上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初27486号原告：葛泰庆，男，1960年4月11日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：卢卫东，上海市李国机律师事务所律师。被告：卢春龙，男，1976年1月3日出生，汉族，住安徽省滁州市。委托诉讼代理人：高云，上海捷铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳，上海捷铭律师事务所律师。第三人：谌贻福，男，1982年2月6日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。委托诉讼代理人：谌小平，住江西省宜春市。原告葛泰庆与被告卢春龙、第三人谌贻福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛泰庆的委托诉讼代理人卢卫东、被告卢春龙及其委托诉讼代理人高云、杨佳到庭参加诉讼，第三人谌贻福经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛泰庆向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间2015年4月17日签订的房屋承包租赁合同；2、判令被告立即搬离上海市乍浦路XXX号房屋；3、判令被告支付原告租金，自2019年1月20日起，按照每月37,100元计算至被告实际搬离之日止；4、判令被告支付原告赔偿金，按照每日万分之三计算，其中按111,300元(每月37,100元计算3个月)，自2019年1月20日起计算至2019年4月19日)；其中按117978(每月39,326元，自2019年4月20日计算至被告实际搬离之日止)；5、判令被告支付原告物业费，按照每月1,055.87元自2015年7月20日计算至被告实际搬离之日止；6、判令被告恢复一楼东西两边被拆除的两幢承重墙及将被拆除的一楼至二楼楼梯恢复原状。事实和理由：2015年4月17日，原告与被告签订《房屋承包租赁合同》，约定，原告将位于本市虹口区乍浦路XXX号房屋整栋出租给被告，承包租赁金额为每月35,000元，每两年递增一次6%，每半年一次支付21万元，每次提前3日支付，逾期付款，被告应承担每日万分之三的违约金，并约定承包期限自2015年7月20日起直至遇到政府拆迁，合同自然终止，被告不得破坏原房屋结构并承诺合法经营及承担所有经营费用等。2015年4月19日，被告未经原告同意擅自与第三人签订《租赁协议书》，将房屋一楼出租给第三人并收取相关租金等费用。被告擅自拆除一楼两边的承重墙、擅自改变房屋结构并拆除一楼至二楼的楼梯，损害了房屋结构，并自行将二楼至七楼房屋违法改建成数十间房屋对外群租，2019年1月份，房屋所在地的街道相关部门查封、清退了该房屋的全部群租租客。自2019年1月20日起，原告多次催促被告支付租金，但被告以其因违法群租被政府查封，清退租客无法收取租金为由，拒付租金，原告聘请律师向被告发送了律师函，告知其支付租金、物业管理费等，并将解除合同，收回房屋，但被告未予回复。被告的上述行为违反了合同约定，也危及人身安全，其行为已构成根本违约，且双方签订的合同系无固定期限合同，原告随时可提出解除合同，故原告要求解除合同并由被告承担违约责任。原告收取押金21万元，同意抵扣房屋租金和违约金。被告卢春龙辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意解除租赁合同。第一，双方自2015年4月17日签订《房屋承包租赁合同》后，该合同正常履行，原、被告双方在租赁合同中也约定了无约定情况不得解除合同，被告交付租金至2019年1月20日，至原告起诉之日，仅逾期四个月，并未达到合同解除的法定标准，系原告不接受被告支付租金，也不接受被告要求减免租金的商谈。第二，被告也不存在擅自转租和违法经营行为，原告知晓被告的转租行为，也能联系上次承租人。第三，被告也没有改变房屋结构及拆除承重墙，双方之间曾签订补充协议，其中明确了房屋的加固部位，因房屋的一楼楼梯有承重的作用，因此在一、二楼之间做了主梁及圈梁的加固，根据原告提交的房屋结构图，1、2号位置的承重墙仍然存在，不存在恢复一说，3号位置原系转交楼梯，下有卫生间，也不是承重墙，当时双方协商一致，楼梯移动至6号位置，也就是被告支付15,000元，被告负责拆除，由原告自行进行整体加固的部位，现在还是承重墙。6号清洗间占用的公共通道的墙已经在2019年3月份由城管执法拆除。一楼其他区域及二楼以上部位的加固由被告负责，故不存在被告私自改变房屋结构和拆除承重墙的行为，系原告自己改建了称重墙等房屋结构。第四，原告自己的违法搭建导致该房屋被城管执法且至今无法正常使用，原告恶意设置被告不支付租金的假象，违背诚实信用原则，因此合同违约的责任不在被告，由此造成的损失不应由被告负担。关于租金，被告只同意支付自2019年1月起至2020年1月的有限占有使用的房屋部分即一楼的房屋租金93,046.8元(按照一楼100平米计算)，剩余部分的房屋租金，原告应予以减免至房屋恢复正常使用之日止。第五，关于物业费，双方在合同中没有约定物业费，物业费包含在租金中，应由原告支付，且合同中约定了房屋维修费用由被告承担，双方之间已经合理分摊了物业费，且自2015年7月20日至2016年5月19日的物业费均已超出诉讼时效。因被告不同意解除合同，其为系争房屋的装修费用不要求在本案中一并处理。被告支付给了原告21万元的押金，如法院判定合同解除，原告应将押金返还给被告，如法院判令被告支付租金及违约金，押金同意予以抵扣。第三人谌贻福述称，2015年4月份，自己与被告签订租赁系争房屋一楼的租赁合同，合同约定每两年递增8%的租金，目前正常经营餐饮生意，原告应当是后面才知道自己和被告签订的租赁合同的，不清楚原告是否同意自己和被告的房屋租赁。房屋内的承重墙和楼梯拆除时自己并不在场，但自己在2015年租赁时，房屋内有楼梯，在店面中间位置，当时与被告协商拆除该楼梯，这样才能做生意，但自己并不清楚楼梯是否由被告拆除，自己进场装修时，室内的楼梯已经没有了，在房屋后面搭建了楼梯，但自己不清楚是谁搭建的楼梯和拆除的承重墙。2019年1月份，城管部门上门拆除了两面的墙即清洗间和菜架的墙，自己的租赁合同在2020年5月31日到期，只要被告退还剩余的房租及押金，同意提前交还房屋。审理中，原告撤回要求被告恢复一楼东西两边被拆除的两幢承重墙及被拆除的一楼至二楼楼梯恢复原状及要求被告支付物业费的诉讼请求。本院经审理查明：2015年4月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋承包租赁合同》，约定，甲方将系争房屋约500平米(实际为七层)的整栋楼出租给乙方，该房屋经工商机关注册登记允许从事餐饮用房，租金每月35,000元，每两年递增一次，每次递增6%，签订合同时，乙方支付押金21万元，在承包期满后归还(不计利息)，每年支付租金42万元，每半年支付一次，每次提前3日支付，如逾期付款，乙方承担每日万分之三的违约金；承包期限自2015年7月20日起，直至遇到政府拆迁，合同自然终止，任何其他原因不可终止本合同；乙方可根据业务需要进行房屋装修，不得破坏原房屋结构，在承包期内，乙方全部承担房屋维修费用，乙方承诺合法经营，经营中遵守国家法律、法规，如果乙方有违法行为，甲方不承担连带赔偿责任，承包期间乙方承诺三楼以上只作为住房使用，若对外出租发生安全事故或其他隐患，由乙方承担一切责任，甲方不负连带赔偿责任，四楼以上每层只能做两个卫生间五楼以上地面只能用地板漆；违约责任：1、甲方擅自递增乙方房租金额，2、提前收回该物业的(甲方违背以上1-2项算甲方违约)3乙方做不到合同期或拖欠甲方租金超过30天的(乙方违背以上3-4项算乙方违约)，违约方承担违约责任。被告按约支付房屋租金至2019年1月19日。2015年4月19日，被告(甲方)与第三人(乙方)签订《租赁协议书》，约定，甲方同意将系争房屋门面一楼出租给乙方使用，建筑面积约100平米，租期自2015年6月1日起至2019年5月31日止，乙方进场前支付10万元，每年租金30万元，按照先付费后使用的原则，乙方每年支付房租一次甲方给予乙方相应的优惠，应于2015年6月1日前支付26万元，第二次为2016年6月1日前支付26万元，以此类推，直至交清本协议的全部费用，否则第三年起租金每两年递增8%，签订协议乙方须支付甲方保证金5万元，乙方免租期为2015年4月19日至2015年6月1日，如本合同未能履行完毕或乙方违约，该免租期租金30,333元，乙方须补偿支付甲方；租赁期间，该房屋发生的一切费用由乙方承担。同日，被告出具收条一份，写明收到设备费用10万元，协议期内不退，另收到保证金5万元整协议期内不退。2015年7月19日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，约定，一、乙方承诺二楼至五楼每层只做三个房间，如果超出三个房间视为乙方违约，二、六楼七楼前后各一个房间各一个卫生间，二楼以上所有卫生间只能玻璃隔断；三、二楼以上所有房间住客均不可生火做饭、炒菜，四、一二楼主梁、圈梁甲方负责加固，一楼地面加固由乙方负责。原告出具《收条》一份，写明收到被告支付的系争房屋租金21万元，自2015年7月20日止2016年1月19日，另收到被告现金15,000元，并注明，另收15,000元是底楼加固款，与补充合同一致。2019年7月18日，上海市虹口区城市管理行政执法局出具《责令改正通知书》，要求南昌特色小吃(乍浦路XXX号)在2019年7月21日15时前将擅占用的物业共用部分恢复原状，该通知由被告在当日签名。审理中，本院分别至虹口区城管局北外滩中队(以下简称北外滩城管)及北外滩街道安全生产监督管理队(以下简称北外滩安监)调查取证，北外滩城管称，系争房屋的楼梯当时不属于城管整改通知的范围，要求整改的是一楼堆放的杂物等阻碍通行的物品和设施。该房屋的大房东系原告，一楼的消防通道内的楼梯和七楼的阳光房是大房东搭建的，七楼还有25平米的违建记录，该房屋一楼楼梯目前仍存在，属于楼房的逃生通道，楼上二楼到七楼目前已经空置，租客已经清退，但当时不是由城管负责的。北外滩安监称，系争房屋一楼是餐饮店，从二楼到七楼共有14间房屋，房屋内部摆设有高低床，14间房屋何时形成不清楚，但床铺上有床品，安监队上门时，与当时的经营人付子涛沟通相关情况，据付子涛称，房屋内居住的是自己公司的员工，不是酒店员工，公司也不在虹口区。该房屋的大房东是原告，安监队认为该房屋系规模性租赁，存在安全隐患，并在2019年1月份多次约谈了付子涛，2019年2月份，付子涛主动清退了房屋里面的租客，只留下两人看护房屋，安监队上门时，就是建筑在室外的楼梯，且仅有一个进出通道，不具备消防、灭火、应急灯等安全措施，该房屋有改建情况，但对房屋拆除承重墙的情况不了解，规模性租赁系虹口区为方便开展整治“群租”的一种说法。上述事实，有《房屋承包租赁合同》《补充协议》《收条》《租赁协议书》《责令改正通知书》、本院调查取证笔录及原、被告、第三人的当庭陈述，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋承包租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方的租赁合同及补充协议的约定，双方对每层楼的房间数量及用途作出了约定，故被告将房屋进行转租并未违反合同约定。根据本院的调查取证，乍浦路房屋被政府相关部门清空二楼到七楼的租客的原因系存在违规的规模性租赁，即“群租”行为，该行为违反国家相关法律、法规，亦违背了双方在租赁合同中约定“乙方承诺合法经营，经营中遵守国家法律、法规”的约定。另，被告以自身原因导致系争房屋租客清空为由需要与原告协商支付租金问题为由拒不支付房屋租金，同样构成违约，虽然合同约定除遇政府动迁，合同自然终止外其他原因不可解除合同，但当被告的行为符合法定的解除合同条件时，原告要求解除涉案合同的诉请依然应当得到支持。关于合同解除时间，在原告向本院提起诉讼要求解除合同的情况下，应认定涉案房屋的租赁合同自被告卢春龙收到原告诉状副本之日解除，即2019年10月18日。租赁合同解除后，被告应向原告交还房屋，原告要求被告搬离系争房屋的诉请，应予支持。被告作为承租方，有义务支付占用房屋期间的房屋租金及房屋使用费。被告支付原告租金至2019年1月19日，之后，被告未再向原告支付租金且系争房屋至今由被告实际使用至今，现原告向被告主张支付自2019年1月20日起至返还房屋之日止的租金及房屋使用费，于法有据，应予支持。合同对逾期付款违约金做了约定，鉴于原告主张的赔偿金(即违约金)过高，而被告不同意原告诉请即包含了对违约金过高的抗辩，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，根据公平原则酌情确定违约金金额。原告主张的应付租金及房屋使用费均以37,100元为基数，故违约金亦应以此为基数予以确定。因被告不要求在本案中处理系争房屋装饰装修损失，被告可另行解决，故本案不予处理。系争房屋的租赁合同解除后原告应当将押金返还给被告。第三人谌贻福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告葛泰庆与被告卢春龙于2015年4月17日签订的《房屋承包租赁合同》于2019年10月18日解除；二、被告卢春龙于本判决生效后三十日内携其物品迁出上海市乍浦路XXX号房屋，并将该房屋返还原告葛泰庆；三、被告卢春龙支付原告葛泰庆自2019年1月20日起至2019年10月18日的租金(按照每月37,100元计算)；四、被告卢春龙支付原告葛泰庆自2019年10月19日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照每月37,100元计算)；五、被告卢春龙支付原告葛泰庆以每月租金37,100元为基数，自2019年1月20日起计算至被告搬离之日止的违约金，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；六、原告葛泰庆返还被告卢春龙押金21万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,589.6元，由被告卢春龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  惠 力人民陪审员  杨智勇人民陪审员  钱纪君二〇二〇年八月十二日书 记 员  苏振振附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。