上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初11396号原告(反诉被告)：侯俊斌，男，1979年8月24日出生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市。被告(反诉原告)：汪俭，男，1967年6月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：王荣臻，上海申浩律师事务所律师。原告侯俊斌与被告汪俭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2020年7月8日公开开庭进行了审理，原告侯俊斌、被告汪俭委托诉讼代理人王荣臻到庭参加了诉讼。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2020年8月19日第二次公开开庭进行了审理，原告侯俊斌、被告汪俭委托诉讼代理人王荣臻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯俊斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还房屋租金和押金共计人民币48,797元给原告(以下币种均为人民币)；2、判令被告赔偿原告中介费10,000元；3、判令被告赔偿原告拆除费及误工费共计6,500元。审理中，原告增加诉讼请求：解除双方于2019年12月27日签订的《租赁合同》。事实和理由：2019年9月17日,原告与被告签订《租赁合同》,约定被告将位于青浦区明珠路XXX弄XXX号房屋出租给原告,租期自2019年11月17日至2027年11月16日，租金前4年每月12,083元，后4年每月12,500元。签约时被告以房屋产权证明在公司财务处为由没有出示，约定后面会给到原告。10月份原告发现房屋产权并非是被告的，向被告提出解除合同，被告承认房屋产权不属于自己，但说正在和房屋的产权人诉讼，12月27日，被告说房屋的产权纠纷已解决，并提出重新签订合同，原、被告重新签订了一份合同。事后原告发现该房屋的产权问题仍未解决，向被告重新提出解除合同的要求，被告不同意，故诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告汪俭辩称：不同意原告诉请。原、被告租赁关系真实有效，被告向原告出租时已经告知其房屋产权信息，将房屋产权证明提供原告，该房屋系被告从赵辉处租赁取得，分房结果报告系规划环保办拆迁办出具，户主系赵辉一人，之后签订租赁合同后，赵辉母亲朱龙英与家庭内部矛盾，赵辉母亲无理吵闹，被告将详细情况告知原告，双方也得知朱龙英向青浦法院起诉，要求确认租赁合同无效，案号为(2019)沪0118民初14460号。双方协商待案件结果再处理租赁合同，开庭后，朱龙英申请撤诉。朱龙英也曾起诉至青浦法院，案号为(2018)沪0118民初15559号，经法院判决驳回。双方均认为朱龙英无理取闹，双方重新签订合同，被告给予原告更优惠的租赁价格、以及三个月免租期，租期自2020年3月1日起算，双方正常履行合同，原告也将被告原装修房屋的铝合金门窗、房屋隔断墙等进行拆除。之后虽然发生了朱龙英又前往该房屋吵闹、占据一间房间，但被告一直在配合原告，寻找保安，但原告向被告透漏做二房东招租不有利，故系原告自行不履行合同、不进行装修，直至2020年6月1日，因原告没有按合同约定支付下一期租金，被告询问，原告也没有交接房屋、没有解除合同，其只表示已经起诉，被告认为双方合同原告尚未予以解除也未交还房屋，被告于2020年6月1日向原告提出解除合同，原告应正常支付第一期三个月租金，原告违约，押金予以扣除，原告承租该房屋拆除原有房屋设施设备，给被告造成损失，原告也应该予以承担。至于原告要求被告赔偿的中介费、拆除费等，没有事实以及法律依据，系间接损失，被告不同意支付。同时，被告汪俭向本院提出反诉请求：1、判令原、被告签订的租赁合同于2020年6月1日解除;2、判令反诉被告承担违约金12,500元;3、判令反诉被告向反诉原告赔偿拆除反诉原告原有装修损失72,666.51元。事实和理由：2019年9月17日,原、被告签订了关于上海市青浦区明珠家园1区46号房屋的租赁合同,后因发生案外人朱龙英因与其儿子赵辉家庭内部矛盾而上门滋扰的情况,双方待朱龙英起诉被告与赵辉租赁合同无效纠纷撤诉后,后重新签订了第二份租赁合同并正常履行。但原告后以无理理由单方面不履行合同,即不按合同约定装修房屋、也不支付房租、也不归还房屋,经被告于2020年6月1日发送通知解除并自行收回房屋。现被告根据我国《民事诉讼法》及相关法律法规规定向法院提起诉讼,请求支持反诉请求,以维护被告的合法权益。针对反诉，原告侯俊斌辩称：被告反诉诉请不合理。对于反诉诉请1，原告租金支付至5月底，但双方协商未果，原告起诉，起诉后的租金不支付。对于诉请2，系被告违约，双方约定如果因房屋产权原因导致无法装修，系对方违约。对于诉请3，第一次庭审，原告提供证据，当时租房时双方约定由对方拆除后，由原告装修，但对方迟迟不拆除、经得到对方同意、原告花费钱款进行拆除。经开庭审理查明，2019年9月17日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的座落在上海市青浦区明珠路XXX弄XXX号房屋出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共290平方米，乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作为乙方可对外出租可转租使用。该房屋租赁期为捌年，自2019年11月17日起至2027年11月16日止。该房屋的月租金为12,083元,另付12,083元押金以后按每叁个月结算一次,提前染天支付下次房租,押金不变。合同另行约定双方其他权利义务。合同签订后，被告向原告交付系争房屋。2019年9月17日，原告向被告支付押金12,500元、租金36,249元、手续费48元。2019年12月27日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的座落在上海市青浦区明珠路XXX弄XXX号房屋出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共290平方米，乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作为乙方可对外出租可转租使用。该房屋租赁期为捌年，自2020年3月1日起至2028年2月29日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求续租,则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面意向,双方可在对租金,期限重新协商后,签订新的租赁合同。该房屋的月租金为10,833元,租金以转账方式支付。双方议定首期付3个月,另付10,833元押金以后按每3个月结算一次,提前7天支付下次房租,押金不变,甲方在收到乙方租金(包括押金后,必须开具收据予乙方)。租赁期满后,乙方迁空、清点、交还房屋及设施。并付清所应付费用后,经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内,实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费有线电视费等费用应由乙方承担,并如期按单据复印件交于甲方。乙方应把已缴纳过的单据复印件交于甲方。甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方使用。房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。如房东个人原因在合同期内收回该房屋，房东(甲方)承担乙方在该房屋的投资装修费，按每年37,500元计算(合同期过早收回，剩余几年按每年37,500元赔付)。在租期内,如果甲方因房屋产权纠纷造成乙方损失,甲方需对乙方造成的损失进行赔偿，赔偿包括装修、租赁等。乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为。乙方应按合同的规定,按时支付租金及其他费用。未经甲方同意,乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修,并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止合同,必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后,方可办理退房手续,如无故违约则向对方支付违约金10,833元。若甲方违约,除退还给乙方押金外,还须支付给乙方上述金额违约金,反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款：1、合同期内乙方若有违建，执法部门过来拆除，由乙方自行承担,拆除以后接下来不允许再违建。2、合同期限捌年2020年3月1日至2024年2月29日租金(13万元一年年租金)，2024年3月1日至2028年2月29日(年租金14,500元)。3、若合同期内遇动迁，乙方应得该房屋的装修补偿款，甲方收到国家的装修补偿款如数给乙方，其它一切费用和乙方无关。2020年6月1日，原、被告就系争房屋微信沟通，原告认为已诉讼房租可以停缴，被告要求支付下一期房租，否则解除合同赔偿损失等。另查明，2003年6月26日,本院受理朱龙英诉赵辉、李英姿、叶桂英分家析产纠纷一案,本院受理后立为(2003)青民一(民)初字第1294号。2003年9月9日,朱龙英、赵辉、李英姿、叶桂英签订协议书,约定了上海市青浦区徐泾镇金联村XXX号二楼二底楼房、五间小屋归朱龙英和李英姿二人所有的分割方案,赵辉和叶桂英放弃对上述房屋的权利主张。2003年9月19日,本院裁定准许朱龙英撤诉。2006年4月29日,上海徐泾城建发展有限公司作为甲方,李英姿(户)作为乙方,双方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》1份,约定乙方要求动迁其坐落于金联村3队412号房屋,乙方选择置换宅基地联体别墅,地点坐落金联。双方另约定了其他事项。乙方处由朱龙英、李英姿二人签名。2006年5月17日,赵辉作为申请人,向青浦区徐泾镇金联村村民委员会递交《徐泾镇动迁分户申请表》,内容为金联村3队412号,户主李英姿,赵辉与户主关系为姐弟,申请分户家庭成员为赵辉与母亲朱龙英,因原住房屋动迁申请分户。同时,赵辉作为申请人,向青浦区徐泾镇金联村村民委员会递交《徐泾镇动迁分户购买公建联体别墅申请》,内容为金联村3队412号,户主李英资,赵辉申请购买联体别墅,家庭成员为赵辉和朱龙英。2006年6月11日,徐泾镇动迁办公室、徐泾镇建房办公室盖章同意上述两份申请。2011年1月31日,赵辉、徐泾镇动迁办公室、上海市青浦区徐泾镇规划建设和环境保护办公室共同确认：金联村3组动迁户赵辉摸得房号为明珠家园1-46#为本动迁户安置房源。2018年9月6日，案外人朱龙英起诉赵辉请求确认位于上海市青浦区徐泾镇明珠路1919弄明珠家园1区46号的房屋归朱龙英所有。本院以(2018)沪0118民初15559号案件立案受理。该案审理中，本院认为“各方当事人均未提供系争房屋的合法批建手续,本院无法确认系争房屋拥有合法产权,故对朱龙英要求确认系争房屋产权归其所有的诉讼请求,本院无法支持”。2019年1月24日,本院依法作出判决：驳回朱龙英的诉讼请求。2019年8月1日，朱龙英起诉赵辉、汪俭要求确认赵辉与汪俭签订的房屋租赁合同无效。2019年12月13日，本院依法裁定准许朱龙英撤诉。以上事实，由原告、被告的陈述，租赁合同、(2018)沪0118民初15559号民事判决书、(2019)沪0118民初14460号之一民事裁定书、微信聊天记录等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告侯俊斌表示，分房结果报告证明房屋产权不是被告的。第一份租赁合同系被告欺骗原告，称房屋产权系被告的，该份合同没有履行；双方重新签订第二份合同，双方的租赁合同关系，加入条款如果被告因房屋产权问题，需对原告进行赔偿。手机微信文字聊天及语音，证明当时系被告要拆除，被告一直没有拆、让原告拆。租赁房屋原装修情况照片不认可，不是被告交付房屋的状态。交付的房屋就是高低铺，没有装修；且三楼系出租他人的，毛坯状态。门窗及成品隔墙工程施工协议、发票、付款记录不认可，系被告装修的材料，与交房时的状态不一致。原告拆除项目费用汇总不认可，原告拆除的就是一楼二楼铝合金隔断，但应该是被告自行清理的。租用房屋的用途重新装修后，进行转租。朱龙英的户籍在内，其向原告出具过相应材料，但没有复印，其他户籍不清楚。2019年9月底。房屋交付时，朱龙英不在；过了国庆节，装修工人准备进场装修，朱龙英表示房屋系她的，没有继续装修，联系被告，被告称12月应该有判决结果；2020年春节期间，朱龙英入住租赁房屋。朱龙英一直在闹，影响出租房屋，要求解除双方第二份租赁合同。2020年1月底朱龙英入住，双方协商没有结果。自双方协商无果的时间即2020年3月25后，双方解除合同。黄老师叫过去又协商过一次，就是3月25日，给朱龙英一间房屋、其他房屋由原告租赁使用，但被告不同意。没有得到朱龙英的认可，不敢进行装修。朱龙英仍旧居住在内。被告于4月将很多装修材料堆满一楼。第一次签订合同，按第一次合同支付的，后新合同没有付款，新合同降租、新合同应该退钱给原告，被告表示不要退了、再支付租金时进行扣除。租金系2020年3月1起的租金，被告明确第一份合同租金不计算。房屋有无审批手续或登记产证没有看到过。被告让黄老师发送微信给原告，要求支付6月1日之后的房租。原告表示起诉期间，不支付房租。目前还有房门钥匙，但门被朱龙英撬掉了。双方没有交接，不知道汪俭起诉朱龙英的案件。被告汪俭表示，房屋实际产权人信息告知原告的，第一份租赁合同，双方没有履行，由于赵辉母亲前来无理取闹，双方同意视其起诉结果再变更合同，后朱龙英撤诉以及确权案件被驳回的情况下，双方重新签订合同，并降低租金金额且又给予三个月免租期。因此实际原告知晓存在朱龙英以及发生无理取闹的状况，原告得知了全部的实际情况及风险后，原告自愿继续租赁房屋、签订合同，后又发生朱龙英上门无理取闹的情况，原告应自行承担风险。合同中因产权纠纷的条款，有认定朱龙英有产权的理解。原告表示系被告要拆除，被告没有表达过要拆除房屋装修。租赁房屋原装修情况照片证明租赁房屋交付时的装修状态，内饰也较为完整，安装了防盗门、护墙板、隔墙、成品木门隔断门等各类装饰。门窗及成品隔墙工程施工协议、发票及付款记录，证明2017年11月至12月，被告对房屋进行了门窗及成品隔墙工程装修，总价15万元。并且开具发票，被告也支付了装修公司款项。原告拆除项目费用汇总证明经被告统计，原告在签订租赁合同后，将被告房屋内装修予以了拆除，拆除项目费用汇总价格为72,666.51元。原告租用房屋的用途系重新装修后，进行转租。原来房屋内无户籍，据朱龙英陈述经过村里登记，近期将户籍迁入，但没有看到过材料。交付房屋时间系2019年9月，当时朱龙英不在。原告装修时，朱龙英过来，原告联系被告，被告称等判决结果。2020年春节至今，朱龙英撬锁后居住在内。原告要求解除合同，被告同意。2020年6月1日通知原告解除的，之前原告没有提出解除合同也没有交还房屋。当时与原告、朱龙英三方协商，方案系让朱龙英居住其中一间、给予原告一定的优惠，朱龙英一开始同意的，但次日反悔，后不了了之，再无协商过。黄老师与原告协商，一间是否保留由朱龙英决定，其他房屋可以继续装修，但原告也没有继续装修，故双方一直僵持。6月1日发函后，将房屋收回，朱龙英仍旧占用一楼一间房屋。原告提供的录音听下来系原告、被告、中介的录音，但被告没有确认说拆除应由被告来做、而由原告做了，不能达到原告证明目的。确实双方约定第一份合同租金不计算，新合同约定租金自2020年3月1日开始计算，之前支付的租金转为新合同租金。被告只拿到分房结果报告。双方没有交接，黄老师发送微信给原告，告知如果6月1日不支付房租，就收回房屋。朱龙英2月份确实撬锁。被告起诉朱龙英的案件协商处理，撤诉了。关于合同效力，如果涉及合同无效，根据相关司法解释规定，相关拆除造成房屋损失，原告应赔偿损失。不管因为合同解除，还是合同无效，均由原告赔偿合理的损失范围。当时房屋存在铝合金门窗等装修，该部分装修被告提供装修合同、发票，该部分拆除损失系存在的，原告应当承担损失赔偿义务。根据庭审确认的事实，本院认为，被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的《租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告要求被告退还押金的请求。该项请求符合合同无效后果处理原则，被告应当予以返还押金。关于原告要求被告退还房屋租金的请求。原、被告确认支付租金36,249元，以10,833元/月计算，被告确认已于2020年6月1日收回系争房屋，故原告占有使用费为32,499元，被告应当返还原告房屋占有使用费3,750元。关于原告要求赔偿中介费、拆除费及误工费损失，被告反诉要求赔偿违约金及原有装修损失。原、被告在签订系争房屋租赁合同时，双方均清楚房屋存在争议的情况，原、被告在签约时应当预见系争房屋有无审批手续及权属争议等可能存在相应的法律风险，故原、被告的上述主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告侯俊斌与被告汪俭于2019年12月27日签订的《租赁合同》无效；二、被告汪俭应于本判决生效之日起十日内退还原告侯俊斌使用费人民币3,750元；三、被告汪俭应于本判决生效之日起十日内返还原告侯俊斌押金人民币12,500元；四、驳回原告侯俊斌的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告汪俭的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币1,432.40元，减半收取计人民币716.20元，由原告侯俊斌负担人民币613.10元，被告汪俭负担人民币103.10元。反诉费人民币964.58元，由反诉原告汪俭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年八月二十六日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。