重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝01民终4489号 上诉人（原审被告、申请执行人）：汉口银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝**洪湖东路****，统一社会信用代码915000006992752263。 负责人：彭彬，该行行长。 委托诉讼代理人：朱永超，重庆海外律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：莆田市祥和房地产开发有限公司，，住所地莆田市城厢区霞林居委会孔亭福厦路北侧楼**统一社会信用代码913503007960583621。 法定代表人：俞国荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴林鹰，福建众益律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：兰金灿，男，畲族，1965年9月15日出生，住福建省莆田市秀屿区。 上诉人汉口银行股份有限公司重庆分行（以下简称汉口银行）因与被上诉人莆田市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）、原审第三人兰金灿案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初19123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月28日进行了询问。上诉人汉口银行的委托诉讼代理人朱永超、被上诉人祥和公司的委托诉讼代理人吴林鹰到庭参加了诉讼。原审第三人兰金灿未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汉口银行上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、讼争房产的有效查封在前，《商品房买卖合同》的解除在后，解除合同不影响执行已查封的房产。重庆市渝北区人民法院于2017年5月26日查封本案讼争房产，福建省莆田市城厢区人民法院于2018年11月1日判决解除被上诉人与兰金灿关于本案讼争房产的商品房销售合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，一审法院不能依据查封后作出的另案生效法律文书来排除上诉人对本案讼争房产的执行，合同解除不能改变在先查封的法律效力。并且，法院查封讼争房产的目的在于禁止兰金灿处分讼争房产的财产权益，保证重庆市渝北区人民法院作出的(2016)渝0102民初449号民事判决书能够得到执行，房屋一经查封即有固定权利现状、排除之后物权变动的效力。一审法院依据另案作出的生效判决，简单的认为由于该判决解除了本案讼争房产的商品房买卖合同就能导致在先的查封失效，严重损害了上诉人的合法权益。福建省莆田市城厢区人民法院未查清讼争房产的权属状况，属于在事实认定不清的情况下作出的判决，应当依法被撤销。2、讼争房产的查封符合法律规定，具有正式查封的效力。被执行人兰金灿就本案讼争房产与被上诉人祥和公司于2012年11月5日签订了《商品房买卖合同》，同月13日办理了预告登记，且兰金灿于2013年已向被上诉人支付所有价款，2014年12月已经实际占有、使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，本案讼争房产的查封符合该条规定。再者，即使适用《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之预查封规定，其十八条也表明了预查封效力等同于正式查封。因此，执行法院对讼争房产采取的查封措施符合法律规定，具有法定查封效力。一审法院判决不得执行讼争房产，即等于直接否认了房屋预查封的效力。3、讼争房产在预告登记后未办理正式产权登记，应归责于被上诉人与兰金灿的怠于履行过户义务的行为。2016年7月4日，讼争房产已在被上诉人名下进行初始登记。即自2016年7月4日起，讼争房产已满足办理正式过户登记的条件，由于被上诉人与兰金灿怠于办理产权过户登记，导致未登记至兰金灿名下。若由此产生了损失后果，相应责任不应由作为债权人的上诉人承担，上诉人有权依法申请执行兰金灿的讼争房产。 祥和公司辩称，1、预查封房产的执行对象是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得可供执行的财产权益，而非房产本身，房屋买卖合同解除，对于房产预查封的基础即不复存在，预查封的对象仅限于一种期待权，而非物权，房屋买卖合同合法解除，被执行人对取得涉案房屋的所有权已不具有可期待性，该房屋已非被执行人将来可能获得的财产，预查封无法转化为正式查封。2、福建省莆田市城厢区人民法院作出的（2018）闽0302民初962号民事判决解除了涉案房屋买卖合同，该判决已发生法律效力，并无任何一方提出异议，上诉人认为要撤销该判决没有事实和法律依据。3、合同法赋予当事人一方在对方有违约行为致使合同目的不能实现时解除合同的权利，被上诉人在对被行人购房贷款承担连带责任的情形下，并未实际取得出卖房屋的对价，合同目的已不能实现，被上诉人有权行使法定解除权。预查封的措施并不影响商品房预售合同当事人基于正当理由解除房屋买卖合同的权利，上诉人的权利属于普通权利，对涉案房屋并不享有更为特殊或优先的民事权益。4、涉案房屋的所有权为被上诉人，在房屋预售合同解除后，涉案房屋的预告登记效力也自然消灭，预查封已经失去了基础，也应当消灭。 祥和公司向一审法院起诉请求：1、确认位于福建省莆田市城厢区房屋属原告所有（总房价794350元）；2、不得执行原告位于福建省莆田市城厢区房屋；3、解除对原告位于福建省莆田市城厢区房屋的查封。 一审法院认定事实：2012年11月5日，祥和公司与兰金灿签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份，约定兰金灿向祥和公司购买福建省莆田市城厢区房屋（即本案案涉房屋），其中约定：“出卖人（祥和公司）在商品房交付使用后180日内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始预登记，但由于非出卖人原因导致买受人不能按时取得权属证书的，双方互不成承担违约责任。”2012年11月13日，祥和公司办理了该案涉房屋的预告登记，2014年12月29日，祥和公司将该案涉房屋交付给了兰金灿。2016年1月25日，汉口银行作为原告以郑金明、林爱珠、兰文宗、林细明、兰金灿、唐亚英为被告，向重庆市渝北区人民法院起诉金融借款合同纠纷一案［（2016）渝0112民初449号］，该院于2016年1月25日立案受理，经审理后，于2016年4月25日作出判决：“一、被告郑金明、林爱珠于本判决生效之日起十日内偿还原告汉口银行借款本金1649708.55元及罚息（截至2015年12月31日的罚息为78218.03元，从2016年1月1日起，罚息以本金1649708.55元为基数，按年利率13.44％计算至本清时止）；二、被告兰文宗、林细明、兰金灿、唐亚英对上述第一项债务承担连带清偿责任。”该案生效后，汉口银行向该院申请强制执行，该院于2017年5月26日作出（2017）渝0112执828号执行裁定书，查封兰金灿名下位于福建省莆田市城厢区房屋（案涉房屋），并于2017年5月26日向福建省莆田市国土资源局城厢不动产登记中心送达了协助执行通知书：“查封被执行人兰金灿名下位于福建省莆田市城厢区房屋。查封期限为三年”。2018年1月24日，祥和公司作为原告，以兰金灿为被告，向福建省莆田市城厢区人民法院提起商品房销售合同纠纷一案，该院于2018年1月24日立案受理后进行了审理，于2018年11月1日作出（2018）闽0302民初962号民事判决书：“一、解除祥和公司与兰金灿于2012年11月5日签订的合同编号为Ｃ201205109的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、兰金灿应在本判决生效之日起三十日内协助祥和公司办理上述《商品房买卖合同》项下房屋的预告登记注销手续；三、兰金灿应在判决生效之日起十日内将坐落于福建省莆田市城厢区房屋腾空并归还给祥和公司；四、兰金灿应于本判决生效之日起十日内偿还祥和公司代偿款270454.08元及该款自2017年12月19日起至涉案《商品房买卖合同》解除之日止按年利率24%计算的违约金；五、驳回祥和公司的其他诉讼请求。”该判决于2019年2月4日发生法律效力。因无法办理预告登记的注销，祥和公司于2019年7月6日向重庆市渝北区人民法院提出异议，该院审理后，于2019年7月17日作出（2019）渝0112执异330号执行裁定书，驳回了祥和公司的异议请求，原告收到该裁定后，不服该裁定向该院提起本案之诉。另查明，2016年7月4日，案涉房屋办理了不动产登记，权利人登记为祥和公司。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第五款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”但本案的查封针对的是预告登记，属于预查封，预查封的效力虽等同于正式查封，但预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对不动产标的物的处分，通过预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记效力消灭。本案中，祥和公司与兰金灿签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经解除，解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。祥和公司对该案涉房屋享有排除执行的权利。对于祥和公司要求确认案涉房屋归其所有，《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，祥和公司已经取得了案涉房屋的不动产产权证书，无需确认，故对该请求在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，判决：一、不得执行位于福建省莆田市城厢区房屋；二、驳回原告莆田市祥和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11743元，由原告莆田市祥和房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未举示新证据。二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系因诉争房屋被预查封后，祥和公司以福建省莆田市城厢区人民法院作出的（2018）闽0302民初962号民事判决解除了诉争房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，目的是为了阻却人民法院对诉争房屋的执行。故本案的争议焦点为以下几个方面：一、汉口银行对人民法院预查封诉争房屋享有的权利性质；二、人民法院的预查封能否限制祥和公司行使合同解除权；三、祥和公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院分别评述如下： 一、汉口银行对人民法院预查封诉争房屋享有的权利性质。 依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，因祥和公司、兰金灿于2012年11月13日就诉争房屋办理了预告登记，符合上述通知第十五条第三项规定的条件，故人民法院可以对该房屋进行预查封。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记系在不动产登记簿中予以公示，具有一定物权效力，以保障将来实现物权。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了预告登记的房屋进行了预查封，查封的是兰金灿享有的在本登记完成之前的要求祥和公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而汉口银行对于预查封房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件，只有当诉争房屋完成本登记（产权人为兰金灿），汉口银行才能申请对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等强制措施以满足其债权。 二、人民法院的预查封能否限制祥和公司行使合同解除权。 首先，人民法院预查封的效力是禁止被执行人处分财产，而法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，兰金灿向祥和公司购买诉争房屋，2012年11月办理了房屋预告登记，2017年5月人民法院对预告登记在兰金灿名下的房屋进行了预查封。上述情况表明，人民法院预查封的效力限制的是兰金灿处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制兰金灿、祥和公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定了祥和公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺祥和公司的合同解除权。其次，祥和公司依据其与兰金灿签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，向福建省莆田市城厢区人民法院请求解除上述合同及补充协议。该院作出（2018）闽0302民初962号民事判决，解除了案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，该判决为生效判决，上述合同和补充协议解除后，兰金灿已经不能依据预告登记继而取得涉案房屋的所有权，故汉口银行申请的预查封失去了效力。虽然福建省莆田市城厢区人民法院作出的生效判决在本案预查封之后，但如前所述，预查封不能阻止《商品房买卖合同》当事人依据合同的约定和正当理由行使合同解除权，故本案当事人的争议不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条的规定，汉口银行以此为由认为祥和公司不享有排除执行的权益与本案查明的事实和法律的规定不符，该项上诉请求本院不予支持。第三，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、被解除、预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。本案中，生效判决已经确认解除了案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，即兰金灿享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。 三、祥和公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是形式审查原则的例外规定。第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力，同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉，并在执行异议之诉中进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径对物权进行确认，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中,当事人争议的是不动产，故应当首先适用前述司法解释中第二十五条第一款第一项规定，而祥和公司提交的生效判决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，并未触发前述司法解释第二十六条的适用。进一步而言，生效判决的主文是确认解除案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。其次，祥和公司为诉争房屋的开发企业，根据祥和公司举示的不动产权证书，能够确认祥和公司系诉争房屋的所有权人。在生效判决确认祥和公司与兰金灿之间的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除后，针对诉争房屋的预告登记失效，作为诉争房屋所有权人的祥和公司诉请不得执行涉案房屋，本院应予支持。应当说明的是，上述认定并不剥夺因案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除后，兰金灿对已付购房款项享有的返还请求权，对此，兰金灿可另寻其他途径解决。 综上，人民法院的预查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除后，预告登记失效，兰金灿不再享有相应的物权期待权。而祥和公司提出排除执行的请求符合法律规定。汉口银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11743.50元，由汉口银行股份有限公司重庆分行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 硕 审 判 员  郑 泽 审 判 员  刘 希 二〇二〇年八月十三日 法官助理  江满意 书 记 员  程 容