广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15797号原告：夏啟武，男，1970年3月11日出生，汉族，住委托诉讼代理人：梁毅陶，广东顺帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈耕，广东顺帆律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人:梁溢华，男，佛山盛明置业有限公司工作人员。被告：珠海市昶大装饰工程有限公司，住所地：珠海市横琴新区*********-24219（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4W2WLJ0M。法定代表人：卢某1。原告夏啟武诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（下称盛明投资公司）、珠海市昶大装饰工程有限公司（下称昶大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，本院依法适用简易程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁毅陶，两被告的共同委托诉讼代理人梁溢华到庭参加诉讼。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告盛明公司之间于2018年10月27日签订的《物业使用权转让合同》和《装修协议》；2、被告盛明公司向原告退还所已支付的合同款项197233元并向原告支付违约金（违约金的计算方式：以约定转让款248005元为基数，按照每日千分之一，从2019年12月1日起算，计至被告盛明公司对原告所负有债权实际清偿之日止）；3、被告盛明公司向原告退还所已支付的装修费用60500元并向原告支付违约金（违约金的计算方式：以装修费用60500元为基数，按照每日千分之一，从2018年10月27日起算，计至被告盛明公司对原告所负有债权实际清偿之日止）；4、解除原告与被告昶大公司之间于2018年10月27日签订的《装修设计、装修材料定购协议》；5、被告昶大公司向原告退还已支付的装修设计费用及定购装修材料费用30000元并向原告支付违约金（违约金的计算方式：以30000元为基数，按照每日千分之一，从2018年10月27日起算，计至被告对原告所负有债权实际清偿之日止）；6、被告盛明投资公司对上述被告盛明公司、被告昶大公司应支付的全部款项承担连带清偿责任；7、由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告和被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》，约定盛明公司将位于佛山市南海区*********盛明广场的一个物业使用权转让给原告。当日，原告和盛明公司签订《盛明广场装修协议》。合同约定物业转让款为248005元，装修款60500元。原告和昶大公司签订《装修设计、装修材料订购协议》，原告向昶大公司支付装修材料费30000元。原告已按约定支付到期应付款项。但盛明公司未能按约定时间交付物业予原告。盛明公司逾期已超过90天，盛明公司已构成违约，原告有权解除合同并要求盛明公司支付违约金。《盛明广场装修协议》和《装修设计、装修材料订购协议》是《物业使用权转让合同》的附属合同，应一并解除。盛明公司是盛明投资公司独资成立的一人公司，盛明投资公司应对盛明公司的债务和昶大公司的债务承担连带清偿责任。被告盛明公司和盛明投资公司共同辩称，盛明公司同意解除与原告签订的物业使用权转让合同并退回其交纳的物业使用权转让费，确认原告主张的被告已收取的转让款本金。对原告主张的违约金，同意按照原告已交纳的转让款本金从约定交房的次日起计算，按照日万分之五的标准计算违约金，最高上限为物业转让款的百分之三十。同意解除装修协议，并同意返还装修协议款60500元，对原告所交的装修协议款被告同意按立案之日起至付清款日止按照同业拆借中心的市场利率支付利息。盛明投资公司同意对盛明公司的债务承担连带责任。被告不同意原告的其他诉讼请求。被告昶大公司没有答辩。经审查，被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，依法视为其放弃举证质证的权利。其他当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。当事人的证据有原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的，本院对真实性予以确认并在卷佐证。其他没有原件核对的证据，本院对其证据效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订有《物业使用权转让合同》（下称涉讼转让合同），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编8座1015号物业的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让价款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为248005元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款。甲方在2019年12月1日前将该物业毛坯交付给乙方使用。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订有《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方一次性支付装修费用60500元给甲方，双方并约定其他权利义务。原告（乙方、委托装修方）和昶大公司（甲方、受委托装修方）签订有《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方，等等。昶大公司出具收据确认收到原告交来的30000元装修设计费。原告和盛明公司一致确认原告共向盛明公司支付转让款197233元及装修款60500元。另查明，盛明公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其登记的唯一股东。2020年7月7日，本院受理原告提起的本案诉讼。被告盛明公司于2020年7月16日收到本案起诉状及应诉材料。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2019年12月1日至2039年11月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，超过二十年期间的其他租赁期间的约定无效。盛明公司同意解除《物业使用权转让合同》和装修协议，本院确认上述合同于盛明公司收到原告请求解除合同的诉状当日即2020年7月16日解除。盛明公司应返还已收取的转让款197233元、装修款60500元予原告。涉讼转让合同约定盛明公司逾期交付物业的，盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金，该违约金标准过高，本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，认为盛明公司同意以原告已实际支付的转让款197233元为本金从逾期之日即2019年12月2日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告（以197233元的30%即59169.9元为限）合理，本院予以确认。涉讼合同并未约定装修款计收违约金，根据本案实际情况，本院酌定盛明公司以60500元为本金从本院受理原告主张权利之日即2020年7月7日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告。原告诉请的违约金及利息超出以上核定部分没有依据，本院不予支持。涉讼转让合同解除，原告与昶大公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》合同目的无法实现，原告请求解除《装修设计、装修材料定购协议》，本院予以支持。昶大公司应返还装修材料费30000元予原告。昶大公司和原告对协议解除均没有过错，且协议经本院判决解除，原告的利息请求没有法律依据，本院不予支持。盛明投资公司和昶大公司是独立法人，盛明投资公司不是《装修设计、装修材料定购协议》原告的相对方，原告请求盛明投资公司承担装修款及利息清偿责任没有依据，本院不予支持。但盛明公司的过错导致原告提起本案诉讼解除《装修设计、装修材料定购协议》，案件受理费应由盛明公司负担。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司对盛明公司的本案债务承担连带清偿责任予以支持。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告夏啟武与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年12月1日至2039年11月30日期间的租赁约定于2020年7月16日解除；二、确认原告夏啟武与被告佛山盛明置业有限公司签订的《盛明广场装修协议》于2020年7月16日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款197233元及支付该款从2019年12月2日起至付清款日止按日万分之五计算的违约金（以59169.9元为限）予原告夏啟武；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及支付该款从2020年7月7日起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告夏啟武；五、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三至四项判定的债务承担连带清偿责任；六、解除原告夏啟武和被告珠海市昶大装饰工程有限公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》；七、被告珠海市昶大装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还30000元予原告夏啟武；八、驳回原告夏啟武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3188.79元，财产保全费1958.67元，合计5147.46元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司和佛山市盛明投资咨询有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的5147.46元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年八月二十八日书记员 李和仪