山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0211民初12097号 原告：从德娟，女，1969年11月21日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：隋兵，山东中苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔珊珊，山东中苑律师事务所律师。 被告：青岛康大房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：高思诗，职务总经理。 委托诉讼代理人：童建飞，系该公司员工。 原告从德娟与被告青岛康大房地产开发有限公司（以下简称康大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告从德娟的委托诉讼代理人隋兵、崔珊珊，被告康大公司的委托诉讼代理人童建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告从德娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付差价补偿款人民币392583元；2.判令被告向原告支付自起诉之日起至实际付款之日，以392583元为本金按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月16日，原被告双方签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于青岛市黄岛区《康大杨七岭项目6、9、10、14、15、23、28号楼》内6栋4单元3层302户房屋一处，建筑面积130.57平方米，房屋总价款为2634249.75元（含房屋全装修价格），付款方式为按揭贷款。经计算，合同约定的房屋装修费用为522280元，装修标准为4000元/平米。合同签订后，原告依约全面履行了合同义务，足额按期支付了2634249.75元购房款。但被告实际交付房屋时，原告发现被告交付的房屋的装修标准及装修设备明显低于合同约定的标准。原告多次向被告提出交涉，希望被告作出解释并协助原告进行房屋装修造价评估，被告均置之不理且拒绝向原告提供评估所需的相关装修施工图纸及支出票据等相关材料。原告无奈自行委托第三方评估机构进行了现场评估，经评估该房屋全部精装修费用为129697元，装修标准约为993元/平方米，远远低于合同约定的标准。被告这一违约行为严重侵犯了原告的合法权益。双方签订的《青岛市商品房预售合同》的补充条款中明确约定，如交付时房屋装修装饰或设备达不到约定标准，被告可以一次性补偿原告实际装饰设备与约定装饰设备的差价。因此，被告应向原告一次性支付差价补偿款392583元。双方多次协商未果，现原告特诉至贵院，请求贵院依法判如所请。 被告康大公司辩称：一、被告认为原告起诉主张差价补偿款392583元及利息无事实和法律依据。涉案房屋销售价格，被告已向房管局进行了备案，且房屋价款原告在购买该房屋时也认可。根据双方2018年3月16日双方签订《青岛市商品房预售合同》补充条款的第一条中第8条明确约定，“买受人完全知悉且理解，上述价格为房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不就房屋价格问题向出卖人主张任何权利”。所以根据上述合同约定原告不得因价格问题向被告主张任何权利。二、2018年3月16日双方签订《青岛市商品房预售合同》补充条款第五条房屋交付中第8.3、8.4条也明确约定了房屋交付之日起15日内乙方未向甲方提出书面异议的，视为乙方认可该房屋装修装饰或设备达到约定标准。具体到本案，涉案房屋已交付，且在交付后15日内未接到原告书面异议书。故按照该条约定，其不能再向法院起诉装修问题。三、关于涉案房屋销售价格问题，已向房管局备案，且购买房屋时原告认可该价格，其在因价格问题主张权利不符合法律规定，也无合同依据。其诉状中的鉴定被告不认可，其鉴定也不符合法律规定，无法律效力，对于销售价格问题不是鉴定的范围。综上，请求贵院依法查明事实，判决驳回原告的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下： 2018年3月16日，原告从德娟与被告康大公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于青岛市黄岛区《康大杨七岭项目6、9、10、14、15、23、28号楼》内6栋4单元3层302户房屋一处，该房屋建筑面积130.57平方米，每平方米房屋建筑面积单价为16175元，房屋总价款（不含装修）为2111969.75元，房屋全装修总价款为2634249.75元。 合同附件三对涉案房屋装饰装修主要材料和设备等进行了约定，其中对房屋地面、墙面、天花板、户内门、橱柜系统、卫生间洁具系统、强弱电、安防设备、采暖、水暖等装修标准进行了约定，其余未约定部分以实际交付为准。 双方达成的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第8款对双方签订的《青岛市商品房预售合同》第三条变更、补充约定，买受人购买该房屋价格含装修价格，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）为人民币20175元（大写：贰万零壹佰柒拾伍元整）；根据出卖人暂测的房屋建筑面积，买受人购买该房屋的总价款（包含房屋装修价格）为人民币2634249.75元（大写：贰佰陆拾叁万肆仟贰佰肆拾玖元柒角伍分）。买受人完全知悉且理解上述价格为房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。第五条第8.3款规定：除上述约定外，如交付时该房屋装修装饰或设备达不到约定标准，乙方应在该房屋交付之日起15日内向甲方提出书面异议，甲方应在双方确认之日起60日内就未达到部分采取补救措施。甲方可以进行整改（整改期间不视为甲方逾期交房），也可以一次性补偿买受方实际装饰设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务。除上述补救措施外，乙方不得以房屋装修装饰或设备达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或者提出其他要求。如乙方未在该房屋交付之日起15日内向甲方提出书面异议的，视为乙方认可该房屋装修装饰或设备达到约定标准。第十三条约定：本补充协议是甲、乙双方签订的《青岛市商品房预售合同》的组成部分，《青岛市商品房预售合同》中的有关约定于本补充协议不一致的，以本补充协议的约定为准。合同签订后，原告依照合同约定履行完付款义务。该涉案房屋所涉项目备案的装修价格为4000元/㎡。 对双方当事人有争议的事实，双方的意见如下： 原告提交了委托个人进行的评估结果，欲证明本案的实际全部装修费用为129697元，远远低于合同的标准；被告对该证据的真实性不予认可，认为房屋的销售价格不属于鉴定的范围，且该鉴定并非有资质的鉴定机构出具，该鉴定无任何法律效力。 原告提交了青岛西海岸新区国土资源和房屋管理局《关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知》欲证明含装修住宅项目必须将房屋的毛坯价格与装修价格分离，并在预售阶段告知，并现场公示，明确规定不得违背购房人意愿通过提高装修价格变相提高房价；被告认为对证据的真实性不认可，系网上打印件，对证明目的不认可。 原告提交了装修配置列表复印件一份，欲证明被告未就装修标准作出明确具体的公示，该列表也无法判断出装修标准；被告对证据的真实性不予认可，认为该证据系复印件，对证明目的也不予认可。 被告提交了入住资料、物品签收表，主张其已向原告交付了房屋，被告认为收取房屋钥匙仅是验房的必备条件，被告应按照合同的约定提交房屋交接单证明其已交付房屋。 本院认为，本案争议的焦点一是涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价；二是原、被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第8款是否无效。本院评判如下： 1.关于涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及被告是否应当退还精装修差价的问题。本案系商品房预售合同纠纷，原、被告之间就涉案商品房的买卖签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，即使合同约定的装修价值较高，也是符合商品市场正常运行规律的。原告委托个人对房屋装修造价进行评估，其造价评估报告并非有资质的鉴定机构所出具，不具有法律效力，本院不予采信。原告没有提供充分证据证明被告交付的房屋装修与合同约定的不一致，从而损害其利益，给其造成损失。因此，原告主张返还差价补偿款的诉讼请求，本院不予支持。 2.原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第8款是否为无效的格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，从该条款约定的内容来看，该条款主要是对房屋价款的确认，不存在合同无效情形，也不属于排除对方主要权利的情形，因此原告认为双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第8款为无效条款的主张不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告从德娟的诉讼请求。 案件受理费已减半收取3594元（原告已预交），由原告从德娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  吕莉莉 二〇二〇年八月三十一日 法官助理张鹏 书记员  陈安新