河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2705号 上诉人（原审原告）：香河县鸿坤房地产开发有限公司，住所地河北省香河县经济技术开发区民安北路**。统一社会信用代码91131024693493580F。 法定代表人：李雨龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：张志勇，河北厚天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙书鸿，男，1974年5月5日出生，汉族，住北京市东城区。 上诉人香河县鸿坤房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）因与被上诉人孙书鸿商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初2318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿坤公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为上诉人已经收到购房款，上诉人的合同目的已经实现是错误的。上诉人确实收到了购房款，但被上诉人在不断地违约，上诉人的保证金不断被扣划，上诉人为了行使追偿权，将会陷入无休止的诉讼中。2、一审法院认定上诉人的诉讼请求存在矛盾是错误。根据双方《补充协议》第一条第（一）款第4项规定，被上诉人没有按期还款致使上诉人承担担保责任，且没有按期归还上诉人代偿的款项是上诉人解除合同的前提。3、一审法院不应在被上诉人未抗辩的情形下做出对上诉人不利的判决。4、针对代偿房款本息的违约金，上诉人主张至被上诉人付清代偿房款本息之日止，并非仅计算至2019年5月1日，一审法院对该项诉请审理不清，判决错误。 孙书鸿经本院依法通知未参加诉讼，未提交书面答辩意见。 鸿坤公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的编号为20150810028号《商品房买卖合同》及《补充协议》已经于2018年9月14日解除；2、判令被告协助原告办理新建鸿坤.罗纳河谷项目第0051幢2单元1803号房屋的网签备案撤销手续；3、判令被告支付原告解除合同违约金192,940.60元；4、判令被告偿还原告因承担担保责任为其支付的房款本息合计81,842.97元，并按照每日万分之四的标准向原告支付违约金7,824元（自2018年9月4日起至2019年5月1日止）；5、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2015年8月8日，原告鸿坤公司（出卖人）与被告孙书鸿（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的新建鸿坤.罗纳河谷项目第0051幢2单元1803号房，建筑面积为141.96平方米，总价款964,703元；付款方式为按揭贷款，买受人应于合同签署当日支付首期购房款294,703元，其余款项670,000元由买受人申请银行按揭贷款支付；出卖人应当在2016年6月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房已取得河北省建设工程竣工验收备案证明的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；等等。同日，原告鸿坤公司（出卖人）与被告孙书鸿（买受人）签订了《补充协议》，约定：鉴于出卖人为买受人向银行借款提供阶段性担保，买受人同意以其所购买的商品房向出卖人提供反担保；买受人须严格履行其与银行所签订的借款合同，并按时还本付息；如果买受人未按约定还款，导致出卖人承担担保责任，买受人应当于出卖人发出《缴款通知书》之日起7个工作日内偿还出卖人，并就该等款项按每日万分之四向出卖人支付违约金，否则出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付相当于房价款总额20%的违约金；在此种情况下，出卖人有权单方面收回买受人所购商品房并另行出售，且不承担买受人为该商品房所支付的诸如装修、物业、政府税费等一切费用；如果买受人支付给出卖人所购商品房款项足以弥补出卖人因承担担保责任而遭受的损失，在扣除出卖人的损失和买受人违约金后，出卖人将其多余款项无息退给买受人；如果买受人支付给出卖人所购商品房款项不足以弥补出卖人因承担担保责任而遭受的损失，则不足部分买受人还须另行支付给出卖人；等等。合同签订后，原告收到了被告支付的首期购房款294,703元以及银行贷款部分的房款670,000元。因被告未及时偿还银行按揭贷款，截止到2019年3月29日，原告因承担担保责任为被告支付了银行贷款共计81,842.97元（2017年5月31日18,590.54元+2018年3月26日13,996.56元+2018年9月10日20,610.19元+2018年12月27日16,389.51元+2019年3月29日12,256.17元）。此款被告至今未给付原告。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，故合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告作为商品房的出卖人目的是销售房屋取得售房款，被告作为房屋的买受人目的是取得房屋所有权。本案中，原告已收到被告支付的首期购房款294,703元以及银行贷款部分的房款670,000元，被告已经完成了付款义务，原告出售房屋的合同目的已经实现。现原告依据《补充协议》中约定“买受人须严格履行其与银行所签订的借款合同，并按时还本付息；如果买受人未按约定还款，导致出卖人承担担保责任，买受人应当于出卖人发出《缴款通知书》之日起7个工作日内偿还出卖人，并就该等款项按每日万分之四向出卖人支付违约金，否则出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付相当于房价款总额20%的违约金”的内容，要求与被告解除合同、被告协助原告办理房屋的网签备案撤销手续、被告支付原告解除合同违约金，一审法院经审查认为，本案中，原告不但要求解除房屋买卖合同，亦主张被告偿还原告因承担担保责任而支付的房款本息合计81,842.97元，并按照每日万分之四的标准向原告支付违约金7,824元（自2018年9月4日起至2019年5月1日止），两项诉讼请求互相矛盾，故一审法院对原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》已经于2018年9月14日解除、被告协助原告办理房屋的网签备案撤销手续、被告支付原告解除合同违约金192,940.60元的诉讼请求不予支持。因被告逾期偿还银行按揭贷款，导致截止到2019年3月29日，原告因承担担保责任为被告支付了银行贷款共计81,842.97元，该笔款项应由被告给付原告。依据《补充协议》中约定“如果买受人未按约定还款，导致出卖人承担担保责任，买受人应当于出卖人发出《缴款通知书》之日起7个工作日内偿还出卖人，并就该等款项按每日万分之四向出卖人支付违约金”的内容，被告应向原告支付至2019年5月1日止的违约金为10,385.26元（18,590.54元×0.4‰×701天+13,996.56元×0.4‰×402天+20,610.19元×0.4‰×234天+16,389.51元×0.4‰×126天+12,256.17元×0.4‰×34天），现原告主张至2019年5月1日止的违约金为7,824元，视为原告对其权利的处分，不违反法律规定，故一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告孙书鸿于判决生效后五日内给付原告香河县鸿坤房地产开发有限公司银行贷款81,842.97元、违约金7,824元共计89,666.97元（违约金计算至2019年5月1日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5,238元，减半收取计2,619元，由原告负担1,598元，被告负担1,021元；保全费5,000元，由被告负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》合法有效，双方均应依约履行。《补充协议》第一条第（一）项按揭付款第4点约定：“鉴于出卖人为买受人向银行借款提供阶段性担保，买受人同意以其所购买的商品房向出卖人提供反担保；买受人须严格履行其与银行所签订的借款合同，并按时还本付息；如果买受人未按约定还款，导致出卖人承担担保责任，买受人应当于出卖人发出《缴款通知书》之日起7个工作日内偿还出卖人，并就该等款项按每日万分之四向出卖人支付违约金，否则出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付相当于房价款总额20%的违约金；在此种情况下，出卖人有权单方面收回买受人所购商品房并另行出售，且不承担买受人为该商品房所支付的诸如装修、物业、政府税费等一切费用；如果买受人支付给出卖人所购商品房款项足以弥补出卖人因承担担保责任而遭受的损失，在扣除出卖人的损失和买受人违约金后，出卖人将其多余款项无息退给买受人；如果买受人支付给出卖人所购商品房款项不足以弥补出卖人因承担担保责任而遭受的损失，则不足部分买受人还须另行支付给出卖人”。第八条关于该《商品房买卖合同》解除的特别约定第4项约定：“如果双方的买卖合同解除，在出卖人仍然对买受人提供有效担保的情况下，出卖人有权优先将买受人已交付购房款的部分或全部支付给贷款机构用来偿还买受人应支付给银行的贷款本金、利息、违约金和赔偿金”。现被上诉人未按时偿还银行贷款，导致上诉人被扣划保证金，被上诉人已构成违约。虽然本案为上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同纠纷，但是双方与银行为保障《商品房买卖合同》的履行，另签订贷款合同及上述补充协议的反担保条款。上诉人已全额取得了购房款，被上诉人虽存在逾期未还贷款，导致上诉人保证金被扣划，但银行至今并未对被上诉人所欠贷款本息一次性扣划完毕。且依据上诉人与被上诉人签订的《补充协议》，上诉人为被上诉人提供的为阶段性保证金质押担保，担保期间为贷款银行放款之日至贷款银行取得他项权证之日。故上诉人所称的银行会一直扣划保证金的情况也不会发生。一审认定上诉人的合同目的已实现并无不妥。因被上诉人逾期还贷行为已违反了合同约定，损害了上诉人权利，上诉人可要求被上诉人承担违约责任。对于违约金计算的截止时间，鸿坤公司主张计算至付清之日止，一审判决确定违约金计算至2019年5月1日止不当，本院予以纠正，违约金应自每笔款项被扣划之日起计算至付清之日止，即分别以18,590.54元为基数按每日万分之四的标准自2017年5月31日计算至付清之日止，以13,996.56元为基数按每日万分之四的标准自2018年3月26日计算至付清之日止，以20,610.19元为基数按每日万分之四的标准自2018年9月10日计算至付清之日止，以16,389.51元为基数按每日万分之四的标准自2018年12月27日计算至付清之日止，以12,256.17元为基数按每日万分之四的标准自2019年3月29日计算至付清之日止。 综上所述，鸿坤公司的上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初2318号民事判决第二项； 二、撤销河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初2318号民事判决第一项； 三、孙书鸿于本判决生效之日起五日内给付香河县鸿坤房地产开发有限公司银行贷款81,842.97元及违约金（分别以18,590.54元为基数按每日万分之四的标准自2017年5月31日计算至付清之日止，以13,996.56元为基数按每日万分之四的标准自2018年3月26日计算至付清之日止，以20,610.19元为基数按每日万分之四的标准自2018年9月10日计算至付清之日止，以16,389.51元为基数按每日万分之四的标准自2018年12月27日计算至付清之日止，以12,256.17元为基数按每日万分之四的标准自2019年3月29日计算至付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5,238元，减半收取计2,619元，保全费5,000元，由香河县鸿坤房地产开发有限公司负担1,598元，孙书鸿负担6,021元；二审案件受理费4,159元，由香河县鸿坤房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年八月五日 书记员 牛紫薇