江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2492号上诉人（原审原告）：李永春，男，1973年4月1日生，汉族，住江西省赣州市南康区。被上诉人（原审被告）：江西正源仁和置业有限公司，住所地：江西省赣州市南康区蓉江街道办事处泰康中路食品城内。法定代表人：刘虹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭延斌，江西泰康律师事务所律师。委托诉讼代理人：范子佳，江西泰康律师事务所实习律师。原审原告：李春华，女，1978年5月2日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：李永春，男，1973年4月1日生，汉族，系李春华丈夫。上诉人李永春因与被上诉人江西正源仁和置业有限公司（以下简称正源仁和公司）、原审原告李春华商品房销售合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院作出（2019）赣0703民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李永春上诉请求：1.判决撤销江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初3824号民事判决；2.判决被上诉人支付从2018年6月13日至2019年9月18日（462天）的违约金计194040元；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、错误，适用法律错误，有失公允。二、一审法院法官严重渎职，判决书中判决结果竟然把原告名字写成其他人名字。三、在一审开庭时被上诉人代理律师未按时到庭开庭，一审法院法官违规操作询私情，被上诉人无正当理由超过开庭时间15分钟的，如合议庭认为不影响案件审理的可缺席审理，如庭审中被上诉人到庭的，应说明迟到理由，合议庭依据理由是否正当和案情需要，决定是否准予其参加庭审。然而，被上诉人却藐视法律法规，上诉人曾诉至法院被上诉人因逾期交房违约一案，在一审庭审中，被上诉人无故缺席不参加庭审，而此次庭审中被上诉人代理律师又无正当理由开庭无故迟到，迟到时间超过30分钟，其身为法律工作者，知法违法影响恶劣。书记员在庭审中现场打电话给被上诉人代理律师通知其来开庭，被上诉人代理律师称自己忘记开庭日期并询问书记员能不能委托他人参加庭审，书记员当庭询问主审法官，主审法官竟然说可以，过了一会儿书记员又接到被上诉人代理律师电话称其自己会来开庭，被上诉人代理律师到庭后并没有对于自己未按时到庭做任何解释说明，主审法官也不问被上诉人代理律师为何不按时到庭参加庭审。庭审中，一审主审法官询问上诉人时语速相当的快，导致上诉人都听不清楚主审法官在询问什么问题。庭审笔录签名时上诉人发现书记员庭审笔录将上诉人提到的内容避重就轻不进行记录，对于书记员的这种行为上诉人表示强烈不满，而对于被上诉人提到的内容书记员却是一字不漏记录下来。四、关于违约的计算时间以及违约金的计算标准，一审法院直接引用了上诉人曾诉至法院被上诉人逾期交房违约时间以及违约计算标准以总房款为基数按金融机构同期同类贷款（五年以上）基准利率（4.9%/年）计算，是没有任何法律依据的。上诉人曾诉被上诉人因逾期交房案件上诉人已申请再审，全部资料已提交到了省高院。一审法院减轻了被上诉人自身拟订的违约责任，于法无据。从社会信用与利益风险原则来看，一审法院咨意减轻了被上诉人自身拟订的违约责任，于理不符。合同约定的逾期办证违约金按日支付总房价款的万分之五计付，并没有超过银行同期同类贷款利率的四倍，因此违约金按日支付总房价款的万分之五是符合法律规定的。法律规定，商品房买卖合同已约定出卖人逾期办证的违约金数额或者损失赔偿额的，从其约定；被上诉人作为专业商品房建设机构，有着丰富的专业经验，对于上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》中的违约赔偿责任以及赔偿标准是明知的，因此，在签订合同时，约定违约金赔偿前应以合理调整，而不能在实际违约后再提出违约金过高要求调整。上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行相关义务。一审法院直接引用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条显然是法律适用错误，该条是对在合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法予以参照适用。在本案合同中对违约金的计算方法是明确的，况且该《商品房买卖合同》的条款是经相关主管部门认定的，合同本身带有一定的行政强制力。一审法院以其它方法计算违约金，已经超越了单单是错误理解法律的本质。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人应当立即办理房屋产权证并支付违约金。根据上诉人与被被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起，按照银行同期同类贷款基准利率%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之伍的违约金。根据合同法第六十条中规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。五、上诉人是守约方，被上诉人是违约方，为何在承担案件受理费中一审法院让守约方负担一审案件受理费共计1891元，而违约方被上诉人却负担一审案件受理费369元。据上诉人所知，在上一个逾期交房案件中同小区已有18位邻居因被上诉人逾期交房提出了上诉申请，在二审判决中，同小区18位邻居一审、二审的案件受理费用都是由被上诉人承担。综上所述，一审事实认定不清，适用法律错误，请二审法院支持上诉人上诉请求。正源仁和公司答辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。一、虽答辩人存有迟延办证行为，但该行为对于上诉人造成的影响轻微，且客观上没有造成上诉人的任何经济损失。上诉人购房选择的按揭贷款，后予以清偿全部贷款，用途是自身居住，答辩人迟延办证并不会对于上诉人的居住产生影响。故答辩人认为在没有造成上诉人任何具体损失情形下，上诉人向答辩人主张迟延办证的违约责任没有法律依据，且显失公平，违约金应当以存有实际损失为基础。二、如法院确认答辩人确需承担迟延办证违约责任，答辩人也认为上诉人主张的违约金过高，按购房总款计算，比例应低于4.9%的年利率。此前部分业主以答辩人迟延交房为由主张违约金，生效法文书律确认违约金比例按年利率4.9%,而比较迟延交房与迟延办证违约行为给上诉人可能造成影响的大小，显然迟延交房对于上诉人可能造成的影响更大，故迟延办证的违约责任应当轻与迟延交房的违约责任。现上诉人产权证已经办理完毕，涉案小区的品质在南康城区应当属于前三名，答辩人也在尽力将该小区打造成南康的品牌，但由于多种原因导致的迟延办证涉及431多户业主的利益，如法院确认的违约金比例过高，势将导致答辩人经营困难从而产生其他不稳定因素，间接影响该小区的进一步建设。请求二审法院维持原判。李永春、李春华向一审法院起诉请求：1.判令正源仁和公司立即为李永春、李春华办理房屋所有权证并交付李永春、李春华；2.判令正源仁和公司向李永春、李春华支付2018年6月13日起逾期办理房屋所有权证的违约金174119.9元（暂计算至2019年7月31日，后续违约金按841159元为基数，以每日万分之五计算至正源仁和公司实际办理完成房屋所有权登记之日止）；3.本案诉讼费由正源仁和公司承担。一审法院认定事实：2016年3月9日，李永春、李春华与正源仁和公司签订《赣州市商品房买卖合同》一份，李永春、李春华购买正源仁和公司位于南康区，房屋总价为841159元。合同约定：双方同意共同向不动产登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的不动产权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，李永春、李春华依约向正源仁和公司支付了购房款，并办理了房屋按揭贷款手续。2018年2月24日，正源仁和公司将案涉房屋交付李永春、李春华使用。2019年9月18日，案涉房屋完成所有权登记。一审法院认为，李永春、李春华与正源仁和公司签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行相关义务。本案中，正源仁和公司于2018年2月24日将房屋交付李永春、李春华使用，根据双方合同约定，正源仁和公司应于2018年11月21日前为李永春、李春华代办好房屋产权登记。现正源仁和公司未在合同约定的期限内代办好房屋产权登记，也未提供充分证据证明该逾期办证系因买受人的原因导致，可认定正源仁和公司对此存在违约，应当承担继续履行和支付违约金的责任。为此，李永春、李春华主张正源仁和公司为其办理好不动产登记手续，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于逾期办证违约金计算以及违约金是否约定过高的问题。根据合同法规定，当事人一方未履行合同给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失；再根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金应以实际损失为基础。故违约金是对因一方违约而让另一方受到的实际损失予以补偿。李永春、李春华未能提供相关证据证明逾期办证对其造成的实际损失，也未能就合同约定的违约金相当于实际损失提供相关证据予以证实，故双方约定的逾期交房违约金（总房款的0.05%/日）可认定为过高，应予以调整。综合考虑李永春、李春华的主张及正源仁和公司的过错程度等情况，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定以总房款为基数按金融机构同期同类贷款（五年以上）基准利率（4.9%/年）计算违约金，即正源仁和公司应支付李永春、李春华2018年11月22日至2019年9月18日期间的违约金共计33990元（841159元×301日×4.9%/年÷365天）。案涉房屋已于2019年9月18日完成房屋产权登记，故李永春、李春华要求正源仁和公司为李永春、李春华办理房屋所有权登记证并交付李永春、李春华，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由正源仁和公司支付李永春、李春华逾期办证违约金33990元；二、履行期限：上述款项，限付款义务人于本判决生效后十日内付清；三、驳回李永春、李春华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3782元，减半收取1891元，由李永春、李春华负担1522元，正源仁和公司负担369元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于如何确定正源仁和公司逾期办证违约金的标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”双方签订的房屋买卖合同约定正源仁和公司按日以李永春已付购房款总额的万分之五向李永春支付逾期违约金，该标准明显过高，依法应予适当调整。考虑到正源仁和公司已向李永春交付案涉房屋，房屋使用功能之于所有权人并未因逾期取得产权登记而丧失，李永春未举证损失具体数额，在正源仁和公司提出酌减违约金抗辩下，一审法院将违约金的计算标准酌减为银行同期贷款利率具有一定的合理性，符合逾期办证违约金调整的司法实践，对此，本院予以维持。关于李永春上诉状中提及的第二点“一审法院法官严重渎职，判决书中判决结果竟然把原告名字写成其他人名字”和第三点：“在一审开庭时被上诉人代理律师未按时到庭开庭，一审法院法官违规操作询私情，被上诉人无正当理由超过开庭时间15分钟的……”，该内容与本院审理上诉人阳艳与上诉人正源仁和公司商品房销售合同纠纷一案中[（2019）赣07民终3651号]，上诉人阳艳提交的上诉状第二点、第三点的内容完全一致。本院经审查认为，本案一审判决并未将当事人名字写错，不存在笔误；阳艳诉正源仁和公司案的一审庭审时间为2019年7月9日，李永春诉正源仁和公司案的一审庭审时间为2019年8月23日，本案一审庭审笔录也无反映李永春提出的庭审问题，故李永春上诉状中第一、二项上诉内容与事实不符，不能成立。关于案件受理费负担的问题，虽然本院在（2019）赣07民终3651号案件中依据纠纷产生责任、阳艳得到法院支持的违约金数额等，综合平衡后决定案件受理费均由正源仁和公司负担。但本案与（2019）赣07民终3651号案件略有差别：一是法院判令正源仁和公司向李永春支付的逾期办证违约金为33990元；二是正源仁和公司在本案中未提出上诉；三是本院对阳艳诉正源仁和公司的二审案件作出判决后，李永春理应对其诉请有合理预期，故应自行承担上诉请求无法得到支持的诉讼风险。因此，在划分本案案件受理费时应当根据本案的上述实际情况来决定，此外，除按照胜诉方的诉请获得法院支持比例外，考虑到本案纠纷确因正源仁和公司逾期办证引起的，故正源仁和公司可适当多负担诉讼费，基于此本院决定由正源仁和公司负担二审案件受理费1400元。综上所述，李永春的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费3501元（李永春预交），由上诉人李永春负担2101元，被上诉人江西正源仁和置业有限公司负担1400元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年八月二十六日法官助理廖勤勤代理书记员  葛颖婷