云南省凤庆县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0921民初896号原告（反诉被告）：顺宁文化广场业主委员会。地址：凤庆县凤山镇滇江路与绿隆交叉口。法定代表人：李志红，业委会主任。委托诉讼代理人：杨培清，云南江**律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：凤庆鼎千里物业服务有限公司。住所地：凤庆县滇红生态产业园区红茶城**。法定代表人：茶增群，公司经理。委托诉讼代理人：罗金鹏，云南法安律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：汤赛君，女，1983年3月13日出生，汉族，住云南省临沧市凤庆县。代理权限：特别授权。原告顺宁文化广场业主委员会（以下简称顺宁业委会）与被告凤庆鼎千里物业服务有限公司（以下简称鼎千里公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月20日立案后，被告鼎千里公司于7月10日向原告顺宁业委会提出反诉，本院依法适用普通程序对本诉及反诉公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人杨培清、被告（反诉原告）委托诉讼代理人罗金鹏、汤赛君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）顺宁业委会向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判决解除双方签订的《顺宁文化广场物业服务合同》，并要求鼎千里公司限时撤出顺宁文化广场。事实与理由：2019年7月1日，原、被告双方签订了《顺宁文化广场物业服务合同》和《顺宁文化广场物业服务管理标准》，原告将顺宁文化广场的物业交被告管理，期限三年。合同履行起，被告在各方面就出现问题，经协商至今仍得不到解决，具体为：一、按合同约定，属物业服务范围的以下物业共用设施设备应接管而不接收：1、消防设施设备；2、门禁系统；3、可视对讲系统；4、翻板闸；5、排污排烟；6、公共水电路；7、公共卫生间设施设备；8、广告牌。二、对有的项目虽已接收但管理跟不上，服务不到位，如：小区绿化被盗、枯死、道路石板毁损不更换、监控设施设备时常无人值守、石凳推倒无人管理、电梯时常停运、卫生差、停车管理差、消防通道时常被占用、排污不畅、污水横流。三、依照双方签订的管理标准，被告应向原告缴纳保证金1万元，但至今未缴纳。四、由于业主反映问题较多，业主委员会近期开展了问卷调查，不满意度高达43.18%，弃权占23.05%，不满意度超出双方约定的20%以上。综上，根据双方签订合同的第一章第二条、第四条以及管理标准第六部分的规定，并根据业主委员会会议的决定，特提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼主张。被告（反诉原告）鼎千里公司辩称：首先，业委会成员带头拖欠物业费，金额达到92,698元，违约金达到92,029.7元，且由于原告没有尽到督促业主交纳物业费的义务，所以目前业主拖欠物管费达到68,900.14元，故原告存在违约在先的情形；第二、原告提出解除合同的要求不符合合同约定的程序要件，也不符合法律规定的程序要件，同时原告提交的意见表数据不真实，意见不明确，计算存在错误，不符合法定的实质要件；第三、被告自入场办公以来，勤勉尽责，努力做好相关物业服务。综上所述，被告认为不应解除合同，合同应继续履行。反诉原告（本诉被告）鼎千里公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决反诉被告继续履行《物业服务合同》直至2022年6月30日止；二、请求法院依法判决反诉被告补偿反诉原告2019年7月1日至2020年6月30日开发公司欠缴的物业费91,846元，违约金92,029.70元，开发公司赠送4-3-402业主的物业费852元，业主欠缴的物业费68,900.14元，上述金额合计253,627.84元；三、请求法院依法判令反诉被告承担本案案件受理费。事实和理由：2019年7月1日，反诉原、被告双方签订了《顺宁文化广场物业服务合同》和《顺宁文化广场物业服务管理标准》，约定由反诉原告接管顺宁文化广场的物业服务，服务期限三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止。自反诉原告接管顺宁文化广场以来尽职尽责，努力完善小区物业服务质量，满足全体业主享受清洁适宜环境的需求，但在服务过程中出现开发公司、业主或租户违反《业主公约》拖欠物业费的情形，而反诉被告本应按照《物业服务合同》第9条第4款的约定协助反诉原告对不按规定交纳物业费用的业主进行催缴，却违背其职责，协助开发公司逃避交纳2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费合计91,846元，违约金合计92,029.70元，协助业主或租户逃避交纳物业费合计68,900.14元（其中住房物业费3,974.42元，商铺物业费64,436.42元，车库物业费489.30元），及开发公司赠送4-3-402业主物业费852元，故反诉被告违背物业服务合同约定的义务，未发挥其职能作用，致使反诉原告遭受253,627.84元的损失。综上，反诉被告未恰当履行其职责的行为损害了反诉原告的合法权益，却恶意无端提起诉讼，对反诉原告极其不公平，故提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的全部诉求。反诉被告（本诉原告）顺宁业委会辩称，首先鼎千里公司要求继续履行物业服务合同，属于答辩范畴，不属反诉范畴。其次鼎千里公司要求顺宁业委会补偿业主欠缴的物业费，既没有法律依据，也没有事实根据，不符合反诉的要求，根据双方的合同约定，顺宁业委会没有责任和义务为业主代为交纳物业费，鼎千里公司所说的顺宁业委会协助各业主逃避交纳物业费，纯属编造，毫无事实依据，综上，请求人民法院驳回反诉原告的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、顺宁业委会向法庭提交了照片一组，欲证明鼎千里公司没有做好物业服务工作。本院认为，顺宁业委会提交的照片仅能证明鼎千里公司服务存在瑕疵，并不能证明鼎千里公司存在长期、连续服务不到位的严重违约行为，因此本院对照片的真实性予以认可，但对关联性不予认可；2、对顺宁业委会提交的小区物业管理服务质量调查表，本院认为，调查表并非全部是小区业主填写，顺宁业委会也承认有的调查表是租户填写，故对该组证据不予采纳；3、对顺宁业委会提交的业委会同意解除物业合同的决议，因该决议在达成前未经过业主大会的同意，故本院不予认可；4、鼎千里公司提交了照片一组，欲证明鼎千里公司按照合同约定履行了管理职责，同理，本院认为，照片仅能证明鼎千里公司履行了管理职责，但不能证明其管理行为毫无瑕疵，故对照片的关联性不予认可；5、对鼎千里公司提交的损失统计表、业委会成员欠缴物业费统计表，因交纳物业费的主体是业主，不是业委会，故本院对该组证据不予采纳。本院认为，双方当事人的争议焦点为：一、本诉中，顺宁业委会要求解除《顺宁文化广场物业服务合同》是否符合法律的规定？二、反诉中，鼎千里公司要求顺宁业委会补偿业主欠缴的物业费是否符合法律的规定？经审理，本院确认以下法律事实：2019年7月1日，顺宁业委会和鼎千里公司签订了《顺宁文化广场物业服务合同》和《顺宁文化广场物业服务管理标准》，顺宁业委会将顺宁文化广场小区的物业服务交鼎千里公司管理，期限三年，并对物业服务内容与服务标准都作了详尽的规定。合同签订后，鼎千里公司进入小区开始实施管理行为。由于鼎千里公司认为小区的消防设施设备、门禁系统、可视对讲系统等物业共用设备设施存在故障，开发商没有整改完善，不具备移交条件，所以没有对以上设施进行接收。2020年6月24日，顺宁业委会以鼎千里公司不履行合同规定的责任和义务对应接管的物业共用设施设备不接收、对已接收的项目管理跟不上、服务不到位为由向本院提起诉讼，要求解除双方签订的物业服务合同。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。本诉中顺宁业委会要求解除物业服务合同，但没有经过业主大会的同意，不符合法律的规定，故本院对顺宁业委会的诉讼请求不予支持；反诉中，反诉原告鼎千里公司的第一个诉讼请求即要求继续履行物业服务合同应属于针对本诉原告的诉讼请求作出的答辩，不属于反诉，因该答辩已在本诉中作出处理，故在反诉中不再处理。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。本案中，按照双方签订的物业服务合同，应由业主向物业公司交纳物业费，鼎千里公司要求顺宁业委会补偿业主未交纳的物业费没有法律依据，故本院对鼎千里公司的诉讼请求亦不予支持。需要指出的是，鼎千里公司于2019年7月1日与顺宁业委会签订了顺宁时代广场物业服务合同后，至顺宁业委会起诉之日鼎千里公司已实际管理顺宁时代广场小区近一年时间。结合双方当事人陈述及庭审查明的事实，一定程度上反映出鼎千里公司在物业服务某些方面的确存在有待改进之处和尚需提高服务水平的空间。鼎千里公司应通过此次诉讼，树立便民服务意识，积极有效地对小区物业进行管理，对业主反映的物业存在的问题及时给予答复和解决，不断提升物业服务水平和质量，以此赢得业主对物业服务工作的理解和支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、驳回本诉原告顺宁文化广场业主委员会的诉讼请求；二、驳回反诉原告凤庆鼎千里物业服务有限公司要求反诉被告顺宁文化广场业主委员会补偿物业费及违约金的诉讼请求。本诉收取案件受理费100元，由原告顺宁文化广场业主委员会负担；反诉减半收取案件受理费2,552元，由原告凤庆鼎千里物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判长  徐春芹审判员  张华银审判员  彭玉菊二〇二〇年八月二十四日书记员  李忠龙