太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初5120号原告：程菲，女，1976年4月29日出生，汉族，国家能源太原第一热电厂职工，住太原市。被告：太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区学府街**华宇百花谷写字楼****，统一社会信用代码×××。法定代表人：李黎，总经理。委托诉讼代理人：刘夏夏，太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司法务,住太原市杏花岭区大东关街太铁佳苑**楼****。被告：杨燕琴，女，汉族，1959年9月4日出生，解放军264医院退休职工，住太原，住太原市iv>委托诉讼代理人：贾琳娜，山西佳镜律师事务所律师。原告程菲诉被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司、杨燕琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法由审判员王增仙适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程菲、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘夏夏、被告杨燕琴的委托诉讼代理人贾琳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程菲向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除各方签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》；2、判令被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司退还原告服务佣金38356.5元并赔偿原告损失4143元，合计42499.5元（以38356.5元为基数，自2017年8月31日起至实际清偿之日止，暂计算至2020年4月31日，按全国银行间同业拆借中心2020年2月公布的贷款市场报价利率4.05%计算)；3、判令被告杨燕琴退还原告给付的购房定金10000元并赔偿原告损失1080元，合计11080元（以10000元为基数，自2017年8月31日起至实际清偿之日止，暂计算至2020年4月31日，按全国银行间同业拆借中心2020年2月公布的贷款市场报价利率4.05%计算)；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年8月31日，原告因购买一套二手房之需，前往我爱我家公司在长风街店咨询购房事宜，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员赵宝林予以接待，原告向被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司充分说明了自己的购房需求及经济条件等实际情况，再三向被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司强调原告无法一次性付款、有贷款的需求，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员当场向原告承诺公司有特殊渠道可以让原告通过银行贷款。在此情形下，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员向原告推荐了被告杨燕琴所有的位于小店区亲贤北街15号17幢1502号的住房。原告于当日分别与被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司、被告杨燕琴签订了编号为0021802ZY的《成交确认书》及编号为ZHDL0021802ZY的《补充协议》；原告与被告杨燕琴签订了编号为ZHDL0021802ZY的《房地产买卖契约》。协议签订后，原告按照协议约定向被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司支付了服务佣金38356.5元，购房定金10000元，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司随后将收取的房屋定金支付给被告杨燕琴。原告按照上述协议约定支付了服务佣金及购房定金之后不久，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员告知原告的购房贷款未通过银行审批，无法进行购房按揭贷款。至此，因贷款未审核通过原因，原告无法继续完成购房，原告随要求被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司退还服务佣金38356.5元，要求被告杨燕琴退还购房定金10000元。二被告每次均以种种理由拖延至今，拒不退还原告支付的上述款项。二被告的行为已经严重违反各方签订的《补充协议》第2条的规定:若原告贷款审批未通过，则三方免责退单，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司应在3个工作日内退还原告已付购房定金及购房款。为此原告诉至法院，请求判如所请。被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司辩称，一、关于原告解除《房地产买卖契约》及《补充协议》的诉讼请求。被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司与原告之间的法律关系是居间合同关系，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司不是《房地产买卖契约》的当事人，无权解除《房地产买卖契约》。关于《补充协议》，是三方协议，被告杨燕琴不同意解除，原告没有丧失履约能力，所以我公司不同意解除。二、关于要求被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司退还服务佣金38356.5元并赔偿原告损失4143元损失的诉讼请求，依据《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司作为居间方的主要义务是给买卖双方提供买房和卖房信息并促成买卖合同的签订，合同成立表示居间服务已完成。案涉《房地产买卖契约》符合《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”合同成立的标准。依据《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”原告应当支付报酬，《补充协议》第二条第二款完整的条款是“甲乙双方任何一方所提供的资料证件不真实、不完整、无效、产权过户手续不真实、贷款资料提供不真实或通讯失联、经催告后仍未按时履行义务导致房屋交易中止的，视为违约；若乙方银行贷款审批未通过，则三方免责退单，甲方在三个工作日内退还乙方已付购房定金及购房款，见证方在三个工作日内退还乙方服务费”，原告引用的是最后一句，有断章取义之嫌。《房地产买卖契约》、《补充协议》的根本目的是房屋买卖，违约条款的约定是为了敦促违约人履约而设置，并非是违约人任意解除的避风港。关于损失4143元，一是被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司付出了劳动，二是原告本身有过错，三是合同对损失没有约定，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司不同意赔偿。三、关于定金1万元被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司将被告杨燕琴暂存于被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司处的定金于2017年11月10日通过银行转账支付给被告杨燕琴。定金协议的当事人是房屋买卖合同的当事人即原告和被告杨燕琴，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司不是定金协议当事人。原告无论是否变更诉讼请求，定金返还也与被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司无关。被告杨燕琴辩称，原告不正当的促成解除条件成就，应当视为解除合同的条件不成就。原告的主张因无法办理银行贷款，要求解除合同的请求不应当得到支持；依据《合同法》第94条，可判决解除《房地产买卖契约》和《补充协议》，但是原告主张被告杨燕琴返还定金，没有法律依据和事实依据；定金条款的设定是为了保证合同的履行，具有一定的惩罚性质，即对不按照合同履行义务的一方进行惩罚，本案中导致合同无法履行的根本原因是原告有意制造征信障碍，导致银行贷款被拒，原告在其中的过错是显而易见的，根据合同法第一百一十五条给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金的规定，该定金不予退还。由于合同无法履行是原告导致，被告杨燕琴没有任何的过错责任，不应当承担赔偿责任。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月31日，原告程菲与被告杨燕琴签订了编号为ZHDL0021802ZY《房地产买卖契约》一份，主要约定：甲方（杨燕琴）自愿将坐落在小店区亲贤北街15号17幢1502号的房屋出售给乙方（程菲），建筑面积226.76平方米，甲乙双方议定该房屋成交价格为人民币1805000元，合同签订后当日内，乙方支付甲方购房定金10000元。乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应当在悔约之日起叁个工作日内将定金退还给乙方；以及其他约定，该合同均有甲方（本案原告程菲）、乙方（本案被告杨燕琴）签字。同日，原告程菲与被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司、被告杨燕琴签订了编号为0021802ZY的《成交确认书》，主要约定程菲应支付本确认书所确认的成交房屋总价款的2.5％的款项计人民币肆万伍仟壹佰贰拾伍元（小写45125元）作为丙方（太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司）的服务佣金；乙方（程菲）支付甲方（杨燕琴）人民币（大写）壹万元，小写（10000元）作为购房定金；丙方（太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司）为该房屋成交的中介方，已经为双方提供了中介服务，且履行了甲乙双方的如实告知义务；以及其他约定，该合同有甲方杨燕琴，乙方程菲，丙方太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司经纪人赵宝林签字及太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司盖章确认。同日，原告程菲与被告杨燕琴、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司签订了编号为ZHDL0021802ZY的《补充协议》，甲方为被告杨燕琴，乙方为原告程菲及其爱人李晓云，丙方为被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司，协议约定：甲乙双方自愿签订《房屋买卖合同》。甲方需于合同签订后叁个月内办理还款手续解除抵押。同时，立契过户时间随甲方办理注销他项的时间提前或顺延。甲方知晓并同意乙方以贷款形式购买此房，并积极配合办理相关手续；乙方的首付款金额及贷款金额随银行的审批而定；在签订该《房屋买卖契约》后十个工作日内，乙方将贷款资料交予丙方；如甲乙双方任何一方所提供的资料证件不真实、不完整、无效，产权过户手续不真实、贷款资料提供不真实，通讯失联、经催告后仍未按时履行义务导致房屋交易中止的，视为违约；若因乙方银行贷款审批未通过，则三方免责退单，甲方在三个工作日内退还乙方已付购房定金及购房款，见证方在三个工作日内退还乙方服务费。付款方式为甲乙双方认可将该房屋购房定金壹万元整（10000元）暂存于丙方，待甲方将房屋办理完毕注销他项手续后的新产权证交至丙方暂存后，由丙方将该笔购房定金支付予甲方；领取不动产登记正式受理单前乙方将除定金外的首付款打入第三方资金监管账户，待乙方领取不动产正式受理单后由第三方资金监管账户支付甲方该笔首付款；剩余房款以银行放贷为准。如因国家政策变更或因不可抗力导致该房产无法过户，三方免责，并签署退单协议。2017年8月31日被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司向原告程菲收取代收购房定金10000元并出具业务收据，服务佣金收据两张，金额分别为31112.5元、7744.5元，合计服务佣金38356.5元。2017年9月1日被告杨燕琴与案外人王风山签订借款协议，杨燕琴向王风山借款人民币300万元整，双方约定月息按2分计算，被告杨燕琴提供该借款协议是欲以证明为了注销房屋的抵押登记手续，向案外人借款归还了银行贷款。2017年11月8日被告杨燕琴注销了涉案房屋的抵押登记手续。2017年11月10日，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司向被告杨燕琴支付购房定金10000元。庭审中，原告自愿放弃向二被告主张赔偿损失的诉求。被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司提供了合同追踪查询单，证明2017年12月15日银行反馈原告程菲的配偶有多次逾期，需上调利率10%才能批贷，2018年1月31日因原告的配偶又新增一笔当前逾期，银行拒贷。因原告购买涉案房屋的银行贷款未能审批通过，导致涉案房屋至今未能交易成功。以上事实，有原、被告提供的《房地产买卖契约》、《成交确认书》、《补充协议》、业务收据3份、银行转账记录、合同追踪查询单、借款协议、房产注销抵押登记证明以及庭审笔录等在案佐证，且经当庭质对，可以采信。本院认为，首先，因原告程菲的贷款审批手续未通过，原、被告三方在《补充协议》中约定被告杨燕琴知晓并同意原告以贷款形式购买此房，现原告申请贷款未能通过审批，导致房屋买卖合同的目的无法实现，故原告要求解除与被告杨燕琴签订的《房地产买卖契约》以及解除原告与被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司、被告杨燕琴签订的《补充协议》，符合合同法的解除条件，应予解除。被告杨燕琴抗辩购房贷款未通过审批的原因是原告故意逾期归还银行欠款，造成其征信不良，原告应承担房屋买卖的过错责任，本院认为，被告杨燕琴未提供相关证据证明其主张，对其抗辩意见不予采信。其次，原告程菲与被告杨燕琴、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司三方签订的《补充协议》，约定被告杨燕琴知晓并同意原告以贷款形式购买此房，若因原告程菲银行贷款审批未通过，则三方免责退单，被告杨燕琴在三个工作日内退还原告程菲已付购房定金及购房款，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司在三个工作日内退还原告程菲服务费。现原告程菲主张被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司退还原告给付的38356.5元的服务佣金，被告杨燕琴退还原告给付的购房定金10000元，符合三方合同约定，本院予以支持。原告于庭审中自愿放弃赔偿损失的诉讼请求，是对自己权利的放弃，不违反法律相关规定，本院予以支持。二被告抗辩原告因自身原因导致贷款不通过应承担相应责任，不同意退还原告定金1万元，本院认为，原、被告双方约定只有在原告提供的材料不真实、不完整、无效时才承担相应的违约责任，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告程菲与被告杨燕琴签订的《房地产买卖契约》，解除原告程菲与被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司及被告杨燕琴签订的《补充协议》；二、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内返还原告程菲服务佣金38356.5元，被告杨燕琴于本判决生效后三日内返还原告程菲购房定金10000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取570元（原告已预交），由被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 王增仙 二〇二〇年八月三十一日书记员 陈晓玲