黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终793号上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街**。法定代表人：李林，副总经理。委托诉讼代理人：魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。委托诉讼代理人：朴玉兰，女，1972年11月15日出生，朝鲜族，该公司法律顾问，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审被告）：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，，住所地黑龙江省宾县宾西镇经济技术开发区法定代表人：刘长旭，董事长。被上诉人（原审原告）：吕金彧，男，1968年6月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人黑龙江省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）、吕金彧房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人魏俊林、被上诉人吕金彧到庭参加诉讼。被上诉人日出康城公司经本院合法传唤未出庭。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：撤销一审判决的第一、二、三项，发回重审或依法改判。事实和理由：一、无任何证据证明房产管理部门存档的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》中包含有案涉房屋，该公司亦不持有《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》的任何相关资料，也不认可案涉房屋在上述抵押可售函的明细中，故原审判决认定案涉房屋已经被日出康城公司许可抵押可售系认定基本事实缺少证据证明；二、该公司出具抵押可售函并不意味着放弃抵押权或抵押权消灭，该公司同意房屋预售不能得出该公司已经放弃抵押权的结论，吕金彧并非是善意有偿第三人，其购房权并不优于该公司的抵押权。吕金彧辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回长城资产公司的上诉，维持原判。吕金彧向一审法院起诉请求：一、判令日出康城公司持办理权属登记需要的资料到产权机关备案；二、确认长城资产公司丧失抵押权；三、判令日出康城公司和长城资产公司办理解除抵押登记手续；四、判令日出康城公司支付违约金10000元；五、诉讼费由日出康城公司承担。一审法院认定事实：2013年8月15日，吕金彧与日出康城公司签订《商品房买卖合同》，吕金彧购买了日出康城公司开发的位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M5-2号楼3单元1201室商品房，并支付购房款767308元。案涉房产于2015年1月9日交付。2013年7月1日，日出康城公司与案外人中航信托股份有限公司签订《在建工程抵押合同》，日出康城公司将天悦国际项目的在建工程及其附属土地使用权抵押给中航信托股份有限公司，为双方之间的借款合同提供抵押担保。2015年6月26日，长城资产公司与日出康城公司及案外人中航信托股份有限公司、孙福昌、田桂菊签订《债权债务转让协议》，中航信托股份公司将该公司对日出康城公司的债权及抵押权、保证权等相关权益转让给长城资产公司。同日，日出康城公司和长城资产公司签订抵押合同，日出康城公司将案涉天悦国际项目223404.53平方米在建工程及对应的41790.58平方米土地使用权抵押给长城资产公司，并于2015年7月7日办理土地使用权抵押登记，于2015年7月9日为案涉小区的1249套房产办理了抵押登记。2015年8月25日，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，主要内容为长城资产公司同意日出康城公司已办理抵押登记的房产在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理抵押可售的手续，同意该项目办理预售转销售手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。现吕金彧已按照合同约定履行了交付房款的合同义务，吕金彧请求日出康城公司持办理权属登记手续需要的资料到产权登记机关备案的诉讼请求，有事实依据且于法不悖，予以支持。日出康城公司虽主张该公司已为案涉房产办理了备案手续，但并未举证予以证实，对该抗辩观点不予采纳。关于违约金，依照合同约定，支持日出康城公司支付吕金彧76.73元。关于长城资产公司同意天悦国际项目办理销售许可手续、同意日出康城公司销售抵押房产能否认定抵押权消灭问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意天悦国际项目进行销售，应视为放弃抵押权，此时长城资产公司对案涉小区的土地使用权及抵押房产不再享有抵押权，该公司只能对抵押物拍卖、变卖后所得价款即买受人支付的购房款行使价金代位权，不能再追及于物上抵押权。另据《物权法》第一百七十条之规定，“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物所有权。在朱树君已支付合理对价善意购买案涉房产情况下，再将抵押权的负担转移给朱树君，显然不利于保护朱树君的合法权益。日出康城公司未将转让抵押物所得价款用于偿还长城资产公司的借款，系双方债权债务关系，当事人可另行主张权利。判决：一、日出康城公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需要由出卖人提供的资料协助吕金彧办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M5-2号楼3单元1201室房产的权属备案手续；二、长城资产公司于本判决生效之日起对位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M5-2号楼3单元1201室房产不再享有抵押权；三、日出康城公司、长城资产公司于本判决生效之日起十日内协助吕金彧解除位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M5-2号楼3单元1201室房产的抵押登记手续；四、日出康城公司于本判决生效之日起十日内支付吕金彧违约金76.73元；五、对吕金彧、日出康城公司及长城资产公司的其他诉讼请求不予支持。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，吕金彧与日出康城公司签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，双方当事人均应全面履行。根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》的内容，该公司同意日出康城公司销售案涉抵押房屋，并由日出康城公司将销售回款用于偿还贷款，本案可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下，由抵押人予以销售的意思表示。吕金彧与日出康城公司签订《商品房买卖合同书》后，吕金彧履行了合同约定义务，现吕金彧请求办理房屋权属登记符合协议约定和法律规定。长城资产公司与日出康城公司以案涉房屋销售回款偿还贷款本息的约定属双方之间的约定，吕金彧对此并不知情，不能以此约束吕金彧。同时，长城资产公司在同意日出康城公司出售抵押房产时，就知道或者应当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容。双方在约定可出售抵押房产时并未明确约定日出康城公司如不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记，故日出康城公司未履行与长城资产公司间约定的法律责任，不应由吕金彧承担。关于长城资产公司上诉主张案涉房产并未抵押给该公司问题。本院认为，根据物权法“地随房走”、“房随地走”的规则，建筑物抵押的，建筑物所占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押，反之亦然。本案中，天悦国际小区项目的在建工程和土地使用权一并抵押给了长城资产公司，因案涉房屋所对应的土地存在抵押权，无论是否对案涉房屋进行抵押，均会导致案涉房屋无法办理权属证书。一审法院判项并未明确系解除房屋抵押登记，也并非仅指解除房屋抵押登记，而是指案涉房屋所对应的所有抵押权均予以解除，故长城资产公司以案涉房产并未抵押给该公司为由提起的上诉理由亦不能成立。综上，长城资产公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于房屋买受人吕金彧。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定判令解除抵押权、协助吕金彧办理案涉房屋权属登记正确。综上所述，中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 海 涛审判员 王 伟 臣审判员 端木繁辉二〇二〇年八月二十一日书记员 张 佳 蕊