四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终280号 上诉人（原审被告，案外人）：龙全英。 委托诉讼代理人：蒋晓文，四川兴恒平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，申请执行人）恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段**。 负责人：李钊，行长。 委托诉讼代理人：龙显世，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜波，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：成都恒金置业有限公司，住，住所地四川省成都市成华区建设南街**/div> 法定代表人：龙德忠，执行董事。 原审第三人（被执行人）：四川恒河实业有限公司，住，住所地四川省南充市嘉陵区滨江南路1一段**/div> 法定代表人：刘自新，执行董事。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 上诉人龙全英因与被上诉人恒丰银行股份有限公司南充分行（以下简称恒丰银行南充分行）、原审第三人成都恒金置业有限公司（以下简称恒金公司）、四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省南充市中级人民法院（2019）川13民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年6月29日组织当事人进行了询问。上诉人龙全英的委托诉讼代理人蒋晓文，被上诉人恒丰银行南充分行的委托诉讼代理人龙显世，原审第三人恒河公司的委托诉讼代理人易守明到庭接受询问。本案现已审理终结。 上诉人龙全英上诉请求：撤销四川省南充市中级人民法院作出的（2019）川13民初23号民事判决，改判驳回恒丰银行南充分行的全部诉讼请求。事实和理由：四川省南充市顺庆区人民法院作出的（2017）川1302民初3602号民事判决，确认恒河公司向周国华支付工程款199255407.75元并退还履约保证金974000元。该判决执行过程中，周国华与恒河公司达成《执行和解协议》，该协议约定：恒河公司将“恒河外滩1号”负二层43个地下车位，恒金公司以其开发的位于四川省成都市成华区，抵偿给周国华以冲抵工程款。此后，恒金公司、周国华、恒河公司、龙全英签订了《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》，该协议约定：周国华指定龙全英购买恒金公司开发的位于四川省成都市成华区（以下简称案涉争议房屋），龙全英应支付房屋总价9928270元，用以冲抵恒河公司应付周国华的工程款9928270元，房屋抵款后视为周国华已收回上述工程款。恒金公司向龙全英开具了收取全额房款的收据。因此，龙全英应被视为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的“交付购买商品房全部款项的消费者”，其所享有的权益应优先于建设工程价款优先受偿权，更应优于恒丰银行南充分行享有的抵押权，足以排除对案涉争议房屋的强制执行。一审判决适用法律错误，应予纠正。 被上诉人恒丰银行南充分行辩称：一、案涉抵偿行为并未发生效力。根据龙全英一审提供的《执行和解协议》第二条以及《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》第二条约定，案外人周国华或其指定的购买人应当与第三人恒金公司签订商品房买卖合同，但截至一审庭审结束，周国华或龙全英均未与任何主体签订商品房买卖合同。二、恒丰银行南充分行对恒金公司的土地及地上建筑物享有排他性权利。1.恒丰银行南充分行系案涉争议房屋所及土地的抵押权人，未经其同意，龙全英与恒金公司之间的和解抵偿行为因违反法律规定而无效。2.案涉土地及房屋查封行为在前，抵偿行为在后。四川省南充市中级人民法院于2017年10月26日作出（2017）川13财保39号民事裁定，裁定查封案涉土地，并于2017年11月2日办理查封事宜。根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款之规定，查封土地使用权效力及于其上的建筑物，因此，案涉土地被查封时，其上房屋亦处于被查封状态，龙全英与恒金公司之间的行为需待人民法院解除查封后方具备生效要件。三、龙全英与恒金公司之间以房抵债行为亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。首先，龙全英与恒金公司之间未签订书面的商品房买卖合同，且案涉土地及房屋在抵债之前已被查封；其次，所抵偿房屋系商业用房，并非住房；再者，龙全英亦未支付相应价款，不符合该条规定的相关要件。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人恒河公司述称：一、“恒河广场”项目土地的抵押权登记于2015年，该抵押权所及土地范围包括2017年的查封范围。该土地是否查封，不影响恒丰银行南充分行抵押权的行使，不影响抵押权的顺位。二、对案涉争议房屋的限制发生在2018年4月，执行和解发生在2018年的1月30日，龙全英所享有的权益具有优先性。请求依法判决。 原审第三人恒金公司未提交书面意见。 恒丰银行南充分行向一审法院起诉请求：准许执行位于四川省成都市成华区［土地使用权证号：成国用（2014）第××号］的房产地下室1016室。 一审法院认定事实：2016年1月6日，恒金公司以其位于四川省成都市成华区（现为建和路28号）的15215.02平方米土地使用权［土地使用权证号：成国用（2014）第××号］作为抵押物，与恒丰银行南充分行签订了最高额抵押合同，约定就恒金公司自2016年1月6日至2019年1月5日期间的债务，在人民币1.5亿元范围内提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。 恒金公司开发的“恒河广场”项目的原土地出让地址即地块位置为“成华区二环路东二段2号”，后期项目销售中，辖区派出所根据户籍登记门牌号地址要求，将项目地址批复为“建和路28号”，前述两地址为同一地址。 恒丰银行南充分行在与四川长信城市建设工程有限公司、四川省阆中顺达建筑工程有限公司、四川泊来商贸有限公司、四川省天翼装饰设计工程有限公司、南充今盛视听技术有限公司、恒金公司、恒河公司、四川金源大鹏贸易有限公司、雷焕章、叶玉蓉、成都故乡酒店管理有限公司财产保全一案中，申请诉前财产保全。一审法院于2017年10月26日作出（2017）川13财保39号民事裁定，裁定：查封恒金公司位于四川省成都市成华区平方米土地使用权［土地使用权证号：成国用（2014）第××号］，查封期限为三年。一审法院依据（2017）川13财保39号民事裁定发出（2017）川13执保72号《协助执行通知书》，四川省成都市不动产登记中心于2017年11月2日对前述土地使用权予以查封登记。案涉土地上的建筑物在查封登记时已修至五层。一审法院于2017年11月24日向恒河公司、恒金公司等邮寄送达（2017）川13财保39号民事裁定。 案外人周国华诉恒河公司建设工程施工合同纠纷一案，经四川省南充市顺庆区人民法院审理，判决恒河公司支付周国华工程款19255407.75元并退还履约保证金974000元。该案执行过程中，恒河公司（甲方）与周国华（乙方）、恒金公司（丙方）于2018年1月30日达成《执行和解协议》，该协议约定：丙方作为案外人愿意用资产替甲方清偿对乙方的债务，以其位于四川省成都市成华区（建设路）开发的“恒河广场”项目负一层两处营业用房作价抵偿给乙方；如丙方在该协议签订后6个月内不能将抵偿房屋对外售出，则按约定金额抵偿给乙方，乙方可将该房屋登记在乙方确定的人员名下，由丙方与乙方指定的人员另行签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。之后，恒金公司（甲方）与周国华（乙方）、恒河公司（丙方）、龙全英（丁方）于2018年2月9日签订了《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》及《补充协议》，该协议约定：甲方用所开发物业“恒河广场”项目的商品房1016室地下室冲抵原协议合同款项，房屋总价9928270元，乙方指定丁方为购买人购买该商品房，甲方与丁方签订《商品房买卖合同》，丁方应支付的房屋价款支付给乙方，用以冲抵丙方应支付给乙方的工程款。恒金公司于2018年2月25日向龙全英出具了收到9928270元的收款收据。 2018年4月3日，一审法院作出（2017）川13民初231号民事裁定，裁定：对恒金公司位于四川省成都市成华区平方米土地上［土地使用权证号：成国用（2014）第××号］的房产予以查封，查封期限为三年。龙全英对此提出异议，一审法院作出（2018）川13执异90号执行裁定，裁定中止对案涉争议房屋的执行。恒丰银行南充分行不服，提起本案诉讼。 本案诉讼中，一审法院向恒丰银行南充分行发出律师调查令，指定恒丰银行南充分行的委托诉讼代理人于四川省成都市的司法信息记载于不动产登记簿的具体时间。四川省成都市不动产登记中心提供的信息表明：一审法院查封案涉土地之上的房产1015室、1016室地下室的司法信息，记载于不动产登记簿的时间为2018年4月17日。 一审法院认为，本案争议焦点为：龙全英对案涉争议房屋是否享有排除强制执行的民事权利。对此，一审法院评析如下： 龙全英之夫虽与周国平合伙修建恒河公司开发的位于四川省南充市高坪区，但其并非案涉争议房屋的实际施工人，故对龙全英就案涉争议房屋享有建设工程价款优先受偿权，可阻却强制执行案涉争议房屋的主张，一审法院不予支持。 案涉争议房屋为非住宅房屋，龙全英称其基于消费者购房人享有的生存权优于抵押权，可阻却对案涉争议房屋强制执行的理由不能成立。 周国平与恒河公司、恒金公司签订《执行和解协议》，以及周国平、龙全英与恒河公司、恒金公司签订《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》及《补充协议》的时间，在案涉土地使用权查封登记之后，案涉争议房屋查封登记之前。《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”，第二款规定：“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”。本案中，案涉土地使用权及房屋的权利人为同一主体即恒金公司，查封登记机关均为同一登记机关即四川省成都市不动产登记中心，故案涉土地使用权被四川省成都市不动产登记中心查封登记后，查封效力及于该地上建筑物。因此，案涉争议房屋在龙全英与恒河公司、恒金公司等达成《执行和解协议》《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》以及《补充协议》时，已处于查封状态，龙全英基于《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》及《补充协议》享有的是普通债权，对案涉争议房屋不享有排除强制执行的民事权益。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决：准许对案涉争议房屋的执行。一审案件受理费100元，由龙全英负担。 对一审法院查明的各方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院另查明如下事实： 四川省南充市中级人民法院于2018年4月3日作出的（2018）川13民初231号民事裁定查封的房产中，包含案涉1016室地下室商业用房。 本院认为，根据各方当事人上诉、答辩的主要理由，本案二审争议的主要问题为：龙全英对案涉争议房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。其主要涉及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条在本案中的适用问题。 人民法院审理执行异议之诉案件，应综合考虑不同当事人之间的利害关系、享有权益的性质等因素，依法充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于申请执行人的抵押权，此即属于“但书”条款的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇抵押权具有优先性的基础。因此，此处的商品房消费者，应当仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定施行于2015年，系在2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的基础上，以满足生存权合理消费的立法精神作为基础，以新的司法解释的形式，将对商品房消费者的认定标准进一步细化成三个必须同时具备的要件，作出一手房买卖、房屋居住属性、合理居住需求等方面的限定，以防止相关规定被滥用。本案中，龙全英主张其应视为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的“支付商品房全部购买款项的消费者”，其享有的权利应优先于抵押权。该主张成立与否，应结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定条件进行审查判断。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，解决的是商品房消费者的权利对抗性问题。其将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的消费者购房人，保护的对象是合法的房屋交易法律关系。本案中，龙全英对案涉争议房屋所享有的权益来源于前述《执行和解协议》和据此签订的《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》及《补充协议》，其仅系以物抵债的实际履行方式，其目的在于通过债务人交付房屋，了结相关当事人之间的既有债权债务关系，即龙全英并非真实的消费者购房人，不属于该规定所优先保护的对象。 依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，该优先性来源于《中华人民共和国合同法》第二百八十六条确立的建设工程价款的法定优先权，同抵押权一样，其针对的均是就承包人（实际施工人）承建的特定建设工程进行折价或拍卖的价款。本案中，龙全英主张其系基于恒河公司抵偿周国华建设工程价款的行为而受让的案涉争议房屋，相对于恒丰银行南充分行的抵押权而言具有优先性。而根据本案现有证据反映的事实，该房屋系执行案外人恒金公司提供的位于四川省成都市的房屋，并非工程价款债权人周国华在四川省南充市承建的债务人恒河公司的房屋，因此，无论是周国华，还是其所称的与周国华合作建房的龙全英之夫，亦或是其指定的受让人龙全英，对用于抵债的案涉争议房屋均不享有建设工程价款优先受偿权，即案涉争议房屋并非本案承包人（实际施工人）享有法定优先权的特定财产。同时，即便案涉争议房屋系由周国华承建或施工，其实现优先权的路径，亦应体现在依法就该房屋折价或拍卖的价款上，即对该房屋依法变现的价款，承包人（实际施工人）可以优先于抵押权受偿；特别是在该房屋存在抵押权负担的情形下，其径行用于抵债的行为关乎抵押权人的重大利益，如不加以限制，势必损害抵押权人的合法权利。此外，案涉争议房屋性质为商业用房，并不具备居住功能，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项关于“用于居住”的房屋属性。据此，龙全英通过以房抵债的方式受让案涉争议房屋，其既不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，该以房抵债行为本身依法也不应优先保护。龙全英对案涉争议房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上，龙全英的上诉请求，事实及法律依据不足，不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定基本事实清楚，处理结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费100元，由龙全英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何学敏 审 判 员 梁红亚 审 判 员 邓长玉 二〇二〇年八月四日 法官助理 彭 芳 书 记 员 于 节