江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初2288号 原告（反诉被告）：上海高地物业管理有限公司南京分公司（统一社会信用代码：913201065804927840），住所地在南京市鼓楼区燕亭路****。 负责人：西中杰。 委托诉讼代理人：汪源，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张培诗，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢玉丹，女，汉族，1973年6月5日生，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：郑沥为，江苏新高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱帅，江苏新高的律师事务所律师。 原告（反诉被告）上海高地物业管理有限公司南京分公司（以下简称高地物业南京公司）与被告（反诉原告）谢玉丹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高地物业南京公司的委托诉讼代理人汪源、张培诗、被告（反诉原告）谢玉丹及其委托诉讼代理人钱帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高地物业南京公司向本院提出诉讼请求：要求被告谢玉丹向其支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费、公摊水电费68291.54元及违约金（以每期应交物业费和公摊水电费总额为基数，均按照日万分之五，自应缴日期次日起计算至实际给付之日止）。事实和理由：2019年6月1日，原告与南京市江宁开发区复地朗香别墅小区（以下简称涉案小区）业委会签订物业管理服务合同，约定原告对涉案小区提供物业管理服务。被告系涉案小区×××栋房屋（以下简称涉案房屋）业主。截止2020年3月10日，被告共计拖欠原告物业费及公摊水电费68291.54元，并产生违约金19965.6元。原告多次催要未果故诉至法院。 被告谢玉丹辩称：1、高地物业南京公司并未按照物业合同约定的标准提供物业服务，小区监控系统无法使用，其房屋失火给其造成损失远高于未缴纳的物业管理费及公摊水电费。2、高地物业南京公司主张计算违约金标准过高，应以物业管理费为基数，而不是物业管理费及公摊水电费的总和。综上，请求驳回原告的诉讼请求 反诉原告谢玉丹向本院提出反诉请求：要求反诉被告高地物业南京公司赔偿其经济损失85000元。事实和理由：其系涉案小区×××栋业主，高地物业南京公司提供的物业服务不符合约定标准。2018年2月23日，涉案房屋发生火灾，经其现场核查，卫生间及相邻卧室书籍、音响等全部烧毁。涉案房屋发生火灾，高地物业南京公司未能及时发现、及时处理，未保护火灾现场，破坏了现场痕迹，导致火灾原因至今无法认定，给其造成巨额损失。 反诉被告高地物业南京公司辩称：1、其公司已按照合同约定，对空置房屋每月检查，集中时段统一巡查，履行了对空置房屋的管理义务；2、根据合同约定，物业管家每日对片区两次巡视系室外巡视，火灾发生在涉案房屋室内，巡视过程中管家未发现烟火外冒，故未能及时发现涉案房屋内部失火；3、其工作人员巡查时发现涉案房屋有黑水流出，立即安排人员进入现场排查是否有未熄灭的货源，并及时通知谢玉丹及其丈夫，并报警处理。综上，谢玉丹无证据证明火灾发生及损失产生与其有关，故请求驳回反诉原告的反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月20日，涉案小区业委会（甲方）与原告（反诉被告）高地物业南京公司（乙方）签订复地朗香别墅物业管理服务合同，约定由高地物业南京公司为涉案小区提供物业服务，合同期限自2015年9月20日起至2016年9月20日止，约定：“如合同到期同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意形成解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同”。并约定物业管理共同服务费标准为2.5元/平方米/月，公摊费用的收费标准为0.3元/平方米/月，物业管理共同服务费以开发商出具的《入住通知单》约定的物业交付时间的次月日起计算。业主因自身原因未按时办理物业交接手续的仍按《入住通知书》约定的物业交付时间的次月1日起计算。首次应一次性预交六个月，续交物业费应提前一个月。业主可以按月、按季、按年度预缴物业管理公共服务费。公共能耗分摊和物业管理公共服务费同时收缴。空置房屋按公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。乙方已履行本合同约定职责，本物业管理区域内发生的业主人身及财产安全的损害，双方按有关法律规定处理。依据涉案小区业主大会表决意见，2019年6月1日，涉案小区业委会与高地物业南京公司补签订物业服务合同，合同期限自2016年9月21日起至2021年5月31日止，并约定2016年9月21日起至2019年5月31日止的物业服务费标准为2.5元/平方米/月；2019年6月1日起至2021年5月31日止物业服务费标准为3元/平方米/月。公摊能耗费自2016年9月21日起至2019年5月31日止按包干制方式收缴，缴纳标准为0.3元/平方米/月；2019年6月1日起至2021年5月31日止公摊能耗按据实分摊方式预收，预收标准为0.2元/平方米/约，每半年公示一次。物业服务费用按每半年交纳一次（每年1月15日前交上半年，每年7月15日前交下半年），预收物业服务费最长不得超过一年，不得超合同期预收；在交费期满1个月内仍未交纳的，视为逾期缴纳。乙方的服务承诺包括对小区监控系统中的故障设备进行修复，损坏设备予以更换，确保各监控点运行正常，落实24小时监控值班制度，提升应急突发事件处理能力。 审理中，谢玉丹认可未缴纳自2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费、公摊水电费。高地物业南京公司认可涉案房屋为空置房屋，并同意物业管理费按70%收取。 2018年2月23日15:13分，高地物业南京公司发现涉案房屋发生火灾，电话联系谢玉丹及丈夫未果。后，高地物业南京分公司报警。高地物业南京公司于当日18:24分短信告知谢玉丹涉案房屋发生火灾及房屋现状。同日，谢玉丹委托朋友前往涉案房屋查看房屋现状并拍照。截止起诉之日，涉案房屋失火原因未查明。 庭审中，高地物业南京公司提供钥匙领用登记表、钥匙临时使用记录、空房抽查表、巡逻岗值班情况记录表、巡逻记录等证据，证明其公司已完全履行物业服务合同约定的义务。谢玉丹提供微信聊天截图等证据，证实涉案小区监控系统瘫痪，小区安全存在隐患，高地物业南京公司提供的物业服务标准不符合合同约定；高地物业南京公司对小区监控系统瘫痪不持异议。 另查明，谢玉丹系涉案小区×××幢01室业主，涉案房屋的建筑面积为556.12平方米。 以上事实，有物业服务合同、微信聊天截图、短信记录、录音材料、钥匙领用登记表、钥匙临时使用记录、空房抽查表、巡逻岗值班情况记录表、巡逻记录及当事人陈述等证据证实。 本院认为：业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费用，物业服务企业应当按照约定提供相应的服务。谢玉丹系涉案小区×××幢01室业主，高地物业南京公司系涉案小区物业服务企业，并在该小区提供了物业服务，故高地物业南京公司有权要求谢玉丹支付物业管理费。按照物业服务合同约定，因涉案房屋系空置房屋，物业管理费按70%收取，自2017年1月1日至2020年6月30日，涉案房屋共计产生物业管理费43405.17元。谢玉丹提供的微信聊天记录等证据，证明高地物业南京公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，本院依法酌定谢玉丹应缴纳2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费为36894.4元。另，高地物业南京公司提供公摊水电费缴纳的水电费发票，证实其已履行公摊水电费的代缴义务，现高地物业南京公司依据物业合同约定要求谢玉丹支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的公摊水电费6284.15元，并无不当，本院予以支持。另，因高地物业南京公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，自身存在过错，对其要求谢玉丹支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉请求，现涉案房屋失火原因不明，高地物业南京公司虽持有涉案房屋的备份钥匙，但无证据证明失火原因与高地物业南京公司未能按物业合同约定履行义务存在关联。火灾发生在涉案房屋室内，具有一定的隐蔽性，在失火原因不明的情况下，鉴于普通室内火灾突发性、瞬时性的特点，要求高地物业南京公司及时发现火灾并及时处理，显然超出了物业服务合同中对物业公司正常服务能力的期待。高地物业南京公司发现涉案房屋失火后及时告知谢玉丹并报警处理，谢玉丹亦于当日委托朋友到场查看涉案房屋失火状况，谢玉丹作为涉案房屋的业主，已及时获知涉案房屋失火状况等事宜。高地物业南京公司在此过程中，并无违约行为。谢玉丹主张高地物业南京公司对涉案房屋火灾损失承担赔偿责任，证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告谢玉丹于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告上海高地物业管理有限公司南京分公司物业管理费36894.4元及公摊水电费6284.15元，共计43178.55元。 二、驳回原告上海高地物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告谢玉丹的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取754元，反诉案件受理费收取925元，共计1679元，由原告（反诉被告）高地物业南京公司负担385元，由被告（反诉原告）谢玉丹负担1294元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 马 芳 二〇二〇年八月二十四日 书记员 左宇澄