江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0191民初946号原告：南昌金雕物业管理服务有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区桃苑西路**朝阳嶺秀****，统一社会信用代码：91360103593777xxxx。法定代表人：李才保，系公司总经理。委托诉讼代理人：马卫花，浙江民禾（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小强，男，汉族，1966年1月29日出生，住江西省南昌市湾里区，系公司员工。被告：江西师大房地产开发有限公司，住所地：，住所地：江西省南昌市东湖区火神庙******信用代码：91360106748502xxxx。法定代表人：廖彩花，系公司总经理。委托诉讼代理人：邓明辉，江西洪城律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄子豪，江西洪城律师事务所实习律师。原告南昌金雕物业管理服务有限公司（下文简称金雕物业）与被告江西师大房地产开发有限公司（下文简称师大房地产）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金雕物业的委托诉讼代理人马卫花、刘小强，被告师大房地产的委托诉讼代理人邓明辉、娄子豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金雕物业向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告向原告支付翰园小区物业管理费共1541307元及违约金47083元，共计1588390元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系翰园小区开发商，翰园小区建筑面积155953.4平方米，住宅总建筑面积116212平方米。原告系物业服务企业。原告从2017年6月1日开始提供物业服务，服务期限为3年，2020年5月31日到期。2018年1月7日，原告与翰园小区业委会签订了物业服务合同，该合同对物业服务内容、服务质量要求、服务期限、服务费用、物业共用部位和设施经营、双方权利和义务、合同终止与续签、违约责任等内容进行了约定。现原告已经履行合同义务，但被告只支付了2017年6月1日至2018年5月31日的物业费共计21万元。故原告起诉至法院。被告师大房地产辩称，应当驳回金雕物业的诉讼请求，金雕物业没有尽到物业服务义务，违反了《物业服务合同约定》，环境卫生一塌糊涂，生活垃圾、杂物聚集、电梯损坏不得使用，消防设施也不得使用，金雕物业擅自侵占车库、储藏室或出租给他人使用，租金未支付给被告，还将原通道改装给店铺，侵占办公室用房等。综上，金雕物业的诉讼请求无事实和法律依据。经审理查明，师大房地产是翰园小区的建设单位。2018年1月7日，翰园小区业主委员会和金雕物业公司签订《翰园小区物业服务合同》，约定翰园小区业主委员会选聘金雕物业公司提供物业管理，合同期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止。双方在合同中约定了物业服务费的收费标准，包括商业、幼儿园按2元/月/平方米的标准计算，独立封闭式机动车停车位及储藏间按0.8元/月/平方米计算，还约定建设单位未出售物业、自有物业等，应按上述标准主动向金雕物业支付物业费。关于物业服务质量，双方在合同中确认翰园小区存在一系列问题，包括门禁系统、工程照明假装、摄像头改造、垃圾堆放、下水道清理问题，以及小区种菜现象、消防系统改造、电梯维修、沿街店铺后门、改造机动车进出通道等问题，由金雕物业投入资金进行改造。关于违约责任，双方约定业主或物业使用人违反合同约定，经书面通知催缴，仍未能按时、足额缴纳物业服务费用的，金雕物业可以按照日息万分之一的标准要求业主或物业使用人支付违约金。合同签订后，金雕物业向翰园小区提供了物业服务，服务效果一般，小区内垃圾堆放严重，灰尘较大，损坏的设施未维修。2019年9月10日，金雕物业向师大房地产发送《欠费催缴通知函》，请求师大房地产支付第二年度（2018年6月至2018年5月）综合商业大楼和空置房（未售商品房、储物房、车库房）的物业管理费，具体欠费明细包括：1．综合商业大楼（16000㎡-666㎡）×2元/㎡×12个月=368016元。2．空置房（详见附表），包括未售商品房306494.18元，储物房16848元（储物房面积为现场实测，标准按0.8㎡），车库房（车库房面积为实测）74188.8元。以上两部分费用共计765546.98元。因师大房地产拖欠物业费，金雕物业要求其于2019年9月20日之前缴清所欠费用，逾期将按照《物业服务合同》和国家法律法规的规定缴纳3‰滞纳金。现金雕物业起诉师大房地产2018年6月至2020年2月期间物业费。另查明，金雕物业入场前，翰园小区的物业服务企业是南昌宏安物业管理有限公司（下文简称宏安物业），师大房地产与宏安物业于2014年11月16日签订《关于翰园小区空置房物业管理协议》，其中约定：师大房地产未出售而空置的住宅约6000㎡，车库与储藏间9000㎡，综合楼商业用房（约16000㎡）及地下室。诉讼中，师大房地产提供证据证明部分空置房已销售，剩余空置房面积为13300.51㎡。综合商业大楼共计15845.86㎡已于2012年12月6日变更登记在案外人廖婧名下。本院认为，《翰园小区物业服务合同》是翰园小区业主委员会和金雕物业依法签订的物业服务合同，对业主具有约束力，合同中约定建设单位未出售物业、自有物业等，应按上述标准主动向金雕物业支付物业费，上述约定对翰园小区的建设单位师大房地产亦有拘束力，师大房地产应按约向金雕物业缴纳物业费。金雕物业诉请师大房地产缴纳2018年6月至2018年5月物业费，师大房地产认可仅缴费至2018年5月，故对金雕物业的主张，予以确认。关于物业费金额。金雕物业诉请的物业费，主要包括以下三个方面，一一评述如下：1．关于空置房物业费。金雕物业提供了空置房列表，师大房地产对于空置房总体数量有异议，对计价标准和面积无异议，并提供部分商品房销售合同证明空置房已销售给案外人，师大房地产并非是业主，予以确认。因师大房地产对不同楼栋的单价以及房屋的面积不持异议，扣减已售面积后，计算12个月的物业费为264566.3元，则21个月的物业费为264566.3元÷12个月×21个月=462991.02元。2．关于综合商业大楼，因师大房地产已举证证明业主为案外人廖婧，则师大房地产依约无需向金雕物业支付物业费。金雕物业虽对廖婧的房产证提出异议，并提出在第一年缴费210000元时，也计算了综合商业大楼的物业费，但结合双方签订的《翰园小区物业服务合同》中约定：“物业管理费的收取仅包括建设单位未出售物业，双方另有约定的除外”，且金雕物业亦未能提供其他证据证明双方就综合商业大楼的物业费有过其他约定，亦无法充分证明师大房地产缴纳至2018年5月的物业费21万元中是否包括综合商业大楼，故金雕物业应承担举证不能的不利风险，关于该部分物业费用，不予支持。3．关于车库和储物房，金雕物业主提供的间数、平均面积等为自己估算或清点，仅提供一张陶珊提供的《情况说明》，缺乏证据佐证，不予支持。4．关于金雕物业主张的瑶湖盛宴物业费，在其《欠费催缴通知函》，并未写明是否登记在师大房地产名下；在《关于翰园小区空置房物业管理协议》中，亦未约定“瑶湖盛宴”的物业情况；师大房地产当庭辩称瑶湖盛宴并非其名下物业，则金雕物业未提供充分证据证明该物业属于师大房地产的情况下，对该项主张，不予支持。综上，师大房地产向金雕物业支付2018年6月至2020年2月的空置房物业管理费462991.02元。关于违约金。虽双方合同中约定了违约金条款，但考虑到金雕物业在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，是造成师大房地产未按时交纳物业费的诱因之一，故对违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西师大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南昌金雕物业管理服务有限公司支付2018年6月至2020年2月的空置房物业管理费462991.02元。二、驳回原告南昌金雕物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19096元，减半收取计9548元，由原告南昌金雕物业管理服务有限公司负担6764元，由被告江西师大房地产开发有限公司负担2784元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  杨柳桃二〇二〇年八月五日法官助理刘梦婷书记员李亚萍