河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1522民初2183号原告（反诉被告）：徐芹（又名：徐端琴），女，1975年10月18日生，汉族，光山县孙铁铺镇陈大湾村后徐湾村民组人。被告（反诉原告）：虞珍珍，女，1986年2月18日生，汉族，住光山县。委托诉讼代理人：黄萌、杨振涵（实习），河南斗南律师事务所律师。原告徐芹诉被告虞珍珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程度公开开庭进行了审理。原告徐芹、被告虞珍珍及其委托诉讼代理人黄萌、杨振涵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐芹诉称，被告虞珍珍于2018年6月27日与原告签订租赁合同，约定租赁原告位于光山县××小区××房屋××套，租期为2018年6月27日至2019年6月27日，约定一年租金为10500元，租期届满后被告又续租两次，每次租期半年，租金5000元。被告自2020年12月27日开拒绝向原告支付租赁，故起诉至法院请求判令被告立即支付租金5000元及所欠电费5元、水费140元和2年的物业费用1000元，诉讼费用由被告承担。被告虞珍珍辩称，原告无故主张上调房租的行为属于单方违约，被告不同意支付房屋租金5000元；因原告的过错行为，且存在疫情等不可抗力因素，被告并未在涉案房屋中居住，原告未按照被告的通知领取房屋钥匙，现其以被告未交钥匙为由主张支付半年租金的诉讼请求不合理，且无法律依据；被告自愿承担居住期间的水电费等合理必要费用，但在被告居住期间房屋所在小区并未设置有物业公司，不存在物业费用。被告虞珍珍同时反诉称，反诉被告徐芹在收取租金5000元的当天反悔要求上涨租金，导致双方矛盾激化，因为其存在违约行为，故反诉要求反诉被告退还租房押金2000元，并依据合同约定赔偿违约金1000元，反诉费用由反诉被告承担。针对反诉，反诉被告徐芹辩称，反诉原告的反诉没有事实依据，其反诉请求不成立。经审理查明，2018年6月27日，原告徐芹（甲方）与被告虞珍珍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于光山县诚信小区的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限一年，租金10500元，租赁期间的水电费、燃气费、物业费等费用由乙方负担，租赁期满后，如乙方继续租赁，须提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复，如同意继续租赁，双方续签租赁合同，任何一方提出终止合同需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同须向另一方支付违约金1000元。合同签订时被告向原告给付了10500元房租，并给付原告押金2000元。第一年租期届满后原被告双方继续按照原租赁合同履行至2019年年底，2019年12月31日被告向原告预交2019年12月27日-2020年6月26日的租金5000元后，原被告双方因租金问题发生争议，原告于当日将5000元租金退还给被告，因欲将房屋租于他人，原告于2020年1月2日通过微信聊天向被告告知要求终止租赁关系，被告表示需要合理时间另行寻找合适的房屋。被告在寻找房屋期间，因疫情原因自2020年1月23日起在其父母房屋内居住，且因疫情防控限制而无法与原告交接房屋。2020年3月16日，双方就租赁事宜再次协商未果，2020年5月18日，被告自租赁房屋内将其个人物品搬离，并告知原告其不再租赁涉案房屋，要求与原告交接房屋钥匙，但原告未予理会，双方未能办理交接事宜。另查明，租赁期间，涉案房屋所在的诚信小区未聘任物业公司进行管理，被告交纳电费至2020年3月7日。光山县疫情防控工作指挥部办公室发布的“光疫防指办﹝2020﹞63号”文件显示，全县各级机关事业单位于2020年3月23日起全面恢复正常办公。以上事实，有原被告提交的身份证复印件、租赁合同、收条、聊天记录、转账记录、水电费明细等证据在卷证实，可以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告徐芹与被告虞珍珍签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力，原被告双方均应依据合同行使权利并履行义务。原被告之间的租赁合同于2019年12月26日到期后，被告向原告预付了2019年12月27日至2020年6月28日的房租费用5000元（平均每天租金27.17元），原告收款后向被告出具了收款凭证，原被告之间原签订的租赁合同继续有效，后原告因故将租金退还，并于2020年1月2日时通过微信聊天明确向被告作出要求其搬离的意思表示，按照合同约定，租赁期间一方提出终止合同的应当提前一个月书面通知对方，故被告应于2020年2月2日前在与原告协商后终止合同，协商期间，因新冠肺炎疫情影响，受限于疫情管控措施，被告自2020年1月23日起未能在租赁房屋内实际居住，亦不具备搬离租赁房屋的条件，双方之间的租赁关系持续至2020年5月18日时，被告将其个人物品搬离租赁房屋，并通过微信明确向原告作出交付房屋的意思表示，此时应当视为双方之间租赁合同关系终止，在此期间被告应当向原告支付相应的租赁费用，在被告要求与原告交付房屋后，因原告怠于履行接收房屋的合同义务，故对原告主张的2020年5月18日后的房屋租金本院不予支持。同时，在双方就终止合同进行协商期间，因疫情管控原因，双方事实上已经不具备解除合同并交接房屋的实际条件，本次疫情的爆发确实属于基于外来因素而发生的，具有突发性、不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力情形，双方应当本着契约精神，按照公平原则对合同的履行进行适当调整并分担因此而产生的损失，结合被告未能在租赁房屋内实际居住的事实，本院酌定在疫情管控期间的房租减免50%。关于疫情管控期间的确定，参照“光疫防指办﹝2020﹞63号”文件的通知，该期间确定为2020年1月23日至2020年3月22日，故被告虞珍珍应当全额向原告徐芹支付2019年12月27日至2020年1月22日（共计27天）及2020年3月23日至2020年5月18日（共计57天）期间的租金共计2282.28元（84天×27.17元/天），同时向原告支付2020年1月23日至2020年3月22日（60天）期间租金的50%，即815.1元（60天×27.17元/天×50%），即被告合计应向原告支付租金3097.38元。关于电费，根据原告提供的票据，对其主张的5元电费本院予以支持；关于水费，原告提交的缴费票据及网络查询记录可以相互印证证实拖欠水费为92.8元，该费用应由被告支付给原告；关于物业费用，庭审中双方均认可涉案房屋所在小区未聘任物业公司进行管理，原告亦无证据证实该小区有其他物业服务提供者，对原告关于物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告虞珍珍应当向原告徐芹支付租金和水电费共计3195.18元。关于反诉，庭审中原被告双方对被告预交租房押金2000元的事实均无异议，本院对此予以认可，基于押金的性质，在租赁合同终止后，出租人理应将该款项退还给承租人，故对反诉原告要求反诉被告退还押金2000元的反诉请求，本院予以支持。关于违约金，因双方在履行合同的过程中均存在一定的过失，对违约金的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十五条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）虞珍珍于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）徐芹租金及水电费共计3195.18元；二、原告（反诉被告）徐芹于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）虞珍珍租房押金2000元；三、上述一、二项相互抵扣后，被告（反诉原告）虞珍珍于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）徐芹剩余款项共计1195.18元；四、驳回原告徐芹的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告虞珍珍的其他反诉请求。案件本诉受理费50元，减半收取计25元，由被告虞珍珍承担；案件反诉受理费50元，减半收取计25元，由原告徐芹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  姚国辉二〇二〇年八月六日书记员  陈珊珊