安徽省涡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1621民初4807号 原告（反诉被告）：马元元，男，汉族，1984年1月9日出生，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：冯更新，安徽彭线旗律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中农批（亳州）市场建设开发有限公司，住所地安徽省涡阳县南环西路北侧，统一社会信用代码：91341621MA2MQT7F9F。 法定代表人：张寿颍，总经理。 委托诉讼代理人：徐力、荆维功，安徽皖师律师事务所律师。 原告（反诉被告）（以下简称原告）马元元诉被告（反诉原告）（以下简称被告）中农批（亳州）市场建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人冯更新、被告的委托诉讼代理人荆维功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马元元向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金88231元（自2017年7月31日至2018年11月26日按购房款总额608911元的日万分之三计算）；以后违约金自2018年11月27日起仍按上述方式计算至案涉房屋合法交房之日止；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年11月19日签订商品房买卖合同，原告购买了被告涡阳农产品电商物流园13幢1层123号商铺，房屋总价608911元，随即原告先后付清了全部购房款。合同中载明了被告应于2017年7月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。并约定逾期交房超过90日的，被告应在双方约定的最后交付期至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。截止至今，被告仍未完成约定的合法交房义务，已经构成违约。在多次协商无果的情况下，特具状至贵院，请依法支持原告诉请。 被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司辩称，一、被答辩人主张的逾期交房违约金没有任何法律依据不应支持。被答辩人已于2017年7月31日完成收房，答辩人不存在逾期交房的违约行为，被答辩人主张的逾期交房违约金没有事实和法律依据，不应支持。答辩人于2017年7月20日通过向被答辩人邮寄书面交房通知书，通知被答辩人及时前来收房，被答辩人收到书面交房通知后于2017年7月31日完成收房，验收合格后办理了入住声明、房屋查验记录单等收房手续。而且被答辩人与涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司（简称运营公司）签订了商铺委托经营管理协议，约定运营公司对案涉房屋进行经营管理，运营公司享有案涉商铺的完全使用权和经营管理权，有权对外出租案涉房屋，委托经营期限自2017年7月31日起至2022年7月30日止，所以委托经营期内也不存在违约金的损失，且运营公司已将房屋租赁给李伟使用，租赁期限为2017年10月1日至2018年12月31日。退一步而言，即便被答辩人主张违约金其主张的违约金计算标准也过高，高于其损失，请贵院予以调整，其损失应当参照案涉房屋在同地段同类房屋租金标准进行计算，请求贵院对案涉房屋在同地段同类房屋租金标准进行鉴定。二、案涉房屋于2017年7月18日已经符合交付条件。2017年7月18日答辩人作为案涉工程的建设单位已经组织监理单位、施工单位、设计单位共同进行竣工验收，且竣工验收合格，涉案房屋已符合商品法合同约定的交房条件。三、购房款的支付应由被答辩人进一步举证。 反诉原告中农批（亳州）市场建设开发有限公司向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付房屋价款42466元。二、本案诉讼费、保全费等全部费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案，贵院立案受理。根据反诉人与被反诉人双方签订的两份《商品房买卖合同》第三条约定该商品房合同约定建筑面积149.27平方米，建筑层数为地上三层，合约约定建筑面积最终以涡阳县房产登记机关认定的面积为准。合同第四条约定房屋单价为每平方米4079.26元。合同第五条“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准.商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异时，以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，多退少补”。涉案商品房现今已办理的产权证，登记面积为159.68㎡，产权登记面积均比商品房买卖合同约定面积多了10.41㎡。所以被反诉人应按照4079.26元/㎡的单价，向反诉人支付10.41㎡的房屋价款，共计42466元综上所述，现反诉人依据民事诉讼法等相关规定，依法向贵院提出反诉，请贵院依法支持反诉人的全部诉请。 反诉被告马元元辩称：被告要求支付价款差额无事实和法律依据，不应支持。理由如下：1、合同已明确约定价款和平方数，合同中约定原告只购买地上两层，第三层实际上是楼梯帽，被告在推销时承诺楼梯帽为赠送，后又强加到房产证面积内，与合同约定不符，违反了诚实信用原则。2、合同中约定的“据实结算、多退少补”为格式条款，免除了出卖方己方责任，明显损害了买受人的利益，且面积差异主要体现在三楼楼梯帽，本案中房屋面积增加的结果在签订合同时被告未提前明确告知，属欺诈，该条款明显违背公平原则，应属无效。 本院经审理认定事实如下：2016年11月19日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于涡阳县商铺，合同约定建筑面积149.27平方米，该商品房单价为每平方米4079.26元，总金额608911元。原告已支付全部购房款。该合同第八条约定：被告于2017年7月31日前将该经验收合格的商品房交付原告；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。涡阳县质量监督站对涉案房屋出具验收意见的日期为2018年11月26日。本案房屋产权登记面积为159.68平方米。现原告以被告逾期交房为由诉至法院，判令被告支付逾期交房违约金88231元（自2017年7月31日至2018年11月26日按购房款总额608911元的日万分之三计算）；以后违约金自2018年11月27日起仍按上述方式计算至案涉房屋合法交房之日止，并要求本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，被告以房屋登记面积超出合同约定面积为由提起反诉，要求判令被反诉人向反诉人支付房屋价款42466元，并要求本案诉讼费、保全费等全部费用由被反诉人承担。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2018年11月26日。被告向原告交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年8月31日前，现因案涉房屋至2018年11月26日才符合法定和约定的交付条件，被告未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，被告应支付自逾期之日起至房屋验收合格之日即2018年11月26日止的违约金。关于被告辩称违约金计算标准过高请求按照同地段同类房屋租金予以调整的问题，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本案涉诉房屋系商铺，距离当地商业中心较远，规划用途为批发零售，被告无证据证明周边存在同类的批发零售市场，无法以同地段同类房屋租金计算。在房屋没有按期交付的情况下，案涉逾期交房期间购房户的实际损失参照已付购房款总额同期同类贷款利息予以确定较为符合实际。据此，依照上述法律规定，案涉违约金本院按照已付购房款总额的同期同类贷款利息上浮30%予以调整。本案房屋逾期超过一年，其时中国人民银行1-3年期贷款基准利率为4.9%，上浮30%后为年利率6.37%。案涉购房款已付总额为608911元，自2017年8月1日至2018年11月26日按照年利率6.37%计算，违约金总额为52040元。在产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理上，双方约定以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，是双方当事人真实的意思表示，故原告应按超出面积（10.41平方米）补交房款，计42465.1元（计算方式按涉商品房单价4079.26元/㎡×10.41㎡）。据此，案经本院审判委员会讨论类案决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马元元逾期交房违约金52040元； 二、原告马元元于本判决生效之日起十日内支付被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司房屋价款42465.1元； 三、驳回原告马元元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1003元，由原告负担411元，被告负担592元；反诉案件受理费减半收取430元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员 程 勇 二〇二〇年八月二十九日 书记员 曹如雷