江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0491民初212号原告：九江盈邦经营管理有限公司，住所地：江西省九江市开发区长江大道**21世纪家居中心**不分单元**，统一社会信用代码：913604063521431376。法定代表人：黄玉山，该公司工程部经理。委托诉讼代理人：章婷婷，江西康润律师事务所律师。被告：黄丽平，女，1978年11月2日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。委托诉讼代理人：钱波，男，1975年6月15日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。原告九江盈邦经营管理有限公司诉被告黄丽平租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后进行多元化解调解，调解不成后于同年4月2日立案。本案依法适用简易程序，于同年5月20日和7月30日两次公开开庭进行了审理。原告九江盈邦经营管理有限公司的委托诉讼代理人章婷婷、被告黄丽平及其委托诉讼代理人钱波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年6月28日至2020年1月3日的租金20473元、能源费39638元及逾期利息（未支付金额按年利率24%计算自应付之日起至欠付的费用付清之日止，暂计算至2020年3月10日为13916.64元）；2.判令被告已支付的合同保证金不予退还；3.判令被告按1500元／月向原告支付自公证清场物品保存之日起至搬离占用场地之日止的占地使用费；4.本案公证费、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年3月15日，原、被告签订《租赁及经营管理合同》，被告承租原告位于九江市展厅（以下简称案涉展厅）用于经营喜梦宝品牌，合同约定租赁期限自2019年6月28日起至2020年6月27日止，2058Ａ号展厅租金3645元／月、能源费3645元／月，2058Ｂ号展厅租金2714元／月、能源费2714元／月，合同还约定如被告未按期支付租金，除支付欠付的费用外，被告所交纳的合同保证金不予退还，且按未交款的日1%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同，向被告交付了案涉展厅。但被告并未依约支付相关费用，原告遂于2020年1月3日对被告承租的案涉展厅进行了公证清场。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称：一、原、被告签订了2份《租赁及经营管理合同》，但被告签字后原告称拿去盖章，被告没有该合同。二、对原告诉请的租金和能源费的金额有异议，2019年7月中旬在被告缴纳了电费的情况下，原告将案涉展厅商业用电切断。2019年9月30日，被告提出撤场申请，但原告没有答复。2019年11月4日，原告向被告发出解除合同通知书，要求被告缴清前期拖欠费用再办理清场。因自2019年7月中旬商业用电被原告切断，导致被告一直未经营，无法缴纳租金和能源费，无法办理清场。2019年11月10日左右，原告用围挡将案涉展厅封闭，被告无法撤场，也无法经营；三、原告诉请要求被告承担逾期付款年利率24%的利息标准没有依据；四、被告经营的案涉展厅是原告强制要求被告搬来，该展厅位置比较偏，不利于经营，导致被告损失较大。原告围绕其诉讼请求向本院提交的证据材料及被告的质证意见：证据1、案涉展厅租赁及经营管理合同、物业管理合同，拟证明被告承租案涉展厅，期限自2019年6月28日至2020年6月27日，被告负有向原告支付租金和能源费义务，如被告未按约支付，被告缴纳的保证金不予退还，并向原告按未交款项每日1%的标准支付违约金；证据2、公证书，拟证明因被告拖欠原告租金和能源费，原告聘请公证处公证清场花费2600元，该费用应由被告承担；证据3、情况说明，拟证明被告拖欠租金，原告于2019年9月7日依合同约定采取了断电措施；证据4、公证费发票，金额2600元，拟证明因被告占用案涉展厅，原告聘请公证处对其物品清场的花费。被告未向本院提交证据。本院对原告提交的证据的真实性予以确认，就证据所要证明的内容将结合案情加以综合评定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2019年3月15日，就被告租赁原告位于九江市展厅即案涉展厅用于经营喜梦宝品牌的儿童家具，原、被告签订2058Ａ《租赁及经营管理合同》和《物业管理合同》、2058Ｂ《租赁及经营管理合同》和《物业管理合同》，其中，2058Ａ《租赁及经营管理合同》和《物业管理合同》约定：1.租赁期限自2019年6月28日起至2020年6月27日止；2.租金3645元／月、能源费3645元／月，租金和能源费支付方式为6个月支付一次，先付租金后使用；3.签订合同时一次性支付质量保证金7290元；4.被告如未依合同约定交纳各项费用的，原告有权单方面解除合同，被告所交纳的合同保证金不予退还，并按未交款的日1%支付违约金；5.如被告未及时足额支付租金等费用，原告有权对被告承租的案涉展厅采取断水、断电、限制经营等措施，逾期超过15日的，原告有权单方解除合同，收回展厅，合同保证金不予退还；6.因被告违约，原告单方解除合同的，自原告发出解除通知之日起三日内，被告应按合同约定履行撤场手续，逾期原告有权进行强制清场，包括但不限于采取以下措施：无需被告同意即进入被告的经营场地，清点盘存被告滞留在场地内的物品，并通知被告及时领取，被告拒不领取或无法取得联系的，视为放弃所有权，由原告作废物处理，强制清场所发生的费用，包括但不限于搬运费、公证费、保管费等均由被告承担。2058Ｂ《租赁及经营管理合同》和《物业管理合同》约定租金2714元／月、能源费2714元／月、质量保证金5428元，其他内容与2058Ａ《租赁及经营管理合同》和《物业管理合同》相同。被告租赁经营过程中，2019年9月7日，原告以被告未依约支付租金等费用为由，对案涉展厅采取了断电措施，并于同年11月4日向被告发出解除合同通知书，通知被告付清拖欠的费用后撤场。2020年1月3日，原告申请江西省九江市匡庐公证处对案涉展厅的物品进行了公证清场，原告为此花费公证费2600元。现原告诉诸本院，请求如前述。另查一：庭审中，原告自认被告租赁期间已支付租金19165元、已交纳合同保证金7290元，被告对其已支付的租金及已交纳的合同保证金未提供证据证明。另查二：庭审中，被告陈述其于2019年9月30日向原告申请撤场未果，但其对此未提供证据证明；原告陈述其于2020年1月3日公证清场时曾通知被告领取物品，但其对此也未提供证据证明。本院认为：原、被告签订的2058A、2058B《租赁及经营管理合同》和《物业管理合同》是双方真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据合同相关条款的约定，被告未及时足额支付租金等费用，原告有权单方解除合同。本案中，被告逾期未支付租金等费用，原告于2019年11月4日通知被告解除合同符合合同约定，本院予以确认。被告辩称其于2019年9月30日向原告申请撤场未果，鉴于被告对此未提供证据证明，其该项抗辩意见缺乏证据支撑，本院不予采纳。合同解除后，被告继续占用案涉展厅，可比照租金标准计算占用费。具体而言，自2019年6月28日至2020年1月3日期间，被告应付的租金和占用费为39637.77元[2058A展厅应付租金（3645元/月×4个月+3645元/月÷30天×7天）+2058A展厅占用费（3645元/月×2个月）+2058B展厅应付租金（2714元/月×4个月+2714元/月÷30天×7天）+2058B展厅占用费（2714元/月×2个月）]。因被告未能举证证明其已付租金金额，故本院采信原告自认的被告已付租金为19165元。应付与已付租金相抵后，被告尚欠租金20472.77元（39637.77元-已付租金19165元）。又，根据原、被告的陈述可知，能源费包括公共部分水电费、电梯使用费、保洁费等。自2019年6月28日至同年9月6日案涉展厅断电前，被告欠付的能源费为14837.67元[2058A能源费（3645元/月×2个月+3645元/月÷30天×10天）+2058B能源费（2714元/月×2个月+2714元/月÷30天×10天）]。原告于2019年9月7日以被告未依约支付租金等费用为由对案涉展厅采取了断电措施，断电后案涉展厅已无法经营，故原告诉请断电后的能源费缺乏依据，本院不予支持。针对合同保证金应否抵扣问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”由此可见，合同保证金属于一种对债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本案中，被告已向原告交纳合同保证金7290元，原告认为被告违约，故不予退还。本院认为，合同保证金的目的是保证合同项下的债权能够得以实现，其与违约金不应同时主张，如同时主张则有变相提高违约金之嫌。而本案中，原告已主张逾期支付相关费用的利息损失，故被告交纳的合同保证金应在其欠付费用中扣除。鉴此，扣除被告交纳的合同保证金7290元后，被告尚需支付租金和能源费28020.44元（20472.77元+14837.67元-7290元）。原告的该项诉请的合理部分28020.44元，本院予以支持。根据合同约定，被告如未依约交纳各项费用的，按未交款的日1%支付违约金。对此，原告诉请未支付金额自应付之日起至付清之日止按年利率24%计算。被告认为利息过高，请求本院调整。本院认为，当事人认为约定的违约金过高，有权依法请求适当调整，调整的幅度应以损失为依据。鉴于原、被告均未举证证明因被告违约对原告造成的具体损失情况，考虑到原告的损失主要为利息损失及违约金具有惩罚的性质，综合被告已支付的租金金额，逾期支付的相关费用主要是案涉展厅断电后未撤场所产生等因素，可认定被告违约程度较轻，违约金可予调整。本院以原告的实际损失为基础，结合被告的违约程度，并兼顾合同履行的实际情况等因素，酌定利息以欠付租金等费用为基数、参照原告起诉时（2020年3月23日）全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍的标准计付。关于欠付租金等费用的利息起算时间，本院认为，欠付费用的利息自应付费用之日起计付。根据合同的相关约定，案涉展厅为先交费后使用。被告已支付租金为19165元，折算租赁时间约为45天{19165元÷[（3645元/月+2714元/月）×2÷30天]}，故欠付费用自2019年8月12日起计付利息为宜。根据合同约定，原告因被告违约单方解除合同的，强制清场所发生的包括公证费等费用由被告承担。故原告诉请被告支付公证费2600元有合同依据，且不违反法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告按1500元/月的标准承担自公证清场之日起至物品搬离之日止的占用场地费问题，本院经审查认为，原告并未提供证据证明公证清场的物品占用场地的情况及场地占用费标准，且其也未举证证明公证清场时已通知被告前往领取物品，原告对此应承担举证不能的法律后果。故对其该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、由被告黄丽平于本判决生效后十日内支付原告九江盈邦经营管理有限公司欠付的租金等费用28020.44元及利息（利息以28020.44元为基数、自2019年8月12日起、按2020年3月23日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍的标准计付至该款项付清之日止）；二、由被告黄丽平于本判决生效后十日内支付原告九江盈邦经营管理有限公司公证费2600元；三、驳回原告九江盈邦经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1972元，减半收取为986元（原告九江盈邦经营管理有限公司已交纳1972元，986元予以退回），由原告九江盈邦经营管理有限公司负担638元，被告黄丽平负担348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 欧阳中学二〇二〇年八月二十一日书记员 胡 丛 聪