湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初1521号原告（反诉被告）：饶玉甫，男，1961年9月16日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：李颖涛，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）：余四姑，女，1964年10月8日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：李颖涛，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：饶银莲，女，1959年8月6日出生，汉族，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：连威，湖北峰鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）饶玉甫、余四姑与被告（反诉原告）饶银莲所有权确认纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）饶玉甫、余四姑及其委托诉讼代理人李颖涛，被告（反诉原告）饶银莲及其委托诉讼代理人连威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶玉甫、余四姑向本院提出诉讼请求：1、确认位于湖北省××街城隍潭××号房屋的安置补偿权益归原告所有；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告饶玉甫与余四姑系夫妻关系。1981年4月5日，饶玉甫与光明大队第一生产队签订《协议书》，购买了光明大队延河边地基使用权，并自行出资建造房屋。1984年4月8日，孝感市房地产公司为上述房屋签发了房证，登记房主姓名为饶玉甫，房屋坐落位于城隍潭27号一组(即涉诉房屋原址)。1994年，原告因危房改造重建上述房屋。1997年12月11日，孝感市土地管理局对上述房屋房地面积重新丈量后办理了编号为020113016的土地使用权证，经核定的土地面积为140.2平方米，其中建筑面积106.7平方米，土地用途为住宅。2013年8月13日，饶玉甫为上述房屋办理产权登记，不动产权证书号为005206。该房屋门号后变更为城隍潭11号，其中二楼一单间由被告饶银莲租用(原告饶玉甫与被告饶银莲系姐弟关系)。2019年7月6日，被告饶银莲以被征收人名义与孝南区人民政府房屋征收管理办公室、新华街道老澴河综合治理府前片区征迁指挥部签订《老澴河综合治理府前社区房屋征收项目房屋征收补偿(安置)协议》，同意就土地使用权证为020113016的土地及地上房屋进行征收，采取产权调换及货币补偿的方式对被征收方进行补偿。并直接将涉诉房屋予以拆除，相关权益由被告领受。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”以及第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告认为，涉诉房屋系由原告饶玉甫与余四姑夫妻关系存续期间自行出资建造。截至目前，涉诉房屋土地使用权人及房屋所有权人均登记为原告饶玉甫，并未办理任何变更登记。因此，涉诉房屋应属于原告饶玉甫与余四姑夫妻共同财产。涉诉房屋相应的拆迁补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴以及新建房屋、土地使用权等房屋拆迁安置权益均属于房屋所有权的综合性权能，应按照被拆迁房屋的所有权权属决定拆迁安置权益的归属。被告饶银莲非涉诉房屋权利人，亦未得到原告授权许可，不享有与涉诉房屋有关的拆迁安置权益。被告饶银莲辩称，一、原告所述与事实严重不符。1、饶银莲并非租用原告饶玉甫位于城隍潭11号的房屋，而是于2008年元月直接从原告饶玉甫名下出资购买了该房屋，因饶银莲与原告饶玉甫系亲姐弟关系，故未签订书面的房屋买卖合同，但有原告饶玉甫在接收饶银莲支付购房款时，原告饶玉甫亲笔书写的证明，证实饶玉甫将位于城隍潭11号房屋卖给饶银莲的事实。故饶银莲与原告之间并非租用关系，而是房屋买卖关系。2、原告饶玉甫将城隍潭11号房屋在2008年元月卖给饶银莲时，一并将该房屋的土地使用权证原件交付给了饶银莲，目前该土地使用权证原件已由饶银莲交给了拆迁办，证实了原告饶玉甫将城隍潭11号房屋卖给饶银莲的事实。3、孝南区房屋征收管理办公室根据饶银莲提交的城隍潭11号房屋的土地使用权证原件以及饶银莲在该房屋居住和使用的实际情况，与饶银莲签订了《老澴河综合治理府前社区房屋征收项目房屋征收补偿(安置)协议》，从饶银莲名下征收了该房屋，证实了该房屋已属饶银莲所有的事实。综上，饶银莲在原告饶玉甫手中购买城隍潭11号房屋，虽未签订书面的《房屋买卖合同》，但双方已形成事实上的房屋买卖法律关系。原告在将该房屋出售给饶银莲时，该房屋己办理了土地使用权证。故双方就该房屋权属进行交易时，该房屋本身已具备法律上的交易条件，加之原告早已将该房屋实际交付给饶银莲，饶银莲也早已实际使用和占有了该房屋。据此，饶银莲与原告之间形成的事实上的房屋买卖法律关系是合法有效的。自房屋买卖关系成立之日起，该房屋及相关权益均应属饶银莲享有，与原告无关。二、原告将其2013年8月13日申请补办的证号005206产权证书说成是为城隍潭11号房屋(己卖给饶银莲的房屋，020113016号土地使用证原件已由饶银莲交付拆迁办)办理的房屋产权登记纯属混淆事实。原告2013年8月13日申请补办的证号005206产权证，与其卖给饶银莲的位于城隍潭11号房屋(有土地证原件)并非同一套房屋；理由如下：1、原告2013年8月13日申请补办的证号005206产权证的房屋的位置登记为城隍潭34号1幢1层101室，其建筑面积为97.88平方米；而原告卖给饶银莲的房屋的位置土地使用权证登记为沿堤街42号，后变更为城隍潭11号，其用地面积为140.2平方米，建筑面积为106.7平方米；两者的坐落位置和建筑面积均不相同；如原告所述二者系同一套房屋，即使房屋坐落位置发生变更，但面积是绝对不可能由大变小的；二者建筑面积相差近10平方米是不可能的。2、原告2013年8月13日申请补办的证号005206产权证书实为城隍潭11号房屋1997年12月建房之前早已被拆除的老房子的产权证书，是在老房子被拆除后，原告才在1997年新建的城隍潭11号房屋。因此，原告在2013年8月13日办理的005206号产权证，早已在1997年兴建城隍潭11号房屋之前就已被原告自行拆除的老房子申请的产权证，与原告卖给饶银莲的位于城隍潭11号房屋没有任何关联。综上，原告2013年8月13日申请补办的证号005206产权证与本案案涉的房屋并非同一套房屋，两者没有关联性。饶银莲购买的原告所属的位于城隍潭11号房屋(本案案涉房屋)截至目前就办理了土地使用权证，再无其他权证。综上所述，原告主张的要求确认位于湖北省××街城隍潭××号房屋的安置补偿权益归原告所有无依据，因为该房屋已由原告实际卖给饶银莲，且饶银莲早已实际占有和使用该房屋。故该房屋享有的所有权益，包括拆迁安置补偿及收益均应归饶银莲享有，与原告无关。请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告饶银莲向本院提出诉讼请求,确认反诉原告与反诉被告房屋买卖关系成立(房屋位置：孝感市××街城隍潭××号)。事实与理由：反诉原告与反诉被告饶玉甫系亲姐弟关系。2003年10月，反诉原告与反诉被告饶玉甫协商，由反诉原告租住反诉被告所属的位于孝感市××街城隍潭××号房屋，租金按每月支付。2007年10月，反诉被告饶玉甫找到反诉原告协商，因急需用钱，欲将其所有的位于孝感市××街城隍潭××层房屋整栋出售给反诉原告，房屋总价款7万元，但只收5万元，另2万元作为反诉原告儿子结婚时的礼金。反诉原告当时表态同意购买。按当时市场价房屋价款过高，但因考虑到与反诉被告饶玉甫系亲姐弟关系，未与其还价，并迅速回老家卖房筹措购房资金。2008年元月5日，反诉原告通知反诉被告饶玉甫到家中拿50000元购房款，于当日在家中将50000元现金交付给反诉被告饶玉甫，并要求其出具收据。被反诉人不愿出具50000元收据，但于当日向反诉原告出具证明壹份，证明其已将前述房屋出卖给反诉原告的事实，且明确告知反诉原告出售的房屋只有土地证，没有其他证书，并现场将案涉房屋的土地证原件交付给反诉原告。2009年6月，反诉原告顾及亲情，不愿自己的弟弟吃亏，将剩余20000元房款亲自送到饶玉甫家中交由弟媳余四姑，并要求反诉被告协助办理案涉房屋土地证过户事宜。反诉被告为此到处托人与反诉原告做工作，认为过户成本太高，不划算，亲姐弟之间不会扯皮，房屋卖给反诉原告就是反诉原告的，不过户也是一样。至此，双方就案涉房屋交易一事全部完成。2019年3月份，因孝感城区旧城区改造，反诉原告购买的前述房屋属拆迁范围。反诉被告饶玉甫知道此事后，多次找到拆迁指挥部说案涉房屋属其所有，拆迁合同必须与反诉被告饶玉甫签订，且拆迁补偿也必须给反诉被告饶玉甫。因反诉原告在案涉房屋居住近20年，从反诉被告处购买该房屋一事街坊邻居及所属社区、街道都知道，反诉原告出资装修该房屋就达两次，两个儿子也是在该房屋结婚，包括送走老人办理丧事活动都是在该房屋。故拆迁指挥部并不认可反诉被告是案涉房屋的户主，只认可反诉原告，同时与反诉原告签订了《拆迁补偿合同》，反诉原告将案涉房屋土地证原件交付给了拆迁指挥部。为此，反诉被告数次到法院对反诉原告提起诉讼又撤回诉讼。后经反诉原告了解，反诉被告饶玉甫在2013年8月13日私下到房产部门违规为案涉房屋建房前的老房子办理了《不动产权证书》(老房子在案涉房屋建房时早已被拆除)，并以此证为由主张案涉房屋归其所有。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖关系应是成立且合法有效。反诉原告在案涉房屋中居住也近20年，故案涉房屋应属反诉原告享有。反诉被告以案涉房屋建房前早已被拆除的房子的权证向反诉原告主张无依据。反诉被告饶玉甫、余四姑辩称，1、反诉原告与反诉被告从未签订任何形式的买卖合同，也未收取任何形式的购房款。2、房屋的权属登记在反诉被告名下，虽然登记的房号不一致，但是面积均与拆迁补偿协议一致，所争议的房屋只有一栋，房号不一致，是因为当地排号变化导致，该情形土地局已经确认。请求驳回全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议及对真实性无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、租金收款单、证明【原告（反诉被告）提交的证据二】。本院认为，租金收款单为饶玉甫自己制作，被告（反诉原告）不认可，本院不予采信。证明属证人证言，证人未出庭作证，本院不予采信。上列证据有相关当事人签章，能够相互印证，具备真实性、合法性，关联性，本院予以采信。2、证明【被告（反诉原告）提交的证据二】。本院认为，该证明是原告（反诉被告）饶玉甫出具，本院予以采信。3、社区证明【被告（反诉原告）提交的证据四】，该证据有社区签名、盖章，本案予以采信。4、收款凭证【被告（反诉原告）提交的证据五】。本院认为，该证据为电力公司电费收款凭证，本院予以采信。5、律师调查笔录、联名信、证人证言【被告（反诉原告）提交的证据七、八、九】。本院认为，上述证据均为证人证言，且有三位证人出庭作证，众多证人的证言基本一致，能够作为本案认定事实的依据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下经审理查明，被告（反诉原告）饶银莲与原告（反诉被告）饶玉甫系同胞姐弟关系。2007年10月，饶玉甫与饶银莲协商，将饶玉甫所有的位于孝感市××街城隍潭××层房屋（××号，使用面积230.79平方米）以70000元价格卖给饶银莲，双方未签订书面的买卖合同。2008年1月5日,饶银莲将50000元支付给了饶玉甫，饶玉甫将该房屋土地证（当时该房屋无产权证）交给了饶银莲，并出具证明一份，载明“现有我城隍潭二层房屋一间，于二○○八年元月五日出售给了我二姐饶银莲。”后饶银莲支付给了饶玉甫剩余20000元，饶银莲一家一直居住在该房屋。2013年8月13日，饶玉甫在房产登记部门为涉案房屋改造前的房屋补办了产权登记，登记为房地坐落城隍潭34号1幢1层101室，建筑面积97.88平方米，不动产权证书号为005206。2019年7月6日，饶银莲与孝感市孝南区人民政府房屋征收管理办公室、新华街道老澴河综合治理府前片区征迁指挥部签订《老澴河综合治理府前社区房屋征收项目房屋征收补偿(安置)协议》，饶银莲将该涉案房屋的土地证交给征迁指挥部，该房屋已被拆除。本院认为：虽然饶玉甫与饶银莲就涉案房屋未签订书面房屋买卖合同,但饶玉甫于2008年1月5日出具的证明载明“现有我城隍潭二层房屋一间，于二○○八年元月五日出售给了我二姐饶银莲。”证明饶玉甫与饶银莲之间就孝感市××街城隍潭××号房屋存在真实有效的房屋买卖关系，双方构成事实上的房屋买卖合同关系。饶银莲已将购房款70000元支付给了饶玉甫，饶玉甫将房屋交付饶银莲居住至今。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。故对反诉原告饶银莲要求确认房屋买卖关系成立的反诉请求，本院依法予以支持。饶玉甫、余四姑持有的不动产权证书号为005206的产权证为涉案房屋改造前的房屋权证，与涉案房屋不一致，不能代表涉案房屋，也不能对抗涉案房屋已出售给饶银莲的事实；从常理判断，余四姑应该知道涉案房屋已出售给饶银莲的事实，余四姑在长达数年未提出异议，应视为对出售房屋的认可。故对原告饶玉甫、余四姑要求确认位于湖北省××街城隍潭××号房屋的安置补偿权益归其所有的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）饶玉甫、余四姑与被告（反诉原告）饶银莲位于湖北省孝感市孝南区新华街城隍潭11号房屋买卖合同成立；二、驳回原告（反诉被告）饶玉甫、余四姑的诉讼请求。本案诉讼费5417元、反诉费2709元共计8126元，减半收取4063元，由原告（反诉被告）饶玉甫、余四姑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  朱正伟二〇二〇年八月十九日书记员  谢 娟