云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终381号上诉人（原审原告）：李豪强，男，1991年1月4日生，汉族，福建省晋江市人，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：杨立高，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张雪琪，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：祥云县云飞房地产开发经营有限责任公司，住所地云南省大理白族自治州祥云县祥城镇清红路东侧、祥姚路南侧，统一社会信用代码91532923770464696L。法定代表人：杨玉，执行董事。委托诉讼代理人：自学礼，云南兴祥律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨富海，云南兴祥律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李豪强与被上诉人祥云县云飞房地产开发经营有限责任公司（以下简称“云飞地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院(2019)云2923民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李豪强上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判由被上诉人向上诉人支付购房款694925元自2018年10月2日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及赔偿金694925元；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、一审判决以“无法律依据”为由不支持上诉人要求被上诉人支付自购房之日起至款项付清之日止利息，判决理由错误。根据一审查明的事实，被上诉人在上诉人起诉前并未取得其开发的案涉房地产项目“飞龙新天地”的《商品房预售许可证明》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，上诉人可以请求返还已付购房款及利息。二、一审判决以“原告未向法庭举证证明被告存在隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实”为由不支持赔偿金的判决理由错误。一审庭审时已经查明被上诉人在上诉人起诉前并未取得案涉房地产项目的《商品房预售许可证明》，且被上诉人至今也未取得案涉房地产项目的预售许可证明，这充分证明被上诉人与上诉人签订《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》时，根本不具备预售条件，而深知这一客观事实的被上诉人在与上诉人签约前以及签约时根本没有向上诉人进行解释、说明，更没有在双方签订的书面合同中进行说明。商品房预售必须事先取得《商品房预售许可证明》是法律的强制性规定，也是被上诉人的法定义务，作为房地产项目开发商以及商品房出卖人的被上诉人在与包括上诉人在内的买受人签订合同前或者签订合同时，就应当将其预售的商品房的相关信息如实告知买受人，而诸如是否已经取得商品房预售许可证明之类的重要事实更应当予以着重说明和解释。而本案被上诉人在签订合同时对于其没有取得相关预售许可证明的事实没有进行提示和说明，在其提供的格式合同中更是只字未提，这就是典型的故意隐瞒。而且，对于该事实，被上诉人缺席庭审，也没有任何举证说明。另外，本案被上诉人虽经法院传唤但其没有参加庭审，也没有在庭审时提交过答辩状，至于判决书中提及的由被上诉人提交的答辩状，是庭审后什么时间提交、以什么方式提交，上诉人也不知情。云飞地产公司答辩称，一、上诉人的上诉请求不能成立。被上诉人在于上诉人签订合同过程中就开发项目建设手续、销售证件的情况已经向上诉人进行说明，不存在故意隐瞒的事实，上诉人也没有证据证明被上诉人故意隐瞒。二、案涉项目于2015年6月动工，2017年2月完工，双方签订合同是2018年10月2日，即签订合同时认购的是现房而不是期房，无需预售许可证。三、双方签订的商铺认购合同虽然具备了商品房销售合同的基本内容，但并非法律意义上的商品房销售合同。预约合同与本约划分的根本标准是当事人的意思自治，如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么及时预约的内容与本约已经十分接近，即通过合同解释，从预约中可以推导出本院的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。因此，结合双方所签认购合同中关于签署正式商品房买卖合同的相关约定，案涉合同是预约合同，不是本约合同，是有效的。四、一审判决后，被上诉人已于2019年12月3日将694925元认购款返还给了上诉人，上诉人也认可接受无异议。李豪强向一审法院起诉请求：一、请求依法确认原被告之间签订的《商铺认购合同》及《商铺委托经营合同》无效；二、判令被告向原告返还购房款694925元，并支付该款自2018年10月2日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、判令被告向原告支付赔偿金694925元（按原告已支付的购房款金额计算）；四、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月21日，李豪强向云飞地产公司支付了购买商铺的预付款50000元。2018年10月2日，云飞地产公司作为出卖人与李豪强作为认购人签订《商铺认购合同》一份，约定：云飞地产公司将其建设的位于“飞龙新天地”内的第B2-2幢1层001号商铺出售给李豪强，该商铺为毛坯房，建筑面积为47.92㎡，单价为29003.55元/㎡，总价为人民币1389850元；付款方式分期付款，首付款为694925元，余款694925元于2019年10月2日付清；合同还约定了面积确认及面积差异处理、产权登记、保修责任、关于公共部位和设施的权利义务、违约责任、解决争议的方式等内容。同日，李豪强向云飞地产公司交纳了剩余首付款644925元；且李豪强作为委托方与云飞地产公司作为受托方签订《商铺委托经营合同》一份，约定将位于“飞龙新天地”内的第B2-2幢1层001号商铺委托给云飞地产公司经营，双方还约定了委托经营期和租金的支付标准和方式及其他双方的权利义务。另，云飞地产公司在李豪强起诉前并未取得“飞龙新天地”的商品房预售许可证明。一审法院认为，本案的主要争议焦点在于原、被告签订的《商铺认购合同》是商品房买卖合同还是仅是一份认购协议？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房的基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案原、被告签订的《商铺认购合同》已经包含了《商品房销售管理办法》第十六条中规定的商品房买卖合同应具备的当事人信息，商品房状况，销售方式，价款的确定及支付方式，基础设施和公共设施的有关权利义务，面积差异的处理方式，办理产权登记，解决争议的方式，违约责任等相关内容，且被告已经按约收取了首付款694925元，故该《商铺认购合同》应认定为商品房买卖合同而非认购协议。被告关于该《商铺认购合同》仅系预约合同而非正式商品房买卖合同的答辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告作为出卖人，未在原告起诉前取得商品房预售许可证明，故双方签订的《商铺认购合同》应认定无效。《商铺认购合同》认定无效后，双方基于该合同签订的从合同《商铺委托经营合同》亦属无效，原告按合同约定支付的首付款694925元，被告应予返还，故原告要求确认上述两份合同无效并由被告返还购房款694925元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。原告关于要求被告支付自购房之日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付已付购房款一倍的赔偿金694925元的诉讼请求，因原告未向法庭举证证明被告存在隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，该诉讼请求，无证据支撑，一审法院不予支持。被告云飞地产公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭主张权利，一审法院依法缺席审理、判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告李豪强与被告祥云县云飞房地产开发经营有限责任公司于2018年10月2日签订的《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》无效；二、被告祥云县云飞房地产开发经营有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告李豪强购房款人民币694925元；三、驳回原告李豪强的其他诉讼请求。案件受理费人民币17309元，由原告李豪强负担8500元，由被告祥云县云飞房地产开发经营有限责任公司负担8809元。二审中，李豪强没有提交新证据。云飞地产公司向本院提交了如下证据材料：一、营业执照、法人代表证明书、资质证书各一份，以证明云飞地产公司的身份情况，主体资格合法，具有开发房地产的资质。二、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份，以证明云飞地产公司已取得了祥云县新天地风情小镇项目的规划及施工许可。三、中国农业银行业务凭证一份，以证明云飞地产公司已于2019年12月3日将694925元返还了李豪强。经质证，李豪强对云飞地产公司提交的第一组证据无异议；对第二组证据的真实性无异议，但表示与本案无关联性，三份许可证的项目名称是风情小镇或者新天地风情小镇，但本案双方合同所载的项目名称为飞龙新天地；对第三组证据的真实性无异议，但表示与本案的处理无关，该业务凭证中付款方为飞龙投资有限公司，并非本案的当事人，且一审判决未生效，对方的还款行为并未得到李豪强的认可，不表明双方已就合同无效后款项的返还达了合意。本院审查认为，云飞地产公司提交的第一、二组证据，不属于二审的新证据，且与本案争议无关联性，本院不予采纳；第三组证据，形式合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采纳。二审经审理查明，2019年12月3日，云飞地产公司通过云南世奥飞龙投资有限公司向李豪强转账退还了房款694925元。其他事实与一审查明的一致。本院认为，关于本案《商铺认购合同》性质的问题。本案中，双方当事人签订的《商铺认购合同》不仅具备了商品房买卖合同的主要内容，并且云飞地产公司作为出卖人已经按照约定收受了房屋总价50%的购房款，该认购合同应认定为商品房买卖合同。同时因案涉房屋未通过竣工验收，亦未取得商品房预售许可证明，双方签订的《商铺认购合同》及其从合同《商铺委托经营合同》均应认定为无效，一审对此判决正确，本院予以维持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，李豪强一审时要求云飞地产公司返还购房款694925元的诉请应予支持，但因云飞地产公司现已实际返还了该694925元，对此无需再进行判决，则一审的该项判决，本院予以撤销。关于云飞地产公司是否应当支付已付购房款的利息并赔偿一倍已付购房款的问题。本案中，双方当事人签订的是“认购”合同，并非“预售”或“销售”合同，在案证据也不能证实云飞地产公司故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实。同时，李豪强作为购房者，其对购买的商铺是否取得预售许可证明亦有相应的审查义务，因此，综合本案事实，李豪强在签订《商铺认购合同》时对该商铺未取得预售许可证明的事实应当是知晓的，则其要求云飞地产公司支付已付购房款的利息并赔偿一倍已付购房款的诉请，不符合法律规定，应当不予支持，一审对此判决正确，本院予以维持。综上所述，李豪强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因出现新的事实，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省祥云县人民法院（2019）云2923民初1796号民事判决第一项“一、确认原告李豪强与被告祥云县云飞房地产开发经营有限责任公司于2018年10月2日签订的《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》无效”；二、撤销云南省祥云县人民法院（2019）云2923民初1796号民事判决第二项、第三项；三、驳回李豪强的其他诉讼请求。一审案件受理费17309元，由李豪强负担8500元，祥云县云飞房地产开发经营有限责任公司负担8809元；二审案件受理费10750元，由李豪强负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年八月十四日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸