大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初2593号原告：邢永俊，男，1971年5月21日出生，汉族，农民，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：徐仑，系辽宁乾均律师事务所律师。被告：大连金厂农业开发有限公司，住所地大连市普兰店区丰荣街道办事处金厂社区。统一社会信用代码：91210282570880222M。法定代表人：陈敏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘忠贤，男，1994年6月17日出生，汉族，系大连金厂农业开发有限公司员工，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：张勇，系辽宁健坤律师事务所律师。原告邢永俊与被告大连金厂农业开发有限公司（以下简称金厂公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐仑，被告金厂公司的委托诉讼代理人刘忠贤、张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢永俊向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的金厂村四队、六队居民房屋搬迁补偿协议书；2、判令被告向原告给付房屋拆迁补偿234600元；3、判令被告向原告给付临时安置补助34000元（时间自2017年3月至2019年12月，1000元/月×34个月）；4、判令被告向原告支付逾期违约金80580元｛(234600元+34000元)×30%｝；5、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告撤销第一项诉讼请求。事实与理由：2014年3月18日，原告与被告签订金厂村四队、六队居民房屋搬迁补偿协议书，约定被告征迁原告位于的房屋，产权面积105.60平方米，产权人张家华（后转让给原告）。协议约定：原告采用产权调换，回迁安置在靠山多层楼前一排三层，回迁面积211.2平方米，原告自行解决过渡用房，每房一次性领取搬迁补助费1000元，过渡期的临时安置费按1000元每月发放，由被告按每半年向原告支付一次，临时安置补助费从原告腾空搬迁房屋之日起计算，发至回迁房屋交付使用之日止；一次性搬迁补助及首次临时安置补助费的发放时间为原告腾空搬迁房屋次日，过渡期为半年，最长不超过一年；原告在签订协议后三日内搬迁腾空被搬迁房屋。被告未在约定时间向原告给付补偿款，从逾期之日起应向原告支付金额0.1%的违约金。被告至今未向原告提供回迁房屋，按照关于金厂村四队、六队居民搬迁补偿办法中“对于不需要回迁安置的搬迁户，按原房屋产权面积每平方米4080元予以一次性现金补偿”的规定，被告应向原告承担房屋搬迁补偿及违约金。故原告诉至法院，希判如所请。被告金厂公司辩称，不同意原告的诉讼请求，其诉讼请求没有事实根据与法律依据，首先本案中原告在当庭表述是放弃第一项诉讼请求，基于此原告未要求解除协议，原告仍需要按照约定来履行相关的义务，因此其主张的第一到第四项诉讼请求没有法律依据，合同中并未约定需要在未按照合同履行时需要向原告支付234600元，更没有约定需按照第一、二、三主张的数额相加再乘30%计算违约金，在需要强调本案合同未履行并非出于被告本意，因为高顺东刑事一案牵扯到被告公司，是该公司的待持股东，实际的股东为高顺东，因其涉嫌违法违纪，相关刑事案件被公诉机关提起诉讼，大连市纪检委将被告公司所有的财产帐目予以查封，导致被告公司履行不能，因此涉案合同至今未履行。与本案同时起诉的还有其他拆迁户，除刘志成、刘洪宽外未支付一次性搬迁补助1000元和临时安置补助费外，其他案件的原告，被告均已支付完毕一次性搬迁补助1000元及临时安置补助费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供搬迁补偿协议书一份，时间为2014年3月18日，拟证明原、被告双方对拆迁安置补偿相关事项及违约金进行了约定。被告的质证意见是对证据一的真实性没有异议，但是该协议中主体有问题，因为乙方签字注明邢永俊代张家华，从该协议约定只是对他进行产权调换，原告起诉状中也不要求解除，仍然应该由原告对其安置房屋，在庭前被告明确表态可以给原告在原址上进行安置，因此原告要求按照货币的方式补偿于法无据，因此合同生效也应该按照合同约定，对于违约责任的约定如果被告没有在约定的时间内支付给乙方补偿款，应该每日按照千分之0.1计算违约金，那么原告的诉讼请求支付违约金的计算方式是将所有的补偿金额叠加在×30%显然是于法无据。本院认为，被告对原告提供的上述协议真实性无异议，本院对上述协议的真实性予以确认。2、原告提供被告于2012年11月5日制作的“搬迁补偿办法”，拟证明各项补偿费用的标准，且对于不需要回迁安置的拆迁户按照房屋面积每平方米4080元一次性进行现金补偿。被告的质证意见如下：认为地上附着物补偿价格有异议，没有加盖公章，也没有相关人员签字确认，被告不认可。补偿办法确实是被告作出的，但该补偿办法不适用本案。因为原、被告双方的关系已经通过协议确定，该补偿办法第四页第三项的约定也不适用本案。本案中原、被告双方约定的是产权调换，而所谓补偿办法也是无效的，因为相关拆迁补偿办法应由县级政府及其行政部门作出，被告公司作出的补偿办法不具法律效力。本院认为，被告对该搬迁补偿办法的真实性无异议，本院对该搬迁补偿办法的真实性予以确认。虽被告对地上附着物补偿价格的真实性有异议，但该搬迁补偿办法系被告制作，其内容第九条地上附着补偿范围及标准的第四项“附属物补偿标准见附表一、附表二”可知，被告制作的搬迁补偿办法应同时附有单独页面的附属物补偿标准。被告作为该搬迁补偿办法的出具方，补偿办法的原件应保存在被告处，但被告未提供该补偿办法的原件予以佐证补偿标准，故本院对原告主张的地上附着物补偿标准予以采信。3、原告提供大连市普兰店区丰荣街道办事处金厂村出具的证明，拟证明2014年9月前临时安置补助费是按每月500元标准计付，2014年9月后按照每月1000元标准计付。被告质证意见为对其真实性有异议，认为该证明上没有法定代表人签字，不符合证据规则的规定，对补助费标准应按合同约定履行。4、原告提供大连市普兰店区丰荣街道金厂村民委员会于2019年11月26日出具的情况说明，拟证明村委会确认原告与被告之间签订的搬迁补偿协议及被告没有按协议约定履行的相关事实。被告质证意见为对真实性有异议，认为根据证据规则应由法人签字，因看不出来签字的具体名称是谁，不符合证据规则规定。本院认为，针对原告提供的前述大连市普兰店区丰荣街道办事处金厂村民委员会出具的证明和情况说明两份证据的真实性，本院于2020年5月28日对大连市普兰店区丰荣街道金厂村民委员会书记傅忠真进行核实并制作调查笔录，并于当日到案涉拆迁土地现场拍摄照片8张，从调查笔录中可以反映原告提供的金厂村民委员会出具的证明和情况说明是该村委会出具并由书记傅忠真本人签名，以及案涉原告等多名动迁户的动迁情况。因此，对原告提供的前述大连市普兰店区丰荣街道办事处金厂村民委员会出具的证明和情况说明两份证据，本院予以采信。从本院拍摄的现场照片可以反映案涉被拆迁现场的房屋已被拆除，但并未开展平整土地、打地基等与建房相关的施工。原告对本院制作的调查笔录和拍摄的现场照片均没有异议。被告对本院制作的调查笔录有异议，认为没有法律效力。理由：调查笔录中被调查人身份应是证人，证人未出庭接受质证。原告之前没有向法院提出申请向有关人员调查询问，法院主动进行调查询问程序违法。就笔录内容而言，被调查人的陈述没有任何其他证据佐证，与事实不符，被告不认可。被告对本院现场拍摄的照片亦有异议，认为该证据没有证明效力。理由：原告之前没有向法院提出申请，法院主动进行现场拍照取证，且未通知被告到场参与确认，程序违法。单纯就照片内容而言，法院拍照不能证实案涉场地实际情况，被告不认可。本院认为，被告对原告提供的大连市普兰店区丰荣街道办事处金厂村民委员会出具的证明和情况说明两份证据中的经办人签名的真实性有异议，但被告未提供证据佐证其反驳意见，本院为查明事实，到证明出具单位核实证明内容并拍摄现场照片，不违反法律规定，故本院对调查笔录和照片亦予以采信。5、原告提供案外人王金华与被告签订的协议书一份，拟证明王金华是另案原告丑纯丰的妻子，由于被告无法完成回迁安置工作，王金华放弃房屋回迁的权利，被告以每平方米4080元予以补偿。说明被告对8个原告中其中的一户已经作了货币补偿价位的明确约定。被告的质证意见为对该协议书的真实性无异议，认为该证据恰恰证明被告的观点。如果双方改变合同的权利义务关系，必须经过双方协商约定。如果一方不需要产权调换而需要支付房屋补偿款，必须经过双方签订书面协议来约定。本案中原、被告双方的补偿协议没有任何的变更，并且原告也未要求解除协议。因此，原告要求按照房屋的价款进行货币补偿于法无据。双方约定的违约责任是约定在未按照约定的时间支付补偿款应当计算违约金，而本案中被告没有拖欠支付补偿款。双方补偿款均已实际支付完毕，原告也没有提出要求支付补偿附着物的价款，也就不存在计算违约金一说。另案其他的几个原告关于临时安置补偿费已发放完毕并实际领取，因此不存在拖欠补偿款。本院认为，被告对该证据的真实性及证明事项无异议，本院对该证据予以采信。6.立买契（2010年1月23日邢永俊购买张家华、刘思贝房屋）、房屋买卖契约房屋及见证书、完税证2份，1份是卖房人张家华的个人所得税，另1份是原告买房的契税，证明原告被拆迁房屋是从刘香平的继承人张家华手中购买，且刘思贝也认可这事。因为当时丰荣办事处涉及到换证问题，没有发放房产证。现在房屋已经被拆迁，所以无法办理房产证了。被告对该证据的质证意见为，除两张契税票据外都有异议，该证据系原告单方面提供的证据，被告认为该合同是虚假的，是为了骗取相关的征收补偿费用而为，并且根据法律规定房屋所有权的转移时以登记、变更为准，退一步讲，即使房屋买卖协议是真实性的，没有办理房屋过户手续，房屋所有权并没有发生转移，因此原告并非房屋权利人，不具有诉讼主体资格。本院认为，被告未提供证据证明原告提供的证据系虚假的，故本院对原告提供的证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月5日，被告出具了《金厂村四队、六队居民搬迁补偿办法》，规定：……第二条搬迁范围为四队13户居民（指持房照户数）及六队46户居民（指持房照户数），在本次四队、六队搬迁范围内的居民搬迁补偿安置适用本办法。……第五条安置时间：本次四队动迁范围内整体搬迁结束之日起，过渡期不超过一年半。第六条搬迁时间为动迁大会召开次日起30天内。……第七条房屋补偿与安置：一、房屋搬迁补偿一律采用房屋产权转置换方式。二、被搬迁人房屋产权置换、调换面积一般应靠近协议约定回迁面积，对于回迁面积差额的补款，选择在独门独院二层楼回迁的，被搬迁人选择的产权调换房屋面积大于协议约定的回迁面积（即按动迁安置办法中规定被搬迁房屋应调换的实际房屋面积）10平方米以内（含10平方米），按4000元/㎡计算；对实际回迁面积超出协议约定回迁面积10平方米以上部分，按6000元/㎡价格计算。……四、被搬迁人自行安排过渡住所，每户一次性领取搬迁补助费1000元，并按每户每月500元的标准领取临时安置补助费（以房屋产权证书为计户单位），临时安置补助费每次按半年发放一次，在搬迁腾空房屋时为首次，每户领取临时安置补助费为3000元。……第八条按期搬迁奖励及标准：一、选择独门独院二层楼为回迁的动迁户将享受下列优惠政策：在规定搬迁期限起始时间前10天内签订协议并完成搬迁的，每户给予增加房屋产权面积20%，且按回迁面积每平方米60元给予简装奖励。……三、对于不需要回迁安置的搬迁户，将按原房屋产权面积每平方米4080元予以一次性现金补偿。……地上附着物补偿范围及标准：……4、附属物补偿标准：见附表一、附表二。5、地上附属物在动迁当中计算好总价，在回迁时可以按房屋优惠价折成面积抵顶算账，即多层楼房按3500元/㎡计；二层楼房按4500元/㎡计。若不折面积，在回迁时可领取现金。……第十一条附则：……二、本办法自发布之日起执行，只适用于金厂村四队、六队居民动迁安置之用，动迁安置工作结束后自行废止。……该办法后面附有地上附着物补偿价格表。2014年3月18日，案外人张家华作为乙方与被告（甲方）签订《金厂村四队、六队居民房屋搬迁补偿协议书》一份，约定：为了响应上级政府关于生态移民及新农村建设的号召，根据上级有关精神和《金厂村四队、六队居民搬迁补偿办法》，经双方协商一致，订立本协议，以共同遵守。一、被拆迁房屋基本情况：甲方征迁乙方位于金厂村下金厂屯的房屋，产权人刘香华，产权面积105.6平方米。二、回迁安置地点与回迁原则：回迁安置在本次搬迁区域范围内，金厂村四队动迁户地块，具体见规划图。被搬迁人回迁安置，采取先搬迁、先排号、先定位、先回迁的原则，即按协议签订的先后顺序，依次选择回迁楼房位置和楼层。三、补偿方式：1、产权调换：甲方给乙方产权调换房屋的面积为独立二层楼房211.2平方米。其中乙方意向产权调房屋的建筑面积约独立二层楼房115平方米。2、……3、甲方补偿乙方其他附着物补偿款合计人民币273590元，回迁安置时按本次搬迁补偿办法规定一并结算。四、产权调换房屋差价款结算：房屋差价款在乙方回迁时，一并向甲方结清，乙方未在规定时间内结清有差价款，甲方有权不向乙方交房，由此产生的一切后果及法律责任由乙方自行承担。五、回迁房屋面积超出原房屋产权证面积部分则由本公司与金厂村委会、丰荣办事处协调办理产权证，所产生的国家规定的相关税费则由产权人自己承担。六、乙方搬迁及过渡安置：1、乙方在本协议签订后三日内搬迁腾空被搬迁房屋，并保持原有建筑物完整……2、乙方自行解决过渡用房，每户一次性领取搬迁补助费1000元整（以房屋产权证书为计户单位）；过渡期的临时安置补助费每户每月500元（甲方按每半年向乙方支付一次），临时安置补助费从乙方腾空搬迁房屋之日起计算，发至回迁房屋交付使用之日止。3、一次性搬迁补助及首次临时安置补助费的发放时间为：乙方腾空搬迁房屋次日。……七、违约责任：1、甲方未在约定时间内支付给乙方补偿款的，从逾期之日起，每日按应付金额的0.1%计算违约金。2、乙方在签订协议三日内，必须腾空房屋，未腾空房屋的承担相应后果和法律责任。……八、本协议签订时，乙方向甲方移交有关房屋产权证及土地使用证。……十、本协议自双方签字盖章之日起生效。十一、补充条款：1.住宅补偿款：（48.1平×4080）=196248元2.附属物补偿款：275390元3.征用菜地、耕地及集体地补偿款：14000元总计人民币小写：483838元以现金方式一次性补偿（以上三项款项）回迁安置在靠山多层楼前一排三层。十二、本协议书共四页，一式四份，甲、乙双方各执一份，另一份分别送至金厂村村委会和丰荣办事处备案。被告在落款甲方处盖章，原告在落款乙方处签名并书写“代张家华”。上述协议签订后，原告将案涉房屋腾空。后被告将案涉房屋拆除。至本案判决作出前被告未向本院提供关于案涉动迁区域的土规划、开发建设审批、拆迁许可等相关手续，未对案涉被动迁区域进行任何建设施工。庭审中，原告自认被告按照4080元/平方米支付了48.1平方米的住宅补偿款196248元，并按照每月500元支付了原告半年的临时安置补助费，后又按照每月1000元支付临时安置补助费至2017年2月。庭审中，经本院释明，原告称如果认定案涉搬迁补偿协议无效，其诉讼请求的数额不变，被告应赔偿因其无任何手续违法拆迁而导致的损失。被告表示如果认定案涉搬迁补偿协议无效，则同意在原址为原告重建房屋，恢复原状。另查，案涉被拆迁房屋已故登记产权人刘香华在签订协议前已死亡。刘香华的法定继承人为儿子张家华、女儿刘思贝。2010年1月23日，原告以86000元的价格从张家华、刘思贝处购买了案涉房屋。2010年7月21日，原告就案涉房屋买卖交纳了1290元的契税，但未办理房屋产过户手续。还查，2016年10月24日另案原告丑纯丰的妻子王金华（乙方）与被告（甲方）签订协议书一份，约定：甲乙双方在原先签订的《金厂村四队、六队居民房屋搬迁补偿协议》的基础上，经过双方友好协商一致，订立补偿协议如下：一、甲方承诺按原协议继续为乙方做好搬迁工作，即从现在起到2017年6月份，甲方办理好建房的审批手续。2017年7月份开始建房到2017年12月31日前，按原协议要求，将房屋交付给乙方使用。二、若甲方在规定日期之内没有兑现上述承诺，则乙方主动放弃回迁房屋权利并自愿一次性，以每平方米人民币4080元单价（以原产权房屋面积为准）出让该房屋永久居住权给甲方，经核算后甲方需于2017年12月31日以前，一次性给予乙方该产权房屋补偿款，原协议则自行终止。（在此次货币补偿中，若其它户得到了高于4080元单价的补偿，甲方需补上差价。）三、此补充协议与原协议具有同等法律效力。被告在甲方处加盖公章，王金华在乙方处签名。该协议签订后，被告既未交付房屋，亦未给付房屋补偿款。再查，2019年7月25日，案涉房屋所在大连市普兰店区丰荣街道办事处金厂村民委员会出具证明，载明大连农业开发公司在我村下金厂屯项目规划过程中，将8户村民的房屋拆除，合同规定每户每月补助房租500元，半年后因房屋拆除未给回迁，每户每月实际发放房租1000元。同年11月26日，大连市普兰店区丰荣街道办事处金厂村民委员会出具情况说明，载明：吕淑贤、丑纯丰、丑芳、邢永俊、邢永俊、刘洪宽、邢永俊七位系我村村民。2013年普兰店金厂农业开发有限公司拟对我村部分区域进行开发建设，分别于2012年11月、2012年11月、2012年11月、2012年11月、2014年2月、2014年2月、2014年3月同上述村民签订拆迁安置补偿协议，并承诺协议签订后一年内回迁安置到位。后回迁安置未能如期完成，期间该应回迁村民分别或集体向本村委会、丰荣办事处及开发商提出诉求，希望尽快解决回迁事宜，本村委会及丰荣办事处也多次出面协调相关事宜，亦未能解决。本院于2020年5月28日到大连市普兰店区丰荣办事处金厂村民委员会对该村民委员会书记傅忠真调查，傅忠真表示案涉被动迁区域的土地性质是农村宅基地，因尚有两户的房屋没有动迁，影响了被告办理相关土地规划、审批手续。案涉被动迁区域被告仍在动迁阶段，未进行建设施工。同时认可不回迁房屋被告应按每平方米4080元价款进行补偿。本院认为，本案的争议焦点：一、原告的诉讼主体是否适格；二、原告与被告签订的《金厂村四队、六队居民房屋搬迁补偿协议书》和《金厂村四队、六队居民搬迁补偿办法》的效力；三、被告是否应承担原告主张的各项补偿费用；四、原告主张的违约损失是否应支持。对于争议焦点一即原告的诉讼主体问题。本院认为，案涉房屋登记在已故刘香华名下，原告从刘香华的法定继承人张家华、刘思贝手中购买案涉房屋，签订了买卖合同、支付了购房款并交纳了契税，但未办理房屋产权变更手续，现因案涉房屋已被拆除而致房屋物权消灭，原告可主张案涉房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款。原告和被告签订了案涉“搬迁补偿协议”，且被告又依据该协议将相关费用支付给原告，现原告依据和被告签订的案涉“搬迁补偿协议”诉至本院，本院认为原告的主体适格，对被告抗辩称原告诉讼主体有问题的意见不予采纳。对于焦点二即“搬迁补偿协议书”及“搬迁补偿办法”的效力问题。本院认为，本案系拆迁安置补偿合同纠纷。拆迁安置补偿合同是基于对被拆迁人所有的房屋实施拆迁而给予合理的安置补偿性质的合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的具体情况，但是具体到拆迁安置补偿中，造成合同无效主要有以下几种情况：第一，签订合同的拆迁人不具备征收资格；第二，被拆迁人无民事责任能力人或者是限制责任能力人；第三，代理人超过代理权限并且没有得到被拆迁人追认；第四，以合法形式掩盖非法目的签订拆迁安置补偿合同的；第五，拆迁安置协议违反法律的强制性规定的。本案，被拆迁区域的土地性质系农村宅基地，根据双方签订的“搬迁补偿协议”内容可以看出，被告对该地域的房屋属于商业用途开发，对其地上房屋进行动迁，应按照《中华人民共和国土地管理法》的规定先行办理农用地转用审批。拆迁人应具备符合土地利用总体规划的相关部门审批手续、动迁许可证等相关具有征收资格的手续。但被告在本判决书作出前未取得前述审批手续并向本院提供。被告未取得相应的审批手续违反了法律的强制性规定，因此，原、被告签订的“搬迁补偿协议”及由被告制作的“搬迁补偿办法”均应无效。对于被告抗辩称因公司实际控制人高顺东因涉嫌刑事案件被审查，被告公司财产及账目被查封导致补偿无法进行的意见，本院认为，公司财产及账目是否因刑事案件被查封，与合同的效力不具有必然联系，故对被告的抗辩意见，本院在本案中不予采纳。对于焦点三即被告是否应承担原告主张的各项补偿费用问题。本院认为，合同无效后，因该合同取得财产应予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告作为房屋开发企业，其对应具备相应开发审批手续的相关法律法规知晓程度应高于原告，故被告对案涉“搬迁补偿协议”和“补偿办法”的无效负有主要过错责任。原告作为普通公民，虽其对相关法律法规的知晓程度远远低于被告，但原告对其所从事的民事活动相关的法律法规亦应具有一定的知悉。故原告对案涉“搬迁补偿协议”的无效负有次要过错责任。综合考虑本案双方过错大小及房屋已被实际拆除的客观事实，本院酌定原告承担10%的责任比例，被告承担90%的责任比例。关于本案损失数额的确定。“搬迁补偿协议”签订后，被告已经实际拆除了被拆迁房屋，虽被告表示同意为原告在原址重建原房屋、恢复原状，但因被告未提供双方在交接被拆迁房屋时原房屋的图纸或房屋原状的详细材料，本案事实上无法恢复至房屋被拆迁前的原状。在本判决作出前被告亦未提供其他房源可供原告选择安置。因此，本案被告应对原告进行房屋的货币安置补偿。关于货币安置补偿的标准，原告主张按照被告作出的“搬迁补偿办法”中第八条中第三项“对于不需要回迁安置的搬迁户，将按原房屋产权面积每平方米4080元予以一次性现金补偿”中的每平方米4080元作为补偿标准，本院认为，结合原告提供的另案原告丑纯丰妻子王金华与被告2016年10月24日签订的“协议书”，双方约定了对于拆迁房屋未按约定时间安置被告给予王金华被拆迁房屋的房屋拆迁补偿款项的标准是每平方米4080元，虽被告作出的“搬迁补偿办法”并不具有法律效力，但每平方米4080元的补偿标准亦属于被告的真实意思表示，对于该标准被告并未提供证据证明明显高于市场平均标准。故本院对原告主张按每平方米4080元作为房屋拆迁安置补偿的计算标准予以支持。虽“搬迁补偿协议”因违反法律强制性规定而被确定为无效，但其中关于安置房屋的面积、地上附着物补偿数额均系原、被告双方的真实意思表示，系双方对房屋及地上附着物损失数额的确定。该协议中已确定原告被拆迁房屋面积为105.6平方米，原告主张按105.6平方米减去已补偿的面积进行补偿，具有事实依据，本院予以支持。因此，原告的房屋被拆除后的货币安置补偿数额应为234600元{（105.6-48.1）平方米×4080元／平方米）}。关于过错责任问题。本案被告作为房屋开发企业，其对应具备相应开发审批手续的相关法律法规知晓程度应高于原告，故被告对案涉“搬迁补偿协议”和“补偿办法”的无效负有主要过错责任。原告作为普通公民，虽其对相关法律法规的知晓程度远远低于被告，但原告对其所从事的民事活动相关的法律法规亦应具有一定的知悉。故原告对案涉“搬迁补偿协议”的无效负有次要过错责任。综合考虑本案双方过错大小及房屋已被实际拆除的客观事实，本院酌定原告承担10%的责任比例，被告承担90%的责任比例。关于本案损失数额的确定。因案涉房屋已被实际拆除，原告主张临时安置费属于原告因房屋被拆迁而产生的安置损失。对于原告主张的自2017年2月至2019年12月临时安置费34000元（1000元/月×34个月），并提供其所在金厂村民委员会出具的证明证实每户每月补助房租500元，半年后每户每月实际发放房租1000元。因此，原告主张的临时安置费计算方式和标准具有事实依据，本院亦予以确认。故被告应对原告临时安置损失承担90%的赔偿比例，即30600元｛34000元×90%｝。对于焦点四即违约损失问题。本院认为，合同无效应为自始无效，则合同中所约定的违约条款亦为无效。因此，原告主张违约损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十五条、第四十六条、第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，判决如下：一、被告大连金厂农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邢永俊房屋货币安置补偿款234600元；二、被告大连金厂农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邢永俊临时安置补助损失30600元；三、驳回原告邢永俊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3268元（原告已预交），由原告邢永俊负担786元，由被告大连金厂农业开发有限公司负担2482元，被告大连金厂农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  卢芳二〇二〇年八月七日书记员  曲岩附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十六条征收下列土地的，由国务院批准：（一）永久基本农田；（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。