宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初1513号原告：徐某，住宁夏灵武市。委托诉讼代理人：杨某，宁夏宁聚易诚律师事务所律师。被告：宁夏圣华恒基房地产开发有限公司。法定代表人：孙某，宁夏圣华恒基房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：庞某，宁夏诚托律师事务所律师。被告：赵某1，住宁夏灵武市。委托诉讼代理人：赵某2（系赵某1之子），住宁夏灵武市。被告：乔某，住宁夏灵武市。委托诉讼代理人：赵某2（系乔某之子），住宁夏灵武市。原告徐某与被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司、赵某1、乔某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某与其委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司委托诉讼代理人庞某与被告乔某、赵某1共同委托诉讼代理人赵某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某向本院提出诉讼请求：1.依法判决位于××区房屋归原告所有，被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（房屋价款为357946元），协助原告办理房屋所有权登记证书；2.依法确认被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司与被告赵某1、乔某签订的《商品房买卖合同》无效，原告享有权利保护顺位；3.判令被告赵某1、乔某将涉案房屋协助过户至原告名下，并由三被告承担办理过户手续所有费、税；4.本案案件受理费、保全费由三被告承担。事实及理由：2015年9月20日，原告与被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，房屋位于××区，建筑面积101.43平方米，单价3529元，总价款357946元，原告依约支付了全部房款。此后，原告办理了房屋入住手续，领取房屋电卡和门牌登记表，对房屋实际占有和使用，并对该房屋进行了装修。因被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司迟迟不予协助原告办理房屋所有权转移登记手续，2019年8月原告被迫向大武口区人民法院起诉，要求宁夏圣华恒基房地产开发有限公司为原告办理房屋备案登记手续，该案件在大武口区人民法院审理过程中，被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司将该房屋私自出售给被告赵某1、乔某，并办理了过户登记手续，现涉案房屋登记在赵某1、乔某名下。原告已实际占用并装修了涉案房屋，三被告恶意串通，将房屋所有权登记手续恶意办理至赵某1、乔某名下，致使原告的合法权益受到损害。经大武口区人民法院、石嘴山市中级人民法院判决，确认原告与被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，现为了实现原告的合同目的，只能向贵院提起诉讼。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司辩称，1.原告的诉讼请求不能成立，虽然法院认定合同有效，由于该合同不能实际履行，原告应当按照合同有效的原则主张经济赔偿；2.原告的入住属于侵权行为，并不是合法入住；3.如果原告认为双方存在恶意串通，应当提供合法有效的证据予以证明；4.赵某1、乔某并不是本案的被告，存在着主体错误；5.赵某1、乔某已取得房屋的所有权，依据物权法规定，赵某1、乔某是涉案房屋的合法所有人，如果原告认为取得所有权的手续违法，应当以房产部门作为被告主张权利；6.由于被告已将涉案房屋办理给赵某1、乔某，被告愿意承担合同有效的经济赔偿责任。被告赵某1、乔某共同辩称，我方已取得房屋所有权，并且已入住，如果原告认为涉案房屋登记手续不合法，应当将登记部门列为本案被告，赵某1、乔某不应当为本案被告。根据当事人的举证、陈述及本院的认证确认以下事实：案外人高某系原告徐某岳父，2015年9月20日，宁夏圣华恒基房地产开发有限公司石嘴山分公司与高某达成《顶账付款协议》，约定宁夏圣华恒基房地产开发有限公司将其开发建设的石嘴山分公司将卧龙·国子弟14-3-701号住××区房屋）以357946元的价格抵顶给高某，以抵顶欠付高某相应价款的工程款。因案外人高某欠徐某债务，高某将案涉房屋抵债于徐某，由徐某与宁夏圣华恒基房地产开发有限公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，合同约定徐某购买宁夏圣华恒基房地产开发有限公司开发的的位××区房屋，面积101.43平方米，单价3529元，总价款为357946元，宁夏圣华恒基房地产开发有限公司于2016年10月30日前向徐某交付案涉房屋。合同签订后，宁夏圣华恒基房地产开发有限公司未实际履行该合同，未向徐某交付案涉房屋，徐某持《商品房买卖合同》自行找开锁人员强行打开房屋，对房屋进行装修，并办理门牌证、电卡。另查明，赵某1、乔某系夫妻关系，案外人赵某2系被告赵某1与乔某之子。2016年11月24日，宁夏圣华恒基房地产开发有限公司石嘴山分公司与案外人赵某2签订《顶账付款协议》，将案涉房屋以357946元的价格抵顶给案外人赵某2，以抵顶欠付赵某2的部分工程款。因宁夏圣华恒基房地产开发有限公司石嘴山分公司欠付赵某2工程款数额不足357946元，2019年10月23日，案外人赵某2向宁夏圣华恒基房地产开发有限公司石嘴山分公司补交了购房款10万元。2019年10月28日，宁夏圣华恒基房地产开发有限公司与案外人赵某2的父亲赵某1签订《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋所有权登记办理至赵某1名下。2019年11月13日，宁夏圣华恒基房地产开发有限公司协助被告赵某1、乔某办理了案涉房屋的不动产登记手续。现宁夏圣华恒基房地产开发有限公司已向被告赵某1、乔某交付了案涉房屋。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。徐某与宁夏圣华恒基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合同合法有效。赵某1、乔某依据其子赵某2通过抵债后与宁夏圣华恒基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》也是双方自愿协商的结果，赵某1、乔某与宁夏圣华恒基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中虽约定的房屋买卖价款低于双方实际的抵债价款，此行为系双方对其之间债权债务的自由处分，因此产生的不利后果由双方自行承担，但并不能因此情况而认定双方签订《商品房买卖合同》时具有恶意，故赵某1、乔某与宁夏圣华恒基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的规定，该合同亦合法有效。宁夏圣华恒基房地产开发有限公司针对同一套房屋先后与徐某和赵某1签订的两份《商品房买卖合同》均属有效合同，但宁夏圣华恒基房地产开发有限公司并未继续履行其与徐某签订的《商品房买卖合同》，也未向徐某交付案涉房屋，徐某私自更换门锁并装修房屋的行为明显不当。现宁夏圣华恒基房地产开发有限公司已协助赵某1、乔某办理了案涉房屋的不动产登记手续，且已将案涉房屋交付于赵某1、乔某。根据合同履行程度及合法占有房屋等情况综合确定权利保护顺位，赵某1、乔某现已对案涉房屋取得所有权并实际合法占有案涉房屋，其对案涉房屋享有的权利保护顺位明显优于徐某。赵某1、乔某已取得案涉房屋的所有权，徐某主张案涉房屋归其所有，无法律与事实依据，故对徐某提出的全部诉讼请求，本院不予支持。综上所述，为维护民事主体的合法民事权益，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告徐某的全部诉讼请求。案件受理费6670元，减半收取计3335元，由徐某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 樊冠青 二〇二〇年八月二十四日书记员 范抒意附件：本判决适用的相关法律条款如下：《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。