浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0782执异100号 案外人龚军峰，男，1971年10月12日出生，汉族，住义乌市。 委托代理人李娟、吴志伟，浙江红太阳律师事务所律师。 申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司，住所地：义乌市江滨路义乌乐园东侧。 法定代表人：金子军，董事长。 委托代理人楼入铭、王剑波。 被执行人义乌市制伞有限公司，住所地：义乌市廿三里镇。 法定代表人：陈廷森。 被执行人义乌市红光针织有限公司，住所地：义乌市廿三里街道武梅二街**。 法定代表人：罗良柱。 被执行人义乌市万兴箱包材料有限公司，，住所地：义乌市北苑街道丹溪北路** 法定代表人：王**满。 被执行人陈廷森，男，1957年11月25日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市廿三里竺阳路210号。 被执行人虞兰陵，女，1958年8月14日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市廿三里竺阳路210号。 被执行人陈豪，男，1985年2月25日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市廿三里竺阳路210号。 被执行人方远，女，1985年9月23日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市廿三里竺阳路210号。 被执行人罗良柱，男，1957年11月4日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市廿三里武梅二街15号。 被执行人何兰英，女，1957年2月16日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市廿三里武梅二街15号。 被执行人方达仁，男，1959年10月24日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市稠山二区33幢。 被执行人杨时珠，女，1960年3月22日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市稠山二区33幢。 被执行人王**满，男，1950年6月21日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市丹溪北路729号。 被执行人赵兰进，女，1951年11月28日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市丹溪北路729号。 在本院执行申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司与被执行人义乌市制伞有限公司（以下简称制伞公司）、义乌市红光针织有限公司、义乌市万兴箱包材料有限公司、陈廷森、虞兰陵、陈豪、方远、罗良柱、何兰英、方达仁、杨时珠、王**满、赵兰进金融借款合同纠纷一案过程中，案外人龚军峰对执行义乌市××三里××镇××路房地产【房产证号：义乌房权证廿三里字第**，土地证号：义国用（1997）第2&tim**;×9号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人龚军峰称，2009年5月20日，案外人与制伞公司签订房屋租赁合同一份，约定制伞公司将坐落于义乌市廿三里街道信联街62号（德艺堡楼下1间、店面后面全部、小仓库1个）出租给案外人使用。2016年5月30日，案外人与制伞公司签订续租合同一份，约定制伞公司将坐落于义乌市廿三里街道信联街62号（年年福珠宝右边店面2间、店面后面全部、小仓库1个）出租给案外人使用，租赁期限为2016年7月1日至2026年6月30日。申请执行人与被执行人制伞公司就涉案房产签订的抵押合同的抵押期限为2017年6月7日至2019年6月6日，发生在案外人与制伞公司的租期之内。案外人自租赁合同签订起一直按约支付租金。2018年12月10日，租赁双方签订补充协议一份，约定租金自2019年起至2026年共计196万元，案外人于2018年12月14日将三张本票共计196万元交付给制伞公司，租金已经全部支付完毕。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系受该抵押权的影响；《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。现请求：1、立即停止对案外人租赁的义乌市廿三里街道信联街62号（年年福珠宝右边店面2间、店面后面全部、小仓库1个）的腾空；2、对案外人租赁的义乌市廿三里街道信联街62号（年年福珠宝右边店面2间、店面后面全部、小仓库1个）进行租赁保护，保护期限为2016年7月1日至2026年6月30日。 本院查明，2019年4月10日，本院对原告浙江稠州商业银行股份有限公司与被告制伞公司、义乌市红光针织有限公司、义乌市万兴箱包材料有限公司、陈廷森、虞兰陵、陈豪、方远、罗良柱、何兰英、方达仁、杨时珠、王**满、赵兰进金融借款合同纠纷一案作出（2019）浙0782民初1354号民事判决。该判决认定：2017年6月7日，被告制伞公司与原告签订《最高额抵押合同》二份，约定被告以其所有的坐落于义乌市××三里××路××号××义乌市××三里××镇××路的两处房地产为其自2017年6月7日至2019年6月6日期间向原告融资分别在最高本金限额2555万元、3900万元范围内提供抵押担保。同年6月12日，双方办理了抵押登记手续。该判决判令：一、被告制伞公司本判决后效之日起十五日内给付原告浙江稠州商业银行股份有限公司借款本金5700万元并及利、罚息、复利（按合同约定计付，自2017年12月21日起至实际履行完毕之日止，扣除已支付的330110.94元）。二、原告浙江稠州商业银行股份有限公司在上述债权及诉讼费用范围内对被告制伞公司所有的坐落于义乌市××三里××路××号房地产【房产证号：义乌房权证廿三：义乌房权证廿三里字第****国用（2012）第107-00071号；最高本金限额2555万元】折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。三、原告浙江稠州商业银行股份有限公司在上述债权及诉讼费用范围内对被告制伞公司所有的坐落于义乌市××三里××镇××路房地产【房产证号：义乌房权证廿三里字第ｃ00084492号，土地证：义乌房权证廿三里字第**times;9号；最高本金限额3900万元】折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、原告浙江稠州商业银行股份有限公司在上述债权及诉讼费用范围内对被告义乌市红光针织有限公司所有的坐落于义乌市××三里××街××号房地产【房产证号：义乌房权证廿三里字第ｃ00196827号、ｃ00196828号；：义乌房权证廿三里字第****额1620万元】折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权（第二顺位）。五、被告陈廷森、虞兰陵，陈豪、方远各自分别对上述第一项债务及诉讼费用承担连带清偿责任。六、被告义乌市红光针织有限公司，罗良柱、何兰英，方达仁、杨时珠各自分别对上述第一项债务在最高本金限额2400万元及相应利息、罚息、复利、相应诉讼费用范围内承担连带清偿责任。七、被告义乌市万兴箱包材料有限公司、王**满、赵兰进对上述第一项债务中编号为20171563801013101506《流动资金借款合同》项下3200万元借款在最高本金限额600万元及相应利息、罚息、复利、相应诉讼费用范围内承担连带清偿责任。案件受理费人民币174180元，由被告制伞公司负担。义乌市万兴箱包材料有限公司、王**满、赵兰进不服判决提起上诉，2019年8月6日，金华市中级人民法院作出（2019）浙07民终2891号民事裁定：准许义乌市万兴箱包材料有限公司、王**满、赵兰进撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。（2019）浙0782民初1354号民事判决生效后各被告未履行，原告于2019年9月24日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2019年11月13日，本院作出（2019）浙0782执11183号执行裁定，查封被执行人制伞公司所有的坐落于义乌市××三里××镇××路【房产证号：义乌房权证廿三里字第ｃ00084492号，土地证号：义国用（1997）第2&tim**;&time：义乌房权证廿三里字第**25日，本院作出（2019）浙0782执11183号之一执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。2019年11月27日，本院作出（2019）浙0782执11183号公告，责令被执行人制伞公司于2019年12月25日前将上述房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。 案外人龚军峰提供《房屋续租合同》复印件一份，该份材料显示，2016年5月30日，案外人龚军峰（乙方、承租方）与被执行人制伞公司（甲方、出租方）签订《房屋续租合同》一份，约定租赁房屋坐落义乌市廿三里街道信联街62号（年年福珠宝右边店面2间、店面后面全部、小仓库1个）。租赁期限为10年，自2016年7月1日至2026年6月30日，每年房租费32万元。租金及租金交付办法：房租费提前两个付清，租赁期间水电费由乙方自行负担，水电费按照物价局标准收取等内容。案外人龚军峰同时提供2009年5月20日其与被执行人制伞公司签订的房屋租赁合同复印件一份，证明2009年5月20日案外人向被执行人制伞公司租赁涉案房产，租赁期限为2009年7月1日至2016年6月30日止的事实；提供收款凭证、收款说明各六份，中国农业银行个人账户明细二份，业务凭证三份，账户明细清单四份，协议书一份，证明案外人支付租金的事实（本组证据均为复印件）；提供补充协议一份、中国银行本票二份，证明案外人与被执行人制伞公司签订补充协议，案外人于2018年12月14日以本票形式支付2019年至2026年租金共计196万元的事实（本组证据均为复印件）；提供自制的水电费明细表一份、收款凭证复印件十二份，证明案外人支付水电费的事实。 本院认为，案外人龚军峰与被执行人制伞公司签订《房屋续租合同》的时间虽在涉案房产办理银行抵押手续前，但该租赁合同未经有关部门备案登记和公证部门的公证，案外人2013年至2018年交纳的租金均由他人收取，案外人仅提供收款收据证明其支付水电费，并无其他支付依据予以佐证。故案外人提供的租金、水电费支付依据均不足以证明案外人与被执行人制伞公司于2016年5月30日签订了《房屋续租合同》并实际占有使用涉案房产至今的事实，对该房屋续租合同的真实性本院不予认定。综上，案外人的异议理由不能成立，对其异议请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回龚军峰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘苏英 审 判 员  蒋晓东 人民陪审员  陈志辉 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  张文懿