江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0826民初1478号原告:徐盛林，男，汉族，1987年1月28日出生，江西省泰和县人，住泰和县。原告：褚月，女，汉族，1988年2月15日出生，江西省泰和县人，住泰和县。以上两原告的共同委托诉讼代理人：曾琦、李嫣，江西赣润律师事务所律师。被告：吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司。住所地：江西省吉安市泰和县上田（吉安市九鼎安科技术有限公司院内）。统一社会信用代码：91360826058825646C。主要负责人：习造生，董事长。委托诉讼代理人：肖成劲，江西共创律师事务所律师。原告徐盛林、褚月与被告吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐盛林、褚月的委托诉讼代理人曾琦、李嫣，被告吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司的委托诉讼代理人肖成劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐盛林、褚月向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金3383.5元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，徐盛林、褚月变更第一项诉讼请求为：判决被告支付逾期交房违约金20292.7元、逾期办证违约金23619.3元（暂计至2020年6月30日，直至计算至实际办证之日），共计43912.3元。事实与理由：2016年12月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买了位于泰和县房屋（总价533468），合同约定被告应当在2017年12月16日前向原告交付房屋，但被告未按约定交付房屋给原告，已经构成逾期交付，应当向原告支付逾期交房违约金。合同约定的违约金计算标准过低，请求将违约金提高至日万分之三。截至2020年6月30日，被告应向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金总计43912.3元。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告辩称：请求驳回原告的诉请。本案系因政府的原因导致被告延期交房的，故根据合同第八条第二款，虽然被告未按约定期限交付房屋，但被告并没有违约，不应承担违约责任。政府原因主要有两点：一是被告施工期间，政府决定在被告施工地点附近修建老上田路，并进行了封路，影响了被告工地原材料的及时就位；二是由政府修建的雨水、污水处理管道至今没有开工，导致被告所开发的案涉小区的雨水、污水管道因不能接入城市雨水、污水处理总管道而不符合验收条件，影响了工程验收。本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，原告徐盛林、褚月与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：20161200500。合同约定：原告购买被告位于泰和县，房屋总价款为533468元。合同第八条关于交付期限，双方约定“出卖人应在2017年12月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、若由于政府原因造成工期延长，则交房期限相应顺延，以政府相关职能部门出具的证明为准；3、……”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同第十六条关于产权登记，双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按合同约定支付了首付款107468.00元，余款426000.00元办理了银行按揭贷款。2018年11月16日，原告徐盛林、褚月与被告办理了案涉房屋的交接手续，被告将上述商品房交付原告使用，原告徐盛林、褚月至今未取得案涉房屋权属证书。另查明，案涉商品房所在的“赣江名苑”小区建设工程于2018年7月27日通过消防验收，于2019年1月3日通过综合验收。被告安科房地产泰和分公司所称的老上田大道改造提升工程，开工日期为2017年10月30日，竣工日期为2019年7月26日。2018年1月18日，泰和县市政管理所出具了一份“赣江名苑验收市政所反馈的意见”，该“意见”指出“赣江名苑”所存在问题为：1、雨、污管网未接入城市雨、污水总管；2、雨、污分流接口未分开；3、未安装化粪池铸铁井圈井盖；4、未提供雨污管网竣工图纸；5、需提供雨、污水管网的闭水试验检测报告。庭审中，原告明确其所主张的逾期交房违约金是自合同约定的最后交付期限的第二天起至2018年11月16日止，以已付首付款加上截至2018年11月16日已归还银行按揭贷款本息为基数，乘以日万分之三；逾期办证违约金是自2019年2月16日起至2020年6月30日止，以已付首付款加上截至2020年6月30日原告已归还银行按揭贷款本息为基数，按年利率6%计算。本院认为，本案案由应为商品房预售合同纠纷。原告徐盛林、褚月与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。被告未按合同约定期限交付房屋给原告，已经构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。原、被告合同约定的逾期交房违约金计算标准为日万分之0.5，该标准明显过低，原告请求调高，符合法律规定，本院依法调整为日万分之一；原告请求调整至日万分之三，没有事实依据，本院依法不予支持。原告主张的逾期交房违约金以已付首付款加上截至2018年11月16日已归还银行按揭贷款本息为基数计算，不违反法律规定，本院依法予以支持。被告吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司应当向原告徐盛林、褚月支付逾期交房违约金17871元（533468×0.0001×335天）。案涉《商品房买卖合同》未约定原告取得房屋权属证书的期限，但原、被告在签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋系尚未建成的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，除原告自身原因外，自房屋交付使用之日起90日内原告未能取得房屋权属证书的，被告即应当承担逾期办证的违约责任。案涉房屋在2018年11月16日即交付原告使用，故本案原告取得权属证书的期限应认定为自2018年11月16日起90日内，即最迟应在2019年2月15日前，而原告至今未取得案涉房屋权属证书，被告安科房地产泰和分公司已经构成违约，原告要求其支付逾期办证违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张的逾期办证违约金以已付首付款加上截至2020年6月30日已归还银行按揭贷款本息为基数计算，不违反法律规定，本院依法予以支持。案涉《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金计算标准极低，且该合同系格式合同，故该约定应认定为无效条款，在原告损失金额难以确定的情况下，原告主张逾期办证违约金参照民间借贷案件资金占用期间利息的标准计算（即年利率6%），符合法律规定，本院依法予以支持。被告吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司应当向原告徐盛林、褚月支付逾期办证违约金23619.3元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司于本判决生效之日起十日内向原告徐盛林、褚月支付逾期交房违约金17871元;二、限被告吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司于本判决生效之日起十日内向原告徐盛林、褚月支付逾期办证违约金23619.3元（违约金计算至2020年6月30日，其后违约金以已付首付款加上已归还银行按揭贷款本息为基数按年利率6%计算至实际办证之日止）；三、驳回原告徐盛林、褚月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。案件受理费449元，由被告吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  郭跃光二〇二〇年八月六日书记员  高倩云