湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1122民初427号原告：雷芳丽，女，1987年2月7日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。委托诉讼代理人（一般授权）：唐海松，湖南弘一（永州）律师事务所律师。被告：李弥晖，男，1986年8月19日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，居民，住湖南省永州市零陵区。被告：何英，女，1987年4月5日出生，汉族，湖南省道县人，居民，住湖南省道县。被告：东安乐乐家房地产经纪有限公司，住所地湖南省永州市东安县白牙市镇狮岩路碧园春城****商铺，统一社会信用代码91431122MA4Q38BT3M。法定代表人：邹海明，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋益波，男，1986年8月4日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。原告雷芳丽与被告李弥晖、何英、东安乐乐家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷芳丽及其一般授权的委托诉讼代理人唐海松，被告东安乐乐家房地产经纪有限公司的法定代表人邹海明及其特别授权的委托诉讼代理人蒋益波到庭参加诉讼，被告李弥晖、何英经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷芳丽向本院提出诉讼请求：1.被告隐瞒房屋情况，还屡次违约，合同未履行完，请求解除合同；2.被告承担违约金两万，交房前物业费1300元，房屋空置4月房租费5200元，家电破损1000元，交通误工费2000元，水电过户；3.请求被告东安乐乐家房地产经纪有限公司返还中介费2300元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年7月25日签订《房地产买卖合同》一份，合同约定被告夫妻在2019年7月30号之前办理房屋国有土地使用权、水、电使用权及房地产所承载权利及义务一并转移给原告等房屋交接手续。过户所产生的相关费用、过户前产生的物业费及水电费全部由被告承担。原告2019年9月份要求付清尾款，被告以工作忙碌为由拖延时间至2019年10月14日，原告付清尾款，全款结清。被告拿到全款后，原告多次催被告履行水电过户及交清被告产生的物业费，被告拉黑原告，拒绝履行合同义务和交房工作，故原告请求解除合同或追究被告违约责任。中介未完成中介工作，水电未过户，因此要求被告三返还中介费用2300元。被告李弥晖、何英在法律规定的期限内均未作答辩。被告东安乐乐家房地产经纪有限公司辩称，原告所诉不是事实，本案是原告与被告李弥晖、何英私下达成协议后，通过被告李弥晖的朋友介绍到公司签订房地产买卖合同，公司只是给原告代办相关过户手续，房屋过户手续已经办理好，公司已经履行了合同义务，公司不应当返还原告中介费2300元，而且公司只收了原告中介费2000元。原告雷芳丽为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1.房地产买卖合同（复印件），拟证明原、被告于2019年7月25日签订了房地产买卖合同，约定原告购买九龙时代三单元1702号房，合同第四条约定过户前产生的物业费由被告李弥晖承担，合同第三条约定产权转让时要将水电一并转移。合同第六条违约责任第2款甲乙双方任何一方有违反本合同任意约定或违反有关法律法规的行为均视为违约；2.收据五份（复印件），拟证明原告已经支付完成所有购房款，已经完成合同约定的义务；3.微信聊天记录，拟证明被告及中介违约，未将水电过户，物业费结清，被告出售的房子直到2019年10月份尾款付清后才搬走，将房子钥匙给原告，与周黎的聊天记录证实1702房2019年未缴纳物业管理费；4.购房意向协议（复印件），拟证明原告与被告中介蒋益波签订了购房意向协议书，约定了中介费为2300元；5.电费缴纳收据（复印件），拟证明原告购买的房子电费交款客户名称系被告李弥晖，交款日期为2020年7月1日；6.水费缴纳发票联（复印件），拟证明原告购买的房子水费客户名称还系李弥晖，被告李弥晖未将水费结清；7.视频资料一份，拟证明被告未缴纳物业管理费，导致原告无法入住；8.录音一份，拟证明被告李弥晖、何英未履行完毕合同义务，失踪；9.物业管理费收据两张（复印件），拟证明1702房2019年1月至2020年6月29日前未缴纳物业管理费，其中2019年1月至12月的物业管理费为1193元，2020年1月至12月物业管理费为835元，物业管理费系一年一次性缴纳；10.微信转账记录，拟证明原告于2020年6月29日已经缴纳2019年及2020年的物业费共计2028元。被告李弥晖、何英、东安乐乐家房地产经纪有限公司在本院指定的举证期限内均未提供证据。经庭审质证、辩证，本院对原告提供的证据认定如下：对1、2、3号证据，被告东安乐乐家房地产经纪有限公司均无异议，本院予以采信；对4号证据,被告东安乐乐家房地产经纪有限公司无异议，但是公司只收了原告2000元服务费，本院予以采信；对5、6号证据,被告东安乐乐家房地产经纪有限公司对其真实性无异议，对关联性有异议，因原告未将水电过户相关资料给公司而导致无法办理水电过户，本院对5、6号证据的真实性予以采信；对7、8号证据，被告东安乐乐家房地产经纪有限公司认为与公司无关，本院认为该证据符合证据的“三性”，本院对该两份证据予以采信；对9、10号证据，被告东安乐乐家房地产经纪有限公司对其真实性无异议，对关联性有异议，李弥晖未缴纳的物业费只有750元，本院认为，该证据符合证据的“三性”，原告已经向物业微信支付2019年、2020年度的物业费共2028元，因此，本院对该两份证据予以采信。本院经审理查明以下事实：2019年7月23日，原告雷芳丽与被告东安乐乐家房地产经纪有限公司签订《购房意向协议书》，协议约定：原告自愿交纳诚意金贰仟元整给被告东安乐乐家房地产经纪有限公司，委托被告东安乐乐家房地产经纪有限公司洽谈位于东安县白牙市镇九龙××栋××单元××室房产；洽谈条件为价格肆拾柒万元整，过户、更名费以及水电、物业费由卖方承担，付款方式为按揭；若被告东安乐乐家房地产经纪有限公司在规定时间内没能谈成原告指定的价格及条件，被告东安乐乐家房地产经纪有限公司无条件退还诚意金给原告，若达成以上条件原告不愿购买该房屋，被告东安乐乐家房地产经纪有限公司将不退还所收意向金。当日，原告按照协议约定向被告东安乐乐家房地产经纪有限公司支付意向金2000元。2019年7月25日，原告雷芳丽与被告李弥晖、何英签订《房地产买卖合同》，合同约定：房地产坐落于东安县白牙市镇九龙××栋××单元××室；付款方式分三期付款，一期：签订此合同当日，原告支付购房定金20,000元，二期：签订合同后，原告支付首付房款280,000元，三期：房产过户后，原告支付房款170,000元；产权转移登记：转让房产时，该房屋占用的国有土地使用权、水、电使用权及房地产所承载权利及义务一并转移给原告；交易受理及税费承担：双方在2019年7月30号之前办理房屋国有土地使用证过户及房屋交接，该房产所产生过户的费用及产生的相关费用全部由被告李弥晖、何英承担，该房屋过户前产生的物业费及水电费用由被告李弥晖、何英承担；违约责任：如被告李弥晖、何英违约，被告赔付给原告等同于购房定金的金额作为违约金给原告，并承担给原告造成的经济损失（包括交通费、误工费等相关费用）。2019年7月25日，原告向被告李弥晖、何英支付房款定金20,000元；2019年7月29日原告向被告东安乐乐家房地产经纪有限公司支付房屋首付款220,000元；2019年7月31日，被告李弥晖、何英支付房款60,000元；2019年10月13日，原告向被告东安乐乐家房地产经纪有限公司支付尾款167,000元，未支付的3000元用于补偿家电破损费，至此，房款全部结清。2019年8月，该房屋办理过户手续，2019年10月13日，被告李弥晖、何英搬离交房给原告。被告李弥晖、何英至房屋过户时拖欠2019年1月至2019年7月的物业管理费695.92元（1193元／年÷12个月×7个月），拖欠水费52元，房屋水电亦未办理过户手续。2020年6月29日，原告已交纳2019年度的物业管理费1193元。原告认为三被告违约，应承担违约责任，为维护合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。另查明，2020年7月2日，在本案庭审结束之后，被告东安乐乐家房地产经纪有限公司已为原告办理水电过户手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方争议的焦点如下：1.三方所签订的房地产买卖合同是否符合解除的法定条件；2.原告要求被告李弥晖、何英支付违约金、物业费、4个月的租房费、家电破损费及交通误工费是否有法律依据；3.被告东安乐乐家房地产经纪有限公司是否应当返还中介费2300元给原告。原告先后与被告东安乐乐家房地产经纪有限公司、被告李弥晖、何英签订《购房意向协议书》和《房地产买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方的真实意思表示，对合同当事人均具有约束力。合同签订后，原告依约向被告东安乐乐家房地产经纪有限公司支付中介费，向被告李弥晖、何英支付全部房款，三被告依约为原告办理房屋过户手续，并完成房屋交接，房屋买卖合同的主要内容已经履行，因此，原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，三被告未按照合同约定为原告办理水电过户手续，应当承担继续履行责任，现被告东安乐乐家房地产经纪有限公司已为原告办理水电过户手续，《购房意向协议书》的合同目的已经实现，原告要求被告东安乐乐家房地产经纪有限公司退还交纳的诚意金2000元，本院不予支持。原告以被告李弥晖、何英未按期办理水电过户以及未及时交纳物业费为由，要求被告李弥晖、何英承担违约金20,000元，并同时承担房屋空置4个月的房租费5200元，原、被告约定的违约金明显高于被告迟延履行房屋买卖合同造成的损失，因此，本院认为被告李弥晖、何英应承担因迟延交纳物业费导致原告不能入住所造成的损失，即承担房屋空置4个月的房租费5200元。原、被告于2019年8月办理房屋过户手续，2019年1月至7月的物业管理费应当由被告李弥晖、何英承担，故，原告请求被告李弥晖、何英承担交房前的物业管理费，本院予以支持。原告请求被告承担家电破损费1000元，因家电破损费已从房屋尾款中扣除3000元予以补偿，故，本院对该请求事项不予支持。原告请求被告承担交通误工费2000元，因原告未提供相应的票据或其他证据予以证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李弥晖、何英自本判决生效之日起十日内向原告雷芳丽支付物业管理费695.92元；二、被告李弥晖、何英自本判决生效之日起十日内向原告雷芳丽给付违约金5200元；三、驳回原告雷芳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费537.5元，由原告雷芳丽负担268.75元，被告李弥晖、何英负担268.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  欧阳钦人民陪审员  陈永红人民陪审员  苏朝霞二〇二〇年八月七日法官助理杨利云书记员蒋楚纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。