山西省兴县人民法院   民事判决书   （2020）晋1123民初67号   原告：裴×，住兴县。   委托诉讼代理人：方×，女，山西宗耀律师事务所律师。   被告：山西明泽房地产开发有限公司。   住所地：太原市体育西路**。   法定代表人：李×，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。   第三人：中国农业银行股份有限公司兴县支行。   住所地：吕梁兴县城关西关   负责人：于×，该支行行长。   委托诉讼代理人：马×，男，1969年12月2日生，该行三农客户部经理，现住兴县蔚汾镇晋绥西路工贸楼。   原告裴×诉被告山西明泽房地产开发有限公司（以下简称明泽房地产）、第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行（以下简称农行兴县支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告裴×及其委托诉讼代理人方×、被告明泽房地产委托诉讼代理人赵×、第三人农行兴县支行委托诉讼代理人马×到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告裴×诉称，2011年9月2日原告购买被告在××县开发的龙兴花园第7幢3单元1层101号房一套，原告与被告签订商品房买卖合同书，该房建筑面积111.54平方米，房屋总价款为217000元，原告首付房款109000元，余款108000元办理银行按揭。约2011年12月原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订《个人购房担保借款合同》书，按揭贷款108000元已付被告。2011年3月19日原告向被告购买地下室，建筑面积20.06平方米，地下室价款13443元，原告付清被告。被告于2011年9月30日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、、住宅质量保证书原告收房时交付被告有关费用5574元。2013年3月原告装修的房屋，装修花费120000元。2014年4月原告住入新房。2014年原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、通缝等现象，于是原告与同楼的其他房主就上述问题与被告进行交涉，同时向主管部门反映，经主管部门与被告协调,2014年5月被告对七号楼的地基进行灌水泥桨，处理后原告房屋墙体的裂缝继续增宽。地下室墙体受损严重，原告住房的安全受到严重影响。为此房屋受损住户派代表，于2015年3月到太原找被告，被告答复诉讼解决。原告同楼住户郭立邦2016年起诉被告后，兴县人民法院委托《山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所》对龙兴花园7号楼整幢建筑进行质量安全鉴定，其鉴定意见为：“兴县龙兴花园7#楼安全性等级为Csu级”。基于以上事实，原告认为：原告与被告签订商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务，而被告给原告提供房屋基础及主体结构质量存在的问题，严重影响原告居住使用，故被告的行为违约。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。为此，原告根据《民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，请求依法判令:1、解除原告裴×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年9月2日签订的商品房买卖合同；2、被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告裴×购房款109000元、购地下室款14443元、代收费用5574元；3、被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告裴×因房屋涨价形成的损失费以实际鉴定的为准，装修费用120000元；4、原告裴×所购被告的商品房退回被告；5、解除原告、被告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的《个人购房担保借款合同》；6、被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告裴×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行本金及利息（以第三人系统计算原告实际支付本息为准）；7、本案诉讼费用及其它费用均由被告承担。   原告裴×为证明其主张，向本院提供如下证据：1、原告的身份证复印件一份；2、商品房买卖合同3、山西明泽房地产公司出具的收据2支（购房款收据）；4、山西明泽房地产公司出具的收据2支（地下室收据）；5、山西明泽房地产公司出具的收据1支（代收费用收据）；6、资产评估报告一份；7、鉴定费发票一张；8、山西省中级人民法院判决书一份。   被告明泽房地产辩称，一、原、被告签订的《购房合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告交付的房屋手续合法、五证齐全，且房屋交付时已经过相关部门的验收合格，现房屋经实际使用后出现的问题不是被告造成的，原告以此为由要求解除合同不符合事实基础。被告于2011年9月30日交付房屋后，于2012年7月27日办理了房屋所有权证书，原、被告双方的购房合同已经履行完毕。被告交付房屋之前，涉案房屋的竣工验收经过了兴县发展和改革局、兴县国土资源局、兴县城乡规划局、兴县建设安全管理局、兴县建筑工程质量监督管理局的验收确认涉案房屋质量合格，现涉案房屋经实际使用8年后出现的墙体开裂等事实，并非被告方原因造成，现原告以此为由要求解除合同并赔偿损失没有事实依据；二、原告向被告缴纳的代收费用中包含办理房产证费用、房屋登记费用、自来水入网费等费用均由被告代收并向相关单位缴纳的，不应要求被告返还。原告向被告缴纳的办理房产证费用等费用，是被告代收并向兴县房产管理局、第三方贷款机构、自来水管理公司缴纳的，该费用在被告为原告办理各项手续时已经交给了相应部门，不存在返还的事实；三、山西秉信资产评估事务所不具务鉴定装修损失的鉴定资质，其鉴定意见不能作为本案参考依据。装修损失的鉴定需要对装修现场进行勘察测量，计算装修工程量，了解装修时的材料市场价及相应额工时工费，属于建设装饰工程的内容，因属于工程造价鉴定范畴。根据《工程造价咨询企业管理办法》以及《关于如何认定工程造价从业人员是否同时在两个单位执业问题的答复》的规定：承办工程造价鉴定业务的鉴定须是依法取得了工程造价咨询资质的企业，且对于从事工程造价咨询业务的单位和鉴定人员的执业资质认定以及对工程造价成果性文件的程序审查，应当以工程造价行政许可主管部门的审批、注册管理和相关法律规定为据。而本案中的山西秉信资产评估事务所既不属于山西省司法厅对外公示的司法鉴定机构，也不属于山西省住建委对外公示的具有工程造价资质的企业。其对本案待鉴定内容没有鉴定资质，鉴定结果不合法，应当重新予以鉴定。四、对于涨价损失，应当对原告居住的年限进行相应的价值抵扣，不应要求被告承担全部的涨价损失。商品房价值中包含了市场价值和使用价值，山西秉信资产评估事务所仅对涉案房屋的市场价值进行了评估，却未考虑到商品房的居住属性，现原告自2014年4月入住后至今仍在使用涉案房屋，其对涉案房屋进行了使用，应当计算其使用价值。对于原告主张的涨价损失费用，应当参照贵院对于装修损失的计算方式，即评估价÷20×（20-居住年限）计算被告应承担的涨价损失。   第三人农行兴县支行答辩称，不同意解除原告与第三人的个人购房担保合同关系，签订个人购房担保合同时房屋不存在质量问题。   第三人农行兴县支行为证明其主张，向本院提供如下证据：1、原告的贷款合同一份；2、原告的借款凭证一份；3、原告的发放通知一份；4、原告的还款明细一份。   经审理查明，2011年9月2日，原告裴×购买被告山西明泽房地产开发有限公司在××县开发的龙兴花园第7幢3单元1层101号房一套，房建筑面积111.54平方米，房屋总价款为217000元，首付款109000元，余款108000元办理银行按揭。2011年9月2日原告与被告签订商品房买卖合同一份，2012年11月6日原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴具支行签订《个人购房担保借款合同》书，按揭贷款108000元于2012年11月6日付被告。2011年3月19日原告向被告购买地下室，建筑面积20.06平方米，地下室价款13443元，原告付清被告。被告于2011年9月30日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、、住宅质量保证书原告收房时交被告有关费用5574元。原告2013年3月装修房屋，2014年4月原告住入新房。2014年原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、通缝等现象，2018年原告搬离房屋。   截止2020年6月20日，原告裴×共计偿还第三人农行兴县支行本金76260.21元，支付利息32114.85元。   经原告申请本院调取山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所司法于2018年2月6日出具晋建司鉴[2018]兴县一建鉴字第002号司法鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园7号楼三四单元安全性等级为Csu级，Csu级的分级标准为安全性严重不符合本标准对Asu级的规定，严重影响整体承载，处理要求为：必须立即采取措施。   依原告申请，本院委托山西秉信资产评估事务所对案涉房屋装修费用及涨价损失进行鉴定，该所于2020年6月2日出具晋秉信评报字[2020]第006号资产评估报告。评估结论为：龙兴花园7幢3单元101号房屋在评估基准日房屋装修评估值87610.00元（含税），涨价损失（含地下室）评估值为25637.00元。原告支鉴定费8500元。   本院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否应该与被告山西明泽房地产开发有限公司解除商品房买卖合同；2、如解除商品房买卖合同，原告请求的装修损失如何认定；3、原告请求的涨价损失是否应该按照居住年限核减；4、是否应该解除原告与第三人签订的商品房贷款合同；如解除，被告山西明泽房地产开发有限公司如何退何原告的贷款本息。   原、被告订立的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告裴×所购买的房屋在使用中出现墙体开裂等现象，该房屋的质量安全经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，结论为：安全性等级为Csu级，即安全性不符合规定，显著影响整体承载，处理要求为应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。可认定为房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告裴×关于解除合同并赔偿损失的请求依法应予支持。双方解除合同后，原告裴×应将本案争议房屋退还被告，被告应返还原告购房款122443元（包括购地下室款），原告裴×的损失为因房屋涨价和装修形成的损失，经鉴定该房屋的涨价损失费为25637元、装修总费用为87610元，均属于应赔偿损失，本院予以支持。对于被告代收的费用，被告称该费用为被告代相关部门收取，但未能提供已向相关职能部门交纳该部分费用的相关证据，故应由被告返还原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，房屋涨价损失是合同正常履行后原告可以获得的利益，即可得利益损失。商品房现在的市场价格高于合同约定的价款，如合同正常得以履行，原告原本可以获得该增值部分的利益。现因被告的原因解除合同，致使原告无法以该合同价款重新购置同地段、同类型、同面积的商品房，故被告应赔偿原告房屋涨价损失。装修费用系原告在占有案涉房屋时为宜居而支付的费用，而装修物在法律上属于添附物，因案涉《商品房买卖合同》中对合同无效后装修费用及装修物如何处理没有约定，本院参照与买卖合同相类似的租赁合同的有关法律规定，结合原告2011年9月30日收房后，于2014年入住，已实际使用4年的事实及导致合同解除的原因，本院酌定装修费用折旧后为87610元[87610元÷20年×（20年-4年）=70088元]。   依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案原告裴×与被告明泽房地产开发公司解除商品房买卖合同后，购房担保合同的目的已无法实现，购房人有权解除购房担保合同，故依法应予解除。购房担保合同解除后，对双方不再具有约束力，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在购房担保合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。本案因被告的原因导致合同解除，故原告裴×履行购房担保借款合同所偿还第三人农行兴县支行的本金及利息，由被告明泽房地产返还原告裴×，购房担保借款合同解除后，第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的其他损失由被告明泽房地产公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：   一、解除原告裴×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年9月2日签订的商品房买卖合同。   二、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告裴×购房款122443元、办理房产证等费用5574元。   三、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告裴×涨价损失费25634元，装修总费用70088元。   四、原告裴×于本判决生效之日起十五日内将兴县蔚汾镇东关村杨玉春沟龙兴花园第7幢3单元1层101号房屋一套，地下室一间退还被告山西明泽房地产开发有限公司。   五、解除原告裴×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的个人购房担保借款合同。   六、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告裴×已偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的房屋贷款本金及利息。   七、被告山西明泽房地产开发有限公司偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行原告裴×购房担保合同项下剩余的贷款。   本案受理费5035元、鉴定费8500元，共计13535元由被告山西明泽房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。   审判长 贺玉平   审判员 张剑锋   审判员 吕应旺     二〇二〇年八月二十八日   书记员 王利红