江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异59号案外人（异议人）：黄伟，女，1965年2月20日出生，汉族，住海口市。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市北京东路**，统一社会信用代码91320000720579647K。负责人：闵捷。被执行人：昆山宝岛老街文化旅游有限公司，住所地江苏省昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场八区1号楼21号房，统一社会信用代码91320583664933153J。被执行人：上海昌江投资管理有限公司，，住所地上海市嘉定区环城路****楼**统一社会信用代码91310114789518228N。本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司与被执行人昆山宝岛老街文化旅游有限公司、上海昌江投资管理有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人黄伟向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。案外人黄伟称：申请执行人中国工商银行股份有限公司昆山分行与被执行人上海昌江投资管理有限公司金融借款合同纠纷-案，执行案号为昆山市人民法院(2018)苏0583执恢64号。昆山市人民法院在执行本案过程中，异议人对昆山市人民法院查封拍卖上海昌江投资管理有限公司名下坐落于产昆山市周庄镇××路××号××区××号楼××室、××室、××、××室、××室房不服，提出异议。请求法院解除上述房产的查封拍卖，本人愿意将剩余房款支付到法院。事实与理由：申请人在贵院查封前2017年3月1日已购买上海昌江投资管理有限公司(被执行人)名下坐落昆山市周庄镇大桥路××区××楼××室、××室、××、××、××室房产，合同价为694万元。并按合同约定已支付款项：1、2017.2.28售楼处支付30万元给昆山大吉祥公司(销售公司)，该公司2017.4.11转账298200元到被执行人的账号；2、签订合同前，被执行人欠江建国原17室购房人50万元房款，该款项由本人代江建国支付给被执行人，转为房款。3、2017.4.24支付上海大都会美术馆有限公司100万元，后经昆山大吉祥公司转到被异议人账户635684元，被执行人解释有364316元被异议人查封。被异议人确认收到100万元。4、2017.6.4支付上海大都会美术馆有限公司50万元，后经昆山大吉祥公司转到被异议人账户50万元，被执行人解释有364316元被异议人查封。被异议人确认收到50万元。合计230万元。申请人在购买该房产时系善意的购买人，并且以合理的价格(7200元均价，超过拍卖评估价4900元的40%)购买该房产，上海昌江投资管理有限公司对该房产有完全的处分权，且将五本产证原件交付于我。并与被异议人确认可交易。事后才因房产被其他法院查封情况，无法过户。申请人愿意通过贵院支付购买该房产剩余款项，现提出书面执行异议，请求法院解除上述房产的查封拍卖。剩余464万元，应包含昌江过户应该缴纳的税收。申请执行人答辩：一、申请执行人对被执行标的享有优先受偿权，异议人的执行异议不能成立。2016年9月20日，昆山法院作出（2016）苏0583民初9854号民事判决书，判令：被执行人昆山宝岛老街文化旅游有限公司不履行付款义务的，申请执行人有权以被执行人上海昌江投资管理有限公司名下座落于昆山市××镇××市广场××区××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室的房产折价或变卖、拍卖该财产所得价款优先受偿。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。二、本案担保物权设立在先，异议人对此完全知情，其交易并不属实，即便属实也绝非善意。1、昆山市人民法院作出（2016）苏0583民初9854号民事判决书已查明：“2010年7月29日，昆山工行与昌江公司签订最高额抵押合同，约定昌江公司以自己名下的房产提供抵押担保”，而异议人陈述的交易时间是2017年3月1日。显然，不论其交易是否属实，昆山工行的担保物权均已在先设立并经生效判决确认。2、异议人在其申请书中陈述，“2017年3月1日已购买昌江公司名下座落于昆山市××镇××区××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室房产。并与被异议人确认可交易”，可见异议人自认在交易前对昆山工行的担保物权是完全知情的。至于其认为“与被异议人确认可交易”，完全是虚假的，昆山工行从不知道、更未认可该交易。3、异议人自称善意购买人，但其所谓的“支付购房款”疑点重重，有在签约时间前即支付的、有所谓“代偿欠款”的、有支付到其他公司的，没有一笔是正常支付，完全存在恶意串通的可能。且异议人明知房屋有抵押还购买，何谈善意？三、异议人所称房产无法过户的原因系“被其他法院查封”完全不成立。涉案房屋自2010年开始即办理抵押登记，昆山工行抵押权涤除之前根本不可能过户，这与房屋是否被其他法院查封根本无关。综上所述，异议人的异议无法排除本案执行，请求贵院依法驳回异议人的异议申请。被执行人未作答辩。经审查查明：中国工商银行股份有限公司昆山分行（简称昆山工行）与昆山宝岛老街文化旅游有限公司（简称宝岛公司）、上海昌江投资管理有限公司（简称昌江公司）存在金融借款合同纠纷，2016年9月20日，本院作出（2016）苏0583民初9854号民事判决：“一、被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内共归还原告中国工商银行股份有限公司昆山分行借款本金4749998元并支付利息（截至2016年3月21日，欠息286191.18元，2016年3月21日后的利息按合同约定的贷款利率、罚息利率标准计算至实际给付之日止）。二、被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司昆山分行其他损失111143元。三、被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司不履行上述付款义务的，原告中国工商银行股份有限公司昆山分行有权以被告上海昌江投资管理有限公司名下坐落于昆山市周庄镇××路××号钱××广场××区××号楼××室（所有权证号2××5）、××区××号楼××室（所有权证号2××9）、××区××号楼××室（所有权证号2××5）、××区××号楼××室（所有权证号2××1）、××区××号楼××室（所有权证号2××4）、十区2号楼18室（所有权证号2××4）的房产折价或变卖、拍卖该财产所得价款优先受偿。案件受理费47832元，保全措施申请费5000元，合计52832元，由两被告负担。”判决生效后昆山工行申请执行即(2017)苏0583执2464号执行一案，后该案终结了该次执行程序。后昆山工行申请恢复执行即(2018)苏0583执恢64号一案。后昆山工行将其对被执行人的债权转让给中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。本院作出（2019）苏0583执异81号执行裁定，将申请执行主体由昆山工行变更为中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司申请恢复执行即（2019）苏0583执恢705号一案。案件执行过程中，本院发布拍卖公告，拟拍卖涉案争议房屋，案外人黄伟提出执行异议，其主张于2017年3月1日购买了昆山市周庄镇××路××号××广场××区××号楼××室、××区××号楼××室、××区××号楼××室、××区××号楼××室、××区××号楼××室房产并支付了部分款项，请求排除执行。另查明，昆山市周庄镇××路××号××场××区××号楼××室、××区××号楼××室、××区××号楼××室、××区××号楼××室、××区××号楼××室房产所有权人为上海昌江投资管理有限公司，且均在2010年8月4日设定了抵押，抵押权人为昆山工行。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，桉照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利、有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据涉案情况来看，昆山市周庄镇××路××号××市广场××区××号楼××、××区××号楼××室、××区××号楼××室、××区××号楼××室、××区××号楼××室房产早在2010年就已经设定了抵押。2016年9月20日，本院就作出（2016）苏0583民初9854号民事判决，昆山工行有权实现抵押权。异议人主张其在2017年与被执行人签署购房合同。异议人所述签订购房合同时间在昆山工行抵押权之后，买受人在签署合同时对涉案房屋上存在抵押权是明知或应知的，其理应知道这种情况下签署购房合同是无法办理过户登记手续的，但仍签订购房合同，其对无法办理过户登记手续存在一定过错，案外人不能排除抵押权人行使权利。其提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人黄伟异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  欧 平人民陪审员  许家塑人民陪审员  杨剑英二〇二〇年八月三日书 记 员  杨云凤