广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初16555号原告（反诉被告）：谢润华，男，1963年11月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈娇（原告妻子），女，1970年9月23日出生，汉族，联系地址广州市越秀区。被告（反诉原告）：樊小刚，男，1990年10月28日出生，汉族，身份证住址甘肃省泾川县。原告谢润华与被告樊小刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序由审判员蔡永辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢润华及其委托诉讼代理人陈娇，被告樊小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同书》；2.被告向原告交还涉案广州市越秀区环市东路云鹤南18号大院之一XXX房屋；3.被告支付因逾期缴纳租金而产生的违约金（以同期应付而未付的本金为基数，从逾期之日起按每日10%计算至付清之日止）；4.被告支付2020年3月、6月起到交还房屋时的租金（按每月3600元计算）。事实和理由：原告于2019年9月4日与被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将座落于广州市越秀区云鹤南街18号大院1栋XXX房壹半(双门面)给被告使用，租期从2019年9月1日起至2020年8月31日止；月租金为人民币3600元，每个月交租一次，即每次交纳人民币3600元，并提前五天预交下个月租金，即每月壹号前交纳租金。被告必须按时交租，如有拖欠租金，每天按租金10%加收滞纳金。如过期十天仍未交租，原告有权终止合约，收回房屋另租他人，所收押金恕不退回；租赁期间房屋水电费、电视费、电话费、管理费、垃圾费、工商税费、煤气费等，以及有关费用均由被告负责；被告负责出租税；2020年9月1日至2021年8月31日，月租金为3800元。合同签订后，被告不按合同约定交纳租金及滞纳金。因被告的违约，给原告造成了经济损失，为保护自身的合法权益不受侵犯，故提出上述诉请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告自2019年9月签订合同之日起，被告一直严格遵守合同约定，在新冠肺炎疫情之前每个月1日按时缴纳房屋租金，从未拖欠，并提前一个季度缴纳房屋出租税。疫情期间，被告积极与原告沟通减免租金事宜，后因原告未及时给出确切的减免金额才导致未按时缴纳3月租金。因原告出租的涉案商铺属性并非商业性质，加之铺面所在地址属于市中心繁华区域的老旧城中村一直有拆迁改造，导致被告审批办理营业执照受阻，至今未取得合法的相关经营证照，故在疫情期间致使被告无法正常开门营业。3月7日后原告一直未给出任何信息回复，直至4月17日被告收到法院的应诉通知书才知道因3月租金纠纷已被起诉至法院。被告认为本案是因原告不及时正面沟通，拒绝与被告协商解决所致，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告免除2020年2月、3月租金；2.原告向被告退还7200元押金。事实和理由：原、被告于2019年9月4日签订《房屋租赁合同书》。因原告出租的铺面不属于商业性质，以及商铺所在地址即将拆迁改造，居委无法出示办证所需的材料，导致被告办理营业执照困难。因没有营业执照被告在疫情期间无法正常申请复工复产，致使被告无任何经济收入，交租困难。被告以上陈述居委、街道、邻居和周边住户均可证明。另，经被告考虑，同意解除合同，故要求原告退还押金。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。没有法律规定我方必须免除租金。鉴于疫情原因，我方已经免除被告2020年2月份半个月的租金，3月已经复工复产，故不同意免除。不同意向被告退还7200元押金，合同载明的是住宅，并非作商铺使用，被告不能办理营业执照的责任不在原告。经审理查明：广州市越秀区环市东路云鹤南18号大院之一XXX房（建筑面积46.09平方米，用途为住宅）的所有权人为原告。2019年9月4日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将座落于广州市越秀区云鹤南街18号大院1栋XXX房壹半（双门面）给乙方使用，租期从2019年9月1日起至2020年8月31日止；月租金3600元，每月交租一次即每次交纳3600元，并提前五天预交下个月租金，即每月1号前交纳租金。乙方必须按时交租，如有拖欠租金，每天按租金10%交收滞纳金。如过期十天仍未交租，甲方有权终止合约收回房屋另租他人，所收押金恕不退回；乙方必须保护甲方的墙体、门窗、门锁、卫生设施、水电设施、管道煤气设施等。在签订合同时，乙方须向甲方缴纳房屋押金7200元。合同期满后，乙方如没有损坏甲方上述设施且结清手续后，甲方将押金无息退还，否则，一切损失由乙方负责。庭审中，原、被告共同确认被告向原告交纳押金7200元。被告陈述：原告于2017年将涉案房屋出租给案外人庄某使用时就已经是用作商铺使用，庄某办理了营业执照但该营业执照到期后未再续牌。后房屋转由我方承租。经向工商部门咨询，因涉案房屋所在地段进行拆迁，且涉案房屋是住宅，不允许办理营业执照。我方因为疫情影响，于2020年2月至今未再经营，我方已向原告交纳了2月份半个月的租金。对此，原告陈述之前庄某办理营业执照是由我方提供房产证复印件即可，因住改商政策的变化导致被告重新办理营业执照可能较为困难。被告一直在经营，且交纳了4月、5月的租金，如被告不同意经营则其应当于3月5日向我方提出解除合同。被告为证明曾于2020年3月7日通过微信与原告沟通减免租金事宜，提交了与微信名为“小陈”的微信聊天记录，其中显示被告向原告发送“关于租金问题，本月是否可以减半，大家相互理解……”；“所有复工的商铺必须用营业执照去上报审批才可以的”。原告对该证据的真实性无异议，确认收到被告的微信，但认为其已在2020年3月5日向被告发出微信不同意减免租金，要求被告交租，故没有回复被告。本案审理过程中，被告于2020年6月5日向原告交还涉案房屋。本院认为：根据现已查明的事实，涉案房屋已于2020年6月5日由被告交还给了原告，原被告之间的租赁关系已实际解除，对于原告要求解除租赁合同关系及被告交还涉案房屋的诉讼请求，本院无需调处。现本案争议焦点为租金应否减免、被告是否应承担违约责任以及押金是否退还的问题。关于租金是否减免的问题。因新型冠状病毒肺炎疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上使被告经营受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。综合涉案房屋的实际用途、受疫情严重影响的情况，本院酌情认定2020年2月1日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即1800元/月计付，对于被告要求免除2月、3月的租金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于被告于2020年6月5日向原告交还涉案房屋，故被告应按合同约定的租金标准（每月3600元）向原告支付2020年6月1日至5日的租金。同时，因被告未交纳2月、3月租金是在与原告就租金减免事宜进行沟通协商，并不存在故意拖欠租金的恶意，根据公平原则免除其迟延付款的违约责任，对于原告要求被告支付逾期给付租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。同理，鉴于双方租赁合同已经解除，房屋也已交还原告，被告因新型冠状病毒肺炎疫情影响未按时支付2020年3月租金并非恶意拖欠租金，故对于被告诉请要求原告退还押金7200元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告樊小刚应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告谢润华支付2020年3月租金及2020年6月1日至2020年6月5日租金共2400元；二、原告谢润华应于本判决发生法律效力之日起五日内，向被告樊小刚退还押金7200元；三、驳回原告谢润华的其他诉讼请求；四、驳回被告樊小刚的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取58元，由原告谢润华负担33元，被告樊小刚负担25元。反诉费58元，由原告谢润华负担25元，被告樊小刚负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年八月二十一日书记员  冯诗欣