成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初2362号 原告：张海川，男，1973年10月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张明常，四川循定律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都国色天乡旅游投资有限公司，住所地：成都市温江区万春镇卫星村国色天乡西班牙馆。 法定代表人：邓义川，董事长。 委托诉讼代理人：黄丹（公司员工），女，1986年12月20日出生，汉族，住成都市温江区。一般授权代理。 张海川与成都国色天乡旅游投资有限公司（以下简称“国色天乡公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张海川的委托诉讼代理人张明常、国色天乡公司的委托诉讼代理人黄丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海川向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于成都市温江区房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金（违约金以1082318元为基数，按照日利率万分之一的标准从2019年9月21日起计算至实际办理不动产权证书之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月6日，张海川与国色天乡公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定张海川购买位于成都市温江区的房屋，购房款总价1082318元。国色天乡公司应当在2017年9月21日前交付房屋，在交付后两年内为张海川办理该房屋的不动产权证书。后张海川按照约定付清了全部购房款，国色天乡公司按照约定向张海川交付了房屋，但是国色天乡公司至今没有为张海川办理该房屋的不动产权证书。 国色天乡公司辩称，1.同意办理产权证书，但是没有办到证的原因是承包建设的其中一个公司公章被查封，所以一直无法提交资料给相关部门，截至今日，初始登记尚未办理。目前国色天乡公司已经向房管局提交了办理初始登记的申请，房管局已受理，初始登记正在办理当中；2.对张海川的收房时间有异议，虽然国色天乡公司是2017年9月21日通知收房的，但是违约金的起算时间要从实际收房之日即2017年11月8日起计算，合同也约定了需张海川交清全部资料以及费用才能办理；3.违约金的标准请求调低，应当按照合同约定的以每日万分之零点二计算至实际办证之日，且因受新冠疫情影响，疫情期间房管局无法办理相关业务，请求酌情宽限3个月的办证期限。 本院经审理认定事实如下：2017年6月6日，张海川与国色天乡公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《合同》”）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定张海川购买由国色天乡公司开发的位于成都市温江区的房屋，建筑面积179.3平方米，总价款1082318元。《合同》第十八条交付时间和手续约定：“（一）出卖人在2017年9月21日前向买受人交付该商品房。”第二十七条房屋所有权转移登记约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起2年内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。”第二十八条房屋所有权转移登记责任处理约定：“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起2年内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，本合同继续履行，但出卖人自逾期之日起按日计算向买受人支付买受人已付款万分之零点贰违约金。2.因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担”《补充协议》第十一条对房屋所有权转移登记的补充约定：“3、买受人委托出卖人代办房屋所有权转移登记的，买受人应在双方办理房屋交付手续时向出卖人出具相关授权委托书（此委托不可撤销）且买受人应将所有相关证件及资料交由出卖人收持，同时向出卖人缴纳其应当承担的所有税、费、维修基金。如买受人未按时出具相关代办手续或者向出卖人缴清相关税、费、维修基金，则出卖人办理房屋所有权登记的期间相应顺延，并自买受人交清全部税、费、维修基金和出具全部委托手续之日起算”。 后，张海川向国色天乡公司支付了案涉房屋的购房款1082318元；2017年9月10日，国色天乡公司向张海川出具了金额为1082318元的购房款发票。2017年11月8日，张海川向国色天乡公司支付了契税、维修基金、印花税登记费、产权登记费、地籍测量费等费用共计19715元，同时办理了案涉房屋的收房手续。 2016年8月12日，温江区国土资源局发布《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》，通告载明：自2016年8月22日起，在温江区范围内实施不动产统一登记，停止办理房屋所有权证、国有土地使用权证。 另查明，案涉房屋所在楼栋尚未取得初始登记产权证书。 上述事实，有当事人的当庭陈述、当事人双方身份证明信息、《合同》《补充协议》、不动产登记信息摘要、国色天乡公司出具的发票及收据等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，张海川与国色天乡公司签订《合同》和《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 第一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，张海川要求国色天乡公司办理案涉房屋的不动产转移登记，但办理不动产转移登记的前提是取得不动产的初始登记，在案涉房屋的初始登记尚未办理完成之前，国色天乡公司事实上无法为张海川办理不动产权的转移登记，亦无法办理不动产权属证书，属于法律上或事实上履行不能的情形，因此，对张海川主张的该项诉讼请求，本院不予支持。 第二，根据原成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告，成都市温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度。现双方的《合同》和《补充协议》中并未对不动产统一登记进行约定，结合双方对房屋所有权转移登记进行的约定以及对不动产权证书办理期限的认可，办理不动产权证书的截止时间应以合同约定的办理房屋所有权转移登记的时间为准，即张海川于2017年11月8日接受案涉房屋后，则国色天乡公司按照合同约定应当于2019年11月8日之前为张海川办理案涉房屋的不动产权转移登记手续，故国色天乡公司至今未履行该义务构成违约。 最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，虽然双方合同约定按照已付款万分之零点贰计算违约金，但该约定过低，故国色天乡公司应以已付房款1082318元为基数，按照每日万分之一向张海川支付逾期办证损失。关于计算逾期办证损失的起止时间，因双方在《合同》第二十八条中明确约定“因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担”，且庭审查明的法律事实是案涉不动产权属证书能不能办理以及什么时候能办理完毕现在仍处于未确定状态，故本案的逾期期间应自实际收房之日起计算至起诉之日，即自2019年11月8日起至2020年6月9日。另，根据前述证据规则，国色天乡公司未提交因新冠疫情影响其办理初始产权登记进度的证据，故对其因新冠疫情应宽限3个月办证期限的主张，不予支持。因此，国色天乡公司应支付张海川的逾期办证损失金额为23161.61元（1082318元×1/10000×214天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、成都国色天乡旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内向张海川支付逾期办证损失23161.61元； 二、驳回张海川的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取227元，由成都国色天乡旅游投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 舒 玲 二〇二〇年八月三日 书记员 杨李欣