广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初28555号原告：东莞市洪梅镇黎洲角股份经济联合社，住所地：广东省东莞市************。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：崔雪，广东森盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏仪，广东森盟律师事务所律师。被告：朱锦莲，女，1969年2月25日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码：442************225。委托诉讼代理人：覃婴桃，广东颂方律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖佩英，广东颂方律师事务所律师。第三人：广东金坤房地产发展有限公司，住所地：广东省东莞市********。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：艾先良，系该公司员工。（已撤销）委托诉讼代理人：张保华，广东名成律师事务所律师。第三人：东莞市洪梅资产经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市********莞市财政局洪梅分局四楼。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：陈韶春，系该公司员工。原告东莞市洪梅镇黎洲角股份经济联合社与被告朱锦莲、第三人广东金坤房地产发展有限公司、东莞市洪梅资产经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭审理，原告东莞市洪梅镇黎洲角股份经济联合社的委托诉讼代理人崔雪、被告朱锦莲的委托诉讼代理人覃婴桃、廖佩英、第三人广东金坤房地产发展有限公司（以下简称金坤公司）的委托诉讼代理人艾先良、张保华、第三人东莞市洪梅资产经营管理有限公司（以下简称洪梅资产公司）的委托诉讼代理人陈韶春到庭参加了诉讼。后本院依法将本案转为普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行审理，原告东莞市洪梅镇黎洲角股份经济联合社的委托诉讼代理人崔雪、被告朱锦莲的委托诉讼代理人覃婴桃、廖佩英、第三人金坤公司的委托诉讼代理人张保华、第三人洪梅资产公司的委托诉讼代理人陈韶春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2007年6月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同标的850000元。二、被告支付原告购房尾款145000元。三、被告支付原告利息37961元（从2014年1月1日起按中国人民银行同类同期贷款利率计至清偿之日止，暂计至起诉之日为37961元）。以上第一、二、三项合计1032961元。四、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2007年6月7日签订《房屋买卖合同》，并在东莞市洪梅镇法律服务所办理见证[（2007）东洪法见字第69号]，合同权利义务见合同内容。合同第四条约定，原告协助被告办理好土地使用权证后，被告支付第四期房款145000元。在合同履行过程中，因洪梅镇人民政府对案涉地段实行三旧改造，从而进行控规调整。被告自行与第三人金坤公司协商一致，将案涉房屋进行置换，在原告和第三人洪梅资产公司的见证下，被告与第三人金坤公司于2013年10月16日签订《房屋置换协议》，将案涉房屋置换成新房，并于2013年12月31日前将案涉房屋交付给第三人金坤公司拆除以用于新的房地产项目开发。因被告与第三人金坤公司的换房行为及政府控规调整，案涉房屋已被第三人金坤公司拆除，已无办理土地使用权证可能和必要。根据被告与第三人金坤公司的《房屋置换协议》约定，被告已于2013年12月31日前接受了置换的新房。因此被告从2014年1月1日起就应当付尾款145000元给原告。经原告多次催收，被告都以未办好土地使用权证为由拒不付款。被告拒绝付款的理由不能成立。被告将案涉房屋与他人置换并交付给他人进行拆除已经用于新的项目开发，其行为导致了原告客观上已无法办理土地使用权证。鉴于此事实，被告的付款条件因其换房而早已成就，被告拒绝付款没有事实依据和法律依据。为了维护原告的合法民事权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向东莞市第一人民法院提起民事诉讼并提出以上诉讼请求。被告答辩称：一、确认原告的第一项诉讼请求。据被告了解，案涉房屋的土地所有权归属于洪梅镇政府，相邻房屋由洪梅镇政府以镇属企业名义转让给第三方，被告属于洪梅镇户籍，可以买受案涉房屋及土地。二、事实方面：1、原告的合同义务。根据原、被告于2007年6月8日签订的《房屋买卖合同》，原告有义务在2010年7月25日前为被告办妥房屋土地使用权证，被告有权在土地使用权证办妥后付尾款。2、原告的违约事实。2010年，原告与第三人金坤公司合作，约定对上述房屋所在的创力片区地块进行“三旧改造”，并签订合作协议。2010年12月31日，洪梅镇政府官网“政务公告”栏公示了黎洲角村村民委员会制作的“三旧改造”方案，该方案反映：（1）该洪梅镇创力片区地块已纳入洪梅镇“三旧”改造专项规划及2011年度实施计划，并已编制控制性详细规划。（2）该地块将由黎洲角村村委会与有关单位合作自行改造。原告以其实际行动，表明将不予履行《房屋买卖合同》办证义务。3、原告利用合作方名义，置换《房屋买卖合同》的房屋。原告未经被告同意，单方决定收回房屋用于开发创力片区后，动员被告迁出待改造房屋，用改造地块外的房屋作置换。由于被告日常工作和生活都在洪梅镇，因此备受游说人员的压力，最后被迫同意原告的房屋置换方案。2013年10月16日，原告以第三人金坤公司名义，与被告签订《房屋置换协议》。协议载明被告买受的待改造房屋“已纳入洪梅镇‘创力片区’‘三旧’改造的规划范围”，第三人金坤公司系“具体实施方”，故以另一房屋（以下统一称“新房”）置换待改造房屋。原告及第三人金坤公司等在该置换协议上签章确认。4、原告是《房屋置换协议》的实际当事人。原告与第三人金坤公司置换被告的房屋，目的是为了进行共同开发，是该《房屋置换协议》的共同受益人；为合作开发土地而实施的民事行为，其法律后果归属于合作双方。《房屋置换协议》实为《房屋买卖合同》的变更补充协议。原告始终参与《房屋买卖合同》、《房屋置换协议》的签署及履行过程，实际作用是推动、主导置换工作，是两份合同的实际当事人。三、程序上，应当裁定驳回原告起诉。待改造房房屋未经行政主管部门的处理；置换协议是对原合同的变更，本案诉争的财产纠纷将涉及到新房，而新房也尚未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件......当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的......裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。”的，上述合同纠纷，不属于法院的管辖范围。法院应先告知原告先向行政主管部门申请处理。因此，本案应驳回原告起诉。四、实体上，原告无权主张购房尾款。1、原告办妥土地使用权证，是被告支付购房尾款的前提，换言之，原告未履行办证义务，被告无需支付购房款。2、原告擅自将被告买受的地块，改为三旧改造项目开发，导致合同房屋办证客观不能，属根本违约。在被告不得不迁出案涉房屋、签订《房屋置换协议》之前，原告就隐瞒着被告，早在2010年已经利用该地块成功申请了“三旧”改造项目，甚至已编制了控制性详细规划。原告事实上没有，也根本不打算，客观上也不可能再按照合同约定，为待改造房屋办理土地使用权证。原告的行为，已经构成根本违约，无权要求被告支付购房尾款。3、原告已经通过违约行为获得巨额利益，不应制造更大不公。原告为了自己的利益，已收回、拆除待改造房屋，并通过三旧改造实现了的巨大经济利益。而被告本可拥有地理位置优越的待改造房屋所有权，而因为原告施加的压力，最后仅置换到50年的新房使用权。本已不公平，如果无视原告的违约行为以及其客观上不可能再履行办证义务的事实，而要求被告支付尾款，则更为不公平。五、原告诉请已过诉讼时效。《房屋置换协议》签订于2013年10月16日，原告主张从2014年1月1日起有权要求被告支付房屋买卖合同的余款，截至本案起诉之日，已超过诉讼时效。六、即使《房屋买卖合同》无效，原告也无权要求被告支付购房尾款。房屋买卖合同的标的房屋已被拆除，被告已无返还可能，被告通过置换取得新房使用权，不能等同于原房屋所有权，《房屋置换协议》约定被告将来需要将新房移交第三人洪梅资产公司，原告也无权处置新房，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产不能返还的，折价赔偿，但案涉合同尾款不属于折价赔偿范围，因房屋买卖合同约定，原告请求支付尾款的前提是履行土地的办证义务，而原告违约在先，拒绝为房屋办理土地证，也就无权主张相应对价。第三人金坤公司陈述意见称：一、对原、被告于2007年6月7日签订的《房屋买卖合同》的真实性予以认可。二、其是洪梅镇创力片区“三旧”改造项目的实施单位，上述《房屋买卖合同》项下的房屋（下称“旧屋”）位于该项目用地范围内，为了实施该项目，其经由原告协商，就旧屋的拆迁补偿事宜，于2013年10月16日与被告签订了《房屋置换协议》，约定由其以新建房屋（位于洪梅镇社区卫生服务中心的房屋，下称“新房”）之50年使用权与被告置换旧屋。《房屋置换协议》签订后，被告于2014年12月31日将旧屋移交其，其于2015年3月1日将新房移交被告。目前，旧屋已被拆除，所占用的土地已被用于建设“保利海棠”住宅小区项目。三、根据《房屋买卖合同》的约定，被告有向原告支付旧屋买卖价款的义务，根据《房屋置换协议》的约定（第五条第3款），被告也有责任“自行付清上述《房屋买卖合同》约定之应由被告支付但尚未付清的全部房屋买卖价款及其他相关费用（若有的话）”。被告未支付购房款的行为构成违约，导致原告提起诉讼，其作为第三人参加诉讼，因此产生的律师费应由被告赔偿，其保留索赔的权利。第三人洪梅资产公司陈述称：确认原告诉请。2012年11月30日其与第三人金坤公司签订了书面协议，将案涉安置房的地块交给第三人金坤公司使用50年。经审理查明，一、在东莞市洪梅镇法律服务所见证下[（2007）东洪法见字第69号《见证书》]，原、被告于2007年6月7日签订《房屋买卖合同》，该合同载明：第一条原告将位于东莞市*********洪梅自来水公司旁北起第1幢的房屋出卖给被告。该房屋的用途为商住，建筑层数地上三层。该房屋合同约定建筑面积共约370平方米（具体以实际测量数字为准）。第二条原、被告约定按幢计算，该幢三层房屋总价款为850000元。第三条合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，因该房屋定价为“按幢计算”且为现房，故面积差异不对价格构成影响。第四条被告按如下方式按期付款：被告于2007年6月8日前付第一期房款425000元；于2008年6月8日前付第二期房款140000元；于2009年6月8日前付第三期房款140000元；于2010年6月8日前付清第四期房款145000元（如2010年6月8日房屋项下的土地使用权证仍未办理好，则第四期付款日期顺延至土地使用权证办理好之日）。……。第八条原、被告双方应共同配合办理住宅用地使用权证，办证费用由被告承担。原告保证出售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因原告原因，造成该房屋发生债权债务纠纷的，由原告承担全部责任。第九条原告交付使用的房屋的装饰、设备标准应保持本合同签订时的房屋装饰、设备现状。第十条被告的房屋仅作商住使用，被告使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。原告不得擅自改变与该房屋有关联的公共部位和设施的使用性质。……。二、东莞市********民委员会于2010年12月31日在东莞市洪梅镇政府网政务公告栏公示了《洪梅镇黎洲角村创力片区“三旧”改造方案》，记载：该村拟对位于洪梅镇中心区桥东路以南，洪屋涡水道以东的旧工厂及旧村庄用地进行成片拆迁改造。（一）改造地块的基本情况：其中地块十一：使用面积0.3364公顷，无办证信息，现状为商住用地，土地使用权人为黎洲角村村民委员会。（二）规划情况：改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入洪梅镇“三旧”改造专项规划及2011年度实施计划，并已编制控制性详细规划。（四）协议补偿情况：改造地块中大部分为集体建设用地，需完善手续转为国有的土地，洪梅镇按2009年土地统筹方案进行补偿。截止目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。（五）土地拟改造情况：完善手续转为国有后，黎洲角村村委会拟采用与有关单位合作开发的形式进行改造，并拟采用协议方式供地，由黎洲角村村委会与有关单位合作投入4亿元资金自行改造。……。落款时间为2011年1月。三、原告（甲方）和第三人金坤公司（乙方）于2011年10月21日签订《合作改造、开发“创力片区”地块框架协议》，载明：鉴于：1、东莞市洪梅镇人民政府已经根据广东省和东莞市有关“三旧”改造政策的规定，将该镇辖区内之“创力片区”地块（下称“目标地块”，详见附件一《创力片区三旧改造地块图》）纳入了“三旧”改造规划和年度实施计划。2、目标地块……中甲方拥有的土地约为133587.2平方米，具体为附件一中的地块5、7、9、12、15、16、17、19、20、21、22、23、24、25；洪梅镇人民政府等其他单位拥有的土地……具体为附件一中除甲方拥有的上述地块之外的全部地块。3、就目标地块的“三旧”改造事宜，甲方已经于2010年9月21日与洪梅镇人民政府及东莞市缙升物业投资有限公司（下称“缙升公司”）协商签订了一份《洪梅镇三旧改造合作意向书》，乙方系缙升公司的关联企业，有意代替缙升公司与甲方合作改造、开发目标地块。4、甲方的村民代表会议已经批准由甲方与乙方合作改造、开发目标地块。（一）合作事项：甲、乙双方共同组建一家有限责任公司（下称“合作公司”），并通过合作公司对目标地块进行“三旧”改造和后续开发、建设。（二）合作方式：1、合作公司成立后委托乙方独立经营、独立管理、独立承担经营风险，甲方按照本协议的约定协助合作公司完成目标地块中甲方拥有之全部土地的征地、拆迁、安置工作，不参与合作公司的具体经营、管理事务，不承担合作公司的经营风险及债务。2、合作公司按照本协议约定的收益分配办法，保障甲方优先、足额收回投资并获得收益。（三）合作目标：1、促请洪梅镇人民政府、东莞市人民政府及其他主管机关将目标地块交由合作公司进行“三旧”改造。2、促请洪梅镇人民政府、东莞市人民政府及其他主管机关将改造后的目标地块交由合作公司进行后续开发、建设，并由合作公司以协议出让的方式取得目标地块中甲方拥有之全部土地的国有土地使用证。3、……。（四）合作公司：1、合作公司名称暂定为：东莞市金岸世家房地产开发有限公司（最终以公司登记机构核准的名称为准）。2、合作公司注册资金为1000万元整，均由乙方负责出资。3、合作公司股权的分配比例为甲方20%，乙方80%。……。（五）合作投资：1、合作公司的投资总额为4.5亿元整，其中：甲方负责按持股比例投入9000万元，乙方按持股比例投入3.6亿元（包括乙方的注册资金出资1000万元整）。2、甲方的投资方式为：（1）以目标地块中甲方拥有之全部土地及该土地上的全部建筑物经评估机构预估的价值作价投入5650万元；（2）以目标地块中甲方拥有之全部土地经评估机构预估的前期改造费用作价投入5350万元。上述两项投入合计为11000万元，超出的2000万元由合作公司在本协议签订后六个月内以现金方式全部返还给甲方。3、乙方的投资方式为货币投入。4、就甲方的投资责任，甲、乙双方特别明确：由于甲方目前没有资金自行完成上述第2款第（2）项所述之前期改造工作（包括征地、拆迁、补偿、安置及完善用地手续等），为此，甲、乙双方同意按照5365万元的包干费用委托合作公司先行垫资完成该部分工作，不论结果是否达到该包干费用，甲方在收到政府部门就上述土地依政策返还的征地款、土地出让金及办证税费后均按照该包干费用足额偿还给合作公司（若政府返还款项不足偿还，则不足部分由合作公司予以豁免），但若合作公司的实际垫资总额超出了该包干费用，且政府部门返还给甲方的款项总额亦超出了该包干费用，则合作公司超垫的资金亦由甲方返还给合作公司（不论如何，甲方偿还给合作公司的款项总额须以政府部分返还给甲方款项总额为限，超出部分甲方无须承担偿还责任）。……。5、就乙方的投资责任，甲、乙双方特别明确：……。（3）根据目标地块中甲方拥有之土地的“三旧”改造实际用款需要，投入上述第4款所述之包干费用，确保目标地块中甲方拥有之全部土地得以顺利完成征地、拆迁、补偿、安置等工作并完善所需的用地手续。……。（六）协作和分工：1、甲、乙双方共同办理或共同协助合作公司完成：（1）合作公司的注册登记手续；（2）目标地块由合作公司进行“三旧”改造的立项申请和审批手续；（3）目标地块中洪梅镇人民政府等其他单位拥有之全部土地的征地、拆迁、补偿、安置工作。……。2、甲方协助合作公司完成：（1）目标地块中原告拥有之全部土地的征地、拆迁、补偿、安置动员协调和争议解决工作。（2）目标地块中甲方拥有之全部土地转为国有建设用地的申请审批手续。……。3、乙方协助合作公司完成：（1）目标地块中甲方拥有之全部土地的征地、拆迁、补偿、安置组织工作和补偿款支付工作。……。（七）工作安排。（八）后续开发、建设和经营。（九）投资返还和收益分配。（十）合作期限。（十一）特别约定。（十二）违约责任。（十三）争议解决。（十四）其他。附件一：《创力片区三旧目标地块图》，附件二：《洪梅黎洲角村创力片区补偿预评表（黎洲角村）》。四、东莞市紫岸花城房地产开发有限公司的《企业信用信息公示报告》显示：该公司成立于2011年11月18日，经营范围为房地产开发销售、房地产投资、物业管理，股东为第三人金坤公司和原告。紫岸花城项目位于东莞市洪梅镇黎洲角，土地面积0.74408公顷，供地方式为协议出让，土地用途为其他普通商品住房用地，土地使用权人为东莞市紫岸花城房地产开发有限公司。五、在原告和第三人洪梅资产公司的见证下，被告与第三人金坤公司于2013年10月16日签订《房屋置换协议》，该协议载明：鉴于东莞市*********洪梅自来水公司南侧北起第一幢至第八幢房屋（统筹“待改造房屋”）均已纳入了洪梅镇“创力片区”“三旧”改造的规划范围；被告系上述待改造房屋北起第1幢房屋（下称“旧房”）的权利人；第三人金坤公司系“创力片区”“三旧”改造的具体实施方。基于上述事实，被告和第三人金坤公司达成如下协议：（一）协议事项：1、双方同意由被告以下述第二条所述之旧房置换第三人金坤公司对下述第三条所述之新房所享有的五十年的使用权。2、第三人金坤公司无需就本次房屋置换事宜给付被告其他任何补偿，包括但不限于现金及实物补偿。（二）旧房概况：1、旧房地上楼高共三层，建筑面积合计约为370平方米(具体以实地测量的数据为准)，其中：首层商铺的门面宽度为8米、深度为15米、高度为4.5米。2、被告作为该旧屋的权利人的依据为：被告于2007年6月7日与原告签订的《房屋买卖合同》（详见附件一：房屋买卖合同）。3、被告没有办理上述旧房的土地使用证和房地产权证。（三）新房概况：1、新房位于第三人金坤公司与第三人洪梅资产公司合作建设之“社区卫生服务中心、商务办公楼及配套设施”项目（下称“社区卫生服务中心”）范围内，具体位置为：该项目范围内紧邻东莞市*******侧之商住楼东起第1单元（具体详见附件二：新房区位图）。2、新房地上楼高共五层，建筑面积合计为483.18平方米，其中：首层商铺的门面宽度为7.5米、深度为12.6米、高度为5.9米。3、新房属于在建项目。4、上述新房的交付标准为毛坯房，但须符合以下条件：（1）已经完成了外墙装修；（2）已经安装了门窗；（3）水电、电话、有线电视等市政设施的管线已经接通至该房屋的大门内；（4）门前道路已经具备了通行条件。（四）交房期限：1、上述旧房由被告于2013年12月31日前移交给第三人金坤公司（被告须于移交前自行清空该房屋内的所有物品，若未清空，则遗留物视为被告的舍弃物，第三人金坤公司有权自行处理且无需承担任何责任），并由第三人金坤公司自行安排拆除（拆除物由第三人金坤公司自行处理）和重建。2、上述新房亦由第三人金坤公司于2013年12月31日前建成并按照本协议约定的交付标准移交给被告装修、使用。3、上述新房自移交给被告之日起由被告免费使用五十年，使用期限届满后须移交给第三人洪梅资产公司，并归该公司所有。4、被告须按上述第2款约定的移交期限与第三人金坤公司办理上述新房的移交、接收手续，被告迟延办理该手续的，自该期限届满之日起视为被告已经接收了该房屋，并开始计算被告的使用期限。（五）被告的责任和义务：1、保证上述旧房不存在任何权属争议，被告对该房屋拥有独立的处分权，第三人金坤公司在接收该房屋后有权自行组织拆除、重建而不受任何干扰。2、保证上述旧房不涉及任何第三方的权利，包括但不限于：共有权、抵押权、质押权、租赁权等他项权利。3、自行付清上述《房屋买卖合同》约定之应由被告支付但尚未付清的全部房屋买卖价款及其他相关费用（若有的话），第三人金坤公司对该等费用不承担任何责任。4、按时、按约定条件向第三人金坤公司移交上述旧房，并负责结清该房屋在移交前已经产生的全部费用，包括但不限于：物业管理费(如有的话)、水费、电费、燃气费、卫生费、治安管理费，等等。5、不擅自更改上述新房的主体结构、外立面，不实施有损该房屋所属之商住楼的结构安全和外立面形象的任何行为。6、自行交纳上述新房在使用过程中产生的水电费、电话费、网络费、燃气费等公用事业费用及物业管理费。7、承担上述新房及其配套设施的维修、维护责任。8、上述新房按规定需要交纳土地使用税或/及房产税的，所需税款由被告交纳。9、承担本协议约定的其他责任和义务。（六）第三人金坤公司的责任和义务：1、按时、按约定条件向被告移交上述新房。2、保证上述新房的质量符合国家强制性验收标准。3、承担本协议约定的其他责任和义务。（七）权属登记：被告依照本协议的约定对上述新房享有使用权，在本协议约定的使用期限内，若法律、政策允许，则被告可以申请办理该房屋的产权证书，若如此，则第三人金坤公司须依照法律、政策的要求积极协助办理该证书。（八）解除合同：1、由于其他待改造房屋的权利人不同意按照协议约定的同等条件与第三人金坤公司签订《房屋置换协议》，造成第三人金坤公司无法按计划对上述待改造房屋所属地段统一进行“三旧”改造，第三人金坤公司有权解除本协议，且无需承担违约责任。2、被告迟延向第三人金坤公司交付上述旧房屋累计达到90天的，第三人金坤公司有权解除本协议，并要求被告支付违约金50000元。（九）违约责任。（十）不可抗力。（十一）争议解决。（十二）其他。附件一：房屋买卖合同，附件二：新房区位图。六、被告与第三人金坤公司于2015年10月12日签订《的补充协议》，载明：双方经协商一致，现就双方于2013年10月16日签订之《房屋置换协议》(下称主协议”)达成本补充协议条款如下：（一）主协议项下的新房由第三人金坤公司于2013年12月31日之前交付给甲方，旧房亦由被告于2013年12月31日之前交付给第三人金坤公司。由于双方无法按主协议时间交楼，因此双方互不追究责任。基于上述原因，双方一致确认：上述新房自2015年3月1日起由被告免费使用五十年。（二）新房的交付条件为：新房的交付标准为毛坯房，但须符合以下条件：1、已经完成了外墙装修；2、已经安装门窗；3、水电、电话、有线电视等市政设施的管线已经接通至新房的大门内；4、门前道路已经具备通行条件；5、已由建设单位、勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并取得了《建筑工程竣工验收报告》；6、已经洪梅镇城建主管部门（城建办）现场验收复核，且未提岀质量异议（以该部门出具的质量监督为准）。（三）旧房的交付条件为：旧房的交付条件为按现状交付，但须符合以下条件：1、被告原有物品已经清空；2、被告人员已经撤离。（四）为方便被告使用，第三人金坤公司确认被告可于2014年9月30日之后、2014年12月31日之前提前进场对新房进行装修（被告提前进场装修的，自进场之日起视为已经收楼，双方日后无需再重复办理新房交接手续）。（五）新房至2014年12月31日仍未达到上述第二条约定的交付条件的，视为第三人金坤公司未向被告交付合格房屋，第三人金坤公司须依照主协议的约定承担违约责任。（六）被告至2014年12月31日仍未按照上述第三条约定的交付条件将旧房交付给第三人金坤公司的，须依照主协议的约定承担违约责任。……。七、2018年11月6日，被告就上述购房尾款事宜到洪梅镇综治中心信访，要求：1、原告撤诉，与被告协商解决；2、原告没有兑现办理土地使用权证，应取消第四期款项。洪梅镇综治中心于当日出具《信访及矛盾纠纷交办调处通知书》，将该信访交黎洲角村委会调处。本院依法向东莞市自然资源局发函调查，该局复函如下：（一）东自然资询[2020]93号复函称：1、该建筑物所在地块位于洪梅镇中心区控规，该控规于2007年4月批准，规划用途为商住用地；2、该建筑物所在地块在我局存档资料中未查询到相关不动产登记信息；3、该建筑物未在我局办理建设工程规划许可证。（二）东自然资询[2020]149号复函称：经洪梅分局调查，现提供案涉房屋截至2020年3月18日所在地块大致范围的土地信息以供参考：东莞市*********洪梅自来水公司旁北起第1幢房屋所在土地位于东莞市*******，土地使用权人为东莞市紫岸花城房地产开发有限公司，土地证号为东府国用（2016）第特1**，登记面积7440.8平方米，批准用途为城镇住宅用地（商住混合用地），土地权属性质为国有出让用地，截至复函之日，未抵押、未查封，详见附件1。案涉房屋大约建于2004年，与相邻三幢房屋属同一建筑主体，占地面积为963平方米，无土地使用权确权登记，所有权属集体所有，2005年办理了农地转用手续，2013年通过三旧改造方式征为国有土地[批复文号：东国土资（三旧）字[2013]55号]，到2016年因三旧改造，原建筑主体被拆除，由东莞市紫岸花城房地产开发有限公司开发使用（见附件2、3）。根据分局提供的大概位置红线图，案涉房屋所在土地2004年至今的土地利用现状地类为建设用地。附件1：不动产登记信息查询结果，附件2：原地形图，附件3：现地形图。（三）东自然资询[2020]638号复函称：经调查，案涉三处建筑物均在同一主体建筑之内。该地块于2011年11月29日办理了集体土地所有权登记，所有权人是黎洲角村农民集体，证号为东府集有（2011）第125002003号；后于2013年9月通过“三旧”改造方式办理了征地手续，由集体土地变为国有土地。庭审中，原告、被告以案涉《房屋买卖合同》为双方真实意思表示为由主张该合同有效。原告主张由于被告不是原告村民，无法将土地使用证办到被告名下，并有口头告知被告不能办证，但原告等待政策调整，可为被告办证时即为被告办证，而2010年洪梅镇政府对案涉地块进行控规，原告无法再办证给被告。被告抗辩称，被告买房时，原告明示可以办证，只要是洪梅镇居民即可购买，原告并未告知被告不能办证；原告需要对案涉地块三旧改造向镇政府申请调整控规，是原告为自身利益而不愿意为被告办证。原告和第三人金坤公司认为《房屋置换协议》是被告和第三人金坤公司自愿签订的；被告辩称是受到一定社会压力才签订的，且在签订《房屋置换协议》时，原告和第三人金坤公司曾明确承诺无需被告支付尾款，但被告在指定的期限内未举证证明。第三人金坤公司明确其置换的是被告案涉房屋的所有权及占用的土地的使用权的当时价值。被告认为置换的只是案涉房屋未办证时的价值。原告主张无论《房屋买卖合同》是否有效，因案涉房屋已由被告用于与第三人金坤公司置换，无法恢复原状，被告应当支付购房尾款。被告抗辩案涉房屋是原告和第三人金坤公司要求置换，也是原告和第三人金坤公司拆除的，无法恢复原状是原告实施的行为所致，不应以此归责被告；约定的付款条件未成就且因原告过错所致，不同意支付尾款。以上事实，有原告提交的（2007）东洪法见字第69号《见证书》、《房屋买卖合同》、《房屋置换协议》、《群众来访登记表》、《信访及矛盾纠纷交办调处通知书》，被告提交的《洪梅镇黎洲角村创力片区“三旧”改造方案》、《企业信用信息公示报告》、紫岸花城项目信息，第三人金坤公司提交的《的补充协议》，以及本院依法调取的《合作改造、开发“创力片区”地块框架协议》、东自然资询[2020]93、149、638号复函及本案庭审笔录、质证意见等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据本案查明的事实，结合本案原告的主张、被告的答辩、第三人的陈述意见，本院就以下焦点问题分析如下：一、关于受案范围问题。案涉房屋占有的土地并不存在《中华人民共和国土地管理法》意义上的土地所有权或使用权争议，原告基于案涉《房屋买卖合同》主张被告支付购房尾款，是平等主体之间基于财产关系提起的民事诉讼，属于人民法院受案范围，被告抗辩本案不属于受理范围，依据不足，本院不予采纳。二、关于案涉《房屋买卖合同》的效力问题。原、被告确认案涉《房屋买卖合同》是双方的真实意思，本院予以确认。但判断该合同的效力，还需考量该合同是否具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定可知，在集体土地上建房，限于开办乡镇企业，用于乡（镇）村公共设施和公益事业建设，本村村民建设住宅等三种用途。超出上述三种用途使用农村集体土地（包括农村集体建设用地）的，必须依法办理农用地转用及征用审批手续，改变土地所有权属性，否则用地和建房均不受法律保护。本案中，案涉房屋占用的土地在“三旧”改造征用前为黎洲角村民集体所有，而被告并非黎洲角村村民，被告与原告签订案涉《房屋买卖合同》购买案涉房屋用于商住，违反了上述强制性法规，应属无效。原告主张合同有效及被告抗辩合同有效，本院不予支持和采纳。三、关于原告起诉是否超过诉讼时效问题。对于合同效力的认定是国家公权力对民事行为的干预，合同无效自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。确认合同无效，不受诉讼时效限制，但合同被确定无效后，当事人关于财产返还或损失赔偿的请求，应当适用诉讼时效规定。本案中原、被告签订的《房屋买卖合同》被人民法院确认无效后，原、被告才享有返还财产的请求权，故原告起诉没有超过法定诉讼时效期间。被告抗辩原告诉请超过诉讼时效，本院不予采纳。四、关于被告是否需要向原告支付尾款145000元的问题。本院前述认定案涉《房屋买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告基于案涉《房屋买卖合同》取得的财产应当返还对方。鉴于被告已经将其从原告处取得的案涉房屋用于与第三人金坤公司置换新房并被拆除即案涉房屋已经灭失，客观上不能返还原物。被告抗辩其用案涉房屋置换新房是受到一定社会压力，既未举证证明压力存在，也未举证证明该压力导致其违背真实意思签订《房屋置换协议》，该抗辩本院不予采信；被告抗辩原告和第三人金坤公司曾明确承诺无需被告支付尾款，但对此被告未举证证明，本院不予采信。因此，被告依法应折价补偿原告。关于补偿的金额问题：1、案涉《房屋买卖合同》虽被认定无效，但其确定了案涉房屋（含已办土地使用证）在交易时的价值为850000元的基本事实。2、原、被告确认被告尚欠购房尾款145000元的事实。3、根据《房屋置换协议》第五条第1至4点可知，被告负有排除案涉房屋权利瑕疵、清洁未付房款及费用的责任和义务；第八条第1点约定的其他待改造房屋权利人在同等条件签订《房屋置换协议》，并有另案被告高国强、吴少英与第三人金坤公司签订的《房屋置换协议》佐证。4、第三人金坤公司确认其置换的是被告对案涉房屋的所有权和案涉房屋占用的土地的使用权的当时价值。5、案涉房屋已经灭失，无法鉴定其置换时的价值。综合上述事实，本院认为，被告与第三人金坤公司置换的被告对案涉房屋的全部价值，酌定为850000元。又鉴于被告并未要求原告返还已交付的购房款，因此，被告应依法向原告补偿145000元。原告诉请被告支付款项145000元，本院予以支持。另外，原告当庭撤回对利息的诉讼请求，是对其自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告东莞市洪梅镇黎洲角股份经济联合社与被告朱锦莲于2007年6月7日签订的《房屋买卖合同》无效。二、限被告朱锦莲于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市洪梅镇黎洲角股份经济联合社补偿145000元。三、驳回原告东莞市洪梅镇黎洲角股份经济联合社的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12300元（原告东莞市洪梅镇黎洲角股份经济联合社已预交），由原告东莞市洪梅镇黎洲角股份经济联合社负担10210.76元，被告朱锦莲负担2098.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周 彬人民陪审员  王胜利人民陪审员  黄银转二〇二〇年八月二十四日书 记 员  胡颖康附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。