广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初1945号原告：广州昊和置业有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路****之三，统一社会信用代码91440101783787566W。法定代表人：林晓红，总经理。委托代理人：邓鑫上、董龙芳，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：广东穗阳商务服务股份有限公司，住，住所地广州市天河区黄埔大道****一社会信用代码91440101080354713G。法定代表人：杨斌昌，总经理。委托代理人：区成伟、王馨，分别系广东众帮律师事务所律师、实习律师。原告广州昊和置业有限公司（以下简称昊和公司）与广东穗阳商务服务股份有限公司（以下简称穗阳商务公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昊和公司的委托代理人邓鑫上、被告穗阳商务公司的委托代理人区成伟、王馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昊和公司诉称：2015年12月30日，原、被告及穗阳旅游投资有限公司共同签订《广州银行大厦物业租赁补充协议》，约定穗阳旅游投资有限公司将其承租的位于广州市天河区珠江东路30号第6层01-B单元，建筑面积为695平方米的房屋（租赁物业为广州银行大厦第6层01-B单元）转租给被告，被告作为新的承租人承担原租赁合同义务，租期至2018年5月14日，每月租金为107030元，租金按月支付，被告应当于当月5日前将每月租金支付给原告。2018年4月20日，原、被告签订《广州银行大厦物业租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定原告将位于广州市天河区珠江东路30号，建筑面积为695平方米的房屋（租赁物业为广州银行大厦第6层01-B单元）租赁给被告，租赁期限为三年，自2018年5月15日起至2021年5月14日止，每月租金为人民币111200元。租金按月支付，被告应当于当月5日前将每月租金支付给原告。被告自2019年8月5日起便不再缴纳租金，经原告多次催告也一直未缴纳，仅于2019年8月27日缴纳租金3万元。根据租赁合同第九条第4点的相关约定，被告逾期30天未支付租金及相关款项的，原告有权解除合同，收回租赁物业。因此，原告于2019年9月27日以EMS方式向被告发送了《合同解除通知书》，通知被告租赁合同于被告收到通知之日起被予以解除，原告立即收回本案涉诉物业，被告应当在收到《合同解除通知书》之日立即清缴拖欠的租金、违约金及其他相关款项，同时将租赁物业交回原告。被告于2019年9月30日签收了《合同解除通知书》。因此，原、被告的租赁合同自2019年9月30日起解除，被告应向原告支付在2019年8月1日至2019年9月30日租期内拖欠的租金人民币192400元。根据租赁合同第七条第2点的相关约定，原告有权在被告逾期支付相关款项当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按应付款总额的千分之三收取，因此，被告应向原告支付在2019年8月1日至2019年9月30日租期内因逾期缴纳租金所产生的违约金（违约金计算以当月所欠租金为本金，按照每日千分之三的标准自当月6日起计至清偿之日止）。虽然被告在2016年10月1日至2019年7月31日租期内的租金均己缴纳，但是均存在逾期缴纳的情况，根据租赁合同第七条第2点的相关约定，原告有权自被告逾期支付租金等相关款项当日起开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按应付款总额的千分之三收取。因此，被告应当向原告支付2016年10月1日至2019年7月31日租期内因逾期缴纳当月租金所产生的违约金人民币395292.72元（以各月所欠租金为本金，按照每日千分之三的标准，自当月6日起至清偿之日止）。根据租赁合同第九条的相关约定，被告存在逾期30天未支付租金及相关款项的情形时，原告有权解除合同，收回租赁物业，被告在租赁物业的固定设施、设备和所交的保证金全部归原告所有，并向原告支付剩余租赁期限内租金总额30%的违约金。由于原告与被告之间的租赁合同关系于2019年9月30日依法予以解除，因此，被告应向原告支付违约金人民币648905.81元（按照剩余租赁期限2019年10月1日至2021年5月14日内租金总额的30%计算），且被告向原告支付的租赁保证金222400元应当由原告予以没收。截至目前，被告没有履行向原告支付拖欠租金、违约金、补缴优惠租金的义务，虽经原告多次追讨，被告仍拒不支付。综上所述，被告拖欠原告租金和违约金的行为己严重侵害了原告的合法权益。原告现根据我国相关法律的规定向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付在2019年8月1日至2019年9月30日租期内拖欠的租金192400元（每月111200元/月×2个月租金222400元-已付30000元）。2、被告向原告支付在2019年8月1日至2019年9月30日租期内因未缴纳租金所产生的违约金（分别以当月所欠租金为本金，按照每日千分之三的标准计算自当月6日起至清偿之日止，违约金总额以本金为限）。3、被告向原告支付在2016年10月1日至2019年7月31日租期内因逾期缴纳当月租金所产生的违约金395292.72元（以各月所欠租金为本金，按照每日千分之三的标准计自当月6日起至清偿之日止）。4、被告向原告支付违约金648905.81元（按照剩余租赁期限2019年10月1日至2021年5月14日内租金总额的30%计算）。5、原告没收被告保证金222400元。6、被告承担本案诉讼费。被告穗阳商务公司辩称：一、关于2019年8月份的租金，我方已支付3万元，还有81200元未付，因为公司经营困难，所以无力支付。我方2019年8月31日已撤场，被告的撤场得到物业公司及原告的同意，被告于2019年8月28日已在天河东路××号天晖阁办公，被告在2019年9月根本就没用过原告的物业，所以无须支付2019年9月份的租金，原告主张该月份的租金没有事实依据。由于被告的法人杨斌昌涉嫌刑事犯罪被拘留逮捕，导致被告无法正常经营，被迫搬离原告的物业，如此重大事件，被告早已通知原告并表示无法继续交租，只是被告没有以证据的形式将该事实展现出来，被告在搬离时已解散了所有员工，被告已名存实亡，现在只是处理一些善后事宜而已。二、如果要计算违约金，也应以8月份欠付的租金81200元来计算，而不是按原告的主张来计算。三、关于原告主张的2016年10月至2019年7月间被告逾期缴纳租金的违约金问题。被告欠原告的租金即使存在延迟支付的情况，也是得到原告的同意。并且，现在原告才来提出这个问题，相关月份的违约金也超过了诉讼时效。四、原告第1-4项诉讼请求中的违约金计算标准过高，而且不合理，超过了原被告签订合同的预期及原告的实际损失，希望法院依职权调整。五、关于第5项诉讼请求，我方认为保证金应该抵扣违约金和欠付的租金，原告既要求违约金，又主张没收保证金，这是不合理的，原告的损失也没有这么多。被告现在经营困难，很难支付原告主张这么高额的违约金。六、诉讼费由法院依法裁判，原告部分请求是不合理的，所以原告也应该承担部分的诉讼费用。经审理查明：2015年5月，原告与案外人穗阳旅游投资有限公司签订《广州银行大厦物业租赁合同》，合同约定：一、原告将位于广州市天河区珠江东路30号第6层01-B单元（以下简称案涉场地）出租给穗阳旅游投资有限公司作办公使用，案涉场地建筑面积为695平方米；二、租赁期限为3年，自2015年5月15日至2018年5月14日2015年12月30日；三、租金及支付方式：租金按每月107030元标准，穗阳旅游投资有限公司应在当月5号前付清给原告；…七、原告有权在穗阳旅游投资有限公司逾期支付相关款项当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按应付款总额的千分之三收取等内容。2015年12月30日，原、被告及案外人穗阳旅游投资有限公司共同签订《广州银行大厦物业租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定穗阳旅游投资有限公司将其承租的案涉场地转租给被告，被告作为新的承租人承担合同权利义务。2018年4月20日，原告昊和公司（甲方/出租方）与被告（穗阳商务公司）（乙方/承租方）签订《广州银行大厦物业租赁合同》（以下简称案涉合同），案涉合同约定：一、甲方同意将案涉场地出租给乙方作办公用途使用，建筑面积695平方米。二、租赁期限：3年，自2018年5月15日至2021年5月14日止。三、租金及支付方式：案涉场地的每月租金为111200元，租金按月支付，乙方应当在当月5号前付清给甲方；四、保证金、管理费、水电费和其他相关费用：1、为保证乙方按照合同履行义务，甲乙双方约定乙方在本合同租赁期起始日前一个月内，应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金为相当于首年两个月的租金，即222400元。由于原补允协议项下乙方己支付租赁保证金214060元，因此甲乙双方同意原租赁保证金不退还，并由乙方补交差额款项8340元，原租赁保证金及补交的差额款项作为本合同项下之租赁保证金，保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。乙方逾期支付上述款项的，甲方有权按本合同第九条的约定处理。2、租赁期间，如乙方违反本合同的任何约定，甲方有权按本合同的约定扣除全部或部分保证金，以抵偿由于乙方违约行为而应承担的违约金、滞纳金或因此造成甲方的损失。甲方按上述约定扣除相应保证金后有权通知乙方将己被扣除的相应保证金的数额补足。如乙方在接到甲方书面通知补足保证金之日起五个工作曰内仍未补足的，乙方应按每谕期一天按应付款项的千分之三向甲方支付违约金，乙方逾期30天仍未支付上述款项的，甲方有权按本合同第九条的约定处理。3、租赁期满或双方协商终止本合同后，在乙方缴清一切费用（包括但不限于租金、管理费、水电费等应缴费用）、无违约情形并在乙方将物业清理完结且根据甲方要求将该物业恢复完好地移交给甲方之日起30个工作日内，甲方将保证金（不计息）全额退予乙方。…七、…2、乙方须按时缴付租金、管理费、水电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利:（1）乙方如逾期三天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方逾期30天仍未缴付租金,甲方有权即时解除本租赁合同，收回该物业并没收乙方的保证金，并按本合同第九条的约定处理。…（3）甲方有权在乙方逾期支付相关款项当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按应付款总额千分之三收取。…13、本合同无论因何种情况提前解除或终止，乙方皆须缴清一切因使用该物业而产生的相关费用，在甲方要求的时间内搬出，并根据甲方要求将该物业恢复至原交楼标准状况后移交甲方。否则，乙方应承担赔偿的责任。九、合同的变更、解除与终止：1、甲乙双方可以协商变更或终止本协议。2、租赁期间，双方任何一方如须提前解除合同，应征得另一方书面同意,否则违约方府按本合同的约定承袒相应的违约责任并赔偿另一方因此而造成的一切损失。3、甲方违反本合同约定提前收回物业，无故解除合同时，乙方有权解除合同，甲方应退回乙方已交付的保证金并向乙方支付剩余租赁期内租金总额30%的违约金。4、租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物业。乙方在租赁物业的固定设施、设备和所交的保证金全部归甲方所有，并向甲方支付剩余租赁期内租金总额30%的违约金…（4）未经甲方同意，中途擅自退租的。（5）违反本合同约定，逾期30天仍未支付租金及相关款项。（6）违反本合同第四条的约定逾期支付相关款项的等内容。原告昊和公司为证明其所主张的损失情况，提供了以下证据：1、被告逾期缴纳租金产生租金、违约金的计算表格（自行制作）。2、广州农村商业银行客户电子回单，证据1、2拟证明（1）、被告应向原告支付在2019年8月1日至2019年9月30日租期内拖欠的租金192400元及支付该租赁期内因未缴纳租金所产生的违约金；（2）、被告应向原告支付在2016年10月1日至2019年7月31日租期内因逾期缴纳当月租金所产生的违约金。（3）、被告向原告支付违约金648905.81元（按照剩余租赁期限2019年10月1日至2021年5月14日内租金总额的30%计算）。3、合同解除通知书。4、合同解除通知书的邮寄单据以及回执。证据3、4共同证明原告向被告发出解除租赁的《合同解除通知书》，且被告于2019年9月30日签收《合同解除通知书》，原告与被告之间的租赁合同关系于2019年9月30日予以解除。被告认为证据1不属于证据，对证据2确认2018年5月15日之后与本案有关，但其他与本案无关，对3、4真实性、合法性、关联性无异议，确认收到该合同解除通知书，但不能证明原告的主张，从EMS的内容来看，收件地址是番禺区大石镇…，所以可以反证原告已知道并同意被告撤场并搬到其他地方经营，没有能力再支付涉案房屋的费用。被告为证明其因法定代表人涉嫌刑事案件导致公司无法正常经营，亏损严重，无法在原址办公，被告被迫搬迁至其他场所办公，提供了证据1、社会信用代码公示查询（打印件）、拘留通知书（复印件）、逮捕证（复印件）；为证明被告撤场经原告同意，被告已聘请原告指定的工程公司处理完撤场的保护墙面和地面的施工工程。被告在2019年8月31日已搬迁至天晖阁，提供了证据2、工程结算表、增值税专用发票、客户专用回单、付款申请书、被告法定代表人的妻子的弟弟邓尔营与广州启晟建筑安装工程有限责任公司工程部的负责人阿辉的微信聊天记录（复印件）；为证明被告已于2019年8月31日撤离原告的物业并得到原告的同意，提供了证据3、撤场照片、撤场放行登记照片及视频，原告认为证据1没有原件，而且被逮捕的人员也无法证明是被告的法定代表人，对真实性、合法性、关联性不予认可；认为证据2中聊天记录并非原、被告之间的聊天记录，与原告无关；对其他证据真实性无异议，关联性不予认可，与本案无关；认为证据3无法证明是涉案场地的照片及视频，该证据也无法证明原告同意被告撤离，对该证据真实性、合法性、关联性不予认可。庭审中，原、被告均确认以下事实：1、原告收取被告租赁保证金222400元；2、被告于2019年9月30日收到原告的《合同解除通知书》；3、对于2019年8月租金，被告已支付30000元，尚有81200元未支付。本院认为：原、被告签订的补充协议及案涉合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于案涉合同解除及违约责任的认定。经查，原告提供的工程结算表、增值税专用发票、客户专用回单、付款申请书、微信聊天记录、撤场照片、撤场放行登记照片及视频在原告明确否认的情况下，根据案涉合同第七条关于案涉场地撤场规定，被告提交的证据不能充分证明被告撤场经过原告的同意，被告单方撤场的行为没有达到合法解除合同的效果，故被告未经原告同意中途撤场构成根本违约。后原告依据案涉合同第七条及第九条的约定向被告发出解除合同的通知并于2019年9月30日送达，故本院认定案涉合同于当日解除。被告单方解除合同的行为没有法律及合同依据，并导致案涉合同无法继续履行被解除，被告应承担相应的违约责任。关于原告的第一、二项诉讼请求。根据案涉合同第三、七条约定，被告应当于当月5号前支付月租金，逾期支付租金的，原告有权在被告逾期支付相关款项当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按应付款总额千分之三收取。因此，对于原告要求被告支付2019年8月1日至2019年9月30日租期内拖欠的租金192400元（111200元/月×2-已付30000元）及支付2019年8月1日至2019年9月30日租期内因未缴纳租金所产生的违约金（分别以当月所欠租金为本金，按照每日千分之三的标准计算自当月6日起至清偿之日止，违约金总额以本金为限）的主张合理有据，本院依法予以支持。关于原告第三项诉讼请求。首先，原告所提交的广州农村商业银行客户电子回单显示被告存在逾期支付2016年10月1日至2019年7月31日租期租金的情况，但被告抗辩其迟延交租是经过原告口头同意的，对此原告明确否认其同意过被告迟延交租，被告未能举证证明原告同意其迟延交租，因此，被告上述抗辩理据不足，本院不予采纳。根据案涉合同第三、七条约定，被告依约应支付相应的逾期付款违约金。其次，关于被告所提出的诉讼时效问题。原告确认其在2016年10月1日至2019年7月31日期间未向被告发出过催缴函，现经查本院收到原告起诉材料时间为2019年12月27日，根据《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定，故本院对原告要求被告支付2016年12月26日之前逾期交租违约金的诉请不予支持。对于原告要求被告向原告支付自2016年12月27日至2019年7月租期内因逾期缴纳当月租金所产生的违约金的诉请本院予以支持，具体计算标准为以各月所欠租金为本金，按照每日千分之三的标准计，自当月6日起至各月租金付清之日止（各月违约金以本金为限）。经统计2016年12月27日至2019年7月期间被告逾期交纳当月租金的天数及金额，并结合上述计算标准，被告应当支付的上述期间逾期交租违约金总额为387907.65元。关于原告要求没收被告保证金222400元的诉讼请求。如上所述，被告应承担案涉合同解除的违约责任，现原告根据案涉合同第九条规定，要求没收原告的租赁保证金222400元具有合同依据，本院依法予以支持；被告主张保证金应该抵扣违约金和欠付的租金没有事实和合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金648905.81元的诉讼请求及被告提出该违约金标准过高且不合理的抗辩意见。如前所述，本院已经支持了原告要求被告支付逾期支付租金的违约金及没收租赁保证金222400元的诉讼请求，且根据原告庭审中明确案涉场地已重新出租的事实，上述款项已足以平衡原告的经济损失，如果在上述违约金及保证金的基础上再支持原告该节诉请，会造成显失公平，故本院对于原告的该节诉讼请求不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东穗阳商务服务股份有限公司向原告广州昊和置业有限公司支付自2019年8月1日至2019年9月30日租期内拖欠的租金192400元及逾期交纳租金的违约金（分别以当月所欠租金为本金，按照每日千分之三的标准计算自当月6日起计至清偿之日止，违约金总额以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东穗阳商务服务股份有限公司向原告广州昊和置业有限公司支付自2016年12月27日至2019年7月31日期间因逾期交纳当月租金所产生的违约金共计387907.65元。三、原告广州昊和置业有限公司对被告广东穗阳商务服务股份有限公司交纳的租赁保证金222400元不予退还。四、驳回原告广州昊和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18422元，由原告广州昊和置业有限公司负担7898元，被告广东穗阳商务服务股份有限公司负担10524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  霍小冰人民陪审员  张献收二〇二〇年八月三十一日书 记 员  梁怡筠李愿