天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2596号上诉人（一审被告）：尚上，男，1992年8月5日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：高强,山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐贵一,山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：柳育莲，女，1954年9月7日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：潘强，天津击水律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝曦甜，天津击水律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：苑华，女，1985年3月8日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：苑贵生（苑华之父），住天津市和平区。上诉人尚上因与被上诉人柳育莲、苑华房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尚上及其委托诉讼代理人高强、徐贵一，被上诉人柳育莲及其委托诉讼代理人潘强、郝曦甜，被上诉人苑华的委托诉讼代理人苑贵生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚上上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持尚上在一审中提出的全部反诉请求；二、两审案件受理费、保全费和鉴定费由柳育莲、苑华负担。事实与理由：一、当事人之间明确约定房屋成交总价款为3200000元，一审法院却委托评估公司评估涉案房产的价值，没有法律依据，亦违背了当事人意思自治和合同自由原则，明显不当。二、当事人之间签订的《天津市二手房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《天津市二手房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）均约定税费由柳育莲、苑华承担，该约定属于当事人的意思自治范畴，不会导致国家的税费流失，亦不违反法律关于依法纳税的强制性规定。三、两份合同约定内容完整清晰，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十一条合同中关于约定不明的补救条款系适用法律错误。四、《补充协议》约定尚上应在收到全部房款3200000元后30日内将房屋及相关证明交付柳育莲、苑华。本案中尚上在收到全部房款之前，没有义务腾房，且柳育莲、苑华租赁房屋与本案不是同一法律关系，柳育莲、苑华租赁的是谁家的房产，交付多少钱的租金，与尚上无关，尚上不应当赔偿其租金损失。五、柳育莲、苑华一直未支付剩余购房款构成违约，尚上不违约，柳育莲、苑华应当向尚上支付违约金。六、《补充协议》中的1690000元是双方为避税做出的约定，损害了国家税收利益，应当认定无效，而该条款的无效不影响其他条款的效力，柳育莲、苑华应当按照3200000元标准承担税费。柳育莲、苑华辩称，请求驳回尚上的全部上诉请求,维持一审判决。柳育莲、苑华向一审法院起诉请求：1.判令柳育莲、苑华与尚上签订的《买卖合同》及《补充协议》继续履行，判令柳育莲、苑华按照1690000元价值支付税款，剩余1700000元至3020000元之间的税费由双方依法各自承担；2.判令尚上向柳育莲、苑华支付违约金320000元；3.由尚上支付柳育莲、苑华房租每月4700元，计算期限为自2019年2月4日至7月21日止，之后每月4600元自2019年7月22日至交付房屋之日止的房租；4.诉讼保全保险费4176元、评估费12050元由尚上承担；5.本案诉讼费、保全费等费用由尚上承担。尚上向一审法院反诉请求：继续按照原合同3200000元价款履行合同，被反诉人承担3200000元价款的税费，被反诉人支付反诉人违约金320000元，本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：坐落于本市和平区××路××街××号的房屋（建筑面积64.46平方米）系尚上名下房屋。2018年12月19日柳育莲、苑华作为乙方与作为甲方的尚上签订《买卖合同》，约定由柳育莲、苑华购买尚上名下上述房屋，合同载明：“甲、乙双方约定，房屋成交总价款为：3200000元整。乙方不贷款，在签订合同的当天乙方通过银行转账支付甲方房屋首付款1050000元整，其中1690000元整进入资金监管账号，其余460000元整在房管局房屋交易中心办理过户手续当天内支付甲方。甲方应于收到乙方支付的首付款后的2个工作日内到银行办理还清贷款手续，乙方在甲方还清全部贷款彻底押后的3个工作日内在房屋交易中心办理过户手续的同时将资金监管的全部款项1690000元整，通过银行一次性存入甲方在天津市房地产交易资金监管中心指定的专用账户中，同时房屋全部余款460000元整，乙方通过银行转账支付给甲方。”《买卖合同》还约定：“甲方违约除返还乙方支付的外，还应赔偿乙方全款的10%（即320000元）。甲方应在违约之日起10个工作日内赔偿违约金。乙方违约应赔偿甲方房屋全款的10%（即320000元）作为违约金。乙方应在违约之日起10个工作日内赔偿违约金。甲方可在乙方支付款中扣除。”双方在签订上述《买卖合同》后均同意对于诉争房屋于2018年12月20日价值进行评估，天津中量房地产土地评估有限责任公司于2018年12月21日出具的《房地产交易估价报告》显示，诉争房屋于价值时点可能实现的市场价值取整为1690000元。柳育莲、苑华于上述《买卖合同》签订当日给付尚上1050000元，后尚上于2019年1月2日完成了诉争房屋的贷款清偿手续，并撤销了该房屋的抵押登记。2019年1月4日双方前往有关房屋管理部门办理诉争房屋买卖的相关手续。同时，双方签订《补充协议》，约定：“甲、乙双方约定，房屋成交总价款为3200000元，乙方交纳房屋产权转移所产生的所有税费及费用，甲方净得乙方购房款3200000元整。乙方自行委托评估公司评估该房屋金额为1690000元整。甲方应乙方要求在和平区房管局房屋交易中心另行签订该房屋买卖协议金额1690000元整，乙方自行按1690000元缴纳有关税费及费用。因甲方配合乙方转移该房屋产权所给甲方造成的任何损失，全部由乙方承担，甲方不承担任何责任。”上述《补充协议》签订后，因尚上未能准备设立房屋买卖资金监管账户所需要的对账簿即相关存折，2019年1月4日双方未能办理剩余房款的交付及签订有关房屋管理部门规定的《天津市房产买卖协议》。后柳育莲、苑华对此联系尚上，要求尚上按照《补充协议》约定继续履行诉争房屋的买卖及过户手续，但尚上予以拒绝。现柳育莲、苑华起诉至一审法院，要求继续履行柳育莲、苑华与尚上签订的《买卖合同》及《补充协议》，柳育莲、苑华按照1690000元支付税款，剩余1700000元至3020000元之间的税费由双方依法各自承担以及尚上给付柳育莲、苑华违约金及房租损失等。同时尚上提出反诉要求按照原合同3200000元价款继续履行合同，柳育莲、苑华承担3200000元价款的税费并支付尚上违约金320000元等。另查，柳育莲、苑华在本案审理过程中向一审法院提出申请，一审法院依法委托天津市志信房地产土地评估有限公司对涉案房屋于2018年12月19日房地产价值进行评估，评估结果为：上述房屋2018年12月19日评估价格为3020000元，评估单价为46851元/平方米。再查，柳育莲、苑华在本案审理过程中向一审法院提出申请，一审法院于2019年1月18日作出（2019）津0101民初553号民事裁定书，查封、扣押被申请人尚上存款1392130元或其他等值财产。一审法院认为，双方签订的《买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，依法成立、有效，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。柳育莲、苑华依照合同约定给付尚上1050000元，且尚上于2019年1月偿清了诉争房屋贷款并撤销了抵押登记。现双方均同意继续履行双方的《买卖合同》，但对于诉争房屋价款未能达成一致。根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款等内容没有约定或约定不明确的，可以补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同价款内容约定不明确，按照订立合同时履行地的市场价格履行。对于双方签订的《补充协议》中约定的“甲、乙双方约定，房屋成交总价款为3200000元，乙方交纳房屋产权转移所产生的所有税费及费用，甲方净得乙方购房款3200000元整。乙方自行委托评估公司评估该房屋金额为1690000元整。甲方应乙方要求在和平区房管局房屋交易中心另行签订该房屋买卖协议金额1690000元整，乙方自行按1690000元缴纳有关税费及费用。”这一主要合同内容，双方产生争议。关于尚上主张要求尚上净得房屋价款3200000元，同时柳育莲、苑华承担3200000元价款的税费，缺乏法律依据且造成柳育莲、苑华支付诉争房屋的价格2018年12月19日市场价格不符，明显违背公平原则，尚上的该项主张，一审本院不予支持。关于柳育莲、苑华主张柳育莲、苑华按照1690000元价值支付税款，剩余1700000元至3020000元之间的税费由双方依法各自承担，亦缺乏相关法律依据，一审法院亦不予支持。柳育莲、苑华应当按照诉争房屋2018年12月19日评估价格3020000元向尚上交纳剩余房款1970000元。因诉争房屋买卖产生的相关税费由双方按照相关法律规定分别各自承担。关于柳育莲、苑华主张尚上向柳育莲、苑华支付违约金320000元以及尚上主张柳育莲、苑华支付尚上违约金320000元的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院均不予支持。关于柳育莲、苑华主张尚上支付柳育莲、苑华房租每月4700元计算期限为自2019年2月4日至7月21日止，之后每月4600元自2019年7月22日交付房屋之日止的房租的诉讼请求，柳育莲、苑华依照双方《买卖合同》约定于签订该合同当日给付尚上房款1050000元，且尚上于2019年1月偿清了诉争房屋贷款并撤销了抵押登记，后双方因诉争房屋价款始终未能达成一致，造成诉争房屋未能及时交付柳育莲、苑华导致柳育莲、苑华产生租房损失，该项损失应当由双方共同承担。一审法院酌情判令尚上自2019年3月起按照每月2000元的标准给付柳育莲、苑华租房损失至诉争房屋实际交付之日止。一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，尚上与柳育莲、苑华到涉诉房屋所在的房地产管理部门办理坐落本市和平区××路××街××号××华名下的相关手续，所需缴纳的税费用由柳育莲、苑华及尚上按照3020000元房屋交易价格依据相关法律规定分别负担，所需缴纳的相关过户费用由柳育莲、苑华负担；二、判决第一项执行完毕之日起十日内，尚上将本市和平区××路××街××号房屋腾空，交付给柳育莲、苑华；三、判决第一项执行完毕之日起十日内，柳育莲、苑华一次性给付尚上剩余购房款1970000元；四、判决第一项执行完毕之日起十日内，尚上按照每月2000元的标准给付柳育莲、苑华自2019年3月起至诉争房屋实际交付之日止的租房损失；五、驳回柳育莲、苑华及尚上其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17132元，反诉费3050元，鉴定费10050元，保全费5000元，共计37182元，由柳育莲、苑华负担18591元及尚上负担18591元（判决生效之日起十日内尚上直接给付柳育莲、苑华）。二审中，尚上提交四份新证据，即证据一、天津市不动产登记簿查询单，以证明涉案房屋因本案被一审法院查封，没有轮候查封也没有抵押，具备履行条件；证据二、柳育莲给尚上的售房代理人陈静的微信聊天截屏和不动产登记核准注销通知书，以证明2018年12月21日尚上办理了还款手续，2019年1月2日涉案房屋抵押注销手续办理完毕，尚上不存在违约的意图；证据三、交通银行一类卡对账簿，以证明2019年1月4日11:47，尚上配合柳育莲到不动产登记部门办理了转移登记手续并办理银行卡对账簿，尚上不存在违约的行为；证据四、柳育莲给尚上及其代理人陈静发的微信，以证明柳育莲告知尚上需要带银行卡，没有提及对账簿，过户失败的原因在于柳育莲、苑华的违约行为。柳育莲和苑华的质证意见为：对上述证据的真实性认可，关联性和证明目的均不予认可，买卖双方地位平等，尚上未在约定时间内办理过户手续，确实违约。经本院审查，上述证据来源合法，且柳育莲、苑华对真实性亦无异议，本院结合当事人陈述及其他证据予以考虑。柳育莲、苑华共同提交证据一份即《存量房交易申报单》，以证明交房时间应为2019年1月4日之前，房屋成交款是1690000元。尚上的质证意见为：交房时间应该是其收到全部房款之日，此《存量房交易申报单》不是其本人签的。柳育莲、苑华认可不是尚上签的。经本院审查，各方当事人一致认可该申报单非尚上所签，不能真实反映案件事实，本院不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，本院审理中，各方当事人对于涉案合同均同意履行，本院不持异议。柳育莲、苑华对于本案没有提起上诉，本院围绕尚上的上诉请求进行审理。柳育莲、苑华于2018年12月19日与尚上签订《买卖合同》，载明：由柳育莲、苑华购买尚上名下涉案房屋，房屋成交总价款为3200000元整。其中1690000元整进入资金监管账号，其余购房款项直接支付尚上。另约定于2019年1月4日到不动产登记部门办理过户手续，但因为尚上没有带对账簿，当天上午未能办理过户，尚上于当天上午11:47办理对账簿之后亦没有办理过户。当天，柳育莲、苑华又与尚上签订了《补充协议》，约定：尚上净得房屋交易价款3200000元，柳育莲、苑华承担房屋产权转移所产生的所有税费及费用。尚上应柳育莲、苑华要求，在和平区房管局房屋交易中心另行签订房屋买卖协议，金额1690000元整，柳育莲、苑华自行按1690000元缴纳有关税费及费用。因尚上配合柳育莲、苑华转移该房屋产权所造成的任何损失，由柳育莲、苑华承担。柳育莲、苑华购买之后准备将产权落在柳育莲和苑华名下，该房屋是该二人的首套住房。涉案房屋的性质是商业用房，纳税也是按照非住宅的种类进行纳税。签订合同之时，尚上知道按照1690000元标准纳税产生的后果，担心对其有影响。本院庭审中，法官问尚上：当天未能办理过户手续，是否约定了后续的履行时间？尚上答：都是由售房代理人陈静办理，其本人不是很清楚。法官问柳育莲、苑华：在1月4日未能办理过户手续之后是否向对方主张过继续办理过户手续？柳育莲、苑华答：购房人给尚上的代理人陈静发了11条短信要求办理过户但没有回复，并且2019年1月5日至7日之间陈静手机关机，1月7日下午两点，手机开机了，但被告知涉案合同是阴阳合同。法官问：1月4日之前是否主张过阴阳合同的事？尚上答：是陈静办理的，其不清楚。尚上认可柳育莲确实要求过按照原来的协议去履行，但是陈静以阴阳合同为由，没去过户。在柳育莲、苑华与尚上多次沟通尚上没有承诺办理网签手续时间的情况下，柳育莲、苑华于2019年1月10日上午到尚上工作单位找到尚上及学校领导，要求按照双方签订的两份合同继续履行。之后，就如何处理后续事宜双方没有进一步磋商。柳育莲、苑华于2020年4月9日将1970000元购房款交纳至一审法院，2020年8月26日将180000元购房款交纳至一审法院，至此柳育莲、苑华直接交付于尚上的款项以及交纳至一审法院的款项总计为3200000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案合同应按何种标的来履行；二、哪一方当事人存在违约行为及柳育莲、苑华是否应当向尚上支付违约金；三、涉案房屋交易产生的税费如何承担。关于争议焦点一，双方签订的《买卖合同》及《补充协议》的主要条款系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，依法成立、有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方签订的《补充协议》中约定房屋成交总价款为3200000元，对此，各方当事人均无异议，一审法院委托评估，违背了当事人意思自治原则，违反了合同约定，本院予以纠正，对于该评估意见不予采信。本院确认房屋成交价款为3200000元。据此，尚上要求柳育莲、苑华按3200000元房屋价款履行一项，合同约定明确、法律依据充分，本院予以支持。关于争议焦点二，当事人之间约定于2019年1月4日到房管部门办理过户手续，当天因尚上的原因未能办理过户手续，尚上存在过错，但其时尚上尚无不履行合同的意愿，柳育莲、苑华对此应予宽容。但此后柳育莲、苑华要求继续履行合同，甚至寻求尚上所在单位领导予以支持，以期继续履行合同，但尚上一方仍不予回复。直至2019年1月7日，尚上的售房代理人陈静方以阴阳合同为由没有再次办理过户手续，但亦没有就如何处理后续事宜与对方进一步进行磋商，据此，本案的违约方为尚上，柳育莲、苑华不应向尚上支付违约金，而尚上应向柳育莲、苑华支付合同所约定的违约金，但鉴于柳育莲、苑华并未提起上诉，故对于此节本院不予处置。关于争议焦点三，柳育莲、苑华自愿在1690000元交易价款范围内承担相应税费，系其对自身民事权利和诉讼权利的自由处分，同时符合合同约定，本院予以尊重。尚上在明知以1690000元进行过户系规避税费行为的情况下而与之签订合同，系对规避国家税费行为的纵容，存在过错。双方约定尚上净得总房款3200000元的情况下，如尚上坚持以3200000元为标准要求柳育莲、苑华支付合同所约定的违约金缴纳税费，对方可根据房屋性质所产生的高额税费选择买或不买，本院综合考量双方的过错程度以及违约责任的归属等相关因素确认涉案房屋按照3200000元房屋交易价格，先由柳育莲、苑华承担1690000元范围内的税费，剩余款项由柳育莲、苑华及尚上依据相关法律规定分别负担，所需缴纳的相关过户费用由柳育莲、苑华负担。此外，关于柳育莲、苑华主张尚上支付其房租每月4700元计算期限为自2019年2月4日至7月21日止，之后每月4600元自2019年7月22日至交付房屋之日止的房租的一审诉讼请求，因柳育莲、苑华所购房屋系首套房屋，除此之外别无其他住房，其租房行为的发生系因尚上违约导致，故由此产生的租房损失尚上应予全额赔偿。鉴于一审判决之后柳育莲、苑华并未提起上诉，本院不予处置，尚上仍应按一审法院确定的标准给付柳育莲、苑华租房损失。综上所述，上诉人尚上的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审法院对相应事实认定有误，本院依法予以调整。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市和平区人民法院（2019）津0101民初553号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，尚上配合柳育莲、苑华到涉诉房屋所在的房地产管理部门办理将坐落本市和平区××路××街××号××华名下的相关手续，所需缴纳的税费由柳育莲、苑华及尚上按照3200000元房屋交易价格，先由柳育莲、苑华承担1690000元范围内的税费，剩余款项由柳育莲、苑华及尚上依据相关法律规定分别负担，所需缴纳的相关过户费用由柳育莲、苑华负担；三、本判决第二项执行完毕之日起三十日内，尚上将本市和平区××路××街××号房屋腾空，交付给柳育莲、苑华；四、本判决生效之日起十日内，尚上可到一审法院即时领取柳育莲、苑华已交纳的剩余购房款2150000元；五、本判决第三项执行完毕之日起十日内，尚上按照每月2000元的标准给付柳育莲、苑华自2019年3月起至诉争房屋实际交付之日止的租房损失；六、驳回尚上其他上诉请求；七、驳回柳育莲、苑华及尚上其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17132元，由柳育莲、苑华负担8566元，尚上负担8566元，鉴定费10050元由柳育莲、苑华负担，反诉费3050元及保全费5000元由尚上负担；二审案件受理费尚上交纳6100元，由柳育莲、苑华负担343元，由尚上负担5757元。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  刘 洋二〇二〇年八月二十七日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……