广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终101号上诉人（原审原告、案外人）：焦小波，男，汉族，1978年10月31日出生，住河南省博爱县*********。委托诉讼代理人：刘仁辉，广东联港律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：广东海丰农村商业银行股份有限公司（原海丰县**信用合作联社）。住所地：海丰县*************。法定代表人郑余鸿，职务董事长。委托诉讼代理人：冯资元，广东广深律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：林琪全，男，1987年7月9日出生，汉族，住广东省海丰县*****************。原审第三人（被执行人）：林寿雄，男，1980年2月19日出生，汉族，住广东省海丰县**********。上诉人焦小波因与被上诉人广东海丰农村商业银行股份有限公司（以下简称“海丰农商行”）及原审第三人林琪全、林寿雄案外人执行异议之诉一案，不服广东省海丰县人民法院(2019)粤1521民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人焦小波上诉请求：1.依法撤销广东省海丰县人民法院作出的（2019）粤民初159号判决，改判认定租赁合同继续有效，上诉人在租赁合同有效期内不迁出案涉房产；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人是经被上诉人同意才对房屋进行承租及装修的，执行房产仍处于租赁合同有效期内，强制执行将严重损害上诉人的合法权益。经被上诉人同意，第三人将执行房产出租给上诉人，上诉人据此投入大量资金对被执行房产进行装修。现在该房产仍然处于上诉人与第三人的有效租赁合同期内，被上诉人要求强制执行将严重损害上诉人的合法权益。二、依据买卖不破租赁规则，本案应当继续履行上诉人与第三人的租赁合同，且继续履行租赁合同并不妨碍执行房产的依法拍卖，被执行房产的依法拍卖与租赁合同的继续履行并不冲突。上诉人对于拍卖房产的行为并无异议，被上诉人仍然可以实现其对房屋的抵押权，房产拍卖后被上诉人可以收取房屋价款，房产的相关租金收益权可以由新的房屋产权人收取，并不损害被上诉人的权益。三、一审认为上诉人提供的同意出租证明没有具体时间，所盖被上诉人的印章与被上诉人依法适用的印章大小明显不同，且无同意出租证明的原件，而对同意出租证明的真实性不予确认，属认定事实不清。根据深圳市房屋租赁管理办法的规定，有抵押权的房产出租应当由抵押权人出具同意出租证明，方可办理出租手续。本案中，上诉人合法租赁案涉房产，在纷争之前，上诉人亦没有必要去私自制作被上诉人的公章，承担刑事责任的风险。另外，该同意出租证明的原件交由房屋租赁办备案登记，故上诉人无法出具同意出租证明的原件。如上诉人有伪造证据之嫌，则本案可能涉及刑事犯罪，恳请法院查明这一事实。再者，被上诉人工作人员与第三人涉嫌骗取贷款或其他刑事犯罪，如果真是印章的大小明显不同，亦是被上诉人工作人员与第三人合伙出具。上诉人作为善意的承租人，不应当承担该法律责任。综上所述，为了维护上诉人的合法权益，请求法院依法改判，停止执行(2018)粤1521执1105-1号裁定书，准许上诉人在租赁合同有效期内不迁出案涉房产。被上诉人海丰农商行辩称，被上诉人抵押权设立在先，上诉人租赁权设立在后，被上诉人对案涉房产享有抵押优先受偿权经海丰县人民法院(2018)粤1521民初281号生效民事判决确认，依法应受法律保护。上诉人不得以设立在后的租赁权对抗被上诉人设立在先的抵押权，案涉房产执行不适用“买卖不破租赁”原则。林寿雄于2014年6月9日将案涉房产租给华沐公司，租期10年。2018年6月14日林琪全与上诉人签订《租赁合同》，将案涉房产租给上诉人。上诉人案涉租赁权形成于2018年6月14日，而林琪全向被上诉人借款1000万元于2014年12月30日便办理抵押登记，将案涉房产抵押给被上诉人。抵押权设立在先，租赁权设立在后。《中华人民共和国担保法》六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力”，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋买卖受人继续履行原租赁合同的人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在租赁前已设立租赁权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。以上法律明确规定，房屋抵押权先于租赁权设立，承租人的租赁权不得对抗抵押权人的抵押权。案涉房屋抵押权设立在先，具有优先效力，受让人不受租赁合同约束，即先抵押后租赁不适用“买卖不破租赁”原则。二、被上诉人并无对该案涉房屋租赁关系作出“同意出租”的书面承诺，上诉人相关证据中被上诉人的公章有伪造之嫌。上诉人称其无法提供同意出租证明的原件，是因为该原件提交给深圳房管办备案，但上诉人无法向法院提供证据予以佐证，根据最高人民法院有关证据规则的规定，该证据不能作为认定事实的证据使用。即使退一步，该证据虽然指被上诉人同意出租案涉房产，但并未对被上诉人的抵押权做任何限制，更无放弃抵押优先受偿权。房产出租权利本属于房产业主，是属于权利人的用益物权。抵押权并不否定业主的用益物权，该证明对抵押权人的抵押权不造成任何障碍，更不得以设立在后的租赁权否定、阻却抵押权人依法享有优先受偿权，设立在后的租赁合同对因抵押权实现而使房产所有权变动没有任何约束力。上诉人知道或应当知道案涉房屋设立抵押的事实，清楚租赁抵押房屋所涉法律后果，但明知而为，应自行承担一切后果。三、汕尾市中级人民法院(2019)粤15民终380号，对被上诉人与钟娘和金融借款合同纠纷一案之案外人焦小波执行异议之诉，作出不支持上诉人焦小波执行异议之诉讼请求的终审判决，案情与本案具有关联性，具有参考价值。综上，上诉人的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。海丰县人民法院(2018)粤1521执1144-1号执行裁定，“除去租赁权”后进行拍卖的执行行为，合法有据，依法应予维持。原审第三人林琪全未答辩。原审第三人林寿雄未答辩。焦小波向一审法院起诉请求：1.判令停止执行(2018)粤1521执1105-1号执行裁定，准许焦小波在租赁合同期内不迁出案涉房产；2.判令焦小波与林琪全的租赁合同继续有效。一审法院认定事实：2015年1月5日，海丰农商行与林琪全签订了《个人借款合同》，合同约定林琪全向其借款（下同）1000万元用于种植，借款期限：3年。同日双方又签订了《抵押担保合同》，合同约定林琪全提供位于龙岗区龙岗街道东森商业大厦1301【产权证号：深房地字第60006076**】、1302【产权证证号：深房地字第60006076**、1303【产权证号证号：深房地字第60006076**1304【产权证号：证号：深房地字第60006076**305【产权证号：深证号：深房地字第60006076**06【产权证号：深房证号：深房地字第60006076**7【产权证号：深房地证号：深房地字第60006076**【产权证号：深房地字证号：深房地字第60006076**产权证号：深房地字第证号：深房地字第60006076**权证号：深房地字第6证号：深房地字第60006077**款提供抵押。双方于2014年12月30日为上述抵押房产办理了抵押登记，编号：6D14028617。同时海丰农商行与林寿雄签订了《保证合同》，合同约定林寿雄为林琪全上述借款承担连带责任保证。林寿雄于2014年6月9日与深圳市华沐投资发展有限公司（以下简称“华沐公司”）签订《租赁合同书》，林寿雄将位于深圳市龙岗区**********第12.13.14层出租给华沐公司，租期6年。2018年6月14日林琪全与焦小波签订《租赁合同》，林琪全将位于深圳市龙岗区**********第13层1301-1310号10间铺面出租给焦小波。因林琪全向海丰农商行借款后没有归还本金，截止至2018年4月20日，林琪全结欠海丰农商行借款本金1000万元，利息2214245元、本金罚息531382.5元、利息罚息464218.7元、复利86147.32元，海丰农商行于2018年2月9日向海丰县人民法院起诉。海丰县人民法院于2018年6月6日作出（2018）粤1521民初281号民事判决：“一、林琪全应于本判决生效之日起十五日内向海丰农商行偿还借款本金1000万元，利息2214245元、本金罚息531382.5元、利息罚息464218.7元及自2018年4月21日起至还清借款本息之日止按年利率9.9%的基础上加收50%计算的罚息。二、海丰农商行对林琪全名下位于龙岗区龙岗街道东森商业大厦1301【产权证号：深房地字第60证号：深房地字第60006076**号：深房地字第600证号：深房地字第60006076**：深房地字第6000证号：深房地字第60006076**深房地字第60006证号：深房地字第60006076**房地字第600060证号：深房地字第60006076**房地字第6000607证号：深房地字第60006076**字第60006076证号：深房地字第60006076**第600060765证号：深房地字第60006076**6000607652证号：深房地字第60006076**000607717号证号：深房地字第60006077**三、林寿雄对林琪全上述借款本息承担连带清偿责任。四、驳回海丰农商行的其他诉讼请求。”判决生效后，海丰农商行向海丰县人民法院申请执行。在执行过程中，海丰县人民法院依据已发生法律效力的（2018）粤1521民初281号民事判决书，向林琪全发出执行通知，责令其限期内履行完毕上述生效法律文书所确定的义务。因林琪全逾期没有履行，于2018年8月13日依法裁定对林琪全名下位于深圳市龙岗区**************、1302、1303、1304、1305、1306、1307，1308,1309,1310的房地产予以查封，并于2018年10月18日张贴了（2018）粤1521执1105-1号公告，拟对上述房产予以评估拍卖，责令林琪全及使用者自本公告张贴之日起三十日内迁出上述房屋。逾期不迁出，又不书面提出异议的，将依法强制执行。焦小波（案外人）认为，案涉商铺尚处于有效合同租赁期内，根据买卖不破租赁原则，并不影响租赁合同继续执行，于2018年11月12日向海丰县人民法院提出执行异议，海丰县人民法院于2018年12月4日作出（2018）粤1521执异25号执行裁定书，裁定驳回焦小波的异议请求。焦小波对上述裁定不服遂于2018年12月17日向海丰县人民法院提起诉讼，提出上述诉求。一审法院认为，本案的争议焦点是焦小波能否以对案涉抵押物具有租赁权为由排除强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定。案涉房屋抵押权设立于2014年12月30日，而焦小波租赁权设立于2018年6月14日，抵押权先于租赁权，由于本案房屋抵押权设立在先，因而具有优先效力，故此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。焦小波抗辩海丰农商行系同意抵押物出租的，并提供《同意出租证明》，《同意出租证明》没有具写时间，《同意出租证明》上所盖海丰农商行的印章与海丰农商行依法使用的印章大小明显不同，并且焦小波没有提供《同意出租证明》原件，故《同意出租证明》真实性不予确认，焦小波其抗辩理由，依法不予采信。综上，焦小波提出其诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决驳回焦小波的诉讼请求。案件受理费14006.4元，公告费600元，合计14606.4元，由焦小波负担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，海丰农商行原企业名称为海丰县**信用合作联社，于2019年9月30日经汕尾市市*监督管理局核准变更登记。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点为：焦小波能否以具有租赁权为由排除对案涉抵押物的强制执行。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”之规定，在财产所有人将财产先抵押后出租的情况下，承租人依据租赁合同所享有的债权不足以对抗抵押权人的物权。本案中，林琪全与海丰农商行于2015年1月5日签订《个人借款合同》，于2014年12月30日将案涉房产为海丰农商行办理抵押登记以担保上述借款；焦小波与林琪全于2018年6月14日签订《租赁合同》，故租赁权的设立时间晚于抵押权的设立时间。焦小波主张其是案外人华沐公司的股东，其与林琪全的租赁合同是华沐公司与林寿雄于2014年6月9日签订的租赁合同的延续，但焦小波并非是华沐公司与林寿雄签订的租赁合同中的当事人，依据合同的相对性原则，本院对焦小波主张不予支持，故本案不适用“买卖不突破租赁”原则。焦小波主张海丰农商行出具《同意出租证明》认可林琪全出租案涉房屋给焦小波的行为，而《同意出租证明》的原件已提交给房屋租赁办。但海丰农商行对《同意出租证明》予以否认，焦小波亦未能提供证据证实该证明复印件的真实性，应承担举证不能的法律后果，故本院对其主张不予支持。一审法院认定焦小波无法以具有租赁权为由排除对案涉抵押物的强制执行并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人焦小波的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14006.4元，由上诉人焦小波负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 施伟强审 判 员 叶剑亚二〇二〇年八月十七日法官助理 陈珠丹书 记 员 黄思婷附:相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。