安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初2318号 原告：金寨县人民政府，住所地安徽省金寨县江店新城区。 法定代表人：汪东，县长。 委托诉讼代理人：陈鑫，安徽凡平律师事务所律师。 被告：合肥聚利合贸易有限公司，住所地合肥市庐阳区亳州路**阳光枫林小区****，统一社会信用代码91340100MA2N0YKQ4F。 法定代表人：袁玥，该公司经理。 委托诉讼代理人：周子熠，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余倩文，该公司法务。 原告金寨县人民政府（以下简称县政府）与被告合肥聚利合贸易有限公司（以下简称聚利合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告县政府的委托诉讼代理人陈鑫、被告聚利合公司的委托诉讼代理人周子熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 县政府向本院提出诉讼请求：1.要求被告承担逾期交付房屋发生的占用使用费（包含水费及房屋维修费）等230664.75元；2．本案所有诉讼费用均由被告承担。当庭变更诉讼请求：1.要求被告承担逾期交付房屋发生的费用193148.22元（补偿拆迁户120008元、未交水费826.37元、三间门面房恢复原样开支费用7513.85元、程伟支付给中财公司房屋租金64800元）；2．本案所有诉讼费用均由被告承担。事实和理由：安徽中财智能公路港投资管理有限公司在金寨县成立金寨中财智能公路港投资管理有限公司，系金寨县招商企业，双方于2014年达成《投资协议书》，并约定由金寨县国资委提供办公场所，无偿使用3年。根据协议，金寨县国资委依约提供了新城区燕子河路思源雅苑21#-28#门面房8间两层约640平方米无偿给被告使用。在使用期间因金寨中财智能公路港投资管理有限公司私下将部分房屋出租给他人，并且与承租人发生诉讼纠纷，为此，原告知情后在2016年8月10号中止了安徽中财智能公路港投资管理有限公司投资协议，并要求金寨中财智能公路港投资管理有限公司及时腾让房屋返还给原告，通过金寨县人民法院判决后，虽然要求返还房屋，但金寨中财智能公路港投资管理有限公司因其占用没有及时交付，金寨中财智能公路港投资管理有限公司延期交付造成原告双倍支付了拆迁户临时过渡费31610元和停产停业损失168660元；维修费、欠缴水费等合计230664.75元。安徽中财智能公路港投资管理有限公司在2020年被合肥聚利合贸易有限公司收购、兼并。综上，为了维护原告的合法权益，诉讼来院。 县政府向法庭举证：1、中财公司超期占用门面房三间：分别是20栋28号、29号和30号，分别安置给程崇年、李贤军和储士松，由于延期交付门面房，使县安居中心多补偿拆迁户120008元，其中程崇年43708元、李贤军51100元、储士松25200元；2、中财公司占用房屋期间应交而未交水费826.37元；3、中财公司超期占用三间门面房恢复原样开支费用7513.85元；4、金寨县人民法院（2017）皖1524民初1413号判决书载明，陈伟支付给中财公司房屋租金64800元，应予以追回，以上合计193148.22元。 聚利合公司辩称，被告聚利合公司不是本案适格主体。基于《投资协议书》无偿使用思源雅苑21#-28#门面房的使用权人，即金寨中财智能公路港投资管理有限公司（以下简称金寨中财公司）已于2020年1月21日合法注销。注销前，金寨中财公司按照规定依法进行了清算和公告，公告期内未收到原告任何债权申请，债权债务已经归于消灭。依据《公司法》和《民事诉讼法》的相关规定，金寨中财公司无需对依法注销后的债务承担责任。金寨中财公司与被告均为独立核算法人，被告对金寨中财公司的债务亦无需承担责任。原告起诉案由错误，本案并非房屋租赁合同纠纷，应为侵权纠纷（物权保护纠纷），原告应当要求房屋无权占有人程伟承担侵权责任。原告诉请被告承担逾期交付房屋发生的占用使用费没有事实和法律依据。根据《投资协议书》第四条第四款的约定及2015年9月7日金寨县国资委的《证明》，金寨中财公司无偿使用的房屋房号为思源雅苑21#-28#门面房八间两层约640平米，无偿使用期间为2015年9月7日-2018年9月6日，双方并未约定无偿使用期间届满后的续期方式及到期未及时返还房屋的违约责任，原告诉请没有合同依据。除程伟无权占有的28#商铺外，其余房屋金寨中财公司均已及时返还原告。在2017年5月10日程伟未返还房屋的情况下，金寨中财公司积极行使请求权，于2017年5月24日即向程伟提起诉讼，要求程伟返还房屋并支付房屋占用费。该案经金寨县人民法院一审、六安市中级人民法院二审，判决金寨中财公司与程伟的房屋租赁合同无效，判决程伟于判决生效10日内返还房屋。自2018年11月9日二审判决生效之日起，金寨中财公司即积极与原告协商督促程伟返还房屋的方式方法，最终申请法院强制执行，收回案涉房屋。对于房屋占用费，两审法院均认定，金寨中财公司不是房屋所有权人，无权要求程伟支付房屋占用费，应由房屋所有权人即本案原告金寨县政府向程伟主张。也就是说，如果法院在本案中支持了原告的诉请，判令被告承担房屋占用费，而被告又无权向程伟追偿，将出现真正的侵权人程伟不承担责任，而由被告“代为受过”的情形，违反公平原则。因此，应当追加侵权人程伟为本案被告。原告要求程伟承担侵权责任有充分的事实和法律依据。按照《投资协议书》的约定，金寨中财公司无偿使用房屋的期限应于2018年9月6日届满，金寨中财公司与程伟的房屋租赁合同也被2018年11月9日的生效判决认定无效，三者之间的房屋租赁关系早已消灭。本案的纠纷并非基于房屋租赁关系，而是基于程伟无权占有房屋的侵权行为给房屋所有权人即本案原告造成损害的侵权法律关系。《物权法》第34条、36条、37条、《侵权责任法》第19条、28条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条均赋予了原告向程伟主张侵权责任的权利。为减少诉累，应当追加程伟为本案被告。原告主张的逾期交付房屋并不完全属于金寨中财公司无偿使用的房屋范围，被告不应对无偿使用房屋范围之外的房屋占用费承担责任。金寨中财公司无偿使用的房屋具体房号为思源雅苑21#--28#门面房8间两层约640平米，原告的《起诉状》和县国资委2015年9月7日的《证明》对此均予以明确。但原告提交的证据表明，其支付给拆迁户的双倍停产停业损失费和过渡费发生在28#、29#、30#门面房，维修费用发生在29#、30#门面房，水费发生28#、29#门面房。除28#门面房外，29#、30#门面房均不在金寨中财公司无偿使用的房屋范围内，因29#、30#门面房发生的一切费用均与金寨中财公司无关，被告对此不承担任何责任。延期向拆迁户交付安置房的过错在原告，原告应当自行承担由此产生的双倍停产停业损失和过渡费。原告损害了金寨中财公司的优先购买权。原告无偿提供办公场所给金寨中财公司使用，本质是以招商引资企业落户的方式作为租金对价向金寨中财公司出租房屋，双方形成房屋租赁关系。在金寨中财公司租期内即2015年9月7日-2018年9月6日期间，原告在未通知金寨中财公司的情况下，于2016年12月将案涉房屋纳入安置房源，其本质就是对外出售房屋，出售对象为拆迁户。根据《合同法》第230条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第21条之规定，承租人对租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。原告显然侵害了金寨中财公司的优先购买权，具有法定过错。原告对延期向拆迁户交付房屋负有重大过错。原告将案涉房屋纳入安置房的时间在金寨中财公司的无偿使用期内，金寨中财公司对此毫不知情。在无偿使用期限届满前，原告作为政府机关应当能够预见可能存在公司继续运营、期满续租、装修未到期、转租等种种不确定因素，均可能导致原告不能正常收回房屋，原告却仍将案涉房屋纳入安置房源，存在明显过错；原告作为案涉房屋所有权人，明知案涉房屋涉及诉讼并被第三人程伟非法侵占，在安置房交付期届满前，不提前通知金寨中财公司、不给予合理腾退期限，并怠于向无权占有人程伟行使返还原物请求权，未尽到合理义务，存在明显过错；在程伟恶意侵占房屋的情况下，原告完全有能力为拆迁户另行提供安置房源，从而尽量避免或减少损失。而原告未采取任何有效措施防止损失扩大，根据《合同法》第119条之规定，原告不得就延期10个月向拆迁户交付安置房造成的损失要求赔偿。原告诉请的费用金额没有事实依据，且不属于合同法规定的损失赔偿范围。原告诉请的所谓逾期交付房屋发生的占用使用费共计230664.75元，仅来源于金寨县财政局和金寨县安居服务中心向原告提交的汇报文件，并无相应证据证明已经实际发生，且多项数据与原告提交的证据不相符。如原告提交的结算台账和转账回单显示，支付给三户拆迁户的10个月双倍停产停业损失和过渡费共计金额为120008元，而在诉请中该两项费用却为200270元。其余消防器材、消防管道、恢复隔墙、水电线路费用金额既无证据支持，也未实际发生。按照原告的诉请，原告起诉被告的请求权基础，应当是基于《投资协议书》要求金寨中财公司承担逾期返还房屋所造成的损失。即使认定金寨中财公司因第三人违约给原告造成损失，原告给拆迁户的10个月临时过渡费和停产停业损失费也不在损失赔偿范围内。该两项费用属于政府行政征收行为中的征收补偿费用，具有补贴和安抚性质，是对拆迁户的专项补助，目的是保障拆迁安置工作的平稳顺利进行，不是平等民事主体之间的财产关系，不受民法、合同法的调整，显然不属于《合同法》规定的损失赔偿范围。原告意图采用民事诉讼行为要求合同相对方承担原告作为行政机关应当承担的行政征收补偿费用，有转嫁政府责任之嫌，没有事实和法律依据。根据《合同法》第113条之规定，在签订《投资协议书》时，金寨中财公司不可能预见其无偿使用的房屋会被原告纳入安置房源，也不可能预见原告因延期向拆迁户交付安置房而产生的相关费用金额。原告所主张的支付给拆迁户的10个月临时过渡费和停产停业损失费，远远超过金寨中财公司在订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，该项主张违反《合同法》第113条之规定。因此，即使认定金寨中财公司应当承担因第三人程伟逾期返还房屋给原告造成的损失，原告支付给拆迁户的10个月临时过渡费和停产停业损失费也不在损失赔偿范围内。陈伟支付给中财公路港房屋租金64800元，该费用生效判决并未赋予原告向金寨中财公司追回的权利，该项主张没有事实和法律依据。综上，原告的诉请没有事实依据和法律依据，请求贵院查明案件事实，依法判决驳回原告对被告的全部诉讼请求。 聚利合公司向法庭举证：1、金寨中财智能公路港投资管理有限公司工商注销档案，证明金寨中财公司已于2020年1月21日合法注销，注销档案载明2019年12月2日至2020年1月15日金寨中财公司的注销程序经过了公告，在公告过程中未收到任何债权债务申请，债权债务已经归于消灭，被告不是本案适格主体；2、六安市中级人民法院（2018）皖15民终1816号民事判决书，证明生效判决认定金寨中财公司与程伟的房屋租赁合同无效，判决程伟于判决生效10日内返还房屋，程伟无权暂有房屋的行为对原告构成侵权；生效判决认定，金寨中财公司不是房屋所有权人，无权要求程伟支付房屋占用费，应由房屋所有权人即金寨县政府向程伟主张。 当庭质证：被告对原告的1号证据真实性请法庭核实，对其关联性和证明目的不认可，三笔费用合计120008元，实际系原告实施政府行政征收行为的相关费用，不属于合同法规定的损失赔偿范围，不应由金寨中财公司承担；对2号证据真实性没有异议，对其关联性和证明目的有异议，未交水费826.37元中涉及28号和29号门面房，而29号门面房不在金寨中财公司的无偿使用房屋范围内，与金寨中财公司和本案被告无关；对3号证据真实性没有异议，关联性和证明目的有异议，该7513.85元维修费发生在29号、30号门面房，不属于金寨中财公司无偿使用的房屋范围，与金寨中财公司和本案被告无关；4号证据真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，生效判决并未赋予原告追回租金的权利，原告无权向金寨中财公司及被告主张，金寨中财公司已经以招商引资企业落户的形式向原告支付了21号-28号门面房的相应租金。 原告对被告的1号证据认为，本案在此诉讼前原告已经向金寨县人民法院诉讼，诉讼中，中财公司已经注销，金寨县中财公司被合肥聚利合公司收购；对2号证据的三性没有异议，对证明目的有异议，本案三间房屋延期交付，原告将房屋交付给中财公司无偿使用，他们将房屋租赁给程伟，导致租赁无效，2019年10月6月，通过金寨县法院执行局才收到房屋钥匙等相关器材，本案合同相对人主张权利，生效判决都证明了房屋所有权人和实际暂用人和第三人都可以主张权利。 法庭调取证据：思源雅苑物业管理处证明：2015年9月，公司交给被告的门面临时编号为21-28号。正式接受后编号为28-35号。涉案门面房为28-30号。 对证据审查，对原、被告提交的证据、法庭调取证据的真实性予以认定，其证明目的与本案事实相符的部分予以认定。 本院查明事实除协议门面号与实际使用门面号不同、双方对赔偿主体、赔偿项目及数额有争议外，其他事实与原告陈述一致。另查明：原告无偿提供新城区燕子河路思源雅苑21#-28#门面房八间两层约640平方米给被告下属的金寨中财智能公路港投资管理有限公司使用。在使用期间，因金寨中财智能公路港投资管理有限公司私下将部分房屋出租给程伟，收取租金64800元。与承租人程伟发生诉讼纠纷，至2019年11月6月，原告通过金寨县法院执行局收回涉诉门面房。然金寨中财智能公路港投资管理有限公司应于2018年9月7日交付门面房。为此，被告延迟交房14个月，房租损失75600元（64800元/12＊14月）。原告支付中财公司占用房屋期间应交未交水费826.37元，中财公司超期占用三间门面房恢复原样开支费用7513.85元。 本院认为，金寨县人民政府与安徽中财智能公路港投资管理有限公司签订的《投资协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，予以确认。然金寨中财智能公路港投资管理有限公司隐瞒出租房屋的所有权与程伟签订租赁合同，且未按政府要求创办物流园公司，未实现合同目的，现原告要求被告返还收取程伟的租金64800元，依法予以支持。因金寨中财智能公路港投资管理有限公司违约，未交付涉案房屋，造成原告损失，被告应予赔偿，原告诉请符合法律规定的部分予以支持。原告的损失核定为：被告延迟交房14个月房租75600元、未交水费826.37元、三间门面房恢复原样费用7513.85元。被告辩称部分理由予以采纳。被告要求程伟承担责任，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十二条规定，判决如下： 一、被告合肥聚利合贸易有限公司赔偿原告金寨县人民政府因延迟交房的房租损失75600元、拖欠水费826.37元、三间门面房恢复原样费用7513.85元，合计人民币83940.22元，于判决生效后10日内付清； 二、被告合肥聚利合贸易有限公司收取程伟的租金64800元返还给原告金寨县人民政府，于判决生效后10日内付清； 三、驳回原告金寨县人民政府其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4760元，减半收取2380元，由原告金寨县人民政府负担380元，被告合肥聚利合贸易有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  陈德俊 二〇二〇年八月二十日 书记员  王 璨 附（一）相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 附（二）案款账户 开户名：金寨县人民法院机关案款； 开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行 账号：10090436889001000124016。