北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初34863号原告：北京天桥盛世投资集团有限责任公司，住所地北京市西城区天桥南大街******501。法定代表人：安朝晖，董事长。委托诉讼代理人：李小玲，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玥，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：张龙飞，男，1968年1月19日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区。原告北京天桥盛世投资集团有限责任公司（以下简称投资公司）与被告张龙飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告投资公司的委托诉讼代理人李小玲、孙玥到庭参加诉讼。被告张龙飞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。投资公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令张龙飞支付投资公司2017年11月15日至2018年8月14日的租金423635.85元；2.请求判令张龙飞支付投资公司2017年11月15日起至实际支付租金之日止的逾期支付租金的违约金（暂计至2018年8月14日，违约金暂为93277.54元）；3.请求判令张龙飞向投资公司支付自2018年8月15日至租赁房屋返还投资公司之日止的房屋使用费（按每日2466.18元计算，计至2018年11月30日，房屋使用费为263881.26元），以上三项费用暂共计为780794.65元。事实和理由：投资公司与张龙飞于2015年7月8日签订《房屋租赁合同》，约定投资公司将坐落于西城区天桥南大街1号的北京天桥艺术大厦X单元，建筑面积411.03平方米的房屋出租给张龙飞作为办公使用。房屋租赁期限自2015年8月15日至2018年8月14日，共计36个月。日租金为3元/天/平方米，月租金37506.49元，年租金450077.85元。张龙飞享有2个月的装修期，自2015年6月15日至2015年8月14日，装修期免交租金。租赁合同还约定，租金每三个月为一个支付周期，每期租金112519.46元，合同明确约定了各期租金的具体支付时间。租赁合同签订生效后，张龙飞已向投资公司支付2015年8月15日至2017年8月14日租金以及2017年8月15日至2017年11月14日期间部分租金共计926597.67元。依据租赁合同约定，张龙飞应当于2017年8月14日前付清2017年8月15日至2017年11月14日期间全部租金、于2017年11月14日前支付2017年11月15日至2018年2月14日租金、于2018年2月14日前支付2018年2月15日至2018年5月14日租金、于2018年5月14日前支付2018年5月15日至2018年8月14日租金，但虽经投资公司多次催促，张龙飞至今未再向投资公司支付前述租金，共计欠付租金423635.85元。投资公司于2018年7月25日向张龙飞发出《关于租赁合同终止不再续约的通知》，明确表明租赁期限届满后不再与张龙飞续约，并请张龙飞于租赁合同期满后将房屋返还投资公司。依据租赁合同第15.2款约定，张龙飞应向投资公司支付逾期支付租金的违约金。另，租赁合同期满，张龙飞应按租赁合同第11.1款约定，将租赁房屋及其附属设施返还投资公司。张龙飞迟迟不肯向投资公司返还房屋，应依据租赁合同第15.8款约定，支付房屋使用费。张龙飞既未作出答辩，亦未参加本院庭审。投资公司围绕诉讼请求依法提交的证据有：房屋租赁合同、名称变更材料、支付租金的单据、租赁合同终止后不再续约的通知，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月8日，出租方（甲方）北京天桥盛世文化发展有限公司（投资公司原名称）与承租方（乙方）张龙飞签订《房屋租赁合同》，约定：投资公司将位于北京市西城区天桥南大街1号的北京天桥艺术大厦X单元，建筑面积411.03平方米房屋（以下简称租赁房屋）出租给张龙飞办公使用，租赁期限自2015年8月15日至2018年8月14日，日租金为每平方米每天3元，月租金为37506.49元，年租金为450077.85元，租金为每3个月支付一次，分别为每年的2月14日、5月14日、8月14日、11月14日前各支付112519.46元，租赁保证金为112519.46元。上述《房屋租赁合同》中的部分条款内容有：“8.1交付，8.1.1甲方出租的物业入驻时间为2015年6月15日。11.返还，11.1租赁期满或合同解除后，乙方应当在租赁期届满或合同解除的当天将该租赁房屋及其附属设备设施返还甲方。15.违约责任，15.6乙方欠付租金自应付日起超过15日的，乙方须向甲方支付欠付的租金，还应支付欠付租金之次日起至实际支付应付但未付租金之日止的违约金，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期应付租金千分之一的违约金。乙方欠付超过30日的，甲方有权解除合同，乙方应于合同解除后7日内向甲方支付欠付的租金，除此之外，乙方应支付甲方相当于3个月租金的违约金。15.8租赁期限届满或本合同解除，乙方未按合同约定将租赁房屋及其附属设施返还甲方，则每逾期一天，乙方应按双倍日租金向甲方支付房屋使用费。”投资公司于2015年6月15日向张龙飞交付了租赁房屋。诉讼中，投资公司就其主张的于2015年6月1日交付租赁房屋未出示证据，对投资公司主张的该项事实，本院不予确认。2015年6月12日，投资公司收到张龙飞支付的租赁保证金112519.46元。2016年7月29日，投资公司收到张龙飞支付的租金457729.21元；同年11月17日，投资公司收到张龙飞支付的租金225038.92元；2017年6月12日，投资公司收到张龙飞支付的租金131310.08元；同年9月22日，投资公司收到张龙飞支付的租金112519.46元，以上金额张龙飞均以银行转账支付，金额合计926597.67元，即2015年8月15日至2017年8月14日期间的租金900155.68元、2017年8月15日至同年11月14日期间的部分租金26441.99元。张龙飞欠投资公司2017年8月15日至同年11月14日期间的部分租金86077.47元；自2017年9月23日起，张龙飞未再给付租金，张龙飞欠投资公司2017年11月15日至2018年8月14日期间租金337558.38元，张龙飞欠租金合计423635.85元。2018年7月25日，投资公司签署《关于租赁合同终止后不再续约的通知》，并于当日将上述通知贴于租赁房屋门上。上述《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，投资公司与张龙飞未续签租赁合同，张龙飞未将租赁房屋交还投资公司。2018年11月30日，投资公司自行收回租赁房屋，并将租赁房屋内的物品存放在库房。2018年12月1日，投资公司将租赁房屋另出租给案外人。按照上述《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，自2018年8月15日至同年11月30日，金额为132248.90元。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，张龙飞经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。投资公司与张龙飞签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。张龙飞作为承租人，未按合同约定的期限、金额履行给付租金的合同义务，构成违约，应当承担继续履行的违约责任，并按照合同约定向投资公司偿付违约金。投资公司要求张龙飞给付租金的诉讼请求，存在合同依据，本院予以支持。投资公司要求张龙飞偿付违约金的主张，存在合同及法律依据，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，租赁双方没有续租，故张龙飞作为承租人，应按照合同约定向投资公司履行交还租赁房屋的合同义务。张龙飞未履行该义务，构成违约，投资公司自行收回房屋，不违反合同约定，且有效止损，但张龙飞应按照合同约定向投资公司支付租赁期间届满次日起至投资公司收回房屋之日止的房屋占有使用费。投资公司要求张龙飞支付房屋使用费的主张，存在合同依据，本院予以支持。投资公司未就张龙飞违约造成其损失出示证据，但张龙飞未支付租金对投资公司造成占用资金的利息损失，双方属房屋租赁合同关系，投资公司主张的逾期支付租金违约金计算方法，已经超出法律允许的民间借贷利率，且投资公司主张以二倍租金计算房屋使用费，亦含有违约金性质。故本院以违约造成的实际损失为基准，参照合同约定的租金标准，根据公平原则，综合衡量合同履行程度等因素酌情确定违约金标准为按照银行同期贷款基准利率计算至本判决生效之日、房屋占有使用费为参照租金标准计算至投资公司收回租赁房屋之日。对投资公司超出本院认定金额的违约金及房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，张龙飞给付北京天桥盛世投资集团有限责任公司租金四十二万三千六百三十五元八角五分；二、本判决生效之日起五日内，张龙飞偿付北京天桥盛世投资集团有限责任公司逾期支付租金的违约金（自二○一七年十一月十五日起，以十九万八千五百九十六元九角三分为基数，自二○一八年二月十五日起，以三十一万一千一百一十六元三角九分为基数，自二○一八年五月十五日起，以四十二万三千六百三十五元八角五分为基数，至二○一九年八月十九日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自二○一九年八月二十日起，至实际付清之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、本判决生效之日起五日内，张龙飞给付北京天桥盛世投资集团有限责任公司房屋占有使用费十三万二千二百四十八元九角；四、驳回北京天桥盛世投资集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千六百零七元九角五分，由北京天桥盛世投资集团有限责任公司负担一千七百零八元八角（已交纳）；由张龙飞负担九千八百九十九元一角五分（于本判决生效后七日内交纳）。诉讼财产保全申请费四千四百二十三元九角七分，由北京天桥盛世投资集团有限责任公司负担八百五十四元三角九分（已交纳）；由张龙飞负担三千五百六十九元五角八分（于本判决生效后七日内交纳）。公告费由张龙飞负担，金额以实际票据为准（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周 斌审 判 员  韩 涛审 判 员  杨淑云二〇二〇年八月二十七日法官助理  陈 欢书 记 员  郭莹莹