河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1421民初1915号原告：李运成，男，1986年6月16日出生，汉族，住所地河南省民权县。被告：河南明汉置业有限公司，住所地河南省商丘市民权县消防北路，统一社会信用代码为914114215991175464。法定代表人：吴明伟，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：李金峰，男，1966年4月30日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。系该公司法务部经理。委托诉讼代理人：杨培龙，河南永秀律师事务所律师。原告李运成与被告河南明汉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李运成、被告河南明汉置业有限公司的委托诉讼代理人李金峰、杨培龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李运成向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告向原告支付合同约定交房日期的次日（2019年1月1日）起至下发交房通知书之日（2019年9月1日）止，逾期交房违约金共计9,344元；2．请求判令被告承担2020年物业费1,855元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月13日，原告从被告处认购商品房一套，并于2018年1月26日签订购房合同，商品房总价款是386,590元，房屋所在地为河南省民权县东区北海路南侧橡树湾二期15号楼1-1303室，同时约定，被告将于2018年12月31日将商品房按照国家规定交付标准交付于原告。2019年9月1日，橡树湾在未取得竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、房屋使用说明书、房屋质量保证书情况下强行下发交房通知书并强行收取物业费，至今橡树湾人防工程未完成施工，天然气管道未接通，道路未硬化存在很大安全隐患。原告认为被告的行为违反法律规定，已构成根本违约，严重侵犯其合法权益。特此诉至法院，望依法判如所请。被告河南明汉置业有限公司辩称，1．被告逾期交房的原因系政府政策调整及疫情影响所致，该因素属于不可抗力，被告不应承担逾期交房的违约责任；2．物业费用由物业公司收取，而非被告收取，被告不是物业合同的相对方，不应承担与物业费有关的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、河南增值税普通发票、税收缴款书票据，能够证明原、被告于2018年1月19日签订商品房买卖合同，总房款386,590元，原告已向被告交纳首付款，余款办理银行贷款，约定被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋的事实，与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院作为认定案件事实的根据。原告提交的照片2张，均系复印件不符合证据的形式要件，且未能显示拍摄时间地点，与本案不具有关联性，其证据效力本院不予认定。被告提交的2017年3月10日、2017年4月3日、2017年4月30日、2017年5月11日、2017年6月12日、2018年1月6日施工现场工程签证单，以及豫环攻坚办﹝2017﹞67号文件、豫环攻坚办﹝2017﹞93号文件、豫环攻坚办﹝2017﹞126号文件、豫环攻坚办﹝2017﹞136号文件、豫环攻坚办﹝2017﹞158号文件、《商丘市大气污染防治攻坚战冲刺30天工作方案》，均为因政府开展大气污染治理且均为相关部门于2017年发布的文件，要求相关单位在2017年度做好大气污染防治工作，而原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》的日期为2018年1月19日，被告作为开发商，对建设风险和交房时间应有充分的评估，其选择交房时间和条件的能力也明显优于买受人，故2018年1月19日之前被告因大气污染防治工作而停工，与本案不具有关联性，其证据效力本院不予确认；被告提交的2018年4月7日、2018年6月3日、2018年6月10日、2018年7月11日、2018年9月19日施工现场工程签证单，以及豫环攻坚办﹝2018﹞70号文件、2018年4月29日的微信聊天截图、2018年6月5日的微信聊天截图、2018年6月19日的微信聊天截图、2018年6月27日的微信聊天截图、2018年9月7日的微信聊天截图，能够相互印证，证明因重污染天气管控、扬尘治理歼灭战高考中考期间噪声污染管控扬尘污染防控而分别停工的事实，与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院作为认定案件事实的根据；被告提交的《民权县人民防空办公室防空地下室建设设计要求核定书》、《人民防空工程施工图设计文件审查批准书》，系因防空政策发生变化，防空地下室建设设计需进行审查核定的事实，与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院作为认定案件事实的根据；被告提交的除附件外的《人防工程施工合同》、开工通知单，能够证明因建设人防工程，被告河南明汉置业有限公司与案外人河南新星建筑安装工程有限公司进行施工约谈后签订施工合同，并于2019年9月12日发出开工通知单、做开工准备的事实，与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院作为认定案件事实的根据；被告提交的2020年6月17日签订的《人防工程施工合同》附件，虽然人防工程施工时间属查证后可以合理扣除的期间，但被告未提交人防工程施工能否如期完工的相关证据，故上述证据的证据效力本院不予评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月19日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的橡树家园小区15号楼1单元13层1-1303号，房屋总房款386,590元。原告依约向被告支付了房款。双方约定：商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告；交房期限为2018年12月31日前；逾期交付责任为：除不可抗力外，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议第六条约定：不可抗力包括一切自然灾害等阻碍合同的事件或因素。在被告对涉案工程施工中，因重污染天气管控导致2018年3月24日至2018年4月6日停工13天；2018年5月份，因开展为期一个月的扬尘治理歼灭战导致2018年4月30日至2018年5月31日停工31天；因民权县高考、中考期间噪声污染管控导致2018年6月5日至2018年6月8日停工3天；因民权县扬尘污染防控导致2018年6月19日至2018年7月8日停工20天、2018年9月7日至2018年9月18日停工12天；因防空政策发生变化，防空地下室建设设计需进行审查核定，审定日期为2018年9月26日至2019年5月20日，因人防工程施工约谈、签订合同、开工准备，期间为2019年5月21日至2019年9月12日，共计352天；因上述政策原因，被告停止施工431天。另查明，截至本案起诉之日，涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不具备房屋交付条件。本院认为，原告李运成与被告河南明汉置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定被告应于2018年12月31日前交付符合约定条件的案涉房屋。因原告主张的为“合同约定交付日期之次日（2019年1月1日）起至下发交房通知书之日（2019年9月1日）止”期间的违约金，截至2019年9月1日被告向原告发出交付房屋通知书之日，被告逾期交付244天。原、被告在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定：“除不可抗力外”“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”补充协议第六条约定：“不可抗力包括一切自然灾害等阻碍合同的事件或因素。”本案中，因重污染天气管控、扬尘治理、高考中考期间噪声污染管控、防空政策发生变化属上述补充协议规定的阻碍合同的事件或因素，被告因上述原因而停止施工属不可抗力，因上述原因逾期交付房屋的时间应予以扣除，截至2019年9月1日，因上述政策原因被告停止施工420天，在扣除上述政策原因被告停止施工时间后，被告并未逾期交付。故原告主张要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张要求被告承担物业费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李运成的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由原告李运成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  周明颖二〇二〇年八月三十一日书记员  韩 晶