北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初31146号原告：北京亚通房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区。法定代表人：崔巍，执行董事。委托诉讼代理人：尹超，北京市方略律师事务所律师。被告：任海兰，女，1962年3月25日出生，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。委托诉讼代理人：刘建国，北京市华泰律师事务所律师。原告北京亚通房地产开发有限责任公司（以下简称原告）与被告任海兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人尹超，被告任海兰的委托诉讼代理人刘建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿其未能按照商品房买卖合同及生效判决书履行义务，涉案房屋被另案折价抵偿债务而给原告造成的损失合计6556305元；诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月21日，原被告签订编号为Y9551xx的《商品房预售合同》，合同约定被告以总价款4051115元的价格购买原告开发的位于北京市通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园A区）久居雅园A区xx住宅楼x层x号商品房（以下简称涉案房屋），建筑面积为200．14平方米。后因被告另案所涉强制执行，涉案房屋被赤峰市红山区人民法院裁定折价抵偿，造成原告损失。原告损失系因被告的侵权行为所致，被告依法应予赔偿，具体事实及理由如下：一、被告违约行为导致合同被生效判决解除，被告未履行生效判决规定的义务。二、因被告单方原因导致涉案房屋被内蒙古赤峰市红山区人民法院折价抵偿，原告未能依据判决书收回涉案房屋。三、被告任海兰与王xx在赤峰市红山区调解书之执行阶段合谋串通，侵犯了原告合法权益，应由被告对由此给原告造成的损失承担赔偿责任。四、原告要求被告承担损害赔偿责任符合相关法律规定。综上，原告的损失应由被告承担，原告依据《民法总则》、《民法通则》、《合同法》、《侵权责任法》及其司法解释和《民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告任海兰辩称：我不同意原告诉讼请求。原被告之间存在房屋买卖合同关系，被告已经交付原告房款，履行了合同义务，有商品房买卖合同及生效民事判决书予以证明。双方存在合同关系，不应适用侵权责任法，原告与被告之间的纠纷不应以财产损害赔偿纠纷处理，原告的诉讼请求已经2014通民初字第14154号民事判决书及2015三中民终字第2112号民事判决书驳回。原告请求停止执行涉案查封房产及对涉案房产享有所有权的诉讼请求，已经经生效判决驳回。被告给付所有涉案房屋房款后，已经履行了合同义务，原告已经实现了合同目的，原告的请求没有事实及法律依据，且其主张数额过高，不符合合同法第131条的规定。综上，鉴于原告不享有涉案房屋所有权，法院拍卖涉案房产不违反原告权益，故我不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2010年4月21日，原告（出卖人）与任海兰（买受人）签订《商品房预售合同》（合同编号：Y955195），主要约定：该商品房房屋坐落为：通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园A区）久居雅园A区xx住宅楼xx层xx单元xx房屋，预测建筑面积共193．7平方米。计价方式与价款：该商品房单价每平方米24168．45元，总价款4051115元。付款方式及期限：买受人应于2009年12月31日前向出卖人支付人民币811115元，该商品房其余房款人民币324万元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。附件十一补充协议约定：买受人应按时向商业贷款银行偿还贷款本息，如买受人在出卖人承担担保责任期间，逾期偿还贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任的，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项；若买受人逾期归还代偿款项的，买受人应按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金；若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同；出卖人解除预售合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。因买受人违约导致预售合同解除或终止的，若买受人按合同约定支付给出卖人的违约金低于因合同解除或终止给出卖人造成的损失（包括但不限于销售差价损失、实现债权的费用、重新销售费用支出等）的，差额部分买受人还应予以全额赔偿。合同还约定了其他内容。2010年8月26日，原告与任海兰签订《补充协议》，将涉案房屋首付款变更为1621115元，贷款相应变更为243万元。2010年4月21日，原告与任海兰办理了涉案房屋的商品房预售合同联机备案手续。2010年9月20日，任海兰（借款人）与案外人中国建设银行股份有限公司北京市分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：房屋坐落：北京市通州区梨园镇魏家坟村久居雅园A区xx房屋室房屋。借款人借款本金243万元，借款期限为132个月。合同还约定了其他内容。2014年8月15日，原告北京亚通房地产开发有限责任公司以商品房预售合同纠纷为案由将被告任海兰诉至本院，2015年4月20日本院作出（2014）通民初字第14154号民事判决书，判决：一、解除原告北京亚通房地产开发有限责任公司与被告任海兰于二〇一〇年四月二十一日签订的《商品房预售合同》（合同编号：Y955195）及补充协议；二、被告任海兰协助原告北京亚通房地产开发有限责任公司办理《商品房预售合同》（合同编号：Y955195）的解除联机备案手续，于本判决生效之日起七日内执行清；三、解除原告北京亚通房地产开发有限责任公司与被告任海兰于二〇一〇年四月二十一日签订的《商品房预售合同》（合同编号：Y955251）；四、被告任海兰协助原告北京亚通房地产开发有限责任公司办理《商品房预售合同》（合同编号：Y955251）的解除联机备案手续，于本判决生效之日起七日内执行清；五、被告任海兰支付原告北京亚通房地产开发有限责任公司垫付的银行借款本息及罚息共计人民币七万四千六百八十四元零七分，于本判决生效之日起七日内执行清；六、被告任海兰支付原告北京亚通房地产开发有限责任公司违约金七千四百六十八元，于本判决生效之日起七日内执行清；七、驳回原告北京亚通房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。原告于2014年6月26日为其代为偿付本金、利息、罚息共计74684．07元，于2014年9月28日为其代为偿付本金、利息、罚息共计49634．74元，于2014年12月30日为其代为偿付本金、利息、罚息共计74801．53元。该案宣判后，任海兰提出上诉，2015年9月18日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第11012号民事裁定书，以任海兰已超过法定上诉期限为由，裁定驳回了任海兰的上诉。后任海兰向北京市高级人民法院提出申诉申请，2015年11月20日，北京市高级人民法院作出（2015）高民申字第04354号民事裁定书，以任海兰超过上诉期限为由，驳回了任海兰的再审申请。2015年3月31日，原告为被告任海兰代为偿付本金、利息、罚息共计74359．98元。另查，就王xx与刘aa、任海兰、刘xx民间借贷纠纷一案，2013年12月9日，内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出（2013）红民初字第4248号民事裁定书，并于2013年12月10日通知北京市房管中心对涉案房屋予以查封。2014年3月18日，赤峰市红山区人民法院做出（2013）红民初字第4248号民事调解书，关于王xx与刘aa、任海兰、刘xx民间借贷纠纷达成如下协议：被告刘aa、任海兰、刘xx于2014年4月1日偿还王xx借款本金1000万元，并于2011年9月22日起至2014年４月1日止，按月利率1．5％支付利息。2015年12月4日，赤峰市红山区人民法院做出（2014）红民执字第530号民事裁定书，裁定：一、对被执行人任海兰名下的位于北京市通州区某小区xx号楼xx单元xx室和xx单元xx室予以继续查封。二、查封期限为三年。亚通公司于2015年10月8日提出执行异议，要求红山区法院应解除对涉案房屋的查封。2015年10月15日，红山区法院作出（2015）红法执异字第530-1号民事裁定书，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封。扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持的规定，驳回了亚通公司的异议申请。同时，该裁定书中查明：2015年5月28日，任海兰已将涉案房屋在中国建设银行北京市分行所借贷款243万元还清。2015年11月3日，亚通公司向红山区人民法院提起执行异议之诉，要求判令停止执行xx号房屋和xx号房屋，确定其享有该两套房产所有权。2016年7月20日，红山区法院作出（2015）红民初字第5079号民事判决书，判决驳回了亚通公司的诉讼请求。同时，该判决书中查明：关于亚通主张确认涉案房屋所有权的问题，在生效判决确定解除相关商品房买卖合同的情形下，该问题属于解除合同后的相应事项处理问题，应与相关事项一并处理。该案宣判后，亚通公司提起上诉，2017年1月22日，赤峰市中级人民法院作出（2016）内04民终4423号民事判决书，判决驳回亚通的上诉，维持原判。该判决中本院认为部分查明：经本院审查，任海兰已将全部购房款交付亚通公司，涉案房屋已交付任海兰使用，且已经过联机备案登记，具有一定的产权保护作用，具备了对抗第三人的效力，任海兰对涉案房产除享有占有使用、收益等权利外，还享有要求亚通公司在条件具备时将涉案房产变更登记至名下的请求权，本案的涉案房产未变更登记至任海兰名下是因为变更登记条件尚未成就，并非任海兰的个人原因。后亚通公司向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。2017年11月21日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2017）内民申1586号民事裁定书，裁定驳回了亚通公司的再审申请。2017年6月3日，赤峰市红山区法院作出（2014）红法执字第530号之二民事裁定书，王xx申请执行刘aa、任海兰、刘xx民间借贷纠纷一案，该房屋评估价格为10673395元。裁定如下：解除对被执行人任海兰单独所有的现登记在亚通公司名下的位于北京通州区群芳一园xx号xx单元xx室房屋的查封并解除上述房屋的在建工程抵押；将上述房屋抵偿申请执行人王xx债务9921373．98元，所有权自本裁定送至王xx时转移；王xx可持本裁定办理过户手续。该裁定书中查明：2015年5月28日，申请执行人王xx分两笔替被执行人任海兰偿还两套房屋在建设银行的贷款3723180．98元，银行于同日出具个人贷款结清证明，同意解除上述房屋的在建工程抵押。2017年4月26日，双方当事人重新达成执行和解，被执行人任海兰、刘aa以2000万的价格将两套房产抵偿给王xx，抵偿数额共计20421373．98元，申请执行人王xx同意余款421373．98元放弃执行，但申请法院对上述房产以2100万元进行变卖，如买卖未能成交，则同意接受上述财产。2017年8月5日，内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出（2014）红法执字第530号之二协助执行通知书：一、解除对被执行人任海兰单独所有的位于北京市通州区群芳一园xx号楼xx单元xx室房屋一处的查封并解除上述房屋的在建工程抵押。二、将被执行人任海兰单独所有的位于北京市通州区群芳一园xx号楼xx单元xx室房屋一处过户到申请执行人王xx（身份证号码×××）名下。2018年8月15日，涉案房屋由原告名下过户至王xx名下。关于本案案由，经释明，原告同意由本院按照双方真实法律关系对本案案由依法进行调整。上述事实，有《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、（2014）通民初字第14154号民事判决书、（2015）三中民终字第11012号民事裁定书、（2015）高民申字第04354号民事裁定书、（2013）红民初字第4248号民事裁定书、（2013）红民初字第4248号民事调解书、（2014）红民执字第530号民事裁定书、（2015）红法执异字第530-1号民事裁定书、（2015）红民初字第5079号民事判决书、（2016）内04民终4423号民事判决书、（2017）内民申1586号民事裁定书、（2014）红法执字第530号之二执行裁定书、（2014）红法执字第530号之二协助执行通知书、不动产权利及其他事项登记信息、个人贷款还款凭证及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2010年4月21日，原告（出卖人）与被告任海兰（买受人）签订《商品房预售合同》后，因被告任海兰未按期偿还银行贷款，2014年6月26日，原告为任海兰代为偿付本金、利息、罚息74684．07元，随后，原告将任海兰诉至法院，法院判决解除了双方之间的《商品房预售合同》，并判决解除了联机备案手续。在该案诉讼过程中，亚通公司又分别于2014年9月28日、2014年12月30日、2015年3月31日分别为任海兰代为偿付本金、利息、罚息49634．74元、74801．53元、74359．98元。因案外人王xx与刘aa、任海兰、刘xx民间借贷纠纷，导致涉案房屋被内蒙古赤峰市红山区人民法院查封，于2014年12月3日评估价值为10673395元，并最终抵偿了王xx债务9921373．98元。结合上述情况，本院认为，因被告任海兰逾期偿还银行贷款的违约行为导致原被告之间的《商品房预售合同》被法院判决解除，在被告任海兰尚未全部还清原告为其代偿银行贷款以及涉案房屋存在增值的情形下，被告任海兰的违约行为损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的损失，故本案对于原告合法合理的诉讼请求，由本院结合被告任海兰过错程度、《商品房预售合同》约定的涉案房屋的总价款、原告为任海兰代偿银行贷款情况、涉案房屋评估价值、房屋增值情况等因素，并结合公平原则，依法酌情予以支持。被告任海兰的辩解意见，没有事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告任海兰给付原告北京亚通房地产开发有限责任公司房屋损失670000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京亚通房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57694元，由原告北京亚通房地产开发有限责任公司负担47194元（已交纳）；由被告任海兰负担10500元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈明山二〇二〇年八月十四日书记员  云雪峰书记员  郑秋爽