宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终848号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘金风，女，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：朱盛，宁夏搏强律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：马超，男，住宁夏回族自治区银川市。 原审第三人：宁夏优逸客房地产营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：兰书伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘明星，该公司职工。 上诉人刘金风因与被上诉人马超、原审第三人宁夏优逸客房地产营销策划有限公司（以下简称优逸客公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初3548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人刘金凤向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，将本案发回重审；2、本案一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与案外人马亚宁就涉案房屋签订合同的时间为2019年4月3日，第二天上诉人就已经将定金退还给马亚宁，双方合同关系已经解除。而上诉人与被上诉人签订合同时间为2019年5月19日，上述合同的签订与解除不影响上诉人与被上诉人之间继续履行合同。一审法院认为涉案房屋已经被西夏区法院查封且已出售，导致双方签订的合同无法履行，与事实不符。被上诉人未按照约定时间将购房款支付到位，视为根本违约，上诉人有权解除合同。上诉人于2019年6月24日提起诉讼要求解除合同，而房屋被查封时间为2019年7月5日，房屋已经出售不是导致上诉人与被上诉人合同不能继续履行的原因，二者并无因果关系。因被上诉人违约在先，应当适用合同约定支付违约金，而一审法院驳回上诉人请求，系适用法律错误。综上，一审判决事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院查明事实，发回重审。 被上诉人马超辩称，一审判决正确。 原审第三人优逸客公司辩称，一审判决正确。 上诉人刘金凤向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告三方签订《银川市存量房买卖合同》；2.请求依法判决被告马超支付原告刘金风违约金54400元；3.本案诉讼费用由被告负担。 被上诉人向一审法院提出反诉诉讼请求：1.依法判令解除反诉原告和反诉被告签订的《银川市存量房买卖合同》和《补充协议》；2.请求依法判令反诉被告返还反诉原告购房款9万元并支付违约金54000元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2019年5月19日，原告（反诉被告）刘金风和被告（反诉原告）马超签订的《银川市存量房买卖合同》约定，被告（反诉原告）将其坐落于银川市西夏区文萃南街以东、西翠芳庭19号楼1405室，建筑面积73.94平方米的房屋以272000元的价格出售给原告（反诉被告），原告（反诉被告）保证房屋无产权纠纷和债权债务纠纷。双方还约定被告（反诉原告）未按约定期限付款的，按日向原告（反诉被告）支付逾期应付款万分之五的违约金，原告（反诉被告）未按约定期限办理房屋产权过户或未按本合同约定期限和条件将房屋交付被告（反诉原告）的，按日向被告（反诉原告）支付已付款万分之五的违约金。逾期超过十五日，被告（反诉原告）有权解除合同，在被告（反诉原告）提出解除合同要求退房之日起七日内，原告（反诉被告）应当退还被告（反诉原告）全部已付款，并按已付款的百分之五向被告（反诉原告）支付违约金。同日，原告（反诉被告）刘金风、被告（反诉原告）马超和被告（第三人）优逸客公司签订《补充协议》约定，被告（反诉原告）于2019年5月19日向原告（反诉被告）支付定金1万元，原告（反诉被告）须同时出具同等金额的定金收到证明，并由被告（第三人）优逸客公司代为保管，原告（反诉被告）将该房屋的房产证复印件、身份证复印件交于被告（第三人）优逸客公司暂时保管，被告（第三人）优逸客公司出具相关凭证收据。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）约定于2019年6月30日前共同前往公证处办理公证手续，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）友好协商，被告（反诉原告）于2019年5月27日之前先付给原告（反诉被告）12万元。剩余房款152000元，被告（反诉原告）交于被告（第三人）优逸客公司，在双方交接完房屋当日支付给原告（反诉被告）。双方还约定如果原告（反诉被告）出现下列情形之一的，原告（反诉被告）构成根本性违约，且被告（反诉原告）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.原告（反诉被告）提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致被告（反诉原告）无法取得该房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致被告（反诉原告）无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本补偿协议第二条约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给被告（反诉原告）或者擅自提高该房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三人的。原告（反诉被告）出现上述根本性违约情形之一的，原告（反诉被告）应当在违约行为发生之日起的十五日内，以相当于房屋总价款的20%向被告（反诉原告）支付违约金。2019年5月19日，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）定金1万元，该款由被告（第三人）优逸客公司保管，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出具1万元定金收据；被告（反诉原告）通过其妻子兰淑娟的账户于2019年5月27日转账支付原告（反诉被告）5000元、于2019年5月31日支付3万元，于2019年6月2日支付4万元、1万。期间被告（反诉原告）通过被告（第三人）优逸客公司向原告（反诉被告）之子转账支付5000元。庭审中，原告（反诉被告）认可收取被告（反诉原告）购房款9万元，并同意退还该款。2019年4月3日，原告（反诉被告）将涉案房屋租赁给案外人贾可可，房屋租赁期自2019年6月6日至2020年6月6日。2019年4月3日，原告（反诉被告）与案外人马亚宁签订《补充协议》约定，原告（反诉被告）将涉案房屋以30万元的价格出售给马亚宁，并约定马亚宁于2019年4月3日向原告（反诉被告）支付定金2万元，双方于2019年7月25日前共同前往银行办理面签手续，2019年4月3日，案外人马亚宁向原告（反诉被告）支付定金2万元。2019年4月8日，案外人李乐宁以刘金风为被告起诉要求解除双方签订的《银川市房地产经纪服务合同》并返还购房款4万元支付违约金2万元。银川市西夏区法院于2019年4月28日作出（2019）宁0105民初2027号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、解除原、被告于2019年3月28日签订的《银川市房地产经纪服务合同》；二、被告刘金风于2019年5月15日前支付原告李乐宁购房款4万元、违约金及资金占用费共计1000元；三、案件受理费1300元，减半收取650元（实收650元），由被告刘金风负担。2019年5月31日，经查询，涉案房屋的房权证号为宁（2019）西夏区不动产权第00296**，系刘金风和银川润夏资产管理有限公司按份共有。2019年7月25日，经查询，涉案房屋系刘金风单独所有，房房权证号为宁（2019）西夏区不动产权第00406**涉案房屋于2019年7月5日被银川市西夏区人民法院司法查封。现涉案房屋已出售。 一审法院认为，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）签订《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定的内容履行义务。现涉案房屋已出售，《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》客观无法履行，双方当事人均同意解除《银川市存量房买卖合同》与《补充协议》，一审法院予以准许。关于原告起诉要求被告马超支付违约金54400元的诉讼请求，虽然双方在《补充协议》中约定被告马超应于2019年5月27日之前支付原告房款12万元，但在此之前的2019年4月3日，原告与案外人马亚宁签订协议将涉案房屋出售给案外人马亚宁，并收取案外人马亚宁的定金2万元。原告以自己的行为表示了可能丧失履行《银川市存量房买卖合同》、《补充协议》的能力，被告马超在履行支付房款的过程中，发现了原告的该行为，有中止履行的权利，故被告马超不应当承担未按约定支付房款的违约金。反诉原告诉请要求反诉被告返还已支付购房款9万元，反诉被告同意返还，故对反诉原告要求反诉被告返还购房款9万元的诉讼请求，予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金54000元的诉讼请求，涉案房屋反诉被告与案外人马亚宁于2019年4月3日签订协议将涉案房屋出售给案外人马亚宁，并收取案外人马亚宁的定金2万元，且涉案房屋于2019年7月5日被银川市西夏区人民法院司法查封，现涉案房屋已出售，导致《银川市存量房买卖合同》、《补充协议》无法继续履行，根据双方在《补充协议》中的约定，反诉被告的行为构成根本性违约，应当支付反诉原告违约金。因双方在《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》均约定了违约金计算方式，《补充协议》视为对《银川市存量房买卖合同》的修正，应以《补充协议》约定的违约金计算方式为准，按照双方的约定以房屋总价款20%计算的违约金过高，一审法院酌情以反诉原告（被告）已支付的房屋价款为基数计算违约金，反诉原告已支付反诉被告房款9万元，反诉被告应支付反诉原告违约金18000元（90000元×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）刘金风与被告（反诉原告）于2019年5月19日签订的《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》；二、反诉被告刘金风于本判决生效之日起十五日内退还反诉原告马超购房款9万元，并支付违约金18000元；三、驳回原告刘金风的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告马超的其他诉讼请求。本诉案件受理费1160元，由本诉原告刘金风负担；反诉案件受理费1590元，由反诉原告马超负担397元，反诉被告刘金风负担1193元。 二审中上诉人提交银川市公安局西夏区分局西花园路派出所接警信息单一份，欲证明刘金风与马亚宁房屋买卖纠纷一案早在2019年4月4日由双方房屋买卖的中介机构向西花园路派出所报警，双方最终以同意解除合同，退还购房定金，已经结束了双方之间的纠纷。经质证，被上诉人马超对该证据真实性认可，对证明目的不认可，认为一房多卖是因为上诉人跟多家中介签署买卖协议，至于最后合同解除情况其不知道。为控制风险，让上诉人出面解决但其一直不出现。原审第三人优逸客公司对该证据真实性认可，对证明目的不认可。认为该事情其不知道，只是听说一房多卖，其约上诉人过来说清楚，上诉人一直不出现。 被上诉人马超和原审第三人优逸客公司未提交新证据。 经审查，本院对上诉人提交证据的真实性、合法性与关联性予以认可，但本案需结合其他证据对其证明目的予以判断。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人签订《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。本案中，涉案房屋已出售，合同客观上已无法实际履行，一审中上诉人与被上诉人均同意解除合同，故一审法院准予双方当事人解除合同并无不当。合同解除后，根据相关法律规定尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上诉人与被上诉人在签订合同时已就该涉案房屋应为无产权纠纷及债权债务纠纷进行了约定，但上诉人在将房屋出售于被上诉人之前就涉案房屋与案外人马亚宁签订了买卖合同并收取了定金，且与案外人签订租赁合同，后涉案房屋又被法院查封，而上诉人对被上诉人隐瞒上述事实，在原审第三人一再要求上诉人提供产权权属查询登记单上诉人一直未出示证明的情形下，上诉人的行为足以使先履行合同义务的被上诉人认为上诉人可能失去继续履行购房合同的能力，故被上诉人中止履行合同义务不构成违约，结合双方当事人的约定，一审法院认定上诉人构成违约，应当承担违约责任符合客观事实和法律规定。一审法院认为依协议支付房屋总价款20%的违约金过高，兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量后，将违约金调整为被上诉人已付房款的20%处理妥当。 综上所述，刘金凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1160元，由刘金凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  宁 丽 审判员  杨 玫 二〇二〇年八月三日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。