广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初3180号原告：东莞市**乐物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市*********。法定代表人：赖洪江，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓尔良，该公司员工。被告：陈强，男，1969年7月1日出生，汉族，住广东省兴宁市新陂镇新陂社区********，公民身份号码：441************253。原告东莞市**乐物业管理有限公司（以下简称“安居乐公司”）与被告陈强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓尔良到庭参加诉讼，被告陈强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐公司提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年2月至2019年3月物业管理费1209元、水费与污水处理费共336.77元；2、请求判令被告向原告支付滞纳金(以本金人民币15454.77元为基数，按照每日万分之二的标准，自欠费之次月的1日起算至实际清偿之日止)；3、本案的诉讼费由被告承担。以上暂共计人民币1545.77元。事实和理由：原告东莞市**乐物业管理有限公司是东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会选聘的物业服务企业。2011年6月28日，原告与东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会签署了《物业管理委托合同》，约定由原告接受委托对嘉湖山庄房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护、管理，维护嘉湖山庄小区的环境卫生和相关秩序的活动。合同第六章第二十二条对物业管理费作出约定：住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取：非住宅房屋业主由原告按建筑面积每月每平方米3.3元向业主或物业使用人收取。另外，水费、污水处理费等费用由原告接受有关部门要托代为收取。被告陈强是嘉湖山庄嘉富苑8座4楼D号房【证号:粤房地权证莞字第号】的业主。原告已按照合同约定向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，然被告自2018年2月至2019年3月拖欠原告物业管理费及电费、水费、污水处理费等物业服务费用，共计人民币1545.77元。根据《物业管理条例》及相关法律规定，被告应根据物业服务合同的约定按时向原告交纳上述物业服务费用，但经原告多次催讨，至今未果。迫于无奈，原告特诉至法院，望法院判如所请!被告陈强没有答辩，在举证期限内也未提交任何证据到庭。经审理查明，安居乐公司提交《物业管理委托合同》到庭，显示安居乐公司与东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会于2011年6月28日签订合同，约定安居乐公司为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日,住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.2元，非住宅房屋的物业管理费为每月每平方米3.3元，逾期缴纳物业管理费应每天按应交款项的万分之二十支付滞纳金。安居乐公司称《物业管理委托合同》系其与东莞市寮步镇嘉湖山庄第三届业主委员会签订。庭审中，安居乐公司主张《物业管理委托合同》至2016年6月27日到期，但其实际履行物业服务合同至2019年3月31日，另主张陈强拖欠2018年3月1日至2019年3月31日的物业管理费、2018年2月16日至2019年3月31日的水费及污水处理费。2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2019年4月21日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会向安居乐公司发送《联络函》，记载“首先我代表嘉湖山庄全体业主感谢贵公司8年来为嘉湖山庄全体业主提供的服务，你们静悄悄的走了，正如你们静悄悄的来。……”2020年4月7日，东莞市东江自来水有限公司向本院复函，称2016年8月17日，安居乐公司与其签订《供用水合同》，明确由安居乐公司负责向东莞市东江自来水有限公司缴纳嘉湖山庄供水总表所产生的用水费用，嘉湖山庄自2018年5月3日至2019年4月1日费用未缴（含水费、水费违约金、代收的污水处理费、生活垃圾处理费）。嘉湖山庄嘉富苑8座4楼D房的权属登记人为被告陈强，套内建筑面积为72.46㎡。安居乐公司称物业管理费按照建筑面积78㎡每月每平方1.2元计算。根据安居乐公司提交的欠费明细表，陈强在2018年2月16日至2018年5月2日的应付水费为41.28元+25.8元+20.64元÷30天/月×17天=78.78元，应付污水处理费为26.64元+16.65元+13.32元÷30天/月×17天=50.84元。另查，2018年8月3日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会起诉安居乐物业公司，该案案号为(2018)粤1971民初21520号。2018年10月22日，该案作出一审判决，判决安居乐公司于判决发生法律效力之日起三十日内撤离东莞市寮步镇嘉湖山庄小区。后安居乐公司不服一审判决，提起上诉，二审案号为（2019）粤19民终211号，东莞市中级人民法院于2019年2月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月25日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会申请执行，案号为（2019）粤1971执7624号，该案已执行完毕，安居乐公司已撤离嘉湖山庄小区。已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明：2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，否决票为623票，得票率为60.3%；否决票权数55748平方米，得票率为60.2%，表决结果为不选聘。2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。以上事实，有原告提交的欠费明细表打印件、收款收据复印件、催缴水费、管理费通知书复印件、房产证复印件、《物业管理委托合同》、业主大会会议决定、《联络函》，本院调取的东莞市东江自来水有限公司的复函以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告陈强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭抗辩、质证的诉讼权利。对于安居乐公司提交的证据，陈强并无表示异议，本院予以采纳。本案争议焦点为：一、原、被告之间是否存在物业服务合同关系；二、安居乐公司是否有权收取物业管理费、水费、污水处理费及金额。关于焦点一。首先，2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，表决结果为不选聘。以上事实可以看出，嘉湖山庄业主代表大会及业主大会对于续签与安居乐公司的物业管理委托合同是持反对意见，但是对于此前曾与安居乐公司签订物业管理委托合同的事实是没有异议的，倘有异议，则与其会议结果不“续签”、不续聘的决议相矛盾。其次，2019年4月21日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会向安居乐公司出具的《联络函》中确认安居乐公司向嘉湖山庄业主提供8年的服务。最后，已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明安居乐公司与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会于2011年6月28日签订《物业管理委托合同》，在(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书未被撤销的情况下，以及在陈强未能提交证据推翻(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书所确认的事实的情况下，陈强应对自己的主张承担举证不能的法律后果。综上，本院认为安居乐公司与陈强之间在客观和事实上存在物业服务合同关系。关于焦点二。首先，根据原告的陈述及举证情况，原告与嘉湖山庄业主大会之间约定的物业服务合同于2016年6月29日期限届满。根据《广东省物业管理条例》第五十条规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”嘉湖山庄业主大会在2016年6月29日前没有作出续聘安居乐公司或选聘其他物业服务公司的决定，因此，在安居乐公司自愿按照合同约定继续提供物业服务的情况下，案涉物业服务合同自动延续。其次，嘉湖山庄业主大会于2018年5月20日经业主表决作出不选聘安居乐公司的决议，此后嘉湖山庄业主委员会执行该决议，并于2018年6月21日向安居乐公司发出《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。因此，案涉物业服务合同的延续期应为2016年6月30日至2018年7月6日，嘉湖山庄小区的业主应向安居乐公司交纳该延续期间的物业服务费用。至于2018年7月7日之后的物业管理费，因业主委员会已按业主大会决议要求通知安居乐公司撤离小区，安居乐公司应当按业主大会的决议及业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区，故嘉湖山庄小区的业主无需再向安居乐公司交纳2018年7月7日之后的物业管理费。因安居乐公司拒不按照业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区而造成的损失应当由安居乐公司自行承担。最后，安居乐公司代缴嘉湖山庄小区的水费至2018年5月2日，因此，安居乐公司可向业主陈强追偿2018年5月2日之前的垫付水费、污水处理费。至于2018年5月3日之后的水费，因安居乐公司没有垫付，其无权向业主主张。陈强主张其已将安居乐公司代其垫付的水费、污水处理费交至嘉湖山庄业委会，但陈强没有提交证据证明嘉湖山庄业委会已将该垫付水费、污水处理费返还给了安居乐公司或支付给东莞市东江自来水有限公司，故陈强依法应当将安居乐公司代为垫付的水费、污水处理费返还给安居乐公司。综上，陈强未向安居乐公司支付物业管理费、水费、污水处理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。结合以上论述，陈强应当向安居乐公司支付的款项为：1、物业管理费：安居乐公司并未举证证明案涉物业的建筑面积为78㎡，故本院按案涉物业房产证复印件所载面积计算为2018年3月1日至2018年7月6日期间的物业管理费为1.2元/㎡/月×72.46㎡×4个月+1.2元/㎡/月×72.46㎡×6天÷30天/月=365.2元。2、水费：安居乐公司代为缴付的2018年2月16日至2018年5月2日期间的水费为78.78元。3、污水处理费：安居乐公司代为缴付的2017年10月16日至2018年5月2日期间的污水处理费为50.84元。4、滞纳金：安居乐公司主张的物业管理费缴纳时间符合交易习惯，被告并无异议，本院予以确认。安居乐公司诉请的滞纳金为陈强逾期缴费所产生逾期付款损失，该滞纳金应当从逾期支付物业管理费的次日即次月1日起计算至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金总额不超过当月的物业管理费。例如2017年5月物业管理费的逾期滞纳金以86.95元为本金，自2017年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，滞纳金总额不超过86.95元，其余月份的逾期滞纳金以此类推。安居乐公司并未明确其主张水费、污水处理费滞纳金的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的法律规定，判决如下：一、被告陈强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付2018年3月1日至2018年7月6日期间的物业管理费365.2元。二、被告陈强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司返还代缴水费78.78元。三、被告陈强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司返还代缴污水处理费50.84元。四、被告陈强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，每月物业管理费滞纳金以当月物业管理费为本金，自次月的1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止计算，每月物业管理费滞纳金总额不超过当月的物业管理费。五、驳回原告东莞市**乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，已由原告预交，由原告承担34元，由被告承担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长  常甲甲审判员  雍 维审判员  林永雄二〇二〇年七月二十九日书记员  李琛懿书记员  吴淑君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。