河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5654号上诉人（原审原告）：河南三建建筑工程有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区九如路****楼****。法定代表人：位东，该公司总经理。委托诉讼代理人：申幸伟，河南金稻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵社立，男，汉族，1956年2月2日生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：何现军，洛阳市伊川县德正法律服务所法律工作者。原审被告：河南龙来置业有限公司，住所，住所地河南省洛阳市伊川县城关镇商都路西段div>法定代表人：冯航飞，该公司经理。委托诉讼代理人：康社民，该公司职工。上诉人河南三建建筑工程有限公司（以下简称三建公司）因与被上诉人赵社立，原审被告河南龙来置业有限公司（以下简称龙来公司）执行异议之诉一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月12日对当事人进行了询问。上诉人三建公司的委托诉讼代理人申幸伟，被上诉人赵社立及其委托诉讼代理人何现军，原审被告龙来公司的委托诉讼代理人康社民到庭参加了询问。本案现已审理终结。三建公司上诉请求：依法撤销一审判决，予以改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定的事实不清。1.一审法院认定赵社立向龙来公司支付全部房款360000元，不是事实，三建公司不予认可。首先，购房款就没有交付给龙来公司，根据赵社立提供的证据来看，只有几张案外人给赵社立出具的收据，与龙来公司没有任何关系。其次，数额巨大的购房款，根据一般的交易习惯，不可能都是现金交付，本案中，赵社立根本没有一次支付房款的转账记录，甚至连赵社立自己支付房款来源的依据都没有。第三，购房发票是办理不动产手续的主要材料，赵社立在支付房款后，应当向龙来公司索要购房发票，本案中根本没有一张购房发票，赵社立只有案外人出具的收据。所以，一审法院只根据几张与本案无关的收据，就认定赵社立将360000元房款支付给龙来公司的事实，明显是不正确的。2.一审法院认定龙来公司于2015年将该房产交付给赵社立，现赵社立已入住该房产的事实，不是事实，该房产至今都是毛坯房，钥匙还是在三建公司处，根本没有装修，更不可能有人居住。所以，一审法院认定该事实，明显是错误的。3.一审法院认定赵社立没有办理产权证，是由于龙来公司的行为造成的，赵社立不存在过错。这不是事实，在三建公司给龙来公司施工的过程中，由于龙来公司不支付三建公司工程款，迫使三建公司停止施工，导致部分人上访，伊川县政府为解决上访问题。最后，于2016年2月2日在伊川县城建局办公室里，三建公司、龙来公司和城建局领导达成以房抵工程款的协议，龙来公司愿意用17套房产作为支付工程款的保证，(涉案房产也在其中)，同时在伊川县不动产局备案登记并公示。该备案登记被洛宁县人民法院认定为，不具有外部效力。但是，三建公司在与龙来公司之间工程款诉讼前，就向伊川县人民法院提出诉前保全，伊川县法院保全后，又出具裁定书，认为在伊川县不动产局的备案登记有效，不需要诉前保全，予以解封，从这可以看出，该备案登记是有效的。所以，赵社立没有办理不动产证，是由于房管局的以房抵款协议备案原因，导致赵社立不能办理房产证。4.赵社立与龙来公司签订的房屋买卖合同的文本是房管局制定的固定格式，第24条规定，合同签订之日起30日内向房管局备案登记，如果没有备案登记，该合同应当作废，本案中合同签订的时间是2012年6月30日，至今已有8年之久，仍然没有备案登记。二、本案中赵社立与龙来公司之间明显存在虚假诉讼、恶意串通转移财产，抗拒执行的行为。1.龙来公司作为一个法人，有自己独立的专用的账户，赵社立支付房款时没有转入龙来公司的账户内，赵社立与龙来公司的这种行为，不仅侵犯了三建公司的利益，也侵犯了国家的税收、管理等方面的利益。2.至今该房产还是毛坯房，没有装修，根本不会居住，赵社立与龙来公司串通，伪造交房装修居住的证明，从这可以看出，龙来公司为了逃避债务，抗拒执行，与赵社立之间存在恶意串通的行为。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源；所有权可以不登记。《物权法》第十四条不动产物权的设立、变更转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而在本案中，赵社立购买龙来公司的不动产已有几年之久，至今没有进行登记、备案，依据《物权法》第九条、第十四条之规定，该物权不发生效力，所有权仍然是龙来公司，所以，法院应当继续执行该房产。综上所述，赵社立提供的证据根本不能证明，己经购买了龙来公司的房产，不能取得预期的物权。相反，根据物权法的规定，三建公司执行龙来公司名下的房产，是合情合法的，请求二审法院查明事实，予以改判或发回重审。赵社立辩称，一、龙来公司开发伊川县博雅西苑房产五证齐全，依法享有销售商品房屋的资格和权利。赵社立于2012年6月30日与龙来公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表述，没有违反国家法律法规规定，没有损害任何第三人利益，该合同合法有效。《商品房买卖合同》签订后，赵社立按照约定于2011年2月11日交首付10万元，2016年2月3日交清余欠26万元。龙来公司向赵社立交付了房屋，赵社立善意取得了案涉房产。由此，双方早已实现了房屋所有权的转移，赵社立合法占有了该房产，即赵社立依法享有了对该房屋的占有权、控制权、使用权和实际所有权。而三建公司与龙来公司之间的债权、债务关系，直到2019年11月14日才由法院判决确认，三建公司明知赵社立已取得了该房屋的物权期待权，反而执意申请执行案涉房屋，是对赵社立财产权利的恶意侵犯和对法律的亵渎。二、赵社立不仅交清了房款，而且进行了装修。三建公司不顾客观事实，混淆视听，所称赵社立未向龙来公司交付房款和由三建公司持有房门钥匙等完全是胡说八道。试想，龙来公司不收取房款，能向赵社立交房吗？至于票据，那是龙来公司的经营管理和赵社立与龙来公司之间的问题，这与三建公司有什么关系？案涉房屋虽因龙来公司的原因，没有办理过户登记，但由此排斥赵社立的房屋所有权，不仅不合常理（交易习惯）也与法律相悖。三、当赵社立的权利面临被龙来公司恶意侵蚀的情况下，向法院提起诉讼，寻求保护，是法律赋予赵社立的权利，应无可厚非。三建公司将赵社立的自救行为表述为虚假诉讼，其用心险恶。反之，三建公司的所作所为，则完全是在滥用诉权，折腾赵社立，浪费审判资源。三建公司的上诉状中充斥着谎言和欺骗。其讲三建公司持有房门钥匙、对案涉房屋进行过备案登记，案涉房屋现还是毛坯房没装修，赵社立与龙来公司之间存在虚假诉讼、恶意串通转移财产等纯属谎言。四、赵社立在人民法院查封案涉房产的数年前已与龙来公司（本案被执行人）签订了合法有效的《商品房买卖合同》；已支付全部房屋价款；在人民法院查封之前已合法占有案涉房产；不能及时办理房产过户登记，赵社立没有任何过错，即非因赵社立自身的原因所造成的。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，赵社立对案涉房屋的物权期待权足以排除执行的效力，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平，应依法驳回上诉，维持原判。龙来公司辩称，我们卖房是真实的，开具的收据也都是真实的，一审判决认定事实正确，应予维持。三建公司向一审法院起诉请求：1．准许执行龙来公司名下位于伊川县人民××路北段××西区××房产价值360,000元；2．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：恒宇公司（后变更为三建公司）与龙来公司建设工程施工合同纠纷一案，恒宇公司向一审法院申请诉前保全，一审法院于2018年7月10日裁定查封龙来公司开发的博雅西苑小区6-1-501号等17套房产，后龙来公司申请复议，一审法院于2018年7月23日裁定撤销原查封裁定，解除保全措施。2018年11月8日一审法院作出（2018）豫0329民初2747号民事判决书，判决：龙来公司于本判决生效之日起十日内支付河南省恒宇建筑工程有限公司工程款5,290,000元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率支付，自2018年7月25日起至本判决确定的履行期限届满之日止）；案件受理费24,415元，由龙来公司负担。龙来公司不服该判决，上诉至本院，2019年1月14日二审维持原判。龙来公司未按照生效判决履行义务，恒宇公司向一审法院申请强制执行。在执行中，一审法院于2019年3月20日做出（2019）豫0329执203号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人龙来公司在银行、信用社或其他有储蓄业务的单位存款5,290,000元及利息，其它费用以实际产生为准；二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的财产。一审法院2019年4月8日向伊川县不动产登记局发出协助执行通知书，对龙来公司名下位于伊川县人民西路北段博雅西苑住宅小区6-1-501号等17套房屋予以查封，查封期限三年，并张贴了查封公告。该房产被查封后赵社立向伊川县人民法院提起执行异议，一审法院于2020年2月26日作出（2020）豫0329执异45号执行裁定书，裁定：“解除对龙来公司名下位于人民西路北段博雅西苑住宅小区6-1-501号房产的查封措施。”后恒宇公司不服该裁定于2020年1月20日向一审法院提起执行异议之诉，请求依法支持其诉求。一审法院另查明，2012年6月30日，河南亚日置业有限公司（即后来变更为龙来公司）与赵社立签订《商品房买卖合同》，约定以360,000元的价格将博雅西苑小区6-1-501号出售给赵社立。该合同载明，赵社立已全款付清房款。案涉房产于2015年交付赵社立，赵社立于2016年开始装修，至今未装修完毕。且赵社立于2019年3月5日向一审法院提起案涉房屋买卖合同的确认之诉，一审法院于2019年4月17日作出（2019）豫0329民初816号民事判决书对案涉房屋签订的《商品房买卖合同》确认有效。一审法院再查明，恒宇公司与龙来公司就博雅西苑小区6-1-501号等17套房屋，2016年2月在伊川县住建局协调下，龙来公司同意此17套房屋抵押，以用于偿还所欠恒宇公司的工程款（以工程结算为准），但双方没有在房产登记部门办理抵押登记。2020年1月20日，河南省恒宇建筑工程有限公司变更登记为三建公司。一审法院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉纠纷，争议焦点为被告即案外人是否合法取得并占有使用案涉房屋。本案中，赵社立于2011年6月30日与亚日置业（龙来公司）签订《商品房买卖合同》，约定以360000元的价格将博雅西苑小区6-1-501号出售给赵社立。赵社立分两次共支付购房款合计360，000元。根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，赵社立在法院查封案涉房产前与龙来公司签订了《商品房买卖合同》，且支付了超过百分之五十的房款，并装修，赵社立合法占有该房产，没有按照合同约定在30日内到房管局备案登记不属于赵社立原因造成，且有生效判决对赵社立与龙来公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》有效性予以确认，因此对于三建公司即申请执行人请求准予执行龙来公司名下位于伊川县人民××路北段××西区××房产的诉求，一审法院依法不予支持。综上，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回三建公司的诉讼请求。一审案件受理费6,700元，由三建公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人二审提交的证据不影响本案基本事实的认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉，能够证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益的，应当判令停止执行。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，赵社立提交了其持有的交纳房款的收据，虽然其中部分款项的收据中加盖的并非河南亚日置业有限公司公章，但赵社立与河南亚日置业有限公司签订《商品房买卖合同》的落款时间为2012年6月30日，该时间与时间在后加盖河南亚日置业有限公司公章的收据时间一致，且合同中明确写明买受人已付全款，应当认定在合同签订时河南亚日置业有限公司（龙来公司）认可赵社立已支付全部房款，结合河南亚日置业有限公司于2016年10月24日登记变更为龙来公司的事实，可以认定加盖河南亚日置业有限公司印章的合同及收据的形成时间确在法院于2019年查封涉案房产之前。赵社立另提交了物业公司出具的其交纳天然气初装费的收据，可以认定赵社立已实际占有涉案房产，该证据也可以印证赵社立关于其已购买涉案房产并实际交纳房款的主张，故赵社立称其在法院查封涉案房产之前即已合法购买并实际占有涉案房产具有证据优势，本院予以认定。涉案房产所在小区均未办理产权登记，应当认定赵社立对此并无过错。综上，赵社立所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应当认定赵社立对涉案房产享有足以排除执行的民事权益。三建公司提交的证实涉案房产已由龙来公司承诺作为支付工程款担保物的房源表，没有加盖龙来公司或河南亚日置业有限公司的公章，且龙来公司的单方承诺亦不能否定赵社立作为善意购房人对房产所享有的物权期待权；三建公司关于赵社立并未占有房产以及与龙来公司串通规避执行的上诉理由没有事实依据，本院不予采信。综上所述，三建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由河南三建建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年八月三十一日书记员 刘 博