北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1305号原告：北京浩鸿达科技发展股份公司，住所地北京市房山区良乡镇凯旋大街建设路**。法定代表人：张桂兰，总经理。委托诉讼代理人：黄京娜，北京市博维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利华，北京瀛和律师事务所律师。被告：于有华，男，1960年7月20日出生，汉族，住北京市房山区。被告：姜德臣，男，1955年4月7日出生，汉族，住北京市房山区****。原告北京浩鸿达科技发展股份公司（以下简称浩鸿达公司）与被告于有华、姜德臣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浩鸿达公司的委托诉讼代理人黄京娜、王利华，被告于有华到庭参加诉讼。被告姜德臣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩鸿达公司向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的位于北京市房山区良乡政通路西里2号楼三层312、313、314、315、316、317号房屋（以下称涉案房屋）的强制执行,并解除对该涉案房屋的查封；2.确认位于北京市房山区良乡政通路西里2号楼三层312、313、314、315、316、317号房屋归原告所有；3.二被告协助配合原告办理涉案房屋的产权过户登记；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年，姜德臣建设了北京市房山区良乡政通路西里2号楼，2000年12月2号楼竣工完成。2003年2月19日，浩鸿达公司与北京市星辰玉华工贸有限责任公司（该公司法定代表人姜德臣）签订《商品房购销合同》，双方约定原告购买房山区良乡鱼儿沟村2号写字楼（现为良乡政通路西里2号楼）第三层312、313、316、317号房屋，购房款共计471120元。2003年7月26日，原告又与北京市星辰玉华工贸有限责任公司签订《商品房购销合同》，购买了314号房屋，房款61724元。2005年2月21日，原告购买315号房屋时将312、313、314、315、316、317号六套房产更换为一个合同，原告法定代表人张桂兰与姜德臣签订了《商品房买卖合同》，六套房产合计建筑面积为281.58平方米，总房款732108元，姜德臣承诺于2003年9月1日至2005年12月30日给原告办理房屋过户及产权手续。原告自2003年2月21日至2006年1月5日陆续向姜德臣支付房款623556元，余款待办理完产权手续后付清。姜德臣已将全部房屋交付原告，原告占有、使用房屋至今。2003年8月19日，姜德臣办理了2号楼整体的房产证。2003年12月，姜德臣为获取资金，未经原告同意，私自将2号楼整体抵押给中国银行股份有限公司北京朝阳支行（以下称朝阳支行），导致无法给原告办理房屋所有权证，此间原告多次要求姜德臣办理房产证，姜德臣以其大房产证未办理完毕为由屡次推迟办理时间。2006年，姜德臣未偿还朝阳支行借款，朝阳支行将姜德臣诉至法院，2号楼被房山法院查封。为逃避债务，姜德臣下落不明至今，导致原告一直不能办理所有权证。于有华以民间借贷纠纷为由将姜德臣诉至法院，在判决生效后姜德臣未履行生效判决，于有华申请法院强制执行，在执行过程中房山法院做出民事裁定，裁定将原告购买的登记在姜德臣名下的涉案房屋查封。2019年12月27日，原告提出执行异议，房山法院于2020年1月15日做出（2020）京0111执异5号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。综上，原告认为其与姜德臣签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，原告已向姜德臣支付了全部购房款，姜德臣已将房屋交付原告，由于姜德臣的原因和法律障碍导致原告无法办理产权过户登记。根据相关法律规定，原告特提起诉讼，望判如所请。于有华辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意解除涉案房屋的查封，要求继续执行，我查封这个涉案房屋的目的是让姜德臣给我钱，要求保障我的权利。我是依据法院的生效判决申请执行，于法有据，楼房所有权人系姜德臣。我与姜德臣于2004年发生的民间借款170万元，姜德臣向我出示了该房产的复印件。我对姜德臣的两处房产分别做了查封，查封期间，其中一座房产已拍卖，我浑然不知且分文未得，一旦再对房山区良乡政通西里2号楼房产解除查封，我的合法权益难以保障。原告诉称2003年左右实际占有使用房屋，收益不详，买方价款732108元，实付623556元，直到现在没有任何人干扰对方的正常经营，而姜德臣欠于有华170万元长达十六年之久。法院的裁定书已明确申请人不具备提出执行异议的资格，请求法院依法保护我的合法权益，驳回原告的诉讼请求。姜德臣未到庭应诉，但向本院提交答辩状称，原告提供给法官的购房合同，我认可有我本人亲笔签写购房合同内容条款，以及有我本人亲笔签字栏签有姜德臣字体的购房合同。没有办理分产权另有主要原因，一是办理分产权按要求要分批集中办理，二是由于鱼儿沟物业管理中心姜小冬于2007年就非法强占了我的房产1200多平米出租，至今长达12年之久，收走房租1100多万元，由于姜小冬的非法强占导致债务纠纷，致写字楼查封不能办理分产权。综上所述，原告的异议不能成立，因为房产不是原告的，执行异议应基于物权，原告对被查封的房产不具有物权，对原告所有的诉讼请求应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2003年2月19日，浩鸿达公司（甲方、购买方，原名称为北京浩鸿达科技发展有限责任公司）与北京市星辰玉华工贸有限责任公司（乙方、销售方，以下简称星辰玉华工贸公司）签订《商品房购销合同》，约定：甲方购买乙方位于房山区良乡鱼儿沟村2号写字楼（良乡政通西里2号楼）第三层312、313、316、317号房屋，共计购房款471120元；乙方于2003年5月1日前办理完房产证交给甲方（甲方交款90%后乙方办理产权）。2003年7月26日，浩鸿达公司（甲方、购买方）与星辰玉华工贸公司再次签订《商品房购销合同》，约定：甲方购买良乡政通西里2号写字楼314号房屋，房款61724元；甲方一次性付清房款，乙方于收款后当日交付房屋。签订上述合同后，浩鸿达公司于2003年4月25日支付契税、维修基金23556元，并于2003年7月26日支付上述房屋房款46万元。2005年2月21日，张桂兰（购买方，系浩鸿达公司之法定代表人）与姜德臣（销售方，系星辰玉华工贸公司之法定代表人）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方购买良乡政通路西里2号楼312、313、314、315、316、317号房屋（以下简称涉案房屋），房屋用途商业，建筑面积281.58平方米，售价为每平方米2600元，价款合计732108元，甲方已于2005年2月22日收到乙方预购房屋的定金560000元。甲方负责2003年9月1日至2005年12月30日止给乙方办理房屋过户及产权手续。甲方须于2005年2月21日前将房屋交付乙方。签订合同后，浩鸿达公司于2005年2月21日给付315号房屋的购房款10万元，并于2005年4月7日、2005年6月17日、2005年8月30日共给付房款2万元。诉讼中，姜德臣认可其向浩鸿达公司出售涉案房屋，且收到了浩鸿达公司给付的房款，并于签订合同后将涉案房屋交付给浩鸿达公司。另，张桂兰向本院出具情况说明，其认可上述六套房屋均系浩鸿达公司购买，房款系浩鸿达公司支付，上述《商品房买卖合同》其系代表浩鸿达公司签订。另，浩鸿达公司主张其于2006年1月5日向姜德臣提供借款2万元，姜德臣至今未偿还，故主张以该笔债权抵销相应房款，并同意将剩余房款132108元交付本院执行。后浩鸿达公司表示其另行向姜德臣主张2万元借款，并将剩余房款152108元交付本院。2003年8月19日，位于北京市房山区良乡政通路西里**楼（以下简称**楼）办理了房屋所有权证，登记房屋所有权人为姜德臣，建筑面积3638.83平方米，设计用途系商业，房屋总层数为4层，建成年份为2001年，其中3层312号房屋、313号房屋、314号房屋的建筑面积均为23.74平方米，315号房屋的建筑面积为76.35平方米，316号房屋、317号房屋的建筑面积均为66.86平方米，上述房屋建筑面积共计281.29平方米。2003年12月4日，2号楼设立抵押登记，抵押权人为中国银行北京朝阳分行，该抵押登记于2016年1月26日注销。2016年2月18日，2号楼设立最高额抵押，抵押权人系隗功旭，债务履行期限自2016年2月18日起至2016年5月17日止，该抵押登记于2016年7月5日注销。2016年5月20日，2号楼再次设立抵押登记，抵押权人系许丽伟，债务履行期限自2016年5月17日至2016年8月16日止，该抵押尚未注销。2007年3月15日，2号楼被北京市海淀区人民法院查封，查封期限自2007年3月15日起至2009年3月14日止。2007年6月29日，2号楼（除104、105号房）被我院轮候查封，查封期限自2007年6月29日起至2009年6月29日止。2009年10月29日，2号楼（除104、105号房）被我院查封，查封期限自2009年10月29日起至2011年10月28日止。2011年11月7日，2号楼（除104、105号房）被我院查封，查封期限自2011年11月7日起至2013年11月6日止。2013年11月5日，2号楼（除104、105号房）被我院查封，查封期限自2013年11月5日起至2014年11月4日止。2014年11月5日，2号楼被我院查封，查封期限自2014年11月5日起至2016年11月4日止。2016年8月19日，2号楼被我院查封，查封期限自2016年8月19日起至2019年8月18日止。2018年1月18日，2号楼被我院轮候查封，查封期限自2018年1月18日起至2021年1月17日止。2018年2月1日，2号楼被我院轮候查封，查封期限自2018年2月1日起至2021年1月31日止。2018年7月12日，2号楼被北京市怀柔区人民法院轮候查封，查封期限自2018年7月12日起至2021年7月11日止。2018年8月8日，2号楼被我院轮候查封，查封期限自2018年8月8日起至2021年8月7日止。2018年9月27日，2号楼被北京市西城区人民法院轮候查封，查封期限自2018年9月27日起至2021年9月26日止。2019年4月16日，2号楼被我院轮候查封，查封期限自2019年4月16日起至2022年4月15日止。2019年7月24日，2号楼被我院继续查封，查封期限自2019年7月24日起至2022年7月23日止。2019年8月8日，2号楼被我院轮候查封，查封期限自2019年8月8日起至2022年8月7日止。另查，姜德臣与于有华之间存在民间借贷纠纷，于有华曾于2013年11月诉至本院，经本院主持调解，双方达成调解协议，由姜德臣于2014年12月31日前分期归还于有华借款170万元，逾期则应支付逾期利息等。本院于2014年3月11日做出（2014）房民初字第01512号民事调解书，对上述协议予以确认。后姜德臣未履行上述调解协议，于有华向本院申请强制执行。本院在执行过程中对登记在姜德臣名下的2号楼予以查封。浩鸿达公司提出执行异议，本院于2020年1月15日做出（2019）京0111执异5号执行裁定书，驳回浩鸿达公司的异议请求。因对执行裁定不服，浩鸿达公司于2020年1月21日向本院提起案外人执行异议之诉。庭审中，浩鸿达公司向本院提交水电费发票、供暖费和物业费收据及北京政通路物业管理中心的情况说明等，证明其自2003年起实际占有上述涉案房屋，原用于本公司经营，现已出租。关于涉案房屋未办理过户登记手续的原因，浩鸿达公司主张姜德臣隐瞒2号楼已登记的事实，并私自将涉案房屋所在的2号楼抵押，后2号楼被查封，涉案房屋在客观上无法办理过户转移登记。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。本案中，张桂兰代表浩鸿达公司于2005年2月与姜德臣签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，应系合法有效。浩鸿达公司签订合同后支付了大部分房款，并将剩余房款交付本院，姜德臣亦于合同签订后将涉案房屋交付给浩鸿达公司，由浩鸿达公司实际占有、使用涉案房屋。关于房屋未办理过户手续的原因，根据本案查明的事实，涉案房屋所在的2号楼于2003年8月登记在姜德臣名下，并于2003年12月被设立抵押，之后房屋一直处于被抵押或被查封状态。故涉案房屋未能办理过户手续并非浩鸿达公司之过。综上，本院认为，浩鸿达公司在查封之前已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，已支付大部分购房款并将剩余房款交付法院执行，同时，其在查封之前占有诉争房屋，且未办理过户非因浩鸿达公司自身原因所致，故浩鸿达公司要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于浩鸿达公司要求确认涉案房屋归其所有一节，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。据此，不动产物权变动原则上应以登记为生效要件。本案中，涉案房屋目前并未登记于浩鸿达公司名下，浩鸿达公司尚不具备涉案房屋的所有权。浩鸿达公司享有的应系物权期待权，其应依据双方商品房买卖合同的继续履行而取得涉案房屋的转移登记，进而取得涉案房屋的所有权，现其直接要求确认涉案房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于浩鸿达公司要求姜德臣、于有华协助办理涉案房屋的过户登记手续一节，不属于本案审理范围，其可依据商品房买卖合同的约定另行解决。姜德臣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条规定，判决如下：一、立即停止对北京浩鸿达科技发展股份公司购买的位于北京市房山区良乡政通路西里2号楼三层312、313、314、315、316、317号房屋的强制执行；二、驳回北京浩鸿达科技发展股份公司的其他诉讼请求。案件受理费11122元，由北京浩鸿达科技发展股份公司负担11052元（已交纳），由姜德臣负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。本院（2020）京0111执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  万 青人民陪审员  蔡琳菁人民陪审员  祖淑芹二〇二〇年八月二十五日书 记 员  李 淼