河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初2414号 原告：田某某，男，1986年8月28日生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：田某某，男，汉族，1956年9月16日生，住址：河北省石家庄市长安区。 被告：河北某某房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区和平东路**金嘉园底商西侧**。 法定代表人：范某某，职务：经理 委托诉讼代理人：张某某，男，汉族，1961年12月4日生，住址：石家庄市桥**。 被告：石家庄某某房地产经纪有限公司，住，住所地：石家庄市裕华区体育大街东岗路**纪华茂A座1522室 法定代表人：张某某，职务：执行董事 委托诉讼代理人：尤某某，男，汉族，1996年10月3日生，住址：石家庄市长安区。 原告田某某与被告河北某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）、石家庄某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田某某及其委托诉讼代理人田某某、被告河北某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。被告石家庄某某房地产经纪有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告田某某向本院提出如下诉讼请求：1、依法判决原、被告签订的《氧派湾委托建房协议》无效；2、依法判令二被告退还原告购房款250868元以及利息25086.8元、违约金2222.6元（30天），共计278177.4元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月14日，原告购买了被告某某公司开发的氧派湾11号楼2单元1801号房屋，面积为115.4平方米，总价740868元，双方签订了编号为0000072的《氧派湾委托建房协议》。2016年10月12日原告的父亲田某某代原告向被告某某公司指定的被告某某公司交纳了氧派湾团购会员费20000元，某某公司出具NO562766号收据，并加盖合同专用章，2016年10月14日原告向被告某某公司交纳了230868元购房首付款，某某公司出具了NO562807号收据，并加盖财务专用章，剩余房款根据协议通过银行按揭贷款支付。根据《氧派湾委托建房协议》约定了双方的权利和义务：七、甲方应在2019年5月31日前向乙方交房，如甲方违约，每逾期一天，须按总房款的万分之一向乙方支付违约金，逾期超过30天，乙方有权解除合同。十三、乙方所购房产保证2017年12月31日前主体封顶，如未封顶乙方有权退房，甲方在15个工作日退还乙方所交付的房款，且支付已付房款10%的利息。作为专业的商品房机构的被告应当知道国家相关法律、法规关于商品房销售以及预售的相关规定和政策，并应严格遵守；也应当如实向原告说明房屋的真实情况，不得违规销售或认购。然而被告在与原告签订上述协议时，故意隐瞒所开发房屋的真实情况，已严重违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件，----（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”的规定。原、被告双方签订的协议名为《氧派湾委托建房协议》，而内容实际为《商品房预售协议》。至原告起诉时，被告仍未能取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效”的规定，应当认定原、被告双方签订的《氧派湾委托建房协议》无效。根据《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”的规定，被告应当承担违约责任。时至今日，被告所开发的房产仍未能向原告交付，且连个坑都没有挖。原告多次找到被告协商退还购房款，被告均以各种理由推脱不退还，原告无奈只好诉至人民法院，望依法支持原告的诉讼请求。 被告某某公司辩称，一、被告在其民事诉状中提到的法定代表人王新，在去年年底已经变更为范某某。二、原告所提供的某某房地产开发公司的收据，这个款项某某公司已经收到。这个项目没有进展是城中村改造项目，开发的时候这块地归到了水源地，属于环保的。当时划在水源保护地范围了，因为政策就把这个工程给叫停了，是因为政府的政策问题，前期我们投入的资金已经压在了村里，所以这个项目迟迟没有动工。但对收到原告方款项我们是认可的，我们也在积极的筹备，最近这一段时间我们准备把全部包括原告和其他没有起诉的，我们都准备给还了。这个项目现在政策已经把他从水源地调整出来了，等到政府相关部门下发文件，这个工程就可以再次开工了。所以我们正在积极准备这个款项来偿还原告的购房款，被告方同意解除协议；法定代表人原告写的是王新，我们现在已经变更为范某某。 被告某某公司经本院依法传唤未到庭答辩，亦未提交答辩状和证据。 当事人围绕诉讼请求依法交换了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2016年10月14日，原告购买了被告某某公司开发的氧派湾11号楼2单元1801号房屋，面积为115.4平方米，总价740868元，双方签订了协议编号为0000072的《氧派湾委托建房协议》。协议约定：原告在签订协议时需交纳总房款的30%即230868元，其余房款通过银行按揭贷款支付；被告某某公司取得商品房预售许可证后应及时通知原告，原告应在收到被告某某公司通知后10日内在被告某某公司指定地点与被告某某公司签订正式《商品房买卖合同》及补充协议；被告某某公司应在2019年5月31日前向原告交房，如被告违约，每逾期一天，须按总房款的万分之一向原告支付违约金，逾期超过30天，乙方有权解除合同，但如因不可抗力、非被告方原因等造成工期延误，双方互不承担违约责任。原告于2016年10月12日向被告某某公司支付氧派湾团购会员费20000元，被告某某公司为原告出具了收款收据，原告于2016年10月14日向被告某某公司支付氧派湾11-2-1801房款首付款230868元，被告某某公司为原告出具了收款收据。原告主张的违约金按照协议约定，逾期交房一天按总房款的万分之一向乙方交付违约金，从2019年5月31日交房日期起算30天为2222.6元。原告主张的利息是按照协议第十三条约定，被告保证2017年12月31日前主体封顶，如未封顶原告有权退房，被告在15个工作日退还原告已付房款，且支付已付房款10%的利息，共计：25086.8元。 以上事实，有原、被告陈述、《氧派湾委托建房协议》、收款收据等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。因原告与被告某某公司均同意解除《氧派湾委托建房协议》，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。被告某某公司向原告出具收据，载明收到原告购房首付款230868元，该款项应由被告某某公司返还。双方均同意解除协议，原告主张30天的违约金2222.6元，本院不予以支持。关于原告主张的房款利息，因被告某某公司认可按照已付房款10%计算利息，但其主张实际收到原告购房款230868元，应当按照此数额计算利息，即23086.8元，本院予以认可。原告主张的20000元购房团购会员费，该款项的收款方为被告某某公司，应当由某某公司予以返还。被告石家庄某某房地产经纪有限公司经传票合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告田某某与被告河北某某房地产开发有限公司签订的《氧派湾委托建房协议》； 二、被告河北某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告田某某已付房款230868元及利息23086.8元； 三、被告石家庄某某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告田某某团购会员费20000元； 四、驳回原告田某某的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5473元，由被告河北某某房地产开发有限公司负担5173元，被告石家庄某某房地产经纪有限公司负担300元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院,账号:62×××47,开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也未提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定,申请执行期限为二年。 审 判 长 周 健 人民陪审员 李 丽 人民陪审员 杜夫香 二〇二〇年八月十九日 书 记 员 李晓美