四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1240号 上诉人（原审被告）：罗云珍，女，1975年11月5日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审原告）：袁福祥，女，1939年12月23日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：张济川，宜宾市叙州区观音服务所法律工作者。 上诉人罗云珍因与被上诉人袁福祥房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初5809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗云珍上诉请求：撤销一审判决，改判房屋为罗云珍所有。 事实和理由：罗云珍原本无意购买袁福祥的房屋，但袁福祥想要以1万元的价格将房屋卖给罗云珍，罗云珍才借钱购买了案涉房屋。罗云珍并未欺诈袁福祥，袁福祥系自愿出售房屋给罗云珍，罗云珍已经向袁福祥支付了1万元的购房款。 袁福祥辩称，罗云珍的上诉理由不是事实，罗云珍欺骗袁福祥帮助袁福祥消除灾难，双方签订的房屋买卖合同显失公平，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定撤销双方签订的合同正确。 袁福祥向一审法院起诉请求：1.撤销（解除）袁福祥、罗云珍在2019年9月12日签订的《房屋买卖协议书》；2.罗云珍及时腾退房屋，并将该房屋退还袁福祥；3.诉讼费由罗云珍承担。 一审法院认定事实：2010年6月8日，袁福祥通过继承取得位于宜宾市叙州区××镇××幢××层××的房屋所有权，产权证号××。该房于1983年建成，产权证号为××，建筑面积35.7平方米，设计用途为住宅，性质为私产。2010年9月该房屋在房管部门登记的房屋价值为30000元。袁福祥没有生育子女，其长期居住在永兴镇。对观音镇猪市湾的该套房屋，袁福祥委托其远房外侄王道明对外进行出租。2018年8月1日，罗云珍承租了该套房屋，双方签订了租房协议，载明租房期限为2018年8月1日至2019年9月1日，租金为3000元一年。2019年9月，租期到期后，袁福祥到观音镇准备收回房屋。在与罗云珍接触过程中，袁福祥提出想将该房出售，罗云珍表示有购买意向。2019年9月5日，袁福祥与罗云珍签订一份“购房合同”，该合同内容为：甲方（卖房人袁福祥）自愿将观音镇猪市湾（1幢1层）私产全套卖给乙方（买房人罗云珍），建筑面积35.7㎡，套内面积32㎡，为混合结构，建成年份1983，成本价房，购房金额一次性付清，税由乙方上。合同上甲方签字为袁福祥，乙方签字为罗云珍。签订该合同后，双方到不动产登记中心办理过户，后被房管部门告知该房无土地使用权证，无法过户。 2019年9月12日上午，罗云珍与袁福祥到观音镇司法所，要求司法所工作人员为双方拟定一份房屋买卖协议。观音镇司法所工作人员杨盛才对双方的基本情况进行了了解。在交谈过程中，大部分时间是由罗云珍陈述应该如何拟定协议有关内容，袁福祥基本没有说话。在司法所工作人员询问为何房价如此低时，罗云珍称是为少交税，会按实际价款给付购房款。后司法所工作人员为双方拟定了一份《房屋买卖协议》，协议约定由袁福祥出售观音镇猪市湾一幢一层的房屋给罗云珍，协议第二条约定“买卖价款及付款方法：双方协定房屋买卖价款共计人民币10000元（大写壹万元整），乙方在签订本协议时一次性支付甲方购房款，具体支付与否，由甲方出具收据”。协议另对房屋现状，拆迁，水电气过户，交房时间等进行了约定。违约条款约定：如果乙方违背次协议致本协议不能履行，违约方则向对方支付违约金贰万元整，并赔偿因违约给对方造成的实际经济损失。在写完协议后，罗云珍要求司法所工作人员打一张10000元的收条。司法所工作人员手写收条一张，载明：今收到罗云珍交来购房款人民币壹万元。袁福祥在收款人处签字捺手印。但出具收条时，罗云珍并未当场支付钱款给袁福祥。罗云珍向司法所工作人员解释的是签了协议之后回去到银行转账。在离开司法所时，袁福祥和罗云珍均各自拿了一份协议放自己包里。签订协议后，罗云珍和袁福祥回到猪市湾1幢1层房屋。在庭审中，罗云珍陈述在回到房屋后，袁福祥将房屋相关证件交付给了罗云珍，并将房屋进行交付，而袁福祥则陈述是罗云珍强行拿走了房屋的相关证件和协议等资料。2019年9月12日下午15时，罗云珍与袁福祥又到观音司法所，就双方的房屋买卖协议要求司法所工作人员再次出具买卖协议。观音司法所工作人员杨盛才又从电脑中打印了两份买卖协议给袁福祥、罗云珍签字，并再次写了收条。经一审法院询问杨盛才，杨盛才陈述罗云珍与袁福祥下午再次到司法所重新写协议的原因是双方要求将房屋买卖价款写为68000元，并且重新打了68000元的收条，袁福祥重新签字按手印。监控录像显示，下午写好协议后，罗云珍将两份协议和收条放在自己手提包内，袁福祥在离开司法所时手中并未拿到买卖协议。 在双方签订买卖协议后，袁福祥认为罗云珍欺骗其写了协议，且购房款也一分钱没有收到，袁福祥要求解除协议，不要罗云珍的钱，罗云珍不同意解除协议。双方于2019年10月25日到观音镇派出所公调办公室进行过调解。现袁福祥起诉所依据的协议为在派出所调解时，罗云珍向派出所出示的那份协议，协议上价款为10000元。 一审法院认为，本案涉案房屋坐落于宜宾市叙州区××镇××街××，地理位置属于观音镇老街，处于中心街区位置。虽该房屋修建于1983年，属混合结构房屋，但按照现在房屋买卖市场行情，该地段同时期修建房屋的价格约应在2000元左右。袁福祥、罗云珍所签订的《房屋买卖协议书》系罗云珍在进行调解时向观音镇派出所提供，确定购房价格为10000元。袁福祥称双方还有一份协议，约定价款为68000元，但罗云珍予以否认，只承认双方仅签订了10000元价款的协议。双方未提供价款为68000元的购房协议，现无确切证据证明本案还存在一份68000元的购房协议。故一审法院确定本案双方签订的房屋买卖协议价款为10000元。该房屋面积为35.7㎡，每平方米价格为10000元÷35.7㎡＝280元／㎡，该价格明显低于市场价格，且差额巨大。虽然袁福祥、罗云珍双方在司法局工作人员的主持下出具收条，但出具收条时，罗云珍并未当场给付10000元，罗云珍也没有举出充足证据证明其已经给付10000元房屋价款。在双方商谈房屋买卖事宜的过程中，除袁福祥、罗云珍外，没有其他人参与。罗云珍以极不合理的价格购买年近80岁老人的房屋，且在双方协商过程中，未找其他中间人或者见证人进行见证。罗云珍已经明知该房不能按照正常程序过户交易，仍以少交税为由诱使袁福祥以极低价格与其签订房屋买卖协议，存在欺诈行为。因罗云珍出具的该份协议价款确定的房屋价值仅280元／㎡，明显低于市场价格，对袁福祥显失公平，协议的签订也存在欺诈行为，故该协议应予撤销。罗云珍没有提供充足证据证明其已给付了10000元价款，故不存在袁福祥退还房屋价款的问题。罗云珍应当及时腾退房屋，归还袁福祥。对罗云珍已经控制的房产证等房产相关证件，应当一并予以退还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条规定，判决：一、撤销袁福祥与罗云珍于2019年9月12日签订的《房屋买卖协议书》；二、罗云珍于本判决生效之日起三十日内将位于四川省宜宾市叙州区××镇××幢××层（产权证号2××1）的房屋腾退给袁福祥，并一并退还该房屋房产证。案件受理费50元，减半收取25元，由罗云珍负担。 二审期间，当事人未提交新证据。本院经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：袁福祥与罗云珍签订的《房屋买卖协议书》是否应予撤销。 袁福祥与罗云珍签订的《房屋买卖协议书》约定罗云珍以1万元的价格购买袁福祥的房屋，该房屋位于乡镇老街，面积为35.7平方米，具备正常的使用条件，双方约定的房屋每平方米价格约280元，明显低于市场价格，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的规定，袁福祥请求撤销其与罗云珍签订的《房屋买卖协议书》的理由成立。 综上，罗云珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由罗云珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  陈伟林 审判员  林 涛 二〇二〇年八月七日 书记员  田 倩