河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1282民初2787号原告（案外人）：张焕霞，女，1975年5月1日生，汉族，住灵宝市。委托诉讼代理人：王平，河南宇萃律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：梁和生，男，1962年11月26日生，汉族，户籍地灵宝市，住灵宝市。第三人（被执行人）：屈高中，男，1971年4月13日生，汉族，住灵宝市。本院在执行梁和生与屈高中买卖合同纠纷一案中，查封了位于灵宝市长安路西段北侧长安明珠花园9幢301号房屋，案外人张焕霞认为上述房屋归其所有，向本院提出执行异议，本院于2020年7月16日作出（2020）豫1282执异72号执行裁定书，驳回案外人张焕霞的异议请求。案外人张焕霞不服，向本院提起案外人执行异议诉讼。本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张焕霞及其委托诉讼代理人王平，被告梁和生、第三人屈高中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张焕霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除（2020）豫1282执315号执行裁定书及（2020）豫1282执异72号执行裁定书并停止对位于灵宝市××北侧××明珠花园××号房屋（预登记号：灵宝市房预市区字第20151431号）的执行；2、依法确认位于灵宝市××北侧××明珠花园××房屋××套（预登记号：灵宝市房预市区字第20151431号）归原告所有（价款450000元）；3、本案的诉讼费用依法由被告承担。事实及理由：被告梁和生与第三人屈高中买卖合同纠纷一案，执行中法院查封了位于灵宝市××北侧××明珠花园××房屋××套（预登记号：灵宝市房预市区字第20151431号），原告得知后依法向贵院提出执行异议。贵院于2020年7月20日送达（2020）豫1282执异72号执行裁定书，裁定驳回案外人即原告的异议请求。原告不服该裁定，依法向贵院提起执行异议之诉。原告认为贵院查封的该套房屋系原告从第三人处合法购买所得，现房屋的实际所有权人为原告，贵院应停止对上述房屋的执行，并立即解除查封。理由如下：一、位于灵宝市××北侧××明珠花园××房屋××套，实际所有权人应为原告，法院无权查封。1、位于位于灵宝市××北侧××明珠花园××号房屋系异议人于2018年10月26日以45万元从第三人屈高中处购买所得，双方签订有房屋买卖合同；因案涉房屋系屈高中按揭购买，故原告一次性支付屈高中房屋价款198000元，剩余银行按揭抵押贷款由原告每月进行偿还，故该套房屋的实际所有权应归原告所有。关于这一点有房屋买卖合同及银行转账记录等予以证实。2、原告与第三人签订的房屋买卖合同的时间为2018年10月26日，而法院查封时间为2020年3月23日，从时间的顺序来看，原告购买房屋在先，法院应依法保护原告的合法权益。3、从房屋的实际占有来看，原告对涉案房屋已装修完毕，并给物业缴纳押金等费用，原告已实际占有该房屋。4、导致目前未能过户的原因并非原告的过错，而是案涉房屋的款项未能交清，原告每月都向银行缴纳按揭房款，无法办理正常的过户手续。二、贵院对上述房屋的查封，明显违反了法律规定，应依法予以解封。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照此规定，人民法院不得查封的财产必须同时具备三个条件，即：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。综上所述，原告作为房屋的购买人已经将上述房屋的价款19.8万元全部支付给了第三人；第三人在房屋买卖合同签订后将房屋已经交付给原告，原告已经实际装修并占有；再者，原告也并无任何过错，其购买房屋属于善意取得。因此，原告同时具备该《规定》第十七条中规定的三个条件，法院查封该房产明显属于该《规定》中所说的不得查封的情形，故法院对该房产进行查封程序违法，应予以立即解封。被告梁和生辩称：不动产登记在屈高中名下，屈高中和原告之间的交易我不清楚，法院查封该房屋是正确的，我不同意原告的诉讼请求，第三人屈高中述称：我经常从被告处买货，并且一直按时付款，今年被告起诉我让我还款，还申请执行我，把我的房屋查封了，我认为这样没有道理。这套房屋2018年我已经卖给原告了，应该归原告所有。原告张焕霞向本院提交的证据材料有：1、原告张焕霞的身份证复印件及户口本复印件各1份，证明原告的身份及具备诉讼主体资格；2、灵宝市人民法院（2020）豫1282执315号（2020）豫1282执72号执行裁定书原件各1份，证明原告提起执行异议之诉的依据及灵宝市人民法院对涉案房屋的查封时间为2020年3月23日；3、屈高中签订与开发商的《商品房买卖合同书》1份、离婚协议书、离婚证复印件各1份，证明位于灵宝市××北侧××明珠花园××号房屋归第三人屈高中所有，案涉房屋贷款由第三人屈高中归还，第三人屈高中有权对房屋进行处分；4、原告与屈高中签订的《房屋买卖合同书》1份、收条1份及原告给被告付款的银行转账凭证1份、原告偿还银行按揭贷款银行交易明细9页，证明2018年10月26日原告张焕霞以45万元购买案涉房屋，合同签订后，原告按约定支付第三人屈高中购房款198000元，原告从2018年11月起至2020年7月份，原告按时偿还按揭贷款的事实；5、收据2张，证明原告对案涉房屋进行装修、原告已实际占有房屋的事实。被告梁和生和第三人屈高中未提交证据。本院认为原告的证据形式合法，内容客观真实，且与本案案件事实有关联，可以作为本案定案的依据，本院予以确认并在卷为证。本院依据上述有效证据及双方当事人的陈述认定事实如下：涉案房屋系灵宝市××北侧××明珠花园××号房屋。2015年8月7日，第三人屈高中与妻子刘晓燕从灵宝市鲲鹏房地产置业有限责任公司以48万元购得涉案房屋，首付房款20万元，剩余28万元通过银行按揭的方式分期偿还贷款。2015年12月31日，屈高中与妻子刘晓燕协议离婚，约定涉案房屋归屈高中所有，由其偿还剩余房屋贷款。2018年10月26日，原告张焕霞与屈高中签订房屋买卖合同，约定：房屋总价款45万元，张焕霞一次性支付屈高中首付房款198000元，剩余银行贷款由张焕霞偿还。签订合同当天，原告给第三人屈高中支付198000元，屈高中将房屋交付原告，并给原告出具收到现金198000元的收据。此后，原告张焕霞对该房屋进行了装修，并按时偿还银行贷款。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告张焕霞在本院查封涉案房屋前，与屈高中协商购买涉案房屋，双方签订了合法有效的书面买卖合同，合同签订后，原告张焕霞支付了房屋首付价款且实际占有使用了涉案的房屋。涉案房屋因银行按揭贷款未偿还完毕，无法办理过户登记，故未办理过户登记非原告张焕霞自身原因。综上所述，本院认为原告张焕霞已取得对涉案房屋的物权期待权，其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的执行，理由正当，本院予以支持。根据物权法规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。因原告张焕霞所购买的房屋，未办理房产登记手续，原告张焕霞要求确认该房屋归其所有的诉请，本院不予支持。本案原告张焕霞明知涉案房屋无法办理过户登记而仍予以购买，对此原告张焕霞应当自行承担相应的风险，故原告张焕霞分担本案的诉讼费用。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行灵宝市长安路西段北侧长安明珠花园9幢301号房屋；二、驳回原告张焕霞要求确认上述房屋归其所有的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告张焕霞负担6050元，由被告梁和生负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。本院（2020）豫1282执异72号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长 聂  全  国人民陪审员 戴  文  飞人民陪审员 亢  晓  晓书 记 员 张梦雪（兼）二〇二〇年八月二十五日