贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2726民初1129号 原告：曾红兵，男，1974年4月12日生，汉族，住四川省武胜县。 原告：何冬梅，女，1978年1月7日生，汉族，住四川省武胜县。 原告：曾义超，男，1993年8月7日生，汉族，住贵州省独山县。 三原告的委托诉讼代理人：黄蝶，贵州紫来律师事务所律师。代理权限为特别授权。 三原告的委托诉讼代理人：吴明月，贵州紫来律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：独山鼎恒置业发展有限公司，住所地贵州省独山县百泉镇中华南路与虹桥路交汇处，统一社会信用代码91522726587291790P。 法定代表人：俞国强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告曾红兵、何冬梅、曾义超与被告独山鼎恒置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾红兵、曾义超及原告曾红兵、何冬梅、曾义超的委托诉讼代理人黄蝶，被告独山鼎恒置业发展有限公司的委托诉讼代理人董晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾红兵、何冬梅、曾义超向本院提出诉讼请求：1、判令被告为三原告所购买的位于独山县的商品房安装达到使用条件的上水、下水设施；2、判令被告向三原告赔偿因其未为该商品房安装达到使用条件的上水、下水设施给三原告造成的损失100000元；3、判令被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书（即不动产权证书）交付给三原告；4、判令被告以购房款6288567元为基数，按每年2%的标准向三原告支付自2017年6月22日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书（即不动产权证书）交付给三原告之日止的违约金（至2020年5月18日，该违约金为366000.34元）;审理中，原告将该违约金366000.34元，变更为370676.09元；5、判决被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年6月22日，三原告与被告签订了四份《商品房买卖合同》。约定由三原告向被告购买被告开发的独山县百泉镇中华南路与虹桥路交汇处新街口第1幢1单元2层1号（1-2-1）、第1幢1单元2层2号（1-2-2）、第1幢1单元2层2号（1-2-3）、第1幢1单元2层24号（1-2-4）商品房;（1-2-1）商品房建筑面积356.76平方米、房款2194560元，（1-2-2）商品房建筑面积228.86平方米、房款1373160元，（1-2-3）商品房建筑面积260.65平方米、房款1563900元，（1-2-4）331.7平方米、房款1990200元，同时约定，被告向三原告交付商品房时上水、下水应达到使用条件，并办理商品房转移登记的有关文书交付三原告，约定日期起至360个工作日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按己付房价款的万分之一承担违约金，但合同未约定超过360个工作日以后被告仍不能交付该商品房不动产权证书责任，现三原告不退房的，被告应向三原告支付违约金。合同签订后，原告实际承担总房款为6288567元，原告通过首付及银行按揭方式已全部支付被告，被告于合同签订之日将案涉商品房交付给三原告，但被告至今仍未对案涉商品房安装上水、下水设施，给三原告造成了严重的损失。被告向三原告交付房屋后，至今仍未将办理案涉商品房转移登记的有关文书（即不动产权证书）交付给三原告，三原告多次催问均无果。被告行为违约，请求法院支持原告的诉请。 被告独山鼎恒置业发展有限公司辩称：1、被告向原告交付的房屋已满足上、下水使用条件，并且被告已在该商铺内搭建了厨房，能够正常用水，因此原告的1、2项诉请并不存在，恳请驳回原告该诉请。2、原告主张从2017年6月22日起算违约时间与合同约定不符，对超过360个工作日不办理转移登记又不退房的，未有违约约定，请法庭依照合同作出公平公正的判决。 本院审理认定事实如下：2017年6月22日，原告曾红兵、何冬梅、曾义超与被告独山鼎恒置业发展有限公司签订四份《商品房买卖合同》，合同主要内容为：“1、由三原告向被告购买位于独山县建筑面积356.76平方米、房款2194560元，第1幢1单元2层2号（1-2-2）商品房、建筑面积228.86平方米、房款1373160元，第1幢1单元2层3号（1-2-3）商品房、建筑面积260.65平方米、房款1563900元，第1幢1单元2层4号（1-2-4）商品房、建筑面积331.7平方米、房款1990200元;合同价总购房款为7121820元。2、交房时应符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，（3）相关设施、设备要达到条件；3、被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房不动产权证书交付原告，如未能在约定期限内办理不动产权证的，从约定日期起至360个工作日内交付不动产权证的，按己收房款的万分之一承担违约责任，从约定日期起超过360工作日以后，仍不能交付不动产权证书的，承担0元违约金”，同日，被告以《补充协议》方式向原告承诺由原告实际交付总房款6288567元。合同签订后，原告实际向被告支付购房款6288567元（含银行贷款）及办理房屋登记的相关费用；被告亦于2017年6月22日，将该商品房（1-2-1）（1-2-2）（1-2-3）（1-2-4）交付原告使用，但被告至今未向原告办理该房屋的不动产权证书。 审理中，原告于2020年7月30日向本院提交书面申请，要求撤回诉讼请求中的第1、2项诉请。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的身份信息、商品房买卖合同、补充协议、收据、个人购房借款担保合同、商铺租赁合同等证据，被告提供的交房通知、设计图、原告使用商铺现状图片等证据，该证据经庭审质证，可作为本案的定案依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依约履行义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效；原告已按合同履行了自己的义务，被告未按约定全面履行义务，行为已构成违约，应对违约部分承担责任。按照双方的合同约定和相关法律规定，针对原告的诉请逐一作如下认定处理： 关于原告主张的第1、2项诉请，原告已于2020年7月30日向本院提交书面撤诉申请，原告的撤诉申请不违反法律规定，本院予以准许。 关于办理房屋不动产权证书问题。办理房屋不动产权证书系行政许可行为，不属民事调整范围，如被告违约，原告可主张民事违约责任。 关于逾期办理房屋不动产权证书的违约金问题。根据双方对办理房屋不动产权证书的约定，只约定了办证期限届满之日起360个工作日内可以办证和超过360工作日之后仍不能办证且原告退房的违约金，未约定办证期限届满之日起不能办证的违约金，应视为双方未约定逾期办证的违约金，另双方约定办理不动产权证书的时间在双方实际签订《商品房买卖合同》时间之前，违反常理，不予认可，故办理不动产权证书时间应认定在实际交房之后的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:……(三)商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”的规定，被告应承担因违约给原告造成的损失，且未能办理该房屋甚至该小区所有房屋的不动产权证书，并非被告故意造成，同时被告亦积极完善相关资料争取尽快办理该小区所有的房屋产权证书，结合本案及该小区的实际，逾期办理房屋不动产权证书的违约金比例按年利率2%为宜，并以已收购房款总额为基数，逾期日应以实际交房日即2017年6月22日起90日之次日即2017年9月23日计算，为便于计算和执行，本案违约金应计算至原告起诉之日止即2020年5月18日共计965天（2017.9.23-2020.5.18），其间因受新冠肺炎疫情影响，应扣除疫情期间90天，实际违约天数为875天[965天-90天]，违约金为301506.6元（6288567元×875天÷365天×2%=301506.6元）。此后的违约金，原告可另行主张权利。 综上，被告应赔偿原告因逾期办理房屋不动产权证书的违约金301506.6元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告独山鼎恒置业发展有限公司应在本判决生效之日起30日内向原告曾红兵、何冬梅、曾义超支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金人民币301506.6元。 二、驳回原告曾红兵、何冬梅、曾义超的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8290元，减半收取计4145元，由原告曾红兵、何冬梅、曾义超负担1145元，被告独山鼎恒置业发展有限公司负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  韦树才 二〇二〇年八月五日 法官助理吴再元 书记员莫泽毅