重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初8514号原告：肖江，男，汉族，1991年7月15日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：郑洪春，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告：方渝平，男，汉族，1966年2月13日出生，住重庆市北碚区。被告：宋正建，女，汉族，1969年11月15日出生，住重庆市北碚区。二被告共同委托诉讼代理人：何春润，重庆大新律师事务所律师。原告肖江与被告方渝平、宋正建排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。诉讼过程中，本案因故依法中止审理，待中止事由消除后，本院依法公开开庭进行了审理，原告肖江的委托诉讼代理人郑洪春，被告宋正建及其委托诉讼代理人何春润（同时作为被告方渝平的委托诉讼代理人），到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖江向本院提出诉讼请求：1、请求二被告立即搬离位于重庆市北碚区XX村XX号X幢X单元X-X号房屋；2、要求二被告支付案涉房屋占有使用费（2018年4月20日至实际搬离之日止，标准为1500元/月）。事实和理由：肖江于2018年3月5日以65万元的价款从原房主谭丽处购得坐落于北碚区XX村XX号X幢X单元X-X号房屋，在肖江付清了所有款项后，双方办理了该房的过户登记手续，肖江在2018年4月20日依法取得了北碚区国土房屋管理局颁发的渝（2018）北碚区不动产权第00036XXXX号产权证书，但在肖江与原房主谭丽约定的交房时间肖江却接不了该房。原因是该房被方渝平、宋正建占据用于经营麻将馆，方渝平、宋正建告诉肖江他们与原房主谭丽之间有债务关系，因此有权占据该房。虽经肖江多次交涉，但方渝平、宋正建至今仍非法占据肖江拥有合法所有权的该房。方渝平、宋正建所占据的房屋从2018年4月20日起就已属肖江所有，这已得到了房屋权属登记机关的法律确认。肖江认为，即使真如方渝平、宋正建所说其与原房主谭丽之间有债权债务关系，这也是他们之间的事，与肖江是毫不相干的，方渝平、宋正建也不应该在2018年4月20日以后继续非法占据他人的合法不动产。方渝平、宋正建的行为已构成对肖江不动产物权的严重侵害，且已给肖江造成一定的经济损失，为维护自身合法权益，故起诉来院。被告方渝平、宋正建共同辩称，1、肖江选择的被告主体错误。方渝平、宋正建与肖江之间没有任何合同关系或者其他关系，也没有任何对肖江的妨碍行为。2010年7月21日，甲方谭丽、担保方重庆市大豪房地产开发有限公司、乙方方渝平、宋正建签订了《房屋买卖合同》。2010年7月21日，重庆市大豪房地产开发有限公司作为甲方，与乙方方渝平、宋正建签订了《补充协议》。方渝平、宋正建对该房屋是合法的购买关系。2、方渝平、宋正建现在对重庆市北碚区XX村XX号X幢X单元X-X号房屋是合法占有。2010年7月21日签订两份协议后，2010年11月9日重庆市大豪房地产开发有限公司将业主入住通知书发给XX小区X幢3单元1层1号业主宋正建，然后方渝平、宋正建夫妇接房后一直居住到现在，此可见宋正建提供的2012年4月23日、2018年8月31日向物业管理公司重庆缙邻物业管理有限公司缴纳的X-X-X-X号房的物业管理费和水电费收据。从2010年交付房屋至今，都是由方渝平、宋正建一家占有使用该房屋。3、方渝平、宋正建是合法占有房屋在前，肖江办理房屋权证在后，所以方渝平、宋正建不构成对肖江的妨害。肖江虽然在2018年4月20日办了产权证，但该房屋是2010年11月9日就交给了方渝平、宋正建。从正常的法律关系上讲，肖江在谭丽手上购买房屋，就应当找谭丽主张履行合同，请求合同相对方履行交付房屋的义务，不应当找方渝平、宋正建搬出房屋。法律关系各是各的。肖江只能起诉谭丽要求履行交付房屋的义务，谭丽可以起诉要求解除2010年7月21日与方渝平、宋正建签订的《房屋买卖合同》。都有司法救济的道路，本案应当驳回肖江对方渝平、宋正建的诉讼请求。经审理查明，2018年3月5日，谭丽（甲方、出售方）与肖江（乙方、购买方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将其坐落于重庆市北碚区XX村XX号XX小区X-X-X-X号房屋出售给乙方，建筑面积121.76平方米。出售房屋的所有权证证号为2017-00123XXXX。二、甲乙双方约定该房屋的成交价格为人民币65万元整，在办理房屋过户登记时，由乙方一次性付清。三、因该房屋现由他人用于经营麻将茶楼等，故甲方于2018年5月30日前将上述房屋全部移交给乙方，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。该合同还对违约责任等作了约定。2018年4月20日，案涉位于重庆市北碚区XX村XX号XX小区X幢X单元X-X号房屋产权登记于肖江名下，该房屋建筑面积为121.76平方米。另查明，2008年6月12日，方渝平、宋正建（乙方、买方）与重庆市大豪房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定由方渝平、宋正建购买该公司位于重庆市北碚区XX村XX号附X-X-X-X1号房屋，该房屋建筑面积为123.42平方米，套内面积108.37平方米，套内单价为4942.72元/平方米。总成交金额为535643元。2011年1月12日，现该房屋产权登记至方渝平、宋正建名下，产权证载明的房屋建筑面积为121.76平方米。2008年6月12日，重庆市大豪房地产开发有限公司出具《承诺书》，载明：宋正建、方渝平对其所购买的重庆市北碚区XX小区X-X-X-X1号房屋轴线所对应的负一层拥有使用权。2010年7月21日，谭丽（甲方）与宋正建、方渝平（乙方）、重庆市大豪房地产开发有限公司（担保方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方在担保方重庆市大豪房地产开发有限公司购买了位于XX小区X-X-X-X号房屋，该房在农商行北碚支行银行办理抵押贷款元。现经甲方与乙方协商，甲方将该房出售给乙方，并达成如下协议：一、乙方已向担保方交付了部分房款，差额部分172788.00元在办理该房屋过户登记时，由乙方付清；二、甲方于2010年12月30日前将上述房屋全部移交给乙方；三、在X-X-X-X号房未过户前，甲方和担保方应保证乙方的使用权，并保证无其他产权纠纷；四、购买该房屋的大修基金、水、电、气安装及在房管局、国土局过户、登记过程中所发生的费用由甲方和担保方承担；五、违约责任如甲方未按约定时间将房屋交付给乙方，未能按时办理房屋产权登记；担保方大豪房地产开发有限公司应赔偿乙方违约金74052.00元（房屋总金额370260元的20%）。六、农商行北碚支行的贷款仍由甲方偿还，担保方继续担保。七、其他约定，如乙方违约，亦按本合同第五条执行。如担保方不能按时交房，乙方收取担保方的房屋租金。租金1000元/月。八、本合同一式叁份，甲、乙双方和担保方各执一份，签字盖章生效。同日，重庆市大豪房地产开发有限公司（甲方）与宋正建、方渝平（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方于2008年购买甲方XX小区X-X-X-X1号房，并于2008年签订《商品房买卖合同》，房屋价格建面4340元/m2，此价格含负一层的售价在内，因负一层现未经相关部门审核，因此，影响该房购买人的使用。经双方协商，达成以下协议，共同遵守。一、双方同意将X-X-X-X1号下的负一层调换到X-X-X-X号房。二、X-X-X-X房按宋正建、方渝平购买X-X-X-X1号房时相同建面房价4340元/m2执行。三、X-X-X-X1号房下负一层的房价按元/m2计算，X-X-X-X号房与X-X-X-X1号房的负一层价差部分由宋正建、方渝平补足，其金额为172788元，单位建筑面积为1400元/m2。四、双方约定，X-X-X-X号房于2016年内过户给宋正建、方渝平；办理过户手续时，购买人付清房屋价差额172788元。办理过户登记时，甲乙双方产生的所有费用由甲方承担。五、X-X-X-X号房的大修基金元由甲方承担，甲方不再承担因X-X-X-X1号房因未按合同约定按时交房及甲方相关承诺的违约金，甲方也不再收取X-X-X-X号房的水、电、气等安装费用。双方同意将X-X-X-X号房于2010年12月30日交乙方装修。六、X-X-X-X号房在未过户前，甲方保证乙方的使用权，并保证无其他产权纠纷。七、本补充协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章生效，办理过户手续，补清房屋价差额后失效。2010年11月9日，宋正建办理了入住手续，方渝平、宋正建使用案涉位于重庆市北碚区XX村XX号X幢X单元X-X号房屋至今，并向物业公司交纳了水、电、物管费等费用。2013年12月25日，方渝平、宋正建向重庆市大豪房地产开发有限公司交纳XX小区X-X-X-X房款4700元。还查明，2018年9月20日，本院以（2018）渝0109民初10052号案立案受理方渝平、宋正建诉谭丽、肖江、重庆市大豪房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，在该案中，方渝平、宋正建请求确认谭丽与肖江于2018年3月5日关于重庆市北碚区XX村XX号XX小区X幢X单元X-X号房屋的买卖合同无效。该案经审理，认定的事实包括：2008年1月29日，大豪公司（甲方）与谭丽（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市北碚区XX村XX号附X-X-X-X号房屋以555390元的价格出售给乙方，该房屋建筑面积为123.42平方米，套内面积108.37平方米，套内单价5124.94元/平方米。房款方式为按揭付款：乙方于2008年1月29日支付首付款167390元，余款388000元由银行提供贷款。之后，谭丽向银行申请按揭贷款。大豪公司与谭丽认可：谭丽并没有向大豪公司支付过首付款。该案认定的肖江付款情况为：肖江分别于2018年4月6日、4月27日、5月9日、6月11日向谭丽付款200000元、128000元、200000元、100000元，共计628000元，余款22000元，因肖江发现无法交房，故一直未付。2018年11月30日，本院作出（2018）渝0109民初10052号民事判决书，判决驳回方渝平、宋正建的诉讼请求。方渝平、宋正建不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，但因上诉人未按通知缴纳上诉费，该院于2019年1月28日作出（2019）渝01民终913号民事裁定书，裁定该案按宋正建、方渝平自动撤回上诉处理，一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。本案诉讼过程，肖江撤回了关于要求方渝平、宋正建支付案涉房屋占有使用费的诉讼请求。综上所述事实，有商品房买卖合同、房屋买卖合同、补充协议、房地证、（2018）渝0109民初10052号民事判决书、（2019）渝01民终913号民事裁定书等书证材料及原、被告的当庭陈述经庭审质证，在卷为据，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，根据生效判决确认的事实，对于案涉房屋，肖江已支付了大部分的房款，且已于2018年4月20日依法取得不动产产权证，系该房屋的权利人，即肖江已依法取得对案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权。方渝平、宋正建在与谭丽及作为担保方的大豪公司签订了案涉房屋买卖合同后，并未办理房屋产权过户登记手续，对于合同约定的差额部分的房款亦未支付完毕。大豪公司虽已将案涉房屋交与方渝平、宋正建使用，方渝平、宋正建在使用期间也向物业服务公司交纳了案涉房屋水、电、物管费等费用，但方渝平、宋正建占有使用案涉房屋的权利基础仍为债权，不能对抗肖江对案涉房屋所享有的物权。故，对肖江要求方渝平、宋正建搬出案涉位于重庆市北碚区XX村XX号X幢X单元X-X号房屋的诉讼请求，本院予以支持。本案诉讼过程中，肖江撤回了关于要求方渝平、宋正建支付案涉房屋占有使用费的诉讼请求。对此，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告方渝平、宋正建于本判决生效之日起三十日内搬离案涉位于重庆市北碚区XX村XX号X幢X单元X-X号房屋。二、驳回原告肖江的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告方渝平、宋正建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  闫平平人民陪审员  赖远模人民陪审员  李建华二〇二〇年八月十二日书 记 员  刘小琦