广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初470号原告：黄树标，男，汉族，1981年7月12日出生，住址：广东省清远市清城区***********，公民身份号码：441************215。委托诉讼代理人：陈伟强，男，汉族，1966年10月23日出生，住清远市清新区太平镇人民政府大院内，原告黄树标的叔叔。被告：潘汉球，男，1967年10月20日出生，汉族，住址：广东省清远市清新区*************，公民身份号码：441************611。第三人：黄润培，男，1966年2月1日出生，汉族，住址：广东省清远市清城区**************之二，公民身份号码：440************434。原告黄树标与被告潘汉球、第三人黄润培案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄树标及其委托诉讼代理人陈伟强、被告潘汉球、第三人黄润培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄树标向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对坐落于清城区飞来峡镇江口开发大街79号房屋的查封，并停止对该房屋的评估拍卖；2、依法判令原告与第三人购买坐落于清城区飞来峡镇江口开发大街79号房屋的《房地产买卖合同》成立有效，房屋属于原告；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告潘汉球与第三人黄润培买卖合同纠纷一案判决生效后，潘汉球向清新区人民法院申请强制执行。2019年7月29日，法院在执行过程中查封了原告从黄润培处购买的坐落于清远市清城区***********的房屋（以下简称79号房屋），并对以上房屋进行拍卖。由于79号房屋是原告于2006年12月27日向黄润培购买，并按合同约定向黄润培支付购房款，黄润培于次日将房屋交付给原告，原告一星期后进行装修入住。因此，法院查封拍卖该房屋严重侵犯原告合法权益。为此，原告根据相关法律的规定，提起以上诉讼，以维护原告的合法权益。原告为其主张向本院提供如下证据：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、《广东省清远市清新区人民法院执行裁定书》（2019）粤1803执2379号和送达回证，拟证明原告所购买的飞来峡镇江口开发大街79号房屋被错查封的事实；3、房地产买卖合同，拟证明原告与第三人涉案房屋买卖的事实。4、房屋所有权证，拟证明第三人已将涉案房屋资料交给原告，以及房屋已交付原告使用的事实。5、收条，拟证明原告与第三人房屋买卖合同成交的事实。6、水费单，拟证明买卖关系已成立，原告已长期居住在涉案房屋。7、《广东省清远市清新区人民法院执行裁定书》（2019）粤1803执异56号，拟证明原告已申请执行异议的事实。被告潘汉球辩称，请求法院依法判决。第三人黄润培答辩称，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理查明：2006年12月27日，黄润培（甲方）与黄树标（乙方）签订《房地产买卖合同》和《补充协议书》约定：黄润培将位于清远市清新区***************屋（不动产权证书号：0268477、1715099）转让给黄树标，土地使用权面积为60平方米，总建筑面积214平方米，房屋交易总金额为98000元。付款方式为现金支付，签订协议之前，乙方先付首期房款70000元给甲方，剩余的28000元在甲方办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时通知乙方，乙方在15天内付清给甲方。合同签订当天，黄润培收到黄树标交来购房款70000元。黄树标接收房屋后对房屋进行了装修，并从2009年1月开始居住使用至今。另查明，位于清远市清新区***********屋产权证（不动产权证书号：0268477、1715099）和位于清远市清新区**********土地使用权证（不动产权证书号：2009092724）的权利人均登记在共有人黄润培、黄国华名下，双方占有房屋份额分别为二分之一。该房屋原坐落于清远市清新区**********，现更改为清远市清城区*************。2019年7月29日，本院在申请执行人潘汉球与被申请人黄润培买卖合同纠纷，即（2019）粤1803执2379号执行一案中，查封了被执行人黄润培（与黄国华共有）位于清远市清新区***********屋（不动产权证书号：0268477、1715099，现地址为清远市清城区*************）和该房屋的土地使用权（不动产权证书号：2009092724）。黄树标认为上述查封错误，向本院提出执行异议。本院于2019年12月30日作出（2019）粤1803执异56号《执行裁定书》，裁定驳回黄树标的异议请求。黄树标不服，故提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点是:黄树标对清远市清新区***********屋（不动产权证书号：0268477、1715099，现地址为清远市清城区*************）和该房屋的土地使用权（不动产权证书号：2009092724）是否享有排除强制执行的民事权益。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中,黄润培与黄树标签订《房地产买卖合同》和《补充协议书》虽没有经房屋共有人黄国华同意或追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，黄润培与黄树标在法院查封之前已签订有效的书面买卖合同。另根据本案查明的事实，黄树标在法院查封之前已经从2009年1月份开始合法占有该房屋，并已按合同约定向黄润培支付购房款70000元。至于未能办理房屋过户问题，是由于卖方黄润培未能找到共有人黄国华或黄国华的继承人，而非黄树标一方原因造成。且潘汉球在（2019）粤1803执2379号执行一案中是执行黄润培对涉案房产占有的二分之一份额，属于一般债权。而黄润培已经通过2006年12月27日签订《房地产买卖合同》和《补充协议书》，实际将其占有的二分之一房产份额转让给黄树标，根据《物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有动产或不动产份额，黄树标转让其份额给黄树标的行为合法有效，在黄树标已按约支付购房款并合法占有案涉房屋的情况下,其对黄润培占有的房产份额享有请求协助办理房屋过户登记手续、进而取得相应房屋份额所有权的权利,该权利也被称之为物权期待权。该物权期待权与潘汉球享有的一般债权相比，应当优先予以保护。综上，黄树标对潘汉球在（2019）粤1803执2379号执行一案中申请执行的黄润培在涉案房产中占有的二分之一份额享有排除强制执行的民事权益，黄树标诉请停止对该房产的执行，合法有据，本院予以支持。关于房屋权属问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”目前案涉房产仍登记在黄润培和黄国华名下，尚未办理变更登记，黄树标诉求判决案涉房产归其所有，无事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、停止对黄润培（与黄国华共有）位于清远市清新区***********屋（不动产权证书号：0268477、1715099，现地址为清远市清城区*************）和土地使用权（不动产权证书号：2009092724）的执行；二、驳回原告黄树标的其他诉讼请求。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  邝正兵人民陪审员  曾雪琼人民陪审员  林伟健二〇二〇年八月七日书 记 员  曾志扬附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。