广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5110号上诉人（原审原告）：陆汉珊，男，1988年2月11日出生，汉族，住广西容县************，公民身份号码为450************214。委托诉讼代理人：邝苑霞，广东莞港晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方瑞玉，女，1981年2月27日出生，汉族，住江苏省灌南县***********，公民身份号码为445************229。委托诉讼代理人：周少刚，广东穗江律师事务所律师。原审第三人：东莞市益名房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市*********。法定代表人：钟卫林，该公司经理。委托诉讼代理人：陈美花，广东普翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑媛，广东普翼律师事务所律师。上诉人陆汉珊因与被上诉人方瑞玉及原审第三人东莞市益名房地产经纪有限公司（以下简称益名公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2020年1月8日，陆汉珊向一审法院提起诉讼，请求判令：一、方瑞玉继续履行《房屋买卖居间合同》（NO：0000547）；二、方瑞玉向陆汉珊支付违约金43400元（按每日总楼价1085000元的1‰，从2019年9月17日起计算至继续履行合同之日止）；三、方瑞玉支付原告律师费15000元、居间费32550元；四、本案诉讼费由方瑞玉负担。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回陆汉珊的全部诉讼请求。一审案件受理费1037元、（2019）粤1973财保1724号案保全费930元，均由陆汉珊负担（已预交）。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初1298号民事判决。上诉人陆汉珊不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判方瑞玉继续履行《房屋买卖居间合同》（NO：0000547），并向陆汉珊支付违约金43400元（按每日总楼价1085000元的1‰算，从2019年9月17日起计算至继续履行合同之日止，暂计算至2019年10月26日：1085000×0.001×40天＝43400元）；2.方瑞玉支付陆汉珊的律师费15000元、居间费32500元；3.一、二审诉讼费、保全费均由方瑞玉承担。事实和理由：一、一审法院认定“陆汉珊与方瑞玉未约定首期楼款216500元的具体支付时间”属于事实认定错误，双方已达成于2019年9月20日支付首期楼款的约定。1.2019年8月28日上午10点04分方瑞玉通过微信让益名公司的工作人员向陆汉珊转达“首期楼款支付的最后期限为2019年9月20日”，益名公司转达并告知陆汉珊“9月21日、22日是周末，银行不办理房产提前还贷业务，故陆汉珊在9月23日前准备好首期楼款即可”。同日上午10点11分，益名公司代表陆汉珊在微信中回复方瑞玉“谢谢”作出了表示同意的意思表示。上述事实有微信聊天记录为证，且方瑞玉在一审的答辩状和庭审中也多次承认首期楼款支付时间为2019年9月20日。方瑞玉已经自愿承诺陆汉珊最迟于2019年9月20日支付首期楼款，这是其对自身利益的处分，对双方均有约束力。2.方瑞玉主张双方约定的首期楼款支付时间为“方瑞玉随时向银行申请还贷，陆汉珊就要按照银行指定的还款时间内向方瑞玉支付楼款”并非事实。上述内容并未载于案涉《房屋买卖居间合同》第三项楼款支付方式中，因为签订合同时陆汉珊尚处于资金短缺的状态，不能确定首期楼款的具体到位时间，根据生活经验法则，此时陆汉珊不可能答应方瑞玉随时支付首期楼款的要求。二、一审法院认定“陆汉珊无论是在其主张的2019年9月20日前，还是方瑞玉及第三人益名公司主张的2019年9月23日前均未付款”错误，陆汉珊并不存在违约行为。2019年9月20日，陆汉珊依约准备支付首期楼款，但是方瑞玉逼迫陆汉珊必须签订一份协议她才接受首期房款，协议中要求：1.陆汉珊承诺赔付方瑞玉1万元；2.陆汉珊保证在2019年10月支付尾款76万元银行贷款给方瑞玉，否则需承担违约责任。但首先，双方从未达成需陆汉珊赔付1万元的意思表示，即使方瑞玉认为陆汉珊违约需要赔付，方瑞玉也无权以此为由拒收首期楼款；其次，双方在案涉《房屋买卖居间合同》中约定尾款76万元由贷款银行直接划入方瑞玉的账户，方瑞玉无权单方修改合同条款，强迫陆汉珊在2019年10月支付尾款。事实上，陆汉珊曾多次与其沟通希望支付首款，但均被方瑞玉以各种理由拒收，上述事实有微信聊天记录为证。三、买卖双方，一方以自己的行为明确表示拒绝履行合同，守约方可以选择与对方协商或者提起诉讼要求继续履行合同，法律并未规定守约方必须强硬的履行完付款义务后才能提起诉讼要求继续履行，因此陆汉珊在与方瑞玉协商未果后向法院提起诉讼并无不妥。方瑞玉主张“陆汉珊知晓其账户，不存在支付障碍”毫无逻辑，并不能证明陆汉珊违约，也不影响陆汉珊提起诉讼。四、案涉《房屋买卖居间合同》是益名公司预先拟定的格式合同，合同第五条第三款“合同未约定明确的履行期限的，以守约方或丙方发出敦促履行通知之日起七天为履行期限”并非双方真实意思表示，陆汉珊根本不知该条款的存在。并且该条款免除方瑞玉的责任，加重陆汉珊的责任，没有以放大或加粗的形式提请陆汉珊注意，属于无效条款。五、根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款，案涉合同系典型的履行期限不明确的合同，双方各执一词导致2019年8月21日无法进行银行还贷业务，之后确定的合理履行期为2019年9月20日。被上诉人方瑞玉未在法定期限内向本院提交书面答辩。原审第三人益名公司未在法定期限内向本院提交书面陈述。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案的争议焦点为案涉房屋买卖合同因陆汉珊违约而解除的事实是否可以确认。对此，本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”案涉《房屋买卖居间合同》约定陆汉珊承担支付首期楼款的合同义务并约定违约方逾期超过7天仍未履行的，守约方有权解除合同。上述约定对当事人具有法律约束力。陆汉珊主张支付首期楼款的期限为2019年9月23日前，而事实上陆汉珊一直未履行支付首期楼款的合同义务，一审认定陆汉珊违约并无不当。方瑞玉2019年10月19日通知陆汉珊解除案涉《房屋买卖居间合同》，属守约方合法行使合同解除权，合同自通知到达陆汉珊时解除。据此，一审确认案涉房屋买卖合同因陆汉珊违约而解除的事实，符合上述法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”陆汉珊上诉主张方瑞玉违约并据此要求改判，但未提供确实充分证据证明其事实主张，依法应当承担不利后果。上诉人上诉要求改判，理由不充分，依法应予驳回。综上所述，上诉人陆汉珊的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2074元，由上诉人陆汉珊负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年八月三十一日书记员  许 奡叶栩婷