重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初4822号原告（反诉被告）：重庆府可餐饮管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙杨路**，统一社会信用代码91500106305286249U。法定代表人:张松,该公司总经理。委托诉讼代理人：余邦河，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱海涛，北京市京师（重庆）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：于永江，男，1989年7月1日出生，汉族，无固定职业，户籍地重庆市梁平县。委托诉讼代理人：傅光进，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶萧晗，重庆海力律师事务所实习律师。原告（反诉被告）重庆府可餐饮管理有限公司(以下简称府可公司)与被告（反诉原告）于永江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）府可公司的委托诉讼代理人余邦河、被告（反诉原告）于永江的委托诉讼代理人傅光进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告府可公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金105000元，并支付房屋占有使用费255500元、管理费41200元、油污处理费300元、水电费18492元、违约金100000元，合计520492元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月27日，被告冒用“程志真”的身份与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定将位于重庆市沙坪坝区某某路某某大厦*号铺面出租给被告，月租金100000元，每月租金单价为100元，月物管费12000元，月油污处理费300元，租赁期共5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，每年递增5%，即第二年租金为105000元/月；被告不按时足额缴纳租金、物管费及水电费给原告，每逾期一天，被告按未付款额1%向原告支付滞纳金，逾期10日仍未交清，则视为被告根本违约，原告有权直接解除合同，并可要求被告支付违约金100000元，且原告不予退还已交租金及保证金；合同期满后或依约解除后，被告如期将租赁物完好退给原告。2018年12月24日和2019年4月7日，原被告分别签订《补充协议》和《再次补充协议》，对被告冒用“程志真”签订合同的事实进行了确认，并分别明确了拖欠2019年1月至3月、4月至6月的房屋租金、物管费、油污处理费的违约事实。因被告未按合同约定在上一期届满前一个月前支付租金，拖欠7月份的租金，原告向被告送达了《房租缴款通知》，在被告仍未支付的情况下，2019年7月21日又送达了《解除通知书》，解除合同，并要求在2019年7月25日结清并腾空房屋交还给原告，但被告拒不交回。2019年8月12日，原告再次要求被告腾空房屋，交回门面，但被告仍不交回。2019年10月13日，原被告签订《门面交回协议》，要求被告在交款后5日内腾空门面交回原告，若不能履行，则按原合同追究被告违约责任，但被告始终拒绝交款。综上所述，为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告于永江辩称，一、被告主体不适格。1、租赁合同相对人非被告。《房屋租赁合同》出租方为原告，承租方为程志真。原告诉状中所述被告冒用程志真身份与原告签订《房屋租赁合同》所述不实，租赁合同附页有程志真身份证复印件，原告作为商业主体，租赁房屋时不至于连承租人身份信息都不审核，有违常理。2、实际承租人亦非被告。案外人胡建明为实际承租人，胡建明承租该物业后以商户名义申请装修，原告知晓并同意其装修，并未对胡建明作为装修申请的主体提出异议，原告为成熟商业主体，不可能谁是承租商户都不知晓。二、原告所诉费用不合理。1、原告在2019年7月21日向被告发出《解除通知书》，并要求被告做费用结算。如果认定被告为承租人，则合同已于2019年7月22日解除，后续没有产生使用费。原告发出解除通知后就锁门，他人无法使用，餐饮设备被原告锁住扣押。因此2019年7月底，实际上原告就通过断水、断电及更换门锁的方式强制收回房屋。2、《门面交回协议》系被告为朋友程志真主动承担义务而签订的，也是根据原告所发解除通知进行结算，已将所有费用固定，并未产生其他费用。3、被告相关餐饮设备被原告扣押，价值几十万，原告处理设备所获款项足以做结算抵扣。4、违约金约定过高，总计结算金额已固定为135792元，违约金应以此为基数按照同期贷款利率计算。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告于永江向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告返还反诉原告保证金100000元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：府可公司于2019年7月21日向于永江发出解除合同通知，但至今未退还保证金100000元。双方已经进行了结算，现府可公司起诉要求于永江承担违约金显然不合理。若保证金系违约金性质，则府可公司主张的违约金过高，府可公司应退还于永江保证金100000元。反诉被告府可公司辩称，1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十四条第三款规定，当事人提起反诉应当在举证期限届满前提出，即使依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条当事人提起反诉也应当在法庭辩论前提出，然而本诉已经在2020年5月宣告法庭辩论结束，因此反诉人现提出反诉没有法律依据。2.即使反诉人有权提出反诉，根据双方的房屋租赁合同第四条的约定，反诉人逾期缴纳租金、物管费、水电费等费用的，府可公司有权要求于永江支付违约金100000元，且保证金不予以退还。3.于永江要求返还保证金的请求实质为对违约金过高的抗辩，根据九民纪要应当由于永江提供证据证明违约金过高，并且于永江在合同履行当中存在多次拖延支付租金的行为，其也在本诉中提出过违约金过高的抗辩，因此应当驳回于永江的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月27日，府可公司（甲方）与程志真（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区沙杨路一路某某大厦*号铺面出租给乙方。一、租赁物状况、租金、租赁期限：房屋建筑面积为1000平方米，月租金100000元（不含税），月租金单价100元/平方米，月物管费12000元，月物管费单价12元/平方米，月油污处理费300元。1.1租赁期限共5年（共60个月），自2018年7月1日起至2023年6月30日止，首年年租金为1200000元。乙方所租赁房屋仅限于经营餐饮，未经甲方允许不得改变用途，否则甲方有权解除租赁合同。1.2免租期1个月，每年递增5%，即第一年100000元/月，第二年105000元/月，第三年110250元/月，第四年115762.50元/月，第五年121550.63元/月。1.3租金按押一付四支付结算：乙方在签订本合同后三个工作日内向甲方交清第一期租期（2018年7月1日至2018年10月31日）租金。逾期未付的，支付违约金100000元；逾期达五个工作日，可解除本合同，要求乙方支付违约金100000元。以后每期租金，应在上一期届满前一个月前付清。1.4物管费按期结算：签订本合同之日付清第一期（2018年7月1日至2018年10月31日）物管费，以后每期物管费应当与房租租金一起交纳。1.5水、电、气费，另行计算，在每月第20-25日之内足额交付甲方。电：1.5元/度，水：5元/吨。1.6天然气乙方自行申请安装，合同终止后应无偿过户给甲方。1.7空调及摄像设备由乙方使用并自行维护维修，合同终止后完好交给甲方。第二条、保证金、转租和装修2.1本合同签订后三个工作日内，乙方一次性向甲方交纳履约保证金100000元。逾期支付的，每日按未付保证金1%支付滞纳金。逾期超过10个工作日未付清的，甲方有权解除本合同，并可要求乙方支付违约金100000元。2.2乙方应妥善保管票据，供双方续约合同时进行审定。2.4租赁期内，乙方不得以任何形式将房屋整体转租或分零转租。若发现乙方私自转租，甲方有权直接解除合同，并有权要求乙方支付违约金100000元。第三条、甲方权利义务3.1甲方应及时提供符合合同约定的租赁物给乙方使用，甲方应在2018年7月1日前移交租赁物。否则，每逾期一天，甲方按月租金1%向乙方支付违约金，逾期10日仍未移交房屋的，则视为甲方根本违规，乙方有权解除合同，要向乙方支付违约金50000元。3.6如乙方不按时足额交纳租金的，甲方有权解除本合同并要求乙方承担相应违约责任。3.7如乙方拒不按时交纳租金或物管费或水电气费用的，甲方有权暂停乙方供水、供电、供气、空调等，直到乙方在期限内补足租金。甲方前述行为不视为违约行为，造成损失乙方自行承担，且乙方仍应支付停水停电期间的租金。3.8除本合同特别约定之外，凡因乙方原因造成甲方单方解除本合同的，甲方不予退还乙方所交纳租金及保证金。若甲方严重违约或根本违约，造成乙方单方解除本合同的，甲方应承担相应违约责任。第四条、乙方权利义务4.1乙方应按照本合同约定，按时足额缴纳租金、物管费及水电费给甲方，否则，每逾一天，乙方按未付款额1%向甲方支付滞纳金，逾期10日仍未交清，则视为乙方根本违约，甲方有权直接解除本合同，并可要求乙方支付违约金100000元，且甲方不予退还乙方已交租金及保证金。但本合同特别约定除外。4.2合同期满或依约解除后，乙方应如期将租赁物完好退还甲方。4.4乙方不得改变租赁房屋的用途，不得进行违法经营活动，未经甲方同意不得将承租房屋擅自转租他人，不得将承租房屋为他人提供担保。第六条、合同续订条件及合同终止后房屋的交接6.3.1合同期届满或合同解除（终止）后，如乙方未按时腾房移交，甲方有权停水、停电、停气、停空调等。乙方逾期腾房的，逾期每日按日租金双倍支付甲方房屋占用费，若甲方还有其他损失的，乙方负责全部赔偿。6.3.2乙方认同：合同期届满或合同解除（终止）后，如乙方未按时腾房移交，甲方也有权直接收回房屋或进入房屋或换锁，就房屋尚留物品，视为乙方自愿放弃之物，无需通知乙方，甲方可以作垃圾处理予以丢弃，也可以变卖且所得归甲方所有。甲方前述行为不作为违约或侵权，且甲方不对乙方作任何赔偿或补偿。第七条、其他约定7.5合同尾部甲乙双方的联系地址、联系电话均为双方履行本合同相关事项而相互联系的唯一通讯方式。甲方向乙方送达文书，若出现诸如地址不详、查无此人、查无此地址、拒签收、其他无法送达的情形，均视为法律文书从邮寄之日已送达乙方。双方约定，除特别约定外，本合同涉及仲裁、诉讼的，仲裁机关、法院可以将合同尾部联系地址和电话作为送达地址和联系方式。若其中一方通讯方式变更，应立即书面通知对方。未经通知对方的，若处理履行、解除或终止本合同有关事宜而需要送达文书，或产生相关争议，有关通知、函告以该联系地址进行联系，视为通知有效送达。7.7本合同一式二份，甲乙双方各执一份，本合同自签字或盖章后生效，各份具有同等法律效力。合同尾部乙方签写的地址为重庆市江北区观音桥红鼎国际B座7-6。合同签订后，于永江支付了租金以及保证金100000元。2018年12月24日，府可公司(甲方）与于永江（乙方）签订《补充协议》，该协议载明由于乙方自身经营出现问题，现与甲方友好协议，达成如下协议：一、原由于永江用程志真身份证（身份证号：5002281994********）签订的重庆市沙坪坝区某某路某某大厦*号铺面的《房屋租赁合同》由乙方全部负责。二、原合同的租金费用由乙方结算到2018年12月31日。三、2019年1月1日至2019年3月31日租金210000元、物管费36000元、油污处理费900元，乙方一次性缴清给甲方。四、上述租金费用均不含税，税由乙方承担，暂时存于张松账上，待乙方将税金缴齐及提供准确开票信息后，由甲方开具发票。五、2019年3月1日前决定乙方是否继续经营，若继续经营则按照2018年5月27日签订的《房屋租赁合同》内容继续执行；若乙方确定不再继续经营，必须在2019年4月1日前将房屋清空，退还甲方，原合同的保证金不得退回。六、若2019年3月31日，乙方既不执行原合同，又不退还房屋，甲方将按每日双倍租金计算给乙方，直到搬出退还房屋为止；若逾期十日，乙方还未退还房屋给甲方，甲方将停电、停水，将室内所剩物品变卖或当做垃圾清除，收回房屋。七、2018年5月27日签订的某某大厦*号铺面《房屋租赁合同》作为本协议的重要附件。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自签字或盖章后生效，各份具有同等法律效力。2019年4月7日，府可公司(甲方）与于永江（乙方）签订《再次补充协议》，该协议载明由于乙方自身经营出现问题，现与甲方友好协议，达成如下协议：一、原由于永江用程志真身份证（身份证号：5002281994********）签订的重庆市沙坪坝区某某路某某大厦*号铺面的《房屋租赁合同》由乙方全部负责。二、前次补充协议已执行到期满，应乙方请求再顺延三个月，甲方表示同意。三、2019年4月1日至2019年6月30日租金210000元、物管费36000元、油污处理费900元，乙方一次性缴清给甲方。四、上述租金费用均不含税，税由乙方承担，暂时存于张松账上，待乙方将税金缴齐及提供准确开票信息后，由甲方开具发票。五、2019年5月31日前决定乙方是否继续经营，若继续经营则按照2018年5月27日签订的《房屋租赁合同》内容继续执行；若乙方确定不再继续经营，必须在2019年6月30日前将房屋清空，退还甲方，原合同的保证金不得退回。六、若2019年3月31日，乙方既不执行原合同，又不退还房屋，甲方将按每日双倍租金计算给乙方，直到搬出退还房屋为止；若逾期十日，乙方还未退还房屋给甲方，甲方将停电、停水，将室内所剩物品变卖或当做垃圾清除，收回房屋。七、2018年5月27日签订的某某大厦*号铺面《房屋租赁合同》作为本协议的重要附件。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自签字或盖章后生效，各份具有同等法律效力。2019年7月21日，府可公司通过EMS全球邮政特快专递向于永江身份证地址重庆市梁平县某某村*组*号，向于永江留在合同上的地址重庆市渝北区某某大道某某社区*号各邮寄《解除通知书》一份，该通知书载明：于永江你在2018年5月27日用程志真的身份证签订的重庆市沙坪坝区某某路某某大厦*号铺面的《房屋租赁合同》，由于你方违背了合同第一条第1.3款“以后每期租金应在上一期届满前一个月前付清”及第三条第3.6款、第四条第4.1款，拖欠租金物管费已达51天，现我方决定2019年7月21日与你解除《房屋租赁合同》，请你于2019年7月25日前来我司结清所欠费用，腾空房屋交还我司，否则我司将根据合同第六条第6.3.2款规定直接收回房屋，房内尚留物品视为乙方自愿放弃之物，无需通知乙方，甲方可以作为垃圾处理。2019年7月22日，于永江收到了该《解除通知书》。府可公司、于永江均认可《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除。2019年8月12日，被告府可公司通过EMS全球邮政特快专递按上述地址向于永江发出《腾空门面告知函》。2019年8月12日，被告府可公司通过EMS本埠特快专递向地址为重庆市江北区某某*座*沙坪坝程尊餐饮店的程志真发出《腾空门面告知函》。该告知函主要内容为，程志真、于永江：限你处于该函件发出之日起3日内按照合同的约定腾房移交，并缴清所欠房租，物管及水电费（包含依约解除的其他费用），否则我处将依法律规定和依合同约定自行组织清场并收回房屋，所产生的所有费用和损害，均由你方承担。2019年10月13日，府可公司（甲方）与于永江（乙方）签订《门面交回协议》，该协议约定：甲、乙双方于2018年5月27日签订重庆市沙坪坝区某某路某某大厦*号铺面的《房屋租赁合同》，由于乙方完全责任不能继续履行《房屋租赁合同》，现达成乙方交回门面给甲方的协议，条款如下：1、乙方补交2019年7月份租金105000元、管理费12000元、油污处理费300元、2019年6月20日至2019年8月19日水电费18492元，合计135792元。2、天然气户头由乙方在一个月内无偿过户至甲方名下（或指定的人名下）。3、签订本协议后，当天交款后5日内腾空门面交回给甲方，超过5日，所有物品将由甲方作垃圾处理。4、若乙方不能履行本协议，甲方将按原《房屋租赁合同》追究乙方的违约责任。5、乙方所交各项费用为甲方净收费用暂收于张松账上，乙方补交完所有税费后，甲方为乙方开具发票。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。但于永江并未按照上述协议履行相应的义务，因此府可公司诉至法院，要求判如所请。审理中，于永江提交《店面转让协议书》、《装修申请表》、《装修施工许可证》、《沙坪坝区户外招牌设置备案登记表》，均为复印件，证明府可公司知晓并表示认可于永江转租房屋，租金、管理费、水电费、油污处理费及违约金应由实际承租人胡建明承担。府可公司认为上述证据均为复印件，真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。于永江还举示府可公司在（2019）渝0106民初26346号民事案件开庭时出具的一份《承诺书》，该承诺书系案外人胡建明于2019年10月22日出具给府可公司的，该承诺书载明：“2019年10月13日上午10点左右，我胡建明、王**夫妇前往某某路*号某某大厦*楼商场铺面阻止重庆府可餐饮有限公司的租户装修并与租户发生抓扯，导致租户无法施工……我们还承诺5日内搬完自己的物品，超过5日后余下的物品，府可公司可做垃圾处理”。证明双方租赁合同已经解除，其之后的损失都由案外人胡建明造成。府可公司没有退还保证金，还额外主张违约金，因此违约金过高。府可公司对该证据的真实性没有异议，但不认可证明目的。1.府可公司主张的费用截止时间为2019年10月13日，并未主张之后的损失，该承诺书中描述的内容是2019年10月13日上午案外人阻碍经营之后作出的承诺。2.该承诺书也不能证明府可公司违约金过高。另府可公司自称2019年10月24日收回案涉房屋，并于收回后转租出去。本院认为，《房屋租赁合同》形式上系府可公司与程志真签订的，但于永江与府可公司达成《补充协议》同意承担《房屋租赁合同》的全部责任。故《房屋租赁合同》、《补充协议》、《再次补充协议》、《门面交回协议》均系府可公司、于永江双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。该协议对双方均有约束力，双方应按合同约定履行相应的义务。《门面交回协议》中约定“乙方补交2019年7月份租金105000元、管理费12000元、油污处理费300元、2019年6月20日至2019年8月19日水电费18492元，合计135792元”。因此，府可公司主张的2019年7月租金105000元、管理费12000元、油污处理费300元、水电费18492元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于2019年8月至2019年10月13日期间的房屋占用使用费及物管费。虽然《门面交回协议》中未明确约定房屋占有使用费，但《门面交回协议》中约定于永江应于该协议签订后5日内腾空门面，由此可见截至2019年10月13日，于永江尚未将案涉房屋交回给府可公司。府可公司、于永江认可《房屋租赁合同》已于2019年7月22日解除，并约定2019年7月的租金为105000元，因此府可公司有权主张2019年8月1日至2019年10月13日期间的房屋占用使用费以及物管费，即于永江应向府可公司支付2019年8月1日至2019年10月13日期间的房屋占用使用费254032.26元（105000元+105000元＋105000元÷31天×13天）以及物管费29032.26元（12000元+12000元＋12000元÷31天×13天），共计283064.52元。于永江抗辩2019年7月底府可公司就已经强制收回房屋，但是并未提供证据，故于永江的该抗辩，本院不予采纳。关于违约金。《房屋租赁合同》中约定“4.1乙方应按照本合同约定，按时足额缴纳租金、物管费及水电费给甲方，否则，每逾一天，乙方按未付款额1%向甲方支付滞纳金，逾期10日仍未交清，则视为乙方根本违约，甲方有权直接解除本合同，并可要求乙方支付违约金100000元，且甲方不予退还乙方已交租金及保证金。但本合同特别约定除外”。于永江未按约支付租金、物管费、油污处理费已构成违约，府可公司按照约定有权主张违约金。违约金的性质主要是补偿性，有限度地体现惩罚性的特点，对于永江应当承担的违约金数额，应当以府可公司所遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，府可公司自认2019年10月24日收回涉案房屋，于2019年10月24日后再次出租了涉案房屋，故原告的房屋主要损失为房屋空置期间的租金。因违约金除弥补损失外还有惩罚的功能，故违约金可适当高于实际损失。因此，本院认为将违约金调整为50000元为宜。关于保证金。府可公司收取了于永江交纳的保证金100000元，2019年7月22日《房屋租赁合同》已经解除，府可公司应退还于永江保证金100000元。府可公司抗辩因于永江违约此时保证金转化为违约金，因此该保证金100000元不应予以退还。根据《房屋租赁合同》约定于永江未按约支付租金、物管费等费用，府可公司有权主张违约金并不退还保证金。不退还保证金的确是承担违约责任的一种方式，实际上与违约金的性质一致，但鉴于上述阐述，50000元的违约金足以弥补府可公司的损失，故府可公司的抗辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：限被告（反诉原告）于永江于本判决书发生法律效力后3日内支付原告（反诉被告）重庆府可餐饮管理有限公司2019年7月租金105000元、管理费12000元、油污处理费300元、水电费18492元，共计135792元；限被告（反诉原告）于永江于本判决书发生法律效力后3日内支付原告（反诉被告）重庆府可餐饮管理有限公司2019年8月1日至2019年10月13日期间的房屋占用使用费254032.26元以及物管费29032.26元，共计283064.52元；限被告（反诉原告）于永江于本判决书发生法律效力后3日内支付原告（反诉被告）重庆府可餐饮管理有限公司违约金50000元；限原告（反诉被告）于本判决书发生法律效力后3日内退还被告（反诉原告）重庆府可餐饮管理有限公司保证金100000元；驳回原告（反诉被告）重庆府可餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）于永江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9006元，减半收取计4503元，由原告重庆府可餐饮管理有限公司负担403元，被告于永江负担4100元。反诉案件受理费2300元，减半收取计1150元，由反诉被告重庆府可餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  马晓敏二〇二〇年八月二十五日书记员  乔丹丹