江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0921民初2745号原告：徐井才，男，1968年9月16日生，汉族，居民，住江苏省响水县。被告：王祥英，女，1952年2月25日生，汉族，居民，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：吴同谋(系王祥英丈夫)，男，1949年9月22日生，汉族，居民，住江苏省响水县。原告徐井才与被告王祥英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐井才，被告王祥英及其委托诉讼代理人吴同谋到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告徐井才向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告承担违约责任，返还购房款158800元，并承担原告可以获得的利益400000元，维权损失130000元，精神损失费50000元，装修20000元，总计758800元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2008年4月21日与中国人民财产保险股份有限公司响水支公司陈港保险所副所长王祥英达成了房屋买卖协议，将坐落响水县南侧门面房两间（两层）及附属设施整体出售给原告，定金16000元，总价款158800元。原告随后支付了定金及全部房款。现该房屋被中国人民财产保险股份有限公司响水支公司出售给了被告的儿子吴某，被告已构成实际违约。依据中华人民共和国合同法，被告违约应承担合同法第一百零七条规定的违约责任，并依据第一百一十三条之规定赔偿原告因被告违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。审理过程中原告徐井才明确诉讼请求为:解除双方签订的房屋买卖合同，要求被告王祥英承担购房款等损失合计758800元。被告王祥英辩称，一、王祥英根本没有卖房给徐井才，没有与徐井才签订过任何契约。2008年4月涉案房产是保险公司的，王祥英没有权力把公房卖给任何人，更没有与徐井才签订过任何契约，本案就是徐井才与案外人谢应伯恶意串通，诈骗房产，非法霸占房屋。二、徐井才向王祥英索赔违约金758800元纯属敲诈勒索。王祥英从来没从徐井才手中拿过一分钱，王祥英在历次开庭时都陈述《收条》不是她写的，是徐井才和谢应伯伪造的。徐井才在诉状里还说“维权损失130000元精神损失费50000元装修20000元，总计758800元”，这纯属敲诈勒索，王祥英多次开庭时都陈述没有卖房给徐井才，更没有和徐井才签约，契约都是徐井才伪造的，没有签约不可能有违约金，请求驳回徐井才无理诉求，以还答辩人公道。经审理查明，2008年3月1日，原告徐井才与被告王祥英签订房屋租赁合同一份，约定被告王祥英将位于响水县南侧门面房两间出租给原告徐井才使用，租期为一年，租金为6000元。协议签订后，王祥英将房屋交付给徐井才使用。2008年4月21日，被告王祥英（甲方）与原告徐井才（乙方）签订契约一份，约定甲方将坐落在淮盐中路南侧门面房两间（两层）及其附属设施整体出售给乙方，经双方协商订立如下协议，以供双方共同遵守：一、双方确认房屋整体价格为壹拾伍万捌仟捌佰元整，乙方自协议签订之日起以现金一次性付清全部房价款。二、乙方在支付全部房价款后即取得对房产的使用权和出租权（但乙方不得将房屋转售给他人，如乙方转售只许按原价回售给甲方或中间人）。三、甲方应将房产证存放在中间人手中代为保管，在五年内如发生特别情况房屋确实无法成交，经甲乙双方协商同意甲方可以退给乙方全部房款（但乙方不得以任何借口将房屋转卖给他人）。四、违约责任：甲乙双方如违反上述约定条款即为违约，违约方应向另一方支付违约金，违约金为房价的20%。五、本契约自签字之日起生效。六、本契约一式三份，甲乙双方，中间人各执一份。在案涉房屋买卖契约签订后，王祥英收取了徐井才支付的定金和购房款合计158800元。2010年3月，中国人民财产保险股份有限公司响水支公司向本院起诉，要求确认王祥英与徐井才签订的房屋买卖契约无效，返还其位于响水县南侧的房产，徐井才和谢应伯赔偿其损失7000元，后经本院查明，该讼争房产已由中国人民保险集团公司划拨给人保投资控股有限公司，该公司于2009年9月22日将该房产转让给吴某，遂驳回了中国人民财产保险股份有限公司响水支公司的起诉。2012年5月，吴某办理了涉案房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证书[房屋所有权证证号：响房权证陈家港字第××**、国有土地使用证证号：响国用（2012）第26505号]。2013年2月18日，徐井才向本院提起诉讼，请求法院依法确认原告与被告王祥英签订的房屋买卖契约有效，并判令被告吴某协助原告办理涉案房屋的过户手续。本院于2013年4月18日作出（2013）响民初字第0233号民事判决书，驳回原告徐井才的诉讼请求。徐井才不服，向盐城市中级人民法院提起上诉，盐城市中级人民法院于2013年8月15日作出（2013）盐民终字第0891号民事判决书，驳回上诉，维持原判。徐井才不服盐城中院判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2015年1月19日作出（2014）苏审二民申字第0595号民事裁定书，裁定驳回徐井才的再审申请。2013年9月10日，吴某向本院提起诉讼，要求被告刘某迁让出其所有的位于响水县房屋，判令被告徐井才赔偿租金损失42000元，评估费2000元，合计44000元。本院于2014年2月20日作出（2013）响民初字第1393号民事判决书，判决如下：一、被告刘某于本判决发生法律效力后60日内迁让出原告吴某所有的位于响水县的房屋；二、驳回原告吴某其他诉讼请求。吴某与徐井才均不服该判决提起上诉。2014年7月1日，盐城市中级人民法院作出（2014）盐民终字第0878号民事裁定书，撤销（2013）响民初字第1393号民事判决，发回重审。本院于2017年8月10日作出（2014）响民初字第01711号民事判决书，判决驳回原告吴某的所有诉讼请求。吴某不服判决，提起上诉，盐城市中级人民法院于2019年9月3日作出（2017）苏09民终5347号民事判决书，判决如下：一、撤销江苏省响水县人民法院（2014）响民初字第01711号民事判决；二、被上诉人徐井才于本判决发生法律效力之日起六十日内迁让出上诉人吴某所有的位于江苏省响水县房屋，并赔偿占有使用损失（按照5000元/年的标准，自2012年9月1日起计算至实际迁让之日止）；三、驳回上诉人吴某的其他一审诉讼请求。2014年7月11日，徐井才向本院起诉中国人民财产保险股份有限公司响水支公司、吴某及第三人王祥英、人保投资控股有限公司，请求确认两被告于2009年9月22日签订的资产转让协议及2012年5月2日签订的房屋转让合同无效。本院于2015年5月5日作出（2014）响民初字第1155号民事判决书，判决确认被告中国人民财产保险股份有限公司响水支公司与被告吴某于2009年9月22日签订的资产转让协议及2012年5月2日签订的房屋转让合同无效。中国人民财产保险股份有限公司响水支公司、吴某不服本院判决，提起上诉。盐城市中级人民法院于2015年11月23日作出（2015）盐民终字第02408号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）响民初字第1155号民事判决书，发回本院重审。本院于2016年1月26日受理，依法追加中国人民财产保险股份有限公司盐城市分公司为第三人，并于2016年11月4日作出（2016）苏0921民初411号民事判决书，判决被告中国人民财产保险股份有限公司响水支公司与被告吴某于2009年9月22日签订的资产转让协议及2012年5月2日签订的房屋转让合同无效。吴某和中国人民财产保险股份有限公司响水支公司不服判决，提起上诉，盐城市中级人民法院于2017年6月12日作出（2017）苏09民终357号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。吴兆昊向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2019年5月20日作出（2019）苏某再154号民事判决书，判决如下：一、撤销江苏省盐城市中级人民法院（2017）09民终357号民事判决和江苏省响水县人民法院（2016）苏0921民初411号民事判决；二、驳回徐井才全部诉讼请求。2019年4月3日，江苏省高级人民法院经审查认为盐城市中级人民法院于2013年8月15日作出（2013）盐民终字第0891号民事判决确有错误，应予再审，并于2019年5月20日作出（2019）苏某再153号民事判决书，判决如下：一、撤销江苏省盐城市中级人民法院（2013）盐民终字第0891号民事判决和江苏省响水县人民法院（2013）响民初字第0233号民事判决；二、确认案涉2008年4月21日价款为158800元的契约有效；三、驳回徐井才其他诉讼请求。2019年6月14日，本院根据原告徐井才的申请对被告王祥英名下的财产在76万元范围内进行诉讼保全，原告缴纳了保全费4320元。2019年12月17日，本院委托盐城亚信土地房地产评估测绘有限公司对位于响水县陈家港镇淮盐北路的涉案不动产进行了价格评估，估价结果为房屋估价397476元,地板砖3000元,防盗门200元,一楼玻璃门2000元,卷帘门1000元,防盗窗1000元。原告徐井才支付了鉴定费5600元。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖契约、房屋所有权证、国有土地使用证、（2013）响民初字第0233号民事判决书、（2013）盐民终字第0891号民事判决书、（2014）苏审二民申字第0595号民事裁定书、（2014）响民初字第1155号民事判决书、（2015）盐民终字第02408号民事裁定书、（2016）苏0921民初411号民事判决书、（2017）苏09民终357号民事判决书、（2019）苏某再154号民事判决书、（2019）苏某再153号民事判决书、租房协议、存单、估价报告书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告徐井才与被告王祥英签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。江苏省高级人民法院（2019）苏某再154号民事判决书亦已确认王祥英与徐井才签订了2008年4月21日房屋买卖契约有效，徐井才亦向王祥英支付了案涉房屋的定金及全部购房款，故2008年4月21日房屋买卖契约成立并生效，对王祥英、徐井才均具有约束力。2012年5月2日，案涉房屋产权人中国人民财产保险股份有限公司响水支公司与吴某订立房屋转让合同，将案涉房屋转让给吴某，并依法通过行政机关办理了相应的房屋权属证书，案涉房屋已被登记在吴某名下。被告王祥英与原告徐井才签订案涉买卖契约时不享有案涉房屋的所有权，王祥英作为无权处分人签订的房屋买卖合同，不具有物权变动的效力。鉴于合同事实上已经无法履行，原告徐井才要求解除涉案合同，本院予以支持。原告徐井才可依据其与被告王祥英2008年4月21日签订的房屋买卖契约要求王祥英承担相应的违约责任。原告徐井才主张各项损失如下：第一项购房款158800元、第二项可得利益40万元、第三项维权损失13万元、第四项精神损失5万元、第五项装修费用2万元，以上各项合计758800元。关于第一项购房款，因合同已经无法履行，被告王祥英应该退还购房款158800元，对该项诉讼请求本院予以支持；关于第二项可得利益40万元、第三项维权损失13万元、第四项精神损失5万元，因双方协议第四条明确约定:甲乙双方如违反上述约定条款即为违约，违约方应向另一方支付违约金，违约金为房价的20%。本院认为，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。原、被告虽约定了违约金条款，但根据涉案房屋地段近年来房价大幅上涨的客观情况，原告的损失实际远大于按违约金条款计算的数额，原告主张以房屋差价损失为基础主张损害赔偿，是对违约金数额的调整，故本院对违约金数额予以适当调整。原告作为房屋买受人，理应在签订合同之时对房产情况作全面充分了解，但原告明知涉案房屋的所有权人并不是被告，其本身具有一定过错，应当承担相应的责任。根据盐城亚信土地房地产评估测绘有限公司对涉案不动产的价格评估，综合考虑合同履行不能的过错程度等因素，结合当事人合同违约及履行的具体阶段，以及原告已经支付了158800元购房款的客观情况，根据诚实信用原则和公平原则予以衡量，本院酌情支持原告损失185000元。对于装修的费用，本院结合估价报告书，酌定为5760元。综上，被告王祥英应当退还原告徐井才购房款158800元并赔偿原告徐井才各项损失合计190760元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告徐井才与被告王祥英在2008年4月21日签订的房屋买卖契约；二、被告王祥英于本判决生效之日起十五日内退还原告徐井才购房款158800元并赔偿原告各项损失190760元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11388元、保全费4320元、鉴定费5600元，合计21308元，由原告徐井才负担9603元，由被告王祥英负担11705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李 洋人民陪审员  吴建云人民陪审员  李 华二〇二〇年八月三十一日书 记 员  王倩倩书 记 员  姜 伟