广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3998号上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区食品企业集团公司，住所地：惠州市惠阳区******。法定代表人：钟远东，总经理。委托诉讼代理人：马育夫，广东铸铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市锦兴隆实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区***********。法定代表人：张某1。上诉人惠州市惠阳区食品企业集团公司与被上诉人惠州市锦兴隆实业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市惠阳区食品企业集团公司上诉请求：一、依法判决支持履约保证金376740作为违约金不予退还的诉讼请求。二、依法判决支持自拖欠日起按拖欠租金772760元每日千分之一向原告支付违约滞纳金至欠租付清之日的诉讼请求（暂计至本案起诉日为636820元）。三、依法判决支持自2020年1月1日起按每月125580元向原告支付房屋占用费至实际腾房交还原告之日止的诉讼请求。四、依法判决支持原告全部律师费损失的诉讼请求。五、本案上诉费用由被上诉人承担。（上诉请求金额共计为1052610元）事实和理由：一、关于履约保证金作为违约金不予返还的问题。违约金作为对违约行为的一种惩罚，并不以违约行为是否造成损失为前提，只要发生违约行为，违约方就应按约定向对方支付约定违约金。双方《租赁合同》第4.5条约定“租赁期不满或违约的，则不予退还”、第7.4条约定“逾期一个月未付清租费的，甲方有权解除合同，并没收乙方保证金”。一审判决以“违约滞纳金已足于弥补原告经济损失”为由不予支持该诉讼请求，没有尊重合同当事人关于违约责任的合法约定，也违反了《合同法》第114条关于违约金的有关规定。二、关于支付违约滞纳金的问题。双方《租赁合同》第7.3条约定了欠缴租金应支付滞纳金（违约金）的方式，不管拖欠年租金还是月租金，均应按每日千分之一支付违约滞纳金至欠租付清之日。被告在一审过程中并未对支付违约滞纳金提出任何抗辩，足于证明合同双方并不存在“违约责任约定不明”的争议。一审判决以“约定不明”为由改变合同当事人关于违约滞纳金的支付方式，没有事实依据和法律依据。三、关于支付房屋占用费的问题。按照可以预计的本案合理审判期限，被告已经不可能在终审判决生效前腾房移交租赁房屋，必然会发生占用房屋的事实。事实上自2020年1月1日起，已经发生合同解除后被告占用房屋的事实。所以，原告该诉讼请求合情合理，有事实依据。为避免另案诉讼增加讼累，请求二审法院依法支持支付房屋占用费的诉讼请求。四、关于支付律师费损失的问题原告与律所《民事委托代理合同》约定的支付方式是：合同签订之日支付50%即39050元，一审判决后付清剩余50%。代理合同该约定并不违反法律规定，且按该约定剩余的50%律师费是必然会发生的费用，一审判决仅支持实际支付的50%而未支持按代理合同合法约定且必然会发生的50%，明显是不恰当的。特此提起上诉，请依法判决。被上诉人惠州市锦兴隆实业有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审原告惠州市惠阳区食品企业集团公司向原审法院起诉请求：1、解除原、被告于2017年12月14日签订的《租赁合同》，保证金作为违约金不予返还；2、被告将惠州市惠阳区**********的租赁物业腾房交还原告；3、被告向原告支付拖欠租金1972760元并自拖欠日起按每日千分之一向原告支付违约滞纳金至欠租付清之日止（暂计至2019年6月18日止为636820元）；4、被告自2020年1月1日起按每月125580元向原告支付房屋占用费至实际腾房交还原告之日止；5、判令被告支付原告律师费损失78100元；6、判令本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2017年12月14日，原、被告签订《租赁合同》约定，原告将位于惠州市惠阳区**********原鲁惠大酒店所在物业1楼394.21㎡及4-11楼4584.85㎡出租给被告使用；被告有权在租用过程中对租用标的进行装修，但必须无条件自费修复好租用标的的一二楼中空大堂及整栋物业有关内外墙渗水、墙面/体剥落、门窗、上下楼梯等等的质量及外观问题，…，且若按规定须满足消防等规定的开业条件进行装修使用的，由被告负责，原告予以协助；租赁期限为2018年1月1日至2027年12月31日共计10年，本合同签订之日起至2018年2月28日的2个月为免租期，从2018年3月1日正式计租，2018年1月1日至2019年12月31日初始租金每月总额125580元/月，租金每2年在前一阶段租金总额的基础上按6%的标准递增，2020年1月1日至2021年12月31日租金每月总额133114.8元等；租金支付方式为2018年1月31日前被告向原告付清至2018年12月31日止的一年租金扣除两个月免租期合计1255800元，2019年1月5日前被告向原告付清至2019年12月31日止的一年租金合计1506960元，2020年1月起每月5日前按月支付当月租金；被告在签订本租赁合同时应向原告缴纳相当于3个月租金的履约保证金共计376740元；原告在2017年12月13日按原鲁惠大酒店清场交付后的现状出租并交付给被告使用；如本月5日前仍未缴清费用的，从第6日起被告应向原告支付滞纳金（滞纳金=被告当月按应缴总费用额×千分之一×欠缴天数），被告逾期一个月未付清租费的，原告有权解除合同并没收被告的保证金；被告违法本合同约定造成原告实际损失的，需承担因此所产生的一切追索损失，包括但不仅限于诉讼费、保全费、差旅费、律师费等费用。2017年12月13日原、被告签订了《租赁房屋移交确认书》。另查明，2018年3月6日、2018年6月7日、2018年12月20日、2019年3月12日原告分别向被告出具《租金追缴通知书》追缴欠付租金，被告均已签收。2019年1月17日原告委托广东铸铭律师事务所向被告出具《律师函》催收所欠租金，被告已签收该《律师函》。2019年1月30日被告向原告出具《还款承诺函》载明“我方欠贵司房租款项现作如下承诺：2018年仍欠房租50.58万元，计划分两期还清：2019年3月30日前还20万元；2019年4月30日前还余下30.58万元。如有违反，愿意承担相应的法律责任。”2019年8月13日被告向原告出具《付款计划》载明因资金运作困难，对欠付的租金作出如下付款计划：2019年8月31日前付30万元，2019年10月31日前付50万元，剩余租金欠款在2019年12月31日前付清。另，原告提交《民事委托代理合同》、发票、转账记录等证明其为本案聘请律师，律师代理费为78100元，目前已支付39050元。再查明，被告租赁涉案物业后向原告支付租金的情况如下：2018年2月9日支付50000元、2018年2月12日支付50000元、2018年3月28日支付100000、2018年4月26日支付100000元、2018年6月25日支付100000元、2018年7月28日支付100000元、2019年1月17日支付50000元、2019年1月30日支付200000元、2019年4月24日支付40000元、2019年6月20日支付50000元、2019年8月31日支付150000元，共计990000元。上述事实有原告营业执照、被告营业执照、租赁合同及移交确认书、房产证、追缴租金通知书、律师函、还款承诺函、委托代理合同及发票、银行转账明细、发票等及庭审陈述为据。原审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于原告诉请解除案涉《租赁合同》的问题。根据案涉《租赁合同》的约定，被告逾期一个月未付清租费的，原告有权解除合同并没收被告的保证金。现被告拖欠应付给原告的租金已远超一个月期限，故原告诉请解除案涉《租赁合同》有事实和法律依据，原审法院予以支持。案涉《租赁合同》解除后，原告可收回案涉租赁物业，但应当给予合理期间给被告腾空房屋。关于原告诉请被告支付租金及违约滞纳金的问题。首先，对于被告尚欠原告的租金金额。根据案涉《租赁合同》及原审法院查明的租金缴纳情况可知，被告应于2018年1月31日付清2018年租金1255800元，2019年1月5日前付清2019年租金1506960元，从签订合同至今，被告已实际缴纳租金990000元，故被告尚需支付原告2018年、2019年的租金合计1772760元。其次，对于违约滞纳金的问题。案涉《租赁合同》约定，如本月5日前仍未缴清费用的，从第6日起被告应向原告支付滞纳金（滞纳金=被告当月按应缴总费用额×千分之一×欠缴天数）。即案涉《租赁合同》仅对按月缴纳租金的情况约定了滞纳金，对于按年缴纳租金的情况未约定滞纳金的计算方式，属约定不明，原审法院酌定案涉违约滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算为宜。即被告应向原告支付滞纳金：以1255800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年2月1日计至2018年2月8日；以1205800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年2月9日计至2018年2月11日；以1155800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年2月12日计至2018年3月27日；以1055800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年3月28日计至2018年4月25日；以955800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年4月26日计至2018年6月24日；以855800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年6月25日计至2018年7月27日；以755800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年7月28日计至2019年1月5日；以2262760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年1月6日计至2019年1月16日；以2212760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年1月17日计至2019年1月29日；以2012760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年1月30日计至2019年4月23日；以1972760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年4月24日计至2019年6月19日；以1922760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年6月20日计至2019年8月30日；以1772760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年8月31日计至付清之日止。再次，对于2020年1月1日起的租金，由于该部分租金尚未发生且未到合同约定的支付期限，原审法院对原告诉请被告支付2020年1月1日起的租金不予支持，待该部分租金实际发生后，原告可另行主张权利。关于应否没收保证金376740元的问题。按合同约定，被告逾期支付租金应向原告支付违约滞纳金（实为违约金）及原告没收保证金，原审法院认为违约滞纳金（实为违约金）已足以弥补原告损失，故原告请求没收被告保证金376740元，不予支持。关于律师费的问题。原告诉请被告支付律师费，有《租赁合同》、《民事委托代理合同》、发票、转账记录等为据且未违反《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，原审法院予以支持，但应以原告实际支付数额39050为准。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告惠州市惠阳区食品企业集团公司与被告惠州市锦兴隆实业有限公司于2017年12月14日签订的《租赁合同》。二、被告惠州市锦兴隆实业有限公司自本判决生效之日起30日内腾空案涉租赁物业交还给原告惠州市惠阳区食品企业集团公司。三、被告惠州市锦兴隆实业有限公司自本判决生效之日起30日内向被告惠州市惠阳区食品企业集团公司支付拖欠的2018年、2019年租金共计1772760元及滞纳金（以1255800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年2月1日计至2018年2月8日；以1205800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年2月9日计至2018年2月11日；以1155800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年2月12日计至2018年3月27日；以1055800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年3月28日计至2018年4月25日；以955800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年4月26日计至2018年6月24日；以855800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年6月25日计至2018年7月27日；以755800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年7月28日计至2019年1月5日；以2262760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年1月6日计至2019年1月16日；以2212760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年1月17日计至2019年1月29日；以2012760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年1月30日计至2019年4月23日；以1972760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年4月24日计至2019年6月19日；以1922760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年6月20日计至2019年8月30日；以1772760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年8月31日计至付清之日止）。四、被告惠州市锦兴隆实业有限公司自本判决生效之日起30日内向被告惠州市惠阳区食品企业集团公司支付律师费39050元。五、驳回原告惠州市惠阳区食品企业集团公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28301元（原告已预交），由被告惠州市锦兴隆实业有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是上诉人能否没收被上诉人缴纳履约保证金以及被上诉人应否支付实际腾退房屋前的占用费的问题。本院认为，履行保证金并非定金，法律上并不适用违约罚没规则，其法律意义在于保障出租人切实收到租金等合法权益。被上诉人构成违约，涉案合同既约定了违约金条款，又约定没收其履行保证金条款，原审支持了上诉人违约金的诉求，违约金足以弥补其损失，故上诉人诉求没有履行保证金不予支持。原审判决支持了上诉人关于2018年、2019年期间的租金，上诉人诉求被上诉人支付2020年1月1日起至实际腾房之日的占用费理由充分，予以支持，被上诉人应当从2020年1月1日起按照133114.8元/月支付涉案房屋的占用费至实际交还房产给上诉人之日止。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3133号民事判决第一、二、三、四项判决和诉讼费用分担部分；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3133号民事判决第五项；三、惠州市锦兴隆实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起30日内向惠州市惠阳区食品企业集团公司支付房屋占用费（占用费计算方式：从2020年1月1日起按照133114.8元/月计算至返还房屋给惠州市惠阳区食品企业集团公司之日止）；四、驳回惠州市惠阳区食品企业集团公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费28301.44元（上诉人已预交），由惠州市惠阳区食品企业集团公司承担18301.44元，由惠州市锦兴隆实业有限公司承担10000元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年八月二十一日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩