山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0305民初178号原告：孙进军，男，1971年9月17日生，汉族，现住淄博市临淄区。原告：王松宁，女，1970年11月10日生，汉族，现住淄博市临淄区。二原告共同委托诉讼代理人：张方喜，山东全正（临淄）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：边天林，山东全正（临淄）律师事务所律师。被告：李爱玲，女，1966年10月15日生，汉族，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：田彬，山东正大至诚律师事务所律师。被告：山东通乾房地产发展有限公司，住所地：淄博市张店区新村西路**。法定代表人：娄兆军。被告：山东通乾房地产发展有限公司临淄分公司，，住所地：淄博市临淄区牛山路**负责人：李虎，职务：经理。委托诉讼代理人：田立鹏，上海峰京律师事务所律师。第三人：淄博市临淄区稷下街道孙娄东村村民委员会，住所，住所地：淄博市临淄区稷下街道办事处孙娄东村div>法定代表人：王立志，职务：村书记、主任。委托诉讼代理人：王建生，男，淄博市临淄区稷下街道孙娄东村村民委员会委员。第三人：王造胜，男，出生年月日不详，汉族，现住淄博市临淄区。原告孙进军、原告王松宁与被告李爱玲、被告山东通乾房地产发展有限公司（以下简称通乾公司）、被告山东通乾房地产发展有限公司临淄分公司（以下简称通乾公司临淄分公司）、第三人淄博市临淄区稷下街道孙娄东村村民委员会（以下简称孙娄东村）、第三人王造胜确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙进军、原告王松宁的共同委托诉讼代理人边天林、张方喜，被告李爱玲的委托诉讼代理人田彬，被告通乾公司临淄分公司的委托诉讼代理人田立鹏到庭参加诉讼，第三人孙娄东村的委托诉讼代理人王建生第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审经本院合法传唤未到庭参加诉讼，被告通乾公司、第三人王造胜经本院合法传唤两次庭审均未到庭参加诉讼。期间本案曾中止审理，本案现已审理终结。原告孙进军、原告王松宁向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告李爱玲和被告通乾公司签订的编号为20161012NTNEXC712SE8的《商品房买卖合同》无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月份，淄博市临淄区旧村拆迁改造和房地产开发，就原告宅基地和房屋拆迁事宜，原告提出要求补偿安置一套不低于130㎡的大产权房屋、另一套安置房由村委统一补偿安置。经多次协商，被告通乾公司、孙娄东村与原告达成一致，同意了原告的要求，并签订了《补偿安置协议》，确认第一套补偿安置房的《商品房认筹单》。被告通乾公司开发的房产建成竣工后，2015年9月中旬，时任村主任、书记的王造胜和原告孙进军到被告通乾公司处领取了补偿安置房的钥匙，原告办理了入住和装修手续一直居住至今。在孙娄东村换届选举中，第三人王造胜落选。被告通乾公司临淄分公司于2019年7月份以(2019)鲁0305民初4153号案件起诉原告，要求返还案涉房屋，经过开庭审理，被告通乾公司临淄分公司撤回起诉。2019年10份被告李爱玲又以购房户的名义以(2019)鲁0305民初5776号案件起诉原告，要求停止侵权、搬出涉案房屋。原告与被告李爱玲从未谋面，对其是购房户的身份毫不知情。经淄博市临淄区不动产登记中心查询得知被告李爱玲与被告山东通乾房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》。根据合同显示的信息，被告李爱玲购房行为显然不合常理，二被告签订案涉房屋买卖合同显属恶意，其行为损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼。被告李爱玲辩称，原告的诉讼请求无事实依据，请求法院予以驳回。被告通乾公司临淄分公司辩称，原告的诉讼请求无事实依据，请求法院予以驳回。被告通乾公司未作答辩。第三人孙娄东村辩称，都是王造胜个人行为，与村委没有关系。第三人王造胜未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据：法院依法调取的：（2019）鲁0305民初4153号案件庭审笔录一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实：原告提交的：1、2013年4月20日补偿安置协议一份，证实在原告房屋和宅基地拆迁前，提出要求补偿安置不低于130㎡的房屋一套，另一套房屋建成后由村委统一安置。被告李爱玲对该份证据的真实性无异议，但认为该份证据不能证实案涉房屋归原告所有。被告通乾公司临淄分公司对该份证据的真实性无异议，认为村委与全体村民都签订了补偿安置协议，拆迁协议记载原告可以兑换安置楼房两套，现村委的安置楼房还没有建设完毕，该份安置补偿协议与案涉房屋无关，案涉房屋不属于安置补偿的范围。第三人孙娄东村对该份证据的真实性有异议，认为案涉房屋不是村委分给村民的房屋。本院认为，原告提交的该份证据能够证实原告与第三人孙娄东村签订旧村改造拆迁房屋补偿安置协议，享受村委拆迁补偿安置房屋的事实，对该份证据本院予以采信；2、2013年4月23日商品房认筹单一份，证实原告与村委签订补偿安置协议后，按原告、被告通乾公司临淄分公司、第三人孙娄东村三方商定的补偿安置方案，被告通乾公司临淄分公司以认筹单形式进行了确认，面积与原告同意拆迁的要求相一致，由原孙娄东村村主任王造胜带领原告到被告通乾公司确定的安置房。该认筹单与一般正常房屋销售的认筹单不同，其内容未显示房屋价格和认筹金数额，其签订时间与补偿安置协议时间相顺应，在双方没有签订其他书面合同的情况下，是确认原告安置房的一种形式，证实了案涉房屋为归原告所有的安置房。被告李爱玲对该份证据的真实性和证明内容均有异议，认为该份证据没有孙娄东村的盖章，不能证实原告是案涉房屋的所有权人。被告通乾公司临淄分公司对该份证据的真实性和证明内容均有异议，认为认筹单显示的是B8号楼2单元201房屋，本案涉及的房屋是B2号楼，不是同一房屋。而且在认筹单第三条约定乙方同意在甲方取得预售许可证之日起一周内前来办理相关交款和签约手续，逾期视为乙方（原告）自动放弃，该份证据不能证实案涉房屋为原告所有的安置房。第三人孙娄东村认为该份证据与村委无关。本院认为，该份证据能够证实原告与被告通乾公司临淄分公司签订商品房认筹的事实，对该份证据本院予以采信；3、2015年9月29日入住合约一份，证实原告以业主身份办理案涉房屋B2-1-201的入住手续，房屋的钥匙是原村委负责人王造胜与原告共同到被告通乾公司项目工地办公室领取，当时楼号为施工楼号，即本案争议房产59号楼1单元201室，物业公司是根据开发商提供的业主名单办理入住和装修手续，事实上原告也是以房屋所有权人的名义办理的相关手续。被告李爱玲对该份证据的真实性和证明内容均有异议，认为该份证据不能证实原告是案涉房屋的所有权人。被告通乾公司临淄分公司对该份证据的真实性和证明内容均有异议，认为该份合约是物业公司与原告之间的约定，不能证实原告是房屋的所有权人，只能证实原告在借用房屋的情况下办理了借用入住手续。第三人孙娄东村认为该份证据与村委无关。本院认为，结合原告提交的拆迁安置补偿协议、商品房认筹单等证据相互印证，能够证实原告合法入住案涉房屋的事实，虽然商品房认筹单上载明案涉房屋楼号为B8-2-201，根据庭审查明的情况，因房屋施工情况楼号的变更，现争议的案涉房屋的楼号为59号楼1单元201室，对该份证据本院予以采信；4、（2019）鲁0305民初4153号案件中开庭笔录一份，王会建、王国良、叶长河证人证言，证实案涉房屋的补偿安置、房屋归属、钥匙领取和提交办理房屋产权证资料的事实。被告李爱玲、被告通乾公司临淄分公司对该份证据的真实性无异议，但认为证人应当出庭作证，否则证言不应予以采信。第三人孙娄东村认为该份证据与村委无关；5、淄博诚意燃气有限公司证明一份，证实案涉房屋燃气开户的业主为孙进军，进一步证实了案涉房产是归原告的安置房。被告李爱玲、通乾公司临淄分公司对该份证据的真实性和证明内容均有异议，认为该份证据不能证实原告是案涉房屋的所有权人，不动产物权应以登记为准。第三人孙娄东村认为该份证据与村委无关。本院认为，结合原告提交的商品房认筹单、入住合约等证据相互印证，能够证实案涉房屋是第三人孙娄东村根据拆迁安置补偿协议，与通乾公司沟通协调后给原告的安置房的事实，对上述4、5组证据本院予以采信；6、照片4张，证实案涉房屋的装修和居住情况。被告李爱玲、通乾公司临淄分公司对该组证据的真实性和证明内容均有异议，认为照片不能显示原告是案涉房屋的所有权人。第三人孙娄东村认为该份证据与村委无关。本院认为，原告提供的照片能反映居住及装修的事实，对该组证据本院予以采信；7、水电煤气卡和物业费单据一组，证实被告的业主身份和案涉房屋的居住使用情况。被告李爱玲、被告通乾公司临淄分公司对该组证据的真实性和证明内容有异议，认为该组证据不能证实原告是涉案房屋的所有权人。第三人孙娄东村认为该份证据与村委无关。本院认为，在前文已对原告合法占有案涉房屋的事实进行了论述，能够证实原告合法占有案涉房屋的事实，在此不再重复论述，对该组证据本院予以采信；8、案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》一份、不动产登记证书一份、2019年6月25日购房发票一份，证实被告李爱玲与被告通乾公司签订合同时间为2016年10月12日，二被告签订合同时，案涉房屋为现房，且原告已装修入住，作为购房户的李爱玲未到现场查看房屋及签订合同后也从未向原告交涉，显然与常理不符，二被告串通恶意明显。被告通乾公司对该组证据的真实性无异议，认为该组证据能够证实将案涉房屋通过网签合同变更登记将涉案房屋转让给李爱玲所有，房屋买卖已经实际履行。第三人孙娄东村认为该份证据与村委无关。本院认为，双方对该组证据的真实性无异议，对该组证据本院予以采信；9、照片两张，李爱玲、于延德网签购房合同后解除网签明细一份，户籍信息两份，证实李爱玲、于延德系夫妻关系，两人名下包含永安花园在内的网签房产多达上百套，并且存在大量集中解除网签合同的情形，证实案涉房屋的交易不属于正常的房屋买卖。被告李爱玲、被告通乾公司对该组证据的真实性和证明内容均有异议。第三人孙娄东村认为该份证据与村委无关。本院认为，该组证据与本案审理的争议焦点没有关联性，对该组证据本院不予采信；10、李爱玲房屋权属状况信息一份，证实涉及李爱玲名下永安花园近百套房产仅有两套房产办理了不动产登记，该两套房产恰恰是本案和另案争议房产，证实了二被告恶意串通办理不动产登记、侵害他人利益的行为。被告李爱玲、被告通乾公司对该组证据的真实性和证明内容均有异议。第三人孙娄东村认为该份证据与村委无关。本院认为，该份证据与本案审理的争议焦点没有关联性，对该组证据本院不予采信；11、企业登记信息材料两份，证实李爱玲、于延德是淄博市临淄区齐城房地产综合开发公司的原股东、于延德是被告通乾公司临淄分公司的原负责人，两人均从事房地产开发业务，被告通乾公司临淄分公司现负责人李虎之妻与李爱玲是姐妹关系。由此可证实二被告对本案争议合同存在恶意串通的现实条件和基础，同时李爱玲作为房地产企业股东，对正常的房屋买卖合同较一般购房人应具有更高的注意义务，因此被告李爱玲对案涉合同的签订显属恶意。被告李爱玲、被告通乾公司临淄分公司对该组证据的真实性和证明内容均有异议。第三人孙娄东村认为该组证据与村委无关。本院认为，该份证据与本案审理的争议焦点没有关联性，对该组证据本院不予采信；12、国有土地使用权证书复印件一份，证实被告通乾公司取得案涉房屋所在土地的使用权时间为2016年4月26日，晚于2015年4月份，原告与孙娄东村、被告通乾公司达成拆迁安置的时间，也证实了孙娄东村、被告通乾公司为开发建设需要，同意原告拆迁安置的要求。被告李爱玲、被告通乾公司临淄分公司对该份证据的真实性、证明内容均有异议。本院认为，该份证据能够证实被告通乾公司实际取得了土地使用证，对该份证据本院予以采信；13、答辩状一份，证实了案涉房屋的安置经过。被告李爱玲、被告通乾公司临淄分公司对该份证据的真实性、证明内容均有异议。本院认为，结合原告提交的证据及当庭陈述，能够证实原告合法占有案涉房屋的事实，案涉房屋为原告、被告通乾公司、第三人孙娄东村三方商议给原告的拆迁安置房，该份证据与原告提交的前述证据相互印证，对该份证据本院予以采信。被告李爱玲提交的：不动产产权证书一份，证实被告李爱玲为案涉房屋的所有权人。原告对该份证据的真实性无异议，认为案涉房屋办证时间与正常的房屋交易办证时间不同，因案涉房屋在被告李爱玲与被告通乾公司签订商品房买卖合同时为现房，签约的时间是2016年10月12日，办证期间超过正常房屋交易办证时间差距较大，同时该证书不能反映双方实际履行商品房买卖合同的过程，恰恰证实了二被告串通签订合同的行为。被告通乾公司临淄分公司对该份证据无异议。本院认为，被告李爱玲提交的该份证据，原告已提交，前文已作论述，在此不再重复论述，对该份证据本院予以采信。被告通乾公司临淄分公司提交的：王造胜出具的证明一份，证实第三人王造胜将案涉房屋借用给孙进军居住（借用时间自2015年6月至2016年7月），证实了原告所主张的基于补偿安置协议以及商品认筹单认为涉案房产归原告所有与事实不符。原告对该份证据的真实性有异议，认为该份证据显示的时间是2015年5月7日，原告领取案涉房屋钥匙的时间2015年9月中旬，材料中提到的借用时间与领取钥匙的时间间隔较长，不符合借用的常理，被告通乾公司作为开发企业，对房屋的借用所需的手续应当高于一般人的注意义务，而该材料上恰恰没有借用人的签字确认，明显与常理不符。被告李爱玲对该份证据的真实性无异议。第三人孙娄东村认为属于王造胜的个人行为，与村委无关。本院认为，被告提交的该份证据系第三人王造胜的个人陈述，结合原告方提交的房屋拆迁安置协议、认筹单等相应证据，能够证实原告合法占有案涉房屋而非证明中载明的“暂时居住”，该份证据仅是第三人王造胜出具的证明，并未有其他证据相互佐证将案涉房屋借用给原告使用的事实，且被告通乾公司作为案涉房屋的开发企业，第三人王造胜出具的证明中未有相关负责人签字或盖章，该份证据明显与常理不符，对该份证据本院不予采信。本院根据原告提交的证据及原、被告当庭陈述，确认的事实如下：原告孙进军与原告王松宁系夫妻关系，均系淄博市临淄区村民。自2013年开始，被告通乾公司在淄博市临淄区进行永安花园房地产开发，在其开发的范围内有包括二原告在内的几户村民。就原告宅基地及房屋拆迁安置补偿问题，原告、被告通乾公司临淄分公司及第三人孙娄东村三方以签订安置补偿协议、商品房认筹单形式达成协议，即由被告通乾公司临淄分公司为原告安置一套不低于130㎡的大产权房，另一套由第三人孙娄东村统一安置。其中2013年4月20日原告与第三人孙娄东村签订《稷下街道孙娄东村旧村改造拆迁房屋补偿安置协议》，约定了补偿方案、奖励政策等，2013年4月23日，原告与被告通乾公司临淄分公司签订的商品房认筹单确认原告认筹的房屋为B8-2-201室，面积约130㎡。上述协议签订后，原告的旧房被拆除。被告通乾公司开发的房产建成竣工后，2015年9月中旬，时任村委主任、书记的王造胜和原告孙进军到被告通乾公司临淄分公司处领取了补偿安置房的钥匙，商品房认筹单上载明案涉房屋楼号为B8-2-201，后因房屋施工情况楼号变更为B2-1-201，现争议的案涉房屋的楼号为59号楼1单元201室。原告于2015年9月29日办理了59号楼1单元201室房屋的入住手续，后原告进行了装修一直居住至今。2016年10月12日，被告李爱玲与被告通乾公司签订案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》，被告通乾公司将案涉房屋出卖给被告李爱玲，被告李爱玲并于2019年7月1日办理完毕案涉房屋的不动产权登记手续。被告通乾公司临淄分公司系被告通乾公司设立的分公司。另查明，被告通乾公司临淄分公司曾于2019年7月30日以（2019）鲁0305民初4153号案件起诉原告孙进军要求退还案涉房屋，后于2019年9月19日撤回起诉。本院认为，本案审理的争议焦点为被告李爱玲与被告通乾公司签订的房屋买卖合同效力问题。经审理认为，1、原告与被告通乾公司临淄分公司、第三人孙娄东村已达成协议，案涉59-1-201室房屋为原告安置房。原告为第三人孙娄东村村民，但其原房屋在被告通乾公司临淄分公司开发的范围内，虽第三人孙娄东村同期旧村改造，但对原告的安置补偿不同于其他村民，由开发公司为其安置一套住房符合常情，且原告提供的补偿协议、认筹单、证人证言等，形成完整的证据链条，足以认定上述三方已达成协议，即由被告通乾公司临淄分公司首先为原告安置一套房屋。被告通乾公司临淄分公司辩解原告系借用房屋居住，但房屋拆除涉及居民的居住与房屋安置问题，借用新房屋居住涉及入住及装修等重大事项，借用房屋不签订书面协议不符合常情，被告提供的王造胜的证明材料系单一证据，被告的辩解不仅证据明显不足，而且与常理明显不符，其辩解本院不予采信；2、原告对案涉房屋系有权占有。依照约定，被告通乾公司临淄分公司与原告签订认筹单，确认了楼号与面积。房屋建成后，时任村主任的王造胜带领原告到被告处领取钥匙。原告经装修后已入住多年。原告已占有房屋多年，在原告、被告、第三人之间达成新的协议前，原告有权占有案涉房屋并有权排除他人取得对案涉房屋的物权；3、关于被告李爱玲与被告通乾公司签订的合同效力问题。案涉房屋建成于2015年，被告通乾公司明知已与原告签订房屋认筹单，明知已将房屋交付给原告且已居住的情况下，仍与被告李爱玲签订房屋买卖合同，明显属于恶意。被告李爱玲作为案涉房屋的买受人，在案涉房屋为现房且原告已装修入住的情况下，未到现场查看房屋便与被告通乾公司签订了案涉房屋的买卖合同并办理完毕房屋的产权登记手续，明显与常理不符。同时被告李爱玲办理完案涉房屋不动产登记证书的时间为2019年7月1日，案号为（2019）鲁0305民初4153号案件中，被告通乾公司临淄分公司于2019年7月30日起诉原告要求退还案涉房屋，在案涉房屋已经登记在李爱玲的名下时，被告通乾公司临淄分公司在明知原告不是房屋登记所有权人的情况仍向原告主张权利，明显与常理不符，也进一步证明了二被告系恶意串通签订的《商品房买卖合同（预售）》。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告李爱玲与被告通乾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通，损害原告合法利益的情形。因此，被告李爱玲与被告通乾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应认定为无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告李爱玲与被告山东通乾房地产发展有限公司签订合同编号为20161012NTNEXC712SE8的《商品房买卖合同（预售）》无效。案件受理费50元，由被告李爱玲、被告山东通乾房地产发展有限公司、被告山东通乾房地产发展有限公司临淄分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  孙友军二〇二〇年八月十一日法官助理刘程代理书记员  王梦杰