广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0323民初1609号 原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行，住所：灵川县灵南路一街**，负责人邓振红，该银行行长。统一社会信用代码：914503239000200821。 委托代理人李惠义,该银行员工。 委托代理人张开用，广西立横律师事务所律师。 被告梁纯德，男，壮族，1985年5月15日出生，住广西防城港市上思县。 被告桂林市报业房地产开发有限公司，住所：广西灵川县八里街工业园区**A10地，法定代表人：赵小菊。统一社会信用代码：914503235547019091。 原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行（以下简称工行灵川支行）与被告梁纯德、桂林市报业房地产开发有限公司（以下简称报业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序不公开开庭进行了审理。原告工行灵川支行的委托代理人李惠义、张开用到庭参加诉讼，被告梁纯德、报业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年9月12日，被告梁纯德以其位于灵川县做抵押，向原告借款人民币307000元，贷款到期日为2046年9月12日，贷款年利率4.9%，采用等额本息法按月归还贷款。截止2020年3月28日，被告未能履行合同之约定按期归还原告贷款本息，连续违约3期、累计违约已达11期，拖欠贷款本息4923.68元，其中贷款本金1326.81元，利息3596.87元（利息暂计至2020年3月15日，以后利息按照借款合同约定利息计算办法计付至清偿之日）。贷款出现违约后，原告多次催收未果。被告报业公司作为贷款担保人，承担阶段性连带保证责任。原告为维护其合法权益于2020年7月7日诉至本院，请求：1、解除双方签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告归还原告贷款本金291149.55元，利息3596.87元（利息暂计至2020年3月15日，以后利息按照借款合同约定利息计算办法计付至清偿之日）；3、判令被告给付原告为实现债权的律师代理费13760元；4、判令原告对被告为上述债务设定的抵押物（地址（地址：灵川县产登记证明：桂（2016）灵川县不动产证明第0001108号）享有优先受偿权；5、判令被告报业公司对被告梁纯德贷款承担阶段性连带保证责任；6、被告承担本案诉讼费及其它相关费用。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、被告梁纯德身份证复印件及户口本、未婚声明各一份，证明被告梁纯德的身份情况；2、商品房买卖合同，证明被告梁纯德向被告报业公司购买位于灵川县房屋一套；3、个人购房借款／担保合同，证明被告梁纯德向原告借款，被告报业公司承担阶段性保证责任；4、中国工商银行个人借款凭证，证明原告向被告梁纯德发放贷款；5、不动产登记证明，证明被告梁纯德所购置房产已在不动产局办理抵押预告登记；6、历史还款明细，证明截止2020年8月17日被告梁纯德的贷款逾期情况，尚欠贷款本金288028.23元；7、律师费发票，证明原告为实现债权支付律师费13760元；8、送达地址确认书一份，证明被告梁纯德指定的法律文书送达地址。 被告梁纯德、报业公司未进行答辩，也未向本院提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告梁纯德、报业公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。经审查，原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8符合证据的真实性、合法性及关联性，本院依法予以认定。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2016年5月31日，被告梁纯德向被告报业公司购买该公司开发的位于灵川县房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定该房销售总价为383820元，被告梁纯德支付首付款76820元，剩余307000元办理银行按揭贷款。2016年8月1日，原告工行灵川支行（贷款人）与被告梁纯德（借款人）、报业公司（保证人）签订编号Ａ：［一手贷］字［桂林分］行［灵川县］支行［2016］年［0000169］号《个人购房借款／担保合同》一份，合同约定被告梁纯德向原告贷款307000元，用于购买被告报业公司开发的位于灵川县房屋，并用该房屋提供抵押担保。合同第四条4.1约定，借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，执行年利率4.9%。贷款期限为30年（2016年9月12日至2046年9月12日）；合同第六条6.1约定，借款人还款方式为按月等额本息还款法，约定还款日为每月15日。合同第九条9.1约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；合同第十条10.2约定，保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证确定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同第十四条14.1约定，发生下列情况之一，贷款人可以采取第14.2条所列措施：Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；第十四条14.2约定，发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用；（5）解除本合同。合同第十七条约定贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告报业公司对上述借款承担阶段性连带保证责任并在合同保证人处签章。2016年9月12日，原告按照合同约定向被告梁纯德发放贷款307000元。《个人购房借款／担保合同》签订后，原告与被告梁纯德就抵押物到相关抵押登记部门办理了预告登记手续。被告梁纯德从2019年7月起未按时履行还款义务，被告报业公司作为连带责任担保人，亦未履行担保责任，为此原告从被告报业公司的保证金账户上扣款。截至2020年8月17日，被告梁纯德尚欠原告借款本金288028.23元。原告为实现其债权支付律师代理费13760元。 本院认为，原告与被告梁纯德、报业公司签订的《个人购房借款/担保合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效，各方应按照约定履行各自的合同义务。原告与二被告签订借款合同后，已依约履行了放贷义务，被告梁纯德自2019年7月起未按约按期归还借款本金及利息，已构成违约，故原告要求按照合同约定解除与被告梁纯德、报业公司签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定的解除条件，本院依法予以支持。原告诉请被告梁纯德偿还借款本金291149.55元并支付利息，因截止2020年8月17日被告梁纯德尚欠借款本金288028.23元，故其超出部分本院不予支持。原告诉请被告支付师代理费13760元，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。 被告梁纯德自愿以其所有的位于灵川县房屋为涉案债务提供担保，意思表示真实，且就涉案房屋依法办理抵押权预告登记。本院认为，该房屋虽然设定了抵押权预告登记，但抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为灵川县房屋抵押的预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故原告主张对被告梁纯德名下位于灵川县房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 被告报业公司在《个人购房借款/担保合同》的保证人处签章，因合同约定被告报业公司承担阶段性保证责任，现该公司未办妥以贷款人即原告为抵押权人的抵押登记手续，故报业公司对上述债务应承担连带清偿责任。被告梁纯德、报业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院将依法缺席判决。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行与被告梁纯德、桂林市报业房地产开发有限公司于2016年8月1日签订的编号A：[一手贷]字[桂林分]行[灵川县]支行[2016]年[0000169]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告梁纯德归还原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行借款本金288028.23元及利息（利息计至2020年8月17日为0元，后续利息按照合同约定计算至实际清偿之日止）； 三、被告梁纯德支付原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行律师代理费13760元； 四、被告桂林市报业房地产开发有限公司在办妥位于灵川县房屋他项权利证书并交原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行收执之前对被告梁纯德的上述第二、三项债务承担连带偿还责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行的其他诉讼请求。 案件受理费5874元，适用简易程序减半收取2937元，由被告梁纯德、桂林市报业房地产开发有限公司承担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5874元（收款单位户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 梁秀华 二〇二〇年八月十九日 代书记员 于美玉