北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0109民初1641号原告：张利敬，女，1984年1月6日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李峥，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾文婧，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。被告：堆龙金祥旅游文化发展有限公司，住，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区乃琼镇色玛村企业创业创新基地****/div>法定代表人：张莉，执行董事。被告：永泰房地产（集团）有限公司，住所地北京，住所地北京市>法定代表人：李礼，执行董事。三被告的委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。第三人：郑惠文，男，1978年6月20日出生，汉族，住北京门头沟区。原告张利敬与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）、堆龙金祥旅游文化发展有限公司（以下简称堆龙公司）、永泰房地产（集团）有限公司(以下简称永泰公司)，第三人郑惠文商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张利敬之委托诉讼代理人李峥、艾文婧，被告天台山公司之委托诉讼代理人韩浪、孙跃恒，被告堆龙公司、永泰公司之委托诉讼代理人孙跃恒，第三人郑惠文到庭参加诉讼。在本案审理过程中，张利敬向本院提出财产保全申请，申请：1、对天台山公司名下的银行存款771125．95元或其他等值财产进行保全，2、预查封张利敬名下坐落于北京市*居住项目11层1101号房屋。本院于2020年6月9日作出（2020）京0109民初1641号民事裁定书，裁定：一、查封、扣押、冻结天台山公司存款771125．95元或其他等值财产、二、预查封张利敬名下坐落于北京市*居住项目11层1101号房屋。后张利敬又申请查封、扣押、冻结堆龙公司、永泰公司名下存款771125．950元或其他等价值财产。本院于2020年7月22日作出（2020）京0109民初1641号之一民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结堆龙公司、永泰公司名下存款771125．950元或其他等价值财产。本案现已审理终结。张利敬向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告连带支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金，自2017年8月1日起算至实际办理房产证日止，每天782．075元。2、请求判令天台山公司与郑慧文，根据《商品房预售合同备案变更登记表》将《北京市商品房预售合同》的买受人由郑慧文变更为张利敬，为张利敬办理房屋预告登记证明。3、请求判令天台山公司将位于北京市*居住项目11层1101号房屋（现地址：北京市*号院16号楼1101室），登记至原告名下，协助原告取得房屋不动产权证书。4、本案诉讼费及律师费应由被告支付。事实与理由：张利敬与郑惠文于2006年5月30日结婚，于2018年6月4日离婚。2013年9月27日，郑惠文与天台山公司签订《北京市商品房预售合同》约定郑惠文向天台山公司购买位于*居住项目（A14）*居住项目11层1101房屋，房屋总价格7820750元，交房日期2015年7月31日。合同第二十二条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同订立后，郑惠文向天台山公司支付了全部的购房款，但天台山公司未办理房屋所有权证书。郑惠文、张利敬离婚后，经北京市门头沟区法院调解，该院出具（2018）京0109民初4697号民事调解书，确认上述房屋的所有权利归张利敬所有。2020年4月8日，张利敬向北京市门头沟区房屋交易事务中心申请商品房预售合同备案变更。2020年4月9日，该中心向张利敬核发《商品房预售合同备案变更登记表》，上述房屋买受人已由郑惠文变更为张利敬。鉴于实际买受人已为张利敬，天台山公司公司应按照合同约定的标准向原告支付逾期办证违约金。2016年10月8日，天台山公司股东变更为永泰公司，天台山公司为永泰公司独资设立的有限责任公司。2018年11月1日，天台山公司股东变更为堆龙公司，天台山公司系堆龙公司独资设立的有限责任公司。一人有限责任公司的股东不能证明公司资产独立于股东财产的，永泰公司、堆龙公司应当分别对天台山公司债务承担连带责任。另外，对天台山公司的审计单位北京中景阳会计师事务所，该所曾被北京市财政局处罚，该所对天台山公司的审计行为缺乏公允性。天台山公司辩称：张利敬不具原告主体资格。关于逾期办证的原因，系因郑惠文将开放式阳台委托天台山公司改建为封闭式阳台，导致建筑面积超出规划造成。关于逾期办证违约金起算时间：依据合同相关约定，办证时间系以郑惠文实际收房起算730日期限。天台山公司已向郑惠文支付1个月逾期交房补偿金，该补偿金应从逾期办证违约金中扣减。因郑惠文逾期交纳房款，且无证据证明缴纳了契税等税费，逾期办证违约金起算时间应相应顺延。2020年1月23日后受疫情影响，政府部门未能正常办公，无法办证，相应期间不应支付违约金。关于违约金的调整：即便法院认为天台山公司应承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院核减，本案中，加建部分一直由原告使用，原告并未受到损失。对变更预售合同的买房人，天台山公司愿意配合。另外，因涉案房屋尚未进行初始登记中，目前无法办理不动产权证书。对律师费，无合同及法律依据。原告的诉讼请求已过诉讼时效。堆龙公司、永泰公司辩称，同意天台山公司的答辩意见。天台山公司自2016年到2019年均有年度审计报告，2020年度的审计报告需要于2020年会计年度结束后才能做出，现在客观上无法提供。上述审计报告和永泰公司、堆龙公司、天台山公司的企业年报可以证明天台山公司和永泰公司、堆龙公司是财务独立，资产独立，人员独立，不存在资产混同的情况，因此，永泰公司、堆龙公司不应当承担连带责任。郑惠文述称：同意张利敬的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：张利敬与郑惠文于2006年5月30日登记结婚，于2018年6月4日离婚。2013年9月27日，郑慧文（买受人）与天台山公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：购买坐落于*居住项目11层1101号商品房（后变更为16号楼，以下简称1101号房屋），预测建筑面积219．3平方米；总价款7820750元。第六条：具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。”第十三条：上下水、过渡性供电于2015年7月31日达到使用条件，供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件，燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通，电话通信线、有线电视线于2015年7月31日敷设到户，若交付时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收商品房。第十四条：买受人未付清房价款及其他应付款项的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。第十六条：该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应、地点以及应当携带的证件原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日按本合同约定条件向买受人交付该商品房；买受人委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费；第二十二条产权登记（二）“转移登记”约定：“买受人委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”合同附件五约定：“买受人采取按揭贷款方式付款：（1）买受人应于2013年10月3日前向出卖人支付2420750元（含定金50万元）；（2）该商品房其他房款540万元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。”合同附件十《补充协议》第2条：自预售合同签订之日起45日内(该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至商品房所在楼栋的工程进度具备放款条件之日起7日内)，买受人申请的商业贷款仍未达到出卖人账户的，出卖人有权单方解除合同；第9条：1、买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地点并携带、地点并携带相关证件同、房款发票及身份证件等），办理该商品房交接手续。若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，买受人应当在预售合同约定的交付期限届满之日携带相关证件前往该商品房所在地办理该商品房交接手续。2、买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日(若买受人未收到出卖人书面通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准)按预售合同约定的条件向买受人交付该商品房，预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算；第12条：若买受人委托出卖人或其指定的代办机构办理房屋权属转移登记的，买受人应在商品房交付前提交办理该商品房权属转移登记与抵押登记所需的证件及相关材料，签署所需的相关文件，并缴纳委托费用及与该商品房相权属转移登记与抵押登记相关的各项税费，该商品房交付后如需补交文件或费用的，买受人应在收到出卖人或其指定的代办机构发出的通知之日起5日内补齐，买受人逾期提交前述证件与材料、逾期签署前述文件或逾期缴纳前述税费的，应支付违约金，同时预售合同约定的初始登记与转移登记期限亦应相应顺延。郑惠文于2013年11月6日支付购房款2420750元（此前已支付定金50万元），于2014年8月15日支付购房款149万元,于2014年12月6日支付购房款391万元。2015年12月6日，郑惠文交纳代收房屋登记费80元、代收产权代办费500元。2015年12月6日，郑惠文与天台山公司就案涉房屋完成交接。2015年12月6日，郑惠文与天台山公司签订《西园嘉园收房补充协议》，约定：2015年7月，郑惠文收到天台山公司的《收房通知书》，双方对收房标准有分歧，就相关分歧，双方进行了沟通，为有效解决分歧，双方达成本协议，天台山公司同意对郑惠文延期收房期间(双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日)由天台山按已付房款每日万分之一的标准向郑惠文支付补偿金，本协议达成后，双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于《北京市商品房预售合同》亦无其他争议。上述补偿金已支付。因张利敬与郑惠文就二人签订的离婚协议书发生诉讼，2018年9月27日，本院就张利敬与郑惠文合同纠纷一案作出（2018）京0109民初4697号民事调解书，确认：1101号房屋的所有权利归张利敬所有。2020年4月9日，北京市门头沟区房屋交易事务中心出具《商品房预售合同备案变更登记表》，显示上述房屋买受人已由郑惠文变更为张利敬。截止2020年8月25日本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得案涉房屋初始登记，不能办证的原因是天台山公司所建房屋的阳台超出《建设工程规划许可证》许可建筑规模。另查，天台山公司于2019年5月21日取得《房屋面积测算技术报告书》。再查，根据国家企业信用信息公示系统的《企业信用信息公示报告》记载，天台山公司股东及出资信息如下：永泰公司于2016年10月8日以货币方式出资10000万元成为天台山公司的唯一股东；堆龙公司于2018年11月1日以货币方式出资10000万元成为天台山公司的唯一股东。截止2020年8月25日本案法庭辩论终结前，堆龙公司仍系天台山公司的唯一股东。在诉讼中，堆龙公司、永泰公司提交了北京中景阳会计师事务所出具的天台山公司2016年度至2019年度的审计报告及相关附表、永泰公司企业信息公示报告（含2013年度-2019年度企业年报）、天台山公司企业信息公示报告（含2015年度-2019年度企业年报）、堆龙公司企业信息公示报告（含2017年度-2019年度企业年报），以证明自原股东永泰公司持股至今，天台山公司的财产始终独立于永泰公司及堆龙公司自己的财产。天台山公司无异议。张利敬对堆龙公司提交的上述证据不认可证明目的。经本院审查，上述《审计报告》在审计意见部分均载明，该会计师事务所认为，天台山公司2016年会计年度至2019年会计年度的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了天台山公司上述会计年度的财务状况以及上述会计年度的经营成果和现金流量。经本院与北京中景阳会计师事务所核实，该所出具情况说明，载明：该所曾出具上述审计报告，经审计确认天台山公司具有独立财务体系及财务制度，审计过程中未发现其与股东公司间存在账务财物混同现象。对以下证据和事实，双方存在争议：天台山公司是否就违约金事宜向业主做出过书面承诺。张利敬主张，天台山公司认可存在逾期办证的违约行为，并承诺逾期办证违约金的计费起始点为“约定的交房日期开始计算，计算至第二十二条转移登记的办理时间为止”。为证明上述主张，张利敬提供了下列证据：《致西山御园业主的一封信》，落款为天台山公司，落款日期为2018年8月8日，显示“我司将按照《北京市商品房预售合同》第十二条约定的交付时间开始计算，计算至第二十二条转移登记的办理时间为止，截至日之日起，我司开始承担延期办理转移登记的相关违约责任。”经质证，天台山公司对该封信来源的合法性不予认可，该信件没有向业主送达过，如何传出去的不清楚。对上述争议的证据，本院认定如下：关于《致西山御园业主的一封信》，张利敬欲以此证明天台山公司承认存在逾期办证的违约行为以及其房屋逾期办证违约金的起算点应为预售合同约定的交房时间，本院认为，张利敬没有证据证明该封信的公示情况、是否针对张利敬作出的承诺，对于天台山公司是否承认存在逾期办证的事实，可以结合双方订立的合同及履行情况来判定是否存在违约行为，故本院对该份证据不予采纳。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，郑惠文与天台山公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。因生效法律文书已经确认涉案房屋权利人为张利敬，张利敬有权要求天台山公司承担相应合同责任，故对天台山公司所提张利敬不是适格原告的答辩意见，本院不予采纳。本案中，双方存在以下争议：一、对涉案房屋预售合同是否应办理买受人的变更。2020年4月9日，北京市门头沟区房屋交易事务中心出具《商品房预售合同备案变更登记表》，显示上述房屋买受人已由郑惠文变更为张利敬。据此，涉案房屋预售合同的买受人已经变更为张利敬，对张利敬在本案中再次要求将预售合同的买受人变更为张利敬的诉讼请求，已无实际意义，本院不再处理。二、对于涉案房屋目前是否能办理预告登记及不动产权证书。因涉案房屋尚未办理初始登记，目前办理预告登记及不动产权证书的条件尚不成就，故对张利敬要求办理涉案房屋预告登记及不动产权证书的诉讼请求，本案不予支持。三、逾期办证违约金的计算期间。张利敬主张，按照合同约定，由于出卖人的原因未能如期取得房屋所有权证书的，出卖人应当自买受人应当取得房屋所有权证书的期限（在商品房交付之日起730日内）届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，本案中，应自双方约定的房屋交付之日开始计算730日，即应自2017年8月1日起计算违约金至实际取得房屋所有权证书之日止。天台山公司对合同约定的内容认可，但对张利敬的计算方式不予认可，认为：合同约定办证时间系以郑惠文实际收房起算730日期限；郑惠文存在逾期交款情形，逾期办证违约金起算时间应顺延；郑惠文不能提供证据证实已交纳办证的税费，逾期办证违约金起算时间应顺延。本院认为，首先，根据《北京市商品房预售合同》第二十二条之约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的”中“商品房交付之日”，各方当事人理解有所不同，张利敬主张为约定交付之日，天台山公司主张为实际交付之日。本案中，实际交付之日晚于约定交付之日，根据双方约定，该商品房交付时应当具备有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书,涉案房屋于2019年5月才取得上述面积实测报告书，未按期办理交接系天台山公司所建设房屋不符合交房条件所致，天台山公司的行为构成迟延交付。同时，双方约定，“买受人未付清房价款及其他应付款项的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。自预售合同签订之日起45日内(该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至商品房所在楼栋的工程进度具备放款条件之日起7日内)，买受人申请的商业贷款仍未达到出卖人账户的，出卖人有权单方解除合同”，根据上述约定，郑惠文应于2013年11月11日之前交清房款，郑惠文实际于2014年12月6日交清房款，存在逾期交清房款390天的情况，交付房屋及房屋权属转移登记时间本应相应顺延，但天台山公司、郑惠文于2015年12月6日实际交接房屋，应当视为天台山公司、张利敬协商一致将房屋交付时间顺延至2015年12月6日，相应地，根据双方约定，天台山公司应于2015年12月6日起730日内为张利敬办理完毕房屋权属证书，故本院确认逾期办证违约金应自2017年12月6日起计算，原告现主张计算至实际取得房屋所有权证书之日，因该截止日期尚不确定，本院确认逾期办证违约金应计算至2020年8月25日本案法庭辩论终结之日，其他部分张利敬可另行主张。对天台山公司所提应从逾期办证违约金中扣除天台山公司已经支付的逾期交房补偿金的答辩意见，因逾期交房补偿金是对天台山公司逾期交房行为的处理，与逾期办证违约金无关，故本院对天台山公司相应答辩意见不予采纳。对天台山公司所提因郑惠文未交纳办证所需税费、应顺延办证期限的答辩意见，因本案未办理房屋所有权证系天台山公司超出规划标准建设造成，天台山公司所提该答辩意见不能作为免除其违约责任的理由，本院不予采纳。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。对天台山公司主张张利敬起诉已超过诉讼时效的答辩意见，自2017年12月6日起，张利敬即应当知道天台山公司未办理房屋所有权证，发生违约行为，本案诉讼时效应自2017年12月6日起算，张利敬提起本案诉讼并未超过诉讼时效，对天台山公司的相应答辩意见，本院不予采纳。二、违约金计算标准。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。对天台山公司主张系因业主委托天台山公司将开放式阳台改建为封闭式阳台的意见，因涉案房屋的建设行为系天台山公司进行，不应以此为由减轻天台山公司对业主应承担的违约责任。三、堆龙公司、永泰公司是否应当承担连带责任。根据《公司法》规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，堆龙公司、永泰公司在诉讼中所提交的，天台山公司经具备资质的会计师事务所审计后出具的《审计报告》、以及堆龙公司公司和天台山公司的企业年报等证据，结合本院与审计单位核实的情况，可以反映出天台山公司有独立完整的财务制度，相关审计报告内容亦可反映天台山公司的财务、支出等状况；在形式上已就其在成为天台山公司一人股东起至2019年会计年度止期间，堆龙公司与天台山公司之间财产相互独立尽到了举证证明责任；同时，张利敬亦未提供证据证明堆龙公司与天台山公司存在财产上的混同、或存在利用公司法人独立地位，实施逃避债务等严重侵害其利益的行为。对张利敬以北京中景阳会计师事务所曾受到行政处罚为由、要求永泰公司、堆龙公司承担连带责任的意见，张利敬所提行政处罚不能说明北京中景阳会计师事务所对天台山公司所做各审计报告存在虚假情况，本院对张利敬相应意见不予采纳。因此，对张利敬在本案中要求堆龙公司、永泰公司基于股东身份对天台山公司的债务承担责任的相关主张，本院不予支持。综上，本院确认，天台山公司按每日782．075元的标准，自2017年12月6日至2020年8月25日(994天，含起止日期当天)，给付张利敬逾期办证违约金777382．55元。堆龙公司、永泰公司无需就天台山公司应负担的上述债务承担连带责任。对张利敬主张金额过高部分，本院不予支持。对张利敬主张的律师费，没有合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向张利敬支付2017年12月6日至2020年8月25日的逾期办证违约金777382．55元；二、驳回张利敬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6280元，由张利敬负担706元，由北京天台山房地产开发有限公司负担5574元。案件保全费5000元，由张利敬负担562元；由北京天台山房地产开发有限公司负担4438元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张源二〇二〇年八月三十一日书记员  董颖