广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4434号上诉人（原审原告）：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：张翔宇，系该公司职员。委托诉讼代理人：李杰，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：佛山信财置业开发有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：劳荣茵，系该公司职员。上诉人广州市乐有家房产经纪有限公司（下称乐有家公司）因与被上诉人佛山信财置业开发有限公司（下称信财置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初13502号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人乐有家公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判信财置业公司向乐有家公司支付代理服务费39440.6元及延迟付款违约金1264.2元(暂从开票之日起至今即2018年10月23日起至2019年5月6日止，按银行存贷款利率为6%计算：39440.6元×195天/365天×6%=1264.2元)；2.判令信财置业公司承担保全费、一审、二审诉讼费。事实与理由：一审法院对合同第二条第（1）点认定有误，与实际情况不符。一、一审判决关于“乐有家公司推荐的客户至迟在《中介看房确认单》上的日期起计1个月内完成《房屋预售/出售合同签署》，才视为有效成交”有误，此仅是信财置业公司单方陈述，且合同中并未约定如乐有家公司未能促使客户1个月内完成《房屋预售/出售合同签署》，则不视为乐有家公司推荐的客户。二、双方于2017年8月13日签署的《佛山区某项目2017年度8月中介合作合同》，第一条第（2）点明确约定：“经过甲方书面确认的客户，在签署有效买卖合同，并按照买卖合同约定支付定金及首付款的，视为有效成交”。乐有家公司在一审中已提交经信财置业公司指定对接人梁某签字确认的《某客户成交确认表》，且一审庭审过程中，信财置业公司也确认于2017年12月8日签署《商品房买卖合同(预售)》，并确认已收到全部购房款，乐有家公司推介房产，属有效成交，且已达到合同第三条第（2）点约定的支付条件。三、乐有家公司及信财置业公司基于真实意思签署案涉合同，一审法院判定乐有家公司推荐的客户至迟在《中介看房确认单》上的日期起计1个月内完成《房屋预售/出售合同签署》，否则不视为乐有家公司有效客户，明显违背公平正义原则。四、乐有家公司作为外围推介服务商，仅负责带看客户并促使其与信财置业公司签署购房协议(即认购书)，后续银行按揭、网签合同签署均由信财置业公司主导，乐有家公司非当事人，无法参与其中，一审法院认定事实有误，明显违背等价有偿原则。综上，一审法院认定事实错误，判决有误，请二审法院改判支持乐有家公司的上诉请求。被上诉人信财置业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。一、客户自看房之日起1个月内签署《房屋预售/出售合同》（看房之日以《中介看房确认单》上的日期为准）是乐有家公司推荐成交和信财置业公司应支付佣金的必要条件。《某2017年度8月中介合作合同》第二条关于服务费（佣金）支付条件部分明确约定了乐有家公司应于《中介看房确认单》上确定的日期后1个月内跟进并推动客户与信财置业公司签订《房屋预售/出售合同》，其所推荐的客户才属于有效推荐，否则其他代理公司及信财置业公司均有权跟进。该条款是对该《中介合作合同》第一条第二款中“客户签署有效买卖合同”这一约定的细化及补充约定，该两条约定是销售代理人员推荐成交的必要条件。乐有家公司却割裂合同条款之间联系，拒绝整体解读合同，截取和歪曲解读合同中对其有利的部分条款。另，持续跟进督促客户与开发商签订购房合同是中介代理公司开展销售代理业务的普遍义务，且在信财置业公司与乐有家公司合作期限内，乐有家公司并非案涉项目唯一中介代理公司。信财置业公司为促使客户尽快签约购房，同时为促使中介代理公司之间良性竞争，信财置业公司均要求中介代理公司持续跟进督促客户在首次看房之日起1个月内签订《房屋预售/出售合同》，否则其他中介代理公司及信财置业公司均有权跟进，该要求并未违反法律强制性规定，也未违背公平正义原则。相反，合同基于乐有家公司与信财置业公司真实意思表示所签订，内容合法有效，双方均应受其约束。本案中，如根据乐有家公司提供的《某客户成交确认表》上确定看房时间（2017年8月19日）以及《中介合作合同》约定，客户应至迟在2017年9月19日前签订《房屋预售/出售合同》，但实际上客户至2017年12月8日才签订房屋买卖合同。综上，乐有家公司要求信财置业公司支付案涉商品房的佣金无事实和合同依据。二、案涉商品房并非乐有家公司推荐成交，信财置业公司没有向乐有家公司支付佣金的义务。信财置业公司作为开发商，案涉项目现场并非乐有家公司一家中介代理公司，信财置业公司为方便管理，在中介代理公司进场时均统一派发信财置业公司制作的《中介看房确认单》，销售代理人员需在推荐客户时让客户本人签字后提交给信财置业公司签字确认。但乐有家公司提供的《某客户成交确认表》并非答辩人统一派发版本，仅系其内部版本；且经核实，该确认表上“梁某”签字并非信财置业公司员工“梁某”本人的签名。实际上，因乐有家公司将客户带来现场后就不再跟进，导致客户未在看房之日起1个月内与信财置业公司签订房屋买卖合同，最后客户由信财置业公司现场销售人员跟进并促使该客户签订房屋买卖合同。综上，乐有家公司要求信财置业公司支付佣金等诉请缺乏事实和法律依据，一审法院认定事实清楚、证据充分。乐有家公司的上诉理由不能成立，请二审法院驳回乐有家公司的诉讼请求，依法维持原判。乐有家公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令信财置业公司偿还乐有家公司未结代理服务费39440.6元；2.判令信财置业公司向乐有家公司支付推介服务费利息共计1264.2元（暂从开票之日起至今即2018年10月23日起至2019年5月6日止）、（按银行存贷款利率为6%计算：39440.6*195/365*6%=1264.2），以上两项费用共计40704.8元；3.判令案件受理费由信财置业公司承担。一审法院查明：2017年8月13日，信财置业公司作为甲方与乐有家公司作为乙方签订《某项目2017年度8月中介合作合同》，约定甲方委托乙方为该项目的销售委托代理（非独家代理，非驻场），乙方协助甲方进行销售，甲方在客户成交后支付给乙方相应服务费（佣金）。合同约定：委托期限：2017年8月13日至2017年8月31日。在合同期内，由乙方发起报备，并经甲方书面确认的客户，在签署有效买卖合同，并按照买卖合同约定支付定金及首付款的，视为有效成交，则甲方应根据本合同的规定向乙方支付相应的（服务费）佣金。在合作期限结束后，仍在保护期的客户在签署有效买卖合同，并按照买卖合同约定支付定金及首付款的，视为有效成交，并计算佣金。服务费（佣金）的支付条件：（1）乙方介绍的客户具备购买条件（一次性付款或具备贷款条件）并经甲方书面确认，书面确认以《中介看房确认单》为准。乙方介绍的客户自看房之日以《中介看房确认单》上的日期为准起计1个月内有效，在有效期内未完成《房屋预售/出售合同》签署的，其他代理公司及甲方有权跟进。（2）客户与甲方签署《房屋预售/出售合同》及《银行按揭贷款合同》（若需）并向甲方支付全部房款（按揭客户为按揭银行发放贷款）。2017年8月19日，信财置业公司授权的对接人在《某客户成交确认表》上确认，客户简某，签订认购书时间为2017年8月19日，项目名称为某，地址为佛山市禅城区某房，面积143.72平方米。2018年3月17日，乐有家公司向信财置业公司发出企业询证函及对账表，催告信财置业公司支付佣金39440.6元，该佣金已开具发票。2017年12月8日，简某与信财置业公司就上述某房签订了《商品房买卖合同（预售）》。庭审中，信财置业公司陈述：简某为按揭付款，信财置业公司已经收到按揭款。其在代理词中陈述：中介服务合同所约定的保护期，系指合同第二条关于服务费（佣金）支付条件第一点所指的《中介看房确认单》上的日期起计1个月。一审法院认为，案件为商品房委托代理销售合同纠纷，乐有家公司、信财置业公司签订的中介合作合同，合法有效，双方应依约履行。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。案件争议焦点为，乐有家公司主张信财置业公司支付代理服务费是否已经达到合同约定的付款条件。关于付款条件。根据合同约定，视为有效成交并计算佣金的情况包括：1、在合同期内，由乐有家公司发起报备，并经信财置业公司书面确认的客户，在签署有效买卖合同，并按照买卖合同约定支付定金及首付款的；2、在合作期限结束后，仍在保护期的客户在签署有效买卖合同，并按照买卖合同约定支付定金及首付款的；3、乐有家公司介绍的客户以《中介看房确认单》上的日期为准起计1个月内完成《房屋预售/出售合同》签署，并支付全部房款或办好按揭手续的。因合同未明确约定“保护期”的具体含义，根据合同上下文并结合信财置业公司陈述，对该“保护期”应理解为以《中介看房确认单》上的日期为准起计1个月，则根据上述约定，乐有家公司推荐的客户至迟在《中介看房确认单》上的日期起计1个月内完成《房屋预售/出售合同》签署，才视为有效成交，否则其他代理公司及信财置业公司有权跟进，即自此不再视为乐有家公司推荐的客户。而乐有家公司推荐的客户在《中介看房确认单》上确认的日期为2017年8月19日，故其至迟在2017年9月19日前签署房屋买卖合同，才视为有效成交。但该客户至2017年12月8日才签署《商品房买卖合同（预售）》，已超过合同约定的合同期及保护期，由此可知，乐有家公司主张信财置业公司支付的代理服务费并不符合合同约定的付款条件，其诉请缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回乐有家公司的诉讼请求。案件受理费409元，由乐有家公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为信财置业公司是否负有向乐有家公司支付代理服务费及迟延付款违约金的义务。本案中，《中介合作合同》第一条第（2）款约定：“在合同期内，由乙方发起报备，并经过甲方书面确认的客户，在签署有效买卖合同，并按照买卖合同约定支付定金及首付款的，视为有效成交，则甲方应根据本合同的规定向乙方支付相应的佣金。在合作期限结束后，仍在保护期的客户在签署有效买卖合同，并按照买卖合同约定支付定金及首付款的，视为有效成交，并计算代理佣金。”根据上述约定可知，计算代理佣金分两种情况，第一种情况为在合作期限内经甲方确认，签署买卖合同并支付定金及首付款的，第二种情况为在保护期内签署买卖合同并支付定金及首付款的。虽该条对保护期未作明确约定，但结合《中介合作合同》关于服务费的支付条件“乙方介绍的客户自看房之日以《中介看房确认单》上的日期为准计1个月内有效，在有效期内未完成《房屋预售/出售合同》签署的，其他代理公司及甲方有权跟进。”之约定，该保护期应理解为1个月。信财置业公司与乐有家公司合同期限为2017年8月13日至2017年8月31日，而乐有家公司主张的成交客户简某签订合同的时间为2017年12月8日，既不属于信财置业公司与乐有家公司合作期限内，亦不属于保护期内，故乐有家公司请求信财置业公司支付代理服务费理据不足，一审法院不予支持并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。乐有家公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费818元，由广州市乐有家房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年八月四日法官助理 赵超琳书 记 员 肖玲玲