山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4065号上诉人（原审原告）：张魏，女，1988年4月20日出生，汉族，太原城区联社员工，住山西省太原市。被上诉人（原审被告）：山西宽寓公寓管理有限公司，住所地山西省太原市小店区龙城南街******，统一社会信用代码×××。法定代表人：毕德生，总经理。委托诉讼代理人：李先祥，北京盈科（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史成勇，北京盈科（太原）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山西美寓房地产经纪有限公司，住所地山，住所地山西省太原市小店区长治路**亲贤百万庄园****信用代码×××。法定代表人：王峰，总经理。委托诉讼代理人：周建荣，男，1990年6月16日出生，汉族，该公司员工，住小店区寇庄小区**楼****，身份证号×××。上诉人张魏因与被上诉人山西宽寓公寓管理有限公司、被上诉人山西美寓房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初2301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张魏上诉请求：1.依法撤销一审判决查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审。2.涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、双方争议的租房合同自始至终系非法、无效合同。二、一审判决适用法律不当。三、一审未履行法定义务。被上诉人山西宽寓公寓管理有限公司、被上诉人山西美寓房地产经纪有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。张魏向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除原告与被告山西宽寓公寓管理有限公司签订的房屋租赁合同；2、请求依法判决被告山西宽寓公寓管理有限公司退还原告租金1300元、物业费61元；3、请求依法判决被告山西美寓房地产经纪有限公司退还原告中介费1300元；4、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告委托被告山西美寓房地产经纪有限公司寻找房源，经山西美寓房地产经纪有限公司介绍，2020年4月12日，原告张魏与被告山西宽寓公寓管理有限公司签订房屋租赁合同，合同约定原告张魏租赁位于太原市尖草坪区师院宿舍小区B号楼2单元210室B号房间，该房间建筑面积为35平方米，租赁期限为1个月，自2020年4月12日至2020年5月11日止，每月租金为1300元，租赁期内，实际使用的水、电、煤气（天然气）、暖气（不能报停必须缴纳）、有线和电话、物业及其他相关发生的费用，应由原告承担。租赁期限届满前原告如继续承租的，应于租赁期限届满前30日向被告山西宽寓公寓管理有限公司提出申请，经双方协商一致后另行签署协议，如不续租，被告有权在租赁期限届满前15日内带人看房子，原告予以配合。合同同时约定，房屋缴纳时间为2020年4月12日总金额为2961元，其中租金1300元，押金1500元，代收代付物业费61元，水电费100元。2020年4月11日，原告张魏向被告山西美寓房地产经纪有限公司的员工周建荣微信转账709元、291元，共计1000元作为房屋定金，合同签订当日，原告张魏支付被告山西美寓房地产经纪有限公司的员工周建荣中介费1300元，向被告山西宽寓公寓管理有限公司谢京涛微信转账1961元。被告山西宽寓公寓管理有限公司将合同约定的房屋交付给原告张魏，原告张魏因该房屋不包含车位，于合同签订的第二天与二被告进行沟通将房屋进行转租、出租，但二被告并未同意。原告合同签订后并未入住该房屋，后原告张魏于2020年5月4日将案涉房屋交还给被告山西宽寓公寓管理有限公司。2020年5月5日，被告山西宽寓公寓管理有限公司退还原告张魏押金1500元以及水电费100元。另查明，被告山西美寓房地产经纪有限公司的中介费为一个月房租。一审法院认为，原告张魏与被告山西宽寓公寓管理有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，合同签订后，原告张魏依照约定支付租金、中介费，被告山西宽寓公寓管理有限公司将合同约定的房屋交付给原告张魏使用，因双方签订合同时的沟通问题双方产生歧义，导致合同的履行过程中产生纠纷，原告张魏虽在合同签订后第二天口头告知二被告解除合同，但并未将钥匙交还给被告山西宽寓公寓管理有限公司，原告张魏在合同履行期限届满前7天将钥匙归还给被告山西宽寓公寓管理有限公司，现原告张魏要求解除与被告山西宽寓公寓管理有限公司签订的房屋租赁合同的诉讼请求，因该合同已经过履行期限无解除必要，故本院不予支持；关于被告山西宽寓公寓管理有限公司以该房屋租赁合同已经实际履行的抗辩意见，与事实相符，本院予以采纳；关于原告张魏要求被告山西宽寓公寓管理有限公司退还租金1300元、物业费61元的诉讼请求，因双方系短期租赁，根据现有证据不能证明被告存在违约行为，故本院不予支持；关于原告张魏要求被告山西美寓房地产经纪有限公司退还中介费1300元，被告山西美寓房地产经纪有限公司提供了居间服务，在房屋租赁合同签订时，该居间合同已经履行完毕，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告张魏的诉讼请求。本院二审期间，上诉人提供了：新证据：视频资料一份，证明我租的房屋并非合同中标的物。案涉房屋并非取得房屋产权证明，违反法律法规。案涉房屋属于违建，标的物是违法的，没有建筑施工许可证。太原市政府办公厅恢复证明了案涉房屋规划没有达到标准，是有安全隐患的，没有通过安全验收。被上诉人质证意见为：对证据真实性有异议，这只是复印件，政府的答复是2018.10的答复，与现在不一定相符，不能证明其证明力。房屋已经正常居住，政府的答复是2018年的，房东是有正式的房屋购房合同的。被上诉人山西宽寓公寓管理有限公司、被上诉人山西美寓房地产经纪有限公司二审未提交证据。双方当事人对一审法院查明的事实除上诉人认为“合同中标的物打错了。我并不是2020.5.4将房屋交回，我只是给了他们钥匙方便他们看房。我与中介之前沟通租的房屋必须要有车位。”外均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，双方当事人对一审法院查明的除上诉人认为“合同中标的物打错了。我并不是2020.5.4将房屋交回，我只是给了他们钥匙方便他们看房。我与中介之前沟通租的房屋必须要有车位。”外均无异议，。本案的争议焦点为“本案案涉的房屋租赁合同应否解除以及上诉人提出的中介费、租金应否退还”。从本案一、二审查明的客观事实看，上诉人张魏与被上诉人山西宽寓公寓管理有限公司签订的《房屋租赁合同》应认定为有效合同。合同签订后，因签订合同时的沟通问题双方产生歧义，导致合同的履行过程中产生纠纷，客观事实为张魏虽在合同签订后第二天口头告知二被上诉人解除合同，但并未将钥匙交还给被上诉人山西宽寓公寓管理有限公司，而是在合同履行期限届满前7天将钥匙归还给被上诉人山西宽寓公寓管理有限公司。张魏提出要求解除与山西宽寓公寓管理有限公司签订的房屋租赁合同的诉讼请求时，因该合同已经过履行期限无解除必要；关于张魏要求山西宽寓公寓管理有限公司退还租金1300元、物业费61元的诉讼请求，因双方系短期租赁，根据现有证据不能证明对方存在违约行为，故不予支持；关于张魏要求山西美寓房地产经纪有限公司退还中介费1300元，因山西美寓房地产经纪有限公司提供了居间服务，在房屋租赁合同签订时，该居间合同已经履行完毕，故亦不予支持。一审判决依据案件客观事实作出的处理结果合法有据。综上所述，上诉人张魏的上诉理由依据不足，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人张魏负担。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 米青山审判员 关文静 二〇二0年八月十九日书记员 连 娟