广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3865号上诉人（原审被告）：中山市富湾房地产发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区****************卡，统一社会信用代码914************783。法定代表人：阮宇忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑建威，广东中元（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄少刚，男，1963年3月25日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区************。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尧鑫，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市富湾房地产发展有限公司（以下简称富湾公司）因与被上诉人黄少刚商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。富湾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄少刚的全部诉讼请求。事实与理由：一、黄少刚提起本案诉讼构成重复起诉，应裁定驳回其起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”黄少刚于2019年8月15日对富湾公司提起的商品房预售合同纠纷一案[案号为(2019)粤2071民初22171号]与本案当事人、诉讼标的相同，且法院在该案判决书中对黄少刚主张富湾公司逾期交付涉案房屋的事实不予认定，对其据此提出的逾期交房违约金不予支持。故此，黄少刚在本案中的诉讼请求实质上是否定前案的裁判结果，依据上述司法解释的规定，本案属于重复起诉，应依法裁定驳回其起诉。二、即便存在逾期交房的事实，但在黄少刚未依法依约缴付专项维修资金前，富湾公司依法依约有权拒绝交房，并延期至黄少刚缴付专项维修资金后交房，而无须承担违约责任。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”及第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”虽然涉案的《中山市商品房买卖合同》未约定黄少刚付清专项维修资金的期限，但依据前述部门规章的规定，黄少刚应在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，而黄少刚并未在该法定期限前缴付专项维修资金。一审法院认为黄少刚不存在逾期缴纳专项维修资金的行为，属于事实认定错误，富湾公司有权按照上述规定及《中山市商品房买卖合同》第十一条的约定拒绝交房，并顺延至黄少刚缴付专项维修资金后交房，而无须承担违约责任。黄少刚辩称：一、本案不构成重复起诉，前案主张的是2016年8月10日至2017年11月8日期间的逾期交房违约金，本案主张的是2017年11月9日至2019年11月18日期间的逾期交房违约金，两案的诉讼标的不同；二、《住宅专项维修资金管理办法》属于部门规章，仅具有参考作用，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》具有裁判指引作用，富湾公司不能以黄少刚未缴纳维修资金为由拒绝交付商品房；三、富湾公司在通知黄少刚收楼前从未通知黄少刚缴纳维修资金，在黄少刚收楼后才通知缴纳维修资金，并于2018年12月12日开具缴费单据，黄少刚才能拿着其开具的单据当天去缴纳维修资金，不存在逾期缴纳维修资金的问题，富湾公司无权以此为由拒绝交付商品房；四、收取维修资金的单位是住建部门而非富湾公司，富湾公司以他人的权利作为其逾期交房违约行为的抗辩理由没有法律依据。黄少刚向一审法院起诉请求：富湾公司向黄少刚支付逾期交房违约金（以购房款481312元为基数，从2017年11月9日起计算至富湾公司实际交付黄少刚为止）。一审诉讼中，黄少刚变更诉求为：富湾公司向黄少刚支付逾期交房违约金（以购房款481312元为基数，从2017年11月9日起计算至2019年11月18日止，违约金35568.9元）。一审法院认定事实：2012年7月4日，黄少刚（买受人）与富湾公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以481312元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区嘉和苑二期2幢301房；买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金;合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期收楼的，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，并由该日之次日起算房屋的保修期及物业管理费，因买受人未履行付清应付房价款、专项维修资金、及办证费用等应付款，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证而无须承担违约责任，且自本合同第八条约定的交付期限届满后次日起算物业管理费，买受人付清所欠款后方可收楼。合同签订后，黄少刚按合同的约定向富湾公司支付了全部购房款。2018年12月19日，涉案房屋的不动产权证书办出，权利人为黄少刚。2019年11月18日，黄少刚办理了收楼手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系黄少刚与富湾公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、黄少刚是否存在逾期缴纳专项维修资金的行为，富湾公司能否因此顺延交房和办证的期限；二、富湾公司是否需承担违约责任，若需承担，违约金的计算方式。关于焦点一。合同并未约定黄少刚付清专项维修资金的期限，富湾公司也没有提供证据证明其曾向黄少刚指定履行期限，因此黄少刚不存在逾期缴纳专项维修资金的行为，富湾公司不能以此为由顺延交房和办证期限。关于焦点二。关于逾期交房违约金。根据合同约定,富湾公司应当在2012年12月31日前将依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格符合本合同约定的商品房交付黄少刚使用，但其直至2019年11月18日才交付商品房，已构成违约。黄少刚主张按合同约定标准自2017年11月9日起计算违约金，于法无悖，一审法院予以支持。富湾公司应付金额为35568.9元（481312元×0.1‰×739天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，判决：富湾公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄少刚支付2017年11月9日至2019年11月18日的逾期交房违约金35568.9元。如果富湾公司未按判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费345元（黄少刚已预付），由富湾公司负担。富湾公司在本案二审期间提交以下新的证据：承诺书，拟证明黄少刚知悉至少在2019年1月1日时可以收楼，并确认自该日起缴纳物管费，黄少刚迟延至2019年11月18日才收楼，即便本案不构成重复诉讼，富湾公司也无需承担迟延交楼的违约责任。黄少刚质证称，该份证据不属于新证据。因涉及当事人的签名，代理人现无法核实承诺书上的签名是否是黄少刚本人所签；承诺书上的日期有所涂改，落款也没有具体日期，故对证据三性均不予确认。黄少刚在二审期间没有提交新的证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.涉案商品房买卖合同第十一条第一款关于交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。2.涉案商品房于2017年11月8日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。3.黄少刚于2019年8月14日对富湾公司、中山火炬城建集团有限公司向一审法院提起商品房预售合同纠纷一案[案号为(2019)粤2071民初22171号]，其在该案中的诉讼请求为：1.富湾公司、中山火炬城建集团有限公司连带向黄少刚支付逾期交房违约金21899.7元（计算方式：以购房款481312元为基数，按每日万分之一的标准从2016年8月10日起计算至2017年11月8日止）；2.富湾公司、中山火炬城建集团有限公司连带向黄少刚支付逾期办证违约金41440.9元（计算方式：以购房款481312元为基数，按每日万分之一的标准从2016年8月10日起计算至2018年12月19日止）。一审法院作出该案判决后，双方均不服并向本院提起上诉，案号为（2020）粤20民终3053号。本院于2020年7月21日作出终审判决，其中在本院认为部分认定黄少刚主张2016年8月16日至2017年11月8日期间（共449天）的逾期交房违约金，于法不悖，本院予以支持；富湾公司应向黄少刚支付的逾期交房违约金为21611元（481312元×449日×0.01%）；一审法院对黄少刚主张富湾公司逾期交付房屋的事实不予认定，对黄少刚提出的逾期交房违约金不予支持不当，本院依法予以纠正。判决内容为：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22171号民事判决；二、富湾公司于判决发生法律效力之日起七日内向黄少刚支付逾期交房违约金21611元；三、驳回黄少刚的其他诉讼请求。上述案件于2020年8月10日发生法律效力。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据富湾公司上诉的事实和理由，本案的争议焦点为：一、黄少刚提起本案诉讼是否构成重复起诉；二、富湾公司是否有权以黄少刚没有依法依约缴付专项维修资金为由拒绝交付涉案商品房。关于焦点一。黄少刚在本案中提出的诉讼请求为：富湾公司向黄少刚支付逾期交房违约金（以购房款481312元为基数，从2017年11月9日起计算至2019年11月18日止，违约金35568.9元）。而黄少刚在前案即(2019)粤2071民初22171号案中的诉讼请求为：1.富湾公司、中山火炬城建集团有限公司连带向黄少刚支付逾期交房违约金21899.7元（计算方式：以购房款481312元为基数，按每日万分之一的标准从2016年8月10日起计算至2017年11月8日止）；2.富湾公司、中山火炬城建集团有限公司连带向黄少刚支付逾期办证违约金41440.9元（计算方式：以购房款481312元为基数，按每日万分之一的标准从2016年8月10日起计算至2018年12月19日止）。双方当事人对一审法院作出的(2019)粤2071民初22171号民事判决均不服，向本院提起上诉，本院受理后经审理作出（2020）粤20民终3053号终审判决：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22171号民事判决；二、富湾公司于判决发生法律效力之日起七日内向黄少刚支付逾期交房违约金21611元；三、驳回黄少刚的其他诉讼请求。从本案诉讼请求与前案诉讼请求内容来看，两者诉讼请求并不相同；从前诉裁判结果来看，本案的诉讼请求实质上也没有否定前诉的裁判结果。故黄少刚提起本案诉讼并不构成重复起诉。关于焦点二。本院认为，富湾公司以黄少刚没有依法依约缴付专项维修资金为由拒绝交付涉案商品房，系主张先履行抗辩。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故主张先履行抗辩，当事人之间应当就同一法律关系相互负担对等义务，一方当事人保留的给付必须相对于另一个给付具有足够的对等意义。本案系商品房预售合同关系，黄少刚已足额向富湾公司支付了购房款，履行了主合同义务；富湾公司应当向黄少刚交付符合合同约定的商品房。住宅专项维修资金，系由政府部门代管的，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。该资金的缴付与本案商品房预售合同关系显然不属于同一法律关系，富湾公司以黄少刚未依法依约缴付专项维修资金为由拒绝按照合同约定向黄少刚交付涉案商品房，显然不具有关联性和对等性。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”富湾公司利用其制定的格式合同条款，将与本案合同关系不具有关联性、对等性的给付作为其履行交房义务的前提，加重了对方责任，免除了其责任，应属无效合同条款。因此，富湾公司无权以黄少刚未依法依约缴付专项维修资金为由拒绝履行其负担的交房义务。涉案商品房买卖合同第十一条第一款关于交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但富湾公司未举证证明涉案商品房在取得竣工验收备案登记证后其已履行通知黄少刚收楼的义务。富湾公司于2019年11月18日才交付商品房，已构成违约。一审法院支持黄少刚主张违约金的诉讼请求，处理结果并无不当，本院予以维持。对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上所述，富湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元（中山市富湾房地产发展有限公司已预交），由中山市富湾房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年八月十七日书记员 张欣琪