盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初1988号原告：盘锦辽河油田科技实业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区惠宾街**。法定代表人：郭言柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈长春，辽宁浩澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：许海艳，辽宁浩澜律师事务所实习律师。被告：兴隆台区吉旺宾馆，，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区石油大街**商铺经营者：杨爱琴，女，1962年10月6日生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：孙超、栗珠，该宾馆员工。原告盘锦辽河油田科技实业有限公司与被告兴隆台区吉旺宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦辽河油田科技实业有限公司委托诉讼代理人沈长春、许海艳、被告兴隆台区吉旺宾馆委托诉讼代理人孙超、栗珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金682,052.00元，并支付违约金912,500.00元；2、判令本案的涉诉费用由被告承担。事实和理由：2017年4月9日，原告盘锦辽河油田科技实业有限公司的分公司盘锦辽河油田科技实业有限公司科技宾馆与盘锦吉瑞酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定房屋租赁期限为10年，从2017年1月9日开始至2027年3月24日止（其中含75天装修改造时间，不计算租赁费），租金为每年25万元，通过支票或现金方式按年上打租一次性给付租金，首次签订合同一周内上交租金，以后每年提前一个月上交下一年租金。2018年10月30日，盘锦吉瑞酒店有限公司注销登记，原、被告签订《合同变更协议》，将出租方变更为盘锦辽河油田科技实业有限公司，承租方变更为兴隆台区吉旺宾馆，其他条款有效。合同签订后被告未按约定支付租金，经原告催要后，于2019年4月27日支付租金25万元。2019年12月18日，原、被告与盘锦市大洼区隆川装饰材料商行三方达成债务转移协议，转移债务67,948.00元，现欠原告租金共计682,052.00元。按照《房屋租赁合同》中10.2.1约定：“逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付1%违约金”，被告的行为已经构成违约，除支付租金外，还应当承担违约责任。由于违约金约定过高，原告仅向被告主张违约金912,500.00元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，向法院提起诉讼，请查明事实，予以公正判决。被告辩称，1、原、被告之间是相互承租与被承租的关系，当中包括税费、电费、垃圾清运费、装修费，原告应给付被告返还租金等费用。第一，2017年8月30日，原、被告双方签订了第一份抹账协议，原告应支付被告90,293.00元；第二，2018年8月16日原、被告双方签订了第二份抹账协议，原告应支付被告38,585.90元；第三，2019年8月22日原、被告双方签订了第三份抹账协议，其中2019年4月27日被告支付给原告25万元，原告应支付被告220,379.90元。以上三份抹账协议记载的原、被告之间的账目清晰、明了，反映出了原、被告之间原告应支付被告的金额。2020年4月份，被告应支付原告25万元，减去原告应支付被告的，被告应支付给原告29，620.10元。2、原告主张的违约金数额过高，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年4月9日原告盘锦辽河油田科技实业有限公司的分公司盘锦辽河油田科技实业有限公司科技宾馆与盘锦吉瑞酒店有限公司签订《房屋租赁合同》。合同约定原告的分公司盘锦辽河油田科技实业有限公司科技宾馆将坐落于盘锦市兴隆台区石油大街97号，建筑面积为3797.50平方米的房屋出租给盘锦吉瑞酒店有限公司，租赁期限为2017年1月9日至2027年3月24日止（含75天装修改造时间，不计算租赁费），每年租金为25万元，租金支付方式为按年上打租一次性给付租金（签订合同一周内上交租金），以后每年提前一个月上交下一年租金。合同同时约定，盘锦吉瑞酒店有限公司逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付1%违约金。合同签订后在合同履行中因盘锦吉瑞酒店有限公司工商注册登记变更为被告兴隆台区吉旺宾馆，故原告与被告签订《房屋租赁合同合同变更协议》，双方约定将上述2017年4月9日签订的《房屋租赁合同》中乙方即承租人变更为被告兴隆台区吉旺宾馆，其他事项继续执行2017年4月9日签订的《房屋租赁合同》。2018年8月1日原告与被告签订《房屋租赁合同》约定被告将坐落于盘锦市兴隆台区石油大街局机关大楼对面建筑面积为132.00平方米的房屋出租给原告，租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日，年租金为15万元，房租结算方式为上打租。2019年8月1日原告与被告又签订一份《房屋租赁合同》约定被告将坐落于盘锦市兴隆台区石油大街局机关大楼对面建筑面积为22.00平方米的房屋出租给原告，租赁期限自2019年8月1日起至2021年7月31日止，年租金为2.5万元，房租结算方式亦为上打租。另查，被告曾于2019年4月27日向被告支付过25万元的租金。因原告与被告存在互相租赁房屋的事实，故原、被告分别就2017年、2018年和2019年发生的费用签订三份抹账协议，被告支付的上述25万元租金包含在上述三份抹账协议中。2019年12月18日原、被告与盘锦市大洼区隆川装饰材料商行形成的三方协议中涉及的67,948.00元与抹账协议中该数额的款项为基于同一事实发生的款项，三方协议中也表明该笔款项应由被告给付盘锦市大洼区隆川装饰材料商行。故经原、被告于2019年8月22日形成的最后一份抹账协议结算，至此原告拖欠被告的款项为220,379.90元。现被告未给付原告2020年的租金25万元。本院所确认的上述事实有原、被告当庭陈述及2019年4月9日房屋租赁合同复印件一份、房屋租赁合同合同变更协议复印件一份、中国银行业务回单复印件一份、债务转让协议复印件一份、原告租赁被告房屋的房屋租赁合同复印件两份、抹账协议复印件三份等在卷为凭，经过双方当事人质证及本院审查，予以采信。本院认为，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应支付房屋租金及双方约定的其他费用。现原告与被告存在互相租赁房屋的事实，原、被告双方都已经履行将对方承租的房屋交付给相对人的义务，故作为未按照双方合同约定及时履行给付租金义务的人，应当履行给付租金的义务。2019年8月22日经原告与被告对账核算，原告拖欠被告220,379.90元，且现查明被告尚未给付原告2020年房屋租金25万元，被告答辩中主张将自己的债务与对方的债务中相同数额的部分予以抵销，其主张符合法律规定，故抵消后被告拖欠原告的房屋租金数额为29,620.10元。被告未按时给付租金的行为构成违约，故被告应给付原告违约金。原、被告约定的被告租赁房屋的租金开始计算时间为2017年3月25日，且原、被告双方约定被告应提前一个月给付下一年的租金，故被告应在2020年2月24日前给付2020年3月25日至2021年3月24日的租金，现被告未按时给付原告的租金数额为29,620.10元，故被告应自约定的最后给付日的次日即2020年2月25日起以未给付租金数额为基数支付原告违约金。违约金的给付具有赔偿损失的性质，故被告应给付原告的违约金应相当于因被告违约给原告造成的损失。原、被告在被告作为承租人的房屋租赁合同中约定的违约金计算标准过高，现被告请求予以调整，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错及预期利益等因素，按照公平原则和诚实信用原则酌定为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，被告应给付拖欠原告的租金29,620.10元及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告兴隆台区吉旺宾馆于本判决生效后十日内一次性给付拖欠原告盘锦辽河油田科技实业有限公司的房屋租金29,620.10元及违约金（以拖欠租金29,620.10元为基数自2020年2月25日起至实际给付之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,151.00元，减半收取9575.50元，由原告负担9305.00元，由被告兴隆台区吉旺宾馆负担270.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  裴志顺二〇二〇年八月二十六日书记员  于静怡