陕西省西安市新城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕0102执异68号案外人：王西京，男。委托诉讼代理人：赵平，陕西泽界律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘颜，陕西泽界律师事务所律师。申请执行人:郑建军，男。委托诉讼代理人：马聪，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：任瑞琦，陕西同步律师事务所律实习律师。被执行人：陕西源信投资管理有限公司。法定代表人：刘政，总经理。委托诉讼代理人：杨超，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘震，陕西海普睿诚律师事务所律师。在本院执行郑建军与陕西源信投资管理有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人王西京提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王西京称，其于2013年1月5日通过作品等价置换的方式购买了陕西班博材料新技术有限公司开发建设的位于西安市XX区XX路XX号“XXXXXXXXXX”项目小区X幢X单元X层XXXXXXX号、X幢X单元X层XXXXXXXXX号商品房，置换作品为国画“玉楼醉春图、富贵寿考图、贵妃临池图”等共计11幅。同时与陕西班博材料新技术有限公司签署《书画置换协议》及《商品房买卖合同》。近期案外人才得知，上述房屋因开发商与陕西源信投资管理有限公司的债务纠纷被法院拍卖。案外人系涉案房屋所有权人，而拍卖信息显示该房屋所有人为陕西源信投资管理有限公司。实际该房屋因开发商与陕西源信投资管理有限公司间借贷关系而作为担保进行了网签备案，开发商与陕西源信投资管理有限公司间并非真实房屋买卖关系。要求中止执行，停止对西安市XX区XX路XX号“XXXXXXXXXX”项目小区X幢X单元X层XXXXXXX号、X幢X单元X层XXXXXXXXX号房屋拍卖行为。郑建军称，按照物权法相关规定，不动产物权的设立须经依法登记，案外人王西京并非房屋登记的权利人。案外人虽提交了书画置换协议，但该买卖关系不真实。其与开发商间买卖合同既未备案，也非房地局网签合同，开发商也未向案外人交付过房屋。根据法院执行查控及被执行人确认，上述房屋登记备案在陕西源信投资管理有限公司名下。如案外人认为其合同债权真实，其完全可以向债务人就债权不能实现索赔。要求驳回异议请求。陕西源信投资管理有限公司，涉案房屋系陕西班博材料新技术有限公司抵债房屋。涉案房屋2015年先作为担保网签给陕西源信投资管理有限公司，后来因陕西班博材料新技术有限公司未能还款，遂与陕西源信投资管理有限公司签订了抵债协议，并办理了交付。该房屋所有权人系陕西源信投资管理有限公司，要求驳回异议请求。本院查明，2013年1月5日，陕西班博材料新技术有限公司与王西京签订《书画置换协议》，约定王西京用其国画作品11幅作价702万元，置换陕西班博材料新技术有限公司开发的XXXX项目X号楼XXXXX、XXXXX房屋两套。置换协议签订后，双方签订《商品房买卖合同》，约定王西京购买陕西班博材料新技术有限公司开发的位于西安市XX区XX路XX号“XXXXXXXXXX”项目小区X幢X单元X层XXXXXXX号、X幢X单元X层XXXXXXXXX号房屋，房屋面积分别为XXX.XX平方米、XXX.XX平方米，价款分别为XXXXXXX元、XXXXXXX元。并约定房屋交付时间为2013年5月31日前。2019年10月8日，王西京办理了收房入住手续，签订了上述房屋业主登记表，与西安彩胜家物业管理有限公司锦业76服务处签订了物业服务协议，领取了水卡、气卡、入户门钥匙等物品。另查，陕西班博材料新技术有限公司与陕西源信投资管理有限公司于2013年9月6日签订《商品房买卖合同》，约定陕西源信投资管理有限公司购买陕西班博材料新技术有限公司开发的位于西安市XX区XX路XX号“XXXXXXXXXX”项目小区X幢X单元X层XXXXXXX号、X幢X单元X层XXXXXXXXX号房屋。2015年9月18日，双方签订《商品房买卖合同》，约定陕西源信投资管理有限公司购买陕西班博材料新技术有限公司开发的位于西安市XX区XX路XX号“XXXXXXXXXX”项目小区X幢X单元X层XXXXXXX号、X幢X单元X层XXXXXXXXX号房屋。上述两套房屋均办理了网签备案手续。2015年9月23日，陕西班博材料新技术有限公司向陕西源信投资管理有限公司提交《换房申请》，载明：由于本公司不能按时交房，拟将你公司购买的“XXXX”房产中房号为XXXXXX（合同登记号：YXXXXXX）置换为房号为XXXXXX（合同登记号：YXXXXXX）。再查，2016年7月16日，陕西源信投资管理有限公司（甲方）与陕西班博材料新技术有限公司(乙方)签订《以房抵债合同》，载明：2012年7月13日至2014年6月29日，乙方分5次从甲方借款人民币XXXXXXX元，乙方将XXXXX号小区的XX套房屋及X个车位网签给甲方为X笔借款作担保，并签署了对应的《商品房买卖合同》，见附件1。截止2016年4月25日，乙方仍欠甲方借款本金XXXXXXXX元。截止2016年7月16日欠利息XXXXXXX元，合计XXXXXXX元。经双方协商一致确定将剩余商品房及相关车位(具体见附件2《抵债房清单》及附件3《抵债车位清单》)全部用于冲抵上述借款本金及2015年欠付利息共计XXXXXXXXX元，2016年欠付利息由甲乙双方协商解决。乙方应在本合同签署之日起7日内将上述房屋、车位交付甲方。甲方为支持乙方，允许在合同生效后10个月内不单方面对上述房屋及车位做任何处置，允许乙方10个月内进行赎回，赎回金额对应原抵押金额及支付赎回期间的利息。在上述房屋符合办理房屋产权证条件后30日内，乙方有义务协助甲方办理上述房屋的房屋产权证书。该合同附件2《抵债房产清单》包含X幢XXXXX号房屋（合同登记号：YXXXXXX）、X幢XXXXX号房屋（合同登记号：YXXXXX）。2016年8月，陕西源信投资管理有限公司办理了X幢X单元X层XXXX号、XXXXX号房屋收房入住手续，领取了水、电、气卡及钥匙，并签订了业主登记表、物业服务协议。郑建军与陕西源信投资管理有限公司民间借贷纠纷一案，我院于2019年8月13日查封备案在陕西源信投资管理有限公司名下位于位于西安市XX区XX路XX号“XXXXXXXXXX”项目小区X幢X单元X层XXXXXXX号、X幢X单元X层XXXXXXXXX号房屋。并于2019年8月16日作出（2019）陕0102执3068号执行裁定书，裁定拍卖上述房屋。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人的异议，应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断，无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。涉案房屋网签备案在陕西源信投资管理有限公司名下，陕西班博材料新技术有限公司与陕西源信投资管理有限公司签订了《以房抵债合同》，将上述房屋以抵债形式转让给陕西源信投资管理有限公司，并于2016年办理了房屋交付手续。陕西源信投资管理有限公司系涉案房屋权利人。案外人王西京虽与开发商陕西班博材料新技术有限公司签订《书画置换协议》及《商品房买卖合同》但并未办理备案手续，亦未交付房屋。案外人主张其已于2013年1月实际收房，证据不足，本院依法不予采信。本院已于2019年8月13日查封涉案房屋，案外人于2019年10月8日在物业处办理收房入住手续，于法有悖。故案外人对涉案房屋权利现状不符合排除执行情形，对其异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回王西京的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙冠南审判员  申 洁审判员  王 超二〇二〇年八月六日书记员  王 敏