四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2352号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈树林，男，生于1968年3月6日，汉族，住蓬安县。 委托诉讼代理人：帅春宏，南充市顺庆区君德法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈淼，女，生于1991年2月13日，汉族，住四川省蓬安县，系陈树林之女。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李永杰，男，生于1946年12月5日，汉族，住营山县。 委托诉讼代理人：谢涛，四川营欣律师事务所律师。 上诉人陈树林因与被上诉人李永杰租赁合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈树林上诉请求：1、撤销原判第一项，改判上诉人不向被上诉人支付租金，并判令被上诉人立即返还上诉人押金2000元；2、改判被上诉人立即向上诉人支付装修补偿款33114.65元；3、判令被上诉人立即向上诉人支付停产停业损失补偿费14080.825元（28161.65÷2），搬迁费1000元，空调移机费900元；4、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、营山县人民政府于2019年5月20日发布了征收公告，被上诉人自该时间起不再享有案涉房屋物权，也无权出租和收取案涉房屋租金，并且政府已经补偿了案涉房屋停产停业损失费，上诉人构成了重复得利。案涉房屋因被政府征收而被迫解除，而非上诉人经营不善主动解约，因被上诉人不同意给予上诉人补偿才超期占用房屋，上诉人不应支付超期租金。2、案涉房屋在上诉人租用前系经营烤兔店，上诉人承租后，投入5万余元对该门市进行了装修。根据“谁投资，谁受益”的原则，该房屋的装修补偿费应由上诉人享有。本案客观情况是因为政府征用案涉房屋导致上诉人无法续签合同，应当具体问题具体分析，不能一概适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。一审判决违反公平原则。3、案涉房屋拆迁时，上诉人是经营者，所有营业、搬迁、空调移机的主体均是上诉人，经营受到影响的也是上诉人，所以停产停业损失的补偿对象应当是上诉人。上诉人二审审理中要求将停产营业损失费28161.65元全部判归其所有。 李永杰辩称，一审判决认定事实和适用法律正确，请求二审依法维持，驳回上诉人的上诉请求。1、上诉人与被上诉人签订合同的租期是2018年6月25日到2019年6月25日，被上诉人签订征收协议是在2019年7月，在该征收协议中，征收人要求被上诉人在2019年9月27日前腾空房屋，已经超过了上诉人与被上诉人签订的租赁期限，征收协议中也说明了在2019年9月27日前，被上诉人将产权证等交给征收人，才认定被上诉人的产权证失效。2019年9月27日与租赁合同到期时间间隔接近三个月，上诉人不仅没有在租赁期限届满时搬出去，迫使被上诉人起诉。租赁期限届满五个月后上诉人才完全搬离，一审认定上诉人在租赁期满后支付超期租金正确。2、对于上诉人主张被上诉人支付装修补偿款的问题，被上诉人出租给上诉人的房屋本身有部分就是装修了的，上诉人只是简单的进行了广告牌的装修，一审法院对上诉人装修部分认定的金额是没有问题的。合同租赁期限已经届满，根据法律规定，合同租赁期满，承租人装修部分可以自行拆除，对于附合装修部分承租人是不能要求补偿的。3、上诉人所主张的停业损失部分，损失是归产权所有人，上诉人所承租的门市和房屋实际征收的时间，中间间隔了一个月，上诉人的租赁期限已经届满，停业损失应当补偿给被上诉人。上诉人一直经营到2019年12月，其经营状况没有受到任何损失。 李永杰向一审法院起诉请求：1.判令陈树林立即搬离承租的李永杰的位于营山县××镇××路××号门市；2.判令陈树林支付从2019年6月26日起至2019年11月8日的租金7392元（20000元／365天×132天）；3.判令陈树林按合同约定承担违约金4000元；4.本案诉讼费用陈树林承担。因陈树林已经搬离承租门市，李永杰遂当庭撤回第一项诉讼请求。 陈树林向一审法院反诉请求：1.判令李永杰支付陈树林各项费用共计61276.3元（其中：装修补偿款33114.65元，停业停产损失费28161.65元）；2.反诉费用由李永杰承担。 一审法院认定事实如下： 陈树林承租李永杰所有的位于营山县××镇××路××号××街××号××的营业用房,并于2018年6月19日签订《门市租赁合同》，该合同由蹇明琼代表李永杰签订。合同约定：租赁时间从2018年6月25日起至2019年6月25日止；年租金2万元，押金2000元；房租到期，在陈树林交清水电气费、交门钥匙时，房屋无损的情况下，李永杰退押金给陈树林；违约责任，本合同属双方自愿商定，签字生效，如任何一方反悔，均以房屋总租金20%的违约金支付给对方。同日，陈树林向李永杰支付了租金2万元及押金2000元。租赁期限届满，双方未续签租赁合同，因装修补偿事宜，双方发生争议，陈树林拒绝腾退承租营业用房。2019年11月8日，陈树林腾退承租营业用房并交付予李永杰。 另查明，2018年11月，营山县人民政府发布关于营山县城“城市双修”工程国有土地上房屋征收范围的通知，2019年4月，营山县人民政府发布的营山县城“城市双修”工程第三段房屋征收补偿方案,案涉承租营业用房在“城市双修”工程国有土地上房屋征收范围之内。四川天和房地产土地资产评估事务所有限公司受营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室的委托，对案涉营业用房进行了评估,价值时点是2019年5月20日(征收公告之日),评估总价为1482192元。四川天和房地产土地资产评估事务所有限公司出具的房屋建筑物评估明细表，显示装修及附属物价值为33114.65元，对水电隐蔽工程、泥工工程、木工工程、漆工工程、门窗工程、固定家具及隔断工程、卫生洁具工程、其他工程分项进行了评估，其中塑料管（大）为321元（378元×85%），塑料管（小）为204元（240元×85%），门头带喷绘广告牌为4692元（5520元×85%）,广告牌为544元（640元×85%），共计5761元。 同时查明，营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室（甲方）与李永杰（乙方）于2019年7月30日签订《营山县房屋征收货币补偿协议书》，约定征收李永杰位于××街××房，补偿金额及其他款项共计1599186.7元，其中非住宅补偿金额为1482192元，非住宅停产停业损失补偿费28161.65元，搬迁费1000元，水、电、气闭路电视、空调移机等补偿费6440元，政策性补贴13536元，提前搬迁奖34742.4元，临时建（构）筑物、附属设施、室内装饰装修补偿费33114.65元；李永杰应当在2019年9月27日前腾空被征收房屋并交甲方拆除，同时将房屋所有权证和土地使用证交付甲方，办好交接手续并委托甲方向不动产权登记部门申请办理被征收房屋产权注销登记事宜。协议书后附有被征收房屋货币补偿结算清单。2019年11月1日，营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室向李永杰发出交房通知，限李永杰于2019年11月10日前腾空房屋完成搬迁。2019年11月8日，陈树林腾空房屋并交付给李永杰。 一审法院认为，李永杰与陈树林于2018年6月19日签订的《门市租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，双方租赁关系成立、有效。在《门市租赁合同》中约定了租赁期限，陈树林应当在租赁期限届满前腾空房屋或与出租人重新达成新的租赁协议，本案中，陈树林在租赁期限届满时未腾空交付案涉营业用房，亦未与李永杰达成新的租赁协议，其在租赁期限届满后继续占用案涉营业用房的行为已构成违约，应当支付租赁期限届满后继续占用案涉门市的租金。营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室与李永杰签订《营山县房屋征收货币补偿协议书》，对案涉营业用房进行征收，并约定李永杰在2019年9月27日前腾空并交营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室拆除，同时交付房屋所有权证和土地使用证。按照该协议书约定，李永杰在2019年9月27日后对案涉营业用房不再享有所有权，案涉营业用房产权应发生转移。且陈树林虽在2019年9月27日以后仍占用案涉门市，但已未进行经营。故案涉营业用房租金参照《门市租赁合同》的约定计算至2019年9月27日较为公平，即为5151元（20000元/365天×94天）。租赁期限届满后，陈树林拒绝腾空案涉营业用房，继续占用，但未支付租金，应先以押金冲抵租金，冲抵后，还应向李永杰支付3151元。 关于李永杰主张的违约金问题，陈树林承担营业用房占用期间的租金后，其违约行为未造成李永杰的损失，且陈树林拒绝腾空,李永杰亦有一定的过错,故对李永杰要求陈树林支付违约金4000元的诉讼请求，不予支持。 在《门市租赁合同》中，双方未对装饰装修物的处理进行约定，案涉营业用房的塑料管（大、小）、门头带喷绘广告牌、广告牌属于未形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”的规定，在案涉营业用房租赁期限届满时，陈树林可对安装在案涉营业用房的塑料管（大、小）、门头带喷绘广告牌、广告牌进行拆除。营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室委托了四川天和房地产土地资产评估事务所有限公司对案涉营业用房及房屋装修及附属物价值进行了评估，价值时点为2019年5月20日，即在双方约定的租赁期限内，对案涉营业用房的未形成附合的装饰装修物塑料管（大、小）、门头带喷绘广告牌、广告牌进行了评估，评估价为5761元。陈树林虽未对塑料管、门头带喷绘广告牌、广告牌进行拆除，但主张了该部分费用，故该5761元应归陈树林所有，因李永杰已领取了案涉营业用房的拆迁补偿款，故该款应由李永杰支付。至于，陈树林在反诉中要求李永杰向其支付全部装修及附属物价值33114.65元，经查，除上述未形成附合的装饰装修物外，房屋建筑物评估明细表上列明的其余的装饰装修物均已与案涉营业用房形成附合，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定,对陈树林要求李永杰支付其余已与案涉门市形成附合的装饰装修物27353.65元（33114.65元-5761元）的反诉请求，本院不予支持。 关于陈树林在反诉中，要求李永杰支付停产停业损失费28151.65元，经查，营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室与李永杰签订房屋征收货币补偿协议书时，李永杰与陈树林之间的租赁期限业已届满，停产停业损失是补偿的营业用房征收后至重置期间的营业损失，与陈树林无直接关系；且在租赁期限内，营山县国有土地上房屋征收与补偿安置管理办公室及李永杰均无阻止陈树林对案涉营业用房进行占有、使用的行为，未造成其停产停业，故陈树林要求李永杰支付停产停业损失的反诉请求，无事实依据，不予支持。 陈树林在休庭后提交的辩论意见中，要求李永杰支付空调移机费900元，因其在法庭辩论终结前未提出该请求，故在本案中，不作处理，可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，判决：一、陈树林于本判决发生法律效力之日起十日内支付李永杰租金3151元；二、驳回李永杰的其他诉讼请求。三、李永杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈树林装修补偿款5761元。四、驳回陈树林的其他诉讼请求。上列第一项和第三项相互品迭后，进行支付结算。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费500元、反诉案件受理费666元，共计1166元，由李永杰负担583元，由陈树林负担583元。 二审经审理查明，李永杰与陈树林签订的《门市租赁合同》第二条约定，“年租金20000元，押金2000元。从第年开始，年租金在上一年的基础上递增10%，随行就市。房租到期，在乙方交清水电费、门钥匙时，房屋无损的情况下，甲方退押金2000元给乙方。合同到期，乙方需要继续租用该门市，需提前两月与甲方商议，在同等条件下有优先权，乙方享有优先续租权。” 二审中，李永杰委托诉讼代理人与陈树林均称在双方签订案涉《门市租赁合同》时，均不清楚案涉房屋将被征收。双方均认可陈树林租赁房屋之前，该门市主要经营烤兔。陈树林租赁该门市用于开办催乳中心。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案系商铺租赁合同纠纷。陈树林与李永杰签订的《门市租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。 根据审理查明的事实，李永杰与营山县国有土地房屋征收与补偿安置管理办公室签订的《营山县房屋征收货币补偿协议书》，约定李永杰在2019年9月27日前腾空房屋并交营山县国有土地房屋征收与补偿安置管理办公室拆除，同时交付房屋所有权证和土地使用证。按照该约定，李永杰此时不再享有案涉房屋的权利，而陈树林明知房屋将被征收，在李永杰要求其搬迁房屋时却迟迟不予搬迁，而是在2019年11月8日才腾空房屋，一审法院认定陈树林给付李永杰租金至2019年9月27日正确，一审法院已将陈树林给付的2000元押金冲抵租金并不违反法律规定。 李永杰与陈树林签订的租赁合同虽然约定的租期是一年，但双方在签订租赁合同时，均不清楚案涉房屋将被征收的事实，双方同时也在合同中约定了“合同到期，乙方需要继续租用该门市，需提前两月与甲方商议，在同等条件下有优先权，乙方享有优先续租权，年租金在上一年的基础上递增10%，随行就市”等，而陈树林租用房屋用于开办催乳中心,投入了较多的装修和设施，李永杰对此也是明知。如果不遇政府征收，双方续租房屋的可能性较大。而因政府征收不可归责于双方当事人的事由，不能续租房屋。陈树林投入的大部分装修虽然与租赁物形成了附合，但因为房屋被征收，政府部门对征收房屋给予了装修补偿。根据公平原则，陈树林主张装修补偿费并无不当。根据本案客观实际，本院酌定陈树林享有政府补偿的装饰装修费20000元。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”、第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括……（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”的规定，停产停业损失的补偿对象为被征收房屋所有权人。而案涉房屋的所有权人即李永杰，陈树林上诉请求李永杰支付其停产停业补偿的请求不予支持。陈树林主张搬迁费1000元、空调移机费900元超出了其一审诉讼请求，本院对此不予审理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省营山县人民法院（2020）川1322民初115号民事判决第一项，即“陈树林于本判决发生法律效力之日起十日内支付李永杰租金3151元”； 二、维持四川省营山县人民法院（2020）川1322民初115号民事判决第二项，即“驳回李永杰的其他诉讼请求”； 三、变更四川省营山县人民法院（2020）川1322民初115号民事判决第三项为“李永杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈树林装修补偿款20000元”； 四、撤销四川省营山县人民法院（2020）川1322民初115号民事判决第四项，即“驳回陈树林的其他诉讼请求”； 五、驳回陈树林的其他诉讼请求。 上列第一项和第三项品迭后，李永杰支付陈树林16849元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费500元、反诉案件受理费666元，共计1166元，由李永杰负担583元，由陈树林负担583元。 二审案件受理费1077元，由陈树林负担700元，李永杰负担377元。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年八月二十八日 书记员  刘佰燕