北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1079号原告：胡小云，女，1983年5月4日出生，汉族，湖北省广水市城郊街道办事处胡家桥村农民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张桂英，女，1979年8月31日出生，满族，北京市顺义区李桥镇王家场村农民，住北京市顺义区。被告：北京南柯辛餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**楼****2328。法定代表人：南文科，经理。委托诉讼代理人：熊刚，北京志霖（天津）律师事务所律师。原告胡小云与被告北京南柯辛餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告胡小云、原告胡小云的委托诉讼代理人张桂英、被告北京南柯辛餐饮管理有限公司委托诉讼代理人熊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡小云向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方于2018年12月6日签订的租赁合同无效；2、请求被告返还原告租金58000元、保证金5000元、货款16749.20元；3、被告赔偿原告财产损失113550元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年12月6日签定位于北京市通州区宋庄镇富豪村的南鲜生生鲜超市的柜台，《编号为001糖果的租赁合同书》。合同约定期限为2019年1月1日至2020年合同开始日以店铺实际开业日为准。年租金58000元分两次交纳违约金5000元。原告所售商品由被告统一收款，结款方式为每月16号和1号，被告将原告所售货款结清。合同签订后原告按约定向被告交纳29000元租金和5000元保证金，2019年6月1日至7月20日被告停止结算原告的货款，到7月21日共欠原告货款63807元。2019年7月21日原告与其他商户因被告欠货款问题与被告及股东(王晓)和店长:杜某，超市负责人:南刚(股东)，达成打款协议约定被告8月底之前打款31903.50元，九月底之前打款31903.50元。并口头协议决定将合同约定的每月1号和16号结款，改为被告每天十二点之前必须将原告当天货款结清直至合同终止。自该口头协议达成之后，被告均以每天结算货款的方式把原告的货款结清，直至2019年10月6号，被告未经原告同意，突然单方面停止当日结款，并承诺押款四天于10月11日开始当天正常结账，结果11号也未能做到当天结算，其管理人店长杜某个人担保如被告10月17号不能当日结算，杜某个人垫资支付原告货款。但直到17日依然不能结算，由于被告的连续违约行为和之前有过将原告的货款截留挪用的行为，原告于17日晚上告知被告如不能结算，原告将于18日自行收取货款。2019年10月19日被告的超市管理人王晓以原告私自收取货款为由，在微信群里发布要求原告在10月27日前清场的微信。原告明确表示不同意退租清场。被告于2019年10月27日将原告的货物及柜台全部清出超市，并于10月28日将摊位转租他人，被告的行为共造成原告各项经济损失113550元，其中包括货物损失价值76100元，货架8500元一个共4个运费700元。电子秤2400元，称台3**元。综上所述，原告自合同签定后一直按合同约定的条款履行，被告的多次违约行为，给原告带来了巨大经济损失。为维护自身合法权益特诉至法院，望法院依法公正判决。被告北京南柯辛餐饮管理有限公司答辩称，不同意原告的全部诉讼请求，合同是无效的，原被告租赁的标的物，上一次通州法院审理的另一个摊位，已经被确认为无效，本案所涉及的摊位也是这种情况，因此涉案合同也应被确认为无效；原告违反约定私下进行收款，导致我们之间协议无法履行；我方对原告所造成的财产损失完全不知情，我方没有损害原告的任何财产；原告诉求中关于租金的计算也是错误的；由于原告在2019年10月28日用其相应的货架、货柜堵住被告的超市入口，导致被告无法经营，给被告造成了较大损失，原告通过在超市门口假装摔倒，推卸在我公司员工身上，这种行为也给我公司造成了较大的声誉损失，鉴于原告以上两种行为，我公司均保留追究原告责任的相关权利。我方同意涉案合同属于无效合同,我方将场地提供给原告使用,原告应该支付占有使用费;关于原告主张的损失,被告没有侵占和损害原告的任何财产,原告所谓的损失与被告没有任何关系;关于原告主张的货款,原告没有证据证明相关的货款损失。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月6日，胡小云（乙方，承租方，以下简称原告）与北京南柯辛餐饮管理有限公司（甲方，出租方，以下简称被告）签订《租赁合同》，约定被告将南鲜生生鲜超市卖场内柜台四个（3米长，宽1.5米）出租给原告使用，经营范围为糖果，干果，菜点，面包。合同租赁期限自2019年1月1日起。租赁价格为58000元每年。租金交纳方式为合同签订之日，交半年租金29000元，其余半年付。合同约定原告在签订合同时必须向被告交纳5000元的人民币的履约保证金，该保证金不计利息。原告售卖商品由被告统一收款，结帐方式为半月结每月16号-1号结上月账款。合同还约定了其它权利和义务。2018年12月6日，原告向被告支付了2019年1月1日至2019年6月30日共计半年租金29000元整和保证金5000元整。2009年8月25日，原告向被告支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金29000元整。合同履行过程中，原告和被告因账款结算事项发生争议，2019年10月27日，被告工作人员将原告物品从租赁场地搬出。本案审理过程中，原告出示名称为“富豪联营外租”的微信截屏一组，用于证明被告无端私自改变结款方式并截留，挪用原告的货款，并单方与原告解除合同，被告对此不予认可，并称该证据证明原告绕开被告私自收取货款。原告出示《收据》一组，用于证明被被告损坏的条码秤和称台价值以及货架的价值，被告对此不予认可。原告出示进货单一组，用于证明原告的货物损失，被告对此不予认可。原告出示电脑屏幕截屏照片一张，用于证明被告尚欠其货款16829.2元未支付，被告对此不予认可，但称经核实其确实有相应数额的货款尚未支付原告。被告出示名称为“富豪联营外租”的原告与被告员工之间微信聊天记录一组，用于证明原告违反合同约定私自收取货款以及违约的行为，被告提前告知其解除合同的事实，原告对此不予认可，认为解除合同的行为，应当由合同主体作出并加盖公章。原告出示视频光盘一组，用于证明被告强行搬走原告的货物及货架并毁坏称的事实，被告对此不予认可，认为该证据恰证明原告针对被告帮助其撤店过程予以了全程监控、见证。关于原告证据中的大华条码秤，被告称确实扣留过一台原告的条码秤，并愿意还给原告，原告对此表示同意。关于原告提交的视频，经法庭询问，原告称系其为取证被告搬运其物品而进行的现场拍摄。关于原告的货物损失，经法庭询问，原告称系在搬出超市之前所购进货物，其中有一部分销售出去了，具体数额不详。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原、被告双方经协商签订涉案租赁合同，后被告将标的物交付原告实际控制、使用，原告亦按照约定向被告支付了保证金。根据法律规定，人民法院在审理民事案件过程中，对于涉诉合同的法律效力应当主动进行审查，并根据审查的结果依法、依规予以处理。原、被告双方就涉案标的物的出租、承租事宜达成一致并签订涉案租赁合同，但被告并未就涉案租赁标的所在建筑物向法院提交相关规划审批手续；结合涉案租赁标的物的面积、约定用途、实际使用状态等实际情况而言，涉案租赁合同约定的标的物不宜被认定为传统的普通农村房屋，涉案租赁合同亦不应被作为传统农村房屋租赁合同处理；在城乡一元化规划发展的背景下，涉案租赁合同约定之标的物至今没有取得相关规划建设审批手续，故，租赁协议约定的标的物不符合法律法规的规定，原、被告双方所订立的涉案租赁合同应属无效。在诉争合同被认定无效的情况下，被告亦失去了占有原告已付履约保证金款项的合理基础，该笔款项应予以返还。因合同无效，故原告支付给被告的租金，实际应当为占有使用费，原告向被告支付了自2019年1月1日至2019年12月31日的上述费用，并实际使用相应场地至2019年10月27日，故对原告已实际使用过的期间相应费用，本院不再予以支持，对于原告尚未使用的期间相应费用，本院予以支持，根据双方的约定和实际情况，本院确定被告应当向原告返还多支付的占有使用费为10290元；关于原告要求被告退还货款16749.20元的主张，被告对此予以认可，对此本院不持异议；关于原告证据中编号为58***459大华条码称，被告承认占有并愿意返还，原告对此予以认可，对此本院不持异议；对于原告其他财产损失的主张，根据查明的情况，可以确认原、被告双方就原告物品腾退事宜之前就通过“富豪联营外租”的微信群聊等方式进行了协商；庭审中，双方均否认对方的意见，但是原、被告双方均未能提交充足证据就此予以证明，在合同履行过程中，应当本着诚实守信的原则，各自履行义务，发生纠纷应当进行友好协商，协商不成的可以通过诉讼方式解决争端，但不得采用过激手段，根据原告提交的视频可以看出，被告在腾退原告物品时原告在场，并明确知晓物品搬离情况和搬出后的放置地点，而后却未能对己方物品采取保管或其他防止损失扩大的措施，反而将部分物品移至被告超市门口，原告对属于自己货物、货架、秤等财物，明知却故意未尽到应有的后续保管义务，放任扩大损失直至财物灭失，应当对该结果负主要责任，同时，被告将原告物品搬离原场地时未能尽到合理的注意义务，而后亦未能采取适当的后续保管措施，应当对原告的财产损失承担一定责任，应对原告相应财产损失进行适当赔偿。对于原告其它诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告胡小云与被告北京南柯辛餐饮管理有限公司于2018年12月6日签订的《租赁合同》无效；二、被告北京南柯辛餐饮管理有限公司退还原告胡小云履约保证金5000元，于本判决生效之日起七日内给付；三、被告北京南柯辛餐饮管理有限公司退还原告胡小云货款16749.20元，于本判决生效之日起七日内给付；四、被告北京南柯辛餐饮管理有限公司退还原告胡小云占有使用费10290元，于本判决生效之日起七日内给付；五、被告北京南柯辛餐饮管理有限公司退还原告胡小云条码秤一台（编号为58107459），于本判决生效之日起七日内给付；六、被告北京南柯辛餐饮管理有限公司赔偿原告胡小云财产损失5000元，于本判决生效之日起七日内给付；七、驳回原告胡小云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2084元，由原告胡小云负担1685元（已交纳），由被告北京南柯辛餐饮管理有限公司负担399元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨冀承二〇二〇年八月三十一日书记员  杨小萌