沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初13492号原告（反诉被告）：王晶宇，男，1979年3月20日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托代理人：邓卫卫，辽宁正元律师事务所律师。委托代理人：司露，辽宁正元律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳世博置地房产开发有限公司，住沈阳法库经济开发区。法定代表人：郭军，该公司执行董事。委托代理人：刘立影，辽宁禹宇律师事务所律师。原告王晶宇与被告沈阳世博置地房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓卫卫和司露、被告委托代理人刘立影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2010年1月7日与被告签署了商品房买卖合同，购买被告开发的位于沈阳市大东区商品房一套。合同第八条明确的约定，该商品房应于2010年6月30日前验收合格并交付原告使用。原告于2009年12月28日付定金2万元，于2010年1月7日支付首付款49522元，共计支付房款69522元。被告均出具了收款收据。但由于被告原因导致至今未能交付房屋长达十年，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约。现依据合同法第九十四条请求法院判决目前解除原告与被告于2010年1月7日签订的商品房买卖合同。依据合同法第一百一十五条其最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第一百二十条关于定金的规定，请求法院判决被告双倍返还定金4万元。并承担2万元定金的相应利息，依据合同法第九十七条之规定，请求贵院依一判令被告偿还首付款49522元并承担相应利息。故原告诉至法院，请求法院判令：1.解除原告与被告于2010年1月7日签订的商品房买卖合同；2.被告双倍返还定金4万元并支付2万元定金相应的利息11111元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2009年12月28日暂算至2019年7月10日，要求算至实际给付之日）；3.被告返还首付款49522元，支付利息27430元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年1月7日暂算至2019年7月10日，要求算至实际给付之日）；4.本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称：同意解除合同，但原告应承担逾期支付房款的违约责任。原告提交的购房合同不是常规的贷款合同。原告请求第三项在合同第九条有明确规定，我公司按0.5%承担违约责任。对于诉争房产至今无法交付使用的原因是因省市两级法院生效刑事判决认定仅办理了建设用地规划许可证，未办理其他手续，该判决认定的违建事实是合同双方不能预见不能避免，包括政府成立的工作组都无法解决的不可抗力事件，在刑事错案未纠正之前按政府要求诉争房产需向国家补交土地出让金，最初为7、8千万，致现在的2.8亿，因刑事生效判决导致的诉争房产成本增加，是合同双方不能处理的结果，只有恢复五证合法取得、剥离诉争房产上存在的高利贷，政府不要求被告公司补交土地出让金的情况下才能承担相应的违约责任。被告（反诉原告）诉称：原告是刑事判决书中认定253个受害人之一，原告的证言、诉争合同及我公司出具的收款收据是认定我公司构成合同诈骗罪的证据。诉争合同中的“五证”已被刑事判决认定是假证属不可抗力事件，错误的刑事攀越未被撤销前，诉争房产属无“五证”的违建房产法律禁止交易。诉争和推应按无效合同处理。考虑到我公司无资金按政府要求补交土地出让金（注：2012沈阳市政府要求世博公司补交土地出让金8000万元，到2018年11月升至2.8亿元）会给诉争房产造成涨价的后果原告不能承受，我公司同意解除合同。原告未按合同约定在2010年2月7日支付全部房款也应承担违约责任。请求法院依法判令：确认双方签订的商品房买卖合同效力，如确认合同无效，判令双方互返；确认有效，世博公司同意解除合同。原告承担逾期支付房款的违约责任；，并由反诉被告负担诉讼费用。原告对被告反诉辩称：商品房买卖合同合法有效。一、本案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于合同效力的否定性规定。合同签订后，答辩人按照合同约定缴纳了房屋定金和首付款，合同已经部分履行。被答辩人作为房地产开发单位以未取得商品房销售手续为由主张合同无效，有违诚实信用原则及市场经济条件下的交易规则；被答辩人公司及其法定代表人郭军涉嫌犯罪，不影响双方合同的效力。故本案《商品房买卖合同》应当认定为有效。二、被答辩人以刑事判决否认合同效力无事实和法律依据刑事判决认定郭军有伪造、虚构涉案项目手续行为，最多只能说明在协议签订时原告未取得房屋预售许可证。现涉案建筑已被政府相关部门接管并进行施工，政府部门就此已成立专门工作组，且现已有法院生效判决判定《商品房买卖合同》有效，判令被答辩人协助购房人办理房屋所有权证书，而且政府已协调相关部门切实为42户居民办理房产证，所以，被答辩人认为合同无效理由不能成立。三、被答辩人要求答辩人承担违约责任无事实和法律依据首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条一款四项：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”的规定，本案合同约定答辩人以贷款方式支付剩余房款，但被答辩人因法定代表人郭军出现犯罪行为，可能丧失交房能力，事实上时至今日涉案建筑仍不具备交付条件，根据该规定，答辩人未付剩余款项不够成违约；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条一款：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”的规定，本案中，答辩人按合同约定支付定金及首付款后，被答辩人法定代表人郭军出现犯罪行为，售楼处被砸、关门停业，楼盘停建，答辩人未能及时支付剩余款项即贷款未能及时办理完全是被答辩人的原因造成的，根据该规定，答辩人未付剩余房款不构成违约且有权请求解除合同并要求被答辩人赔偿损失。综上，答辩人未付剩余款项不构成违约，而被答辩人违法犯罪未能按时履行交房以及办理房屋产权证的义务，就此应当承担违约责任。故被答辩人要求答辩人承担逾期支付房款的违约责任无事实和法律依据。四、双方合同应予以解除，被答辩人应承担违约责任涉案合同第八条约定，该商品房应于2010年6月30日前验收合格并交付原告使用。合同第九条第（1）款第2项约定，逾期交付房屋超过90日后，答辩人有权解除合同，且被答辩人应退还答辩人已付房款并按答辩人累计已付款的0.5%向答辩人支付违约金。合同第十五条约定，被答辩人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被答辩人提供的资料报产权登记机关备案。但因被答辩人原因，导致涉案房屋至今未能交付办证，而且涉案房屋已因法库（2016）执1074号、（2015）沈中执691号案件被多次轮候查封，答辩人购买房屋的合同目的难以实现，故请贵院依法解除涉案合同，并判令被答辩人承担相应的违约责任。五、本案不存在不可抗力和情势变更适用情形被答辩人提及的不可抗力根本不成立，也完全不符合情势变更适用的条件，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，情势变更是指“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，被答辩人一方面主张不可抗力，另一方面又主张情势变更，明显自相矛盾。另外，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》和《最高人民法院》的相关规定，情势变更原则有十分严格的条件限制，本案合同未能及时履行完全是被答辩人的过错导致而成，根本不能适用情势变更，且被答辩人提交的《大东区人民政府关于解决世博家园问题有关情况的报告》中明确：“所购买的房屋不变，原定的价格不变，优先保证回迁居民和已购房居民入住。”所以本案继续履行理应按照原价格履行，被答辩人要求答辩人按照重新核定的房款继续履行无任何事实和法律依据。六、如果涉案合同因“五证”虚假被认定为无效，答辩人要求被答辩人承担惩罚性赔偿的法律责任如因为“五证”虚假导致《商品房买卖合同》无效，那么被答辩人就构成了“故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供了虚假的商品房预售许可证明与答辩人签订《商品房买卖合同》”，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被答辩人应承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。基于以上，答辩人请求法院驳回被答辩人的全部反诉请求并支持答辩人本诉的全部请求。经审理查明：原告王晶宇与被告于2010年1月7日签订商品房买卖合同一份，该合同约定：二人购买被告开发的位于沈阳市大东区房屋，合同约定房屋总价款为229522元，于2009年12月28日付定金2万元，2010年1月7日付首付款49522元，余款贷款16万元于2010年2月7日前办理完毕；出卖人应在2010年6月30日前交付房屋。合同第九条约定：出卖人逾期交房超过九十日的，买受人要求解除合同的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。原、被告签订商品房买卖合同后，原告向被告交纳购房款69522元，现涉案建筑主体已基本完工，配套工程尚未启动，一直未能交付，且已被沈阳市中级人民法院查封。因被告法人代表郭军因刑事犯罪被羁押，大东区人民政府成立世博家园工作组接管并处理后续事宜。上述事实，有商品房买卖合同、收据、当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、关于商品房买卖合同的效力问题。原被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的否定性规定，应当认定为有效。被告主张讼争房产属无“五证”的违建房产，法律禁止交易，合同应按无效合同处理，因就案涉建筑政府部门已成立专门工作组，协调相关部门为回迁户及购房者办理产权登记手续，且被告作为房地产开发单位以未取得商品房销售手续为由主张合同无效，违背了诚实信用原则及市场经济条件下的交易规则，故对被告要求确认合同无效的反诉请求，本院不予支持。二、关于商品房买卖合同应否解除，如解除，当事人应如何承担法律责任的问题。现涉案房屋被查封，原被告双方均要求解除合同，本院予以准许。关于原告要求被告双倍返还定金的请求。因原告提交的收据未注明单独收取定金，即使单独收取，原告在签订合同时交付的定金也系成约定金而非解约定金，在签订合同后已转化为首付款，故原告在合同解除后要求双倍返还缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还首付款本息的请求。因合同解除，被告应返还原告已付房款。虽双方在合同中约定出卖人逾期交房超过九十日的，买受人要求解除合同的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，但原告支付房款距今已十年有余，该约定标准明显过低，不足以补偿原告损失，故原告主张调整至同期银行贷款利率符合合同法第一百一十四条的规定，本院予以支持。关于被告反诉要求原告承担逾期支付房款违约责任的请求。我国合同法第六十八条一款四项规定，应当先履行债务的当事人在对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案合同约定原告以贷款方式支付剩余房款，但被告因法定代表人郭军出现犯罪行为，可能丧失交房能力，事实上时至今日涉案建筑仍不具备交付条件，根据上述法律规定，原告未付剩余房款不构成违约，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告王晶宇与被告沈阳世博置地房产开发有限公司于2010年1月7日签订的商品房买卖合同；二、被告沈阳世博置地房产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告王晶宇购房款69522元；三、被告沈阳世博置地房产开发有限公司于判决生效后10日内给付原告王晶宇利息（本金69522元，自2010年1月7日至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告王晶宇的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告沈阳世博置地房产开发有限公司的反诉请求。案件受理费2862元，原告王晶宇负担1323元，被告沈阳世博置地房产开发有限公司负担1539元；反诉费3731元，由反诉原告沈阳世博置地房产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 刘 鹏审判员 王冬梅审判员 郭福强二〇二〇年八月二十日书记员 范思蒙