云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1044号上诉人（原审被告）：王玲，女，1982年12月10日生，住湖南省衡阳县。上诉人（原审被告）：朱和北，男，1981年10月6日生，住湖南省衡阳县，系王玲丈夫。二上诉人共同委托诉讼代理人：李忠宝，云南天外天（楚雄）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：蔡文龙，男，1990年10月9日生，住姚安县，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：严跃，云南兴彝律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审第三人）：楚雄邦泰房地产经纪有限公司，住所地：楚雄开发区紫溪大道与紫霞路交口F-商铺6，统一社会信用代码：915323005823707482。法定代表人：肖云，公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审第三人）：肖云，男，1984年10月27日生，住云南省牟定县。上诉人王玲、朱和北因与被上诉人蔡文龙、楚雄邦泰房地产经纪有限公司（以下简称邦泰公司）、肖云买卖合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。王玲、朱和北上诉请求：一、依法撤销（2020）云2301民初1249号民事判决书，依法发回重审或改判驳回被上诉人蔡文龙对上诉人的全部诉讼请求；二、依法判令由被上诉人邦泰公司、肖云承担付款责任，上诉人不承担责任；三、请求人民法院依法判令一审、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，理由如下：首先，被上诉人蔡文龙与上诉人王玲、朱和北房屋买卖事宜，上诉人王玲、朱和北自始至终没有与被上诉人蔡文龙对接，所有案涉房屋自售房信息获悉至办理房产过户手续及定金、首付款、尾款交付等事项均由本案被上诉人邦泰公司、肖云与王玲、朱和北对接。故被上诉人蔡文龙从行为上已经承认了将出售案涉房屋事宜全权委托予被上诉人邦泰公司、肖云。上诉人王玲、朱和北于2019年1月15日至2019年3月4日缴纳的购房定金及首付188000元购房款均交付给被上诉人邦泰公司、肖云，被上诉人蔡文龙收到被上诉人邦泰公司、肖云给付购房款后，办理了案涉房屋在银行抵押贷款的解押手续。并于2019年5月28日上诉人与被上诉人蔡文龙双方办理了房产过户手续。其次，上诉人王玲、朱和北在房产过户手续办理结束后，按约定，至2019年10月11日止，将购房尾款230000元给付到被上诉人邦泰公司、肖云，被上诉人邦泰公司、肖云收到230000元购房尾款后，出具了收据、收条交上诉人收执。同时，自2019年5月28日至2020年3月12日期间，被上诉人蔡文龙从未向上诉人要求支付230000元购房尾款事宜。2020年1月20日，被上诉人邦泰公司、肖云将代收到230000元购房款事实以承诺书的形式告知了被上诉人蔡文龙，承诺书作出230000元购房尾款的给付时间，如未能按承诺给付承担相应的违约责任及法律后果，并将承诺书交由被上诉人蔡文龙收执。至2020年3月12日，被上诉人蔡文龙添加上诉人朱和北微信将承诺书及调解书（属于伪造材料）发给上诉人朱和北，上诉人才知晓被上诉人蔡文龙未收到购房尾款的情况。此后，被上诉蔡文龙自己承认在2020年1月20日至2020年3月12日期间，又接受了被上诉人邦泰公司、肖云向其给付41000元购房尾款，故被上诉人蔡文龙实际行为方面追认了被上诉人邦泰公司、肖云为其代收购房款事项的委托。综上所述，请二审查清案件事实，依法支持上诉人的全部上诉请求。蔡文龙辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决完全公平公正，请依法驳回上诉，维持原判。被上诉人蔡文龙起诉的买卖合同纠纷一案是基于与上诉人一方签订了房屋买卖合同，双方之间已经构成了房屋买卖合同法律关系的事实，且被上诉人蔡文龙一方已经履行了相应的房屋过户手续的义务，至今尚未收到购房尾款189000元。根据上诉人与被上诉人蔡文龙签订的房屋买卖合同中，关于付款的约定明确可以看出，双方已经明确了购房尾款是由上诉人一方直接将款项转至被上诉人蔡文龙的账户之内，从始至终并不存在代为收款的事实。邦泰公司、肖云共同辩称：尾款230000元我们没有收到蔡文龙的委托书，王玲后面交付给我们的两笔款项被我们挪用了。蔡文龙向一审法院起诉请求：一、依法判决王玲、朱和北向蔡文龙支付购房尾款189000元、违约金83600元（418000×20%），支付金额合计272600元；二、本案诉讼费用由王玲、朱和北承担。一审法院认定事实：2019年1月15日，蔡文龙与王玲、邦泰公司共同签订《房屋买卖经纪合同》，约定“蔡文龙将自己名下的位于楚雄市开发区源泰汇鑫广场2幢1904号房屋出售给王玲、朱和北；该房屋转让成交价款为418000元；合同签订时，王玲、朱和北支付购房定金20000元交由邦泰公司作为交房履约保证金，可冲抵购房款；蔡文龙与王玲、朱和北约定在2019年2月28日前到房屋所在地房产交易中心办理过户手续；尾款在办理完成过户后，由王玲、朱和北贷款支付给蔡文龙；王玲、朱和北同意出资188000元协助蔡文龙还贷赎证，所还款项用于冲抵房款……”。合同签订后，王玲即向邦泰公司交付购房定金20000元，并与之签订《物业购买确认书》，明确表示购房税费以及8000元的购房服务佣金由王玲、朱和北承担。2019年4月份，蔡文龙收到王玲、朱和北通过邦泰公司转交的购房首付款188000元。2019年5月28日，蔡文龙、王玲、朱和北签订《二手房买卖合同》，蔡文龙将名下楚雄开发区团结路延长线北侧汇鑫广场2幢19层1904号房屋过户给王玲、朱和北。2019年5月29日，王玲、朱和北缴纳所购房屋税费18717.8元。出售给王玲、朱和北的房屋过户后，蔡文龙在催要剩余购房款的过程中，仅收到肖云转交的41000元购房款，剩余购房尾款189000元至今未付。一审法院认为，当事人应当按照约定遵守诚实信用的原则，全面履行自己的义务。本案中，王玲、朱和北向蔡文龙购买楚雄开发区团结路延长线北侧汇鑫广场2幢19层1904号房屋，应按约及时向蔡文龙支付购房款，蔡文龙向一审法院提交的证据以及一审庭审中的陈述能够证实王玲、朱和北未向其支付购房尾款189000元的事实，故对蔡文龙主张王玲、朱和北支付购房款189000元的诉请，一审法院予以支持；王玲、朱和北以已向楚雄邦泰房地产经纪公司、肖云付清房款应驳回蔡文龙诉请的主张，因蔡文龙与王玲、朱和北双方在签订的《房屋买卖经纪合同》中明确约定尾款在办理完成过户后，由王玲、朱和北贷款支付给蔡文龙的付款方式，并未约定王玲、朱和北委托邦泰公司、肖云收取购房尾款事项，王玲、朱和北于2019年8月办理银行贷款后未向蔡文龙支付购房尾款，故对蔡文龙的抗辩主张，一审法院不予支持，王玲、朱和北应按约定承担相应违约责任。结合本案中王玲、朱和北的实际付款情形，蔡文龙主张的违约金，一审法院支持以所欠的购房尾款189000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算支付自2019年9月1日至款项付清之日期间违约金。邦泰公司、肖云经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由王玲、朱和北于判决生效之日起十日内支付蔡文龙购房尾款189000元（款交一审法院）；二、由王玲、朱和北以189000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算支付自2019年9月1日至款项付清之日期间违约金（款交一审法院）。一审案件受理费2695元（已减半收取），由蔡文龙负担826元（已交），由王玲、朱和北负担1869元（未交，限于判决生效之日起十日内交纳，款交一审法院）。二审中，经征询双方当事人对一审法院认定事实的意见，上诉人王玲、朱和北对一审法院认定的事实无异议，但认为一审遗漏认定：1.上诉人实际交付的购房款。2.被上诉人蔡文龙是如何收到款项的。3.邦泰公司出具承诺书给蔡文龙的事实。被上诉人蔡文龙、邦泰公司、肖云对一审法院认定的事实无异议。二审中，上诉人王玲、朱和北提交了以下证据：第一组：1.银行流水，2.微信转账记录，3.《申明》，欲证明：上诉人通过银行转账、微信转账等方式向邦泰公司支付购房款共计413000元，邦泰公司的法定代表人肖云出具《申明》，证明上诉人已付清所有购房款的事实。第二组：微信聊天记录，欲证明：邦泰公司的法定代表人肖云一直向上诉人催要购房款，被上诉人蔡文龙从未向上诉人主张购房款的事实。第三组：《不动产权证书》，欲证明：被上诉人蔡文龙于2019年5月31日将涉案房屋过户登记至上诉人名下，超过了双方约定的2019年2月28日，构成违约的事实。第四组：《承诺书》，欲证明：邦泰公司承诺剩余的购房款于2020年6月2日前支付给被上诉人蔡文龙的事实。第五组：《银行转账回单》，欲证明：邦泰公司的法定代表人肖云于2020年6月22日、6月26日分两次向楚雄市人民法院支付“蔡文龙执行款”20000元的事实。经质证，被上诉蔡文龙认为：第一组证据的三性及证明内容均不予认可，首先被上诉人蔡文龙不是收款方，也不是付款方，真实性无法核实，其次本案审理的是蔡文龙与上诉人王玲、朱和北之间的买卖合同关系，该证据与本案无关；第二组证据微信聊天记录三性及证明内容均不认可。上诉人与邦泰公司法定代表人肖云之间的聊天记录，真实性无法核实。蔡文龙从未参与其中，与本案审理的房屋买卖合同法律关系无关；第三组证据不动产权证的三性予以认可，对证明内容不予认可，被上诉人蔡文龙不存在违约，被上诉人蔡文龙确实收到上诉人一方支付的购房首付款之后，马上就向相关的机构提交了过户登记手续的申请；第四组证据承诺书的三性均不予认可，该份承诺书系邦泰公司出具，被上诉人蔡文龙从未在上面签字认证。与蔡文龙存在房屋买卖合同关系的是上诉人王玲、朱和北，应当向蔡文龙支付购房尾款的也为上诉人王玲与朱和北，在整个过程中，蔡文龙都没有委托代为收款的事实；第五组证据银行转账回单的三性及证明内容不予认可，被上诉人蔡文龙与上诉人一方是基于买卖合同关系起诉本案，对于上诉人与邦泰公司之间的其他经济纠葛并不清楚。自起诉之后，被上诉人蔡文龙一方未收到任何款项。被上诉人邦泰公司、肖云认为：对第一组证据的金额不予认可，应该是405000元。《申明》是肖云写的，肖云认可该份《申明》的三性；对第二组证据我方不认可，当时蔡文龙是向邦泰公司催要剩余房款；第三组证据不认可，违约是开发商造成的；第四组和第五组证据我方均予以认可。本院认为，上诉人王玲、朱和北提交的第一组证据只能证实款项转至邦泰公司，不能证实蔡文龙收到王玲、朱和北支付的购房款，对该证据本院不予评判；第二组证据不能证实王玲、朱和北的待证事实，本院不予采信；第三组证据证实了案涉房屋已变更至王玲、朱和北名下，本院予以采信；第四组证据系肖云出具，但不能代表蔡文龙认可剩余购房款由肖云或邦泰公司支付，对该证据本院不予评判；第五组证据不能证实与本案有关联，本院不予评判。结合对证据的分析认证，对上诉人王玲、朱和北提出的一审遗漏认定的事实，本院认为，根据王玲、朱和北与蔡文龙、邦泰公司签订的《房屋买卖经纪合同》的约定，王玲、朱和北实际支付给蔡文龙的购房款为229000元，该款由王玲、朱和北交与邦泰公司后转付给蔡文龙，尾款189000元未付。本院对一审法院认定的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：上诉人王玲、朱和北是否应当支付被上诉人蔡文龙购房款189000元。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案《房屋买卖经纪合同》虽系王玲、朱和北与蔡文龙、邦泰公司三方签订，但合同中除约定定金20000元由王玲、朱和北交邦泰公司保管，在交房当日交与蔡文龙冲抵房款外，其余房款均未约定由邦泰公司代收，且合同约定尾款在办理完成过户后，由王玲、朱和北贷款支付给蔡文龙，王玲、朱和北将购房款交与邦泰公司和肖云转付并不符合合同的约定，也无蔡文龙委托代收的授权，虽然已付的购房款是由邦泰公司转付，但不能据此推定蔡文龙以实际行为追认了被上诉人邦泰公司、肖云为其代收购房款事项的委托。根据本案系房屋买卖合同关系的事实，除双方特别约定外，买受人王玲、朱和北的购房款应交付给出卖人蔡文龙，邦泰公司及肖云作出的承诺并不及于蔡文龙，王玲、朱和北应支付购房尾款189000元。一审判决并无不当。对王玲、朱和北交与邦泰公司及肖云的款项，王玲、朱和北可另行主张权利。综上所述，上诉人王玲、朱和北的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人王玲、朱和北预交的二审案件受理费4080元，由上诉人王玲、朱和北负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏绍兴审 判 员 李 梅审 判 员 马春梅二〇二〇年八月十九日法官助理 李佳岭书 记 员 陈滇滇