湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初8324号原告：长沙耕文物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘南路****。法定代表人：李雷鸣。委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞小纯，女，1969年11月9日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被告：李璟宇，男，1990年11月16日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：吴招宇，湖南红雨律师事务所律师。原告长沙耕文物业管理有限公司（以下简称耕文公司）与被告李璟宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耕文公司的委托诉讼代理人李巨星、庞小纯，被告李璟宇的委托诉讼代理人吴招宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耕文公司向本院提出诉讼请求：1．判令李璟宇向耕文公司支付2015年1月至2015年9月、2017年9月至2019年10月的物业费共计3265元，电梯电费700元；2．判令李璟宇以欠缴物业费为基数，按日利率千分之三的标准支付从起诉之日起至实际支付之日止的滞纳金；3．判令李璟宇承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月24日，耕文公司与长沙文化广场业主委员会（以下简称业主委员会）签订了《长沙文化广场物业服务合同》，约定耕文公司为长沙文化广场业主或物业使用人提供物业管理服务，并收取相应的物业服务费。耕文公司依约提供了物业管理服务，但李璟宇无故拖欠物业服务费。经多次催缴未果，故诉至法院。被告李璟宇辩称：1、耕文公司主张物业费已超过诉讼时效；2、李璟宇与耕文公司未签订过物业服务合同，耕文公司也没有向李璟宇催收过物业费，滞纳金的收取也无事实依据；3、电梯电费应当包含在物业费之内，耕文公司在物业费之外另行收取电梯电费，缺乏法律依据；4、写字楼12楼层由李璟宇整体使用，对整层房屋自行管理、自行购买水电、打扫卫生，耕文公司并未对12层提供物业服务，不应当收取物业费。经审理查明：耕文公司为长沙文化广场的物业管理公司，李璟宇系长沙文化广场写字楼12019号房的业主，该房屋产权面积为36.58平方米。2014年12月24日，耕文公司与业主委员会签订《物业服务合同》，约定聘请耕文公司为长沙文化广场业主或物业使用人提供物业管理服务，期限三年，从2015年1月1日起至2017年12月31日止；耕文公司收费项目包括物业管理费、空调运行费、电梯使用分摊费等；写字楼物业管理费收费标准为2.8元/平方米/月，但后续合同履行过程中实际收费标准为2.55元/平方米/月；逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。此后，耕文公司进场提供物业服务。但李璟宇拖欠2015年1月至2015年9月、2017年9月至2019年10月的物业费。另查明，在2017年12月31日物业服务合同期限届满后，耕文公司一直在继续为长沙文化广场提供物业管理服务，2019年10月，耕文公司通过发送短信、律师函等方式向李璟宇催缴相关费用。长沙市芙蓉区定王台街道办事处金沙里社区居委会提供了一份证明，拟证明长沙市文化广场写字楼物业管理费中不包含电梯使用分摊费（电梯电费），收费标准为20元/月/房（不区分房屋面积）；耕文公司向本院提交了部分收费单据，拟证明长沙市文化广场写字楼物业管理费与电梯电费一直以来都是分开收取。长沙文化广场写字楼12层均为李璟宇所有，李璟宇为了对12层整体利用，将该楼层的过道等公共区域圈起并在12层电梯口上锁。上述事实，有耕文公司提交的《物业服务合同》、《催缴记录》、《欠费明细表》、《律师函》、《不动产情况登记表》、长沙市芙蓉区定王台街道办事处金沙里社区居委会出具的《证明》等证据证实，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。在本案中，耕文公司与业主委员会签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，并对长沙文化广场全体业主具有约束力。李璟宇作为长沙文化广场写字楼12019号房的业主，应受该《物业服务合同》的约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。在本案中，耕文公司已按照合同约定为包括李璟宇在内的长沙文化广场业主提供物业服务，李璟宇等业主应按照合同约定及时支付相应的物业管理费。李璟宇对耕文公司的起诉提出诉讼时效的抗辩，经查，耕文公司自2015年起至今一直在为长沙文化广场提供物业服务，该服务具有长期性、连续性的特征，诉讼时效应自最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，故对李璟宇提出的时效抗辩，本院不予采纳。物业公司提供的物业服务具有整体性，包括安保、公共设施维护、清洁等，李璟宇主张耕文公司未对12层提供物业服务，无需缴纳物业费，该理由不能成立。故李璟宇应向耕文公司缴纳2015年1月至2015年9月、2017年9月至2019年10月的物业管理费3264.77元（2.55元/平方米/月×36.58平方米×35个月）。李璟宇主张物业管理费中应当包含电梯电费，但耕文公司与业主委员会签订的《物业服务合同》中，明确约定了耕文公司的收费项目包括物业管理费、空调运行费、电梯使用分摊费等，结合长沙市芙蓉区定王台街道办事处金沙里社区居委会出具的证明及耕文公司提交的部分收费单据，可以证明长沙文化广场写字楼的电梯使用分摊费（即本案原告主张的电梯电费）一直以来都是由各业主按照20元/月/房的标准另行分摊，并未包含在物业管理费之中，故耕文公司要求李璟宇支付电梯电费700元（20元/月×35个月）的诉讼请求，本院予以支持。因李璟宇未及时履行缴纳物业管理费的义务，应当按照合同约定承担违约责任，即按应缴纳费用千分之三的标准支付滞纳金9.79元（3264.77元×3‰）。耕文公司主张滞纳金应按日利率千分之三的标准计算，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告李璟宇应在本判决生效之日起三日内向原告长沙耕文物业管理有限公司支付物业管理费3264.77元；二、被告李璟宇应在本判决生效之日起三日内向原告长沙耕文物业管理有限公司支付电梯电费700元；三、被告李璟宇应在本判决生效之日起三日内向原告长沙耕文物业管理有限公司支付滞纳金9.79元；四、驳回原告长沙耕文物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由李璟宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘易高二〇二〇年八月六日书记员  丁思雨附：判决书引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。