上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初3135号原告：姜友长。委托诉讼代理人：刘明，上海友禾律师事务所律师。被告：陈惠民。委托诉讼代理人：王兆冬，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健隆，上海中夏律师事务所律师。被告：上海宅福房地产经纪有限公司。法定代表人：薛某某，执行董事。委托诉讼代理人：刘某某，男，该公司工作人员。原告姜友长与被告陈惠民、被告上海宅福房地产经纪有限公司(以下简称“宅福公司”)房屋买卖合同纠纷一案于2020年1月19日立案受理，本院依法适用简易程序于2020年3月13日、同年3月18日公开开庭进行了审理。原告姜友长及其委托诉讼代理人刘明，被告陈惠民的委托诉讼代理人王兆冬、张健隆，被告宅福公司的委托诉讼代理人刘某某到庭参加诉讼。审理中，各方当事人一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。原告姜友长向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈惠民返还以税款名义多收取的款项人民币(币种下同)968,325元。2.判令被告宅福公司对被告陈惠民承担连带还款责任。3.判令被告陈惠民交付涉讼房屋的《房屋租赁合同》。审理中，原告撤回上述第3项诉请，并当庭撤回对被告何某某的起诉，本院经审核准许原告撤回对被告何某某的起诉，故原告同时撤回上述第2项诉请中要求被告何某某对被告陈惠民承担连带还款责任的诉请。事实和理由：2018年8月25日，原告经被告宅福公司撮合，以拟定总价710万元的价格，购买被告陈惠民位于闵行区xx路XXX-XXX号，面积为237.61平方米的商铺。当时双方约定，该房屋总价为710万元，其中被告陈惠民应得的售房款为410万元，由被告陈惠民、被告宅福公司预估的被告陈惠民应缴纳的税款为300万元，被告陈惠民应交的该300万元税款由原告承担。双方于当日签订了《房屋买卖合同》。同年8月28日，双方又网签了《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)。后因被告的原因致该房屋多次进行价格评估，导致买卖拖沓、交易期延长。原告则始终坚持双方均应依法依规办理，原告一定会照章纳税、不损害国家利益。期间，在何某某的主持下，涉讼三方订立了3份《补充协议》。其中，2018年10月29日签订的三方《补充协议》第三条明确，“经房产交易中心税务审计，甲方应缴纳税费预估多出81万元整，三方约定甲方(被告陈惠民)承担50万元、乙方(即原告)承担24万元、丙方(即被告宅福公司)承担7万元。2018年11月30日签订的三方《补充协议》约定了新的交易过户时间，同时被告宅福公司在协议后备注：如税费还为402万元，则三方仍按2018年10月29日所签订的《补充协议》执行。2019年5月15日，涉讼房屋再次评估价为650万元，三方共同赴闵行区房地产交易中心按该评估价办理交易过户手续。根据事先约定，被告陈惠民的税款由原告承担、由被告宅福公司代缴，被告陈惠民出具收据。因为要先交税，所以原告依被告宅福公司的指令，先向被告宅福公司支付税款100万元，当时在交易大厅，原告向被告宅福公司指定的何某某银行账户打入80万元，向被告宅福公司暂借20万元(后已结清)。后被告宅福公司称100万元的税款仍不够，又由原告直接为被告陈惠民支付了2笔税款，合计2,031,674.86元，当日何某某向原告退回了31,675元，原告为被告陈惠民缴纳税款共计3,031,674.86元。后经查询，本案被告陈惠民的房屋交易应缴税款共计为2,031,674.86元。由此，两被告向原告多收了税款968,325元。为购买此商铺，原告经银行转账向被告打款360万元，向银行贷款270万元，贷款银行于2019年5月22日放贷，直接打入被告陈惠民的账户。至此，被告陈惠民共收到原告支付的房款合计630万元。按其事先只收410万元的承诺，2019年5月底，被告陈惠民向原告返还多收的房款220万元，实际收受房款410万元。原告购买的是被告陈惠民已出租的商铺房屋，被告陈惠民属带租约出售商铺，当时被告陈惠民告知原告，该商铺的租约时间还有一年半，但至今被告陈惠民仍未将房屋的租赁合同提供给原告，也没有为原告办理租客移交手续。后原告多次向被告陈惠民提出返还多收税款及要求交付《房屋租赁合同》之事，但均为被告陈惠民无理拒绝。原告无奈只得向贵院提起本案诉讼要求判如所请。被告陈惠民辩称，系争房屋原先属原告所有，在被告宅福公司处挂牌，后经被告宅福公司的居间，双方签订了相关协议，原告与被告陈惠民约定房价款为710万元整。由于原告与被告陈惠民的框架协议是按照710万元约定，为了做低房价，双方在网签合同和补充协议中，约定房价为580万元，装修补偿款是130万元。现由于原告的原因，没有按照协议约定支付款项，当时原告身体不太好需要治疗，而当时房价也比较高，在2018年8月签订协议后双方约定于2019年5月才至交易中心审税过户。原告支付最后一笔是银行贷款，发放的时间是2019年5月，在收到贷款后，被告陈惠民就配合原告进行审税。2019年5月原告取得了涉案房屋的产权证。对于诉请3，在原告支付款项后，就进行了权利交付，当时房屋是在出租状态。被告陈惠民已经从2018年11月15日开始至2019年8月14日期间收取租金以及房屋押金已全部给了原告，过户之后的租金问题，是原告不配合不去向租客索要造成的，所以不存在被告陈惠民没有向原告交付房屋的情况。综上，被告陈惠民不同意原告的诉讼请求，请求法院予以全部驳回。被告宅福公司辩称，被告宅福公司与被告陈惠民陈述的事实、观点均一致。涉案房屋总房价款是710万元，房屋交付情况也是一致的。本代理人当时作为居间方代表签字。整个过程被告陈惠民陈述均属实。对于要求被告宅福公司承担连带还款责任。被告宅福公司表示不予认可。因为整个居间过程已经完成，不存在连带还款责任，不同意原告诉请被告宅福公司承担连带责任，被告宅福公司只是居间。对于诉请1，认为968,325元是710万元房款的一部分，不存在返还。既然无需返还，被告宅福公司也不存在连带责任。原告姜友长为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.《佣金确认书》1份，以此证明被告宅福公司系本案房产的中介公司。2.《房屋买卖合同》1份，以此证明三方确认房屋总价为710万元(含税)。3.《上海市房地产买卖合同》1份，以此证明原告与被告陈惠民进行的网签合同。4.《房地产买卖合同之补充协议》(2018年8月28日)1份，以此证明该协议确定了涉案房屋的总价款及支付时间。5.《房地产买卖合同之补充协议》(2018年10月29日)1份，以此证明该协议确定了多出税款的分担办法。6.《房地产买卖合同之补充协议》(2018年12月24日)1份，以此证明该协议重新确定了过户时间，并强调多出税收的分担办法。7.《XX银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》及《个人贷款放款回单》各1份，以此证明原告向银行贷款270万元，该款项已打入被告陈惠民的银行账户。8.收款收据及银行汇款汇出回单1组，以此证明原告已向被告陈惠民支付现金360万元。9.发票、收款收据、流水税单、税收完税证明1组，以此证明原告为被告陈惠民已支付税金2,031,674.86元。10.微信截屏流水1组，以此证明何某某已向原告返还税款31,675元。11.原告银行卡、资金流水1组，以此证明被告陈惠民已向原告返还多收房款220万元，实际收取约定的房款410万元。12.资金统计表1份，以此证明本案的资金流向详情。13.涉案房屋房产证1份。经庭审质证，被告陈惠民对原告提供的证据发表如下质证意见：对于证据1，认为该居间协议是原告与被告宅福公司之间发生的，与被告陈惠民无直接关系；对于证据2的真实性表示无异议，但认为该合同中明确交易价格是710万元，双方同时约定了710万元的支付期限，税收方式是双方各自承担，所以710万元房价是不含税的，至于税费多少是由交易中心审税确定的；对于证据3、4的真实性也表示认可，但对其证明目的表示不予认可。认为上海市房地产买卖合同(网签合同)，补充合同约定有一个装修补偿，两份合同相加金额是710万元，双方对于款项支付进行了确定，同时约定上下家税都是原告承担的。因当时存在一个失误，所以双方又另签一份补充协议(证据6)，将全部由原告承担变更为各自承担。做低交易价格，双方都交税低了；对于证据5、6、7的真实性均表示认可，但对于证据7，认为合同签署时间是2019年5月15日，放款时间是2019年5月22日，以此证明原告严重迟延支付房款；对于证据8-12的真实性均表示认可，但根据合同约定，710万元根据补充协议约定，2018年8月28日支付110万，9月15日支付200万元，10月31日支付270万元和125万元，交房时剩余5万元。实际按照原告方提交的材料和被告陈惠民收据确认来说，2018年5月23日1万元、8月27日9万元，合计10万元，该款项由被告宅福公司代理人刘某某收取，被告陈惠民出具收据。2018年8月28日支付100万元，9月15日支付200万元，合计300万元，由被告陈惠民直接收取并开具了100万元和200万元的收据。2019年3月19日，原告向上海xx房地产公司支付50万元，被告陈惠民出具确认收据。2019年5月13日，何某某代为收取了968,325元、2,031,675元交至税务所，两项相加为300万元，被告陈惠民出具了300万元的收据。故被告陈惠民根据委托人和自己直接收取合计660万元，收到银行贷款270万元后，返还原告220万元。故被告陈惠民收取金额710万元和合同约定一致，只是支付款项时间有迟延，虽然原告付款有迟延，但是双方合同已经履行完毕；对于证据13的真实性表示无异议，并认可被告陈惠民已配合原告取得了房产证。被告宅福公司对原告提供的证据发表如下质证意见：对于证据1的真实性表示无异议，交易完毕，被告宅福公司收取了3万元佣金，并开具收据。对于证据2-6的真实性均表示没有异议，认为都是经过被告宅福公司的手签订的，但不同意原告的证明目的。对于证据2,一直以来，房价就是710万元，各付各税收。签字都是原告自己签订，所以710万元是不含税的。对于证据3-6的证明目的没有异议；对于证据7、8、9、11、13的真实性均表示无异议，但对于证据9认为不是税款，是房款，税金是200多万元；对于证据10，具体并非被告宅福公司操作的，只是知道要归还，对其金额没有异议；对于证据12，金额不是15万元，是5万元，15万元是被告陈惠民这边有个代理人孙某某借的，被告宅福公司出借的是5万元。被告陈惠民为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：1．《房屋出租合同》复印件(原件已经交给原告)1份，以此证明房屋的使用情况，并结合原告提供的证据，2018年11月15日至2019年8联月14日的租金和押金已经转给了原告。2.《确认书》1份，以此证明被告陈惠民对于房屋价款710万元的确认。经庭审质证，原告对于证据1表示已收到原件，现已撤回相关诉请；对于证据2，认为无法确认是否是被告陈惠民本人签订的。经庭审质证，被告宅福公司对被告陈惠民提供证据均表示没有异议。被告宅福公司为证明其抗辩主张，向本院提供了微信聊天记录的证据，用以证明被告宅福公司的业务员催原告来交接房屋，但原告没有来。经庭审质证，原告对该证据的真实性表示没有异议，但是已回复业务员，认为之前提及的租约是1年半，现在变成了5年，要求给一个说法。经庭审质证，被告陈惠民对该证据的真实性亦表示没有异议，认为该微信是被告陈惠民要求中介发的，当时被告陈惠民要原告来办理交接，就是想将租赁合同给对方，但原告自己不来，导致没有与其办理交接。庭审中，本院出示向上海市闵行区第三税务所所作的调查笔录1份。经庭审质证，原告姜友长，被告陈惠民、被告宅福公司对上述调解笔录均表示没有异议。上述证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合各方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2018年8月25日，原告姜友长(作为签约乙方、买受方)与被告陈惠民(作为签约甲方、出售方)经被告宅福公司居间介绍，签署《房屋买卖合同》1份，约定乙方向甲方购买位于上海市闵行区xx路XXX号-XXX号店铺，该房屋面积为237.61平方米，约定总价款为7,100,000元(大写：柒佰壹拾万元整)。该合同第三条约定，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于2018年8月31日前赴居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。该合同第四条约定了付款方式：1.乙方应于签订示范合同并办申请理公证手续(若需)后壹日内，支付甲方第一笔购房款1,100,000元，(大写：壹佰壹拾万元整)【含定金壹拾万元整】；甲方应将收到的以上购房款优先用于偿还银行借款(若有)，若有不足，甲方自行补足，并办理抵押注销手续。2.2018年9月15日之前，乙方支付甲方第二笔购房款2,000,000元(大写：贰佰万元整)。3.交易过户之前，乙方支付甲方第三笔购房款3,950,000元。……7.甲、乙双方办妥交房及相关水电、煤气、物业更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款50,000元。该合同第五条约定了税费承担及其他相关费用：1.根据法律法规、规章等规定的交易税费承担：甲乙双方各自承担；…任何一方因国家政策或税、费调整而违反本合同约定的，应按本合同约定承担违约责任；2.维修基金及水、电、煤气(若有)、有线电视初装费(若有)、物业进户已缴纳的费用、固定装修及固定配置甲方直接送给乙方，但以上各项的更名费用由乙方承担。物业费、水、电、煤气等各项费用的支付以交房为准，交房前的部分由甲方承担，交房后的部分由乙方承担；3.房产税的支付以交易过户为准，交易过户前的部分由甲方承担，交易过户后的部分由乙方承担。该合同第六条约定，甲方于收到全部房款三日内将该房地产交付乙方，房地产交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。该合同第九条约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。该合同第十条约定，乙方未按本合同约定期限履行义务的，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按照本合同约定期限履行义务的，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。该合同第十一条之7.特别约定：甲乙双方约定合同金额为陆佰万元，以实际票据为准。2018年8月28日，原告姜友长(作为签约乙方、买受人)与被告陈惠民(作为签约甲方、卖售人)签署《上海市房地产买卖合同》(以下称原合同)1份，约定乙方向甲方购买位于上海市闵行区xx路XXX号-XXX号商铺，房屋建筑面积237.61平方米。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为5,800,000元(大写)：伍佰捌拾万元整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。该合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2018年10月31之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：乙方逾期未履行合同约定的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之伍计算。违约金自本合同所约定的乙方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起叁日内向甲方支付。该合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：甲方逾期未履行合同约定的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之伍计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过二十日后甲方仍未履行合同约定的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起叁日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。上述《上海市房地产买卖合同》之《补充条款(一)》约定，甲、乙双方约定交房日期为甲方收到乙方银行贷款后叁日内，并办妥维修基金、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)的户名进行更名手续。并办理租赁合同变更手续，变更前的租赁收益归甲方，变更后的收益归乙方。上述《上海市房地产买卖合同》之《附件三》约定，1.乙方于2018年8月29日前向甲方支付定金壹佰壹拾万元整；2.乙方于2018年9月15日向甲方支付房价款计贰佰万元整；3.乙方于办理过户手续当日向甲方支付房价款计贰佰柒拾万元整。2018年8月28日，原告姜友长(作为签约乙方、买受方)与被告陈惠民(作为签约甲方、出售方)签订《房地产买卖合同之补充协议》1份，作为同日签署的《上海市房地产买卖合同》的补充协议，约定：一、本次房地产交易中，该房地产的总成交价为柒佰壹拾万元整，其中合同价为伍佰捌拾万元整，剩余壹佰叁拾万元整为搬迁及固定装修设施补贴费。二、乙方于2018年8月28日支付甲方首付款壹佰壹拾万元整(含定金壹拾万元整)。三、乙方于2018年9月15日前支付甲方部分房价款贰佰万元整。甲方收到上述款项后应向乙方出具收款凭证。四、乙方于2018年10月31日前支付甲方部分房价款贰佰柒拾万元整。甲方收到上述款项后应向乙方出具收款凭证。五、乙方于2018年10月31日前支付甲方搬迁及固定装修设施补贴费壹佰贰拾伍万元整。甲方收到上述款项后应向乙方出具收款凭证。六、乙方于交房当日支付甲方搬迁及固定装修设施补贴费伍万元整。甲方收到上述款项后应向乙方出具收款凭证。七、本次交易中，甲、乙双方按国家及本市的有关规定应缴纳的所有税、费均由乙方承担。八、如有一方未按本协议约定履行上述各项款项条款的，则属违约。甲方违约的，应按照原合同第十条第(三)款的约定向乙方承担违约责任；乙方违约的，应按照原合同第九条第(三)款的约定向甲方承担违约责任。九、本合同于原合同其他约定不一致的，以本协议为准。本协议未约定的其他事项仍按原合同继续履行。本补充协议一式三份，甲、乙双方各执一份，备份一份，且经甲、乙双方签字后即为生效。2018年10月29日，原告姜友长(作为签约乙方、买受方)、被告陈惠民(作为签约甲方、出售方)和被告宅福公司(作为签约丙方，居间方)签订《房地产买卖合同之补充协议》1份，约定：一、甲、乙双方已于2018年8月28号签订了关于上海市闵行区xx路XXX-XXX号房地产的《上海市房地产买卖合同》(以下称原合同)，及该房产的《房地产买卖合同之补充协议》(以下称原补充协议)，现甲、乙、丙三方就以下条款达成一致，作为原合同及原补充协议的补充；二、本次交易中甲、乙双方约定合同价为各自承担应国家税务审核付税费；三、经房产交易中心税务审计，甲方应缴纳税费较预估多出捌拾壹万元整税费，三方约定由甲方承担该多出税收部分的伍拾万元整，乙方承担该多出税收部分的贰拾肆万元整，丙方承担该多出税收部分的柒万元整；四、甲、乙双方约定交易过户时间另行约定在2018年11月30日前；五、如有一方未按本协议约定履行上述各项款项条款的，则属违约。甲方违约的，应按照原合同第十条第(三)款的约定向乙方承担违约责任；乙方违约的，应按照原合同第九条第(三)款的约定向甲方承担违约责任。六、本补充协议与原合同及原补充协议其它约定不一致的，以本协议为准，本协议未约定的其他事项仍按原合同继续履行。另，该补充协议下方手写“注：补充协议以本补充协议为准。”2018年12月24日，原告姜友长(作为签约乙方、买受方，签署日期为2018年11月30日)、被告陈惠民(作为签约甲方、出售方)和被告宅福公司(作为签约丙方，居间方，签署日期为2018年11月30日)签订《房地产买卖合同之补充协议》1份，约定：一、甲、乙双方已于2018年8月28号签订了关于上海市闵行区xx路XXX-XXX号房地产的《上海市房地产买卖合同》(以下简称原合同)及该房产的《房地产买卖合同之补充协议》(以下简称原补充协议)，现甲、乙、丙三方就以下条款达成一致，作为原合同及原补充协议的补充；二、本次交易中甲、乙双方约定合同价为各自承担应国家税务审核付税费；三、乙方贷款部分由银行直接转入甲方指定账户，款项不足部分乙方应在过户之前补足至甲方；四、甲乙双方约定：该商铺租金收益从2018年11月16日起由乙方收益，该款项甲方需在交易过户前结算给乙方；五、甲、乙双方约定交易过户时间另行约定在2019年5月31日前；六、如有一方未按本协议约定履行上述各项款项条款的，则属违约。甲方违约的，应按照原合同第十条第(三)款的约定向乙方承担违约责任；乙方违约的，应按照原合同第九条第(三)款的约定向甲方承担违约责任；七、本补充协议与原合同及原补充协议其它约定不一致的，以本协议为准，本协议未约定的其他事项仍按原合同继续履行。另，该补充协议下方手写“备注：甲、乙、丙三方约定2019年5月31日前过户时，所缴纳税费如还为肆佰零贰万，则三方仍按2018年10月29日所签订的补充协议执行。”2018年8月22日，案外人孙某某(代陈惠民)出具收款收据，载原告姜友长支付系争房屋购买意向金10,000元。2018年8月25日，案外人孙某某出具收款收据，记载：姜友长支付定金100,000元(含已付10,000元意向金)，该收据手写备注“其中玖万元以转账为准(已收壹万元)”，备注账号是XXXXXXXXXXX********刘某某工商。后原告通过微信转账方式支付了定金10,000元。2018年8月27日，原告通过银行转账方式向案外人刘某某(被告宅福公司的中介经办人员)转账90,000元，作为购买系争房屋的定金。附言：xx路定金，已微信支付1万元。2018年8月28日，原告通过银行转账方式向被告陈惠民支付房款1,000,000元，被告陈惠民出具收款收据载：友长给本人的款项计人民币1,000,000元整，上述款项系买受方姜友长支付给本人用于买卖闵行区xx路XXX-XXX号商铺。2018年9月15日，原告通过银行转账方式向被告陈惠民支付房款2,000,000元，被告陈惠民出具收款收据载：兹收到姜友长给本人的款项计人民币2,000,000元整。本人确认，上述款项系买受方姜友长支付给本人用于买卖上海市闵行区xx路XXX-XXX号商铺部分房价款。2018年12月24日，被告陈惠民出具收款收据载：兹收到姜友长给本人的款项计人民币500,000元整。本人确认，上述款项系买受方姜友长支付给本人用于买卖上海市闵行区xx路XXX-XXX号商铺部分房价款。该收据手写如下内容：“陈惠民同意姜友长可将此伍拾万转入陈惠民所指定的上海xx房地产有限公司之账户，账号XXXXXXXXXXXX********，XX银行上海XX支行。见证人：刘某某，2019.3.15”。2019年3月19日，原告通过银行转账方式向案外人上海xx房地产有限公司转账500,000元。2019年5月15日，原告姜友长与XX银行股份有限公司上海市xx支行签订《个人商业用房贷款合同》，用于支付本案系争商铺的购房款。2019年5月15日，原告为了缴纳税费，声称在被告宅福公司的指令下，通过银行转账方式向案外人何某某分别转账500,000元、300,000元，还向案外人孙某某借款150,000元，及50,000元，上述款项合计1,000,000元，均交给了案外人何某某。同日，原告以被告陈惠民的名义，向国家税务总局上海市闵行区税务局第三税务所缴纳税款，该税务机关开具了实缴金额分别为1,229,285.60元、799,294.06元、3,095.20元的税收完税证明，总计金额为2,031,674.86元。同日，案外人何某某通过微信转账方式向原告转账7,675元。同日，被告陈惠民出具收款收据载：兹收到姜友长给本人的款项计人民币3,000,000元整。本人确认，上述款项系买受方姜友长支付给本人陈惠民用于买卖上海市闵行区xx路XXX-XXX号店铺部分房价款。2019年5月16日，案外人何某某通过银行转账方式向原告转账24,000元。2019年5月19日,涉案房屋的产权已办理登记至原告名下。2019年5月22日，原告的个人贷款放款金额2,700,000元转至被告陈惠民的银行账户。同日，被告陈惠民通过银行转账方式向原告分别转账500,000元、500,000元。2019年5月23日，被告陈惠民通过银行转账方式向原告分别转账500,000元、500,000元。2019年5月24日，被告陈惠民通过银行转账方式向原告分别转账209,000元。另查明，被告陈惠民已按约将系争房屋交付给原告，同时将原承租商户的租金和押金也一并转移给了原告。现原告认为,原告于2019年5月15日一共支付了3,031,674.86元，其中2,031,674.86元作为税款已经缴纳完毕，原定交给案外人何某某代缴税款的1,000,000元，已为被告陈惠民所收取并开具了收款收据。鉴于何某某已经退回给原告31,675元，故被告陈惠民还需向原告返还968,325元，同时认为被告宅福公司需承担连带还款责任。遂诉诸法院要求按上述诉称解决。审理中，因买卖双方将涉案房屋房价做低至580万元，故税务部门对涉案房屋的房价款进行了评估，评估的结论为650万元。庭审中，原告认为该650万元房价款是经过税务部门评估的，应作为涉案房屋最后认定的房价款，但两被告认为该评估的房价款只是税务部门作为征收税费的依据，双方为此发生争议。为进一步核实相关情况，本院承办法官亲自至上海市闵行区第三税务所进行咨询调查。该所工作人员称，该公司作出的650万元评估价款，仅仅是税务部门作为征收税费的依据，与买卖双方实际成交的房价款无关，房屋的实际房价款认定应由法院根据买卖双方签订的协议作出最后认定。本院认为，原告与被告陈惠民为交易系争房屋所签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》以及3份《房地产买卖合同之补充协议》，反映了签约双方当事人的真实意思表示，于法不悖，当属合法有效，双方均应按约履行。现原告要求被告陈惠民返还以税款名义多收取的钱款968,325元，并要求被告宅福公司对此返还钱款承担连带还款责任。因此，本案的争议焦点在于：一、涉案房屋买卖双方约定的房屋交易总价款金额是多少？二、原告是否有权要求被告惠民返还以税款名义多收的钱款？三、被告宅福公司对被告陈惠民的返还钱款义务是否需承担连带还款责任？关于焦点一。本案中，原告和被告陈惠民对于涉案房屋总价款的约定可见：(1)2018年8月25日签订的《房屋买卖合同》，约定总价款为7,100,000元，但手写特别约定“合同金额为6,000,000元，以实际票据为准”；(2)2018年8月28日签订的《房地产买卖合同之补充协议》，约定涉案房屋的总成交价为7,100,000元，其中合同价为5,800,000元，剩余价款1,300,000元以搬迁及固定装修设施补贴费的名义支付。结合原告与两被告在庭审中的各自陈述，对此本院认为，上述合同及协议出现的涉案房屋的总价款应作如下理解：首先，2018年8月25日签订的《房屋买卖合同》已约定总价款为7,100,000元，但是买卖双方出于减少税费的考虑，故特别约定了6,000,000元的合同金额；其次，2018年8月28日签订的《房地产买卖合同之补充协议》重申系争房屋的总成交价为7,100,000元，其中5,800,000元作为合同价，剩余1,300,000元以搬迁及固定装修设施补贴费的名义补齐。可见在最后一份申明系争房屋总价款的协议中，买卖双方仍确认房屋总价款为7,100,000元。关于原告主张的7,100,000元是含税价，4,100,000元是到手价之说法。经查，上述各个版本的房屋买卖合同及补充协议文本，全文未见有“含税价”、“到手价”之内容表述，故无法推断出买卖双方所约定的房屋价款已包含税费，也无从解释出以“到手价”加上实际支付的税款来重新确定合同价款之意思。再者，由于税务部门认定的评估价款仅仅作为征收税收之依据，与买卖双方实际约定的房屋总价款无关，因此也不能根据税务部门的评估价款来反推买卖双方的合同价款是否包含了预估的税费。因此，本院对原告提出的该主张不予认可，本院认为涉案房屋的总价款为7,100,000元，该价款乃是合同整体作价，不可分割为“到手价”与“税费”。关于焦点二。首先看本案涉案房屋交易过程中相应税费的负担，买卖双方在房屋买卖合同及其补充协议约定：2018年8月25日签署的《房屋买卖合同》约定“根据法律法规、规章等规定的交易税费承担：甲乙双方各自承担”；2018年8月28日签署的《上海市房地产买卖合同》约定“本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费”；2018年8月28日签署的《房地产买卖合同之补充协议》约定“本次交易中，甲、乙双方按国家及本市的有关规定应缴纳的所有税、费均由乙方(即原告)承担”；2018年10月29日签署的《房地产买卖合同之补充协议》约定“本次交易中甲、乙双方约定合同价为各自承担应国家税务审核付税费”，“经房产交易中心税务审计，甲方应缴纳税费较预估多出捌拾壹万元整税费，三方约定由甲方承担该多出税收部分的伍拾万元整，乙方承担该多出税收部分的贰拾肆万元整，丙方承担该多出税收部分的柒万元整”；2018年12月24日生效的《房地产买卖合同之补充协议》约定“本次交易中甲、乙双方约定合同价为各自承担应国家税务审核付税费”，“甲、乙、丙三方约定2019年5月31日前过户时，所缴纳税费如还为肆佰零贰万，则三方仍按2018年10月29日所签订的补充协议执行”。可知，第二、三份补充协议载明税费负担方式为各自负担，视为对第一份补充协议约定的变更，再结合庭审中原告自认其最终缴纳的税款为3%的契税以及被告陈惠民的陈述，可以认为本案系争房屋在交易过程中产生的税费属于各自负担。其次，查买卖双方在交易过程中的资金收付情况，原告支付给被告陈惠民的款项依次为：2018年8月22日支付10,000元，2018年8月27日支付90,000元，2018年8月28日支付1,000,000元，2018年9月15日支付2,000,000元，2019年3月19日支付500,000元，以上款项合计3,600,000元。2019年5月15日，原告向案外人何某某转账1,000,000元，缴纳税款合计2,031,674.86元。2019年5月22日，被告陈惠民收到银行贷款放款金额2,700,000元。至此，原告支付款项(包括贷款)合计9,331,674.86元。另，被告陈惠民、案外人何某某又分数次向原告转账：2019年5月15日案外人何某某转账给原告7,675元，2019年5月16日案外人何某某转账给原告24,000元，2019年5月22日被告陈惠民分别转账给原告500,000元、500,000元，2019年5月23日被告陈惠民分别转账给原告500,000元、500,000元，2019年5月24日被告陈惠民转账给原告209,000元。至此，原告收到退回的款项合计2,240,675元。通过上述计算，在不纳入原告负担的契税金额的情况下，原告为购买系争房屋合计支出金额为7,090,999.86元(通过四舍五入得7,091,000元)，该结果实际上与买卖双方约定的合同价款7,100,000元相差无几，在可以接受的误差范围内。因此，综合原告姜友长和被告陈惠民在房屋买卖合同及其补充协议的约定，以及双方的资金收付情况，可以认为原告的实际支出(不算原告应缴纳的契税)约等于双方约定的价款，原告在系争房屋交易过程中并未多支付钱款。综上，本院认为，原告与被告陈惠民所约定的涉案房屋实际总价款为7,100,000元。对于本案系争房屋交易过程中的相应税费，无论是根据房屋买卖合同及其补充协议的约定，还是根据资金收付情况得出的计算结果，都能反映原告与被告陈惠民各自负担税费的事实，只不过被告陈惠民承担税款的方式是通过由原告向其支付房款的方式予以垫付，不存在被告陈惠民以税款名义多收取原告钱款之情形，故本院对原告要求被告陈惠民返还以税款名义多收取的钱款968,325元之主张予以驳回。关于焦点三，鉴于被告陈惠民无需向原告返还钱款，则被告宅福公司亦无需为此承担连带还款责任，故本院对于原告主张要求被告宅福公司承担连带责任之诉请，亦一并予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告姜友长的全部诉讼请求。案件受理费6,741.63元，由原告姜友长负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈春芳二〇二〇年八月三日法官助理 陶思延书 记 员 周 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。