重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0240民初3386号原告：王军，男，1979年10月12日出生，住重庆市石柱土家族自治县。被告：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处飞凤街**，统一社会信用代码915002247094149051。法定代表人：刘保全，该公司董事长。被告：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司石柱项目部，住，住所地重庆市石柱土家族自治县万安街道红卫社区建新街/div>负责人：李志，项目负责人。被告：李志，男，1962年1月15日出生，住重庆市铜梁区。被告：马兹学，男，1971年12月9日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭小琼（马兹学妻子），女，1971年5月17日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭红，重庆律缘律师事务所律师。原告王军与被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称“龙乡苑房产公司”）、重庆市龙乡苑房地产开发有限公司石柱项目部（以下简称“龙乡苑房产公司石柱项目部”）、李志、马兹学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月9日公开开庭进行审理。原告李志、被告马兹学的委托诉讼代理人谭小琼、谭红到庭参加诉讼，被告龙乡苑房产公司、龙乡苑房产公司石柱项目部、李志经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。后因原告王军变更诉讼请求，于2020年7月3日公开开庭进行审理。原告李志、被告马兹学的委托诉讼代理人谭小琼、谭红到庭参加诉讼，被告龙乡苑房产公司、龙乡苑房产公司石柱项目部、李志经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王军向本院提出诉讼请求：一、判决确认原、被告签订的佳博雅苑认购书、《商品房买卖合同》（被告已收回）、《协议》（红卫佳博雅苑异地安置方案）等涉案合同无效；二、判决被告立即返还原告交纳的涉案合同定金、首付款等现金人民币60000.00元；三、判决被告自2007年5月25日以20000.00元为基数，自2007年7月12日以10000.00元为基数，自2009年3月15日是以30000.00元为基数，按年利率24%计算资金占用利息至赔付时止，立即一次性全额支付原告资金占用利息；四、由法院根据涉案合同所涉房屋同地段的房地产市场状况，酌情确定可期待利益损失额；五、判决被告承担案件受理费等诉讼相关费用。事实和理由：2007年7月12日，原告曾与被告开发的红卫片区佳博雅苑项目签订了《佳博雅苑认购书》，约定：原告作为认购方，认购被告开发的位于南宾路X号房屋一套，建筑面积108.4平方米，建筑面积单价1380.00元/平方米，认购总价149592.00元；付款方式为分期付款，第一次于2007年7月12日付认购定金30000.00元，第二次出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之日起7日内付清首付款59836.00元并签署《商品房买卖合同》，选择按揭客户按规定办理银行按揭贷款；认购条款中还约定了双方签订《商品房买卖合同》后定金转为购房款，本认购书自签署之日即时生效。原告按照约定先后向被告支付了包括定金、首付款等现金60000.00元，被告出具了相应的收据，后双方签订了相应的《商品房买卖合同》。后因被告原因，导致原告认购的上述房屋不能被开发，被告亦未能向原告及时交付红卫片区的其他替代性房屋来履行合同，侵害了原告购房的合法权益。原告无奈，在被告已经严重违约的情形下，于2009年9月19日只能接受被告给出的红卫佳博雅苑异地安置方案即《协议》，其中载明：“一、……乙方(原告)在佳博雅苑认购的25楼的房屋无法实施，现置换到建新街李志开发的朋来居房子互不补差价，以客户原在佳博雅苑购房的房价为准，还房面积100平方米－120平方米左右。二、还房要求朋来居一栋楼，从2-8楼按拿号，各进行抓号还楼层进行安置，三年之内建好房屋进行安置，超过一年每年按叁仟元过渡费计价。三、……，双方签字之后产生法律效力。”被告二、被告三、被告四及原告均在《协议》落款处签章或签字。该协议签订后，被告收回了原告手中先前签订的《商品房买卖合同》及收据原件，并于2019年9月19日向原告重新出具了60000.00元收据，收款事由：“红卫片区25楼直换到建新街片区朋来居房2至8楼”，还载明：“房价1380.00元/平方米”。上述《协议》签订后，被告又拒绝按约履行，原告一直不间断地以电话催促等多种方式多次找被告协商，要求被告履行合同，被告始终置之不理。被告的行为构成严重违约，再次严重损害了原告的合法权益。被告隐瞒涉案合同事实真相，导致原告作出错误意思表示订立了案涉合同，属于欺诈。原告自始至终依法、按约、完全履行合同义务，不存在任何缔约过错，加之被告作为出卖人，直到本案起诉前，也没有取得案涉房的预售许可证。综上所述，案涉合同应属无效。为维护原告合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。马兹学辩称，一、原告的诉讼请求不应得到支持。原告与龙乡苑房产公司石柱项目部分别于2007年7月12日、2009年9月19日签订的《佳博雅苑认购书》、《协议》均为商品房认购协议，属预约合同，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，未签订《商品房买卖合同》系因政府政策原因导致原告认购的房屋未能实施，属于不能归责于当事人双方的原因，只应返还原告定金。二、原告诉称的事实不实。原、被告未签订《商品房买卖合同》，更不存在被告将《商品房买卖合同》收回，通过原告举示的证据也可以看出佳博雅苑根本不可能修25楼。被告马兹学认为收取了原告的定金却没有履行合同，同意返还定金。三、马兹学作为本案被告的主体资格不适格。虽然2009年9月19日龙乡苑房产公司石柱项目部与原告签订的《协议》上马兹学作为甲方签字，但其属履行龙乡苑房产公司职务行为，法律后果应由龙乡苑房产公司承担。龙乡苑房产公司、龙乡苑房产公司石柱项目部、李志未作答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定如下：2007年5月25日，王军订购龙乡苑房产公司开发的佳博雅苑X号房，向龙乡苑房产公司石柱项目部交纳现金20000.00元。龙乡苑房产公司石柱项目部给王军出具《收据》一张，加盖了该项目部印章，并加盖了马兹学、李志私章。2007年7月12日，王军放弃之前认购的房屋，转而与龙乡苑房产公司石柱项目部签订《佳博雅苑认购书》，认购房屋更改为佳博雅苑1单元25层6号房屋，建筑面积108.4平方米，建筑面积单价1380.00元/平方米，总价149592.00元，付款方式为分期付款，第一次于2007年7月12日付认购定金30000.00元，第二次于出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之日7日内付清首付房款59836.00元，并签署《商品房买卖合同》；如出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之日起7日内认购方未能向出售方缴付首付房款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已缴付的认购定金，并有权将该物业另行出售，无需知会认购方；认购方在签署《商品房买卖合同》同时按规定交纳五通费3800.00元，交房时交纳大修基金4487.00元；该房屋面积以最终办理产权面积为准；双方签定《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效，定金转为购房款；最后按票据结算为准，多退少补；办理产权所产生的费用（税费及其他费用）由出售方支付。同日，王军以现金方式向龙乡苑房产公司石柱项目部交纳认购定金10000.00元，该项目部出具《收据》一张，加盖了该项目部印章，并加盖了李志私章。加上2007年5月25日交纳的20000.00元，王军已按2007年7月12日签订的《佳博雅苑认购书》的约定以现金方式交足认购定金30000.00元。2009年3月15日，王军再次以现金方式向龙乡苑房产公司石柱项目部交纳期房款30000.00元，该项目部给王军出具《收据》一张，加盖了龙乡苑房产公司加盖了发票专用章，并加盖了马兹学、李志私章。2009年9月19日，龙乡苑房产公司石柱项目部与王军签订《协议》（红卫佳博雅苑异地安置方案）。内容为：“甲方：李志、马兹学。乙方：王军。经甲、乙双方共同协商达成如下协议：一、由于政府政策因素及有关控制因素，乙方在佳博雅苑购的25楼房屋无法实施，现置换到建新街李志开发的朋来居房子互不补差价，以客户原在佳博雅苑购房的房价为准，还房面积100平方米－120平方米左右。二、还房要求朋来居一栋楼，从2－8楼按拿号，各进行抓号还楼层进行安置，三年之内建好房屋进行安置，超过一年每年按叁仟元过度费计价。三、甲、乙双方均同意此意见无异议，双方签字之后产生法律效力。”该《协议》尾部甲方处由马兹学、李志签名，并加盖了龙乡苑房产公司石柱项目部印章，乙方由王军签名并捺印。同日，龙乡苑房产公司石柱项目部给王军出具60000.00元的《收据》一张，载明收款事由为：“红卫片区25楼直换到建新街片区朋来居房2至8楼”，加盖了龙乡苑房产公司石柱项目部印章，并加盖了马兹学私章，李志签了名。2011年3月3日，龙乡苑房产公司石柱项目部收回了王军之前金额为10000.00元、20000.00元、30000.00元的三张《收据》原件及《佳博雅苑认购书》原件，在王军持有的复印件上备注“此件与原件相符”，并在备注处加盖了龙乡苑房产公司的发票专用章。另查明，石柱县建委2006年5月22日对龙乡苑房产公司开发的佳博雅苑（红卫商住楼）的《建设工程方案设计规划审查意见》载明，佳博雅苑的建设高度为18层。2006年5月22日，龙乡苑房产公司取得了《建设用地规划许可证》。2006年9月12日，石柱县建委对龙乡苑房产公司下发《关于佳博雅苑工程初步设计的批复》，其中第一项工程建设规模及主要技术经济指标中载明的楼层高度为18层（2层地下室）。再查明，经本院到石柱县住房和城乡建设委员会查询，石柱县建新街没有朋来居项目，上述《协议》所指的朋来居地块现已修建房屋，项目名称为圆融国际，由重庆合建房地产开发有限公司开发。所涉地块使用权于2006年12月14日由石柱县国土资源和房屋管理局出让给重庆汇东房地产开发有限公司，2017年1月12日重庆汇东房地产开发有限公司转让给重庆合建房地产开发有限公司。重庆合建房地产开发有限公司于2017年1月23日为取得了受让地块的《不动产权证》，2017年2月8日取得了《建设工程规划许可证》，2017年2月15日取得了《建筑工程施工许可证》。并无证据显示案涉地块与李志、马兹学或龙乡苑房产公司存在关联。本院认为，首先，关于王军主张的确认《佳博雅苑认购书》、《商品房买卖合同》、《协议》无效的诉讼请求。商品房买卖认购、预定或称订购协议，是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售协议或者买卖契约前所签订的、对双方房屋交易的有关事宜进行初步确认的法律文书，其性质属预约合同。预约是指将来订立一定契约的契约。本案《佳博雅苑认购书》虽具备一定商品房买卖合同的要件，但在《佳博雅苑认购书》中又约定的将来签订《商品房买卖合同》，并从签订《商品房买卖合同》起，认购书自动失效。从当事人的意思表示上看，合同双方当事人均有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方形成的《商品房买卖合同》的具体内容。故，本院认定本案《佳博雅苑认购书》仍为预约合同。认购协议是否有效，要看出卖人在与认购人签订认购协议时是否取得了建设工程施工许可。本案龙乡苑房产公司石柱项目部与王军于2007年7月12日签订《佳博雅苑认购书》时，明知佳博雅苑项目经规划审批的楼层数为18层，而王军认购的楼层为25层，王军认购的楼层未取得规划许可，更不会取得施工许可。故龙乡苑房产公司石柱项目部与王军签订的《佳博雅苑认购书》应属无效。当龙乡苑房产公司石柱项目部因无法修建王军认购的佳博雅苑房屋时，又与王军签订《协议》，将王军认购的房屋置换到建新街朋来居项目。经本院查实，石柱县建新街并无朋来居项目，朋来居项目所指向的地块已由重庆合建房地产开发公司开发为圆融国际，与龙乡苑房产公司无任何关系，亦即龙乡苑房产公司与王军签订《协议》时未取得朋来居项目的任何审批手续，故《协议》亦属无效。至于王军提到的《商品房买卖合同》，王军与被告均未举示该证据，王军称已被被告收回，但根据王军提交的签订《协议》之前的三张《收据》和《佳博雅苑认购书》，这几份材料亦被被告收回，但王军仍持有复印件，龙乡苑房产公司在复印件上加盖了发票专用章。按常理推断，如果《商品房买卖合同》真实存在，在原件被收回时王军亦会复印，且会要求龙乡苑房产公司加盖印章。故本院对王军称签有《商品房买卖合同》并主张无效的请求不予支持。《中华人民人和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案《佳博雅苑认购书》、《协议》均属无效合同，因该合同取得的财产应当返还，故本院对王军要求返还定金、首付款60000.00元的诉讼请求予以支持。由于合同自始无效，因合效合同取得的财产应当返还给王军，而被告未履行返还义务，应当从合同无效的次日以已收财产为基数支付王军资金占用损失至实际支付之日止，年利率参照民间借贷年利率24%计算。关于王军主张的由法院根据涉案合同所涉房屋同地段的房地产市场状况，酌情确定可期待利益损失。由于王军已主张资金占用损失，且其并未举证证明按缔约过失划分责任后的可期待利益大于按资金占用利息计算的损失，根据石柱县目前同地段的市场行情，本院认为按资金占用利息计算已能够弥补王军所遭受的损失。故，本院对王军在资金占用利息外另行要求酌定可期待利益损失的诉讼请求不予支持。关于本案责任主体的问题。本案佳博雅苑系由龙乡苑房产公司开发，与王军签订《佳博雅苑认购书》的主体为龙乡苑房产公司石柱项目部，而龙乡苑房产公司石柱项目部并不具备民事主体资格，责任应由龙乡苑房产公司承担，故本院对王军要求龙乡苑房产公司石柱项目部承担责任的诉讼请求予以驳回。原、被告签订的《协议》首部甲方虽为马兹学、李志，但尾部甲方处有马兹学、李志签名，并加盖有龙乡苑房产公司石柱项目部印章。结合《协议》签订当日即2009年9月19的《收据》，加盖有马兹学私章和龙乡苑房产公司石柱项目部印章，并有李志签名，能够证明马兹学、李志签订《协议》系代表龙乡苑房产公司，《协议》仅是对《佳博雅苑认购书》标的物的变更。另，龙乡苑房产公司在本案四张《收据》中，三张加盖了其石柱项目部印章，一张加盖了龙乡苑房产公司发票专用章，且在收回的三张《收据》和《佳博雅苑认购书》复印件“此件与原件相符”的备注处加盖了龙乡苑房产公司的发票专用章，在无充分证据证明马兹学、李志为合同相对方的情况下，本院认定合同相对方为龙乡苑房产公司，法律后果应由龙乡苑房产公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告王军与被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司于2007年7月12日签订的《佳博雅苑认购书》和2009年9月19日签订的《协议》（红卫佳博雅苑异地安置方案）无效；被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内退还原告王军交纳的购房定金、首付款共计60000.00元并支付资金占用利息（以30000.00元为基数，从2007年7月13日起按年利率24%计算至2009年3月15日；以60000.00元为基数，从2009年3月16日起按年利率24%计算至付清之日止）；驳回原告王军其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4532.00元，由被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  罗 成人民陪审员  李清安人民陪审员  谭金春二〇二〇年八月十四日书 记 员  赵 华