广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6508号上诉人（一审被告）：东莞市达鑫江滨新城开发有限公司，住所地：广东省东莞市********，统一社会信用代码为914************995。法定代表人：钟琼兰，总经理。委托诉讼代理人：黄星华，男，该公司员工。被上诉人（一审原告）：林小梅，女，汉族，1982年6月7日出生，住广东省东莞市东城区蔚蓝星湖星合庭****，公民身份号码：440************728。上诉人东莞市达鑫江滨新城开发有限公司（以下简称达鑫开发公司）因与被上诉人林小梅商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林小梅向一审法院提起诉讼，请求判令：1.达鑫开发公司向林小梅支付逾期交楼违约金21462.77元（以购房款1192376元为基数，按每日万分之二从2017年8月1日计至2017年10月31日）；2.达鑫开发公司向林小梅支付逾期办证违约金30472.66元（以购房款1192376元为基数，按银行同期同类贷款基准利率的1.5倍从2018年10月31日计至2019年3月21日，共计141天）；3.达鑫开发公司向林小梅返还已收取的2017年8月至10月物业管理费1010元；4.一审案件诉讼费由达鑫开发公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、东莞市达鑫江滨新城开发有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内向林小梅支付逾期交楼违约金8108.16元；二、东莞市达鑫江滨新城开发有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内向林小梅支付逾期办证违约金4686.03元；三、驳回林小梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费562元（林小梅已预交），由林小梅负担502.07元，东莞市达鑫江滨新城开发有限公司负担59.93元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初2633号民事判决。上诉人达鑫开发公司向本院提起上诉，请求：1.变更一审判决第一项为达鑫开发公司向林小梅支付逾期交楼违约金4054.08元；2.撤销一审判决第二项，改判达鑫开发公司无须向林小梅支付逾期办证违约金；3.本案一审、二审诉讼费用由林小梅承担。事实与理由：（一）一审法院认定逾期交楼违约金应按日万分之二计算的事实认定及法律适用均错误。达鑫开发公司与林小梅签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（1）项约定逾期交房在180天以内的违约金为日万分之一（该违约金比例不得低于第八条第1（1）项中的比例）。一审法院根据第八条第1（1）项中约定的违约金为日万分之二而认定达鑫开发公司逾期交楼的违约金应按日万分之二计算系事实认定错误，法律适用错误，具体理由如下：1.逾期交楼违约金标准为日万分之一系双方合意自治，应得到充分尊重。林小梅与达鑫开发公司签订该合同时，关于林小梅应承担的逾期交楼违约金的标准是日万分之一还是日万分之二是由达鑫开发公司与林小梅经过合理的洽商得出的一致结论。林小梅作为一个完全民事行为能力人，在其选择了日万分之一后的计算标准后，该选择即具有法律效力。林小梅在纠纷发生后，在没有相反证据推翻的情况下，单纯地为了利益，主张逾期交楼违约金为日万分之二显然属于极其不诚信的行为。同时，林小梅的该行为亦触犯了禁反言原则。《中华人民共和国合同法》的立法本意在于合同自治，同时，诚实原则及禁反言原则均属于合同法的基本原则。一审法院支持林小梅的主张与社会主流价值观严重不符。2.一审法院采用逾期交楼违约金标准为日万分之二违背了法律规定，法律适用错误。达鑫开发公司与林小梅签订的《商品房买卖合同（预售）》为国家住建部、国家工商总局所拟定格式合同。合同第十二条第1款第（1）项中备注的说明（该违约金比例不得低于第八条第1款第（1）项中的比例）（即日万分之二的标准计付）属于建议性条款亦属于格式条款。而第十二条第1款第（1）项约定逾期交房在180天以内的违约金为日万分之一属于林小梅与达鑫开发公司商议确定的条款属于非格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条第二款可知，本案逾期交楼违约金的确定应当采用非格式条款予以确定，即应当以日万分之一确定。因此，结合前述两点，一审法院确定逾期交楼违约金标准为日万分之二显然系事实认定及法律适用错误，故应按购房总价1192376元×34天（2017年8月1日至2017年9月3日）×日万分之一的标准计算，即达鑫开发公司仅须向林小梅支付逾期交楼违约金4054.08元。（二）一审法院判决达鑫开发公司承担逾期办证的违约金无任何事实及法律依据。1.达鑫开发公司逾期办证系属政府原因的不可抗力，达鑫开发公司可免除违约责任。按照达鑫开发公司与林小梅签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，达鑫开发公司将案涉房屋的产权转移登记至林小梅名下的最后截止时间是2018年10月31日。一审期间，达鑫开发公司已提交《不动产权籍调查表》、《不动产权籍调查结果确认表》、《东莞市住建局官网关于2018年下半年停止办理开发商初始登记的回复信息》证明其于2018年中旬已向东莞市石碣镇房屋管理所提交初始登记材料，但因房管部门在2018年下半年进行不动产改革，并更新业务系统，以致使达鑫开发公司的初始登记得不到及时处理，从而使达鑫开发公司无法按照合同约定的时间协助林小梅办理完毕案涉房屋的产权证。由此，达鑫开发公司未能按合同约定时间履行办证义务是由不能归责于达鑫开发公司的客观原因所造成的，属于不可抗力。根据合同附件11第10条关于不可抗力的解释，达鑫开发公司可免除逾期办证的违约责任。2.林小梅并未举证证明达鑫开发公司逾期办证给其带来任何损失，达鑫开发公司不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定，违约金的性质具有补偿性质，即没有损失就没有赔偿。达鑫开发公司已经妥善地协助林小梅办理好了产权证，且逾期办证并非系达鑫开发公司故意而为。同时，林小梅在逾期办证的过程中并没有遭受任何损失，达鑫开发公司不应承担逾期办证的违约责任。综上所述，一审判决部分事实认定及法律适用错误。被上诉人林小梅答辩称：1.本着合同法的公平、公正、公开原则，本案合同约定的第八条中逾期付款期间，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；第十二条款第(1)项规定的逾期交付责任：出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应该不低于第八条第1(1)项中的比率）。所以按合同约定的事实与理由证据足够充分证明一审判决万分之二的的合理性和合法性。2.关于逾期办证违约金的标准，依合同第二十条房屋登记（二）约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意按照下列第2种方式处理：自法定的办理产权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除本合同。无论买受人是否解除合同，出卖人应自法定的办理产权登记的期限届满后一年之次日起至出卖人将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日（买受人解除合同的则为商品房买卖合同解除之日）止，按已付房价款的每日万分之0.3向买受人支付违约金。一审判决的事实与法律依据同样是毋庸置疑的是合情合理合法的。同时达鑫开发公司把逾期办证责任推脱到政府原因，想以此来免除违约责任的是混淆视听，对这种行为法院应要追究其责任。3.再说明一下，同期同类案件中，例如同期收楼邻居石碣达鑫江滨新城三期25栋一单元1303、25栋1单元2203等。同类案在法院也依法在前期做出了终审判决，维持本就合理合法的一审判决结果逾期交楼按万分之二作赔偿：逾期办证按万分之零点三赔偿违约金。并均已按判决执行完毕。4.本案一审、二审诉讼费用均应由达鑫开发公司承担。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕达鑫开发公司提起的上诉及林小梅的答辩，本案二审的争议焦点为：一、达鑫开发公司应向林小梅支付的逾期交楼违约金的标准；二、达鑫开发公司是否需要向林小梅支付逾期办证违约金。关于争议焦点一。涉案《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行相应的权利义务。双方在《商品房买卖合同（预售）》第八条第1点第（1）项约定买受人逾期付款的，逾期在180日之内，按每日万分之二的标准支付违约金，该合同第十二条第1点第（1）项约定的逾期交楼违约金计算标准为逾期在180日之内的，按照每日万分之一的标准计算违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”涉案合同第十二条的内容是达鑫开发公司为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，普遍适用于该楼盘的购房者，并非是针对林小梅个人并与林小梅协商达成的个别条款，因此仍属于格式条款，而达鑫开发公司作为格式条款的提供方，未能对逾期交楼违约金出现不同计算标准作出合理的解释，故应作出对其不利的解释，一审法院认定逾期交楼违约金的计算标准为逾期在180天以内的按每日万分之二的标准计算，判决达鑫开发公司向林小梅支付逾期交楼违约金8108.16元，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的内容可知，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起455日内取得商品房的所有权证书的，出卖人应自法定的办理产权登记的期限届满后一年之次日起出卖人将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日止，按已付房价款的每日万分之零点三向买受人支付违约金，达鑫开发公司已确认“将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日”指的是将办理权属登记需要的资料交给林小梅之日。其次，达鑫开发公司主张逾期办证系政府部门的原因导致的，但其未提交充分的证据对此予以证明，且约定的办证时间是交房之日起455日内，达鑫开发公司有充分的准备时间，达鑫开发公司未能证明有免责因素存在，因此其仍需依约承担逾期办证违约金；再次，逾期办证违约金是双方在合同中约定的违约责任，不需要以当事人举证证明有实际损失为前提。一审法院判决达鑫开发公司向林小梅支付逾期办证违约金4686.03元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人达鑫开发公司的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人东莞市达鑫江滨新城开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  冯婉娥审判员  胡文轩二〇二〇年八月二十九日书记员  刘淑贞