北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4419号原告：朱凤霞，女，1960年10月20日出生，汉族，住北京房山区。原告：朱凤荣，女，1951年1月3日出生，汉族，住北京西城区。被告：于有华，男，1960年7月20日出生，汉族，住北京市房山区。被告：姜德臣，男，1955年4月7日出生，汉族，住北京市房山区。原告朱凤霞、朱凤荣与被告于有华、姜德臣案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱凤霞、朱凤荣，被告于有华到庭参加诉讼。被告姜德臣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱凤霞向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于北京市房山区××号楼××层房屋的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年姜德臣建设了北京市房山区××号楼，2000年12月2号楼竣工完成。2001年5月29日，姜德臣以××经联社的名义与原告签订《售房协议书》，约定原告购买涉案房屋，每平方米3700元，房屋价款共计698412元。姜德臣承诺在2004年12月31日前为原告办理房屋所有权登记。合同签订后，原告支付了全部购房款，姜德臣为原告开具了收款收据，姜德臣将涉案房屋交付原告。2003年8月19日，姜德臣办理了××号楼的初始登记。2003年12月，姜德臣未经原告同意，私自将××号楼整体抵押给中国银行股份有限公司北京朝阳支行（下称朝阳支行）,致使原告未取得房屋所有权登记。2006年，姜德臣未偿还朝阳支行的借款，朝阳支行将姜德臣诉至法院，××号楼被房山法院查封。2019年原告依法向房山法院提出书面执行异议，并提供购房合同等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行2020年3月19日，房山法院做出（2020）京0111执异96号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。为此，原告提出执行异议之诉，请求依法支持原告的诉讼请求。于有华辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意解除涉案房屋的查封，我是依据法院生效判决申请执行，合法有效。我与姜德臣于2004年发生的民间借贷170万元，姜德臣向我出示了该房产的相关手续房产证。我对姜德臣的两处房产分别做了查封，2019年5月份法院对姜德臣的一处房产进行拍卖，我不知情，没有拿到钱。如果解除涉案房产的查封，我的合法权益难以保障。原告诉称2003年左右花费698412元购买房屋，实际占有使用。而我与姜德臣的欠款170万元长达十六年之久。法院的裁定书已明确申请人不具备提出执行异议的资格，请求法院依法保护我的合法权益，驳回原告的诉讼请求。姜德臣未到庭应诉，但向本院提交答辩状称，原告提供的购房合同及交款收据，认可有其本人亲笔签写购房合同内容条款，以及有其本人亲笔签字栏签有姜德臣字体的购房合同（包括交款收据）。没有给原告办理产权的另一主要原因是，一是办理分产权按要求要分批集中办理，二是由于××管理中心姜小冬于2007年就非法强占了我的房产1200多平方米出租，至今长达12年之久，收走房租1100多万元，由于姜小冬的非法强占导致债务纠纷，致写字楼查封不能办理分产权。综上所述，原告所有的诉讼请求不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2001年5月29日，房山区××农工商经济联合社（以下简称××经联社）（卖方，甲方）与朱凤霞、朱凤荣（买方，乙方）签订《售房协议书》，约定乙方购买甲方××小区××号楼××室房屋（以下简称××号房屋）两套，建筑面积分别为94.38平方米，每平方米售价3700元，房屋总款698412元，甲方同意在2001年6月30日前将房屋交付乙方。房产证发放时，双方另签定正式购房合同，本协议废除。协议落款“甲方”处由××经联社签章，“负责人”处由姜德臣签名，“乙方”处由朱凤霞、朱凤荣签名。2001年5月29日，朱凤霞、朱凤荣共计交纳房款550000元，2001年9月2日朱凤荣交纳房款70000元，2001年9月5日朱凤荣交纳房款60000元。2001年11月29日朱凤霞交纳房款5000元。朱凤霞、朱凤荣称双方签订协议后，房屋进行了测绘，测绘结果实际每间房屋面积为95.48平方米。2002年1月将剩余房款24216元，包括多出的2.92平方米的购房款10804元全部交清，收款人为苏维本。2020年8月24日，朱凤霞、朱凤荣将姜德臣不认可收到的剩余购房款共计24216元交纳至本院案款账户，并表示其向苏维本交纳的房款24216元，另行主张权利。对于交款人名称，朱凤霞、朱凤荣表示，无论收据上写的是谁的名字，款项均系二人一并交纳。2003年8月19日，北京市××号楼（以下简称××号楼）办理了房屋所有权证，登记房屋所有权人为姜德臣，建筑面积3638.83平方米，设计用途为商业，房屋总层数为4层。2003年12月4日，2号楼设立抵押登记，抵押权人为中国银行北京市分行，该抵押登记于2016年1月26日注销。2016年2月18日，2号楼设立最高额抵押，抵押权人系隗功旭，债务履行期限自2016年2月18日起至2016年5月17日止，该抵押登记于2016年7月5日注销。2016年5月20日，2号楼再次设立抵押登记，抵押权人系许丽伟，债务履行期限自2016年5月17日至2016年8月16日止，该抵押尚未注销。2007年3月15日，××号楼被北京市海淀区人民法院查封，查封期限自2007年3月15日起至2009年3月14日止。2007年6月29日，××号楼（除104、105号房）被我院轮候查封，查封期限自2007年6月29日起至2009年6月29日止。2009年10月29日，××号楼（除104、105号房）被我院查封，查封期限自2009年10月29日起至2011年10月28日止。2011年11月7日，××号楼（除104、105号房）被我院查封，查封期限自2011年11月7日起至2013年11月6日止。2013年11月5日，××号楼（除104、105号房）被我院查封，查封期限自2013年11月5日起至2014年11月4日止。2014年11月5日（除104、105号房），××号楼被我院查封，查封期限自2014年11月5日起至2016年11月4日止。2016年8月19日，××号楼被我院查封，查封期限自2016年8月19日起至2019年8月18日止。2018年1月18日，××号楼被我院轮候查封，查封期限自2018年1月18日起至2021年1月17日止。2018年2月1日，××号楼被我院轮候查封，查封期限自2018年2月1日起至2021年1月31日止。2018年7月12日，××号楼被北京市怀柔区人民法院轮候查封，查封期限自2018年7月12日起至2021年7月11日止。2018年8月8日，××号楼被我院轮候查封，查封期限自2018年8月8日起至2021年8月7日止。2018年9月27日，××号楼被北京市西城区人民法院轮候查封，查封期限自2018年9月27日起至2021年9月26日止。2019年4月16日，××号楼被我院轮候查封，查封期限自2019年4月16日起至2022年4月15日止。2019年7月24日，××号楼被我院继续查封，查封期限自2019年7月24日起至2022年7月23日止。2019年8月8日，××号楼被我院轮候查封，查封期限自2019年8月8日起至2022年8月7日止。2020年6月20日，渔儿沟经联社向本院出具情况说明，内容为：2000年，××村开发了北京市房山区××小区××号楼。该房屋系由姜德臣实际出资建设。2001年，朱凤霞、朱凤荣购买××号楼××房屋，面积合计188.76平方米，由于××号楼前期建设手续都办理在村集体名下，因此2001年5月29日，朱凤霞、朱凤荣与房山区××农工商经济联合社签订了《售房协议书》。根据该协议，朱凤霞、朱凤荣将房款698412元均交付给了姜德臣，××村并未收取购房款。诉讼中，姜德臣认可其与朱凤霞、朱凤荣签订的《售房协议书》，且认可自己签名的收据。另查，姜德臣与于有华之间存在民间借贷纠纷，于有华曾于2013年11月诉至本院，经本院主持调解，双方达成调解协议，由姜德臣于2014年12月31日前分期归还于有华借款170万元，逾期则应支付逾期利息等。本院于2014年3月11日做出（2014）房民初字第01512号民事调解书，对上述协议予以确认。后于有华向本院申请强制执行，本院在执行过程中对登记在姜德臣名下的××号楼予以查封。朱凤霞、朱凤荣提出执行异议，本院于2020年3月19日做出（2019）京0111执异96号执行裁定书，驳回朱凤霞、朱凤荣的异议请求。因对执行裁定不服，朱凤霞、朱凤荣于2020年4月28日向本院提起案外人执行异议之诉。庭审中，朱凤霞、朱凤荣向本院提交租赁合同、××管理中心出具的关于××号楼情况说明，证明其自2001年已经实际占有××房屋，并将××房屋用于出租。关于××房屋未办理过户登记手续的原因，朱凤霞、朱凤荣主张姜德臣承诺于2004年12月31日前办理房产证，签订合同后就一直要求办理过户，但对方一直推脱。2003年姜德臣将房屋私自抵押了后无法办理了。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。本案中，朱凤霞、朱凤荣于2001年5月与案外人××经联社签订《售房协议书》，姜德臣作为房屋的登记所有权人和房屋交易的经手人，对此不持异议，故朱凤霞、朱凤荣与××经联社签订的《售房协议书》应系合法有效。朱凤霞、朱凤荣签订协议书后支付了全部房款，姜德臣亦于当年将××房屋交付给朱凤霞、朱凤荣，虽一直未办理过户手续，但××房屋一直由朱凤霞、朱凤荣实际占有，其用于对外出租至今。关于房屋未办理过户手续的原因，根据本案查明的事实，××房屋所在的××号楼于2001年8月登记在姜德臣名下，并于2003年12月被设立抵押，之后房屋一直处于被抵押或被查封状态。在2001年8月至2003年12月期间，××房屋具备过户条件，出卖人有义务协助买受人办理过户登记，但经朱凤霞、朱凤荣多次催促，姜德臣未及时协助其办理过户，对此，应系姜德臣的过错。2003年12月之后，由于××号楼被抵押和查封，无法办理过户，对此，亦非朱凤霞、朱凤荣之过。综上，本院认为，朱凤霞、朱凤荣在查封之前已就××房屋签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部购房款并在查封之前占有诉争房屋，且未办理过户非因朱凤霞、朱凤荣自身原因所致，故朱凤霞、朱凤荣要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。姜德臣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和对证据进行质证的权利，不影响本院依据查明的事实依法判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条规定判决如下：立即停止对位于北京市房山区××号楼××房屋的强制执行；案件受理费70元，由姜德臣负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。本院（2020）京0111执异96号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王 岩人民陪审员  王文玉人民陪审员  胡海博二〇二〇年八月三十一日书 记 员  董彤妍