辽阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1021民初1743号原告：张富鹏，男，1992年10月31日出生，汉族，现住辽阳县。委托诉讼代理人：张成涛，男，1957年1月10日出生，汉族，农民，现住同上。原告父亲。被告：辽阳金盛房地产开发有限公司。住所辽阳县刘二堡镇河北村。法定代表人：张庆义，公司经理。第三人：辽阳县银和物业有限公司。住所辽阳县刘二堡镇刘柳路****。法定代表人：苏颖，公司经理。委托诉讼代理人：李德仁，公司工作人员。委托诉讼代理人：马强，辽宁玉乾律师事务所律师。原告张富鹏与被告辽阳金盛房地产开发有限公司（以下简称“金盛公司”）、第三人辽阳县银和物业有限公司（以下简称“银和物业”）物业服务合同纠纷一案，原经本院于2019年10月30日做出（2019）辽1021民初1145号民事判决书。宣判后，原告张富鹏不服，提出上诉。辽阳市中级人民法院于2020年4月27日做出（2020）辽10民终591号民事裁定书，裁定发回我院重审。本院立案受理后，依法组成由审判员赵东升担任审判长，陪审员袁波、王新参加的合议庭。公开开庭审理了本案。原告张富鹏的委托诉讼代理人张成涛、被告金盛公司的法定代表人张庆义、第三人银和物业的委托诉讼代理人李德仁、马强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张富鹏诉称：2016年7月3日，原告在被告开发的金盛家园购买一套商品房，位置是7号楼9层4单元，面积是87.23平方米。房屋购买后，根据被告告知，原告在第三人处交纳了水费130.00元，开始装修、入住。2016年11月份，第三人却要求原告还要按每平方米125元交纳所谓配套设施费。原告未同意，第三人只是说，让原告去找被告解决，不交配套设施费，就不能提供供水供暖。由于供水供暖问题没有解决，原告新房不能入住，只能另外租房。原告认为，《商品房销售管理办法》的第七条明确规定：“商品房现售应当符合以下条件的第六款，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件”，被告应当提供给原告符合上述规定标准的合格住房，另外第三人再加收所谓配套设施费，没有法律依据。因此，原告诉至法院请求：1、依法判令被告解决原告购买的商品房供水供暖，保障入住条件；2、判令第三人不得收取所谓配套设施费，立即恢复原告入住条件；3、因原告未能得到供水供暖，致原告不能入住，只能租赁其他房屋，请求判令第三人承担原告租房所发生的一切费用。每年3000.00元，计4年1.2万元；物业费每年942.00元×4年=3768.00元；水费、取暖费、维修保证金每年3311.00元×4年=13,244.00元，合计29,012.00元。被告金盛公司辩称：我公司对原告的请求没有意见。我公司和第三人有供水供暖合同，从2013年就签订并履行合同，供水供暖问题由第三人负责。第三人从2016年开始一次性收取配套设施费每平方米125.00元。第三人银和物业述称：第三人并非房屋买卖合同的当事人，根据合同的相对性原则，原告无权要求第三人履行合同义务，也无权要求第三人承担赔偿责任。被告以其曾与第三人签订协议，原告楼房的供水供暖义务应由第三人承担为由，要求第三人承担合同义务理由不成立。被告与第三人于2016年6月25日签订了《供水供暖协议》，因被告拖欠第三人各项费用，被告违约，于2016年12月30日解除合同，第三人无义务对原告进行供暖。即使双方协议未解除，原告也无权要求第三人履行被告应当承担的义务。经审理查明，2016年7月3日，原告购买被告开发的金盛嘉园小区商品房一处，双方签订了房屋买卖合同，房屋位于金盛嘉园小区7号楼9层4号，面积87.23平方米。房屋价值15万元。原告已向被告交纳了有线初装费、垃圾清运费等费用。原告开始对房屋进行装修，并于2016年8月3日向第三人交纳至2016年10月31日的水费130.00元。此前，即2016年6月25日，被告和第三人签订了《供暖供水协议》，约定金盛嘉园小区由第三人供水供暖。协议签订后，第三人与金盛嘉园小区大部分业主签订了《入住协议书》，第三人为甲方、业主为乙方。协议约定：甲方收取供暖、供水、基础设施管网配套费每平125.00元；甲乙双方签订的此协议与开发商无任何法律关系；乙方签订协议交纳费用后，甲方终身为乙方服务，并且履行甲乙双方签订的供暖、供水合同10年期服务。原告装修完工后，在2016年11月准备与第三人签订入住协议时，原告认为第三人要求其按楼房面积每平方米125元交纳基础设施管网配套费不合理，没有与第三人签订《入住协议书》，第三人也不收取原告的水费和取暖费。第三人对原告停止供水、供暖。另查，金盛嘉园小区属于未批先建项目。由于被告没有按照《供暖供水协议》约定的期限支付基础设施管网配套费等费用，第三人对金盛嘉园小区没有交纳基础设施管网配套费的部分业主停止供水供暖。由于存在上述问题，造成金盛嘉园小区部分业主上访。辽阳县委、县政府于2017年4月28日召开信访工作联系会议，专题研究。于2017年4月29日形成《会议纪要》，主要内容：对被告法定代表人张庆义取保候审，前提是拿出150万元资金，用于解决目前问题；刘二堡镇政府确保小区用电安全合规；成立业主委员会，负责管理收缴水电费等事项；县政府召开各相关职能部门会议，研究办理房照等后续问题办法。在此之前，第三人于2017年3月对金盛嘉园小区停止供水供暖业主恢复供水供暖，但原告的供水供暖一直没有恢复。至今金盛嘉园小区的供水供暖一直由第三人负责。上述事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、购房款《收款收据》、被告开具的入住交费《收款收据》、欠物业费款证明、《租房协议书》、第三人开具的收取水费《收款收据》、、被告与第三人签订的《供水供暖合作合同》、刘二堡镇镇长出具的《承诺书》、刘二堡镇政府《公告》、《入住协议书》、辽阳县信访工作联席会议办公室《会议纪要》，第三人提供的与被告签订的《供暖供水协议》及当事人陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，一、关于本案法律关系问题，原审案由为“商品房销售合同纠纷”，但从原告的诉求和本案事实看，双方争议的不是原告与被告间的商品房销售合同纷争，而是原告认为第三人收取基础设施配套费不合理，没有与第三人签订《入住协议》，第三人停止对原告供水供暖，引起的物业服务纷争，本案应当为“物业服务合同纠纷”。二、关于原告请求被告解决其购买的商品房供水供暖保障入住条件问题，本案系物业服务合同关系，而非商品房销售合同关系，争议的是原告与第三人之间的收取基础设施管网配套费合理性及供水供暖问题，根据被告与第三人签订的《供暖供水协议》约定，原告居住的金盛家园小区的供水供暖由第三人负责。因此，被告在本案中不应当承担责任。三、关于原告请求第三人不得收取基础设施管网配套费，恢复供水供暖，恢复其入住条件问题，首先，第三人向原告收取基础设施配套费是否合法，基础设施配套费是拟建项目向政府城市建设、城市管理部门交纳的市政公用配套设施费，主要用于包括门前城市主次干道、给排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护。《辽宁省城市供热条例》第十一条规定：“新建、扩建、改建建筑增加供热面积的，建设单位应当按照国家有关规定交纳城市基础设施配套费”。辽阳市政府办公室《关于征收城市基础设施配套费有关问题的通知》规定：“征收范围和对象。凡在辽阳市及所属县规划区域内新建、改建及扩建的住宅建筑、公共建筑、工业建筑等建设项目均为征收范围，实施上述建设项目的单位和个人为征收对象。城市基础设施配套费属政府性基金，主要用于城市基础设施建设”。据上述规定，结合本案，该项费用应当由建设单位被告金盛公司交纳。原告是购买商品房的消费者，不是交纳基础设施管网配套费的义务主体。因此，第三人向原告收取基础设施管网配套设施费违反法律规定。其次，第三人是否有义务向原告供水供暖，被告与第三人于2016年6月25日签订的《供暖供水协议》约定金盛嘉园小区由第三人负责供暖供水。该约定即是第三人的权利同时也是第三人的义务，其有责任保证该小区全体业主的公共利益。第三人不应当以原告不交纳基础设施管网配套费为由拒签《入住协议书》，拒收水费和取暖费并对原告停止供水供暖。虽然第三人述称“因被告拖欠第三人各项费用，被告违约，于2016年12月30日解除合同，第三人无义务对原告进行供暖”。但被告否认，而且金盛家园小区实际也一直由第三人负责供水供暖。第三人与其他业主签订的《入住协议》可以佐证该事实。因此，原告请求第三人立即恢复对原告供暖供水是合理的，本院予以支持。四、关于原告请求第三人赔偿物业费、水费、取暖费、维修保证金、房屋租赁费问题，由于原告与被告签订《房屋买卖合同》后，已办理入住并进行了装修，应当缴纳物业管理服务费。即便因民事纠纷没有居住并不代表物业服务单位不提供相应的服务。物业管理服务单位是为整个小区的公共区域进行服务，而不是对原告个人服务。因此，原告请求第三人赔偿其应当向辽阳县金盛物业管理有限公司交纳的物业费3768.00元，本院不予支持；《辽宁省城市供热条例》第二十三条规定：“用户应当在供热期开始前或者按照合同的约定及时交纳热费。用户未与供热单位签订供用热合同，但已形成事实供用热关系的，用户应当按照规定交纳热费。新建建筑供热设施保修期为两个供热期。在保修期内，不得暂停供热。未办理入住手续的房屋，由建设单位承担热费；已办理入住手续的房屋，由房屋购买人承担热费”。据此规定，原告在入住后的两个供热期内，不论是否享受供暖，均应当交纳取暖费。因此，对原告要求第三人赔偿该项费用本院不予支持；《辽宁省城市供热条例》并无供暖用户需要交纳维修保证金的规定，第三人按每平6.00元收取维修保证金无法律依据，且原告也没有实际交纳，不存在赔偿问题；原告在第三人停止供水后，没有居住，没有水费发生，不存在水费赔偿问题。因此，原告要求第三人赔偿水费、取暖费、维修保证金13,244.00元无事实根据，本院不予支持；原告购买金盛嘉园小区楼房前与父母居住刘二堡镇山东村，与金盛嘉园小区相距不远，即便楼房不能居住，也无需租房居住。同时，原告仅提供租赁协议，无其他证据佐证，不能证明租赁房屋事实。因此，对原告该项请求本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《辽宁省城市供热条例》第十一条、第二十三条的规定，判决如下：一、第三人辽阳县银和物业有限公司于本判决生效后10日内恢复对原告张富鹏供暖供水；二、驳回原告张富鹏的其他诉讼请求。案件受理费3880.00元，由原告张富鹏负担580.00元，由第三人辽阳县银和物业有限公司负担220.00元，退还原告张富鹏3080.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 员  赵东升人民陪审员  袁 波人民陪审员  王 新二〇二〇年八月十日代书 记员  孔杉杉