中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终402号 上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路**阳光新城别墅区**。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：段娇娇，女，1987年2月4日出生，锡伯族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：张宇男，辽宁光华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）因与被上诉人段娇娇、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2019）晋民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林、被上诉人段娇娇的委托诉讼代理人张宇男、孙密文到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西藏信托上诉请求：1.撤销山西省高级人民法院（2019）晋民初89号民事判决，依法驳回段娇娇的诉讼请求或将本案发回重审；2.判令段娇娇承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定段娇娇与龙驿公司已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》错误。根据段娇娇与龙驿公司签订的《产权认购协议书》第五条，段娇娇同意自龙驿公司通知起三日内到龙驿公司办公处签署正式《商品房买卖合同》，交付合同款项并履行合同条款。因此，该《产权认购协议书》不是合法有效的《商品房买卖合同》，只是段娇娇与龙驿公司达成的商品房认购意向。（二）一审法院认定段娇娇己经支付案涉房屋全部房款事实不清，证据不足。1.一审中，段娇娇提供案外人胡阿丽100万元取款凭单、案外人孙振鹏100万元存款凭单，但无其他证据证明是支付案涉房屋的购房款，该款项用途不清。且该取款单和存款单均无原件，西藏信托不认可其真实性，不能作为认定本案事实的根据。2.段娇娇一审提交的《产权认购协议书》签订日期为2014年10月10日，但段娇娇所谓支付100万元购房款的日期为2012年9月4日，在签订《产权认购协议书》两年多前支付房款，不符合正常交易习惯。即使案外人胡阿丽与孙振鹏之间真实发生100万元资金往来，也不可能是支付购房款，不能排除二者之间存在借贷资金往来关系。3.案涉房款为1306752元，段娇娇在一审庭审中未提供证据证明实际支付剩余的306752元，只是陈述现金支付，不能排除借款100万元，306752元作为借款利息的可能。4.山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）附表证明案涉房屋并非段娇娇用现金购买的房屋，而是龙驿公司与其他案外人的顶账房。段娇娇的诉讼请求不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，应当予以驳回。 段娇娇辩称，（一）段娇娇与龙驿公司已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》。1.案涉《产权认购协议书》第五条约定是针对先交付定金，然后贷款补齐首付款，一次性补齐全款的购房者，不是针对全款购房者。段娇娇系全款购房，不能适用该条约定。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，案涉《产权认购协议书》当事人、标的和数量明确，具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为已成立生效的商品房买卖合同。（二）段娇娇已经支付案涉房屋的全部房款。1.段娇娇在一审时提交了龙驿公司法定代表人孙振鹏和段娇娇母亲胡阿丽的银行交易明细原件，足以证明胡阿丽向孙振鹏支付100万元的事实。2.胡阿丽支付100万元的时间是2012年9月4日，龙驿公司为段娇娇出具房款收款收据的时间是2012年9月19日，收款收据中写明了案涉房屋具体信息，显然该100万元系购房款。2014年10月10日是交付房屋时间，双方于此时签署《产权认购协议书》符合交易习惯。3.剩余房款306752元占总房款比例较小，段娇娇用现金支付符合交易习惯和常理。即使如西藏信托所称上述100万元系借款，306752元是利息，段娇娇将借款本金及利息转化为购房款并经龙驿公司认可，也可以认定段娇娇通过抵账方式向龙驿公司支付了案涉房屋的全部购房款。4.西藏信托提交的《审计报告》附表记载附件交款人为段炼，段炼系段娇娇之父。记载案外人为抵账人系龙驿公司记账错误所致，不能据此认定段娇娇没有支付购房款。 龙驿公司未提交意见。 段娇娇向一审法院起诉请求：1.终止对盘锦市兴隆台区枫丹白露A区14#-1-101室房屋的执行程序，并解除查封；2.本案的涉诉费用由西藏信托承担。 一审法院认定事实：2014年10月10日，段娇娇与龙驿公司签订《产权认购协议书》，协议书载明：段娇娇购买盘锦市兴隆台区枫丹白露A区14#-1-101室，建筑面积272.24平方米，总价款1306752元。胡阿丽与段娇娇系母女关系。孙振鹏系龙驿公司的法定代表人。2012年9月4日，胡阿丽在中国邮政储蓄银行盘锦兴隆营业所卡转存取款100万元。2012年9月4日，龙驿公司的法定代表人孙振鹏在中国邮政储蓄银行盘锦兴隆营业所开户并卡转存款100万元。2014年10月10日，龙驿公司给段娇娇出具入住通知书。段娇娇于人民法院查封前交纳水、电、气费及物业费、供暖费，并于人民法院查封后继续交纳各项费用。在一审法院审理的龙驿公司作为第三人的系列案中，2017年3月10日盘锦市不动产登记中心出具的情况说明，证明截至证明之日，枫丹白露小区未办理不动产首次登记。2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为段娇娇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。2014年10月10日段娇娇与龙驿公司签订的《产权认购协议书》系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签合同，但不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；段娇娇提供的入住通知单与交纳各项费用的收据能够证明段娇娇在人民法院查封之前已合法占有该不动产；胡阿丽与孙振鹏存取款的时间、、地点金额，结合段娇娇与胡阿丽的关系，孙振鹏与龙驿公司的关系，可以认定胡阿丽银行取款100万元系用于交纳案涉房款。剩余306752元段娇娇陈述为系现金交付亦符合交易习惯，可以认定段娇娇已经支付了全部价款；盘锦市不动产登记中心出具的情况说明，证明截至2017年3月10日，枫丹白露小区未办理不动产首次登记。故案涉房屋未办理过户登记非因段娇娇自身原因。综上，段娇娇的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其主张的民事权益足以排除强制执行，一审法院予以支持。 关于段娇娇请求解除案涉房屋查封的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，段娇娇解除案涉房屋查封的诉讼请求属于执行行为解决的范畴，不属于执行异议之诉案件的审理范围，该诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。判决：（一）对辽宁省盘锦市兴隆台区不得执行；（二）驳回原告段娇娇的其他诉讼请求。 本院二审期间，西藏信托提交了如下证据：1.《审计报告》附表7-1：A区、B区的房源信息账面明细（第10页）；2.《审计报告》附表7-1-1：A区、B区顶账房源（933中）账面明细表（第1页），拟证明案涉房屋系龙驿公司用以抵顶案外人侯树明欠款的顶账房，一审法院认定段娇娇支付全部购房款事实错误。段娇娇质证认为，对上述证据的真实性无异议，关联性、合法性有异议。上述证据反映的顶账事实系龙驿公司记账错误所致。上述证据记载的附件交款人段炼系段娇娇之父，并没有否认段娇娇购买案涉房屋的事实。本院认为，上述证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 段娇娇提交了盘锦市公安局创新派出所《证明》，拟证明段炼与段娇娇系父女关系，西藏信托对该证据无异议，本院予以采信。 本院对一审法院认定事实予以确认。另查明，《审计报告》附表载明案涉房屋的附件交款人为段炼，段炼系段娇娇之父。 本院认为，本案焦点是段娇娇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，案涉房屋于2016年1月4日被人民法院查封，段娇娇与龙驿公司于2014年10月10日签订《产权认购协议书》，在人民法院查封之前。西藏信托上诉主张该《产权认购协议书》只是双方达成的商品房认购意向，不是合法有效的《商品房买卖合同》。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，上述《产权认购协议书》约定了房屋的位置、面积、价款等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人龙驿公司亦已向购买人段娇娇出具收款收据，认可收到了全部购房款，故该《产权认购协议书》可以认定为商品房买卖合同。西藏信托该上诉理由不能成立，一审法院认定段娇娇与龙驿公司在人民法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同并无不当。 其次，龙驿公司于2012年9月19日向段娇娇出具关于案涉房屋的收款收据，认可收到全部房款1306752元。段娇娇一审提供的其母胡阿丽和龙驿公司法定代表人孙振鹏的存取款凭单证明了其中100万元款项的具体支付情况。西藏信托上诉称上述存取款凭单无原件，不能作为认定案件事实的依据。但段娇娇同时提供了相关银行流水，西藏信托对银行流水的真实性、合法性无异议，故一审法院对上述存取款凭单予以采信并无不当。西藏信托上诉还主张，上述存取款凭单所反映的两笔100万元无关联性，款项用途不明，且是发生在案涉《产权认购协议书》签订之前，不能证明系用于支付案涉房款。对此本院认为，一审法院根据胡阿丽与孙振鹏存取款的时间、、地点金额，结合段娇娇与胡阿丽的关系，孙振鹏与龙驿公司的关系，以及龙驿公司为段娇娇出具收款收据的事实，认定胡阿丽向龙驿公司支付了100万元，并无不当。对于剩余的306752元房款，段娇娇陈述系现金支付，龙驿公司出具的收款收据显示该款已收，《审计报告》附表亦载明段娇娇之父段炼为案涉房屋交款人。西藏信托虽主张该部分房款没有实际交付，可能是100万元产生的利息，并提供了《审计报告》附表，证明案涉房屋为顶账房源而非段娇娇用现金购买的房屋，但不能否认段娇娇已支付案涉房屋购房款的事实。一方面从100万元支付时间和案涉《产权认购协议书》签订时间来看，即使100万元为借款，产生306752元利息也不存在利息过高情况；另一方面双方将100万元本息转化为案涉房屋购房款并不违反法律规定，仍可以认定段娇娇已经支付了案涉房屋的对价。故一审法院认定段娇娇已经支付了案涉房屋的全部价款并无不当。 最后，段娇娇提供的入住通知单与交纳各项费用的收据能够证明段娇娇在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。盘锦市不动产登记中心出具的情况说明，证明截至2017年3月10日，枫丹白露小区未办理不动产首次登记。故案涉房屋未办理过户登记非因段娇娇自身原因。段娇娇的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其主张的民事权益足以排除强制执行，一审法院予以支持并无不当。 综上所述，西藏信托的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16560.77元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 方 芳 审判员 朱 燕 审判员 贾亚奇 二〇二〇年八月十八日 书记员 刘依珊