广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异400号 异议人（案外人）：严建民，男，1973年9月5日出生，汉族，住江西省福州市南城县。 委托代理人：叶明丽，广东佑德律师事务所律师。 申请执行人：东莞银行股份有限公司寮步支行,住所地：广东省东莞市寮步镇勤政路**。 负责人：余朝霞。 被执行人：东莞市泰豪智能科技有限公司,,住所地：广东省东莞市莞城旗峰路**中侨大厦****** 法定代表人：陈蕃。 被执行人：广东中科华冉智网科技有限公司,住所地：广,住所地：广东省东莞市大朗镇犀牛陂村公凹横二路****院> 法定代表人：汪胜。 被执行人：陈蕃，男，1972年6月29日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 被执行人：李双，女，1983年10月1日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 本院在执行申请执行人东莞银行股份有限公司寮步支行（以下简称“东莞银行寮步支行”）与被执行人东莞市泰豪智能科技有限公司（以下简称“泰豪公司”）、广东中科华冉智网科技有限公司、陈蕃与李双之间的（2018）粤1971执451号案过程中，案外人严建民向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人严建民称，严建民与陈蕃在案涉房屋被法院查封前已签订合法有效的《租赁合同》。2015年12月20日，严建民与陈蕃签订《租赁合同》，约定严建民承租陈蕃位于东莞市××城区××大厦××、2103-2，产权证号分别为粤房地权证莞字第××、粤房地权证莞字第××号的房屋，租期从2016年1月1日起至2035年12月31日止，租赁期内严建民有权转租、分租，须一次性缴纳总租金80万元。案涉房屋是在2019年期间才被法院查封，查封时间明显晚于《租赁合同》签订时间。二、《租赁合同》已实际履行，严建民已缴清租金并实际占有案涉房屋。《租赁合同》签订后，陈蕃于2016年1月1日向严建民交付房屋，严建民于2016年1月15日通过实际持有的东莞市铨达环保通风设备有限公司向陈蕃支付租金80万元，该租金由陈蕃指定的第三人泰豪公司代收严建民承租房屋后，在2018年9月10日，异以人将房屋转租给深华建设(深圳)股份有限公司东莞分公司，双方签订《租赁合同》，租期为2018年10月1日至2021年9月30日，从该公司的营业执照可知，其注册经营地为房屋地址。综上，根据买卖不破租赁原则，严建民与陈蕃在房屋查封之前已签订合法有效的《租赁合同》并已完全履行合同义务，且实际占有房屋，应当按照《租赁合同》的约定享有房屋承租权。根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。法院应在拍卖陈蕃房屋的过程中维护严建民承租权，请求：1、确认严建民对(2020)粤1971执451号执行案件中陈蕃所有的房产（××城区××大厦××、2103-2，即：粤房地权证莞字第××号、粤房地权证莞字第××号)享有承租权。2、确认严建民在租赁期内(2016年1月1日起至2035年12月31日)无须搬离上述房屋且无须向房屋受让人或法院交付房屋。 经审查查明，陈蕃名下位于东莞市××城××大厦××、××房（产权证号：01XXX30、01XXX31，以下简称“案涉两处房产”）建筑面积分别为139.54平方米、107.42平方米，第一、第二顺位抵押权人均为东莞银行寮步支行，抵押债权金额为80万元、10万元。在本院（2019）粤1971执保2361号案件【诉讼案号：（2019）粤1971财保267号】中，东莞银行寮步支行根据广州仲裁委员会作出的（2019）穗仲莞案字第2939号仲裁裁决书提出诉前财产保全申请，本院于2019年4月1日作出（2019）粤1971财保267号民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结被申请人东莞市泰豪智能科技有限公司、广东中科华冉智网科技有限公司、陈蕃、李双相应价值人民币2809413.06元的财产。 本院于2019年4月11日首位查封了陈蕃名下的案涉两处房产。后东莞银行寮步支行以（2019）穗仲莞案字第2939号仲裁裁决书为执行依据，于2020年1月2日向本院提出强制执行申请，本院立（2020）粤1971执451号案件予以执行，对案涉两处房产的诉前财产保全措施转为（2020）粤1971执451号案件的执行措施。根据不动产查询结果，本院另有（2020）粤1971执381号案件对案涉两处房产进行了第二顺位查封。截止本执行异议裁定作出之日，本院尚未对案涉两处房产采取执行处置措施。 案外人严建民主张其实际承租了案涉两处房产，租期20年，20年租金总额80万元已经一次性支付给陈蕃，严建民承租后又将案涉两处房产转租给其他主体，故应维护严建民的租赁权，严建民在租期内无需搬离。严建民为此向本院提交了两份租赁合同、收据、存款账户回单、《证明》、营业执照为证。 第一份租赁合同落款时间为2015年12月20日，内容为严建民向陈蕃承租案涉两处房产，租期20年（自2016年1月1日至2035年12月31日止），承租方一次性缴纳租金80万元。收据内容为陈蕃于2016年1月3日收到严建民案涉两处房产的租金80万元。存款账户回单显示东莞市铨达环保通风设备有限公司（以下简称“铨达公司”）于2016年1月15日向泰豪公司付款80万元，附言“往来款，备注：往来款”。《证明》内容为泰豪公司确认2016年1月15日收到的铨达公司转账的80万元，是泰豪公司代陈蕃收取严建民支付的案涉两处房产租金。第二份租赁合同内容为陈蕃向深华建设（深圳）股份有限公司东莞分公司（以下简称“深华公司”）出租案涉两处房产，合同落款于2018年9月10日。深华公司营业执照显示该公司住所地为东莞市××城街道旗××路××城××单元××室。 另查明，根据工商登记信息，严建民系铨达公司的股东之一。 以上事实，有案外人严建民提交的租赁合同、收据、存款账户回单、《证明》、营业执照，以及（2019）粤1971执保2361号、（2020）粤1971执451号案件材料等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为：案外人严建民主张其在本院查封前已经对案涉两处房产享有租赁权，能否排除本院对案涉两处房产的强制执行。 首先，严建民提交的存款账户回单的转账双方并非严建民、陈蕃，款项交易性质“往来款”无法确定款项性质，铨达公司与严建民存在利害关系，该公司在《证明》中陈述无法作为单独认定款项性质的证据。其次，严建民提交了其与深华公司的租赁合同，但并未提交相关租金收取证明，仅凭该租赁合同不能有效证明严建民主张的已合法占有使用并转租将案涉两处房产的事实。再次，根据严建民的主张，其与陈蕃的租赁合同约定租赁期长达20年并一次性支付租金，在如此长的期间内租金数额固定不变，结合案涉两处房产的位置、面积等因素，本院认定双方的租金约定不符合租赁交易常理，严建民对上述问题没有进行合理说明。综合上述三点，严建民未有效举证其不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的情形，即，严建民对其主张的租赁关系的真实性、合法性无法提交有效证据证明。因此，对于严建民请求中止对案涉两处房产的强制执行，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人严建民的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二〇年八月四日 书记员  王 红