苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初6831号原告：吴小利，女，1981年10月22日出生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：陈仁勇，江苏苏州湾律师事务所律师。被告：杨义兴，男，1989年9月15日出生，汉族，户籍地福建省浦城县，现住江苏省苏州市吴江区。被告：朱海花，女，1991年1月10日出生，汉族，住福建省浦城县。以上二被告共同委托诉讼代理人：陆佳晨，江苏吴越律师事务所律师。原告吴小利诉被告杨义兴、朱海花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法由审判员陈烨适用简易程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告吴小利的委托诉讼代理人陈仁勇、被告杨义兴及二被告共同委托诉讼代理人陆佳晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告立即支付原告拖欠的租金45901.7元及欠付的物业费6784元，总计52685.7元；3.相关诉讼费用由被告承担。审理中，原告吴小利表示若法院认定原、被告之间的合同于2019年年底解除，则要求被告按租赁合同中约定的房屋租金标准向原告支付房屋占有使用费。事实和理由：2018年11月19日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告租赁原告所有的位于苏州绿地中心XXXX商铺，租期5年，约定2020年至2023年租金为每年15万元，实行先付款后使用原则。合同签订后原告如约履行交付房屋的合同义务，然被告交付了2018年12月1日至2019年12月31日的房租后，再无支付租金也不腾退房屋，亦不按约定支付商铺的物业管理费用。就此事原告多次与被告沟通，并于2020年4月22日报警后被告才将房屋内物品办理清空。鉴于以上事实，原告认为被告长期拖欠租金的行为使得原告的合同目的无法实现，属于根本违约，严重侵害了原告的合法权益，故，特诉至法院，请求法院依法判决。被告杨义兴、朱海花辩称，被告方已于2019年12月与原告达成解除协议，确认被告不再租赁原告的房屋，并于2019年12月份腾退房屋。因此请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月19日，吴小利作为出租方（甲方）、杨义兴作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》1份，约定甲方将位于苏州绿地中心XXXX的店铺面积是106.08平方米出租给乙方，租期为5年，自2018年12月1日至2023年12月1日，前两年（2019-2020）租金为135000元，后面三年（2021,2022,2023）租金为每年150000元，甲方给乙方免租30天，2019年1月1日起算租金，付款方式为每半年一付；物业管理费2019年8月19日前物业费由甲方支付，之后物业费由乙方缴纳，水电费由乙方缴纳；双方约定另交押金12000元，押金在租赁期满，乙方将房屋完好归还甲方并完全履行协议后退回，押金不计利息。另查明，2019年11月27日前，吴小利给杨义兴发微信“上次你给我讲的那个退押金事，我看了下合同，合同写的是租期期满，可退押金，现在你是提前4年，违约了，按理押金是无法退你的，如果元旦之前你能帮原价租出去，算是对你的奖励，那个押金我就退还给你，你看可以吗？”2020年1月5日，吴小利问杨义兴“你弄好了吗”。2020年3月19日，吴小利给杨义兴发微信“你墙漆好了没有，马上快四月了，快三个月了，你这样我要收你房租物业费的”，杨义兴回复“房子我去年就退给你了，你押金一分钱，也不退给我。你说要退我押金的，后来又反悔了。怎么说话不算话呢？”吴小利答“你怎么退掉的钥匙给了没，电话给了没，你看看我们聊天记录，我没答应你退押金，不是口头说退给我就好了的，钥匙电卡都不给我，就口头说下不交房租就算退房了”，杨义兴回复“我手机上有电话，录音的”，吴小利表示“我现在就想问你钥匙和电卡什么时候可以给我”，杨义兴回复“这个随时都可以给你，给我也没用”，吴小利表示“房子完整还给，墙要弄好”，杨义兴回复“墙已经好了，押金是不是多少还点”。再查明，2020年4月22日，吴小利报警称店铺的门被人撬了，公安机关处警至现场并制作了接处警工作登记表，登记表上载明“2020年4月22日13时57分许，滨湖新城派出所接到指挥中心指令：滨湖阿尔法公馆商住楼112号出租屋，称上述地址因房屋租赁问题发生纠纷。已处警至现场，报警人为房东吴小利，与租客朱海花因房屋租赁问题发生纠纷，已带所调解”。同日，经公安机关调解，朱海花与吴小利达成了一致的调解意见并签订了治安调解协议书，协议的内容为“房东吴小利同意免租金一个月，并在押金方面免对方22日，租户朱海花在2020年5月10日前必须付清吴小利22500元租金，并将拖欠的物业费2019年8月19日至2020年4月30日交清，双方同意，没有任何异议，此事结束”。同时，朱海花向吴小利出具欠条1份，上载明“今欠吴小利租金112室艾塔公馆22500元，于2020年5月10号之前还清，如逾期未付，本人将承担法律责任，物业费本人将2020年4月底交清（交至2020年4月底）。审理中，吴小利与杨义兴、朱海花一致确认案涉商铺的面积为106.08平方米，物业费标准为8元/平方米/月。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、接处警工作登记表，被告提交的治安调解协议书、欠条、微信聊天记录，以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。《商铺租赁合同》承租方虽仅有被告杨义兴签字，但被告朱海花为被告杨义兴的妻子，且其在公安机关调解时亦认可其租户的身份，故本院认定案涉商铺由被告杨义兴、朱海花共同租赁，双方均受《商铺租赁合同》的约束。根据原告吴小利和被告杨义兴之间的微信聊天记录，原告吴小利在2020年1月5日问被告杨义兴“你弄好了吗”，2020年3月19日，原告吴小利问被告杨义兴“你墙漆好了没有”，同时原告吴小利表示“房子完整还给，墙要弄好”，结合2019年11月27日前双方关于押金是否退还的协商，应视为原告吴小利同意被告杨义兴方于2019年年底提前退租，并要求被告杨义兴方把墙漆好后交还房屋，故本院认定原告吴小利与被告杨义兴、朱海花之间的《商铺租赁合同》于2019年12月31日协商解除。合同解除后，被告杨义兴、朱海花作为承租人应将租赁房屋交还给原告吴小利，现被告杨义兴、朱海花主张其于2019年12月腾退房屋，但未办理交接手续，亦未提交证据证据其已于2019年12月搬离并将房屋交还，且根据原告吴小利与被告朱海花于2020年4月22日签订的治安调解协议书及双方当事人的当庭陈述，至2020年4月22日被告杨义兴、朱海花仍未将案涉房屋交还原告吴小利，故对于被告杨义兴、朱海花抗辩其早于2019年12月腾退房屋，本院不予采信。因被告杨义兴、朱海花直至2020年4月22日才将案涉房屋交还原告吴小利，原告吴小利要求被告杨义兴、朱海花支付逾期腾房期间的占有使用费有事实和法律依据，现经公安机关调解双方签订了治安调解协议，被告朱海花同意再支付原告吴小利租金22500元，该款项实际为双方对逾期腾房期间的占有使用费和押金的结算，该协议系双方的真实意思表示，双方均应按约履行。原告吴小利主张治安调解协议显失公平，要求按照双方签订的租赁合同约定的租金计算至实际腾房之日，本院不予支持。故被告杨义兴、朱海花应向原告吴小利支付房屋占有使用费22500元。关于原告吴小利要求被告杨义兴、朱海花支付欠付物业费6784元的诉讼请求，被告朱海花在治安调解协议中确认2019年8月19日至2020年4月30日期间的物业费由其支付，故对于原告吴小利要求被告杨义兴、朱海花支付物业费6874元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吴小利与被告杨义兴、朱海花之间的《商铺租赁合同》于2019年12月31日解除。二、被告杨义兴、朱海花于本判决生效之日起十日内支付原告吴小利房屋占有使用费22500元、物业费6784元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号:62×××63）。三、驳回原告吴小利的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4488元、保全费570元，合计5058元，由原告吴小利负担2898元，被告杨义兴、朱海花负担2160元，被告杨义兴、朱海花应负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××60）。原告预交的应由被告负担的诉讼费用2160元，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  陈烨二〇二〇年八月二十六日书记员  金婕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。