终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5081号原告（反诉被告）：高宏杰，男，1986年7月24日出生，汉族，身份证住址湖南省桃源县。委托诉讼代理人：邓勇，系广东广和（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）:岳成林，女，1974年10月13日出生，汉族，身份证住址长沙市开福区。委托诉讼代理人：邝任远，系广东金宏桥律师事务所律师。被告：杨修福，男，1972年3月16日出生，汉族，身份证住址长沙市开福区。原告高宏杰与被告杨修福、岳成林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高宏杰及其委托诉讼代理人邓勇、被告岳成林及其委托诉讼代理人邝任远、被告杨修福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高宏杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告退还租赁押金22688元，退还业主方因新冠××疫情给承租户减免的租金11325元，合共34013元；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2019年10月11日签订《合租协议》，约定原告与被告共同租赁位于广州市荔湾区康王中路346-352号华林国际E馆的1075号铺，用于经营首饰珠宝零售业务。该铺面原来被告己经承租了一段时间，一直在使用，原告是中途加入合租，双方约定铺面面积各使用一半，租金各承担一半，押金也各承担一半，合租时间是6个月，从2019年10月1日至2020年3月31日。原告一次性支付了6个月的租金45300元，并支付了押金22688元。因新冠××疫情，商铺的业主方华林国际给承租户免除了2020年2月份租金和减半收取2020年3月份的租金。原告合同期内2020年2月份、3月份减免的租金合共11325元。双方按照合同履行期满至2020年3月31号，原告要求被告退回押金和业主方减免的租金合共34013元，却遭到被告的无理拒绝。在合同期内，双方是合租关系，双方各承担租金的一半，地位是平等的，业主方给予的减免租金优惠双方有同等的权利享受，且业主方给予的减免租金优惠已经实际到位，此优惠双方应平等分享，各占一半，被告企图独占业主方给予的优惠利益，违反了合租合同的精神，既不合法也不合理。原告按照合同约定的合租期限经营期满，无违约行为，没有损坏铺面建筑物或设备设施，租赁押金理应退回给原告，但被告拒不退回，依法无据，依理不合。两被告是夫妻关系，在本案租赁商铺经营珠宝首饰零售业务，也是合伙经营关系，合租合同由原告与被告岳成林签订，收取租金和押金由被告杨修福收取，租金和押金的收据由被告杨修福书写出具，两被告共同作出本案涉及的与原告的合租行为，合租期限届满，退回减免的租金和退回合租期满的押金应由两被告共同承担。两被告共同辩称：我方不同意原告所有诉讼请求。本案《合租协议》是建立在岳成林与金铭公司的租赁合同的基础上，所以租赁期暂约定是6个月。岳成林与金铭公司的租赁是3年为一期的，根据《合租协议》双方约定的续租，如果续租，合同也是3年。《合租协议》已经明确表达双方合作租赁长期的意思表示，《合租协议》一共15条其中主要条款3条使用约定5条，对续租的约定有4条，可见续租是双方合租的一个主要权利义务。岳成林向金铭公司承诺续租的前提条件下，才取得5.67折一次性支付半年租金的折扣优惠，因此原告在没有续租的情况下应该按照岳成林与金铭公司的租赁合同约定的租金标准的一半支付租金。所以原告请求返还押金的请求不成立。另外，金铭公司对外宣传2月免租3、4月租金减半是基于租户继续租赁商铺给予的优惠，是为了在疫情期间出租方与实际使用人共渡困难时期的优惠政策。原告没有续租不能享受上述的优惠。被告也没有收到金铭公司返还的2、3、4月的租金，因此不同意原告主张退还租金的请求。原告到2020年3月中旬还是要求续租商铺，还曾与出租方在案涉商铺共同协商。反诉原告岳成林提出反诉请求：1、判令反诉被告高宏杰以其交付的押金22688元抵消其承租1075铺的欠款22688元（欠款22688元为租金）；2、判令反诉被告高宏杰支付仍欠反诉原告承租1075铺的租金2483.85元、管理费4269元、水电费1603元，共计差额8355.85元；3、判令反诉被告高宏杰向反诉原告岳成林支付装修补偿金9122元；4、判令反诉被告高宏杰退还反诉原告监控设备费用900元（设备由反诉被告高宏杰取回）。反诉事实和理由：反诉原告岳成林与广州金铭物业管理有限公司（下简称金铭公司）签订的《租赁合同》、《华林国际E馆商场物业管理服务协议》，并履行。2019年10月，反诉原告与反诉被告于2019年10月11日签订广州市荔湾区华林国际E馆1075铺《合租协议》。协议约定以《租赁合同》等为基础，双方各付商铺押金、租金、水电费管理费的50%。反诉被告支付了押金22688元、租金45300元。在《租赁合同》履行期间，经金铭公司同意，如反诉原告承诺租赁合同到期后续租，并一次性支付半年租金，可享受折扣优惠。金铭公司设定的该优惠条件是为了吸引租户续租，培育、维持长期稳定的租赁收入来源，故续租是享受租金优惠的必要前提条件。反诉原告岳成林在2019年11月27日向金铭公司出具《承诺书》，金铭公司以续租为前提下，同意反诉原告岳成林按5.67折优惠价预付2019年12月至2020年5月的租金。根据反诉原告岳成林计算：1、2019年10月1日至2020年3月31日合租期间，案涉商铺共发生的租金如下：2019年10月、11月，因之前已享受租金5.67折优惠，两月租金为15565.85元；2019年12月至2020年3月31日的租金因为反诉被告不续租，不能享受优惠，租金为54906元（27453÷2×4），反诉被告应承担案涉商铺合租期内一半的租金70471.85元。合租期内发生管理费8538元，电费3206元。根据《合租协议》反诉被告应承担一半，即5872元。2、反诉被告合租期间拆除了反诉原告原有装修，撤场时没有恢复。损失装修、柜台等，仅留存有单据部分为9122元。因反诉被告要求分租的是商铺靠墙部分，占有大部分装修，故应由反诉被告承担。3、反诉被告合租期间，以其经营的是钻石业务，价值贵重为由，单方要求反诉人（经营琥珀，没有监控需求）分担安装监控设备费用一半900元。现反诉被告不续租，应取回摄像头返还该笔费用。另外，关于疫情期间商场优惠问题。该优惠是金铭公司为了共渡疫情困境，为鼓励持续经营的续租商户而设。优惠不是当期返还减免租金，而是在以后的租期内少收相应租金。因反诉被告已退租，不能享受该优惠。综上所述，反诉原告本着与反诉被告共享权利共担义务的原则，同意在反诉被告续租的同等条件下，共享预付租金优惠。但反诉被告反悔拒绝续租,故反诉被告享受租金优惠的前提不存在，应按《租赁合同》约定的租金标准支付租金。反诉原告虽然享受了金铭公司的租金优惠，但也履行了续租的义务。在疫情期间，每日承受没有收入而支付租金的损失,且该亏损状态持续，不能预见结束时间。反诉被告仅支付部分租金和押金，抵销后还须支付18377.85元。反诉被告高宏杰针对反诉请求答辩称：1、反诉原告主张我方欠其租金是不存在的事实，在2019年10月8日反诉原告向我方出具收据确认收到10月份至明年3月份共6个月的租金45300元，我方已经足额交纳租金。2、我方已经足额交纳费用，只有2019年10月份电费、管理费我方实际承担一半共计1428元，其他管理费、水电费也通过优惠券形式支付完毕。3、装修补偿并没有在合同约定，此项没有任何依据。4、监控设备已在铺面实际使用，我方租期届满后本来应要求退回一半费用，但我方放弃，反诉原告竟要求我方返还费用并不合理。经审理查明：2017年4月12日,广州金铭物业管理有限公司（出租方、甲方，以下简称金铭公司）与岳成林（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于广州市荔湾区康王中路352号101、201房（即自编华林国际E馆）首层自编1075商铺，该商铺的承租建筑面积为38.26平方米，仅供乙方作工艺品经营之用，租期从2017年4月1日起至2020年3月31日止，其中2019年4月1日至2020年3月31日月租金为27453元/月，租赁保证金为45376元，等等。2017年4月27日，金铭公司（甲方）与岳成林（乙方）签订《物业管理服务协议》，双方就物业管理事宜约定：物业名称华林国际E馆，建筑面积38.26平方米，管理服务费收费标准36.8元/平方米/月，另收垃圾处理费15元/月，等等。2019年10月11日，岳成林（甲方）与高宏杰（乙方）签订《合租协议》，约定：甲方将华林国际E馆1075铺一半分租给乙方经营，从2019年10月1日至2020年3月31日，甲乙双方各付本店押金，租金、水电费、管理费等费用的50%；合同到期后，续租分租也是各付50%费用，等等。在该《合租协议》签订前，杨修福分别于10月8日与10月9日出具《收条》，收到高宏杰支付的2019年10月1日至2020年3月31日租金45300元及押金22688元。2020年3月31日，高宏杰搬离案涉商铺。据高宏杰陈述，双方在微信协商过程中确定其每月应交租金为15100元÷2=7550元，在合同签订前其也是按照此标准一次性支付了6个月租金45300元，因基于信任而没有写进《合租协议》，该协议约定的水电费、管理费等费用各付50%是按实际发生的费用的50%来支付；岳成林则陈述，收据上的租金是预收的，因当时2019年12月之后的租金折扣尚未确定，故《合租协议》没有写明每月月租，只写明一人支付一半，该协议约定的租金、水电费、管理费等费用各付50%按实际发生的费用的50%来支付。2019年11月27日，岳成林出具《承诺书》，称：由于合同期不满半年，现申请按公司半年缴租金优惠5.67折先预缴半年租金，同意合同到期后再续签合同，如续签合同可抵扣租金，如不续租合同租金则不退回。次日,金铭物业开出收据，收到岳成林预交租金31132元。2020年4月16日，金铭公司（甲方）与岳成林（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方签订的旧合同于2020年3月31日期满终止后，双方于2020年3月17日就位于案涉商铺的租赁事宜签署了《租赁合同》（编号：2019441，简称：新合同），新、旧合同以下合称：原合同。一、甲、乙双方同意：在乙方严格依照原合同约定履行义务的前提下，因疫情，甲方减免乙方2020年2月1日至2020年4月30日期间租赁场地的部分租金，减免后，乙方按以下金额支付租赁场地2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金：1、自2020年2月1日起至2020年2月29日止期间，租金0元；2、自2020年3月1日起至2020年3月31日止期间，租金7783元；3、自2020年4月1日起至2020年4月30日止期间，租金7783元。二、若本补充协议生效前，乙方已按原合同约定的标准足额向甲方支付了租赁场地自2020年2月1日至2020年4月30日期间租金的，则差额部分抵扣乙方应支付的下一期相同金额的租金……，等等。关于岳成林向金铭公司支付租金的情况，据岳成林陈述，其在与高宏杰签订《合租协议》前已按《租赁合同》约定的27453元/月×0.567的标准支付了2019年10月、11月的租金给金铭公司，2019年12月后半年的租金已按5.67折的标准一次性支付，后发生疫情，在签订《补充协议》后，按该协议约定支付租金。庭审中，杨修福、岳成林陈述：其二人为夫妻关系，岳成林通过微信支付了2019年10月至2020年3月期间电费2106元，通过现金支付了上述期间管理费2680.6元，此外，金铭公司为鼓励承租人岳成林签订长期租赁合同并长期正常经营，每月发放现金券2700元，岳成林通过现金券支付了上述期间电费1300元，管理费（含垃圾费、公摊水电费）5900元。高宏杰则陈述：确认岳成林支付的上述款项，但华林国际对每个月休息不超过四天的租户均有按实际租金的18%返还优惠券，优惠券可用于抵扣租金、管理费、水电费、停车费等费用，故本案中岳成林未实际支付而用现金券抵扣的电费、管理费7200元，我方也不用支付给岳成林，此外，如法院认定我方尚有欠费，同意用押金进行抵扣。为证明案涉商铺装修费用及高宏杰退场后装修已损失的事实，杨修福、岳成林提交了2017年4月17日、2019年4月18日总金额为9122元的装修单据两张及照片作为证据，高宏杰对上述证据三性不确认，认为收据项目没有显示装修地址与顾客姓名，案涉商铺也不需要继续装修，只是柜台的摆放不一致而已。为证明安装监控及安装费用900元，杨修福、岳成林提交了摄像头照片及支付宝700元支付记录作为证据，高宏杰对此真实性、合法性予以确认，但不确认关联性，并认为当初每人支出900元用以安装摄像头，且现实际使用人是岳成林。又查：华林国际曾发布通知，称：华林国际原定正月初八开市，由于疫情尚在爆发期，至今一直未能开市，最终开市日期还需根据疫情发展情况决定；为了与商户共渡难关，我司决定对承租我司华林国际ABCDE馆的商铺承租方做出以下租金减免优惠政策：1、二月全月免租金；2、三月租金减半；3、四月租金减半。具体减免细则、详细的租金优惠条件政策以及3、4月租金缴费详情请于开市后到华林国际招商中心咨询办理。本院认为：岳成林与高宏杰签订的《合租协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。现《合租协议》约定租期已满，岳成林理应将已收取的押金退还给高宏杰。关于租金。《合租协议》约定双方各付50%，但并没有约定月租的具体金额。高宏杰主张月租金额确定为7550元，但并没有充分的证据证实，且租金作为租赁合同最主要的条款，在已经确定的情况下却不写进双方协议，有悖常理。故本院认为双方各付50%应理解为双方各付岳成林向金铭公司每月实际支付租金的50%。从岳成林陈述及本院查明事实来看，2019年10月至2020年1月，其向金铭公司每月实际支付租金为《租赁合同》约定标准的5.67折，2020年2月至3月，其向金铭公司每月实际支付租金为《补充协议》约定的标准，经计算，2019年10月至2020年3月岳成林承租案涉商铺实际支付对价为70046.4元，故高宏杰应承担其中的35023.2元。因高宏杰已在《合租协议》签订前预付了租金45300元，故岳成林理应退回高宏杰多支付的租金10276.8元。岳成林主张高宏杰按《租赁合同》约定标准的50%支付2019年12月至2020年3月的租金无事实与合同依据，故其要求高宏杰支付欠租的反诉请求本院不予支持。关于管理费、水电费。岳成林通过微信支付的电费2106元及现金支付的管理费2680.6元，高宏杰应按《合租协议》约定承担其中的一半，即2393.3元。至于岳成林通过现金券支付的电费、管理费，从双方陈述来看，现金券是基于承租人身份而获得的奖励，高宏杰作为案涉商铺的分租人，在承担一半费用的同时，有权享受该承租人的福利，故对于岳成林要求高宏杰承担以现金券形式抵扣而其并未实际支付的管理费、水电费，依据不足，本院不予支持。关于装修补偿金和监控设备费用。因岳成林提供的装修单据及照片并不足以证明案涉商铺的装修情况及装修的毁损情况，应承担举证不能的不利后果。至于监控设备费用，安装时岳成林与高宏杰每人各出了900元，这也符合双方在《合租协议》中对费用各付50%的约定，现岳成林要求高宏杰返还当时支付的该笔费用，明显理据不足，本院不予支持。对于杨修福的承责问题，因高宏杰支付的租金及押金均由杨修福收取，且杨修福与岳成林也确认其二人是夫妻关系，由此可见，案涉商铺是由杨修福与岳成林共同经营，应由岳成林退还给高宏杰的租金及押金应属于夫妻共同债务，杨修福负有共同退还义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告岳成林、杨修福共同向原告高宏杰返还押金22688元。二、自本判决生效之日起十日内，被告岳成林、杨修福共同向原告高宏杰返还租金10276.8元。三、自本判决生效之日起十日内，原告高宏杰向被告岳成林支付管理费、水电费共计2393.3元。四、驳回原告高宏杰的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告岳成林的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费325元，由高宏杰负担25元，岳成林、杨修福负担300元；反诉受理费413元，由高宏杰负担25元，岳成林负担388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 邓 彪二〇二〇年八月三十一日书记员 左晶晶陈宇婷