江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0391民初2841号原告：徐州月星置业有限公司，住所地徐州经济技术开发区杨山路**。法定代表人：丁佐宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王祥，江苏天根律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽娜，江苏天根律师事务所律师。被告：徐州影复影城管理有限公司，住所，住所地徐州经济技术开发区徐海路**div>法定代表人：陶云逸，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘婵，女，1973年12月6日出生，汉族，该公司经理，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王健，上海段和段律师事务所律师。被告：上海上影复星文化产业投资有限公司，住所，住所地上海市徐汇区漕溪北路******div>法定代表人：仲峥，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡晓佳，上海段和段律师事务所律师。原告徐州月星置业有限公司（以下简称月星公司）与被告徐州影复影城管理有限公司（以下简称影复影城）、上海上影复星文化产业投资有限公司（以下简称上影公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告月星公司的委托诉讼代理人朱丽娜，被告影复影城的委托诉讼代理人刘婵、王健，被告上影公司的委托诉讼代理人胡晓佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告月星公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告影复影城支付2018年1月、2月的固定租金83334元（41667元/月×2）、2018年1月、2月的物业管理费32274元（5元/平方米/月×3227.34平方米×2）、2017年度销售提成租金26824.27元、2015年6月1日至2019年7月4日期间的电费139885.86元（0.95元/度×147248.3度）、逾期付款违约金293942元（2018年1月1日至2019年6月4日，521日×1389元/日=723669元，原告只主张293942元）；2、被告上影公司承担连带担保责任；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年6月，原告与被告上影公司签订房屋租赁合同，约定由被告上影公司租赁原告的房屋进行经营。合同签订后，被告上影公司于2015年12月11日设立被告影复影城作为租赁房屋的实际经营方，并概括承受租赁合同的权利义务，被告上影公司对被告影复影城的合同义务承担连带保证责任。合同履行期间，被告影复影城拖欠2018年1月、2月的固定租金和物业管理费、2017年度销售提成租金以及2015年6月1日至2019年7月4日期间的电费未付。现原告诉至法院，望判如所请。被告影复影城辩称：首先，被告影复影城确实未缴纳2018年1月、2月的固定租金和物业管理费。因原告的水管发生爆裂，导致被告影复影城自2017年11月5日至12月7日停业，而其已预交了2017年11月、12月的固定租金和物业管理费，应当予以冲抵。其次，被告影复影城对欠付2017年度销售提成租金的事实予以认可，但其认为2017年度销售提成租金应为24148.44元。再次，原告没有证据证明三块电表为被告影复影城使用，即使是被告影复影城使用，原告也没有提供证据证明2015年6月1日的电表初始读数为0，故原告计算电费的度数没有依据。同时，原告主张的电费单价亦没有依据。最后，被告影复影城因原告的原因停业产生损失，在该损失没有得到赔偿的情况下，暂时未支付相关费用，并不存在违约行为。另外，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。综上，请求法院依法判决。被告上影公司辩称：根据合同约定，被告上影公司的担保期间为被告影复影城成立之日起两年，现已超过担保期间，不应承担连带担保责任。故，请求法院依法驳回原告对被告上影公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年6月11日，原告月星公司（甲方）与被告上影公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其坐落于徐州经济技术开发区徐海路8号淮海环球港第4层的房屋租赁给被告上影公司使用，计租面积为3227.34平方米；第1-3年的固定租金为41667元/月，第1-5年的物业管理费为5元/平方米/月，并在每月的25日前支付下个月的固定租金和物业管理费；取高提成租金：第1-3年的净票房收入提成比例为10%，其他收入的提成比例为5%；乙方根据甲方为其单独设置的计量仪表的用量读数、供电部门的定价标准以及上浮的“公共系统损耗率”计算电费。该合同同时约定：“……乙方迟延支付义务，包括但不限于本合同约定的固定租金、提成租金、物业管理费、履约保证金、水、电、燃气、空调使用费以及其他款项中的任何一项的，则每迟延一日，乙方须支付相当于日租金的款项作为逾期付款违约金……”2016年12月29日，原告月星公司（甲方）与被告上影公司（乙方）、影复影城（丙方）签订《变更签约主体之补充协议书》一份。该协议约定：“……自本协议丙方正式成立之日起，乙方即不再作为原合同的合同主体，其相关主体地位及相应权利义务全部由本协议丙方承继，但乙方对于丙方所承继的原合同项下的义务承担无限连带保证责任，保证期为两年……”庭审中，原告对被告影复影城提出2017年度销售提成租金应为24148.44元予以认可。本院认为：依法成立的租赁合同关系受法律保护。本案中，原告月星公司与被告上影公司、影复影城签订房屋租赁合同及其补充协议，约定了固定租金、物业管理费、销售提成租金、电费、违约金等事项，系双方的真实意思表示，故原告月星公司与被告影复影城之间的租赁合同关系依法成立有效，被告影复影城应当按照合同约定支付固定租金以及物业管理费。根据合同约定，固定租金为每月41667元，由此计算2018年1月、2月的固定租金应为83334元；物业管理费为每月每平方米5元，结合计租面积为3227.34平方米，由此计算2018年1月、2月的物业管理费应为32273.4元。对于被告影复影城提出因原告水管爆裂造成其2017年11月5日至12月7日停业、其预交的2017年11月、12月的固定租金和物业管理费应当予以冲抵等抗辩，本院认为，即使被告影复影城因原告的原因造成停业，但其在停业期间仍占有使用涉案房屋，故该抗辩不能对抗其依据合同约定履行支付固定租金和物业管理费的义务。对于原告主张的2017年度销售提成租金：在本案审理过程中，原告与被告影复影城对2017年度销售提成租金24148.44元予以一致确认，故被告影复影城应当向原告支付2017年度销售提成租金24148.44元。对于原告诉请的2015年6月1日至2019年7月4日期间的电费139885.86元。该期间的电费应当是2019年7月4日的电表读数减去2015年6月1日的电表读数，由此得出该期间的用电量，再结合单价，予以计算。而原告仅提供证据证明2019年7月4日的电表读数，且该证据系其自行制作，并无被告影复影城的认可。同时，原告也没有提供证据证明2015年6月1日的电表初始读数。故，原告没有充分证据证明被告影复影城在此期间的用电量，应当承担举证不能的不利后果，对该项诉请本院不予支持。对于原告诉请的逾期付款违约金，涉案租赁合同约定的违约金以及原告主张的违约金均过高，本院依法予以调整。同时，因双方未对提成租金的支付期限进行明确约定，原告于2019年6月10日诉至法院，现其主张2019年6月4日前的违约金，故本院不再将提成租金计算至违约金的基数范围内。逾期付款违约金，可以分段计算：1、以拖欠的2018年1月的固定租金41667元和物业管理费16136.7元为基数，即57803.7元，可以按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，结合原告的诉请，自2018年1月1日起计算至2019年6月4日止；2、以拖欠的2018年2月的固定租金41667元和物业管理费16136.7元为基数，即57803.7元，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年1月26日起计算至2019年6月4日止；其上限为293942元。对于被告上影公司的责任。根据补充协议的约定，被告上影公司对被告影复影城所承继的原合同项下的义务承担连带保证责任，保证期间为两年。而被告影复影城应于2017年12月25日前支付2018年1月的固定租金和物业管理费，于2018年1月25日前支付2018年2月的固定租金和物业管理费，涉案合同对于提成租金的支付期限没有明确约定。原告于2019年6月10日诉至法院，未超过两年的保证期间，故被告上影公司应对被告影复影城的上述债务承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐州影复影城管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告徐州月星置业有限公司2018年1月、2月的固定租金83334元、物业管理费32273.4元、2017年度销售提成租金24148.44元以及相应的逾期付款违约金（1、以57803.7元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年1月1日起计算至2019年6月4日止；2、以57803.7元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年1月26日起计算至2019年6月4日止；其上限为293942元）；二、被告上海上影复星文化产业投资有限公司对上述款项承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向被告徐州影复影城管理有限公司追偿；三、驳回原告徐州月星置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12620元，由原告徐州月星置业有限公司负担6000元，由被告徐州影复影城管理有限公司、上海上影复星文化产业投资有限公司负担6620元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马 影人民陪审员  张爱金人民陪审员  刘振书二〇二〇年八月二十九日法官 助理  赵 超书 记 员  高 悦