安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初2838号 原告：来安雅居乐房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会**，统一社会信用代码913411220772179028（1-1）。 法定代表人：赵磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人:诸文彬，男，该公司员工。 被告：曹年友,男,1972年2月9日出生,汉族,住安徽省安庆市潜山县。 被告：张荷荣,女,1976年4月7日出生,汉族,住安徽省安庆市潜山县。 原告来安雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告曹年友、张荷荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托诉讼代理人诸文彬、被告曹年友、张荷荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与曹年友、张荷荣签订的关于曹年友、张荷荣购买其开发的汊河新城长江路33号南京湾雅居乐花园G15幢2208室的《滁州市商品房预售合同》；2.判令曹年友、张荷荣在判决生效后10日内配合其至涉案商品房所在地房产登记部门完成商品房预售合同的撤销登记手续;3.判令曹年友、张荷荣向其支付违约金49139.80元;4.曹年友、张荷荣承担本案诉讼费用。事实和理由：曹年友、张荷荣与其签订《滁州市商品房预售合同》,购买其开发的汊河新城长江路33号南京湾雅居乐花园G15幢2208室商品房,合同总价为982796元,并申请办理了780000元购房款的银行按揭手续。但因曹年友、张荷荣外地私营、个人流水、银行额度等原因,两被告贷款先后被工行、农商行退案,而无法完成贷款审批手续,银行将贷款申请做退件处理。其于2020年3月4日发函告知被告贷款申请不获银行批准。根据合同补充条款第4.4.2.2的约定,“乙方贷款申请不获银行、住房公积金管理中心批准的,乙方应在甲方通知发出之日(以寄出邮戳或邮局收寄记录为准)起15日内与甲方办妥相关手续,同时付清房款,否则,每逾期一日,乙方按申请贷款总额的万分之一/日向甲方支付违约金,逾期超过30天的,超出部分,按申请贷款总额的万分之二的标准支付违约金,且甲方有权解除合同,乙方需按房屋总价款的5%向甲方支付违约金,并赔偿甲方的损失。”期间,虽经其多次催告,两被告仍未办妥相关银行手续,亦未支付应付购房款,被告的行为已构成根本违约,亦符合《商品房预售合同》约定的解除条件，故提起诉讼。 曹年友、张荷荣辩称，其同意雅居乐公司的第一项、第二项诉请；不同意雅居乐公司的第三项诉请，即不同意支付违约金，理由如下：1.2018年9月20日，双方签订了《滁州市商品房预售合同》，其于2017年11月24日向雅居乐公司支付了房屋首付款202796元，并按照约定先后向雅居乐公司指定的贷款银行农村商业银行汊河支行等提交了办理贷款所需要的全部材料及费用，但由于贷款银行原因，无法完成贷款审批手续，导致其银行贷款至今未办理成功，因此，其未能办理贷款系银行原因导致的，与其无关，其不应承担违约责任；2.即便认定由其承担违约责任，雅居乐公司主张的违约金也明显超出了实际损失，缺乏事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：曹年友、张荷荣系夫妻关系。2017年11月28日，雅居乐公司为甲方与曹年友、张荷荣为乙方签订《商品房预售合同》及《补充条款》，约定曹年友、张荷荣购买雅居乐公司开发的位于来安县房屋，总房款为982796元，曹年友、张荷荣须于2017年11月24日前首付房款202796元，2018年1月19日前支付房款780000元（商业贷款）。按双方《补充条款》的约定，乙方贷款申请不获银行、住房公积金管理中心批准的，乙方应在甲方通知发出之日（以寄出邮戳或邮局收寄记录为准）起15日内前来办妥相关手续，同时付清差额部分金额之购房款，否则，每逾期一日乙方按申请贷款总额的万分之一／日向甲方支付违约金，逾期超过30天的超出部分按申请贷款总额的万分之二的标准支付违约金，且甲方有权解除合同，乙方需按房屋总价款的5%向甲方支付违约金，并赔偿甲方的损失。合同签订后，曹年友、张荷荣共支付购房款202796元，余款780000元因未能完成银行贷款审批手续至今未付。2020年3月4日，雅居乐公司向曹年友、张荷荣发出一份《催告函》，告知银行在审核其贷款申请时，因农商行无额度，而无法完成贷款审批手续，银行将贷款申请做退件处理，根据合同约定曹年友、张荷荣应在接到通知之日起15日内缴齐剩余楼款。2020年3月20日和3月27日，雅居乐公司向曹年友、张荷荣再次发出《催告函》，告知其支付房款780000元，否则将解除合同关系。2020年4月4日，江苏法德永衡律师事务所向曹年友、张荷荣发出一份《律师函》，告知曹年友、张荷荣在接到通知后3内日内缴清剩余购房款，逾期付款雅居乐公司有权解除合同并追究违约责任。 另查明，2018年9月11日，双方在滁州市国土资源和房产管理局签订网上备案专用合同，该合同名称为《滁州市商品房预售合同》（编号201700096239）。 上述事实，有原告雅居乐公司的当庭陈述，雅居乐公司提供的《滁州市商品房预售合同》及《补充条款》、《催告函》、《律师函》；被告曹年友、张荷荣的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人及其代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：雅居乐公司的诉讼请求是否应当支持。 针对争议焦点，雅居乐公司与曹年友、张荷荣于2017年11月28日签订的《滁州市商品房预售合同》及《补充条款》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，贷款申请不获银行批准的，曹年友、张荷荣应在雅居乐公司通知发出之日(以寄出邮戳或邮局收寄记录为准)起15日内前来办妥相关手续，同时付清差额部分金额之购房款，否则雅居乐公司有权解除合同，曹年友、张荷荣需按房屋总价款的5%支付违约金。本案曹年友、张荷荣未在《滁州市商品房预售合同》约定的付款时间内付清房款，此后在接到雅居乐公司和江苏法德永衡律师事务所寄发的《催告函》和《律师函》后，仍未在约定的期限内缴清剩余房款780000元，且逾期支付时间远远超过合同约定的30日以上，依照双方合同约定，曹年友、张荷荣属违约行为。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以申请解除合同。因曹年友、张荷荣出现上述违约行为，雅居乐公司依照合同约定可以行使合同解除权，故对雅居乐公司请求判令解除与曹年友、张荷荣之间签订的《滁州市商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，曹年友、张荷荣理应在合同解除后，协助雅居乐公司至涉案商品房所在地房产登记部门完成商品房预售合同的撤销登记手续，雅居乐公司请求判令曹年友、张荷荣在判决生效后10日内配合其至涉案商品房所在地房产登记部门完成商品房预售合同的撤销登记手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。 关于曹年友、张荷荣是否应当支付违约金的问题。根据法律规定，合同解除后原合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。曹年友、张荷荣未在约定的期限内付清房款，逾期超过30天的，雅居乐公司有权解除合同，曹年友、张荷荣需按房屋总价款的5%向雅居乐公司支付违约金，因房屋总价为982796元，违约金应为49139.80（982796元×5%）元，故对雅居乐公司要求曹年友、张荷荣支付违约金40888.05元的诉讼请求，本院予以支持。因曹年友、张荷荣已支付雅居乐公司购房款202796元，故曹年友、张荷荣应当承担的违约金49139.80元应从该购房款中扣除为宜；对于剩余的购房款153656.20元（202796元-49139.80元），双方可自行协商解决，协商不成后曹年友、张荷荣可另案诉讼。曹年友、张荷荣的辩解理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告来安雅居乐房地产开发有限公司与被告曹年友、张荷荣签订的《滁州市商品房预售合同》（编号201700096239）于本判决生效之日起解除； 二、被告曹年友、张荷荣在合同解除后十日内配合原告来安雅居乐房地产开发有限公司办理购房合同备案登记注销手续； 三、被告曹年友、张荷荣于本判决生效后十日内支付原告来安雅居乐房地产开发有限公司违约金49139.80元（从被告曹年友、张荷荣已付购房款202796元中扣除）。 案件受理费1029元，减半收取计514.50元，由被告曹年友、张荷荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  黄 新 二〇二〇年八月二十八日 法官助理詹昌璐 代理书记员  陈文颖 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。