江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1311民初4705号原告（案外人）：卞斌，男，1969年10月3日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张祺明，江苏宿兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯梦源，江苏宿兴律师事务所律师。被告（被执行人）：宿迁市瑞天房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区蔡集镇田洼村**。法定代表人：许元明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许歆晟，男，1993年12月13日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。被告（申请执行人）：张建祥，男，1982年3月16日出生，居民，住江苏省南京市下关区。第三人（被执行人）：王庆刚，男，1962年8月24日出生，住江苏省新沂市。第三人（被执行人）：周军，男，1961年1月1日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。原告卞斌与被告宿迁市瑞天房地产开发有限公司（下称瑞天公司）、张建祥、第三人王庆刚、周军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卞斌及其委托诉讼代理人张祺明、侯梦源、被告瑞天公司委托诉讼代理人许歆晟、被告张建祥到庭参加诉讼。庭前，原告自愿申请撤回对第三人王庆刚、周军的起诉。本案现已审理终结。经审查查明：2011年1月18日，南京市下关区人民法院对张建祥诉瑞天公司、王庆刚、周军借款合同纠纷一案作出（2010）下商初字第314号民事调解书，调解内容为：“一、被告瑞天公司应给付原告张建祥借款本息300万元，此款于2011年1月20日前给付100万元，余款200万元于2011年4月16日前付清；如有一期未能及时足额支付，原告有权就上述全部款项申请强制执行，且被告需要按照同期商业银行贷款利率的4倍支付违约金；二、担保人王庆刚、周军对上述债务承担连带保证责任；三、案件受理费13840元，保全费5000元，合计18840元，由张建祥负担。”后因被告瑞天公司未按调解书履行给付义务，根据张建祥的申请，本院于2011年9月1日立案强制执行，案号为(2011)宿豫执字第1636号。在本案执行过程中，本院于2013年2月28日作出（2011）宿豫执字第1636-1号执行裁定：一、将被执行人瑞天公司建造的位于宿迁市宿豫区其附属车库作价778500元抵偿给张建祥（身份证号：），用于清偿债务……。原告对上述房屋中的4幢1单元302室房产主张权利并提出执行异议，本院审查后作出（2019）苏1311执异87号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，提起诉讼。原告卞斌向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销（2011）宿豫执字第1636-1号执行裁定书终止执行，并判决将位于宿迁市宿豫区返还与原告；2.本案诉讼费由被告负担。庭审中原告明确诉讼请求，要求停止对案涉房屋的执行，并自愿撤回要求返还涉案房屋的诉讼请求。事实和理由：2010年8月14日，原告经人介绍与被告瑞天公司签订商品房买卖合同，购买其开发的位于宿迁市宿豫区，原告按约缴纳了房款，被告瑞天公司也将房屋交付与原告。2011年1月18日，南京下关区人民法院就被告张建祥与被告瑞天公司、第三人王庆刚、周军借款合同一案作出调解书，后因被告未履行义务，被告张建祥向法院申请执行，在执行中，法院于2013年2月28日作出（2011）宿豫执字第1636-1号执行裁定书，将上述房产及附属车库作价抵偿与被告张建祥。因案涉房产在张建祥诉讼被告之前，被告瑞天公司已经出售与原告，且该房产一直由原告占有，因被告原因未办理物权登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案涉房产不能被查封处分。综上，原告不服法院作出的（2019）苏1311执异87号执行裁定书，依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告瑞天公司辩称，被告法定代表人许元明向原告借款并将涉案房屋抵押给原告，并被告向原告提供一份加盖公章的空白商品房买卖合同，双方之间不存在真实有效的商品房买卖合同关系，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。张建祥辩称，涉案房屋系法院裁定抵偿给被告，归被告所有，原告的异议请求不能成立，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2010年8月14日，原告与被告瑞天公司签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告瑞天公司开发的4幢1单元302室房屋，房屋建筑面积105平方米，单价1100元每平方米，总价112000元，原告通过一次性付款方式支付房款，被告瑞天公司应于2011年4月3日前向原告交付房屋。该合同中买受人的地址、联系电话、小区土地地块编号、工程规划许可证号、商品套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积、一次性付款的付款期限等内容均为空白。后被告瑞天公司于同年11月向原告出具一份收据，注明收到原告购房款112000元。另查明：案外人张某与原告系姨姐弟关系。2010年7月21日，张某与被告瑞天公司签订一份商品房买卖合同，约定购买被告瑞天公司开发的4幢1单元502室房屋，房屋面积105.3平方米，单价1100元每平方米，总价112000元，张某通过一次性付款方式支付房款，被告瑞天公司应于2011年6月3日前交付房屋。该合同中买受人的地址、联系电话、小区土地地块编号、工程规划许可证号、商品套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积、一次性付款的付款期限等内容亦均为空白。后被告瑞天公司向张某出具一份收据，注明收到原告购房款112000元。再查明：2008年9月18日，被告瑞天公司取得宿迁市宿某区蔡集镇丽华名园小区建设用地规划许可证。2009年6月29日，被告瑞天公司取得宿迁市宿某区蔡集镇丽华名园小区1#-5#楼建设工程规划许可证。2011年1月21日，被告瑞天公司取得宿迁市宿某区蔡集镇丽华名园小区1#-5#楼建设工程规划许可证。本案的争议问题是原告对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权利。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，虽然原告提供的商品房买卖合同显示其于涉案房屋被本院裁定给张建祥前，与被告签订了商品房买卖合同，但仅凭该份合同不足以证明原告与被告瑞天公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系。理由为：第一、庭审中原告及案外人张某关于二人系同一天与被告瑞天公司签订商品房买卖合同及支付购房款的陈述，与二人提供的合同载明的日期明显存在矛盾；第二、原告与张某购买的房屋位于同一栋楼同一单元同一方向的不同楼层，该两套房屋的户型与面积应该是一致的，但两份合同载明的面积却相差0.3平方米，且两份合同约定的交房日期也不一致，同时原告提供的合同中存在很多空白内容，上述情形明显与一般商品房买卖交易习惯不符。故本院认定仅凭原告提供的商品房买卖合同不足以证明其与被告瑞天公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系。退一步讲，即使原告与被告瑞天公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系，并付清了购房款，原告亦未能举证证明在本院作出裁定前已对房屋进行占有使用，且如被告瑞天公司已实际将房屋交付原告，其一直将房屋空置未加利用，并直至2019年才得知房屋被抵偿与被告张建祥，明显与常理不符。综上，原告所举证据不能证明其对涉案房屋享有排除执行的合法权利，故对原告要求停止执行涉案房屋的请求，不予支持。原告自愿申请撤回要求返还涉案房屋的请求及对第三人王庆刚、周军的起诉，系其对自身权利的合法处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告卞斌的诉讼请求。案件受理费2540元，由原告卞斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  王丽娜人民陪审员  丁太国人民陪审员  于永美二〇二〇年八月二十日书 记 员  程 浩