重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5372号上诉人（原审被告、反诉原告）：李媛，女，1974年12月20日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨燕，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄剑飞，男，1984年11月10日出生，汉族，无固定职业，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：刘邓，男，1985年5月8日出生，住四川省开江县。上诉人李媛因与被上诉人黄剑飞房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初22602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月10日进行了询问。上诉人李媛的诉讼代理人杨燕、被上诉人黄剑飞及其诉讼代理人刘邓参加了询问。本案现已审理终结。李媛上诉请求：1．请求撤销一审判决第三项，依法改判；2．本案的诉讼费用由黄剑飞承担。事实和理由：1．一审法院判令李媛应支付违约金66000元超出黄剑飞的诉讼请求，适用法律错误；2．一审判决解除案涉合同违约金所依据的事实和法律错误。黄剑飞并非房屋产权人，其系从他人处承租过来，在李媛交还房屋后又已转租他人，可见李媛解除合同行为并未给黄剑飞带来实际损失，黄剑飞出租房屋系获取房租差价，并非房租全部，故认定两个月房租的保证金为黄剑飞的损失没有事实和法律依据。李媛交纳100000元合作经营保证金和房屋租赁保证金66000元，一审法院认为保证金不予退还违反公平原则，而且合同约定的合同保证金不予退还是指100000元合同保证金而非房屋租赁保证金66000元。一审判决解除合同违约金66000元剥夺了李媛请求法院调整违约金数额的权利；3．案涉合同解除并非李媛恶意所为，也未约定合同解除及违约责任，应根据实际损失调整违约金。被上诉人黄剑飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄剑飞向一审法院起诉请求：1．判令李媛向黄剑飞支付所拖欠一季度的租金，共计：99000元（2019年6月8日至2019年9月7日）；2．李媛支付黄剑飞空置期赔偿66000元（2019年9月8日至2019年11月7日）；3．本案诉讼费由李媛承担。李媛向一审法院提出反诉诉讼请求：1．请求判令李媛与黄剑飞签订的租赁合同于2019年8月13日予以解除；2．判令黄剑飞退还李媛缴纳的合同保证金66000元；3．本案反诉费由黄剑飞承担。一审法院认定事实：2018年12月8日，黄剑飞（甲方）与李媛（乙方）签订《转租合同》，合同主要约定：甲方将位于磁××口××号门面转租给乙方，建筑面积以产权证为准，甲方租给乙方时间为2018年12月8日至2021年12月7日止。2018年12月8日至2019年12月7日租金每月33000元；2019年12月8日至2020年12月7日租金每月36300元；2020年12月8日至2021年12月7日租金每月39900元。缴费方式：为保证租赁合同严肃及稳定性，必须遵守先缴费（租金）后入住的原则，即按三个月交纳一次。乙方在租用期间的水电气及物管等费、税，每月自行负责，同时，乙方应向甲方一次性缴纳保证金66000元合同期满后无息退还。附注1：签订之日需缴纳100000元合同保证金，如因乙方到期未履行合同条约，合同保证金不予退还。合同签订前，李媛于2018年12月7日向黄剑飞缴纳保证金66000元。合同签订后，黄剑飞将涉案门面交付李媛使用。2019年5月8日，李媛因经营亏损，通过微信向黄剑飞提出转让门面。2019年7月10日黄剑飞向一审法院提起诉讼，要求解除与李媛签订的《转租合同》。2019年8月13日，黄剑飞向一审法院提出撤诉申请，一审法院以（2019）渝0106民初17477号民事裁定书裁定准许黄剑飞撤回起诉。同日，黄剑飞与李媛签订《磁器口九园包子店面移交》，载明：“李媛于2019年8月13日把磁××口××号的商铺交还黄剑飞，房屋内个人财产已清空，水、电、气费用暂未结算、2019年6月8日至2019年8月13日租金未结，移交商铺钥匙壹把（水电气止数参照片（微信）。注：店铺2台海尔风管机空调是否拆除待商量确定。”另查明，涉案门面业主为李熔、黄学锋、李茹涵。涉案门面为黄剑飞从他人处承租，李媛交还涉案门面后黄剑飞已转租他人。现黄剑飞诉至法院要求判如所请，李媛提出反诉。庭审过程中，双方均认可李媛交还门面前从2019年6月8日起未支付黄剑飞租金，并确认2019年6月8日起至2019年8月13日的租金金额为72600元。一审法院认为，李媛、黄剑飞在平等、自愿的基础上签订的《转租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2019年8月13日，双方签订门面移交书面材料，明确水、电、气费未结算，2019年6月8日至2019年8月13日租金未结清，李媛于当日移交门面，黄剑飞实际控制了涉案门面，一审法院认定双方签订的《转租合同》已经于2019年8月13日协商解除。因一审法院已认定《转租合同》于2019年8月13日解除，故黄剑飞再要求李媛支付2019年8月14日至2019年9月7日的租金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。双方确认李媛欠付黄剑飞2019年6月8日至2019年8月13日租金金额为72600元，李媛应当支付该欠付租金。关于保证金66000元是否应当退还的问题。李媛作为承租人，按时足额向出租人支付租金是其主要合同义务，但其自2019年6月8日起未按约缴纳租金，且在合同期限届满前提出解除合同，未完全履行合同义务，属于违约，致使黄剑飞的预期利益受到了损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，李媛应当承担相应的违约责任。虽然合同未明确约定违约责任，但合同附注1约定“如因乙方到期未履行合同条约，合同保证金不予退还”，黄剑飞要求将保证金66000元转化为违约金的理由正当，一审法院予以支持，李媛应当支付黄剑飞解除合同的违约金66000元，与李媛交纳的保证金66000元品迭后，黄剑飞不退还李媛所交66000元保证金。李媛要求返还保证金的主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：“一、2018年12月8日原告（反诉被告）黄剑飞与被告（反诉原告）李媛签订的《转租合同》于2019年8月13日解除；二、被告（反诉原告）李媛于本判决发生法律效力后十日内支付原告（反诉被告）黄剑飞房屋租金72600元；三、被告（反诉原告）李媛应支付原告（反诉被告）黄剑飞解除合同的违约金66000元，与被告（反诉原告）李媛交纳的保证金66000元品迭后，原告（反诉被告）黄剑飞不退还被告（反诉原告）李媛所交保证金66000元；四、驳回原告（反诉被告）黄剑飞的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李媛的其他诉讼请求。本诉案件受理费3600元，减半收取1800元（本诉原告已预交），由本诉被告李媛负担1536元，本诉原告黄剑飞负担264元。反诉案件受理费减半收取725元（反诉原告已预交），由反诉原告李媛负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄剑飞举示的新证据为微信转账记录截屏，拟证明李媛的违约行为确实造成了损失，损失金额为92400元左右。李媛质证认为，对微信转账记录的关联性、真实性不予认可，转账时间在2019年7月不属于新的证据，房东明显不是案涉房屋的业主，黄剑飞向其支付租金没有事实和法律依据。本院认证认为，黄剑飞所举示的微信聊天不能核实对话人身份，也不能就此达到证明目的，本院对其不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于是否应当撤销一审判决第三项。现评判如下：首先，是否应当退还66000元保证金。依据转租合同第3条和第4条约定，李媛未经黄剑飞同意转租，66000元保证金就不予退还，除此之外，66000元保证金就应予退还。虽然案涉合同约定了两种金额的保证金（保证金66000元和合同保证金100000元），合同约定66000元保证金合同期满无息退还，合同附录里约定未履行合同条约，合同保证金不予退还，即100000元保证金不予退还。因此，根据双方约定，若李媛非转租违约，则100000元合同保证金不予退还，并未约定66000元保证金不予退还。由此，在没有证据证明李媛转租的情况下，黄剑飞应退还李媛保证金66000元。其次，李媛是否应支付违约金66000元。李媛作为承租人，按时足额向出租人支付租金是其主要合同义务，但其自2019年6月8日起未按约缴纳租金，且在合同期限届满前提出解除合同，未完全履行合同义务，属于违约，应当支付违约金。根据每月租金标准、适当寻租期等综合因素考量，一审法院认定违约金为66000元，正好与2个月空置期的损失相符，并无不当。最后，一审法院判决前述两项品迭，是否得当。本案涉及本诉和反诉，一审法院鉴于黄剑飞2个月空置期的损失金额与李媛已缴纳的保证金66000元金额相同，一审法院就此予以品迭，裁判结果正确，并无不当。黄剑飞不应再退还李媛缴纳的66000元保证金。综上所述，李媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由上诉人李媛负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈义熙审 判 员 陈 娟审 判 员 刘 静二〇二〇年八月十九日法官助理 赵颖嘉书 记 员 张冬梅