河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀1024民初1462号 原告（反诉被告）：北京万科物业服务有限公司香河分公司。住所地：香河县蒋辛屯镇大香线西侧。 负责人：邹明，经理。 委托诉讼代理人：孙翼，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：王海宇，男，该公司职员。 被告（反诉原告）：徐淑芹，女，1963年6月18日出生，汉族，北京市东城区人，现住河北省香河县。 原告（反诉被告）北京万科物业服务有限公司香河分公司（以下简称：万科物业香河分公司）与被告（反诉原告）徐淑芹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，在诉讼过程中，被告徐淑芹提出反诉，本院已受理，并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万科物业香河分公司的委托诉讼代理人孙翼、王海宇，被告徐淑芹（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万科物业香河分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费24403.5元；2.被告支付违约金1000元；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：被告徐淑芹系香河五矿万科城红杉园08-102别墅房屋（面积271.15平方米，物业费每月5元/平方米）业主，拖欠2018年10月1日至2020年3月31日的物业管理服务费。根据《物业管理条例》第二章第七条规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的权益，并给原告造成经济损失。为维护合法权益，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告徐淑芹辩称：被告不同意原告的诉讼请求，原告在签订合同时是捆绑买卖的，违规违法的，物业费过高，仅同意接受物价局备案的指导价每月1.25元/平方米支付物业费。涉案房产性质应该为普通低层住宅，不是别墅项目，建设单位申报的项目图纸资料显示，房产为普通住宅。此外，购房合同、房产证等其他证据也没有记载是别墅。在签订购房合同同时，强行一并签订《前期物业服务合同》，否则无法过户入住办理手续。被告在购买房屋时，原告已于2014年11月21日在香河县物价局申请备案了政府指导价并实施。备案价为每月1.65元/平方米，其中两项服务被告并未享受，故被告实际应支付价格为支付物业费每月1.25元/平方米，原告在明知涉案房产不是别墅，且已有备案价的情况下，强行与被告签订物业合同，并按联排别墅每月5元/平方米收取物业费。原告所述房屋服务性质与房屋土地性质不同这一主张没有法律依据，原告在物价主管部门的物业服务费备案范围是A、B、C三个地块，涉案房屋就在其中，所有应当按照备案价格执行。后来被告才了解到原告存在上述违法行为，从而拒绝缴纳过高的物业费，并要求退还已交的超出备案价部分的物业费。综上，被告未缴纳物业费不是恶意拖欠，而是对费用标准存有异议，不构成违约，无需缴纳违约金，故被告不同意原告的诉请。 反诉原告徐淑芹向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《前期物业服务合同》第四条第（二）款无效；2.请求判令反诉被告退还2017年7月10日至2019年6月30日的物业服务费12916.8元；3.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2016年9月16日，反诉原告与廊坊旷世基业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，反诉原告购买了香河县的房产。在签订购房合同的同时，被要求必须与反诉被告签订《前期物业服务合同》，反诉人购买的房产性质属于普通低层住宅，而物业服务合同却按联排别墅每月5元／平方米的标准收取物业费。事后，反诉原告到香河县物价局查询得知，反诉被告于2014年11月26日按照法律规定向香河县物价局申请对五矿万科蒋辛屯建设项目一期Ａ、Ｂ、Ｃ区物业收费备案，实行政府指导价，其中基础物业基准价格为一级物业服务每月1.25元／平方米。涉案房产不存在供暖换热运行维护费，供水二次加压运行维护和电梯运行维护。反诉被告以欺诈和隐瞒真相的方式与反诉原告签订《前期物业服务合同》。反诉原告不知道反诉被告备案的政府指导价之前，已经交纳了2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，经核实，反诉原告实际多交纳物业费12916.8元。根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《河北省物业服务收费管理实施办法》等的有关规定，前期物业收费应当实行政府指导价，物业公司应按申请的备案价格与业主签订《前期物业服务合同》。本案中，反诉被告隐瞒了已经备案的物业收费标准，超出政府指导价违规收费，合同约定按联排别墅标准每月5元／平方米交纳物业费，因违反法律法规的强制性规定，扰乱市场秩序、损害公共利益，属于无效条款。现反诉原告只同意按照备案价每月1.25元／平方米交纳物业费，反诉被告之前多收取的物业费应当退还反诉原告。反诉原告是同期交房第一户装修入住的，这里居住环境不达标、空气臭、水臭，导致反诉原告长期在外流浪，物业费根本不值合同所说价格。而反诉被告不仅没有任何歉意，还一再推诿这些不是他们的责任，竟然还要求全额缴纳物业费，协商无果后反诉原告拒缴物业费，之后，反诉被告也拒绝了部分服务。综上，请求法院依法判决。 反诉被告万科物业香河分公司辩称：一、房屋物业类型为别墅，其物业服务收费标准属于市场调节价，反诉原告应按照《前期物业服务合同》中约定的联排别墅的收费标准交纳物业服务费。1.反诉原告为五矿万科城08-102号房屋的业主，根据反诉被告提交的在香河县产管理局备案的《本次备案概况》（物业类型：别墅），08-102号楼涵盖在《本次备案概况》（物业类型：别墅）的表格中。因此，反诉原告的房屋物业类型为别墅，其房屋面积为271.15平方米，为低密度的别墅。2.《前期物业服务合同》是反诉原告与反诉被告依法签订的，对双方当事人具有约束力，反诉原告应当按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费。首先，根据涉案合同的约定，高层住宅的物业费为每月1.65元／平方米，反诉被告提交的《物业服务收费备案申请》中第三条为属于政府指导价的物业服务收费标准，而反诉原告房屋的物业类型为别墅，别墅的物业服务费属于实行市场调节价，故反诉原告提交的《物业服务收费备案申请》中所涵盖的收费标准并不适用房屋为别墅的物业类型。其次，不管是高层住宅还是低层住宅、联排或独栋别墅，在其房屋产权性质上都统称为住宅类型。反诉原告不能仅凭其房屋产权性质为低层住宅类型为由，不按照《前期物业服务合同》中其物业类型为别墅的标准交纳物业费，反诉原告的反诉理由纯属混淆房屋产权性质与物业收费类型的概念。再次，根据香河县物价局出具的《物业服务收费备案书》（2014年8号）中的内容中明确显示“经核对，你公司与廊坊旷世基业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定的住宅物业服务收费标准，符合物业服务收费政策规定”，此备案书中载明的住宅物业服务收费标准是按照政府指导价的规定，进行物业服务收费标准价格备案的物业类型，是不包括别墅的物业类型，并且按照《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条明确规定：“物业服务费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实施政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实际政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。二、反诉原告的房屋物业类型为别墅，且《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均产生法律约定力的前提下，反诉原告应依据《前期物业服务合同》中约定的物业费用标准。根据在香河县产管理局备案的《本次备案概况》，反诉原告的房屋物业类型为别墅，反诉原告提交的每月1.8元／平方米的标准是属于政府指导价的涵盖范围内的物业服务收费类型，而属于政府指导价涵盖范围的物业服务收费类型是不包括别墅的，物业服务收费类型为别墅的物业费用标准属于市场调节价的范畴，其物业费价格不受政府部门的价格干预，完全按照市场化标准，由物业服务人与业主之间按照双方签订的《前期物业服务合同》中约定的物业服务费用标准即联排别墅每月5元／平方米的标准交纳物业费。综上，反诉被告一直尽心尽力为业主提供各项物业服务，积极履行物业服务合同内容，并不存在恶意串通损害国家、社会、第三人之利益以及违反法律规定的强制性规定，更没有违反法律法规的强制性规定。另反诉原告从入住以来也一直按《前期物业服务合同》约定的联排别墅的标准向反诉被告交纳物业服务费，此次明显属于恶意拖欠物业费。 本院经审理认定事实如下：被告徐淑芹系香河五矿万科城一期B区8号楼1单元02号房屋业主，该房屋建筑面积271.15平方米，原告系该小区的物业管理公司。2016年12月17日，原告万科物业公司（甲方）与被告徐淑芹（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，该合同第四条物业管理服务费用一约定：“乙方交纳费用时间：物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于半年的第二个月15日前向甲方交纳当期的物业服务费，在约定交纳日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金。”该合同第四条二约定：“联排别墅每月5元/平方米，等等。”该合同第十一条违约责任约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起交纳违约金，或在约定交纳日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金。”被告已交纳了2017年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费，后被告未按合同约定时间交纳物业服务费，拖欠2018年10月1日至2020年3月31日期间的物业服务费24403.5元，此款经原告多次催要未果。 以上事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋交付使用通知书》、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、快递催收单据、催缴函、律师函、历史缴费单据、欠费详单、《物业服务报告》等证据予以证实。 本院认为，原告万科物业公司与被告徐淑芹签订的前期物业服务合同系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方形成物业服务合同的法律关系，应受法律保护。原、被告均应按合同约定全面履行自己义务。原告为被告提供物业服务，被告理应及时交纳物业费，被告未及时交纳物业服务费的行为构成违约，应承担违约责任。 原告主张被告给付2018年10月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费24403.5元（271.15平方米×每月5元/平方米×18月），有证据证实，被告有异议，不同意支付，只认可按每平方米1.25元/每月交纳物业费，但未提交充分有效的证据证实。本院认为，原告主张按每月5元/平方米的标准收费是依据双方签订的《前期物业服务合同》的约定，该收费标准是否过高，不是本案审理和认定的范畴，故被告异议不能成立，原告主张被告给付物业服务费符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张被告每逾期一日应按欠费总额的万分之五给付违约金，要求被告支付违约金1000元，被告有异议，不同意支付。本院认为，原告该主张亦符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 反诉原告徐淑芹主张确认双方签订的《前期物业服务合同》第四条第（二)款无效，反诉被告不认可。本院认为，反诉原告对其主张未提交充分有效的证据证实，且该主张不符合法律规定，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告退还2017年7月10日至2019年6月30日期间的物业服务费12916.8元，反诉被告有异议，不同意退还。本院认为，反诉原告该主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告徐淑芹给付原告北京万科物业服务有限公司香河分公司2018年10月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费24403.5元及违约金1000元。于判决生效后立即履行。 二、驳回反诉原告徐淑芹的诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费436元，减半收取计218元，由被告徐淑芹负担；反诉案件受理费222.92元，减半收取计111.46元，由反诉原告徐淑芹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  姜瑞丰 二〇二〇年八月十九日 书记员  马长杰