宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1639号 上诉人（原审被告)：徐正茂，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：贺兰祥龙物业服务有限公司,住所地宁夏回族自治区贺兰县。 法定代表人:赵龙，该公司总经理。 上诉人徐正茂因与被上诉人贺兰祥龙物业服务有限公司（以下简称祥龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2020）宁0122民初419号民事判决，向本院提起上诉。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序、由审判员独任，于2020年7月9日公开开庭进行了审理，上诉人徐正茂、被上诉人祥龙公司的法定代表人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐正茂上诉请求：撤销一审判决，依法改判贺兰祥龙物业服务有限公司减收上诉人的物业服务费，减收幅度为50%，或将本案发回重审。事实与理由：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，但一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。一审判决只认定了祥龙公司在小区公共区域的部分服务瑕疵，未认定其对上诉人房屋的服务瑕疵。1、祥龙公司在公共区域服务方面服务瑕疵认定不全面，除一审法院的认定以外，还存在：（1）祥龙公司资质存疑。（2）祥龙公司未显示出符合《银川市物业服务等级标准》三级服务的相关标准要求。（3）祥龙公司在接管居安苑东区物业以来从未对业主公布过相关物业费用收支情况以及专项维修资金申请、管理、使用的各种情况。（4）祥龙公司接管居安苑东区物业工作以来从未开展过物业管理服务满意率调查。（5）未按照相关规定执行物业服务。居安苑东区每座单元楼都存在有公共设施损坏现象，每座单元楼一层都存在电动车、自行车、杂物乱摆放情况，其中电动车充电存有极大的消防安全隐患。车辆收费停放只从自身经济效益方面考量忽视车辆停放管理问题及交通意识，同时对小区内因车辆轧路面后造成损毁、维护、保养问题轻怠漠视。（6）小区内随处可见因少数业主一己私欲开发利用公用绿化带圈地种菜种花和随意摆放自家杂物现象，祥龙公司未尽到劝阻、制止、管理的责任义务。同时之前的物业服务公司在未告知小区全体业主并同意的情况下，肆意侵占公用绿地，改建硬化公用绿地成小区停车位。祥龙公司接手小区物业后没有予以整改，反而延续上届物业公司的停车政策，继续损害全体业主的正当合理合法权利。（7）小区多处共用设施损坏严重，譬如广场上地下停车场的通风井玻璃顶有破裂和损坏情况，休闲凉亭年久失修，小区内的照明灯完好率、照明率也非常低。（8）保洁服务不达标。2、祥龙公司对上诉人房屋的维护方面存在以下问题：（1）上诉人房屋存在漏水现象，祥龙物业不予解决。（2）祥龙公司未尽到应尽的安全秩序维护责任及义务。二、一审审判程序存在瑕疵。一审法院审查证据不全面，对小区公共区域现场勘察不全面，未对上诉人居住的房屋内部进行勘察，未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少幅度判决过低。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。 祥龙公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。 祥龙公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告自2014年2月28日至2019年12月31日的物业费2199元；违约金660元，两项合计：2859元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：被告系贺兰县居安苑东区*号业主，房屋面积78.54平米，被告于2007年入住该小区,2012年以后该房屋由被告母亲居住。2013年下半年，居安苑东区原前期物业公司撤出，小区处于无人管理状态，2014年2月18日，贺兰县物业管理中心作出（2014）004号批复，委托原告代管居安苑东区物业管理，接管期限为2014年2月28日至2014年12月31日，物业费与车辆泊位费以贺兰县价格监督检查所核定的标准执行，待条件成熟后成立业委会，再签订新的物业服务合同。2014年12月11日，贺兰县物业管理中心作出（2014）020号批复，同意原告继续接管居安苑东区物业服务，接管期限为2015年1月1日至2016年12月31日，物业费与车辆泊位费以贺兰县价格监督检查所核定的标准执行，待条件成熟后成立业委会，再签订新的物业服务合同。2017年5月15日，贺兰县物业管理中心作出贺建发物合同备（2017）第016号物业合同备案登记表，载明的委托期限为2017年1月1日至2019年12月31日，物业服务费标准为0.4元每月每平米等；2019年4月，贺兰县物业管理中心作出贺物合同备（2019）第021号物业合同备案登记表，载明的委托期限为2019年1月1日至2020年12月31日，物业服务费标准为住宅0.4元每月每平米等；2019年1月1日，原告（乙方）与宁夏宁房房地产开发有限公司（甲方）签订前期物业服务合同，约定的主要内容为：甲方选聘乙方提供前期物业服务事宜，约定物业服务内容为三级；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、物业公共部位的维修、养护和管理。2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场所的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰、装修管理服务。8、物业档案管理；保修范围内物业及物业共用设施、设备的维修由甲方负责保修，保修期满，物业自用部分和自用设备的维修、更新费用，有业主承担，业主、使用人可以向乙方保修，也可以自行维修；范围费用为包干制，多层住宅为0.4元每月每平米；露天停车位的泊位费为每月每辆60元；乙方可采取规劝、告知等措施制止业主或物业使用人违反物业管理规章制度的行为；乙方的主要权利义务为：乙方必须依据本合同约定的服务内容和标准提供物业服务，可以根据有关法律、法规和合同约定向业主收取物业服务费用，对收费项目实行明码标价，接受甲方和业主的监督，采用酬金制计费方式的，约定每一个月在本物业管理区域内公布一次物业服务资金收支账目，不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部位的用途，协助有关部门制止违法、违规行为，根据甲方授权对业主、使用人违反临时管理规约的行为进行劝阻、制止，并向责任人追究赔偿；本合同期限为2019年1月1日起至2020年12月31日。原告在物业服务中对小区绿化进行了养护、对破损路面、落雨管进行了维修、对生活垃圾进行了清运、对化粪池进行清理、对地下电缆爆裂进行了维修。但该小区现存在部分绿化带没有绿化或绿化很差，部分绿化带有被居民种菜现象，小区地下车库旁路面有个别损坏现象。因被告未予交纳原告2014年2月28日至2019年12月31日期间的物业费2199元，原告于2015年、2018年向被告追要物业费无果。现原告诉至该院，请求判如所请。 一审法院另查明，涉案小区居安苑东区至今未成立业主委员会。原告在贺兰县行政审批服务局办理了营业执照，经营范围为物业服务，营业期限为2014年2月19日至2024年2月17日。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的营业执照、贺兰县物业管理中心批复、贺兰县前期物业服务合同备案登记表、前期物业服务合同、物业服务照片、物业费催缴通知单，被告提交的物业服务存在瑕疵的照片予以证实，一审法院予以采信。 一审法院认为，2014年原告在原前期物业服务公司撤离的情况下经贺兰县物业管理中心委托对被告居住的贺兰县居安苑东区小区提供物业服务，2019年宁夏宁房房地产开发有限公司（开发建设单位）与原告在贺兰县居安苑东区小区成立业主委员会之前签订的前期物业服务合同，合法、有效，该合同对小区业主具有约束力。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区7-5-402号房屋的业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告举证的前期物业服务合同及贺兰县物业管理中心批复、贺兰县前期物业服务合同备案登记表证实原告物业服务收费标准为0.4元/月/㎡合法有据。原告主张的自2014年2月28日起至2019年12月31日期间，被告应交物业费为2199元（78.54㎡×0.4元/月/㎡×70个月）。但原告服务的小区现在存在部分绿化带没有绿化或绿化很差，部分绿化带有被居民种菜现象，小区地下车库旁路面有个别损坏等物业服务与管理的瑕疵现象，虽然原告起诉被告物业费的欠费期间为2014年2月28日至2019年12月31日，但绿地设施不完善等瑕疵现象是一个连续的过程，一审法院推定2014年2月28日至2019年12月31日期间，原告的物业服务存在瑕疵现象，应当予以酌情扣减5%的物业费。故原告要求被告交纳自2014年2月28日至2019年12月31日的物业费2199元的诉讼请求，该院支持被告支付原告2014年2月28日至2019年12月31日期间物业费2089元（2199元×95%）。关于违约金，宁夏宁房房地产开发有限公司（开发建设单位）与原告在该小区成立业主委员会之前签订的前期物业服务合同没有约定业主每年交纳物业费的时间及业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，原告也未提交证据证明已向被告告知了业主每年交纳物业费的时间和合同中关于违约金的相关约定，且原告在物业服务中有物业服务瑕疵现象，故对原告要求被告承担违约金660元的诉讼请求，该院不予支持。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告徐正茂向原告贺兰县祥龙物业服务有限公司支付2014年2月28日至2019年12月31日期间的物业费2089元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县祥龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告贺兰县祥龙物业服务有限公司负担7元，被告徐正茂负担18元。 本院二审期间，上诉人向法庭提交企业信息报告网络打印1份，欲证明被上诉人成立日期是2014年2月19日，贺兰县物业管理中心于2014年2月18日委托被上诉人管理小区时候不具备相应资质。照片打印件24张，欲证明被上诉人在提供物业服务时候存在瑕疵。经质证，被上诉人对企业信息报告网络打印的证据真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为被上诉人在发放营业执照前已经备案，具有物业服务资质，可以进行物业服务，对照片打印件不认可，认为被上诉人2014年接手涉案小区，小区2014年以前很多问题在公司接手后并未解决，照片上的问题都是遗留问题。经审查，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，一审法院认定的事实二审予以确认。 本院认为，2019年宁夏宁房房地产开发有限公司与被上诉人祥龙公司在贺兰县居安苑东区小区成立业主委员会之前签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对小区业主以及祥龙公司均具有约束力，祥龙公司负有按照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》三级的标准要求提供服务，业主负有按时交纳物业费的义务。祥龙公司未按照约定的标准提供物业，业主可根据前期物业服务合同的有关规定追究其违约责任，上诉人不能以祥龙公司提供的服务有瑕疵为由不交纳物业费。但考虑到祥龙公司提供的服务有瑕疵，一审法院判决酌情扣减5%并无不当，上诉人主张按照应收物业费的50%支付物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。故上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐正茂负担。 本判决为终审判决。 审判员  杨玫 二〇二〇年八月二十七日 书记员  吴佳 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。