山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4525号上诉人（原审原告）：太原市精良发展有限公司，住所地太原市万柏林区望景路**浙江大厦****。法定代表人：高仕东，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张巧娥，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：高智明，山西谦诚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱乐永，男，1968年7月2日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：郝思雯，山西国晋律师事务所律师。上诉人（原审原告）：高小童，男，1958年9月20日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：郝思雯，山西国晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原市万柏林区浙江大厦业主委员会，住所地，住所地太原市万柏林区望景路**浙江大厦****iv>负责人：高清明，委员会主任。委托诉讼代理人：袁美秋，北京市晨野（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原市万柏林区浙江大厦业主大会（执行机构：太原市万柏林区浙江大厦业主委员会），住所地太，住所地太原市万柏林区望景路**浙江大厦v>负责人：高清明，委员会主任。委托诉讼代理人：张娜，山西盛道律师事务所律师。上诉人太原市精良发展有限公司、朱乐永、高小童因与被上诉人太原市万柏林区浙江大厦业主委员会、太原市万柏林区浙江大厦业主大会业主撤销权纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原市精良发展有限公司委托诉讼代理人张巧娥、高智明，上诉人朱乐永、高小童委托诉讼代理人郝思雯，被上诉人太原市万柏林区浙江大厦业主委员会委托诉讼代理人袁美秋，太原市万柏林区浙江大厦业主大会委托诉讼代理人张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市精良发展有限公司、朱乐永、高小童上诉请求：1、撤销太原市万柏林区人民法院作出的（2020）晋0109民初1964号民事判决书；2、改判支持上诉人的诉讼请求，即撤销被上诉人浙江大厦业主委员会所称“于2019年3月26日作出的太原市万柏林区浙江大厦业主大会关于选聘、解聘物业企业”的决议。事实与理由：物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同的终止只能由签订前期物业合同的房地产建设单位与前期物业企业约定终止，或者业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，依照法律规定终止。前期物业服务合同的解除或者终止情形，必须符合法律规定，不能适用业主大会或者业主委员会决议解聘解除或者终止制度。《物权法》、《物业管理条例》规定的可由业主大会决定选聘和解聘的物业服务不包括前期物业服务企业。本案中，所涉前期物业服务合同只能由建设单位（上诉人精良公司）与仕华物业公司约定解除，或者当业主大会决议选聘新的物业服务企业时自行终止，而选聘新的物业服务企业业主大会决议因同意业主人数与面积均未过半而应予撤销，故被上诉人解聘前期物业服务企业的决议因违反前述法律规定，应予撤销。依照《物业管理条例》第二十一条、第二十六条规定，业主大会无权作出解聘前期物业服务企业的决议，案涉业主大会决议因违反前述法律规定应予撤销。原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。太原市万柏林区浙江大厦业主大会、太原市万柏林区浙江大厦业主委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。第一，上诉人对于业主大会选聘解聘前期物业服务企业的法律规定存在理解错误。上诉人一方面称不能适用业主大会或业主委员会决议解聘前期物业，同时又认可业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止，观点自相矛盾。解聘前期物业正常的程序就是业主大会通过解聘选聘物业服务企业的决议，业主委员会根据该决议与物业服务企业签订物业服务合同，至此前期物业服务合同终止。第二，本次解聘选聘物业服务企业的程序合法，结果也符合双过半要求，是合法有效的业主大会决议。第三，业主委员会于2019年3月26日在浙江大厦告示栏张贴了本次解聘选聘业主大会的决议，结果上诉人2020年4月30日才起诉要求撤销解聘，选聘的业主大会决议已经超过法律规定一年的撤销期。浙江大厦业主大会解聘选聘物业服务企业的决议已经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，程序合法，而且没有证据证明该解聘选聘的决议损害了上诉人的合法权益，所以应当维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。太原市精良发展有限公司、朱乐永、高小童向一审法院起诉请求，1、请求人民法院撤销被告太原市万柏林区浙江大厦业主委员会所称“于2019年3月26日做出的太原市万柏林区浙江大厦业主大会关于选聘、解聘物业企业”的决议；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，一、浙江大厦总建筑面积为30398.14平方米、业主人数为88人。经浙江大厦项目业主申请，2018年5月24日，浙江大厦项目在太原市万柏林区物业行政主管部门及太原市万柏林区兴华街道办事处组织、指导下就《关于太原市浙江大厦项目首次业主大会会议筹备组组成人员名单》进行了公告，同日，浙江大厦项目首次业主大会会议筹备组讨论召开了业主大会会议，会议就《管理规约》、《业主大会议事规则》、选举产生业主委员会委员等事项投票表决及投票数以及业主委员会委员候选人产生办法进行了公告。2018年8月1日在兴华街道办事处的监督下，组织召开全体业主大会，通过了《管理规约》及《业主大会议事规则》。于2018年8月21日，在政府相关部门的监督及指导下经74名业主参选，浙江大厦业主大会选举产生了业委会委员5人即：高清明、王世锋、李月兰、郭云霞、李成海并推选高清明为业委会主任、王世锋为副主任并进行了公示。2018年9月18日，太原市万柏林区房地产管理局作出万房地（2018）05号《关于成立万柏林区浙江大厦业主大会的批复》说明，在兴华街办的监督下，组织召开业主大会，通过《管理规约》和《业主大会议事规则》并选举产生了由五名业主担任委员会的第一任万柏林区浙江大厦业主委员会，我局对申报资料进行审核，经审议具备了备案条件，按照《物业管理条例》，在业主大会不召开期间，其选举产生的业主委员会履行业主大会职责。二、2018年12月29日，浙江大厦业主委员会就业主大会选聘、解聘物业服务企业进行了公告，2019年3月26日，浙江大厦全体业主委员会就关于选聘和解聘物业服务企业投票表决结果公告。公告主要说明：同意选聘和解聘物业企业业主的人数为76人，占全体业主的87.2%，其相应的专有部分面积超过建筑总面积的一半以上。原告提供的《公告》及《太原市浙江大厦业主解聘、选聘物业公司征求意见表》等证据证明：赞成票数共计76人，其相应的专有建筑面积为25128.61平方米，经原告质证表示不予认可，但未能提供相应的证据佐证自己的辩解，对原告提供的上述证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。一审法院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。浙江大厦在太原市万柏林区兴华街道办事处的组织、指导协助下设立业主大会和选举业委会委员。业主委员会产生后，经万柏林区房地产行政主管部门和街道办事处审核备案。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案争议的焦点是业主委员会关于解聘、选聘的物业服务企业是否合法。根据《物业管理条例》的相关规定，选聘、解聘物业服务企业，由业主共同决定。现有证据不能证明业主大会或业主委员会作出关于选聘、解聘新的物业服务企业的决议侵害了三原告的合法权益或违反了相关由共同业主决定的法定程序，现三原告请求撤销业主大会作出的关于选聘、解聘物业企业的决议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条之规定，判决如下：驳回原告太原市精良发展有限公司、朱乐永、高小童的诉讼请求。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：太原市万柏林区浙江大厦业主委员会“于2019年3月26日做出的太原市万柏林区浙江大厦业主大会关于选聘、解聘物业企业”的决议是否合法。根据《物业管理条例》的相关规定，选聘、解聘物业服务企业，由业主共同决定，且必须依据《物权法》76条规定的程序作出。《物权法》76条规定：“业主大会有权决定解聘物业服务企业。”但该项规定仅适用于普通物业服务合同，而不适用于前期物业服务合同。本案中被上诉人业主大会或业主委员会作出关于选聘、解聘的物业企业为前期物业服务合同，违反了相关法定程序，应予撤销。综上所述，太原市精良发展有限公司、朱乐永、高小童的上诉请求成立。一审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初1964号民事判决；二、撤销被上诉人太原市万柏林区浙江大厦业主委员会于2019年3月26日做出的太原市万柏林区浙江大厦业主大会关于选聘、解聘物业企业的决议。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由被上诉人太原市万柏林区浙江大厦业主委员会、太原市万柏林区浙江大厦业主大会负担。本判决为终审判决。审判长 郝利亚审判员 王庆河审判员 任 华 二Ｏ二Ｏ年八月二十一日书记员 冯 莉