北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2782号原告：李桂芝，女，1954年12月7日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙燕青，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智光，北京市中银律师事务所律师。被告：王峥，男，1983年10月23日出生，汉族，住北京市东城区。原告李桂芝与被告王峥房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李桂芝的委托诉讼代理人孙燕青到庭参加诉讼，被告王峥经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂芝向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金769500元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：1.被告因拒不如约履行合同义务，构成实质违约。原告与被告于2014年4月11日签订了北京市存量房屋买卖合同，双方约定成交金额为人民币300万元。被告将位于北京市东城区东花市南里东区15号楼12层3单元1204号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给原告。双方约定被告应于2014年12月31日前向抵押权人注销抵押登记，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。同日，双方签订《补充协议》，约定于2015年11月27日办理房屋所有权转移登记手续，合同签订后，由于被告不能及时履行合同，双方多次签订补充协议，2015年6月16日，双方所签订的最后一份补充协议约定被告应于2015年7月16日前办理完毕涉诉房屋银行抵押登记注销手续，并向买受人出示相关证据。然而，被告再次违约，最终于2016年6月办理完成涉诉房屋的抵押注销手续及产区那过户手续。2.原告曾多次向被告催要违约金，但被告至今未支付。涉诉房屋在2016年6月办理产权过户手续之后，原告于2016年7月16日、2016年12月27日、2017年7月8日、2017年12月30日、2018年6月15日通过EMS快递发送《通知函》，并在2018年7月24日、2019年2月15日通过短信发送《通知函》方式要求被告支付因未按时履行合同义务的违约金，但被告在收到通知后依然未向原告支付违约金。3.根据《合同法》规定以及双方《补充协议》的约定，被告应当向原告支付违约金。为维护自身权益，原告提起诉讼。王峥未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于北京市东城区东花市南里****楼******房屋原登记在王峥名下。2014年4月11日，王峥作为出卖人，李桂芝作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落为北京市东城区东花市南里东区15号楼12层3单元1204号，建筑面积共77.71平方米。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋所有权证证号为X京房权证东字第XXXX号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行，抵押登记日期为2011年3月16日，该房屋已经设定抵押的，出卖人应按附件二约定办理抵押注销手续。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为叁百万（3000000元）。当事人双方同意，按附件二约定的时间或条件，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方签订上述合同的《附件二》，该附件约定，买受人应于签订本附件当日支付定金人民币300000元，该笔定金作为购房款的一部分。（注：2014年4月18日追加定金人民币贰拾万元200000元，定金总额为伍拾万元整）。出卖人应于2014年12月31日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后10个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。买受人以自行交接方式于2014年5月11日前（含当日）支付出卖人购房款人民币500000元。买受人以自行交接方式于2015年2月11日前（含当日）支付出卖人购房款人民币1990000元。双方应于2015年11月29日之前办理税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》后当日办理房屋权属转移登记手续。买卖双方应按约定履行义务，若逾期履行，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。同日，王峥作为甲方、李桂芝作为乙方签订《补充协议》，该协议约定，经买卖双方协商一致，出卖人将该房屋的出售及办理所有权转移登记等全部权利委托给买受人指定人员刘影。在办理完毕收房委托公证后三日内，买卖双方去房屋管理局做抵押登记手续，出卖人将该房屋抵押给买受人。甲方承诺配合乙方于2015年11月27日房屋满五年后再办理房屋所有权转移登记手续，甲方承诺于2015年11月27日前本次房屋交易未办理完结权属转移登记手续前不在北京购买其他住宅类房屋。2015年2月4日，王峥将涉诉房屋再次办理抵押登记，抵押权人为严效会。2015年6月16日，出卖人王峥与买受人李桂芝再次签署《补充协议》，该协议约定，“买卖双方就坐落于东城区东花市南里东区15号楼12层3单元1204号房屋（下称该房屋）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议（下称《买卖合同》）。《买卖合同》约定出卖人于2014年12月31日前申请该房屋提前清偿借款注销抵押，但该事项尚未办理完毕，为保证双方权利及交易顺利进行，现双方协商一致达成如下协议：一、出卖人应于2015年7月16日前办理完毕该房屋银行抵押登记注销手续，并向买受人出示相关证据。二、出卖人应于银行抵押登记注销手续办理完毕后三个工作日内配合买受人办理售房委托公证手续，办理委托公证手续完毕当日买受人支付剩余尾款壹佰万元整，同时出卖人将该房屋抵押给买受人，抵押金额为人民币壹佰万元整。三、鉴于，出卖人未按照《买卖合同》约定办理该房屋银行抵押登记注销手续，现经双方协商出卖人愿支付人民币拾伍万元作为违约金于办理收房委托公证后买受人支付尾款前支付给买受人。四、买卖双方需按照本协议约定内容继续履行相关义务，如任何一方未履行，其违约责任按《买卖合同》约定的成交价每日万分之五执行。若出卖人未于约定时间办理完毕银行抵押登记注销手续，则本协议第三条约定作废，买受人将按照合同成交价的万分之五追究出卖人未按时注销抵押登记的违约责任……”同日，王峥与李桂芝办理房屋抵押登记，将涉诉房屋抵押登记于李桂芝名下。同日，双方签订手写《补充协议》，内容为：“本人王峥（110103198310230933）愿意赔偿购买人李桂芝（110106195412071246）购买位于东城区东花市南里东区15号楼12层3单元1204号房屋壹拾伍万（150000元）以外，并额外愿意追加壹拾万元整（100000元）。注：（前提在自己的外在款项追回的情况下），本人王峥尽最大的努力赔偿购买人李桂芝。”此后，王峥与李桂芝再次签订《补充协议》，约定应买受人要求，出卖人同意将该房屋的权属过户至买受人指定人员名下，同意以买受人指定人员作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得其指定人员的同意并且买受人仍应按本合同及相关协议履行义务。如需撤销网上签约备案，则买受人负责与其指定人员联系办理撤销事宜，如造成出卖人或其指定人员的损失由买受人承担。买受人指定人员名称：刘影。此外，王峥与刘影签订补充协议，约定：买卖双方均同意将《买卖合同》中约定的“全款交易流程”变更为“商业按揭的交易流程”，买受人拟贷款金额为人民币98万元。买卖双方应于2016年4月22日办理贷款申请手续，办理贷款所需费用由买受人承担，若买受人获得批准的贷款数额不足拟贷款金额或贷款申请未获批准的，买受人应在办理该房屋权属转移登记手续当日以现金形式补齐商业按揭贷款部分购房款。关于涉诉买卖合同的履行，2014年4月11日李桂芝支付定金30万元；2014年4月17日李桂芝支付定金20万元；2014年5月9日李桂芝支付首付款50万元；2014年7月3日，李桂芝通过工商银行转账支付首付款100万元；此后李桂芝通过手机转账2万元。2016年5月27日，抵押权人为招商银行的抵押登记注销。2016年6月12日，抵押权人为严效会的抵押登记解除。2016年6月13日，抵押权人为李桂芝的抵押登记解除。2016年6月16日，涉诉房屋过户至刘影名下。后银行贷款98万元支付至王峥账户。案件审理中，李桂芝主张因为王峥未于2014年12月31日前解除抵押，且于2015年2月4日将涉诉房屋再次抵押给严效会，构成违约。按照双方所签买卖合同，应该按照日万分之三的标准计算自2015年1月1日至2016年6月12日的违约金。为证明其主张，李桂芝申请证人麦田中介公司经纪人古某出庭，古某称，涉诉房屋总价为300万元，约定定金及首付款100万元，但王峥后表示钱不够注销抵押，让李桂芝又支付了100万元，但王峥并没有去解押，而是在约定过户日期的前两天又做了第二次抵押。王峥到麦田中介公司谈判时携带的是其制作的假房本。王峥一直拖延办理抵押注销手续，一直拖延了一年半。麦田中介出面调解数次，最终王峥将两次抵押的款项还清。王峥承诺赔偿麦田中介公司和李桂芝赔偿款，但是后来王峥就拒接电话了。最终注销抵押的时间晚了一年，办理过户的时间晚了半年多。本院认为，我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应当承担相应的法律后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李桂芝与王峥订立涉诉房屋买卖合同，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，现李桂芝已经按照约定支付合同款项，但王峥并未按照合同的约定办理注销抵押登记手续，应当承担违约责任。对于违约金的数额，虽然双方最初订立合同约定于2014年12月31日之前解除抵押登记，但王峥于2015年6月16日承诺支付李桂芝赔偿款15万元，并将解除抵押登记的时间变更为2015年7月16日，逾期未履行按照成交价日万分之五计算违约金。虽然李桂芝主张双方补充协议中约定的2015年7月16日解除抵押系指解除抵押权人为严效会的抵押登记，主张从2015年1月1日起算逾期解除抵押登记的时间，但并未提供更加明确而有指向性的证据加以证明。同时虽然2015年6月16日，王峥亦承诺在外在款项追回的情况下，额外追加赔偿10万元，但李桂芝亦未提供证据证明该条件已成就。故违约金的总额为15万元加上以成交价300万元每日万分之五的标准，自2015年7月17日起至2016年6月12日止的违约金数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王峥于本判决生效后七日内支付原告李桂芝违约金648000元；二、驳回原告李桂芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5913元，公告费520元，由被告王峥负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 耿侃二〇二〇年八月二十七日法官助理 成竹书 记 员 马莹