广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11092号原告：朱甜花，女，1981年2月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码421************365。委托诉讼代理人：马春芳，男，1979年12月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码421************719，系原告的丈夫。被告：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人：黄奉潮，职务董事副总裁。委托诉讼代理人：梁嘉琪、陈华华，均系公司职员。原告朱甜花与被告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告朱甜花及其委托诉讼代理人马春芳，被告雅居乐公司委托诉讼代理人梁嘉琪、陈华华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱甜花向本院提出诉讼请求：被告向原告返还2017年12月8日至2019年12月31日期间共25个月超额收取的物业管理费247.8元及利息0.45元（按当期中国人民银行公布的活期年利率0.35%计算），共计248.25元。事实和理由：原告系中山市*********雅居乐新城16期1-413幢地下车库796号车位（万象郡二期二栋地下车库796号车位）业主。2018年12月4日，原告与被告签订《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》（以下简称“协定”）约定，被告物业管理服务内容包括共同设施设备、环境卫生、保安、交通等专案进行维护、修缮、服务与管理等内容，单车位按每月40元收取。原告从2017年12月8日至2019年12月31日止，每月缴费50元（其中2017年12月缴费39元），合计缴纳物业管理费1239元。按照协议约定，被告实际上超额收取每月10元的物业管理服务费，其中2017年12月超额收取7.8元，共计超额收取247.8元，利息0.45元，合计248.25元，原告多次要求被告退款未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告朱甜花围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告身份证；2.不动产权证书；3.“协定”；4.收款收据；5.中山市三乡镇发展和改革局备案回执（中三价2016年4号）及物业服务费备案表；6.被告企业机读档案登记信息；7.2019年10月12日向中山市12345投诉记录及回复；8.2019年11月25日向中山市三乡镇发展和改革局书面投诉信。被告雅居乐公司辩称，一、原告应按照50元/个/月标准支付车位物业服务费，被告不存在超额收取地下车库小车车位物业服务费的情况。小区建设单位中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）与被告签订的《前期物业服务委托合同》第十四条及原告与被告签订的《前期物业服务协议》第三条第一款第5点均约定车库车位50元/个/月，且被告已在涉案小区对车位的收费标准进行了公示。虽然“协定”载明车位服务费为40元/个/月,但原告已按照50元/个/月的标准支付车位服务费两年多，期间均未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，可认定原被告双方已就车位服务费50元/个/月的标准达成了合意。涉案小区业主均按照50元/个/月的标准支付车位物业服务费，所有业主均享受到同等的物业服务，应支付同等的物业服务费，如果因笔误导致个别业主减少物业服务费，不符合小区整体利益，而且会损害到其他业主利益。二、虽然被告未对50元/个/月费用标准进行备案，但是否备案不影响车位物业服务费约定的效力，原告不得以价格未备案为由单方要求调整车位物业服务费的标准及返还款项。价格备案是管理性规定，并不是物业公司收取车位物业服务费的必备前提条件，并不是没有备案就不能收费，价格没有备案不必然导致合同条款无效，不影响合同条款的效力。《前期物业服务委托合同》及《前期物业服务协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，不属于无效合同，合同各方应予履行。三、本案不属于民事诉讼的审理范围，应当直接驳回原告的起诉。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于印发物业服务收费办法的通知》粤价（2010）1号第二十七条及广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》粤高法发（2011）49号第9条规定，如果需要人民法院干预物业服务收费，必须同时满足两个条件：1.必须是实行政府指导价的情形；2.必须是2009年10月1日以后违规超出政府指导价。而本案的实际情况是地下车库车位停车服务费是实行政府指导价，最高收费标准为50元/个/月，被告的收费标准未超出政府指导价的范围，本案不属于人民法院应当司法干预和调整的范畴。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院判决驳回。被告雅居乐公司为其辩解提供以下证据：1.前期物业服务委托合同；2.前期物业服务协议；3.照片；4.“协定”；5.（2017）渝01民终5449号民事判决书、（2019）粤01民终23747号民事判决书；6.（2019）吉01民终509号民事判决书、（2017）粤07民终1588号民事判决书；7.中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于颁布实施中山市住宅物业服务费政府指导价标准的通知。经审理本院认定事实如下：原告系中山市*********雅居乐新城16期1-413幢地下车库796号小车位业主。2016年4月3日，雅建公司作甲方、雅居乐公司作乙方签订《前期物业服务委托合同》约定：甲方将其开发建设的雅居乐新城十六期商住小区委托乙方实施前期物业管理；地下车库小车车位物业服务费新城**按50元/月/个标准计算，每次缴纳时间为每月10-30日期间缴纳当月的小车车位物业服务费。协议还约定了其他具体事项。2017年9月28日，原告与雅建公司签订《中山市**乐新城认购书》《中山市商品房买卖合同》约定，原告向雅建公司购买位于中山市*****乐新城16期地下车库796号小车位。同日，由被告作甲方、原告作乙方签订《前期物业服务协议》约定：乙方将位于中山市*****乐新城16期1-413幢地下车库796号小车位，委托甲方提供物业管理服务；物业管理服务费用（不包括房屋共用部分、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）及支付时间，乙方物业总建筑面积为28.72平方米，单车位为50元/月，孖车位为80元/月；乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月25日前交纳。协议还约定了其他具体事项。签订协议后，雅建公司于2017年11月15日向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2017年11月25日至2017年12月7日期间收楼。2018年12月4日，被告作甲方、原告作乙方签订“协定”约定：乙方将中山市*****乐新城16期1-413幢地下车库796号车位委托甲方提供物业管理服务，乙方自收到发展商书面通知约定的交付使用之日起计收物业管理服务费，单车位按每月40元收取，每月20日前交纳当月费用。庭审中被告主张协议中约定的车位物业管理费“40元”/月系笔误，正确应为“50元”/月，事实上原告签订协议之后两年多均按50元/月的标准缴纳物业管理费。庭审时原告陈述，其于2018年12月4日、2019年12月19日以每月50元的标准向被告缴交了从2017年12月8日至2019年12月31日期间的车位物业管理费合计1239元（其中2017年12月车位物业管理费为39元），并提交了收款收据及刷卡单予以证明，被告对此事实予以确认。雅居乐公司另案诉朱甜花拖欠物业管理费一案中，原告发现雅居乐公司提供的中山市发展和改革局备案回执及物业服务收费备案表载明，自有车位的管理费备案价格为40元/月，且“协定”约定的车位管理费也是40元/月，遂要求被告退回多收的车位管理费，而后向有关部门投诉未果。原告于2020年4月24日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市三乡镇发展和改革局备案回执（中三价备2016年4号）及物业服务收费备案表载明：雅居乐新城十六期（万象郡二期），实行政府指导价物业收费备案标准，自有车位申请备案为40元/平方米/月，执行时间2016年12月30日。又查，2014年12月31日，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局颁布《关于颁布实施中山市住宅物业服务费指导价标准的通知》通知：业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务费实行政府指导价；业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务费汽车位50元/每个每月；建设单位与前期物业服务企业在政府指导价最高收费标准之内按质价相符原则确定前期物业服务具体内容和收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或前期物业服务协议中约定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告委托被告对其所有位于中山市*********雅居乐新城16期1-413幢地下车库796号车位提供物业管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告主张双方签订的“协定”约定车位物业管理费为40元/月，且被告在中山市发展和改革局备案的车位收费标准亦为40元/月，但被告实际以50元/月收取原告的车位管理费，被告应向原告退回多收的物业管理费247.8元；被告主张“协定”中的40元/月系笔误，且因备案在前，车位销售及确权在后，故当时按照40元/月的标准进行备案，实际上原告应按前期物业服务协议约定的50元/月标准缴交管理费。故本案的争议焦点是，原告每月向被告缴交的车位管理费是按40元还是按50元计算。首先，虽然“协定”约定车位收费标准为40元/月，但结合被告提交的同一小区与其他业主签订的“协定”，均约定了车位收费标准为50元/月，且被告在小区物业费收费标准公告栏中亦公示了单个车位收费标准为50元/月/个；从合同实际履行情况来看，2017年12月8日至2019年12月31日期间原告缴交的管理费均按50元/月的标准计算，原告从未认为“协定”约定车位收费标准与被告实际收取标准不符而提出异议，由此可见，双方已以自身的实际行为认可了车位管理费按每月50元计算，故本院有理由相信被告主张双方签订的“协定”中约定的车位物业管理费的价格存在笔误，实际价格应为50元/月；其次，虽然被告备案的车位管理费标准为40元/月，但物业管理费备案是行政部门对物业管理费调整行为进行管理的一项内容，并不是收取物业管理费的必备前提条件，原告主张以备案价格为由要求按40元/月支付物业管理费，理据不足；再次，业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务费实行政府指导价，前期物业服务合同约定，，地下车库小车车位物业服务费50元/月该标准未超出业主大会成立之前的政府指导价最高收费标准。综上，原告向被告缴交的车位物业管理费应按50元/月计算。综上所述，原告要求被告退回多收物业管理费的诉讼请求，理据不足，不予支持；被告的抗辩意见予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱甜花的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告朱甜花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇二〇年七月十四日书记员  洪艺华林雷