文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初11185号原告：冉雯嘉，女，1982年7月22日出生，土家族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李某（系原告冉雯嘉的丈夫），男，住重庆市九龙坡区。原告：丁小康，男，1984年12月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：周菊，女，1991年11月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江津区，现住重庆市江**。原告冉雯嘉、丁小康与被告周菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉雯嘉的委托诉讼代理人李某、原告丁小康、被告周菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冉雯嘉、丁小康向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年4月1日起至2020年5月22日止的门面租金11455元（计算方式为：6700元+6700元/31天X22天）；2、判令被告支付原告违约金13600元（计算方式为：合同约定违约金20100元-已缴纳押金6500元）；3、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付原告违约金20100元。事实和理由：2019年10月左右，原告（甲方）与被告（乙方）签订《门面租赁合同》，约定将甲方所有的、位于沙坪坝区某广场负****x-xx商铺出租于乙方使用。合同约定以下主要事项：租期为2年，自2019年10月1日起至2021年9月30日止；租金为每月6700元（2019年10月1日起至2020年9月30日止），每月6800元（2020年10月1日起至2021年9月30日止），每季度付一次；乙方在签订本合同时同意支付6500元给甲方作为履行本合同的押金，合同租期满后，甲方应不计利息退还押金给乙方；若乙方在甲方没有违反本合同条款的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金为3个月的租金。合同签订后，原告将案涉房屋交付于被告，被告仅向原告支付截止至2020年3月的租金。2020年5月14日，被告向原告提出解除合同，并于2020年5月22日将商铺提前归还于原告。原告认为，原、被告签订的《门面租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。被告单方面提出解除案涉合同，并提前交还门面，构成违约，应承担违约责任，特诉至贵院，望判如所请。被告周菊辩称，首先，原告要求被告支付2020年4月1日至2020年5月22日期间的门面租金11455元与事实不符，原告已明确向被告表示免除被告2020年4月及5月的租金。其次，原告要求被告支付违约金高于原告的实际损失，案涉门面已于2020年7月7日前重新出租，原告所受的实际损失最多只有1个月零7天（2020年6月1日至2020年7月7日）。因受新冠肺炎疫情的影响，被告向原告表示要求降低租金，原告均以各种理由拖延，致使被告遭受重大的经济损失。再之，原、被告签订的《门面租赁合同》是原告个人提供，未与被告进行协商，且为重复使用而预先拟定，应视为格式合同，涉及违约金的条款更是霸王条款。最后，新冠肺炎疫情属于不可抗力，由于不可抗力导致合同无法继续履行的，双方均可以解除合同并不承担违约责任。综上，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于沙坪坝区某中心**附**房屋的所有权人为原告冉雯嘉、丁小康，房屋建筑面积33.98㎡，不动产权号为：渝（2018）沙坪坝区不动产权第00096xxxx号。2019年9月底，原告冉雯嘉、丁小康（出租方、甲方）与被告周菊（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定以下主要事项：第一条、房屋坐落地址。甲方将其拥有产权的商铺出租乙方作为商业用途，该商铺坐落地址为沙坪坝区某广场负x楼x区x-xx，建筑面积33.98平方米。第二条、租赁期限。租期2年，自2019年10月1日起至2021年9月30日止。第三条、租金和租金交纳期限。租金：2019年10月1日至2020年9月30日，每月租金为6700元；2020年10月1日至2021年9月30日，每月租金为6800元。租金的支付方式：每季度付一次。第八条、违约金和违约责任。若甲方在乙方没有违反本合同条款的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金为3个月的租金；若乙方在甲方没有违反本合同条款的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金为3个月的租金。第九条、免责条件。若租赁房屋因国家政策变化，不可抗力的自然灾害等导致损毁或造成乙方损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因免责原因导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方，同时甲方应将剩余之月租金及押金退还乙方。第十一条、附则。本合同如有未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲、乙双方共同协商，做出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。合同签订后，原告于2019年10月1日将案涉房屋交付于被告，被告向原告交纳了2019年10月1日起至2020年3月31日止的租金33500元（6700元/月X5个月），并支付押金6500元。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。因受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，被告承租的案涉门面不能正常经营使用，被告从2020年1月底开始与原告丁小康的妻子彭某、原告冉雯嘉的丈夫李某进行微信交流。被告提出免租减租，经多次沟通，李某在微信中答应免租2个月，后续合同期间每月降租金200元，即4、5月不再支付租金，从2020年6月起，每月租金根据合同约定减少200元。被告认为减租太少，双方未就减租事宜达成一致意见。被告遂提出解除案涉租赁合同。2020年5月22日，被告周菊出具撤场申明，载明，本人周菊从2020年5月22日起从某广场购物中心x区xxx撤场。庭审中，被告周菊为证明案涉合同为格式合同，举示原告与案外人陈婷婷签订的《门面租赁合同》。原告对合同的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，原、被告签订的案涉合同是经被告查阅、同意后签署的，且被告未对案涉合同的条款提出异议，案涉合同不属于格式合同。庭审中，被告周菊为证明案涉门面附近的门面租金均降低至3000元-4000元左右，而案涉门面仅每月降低200元，举示照片、某广场地下商场x区xx号商铺租赁合同、微信聊天记录截屏等。原告仅对照片的真实性无异议，对其余证据的真实性均不予认可，且认为与本案无关。庭审中,原、被告一致陈述，案涉合同于2020年5月22日解除，被告将承租的商铺交还于原告。关于案涉门面的押金问题，原、被告同意协商处理，若未达成一致意见，则另案起诉，本案不予处理。另查明，原、被告解除案涉门面租赁合同后，原告将案涉门面另行出租。2020年7月5日，丁小康、李某（出租方、甲方）与祝嘉敏（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定以下主要事项：甲方将其拥有产权的、坐、坐落于沙坪坝某广场负****x-xx商铺出租于乙方期为壹年，自2020年7月6日起至2021年7月5日止；租金为每月4200元；乙方在签订本合同时同意支付4200元给甲方作为履行本合同的押金；甲方应当于2020年7月5日将房屋交付于乙方使用。案涉房屋于2020年5月23日至2020年7月5日空置期间，共产生公摊水电费280元、物管费433元，合计713元，原告已缴纳上述费用。原告认为，原、被告签订的《门面租赁合同》为有效合同，双方应按合同履行各自的义务，被告既未按时向其交纳2020年4月起的租金，又单方面提出解除合同，并于2020年5月22日撤场。被告的行为已构成违约行为，给原告造成经济损失51739.67元，原告有权依照合同约定，请求被告支付欠付的租金及支付违约金。被告认为，原告已同意免除被告2020年4月及5月的租金，且被告提出解除合同是由于新冠肺炎疫情的影响，属于因不可抗力导致合同不能履行情形，故被告无须承担违约责任。即便被告应承担违约责任，违约金应以2020年6月1日至2020年7月4日期间的租金标准计算，请求驳回原告的全部诉讼请求。双方争议较大，调解未成。上述事实，有原告冉雯嘉、丁小康提交的不动产权证书、两份《门面租赁合同》、撤场申明、空置商铺费用核算表及收据，被告周菊提交的《门面租赁合同》、照片以及原、被告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，原告冉雯嘉、丁小康与被告周菊于2019年9月底签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、案涉《门面租赁合同》是否属于格式合同；二、原告是否有权要求被告支付2020年4月1日起至2020年5月22日止的租金；三、原告是否有权请求被告支付违约金及违约金是否过高。对此，本院分别评述如下：一、案涉《门面租赁合同》是否属于格式合同格式合同是指当事人一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合同的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，虽然原、被告签订的《门面租赁合同》由原告拟定，且和原告与案外人签订的租赁合同内容基本一致，但被告对案涉《门面租赁合同》的内容是知晓的，其未对合同条款提出异议，也未约定合同补充条款。案涉合同关于违约金及违约责任的约定为甲方或乙方违反本合同条款提前解除合同，均需赔偿3个月的租金作为违约金，未免除原告责任并加重合同对方义务，故被告提供的证据不能证明案涉合同为格式合同。二、原告是否有权要求被告支付2020年4月1日起至2020年5月22日止的租金首先，原告通过微信明确向被告表示“免租2个月，后续合同期间每月降租金200元，即4、5月不再支付租金，从2020年6月起，每月租金根据合同约定减少200元”，原告未对免除4月、5月租金附加条件，应视为原告同意免除被告2020年4月及5月的租金。其次，新冠肺炎疫情属于不可抗力情形，被告作为案涉房屋的承租人，的确受疫情或者疫情防控措施导致没有营业收入或者营业收入明显减少，疫情期间继续按照案涉租赁合同支付租金对其明显不公平，相应租金应予以适当减免。考虑被告已向原告交纳新冠肺炎疫情期间的租金（2020年2月至3月），本院根据公平原则，结合原、被告达成的意见，案涉房屋2020年4月及5月的租金应予以免除。被告要求免除2020年4月及5月租金的理由成立，本院予以采纳。原告要求被告支付2020年4月1日起至2020年5月22日止租金的诉讼请求，本院不予支持。三、原告是否有权请求被告支付违约金及违约金是否过高根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉《门面租赁合同》第八条约定，若乙方在甲方没有违反本合同条款的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金为3个月的租金。虽被告因新冠肺炎疫情影响了经营，但并未致使不能实现合同目的，原告亦向被告提出减免2个月的租金及降低月租金，以弥补被告的损失。被告在原告没有违反合同条款的情况下，提前解除案涉合同，构成违约，应向原告支付违约金。被告抗辩其提前解除合同是因原告拖延时间造成被迫违约及受新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，故无须承担违约责任，无事实、法律依据，本院不予采纳。违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定。本案中，被告提前解除合同，会给原告造成房屋空置期间的租金损失、转租后的租金减少损失，被告也未举示违约金过高的证据，故可认定原、被告约定赔偿3个月租金作为违约金并未高于损失。被告认为违约金过高，要求调低，无事实、法律依据，本院不予采纳。原告请求被告支付违约金20100元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周菊于本判决发生法律效力后三日内向原告冉雯嘉、丁小康支付违约金20100元。二、驳回原告冉雯嘉、丁小康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426.38元，减半交纳213.19元（原告冉雯嘉、丁小康已预交），由被告周菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  宗 新二〇二〇年八月二十四日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露