沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初19205号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地：辽宁省沈阳市和平区太原北街**，统一社会信用代码：91210102817790764H。负责人：张猛，系该行行长。委托诉讼代理人：李娜，系辽宁华轩律师事务所律师。被告：回凤斌，男，1982年7月6日出生，回族，住沈阳市铁**。被告：沈阳鑫狮城房地产开发有限公司，，住所地：沈阳市铁**南十二路**统一社会信用代码：912101007931605489。原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告回凤斌、沈阳鑫狮城房地产开发有限公司借款合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。被告回凤斌、沈阳鑫狮城房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告回凤斌于2010年5月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求法院判令被告回凤斌偿还原告借款本金226,667.03元、利息2,097.20元、罚息22.80元，合计228,787.03元（以上本金及利息截止日为2019年6月14日）,并自2019年6月15日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令被告回凤斌协助办理位于沈阳市铁西区房屋的抵押登记；4.请求法院判令原告对被告回凤斌名下位于沈阳市铁西区，建筑面积100.79平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；5.请求法院判令被告沈阳鑫狮城房地产开发有限公司在对被告回凤斌应支付的上述款项承担连带责任；6.请求法院判令被告回凤斌赔偿原告律师费12,583.29元；7.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、2010年5月14日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告回凤斌、沈阳鑫狮城房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，协议约定，借款人向贷款人申请个人住房贷款32万元用于支付购房款，贷款期限为360个月，即从2010年5月14日起到2040年5月14日止。本合同采用浮动利率，即在基准利率水平上下调25%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日，还款方式为等额本息还款。同时约定借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。2、被告回凤斌名下位于沈阳市铁西区，建筑面积为100.79平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。2010年5月20日，被告按协议约定到登记机关为该房产办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。3、被告沈阳鑫狮城房地产开发有限公司自愿为被告回凤斌在《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务承担连带责任保证。4、协议同时约定借款人发生下列任一情况，均构成违约：……借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……。抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任;5、贷款生成后被告前期尚能按期偿还借款本息，但目前未能按期足额偿还原告借款本息，截至2019年6月14日，被告尚拖欠贷款本金226,667.03元、利息2,097.20元、罚息22.80元未还。6、原告委托辽宁华轩律师事务所处理本次诉讼，支出律师费12，583.29元。综上，根据《合同法》、《民事诉讼法》及双方合同约定，请求依法支持原告全部诉请，以维护原告合法权益。庭审中原告撤回第三项诉讼请求。被告回凤斌、被告沈阳鑫狮城房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2010年5月14日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告回凤斌、沈阳鑫狮城房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，协议约定，借款人向贷款人申请个人住房贷款32万元用于支付购房款，贷款期限为360个月，即从2010年5月14日起到2040年5月13日止。本合同采用浮动利率，即在基准利率水平上下调25%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日，还款方式为等额本息还款。同时约定借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。2、被告回凤斌名下位于沈阳市铁西区，建筑面积为100.79平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。2010年5月20日，被告按协议约定到登记机关为该房产办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。3、被告沈阳鑫狮城房地产开发有限公司自愿为被告回凤斌在《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务承担连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任;保证期间：阶段性担保，本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。4、协议同时约定借款人发生下列任一情况，均构成违约：……借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……。抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。5、贷款生成后被告前期尚能按期偿还借款本息，但从2019年2月26日起未能按期足额偿还原告借款本息，截至2019年6月14日，被告尚拖欠贷款本金226,667.03元、利息2,097.20元、罚息22.80元未还。6、原告委托辽宁华轩律师事务所处理本次诉讼，支出律师费12，583.29元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告回凤斌、沈阳鑫狮城房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告回凤斌、沈阳鑫狮城房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律相关规定，合法有效，本院予以确认。被告回凤斌未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款义务，属违约行为，应当承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告回凤斌未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息及律师费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对被告回凤斌抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》相关规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳鑫狮城房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求。被告沈阳鑫狮城房地产开发有限公司作为借款的保证人，主债务人回凤斌未履行还款义务，原告有权要求被告沈阳鑫狮城房地产开发有限公司对借款本息的偿还在合同约定的保证范围和保证期间内承担连带责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告回凤斌、沈阳鑫狮城房地产开发有限公司于2010年5月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告回凤斌于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行借款本金226,667.03元、利息2,097.20元、罚息22.80元（以上本金、利息、罚息的计算截止至2019年11月27日）；并自2019年11月28日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行逾期利息、罚息至本判决实际偿还之日止；三、被告回凤斌于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行律师费12，583.29元；四、被告沈阳鑫狮城房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续之日前对被告回凤斌的上述款项承担连带清偿责任，并在向原告实际清偿后，有权向被告回凤斌追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4921元、保全费1727元、公告费800元均由被告回凤斌、沈阳鑫狮城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  臧 宁人民审判员  董秀坤人民审判员  刘光珍二〇二〇年八月二十日书 记 员  李丹妮本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。