广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5032号原告：清远市荣泰物业管理有限公司，住所地：广东省清远市清城区*******************办公室02、06、07号。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：陈金妹，该公司职员。被告：黄育文，男，1965年12月9日出生，汉族，住广东省清远市清城区*****，公民身份号码440************21X。委托诉讼代理人：马宗仁，广东明典律师事务所律师。原告清远市荣泰物业管理有限公司与被告黄育文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市荣泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈金妹、被告黄育文的委托诉讼代理人马宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市荣泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付锦江豪苑A3栋1402房自2016年8月1日至2020年2月29日的物业管理费9657.8元，违约金5852.18元；2、自2016年8月1日至2020年2月29日公摊水、电费分别为123.35元、1799.19元，水费1703.61元，公摊维修费866.52元，垃圾处理费430元，车位管理费1800元；以上费用共22232.65元；违约金从欠费次月5日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂时计至2020年3月5日止，实际计至清偿之日止；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，自2010年起入驻锦江豪苑一期、二期并与清远市樵顺房地产开发有限公司下称房地产公司签订了前期物业服务委托合同下称委托合同，原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。被告购买该房后享受了原告提供的服务，但被告从2016年8月起便拖欠原告的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据委托合同的规定，被告购买的房屋属于住宅，物业服务费为1.2元月平方米，走廊、电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日繳纳违约金。因此，被告应向原告支付2016年8月及至2020年2月期间的管理费、公摊水电费及违约金等费用共22232.65元。故，为了维护原告的合法利益，特诉至法院。被告黄育文辩称：1、原告起诉的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院予以驳回；2、双方不存在合同约定，故不应该计算违约金；3、原告要求被告支付公摊水电费、水费、维修费以及代收10元等主张，无依据；4、车位费用每月按40元计收。本院经审理认定事实如下：2009年2月20日，被告作为乙方与清远市汇业物业管理服务有限公司作为甲方签订一份《锦江豪苑前期物业管理服务协议》。该协议第一条约定，甲方提供管理服务的物业位于清远市清城区沿江1路2号锦江豪苑。第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按1.2元/月/平方米；本物业管理区域的路灯用电费用，本物业管理区的差额电量、差额水量，本物业管理区域内水泵、消防水泵、消防系统、保安系统、通风系统用电量等由所有业主按建筑面积分摊；单栋内走廊、楼梯、电梯等公共设施的公用水电费用等由本栋业主按建筑面积分摊……。第十五条约定，乙方违约本协议，不按期向甲方缴纳物业管理费和专项维修资金，甲方可以催缴期限交付，逾期不交付的，可按有关法律按每日加收欠缴金额的千分之一的滞纳金，经催收仍不交纳的，累计记账存入该房屋地产行政主管部门的产权档案中，房屋转让时由房地产交易机构代为扣除，甲方可以依法向人民法院提起诉讼。2010年4月24日，被告作为业主/车位使用人与原告签订一份《锦江豪苑业主车位使用手册》。该协议第五章第1条约定，车位管理小车为50元/车位/月，每月都需缴纳管理费……。签订上述协议后，原告为涉案小区提供了物业管理服务。现原告主张，被告拖欠从2016年8月1日起至2020年2月29日止的物业管理费、公摊水电费、水费、垃圾处理费以及车位管理费。为此，原告仅提供了公摊水电费、水费的支付凭证，但没有提供垃圾处理费、公摊维修费等实际支出凭证。被告认为，其拖欠物业管理费并未收到催收邮件，因此超过三年没有催收的物业服务费是不应支持。对此，原告针对被告拖欠物业服务费等问题，于2018年1月30日、2018年7月10日以及2019年12月23日以邮寄形式向其催收，并提供了律师函、欠费明细、邮单等。但原告没有提供2017年5月10日前向被告催收物业管理费的有关证据。另查明，清远市清城区******锦江豪苑商住小区3座1402号房屋的权属人为被告，被告已接收了前述房屋。清远市清城区******锦江豪苑商住小区A1座负一层车位64号的权属人为被告，被告已对该车位办理了交接手续。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告作为签订《锦江豪苑前期物业管理服务协议》的一方，应清楚各方权利义务，其中包括支付物业管理费、承担公摊水电费等费用。即使清远市汇业物业管理服务有限公司没有为涉案小区提供物业管理服务，现由原告对涉案小区提供该服务，被告作为接受物业服务一方，与原告构成事实的物业服务合同关系。现原告主张，被告应支付从2016年起8月1日起至2020年2月29日的物业管理费、公摊水电费、水费、公摊维修费、垃圾处理费、车位管理费，但原告没有提供其在2017年5月10日前向被告催收的有关依据，故本院对于原告主张的从2016年8月1日起至2017年5月10日前的上述费用不予支持。原告主张，被告每月拖欠物业管理费为224.60元（187.17平方米×1.20元/平方米），故被告应支付从2017年5月10日起至2020年2月29日止的物业管理费应为7636.40元（224.60元/月×34个月）。被告没有依时向原告支付物业管理费，现原告主张按日加收欠款金额的千分之一计收滞纳金。但该违约金计付标准有违公平原则，本院依法调整为按可参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。从2017年5月起，每期的违约金应以每月拖欠的物业服务费224.60元为基数从逾期之日起计算至付清之日止。原告主张，每期拖欠的物业管理费从次月5日起计算，没有违反法律规定，本院予以照准。被告为清远市清城区******锦江豪苑商住小区A1座负一层车位64号的权属人，并与原告签订了《锦江豪苑业主车位使用手册》。双方约定，每个车位管理费为50元。该车位收费标准符合清远市发展和改革局发布[2015]32号《转发广东省发展改革委住房城乡建设厅关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》的规定，故本院对被告抗辩主张，车位管理费应为40元/月，不应采信。被告应向原告支付要从2017年5月10日起至2020年2月29日止的车位管理费元1700元（50元/月×34个月）。原告提供了涉案小区已缴清水电费等费用凭证，其中包括水费、公摊水电费，现原告要求被告承担水费、公摊水电费的主张，没有超出被告在签订《锦江豪苑前期物业管理服务协议》约定的范围且有事实依据，故被告应承担水费以及公摊水电费。被告没有提供证据证明上述水费、公摊水电费的数据存在造假的情况下，根据债务应当清偿的原则，被告亦应向原告支付从2017年5月10日起至2020年2月29日止的水费1395.18元以及公摊水费117.43元，公摊电费1434.90元。被告抗辩认为，其不应承担上述费用的理由，本院不应采信。由于原告没有提供公摊维修费、垃圾处理费等费用有实际支付的客观证据，故本院对原告要求被告承担从2016年11月1日起至2020年2月29日止的公摊维修费以及垃圾费的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告黄育文于本判决生效之日起五日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付从2017年5月10日起至2020年2月29日止的物业管理费应为7636.40元以及违约金（从2017年5月10日起，每期的违约金应以224.60元为基数从次月5日起计算，2019年8月19日前的违约金计付标准应按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起的违约金计付标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，分段计算至付清之日止）；二、被告黄育文于本判决生效之日起五日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付从2017年5月10日起至2020年2月29日止的车位管理费元1700元；三、被告黄育文于本判决生效之日起五日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付从2017年5月10日起至2020年2月29日止的水费1395.18元以及公摊水费117.43元，公摊电费1434.90元；四、驳回原告清远市荣泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，由原告清远市荣泰物业管理有限公司负担80元，由被告黄育文负担98元。本判决为终审判决。审判员  汤思达二〇二〇年八月十七日书记员  邓晓欣附有关法律文书：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。