江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初6865号原告：王永峰，男，1952年11月15日生，汉族，徐州市公用事业局退休职工，住徐州市泉山区。原告：李秀兰，女，1957年2月13日生，汉族，中北巴士公司退休职工，住徐州市泉山区。原告：王一丞，男，2003年6月16日生，汉族，学生，住徐州市泉山区。法定代理人：王某(王一丞之父)，男，1976年11月14日，汉族，住徐州市泉山区。以上三原告共同委托诉讼代理人：秦吉良，江苏宁致律师事务所律师。被告：徐州市盛和房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区云龙观邸售楼部。法定代表人：赵亚新，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗海波，江苏汇君律师事务所律师。第三人：江苏省安捷岩土工程有限公司，住所地徐州市云龙区和平路宝龙广场****。法定代表人：顾浩，该公司总经理。原告王永峰、李秀兰、王一丞诉被告徐州市盛和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。后因审理需要依法转为普通程序，于2020年4月20日、7月22日公开开庭进行了审理。原告王永峰及三原告共同委托诉讼代理人秦吉良，被告徐州市盛和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗海波到庭参加了诉讼，第三人江苏省安捷岩土工程有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还款项68万元及利息8.16万元(利息以68万元为基数，按年息6%计算至起诉之日，请求计算到给付完毕之日止)，合计为76.16万元；2、本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告欲购买被告开发的位于徐州市泉山区商品房时，被告方的售楼部工作人员告知原告说被告公司规定要在合同约定的购房款之外另外收取68万元现金。2017年10月26日，原告在给付被告68万元现金和银行转帐合同约定的购房款3888108.00元之后双方签订了商品房买卖合同。因被告收取68万元现金不愿开具发票或收据，原告恐日后无凭，故在交付68万元现金时拍摄了现场的视频。该房屋已交付给原告并己办理了权证。原告经了解，被告在商品房买卖合同约定的价款之外另行收取其他款项的行为违反了国家和地方政府关于商品房销售价格管理规定，依法应当予以返还。因被告系经营盈利企业，被告占有原告资金应当支付占有使用期间的银行利息。现原告为维护自身合法权益提起诉讼，请求支持原告的诉请。被告徐州市盛和房地产开发有限公司辩称，答辩人认为被答辩人要求答辩人返还款项68万元及利息，无事实和法律依据，应依法驳回。理由如下:首先，被答辨人购买的房产(云龙观邸X-X-X室)是抵工程款房产，房屋处置权归施工单位(以下称房屋处置权人)，房屋销售价由房屋处置权人定价，由房屋处置权人自行寻找购房人或委托相关人员进行销售，抵付价高于或低于实际销售价的差额由房屋处置权人承担，答辩人根据房屋处置权人的指示与确定的购定人签订《商品房买卖合同》，答辨人只收到了《商品房买卖合同》约定的3888108元房款，并向被答辩人开具了3888108元发票，答辩人没有收取被答辩人的68万元现金。因此，答辩人根据房屋处置权人的指示与被答辩人签订《商品房买卖合同》，并按《商品房买卖合同》约定金额收取房款，符合法律规定。其次，2017年10月26日，被答辨人在答辩人接待室向房屋处置权人交付事先商定好的现金房款后，答辩人根据房屋处置权人的指示与被答辩人签订《商品房买卖合同》，被答辩人在答辨人的财务室刷卡支付《商品房买卖合同》约定的房款。云龙观邸X-X-X室房产总房款是4568108元，房产实际单价为19561元/平方米，而双方之所以签订的《商品房买卖合同》第六条约定:每平方米单价为16650元，是因为答辩人与房屋处置权人以房抵款的价格为16650元/平方米，故在《商品房买卖合同》中的单价只能是16650元，超出《商品房买卖合同》约定的房款由施工单位人员直接向被答辩人收取，现金部分是总房款的组成部分，不是被答辩人主张的总房款之外另行收取的款项。因此，总房款4568108元是事先双方确定过的，房款的支付方式上也是双方确认过的，房屋处置权人收取68万元现金房款，符合双方的约定，该民事法律行为不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效民事行为。第三，即使不是以房抵工程款房产，答辩人在《商品房买卖合同》约定之外收取房款，也不违反效力性强制性规范，《江苏省商品房销售明码标价实施细则》是管理性强制性规范，答辩人的收款行为违反该规定在民商法上仍然具有效力。综上，被答辩人诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回。本院经审理认定事实如下：2017年10月26日，三原告与被告徐州市盛和房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市房屋一套，建筑面积共233.52平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米(人民币)16650.00元，总价款为3888108.00元。合同第七条约定，买受人于签订本合同前向出卖人一次性付款支付该商品房全部价款。同日，原告依约向被告支付了全部房款，被告开具给原告云龙观邸X栋X单元X室的房款江苏增值税普通发票一张，总价为3888108.00元，该发票证明被告收取原告按合同约定支付的房款并按国家规定开具了相应发票，在备注栏有共有人李秀兰和王一丞。2017年10月26日上午，原、被告在签订购房合同之前被告收取了合同之外的68万元现金，未向原告出具收条或发票。2019年10月14日，原告购买的房屋按照国家规定办理了产权证书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告依约向被告支付了全部购房款，被告按合同约定向原告开出增值税普通发票，发票显示涉案房产总价为3888108.00元。至此，原被告签订的《商品房买卖合同》履行完毕。关于被告另行收取原告68万元现金问题，本院认为，国务院令第698号《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任”。国家发改委商品房销售明码标价规定第十三条“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。住建部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知建房[2016]223号二、依法查处房地产开发企业不正当经营行为，第（六）规定“商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用”。江苏省商品房销售明码标价实施细则第十条明确规定：“商品房销售实行一价清制度即商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格。……合同成交价格之外不得收取其他费用”。徐州市政府关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知（徐政办发【2017】163号）“一、严格执行新建商品住房销售明码标价制度。新建商品住房销售明码标价实行一套一标。采取优惠折扣销售的商品住房，所有优惠必须以备案价格为基础，不得擅自提高价格弄虚作假”。根据以上法规、文件规定可以认定，被告另行收取原告68万元现金，既不开具发票也不出具收条属于无明目的另行收费，显然违反上述法规及政策、文件禁止性规定，应视为不正当经营行为。因被告收取原告现金的行为没有合同及法律依据，属于不当得利应予返还，并赔偿原告相应的利息损失。原告要求按年息6%计算利息证据不足，不予全额支持，应按法定利率计算利息。对原告的符合法律规定的诉请，本院予以支持。根据双方确认的原告提供的录像证据显示，原告的68万元现金是在被告售楼处交予被告的销售人员杨经理和郭丹丹。被告辩称，房屋处置权人收取68万元现金房款，证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州市盛和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王永峰、李秀兰、王一丞680000元及利息（以680000元为基数，自2017年10月26日起至2019年8月19日，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付利息；自2019年8月20日起至被告实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付利息）；二、驳回原告王永峰、李秀兰、王一丞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11416元，由被告徐州市盛和房地产开发有限公司负担，被告于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马盛军人民陪审员  武乐菊人民陪审员  包长青二〇二〇年八月十日书 记 员  魏佳欣