西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初3820号 原告：西安阳光秦大酒店有限公司，住所地：西安市碑林区。法定马庆锋，代表人：，负责人。委托诉讼代理人：陈冬杰，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳佳，陕西云德律师事务所律师。被告：西安喜相逢酒店管理有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：张秀兰。被告：北京喜相逢酒店管理有限公司，住所地：北京市房山区。法定代表人：张秀兰。共同委托代理人：王鹏，男，1981年4月7日出生，汉族，西安喜相逢酒店管理有限公司经理，住河南省郑州市。原告西安阳光秦大酒店有限公司与被告西安喜相逢酒店管理有限公司（以下简称西安喜相逢）、北京喜相逢酒店管理有限公司（以下简北京喜相逢）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈冬杰、李佳佳、被告西安喜相逢、北京喜相逢共同委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦大酒店向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，并由被告向原告归还房屋；2.判令二被告向原告支付尚欠房屋租金等费用6290000元；3.判令二被告向原告支付8个月免租期的租金补偿2540000元；4.判令二被告向原告支付违约金1197939.6元（暂计算至2019年12月31日），并按照日万分之五计算至欠付租金付清之日止；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由:2016年10月28日，原告与被告北京喜相逢公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于西安市碑林区东大街130号秦大酒店1层大厅部分区域、会议室、3-7层客房及配套的设施设备出租给北京喜相逢公司用于酒店经营使用，出租面积4570平方米。并约定租赁期限为2016年11月1日至2027年7月31日，共计10年9个月（其中有9个月的装修免租期，如因北京喜相逢公司原因导致合同提前解除，则其不再享受该免租期）；第一至第三年每月租金为31.75万元，之后每三年递增；对于违约责任，双方约定承租方逾期未支付房租和履约保证金，自违约之日起，每日应向原告支付历年租金总额万分之五的违约金；如无正当理由未按期足额支付租金并逾期超过30日，原告可有权解除合同。2017年11月16日，被告北京喜相逢公司将原租赁合同中北京喜相逢公司一切权利义务转让给被告西安喜相逢公司。截止2019年12月31日，二被告应向原告支付租金955.04万元，但二被告在支付租金330.25万元之后，再未支付任何租金。被告拒不支付租金的行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告权益，特提起诉讼。 西安喜相逢、北京喜相逢辩称，原告与二被告签订了三方权利义务转让协议，本案承担责任的主体应当为西安喜相逢，北京喜相逢不应当承担责任。同意原告解除房屋租赁合同的诉讼请求。关于租金违约金愿意与原告协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月26日，原告与被告北京喜相逢签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于西安市东大街130号                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         西安阳光秦大酒店1层大厅部分区域、会议室、3-7层客房及配套的设施设备出租给被告北京喜相逢用于酒店经营使用，出租面积4570平方米，租赁期限10年9个月，自2016年11月1日至2027年7月31日止。装修免租期9个月，自合同签订之日起6个月免除租金，自2018年至2020年每年免除一个月租金。如因被告原因导致合同提前解除，则被告不享受上述免租期和租金免除，应就已享受的免租期支付原告对应的租金补偿。双方约定履约保证金为1500000元，合同解除或终止时，被告如有拖欠租金、违约金等原告可以用履约保证金进行冲抵。合同约定租金为第一年至第三年为3810000元，每三个月租金为952500元，第三年后每三年递增4%，每三个月租金为990600元。租金交付方式为每三个月支付一期租金，合同签订之日预付一个月租金317500元，剩余635000元于6个月免租期满前10个工作日支付，此后提前10个工作日付清下期租金。双方关于违约责任约定双方任何一方违约应向对方支付每日年租金总额的万分之五的违约金。约定被告逾期未支付租金和履约保证金超过30日的，原告有权解除合同。双方关于其他各自的权利和义务进行了约定。上述租赁合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告北京喜相逢，双方签订了详细的资产移交清册，对租赁区域内的设施设备的名称、规格型号、数量、存放地点有详细的记载。2017年11月16日，原、被告签订了房屋租赁合同之权利义务转让协议，约定被告北京喜相逢将2016年10月28日与原告签订的房屋租赁合同的权利义务于2016年11月1日起一并转让给被告西安喜相逢，原告同意被告北京喜相逢将合同权利义务转让给被告西安喜相逢。2016年11月4日被告北京喜相逢支付原告租金317500元。被告西安喜相逢于2017年7月12日支付租金400000元、于2017年8月4日支付租金200000元、于2017年11月1日支付租金35000元。被告北京喜相逢代被告西安喜相逢于2018年3月19日向原告支付租金100000元、2018年4月24日支付租金250000元、2018年5月24日支付租金250000元、2018年6月22日支付租金250000元、2018年7月26日支付租金250000元、2018年8月27日支付租金200000元、2018年8月31日支付租金50000元。被告西安喜相逢于2018年10月25日支付租金250000元、于2018年12月4日支付租金50000元、于2018年12月12日支付租金200000元、于2019年12月25日现金支付租金250000元、于2019年5月22日支付租金250000元。被告向原告支付租金共计3302500元。合同签订后被告向原告支付了履约保证金1503000元。被告西安喜相逢承租房屋后经营的酒店于2019年12月31日停止营业。原、被告协商于2020年12月31日解除房屋租赁合同，关于租赁的其他纠纷另行协商，双方清点了租赁房屋内部分设施设备，截止庭审被告未将租赁房屋返还给原告。本院认为，本案第一个争议焦点是被告是否存在违约。原、被告自愿签订房屋租赁合同，双方关于租赁期限、租金及租金支付方式有明确的约定，合同约定租金支付方式为每三个月支付一期租金，提前10个工作日付清下期租金，被告未按照约定支付租金，2019年仅在5月22日支付了250000元一笔租金后再未支付租金，已构成违约。本案第二个争议焦点是本案承担责任的主体。原告于2016年10月26日与被告北京喜相逢签订了房屋租赁合同， 2017年11月16日，原、被告签订了房屋租赁合同之权利义务转让协议，约定被告北京喜相逢将2016年10月28日与原告签订的房屋租赁合同的权利义务于2016年11月1日起一并转让给被告西安喜相逢，原告对被告北京喜相逢将合同权利义务转让给被告西安喜相逢表示同意，故本案应当由被告西安喜相逢向原告承担相应的责任。关于原告诉讼请求要求解除与被告签订的房屋租赁合同，双方协商于2020年12月31日已解除房屋租赁合同，本院不再处理此项诉讼请求。双方签订的房屋租赁合同已解除，原告要求被告支付截止2019年12月31日租金并返还租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于租金，自2016年11月1日至2019年12月31日除8个月免租期外租金共计为9537700元，被告已支付租金3302500元，下欠租金为6235200元。被告支付的履约保证金1503000元从其应支付租金中冲抵。关于原告要求被告支付8个月免租期相应的租金，双方在租赁合同中约定因被告原因导致合同提前解除，则被告不享受免租期和租金免除，应就已享受的免租期支付原告对应的租金补偿。现被告违约导致房屋租赁合同解除，原告要求被告按照双方约定的月租金标准支付已免租的8个月租金，符合双方合同约定，本院予以支持。关于违约金，原告要求被告从2018年起以2017年欠付租金为基数，按照日万分之五计算违约金，本院认为被告自2017年起确未按合同约定方式支付租金，2018年被告每个月支付租金250000元，原告对此未提出异议。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。本案被告自始未按合同约定支付租金，原告未及时主张权利，现要求被告承担自2017年起的违约责任，根据上述法律规定，本院不予支持。考虑到判令被告承担8个月免租期的租金亦是承担违约责任，故关于违约金，本院按照自双方解除租赁合同之日起即2020年1月1日起以被告欠付租金6235200元为基数，按照年利率6%的方式计算的数额为判令被告承担违约金的金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、   被告西安喜相逢酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将西安市东大街130号西安阳光秦大酒店1层大厅部分区域、会议室、3-7层客房及配套的设施设备返还给原告西安阳光秦大酒店有限公司（设施设备按照双方签订的资产移交清册返还）；                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     二、被告西安喜相逢酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安阳光秦大酒店有限公司支付欠付租金4732200元（履约保证金1503000元已冲抵）；三、被告西安喜相逢酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安阳光秦大酒店有限公司支付8个月免租期租金补偿2540000元；四、被告西安喜相逢酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金（违约金以6235200元为基数，按照年利率6%从2020年1月1日计算至本判决确定支付之日止）；五、驳回原告西安阳光秦大酒店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81968元，由原告西安阳光秦大酒店有限公司负担17299元，由西安喜相逢酒店管理有限公司负担64669元。（该款西安阳光秦大酒店有限公司已预交，西安喜相逢酒店管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内支付西安阳光秦大酒店有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    罗艳琴人民陪审员    冯学利人民陪审员    李凤玲   二0二0年八月十九日   书 记 员   申丽敏 1