河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初1756号原告（反诉被告）：高新星，男，汉族，1986年7月29日出生，住河南新乡市。被告（反诉原告）：河南校青创商业管理有限公司，住所地：郑州市郑东新区祥盛街****楼**。法定代表人：陈振刚，总经理。委托诉讼代理人：张书雷，河南豫和律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）高新星与被告（反诉原告）河南校青创商业管理有限公司（以下简称青创公司）租赁合同纠纷一案，本院2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高新星、被告青创公司的委托诉讼代理人张书雷到庭参加诉讼，本院依进行了审理，本案现已审理终结。原告高新星向本院提出诉讼请求，一、由被告一次性给付装修费和误工赔偿共计九万四千元；二、依法解除租赁合同并给付违约赔偿金四千元。事实与理由：我与被告河南校青创商业管理有限公司的经理陈振刚于2019年4月10日联系签订租赁合同，租河师大家属院对面门面楼二楼四个房间共计约88平方米，当时陈已经告知我们这座楼是河南校青创管理有限公司承包牧野区西牧村田桂臣（田家）的房子，并当场向我出示了他们的承包合同，为保证个人权利，我们还去田家进行求证，田家也确定是把房子承包给了校青创公司，并确定是五年承包期，故此我们放心签订了三年的租赁合同，商谈确定旁边街舞教室要做隔音，保证不会影响我们正常使用，并缴纳了半年房租一万八千元和两千元的押金（共计两万元）。随即装修共计花费七万四千元，购置桌、椅、柜子共计约一万五千元．开始租用初期，商谈好的旁边街舞教室隔音问题校青创公司就没有做任何的解决方案，问题一直存在，我也曾多次向有关部门反应，可求证。然后就是从八九月份开始至2019年底，田家就开始不定期的以校青创公司未及时缴纳租赁费和维修电路为由停水停电，严重影响了我们正常经营。我于2019年10月（该缴纳下半年租金）的时候，再向校青创公司提出解决街舞隔音问题，在网上查到校青创公司有官司纠纷和股权关系变动，担心有所变故。故此催促校青创公司解决与田家的合约问题，我们好放心的缴纳下半年房租。但仍然未见成效，田家依旧不定期的断电停水。直到2019年末田家向所有租户发布通知，限期要求我们所有租户搬离该楼，如果不搬则要强制扣留我们办公物品。时逢新冠疫情，田家一直停电至今，而校青创公司一次是借拆迁为责令租户无偿搬迁，另一次就是近期声明，如果四月底租户不搬离该楼，所有租户办公营业品都归田家所有。被告从第一次租房缴费后，无论发生什么事，都未再次正面出面解决事情，永远都是商户在利益受损的时候打电话给校青创公司，永远是推托解决无果，严重失信！为自我保护，我们租户曾在该交下半年房租的时候告知该公司，所有租户会在校青创公司解决好与田家的合约后，三方确定再无问题的情况下续交租金，但校青创公司再也没有向租户提出缴纳租金的事情，想是还有问题没有解决，而后，据田家声明了解到，校青创公司已与田家解除租赁合同关系，而从未告知我们租户实情，校青创公司隐瞒真实情况并未能履行合同约定，严重失信于所招所有商户，所有我要求被告一次性支付装修费用和影响经营损失费！综上，请人民法院支持原告诉讼请求，维护我方及其他商户的合法权益。被告青创公司辩称，解除合同无异议，解除原因是原告违约。根据合同约定，原告逾期缴纳房租十日以上，校青创可以解除合同。被告青创公司向本院提出反诉请求，1、判令反诉被告支付反诉原告欠付租金1.7万元、滞纳金2万元；2、判令反诉被告支付反诉原告欠付水电费3919元；3、判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于2019年4月1日与反诉被告签订了房屋租赁合同，约定反诉原告将涉案房屋出租给本案反诉被告，房屋租金为3.5万元一年，反诉被告支付反诉原告半年租金后，至2020年3月31日仍欠反诉原告租金1.75万元，欠电费3000余元，根据双方签订的房屋租赁合同，反诉被告严重违约，反诉原告基于反诉被告违约向其送达了解除房屋租赁合同通知书，因反诉被告违反合同约定给反诉原告造成了经济损失，故原告根据《民事诉讼法》相关规定诉至法院，望判如所请。原告高新星辩称，觉得校青创要求不合理。房子实际现在用不了，我也想交房租用房子。交房租前我们沟通过很多次，每次都是等。收电费的也来过，我的意思是解决问题，我交电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：田桂臣与青创公司于2018年3月份签订租赁合同一份，租赁位于新乡市牧野区河南师范大学家属院对面京都美食城，房屋共计三层；租赁期限五年。后甲方青创公司与乙方高新星于2019年3月25日签订商铺租赁合同一份，合同中约定，甲方将新乡市牧野区河南师范大学家属院正对面师大生活广场201商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方；该商铺建筑面积合计为88㎡，该面积为计算租金面积，若该面积与产权登记面积有差异，以该面积为准；该商铺租赁期限共3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止；每年的租金均为35000元，租金交付方式为半年付提前一个月支付下一期租金；乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、网络报装及用电增容，政府税收规费等费用由乙方自行承担，该费用中需甲方代收代交的，乙方应于每月10日前将上月发生的费用交给物业管理公司，非甲方代收的，按有关收费单位要求时间交付，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付租金违约条款处理；为了确保全体经营业户的经营利益，维护师大生活广场管理的统一形象的整体形象，乙方在签订本合同时向甲方缴纳管理保证金合计人民币2000元；乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的千分之五向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过10日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿；乙方中途擅自退租、违约解除本合同或乙方违约甲方解除本合同，除保证金不予退还外，乙方还应支付未履行部分租金30%的违约金，乙方装修等无偿归甲方所有。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告青创公司缴纳租金1.8万元及保证金2000元，后高新星与田伟于2019年4月15日签订了建筑装饰装修工程施工合同对案涉房屋进行装修，装修费用共计72254元。在房屋使用过程中，原告多次向被告反映隔音的问题，被告均未解决，且原告因得知被告与房东田桂臣之间存在纠纷而未向被告交纳2019年10月1日至2020年4月的租金，2020年1月16日，原告称田桂臣向其发出通知一份，通知上载明：各商户，由于乙方（青创公司）（长期）多次拖欠房租现已与房东解除租赁合同，现正式通知各租户于2020年2月29日前办理现经营场地，逾期不搬者，产生的一切法律后果和经济损失由商户和乙方承担，注：2020年2月15日仍无搬迁行动者，房东将采取停电、停水、封门、装修。2020年1月份以后，原告未再使用案涉房屋，2020年3月20日，青创公司张贴通知一份，通知上载明：由于接到房东房屋拆迁通知，现我公司特通知您于2020年4月25日前完成商铺内所有物品的搬离工作。2020年4月26日起，所有遗留在该场地的物品视为贵方遗弃的物品处理，如果造成不必要的损失，我司概不负责。另查明，截止2020年1月20日，原告尚欠被告电费3950元未予支付。本院认为：根据合同法的相关规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告要求解除合同，被告青创公司在庭审时对于解除租赁合同无异议，故对于原告诉请解除涉案租赁合同的请求，本院予以支持；原被告签订了租赁合同，双方均应按租赁合同内容履行自己的义务，原告租用被告青创公司的房屋进行经营，应按合同约定按时支付租金，原告仅因被告未及时解决其所提出的隔音问题及得知被告与房东田桂臣之间存在纠纷就不向被告交纳2019年10月1日至2020年4月的租金，其行为构成违约，因2020年1月份，原告接到收回房屋的通知且原告实际使用案涉至2020年1月底，即案涉租赁合同于2020年1月31日已实际终止，故对于被告青创公司主张租金11166.7元（35000元/年÷12月×4月-500元），本院予以支持；关于被告主张的电费3919元，原告对被告收取电费予以认可并自认仅交纳过一次电费，结合双方的聊天记录，对于被告主张的上述费用，本院予以支持。关于被告青创公司主张的逾期交纳房租违约金，原被告在租赁合同中约定，原告逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的千分之五向甲方给付滞纳金，此约定明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金不应超过造成损失的30%，故对于被告主张的违约金，本院酌减，本院酌定原告按未交付租金30%支付违约金即3350元（11166.7元×30%）；因案涉租赁合同提前终止是由于被告的原因所致，故根据双方在租赁合同中的约定，被告违约解除本合同，被告应双倍返还原告租赁保证金4000元，且原告的装修损失被告方按使用时间折价补偿，因原被告双方约定的合同租赁期限为3年，原告实际使用了10个月，原告装修费用花费了72254元，故对于原告主张被告向其支付违约金4000元及装修损失52183.4元（72254元-72254元×10个月÷36个月），本院予以支持；关于原告主张的误工费，因原告并无提交有效证据证明其主张，对于此部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高新星与被告（反诉原告）河南校青创商业管理有限公司于2019年3月25日签订的商铺租赁合同于2020年1月31日已解除；二、被告（反诉原告）河南校青创商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）高新星装修损失52183.4元；三、被告（反诉原告）河南校青创商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）高新星违约金4000元；四、原告（反诉被告）高新星于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南校青创商业管理有限公司租赁费11166.7元；五、原告（反诉被告）高新星于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南校青创商业管理有限公司违约金3350元；六、原告（反诉被告）高新星于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南校青创商业管理有限公司电费3919元；七、驳回原告（反诉被告）高新星的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）河南校青创商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元减半收取1125元，反诉费410元减半收取205元，由原告（反诉被告）高新星承担652元，由被告（反诉原告）河南校青创商业管理有限公司承担678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 ：陈青青二〇二〇年八月二十五日书记员 ： 郜 莲