北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初27357号原告：怡海达丰物业管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：陈光，经理。委托诉讼代理人：叶家华，北京市中银律师事务所律师。被告：刘冬云，女，1968年11月27日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘明军，北京市德鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婧，北京市德鸿律师事务所律师。原告怡海达丰物业管理（北京）有限公司（以下简称怡海达丰北京公司）与被告刘冬云物业服务合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告怡海达丰北京公司的委托诉讼代理人叶家华，被告刘冬云及其委托诉讼代理人刘明军、黄婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡海达丰北京公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业费12533.3元及滞纳金（以延付物业费为标准，自每年2月1日开始到实际给付之日止按照每日千分之三计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为北京怡海花园富泽园2栋1502室（以下简1502室）业主，该房屋面积为102.05平方米，原被告双方于2002年4月6日签订了《北京怡海花园物业管理公约》，约定由原告向被告涉案房屋提供物业服务，被告支付相应的物业服务费，被告应在每年的1月31日之前交纳当年的物业服务费，逾期交纳的，按应交费用总额万分之三每天的标准向原告交纳滞纳金。被告自2015年起开始欠缴物业费至今。原告曾多次催要，被告仍无理由拖欠至今，其行为损害了原告合法权益，故诉至法院。被告刘冬云辩称：不同意原告的诉讼请求。我是1502室房屋的所有权人，房屋面积为102.05平方米。诉求部分超过了诉讼时效，因此原告主张的2015年和2016年的费用已经超过了诉讼时效；原告作为物业公司召开的业主大会资格有问题，并不是有效的业主大会，个别业主和原告之间的上调约定不约束我；根据北京市物业管理办法有关规定，本小区无业主大会，原告的材料没有业主大会盖章，没有法律效果；之前每年的物业费是1771.9元，原告调价的金额我不同意，我只能交纳无异议的供暖费，原告涨价不是我的责任不交，我交纳给原告，原告不收，因此不应该有违约金。原告的诉求没有法律依据，应按原告标准交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐。本院经审理认定事实如下：刘冬云系1502室房屋所有权人，该房屋建筑面积为102.05平方米。2002年4月6日，北京达丰物业管理有限公司与刘冬云签订《北京怡海花园物业管理公约》，由北京达丰物业管理有限公司为1502室所在小区提供物业管理服务，物业管理费按年计收。每年的1月1日至1月31日交纳。逾期交纳的，按每日加收应交纳费用的万分之三作为滞纳金。并约定了物业管理服务费用收费标准。后达丰物业公司经工商登记更名为怡海达丰北京公司。庭审中，双方均认可被告一直按照1771.9元的标准缴纳物业费，原告诉称从2015年1月1日起按照每平米每月加收0.6元的标准上调物业费，被告对此不予认可。庭审中，原告向本院提交关于怡海花园上调物业费的公告、关于物业费调费意见征询的公告、怡海花园首次物业费上调工作汇报、申请书及送达回证、关于业主监督员相关事宜的情况说明、业主监督员产生程序至规则、业主监督员招募公告、承诺函及送达回证、业主监督员报名表、北京怡海花园首次物业费调整唱票仪式现场监督签字表、首次调整物业费唱票统计表、现场唱票照片、证明、北京市丰台区怡海花园小区物业费调整决议、物业服务费用评估报告摘要等证明其物业费收费标准上调符合法律规定的流程，合法有效。被告对此不予认可。原告向本院提交催缴通知单和刘冬云的回函证明其向被告催缴物业费，证明原告一直在催缴，被告对催缴通知单不认可，其认为其一直不在1205室住，房屋是空置的，所以不知道，被告对刘冬云的回函不予认可。原告向本院提交2015年至2019年物业收费率汇总表和三份法院判决书，证明绝大部分业主认可物业费上调标准并交纳了物业费，且法院生效判决确定了原告上涨费用的合理性，被告对2015年至2019年物业收费率汇总表真实性不认可，对法院判决书真实性认可，但认为与本案无关。其中，（2018）京0106民初16518号民事判决书载明：“本院经审理认定事实如下……后怡海达丰物业管理（北京）有限公司就物业费调整事宜向业主进行了公示。2014年12月6日，怡海花园社区居委会出具证明一份，载明：“在丰台区新村街道办事处的指导下，2014年12月6日上午怡海花园社区工作人员杜爱华、张良谦见证了北京怡海达丰物业公司调整物业费征询业主意见的唱票过程……怡海花园小区共有房屋6700户，业主6700人，建筑总面积803950.21平方米。本次《怡海花园首次调整物业费意见征询函》实收反馈意见4160份，其中同意此次上调方案的共有3989份，业主人，占业主总人数59.54%，合计拥有建筑面积为477773.25平方米，占建筑总面积59.43%。”同日，怡海达丰物业管理（北京）有限公司发布《北京市丰台区怡海花园小区物业费调整决议》，载明：“根据国务院第379号令《物业管理条例》等相关文件要求，物业公司对《2013年财务审计报告》、《物业费调整方案》进行公示，怡海达丰物业自2014年8月1日起，在本区域内采用上门征求意见方式向全体业主就怡海花园首次物业费调整事宜进行书面表决……依据《物业管理条例》第十二条第三款之规定，经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，现决议事项如下：自2015年1月1日起，北京市丰台区怡海花园小区物业费将执行多层楼宇（无电梯楼宇）上调0.55元/月/平米，高层楼宇（有电梯楼宇）上调0.6元/月/平米方案。”并于2014年12月6日以及2014年12月12日分别向小区业主发出《北京怡海花园首次调整物业费的公告》，表明自2015年1月1日起执行调费方案。”经查，上述三份判决已发生法律效力。被告向本院提交空白的业主委员会选举办法、业主委员会委员候选人产生办法、筹备公告、票权清册、业主大会会议召开方案、2013年物业交纳发票、发改委文件、北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则、新村街道答复告知书、民事判决书等，证明原告上涨费用违反法律规定、怡海花园没有业委会、原告的涨价不合理、业主大会的召开没有经过法定的程序，物业公司没有召开的资格，原告对此真实性予以认可，证明目的不予认可。被告申请证人王某出庭作证，王某向本院陈述其依据物业服务合同去原告交纳物业费，原告不收，原告召开业主大会程序不合法，新村街道办事处没有对物业进行监督指导，没有行政授权居委会参与这件事，我们和原告签订的合同在管委会成立前是不能修改的，原告对证人证言真实性认可，但认为证人是利害关系人，未缴纳物业费，因此对证明目的不予认可。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应依约履行。原被告双方签订的《北京怡海花园物业管理公约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点在于物业费的收费标准。关于物业费用标准调整，原告怡海达丰北京公司提交了相关证据证明佐证，且已经生效民事判决予以确认，故原告怡海达丰北京公司主张按照调整后的标准收取物业费，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。关于滞纳金一节，考虑到本案案情和现有证据，被告刘冬云非恶意拖欠，故对原告怡海达丰北京公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告刘冬云于本判决生效之日起7日内给付原告怡海达丰物业管理（北京）有限公司2015年1月1日至2019年12月31日的物业费共计12533.3元；二、驳回怡海达丰物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，由被告刘冬云负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  罗兆英人民陪审员  许雪涛人民陪审员  王东英二〇二〇年八月二十八日书 记 员  王伟蔷书 记 员  李 佳