浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0782执异126号 异议人（竞买人）王超海，男，1994年7月23日出生，汉族，住浙江省东阳市。 申请执行人浙江义乌农村商业银行股份有限公司，住所地：浙江省义乌市福田街道城北路**。 法定代表人：陈文学，董事长。 委托代理人：方学林、陈向民。 被执行人晟元集团有限公司义乌分公司，住，住所地：浙江省义乌市宗泽北路**/div> 负责人：朱春来。 被执行人晟元集团有限公司，住所地，住所地：浙江省金华市解放西路**iv> 法定代表人：应金良。 被执行人浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：浙，住所地：浙江省义乌市北苑街道现代花园****> 法定代表人：黄允松。 被执行人朱春来，男，1976年5月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。送达地址：浙江省义乌市宗泽北路208号。 被执行人黄允松，男，1964年4月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人黄孝富，男，1986年6月23日出生，汉族，住浙江省义乌市稠城街道县。 在本院执行申请执行人浙江义乌农村商业银行股份有限公司与被执行人晟元集团有限公司义乌分公司、晟元集团有限公司、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司、朱春来、黄允松、黄孝富金融借款合同纠纷一案中，异议人王超海向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人王超海称，异议人于2020年6月17日10时01分18秒通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得东阳市××街道××庄××幢××单元××室的房地产。拿到拍卖成交确认书、（2019）浙0782执10520号之九执行裁定书、协助执行通知书、拍卖款收款收据后，异议人随即去东阳市总部中心的房管处进行过户登记，房管处告知开发商一手证没有做，不能过户。应先去税务部门算出税额，转到东阳市吴宁税务所，专案负责人马翻腾告知异议人所拍的房产并没有做出一手产权证，需要做两次产权证。且当初东阳市德兴房地产公司（开发商）并没有开税票给朱春来（被执行人）、合同备案价1839580元，开发商需要交税：增值税（不含税价）按售价＊5%，土地增值（不含税）税按售价＊3%，印花税0.05%，城建税（按增值税＊7%），教育附加税（按增值税＊3%），地方教育附，地方教育附加税2%）。这样总计税率高达11.5%，以备案价1839580元来算，税费高达21.15万余元。异议人认为税费不应该由买受人承担，税费应该是开发商开给被执行人的。没有这次交易，房子还不能属于被执行人。这样和法院的拍卖公告产生分歧。法院的拍卖公告关于税费负责的担负主体记录为：对于本次变价形成的税费，相关法律法规明确规定负担主体的，应由相应主体负担。被执行人应负担本次变价产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、地方教育费附加、印花税、个人所得税等，买受人负担印花税、契税。水电费、物业费等欠费，由买受人负担。若拍品需补缴土地出让金，土地出让金及相应的契税、印花税由被执行人依法承担。若拍品存在二次过户等多次交易行为，本次交易外的交易费用买受人承担。异议人对最后一句话的税费承担问题存在如下异议：第一，法院执行法官作为案件承办方对拍卖公告信息披露完全不够。在税法问题上，法院没有查询房屋备案合同价格，也没有披露开发商是否已开发票交税，明确告知有比市场价格高很多的税费需要买受人承担，不能用一句话把所有问题税费概括起来。应当出示书面函请求东阳市税务局出具税费明细，谁该承担谁的税费。供竞拍人参考。第二，法院的公告不详细。提到的税费只公示了查询电话，异议人根据公告中的查询电话1××××咨询和到东阳市总部中心税务窗口和房管处查询，一致的结果是拍卖之前没有被执行人的身份信息是无法查询到房产信息和备案合同以及应缴税款的具体金额的。因为法院和标的物在两个不同的地方，信息查询不对称。存在这样一个漏洞，这也是导致拍卖后产生税费不明确的主要原因。综上所述，异议人认为义乌市人民法院执行法官没有尽到大额税费风险和不能过户风险提示的义务，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖：（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的。拍卖程序中未披露拍卖物的权利瑕疵，属于存在违反拍卖程序且可能导致损害竞买人利益的情形。现请求撤销东阳市××街道××庄××幢××单元××室房地产的拍卖并退回拍卖成交款。 本院查明，2019年7月30日，本院对原告浙江义乌农村商业银行股份有限公司诉被告晟元集团有限公司义乌分公司、晟元集团有限公司、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司、朱春来、黄允松、黄孝富金融借款合同纠纷一案作出（2019）浙0782民初11404号民事判决：一、被告晟元集团有限公司义乌分公司、晟元集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告浙江义乌农村商业银行股份有限公司借款本金人民币4600万元及利息、罚息、复息（从2018年6月21日起按合同约定计算至实际履行完毕之日止）。二、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司、朱春来、黄允松对上述第一项债务及本案诉讼费用承担连带清偿责任。三、被告黄孝富对上述第一项债务中本金4600万元及利息、罚息、复息（利率按流动资金借款合同的约定计算）及相应的诉讼费用承担连带清偿责任。四、驳回原告浙江义乌农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147791元，由被告晟元集团有限公司义乌分公司、晟元集团有限公司负担。判决生效后各被告未履行，原告于2019年9月9日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2020年1月9日，本院裁定查封被执行人朱春来所有的登记在东阳市德兴房地产开发有限公司名下的坐落于阳市××街道××庄××幢××单元××室【预售合同号：2015销298111】的房地产等财产。2020年3月31日，本院裁定拍卖上述房地产等财产。2020年4月2日，本院向东阳市德兴房地产开发有限公司送达了拍卖裁定。后本院依法对东阳市××街道××庄××幢××单元××室房地产进行评估。2020年4月27日，金华市华成房地产估价有限公司作出金华成估字［2020］第04-4080号房地产估价报告，确定东阳市××街道××庄××幢××单元××室房地产在价值时点的市场价值为人民币159万元。2020年5月15日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告，定于2020年6月16日10时至2020年6月17日10时止（延时除外）在淘宝网司法拍卖网络平台对上述房地产进行公开拍卖。拍卖公告第一条拍卖标的特别说明中写明：“拍品现登记在开发商名下，需办理二次过户，由买受人自行办理二次过户手续，税费承担详见本公告第四条”。上述内容用红色加粗字体加以提醒。拍卖公告第四条特别提醒中写明：“对于本次变价形成的税费，交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税（费），出卖方（被执行人）缴纳本次交易环节的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、地方教育费附加、印花税、个人所得税等，买受人缴纳本次过户所产生的印花税、契税。水电费、物业费等欠费，由买受人负担。若拍品需补缴土地出让金，土地出让金及相应的契税、印花税由被执行人依法承担。若拍品存在二次过户等多次交易行为，本次交易外的交易费用买受人承担。具体税额以税务部门确定的实际税（费）为准。缴纳方式：可由买受人先行垫付，垫付后买受人凭税务部门出具的出卖方已缴纳税（费）票据，向本院申请退还已垫付本次交易产生的税（费）。”上述内容用红色加粗字体，黄色背景加以提醒。涉案房地产的起拍价为120万元，共有3人报名参与竞买。本次拍卖共计竞价3次，延时2次。王超海于2020年6月17日10时01分18秒通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价122万元人民币竞得该房地产，并于2020年7月1日将成交价余款104万元（扣除保证金18万元）缴至本院指定账户。2020年7月6日，本院作出（2019）浙0782执10520号之九执行裁定，裁定东阳市××街道××庄××幢××单元××室的房地产【权证编号：东房权证白云字第1××2号、预售合同号：2015销298111】的所有权及相应的其他权利归买受人王超海（身份证：330724199407××××）所有。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；……（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”竞买人竞买淘宝司法拍卖平台拍卖的不动产，会通过拍卖公告、实地查看等方式了解拍卖标的物的具体情况。涉案房地产的拍卖公告的第一条特别说明中载明“拍品现登记在开发商名下，需办理二次过户，由买受人自行办理二次过户手续，税费承担详见本公告第四条”，即公告中明确告知涉案房地产需要办理二次过户，先由开发商名下过户至被执行人名下，再由被执行人名下过户至买受人名下，税费承担以公告第四条为准。拍卖公告的第四条特别提醒中载明“对于本次变价形成的税费，交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税（费），出卖方（被执行人）缴纳本次交易环节的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、地方教育费附加、印花税、个人所得税等，买受人缴纳本次过户所产生的印花税、契税。……若拍品存在二次过户等多次交易行为，本次交易外的交易费用买受人承担。具体税额以税务部门确定的实际税（费）为准”，即公告中明确告知本次交易环节为从被执行人名下过户至买受人名下，如果拍品存在二次过户等多次交易行为，本次交易外的交易费用买受人承担。结合特别说明中已告知涉案房地产需办理二次过户，可知买受人需承担本次交易外的交易费用，即从开发商名下过户至被执行人名下的交易费用由买受人承担，且具体税额以税务部门确定的实际税（费）为准。综上，涉案房地产的拍卖公告已明确、具体的告知房产的具体情况及过户税费负担，不存在严重失实、致使买受人产生重大误解的情形。涉案房地产的拍卖程序公开、公正、合法，竞价过程充分，本次拍卖不存在可以撤销的情形。综上，异议人王超海的异议理由不能成立，对其异议请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 驳回王超海的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省金华市中级人民法院申请复议。 审 判 长  刘苏英 审 判 员  蒋晓东 人民陪审员  刘俊强 二〇二〇年八月十九日 书 记 员  张文懿