山西省襄垣县人民法院民事判决书（2020）晋0423民初660号原告常浩剑，男，XXX出生，汉族，身份证号码XXX，XXX人，现住XXX。委托代理人常振山，男，XXX出生，汉族，身份证号码XXX，襄垣县XXX人，现住XXX，系原告父亲，代理权限特别授权。被告长治市经华房地产开发有限公司，统一信用代码XXX，住所地XXX。法定代表人马明和，任总经理。委托代理人路严明，山西XX律师事务所律师，代理权限特别授权。委托代理人舒晓韵，山西XX律师事务所律师，代理权限特别授权。原告常浩剑诉被告长治市经华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告常浩剑的委托代理人常振山、被告长治市经华房地产开发有限公司法定代表人马明和及其委托代理人路严明、舒晓韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求：1、依法判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、依法判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金（原告当庭明确违约金数额为55603.3元）；3、依法判令被告赔偿原告经济损失172560元。事实与理由：原告和被告于2013年9月28日签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的学府苑小区XXX室住房一套，该楼房建筑面积172.56平方米（包括公摊面积）房价总额556033元，签订《商品房买卖合同》时原告支付206033元，剩余350000元，原告于2015年5月申请了银行贷款，从2015年6月起原告每月偿还房贷2293元。2015年5月21日被告收到银行转账房款350000元后，向原告开具了收据，至此原告已向被告全部交清了购房款。2018年3月15日原告向被告交清契税及配套费后，被告方才将该商品房交付原告，被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，该商品房应当在交付使用后360日内办理房产权属证书。但经原告多次催要，到目前仍未办理。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已按约全部履行了合同义务，被告应当及时为原告办理该商品房的产权证，被告此逾期交付房产证行为，不仅违背了《商品房买卖合同》的明确约定，还违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关条款的明确规定。被告如不能给原告办理房产证就应当按照大产权与小产权之间的价差对原告的经济损失给予补偿。鉴于上述事实，为维护原告的合法权益，请求人民法院依据有关法律条文规定，判令被告立即办理房产证并支付逾期违约金或赔偿原告的经济损失。被告辩称，一、根据法律规定，办理房屋所有权证是原告的义务，被告只负责协助。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由此看出，办理权属登记应当由承购人自己到房地产管理部门申请，被告只需提供相关的证明材料即可。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告并没有为原告办理权属登记的义务。被告与原告签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人与有关部门沟通达到要求。双方签订的合同合法有效，就应当按照合同的约定承担各自的义务。因此，被告只需向产权登记机关提供相关材料并配合买受人办理权属登记，出现问题由被告与有关部门进行沟通。办理房屋所有权证是房地产管理部门的职责，被告只能积极协助，无权为原告办理房屋所有权证。三、原告请求支付经济损失的诉讼请求没有法律依据，应当驳回。被告与原告于2013年9月28日签订的《商品房买卖合同》。合同签订后，被告就按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，为原告办理了商品房合同备案。且被告五证齐全，并不存在不符合办理房产证的情况。因此，原告要求被告按照大产权与小产权之间的差价对其赔偿经济损失，没有事实依据和法律依据。四、原告诉状中说的契税和评估费于2019年9月10日退回原告；合同约定产权房备案，被告已经进行备案；原告所称的多次进行催办，被告没有收到任何申请。五、被告对原告当庭明确的违约金金额表示放弃答辩期和举证期。根据诉辩意见归纳本案争议焦点为：1、房产证办理不下来的原因是什么，现在是否有可能办下来或在一定期限内能办下来，具体什么时候能办下来，办理房产证是否是被告的法定或约定义务；2、被告应否承担逾期办理房产证的违约金，承担违约金的具体金额为多少；3、原告主张被告赔偿其经济损失172560元有无事实和法律依据。原告举证如下：1、商品房买卖合同一份，证明房屋的总价格，合同第十五条约定被告360日内办理房产证；2、房款收据2支，证明原告已经交清房款；3、契税和评估费收据1支共计22741元，证明我当时已经缴纳契税和评估费，被告2019年退还给我；4、配套费和公共维修基金费收据3支共计36532元；5、中国建设银行银行卡交易明细清单，证明缴款日期，当时被告开收据的时候没有写日期；6、不动产中心证明，证明是原告的首套房，证明时间是2018年1月6日。被告对原告所举证据的质证意见为：证据1，真实性认可，第十五条并不是约定被告办理房产证，而是约定由被告报产权部门登记备案；证据2、3、4、5真实性认可，证据3契税和评估费共计22741元，在2019年9月10日已经退还原告，证据4闭路费等和本案没有关联性，公共维修基金费被告已经缴纳城建部门；证据6和本案没有关联性。被告举证如下：1、商品房买卖合同，证明合同的十五条约定被告对房屋进行备案，我们已经进行备案；2、商品房销售的五证，证明被告房屋五证齐全真实，原告买的房屋属于商品房；3、中国建设银行的转账凭证，被告向襄垣房屋管理所缴纳维修基金500余万元；4、关于解决长治市经华房地产开发有限公司学府苑小区相关问题的请示，证明申请时间是2020年5月20日，领导批复时间是5月29日，被告主动作为,与政府沟通，积极在解决房产证办理问题。原告对被告所举证据的质证意见为：证据1、2真实性认可。我申请法庭调查办不下来房产证的原因是原告的责任还是被告的责任；证据3和本案没有关联性，我已经缴纳维修基金费；证据4请示和我没有关系，现在政府都在积极解决问题，但是有前提条件，不符合法律规定的不会审批的，领导的签字是政府服务的态度，被告如果没有责任，是政府部门的不作为，导致涉案房产证办不下来，被告在承担责任后，可通过行政诉讼等手段来维护自己的合法权益。本院的认证意见为，原被告所举证据均是书证，具有真实性，与本案具有关联性，作为本案定案依据。经审理查明，2013年9月28日，原、被告签订学府苑住宅小区（襄）房XXX《商品房买卖合同》，约定：原告购买由被告开发的学府苑小区XXX号房，建筑面积共172.56平方米，总金额人民币556033元。该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人与有关部门沟通达到要求。”签订《商品房买卖合同》当日原告支付购房款人民币206033元，2015年5月21日被告收到银行转账原告交纳的剩余购房款350000元，并向原告出具了收据，原告已向被告支付全部购房款。2018年3月15日原告向被告支付契税及配套费后，被告将该商品房交付原告。2013年9月28日，被告在襄垣房屋管理所就该《商品房买卖合同》办理了商品房合同备案。2019年9月10日，被告将契税和评估费22741元退还原告。2020年5月20日，被告就解决长治市经华房地产开发有限公司学府苑小区相关问题向相关部门提出请示，并得到有关领导的签注。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同未违反法律的强制性规定，双方应按照合同的约定行使权力，履行义务。一、根据《城市商品房预售管理办法》第十二条：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”之规定，出卖人并不负有为买受人办理产权证的义务，只负有协助义务，房地产公司是否履行办证义务的标准为是否将办理房屋所有权证所需的材料报送有关部门，而不是将房产证完全办理下来。办理产权证是双方当事人的共同义务，买受人与出卖人单方都无法完成。原告要求被告单方立即为其办理房屋所有权证的诉求，不符合实际情况，本院不予支持。二、该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人与有关部门沟通达到要求。”依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”之规定，原、被告签订的合同中对期限届满未能取得房屋权属证书的情形已有特殊约定，根据双方约定，在出现因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，解决办法为，出卖人与有关部门沟通达到要求，现被告于2020年5月就学府苑小区房屋的房产证的办理问题向政府有关领导予以请示，并得到领导的签注，该问题正在解决之中，结果如何尚不确定，被告主张原告承担逾期办理房屋所有权证的违约金，证据不足，本院不予支持。三、被告正在为学府苑小区办理房屋所有权证，原、被告争议的房屋能否取得房屋所有权证尚处于不确定状态，原告要求按照大产权与小产权之间的价差给予补偿的诉求，尚无事实依据，本院不予支持。四、原告申请本院到襄垣县住建局、襄垣县自然资源局调查核实被告未能办理房屋产权证原因，应予以驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”该证据原告可在办理房产证过程中获得，属于当事人可以自行收集的证据，原告也未提供不能自行收集的客观原因，对于原告的该申请，依法应予以驳回。经本院主持调解，双方当事人达不成一致协议。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告常浩剑的诉讼请求。案件受理费减半收取1876元，由原告常浩剑负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 秦丽斌二〇二〇年八月十九日法官助理 甄君君书记员 王艳茹