成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初3319号 原告（反诉被告）：成都嘉云置业有限公司，住所地成都市郫都区郫筒镇西大街。 法定代表人：李光明，系该公司总经理。 委托代理人：梁巧，四川秉济律师事务所律师。 委托代理人：雷琪，四川秉济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘晓强，男，汉族，1968年8月24日出生，住成都市郫都区。 委托代理人：项伟，四川衡纵律师事务所律师。 委托代理人：蒋衡，四川衡纵律师事务所律师。 原告成都嘉云置业有限公司与被告刘晓强房屋租赁合同及被告刘晓强反诉成都嘉云置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告成都嘉云置业有限公司委托代理人梁巧、雷琪、被告刘晓强及其委托代理人项伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都嘉云置业有限公司诉讼请求：1、确认原、被告2017年8月25日签订的《金壕雅庭商铺租赁合同》在2019年1月6日解除；2、被告将位于金壕雅庭项目××（××楼××楼至××楼）房屋恢复原状并向原告返还该房屋；3、被告支付原告逾期交纳房屋租金之日起（即2018年12月4日）至合同解除之日止（即2019年1月6日）合计33天的滞纳金1237500元；并向原告支付合同解除前拖欠的房屋租金67808元；4、被告参照《金壕雅庭商铺租赁合同》约定的租金双倍标准向原告支付从2019年1月7日起至实际返还给原告之日止的房屋占用费。请求驳回被告全部反诉请求。事实及理由：2017年8月25日，原、被告签订的《金壕雅庭商铺租赁合同》，约定被告承租金壕雅庭××××号（独栋楼1楼至5）房屋，租赁期限12年，自2017年9月1日至2029年12月31日，被告应于2018年12月2日前预付下一期（2019年1月1日至2019年12月31日）的到期应付租金750000元。租赁费支付期届满后，原告多次催缴均被拒绝，故于2018年楼12月9日再次向被告书面送达《逾期支付租金催收通知函》，被告收到函后，直至2019年1月2日，仍未按合同约定支付租金，已构成根本违约，且逾期支付租赁费用超出30天，符合合同第六条约定解除合同权，原告2019年1月6日向被告发出《解除合同收回房屋并限期搬离通知书》，依法行使合同解除权，合同解除后，被告拒付原告租金及滞纳金，也未按照合同约定将房屋恢复原状并向原告返还，请求法院支持原告诉请请求。被告反诉称案涉合同于2018年11月21日解除，没有事实及法律依据，原告已按照合同约定向被告交付房屋，完全履行了合同义务，不存在违约行为，至于被告称明知不能开办幼儿园，在房屋装修期可以更改房屋用途，被告没有证据证明，与事实不符，原告从未隐瞒案涉房屋性质，房屋之前系经营农贸市场，被告明知开办幼儿园需要符合什么条件应有专业认定，被告事先考察过房屋，不存在原告欺诈签订合同一说，被告在签订合同前应充分了解情况，审慎行使合同签约权，被告在明知租赁房屋系农贸市场且未取得相关批文情形下进行房屋装修，系自身造成损失，其要求解除合同没有事实及法律依据；被告反诉要求退还保证金没有依据，根据合同约定，被告逾期支付租金，原告可以不退还保证金，被告没有合同解除权；被告反诉赔偿经济损失没有事实依据，被告在案涉房屋系农贸市场前提现造成的一系列损失与原告无关，请求驳回原告全部诉讼请求。 被告刘晓强司反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人签订的《金壕雅庭商铺租赁合同》于2018年11月21日解除；2、被反诉人向反诉人退还租赁保证金150000元；3、被反诉人向反诉人赔偿各项经济损失6372664.9元；4、被反诉人承担本案反诉费用、保全费用等全部诉讼费用。请求驳回原告全部诉讼费用。事实及理由：反诉人与被反诉人2017年8月25日签订的《金壕雅庭商铺租赁合同》，约定被告承租金壕雅庭××××号商业楼“用于培训、教育事业”，反诉人已向被反诉人支付首年房屋租金750000元及租赁保证金150000元，向租赁房屋二楼原承租人“大雁乒乓球馆”支付转让费45000元。反诉人承租房屋后，着手进行装修设计、施工、购买设施设备、组织教师队伍筹办“博英斯顿幼稚园”，在所有开办准备工作完成时，反诉人被郫都区教育主管部门告知因房屋性质为“农贸市场”不能获得办园许可，在此前，被反诉人作为房屋开发商，明知该房屋性质不能开办幼儿园，且在反诉人装修、筹办期间，以可以办理房屋性质变更为说辞，致使反诉人损失不断扩大，至今被反诉人也未能变更房屋性质或协调相关部门办理房屋的办学许可。反诉人2018年6月28日发函督促被反诉人协调解决房屋性质使其适用于开办幼儿园的《工作联系函》无果后，为避免损失扩大，2018年11月21日向被反诉人送达《合同解除通知》，案涉合同源于被反诉人签订合同时存在欺诈，合同目的无法实现，被反诉人应当承担合同解除的全部责任。关于原告诉讼解除合同以及要求支付占用费用，因原告违约导致被告无法开办幼儿园，无法实现合同目的，被告2018年11月21日向原告发出解除合同函件并且要求原告接收房屋，但原告一直没有接收房屋，为防止房屋空置期间被破坏，被告投入相关人员留守，增加被告损失，双方合同已经于2018年11月21日解除；关于原告要求回复原状，因案涉房屋系独栋房屋，用途为开办幼儿园，被告装修方案经过原告认可并且是开办幼儿园必要的施工方案，没有对房屋主体结构及公共设施造成损坏，无需恢复原装，因为原告违约，原告应承担被告剩余租赁期限内装修损失；关于逾期缴纳租金及滞纳金，合同约定免租期为2017年9月1日至2017年12月31日，2018年1月1日至2018年12月31日首期租金750000元，被告已支付，剩余租金应于每期届满前30天，第二期2019年1月1日至2019年12月31日租金被告应在2019年12月1日前支付，双方租赁合同在2018年11月21日解除，被告无需支付剩余租期的租金，不存在逾期缴纳租金情况，请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，2017年8月25日，原、被告签订的《金壕雅庭商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有金壕雅庭××××号商业（独栋楼1楼至5楼），该租赁物临靠牡丹庭园小区和郫县农村发展局家属院围墙外的院坝在租赁物范围内归被告使用，租赁期限12年，自2017年9月1日至2029年12月31日，免租期为2017年9月1日至2017年12月31日，被告于签订合同当日支付原告保证金150000元，合同到期后十五日内经确认被告无违约情形以及对原告财务无损坏现象后，由原告全额无息退还；因被告自己经营不善，合同期内被告提出提前解除合同或者被告违约、不按时缴纳租金造成提前解除合同，终止合同履行，原告不退还被告保证金；房屋租金年租金750000元，2021年起开始按照5%递增；租金支付期为12个月，第一次支付12个月租金，原告交付房屋并签订合同当日内一次性支付首期租金750000元，剩余租期租金被告应在每期届满前30日支付下一期租金，逾期3个工作日未支付租金，每天按照该商铺12个月租金的5%支付滞纳金，逾期一个月未支付租金，原告有权要求被告退场，场内物品应由原告处置；2017年8月25日至2017年12月31日为装修期，装修期免交租金；被告逾期支付租金超出30天，原告有权解除合同并收回租赁房屋，被告无条件10天内腾空并交还房屋，逾期腾房，视为同意放弃室内物品包括装修装饰并自愿承担相关损失。合同同时对合同变更、终止和解除、争议解决等其他事项作出约定。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告向原告支付首年租金750000元及保证金150000元，被告随即开始装修案涉房屋，被告拟开办幼儿园，案涉房屋与原告其他物业一起为一个大产权证，登记为“公寓、农贸市场、商业、住宅”，其中，案涉房屋房屋权属部门登记规划用途为“农贸市场”，被告无法获得办学许可，被告2018年6月28日发函原告督促原告协调解决房屋性质使其适用于开办幼儿园，故于2018年11月21日向原告送达《合同解除通知》。原告认为被告应于2018年12月2日前预付下一期（2019年1月1日至2019年12月31日）的到期应付租金750000元，租赁费支付期届满后，原告多次催缴均被拒绝，故于2018年12月9日向被告书面送达《逾期支付租金催收通知函》，被告收到函后，未支付租金，原告2019年1月6日向被告发出《解除合同收回房屋并限期搬离通知书》，双方就合同解除事宜发生争执协调未果，原告遂诉讼至本院，诉讼中，被告提出反诉，本院予以受理并予以合并审理。 诉讼中，被告申请对案涉房屋已完工装饰装修进行造价鉴定，本院受理后，2019年9月18日委托四川海林建设项目管理有限公司进行鉴定，该机构2020年7月13日出具《鉴定意见书》，经鉴定确认金额3408708.85元，涉及室外围基础部分、原卫生间地面回填混凝土、门卫室屋面、吊顶及防水作法、新建断桥钕合金门窗玻璃材质等部分推断性涉及金额69601.15元，被告刘晓强垫付鉴定费用140140元。 同时查明，2017年8月29日，原告出具《关于“金壕雅庭”农贸市场经营情况的说明》，内容对前期案涉物业的经营情况予以、为盘活闲置资产，服务周边居民上学，2017年8月25日将商铺租赁给被告开办幼儿园等情况予以说明。案涉房屋二楼原已租赁案外人“大雁乒乓球馆”，2017年8月18日，原、被告签订《协议》一份，内容为：该乒乓球馆基本同意转让给被告，转让费用45000元，若球馆同意解除与原告的租赁合同，被告需承租该物业，被告自愿将缴纳保证金150000元转为租房保证金，否则，原告不退还被告租房定金150000元，该乒乓球馆收取的转让费也不予退还；如乒乓球馆不同意装让，原告退还被告租房定金150000元，后期，乒乓球馆同意转让物业经营权，被告取得案涉物业经营权。2018年2月1日，应被告刘晓强需求，原告向相关部门提交《说明报告》，争取将案涉房屋开办成幼儿园，被告刘晓强出具《情况说明》，承认原告出具前述说明报告系协助被告办理相关证照、批文所需，所引起经济责任、法律责任由被告承担。 另查明，2018年4月3日，成都市郫都区城乡规划和住房建设局向区教育局、区消防大队出具函件，内容为接举报，本案案涉房屋为农贸市场，属成都嘉云置业所有，目前租赁给他人，拟开办幼儿园，擅自改变房屋使用性质，请在办理先关证照时严格把关。 再查明，案涉房屋2015年11月9日办理不动产权证（郫房权证监证字第××号），案涉房屋与原告其他物业一起为一个大产权证，登记为“公寓、农贸市场、商业、住宅”，其中，案涉房屋房屋权属部门登记规划用途为“农贸市场”，原告对此予以认可。诉讼中，为避免当事人损失继续扩大，本院组织双方进行房屋腾退交接，因房屋鉴定期间涉及鉴定机构勘察现场需要，无法组织移交，在鉴定事项基本结束后（2020年5月8日）指定被告2020年5月11日前将案涉房屋腾退交付原告，被告刘晓强2020年5月11日按照指定将案涉房屋腾退交付原告公司，案涉房屋现由原告公司实际使用。 再查明，被告刘晓强对鉴定报告中的异议部分，鉴定机构2020年5月22日组织双方到现场复勘，其中，装修隐蔽工程等因被告无法提供鉴定依据，无法现场确定，经本院征询原告意见，原告向本院出具书面《说明》，认为被告申请鉴定应承担提供鉴定资料，装修隐蔽工程无法提供鉴定资料，应承担举证不能的责任，且因房屋已交付，大面积破拆鉴定将影响物业使用，不同意对被告提供的鉴定资料显示的工程范围之外的其他范围进行破坏鉴定。 上述事实，有原、被告身份信息、房产证、规划图纸、合同、协议、催租函件及邮寄单据、解除合同通知、情况说明及说明报告、费用支付凭证、成都市郫都区城乡规划和住房建设局函件、被告解除合同通知及送达照片、被告解除合同通知及邮寄凭据、鉴定报告及费用凭据、原告关于鉴定的说明以及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《金壕雅庭商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。案涉合同第一条关于案涉房屋的约定双方并未对案涉房屋的登记或备案用途进行法律上确认，仅能视为双方以约定的形式对承租案涉房屋用于商业的确认，房屋租赁合同的主要义务，出租方体现在提供房屋使用权，获得对等房屋租金收入、承租方支付对应租金而获取租赁物的使用权。被告刘晓强认为原告签订案涉合同时涉嫌欺诈，导致被告后期不能办理相应行政许可或批文不能实现合同目的，本院认为，本案并无证据证明原告签订合同时存在欺诈行为，对被告辩解原告欺诈被告签订合同不予采信。 关于原、被告就案涉合同是否具有法定或约定解除权的认定，案涉房屋取得产权时间为2015年5月，案涉合同签订于2017年8月，签订合同时，原、被告双方均明知案涉房屋用于“用于培训、教育事业”的经营目的，被告作为拟从事培训、教育事业从业者，签订合同时应尽到最大范围内的审慎义务，明了房屋产权性质，避免出现不能顺利办理相应行政许可的风险，被告未尽自身合同签订时的审慎义务，导致合同目的无法实现，自身应负主要责任，原告公司作为租赁物所有权人，明知被告承租房屋后系用于培训、教育事业的商业用途，案涉房屋的产权性质可能导致承租人在后续办理行政机关相关许可时存在障碍，应尽一定范围内的提示义务，2018年2月1日，应被告刘晓强需求，原告向相关部门提交《说明报告》中虽然被告陈述知晓案涉房屋系农贸市场，但该证据形成时间并不足以认定原告在签订案涉合同时已就案涉房屋产权性质向被告进行合理范围内说明，对合同目的无法实现具有一定过错，双方当事人对案涉合同的解除均有过错，根据合同履行实际情况，双方违约情形，兼顾公平诚信原则，本院酌情认定原告承担合同解除次要责任（30%），被告自负主要责任（70%）。被告2018年11月21日向原告发送的《合同解除通知》，原告2019年1月6日向被告发出《解除合同收回房屋并限期搬离通知书》，双方均有解除合同意思表示，在双方均有过错不具有法定解除权情形下，本院认为系双方因合同目的无法实现一致同意解除合同，2019年1月6日作为最后的合同解除意思表示时间，可以认定为合同解除之日。诉讼中，被告申请向郫都区教育局调查取证被告无法开办幼儿园原因系未获得办学许可导致，本院未予准许，其一，被告申请调取证据表明事项为开办幼儿园，与案涉合同约定“教育、培训”合同目的并不完全一致，其二，本案现有郫都区住建局等职能部门书面文件中等证据已明确了因案涉房屋性质，对被告办学等严格审查，且事实上原告诉讼中对此并无异议，故调取证据事实上已无必要，本院未予调取。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”及第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情况处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应责任；……”。前述两条系规定合同有效而解除时关于装饰装修物的处理原则，对于未形成附合的装饰装修及设备，承租人可以自行取回；已构成附合部分的装饰装修残值损失，按照导致合同解除的各自责任承担相应责任，合同解除时的装饰装修残值损失，系指合同解除时装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值予以确定，即装饰装修价值费用在租赁期内摊销完毕为基本原则，出、承租双方应按照已摊销费用确定租赁期间消耗的费用，合同履行期间已摊销（消耗）的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。合同约定的装修期内，原告并未对被告的装修行为及方案提出异议，本案中亦无向被告提出装修异议的证据，且案涉房屋之前系农贸市场经营，本案被告承租房屋后用于教育培训等，事实上也必须进行装饰装修，故本案应视为原告同意被告对案涉房屋进行装修，同时双方并未就合同提前解除后的装饰装修处理进行约定，故案涉合同解除后装饰装修物的处理应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及第十一条规定处理，即因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应责任。据此，被告刘晓强诉讼中申请装饰装修工程造价鉴定，合乎法律规定，本院依法予以受理并移交鉴定机构，鉴定机构依法出具鉴定意见，确认涉案房屋已经形成附合部分的装饰装修造价为3408708.85元，鉴定程序合法，客观真实，其鉴定意见应作为本案裁判依据。鉴定意见中涉及室外围基础部分、原卫生间地面回填混凝土、门卫室屋面、吊顶及防水作法、新建断桥钕合金门窗玻璃材质等部分推断性涉及金额69601.15元，被告未提供相应鉴定依据材料，但该部分确为被告刘晓强装饰装修改造，发生费用作出为必然事实，鉴定机构根据鉴定规则，经过实际勘测，按照鉴定准则采用市场通常做法作出推断性鉴定意见金额，符合客观事实，于原、被告双方而言，较为公平，对该部分69601.15元，本院予以采信，可以作为本案裁判依据。案涉合同租赁期12年，自2018年1月1日至合同解除之日2019年1月6日，合同履行8.47%（按照一年365天、一月30天平均计算，371天÷4380天），合同履行期摊销装饰装修金额为294612元（3478310元×8.47%），剩余租赁期内未摊销完毕的装饰装修金额3183698元，由原告承担955109.4元，其余费用由被告刘晓强自行承担。鉴定费140140元，原告承担42042元，其余由被告自行承担。被告反诉同时主张除装饰装修费用外的其他损失，包括人员雇佣费用、设计费用、支付案外人的转让费等，本院认为，租赁合同解除后的装饰装修损失应系案涉装饰装修的“残值”损失，被告提供的前述损失仅系被告于装饰装修时的相应费用，无论通过鉴定或现有证据，本院均无法确认其现值或残值，被告前述损失相应证据不足以认定其损失金额。 关于原告诉请被告恢复房屋原状并返还房屋，案涉房屋诉讼中已办理交接，已不存在腾退返还之说。至于恢复原状，原告应当提供案涉房屋交付被告前状况等证据，本案原告并未提供房屋交付时双方验收标准以及房屋交付被告时原始固有状态等方面的证据（诉讼中，原告申请恢复原状费用鉴定，后撤回该鉴定申请，恢复原状费用亦无法确定），原告诉请恢复原状诉请不明确、证据不充分，本院不予支持，原告可在固定证据后与被告协商处理或另案诉讼。 关于原告诉请被告拖欠的房屋租金，本院认为，合同解除前租金被告应予以支付，被告已交纳第一年（2018年1月日至2018年12月31日）租金，日租金标准为2054.79元（年租金750000元），合同解除前被告未付租金为12328.74元（6天×2054.79元／天），原告诉请被告合同解除前拖欠租金67808元，超出约定标准部分本院不予支持。 关于原告诉请被告支付原告逾期交纳房屋租金之日起至合同解除之日止合计33天的滞纳金1237500元，本院认为，案涉合同的解除责任前面已阐述，不再赘述，在迟延交租期间，双方已就合同解除一直在函件往来协商，被告迟延交付租金并非故意违约，且其未付租金、金额及相应时间与租赁合同整体租金金额以及租赁时间相比占比极低，故该项诉请本院不予支持。 关于原告诉请被告参照《金壕雅庭商铺租赁合同》约定的租金双倍标准向原告支付从2019年1月7日起至实际返还给原告之日止的房屋占用费，本院认为，案涉合同解除之日至被告实际腾退房屋之日（2020年5月11日），为被告实际使用期间，期间案涉房屋占用费，根据法律规定，应由被告承担相应占用费用，但本案中，该时间跨度具有特殊性，其一，2020年1月爆发“新冠疫情”，众所周知疫情十分严重，时间跨度较长，被告腾退房屋存在严重履行障碍，其二，本案装饰装修造价鉴定需要保持房屋现状，因新冠疫情导致鉴定期间较一般时限较长，且双方就房屋腾退交付持有较大异议，无疑变相增大案涉房屋的腾退困难。同时，原告援引合同第七条第三项的被告存在逾期交付房屋情形，逾期交房期间原告有权收取双倍租金，该条蕴含的意思为被告单方违约且不按时腾退房屋，才适用双倍租金标准计付占用费用，本案也与合同约定情形并不一致，故本院综合今年疫情持续时间、合同解除实际情况以及双方违约情形等，酌情认定合同解除之日至实际腾房之前房屋占用费用自2019年1月7日仅计算至2020年1月6日，被告承担350000元房屋占用费用（参照合同约定租金标准50%计算）。 关于合同保证金150000元，被告反诉要求退还，原告主张根据合同第二条约定不予退还，本院认为，案涉合同因双方过错导致合同目的无法实现，原告援引合同第二条约定的合同期满或被告单方违约情形不予退还保证金，于法无据，本院不予采信，合同提前解除，原告应退还被告保证金。 综上，原告应承担被告装饰装修损失955109.4元、鉴定费用42042元，退还被告保证金150000元；被告应支付原告欠付租金12328.74元及房屋占用费用350000元，品迭计算后，原告支付被告784822.66元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告成都嘉云置业有限公司与被告刘晓强2017年8月25日签订的《金壕雅庭商铺租赁合同》在2019年1月16日解除； 二、原告成都嘉云置业有限公司于本判决生效后五日内支付被告刘晓强784822.66元； 三、驳回原告成都嘉云置业有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告刘晓强其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取10234元，原告成都嘉云置业有限公司承担3070.2元，由被告刘晓强司承担7163.8元；反诉案件受理费减半收取28729元，原告成都嘉云置业有限公司承担8618.7元，由被告刘晓强司承担元20110.3元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 毅 二〇二〇年八月三日 书记员 杨云翔