文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初2046号原告：马金淑，女，1974年1月28日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：杨先勇，重庆海灯律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小明，重庆市渝北区回兴法律服务所法律服务工作者。被告：重庆隆鑫花漾城地产有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道新城区（体育馆），统一社会信用代码915002405520023463。法定代表人：赵俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘宾，男，该公司职工。委托诉讼代理人：陈露，女，该公司职工。原告马金淑与被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，适用简易程序进行审理。原告马金淑的委托诉讼代理人杨先勇、何小明，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人潘宾、陈露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马金淑向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金2440.00元（从2019年9月1日至2019年9月9日30日期间，每逾期一日，按购房总成交金额268122.00元的万分之一计算91日），并以此款为基数从2019年12月6日起按年利率6%支付资金占用利息至付清日止；2.被告向原告支付逾期交房违约金831.00元（从2019年12月1日至2019年12月31日期间，每逾期一日，按购房总成交金额268122.00元的万分之一计算31日），并以此款为基数从2019年12月6日起按年利率6%支付资金占用利息至付清日止；3.被告向原告支付2020年1月1日至2020年4月1日期间的逾期交房违约金12065.00元（每日按购房成交总金额的万分之五计算90日），并以此款为基数从2019年12月6日起按年利率6%支付资金占用利息至付清日止；4.被告从2020年4月2日起至实际交房时止，每日按购房总成交金额268122.00元的万分之五计算，向原告支付逾期交房违约金。事实及理由：2017年11月29日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）某处的商品房一套，总成交金额为268122.00元。约定甲方（被告）应当在2019年8月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工备案登记的商品房交付乙方（原告）使用。同日，原告取得所购房屋的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2019年9月份，因被告未能在约定的时间即2019年8月30日前交付房屋，故原告（乙方）与被告（甲方）双方签订《石柱县“隆鑫花漾城”商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：第一条：甲方承诺并保证于2019年12月31日前按照《购房合同》约定的条件将石柱某处的商品房交付给乙方使用。第二条：甲乙双方同意并确认：1.2019年9月1日至2019年9月9日30日期间，甲方每逾期一日，按商品房总成交金额的万分之一向乙方支付逾期交房违约金，甲方应于2019年12月5日前向乙方足额支付；2.2019年12月1日至2019年12月31日期间甲方每逾期一日，按照本商品房总成交金额的万分之一向乙方支付逾期交房违约金，每月赔偿于次月5日支付；3.2019年12月31日，甲方仍不能按《购房合同》即本补充协议之约定交付房屋给乙方使用，甲方同意自2020年1月1日起至甲方实际按约定条件交付商品房给乙方之日期间的违约金，每逾期一日，甲方按本商品房总成交金额的万分之五向乙方支付逾期交房违约金，并于次月5日向乙方支付上一月逾期交房的违约金至交房之日的违约金。被告至今未交付房屋，也未支付违约金。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，请求公正审处。隆鑫公司辩称，1.《补充协议》中违约金每日按总房款的万分之五标准赔付不是被告真实意思的表示，按照当地经济发展水平和居民收入状况，每日按总房款的万分之五的标准支付逾期交房违约金会扰乱当地市场交易秩序，损害公共利益。2.如法院认定每日万分之五的违约金是被告真实意思表示，也请求法院以所购房屋周边租房标准以及当地经济发展水平，按照此前类似逾期交房违约金的标准进行调整；3.合同应以补偿为基础，而不是惩罚为原则，原告已经请求了每日逾期交房违约金，又再次计算利息不符合立法精神；4.原告最后一项诉讼请求为支付逾期交房违约金至实际交房日止，时间不明确，也没有相应的事实依据；5.违约天数应当扣除疫情期间的天数60天，因为这属于不可抗力，被告在此期间无法进行施工，进而延后交房。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年11月29日签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《购房合同》），被告将坐落于重庆市石柱县某处的房屋出售给原告，房屋成交金额为268122.00元。合同约定，被告应当在2019年8月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，被告逾期交房按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。被告因故未按期交房，于2019年9月9日作出《石柱县“隆鑫花漾城”商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：1.被告于2019年12月31日前将《购房合同》约定的石柱县某处的房屋交付给原告使用；2.2019年9月1日至20万分之一向原告支付违约金，被告应于2019年12月5日前向原告足额支付；3.2019年12月1日至2019年12月31日期间，被告每逾期一日，按商品房总成交金额的万分之一向原告支付违约金，被告应于次月5日支付；4.2019年12月31日，被告仍不能交付房屋给原告使用，被告同意自2020年1月1日起至被告按实际约定条件交付房屋给原告之日止的违约金，被告每逾期一日，被告按商品房总成交金额的万分之五向原告支付违约金，被告应于次月5日向原告支付上一月逾期交房的违约金。该《补充协议》有隆鑫公司的签章。被告至今未将房屋交付给原告使用，也未向原告支付任何违约金。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告于2019年9月9日签订的《补充协议》的效力；二、《补充协议》上约定的违约金是否合理，是否应调减，如调整减少，减少到何比例适当；三、被告主张扣除疫情期间2个月时间的违约金是否应当支持；四、被告是否应支付原告逾期交房违约金的利息；五、被告是否应支付原告逾期交房违约金至实际交房时止。下面分别作如下评述：一、关于原、被告于2019年9月9日签订的《补充协议》的效力问题。被告主张该《补充协议》系被迫所签并非其真实意思表示，但其并未提供相应证据佐证。被告辩称按合同金额每日万分之五的比例支付违约金扰乱了市场秩序，危害公共利益。社会公共利益是指为广大公民所能享受的利益，指特定范围内的广大。本案中，被告在《补充协议》中针对的是特定的购房者，按合同总额每日万分之五赔偿违约金系被告作出的意思表示，对于本县内其他市场主体在并不具有约束性，故被告此项辩称理由，本院不予采信。综上，《补充协议》未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。二、关于《补充协议》上约定的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当的问题。原、被告对2019年9月1日至2019年12月31日期间（共计122天）按合同总金额每日万分之一计算逾期交房违约金无异议，本院予以确认。被告认为从2020年1月1日之后按合同总金额每日万分之五比例的标准支付违约金过高，请求本院予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以违约金额超过造成实际损失的30%为标准适当减少。被告主张违约金过高，虽然证明责任在被告，但法院可以基于实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平公正的原则予以衡量并做出裁决。本案中，原告称其实际损失无法估量，被告仅是单方陈述，基于每个购房者的购买原因、用途不同，预期利益也有所不同。根据最高人民法院印发的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中关于可得利益种类及举证责任的指导意见，原告应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要交易成本的举证责任，原告在本案中并未举示相关证据，对于原告称其实际损失无法估量的事实，本院不予认定。原告未能如期入住房屋的损失应基于合同正常履行所应当获得的利益，即原告不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权利。本院参照涉案房屋同时期同地段同面积的房屋租金（同地段已装修带家电房屋租金为1200.00元-1500.00元/月/套）计算原告的实际损失。按照《补充协议》约定，从2020年1月1日起每天按合同金额万分之五的赔偿比例进行赔偿，即从2020年1月1日起逾期违约金为4021.83元/月（268122.00元×0.0005×30天），违约金明显过高。本院结合本案中被告停建一年后再次重新启动修建情况、后续约8栋房屋（已销售未如期交房）修建仍需投入大量资金以及该8栋房屋的业主尚未能入住、房屋租金、房地产交易市场价格波动、合同继续履行等综合因素考量，酌情调整逾期交房的违约金标准为原告已付房款的日万分之二。三、关于本案中被告主张扣除新型冠状病毒肺炎疫情期间2个月时间的违约金是否应当支持的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，新型冠状病毒肺炎疫情的发生系不能预见、不能避免并不能克服，确系不可抗力，但该疫情的发生时间系在被告迟延履行交房一年后，如果被告不存在迟延履行违约行为，则可以避免因不可抗力造成的违约损失，被告以受新型冠状病毒肺炎疫情影响为由请求减免2个月逾期交房违约金，本院不予支持。四、关于被告是否应支付原告违约金的逾期利息问题。原告认为被告未按照《补充协议》约定的时间支付应付的违约金，故从应付违约金之日起，参照民间借贷的年利率6%支付资金占用利息。本案的法律关系属于商品房预售合同纠纷，而非民间借贷法律关系；且原、被告双方在《补充协议》中并未约定逾期不支付违约金赔偿责任；合同纠纷中违约金是以填补损失为原则，违约金与资金利息均是基于被告逾期交房这一违约行为产生的，二者均属于损害赔偿的范畴，都具有补偿性，两者性质和功能相同，不能简单的叠加并用。原告在本案中主张以产生的违约金为基数参照民间借贷年利率6%的标准支付资金利息于法无据，本院不予支持。五、关于被告是否应支付原告逾期交房违约金至实际交房时止的问题。现原告主张违约金支付至实际交房之日止，但涉案房屋是否能交付以及什么时间能交付尚不能确定；加之，原、被告双方在《补充协议》中约定自2020年1月1日起至实际交房日止的违约金支付时间为次月5日支付上月逾期交房的违约金，按双方约定在本判决确定之日后的违约金尚未到期，故本院仅予以支持到期的违约金即违约金支付至2020年7月31日，之后的违约金待实际产生且支付时间已到期被告又未自动履行的情况下，原告可另行主张。综上，2019年9月1日至2019年12月31日被告应赔偿原告逾期交房违约金3271.09元（122天×268122.00元×0.0001），2020年1月1日至2020年7月31日被告应赔偿原告逾期交房违约金11422.00元（213天×268122.00元×0.0002），以上共计14693.09元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告马金淑逾期交房违约金14693.09元；二、驳回原告马金淑的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183.40元，减半收取91.70元，由被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 玲二〇二〇年八月十一日（院印）书记员 陈燕秋