广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5678号原告：佛山市长华商业管理有限公司，住所地：佛山市南海区**********商铺（住所申报），统一社会信用代码914************373。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：陈春伶，女，该司员工。委托诉讼代理人：崔伟碧，女，该司员工。被告：陈海凤，女，1990年8月4日出生，汉族，住广东省信宜市***********，公民身份号码：440************062。原告佛山市长华商业管理有限公司与被告陈海凤租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人陈春伶、崔伟碧，被告陈海凤到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市长华商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年2月至2020年2月租金45913.42元；2.被告立即向原告支付2019年2月至2020年2月物业管理费4216.68元；3.被告立即向原告支付2019年2月至2020年2月水电费246.07元；4.被告向原告支付逾期付款滞纳金（自逾期支付租金及管理费之日算至实际付款之日，每日按逾期支付金额的千分之五的标准计算，暂计至2020年2月29日为48644.27元）；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年11月9日，原告与被告签订了《物业租赁合同（南区）》，约定原告将位于佛山市南海区**********商铺出租给被告使用。租赁合同第四条约定，2019年1月1日至2019年12月31日每月租金为3447.6元，2020年1月1日至2020年12月31日每月租金为3994.91元，每月租金应于每月第5日前支付。被告应向原告支付每月的管理费（每月管理费为324.87元）；第十六条约定，被告逾期交付租金、管理费及水电费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金。租赁合同签订后，原告依约将该商铺交付给被告，被告也接受了该商铺并在该商铺营业。但被告自2019年2月起开始不予支付租金、管理费及水电费，为此原告多次催促被告支付租金、管理费及水电费，被告仍不支付。暂计至2020年2月，被告已拖欠2019年2月至2020年2月的租金162108.32元、管理费28227.76元、水电费314.86元。原告认为，被告与原告签订的租赁合同合法有效，被告理应严格依约向原告支付租金、管理费及水电费，被告逾期未足额支付租金、管理费及水电费的行为，已违反了租赁合同第四条约定及合同法的规定，被告应立即向原告支付所拖欠的租金、管理费及水电费。此外，根据租赁合同的约定和合同法的规定，被告除应立即向原告清偿所拖欠的租金、管理费及水电费外，每日还应按逾期支付金额的千分之五支付滞纳金。鉴于原告多次向被告催讨拖欠租金、管理费及水电费，但被告仍未支付任何拖欠的租金、管理费及水电费。原告为维护其合法权益，故请求法院支持其诉讼请求。被告辩称，被告于2018年11月9日与原告签订租赁合同，当天，被告委托王琴用信用卡向原告转账17702元支付首月租金，三个月保证金和物业管理费，原告只开具物业管理费收条一张，租金和保证金收条未开具。被告于签约当天至2018年11月19日期间多次调查周围商圈认为该地段在近三年人流量不足，未来的三年存在亏本经营风险，于是，向经办人孙若冰提出解除合同，并要求退款遭到经办人拒绝。被告于签约当天所签收的长华国际中心物业交接确认书只是形式上签订，没有实际交接，更不存在委托第三人杨相德代签。原告故意拒办解除合同手续，导致损失扩大，损失后果由原告自行承担。原告于2019年3月1日收回商铺，原告收回商铺后的损失不应由被告承担。综上，原告请求被告支付租金、物业管理费、水电费和逾期付款滞纳金缺乏依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告的证据均提交了原件予以核对，对其真实性予以确认。被告提供的照片，本院对其真实性予以确认，对其证明效力不予确认；被告提供的短信、彩信聊天截图，本院经综合审查后，对其真实性予以确认；证人王琴的证人证言，因证人与被告存在利害关系，本院经综合审查后，确认证人所陈述的被告与证人承租涉案商铺打算共同经营熟食店，对证人其他证言的证明效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年12月11日，佛山市粤海通房地产有限公司（甲方）与北京戴德梁行物业管理有限公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对长华国际商业中心提供前期物业管理服务，南区商铺9.8元/㎡.月，北区商铺25元/㎡.月。2016年12月8日，案外人刘淑娟（委托方，甲方）与原告（受托方，乙方）签订《物业委托租赁协议》，约定：甲方将涉案商铺委托乙方代理租赁，委托租赁期限为38个月，即从2018年2月1日起至2021年3月31日止，其中交房后两个月为招商装修期，期间不计租金；从2018年4月1日起至2019年3月31日止，租金标准为67727元；从2019年4月1日起至2020年3月31日止，租金标准为79015元；从2020年4月1日起至2021年3月31日止，租金标准为79015元。2018年11月9日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同（南区）》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********商铺自编号（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；物业建筑面积33.15平方米，该约定的建筑面积作为本合同物业计租面积，仅用以计算本合同项下有关租金、租赁保证金、水电保证金、物业管理费等，租赁期间，不论该物业的实测或用于产权登记的建筑面积、套内建筑面积以及该物业实际使用面积、实用面积或其他有关于该物业面积的描述等是否与本合同约定的计租面积存在差异，本合同上述计租面积不再进行调整；租赁期限自2019年1月1日至2021年3月31日，装修期自2018年11月20日至2018年12月31日；涉案商铺只供乙方作“杨九记”品牌经营使用，其经营范围为熟食；乙方该铺位首年月租金标准130元每平方米，按建筑面积计算，第二年开始按照上一年月租金标准，每一年递增3%，2019年1月1日至2019年12月31日每月租金3447.6元（按8折计），2020年1月1日至2020年12月31日每月租金3994.91元（按9折计），2021年1月1日至2021年3月31日每月租金4571.95元，上述租金并不包括乙方需支付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府水费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；租赁保证金相当于乙方租赁铺位三个月的月租金和管理费的总额共计13923元，乙方须于合同签订之日当天向甲方交纳；甲方须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金（不计利息）；由双方另行签订《长华国际中心物业管理服务合同》，并按照《长华国际中心物业管理服务合同》的约定缴纳管理费；水、电费的计算标准参照政府相关规定及长华国际中心实际情况结合制定，乙方须自行负担每月的水、电费，并须按甲方的收费通知单所约定的日起前支付；甲方已于本合同签订前向乙方说明该物业建筑物的状况，而乙方在本合同签订前及与甲方签署《物业交接确认书》时已通过各种可能之途径了解、实地勘察该物业状况及周围地理环境、商业环境等状况，具体不限于空调、照明、用电、消防等使用注意事项和甲方有关装修管理规定、程序、验收要求及装修期乙方已缴付的相关费用标准；本合同签订前，甲方已向乙方出示了能足以表明甲方对长华国际中心拥有合法使用权、经营管理权的证明资料，乙方已清晰了解房屋产权与该铺位状况；乙方有权并应该在交付日期前已详细了解涉案商铺权属状况、装修、设施、该物业公共部位、公共设施设备等情况，如果乙方认为该物业存在缺陷，应当拒绝签署《物业交接确认书》，并在交付日当天向甲方提出书面异议，逾期未提出书面异议或签署《物业交接确认书》后向甲方提出书面异议的，均不构成该物业交付的有效异议；甲方系经长华国际中心物业产权人委托的物业公司，负责包括长华国际中心在内的全部物业管理事项；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，均同意变更合同的，合同方可变更，变更必须以书面方式进行，变更本合同的，要求变更合同的乙方应主动向另一方提出；提前解除本合同条件如下，经双方协商一致，同意提前解除合同的；出现非甲方能及的情况，使该物业设施正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，且中断期一次超过60日，乙方认为严重影响正常使用物业的等，因提前解除合同，使一方遭到损失的，有过错的乙方因赔偿另一方的损失；在租赁期间内，甲方有如下行为，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，未按本合同约定的时间交付物业供乙方使用的，超过90日的；违反本本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该物业的；违反本合同及其补充条款的月，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用等；乙方依据合同单方解除合同，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金、退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在3日内迁离该物业；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广费、仓库租金（如有）及水、电、空调、燃气及其他费用之一或部分或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金，逾期达15日以上的，甲方有权委托长华国际中心的物业公司采取停止供应水、电、燃气、空调或停止使用其他设施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，逾期达30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任。涉案租赁合同联系电话为139*****282。2018年11月7日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺2019年1月1日至2019年1月31日管理费1个月331.5元。2018年11月22日，杨相德办理涉案商铺的收铺手续。2018年11月23日，涉案商铺所在楼栋办理竣工验收备案手续。原告员工通过短信（电话号码188*****275）与案外人王琴（139*****282）聊天（聊天内容详见下表）：日期发送人发送内容二〇一九年六月二十七日原告员工致各商户，按517政府牵头关于长华步行街经营协调会上约定，已完成装修开业商户可提出退租申请。商户与长华签订《终止协议》，按合同约定回复商铺交铺状态，缴清管理费、水电费（含公摊），注销工商登记后，长华退回商户所交纳的合同保证金及一个月租金、管理费。退租申请截止日期为2019年6月30日，逾期将不再受理。已提交申请商户，自收到前来办理《终止协议》通知（电话、短信、微信）之日起45天内办妥退铺手续，逾期将不再办理。请周知。2019年9月16日王琴你们那铺早就收回去了你们这物业费怎么收来的我的押金都还没有退你还在算2019年10月17日原告员工发送催告函2019年10月28日原告员工发送催告函2019年11月25日原告员工发送催告函王琴铺面你们早就收回去了还在发你们无不无聊2020年3月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉案商铺没有装修。原告主张被告欠2019年1-4月公摊电费79.56元、2019年5月公摊电费22.55元、2019年6月公摊电费19.56元、2019年7月公摊电费15.59元、2019年8月公摊电费14.92元、2019年9月公摊电费15.92元、2019年10月公摊电费15.92元、2019年11月公摊电费13.6元、2019年12月公摊电费16.58元、2020年1月公摊电费12.27元、2020年2月公摊电费12.27元；欠2019年1-4月公摊水费6.63元、2019年5月公摊水费1.33元、2019年6月公摊水费1.99元、2019年7月公摊水费2.66元、2019年8月公摊水费2.33元、2019年9月公摊水费4.65元、2019年10月公摊水费2.66元、2019年11月公摊水费3.98元、2019年12月公摊水费5.64元、2020年1月公摊水费2.66元、2020年2月公摊水费2.66元。另查明，《3月26日会议各方承诺》载明：一、开发商承诺2019年4月25日前将商场所有硬件措施完善、可以正常运转（包括但不限于电梯、卫生间），且租户及开发商于今日起10日内完成排查，租户可主动将问题发至微信群汇总及监督整改情况。二、开发商承诺内街（含二、三楼）3月、4月全部免租金，其他月份按原公式方案执行，外街按原公式方案执行。三、开发商承诺，租户撤场的同意退三押一租的租金，前提是租户结清电费、物业管理费和公摊水电费、房屋需要高于交付标准，装修押金如果是已经审批的可退，未经审批需要恢复原貌才退还。原告员工王蒙、租户代表5人在该会议记录上签名。原告出具《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，载明：关于长华国际中心南区步行街租金优惠方案，经公司高层商讨报请董事会决议如下：如不接受该优惠方案，可按照按326政府协调会约定申请办理退铺（退铺申请截止时间6月30日）：步行街最新租金优惠方案（3-12月）优惠方案分类具体区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注最新优惠方案A类LG外街、1F沿街按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折优惠截止12月管理费按合同标准执行B类LG内街、1F内街免租免租按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折C类2F、3F免租免租按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《物业租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。一、关于租金及物业管理费应否支付问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租方亦应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告本着销售经营的目的与原告签订《物业租赁合同（南区）》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告合理利用商场附属设施设备以及商场整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体租户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商场的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此负有一定责任。被告在合同签订后接收了原告交付的涉案商铺进行经营，未按照合同约定及时给付租金及物业管理费，已构成根本违约。综上，对于原告所主张的租金和物业管理费，原告虽存在管理失当的行为，但亦完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故被告应当支付租金及物业管理费。被告辩解原告于2019年3月1日已收回涉案商铺，但未能充分举证证明，本院不予采信。根据原告员工与案外人王琴的短信聊天记录可知，被告已于2019年9月16日短信告知原告商铺早已收回，押金未退，该行为已明确表示被告不再继续履行《物业租赁合同（南区）》，虽然被告作为违约方，依法不享有约定解除权，但商铺租赁合同是转移商铺使用权的合同，在被告并未就涉案商铺进行装修及实际使用的情况下，并表示不再继续履行《物业租赁合同（南区）》，涉案租赁合同的目的已无法实现，原告作为出租方亦负有积极收回涉案商铺的义务，故本院认定涉案租赁合同于原告收到载有被告解除合同意思表示的短信之日即2019年9月16日解除。二、关于租金及物业管理费的支付金额问题。考虑合同的履行情况及商场的经营情况等因素，结合原告发布的租金优惠政策及涉案商铺所在一楼沿街的位置，本院确定涉案商铺于2019年2月至2019年9月16日，租金、物业管理费标准按每月应缴费用8折进行收取，故被告应支付原告2019年2月1日至2019年9月16日的租金20777.54元【其中2019年2月1日至2019年9月16日期间按每月2758.08元（3447.6元/月×0.8）计租】及物业管理费1957.91元【其中2019年2月至2019年9月16日期间按每月259.9元（324.87元/月×0.8）计物业管理费】予原告。三、关于原告主张的迟延付款滞纳金问题。原告主张的迟延付款滞纳金实为逾期付款违约金，考虑到原告在合同履行初期存在瑕疵，且原、被告对租金及物业管理费的支付标准产生争议，故本院对原告请求被告支付逾期支付租金、物业管理费的违约金的诉讼请求不予支持。四、关于水电费的支付问题。原告请求被告支付2019年2月至2020年2月的公摊水电费246.07元，因涉案合同于2019年9月16日已解除，故被告应支付原告2019年2月1日至2019年9月16日公摊水电费178.07元，原告请求超出本院核定部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈海凤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金20777.54元及物业管理费1957.91元、公摊水电费178.07元予原告佛山市长华商业管理有限公司；二、驳回原告佛山市长华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1137.76元（原告已预交），由原告负担951.34元，被告负担186.42元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员吕冬娥二〇二〇年八月三十一日书记员刘冬花