贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0525民初1993号 原告：张某某，男，1938年10月3日出生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。 原告：吴某某，女，1941年2月1日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：李焕廷，贵州济元（水城）律师事务所律师。执业证号15202200510406886。 被告：卢某，男，1970年7月11日出生，穿青人，住贵州省六盘水市钟山区。 被告：柳某某，女，1977年6月15日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司纳雍县支行，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙镇环城路盛世国际****。统一社会信用代码91520525580654309P。 代表人：郭沛，该行行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：周伟，该行员工。 原告张某某、吴某某与被告卢某、柳某某、中国邮政储蓄银行股份有限公司纳雍县支行（以下至判决主文前简称“邮储纳雍支行”）案外人执行异议之诉一案，本院2020年5月20日立案后，依法适用普通程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告张某某、吴某某的委托诉讼代理人李焕廷、被告邮储纳雍支行的代表人郭沛及其委托诉讼代理人周伟到庭参加了诉讼。被告卢某、柳某某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某、吴某某向本院提出诉讼请求：1、判决停止对登记在卢某、柳某某名下实际属于原告的位于纳雍县平方米住房（房产证号00××76号）的强制执行，并解除对该住房的查封措施；2、本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2016年5月24日，我方与被告卢某、柳某某协商，被告卢某、柳某某以35万元的价格将其位于纳雍县的住房出售给我方，同日我方用现金支付了35万元的购房款，被告卢某和柳某某收款后交付了房屋给我方，我方收到房屋装修后居住至今。2016年6月24日，我方作为乙方与被告卢某、柳某某作为甲方补签了《旧房产转卖协议》，协议约定：此房位于纳雍县，产权证号00××76号，面积174.87平方米，住房卖给乙方，左边靠五眼桥洞，右边靠小河边三岔路；转卖后甲方将产权证在两年零八个月内办理交给乙方，一切产权属于乙方所有，办理产权过户过程中，如出现国家政策停办，甲乙双方不承担任何责任，互相配合直到产权过户办理完毕为止；此房转卖金额为35万元，房款一次性付清。签订协议后，我方多次要求被告卢某和柳某某将所卖房产转移登记到我方名下，但被告卢某和柳某某以种种理由拖延，甚至以双方签订的《旧房产转卖协议》中约定的办理产权的期限未届满为由予以拒绝，而我方在签订《旧房产转卖协议》时也没有注意过户期限问题。因我方与被告卢某、柳某某所签订书面协议约定过户期限过长，被告一直未过户，我方只得要求被告将前述房产的房产证交给我方保管，因该房屋面积较大，我方于2016年8月10日将部分房屋出租给蒙攀居住。邮储纳雍支行诉卢某、柳某某借款合同纠纷一案，纳雍县人民法院作出（2017）黔0525民初2047号民事判决书，该判决认定包含前述已经转让给我方的房产在内的位于雍熙镇沿河街沿河路房产证号为纳房权证雍熙镇字第××号房屋为涉案借款提供抵押担保，因此判决卢某、柳某某偿还差欠的借款本金643760.47元及截止2017年11月7日的利息、罚息39864.8元及2017年ｌ1月7日后的利息、罚息，并对位于雍熙镇沿河街沿河路房产证号为纳房权证雍熙镇字第××号商铺及住房享有优先受偿权。纳雍县人民法院在执行该案过程中，要求我方腾房交予法院执行。2020年4月13日，我方对执行标的中的住房提出书面异议。纳雍县人民法院作出（2020）黔0525执异12号执行异议裁定：驳回我方的执行异议。我方认为应先对位于纳雍县房产证号为纳房权证雍熙镇字第××号房产中一楼86.14平方商业用房进行拍卖、执行，停止处置前述房产中已出卖给我方的二楼174.87平方米住房。我方购买涉案房屋符合法定排除执行的条件，应当排除执行。根据相关法律规定及审判会议纪要精神，我方对涉案房屋的实体权利应当得到保护，邮储纳雍支行的抵押权不能对抗我方作为实际权利人的排除执行请求权，我方对购买的涉案房屋享有物权期待权，不应借超额执行银行抵押财产的名义处置我方的财产，破解物权期待权保护制度，将实现抵押权剩余的执行款项支付给普通债权人，从而损害物权期待权人的合法利益。纳雍县人民法院已经就另案蒙琼针对涉案房屋的执行案件判决停止执行且已经生效，本案中也应根据物权期待权阻却执行。法律规定对物权期待权给予了保护，我方通过合法有效的协议购买涉案房屋并支付了全部房款，法院生效判决亦认定房屋没有及时过户我方没有过错，我方的物权期待权也得到申请执行人邮储纳雍支行的认可，该行同意先执行一楼商铺，我方也同意购买流拍抵押物、垫付差价或后续提供涉案房屋供拍卖执行以清偿抵押债权进行保证，完全没有为实现银行抵押权而牺牲我方对涉案房屋物权期待权的必要。在处置一楼商铺后的金额足以满足抵押权人实现抵押权需要的情况下，超额处置包含我方享有的物权期待权的房产的实质就是普通债权人蒙琼借邮储纳雍支行抵押权之手避开已经作出的排除普通债权执行的生效判决，以损害我方的合法权益，若一定要处置会有司法权滥用的嫌疑，难以服众。另，抵押房产的一楼、二楼是可以分别处置，具有可分性。综上，请求排除对我方所购房屋的执行，解除查封措施，确认我方对涉案房屋的所有权，保护我方的合法权益。 被告卢某和柳某某未应诉答辩，也未提交证据。 被告邮储纳雍支行辩称，请求依法保护我行抵押权及资产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的证据黔（0525）执异12号执行裁定书及送达回证、房产转让协议、收条、2016年5月23日银行取款明细、房屋所有权证、土地使用证、雍熙街道办事处公园社区证明、房屋照片、电费发票、（2018）黔0525民初1330号民事判决书、协议、邮储纳雍支行银行卡及该卡账户余额记录单、律师调查令及不动产登记中心回函、被告邮储纳雍支行提交的证据他项权证、本院依职权调取的（2017）黔0525民初2047号民事判决书，对这些证据本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据吴昌伦、蒙攀书面证言，因二人未具结，对不能出庭作证未作说明，故对二人的书面证言本院不予采信；对租赁协议，该协议系二原告与案外人之间的租赁关系，与本案不具有关联性，本院不予认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案被查封的房屋（房屋所有权证号为纳房权证雍熙镇字第××号，房屋所有权人为被告卢某）系坐落于雍熙镇沿河街沿河路的两层房屋中的二楼住宅（建筑面积：174.87平方米）、一楼门面（建筑面积：86.14平方米）。 2013年11月24日，邮储纳雍支行与被告卢某、柳某某签订抵押合同，被告卢某、柳某某以其纳房权证雍熙镇字第××号房屋（合计面积260.01平方米）提供给邮储纳雍支行作抵押，并办理了他项权证（证号为纳房他证雍熙镇字第××号），抵押登记面积为260.01平方米。 2016年5月23日，二原告在中国邮政储蓄银行股份有限公司六盘水市荷城东路支行支取合计现金330563.70元。次日，被告卢某出具收条载明收到原告张某某交来购房款35万元并将房屋交付二原告。2016年6月24日，原告张某某、吴某某作为乙方与被告卢某、柳某某作为甲方补签《旧房产转卖协议》，协议约定：甲方愿意将自己位于纳雍县，左边靠五眼桥洞，右边靠小河边三岔路（产权证号：00××76号，面积：174.87平方米）的住房卖给乙方，转卖金额为35万元，房款一次性付清；产权证、土地使用证过户产生的税收费用，甲乙双方各承担一半；此房转卖前的一切债权、债务及纠纷由甲方全部负责与乙方无关；转卖后甲方将产权证在两年零八个月内办理交给乙方，一切产权属于乙方所有，办理产权过户过程中，如出现国家政策停办，甲乙双方不承担任何责任，互相配合直到产权过户办理完毕为止，如不按约定时间办交，乙方要求按20%总金额赔偿损失；协议还约定了双方其他权利和义务。房屋交付后，二原告将涉案房屋隔成两套住房进行了装修即搬到涉案房屋中居住。 2017年11月7日，本院作出（2017）黔0525民初2047号民事判决书，判决：一、被告卢某、柳某某在本判决生效之日起三十日内一次性偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司纳雍县支行借款本金643760.47元、截止2017年11月7日的利息、罚息计39864.8元，并支付自2017年11月8日起至借款本金643760.47元清偿完毕之日止的利息、罚息（利息、罚息按照双方签订《个人额度借款合同》约定的方式计算）；二、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司纳雍县支行对被告卢某、柳某某所有的纳房权证雍熙镇字第××号商铺及住房享有折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内的优先受偿权。判决生效后，卢某、柳某某未履行义务。2018年1月11日，邮储纳雍支行向本院申请执行，同年7月31日该行申请撤销执行。2019年1月18日，邮储纳雍支行申请恢复执行，本院于2019年5月27日裁定查封包括涉案住房在内的纳房产证雍熙镇字第××号房产。2019年12月31日，邮储纳雍支行提出申请书一份，该申请载明：申请事项，邮储纳雍支行申请的（2019）黔0525执恢34号执行卢某、柳某某一案，特申请只予执行纳房权证雍熙镇字第××号营业用途一层86.14平方的门面，二层174.87平方住宅不予执行；事实及理由为：邮储纳雍支行申请执行卢某、柳某某借款合同纠纷一案，经法院判决并已生效，观已经进执行阶段，卢某、柳某某截止到2019年12月30日差欠我行借款本、息共计77.35万元，执行一楼门面完全可以清偿该差欠款项，故特向贵院申请仅予以执行一层86.14平方门面，二层174.87平方住宅不予执行。2020年1月7日，被告邮储纳雍支行作为甲方与案外人郭亚作为乙方签订《协议》，协议约定：鉴于卢某向甲方借款并提供其位于纳雍县门面及住宅作为借款的抵押担保并办理了抵押登记，现乙方陈述其购买了抵押房屋中的住宅且愿意处理此事，经双方协商，达成如下协议，共同遵守；一、由甲方向法院申请仅拍卖卢某提供抵押的门面及住宅中的门面，如法院不同意，则由法院评估拍卖卢某提供抵押的全部财产；二、由乙方向其在甲方开设账户存入85万元的款项作为甲方实现债权的保证金，乙方存入款项后授权甲方对该保证金账户予以止付；三、乙方保证法院评估拍卖卢某财产时能够成交，如他人购买，则卢某对不够甲方债权部分的款项直接授权甲方从其在甲方所开设的保证金账户中扣款补足，如无他人购买，则乙方承诺购买该财产且不足部分由甲方直接从其在甲方所开设的保证金账户中扣款补足，如乙方在二拍挂拍后不购买，则甲方直接划扣乙方所存入的保证金用于归还卢某差欠甲方的借款本息等，甲方债权获得实现后，甲方即解除对乙方账户的止付。甲方代表人郭沛及乙方郭亚在该协议上签名捺印。2020年4月13日，二原告对涉案房屋提出执行异议，本院于2020年4月28日作出（2020）黔0525执异12号执行裁定书，裁定驳回原告张某某、吴某某的异议请求。二原告不服该裁定，于2020年5月8日收到该裁定后在同年5月20日向本院提起诉讼。 2020年7月7日，原告向本院申请征询涉案纳房权证雍熙镇字第××号二楼面积174.87平方米住房是否可以与同一产权中一楼面积86.14平方米营业门面分别办理不动产变更登记手续及办理程序。本院于同年7月27日向二原告出具了《律师调查令》，指定二原告的代理律师进行调取。2020年7月31日，纳雍县不动产登记中心出具了《回复函》，该函载明：根据黔自然资发〔2020〕676号规定，分割、合并导致权属发生转移所需材料如下：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明；3.国有土地使用证与房屋所有权证或不动产权证书；4.分割（合并）协议；5.政府批准文件、土地出让价款缴清凭证（划拨土地的需提交）；6.完税凭证在具备上述材后到我中心办理分割转移登记。 另查明，案外人郭亚截止2020年8月17日的银行账户内存款余额为851232.94元。 本院认为，根据当事人的诉辩理由和本院查明认定的事实，本案的争议焦点是：1.原主张的物权期待权能否排除邮储纳雍支行抵押担保范围内的优先受偿权；2.原告以抵押权人邮储纳雍支行已经放弃执行纳房权证雍熙镇字第××号产权证下二楼住房为由请求停止执行的诉讼主张是否支持。 关于原告主张的物权期待权能否排除邮储纳雍支行抵押担保范围内的优先受偿权的问题。抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权的总称。当事人以房屋设立抵押的抵押权自登记时设立，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据本案审理查明的事实，被告卢某、柳某某与被告邮储纳雍支行签订抵押合同办理抵押登记时的涉案房屋所有权登记所有权人为被告卢某，二原告没有证据证明此时涉案房屋的实际所有权人为他人或自己，即涉案抵押权设立时的房屋实际权利人为被告卢某。二原告在涉案房屋抵押权设立后通过买卖的方式购买涉案抵押房屋，但未提供证据证明涉案房屋的转让取得抵押权人即邮储纳雍支行的同意或其已经代为清偿了邮储纳雍支行的债权。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，二原告以其对涉案房屋享有物权期待权且为涉案房屋实际所有人为由请求排除执行的主张，不能对抗申请执行人邮储纳雍支行依法对涉案房屋享有的优先受偿权，其该主张本院不予支持。 关于原告以抵押权人邮储纳雍支行已经放弃执行纳房权证雍熙镇字第××号产权证下二楼住房为由请求停止执行的诉讼主张是否支持的问题。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第一款规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位，抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。本案中，抵押权人邮储纳雍支行已经与他人达成协议并申请只予执行纳房权证雍熙镇字第××号房屋的一楼86.14平方米门面、不予执行二楼174.87平方米住宅，系当事人按照自己的意思设立、变更、终止相应民事法律关系的行为，并未违反法律法规的强制性规定，应予准许。结合二原告在涉案房屋抵押权设立后非因自身过错实际购买抵押房屋二楼并交付全部购房款且占有使用的事实，在抵押权人申请仅执行纳房权证雍熙镇字第××号房屋的一楼86.14平方米门面、不予执行二楼174.87平方米住宅的情况下，原告请求停止执行纳房权证雍熙镇字第××号产权证下二楼住房的诉讼主张本院予以支持。需要说明的是，对于是否解除查封，二原告可待本判决生效后申请解除保全措施，是否符合解除条件需作出裁定予以处理，本案不予审查。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第一款,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款的规定，判决如下： 停止对坐落于雍熙镇沿河街沿河路房产证号为纳房权证雍熙镇字第××号的二层住宅（建筑面积：174.87平方米）的执行。 案件受理费100元，由被告卢某、柳某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  陈 弦 人民陪审员  曾维才 人民陪审员  段 敏 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员  翟彦霖