内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民终251号   上诉人（原审原告）：阿拉善右旗都蓝花苑小区业主委员会。   委托诉讼代理人：叶德金,汉族,1967年4月出生，阿拉善右旗都蓝花苑小区业主委员会主任,现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人:吴军,汉族,1980年11月出生，阿拉善右旗都蓝花苑小区业主委员会副主任,现住内蒙古自治区。   上诉人（原审被告）：阿拉善右旗金居物业管理有限公司。   法定代表人:曾令锐,该公司总经理。   委托诉讼代理人：崔月思，内蒙古睿华律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赛音额妮尔勒，内蒙古睿华律师事务所律师。   上诉人阿拉善右旗都蓝花苑小区业主委员会因与上诉人阿拉善右旗金居物业管理有限公司合同纠纷一案，不服阿拉善右旗人民法院(2020)内2922民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人阿拉善右旗都蓝花苑小区业主委员会委托诉讼代理人叶德金、吴军，上诉人阿拉善右旗金居物业管理有限公司委托诉讼代理人崔月思、赛音额妮尔勒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   阿拉善右旗都蓝花苑小区业主委员会上诉请求：请求判令阿拉善右旗金居物业管理有限公司退还19041.00元；诉讼费由阿拉善右旗金居物业管理有限公司承担。理由为，19041.00元的水费差额，是阿拉善右旗金居物业管理有限公司管理不到位，有些临街商铺没有安装水表或水表损坏，以及物业从业人员生活用水和保洁用水形成，并非完全为水损造成，与小区住户没有任何关系。一审法院将19041.00元的水费差额全部认定为正常水损耗及管道破损造成跑水、漏水形成，不符合事实。一审判决无事实和法律依据。   阿拉善右旗金居物业管理有限公司(以下简称金居物业公司)上诉请求：改判支持其诉讼请求。理由为：根据住房城乡建设部2017年发布的《城镇供水管网漏损控制及评定标准》和城乡建设2017年的统计年鉴数据，阿拉善右旗都蓝花苑小区19041.00元的水损耗属于正常损耗合理范围，应当由小区全体业主自行承担。关于管理责任，金居物业公司在另案中，已经将每平方米0.6元的物业服务费，降至每平方米0.45元，承担了管理不到位的责任，本案中不应再承担管理责任。   阿拉善右旗都蓝花苑小区业主委员会（以下简称都蓝花苑业主委员会）向一审法院起诉请求：请求法院判令金居物业公司支付都蓝花苑小区业主预付水费19041.00元，并承担案件诉讼费138.00元。   一审法院认定事实：阿拉善右旗都蓝花苑小区由甘肃永昌德龙房地产开发公司建设，前期物业由该开发公司管理，2016年4月28日将物业管理用户水费收纳及供水站水费交纳等供水事宜，交由金居物业公司管理。管理的方式为金居物业公司代收代缴水费，因该小区未竣工验收，各项配套设施不全，供水站收费只针对小区一个总表计费，不针对每户分表计费收取，故金居物业公司从每个业主收取预存水费后，按月按总表的计费给供水站缴费，到2019年4月30日，都蓝花苑业主委员会决定解聘金居物业公司服务，双方交接水费时，都蓝花苑业主委员会根据每户预存水费与上缴总表水费存在差额35910.00元。金居物业公司按照收取的预存水费126180.00元,向供水站缴纳了水费109311.28元,剩余水费16869.00元，后向都蓝花苑业主委员会交了16869.00元水费，对尚余的19041.00元（35910.00-16869.00）未做移交。都蓝花苑业主委员会要求金居物业公司支付业主预存水19041.00元，经双方庭审认可该19041.00元水费实际上是水损耗，包括正常的水损耗及管道破损造成跑水、漏水形成的。   一审法院认为：双方争议的焦点是该项水损责任由谁来承担，本案中金居物业公司从开发商手中接手物业管理并且该小区业主也同意接受物业服务，三年中收取物业管理费，虽未签订合同，但实际形成物业服务关系，代收代缴水费虽不在物业服务内容，但金居物业公司从前开发商手中接手这项服务未提出异议，就证明同意开展这项服务。金居物业公司应按服务内容要求尽力完成各项服务需求，现在造成水费的损耗损失应负一定的责任。对于金居物业公司提出的主体不适格的辩称意见不予采信，因为都蓝花苑业主委员会提供了召集业主会议同意代为起诉的证明，证明都蓝花苑业主委员会主体适格。关于双方责任划分，都蓝花苑业主委员会提供证据证明物业用水、商户用水不按水表和缴纳水费，能够证明金居物业公司存在管理不善、服务不到位的责任，金居物业公司辩称由开发商承担的理由于法无据，不予采信。对于金居物业公司提出代收代缴水费已交清造成水损不应由其承担的辩称，部分予以采信，金居物业公司在其应负的责任范围内承担责任。对都蓝花苑业主委员会提出由物业公司承担水费损失的请求，该小区本身存在竣工未验收，基础设施不健全等隐患，供水的正常损耗等问题，业主选择购买该小区的房屋，应该承担一定的风险，现造成水费的损失完全由物业公司全部承担，明显不合理。根据《民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务，故对都蓝花苑业主委员会提出请求酌情支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决由金居物业公司自判决生效之日起十日内支付都蓝花苑业主委员会预付水费7616.00元。驳回都蓝花苑业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费276.00元减半收取138.00元，由都蓝花苑业主委员会承担82.80元，金居物业管理有限公司承担55.20元。   二审中，双方当事人均没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：阿拉善右旗都蓝花苑小区由甘肃永昌德龙房地产开发公司建设，前期物业由该开发公司管理，后交由金居物业公司管理。2016年4月28日，甘肃永昌德龙房地产开发公司与金居物业公司签订“都蓝花苑水费交接”协议，协议约定永昌德龙房地产开发公司将水费管理交于金居物业公司。从2016年4月28日起由物业公司全权管理用户水费收纳及供水站水费交纳等供水事宜，管理不善造成的损失由该物业公司自行负责。永昌德龙房地产开发公司负责将2016年4月28日前所有水费结清。2019年4月30日，都蓝花苑业主委员会决定解聘金居物业公司服务。双方交接水费时，金居物业公司按照小区用水总表显示收取预存水费126180.00元,向供水站缴纳了水费109311.28元,剩余预存水费16869.00元，向都蓝花苑业主委员会退还16869.00元预存水费。都蓝花苑业主委员会根据统计小区业主每户水表显示剩余预存水费共计为35910.00元，两者相差的19041.00元（35910.00-16869.00）。都蓝花苑业主委员会认为该19041.00元水费不应由各业主承担，故要求金居物业公司退还19041.00元水费，双方经协商未能解决，都蓝花苑业主委员会提起诉讼。   另根据双方提供证据及双方在一审、二审庭审中的陈述可证明，都蓝花苑小区存在临街商铺没有安装水表或水表损坏不计水费用水以及金居物业公司未安装水表用水的情形。   本院认为，2016年4月28日，金居物业公司接受阿拉善右旗都蓝花苑小区进行物业服务管理，与甘肃永昌德龙房地产开发公司签订的“都蓝花苑水费交接”协议约定，由金居物业公司全权管理用户水费收纳及供水站水费交纳等供水事宜，管理不善造成的损失由金居物业公司自行负责。因此，金居物业公司应当按照水费交接协议约定，认真负责的履行自己的服务管理职责，而其在阿拉善右旗都蓝花苑小区物业服务管理过程中，对于临街商铺用户不安装水表或水表损坏不计费用水，不加制止，未尽到应尽的服务管理职责，且其自身也在不安装水表的情况下不计费用水，确有过错。故对于双方争议的无法确定具体应由谁交纳的19041元水费，金居物业公司应承担主要责任。在19041元水费问题上，都蓝花苑小区各业主虽然没有过错，但因其中不能排除实际存在水损耗。根据公平合理原则，都蓝花苑小区各业主也应适当分担部分水费。   上诉人金居物业公司主张，根据住房城乡建设部2017年发布的《城镇供水管网漏损控制及评定标准》和城乡建设2017年的统计年鉴数据，阿拉善右旗都蓝花苑小区19041.00元的水损耗属于正常损耗合理范围。其一，在本案一审、二审中，上诉人金居物业公司未提供《城镇供水管网漏损控制及评定标准》和城乡建设2017年的统计年鉴数据相关文件文本；其二，即便相关文件确实存在，也不能以此确定本案所涉都蓝花苑小区19041.00元的水属于正常合理损耗范围，因本案中实际存在金居物业公司及临街商铺用户不安装水表或水表损坏不计费用水的事实。上诉人金居物业公司上述主张不能成立。金居物业公司提出的在另案解决物业服务费问题时，将原来每平方米0.6元的物业服务费，降至每平方米0.45元，已经承担了管理不到位的责任的主张，与本案无关，本院不予审查。   综上所述，上诉人阿拉善右旗都蓝花苑小区业主委员会的上诉请求成立，予以支持。上诉人阿拉善右旗金居物业管理有限公司上诉请求不能成立，不予支持。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：   一、撤销阿拉善右旗人民法院(2020)内2922民初158号民事判决第二项，即驳回原告的其他诉讼请求的判决；   二、变更阿拉善右旗人民法院(2020)内2922民初158号民事判决第一项，即由阿拉善右旗金居物业管理有限公司自判决生效之日起十日内支付阿拉善右旗都蓝花苑小区业主委员会预付水费7616元的判决，变更为由阿拉善右旗金居物业管理有限公司自判决生效之日起十日内，向阿拉善右旗都蓝花苑小区业主委员会退还阿拉善右旗都蓝花苑小区业主预付水费13328.7元（19041元×70%）；   三、驳回阿拉善右旗都蓝花苑小区业主委员会的其他诉讼请求；   四、驳回阿拉善右旗金居物业管理有限公司的上诉。   如果未按本判决指定期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费138由阿拉善右旗金居物业管理有限公司承担96元，由阿拉善右旗都蓝花苑小区业主委员会承担42元；   二审案件受理费552元，由阿拉善右旗金居物业管理有限公司386元，由阿拉善右旗都蓝花苑小区业主委员会承担166元。   本判决为终审判决。   审判长 袁振文   审判员 李润亮   审判员 道日娜     二〇二〇年八月二十一日   书记员 马 婷