北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初4401号原告：北京搜厚物业管理有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同**地下****。法定代表人：徐晋，总经理。原告：北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司，住，住所地北京市东城区南竹杆胡同**地下****/div>负责人：徐晋，总经理。二原告共同委托诉讼代理人：郝泉隐，男，北京搜厚物业管理有限公司工作人员。被告：高建忠，男，1962年11月4日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。原告北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司与被告高建忠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告之委托诉讼代理人郝泉隐、被告高建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年7月1日至2018年5月9日期间的物业费共计158075.63元；2.判令被告向原告支付自欠付上述物业费之日起至实际支付止的滞纳金（以所欠物业费为基数，按照每日千分之三计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受北京凯恒房地产有限公司委托自2012年12月1日起对其开发的银河搜候中心项目实行物业服务管理，并签订了《前期物业管理服务合同》，后又续签了《物业管理服务合同》。合同中约定，该项目商铺的物业收费标准为30元/平方米/月，全体业主应在约定的交付之日向原告预交半年的物业服务费，此后原告每半年向业主或物业使用人收取物业管理费，业主或物业使用人应在每半年第一个月的前5日内履行交纳义务，原告自入住该项目后履行了物业服务义务。被告为该项目北京市东城区小牌坊胡同甲7号银河搜候中心-1层5-136号（不动产登记地址为北京市东城区南竹杆胡同2号1幢5-136号）商铺业主，该房屋建筑面积为236.33平方米。现原告诉至法院，望判令所请。被告高建忠辩称，不同意给支付原告物业费。2016年我和银行有一个金融借款的案件，经法院调解后，我需要归还银行一千多万元，因我没有全部归还，银行就把房本拿走来抵偿未还的借款，当时银行告知我法院已经把房屋给查封了，查封后租客就没再租用，我也没有在使用过这个房屋，我对该房屋已经失去了管理和控制。法院查封房屋后，当时物业公司明确告知我房子以后的物业费用没我的事了。法院查封的事实，显然是属于原告与被告建立物业服务关系中的情势变迁状况，是可以解除或变更合同的。在原告明确告知被告以后物业费与被告无关，所以双方再未就物业管理服务签署任何合同，所以原告的起诉没有事实与法律依据，请法院驳回原告的起诉。本院经审理查明，2010年3月，北京凯恒房地产有限公司（甲方）与北京锦融物业管理有限公司（乙方，2016年9月20日名称变更为北京搜厚物业管理有限公司）就银河搜候中心签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方提供银河搜候中心的物业管理服务，期限自2012年12月1日起至2017年11月30日止。2017年12月，北京凯恒房地产有限公司（甲方）与北京搜厚物业管理有限公司（乙方）就银河搜候中心签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方提供银河搜候中心的物业管理服务，期限自2017年12月1日至业主委员会成立，并于业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。2011年3月4日，被告与北京凯恒房地产有限公司签订商品房预售合同，约定由被告购买东城区小牌坊胡同甲7号银河搜候中心-1层5-136号房屋（以下简称涉诉136号房屋），合同中“前期物业服务”条款中约定选聘的物业服务企业为原告，物业费每月每平方米30元（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。原告按照半年收取物业费，买受人应当分别在每年的1月5日前和7月5日前缴费；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。北京凯恒房地产有限公司制定银河搜候中心《临时管理规约》，公约中确定商铺的物业费每月每建筑平方米30元，除首期物业服务费外，业主应每半年交纳一次物业服务费，即分别在每年的1月5日前和7月5日前预付半年的物业服务费，超过此日期即为逾期。业主、使用人未按照《规约》、物业管理合同交纳与物业有关的任何费用的，物业服务企业可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金。同时，物业服务企业可向人民法院申请追缴，或以其它合法方式进行追缴。北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司系北京搜厚物业管理有限公司的下属分公司，受公司委派进行物业管理及收取物业费。再查，涉诉136号房屋自2014年2月21日登记在被告高建忠名下，建筑面积为236.33平方米。因被告高建忠未履行北京市西城区人民法院（2015）西民（商）初字第34267号民事调解书所确定的义务，申请执行人华夏银行股份有限公司北京分行向法院申请强制执行。2018年5月9日，北京市西城区人民法院作出（2016）京0102执5456号执行裁定书，裁定涉诉136号房屋归华夏银行股份有限公司北京分行所有（折抵案款1080万元），裁定书注明“本裁定一经送达，即发生法律效力”。2018年8月29日，北京市东城区不动产登记事务中心对涉诉136号房屋办理产权转移登记，产权由被告高建忠名下转移至华夏银行股份有限公司北京分行名下。上述事实有当事人的陈述、《北京市商品房预售合同》《前期物业管理服务合同》《临时管理规约》、房屋档案等证据在案佐证。本院认为，依据本院查明的事实，被告高建忠自2016年7月1日至2018年5月9日期间为涉诉136号房屋的所有权人。售房单位与原告北京搜厚物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，故按照《前期物业管理服务合同》，北京搜厚物业管理有限公司与被告高建忠存在物业服务合同关系，据此，本案作为原告的权利主体应为北京搜厚物业管理有限公司。北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司作为原告的分支机构仅是受北京搜厚物业管理有限公司委派进行物业管理及收取物业费，与被告高建忠不存在物业服务合同关系，故北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司的诉讼请求，本院不予支持。被告高建忠针对银河搜候中心的《临时管理规约》，在《北京市商品房预售合同》有明确约定，被告应当知悉规约条款内容，故被告应当履行上述服务合同及规约的规定，按期交纳相关的物业管理费用。现被告无故拖欠物业费，违反了合同约定，属违约行为。现北京搜厚物业管理有限公司主张被告拖欠的自2016年7月1日至2018年5月9日期间的物业费共计158075.63元，证据充分，本院予以支持。关于滞纳金，原告主张的数额偏高，本院根据实际情况予以酌减。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案被告高建忠因未履行法院生效文书所确定的义务导致涉诉136号房屋被法院查封，现被告高建忠以法院查封后其没有再控制和使用房屋为由不同意支付物业费，该项抗辩于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告高建忠于本判决生效后十五日内给付原告北京搜厚物业管理有限公司2016年7月1日至2018年5月9日期间的物业费共计158075.63元；二、被告高建忠于本判决生效后十五日内支付原告北京搜厚物业管理有限公司滞纳金12000元；三、驳回原告北京搜厚物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1987元，由被告高建忠负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李成博二〇二〇年八月二十七日法官助理 董 亮书 记 员 薛 欣