黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终316号上诉人（原审被告、反诉原告）：哈尔滨市清海商务会馆有限公司，住所地哈尔滨市香坊区民航路**。法定代表人：栾凤飞，总经理。委托诉讼代理人：何欣影，女，1986年10月5日出生，汉族，该会馆职员，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：曹然，黑龙江五洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨辉腾房地产经纪有限公司，，住所地哈尔滨市道里区河鼓街**法定代表人：刘树林，董事长。委托诉讼代理人：关宗超，男，1944年9月5日出生，汉族，该公司副总经理，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：于颖，女，1995年9月3日出生，汉族，该公司办公室员工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。上诉人哈尔滨市清海商务会馆有限公司（以下简称清海公司）因与被上诉人哈尔滨辉腾房地产经纪有限公司（以下简称辉腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初5878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问当事人等方式对本案进行了审理，本案现已审理终结。清海公司上诉请求：撤销原审判决，将该案发回重审。事实和理由：1.对于房屋漏水、墙体长毛、固件脱落等情况，清海商务公司已经举示相关照片加以证明，原审法院认为清海公司没有举示相关证据不符合事实。2.原审法院仅以未申请因果关系鉴定为由驳回清海公司的抗辩和反诉请求，属于程序违法。3.对于房屋漏水、墙体长毛、固件脱落等情况发生的原因，应由辉腾公司承担举证责任。4.原审法院已经受理了清海公司的鉴定申请，并已经指定了鉴定机构，但却未经鉴定直接判决，程序违法。辉腾公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，责任区分得当，判决正确。清海公司在上诉状的事实与理由中陈述的“因辉腾公司未尽出租房屋维修责任而造成其经营损失”，全部是在重复一审时内容，没有事实依据；是清海公司为了延误或拒绝履行租金给付义务的借口，是违反合同诚实信用原则的虚假陈述。1.辉腾公司与清海公司双方2017年5月31日签订《民航路十七号楼租赁合同》，清海公司在承租房屋之前，曾多次反复对所租赁房屋的结构、质量、现状等进行了充分全面实地考察，并确认认可无异议接收。租赁合同第四条第（四）款、第（五）款对此有明确约定内容。事实上清海公司承租后，始终在正常经营，不存在因房屋质量问题而停业。辉腾公司也从来没有收到清海公司停业的告知。2.尽管清海公司确认认可以房屋现状接收使用租赁房屋，辉腾公司对房屋使用中出现的局部装修等质量问题仍及时尽到了维修义务，没有给清海公司造成任何经济损失。所以，清海公司按合同约定及时足额履行了2017年5月至2019年4月15日之前的共三期租金给付义务，从未对房屋质量的提出异议。3.不存在清海公司陈述的2017年5月承租之日起二年多就因漏水导致七致八层四个房间墙体长毛造成经营损失问题。签订租赁合同前清海公司的反复考察时，并不存在七、八层墙面漏水及房间长毛问题。因清海公司自行装修封堵八层窗体质量问题，后来发现顺着窗户装修材料漏水造成的，这在2019年清海公司向辉腾公司报修时，双方已明确，责任是清海公司承租房屋后自行装修造成的，应当由清海公司自行维修，所以清海公司在给付前三期租金时没有提出此问题。4.清海公司一审反诉“拒付租金”的理由主要是“因七层、八层四个房间长毛长达2年”和“屋面存在一处违章建筑”问题。此反诉理由不成立。签订租赁合同当时，房屋并没有漏雨长毛现象，否则清海公司不会认可房屋现状；是清海公司承租装修造成的。至于存在违章建筑一事，一审已说明清楚：清海公司承租时要求保留此屋面临时建筑作库房用；如果不需要，可随时通知辉腾公司随时拆除，不应当成为清海公司拒绝交纳房租及一审反诉的理由。况切辉腾公司至今没有收到清海公司拆除通知。清海公司于2017年10月15日、2018年4月15日、2018年10月15日已连续支付三期到期租金共计5411250元从未提出过因房屋质量问题、拒缴部分租金抵顶维修费用或主张维修费问题。据此，任何一个普通人都能看出清海公司自2017年5月起租之日起至2019年4月15日之前从来没有向辉腾公司主张过维修费和经营损失费，全额无异议的支付。2019年4月15日之后辉腾公司向清海公司主张逾期租金时，提出前两年没有维修房屋的质量问题，既不符合事实也违反常理（应当通知对方维修或自行维修从租金中扣缴维修费和损失费）。所以不存在辉腾公司向清海公司赔付此前二年维修费和经营损失费的事实根据。事实上，清海公司始终在正常营业。5.纵观本案的始末，清海公司是在进行利用恶意拖延诉讼活动而拖延给付时间的行为：第一，滥用管辖权异议，清海公司接到本案一审本诉开庭通知后，明知租赁房屋所在地的香坊区法院有管辖权而提出管辖异议；管辖异议被驳回后，又上诉坚持其管辖异议，并被驳回；第二，滥用反诉权，一审开庭前又向法院提起反诉；第三，滥用房屋质量鉴定权，提出无鉴定事由的鉴定申请，以迫使一审法院审查鉴定申请或鉴定期间案件中止，用以达到拖延给付时间目的；第四，滥用上诉权，一审败诉后，明知应当给付租金，又提起上诉。清海公司以上的滥用诉讼活动的目的是拖延给付租金时间，并腾出足够时间转移财产、更换法定代表人（诉讼期间已完成更换法定代表人，不怕上征信黑名单）。清海公司不履行合同给付租金义务构成根本违约。辉腾公司主张解除合同的请求合理合法。现状是清海公司即不给付租金，也不退租，利用诉讼程序在拖延时间，转移了名下财产、获得了经营利润；侵犯了辉腾公司收取租金及收回房屋的合法权益。综上所述，一审法院酌定的事实证据清楚，适用法律正确，做出的判决十分公正，责任区分得当。请求驳回清海公司的全部诉讼请求，维持原判。辉腾公司向一审法院起诉请求：1.要求清海公司向辉腾公司给付从2019年4月31日至2019年10月31日欠缴的租金1803750元、至起诉之日（2019年5月15日）止的违约金162337元。以上合计1966087元；2.给付自起诉之日至实际支付之日止欠费金额（1803750元）每日千分之三的违约金；3.请求判令解除双方签订的《民航路十七号楼租赁合同》；4.由清海公司承担本案诉讼费用。清海公司向一审法院反诉请求：1.判令辉腾公司赔偿清海公司七、八层房屋室内以及楼梯间的屋顶、墙面修复费用10,000元（暂定数额，最终以司法鉴定数额为准）；2.判令辉腾公司立即支付屋顶修复费用35,000元（暂定数额，最终以司法鉴定数额为准）；3.判令辉腾公司赔偿清海公司营业损失24,000元；4.判令辉腾公司立即支付清海公司屋顶库房拆除及重新制作防水费用10,000元（暂定数额，最终以司法鉴定数额为准）；5.判令辉腾公司赔偿清海公司牌匾维修费用10,600元；6.判令辉腾公司赔偿清海公司车辆维修费用5,800元（一台10**元，另一台48**元）；7.反诉费用由辉腾公司负担。一审法院认定事实：2017年5月31日，辉腾公司、清海公司签订《民航路十七号楼租赁合同》，约定辉腾公司将自有产权的坐落于哈尔滨市香坊区民航路17号房屋（产权证号：哈开字201104231，建筑面积7533.83平方米）出租给清海公司，租赁期限自2017年5月31日至2023年10月31日。其中第一租赁年期限自2017年5月31日至2018年10月31日共17个月，以后每个租赁年期限为12个月。租赁合同第十二条第四项约定：“乙方拖欠租金，每拖欠1日，向甲方支付拖欠租金千分之三的违约金；如果拖欠租金超过90日仍未向甲方清偿所欠租金，甲方有权单方解除合同，并向甲方另外再支付相当于半年租金额的违约金”。第一租赁年租金为3607500元，清海公司已如期向辉腾公司给付，第二年租赁年期限为2018年10月31日至2019年10月31日，租金为3607500元，清海公司已于2018年10月15日前交纳前半年租金1803750元，按合同约定，清海公司应在2019年4月15日之前向辉腾公司缴纳第二租赁年的后半年租金1803750元，清海公司至今仍未给付，故辉腾公司诉至法院。清海公司在诉讼期间向本院提起反诉，请求辉腾公司赔偿屋顶、墙面修复费用、营业损失、屋顶库房拆除及重新制作防水费用、因窗口水泥脱落造成的牌匾维修费用等共计95400元。一审法院认为：辉腾公司、清海公司签订《民航路十七号楼租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。按合同约定，清海公司应于2019年4月15日前给付2019年4月31日至2019年10月31日的租金1803750元，清海公司至今未给付，属于根本违约行为。根据租赁合同第十二条第四项约定，清海公司应承担相应的违约责任，继续履行交纳租金义务并支付辉腾公司相应的违约金，辉腾公司有权单方解除合同。故清海公司应支付辉腾公司拖欠的租金1803750元、2019年4月15日至起诉之日2019年5月15日期间的违约金162337元[（1803750×3‰）/日×30日]、起诉之日至实际给付之日的违约金。关于清海公司申请损失鉴定的问题，因清海公司并未申请因果关系鉴定，清海公司的损失与辉腾公司是否有因果关系无法确认，故该鉴定没有必要，且清海公司并未提供证据证明其损失与辉腾公司有因果关系，故驳回其反诉请求。判决：一、清海公司于判决生效后立即支付给辉腾公司2019年4月31日至2019年10月31日的房屋租金1803750元；二、清海公司于判决生效后立即支付给辉腾公司2019年4月31日至2019年5月31日延迟履行交付租金义务的违约金162337元；三、清海公司于判决生效后立即支付给辉腾公司2019年5月31日至实际给付之日的违约金（按本金1803750元，每日3‰计算）；四、解除辉腾公司、清海公司签订的《民航路十七号楼租赁合同》；五、驳回清海公司的反诉请求。二审期间各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，清海公司与辉腾公司双方签订的《房屋在租赁合同》是双方真实意思表示，合同合法有效。双方合同已实际履行，在合同履行过程中，辉腾公司以清海公司不能按照合同履行约定为由，要求清海公司履行合同。为此，起诉到法院，要求清海公司履行合同，清海公司以所承租的房屋存在质量问题，拒绝给付房屋租金。经审查，双方对于租赁合同已实际履行，对于房屋的质量在《房屋租赁合同》签订是，房屋的质量问题已得到双方的认可，而针对疫情期间经济的下滑是不可避免的，双方可通过协商解决，为此，一审认定事实清楚，证据充分，清海公司的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22495元，由哈尔滨市清海商务会馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  万 迎审判员  柳 波（）二〇二〇年八月二十七日书记员  于文娟