江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异137号案外人（异议人）：徐平，男，汉族，1983年11月6日出生，住江苏省宝应县。申请执行人：李锋，男，1963年5月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：周志良，男，1947年12月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：陆美珍，女，1948年7月29日出生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：周金龙，男，1973年1月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。本院在执行申请执行人李锋与被执行人周志良、陆美珍、周金龙民间借贷纠纷即(2020)苏0583执2993号执行一案中，案外人徐平向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。异议人徐平称：请求法院解除对花桥镇××小区××楼××室及配套的查封，并取消对该房的评估、拍卖等一切执行措施。事实与理由：2013年1月31日，异议人与周志良、陆美珍经昆山盛兴隆房产咨询有限公司居间介绍，双方签订了一份动迁房转让居间合同，合同约定，由申请人购买周志良、陆美珍位于花桥镇××小区××楼××室及配套车库，建筑面积约131.19平方米，总房价756000元，另合同中对双方的权利和义务都作出了明确的约定。合同签订后，异议人支付了686000元购房款，周志良、陆美珍于2015年9月交付了房屋，异议人收房后，将该房屋房屋装修并一直使用至今。2020年5月22日，贵院在该房张贴(2020)苏0583执字2993号之一公告，因周志良、陆美珍未偿还借款，被贵院强制执行，并要求对该房评估拍卖。异议人认为，异议人已交付了购房款，周志良、陆美珍也于2015年9月份就将该房屋交付给异议人，产权未过户系周志良、陆美珍的原因，依据最高人民法院关于《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17规定，法院不得对该房采取执行措施。为维护异议人的合法权益，特请求贵院解除对该房屋的查封措施，并取消对该房的评估、拍卖等一切执行程序。申请执行人答辩：一、异议人以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条为由，要求法院解除查封措施，无事实和法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定，法院不得查封案涉房屋的，须同时满足两个条件，一是第三人已经支付全部价款并实际占有，二是第三人对于未办理登记手续没有过错。本案中，异议人徐平显然都不符合。据异议人徐平所述，其约定的购房款为756000元，后续支付686000元，并未支付全部价款。且本案所涉房屋为农民动迁房，在一定期限内本就不能买卖、也无法办理房屋过户登记手续，申请人对其中的风险在购买时就明知，主观上存在产定过错。二、异议人徐平不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的情形，执行程序应继续进行。1、异议人徐平并未支付全部价款。按异议人徐平所述，其约定的购房款为756000元，后续支付686000元，并未支付全部价款，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)款之规定。2、异议人徐平明知案涉房屋为农民动迁房，不具有买卖的条件仍然购买，主观上具有一定过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(四)款之规定。农民动迁房在一定时间内无法买卖，无法办理过户登记手续，这是政策规定，也是客观事实。异议人徐平购买案涉房屋时对此明知，其未办理过户手续是因个人原因，主观上选择购买动迁房屋所致，并非如其所称是周志良、陆美珍的原因导致无法办理过户手续。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定作为排除强制执行的例外规定，需严格遵守执行，其规定的四要件必须同时满足。目前，异议人显然不满足第二十八条第(三)、(四)款之条件，不论其是否签订有合法有效的房屋买卖合同、是否已经占有案涉房屋，均已无法达到排除强制执行的要求。何况，对于此类案件，最高院也曾以案例的形式明确其裁判要旨，例如，(2017)最高法民申5128号案件中，最高院、江苏省高院两级法院都曾明确，动迁房购买方虽然对案涉房屋享有物权期待权，但其主观上具有过错，不能以其对案涉房屋的物权期待权阻却人民法院的执行。本案与此案例情况一致，应统一适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，驳回徐平的执行异议申请。三、异议人徐平为一般买受人，并非商品房消费者，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除强制执行的条件。申请人提交的供法院参考的案例均为开发方与商品房消费者之间的执行异议，本案为个人之间的二手房买卖，申请人为一般买受人，不能以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定为由排除强制执行。综上，异议人徐平不具备排除强制执行的条件，请求贵院依法驳回其申请，保障申请执行人的合法权益。经审查查明：2013年1月31日,徐平与陆美珍、周志良、周金龙、王孝某签订《动迁房转让居间合同》约定，由乙方徐平购买甲方陆美珍、周志良名下的位于昆山市花桥××小区××楼××室及配套自行车库。房屋建筑面131.19平方米，自行车库1500元每平方米，总计金额756000元。房款支付：1、经甲、乙、中介方商定，乙方在签订本《动迁房转让居间合同》之日，向甲方支付人民币叁万元整作为购房定金，第二期房款在2013年2月2日前乙方支付甲方房款人民币肆拾柒万元整。2、为保证乙方的合法权益，甲方在收到乙方上述房款后，应根据该房款总价预留人民币贰拾伍万陆仟元给乙方作为产权过户保证金，待该房办理产权过户手续后，乙方将保证金支付给甲方，自行车库另外结算。该房屋以总价结算，无多退少补。房屋交付：1、房屋交付后，甲方应在七天内将该房及车库的钥匙一并交付给乙方。2、甲、乙、中介方共同参加房交付手续的办理，甲方按合同约定移交房及附属设施，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，由中介方见证。房移交给乙方时，该建筑物范内的土地使用权一并转移给乙方。3、该房交付时间以花桥建设办公室交付给甲方的时间为准。甲方保证上述房地产权属消楚，且房屋财产的兴有人对出售此房屋无异议，因甲方原因发生债权债务的，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。双方还约定签订本合同当日，甲、乙方各支付中介方佣金为该物业实际成交价的1%。合同签订完毕即作居间成功，若甲、乙方发生变更，佣金不予退还。甲乙双方在办理上述房屋转让交易过户手续时所需缴纳的税、费均由乙方承担。甲方承担办理自己房产证，土地证的相关费用。该房属于动迁安置房，甲方取得产权证和土地证需有一段时间，费用由甲方自理。甲方经取得该房的产权证和土地证后，甲方必须在60天内无条件将该房屋过户所需资料一并交给乙方或中介方办理过户手续(过户中所产生的费用及税收由乙方自理)，甲方不得因任何理由拒办本合同中所约定的条款及事项，否则甲方按违约处理，并赔偿乙方所付全部房款的贰倍，乙方将该房归还给甲方。签订该协议后异议人支付购房款686000元，周志良出具收条予以确认。2015年9月涉案房屋由被执行人交付异议人居住使用至今。另查明，涉案房屋系被申请人动迁所得，位于昆山市花桥××楼××室，面积130.83平方米，该房屋于2018年5月14日登记在周志良、陆美珍名下，2018年5月22日设立了抵押登记，抵押权人为徐琛，债务履行期限为2018年5月18日至2019年5月17日，2018年8月6日设立了抵押登记，抵押权人为李锋，债务履行期限为2018年8月1日至2019年8月1日。本院认为，徐平购买被执行人涉案房屋并支付了绝大部分购房款，且实际占有了房屋系客观事实。本案有争议的是徐平的权利能否排除李锋申请执行行使抵押权。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条以及第126条规定明确了完全符合该纪要第125条规定的商品房消费者，可排除抵押权的执行；并明确一般房屋买卖合同的买受人，不适用该规则。目的在于保护抵押权的优先权这一基本制度。本案中，徐平并非向房地产开发企业购买居住用房的消费者，其不能动摇抵押权的物权地位，其物权期待权不能排除抵押权人行使作为物权的抵押权。故徐平的异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人徐平异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  欧 平人民陪审员  许家塑人民陪审员  杨剑英二〇二〇年八月二十日书 记 员  杨云凤