浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初946号 原告：浙江光兆商务管理有限公司（统一社会信用代码为91330212308928315G）。住所地：宁波市鄞州区首南街道鄞县大道东段****。法律文书送达地址：宁波市鄞州区天童南路535号红巨大厦27楼。 法定代表人：江晓军，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱小生、马周红，上海市泾锐律师事务所律师。 被告：孔亚苹，女，1976年12月24日出生，汉族，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址：宁波市鄞县。 委托诉讼代理人：施益敏、吴伟，浙江红邦律师事务所律师。 原告浙江光兆商务管理有限公司（以下简称光兆公司）与被告孔亚苹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序。根据原告申请，本院依法对被告实施了财产保全。因案情复杂，本案于2020年4月11日转为普通程序，由审判员薛海蓉独任审理。本案于2020年6月3日依法公开开庭进行审理，原告光兆公司的委托诉讼代理人朱小生、马周红，被告孔亚苹及其委托诉讼代理人施益敏到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限六个月，现已审理终结。 原告光兆公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2019年12月25日解除；2.被告支付原告2019年12月1日至2019年12月25日的租金89041元，并支付自2019年11月1日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.被告立即支付原告自2019年12月26日起至租赁房屋实际交还之日止，每日按合同解除前最后一个月日租金2倍的标准（7123元／日）计算的房屋占有使用费；4.被告支付原告2个月免租期租金216666元；5.被告支付原告违约金325000元；6.被告立即腾退租赁房屋并将租赁房屋恢复原状交还原告；7.被告支付原告自2020年1月3日起至租赁房屋实际交还之日的水电费（水费按照6.9元每吨计算，电费按照1.1元每度计算）。8.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2019年4月3日，原、被告签署生效《商铺租赁合同》一份，就被告向原告承租位于宁波市鄞州区××街道××路××号商铺××商铺号××事宜进行了相关约定，具体包括租赁用途、租赁期限、免租期、租金及支付方式、房屋的交还、违约责任等，并约定了由房屋所在地人民法院管辖。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，然被告仅支付了第一期租金，2019年12月1日至2020年5月31日的第二期租金（2019年11月1日前应当支付）迟迟未能支付。原告多次催讨未果，于2019年12月24日向被告发送了解除合同的律师函，解除了双方签订的《商铺租赁合同》。此外，如果合同继续履行，被告应按合同约定支付两期租金1300000元，并按照银行同期贷款利率的四倍支付滞纳金，支付律师费、诉讼费等。 被告孔亚苹辩称，1.被告不认可原告解除合同的行为，双方在合同签订过程中及其后没有对合同解除作出约定，原告单方面解除合同没有依据，被告也没有收到原告发送的律师函。2.被告未支付租金有客观原因。原告虽然向被告交付了房屋，但房屋周边道路长期封闭施工，无法正常通行，被告租房用于餐饮经营，无法正常开业，实际于2019年12月12日开业，开业后又遭遇疫情，故签约后到2020年5月底无法正常经营。且原告在招租过程存在虚假陈述和诱骗行为，被告虽承租但无法经营，租金应减免，或者原告应赔偿被告损失。3.原告主张的日租金两倍的房屋占有使用费、免租期租金、违约金等均未经双方协商且合同不涉及该内容，没有依据。4.被告要求继续履行合同，涉案合同不符合解除条件。5.被告愿意承担合理的水电费。6.原告主张的律师费没有依据，不应支持。 原告光兆公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.《商铺租赁合同》（编号×××Ｂ5）一份，拟证明原、被告于2019年4月3日签订合同，根据约定原告有权解除合同、收取违约金等事实。 2.律师函、EMS邮单、查询单各一份，拟证明原告于2019年12月24日向被告发送解除合同律师函的事实。 3.法律服务合同、律师费发票各一份，拟证明原告为诉讼支付律师费30000元的事实。 4.房屋产权证、委托书复印件各一份，拟证明原告有权出租涉案房屋的事实。 原告提交的上述证据经庭审质证，被告的质证意见及本院认证意见如下：证据1，被告对真实性有异议，认为该合同与被告持有的合同不一致，被告持有的合同没有第13.2条以后的内容，涉及违约责任、合同解除、违约金等，且合同的骑缝章不完整。本院认为，基于被告承租的事实，对原、被告签订《商铺租赁合同》的事实予以认定，关于合同内容的真实、完整在说理部分结合被告提供的合同一并阐述。证据2，被告未收到该函件，EMS邮单上商铺的编号错误，快递查询单显示并非本人签收；律师函发送时间早于法律服务合同签订时间，代理人发函时是否有授权有异议。本院认为，虽然寄送函件的邮单上书写的商铺号错误，但联系人姓名、电话、店铺名等内容均正确无误，且双方通过微信聊天对此有过沟通，原告对于委托发送律师函的行为并不否认，故对于原告通知被告解除合同的事实予以认定，至于解除合同的效力在说理部分结合其他事实及证据阐述。证据3，律师费发票金额与原告诉请主张不一致，且被告持有的合同中没有该约定内容，不应由被告承担。本院对原告聘请律师进行诉讼的事实予以认定。证据4，被告认为未提交原件，真实性由法院核实。本院经核实对真实性、合法性、关联性予以认定。 被告孔亚苹为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据： 1.《商铺租赁合同》一份，拟证明被告持有的合同没有约定合同解除、违约责任等内容的事实。 2.店铺门口现场照片两份、光盘一份，拟证明涉案店铺因道路长期施工无法通行，至2019年12月仍然无法正常营业，原告在签订合同时存在虚假承诺、诱骗商家入驻的事实。 3.合同、预算书、收据若干，拟证明被告为餐厅经营投入装修及设施等两百余万元的事实。 被告提交的上述证据经庭审质证，原告的质证意见及本院认证意见如下：证据1，原告对真实性有异议，认为被告持有的该份合同缺少第11至14页，应以原告的合同为准。本院认为，经过核对该份合同的骑缝章完整，合同中签字、盖章、捺印均为真实，故对该份合同的真实性、合法性予以认定。证据2，原告对真实性有异议，认为该照片显示的是2019年11月修建轨道交通的情况，之前路面虽有破损但道路能够通行，其他店铺在正常开业。本院认为，位于宁波市鄞州区××路的轨道交通建设在原、被告签订租赁合同前已经在进行中，施工期间道路曾作封闭处理是众所周知的事实，根据政府部门公告在2019年11月恢复通车，被告在签订合同前对此应有审慎注意义务，不能仅以双方在沟通过程中提到的道路通行情况证明原告存在虚假承诺等行为，本院对该证据的证明目的不予采信。证据3，原告不是合同相对方，无法确认其真实性及装修和设施投入，被告有相应投入是事实，但不能证明因原告原因给被告造成了损失，被告对此亦未提起反诉，与本案无关。本院对被告承租店铺后投入装修及设施的事实予以认定，结合被告提交的投入装修的证据能够认定该商铺至少在2019年7月仍在装修的事实。 综合原、被告诉辩意见、举证、质证和本院认证意见，本院确认本案如下事实： 2019年4月3日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，确认位于宁波市鄞州区××街道××路××商铺系由出租方（原告）投资运营的项目，该合同第一部分专用条款约定：租赁商铺坐落于宁波市鄞州区××街道××路××号，商铺号Ａ04＋Ａ05，实际使用面积为398平方米；乙方（被告）在签署本合同前已测量并确认该面积属实；双方同意，本条所列商铺暂测建筑面积如与相关部门、机构、组织及自然人测量的面积数据存在差异，或者与实测建筑面积、自用面积或者其他算法的面积数据存在差异的，本合同约定的租金不进行任何调整；租赁商铺以甲乙双方在交房时《商铺交接确认书》为准，并作为本合同附件。乙方租赁该商铺作为商业产业使用，经营业态为餐饮；装修免租期，承租方享有2个月的免租期，自2019年4月3日至2019年5月31日止，免租期内乙方仍需支付物业服务费及水电费；租赁期限，自2019年6月1日至2027年12月31日止。租金及支付，第一年租金为1300000元（不含所有税费，如需开票，由乙方补齐税费），承租方需在签约完成后3日内付清；付款方式，半年一付，最后一期7个月一次性付清，以后每期需提前30日向甲方支付；第二年租金1300000元（2020年6月1日至2021年5月31日），第三、四年每年租金1365000元（2021年6月1日至2023年5月31日），第五、六年每年租金1433250元（2023年6月1日至2025年5月31日），第七、八年每年租金1504912元（2025年6月1日至2027年5月31日），第九期租金877866元（2027年6月1日至2027年12月31日止）。物业服务费按建筑面积计为21659.40元／年，公共维修费1203.30元／年，首笔预收共计26672元，自2019年4月3日至2020年5月31日；乙方须在签约完成后3日内向甲方缴纳费用；合同期内物业服务费按一年预收，以后每期需提前30日向甲方支付；水费为6.9元／吨，电费为1.1元／度，燃气费按照燃气公司标准收取，如遇相关部门调整水、电价格，则上述水、电价格相应调整；乙方在进驻项目开始装修前，需缴纳天燃气开通费用30000元，水电押金20000元；乙方应在每月收到甲方或甲方指定物业服务公司催缴通知单7个工作日内交付给甲方。乙方需在支付第一期租金的同时缴纳履约保证金 100000元，合同到期后，履约保证金无息退还；乙方若违约，甲方可在履约保证金中扣除水费、电费、租金、商业管理费、违约金等，不足部分乙方应在3日内补足；同时，扣除之后，乙方应在3日内重新补足履约保证金；合同期满，乙方将工商、卫生防疫、环保等相关证照迁移或注销并结清所有费用后，甲方将履约保证金无息退还。 该合同第二部分通用条款约定：1.出租房屋基本情况，该房屋的具体位置详见附件《房屋平面位置图》。2.租金、其他费用及支付方式，承租方应向出租方支付合同保证金，租期内，如承租方未能按时足额支付租金、物业费、推广费（若有）、能源费、违约金及其他承租方应当支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租方有权从合同保证金中抵扣承租方的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租方违约所造成的损失。3.房屋的交付，承租方须按照出租方或出租方通知的时间前往指定地点办理交付手续；出租方应按合同约定，将完成竣工备案的房屋交付给承租方使用，具体条件以交付时该房屋实际现状为准。4.装修，承租方应按照出租方和物业服务公司的要求办理装修及进场手续并严格遵守装修管理的相关规定；房屋内任何形式的装修、整改须在征得出租方的书面同意和相关政府部门审批同意后由承租方自行负责实施，等。5.开业，承租方应在开业日前完成该房屋装修工程，并且通过了政府相关主管部门的验收及出租方或物业服务公司的验收；承租方已取得法律法规或政府规章规定，该房屋开业经营所需的一切执照、证书、许可或批复，等。12.房屋的交还，承租方应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租方交还该房屋，承租方逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租方还应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的1倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止；同时，承租方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成出租方其他损失的，承租方还应承担赔偿责任，出租方有权停止能源供应并采取强制措施制止承租方继续使用该房屋，由此造成的一切损失由承租方承担；承租方如在租赁期满或本合同提前解除后3日内未交还房屋的，出租方有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租方承担，出租方有权在承租方缴纳合同保证金中扣除相应费用，保证金不足以弥补出租方损失的，出租方有权向承租方追偿；因此发生的费用包括但不限于律师费、公证费等由承租方承担。13.违约责任，13.1，本合同期内，除房屋产权方解除、终止合同（包括但不限于被法院查封、拍卖）外，出租方解除本合同并提前收回房屋的，出租方应向承租方无息退还尚未到期的租金、物业费及其他相关费用，承租方并有权向出租方按3个月租金金额收取违约金，出租方除此之外无须再承担任何违约责任；因房屋产权方解除、终止合同（包括但不限于被法院查封、拍卖）的，如有相应赔偿，则按照乙方对应面积的份额计算赔偿额，如无赔偿的，甲方亦无需承担赔偿责任。13.2，除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，承租方解除本合同并提前撤出房屋的，则出租方不予退还承租方已缴纳的所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业费及其他承租方已缴款项），另外出租方有权向承租方按3个月租金金额收取违约金，承租方应同时付清全部应付费用及违约金；等等。上述专用条款、通用条款合同内容系原、被告各自持有的合同中均有约定的内容。上述合同中双方均有约定的内容还有附件二，《商铺交接确认书》，被告确认房屋交接时间为2019年4月3日；附件五，《商铺租赁合同补充协议》，约定了部分转租、整体转让等事宜。 原告持有的合同第二部分通用条款还约定：13.2，如乙方在第一个合同年提出退租或双方实际解除本合同的，则乙方的免租期取消，在结算有关费用时应当自双方交房之日起，按照合同第6条第一款约定日租金计算标准承担交房之日起相应租金及相关费用，同时全额扣除履约保证金。13.3，若承租方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业费及其他各项费用，出租方有权每日向承租方按所欠费用的1%计算收取滞纳金，同时出租方有权采取停止供水、停止供电、限制承租方的人员或物品进出等方式阻止承租方正常使用租赁房屋，直到承租方补缴费用，并按约定承担相应的违约责任为止，逾期3日还未缴纳的，出租方有权解除本合同。14.在承租方违约情况下出租方又接受租金或其他款项时，不能视为出租方放弃追究承租方违约责任的权利。15.通知，本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按本合同首部列明的联系方式发出；在承租方接收到该房屋后，任何给予承租方的通知如果该通知写明以承租人为收件人并被留置在该房屋内或公示在房屋入口处，将被认为通知已送达承租方；等等。原告持有的合同还附有签字页，该页承租方无被告签字，但有捺印；合同还有附件一，商户租赁用途申请书；以及平面图。 合同签订后，原告出具店铺定金凭证一份，限被告在2019年4月15日前支付首笔租金1300000元，支付首笔物业及公共维修费26672元，支付履约保证金100000元、水电押金20000元，以及天燃气开通费30000元。被告除租金部分仅支付650000元外，其余费用按约付清。被告在接收房屋后按其经营用途对房屋进行装修，根据被告提交的装修施工合同显示，装修施工至2019年7月14日竣工验收。被告于2019年12月开始营业，至2020年春节前夕，因受疫情影响，店铺暂停营业。期间，原告于2019年12月24日发送了律师函，通知被告，因其未于2019年11月1日前缴纳2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金650000元，故按合同13.3条约定，决定解除合同，并要求被告立即腾退，支付租赁费用并赔偿损失，等。涉案店铺交付前其所在嵩江中路因轨道交通建设等原因，曾封闭施工，于2019年11月恢复通车。 同时查明：涉案店铺所有权人系案外人陈定龙。陈定龙将包括涉案店铺在内的房屋出租给原告，租赁期限自2018年11月1日至2027年12月31日；租赁期内，允许原告装修及分区域对外出租。 还查明：原告为诉讼与上海市泾锐律师事务所签订了法律服务合同，约定律师费总额为30000元。原告为实施财产保全支付财产保全申请费4520元。 另，本案审理期间，经本院组织调解，被告陆续恢复经营，且向原告支付了水电费60000元，至2020年6月1日止的水、电、燃气费用已付清。被告还于2020年6月8日向本院另行起诉，要求确认继续履行涉案的《商铺租赁合同》，并要求原告赔偿或退还2019年6月1日至2019年12月12日的租金，免除2020年2月、3月的租金，等。 本院认为：本案双方当事人的主要争议是，被告在合同履行过程中是否存在违约行为；如被告违约，原告是否有权解除合同。原、被告双方于2019年4月3日签订《商铺租赁合同》，由被告承租位于宁波市鄞州区××街道××路××号××商铺，被告已经实际接收商铺并投入经营，故双方对于租赁涉案商铺具有真实意思；虽然原、被告持有的合同存在差异，但合同中第一部分专用条款、第二部分通用条款第1-13.1条、13.2条的部分内容均一致，涉及租赁标的物、租期、租金及支付、物业费、水电费等租赁合同主要内容均明确，故上述合同条款对原、被告均具有约束力。原告持有的合同文本中第二部分专用条款13.2条的部分内容至17条（第11-12页）虽然在形式上属于完整的合同文本内容，但经过比对原、被告各自持有的合同文本能够确认，原告的合同文本虽然完整，骑缝章不完整；被告的合同文本虽然不完整，但是骑缝章完整，能够排除被告擅自抽离部分合同页的事实，故本院认为应以被告持有的合同文本作为原、被告履行合同的依据，该合同对双方具有约束力；至于被告的合同文本中缺页的签字页、附件一、平面图不影响双方履行合同。基于上述对合同文本的认定，原告持有的合同中部分内容，涉及取消免租期、滞纳金、合同解除等条款对被告不具有约束力。 租赁合同中，承租人的主要合同义务是支付租金，原、被告双方对于合同文本虽有争议，但对于租金及支付条款是明确的，并不存在争议。本案中被告在履行合同期间是否存在违约行为的问题，以认定被告是否按约履行支付租金义务为前提。被告称涉案商铺所在地在其签订合同时长期封闭施工，无法正常通行，原告在招租过程存在虚假陈述和诱骗行为，导致其经营的餐饮店无法正常开业，给被告造成了重大损失，被告未支付租金存在客观原因。对此，本院认为，在原、被告双方签订租赁合同前，涉案商铺所在地已经在进行轨道交通建设施工，被告在签订合同前对此知情，对于道路何时正常通行以及可能对其餐饮店开业经营造成的影响应当有合理判断；被告称原告对于道路通行时间有所承诺，即使该承诺真实存在，原告并非建设方，并不能掌控建设情况，双方对于信息来源在一定程度上是公平的，被告既然已经意识到可能存在无法正常开业的风险，应当在签订合同时审慎，否则，双方均应按合同约定履行。合同约定，第一年租金1300000元应于签约完成后3日内付清，原告出具的定金凭证要求在2019年4月15日前付清，嗣后被告仅支付半年租金650000元，原告直至2019年12月才正式向被告发函催讨，从函件看其要求被告在2019年11月1日前支付剩余半年租金650000元，实际已经在租金支付时间上给予了被告宽延期，但被告仍未履行支付租金义务，故被告在合同履行期间存在违约行为，本院认定被告认为其未支付租金存在客观原因的理由不能成立。关于原告发函解除合同的效力问题，本院认为，该函件虽然已经有效送达给被告，但不应适用原告所持合同文本中关于合同解除的约定，合同是否解除，应按法律规定并结合本案的实际情况认定。被告未按约支付租金是事实，但从合同签订及履行情况看，涉案商铺所在地较长时间段在进行公用建设封闭施工，至2019年11月恢复通车，被告承租商铺系进行餐饮经营，道路是否正常通行对其经营必然存在影响，其开业确实在一定程度上受到了客观条件的限制，此后不久又受疫情影响，导致餐饮店迟迟未能正常营业，其未按约支付租金的行为虽然不当，但情有可原，且考量被告的租期较长，为经营投入了大量装修及设施，故本院认定涉案合同不宜解除，原、被告双方应当继续履行。 关于原告的各项诉讼主张是否成立的问题，虽然原告以合同解除为前提提出了相应诉讼主张，本院鉴于本案实际情况认定合同继续履行，原告对于合同继续履行也提出了意见，基于诉讼便利及解决争议的需要，本院以合同继续履行对原告的各项诉讼主张作出认定：第一，关于租金，原告仅主张了其认为合同解除前的部分租金，但已要求被告另行支付占有使用费至房屋交还之日止，根据合同约定，第一年剩余半年租金650000元已经到期，第二年中2020年6月1日至2020年11月30日的租金650000元应于2020年5月1日支付，亦已到期，故被告应向原告支付计至2020年11月30日的租金共计1300000元。关于原告主张的未支付租金89041元的利息，鉴于涉案合同履行的实际情况本院不予支持，至于原告主张在合同继续履行情形下应按银行同期贷款利率的四倍支付利息并无依据，本院亦不予支持；但本案判决生效后确定的履行期届满，如被告仍未履行，则应按法律规定承担逾期履行责任。关于原告主张的占有使用费、免租期租金、违约金均以合同解除为前提，取消免租期条款亦不能约束被告，且涉案合同继续履行，本院对原告的上述主张不予支持。关于原告主张的水电费，被告在本案审理期间已经支付了计至2020年6月1日的水电费，故本院对原告的该项主张不再处理，后续费用支付由双方继续按合同约定处理。关于原告主张的律师费30000元，本院认为合同对于律师费有约定，虽然原告提交的法律服务合同所载律师费与律师费发票不符，原告确有委托律师进行诉讼的行为，被告亦有违约行为，结合本案原、被告主张及实际情况，本院酌情确定由被告承担20000元。关于财产保全申请费，属于原告实际发生的损失，应由被告承担。关于被告提出租金减免的问题，被告在本案中并未提出明确主张，且就此已经另行诉讼，故本院对此不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告孔亚苹向原告浙江光兆商务管理有限公司支付计至2020年11月30日的租金1300000元，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告孔亚苹向原告浙江光兆商务管理有限公司支付律师费损失20000元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告孔亚苹向原告浙江光兆商务管理有限公司支付财产保全申请费损失4520元，于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回原告浙江光兆商务管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费21686元，由原告浙江光兆商务管理有限公司负担4786元，被告孔亚苹负担16900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  薛海蓉 二〇二〇年八月十四日 书记员  陈栎桦