四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终655号 上诉人（原审被告）：广元市瑞达实业有限责任公司。住所地：四川省广元市利州区东坝街道办事处滨河路北侧城市花园。 法定代表人:田东平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张强，四川天称律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄杰，四川天称律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：刘永胜，男，生于1946年2月22日，汉族，四川省广元市利州区人，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：吕绿化，四川中玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张健，四川中玉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘桂枝，女，生于1995年4月8日，汉族，四川省广元市昭化区人，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：刘金元，男，生于1970年11月30日，汉族，四川省广元市昭化区人，住四川省广元市昭化区。 被上诉人（原审被告）：吴海超，男，生于1990年3月25日，汉族，四川省广元市利州区人，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：吴静，女，生于1989年8月10日，汉族，四川省广元市昭化区人，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审第三人）：广元市德佑房地产经纪有限公司。住所地：四川省广元市利州区东坝莲花路**。 法定代表人：杜婷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何建军，男，生于1989年2月1日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 上诉人广元市瑞达实业有限责任公司（以下简称瑞达公司）、刘永胜因与被上诉人刘桂枝、吴海超、吴静、广元市德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初4784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人瑞达公司上诉请求：撤销原判，驳回刘桂枝的起诉，将案件材料移送广元市公安局利州区分局，或发回重审；或者判决撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回刘桂枝对瑞达公司的全部诉请；一、二审诉讼费用由吴海超、吴静共同负担。其主要上诉理由为：一、一审程序严重违法。吴海超的行为符合《中华人民共和国刑法》第二百二十四条之规定，涉嫌合同诈骗罪，一审法院未依法裁定驳回刘桂枝的起诉，将有关材料移送公安机关，故程序严重违法。吴海超收取刘桂枝购房款51万元后，又收取瑞达公司退房款56.0472万元，并将刘桂枝支付的房款挪作他用。吴海超利用签订房屋买卖合同的方式，在合同履行过程中，存在非法占有刘桂枝51万元的主观故意和客观事实，其行为已涉嫌合同诈骗罪，应受到刑罚追究。二、一审判决认定事实错误。1.一审法院未依法调取吴海超的银行账户往来明细，以查明其是否存在非法占有刘桂枝51万元的主观故意和客观事实，属事实认定不清。2.一审法院未依法向广元禾瑞物业有限责任公司查明吴海超如何取得涉案房屋的钥匙等事实，直接影响到涉案房屋是否由刘桂枝合法占有的事实认定。3.一审法院未查明销售人员雷锋的身份，直接影响到瑞达公司是否与吴海超、刘永胜恶意串通的事实认定。4.一审判决认定刘桂枝的母亲与吴海超、德佑公司工作人员于2017年7月13日到瑞达公司找到法定代表人田东平协商案涉房屋所有权变更事宜错误。事实上，当天上述人员找到田东平，只是咨询商品房买卖合同如何进行备案更名，田东平并不知道涉案房屋已卖给刘桂枝，对于吴海超收取刘桂枝购房款并不知情。5.一审判决认定注销案涉房屋抵押权预告登记的时点错误，应为2018年4月25日。6.一审判决认定注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记的时点认定错误，应为2018年4月20日。7.一审判决认定瑞达公司向吴海超支付退房款的时点错误，应为2018年4月24日。8.一审判决认定刘桂枝已实际占有使用了诉争房屋的事实错误，刘桂枝并未合法占有使用诉争房屋。9.一审判决认定“刘桂枝与吴海超、吴静签订房屋买卖合同后到瑞达公司协商变更登记事宜，并得到瑞达公司正面回应，瑞达公司应当知道吴海超、吴静已将诉争房屋出卖给刘桂枝”，认定事实错误。10.一审判决认定瑞达公司在将房屋出售给刘永胜及办理产权过户手续时，并非善意，且三方存在串通的可能，是认定事实错误，瑞达公司在将房屋出售给刘永胜时，已与原房屋买受人解除合同，并办理了注销登记，且办理过户手续给刘永胜也得到了广元市不动产登记中心的行政许可，合法合规。三、一审判决适用法律错误。1.一审判决认定案涉房屋登记为刘永胜单独所有，却又认定所有权应当归属于刘桂枝，属适用法律错误。2.一审在缺乏证据的情况下，认为瑞达公司与吴海超、吴静、刘永胜恶意串通、损害刘桂枝的合法利益，属主观妄断。3.一审判决认定刘桂枝的诉请为撤销瑞达公司与刘永胜的房屋买卖合同，却判决确认瑞达公司与刘永胜签订的商品房买卖合同无效，超出当事人诉请予以裁判。 上诉人刘永胜上诉请求：撤销原判第一、二、三项，依法改判驳回刘桂枝的第一、二、三项诉讼请求；本案一、二审诉讼费用，由刘桂枝、吴海超、吴静、瑞达公司、德佑公司承担。其主要上诉理由为：一、一审关于“瑞达公司与刘永胜之间的房屋买卖并非善意，双方买卖合同无效，应予解除”的事实认定错误，适用法律错误。（一）本案并非一房多卖情形，瑞达公司仅将房屋先出售给吴海超、吴静，合同解除后再出售给刘永胜，双方买卖合同有效，瑞达公司从未将房屋售与刘桂枝。吴海超、吴静支付完毕房屋对价后，仅享有要求瑞达公司履行房屋过户手续的债权请求权，在办理房屋所有权转移登记之前，其所有权应归瑞达公司所有。吴海超、吴静在未取得案涉房屋所有权的情况下无权对案涉房屋进行处分。因此，吴海超、吴静与刘桂枝之间对案涉房屋的买卖合同是无效的。瑞达公司在与吴海超、吴静解除房屋买卖合同之后，除刘永胜之外并未将房屋出售给其他任何人，本案并非是一房多卖的情形。（二）一审法院认定刘永胜与瑞达公司之间的房屋买卖并非善意，双方恶意通谋的证据不足。1.一审法院认为“瑞达公司应当知道刘桂枝已实际占有使用诉争房屋并进行装修”没有任何事实依据。瑞达公司对吴海超、吴静将房屋交付刘桂枝使用的事实并不知情。2.一审法院认为“刘永胜在进行房屋买卖的大宗交易时，未到房屋现场查看，未尽到合理的注意义务”，也没有证据支持。刘永胜在双方达成买卖合意之前早已对案涉房屋的状态进行了实地查看，并通过登记机关查询了案涉房屋的登记状态，已尽到了谨慎注意义务。3.一审法院仅凭吴海超的口头陈述即认定刘永胜有向吴海超支付7万元购房款的事实，证据不足，且以此推定“不能排除其知晓案涉房屋另售他人，三方存在串通可能”不符合证据规则。二、一审法院认定“案涉房屋的所有权应当归属于刘桂枝所有”是事实认定错误。诉争房屋在办理房屋所有权转移登记之前，其所有权人一直是瑞达公司，吴海超、吴静对案涉房屋无权处分，其与刘桂枝签订的买卖合同是无效的。而刘永胜与瑞达公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，刘永胜按照合同约定支付了购房款，取得案涉房屋的所有权具有法律及事实依据，且案涉房屋已经登记为刘永胜单独所有，案涉房屋应当归属刘永胜所有。一审法院认为“因刘桂枝实际利益遭受损害，其对于瑞达公司与刘永胜之间签订房屋买卖合同享有撤销权”是错误的。瑞达公司作为房屋的所有权人，其有权将案涉房屋出卖给刘永胜，而刘桂枝并非合同相对方，无权撤销合同。三、一审判决事项违法。一审判决第一项“瑞达公司与刘永胜于2018年9月10日签订的《商品房买卖合同》无效，予以撤销”，违反法律规定。第一，合同的无效与可撤销不能同时适用于一个合同。第二，一审法院若认定合同无效，应对合同无效的法律后果进行处理，但一审法院在认定刘永胜与瑞达公司之间的合同无效时仅对涉案房屋的退还做出判决，对刘永胜已支付房款的退还问题未处理，严重损害了刘永胜的合法权益。 针对瑞达公司的上诉，刘永胜辩称：对于瑞达公司的上诉理由无异议。 针对刘永胜的上诉，瑞达公司辩称：对于刘永胜的上诉理由无异议。 针对瑞达公司、刘永胜的上诉，被上诉人刘桂枝辩称：涉案房屋是刘桂枝与吴海超、吴静签订房屋买卖合同在先，支付房款、交付房屋在先，实际占有、装修入住亦在先。虽然目前涉案房屋登记在刘永胜名下，但刘永胜并非善意取得，而是与瑞达公司恶意串通取得的房屋权属。刘永胜的女儿刘畅系不动产交易中心的工作人员，其利用职务之便，办理案涉房屋的登记，而涉案房屋在刘永胜与瑞达公司交易过程中，交定金、出具欠条及办证程序之快捷均不符合商品房交易的正常流程，故不能排除双方相互串通的合理怀疑。2017年7月12日，在德佑公司的介绍下，刘桂枝与吴海超、吴静及德佑公司签订了房屋买卖三方协议，由于刘桂枝不放心，刘桂枝的母亲易秀蓉与吴海超、德佑公司又于2017年7月13日一起到瑞达公司咨询，瑞达公司总经理田东平正面回答可以交易，并有录音为证，由此证明瑞达公司知道刘桂枝与吴海超、吴静的房屋交易情况。2018年4月23日，房屋所有权尚在吴海超名下，瑞达公司又收取刘畅支付的定金，并收取刘畅向其出具的欠条，而双方并未签订房屋买卖合同，此举表明瑞达公司一房二卖。2018年9月6日，刘桂枝的父亲及其委托诉讼代理人黄平到瑞达公司去咨询时，告知瑞达公司此房已涉案，而当天中午瑞达公司就与刘永胜进行网签，由此证明瑞达公司串通销售房屋。当天上午11点左右，刘桂枝母亲找刘畅核实情况时，刘畅否认购买涉案房屋，仅承认与瑞达公司有其他经济往来。而当天下午14点30分58秒，刘永胜即与瑞达公司签订了合同，并在广元市房地产管理处进行了备案。由此亦可证明瑞达公司、刘永胜、刘畅明知该房屋涉案，而相互利用职务之便签订合同网签备案。2018年10月23日，一审承办法官到涉案房屋现场勘验，确认刘桂枝已经对房屋进行装修，并根据刘桂枝在10月30日的申请追加了瑞达公司和刘永胜为本案被告，但瑞达公司在2018年11月8日又继续收取刘永胜房款，并办理房屋产权登记事宜，更能证明他们存在故意。吴海超在一审庭审中陈述刘永胜向其另付7万元，虽经法庭调查核实未能取到相关证据，但吴海超的陈述不是空穴来风。加之，吴海超、吴静卖给刘桂枝是58万元，而瑞达公司退回的价款为56.0472万元，刘畅交的定金和出具的欠条合计也是56.0472万元，按广元2018年4月的房价行情，涉案房屋市场价应不低于80万元，而瑞达公司二次交易金额低于刘桂枝与吴海超、吴静的交易价格，由此也证明刘永胜知道该房屋先销售给刘桂枝，吴海超办理注销是为了将房屋过户于刘桂枝的事实，而故意利用女儿刘畅的职务关系购买涉案房屋。 针对瑞达公司、刘永胜的上诉，被上诉人吴海超辩称：案涉房屋先卖给刘桂枝时成交价为58万，刘桂枝的父母支付了51万，并与吴海超一起前往银行偿还按揭贷款，一起咨询瑞达公司过户的手续及费用问题，瑞达公司的总经理先表态可以直接过户，不产生任何费用，后再次询问时又说过户需要交纳费用，因费用较高双方均不愿承担，才迟迟未办理过户。之后，通过瑞达公司雷锋的介绍，吴海超将案涉房屋再次卖给刘永胜，约定成交价为60万，刘永胜支付了4万元定金。在一房二卖过程中，吴静仅在刘桂枝的协议上签过一次字，其余签字均由吴海超代签，吴静确不知情。吴海超将案涉房屋卖给刘桂枝是为了资金周转，在卖给刘永胜时明确告知了刘永胜房屋已经卖给刘桂枝的事实，并未隐瞒，且主动联系刘桂枝的父母和刘永胜的女儿刘畅，商量赔偿条件，由于他们双方均未答应接受赔偿，矛盾才未解决，故吴海超的行为不具有诈骗的故意。现吴海超愿意积极配合弥补损失。 针对瑞达公司、刘永胜的上诉，被上诉人吴静辩称：对于案涉房屋牵涉一房二卖的过程未参与不知情，吴静一直以为房子是卖给刘桂枝的，相关材料上的签字均非吴静本人所签。 被上诉人德佑公司未作答辩。 刘桂枝向一审法院起诉请求：1.判令吴海超、吴静履行《房屋买卖合同》义务，将广元市利州区××栋×-×-4房屋所有权过户给刘桂枝；2.判令吴海超、吴静支付刘桂枝逾期办理房屋过户事宜的违约金11.6万元；3.本案诉讼费及其他费用由吴海超、吴静承担。2018年10月31日，刘桂枝向一审法院申请追加瑞达公司为本案被告后，申请将诉讼请求变更为：1.确认吴海超、吴静与瑞达公司2018年4月24日所交易买卖案涉房屋的合同无效；2.判令吴海超、吴静履行《房屋买卖合同》，将案涉房屋所有权过户给刘桂枝；3.判令吴海超、吴静支付逾期交房、过户的违约金11.6万元；4.本案诉讼费由吴海超、吴静、瑞达公司承担。2019年1月30日，刘桂枝再次申请变更诉讼请求为：1.确认吴海超、吴静与瑞达公司于2018年4月18日、2018年4月25日分别在广元市房地产管理处办理案涉房屋注销登记的退房行为无效；2.撤销瑞达公司与刘永胜的房屋买卖合同；3.判令吴海超及吴静履行《房屋买卖合同》，办理案涉房屋所有权于刘桂枝名下；4.判令吴海超、吴静支付逾期交房、过户的违约金11.6万元；5.本案诉讼费、保全费由吴海超、吴静、瑞达公司承担。 一审法院认定的事实：2015年8月17日，吴海超、吴静与瑞达公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定吴海超、吴静购买位于广元市利州区××栋×-×-4号房屋，房屋建筑面积85.45平方米，房屋总价款为56.0472万元。合同约定房屋交付时间为2017年9月30日。 2017年7月12日，刘桂枝、吴海超与德佑公司签订《房屋买卖合同》，合同约定刘桂枝购买位于广元市利州区××栋×-×-4号房屋，房屋售价为58万元，付款方式为：合同签订之日支付1万元定金，合同签订起15日内支付41万元，剩余17万元一次性支付。该合同还约定交易税费及中介服务费1万元均由刘桂枝承担；合同履行期间如中途违约，违约方应按200%的标准支付违约金。该合同中签署的吴静的名字，均系吴海超代签。 当日，吴海超向刘桂枝出具收到房屋定金1万元的收条。 2017年7月13日，刘桂枝母亲与吴海超、德佑公司工作人员到瑞达公司处协商案涉房屋所有权变更事宜，瑞达公司总经理田东平陈述：只要注销吴海超的合同就可以与刘桂枝签订合同，只是要交纳3%的销售税。 2017年7月25日，刘桂枝与吴海超、吴静签订《协议书》，协议约定刘桂枝购买位于广元市利州区××栋×-×-4号房屋，房屋售价为58万元，支付方式为50万元偿还银行按揭、剩余7万元在双方交个人资料时支付。同时，双方一致协定以更改购房合同（更名）方式成交此房屋，更名手续由吴海超、吴静办理，更名办理时间为2017年7月26日至2017年9月13日前，逾期将退还购房全款并赔付20%违约金。 同日，德佑公司向刘桂枝出具收到房屋首付款50万元的收条。 2017年7月26日，德佑公司通过其法定代表人杜婷账户汇款49.9950万元至吴海超账户，附言载明为支付购房款，该汇款交易扣除手续费50元。 同日，吴海超向德佑公司法定代表人杜婷出具收到案涉房屋首付房款50万元的收条。 2018年4月18日，瑞达公司、吴海超、吴静共同申请注销了案涉房屋所有权预告登记。同日，吴海超、吴静及案外人中国邮政储蓄银行共同申请注销了案涉房屋抵押权预告登记。 2018年4月23日，吴海超向瑞达公司出具领到退房款56.0472万元的领款单。 同日，案外人刘畅通过POS机刷卡向瑞达公司支付12万元。瑞达公司向其出具收到案涉房屋刷卡支付20万元的收据。当日，刘畅向瑞达公司出具欠案涉房屋房款36.0472万元的欠条，约定半年内付清。 2018年4月24日，中国邮政储蓄银行出具个人贷款结清证明，证明吴海超贷款44万元合同约定的本息已于2017年8月28日结清。 2018年4月25日，瑞达公司、吴海超、吴静共同申请注销了案涉房屋的商品房买卖合同备案登记，该申请书中吴静的签字系吴海超代签。 2018年4月26日，瑞达公司向吴海超转款56.0472万元，用途处备注为“退房款”。 2018年9月10日，瑞达公司与刘永胜签订《商品房买卖合同》，合同约定刘永胜购买位于广元市利州区××栋×-×-4号房屋，房屋建筑面积85.45平方米，房屋总价款为56.0472万元，交付条件为按约足额付清房款后交付，合同未对办理房屋权属证明时间进行约定。 同日，案涉房屋商品房买卖合同备案登记取得方变更登记为刘永胜。 2018年10月23日，经一审法院现场勘验，案涉房屋钥匙在刘桂枝手中，刘桂枝已对案涉房屋进行了部分装修。2018年11月8日，刘永胜向瑞达公司刷卡支付20万元。 2019年1月14日，案涉房屋经广元市国土资源局不动产登记中心登记为刘永胜单独所有，不动产权证号为川（2019）广元市不动产权第0××6号。 现案涉房屋已由广元禾瑞物业有限责任公司强制收取控制。 一审法院另查明，吴海超、吴静于2015年5月20日登记结婚。2019年5月20日，吴海超与吴静协议离婚。 庭审中，吴海超陈述：2018年4月20日下午1时后，刘永胜委派瑞达公司销售人员雷锋及另一位女性，在广元市利州区万源政务中心的中国建设银行门口向其交付现金7万元（其后庭审中变更陈述为4万元）。并向一审法院申请调取该银行监控录像予以证实，但因申请之日已超出银行监控录像应当保存的期限，故一审法院未能调取到相应录像。 一审法院认为：本案争议焦点在于：一、是否应当将瑞达公司与刘永胜之间的房屋买卖纳入本案一并审理及刘永胜是否是本案有独立请求权第三人的问题；二、吴海超、吴静与瑞达公司在广元市房地产管理处办理案涉房屋的房屋注销登记行为的效力问题；三、同一诉争房屋涉及两个不同买卖合同的效力及该房屋所有权归属的问题；四、刘桂枝主张的违约金金额和责任承担主体问题。 一、对于是否应当将瑞达公司与刘永胜之间的房屋买卖纳入本案一并审理及刘永胜是否是本案有独立请求权第三人的问题。 1、对于是否应当将瑞达公司与刘永胜之间的房屋买卖纳入本案一并审理的问题。首先，本案事实上形成了一房多卖的情况，本案是因案涉房屋的所有权归属产生纠纷，所有权归属问题的解决必然将对涉及案涉房屋的合同进行认定，刘桂枝诉请的确认注销登记行为无效、撤销瑞达公司与刘永胜之间房屋买卖合同，均包含于所有权归属问题内。其次，如让刘桂枝分别提起诉讼，将产生法律事实及认定上的分割，同时也产生司法资源的浪费，故一并审理是必要的。对瑞达公司、刘永胜认为本案不应一并审理刘桂枝诉请的辩解意见，一审法院不予采纳。 2、对于刘永胜是否是本案有独立请求权第三人的问题。刘永胜作为诉争房屋不动产登记簿载明的所有权人，其有权利对本案诉争房屋所有权提出独立请求，本案追加其为有独立请求权的第三人是充分保障其诉讼权利。对于其自行放弃提出独立诉讼请求的选择，一审法院予以充分尊重，对其认为不应作为本案第三人参加诉讼的辩解意见，该院不予采纳。 二、吴海超、吴静与瑞达公司在广元市房地产管理处办理案涉房屋的房屋注销登记行为的效力问题。刘桂枝与吴海超、吴静经德佑公司中介签订《房屋买卖合同》时，吴海超、吴静仅取得在行政部门的商品房预售登记，并未取得案涉房屋的不动产权属证明，不能实现吴海超、吴静直接过户给刘桂枝。故刘桂枝及吴海超到瑞达公司处协商所有权变更登记事宜。此后，双方签订《协议书》确定实现产权变更的方式为：吴海超、吴静注销登记，再将登记的所有权人变更为刘桂枝。按照双方约定，将案涉房屋注销登记，是吴海超、吴静实现将案涉房屋产权变更为刘桂枝所有的必经途径，不论是将案涉房屋卖予刘桂枝还是另售他人，都需要办理案涉房屋的注销登记，如不注销登记，将不能将产权办理到刘桂枝名下。因此，在刘桂枝诉请要求吴海超、吴静履行《房屋买卖合同》、办理案涉房屋所有权于其名下的情况下，对刘桂枝申请确认注销登记行为无效的诉请，一审法院不予支持。 三、对于同一诉争房屋涉及两个不同买卖合同的效力及该房屋所有权归属的问题。 1.本案诉争房屋应当归属于刘桂枝所有。其理由在于：首先，吴海超、吴静在瑞达公司处购买案涉房屋并支付完毕对价，此时，案涉房屋所有权归吴海超、吴静所有，吴海超、吴静有权处置其二人所有的财产。其次，刘桂枝与吴海超、吴静签订案涉房屋买卖合同后，已履行完毕合同约定前期支付房款的义务。同时，吴海超、吴静向刘桂枝履行了案涉房屋交付义务，刘桂枝已对案涉房屋进行了部分装修，已实际占有并使用了诉争房屋。瑞达公司认为案涉房屋钥匙并非其交付给吴海超、吴静，实际系吴海超私自找到物业公司套取，房屋并未交付吴海超、吴静。但按照吴海超、吴静与瑞达公司之间的房屋买卖合同约定，在吴海超、吴静向瑞达公司支付全部购房款后，瑞达公司应当向吴海超、吴静履行交付房屋义务，其中就包括了交付案涉房屋钥匙。即使吴海超通过物业公司取得案涉房屋钥匙，也是吴海超、吴静与瑞达公司签订的房屋买卖合同赋予吴海超的权利，案涉房屋钥匙是合法取得。故吴海超、吴静向刘桂枝交付案涉房屋符合双方合同约定，也符合相关法律规定。最后，吴海超、吴静与刘桂枝签订房屋买卖合同并履行交付义务的时间，均发生在瑞达公司与刘永胜签订房屋买卖合同之前。故，刘桂枝与吴海超、吴静之间的房屋买卖合同有效应得到履行，诉争房屋的所有权应当归属于刘桂枝。 2.对于瑞达公司与刘永胜签订的《商品房买卖合同》效力问题。首先，刘桂枝与吴海超、吴静签订房屋买卖合同后到瑞达公司协商变更登记事宜，并得到瑞达公司正面回应，瑞达公司应当知道吴海超、吴静已将诉争房屋出卖给刘桂枝，故瑞达公司不应将诉争房屋再次出售。其次，瑞达公司辩称其并非刘桂枝与吴海超、吴静房屋买卖合同的相对方，刘桂枝及吴海超并未将双方的房屋买卖合同交付瑞达公司，瑞达公司不应当知道刘桂枝与吴海超、吴静的买卖合同双方是否为真实的买卖，也无义务告知刘桂枝其将诉争房屋再次出售，其与刘永胜的房屋买卖合同是合法有效的。其辩解理由不成立，瑞达公司作为开发商，在将其开发的房屋出售时，应当确保交易房屋无瑕疵。在瑞达公司将房屋出售给刘永胜及办理产权过户手续时，出售的房屋应当是瑞达公司真实控制占有的房屋，但事实上该房屋已由刘桂枝占有并进行装修，瑞达公司应当知道刘桂枝已实际占有使用诉争房屋并进行装修。因此，瑞达公司在出售该房屋时并非善意。刘永胜在进行房屋买卖的大宗交易时，未到房屋现场查看，未尽到合理的注意义务，刘永胜对于本案也有过错。再者，吴海超陈述刘永胜在向瑞达公司支付购房款外，还另向其支付7万元现金，虽然该事实并未举出证据证实，但该陈述将可能导致向刘永胜返还该7万元，属于对其不利的陈述，从利害关系角度考虑，一审法院对该事实予以认可。刘永胜另向吴海超支付7万元的行为不能排除其知晓案涉房屋已另售他人、三方存在串通的可能。综上，瑞达公司与刘永胜之间的房屋买卖并非善意,双方买卖合同无效，应予解除。刘桂枝作为先行与吴海超、吴静签订房屋买卖合同且能够先行取得案涉房屋所有权的第三方，在瑞达公司与刘永胜恶意通谋取得案涉房屋所有权的情况下，因刘桂枝实际利益遭受损害，其对于瑞达公司与刘永胜之间签订的房屋买卖合同享有撤销权。故对于刘桂枝要求撤销瑞达公司与刘永胜签订的房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。 3．瑞达公司与刘永胜签订的房屋买卖合同因无效撤销后，案涉房屋的所有权应当归属于刘桂枝所有。因吴海超、吴静已在事实上丧失了案涉房屋所有权，已不能办理所有权于刘桂枝名下，对于刘桂枝要求吴海超、吴静履行《房屋买卖合同》并办理案涉房屋所有权于刘桂枝名下的诉讼请求，刘桂枝诉称的责任主体存在履行不能，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。刘永胜与瑞达公司签订的房屋买卖合同撤销后，刘永胜应当在本判决生效后一个月内注销不动产权属证明登记。案涉房屋产权应当登记在刘桂枝名下，瑞达公司和刘永胜有协助办理义务。 四、对于刘桂枝主张的违约金金额和责任承担主体问题。 1.对于违约金金额。刘桂枝与吴海超、吴静在协议书中明确约定办理更名的期限为2017年9月13日前，逾期应承担20%的违约金。案涉房屋未能按约办理更名手续，刘桂枝已付购房款51万元将产生资金占用利息。基于刘桂枝的实际损失及合同实际履行情况，对于刘桂枝主张的违约金，一审法院酌定调整为从逾期之日（即2017年9月14日）起以刘桂枝实际已付购房款51万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月20日止，从2019年8月21日起以51万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至案涉房屋交付时止。 2.对于承担违约金的责任主体。吴海超、吴静与刘桂枝签订的房屋买卖合同合法有效，刘桂枝按约履行支付购房款义务后，吴海超、吴静应当向刘桂枝履行过户义务，但在约定期限内吴海超、吴静未履行该义务，应当承担违约责任。现吴静虽已与吴海超离婚，但买卖合同的相对方是吴静及吴海超，作为合同相对方，吴静有义务协助房屋交付及办理不动产权证书，其合同责任并不会因其是否实际收取购房款或与吴海超婚姻关系变化而发生改变。故吴静辩称其没有收取购房款、无义务无法配合办理产权证书的辩解意见不成立，一审法院不予支持。吴静并未积极履行与刘桂枝签订的房屋买卖协议，其放任本案诉争房屋所有权变更，未能尽到合理的注意、督促义务。现案涉房屋买卖协议的履行已实际存在违约，因其未能尽到合同约定义务及注意、督促协助履行的义务，应当共同承担违约责任。 综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、广元市瑞达实业有限责任公司与刘永胜于2018年9月10日签订的《商品房买卖合同》无效，予以撤销；二、限刘永胜在本判决生效后一个月内注销不动产权属证明登记；三、广元市瑞达实业有限责任公司与刘永胜在本判决生效后一个月内协助将位于广元市利州区××栋×-×-4号房屋不动产权登记至刘桂枝名下；四、吴海超、吴静在本判决生效十日内共同向刘桂枝支付违约金，违约金从2017年9月14日起以51万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月20日止，从2019年8月21日起以51万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至案涉房屋交付时止；五、驳回刘桂枝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10760元，由吴海超、吴静共同负担。 二审中，刘永胜提交下列证据：1.银行刷卡消费凭证，拟证明：2018年4月23日刘畅刷卡付款20万，一审认定刷卡支付12万有误。2.去向牌照片，拟证明：刘畅作为工作人员，电话对外公开，吴海超知晓刘畅电话号码不足为奇，不能印证恶意串通购房的事实。3.刘桂枝父亲刘金元于2018年9月19日给刘畅发的短信，拟证明：刘桂枝父亲陈述在2018年9月6日与刘畅见面并发生争执系虚假陈述，与刘畅见面是在此之后，刘永胜与瑞达公司签订房屋买卖合同时并不知道案涉房屋存在产权瑕疵。经过质证，瑞达公司、吴海超、刘桂枝、吴静对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，瑞达公司、吴海超、刘桂枝对证据3的真实性无异议，刘桂枝对证据3的证明目的提出异议，吴静对证据3不发表质证意见，德佑公司对证据3的短信往来是否真实表示不清楚，但认可2018年9月6日、9月19日与刘桂枝家人共同到政务中心找刘畅核实情况属实。本院对证据1、证据2、证据3予以采信，对证据1印证2018年4月23日刘畅刷卡付款20万的事实予以确认，一审认定刷卡支付12万的金额予以更正，对证据2的举证目的不予确认，去向牌公示电话号码的事实并不能直接证明案涉房屋交易过程是否存在恶意串通，对证据3的举证目的不予确认，该短信形成于2018年9月19日，短信内容不能证实2018年9月6日双方未见面的事实。 刘桂枝提交下列证据：1.吴海超与刘桂枝父亲刘金元在2018年9月13日的通话录音，拟证明：刘畅对于案涉房屋出售给刘桂枝的情况知情，吴海超与瑞达公司注销合同存在串通及违规操作。2.吴海超与刘金元在2018年9月6日、2018年10月24日的短信往来，拟证明：吴海超、刘畅、瑞达公司对案涉房屋的交易知情且存在串通的可能。经过质证，瑞达公司、刘永胜对上述两组证据的真实性无异议，但对于录音内容和短信内容的真实性提出异议，认为录音和短信系吴海超单方陈述，且所述并非事实，系虚假陈述。吴海超、德佑公司对上述两组证据的真实性无异议，吴静对上述两组证据不发表质证意见。本院对上述两组证据的真实性予以确认，但证据1的录音内容确系吴海超单方陈述，其中关于吴海超转述刘畅的表述内容部分，缺乏其余证据佐证，本院不予采信，证据2的两组短信，通信双方系吴海超与刘金元，通信双方对短信内容均无异议，本院予以采信，至于举证目的涉及本案争议焦点，将综合其他证据予以评判。 吴海超提交下列证据：2018年9月16日与雷锋的对话录音，拟证明：1.雷锋自认是瑞达公司员工；2.吴海超对于造成一房二卖的局面十分悔恨，积极协调解决问题；3.通过雷锋向瑞达公司表达解决问题的诚意及方案；4.通过雷锋向刘畅转达恳求解决问题的意向和方案；5.吴海超自始至终没有逃避问题，积极配合力求圆满处理房屋纠葛。经过质证，瑞达公司对吴海超私自录音的合法性提出异议，录音中涉及雷锋、罗洪文与瑞达公司具有关联性的内容不属实，瑞达公司没有姓名为雷锋的员工，案涉房屋所在楼盘曾有一名叫雷锋的销售人员，系销售公司工作人员，2018年就已离开，瑞达公司未与吴海超、吴静交付房屋，不知晓刘桂芝与吴海超、吴静签有房屋买卖合同及支付房款的事实，瑞达公司与吴海超、吴静注销合同备案，与刘永胜买卖房屋均系合法行为。刘永胜对证据的真实性、关联性均有异议，认为不能达到吴海超的举证目的，录音系吴海超等人单方陈述，录音内容存在诸多矛盾，不能证明录音中的另一人为雷锋。刘桂枝对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。德佑公司对证据及录音内容的真实性均无异议。本院认证：吴海超提交的该份录音系吴海超与雷锋的对话，虽然瑞达公司对雷锋非本公司员工的身份提出异议，但并未否认雷锋的存在，亦认可雷锋系案涉房屋的销售人员，因此，录音形成的真实性可予以确认。结合吴海超在一审、二审中的陈述，与刘桂枝提交的录音及短信内容相互印证，德佑公司对参与经过的陈述亦与录音内容不矛盾，且吴海超对历经两次交易及收款的陈述，均系不利于其本人的自认，又有其他证据相互印证，故该份录音本院予以采信。 经审理查明： （一）吴海超、吴静与瑞达公司签订合同及注销情况 吴海超、吴静于2015年5月20日登记结婚，于2019年5月20日登记离婚。吴海超、吴静在婚姻关系存续期间，于2015年8月17日与瑞达公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定吴海超、吴静购买位于广元市利州区××栋×-×-4号房屋，房屋建筑面积85.45平方米，房屋总价款为56.0472万元。合同约定房屋交付时间为2017年9月30日。嗣后，吴海超、吴静以银行按揭贷款方式支付了房款。2017年8月28日，吴海超还清了44万的银行贷款本息。 案涉房屋于2018年4月18日注销了所有权预告登记和抵押权预告登记，于2018年4月25日注销了商品房买卖合同备案登记。2018年4月24日，瑞达公司退吴海超房款56.0472万元。 （二）吴海超、吴静与刘桂枝签订合同及履行情况 2017年7月，吴海超意欲出售案涉房屋，通过房产中介机构德佑公司介绍，与刘桂枝达成买卖合意。2017年7月12日，吴海超与刘桂枝签订《房屋买卖合同》，合同约定吴海超、吴静将案涉房屋出售给刘桂枝，售价58万元，还约定交易税费及中介服务费1万元均由刘桂枝承担。当日，刘桂枝向吴海超支付定金1万元。 2017年7月13日，刘桂枝母亲与吴海超、德佑公司工作人员到瑞达公司处协商案涉房屋所有权变更事宜，瑞达公司总经理田东平陈述：只要注销吴海超的合同就可以与刘桂枝签订合同，只是要交纳3%的销售税。 2017年7月25日，刘桂枝与吴海超、吴静签订《协议书》，就付款方式、更名手续的办理及违约责任等事项进一步协商后达成补充协议。协议约定成交价58万元，其中50万元偿还银行按揭、剩余7万元在双方交个人资料时支付，并协定以直接更改购房合同买售人姓名的方式办理过户手续，更名手续由吴海超、吴静办理，更名办理时间为2017年7月26日至2017年9月13日前，逾期将退还购房全款并赔付20%违约金。2017年7月26日，刘桂枝通过德佑公司向吴海超付房款50万元，吴海超以此款还清了案涉房屋的银行按揭贷款。后双方因不能直接办理合同更名而产生房屋过户费用如何承担产生分歧，导致未能完成房屋过户，刘桂枝于2018年8月30日向一审法院提起诉讼。 因吴海超与瑞达公司未履行过房屋交接手续，故吴海超不持有房屋全部钥匙。2018年6月，吴海超从小区物管处借用一枚房屋钥匙后未予归还，后通过德佑公司转交与刘桂枝持有，刘桂枝凭此更换了入户门锁，一审法院于2018年10月23日进入案涉房屋现场查看，发现刘桂枝已对案涉房屋进行了部分装修。因进入诉讼，装修未再继续进行。 （三）刘永胜购房情况 2018年4月23日，案外人刘畅（刘永胜之女）向瑞达公司支付20万元，并向瑞达公司出具欠条一张，载明：“今欠到瑞达公司房款360472元，××栋×－×－4号85.45㎡半年之内付清。”2018年9月6日，瑞达公司与刘永胜签订《商品房买卖合同》，合同约定刘永胜购买案涉房屋，总价款为56.0472万元，采取分期付款的方式支付房款，交付条件为按约足额付清房款后交付。合同未对办理房屋权属证的时间进行约定，对于分期付款的分期次数、给付时间、具体金额亦未作约定。该合同于2018年9月10日进行备案登记。2018年11月8日，刘永胜向瑞达公司刷卡支付20万元。2019年1月14日，案涉房屋经广元市国土资源局不动产登记中心登记为刘永胜单独所有，不动产权证号为川（2019）广元市不动产权第0××6号。 诉讼中，刘永胜声称从未进入过案涉房屋查看，源于曾在售房部看过平面图和沙盘，亦看过同类型的房屋，故不清楚房屋已在装修的状况和存在权属瑕疵。 （四）案涉房屋交易过程中的其他情况 1.吴海超在一审中陈述，通过瑞达公司销售人员雷锋的介绍认识了刘畅，双方议定以60万元的金额转让案涉房屋，其中以瑞达公司退还房款的形式转付56万，余下4万由双方直接兑现。刘永胜于2018年4月20日委派瑞达公司销售人员雷锋及另一位女性，在广元市利州区万源政务中心的中国建设银行门口向其交付现金4万元。瑞达公司称雷锋系托斯卡纳楼盘销售团队的销售人员，非本公司员工，对雷锋参与涉案交易的行为不予认可。刘永胜否认曾给付吴海超4万元现金的事实，对于吴海超关于付款经过的陈述亦不予认可。吴海超申请一审法院调取银行监控录像证实付款经过，后因监控录像超过保存期限，该院未能调取到相应录像。 2.关于2018年9月6日刘永胜的合同网签时间问题。刘永胜与瑞达公司网签合同时间为2018年9月6日14：30：58。刘桂枝陈述，2018年9月6日上午在瑞达公司了解到案涉房屋已由刘畅预交房款的事实后，其家人及相关人员于当天上午11时多曾前往刘畅工作单位询问，刘畅否认购房一事，后于诉讼中查询到当天下午14时30分，刘永胜即与瑞达公司在房管部门办理了网签合同，以此质疑刘畅利用工作便利快捷补签合同，并认为该合同无效。 3.关于吴静的签字问题。在案涉合同、协议及相关注销业务的申请书上，吴静仅在与刘桂枝签订的协议落款处签过字，其余“吴静”的签名均由吴海超代签。吴静对于案涉房屋出售给刘桂枝的事实予以认可，对于房屋办理相关注销业务及由刘永胜购买的事实声称不知情亦不予认可。 4.吴海超在二审中提交了一份2018年9月16日与雷锋的对话录音。对话中，吴海超主要表达了如下内容：⑴吴海超与刘桂枝协商以合同更名的方式办理过户，最初咨询瑞达公司田总经理时获知可以办理，但在实际办理时才被告知仍需缴纳较高的手续费，由于买卖双方均不愿承担该笔手续费，才没有在约定的时间内完成过户；⑵鉴于刘桂枝已经起诉，为了解决问题，吴海超着手准备了40多万元，即将筹齐60万元，希望雷锋从中斡旋能将该笔款退回瑞达公司，并承担资金利息，以求瑞达公司不要再将案涉房屋售与他人；⑶吴海超认为瑞达公司、刘畅违规办理了合同变更手续，希望雷锋劝说刘畅放弃案涉房屋；⑷吴海超对于造成当前一房二卖的局面很后悔，希望能够尽快协商解决。 本案二审中的争议焦点包括：一、一审程序是否严重违法；二、案涉房屋的权属认定；三、刘永胜购房是否存在恶意串通的行为；四、本案的法律适用是否正确。 一、一审程序是否严重违法。 （一）本案是否涉及刑民交叉问题。瑞达公司以吴海超涉嫌合同诈骗罪为由，认为本案应当驳回起诉并移送公安机关处理。经审查，吴海超的交易行为是否涉嫌刑事犯罪尚需就吴海超是否存在以非法占有为目的的犯罪故意及虚构事实、隐瞒真相的犯罪行为等犯罪构成要件进一步举证。刘桂枝就案涉纠纷提起合同之诉，诉讼要素齐全，依法应当受理并对其诉讼请求作出判断，根据诉辩双方争议及举证情况，本案属于民事审判范畴，一审法院进行实体审理并无不当。 （二）刘永胜应否参加本案诉讼的问题。刘桂枝以确权为目的提起本案诉讼，其在诉讼中提交的证据显示，案涉房屋已登记在刘永胜名下，对案涉房屋的权属进行审查和认定，必然牵涉刘永胜的权益，为查明案件事实防止诉累，一审法院通知刘永胜参加本案诉讼并无不当。 二、案涉房屋的权属问题。 综合本案一、二审中当事人提交的证据及当事人的陈述可知，作为先后购买房屋的两位买售人，刘桂枝占有了房屋，刘永胜办理了不动产权证书。双方对于是否应当享有案涉房屋的物权都提供了证据加以证明，但所举证据均不足以直接否定对方证据的证明力，不足以充分证明自己完全排他独立享有物权。通过对双方当事人提供证据的证明力大小进行比较，并结合案件客观事实，本院认为，刘桂枝提供的证据具有更强的证明力，刘桂枝在案涉房屋交易过程中属于善意交易方，对其主张案涉房屋所有权的请求，应予支持。 首先，从合同成立时间及合同履行情况看。刘桂枝与吴海超于2017年7月12日签订合同，刘永胜与瑞达公司于2018年9月6日签订合同，刘永胜的购房合同成立时间晚于刘桂枝的合同。刘桂枝约定房价58万元，已付房款51万元,合同签订后不足半个月即已支付绝大部分房款，7万元尾款尚未支付是因付款条件尚未成就。刘永胜约定房价56.0472万元，已付房款40万元，先后两次付款间隔半年多时间，尚未付款16.0472万元缺乏正当原由。刘桂枝在付款金额、付款比例、付款时效方面，均明显超过刘永胜，早于刘永胜一年多时间就已履行完毕合同前期义务的事实客观存在。由此，足以证明无论合同成立时间，还是合同履行程度方面，刘桂枝均领先于刘永胜，其表现出的购房意愿更为真实诚信。 其次，从房屋占有的事实方面看。尽管吴海超从物管处获取钥匙的过程不正当、手续不完备，导致刘桂枝间接取得钥匙亦存在钥匙来源上的瑕疵，但是刘桂枝对于吴海超套取钥匙的行为并无过错，钥匙系吴海超自愿交付，且吴海超经过所有权预告登记后已享有对房屋实际处分的权利。刘桂枝基于吴海超给付钥匙的有权处分行为，实现对房屋的占有，属合法占有。 再次，从刘永胜持有的优势证据方面看。刘永胜取得了案涉房屋的权属证书，根据不动产登记的原则，本应据此推断其享有案涉房屋的所有权，但是，在一房数卖的合同履行中，物权优先是基于数份合同均有效的前提下认定的权利保护顺位，而刘永胜的买卖合同存在效力争议，故刘永胜的权属证书不能当然地作为认定案涉房屋物权的依据。 最后，从吴海超、吴静对案涉房屋交易过程的态度方面看。一方面，吴海超在房屋归属方面态度明朗，认为刘桂枝购房在先理应获得房屋，若刘桂枝不能取得房屋所有权，则由其向刘桂枝作出相应赔偿。另一方面，吴静不认可瑞达公司的相关注销登记行为及注销的目的是为了售与刘永胜，仅认可与刘桂枝之间的买卖合同关系。吴海超、吴静对于转售房屋及出售对象意思表示一致，均认可已将房屋出售给刘桂枝，亦间接表明了房屋交易行为的真实性。 三、刘永胜购房是否存在恶意串通行为。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”。据此，本院结合各方当事人提交的证据及陈述，综合分析对证据作出判断，对事实作出认定。本院认为，刘永胜购房过程中存在与瑞达公司、吴海超恶意串通的行为，该行为损害了刘桂枝的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，足以认定刘永胜与瑞达公司签订的《房屋买卖合同》无效，且基于该买卖合同而办理的产权登记显属恶意登记，亦不具有法律效力。 第一，从是否支付合理对价方面来说，刘永胜支付的房款明显不符合市场行情。案涉房屋在2015年成交时是56.0472万元，本案各方当事人均认可2018年本地房屋价格涨幅较大的事实客观存在，而刘永胜在与瑞达公司签订的合同中仍然约定价格为56.0472万元。若吴海超与瑞达公司注销合同登记是吴海超将房屋退回瑞达公司处分的真实意思表示，则瑞达公司会再次取得房屋所有权，作为了解市场行情的开发商而言，瑞达公司再以房价上涨之前的原价售出房屋，不合情理。 第二，刘永胜购房过程明显不符合常理。一是刘永胜应当知晓刘桂枝购房在先的事实却未查看房屋不符合常理。吴海超通过短信方式告知刘畅房屋之前的出售状况，足以证明吴海超与刘畅在刘永胜购房期间有联系，刘永胜应当由此得知刘桂枝已购房在先。况且，刘永胜购房时，案涉房屋已为现房，非预售状态，在有条件查看的情况下不实地查看了解房屋状态，杜绝权属纷争的隐患，作为一名普通消费者，不符合人之常情。二是付款不符合常理。第一笔购房款支付时，尚未签订购房合同，也未对房价总额及支付方式形成协议，买售人支付20万大额房款，之后长达四个多月不签订合同，买售人竟然不为持续涨价或房源不保的风险担忧。第二笔购房款支付时，距第一笔房款支付时间间隔近七个月，且仍未付清，已超出买售人出具欠条时承诺半年内付清的约定时间，出售人未予催收，竟然无惧房款长期拖欠的顾虑。买卖双方在交易过程中均表现出对自我权利的懈怠，不符合常理。三是办理产权登记不符合常理。刘永胜在尚未付清房款的情况下就取得了不动产权属证书，亦不符合通常交易惯例。 第三，从购房人的特殊身份而言，刘永胜之女刘畅系不动产中心的工作人员，刘桂枝因此对刘永胜在购房过程中是否利用刘畅工作之便提出质疑。刘桂枝陈述，在2018年9月6日11时许，刘畅向其家人解释给瑞达公司转账20万元系与瑞达公司之间存在其它经济往来，还以此否认了购买案涉房屋的事实存在，而当天14时30分，刘永胜即办理完毕合同网签手续，即上午临近下班时，刘永胜尚不具有与瑞达公司签订合同的意向，而下午上班不久，就完成了合同的网签及审核过程，刘桂枝认为刘畅有意隐瞒真相及审核过程异常快捷，均系掩盖一房二卖事实的表现。经审查，除网签合同一节外，刘永胜对于获取案涉房屋销售信息的来源不能作出合理解释，且在诉讼期间房管部门明知案涉房屋权属涉诉的情况下，仍顺利办理完毕产权证书，上述事实均有悖常理，刘畅的特殊身份是否在刘永胜购房过程中起到了作用，的确不能排除合理怀疑。 第四，吴海超在刘永胜购房过程中的主动作为。吴海超二审提交的录音中阐述了两次交易的经过、刘畅获取信息的途径、协调各方分歧的过程，并表明了愿意依法承担责任的态度。虽然吴海超陈述的关于刘永胜委托他人向其给付4万元现金等细节缺乏其他证据佐证不能作出认定，但是录音中对于刘畅介入购房的经过及成交价款为60万的履行方式都有体现。吴海超对事实的陈述经过了一审数次开庭和二审询问，相关细节已经固定，嗣后提交的录音内容与之前的陈述基本一致，和刘桂枝提交的短信内容也基本吻合，与德佑公司的陈述也并不矛盾，故录音所反映的吴海超与刘桂枝、刘永胜先后形成两次交易的事实可予以认定。吴海超与瑞达公司办理注销登记过程中擅自代吴静签字、收取瑞达公司的账户退款，均是为刘永胜购房扫清障碍，刻意为之，吴海超在刘永胜购房过程中，提供了积极主动的协助配合，属于串通行为。至于瑞达公司否认雷锋系该公司员工的身份问题，本院认为，不影响对上述录音内容的判断，瑞达公司认可雷锋系该楼盘销售团队的一名销售人员，雷锋在刘永胜交易过程中的行为是否系履行职务行为，对于瑞达公司在合同签订履行过程中的行为而言均不构成影响。 第五，瑞达公司为成就刘永胜购房提供了协助。其一，瑞达公司应当知道吴海超将房屋转售刘桂枝。即使2017年7月瑞达公司在接受吴海超及刘桂枝家人咨询时不清楚吴海超即将转售房屋的受让人为刘桂枝，即使瑞达公司也不清楚刘桂枝2018年6月以后已在装修房屋，那么至迟在2018年9月6日上午刘桂枝家人前往瑞达公司表明身份时，就应知道刘桂枝已从吴海超处转让房屋的事实存在，但瑞达公司仍在当天下午与刘永胜速签合同，有恶意之嫌。其二，根据对案涉两次交易各项时间节点的梳理可知，刘畅交纳第一笔房款的时间是2018年4月23日，而瑞达公司于2018年4月24日退吴海超房款，并集中在4月18日至4月25日之间办理各项注销，瑞达公司明显有成就刘永胜购房的行为，且在此时间段，本地房价涨幅较大，刘永胜的购房行为客观上给刘桂枝造成了损害后果。其三，刘永胜购房未按市场行情支付房款，且在未付清房款的情况下就取得了房屋权属证书，均离不开瑞达公司的认可和协助。瑞达公司辩称在与吴海超注销合同关系后，重新以原价出售房屋给刘永胜，明显与日常生活经验不符，本院不予采信。因此，瑞达公司与刘永胜亦存在恶意串通。 四、本案的法律适用与判项等其他问题。 （一）法律适用问题。房屋买卖合同履行过程中，各方均应遵守诚实信用的原则，保护稳定安全的交易秩序，尤其是在一房二卖的情形下，第一买售人的买卖合同订立并生效后，双方均应受其约束，出售人不得违反合同约定，将房屋再次出售他人，更不得与他人相互串通另订合同，置第一买售人的利益于不顾，由此造成的后果当属恶意串通。《中华人民共和国合同法》第六条规定了诚实信用的遵循原则，第五十二条第二款规定了恶意串通属合同无效的法定情形，均适用于本案，因此，一审适用法律并无不当。 （二）一审判决事项是否恰当。瑞达公司认为刘桂枝的诉讼请求是撤销瑞达公司与刘永胜的房屋买卖合同，而一审判决却确认该合同无效，超出了当事人的诉讼请求。刘永胜认为一审判决合同无效又予以撤销属明显违法。本院认为，根据前述分析，刘桂枝请求撤销合同，实则依据的却是合同无效的事由，经过审查，瑞达公司与刘永胜签订的房屋买卖合同确属无效，一审认定合同无效是正确的，无效合同属自始无效，无需对其作出撤销处理，一审判决撤销错误，本院予以纠正。关于一审判决第二项限刘永胜注销不动产权属证明登记的判项问题。基于合同无效，刘永胜办理的权属证书亦不具有法律效力，其权属登记自行无效，刘永胜申请注销登记的义务应当包含在协助转移过户事项之内，因此，一审判决第二项已无必要，应予纠正。一审判决第三项判令瑞达公司、刘永胜协助将案涉房屋登记于刘桂枝名下，在刘永胜的合同及权属登记均不具有法律效力、瑞达公司与吴海超注销合同及预告登记的行为亦属无效之后，吴海超应当履行与刘桂枝之间的房屋买卖合同，各方均应协助刘桂枝办理案涉房屋的不动产登记，因此，一审判决第三项的不足亦应予以纠正。 （三）需说明的问题。尽管刘桂枝与吴海超2017年7月12日签订的合同上吴静的签名系吴海超代签，但吴静在2017年7月25日的协议上签字属实，且吴静认可与刘桂枝之间的交易行为，故视为吴静对2017年7月12日达成的合同予以追认。刘桂枝与吴海超、吴静之间签订的合同成立并生效，对双方之间的房屋买卖合同关系应当予以保护。瑞达公司、吴海超应当协助刘桂枝最终完成房屋权属登记及房屋交付，刘桂枝亦应按合同约定在条件成就时付清下余房款。但双方签订的协议中关于合同以更名方式完成过户的约定，涉及中间环节税收规避问题，为防止国家税收流失，办理产权登记各个环节的税费由买卖双方按国家规定缴纳。如不能办理案涉房屋的权属登记，则由刘桂枝另行主张赔偿损失。刘永胜与瑞达公司之间签订的《房屋买卖合同》无效，至于合同无效所涉及的款项返还及相关损失问题，不属本案解决范畴，不在本案中处理。 综上所述，上诉人广元市瑞达实业有限责任公司与上诉人刘永胜的上诉请求中涉及一审判决第一、二、三项判项不当的部分成立，本院予以支持，其余上诉请求及理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初4784号民事判决第四项“吴海超、吴静在本判决生效十日内共同向刘桂枝支付违约金，违约金从2017年9月14日起以51万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月20日止，从2019年8月21日起以51万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至案涉房屋交付时止”； 二、撤销四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初4784号民事判决第一项“广元市瑞达实业有限责任公司与刘永胜于2018年9月10日签订的《商品房买卖合同》无效，予以撤销”、第二项“限刘永胜在本判决生效后一个月内注销不动产权属证明登记”、第三项“广元市瑞达实业有限责任公司与刘永胜在本判决生效后一个月内协助将位于广元市利州区××栋×-×-4号房屋不动产权登记至刘桂枝名下”、第五项“驳回刘桂枝其他诉讼请求”； 三、广元市瑞达实业有限责任公司与刘永胜于2018年9月6日签订的《商品房买卖合同》无效； 四、吴海超、吴静与刘桂枝之间的房屋买卖合同继续履行，吴海超、吴静、广元市瑞达实业有限责任公司、刘永胜在本判决生效后一个月内协助刘桂枝办理广元市利州区××栋×-×-4号房屋的不动产登记； 五、驳回刘桂枝的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费21520元，由广元市瑞达实业有限责任公司承担10760元，由刘永胜承担10760元。 本判决为终审判决。 审判长  陈明义 审判员  王振茂 审判员  郁华冰 二〇二〇年八月二十六日 书记员  曾梦佳