安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初611号 原告（反诉被告）：黄山市金色延安大酒店有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：邱文财，总经理。 委托诉讼代理人：林强，安徽道同律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄山市状元一家文化餐饮有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 负责人：吴捍卫，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余志祥，安徽金天都律师事务所律师。 原告黄山市金色延安大酒店有限公司（以下简称延安酒店）与被告黄山市状元一家文化餐饮有限公司（以下简称状元一家）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，被告状元一家于2020年2月3日提起反诉，本院决定合并审理，并依法转为普通程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）延安酒店的法定代表人邱文财及委托诉讼代理人林强、被告（反诉原告）状元一家法定代表人吴捍卫及委托诉讼代理人余志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延安酒店向本院提出诉讼请求：1.被告支付房屋租金148682.67元；2.被告支付逾期支付房屋租金的违约金(以148682.67元为基数，自2019年10月17日起按日利率千分之三，暂计算至2020年1月8日为37021.98元)；3.被告支付水费6182元；4.被告赔偿因擅自占用、改造公共区域给原告造成的损失344954元；5.被告支付原告律师代理费10000元；6.本案的诉讼费由被告承担。第二次庭审中，延安酒店将诉讼请求变更为：1.被告支付未付房屋租金、违约金及滞纳金共计742238.62元；2.被告支付未支付的水电费90878.92元；3.被告赔偿因擅自占用、改造公共区域给原告造成的损失共计370655.45元；4.被告支付原告律师代理费10000元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于安徽省黄山市屯溪区XX路X号(坐落号：南皖字第XXXX号）中的3号楼含2号楼部分区域出租给被告用于经营餐饮，租赁期限为六年，租期自2014年8月18日起至2020年8月17日止。第一年房屋年租金为850000元整，此后每年按上年度租金总额上浮5%计收。租金实行先付后用的支付原则，第一年房租可以半年一付，即2014年8月8日付第一年度上半年的房租425000元，2015年2月7日付第一年度下半年的房租425000元。自第二年起每年租金一次性支付，即于每年的8月8日支付第二年度的租金。2019年6月21日，原被告双方签订《房屋租赁补充协议》，双方经过协商，同意将租金支付方式变更为：（1）2019年6月21日支付下一年度的第一季度租金(即2019年8月18日至2019年11月17日)250000元；(2)2019年10月17日支付下一年度的第二季度租金(即2019年11月18日至2020年2月17日)223024元：(3)2020年1月17日支付下一年度的第三、第四季度租金(即2020年2月18日至2020年8月17日)473024元。截至2020年1月8日，被告拖欠水费共6182元至今尚未支付。根据《房屋租赁合同》与《补充协议》，被告应于2019年10月17日支付租金223024元，但截止至2020年1月8日，被告仅支付租金74341.33元，仍有租金148682.67元尚未支付。原告于2019年10月24日发函进行催告，于2019年10月30日发出《租金催缴通知书》再次进行催告，但均未果。另被告在租赁期间,未经原告许可，违反约定占用、改造公共区域，经测量，被告违反约定占用、改造公共区域面积为140平方米，给原告带来损失总计370655.45元。原告为维护自身合法权益，特诉讼至法院。 状元一家辩称，原告已解除与案外人黄山某某区的房屋租赁合同，丧失承租人资格，丧失收取房屋租金等权利。原告违背严格履行和诚实信用原则，引发纠纷，激化矛盾，主张违约金不符合法律规定。原告违背法律规定收取电费，引发纠纷，违法采取停电停水措施扰乱被告正常经营，激化矛盾，无视被告合理诉求，滥用停水停电措施，是侵权行为。原告不履行返还多收电费义务，被告有权要求原告同时履行，且被告在原告处留有预缴电费20000元、专项保证金70000元，停电当期的租金已经支付完毕。保持案涉房屋始终符合租赁使用用途是原告的义务，但原告采取了停水停电行为，破坏了房屋的租赁使用用途。原告的诉请没有法律依据，请求法庭予以驳回。 状元一家向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告向反诉原告返还预缴电费20000元、专项保证金70000元；3.反诉被告向反诉原告返还多收取的电费129000元；4.反诉被告赔偿反诉原告经济损失100000元；5.本案诉讼费用由反诉被告负担。第二次庭审中，状元一家将第4项诉讼请求变更为：反诉被告赔偿反诉原告经济损失1421527元（针对增加的诉请，状元一家在规定的时间内未交纳诉讼费，本院按撤回增加诉请处理）。事实与理由：2014年4月15日，经黄山某某区同意，反诉原告承租反诉被告租赁的位于黄山市屯溪区XX路X号部分房产，并签订了《房屋租赁合同》。2019年9月下旬，反诉原告知晓降低一般工商业电价信息，便与反诉被告协商电费收缴和返还事宜，一直未果。反诉被告采取停电、停水等措施，扰乱反诉原告正常经营，造成反诉被告巨大经济损失，也让反诉原告租赁案涉房屋的合同目的不能实现。反诉原告为维护自身合同权益，特诉讼至法院。 延安酒店辩称，双方正式解除合同之日是2020年5月11日；预交电费和保证金根据合同约定予以抵扣；多收取的电费需要经过第三方进行评估，多收取的部分我方将予以退还；被告要求原告赔偿损失不合理。 延安酒店为支持其诉讼请求和反诉抗辩意见，向本院提交了下列证据： 证一、营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明原告具有诉讼主体资格； 证二、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议复印件，证明被告通过与原告签订房屋租赁合同、房屋租赁补充协议及协议对定期支付租金、水费及逾期违约金等事项进行明确约定的事实； 证三、律师函复印件，证明原告于2019年10月24日进行发函催告的事实； 证四、租金催缴通知书复印件，证明原告于2019年10月30日催促被告支付租金、水电费的事实； 证五、房产测量报告、照片复印件，证明被告未经许可在占用、改造公共区域的事实； 证六、状元一家未付水费情况表复印件，证明被告拖欠水费的事实； 证七、电业局文件复印件，证明电费核算是需要双方协商； 证八、2014年9月28日协议复印件，证明原告收取电费依据是双方约定。 状元一家为支持其反诉请求和本诉抗辩意见，向本院提交了下列证据： 证一、房屋租赁合同、收据复印件，证明经案外人黄山市某某区同意被告与原告签订房屋租赁合同，被告预交电费20000元、专项保证金70000元； 证二、通知复印件，证明被告于2019年9月6日知悉降低一般电价，与原告协商电费收取和返还事宜； 证三、租金催缴通知书复印件，证明原告拒绝按照国家规定退还收取电费的事实； 证四、出警情况说明，证明2019年10月31日，原告在未纠正自己违规收取电费情况下，又违背合同约定擅自断电导致被告不能正常经营及2020年1月17日被停水的事实； 证五、中国建设银行网上电子回单复印件，证明原告向被告隐瞒解除房屋租赁合同，被告为防止矛盾扩大继续履行义务的事实； 证六、函复印件，证明原告未纠正违法收取电费的事实； 证七、回复律师函复印件，证明被告依法履行处理纠纷避免激化矛盾的事实； 证八、评估报告复印件，证明因原告停电导致被告经营损失达28053元的事实； 证九、解除房地产租赁合同、房地产租赁合同复印件，证明原告未如实告知房地产租赁合同解除的事实，重新签订的房地产租赁合同中明确本案原告非合同当事人，是否具有原告资格显然没有证据证实； 证十、出警经过说明复印件，证明案涉房屋不具有租赁使用目的后，被告主动腾迁案涉房屋遭到原告阻拦，案涉房屋不具有使用用途后所有损失都应当由原告自行承担； 证十一、两份表格复印件，证明被告损失范围和具体内容。 状元一家对延安酒店证据的质证意见：证一三性无异议，证明目的有异议，原告已经与黄山军分区解除合同，不是本案适格当事人；证二真实性无异议，证明目的有异议，专项保证金先抵扣，不足后原告可以向被告主张，依据合同7.1.2条规定被告拖欠房屋租金累计一个月以上才构成违约，原告在停电时不到一个月，停电将案涉房屋失去其使用用途，原告先不履行自身的基本义务，对该起纠纷应承担全部责任；证三真实性没有异议，合法性有异议，案涉律师函形成时间是2019年10月24日，被告在与原告多次交涉后，原告仍继续违反国家相关规定向被告多收取电费；证四真实性没有异议，合法性有异议原告是否符合本案适格主体没有任何证据证实，原告向被告行使停水停电措施没有合同法律依据；证五真实性、合法性请求法庭核实，与本案没有关联性；证六是原告单方出具的，没有经过双方进行核认，真实性不予认可；证七、证八协议中明确说明如果电价调整双方另行协商，原告多次说明国家电费降价，但原告没有将电费降价。 延安酒店对状元一家证据的质证意见：证一真实性、合法性没有异议，恰恰证明原告具有本案主体资格，本案的房屋产权人是属于军方，预交的20000元电费、70000元保证金予以抵扣；证二三性无异议，该通知我方没有收到，降价数额我方一直和被告在协商；证三没有异议；证四与事实不符，真正停电方是军方；证五真实性、合法性无异议，从回单上看出付款人是被告，收款人融通地产（江苏）有限责任公司，被告非常清楚产权所有人已经由黄山某某区转为某某地产（某某）有限责任公司；证六真实性、合法性无异议，恰恰证明我方已经通知房屋产权人已经变化，我方是适格主体；证七部分内容与事实不符；证八不予认可；证九真实性、合法性无异议，产权人变化不能代表原告没有资格，我方是按照军方要求履行合同义务；证十真实性、合法性无异议，不让被告搬迁东西是因为我方有留置权利，是我方行使权利的方式；证十一我方不予认可。 本院对原被告双方的证据认证如下：原告证一、证二、证三、证四的真实性被告均无异议，本院亦予以确认；原告证五不能达到原告的证明目的，本院不予认可；原告证六虽系单方制作，但与实际相吻合，本院予以确认；原告证七、证八的真实性本院予以确认。原告对被告证一、证二、证三、证五、证六、证九、证十均无异议，本院亦予以确认；被告证四系公安机关出具，本院予以采信；被告证七真实性本院予以确认；证八、证十一系被告单方制作，达不到其证明目的，本院不予采信。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于安徽省黄山市屯溪区XX路X号(坐落号：南皖字第XXXX号）房地产属于黄山某某区所有，由黄山某某区租赁给福建某某投资管理有限公司用于经营延安酒店。2014年4月15日，经黄山某某区同意，延安酒店（甲方）与状元一家（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于黄山市屯溪区XX路X号(坐落号：南皖字第XXXX号）中的3号楼含2号楼部分区域出租给乙方用于经营餐饮，租赁期限为六年，租期自2014年8月18日起至2020年8月17日止；第一年房屋年租金为850000元整,此后每年按上年度租金总额上浮5%计收；租金实行先付后用的支付原则，第一年乙方交纳专项保证金200000元，房租可以半年一付，即2014年8月8日付第一年度上半年的房租425000元，2015年2月7日付第一年度下半年的房租425000元，自第二年起专项保证金调整为70000元，每年租金一次性支付，即于每年的8月8日支付第二年度的租金，否则视为违约；租赁期内的水、电、气、通信、设备等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；合同解除或终止后，乙方结清上述费用的，甲方无息予以退还专项保证金，乙方拖欠的，甲方可直接在此保证金中予以扣除，不足部分可通过法律程序追究；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营；（2）甲方租赁物已经无法使用，严重影响经营；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）示经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计1个月以上的；合同还对双方的违约责任等事项进行了约定。 2019年6月21日，延安酒店与状元一家签订《房屋租赁补充协议》，双方经过协商，同意将原租赁合同中租金支付方式按以下标准支付：（1）2019年6月21日支付下一年度的第一季度租金(即2019年8月18日至2019年11月17日)250000元；(2)2019年10月17日支付下一年度的第二季度租金(即2019年11月18日至2020年2月17日)223024元：(3)2020年1月17日支付下一年度的第三、第四季度租金(即2020年2月18日至2020年8月17日)473024元。 2019年10月13日，根据军队全面停止有偿服务等相关规定精神，黄山某某区与福建某某投资管理有限公司经友好协商，解除了双方签订的《某某房地产租赁合同》，约定由福建某某投资管理有限公司与某某地产（某某）有限责任公司签订租赁合同，租期按原租赁合同剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同保持一致。同日，福建某某投资管理有限公司与某某地产（某某）有限责任公司签订了《房地产租赁合同》，约定由福建某某投资管理有限公司租赁黄山市屯溪区X路X号房地产，租期自2019年9月1日起至2026年4月7日止。2019年10月18日，延安酒店致函状元一家，告知状元一家因甲方（业主）及账号变更，正式通知状元一家将2019年8月18日至2020年8月17日第二季度房租按照《房屋租赁补充协议》按时支付至某某地产（某某）有限责任公司账户。状元一家水费交至2019年8月份，电费交至2019年9月份。2019年10月24日，延安酒店委托安徽道同律师事务所向状元一家发出律师函，告知状元一家尽快支付房屋租金及电费。2019年11月8日，状元一家向某某地产（某某）有限责任公司账户支付房租78837.33元。 另查明，2014年9月28日，延安酒店与状元一家就水电费缴纳事宜签订协议，确定电费按单价1.20*实际用量+500元（电损）计价缴纳，预购电费金额为20000元，从2014年10月起执行。因得知国网安徽电力先后降低一般工商业电价信息，状元一家于2019年9月20日向延安酒店要求退还多收的电费，但因退还的电费金额存在分歧，双方未达成一致意见。2019年10月30日，延安酒店向状元一家发出租金催缴通知书，限令状元一家于2019年10月31日前将所欠租金和水电费共计269752.07元付清，逾期将依规采取必要强制措施（包括停水、停电），直至收回租赁物及财产。因状元一家未按通知要求及时付清所欠的租金及水电费，2019年10月31日晚18时许状元一家被停电一个小时左右。自2020年1月17日起，状元一家即被停水，后一直处于停水状态。2020年1月22日，状元一家派财务人员金某等人开车来拉东西，但被延安酒店贺某等人制止，双方为此发生争执，后经黄山市公安局老街派出所出警协调，金某等人开车离开。 2020年4月21日，经本院主持调解，双方就状元一家腾空交付房屋达成协议，延安酒店同意状元一家在20日内组织对案涉房屋内可移动物品（厨房设备除外）进行搬离。2020年5月11日，状元一家依据协议将案涉房屋内除厨房设备以外的可移动物品腾空后将房屋交付给延安酒店。经双方确认，截至2020年4月21日，状元一家总水表数字为47269，共欠水费7364.5元。1-3号电表的数字分别为10040.8度、14337.3度、2610.3度，与2019年9月份的指数差额分别为603.2度、556.1度、192.3度，电量分别为72384度、16683度、5769度，合计94836度，按每度电0.829元计算，状元一家欠交的电费为78619.04元，欠交的水电费合计为85983.54元。经双方确认，状元一家房屋租金已交至2019年12月17日。2020年8月5日，双方就争议的电费达成一致，同意延安酒店多收的电费按110000元计算，状元一家放弃追究延安酒店因停电而造成的经济损失。 本院认为：状元一家与延安酒店签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当严格按照合同履行义务。状元一家未按照约定支付房屋租金，系违约，依法应承担违约责任，但导致状元一家违约的起因是延安酒店未能妥善处理状元一家反映的多收电费问题，状元一家有权就在多收电费范围内提起少交租金抗辩，且状元一家应于2019年10月17日前交纳2019年11月18日至2020年2月17日期间的租金，延安酒店于2019年10月30日向状元一家发出租金催缴通知书，次日状元一家即被采取了停电措施，在状元一家反映的多收电费问题没有得到合理解决的情况下，延安酒店即采取上述强制措施，激化了双方矛盾，该行为显属不当，延安酒店在导致状元一家逾期交纳房屋租金方面具有过错，故对延安酒店诉请状元一家支付逾期支付房屋租金违约金，本院不予支持。状元一家在与延安酒店签订房屋租赁合同后即开始对案涉房屋进行装修改造并使用，但延安酒店长时间内一直未提起异议，视为对状元一家占用、改造行为的默认或许可，现延安酒店主张状元一家赔偿擅自占用、改造公共区域造成的损失370655.45元，于法无据，本院不予支持。延安酒店诉请的律师代理费10000元，没有合同依据，本院亦不予支持。状元一家在2020年1月17日被停水后，该租赁房屋已不符合约定的租赁条件，严重影响了状元一家的生产经营，状元一家租赁房屋的目的已经无法实现，根据双方签订的房屋租赁合同，状元一家有权解除合同，故对状元一家反诉解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持，解除合同的时间本院确定为状元一家提起反诉之日即2020年2月3日。状元一家于2020年1月22日即派人腾空案涉房屋内物品，但却遭到延安酒店制止，故对合同解除后扩大的场地占用费损失，应由延安酒店自行承担。截至2020年2月3日，状元一家应支付延安酒店房屋租金为109875.29元（223024元/91*77-78837.33元）。状元一家反诉的停业损失100000元，因无证据证明，本院不予支持。虽案涉房屋因军队改革导致出租人主体发生变更，但承租人延安酒店已及时延续了原租赁合同，不影响与次承租人状元一家房屋租赁合同的履行，故对状元一家抗辩延安酒店已丧失承租人资格和收取房屋租金的意见，本院不予采纳。状元一家预缴的电费20000元及专项保证金70000元，应冲所欠的水电费及房屋租金。因双方也一致同意延安酒店多收的电费110000元相互冲抵，上述各项费用冲抵后，延安酒店还应支付状元一家4141.17元（200000元-109875.29元-85983.54元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）黄山市金色延安大酒店有限公司与被告（反诉原告）黄山市状元一家文化餐饮有限公司于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》； 二、原告（反诉被告）黄山市金色延安大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）黄山市状元一家文化餐饮有限公司4141.17元； 三、驳回原告（反诉被告）黄山市金色延安大酒店有限公司的其他本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）黄山市状元一家文化餐饮有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15634元，由原告（反诉被告）黄山市金色延安大酒店有限公司负担13216元，被告（反诉原告）黄山市状元一家文化餐饮有限公司负担2418元；反诉受理费3043元，由原告（反诉被告）黄山市金色延安大酒店有限公司负担1250元，被告（反诉原告）黄山市状元一家文化餐饮有限公司负担1793元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  徐业稳 审 判 员  王 蕾 人民陪审员  杨有进 二〇二〇年八月六日 书 记 员  王天米 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ………… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。