广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初656号原告（执行案外人）：方金燕，女，汉族，1985年9月12日出生，广东省廉江县人，现住蕉岭县********************，公民身份号码440************522。委托诉讼代理人：黄璐婷，广东义致律师事务所律师。被告（申请执行人）：黄伟胜，男，汉族，1967年6月12日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县******寨背，公民身份号码441************015。第三人（被执行人）：古岭君，男，汉族，1972年12月12日出生，广东省蕉岭县人，住址蕉岭县***********山下二，公民身份号码441************01X。原告方金燕与被告黄伟胜、第三人古岭君案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方金燕及其委托诉讼代理人黄璐婷到庭参加诉讼，被告黄伟胜、第三人古岭君经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方金燕向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令撤销（2020）粤1427执异4号执行裁定，并停止对涉案房屋的执行；2、请求法院判令确认原告与第三人签订的《房屋买卖协议》合法有效，原告对涉案房屋享有所有权；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年3月9日与第三人签订了《房屋买卖协议》，约定原告向第三人购买位于蕉城镇横岗山下二村小组内，即蕉岭县*****************屋一套（以下简称涉案房屋）。协议签订后，原告向第三人交付了全部购房款258000元，并于2016年3月办理了入住手续。2020年4月14日，古岭君与被告黄伟胜因民间借贷纠纷导致第三人出售给原告的涉案房屋在该案件执行过程被列为执行财产，执行法院对该房屋采取了查封措施，并要求原告腾退房屋。原告于2020年5月12日向法院提出案外人异议申请，要求停止对涉案房屋的执行，但被法院裁定驳回。原告认为，执行法院对涉案房屋采取的措施已经严重侵犯了原告的合法权益，具体理由如下：首先，原告在购买涉案房屋后，已按协议约定将全部购房款支付给房屋出卖人第三人。其次，原告在购买房屋并付清购房款后，第三人已将房屋交付给原告占有、使用。第三，原告对涉案房屋未转移登记至原告名下没有过错。在原告与第三人房屋买卖协议签订时，第三人隐瞒涉案房屋使用土地已由集体土地转变为国家建设用地的事实（据调查，涉案房屋的土地性质现在为国有建设用地），导致原告未能办理房屋所有权变更登记手续。因此，涉案房屋未办理变更登记的责任不在于原告。基于前述理由，执行法院对涉房屋采取的执行措施违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，严重侵害了原告的合法权益。据此，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定提起案外人执行异议之诉。望法院依法裁决，判如所请。原告为起诉向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；2、常住人口个人信息表复印件一份，证明第三人主体资格；3、（2020）粤1427执异4号执行裁定书复印件一份，证明法院作出错误的裁定，原告要求撤销；4、房屋买卖协议复印件一份，5、编号213784、编号301975收据复印件各一份，6、中国工商银行转账凭证复印件一份，7、第三人于2016年3月7日向原告出具的收条复印件一份，8、蕉府集用（2008）字第01020051号集体土地使用证复印件一份，9、粤房地产证蕉房字第**000016**房产证复印件一份，10、不动产登记信息复印件一份，11、水表编号B01-0579-03、用户名“方金燕”的水费收费历史复印件一份，12、水费发票复印件一份，13、用户编号0314********0159、用户名“方金燕”电费缴费清单复印件一份，14、电费发票复印件一份，证据4-14证明原告已经支付全部房屋款项并实际占有房屋，虽然未办理过户登记手续但原告对此无过错，法院不应该进行查封，应当停止对涉案房屋的执行。被告黄伟胜、第三人古岭君均未到庭参加诉讼也未向本院提交书面答辩状和证据材料。本院经审理查明：涉案房屋为蕉岭县********************。2016年3月7日，为购买涉案房屋，原告丈夫李远东向第三人支付订金2000元，并由第三人出具《收条》一张。3月9日，原告作为乙方与第三人作为甲方签订了《房屋买卖协议》，约定原买主江海强将涉案房屋卖回给第三人后，第三人再卖给原告。同日，原告通过银行转账的方式向第三人支付购房款220000元。3月19日，原告向第三人支付购房款30000元。3月27日，原告支付剩余购房款6000元，并由第三人出具《收据》一张，证明其已收到原告支付的涉案房屋总款项258000元。第三人将涉案房屋的房地产权证【房屋所有权证号：粤房房地权证蕉房字第**000016**房地产权属人为古岭君，共有情况为单独所有】移交给原告，双方未办理房产过户登记手续。此后至今，原告及其家人一直在涉案房屋内居住。2019年5月31日，黄伟胜将古岭君诉至本院，要求其偿还借款本金300000元并支付10个月的利息60000元，古岭君未到庭参加诉讼，本院于2019年7月25日作出（2019）粤1427民初419号民事判决，判决古岭君应在判决生效后十日内偿还黄伟胜借款本金300000元，并支付从2018年8月起至偿清借款本金止按年利率6%计算的借款利息。判决生效后，因古岭君未能按时履行还款义务，黄伟胜就上述判决内容向本院申请强制执行，本院于2020年4月14日作出（2019）粤1427执478号之一执行裁定书，将涉案房屋进行查封。在执行过程中，原告作为案外人于2020年5月12日向本院提出执行异议，请求本院停止对涉案房产的执行，并对该房产进行解封。2020年6月15日，本院作出（2020）粤1427执异4号执行裁定，裁定驳回了原告的异议请求，原告不服该裁定，于法定期限内提起本案诉讼。另，因为古岭君不反对原告提出的执行异议之诉，所以本院将古岭君列为本案第三人参加诉讼。上述事实，有经过庭审质证的证据材料及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人对执行标的提出的异议，是基于对执行标的物的实体权利提出的，是一种实体上的异议。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据上述规定，本案原告的诉讼请求是否应当得到支持，应视其是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一、原告与第三人签订的《房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议的签订时间为2016年3月9日，在本院于2020年4月14日对涉案房产采取查封措施之前。二、对于涉案房屋是否在被本院查封前已由原告合法占有的问题。涉案房屋自原告与第三人签订《房屋买卖协议》后，即交由原告进行装修，原告在装修完毕后即入住，原告也提供了2016年至今的水电费缴费单予以证实，所以可以认定涉案房屋在2016年3月9日签订《房屋买卖协议》时已处于原告合法占有状态，符合在被法院查封前已由原告合法占有的条件。三、对于购房款问题。原告已在2016年3月27日支付了全部购房款258000元，有第三人出具的《收据》予以证实，足以认定原告已经支付了全部购房款的事实。四、对于房屋未过户登记的原因问题。因为涉案房屋的土地性质属于集体土地，导致涉案房屋无法进行过户登记。因此，涉案房屋未能办理过户登记不能认定系原告自身原因导致。综合以上情形，本院依法认定原告对执行标的蕉岭县********************【房屋所有权证号：粤房地房地权证蕉房字第**000016**体土地使用证号：蕉府集用（2008）字第01020051号】享有足以排除强制执行的民事权益，对原告要求停止执行的诉讼请求，本院予以支持。五、由于原告与第三人就涉案房屋达成买卖合意，并未进行过户登记，原告所享有的仅是合同债权，原告要求确认其对涉案房屋享有所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。被告及第三人经本院依法送达诉讼材料及开庭传票后，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对蕉岭县********************【房屋所有权证号：粤房地权房地权证蕉房字第**000016**土地使用证号：蕉府集用（2008）字第01020051号】的执行；二、驳回原告方金燕的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告黄伟胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  赖国雄人民陪审员  徐召庆人民陪审员  赖来运二〇二〇年八月二十五日法官 助理  彭 君书 记 员  杨秀娜