北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初10130号原告（反诉被告）：王苏平，女，1959年12月7日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：展洪华，北京俊理律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙冉，北京俊理律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：程艳秋，女，1975年1月3日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：程雪晴（被告之妹），女，1981年5月7日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。原告（反诉被告）王苏平与被告（反诉原告）程艳秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王苏平的委托诉讼代理人展洪华、孙冉，被告程艳秋的委托诉讼代理人程雪晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王苏平向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年4月3日至2020年7月2日期间的房屋租金39000元及2020年7月3日至2020年10月2日期间的租金39000元；2、判令被告支付逾期支付租金的滞纳金18000元。事实和理由：2019年3月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区珠市口东大街X号X酒店南楼三层3107室出租与被告使用，租赁期限自2019年4月3日至2022年4月2日，月租金13000元，按季度支付。按合同约定，被告应于2020年3月26日前支付2020年4月3日至2020年7月2日期间的租金，但被告至今未支付，为维护原告合法权益，故成此诉。被告（反诉原告）程艳秋辩称：被告租金已交纳至2020年4月2日，押金交纳了13000元。被告承租涉案房屋用于接待客户。因疫情影响，2020年1月份，辖区派出所要求被告等租户全部停业。被告当时向原告表示无力支付房租，希望原告收房，但原告表示其在外地，无法收房，此后被告未使用涉案房屋。原告曾表示希望将涉案房屋另行出租后再退还被告2020年2月1日至2020年4月2日期间的租金，但此后原告反悔。2020年6月9日左右，原告回京联系被告收房，并将涉案房屋门锁破坏，此后被告无法进入涉案房屋。现在涉案房屋内仍有被告部分物品，但被告无法进入。疫情属于不可抗力，且被告于2020年1月即通知原告解除合同，收回房屋，原告并未积极履行收房义务，故不同意支付租金及滞纳金，即使支付也认为滞纳金标准过高，要求法院依法予以酌减。被告认为涉案合同已解除，故提出反诉：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2020年2月1日解除；2、原告返还被告自2020年2月1日至2020年4月2日期间的租金26000元；3、原告返还被告押金13000元。针对被告反诉请求，原告辩称：被告虽曾发信息告知原告要求解除合同，但双方并未就解除合同达成一致。2020年6月9日原告要求被告交付涉案房屋，被告未交付，说明被告没有解除合同的意愿，故不同意被告全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年2月2日，北京X酒店管理有限公司（甲方，以下简称X酒店）与王苏平（乙方）签订合同，约定甲方依法取得北京市东城区珠市口X号院地块及地上物使用权，并进行装修改造，双方达成协议，乙方对标的享有使用权，自2015年8月8日至2052年2月1日。乙方拥有的标的物为南楼三层3107室，建筑面积58.75平方米，用途商住。2019年3月2日，王苏平（甲方）与程艳秋（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市东城区珠市口大街X酒店南楼三层3107号房间租予被告用于接待客户，租赁期限自2019年4月3日至2022年4月2日。月租金13000元，支付方式为季付，每季度提前7天支付。押金13000元。乙方逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的0.5倍支付滞纳金。上述合同签订后，被告交纳押金13000元，租金交纳至2020年4月2日。因新冠病毒疫情爆发，被告于2020年1月底向被告提出因从1月20日左右酒店不允许接待客户，希望顺延租金，原告未予回复，2020年1月31日，被告向原告发送微信表示自2月1日起退租，希望原告来办理交接手续。此后又表示因疫情不可抗力因素提出解约，并要求原告退回押金及剩余租金。2020年2月7日，原告回复“不在北京在疫区，回去再说”。关于被告所述原告曾希望将涉案房屋另行出租后再退还被告2020年2月1日至2020年4月2日期间的租金一节，原告不予认可，原告表示双方从未协商过减免、退还租金，亦未商量过收房事宜。2020年6月9日，原告至涉案房屋收房，因双方对退租事宜未协商一致产生纠纷，随后原告报警。关于双方所述2020年6月9日原告换锁一节，原告表示涉案房屋交付被告时门锁为刷卡形式，被告承租期间更换成密码锁，密码原告不知情。原告于庭审中表示当日因为涉案房屋门锁坏了，所以让修锁师傅去修锁，之后于谈话中又表示因原告考虑要收房，准备换成原来的锁，故找了修锁师傅，修锁师傅仅拧了几个螺丝，被告就来了，不同意换锁，故未换成。此后因被告拒绝交房，原告就离开了，被告仍在涉案房屋内。被告表示涉案房屋原来是刷卡的，被告更换成密码锁，但原告知道密码。6月9日当天，原告先行到达涉案房屋，被告到达时，原告已在涉案房屋内，原告将门锁从屋内拆除，因双方发生争执，修锁师傅未拆完，但告知双方锁已经坏了，关门后无法打开。之后被告离开，离开时房屋内尚有一名与原告同去的男士在房屋内。现在被告无法打开涉案房屋。经询，原告表示当日修锁师傅无法作为证人出庭作证。被告为证明其因疫情管控措施经营受到影响，提交X酒店日租房群微信群聊天记录，显示其中署名为“天坛杨队”的微信号通知“今晚我们在金霖检查，请大家配合我们的工作！”其他人回复“配合警官工作”；“天坛杨队”通知“今天下午，办事处副主任来金霖召开现场会，约谈了X酒店物业，要求物业加强对金霖的管理，并要求日租房全面关停！”其他人表示已关停，配合工作。经质证，原告不予认可。诉讼中，本院向X酒店物业公司询问疫情管控期间涉案房屋经营的有关情况，其工作人员表示，疫情管控期间，因经营日租房，人口流动性大，按照街道及派出所通知要求，在1月25日后一级防控、二级防控期间，不允许经营日租房业务。此间酒店采取封闭管理，外来人员不允许进入，只有长租的租户可以进入。7月份降至三级防控后，物业公司的要求是只要提供健康码，签责任书，就可以扫码进入酒店，但是经营日租房的平台至8月1日后才开放，据物业了解，此前没有租户经营日租房业务，因为平台是锁着的，无法经营。当事人提交的X酒店日租房微信群属实，微信群中的杨队是派出所警官，管理日租房。对王苏平与程艳秋在2020年6月9日发生纠纷一事，物业不知情，双方均未告知物业，对于3107号房屋现由谁控制，物业不掌握。本院认为，双方当事人签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明事实，双方曾就解除合同一事进行协商，2020年6月9日，原、被告在涉案房屋内协商退租事宜时，原告对门锁进行了更换，被告表示此后门锁损坏，被告无法进入涉案房屋。原告虽称因被告阻止，原告并未更换成门锁，且门锁并未损坏，但对于原告更换门锁导致的后果，原告应承担举证责任，鉴于原告并未举证证明其换锁的行为未对被告使用涉案房屋造成影响，应当承担不利后果。故本院认定，原告于2020年6月9日收回涉案房屋，涉案合同于当日解除。原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。涉案合同并未约定承租方享有单方解除权，被告亦未证明因疫情影响直接导致涉案合同无法继续履行，被告以其通知原告解除之日作为解除日期，缺乏依据，故被告要求确认涉案合同于2020年2月1日解除的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告租金交纳至2020年4月2日，此后租金未交纳，故自2020年4月3日至合同解除之日期间的租金，被告应予交纳。被告要求原告退还2020年2月1日至2020年4月2日期间租金的反诉请求，亦缺乏依据，本院不予支持。关于租金标准，鉴于被告因疫情影响并未实际使用涉案房屋，并提出要求法院予以酌减，故对于租金标准，本院将结合合同履行情况，被告违约行为及双方损失，并考虑疫情因素，按照公平原则依法予以酌定。合同约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的0.5倍支付滞纳金，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的滞纳金实为迟延给付租金的违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于被告提出合同约定的滞纳金标准过高，要求法院依法予以酌减，故本院将综合考虑合同履行情况并考虑疫情因素，对滞纳金予以酌定。被告交纳的押金13000元应予抵扣上述租金及滞纳金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王苏平与被告（反诉原告）程艳秋于2019年3月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月9日解除；二、被告（反诉原告）程艳秋于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）王苏平支付自2020年4月3日至2020年6月9的租金14318元（程艳秋交纳的押金13000元予以抵扣，剩余1318元应予支付）；三、被告（反诉原告）程艳秋于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）王苏平支付滞纳金21.27元；四、驳回原告（反诉被告）王苏平的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）程艳秋的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，由原告王苏平负担599元（已交纳），由被告程艳秋负担14元（于本判决生效后七日内交纳），反诉费387元，由被告程艳秋负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年八月二十六日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟