统一社会信用代码91110102674273048R。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，北京爱家营企业管理有限公司法务专员，身份号码×××。原告郭壁贞与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭壁贞、被告爱家营公司之委托诉讼代理人徐俊杰到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告郭壁贞向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付未提前30日通知原告解除合同给原告带来的损失2658．3元；2．判令被告向原告支付违约金3300元；3、判令被告向原告支付押金及剩余租金9160元；4．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月7日,原告与被告签订编号为AFCZ10676245ZY的《房屋租赁合同》,租住房屋所在地为北京市顺义区×路×号院×号楼×层×室,租期为一年，到期后经协商，该租赁合同于2019年9月1日续签至2021年11月24日,月租金为3300元。2020年1月3日,在没有提前告知的情况下,被告向原告送达《告知函》,称已决定与原告解除上述《房屋租赁合同》,并要求原告于2020年1月8日之前搬离所租住房屋，为了维护自身的权益,现原告诉至贵院,请求法院依法裁判。被告爱家营公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，第一项诉讼请求没有法律依据，我方解除合同是因为原告有扰民的行为，经沟通与原告解除合同，我方在扣除原告违约金4070元之后将剩余租金5066．5元通过银行转账方式已退还给原告，故我方不同意第三项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月11日，爱家营公司（出租人、甲方）与郭壁贞（承租人、乙方）通过相寓软件签订了《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定内容如下：第一条房屋租赁情况及租赁期限，（一）房屋地址：北京市顺义区×路×号院×号楼×层×。（三）租赁期限：自2019年9月1日至2021年11月24日。第二条房屋租金、押金，（一）租金及付款方式，租金标准??：3300元/月，租期总计租金??88440元。付款方式为季付，首期房租应于合同起租日之前全部付清，乙方应于每个支付周届满前支付下一期租金。（二）租赁押金：押金方式为押1；押金总额为3300元。（四）租赁期间或合同解除后，甲方收取的房屋租赁押金在扣除乙方因违反合同约定而应支付的违约金、滞纳金及根据合同约定应付而未付的各项费用后，剩余部分应无息归还乙方。第六条合同解除，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达五日的；2、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情况之一的，应承担违约责任，甲方有权单方解除合同，收回房屋：6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；8、在居住期间因扰民导致周边邻居、居委会书面投诉或者派出所出警协调的；第七条违约责任，（一）甲方有第六条第（三）款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第六条第（四）款约定情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，并且甲方有权要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期间，甲方需提前收回房屋的，应提前30日通知乙方（通知方式包括但不限于电话、短信等方式），合同自甲方合同解除通知送达乙方之日起第30日解除，并按月租金的100%向乙方支付违约金；甲方应返还乙方已交纳但未实际产生部分的租金。双方均确认，原告于2019年9月向被告支付2019年9月至2020年12月的房屋租金9900元及押金3300元，于2019年12月向被告支付2020年1月至2020年3月的房屋租金9900元。双方均确认，被告于2020年1月3日向原告发出告知函，通知原告因其“在居住期间因扰民导致周边邻居、居委会书面投诉或派出所出警协调”，故于2020年1月8日单方行使合同解除权。双方于2010年1月9日办理退房交接手续。被告称原告在租赁期间有扰民行为，违反合同约定，故其单方解除合同，但未向法院提交相应证据，也未在举证期限内向本院申请调取证据。原告称楼下邻居确因声音原因与其交流，但其已向邻居作出解释并解决问题，居委会和派出所也均未因扰民原因找过原告。本院在审理期间向涉诉房屋物业公司及辖区派出所核实，均未有原告扰民行为的确切书面材料。原告向本院提交《北京市房屋租赁合同终止协议》和退租明细表，称双方于2020年1月9日签署《北京市房屋租赁合同终止协议》，约定双方《合同》于2020年1月7日终止，乙方（郭壁贞）委托甲方（爱家营公司）将剩余押金存入乙方（郭壁贞）账户，爱家营公司应退还郭壁贞5830元。被告认可其确实与原告签订《北京市房屋租赁合同终止协议》，称由于原告擅自在协议“退租类型”处添加“出租人单方解约”手写内容致使该协议无效，不认可该终止协议的公章、签订时间及退租明细表，但称无法向法院提交双方另行签订的终止协议，并称后续也未与原告补签终止协议。双方均认可应退房租的起算时间为2020年1月8日及被告已向原告返还5066．5元。原告另提交其于2020年1月5日与案外人签订的《房屋租赁合同》及微信支付交易明细，称由于被告未提前三十日通知解除合同，导致其紧急寻找新住所造成经济损失2658．3元。上述事实，有庭审笔录、《合同》、《北京市房屋租赁合同终止协议》、明细表、告知函等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《合同》系郭壁贞与爱家营公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故郭壁贞与爱家营公司均应按照该《合同》履行。结合庭审陈述，本院认为双方之间的法律关系系房屋租赁关系。爱家营公司称郭壁贞在承租期间“因扰民导致周边邻居、居委会书面投诉或者派出所出警协调”，本院向该房屋所在地的物业服务公司及辖区派出所核实亦无法调取到书面投诉材料及涉案报警记录，因此，本院结合本案现有证据依法认定爱家营公司之行为属于提前解除合同行为，根据《合同》第七条第（二）款，爱家营公司已构成违约，应当返还郭壁贞自2020年1月8日至2020年3月31日止的房屋租金并承担相应的违约责任，由于爱家营公司已经返还郭壁贞房屋租金5066．5元，故本院认定爱家营公司还应向郭壁贞返还房屋租金4088．5元。由于双方签订的《合同》已于2020年1月7日解除，根据《合同》第二条第（四）款，爱家营公司应当返还郭壁贞租赁押金，故本院对郭壁贞主张退还3300元租赁押金予以支持。关于原告主张违约金，根据《合同》规定，爱家营单方提前解除合同构成根本违约，故爱家营公司应向郭壁贞支付违约金，郭壁贞根据《合同》主张的违约金并不过高，故本院对其主张的违约金予以支持。关于郭壁贞主张的房租损失，爱家营公司虽未提前30天通知其进行搬离，但本案已通过违约金对郭壁贞的经济损失进行平衡，故本院对郭壁贞主张的房租损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告郭壁贞违约金三千三百元；二、被告北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告郭壁贞剩余租金及押金共计七千三百八十八元五角；三、驳回原告郭壁贞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八十九元，由原告郭壁贞负担二十六元（已交纳），由被告北京爱家营企业管理有限公司负担六十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，于本判决生效之日起七日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二〇年八月三十一日法官助理 夏 天书 记 员 田小星