广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初14128号原告：伦汝佳，男，汉族，1962年6月26日出生，住广东省佛山市禅城区***************，公民身份号码440************013。被告：陆锦波，男，汉族，1963年8月25日出生，住广东省佛山市禅城区*******************，公民身份号码440************035。原告伦汝佳诉被告陆锦波建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月6日公开开庭审理。原告伦汝佳及被告陆锦波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告履行2020年3月24日与原告签订的国有住宅用地转让合同，将位于佛山市禅城区***************（地号060041010799、图号:111218、面积96.15平方米）地块按合同规定到有关部门办理过户手续给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告经商议于2020年3月24日起签订国有住宅用地转让合约，将涉案地块由被告出让给原告，之后，原告依约支付合同保证金250000元给被告，合同约定被告收到保证金10天内到有关部门办理过户手续，将该地块过户到原告名下，但被告不按合同办事，并要求原告将余下转让款全额支付完毕后才肯办理。原告多次找被告商议均未果，为此，原告提起本案诉讼。被告答辩如下：原告现仅向被告支付25万元，被告要求原告先支付完全部转让价款，才愿意协助原告办理过户手续。诉讼中，原告举证如下：1、原、被告身份证复印件。证明原被告的主体资格。2、国有住宅建设用地转让合同。证明2020年3月24日原、被告双方签订国有住宅建设用地转让合同。3、中国农业银行转账记录三张。证明原告依约向被告支付合同保证金250000元。4、土地使用权证、不动产登记信息查询结果。证明案涉的佛山市禅城区***************登记的权利人为被告陆锦波。诉讼中，被告未向本院提交证据材料。为查明案件事实，本院向佛山市自然资源局禅城分局出具（2020）粤0604民初14128号《调查函》及（2020）粤0604民初14128号之一《调查函》，该局分别向本院出具《复函》。本院认证：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；证据2有原件核对，本院对真实性予以确认；被告对证据3、4无异议，本院经审查对该两组证据的真实性予以确认。佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《复函》系本院依职权调取，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案地块位于佛山市禅城区*******************，土地证号为：060011025**,权利人：陆锦波，权利类型：国有建设用地使用权，土地权利性质：划拨，土地用途：住宅。2020年3月24日，原告（乙方，受让方）与被告（甲方，出让方）签订《国有住宅建设用地转让合同》，就甲方提出把其名下位于【佛山市禅城区*********************：060041010799,图号：111218的一块住宅用地96.15平方米】（下称：本建设地块）转让给乙方永久拥有使用权的事宜，约定：第一条：双方责任：1、甲方负责转让的“本建设地块”必须是合法拥有的，所要求建设的地界、面积要负责界定，如有第三人异议导致建筑物无法交由乙方使用时，甲方要负责依据乙方所投资价值如数补偿（可由第三方评估）,逾期收益不作补偿。2、乙方获得该“本建设地块”是要用于建设类似邻在建工程建设，商铺经营和住房租用，必须符合国家法律法规要求，对环境影响必须能够达到环保部门验收标准许可，经营管理的一切聘请员工、营业收入、支出：一切安全等责任由乙方负责与甲方无关。第二条：转让价款、保证金和支付方式1、转让价款、费用：转让款39万元,税费、过户费由买方付。2、保证金：签订本合同2天内支付保证金币25万元。（甲方必须协助乙方10天内到有关部门办理过户于续）。3、转让价款在办理手续完成后三天内支付完毕。上述合同签订后，原告于2020年4月7日向被告支付10万元，于2020年4月9日向被告支付8万元，于2020年4月10日向被告支付7万元，以上合计25万元。为查明案件事实，本院于2020年6月4日向佛山市自然资源局禅城分局出具（2020）粤0604民初14128号《调查函》，询问以下问题：“1、涉案地块是否可以转让？2、被告将涉案地块过户登记至原告名下是否存在障碍？3、据原、被告反映，涉案地块上有建筑物，但因为历史遗留问题未办理产权登记，请问是否也对涉案地块过户登记至原告名下有影响？4、此外，涉案地块的性质为划拨国有建设用地使用权，如办理过户登记，是否需要补缴相关费用或补办相关手续？”佛山市自然资源局禅城分局于2020年6月15日向本院出具《复函》，载明：“一、调查情况：经查，涉案地块位于佛山市禅城区*******************，土地证号为：060011025**,权利人：陆锦波，权利类型：国有建设用地使用权，土地权利性质：划拨，土地用途：住宅，未查到有抵押情况及查封等限制情况的登记。上述地址至今未查到有涉及房屋的不动产登记记录。二、关于贵院询问回复：问题（一）:涉案地块可以转让。问题（二）:因不动产登记实行房地一体登记，而涉案地块地上建筑物未查到有不动产登记记录。涉案地块如需转移的，地上建筑物需为合法建筑，并符合法定的登记情形，具体登记条件见《国有建设用地使用权及房屋所有权登记（首次登记）》（见附件）中的情形三。问题（三）:因涉案地块上有建筑物，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，需办理了不动产（房地）首次登记后，才能办理不动产的转移登记。问题（四）:由于涉案地块为划拨的国有建设用地，在发生转让时，需补办出让手续，按土地市场价格的40%计收地价款。”为进一步查明案件事实，本院于2020年7月27日向佛山市自然资源局禅城分局出具（2020）粤0604民初14128号之一《调查函》，询问以下问题：“1、涉案地块的土地权利性质为划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中，被告陆锦波将其名下通过划拨方式取得的土地进行转让，是否已经在贵局办理审批手续？2、如尚未审批，是否可以本院判令协助过户后在执行的过程中再由原、被告办理审批手续？3、据当事人陈述，涉案土地上的地上建筑物大约建于1935年，原为砖瓦结构的平房，该地上建筑物未办理产权登记，也未有规划报建资料，因为年代久远，地上建筑物现已基本灭失，仅遗留部分砖块，在此情况下被告能否仅进行土地的转让？”佛山市自然资源局禅城分局于2020年8月4日向本院出具《复函》，载明：“一、经查，佛山市禅城区*******************暂无不动产转移登记记录。二、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条规定：“依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。”因该不动产的土地权利性质为划拨，另根据《城市房地产管理法》第四十条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。按照《不动产登记操作规范（试行）》8.3.3申请材料：“国有建设用地使用权转移登记提交的材料包括：......5、申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记的，应当提交有批准权的人民政府的批准文件；6、依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交缴清土地出让价款凭证、税费缴纳凭证。”因此，申请人办理国有建设用地使用权转移登记前，需先经自然资源部门审批，办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地出让金后，方可办理不动产转移登记，相关申请材料详见附件。三、根据来函所述的第三点情形属实，不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条可以转让的条件。”本院认为，涉案地块的权利类型为国有建设用地使用权，被告为该地块的建设用地使用权人，原告为受让人，本案系建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同产生的纠纷，本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，根据佛山市自然资源局禅城分局向本院出具的（2020）粤0604民初14128号之一《复函》可知，涉案地块的权利性质为划拨，被告作为土地使用权人将涉案地块转让给原告，但在签订涉案《国有住宅建设用地转让合同》前及提起本次诉讼前均未经政府部门批准，根据上述法律规定，原、被告签订的《国有住宅建设用地转让合同》应属无效。因此，原告起诉要求被告按照《国有住宅建设用地转让合同》将涉案地块过户登记至原告名下，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告伦汝佳的诉讼请求。本案受理费1550元，由原告伦汝佳负担775元，被告陆锦波负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年八月二十六日书记员 廖凯锐