广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终2687号上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：陆兆煊。委托诉讼代理人：刘大川，广东拓孚创展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨伟财，男，汉族，1965年1月25日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：袁作武，广东东立律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区勒流街新安村安利资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：杨锦辉。委托诉讼代理人：袁作武，广东东立律师事务所律师。上诉人广东省佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社（以下简称安利股份社）因与被上诉人杨伟财、原审第三人佛山市顺德区勒流街新安村安利资产管理办公室（以下简称安利资产办）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初19944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。安利股份社上诉请求：1.请求依法改判杨伟财向安利股份社支付土地使用费277200元，即在一审判决第一项的基础上增加265400元；2.请求依法改判杨伟财向安利股份社返还位于佛山市顺德区某街某村（原安利小学）的土地；3.请求依法改判杨伟财赔偿房屋损失560000元。以上合计825400元。事实与理由：第一，安利股份社是涉案土地的所有权人，安利资产办未经安利股份社同意，擅自将涉案土地出租予杨伟财，其与杨伟财签订的《租用土地办厂合同书》（以下简称涉案合同）属于无效合同。一审判决以安利股份社未提出异议或采取积极措施即认定涉案合同有效，违反了关于无权处分的法律规定。第二，安利股份社未提出异议或采取积极措施并不意味着安利股份社默认同意安利资产办将涉案土地及房产租赁给杨伟财，一审判决认定安利股份社对安利资产办的租赁行为予以默认是完全错误的。第三，涉案土地属安利股份社所有，即便当时的原安利小学并未发放房产证，但并不代表原安利小学的房屋土地权属不明，安利股份社对原安利小学依法享有产权。安利股份社从未授权任何单位及个人处分涉案土地及房产，一审判决认定安利资产办对原安利小学出租构成代理或有权处分是错误的。综上，本案的关键问题在于安利资产办不具备原安利小学的土地证，也没有得到安利股份社管理和处分原安利小学的授权，杨伟财没有理由相信安利资产办有代理权处分原安利小学的房产，故涉案合同属于无效。杨伟财辩称：第一，一审判决对安利资产办有权出租涉案土地予杨伟财的认定正确，涉案合同合法有效，杨伟财对涉案土地依法享有承租使用权。第二，安利股份社在涉案土地出租后的七年间从未提出过异议，且安利资产办与杨伟财之间的租赁关系并不影响安利股份社的收益权，可以认定安利股份社是认可安利资产办与杨伟财之间的租赁关系的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回安利股份社的上诉请求。安利资产办的陈述意见与杨伟财一致。安利股份社向一审法院起诉请求：1.杨伟财向安利股份社返还位于佛山市顺德区某街某村（原安利小学）的土地；2.杨伟财向安利股份社支付土地使用费277200元（按7元/平方米计算，按地块面积1100平方米从2016年8月暂计算至2019年8月，此后计算至实际退还之日止）；3.杨伟财赔偿房屋损毁损失560000元；4.本案诉讼费由杨伟财承担。一审法院查明事实：2012年10月15日，杨伟财与安利资产办签订了一份《租用土地办厂合同书》，合同约定：1.由于位于某村某街（即原安利小学）的楼房已存在结构破烂落后，瓦顶多处破损漏水，建筑物存在危楼隐患而不便于现时使用，急需拆除改造；为此双方拟定维修改造方案为由原有楼房和空地范围改为加高新型锌棚车间结构，车间靠近大门口位置修建一间办公室，本次楼房改造资金由杨伟财全额支付，安利资产办考虑到杨伟财的投入便以租用的方式租给杨伟财使用，地块面积约1100平方米，租期为25年，由2013年1月1日至2037年12月31日止；2.租金分段计算，每五年在上期租金基础上增加18%，第一期租金为10000元，每年租金均分二期支付；3.其他约定。合同签订后，杨伟财按约缴纳了2018年12月31日前的租金给安利资产办。另查，涉案土地所有权人为安利股份社。一审中，安利股份社称涉案地块在确权前系由安利村兴办的村级小学，后因集中办学及教育系统的政策原因，移交给教育局进行管理。后由教育局退回安利村，退回后，涉案地块属于丢空状态，也无明确具体管理人。此前无文件或政策明晰该小学的具体管理人是谁。涉案房产及土地在租赁时已经就权属报行政部门登记，但当时未发放权属证。一审法院认为，本案的争议焦点为：杨伟财与安利资产办签订的涉案合同的效力。对此一审法院分析如下：1.根据安利股份社与安利资产办签订的约定内容来看，双方的合同意思为在杨伟财对旧有楼房进行改造后租赁使用，即实际属于附条件的房产租赁合同。原安利小学原属村办小学，丢空后并未明确具体管理部门。且安利股份社在涉案合同履行近七年的期间内，并未提出异议或积极采取维权措施，由此足以导致合同相对人相信安利资产办具有就涉案厂房进行管理处分的权利；2.对于安利股份社提出安利资产办并非涉案土地权属人，其租赁行为构成无权处分，由此主张合同无效。经审查，涉案地块的权属证于2012年12月登记，而涉案合同实际签订于2012年10月15日，安利股份社在取得确权后并未就安利资产办的处分行为提出异议，且合同实际已经履行七年，由此也可以视为安利股份社对安利资产办的租赁行为予以了默认；3.涉案地块已经确权属安利股份社所有，但原安利小学的房屋所有权人的权属尚未能确定。如前所述，杨伟财有足够的理由相信安利资产办对原安利小学出租构成了代理或者有权处分，即使实际存在房产权属与土地权属不一致，也应是双方之间法律关系进行另行处理。综上，一审法院认为安利资产办与杨伟财签订的涉案合同不构成无效，当属有效合同。但涉案合同约定的租赁期限违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，故一审法院确认超出20年租期的合同无效。合同在租赁20年期限内属有效，故杨伟财就涉案土地因合同赋与了合法占用的理由，故安利股份社主张杨伟财退还土地理据不成立，一审法院对此不予支持。对于土地使用费，因合同有效，杨伟财应按合同约定支付租赁费，即杨伟财应向合同相对方即安利资产办支付2019年的租金11800元。因安利资产办在一审中明确同意该租金由安利股份社收取，故一审法院确认杨伟财应向安利股份社支付2019年12月31日前的租金11800元。对于安利股份社主张的房屋毁损损失。1.安利股份社未举证证实原安利小学的房屋所有权归安利股份社所有；2.杨伟财按合同约定对原安利小学进行了改建，符合合同约定；3.安利股份社未能对原安利小学的房屋状况及范围数量进行举证。综上，一审法院对安利股份社的诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、杨伟财应于判决发生法律效力之日起十日内，向安利股份社支付涉案土地2019年度租赁费11800元；二、安利股份社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为6086元，由安利股份社负担5200元，由杨伟财负担886元。二审中，上诉人安利股份社没有向本院提交新证据；被上诉人杨伟财、原审第三人安利资产办提交《会议纪要》《证明》、原中共顺德市委、顺德市人民政府顺发〔2001〕13号《关于进一步深化农村集体改革的决定》，拟证明其有权处分涉案土地。本院依职权向佛山市自然资源局顺德分局发函调查涉案土地的权属及性质，该局向本院回函。本院组织各方当事人进行了质证。经审查，杨伟财、安利资产办提交的新证据及佛山市自然资源局顺德分局的回函均真实、合法，本院予以采信。经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明一，2001年7月30日，原中共顺德市委、顺德市人民政府发出顺发〔2001〕13号《关于进一步深化农村集体改革的决定》，其中第四条第1点规范村级集体资产的管理和运作中明确，村（包括居民区，下同）级集体资产不得量化到个人，由各村成立村级集体资产管理公司进行管理和运营。村级集体资产管理公司按《公司法》进行组建，实行独立核算，自负盈亏，具有独立的法人资格，接受村委会（包括居委会，下同）的领导。各村现有的经济联合社归属资产管理公司管理。资产管理公司的法定代表人由村党支部和村委会讨论决定后，由村委会任命；村党支部委员、村委会成员不兼任资产管理公司的法定代表人。成立有“两委”成员参加的资产管理公司监事会，负责监督资产立管公司的经营运作。2012年12月10日，佛山市顺德区某街道某村民委员会（以下简称某村委会）“两委会”成员召开会议，审议安利资产办拟改建出租旧安利学校工作计划，内容包括：为增加可支配收入，拟将因存在安全隐患再次被丢空的旧安利学校进行改建利用，面积约1100平方米；同时，安利资产办考虑到自身的经济能力，采用由承租户自行出资拆旧修建厂房的模式，租赁内每年按面积收取承租户场地租金，租赁期满后地上的厂房等建筑物归资产办所有。该内容参会成员全数同意并形成《会议纪要》。2020年7月9日，某村委会出具证明，证实该村委会设有新启资产管理办公室和安利资产管理办公司（即安利资产办），分别集中管理各自股份社集体财产。2012年改造出租安利小学地块时，经集体讨论决定出租利用安利小学闲置资产，包括讨论拟定维修改造方案，修建办公司地址、门卫室地址、资金投入承担方、出租期限、租金标准等，经讨论意见一致后拟定租地合同。另查明二，中共佛山市委佛府（顺）集有（2012）第4XXXX9号的集体土地所有证的土地所有权人为佛山市顺德区某街安利股份合作经济社农民集体，登记时间为2012年12月20日。佛山市自然资源局顺德分局向本院出具复函称，佛府（顺）集有（2012）第44XXXX号的集体土地所有证的权利人为某街安利股份合作经济社农民集体，原安利小学地块位于上述集体土地所有证用地范围内，已办理集体建设用地使用权及房屋所有权登记，现状为建设用地。本院认为，最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.涉案合同的效力；2.杨伟财是否应返还涉案地块及向安利股份社支付土地使用费；3.杨伟财是否应向安利股份社赔偿房屋损失。关于第一个争议焦点。经本院核查，涉案杨伟财与安利资产办于2012年10月15日签订的《租用土地办厂合同书》是双方的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”所规定的合同无效之情形，该合同合法有效。且安利资产办提供的证据足以证明其与杨伟财签订《租用土地办厂合同书》时有权对安利股份社的资产进行管理和运营，即有权处分合同所涉的位于某村某街原安利小学所在的土地。因此,该《租用土地办厂合同书》的效力及于安利股份社。安利股份社主张该合同无效依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，《租用土地办厂合同书》合法有效且效力及于安利股份社，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，安利股份社应当按照约定履行自己的义务。涉案合同仍在履行，杨伟财亦依约支付了2018年前的租金，并不存在违约行为，故安利股份社以合同无效为由主张杨伟财应向其返还涉案地块并支付土地使用费依据不足，本院不予支持。由于安利资产办在一审庭审中明确同意2019年杨伟财应支付的租金由安利股份社收取，杨伟财亦无异议，一审判决杨伟财向安利股份社支付2019年12月31日前的租金11800元并无不妥，本院予以维持。关于第三个争议焦点。安利股份社上诉主张杨伟财应向其赔偿房屋损失560000元，但安利股份社未举证证明涉案地块上原安利小学房屋现状与原状之间的区别、是否存在房屋损失及相关损失的数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，安利股份社应承担举证不能的不利后果。故安利股份社的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。安利股份社的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12054元，由上诉人广东省佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年八月二十五日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣