河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初8912号原告（反诉被告）：张荣举，男，汉族，1968年7月26日出生，住河南省信阳市平桥区。原告（反诉被告）：张厚强，男，汉族，1975年11月9日出生，住河南省信阳市浉河区。二原告共同委托诉讼代理人：龚芳芳，河南竞远律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：聂书前，男，汉族，1961年3月6日出生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人:刘宏斌，信阳市浉河区普惠法律服务所法律工作者，一般代理。第三人：卢国良，男，汉族，1982年6月15日生，住河南省信阳市平桥区。原告（反诉被告）张荣举、张厚强诉被告（反诉原告）聂书前，第三人卢国良租赁合同纠纷一案。本院于2019年7月26日作出（2019）豫1503民初2001号判决，被告聂书前不服判决，提起上诉。河南省信阳市中级人民法院于2019年11月5日作出（2019）豫15民终3800号民事裁定书，裁定：撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初2001号民事判决，发回河南省信阳市平桥区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张荣举、张厚强及其委托诉讼代理人龚芳芳，被告（反诉原告）聂书前及其委托诉讼代理人刘宏斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张荣举、张厚强向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除签订的房屋租赁协议；2、判令被告支付2018年未付清的房屋租赁费25000元及违约金88万元，共计905000元；3、判令被告支付2019年2月6日于被告交房给原告房屋之日止期间的房屋租赁费用；4、判令被告支付租赁期间所欠的水、电费用，恢复装修房屋时的墙体及修复损坏的电梯；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月4日原告张荣举、张厚强与被告聂书前签订《房屋租赁协议书》一份，经协商：1.被告租赁原告位于信阳××××铁路桥旁楼房一栋约5000平方米左右，不含楼顶房屋；2、租赁期从2015年2月6日至2024年2月6日，第一年、第二年租金分别为人民币60万元，第三年、第四年租金分别为人民币80万元，后五年每年人民币为120万元，累积人民币880万元(捌佰捌拾万元)；3、合同签字生效后如一方违约应赔偿对方租赁总价的10%，现在被告拖欠租赁费25000元，经原告多次催要。被告于2018年3月23日承诺交清租赁费，否则2018年3月25日9点移交房屋。被告没有交清，于2018年3月26日又签订承诺书一份：1、被告于2018年3月27日下午8点以前付给原告现金肆拾万元；2、余下款每20天付原告壹拾万元，即3月20日始八十天内付清；3、以上承诺被告没能兑现，被告无条件退场，并所付款为原告损失款，原告有权停水、停电进行接管。但承诺到期后被告未按时交纳房屋租赁费也不移交房屋给原告，为维护良好的经济秩序，使原告的合法权益不受到侵犯，特诉至法院，请求人民法院判如所请。被告聂书前辩称:1.被答辩人明知其租赁的房屋属于违章建筑,无相关建房手续,仍出租给答辩人用于酒店经营,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人定立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中答辩人与被答辩人于2015年1月4日签订的房屋租赁协议约定的租赁房屋，至今未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，该违章建筑违反了一系列土地、城镇规划建筑许可等效力性、强制性法律规定，依法应认定无效。无效的合同自始无效，对合同双方当事人均不具有约束力。被答辩人基于无效的合同向答辩人主张合同约定的权利义务，于法无据，依法应驳回被答辩人的全部诉讼请求；2.双方的租赁合同无效，关于违约金的约定自始无效，故被答辩人要求违约金无合同依据和法律依据，原一审中，被答辩人已书面放弃了88万元的违约金的诉请，现又增加该项请求，前后反复，属于滥用诉权，本次重审不应当再受理。原一、二审已作出了合同无效的认定，重审期间不应再审理该项诉请；3.因被答辩人承租给别人的另一处房屋使用的消防设施系答辩人予以保障的，答辩人与被答辩人口头约定由被答辩人补偿给答辩人每月700元，至2018年底补偿的费用应为25000元，按约定答辩人仍没有将消防分开，应当一并计算维护费用；4.原一审期间，答辩人已于2019年4月30日向法院提出对房屋装修现值评估申请，并同意将租赁房屋交还给被答辩人，但原审未按法律规定进行评估，导致无法交还租赁物。从2019年7月26日法院判决认定合同无效至2019年12月6日答辩人在法院主持下交付房屋时止，答辩人被迫继续使用房屋，这期间的房屋占用费并非以答辩人的意志为转移，因此期间的租赁费应按双方的过错程度分担；5.答辩人租赁期间的水、电费已于交房时全部交清，不存在拖欠该项费用；关于恢复拆除的墙体，首先答辩人租赁装修时未拆除墙体，其次装修经营酒店是经被答辩人同意的，已经与建筑物形成附合的装修不能拆除，归被答辩人所有；可拆出的部分，已在法院主持下，应被答辩人的要求全部拆除，因拆除期间必然会发生对建筑物的轻微损坏，但不影响被答辩人房屋的正常使用功能，因此，该项诉讼请求不应当得到支持；对于损坏的电梯，答辩人同意维修至功能恢复；6.因被答辩人的诉讼请求没有事实依据，其应自行承担诉讼费用，而答辩人因此发生的反诉费、评估费及相关支出费用由被答辩人承担。被告(反诉原告)聂书前提出如下反诉请求：1.判决确认原、被告双方于2015年1月4日签订的《房屋租赁协议》无效；2.判令原告承担被告对租赁房屋上已形成添附的装修装饰物、必要的附属设施设备的损失2721995.92元（评估价值加中央空调现值）；3.判令原告赔偿被告拆除租赁房屋上已形成添附的装修装饰物、必要的附属设施设备所产生的拆卸、搬运等费用合计123400元；4.判令原告承担评估费26000元；5.本案诉讼费、反诉费由原告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年1月4日签订的房屋租赁协议约定的租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，该违章建筑违反了一系列土地、城镇规划建筑许可等效力性强制性法律规定，依法应认定无效。租赁合同约定的房屋用途是开办经营性宾馆、餐饮酒店，租赁时该房屋为毛坯房，对房屋的装修装饰及增加经营所必须的设备设施(如消防设施、中央空调等)，是双方签订该租赁合同的应有之意。反诉被告对此是明知和许可的。该装修装饰及增加经营所必须的设备设施已经与租赁房屋结合在一起，形成继续性和固定性的、非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大、损失巨大的附合物，特别是经营所必须的设备设施系专门结合租赁房屋的尺寸、装修风格、特定用途量身定作的，无法分割，如强行分割不但费用巨大，而且其使用价值丧失殆尽。拆除、移走也会造成资源的严重浪费。本着物尽其用、节约资源的原则，依法出租人即反诉被告应当对承租人即反诉原告的该部分损失予以赔偿。本案中，反诉被告明知其出租的租赁房屋系未取得建设工程规划许可证的违章建筑，故意隐瞒该事实，诱使反诉原告作出违背其本意的意思表示，构成民事欺诈，依法应当对反诉原告因该民事欺诈行为所受的全部损失承担赔偿责任。原告(反诉被告)张荣举、张厚强辩称:(一).1、在合同签订前，被答辩人聂书前明知租赁房屋状况而自愿承租。双方合同明确约定“不提供该房屋的权属手续和建造手续”，对于房屋状况答辩人已履行告知义务，双方合同签订于2015年1月14日，但注册地址为信阳市平桥区龙江路铁路桥西侧的信阳金波湾酒店有限公司龙江路分公司成立于2014年5月29日，后2014年10月31日变更为聂书前，又办理酒店消防设施，酒店涉及的证件均是依法在租赁协议签订前办理，也可看出，协议签订前，被告就知晓租赁房屋无证件的状况，且在明知的情况下自愿签订租赁协议。2、2018年3月26日的承诺书，被答辩人明确承诺，若不支付租金，无条件退场，自愿放弃所有的权益；（二）.1、中央空调不属于装饰装修的附合物。2、在确认形成附合物的装饰装修物评估范围时，双方已经签字确认中央空调不属于评估范围，且被答辩人已承诺自行拆除；（三）.1、拆卸、搬运费不在法律规定的损失范围内。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定可以看出拆卸、搬运费用不但应由被答辩人自己承担，若因拆除造成毁损的，还应当恢复原状。2、拆卸、搬运费用的标准因人工、路途远近等不同无法确定。3、被答辩人作为物品的所有权人、受益人应当承担该部分费用；（四）.评估费用由被答辩人承担。综上所述，被答辩人在签订租赁协议前，对房屋的产权状况是明知的，且自愿写承诺书，若逾期支付租金，无条件退场。因此被答辩人要求赔偿损失等于法无据，其作为过错方，应当自己承担损失。经审理查明：原告张荣举、张厚强在未办理相关建设手续的情况下，在信阳××××铁路桥旁建筑楼房一栋，约5000平方米。2015年1月4日，原告张荣举、张厚强（出租方、甲方）与被告聂书前签订《房屋租赁协议》，将该栋楼房出租给被告聂书前（承租方、乙方）用于设立信阳金波湾酒店有限公司龙江路分公司，经营宾馆及餐饮业。合同约定：一、乙方租赁甲方享有的位于信阳××××铁路桥旁楼房一栋约5000平方米左右，不含楼顶房屋。二、租赁期限为9年，2015年2月6日至2024年2月6日，第一年租赁费为60万元，第二年为60万元，第三年为80万元，第四年为80万元，以后每年为120万元，累计880万元。三、租赁方租费一年一缴付，乙方每年的租赁费在每年的元月6日前一次性付清，打入甲方指定的账户。如到期不交清房租费，甲方有权无条件终止本房屋租赁协议书。五、乙方承担经营期间的水电费、安保物业、环卫、工商、房屋租赁税、税收等相关费用。甲方不承担任何费用。八、合同签字生效后，如一方违约，应赔偿对方租赁总价的百分之十。甲方不提供该房屋建设手续和权属手续。九、本协议一式两份，经双方签字后生效，具有同等的法律效力。合同签订后，被告聂书前租赁该楼，进行了装饰装修。合同履行至2019年2月，因被告聂书前未能按合同约定支付租金，双方遂产生纠纷。另查明，被告聂书前使用本案租赁房屋经营的宾馆消防许可证于2015年办理，原告张荣举、张厚强出租给他人的另一处位于本案租赁房屋旁边的房屋（经营足疗店），从2015年被告聂书前于本案租赁房屋上安装的消防设备完成时开始，一直挂靠使用该消防设施设备。2018年3月，原告张荣举、张厚强与被告聂书前达成口头协议，承诺于当年6月将双方的消防设施分开，如不分开，则每月向被告聂书前支付700元消防设施设备使用费，但是原告张荣举、张厚强并没有履行承诺的义务，其另外出租的房屋仍一直挂靠使用该消防设施。庭审中，双方对消防使用费的起算时间存在争议，原告张荣举、张厚强主张该使用应当从2018年3月开始计算使用费，被告聂书前则主张应从2016年开始计算，并辨称用原告欠付的消防使用费抵扣2018年的租金25000元。本案租赁房屋二楼餐饮部电梯门在被告聂书前使用期间被损坏。在履行上述合同的过程中，被告聂书前于2018年4月20日将该租赁楼房中的一、二层转租给第三人卢国良经营餐饮，租赁期限为2018年4月20日至2024年2月1日。因第三人卢国良与被告（反诉原告）聂书前于2019年9月6日签订转让协议，已将其承租房屋上已形成附合的装修装饰物的财产权利转让给了被告（反诉原告）聂书前。故被告（反诉原告）聂书前于2019年11月28日向本院提出撤回追加卢国良作为本案第三人参加诉讼的申请，本院经审查认为，被告（反诉原告）聂书前提出撤回追加卢国良作为本案第三人参加诉讼的申请，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百五十四条第一款第十一项规定，本院予以准许申请人聂书前撤回追加卢国良作为本案第三人参加诉讼的申请。本案在审理过程中，被告聂书前向本院申请对本案租赁房屋上已形成附合的装修装饰物、设施设备等价值进行评估。本院受理后，经审查，其申请符合法律规定。本院依法定程序委托信阳誉华宏大联合资产评估事务所对上述已形成附合的装修装饰物、设施设备等价值进行评估。经评估，评估基准日（2019年12月6日），上述已形成附合的装修装饰物、设施设备等财产的评估价值为2551518.66元（不含一、二层安装的中央空调价值）。被告聂书前垫付评估费26000元。被告聂书前将本案租赁房屋上可拆除的装修装饰物拆除后，于评估基准日（2019年12月6日）通过本院将本案租赁房屋交付原告张荣举、张厚强。被告聂书前称评估基准日（2019年12月6日）之前产生的水、电费已与供水、电单位结清，并提供了相关支付凭证。本院认为:一、在原一审辩论终结前，二原告未能提供本案租赁房屋的建设工程规划许可证，以及经主管批准建设的证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应当依法认定原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》无效。无效的合同自始无效，而合同解除的基础和前提条件是合同有效。故原告主张解除《房屋租赁协议书》的请求，无法律依据，本院不予支持。《房屋租赁协议书》无效，该协议书中违约条款的约定当然无效，故二原告主张按上述违约条款的约定，请求被告聂书前支付违约金88万元，无法律依据，本院不予支持。二原告请求被告参照合同约定的房屋租金计算标准，支付从2019年2月6日至租赁房屋交还之日（2019年12月6日）期间的房屋占用费，有事实和法律依据，本院予以支持，经计算，该期间的占用费合计为：1200000元÷365天×303天=996164.38元。（2019）关于被告欠付2018年的25000元租金以及原告应付被告的消防使用费如何计算的问题。因二原告未履行其承诺的将消防设施分开的义务，双方约定的支付消防设施使用费的条件成就，被告有权要求二原告按口头约定的计算标准支付消防设施使用费。依据公平原则，消防使用费应当从二原告另外出租的房屋实际开始使用被告安装的消防设施之时开始计算，被告请求从2016年开始计算符合上述规则，本院予以支持，按照双方约定的计算标准700元/月和使用期间（2016年1月1日至2019年12月6日），消防使用费为32900元。欠付的2018年租金与消防使用费金额已经确定，均发生在同一租赁合同履行过程中，且具有关联性，被告主张两种债务可相互抵销的抗辩意见成立，为化解矛盾，减少当事人诉累，本院予以纳，认定被告欠付原告2018年租金25000元，已被抵销。二原告再行请求支付2018年租金25000元，本院不予支持。关于超出部分的消防使用费，因被告未就此提起反诉，本院不作处理。（2019）本案租赁房屋二楼餐饮部电梯门，在被告使用期间被损坏，被告应当在交还租赁房屋前予以修复，对二原告的该项诉讼请求，本院予以支持。（2019）关于导致本案合同无效的过错责任如何认定？以及已形成附合的装修装饰物、设施设备的现值损失分担比例如何确定的问题？这是本案双方争议的主要焦点。对于该焦点，本院做如下分析论证：1.二原告对其出租给被告的房屋没有取得建设工程规划许可证、也未经主管部门批准建设、属于违章建筑的事实是明知的；依据诚实信用原则，二原告有义务在缔约之时如实告知被告该房屋的上述真实情况，却不如实告知，属于故意隐瞒真实情况。2.在上述第1项事实基础上，按照普通人的一般认知水平的通常理解，“不提供该房屋建设手续和权属手续”可以理解为房屋合法建造，只是建设手续不完备，有待进一步完善；也可以理解为有建设手续和权属手续，但用于他处，暂时无法提供。二原告在合同中作出“不提供该房屋建设手续和权属手续”的表述，足以使作为普通人的被告陷入上述错误认识，从而达到与其签订房屋租赁合同的目的。3.二原告出租其未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，是导致本案租赁合同无效的唯一原因。综合以上分析、论证，可以认定二原告违背诚实信用原则，故意隐瞒真实情况使被告陷入错误认识，从而违背其真实意思作出订立本案房屋租赁合同的意思表示，故二原告对本案合同无效负有绝大部分责任。被告作为完全民事行为能力人，对二原告过于轻信，未尽到必要谨慎注意义务，负有缔约过失，对于损害的发生也具有一定的过错，但该过错程度较轻，仅为一般过错。因租赁期限于2024年2月6日到期，根据上述导致本案合同无效的原因分析，经及原、被告双方各自的过错责任，对租赁房屋上已形成附合的装修装饰物、设施设备的现值损失，二原告、被告分别按70%、30%的比例分担。二原告应分担的损失金额为：2551518.66元×70%=1786063.06元。（2019）租赁房屋上形成附合的装修装饰物评估费是解决本案纠纷发生的必要费用，该损失也可按上述第四项认定的过错责任，确定分担比例，由二原告、被告分担。二原告应分担的金额为：26000元×70%=18200元。（2019）二原告所举证据不足以证明被告欠付租赁期间的水费、电费，对其该项诉讼请求，本院不予支持。（2019）被告对未形成附合的依附于墙体上的装修装饰物实施拆除时，客观上会对墙体造成一定的损坏，对其中不可避免的、属于必要限度内的轻微损坏，属于原告应当适度容忍的范围，被告方可不承担修复责任。但对于超出该范围的损坏，被告应当予以修复。本案中，二原告所举证据不足以证明，被告实施的拆除行为对墙体造成了超出必要限度的较为严重的损坏，对其该项诉讼请求，本院不予支持。（2019）拆除租赁房屋上已形成附合的装修装饰物所产生的拆卸、搬运等费用，属于间接费用，不属于法定的因合同无效应予赔偿的损失范围，被告的该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、第十一条（三）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：（2019）确认原告（反诉被告）张荣举、张厚强与被告（反诉原告）聂书前于2015年1月4日签订的《房屋租赁协议书》无效。（2019）被告聂书前给付张荣举、张厚强从2019年2月6日至租赁房屋交还之日（2019年12月6日）期间的占用费996164.38元。（2019）被告聂书前于本判决生效之日起二十日内，修复本案租赁房屋二楼餐饮部电梯门。（2019）原告（反诉被告）张荣举、张厚强赔偿被告（反诉原告）聂书前于本案租赁房屋上已形成附合的装修装饰物、设施设备的现值损失1786063.06元。（2019）原告张荣举、张厚强给付被告聂书前评估费18200元。（2019）驳回原告（反诉被告）张荣举、张厚强的其他诉讼请求。（2019）驳回被告（反诉原告）聂书前其他得反诉请求。上述第二项、第四项、第五项判决所确定的原、被告双方各自应承担的金钱给付义务，相互抵销后，原告（反诉被告）张荣举、张厚强实际应赔偿被告（反诉原告）聂书前损失808098.68元，于本判决生效之日起二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12850元，减半收取6425元，由原告负担4498元，被告负担1927元；反诉案件受理费29771元，减半收取14886元，由反诉原告负担4466元，反诉被告负担10420元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时在提交上诉状之日起七日之内通过本院向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。河南省信阳市中级人民法院诉讼费专户名称：收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。逾期未预交或提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，也未将上诉票据寄至我院的，视为不上诉。河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。如自动履行通过银行按判决确定数额汇款。开户行：中国银行信阳平桥支行。账号：25×××79。审判长  沈意恒审判员  余亚萍审判员  李祥斌二〇二〇年八月三十一日书记员  何 婷