山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0402民初2685号原告：山东恒欣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区龙头路与西昌路交汇处，统一信用代码：913704005578807971。法定代表人：周来杰，董事长。委托诉讼代理人：朱绪发、苗龄月，山东舜翔（枣庄）律师事务所律师。被告：张永恒，男，1980年1月25日出生，汉族，住枣庄市市中区。被告：马洪萍，女，1976年11月6日出生，汉族，住枣庄市市中区。第三人：中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行，住所地：枣庄市市中区龙头路**，统一社会信用代码：913704008645240557。主要负责人：于文光，行长。原告山东恒欣房地产开发有限公司（以下简称恒欣房地产公司）与被告张永恒、被告马洪萍、第三人中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行（以下简称工商银行市中支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒欣房地产公司的委托诉讼代理人朱绪发和苗龄月、被告张永恒到庭参加诉讼，被告马洪萍、第三人工商银行市中支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒欣房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签署的《商品房买卖合同》(编号：YS0053852)；2、请求判令解除原、被告、第三人之间签署《个人购房借款/担保合同》(编号：01605002012015一手贷0001425)；3、请求判令被告协助原告办理该商品房买卖合同的网签备案撤销手续；4、请求判令被告腾交枣庄市市中区房产；5、请求判令被告按照《商品房买卖合同》总金额的20%支付违约金，并赔偿原告全部损失；6、请求本案的诉讼费用、保全费用、保全保险费用、律师费由被告承担。事实与理由：2015年4月14日，原告与被告签订编号为YS0053852的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的枣庄市市中区龙头西路东湖豪庭19号楼1单元902号住房一套，总房款为566,762元。2015年9月8日，原、被告与中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行签订《个人购房借款/担保合同》，为《商品房买卖合同》的附件，由原告对借款提供阶段性连带保证责任。现因被告未按期归还按揭贷款本息，第三人中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行于2020年4月1日送达书面《个人逾期贷款催收通知书》，要求原告承担连带保证责任。原告在接到催收通知书后向被告发出书面通知，催其还款，被告接到书面通知后三个工作日内仍未履行还款义务。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告张永恒辩称，我在银行贷款是逾期未还款，后期在收到银行催款通知书分三个月补上了，现在还剩四千元未还。本人已与银行达成还款协议，之前欠款已支付到位，7月底全部还清，贷款进入正常程序。本人愿意配合开发商办理房产证，以房产证办理其他权证登记，用于银行抵押。银行没有实际扣除开发商保证金、房款，没有造成实际损失，原告解除购房合同没有事实依据。本人已支付大量购房款，原告起诉严重损害本人合法权益。恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告马洪萍未答辩。第三人工商银行市中支行未答辩。原告恒欣房地产公司围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、《个人购房借款、担保合同》一份；2、《商品房买卖合同》一份；3、2020年4月1日《个人逾期贷款通知书》、张永恒银行明细、2020年7月1日《个人贷款提前到期通知书》及2020年7月2日《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》各一份4、《委托代理合同》、授权委托书、律师代理费发票、保全责任保险发票各一份；5、（2019）鲁0481民初3104号民事裁定书一份。被告张永恒围绕诉讼请求依法提交证据如下：个人贷款逾期归还的凭证一份。被告马洪萍、第三人工商银行市中支行未提交证据。原告恒欣房地产公司和被告张永恒提交的证据形式、内容符合法律规定，原告恒欣房地产公司、被告张永恒对对方提交的证据均无异议，被告马洪萍、第三人工商银行市中支行未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，本院对原告恒欣房地产公司、被告张永恒提交的证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月14日，恒欣房地产公司与张永恒、马洪萍签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为：YS0053852，房屋代码为：343561，并进行了网签备案。合同主要约定：张永恒、马洪萍购买恒欣房地产公司开发的位于枣庄市市中区房屋一处，房屋建筑面积130.29平方米，房款总计566,762元，付款方式为贷款方式支付，买受人首期支付全部房价款的31.19%即176,762元，其余价款向中国工商银行借款支付……。同日，双方签订《补充协议》，约定：由出卖人提供借款担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为《商品房买卖合同》附件，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，自买受人接到出卖人发出书面通知后三个工作日内，买受人仍未还款的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，并要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的20%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括追偿所支出的各项费用，如诉讼费、律师费、执行费、公证费等），合同解除后出卖人有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应支付给出卖人的违约金和损失赔偿金，剩余款项退还给买受人……。2015年9月8日，工商银行市中支行作为贷款人与借款人张永恒、共同借款人马洪萍、保证人恒欣房地产公司共同签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：01605002012015一手贷0001425），约定：张永恒、马洪萍向工商银行市中支行借款39万元，用于购买枣庄市市中区龙头西路东湖豪庭19号楼902室房屋；贷款期限为240个月；保证方式为保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；还款方式为按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并有权解除本合同……。合同签订后，张永恒、马洪萍支付了购房首付款，并通过按揭贷款的方式支付了剩余房款。恒欣房地产公司也将案涉房屋交付给张永恒、马洪萍。另查明，2020年4月1日，因张永恒、马洪萍未按时偿还按揭贷款，工商银行市中支行向恒欣房地产公司下达了《个人逾期贷款通知书》，内容：张永恒（以下简称借款人）与我行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：01605002012015一手贷0001425，以下简称合同），按合同约定，贵公司/您为借款人在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担连带保证责任或提供其他第三方担保。我行已依约向借款人发放了贷款，而借款人截至2020年4月1日，已连续7期未按约定还款，共拖欠我行贷款本息15,845.30元。请贵公司/您在收到本函后督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。2020年4月7日，恒欣房地产公司向张永恒下达了《通知》，内容：2015年4月14日，您与我司签订编号为：YS0053852《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买位于枣庄市市中区。因您未按照贵我双方与中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行签订的《个人购房借款/担保合同》约定的期限归还银行按揭贷款本息，现特向您发出书面通知，望您按期还款；如自接到本通知后三个工作日内，仍未还款的，我方有权依据约定单方面解除《商品房买卖合同》，并要求您按照《商品房买卖合同》总金额的20%支付违约金，并赔偿我方全部损失（损失包括追偿所支出的各项费用，如诉讼费、律师费、执行费、公证费等）。张永恒于2020年4月8日收到该《通知》，并于2020年6月30日归还工商银行市中支行按揭部分贷款本息。2020年7月1日，因张永恒、马洪萍未按时偿还按揭贷款，工商银行市中支行向恒欣房地产公司下达了《个人贷款提前到期通知书》，内容：您于2015年9月9日为借款人张永恒、马洪萍在我行办理的业务提供连带责任保证，借款合同号01605002012015一手贷0001425，贷款金额39万元。截至2020年6月30日，该业务已连续2期，累计16期未能按时足额偿还贷款本息。根据《合同法》及借款合同相关约定，我行已向借款人宣布上述借款合同项下所有未结清贷款提前到期，并要求其立即清偿所有借款本金及利息、罚息及其他应由借款人承担的费用。请您在收到本通知书后督促借款人还款，并按合同约定履行担保义务，否则我行将依据合同提起诉讼或仲裁。2020年7月2日，工商银行市中支行又向恒欣房地产公司下达了《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，内容：张永恒（以下简称借款人）与我行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：01605002012015一手贷0001425，以下简称合同），按合同约定，贵公司/您为借款人在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担连带保证责任或提供其他第三方担保。我行已依约向借款人发放了贷款，而借款人截至2020年6月30日，已连续2期未按约定还款，共拖欠我行贷款本息4,187.17元。请贵公司/您在收到本函后督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。否则，我行将诉诸法律追偿欠款。2020年7月2日，恒欣房地产公司又向张永恒下达了《通知》，内容：2015年4月14日，您与我司签订编号为：YS0053852《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买位于枣庄市市中区。截止2020年4月1日，因您未按照贵我双方与中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行签订的《个人购房借款/担保合同》约定的期限归还银行按揭贷款本息，且逾期已连续到达7期；遂中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行向我司下达书面《个人逾期贷款催收通知书》，要求承担连带担保责任等。2020年4月7日，我司作出书面《通知》，要求您按照《商品房买卖合同》的约定即收到书面通知后三个工作日内按期足额还贷，否则解除合同并承担损失、违约责任等；该书面通知已于2020年4月8日送达至您处。但直至2020年6月30日，您仍未足额偿还贷款，中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行再次于2020年7月1日向我司下达书面《个人贷款提前到期通知书》，宣布合同项下所有未结算贷款提前到期，并要求承担连带保证责任。我司现特向您发出书面通知，望您偿还银行全部贷款。如自接到本通知后三个工作日内，仍未还款的，我司有权依据约定单方面解除《商品房买卖合同》，并要求您按照《商品房买卖合同》总金额的20%支付违约金，并赔偿我方全部损失（损失包括追偿所支出的各项费用，如诉讼费、律师费、执行费、公证费等）。张永恒于2020年7月4日收到该《通知》。原告恒欣房地产公司为本案诉讼支出律师代理费21,399元。现案涉房屋因张永恒、马洪萍所涉其他案件，被法院作为张永恒、马洪萍的财产采取查封保全措施。本院认为，原告恒欣房地产公司与被告张永恒、马洪萍签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。案涉合同签订后，被告张永恒、马洪萍向原告支付购房首付款，并通过按揭贷款支付了购房余款，原告将案涉房屋交付给被告张永恒、马洪萍。关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，被告张永恒、马洪萍未按期足额归还第三人工商银行市中支行的房屋按揭贷款本息，第三人工商银行市中支行向原告恒欣房地产公司主张其承担保证责任，且被告张永恒、马洪萍自原告恒欣房地产公司发出书面通知后约定期限内仍未足额还款。《补充协议》约定的合同解除条件成就，原告恒欣房地产公司有权解除《商品房买卖合同》（编号：YS0053852），故原告恒欣房地产公司主张解除其与被告张永恒、马洪萍签订的《商品房买卖合同》（编号：YS0053852），符合合同约定的解除条件，亦不违反法律规定，本院应予以准许。被告张永恒关于不应解除《商品房买卖合同》的辩称，没有法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。现案涉房屋的产权登记虽未办理至张永恒、马洪萍名下，但已因其他案件被法院查封，原告要求被告张永恒、马洪萍协助办理合同网签备案撤销手续及腾交案涉房屋的诉讼请求，因存在履行上的法律障碍及现实不能，本院在此不予支持。至于合同解除后的法律后果，包括相互返还、承担违约责任等，可待障碍消除后由原告另行主张。关于律师代理费问题。因《补充协议》约定了律师费等费用的负担问题，原告恒欣房地产公司作为债权人为本案诉讼支出律师代理费21,399元，且律师代理人亦参加庭审，履行了代理义务，故被告张永恒、马洪萍应向原告恒欣房地产公司支付因委托律师而支出的律师代理费21,399元。原告恒欣房地产公司主张解除其与被告张永恒、被告马洪萍、第三人工商银行市中支行之间签署《个人购房借款/担保合同》(编号：01605002012015-手贷0001425)，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人工商银行市中支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对相关诉讼权利的放弃，不影响本案依法缺席审理与判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告山东恒欣房地产开发有限公司与被告张永恒、马洪萍于2015年4月14日签订的编号为YS0053852《商品房买卖合同》；二、被告张永恒、马洪萍于本判决生效之日起十日内给付原告山东恒欣房地产开发有限公司律师代理费21,399元；三、驳回原告恒欣房地产公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,468元，减半收取计4,734元，由被告张永恒、马洪萍共同负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  李梅娟二〇二〇年八月七日法官助理朱茜书记员龚莹莹