上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初8960号原告(反诉被告)：上海市宝山区粮油购销有限公司，住所地上海市宝山区西门街**。法定代表人：杨祖梁，总经理。原告(反诉被告)：上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司，住，住所地上海市宝山区罗太路**/div>负责人：周金发，经理。上列两原告共同委托诉讼代理人：杨杨，上海殷实律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：严辰未，上海殷实律师事务所律师。被告(反诉原告)：王海峰，男，1979年3月10日生，汉族，住江苏省滨海县正红镇尹桥居委会尹桥组**。委托诉讼代理人：高海艳，系王海峰妻子，1979年9月28日生，汉族，，住江苏省滨海县正红镇尹桥居委会尹桥组**委托诉讼代理人：倪尔飞，上海祁长宇律师事务所律师。原告(反诉被告)上海市宝山区粮油购销有限公司(以下简称宝山粮油公司)、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司(以下简称宝山粮油罗店分公司)与被告(反诉原告)王海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司的共同委托诉讼代理人杨杨、严辰未，王海峰及其委托诉讼代理人高海艳、倪尔飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司向本院提出诉讼请求：1、解除宝山粮油罗店分公司与王海峰签订的《房屋(仓库、场地)租赁合同》；2、王海峰清腾位于上海市宝山区罗太路XXX号内所有房屋及场地；3、王海峰支付2018年8月28日至清腾之日止的租金，按照合同约定的标准，2018年8月28日至2019年4月30日的租金为人民币301,378元(以下币种均为人民币)，2019年5月1日起按每日1,302.25元计算；4、王海峰支付2019年3月至2020年4月的水费41,602.96元、2019年3月至2020年4月的电费5,921.47元，并结清至实际清腾返还租赁房屋、场地之日的剩余未付水、电费；5、王海峰支付逾期支付租金的滞纳金，按逾期应付未付租金的日千分之二计算至实际支付之日止(暂计至2020年6月4日为583,954.58元)；6、王海峰支付火灾赔偿款998,000元；7、王海峰支付律师费104,000元。事实和理由：宝山粮油罗店分公司是宝山粮油公司的下属分公司。2013年5月20日，宝山粮油罗店分公司与王海峰签订《房屋(仓库、场地)租赁合同》，约定宝山粮油罗店分公司将上海市宝山区罗太路XXX号建筑面积2,161平方米的房屋以及3,600平方米的场地(以下简称系争房屋及场地)出租给王海峰用于旅馆、仓储，租赁期限为2013年5月1日至2023年4月30日，租金前三年每年425,225元，此后每三年环比递增5%等。2015年2月5日，双方签订《关于对“5.20租赁合同的说明”》，约定增加租赁房屋建筑面积90平方米，故租赁房屋总建筑面积增加为2,251平方米。上述合同签订后，宝山粮油罗店分公司履行了合同义务，王海峰自2013年5月1日起实际使用系争房屋及场地。租赁期间，王海峰未做好安全、消防等工作，致使出租房屋在2018年8月20日发生重大火灾，造成一死一伤的严重后果，宝山粮油罗店分公司为此向死者亲属及伤者赔偿共计998,000元。王海峰还擅自将系争房屋转租给案外人开办饭店、舞厅、浴室等，也未按期支付租金，构成违约。综上，宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司向本院提出上述诉讼请求。王海峰辩称并反诉称，2020年5月6日，宝山粮油罗店分公司的工作人员联合了城管等六七个相关部门的人员，强制接管了系争房屋及场地，把包括王海峰在内的所有人强制清场，合同已经事实上解除，再要求清场是不合理的。租赁初期，王海峰经宝山粮油罗店分公司同意，从2013年5月开始新建了四幢大约4,200平方米的房屋。2018年8月20日，次承租人的房屋发生火灾，之后王海峰一直没有正常经营，也无力支付剩余租金，宝山粮油罗店分公司同意由王海峰支付7万元结清2019年6月5日前的租金。2018年底，宝山粮油罗店分公司的领导说烧毁的房屋影响市容，王海峰为了能继续经营，花费100多万元对损毁的房屋进行重建和二次装修，并新装充电车棚，增加消防通道，但由于系争房屋的产证性质是仓储以及消防水源始终未能到位的原因，致使消防整改至今未能通过验收，王海峰也一直未能正常经营，故不同意支付2019年6月6日之后的租金。水费、电费为实际发生的，同意支付。不同意支付滞纳金。不同意支付火灾赔偿款，当时在罗店镇政府的主持下，为了解决问题，由宝山粮油罗店分公司向受害方进行赔偿，王海峰也另行向受害方支付赔偿款。不同意支付律师费。综上，王海峰已经在系争房屋及场地投资约1,500万元，扣除折旧，目前估算仍有850万元，故向本院提出反诉请求：要求宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司赔偿850万元。宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司针对反诉辩称，宝山粮油罗店分公司并无违反合同约定的行为，因王海峰存在不支付租金、管理不善导致租赁房屋发生重大火灾事故，且长期不完成消防整改等违约行为，宝山粮油罗店分公司才依法、依约行使合同解除权，无需对王海峰进行任何赔偿或补偿。王海峰主张的经济损失，包括火灾损失、火灾修复房屋的费用、经营损失等并非宝山粮油罗店分公司造成的。根据租赁合同第9条、第16.7条的约定，王海峰增加的添附已归属于宝山粮油罗店分公司，不应承担补偿责任。王海峰因租赁房屋发生火灾承担的赔偿款、修复房屋的损失不应由宝山粮油罗店分公司承担。王海峰关于火灾遭受损失无力支付房租不能成为其不履约的合理理由，火灾的发生是因为王海峰疏于管理，并未按照法律规范的要求进行转租所致，不支付租金仍构成违约。宝山粮油罗店分公司没有同意过免缴租金。关于王海峰所称的消防整改问题，租赁合同中约定的消防安全责任主体为王海峰，王海峰擅自将系争房屋进行改造，未按照消防要求进行整改，且经营、存储、住宿三合一在同一建筑物内，导致系争房屋被查封，宝山粮油罗店分公司对此无任何过错。王海峰在合同签订后对房屋的改造和新建，均未事先经过宝山粮油罗店分公司同意。对王海峰投资数额并不清楚。综上，不同意王海峰的反诉请求。本院经审理认定事实如下：宝山粮油罗店分公司是宝山粮油公司的下属分公司。2013年5月20日，宝山粮油罗店分公司(甲方)与王海峰(乙方)签订《房屋(仓库、场地)租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区罗太路XXX号建筑面积2,161平方米的房屋以及3,600平方米的场地出租给乙方，用途为旅馆、仓储(严禁商住两用)，租赁期限为2013年5月1日至2023年4月30日；年租金425,225元，每三年环比递增5%，租金先付后用，半年支付一次，乙方自2013年8月1日起向甲方支付租金。合同第9条约定，合同提前解除时，因乙方搭建或添附而产生的任何经济损失，甲方不承担任何经济赔偿或补偿的责任。合同第12条约定甲方有权提前解除合同的情形，其中第1项乙方不交付或者不按约定交付租金累计达三十天的，第2项乙方所欠各项费用累计达1,000元的，第3项未经甲方及有关部门书面批准，乙方擅自改变承租房屋(仓库、场地)用途的，第5项未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋(仓库、场地)全部或部分转租或具有转包、出借、抵押、与他人交换或共同使用等其他一切非乙方自用的行为的，第8项乙方未按有关部门和甲方的要求做好包括但不限于安全、消防、环保、环境卫生、工商等工作的，或经甲方检查存在安全隐患而拒不改正的。合同第13条约定，乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，每逾期一天按拖欠租金额的千分之二计算等。合同第15条约定，甲方因向乙方追讨欠款而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，该费用包括但不限于甲方为向乙方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用(包括但不限于律师费和诉讼费，但法律法规的规定或生效法律文书的判定除外)，而不论诉讼程序是否已开始等。合同第16.7条约定，乙方对房屋、场地进行改造、新建的投入自本合同签订之日起满7年后归甲方所有。同日，双方签署《罗店分公司沪太路XXX号房屋统计情况》，列明租赁范围内的全部建筑物及场地面积，房屋占地面积计1,623.38平方米，房屋建筑面积计2,161.46平方米，场地面积计1,871平方米。2015年2月5日，双方签署《关于对“5.20租赁合同的说明”》，主要约定，甲方同意乙方将罗店分公司439号房屋靠近北侧街面的二层(房屋陈旧)及楼房后面小屋进行改造，总计面积约105平方米，改造后房屋面积约195平方米，增加建筑面积90平方米，增加的建筑面积资金9万元由罗店分公司支付，改造后的房屋在原合同期内归乙方使用，改造后的房屋产权归甲方。上述合同签订后，王海峰在系争房屋及场地开办上海秦鹿工贸有限公司，但未使用系争房屋经营旅馆、仓储，而是将系争房屋分别转租给他人经营饭店、健身、浴室、舞厅、汽车美容等。另，王海峰向宝山粮油罗店分公司付清2017年底前的全部租金，支付2018年1月1日之后的租金294,000元(其中最后一笔7万元的支付时间为2019年6月3日)，未再支付其他租金。另查明，2014年，王海峰将系争房屋及场地范围内的一楼西侧门面房及楼上房屋出租给案外人李某某于经营汽车美容。2018年8月20日，李军承租的房屋发生火灾，过火面积约80平方米，造成案外人时红光死亡及案外人刘豪受伤。火灾发生后，现场被相关部门封闭，禁止任何人擅自进入，后于2019年3月、4月封闭解除，后经重新装修。根据上海市宝山区公安消防支队出具的火灾事故认定书，认定起火点为罗太路XXX号西侧门面房爱车屋汽车美容店内南侧美容区北侧上方吊顶内，起火原因为电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。2018年9月、2019年4月，宝山粮油罗店分公司分别与时红光的家属、刘豪达成人民调解协议书，根据调解协议，宝山粮油罗店分公司向时红光的家属支付一次性生活补助25万元，向刘豪支付补偿款748,000元。2019年6月6日，宝山粮油罗店分公司向王海峰发《关于终止合同告知书》，认为王海峰未做好安全、消防等工作，造成严重安全伤亡事故，且拖欠租金，通知解除合同。之后，经双方协商，租赁合同继续履行。2020年4月22日，上海市宝山区国有资产监督管理委员会、上海市宝山区罗店镇城市管理行政执法中队、上海市宝山区消防救援支队、上海市宝山区罗店镇人民政府安全生产管理办公室、上海市公安局宝山分局罗店派出所联合发《关于罗太路XXX号存在突出安全隐患并限期搬离的告知书》，发文对象为宝山区罗太路XXX号区域租户，主要内容为，位于宝山区罗太路**为宝山粮油罗店分公司出租的场所，该区域现有浴室、饭店、舞厅、规模性租赁房等，主要存在如下问题：一、该区域4栋楼房均重新建造且没有规划审批手续，涉及违法建筑面积约3,200平方米；二、该区域存在经营、储存场地与住宿场所承同一建筑物内，擅自将仓储建筑改成浴室，规模租赁住宿场所，消防水源缺少、疏散楼梯设置等不符合消防安全要求的行为；鉴于存在以上问题，该区域内的企业已不具备经营条件，需停业整顿，现宝山区多部门成立联合整治小组，请该区域所有经营户和违规住宿人员于2020年5月5日前关停和清退，2020年五一节后宝山区相关执法部门将对该区域联合执法，并依法采取强制措施。2020年4月28日，上海市宝山区公安消防支队出具《临时查封决定书》，被查封单位为上海秦鹿工贸有限公司，负责人为王海峰，对上海秦鹿工贸有限公司开设在上海市宝山区罗太路XXX号的阳光浴场经营区域实施即时查封，理由为该经营场所内设置员工宿舍且共用疏散通道而存在其他场所与居住场所设置在同一建筑物内不符合消防技术标准的行为。2020年5月6日，上述部门联合执法，将系争房屋及场地的进行清场。审理中，宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司向本院提供《聘请律师合同》、付款凭证及律师费发票，证明其支付律师费104,000元的事实。王海峰对证据的真实性没有异议，但认为律师费标准过高。审理中，王海峰向本院提供2013年7月22日宝山粮油罗店分公司出具的情况说明复印件，经营场地分隔平面图，上海梅美健身服务有限公司的营业执照，证明宝山粮油罗店分公司知晓并认可系争房屋及场地转租给多家商户；王海峰还提供房屋设计图、证人金某的证言，证明王海峰于2014年新建4栋楼房以及改建，宝山粮油罗店分公司对此是知晓并提供设计图；王海峰还提供耿荣灿、罗金成的证言、责令立即改正通知书、录音材料、照片，证明消防不过关的原因是房屋性质是仓储以及没有消防水源。宝山粮油罗店分公司对上述证据均不予认可。审理中，宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司表示，结合新型冠状病毒疫情期间的相关政策及本合同实际履行情况，同意减免王海峰部分租金，免除2020年2月1日至2020年3月31日的全部租金，免除2020年4月1日至清腾租赁物之日的一半租金。还表示，自愿就王海峰对系争房屋及场地的新建、改建、装饰装修等费用补偿136万元。另外，王海峰还支付押金3万元，可在本案中返还给王海峰。本院认为，宝山粮油罗店分公司与王海峰签订的《房屋(仓库、场地)租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。宝山粮油罗店分公司系宝山粮油公司设立的分公司，不具有法人资格，由宝山粮油公司与其共同承担权利义务。王海峰自2018年起一直存在拖欠租金的情况，合同约定的解除条件已成就，宝山粮油罗店分公司要求解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，王海峰应将系争房屋及场地返还给宝山粮油罗店分公司。关于王海峰已付租金情况，双方已核对一致，本院予以确认。王海峰称宝山粮油罗店分公司同意以7万元结清2019年6月5日前的租金，对此举证不足，本院难以采信。2018年8月发生的爱车屋火灾事故，过火仅80平方米，王海峰称火灾后无法正常经营且拒付租金，理由并不成立。宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司在审理中同意减免部分租金，本院予以确认。综上，王海峰应支付2018年1月1日至2020年1月31日的租金652,922.95元(已扣除已付租金294,000元)，并按每日642.20元的标准支付2020年4月1日至清腾租赁物之日的租金及使用费。关于水、电费的请求，王海峰同意支付，本院予以支持。2020年5月之后的水、电费金额尚未明确，本案中不作处理，可在清腾房屋及场地时据实结算。关于滞纳金的请求，因王海峰拖欠租金属实，本院予以支持。合同约定的滞纳金标准明显过高，本院根据案件事实酌情作出如下调整：计算至2020年7月底前的滞纳金一次性调整为10万元；2020年8月1日起，王海峰按拖欠租金652,922.95元的日万分之三的标准支付滞纳金。关于火灾赔偿款，与本案租赁关系并非同一事实基础，且相关责任主体还涉及李军等案外人，故本案中对此项不作处理。关于律师费的请求，符合合同第15条的约定，本院予以支持，但作合理性调整，确定王海峰支付律师费的数额为99,000元。关于王海峰的反诉请求。根据查明的事实，王海峰在承租系争房屋及场地后，新建建筑物以及改建、装修，确有大额投入。但根据合同第16.7条约定，乙方的投入自合同签订之日起满7年后归甲方所有。合同签订日为2013年5月20日，现已满七年，王海峰增加的固定添附应确认归宝山粮油罗店分公司所有。王海峰新建的部分建筑物未经审批，不属于合法建筑，但相关建材等价值根据上述约定也应归宝山粮油罗店分公司所有。但是，考虑到系争租赁合同还有三年的剩余租期未履行而被提前解除，王海峰对固定添附的投入未尽利用，必然存在经济损失，加上王海峰在火灾发生后增加投入修缮等费用，宝山粮油罗店分公司作为出租方，从公平原则的角度出发，可以对王海峰作出一定补偿。现宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司同意向王海峰补偿136万元，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司与被告(反诉原告)王海峰签订的《房屋(仓库、场地)租赁合同》；二、被告(反诉原告)王海峰于本判决生效之日起十日内，将承租的上海市宝山区罗太路XXX号内房屋及场地清腾并返还给原告(反诉被告)上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司；三、被告(反诉原告)王海峰于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司支付2018年1月1日至2020年1月31日的租金652,922.95元，并按每日642.20元的标准支付2020年4月1日至清腾并返还上述房屋及场地之日的租金及使用费；四、被告(反诉原告)王海峰于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司支付2019年3月至2020年4月的水费41,602.96元、2019年3月至2020年4月的电费5,921.47元；五、被告(反诉原告)王海峰于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司支付滞纳金10万元(计算至2020年7月31日)，并按拖欠租金652,922.95元的日万分之三的标准，支付2020年8月1日起至实际付清之日的滞纳金；六、被告(反诉原告)王海峰于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司支付律师费99,000元；七、原告(反诉被告)上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)王海峰支付补偿款136万元；八、原告(反诉被告)上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)王海峰返还押金3万元；九、驳回原告(反诉被告)上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司的其余诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)王海峰的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取12,945.50元，由原告(反诉被告)上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司负担6,548.50元，被告(反诉原告)王海峰负担6,397元；反诉案件受理费减半收取35,650元，由原告(反诉被告)上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司负担8,520元，被告(反诉原告)王海峰负担27,130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈亮亮二〇二〇年八月五日法官助理 茅海灵书 记 员 黄 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……