宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初2362号原告（反诉被告）:周某1，住宁夏银川市。法定代理人：周某2,住宁夏银川市。委托诉讼代理人：操某，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。被告（反诉原告）：乔某，住宁夏银川市。原告（反诉被告）周某1诉被告（反诉原告）乔某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告周某1的法定代理人周某2及委托代理人操某，被告乔某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周某1提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付购房尾款200000元；2、依法判令被告向原告支付逾期付款200000元资金占用期间利息至实际付款之日（按年率4.75%的3倍即14.25%计算，暂自2019年1月1日计算至起诉之日即2020年7月9日，计200000×14.25%÷365×555=43335.62元）。以上两项暂合计243335.62元。3、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月18日，原告法定代理人周某2与被告签订了《房屋买卖协议》1份，约定原告将银川市西夏区镇北堡镇快乐小镇39#523室房屋出卖给被告，协议约定案涉房屋原价62万元，原告以41万元的优惠价格出卖给被告，其中21万元双方约定在2018年6月10日前由被告支付给原告，尾款20万元约定2018年底前由被告支付给原告，2018年7月13日被告在《房屋买卖协议》上签字承诺“6月10日已付10万元，8月28日再付10万元，12月25日剩下20万元一次性付清，以此条为准”。2018年7月30日被告在《房屋买卖协议》上再次承诺“若违约，按照同期银行利息的3倍支付”。之后，原告法定代理人多次联系被告催要购房尾款20万元，被告均以各种理由拖延至今一直未付。综上所述，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告特依据相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告乔某辩称，一、原告将来源不明的房屋出售给答辩人的行为违反了法律强制性规定，双方签订的《房屋买卖协议》应属无效协议。该案涉房屋原本是宁夏瑞信房地产开发有限公司西夏分公司抵顶给广东大潮建筑工程有限公司银川分公司的顶账房，原告的法定代理人周某2系宁夏瑞信房地产开发有限公司西夏分公司的项目经理，在周某2以原告周某1的法定代理人的身份将此房屋出售给答辩人时，未向答辩人出示任何房屋的合法来源手续。答辩人认为原告周某1将来源不明的房屋出售给答辩人的行为违反了法律强制性规定，双方签订的《房屋买卖协议》应属无效协议。二、该涉案房屋价格明显高于市场价格，答辩人是在原告的法定代理人周某2的胁迫之下与其签订的《房屋买卖协议》，并非答辩人的真实意思表示，故答辩人不应当向原告继续支付购房款。2018年4月至2020年年初，答辩人承包经营宁夏瑞信房地产开发有限公司西夏分公司名下镇北堡温泉度假小镇餐厅。经营餐厅初期，原告的法定代理人周某2在宁夏瑞信房地产开发有限公司西夏分公司任项目经理和温泉小镇天沐温泉酒店决策委酒店主管，其多次利用职权约谈暗示答辩人如不与其搞好关系，有可能在经营餐厅时会有麻烦。2018年5月，周某2提出将价值为618839元的面积为84.4平方米的案涉房屋以410000元出售给答辩人。事实上答辩人并没有实际购房需求，而且此时该小镇的房屋均价大概为3000元左右，周某2给出的优惠后的价格也远远高出市场价格很多，加之答辩人刚开始经营餐厅，生意也不景气，资金压力大，所以答辩人极不愿意购买该房屋，但迫于周某2一直以来的心理压制，被迫答应了周某2的不合理要求，与其签订了《房屋买卖协议》，并向其支付了21万元的房款。答辩人认为，原告法定代理人周某2无视法律法规和社会道德，严重违反诚实信用原则，利用手中职权将来源不明的房屋强行以高价卖给答辩人的行为极其恶略，其不但应当向答辩人返还已付的购房款，而且应当受到法律的严惩。三、原告要求答辩人支付资金占用期间的利息无合同和法律依据。在答辩人和原告签订的《房屋买卖协议》中并没有关于答辩人向原告支付利息的约定，原告要求答辩人支付利息也无法律依据，故贵院应当驳回原告要求答辩人向其支付43335.62元利息的诉讼请求。综上，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求！反诉原告（本诉被告）乔某提出反诉请求：1、请求依法判令确认双方签订的《房屋买卖协议》无效；2、请求依法判令反诉被告向反诉原告返还210000元购房款；3、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2018年4月至2020年年初，反诉原告承包经营宁夏瑞信房地产开发有限公司西夏分公司名下镇北堡镇温泉度假小镇餐厅。经营餐厅初期，反诉被告法定代理人周某2声称自己和宁夏瑞信房地产开发有限公司老板，股东，管理层关系密切，多次利用职权，约谈暗示反诉人如不与其搞好关系，有可能在经营餐厅时会有麻烦。2018年5月，周某2提出将其价值为618839元的位于银川市××镇（面积为84.4平方米）以410000元出售给反诉原告。反诉原告当时经营困难，极不愿意购买该房屋，但受周某2一直以来的心理压制、经营成本投入大、紧迫收回款项等因素，被迫答应了周某2的不合理要求。2018年6月3日，周某2代反诉被告周某1与反诉原告签订了《房屋买卖协议》，同年8月1日办理了该公寓的不动产过户登记手续。在反诉人原告向周某2支付了210000元购房款后，反诉人了解到该房屋原本是宁夏瑞信房地产开发有限公司西夏分公司抵顶给广东大潮建筑工程有限公司银川分公司的顶账房，后来不知道为何流转至反诉被告周某1名下。反诉人担心房屋来源不明会招惹麻烦，多次找周某2协商解除《房屋买卖协议》，却一直没有联系到周某2本人，后来经多方打听才得知周某2因涉黑涉恶被公安机关处理。反诉原告本想等周某2恢复人身自由后再协商此事，但周某2却先以民事纠纷将反诉原告诉至贵院。反诉原告认为，反诉被告将来源不明的房屋出售的行为违反了法律强制性规定，双方签订的《房屋买卖协议》应属无效，故提起反诉，望依法支持反诉请求。反诉被告（本诉原告）周某1辩称，一、周某1法定代理人周某2与乔某就案涉房屋签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不存在乔某反诉状中所述的“乔某被迫答应了周某2的不合理要求”的情况。案涉房屋为精装修房屋，周某2交付给乔某时是连同家具、家电，甚至包括厨具、床品等，乔某也是看到该房屋拎包即可入住，而他自己由于在附近开餐厅需要这样方便的住房解决住宿问题，于是才决定购买案涉房屋，而周某2又以自己顶账来优惠了二十万余元的价格出售，所以乔某才决定购买，如果存在乔某所述的周某2利用职务便利强迫乔某买房，就应该以顶账的原价出售而不是优惠至41万元后，又给乔某优惠1万元（抵顶物业费、采暖费等），最终以40万元价格出售给了乔某。乔某所谓的周某2给其心理压力才购买该房屋纯属无稽之谈，不符合事实与常理，乔某要解除房屋买卖协议的真正原因是其在镇北堡经营的德国西餐厅已经关门停业并撤场，已经不需要该案涉房屋居住，所以以各种理由拒绝支付剩余房款，乔某的行为违反诚实信用原则，严重损害了周某1及法定代理人周某2的合法权益。二、案涉房屋是周某2通过与大潮建设集团有限公司银川分公司抵顶之前工程债务找差价方式合法获得，不存在乔某反诉状中所述的来源不明问题，否则周某2也不能通过宁夏瑞信房地产开发公司将房屋过户到乔某名下。关于乔某所说的与周某2协商房屋事宜联系不到周某2，不符合事实，2019年2月19日周某2因单位部分人员涉刑事案件被公安机关传唤调查，但到2019年3月29日即恢复自由，经调查刑事案件与其无关，之后一直在单位正常上班。乔某所说的2018年6月份之后联系不上周某2这是在做虚假陈述。双方在2018年7月13日、9月3日、10月22日、11月30日均有微信聊天记录。乔某主张的房价过高也不是事实，根据2014年10月27日银川市物价局对涉案商品房销售价格备案表得知，涉案房屋系公寓房、景观房，均价为7400元每平米，而且涉案房屋乔某已经办理了房产证，并且使用至今，综上，恳请法院在查明事实的基础上驳回乔某的反诉请求。当事人围绕诉讼请求及辩解意见提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）周某1提交的房屋买卖协议、银川市商品房买卖合同（现售）、银川市不动产登记信息查询单、《证明》、中国银行交易流水明细清单、瑞信快乐小镇业主温泉免费泡十年的服务说明书、照片、证明、授权书、黄河农村商业银行交易明细打印、销售部特殊情况审批表、姓名变更申请表、顶账房合同手续办理审批表、宁夏回族自治区商品房销售价格备案表，各证据之间能互相印证，能够证实案涉房屋的来源及双方交易情况，本院予以采信。原告（反诉被告）周某1提交的录音资料及周某2与乔某之间聊天记录截屏打印件，被告乔某对其真实性予以认可，本院予以确认。被告（反诉原告）乔某提交的顶房协议、顶房申请表、宁夏瑞信房地产开发有限公司工程款拨付审批表、房屋买卖协议、具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。其提交的营业执照、财务托管协议、《关于餐饮合作联营扣点的申请》、餐饮经营承包合同与本案不具有关联性，不予采信。根据上述有效证据并结合当事人陈述，确认本案事实如下：2018年4月8日，原告周某1的法定代理人周某2与被告乔某签订了《房屋买卖协议》一份，约定原告将银川市西夏区镇北堡镇快乐小镇39#523室房屋出卖给被告，协议约定案涉房屋原价62万元，原告以41万元的优惠价格出卖给被告（其中1万元抵付物业费、采暖费一把抵清，总价40万元，同时，乙方返抵6箱红酒，含此1万元内），其中房款21万元双方约定于2018年6月10日前由被告支付给原告，尾款20万元约定于2018年底前由被告支付给原告。2018年7月13日，被告乔某在《房屋买卖协议》上签字并承诺“6月10日已付10万元，8月28日再付10万元，12月25日剩下20万元一次性付清，以此条为准”。2018年7月30日，被告乔某在《房屋买卖协议》上再次承诺“若违约，按照同期银行利息的3倍支付”。2018年6月14日，被告乔某与宁夏瑞信房地产开发有限公司就案涉镇北堡镇快乐小镇39号温泉公寓楼523室签订了《商品房买卖合同（现售）》。同年8月，将该房屋产权登记于乔某名下。此后，被告乔某仅通过银行转账和抵顶等方式支付房款21万元，原告催要购房尾款20万元未果，故诉至法院。另查明，案涉房屋系案外人宁夏瑞信房地产开发有限公司开发建设，曾用于抵顶案外人大潮建设集团有限公司银川分公司工程款，但未办理产权登记。2018年3月，大潮建设公司将该房屋抵顶给原告周某1，2018年6月，周某1将房屋出售给乔某，并在开发商处办理了更名手续。本院认为，原告（反诉被告）周某1与被告（反诉原告）乔某签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告周某1要求被告乔某支付下欠购房款200000元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告做出的违约责任承诺表述不准确，双方约定不明。结合被告违约事实及占用原告资金的损失情况，其应按照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（1年期LPR）3.85%支付利息至本判决确定的给付之日止。由于双方签订的《房屋买卖协议》项下的房屋已登记于乔某名下，反诉原告乔某关于周某1的法定代理人周某2对其隐瞒事实、威胁恐吓的主张无有效证据予以证实，本院不予采信。对其要求确认《房屋买卖协议》无效并由反诉被告返还购房款210000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）乔某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周某1购房款20万元，并按照年利率3.85%承担自2019年1月1日至本判决确定的给付之日止的利息；二、驳回被告（反诉原告）乔某的反诉请求。当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4950元，减半收取2475元，反诉案件受理费2225元，均由被告（反诉原告）乔某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 唐玉强 二〇二〇年八月二十五日书记员 张亚琴附本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条无诉讼行为能力人由他的监护人作为法定代理人代为诉讼。法定代理人之间互相推诿代理责任的，由人民法院指定其中一人代为诉讼。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。