云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5435号上诉人（原审被告）：彭开开，男，汉族，1978年2月25日出生，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：尚渠，云南权显律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南中冠建材家居市场管理有限公司。住所：云南省昆明市安宁市太平镇政府**。法定代表人：郑清峰，总经理。委托诉讼代理人：赵兰友，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人彭开开因与被上诉人云南中冠建材家居市场管理有限公司（以下简称：中冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭开开上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回中冠公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由中冠公司承担。事实和理由：1、一审审理程序违法。首先，中冠公司的诉请是要求彭开开支付租金，不要求支付推介费。按照2016年12月16日双方签订的《云南中冠建材家居市场仓库租赁合同》的约定，彭开开需要支付的租金单价为8元/㎡/月，推介费是15元/㎡/月，彭开开向中冠公司支付的费用已经足够支付租金，不需要再承担租金。其次，双方签订的合同包含有租金和推介费，中冠公司仅要求支付租金，不要求支付推介费。一审未将租金和推介费分开审理，并向双方当事人予以释明，显然程序违法。第三，本案的案由为租赁合同纠纷，而推介费属于委托合同的性质，本案涉及两个以上的法律关系且不属于主从关系，不能在一个诉请中解决。2、一审事实认定错误。首先，一审对于租金金额错误，根据双方签订的第四条第项约定“合同期满后乙方继续承租的，甲方承诺租金递增不超过30%”，依照该条约定，租期递增不超过30%，也就是10.4元/㎡/月。然而一审法院以庭审中彭开开认可续租后租金调整至30元/㎡/月，不考虑其他人的陈述，显然违背了当事人的合同约定。其次，一审法院将租金和推介费以其认定租金错误，本案应当将推介费分离出来后才能认定租金。第三，合同约定租期至2019年2月28日到期后，彭开开继续使用案涉商铺，原租赁合同继续有效，中冠公司将租金调整至30元/㎡/月违反合同约定，属于违约。2019年3月，中冠公司在未按照合同约定履行通知义务的情况下，将案涉商铺的门锁闭，导致彭开开无法使用租赁物。中冠公司收取了彭开开的推介费后，也没有履行推介的义务，也属于违约。综上，请求二审法院改判支持彭开开的上诉请求。中冠公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中冠公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付租金及占用费共计132800元；2、判令被告向原告支付利息5776.8元；3、判令由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月10日，原告中冠公司（甲方）与被告彭开开（乙方）签订了《云南中冠建材家居市场仓库租赁合同》，乙方向甲方租赁位于云南中冠建材家居市场Ａ区仓库，建筑面积约480平米，用于经营陶瓷。租期自2018年1月1日至2018年12月30日。租金单价为7元／㎡／月，该租金不包含水、电等费用及相关税费，推介费15元／㎡／月由乙方承担，以上费用共计22元／㎡／月，乙方应于本合同签订当日一次性付清全部费用。合同签订后3日内，乙方应按合同约定向甲方支付保证金8000元。合同期满后乙方继续承租的，甲方承诺租金递增不超过30%。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，自解除通知到达乙方时，合同解除，同时收回仓库：1、逾期缴纳租金、保证金或水、电等其他费用累计超过一个月以上的；2、未经甲方同意擅自将仓库转让或转租的；3、擅自破坏仓库结构或改变仓库用途的……甲方解除合同的，乙方已缴纳的租金及其他费用不予退还，若因乙方违约造成甲方损失的，乙方进行赔偿，同时甲方有权追究乙方的违约责任，违约金按已缴纳租金的10%计算。租赁期限届满后，合同即终止，若乙方要求在租赁期限届满后继续租赁该仓库的，应当在租赁期限满前60日书面通知甲方，双方重新订立租赁合同。2019年1月18日，被告彭开开向原告中冠公司出具《欠条》载明：“本人彭开开，身份证号5224271978********，承租中冠建材家居市场Ａ7-46-52号铺面，租金总额人民币172800元。2019年1月13日前已支付人民币40000元，并承诺于2019年1月29日前再支付人民币60000元，剩余款项人民币72800元于2019年3月15日全额付清。如到期未按约定付清剩余款项，则视为本人自动放弃上述铺面租赁权，由中冠市场收回铺面，前期已交所有款项不予退还。”2019年4月1日，原告中冠公司向被告彭开开发出《催款通知》，载明被告彭开开租赁的Ａ7-46-52号铺面已于2018年12月30日到期，截止2019年4月1日，该铺面拖欠租金132800元。被告彭开开在该通知“欠款人签章”处签名确认。2019年11月30日，原告中冠公司向被告彭开开发出《通知》，要求被告彭开开支付欠付租金，并告知原告中冠管理公司将收回相关铺面。庭审中，被告彭开开认可收到了该《通知》。一审法院认为：原告中冠公司与被告彭开开签订的《云南中冠建材家居市场仓库租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律规定，双方的租赁合同关系合法有效。根据合同约定，该合同租赁期限自2018年1月1日至2018年12月30日。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，合同约定的租赁期限届满后，按照合同约定未办理续租手续的，到期日合同终止，但被告彭开开继续使用案涉云南中冠建材家居市场Ａ区仓库，原告中冠公司亦未提出异议，即原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原告中冠公司将涉案仓库交付给被告彭开开使用，被告彭开开作为承租人，理应按照约定支付租金。对于被告彭开开辩称原告中冠公司锁住涉案商铺，致其无法正常使用，被告彭开开提供的证据并不足以证实其辩解理由。根据《欠条》，案涉云南中冠建材家居市场Ａ区仓库续租应交租金额为172800元（480㎡×30元／㎡／月×12月），庭审中被告彭开开亦认可续租后租金调整为30元／㎡／月。同时，原告中冠公司2019年11月30日向被告彭开开发出《通知》收回涉案租赁仓库，被告彭开开收到该《通知》时，可以视为被告彭开开收到了原告中冠公司要求解除租赁关系的意思表示，双方的租赁关系解除。至本案庭审时，被告彭开开认可仍然占用案涉云南中冠建材家居市场Ａ区仓库，为此原告中冠公司参照双方续租期间的租金标准要求被告彭开开支付一个月的占用费。综上原告中冠公司要求被告彭开开支付自2019年1月1日至2019年11月30日期间的租金118400元（480㎡×30元／㎡／月×11月－已付租金40000元），以及双方租赁关系解除后涉案租赁仓库占用费14400元（480㎡×30元／㎡／月×1月），共计132800元的诉请，有事实和法律依据，一审法院支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告彭开开未按约定支付租金，应承担相应的违约责任，结合合同履行情况及预期利益等综合因素，原告中冠公司要求被告彭开开以未付租金及占用费132800元按照同期银行贷款利率4.35%支付续租及占用案涉租赁仓库期间资金占用利息5776.8元（4.35%×132800元）的诉请，一审法院支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：“一、由被告彭开开于判决生效后十日内支付原告云南中冠建材家居市场管理有限公司租金及占用费132800元。二、由被告彭开开于判决生效后十日内支付原告云南中冠建材家居市场管理有限公司资金占用利息5776.8元。”案件受理费1536元，由被告彭开开承担。二审中，彭开开向本院提交以下证据：1、商铺转让协议复印件1份、租赁合同复印件2份，欲证实：合同中对租金作出了约定，租金为每月每平方米7元，中冠公司将案涉商铺收回违反了合同约定；2、中国建设银行个人活期账户交易明细复印件1组，欲证实：彭开开通过微信转账102500元之外，其余的款项及押金用现金支付。彭开开的租金已经支付完毕，但相关票据被中冠公司于2019年3月18日锁闭后无法取得；3、正常经营时的照片复印件1份，欲证实：租赁物正常经营时的状况，案涉商铺被锁闭后已没有产生水电。经质证，中冠公司对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的不予认可，这些费用系租期界满前的租金，中冠公司本案主张的是此后的租金；对证据2的真实性、合法性认可，该款项是2018年的租金，合同已约定了在签订合同当日一次性付清全部租金；对证据3不予认可，合同签订后，中冠公司已将案涉房屋交由彭开开，彭开开如何使用与中冠公司无关。彭开开二审中申请证人石某出庭作证，欲证实：中冠公司2019年3月18日将案涉房屋收回，此后彭开开未在使用案涉商铺。经质证，中冠公司对证人证言不予认可，彭开开对证人证言的无异议。针对彭开开提交的证据及证人证言，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以评述。针对一审判决确认的事实，彭开开补充认为：1、中冠公司在催款单中称将在2019年4月10日收回铺面，但是实际于2019年3月18日收回案涉商铺；2、彭开开支已支付的租金系40000元，按合同约定的租金，租金已支付完毕；3、中冠公司应当于合同到期前60天通知彭开开并另行签订新的合同。针对彭开开所提补充事实，本院将在本院认为部分予以评述。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、中冠公司是否于2019年3月18日收回案涉商铺？二、彭开开向中冠公司支付的欠付租金及占用费如何认定？本院认为：一、中冠公司是否于2019年3月18日收回案涉商铺。本案中，双方当事人对于案涉商铺的租期至2018年12月30日止无异议，本院予以确认。故在合同约定的租期届满后，双方未能就续租达成协议，承租人仍然占有使用案涉商铺形成了不定期租赁合同，一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。彭开开与中冠公司签订的《云南中冠建材家居市场仓库租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，双方当事人均应当按照合同约定履行义务、享有权利。依据《云南中冠建材家居市场仓库租赁合同》第十三条第2项约定：“若乙方要求再租赁期满后继续租赁该处仓库的，应当在租赁期满前60日书面通知甲方，双方应当重新签订租赁合同。”的约定，彭开开在租期届满后未向中冠公司书面告知续租案涉商铺，双方并未就续租形成一致意见。后中冠公司于2019年4月1日、2019年11月30日两次向彭开开发送了《催款通知》，要求彭开开支付欠付租金及腾还案涉商铺。其中2019年11月30日的《催款通知》中已载明彭开开占用案涉商铺达11个月时间，而彭开开未提交有效证据证实中冠公司将案涉商铺锁闭并予以收回，中冠公司也不予认可由其锁闭了案涉商铺，故本院对彭开开所提中冠公司于2019年3月18日已收回案涉商铺的上诉主张不予采信，对彭开开所提证据3及证人证言不予采信。一审法院依据中冠公司于2019年11月30日向彭开开送达《催款通知》为解除双方不定期租赁合同之日并无不当，本院予以维持。彭开开所提补充事实1、3与合同约定不符，本院不予确认。二、彭开开向中冠公司支付的欠付租金及场地占用费如何认定。首先，彭开开主张推介费不应计入租金，其向中冠公司支付的推介费应作为租金计算，故彭开开已向中冠公司超额支付了租金。对此，本院认为，《云南中冠建材家居市场仓库租赁合同》第四条第1项虽对租金和推介费的标准作出了约定，但并未对推介费的内容以及中冠公司应履行推介服务作出详细约定，该条约定明确了每月的费用为22元/㎡/月，在彭开开没有其他证据证实本案应按照其他标准计算租金的情况下，该费用应作为计算本案租金的标准，故彭开开的该项上诉主张及补充事实2无事实依据，本院不予采信及确认。其次，关于租金及占用费应如何计算的问题。彭开开于2019年1月18日向中冠公司出具了《欠条》，确认了其所欠租金为172800元及2019年1月13日已支付了40000元，尚欠租金132800元。根据中冠公司提交的2019年4月1日的《催款通知》，其中载明了截止至2019年4月1日彭开开已拖欠案涉商铺的租金132800元，《催款通知》与《欠条》中的金额一致，故彭开开应向中冠公司支付截至2019年1月1日的欠付租金132800元。一审中彭开开陈述认可自2019年1月1日起的租金标准变更为30元/㎡/月，故一审法院按照30元/㎡/月的标准计算2019年1月1日至2019年11月30日的租金及场地占用费共计132800元并无不当，本院予以维持。彭开开所提推介费及租金应分开计算、一审审理程序违法的上诉主张无事实依据，本院不予采信。综上所述，上诉人彭开开的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1536元，由上诉人彭开开承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年八月二十七日法官助理何永伦书记员袁艺