中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申3624号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：润华集团股份有限公司，住所地山东省济南市槐荫区济兖路**。 法定代表人：栾涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孟也甜，北京市天同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于景灏，北京市天同律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：耿玉海。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王亚楠。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东金挚联投资担保有限公司，住，住所地山东省淄博市张店区共青团西路时代大厦/div> 法定代表人：王亚楠，该公司经理。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：淄博乾坤置业有限公司，住，住所地山东省淄博市周村区丝绸路**/div> 法定代表人：王亚楠，该公司经理。 再审申请人润华集团股份有限公司（以下简称润华公司）因与被申请人耿玉海、王亚楠、山东金挚联投资担保有限公司（以下简称金挚联公司）、淄博乾坤置业有限公司（以下简称乾坤公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（2019）鲁民终2621号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 润华公司申请再审称，（一）润华公司基于《房屋所有权及土地使用权转让协议》（以下简称转让协议）约定、经乾坤公司许可，在已经出让给己方的土地上出资建设，属于合法自建行为。根据《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百四十二条规定，润华公司已原始取得案涉房屋所有权，有权排除另案执行。1.案涉房屋由润华公司出资建设，乾坤公司负无偿更名义务。2012年房屋建成时，润华公司已基于事实行为原始取得房屋所有权。转让协议约定，受让土地后，润华公司对房屋进行全面、自主的建设，并在建成后享有房屋所有权，案涉房屋及配套设施的建设费用、房产证办理所产生的费用均由润华公司承担；房屋建成后，乾坤公司负无条件、无偿配合更名的义务。协议签订后，2010年6月至2012年4月间，润华公司组织房屋施工建设并投入1460余万，乾坤公司未实际负责建设事项。2012年4月房屋建成时，润华公司已基于事实行为原始取得案涉房屋及其附属设施的所有权。该时间点早于2014年8月土地查封、2016年9月案涉房屋查封时间，依法可排除另案执行。2.虽然案涉房屋所在土地登记在乾坤公司名下，但现有证据能够证明房屋为润华公司所有，可推翻表面登记情况、排除另案执行。2012年房屋建成后，乾坤公司未依约及时办妥案涉项目各小地块的分割手续。2013年6月底，案涉房屋所在土地才取得单独的土地证，但乾坤公司未依约过户登记至润华公司名下，故润华公司无法将房屋登记至自身名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，在有充分证据证明润华公司是房屋的实际建造方时，可推翻表面登记情况来认定房屋真实权利归属。3.转让协议约定的履行范围内并无期待结算之债。润华公司对建设成本可能享有的债权是合同不能履行时对乾坤公司责任范围的明确，该约定是合同的结算清理条款。在转让协议正常履行情况下，对于房屋建设，乾坤公司并无核对代建成本、进行结算支付的义务。转让协议第二条第2款是合同的结算清理条款，目的是在合同履行出现障碍时，对乾坤公司返还或赔偿责任范围的明确。该约定并不影响润华公司基于合法建设享有房屋所有权。（二）即使不认可润华公司已原始取得案涉房屋，转让协议也明确约定了房屋建成后的权利归属，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，润华公司对房屋享有得以排除执行的权利。原审判决认为润华公司仅享有主张建设成本的一般债权、后续过户履行是以房抵债错误。1.转让协议项下房屋及土地是一并整体转让，双方对房屋归属约定明确。润华公司有权主张房屋过户。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，即便转让协议签订时房屋尚未建成，亦不影响润华公司与乾坤公司对于案涉房屋达成买卖合意的效力，润华公司依约对案涉房屋享有相应权利。2.转让协议签订于2011年5月22日，另案查封案涉房屋的时间为2014年8月26日，转让协议的签订远早于案涉房屋查封时间。后续过户登记是对转让协议的履行、对房屋权属的再次确认。双方在2015年5月拟办理房屋过户登记前所签订的《商品房买卖合同》，仅是为满足登记机关备案需要所做。该合同价款根据润华公司此前实际投入的转让款、房屋建设及手续成本共2342万而固定。并不能将此作为是双方在土地查封后新形成的买卖合意，进而否认润华公司权利来源。案涉房屋与建设成本之债属于转让协议项下同一法律关系，不存在另行以合同关系外的实物抵充既有债务的“以物抵债”关系。3.2012年4月房屋建成后润华公司即已实际占有使用，乾坤公司对此明确认可。该时点早于土地查封时间及房屋查封时间。4.润华公司依约足额支付了转让款项，履行了全合同义务。此外润华公司独立承担房屋建设及手续费用，该房屋财产价值完全来源于润华公司。5.案涉房屋未办理过户登记非因润华公司方原因。2011年乾坤公司取得整体园区项目土地后，直到2013年6月，才完成案涉土地与整体项目用地的分割手续、案涉地块才有独立土地使用权证。此后，又因乾坤公司单方拖延、行政部门效率低下等原因，案涉土地迟迟没有转移登记至润华公司名下。（三）权利顺位上，执行申请人仅享有一般金钱债权、并不指向案涉房屋，润华公司因合同签订履行、房屋实际占用均在先，应得优先保护，且园区同类纠纷中其他受让人均已得到保护。1.即便认定润华公司案涉房屋不享有物权性权利，按照多个债权履行次序的顺位规则，润华公司也应得到优先保护。执行异议或异议之诉案件的关键，是判断各主体间的权利实现顺位。本案中，执行申请人耿玉海仅享有一般金钱债权、并不指向案涉房屋，如认定润华公司享有物权或物权期待权，其权利顺位当然优先。即便否认物权性质权利，润华公司的债权也应远优先于一般金钱债权。根据“一物数卖”等处理多个债权间履行次序的规则，润华公司合同签订时间最早、已付全部转让款、投入全部建设成本、并实际占有使用房屋多年，其债权履行顺位最为优先。2.在案涉同一园区、商业模式完全一致的另案执行中，淄博中院认定转让协议合法有效，裁定中止执行。润华公司未得到相同处理且实体权利受损，有违公平原则。3.案涉项目立项、建设时间远早于另案执行时点，并无任何恶意规避执行的行为。润华公司最早入驻园区、商誉贡献巨大，应得到法律保护。润华公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。 本院认为，本案再审审查的主要问题是：润华公司就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体分析如下： 润华公司主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应就其主张提供充分证据予以支持。第一，润华公司再审申请主张其建设案涉房屋的行为属于合法自建且已原始取得案涉房屋所有权。但案涉土地使用权登记在乾坤公司名下，即便存在润华公司出资建设房屋的情况，也不符合《中华人民共和国物权法》关于可原始取得房屋所有权的规定。而且，根据转让协议的约定，在房屋所有权登记至润华公司名下之前，全部建设费用视为乾坤公司对润华公司的债务，润华公司因此享有向乾坤公司主张债权的权利。这些约定说明在案涉房屋所有权变更登记至润华公司名下前，润华公司就案涉房屋的建设费用对乾坤公司所享有的仅为一般债权，不足以对抗本案的执行。第二，案涉土地和房屋系2014年8月26日被人民法院查封，乾坤公司与润华公司就案涉房屋签订房屋买卖合同的时间是2015年5月20日，在签订房屋买卖合同与法院查封的时间先后顺序问题上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”的规定。另外，润华公司申请再审时提及的另案情况，与本案争议无关，不予采信。因此，润华公司提供的证据不足以证明其对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原审对其主张不予支持，并无不当。 综上，润华公司的再审事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回润华集团股份有限公司的再审申请。 审判长  刘银春 审判员  汪治平 审判员  赵风暴 二〇二〇年八月二十八日 法官助理柳凝 书记员武泽龙