江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0302民初1628号原告（反诉被告）：刘娇，女，1988年3月20日出生，汉族，住江西省萍乡市湘**。委托诉讼代理人：邱灵枫，江西赣天律师事务所律师。被告（反诉原告）：王检茂，男，1969年10月27日生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。委托诉讼代理人：陈永福，江西宏正律师事务所律师。原告刘娇与被告王检茂租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，被告王检茂于2019年5月26日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了合并审理。原告刘娇及其委托诉讼代理人邱灵枫，被告王检茂及其委托诉讼代理人陈永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘娇向本院提出诉讼请求：一、依法撤销双方签订的房屋租赁合同；二、被告赔偿原告损失101767.1元；3、本案产生诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费）由被告承担。事实与理由，2018年11月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同中约定被告将天玺湾117号总建筑面积99平方米的商铺出租给原告仅作为餐饮使用，租赁期间为2018年12月1日至2021年11月30日。双方基于诚实信用签订《房屋租赁合同》，但在合同履行过程中，原告被物业告知租赁的商铺不得用于餐饮类使用并被行政机关责令停业，被告隐瞒商铺不得作为餐饮使用的事实给原告造成极大损失，原告多次与被告商议未果，为维护原告的合法权益特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王检茂辩称：一、答辩人于2018年11月17日将其名下的天玺湾117号商铺出租给被答辩人刘娇经营“贵州牛肉粉”系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的权利义务。二、天玺湾117号商铺能够用于经营包括餐饮服务在内的合法经营活动。1、我国法律、行政法规并不禁止商铺经营餐饮。2、《中华人民共和国大气污染防治法》第81条规定“排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化设施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染....”；根据该规定被答辩人刘娇在案涉商铺经营餐饮服务业应该自行安装油烟净化设施使油烟达标排放。萍乡经济开发区城市管理局于2019年8月30日对刘娇送达《行政处罚事先告知书》，责令刘娇停业整顿并在2019年9月7日前整改。被答辩人刘娇应依法整改使油烟排放达标，其不积极履行整改义务或整改不符合要求的法律后果应该由其自行承担。刘娇在整改期间不履行整改义务在2019年9月9日提起诉讼要求撤销房屋租赁合同理由不能成立。3、《房屋租赁合同》第四条是被答辩人自行承诺作为餐饮使用，答辩人作为出租人并未限制出租人的经营用途。从刘娇签订合同至2020年5月26日，案涉商铺所在的天玺湾有近20家餐饮店在营业，包括碧桂园·天玺湾小区正大门口大型餐饮店《乡村第一餐》。说明案涉商铺所在地天玺湾完全符合并允许经营餐饮业的要求，被答辩人以案涉商铺禁止经营餐饮要求撤销合同根本不符合事实。三、自2019年5月起，被答辩人在店铺外及微信朋友圈粘贴转让店铺通知，被答辩人是因自身原因不愿继续依约履行租赁合同，被答辩人起诉撤销合同并非答辩人违约造成。根据双方签订的《商铺租赁合同》第七条第5款，合同届满、合同终止、合同解除时承租人不得以任何理由主张经济赔偿。四、贵院委托萍乡市国审资产评估事务所(以下简称萍乡国审)对关于王检茂与刘娇租赁合同纠纷中对天玺湾117号商铺装修装饰价值和装修后现折旧价值(残值)进行司法鉴定，答辩人对萍乡国审作出鉴定意见书对涉案商铺计算折旧后的房屋装修成新率87.5%价值为37688.09元不合理。应该根据租赁合同租赁期限36个月，已租用9个月，折旧率应该按照75%计算，因此装修后现折旧价值(残值)应为28266.06元。综上，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告王检茂针对原告刘娇的起诉向本院提出反诉请求：1、依法解除反诉人王检茂与被反诉人刘娇于2018年11月17日签订的《房屋租赁合同》，被反诉人立即腾空并返还位于萍乡商铺；2、判令被反诉人支付反诉人自2019年9月1日至2020年4月30日的商铺租金及占用费34000元，并判令被反诉人自2020年5月1日起以每月4400元的标准向反诉人支付租金及占用期间的费用至商铺实际腾空之日止；3、判令被反诉人支付反诉人垫付的物业费、水费、电费2125元；4、本案案件受理费由被反诉人承担。事实与理由：2018年11月17日反诉人与被反诉人就萍乡商铺签订《房屋租赁合同》，合同就租赁期限、租金、违约等予以详细约定，合同签订后反诉人将该商铺交与被反诉人，自2019年5月始，被反诉人因经营不佳寻求转租，自2019年9月1日起至今既未缴纳房租又未将商铺交还给反诉人，造成反诉人巨大的经济损失。为维护反诉人合法权益，特提起反诉，请求支持反诉人的反诉请求。原告刘娇针对被告王检茂的反诉请求答辩称：1、被答辩人故意隐瞒商铺不能做餐饮的真实事实，使答辩人因为被答辩人的隐瞒行为陷入商铺可以做餐饮使用的错误认识，答辩人因此作出了租赁该商铺的不真实意思表示，与被答辩人签订《房屋租赁合同》，签订租赁合同与被答辩人隐瞒不得做餐饮使用的行为具有因果关系，且被答辩人隐瞒真实事实的行为具有不正当性，构成欺诈，应当撤销房屋租赁合同；2、答辩人于2019年8月3日微信联系被答辩人要求停止缴纳房屋直至店铺能正常运作，且被答辩人于2019年10月已经在为商铺招租，答辩人自鉴定机构对商铺装修进行勘察后已经将店铺腾空，且钥匙已经交给了隔壁店铺，店东随时可以收回钥匙，故答辩人不支付2019年9月1日至2020年4月30日的店铺租金及占用费34000元；3、物业费、水费、电费不是答辩人行为产生的费用，故不应由答辩人承担该费用，故不予支付。综上所述，答辩人认为反诉无事实和法律依据，请求法院予以驳回。原告刘娇针对其诉讼请求向本院提交了以下证据，本院依据证据规则及庭审质证情况，对其证据的真实性、合法性、关联性作如下认定：1、房屋租赁合同一份，证实原告基于对被告的信任，租赁其店面经营餐饮，双方签订了房屋租赁合同，被告将天玺湾117号房屋租给原告，应被告要求，原告承诺仅作为餐饮使用；被告质证后，对该组证据的真实性无异议，合同是被告起草的，是原告自己提出租赁店铺经营餐饮，并不是被告规定经营用途；法律规定商铺是可以经营餐饮的。本院认为，被告对该份证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。2、开发区市场监督管理局备案的《商品房买卖合同（预售）》计17页、原告调取萍乡市碧桂园投资有限公司的《商品房买卖合同（预售）》计30页及补充协议12页，证实原告租赁被告的房屋时，被告提供给原告的《商品房买卖合同（预售）》只有17页，合同中没有不得做餐饮使用的条款，其限制经营条款在附件十一《补充协议》第十四条中规定“不得用于经营餐饮类服务”；被告没有将合同完整提供给原告；也没有提示或告知原告其店面不得做餐饮使用，明知其店铺有不得从事餐饮的情况下还与原告签订仅作为餐饮使用的房屋租赁合同的事实。被告质证后，对合同真实性没有异议，但认为被告已将合同完整提供给了原告，开发商规定不能用于餐饮的约定没有法律依据，天玺湾的商铺是可以经营餐饮，现天玺湾商铺都有20几家餐饮在正常经营。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。3、物业整改通知书及萍乡经济开发区城市管理局作出的责令停止违法（章）行为通知书，行政处罚事先告知书，证实原告被物业告知租赁的房屋不得作为餐饮使用，并被行政机关责令原告停业整顿的事实。被告质证后，对物业整改通知书真实性无法确定，原告租赁店铺后是原告自己在物业办理装修手续，物业对于原告租赁店铺装修经营餐饮是知晓的；原告提供的1702236号责令停止违法（章）行为通知书没有具体内容，不予质证；原告2019年8月28日和8月30签收的责令停止违法行为通知书和行政处罚事先告知书的真实性、合法性、关联性无异议，但行政机关是根据大气污染法第81条规定作出的处罚，餐饮经营的油烟排放设施达标，是原告自己的义务，如果不达标，有关部门有权责令其整改，整改合格后能够继续经营。原告针对被告的质证意见补充为当时物业未提出不能从事餐饮，只提出要统一制作招牌；原告的店铺开发商没有安装排烟管道，无法整改，除非开发商新增排烟管道。本院认为，被告对原告提供的萍乡经济开发区城市管理局作出的“责令停止违法（章）行为通知书，行政处罚事先告知书”的三性无异议，本院对该组证据的三性予以采信；原告提供的“1702236号责令停止违法（章）行为通知书”系空白件，没有具体内容，不符合证据的形式要件，不具有证据效力。原告提供的物业整改告知书，其物业盖章单位为广东碧桂园物业服务股份有限公司萍乡天玺湾分公司，与被告提供的萍乡天玺湾商铺前期物业服务协议的物业公司相一致，该物业公司是针对原告租赁的商铺作出的整改通知，故本院对其真实性予以采信。4、萍乡经济开发区城市管理局函件、律师调查笔录，证实开发区城管局向原告发出函件，称原告经营的店铺因未配套设立专用烟道的商住综合楼，其开设餐饮，违反《大气污染法》第81条，该局已向原告发出行政处罚事先告知书，后续工作正在推进中；原告代理人对碧桂园天玺湾物业负责人谢招调查时，该物业负责人明确物业无权核准商户的经营范围，物业公司不能决定经营商铺的性质；针对商铺从事餐饮只能下整改通知，另外开发商已经起诉了商铺。被告质证后，对开发区城管局函件的真实性无异议，城管局在2019年8月30日对原告进行整改，但原告是否整改合格被告没有看到手续，只要整改合格就能继续经营；原告代理人的调查笔录三性均有异议，没有调查对象签字，不符合证据的形式要件，不予质证；原告租赁店铺经营餐饮物业公司是知道的。本院认为，被告对原告提供的萍乡经济开发区城市管理局函件的真实性没有异议，本院对该函件的真实性予以采信。原告代理人提供的调查笔录，没有被调查人的签名，该调查笔录不具有证据的形式要件，本院对该调查笔录不予采信。5、转账凭证5张，收据1张，证实原告支付了房租及物业费共计43600元，其中支付了2019年8月31日前的房租36000元和一年物业费3600元，并交纳了租赁押金4000元。被告质证后，对收取上述费用没有异议。本院认为，被告对该组证据的三性无异议，本院对该组证据予以采信。6、赣萍国审鉴定字（2020）第01号鉴定意见书，证实原告租赁被告的店铺为毛坯房，原告进行了装修，经萍乡市国审资产评估事务所鉴定，原告租赁商铺的围墙、地板、过道、卫生间、吊顶、楼梯等已形成附合物的装饰装修价值为人民币43072.1元，经计算折旧后的房屋装修成新率87.5%价值为37688.5元的事实；被告质证后，对真实性无异议，但认为鉴定意见是按87.5%进行折旧，应该以原告租赁时间按75%折旧。本院认为，被告对该鉴定意见确定的装修价格没有异议，本院对该鉴定意见确定的装修价格予以确认。7、出货单、货物运输单，证实原告租赁被告的店铺后安装了净化器、烟罩配套风机，共计用去费用14880元，该损失是被告造成的，是原告定做的，未包含在鉴定费用内。被告质证后，认为原告租赁店面的装修费用已经鉴定，该安装净化器的费用应包括在鉴定装修费用内。本院认为，原告安装的净化器、烟罩配套风机不属于装饰的附合物，未包含在鉴定装修价格内，被告的该质证意见本院不予采纳。8、会议纪要一份，证实天玺湾业主进行了信访，对于业主提出餐饮产生油烟问题可由业主到法院起诉。被告质证后，该证据是打印件，未有相关单位盖章，是否与原件一致不能确定。本院认为，该会议纪要虽系复印件，不具有证据的形式要件，但碧桂园.天玺湾住户向政府信访内容与其他证据能相互印证，对天玺湾住户信访的事实本院予以采信。9、委托代理合同、诉讼费、鉴定发票各一份，证实原告申请鉴定支付了鉴定费4000元，委托律师诉讼支付律师费5000元的事实。被告质证后，对该组证据的真实性没有异议，但认为律师费应由原告自行承担；原告不经营餐饮是其自身原因造成的，鉴定费应由原告自己承担。本院认为，被告对该组证据的真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以采信。被告针对其答辩意见向本院提交了证据，本院依据证据规则及庭审质证情况，对其证据的真实性、合法性、关联性作如下认定：1、商品房买卖合同以及结婚证复印件，证实案涉店铺所有权人是被告王检茂、李杰辉，两人系夫妻关系，被告具有主体资格的事实。原告质证，对该组证据的真实性无异议，认可被告王检茂与李杰会系夫妻关系的事实。本院认为，原告对该组证据的真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以采信。2、设计图纸两张，证实被告购买的案涉店铺已预留了商业排烟管道，案涉店铺能够从事餐饮活动的事实。原告质证后，对该组证据的三性均有异议；认为设计图纸不是商业用设计图纸，属于住房设计图纸，和案涉店铺不是同一类型，设计烟道不是商业排放烟道。本院认为，该设计图纸为复印件，不具有证据的形式要件，故本院对该证据不予采信。3、萍乡天玺湾店铺前期物业服务协议、物业费收据，证实刘娇装修店铺经营时，经过物业同意，物业也按月收取物业管理费；办理装修时，是原告与物业具体联系办理，物业公司由开发商成立，对于原告经营餐饮是清楚同意的。原告质证后对协议真实性，合法性无异议；但对证明目的有异议，认为根据物业服务协议第五章第十五条第12款规定，办理物业装饰装修是由被告申报登记，该证据不能证明原告能够从事餐饮服务，物业也无权确认原告租赁的店铺能够作为餐饮使用。本院认为，原告对该组证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信。4、照片一组、视频光盘一张，证实照片和视频中显示天玺湾的店铺中，现有20家左右的店面仍在经营餐饮服务，被告所购天玺湾的店铺是可以经营餐饮业的事实。原告质证后，对视频光盘真实性无异议，照片未显示拍摄时间，视频中所涉店面均收到整改通知，其临时改建的烟道近期均已拆除；视频中大多数店面实际未再营业，且其他店铺用于餐饮是其自行选择，其是否经营并不影响本案合同效力。本院认为，原告对视频光盘拍摄的天玺湾店铺现场情形的真实性没有异议，本院对该该证据的真实性予以采信；被告提供的拍摄照片，因未显示拍摄时间，不能证实是否是天玺湾商铺诉讼期间的经营现状。5、营业执照、食品经营许可证、微信聊天记录，证实萍乡经济开发区市场和监督管理局依法许可刘娇在案涉店铺经营餐饮服务；天玺湾能够从事餐饮经营。原告质证后对营业执照和食品经营许可证的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的存在异议，被告提供的备案购房合同无限制经营条款；聊天记录真实性无异议，但是和本案无关，原告租赁的店铺自装修之日起就已经安装了净化器，但该店铺却不能作为餐饮经营使用。本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。6、微信照片打印件一组，证实原告刘娇在2019年5月开始转租案涉店铺，原告是因为自身经营存在问题才要求解除《房屋租赁合同》的事实。原告质证后对真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的存在异议，是因为原告与其合伙人拆伙时发布了店铺转让信息，但店铺并未实际发生转让，原告收购了另一合伙人股份，图片中原告的电话号码已经划除。本院认为，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，本院对该组证据的真实性、合法性予以采信。7、行政处罚事先告知书，证实江西萍乡经济开发区城市管理局要求刘娇依据《中华人民共和国大气污染防治法》第81条、118条的规定在2019年9月7日前完成停业整改，整改不是禁止经营，经营者依法整改达到排放要求的可以经营。原告质证后对行政处罚事先告知书三性无异议，对证明目的有异议，城管依据《中华人民共和国大气污染防治法》第81条开具的罚单，开发商如果不新增烟道，无法完成整改。本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。8、商品房买卖合同一份，证实原告所购商铺为2号楼商铺，原告提供的接访会议纪要中，相关部门接访的对象为三号楼的住宅楼的居民，被告涉案商铺不在接访纪要范围之内。原告质证后，认为无法确认合同的真实性、完整性，被告该合同未有附件。本院认为，被告所提供的商品房买卖合同有商品房开发单位萍乡市碧桂园投资有限公司的公章确认，能够证实被告所购房屋为2号楼商铺，本院对此事实予以采信。被告王检茂针对其反诉请求向本院提交了证据，本院依据证据规则及庭审质证情况，对其证据的真实性、合法性、关联性作如下认定：1、商品房买卖合同、房屋租赁合同。证实反诉原告王检茂将其购买的案涉商铺租赁给反诉被告刘娇经营，租赁期限自2018年12月1日至2021年11月30日，租金为48000元/年；反诉被告刘娇自2019年9月起至今未缴纳房租的事实。反诉被告刘娇质证后对二份合同三性无异议；但认为反诉被告刘娇已经交付房租和押金40000元。本院认为，反诉被告刘娇对该组证据的三性无异议，本院对该组证据的三性予以采信。2、物业费、水费、电费发票；证实反诉原告王检茂为反诉被告刘娇垫付了2019年12月1日至2020年5月31日物业费1800元，水费294元，电费31.49元，共计2125元的事实。反诉被告刘娇质证后，认为其2019年9月即已停止经营，反诉原告王检茂缴纳2019年12月1日后的物业费属于其应当缴纳的费用；水费、电费如属于反诉被告刘娇经营期的费用可以支付；庭审中经双方当庭确认，反诉被告刘娇承担水费263元，电费29.49元。本院认为，反诉原告王检茂与反诉被告刘娇对水电费的承担已达成一致意见，本院对此予以确认；反诉原告王检茂所缴纳的物业费已由物业单位出示收条并盖章确认，本院对反诉原告王检茂已缴纳2019年12月1日至2020年5月31日物业费1800元的事实予以确认。4、通知二份。证实2019年10月22日，反诉原告王检茂致函反诉被告刘娇，要求支付拖欠的房租，解除《房屋租赁合同》，但反诉被告刘娇收到通知后却委托其律师邱灵枫回函不同意解除《房屋租赁合同》；刘娇应按照《房屋租赁合同》缴纳房租的事实。反诉被告刘娇质证后，认为其提出起诉之日起，该合同已经中止，待法院处理，反诉被告刘娇已经告知了反诉原告王检茂中止履行合同，并将钥匙交付给隔壁店铺，反诉原告王检茂自己也有商铺钥匙。反诉原告王检茂针对反诉被告刘娇的质证意见，补充为合同无法解除的原因在于自己并不知道反诉被告刘娇已将钥匙交到隔壁店铺，此过失在于反诉被告刘娇，所以反诉被告刘娇应当缴纳剩余房租到实际腾空之日止。本院认为，反诉原告王检茂该组证据是双方来往函件，本院对该组证据的真实性予以采信。反诉被告刘娇针对反诉原告王检茂提出的反诉答辩意见，向本院提交以下证据，本院依据证据规则及庭审质证情况，对其证据的真实性、合法性、关联性作如下认定：1、微信聊天记录。证实反诉被告刘娇向反诉原告之妻李杰辉发送微信件，认为反诉原告王检茂因其隐瞒店面不能作为餐饮使用的情况，导致店面被开发区城市管理局贵令停业整顿，反诉被告刘娇明确告知反诉原告王检茂将暂停缴纳停业整顿期间的房租；直到恢复正常营业，如无法恢复正常营业，将视为合同无效，解除租赁合同，追索租赁店铺所花费的一切费用。反诉原告王检茂质证后，认为其微信聊天记录没有存底，不能确定其内容，但店铺餐饮的油烟排放是否合格是经营者的义务,要求解除合同时间应当以发出的函件上时间为准。本院认为，反诉被告刘娇该组证据系其与反诉原告王检茂之妻李杰辉的微信聊天记录，本院对该证据的真实性予以采信。2、聊天记录、照片2张，证实反诉原告王检茂于2019年10月20日在其店铺外粘贴招租信息，图片中招租信息为“旺铺出租，电话136××******李”。原告在2019年10月20日就已在对外进行招租，反诉被告刘娇并未占有、使用涉案的店面的事实。反诉原告王检茂质证后，认为因反诉被告刘娇不同意解除合同，店铺就未再张贴招租信息。本院认为，反诉被告刘娇提交的该组证据能够证实反诉原告王检茂在其店铺张贴招租信息的事实，本院对该组证据予以采信。综合原、被告所提供的证据以及反诉提出的证据，庭审中的陈述及本院对证据的分析、认定，查明如下法律事实：2016年11月14日，被告王检茂及其妻李杰辉与萍乡市碧桂园投资有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，明确被告购买“碧桂园·天玺湾”2号商铺房号为117-217的房屋，该房屋为非住宅，面积为98.98平方米，二层混合结构；双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同中，其中附件十一补充协议第14条关于限制经营第1款约定，“该商品房交付给买受人使用后，该商品房仅能用于经营物业服务公司审批通过的商业项目，不得用于经营餐饮类服务、经营诸如房地产买卖及租赁中介等房地产买卖有关的具有同行竞争性质的项目或服务、丧葬类商品或服务、有毒、有害、腐蚀、放射、易燃易爆危险品和高污染、高噪音类商品或服务等其它非约定的用途项目。具体经营项目需报请物业服务中心、商业部审批”。合同签订后，被告按约定支付了购房款，购买了“碧桂园·天玺湾”2号商铺房号为117-217的商铺，但对该商铺未进行装修。2018年11月17日，原告经市场考察“碧桂园.天玺湾”有商铺在经营餐饮，即决定在“碧桂园·天玺湾”也经营餐饮业，并与被告签订《房屋租聘合同》，承诺租赁被告的店铺仅用于经营餐饮，双方约定租赁期为三年，自2018年12月1日至2021年11月30日止，租金为每年48000元，按季支付，每年的12月1日、3月1日、6月1日、9月1日交付租金，并由原告缴纳保证金4000元；合同签订时，被告未向原告明确其购买的店铺，开发单位萍乡市碧桂园投资有限公司已书面约定不得经营餐饮等限制；合同签订后原告向被告缴纳了房屋押金4000元和2018年12月1日至2019年11月30日的物业费3600元，并支付了一季度房屋租金12000元。原告租赁被告的毛坯房店面后，对租赁的店面进行了装修，并安装了一台净化器及烟罩、烟管等配套设备；在装修前原告到物业公司办理了装修手续，物业公司知道原告租赁的店铺用于餐饮后，未予以制止，仅告知需统一店铺招牌。原告装修后，在萍乡经济开发区市场和质量监督管理局办理了个体工商户营业执照及食品经营许可证，取字号“萍乡经济技术开发区石头贵州牛肉粉店”，并随后对外进行餐饮经营。原告租赁经营期间，按时缴纳了2019年8月31日前的房屋租金共计36000元给被告。原告在经营过程中因其合伙人退出，曾张贴转让店面告示，后未转让店面由原告继续经营。2019年6月10日，广东碧桂园物业服务股份有限公司萍乡天玺湾分公司向原告发出一份格式化整改告知书，内容为“2号商业楼17号，经查，贵户在物业使用／装饰装修过程中有下列行为，（二）违反合同上规定（不得做餐饮行业）；（三）餐饮油烟管理办法，上述行为违反了物业管理的有关规定，现依据（商业街管理办法）、（餐饮业油烟管理办法），请立即停止上述违规行为，并于3天内进行整改，逾期尚未整改完毕的，将依法追究违约处罚责任”。原告收到该通知后，未停止经营，但于2019年8月3日向被告之妻李杰辉发送微信件，提出被告知悉店面不能作为餐饮使用，还将店面租赁给原告，其要求暂停缴纳停业期间的房租；直到恢复正常营业，如无法恢复正常营业，将视合同无效，解除租赁合同，追索经营餐饮所花费的一切费用。2019年8月，因“碧桂园·天玺湾”小区部分居民向政府投诉，其中涉及“天玺湾”的餐馆油烟排放问题；2019年8月28日，江西萍乡经济开发区城市管理局向原告发出“责令停止违法（章）行为通知书”，内容为“贵州牛肉粉，经查明，你店铺在经营餐饮服务，未配套设立专用烟道，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定，现责令你于2019年8月28日时前停止一切违法行为”；同年8月30日，江西萍乡经济开发区城市管理局又向原告发出一份“行政处罚事先告知书”，内容为“贵州牛肉粉，你单位于2019年8月28日在玉湖东路碧桂园天玺湾因未配套设立专用烟道的商住综合楼从事餐饮服务行业的行为，违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定，依据《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第三款，拟对你作出责令停业整改（在2019年9月7日之前整改）的行政处罚，如你单位对该处罚意见有异议，可根据《行政处罚法》有关规定，于2019年9月4日之前到开发区城市管理局进行陈述和申辩，逾期视为放弃陈述和申辩。原告收到“行政处罚事先告知书”，认为是被告隐瞒其出租的店铺不能经营餐饮的事实，于2019年9月11日向本院提起诉讼，要求撤销双方签订的房屋租赁合同，由被告赔偿其损失101767.1元。2019年10月22日，被告向原告发出函件，要求原告支付2019年9月至10月拖欠的房租，并提出为减少损失，要求原告搬出店面，解除双方的租赁合同，由被告将店面租赁给他人，并在10月20日发出函件前在其店门外张贴了出租告示。原告收到被告的函件后由其委托诉讼代理人邱灵枫律师向被告回函，内容为“我方已于2019年9月11日向安源区人民法院起诉，您于2019年内10月22日单方声明解除房屋租赁合同的行为无效；与双方签订的《房屋租赁合同》相关纠纷，由法院开庭审理后，待法院判决”。因原告不同意解除合同，其所租商铺也未返还给被告。审理中，经本院委托萍乡市国审资产评估事务所对原告租赁的店铺装修费用进行评估鉴定后，意见为：天玺湾117号商铺的围墙、地板、过道、卫生间、吊顶、楼梯等已形成附合物的装饰装修价值为人民币43072.10元，按房屋装修成新率87.5%计算折旧后残值为人民币37688.09元。在审理期间，原告已将其租赁商铺中的物品搬空，但其安装的净化器及烟管等配套设施未拆除。庭审中，双方当庭确认原告在2020年6月2日返还租赁房屋给被告，双方租赁合同解除，2020年6月2日前双方诉请的事项由法院依法处理。另经查明，原告在诉讼期间，被告店铺所在地“碧桂园·天玺湾”仍有其他商铺在经营餐饮服务，原告同意支付其经营期间的水电费292.49元给被告。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。在合同履行过程中，因原告租赁的店面油烟排放影响居民生活，经居民投诉后，萍乡经济开发区城市管理局对原告作出停业整顿，原告认为被告隐瞒其租赁的店面不能做餐饮的事实，要求撤销双方签订的房屋租赁合同，赔偿其损失，引起本案纠纷，双方争议的问题：被告与原告签订房屋租赁合同时，未告知原告开发商已约定该商铺不得用于餐饮类服务，原告以此为由要求撤销双方的租赁合同是否合法；《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。本案中，被告购买“碧桂园·天玺湾”2号商铺房号为117-217的商铺时，虽开发单位萍乡市碧桂园投资有限公司在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一补充协议第14条关于限制经营第1款约定“该商品房仅能用于经营物业服务公司审批通过的商业项目，不得用于经营餐饮类服务、经营诸如房地产买卖及租赁中介等房地产买卖有关的具有同行竞争性质的项目或服务、丧葬类商品或服务、有毒、有害、腐蚀、放射、易燃易爆危险品和高污染、高噪音类商品或服务等其它非约定的用途项目。具体经营项目需报请物业服务中心、商业部审批”。但被告购买该店铺取得所有权后，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；原告店铺的经营范围，是由行政机关依法许可并颁发相应的证照后依法经营，房地产开发单位不具有行政管理职能，其上述限制被告购买的商铺的经营范围不具有法律效力，损害了被告作为所有权人对商铺的使用、收益权利。原告作为餐饮经营者，应当知晓在居民区从事餐饮服务，餐饮油烟排放不得影响居民生活；原告经过市场考察发现“碧桂园·天玺湾”有餐饮服务业后，决定在“碧桂园·天玺湾”经营餐饮服务，并与被告签订房屋租赁合同，自行承诺租赁店铺仅作餐饮服务；原告租赁被告的店铺时，对被告店铺的位置、楼层、排风管道的设置、店铺是否符合餐饮经营条件已现场踏勘，被告对其店铺现状并未隐瞒，被告店铺能否经营餐饮是原告依据商铺现状作出的决策，被告并未采取欺诈、胁迫或者乘人之危与原告签订合同，双方签订的租赁合同也不存在重大误解或显示公平；原告租赁被告的商铺后，已在物业公司备案，物业公司对原告经营餐饮并未制止；萍乡经济开发区市场和质量监督管理局亦为原告办理了个体工商户营业执照及食品经营许可证；现萍乡经济开发区城市管理局是以原告“未配套设立专用烟道”，违反《中华人民共和国大气污染防治法》的规定，责令原告停业整顿，故原告以被告隐瞒开发商已明确不得经营餐饮为由，要求撤销合同与法律规定不符，其主张本院不予支持。二、原告租赁被告商铺后，对租赁商铺进行装修的费用，被告是否应予赔偿问题：本案庭审中，双方已当庭协商2020年6月2日原告将其租赁店铺返还给被告（已履行），双方的租赁合同解除，双方2020年6月2日前各自的诉请事项由法院依法处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿的权利”。原告租赁商铺后的装修费用经本院委托萍乡市国审资产评估事务所进行价格评估鉴定，该鉴定机构根据原告租赁店铺成新率，按87.5%进行折旧原告租赁店铺装修残值为37688.09元；被告主张应按租赁期75%折旧，未有相应依据，其主张本院不予采信。现双方均同意解除租赁合同，因被告出租的房屋系毛坯房，原告装修的租赁房屋对被告具有使用价值，且被告在出租其店铺时未告知原告该租赁店铺开发商已明确不得经营餐饮类服务，虽然被告未告知并不是原告不能经营餐饮的直接原因，但被告的隐瞒行为对原告决策投资餐饮的风险判断造成了一定影响，导致原告后期经营餐饮服务时，因油烟排放不达标影响居民正常生活，被萍乡经济开发区城市管理局责令停业整改，被告对此存在一定过错，应当适当赔偿原告的损失；本院根据被告过错程度、原告的实际经营时间，投入的费用等综合因素，确定被告赔偿原告40%装修费用，其他损失由原告自理。原告安装的净化器及相应配套设施，属于可拆除的装修附属物；原告在萍乡经济开发区城市管理局作出停业整顿后，并未采取有效措施进行整改，完善油烟排放设施，使油烟达标排放，而是在整改到期后即向本院起诉，要求撤销租赁合同，由被告赔偿其全部损失；而在诉讼期间，被告提供的证据能够证实“碧桂园·天玺湾”的餐饮服务业仍在正常经营，故原告未进行整改直接起诉的行为显属不当，要求被告承担其净化器及配套设施的损失本院不予采纳，该净化器及配套设施可由原告自行拆除。三、被告反诉原告支付2019年9月1日起至商铺实际腾空之日止的租金和物业费、水电费问题；《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；本案中，原告租赁被告店面后，已按约支付了2019年8月31日前的房屋租金及物业费用；2019年8月萍乡经济开发区城市管理局对原告经营的店铺作出停业整顿后，原告即未再交付租金给被告，也未返还商铺给被告；2019年10月22日，被告书面通知原告解除合同搬出房屋，但被告回函不同意解除，要求待法院判决。法院受理期间，组织双方进行调解，并委托评估机构对原告租赁店面装修费用进行评估，萍乡市国审资产评估事务所于2020年3月5日作出评估鉴定意见后，原告仍未将其租赁的房屋返还给原告，仅将其物品搬出，将其钥匙交给他人保管，直到2020年6月1日庭审中，原告才同意于6月2日将租赁房屋返还给被告；解除双方租赁合同；造成被告房屋租金的损失，原告应当承担相应的赔偿责任，原告不同意赔偿被告的租金损失本院不予支持。原告2019年9月1日至2020年6月2日租赁合同解除时占用租赁房屋共计九个月，但2020年1月24日起因受新冠××疫情影响，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，餐饮业停止经营，该疫情影响属不可抗力，疫情期间的房屋租金可适当减免；且本案是原告租赁房屋的油烟排放问题被行政机关责令停业，原告自2019年9月1日起即未再经营，并提起了诉讼，鉴于此，本院认定其中因疫情影响可减免租金为3个月，原告应赔偿6个月房屋租金共计24000元。因被告在出租其商铺时未告知原告该租赁店铺开发商已明确不得经营餐饮类服务，被告的隐瞒行为对原告决策投资餐饮的风险判断造成了一定影响，被告对此存在一定过错，应承担相应责任。根据被告的过错程度，本院酌情由其自行承担40%的责任。原告经营期间所用去的水电费292.49元，原告已当庭表示愿意承担，本院予以确认。被告要求原告承担其垫付2019年12月至2020年5月的物业费1800元，因此期间系原告占用了租赁店面，相应的物业费用应由原告赔偿，但因被告存在一定过错，应承担相应责任。被告要求原告自2020年5月1日起以每月4400元的标准支付租金至商铺实际腾空之日止，因双方在此期间尚在诉讼，双方租赁合同是否可撤销还未确定，被告要求上浮租金，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条，第二百二十三条，第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除2018年11月17日原告刘娇与被告王检茂签订的房屋租赁合同，由原告返还租赁房屋给被告（原告的净化器及配套设施由原告自行拆除）；二、被告王检茂在本判决生效之日起十日内赔偿原告刘娇装修残值损失37688.09元中的40%，计15075元（37688.09元×40%），返还原告刘娇房屋押金4000元；三、原告刘娇在本判决生效之日起十日内赔偿被告王检茂2019年9月1日至2020年6月1日的房屋租金损失和物业费共计25800元中的60%，计15480元（25800元×60%）；四、原告刘娇在本判决生效之日起十日内支付被告王检茂水电费共计292.49元；五、驳回原告刘娇其他诉讼请求；六、驳回被告王检茂反诉原告刘娇的其他诉讼请求。本案受理费2335元，反诉费703元，鉴定费4000元，由原告承担4200元，由被告承担3038元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员 刘 玉 梁二〇二〇年八月五日代理书记员 欧阳嘉慧