广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0785民初1381号原告：中国农业银行股份有限公司恩平市支行，住所地：广东省恩平市********前座。统一社会信用代码：914************067。负责人：曾锦培，该支行行长。委托诉讼代理人：梁超平，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗彩兵，广东五邑律师事务所律师。被告：余留爱，女，1979年7月6日出生，住广东省恩平市*******************。身份证号码：440************327。被告：恩平鼎尚实业发展有限公司，住所地：广东省恩平市平石石青地洞（恒安汽车检测站侧）。统一社会信用代码：914***********702G。法定代表人：许某1。原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行(以下简称农业银行恩平支行)诉被告余留爱、恩平鼎尚实业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序于2020年7月28日进行了公开开庭审理。原告农业银行恩平支行的委托诉讼代理人罗彩兵到庭参加诉讼，被告余留爱、恩平鼎尚实业发展有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行恩平支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告余留爱向原告偿还本金人民币256446.06元和至清偿完毕之日的利息（利息包括正常息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》计至清偿完毕之日止，暂计至2020年3月28日利息为5426.14元）；二、请求依法判令被告余留爱、恩平鼎尚实业发展有限公司承担原告因本案诉讼支出的律师费16093.61元和差旅费、邮寄费等实现债权的费用300元；（上述第一、二项请求合计金额278265.81元）；三、请求依法判令被告余留爱、恩平鼎尚实业发展有限公司协助原告办理恩平市*****************的抵押登记手续并判令原告对拍卖、变卖涉案担保房屋所得价款享有优先受偿权；四、请求依法判令被告恩平鼎尚实业发展有限公司对本案债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费、保全费用由两被告承担。事实与理由：2017年1月4日，原告与被告余留爱签订《个人购房担保借款合同》，特别条款约定如下：1.第23条约定被告余留爱向原告借款269000元；2.第24条约定借款用途为购买涉案房产；3.第25条约定借款期限30年；4.第26条约定借款利率按借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾伍确定即为4.165%；5.第32条约定被告余留爱用涉案房产为借款提供抵押担保；通用条款约定如下：6.第11.1条约定，被告余留爱逾期还款的，应按借款利率的150%支付罚息即为6.2475%；7.第11.3条约定，被告余留爱未付的利息和罚息，原告依据中国人民银行规定计收复利；8.第11.4条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款；9.第11.8条约定被告余留爱应承担原告因诉讼所支出的律师费、差旅费等实现债权的费用。被告余留爱已收到原告贷款269000元并于2017年7月25日办理了涉案房产的抵押预告登记。现被告余留爱出现逾期还款，已构成严重违约。被告恩平鼎尚实业发展有限公司是涉案房屋的开发商，其与原告签订的《银企合作协议》第六约定对本案债务承担连带责任保证，应对本案债务承担连带清偿责任。原告据此起诉到庭。被告余留爱、恩平鼎尚实业发展有限公司未到庭应诉、未答辩，也未提供证据。本院经审理查明事实如下：原告与被告余留爱于2017年1月4日签订编号为440***********693的《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同）。借款人余留爱向贷款人农业银行恩平支行贷款269000元，用于购买恩平市***********1*****。借款人授权贷款人将款项划入指定的账户（账户名称：恩平鼎尚实业发展有限公司，账号：440********052502045，开户银行：中国建设银行恩平市支行）。借款期限30年，借款利率按执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十五后确定，并按中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整进行浮动。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。非因贷款人原因造成房地产权属证书未在房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起80日内办妥，或贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，贷款人有权采取提前收回已发放借款等措施。借款人应在合同约定期限内协助配合贷款人按相关登记管理机构规定办妥抵押登记。借款人不可撤销地授权委托贷款人代为办理所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。该合同同时约定了借款采用阶段性保证+抵押条款。由阶段性保证人恩平鼎尚实业发展有限公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。抵押人余留爱以恩平市***********1******的房产提供抵押担保，抵押人同意以该房产担保合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款合同签订后，原告农业银行恩平支行于2017年1月4日向被告余留爱指定的账户发放了贷款269000元。发放日执行利率为4.165%。该笔借款放款后，自2019年9月始，被告余留爱出现逾期还款的情形。截至2020年3月28日止，余留爱尚欠贷款本金256446.06元，拖欠利息为5426.14元。原告农业银行恩平支行于2017年7月25日取得了恩平市***********1******的预售商品房抵押权预告登记证明，预告登记权利人为农业银行恩平支行，预告登记义务人为余留爱。原告农业银行恩平支行与被告恩平鼎尚实业发展有限公司于2016年8月19日签订一份《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》。该协议约定，双方就“华侨城”合作项目的个人购房贷款业务合作。合作项目位于江门市恩平市平石石青地洞，国有土地使用权证号:恩府国用（2011）第01981号、恩府国用（2011）第001982号，已取得销（预）售许可证号2014022。恩平鼎尚实业发展有限公司为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用。恩平鼎尚实业发展有限公司的保证责任自原告向购房人发放贷款之日起，至购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2020年5月12日，原告与广东五邑律师事务所签订一份委托代理协议，约定广东五邑律师事务所接受原告委托，代理原告进行本案诉讼，律师代理费以诉讼标的为基数按《广东省律师服务收费标准》计算，由原告向广东五邑律师事务所支付代理费16093.61元。2020年7月8日，原告向广东五邑律师事务所转账支付16093.61元。以上事实，有原告提供的证据及庭审记录为凭，足以认定。本院认为：本案属金融借款合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”，第二百零七条规定“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。原告农业银行恩平支行与被告余留爱签订的借款合同合法有效，双方的借款关系应受法律保护。原告按合同约定向被告余留爱发放贷款269000元后，被告余留爱应按照合同约定履行还本付息的义务。被告余留爱未按约定履行合同义务，应承担相应的违约责任。至2020年3月28日，余留爱尚欠贷款本金256446.06（含到期、未到期本金），尚欠利息5426.14元。根据合同约定，被告余留爱未按约按期足额偿还借款，原告有权提前收回未到期借款。被告余留爱应当偿还上述尚欠的贷款本金及利息，从2020年3月29日起至清偿之日止的利息，按照编号440***********693的《个人购房担保借款合同》约定计算。关于原告请求被告余留爱支付其为实现本案债权而支出的律师费16093.61元及差旅费、邮寄费300元的问题。借款合同约定因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。原告提供《委托代理协议》及转账回单证明该费用系为原告实现本案债权的实际支出的律师费。原告请求被告支付律师费16093.61元的请求理由充分，本院予以支持。对于原告主张差旅费、邮寄费300元，原告未提供证据予以证明，本院不予支持。关于原告请求判令被告余留爱、被告恩平鼎尚实业发展有限公司协助原告办理恩平市******************的抵押登记手续并判令原告对上述该房屋所得价款享有优先受偿权的问题。本院认为，根据物权法定及不动产登记原则，抵押权是基于物权而设定的他物权，应当从属于主物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立。对于预售商品房，在办理产权过户登记前，购房者尚未取得房产的物权，更无法抵押该房产。预告登记的权利人享有的是当抵押登记条件成就时，对房屋办理抵押权登记的排他性的请求权，而非对房屋享有现实抵押权。因此，债权人对抵押物享有优先受偿权的前提是办理了抵押登记。首先，根据借款合同的约定，被告余留爱应自房地产权属证书办妥之日起一个月内协助配合原告办妥抵押登记。但是，原告未提供证据证明该房产办理产权权属登记的条件已成就及两被告拒不履行协助原告办理该房产的抵押登记的义务。且借款合同已约定借款人不可撤销地授权委托贷款人代为办理所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续。对原告请求判令两被告协助原告办理恩平市******************的抵押登记手续的请求，本院不予支持。其次，根据原告提供的证据，该涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，无证据证明已经办理了抵押登记。据此，原告请求判令其对恩平市******************的房屋所得价款享有优先受偿权的主张，理据不足，本院不予支持。关于原告请求判令被告恩平鼎尚实业发展有限公司对本案债务承担连带清偿责任的问题。根据原告与被告恩平鼎尚实业发展有限公司签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》的约定，自原告向被告余留爱发放贷款之日起，至被告余留爱取得案涉房地产权利证书并办妥抵押登记手续完成之日止，被告恩平鼎尚实业发展有限公司应为被告余留爱的贷款提供连带责任保证担保。因被告余留爱未能按约定履行还本付息的义务，且被告余留爱至今未取得该案涉房产产权权利证书及未办理抵押登记，被告恩平鼎尚实业发展有限公司对被告余留爱的本案债务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。被告余留爱、被告恩平鼎尚实业发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余留爱应在本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金256446.06元及利息（截至2020年3月28日止的利息为5426.14元；从2020年3月29日起至清偿完毕之日止的利息、按照编号440***********693的《个人购房担保借款合同》约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行；二、被告余留爱在本判决发生法律效力之日起七日内支付律师费16093.61元给原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行；三、被告恩平鼎尚实业发展有限公司对上述第一、二项判决所确定的被告余留爱的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2737元、财产保全费1911.33元，合共4648.33元（原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行已预交），由被告余留爱、恩平鼎尚实业发展有限公司共同负担。原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行已预交的案件受理费及保全费4648.33元，本院予以退回；被告余留爱、恩平鼎尚实业发展有限公司应向本院补缴案件受理费及保全费4648.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 卢健云二〇二〇年八月十三日法官助理 朱健明书 记 员 伍丽滢