广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初1123号原告：程振强，男，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢薰娜，广东圹埌律师事务所律师。委托诉讼代理人：江紫微，广东青晖律师事务所律师。被告：邹安年（ZOU,Annian），男，香港特别行政区居民，现住广州市番禺区。被告：广州海宁橡胶有限公司（原番禺海宁工程橡胶制品有限公司），住所地广州市番禺区。法定代表人：邹安年，职务董事长。上列被告共同委托诉讼代理人：高国峰、梁菁，广东华誉品智律师事务所律师。原告程振强与被告邹安年、广州海宁橡胶有限公司（以下简称海宁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程振强的委托诉讼代理人谢薰娜、江紫微，被告邹安年、海宁公司的共同委托诉讼代理人高国峰、梁菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程振强向本院提出诉讼请求：1.原告委托案外人与被告邹安年于2018年12月28日签订的《租赁合同》中关于粤房地证字第**《房地产权证》中登记使用土地7535平方米中的空地4397平方米及地上物总建筑面积4931.8平方米的租赁关系解除；2.原告委托案外人与被告邹安年于2018年12月28日签订的《租赁合同》中关于粤房房地证字第**房地产权证》中登记使用土地4931.8平方米之外的其余建筑面积（611.52平方米）的租赁关系无效；3.两被告立即将承租的位于广州市番禺区化龙镇工业路十四号（原广州市番禺区化龙镇工业路9号）土地使用面积7535平方米（其中包含空地面积4394平方米、建筑面积5543.32平方米）的物业返还给原告；4.被邹安年告向原告支付2019年5月1日至解除合同之日的租金（租金按照空地4394平方米×6元/平方米/月、厂房4931.8平方米×21元/平方米/月的标准计算）；5.被告邹安年向原告支付2019年5月1日至交环场地之日止的场地占用费（场地占用费按照厂房611.52平方米×21元/平方米/月的标准计算）；6.被告邹安年向原告支付解除合同之日起至交还场地之日止的场地占有使用费（场地占有使用费按照空地4394平方米×6元/平方米/月、厂房4931.8平方米×21元/平方米/月的标准计算）；7.被告邹安年向原告支付逾期交租的滞纳金；8.被告邹安年向原告支付律师费20000元；9.被告广州海宁橡胶有限公司对被告邹安年的上述债务承担连带赔偿责任；10.本案受理费由两被告承担。诉讼中，原告于2020年3月5日收回租赁场地，原告撤回上述第1-3项诉讼请求，并明确诉讼请求为：1.被告邹安年向原告支付2019年5月1日至2020年3月5日的租金为1320274.74元（租金按照空地4394平方米×6元/平方米/月、厂房4931.8平方米×21元/平方米/月的标准计算）；2.被告邹安年向原告支付2019年5月1日至2020年3月5日的场地占用费130490.48元（场地占用费按照厂房611.52平方米×21元/平方米/月的标准计算）；3.被告邹安年向原告支付逾期交租的滞纳金（滞纳金按照每月拖欠的租金金额的日1‰的标准计算至付清之日止，暂计至2019年9月30日，分九部分计算：第一部分，2018年第四季度的滞纳金以389795.4元为计算基数自2018年11月6日计至2018年12月27日为20269.36元；第二部分：2019年1月租金的滞纳金，以122931.8元为计算基数自2019年1月6日计至2019年1月17日为1559.18元，以102706.875元为计算基数自2019年1月18日计至2019年1月21日为410.83元；第三部分：2019年2月租金的滞纳金，以122931.8元为计算基数自2019年2月6日计至2019年2月21日为2078.91元，以102706.875元为计算基数自2019年2月22日计至2019年3月9日为1643.31元；第四部分：2019年3月租金的滞纳金，以122931.8元为计算基数自2019年3月6日计至2019年5月21日为10004.75元，第五部分：2019年4月租金的滞纳金，以122931.8元为计算基数自2019年4月6日计至2019年5月21日为5976.86元，第六部分：2019年5月租金的滞纳金，以122931.8元为计算基数自2019年5月6日计至2019年9月30日为19229.91元；第七部分：2019年6月租金的滞纳金，以122931.8元为计算基数自2019年6月6日计至2019年9月30日为15202.02元；第八部分：2019年7月租金的滞纳金，以122931.8元为计算基数自2019年7月6日计至2019年9月30日为11304.07元；第九部分：2019年8月租金的滞纳金，以122931.8元为计算基数自2019年8月6日计至2019年9月30日为7262.18元；第十部分：2019年9月租金的滞纳金，以122931.8元为计算基数自2019年9月6日计至2019年9月30日为3248.3元；以上暂合计98203.67元）；4.被告邹安年向原告支付律师费20000元；5.被告广州海宁橡胶有限公司对被告邹安年的上诉债务承担连带赔偿责任；6.本案受理费由两被告承担。事实和理由：2017年12月19日，邹安年与程振强委托的案外人邱志乐签署了《租赁合同》，约定邹安年承租程振强名下位于广州市番禺区化龙镇工业路十四号物业（以下统称涉案物业），并约定了租期、租金及违约责任等。上述合同期满后，双方于2018年12月28日重新签订了《租赁合同》。但是邹安年自2019年5月起开始拖欠租金、水电费等。两被告是利益共同体，且均使用了涉案物业并共同向原告履行缴纳租金的义务，故海宁公司应当对邹安年的合同义务承担连带责任。为维护自己的合法权利，程振强提起本案诉讼。被告邹安年、海宁公司共同答辩称，1.《租赁合同》的法律效果直接约束于程振强与海宁公司，邹安年不应当承担责任。邹安年签订《租赁合同》是履行职务的行为。海宁公司为广州市番禺盈安贸易有限公司的全资子公司，邹安年作为海宁公司的法定代表人，根据民法通则第四十三条、民法总则第六十一条的规定，邹安年代表公司从事民事活动，其与程振强签订的《租赁合同》是为履行海宁公司法定代表人职务的行为，《租赁合同》法律效果应当直接约束于程振强与海宁公司，邹安年不应当承担法律责任。2.涉案物业的实际使用人是海宁公司，十几年来一直是海宁公司承租、经营、使用涉案物业，涉案物业长时间、大面积悬挂海宁橡胶标识，程振强出具的两张保证金收据中均记载收到海宁公司支付的合同保证金，由此可知程振强对此也一直是清楚的。邹安年作为自然人无法以个人能力经营橡胶业务，涉案物业是工业仓储用房，用途是加工、仓储、生产等，能从事上述经营业务的，必定是公司组织，而非个人。3.海宁公司缴纳的40万元保证金应当抵扣欠付的费用。4.海宁公司自2008年开始承租涉案物业，当时合同版本由程振强提供，双方十多年的交易惯例是允许拖欠几天或者一两个月的租金，所以双方以事实行为变更了是否缴纳滞纳金的约定。程振强主张的滞纳金标准过高，应当调整为银行同期同类贷款利率。双方曾口头约定可以推迟缴纳租金，所以滞纳金应当免除，另外关于合同无效部分的租金或占用费的滞纳金约定也是无效的。5、律师费过高，两份委托代理合同是为两个不同案件的代理合同，且未提供证据证明其已经支付了律师费。另外由于合同无效，关于律师费的约定也无效，所以不应当承担律师费。经审理查明：广州市番禺区化龙镇工业路X号之一至之十七为程振强名下物业，合计建筑面积为4931.8平方米，土地用途为工矿仓储用地，土地使用权面积7535平方米。广州市公安局化龙派出所、广州市番禺区化龙镇化龙社区居民委员会出具《证明》，记载海宁公司原来地址番禺市化龙镇工业路X号，现改为番禺区化龙镇工业路XX号。2017年6月12日，程振强出具《委托书》，委托邱志乐、黄志华对于位于番禺区化龙镇工业路X号之十七的房屋进行管理、修缮、订立租赁（合同）协议，收取租金，到房屋出租管理中心等相关部门办理相关出租、停租的相关手续并有权代为签署相关文件等。上述委托经过广州市番禺公证处公证。2017年12月19日，邱志乐（甲方、出租方）与邹安年（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方，租期自2018年1月1日至2018年12月31日止；每季度租金409323.51元，于每个季度中第二个月的第5日前支付等。邱志乐和邹安年分别出租方、承租方处落款签名。2018年12月28日，邱志乐（甲方、出租方）与邹安年（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定甲方按现状将座落在广州市番禺区化龙镇工业路十四号（已领新房产证，房产证号35××00）内的全部土地和厂房出租给乙方使用，经甲乙双方认可确定：该厂内土地面积7535平方米，空地面积4394平方米，建筑面积5543.32平方米，其中生产性厂房4709.45平方米和非生产性厂房833.87平方米（含模具车间二楼301.55平方），租赁期间，该厂房只能作为乙方从事橡胶制品及其配件的生产经营活动用途和政党方式范围内使用。租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。乙方向甲方缴纳保证金400000元，该保证金在租赁期满后如乙方不再续租的，经甲方验收该租赁物且乙方付清所有水电费、租金及本合同明确规定由乙方承担的费用之日起5日内由甲方不计利息返还给乙方，若乙方违反规定未能及时支付租金、其他应付给甲方的费用或发生违约责任，甲方有权从该保证金中扣除相应金额。第一年甲方每月收取乙方的租金分别为：生产性厂房4709.45平方米，按21元/平方米计收；非生产性厂房共833.87平方米，按21元/平方米计收，空地4394平方米，按6元/平方米计收，月租金142773.72元，年租金1713284.64元；合约后两年，每年递增5%的租金，2020年厂房面积5543.22平方米，厂房单价22.05元/平方米，空地面积4394平方米，单价6.3元/平方米计收，月租金149912.41元，年租金1798948.92元。租金按月支付，每月5日前向甲方支付当月租金、上月水、电费。乙方不按时交付租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠费用的0.3%向甲方交付滞纳金，逾期超过30天作违约处理，甲方有权做出停水、停电的处理，甲方有权单方终止、解除合同，收回该厂房，乙方所交保证金不予退回，一切责任由乙方负责。租赁期满或经双方协商、甲方同意提前终止本协议时，属于乙方的物品（包括乙方在租赁期内投入），可以搬动的，乙方自行处理，但新增建筑物及附属在建筑物上的装修和水电设施及所有入墙入地的固定装修无偿归甲方所有（设备除外），乙方不得拆除属甲方所有。乙方如未按约定履行本合同，除要清偿所有费用外，还应支付甲方向乙方主张权利所支付的费用（如诉讼费、律师费、财产保全费等）。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。邱志乐、邹安年分别在合同落款处签名。邹安年于2018年12月27日向程振强支付10-12月租金319571.01元，海宁公司于同日支付第四季度租金89752.5元；海宁公司于2019年1月17日支付2019年1月租金29917.50元，邹安年于2019年1月21日支付112856.22元；海宁公司于2019年2月21日支付2019年2月份租金29917.50元，邹安年于2019年3月9日支付112856.22元；海宁公司于2019年5月21日支付2019年3-4月份租金59835元，邹安年于同日支付225712.44元。当事人在庭审中确认两被告未支付2019年5月份之后的租金。当事人对涉案合同的主体有争议。程振强认为涉案合同的主体是程振强与邹安年，而海宁公司是涉案物业的实际使用人，而两被告认为涉案合同的主体是程振强与海宁公司。为证明涉案物业的实际使用人是海宁公司，程振强提供了广州市番禺区住房和建设局出具的《房屋租赁登记备案证明》及《变更房屋租赁合同申请表》，上述证据中记载涉案物业的出租人是程振强，承租人是海宁公司，2018年1月1日至2021年12月31日每月租金为29917.50元，租赁面积3989平方米。两被告认为上述证据恰好可以说明涉案物业的实际承租人是海宁公司而非邹安年。为证明涉案合同的实际承租人是海宁公司，两被告另提供了程振强开具的两张收取租赁保证金的《收据》（0008743、1564563）及程振强收取租金的《收据》27张及发票25张，记载程振强于2017年12月26日收到邹安年（海宁公司法人）租赁合同保证金200000元，于2019年1月21日收到海宁公司2019年至2021年度租赁合同保证金200000元；27张《收据》及25张发票均是由程振强开具给海宁公司的，显示收到海宁公司支付的2008年1月份、12月份，2009年1月份、12月份，2010年1月份、12月份，2011年1月份、12月份，2012年1月份、12月份，2013年1月份、12月份，2014年1月份、12月份，2015年1月份、12月份，2016年1月份、12月份，2017年1月份、12月份，2018年1月份、12月份，2019年1-4月份的租金。程振强认为上述发票及收据是根据两被告的要求开具的，由于海宁公司经营需要，所以将海宁公司登记备案作为承租人，同时开具了以海宁公司为抬头的租金收据和发票。海宁公司于2019年10月25日出具《情况说明》，记载其在2008年之前已在涉案物业经营，2008年之前的出租方是案外人，不是程振强，海宁公司从2008年开始向程振强承租涉案物业。由于邹安年为海宁公司的法定代表人，邹安年代表海宁公司与程振强签订《租赁合同》，涉案物业的保证金及租金全部由海宁公司缴纳（部分租金由海宁公司划转到邹安年个人账户后，再从邹安年个人账户划转给程振强），租金及保证金发票、收据也是开具给海宁公司。程振强对上述说明不予确认，认为是海宁公司自行制作的，现海宁公司经营状况不佳，可能进入破产程序，两被告企图将合同义务退回海宁公司以达到免除邹安年责任的目的。为证明其为实现本案债权而支出的律师费，程振强提供其与广东圹埌律师事务所签订的《民事委托代理合同》及金额为10000元发票、程振强与广东青晖律师事务所签订的《民事委托代理合同》和金额为10000元的发票及相应的银行转账凭证。2020年1月21日，本院通知当事人于2020年1月22日进行现场勘验并办理交接。之后，程振强表示2020年1月22日无法参加，故当日未能进行现场勘验，也未能办理交接。2020年3月5日，本院再次组织当事人办理交接，并制作了《现场勘验笔录》，程振强确认于该日收回了涉案物业。当事人确认，涉案物业原来的大门由两被告改建成面积约30㎡的厕所，加建了一间面积约90㎡的房屋，拆除了原来一间面积136.6㎡的房屋，将原来48.2㎡的门卫房拆除重建了面积4㎡~5㎡的门卫房。两被告另陈述，在涉案物业原有的部分两被告又在一楼加建了面积约85㎡的厨房和食堂，在二楼加建了面积约25㎡的厕所，上述加建的面积并未包括在房产证范围。程振强确认上述加建的部分并不在房产证范围内，但是其认为上述面积属于拍卖范围，且经过测量一楼加建的面积约为80㎡，二楼加建的面积约为20㎡。两被告陈述上述加建部分未经报建，但是是经过程振强同意拆除重建的。程振强在庭审中确认上述拆除重建经其同意。程振强在庭审中确认《租赁合同》中约定的建筑面积5543.32平方米是涉案物业中有产权证的面积及邹安年加建部分的面积相加得来。两被告在庭审中确认《租赁合同》中约定的建筑面积5543.32平方米的厂房是其实际使用的面积。另查明，当事人在庭审中确认，同意适用中国大陆法律处理本案纠纷。本院认为：邹安年为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。因当事人均同意本案适用我国大陆法律审理本案，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定，本院确定我国大陆法律作为解决本案争议的准据法。根据当事人的诉辩意见以及庭审情况，本院归纳本案的争议焦点并作评判如下：本案的争议焦点一、涉案租赁合同关系的主体。当事人对程振强是涉案合同的出租方没有争议，本院予以确认。程振强认为根据《租赁合同》的约定，邹安年为涉案合同的承租人；而两被告认为邹安年作为海宁公司的法定代表人代表海宁公司签订《租赁合同》，故海宁公司应为涉案租赁合同的承租人，而非邹安年。本院认为，一方面，邹安年作为承租方分别在2017年12月19日签订的《租赁合同》和2018年12月28日签订的《租赁合同》中签名，且根据程振强提供的银行流水显示，邹安年亦有按上述《租赁合同》约定向程振强支付部分租金，故邹安年应当为涉案租赁合同的主体。另一方面，虽然海宁公司没有在上述《租赁合同》中签名，但是其确认海宁公司一直使用涉案租赁物，并向程振强支付涉案物业的租金，程振强提供的《房屋租赁登记备案证明》和《变更房屋租赁合同申请表》中显示，海宁公司作为承租人承租涉案物业，综合合同的履行情况可知，海宁公司亦为涉案物业的承租人。故两被告实际上共同履行合同的义务，均为涉案物业的共同承租人。本案的争议焦点二、上述《租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，《租赁合同》中约定的建筑物面积为5543.32平方米，但是程振强未能提供证据证明其出租的全部建筑物已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故本院认定合同中关于未取得建设工程规划许可证部分的租赁物的约定无效。已取得《房地产权证》的物业建筑面积合计为4931.8平方米，当事人确认两被告拆除了面积为136.6平方米的房屋和面积为48.2平方米的门卫房，故涉案物业中已取得建设工程规划许可证部分的建筑面积为4747平方米（4931.8平方米-136.6平方米-48.2平方米），未取得建设工程规划许可证部分的建筑面积为796.32平方米（5543.32平方米-4747平方米）。合同约定空地面积为4394平方米，根据《房地产权证》记载，涉案物业所在土地用途为工矿仓储用地，土地使用权面积7535平方米，故涉案合同涉及的空地部分约定应属有效。本案的争议焦点三、租金和占用使用费及相应违约金的计算问题。《租赁合同》约定应于每月5日前支付当月租金，现两被告自2019年5月1日开始拖欠租金，程振强要求两被告支付自2019年5月1日至实际返还之日止的租金和占用使用费，于理有据。关于租金和占有使用费计算的截止时间问题。程振强认为应当计算至双方办理交接之日即2020年3月5日止；两被告认为应当计算本院第一次通知办理交接之日即2020年1月22日止。本院认为，本院已通知当事人于2020年1月22日进行现场勘验办理交接，但由于程振强原因未能成功办理，故自该日之后的租金及占有使用费损失应当由其自行承担。程振强要求参照租金标准计算占用使用费，于法有据，本院予以支持。故两被告应当支付自2019年5月1日至2020年1月22日的租金和占用费1248579.21元[142773.72元/月×8月+149912.41元/31天×22天]。对于程振强主张超出上述认定的部分，本院不予支持。《租赁合同》约定邹安年逾期交付租金超过30天的，程振强有权没收保证金400000元，考虑到涉案合同部分有效，部分无效，故租赁保证金中涉及合同有效部分应当予以没收，租赁保证金中涉及合同无效部分应当返还。综合案情，本院酌情认定租赁保证金中涉及合同无效部分的金额为46851元。两被告认为应当以保证金抵扣欠付的费用，抵扣46851元之后，两被告应当向程振强支付自2019年5月1日至2020年1月22日的租金和占用使用费1201728.21元（1248579.21元-46851元）。由于合同部分有效，部分无效，拖欠合同有效部分租金的，应按合同约定支付违约金，对合同无效部分的占用使用费，不需要支付违约金。其中2018年10月至2019年12月合同有效部分每月租金应为126051元(4747平方米×21元+4394平方米×6元)；2020年1月合同有效部分租金应为132353.55元（4747平方米×22.05元+4394平方米×6.3元)。滞纳金以拖欠的租金为本金，自逾期之次日起计算至实际付清之日止，均按每日千分之一的标准计算，由于滞纳金本质上为违约金，滞纳金应以本金为限。程振强已自行将合同约定的每日千分之三的滞纳金标准调整为每日千分之一，故对两被告要求调整滞纳金标准的答辩意见，不予采纳。按照上述计算方法，逾期支付2018年10月至2019年4月租金的滞纳金为40620.33元，程振强主张上述滞纳金按照39864.29元计算，属于合法处分自己的民事权利，本院予以照准。欠付2019年5月1日至2019年12月31日租金的滞纳金，应以每月欠付的租金126051元为本金，现程振强主张以122931.8元为本金，属于合法处分自己的民事权利，本院予以照准。程振强要求两被告支付律师费20000元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、被告邹安年（ZOU,Annian）、广州海宁橡胶有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程振强支付自2019年5月1日起至2020年1月22日的租金和占用使用费1201728.21元及逾期支付租金产生的滞纳金（逾期支付2018年10月至2019年4月租金的滞纳金为39864.29元；逾期支付2019年5月1日至2019年12月31日租金的滞纳金，分别以每月欠付的租金122931.8元为本金，各自当月6日起按照每日千分之一的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付2020年1月1日至1月22日的租金的滞纳金，以93928.33元为本金，自2020年1月6日起按照每日千分之一的标准计算至实际清偿之日止；滞纳金以本金为限）二、被告邹安年（ZOU,Annian）、广州海宁橡胶有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程振强支付律师费20000元；三、驳回原告程振强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费12120元，由原告程振强负担1924元，被告邹安年（ZOU,Annian）、广州海宁橡胶有限公司负担10196元。如不服本判决，被告邹安年可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  黄钧仲人民陪审员  冯仲刚二〇二〇年八月二十六日法官助理贾清宸书记员钟秀娟