广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初3313号原告：佛山市顺德区北滘粮油综合贸易公司，住所地广东省佛山市顺德区******，统一社会信用代码914***********355U。法定代表人：辛某1。委托诉讼代理人：彭汉新，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞颖芳，广东华登律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德锦峰饲料厂有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*****************之一，统一社会信用代码914************467。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：马耀林，广东仲马律师事务所律师。原告佛山市顺德区北滘粮油综合贸易公司与被告佛山市顺德锦峰饲料厂有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理，双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市顺德区北滘粮油综合贸易公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《仓库租赁协议》；二、被告将位于佛山市顺德区***********兴顺大道的三洪奇粮仓清理干净并搬迁完毕后交还给原告；三、被告向原告支付自2017年1月1日起至合同终止之日止的租金（按照每年28000元的租金标准计算，从2017年1月1日起至判决确定合同终止之日）以及自欠款之日起至还清款项之日止的资金占用利息损失（利息以欠款本金，按照银行同期同类贷款利率计算）；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2016年6月10日签订《仓库租赁协议》，原告将位于佛山市顺德区***********兴顺大道的三洪奇粮仓出租给被告作为仓库使用，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止；同时双方对租金、税费及水电费等款项和缴纳方式、租赁物业的交还及违约责任进行了明确约定。根据《仓库租赁协议》，双方约定每年租金共计28000元，分别于每年6月、12月收取上半年及下半年的租金。但被告自2017年起未再向原告支付租金，截止至目前，被告共拖欠租金77000元。对于被告拖欠的租金，原告多次催缴无果，遂向法院起诉。被告佛山市顺德锦峰饲料厂有限公司辩称，一、《仓库租赁协议》约定的租赁物佛山市顺德区********兴顺大道三洪奇粮仓未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，原告与被告订立的协议无效。原告以无效的租赁合同向被告主张租金没有事实及法律依据；二、原告并非三洪奇粮仓的权属人，也不是三洪奇粮仓所在地块的权属人，无权要求被告交还粮仓，无权向被告主张租金或者占用使用费。三洪奇粮仓所在地的物业由被告向佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司承租，被告与佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司之间的租赁合同关系及租金支付情况已经由生效法律本文书（2018）粤0606民初18816号民事判决书中明确，与原告无关；三、协议签订后，鉴于其效力瑕疵，且与诚顺公司存在租赁关系重叠，并未实际履行。被告在2016年底停产并陆续搬离原址，没有使用过仓库及地块，无需再支付任何费用。根据原告提供的两份收据，均反映原告向被告缴纳的2016年1月至12月两笔合计28000元的费用为管理费，而非仓库租金。故双方之间的协议并未实际履行。管理费因为事实了管理行为而产生，租金是基于出租物业而产生，由于不是仓库地块所有人，仓库为违章建筑，租赁合同无效，仓库地块权权属人与被告的租赁关系及租金支付情况由生效法律确认等事实，原告无权向被告主张租金。原告在诉讼中向本院提交原告营业执照复印件、被告营业执照复印件、仓库租赁协议、银行回单、收据、照片等证据证明自己的主张。对于原告提供的证据，被告质证对真实性无异议，本院对该些证据的真实性予以采信。被告在诉讼中向本院提交（2018）粤0606民初18816号民事判决书、收款收据作为证据证明其诉讼主张。对于被告提供的证据，原告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。经审理查明，2016年6月10日，原告佛山市顺德区北滘粮油综合贸易公司作为甲方与被告佛山市顺德锦峰饲料厂有限公司作为乙方签订《仓库租赁协议》一份，协议约定甲方将佛山市顺德区***********兴顺大道的三洪奇粮仓出租给乙方作为仓库使用，租赁期自2016年1月1日至2020年12月31日止。每年租金合计28000元。每年6月份收上半年租金，12月份收下半年租金。协议并约定了其他的权利义务内容。该份协议由原告及被告加盖公章予以确认。协议签订后，原告依约将仓库交付给被告使用。另查明，2016年6月30日，被告通过银行转账方式向原告汇款14000元，用途处写明为租金。2016年12月22日，被告通过银行转账方式向原告汇款14000元，用途处写明为7-12月仓库租金。原告于2016年6月5日及12月5日分别向被告开具收据，载明收取了1-6月份管理费及7-12月管理费。再查明，本院（2018）粤0606民初18816号案件查明案外人佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司（以下简称诚顺公司）与本案被告于2013年7月18日签订《物业租赁合同》，约定诚顺公司将其位于佛山市顺德区*****************的物业出租给被告使用，上述物业年租金为548160元。上述物业由原告于2006年12月7日取得房地产权证。诚顺公司成立于1997年10月13日，广东顺德控股集团有限公司占有98.63%的股权。2017年8月16日，广东顺德控股集团有限公司向被告发出《关于锦峰饲料广进行设备固化及搬迁的复函》，载明：“贵司发来《关于进行设备数量固化及搬迁的申请》已收悉。经研究，同意你司在双方确定各项搬迁清单后，自行对厂区内设备进行分阶段搬迁，具体补偿金额待请示批复后签订协议为准。请你司配合提供相关评估资料。”2018年4月19日，被告向诚顺公司发出《佛山市顺德区锦峰饲料厂有限公司停产后防洪防汛及善后工作的报告》，载明：“……自停产以来我司己严重亏损达600多万元，且费用还在不断叠加。现我司已无资金进行企业转型经营，还望贵司能尽快落实以1813万元为基础的搬迁补偿方案，让我司能尽快偿还债务以及做好员工遣散工作。马上进入2018年防洪汛期了，因我司已停产一年多，锦峰门卫临时请3人看护，防洪人力欠缺：大电网变压器到今年4月28日已停6个月（超半年不启用，将按重新装机办理，费用接近200万），目前无大电网电力支撑防洪排涝会带来防洪隐患。请贵司迅速采取应对措施：恢复开通大电网变压器，确保防洪排涝电力供应：做好防洪人力应变预案：执行搬迁补偿方案，固化确认设备设施数值，拆除搬离设备（己严重锈蚀），开辟防洪通道，调试排涝设施。尽量减少国有及我司财产损失，杜绝安全事故发生。请贵司接报告后五天内尽快回复我司，以便清晰双关环节”。另该案件查明，诚顺公司确认在2018年12月14日发现被告已经搬离租赁物业。被告实际于2016年12月6日已经停产。还查明，原告在诉讼中确认案涉的仓库并未办理报建手续，并确认案涉物业已经清空。原告在诉讼中确认其于2017年知晓被告停产的事宜，并确认被告实际从上世纪90年代开始租用案涉仓库。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点在于案涉的《仓库租赁协议》的效力认定及被告是否拖欠租金、数额的认定。首先，关于协议效力的认定。原告在诉讼中确认案涉厂房并无办理报建手续，被告在答辩中亦明确认定案涉仓库无相应报建手续，由于未有证据显示案涉的租赁物业经过合法报建，因此不符合租赁条件，双方之间签订的《仓库租赁协议》依法无效。其次，关于被告是否拖欠租金的认定。由于双方之间的《仓库租赁协议》无效，故双方之间约定的租金没有依据，不予认定。但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，被告实际占有使用案涉的物业，应当参照租金标准支付占有使用费。被告辩称案涉的物业与其在另案中租赁的诚顺物业公司的物业重合，其已经向该公司缴纳租金，在本案中并应重复缴纳。本院分析认为，被告主张另案租赁物业与案涉物业重合，应当提供相应证据予以证明，但是被告仅提出抗辩，并未能提供证据证明其主张。而根据（2018）粤0606民初18816号民事判决书查明的事实来看，诚顺公司租赁给被告的物业均具有相应的房地产权证明，而本案的物业并无产权证明，两者之间存在区别，且案涉物业与另案物业的地址虽然相近，但是被告从上世纪90年代开始均签订不同的两份租赁合同，向不同主体缴纳租金，若是两者存在重合，被告仍愿意长期重复缴纳租金的情形明显不和逻辑，由于被告的抗辩依据不足，故对其辩称案涉物业与另案物业存在重合的情形不予确认。另被告辩称原告无权向被告收取租金、占用费，但是根据协议约定及查明情况，被告多年以来持续使用案涉物业，并向原告缴纳租金、占用费，且未提出任何异议，虽然案涉物业无权属证明，但是被告应当知晓原告为合同相对方并且有权将物业交付给被告使用，故对于被告的该项抗辩不予采纳。对于被告是否存在占有使用案涉物业而未缴纳占有使用费的认定，被告辩称其于2016年12月6日停产后，已经在2016年12月清空案涉厂房，并已经通知原告，但是原告对此不予确认。被告未能举证证明其在2016年12月已经实际清空案涉物业，并尽到了通知义务，应当承担相应的举证不能的不利后果，对于被告的该项抗辩本院不予采纳。而原告在2017年已经实际知晓被告停产的情况，在被告2017年占有使用费未支付的情况下原告未对被告进行任何催收行为，原告虽然辩称其2017年口头通知被告，但是并无证据证明该情况真实存在，应当承担举证不能的不利后果。被告2017年至2019年三年占有使用费均未缴纳的情况下，原告一方面未有进行催收，另一方面在明知被告停产的情况下，对于物业现状亦未进行核查，本身存在一定的过错。根据（2018）粤0606民初18816号案查明的事实情况，被告在2018年4月19日仍然未有从诚顺公司的租赁物中搬离。考虑到被告搬迁厂房需时，且被告搬迁完毕厂房后亦未能尽到必要的告知义务，本院酌情认定占有使用费从2017年1月1日起计至2018年12月14日止，合计54695.9元[28000元+28000元×348÷365]。由于双方协议无效，故协议约定自始无效，被告据此抗辩的诉讼时效不适用协议约定期限，不予采纳。同理，原告根据协议主张资金占用利息亦不存在协议依据，不予支持。因案涉厂房已经实际清空，故原告主张被告清空厂房并交付的请求已无必要，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德锦峰饲料厂有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区北滘粮油综合贸易公司支付2017年1月1日至2018年12月14日期间的占有使用费54695.9元；二、驳回原告佛山市顺德区北滘粮油综合贸易公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取950元（原告已预交），由原告佛山市顺德区北滘粮油综合贸易公司负担275元，被告佛山市顺德锦峰饲料厂有限公司负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇二〇年八月十一日书记员  林 勇