咸阳市渭城区人民法院 咸阳市渭城区人民法院民事判决书                                                           （2020）陕04**民初1979号 原告：林某，男，汉族。被告：陕西某某商业运营管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：陈某某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵晓君，陕西培爱律师事务所律师。被告：陕西某某房地产开发有限公司，住所地陕西省。法定代表人：张某某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：和某某，该公司员工。原告林某诉被告陕西某某商业运营管理有限公司（以下简称：某某运营公司）、陕西某某房地产开发有限公司（以下简称：某某房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林某，被告某某运营公司委托诉讼代理人赵晓君，被告某某房地产公司委托诉讼代理人和某某到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告林某向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告共同支付原告的商铺租金49545元，并支付相应的违约金19985.94元。2、依法判令两被告共同承担本案诉讼费、原告的误工费1000元、交通费200元及原告依法应得的其他补偿。事实与理由：2013年3月25日，原告与两被告分别签订《商铺买卖合同》及《商铺委托经营合同》。两被告签订《担保合同》。《商铺买卖合同》约定，原告所购商铺位于某某号房，建筑面积23.31平方米，单价10660.8元/平方米，总价248505元，以按揭方式付款，首付总价50%，即128505元，按揭贷款12万元。《商铺委托经营合同》约定：原告将商铺租赁给被告某某运营公司，经营期限五年（2014.7-2019.7），由某某运营公司自2014年7月1日起以每平方米每月55元（1282元/月）向原告支付租金，每季度结算一次，某某运营公司应按期足额向原告交付租金，如无正当理由逾期支付，某某运营公司应按逾期每日支付相应违约金，原告有权依据《担保合同》约定从某某房地产公司的经营收入和储备金获得保证。合同签订后，原告按合同约定按时支付商铺按揭款，而某某运营公司未按合同规定支付原告相应的租金。某某房地产公司作为担保人未履行《担保合同》约定。原告多次向两被告催要租金，均被两被告以各种理由推脱敷衍，被告的行为严重损害了原告的利益，望法院支持原告的诉讼请求。原告林某为证明诉称事实及支持其诉讼请求提交了以下证据：一、《商铺内部意向合约》证明2013年3月25日原告与陕西某某房地产开发有限公司签订了商铺买卖的协议，购买位于某某号商铺，建筑面积23.31平方米，房屋价款10666.88元/平方米，总价248505元，交房日期为2014年3月15日。 二、《商铺委托经营合同》证明2013年3月25日原告与某某商业运营有限公司签订商铺委托经营合同，租金每月每平方米55元，租金启用日期为2014年7月1日。    三、《担保合同》证明2013年3月24日某某房地产公司与某某运营公司签订担保合同，某某房地产公司担保某某运营公司向原告按时交付租金承担连带保证责任，担保期限为2013年3月24日至2019年6月30日。    四、收据6张，证明原告向某某房地产开发公司交付房款248505元，首付128505元，按揭12万元。    五、《租金抵银行贷款协议》、原告还款记录，证明原告与某某运营公司用2014年7月1日至2016年12月31日的租金38461.5元抵银行贷款，实际只抵了银行贷款27378元。被告某某运营公司辩称，从合同约定的权利义务来看，原告将其购买的房屋委托给某某运营公司，由某某运营公司使用该房屋自主从事经营，并按照固定数额向原告支付租金。本案《商铺委托经营合同》应确定为租赁合同。某某运营公司的经营范围是一家专业从事商业经营管理的企业法人，起初设立公司的本意，是对某某房地产公司出售给业主的商铺统一租赁过来，对租赁过来的全部商铺进行统一规划，分成若干个经营区域，统一进行招商，引进品牌厂商，统一经营。某某运营公司租赁原告商铺的目的并非自己使用，而是租赁过来后再转租给他人，此时的转租，也非同于一般的转租，而是以转租为媒介，通过统一招商的方式统一从事经营管理。租金计算从开业开始，但是包括原告商铺在内的其他商铺，至今未完成施工，根本就不具备交付使用的条件，更谈不上某某运营公司对外出租统一招商经营。原告的商铺位于某某B区，某某商城的施工单位是陕西某某建设工程有限公司，实际施工人为某某。2012年11月10日，某某房地产公司与陕西某某建设工程有限公司订立《某某工程施工承包补充协议书》，约定某某地产公司将某某中心发包给某某公司，建筑面积约78000平方米。2014年某某中心主体封顶后，该施工项目一直处于停工状态至今，某某房地产公司已向法院提起诉讼请求解除与陕西某某建设工程有限公司、某某的建设工程施工合同。某某中心及其裙楼根本就不具备对外出租的条件，也从来没有对外出租过。某某运营公司向原告支付租金的条件尚不成就。原告在与某某房地产公司订立《商铺内部意向合约》时，该项目并未取得商品房预售许可，原告对此事知悉的。原告在知悉该事实的情况下，自愿与某某运营公司订立《商铺委托经营合同》，说明其自愿承担经营风险，原告对于商场可能延迟开业而导致的风险是有预见的。原告在明知存在上述风险的情况下自愿订立《委托经营合同》，应自行承担因商场未开业而无法收取租金的经营风险。请求驳回原告的诉讼请求。被告某某运营公司为证明辩称事实及支持其主张，提交了商铺照片9张，证明原告的商铺还没交付，某某运营公司没有使用，也没有收益，不能向原告支付租金。被告某某房地产公司进行辩称，根据担保法第十三条的规定，保证合同的当事人应当为保证人与债权人，合同形式为要式合同（书面形式）本案中，原告为债权人，某某房地产公司为保证人，但某某房地产公司从未与原告订立过书面保证担保合同。本案中，某某房地产公司与某某运营公司订立过担保合同，但该合同并没有原告的签字，某某房地产公司所做担保的意思表示并不是向原告发出，而担保的意思表示是有相对人的意思表示，对于有相对人的意思表示，意思表示未到达相对人的，该意思表示对相对人不发生法律效力，某某房地产公司所做担保的意思表示对原告不发生法律效力。原告在合同约定的保证期间2019年6月30日前未要求某某房地产公司承担保证责任，依照担保法第二十六条第二款的规定，某某房地产公司免除保证责任。请法院驳回原告对某某房地产公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对证据的认定如下：林某提交的证据 一、《商铺内部意向合约》；四、原告向某某房地产开发公司交付房款收据6张，证据来源真实可靠，对于证明林某与某某房地产公司存在商铺买卖关系的事实、以及林某向某某房地产公司交付房款的事实证明力大，作为认定案件事实的依据。林某提交的证据二、林某与某某运营公司签订的《商铺委托经营合同》，证据来源真实可靠，对于证明林某将某某运营公司某某号房委托某某运营公司经营的事实证明力大，作为认定案件事实的依据。林某提交的证据三、某某运营公司与某某房地产公司签订《担保合同》，当事人对真实性无异议，该合同虽然无债权人林某签字，根据合同的内容判断，某某房地产公司对于某某运营公司向林某支付租金承担保证责任的事实证明力大，作为认定案件事实的依据。被告某某运营公司提交的证据被告某某房地产公司开发的某某商铺9张照片，当事人均对照片真实性无异议，照片来源真实可靠，对于证明某某商铺尚未竣工交付，某某运营公司对B-1-32号商铺尚未使用的事实证明力大，作为定案依据。 本院根据以上有效证据查明以下事实：2013年3月25日，林某与某某房地产公司签订一份《商铺内部意向合约》，约定林某购买某某房地产公司开发的某某号建筑面积23.31平方米商铺，单价10660.8元/平方米，总价248505元，以按揭方式付款，首付总价50%，即128505元，按揭贷款12万元。《商铺内部意向合约》又约定某某房地产公司应当在2014年3月25日前将商铺交付林某使用。双方有对违约责任、产权保证等进行了约定。同日，林某又与某某运营公司签订一份《商铺委托经营合同》约定：林某将所购买的商铺委托某某运营公司经营，租金每平方米每月55元，经营期限五年，租金启用日期为2014年7月1日，某某运营公司每半年向林某支付租金。《商铺委托经营合同》约定了违约责任和其他相关事宜。，2015年12月14日，某某运营公司与林某又签订了《租金抵银行贷款协议》，约定2014年7月1日至2019年6月30日租金为返还期。现用2014年7月1日至2016年12月31日返还租金合计38461.5元充抵银行按揭贷款。经某某行某某支行证明，截止2017年5月，某某运营公司共代偿贷款本息28899元。2013年3月24日某某房地产公司与某某运营公司签订《担保合同》，约定某某房地产公司对某某运营公司向林某按时交付租金承担连带保证责任，担保期限为2013年3月24日至2019年6月30日。林某现诉至本院，要求判如所请。本院认为，租赁合同具有双务、有偿的特征。在租赁合同中交付租赁物与收取租金之间存在对价关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，林某并未按照《商铺委托经营合同》约定，将租赁物交付某某运营公司使用，故林某要求某某运营公司支付租金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。保证合同是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为，而本案中《担保合同》由保证人某某房地产公司与债务人某某运营公司签订，林某作为债权人，未在《担保合同》上签字。另保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。《担保合同》约定的主债务履行期为 2019年6月30日，林某于2020年5月18日起诉要求某某房地产公司承担保证责任，显然超过保证期间，本院不予支持。涉及某某房地产公司未按《商铺内部意向合约》约定，按时向林某交付商铺产生的纠纷，不是本案审理范围，当事人可以另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回林某的诉讼请求。案件受理费1569元，减半收取784.5元，由林某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。  审  判  员  张安民  二〇二〇年八月二十四日  书  记  员  戴  倩适用法律：   《中华人民共和国合同法》第二百一十二条  租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条  出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。  《中华人民共和国担保法》    第六条  本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为，第二十六条  连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》    第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。    人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。  1