重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝民终377号上诉人（原审被告、申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行,住所地重庆市涪陵区滨江大道二段**(锦天龙都)综合楼**,统一社会信用代码91500102050389261W。负责人:张奶辉,该支行行长。委托诉讼代理人：唐文凯，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏婉茹，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：黄欣，女，1976年12月21日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：杨家全（系黄欣之夫），1972年7月17日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：梁荣，重庆渝州律师事务所律师。原审第三人(被执行人）:重庆长寿华美物业有限公司,住所地,住所地重庆市长寿区凤城黄桷湾新城区B地****会信用代码91500115622062003W。法定代表人:黄文平,该公司总经理。原审第三人(被执行人）:重庆长寿华美房地产开发有限公司,住所地,住所地重庆市长寿区凤城黄桷湾创业街****附**会信用代码9150011562206296XN。法定代表人:黄文平,该公司总经理。原审第三人(被执行人）:黄文平,男,1969年9月27日出生,住重庆市渝**。原审第三人(被执行人）:李洪梅,女,1971年7月16日出生,住重庆市渝**。原审第三人(被执行人）:黄玉祝,女,1970年12月25日出生,住重庆市长寿区。原审第三人(被执行人）:陈纯,男,1970年3月21日出生,住重庆市长寿区。上诉人恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行(以下简称恒丰银行涪陵支行）因与被上诉人黄欣，原审第三人重庆长寿华美物业有限公司（以下简称华美物业公司）、重庆长寿华美房地产开发有限公司（以下简称华美房地产公司）、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第三中级人民法院（2019）渝03民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月20日进行了询问审理。本案现已审理终结。恒丰银行涪陵支行上诉请求：1.撤销重庆市第三中级人民法院(2019)渝03民初1123号民事判决；2.执行位于重庆市长寿区兰亭印象住宅小区地下车库X号车位。事实和理由：本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议的规定》）第二十八条规定的构成要件。首先，黄欣与华美物业公司签订的《车位确认书》不属于书面买卖合同，该确认书中并无车位价款、交付方式的相关约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款。其次，华美物业公司与本案具有利害关系其出具的《证明》不能作为定案依据，黄欣举示的证据亦不足以证明其支付了全部的价款。最后，《车位确认书》签订至今长达十年之久，至今未办理过户登记系黄欣怠于行使权利所致。综上，一审判决事实认定不清，适用法律错误。黄欣辩称，恒丰银行涪陵支行上诉理由不能成立。首先，黄欣与华美物业公司于2010年12月21日达成了购买案涉车位的合意，签订了《车位确认书》，同日黄欣一次性付清了全部购车款4.8万元。至此,双方就具体的车位位置、车位总价款、付款时间及方式等均达成一致，具备商品房买卖合同的主要内容。其次，华美房地产公司开具了《销售不动产统一发票》，明确讼争车位的建筑面积为45.16㎡，单价为1062.89元/㎡，总金额为4.8万元。黄欣已支付了全部价款。最后，未办理过户原因系华美物业公司与长寿区建委借款纠纷查封案涉车位所致，黄欣一直积极主张权利，上诉人恒丰银行涪陵支行陈述黄欣怠于行使权利与事实不符。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人华美物业公司、华美房地产公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯未发表意见。黄欣向一审法院起诉请求：1.撤销重庆市第三中级人民法院（2019）渝03执异80号执行裁定书，不得对位于重庆市长寿区兰亭印象小区地下车库X号车位（以下简称讼争车位）予以执行；2.确认黄欣对讼争车位享有所有权。一审查明：2010年12月21日，黄欣与华美房地产公司签订《车位确认书》，约定黄欣购买华美房地产公司开发修建的讼争车位。同日，黄欣一次性以现金方式付清了全部车位款4.8万元。根据黄欣提交华美房地产公司于2010年12月31日制作的记账凭证显示，华美房地产公司的职工黄玉祝以现金方式收取了黄欣购车位款4.8万元。2011年1月5日，华美房地产公司出具《费用结算单》，载明“长寿区桃源支路4号兰亭印象住宅小区负一层X号车位业主黄欣已按约定全额缴清该车位购置款4.8万元。请业主凭此单到物管处接收X号。2011年9月29日，华美房地产公司开具了《销售不动产统一发票》，其中载明：讼争车位的建筑面积为45.16㎡，单价为1062.89元/㎡，总金额为4.8万元。黄欣称其于2011年1月即接收了讼争车位，为证明在本院查封讼争车位之前，已实际占有、使用该车位，黄欣举示了其于2015年至2019年交纳车位使用费，由物管公司出具的收据6张。2019年4月29日，一审法院作出（2019）渝03执恢4号执行裁定书，裁定查封了讼争车位并予以公告。黄欣对此裁定提出了执行异议，一审法院于2019年5月29日作出（2019）渝03执异80号执行裁定书，驳回了黄欣的执行异议。黄欣对此不服，提起本案诉讼。一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：黄欣是否享有足以排除对讼争车位强制执行的权利。评判如下：一、黄欣是否享有足以排除对讼争房屋强制执行的权利。1.黄欣在查封之前是否签订了合法有效的书面买卖合同的问题。根据《执行异议和复议的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定，黄欣应当证明签订了书面合同，并且合法有效。本案中，黄欣举示了《车位确认书》，其中载明了车位的编号，确定了买卖合同的特定标的物；约定了车位总价款，具备了买卖合同主要条款。在签订确认书时，黄欣即向华美房地产公司支付了车位总价款，华美房地产公司予以接受，并出具了收据，表明黄欣已履行了作为买受人的主要义务。2011年1月5日，华美房地产公司与黄欣就车位款进行结算，亦印证了黄欣已交清车位款的事实，华美房地产公司据此向黄欣就车位作了交付。在华美房地产公司给黄欣开具的不动产发票中，详细标明了该车位的建筑面积、单价。从以上双方签订的车位确认书，车位款的支付与接受、结算，车位的交付与占有，均能证明黄欣与华美房地产公司均已履行买卖合同所约定的各自主要义务，上述事实相互印证，证明了双方对买卖合同必要条款形成合意的事实，故一审法院认为黄欣在查封之前，已签订了书面买卖合同。2.黄欣是否实际支付了所购车位的全部价款。黄欣举示了华美房地产公司开具的现金收据，银行取款记录、不动产发票、华美房地产公司的记账凭证、结算单，这些证据相互印证，恒丰银行涪陵支行亦没有提交充分的反驳证据，黄欣支付了讼争车位款4.8万元的事实具有较高可信度，足以认定黄欣支付了全部车位款。3.黄欣是否实际占有讼争车位。根据黄欣所举示与华美房地产公司的结算单以及黄欣占有使用车位数年来交纳车位管理的收据等证据，能够证明在查封之前，黄欣已基于华美房地产公司的交付，合法占有、使用讼争车位。4.讼争车位未办理产权证的原因是否能归责于黄欣。根据黄欣举示的华美房地产公司出具的证明以及另案执行裁定，因华美房地产公司与长寿区建委之间存在债务纠纷，华美房地产公司自身经营不善的问题，未办理产权证的原因，不属于黄欣自身原因。基于前述分析，黄欣所主张的事实符合根据《执行异议和复议的规定》第二十八条所规定全部要件，其依法享有排除执行的权利，可以请求法院不得执行。二、黄欣对讼争车位是否享有所有权。黄欣交清了车位款，华美房地产公司向其交付了车位，双方对买卖合同的主要义务已履行完毕，黄欣对华美房地产公司享有合同债权，可以请求办理车位产权登记手续。但因讼争车位亦登记在华美房地产公司名下，黄欣对此不享有物权，故对黄欣要求确认其享有所有权的请求，不予支持。综上所述，黄欣请求确认其享有对讼争车位排除强制执行的理由成立，予以支持；其请求确认享有讼争车位所有权的理由，于法不符，予以驳回。依照《执行异议和复议的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，一审法院判决：一、不得对华美房地产公司开发的重庆市长寿区兰亭印象小区地下车库63号车位的执行；二驳回黄欣的其他诉讼请求。本案受理费1000元，由恒丰银行涪陵支行负担。二审另查明：一审诉讼中黄欣围绕诉讼请求举示了华美房地产公司举示的《证明》、和重庆市长寿区人民法院（2017）渝0115执异69号执行裁定书，恒丰银行涪陵支行对前述证据真实性、合法性均无异议，本院予以确认。华美房地产公司出具的《证明》载明：“兹有黄欣于2010年12月21日用现金方式在我司购买车位（长寿区桃源支路4号1幢负一层X号）1个，总价款为人民币4.8万元。该款已于2010年12月21日一次性付清。根据《车位确认书》约定，我司电话通知黄欣办理车位产权时再签订买卖合同。尽管该业主从2010年其多次要求我司办理产权变更手续，但是由于事务繁忙、我司与长寿区建委借款纠纷等原因导致长寿区桃源支路4号1幢负一层X号车位未办理产权变更。”重庆市长寿区人民法院于2017年8月10日作出（2017）渝0115执异69号执行裁定书，主要载明：“本院查明：申请执行人长寿区城乡建委与被执行人华美房地产公司、黄文平借款合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2013年10月29日立案受理，2013年12月4日长寿区城乡建委提出保全申请，2013年12月5日，重庆市长寿区人民法院作出（2013）长法民初字第058563号民事裁定，查封了华美房地产公司名下位于长寿区桃源支路4号负1-3车库。另查明：2009年9月20日，华美房地产公司向重庆市长寿区建委提出申请，以其开发的兰亭印象项目，用于变现的商业用房和车库销售状况一直不佳，无法支付应缴纳给该委的配套费221.7万元，申请用该项目的车库在该委做抵押，借款221.7万元缴纳配套费。2009年9月23日，长寿区建委与华美房地产公司共同向重庆市长寿区房产交易所发出《关于长寿区桃源支部4号兰亭印象项目有关问题的函》，经双方协议对长寿区桃源支部4号-1F车库进行行政限制，限制期限为2009年12月30日，在行政限制期限内华美房地产公司不得出售或者再次行政限制，需经双方共同函告长寿区房交所后，才能解除行政限制，由华美公司自行处置。该裁定书裁定：中止对华美房地产公司名下位于长寿区桃源支路4号负1-3车库X号车位的执行。”一审诉讼中恒丰银行涪陵支行举示了（206）房地证2011字第XXXXX号权属登记证书和渝（2017）长寿区不动产权第XXXXXXXXX号权属登记证书，各方对此均无异议，一审法院予以确认。（206）房地证2011字第XXXXX号权属登记证书主要载明：权利人为华美房地产公司；坐落于长寿区桃源支路****；楼层负1层至第17-18层；登记时间为2011年3月15日；记事该房只做初始登记不发证（其中住宅29165.66平方米）、非住宅2928.24平方米；车库3562.56平方米。渝（2017）长寿区不动产权第XXXXXXXXX号权属登记证书主要载明：权利人为华美房地产公司；坐落于长寿区桃源支路**；用途：其他商服用地停车用房；所在层数负1层；登记时间为2017年3月17日；附记只做登记不发证。二审诉讼中恒丰银行涪陵支行举示了重庆市第三中级人民法院作出的（2016）渝03民初66号民事调解书，各方对此均无异议，一审法院予以确认。该生效调解书载明：“恒丰银行涪陵支行与华美房地产公司、华美物业公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯金额借款合同纠纷一案，各方当事人自行和解达成协议：一、华美物业公司向恒丰银行涪陵支行支付借款本金3000万元及利息；二、案件受理费依法减半收取100964元、诉讼保全费5000元、公告费900元、律师费18万元由华美物业公司于2017年4月30日前支付给恒丰银行涪陵支行；三、如华美物业公司未按调解书第一、二项约定履行，还应支付从2016年3月7日起计算的罚息、复利和违约金；四、华美房地产公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯对本调解协议第一项、第二项、第三项债务承担连带清偿责任；五、恒丰银行涪陵支行对华美物业公司提供位于长寿区创业街6号的部分房屋享有抵押权。”各方对该调解书均无异议，本院予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本案的争议焦点是：黄欣对位于长寿区桃源支路4号负1层X号车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。评判如下：本案符合《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定的情形，黄欣对位于长寿区桃源支路4号负1层X号车位享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：《执行异议和复议的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于在人民法院查封前订立书面买卖合同的问题。黄欣与华美房地产公司于2010年12月21日签订了《车位确认书》，同日黄欣向华美房地产公司一次性现金支付车位款4.8万元。而《车位确认书》约定由黄欣购买华美房地产公司投资开发的车位，同时明确了车位的具体位置为兰亭印象住宅小区地下车库停车位1个，车位号为X号。《车位确认书》后附地下车库平面图及车位编号证实所购车位为案涉车位，《车位确认书》订立时间早于人民法院查封时间，综合以上事实结合合同的履行情况可以认定黄欣与华美房地产公司在人民法院查封前订立了书面买卖合同，一审判决认定并无不当。其次，关于案涉车位的占有问题。诉讼中案外人黄欣举示了重庆市安洁物业管理有限公司出具的车位管理费《收据》六张，证实黄欣从2015年2月1日起占用使用案涉车位，时间早于人民法院查封时间2019年4月29日，且二审诉讼中上诉人恒丰银行涪陵支行对占用事实并未提出异议，可以认定黄欣在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，关于案涉车位的付款问题。一审诉讼中黄欣举示由华美房地产公司出具的《收据》以及2011年1月5日华美房地产公司出具的《费用结算单》，足以证实黄欣于签订《车位确认书》当日支付了4.8万元车位款，结合2011年9月29日华美房地产公司开具的《销售不动产统一发票》以及华美房地产公司出具的《证明》，可以认定黄欣已支付全部价款4.8万元。最后，关于未办理过户登记的原因问题。《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般按照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。”虽然该条例自2008年7月1日起施行，2019年9月6日废止，但是诉争车位从订立买卖合同至本案执行查封措施实施之日均发生在条例生效期内，故适用前述规定。依照前述规定，房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两项流程。就本案而言，虽然案涉车位初次记载于登记簿时间为2011年3月15日，但是记事栏载明该房只做初始登记不发证，由此可知案涉车位并未完成初始登记的全部程序，而重庆市长寿区人民法院（2017）渝0115执异69号执行裁定书亦查明未完成初始登记全部程序的原因之一为2009年底华美房地产公司与长寿区建委存在借款纠纷对案涉车位进行了行政限制在此期间无法办理过户登记。另，2013年12月5日，重庆市长寿区人民法院在审理长寿区城乡建委与被执行人华美房地产公司、黄文平借款合同纠纷一案中又对案涉车位进行了查封，直至2016年12月9日，重庆市长寿区人民法院裁定中止该案执行后解除前案的查封措施。2017年3月17日，包括案涉车位在内的负一层车库办理了渝（2017）长寿区不动产权第XXXXXXXXX号权属登记证书，该证书附记事项载明只做登记不发证，仍未完成房屋登记的全部程序，黄欣关于长寿区建委的债权至今仍未清偿完毕故案涉车位无法办理过户登记的陈述，与华美房地产公司出具的《证明》相互印证，综合以上事实可以认定案涉车位未办理过户登记非因买受人自身原因所致。故本案符合《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定，黄欣作为一般买受人对位于长寿区桃源支路4号负1层X号车位享有物权期待权，可以排除恒丰银行涪陵支行基于（2016）渝03民初66号民事调解书享有金钱债权的执行。综上所述，恒丰银行涪陵支行的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐渝梅审 判 员 李 震审 判 员 郭 勇二〇二〇年八月十九日法官助理 黄 巍书 记 员 曾朝伟