广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初35804号原告（反诉被告）：广东轻工职业技术学院，住所地广州市海珠区新港西路**。法定代表人：卢坤建，校长。委托诉讼代理人：戴辉勇、陈宝团，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄木雄，男，1977年12月26日出生，汉族，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：林杏玲，广东天穗律师事务所律师。第三人：广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心，住，住所地广州市海珠区江怡路**/div>法定代表人：程艳，主任。原告广东轻工职业技术学院诉被告黄木雄、第三人广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宝团、戴辉勇，被告的委托诉讼代理人林杏玲均到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤，没有正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月27日，原、被告与第三人签订《房屋租赁协议书》，约定：原告将坐落在海珠区××号大院（即广东轻工职业技术学院）大门口西侧之1号铺的房屋，出租给被告作商铺使用。协议签订后，原告已将上述场地交付给被告。但至2019年6月30日租约到期，被告拒不交还场地给原告。据此，为维护原告合法权益，故起诉要求判令：1、被告立刻腾退位于海珠区××号大院（即广东轻工职业技术学院）大门口西侧之l号铺（下称“案涉商铺”）的房屋，恢复原状，并交付给原告；2、被告支付场地占用费用（参照合同约定的租金标准，每月租金7425.6元，自2019年7月1日起计至被告交付场地之日止）及违约金（每天按欠付款的3%计算，从2020年2月1日计算至清偿之日止）；3、原告无须向被告返还履约保证金14851.2元；4、被告承担本案的所有诉讼费用。被告辩称及反诉称：一、关于腾退案涉商铺的请求。《房屋租赁协议书》第十一条第2款约定，“在同等条件下丙方享有优先承租权”，被告享有优先承租权，因自1997年便开始在此承租商铺长达20年，且已经向原告缴纳建设费4万元，如搬离现场地将损失巨大，因此被告愿意按照同等或者更高条件继续承租，但原告却一直未按约定向被告如实告知、协商续租条件，径直要求被告腾退侵犯了被告的优先承租权。根据原告提供的产权证明看，案涉租赁物属于无产权的临时商铺，既无建设工程规划许可证，也无主管部门批准建设证，根据法律规定，涉案租赁合同属于无效合同，原告应当返还履约保证金、建设费给被告。二、关于支付占用费的请求。虽然租赁合同期限届满，但至今为止被告仍然按期每月足额缴纳租金，因此原告主张被告支付场地占用费没有事实依据，同时原告主张按合同约定支付违约金没有合法依据应当予以驳回，且违约金标准约定过高。至于2、3月份疫情期间的租金，参照广州市人民政府第15届常务会议通过的“关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知”规定，承租国企物业可以减免2020年2-3月份物业租金。该租赁场地所有权不属于原告，教育厅及商业厅收回管理，属于公有物业不是私有，疫情期间被告经营受到影响，被告也收到原告疫情期间租金减免通知书，被告认为符合免租条件并一直按期支付租金，从公平原则角度原告应当减免2、3月份租金。三、关于没收履约保证金的请求。合同约定“丙方期满后退租，甲方和乙方负责对房屋进行检查验收，验收合格并清缴各项费用，履约保证金和水电保证金由乙方无息退还”，合同到期后，被告按期缴纳租金或水电各项费用，原告也未能证明造成其损失，因此原告主张没收履约保证金没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实、法律依据，应予驳回。同时，被告反诉要求判令原告返还建设费用40000元及履约保证金14851.2元。原告对被告反诉请求答辩称：一、被告称原告于1997年将案涉商铺租赁给被告，并收取被告建设费40000元。由于年份悠久，原告未能核实到相关事实，无法确认被告的陈述属实，根据民事诉讼举证规则应当由被告举证予以证实。二、原告无需返还履约保证金，租赁协议第五条、第八条均约定，被告拖欠租金30日原告有权解除协议，没收保证金，因被告构成重大违约，在合同期满后未将房屋交还给被告，已构成违约，原告无需退还保证金。第三人述称：1、三方共同签订涉案合同后，在2019年4月1日，原告来函要求第三人协助其在三个月后准时收回被告所租用的房屋，我方曾电话通知、上门告知被告合同到期后需交回场地。同时，原告的资产公司派发合同到期通知给被告。被告至今尚未交回场地给原告或第三人。合同自2019年6月30日到期后，第三人没有收取被告任何费用。2、关于建设费用4万元。第三人对建设费用4万元一事不了解。被告提交的《关于广东轻工大门西侧临街第二铺位出租的函》，是“广东轻工职业技术学院后勤产业处”在2014年6月10日发给第三人的。第三人收到该函后，没有与原告和被告签订租赁协议。2016年6月3日，第三人收到“广东轻工职业技术学院后勤产业集团”的《关于我校临街商铺管理的函》，被告知：广东轻工职业技术学院大门口西侧之l号铺中标人为黄木雄。第三人于当年6月份作为代管方与原、被告共同签订涉案合同。3、关于履约保证金14851.2元。依照合同约定，该笔款项是被告交给原告，第三人是代管方，无权处置，需原告来函告知处置该笔款项后，第三人将依照单位财务程序处置。经审理查明：涉案商铺是原告未经相关部门许可私自搭建在其学校大院大门临街的违章建筑。被告从1997年起向广州市海珠区新港商业贸易公司承租涉案商铺用于经营，双方并签订租期从1997年12月至2000年11月止的《协议书》。2016年6月3日原告（甲方）、被告（丙方）与第三人（乙方）共同签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将座落在海珠区××号大院（即广东轻工职业技术学院）大门口西侧之1号铺的房屋（建筑面积31.20平方米），出租给丙方作商铺使用。2016年6月1日至6月30日为装修免租期，合同租赁期限从2016年7月1日起至2019年6月30日止。丙方租金为238元/方/月，2016年7月1日起至2019年6月30日止丙方每月应交租金7425.6元，此费用中含支付给乙方的综合服务费1000元/月。签订本协议时丙方向乙方交纳2个月的履约保证金（含水、电保证金），共计：14851.2元。签订本协议时丙方一次性交清6个月租金，共计：44553.6元。租金由乙方收取后交给甲方。合同履行6个月后（不含免租期），从2017年1月开始，丙方应于每月15日前缴纳当月租金。每月15日前为缴纳当月水电费时间，丙方必须按时向乙方缴交。甲方委托乙方代为管理履约保证金，乙方协助甲方处理履约保证金相关事宜。丙方期满后退租，甲方和乙方负责对房屋进行检查验收，验收合格并清缴各项费用，履约保证金和水电保证金由乙方无息退回，如丙方未交清费用，乙方有权将履约保证金抵扣所欠款项，剩余部分乙方交回给甲方。如履约保证金不足以抵扣，甲方乙方还有权向丙方追收。丙方按协议约定准时向甲方的代管方（乙方）交付租金及其水、电费用，办理营业执照后才有权在经营场地从事合法经营活动，自觉工商、税务部门缴费纳税。丙方不按时缴交租金以及水电费等，除应补交外，还应每天按未缴交租金、水电费的3%计算向甲方缴交违约金。逾期30天未缴的，甲方有权解除合同、收回房屋并没收履约保证金。其它约定事项：合同终止后，丙方应在七天内无条件交回房屋给甲方，否则……；在同等条件下丙方享有优先承租权；等。之后，被告将保证金14851.2元交给第三人代管。2020年3月27日原告以佛山市南海区广轻教育咨询有限公司名义向各租户发出《疫情期间减免租金通知书》，告知给予符合条件的租户减免2020年2月份、3月份的租金。原告向被告收回房屋无果，遂于2019年10月提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认：被告已支付2020年1月前及2020年4月、5月、6月、7月的租金（其中2019年7月29日支付7430元、2019年8月26日支付7425.6元、2019年9月24日支付7425.6元、2019年10月29日支付7425.6元、2019年11月28日支付7425.6元、2019年12月24日支付7425.6元、2020年1月22日支付7425.6元、2020年4月30日支付7425.6元、2020年5月14日支付7425.6元、2020年6月10日支付7425.6元、2020年7月14日支付7425.6元）。2020年2月、3月的租金被告尚未支付。被告为证明向原告支付建设费40000元的事实，提交一份2014年6月广东轻工职业技术学院后勤产业处发给第三人的《关于广东轻工大门西侧临街第二铺位出租的函》复印件证据，载明：一、此铺位属于临时建筑，无产权，无法进行公开招标；二、此铺位自1997年以来一直由黄木雄租用，且为此铺缴纳了建设费用2万元；三、2008年因为修建过街天桥通知周边商铺退租，天桥建成之后此铺位得以保留，在此过程中，黄木雄也完全配合工作；四、租金按照2013年费用增加百分之三计算。请贵中心抓紧时间办理相关事宜。原告的意见是：对真实性有异议，不确认有发出此函件及收取建设费40000元的事实。第三人没有到庭提出质证意见。诉讼期间，本院基于涉案合同效力问题，为避免当事人损失扩大，对涉案商铺交还事宜多次向被告释明法律后果，但被告坚持不同意办理涉案商铺交还手续。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案商铺的建设未取得建设工程规划许可证，故原、被告及第三人签订的《房屋租赁协议书》无效。造成该合同的无效，三方当事人均有责任。合同无效后，被告应将涉案商铺及时腾空交还给原告，故对原告要求被告交还涉案商铺的请求，本院予以支持。被告搬迁时，不得拆除商铺内的固定镶嵌物。原告主张无须向被告返还履约保证金于法无据，被告反诉请求原告返还履约保证金符合法律规定，本院予以支持。但鉴于现在该履约保证金14851.2元在第三人处代管，故由原告及第三人共同返还给被告为宜。关于涉案商铺使用费的问题，鉴于被告至今还在占有使用涉案商铺，故原告要求被告参照合同约定的标准支付直至被告交还涉案商铺之日止的使用费请求，本院予以支持。诉讼中，原、被告均确认目前被告已按合同标准支付了2020年1月前及2020年4月-7月的使用费，对2020年2月及3月的商铺使用费被告请求减免。对此，本院意见是，《房屋租赁协议书》被认定为无效，该合同的期限在2019年6月届满，原告在2019年10月已提起本案诉讼要求被告腾退涉案商铺，上述时间均在疫情发生之前，本院在诉讼期间就涉案商铺交还问题也多次向被告释明法律后果，但被告至今拒不交还涉案商铺给原告，由此产生的扩大损失应由被告自行承担，故对被告以疫情原因为由要求减免2020年2月及3月使用费的抗辩意见，本院不予采纳。因合同无效，故对原告要求被告支付逾期支付使用费违约金的请求，本院不予支持。关于建设费问题，被告提交了《关于广东轻工大门西侧临街第二铺位出租的函》证据，该证据虽是复印件，但第三人确认函件为原告向其发出，有载明被告缴纳建设费20000元的事实，且函件其它内容与本案租赁事实吻合，故对函件记载事实本院予以采信。但基于本院关于当事人对合同无效责任的认定且被告投入建设费后实际使用涉案商铺多年并期限届满的情况，现被告反诉要求原告退还该建设费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《最高人民法院》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告黄木雄在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区新港西路152号大院（即广东轻工职业技术学院）大门口西侧之l号铺腾空交还给原告广东轻工职业技术学院；被告搬迁时，不得拆除商铺内的固定镶嵌物。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2020年2月、2020年3月及从2020年8月起至被告实际交还上述商铺给原告之日止的房屋使用费（每月按7425.6元计）。三、第三人广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心及原告在本判决生效之日起10日内向被告退还履约保证金14851.2元。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1129元（其中受理费543元、反诉费586）由原、被告各负担一半。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二〇年八月七日书记员  郑家悦庄钊豪