内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院   民事判决书   （2020）内08民终951号   上诉人（原审原告）：宋某1，现住巴彦淖尔市。   委托诉讼代理人：宋某2，现住巴彦淖尔市。   上诉人（原审被告）：内蒙古欣德房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码91150802581770221D。   法定代表人：贾某，该公司董事长。   原审被告：赵某，现住巴彦淖尔市。   原审被告:韩某，现羁押于临河区看守所。   上诉人宋某1因与上诉人内蒙古欣德房地产开发有限责任公司（简称欣德地产公司）、原审被告赵某、原审被告韩某债权转让合同纠纷一案，不服巴彦淖尔市临河区人民法院（2019）内0802民初4085号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   宋某1上诉请求：一、依法撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2019）内0802民初4085号民事判决的第二项中关于利息的判决内容依法改判支持一审原告关于利息的诉讼请求,即2015年3月2日起算至2019年8月19日止,按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准,按照逾期罚息利率标准计算利息,自2019年8月20起至还清房款之日止,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准,按照逾期罚息利率的标准计算利息。二、一二审诉讼费由内蒙古欣德房地产开发有限责任公司承担。事实和理由：上诉人与被上诉人债权转让合同纠纷一案,内蒙古自治区临河区人民法院（2019)内0802民初4085号民事判决部分错误，具体如下：一、原审法院认为“...因协议未约定交付房屋的时间，原告在签订协议时也未谨慎审查确定房屋的具体交付日期,故利息应当从欣德公司将房屋转卖他人之日即2016年10月27日起算至清款之日止。(判决书第11页倒数5-8行)是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：...(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”上诉人因债权转让而享有涉案房屋买卖合同的买受人权利,上诉人与欣德公司形成了新的债权债务关系,合同当事人应当按约履行,上诉人有权要求欣德公司履行买卖合同协议书约定的义务。现因欣德公司将涉案房屋另售他人,导致合同目的不能实现,双方当事人及一审法院对上诉人要求解除合同、返还付购房款并无异议；但就“返还已付购房款的利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任”该部分因上诉人无力交付诉讼费,也为了减轻欣德公司的负担,只主张自2015年3月2日即债权转让之日,也是双方签订协议之日)至2019年8月20日前,按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准,按照逾期罚息利率标准计算利息,自2019年8月20日起至还清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准)按照逾期罚息利率的标准计算利息；但原审法院判决自2016年10月27日起计算利息是错误的。不管欣德公司何时将房屋另售他人,只能证明其违约,只要违约就要按合同约定或法律规定承担违约责任,本案中合同具体未约定违约责任,故欣德公司应按上述法条规定“返还已付购房款的利息、赔偿损失,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,故上诉人对该部分提出的主张应得到支持。综上所述,为了维护上诉人合法权益,恳请二审法院以事实为依据,以法律为准绳,支持上诉人的上诉请求。   欣德地产公司辩称，1、欣德房地产公司与宋某1不存在房屋买卖合同的事实，也没有收到过宋某1任何房款，所以不存在返还购房款一说，之所以把房屋开在宋某1名下，就是当初韩某个人向赵某借款进行抵押的，应赵某的要求开在了宋某1名下。2、韩某向赵某的借款是个人借款，韩某根本没有交付给公司，公司更没有实际使用。赵某把借款直接打给了韩某个人，如果说该笔借款是公司使用了，韩某应该拿出证据，至少应该拿出打给公司款项的证据或者痕迹，如果欣德房地产公司收到韩某的钱，应该给韩某出具收款凭证，但遗憾的是，韩某拿不出任何证据。而事实上该笔借款和公司没有任何关系，如果按照韩某2019年10月23日询问笔录上讲的，是用房屋抵顶了借款，而韩某又拿不出将借款给付欣德公司的证据，却用欣德公司的房产抵顶了其个人借款，实际上就是涉嫌职务侵占，这也正是临河区公安局对韩某刑事立案的原因和根据。所以涉案的房屋以及款项和韩某的刑事案件有直接的因果关系。3、因韩某已经涉嫌职务犯罪，涉案标的物属于赃款赃物，应当退赔给欣德公司，而且将来在刑事判决书中也必将判令予以退赔。韩某涉嫌职务侵占一案，欣德公司以王**（公司财务人员）名义向临河区公安局进行报案，临河区公安局于2019年6月5日作出了“立案告知书”，已经正式立案，并且已经对韩某采取了刑事强制措施，到现在已经正式批捕，并且到了公诉阶段，涉案金域蓝湾5#2单元1904号住宅就是被韩某非法侵占的资产之一，依据《中华人民共和国刑法》第六十四条明确规定：“犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。”同时《最高人民法院关于适用（中华人民共和国刑事诉讼法）的解释》第一百三十九条也明确规定：“被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔。被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。追缴、退赔的情况，可以作为量刑情节考虑。”所以上述《刑法》以及《刑事诉讼法司法解释》均明确规定，对于被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔，而本案涉案的金域蓝湾住宅就是韩某非法占有、处置被害人的财产之一，依据上述法律的规定，将来在刑事判决书中必然被责令退赔，所以本案应当中止审理或者驳回原告的起诉。4、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。本案中历经几次审理，均明确表明，涉案的金域蓝湾5#2单元1904号住宅就是被韩某非法侵占和处置的，韩某不但涉嫌职务侵占，很有可能涉嫌非法吸收公众存款罪，因为宋某1就是众多给韩某放款的借款人之一，所以本案应当驳回起诉或者移送公安机关。5、欣德公司和宋某1之间不存在任何债权债务关系，宋某1也不享欣德公司的任何债权，欣德公司与宋某1也不存在房屋买卖合同的事实，也没有收过宋某1任何购房款，所以不存在返还购房款一说。所以涉案金域蓝湾楼房属于被韩某非法侵占的资产，属于赃物，属于刑事案件中一并处理的事情。综上事实，请求贵院在查清事实的基础上，依法撤销临河区人民法院的错误判决，驳回被上诉人的起诉或者将案件移送临河区公安机关，或者中止审理本案。   欣德地产公司上诉状同答辩意见。   宋某1向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告欣德公司于2015年3月2日签订的《预购房认购协议书》；2、判令被告欣德公司返还原告购房款600895元，并从2015年3月2日起至还清款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；3、本案诉讼费由被告欣德公司承担。   一审法院认定事实：2014年11月25日，杨平出具了一份“结算单”。2015年2月7日，杨平（甲方）与宋某2（乙方）签订“顶房协议”，协议内容说明：宋某2为狼山办公楼项目提供了木方、竹胶板等建筑材料，双方将赵某在××区住宅，合款600895元，抵顶给宋某2。   2015年3月2日，（甲方）欣德公司与（乙方）宋某1签订“预购房认购协议书”，内容为：1、乙方为了取得认购甲方开发的项目的优先购买权，自愿向甲方交付人民币陆拾万零捌佰玖拾伍元作为认购金，认购甲方金域蓝湾项目住宅楼5#楼2单元1904号，建筑面积134.73平方米（以最终实测面积为准），单价每平方米4460元，总价600895元。2、甲方保证在本协议签署之日起，该房子不再向他人售卖，如违约承担违约责任。3、甲方在该商品房具备签约条件后将及时通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方须在接到通知后15日内办理签约手续，若乙方不及时在约定时间内办理，甲方有权解除协议，认购款退还百分之五十。4、签订《商品房买卖合同》后，认购金转为房款，本协议自动失效。落款处有甲方刘冰签字并加盖内蒙古欣德房地产开发有限责任公司公章，乙方宋某1签字，左下角注明：“原赵某名下房号5#楼1单元1904，调为2单元1904，转宋某1（宋某2）名下”。同时欣德公司给宋某1出具了收据，收据上标明（调换房），交来金域蓝湾5#楼2单元1904号，134.73*4460，人民币600895元，收款人马X交款人宋某1，加盖有内蒙古欣德房地产开发有限责任公司财务专用章。   宋某1是宋某2的姐姐,二人合作从事塔吊租赁业务和工程建筑材料销售业务，办理了名称为临河区通达建筑设备租赁服务部的个体工商户营业执照。   被告欣德公司于2016年10月27日将案涉房屋出卖给陈万利，并与其签订了2016-9010503号商品房买卖合同。庭审中，欣德公司辩称：“时任欣德公司股东韩某向赵某借款，欣德公司与赵某以签订认购协议书的形式为借款提供担保，欣德公司与赵某并不存在真实的商品房买卖关系”。第三人赵某与欣德公司的抗辩理由一致。   一审法院认为，债权转让合同是指不改变合同内容，债权人通过与第三人签订合同的方式将债权转移于第三人，第三人取代原合同中债权人的地位、享有原债权人的债权，原债权人不再享有合同债权的合同。从宋某2与杨平签订的“顶房协议”和杨平在2018年3月26日的庭审中作证来看：宋某2给狼山镇粮库办公楼工程供应了材料，马东让杨平与宋某2结算，将赵某金域蓝湾小区中的一套住房抵顶给宋某2；从2018年3月28日对赵某的询问笔录来看，赵称：马东让其将金域蓝湾小区5号楼2单元1904号住宅调换给宋某2。“顶房协议”约定抵顶的房屋是案涉房屋，其房号、抵顶价款包括单价和总价、房屋的平米数等，均与后来原告与欣德公司签订的“预购房认购协议书”约定的上述内容完全一致。但是赵某原在金域蓝湾小区名下房号与案涉房屋并不一致。这说明赵某、杨平、马东等人就案涉房屋抵给宋某2的信息是相知的。同时，从签订的“预购房认购协议书”和出具的收据来看，欣德公司对于抵顶涉案房屋，也是清楚的，而且欣德公司销售代表刘冰对于调换房屋做了特别批注“原赵某名下房号5#楼1单元1904，调为2单元1904，转宋某1（宋某2）名下”。《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”合同发生的变更包括合同主体、内容的变更。赵某将房屋的合同权利转让给原告，欣德公司将案涉房屋的买受人变更为原告，原告与欣德公司就案涉房屋签订了“预购房认购协议书”双方形成新的合同关系，双方均应按照合同约定履行义务。被告欣德公司将案涉房屋出卖给他人，致使合同目的不能实现，故原告要求解除与被告欣德公司签订的“预购房认购协议书”应予支持。被告赵某作为债权转让人自转让合同成立时，其原合同权利已灭失，与现受让人无权利义务关系，故在本案中不承担民事责任。原告与被告欣德公司通过抵顶形成事实上的债权债务关系，双方约定的债权债务协议因无法履行而予以解除，故被告欣德公司应按照协议约定，支付原告房款600895元。因被告欣德公司未经原告同意将案涉房屋出卖给他人构成违约，故应当承担相应的民事责任，赔偿原告房款的利息损失，2019年8月20日之前以中国人民银行同期同类贷款基准利率为准，按照逾期罚息利率标准计算利息；自2019年8月20日起之后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，按照逾期罚息利率标准计算利息。因协议未约定交付房屋的时间，原告在签订协议时也未谨慎审查确定房屋的具体交付日期，故利息应当从被告欣德公司将房屋转卖他人之日即2016年10月27日起算至清款之日止。   那么被告欣德公司辩称的本案基础法律关系是让与担保的抗辩理由能否成立呢？首先，赵某的说法是：韩某向其借款，韩某是欣德公司的发起人，韩某让欣德公司给其开出了五套房屋用于其抵顶借款。但赵某在几次询问及庭审中均未提供其与韩某之间的借款证据。其二，被告欣德公司称韩某向外借款，借用欣德公司的五套房屋作为借款的抵押。但欣德公司从公司管理人员和经办人员再到公司账务上均不能出具证明。第三，韩某作为欣德公司的组建人员，其认可在向赵某借款后，欣德公司给赵某开出五套房屋用于抵顶向赵某的借款，赵某自己到欣德公司做了登记变更，且赵某手中的借条也进行了销毁。因此，赵某有权处置抵顶到其手中的房屋，欣德公司对此也是知道和认可的，并且同意办理了相关的手续。   另外，被告欣德公司辩称的房产是韩某刑事案件的赃物，应中止审理等待韩某刑事案件审理终结的理由。不论被告欣德公司开给赵某的房屋是否经过韩某同意，欣德公司签字盖章出具给当事人的预购协议，均是欣德公司的法人意思的真实表示，协议相对一方的当事人有理由相信欣德公司的意思表示代表公司法人的民事行为。因此本案不涉及上述问题的刑事关联性，被告欣德公司于此的辩称理由不予支持。被告韩某在本案中也不应承担相应责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告宋某1与被告内蒙古欣德房地产开发有限责任公司于2015年3月2日签订的“预购房认购协议书”。二、被告内蒙古欣德房地产开发有限责任公司支付原告宋某1购房款600895元，并从2016年10月27日起算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为准，按照逾期罚息利率标准计算利息；自2019年8月20日起至清款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，按照逾期罚息利率标准计算利息。三、被告赵某、韩某在本案中不承担民事责任。案件受理费10808元，由原告宋某1负担300元，被告内蒙古欣德房地产开发有限责任公司负担10508元。   二审中，当事人未提供证据，本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，债权转让是指合同债权人将其债权全部或者部分转让给第三人的行为。债权全部让与第三人，第三人取代原债权人成为原合同关系的新的债权人，原合同债权人因合同转让而丧失合同债权人权利。依据《中华人民共和国合同法》八十条，债权人转让权利的应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案第三人赵某将自己对上诉人欣德地产公司拥有的涉案房屋债权全部转让给上诉人宋某1，并且上诉人宋某1与欣德地产公司重新签订了《预购房认购协议书》，由此可认定此次债权转让已经通知到债务人即欣德地产公司，该债权转让是三方当事人的真实意思表示，合法有效。宋某1作为受让人取得债权，有权向债务人欣德地产公司主张债权。因涉案房屋已被欣德地产公司出售给他人，使上诉人宋某1的合同目的无法实现，宋某1要求解除《预购房认购协议书》，返还合同价款的请求，符合法律规定。   关于上诉人宋某1请求欣德地产公司承担自2015年3月2日起至还清房款之日止的利息问题。双方所签订的《预购房认购协议书》中，约定在签订协议之日起，该房屋不再向他人售卖，如违约承担违约责任。但双方对如何承担违约责任未做约定，并且双方未约定交付房屋的日期。经一审法院调取证据可证实，金域蓝湾5号楼2单元1904号住宅于2016年10月27日签署了《商品房买卖合同》，买受人为陈万利、其其格，故一审判决上诉人欣德地产公司从违约之日即2016年10月27日欣德地产公司将涉案房屋出售他人起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准向上诉人宋某1承担利息损失至2019年8月19日止；从2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准向上诉人宋某1承担利息损失至付清款日止并无不当。   因上诉人欣德地产公司未按期缴纳诉讼费，故对于上诉人欣德地产公司的上诉请求不予审理。   综上所述，宋某1的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2774元，由上诉人宋某1负担。   本判决为终审判决。   审判长 杜 彬   审判员 毛爱萍   审判员 付桂梅   二○二○年八月二十四日   书记员 马宇涛