河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2778号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐志娟，女，1989年12月14日出生，汉族，住河南省获嘉县。委托诉讼代理人：张雷，河南明天律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔庆东，河南明天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐文静，女，1993年8月19日出生，汉族，住河南省获嘉县城区。委托诉讼代理人：徐东明，男，1969年1月5日出生，汉族，住获嘉县城区，系父女关系。上诉人徐志娟因与被上诉人徐文静房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0703民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年7月24日公开开庭审理了本案。上诉人徐志娟委托诉讼代理人张雷、崔庆东、被上诉人徐文静委托诉讼代理人徐东明参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人徐志娟上诉请求：1、判决撤销原审法院作出的（2019）豫0703民初2251号民事判决书，不服金额为628645元；2、依法判决解除上诉人与被上诉人与2018年5月3日签订的《新乡市存量房买卖合同》；3、依法判决被上诉人徐文静返还上诉人所有的位于劳动南街560号绿地·迪亚上郡（上海新城）2号楼2单元2402室房屋；4、依法判决被上诉人徐文静向上诉人支付实际占用上述房屋期间的租金6400元（按月租金1600元计算自2019年7月1日起计算至被上诉人实际返还涉案房屋之日止，诉讼期间不停止计算，现暂计至2019年10月31日）；5、依法驳回被上诉人的反诉请求；6、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人徐文静未交纳房屋购房款，致使合同目的不能实现，双方签订的《新乡市存量房买卖合同》应当依法解除。被上诉人从未向上诉人支付过购房款。被上诉人称被上诉人父亲徐东明在2017年5月至2018年3月期间向案外人崔艳杰的转款即为涉案房屋的购房款。上诉人从未授权崔艳杰、李龙飞代其收取购房款。徐东明与崔艳杰、李龙飞之间的往来转款应当是往来借贷，与本案购房款无关。崔艳杰的借记卡账户历史明细清单显示2017年5月至2018年3月期间徐东明共向崔艳杰转款539990元，崔艳杰共向徐东明转款553800元，且二人之间转款为交替进行，并非徐东明一次性或连续性支付上述款项；二、被上诉人提交的《证明》系被上诉人抢夺原始《证明》后，增添备注部分内容而形成的伪证，并非上诉人的真实意思表示；三、原调解意向因未能实际履行而不发生法律效力，不能作为裁判依据；四、上诉人与被上诉人之间只存在房屋买卖合同关系。被上诉人父亲徐东明与案外人崔艳杰、李龙飞之间的债权债务关系与本案无关；五、被上诉人徐文静应自2019年7月1日起向上诉人支付实际占用涉案房屋期间的租金。被上诉人徐文静辩称：一、徐文静与徐志娟在签订《新乡市存量房买卖合同》前，已经把约定好的60万元购房款通过银行转账的方式付给了徐志娟委托的收款人崔艳杰和李龙飞，徐志娟收到了全部房款，应无条件配合过户；二、徐志娟在2018年5月1日前收齐房款，交付房屋，2018年5月3日签订《买卖合同》《新乡不动产转移申请书》后，已无权收齐涉案房屋租金，徐志娟应返还提前收取的房租；三、徐文娟与徐文静之间存在的买卖合同法律关系，与徐东明与李龙飞之间的债权债务关系，因为口头协议和《证明》的委托关系，形成了一体；四、徐志娟对调解意向的口头协议是完全知情并到新乡市市民中心配合办理过户手续，并在《证明》上签字，徐志娟说对案外人崔会超、崔艳杰与徐东明之间达成的具体协议并不知情，与其说出“调解意向”是“被上诉人徐文静支付购房款35万元，李龙飞或崔艳杰向上诉人支付购房款25万元，上诉人徐志娟收到购房款60万元后配合办理过户手续”的虚假内容和“35万元走房管局资金监管账户”调解录音真实存在的内容，既不知情又说出虚假的具体内容和部分真实内容，自相矛盾；五、2018年6月10日的两份《证明》本是由徐东明准备的，双方应各执一份，2018年6月10日因过户费问题，被上诉人要求过几天再办手续，对方不允许，在被上诉人离开时，徐志娟等四人抢夺徐东明、徐文静父女手中的资料、银行卡、购房合同、证明、现金、借条、房产证等物，而非徐东明恶意抢夺《证明》；六、徐志娟称徐文静提供《证明》备注部分系伪造的，却不说前面的徐东明放弃债权部分系伪造的，毫无事实依据。徐志娟一审诉讼请求：1、判决解除双方于2018年5月3日签订的《新乡市存量房买卖合同》；2、判令徐文静返还原告所有的位于劳动南街560号绿地·迪亚上郡（上海新城）2号楼2单元2402室房屋；3、判令徐文静向徐志娟支付实际占用上述房屋期间的租金28800元（按月租金1600元自2018年5月3日起计算至被告实际返还涉案房屋之日止，诉讼期间不停止计算，现暂计至2019年10月28日）；4、本案诉讼费用由徐文静承担。徐文静反诉请求：1、判决徐志娟配合履行办理不动产登记过户手续；2、徐志娟支付上述房屋2018年5月4日—2019年6月30日房租22400元。原审查明：崔艳杰是徐志娟的大姑姐，崔艳杰与李龙飞曾经是夫妻关系。李龙飞欠徐文静的父亲徐东明950000元。2018年5月3日徐志娟与徐文静签订新乡市存量房买卖合同一份，约定：徐志娟将新乡市劳动南街560号绿地.迪亚上郡（上海新城）2号楼2单元2402室出售给徐文静，房屋成交价为600000元。双方口头约定以李龙飞欠徐文静父亲的债务抵房款，因没有签订书面合同，具体内容不详。徐志娟称2018年5月3日房屋交付徐文静，徐文静称签订买卖合同前10天左右由李龙飞将房屋钥匙交给徐文静父亲，房屋当时处于租赁状态。2019年6月10日双方口头商定，徐文静父亲放弃对李龙飞的债权，徐文静另外支付徐志娟350000元房款，徐志娟协助徐文静过户。当日双方到新乡市市民服务中心办理过户手续，因过户费承担等问题双方发生纠纷，并报警。另查明：崔艳杰将案涉房屋出租给他人，租赁期为2017年7月31日至2019年6月30日，月租金为1600元。崔艳杰收取了此期间的租赁费。徐志娟在开庭时表示崔艳杰收取的租金可以说是替徐志娟代收的。本案审理过程中徐文静表示愿意支付徐志娟350000元。原审认为：2019年6月10日双方口头商定，徐文静父亲放弃对李龙飞的债权，徐文静另外支付徐志娟350000元房款，徐志娟协助徐文静过户。该协议不违反法律规定，双方均应依约履行。且房屋在一年前已经实际交付给徐文静，本案审理过程中徐文静表示愿意支付徐志娟350000元。徐志娟要求解除合同、徐文静返还房屋理由不成立，原审法院不予支持。案涉房屋的租金由崔艳杰替徐志娟收取，徐志娟要求徐文静支付租金理由不成立，原审法院不予支持。徐文静反诉请求徐志娟配合履行办理不动产登记过户手续，符合双方约定，原审法院予以支持，但徐文静应支付徐志娟350000元。案涉房屋的租金由崔艳杰替徐志娟收取，徐文静请求判令徐志娟支付案涉房屋交付后2018年5月4日-2019年6月30日期间的房租，原审法院予以支持。该期间的租赁费数额徐文静计算有误，应为22245元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审判决：一、驳回徐志娟的诉讼请求；二、在判决生效之日起十日内，徐文静支付徐志娟350000元，徐志娟协助徐文静办理新乡市劳动南街560号绿地·迪亚上郡（上海新城）2号楼2单元2402室房屋的过户登记；三、在判决生效之日起十日内，徐志娟返还徐文静租金22245元。案件受理费10088元，由徐志娟承担。反诉费5012元，由徐志娟承担。二审中当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织了质证。被上诉人徐文静提供2017年3月28日31500元银行转账凭证一份，证明是被上诉人徐文静给崔艳杰转账，崔艳杰是房款代收人，该款项不是房款而是借款，说明被上诉人徐文静转给上诉人徐志娟的钱多于上诉人徐志娟转给被上诉人徐文静的钱。上诉人徐志娟质证意见：对证据的关联性及证明目的均有异议，该证据与本案无关，上诉人徐志娟在一审中提交崔艳杰的银行转账为了证明被上诉人与徐东明存在往来借贷关系，并非本案中支付的购房款。结合上诉人徐志娟提交的崔艳杰与徐东明的聊天记录第二页，可以证明崔艳杰说徐志娟一分钱没得，第三页徐志娟啥都不知道我也不知道。证据可以充分证明徐东明与崔艳杰、李龙飞之间存在借贷关系。本院对被上诉人提供的证据真实性予以认证。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于上诉人徐志娟要求解除合同是否有事实与法律依据，应否支持的问题。本案中，上诉人徐志娟与被上诉人徐文静签订的《新乡市存量房买卖合同》依法成立，不违反法律规定，合同合法有效。综合分析双方当事人于2019年6月10日在新乡市红旗区市民服务中心办理过户手续的情况，及新乡市公安局洪门分局询问笔录及当事人陈述。结合其他证据可知，双方当事人口头商定，徐东明放弃对李龙飞的债权，被上诉人徐文静再支付35万元房款，上诉人徐志娟协助被上诉人徐文静办理过户，系双方真实意思表示，合法有效。上诉人徐志娟诉称因被上诉人徐文静未支付购房款致使合同目的不能实现，进而请求解除合同，没有充分证据证明，也与原审中的证据相矛盾，其理由不成立，本院依法不予支持。基于以上论述，双方当事人已对案涉房屋进行口头商定，上诉人徐志娟于2018年5月3日交付房屋，故上诉人徐志娟要求被上诉人徐文静返还房屋、支付实际占有期间的租金（按月租金1600元计算自2019年7月1日起计算至被上诉人徐文静实际返还涉案房屋之日止）缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持并无不当。关于上诉人徐志娟是否应向被上诉人徐文静支付22245元租金的问题。上诉人徐志娟认为原审认定上诉人徐志娟向被上诉人徐文静支付案涉房屋交付后2018年5月4日-2019年6月30日期间的房租22245元系认定错误。本院评判认为，本案中被上诉人徐文静并未实际支付过购房款，其要求上诉人徐志娟支付该期间的房租违背了权利义务相一致的法律基本原则，显失公平。故原审认定上诉人徐志娟向被上诉人徐文静支付案涉房屋交付后2018年5月4日-2019年6月30日期间的房租22245元，明显欠妥，本院依法予以纠正。综上，原审判决认定事实基本清楚，但对于支付租金的处理欠妥。上诉人徐志娟的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院（2019）豫0703民初2251号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2019）豫0703民初2251号民事判决第三项；三、驳回徐文静的其他反诉请求。一审案件受理费10088元，由徐志娟负担。反诉费5012元，由徐志娟负担2506元，由徐文静负担2506元。二审案件受理费16636元，由徐志娟负担10000元，由徐文静负担6636元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年八月十三日书记员  李好杰