广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤01执异434号 案外人：高洪明，男，1980年5月10日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。 申请执行人：广州资产管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路****。 法定代表人：梁镜华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑飞虎，广东金轮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何志瑜，广东金轮律师事务所律师。 被执行人：广州市骏轩酒店有限公司，住所地广，住所地广东省广州市白云区三元里大道**v> 法定代表人：张美芳。 委托诉讼代理人：许多，广东安国律师事务所律师。 被执行人：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广东省广，住所地广东省广州市白云区三元里大道**之** 法定代表人：吴林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁励灵，该司职员。 被执行人：黎燕贞，女，1957年10月24日出生，澳门特别行政区居民，住广东省广州市花都区。 委托诉讼代理人：许多，广东安国律师事务所律师。 本院在执行申请执行人广州资产管理有限公司（以下简称广州资产公司）与被执行人广州市骏轩酒店有限公司（以下简称骏轩酒店）、黎燕贞、广州市南大房地产开发有限公司(以下简称南大公司)借款合同纠纷一案过程中【案号：（2019）粤01执2632号】。案外人高洪明向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。现已审查终结。 案外人高洪明异议称：贵院因申请执行人广州资产公司与被执行人南大公司以及黎燕贞、骏轩酒店借款合同纠纷一案，作出（2017）粤01民初391号民事判决，该案由贵院于2019年5月21日立案执行，2019年11月26日作出（2019）粤01执2632号执行裁定书同时发布拍卖公告（一拍），拍卖公告确认执行标的拍卖是带租约拍卖。但该拍卖公告被骏轩酒店提出异议后，贵院2020年3月6日作出（2020）粤01执异4号、5号裁定，撤销贵院于2019年11月26日作出的（2019）粤01执2632号拍卖公告，且2020年5月4日在京东拍卖网上以不带租约形式拍卖掉了执行标的中的位于广州市白云区xx号1802房、2005房、2101房、2104房、2105房、2106房，该拍卖方式势必损害案外人的利益，理由如下：一、案外人与被执行人南大公司之间早在抵押之前、法院查封之前就已签订租赁合同，该租赁合同真实有效，贵院应当予以认定。二、案外人与被执行人南大公司之间的租赁关系成立有很深厚的历史渊源，是真实有效的租赁关系，但由于被执行人南大公司一直处于诉讼中和账户被冻结中无法提供给贵院关于租赁关系的转账凭证，贵院应当考虑到案外人与被执行人南大公司之间的实际情况予以认定租赁关系的真实性。三、水电费、物业管理费可以证明租赁关系的存在，也可以证明执行标的均被案外人占有，租赁合同是否备案不影响租赁合同的有效及真实性。四、案外人没有作为第三人参与贵院（2020）粤01执异4号、5号裁定，没有在法庭上主张自己的权益，但贵院（2020）粤01执异4号、5号裁定直接损害了案外人的利益，该裁定程序违法。五、申请执行人广州资产公司确认案外人与被执行人南大公司之间的租赁关系，同意贵院按照带租约的方式拍卖执行标的，贵院应当充分尊重申请执行人对执行标的的处置方式。综上所述，请求法院：一、确认案外人与（2019）粤01执2632号案件的执行标的之位于广州市白云区xx号A栋2001房、2005房、2006房、1802房、1807房、1707房、1601房、1603房、1604房、1605房、1606房的租赁关系真实、合法有效；二、依法撤销（2019）粤01执2632号案件的执行标的拍卖公告，重新作出（2019）粤01执2632号案件涉案房屋为带租约拍卖的拍卖公告；三、确认案外人在（2019）粤01执2632号案件的涉案房屋拍卖后，案外人无需向买受人交付房屋。 案外人高洪明提交如下证据：1.住宅租赁合同、物业费收据，拟证明案外人自2016年9月10日开始租赁xx号A栋2001房、2005房、2006房、1802房、1807房、1707房、1601房、1603房、1604房、1605房、1606房并缴纳物业管理费至案外人申请之时，租赁期限截止至2036年9月9日至；2.xx号A栋2001房、2005房、2006房、1802房、1807房、1707房、1601房、1603房、1604房、1605房、1606房租金缴纳收据，拟证明案外人租赁涉案房屋于2016年9月10日一次性共缴纳4年租金576000元；3.xx号A栋2001房、2005房、2006房、1802房、1807房、1707房、1601房、1603房、1604房、1605房、1606房电费清单以及缴费单据、4.涉案房屋水费清单以及缴费单据，证据3-4拟证明案外人一直占有使用商铺；5.广州市南大房地产开发有限公司企业信息资料、中国裁判文书判决书公示，拟证明南大公司一直经济状况很差，且账户被查封，股东之间产生纠纷不能正常按照规范流程出具发票、合同、收款等，案外人向南大公司提供资金并获得长期租赁期是事实；6、责令限期改正通知书，拟证明就涉案房产广州市白云区xx街流动人员和出租屋管理服务中心向案外人发出缴纳租赁税费通知；7.xx号A栋2001房、2005房、2006房、1802房、1807房、1707房、1601房、1603房、1604房、1605房、1606房现状照片，拟证明涉案房产均已出租占有使用；8、声明函、付款凭证、付款清单，拟证明广州舒摩尔物业管理有限公司代替南大公司支付业主迟延办证迟延交楼赔偿金；9.广州市高顿物业管理有限公司、骏轩酒店企查查资料，拟证明均为黎燕贞的公司；10、xx售楼处工作人员与黎燕贞律师调查取证获得公证书的微信聊天记录、声明书，拟证明黎燕贞律师贿赂行为；11、（2018）粤0111民初5986号民事判决，拟证明黎燕贞霸占南大公司印章等资料；12.公证备案证，拟证明南大公司重 新制作公章。 申请执行人广州资产公司答辩称：一、广州市白云区xx号1802房、2005房已于2020年5月4日成功拍卖，执行标的的执行程序已经终结，案外人无权对上述房产提出异议。在执行过程中，高洪明并未向法院提出任何异议，退一步讲，即便该租赁关系存在，也应视为高洪明认可该执行程序。对此提出执行异议，是违反相关法律及程序的规定，存在故意阻挠行为。二、广州市白云区xx号2001房、2006房、1807房、1707房、1601房、1603房、1604房、1605房、1606房的租赁关系合法有效、真实有效，我方认可租赁关系的存在。综上所述，我方认可案外人系广州市白云区xx号2001房、2006房、1807房、1707房、1601房、1603房、1604房、1605房、1606房的合法承租人，租赁关系真实有效，但广州市白云区xx号1802房、2005房的执行程序已经终结，案外人无权对广州市白云区xx号1802房、2005房提出异议。因为执行至今，已经执行好久了，不利于申请执行人债权回收，为实现拍卖回款，我方对剩余未拍卖的房产同意带租拍卖，以快速回收我方债权。 被执行人骏轩酒店、黎燕贞答辩称：贵院（2019）粤01执2632号执行裁定书所要执行的二十五套房产中，高洪明提出涉案房屋是带二十年租约，我方认为高洪明的陈述是虚假的，不应带租约拍卖，理由如下：一、《住宅租赁合同》是南大公司、高洪明在得知涉案房屋即将被拍卖后补充签订的，并非真实的租约。可以对《住宅租赁合同》中的签名“高洪明”的字样进行签字时间鉴定、手印按捺时间鉴定、南大公司公章盖章时间鉴定、南大公司法人“吴林”签名时间鉴定，用以证明以上签章、手印的真实时间，进而证明《住宅租赁合同》是南大公司在得知涉案房屋即将被拍卖后与高洪明补充签订的。二、支付租金的形式不符合正常交易习惯（正常按月支付租金），高洪明仅仅提供一份收据，而没有任何的银行转账记录，无法证明其已经支付了的租金（57.6万元）和履约保证金，无法证明涉案租赁合同是真实的租赁合同。根据南大公司提交的与高洪明签订的《住宅租赁合同》显示，交付租金形式以每四年缴一次租金，交租日期为2016年9月10日、2020年9月10日、2024年9月10日、2028年9月10日、2032年9月10日。以上的交易习惯不符合正常交易逻辑，正常的租赁合同都是按月支付租金，最晚也应按年支付租金，四年一交实属罕见。南大公司提交的收据应为在得知涉案房屋即将被拍卖后补充出具的，没有银行流水予以佐证，无法证明其已经收取涉案房屋、住宅的租金和履约保证金，恳请法官责令高洪明、南大公司提交2016年8月-10月的银行流水。57.6万元如此大笔的款项，定有相应的存取款记录，如南大公司、高洪明提供的银行流水中，没有显示以上涉案房屋支付的租金以及履约保证金，则证明涉案租赁合同是虚假租赁合同。据了解，收据上的签名“李桂新”在2016年至2019年1月期间并不是南大公司的员工，如果南大公司认为租金收据、履约保证金收据是真实的，应该提供李桂新的劳动合同、工资支付记录、社保记录予以证明系其员工。三、我方与广州市高顿物业管理有限公司（广州市白云区xx号、xx号在2016年至2019年的合法物业管理公司，负责涉案房屋的物业管理，在房管局的买卖合同中有备案）核实，涉案房屋真实情况并非如高洪明、南大公司所述。广州市高顿物业管理有限公司在xx物业管理期间，从没有收到过高洪明缴纳的物业管理费、水电费，亦没有姓刘的经手人向高洪明出具收据，更没有高洪明在高顿物业的身份登记信息。广州市白云区xx号A栋2101房、2102房、2103房、2104房、2105房、2106房是顶楼，截至2019年1月份广州市高顿物业管理有限公司撤离前，以上房屋均是毛坯房，从来没有人使用过，亦没有人缴纳物业管理费和水电费。广州市白云区xx号101房、xx号101房是等是南大公司自用的房屋，用作销售中心。四、其他事实证明涉案三份租赁合同并非真实的租赁合同。(一）xx号A栋1802房已由广州市高顿物业管理有限公司于2018年4月出租给何小姐(附上微信记录和收款收据、转账记录)，此租客只住了三个月就被吴林聘的社会人士赶走。(二)xx号A栋2005房于2018年5月出租给朱芹(附上承租人的身份证复印件和租金押金收据)，并有高顿物业公司员工做证人。（三）南大公司于2018年5月19日发出的《通知》，要求xx号A栋2005房的租客在收到通知书后2日内，即与南大公司委托的收费专员联系，签订房屋租赁合同，并把租金交给南大公司指定的对公账户。南大公司于2018年5月28日发出的《最后通知》，要求A栋1802房的租客在收到通知书后2日内，即与南大公司委托的收费专员联系，签订房屋租赁合同，并把租金交给南大公司指定的对公账户。从南大公司发出的《通知》、《最后通知》，可以看出，A栋2005房、A栋1802房的真实租客并非是“高洪明”，这两份通知与南大公司提交的《住宅租赁合同》互相矛盾，更加印证《住宅租赁合同》是虚假的。五、高洪明、南大公司提交虚假租赁合同的行为,存在不可告人的非法目的。南大公司在有能力履行债务的情况下，通过非法手段扰乱司法拍卖程序，谋图由黎燕贞、广州市骏轩酒店有限公司代替其承担清偿债务责任。根据申请人了解，南大公司对外销售涉案房屋时,向买家表明租客是其员工,并且保证买家成交后，及时解除租约。在参加涉案房屋拍卖前,已收取买家百分之二十以上的定金，再替代买家申请拍卖，其他有意参加拍卖的人，知道已有二十年左右租约，就不会购买,这样南大公司就可以内部操作，卖给指定的人，扰乱司法拍卖程序，存在谋取非法利益的目的。南大公司的股东为黎燕贞与前夫吴林，现正进行离婚后的财产进行分割纠纷，案件正在白云区法院审理中，案号为（2019）粤0111民初5946号，在吴林操控下的南大公司提交虚假租赁合同的行为，严重损害黎燕贞的合法权益；南大公司的营业执照期限届满，由于南大公司营业执照复活续期之前，无法将名下的物业过户，黎燕贞于2019年11月28日发现南大公司的法定代表人、股东吴林，在南大公司工商营业执照的续期变更中,在《股东会决议》和《公司章程》里,冒充黎燕贞本人签名，黎燕贞已立即在天河派出所报警(附上报警回执复印件和广州市市场监督管理局的12315中心来访材料签收回执复印)，其冒充黎燕贞本人签名的目的是为了尽快处置南大公司的财产，从中谋取非法利益。综上所述，我方认为涉案房屋的二十年租约是虚假的，其目的是为了降低了抵押物的价值,谋图由黎燕贞、骏轩酒店代替南大公司承担清偿债务责任，严重损害黎燕贞、骏轩酒店的合法利益。综上，请求法院依法驳回高洪明的请求，并依法追究高洪明的法律责任。 本院查明，关于原告广州银行股份有限公司科学城支行与被告骏轩酒店、黎燕贞、南大公司借款合同纠纷一案，本院于2018年9月4日作出的（2017）粤01民初391号民事判决已经发生法律效力。判决如下：（一）骏轩酒店应在本判决发生法律效力十日内向广州银行股份有限公司科学城支行偿还欠款本金人民币3550万元并支付利息和罚息；（二）原告广州银行股份有限公司科学城支行对被告南大公司提供抵押担保的位于广东省广州市白云区xx号之一101房（粤房地权证穗字第××号）、之二101房（粤房地权证穗字第××号）、之三101房（粤房地权证穗字第××号）、之四101房（粤房地权证穗字第××号）、之五101房（粤房地权证穗字第××号）、xx号之一101房（粤房地权证穗字第××号）、之三101房（粤房地权证穗字第××号）、之四101房（粤房地权证穗字第××号）、1601房（粤房地权证穗字第××号）、1603房（粤房地权证穗字第××号）、1604房(粤房地权证穗字第××号)、1605房（粤房地权证穗字第××号）、1606房（粤房地权证穗字第××号）、1707房（粤房地权证穗字第××号）、1802房（粤房地权证穗字第××号）、1807房（粤房地权证穗字第**20787202号）2001房（粤房地权证穗字第××号）、2005房（粤房地权证穗字第××号）、2006房（粤房地权证穗字第××号）、2101房（粤房地权证穗字第××号）、2102房（粤房地权证穗字第××号）、2103房（粤房地权证穗字第××号）、2104房（粤房地权证穗字第××号）、2105房（粤房地权证穗字第××号）、2106房（粤房地权证穗字第××号）共25套房产享有抵押权，有权以该房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿本判决第一项确定的债权。南大公司承担担保责任后，有权依法向债务人骏轩酒店进行追偿；（三）被告南大公司、黎燕贞对本判决第一项确定的被告骏轩酒店的债务向原告广州银行股份有限公司科学城支行承担连带清偿责任。南大公司、黎燕贞承担保证责任后，有权依法向债务人骏轩酒店进行追偿；（四）驳回原告广州银行股份有限公司科学城支行的其他诉讼请求。 由于被执行人骏轩酒店、黎燕贞、南大公司未履行上述生效判决确定的债务，广州资产公司向本院申请立案执行。本院于2019年11月26日作出（2019）粤01执2632号执行裁定书，裁定拍卖上述涉案房产，并于同日作出拍卖公告（一拍）。依据该拍卖公告，本院将拍卖涉案房产。拍卖公告内容第七项写到：根据承租人提供的资料显示：序号1-2财产承租人高洪明，其与广州市南大房地产开发有限公司签订了《住宅租赁合同》，租赁期限自2016年9月10日至2036年9月9日止，每四年缴一次租金，首期租金已支付完毕；序号3-6财产承租人张先勇，其与广州市南大房地产开发有限公司签订了《住宅租赁合同》，租赁期限自2016年8月20日至2034年8月19日止，每六年缴一次租金，首期租金已支付完毕。 骏轩酒店、黎燕贞对本院作出的（2019）粤01执2632号拍卖公告不服，向本院提起执行异议，本院于2020年3月6日作出（2020）粤01执异4号、（2020）粤01执异5号执行裁定，认为：“……从南大公司与张先勇、高洪明签订的《住宅租赁合同》可知，涉案房产中的两份租赁合同均是长期租赁合同，支付方式为每四年或六年支付一次，且以现金方式支付租金，只提供了部分租金收据。因该两份《住宅租赁合同》均没有向房产管理部门登记备案，且租金的支付方式及租赁期限显然有悖于一般租赁习惯和生活常理。对此，仅凭上述两份租赁合同和租金收据不足以证明南大公司与张先勇、高洪明之间存在真实的租赁关系。此外，根据本院的执行调查笔录以及听证笔录反映：没有证据证明张先勇、高洪明实际占有使用涉案房产。结合上述事实证据分析，本院认为，涉案房产中的租赁关系并不真实。故本院裁定撤销本院于2019年11月26日作出的（2019）粤01执2632号拍卖公告”。 本院于2020年3月30日作出（2019）粤01执2632号拍卖公告，拟对涉案房产不带租约拍卖。案外人高洪明提出本异议。 另查，在本案听证时，案外人明确陈述其租赁合同的租金实际上是以案外人向被执行人南大公司提供的借款作为租金的对价予以抵扣的，其租金并未实际支付。但是案外人并未提交双方订立的借款合同以及转账支付凭证予以佐证。此外案外人与被执行人南大公司订立的《住宅租赁合同》租金明显低于同地段房屋租金标准。 本院认为，首先，对于案外人高洪明对xx号A栋2005房、1802房的租赁关系提出的异议，由于本院于2020年3月6日作出（2020）粤01执异4号、5号裁定已经对上述房产存在的租赁关系予以否定，故案外人所提异议是对本院该生效执行裁定的异议，应当另循法律途径予以解决，不属于本案异议审查的范畴，本院不予审查。 对于案外人高洪明对xx号A栋2001房、2006房、1807房、1707房、1601房、1603房、1604房、1605房、1606房提出的异议，本院认为本院于2020年3月6日作出（2020）粤01执异4号、5号裁定认定张先勇、高洪明订立的两份《住宅租赁合同》均没有向房产管理部门登记备案，且租金的支付方式及租赁期限显然有悖于一般租赁习惯和生活常理。对此，仅凭上述两份租赁合同和租金收据不足以证明南大公司与张先勇、高洪明之间存在真实的租赁关系。此外，根据本院的执行调查笔录以及听证笔录反映：没有证据证明张先勇、高洪明实际占有使用涉案房产。结合上述事实证据分析，本院认为，涉案房产中的租赁关系并不真实。同时结合本院本次听证查明的事实，在本案听证时，案外人高洪明明确陈述其租赁合同的租金实际上是以案外人向被执行人南大公司提供的借款作为租金予以抵扣的，其租金并未实际支付。但是案外人高洪明并未提交双方订立的借款合同以及转账支付凭证予以佐证。此外，案外人高洪明与被执行人南大公司订立的《住宅租赁合同》租金明显低于同地段房屋租金标准。上述事实进一步充分证明，案外人高洪明与南大公司订立的租赁合同并不具有真实性，该租赁合同并不能够产生“买卖不破租赁”的效力，本院对上述房产予以不带租约拍卖并无不当，本院予以支持。案外人高洪明的主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十六条第一款、第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回高洪明的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  胡伟东 审判员  叶洁靖 审判员  黄 征 二〇二〇年八月三十日 书记员  赖泽钊 陈燕霞