广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2525号 原告：南宁天誉巨荣置业有限公司，住所南宁市良庆区五象大道**，统一社会信用代码91450100310208712A。 法定代表人：梁志超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张咪娜，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋云飞，广西万益律师事务所律师。 被告：黄定彩，女，1986年11月10日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 案由：商品房预售合同纠纷 立案日期：2020年5月6日 开庭日期：2020年7月27日公开开庭 适用程序：简易程序 原告诉讼请求：1.确认原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议已于2019年7月2日解除；2.判令被告向原告返还南宁市良庆区五象大道690号天誉南宁东盟创客城X组团XX号楼XX层XXXX号房；3.判令被告协助原告办理注销南宁市良庆区五象大道690号天誉南宁东盟创客城XX组团XX号楼XX层XXXX号房的期房网上签约手续；4.判令被告向原告支付因违约导致合同解除的违约金45233.5元（计算方式：合同总价款452335元×10％=45233.5元），该违约金从被告已支付的购房款中直接扣除；5.判令被告向原告支付逾期办理网上签约手续的违约金33925.13元（计算方式：自合同解除之日起，按合同总价款每日万分之三计算，暂计至2020年3月8日，实际请求计付至全部履行之日止）；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告未作出答辩。 本案相关事实： 一、合同名称和签订时间：《南宁市商品房买卖合同》，2018年11月22日。 二、合同标的：被告购买原告开发建设的位于南宁市良庆区五象大道690号天誉南宁东盟创客城XX组团XX号楼XX层XXXX号房商品房，该房建筑面积31.94平方米，总房款452335元。 三、合同相关约定：2018年11月22日，双方签订《南宁市商品房买卖合同》及相关补充协议。《合同》第八条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。合同附件六《合同补充协议》第二条第三款约定，（2）买受人须在签订合同及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的50％作为首期付款计232335元，已付定金抵作首期款（此比例为暂定比例，买受人应支付的首付款比例以按揭贷款银行批准的数额为准，如因国家政策导致首期款比例提高的，则乙方应相应增加支付首期款数额，不影响《合同》的效力）。（3）其余50％的合同价款计220000元由买受人向银行办理按揭贷款。第三条第二款约定，买受人选择商业贷款的应在签订《天誉南宁东盟创客城认购协议书》次日起6日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用，签署商品房买卖合同后7日内，买受人仍未办理完毕前述手续者，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价的千分之一支付违约金，逾期超过7日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款10％的违约金。 《商品房买卖合同》补充协议（三），约定1.买受人在签订合同的同时已向出卖人支付合同总价款10％作为首期款计45235元，其余40％的房款计187100元，买受人同意按以下约定付清：第二期付款：买受人于2019年5月18日前缴付合同总价款的20％计93550元；第三期付款：买受人于2019年11月18日前缴纳合同总价款的20％计93550元。买受人逾期支付任何一期款项的，自逾期之日起，每逾期一天，应按照应付未付款项千分之一的标准向出卖人承担违约金，逾期超过20天（含第20天）的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，并有权按照《商品房买卖合同》约定总房款的10％向买受人收取违约金。同时，出卖人无需买受人同意可自行对该房产进行任意处置（包括但不限于将套房另行出售、出租、抵押等），买受人无权以任何理由进行干涉。《商品房买卖合同》及补充协议解除后，出卖人应在解除后一个月内，将买受人已支付的购房款在扣除买受人应承担的违约金后，将剩余的款项无息返还给买受人。 四、房屋交付情况及现状：涉案房屋至庭审结束前未向被告交付。 五、合同履行情况：2018年11月18日，被告向原告交付案涉房屋定金20000元、首期购房款20000元，原告分别向被告出具两份《收款收据》确认收到被告缴纳的上述款项。2018年11月22日，被告向原告交付案涉房屋首期购房款5235元，原告向被告出具一份《收款收据》确认收到被告缴纳的上述款项。原告于2019年5月为该套房办理了权利人为黄定彩的期房网上签约。 六、其他情况：2019年5月28日，原告向被告发出一份《催款函》，载明被告须于2019年5月18日前缴纳房款93550元。但截至本函发出之日，仍未缴交上述款项，按合同约定该行为已经构成违约。 2019年6月13日，原告向被告发出一份《解除合同通知书》，载明截止2019年6月13日被告尚欠原告187100元，已逾期16天，按照《商品房买卖合同》约定，被告需向原告支付滞纳金7237元，且原告有权解除《商品房买卖合同》。还载明，被告应于通知书发出之日起10日内缴齐所欠款项，逾期则解除合同。2019年6月21日，被告签收该份通知书。 本院裁判意见：原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。双方当事人在合同中约定首付款分期支付，其余房款采用贷款的方式付款，但被告至开庭审理时仍未支付完毕首付款，也未办理贷款，也未采用其他方式支付剩余房款。被告的行为已构成违约，根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议（三）的约定，被告逾期支付款项超过20天的，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议。按《补充协议三》约定，被告应于2019年5月18日前支付第二期款93550元。因被告未按期付款，原告向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年6月21日签收原告发出的《解除合同通知书》，该通知书载明，被告应于通知书发出之日起10日内缴齐所欠款项，逾期解除合同。被告收到通知书之后，未有交款。则双方的购房合同自2019年7月2日解除。合同解除之后，注销涉案房屋的期房网上签约手续，是被告的附随义务。关于原告诉请被告支付因违约导致合同解除的违约金问题。本案中，原被告均未提交任何证据证明原告的实际损失，因违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性 质，综合考虑本案事实，原告的实际损失应认定为：被告应付房款自应缴纳之日至合同解除之日银行同期贷款利息损失。关于原告主张违约金从被告已支付的购房款中直接扣除的问题，该主张属于双方之间的履行问题，不应作为一项诉请，在本案中不予审理。关于原告诉请被告支付逾期办理注销期房网上签约的违约金问题。如上所述，原告的损失已由上一诉请的违约金填补，则原告再诉请违约金，已属于重复主张，故对原告该诉请不予支持。关于原告诉请被告返还涉案房屋的问题。因涉案房屋未向被告交付，故对原告该诉请不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认南宁天誉巨荣置业有限公司与黄定彩于2018年11月22日签订的合同编号XXXXXX的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议于2019年7月2日解除； 二、黄定彩协助南宁天誉巨荣置业有限公司办理南宁市良庆区五象大道690号天誉南宁东盟创客城XX组团XX号楼XX层XXXX号房的期房网上签约注销登记； 三、黄定彩向南宁天誉巨荣置业有限公司支付违约金（违约金计算：以220000元为基数，按同期中国人民银行贷款利率，从2018年11月30日计至2019年7月2日；以93550元为基数，按同期中国人民银行贷款利率，从2019年5月18日计至2019年7月2日）； 四、驳回南宁天誉巨荣置业有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4557元，由南宁天誉巨荣置业有限公司负担514元，黄定彩负担4043元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 罗棋升 二〇二〇年八月六日 法官助理 韦易芳 书 记 员 谈懿心