湖南省临武县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1025执异27号 案外人：赵竹龙，男，1968年11月11日出生，瑶族，住湖南省临武县。 申请执行人：邝跃平，男，1969年7月20日出生，汉族，住湖南省临武县。 被执行人：王**伟，男，1963年8月27日出生，汉族，住湖南省临武县。 被执行人：王超，男，1988年10月19日出生，汉族，住湖南省临武县，系王**伟之子。 在本院执行申请执行人邝跃平与被执行人王**伟、王超民间借贷纠纷一案中，于2020年3月5日依据（2020）湘1025执127号执行裁定，预查封了被执行人王**伟购买的锦泰·紫金缘3栋13层1301号房，并将该房挂在网络司法拍卖平台上拍卖。2020年5月18日，案外人赵竹龙以涉案房屋为本人所有为由向本院提出书面异议。2020年6月2日，本院作出（2020）湘1025执异16号执行裁定，驳回了案外人赵竹龙的异议请求。赵竹龙不服，向湖南省郴州市中级人民法院申请复议。2020年7月22日，湖南省郴州市中级人民法院作出（2020）湘10执复131号执行裁定，以本案应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理，而错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理不当，裁定撤销本院作出的（2020）湘1025执异16号执行裁定，发回本院重新审查。发回重新审查后，本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵竹龙称，案外人不服临武法院作出的（2020）湘1025执127执行裁定，对被执行人王**伟购买的锦泰·紫金缘3栋13层1301号房（备案号：jx2016008）采取预查封措施，进入公开拍卖程序，现依法提出异议，请求裁定中止执行，并解除查封措施。事实及理由：1、涉案房屋在贵院查封之前已转让给案外人。经案外人与王**伟及王亚平（王**伟妻子）反复协商，于2018年10月30日签订了《以房抵债协议》，被执行人王**伟同意以364945元的价格将涉案房屋抵给案外人。双方签订的《以房抵债协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，也未损害第三人的利益，该协议合法有效，理应受到法律保护。2、案外人在贵院查封之前已合法占有涉案房屋。2018年10月30日，案外人与王**伟签订《以房抵债协议》后，王**伟就将《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：2016-3-1301）、购房款收据等专用收据交给了案外人。2019年5月22日，案外人与王**伟将《调解协议书》和《以房抵债协议书》复印件交给了湖南省安麒物业管理有限公司备案。验收涉案房屋后，物业公司将涉案房屋的钥匙、水电气热一卡通、《住户指南》等交给了案外人。同日，案外人以银行转账的方式向物业公司交纳物业费1987元（12个月）、装修押金2000元、装修管理费248元、装修垃圾清运费345元，预存电费500元、水费200元，共计5280元。案外人在物业公司填写了《业主基本情况登记表》，并更换了防盗门的锁芯，目前涉案房屋正在装修。3、案外人已支付涉案房屋的全部购房款。王**伟同意将其拥有的涉案房屋全部权益，抵还案外人的欠款364945元，因此案外人与王**伟签订以房抵债协议之日起，应视为案外人已付清了全部价款。4、非因案外人的原因，导致涉案房屋未办理过户登记。因为临武县锦鑫房地产开发有限公司还没有达到办理不动产权证的条件，再就是王**伟以其公积金贷款按揭的（公积金贷款金额214307元），在贷款还清前是无法办理过户手续的。故无法办理过户登记手续并不是案外人的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“人民法院在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中案外人早在贵院查封前已受让涉案房屋，支付全部价款，并实际占有。综上，贵院对案外人已合法占有的房屋进行查封，并进入拍卖程序，明显违反了法律规定，严重损害了案外人的合法权益，请求贵院依法审查核实，立即中止执行，并解除对涉案房屋的查封措施。 申请执行人邝跃平称，1、赵竹龙与王**伟签订的《以房抵债协议》未经涉案房屋共有人王亚平签字同意或追认，属无效协议。赵竹龙明知涉案房屋是王**伟和王亚平的夫妻共同财产，但在王亚平不同意的情形下仍与王**伟签订《以房抵债协议》，事后也未经王亚平追认，王**伟无权擅自处分该房屋，该《以房抵债协议》系无效的，赵竹龙未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋所有权人仍为王**伟和王亚平。2、赵竹龙明知涉案房屋存在抵押，仍要求王**伟以明显低于市场价格作价抵债，并签订了《以房抵债协议》，其两人系恶意串通，损害第三人利益，《以房抵债协议》系无效协议。3、涉案房屋被查封前，王**伟并未将涉案房屋交付给赵竹龙，赵竹龙也并未占有涉案房屋，涉案房屋水电及物业登记户名仍是王**伟。经邝跃平申请，临武法院于2020年2月查封涉案房屋后，赵竹龙不顾临武法院执行人员的多次警告，擅自更换门锁，强行进入涉案房屋进行装修，企图强行非法占有涉案房屋。赵竹龙非法占有已被查封的房屋，其执行异议没有足以排除强制执行的事实和法律依据，请求法院依法驳回。 被执行人王**伟称，1、2018年10月，赵竹龙要求我把紫金缘3栋1301房以买房时的价格抵偿给他，压迫我在协议上签字，还要我老婆签字，当时房价市值已达60多万元。2019年10月，他又写了一份51万的协议给我签字，我拒绝签字，但赵竹龙签了字。2、后来我和邝跃平的案子，法院查封了紫金缘的房子，但赵竹龙更换了门锁进行装修，无视法律威严。赵竹龙以威胁欺骗压迫的手段与我签订的以房抵债协议是不合法的，是无效协议。 本院查明，本院在执行申请执行人邝跃平与被执行人王**伟、王超民间借贷纠纷一案过程中，于2020年2月28日作出（2020）湘1025执127号执行裁定，并于2020年3月5日依据该裁定，预查封了被执行人王**伟（与其妻王亚平夫妻共有）购买的位于临武县××栋××层××号房屋（备案号：ｊｘ2016008）。2020年5月22日，本院将该房通过网络司法拍卖平台进行公开拍卖（目前尚在公告期）。赵竹龙在本院查封该房后，擅自对该房进行装修。 另查明，赵竹龙诉王**伟、王亚平民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月7日作出（2018）湘1025民初604号民事调解书。2018年10月30日赵竹龙、王**伟签订的《以房抵债协议书》，约定将锦泰·紫金缘第3栋13层1301号作价364945元抵付604号调解书上的部分款项，该协议甲方为赵竹龙，乙方为王**伟、王亚平，乙方签字处王**伟已签字、王亚平未签字。2019年8月13日，赵竹龙申请强制执行该案时，申请执行标的未扣除364945元。 本院认为：本案争议焦点在于案外人赵竹龙对涉案房屋是否享有足以排除本院强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，涉案房屋系王**伟、王亚平的夫妻共同财产，对该房屋的处置夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。王**伟与赵竹龙擅自签订《以房抵债协议》，约定将涉案房屋抵债给赵竹龙的行为构成无权处分，王亚平未在该协议上乙方签字处签字，且在本院审查期间王亚平反应其对抵债协议不知情，事后其对该协议也未予以追认，故该协议应认定为无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“人民法院在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案《以房抵债协议》系无效协议，故不符合上述第一项规定的情形，综上所述，案外人赵竹龙的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人赵竹龙的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  王**国 审判员  李旭盛 审判员  陈卫国 二〇二〇年八月二十五日 法官助理李碧霞 书记员李碧霞（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服。认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。 案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。