广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2595号上诉人（原审被告）：吕春芳，女，*********日出生，汉族，住湖北省荆州市*********，公民身份号码421************920。委托诉讼代理人：梅志琴，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区********有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***********3-19号，统一社会信用代码914************760。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：黄泳欣，广东执正律师事务所律师。上诉人吕春芳与被上诉人佛山市顺德区********有限公司（以下简称茂强公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初9518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吕春芳上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，发回重审或依法驳回茂强公司的全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由茂强公司承担。事实和理由:一、本案案由应为土地承包经营权出租合同纠纷，而非租赁合同纠纷，本案不应适用合同法关于租赁合同的规定，一审法院对本案定性错误、适用法律错误。二、本案涉及的农村土地承包经营权合同及承包经营权流转过程中的租赁合同均因违反了合同法第五十二条规定而为无效合同，茂强公司基于无效合同提出的全部诉讼请求缺乏合法依据，依法应予驳回。三、即使一审法院在错误认定《花场租赁合同书》有效的前提下，判决吕春芳向茂强公司支付场地使用费、场地管理费的标准过高，依法应予减少。茂强公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。茂强公司向一审法院提出诉讼请求：1．请求判决吕春芳返还位于佛山市顺德区************的租赁场地；2.请求判决吕春芳向茂强公司支付场地占用费人民币43639.2元（以每日租金200.64元的1.5倍即300.96元/日为计算场地占用费的标准，自2018年11月15日起算，暂计算至2019年4月8日，实际计算至吕春芳返还租赁场地之日止）；3.请求判决吕春芳向茂强公司支付场地管理费人民币1653元（以每日管理费7.6元的1.5倍即11.4元/日为计算场地管理费的标准，自2018年11月15日起算，暂计算至2019年4月8日，实际计算至吕春芳返还租赁场地之日止）；4.请求判决茂强公司没收吕春芳履约保证金人民币36115元；5.请求判决吕春芳向茂强公司支付违约金人民币20000元；6.本案诉讼费用由吕春芳承担。一审法院查明：一审法院于2018年3月27日作出的已经发生法律效力的（2017）粤0606民初7417号民事判决书查明：2015年11月26日，茂强公司佛山市顺德区********有限公司作为甲方与吕春芳作为乙方签订《花场租赁合同书》一份，合同约定乙方租用甲方位于佛山市顺德区**花卉世界茂强花卉批发市场有限公司内卉邻路16号，面积380平方米。租用期限自2015年11月15日至2018年11月14日止。租金按照每月15.84元/平方米计费，即每月租金6019.2元。租金从2015年11月15日起开始计收，乙方必须在每个月30日前向甲方缴交当月租金。乙方于合同签订当日，向甲方交纳保证金36115元作为花场履约保证金，该保证金至合同期满无息退还。乙方每月按照每平方米0.6元向甲方交纳管理费，共228元。甲方收取的管理费主要用于环境卫生、公共照明、公共设施的维修及保养等费用开支。甲方负责该土地应缴交的国家农业税、农林特产税、农田水利费，乙方自行承担经营期间因经营行为所发生的各种费用。第八条约定甲方为乙方提供合同约定的花场及设备设施，对花场的建设、花场经营状况进行检查、监督及管理。乙方应当遵守合同约定，按时缴交租金和管理费，承担经营期间因经营行为所发生的税费，并自行负责经营期间的费用，自主经营、自负盈亏、自行承担生产、经营中的债权债务和法律责任。第九条约定不得改变农业用地性质，不得经营与花卉业无关的行业。乙方逾期不缴纳租金，除了补交所欠租金外，并按欠缴金额的0.3%/天向甲方支付滞纳金；拖欠三个月仍未缴租金的，视为乙方违约，甲方有权终止合同并收回花场使用权，乙方投入的设备设施无条件归甲方所有。合同第十条约定甲方违反合同规定的，一次性向乙方支付违约金30000元；乙方违反合同规定的，甲方有权终止合同，收回该花场并没收保证金。该份合同由茂强公司盖章并由第三人郑任、张国强签名及吕春芳签名及加捺指模确认。合同签订后，茂强公司将案涉的土地交付吕春芳进行承租使用，吕春芳依约向茂强公司缴纳了保证金36115元。吕春芳承租案涉土地经营，并依约向茂强公司支付了租金及管理费。2016年2月开始，吕春芳未有再向茂强公司继续缴纳租金及管理费。2017年4月3日，茂强公司向吕春芳发出《租赁催缴通知书》一份，告知吕春芳立即交纳租金及管理费。但吕春芳未有缴纳，茂强公司与吕春芳协商无果，遂向一审法院起诉，案号为（2017）粤0606民初7417号。另查明，吕春芳实际于2013年曾经与茂强公司签订花场租用合同书，承租案涉的380平方米的土地用于经营花场。该合同显示租金标准为每月14.4元/平方米，即月租5472元。该份合同租赁期限至2015年11月14日期满。期满后，茂强公司再与吕春芳签订了案涉的租用合同。又查明，第三人张国强为茂强公司的股东。2003年，顺德陈村花卉世界有限公司作为出租方与茂强公司作为承租方签订《租地合同》一份，合同约定出租方将150亩土地租用给承租方，该土地位于陈村镇花卉世界内花卉大道3-19#即花卉大观园正门对面，该土地租用金为每年每亩3000元，总额为450000元，用于建设花鸟鱼虫市场及其配套设施。承包期限从2003年6月1日至2018年8月31日止。2011年8月8日，第三人郑任及张国强作为乙方与佛山市顺德区**花卉世界物业管理有限公司作为甲方签订四份《陈村花卉世界土地租用合同书》，合同约定乙方租用甲方位于佛山市顺德区******花卉世界区域内花卉世界大观园正门对面（花卉大道3号之四）地块土地（面积14.55亩）、（花卉大道3号之五）地块土地（面积13.47亩），（花卉大道3号之六）地块土地（面积16.94亩）以及（花卉大道3号之十一）地块土地（面积17.39亩），用于建设花鸟鱼虫市场及相关产业的经营，租用期限从2011年1月1日起至2037年12月31日止。租金按每年每亩计收。年租金分两期计收，第一期为2011年1月1日起至2013年12月31日止，第二期为2014年1月1日起至2037年12月31日止。合同第七条约定乙方承担经营期间在合同项下土地因经营行为所发生的税费，并负责筹集场内设施的建设、经营费用，独立经营、自负盈亏，自行承担生产、经营中的债权债务和法律责任。遵守国家法律、法规，按时缴纳税、费，并依约及按《陈村花卉世界物业管理细则》的相关规定按时交纳租金和管理费。合同第八条约定乙方合同期内需转租或变更的，必须提前一个月向甲方提出书面申请，并提供有关材料。甲方应在接到乙方书面申请后一个月内以书面形式答复。经甲方书面同意后，由乙方及新租户亲自前来办理有关手续。该份合同由第三人郑任及张国强签名并加捺指模确认，佛山市顺德区**花卉世界物业管理有限公司加盖公章并由法定代表人郑志民签名确认。庭审中，茂强公司提供第三人郑任及张国强签名的授权确认书，载明第三人为案涉的租赁土地的合法使用权人，凡涉及上述土地的租赁经营及管理等方面事务，均收取并委托茂强公司进行处理，茂强公司对上述花场用地的相应处分行为，包括但不限于经营管理、处理纠纷、参与诉讼、签署相关文件等第三人均予以认可。再查明，一审法院于2018年1月17日到佛山市顺德区**花卉世界物业管理有限公司进行调查，佛山市顺德区**花卉世界物业管理有限公司确认案涉土地确实是租赁给第三人郑任、张国强，并确认案涉土地的租赁在2011年并未到期，双方是提前续租，并将之前的土地重新进行划分区块后签订数份租赁合同，并确认第三人郑任、张国强将案涉土地委托茂强公司经营及管理并且已经报佛山市顺德区**花卉世界物业管理有限公司备案。一审法院作出（2017）粤0606民初7417号民事判决书，判决吕春芳在判决发生法律效力之日起十日内向茂强公司佛山市顺德区********有限公司支付租金132422.4元、管理费5016元及滞纳金（租金及管理费从2016年2月15日起暂计至2017年12月14日，此后的租金及管理费按照合同约定的租金标准6019.2元/月及管理费标准228元/月计算；滞纳金按照年利率24%的标准以拖欠的租金及管理费为基数从逾期之日起计算至实际清偿之日止）。后吕春芳向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终6184号民事判决书，判决驳回吕春芳上诉、维持原判。该判决已于2018年9月22日生效。另查明，吕春芳至今未向茂强公司支付上述判决确定的租金及管理费、滞纳金。另，《花场租赁合同书》约定的租赁期限已于2018年11月14日到期，吕春芳仍继续占用涉案场地。一审法院认为，本案的首要争议焦点在于茂强公司的主体是否适格。佛山市中级人民法院做出（2018）粤06民终6184号民事判决书认定，无论茂强公司、郑任、张国强、花卉世界物管公司等主体对涉案土地是否享有处分权，均不影响吕春芳与茂强公司签订的《花场租赁合同书》效力的认定。根据该生效的终审判决书的认定，一审法院认定茂强公司是本案适格的主体。本案的另一争议焦点在于茂强公司要求吕春芳返还租赁场所，支付占用费用、管理费、违约金及没收履约保证金有无依据。第一，茂强公司、吕春芳双方签订的《花场租赁合同书》第九条第4款约定，吕春芳应在租赁期满之日迁出租赁场地，否则茂强公司有权要求吕春芳按该花场日租金的十倍收取租金。因《花场租赁合同书》第二条约定，租用期限自2015年11月15日至2018年11月14日止。合同约定的租赁期间已届满，吕春芳理应返还租赁场地，故一审法院予以支持。第二，合同书约定的租金为每月6019.2元，管理费为每月228元；因此，每日租金为200.64元，每日管理费为7.6元。现茂强公司仅主张按照原日租金及日管理费1.5倍的标准要求吕春芳支付场地占用费及管理费，符合原、吕春芳双方的约定，且不违反法律规定，故茂强公司主张从2018年11月15日起，场地占用费按300.96元/日，管理费按11.4元/日计算至吕春芳返还租赁场地之日止，一审法院予以支持。第三、关于茂强公司主张的违约金。因一审法院已支持茂强公司主张按照原日租金及日管理费1.5倍的标准收取占用费及管理费，茂强公司再主张违约金，明显过高，故对茂强公司主张的违约金，一审法院不予支持。第四，关于履约保证金。因吕春芳在合同履行期限内，对一审法院已经发生法律效力的民事判决书确定的租金及管理费等未予以履行，存在违约行为，故茂强公司主张没收吕春芳已交纳的履约保证金36115元，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定判决：一、吕春芳应于判决发生法律效力之日起十日内向茂强公司返还位于佛山市顺德区************的租赁场地；二、吕春芳应于判决发生法律效力之日起十日内向茂强公司支付场地占用费43639.2元（场地占用费自2018年11月15日起暂计至2019年4月8日，之后的场地占用费按照300.96元/日标准计算至实际返还租赁场地之日止）；三、吕春芳应于判决发生法律效力之日起十日内向茂强公司支付场地管理费1653元（场地管理费自2018年11月15日起暂计至2019年4月8日，之后的场地管理费按照11.4元/日标准计算至实际返还租赁场地之日止）；四、吕春芳向茂强公司交纳的履约保证金36115元归茂强公司所有；五、驳回茂强公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1164.07元，财产保全费1027.03元，合计2191.1元（原告已预交），由茂强公司负担191.1元，吕春芳负担2000元二审期间，吕春芳向本院提交了十一份新的证据。证据1是土地承包合同、证据2是不动产登记信息查询结果、证据3是陈村花卉世界土地租用合同及其附件、证据4是茂强公司花场租赁合同，拟证明：1、案涉土地性质是农业用地，本案案由应为土地承包经营权出租合同纠纷；2、2012年开始，茂强公司以出租方式向吕春芳流转案涉土地的承包经营权；3、茂强公司承租案涉土地后将农业用地改变成建设用途，属于非法使用土地；4、茂强公司承租土地成本是7320元亩年，通过违法建设后出租给吕春芳的租金变为126726.3元亩年，茂强公司通过违建行为获得了巨额非法利益。证据5是调查处理意见，拟证明佛山市顺德区**镇国土城建和水利局就公民举报茂强公司非法转让、出租农用地等事项作出回复，确认茂强公司存在非法转让、出租行为，已向茂强公司发出责令整改通知书。证据6是开庭笔录、证据7是证明，拟证明茂强公司在(2017)粤0606民初7417号案件开庭陈述案涉土地上的道路、围墙及建筑均为茂强公司及股东在承租土地后建设而成，案涉土地出租人佛山市顺德区花卉世界有限公司证实茂强公司租用土地后建设建筑物。证据8是照片，拟证明茂强公司将案涉农用地进行地面硬化和修建建筑物，非法建成商业性质的市场，进行出租获取非法利益。证据9是佛山市顺德区******有限公司管理细则，拟证明茂强公司将案涉农用地非法建成市场并按照市场管理规则对其管理，市场管理细则明确所有租户均未经营者，其行为是经营行为而并非种植活动，并明确记载租户不得改建铺位内的建筑设施，明确了土地的商业性质。证据10、11是案例指导及判决书，拟证明本案案由是土地承包经营权出租合同纠纷，应适用农村土地承包法，而非合同法，合同期限应适用土地承包法规定的不超过承包期的剩余期限，不适用合同法最长租赁期20年的规定。茂强公司向本院提交了广东省高级人民法院（2018）粤民申11754-11759号民事裁定书，拟证明案涉租赁合同已由佛山市顺德区人民法院和佛山市中级人民法院判决有效，广东省高级人民法院裁定驳回再审申请，案涉租赁纠纷关系已由三级法院予以确认，但吕春芳一直拖欠租金管理费，直至合同到期仍然占用案涉场地，未予返还。经审查，对于吕春芳提交的证据，真实性予以确认，能否采信将在后文中予以综合阐述；对于茂强公司提交的证据，因其属于人民法院作出的生效裁判文书，故本院予以采纳。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为案涉《花场租赁合同书》的效力问题。吕春芳上诉称本案案由应为土地承包经营权出租合同纠纷，而非租赁合同纠纷，案涉合同应适用农村土地承包法而非合同法，案涉合同无效。经审查，广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初7417号民事判决书及本院（2018）粤06民终6184号民事判决书已认定案涉《花场租赁合同书》为合法有效的合同，上述判决书业已发生法律效力，故本院对吕春芳提交的证据不予采信。土地承包经营权纠纷的一方主体应为农村集体经济组织，本案双方当事人均非农村集体经济组织，故吕春芳以本案属于土地承包经营权出租合同纠纷应适用农村土地承包法而非合同法为由主张案涉《花场租赁合同书》为无效合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院根据案涉合同的具体约定及实际履行情况，判令吕春芳向茂强公司返还租赁场地，支付场地使用费、管理费及履约保证金，处理妥当，本院予以维持。综上所述，吕春芳的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1835.18元，由上诉人吕春芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年七月二十八日法官助理 彭振宇书 记 员 梁 理