成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初2103号 原告：王**桂，女，汉族，1963年3月3日出生，住青海省乐都县。 委托诉讼代理人：曾晓林，四川蜀霖律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：徐冬妮，四川蜀霖律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川佳信云祥房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区北大街********。 法定代表人：严树林，总经理。 委托诉讼代理人：张世春，男，汉族，1964年1月23日出生，住成都市成华区，系公司员工，一般授权代理。 原告王**桂与被告四川佳信云祥房地产开发有限公司（以下简称佳信云祥房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王**桂及其委托诉讼代理人曾晓林、被告四川佳信云祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张世春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王**桂向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告之间签订的《＜农牧系统团购＞认购书》；2．判令被告退还原告购房款160，000元；3．判令被告赔偿原告损失160，000元及资金占用利息（以160，000元为基数，自2017年1月3日起按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算至实际退还之日止）；4．判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月2日，原告与被告签订《＜农牧系统团购＞认购书》，原告自愿购买被告开发的“三江佳源”商品房项目中的5幢31层5号房屋，建筑面积89.72平方米，单价4，200元/平方米，签订认购书后原告向被告预付了160，000元。被告已于2019年9月11日取得涉案房屋《成都市商品房预售许可》，被告已将上述房屋卖给第三人，被告一房二卖的行为致《＜农牧系统团购＞认购书》的目的已无法实现。 佳信云祥公司辩称：原告认购的“三江佳源”小区商品住房，属于成都市住房限购政策的规定纳入限购范围，原告既不具有成都市户籍，也未按政府限购政策的规定获得成都市温江区房产管理局对“三江佳源”项目定向购房人资格的实名备案登记认可，不具备购买限购商品住房的购房人资格，原被告继续履行预约认购协议已无法实现，同意解除合同。认购房款160，000元有2万元是农牧厅收取，与被告无关。被告不存在一房二卖的行为，原告要求赔偿损失及支付利息没有法律和事实依据。 经审理查明，原告系青海省农牧系统内部职工，原告于2015年3月31日向青海省农牧厅机关后勤服务中心缴纳保证金20000元。2016年9月14日，被告竞买取得位于成都市温江区的建设用地，开发建设“三江佳源小区”商品房项目。2017年1月，被告与青海省农业农村厅（原名称青海省农牧厅）基建领导小组办公室商议确定，由青海省农业农村厅组织青海省农牧系统职工定向团购“三江佳源”住房，被告依据认购人向青海省农牧厅缴纳职工定向团购住房认购定金收据和本人身份证，与认购人签署《青海省农牧系统职工定向团购住房预约认购协议书》。2017年1月2日，原告口头委托其胞妹王**香与被告签订了《青海农牧系统职工团购项目预约认购书》及青海农牧系统三江佳源《农牧系统团购认购书》（以下简称认购书），认购书约定为：原告自愿购买被告开发建设的“三江佳源”商品房项目中的第5幢31层5号房屋，建筑面积89.72平方米，单价为4200元／平方米。认购人在签订本预约认购书之日，自愿向开发商预付认购订金160000元。2017年1月3日，被告向王**香出具收据收到转账人民币160000元（含王**桂向青海省农牧厅机关后勤服务中心缴纳保证金20000元）。 同时查明，根据成都市人民政府办公厅成办［2016］37号、成办发［2017］10号文件有关成都市住房限购政策的规定，自2017年3月24日被告开发的“三江佳源小区”商品住房纳入限购范围。成都市温江区人民政府作出的关于支持“三江佳源小区”项目商品住房不纳入公证摇号相关事项的函中“三江佳源小区”项目定向购房人员明细表546户及成都市温江区住房和城乡建设局关于温江区人民法院协助调查、调取证据通知书的回函，原告未在“三江佳源小区”项目定向购房人员明细表546户之列，其不符合成都市住房限购政策的规定。 上述事实，有当事人陈述、已发生法律效力的（2019）川0115民初4943号民事判决书在卷予以证实。 本院认为，原告委托王**香与被告佳信云祥公司签订的《＜农牧系统团购＞认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本案中，佳信云祥公司同意解除双方签订的预约认购书，原告主张返还预购房款160，000元及支付资金占用利息的主张，本院予以支持。对于原告主张被告一房二卖的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《＜农牧系统团购＞认购书》中未约定商品房价款的付款方式、付款时间、交付使用条件、交付日期、办理产权登记有关事宜等主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的将预约合同认定为本约合同的构成要件。另外，双方当事人在认购书中多处载明将来条件成就时，双方需要签订《商品房（预售）合同》，本院应当尊重当事人的意思表示，《商品房（预售）合同》至今还未成立。综上两点，《＜农牧系统团购＞认购书》属于预约合同而非正式的商品房买卖合同。 关于违约损失赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”王**桂属于限购对象，其和佳信云祥公司因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，双方互不承担违约责任。王**桂依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定主张赔偿，没有事实依据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案认购书的解除属于不可归责于双方的事由即限购政策，非被告的违约行为。故，原告王**桂要求被告赔偿原告已付一倍购房款160，000元，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认王**桂与四川佳信云祥房地产开发有限公司之间签订的《＜农牧系统团购＞认购书》于2020年6月24日已解除； 二、四川佳信云祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向王**桂返还购房款160，000元； 三、四川佳信云祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向王**桂支付资金占用的利息损失（计算标准：以160000元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率为标准，从2017年1月3日起计算到2019年8月19日止；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年8月20日起，计算至清偿完毕之日止）； 四、驳回王**桂其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3，291元，由四川佳信云祥房地产开发有限公司负担1，645.5元，王**桂负担1，645.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄晖 二〇二〇年八月十七日 书记员  肖雪