辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初8819号原告：沈阳健富物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区北站路******。法定代表人：牛大伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙兴伟，辽宁鼎昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟真，北京嘉润（沈阳）律师事务所律师。被告：辽宁东融（集团）投资管理有限公司，住所，住所地沈河区北站路**（**）div>法定代表人：程晓东，该公司经理。委托诉讼代理人：李娜，辽宁昊星律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋以龙，辽宁昊星律师事务所实习律师。原告沈阳健富物业管理有限公司与被告辽宁东融（集团）投资管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由本院审判员杨晓霞担任审判长并主审，与人民陪审员朱福涛、李晓霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳健富物业管理有限公司的委托诉讼代理人孟真、孙兴伟，被告辽宁东融（集团）投资管理有限公司委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳健富物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令由被告向原告支付物业费共计199288.2元及相应利息；2、请求人民法院依法判令由被告承担因本案发生的诉讼费、保全费等一切费用。事实与理由：被告所居住（或经营）的位于沈阳市沈河区光达大厦_B_座11(建筑面积1360.06平方米),自2012年6月至2020年8月，未缴月数共计98个月，经我物业公司多次催要，至今尚未缴纳上述物业费，截止今日总欠缴数额为人民币199288.2元(以15元/平方米/月计算)。原告认为本公司己按照被告所居住及经营小区（大厦）的开发商所签订的《光达大厦物业管理委托合同书》之内容履行了相应的义务，被告在切实享受到了包含但不限于保洁、设备、安保等服务的同时，须履行缴纳物业服务费的义务。如欠缴或拒缴物业服务费不仅违反了《物业管理条例》等相关规定，亦损害我公司及其他业主的整体利益。故，为维护原告利益诉至贵院，望法院支持原告的诉求。被告辽宁东融（集团）投资管理有限公司辩称，一、本案原、被告主体均不适格，请求法院驳回原告的起诉。1、原告主体不适格。原告在2012年前享受的物业服务是由案外人沈阳光达物业管理有限公司提供，答辩人与原告从未签订过物业服务合同，而且根据原告提供的“光达大厦物业管理委托合同书”显示原告是受辽宁光达房地产开发有限公司委托提供物业管理服务，但该委托并未向答辩人告知或进行公示。根据《物业管理条例》第十一条之规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，故该委托不符合法律规定。而且该合同书显示原告受委托管理的期限为一年，从2012年3月20日始至2013年3月19日止，原告与案外人的委托关系早已终止，故原告诉求2013年3月19日之后的物业服务费主体不适格。原告曾与答辩人协商物业服务问题，并于2012年11月21日双方签订付款说明一份，载明物业服务费的最终定价与缴费待双方达成一致后签订服务协议，答辩人向原告预交物业服务费5万元，以表合作诚意。但付款说明签订后，双方并未就物业服务费的金额、缴费方式及服务项目等内容达成一致意见，更未签订服务协议。现答辩人的保洁、垃圾清倒等由公司雇佣的保洁人员提供，答辩人未享受到原告提供的物业服务。综上，答辩人未与原告签订过物业服务合同，并未实际享受过原告提供的物业服务，双方并未达成物业服务合同关系，故原告起诉主体不适格，请求法院依法驳回原告的起诉。2、被告主体不适格案涉房屋的房屋所有权人为程晓红，答辩人为该房屋的承租使用人，故原告索要物业服务费应当向房屋所有权人索要，故答辩人作为被告，主体不适格。二、原告起诉的诉讼请求已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告起诉答辩人要求支付2012年6月至2020年8月的物业服务费，但在此之前，原告从未向答辩人索要过物业服务费，故原告的诉求超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。三、原告起诉的物业费金额计算有误，收费标准过高，没有事实根据及法律依据。首先，答辩人与原告从未就物业费的收费金额达成过合意，原告也从未向答辩人告知过物业费的服务标准是每月每平方米15元，原告也从未出具过收费15元的依据材料，故原告按15元标准计算物业费没有事实及法律依据。原告应提供证据证明15元物业费中包括的服务项目，以证明其有权利及有资格收取如此高额的物业费。四、答辩人未享受到原告提供的物业服务，原告应当提供证据予以证明其服务内容。答辩人长年以来的保洁工作及垃圾清倒一直由雇佣的保洁员负责，所在大厦的楼下公共区域被出租占用，楼道乱摆乱放。而且所在大厦没有安保人员，不是封闭大厦，也没有绿化设施等，所以答辩人根本没有享受到原告提供的物业服务，故原告索要物业费没有事实根据及法律依据。综上，原告、被告主体均不适格，原告的诉求已过诉讼时效且没有事实根据及法律依据，请求法院不予支持，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告沈阳健富物业管理有限公司自2012年3月为位于沈阳市沈河区光达大厦提供物业服务至今。被告辽宁东融（集团）投资管理有限公司系位于光达大厦_B_座11(建筑面积1360.06平方米)的业主。另查，被告辽宁东融（集团）投资管理有限公司于2007年11月入住光达大厦至今。在原告沈阳健富物业管理有限公司服务前系辽宁光达物业管理有限公司对光达大厦进行物业服务，期间被告自2007年11月至2012年6月共缴纳物业费823134.52元，其每月交付标准为10.81元。2012年11月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《付款说明》一份载明“沈阳健富物业管理有限公司接管光达物业管理有限公司的管理，与业主（乙方）就物业费价格，收取存在争议，每月每平方米15元物业费应含什么项目无法确认。由于2012年物业收费争议不能不能最终落实，因沈阳健富物业管理有限公司已经延续了物业服务并发送费用，为了双方信誉，本着友好协商的原则，最终定价与缴费待甲乙双方达成一致后签订协议，现搁置争议以求双方谅解，乙方特批服务预交费用50000元整多退少补，以表合作诚意。2012年12月7日，被告向原告缴纳了物业费50000元，原告给被告出具了发票。后，原、被告就上述问题，未能达成一致意见，亦未签定书面物业服务合同。现原告因被告拖欠自2012年6月至2020年8月期间的物业费诉至本院，主张以15元每平方米标准由被告交纳物业费。本院认为，关于原、被告主体资格问题。原告虽能与被告签订书面的物业服务合同，但其已实际履行了整个大厦的物业服务工作，根据双方签订的《付款说明》内容可证明，被告已接收了该服务，故原告具备本案起诉的主体资格。关于被告辩称，其业主应为房主程晓红，但只提供《商品房买卖合同》一份，该合同未注明签订时间、履行的相关证据，被告亦未提供产权证书及租赁合同等相关证据能够证明该物业费由房主程晓红承担，故本院对该抗辩意见不予彩信。该物业费的缴费主体应为使用人辽宁东融（集团）投资管理有限公司，其被告主体资格适格。关于本案的诉讼时效问题。根据《中华人共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应该知道收到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利收到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，原告主张被告给付自2012年6月至2020年8月期间的物业费，被告辩称已超出诉讼时效，原告对此未提供证据予以证明存在诉讼时效中断的情形，根据上述法律规定，被告应给付自2018年8月至2020年8月的物业费，本院对原告诉请的该期间的物业费予以支持。关于物业费计算标准问题。鉴于本案原、被告未签订书面物业合同，对物业费收费标准未能协商一致，但原告已实际提供了物业服务，被告亦接收了物业服务。其缴纳的物业费标准，应参照被告向前物业公司即辽宁光达物业管理有限公司实际缴纳的标准予以计算，按每平方米每月10.81元计算为宜。被告应给付原告所欠物业费为479281元（自2018年8月至2020年8月共计36个月×1360.06平方米×10.81元-50000元被告预付）。关于原告要求被告支付利息问题。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。另外，需要指出的是，作为物业公司，原告以收取物业费为盈利来源，作为物业服务提供者，原告在收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。业主作为物业服务的接受方，在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，会对物业公司的正常工作以及对大厦整体进行正常的服务造成影响，业主拒交物业费必然导致物业服务质量降低，陷入恶性循环。提高大厦内的生活质量、良好环境，需要各方共同努力。业主维护自身的权利应当依法采用合理方式。业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上所述，本院对原告诉讼请求中，合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告辽宁东融（集团）投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳健富物业管理有限公司自2018年8月起至2020年8月期间的物业费479281元；二、驳回原告沈阳健富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告辽宁东融（集团）投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20075元，由原告负担11585.78元，被告负担8489.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨晓霞人民陪审员  朱福涛人民陪审员  李晓霞二〇二〇年八月二十四日送达日期年月日书记员张博本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。