北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0109民初3160号原告：刘志超，男，1989年7月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯涛，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱中锋，北京市隆安律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。被告：堆龙金祥旅游文化发展有限公司，住，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区乃琼镇色玛村企业创业创新基地****/div>法定代表人：张莉，执行董事。被告：永泰房地产（集团）有限公司，住所地北京，住所地北京市>法定代表人：李礼，执行董事。三被告的委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告刘志超与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）、堆龙金祥旅游文化发展有限公司（以下简称堆龙公司）、永泰房地产（集团）有限公司(以下简称永泰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志超的委托诉讼代理人朱中锋，被告天台山公司之委托诉讼代理人韩浪、孙跃恒，被告堆龙公司、永泰公司之委托诉讼代理人孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志超向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令天台山公司为原告办理房屋不动产权证书；2、请求法院判令三被告连带支付原告逾期办证违约金，自2017年8月1日支付至实际办理完毕之日（按每日816．93元计算）。事实与理由：2013年10月12日，原告刘志超与天台山公司签订《北京市商品房预售合同》约定原告向天台山公司购买位于*居住项目15层1501房屋，房屋总价格8169398元，交房日期2015年7月31日。合同第二十二条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同订立后，原告向天台山公司支付了全部的购房款，但天台山公司未为原告办理房屋所有权证书。天台山公司公司应按照合同约定的标准向原告支付逾期办证违约金。2016年10月8日，天台山公司股东变更为永泰公司，天台山公司为永泰公司独资设立的有限责任公司。2018年11月1日，天台山公司股东变更为堆龙公司，天台山公司系堆龙公司独资设立的有限责任公司。一人有限责任公司的股东不能证明公司资产独立于股东财产的，永泰公司、堆龙公司应当分别对天台山公司债务承担连带责任。另外，对天台山公司的审计单位北京中景阳会计师事务所，财产混同的公司同样可以出具财务报表，北京中景阳会计师事务所曾被北京市财政局处罚，处罚理由为北京市财政局派出检查组于2016年7月28日至同年9月23日对该所2015-2016年执业质量进行检查，发现未实施风险评估、函证等实质性审计程序的违法行为，于2017年6月27日给予警告处罚，该所对天台山公司的审计行为缺乏公允性。补充协议中关于逾期办证违约金的起算时间以实际收房为准的约定属格式条款，天台山公司未尽告知义务，应以主合同为准。天台山公司辩称：关于逾期办证的原因，系因业主将开放式阳台委托天台山公司改建为封闭式阳台，导致建筑面积超出规划造成。关于逾期办证违约金起算时间：依据合同相关约定，办证时间系以原告实际收房起算730日期限。因刘志超逾期交纳房款，且无证据证明缴纳了契税等税费，逾期办证违约金起算时间应相应顺延。2020年1月23日后受疫情影响，政府部门未能正常办公，无法办证，相应期间不应支付违约金。关于违约金的调整：即便法院认为天台山公司应承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院核减，本案中，加建部分一直由原告使用，原告并未受到损失。另外，因涉案房屋尚未进行初始登记中，目前无法办理不动产权证书。合同说明部分第4条注明签订合同前买受人应仔细阅读合同条款，特别仔细审阅其中具有补充性的内容。天台山公司已进行了提示，补充协议并未加重买受人责任、免除出卖人责任，应认定为有效。原告的诉讼请求已过诉讼时效。堆龙公司、永泰公司辩称，同意天台山公司的答辩意见。天台山公司自2016年到2019年均有年度审计报告，2020年度的审计报告需要于2020年会计年度结束后才能做出，现在客观上无法提供。上述审计报告和永泰公司、堆龙公司、天台山公司的企业年报可以证明天台山公司和永泰公司、堆龙公司是财务独立，资产独立，人员独立，不存在资产混同的情况，因此，永泰公司、堆龙公司不应当承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2013年10月12日，刘志超（买受人）与天台山公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：说明：签订商品房预售合同前，买受人应当特别仔细审阅其中具有补充性的内容；刘志超购买坐落于*居住项目15层1501号商品房（后楼号变更为15号楼，以下简称1501号房屋），预测建筑面积222．44平方米；总价款8169398元。第六条：具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。”第十三条：上下水、过渡性供电于2015年7月31日达到使用条件，供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件，燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通，电话通信线、有线电视线于2015年7月31日敷设到户，若交付时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收商品房。第十四条：买受人未付清房价款及其他应付款项的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。第十六条：该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应、地点以及应当携带的证件原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日按本合同约定条件向买受人交付该商品房；买受人委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费；第二十二条产权登记（二）“转移登记”约定：“买受人委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”合同附件五约定：“买受人采取按揭贷款方式付款：（1）买受人应于2013年10月16日前向出卖人支付3269398元（含定金10万元）；（2）该商品房其他房款4900000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。”合同附件十《补充协议》第2条：自预售合同签订之日起45日内(该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至商品房所在楼栋的工程进度具备放款条件之日起7日内)，买受人申请的商业贷款仍未达到出卖人账户的，出卖人有权单方解除合同；第9条：1、买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地点并携带、地点并携带相关证件同、房款发票及身份证件等），办理该商品房交接手续。若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，买受人应当在预售合同约定的交付期限届满之日携带相关证件前往该商品房所在地办理该商品房交接手续。2、买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日(若买受人未收到出卖人书面通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准)按预售合同约定的条件向买受人交付该商品房，预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算；第12条：若买受人委托出卖人或其指定的代办机构办理房屋权属转移登记的，买受人应在商品房交付前提交办理该商品房权属转移登记与抵押登记所需的证件及相关材料，签署所需的相关文件，并缴纳委托费用及与该商品房相权属转移登记与抵押登记相关的各项税费，该商品房交付后如需补交文件或费用的，买受人应在收到出卖人或其指定的代办机构发出的通知之日起5日内补齐，买受人逾期提交前述证件与材料、逾期签署前述文件或逾期缴纳前述税费的，应支付违约金，同时预售合同约定的初始登记与转移登记期限亦应相应顺延。刘志超于2013年10月22日支付购房款3269398元（此前已支付定金10万元），于2014年1月16日支付购房款490万元。2015年12月14日，刘志超与天台山公司就案涉房屋完成交接。截止2020年8月25日本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得案涉房屋初始登记，不能办证的原因是天台山公司所建房屋的阳台超出《建设工程规划许可证》许可建筑规模。另查，天台山公司于2019年5月21日取得《房屋面积测算技术报告书》。再查，根据国家企业信用信息公示系统的《企业信用信息公示报告》记载，天台山公司股东及出资信息如下：永泰公司于2016年10月8日以货币方式出资10000万元成为天台山公司的唯一股东；堆龙公司于2018年11月1日以货币方式出资10000万元成为天台山公司的唯一股东。截止2020年8月25日本案法庭辩论终结前，堆龙公司仍系天台山公司的唯一股东。在诉讼中，堆龙公司、永泰公司提交了北京中景阳会计师事务所出具的天台山公司2016年度至2019年度的审计报告及相关附表、永泰公司企业信息公示报告（含2013年度-2019年度企业年报）、天台山公司企业信息公示报告（含2015年度-2019年度企业年报）、堆龙公司企业信息公示报告（含2017年度-2019年度企业年报），以证明自原股东永泰公司持股至今，天台山公司的财产始终独立于永泰公司及堆龙公司自己的财产。天台山公司无异议。刘志超对堆龙公司提交的上述证据不认可证明目的。经本院审查，上述《审计报告》在审计意见部分均载明，该会计师事务所认为，天台山公司2016年会计年度至2019年会计年度的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了天台山公司上述会计年度的财务状况以及上述会计年度的经营成果和现金流量。经本院与北京中景阳会计师事务所核实，该所出具情况说明，载明：该所曾出具上述审计报告，经审计确认天台山公司具有独立财务体系及财务制度，审计过程中未发现其与股东公司间存在账务财物混同现象。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘志超与天台山公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中，双方存在以下争议：一、对于涉案房屋目前是否能办理不动产权证书。因涉案房屋尚未办理初始登记，目前办理不动产权证书的条件尚不成就，故对刘志超要求办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本案不予支持。二、逾期办证违约金的计算期间。刘志超主张，按照合同约定，由于出卖人的原因未能如期取得房屋所有权证书的，出卖人应当自买受人应当取得房屋所有权证书的期限（在商品房交付之日起730日内）届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，本案中，应自双方约定的房屋交付之日开始计算730日，即应自2017年8月1日起计算违约金至实际取得房屋所有权证书之日止。天台山公司对合同约定的内容认可，但对刘志超的计算方式不予认可，认为：合同约定办证时间系以原告实际收房起算730日期限；刘志超存在逾期交款情形，逾期办证违约金起算时间应顺延；刘志超无证据证明缴纳了契税等税费，逾期办证违约金起算时间应相应顺延。本院认为，首先，根据《北京市商品房预售合同》第二十二条之约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的”中“商品房交付之日”，各方当事人理解有所不同，刘志超主张为约定交付之日，天台山公司主张为实际交付之日。本案中，实际交付之日晚于约定交付之日，根据双方约定，该商品房交付时应当具备有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书,涉案房屋于2019年5月才取得上述面积实测报告书，未按期办理交接系天台山公司所建设房屋不符合交房条件所致，天台山公司的行为构成迟延交付。同时，双方约定，“买受人未付清房价款及其他应付款项的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。自预售合同签订之日起45日内(该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至商品房所在楼栋的工程进度具备放款条件之日起7日内)，买受人申请的商业贷款仍未达到出卖人账户的，出卖人有权单方解除合同”，根据上述约定，刘志超应于2013年11月26日之前交清房款，刘志超实际于2014年1月16日交清房款，存在逾期交清房款51天的情况，交付房屋及房屋权属转移登记时间应当相应顺延，根据双方约定，天台山公司应于2015年9月20日起730日内为刘志超办理完毕房屋权属证书，故本院确认逾期办证违约金应自2017年9月20日起计算，原告现主张计算至实际取得房屋所有权证书之日，因该截止日期尚不确定，本院确认逾期办证违约金应计算至2020年8月25日本案法庭辩论终结之日，其他部分刘志超可另行主张。对天台山公司所提应按实际交房之日起730日作为办证期限的意见，如果据此计算，则越是迟延交付房屋，天台山公司承担的逾期办证的违约责任反而越轻，这显然违背了预售合同约定的逾期办证违约责任对于天台山公司的督促办证作用，不符合双方订立该条款的目的，因此，预售合同中约定的自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日，应当理解为天台山公司应当交付房屋的期限届满之日起的第731日，预售合同附件十补充协议第9条第2项适用的前提条件是买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续而视为天台山公司已按期交付房屋,涉案房屋未按期办理交接系天台山公司所建设房屋不符合交房条件所致，不能视为天台山公司已按期交付房屋，故本案不符合上述条款约定的适用条件，对天台山公司的相应答辩意见，本院不予采纳。对天台山公司所提因刘志超未交纳办证所需税费、应顺延办证期限的答辩意见，因本案未办理房屋所有权证系天台山公司超出规划标准建设造成，天台山公司所提该答辩意见不能作为免除其违约责任的理由，本院不予采纳。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。对天台山公司主张刘志超起诉已超过诉讼时效的答辩意见，自2017年9月20日起，刘志超即应当知道天台山公司未办理房屋所有权证，发生违约行为，本案诉讼时效应自2017年9月20日起算，刘志超提起本案诉讼并未超过诉讼时效，对天台山公司的相应答辩意见，本院不予采纳。三、违约金计算标准。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。对天台山公司主张系因业主委托天台山公司将开放式阳台改建为封闭式阳台的意见，因涉案房屋的建设行为系天台山公司进行，不应以此为由减轻天台山公司对业主应承担的违约责任。四、堆龙公司、永泰公司是否应当承担连带责任。根据《公司法》规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，堆龙公司、永泰公司在诉讼中所提交的，天台山公司经具备资质的会计师事务所审计后出具的《审计报告》、以及堆龙公司公司和天台山公司的企业年报等证据，结合本院与审计单位核实的情况，可以反映出天台山公司有独立完整的财务制度，相关审计报告内容亦可反映天台山公司的财务、支出等状况；在形式上已就其在成为天台山公司一人股东起至2019年会计年度止期间，堆龙公司与天台山公司之间财产相互独立尽到了举证证明责任；同时，刘志超亦未提供证据证明堆龙公司与天台山公司存在财产上的混同、或存在利用公司法人独立地位，实施逃避债务等严重侵害其利益的行为。对刘志超以北京中景阳会计师事务所曾受到行政处罚为由、要求永泰公司、堆龙公司承担连带责任的意见，刘志超所提行政处罚不能说明北京中景阳会计师事务所对天台山公司所做各审计报告存在虚假情况，本院对刘志超相应意见不予采纳。因此，对刘志超在本案中要求堆龙公司、永泰公司基于股东身份对天台山公司的债务承担责任的相关主张，本院不予支持。综上，本院确认，天台山公司按每日816．93元的标准，自2017年9月20日至2020年8月25日(1071天，含起止日期当天)，给付刘志超逾期办证违约金874932．03元。堆龙公司、永泰公司无需就天台山公司应负担的上述债务承担连带责任。对刘志超主张金额过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向刘志超支付2017年9月20日至2020年8月25日的逾期办证违约金874932．03元；二、驳回刘志超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6479元，由刘志超负担289元，由北京天台山房地产开发有限公司负担6190元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张源二〇二〇年八月三十一日书记员  董颖