中华人民共和国 广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民初18号 原告：梁汝炳（ＬＥＯＮＧＹＵＥＰＥＮＧ），男，1947年1月15日出生，马来西亚公民，现住广西壮族自治区防城港市港口区，原告：冯兆景（ＦＯＮＧＳＷＥＥＫＥＮＧ），男，1954年1月21日出生，马来西亚公民，现住广西壮族自治区防城港市港口区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所律师。 被告：广西广安置业有限公司，住所地广西壮族自治区防城港市防城区防城镇群星大道**，统一社会信用代码91450600566796466Y。 法定代表人：陈雄庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁能福，广东天环律师事务所律师。 原告梁汝炳（LEONGYUEPENG）、冯兆景（FONGSWEEKENG）与被告广西广安置业有限公司（以下简称广安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁汝炳、冯兆景的共同委托诉讼代理人李植善，被告广安公司的委托诉讼代理人梁能福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁汝炳、冯兆景向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行双方于2017年4月24日签订的《商品房买卖合同》，向原告交付符合该《商品房买卖合同》附件三约定的装修、设备标准的房屋,对位于防城港市防城区按照双方于2017年4月24日签订的《商品房买卖合同》附件三约定的装修、设备标准进行装修。二、判令被告向原告支付逾期交房违约金50132.9元（违约金计算方法:以357072元为基数,自2019年1月18日开始,违约金按每日万分之三计算,暂计算至2020年4月30日,共计逾期468天,违约金为50132.9元;剩余违约金计算至被告履行完毕第1项诉讼请求之日止）。三、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由:2017年4月24日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,购买被告开发的位于防城港市防城区。该份合同对房屋的单价、总价、面积、付款方式、交房时间及标准、违约责任等进行了明确约定,合同第八条约定了明确的交房标准,合同附件三约定了交房时的装饰、设备标准。合同签订后,原告根据约定向被告支付了相应的房款。2018年5月23日,原告根据被告的要求,就上述商品房原、被告双方又签订了一份《商品房买卖合同》并办理了备案手续。该份合同也对房屋的单价、总价、面积、付款方式、交房时间及标准、违约责任等进行了约定。根据该份合同第十一条的约定,房屋应当于2019年1月18日前交付。合同签订后,原告也同样根据该份合同的约定支付了剩余的全部房款,但被告并没有按合同约定的时间向原告交付房屋。2019年12月,被告通知原告接收房屋,但被告向原告交付的房屋并不符合双方于2017年4月24日签订的《商品房买卖合同》附件三约定的装修、设备标准。原告认为,原告与被告之间签订的两份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,两份合同均合法有效,双方应当遵照履行。本案中,原告已经根据合同约定支付完成全部房款,但被告至今没有向原告交付符合合同约定的房屋,被告的行为已经构成违约。因此,根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定、《合同法》及相关法律的规定,原告有权要求被告继续履行合同,向原告交付符合合同约定的商品房,并向原告支付违约金。综上,为维护原告的合法权益,恳请人民法院查清本案事实,支持原告的全部诉讼请求。 广安公司辩称，一、被告同意继续履行合同。双方处于合同履行状态，双方对房屋的状态和合同有不同理解。二、原告请求的违约金应按合同约定，扣除不可抗力因素。合同中关于违约金的处罚约定，每日万分之三过高，请求人民法院调整。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一，商品房买卖合同，编号为FCG2018057759，备案时间为2018年5月23日，该证据真实合法、与本案有关联，本院予以采信；证据二，商品房买卖合同，无编号，签订时间为2017年4月24日，因本案中双方对同一套商品房先后签订了两份商品房买卖合同，对该证据是否采信，本院将在下文中阐述。 经审理查明：2017年4月24日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同。该合同第三条约定原告向被告购买其开发的位于佳润·文昌国际商城中第3号楼一单元605号房，建筑面积83.04平方米，套内面积为68.99平方米。第四条约定单价为4300元每平方米，总金额357072元。第八条约定交付期限为出卖人应在2017年12月31日前，将具备下列第5种条件的商品房交付给买受人使用。第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按下列第一种方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1种方式处理：在买受人及时通知出卖人且经出卖人核实后，出卖人在30日内进行整改，使之达到约定标准，费用由出卖人承担。若经出卖人整改仍无法达到约定标准，出卖人按照本合同约定的装饰、设备标准的同期市场均价与实际使用装饰、设备之间的差价向买受人赔偿实际损失。但项目现场样板间内的全部装修、装饰、家俱以及灯饰仅供展示和参考使用，该商品房的装饰、设备标准以本合同附件三中确定的标准为准。附件三：装饰、设备标准。1.客厅及卧室地板瓷砖、、地脚线优质陶瓷；2.客厅照明灯具:吸顶灯；卧室照明灯具:吸顶灯；3.客厅及卧室墙面刮:白色乳胶漆；⒋室内门:成品套装门；5.客厅阳台照明灯具:防雾吸顶灯；6.厨房及卫生间吊顶材料:塑钢扣板；7.厨房及卫生间照明灯具:防雾吸顶灯；8.厨房及卫生间地板瓷砖、墙砖::地面防滑砖;墙面：瓷砖；9.厨房橱柜:黑色花岗岩组合橱柜；lO.厨房洗菜盆单盆:不锈钢洗菜单盆；11.厨房洗菜盆水龙头:不锈钢水龙头；12.厨房抽油烟机:抽油烟机；13.厨房燃气灶:暗装燃气灶；14.卫生间蹲便器:蹲便器；15.卫生间洗手盆:陶瓷洗手盆；16.卫生间半身镜:平面反光半身镜；17.卫生间冲凉花洒:不锈钢花洒；18.卫生间毛巾架:不锈钢毛巾架；19.卫生间纸巾盒:不锈钢纸巾盒；20.卫生间排气扇:排气扇；21.卫生间及厨房冷热水管:品牌冷热水管；22卫生间:品牌热水器。 2018年5月23日，原告与被告签订的另一份商品房买卖合同（编号为FCG2018057759）在防城港市住房保障和房产管理局登记备案。该合同第三条约定原告向被告购买其开发的位于防城区城南小区佳润·文昌国际商城中3栋6层605号房，建筑面积83.04平方米，套内面积为68.99平方米。第六条约定单价为4300元每平方米，总金额357072元。第十一条约定交付期限为出卖人应在2019年1月18日前向买受人交付该商品房。第十二条约定出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按下列第一种方式处理：（1）逾期在180日内，自第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定。交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照合同第十六条第（三）款约定处理。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙：瓷砖、涂料；2、起居室：（1）内墙：混合砂浆；（2）顶棚：结构楼板；（3）室内地面：结构楼板。3、厨房：（1））地面结构楼板；（2）墙面：混合砂浆；（3）顶棚：结构楼板；（4）厨具：无。4、卫生间：（1））地面结构楼板；（2）墙面：混合砂浆；（3）顶棚：结构楼板；（4）卫生器具：无。5、阳台：栏杆。6、电梯：（1）品牌：合格品牌；（2）型号：待选。7、管道：PVC。8、窗户：铝合金窗。 原告分别于2017年3月3日向被告支付房款20000元，2017年7月22日支付房款107122元，2018年5月23日支付房款71414元，2019年4月21日支付房款158536元，共计支付全部购房款357072元。被告于2019年12月31日向原告交付案涉毛坯房屋。 根据双方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点为：一、原告请求被告交付精装房屋有无事实和法律依据；二、原告请求被告支付逾期交房违约金是否应得到支持。 本院认为，原告是马来西亚国籍，本案属于涉外集中管辖的案件，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条“涉外民事关系适用的法律，依照本法确定。”及第三条规定，“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律。”庭审中，各方当事人均明确表示选择适用中华人民共和国法律审理本案，故本院依法适用中华人民共和国法律审理本案。 一、关于原告请求被告交付精装房屋有无事实和法律依据的问题。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第二项规定，“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；”，本院认为，原告和被告对同一套商品房先后签订了两份商品房买卖合同，该两份合同均有双方当事人的签字盖章，均是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，真实有效。但两份合同对涉案商品房的交付状态约定不一致，2017年4月24日签订的商品房买卖合同约定被告向原告交付的涉案商品房为精装房，2018年5月23日备案的商品房买卖合同约定被告向原告交付的涉案商品房为毛坯房，因第二份合同订立时间晚于第一份合同，可见双方当事人对2017年4月24日签订的合同中约定事项进行了变更，对涉案商品房的交付状态重新达成合意，即案涉商品房按毛坯状态交付。第二份合同已在防城港市住房保障和房产管理局登记备案，证明力要大于2017年4月24日签订的合同。故本院采信2018年5月23日备案的商品房买卖合同，该合同附件六中对涉案商品房装饰装修及相关设备标准的约定为毛坯状态，故原告请求被告交付精装房屋没有事实和法律依据，对原告请求被告继续履行2017年4月24日签订的商品房买卖合同，向其交付符合该合同附件三约定的装修、设备标准的房屋,对涉案商品房按照附件三约定的装修、设备标准进行装修的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于原告请求被告支付逾期交房违约金是否应得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”2018年5月23日备案的商品房买卖合同第十一条约定交付期限为出卖人应在2019年1月18日前向买受人交付该商品房；第十二条约定出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按下列第一种方式处理：（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。被告主张防城港市防城区2015年1月1日至2019年6月30日期间中雨以上降雨天数为199天，属于不可抗力影响施工，应予以扣除，本院认为双方签订第一份商品房买卖合同时间为2017年4月24日，被告主张的中雨以上天气影响施工应从双方签订第一份商品房买卖合同以后计算，且原告认可2017年4月24日以后中雨以上天数23天，第二份合同签订后中雨以上天数18天，结合防城港市气象局气象信息服务中心2019年7月10月出具的气象资料咨询，本院认为中雨以上影响施工天数为24天，应予扣除。故2018年5月23日备案的商品房买卖合同第十一条约定交付期限2019年1月18日应往后顺延24天，即被告于2019年2月11日前向买受人交付该商品房。本案中，原告已支付完毕全部购房款357072元，被告于2019年12月31日向原告交付案涉毛坯房屋，超过了扣除不可抗力顺延后的交房期限，构成逾期交房，按照合同约定应向原告支付逾期交房违约金。(违约金计算方法:以357072元为基数，从2019年2月12日起至2019年12月31日止，按照日万分之三利率计算）。 综上所述，原告的诉讼请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第二项及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第三条的规定，判决如下： 一、被告广西广安置业有限公司在本判决生效后十日内向原告梁汝炳、冯兆景支付逾期交房违约金(违约金计算方法:以357072元为基数，从2019年2月12日起至2019年12月31日止，按照日万分之三利率计算）； 二、驳回原告梁汝炳、冯兆景的其他诉讼请求。 义务人应自本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1053.32元（原告梁汝炳、冯兆景已预交），由被告广西广安置业有限公司负担316元，原告梁汝炳、冯兆景负担737.32元。 如不服本判决，原告梁汝炳、冯兆景可以在判决书送达之日起三十日内，被告广西广安置业有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1053.32元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 蒙志相 审 判 员 李丽莉 审 判 员 黄玉霞 二〇二〇年八月十二日 法官助理 胡雅萍 书 记 员 黄 颖