广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初696号原告（执行案外人）：黄永远，男，汉族，1967年3月7日出生，广西省横县人，现住广东省江门市恩平市**********，公民身份号码452************495。委托诉讼代理人：黄永媚，女，汉族，1971年9月1日出生，广西省横县人，现住蕉岭县******梨树，公民身份号码452************443，系原告的妹妹。被告（申请执行人）：古淼生，男，汉族，1951年1月5日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县蕉城镇横岗山三，公民身份号码441************013。第三人（被执行人）：古岭君，男，汉族，1972年12月12日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县***********山下二，身份证号码441************01X。原告黄永远与被告古淼生、第三人古岭君案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄永远的委托诉讼代理人黄永媚、被告古淼生到庭参加诉讼，第三人古岭君经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄永远向本院提出诉讼请求：1、诉请判令停止对位于蕉岭县**********巷23-1号501房的执行，解除对该房屋的查封；2、判令第三人继续履行协议，协助办理涉案房屋权属转移过户手续；3、诉请判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年5月12日原告与第三人协商，第三人自愿将位于蕉岭县**********巷23-1号501房以192800元价格转让给原告，原告在签订买卖协议时，就一次性付清全部房款给第三人（其中两万元在被告交付杂物间、隔热等设施后才支付），第三人也出具了收款收据给原告。然后原告就进行房屋装修就搬入居住，期间，原告儿子结婚及媳妇生小孩都是在上述房屋居住。因为原告的职业是做生意，所以在签订合同后，原告就催促第三人赶快办理房屋房地权证手续，结果第三人办事非常拖拉，总是答复原告很快就办理好了，结果第三人在2013年9月份才去办理房屋房地权证分割手续，大约在2015年春节左右才将501房房地权证办理好交付给原告（房地权证户主是第三人）。鉴于第三人办事拖拉，原告又催促第三人协助其办理过户相关手续，但是第三人办事总是拖拉，一次又一次敷衍原告，答应一次失约一次。后来因为原告外出做生意，较少在蕉岭生活，于是在2018年2月12日将房屋及家私一并转让给何明星、陈文招夫妇，但是因为第三人没有协助原告办理好房屋过户手续，直到现在何明星、陈文招夫妇仍有5万元房屋转让款没有支付给原告，为此，原告在转让房屋后仍然与第三人联系，要求第三人赶快协助原告办理房屋过户手续，但是第三人总是推托，结果一次又一次敷衍原告，后来第三人电话打不通，无法联系。2020年4月份，才获悉蕉岭县人民法院已经将原告未过户的上述房屋进行了查封。为此，原告于2020年5月9日于书面形式向蕉岭县人民法院提出案外人执行异议申请，2020年6月15日蕉岭县人民法院执行裁定书裁定由原告向蕉岭县人民法院提起上述诉讼请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条等相关规定，原告特具状于蕉岭县人民法院，诉请人民法院依法支持原告上述诉请，维护原告的合法权益。原告为起诉向本院提交的证据有：1、黄永远身份证复印件一份，证明原告主体资格；2、房屋买卖合同复印件一份，3、房产证复印件一份，证据3-4证明原告已经向第三人购买房屋的事实；4、收条复印件一份，证明原告已将购房款支付给第三人；5、（2020）粤1427执异2号执行裁定书复印件一份，证明法院错误查封；6、生效证明原件一份，证明执行裁定已经生效。被告古淼生辩称，1、2012年5月12日原告与第三人的房屋买卖协议中没有第三人妻子黄俊容的签名，当时第三人的妻子天天在家存在疑点。2、2018年2月12日，黄永媚与何明星、陈文招房屋买卖协议，原告的房子黄永媚卖给何明星，陈文招的买卖协议中没有原告的签名，也没有第三人古岭君、黄俊容的签名，当时第三人夫妇天天在家，而且还要第三人办理手续。3、原告与第三人的房屋买卖协议中第三页第十三条中，一到五层的土地使用权面积共平均分为五份（即每层一份），2012年5月12日前第三人还没有申请报批登记，时至2013年4月3日，经过16个月才申请报批登记。2013年9月16日申报发土地使用证，房屋所有权取得方式（单独所有）2013年9月16日粤房地权证字节100001672号房地产权属人第三人单独所有。4、经过8、9年之久的买卖、房产证还是第三人的，很明显原告的房屋买卖协议存在问题，不是原告的房子，第三人自然不肯把房产证过户到原告名下。被告相信人民法院查封第三人桂岭大道中十二巷23-1号501房产是公正、正确的。5、被告认为，真正的房屋买卖、按房屋买卖合同规定买卖双方已履行各自交付义务后，应把房产证办理到买主名下，否则应视为买卖无效。被告认为蕉岭县人民法院查封古岭君桂岭大道中十二巷23-1号、501房产是公正的、正确的。被告古淼生未向本院提交证据材料。第三人古岭君通过微信发表陈述意见，其对涉案房屋被查封提出异议。理由是：法院查封的在其名下的房产均在其未负债前就转卖给原告。因为当年转卖涉案房屋时，该房屋的土地性质属于集体土地，按国家政策法规是不可以过户给原告的，所以房产权属一直在被告名下。第三人古岭君未向本院提交证据材料。本院经审理查明：涉案房屋为蕉岭县********************。2012年5月12日，原告与第三人签订《房屋买卖协议》，涉案房屋总价为192800元，原告于签订协议的同日将购房款172800元支付给第三人，由第三人出具《收条》一张，约定剩余购房款20000元在后期付清。第三人将涉案房屋的房地产权证【房屋所有权证号：粤房地权证蕉房字第**000016**，房地产权属人为古岭君，共有情况为单独所有】移交给原告，双方未办理房产过户登记手续。此后，原告及其家人在涉案房屋内居住。2019年1月18日，古淼生将古岭君诉至本院，要求其偿还借款本息合计189295元。本院于2019年3月11日作出（2019）粤1427民初75号民事调解书，确定古岭君欠古淼生借款本金合计200000元，约定古岭君会在2020年3月11日至2021年3月11日期间向古淼生偿清上述借款。调解书生效后，因古岭君未能按时履行还款义务，古淼生就上述调解内容向本院申请强制执行，本院于2020年4月14日作出（2019）粤1427执135号之一执行裁定书，将涉案房屋进行查封。在执行过程中，原告作为案外人于2020年5月9日向本院提出执行异议，请求本院停止对涉案房产的执行，并对该房产进行解封。2020年6月15日，本院作出（2020）粤1427执异2号执行裁定，裁定驳回了原告的异议请求，原告不服该裁定，于法定期限内提起本案诉讼。另，因为古岭君不反对原告提出的执行异议之诉，所以本院将古岭君列为本案第三人参加诉讼。上述事实，有经过庭审质证的证据材料及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人对执行标的提出的异议，是基于对执行标的物的实体权利提出的，是一种实体上的异议。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据上述规定，本案原告的诉讼请求是否应当得到支持，应视其是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一、原告与第三人签订的《房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议的签订时间为2012年5月12日，在本院于2020年4月14日对涉案房产采取查封措施之前。二、对于涉案房屋是否在被本院查封前已由原告合法占有的问题。原告与第三人签订《房屋买卖协议》后，第三人就将涉案房屋的房地产权证移交给原告，所以可以认定涉案房屋在2020年4月14日前已处于原告合法占有状态，符合在被法院查封前已由原告合法占有的条件。三、对于购房款问题。第三人表示已经将涉案房屋出售给原告，第三人也出具了《收条》证实原告已支付购房款172800元，可以认定原告已经按照合同约定支付了部分价款。四、对于房屋未过户登记的原因问题。因为涉案房屋的土地性质属于集体土地，导致涉案房屋无法进行过户登记。因此，涉案房屋未能办理过户登记不能认定系原告自身原因导致。综合以上情形，本院依法认定原告对执行标的蕉岭县****************5***【房屋所有权证号：粤房地权证蕉房字第**00001672*】享有足以排除强制执行的民事权益，对原告要求停止执行的诉讼请求，本院予以支持。五、由于涉案房屋的土地使用性质为集体土地，目前尚不明确该类型房屋能否进行过户，所以对于原告要求协助办理涉案房屋权属转移过户手续的请求，本院不予支持。被告与第三人经本院依法送达诉讼材料及开庭传票后，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对蕉岭县********************【房屋所有权证号：粤房房地权证蕉房字第**000016**的执行；二、驳回原告黄永远的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告古淼生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  赖国雄人民陪审员  徐召庆人民陪审员  赖来运二〇二〇年八月二十五日法官 助理  彭 君书 记 员  杨秀娜