天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初10440号原告：天津市汇贤达商贸有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽滨海小区。法定代表人：庄奎成，董事长。委托诉讼代理人：韩涛，天津滨郝律师事务所律师。被告：天津市康益肉类食品加工厂，住所地天津市滨海新区汉沽新开路**。法定代表人：何苗，总经理。委托诉讼代理人：李建军，天津名士律师事务所律师。原告天津市汇贤达商贸有限公司（以下简称汇贤达公司）诉被告天津市康益肉类食品加工厂（以下简称康益加工厂）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩涛，被告委托诉讼代理人李建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告腾退租赁的原告所有的位于天津市滨海新区××路××号（原土产公司院内）房屋；2．判令被告按年租金50000元标准向原告支付租赁期满后继续占有使用租赁房屋的占有使用费；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年1月1日签订《天津市房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的坐落于滨海新区××路××号（原土产公司院内）房屋。租赁期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日，年租金为50000元。原告决定合同到期后不再续约，并通知被告限期搬离出租房屋，但被告至今未腾空交付，仍占有使用案涉房屋。故原告依法起诉，请判如所请。被告辩称，原告并非案涉租赁房屋的所有权人，主体不适格。案涉租赁房屋土地为划拨性质，原、被告双方订立的租赁合同依法应认定无效，原告无权要求被告腾退房屋，无权主张占有使用费。综上，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1998年，案外人天津市汉沽区物资回收公司投资750,000元，汉沽供销社下属天津市汉沽区土产杂品公司、天津市汉沽区儿童食品厂、天津市汉沽区农资公司、天津市汉沽区供销社冷冻厂、天津市汉沽区日用杂品商场五家企业，各出资100,000元成立天津市汉沽物资供销有限责任公司，总注册金1,250,000元，其中，汉沽供销社占40%股份，天津市供销社占60%股份。2004年天津市汉沽物资供销有限责任公司改制。改制后，天津市汉沽物资供销有限责任公司自然人持股90％、汉沽供销社持股10％。改制后，经天津市汉沽物资供销有限责任公司申请，工商行政管理部门核准注销了天津市汉沽区土产杂品公司、天津市汉沽区儿童食品厂。2005年12月6日，天津市汉沽物资供销有限责任公司更名为天津市汇贤达商贸有限公司。汇贤达公司至今一直使用原天津市汉沽区土产杂品公司的国有划拨土地及地上建筑物。天津市汉沽区土产杂品公司为案涉租赁土地的登记使用权人，“汉单国用（2004）第042号”国有土地使用权证记载用途为商业，使用权面积为31775.56平方米。天津市汉沽区土产杂品公司为案涉租赁房屋的权利人，“房地证津字第1××5号”房地产权证记载了产权人等相关信息。2019年1月1日，原告汇贤达公司作为出租方（甲方）与作为承租方的被告康益加工厂（乙方）签订了《天津市房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落于天津市滨海新区××路××号（原土产公司院内）房屋出租给乙方使用，该出租房屋面积800平方米，房屋所有权证号为××。租期为1年，自2019年1月1日至2019年12月31日止，租金为每年50000元。租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。乙方需继续承租该房屋时，应当提前1个月与甲方协商。合同附件二约定乙方装修或增加设备建筑物等要考虑合同期限，适当投入，经甲方书面同意方能动工。合同期满乙方在10日内将可移动设备拆除，腾空所租房屋交还甲方，逾期按乙方放弃所有权处理，乙方增加的装修和不可移动设备、建筑物等所有权归甲方，甲方不给予任何补偿或赔偿。同时合同还对双方其他相关权利义务进行了约定。该合同签订后，被告康益加工厂使用租赁房屋至今。上述租赁合同到期后，原、被告双方未能达成续约，2019年11月27日，汇贤达公司向康益加工成送达《通知书》，载明：鉴于租赁期限即将届满，我司因经营需要，决定不再对上述房屋进行出租，故请贵司于租赁合同届满（2019年12月31日）前搬出上述房屋，并按照租赁合同约定将上述房屋交还我司。若贵司逾期未搬离或未全部办理，我司将根据合同及法律规定采取进一步的措施追究贵司的责任，届时贵司除应搬离上述房屋外，还将承担经济赔偿、诉讼费、律师费等额外费用，望贵司慎重对待。康益加工厂于2019年12月2日签收了上述通知书，至今仍未腾退租赁房屋。康益加工厂自述，自2003年至2019年，一直是与天津市汉沽区土产杂品公司及改制后的原告连续签订的租赁合同，承租的案涉租赁房屋并占有使用至今。根据双方当事人陈述及现场勘查，原告主张的案涉租赁房屋承租范围具体指两栋黑顶拱形砖混房屋和一栋红顶三角形砖混房屋及周边院落，院落南临滨玉线，四至均有围墙与相邻区域隔开，为此提供租赁合同及案涉房屋的土地使用权证及房产所有证、房地证及附图等为证。被告认可两栋黑顶拱形砖混房屋为承租房屋，不认可红顶三角形砖混房屋及周边院落属于承租范围，主张红顶三角形砖混房屋为被告之前承租期间自行翻建，周边院落围墙也是被告承租后自行搭建起来的，且该院落土地被告事实上享有土地使用权，相关政府部门在2003年已批准被告于案涉院落土地上建设汉沽生猪定点屠宰场，根据相关审批文件，被告主张对院落土地享有土地使用权，原告无权要求被告腾退，为此提交上述三栋房屋的旧存照片三张、《天津市房屋租赁合同登记备案表》（2004年）、《关于汉沽生猪定点屠宰场选址的意见》、《天津市生猪定点屠宰厂（场）审批表》、《关于建设汉沽区生猪定点屠宰场享受有关优惠政策的请示》及《请示、报告批办单》等为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉租赁房屋土地性质系国有划拨土地，被告抗辩称原告以国有划拨土地出租，租赁合同应属无效。本院认为，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）的相关规定，出租划拨土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，未经批准不得出租。本案汇贤达公司未经政府土地管理部门批准，将性质为划拨的涉诉土地房屋出租给康益加工厂并收取租金，违反了上述法规的强制性规定，应由相应的政府土地管理部门依法处理。但上述强制性规定在性质上，是基于政府对于划拨土地进行有效管理的需要而设定的规范，且对于违反该规定的行为，该《暂行条例》第四十六条已经明确规定相应的处罚措施。故被告的此项抗辩意见，本院不予支持。经查，案涉租赁房屋的国有划拨土地使用权归属确有争议，系天津市汉沽区土产杂品公司进行企业改制造成的历史遗留问题。但原告提交的相关房产所有证和房地证等，能够证实租赁房屋系天津市汉沽区土产杂品公司所有，具有合法的产权证明，被告以原告未出示相关租赁房屋的建设工程规划许可证为由主张案涉租赁合同无效，本院不予支持。案涉租赁房屋系由原告出租给被告，相关租赁合同的签订是双方的真实意思表示，且主体适格，不违反法律法规的强制性规定，被告认可一直是从原告手中承租的案涉租赁房屋并支付租金，案涉租赁合同应属有效，被告主张原告不具有本案诉讼主体资格的抗辩，本院不予认可。关于腾交房屋一节，经查，两栋黑顶拱形砖混房屋属于案涉合同承租范围，双方均不持异议，一栋红顶三角形砖混房屋被告自认在原房屋基础上进行过翻建，但翻建不改变房屋所有权，结合原告提交的房产所有证及附图所示，该房屋亦应属于合同约定的承租范围，被告的否认意见，本院不予认可。原告主张三栋房屋之外的周边院落同样属于合同承租范围，被告对此不予认可，主张合同约定的是承租房屋，面积800平方米，不包括周边院落，且被告实际享有该国有划拨土地使用权，院落应不予腾交。本院认为，双方租赁合同约定被告承租的是汉沽新开北路2号（原土产公司院内）房屋，面积800平方米，租赁合同对于周边的院落的使用并未提及，但被告自2003年至今基于使用租赁房屋的需要，事实上占有了周边院落土地，并通过搭建围墙与相邻区域隔开使用至今。现已查明，案涉租赁房屋及周边院落土地最初均登记在天津市汉沽区土产杂品公司名下，被告占有的依据是与之订立的租赁合同，之后被告通过与承继天津市汉沽区土产杂品公司资产的原告续签租赁合同而持续占有至今，但原、被告双方最后一份租赁合同已于2019年12月31日到期终止，双方确定不再续签，权利义务终止，被告在租赁合同终止后仍继续占有、使用租赁房屋及周边院落土地，缺乏事实和法律依据，被告理应将租赁房屋及周边院落土地一并腾交原告。综上，本院确认的被告应予腾退的范围包括两栋黑顶拱形砖混房屋和一栋红顶三角形砖混房屋及周边院落，院落四至均有围墙与相邻区域隔开，被告应依此腾交。被告主张对案涉国有划拨土地享有使用权，不属于人民法院受案范围，本院不予处理。关于房屋占有使用费一节，租赁合同终止后，被告未将涉诉房屋及时腾交原告，造成原告损失，应参照租赁合同约定的租金标准向原告计付房屋占有使用费。现原告主张自2020年1月1日计算至房屋实际腾空交还之日按照每年租金50,000元（每日138.88元）标准计付上述费用，于理有据，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、天津市康益肉类食品加工厂于本判决书生效之日起三十日内，将其占用的坐落于天津市滨海新区××路××号（原土产公司院内）房屋（包括周边院落）腾退并交付天津市汇贤达商贸有限公司；二、天津市康益肉类食品加工厂于本判决生效之日起三十日内，按照每日138.88元的标准向天津市汇贤达商贸有限公司支付自2020年1月1日起至房屋实际腾退交还之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计212元，由被告天津市康益肉类食品加工厂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  闫涛二〇二〇年八月十二日书记员  毕宁附相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。