广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初5152号原告：广州伟创风机制造有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇鱼窝头马克村滘尾北街**之三，统一社会信用代码91440115569772435Q。法定代表人：王燕辉，职务总经理。委托诉讼代理人：肖鹏，男，1986年8月26日出生，汉族，系原告公司职工。被告：广州市润立五金塑胶制品有限公司，住，住所地广州市南沙区东涌镇马克村滘尾北街**一社会信用代码91440101618786842D。法定代表人：王伟彬，职务董事长。委托诉讼代理人：吴磊，广东港宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雪敏，女，1972年9月12日出生，系被告公司董事。原告广州伟创风机制造有限公司与被告广州市润立五金塑胶制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告广州伟创风机制造有限公司的委托诉讼代理人肖鹏，被告广州市润立五金塑胶制品有限公司的委托诉讼代理人吴磊、曾雪敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州伟创风机制造有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年7月13日签订的《厂房租赁合同》；2.被告减免原告二个月厂房租金；3.被告返还原告物业保证金58500元。诉讼过程中原告增加一项诉讼请求，要求被告赔偿原告各项经济损失20万元。之后，原告撤回增加的诉讼请求。原告在庭审中明确减免二个月厂房租金期间为2020年2月和3月的租金。事实和理由：原告与被告有厂房租赁合同关系，被告将位于号内厂房（以下简称涉案厂房）一直以来原告完全履行合同。因突发的新型冠状病毒××疫情事件与政府行政行为等不可抗拒因素的影响，原告从2020年1月15日起停工至起诉之时，由此导致厂房一直实际空置，也导致原告多个销售合同无法履行，实际损失预估在五十万以上，随着疫情蔓延，损失持续扩大。根据《民法总则》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，新型冠状病毒疫情的爆发，直接导致政府部门出台封城、实施交通管制、延长假期等行政行为，这些行政行为根本无法预见，完全符合不可抗力的特征。根据法律法规和广州市政府的相关文件，结合非典期间因非典原因造成租金损失支持减免的众多判例，提起本案的诉讼。被告广州市润立五金塑胶制品有限公司答辩称，对解除合同无异议，但对解除合同的事由有异议。1.关于突发的新型冠状病毒××疫情这一公共卫生事件，政府也采取了相应的疫情防控措施。由此可见，新冠病毒不属于不可抗力，而政府采取了相应疫情防控措施导致合同不能履行才属于不可抗力。原告主张使用不可抗力部分或者全部免责的，应当承担举证证明责任。2.被告认为解除合同的理由是原告拒不履行支付2020年2月、3月和4月的租金、水电费及其他杂费，严重违反合同约定，因此解除的事由为合同法第93条、94条的规定及双方签订的《租赁合同》第6条的约定，而不是原告主张的情势变更解除合同。3.关于原告诉请要求减免两个月租金，被告认为原告作为承租人，无权要求出租人承担该两个月租金的损失。且双方之间属于房屋租赁合同关系，原告占有使用了涉案厂房，在未腾空返还涉案厂房前，应当支付占有使用房屋的对价即租金，不因新型冠状病毒疫情而获得无偿使用的权利。根据聊天记录显示，双方在2月初已经进行过协商，但是原告态度强硬，且减免两个月的租金已经超过被告的承受范围，最终双方协商不成。相关的广州市房地产租赁协会的减租倡议书并非法律法规，并无法律效力和强制力。4.关于退还保证金，被告认为如果原告不违约，保证金就会退还。但本案中原告的行为严重违约，严重侵犯了被告的合法权益，根据双方签订的合同保证金应予没收。5.本案涉案厂房位于广州地区，广州未封城也未封村，交通管理措施也主要是量体温、登记基本信息而已。根据原告提交的收据可以看出原告租赁厂房并非用于生产经营，应为储存或其他非生产经营，疫情对原告没有产生实质影响，不影响租赁合同的履行。经审理查明：2006年11月13日，番禺润立五金塑料制品有限公司（现被告、乙方）与广州市番禺区东涌镇马克村经济合作社（甲方）签订《土地使用协议》，约定甲方有偿提供给乙方使用的土地位于广州市番禺区（现南沙区）东涌镇马克村10队旧滘尾小学（即甲乙双方于2002年12月20日签订的《土地租约合同》所涉及的土地，长为60米，宽123.68米，折合7421平方米，该用地附红线图。该土地只能作工业用地，使用期限为50年，本协议签订日期起生效，土地使用期限从2006年12月30日至2056年12月30日）；乙方支付给甲方的用地补偿款按每亩一次性90000元计，并以实际面积为依据计算，总用地补偿款为1080000元；甲方提供上述土地给乙方使用，乙方要求领取土地使用证及获国土等部门批准，甲方协助办理，乙方必须及时提供办证所需的一切资料。地属国。地属国家所有偿使用，如遇国家建设等被征用，甲乙双方应该服从等。本协议自甲乙签字之日起生效，协议一式四份，同时甲乙双方于2002年12月20日签订的《土地租约合同》作废，以此协议为准。甲乙双方均盖章签字确认。2015年4月20日，广州市国土资源和房屋管理局南沙分局东涌国土资源管理所出具《证明》，记载马克村滘尾北街159号的广州市润立五金塑料制品有限公司用地，占地面积7858.12平方米，建筑面积14221平方米，上述项目用地及其建筑物符合以下要求：（一）该项目用地及其建筑物不属于新增违法用地、违建厂房，且未列入土地卫片执法监察中须查处整改的范围；（二）该项目用地属工业用地；（三）该项目符合广州南沙新区东涌分区控制性详细规划；此证明仅作为办理环保审批手续的依据。2015年6月2日，广州市南沙区东涌镇人民政府出具《证明》，记载内容与广州市国土资源和房屋管理局南沙分局东涌国土资源管理所出具《证明》内容基本一致，另载明该项目的建设用地指标在我镇新增的用于解决历史遗留问题的建设用地规模中优先解决。此证明仅作为办理环保审批手续的依据。2017年7月13日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案厂房出租给乙方使用，厂房为工业用途，建筑面积约为1895平方米，乙方租用该建筑物需付租金给甲方。甲方保证厂房权属清晰，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事责任。租期为三年，2017年7月14日至2020年7月13日，租金为每月19500元。其中自2017年7月14日至2017年8月22日为免租装修期。乙方在签订本合同的当天向甲方支付58500元作为保证金，保证金在租赁期满乙方不再续租，经甲方验收建筑物后且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起十天内由甲方不计利息返还给乙方。签订本合同当天乙方预付第一个月租金，以后每月1日支付当月租金（可按国家节假日顺延）。乙方在2017年7月14日前将建筑物交付乙方使用。甲方提供建筑物原有水/电设施和水电负荷（原用电负荷为50千瓦）给乙方使用；如乙方增加水/电负荷的，甲方协助乙方到有关部门协商解决，其报装费、安装费等由乙方负责。现时水费3.24元/度，电费对部门收费加收0.1元/度。乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达7天的（按照国家法定假期顺延），则是做乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，否则一切责任由乙方自行承担与甲方无关。租赁期内乙方中途解除本合同，必须提起三个月通知甲方，通知期间内租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。租赁期内乙方未按本合同规定履行责任方造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追究乙方拖欠款项及滞纳金。备注中写明“甲方同意乙方将现有建筑物简易厂房部分星瓦顶换成隔热星瓦顶及搭建协商空地部分的简易棚和打通原宿舍部分的隔墙。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原被告双方均盖章签字确认。同日，被告出具两份《收据》，表明收到原告支付承租涉案厂房的2017年8月23日至2017年9月30日租金共计24700元和物业保证金58500元。双方在庭审中确认，原告已经付清2020年1月31日前的租金。2020年1月29日，广州市南沙区东涌镇人民政府经济服务办公室出具《东涌镇关于辖内企业复工时间的通知》，通知各类企业复工时间不早于2月9日24时等。2020年2月7日，原告向被告发出《关于因不可抗拒因素申请减免厂租的沟通函》，记载因突发的新型冠状病毒××疫情事件与政府行政行为等不可抗拒因素影响，现向被告及被告实际控制人王伟彬提请减免二个月厂房租金。被告委托广东港宏律师事务所通过中国邮政特快专递于2020年3月2日向原告注册地址发出《律师函》，要求原告支付2020年2月、3月的租金以及2020年1月、2月的水费等其他费用共计39655.1元。原告确认收到该《律师函》，并于收到后向本院提起诉讼。原告分别于2020年4月7日、2020年5月7日向被告发出《告知函》，要求2020年4月、5月租金及2月至4月的水电垃圾费从厂房押金中扣除。被告确认收到上述函件，但是表示不同意从保证金扣除原告欠付租金和水电费、垃圾费。由于新型冠状病毒××疫情影响，双方就减租事宜的微信沟通如下：被告公司董事曾雪敏“肖先生，你好！请支付租金！”原告代理人肖鹏回复“上班再谈”。2020年2月7日，曾雪敏“请按合同办事，谢谢！”肖鹏“请咨询律师，不可抗拒因素可以不付房租，同时可以解除合同”曾雪敏“那你看着办，我也咨询过律师，并非如此！”。2020年2月8日，肖鹏通过微信发送“沟通函-刘律师”，曾雪敏回复“请尊重合同，如果你对我2月份租金减免3000元不能接受的话，那我们就按原合同继续履行吧！”肖鹏“这是履行书面告知的义务，不行就打官司了，最后还得减的。建议你咨询律师或者直接交给律师处理。”曾雪敏“肖先生，不要威胁！请尊重合同！”肖鹏“我们估计这个月都开不了工，没有人上来也没法正常上班，厂房空置长达2个月之久，我们的损失很大，到时打完官司我们又搬走了，你不是连后面的租都收不到了，今天经济形势会更差，你也可以做好我们搬迁的准备先放出去中介放租，看情况是不是跟预想的一样。”曾雪敏“肖先生，我之前经常听你说你们公司经常打官司，非常有经验，我事实也是没有打官司的经验，但我会尊重合同。”原告在庭审中陈述，其为节能减排的高技术高产值企业，主要经营通风、制冷、制热设备，经营模式为委托外厂按照常规制式加工好送至涉案厂房，原告再用其掌握的行业技术进行关键改动，然后贴上原告品牌出货；原告承租涉案厂房主要用于加工生产、仓储办公；正月初八（2月1日）的时候原告发现马克村委封了路，所有非本村人员都不让进入，在内的企业也要去村委报备审核领取通行证之后才能进入，所有的相关疫区人员回来都要隔离14日，导致原告的9个员工（员工有来自广西、广东、湖南，没有来自湖北的员工）无法上班，所以在厂房门口也贴了停工证明；2月9日以后村委要求企业改成审核制，要求每个企业要有隔离间，同时配备所有的防疫工具包括口罩、消毒液，且需要签订承诺书待村委审核通过后才可以复工，虽然村委没有强制要求有感染的人公司要负全责，但是原告从各方了解到如果是因为企业复工导致感染的，企业承担全责可能还要追究相关责任人的法律责任，马克村有提供疫情期间前置复工审批的的空白表格，但是原告考虑到风险太大就没有申请复工，不敢提交审核资料；根据广州市的通知，在3月4日左右开工就不需要前置审核，所以原告一直停工到3月10日左右，此后原告开始陆续复工；由于疫情影响导致原告与案外人签订的合同无法履约，原告有租金损失，同时也要支付疫情期间的工人工资。被告在庭审中陈述，涉案厂房为其自行建设的厂房，其已向马克村经济合作社付清了全部的土地租赁费用；马克村没有采取封路措施，据了解仅是设立自愿者进行量体温和信息登记工作；原告承租涉案厂房仅是用作仓库，疫情并不影响被告原告对涉案厂房的使用，双方签订合同时应原告要求提供50千瓦用电，即意味每月电费上万元，但是原告至今每个月的电费都是几百元，所以涉案厂房一直用于仓储，疫情对原告没有造成影响。为证明上述事实，被告提供原告支付的水电费转账凭证。原告认为其有全套生产设备，但是除非外加工厂无法配合的情况下才会开启全部设备生产，否则只是用设备偶尔进行关键部件的加工及修改，所以设备耗电较少。双方在庭审中确认，被告自2020年6月9日对涉案厂房进行停水停电；原告于2020年7月30日发函要求被告在函件发出后3日内搬离涉案厂房。本院组织双方进行交接，但原告不同意办理交接，要求待本案办结后才办理交接。诉讼过程中，本院又组织当事人就租金减免进行协商，原告要求被告至少减免一个月的租金；被告同意减免10000元租金，但是要求原告尽快交还涉案厂房。双方最终未能达成一致意见。另查明，原告登记的经营范围为制冷、空调设备制造，风机、风扇制造，其他农、林、牧、渔业机械制造等。再查明，由于原告一直未再支付租金，被告于2020年3月26日向本院提起诉讼，案号为（2020）粤0191民初5725号，要求解除涉案《租赁合同》、返还涉案厂房并支付租金（占用费）至实际返还之日止等。本院认为：在本案审理过程中，《租赁合同》约定的租期已于2020年7月13日届满，涉案合同已于该日终止，无需解除，故本院对原告要求解除合同的诉请不予支持。关于原告要求免除2020年2月和3月租金的问题。涉案厂房为非国有物业，原告自述其承租涉案厂房用于加工生产、仓储办公，虽然被告认为原告的租赁用途仅为仓储，但根据原告登记的经营范围为制冷、空调设备制造，风机、风扇制造等，综合案情，本院对原告陈述的租赁用途予以认可。为了应对新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。疫情防控确实会导致一定时间内通行受限，结合原告自述其已于2020年3月10日陆续复工的情形，考虑到涉案厂房的用途、性质及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，根据公平原则，本着损失共担的精神，本院酌情减免原告2020年2月份50%的租金9750元（19500元×50%）和2020年3月份20%的租金3900元（19500元×20%），对于原告主张超出上述认定的部分，本院不予支持。关于保证金的问题，原告既诉请要求退还保证金，又向被告发函要求2020年4月、5月的租金从保证金中扣除，相互矛盾，考虑到已经产生的租金已经超过了合同约定的保证金，故对原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、免除原告广州伟创风机制造有限公司承租南沙区东涌镇马克村滘北街159号内厂房产生的2020年2月份租金9750元和3月份租金3900元；二、驳回原告广州伟创风机制造有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2238元，由原告广州伟创风机制造有限公司负担1924元，由被告广州市润立五金塑胶制品有限公司负担314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二〇年八月十三日法官助理贾清宸书记员钟秀娟