北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初15588号原告（反诉被告）：北京青瓦片文化发展有限公司，住所地丰台区丰台东路******。法定代表人：李雪，执行董事。被告（反诉原告）：北京樊家村鼎业房地产开发有限公司，住所，住所地丰台区新村三里**203div>法定代表人：安振辉，执行董事。委托诉讼代理人：于瀚然，北京市嘉安律师事务所律师。被告：北京樊家村物业管理服务中心，住所，住所地丰台区丰台东路****1201div>法定代表人：刘利杰，经理。委托诉讼代理人：吕元龙，北京市嘉安律师事务所律师。被告：到位乐科技服务（北京）有限公司，住所地丰，住所地丰台区v>法定代表人：赵明春，总经理。委托诉讼代理人：王成兰，女，到位乐科技服务（北京）有限公司职员。原告（反诉被告）北京青瓦片文化发展有限公司（以下简称青瓦片公司）与被告（反诉原告）北京樊家村鼎业房地产开发有限公司（以下简称鼎业公司）、被告北京樊家村物业管理服务中心（以下简称物业中心）、被告到位乐科技服务（北京）有限公司（以下简称到位乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告青瓦片公司法定代表人李雪，被告鼎业公司委托诉讼代理人于瀚然，被告物业中心委托诉讼代理人吕元龙，被告到位乐公司委托诉讼代理人王成兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青瓦片公司向本院提出诉讼请求：1、确认租赁合同于2020年3月31日解除；2、鼎业公司返还押金98581.94元；3、返还2020年2月2日至3月1日的租金28894.73元；4、诉讼费用由鼎业公司、物业中心、到位乐公司承担。事实和理由：2017年4月26日，我公司与鼎业公司签订《租赁合同》，我公司承租丰台区丰台东路58号5层505号、506号房屋（以下称诉争房屋）用于培训。2020年1月26日，北京市教委发出通知停止一切线下培训活动，使得我公司无法正常使用房屋。我公司多次与物业中心、到位乐公司协商减免租金的问题，但一直未果。因疫情原因导致合同目的无法实现，故我公司于2020年3月31日向鼎业公司送达了解除合同通知。但鼎业公司要求我公司必须在不公平的解除协议上签章后才能腾退搬家，致使双方至今未能解决纠纷。综上，我公司诉至法院提出上述诉讼请求。被告鼎业公司辩称，1、同意解除合同；2、同意退押金；3、不同意第三项诉讼请求。被告物业中心、到位乐公司辩称，我们的意见同鼎业公司。反诉原告鼎业公司向本院提出反诉请求：1、青瓦片公司给付2020年3月2日至3月31日的租金22894.72元；2、青瓦片公司按照949.96元/日的标准，给付2020年4月1日至实际腾退之日的占有使用费；3、青瓦片公司给付迟延给付租金的违约金，以86684.18元为基数，每日千分之五为标准，自2020年3月2日至实际付清之日；4、青瓦片公司给付违约金86684.18元；5、青瓦片公司给付附条件装修期的租金32410.5元；6、青瓦片公司负担反诉费用。事实及理由：青瓦片公司在履行合同期间，未能依约足额支付租金，系违约。2020年3月31日，青瓦片公司向我公司送达解除合同通知。2020年4月1日，我公司向青瓦片公司送达解除合同函，告知青瓦片公司解除合同系违约行为，要求承担违约责任。双方就合同解除后的结算清理无法达成一致，故提出上述反诉请求。反诉被告青瓦片公司辩称：不同意反诉请求。我公司在疫情期间不能使用房屋，不同意支付3月租金。我提出解除合同后要腾退房屋，但鼎业公司要求我先签订不平等的协议后才允许我腾退。因此，我不同意支付占有使用费。因为疫情原因，我提出解除合同，不同意支付免租期租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月26日，鼎业公司（甲方、出租人）、李雪（乙方、承租人）、到位乐公司（丙方、出租人代理人）签订《租赁合同书》，李雪承租诉争房屋用于培训，租期自2017年6月2日至2022年6月1日，装修期自2017年5月3日至2017年6月1日。合同第四条约定“4.2甲乙双方一致同意，在下述两个条件全部满足的情况下，附条件装修期的租金（32410.5元），甲方予以免除。否则，乙方应在甲方发出通知后的三日内，将附条件装修期期间的全部租金一次性交付给甲方。本合同所约定的租赁期限内，乙方持续承租租赁物。未发生乙方无合法理由迟付租金的情况”；合同第九条约定“9.6如乙方未按约支付本合同项下的租金或其他费用，应以所迟付费用数额为基数，按每日千分之五的标准向甲方支付违约金。如迟付费用情况累计达五日，甲方有权解除本合同。如本合同因此解除，乙方除应承担前述责任外，还应按本合同项下当月租金的3倍向甲方支付违约金”。2018年4月13日，鼎业公司、李雪、到位乐公司、青瓦片公司签订《合同主体变更协议书》，约定《租赁合同书》中的承租人由李雪变更为青瓦片公司。合同签订后，青瓦片公司依约给付押金98581.94元以及截止2020年3月1日的租金。2020年1月26日，北京市教育委员会发出通知，暂停全市校外培训活动。2020年3月31日，青瓦片公司向鼎业公司、到位乐公司送达《解除租赁合同通知书》，提出因疫情原因无法进行线下培训，致使合同目的无法实现，要求解除合同，并同意腾退诉争房屋。当日，鼎业公司、到位乐公司收到上述通知。2020年4月1日，鼎业公司、到位乐公司向青瓦片公司发送《解除合同函》，大意为：1、同意解除合同；2、要求青瓦片公司按照合同标准给付2020年3月2日至腾退之日的租金及占有使用费；3、青瓦片公司按照每日千分之五的标准给付逾期给付租金的违约金；4、青瓦片公司给付解除合同违约金；5、青瓦片公司给付附条件装修期租金。2020年4月13日，鼎业公司、到位乐公司向青瓦片公司送达《关于费用结算及腾退房屋的通知》，大意为要求青瓦片公司按照《解除合同函》的内容支付给项费用176333.66元，并腾退房屋。青瓦片公司主张因疫情原因导致无法进行线下培训，属于因不可抗力导致合同目的无法实现，要求确认《租赁合同书》于2020年3月31日解除。同时，青瓦片公司要求鼎业公司返还押金。鼎业公司对上述两项诉讼请求不持异议。青瓦片公司称因疫情原因无法正常经营，且鼎业公司阻止我公司人员进入大厦，无法使用诉争房屋，故要求鼎业公司返还2020年2月2日至3月1日的租金。鼎业公司认可青瓦片公司承租房屋用于美术培训，但不同意青瓦片公司的该项请求。鼎业公司要求青瓦片公司给付2020年3月2日至3月31日的租金以及4月1日至腾退之日止的占有使用费，并依照《租赁合同书》第9.6条给付逾期给付租金违约金、解除合同违约金。青瓦片公司称因疫情原因无法使用诉争房屋，且由于鼎业公司要求给付《关于费用结算及腾退房屋的通知》中提到的各项费用才允许腾退，故不同意鼎业公司上述诉讼请求。鼎业公司认可确实不按照上述通知的内容签订协议不能办理腾退手续。鼎业公司认为青瓦片公司在没有单方解除权的情况下擅自解除合同，依照《租赁合同书》第4.2条，应当给付附条件装修期租金。本院认为：《租赁合同书》、《合同主体变更协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。《租赁合同书》的出租人为鼎业公司，承租人变更为青瓦片公司。双方对于青瓦片公司承租诉争房屋用于美术培训不持异议，本院予以认定。依北京市教育委员会发出的通知可以证明疫情对于青瓦片公司正常使用诉争房屋有严重影响，但本院结合《租赁合同书》中约定租期至2022年6月的情形后认为，《租赁合同书》作为一个长期、持续性合同，并不能仅因为两个月无法正常使用诉争房屋即视为合同目的无法实现。另，即使青瓦片公司与鼎业公司就租金减免无法达成一致，青瓦片公司也不能据此享有合同解除权。因此，本院认定青瓦片公司在2020年3月31日时尚无权以合同目的无法实现为由解除合同。但因青瓦片公司要求鼎业公司确认《租赁合同书》于2020年3月31日解除并返还押金，鼎业公司等被告对上述意见并不持异议，故本院予以认定。如前所述，疫情对于青瓦片公司使用诉争房屋造成严重影响，故本院结合青瓦片公司的经营业态等因素，酌情确定诉争房屋2020年2月、3月的租金标准下调50%。因此，鼎业公司应当返还青瓦片公司2月租金14447.37元。同时，青瓦片公司应当给付2020年3月2日至3月31日的租金13981.32元。同时，本院结合疫情原因，对鼎业公司主张的逾期给付租金的违约金不予支持。鼎业公司要求适用的违约金条款，应以青瓦片公司逾期给付租金并导致合同解除为前提。虽然青瓦片公司未能依约给付2020年3月2日至6月1日的租金，但考虑受疫情影响，鼎业公司无权以此为由解除合同，故本院对鼎业公司主张解除合同违约金，不予支持。如前所述，青瓦片公司在无解除权的情况下提出解除合同，虽然鼎业公司同意解除合同，但不能视为免除青瓦片公司违约解除合同的责任。依照《租赁合同书》4.2条，因青瓦片公司无正当理由提前解除合同，故青瓦片公司应当给付附条件免租期的租金32410.5元。依据当事人陈述以及现有证据，本院有理由相信青瓦片公司在提出解除合同后欲及时腾退诉争房屋，但鼎业公司、物业中心以青瓦片公司未能按照《解除合同函》、《关于费用结算及腾退房屋的通知》的内容给付费用为由，拒绝青瓦片公司办理腾退手续。在双方均同意解除合同的情况下，鼎业公司应当协助青瓦片公司办理腾退手续。现鼎业公司以青瓦片公司不按照《解除合同函》、《关于费用结算及腾退房屋的通知》给付费用为由，拒绝协助青瓦片公司办理腾退手续，于法无据。本院再结合因疫情影响，青瓦片公司亦无法正常使用诉争房屋的情形，对鼎业公司要求给付占有使用费，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条之规定，判决如下：一、确认《租赁合同书》于二〇二〇年三月三十一日解除；二、北京樊家村鼎业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京青瓦片文化发展有限公司押金98581.94元；三、北京樊家村鼎业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京青瓦片文化发展有限公司二〇二〇年二月二日至二〇二〇年三月一日的租金14447.37元；四、驳回北京青瓦片文化发展有限公司其他诉讼请求；五、北京青瓦片文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京樊家村鼎业房地产开发有限公司二〇二〇年三月二日至二〇二〇年三月三十一日的租金13981.32元；六、北京青瓦片文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京樊家村鼎业房地产开发有限公司附条件装修期租金32410.5元；七、驳回北京樊家村鼎业房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6937元，反诉受理费3243元，由北京青瓦片文化发展有限公司负担1846元（已交纳），由北京樊家村鼎业房地产开发有限公司负担8334元（已交纳3243元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二〇年八月三十一日书记员  郭融