北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初45535号原告：北京麟联置业有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路******。法定代表人：李明，董事长。委托诉讼代理人：王娟，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：金瞾，国浩律师（北京）事务所律师。被告：歌诗陀（北京）光学科技有限责任公司，住所地北，住所地北京市朝阳区v>法定代表人：赵鹏，董事长。委托诉讼代理人：殷召良，北京市鑫河律师事务所律师。原告北京麟联置业有限公司（以下简称原告）与视界（天津）置业有限公司（以下简称视界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。因视界公司在审理过程中注销，本院依法追加其股东歌诗陀（北京）光学科技有限责任公司（以下简称被告）作为被告参加诉讼。原告的委托诉讼代理人金瞾、王娟，被告的委托诉讼代理人殷召良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告支付2019年2月1日至2月13日期间的租金33707.14元、管理费3518.82元、2018年12月20日至2019年1月20日期间的电费1135.18元；2.被告按照日0.3%的标准支付逾期利息，租金、管理费自2019年1月26日起算，电费自2019年3月16日起算；3.被告按照日基本租金的3倍标准支付2019年1月26日至2019年2月13日期间中断、停止经营的违约金143276.27元；4.被告支付相当于6个月基本租金与管理费之和的租赁合同提前终止违约金481074元；5.被告补交装修期1个月的基本租金27500元，6.被告补交承租单元的还原费65120.31元。事实与理由：2016年8月29日，视界公司与原告共同签署了《中国北京市颐堤港商场第L1-05号单元之租赁合同》，约定视界公司向原告承租位于中国北京市朝阳区酒仙桥路18号第L1层第05号单元（以下简称承租单元）。租赁期限为自2016年9月16日起3年。2019年1月25日，视界公司在未征得原告同意的情况下，擅自闭店停止运营，同时开始拖欠原告租金、管理费、电费等。虽经原告通知其行为已经违约，视界公司仍不予理会。无奈之下，原告将解约律师函送达视界公司，于2019年2月13日提前终止了租赁合同，并自行收回了房屋。原告认为双方之间的租赁合同合法有效，原告向视界公司提供了符合合同约定的房屋，视界公司理应依约及时、足额支付租金等款项并按照租赁合同的约定正常运营。视界公司无正当理由拖延付款并擅自闭店停止运营的行为已经构成严重违约，原告有权解除租赁合同，并追究其违约责任。视界公司在诉讼过程中未经清算即办理注销登记，被告作为其股东应当承担债务清偿责任。被告辩称：不同意原告诉讼请求。原告主张被告承担责任的理由是视界公司未经清算即办理了注销，该主张没有依据。清算是注销的法定程序，工商允许视界公司注销，必然是经过清算的，也有相应公告。视界公司在清算的时候，原告主张的债权不存在，所以无从向被告主张各项费用。视界公司没有向原告主张押金，原告并没有存在这个权利，所以不存在通知原告参加清算以及享有债权的问题，原告不能主张被告作为视界公司的股东来承担赔偿责任。视界公司撤店的时候在原告那里有三个月的保证金，保证金即是用以折抵相应费用，约定就是双方对最大损失的预期。原告主张的各项赔偿及违约金过高，不应该得到保护。原告利用了其提供的格式合同，强加了很多不公平、不合理的义务，违约金约定过高，原告在视界公司告知其于2019年1月25日撤店后，其有义务去减少损失，但原告什么都没干就来主张损失，这是没有法律依据的。被告没有从视界公司清算的过程中取得任何财产，让被告承担责任没有依据。原告就其主张向本院提交以下证据：1.原告与视界公司于2016年8月29日签订的租赁合同、《颐堤港商场2019年物业管理费调整的通知》；2.视界公司于2019年1月25日单方签发的《撤店申请书》及停止营业的照片；3.原告于2019年1月28日向视界公司发送的《违约通知》；4.原告向视界公司寄送的律师函及快递凭证；5.承租单元店铺还原费的银行支付凭证及询价函；6.租赁单元还原费的发票；7.商场租户用电记录表以及视界公司支付电费的收款回单，原告主张电费标准为1.05元/度（不含税），税率16%；8.原告就本案申请诉讼保全保险费用的缴费凭证。被告对原告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性因不是被告签署的故无法核实，该合同是原告准备的格式合同，给承租人加了好多超出法律和情理的义务，应该是没有约束力的，比如说关于每日0.3%的利息，这已经高出了法院保护的利率范围；再比如没收保证金，保证金的目的是抵扣有关费用和弥补损失的，而原告要求全部没收，相关规定是不合理的；还有以三倍租金标准支付停止经营的违约金，也是不合情理的。所以合同中关于违约金的约定和安排远高于相关法律规定及判例。对证据2的真实性认可，视界公司已经告知了原告撤店，之前在2018年8月份就和原告商量要撤店，因为关于撤店的问题一直没有谈妥，所以视界公司不是恶意撤店停止经营，被告认可于租赁单元店铺自2019年1月16日开始没有经营；对于证据3和证据4，被告和视界公司都没有收到；对于证据5和证据6，因为是原告和他人的业务，真实性无法确认，证明目的不认可，工程款发票上的付款人是北京颐堤港物业服务有限公司而非原告，原告无权主张该费用；对于证据7的真实性认可，关联性不认可，电费一直是接到通知再交，视界公司没有接到交这些费用的通知；另外视界公司一直有保证金在原告处，不存在逾期交纳的问题，可以直接抵扣；收取电费的主体是北京颐堤港物业服务有限公司，原告无权主张这些费用；对于证据8的真实性认可。被告向本院提交视界公司向原告支付保证金的收据复印件，原告对该证据予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：2016年8月29日，原告（出租人）与视界公司（承租人）签订租赁合同，约定出租人将租赁单元出租给承租人；承租单元使用面积为55平方米；租赁期共计3年，自起租日（即2016年9月16日）起计；装修期共计一个月，自起租日起计算；基本租金交纳方式为：自起租日起至租赁期的第2个月止，每个公历月的基本租金为27500元；自租赁期的第3个月起至租赁期的第12个月止，每个公历月的基本租金为55000元；自租赁期的第13个月起至租赁期的第24个月止，每个公历月的基本租金为60500元；自租赁期的第25个月起至租赁期的第36个月止，每个公历月的基本租金为66000元；管理费交纳方式为：自起租日起至2016年12月31日，每个公历月管理费为6200元；自2017年1月1日至2017年12月31日，每个公历月管理费为6500元；自2018年1月1日至租赁期届满，每个公历年度的管理费金额将于上一个公历年度确定；保证金共计240450元；租金适用增值税税率11%、管理费适用增值税税率6%；如本合同由于承租人的原因而被提前解除或终止，在不影响本合同项下出租人其他权利的前提下，承租人需要按照第一个租赁年度最高月基本租金标准支付前1个月的基本租金；除基本租金、提成租金、管理费外，承租人须向出租人支付其他费用，包括但不限于通讯费用、煤气费、水费、电费等；出租人和承租人共同确认，本合同及附表约定的租金、管理费、保证金、违约金及其他费用等的金额为不包含任何税费的净额，除合同价格以外，承租人同意向出租人支付基于合同价格和适用增值税税率计算的增值税；除另有约定外，在整个租赁期内，承租人须于每个公历月的第二十五日前向出租人预先缴付下一个月的基本租金、管理费及缴付上一个月的提成租金及其他费用，承租人亦须在出租人发出的付款通知书中所载明的限期前支付其他费用，增值税的支付时间与本合同约定的相应的费用的支付时间相同；出租人和承租人同意，在不满一个公历月中产生的基本租金、管理费等的款项应以该款项金额的总和乘以相关天数占该公历月全部天数的比例计算；若承租人在开张营业日仍未能正式对外营业或在租赁期内任何时间中断、停止其经营，则承租人除须按本合同的规定按时支付本合同项下的基本租金、提成租金、管理费及其他费用外，还须自开张营业日或中断、停止经营之日起计算，每日向出租人缴纳金额为该公历月的平均日租金（以租赁期内最高基本租金除以该公历月的实际天数所得的数额）3倍的违约金，直至承租人实际正式对外营业之日（或恢复正常经营之日）止；若承租人在未能以书面形式通知出租人并经过出租人事先书面同意的情况下中断、停止经营持续3日，则承租人将被视作违约，出租人有权提前终止本合同并收回承租单元，并保留向承租人追索一切损失的权利；承租人须在租赁期结束或提前结束前至少30日之前，与出租人有关部门联系交回承租单元予出租人的事宜，且承租人须在本合同终止或提前终止当日，将承租单元按照交付标准及本合同的规定，在与原状一致或出租人书面认可的可租用及良好的使用状态下，返还出租人；若承租人未按规定的状态将承租单元返还予出租人，出租人有权自行进入承租单元，对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人承担；若承租人出现基本租金、提成租金、管理费、其他费用及/或其他按本合同须由承租人支付的款额在到期应付日起计14日内仍未支付，或对本合同的任何条款、条件、协议或规定（包括管理规章制度）有任何违反、不遵守或不履行，如有关违约事件未能在出租人向承租人发出书面通知（以要求承租人纠正有关违约事件）之日起的5日内纠正，则出租人可以终止本合同；没收保证金、装修保证金及承租人所缴付的任何租金，而无损出租人根据本合同的规定索赔任何相关损失和费用；收回承租单元，进入或再次进入承租单元；在不影响出租人就有关违约行为的其他权利及补偿的前提下，若承租人未按本合同条款向出租人支付基本租金、提成租金、管理费或其他费用或其任何部分，则承租人须按其逾期支付的款项（包含增值税）总额的0.3%按日支付逾期利息，该逾期利息自应支付日起逐日计算至实际还款日止；若承租人在租赁期届满前因违约而致使本合同被解除和终止，在不影响出租人根据本合同所享有的权利的情况下，在出租人没收本合同项下的保证金之外，承租人须向出租人支付其在租赁期内根据本合同应付而未付的一切款项及相当于承租单元于承租人擅自终止本合同时的6个月的基本租金、管理费及作为违约金，并赔偿出租人因此而遭受的一切其他损失；除非本合同另有规定或经双方一致书面同意，否则在租赁期内，出租人和承租人均不得擅自提前终止或解除本合同。2019年1月25日，视界公司向原告发出《撤店申请书》，并于当日退出租赁单元不再经营，双方未办理交接。原告于2019年1月28日向视界公司发出《违约通知》，并于2019年2月13日向视界公司发出律师函，通知视界公司双方租赁合同于2019年2月13日终止。原告提交《颐堤港商场2019年物业管理费调整的通知》一份，内容为自2019年1月1日起至2019年12月31日止，将租赁单元的物业管理费调整为7579元/月（含税）。该通知落款处有原告和视界公司的盖章。原告提交北京弘高建筑装饰设计工程有限公司向北京颐堤港物业服务有限公司（以下简称颐堤港物业公司）开具的增值税专用发票一张，项目名称为颐堤港L1-05店铺恢复毛坯工程，金额为53377.3元。颐堤港物业公司向本院出具说明称原告委托其负责租赁单元的恢复原状事宜，施工费共计53377.3元，由其为原告向施工单位垫付。原告提交的商场租户用电记录表显示视界公司于2018年9月20日至2018年10月20日期间在租赁单元用电392度、2018年10月20日至2018年11月20日期间用电508度、2018年11月20日至2018年12月20日期间用电713度、2018年12月20日至2019年1月20日期间用电932度；颐堤港物业公司与视界公司之间的国内支付业务收款回单显示视界公司曾于2018年12月14日向颐堤港物业公司支付477.46元，附言为10月电费；2019年1月25日支付1487.17元，附言为11、12月电费。原告称其通常抄电表的时间会晚一两个月，故从2019年3月15日起主张逾期支付电费的利息。经询，双方均确认视界公司已向原告交付保证金240450元，租金交付至2019年1月31日。原告主张因视界公司违约，其有权没收保证金；被告主张以保证金折抵相关欠付费用。经查，视界公司系被告全资子公司，于2019年8月29日办理了注销手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，视界公司在未与原告协商达成一致的情况下擅自闭店停止经营的行为不符合双方约定合同解除的条件，其未按合同约定支付租金等费用及中断、停止经营等行为已经达成了合同约定的解除条件，原告可行使其解除权，故本院认定双方合同于原告正式发函通知视界公司合同解除之日即2019年2月13日解除。现原告要求视界公司支付2019年2月1日至13日期间的租金及管理费的诉讼请求有事实及法律依据，且主张的具体数额未超过合同约定的标准，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告主张的电费，原告提交的租户用电表及相应的电费支付回单上的金额、时间段及计算方式等经核算可以相互验证，视界公司在向颐堤港物业公司支付了2018年11月20日至12月20日期间的电费后未再支付过电费，因本院认定双方合同于2019年2月13日解除，故视界公司有义务补交2018年12月21日至2019年1月20日期间的电费。关于收取电费的主体，因双方合同明确约定电费包含在承租人需要按时向出租人缴纳的费用范围内，故原告有权要求视界公司向其支付相应费用。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同约定了合同终止后，承租人应承担将承租单元恢复原状的义务，否则出租人自行对承租单元作出修缮产生的费用由承租人承担。现颐堤港物业公司代原告垫付了相应费用，该笔费用原告有权要求视界公司承担，具体金额以原告提交的票据为准。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方约定了承租人未按时支付租金、管理费及其他费用须支付逾期利息，而合同约定每月租金、管理费的支付日期为上一个公历月的25日，故对于原告主张从2019年1月26日起计算逾期支付租金、管理费利息的诉讼请求，本院予以支持；原告自愿将逾期支付电费的起算日向后调整至2019年3月16日，本院对此不持异议。关于利息的计算标准，因原告所主张的标准过高，本院将依法酌情予以调整。双方合同约定了如因承租人的原因合同提前解除，承租人需按照第一年最高月基本租金标准支付1个月的基本租金，考虑到为了给予承租人装修的便利，合同约定的头两个月的租金标准明显较低，故原告据此要求视界公司补交装修期1个月的租金的请求有事实及合同依据，本院予以支持。双方合同约定了中断、停止经营的违约金标准，视界公司自2019年1月25日自行撤店停止经营，应该承担相应的违约责任，但考虑到双方合同约定的内容以及格式合同系原告提供等因素，本院认为该违约金标准约定过高，故将酌情予以调整。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。对于原告要求没收保证金并要求视界公司支付提前终止合同违约金的诉讼请求，因有合同依据，故本院予以支持。但原告所主张的违约金数额过高，且考虑到没收保证金已足以弥补原告的相关损失，再要求支付提前终止合同违约金将导致原、被告的权利义务的严重失衡，明显有失公平，故本院将视界公司支付的保证金与该部分违约金予以折抵，不再另行判处。公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。现视界公司的上述债务在未清偿时即办理了注销登记，被告系视界公司的唯一股东，现原告要求被告承担上述债务的清偿责任，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定(二)》第二十条之规定，判决如下：一、被告歌诗陀（北京）光学科技有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京麟联置业有限公司二○一九年二月一日至二月十三日期间的租金33707.14元、管理费3518.82元；二、被告歌诗陀（北京）光学科技有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京麟联置业有限公司二○一八年十二月二十日至二○一九年一月二十日期间的电费1135.18元；三、被告歌诗陀（北京）光学科技有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京麟联置业有限公司逾期支付租金、管理费及电费的利息（其中，自二○一九年一月二十六日起至二○一九年八月十九日的租金利息，以33707.14元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率租金计算；自二○一九年八月二十日起至实际给付之日止的租金利息，以33707.14元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。自二○一九年一月二十六日起至二○一九年八月十九日的管理费利息，以3518.82元基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二○一九年八月二十日起至实际给付之日止的管理费利息，以3518.82元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。自二○一九年三月十六日起至二○一九年八月十九日的电费利息，以1135.18元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二○一九年八月二十日起至实际给付之日止的电费利息，以1135.18元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告歌诗陀（北京）光学科技有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京麟联置业有限公司中断、停止经营的违约金43417.05元；五、被告歌诗陀（北京）光学科技有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京麟联置业有限公司装修期基本租金27500元；六、被告歌诗陀（北京）光学科技有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京麟联置业有限公司还原费53377.3元；七、被告歌诗陀（北京）光学科技有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京麟联置业有限公司保全申请费4301元；八、驳回原告北京麟联置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11353元，由原告北京麟联置业有限公司负担7714元（已交纳）；被告歌诗陀（北京）光学科技有限责任公司负担3639元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费520元，由被告歌诗陀（北京）光学科技有限责任公司负担【原告北京麟联置业有限公司已预交，被告歌诗陀（北京）光学科技有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告北京麟联置业有限公司】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 史 震审判员 白星晖审判员 刘 鹏二〇二〇年八月三十一日书记员 邓嘉男