河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初1588号原告（反诉被告）：蔡培萌，男，汉族，1986年10月9日出生，住郑州市金水区。委托代理人：贾宝贵，河南日诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴振振，男，汉族，1983年9月1日出生，住新郑市。原告蔡培萌诉被告吴振振租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告蔡培萌委托代理人贾宝贵，被告吴振振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蔡培萌诉称：诉讼请求：要求被告支付2020年6月至9月租金84240元及滞纳金（滞纳金按本金84240元日5%从2020年6月18日计算至付清之日）；诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定：1、甲方将东方文化商业步行街6号楼1层108号店作为乙方经营杜珂伊人品牌专卖；2、租期三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止；3、押金63180元，合同终止，乙方缴清租金等相关费用后，甲方无息退还押金。若乙方提前解除合同视为违约，押金不予退还；4、租金每月为21060元，于每季度前20日支付下季度租金。乙方无故拖欠租金，甲方应给与乙方7天的宽限期，从第8天开始，甲方有权向乙方每天按实欠金额的5%加收滞纳金。被告在履行合同中，于2019年12月10日缴纳了2020年1-3月的租金63180元，××的影响，新乡市永乐物业管理有限公司对该步行街于2020年1月26日起至2020年3月10日止封闭管理，停止经营一个半月，参照新乡市永乐物业管理有限公司对自己步行街商铺的商户减免两个月租金的优惠政策，原告找被告多次协商减、免缴纳租赁费未果，随于2020年6月25日，在物业公司管理人员的见证下，向被告送达了《催交租金通知书》，比照物业公司对自己商户减免两个月租金例子，也对被告减免两个月租金，需缴纳第二季度6月份租金及第三季度7-9月的租金共计84240元，但被告仍无理拒绝缴纳，随诉之本院。被告口头答辩称：在2020年3月23日通过一次电话，达成和解意见，并在2020年4月23日达成口头约定，2020年6月15日至2020年6月底用押金扣除租金，2020年5月至6月15日的租金减免，2020年8月9日撤店，钥匙已交给物业。被告反诉称：请求：1、判令解除双方2019年5月28日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被反诉人退还房屋租赁押金24570元，3、反诉费由被反诉人承担。事实与理由，2019年5月28日双方签订了新乡市东方文化商业步行街6号楼1层108号店的《房屋租赁协议》，后因遭受疫情严重影响，双方达成解除合同合意，被反诉人承诺减免两个半月房租，房屋租赁押金63180元扣除反诉人应付房租后，剩余部分退还反诉人。2020年8月9日，反诉人已腾空承租房屋，双方合同就此解除并终止，被反诉人应退还押金剩余部分24570元。原告对被告的反诉辩称：请求确认其解除租赁合同无效，驳回其反诉请求并押金不予返还。事实与理由：一、吴振振在正常经营中突然提出解除租赁合同是恶意的违约行为，应依法确认其解除租赁合同无效。1、在该租赁合同的履行过程中，我没有任何违约行为导致该合同不能履行合同根本目的无法实现的情形；2、更不存在吴振振所说的协商一致解除租赁合同事实的发生；3、也没有因我的行为发生《合同法》94条规定的导致合同不能履行的解除合同的条件出现。吴振振在正常经营中突然提出解除合同是恶意的违约行为，应依法确认其解除租赁合同无效。在吴振振录音电话前后，我及父母亲给吴振振多次打电话只是催要租金，吴振振2020年4月23日的录音是在我母亲不知情的情况下，采取恶意诱导的方式录的，不是我母亲和我真实意思的表示，我母亲电话中从没有提过今年二季度交半个月租金、用押金抵租金、双方协商一致解除了租赁协议之事实，我父母亲未经我同意也没有根本处分租赁合同之权利。着重指出的是，疫情不是解除租赁合同的条件。××的影响，新乡市永乐物业管理有限公司对该步行街于2020年1月26日起至2020年3月10日止封闭管理，停止经营一个半月，我在《催交租金通知书》中也主动为吴振振减免两个月租金，该公司也对商户减免了一个月的管理费，疫情期间的损失已由我和物业公司承担，影响经营的因素已消除，吴振振也进入正常的经营，不存在法定解除合同的条件。二、租金不应从押金中抵扣，押金也不应返还吴振振，应驳回吴振振的反诉请求。第一，合同履行中，租金和押金是不同的法律性质，不能混淆抵扣。第二，吴振振在租赁合同正常履行中突然提出解除合同，依据《租赁合同》第三条第1项“。若乙方提前解除合同视为违约，押金不予退还”之规定，由于吴振振违约解除租赁合同，该押金应不予退还。原告蔡培萌围绕诉讼请求提交了以下证据材料：1、租赁协议一份，证明：原被告之间存在租赁关系；2、物业公司情况说明一份，证明：疫情期间对经营产生的影响因素已消除；3、催交租金通知书，4、被告写的告知书两份，3-4证明：疫情损失原告已承担，被告拒缴租金，原告无奈才起诉维护自己合法权益；5、商铺照片四张，证明：步行街及被告已正常经营的事实。被告吴振振围绕答辩及反讼请求提交了以下的证据材料：1、被告2020年3月10日与步行街运营部何经理微信截图，证明：他不准备再经营该商铺了；2、被告与原告母亲2020年4月23日电话录音，证明：协议租金减免及扣除押金；3、被告转账记录截屏，证明：2020年1-3月租金交过了，押金抵扣的是2020年7-9月租金，4-6月租金减免；4、和原告母亲微信截屏，证明：一直和原告母亲联系；5、2020年8月10日截屏，证明：将店铺腾空；6、微信通知函截屏，证明：已与原告解除合同。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告对原告1至4无异议的证据本院予以确认。对有争议的证据本院认定如下：被告对原告证据5认为租赁102号B与本案无关不是我经营的，老板叫杜晓贝，电话是158××******，对我的店铺照片无异议。经法庭当时和此电话持有人联系，对方不承认此事实，因原告此证据主要证明步行街已正常经营的事实，被告对此并未否定，本院对此证据予以认定。原告对被告证据1质证称不知情，和原告无关。因该证据是被告和他人微信截图，本院对该证据不予认定；原告对被告证据2质证称，认为录音未经接话人同意形式违法，内容没有免除4-6月租金、用押金抵租金、双方协商解除了租赁合同等内容，其母亲也不能代他处分合同，本院认为本录音未经接话人同意追认，内容也没有用押金抵租金、双方协商一致解除了租赁合同之事实，本院对该证据不予认定；原告对被告证据3质证称，真实性无异议，但交的是1-3月租金，不是抵扣2020年7-9月租金，不是减免4-6月租金，本院对该证据真实性予以认定，但对其证明内容不予认定；原告对被告证据4质证称真实性无异议，但和原告也有联系，本院予以认定；原告对被告证据5、6质证称，不清楚被告说的将房屋腾空将钥匙交给物业，和原告无关，不同意解除合同。本院认为，被告腾空店铺并将钥匙交给物业并解除合同，并未征得原告同意，对该证据5、6效力不予认定。依据上述有效证据，结合法庭调查，本院可以确认以下事实：2019年5月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁协议》，主要约定：第一条，甲方将东方文化商业步行街6号楼1层108号店作为乙方经营杜珂伊人品牌专卖；第二条，租期三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止；第三条，1、押金63180元，合同终止，乙方缴清租金等相关费用后，甲方无息退还押金。若乙方提前解除合同视为违约，押金不予退还；2、租金每月为21060元。支付方式为季度支付，于每季度前20日支付下季度租金（即2019年6月10日支付下季度租金），3、乙方无故拖欠租金，甲方应给与乙方7天的宽限期，从第8天开始，甲方有权向乙方每天按实欠金额的5%加收滞纳金；第七条违约责任：3、乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约。甲方有权解除合同，没收乙方押金，并向甲方支付当年租金总和作为违约金，赔偿甲方实际损失。6、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋并没收押金。B未按期向甲方支付租金（向物业公司）缴纳物业管理费，拖欠日期累计达30天的。第八条免责条件：租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁无法修复使用，本合同自然终止，互不承担责任，甲方须将所有押金及预付租金无息退还乙方。在合同履行过程中，被告于2019年12月10日按约定缴纳了2020年1-3月的租金63180元。××的影响，新乡市永乐物业管理有限公司对该步行街于2020年1月26日起至2020年3月10日止封闭管理，停止经营一个半月，公司对步行街商铺商户提出减免两个月租金及一个月管理费的优惠政策。原告与被告多次协商减免缴纳租赁费未果，随于2020年6月25日，向被告送达了《催交租金通知书》，比照物业公司对商户减免两个月租金的办法，也对被告减免了两个月租金，被告需缴纳下欠6月份租金及第三季度7-9月的租金共计84240元，因被告拒绝缴纳产生纠纷诉至本院。另查明，东方文化商业步行街2020年3月10日复工经营，现处于正常经营中，与被告销售杜珂伊人同一品牌商品的该步行街7号楼102B店铺正常经营中。本院认为，《房屋租赁协议》是双方平等自愿签订的，合法有效，对双方均有约束力，应共同遵守，原告已按协议约定将所租店铺交予被告使用，被告应按约定缴纳租金。原告在协议履行中及疫情前后没有违约行为，而且主动全部承担了疫情期间两个月的经营损失，符合国家有关政策应给予正面肯定。对原告要求被告支付2020年6月至9月租金84240元及滞纳金（滞纳金按本金84240元日5%从2020年6月18日计算至付清之日）的请求，本院予以支持，但滞纳金按本金日5%计算的约定明显过高，本院酌定为滞纳金按本金日1%计算为妥。关于被告吴振振反诉请求解除《房屋租赁协议》，押金抵扣租金并退还剩余房屋租赁押金24570元。本院认为，在原告没有违约，又主动承担疫情期间两个月房租损失，疫情影响经营的因素已经消除，东方文化步行街店铺及被告已正常经营，在原告已起诉追偿租赁费的情况下，被告提出反诉解除《房屋租赁协议》返还押金以对抗原告要求被告履行合同义务的诉讼请求，有悖诚实信用原则，不利于社会经济及协议履行的稳定性，鉴于被告反诉时已将租赁房屋腾出不再使用，为防止纠纷和损失的进一步扩大，对被告吴振振反诉请求解除《房屋租赁协议》，本院予以支持；对被告吴振振其他反诉请求，因违反《房屋租赁协议》约定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零八条之规定，判决如下：被告（反诉原告）吴振振于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）蔡培萌2020年6月至9月租金84240元及滞纳金（以84240元为基数，从2020年6月18日计算至付清之日止，按日1%计算）；被告（反诉原告）在租赁房屋实际交付给原告（反诉被告）蔡培萌后，准予解除双方签订的《房屋租赁协议》；驳回原告（反诉被告）蔡培萌的其他诉讼请求；驳回反诉原告（本诉被告）吴振振的其他诉讼请求。如被告（反诉原告）未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1906元、反诉费207元，由被告（反诉原告）吴振振承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 ：范正阳二〇二〇年八月二十八日书记员 ：郎惠孟