济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初3469号原告：杨宝君，住辽宁省辽阳市。被告：济南神龟新怡餐饮有限公司，住所地济南市。法定代表人：夏清华，山东中立律师事务所律师。原告杨宝君与被告济南神龟新怡餐饮有限公司（以下简称神龟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨宝君，被告神龟公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2017年11月1日至2017年12月31日期间的租金135014元及违约金(违约金以168767元为基数，自2017年7月15日起至款项付清之日止，按年利率24%计算)；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于济南市房屋出租给被告用于神龟馅饼快餐经营，租赁期限自2014年10月16日至2017年12月31日，其中2017年10月16日至2017年12月31日期间的租金为168767元，每年7月15日前付下一年租金，其他约定详见合同。合同签订后，被告在租赁期内一直占有使用承租房屋，但并未按合同约定支付2017年10月16日至2017年12月31日期间的租金。后原告通过诉讼方式要求被告支付2017年10月16日至2017年10月31日期间的租金33753元及利息，经过济南市天桥区人民法院一审和济南市中级人民法院二审，判决支持了原告的诉讼请求。现原告要求被告支付租赁期内的剩余租金并承担违约责任，望判如所请。被告神龟公司辩称，第一，杨宝君经查为公职人员，依据公务员法即党规党纪严禁公职人员投资经商办企业的规定，杨宝君从山东鲁丰公司租赁房屋再转租给被告公司的行为属于违法行为，其与被告公司签订的转租协议无效，杨宝君从中获取的非法利益应予追缴。第二，济南法院多次支持杨宝君的诉求，既是对党中央反复强调的“党政人员不得经商办企业”的无视，也是杨宝君违法违规行为的纵容。第三，杨宝君通过起诉被告与起诉鲁丰公司分开进行的形式，达到其混淆是非、浑水摸鱼的目的，屡试不爽，被告方申请鲁丰公司参与本案诉讼，查明案件事实。鲁丰公司将房屋出租给杨宝君，杨宝君再转租给被告公司，杨宝君不起任何作用，却谋取暴利，原告的承租行为和转租行为均无效，非法获利应追缴。更何况鲁丰公司是国有企业，杨宝君损害的是国家利益。本案应在认定杨宝君行为无效的前提下，判令被告与鲁丰公司直接履行合同，同时将杨宝君的违法违纪行为移交纪检监察部门处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议证据本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实为：原、被告一致认可涉案房屋所有权属于案外人济南鲁丰纸业有限公司（以下简称鲁丰公司），由鲁丰公司出租给杨宝君。2014年11月，杨宝君和神龟公司签订房屋租赁合同，主要约定：由神龟公司承租济南市房屋用于快餐经营，租赁期限自2014年10月16日至2017年12月31日止；2014年10月16日至2017年10月15日期间年租金为80万元，2017年10月16日至2017年12月31日期间的租金为168767元；合同签订之日起5天内付第一年租金，之后每年7月15日前付下一年租金，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，神龟公司支付租金至2017年10月15日。2017年，神龟公司以杨宝君为被告诉至本院，请求判令：1、杨宝君返还租金233333元，并自2016年7月26日起以233333元为基数至实际给付之日止，按银行同期贷款利率支付利息；2、杨宝君支付违约金4万元；3、诉讼费由杨宝君负担。该案中，杨宝君提起反诉，请求判令：1、神龟公司支付2017年10月16日至2017年10月31日租金33753元及逾期利息（以33753元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年7月15日起计算至款项付清之日止）；2、诉讼费用由神龟公司承担。本院于2019年7月31日作出（2017）鲁0105民初4451号民事判决书，认为杨宝君和神龟公司之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。认为案外人鲁丰公司发出的解除通知，杨宝君有异议，且已另案提起诉讼，尚未有生效法律文书予以确认解除，故神龟公司要求杨宝君退还租金并支付违约金的诉讼请求证据不足，不予支持，判令神龟公司支付杨宝君租金33753元及逾期利息。神龟公司不服该判决，上诉至山东省济南市中级人民法院。山东省济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终8973号民事判决，认为神龟公司与杨宝君于2014年11月签订的房屋租赁合同尚在履行期内，杨宝君与鲁丰公司之间租赁合同纠纷虽与该案部分事实重合，但两案并非属于同一基础法律关系，当事人并不完全相同，不属于需等待另案判决的情形，遂判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效，神龟公司已履行判决确定的义务。原、被告2014年11月签订的租赁合同租金履行情况为：神龟公司缴纳租金至2017年10月31日，之后未再缴纳租金。另查明，2018年杨宝君以案外人鲁丰公司为被告诉至本院，请求判令：鲁丰公司赔偿杨宝君2017年7月1日至2017年12月29日期间租金收益损失808343元。2019年8月29日，本院作出（2018）鲁0105民初1138号民事判决，认为鲁分公司未举证证明其合法解除与杨宝君之间的合同，即将房屋另行出租，给杨宝君造成损失，判决鲁丰公司赔偿杨宝君经济损失。鲁丰公司对该判决不服，上诉至山东省济南市中级人民法院。该案尚未有生效裁判文书。本院认为，原、被告间签订的租赁合同系出自双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且已有生效判决对此予以认定，本院对此予以确认。关于神龟公司抗辩的杨宝君属于国家公职人员，违反了公务员法的相关规定，其与神龟公司签订的合同无效的抗辩理由，本院认为，首先，杨宝君自认其为教师，事业编制人员，而非公务员。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。我国公务员法规定公务员应当遵纪守法，不得有违反有关规定从事或者参与营利性活动等行为。该规定非属于效力性强制性规范，若杨宝君违反了该规范，应由其管理机关追究其相应责任，但并不影响其作为民事主体签订合同的效力，这本身亦是对于市场交易的保护，符合立法精神要义。故对于神龟公司关于杨宝君身份对于原、被告间合同效力的影响的抗辩理由，本院不予采纳。另，神龟公司亦未举证证明杨宝君存在合同法第五十二条第一至第四项规定的情形，其虽主张鲁丰公司系国有企业，杨宝君损害国家利益，但并未提交相应证据证明，且自另案判决来看，鲁丰公司与杨宝君案件中，鲁丰公司并未抗辩其与杨宝君之间的租赁合同的效力，故对神龟公司抗辩称杨宝君与神龟公司签订涉案租赁合同损害国家利益的理由，不予采纳。综上，对神龟公司主张原、被告间租赁合同无效的理由，本院不予采纳。生效判决已经认定神龟公司负有向杨宝君缴纳2017年10月16日至同年10月31日的租金的义务，且神龟公司已经履行，其再在庭后提交其向案外人鲁丰公司缴纳租金，且开票日期为2017年10月23日的租金的发票，与本案无关，本院不予审查。关于神龟公司在庭审中申请案外人鲁丰公司参加本案诉讼，因鲁丰公司与杨宝君之间的法律关系和本案原、被告之间的法律关系非同一基础法律关系，鲁丰公司不参与诉讼并不影响本案审理，故对神龟公司的申请不予准许。承前所述，神龟公司应当依法履行合同义务，向杨宝君支付合同期限内的租金。故对杨宝君要去神龟公司支付2017年11月1日至2017年12月31日的租金135014元的诉讼请求，本院予以支持。神龟公司未及时支付租金，应承担违约责任。因合同约定的违约金过高，杨宝君作为出租方，案外人鲁丰公司与其之间的纠纷，对原、被告之间合同履行具有一定的影响，杨宝君在诉讼中未证明其存在逾期利息损失的情况，本院综合原、被告履行情况，依照公平原则，将神龟公司支付的违约金标准为：以未支付租金为基数，按照同时期贷款利率上浮50%，以此作为损失，以损失的1.3倍作为逾期支付房屋租金的违约金。故神龟公司应向杨宝君支付违约金，该违约金以135014元为基数，自合同约定应支付的最后期限即2017年7月15日起，至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算；以135014元为基数，自2019年8月20日起，至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南神龟新怡餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨宝君支付租金135014元；二、被告济南神龟新怡餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨宝君支付违约金，违约金计算方式为：以135014元为基数，自2017年7月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算；以135014元为基数，自2019年8月20日起至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；三、驳回原告杨宝君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元（已减半），由被告济南神龟新怡餐饮有限公司负担。如不服本判决，可以在收到判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  季丹二〇二〇年八月二十五日书记员  杨洋