广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初1523号 原告：贵港市祥安房地产经营服务有限公司，住所地：贵港市港**迎宾大道。统一社会信用代码：91450800711493972A。 法定代表人：温静静，总经理。 委托诉讼代理人：谢惠筹，广西诚济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃健芳，女，汉族，住广西贵港市港**。 被告：李建斌，男，1972年5月27日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：钟贵先，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜中豪兴，广西骏扬律师事务所实习律师。 原告贵港市祥安房地产经营服务有限公司（以下简称祥安公司）与被告李建斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序审理公开开庭进行了审理。原告祥安公司的委托诉讼代理人谢惠筹、覃健芳、被告李建斌的委托诉讼代理人钟贵先、颜中豪兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祥安公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方之间的租赁合同已于2019年11月日解除；2.判决被告向原告支付拖欠的租金合计871903元；3.判决被告拆除其擅自在租赁房屋第五、六幢南面加建的临时建筑物（共约277.72平方米），并将租赁房屋恢复原状（即将建设中路69号院五幢公房临街1-9号铺面、六幢公房临街1-9号铺面南面承重墙重新砌好）后交还给原告；4.判决本案诉讼费用由被告承担。案件在审理过程中，由于原告主张的合同效力与法院根据案件事实认定的效力不一致。经法院释明，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告双方之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋管理权属及管理协议》、《房屋延长租赁期限合同》已于2019年11月1日解除。事实与理由：原告自成立以来一直是原贵港市房产管理局的下属二层机构，负责管理市房管局的直管公房。根据贵港市人民政府关于《贵港市国有企业整合重组方案》［贵办发（2017）19号］，原告于2017年划入广西贵港市城市投资发展集团有限公司（简称城投集团）成为城投集团的子公司，负责公房管理和租赁等，随后贵港市住建委将包含涉案房屋在内的公房移交给城投集团管理收益。原告因此一直是涉案公房的管理单位。2008年9月3日，原告与贵港市名洋贸易有限公司（以下简称名洋公司）签订《房屋租赁合同》，约定原告将贵港市（路）69号院五、六、七幢公房一层铺面出租给名洋公司经营使用，租期从2008年11月1日至2018年10月30日。之后，双方就该租赁事宜又先后签订了三个补充协议，将租赁物扩大到五、六、七幢公房二层房屋及五、六幢南面由名洋公司擅自搭建的临时房屋，同时租期延长到2023年10月31日。这一系列协议中名洋公司均作为承租方盖章，被告则作为名洋公司的法定代表人签字。直到2019年7月因名洋公司拖欠租金，原告因诉讼需要到市场监督管理局查询名洋公司注册登记信息时才被告知，名洋公司自始自终都未在市场监督管理部门办理注册登记手续，名洋公司并不真实存在。但在租赁期间，被告却一直在使用、经营租赁的房屋并向原告支付租金。原告在2019年7月了解到实际承租人不是名洋公司之后，2019年10月30日，原告向被告发送了律师函，通知被告解除事实租赁关系并要求被告在收到律师函之日起，10天内将占用的楼房清空并交还给原告。2019年12月18日再次向被告发送律师函，要求被告与原告协商合同解除后的相关事宜，但被告均不予理会。时至今日，被告未将租赁房屋交还给原告，仍然继续占用原告的房屋进行经营。被告在租赁原告房屋期间，未经原告允许：擅自拆除五、六幢南墙及七幢西墙并对租赁房屋进行扩建，在租赁的五、六幢楼南面搭建了临时房屋（共277.72平米）。同时，经原告核查，被告自租用原告房屋以来，总共欠缴租金合计871903元，至今未付清。被告在租赁期间未经原告同意擅自转租房屋，并实施了一系列损害原告利益的行为，直接影响到原告合同目的的实现，根据合同法224条规定，原告有权解除合同。被告在合同解除后继续非法占用租赁的房屋拒不返还，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 李建斌辩称，1、被告没有未经同意进行转租的行为，被告只是与实际使用人进行合作经营商铺，原被告签订租赁合同以来，双方一致履行合同的义务，长达13年，退一步讲，即使原告认为被告转租，其早已或应当知道，如今原告出于其他目的企图解除合同或确认合同无效，有违禁止反言和诚实信用原则，法院不应支持；2、原告主张的被告所拒付的871903元至今，其仅凭一张自己统计出来的错漏百出欠付租金表，证明被告拒付租金，证据不足，因原告作为贵港市市直公房管理单位，其有完善的会计账本，而且有唯一的银行公账，至少应当举出2012年至2013年期间公账的入账情况，才算完成原告的举证责任。退一步讲，原告所主张的所谓拒付的租金是在2009年、2012年、2013年，至今已超过6年，其已超过了主张租金的诉讼时效，该项诉讼请求应予以驳回；3、关于临建房屋，该临建房屋已在与被告签订的房屋权属及管理协议中由原告予以认可，其不仅认可该临建房屋的存在，还就该临建部分明确约定并实际履行：每月加收被告租金3712元，其次按照双方合同约定，租期届满后，该临建部分房屋移交甲方，因此其要求被告拆除的主张不符合合同约定，再次，原告在其所举的贵港市市本级公房统计表中已将临建房屋部分277.72平方米计算入原告直管公房的总面积数中，作为国有经营性资产，移交诚投集团，若支持其拆除的主张，岂不等于原告请求拆除自己管理的国有资产？综上，原告的诉讼请求全部不予成立，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下：原告祥安公司原贵港市房产管理局的下属二层机构，贵港市房产管理局后变更为贵港市住房保障和房产管理局，祥安公司负责对直管公房（包括建设中路69号房屋）进行经营管理。2017年6月21日，根据《贵港市人民政府关于印发的通知》［贵办发（2017）19号］的文件要求，原告职能划入广西贵港市城市投资发展集团有限公司（简称城投集团），系城投集团的子公司，负责物业管理、公房管理和租赁等。2018年6月26日，贵港市住房和城乡规划建设委员会将包含涉案房屋在内的公房管理权（收益权）移交给城投集团所有（包括履行经营使用管理收益及日常维护职责）。 2008年9月3日，原告祥安公司（出租方，甲方）与被告李建斌以贵港市名洋贸易有限公司的名义（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于贵港市（路）五、六、七幢公房一层铺面，面积为1016平方米，租给乙方作经营使用，期限从2008年11月1日起至2018年10月30日止，每月租金为30480元，于每月5日前支付，逾期则按月租总额的万分之五收取滞纳金，水费、电费由乙方负责；2、乙方的固定装修物无偿归甲方所有，乙方不得拆除；3、租赁合同期满或提前终止合同时，经甲方对乙方承租的公房验收合格后方可办理终止租赁合同手续。乙方擅自将租用公房转租、转借或与他人交换使用的、不经甲方同意装修或改变房屋使用性质的，甲方有权终止合同，收回房屋，造成损失的，还应予以赔偿。被告李建斌在承租方法人代表处签名。 2008年10月6日，原告祥安公司（出租方，甲方）与被告李建斌以贵港市名洋贸易有限公司的名义（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定原告将五、六、层全部1082.18平方米出租给被告使用，租赁时间从2008年11月1日起至2018年10月30日止，租金每月按每平方米10元计，为10821.8元，定于每月5日前支付，水费、电费由被告负责。被告李建斌在承租方法人代表处签名。 2009年7月29日，原告祥安公司（出租方，甲方）与被告李建斌以贵港市名洋贸易有限公司的名义（承租方，乙方）签订一份《房屋权属及管理协议》，约定：乙方为了经营需要，自行出资在五、六幢楼的南面搭建分部临时房屋，共277.72平方米，使用期间从2008年11月1日起至2018年10月30日止，租赁关系终止时，该房屋的房屋权属及附属设施将移交甲方；2、该部分房屋从2009年8月1日起，每月租金3712元，定于每月5日前支付，水费、电费由乙方负责。逾期则按月租总额的万分之五收取滞纳金。乙方的固定装修物无偿归甲方所有，乙方不得拆除。被告李建斌在承租方法人代表处签名。 2009年7月29日，原告祥安公司（出租方，甲方）与被告李建斌以贵港市名洋贸易有限公司的名义（承租方，乙方）签订一份《房屋延长租赁期限合同》，约定：1、甲方将坐落于贵港市（路）五、六、七幢公房一层铺面，面积为1016平方米和二层1082.18平方米租给乙方作经营使用，期限从2008年11月1日至2018年10月31日止，现在原基础上将租赁期限从2018年10月31日延长至2023年10月31日止；2、租金计算：2018年10月31日至2019年10月31日每月租金为41301.8元，2019年10月31日起，五、六幢楼一层铺面租金调整为每平方米60元，其他位置租赁价格不变，共计每月租金59910元。定于每月5日前支付，水费、电费由被告负责。逾期则按月租总额的万分之五收取滞纳金。3、乙方的固定装修物无偿归甲方所有，乙方不得拆除。4、3、租赁合同期满或提前终止合同时，经甲方对乙方承租的公房验收合格后方可办理终止租赁合同手续。5、乙方擅自将租用公房转租、转借或与他人交换使用的、不经甲方同意装修或改变房屋使用性质的，甲方有权终止合同，收回房屋，造成损失的，还应予以赔偿。被告李建斌在承租方法人代表处签名。 签订上述合同后，原告依约将上述房屋交付给被告使用，被告使用上述房屋进行经营活动。被告拖欠租金分别为：2009年5月7000元、2009年6月9637元、2011年10月45014元、2012年7月-2013年12月810252元，共计871903元。被告至今未支付上述款项，原告遂向法院起诉。 另查明，贵港市名洋贸易有限公司未实际成立。 本院依被告申请调取原告于2012年7月-2013年12月期间的银行流水明细清单，期间未有被告向原告支付租金的款项。 2019年10月30日，原告祥安公司向被告李建斌发一份《律师函》，载明：祥安公司与“名洋公司”于2008年9月3日签订的《房屋租赁合同》及双方后来因同一租赁事务陆续签订的另外三份协议/合同，因作为合同乙方的“名洋公司”不具备签订民事合同的民事主体资格而始终无效。虽然这些年来一直是李建斌在实际占用租赁物并交付租金，但祥安公司并未与李建斌就租赁期限等内容达成任何合意，因此根据《中华人民共和国合法法》第二百三十二条的规定，祥安公司与李建斌之间的事实租赁关系，属于当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的情况，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因导致祥安公司与“名洋公司”签订的《房屋租赁合同》等协议无效的责任完全在李建斌一方，由此产生任何损失的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的相关规定，由过错方承担全部的责任。因此，通知你方：1、祥安公司与你方解除事实租赁关系；2、你方在收到本律师函之日起10天内将占用的楼房清空并交还给祥安公司。被告李建斌于2019年11月1日收到该律师函。 2019年12月18日，原告祥安公司向被告李建斌发一份《律师函》，载明：自2008年9月以来，你方一直在实际租赁祥安公司位于贵港市（路）五、六、七幢公房一层铺面、二层房屋及五、六幢楼南面的临时房屋。近期，祥安公司经开会研究，决定收回你方所租用的所有商铺及房屋。2019年10月30日祥安公司委托本律师向你方发出了解除租赁合同的律师函。请你方于收到本函五个工作日内，在工作时间到祥安公司办公司洽谈租赁合同解除事宜，否则，祥安公司将采用法律手段解决租赁合同解除及有关手续事宜。原告未提交证据证实被告李建斌已收到该份律师函。 以上事实，有证明两份、《贵港市国有企业整合重组方案》[贵办发(2017)19号]，公房管理权移交协议，房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、房屋管理权属及管理协议、房屋延长租赁期限合同，被告交纳租金发票145张及拖欠租金一览表，民事起诉状，（2019）桂0802民初3089号民事裁定书、协议书，律师函两份、中国邮政电子快递单、EMS快递详情单、EMS快递单，通知、关于名洋公司违规改造建设中路居民点大楼的报告、照片6张，证明被告未经原告同意，于2009年5月改变承租房屋的主体结构，擅自拆除承重墙，并在第五、六号楼南面加建了约277.72平米的临时房屋；合作协议22份，《关于协调建设中路69号临街商铺部分承租人信访事项的会议纪要》，询问笔录2份及接处警记录，GX贵港检察院基站场地租赁合同，证明、租房协议,次承租人身份证复印件、银行流水明细清单等证据及双方当事人的陈述为证，足以认定。 本院认为，原告祥安公司与被告李建斌签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋权属及管理协议》、《房屋延长租赁期限合同》是当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告依约向被告交付了租赁房屋，被告按约向原告支付租金。原告以被告未经原告同意擅自转租，拖欠租金，损害原告利益，合同目的不能实现为由主张解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋权属及管理协议》、《房屋延长租赁期限合同》，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋权属及管理协议》原在2018年10月31日合同届满，但双方于2009年7月29日又签订《房屋延长租赁期限合同》，自愿协商同意延长租赁期限至2023年10月31日，上述合同均系双方的真实意思表示，且属于长期租赁合同，被告对上述房屋投入大量资金进行投资改造，本案被告虽有拖欠租金的行为，但其主要拖欠的是2013年12月31日之前的租金，2014年1月1日起至2020年1月31日被告未出现拖欠租金的情况。双方履行合同至今长达十二年，原告对被告租赁行为应该知情，也未提过异议，因此，被告的行为不构成根本性违约，本院结合到案证据及被告违约的程度，对原告的该项诉讼请求，不予支持。 关于原告主张被告支付自2009年3月25日至2020年1月31日租金871903元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩其没有拖欠租金的行为，其未能在举证期限内提供证据予以证实，因此，对其抗辩意见，不予采信。 关于原告主张被告拆除其擅自在租赁房屋第五、六幢南面加建的临时建筑物（共约277.72平方米），并将租赁房屋恢复原状（将建设中路69号院五幢公房临街1-9号铺面、六幢公房临街1-9号铺面南面承重墙重新砌好）后交还给原告，根据双方签订的《房屋权属及管理协议》，双方对该部分房屋的租金进行了约定，并约定租赁关系终止时，该房屋的房屋权属及附属设施将无条件移交给原告，另根据上述论述，本院不支持解除合同，因此，原告该项诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于被告抗辩原告主张租金的诉讼时效已过的意见，涉案房屋的租赁关系至2023年10月31日期满，合同亦未解除，被告最后一笔租金系于2020年1月23日向原告支付，而原告向本院提起诉讼的日期为2020年4月21日，因此，本案未过诉讼时效，对被告的抗辩意见，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告李建斌向原告贵港市祥安房地产经营服务有限公司支付租金871903元； 二、驳回原告贵港市祥安房地产经营服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12520元，减半收取计6260元，由被告李建斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提交副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费12520元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户银行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 二〇二〇年八月十八日 书记员  温善淇