河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异123号 案外人：张志成，男，1967年6月26日出生，汉族，住霸州市。 委托诉讼代理人：赵冬梅，河北圣鼎律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司石家庄分行，住所地河北省石家庄市中华南大街**泰丰大厦。 负责人：李月，该分行行长。 被执行人：廊坊三利木业有限公司，住，住所地河北省霸州市胜芳镇开发区/div> 法定代表人：杨万红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘锴，男。 被执行人：宋立明，男，1962年8月25日生，汉族，住河北省霸州市。 委托诉讼代理人：袁宗宝，河北三杰律师事务所律师。 被执行人：王金凤，女，1962年2月14日出生，汉族，住天津市河**。 被执行人：霸州市新冠金属制品有限公司，住，住所地霸州市信安镇开发区/div> 法定代表人：邢蕊，该公司总经理。 被执行人：宋立新，男，1964年7月9日出生，汉族，住河北省霸州市。 被执行人：王淑平，女，1964年9月25日出生，汉族，住天津市河**。 在本院执行招商银行股份有限公司石家庄分行（以下简称招商银行）与廊坊三利木业有限公司（以下简称三利公司）、霸州市新冠金属制品有限公司（以下简称新冠公司）、宋立明、王金凤、宋立新、王淑平金融借款合同纠纷一案中，案外人张志成对本院执行位于霸州市砖混楼房【房屋产权证号：廊霸**，土地使用证编号为霸土集用（2001）第013020086号】提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张志成称，请求事项：请求法院裁定中止对坐落于霸州市砖混楼房【房屋产权证号：廊霸Ａ2：廊霸**证编号为霸土集用（2001）第013020086号】的执行措施。 事实与理由：2016年11月20日，案外人张志成与宋立明、王金凤签订《房屋买卖协议书》，宋立明、王金凤将位于霸州市砖混楼房【房屋产权证号：廊霸Ａ23075号：廊霸**土集用（2001）第013020086号】以300万元的价格转让给了张志成，张志成于2016年11月25日履行了付款义务。然而案外人在办理上述房产变更登记手续过程中得知该房产已被河北省石家庄市中级人民法院查封。 案外人与宋立明、王金凤签订了《房屋买卖协议书》后至今一直占有、使用该房屋，故依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，该房产不应再被查封。 综上所述，为维护案外人的合法权益，特依法提出案外人申请，请求河北省石家庄市中级人民法院中止对坐落于霸州市砖混楼房【房屋产权证号：廊霸Ａ23075号，土地使用：廊霸**001）第013020086号】的执行措施。 案外人为了证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据一、案外人身份证、霸州市弘尊建材销售有限公司营业执照及法人证明各一份，拟证明案外人的身份情况及案外人系该自然人独资企业的法定代表人。 证据二、2016年11月20日签订的《房屋买卖协议书》一份，拟证明现被查封房产早已在2016年11月已属案外人所有。 证据三、房屋所有权证书（房屋产权证号：廊霸A23075号），集体土地使用证【：廊霸**01）第013020086号（原件已经注销）】、张志成农业银行明细及电子回单各一份，拟证明案外人与被执行人均履行了协议内容。 证据四、廊坊权证霸字第××号房屋所有权证及张志成与宋力争房屋买卖协议书各一份，拟证明2016年11月20日，案外人与被查封房产相邻的房产所有人宋力争签订房屋买卖协议书，案外人在2016年11月份拥有整块房产所有权。 证据五、征用土地协议书及转账凭证各一份，拟证明该处房产在2017年9月15日被征用，补偿款于2018年10月10日到位，案外人因客观原因无法办理房产过户手续。 证据六、挂牌成交确认书及国有建设用地使用权出让合同各一份，拟证明案外人竞得该房产后以“弘尊”名义与霸州市国土资源局签订合同书，确认该地块的受让情况。 证据七、霸州市国土资源局出具的收据三张，拟证明案外人依据合同书缴纳土地出让金203万元并缴纳90元滞纳金的事实。 证据八、国有建设用地交地确认书、霸州市人民政府批复文件各一份，拟证明霸州市国土资源局与霸州市人民政府均确认霸州市弘尊建材销售有限公司系该地块合法权利人。 证据九、不动产测量报告、不动产权籍调查表各一份，拟证明案外人为办理不动产权证书已全面完成了前期的工作。 宋立明、三利公司均对案外人提交的证据没有异议，认可以上证据。 本院查明，招商银行与三利公司、新冠公司、宋立明、王金凤、宋立新、王淑平金融借款合同纠纷一案，本院作出（2018）冀01民初1395号民事裁定，查封、冻结被申请人三利公司、新冠公司、宋立明、王金凤、宋立新、王淑平名下银行存款42531981.78元或者同等价值的其他财产。在执行上述裁定中，本院于2018年9月30日向霸州市房管局胜芳办事处出具协助执行通知书，请求协助查封被申请人宋立明（身份证号码1328271962××××××××）名下，位于廊坊市，产权证号为廊坊权证霸字第Ａ23075号项下的房产。查封期限三年（2018年9月30日至2021年9月29日止），在查封期间内未经本院同意不得为其办理转让、抵押等相关手续。本院作出（2018）冀01民初1395号民事判决，判决生效后，招商银行向本院申请执行，本院立案执行。在执行中，张志成对本院执行坐落于廊坊市，宋立明名下产权证号为廊坊权证霸字第Ａ23075号项下的房产提出书面执行异议。 另查明，2016年11月20日，案外人张志成（乙方）与宋立明（甲方）签订《房屋买卖协议书》，协议约定，甲方自愿将坐落在霸州市砖混楼房，建筑面积为575.5平方米的房产出卖给乙方，房权证号：廊霸Ａ23075号。并将与所出卖该房产的相关的土：廊霸**。土地使用证编号为霸土集用（2001）第013020086号。甲方自愿将上述房屋及土地使用权转让给乙方，双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为300万元。张志成提交了网上银行电子回单、农业银行个人明细对账单，证明于2016年11月25日履行了付款义务。张志成称，案涉土地被政府征用，2018年5月3日，张志成控制的霸州市弘尊建材销售有限公司与霸州市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同。 另查明，案涉房屋所占用土地为农村集体土地，用途为宅基地，位于胜芳镇，张志成为南孟镇李家营村村民。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋所占用土地为农村集体土地，用途为宅基地，农村宅基地使用权的转让只能在本集体组织成员之间进行，张志成不是胜芳镇村民，其购买宋立明名下房屋及宅基地不符合法律规定。因此张志成与宋立明签订的房屋买卖协议不属于合法有效买卖合同，张志成所提异议不符合上述司法解释规定的情形，其不享有足以排除执行的权益。综上，张志成的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，裁定如下： 驳回张志成的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李鸿雁 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年八月三日 书记员  白娟娟 书记员  陈 爽