广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2998号原告：李遵加，男，汉族，1985年6月5日出生，户籍地广东省陆丰市****************，公民身份号码441************137。委托诉讼代理人：李瑜武，惠州市惠东县第一法律服务所法律工作者。被告：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所惠东县平山百丘田，统一社会信用代码914************887。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师、实习律师。原告李遵加与被告惠东县弘诚实业发展有限公司（以下简称弘诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李遵加的委托诉讼代理人李瑜武，被告弘诚公司的委托诉讼代理人魏展谦、刘俊凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李遵加向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付房屋的违约金134112元(自2014年10月30日起至符合居住条件交付使用之日止即竣工验收备案完成之日，每日按照已付购房款的万分之五计付)；2.被告向原告支付逾期办理不动产权登记的违约金4470.4元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的厚园xx号楼x层xx号房，建筑面积127.96平方米，购房款447041元，原告先付了购房款137041元，原告缴纳了维修基金和契税。《商品房买卖合同》第八条约定:出卖人应当在2014年10月30日前交付房屋给原告使用，因被告惠东县弘城实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题，被告未在2014年10月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。原告于2015年5月19日与被告签订《楼宇交接书》，但是《楼宇交接书》注明:经惠东县建设有关部门验收鉴定合格，可以投入使用。被告却不能提供文件证明是否完成消防和人防工程，更没有取得惠东县住建局的竣工验收备案文件，完全不可以投入使用，更不符合居住条件。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不及格的，不得交付使用;房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。2000年4月7日中华入民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，据此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的“经验收合格后”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。被告没有按照法律法规的要求和标准验收合格，属于欺骗原告收楼。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金原告要求继续履行合同，被告应当按照合同约定支付违约金，《商品房买卖合同》第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后540日内，办理产权登记备案，如因出卖人的原因，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金，因被告逾期交付使用房屋，被告承诺的办理产权登记的期限也超过，应当支付自2016年4月22日起至办理产权登记之日止期间的违约金。请贵院依法判如所请。被告弘诚公司辩称，一、答辩人已于2015年5月19日与被答辩人签订《楼宇交接书》并向被答辩人交付了房屋。因此，答辩人已于该日履行了交房义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。2015年5月19日，双方签订《楼宇交接书》，并在被答辩人的认可下进行了房屋交接手续（交付了房屋的钥匙）、转移了房屋的占有。鉴于双方当事人具有完全民事行为能力，签订《楼宇交接书》的行为出于各自的真实意思表示，其行为和内容均未违反效力性禁止规范，在没有证据证明答辩人在签订时存在欺诈胁迫、重大误解等导致该交接书被撤销或认定无效的情况下，应当尊重双方当事人的合意表示和《楼宇交接书》的现有效力，视为答辩人已向被答辩人履行了交付房屋的义务，故答辩人不需要继续支付此日期之后的逾期交房违约金。虽有部分法律法规规定“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”，但从此规范设立的目的看，其禁止的不是房屋交付行为本身，而是禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用；从行为后果上看，若违反了该规定，也没有要承担民事责任的规定。该规范是管理性的禁止性规范，不属于效力性的禁止性规范。答辩人交付的房屋虽未达到合同约定的“经验收合格”标准的商品房，但这只能属于带瑕疵交付，而不属于逾期交房问题。如被答辩人认为案涉商品房不具备交付条件而对其造成损害的，应当另行主张权利，而实际上，案涉商品房在后续验收中也未出现任何质量问题，未给被答辩人造成过任何损害，更没有影响被答辩人的正常居住。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《楼宇交接书》是两方当事人真实意思表示，答辩人已向被答辩人履行了交付房屋的义务。二、退一步讲，房屋已于2017年4月12日完成五方验收，答辩人于情于理都无需支付此日期之后的逾期交房违约金。根据《竣工验收备案表》显示，房屋已于2017年4月12日通过勘查、设计、施工、监理和建设五个单位的竣工验收，即对房屋的可交付状态进行了公示，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房条件已全部达成。因此，答辩人于情于理都无需再支付此日期之后的逾期交付违约金。三、从起诉之日起往前追溯三年，被答辩人的诉讼请求已过时效，依法不应支持。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》四十七：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，因此，若法院查明被答辩人于2020年5月1日起诉，那么，在2017年5月1日之前涉及的诉讼请求便已超过诉讼时效，依法不应支持。综上三点，答辩人已无需向被答辩人支付逾期交房违约金。四、退一步讲，即使仍需支付违约金，那么也应扣除答辩人处理地下室工程遇大面积岩石地质导致的迟延验收时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项，因异常地质状况导致的工期延误的，项目验收之延误可据实予以延期。案涉商品楼原定的合同交房日期是2014年10月30日，但在验收前期发现地下室工程的大面积岩石地质，需要通过爆破解决。又因为案涉商品房l1至21座住宅的地下消防设施相连，为整体报建项目，故必须解决岩石地质问题才能通过验收。在答辩人进行爆破方案的研讨和第三方施工单位的选定后，广东xx集团建设有限公司于2015年7月22日对爆破工程作出安全评估，广东xx爆破工程有限公司于2015年10月22日完成爆破工作。故交房时间和不动产权登记的逾期时间应相应扣除116天。五、被答辩人未就损失进行举证，所请求的违约金总额明显过高，依法应当予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋且未约定损失赔偿额计算方法的，按逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确认；第十六条规定，违约金超过损失30%的，应当减少。2017年8月19日，答辩人委托第三方佛山市xx土地房地产评估有限公司对百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年6月30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。据计算，被答辩人主张的违约金总额已远超过根据评估标准计算的损失的30%，依据上述规定，应当予以减少。综上所述，房屋已于2015年5月19日交付被答辩人，且与2017年4月12日完成竣工验收，因此逾期交房违约金最多计算至2017年4月12日。此外，2017年5月1日之前涉及的诉讼请求便已超过诉讼时效，依法不应支持此日期之前的违约金。因此，答辩人已无需向被答辩人支付逾期交付违约金。即使还应支付，也应扣除免责事由期间，依法调整总额过高的违约金。为维护答辩人的合法权益，请求贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告李遵加围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.身份证，证明原告诉讼主体资格；2.商品房买卖合同，证明被告逾期未交房与未办理不动产权的事实；3.付款发票，证明原告付清房款的事实；4.楼宇交接书，证明原告与被告签订交接书的事实。被告弘诚公司围绕其抗辩意见依法提交了如下证据：1.建设工程消防设计的审核意见书，证明11至21座住宅地下消防设施相连，为整体报建项目；2.安全评估报告第25页，证明爆破地点为厚园A地块一期B区19-21座工程、爆破环境复杂为东面别墅、南面工棚和高压线塔、西面住宅、工程地质为微风化花岗岩；3.爆破施工报批资料第2页-爆破工程施工合同备案回执，证明爆破工程施工合同于2015年7月23日向惠东县公安局治安管理大队备案；4.爆破施工报批资料第6页-爆破作业项目申请表，证明爆破作业项目经层层审批，于2015年8月21日经市公安局批准；5.16-18号楼竣工验收备案表，证明开工日期为2012年7月5日、验收日期为2017年4月12日；6.评估报告书第3页，证明逾期交付使用房屋期间，同地段同类房屋租金标准；7.楼宇交接书、8.入伙确认单、9.装修承诺书、10.装修施工申请书、11.房屋装饰装修工程管理服务协议，证明2015年5月19日,原告收楼；12.物业费流水，证明2015年5月起，原告开始缴纳物业费。对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：被告弘诚公司成立于2009年9月2日的有限责任公司（法人独资），经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2013年7月5日，原告李遵加与被告弘诚公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠东县****百丘田地段厚园xx幢x层xx号房的房产一套，该商品房建筑面积为127.96平方米，总金额447041元。合同第六条约定：买受人按首期房价款137041元整于签订合同当日付清，余款由出卖人采用银行按揭方式在本合同签订后一个月内付清；合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的……3、异常地质状况、市政规划变化和市政行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定交付了购房款。被告弘诚公司向原告李遵加发出《楼宇交接书》，原告李遵加于2015年5月19日在该《楼宇交接书》上签名确认。《楼宇交接书》记载：“甲方惠东县弘诚实业发展有限公司（发展商）、乙方李遵加（业主），鉴于甲方所开发的惠东县平山镇黄排百丘田3号弘诚厚园二期已竣工，并经惠东县建设有关部门验收鉴定合格，可以投入使用。所以乙方购买的本小区物业单元号xx-xxx已具备入伙条件，可以使用。甲方和乙方均同意签署本楼宇交接书，以便甲方将乙方所购买的该物业通过签署本协议正式移交给乙方。乙方已检查了该物业的所有情况，乙方可以接受该物业。甲乙双方一致认为，可以签署本楼宇交接书，甲方正式把该物业移交给乙方，并确认以下条款的内容：1.自2015年5月19日起，该物业由甲方交付给了乙方；2.甲方确认，其仍然负有《物业买卖合同》中规定的房屋保修义务；3.乙方确认，确实已收到该物业的钥匙；4.乙方确认，该物业质量符合双方签署的《物业买卖合同》中的规定，乙方并无异议；5.本交接书自甲乙双方签字之日起生效”。同日，原告签订《入伙确认单》，并物业提交《装修施工申请表》、《装修承诺书》，对房屋进行装修。2017年4月12日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设五个单位验收合格。2017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表。原告至今未取得涉案房产的房地产权属证书。另查，广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第xxxxx号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意弘诚公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见，厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告弘诚公司在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东xx集团建设有限公司对厚园A地块一期B区19-21座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东xx爆破工程有限公司作出厚园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。再查，2017年8月19日，被告弘诚公司委托佛山市xx土地房地产评估有限公司对位于惠东县****百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。本院认为：原告李遵加与被告弘诚公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县****百丘田地段厚园xx号楼x层xx号房的房产一套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。关于被告主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的问题。本案中原告请求被告支付逾期交房违约金，因双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，每逾期一天产生一个新的违约金，按日形成个别债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”本案为2020年4月28日立案，故原告2017年4月28日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效。关于原告诉请被告支付逾期交房违约金的问题。1、因被告弘诚公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题，被告辩称因合同约定的特殊原因可以延迟交付商品房，理由充分，本院予以采信。但广东xx爆破工程有限公司出具的证明扣除作业时间90天，被告要求扣除116天的意见无事实依据，本院不予采纳。为此，被告支付违约金的时间应自2014年10月30日起90天后的第二天（即2015年1月28日）开始计算；2、被告于2015年5月19日向原告发出《楼宇交接书》，原告在《楼宇交接书》上签名确认，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，本院不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”，原告认为其系受欺诈而签订《楼宇交接书》的依据不足，原告在2015年5月19日已经收房。综上，被告逾期交房，本构成违约，逾期交房违约金应自2015年1月28日计至2015年5月19日，但如前所述，原告主张的2017年4月28日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，因此，原告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告支付逾期办证违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告弘诚公司未依约将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，原告诉请被告支付逾期办证违约金4470.4元（按已付购房款447041元的1%即4470.4元），理由充分，本院予以支持。综上，原告李遵加的诉请和被告惠东县弘诚实业发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付逾期办证违约金4470.4元给原告李遵加。二、驳回原告李遵加的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3072元（原告已预交），由原告李遵加负担2973元，被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  郑国兆人民陪审员  刘火荣人民陪审员  黄文青二〇二〇年八月二十四日法官 助理  柯嘉静书 记 员  黄淑妤