湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终230号上诉人（原审原告）：荆门市三箭建设有限公司，住所地湖北省荆门市掇刀区象山大道**东方国际广场****。法定代表人：陈学平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王璐，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北安德广厦建设有限公司，住所，住所地湖北省荆州市沙市区塔桥路荆州新天地******div>法定代表人：何伟，董事长。委托诉讼代理人：胡明，湖北楚都律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭静，湖北同进律师事务所律师。原审第三人：湖北联华房地产投资有限公司，住所地湖北省荆，住所地湖北省荆门市象山大道**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：许纯秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈伟，该公司员工。上诉人荆门市三箭建设有限公司（以下简称三箭公司）因与被上诉人湖北安德广厦建设有限公司（以下简称安德广厦公司）、原审第三人湖北联华房地产投资有限公司（以下简称联华公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省荆门市中级人民法院（2019）鄂08民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，适用普通程序审理了本案。上诉人三箭公司的委托诉讼代理人王璐，被上诉人安德广厦公司的委托诉讼代理人胡明，原审第三人联华公司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三箭公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判不得执行位于荆门市掇刀区××大道××号的东方国际广场第11001号至11022号共22套房屋。2、一、二审诉讼费由安德广厦公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、《工程款抵扣协议》是三箭公司履行与联华公司之间《荆门市商品房买卖合同》的重要证据，协议已载明双方认可“购房款已经支付完毕，同意接收、交付了房屋”，一审认定事实时遗漏了上述内容。2、三箭公司2016年5月28日签订《工程款抵扣协议》《荆门市商品房买卖合同》时已表明用联华公司所欠工程款抵扣了应向联华公司支付的购房款，并同意联华公司按现状交付了房屋。一审认定双方履约交房时间为2017年8月31日没有依据。3、一审认定安德广厦公司与联华公司之间的建筑施工合同于2016年6月5日才终止履行，在此之前联华公司并不具备向三箭公司交付案涉商品房的条件，没有事实和法律依据。前述建筑施工合同为无效合同，不存在终止履行问题。2016年春节后联华公司与安德广厦公司之间矛盾升级，相关工程项目不能进行整体质量验收和工程款决算完全是安德广厦公司的过错。上述工程项目土地使用权证、建设规划许可证等均登记在联华公司名下，且办理了商品房预售许可，三箭公司与联华公司之间商品房买卖交易合法。至于房屋交付的标准，是买卖双方的约定，不存在不具备交付条件的事实。4、一审以三箭公司与联华公司2016年5月28日前未就双方履行的施工合同工程款进行决算，没有办理完相应工程款收付财务手续为由，否定三箭公司已一次性付清购房款，没有事实和法律依据。联华公司向三箭公司支付工程款的义务并不是以决算为前提的，根据三箭公司与联华公司建筑施工合同约定，联华公司应当于2015年9月10日前向三箭公司支付合同暂定价的70%即840万元，由于安德广厦公司不配合进行项目整体验收，三箭公司与联华公司未能进行工程款合法结算盖章，但双方认可合同金额。至于三箭公司未开具工程款收付发票，不影响前期双方对应当支付工程进度款的抵扣。5、一审以案外人张杰与联华公司2016年11月1日签订的《商品房屋买卖合同》否定2016年5月28日三箭公司与联华公司之间的合同，缺乏法律依据。6、三箭公司与联华公司所签订的《荆门市商品房买卖合同》没有备案并不影响双方合同的成立和生效，也不影响房屋交付。二、三箭公司对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。三箭公司与联华公司签订的《荆门市商品房买卖合同》和《工程款抵扣协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应予确认双方履行了所签订的《荆门市商品房买卖合同》约定的基本义务。三箭公司之所以同意联华公司以房屋现状交付，是为节省以后二次装修费用，便于随时根据情况进行施工和监督，有利于符合日后公司办公所需。关于三箭公司为证明己方已经合法占有案涉不动产，已提交了“东方国际广场”前物业公司的联系函予以佐证，一审以无法核实为由不予认定没有事实依据，也不符合法律规定。案涉不动产处于三箭公司管控之下，何时装修完毕并正式启用，不影响三箭公司对案涉不动产的合法占有。综上所述，三箭公司在法院查封之前已合法占有案涉不动产并支付了全部购房价款，享有足以排除强制执行的民事权利。安德广厦公司答辩称：一、三箭公司诉称2016年5月28日与联华公司签订《荆门市商品房买卖合同》和《工程款抵扣协议》不能成立。1、湖北省荆门市掇刀区人民法院（2017）鄂0804民初108号案件相关诉讼材料可以证明，联华公司2016年11月1日还在向案外人张杰出售案涉房屋，并在该案诉讼期间于2017年2月14日庭审时仍请求继续履行与案外人张杰的商品房买卖合同；2、三箭公司如2016年5月28日已经与联华公司签订《荆门市商品房买卖合同》，完全可以在2016年10月11日法院查封案涉房屋之前，完成相关商品房买卖合同备案登记。事实上三箭公司、联华公司在此后的五个月没有办理任何网签、备案手续，此点与常理不符；3、三箭公司法定代表人、股东李锋在2018年5月8日前系联华公司股东，三箭公司、联华公司系关联公司，不可能签订以房抵工程款协议。两公司系以虚假商品房买卖合同对抗法院强制执行。二、三箭公司诉称2016年5月28日购房款已经支付完毕不成立。现除了三箭公司、联华公司双方的协议，没有证据证明联华公司在2016年5月28日应当支付工程款，或者应支付的工程款已履行届满。以房抵债协议以消灭金钱债务为目的，受让人在完成不动产登记前不产生物权期待权，不能排除法院强制执行。三、三箭公司在2016年10月11日法院查封前没有合法占有案涉房屋。安德广厦公司因与联华公司的纠纷，2016年6月5日才被强制退出案涉房屋项目施工场地。联华公司2016年5月28日前还没有占有案涉房屋工地，2016年11月1日还在向案外人张杰出售房屋，三箭公司不可能在2016年5月28日已经占有该房屋。综上，原判认定事实清楚，三箭公司上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。联华公司在二审中未陈述意见。一审认定事实：湖北省荆门市掇刀区人民法院2016年9月12日受理安德广厦公司诉联华公司建设工程施工合同纠纷一案，应安德广厦公司的申请，于2016年10月11日作出（2016）鄂0804民初1114号之一民事裁定，查封联华公司所有的“东方国际广场”144套房屋，其中包括案涉第11001至11022号共22套房屋。后因安德广厦公司变更诉讼请求，该案诉讼标的额超出基层人民法院民商事案件级别管辖范围，湖北省荆门市掇刀区人民法院将该案移送至湖北省荆门市中级人民法院，即本案一审法院审理。2018年12月24日，湖北省高级人民法院以（2018）鄂民终1241号民事判决作出终审判决，判令联华公司向安德广厦公司支付工程款及利息，给付补偿款等。因联华公司未自动履行前述终审判决义务，安德广厦公司申请强制执行，一审法院于2019年2月27日立案执行。执行中，安德广厦公司申请对原诉讼中实施财产保全查封的联华公司所有的“东方国际广场”144套房屋予以评估、拍卖。三箭公司就此提出案外人执行异议，请求湖北省荆门市中级人民法院中止对前述22套房屋的执行。该院审查认为，三箭公司未提交证据证明其在湖北省荆门市掇刀区人民法院2016年10月11日查封案涉房屋之前已经合法占有22套房屋的证据，请求中止执行的理由不能成立，遂于2019年10月30日作出（2019）鄂08执异24号执行裁定，驳回三箭公司的执行异议。三箭公司于2019年11月4日收到该执行裁定书，2019年11月18日提起本案执行异议之诉。湖北省高级人民法院（2018）鄂民终1241号民事判决中查明“2015年9月10日，诉争工程主体封顶完成。2015年12月17日，诉争工程主体分部工程质量、主体结构工程质量经验收合格。2016年6月5日，安德广厦公司退出诉争工程项目施工现场。鉴于诉争工程项目已由案外人进场接续施工至竣工验收阶段，本院认定案涉建设工程施工合同于2016年6月5日终止履行”。一审还认定，三箭公司与联华公司于2014年12月11日签订建设工程施工合同，约定联华公司将“东方国际广场”建设项目设计图纸中12至14轴范围内的土建及安装发包给三箭公司施工。本案中三箭公司提交的《荆门东方国际广场东方财富12-14轴结算书》显示，编制单位为荆门宏信工程造价事务有限公司，编制日期2018年8月23日，所附《建设工程造价编审确认表》显示，编审价款16324337.95元，荆门宏信工程造价事务有限公司在编审单位栏盖章，建设单位及施工单位栏均为空白，无签名及时间。三箭公司提交的其与联华公司签订的《荆门市商品房买卖合同》载明，签订日期为2016年5月28日，买卖标的物为案涉22套房屋，其中第八条约定，付款方式及期限为“买受人一次性付款，付清交房，用所欠工程款抵扣房款”；第十条约定，交付期限“出卖人应当在2017年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格；2、取得规划、消防、人防等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、满足该商品房正常使用的公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成；4、供电、给水、排水、有线电视、天燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业部门认可达到正常使用条件；5、以媒体公告及书面通知为准，买受人同意在收到交房通知后，按通知时间受理”；第二十八条约定“出卖人应当自本合同签订之日起30日内，向荆门市房地产管理局申请办理商品房买卖合同登记备案手续”。一审并认定，在联华公司与案外人张杰商品房买卖合同纠纷一案中，湖北省荆门市掇刀区人民法院（2017）鄂0804民初108号民事调解书载明，张杰与联华公司口头协商购买案涉房屋，并于2016年9月10日、10月31日分别向联华公司转款2万元、498万元，双方于2016年11月1日签订《商品房屋买卖合同》，张杰并向联华公司转款50万元。联华公司于2016年10月31日、2016年11月1日分别向张杰出具500万元收据、50万元收据各1张。2016年11月3日，张杰与联华公司签订《东方广场A座10、11层房产买卖合同协议》，约定联华公司退回550万元购房款等事宜，此后双方成讼。2017年2月14日联华公司在该案庭审时答辩称，希望继续履行与张杰的房屋买卖合同或者补偿协议，其不能履行合同的原因是因安德广厦公司申请法院查封了包含出售给张杰的案涉房屋在内的一万多平米房屋，导致不能办理商品房买卖合同网签手续和房产证。一审另认定，案涉房屋位于荆门市掇刀区××大道××号东方国际广场（东方财富）A栋，尚未办理房屋所有权初始登记，该项目的国有土地使用权登记在联华公司名下，建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和建设工程施工许可证载明的用地单位、建设单位均为联华公司。2017年6月29日，湖北省荆门市掇刀区人民法院在案涉房屋工地的1楼及11楼张贴查封公告，内容为“本院根据（2016）鄂0804民初1114号之一民事裁定书，于2016年10月11日对被申请人联华公司所有的位于东方国际广场6024、6025。11001、11002。11022。24034、24035号房屋予以查封。查封期间，不得有损毁、抵押、变卖等处置行为，违者，本院将依法追究法律责任”。一审认为，本案争议的焦点为三箭公司对案涉22套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案涉22套房屋至今未办理不动产初始登记，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断，权利人应为联华公司，故三箭公司要求确认该22套房屋为其所有的诉讼请求，无事实依据，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，三箭公司提交的《荆门市商品房买卖合同》显示，合同签订时间为2016年5月28日，用联华公司所欠工程款抵扣房款的方式一次性付清购房款，交付房屋时间为2017年8月31日，该商品房应符合合同约定的各项条件，联华公司应当自合同签订之日起30日内向荆门市房地产管理局申请办理商品房买卖合同登记备案手续。首先，合同约定交房时间是2017年8月31日，并非立即交房；其次，联华公司在2016年11月1日尚在向他人出售案涉房屋；第三，三箭公司所举证据不能证明其与联华公司在2016年5月28日签订《工程款抵扣协议》时，已就双方工程款进行决算，且已将支付手续办理完毕。相反，三箭公司所举《荆门东方国际广场东方财富12-14轴结算书》中所附的《建设工程造价编审确认表》既无建设单位和施工单位签名盖章，又无确认时间，依结算书封面上的编制日期2018年8月23日推算，确认表应在2018年8月23日之后；第四，安德广厦公司于2016年6月5日退场前，水电及电梯均由安德广厦公司控制，尚不具备联华公司与三箭公司约定的交付房屋条件；第五，联华公司并未在合同约定30日内即2016年6月28日前办理案涉22套房屋买卖合同的登记备案手续；第六，联华公司2017年2月14日在张杰案庭审答辩时称，其不能向张杰履行合同的原因是因安德广厦公司申请法院查封了包含出售给张杰的案涉房屋，导致不能办理网签和房产证；第七，三箭公司并未举证证明其已于2016年10月11日前装修完毕并入住案涉22套房屋，而湖北省荆门市掇刀区人民法院张贴查封公告的事实表明，案涉房屋于2017年6月29日仍为装修状态。根据上述情况，不能认定三箭公司在法院查封之前已合法占有案涉不动产并已支付全部价款，故三箭公司对登记在联华公司名下的案涉22套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院遂依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，判决：驳回三箭公司的诉讼请求。案件受理费50593元，由三箭公司负担。本案各方当事人在二审期间均未提交新的证据，本院审理查明的事实与一审法院一致。另查明，三箭公司在一审中提交了一份湖北省奥智物业服务有限公司东方广场物业服务中心2016年8月29日工作联系函，内容为告知三箭公司装修注意事项，要求办理装修施工人员出入证、预缴装修押金等，第三人联华公司陈述湖北省奥智物业服务有限公司系其聘请的前期物业公司。安德广厦公司质证认为联华公司与三箭公司利益关联，不认可该证据真实性，三箭公司未进一步提交证据证实上述工作联系函的真实性。一审认为对该工作联系函的真实性无法核实，未予以采信。2018年5月8日，三箭公司法定代表人由李锋变更为陈学平。联华公司于2006年5月24日成立，李锋系联华公司股东。本院认为，本案二审争议焦点仍为三箭公司对案涉房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，三箭公司现提交其与联华公司签订的《荆门市商品房买卖合同》及《工程款抵扣协议》，主张系案涉执行标的物买受人，要求排除法院强制执行，应符合上述司法解释规定的情形。三箭公司上诉主张，依据与联华公司签订的《工程款抵扣协议》《荆门市商品房买卖合同》的约定，其以抵扣联华公司下欠工程款方式一次性支付购房款，联华公司已在2016年5月28日上述两份协议签订后按案涉房屋现状予以了交付，因此该公司在法院查封之前已合法占有案涉房屋。本院认为，1、根据本院（2018）鄂民终1241号民事判决查明事实，联华公司与安德广厦公司因建设施工合同产生纠纷后，安德广厦公司作为施工方在2016年6月5日前未退出施工场地，一直占有、控制案涉房屋所在的建设工程项目。三箭公司主张2016年5月28日与联华公司签订《工程款抵扣协议》《荆门市商品房买卖合同》后，双方即按房屋现状进行了交付，与上述事实不符。2、根据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。即便三箭公司前述主张成立，在安德广厦公司2016年6月5日退出施工场地前，案涉工程项目尚未竣工验收，联华公司作为商品房开发企业向买受人交付未经竣工验收合格的房屋，亦属于违法交付。三箭公司作为买受人基于违法交付占有案涉房屋，不应认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的“合法占有”情形。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定看，该项规定意在保护无过错的不动产买受人基于不动产买卖目的和合法有效的不动产买卖关系所享有的物权期待权。对于以消灭金钱债务为目的签订的类似“以房抵债”等以物抵债协议及附随形成的买卖合同而言，不动产交付仅系以物抵债协议的履行方式或手段，基于以物抵债合意而受让不动产的买受人，在完成抵债不动产物权变动登记前，其享有的仅是对不动产出卖人的债权请求权，而非物权期待权，并没有因此获得优先于出卖人的其他普通金钱债权人的法律地位，不能排除其他普通金钱债权人对抵债不动产的强制执行。本案中，联华公司2016年11月1日尚与案外人张杰就案涉房屋签订买卖合同，并在此后的相关诉讼中仍要求继续履行该合同，另外，综合考虑以下情形，即三箭公司股东、前法定代表人李峰在2016年5月28日，即该公司所主张签订《工程款抵扣协议》《荆门市商品房买卖合同》之时，亦系联华公司股东，在两公司利益关联；三箭公司在本案中并未提交与联华公司进行相关工程款结算的合法有效的凭据；2016年5月28日至2016年10月11日，湖北省荆门市掇刀区人民法院查封前，三箭公司与联华公司有充足的时间办理案涉房屋买卖合同网上备案，但双方自始未办理网签备案手续，与常情常理不符，本院认为，三箭公司所主张2016年5月28日与联华公司签订的《工程款抵扣协议》《荆门市商品房买卖合同》的真实性存疑。即便上述协议真实，如前所述，亦是三箭公司基于以物抵债目的签订的协议，其缔约目的不满足上述司法解释第二十八条所规定的情形，因此不享有该条规定所特别保护的物权期待权。综合所述，三箭公司主张不得执行案涉房屋，没有事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50593元，由荆门市三箭建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邵远红审判员  郭登友审判员  王 艳二〇二〇年八月二十一日法官助理羿华书记员虢锡