江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1012民初6647号原告：胡永华，女，1983年10月23日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：孙昌俊，江苏君诚兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：景佳，江苏君诚兴律师事务所实习律师。被告：许文喜，男，1955年3月14日出生，汉族,住扬州市江都区。被告：佘月华，女，1954年5月19日出生，汉族，住扬州市江都区。第三人：许霖，男，1979年11月13日出生，汉族，住扬州市江都区。第三人：杜颖，女，1989年2月17日出生，汉族，住扬州市江都区。第三人共同委托诉讼代理人：顾权，江苏均爱律师事务所律师。原告胡永华与被告许文喜、佘月华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，许霖、杜颖以对案涉房屋享有独立请求权为由，申请以第三人身份参加诉讼，本院为查明案件事实予以准许，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡永华及其委托诉讼代理人孙昌俊，被告许文喜、佘月华，第三人许霖、杜颖的共同委托诉讼代理人顾权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡永华向本院提出诉讼请求：1.判决被告许文喜、佘月华协助原告办理案涉房屋产权的转移登记手续；2.判令两被告支付房屋面积差价25000元、滕仓费102511.5元。事实及理由：两被告系夫妻，其所有的位于仙女镇建乐村后和组44号房屋拆迁，并因拆迁安置3套房屋。两被告将其中建筑面积约125平方米的房屋出售给原告，双方于2012年2月27日签订了房屋买卖协议书，约定房屋价款48万元。两被告于2018年拿到3套房屋钥匙，经原、被告双方共同确认，将C户型9幢2单元1104室出售给原告。原告现已如期支付全部房款，但两被告迟迟不交钥匙，也不配合原告办理房屋产权转移登记手续。另查明，政府补偿所售房屋面积差价25000元、滕仓费102511.5元，现应由购买人即原告享有。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。原告提供下列证据：1.2012年2月27日协议书一份，证明原、被告双方对房屋价款及支付方式，包括可能发生的腾仓费、面积差价都作了明确约定；2.两被告及第三人许霖出具的收条各一份，证明原告于2012年2月27日支付许文喜25万元现金，许文喜出具收条；2013年2月8日支付佘月华8万元现金，许霖出具收条；2013年4月7日支付佘月华7万元现金，佘月华出具收条，三份收条在一张纸上；2019年5月22日原告通过转账给付被告许文喜8万元，证明原告已按合同约定支付48万元购房款的事实；3.拆迁房屋验收单、江苏省行政事业单位结算凭证、江都市城市房屋拆迁补偿安置协议，证明房屋的被拆迁人是被告许文喜、佘月华；4.拆迁办补偿许文喜1104房房屋差价25000元的材料，证明1104房屋面积不足125平方补的差价；5.拆迁部门提供给被拆迁房屋在2013年未能按期交房的腾仓费，分别是2013年12月底31542元，2014年12月底53621.4元，2015年12月底56775.6元，2016年12月底56775.6元，2017年12月底56775.6元，2018年4月底18925.2元，2018年6月底9462.6元，2018年8月底9462.6元，2018年9月底4731.3元，2018年11月底9462.6元，合计307534.5元，这些钱已全部发放，有被告许文喜的签字；征收办是按照三套房屋的面积计算，三套房的面积是315.42平方，原告按平均值主张案涉房屋的滕仓费是102511.5元；6.两被告的户口登记簿，证明被告许文喜是户主。被告许文喜、佘月华辩称，原、被告于2012年签订的协议是期房买卖协议，约定房款48万元。签订协议时原告给了25万元，年底给了8万，第二年春天给了7万，一共给付40万元。2018年10月左右房子建好后，被告拿到三套安置房，由原告任选一套。因为时间太长、房价涨幅很大，2019年3月介绍人陈鼎勤与原、被告进行调解，让原告再补偿一些。当时双方口头达成协议，约定房价62万元、腾仓费归被告。原告于2019年5月给付被告8万元，未按口头协议约定的62万元支付房款，故两被告没有交付钥匙。两被告现在的意见是同意将案涉房屋出售给原告，但原告要补足14万元差价。滕仓费及补偿的房屋差价款归被告，这是补偿老房子储藏室的差价。原告补足房款后，两被告同意协助办理产权过户手续。第三人许霖、杜颖述称，被拆迁的房屋是被告家庭共有财产，第三人许霖是两被告的儿子，杜颖是许霖的配偶，第三人作为共有权人对拆迁安置房屋享有同等的处分权利，现两被告出售房屋时未征得第三人同意，而且目前房屋登记在第三人许霖、杜颖名下。因此，第三人认为原、被告之间的房屋买卖协议无效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对于当事人没有争议的下列事实，本院予以确认：被告许文喜、佘月华系夫妻，第三人许霖、杜颖是两被告的儿子、儿媳。2012年2月27日，原告胡永华与被告许文喜签订《协议书》，约定被告许文喜、佘月华原有位于扬州市江都区仙女镇建乐村后和组44号房屋拆迁，因该拆迁所得房屋三套，该拆迁安置房坐落于江都区（原拆迁范围），现被告有意将其中建筑面积为125平方米的房屋一套卖于原告；以上房屋买卖合同价款为48万元，如房屋实际交付存在面积误差，则由原告支付实际差价，被告不得因此享有除此以外的收益，也即该差价以安置房价进行结算，被告不得以市场价要求结算；选房由原告自行选定，被告提供帮助，同时被告保证所购房屋建筑面积不少于125平方米，如确实存在少于125平米，则被告应按以上价款的比例退费于原告；原告于本协议签订时支付25万元，2012年农历年底支付15万元，余款在交付钥匙时交付完毕，被告不得以任何理由反悔拒交钥匙；双方约定如因其他原因原告不能在2013年底，由拆迁部门所发放的滕仓费由原告享有；如一方违约则应承担合同价款的20%的责任，如被告违约，同时还应当赔偿原告市场的直接损失，该损失以同等地段房屋的购置市场价计算。当日，原告交付25万元购房款，被告许文喜出具收条。2013年2月8日，原告交付购房款8万元，第三人许霖作为经收人出具收条。2013年4月7日，原告交付购房款7万元，被告佘月华出具收条。2018年10月左右，两被告领取了三套安置房，原告选择了案涉房屋即位于扬州市江都区房屋。被告领取案涉房屋时，政府补贴25000元。此外，政府对被拆迁人搬迁及临时租赁房屋等事项进行补助，于2013年12月底补助被告户31542元，2014年12月底补助53621.4元，2015年12月底补助56775.6元，2016年12月底补助56775.6元。2017年12月底补助56775.6元，2018年4月底补助18925.2元，2018年6月底补助9462.6元，2018年8月底补助9462.6元，2018年9月底补助4731.3元，2018年11月底补助9462.6元，合计307534.5元。后两被告要求将房款提高至62万元，原告于2019年5月22日向被告许文喜账户转入8万元，原、被告就房款事宜未能谈妥，两被告未向原告交付房屋。另查明：2011年3月1日，被告许文喜、佘月华作为被拆迁人，就原有位于扬州市江都区仙女镇建乐村后和组44号房屋签订《江都市城市房屋拆迁补偿安置协议》。案涉房屋于2019年8月14日领取不动产权证，目前登记在第三人许霖、杜颖名下，房屋建筑面积125.85平方米。被告领取的另外两套安置房均登记在第三人名下。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告胡永华与被告许文喜签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制规定，合法有效。原告按约已经交付购房款，被告佘月华虽未签订协议，但事后收取房款，且对协议予以认可。现两被告辩称双方达成口头约定，房款变更为62万元，但原告予以否认，两被告未能提供证据证明合同变更的相关事实，对此本院不予采信。第三人述称其是案涉房屋的实际产权人，亦是原被拆迁房屋的共有人，两被告处分共有财产未经第三人同意，原、被告订立的房屋买卖协议无效。本院认为案涉房屋系两被告作为被拆迁人签订安置补偿协议置换而来，原告购买房屋时有理由相信两被告对案涉房屋享有完全处分权；其次，原告交付购房款时，第三人许霖曾作为经收人收取过部分房款，与其述称对出售案涉房屋一事毫不知情相矛盾；第三，即使原被拆迁房屋确系家庭共有财产，第三人虽未与原告签订房屋买卖合同，但收取房款的行为表明第三人知晓卖房一事，且时隔几年未提出异议，用行为表明对卖房一事予以认可。综上，原告胡永华与被告许文喜签订的《协议书》合法有效。现原告已付清购房款48万元，原告起诉后，被告及第三人将案涉房屋登记至两个第三人名下，违反诚实信用原则，第三人亦有义务协助原告办理房屋产权转移登记手续，变更登记的相关税费由原告承担。关于原告主张的房屋面积差价25000元，协议中约定房屋少于125平方米则按价款比例退费，而案涉房屋领取的产权证注明房屋建筑面积是125.83平方米，未少于125平方米，不符合协议约定的退费条件，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张的滕仓费，因滕仓费具有保障被拆迁人相关权益的特殊性，且协议第四条对此约定不明，故对原告的该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告许文喜、佘月华及第三人许霖、杜颖于本判决生效之日起十日内协助原告胡永华将位于扬州市江都区房屋的不动产产权变更登记至原告胡永华名下，变更登记的税费由原告胡永华承担；二、驳回原告胡永华的其他诉讼请求。案件受理费2850元，由原告胡永华负担2770元，被告许文喜、佘月华、第三人许霖、杜颖负担80元，被告及第三人负担的部分已由原告垫付，被告及第三人履行上述判决时一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  刘 鹏人民陪审员  王永祥人民陪审员  邵小燕二〇二〇年八月十日法官 助理  陆娇妮书 记 员  丁 辰