北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初10432号原告：中信银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区金融大街**。负责人：刘红华，行长。委托诉讼代理人：白雪梅，北京闻道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曦，北京闻道律师事务所实习律师。被告：宋旼旼，女，1983年4月16日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告：宋军，男，1953年5月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡鹏宏，北京恒都（昆明）律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司北京分行（以下简称中信银行）与被告宋旼旼、被告宋军金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告中信银行的委托诉讼代理人白雪梅、被告宋军及其委托诉讼代理人胡鹏宏到庭参加了诉讼。被告宋旼旼经本院依法送达出庭传票但未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行的诉讼请求为：1、宋旼旼偿还贷款本金7108766．39元及截至2019年5月24日的欠付利息186257．70元、罚息801．03元、复利2963．08元，并支付自2019年5月25日起至欠款实际付清之日止的利息、罚息、复利；2、中信银行有权对位于北京市朝阳区太阳宫南街19号院5号楼10层1单元1101号的房产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿；3、被告承担本案诉讼费、保全费、公告费。事实和理由如下：中信银行与宋旼旼于2017年6月12日签订《中信银行股份有限公司个人借款合同》。上述合同约定：宋旼旼向中信银行借款730万元；借款用途为公司经营；贷款利率为年6．615%、浮动利率；借款期限自2017年6月20日起至2042年6月20日止；还款方式为按月等额本息还款；贷款担保方式为宋旼旼提供房屋抵押担保；若宋旼旼未按合同及借款借据等文件按时足额偿还任意一笔贷款本息，中信银行有权宣布合同项下已发放贷款提前到期并收回贷款本息及费用，并有权就抵押物实现优先受偿。上述合同签订后，中信银行依约向宋旼旼发放了贷款。宋旼旼未如约向中信银行履行还款义务。原告中信银行向本院提交以下证据材料予以证明：证据一、《中信银行股份有限公司个人借款合同》（包含在《公证书》中）；证据二、《个人借款凭证（借据）》；证据三、《北京市中信公证处决定书》；证据四、《不动产登记证明》；证据五、个人身份识别凭证、系统实名认证截屏、合影照片；证据六、评估报告；证据七、房产证复印件（权利人为宋旼旼）；证据八、抵押房产核验信息截屏；证据九、抵押权登记证书（廊坊银行）；证据十、离婚证、离婚协议复印件；证据十一、《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》；证据十二、《不动产登记簿》；证据十三、诉前财产保全裁定书、保全费票据；证据十四、个人贷款逾期欠款说明。被告宋军对原告中信银行提交的证据一、证据二、证据三、证据五、证据六、证据十二、证据十三的真实性予以认可，对证据四、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十四的真实性不予认可。本院对中信银行提交的证据一至证据九、证据十一至证据十四的真实性予以确认，对证据十的真实性不予确认。被告宋旼旼既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告宋旼旼未向本院提交证据材料。被告宋军答辩称：不同意中信银行的诉讼请求中关于抵押权的部分，中信银行对抵押权不构成善意取得，无权主张优先受偿权。第一，李斌和宋军是涉案房产的真实权利人，宋旼旼属于无权处分。该房产为宋军和李斌于2009年3月从宋军原单位通过购买的方式取得，并登记在宋军名下，为宋军和李斌的唯一住房，宋旼旼作为二人的独生女，在宋军和李斌健在且不知情的情况下，伪造二人的死亡证明和继承公证书，将涉案房产变更至宋旼旼名下。2019年12月5日，北京市朝阳区人民法院作出民事判决书，确认房屋属于宋军所有。第二，中信银行在办理抵押贷款的过程中存在重大过失，且涉嫌违法和违规，不构成善意取得。首先，涉案贷款金额高达730万元，属于巨额贷款，因此，银行应尽到更高的注意和审慎义务，且涉案房产证所附平面图显示***和***属于同一套房屋，中信银行没有尽到涉案房屋所在小区的房屋名下均存在两个房产证（客厅一个，客厅以外部分一个）的特殊情况；宋旼旼在办理贷款时是结婚状态，且借款合同也设置有抵押物共有人签字一栏，纵使宋旼旼出示的房产证是真实的，银行也应知晓涉案房屋属于夫妻共同所有，此外，涉案房屋由宋军夫妇居住，而非宋旼旼居住，中信银行属于重大过失。其次，没有证据显示银行安排的评估人员对房产进行过评估。在朝阳法院的判决中，中信银行提交的评估报告显示涉案房产面积为101．47平米，而房屋结构为3室1厅2卫1厨2阳台，并附有实物照片，该户型结构和房屋大小应足以引起原告注意，但中信银行没有审查出该房屋不仅包含涉案抵押物，还包含面积为46平米的客厅，且评估单明确房屋还存在其他抵押情形，因此，中信银行属于重大过失。再次，既然贷款合同载明的用途为经营，贷款发放方式为委托支付，因此银行应当审查相关交易资料和凭证是否真实。银行没有对宋旼旼贷款的合法性、安全性等进行充分调查，即发放贷款，构成过失。宋旼旼作为国企普通工作人员，月工资只有6、7千元，无力偿还月供高达5万元的贷款。在贷款发放前，宋旼旼已经欠多家银行贷款未还，且存在逾期还款情形，综上所述，中信银行在办理涉案抵押贷款过程中存在重大过失，涉嫌违法和违规，对抵押权不构成善意取得。被告宋军向本院提交以下证据材料予以证明：证据一、居民户口薄；证据二、失踪人口受理回执单；证据三、《商品房预售合同》、发票、房产证；证据四、（2019）京0105民初22553号民事判决书；证据五、《个人征信报告》；证据六、评估报告。原告中信银行对被告宋军提交的全部证据材料的真实性予以认可。本院对宋军提交的全部证据的真实性予以确认。本院根据到庭当事人陈述及上述认证查明：一、关于中信银行与宋旼旼之间形成的金融借款合同法律关系。2017年，中信银行作为贷款人和抵押权人，宋旼旼作为借款人和抵押人，双方签订《中信银行股份有限公司个人借款合同》，并约定了以下条款：第一，关于贷款要素。本合同贷款金额为730万元；贷款用途为经营；本合同贷款年利率为6．615%，即以贷款合同签订日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4．9%为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮35%执行；本合同履行期间，贷款利率的调整方式为浮动利率，即首次利率调整日确定为次年一月一日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率；贷款期限300个月，自2017年6月20日起至2042年6月20日止；宋旼旼选择的还款方式为按月等额本息还款法；支付方式为受托支付，宋旼旼签署《支付申请书》，确认贷款发放至北京东宇德业商贸有限公司的账户。第二，关于债务的担保。贷款担保为宋旼旼以所有房产作抵押；担保范围为合同项下贷款本金、利息、复利、罚息；宋旼旼自愿将《抵押物清单》所列明的财产抵押给中信银行；《抵押物清单》载明的抵押物为位于朝阳区的房产；《抵押物清单》中，宋旼旼在抵押人处和共有权人处签字确认。第三，关于违约条款。逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；对逾期或未按合同约定的金额足额归还的贷款，中信银行有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息；对逾期或未按合同约定用途使用的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；宋旼旼违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，即构成违约；发生违约情况时，中信银行有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求宋旼旼立即偿还全部到期贷款及相应利息；有权处分抵押物。前述《中信银行股份有限公司个人借款合同》签订后，宋旼旼与中信银行在北京市中信公证处办理了公证，北京市中信公证处赋予了该合同强制执行效力。前述合同签订后，2017年6月6日，中信银行与宋旼旼办理了位于朝阳区房产的抵押登记手续，中信银行取得了《不动产登记证明》。2017年6月20日，中信银行依约向宋旼旼发放贷款730万元，并向宋旼旼出具了《个人借款凭证（借据）》，宋旼旼在《个人借款凭证（借据）》上签字进行了确认。《个人借款凭证（借据）》还载明，贷款利率为年6．615%，用途为房抵经营贷。在《中信银行股份有限公司个人购房借款合同》的履行过程中，宋旼旼未能按期足额偿还借款本息。中信银行向北京市中信公证处申请出具执行证书。由于未能联系到宋旼旼，中信公证处决定不予出具执行证书。自2019年2月之后，宋旼旼的每期贷款均未得到清偿。截至2019年5月24日，宋旼旼尚欠中信银行借款本金7108766．39元、利息186257．70元、罚息801．03元、复利2963．08元，共计7298788．20元。自2019年5月25日起至本案庭审辩论终结之时止，宋旼旼再未偿还任何款项。本院另查明，2019年5月16日，中信银行股份有限公司北京分行名称变更为中信银行股份有限公司北京分行。二、关于宋旼旼提供抵押的位于朝阳区的房产。2009年3月4日，宋军作为买受人与北京冠城正业房地产开发有限公司签署《商品房预售合同》，购买了位于朝阳区的房产（即抵押房产）。2010年12月1日，宋军取得了编号为X京房权证朝字第XXXX号的房屋产权证书，证书载明房屋为宋军单独所有，建筑面积为X平方米。2011年3月16日，宋军取得了编号为X京房权证朝字第XXXX号的房屋产权证书。该证书于2019年2月25日办理了补证，宋军取得了编号为京（2019）朝不动产权第XXXX号的房屋产权证书，证书载明房屋坐落于朝阳区，房屋为宋军单独所有，建筑面积为X平方米。前述两份房屋产权证书，均黏贴有相同的房地平面图，平面图载明，***号的房产和***号的房产相邻。在本案庭审过程中，依照中信银行提交的评估报告中关于***号房产和***号房产的相片，结合宋军及宋军配偶李斌的陈述，本院认定，***号房产和***号房产属于同一套房屋的不同部分，其中***号房产为房屋的客厅区域，***号房产为房屋的除客厅以外的区域，***号房产和***号房产共享一个入户房门，实际上并未分割为两套房屋。关于***号房产的权属问题，2019年12月5日，北京市朝阳区人民法院出具（2019）京0105民初22553号民事判决书，查明了以下事实：2016年12月21日，宋旼旼在北京市朝阳区不动产登记事务中心提交***号房产的所有权转移登记申请，转移登记事由为“继承、接受遗赠”，宋旼旼向登记机构提交一份加盖北京市志诚公证处公章的（2016）京志诚内民证字第9206号《公证书》，《公证书》记载，“申请人宋旼旼因继承被继承人宋军、李斌的遗产，于二〇一六年十一月十四日向我处申请办理继承权公证，并提交了如下证明材料：……（二）宋军、李斌的死亡证明；……被继承人的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因宋军、李斌的父母均先于其死亡，故此，兹证明被继承人宋军、李斌的上述遗产由其女宋旼旼继承。”基于该《公证书》，涉案房屋转移登记至宋旼旼名下，相应房屋所有权证编号为京*朝阳区不动产权第***号。在该民事案件的审理过程中，朝阳区人民法院向北京市志诚公证处进行了书面调查，北京市志诚公证处出具书面回复，称从未出具过（2016）京志诚内民证字第9206号《公证书》，且该《公证书》上加盖的公章与公证员人名章均与公证处公章、公证员人名章字体不符。在该案的审理过程中，宋军及宋军配偶李斌均到庭证明其并未去世，继承事实为虚假。朝阳区人民法院依照查明的事实，认定宋旼旼取得***号房产所有权依据的基础事实并不存在，判决确认***号房产为宋军所有。在宋旼旼持有登记所有人为宋旼旼的***号的房屋产权证书期间，与中信银行办理了房屋抵押登记手续。在办理房屋抵押登记手续之前，中信银行审查了该房产的评估报告、房屋产权证书，并在信息系统中进行了核验。本院另查明，因宋旼旼下落不明，2019年1月30日，宋军向公安机关报案，公安机关出具了《失踪人员受理回执单》。上述事实，有当事人提交的上述证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为，中信银行与宋旼旼签订的《中信银行股份有限公司个人借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，中信银行与宋旼旼均应按照合同约定行使权利和履行义务。中信银行发放贷款后，宋旼旼应按时足额偿还贷款本金、利息。现宋旼旼出现了逾期还款情形，且截至本案庭审辩论终结之时，宋旼旼的逾期欠款本息依然未予还清，因此，宋旼旼的逾期还款行为已经构成违约，中信银行有权宣布合同项下贷款提前到期，并要求宋旼旼立即偿还全部借款本金、利息、罚息、复利。《中信银行股份有限公司个人借款合同》约定的抵押房产（即1101号房产），已被北京市朝阳区人民法院出具的判决书确认并不属于宋旼旼所有。宋旼旼取得抵押房产所依据的《公证书》并非真实的公证书，且宋军并未去世，因此，宋旼旼取得抵押房产所有权所依据的基础事实并不存在。在此情况下，宋旼旼将该房产抵押予中信银行的行为，属于无权处分。本案的争议焦点在于，中信银行是否能够善意取得该房产的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定，“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”依据上述法律规定，中信银行善意取得涉案抵押权应当满足三个条件：一是取得抵押权时是善意的；二是取得抵押权有合理的对价；三是抵押权已经依法登记。本案中，中信银行系因向宋旼旼发放贷款而取得抵押权，且已办理抵押登记，因此，前述后两个条件已经满足，中信银行能否善意取得抵押权，关键在于第一个条件是否满足。关于中信银行取得抵押权是否善意，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”据此，认定中信银行是否善意，关键在于认定中信银行是否存在重大过失。本案诉争的抵押房产，在存在形式上具有一定的特殊情况，即其与1102号的房产同属于一套房屋，而1102号的房产为该房屋的客厅区域。从建筑面积上看，1101号的房产大小约X平方米，1102号的房产大小约X平方米，该房屋共计大小为约X平方米。因此，若实地进入该房屋现场查勘，尤其是进入该房屋后首先即进入面积达X平方米的客厅区域，结合1101号房屋产权证书所附的房地平面图，不难发现1101号房产的房产证仅登记房产大小为X平方米不符合常理，亦不难发现该房屋有1101号、1102号两本房产证。中信银行未能发现抵押房产存在前述特殊情况，是本案抵押权发生争议的直接原因。如果中信银行知晓宋旼旼提供抵押的房产只是一套房屋的一部分，为便于抵押权的实现，中信银行应要求宋旼旼一并抵押1102号房产，或要求宋旼旼提供1102号房产的房屋产权证书以供核对。如果中信银行向宋旼旼提出审核1102号房屋产权证书的要求，即可发现与抵押房产密切相关的1102号房产仍然登记在宋军名下，进而发现1101号房产和1102号房产在权属方面存在异常，宋旼旼可能构成无权处分。此外，1101号房产与1102号房产分别登记在不同所有权人名下，必然会导致中信银行在处分抵押物、实现抵押权方面存在困难，中信银行如果得知该事实，必然不会向宋旼旼发放高达730万元的贷款，使自身的合法权益处于不确定的状态之中。现中信银行未能提交证据证明其自身的工作人员已经上门查勘，或其已就该房屋的特殊情况进行了详细的审查核实，而发现抵押房产存在前述特殊情况，并不非常困难。因此，中信银行在办理涉案抵押贷款业务及办理涉案房产的抵押登记过程中存在重大过失，其不能善意取得1101号房产的抵押权。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宋旼旼于本判决生效后十日内偿还原告中信银行股份有限公司北京分行截至2019年5月24日的借款本金7108766．39元、利息186257．70元、罚息801．03元、复利2963．08元，并偿还上述款项自2019年5月25日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（按照《中信银行股份有限公司个人借款合同》的有关约定计算）；二、驳回原告中信银行股份有限公司北京分行的其他诉讼请求。如果被告宋旼旼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62892元、保全费5000元、公告费（已实际发生数额为准），由被告宋旼旼负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 高 亢二〇二〇年八月三十一日书记员 郭冬冬-14--1-