福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1637号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭淑华，女，1971年8月28日生，汉族，住三明市三元区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人彭淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回彭淑华全部诉讼请求，一、二审案件受理费由彭淑华承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于合同约定交房日之前通知被上诉人收房，被上诉人已于2017年7月11日收房并实际占有使用房屋，无权要求上诉人承担逾期交房的违约责任。虽上诉人通知被上诉人收房时，该房屋尚未取得竣工验收备案表，但并不影响交付行为本身。房屋未经竣工验收备案，开发商只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任。本案并不属于逾期交房，碧桂园公司也不应承担逾期交房违约责任；2.如碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，彭淑华也未能提供证据证明其因逾期交房行为遭受的损失，一审判决亦认定彭淑华实际上没有损失，却又要求碧桂园公司承担80%的违约责任，显失公平，应予纠正。 彭淑华未提交书面答辩意见。 彭淑华向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司立即支付逾期交房的违约金28248元（按已支付房款765545元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至碧桂园将符合合同约定的房屋实际交付之日止，暂计至2017年10月31日为28248元）；2.确认涉案房屋物业费起算时间为碧桂园公司将符合条件的房屋实际交付之日；3.判令由碧桂园公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年8月20日，彭淑华与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定彭淑华向碧桂园购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为765545元；碧桂园应于2017年6月30日前将符合约定条件（1.该商品房已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告）的商品房交付给彭淑华；逾期不超过90日交付商品房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。彭淑华如约向碧桂园支付了全部购房价款。碧桂园于2017年6月27日通知彭淑华接收案涉商品房，彭淑华于2017年7月11日接收了案涉商品房。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程验收备案证明文件。当事人双方对上述事实及案涉合同和合同附件的文本内容均无异议。 一审法院认为，彭淑华与碧桂园签订的商品房买卖合同，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。案涉合同第九条、第十条对案涉商品房的交付条件做了相应的约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给彭淑华，否则应当承担相应违约责任。案涉商品房所在楼栋于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件，碧桂园于2017年7月11日向彭淑华交付案涉商品房，显然碧桂园所交付的商品房未满足合同约定的交付条件。由此，碧桂园以其已在合同约定的交房日前通知彭淑华收楼，无需承担违约责任的抗辩理由，于法无据，不予采纳。碧桂园未依合同约定在2017年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给彭淑华，依法应承担相应的违约责任。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件，碧桂园于同日再次向彭淑华发出收楼通知书，至此碧桂园已履行了相应的合同义务。结合本案实际情况，一审法院酌情确定碧桂园从合同约定的交房日之次日起至案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件之前一日止，按合同约定逾期交房违约金标准的80%向彭淑华支付违约金。碧桂园未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。彭淑华要求碧桂园支付违约金责任的诉讼请求，酌情予以部分支持。案涉房屋物业费的收取，系物业服务合同纠纷，与本案法律关系及合同当事人不同，不宜在本案中合并审理，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条的规定，判决：一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于判决生效之日起三日内向彭淑华支付违约金23517.54元（逾期交房违约金，每日按已付房款765545元的万分之二点四计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日）；二、驳回彭淑华的其他诉讼请求。案件受理费506元，因适用简易程序减半收取253元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担194元，彭淑华负担59元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实未提出异议，本院予以确认。 本院认为，碧桂园公司与彭淑华签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽于2017年6月30日前通知彭淑华收房，但此时所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，对此，碧桂园公司已经构成违约。2017年11月6日碧桂园公司取得该商品房项目的建设工程竣工验收备案文件，碧桂园公司此时才履行完合同约定的商品房交付义务。碧桂园公司辩解其交付的商品房虽尚未取得建设工程竣工验收备案文件，但只需承担补办竣工验收备案手续的行政责任，碧桂园公司并不属于逾期交房，不应承担逾期交房违约责任，该辩解理由没有法律依据，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，本案逾期交房违约金应从合同约定的交房时间次日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日止。一审判决根据《商品房买卖合同（预售）》的履行情况，兼顾公平原则，酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任，已充分考虑碧桂园公司要求调整违约金的意见，该处理结果并无不当。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费388元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志历 审判员  谢明华 审判员  吴有强 二〇二〇年八月二十八日 书记员  段剑岚 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。