广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11098号原告：刘洋，女，1987年4月8日出生，汉族，住湖南省桃源县******车家滩5组，公民身份号码430************227。委托诉讼代理人：吴国亮，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李露盈，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：叶金伟，男，1976年12月1日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区******，公民身份号码330************616。委托诉讼代理人：赵巧燕，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告刘洋与被告叶金伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洋及其委托诉讼代理人吴国亮、被告叶金伟委托诉讼代理人赵巧燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洋向本院提出诉讼请求：1.被告免除并退还原告2020年2月半个月租金、3月租金、4月租金，免除2020年5月租金，共计119700元（每月租金按34200元计算）；2.被告向原告支付律师费6000元。事实和理由：原告因开办教育培训机构需要租赁经营场地。2018年7月20日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定原告承租被告位于中山市****************（中澳新城*湖居B1、B2，建筑面积800平方米）用于原告商业经营，合同期限自2018年9月1日至2024年8月30日，2019年9月1日起按45元每平方米计算租金。2020年春节期间，因疫情防控需要，广东省教育厅、中山市教育和体育局要求培训机构不能在开学前开展线下培训活动。2020年4月9日，广东省教育厅发布通知，5月11日后各地根据疫情防控情况分期、分批、错峰安排中小学其他年级学生返校。因疫情影响及广东省教育厅要求，原告经营的培训机构自2020年2月1日至今都处于停工状态，需等待政府部门发布通知后才能恢复营业。停工期间，原告仍在支付教师及教工工资以及场地租金，原告面临着巨大的经营压力。根据广东省高级人民法院发布的《关于审理涉新冠肺炎疫情若干问题的指引》的规定，原告多次向被告书面申请减免疫情防控期间的租金，但被告只同意减免2月半个月的租金，疫情的损失完全由原告承担，对原告极不公平。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告叶金伟辩称，1.双方签订的商铺租赁合同中对于不可抗力事件有明确约定，应当按照合同约定。但租赁合同并未约定在出现不可抗力事件后，原告有权要求免除和退还已付租金。2.不可抗力的认定虽赋予了义务人可在一定程度上免除违约责任，但疫情影响不一定导致合同履行困难，原告有能力且已实际支付了全部租金，其无权以此为借口要求返还已支付租金。3.根据相关规定，广东省人民政府仅是对承租国有资产类经营用房的企业有明确减免租金的要求，原告承租的商铺并非国有资产类经营用房。被告作为次承租人，多次向开发商提出减免申请，已尽到并承担了一定责任。在开发商没有给予更多减免优惠的情况下，原告要求被告承担免租以及退还租金的责任，对被告来说明显不公平，也没有合同及法律依据。4.原告经营的是针对高中英语、高中美术的培训机构，在疫情期间，原告完全有能力通过微信、QQ、钉钉等软件开展线上培训挽回损失，保证培训机构的正常运作，但原告怠于承担培训责任，没有履行减损义务，因此造成扩大损失应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月25日，冯馨瑶与叶金伟签订一份商铺租赁合同，该合同主要约定：冯馨瑶将中山市*********骊湖酒店公寓1-6层（中澳新城骊湖居B1、B2）租赁给叶金伟经营使用，租赁合同期为2013年2月1日至2031年1月31日；租赁期间，叶金伟有权将部分租赁房屋转租给第三方使用，不须征得冯馨瑶同意。2016年9月28日，中山市顺成发房地产开发有限公司、叶金伟、冯馨瑶签订一份租赁合同主体变更协议书，该协议书主要约定中山市顺成发房地产开发有限公司将位于中山市*********骊湖酒店公寓1-6层（中澳新城骊湖居B1、B2）租赁给叶金伟经营使用，现鉴于甲方已将该租赁物所有权转让给冯馨瑶，三方经协商一致同意，就中山市顺成发房地产开发有限公司于2013年1月31日签订的租赁合同之出租方变更为冯馨瑶。2018年7月20日，叶金伟（出租方、甲方）与刘洋（承租方、乙方）签订一份商铺租赁合同。该商铺租赁合同主要约定：甲方将位于中山市****************（中澳新城*湖居B1、B2）租赁给乙方经营使用，用途为商业，租期为6年，自2018年9月1日至2024年8月30日止；2019年9月1日起按45元每平方米计算租金，2021年9月1日起租金每平方逐增6%；甲乙双方签订本合同后十个工作日内，乙方应向甲方交付物业租赁押金及水电押金108000元；若因甲乙方违约而引起诉讼，诉讼过程中产生的诉讼费及其他诉讼开支（包括但不限于合理的律师费等）由违约方承担。2020年3月20日、3月26日，中山市中澳物业管理有限公司、叶金伟均向商户发出关于防疫期间租金调整的通知，主要内容如下：针对各私营商户和企业单位2020年2月全月的租金减少50%，请各商户于4月10日前按时缴纳积欠的租金，管理费及其他费用，逾期未交者视为自动放弃享受本次租金减免政策。2020年4月8日，叶金伟向刘洋发出温馨提示，要求刘洋于4月10日前尽快缴清积欠租金。2020年2月3日、4月9日，刘洋向叶金伟发出减免租金申请，申请减免无法复工期间的租金。2020年4月10日，刘洋向叶金伟支付涉案商铺2020年2月半个月租金、3月租金合计51300元。2020年4月29日，刘洋向叶金伟支付涉案商铺2020年4月租金和1至3月水电费合计35026元。2020年2月7日，广东省教育厅发布关于《广东省教育厅调整学校开学时间的通知》，通知内容主要如下：全省各级各类学校2月底前不开学，具体开学时间将视疫情防控情况，经科学研判后确定，提前向社会发布。严禁培训机构在开学前开展线下培训活动。各地、各学校要做好网络教学准备工作。2020年2月18日，坦洲镇教育事务指导中心发布《关于培训机构不得提前开展线下培训的通知》，通知内容主要如下：培训机构、托管机构在普通中小学开学后一周才能开展线下培训、托管服务。2020年4月，广东省教育厅发布通知，通知内容主要如下：全省高三、初三年级学生于4月27日返校；5月11日后各地根据疫情防控情况分期、分批、错峰安排中小学其他年级学生返校；幼儿园幼儿、特殊教育学校学生返园（校）时间另行研究确认；幼儿园幼儿返园前，校外培训机构不得开展线下教学活动。2020年4月13日，刘洋与北京市中银（珠海）律师事务所签订一份委托代理合同，并支付律师费3000元。另查，坐落于中山市*********骊湖居公寓3层[不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权0010941号]的房屋所有权人为冯馨瑶。又查，中山学尔教育培训中心有限公司成立于2019年9月3日，住所地为中山市*********骊湖居公寓3层B1、B2，法定代表人为刘洋，经营范围为非学历教育辅导培训，办学内容包括高中英语、高中美术。再查，2020年5月19日，经省新冠肺炎疫情防控指挥部研究决定，全省幼儿园、特殊教育学校按照国家和省有关规定进行现场检查验收，审批同意后，自6月2日起可分期、分批组织学生（幼儿）返园返校。2020年5月26日，经中山市政府研究决定，自6月8日起，经镇区检查验收、市审批同意后，面向中小学在校学生和婴幼儿的教育培训业务（含学科类和非学科类教育培训）的校外培训机构可以开展线下培训服务。本院认为，刘洋与叶金伟签订的商铺租赁合同、附加协议系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。自“新冠肺炎”疫情发生后，刘洋向叶金伟支付了涉案商铺2020年2月半个月租金17100元、3月租金34200元、4月租金34200元，且双方均不持异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”及《最高人民法院印发的通知》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”由于我国在2020年春节期间前后发生“新冠肺炎”疫情，而且当时教育行业响应政府部门防治“新冠肺炎”疫情的要求而停业也是公知的事实，“新冠肺炎”疫情是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，因此，根据公平原则，刘洋提出其停业期间的租金应减免的理由成立。鉴于涉案商铺系叶金伟转租给刘洋，原出租人冯馨瑶也减免了2月半个月租金，刘洋与叶金伟应合理分担因疫情防控导致的不利后果，叶金伟已在防疫期间减免了刘洋停业期间即2020年2月半个月租金，其已合理分担了刘洋停业期间的50%损失，因此刘洋主张叶金伟免除并返还其缴纳的2020年2月半个月租金，于法无据，本院不予支持。关于刘洋主张叶金伟免除并返还其缴纳的2020年3月、4月租金，免除其尚未缴纳的2020年5月租金的问题。广东省教育厅发布的通知要求校外培训机构在幼儿园幼儿返园前不得开展线下教学活动，经本院核查，中山市校外培训机构经镇区检查验收、市审批同意后可以自2020年6月8日起开展线下培训服务，因此刘洋开办的校外培训机构应于2020年6月起恢复经营，其主张减免2020年3月、4月、5月租金的理由成立。鉴于涉案商铺系叶金伟转租给刘洋，原出租人冯馨瑶并未减免叶金伟3月之后的租金，刘洋与叶金伟应合理分担因疫情防控导致的不利后果。因“新冠肺炎”疫情和政府有关部门下发的调整学校开学时间的通知,也仅仅是对校外培训机构的线下培训经营活动造成影响,刘洋亦可通过开展线上培训的方式降低损失，尚不足以导致其与叶金伟之间的租赁合同“全部”或“根本”不能履行。且刘洋未举证证明其在停业期间的营业收入明显减少，应承担举证不能的不利后果。综合考虑本案的实际情况，本院酌定叶金伟减免刘洋2020年3月、4月、5月的30%租金，叶金伟在减免该部分租金后可另行向原出租人主张权利。关于律师费的问题。租赁合同约定违约方须承担律师费，但叶金伟并不存在违约行为，因此刘洋主张的律师费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶金伟于本判决生效之日起七日内向原告刘洋免除并返还已缴纳的2020年3月租金10260元、2020年4月租金10260元；二、被告叶金伟于本判决生效之日起七日内向原告刘洋免除尚未缴纳的2020年5月租金10260元；三、驳回原告刘洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2814元，减半收取1407元（原告已预交），由原告负担1062元，被告负担345元（被告于本判决生效之日起七日内迳付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年七月二十日书记员  陈嘉婷马倩