四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初347号 原告：陆正勇，男，1970年1月16日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：燕琼，四川海帆律师事务所律师。 被告：张焱森，男，1981年9月22日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：伍芳逸，四川鑫天律师事务所律师。 被告：四川泉馨房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道公园路一段**锦上城********。 法定代表人：余仁英。 委托诉讼代理人：蒙健凤，四川专迪律师事务所律师。 原告陆正勇与被告张焱森、四川泉馨房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任制审理。原告陆正勇及其委托诉讼代理人燕琼，被告张焱森的委托诉讼代理人伍芳逸，被告四川泉馨房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人蒙健凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆正勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年5月12日签订的《过户、按揭代理合同》、《房屋买卖合同》及补充协议、2019年5月15日签订的《预约合同》；2.判令被告张焱森向原告退还购房款700000元，并支付利息（以700000元为基数，从2019年5月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告向原告支付律师费60000元、案件受理费2110元、中介服务费16600元、公证费2160元、开锁费1030元、家具费用1000元、装修打墙费用800元、物业费1989元；4.判令被告四川泉馨房地产经纪有限公司对以上第二、三项诉讼请求承担共同清偿责任；5.判令被告张焱森向原告支付违约金249000元；6.本案诉讼费、保全费、保全担保费等费用由二被告承担。事实和理由：2019年5月12日，原告与被告签订了《过户、按揭代理合同》、《房屋买卖合同》及补充协议，2019年5月15日双方签订了《预约合同》，并在成都市律政公证处进行了公证，合同约定被告张焱森将位于成都市龙泉驿区龙泉××街××号××幢××单元××楼××号××0元的总价出售给原告。原告分别于2019年5月12日向被告支付了定金50000元、于2019年5月15日向被告支付了购房款200000元、450000元，共计700000元。但在原告对房屋进行装修时，发现被告早在2018年8月14日将案涉房屋出售给了案外人苏莽、潘翠梅。因被告“一房二卖”行为被发现后，案外人苏莽、潘翠梅于2019年8月12日向成都市龙泉驿区人民法院提起诉讼，原告作为第三人参加了该案诉讼。成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5488号民事判决书已判决案涉房屋由被告协助过户登记至案外人苏莽、潘翠梅名下。因此，现原、被告双方的房屋买卖合同已无法继续履行，应予以解除。在（2019）川0112民初5488号案件中，被告给原告造成了案件受理费损失2110元、律师费损失30000元，此损失应当由被告承担。另根据《房屋买卖合同》第七条第四款的约定，被告应向原告支付合同成交价830000元的30%作为违约金。被告四川泉馨房地产经纪有限公司从一开始就故意隐瞒被告张焱森一房二卖的事实，与被告张焱森故意串通欺骗原告，骗取原告的购房款，并收取原告中介居间费用16600元。依照相关法律规定，被告四川泉馨房地产经纪有限公司应对原告的经济损失承担赔偿责任。 张焱森辩称，一房二卖是事实，对解除合同及退还购房款700000元无异议。原告主张的律师费中的30000元已经另案处理。对其余费用中的物业费予以认可，其余费用不予认可。对于违约金，虽然被告有故意一房二卖的情形，但是违约金还是应当以补偿原告实际损失为原则，被告积极应诉，愿意退还款项。结合被告的履债能力，请求法院综合考量。 四川泉馨房地产经纪有限公司辩称，1.四川泉馨房地产经纪有限公司不是本案的适格主体。四川泉馨房地产经纪有限公司不是案涉《房屋买卖合同》及补充协议的相对方，四川泉馨房地产经纪有限公司与原、被告没有房屋买卖合同关系。四川泉馨房地产经纪有限公司与原、被告签订的仅仅是《过户、按揭代理合同》，并未签订《居间服务合同》，也未收取居间服务费，仅仅是为自行成交的买卖双方代办过户、按揭手续，建立的是代理关系，并非原告所称的居间关系。本案解决的是房屋买卖合同纠纷，而四川泉馨房地产经纪有限公司与买卖双方的是代理合同关系，在一个案件中不应同时解决两个不同的法律关系。2.四川泉馨房地产经纪有限公司与原、被告并未建立居间服务合同关系，也并未收取居间服务费，没有基于居间合同关系承担损害赔偿的基础。四川泉馨房地产经纪有限公司与原、被告并未签订《居间服务合同》，实际上也并未实施促成签订《房屋买卖合同》的居间行为，《过户、按揭代理合同》第一条明确载明：“甲、乙双方同意丙方为其提供交易房屋自行成交代办的服务”，由此可见，买卖双方并非是四川泉馨房地产经纪有限公司促成，系其双方自行成交。3.四川泉馨房地产经纪有限公司已尽到了合理审查义务，不存在故意提供虚假信息或故意隐瞒的行为。四川泉馨房地产经纪有限公司并非居间方，系受到原、被告委托代为办理过户、按揭等手续的代理人，不应该以居间人的标准来要求代理人。且签订《过户、按揭代理合同时》，四川泉馨房地产经纪有限公司已经认真审核过张焱森本人身份证件、案涉房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》原件、商品房买卖合同摘要原件、购房款票据原件，外观上充分证明房屋权属为张焱森所有。另外在案涉房屋的产权证书尚未下发，房屋未办理过户登记的情况下，作为第三方，无法核实案涉房屋是否存在过交易行为。四川泉馨房地产经纪有限公司对张焱森提供更多材料进行形式审查，已尽到合理审查义务。张焱森签订《过户、按揭代理合同》时已就案涉房屋在成都玛雅永诚房地产经纪有限公司与他人签订房屋买卖合同，四川泉馨房地产经纪有限公司并不知晓，也无从知晓，与原告均为善意第三方。且四川泉馨房地产经纪有限公司与成都玛雅永诚房地产经纪有限公司属于同行业竞争关系，不可能获取案涉房屋在其公司已签约的内部信息，四川泉馨房地产经纪有限公司也无法实现到每家中介公司查询涉案房屋的交易记录。直到苏莽、潘翠梅主动说明并起诉张焱森“一房二卖”要求确认合同效力时，四川泉馨房地产经纪有限公司才知晓此情况。四川泉馨房地产经纪有限公司并不存在故意提供虚假信息或故意隐瞒与丁立合同有关的重要事实的行为。4.如《过户、按揭代理合同》确实无法继续履行，四川泉馨房地产经纪有限公司同意解除合同并返还费用。综上，请求法院驳回原告对四川泉馨房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：一、2018年8月14日，张焱森与案外人苏莽、潘翠梅、成都玛雅永诚房地产经纪有限公司（居间方）签订《房产买卖合同》一份，合同约定张焱森将位于龙泉驿区龙泉××街××号××幢××单元××号××号××住房出售与苏莽、潘翠梅。合同第二条约定：房屋成交价为901800元，清水房。合同第三条约定：购房定金，签订合同同时支付购房定金20000元。首付款680000元，苏莽、潘翠梅在办公证当天支付被告。其余款项201800元，苏莽、潘翠梅在过户当日支付被告。房屋押金5000元于被告结清水、电、气、物业交房当日由押金托管方支付给被告。合同第4.1条约定：被告承诺在2018年12月30日前向贷款银行申请还贷，待还贷申请通过且已结清贷款后7日内办理完成该房屋他项权证的注销。合同第4.2条约定：该房屋如在本合同签订时尚未取得产权证，被告承诺以开发商下证为准。合同第6.1条约定：被告收到首付款结清物业费水电费当日，交付出该房屋，视为交割完成。合同第8.2条约定：被告未按本合同约定的期限将上述房产交付或过户苏莽、潘翠梅，每逾期1日，被告应向苏莽、潘翠梅支付该房产成交价3%的违约金……。合同第8.3条约定：双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，违约方退还已收取守约方的全部款项并应向守约方支付总房价款30%的违约金。2018年8月14日，成都玛雅永诚房地产经纪有限公司向苏莽、潘翠梅出具房屋现金专用收据一份，载明今收到苏莽购御嶺春天20栋1-14-4号房屋押金费5000元。2018年8月14日，被告向苏莽、潘翠梅出具收据一份，载明到苏莽购御嶺春天20栋1单元14楼4号房屋定金20000元。2018年8月22日，苏莽、潘翠梅与被告张焱森签订《协议书》，并进行了公证。协议第4.2条约定：保证上述不动产（住宅）及上述不动产（住宅）权益不再向他人重复设置转让，保证不将上述不动产（住宅）及上述不动产（住宅）权益转让给原告以外的其他人。协议第4.4条约定：接到各类通知后（如交款通知、办理不动产权证书事宜等各种通知，但不仅限于此类通知），应在七个工作日内通知乙方，并在此期限范围内配合乙方办理上述不动产（住宅）的不动产权利凭证过户手续。2018年8月22日，潘翠梅通过中国邮政储蓄银行向被告转账支付了62800元。2018年8月22日，苏莽通过工商银行向被告支付了588000元。2018年8月22日，被告向苏莽、潘翠梅出具收条载明：今收到苏莽购本人位于龙泉驿区××街××号××幢××单元××号住房首付款人民币陆拾捌万元整（680000元）。2018年8月22日，苏莽、潘翠梅、被告及中介方冯泽雄签订房屋交接清单，该清单载明：成交房屋位于龙泉驿区龙泉××街××号××幢××单元××号××号××，双方按签订房产买卖合同约定买方向卖方也支付完首付款，现卖方将此房移交买方，卖方移交物件有：1.购房买卖合同编号20-1-1404；2.代办产权证收据；3.物业专用收据、商品房买卖合同补充协议、物业临时管理规约、前期物业服务合同……8.钥匙6把、装修钥匙1把；9、门禁卡3个。2019年3月6日，潘翠梅与龙泉驿区龙泉街办鸿鑫装饰材料经营部签订《装饰装修合同》一份。合同第1.1条约定：工程地点御岭春天3期1-1-1404。合同第1.4条约定：开工日期2019年5月6日。合同第8.1条约定工程的价款为壹拾伍万元整（150000元）。合同附件有原始户型图、平面布置图、装修清单表。由于雨季等原因，装修推迟了一段时间。2019年7月初，苏莽、潘翠梅发现涉案房屋部分墙体有敲打痕迹，遂与小区物管进行联系，发现“一房二卖”，便将锁芯进行了更换。为此，双方产生纷争，2019年8月12日，苏莽、潘翠梅向本院提起诉讼，本院以（2019）川0112民初5488号立案受理。同时，本案原告陆正勇作为第三人参加了诉讼。2019年12月26日，本院作出（2019）川0112民初5488号民事判决书，判决：“一、原告苏莽、潘翠梅与被告张焱森继续履行双方签订的签订的《房产买卖合同》以及协议书：1.张焱森于本判决生效之日起十五日内向中国建设银行股份有限公司成都经济技术开发区支行归还成都市龙泉驿区龙泉××街××号20幢1单元1404号抵押房屋（备案号267761）的贷款本息，并办理抵押注销手续；2.张焱森于本判决生效之日起十五日内办理成都市龙泉驿区龙泉××街××号20幢1单元1404号房屋（备案号267761）的不动产权证；3.张焱森在取得成都市龙泉驿区龙泉××街××号20幢1单元1404号房屋（备案号267761）的不动产权证后七日内，协助苏莽、潘翠梅将该房屋的权属过户登记至苏莽、潘翠梅名下；二、张焱森于本判决生效之日起十五日内支付苏莽、潘翠梅违约金10000元；三、驳回苏莽、潘翠梅的其他诉讼请求；四、驳回陆正勇的全部诉讼请求。”该判决现已生效。 二、2019年5月12日，陆正勇与张焱森签订《房屋买卖合同》、《补充协议》。买卖合同约定：被告所售房屋位于成都市龙泉驿区××街××号××幢××单元××号××号××，房屋总价款830000元，签订合同当日支付定金50000元，买受人在过户递件完成后当日内将全部或部分首付款780000元直接支付给出卖人。合同第5.4条约定：贷款申请经贷款机构审批通过后且符合过户条件后，买卖双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内（或房管局通知的时间）再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。合同第7.4条约定：出卖人出现下列第（1）种情形或买受人出现下列第（2）种情形的，构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价30%的违约金，并由出卖人退还买受人全部已付房款。（1）出卖人......将房屋出售给第三人等导致买受人无法取得房屋所有权的。合同第7.6条约定：本合同签署后任何一方违约，违约方按上述约定向守约方承担违约责任，并承担守约方为解决纠纷产生的包含但不限于律师费、诉讼（仲裁）费……。《补充协议》第一条第1项约定：在2019年5月15日办理预约合同公证当天原告向被告支付房款650000元，剩余房款130000元于办理本房屋产权转移手续当天全部支付给被告。2019年5月12日，张焱森出具定金收条一张载明：兹收到陆正勇购买成都市龙泉驿区龙泉××街××号御嶺春天三期20栋（三期1栋）1单元14楼1404号房屋购房定金50000元。2019年5月15日，张焱森与陆正勇、补菊秀签订《预约合同》并进行了公证，陆正勇为此交纳了2160元公证费。合同第5.1条约定：若被告拒不签订正式买卖合同、将不动产转让给他人、提高转让价款的，被告应向原告支付违约金166000元，同时原告有权要求被告继续履行合同。2019年5月12日，陆正勇、张焱森、四川泉馨房地产经纪有限公司签订《过户、按揭代理合同》，对代办过户服务等进行了约定，陆正勇向四川泉馨房地产经纪有限公司支付了服务费16600元。2019年5月15日，陆正勇通过成都农村商业银行转账支付张焱森200000元。2019年5月15日陆正勇通过中国农业银行转账支付张焱森450000元。同日，被告将其与开发商签订的商品房买卖合同、房屋钥匙、门禁卡交付陆正勇。陆正勇支付了2019年1月至12月的物业费1989元。其后，陆正勇对房屋实施前期装修工作时，发现“一房二卖”问题。苏莽、潘翠梅起诉后，陆正勇与四川瑞鑫律师事务所律师签订了委托代理合同，支付法律服务费30000元。本案中，陆正勇与四川海帆律师事务所签订了委托代理合同，支付法律服务费30000元。 三、涉案房屋系被告购买的商品房，房屋建筑面积92.08平方米，合同签约备案号为267761号。 上述事实，有原、被告身份信息、四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同摘要、过户、按揭代理合同、房屋买卖合同及补充协议、公证书、银行交易明细、委托代理合同、律师费发票、公证费发票、物业费收据、（2019）川0112民初5488号民事判决书等证据以及原、被告在庭审中陈述一致的事实在案为证。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，张焱森于2018年8月14日与苏莽、潘翠梅签订了案涉房屋的房屋买卖合同后，又于2019年5月12日与陆正勇就同一套房屋签订了房屋买卖合同及补充协议，构成“一房二卖”。同时，案涉房屋已经被人民法院生效判决归苏莽、潘翠梅所有，导致陆正勇签订商品房买卖合同的目的不能实现，《房屋买卖合同》、《补充协议》及《预约合同》应当解除，基于《房屋买卖合同》、《补充协议》及《预约合同》而签订的《过户、按揭代理合同》亦应当解除。故对原告主张解除原告与被告张焱森于2019年5月12日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、于2019年5月15日签订的《预约合同》，原告与被告张焱森及四川泉馨房地产经纪有限公司于2019年5月12日签订的《过户、按揭代理合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告已向被告张焱森支付的700000元购房款，张焱森应当予以退还并支付相应的利息，利息应当自每笔款项支付之日起计算至实际退还之日止。原告已向被告四川泉馨房地产经纪有限公司支付的16600元服务费，被告四川泉馨房地产经纪有限公司应当予以退还。关于原告主张赔偿各项损失及支付违约金的问题。依照双方签订的《房屋买卖合同》第7.3条及7.6条的约定，张焱森“一房二卖”的行为构成根本违约并导致合同解除，应当向原告支付合同成交价30%即249000元，并在承担上述违约金的基础上支付原告为解决纠纷而产生的律师费共计60000元。对原告的该部分主张，本院予以支持。对原告主张的剩余部分的各项损失，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金高于或者低于造成的损失的，当事人可以请求增加或者减少。”依此规定，双方约定的违约金属于损失填补功能。本案中，陆正勇已主张以合同成交价30%即249000元计算违约金并支付律师费60000元，上述费用足以使陆正勇的损失得到相应赔偿。陆正勇再主张案件受理费损失、公证费损失、物业费损失，缺乏法律依据。另外，陆正勇主张的开锁费、家具费、装修打墙费，其提供的证据不足以证明其主张，本院对该部分诉请不予支持。关于被告四川泉馨房地产经纪有限公司是否应当承担责任的问题。首先，四川泉馨房地产经纪有限公司系受到原、被告委托代为办理过户、按揭等手续的代理人，并非案涉房屋买卖合同的居间方。在案涉房屋的产权证书未下发，房屋未办理过户登记的情况下，作为四川泉馨房地产经纪有限公司，也无法核实案涉房屋是否存在交易行为。同时，陆正勇提供的证据也不足以证明四川泉馨房地产经纪有限公司存在故意隐瞒了案涉房屋存在其他交易的事实。故对陆正勇主张四川泉馨房地产经纪有限公司除退还服务费16600元以外的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，合同应当解除，被告张焱森应当退还原告购房款并支付相应的利息、违约金、律师费，被告四川泉馨房地产经纪有限公司应当返还原告服务费。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告陆正勇与被告张焱森于2019年5月12日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》； 二、解除原告陆正勇与被告张焱森于2019年5月15日签订的《预约合同》； 三、解除原告陆正勇与被告张焱森、四川泉馨房地产经纪有限公司于2019年5月12日签订的《过户、按揭代理合同》； 四、被告张焱森于本判决生效之日起十日内向原告陆正勇返还已支付的购房款700000元并支付利息（利息计算方式：1.以50000元为基数，自2019年5月12日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2.以650000元为基数，自2019年5月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；3.以700000元为基数，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、被告张焱森于本判决生效之日起十日内向原告陆正勇支付违约金249000元、律师费60000元； 六、被告四川泉馨房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆正勇返还已收取的服务费16600元； 七、驳回原告陆正勇的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14104元、保全费5000元，由被告张焱森负担（此款已由原告预交，被告张焱森在履行上述给付义务时一并将此款付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  高玉林 二〇二〇年八月六日 书记员  赵思铭