云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初4626号原告（反诉被告）：刘明劲，男，1984年4月9日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：黄玲娟，云南瀛铢律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王萍，云南瀛铢律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨瑞芳，女，1968年7月30日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：段合宁，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：屈华彩，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。第三人：大理创和房地产经纪有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇文化路**惠丰新城和园1-9商铺，统一社会信用代码915329015662128461。法定代表人：祖万学，职务总经理。委托诉讼代理人：雷红，男，1984年7月28日出生，汉族，住云南省大理白族自治州弥渡县，系公司职工，一般授权代理。委托诉讼代理人：胡艳琼，女，1977年10月2日出生，汉族，住云南省大理白族自治州弥渡县，系公司职工，一般授权代理。第三人：和潇楹，女，1992年5月23日出生，纳西族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：和勰，男，1991年10月12日出生，纳西族，住云南省丽江市古城区，与第三人和潇楹系夫妻关系，特别授权代理。原告刘明劲与被告杨瑞芳、第三人大理创和房地产经纪有限公司（以下简称大理创和公司）、和潇楹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日受理后，公开开庭进行了审理，并于2019年4月29日作出（2018）云2901民初3520号民事判决书。被告杨瑞芳不服该判决，向云南省大理白族自治州中级人民法院提起上诉。云南省大理白族自治州中级人民法院审理后，于2019年8月30日作出（2019）云29民终933号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘明劲及其委托诉讼代理人黄玲娟，被告杨瑞芳及其委托诉讼代理人段合宁、屈华彩，第三人大理创和公司的委托诉讼代理人雷红、胡艳琼，第三人和潇楹的委托诉讼代理人和勰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方2018年5月26日签订的《房屋交易合同》；2.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年5月26日通过居间方大理创和公司签订了《房屋交易合同》，由原告购买被告所有的位于大理市，合同约定原告在签订合同当日交付被告定金10万元，被告应在该房屋的不动产权证办理下来的5个工作日内办理过户手续；原告在产权部门出具产权转移为原告名下的收件收据时，支付406000元（含定金）给被告，尾款530000元由原告申请住房贷款后支付给被告。被告应于2018年8月31日交付合同约定的适格房屋给原告。双方签订的《房屋交易合同》是双方真实意思表示，合法有效，但被告疏于履行自己的义务，并明确有拒绝履行义务的意思表示，侵害了原告的合法权益。被告辩称，双方签订的房屋买卖合同存在重大误解，请求依法撤销。双方在签订合同时，案涉房屋尚未办理产权证，房屋仍抵押在银行处，被告认为原告应当先支付首付款后才办理相应的手续，但合同上直接载明先办理房屋的交易手续后才支付首付款，导致合同后续无法履行。首付款本来是要用于支付银行贷款，但因为首付款没有支付，银行贷款无法偿还，所以合同内容存在重大误解。第三人大理创和公司述称，原告与被告签订的房屋买卖合同有效，不存在重大误解，应继续履行，由原告继续支付第三人大理创和公司的中介费。第三人和潇楹述称，其作为案涉房屋目前的实际使用人，并不清楚原告与被告间签订的房屋交易合同的具体情况。对于原告的诉请第三人和潇楹不同意，其与被告签订了房屋买卖合同，并且已经实际入住了案涉房屋。第三人和潇楹要求被告继续履行与其签订的合同，且将房屋变更至其名下。反诉原告杨瑞芳向本院提出诉讼请求：1.判令撤销反诉原告与反诉被告签订的《房屋交易合同》；2.判令第三人大理创和公司与反诉被告给反诉原告造成的损失承担连带赔偿责任；3.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月26日，在第三人大理创和公司的组织下，反诉原告与反诉被告就案涉房屋买卖事宜进行协商，当时约定反诉被告应于2018年6月30日前，将首付款400000元支付给反诉原告，以供反诉原告支付购买另一套房屋的首付款。同时反诉被告及第三人大理创和公司也知晓案涉房屋尚未办理房产证，且该房屋还抵押在银行。当日，反诉被告与第三人大理创和公司共同制作了《房屋交易合同》，基于信任反诉原告直接在合同上签了字。但如按合同约定的买卖双方同意在产权部门出具产权转移为买方名下的收件收据时，买方支付首付款，则合同根本无法履行。综上，反诉被告与第三人大理创和公司恶意串通，采取欺诈的方式与反诉原告签订的《房屋交易合同》违反法律禁止性规定，依法应当撤销，同时反诉被告与第三人大理创和公司应对反诉原告的损失承担连带赔偿责任。反诉被告辩称，1.本案中没有任何恶意串通或重大误解的情形，在商谈房屋买卖情况时，反诉原告没有提到过支付400000元首付款这一情况，并且合同中对于定金及后续费用的交付均用黑体字加强了注释，非常明显，不存在反诉原告所称没有看清的情形；2.该合同充分体现了双方当事人意思自治的原则，没有违反法律禁止性规定，对双方均有约束力；3.该合同是一个附期限附条件的合同，双方约定房屋交易转让是在反诉原告领取权属证书之后才进行转移交易，没有违反法律的禁止性规定；4.反诉原告与第三人和潇楹的房屋买卖合同签订在反诉原告与反诉被告之后，因此反诉原告明显违约，应按照合同的约定承担违约责任。第三人大理创和公司述称，1.房屋交易合同的协议条款是反诉原告与反诉被告自己协商的，合同是双方的真实意思表示，第三人大理创和公司只是帮忙办手续；2.反诉原告凑首付去购买房屋是事实；3.所有流程都是按照房管处的要求办理的，不存在恶意串通或重大误解，反诉原告与反诉被告对于房产过户等情况都是确认过的；4.反诉原告与第三人和潇楹签订的房屋交易合同其并不知情。第三人和潇楹述称，1.反诉原告与反诉被告之间签订的合同关于付款方式的约定属于不明确的约定，按照双方所形成的文字记载履行合同，合同是不具备履行的条件的；2.房产证在办理之后由第三人和潇楹向银行还清了贷款后，进行了解除抵押的手续。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院确认如下：第三人和潇楹提交的物业费发票、物业服务中心售水票据、垃圾处理费定额发票、收款收据、微信付款凭证、银行卡交易记录一份，原告对其真实性、合法性和关联性均不予认可。本院认为，该组证据客观真实，且能与本案其他证据相互印证，本院予以采信。经本院审理查明：2018年5月26日，原、被告通过居间方第三人大理创和公司介绍签订《房屋交易合同》，约定由原告购买被告位于大理市的房屋，房屋建筑面积为86.7平方米，房屋交易总价为936000元，买方自愿支付定金100000元；对价款支付方式的约定为：买卖双方同意在产权部门出具产权转移为买方名下的收件收据时，买方支付406000元（含定金）给卖方，剩余房款530000元由买方申请住房按揭贷款后支付卖方。若银行放款数额不足，则由买方补足房款余额；办理房屋过户手续时间为，卖方的不动产权证办理下来的5个工作日内，过户产生的税费由买方承担；卖方权利义务为，卖方保证拥有上述房屋的完全所有权，相关共有人对相关协议内容知情并认可，无权益瑕疵，至今未获搬迁通知；卖方保证在本协议签订之日起，不再将上述房屋出售、抵押（卖方房屋所有权证已抵押在银行的除外）予以他人，也不能擅自提高房价；卖方交房时间及条件为2018年8月31日交房。一方不履行义务，应向守约方支付房屋总价的20%的违约金，同时适用国家相关定金的规定。居间服务费为5000元，由买方承担。合同签订当日，原告通过银行转账向被告支付房屋定金100000元。另查明，被告在购买案涉房屋时，于2017年5月4日与建设银行大理州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建设银行大理州分行贷款390000元，借款期限15年，并将被告购买的房屋约定为抵押财产，案涉房屋因此未办理房地产权登记。后原告与被告就首付款的金额未能达成一致，导致案涉合同一直未实际履行。2018年7月16日，被告与第三人和潇楹签订《房屋买卖合同》，约定被告（甲方）将案涉房屋出售给第三人和潇楹（乙方），房屋总价款为1002000元，合同签订之日由乙方支付给甲方购房款902000元，剩余购房款100000元于甲方接到惠丰地产通知可以领取《不动产权证书》之日起三日内由乙方一次性支付给甲方。2018年8月1日被告将案涉房屋交于第三人和潇楹使用，第三人和潇楹实际入住至今。2018年11月16日，被告的房屋进行了房地产权登记，不动产权证号为云（2018）大理市不动产权第××号。2019年4月16日，被告与第三人和潇楹签订《房屋买卖补充协议》，约定由第三人和潇楹出资代被告偿还建设银行贷款360000元用于赎证，案涉房屋的抵押于2019年4月18日解除。现第三人和潇楹共计向被告支付购房款982000元，案涉房屋仍登记在被告杨瑞芳名下。本院认为，本案中《房屋交易合同》系原告与被告协商一致后共同订立，合同未能继续履行系被告的房屋未进行房地产权登记，尚未达成支付首付款的条件，而并非原告在签订合同时存在欺诈行为。另《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，原告与被告之前通过居间方第三人大理创和公司签订的《房屋交易合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。故反诉原告要求撤销反诉原告与反诉被告签订的《房屋交易合同》，本院不予支持。反诉原告要求第三人大理创和公司与反诉被告连带赔偿反诉原告的损失，该项诉请无事实和法律依据，本院亦不予支持。在一房数卖中，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。被告与原告于2018年5月26日签订《房屋交易合同》后，又与第三人和潇楹于2018年7月16日就同一房屋签订《房屋买卖合同》，并于2018年8月1日将案涉房屋交付于第三人和潇楹，第三人和潇楹实际入住至今。两份房屋买卖合同均合法有效且均未办理房屋所有权变更登记，现原告与第三人和潇楹均要求履行合同，应当优先保护合法占有房屋的第三人和潇楹的权利。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……现第三人和潇楹于2018年8月1日实际入住涉案房屋至今，故原告与被告签订的合同已事实上不能履行，原告请求继续履行合同的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘明劲的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）杨瑞芳的全部反诉请求；本诉案件受理费13160元，由原告（反诉被告）刘明劲承担，反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告（反诉原告）杨瑞芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵建城人民陪审员  郭文旗人民陪审员  滕 英二〇二〇年八月七日书 记 员  张 涵