重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝民终374号上诉人（原审被告、申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行,住所地重庆市涪陵区滨江大道二段**(锦天龙都)综合楼**,统一社会信用代码91500102050389261W。负责人:张奶辉,该支行行长。委托诉讼代理人：唐文凯，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏婉茹，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：徐开琼,女,1969年2月6日出生,住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：梁荣，重庆渝州律师事务所律师。原审第三人（被执行人）:重庆长寿华美物业有限公司,住所,住所地重庆市长寿区凤城黄桷湾新城区B地****社会信用代码91500115622062003W。法定代表人:黄文平,该公司总经理。原审第三人（被执行人）:重庆长寿华美房地产开发有限公司,住所,住所地重庆市长寿区凤城黄桷湾创业街****附**社会信用代码9150011562206296XN。法定代表人:黄文平,该公司总经理。原审第三人（被执行人）:黄文平,男,1969年9月27日出生,住重庆市渝**。原审第三人（被执行人）:李洪梅,女,1971年7月16日出生,住重庆市渝**。原审第三人（被执行人）:黄玉祝,女,1970年12月25日出生,住重庆市长寿区。原审第三人（被执行人）:陈纯,男,1970年3月21日出生,住重庆市长寿区。上诉人恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行(以下简称恒丰银行涪陵支行）因与被上诉人徐开琼，原审第三人重庆长寿华美物业有限公司（以下简称华美物业公司）、重庆长寿华美房地产开发有限公司（以下简称华美房地产公司）、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第三中级人民法院(2019)渝03民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月20日进行了询问审理。本案现已审理终结。恒丰银行涪陵支行上诉请求：1.撤销重庆市第三中级人民法院(2019)渝03民初1126号民事判决；2.执行位于重庆市长寿区兰亭印象住宅小区地下车库X号车位。事实和理由：本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议的规定》）第二十八条规定的构成要件。首先，徐开琼与华美房地产公司签订的《车位确认书》不属于书面买卖合同，该确认书中并无车位价款、交付方式的相关约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款。其次，华美房地产公司与本案具有利害关系其出具的《证明》不能作为定案依据，徐开琼举示的证据亦不足以证明其支付了全部的价款。最后，《车位确认书》签订至今长达十年之久，至今未办理过户登记系徐开琼怠于行使权利所致。且徐开琼并非小区业主，根据《重庆市物业管理条例》第七十七条的规定，非小区业主不能从建设单位处受让车位。综上，一审判决事实认定不清，适用法律错误。徐开琼辩称，恒丰银行涪陵支行上诉理由不能成立。首先，徐开琼与华美房地产公司于2009年达成了购买案涉车位的合意，并于2009年5月22日一次性支付全部付款36000元,后双方于2010年1月11日补签了《车位确认书》，至此,双方就具体的车位位置、车位总价款、付款时间及方式等均达成一致，具备商品房买卖合同的主要内容。其次，徐开琼举示的银行流水可以证实，徐开琼向陶友贵借款36000元后通过现金的方式支付了全部价款。再次，未办理过户原因系华美房地产公司与长寿区建委借款纠纷查封案涉车位所致，徐开琼一直积极主张权利，上诉人恒丰银行涪陵支行陈述徐开琼怠于行使权利与事实不符。最后，徐开琼虽非案涉小区业主，但是购买案涉车位时间早于《重庆市物业管理条例》实施时间，未能办理过户登记不能规责于徐开琼本人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人华美物业公司、华美房地产公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯未发表意见。徐开琼向一审法院提出诉讼请求：1.撤销重庆市第三中级人民法院作出的(2019)渝03执异79号执行裁定；2.判决在执行被告恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行与第三人华美物业公司、华美房地产公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯借款合同纠纷一案中不得执行位于重庆市长寿区兰亭印象住宅小区地下车库X号车位;3.确认讼争车位所有权归徐开琼。一审判决认定事实：2009年5月22日，徐开琼一次性付清讼争车位价款36000元,华美房地产公司向徐开琼出具了收据。2010年1月11日，徐开琼与华美房地产公司签订《车位确认书》，约定徐开琼购买华美房地产公司开发修建的讼争车位重庆市长寿区兰亭印象住宅小区地下车库负一层X号车位。同时，该确认书约定了在华美房地产公司办理车位产权证时，双方才签订买卖合同。2011年9月29日，华美房地产公司开具了《销售不动产统一发票》,载明：不动产项目名称为兰亭印象；不动产楼牌号为长寿区桃源支路4号1幢负一层X号；面积为39.55平方米,单价为910.24元/平方米,总金额为36000元；付款人徐开琼。2019年3月8日，重庆市安洁物业管理有限公司出具《收据》，主要载明：收取X号车位从2018年3月1日到2019年2月28日止管理费360元。徐开琼陈述其于交清款后即接收了讼争车位，已实际占有、使用该车位。2019年4月29日，一审法院作出（2019）渝03执恢4号执行裁定书，裁定查封了讼争车位并予以公告。徐开琼对此裁定提出了执行异议，一审法院于2019年5月29日作出（2019）渝03执异79号执行裁定，驳回了徐开琼提出的执行异议。徐开琼对此不服，提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议焦点：徐开琼是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应当停止对重庆市长寿区兰亭印象住宅小区地下车库负一层X号车位的强制执行。一、关于徐开琼是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应当停止对案涉车位的强制执行的问题，评判如下：1.关于徐开琼在一审法院查封之前是否签订了合法有效的书面买卖合同的问题。根据《执行异议和复议的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定，徐开琼应当证明签订了书面合同，并且合法有效。本案中，徐开琼举示了《车位确认书》，其中载明了车位的编号，确定了买卖合同的特定标的物；结合徐开琼举示的缴款收据及陶友贵的银行交易流水，可以看出双方约定了车位总价款，具备了买卖合同主要条款。在签订确认书时，徐开琼即向华美房地产公司支付了总价款，华美房地产公司予以接受，并出具了收据，之后，又出具了不动产销售发票，表明徐开琼已履行完买受人的主要义务。2010年华美房地产公司向徐开琼就车位占有权作了交付。从以上双方签订的车位确认书，车位款的支付与接受、车位的交付与占有，徐开琼与华美房地产公司均已履行完买卖合同所约定的各自主要义务，具备了买卖合同的全部要件，故应认定徐开琼在一审法院查封之前，已签订了书面买卖合同。2.关于徐开琼是否实际支付了全部价款的问题。徐开琼举示了华美房地产公司开具的现金收据，陶友贵的银行交易流水、不动产销售发票，这些证据相互印证，恒丰银行涪陵支行亦没有提交充分的反驳证据，徐开琼支付了讼争车位款3.6万元的事实具有较高可信度。3.关于徐开琼是否实际占有讼争车位的问题。根据徐开琼所举示与华美房地产公司的证明以及徐开琼占有使用车位数年来交纳车位管理费的收据等事实，能够证明在一审法院查封之前，徐开琼已基于华美房地产公司的交付，合法占有、使用讼争车位。4.关于讼争车位未办理产权证的原因是否能归责于徐开琼。根据本案合并审理的相关案件的徐开琼举示的华美房地产公司出具的证明以及另案执行裁定，因华美房地产公司与长寿区建委之间存在债务纠纷，华美房地产公司自身经营不善的问题，未办理产权证的原因，不属于徐开琼自身原因。基于前述分析，徐开琼所主张的事实符合根据《执行异议和复议的规定》第二十八条所规定全部条件，其依法享有可排除强制执行的权利。二、关于徐开琼对讼争车位是否享有所有权的问题。徐开琼交清了车位款，华美房地产公司向其交付了车位，双方对买卖合同的主要义务已履行完毕，徐开琼对华美房地产公司享有合同债权，可以请求办理车位产权登记手续。但因讼争车位亦登记在华美房地产公司名下，在未办理过户登记之前，徐开琼对此不享有物权，故对徐开琼要求确认其享有所有权的请求，一审法院不予支持。综上所述，徐开琼提出的享有足以排除强制执行的民事权益，应当停止对讼争车位的强制执行的理由成立，其诉讼请求一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《执行异议和复议的规定》第二十八条之规定，一审法院判决：一、不得执行重庆市长寿区兰亭印象住宅小区地下车库负一层X号车位；二、驳回徐开琼的其他诉讼请求。案件受理费700元，由恒丰银行涪陵支行负担。二审诉讼中，各方当事人没有提交新证据。二审另查明：一审诉讼中徐开琼围绕诉讼请求举示了华美房地产公司举示的《证明》和重庆市长寿区人民法院（2017）渝0115执异69号执行裁定书。恒丰银行涪陵支行对前述证据真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以确认。华美房地产公司出具的《证明》载明：“兹有徐开琼于2009年5月22日用现金支付方式在我司购买车位（长寿区桃源支路4号1幢负一层X号）1个，总价款为人民币36000元。该款已于2009年5月22日一次性付清。根据《车位确认书》约定，我司电话通知徐开琼办理车位产权时再签订买卖合同。尽管该业主从2010年其多次要求我司办理产权变更手续，但是由于事务繁忙、我司与长寿区建委借款纠纷等原因导致长寿区桃源支路4号1幢负一层X号车位未办理产权变更。”重庆市长寿区人民法院于2017年8月10日作出（2017）渝0115执异69号执行裁定书，主要载明：“本院查明：申请执行人长寿区城乡建委与被执行人华美房地产公司、黄文平借款合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2013年10月29日立案受理，2013年12月4日长寿区城乡建委提出保全申请，2013年12月5日，重庆市长寿区人民法院做出（2013）长法民初字第05858号民事裁定，查封了华美房地产公司名下位于长寿区桃源支路4号负1-3车库。另查明：2009年9月20日，华美房地产公司向重庆市长寿区建委提出申请，以其开发的兰亭印象项目，用于变现的商业用房和车库销售状况一直不佳，无法支付应缴纳给该委的配套费221.7万元，申请用该项目的车库在该委做抵押，借款221.7万元缴纳配套费。2009年9月23日，长寿区建委与华美房地产公司共同向重庆市长寿区房产交易所发出《关于长寿区桃源支部4号兰亭印象项目有关问题的函》，经双方协议对长寿区桃源支部4号-1F车库进行行政限制，限制期限为2009年12月30日，在行政限制期限内华美房地产公司不得出售或者再次行政限制，需经双方共同函告长寿区房交所后，才能解除行政限制，由华美房地产公司自行处置。该裁定书裁定：中止对华美房地产公司名下位于长寿区桃源支路4号负1-3车库27号车位的执行。”一审诉讼中恒丰银行涪陵支行举示了（206）房地证2011字第XXXXX号权属登记证书，各方对此均无异议，本院予以确认。（206）房地证2011字第XXXXX号权属登记证书主要载明：权利人为华美房地产公司；坐落于长寿区桃源支路****；楼层负1层至第17-18层；登记时间为2011年3月15日；记事该房只做初始登记不发证（其中住宅29165.66平方米）、非住宅2928.24平方米；车库3562.56平方米。二审诉讼中恒丰银行涪陵支行举示了执行依据即重庆市第三中级人民法院作出的（2016）渝03民初66号民事调解书，各方对此均无异议，本院予以确认。该生效调解书载明：“恒丰银行涪陵支行与华美房地产公司、华美物业公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯金额借款合同纠纷一案，各方当事人自行和解达成协议：一、华美物业公司向恒丰银行涪陵支行支付借款本金3000万元及利息；二、案件受理费依法减半收取100964元、诉讼保全费5000元、公告费900元、律师费18万元由华美物业公司于2017年4月30日前支付给恒丰银行涪陵支行；三、如华美物业公司未按调解书第一、二项约定履行，还应支付从2016年3月7日起计算的罚息、复利和违约金；四、华美房地产公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯对本调解协议第一项、第二项、第三项债务承担连带清偿责任；五、恒丰银行涪陵支行对华美物业公司提供位于长寿区创业街6号的部分房屋享有抵押权。”各方对该调解书均无异议，本院予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本案的争议焦点是：徐开琼对位于长寿区桃源支路4号负1层X号车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。评判如下：本案符合《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定的情形，徐开琼对位于长寿区桃源支路4号负1层X号车位享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：《执行异议和复议的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于在人民法院查封前订立书面买卖合同的问题。徐开琼陈述2009年其与华美房地产公司达成合意购买案涉车位，价款为36000元，并于2009年5月22日一次性向华美房地产公司支付了36000元，华美房地产公司收款后出具了收据，后双方于2010年1月11日补签了《车位确认书》。徐开琼的陈述与华美房地产公司出具的《证明》相互印证，可以证实双方就案涉车位价款达成合意并订立了《车位确认书》，而《车位确认书》约定由徐开琼购买华美房地产公司投资开发的车位，同时明确了车位的具体位置为兰亭印象住宅小区地下车库停车位1个，车位号为X号。《车位确认书》后附地下车库平面图及车位编号证实所购车位为案涉车位，《车位确认书》订立时间早于人民法院查封时间，综合以上事实结合合同的履行情况可以认定徐开琼与华美房地产公司在人民法院查封前订立了书面买卖合同，一审判决认定并无不当。其次，关于案涉车位的占有问题。诉讼中徐开琼举示了重庆市安洁物业管理有限公司出具的车位管理费《收据》，证实徐开琼缴纳了2018年3月1日到2019年2月28日的车位管理费360元，缴款起算时间早于人民法院查封时间2019年4月29日，且二审诉讼中上诉人恒丰银行涪陵支行对占用事实并未提出异议，可以认定徐开琼在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，关于案涉车位的付款问题。一审诉讼中徐开琼举示了陶友贵邮政储蓄银行的交易流水以及华美房地产公司出具的《收据》，拟证明其向陶友贵借款36000元后通过现金方式支付了全部款项，该项证据与华美房地产公司出具的《证明》相互印证，结合2011年9月29日华美房地产公司开具的《销售不动产统一发票》，可以认定徐开琼已支付全部价款36000元。最后，关于未办理过户登记的原因问题。《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般按照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。”虽然该条例自2008年7月1日起施行，2019年9月6日废止，但是诉争车位从订立买卖合同至本案执行查封措施实施之日均发生在条例生效期内，故适用前述规定。依照前述规定，房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两项流程。就本案而言，虽然案涉车位初次记载于登记簿时间为2011年3月15日，但是记事栏载明该房只做初始登记不发证，由此可知案涉车位并未完成初始登记的全部程序，而重庆市长寿区人民法院（2017）渝0115执异69号执行裁定书亦查明未完成初始登记全部程序的原因之一为2009年底华美房地产公司与长寿区建委存在借款纠纷对案涉车位进行了行政限制在此期间无法办理过户登记。另，2013年12月5日，重庆市长寿区人民法院在审理长寿区城乡建委与被执行人华美房地产公司、黄文平借款合同纠纷一案中又对案涉车位进行了查封，直至2016年12月9日，重庆市长寿区人民法院裁定中止该案执行后解除前案的查封措施。2017年3月17日，包括案涉车位在内的负一层车库办理了渝（2017）长寿区不动产权第XXXXXXXXX号权属登记证书，该证书附记事项载明只做登记不发证，仍未完成房屋登记的全部程序，徐开琼关于长寿区建委的债权至今仍未清偿完毕故案涉车位无法办理过户登记的陈述，与华美房地产公司出具的《证明》相互印证，综合以上事实可以认定案涉车位未办理过户登记非因买受人徐开琼自身原因所致。至于恒丰银行涪陵支行主张徐开琼并非小区业主，依据《重庆市物业管理条例》不能从建设单位处受让车位的上诉理由。本院认为，2009年10月1日实施的《重庆市物业管理条例》第六十三条规定：“物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。”依据前述规定无法得出非小区业主不能从建设单位受让车位的结论，虽然2020年修订后的《重庆市物业管理条例》第七十七条第二款明确建设单位不得出售给业主以外的单位或者个人，但是本案中唐国发与华美房地产公司达成合意购买案涉车位，并于2009年5月22日支付全部价款，时间上早于2009年10月1日《重庆市物业管理条例》实施时间，更早于2020年修订的时间，根据法不溯及既往的原则，前述条例不应适用于本案。综上，恒丰银行涪陵支行的该项上诉理由不能成立。故本案符合《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定，徐开琼作为一般买受人对位于长寿区桃源支路4号负1层X号车位享有物权期待权，可以排除恒丰银行涪陵支行基于金钱债权的执行。综上所述，恒丰银行涪陵支行的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐渝梅审 判 员 李 震审 判 员 郭 勇二〇二〇年八月十八日法官助理 黄 巍书 记 员 曾朝伟