广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1351号上诉人（原审被告）：中山市万联房地产开发有限公司，住所地广东省中山市****************，统一社会信用代码914***********437X。法定代表人：黄凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司中山东升支行，住所地广东省中山市**********，统一社会信用代码914************822。主要负责人：霍凤英，该支行行长。委托诉讼代理人：吴少容，广东道慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁世颂，广东道慧律师事务所律师。原审被告：黄荣辉，男，1972年3月2日出生，汉族，住广东省阳春市**************。原审被告：梁五妹，女，1978年7月17日出生，汉族，住广东省阳春市**************。上诉人中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司中山东升支行（以下简称农行东升支行）、原审被告黄荣辉、梁五妹案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初5987号民事判决，于2020年3月4日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。万联公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判执行（2016）粤2072民初4311号民事判决时不得执行中山市**********************。事实与理由：一、万联公司至今仍是涉案房产的物权人，在案涉房产买卖合同被依法解除后，商品房销售登记备案失效，人民法院继续执行案涉房产已无事实和法律基础。万联公司是涉案房产的物权人，该权利效力源于万联公司开发建设该房产，并已取得商品房产权权属证明书，且（2017）粤2071民初21989号民事判决已判决确认案涉房产归万联公司所有，不得执行案涉房产。同时，商品房合同登记备案的权利人并非房产登记权物权人，登记备案的意义只是为了保障买受人将来可以实现物权，防止开发商对预售房产设置其他权利负担，并不具有变更房产权属人的物权效力。也就是说，黄荣辉、梁五妹在涉案买卖合同被解除后，仅仅享有对涉案房产的期待权可能性，只有在正式办理了产权登记后，物权才能有效转移。但涉案商品房买卖合同被依法解除，该商品房合同登记备案的债权基础灭失，合同备案登记已失效。黄荣辉、梁五妹已根本失去了对涉案房产的物权请求权，已不可能再对涉案房产主张任何权利，因此，涉案房产不属于其可供执行的财产。退一步说，万联公司对涉案房产享有的是物权，而农行东升支行仅是对黄荣辉、梁五妹享有金钱债权，并非对涉案房产享有任何物权权益。万联公司是物权人，物权享有优先效力，优于一般债权人的金钱债权。因此，万联公司对涉案房产享有的物权能够排除执行。二、涉案房产自始从未交付给黄荣辉、梁五妹，一审判决有关“已交付”的认定严重错误，且适用法律错误。首先，黄荣辉、梁五妹从未办理收楼手续，更未实际占有涉案房产，一审以合同约定交付时间为准，认定涉案房产已交付属错误认定。因为如此，万联公司才不需要在（2016）粤2071民初9871号商品房预售合同纠纷中向黄荣辉、梁五妹提出“返还案涉房产”的诉讼请求。黄荣辉、梁五妹也没有提出过异议，故万联公司无须提交未将涉案房产交付的证据。其次，一审法院片面引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，忽略了第十八条第二款的规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除”，而本案已查明涉案房产的商品房买卖合同已实际解除的情况下，就案涉房产所设立的查封措施也应当予以解除。一审法院适用法律错误，理应予以纠正。三、案涉房产商品房买卖合同已被依法解除，万联公司与黄荣辉、梁五妹之间不互负返还义务，一审判决有关“万联公司不享有足以排除执行的权利”的认定显属错误。首先，涉案房产的商品房买卖合同被依法解除，并非被判定无效，根本不属于“双务合同无效”的情形。其次，万联公司与黄荣辉、梁五妹并不互负返还义务。如前所述，黄荣辉、梁五妹从未办收楼手续，未实际占有涉案房产，其不负有返还案涉房产的义务。万联公司代黄荣辉、梁五妹向按揭银行偿还贷款本息548038.81元，根据（2016）粤2071民初9871号民事判决，黄荣辉、梁五妹应向万联公司支付违约金156800元、律师费6000元、诉讼费3556元。以及支付（2017）粤2071民初21989号执行异议之诉案件的诉讼费11640元，上述合计726034.81元，根据合同法第九十九条的规定，万联公司有权将黄荣辉、梁五妹的购房款与前述债务抵销，即万联公司无需向黄荣辉、梁五妹返还房屋的全部价款。再者，“是否返还价款”并非审查万联公司是否享有足以排除执行的权利要素条件。第一，是否返还价款属于万联公司、黄荣辉、梁五妹之前债权债务纠纷，万联公司不负有返还义务，以此为由否认万联公司享有排除执行的权利显属错误。第二，本案争议的焦点是审查万联公司能否排除执行，而农行东升支行查封的范围仅限于黄荣辉、梁五妹名下价值55389.67元的合法财产或权利。万联公司是涉案房产的物权人，农行东升支行是普通金钱债权执行人，其轮候查封生效时间是在2018年10月26日，晚于万联公司解除商品房买卖合同诉讼的生效时间（2017年6月16日），此时，黄荣辉、梁五妹对涉案房产的期待物权和准物权已根本不可能实现，农行东升支行不能再对黄荣辉、梁五妹的房产申请查封。因此，万联公司作为涉案房产的物权人，足以排除普通债权人对涉案房产的执行行为。农行东升支行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。黄荣辉、梁五妹二审期间未向本院陈述意见。农行东升支行于2019年5月6日向一审法院起诉请求：恢复（2016）粤2072民初4311号案对广东省中山市*******6号时代倾成花园14幢702房[合同业务编号：HTN2013050878]房地产的查封并执行。一审法院认定事实：2011年2月14日，万联公司取得位于中山市*******的土地使用权证，证号为中府国用（2011）第2401233号。2013年8月9日，位于中山市*******6号时代倾成花园14幢702房办理商品房销售登记备案手续，合同业务编号为HTN2013050878，备案的权利人为黄荣辉、梁五妹。2013年11月12日，上述房地产办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行，不动产登记证明号为DY201338854。2014年6月12日，万联公司取得位于中山市*******6号时代倾成花园14幢房地产的产权权属，证明书号码为：2014-010662。2016年5月18日，中山市第一人民法院立案受理万联公司诉黄荣辉、梁五妹商品房预售合同纠纷一案。2016年6月7日，中山市第一人民法院在审理中国银行股份有限公司中山分行诉黄荣辉、梁五妹信用卡纠纷一案中，作出（2016）粤2071民初10273号民事裁定，查封上述房地产。2016年7月7日，一审法院在审理农行东升支行诉黄荣辉、梁五妹金融借款合同纠纷一案中，作出（2016）粤2072民初4311号民事裁定，轮候查封上述房地产。2016年11月7日，中山市第一人民法院就万联公司诉黄荣辉、梁五妹商品房预售合同纠纷一案，查明：2013年8月3日，万联公司与黄荣辉、梁五妹签订中山市商品房买卖合同，约定黄荣辉、梁五妹向万联公司购买涉案房地产，房屋价款为784000元，支付方式为在2013年8月2日付款244000元，商业贷款在2013年9月2日付款540000元，万联公司应当在2013年9月2日前将符合合同约定的商品房交付黄荣辉、梁五妹使用……；但未查明涉案房地产价款的支付情况和房地产交付占有情况，最后该院作出（2016）粤2071民初9871号民事判决，判决：“一、解除万联公司与黄荣辉、梁五妹于2013年8月3日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议；二、黄荣辉、梁五妹于本判决生效之日起十日内协助万联公司办理位于中山市*******6号时代倾成花园14幢702房的商品房销售登记备案注销手续……”该判决于2017年1月21日生效，因黄荣辉、梁五妹未按判决履行，万联公司于2017年6月16日向中山市第一人民法院申请强制执行，2017年7月21日，中山市第一人民法院向中山市国土资源局发出（2017）粤2071执8074号协助执行通知书，要求协助执行办理涉案房地产的登记备案注销手续。因上述房地产被中山市第一人民法院于2016年6月7日查封，万联公司遂向中山市第一人民法院提出执行异议。该异议被驳回后，万联公司于2017年11月21日向中山市第一人民法院提起执行异议之诉。2018年4月25日，中山市第一人民法院就该执行异议之诉一案，作出（2017）粤2071民初21989号民事判决，判决：“一、确认位于中山市*******6号时代倾成花园14幢702房房地产为万联公司所有；二、执行本院（2016）粤2071民初10273号民事判决时不得执行中山市*******6号时代倾成花园14幢702房房地产……”该判决于2018年7月19日生效。一审法院另查，关于农行东升支行与黄荣辉、梁五妹金融借款合同纠纷一案，因黄荣辉、梁五妹未自觉履行一审法院已生效的（2016）粤2072民初4311号民事判决确定的义务，农行东升支行向一审法院申请强制执行，案号为（2018）粤2072执4930号，上述诉保查封依法转为执行中查封。2018年12月24日，万联公司向一审法院提起执行异议。2019年1月26日，一审法院作出（2018）粤2072执异189号执行裁定，裁定解除一审法院（2016）粤2072民初4311号民事裁定对上述房地产的查封。农行东升支行不服该裁定，在法定期限内向一审法院提起诉讼。一审法院再查，万联公司确认已收取合同约定的全部首期款及贷款，未提交未向黄荣辉、梁五妹交付涉案房地产的证据。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，则一审法院审查的主张内容有：（一）万联公司是否系权利人。根据上述查明可知，涉案房地产的产权权属仍然登记在万联公司的名下，故万联公司作为名义上的产权人有权对涉案房地产的执行提出异议。（二）万联公司主张排除执行的权利的合法性与真实性。万联公司与黄荣辉、梁五妹双方签订的商品房买卖合同真实有效，并办理了商品房销售登记备案手续，符合法律规定，万联公司主张以该合同已经解除享有涉案房地产的物权而主张排除执行的权利真实合法。（三）该权利能否排除执行。首先，从上述查明可知，万联公司已经收到了全部的房屋价款，且根据万联公司与黄荣辉、梁五妹签订的商品房买卖合同中的约定可知，万联公司应当在2013年9月2日前将符合合同约定的商品房交付黄荣辉、梁五妹使用，而万联公司未提交证据证明未将涉案房地产交付的证据，故一审法院认定其已交付。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，本案中，黄荣辉、梁五妹已经通过自付款和以其作为借款人的商业贷款全部支付了房屋价款，且万联公司已向黄荣辉、梁五妹交付了房地产，已享有了准物权，虽然未办理过户登记手续，但人民法院可以采取查封、扣押、冻结等执行措施，故万联公司以解除商品房买卖而享有物权不符合法律的规定，其权利不足以排除执行。其次，即使万联公司依据生效裁判认定以转移所有权为目的的合同无效或应当解除，进而判令向其返还执行标的物的，此时万联公司享有的是物权性的返还请求权，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，只有在万联公司已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行；反之，不能排除执行。本案中，万联公司未提交证据证明其已向黄荣辉、梁五妹返还了房屋的全部价款，故一审法院认为其亦不享有排除执行的权利。综上所述，一审法院认为万联公司不享有足以排除执行的权利，万联公司的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十三条第一项的规定，判决：准许执行黄荣辉、梁五妹所有的位于中山市*******6号时代倾成花园14幢702房房地产。一审案件受理费100元，由万联公司、黄荣辉、梁五妹负担（该款农行东升支行已预交，其同意由万联公司、黄荣辉、梁五妹直接向其支付，万联公司、黄荣辉、梁五妹应于一审判决生效之日迳付100元给农行东升支行，一审法院不另收退）。二审期间，万联公司提交的证据有：1.视频光盘一张，拟证明涉案房产未交付、未被黄荣辉、梁五妹实际占用；2.收楼通知书及快递单、办证通知及快递单、催交办证资料/费用通知书及快递单、变更通讯方式申请，拟证明万联公司多次催促黄荣辉、梁五妹办理房产证、交楼等手续，但两人拒不办理，才导致万联公司为其银行贷款承担连带保证责任，加重了万联公司负担，最终因黄荣辉、梁五妹断供万联公司代偿其全部银行贷款本息，最后解除合同。对案涉房产未办证、未交付，万联公司不存在过错；3.债权债务抵销及代付通知书及快递单，拟证明万联公司与黄荣辉、梁五妹结算债权债务后，不存在返还价款的义务。农行东升支行质证称：我方对上诉人提交的证据三性均不予确认，不属于新证据。其中证据1-5反映的是万联公司与黄荣辉、梁五妹双方履行房屋买卖合同的情况，农行东升支行不是合同当事人，对此情况不了解，债权债务抵销及代付通知书是万联公司在一审判决后向黄荣辉、梁五妹发出的，且该通知书没有送达成功。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：在万联公司与黄荣辉、梁五妹商品房预售合同纠纷一案中[案号为（2016）粤2071民初9871号]的民事判决中查明：2016年5月30日，中国工商银行股份有限公司沙溪支行向万联公司出具的确认书，确认截止2016年5月27日，万联公司共向其清偿了黄荣辉、梁五妹的全部借款本金523809.27元并给付了全部应付利息24229.54元。至此，万联公司已代偿完毕借款合同项下部分本金、利息及罚息。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。二审争议焦点在于万联公司对涉案商品房是否享有排除法院强制执行的实体权益。首先，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”规定，开发商对于其依法建造的房屋自建成之时即取得所有权，在办理产权转移登记手续即将房屋过户至买受人名下前，该房屋所有权仍归属于开发商。本案中，万联公司作为涉案房屋所在住宅小区的开发商，因合法建造涉案房屋这一事实行为自建成之时即已取得涉案房屋所有权。其后，虽然黄荣辉、梁五妹与万联公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同并办理了合同登记备案手续，但涉案房屋至今未办理产权转移登记，故根据上述规定，该房屋所有权并未发生变更，至今仍归属于万联公司。其次，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”根据上述规定，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，属行政管理范畴，而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。根据物权法定原则，虽然涉案房屋办理了商品房预售合同备案登记，但并不当然产生预告登记的物权效力。况且，万联公司与黄荣辉、梁五妹的商品房买卖合同以及商品房销售登记备案已被法院判决[(2016)粤2071民初9871号]解除及注销，该判决已于2017年1月21日发生法律效力，故涉案房屋的产权仍应归属于万联公司。由于债权人农行东升支行系基于其对黄荣辉、梁五妹享有的一般债权向法院申请强制执行涉案房屋，而如前所述，万联公司对涉案房屋享有所有权，根据物权优于债权原则，本院认定万联公司对涉案房屋享有的权利足以排除法院对该房屋的强制执行。综上所述，万联公司上诉请求成立，本院予以采纳。《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初5987号民事判决；二、确认位于广东省中山市**********************的实际权利人为中山市万联房地产开发有限公司；三、执行中山市第二人民法院（2016）粤2072民初4311号判决时不得执行上述房屋；一审案件受理费100元（中国农业银行股份有限公司中山东升支行已预交），由中国农业银行股份有限公司中山东升支行负担；二审案件受理费100元（中山市万联房地产开发有限公司已预交），由中国农业银行股份有限公司中山东升支行负担，于本判决生效后七日内迳付中山市万联房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年八月十九日书记员  杨婉婷