河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民初20号原告：刘建玲，女，1964年6月16日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：郑拴平，河南悦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：连仲齐，河南悦言律师事务所律师。被告：佐今明制药股份有限公司，住所地新乡市华兰大道**。诉讼代表人：北京德恒（郑州）律师事务所，佐今明制药股份有限公司管理人，负责人秦中峰、申劲颖。委托诉讼代理人：韩树一，佐今明制药股份有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：侯星宇，佐今明制药股份有限公司管理人工作人员。被告：申美琴，女，1952年9月20日出生，汉族，住新乡市。被告：李义民，男，1945年10月24日出生，汉族，住新乡县。以上二被告共同委托诉讼代理人：王立志，河南百苑律师事务所律师。原告刘建玲与被告佐今明制药股份有限公司（以下简称“佐今明公司”）、申美琴、李义民物权确认纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建玲委托诉讼代理人郑拴平，被告佐今明公司委托诉讼代理人韩树一，被告申美琴、被告李义民及其委托诉讼代理人王立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建玲向本院提出诉讼请求：1.判令申美琴、李义民继续履行合同并确认案涉新乡市××号佐今明住宅楼北3单元6层南户房屋归刘建玲所有；2.佐今明公司、李义民、申美琴配合刘建玲办理案涉房屋的过户手续；3.本案诉讼费由佐今明公司、申美琴、李义民承担。事实和理由：2001年11月27日，刘建玲与申美琴、李义民经中介新乡市解放路新荣房地产信息部介绍签订了《房屋买卖协议书》，申美琴、李义民把位于新乡市××路中药材家属院新楼东××单元××楼××（登记地址为新乡市××号佐今明住宅楼北3单元6层南户）的房屋出售给刘建玲。刘建玲按照协议约定交付全额购房款后，申美琴、李义民将案涉房屋交予刘建玲，刘建玲一家从2001年12月在案涉房屋居住至今。双方协议第6条约定，如果房产证发下来，甲方应尽快将证件交还乙方。期间，刘建玲多次催促申美琴、李义民办理房产证及过户手续，但申美琴、李义民拿到全额房款后不再配合办理房改手续和房产证，导致涉案房屋至今仍登记在佐今明公司名下，刘建玲还多次到佐今明公司说明情况，请求办理房屋过户手续，佐今明公司也不予配合。2019年6月17日，佐今明公司破产重整，2019年8月25日，佐今明公司管理人发布公告称在对佐今明公司进行清产核资时发现佐今明公司名下有包含涉案房屋在内的五处房产，要求房产权属异议人提交书面异议申请。2019年9月29日，刘建玲委托律师前往新乡市房管局房改办查询涉案房屋信息，发现涉案房屋房改手续已经办理完毕。佐今明公司辩称，诉争房屋登记在佐今明公司名下，系佐今明公司房产，房产证颁发时间是2009年1月19日。涉案房屋的房改费用由佐今明公司实际支付。案涉房屋系房改房，房改时需要对整栋楼进行房改，由单位统一接收钱款和手续，根据当时的房改政策，需要提供相应资料及房改费用后才能办理房屋产权登记，根据相关证据，佐今明公司共收取27人房改售房款75373元，未包含申美琴、李义民、刘建玲，因此，案涉房屋的房改费用是由佐今明公司实际支付的。申美琴、李义民共同辩称，涉案房屋在2001年时所有权是集体，个人只有使用权，房屋买卖违法违规。个人交纳部分资金经房改后，房屋才归个人所有，才可以进行房屋买卖。2008年房改时，申美琴、李义民参加房改支付了房改款三笔，分别是李义民2008年6月24日交的8418元，申美琴2008年7月23日交的508元及9月26日交的198.49元（李金荣为佐今明公司财务人员）。房改后，为使之前的房屋买卖行为合规合法，申美琴、李义民多次找刘建玲协调，要求其支付房改费用，被刘建玲拒绝。综上，2001年的房屋买卖协议无效，面对现实和现状，在李建玲支付申美琴、李义民房改款及利息后可配合办理过户手续，否则应按合同无效处理。原告刘建玲围绕诉讼请求依法提交了证据三组，第一组：1.本院（2019）豫07破申6号民事裁定书复印件一份，2.2019年8月25日佐今明制药股份有限公司管理人公告复印件一份，3.新乡市字第2008-03768号房屋所有权证复印件一份；证明佐今明公司已进入破产程序，案涉房屋登记在佐今明名下。第二组：4.2011年11月27日房屋买卖协议书复印件一份，5.背面书写有“此房同意出售，李义民，2001.元月”的李义民户口本复印件一份；证明申美琴、李义民将案涉房屋出售给刘建玲，刘建玲自2001年开始在案涉房屋居住。第三组证据：6.自新乡市房管局房改办查询的案涉房屋信息照片打印件一份，证明案涉房屋房改手续已办理完毕。佐今明公司对刘建玲提交的第一组证据的真实性无异议，但认为该证据恰能证明该房屋登记在佐今明名下，属于佐今明的房产；对刘建玲提交的第二组证据，认为案涉房屋系佐今明所有，申美琴、李义民擅自处分的行为系无权处分；对刘建玲提交的第三组证据的真实性有异议，认为该证据显示的房屋面积为77平方米，与案涉房屋的房产证记载的房屋面积79.77平方米不一致，且楼层无法对应案涉房屋的坐落位置。申美琴、李义民质证意见，对刘建玲提交的第一组证据的的真实性无异议，同意佐今明的质证意见；对刘建玲提交的第二组证据的真实性无异议，但认为该协议是无效的；对刘建玲提交的第三组证据，认为该证据系复印件，来源不合法，不能作为证据使用。刘建玲提交的第一组、第二组证据符合证据的三性特征，本院予以认定，刘建玲提交的第三组证据与本院调取的申美琴“新乡市共有住房出售评估审核确认表”一致，故本院也予以认定。佐今明公司提交了证据二组，第一组：证据1.案涉房屋的房屋所有权证一份，证明诉至房屋登记在佐今明公司名下，属于佐今明公司所有。第二组：证据2.2006年10月19日新乡市房改售楼款进账单1份，证据3.2006年10月19日中国银行现金缴款单1份，证据4.2007年6月30日佐今明公司收款凭证1份，证据5.佐今明公司收据27份，证明佐今明公司共收取27人房改售房款75373元，该27人中并未包括申美琴、李义民、刘建玲。刘建玲及申美琴、李义民均对佐今明公司提交的证据的真实性及证明目的无异议，故对佐今明提交的证据，本院均予以认定。申美琴、李义民提交证据2份，证据1.2008年6月24日河南省统一财务收款收据1份，证据2.2008年9月26日、2008年7月23日佐今明公司收据复印件1份，证明其已缴纳了案涉房屋的房改款。刘建玲对申美琴、李义民提交的证据予以认可。对申美琴、李义民提交的证据，佐今明公司质证认为，证据1的交款人为李义民、收款人为新乡市广播电视局，该证据与本案无关，证据2系复印件，对真实性有异议，且交款单位为李金荣，该证据也与本案诉争房屋无关。申美琴、李义民提交的证据因与本案欠缺关联性，故本院均不予认定。本院依刘建玲的申请向新乡市保障性住房服务中心调取了申美琴及李义民参加房改的“新乡市共有住房出售评估审核确认表”，各方当事人均对该证据的真实性无异议，故对该证据，本院予以认定。根据确认在卷的证据及当事人称述，本院认定事实如下：申美琴原系佐今明公司职工。申美琴、李义民陈述，案涉房屋原系集资房，其于1995年左右出资约2万元。2001年11月27日，由新乡市解放路新荣房产信息部作为中介，申美琴（甲方、出售方）与刘建玲（乙方、购买方）签订了《房屋买卖协议书》，协议书载明“房屋位置为建国路中药材家属院新楼（95年）东数2单元6楼南户，面积80平米，售价叁万玖仟元”，协议书中的“其他约定事项”载明“如果房产证发下来，甲方应尽快将证件交还乙方，甲方在签字之日起一月内将房屋内所有物品如期搬出，将此房钥匙交给乙方，同时乙方应将全部房款一次性付给甲方”。李义民作为申美琴的配偶亦签字同意出售该房。申美琴陈述其在签订协议后即将该房屋及集资款收据交付给了李建玲。刘建玲不认可其收到了集资款收据，并陈述其于2001年12月开始在案涉房屋居住。关于房改情况，李义民陈述，其原是新乡市广播电视局的职工，其在环城街还有个50多平方米的房，案涉房屋80平方米，按照房改政策，其与申美琴二人可以享受120平方米的房屋，超出部分的面积需要拿钱，两个房加在一起超出了120平方米，其交纳的8418元即是交的多出来的钱；房改时，其跟刘建玲联系了房改事宜，交代了相关费用由刘建玲承担，刘建玲也表示同意，后来再联系刘建玲，就联系不到了。佐今明公司陈述，当时的房改政策是需要对整栋楼进行房改，单位统一接收钱款和手续，案涉房屋所在楼栋是三十多户，其只有27户的资料和钱款，剩余的其没有收到资料及钱款，房改的钱是佐今明公司交的，有5户房产证就办到了佐今明公司名下。2009年1月19日，新乡市房产管理局就案涉房屋为佐今明公司颁发了房屋所有权证，房屋坐落为建国路147号院佐今明住宅楼北3单元6层南户，建筑面积79.77平方米。2019年6月17日，本院作出（2019）豫07破申6号民事裁定，受理屈文俊对佐今明公司的重整申请。2019年7月4日，本院作出（2019）豫07破6-1号决定书，指定北京德恒（郑州）律师事务所担任佐今明公司管理人。2019年8月25日，佐今明公司管理人因在对佐今明公司进行清产核资时发现佐今明公司在新乡市××号院存在五处房产，坐落位置分别为……佐今明住宅楼北3单元6层南户……，故发布公告称“一、如对上述房产权属存在异议者，可自本公告发布之日起十日内向管理人提交书面异议申请及相关证据材料；二、向管理人提交的相关证据材料，包括但不限于以下内容……”。就涉案房产，本院自新乡市保障性住房服务中心调取的购房职工姓名为“申美琴”的“新乡市共有住房出售评估审核确认表”中显示“个人产权比例80%”，购房职工姓名为“李义民”的“新乡市共有住房出售评估审核确认表”中显示“个人产权比例100%”。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，刘建玲因与申美琴签订房屋买卖协议占有了案涉房屋，但未依法办理不动产登记，故双方之间就案涉房屋的物权变更、转让尚未发生效力，且刘建玲与申美琴、李义民及佐今明公司之间系在合同履行中产生的纠纷，并非因物权的归属、内容发生争议，故刘建玲起诉要求确认案涉房屋归其所有，无事实和法律依据，不能予以支持。关于刘建玲要求申美琴、李义民继续履行合同及要求申美琴、李义民和佐今明公司配合其办理该房屋的过户手续能否支持的问题。本院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。案涉房屋原系集资房，申美琴自述其于1995年左右出资约2万元，结合本院调取自新乡市保障性住房服务中心的新乡市共有住房出售评估审核确认表中所显示的申美琴个人产权比例为80%的情况，应认定案涉房屋现属于申美琴的共有份额为80%。申美琴主张其已缴纳了案涉房屋的房改款，证据不足，对其该主张本院不予采纳。申美琴与刘建玲于2001年11月27日签订房屋买卖合同将该房出卖给刘建玲，刘建玲支付了购房款，申美琴亦将该房屋交付给了刘建玲。后该房房改时，因申美琴未向佐今明公司提供相关材料，故佐今明公司将该房房改至自己名下，并办理了房屋所有权证。在该房可以办理房屋所有权证的情况下，申美琴作为占份额三分之二以上的按份共有人可以处分、转让该房产，申美琴应当按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。故对刘建玲要求申美琴继续履行合同并配合办理过户手续的请求，本院予以支持。李义民作为申美琴的配偶、佐今明公司作为该房产的其他共有人亦应当提供协助、配合办理该房屋的过户手续。综上所述，刘建玲的起诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，申美琴、李义民、佐今明制药股份有限公司协助刘建玲办理坐落于新乡市建国路147号院佐今明住宅楼北3单元6层南户房屋的过户手续；二、驳回刘建玲的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由刘建玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  李荣军审判员  孙莉环审判员  付国强二〇二〇年八月七日书记员  谭俊周