河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1423民初665号原告张兰兰，女，汉族，住所地河南省宁陵县。委托代理人程晓丽，河南宇言律师事务所律师。特别授权。委托代理人王兆光，河南圣璞律师事务所律师。特别授权。被告宋秀华，女，汉族，住所地河南省宁陵县。委托代理人陈业磊，河南世金律师事务所律师。特别授权。第三人李军红，男，汉族，住所地河南省宁陵县。原告张兰兰与被告宋秀华、第三人李军红房屋买卖合同纠纷一案，宁陵县人民法院于2019年12月19日作出(2019)豫1423民初2749号民事判决，原告张兰兰不服判决向商丘市中级人民法院提起上诉，商丘市中级人民法院于2020年3月13日作出(2019)豫14民终280号判决书，撤销原判决，发回宁陵县人民法院重新审理。发回重审后，本院于2020年4月8日立案，指定张弓法庭重新审理，并依法组成合议庭进行审理。分别向原、被告送达了案件受理、应诉、举证通知书，并指定了举证期限，本院于2020年5月25日、8月11日两次在本院审判庭进行了公开开庭审理，原告的委托代理人程晓丽、王兆光,被告宋秀华及委托代理人陈业磊到庭参加了诉讼，原告张兰兰、第三人李军红经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兰兰向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告签订的房地产买卖契约合同；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年原告张兰兰向被告宋秀华借款37.5万元，为了顺利借款，原被告协商将原告名下位于宁陵城关镇西关村昆仑路深港第一城33栋2单元102室房产以买卖的形式抵押给被告，并且办理过户手续，将房产更名在被告宋秀华的名下，房产证号为（2018）宁陵不动产权第00000**不动产权书。2018年7月份，原告向被告归还借款，返还抵押房产，变更产权登记。但是，被告却以产权是本人的拒绝变更。原告认为，为了借款，原告处于劣势地位，被告无奈之下将房产以买卖形式抵押给被告，明为买卖实为借贷。其主观意思表示为抵押借款，并非出售房屋。其次，涉案房产及装修价值在100万元，原告不可能以如此低的24万元的价格出售给被告，并且被告也从未支付过这24万元的购房款。第三、2019年5月原告起诉至民权县人民法院要求撤销（2018）宁陵不动产权第0000074号不动产权证书。第四，在办理过户时，所有过户费用都是原告出的，被告如今违反诚实守信原则，以非法占有为目的，采取欺骗的方式企图霸占原告的财产，原告和第三人李军红在该房产给被告过户时是夫妻关系，在2018年10月办理离婚手续。被告宋秀华辩称：1、张兰兰请求解除合同无法律依据和事实理由且已过除斥期间。双方合同是真实意思表示且办理产权转移登记，宋秀华在占有居住后又出售第三人，双方之间的合同已履行完毕。张兰兰以双方之间的房屋买卖合同“名为买卖实为借贷”的主张与事实和一般生活常识不符，该观点不能成立。首先，双方签订的合同均是在产权部门的在场下签订的，双方已办理产权转移登记，宋秀华已入住占有甚至已出售第三人，第三人已实际居住，合同履行完毕。张兰兰无任何证据证明合同存在法定、约定的解除情形，且宋秀华因张兰兰口头承诺将房屋出卖回民第三人，第三人多次前往涉案房屋办理搬离家具家电与宋秀华产生治安案件，宋秀华烦不胜烦，严重扰乱其生活，在多次报警的情况下和急用钱做生意的情况下，现已将房屋已41万元的价格出售第三人。其次，张兰兰在双方多个纠纷案件中的观点和理由反复无常且矛盾，一称“实为借贷”、又称“实为抵押担保”、再称“为银行贷款”等。答辩人认为均是与事实不符，更背离生活常识。若实为借贷，宋秀华完全可以将归还银行的贷款，出借给张兰兰，根本不需要办理产权登记既省时间、省手续还不麻烦事；若为抵押担保，完全可以办理他项权利证书，直接办理抵押手续，何必办理变更登记手续呢？更没必要办理提前偿还银行按揭贷款；若为银行贷款，因涉案房屋的总价值为35万元，加上升值部分至多40余万，商业贷款仅能办理房产价值的60%即20余万，宋秀华偿还银行贷款164000元，加上办理产权费用和给付的60000元现金，得不付出更不划算。故其主张谎话连篇，自相矛盾。再次，宋秀华支付的所有款项及相关日期均在上述判决书所在的程序中提交另案合议庭，请求法庭依法查明。最后，向法庭说明一点，宋秀华和张兰兰原本不认识，宋秀华只是张兰兰做美容生意的顾客，因张兰兰在宁陵县人民法院出了名的欠付多人债务，不偿还，宋秀华在不知道的情况下，在张兰兰花言巧语的言语下借款给张兰兰，因多次催要无果，张兰兰又因欠付多人大额债务才出卖给宋秀华房屋。对于张兰兰在庭审中主张双方合伙关系以及证人也证明合伙关系等问题请求法官要求张兰兰出示证据予以证明，至于证人证言证明其观点的问题请求法庭查看一审庭审笔录予以核实。至于庭审中原审第三人李军红陈述没有签订与宋秀华的房屋买卖合同，也是虚假的。其本人在产权登记中心亲笔签名，请求予以查明。综上，请求合议庭驳回原告张兰兰的诉讼请求。第三人李军红未答辩。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉请是否有无事实和法律依据。原告张兰兰提交的证据有：证据1、房地产契约一份，证明原被告是合伙关系，合伙经营美容店由于投资需要80万，每人需要40万。原告为了筹到资金决定到银行贷款，鉴于其已经在银行有贷款的情况下，于是用被告名义贷款，向被告借款16.4万元，还清银行贷款，签订了买卖协议办理了过户手续，该协议名为买卖实为借贷；证明房屋当时价格加装修实价值为一百万元左右，而合同价格为24万元，显失公平不是真实的意思表示，且被告也没有实际支付24万元。证据2、通话录音、微信记录、银行按揭还清交易单各一份，证明原告为了从银行贷款，暂时将房屋过户给被告名下，双方只存在借款的合议，并未有房屋买卖的意思表示。证据3、被告起诉状一份，证明被告在该起诉中有自认双方存在借贷关系而非买卖关系，所谓买卖实为抵押。证据4、行政起诉状和行政裁定书各一份，证明原被告并非买卖关系，在被告起诉原告后，原告提起行政诉讼要求撤销已过户给被告的房产证。证据5、被告诉原告的诉状一份，证明被告在这次诉讼中陈述与上次前后矛盾，在一次起诉中认可买卖只是抵押，而在第二次诉讼中称买卖关系要求排除妨害。证据6、（2020）豫14民终280号民事判决书一份，证明张兰兰在购买该房屋时是60万元，在出售给被告时价值在一百万元左右，将房屋过户给被告是为了贷款，房屋以20万元的价格出售给宋秀华，宋秀华也没有支付，不是真实意思表示；在被告诉原告排除妨害纠纷中，在二审期间，原告申请法院中止审理，原告起诉被告要求解除合同，中级法院竟直接判决，造成作出对张兰兰不利的判决，我们认为程序不合法。证据7、提交原一审中庭审笔录中黄甫益民和吕付勤的证言，证明目的同（2019）豫1423民初2749号案庭审笔录内容。被告宋秀华的质证意见是，对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据是双方真实的房屋买卖意思表示且已经履行，办理产权变更登记后宋秀华出卖给第三人，合同已经履行完毕不存在解除事由；原告主张的目的与该证据所表达的相互矛盾。对证据2通话录音真实性无异议，但录音的内容不能证明原告的证明目的，录音并没有表明被告与原告签订合同办理房屋产权手续是为了借贷的意思表示。微信记录真实性无异议，对证明目的有异议观点同上。还款清单真实性无异议，该笔款项是由被告归还能够说明被告购买房屋的真实目的，达不到原告的证明目的。对证据3被告的起诉状的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，该诉状中清晰的表明双方合议将该房产转让给被告，并办理了房屋过户手续，被告的陈述自始至终一致稳定。对证据4真实性有异议，无法核实。对裁定书的真实性请法庭核实，但达不到原告的证明目的，与本案无关联性。对证据5真实性无异议，证明观点同证据3的质证意见。民事主体之间的意思表示由前后之分，被告本案陈述与另案的陈述均不矛盾请法庭核实。对证据6真实性无异议，对证明目的有异议，该判决书是以程序违法为由并不是双方之间实体纠纷的查明与裁决；对于第三人李军红的答辩，其在二审中承认在房屋买卖合同中签字，表明对合同的真实性无异议，并且，李军红与原一审中的陈述和宋秀华没有签订房屋买卖合同的言论相互矛盾，请法庭予以查实。对证据7两位证人对张兰兰均享有债权具有相互串供的嫌疑，并且第二证人在贵院已起诉张兰兰，现又作为张兰兰的证人，属于扰乱法庭秩序，证言不可信。对原告提交的证据，本院部分予以采信。被告宋秀华提交的证据有：宁陵县人民法院民事判决书及商丘市中级人民法院（2019）豫14民终4026号的判决书各一份，证明双方之间签订的买卖合同经商丘市中级人民法院依法确认，并不是如原告所述的意思表示，证实被告向原告支付了46万左右，具体转账凭证待后向法庭提交。第二次开庭被告宋秀华提交的证据有：证据1、宁陵农村信用合作联社交易明细单，证明宋秀华偿还银行贷款支取的款项，并且，添上现金共计偿还银行贷款164447.47元；证据2、借条两份和农业银行宁陵支行明细清单一份，证明被告于2017年10月28日出借原告5万元，2017年11月18日出借原告2万元以及2017年12月4日银行转账11万元（一笔7万一笔4万）支付给原告的房款后2017年12月20日签订合同当天支付给张兰兰现金约6万元，该笔费用合计24万元；证据3、微信截图三份，证明2017年12月23日支付给李军红11000元，2018年1月1日支付给张兰兰9000元，合计20000元为过户费用；证据4、中国邮政银行交易明细一份，证明2018年1月16日宋秀华又支付给张兰兰49000元。通过以上证据证实了被告方已完全支付合理的房价款共计474447.47元。结合上次开庭被告方的代理意见原告诉求无事实和法律依据。原告张兰兰的质证意见是，对该证据的真实性无异，对证明目的有异议，该判决书存在程序违法，在二审中我方已经提交中止审理申请书，理由是本案的诉讼已经立案并没有审理结果，但是二审进行开庭审理并判决。我们认为程序违法并且正在提请再审手续要求撤销。通过上次庭审和本次庭审都可证明，原被告并不存在房屋买卖关系，真正关系为抵押关系。原被告的买卖合同价款是24万元，被告并没有支付24万，在庭审中，却说有46万的转款或现金不符合日常买卖交易习惯，合同价款是24万不是46万，双方存在多重经济关系，被告利用这些曾经的转款故意混淆视听，如果是支付的购房款。应当让原告出具购买收据或者在转款凭证上注明是房款，因此上述40万元不是双方买卖的支付价款，双方就不是真实意义上买卖，应当依法予以解除。第二次开庭原告张兰兰质证意见是：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该款是在2017年12月5日有宋秀华尾号为：1861号银行卡转到其本人4075号银行卡内14.7万元该款并不能证明转给了张兰兰或者现金支付给张兰兰；对证据2、2017年10月28日借款5万元是通过黄奇志向宋秀华的借款，后来该款作为双方兰果儿店的入股资金并且已经通知黄奇志这钱已清；2017年11月18日2万元的借款该款也是作为股金；2017年12月4日4万元该款是转给马琳，同一天转给了张兰兰7万元该款是属于张兰兰和宋秀华还房屋剩余按揭款；对证据3、是向宋秀华的借款偿还李军红的信用卡，并且事后将该款已经还清了；对证据4、49000元是过户费。原被告签订房地产买卖契约是在2017年12月20日并在合同约定12月20日前一次性付清24万元购房款，而被告提交的2017年10月28日5万元，11月18日2万元，12月4日11万元，上述该款是发生在2017年12月20日之前，被告不可能在合同未签订之前就支付购房款，被告也没有向原告支付6万元的现金，被告所称2017年10月20日支付24万元购房款没有事实和法律依据。对被告宋秀华提交的证据，本院部分予以采信。第三人李军红未提交证据。根据当事人的陈述及有效证据，本院可以确认案件事实如下：原告张兰兰与第三人李军红原系夫妻关系。2017年12月6日，被告宋秀华为原告张兰兰代还涉案房屋房贷164447.47元。2017年12月20日，被告宋秀华与原告张兰兰签订房屋买卖协议，原告张兰兰将其位于河南省宁陵城关镇昆仑路深港第一城23幢2单元102室房产，产权证号20170002048，建筑面积128.07平方米，以240000元的价格转让给宋秀华。并于2018年1月16日办理过户手续，现该房屋权利人为宋秀华，产权证号为豫（2018）宁陵不动产第0000074号。针对涉案房产，本案被告宋秀华曾于2019年5月15日向我院提起民事诉讼，诉请本案原告张兰兰按照房屋买卖契约履行，限期交付房屋，该案经本院审理后，依法作出（2019）豫1423民初1526号民事判决书，判令：张兰兰于判决生效后90日内将宁陵城关镇西关村昆仑路南侧深港第一城23幢2单元102室房屋交付给宋秀华使用。张兰兰不服该判决提起上诉，商丘市中级人民法院经审理后作出（2019）豫14民终4026号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现该判决书已生效。原告张兰兰针对涉案房屋的行政登记问题曾提起行政诉讼，后于2019年5月22日撤回了起诉。2019年9月25日，原告张兰兰诉至法院，要求解除原、被告签订的房地产买卖契约合同，宁陵县人民法院于2019年12月19日作出（2019）豫1423民初2749号民事判决书，判令：驳回原告张兰兰的诉讼请求。张兰兰不服提起上诉，商丘市中级人民法院经审理后，作出（2020）豫14民终280号民事判决书，裁定：撤销宁陵县法院（2019）豫1423民初2749号民事判决，发回宁陵县人民法院重审。另查明，现被告宋秀华已经将该房屋出售给他人，并办理了过户手续。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中，原告张兰兰与被告宋秀华于2017年12月20日签订房地产买卖契约，被告宋秀华履行了支付房屋价款的义务，且双方办理了房屋产权变更登记。原告张兰兰主张称，双方签订房地产买卖契约合同，并将房屋过户给被告宋秀华是因为双方之间合伙做生意存在借贷关系，作为借款的担保继而变更房屋产权登记，但并未提交充分有效证据予以证明该观点成立。本案被告宋秀华于2019年5月15日提起诉讼要求本案原告张兰兰履行合同、限期交付房屋的诉讼请求，已经由法院审理后予以支持，认定为该房屋归本案被告宋秀华所有，且相应判决书均已生效。因此，原告张兰兰与被告宋秀华签订的房地产买卖契约合同是真实有效的。原告张兰兰主张解除其与被告宋秀华签订的房地产买卖契约合同的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张兰兰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张兰兰负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 李 涛审判员 张书华审判员 武 洋二〇二〇年八月十八日书记员 胡营营