山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异342号 异议人（利害关系人）：王某某，男，汉族，住胶州市。 委托代理人：王某某1，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：高某某，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 异议人（利害关系人）：郭凯，女，汉族，住胶州市。 委托代理人：王某某1，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：高某某，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市历下区经十路**中国人寿大厦****。 负责人：邓某某，总经理。 委托代理人：杨某，山东睿扬（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛慧和纺织有限公司，住所地胶州市，住所地胶州市胶北工业园一园 法定代表人：李某某，总经理。 被执行人：李某某，男，汉族，住胶州市。 被执行人：田某某，女，汉族，住胶州市。 本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司与被执行人青岛慧和纺织有限公司、李某某、田某某金融借款合同纠纷【执行案号（2018）鲁02执恢90号，原执行案号（2015）青执字第57号】一案过程中,异议人王某某、郭凯对本院于2020年7月14日作出的（2018）鲁02执恢90号责令限期迁出通知书不服，向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人王某某、郭凯称，请求法院中止（2018）鲁02执恢90号案的执行，停止对被执行人青岛慧和纺织有限公司名下位于胶州市胶北镇陈家河头村的土地使用权（胶国用2011第6-5号、地号为1-6、地号为1-6-33-904ldquo;案涉土地”）和位于胶州市胶北镇工业园、迎宾大道以北的房产（胶自转字第××号）（以下简称“案涉房产”）执行。事实与理由：1.被执行财产并非全部均为被执行人青岛慧和纺织有限公司所有，其中案涉房产中有5000平米左右为异议人所建，系异议人的个人合法财产，本案执行裁定书不具有强制执行异议人财产的法律效力，更不能以此作为强制处分异议人财产的法律依据。2.案涉土地及房产自2014年起一直由异议人承租，租期为2014年1月1日起至2033年12月末止，现仍处于合法租赁状态。根据“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此，承租人仍有权继续占有该土地、房产进行经营活动。3.被执行人青岛慧和纺织有限公司拖欠60多名员工工资108万余元，被提请仲裁。后经多方协商，该笔款项由异议人支付，用于抵顶案涉土地、房产部分租金。另，被执行人青岛慧和纺织有限公司欠异议人借款仍未还清，该欠款已经人民法院生效法律文书确认。双方协商一致，以房租抵顶借款。故异议人签订的租赁合同合法有效，依法享有继续承租的权利。综上，法院将异议人的财产作为被执行人青岛慧和纺织有限公司的财产予以执行，显然不符合法律规定;结合“买卖不破租赁”原则，法院也应立即中止该案的执行，为了避免引发不必要的诉讼以及异议人与承租人财产权益的重大损失，特请法院查明事实之后再依法决定是否予以执行。 申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司辩称，1.异议人所称案涉房产中5000平方米左右为其所建，系其个人合法财产的主张，申请执行人不予认可。异议人既没有提供相关产权证明，也没有提供由其建设房屋的相关规划、建设审批、施工手续，无法证明其系合法的所有权人。在没有相关证据足以推翻胶自转字第××号房产证登记权利人错误的情况下，其作为被执行人青岛慧和纺织有限公司对外公示的房产，申请执行人作为债权人及抵押权人有权申请法院执行该房产。而且根据异议人王某某、郭凯庭前提供的《土地、厂房租赁合同》，房产的出租方、权利人均为被执行人青岛慧和纺织有限公司，与其执行异议申请书所述5000平方米左右房产系其所建、系其个人合法财产的陈述自相矛盾。2.本案不适用“买卖不破租赁”规则，本案是通过实现抵押权的形式对被执行人青岛慧和纺织有限公司名下的土地使用权和房产进行了拍卖进而导致了抵押财产的产权人发生了变动，而非普通的财产买卖合同。依据《中华人民共和国物权法》第190条的规定，本案中，抵押合同签订日期、抵押权登记（设立）日期均为2013年6月24日，而异议人主张的租赁合同期限系自2014年1月1日起开始计算。异议人在明知案涉财产存在抵押的情况下，依旧选择签订租赁合同，显然异议人是明知案涉财产存在会被抵押权人通过拍卖、变卖或者折价方式处置的风险，因此在风险发生后，理应由异议人承担对其不利的后果。且依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第60条的规定，异议人主张法院应当在查封拍卖时保留其继续承租的权利不成立。3.异议人所称的以其对被执行人青岛慧和纺织有限公司享有的债权未获清偿且用以抵顶房租事宜，申请执行人认为不应属于本案审查的范围，但该种形式的出租损害了抵押权人的权利，因此应当认定该份租赁合同是无效的。综上，异议人异议不成立，请求法院依法予以驳回。 为证明其主张，异议人向本院提交以下证据：1.《土地、厂房租赁合同》复印件1份，证明案涉土地、房产自2014年1月1日起一直由王某某承租，租期为2014年1月1日起至2033年12月末为止，现仍处于合法租赁状态。租金每年72万元，以青岛慧和纺织有限公司借款折抵。2.借条复印件11份，证明自2012年起，青岛慧和纺织有限公司多次向王某某借款，共计人民币960万元。3.开庭通知书、仲裁申请书、青岛慧和纺织有限公司工人领取工资明细复印件1份，证明青岛慧和纺织有限公司向王某某借款1082018.00元支付所欠员工工资。4.照片2张，证明案涉土地、房产中包含王某某新建厂房两个，面积约5000平方米，该两个厂房并非青岛慧和纺织有限公司财产。 申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司质证称，1.对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可。除了听证意见中所提，从合同的落款与首部对比可以看出，出租方与承租方前后表述是相反的，即使签字出现失误，不可能加盖公章的第三个人也同时出现错误，而且该份证据中只有签字部分是手写，其余文字均为打印，故申请执行人有理由相信该份出租合同并非真实。租赁物的具体坐落、四至没有附图，无法证实与法院拍卖财产的一致性。鉴于异议人所称该份租赁合同系以欠款抵房租，这实际上是变相的以物抵债，应当通过法定方式予以确认，而异议人提交的以租赁权抵顶债权的租赁合同仅为双方私下达成，而且该份合同的第一条中所列的租赁物其中的第2小项位于甲方院内的东部、中部、西部厂房均明确为青岛慧和纺织有限公司的财产，也就与异议人所提的其承建了其中的5000平方米的陈述是前后矛盾的。由于损害了其他债权人的合法权利，应当认定该份合同是无效的。2.对证据2的真实性不予认可，从2013年5月1日借条的内容上看仅为李某某及青岛慧和纺织有限公司对外借款140万元，而该份证据并不能表明出借人即为异议人，而且该份借条是否已经履行也没有证据予以证实，没有对应的款项支付凭证，而且也无法看出与本案有任何的关联性。且该份借条中明确载明是以两辆车辆作为抵押，更无法证实异议人所称的抵顶欠款租金的事实。剩余10张借条的质证意见同2013年5月1日借条的质证意见。且如果异议人主张对被执行人青岛慧和纺织有限公司仍有欠款未收回，应通过诉讼等形式实现，直接抵顶损害了其他债权人和抵押权人的合法权益，是无效的。3.对证据3开庭通知书及应诉通知书的真实性予以认可，但该起劳动仲裁案件与本案没有任何关联，目前的证据中尚未有劳动争议仲裁裁决书，无法证实该仲裁申请书所载明的申请人的申请事项，是否得到仲裁委的支持，也就无法确认欠款是否存在，即使存在也无法证明其与本案的关联。4.对证据4的真实性不予认可，该照片没有拍摄日期亦无法确认是否是案涉财产，仅凭照片无法证实财产的所有权人是异议人。 为证明其主张，申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司向本院提交青岛中级人民法院（2014）青金商初字第282号民事判决书、兴业银行青岛分行与青岛慧和纺织有限公司签订的编号为兴银青承高抵字2013-484-01号最高额抵押合同、胶他项（2013）第545号土地他项权证、兴业银行与青岛慧和纺织有限公司签订的编号为兴银青承高抵字2013-484-02号最高额抵押合同、房他证胶监字第0540**房屋他项权证复印件一宗，证明本案的抵押权成立日期为2013年6月24日，早于异议人的租赁合同，根据相关法律规定，异议人的租赁关系不得对抗本案的抵押权人。 异议人王某某、郭凯质证称，对（2014）青金商初字第282号民事判决书的真实性无异议，对证明事项有异议。该判决书中的抵押权人为兴业银行并非本案的申请执行人，因此本案的申请执行人与与抵押权人不一致。申请执行人所主张的抵押权排除租赁关系，不适用本案。对申请执行人提交的土地他项权证真实性无异议，证明事项有异议，该证明书并不包含异议人本次庭审中主张的后续新建的5000平方米房产，该5000平方米房产并未办理抵押登记。对两份抵押合同的真实性不予认可，从该合同上看当事人也并非本案的申请执行人。 本院查明，兴业银行股份有限公司青岛分行与青岛慧和纺织有限公司、李某某、田某某金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月11日作出（2014）青金商初字第282号民事判决书，查明青岛慧和纺织有限公司以案涉土地及房产向兴业银行股份有限公司青岛分行提供抵押，抵押期限为2013年6月24日至2016年6月24日。判决如下：一、被告青岛慧和纺织有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司青岛分行借款本金人民币1900万元及利息426014.68元（暂计算至2014年8月24日，其后至本判决确定的给付之日的利息、罚息、复利，按照合同约定计算）；二、被告青岛慧和纺织有限公司于本判决生效之日起十日内日向原告兴业银行股份有限公司青岛分行支付律师费人民币542400元；三、原告兴业银行股份有限公司青岛分行对胶他项（2013）第545号他项权证项下的财产和房房他证胶监字第0540**项权证项下的财产经折价或者以拍卖、变卖所得价款对上述第一、二项分别在最高额400万元和2000万元范围内享有优先受偿权；四、被告李某某、被告田某某对被告青岛慧和纺织有限公司的第一、二项债务在原告兴业银行股份有限公司青岛分行实现抵押权不足部分承担连带清偿责任。被告李某某、被告田某某承担担保责任后，有权向被告青岛慧和纺织有限公司追偿；五、驳回原告的其他诉讼请求。若被告未按本判决书确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费139054元，保全费5000元，由被告青岛慧和纺织有限公司、李某某、田某某负担。 在诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2014年5月24日，本院作出（2014）青金商初字第282号民事裁定书，裁定冻结被告青岛慧和纺织有限公司、李某某、田某某的银行存款人民币2100万元或查封其同等价值的财产，并于2014年5月23日作出协助执行通知书，通知胶州市国土局查封青岛慧和纺织有限公司位于胶北镇陈家沙头村的土地使用权，地号为1-6，地号为**产管理局查封青岛慧和纺织有限公司名下位于胶州市胶北镇工业园、迎宾大道以北的房产。查封期限自2014年5月23日至2016年5月22日。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，兴业银行股份有限公司青岛分行向本院申请强制执行，执行案号为（2015）青执字第57号。 2015年5月11日，本院作出（2015）青执字第57号执行裁定书，裁定终结本院（2014）青金商初字第282号民事判决书的本次执行程序。 因兴业银行股份有限公司青岛分行将案涉债权转让给中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，2016年9月21日，本院作出（2016）鲁02执异字第211号执行裁定书，裁定变更中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司为青岛市中级人民法院（2015）青执字第57号案件的申请执行人。 2017年3月9日，本院作出（2015）青执字第57-2号执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛慧和纺织有限公司名下位于胶州市胶北镇陈家河头村的土地使用权（胶国用2011第6-5号、地号为1-6-33-904）和、地号为1-6-33-904大道以北的房产（胶自转字第××号）。同日，本院作出（2015）青执字第57-1号评估拍卖公告，通知与案涉房产及土地有关的担保物权人、优先权人或其他相关权益人欲主张优先权或其他权益的应在公告发布之日起十五日内向本院书面提出异议或申请。 后本案恢复执行，恢复执行案号为（2018）鲁02执恢90号。因买受人青岛金胶州资产经营有限公司通过淘宝网竞得案涉房产及土地使用权，2018年8月27日，本院作出（2018）鲁02执恢90-1号执行裁定书，裁定如下：一、解除对被执行人青岛慧和纺织有限公司名下位于胶州市胶北镇陈家河头村的土地使用权（胶国用2011第6-5号、地号为1-6-33-904）和、地号为1-6-33-904大道以北的房产（胶自转字第××号）的查封；二、被执行人青岛慧和纺织有限公司名下位于胶州市胶北镇陈家河头村的土地使用权（胶国用2011第6-5号、地号为1-6-33-904）和、地号为1-6-33-904大道以北的房产（胶自转字第××号）的相应权利归买受人青岛金胶州资产经营有限公司（统一社会信用代码：91370281334070340M）所有；三、买受人青岛金胶州资产经营有限公司（统一社会信用代码：91370281334070340M）可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。并于同日作出（2018）鲁02执恢90-1号协助执行通知书，通知胶州市不动产登记中心协助办理上述事项。2020年7月14日，本院作出（2018）鲁02执恢90号责令限期迁出通知书，责令占有案涉土地及房产的单位或个人自接到本通知之日起内自行撤离所占房产，逾期撤离，本院将采取强制停水停电措施并依法强迁，追究相关人员的法律责任，由此造成的一切损失自行承担。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，明确规定了对享有抵押权的申请执行人优先保护。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 本案中，案涉土地及房产抵押时间早于异议人主张的租赁合同签订时间，依据上述法律的规定，被执行人在抵押权设立后出租抵押财产，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案的申请执行人在处分案涉土地及房产时，已经通过拍卖公告，通知与案涉房产及土地有关的担保物权人、优先权人或其他相关权益人，在法定期限内提出异议或申请，但本案的承租人并未及时主张权利。买受人青岛金胶州资产经营有限公司系通过司法拍卖竞得案涉房产及土地使用权，并依据（2018）鲁02执恢90-1号执行裁定书取得不动产物权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案的不动产权利人青岛金胶州资产经营有限公司，依据权利继受关系，当然取得对抗承租关系的权利。 此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.承租人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.承租人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中异议人提交的证据，亦不足以证明异议人在人民法院对案涉房产及土地予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利不能阻却人民法院对案涉房产及土地的执行。 综合上述分析，在抵押之后建立承租关系的抵押物，无论是否进行了执行处置行为，承租人以其享有租赁权为由，对法院要求其迁出的行为提出异议，均可以作为利害关系人异议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条对承租人的异议进行审查。另，异议人主张案涉房产部分为其所建，该项主张不属于执行异议审查范围，若异议人认为部分房产为其所有可通过其他途径进行主张。 综上，异议人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条规定，裁定如下： 驳回异议人王某某、郭凯的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向山东省高级人民法院申请起复议。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年八月十八日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧 速录员张澳