北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13553号原告：蒋云阳，男，1967年2月19日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：许江博，北京银座律师事务所律师。被告：北京法政王府物业管理中心，住所地北京市昌平区北七家镇王府公寓3-30。法定代表人：张小勇，总经理。委托诉讼代理人：孙丽，女，1975年11月4日出生，汉族，北京法政王府物业管理中心员工。原告蒋云阳与被告北京法政王府物业管理中心（以下简称法政物业）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋云阳的委托诉讼代理人许江博，被告法政物业的委托诉讼代理人孙丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋云阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即恢复24小时供应生活热水并赔偿原告损失10000元；2.判令扣减被告未履行公共绿地管理及维护义务部分的物业服务费每月每平米0.5元；3.判令被告对小区供暖、供热设施及设备、上下水管道进行维修或更换；4.判令被告未履行供暖、供热设施及设备、楼顶维修维护义务给原告造成的室内修复损失7845.47元；5.判令被告立即安装消防阀及相关规定配备消防器材；6.判令被告立即修复小区损毁道路；7.判令被告按照合同约定每日打扫楼道卫生并当日将垃圾运出小区，不得堆放；8.判令被告立即公布物业管理费用收费依据和收支账目；9.判令被告立即对小区房屋外立面，尤其是开裂脱落处进行粉刷修缮及防水处理；10.诉讼费、鉴定费和评估费由被告承担。事实与理由：蒋云阳居住在北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓16号1单元601房屋，2000年1月27日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》。协议签订后，被告应按照该协议约定向原告提供服务，但在合同履行期间，被告存在如下违约情况：1.被告擅自停止供应24小时生活热水，给原告造成较大损失。2.被告未履行小区公告绿地管理和维护义务；3.被告未对小区供暖、供热设施设备和楼顶屋面防水进行维修维护，供暖管道多处漏水，导致顶层小区居民房屋浸泡；4.小区消防设施缺失，被告未按照消防法相关规定进行配备，存在较大安全隐患；5.小区道路损毁严重，被告未按照合同约定进行修复；6.被告不遵守合同约定，没做到每日清扫楼道卫生及小区垃圾日清，还将垃圾堆放在本小区的树林内；7.被告未按合同约定公布物业管理费用收支账目；8.被告未按合同约定对房屋公共外立面的破损进行过修缮维修。被告的违约行为，极大地降低了本小区应有的物业服务品质，不仅仅给原告和小区居民造成了物质与精神的双重损失，而且对整个小区埋下了较大的安全及卫生隐患。为了纠正被告的违约行为，为了保障原告及小区居民的生活健康、安全，原告诉至贵院，望判如所请。法政物业辩称：不同意原告的诉讼请求，驳回原告的全部诉讼请求。一、答辩人与被答辩人签订的《前期物业管理服务协议》。约定了双方的权利义务，是双方的真实意思表示，内容合法有效，符合《物业管理条例》第21条、第26条和《中华人民共和国合同法》的相关规定。多年来答辩人一直根据《物业管理条例》的有关法律法规和政策文件规定，根据《前期物业管理服务协议》，对小区公共场所、公共设施进行管理维护，对被答辩人的房屋进行了物业管理公共服务，2017年1月1日之前，原告一直向被告交纳物业管理费用，2017年1月1日之后拒绝交纳。二、2010年王府大社区停供生活热水，答辩人在昌平小区办等相关部门备案，并征求广大业主意见后才实施的。小区停供热水问题，答辩人是本着节能环保的原则，在环保局多次警告的前提下，在小区热水使用率极低、能耗极高的前提下，不仅上报了昌平小区办，而且征求了广大业主意见，并且每户给了800元的补偿（包括未同意户）。三、答辩人尽到了对小区公共绿地管理及维护义务。王府温馨公寓一层住宅的阳台，在原设计上均留有通往一层绿地的小门，虽然购房合同上没有约定一层赠送绿地，但购买一层的业主多数是为了老人出行方便才选择的一层。例如，在南侧阳台做个斜坡，方便轮椅进出。物业服务企业对小区绿地负责整体规划和管理，对于侵占绿地和违反小区管理的行为坚决予以制止，情节严重的立即上报城管。但物业企业既不是执法部门，也不是政府机构，面对违反绿地使用行为只能在制止无效的情况下，上报北七家镇政府和城管，完全尽到了管理职责，并在维护社区和谐的基础上，尽职尽责的为住户服务。鉴于北七家地区老旧小区较多，且普遍存在私占绿地情况，2019年7月镇政府已根据各小区实际情况，给予不同数额的拨款。计划拨给本小区20万元，用于联合执法拆除私占绿地及违建的费用。但是答辩人在提前做了大量宣传工作后，一层住户没有一人同意拆除，镇政府联合执法部门也无法进场进行强拆。四、虽然是老旧小区，但答辩人所管理的王府温馨公寓，符合消防规定。2019年4月23日，《中华人民共和国消防法》第九条规定，建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。王府温馨公寓楼房符合消防规定。王府温馨公寓楼房为多层楼房（六层以下）建设于1997年和2000年，按照当时消防规定即建筑设计防火规范GBJ16-87，第8.4.1条第四款，超过七层的单元住宅设室内给水。王府温馨公寓的六层楼房未规定设室内消防给水。按照《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005，第6.1.3款规定，当住宅楼每层的公共部位建筑面积超过100平方米时，应配置1具1A的手提灭火器，每增加100平方米时，增配1具1A的手提式灭火器。王府温馨公寓的每层公共楼梯间建筑面积12.96平方米。按此规定不设灭火器。五、被答辩人提出的小区供暖、供热设施及设备应该属于“供用热力合同”纠纷范畴，而且被答辩人自2017年拖欠取暖费（之前的取暖费都是通过诉讼交齐的）。答辩人定期对小区供暖、供热设备、上下管道进行维修。根据国务院第279号令《建设工程技术保修管理条例》以及建设部第80号令《房屋建筑工程技术保修办法》，国家对房屋建筑的保修期有以下具体规定：“一般条件，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。建设工程的保修期自竣工验收合格之日计算。”即房顶属于共用部分，如房屋在保修期的业主应该找开发商解决屋顶漏水问题；超过保修期，应启用住宅专项维修资金。被答辩人所指的小区供暖、供热设施设备上下水管道同样属于公用设施设备。而被答辩人所居住的楼栋有24户。缴纳住宅专项维修资金的仅8户，未达到申请专项维修资金必须符合整栋楼必须百分之百业主缴纳了住宅专项维修资金且超过三分之二的业主同意方可使用的条件。被答辩人所在的王府温馨公寓小区一期1997年竣工，二期1999年竣工，属于老旧小区，近半数房屋在1999年以前出售。而北京市住建委小区办等部门的住宅专项维修资金缴纳政策原因，导致住宅专项维修资金的补缴工作力度不够，开展缓慢，况且物业费的九大支出也不包含此项维修费用，答辩人只能尽最大所能进行定期养护和修补。六、王府温馨公寓小区部分路面毁损尚未恢复，主要原因是该小区进行的供水改造工程，该工程是昌平区人民政府《2018年昌平区老旧小区供水管网改造工程》项目。该工程是由物业服务企业申请，区政府出资，对小区内供水管网进行改造建设，计划自2019年3月25日至2019年7月25日完工，现因施工方问题造成工期延迟，在给广大业主的公告里，施工方明确表示：部分土建工程将会对小区绿化、路面等造成一定程度的破坏，同时可能产生噪音扬尘等……尽快完成小区内路面、绿化的修复工作。七、小区保洁和垃圾清运工作及时到位，之前有过投诉也早已得到解决，不应该把历史问题反复重申。王府温馨公寓生活垃圾是每日清运的，而小区北侧的垃圾站是小区内的垃圾临时集中堆放点，主要目的是集中园区绿化垃圾（其中经常有住户私自丢弃的旧家具和洁具等），方便环卫大型垃圾车集中处理，每个住宅小区都有设置，已存在很多年了，小区的保洁和绿化人员必须将各区域的垃圾集中堆放在此站点，北七家环卫车辆才能定期到该地点将垃圾装车清运出去。北七家环卫站的车辆基本上一两天或者够一车的量就来该垃圾站点清运一次绿化垃圾；临时集中点本身就不大，清运也很及时。八、小区的物业服务费用收费依据即根据《中华人民共和国民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》等相关法规制定的《前期物业管理服务协议》；收支账目情况每年的第一季度末，在小区的宣传栏公示上一年度的账目，在北京市住建委小区办网站上可以查询。账目收支公示问题：早在2007年，王府大社区的三个项目（王府公寓、园中园、王府温馨公寓）均通过了ISO9001：2000质量管理体系认证，而“公示小区物业服务项目及其构成”是其认证的重要内容之一。2010年，北京市住建委出台了《物业服务项目收支情况报告撰写规范》和《物业服务项目收支情况报告示范文本》，并于2011年1月1日起实施。要求所有住宅小区物业企业，自2011年起，每年第一季度末，将上一年度物业服务收支情况报告公示在小区内最显著位置，并上传至北京市住建委小区办网站登记备案，公示期至少15天。在此期间，昌平区小区办工作人员会随时抽查公示情况。北京市住建委网站可以随时查找到答辩人的物业服务项目收支情况的备案。九、小区部分房屋的外立面开裂、脱落问题：主要是因为老旧小区且超过了保修期。答辩人积极申请老旧小区改造，争取早日改善居民居住环境，提高居民生活质量。北京市《商品住宅工程质量保修规程》DB11/641-2009第5.0.5条规定：室外涂料装修质量保修期限不得低于2年：室外其他材料装修质量保修期限不得低于5年。第5.0.13条规定：共用部位的质量保修期限应自交付首套住宅之日起计算。据此，王府温馨公寓所有住宅楼外墙都超过保修期限。王府温馨公寓从1997年竣工至今已经22年，曾经的新楼房客观的成为了老旧楼房。现在用简单养护和修补的办法已经不能彻底解决外墙空鼓开裂甚至脱落问题。解决老旧小区诸多问题的根本办法是政府主导的老旧小区改造。我们在5年前就向昌平建委书面申请楼房外墙保温；我们紧跟北京市政策，在2018和2019年上半年向北七家镇政府书面申请老旧小区改造，日前，我们又向北七家镇政府提交了包含具体项目的书面申请书，在这个申请书中包含了关乎小区的13个项目，其中包含所有楼房外墙和屋面保温改造。十、针对被答辩人提出的第3、4、9项诉讼请求，超过了保修期多年，理应申请住宅专项维修资金解决，但由于交存不足，导致无法审批和使用。蒋云阳所在的王府温馨公寓6号楼共24户，交纳住宅专项维修资金的仅8户。据此，该楼不符合住宅专项维修资金的使用条件。答辩人从2006年开始在王府温馨公寓小区内宣传补交住宅专项维修资金政策文件，张贴未缴纳住宅专项维修资金的业主名单，但收效甚微。目前该楼已交纳公共维修资金54961.66元，该楼维修防水总费用预计为121736.71元，原告于1999年11月购房，2000年1月办理入住，同年进行了装修，时隔20年后再申请屋面防水及室内修复的司法鉴定和评估，违背了国务院第279号令和建设部第80号令的相关规定。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：蒋云阳系北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓16号楼1单元601室业主。2000年1月27日，法政物业（甲方）与蒋云阳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。约定，第一条、双方的权利义务：一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；依据本协议向乙方收取物业管理费用和其他相关费用；每12个月向乙方公布物业管理费用收支账目。第二条、物业管理服务内容：一、房屋共用部分的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指小区规划红线内共用的上下水管道、落水管、烟囱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、共用照明、锅炉、供热线路及设备、供气线路及设备、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公共车场车库、公益性文体设施和附属配套服务设施等；公共环境及物业公共部位及场所的清洁卫生、垃圾的收集与清运；负责本小区的交通秩序及车辆停泊的管理。第三条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。住宅按照建筑面积每月每平米1.5元。业主在办理其物业入住手续时一次性向物业管理公司缴纳公共维修基金。相当于1个月物业管理服务费的标准收取。此款由物业管理公司设立专门账户，专款专用，以其基金的利息收入支付正常的物业楼宇公共部位的维修养护费用并定期向业主公布使用账目。若业主转移无物业产权时，基金将自动转移到新业主名下，遇大中修项目需要支付工程款，需经业主委员会批准，费用由所有业主分摊。第八条、违约责任：一、甲方违反协议，未到达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。蒋云阳于2010年7月26日在《对每户进行一次性补助停止热水供应征求意见书》中签字确认同意。2010年8月16日，法政物业向昌平小区办报送《关于对（王府社区）每户进行一次性补助停止热水供应情况通报》及向小区业主发送《对每户进行一次性补助停止热水供应公告》。法政物业于2010年10月15日6时开始停止供应热水，补助在停热水后实施。另查，关于物业管理费用收支情况，法政物业出示北京市住房和城乡建设委员会网站上公布的《物业服务项目收支情况报告》及张贴信息的公示栏照片以证明其定期对物业服务项目收支情况进行了公示。蒋云阳不予认可。法政物业公司提交王府温馨公寓16号楼住宅专项维修基金的交纳情况，证明专项维修基金缴存不足不符合申请住宅专项维修基金维修公共设施设备条件。再查，2013年5月31日，法政物业分别向北七家镇社区办、昌平区人民政府防汛抗旱指挥部办公室和昌平区建委小区办递交《关于王府公寓、王府温馨公寓小区楼房屋面漏水情况报告》，陈述：主汛期将至，王府公寓、王府温馨公寓小区屋面漏水的楼房还未修理（从2012年开始漏水），去年漏雨的房屋今年仍将漏水，其原因为此项维修的费用应当从住宅专项维修资金中支出，可是漏雨楼房交纳该项资金的户数不到50%，维修资金不足，维修活动无法进行。此报告中漏雨楼房包括涉案楼房。2017年4月13日，王府温馨公寓物业发布温馨提示，尊敬的业主，近期发现部分楼房有水泥脱落及掉瓦现象，由于大修资金交纳不全，无法进行维修；为了保障您和他人的人身安全，避免高空坠物伤及您，请不要在楼下休息、停留；并将车辆停放入位。案件审理过程中，本院工作人员进行了现场勘验，小区道路部分存在损坏的情况，但不影响出行；小区内有消防拴及消防设施；小区后小树林存在垃圾堆放的情况。另查，该小区未成立业主委员会。经蒋云阳申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋的屋顶漏水原因及修复方案进行鉴定。该中心于2020年3月9日出具《司法鉴定意见书》，认定涉案房屋601室屋顶漏水是由601室对应平屋面防水构造不符合规范规定，防水层严重老化、开裂，早已超过防水层耐用年限，不具有防水功能；及坡屋面瓦块缺失、破损、接缝不严密、未搭接、局部水泥砂浆层裸露等原因所致。同日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具了涉案房屋的建议修复方案。北京中恒正源资产评估有限责任公司于2020年6月5日出具《评估报告》，认定涉案房屋因漏水造成修复损失价值的评估值为7845.47元。本院认为，法政物业自2000年与蒋云阳签订《前期物业管理服务协议》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据《前期物业管理服务协议》约定，法政物业有义务对其涉案小区房屋共用部位进行维护、修缮、服务与管理。《司法鉴定意见书》认定涉案房屋601室屋顶漏水是由601室对应平屋面防水构造不符合规范规定，防水层严重老化、开裂和坡屋面瓦块缺失、破损、局部水泥砂浆层裸露。涉案房屋楼顶平屋面和坡屋面均系涉案小区房屋共有部位，因法政物业对该共有部位未尽到维护、修缮、服务与管理的义务，导致坡屋面瓦块缺失、破损、局部水泥砂浆层裸露，进而造成蒋云阳家室内房屋受损，故法政物业应对蒋云阳的室内修复损失承担民事赔偿责任，但因平屋面防水构造不符合规范规定系房屋开发商建筑设计原因导致，故依法对法政物业的赔偿比例进行酌减。对蒋云阳财产损失数额，确定由法政物业承担80%的赔偿责任。法政物业抗辩防水层老化应当进行大修，需要启动专项维修资金，但是由于涉案楼房24户中仅缴纳8户，未达到启动条件。虽涉案楼房启动专项维修资金存在现实困难，但法政物业未提交相关证据证明其向相关部门递交了启动申请，或针对此项漏水情况向相关业主进行公示并征集意见，履行了审慎管理的义务，或针对坡屋面瓦块缺失、破损、局部水泥砂浆层裸露等漏水原因履行了相关的维护和修缮的义务，法政物业不能仅因专项维修资金无法启动，而怠于行使物业公司的维护管理职责，故法政物业该项辩称，证据不足，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，蒋云阳2000年入住涉案房屋，涉案小区于2010年停止供应生活热水，蒋云阳签字确认同意，故蒋云阳要求立即恢复24小时供应生活热水的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。《前期物业服务合同》中约定了小区的物业费标准，蒋云阳起诉要求法院判令扣减法政物业中心未履行公共绿地管理及维护义务部分的物业服务费每月每平米0.5元，其实质是要求法院通过判决方式调整合同中约定的物业费标准。但物业费的标准取决于合同当事人的约定，法院不宜干涉，故对该项请求，本院不予支持。关于蒋云阳要求公布物业管理费用收支账目，法政物业已经完成的初步的举证责任，本院对法政物业提交的证据予以采纳，故对蒋云阳的该项诉讼请求，本院不予支持。关于蒋云阳主张修复道路和垃圾清运的诉讼请求，法政物业辩称小区部分路面损坏未恢复的原因系受小区内进行的土建工程影响，并承诺完工后尽快完成修复。树林中临时堆放垃圾现已清运完毕。因现有证据并未显示法政物业疏于履行对于小区道路维修和垃圾清运的职责，且物业服务企业对于小区事物的管理有自己的计划和安排，故对于蒋云阳上述请求，法院不予支持。关于蒋云阳要求法院判决法政物业按照消防法及相关规定配备消防器材，但是未具体说明小区哪处存在不符合消防规定，其诉讼请求不明确，法院不予支持。建筑区划内的道路，属于业主共有；建筑区划内的绿地，属于业主共有；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益，受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张，单个或部分业主主张建筑物共有权受到侵害提起的诉讼，不具有原告主体资格。故蒋云阳的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京法政王府物业管理中心赔偿蒋云阳室内修复损失6276.38元，于本判决生效后7日内付清。二、驳回蒋云阳的其他诉讼请求。案件受理费246元，由蒋云阳负担159元，已交纳；由北京法政王府物业管理中心负担87元，于本判决生效后7日内给付蒋云阳。评估费46000元，由蒋云阳负担23000元，已交纳；由北京法政王府物业管理中心负担23000元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  李戍环审判员  王丽媛审判员  孙 颖二〇二〇年八月二十七日书记员  徐 萌温馨建议：老旧小区由于建造时间久远，存在配套设施老化、公共服务缺项等诸多问题，既有小区公共事务需要业主大会或业委会自决的问题，也有共用部分、设施设备保修期满后需要动用住宅专项维修资金维修和更新的情形。小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司应当树立便民服务意识，积极对业主反映问题予以改善，提高服务水平。小区的安定祥和，需要业主和物业公司的共同努力，希望双方放下成见，共同创造一个和谐、安宁、舒适的居住环境。