内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2018）内民再111号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：苏在斌，男，1956年5月3日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：内蒙古鑫东房地产开发有限公司。法定代表人：王福德，该公司总经理。二再审申请人的共同委托诉讼代理人：王天罡，内蒙古誉昊律师事务所律师。二再审申请人的共同委托诉讼代理人：刘秋云，内蒙古誉昊律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：王德茂，男，1951年5月16日出生，汉族，个体工商户，现羁押于包头市昆都仑区看守所。委托诉讼代理人：王娟芳，1974年5月6日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市，系王德茂女儿。委托诉讼代理人：乔国炜，内蒙古东方玉德律师事务所律师。一审第三人：李坚，男，1955年9月18日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘佩强，内蒙古陀力律师事务所律师。再审申请人苏在斌、内蒙古鑫东房地产开发有限公司(以下简称鑫东公司)因与被申请人王德茂房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2014）呼民一初字第00018号民事判决，向本院申请再审，本院作出（2016）内民申1718号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人苏在斌、鑫东公司的共同委托诉讼代理人王天罡、刘秋云，被申请人王德茂的委托诉讼代理人王娟芳、乔国炜，一审第三人李坚的委托诉讼代理人刘佩强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏在斌、鑫东公司申请再审称，请求：1.依法撤销内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2014）呼民一初字第00018号民事判决第一项；2.改判驳回王德茂的诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.一审判决认定王德茂作为本案原告诉讼主体适格的基本事实错误，缺乏证据证明。2011年4月28日，苏在斌与李坚签订了《房屋买卖合同》，合同约定出卖人是李坚，买受人是苏在斌。签订合同时，李坚是以自己名义向苏在斌出售涉案房屋，合同签订后，实际履行也是由苏在斌和李坚之间进行，李坚从未披露实际出卖人是王德茂。一审判决仅依据王德茂于2014年4月26日为李坚出具的一份《委托书》，即确认李坚是代理王德茂与苏在斌签订《房屋买卖合同》，合同的出卖人是王德茂，王德茂即具有本案原告主体资格，依据不足。2.鑫东公司与王德茂之间无房屋买卖合同法律关系，依照苏在斌与李坚签订的两份补充协议约定，鑫东公司是作为苏在斌购房所占土地的权利载体出现的，并非房屋买卖合同当事人，鑫东公司只与呼和浩特市土地收储中心存在土地出让合同法律关系，与王德茂及李坚均没有法律关系，鑫东公司非本案适格被告。一审判决将苏在斌与鑫东公司这两个独立的民事主体混同，认定鑫东公司是涉案房屋买卖合同的买受人主体，属认定事实错误。3.一审判决鑫东公司、苏在斌向王德茂给付3000万元购房款，缺乏事实和法律依据。一审判决鑫东公司、苏在斌给付王德茂3000万元购房款的证据就是李坚与苏在斌签订的三份协议，一份房屋买卖合同，两份补充协议。对于一审判决采纳的关键证据《补充协议（二）》，没有约定且无法证明鑫东公司与苏在斌应共同在鑫东公司与呼和浩特市土地收储中心签订《成交确认书》后15日内，必须无条件支付王德茂3000万元购房款。李坚与苏在斌于2011年11月21日签订的《补充协议（二）》约定“通过双方协商，拿到土地摘牌确认书后直接摘到鑫东公司办理手续。按原协议之规定，苏在斌（鑫东公司）十五日之内付甲方叁仟万元房款”，这里“原协议”就是指2011年7月27日李坚与苏在斌签订的《的补充协议》。按照该补充协议第一条、第二条之规定，出卖人李坚应当在买受人苏在斌先期支付出卖人李坚4000万元后30日内办理完土地挂牌移交手续和土地证（户名为买受人指定的鑫东公司）等相关手续及证件；上述相关手续办理完后10日内苏在斌再支付出卖人3000万元。《补充协议(二)》将该10日内延期为15日内，其他付款条件均按照原协议规定执行。一审法院于2015年4月1日组织当事人召开听证会形成的听证笔录非常清楚地记录了李坚、苏在斌和鑫东公司对上述付款条件的意思表示是苏在斌和鑫东公司拿到土地证，而不仅仅是拿到《土地成交确认书》。但一审判决无视苏在斌提出的先履行抗辩权，在李坚没有先履行办下摘牌移交手续和土地证等相关手续及证件的情况下，就直接判决要求苏在斌再支付王德茂3000万元，缺乏证据证明且剥夺了苏在斌的先履行抗辩权。此外，李坚找鑫东公司“摘牌”，是属于苏在斌给李坚和王德茂帮忙，并非鑫东公司的法定义务，因为王德茂购买的是内蒙政府作为建设方的房屋，而该房屋是属于“先建设后审批”的违规建筑，所以必须找一家有资质的企业来挂名。苏在斌所支付的购房价款内已包含了土地证和房产证，而不需要买受人在买了房屋后再去办理土地证和房产证，这既是交易习惯，也是法律规定。(二)一审判决适用法律错误。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案房屋系违章建筑，没有合法产权手续，将来能否补办建筑规划手续，并最终取得产权证，均无法确定。案涉三份房屋买卖合同应属效力待定合同，一审判决认定为合法有效合同错误。其次，涉案房屋买卖合同的补充协议，违反了房地产转让一体原则，造成转让标的房地分离，违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性规定，最终会造成无法办理产权手续。第三，本案房屋买卖标的系内蒙古自治区人民政府（以下简称内蒙政府）国有资产，在案涉商业楼转让过程中，未经国有资产管理部门批复擅自处置，违反《地方行政单位国有资产处置管理暂行办法》规定的不动产处置程序，涉嫌非法转让。第四，一审认定王德茂有权向鑫东公司、苏在斌主张权利，适用《中华人民共和国合同法》第四百零三条错误。王德茂委托李坚的事项，只有“商谈买楼事宜，不包括签订合同”，因此李坚以自己名义与苏在斌签订的房屋买卖合同及补充协议的行为，超出了委托授权范围。但李坚一直否认王德茂委托其签订售楼合同，故本案不适用合同法第四百零三条第一款。另外，一审判决并未判决无独立请求权第三人李坚承担民事责任，故第三人李坚不具有本案的上诉利益及再审权利，无权提起上诉和再审申请。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。王德茂辩称，（一）本案苏在斌、鑫东公司没有上诉，直接申请再审，属于滥用权力，违反程序，依法不应进行再审；第二，王德茂属于本案适格主体。本案的事实是：2010年3月，王德茂委托薄更新与内蒙古自治区人民政府直属机关事务管理局（以下简称内蒙政府事务管理局）签订《房屋买卖合同》，购买了诉争房屋，并交纳了购房款，办理了交接手续。之后，王德茂委托李坚对本案诉争房屋代为进行出售。李坚作为王德茂的代理人，与苏在斌签订《房屋买卖合同》，该合同中出卖人的权利义务承担者为王德茂，故本案王德茂具有诉争房屋的所有权，属于本案适格主体；第三，诉争房屋的付款条件已经具备，苏在斌、鑫东公司应按照《房屋买卖合同》和补充协议的约定履行支付剩余购房款的义务。通过本案的证据材料显示，2011年12月19日，鑫东公司拿到土地摘牌确认书并办理了相关手续，根据补充协议的约定，苏在斌应再付3000万元，因为前期王德茂仅仅收到1980万元，故苏在斌、鑫东公司和李坚应共同再向王德茂支付5200万元。李坚述称：（一）同意鑫东公司、苏在斌关于驳回王德茂全部诉讼请求的再审请求，因为王德茂不具备本案诉讼主体资格。王德茂给李坚出具的《委托书》仅授权李坚就出卖涉案房屋事宜进行商谈，特别注明（不包括签订合同）。这一授权在王德茂把涉案房屋卖给李坚之后就已经作废，所以仅凭该《委托书》不能证明争议房屋归王德茂所有。（二）李坚于2011年6月就已陆续向王德茂支付购房款，而苏在斌从2011年8月才开始向李坚支付购房款。从付款时间上看，双方行为也不符合代理与被代理的特征。如果李坚是王德茂的售房代理人，根本不可能自己垫资向王德茂付购房款。（三）李坚与王德茂之间虽然没有签订房屋买卖合同，但王德茂在一审法院《工作笔录》中认可了其以6500万元的价格把房屋卖给李坚，李坚又以8000万元的价格出售给苏在斌，这也符合商品房买卖中等价有偿的交易习惯。（四）李坚已经履行了与苏在斌签订的房屋买卖合同及补充协议，李坚自行出资向政府有关部门交纳26797468元土地出让金，并支付了办证期间发生的制图费、测量费、测绘费等一切费用，同时按双方合同约定把国有土地使用权直接确认到苏在斌设立的鑫东公司名下。（五）王德茂把争议房屋卖给李坚后，再未管理过涉案房屋，在一审判决生效前，房屋一直由李坚出资管理并维护。综上，李坚与王德茂之间虽然没有签订房屋买卖合同，但现有证据足以证明案涉房屋归李坚所有，涉案房屋办理土地证、房产证的所有批文、许可证原件也都由李坚掌握。李坚才是涉案房屋的所有权人，王德茂不具备本案诉讼主体资格，无权用李坚与苏在斌签订的《房屋买卖合同》及补充协议向苏在斌和鑫东公司主张权利，其仅有权向李坚主张购房款，应依法驳回王德茂的起诉或诉讼请求。王德茂向一审法院起诉请求：1.判令鑫东公司、苏在斌共同支付王德茂剩余购房款5020万元；2.案件受理费由鑫东公司、苏在斌承担。苏在斌、鑫东公司向一审法院反诉请求：1.判令解除关于本案诉争房屋的三份买卖协议；2.判令王德茂返还苏在斌4000万元购房款及法定利息。一审法院认定事实：2010年3月1日，王德茂转入内蒙古自治区人民政府办公厅（以下简称内蒙政府办公厅）账户380万元。2010年3月1日，王德茂转入薄更新账户4220万元。2010年3月2日，王德茂委托薄更新作为买受人与内蒙政府事务管理局作为出卖人签订《房屋买卖合同》，约定购买出卖人位于呼和浩特市××区以南、军区二招以东、如家酒店以西、内蒙政府住宅区以北17号商业、住宅楼的商业部分。第一条房屋建设依据，出卖人以危房改造的方式取得批准，在划拨用地上对内蒙古政府后院原17号住宅楼开发重建，建设成为17号商业、住宅楼。商业部分所占用的3.05亩划拨土地已经呼和浩特市人民政府批准同意按商业用地性质挂牌出让。第二条17号楼商业部分的基本情况，17号楼商业部分为框架结构，共七层，地上**、地下**，建筑面积约8905平方米（含85平方米的电梯机房）为现房。第三条计价方式与价款，本合同以该商业楼整体计价出售，不以平方米计价。本合同总金额为4600万元整，总价款内不含煤气管道、闭路电视、有线电视和宽带初装费，买受人如有需要可自行安装，费用自理。本合同交易及办理产权证产生的各项费用、税金按照相关法规由双方各自承担。第四条付款方式及期限，买受人在本合同签订之日向出卖人支付合同总金额100%的购房款，即4600万元整人民币，同时给买受人出具事业单位收据作为收款凭证，买受人向出卖人出具书面的房屋接收单。第五条房屋的交付期限和条件，出卖人在收到买受人购房款4600万元整后5个工作日内将商业楼房门钥匙、竣工图纸复印件、消防验收合格文件复印件交付买受人。第六条违约责任，买受人未能一次性支付4600万元购房款，本合同不予生效。第七条产权证办理，出卖人应当在房屋交付使用后，尽快办理房屋产权证，并报产权登记机关备案。该合同还就出卖人的违约责任、房屋设施和公共配套系统、房屋用途和结构及争议解决方式等内容进行了约定。2010年3月2日，薄更新向内蒙政府账户转入4220万元。2011年4月26日，王德茂为李坚出具《委托书》，内容为：委托人王德茂就呼和浩特车站东街内蒙古政府17号商业楼卖楼事宜，特委托李坚进行商谈（仅限于此楼卖楼事宜进行商谈，不包括签订合同）。2011年4月28日，李坚以出卖人身份与苏在斌签订了《房屋买卖合同》，将本案诉争房屋出售给苏在斌，总金额为8000万元，并约定买受人在合同签订后向出卖人支付预付款1000万元，出卖人30日内办理完挂牌和土地手续，买受人再支付6000万元购房款，剩余款项在双方办理产权转移手续时支付，出卖人在收到买受人6000万元房款后将商业楼房门钥匙、竣工图纸复印件、消防验收合格文件复印件交付给买受人，买受人见到上平台的手续（土地证），按本合同交约定预付款，否则视为违约，单方可以解除协议，出卖人如没按约定时间办完相关手续，买受人也可单方解除协议，出卖人如数退还预付款，负责赔偿相关损失，双方约定违约金为30万元人民币，出卖人应当在房屋交付使用后，尽快办理房屋产权证，并报产权登记机关备案。该合同的其他条款内容，诸如房屋建设依据、17号楼商业部分的基本情况等内容，基本同王德茂委托薄更新与内蒙政府事务管理局签订《房屋买卖合同》。2011年7月27日，李坚以出卖人身份与苏在斌签订了《房屋买卖合同的补充协议》，对原合同作如下变更及补充：1.买受人按原合同约定已支付出卖人1000万元整预付款，经买受人确认出卖人已经做好相关准备工作和相应手续，本协议签订后买受人需在10日支付出卖人3000万元整购房款，出卖人在30日内办理完土地挂牌移交手续和土地证（户名为买受人指定的鑫东公司）等相关手续和证件。2.出卖人办理完上述手续后，买受人需在10日内再支付出卖人3000万元购房款，出卖人在15日内办理完房屋交接手续并交房门钥匙、全套竣工图纸、消防验收合同文件等相关文件，双方出具书面接收单。3.剩余1000万元整待出卖人办理完其余房屋相关证件并交付房屋产权时支付。4.双方若违背上述约定均按每月3%的利息支付对方违约金。5.本补充协议未涉及原合同的条款按原合同执行。2011年11月21日，李坚与苏在斌又签订《补充协议》（二），内容为：2011年11月15日，17号楼已挂牌《呼和浩特市出让国有建设用地使用权公告》。双方涉及部分条款出现新的情况，经双方协商补充如下条款：拿到土地摘牌确认书后直接摘到鑫东公司办理手续。按原协议之规定，苏在斌（鑫东公司）15日内付甲方（李坚）3000万元房款，如违约每月付3%的利息。如一个月内付不清3000万元，甲方可以收回房屋进行拍卖，乙方积极配合提供拍卖手续，产生的一切费用由乙方承担。2011年12月19日，鑫东公司与呼和浩特市土地收储中心签订《成交确认书》，主要内容为：根据《中华人民共和国土地管理法》等有关规定和《呼和浩特市土地储备实施办法（试行）》的文件精神，经市人民政府批准，呼和浩特市土地收储中心于2011年12月6日至2011年12月19日对部分国有建设用地使用权进行挂牌出让，经过公开竞价，由竞得人竞得本确认书所列挂牌出让宗地的国有建设用地使用权。成交地价款总额为26797468元，成交时间为2011年12月19日，地价款于成交之日起60日内全额交清。2011年12月5日，李坚以鑫东公司的名义交纳竞买保证金1340万元整。2011年12月22日，李坚以鑫东公司的名义交纳地价款13397468元，两次共计交纳了26797468元。李坚称，竟买保证金最终要返还给竞买人，但现在还未返还。另查明，2011年6月5日，李坚为苏在斌出具收条，注明其收到苏在斌购呼市车站东街（原内蒙政府17号商业楼）首付款900万元整。2011年8月11日、18日、23日，苏在斌分三次支付李坚共计3000万元。李坚与苏在斌于2011年7月27日签订的《房屋买卖合同的补充协议》表明，买受人按原合同约定已支付出卖人1000万元整预付款。也就是说，第一笔预付款苏在斌支付李坚1000万元，苏在斌已支付李坚共计4000万元购房款，对此各方当事人均无异议。2013年3月17日，王德茂为李坚出具收条，注明其收到李坚交来1940万元整（卖17号楼款）。李坚主张其给付王德茂1980万元，王德茂对此无异议。后李坚负责为苏在斌、鑫东公司办理土地手续，并交纳了相关费用。再查明，在该院组织庭前调解的过程中，王德茂表示：其委托李坚协商卖楼事宜，但不包括其他事宜，李坚说能卖6500万元，卖多少钱均是口头约定的。一审法院认为，一、王德茂是否是本案适格主体；二、王德茂诉请苏在斌、鑫东公司给付其剩余购房款是否有依据；三、苏在斌、鑫东公司诉请解除其与李坚签订的《房屋买卖合同》及有关的补充合同是否有依据。针对第一个争议焦点，王德茂委托薄更新与内蒙政府事务管理局签订的《房屋买卖合同》显示，该案诉争房屋商业部分所占用的3.05亩划拨土地已经呼和浩特市人民政府批准同意按商业用地性质挂牌出让，本合同交易及办理产权证产生的各项费用、税金按照相关法规由双方各自承担。该《房屋买卖合同》中所涉及的条款未见有违反国家强制性法律的内容，且双方巳履行各自的义务，故认定该合同合法有效。王德茂为李坚出具《委托书》，委托李坚就该案诉争房屋的出售事宜进行商谈。后李坚就该案诉争房屋的出售与苏在斌签订《房屋买卖合同》及补充协议。王德茂以李坚与苏在斌签订的合同中的约定向苏在斌主张权利，表明王德茂认可李坚的代理行为。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。”参照该法律规定，王德茂有权向苏在斌及鑫东公司主张权利。李坚主张王德茂将本案诉争房屋以6500万元的价格转让给李坚，李坚给付王德茂1980万元，剩余价款为王德茂出具了收据，该案诉争房屋的所有权为李坚所有。王德茂不认可李坚的说法，李坚未提供证据佐证其主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”且李坚对王德茂为其出具的授权委托书真实性无异议，故李坚的辩称理由不能成立。综上，王德茂作为该案当事人主体适格。针对第二个争议焦点，关于王德茂主张支付剩余购房款是否应得到支持的问题，王德茂认可收到李坚交给其的购房款数额为1980万元，李坚认可其收到苏在斌交给其的购房款数额为4000万元。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。”王德茂既然认可李坚代其与苏在斌签订合同，认可李坚是其代理人，并按李坚与苏在斌签订的合同向苏在斌、鑫东公司主张权利，则李坚收取苏在斌的4000万元的行为也应视为李坚代表王德茂所从事的民事行为，该行为必然对王德茂发生法律效力。李坚与苏在斌签订的《补充协议(二）》约定，拿到土地摘牌确认书后直接摘到鑫东公司办理手续。按照原协议之规定，苏在斌（鑫东公司）15日内付甲方（李坚）3000万元房款。李坚、苏在斌、鑫东公司对“拿到土地摘牌确认书后直接摘到鑫东公司办理手续”的意思理解一致，就是指呼和浩特市土地收储中心与鑫东公司于2011年12月19日签订《成交确认书》（即土地摘牌确认书）的行为，王德茂对此亦无异议。根据《补充协议（二）》的约定，在2011年12月19日呼和浩特市土地收储中心与鑫东公司签订《成交确认书》后15日内，苏在斌、鑫东公司需再付李坚3000万元。因李坚是王德茂的代理人，现王德茂直接向苏在斌、鑫东公司主张权利，苏在斌、鑫东公司应直接给付王德茂购房款3000万元。王德茂主张8000万元购房款是房屋及土地的价格，不包括办理土地手续的费用。李坚和苏在斌均认可双方约定办理土地手续的费用由李坚负担。实际上，从李坚交纳竞买保证金、地价款及办理相关手续垫付各项费用的行为来看，双方也是这么履行的。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定：“委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩”，故王德茂该辩称理由不能成立。至于剩余1000万元购房款及增加的违约金3980万元的诉讼请求，因王德茂未交纳诉讼费，申请撤回该部分诉讼请求，该院认为，并不违反法律强制性规定，对当事人的权利、义务也无影响，这是王德茂对自己诉讼权利的处分，故予以准许。综上，王德茂诉请支付5020万元购房款的诉讼请求可得到部分支持，即支持其中的3000万元购房款的诉讼请求。针对第三个争议焦点，通过第一个争议焦点的阐述，王德茂与内蒙政府事务管理局关于本案诉争房屋的交易行为合法有效。李坚与苏在斌签订的三份协议也不违反法律禁止性规定，并也得到王德茂的认可，且苏在斌已交付李坚4000万元，李坚已为苏在斌、鑫东公司办理部分土地手续，苏在斌、鑫东公司已取得《成交确认书》，双方按协议约定履行自己的义务，不存在合同解除的法定理由，故苏在斌、鑫东公司诉请解除合同、返还购房款及利息的请求不予支持。一审法院判决如下：一、鑫东公司、苏在斌于判决生效后15日内给付王德茂购房款3000万元；二、驳回王德茂的其他诉讼请求；三、驳回苏在斌、鑫东公司的诉讼请求。本诉案件受理费292800元（王德茂预交），由王德茂负担117120元，由苏在斌、鑫东公司负担175680元；反诉案件受理费145900元（苏在斌、鑫东公司预交），由苏在斌、鑫东公司负担。苏在斌、鑫东公司及李坚不服一审判决，提起上诉，但均未能按时缴纳上诉费用，因此二审法院裁定：“本案按撤回上诉处理，原判决即发生法律效力。”围绕当事人的再审请求，本院再审查明的事实与一审判决查明的事实一致，应予确认。另查明：一审法院于2015年4月1日形成《工作记录》，该记录载明：“审判员：李坚、苏在斌2011年11月18日签订的补充协议（一）里说先付1000万，确认出卖人准备做好后，再付3000万元，办理完土地证和挂牌手续后10日再付3000万，剩余交付房屋产权后支付；协议（二）里说拿到鑫东公司办理手续，付甲方3000万元房款，如果一个月付不清，可以收回，协议（二）怎么理解”。第三人李坚回答：“确权书办到鑫东公司名下，办完土地证之后再付3000万，剩下1000万再给”。该《工作记录》王德茂、李坚及苏在斌的委托诉讼代理人均签字确认。本院再审认为,本案的争议焦点为鑫东公司及苏在斌应否按合同约定的付款计划向王德茂支付购房款3000万元。首先，关于王德茂是否具备本案的原告诉讼主体资格问题。根据一审已查明的事实：2010年3月1日，王德茂分别转入内蒙政府办公厅账户380万元、转入薄更新账户4220万元。次日，王德茂委托薄更新与内蒙政府事务管理局签订《房屋买卖合同》，约定购买案涉房屋17号商业、住宅楼，对此，薄更新亦出具《证明》，证明其是代表王德茂与内蒙政府事务管理局签订上述合同，购房款均是王德茂出资。与此同时，薄更新向内蒙政府账户转入4220万元。至此，王德茂与内蒙政府事务管理局形成了事实上的房屋买卖合同关系，且该《房屋买卖合同》明确载明内蒙政府事务管理局以危房改造的方式取得批准，在划拨用地上对内蒙政府后院原17号住宅开发重建，建设成为17号商业、住宅楼，商业部分所占用的3.05亩划拨土地已经呼和浩特市人民政府批准同意按商业用地性质挂牌出让，故该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。在此情况下，王德茂于2011年4月26日为李坚出具《委托书》，内容为：委托人王德茂就呼和浩特车站东街内蒙古政府17号商业楼卖楼事宜，特委托李坚进行商谈（仅限于此楼卖楼事宜进行商谈，不包括签订合同）。由此可见，李坚的身份仅系王德茂的委托代理人，授权代表王德茂出售案涉房屋。尽管其超越《委托书》的代理权限，与苏在斌签订房屋买卖合同及两份补充协议，但根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，现王德茂作为被代理人以李坚与苏在斌签订的相关合同向苏在斌主张权利，应视为追认行为，故李坚与苏在斌签订的三份合同之法律效力和约定内容均及于王德茂，王德茂具备本案原告诉讼主体资格，一审法院对此认定并无不当，故苏在斌及鑫东公司关于该问题的再审理由不能成立；李坚述称王德茂将案涉房屋以6500万元的价格整体转让给其，王德茂无权再向苏在斌及鑫东公司主张权利缺乏事实依据。其次，关于鑫东公司的诉讼主体是否适格问题。王德茂追认的李坚与苏在斌所签《房屋买卖合同》及补充协议系李坚与苏在斌签订，尽管上述合同约定案涉房屋所属土地摘牌到鑫东公司名下，主要是基于鑫东公司所具备的房地产开发资质和土地权属证书办理的要求以及双方合同的约定，并非是将鑫东公司也视为房屋买卖合同的一方当事人。王德茂主张鑫东公司与苏在斌共同承担房款支付义务，与合同约定相悖，《补充协议（二）》中苏在斌后鑫东公司的备注不足以认定双方对合同主体进行了变更或增加。故鑫东公司并不具备本案被告诉讼主体资格，一审判决认定鑫东公司为共同被告且与苏在斌共同向王德茂支付房款，亦缺乏事实依据。即使鑫东公司未在一审中明确提出该问题，一审法院也不应当据此认定鑫东公司的诉讼主体适格。再次，关于案涉房屋买卖合同及补充协议约定的房款3000万元付款条件是否成就的问题。第一，李坚与苏在斌陆续签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同的补充协议》及《补充协议（二）》是前后衔接、内容互补的整体合同条款，前后三份合同仅是在付款金额及付款时间上进行调整，核心条款并未发生实质性变更，即无论是《房屋买卖合同》约定第二笔款6000万元，还是《房屋买卖合同的补充协议》约定的调整后的第三笔款3000万元，均是在出卖人办理完土地摘牌移交手续和土地证（户名为鑫东公司）后予以支付，而《补充协议（二）》约定的：“拿到土地摘牌确认书后直接摘到鑫东公司办理手续。按原协议之规定，苏在斌（鑫东公司）十五日内付甲方（李坚）3000万元房款”是因为2011年11月15日，17号楼已挂牌《呼和浩特市出让国有建设用地使用权公告》，双方涉及部分条款出现新的情况，经双方协商补充上述条款，该约定仅是将《房屋买卖合同的补充协议》约定的出卖人在前序款项付清30日内办理完土地挂牌移交手续和土地证等相关手续和证件后，买受人需在10日内支付出卖方3000万元房款的时间调整为“15天”，其他约定“按原协议之规定”，该约定中的原协议即指《房屋买卖合同的补充协议》。对此，李坚在一审法院于2015年4月1日作出的《工作记录》中也明确表明《补充协议（二）》约定条款的真实意思表示为：“确权书办到鑫东公司名下，办完土地证之后再付3000万”，王德茂、李坚及苏在斌的委托诉讼代理人均在该《工作记录》签字确认。由此可见，一审法院仅以王德茂、李坚及苏在斌对“拿到土地摘牌确认书后直接摘到鑫东公司办理手续”理解一致，而未考虑双方约定的“按原协议之规定”，即在土地证未办理完毕的情况下认定苏在斌给付王德茂3000万元的付款条件成就，有悖双方合同约定的真实本意，应予纠正。第二，本案系房屋买卖合同，出卖人的义务是向买受人交付手续完备、符合使用条件的房屋，买受人的义务是按约定支付相应房款，就本案争议的付款条件土地证办理问题，无论是房屋买卖合同的通常交易习惯，还是本案双方约定的具体办证主体，均应属于出卖人履行的义务范围，并非买受人应当完成的事项，但因案涉房屋存在的历史原因和实际情况，使得土地证的办理成为双方合同履行和房产手续完善的前提条件和必经程序，苏在斌为实现购买目的，提供有资质的房地产开发公司进行摘牌并以该公司名义办理土地证，亦是为完善案涉房屋买卖合同存在的产权手续瑕疵和促成双方交易完成，在苏在斌已向王德茂支付房款4000万元的情况下，应待土地权属证书办理完毕后再向王德茂支付剩余款项，这也符合合同约定和公平原则。综上所述，苏在斌及鑫东公司的再审请求成立，应予支持。一审判决对于案涉房款3000万元部分认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2014）呼民一初字第00018号民事判决；二、驳回王德茂的诉讼请求；三、驳回苏在斌、内蒙古鑫东房地产开发有限公司的反诉请求。一审案件本诉受理费292800元，由王德茂负担，反诉案件受理费145900元，由苏在斌、内蒙古鑫东房地产开发有限公司负担；再审案件受理费191800元，由王德茂负担。本判决为终审判决。审 判 长 王  帅审 判 员 杜  娟审 判 员 武  杰 二○二○年八月二十日法官助理 格根珠拉书 记 员 房 晔 亭