安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初3133号 原告：第一太平融科物业管理（北京）有限公司合肥分公司，营业场所合肥市政务区习友路999号九重锦园4幢103室，统一社会信用代码91340100680807683W。 负责人：宋延昭，总经理。 委托诉讼代理人：冷贺矿，安徽年代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张昊，安徽年代律师事务所律师。 被告：李佳佳，男，汉族，1990年9月16日生，住安徽省长丰县。 原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司合肥分公司诉被告李佳佳物业服务合同纠纷一案。依法由审判员王福金适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告单位的委托诉讼代理人冷贺矿、张昊，被告李佳佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司合肥分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付2017年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费6050元（当庭变更）（暂计算至2020年7月31日，计算方式：105.95㎡×1.44元×43个月。实际数额计算至款清时止）；2.判令被告向原告支付违约金2000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为融科梧桐里小区物业服务公司，一直为该小区提供物业服务。被告系3栋801室业主，房屋面积105.95㎡。2014年10月23日，双方签订《融科梧桐里前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费按预付方式每年足额缴纳；物业管理费住宅按建筑面积每月每平方米1.44元收取；业主按照自然年度缴纳物业费。乙方（业主）违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按日千分之三缴纳违约金；本合同约定履行中如发生争议，双方协商或调解无效的提交物业所在地人民法院；本合同自签字之日起生效，至小区成立业主委员会，并与新的物业公司签订《物业服务合同》为止。被告自2017年1月1日至今一直拖欠物业费，经对此催要未果，故诉讼来院。 被告李佳佳辩称，原告公司的物业服务没有达到正常的水平，小区里树木很多都死了。物业没有经过业主同意，投放广告，电瓶车停放点是物业自己设置的，乱停乱放，而且车辆很多上锁后夜晚报警器响扰民，物业不管不问。小区地下车库有很多塌陷、报警器是坏的，在失火两次之后，报警器仍未修复。小区3栋楼栋门口路面多处塌陷。小区饭店占用场地，且饭店将厨余垃圾往小区垃圾桶里面倾倒。地下车库电缆线外漏，外壳生锈，安全问题很严重。地下车库匣道门不能关闭。小区的蜂巢柜子（收取快递）是物业自己设置的。修楼栋外墙的时候，渣土往下掉没有保护设施。消防器材大部分都是坏的。小区的安全门也是在小区两次失火后才打开的。小区公共设施遭到破坏。地下车库常年积水，反映之后没有解决，所以拒交物业费。被告经常收到骚扰电话要求购买车位，且如果被告亲戚的车辆进入小区后，物业不给停放。2019年被告房子装修的时候，物业要求出3000元作为保证金，物业前台告诉被告不交物业费，就从这个钱里面扣。装修期间无人管理监督。 查明：李佳佳系长丰县双凤工业区融科梧桐里小区3栋801室业主，该房屋建筑面积为105.95㎡。2014年10月23日，原、被告签订融科梧桐里小区前期物业管理服务协议。合同约定了原告向被告提供物业管理服务，被告每月应向原告支付物业管理费为每建筑平方米1.44元，若逾期不缴纳上述费用，被告应从逾期之日起按日千分之三缴纳滞纳金。同时对双方的权利、义务及物业服务内容、质量、其他有偿服务、违约责任等进行了约定。协议签订后，原告依约从事物业服务工作。自2017年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费计6560元（105.95㎡×1.44元/㎡.月×43个月=6560元）李佳佳未予缴纳，经催要未果。 本院认为：原、被告之间签订的物业服务合同为有效合同，依法予以保护。现被告尚欠2017年1月1日至2020年7月31日期间物业管理费，事实清楚，证据充分，应当及时予以清偿。但原告在物业服务过程中存在短板或瑕疵，对被告应交的物业费予以扣减，以缴纳（6560元×85%）5576元为宜。在物业服务协议中，对逾期支付物业费的违约金约定过高，不符合法律规定，另，鉴于原告单位存在服务瑕疵，故对其关于违约金主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下： 一、被告李佳佳于本判决生效后三日内支付原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司合肥分公司物业管理费5576元； 二、驳回原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司合肥分公司其他诉讼请求。 上述款项汇至开户行：中国光大银行合肥万达支行，账号：51×××34，户名：第一太平融科物业管理（北京）有限公司合肥分公司。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李佳佳承担。 本判决为终审判决。 如本判决生效后，赔偿义务人不履行本判决书确定的给付义务，权利人可在本判决书规定履行期限届满之日起，二年内向法院申请强制执行。 审判员  王福金 二〇二〇年八月二十七日 书记员  钱 玥 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。