文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初2251号原告：马建，男，1993年2月15日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：黄玉君，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。被告：重庆隆鑫花漾城地产有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道新城区（体育馆），统一社会信用代码915002405520023463。法定代表人：赵俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘宾，男，该公司职工。委托诉讼代理人：古明润，女，该公司职工。原告马建与被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，适用简易程序进行审理。原告马建的委托诉讼代理人黄玉君、被告隆鑫公司的委托诉讼代理人潘宾、古明润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马建向本院提出诉讼请求：被告支付逾期交房的违约赔偿款31326.00元。事实及理由：原、被告于2017年3月22日签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将坐落于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）某处的商品房一套以249609.00元的价款出售给原告，并约定在2018年10月31日交房，如果逾期交房，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。之后，被告没按约定交房，于2019年2月28日以书面承诺书的形式向原告作出承诺，于2019年5月31日前交房，之前的违约金按购房合同的条款进行赔偿，如逾期，从2019年6月1日起，每天按合同金额万分之五的比例赔偿逾期交房的违约行为。然而，被告于2020年5月8日才交房，在此期间，被告未按承诺书履行赔偿义务，后经双方多次协商无果。为此，根据《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，请求公正审处。隆鑫公司辩称，1.对买卖合同约定的按已付购房款日万分之一支付迟延交房的违约金无异议。但对承诺书、补充协议约定的按商品房总成交额日万分之五的比例支付违约金有异议，承诺书、补充协议载明的内容并非被告的真实意思表示，该违约金的标准是在原告聚众围堵售楼处的情况下被迫做出的。而且违约金比例明显过高，如果按每日万分之五的比例赔偿则扰乱了当地市场交易秩序，有违公共利益。被告认为应当按已付购房款的日万分之一支付逾期交房违约金。2.违约天数应当扣除疫情期间的天数60天，因为这属于不可抗力，被告在此期间无法进行施工，进而延后交房。3.被告已经支付部分原告的部分违约金应在原告申请的违约金总额中予以扣除。经审理查明，原、被告于2017年3月22签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将坐落于重庆市石柱县某处的房屋出售给原告，房屋成交金额为249609.00元。合同约定，被告应当在2018年10月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，被告逾期交房按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。被告因故未按期交房，于2019年2月28日作出《关于石柱花漾城31、32号楼约定交房的承诺书》（以下简称《承诺书》），承诺于2019年5月31日前正式交付31、32幢两栋楼给业主；逾期赔偿款在2019年5月31日前按照商品房购房合同相关条款进行赔偿；如果在2019年5月31日未能按时交房，承诺从2019年6月1日起，每天按照合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，并于逾期的第二个月起每月5日前打款到业主指定账户内。该《承诺书》有隆鑫公司的签章。被告于2020年5月8日交房，在此期间，被告于2019年6月14日按已付房价每日万分之一的标准向原告支付了从2018年11月1日至2019年5月30日（共计212天）期间的违约金5291.00元（249606.00元×0.0001×212天=5291.68元）。被告于2019年7月5日按已付房价每日万分之五的标准向原告支付了从2019年6月1日至2019年6月30日（共计30天）的违约金3744.00元（249606.00元×0.0005×30天=3744.09元）。被告于2019年8月5日按已付房价每日万分之五的标准向原告支付了从2019年7月1日至2019年7月31日（共计31天）的违约金3868.00元（249606.00元×0.0005×31天=3868.89元）。被告于2019年9月17日按已付房价每日万分之五的标准向原告支付了从2019年8月1日至2019年8月31日（共计31天）的违约金3868.00元（249606.00元×0.0005×31天=3868.89元）。此后被告未按《承诺书》约定向原告支付违约金，被告通知原告于2020年5月8日办理接房手续，原告认可违约金计算的截止时间为2019年5月8日。从2019年9月1日至2020年5月7日止，共计250天。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告于2019年2月28日作出的《承诺书》的效力问题；二、《承诺书》上约定的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当；三、被告主张扣除疫情期间2个月时间的违约金是否应当支持。下面分别作如下评述：一、关于被告于2019年2月28日作出的《承诺书》的效力问题。被告辩称《承诺书》并非其真实意思表示，但其并未提供相应证据佐证。即使被告是受胁迫所签，但也并未在法定期限内申请撤销或者变更，被告此项辩称理由，本院不予采信。被告辩称按合同金额每日万分之五的比例支付违约金扰乱了市场秩序，危害公共利益。社会公共利益是指为广大公民所能享受的利益，指特定范围内的广大。本案中，被告在承诺书所作的承诺针对的是特定的购房者，按合同总额每日万分之五赔偿违约金系被告作出的意思表示，对于本县内其他市场主体在并不具有约束性，更不能推定其他房地产企业应按合同总额每日万分之五赔偿购房者逾期交房违约金，故被告此项辩称理由，本院不予采信。综上，被告于2019年2月28日给31、32幢房屋的业主（原告系32幢21-5房屋的业主）出具的《承诺书》未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。二、关于《承诺书》上约定的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当的问题。原、被告对按合同总金额每日万分之一赔偿逾期交房违约金无异议，本院予以确认。被告认为从2019年6月1日之后按合同总金额每日万分之五比例的标准支付违约金过高，请求本院予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当以违约金额超过造成的损失30%为标准适当减少。违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，约定违约金过高，当事人提出调整的，应当根据当事人基本情况、签订合同以及履行合同过错、实际负担能力等情况而定。本案中，被告未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得原告不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权利，在不能取得所购房屋的情况下，原告为了解决居住使用问题，就可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，原告未能如期入住房屋的损失应基于合同正常履行所应当获得的利益（直接损失），即原告的损失可参照同地段同类房屋的租金进行计算。被告出具的《承诺书》从2019年6月1日起每天按合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，即从2019年6月1日起逾期违约金为3744.09元/月（249609.00元×0.0005×30天），违约金约定明显过高，本院结合本案中被告停建一年后再次重新启动修建情况、后续约8栋房屋（已销售未如期交房）修建仍需投入大量资金以及该8栋房屋的业主尚未能入住、原告因逾期接房导致损失（同地段已装修带家电房屋租金为1200.00元-1500.00元/月/套）等综合因素考量，酌情调整逾期交房的违约金标准为原告已付房款的日万分之二。即被告从2019年9月1日至2020年5月7日止应支付原告逾期交房违约金12480.30元[250天×49.9212元/日（249606.00元×0.0002）=12480.30元]。三、关于被告已支付的赔偿款是否应在总金额中予以扣除的问题。被告辩称如法院调整赔偿标准，已支付的赔偿款应按照法院调整后的标准在应付赔偿款总金额中予以扣除。被告的辩称理由，本院不予采信，其理由如下：一是原告未向本院主张2019年9月1日之前被告已支付的部分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，当事人有权在法律规定范围内处分自己民事权利和诉讼权利，本院对被告已支付的部分可以不予审理；二是根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，合同纠纷应尊重当事人的意思自治，法院调整违约金标准也是以当事人的请求为前提，法院一般不主动干预双方对于违约金的约定，本案中法院调整违约金基于被告请求的前提下，是综合各种因素考量进行的调减；三是原告主张的违约金是按日计算，每天的违约金是单独的债权债务，被告按照《承诺书》履行完毕，那么针对每天的债权债务关系因被告履行完毕而终止。四、关于本案中被告主张扣除新型冠状病毒肺炎疫情期间2个月时间的违约金是否应当支持的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，新型冠状病毒肺炎疫情的发生系不能预见、不能避免并不能克服，确系不可抗力，但该疫情的发生时间系在被告迟延履行交房一年后，如果被告不存在迟延履行违约行为，则可以避免因不可抗力造成的违约损失，加之，被告并未提供因疫情顺延工期的相关证据，故被告以受新型冠状病毒肺炎疫情影响为由请求减免2个月逾期交房违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告马建逾期交房违约金12480.30元；二、驳回原告马建的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费583.16元，减半收取291.58元，由被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司负担116.63元，由原告马建负担174.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 刘 玲二〇二〇年八月三日书记员 陈燕秋