广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1050号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：广东省清远市佛冈县水头镇莲瑶碧桂园综合楼**楼**，统一社会信用代码：914418005555956857。负责人：杨安琼，女，副总经理。委托诉讼代理人：李伟宁，男，职员。委托诉讼代理人：钟晓鹏，男，职员。被告：邹雪莲，女，1970年10月14日出生，汉族，住广州市海珠区***********。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司与被告邹雪莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。后经审查发现不宜适用小额诉讼程序，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年8月20日公开开庭进行审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的委托诉讼代理人李伟宁、钟晓鹏到庭参加诉讼，被告邹雪莲经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年3月的物业服务费共计人民币8997元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，从逾期之日起每日按应付物业费5‰的标准计算违约金至付清物业服务费之日止，暂计至2020年4月25日的违约金数额为9371.90元；3.判令被告向原告支付自2019年1月至2020年3月止的二次供水、楼道照明、分摊费用共计342.96元；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月20日，清远市卓越弘建置业投资有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年10月15日购买了碧桂园清泉城云泉谷**街**号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费599.80元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2019年1月开始拖欠原告物业服务费，至2020年3月拖欠的款项已经达18368.9元。原告自2019年1月起要求被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费共计342.96元。原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，特诉至法院，请求法院判如所请。被告邹雪莲在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、企业名称变更核准登记表、营业执照；2、中华人民共和国物业服务企业资质证书、广东省收费许可证、《碧桂园·清泉城前期物业服务合同》；3、《商品房买卖合同》、《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》、竣工验收备案表；4、催缴物业服务费函及物业服务费欠费明细；5、催发收楼信明细、中国邮政国内小包邮件详情单、《广东省房地产预告登记证明》。被告邹雪莲经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对证据质证的权利。原告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月15日，被告邹雪莲（买受人）与清远市卓越弘建置业投资有限公司（出卖人）签署《商品房买卖合同》，购置了该公司开发的佛冈县水头镇碧桂园清泉城鸣泉谷**街**号商品房。合同约定开发商应于2013年6月30日前将验收合格并符合本合同其他约定条件的房屋交付给买受人使用。另，《商品房买卖合同》附件四第五条第（二）款约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容变更为出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日起自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”2011年10月15日，被告（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司（乙方）签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》，将上述商品房交由乙方进行物业管理服务。物业管理服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护和管理服务；共用设施设备的维护和管理服务；协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；公共环境卫生的管理服务；交通与车辆停放秩序的管理服务等。此外，双方在该服务协议第四条第1款约定，物业服务费按该物业的房屋建筑面积（222.55平方米）每月每平方米2元及花园面积（317.82平方米）每月每平方米0.5元计收，即甲方每月应交纳604.01元物业服务费；第四条第3款约定，本园区产生的二次供水、电梯、公共照明等二次公共设备运行产生的费用，不计入服务费支出，按实际费用和约定由物业管理方和本园区业主或物业使用人分摊；第六条约定，物业服务费自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费采用银行代扣的方式按月交纳，每月10日为扣费时间；第十六条约定，逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。案涉房屋工程已于2012年12月25日经验收合格，2013年1月4日办妥竣工验收备案登记。开发商已通知被告收楼，但被告至今未办理房屋交接手续。庭审中，原告确认被告因楼房有渗水问题拒绝收楼，但在房屋维修好后仍不收楼，被告一直未向原告交纳过物业服务费及各项分摊费用，案涉房屋2019年1月之前的物业服务费均由开发商支付。另，原告主动降低违约金计付标准为从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰交纳至付清物业费之日止。另查，广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司于2012年12月13日经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司。2015年11月23日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司。2019年6月24日，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司经佛冈县市场监督管理局核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司与被告邹雪莲签订的《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，彼此之间的物业服务合同关系成立并生效。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司经工商部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司，后核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，再核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，其权利和义务由变更后的权利主体（即原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司）享有和承担。本案中，案涉商品房已于2012年12月25日验收合格并于2013年1月4日办理备案登记。《商品房买卖合同》约定的交楼期限是2013年6月30日，在案涉商品房已经具备了买卖双方合同约定的交付条件时，出卖人依约完成通知买受方前来办理房屋接收手续后，出卖人已经履行了合同约定的交付义务。但被告一直拒不办理收楼手续，继而拒绝交纳物业服务费，显然违反相关合同的约定。原、被告之间的《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》已成立并生效，双方均应依据《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》的约定履行各自的义务。原告已为包括案涉房屋在内的物业提供了物业服务，被告应当依照双方签订的《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》第四条和第六条的约定向原告交纳物业服务费，但被告自2019年1月起至今未履行交纳物业服务费的义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应向原告支付拖欠的自2019年1月至2020年3月的物业服务费8997元【599.80元/月（按原告主张的标准计付，未超过双方合同约定的604.01元/月）×15个月】。虽被告对于双方约定的违约金是否过高没有提出抗辩意见，但原告同意违约金降低为从逾期之日即2019年1月11日起以当月所欠物业费为基数按每日1‰的标准计付至被告付清物业费之日止，是其对自身民事权利的处分，无损对方当事人的利益，且不违反法律规定，因此，本院予以支持。经核算，暂计至2020年4月25日，被告应付违约金为2327.82元（详见附表一）。原告要求被告支付自2019年1月起至2020年3月止的各项分摊费用共计342.96元，但其提交的证据无法证实被告应支付的分摊费用金额，故对原告该项主张，本院不予支持。被告邹雪莲经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邹雪莲自本判决生效之日起十五日内支付2019年1月至2020年3月期间的物业服务费8997元及违约金2327.82元（违约金暂计至2020年4月25日，自2020年4月26日起的违约金以未付物业服务费为基数，按每日1‰的标准计算至付清拖欠的物业服务费之日止）给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司负担106元，被告邹雪莲负担162元。原告预交的受理费268元，其可在本判决生效后向本院申请退回162元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  向晓韵人民陪审员  熊志明人民陪审员  刘玉健二〇二〇年八月二十六日书 记 员  黄昭瑜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附表一：费用项目应交时间应交金额拖欠金额拖欠天数违约金(暂计至2020年4月25日)2019年1月物业费2019年1月10日599.80元599.80元471天282.51元2019年2月物业费2019年2月10日599.80元599.80元440天263.91元2019年3月物业费2019年3月10日599.80元599.80元412天247.12元2019年4月物业费2019年4月10日599.80元599.80元381天228.52元2019年5月物业费2019年5月10日599.80元599.80元351天210.53元2019年6月物业费2019年6月10日599.80元599.80元320天191.94元2019年7月物业费2019年7月10日599.80元599.80元290天173.94元2019年8月物业费2019年8月10日599.80元599.80元259天155.35元2019年9月物业费2019年9月10日599.80元599.80元228天136.75元2019年10月物业费2019年10月10日599.80元599.80元198天118.76元2019年11月物业费2019年11月10日599.80元599.80元167天100.17元2019年12月物业费2019年12月10日599.80元599.80元137天82.17元2020年1月物业费2020年1月10日599.80元599.80元106天63.58元2020年2月物业费2020年2月10日599.80元599.80元75天44.98元2020年3月物业费2020年3月10日599.80元599.80元46天27.59元总欠费金额8997元2327.82元附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。