黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0113民再2号原审原告：李斌，女，1960年10月29日出生，汉族，退休工人，现住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：张宝元，黑龙江龙洋律师事务所专职律师。原审被告：双城市宏兴房地产开发有限公司，住所地:哈尔滨市双城区治国街东南阳光********商服。法定代表人：李福会，职务：总经理。原审原告李斌与原审被告双城市宏兴房地产开发有限公司(以下简称宏兴公司)确认合同有效纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）黑0113民初4374号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，以(2019)黑0113民监9号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告李斌及其委托诉讼代理人张宝元到庭参加诉讼，原审被告宏兴公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告李斌在再审中的诉讼请求为：1、请求确认原审原、被告签订的《房屋买卖合同》及《哈尔滨市商品房买卖合同书》有效并交付使用；2、本案诉讼费及实际支出费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年6月16日在被告处购买灏丽新城二期13栋-15栋中间附房一座，并已按照约定付清全部款项，双方约定于2017年12月交付该房屋钥匙，但被告方至今未交付房屋给原告方，经双方多次协商未果，故原告诉讼至法院。原审被告宏兴公司未到庭，未提交书面答辩意见。李斌向本院起诉请求：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同有效并交付使用；2、延迟交付房屋所产生的各项损失由被告承担另行追加诉讼请求；3、本案诉讼费及实际支出费用由被告承担。本院原审认定案件事实：原告于2017年6月16日在被告处购买灏丽新城二期13栋-15栋中间附房一座，双方签订《房屋买卖合同》一份，合同上约定：被告宏兴公司灏丽新城项目部将灏丽新城二期13栋-15栋中间附房一座，含地下室(层高2.8米面积562.3平方米，天台做好不锈钢扶手、排烟、防水、消防通道)、一层(层高3.6米面积562.3平方米)、二层(层高3.2米面积562.3平方米)、三层(层高3米面积388平方米、以上面积以房产测量为准多退少补)卖给原告李斌，总金额670万元。合同签订后，原告付款350万元，双方约定2017年12月房屋交钥匙。原、被告双方于当日又签订《商品房买卖合同书》一份。2018年9月6日，双方协商加价30万元，原告同意并将30万元加价款交给被告，2018年10月8日，原告将全部购楼款交付给被告，并由被告出具700万元收据一张。现房屋已建成，但被告方至今未交付房屋给原告，经双方多次协商未果，故诉至法院，请求确认原、被告房屋买卖合同有效并交付使用。本院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告李斌与被告宏兴公司签订了商品房买卖合同书，并已向被告交纳了该房屋全部房款，原告李斌与被告宏兴公司所签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，房屋已建成，被告宏兴公司应按照约定交付房屋。本院原审判决：一、原告李斌与被告双城市宏兴房地产开发有限公司于2017年6月16日所签订的《商品房买卖合同书》有效；二、被告双城市宏兴房地产开发有限公司于判决生效后10日内交付原告购买的灏丽新城二期13栋-15栋中间附房一座。案件受理费100.00元减半收取计50.00元，由被告双城市宏兴房地产开发有限公司负担。本院再审期间，原审原告李斌为证明其诉讼主张成立，向本院举示证据情况如下：证据1、《房屋买卖合同》一份，拟证明：2017年6月16日，原审原告与原审被告签订《房屋买卖合同》，约定将灏丽新城二期13栋-15栋中间附房一座，含地下室卖给李斌，总金额670万元。证据2、《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份，拟证明：2017年7月10日，原审原告与原审被告协商将案涉房屋层高加高，并增加购房款30万元后，签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，明确了房屋为13栋-15栋中间的3层房产，建筑面积1520平方米，价款为700万元。证据3、授权委托书复印件一份，拟证明：2013年9月28日，原审被告出具授权委托书，授权郭富军就灏丽新城项目全权代表宏兴公司处理一切事宜。证据4(组)、2017年6月16日的工商银行转账凭证二份、农业银行回单一份、建设银行转账凭条二份、收据一份，拟证明：2017年6月16日，由孙某通过工商银行向原审被告指定账户付款40万元，取现50万元交付给原审被告；由林某通过农业银行向原审被告指定账户转账60万元；由林某通过建设银行向原审被告指定账户转账200万元，收到上述款项后，原审被告为原审原告出具350万元的收据。证据5(组)、2017年6月19日林某在双城区农村信用合作联社取款明细一份、收据一份，拟证明：2017年6月19日，原审原告的妹夫林某在双城区农村信用合作联社取款16万元，连同林某所经营商店的营业现金14万元，一同交付给原审被告；原审被告为原审原告出具了30万元的收据。证据6(组)、2017年7月10日林某的建设银行交易明细一份、收据一份、案涉房屋的图纸复印件四张，拟证明：2017年7月10日，原审原告的妹夫林某自建设银行处取款50万元交付给原审被告；原审被告为原审原告出具50万元的收据，收据背面备注有案涉房屋的各层层高，该款项中的30万元为原审原告针对案涉房屋要求调整层高所追加购房款。证据7(组)、2017年8月10日白某1的工商银行取款凭证一份、林某的农村信用社取款凭证一份、收据一份，拟证明：2017年8月10日，原审原告的丈夫白某1在工商银行取款10万元、原审原告的妹夫林某在农村信用社取款30万元交付给原审被告；原审被告为原审原告出具40万元的收据。证据8(组)、2018年9月6日的工商银行取款凭证一份、收据一份，拟证明：2018年9月6日，原审原告的丈夫白某1从银行卡中取款30万元交付给原审被告，原审被告为原审原告出具30万元的收据。证据9、2018年10月8日原审被告出具的200万元收据一份，拟证明：2018年10月8日，原审原告帮助原审被告承担对案外人赵某的200万元债务，原审被告为原审原告出具了200万元的收据。证据10、2018年10月8日原审被告出具的700万元收据一份，拟证明：2018年10月8日，案涉房屋购房款700万元已经付清，原审被告为原审原告出具了700万元的收据。证据11、（2018）黑0111民初935号民事判决书复印件一份(下载于中国裁判文书网)，拟证明：张桂秋为双城灏丽新城项目财务人员；郭富军为灏丽新城项目开发人员。证据12、案涉房屋现场照片5张（拍摄于2020年5月15日），拟证明：案涉房屋整体已经完工，具备交付使用的条件。证据13、双城区房产住宅局出具的《联机备案情况》复印件一份，拟证明：案涉房屋已办理联机备案。证据14、证人孙某出庭作证，证言内容为：我家老板娘李斌买房子有俩笔钱是我汇的，汇给张艳秋的，时间记不清楚了，总共汇了多少钱也记不清楚了，但是汇款单上有我的签字。总共汇了几笔钱我也忘记了。在工行等几个银行都汇过款，具体银行我记不清楚了。证据15、证人林某出庭作证，证言内容为：2017年6月16日我在建行取出200万元，直接汇给灏丽新城的财务张桂秋，当天在农行取出60万汇给张桂秋了，2017年6月19日我在信合取出16万，在家里拿14万一共30万给李斌了。2017年7月10日在建行取出50万交给李斌了。2017年8月10日在信合取出30万交给李斌了，一共370万。证据16、证人白某1出庭作证，证言内容为：灏丽新城拐角的房子是我家买的，大约三年前买的，当时花了700万元，钱都是我家付的，都是服务员来回帮着跑的。证据17、证人李某出庭作证，证言内容为：灏丽新城二期的房子是我跟我姐一起买的，具体位置13-14中间的商服，钱我俩一人一半，钱都是通过我丈夫林某交付的，我大约给付了350万，房子最后的票子开的是我和白某2的名字，开票子是我本人去的，在灏丽新城售楼处开具的。证据18、证人赵某出庭作证，证言内容为：李斌二年前购买的灏丽新城的房屋，交的全款，我当时在场，在灏丽新城售楼处交的钱，我当时是供货商，我听郭富军说这个楼是给李斌私人定制的，当时定价700万，李斌当时交款200万，我当时是给灏丽供钢材，当时我交了一部分入场费，材料款和入场费当时大约是200万元，郭富军让李斌给我200万元，郭富军给李斌开的全款发票，现在李斌还没给我这200万元，但是给我出欠条了，说等房子落户之后给我，条我现在找不到了。因为我们是朋友特别相信她们，要是不信任她我不能同意把账转到李斌这。证据19、证人白某2出庭作证，证言内容为：灏丽新城13-15的商服是我家购买的。因原审被告宏兴公司未到庭，无法对原审原告举示的证据进行质证，本院对原审原告举示的证据综合分析认定如下：证据1、2的合同均有李斌以及郭富军的签名，并盖有宏兴公司灏丽新城项目部的公章，与证据3宏兴公司给郭富军出具的授权委托书以及证据11生效判决书认定的郭富军系灏丽新城项目开发人员的事实之间能够形成证据链条，证明原审原告在原审被告处购买房屋的事实；证据4收据中的交款人为李斌、上有宏兴公司现金收讫章、宏兴公司灏丽新城项目部印章以及郭富军的签名、收款事由为“购灏丽新城二期门市款”，汇款凭证上日期均为2017年6月16日、收款方均为张桂秋，结合证据11生效判决认定的张桂秋系灏丽新城项目部财务人员的事实以及证人孙某、林某、白某1的证言，能够认定原审原告在合同签订当日向原审被告交付了购房款350万元的事实；证据6收据中的交款人为李斌、上有宏兴公司现金收讫章、宏兴公司灏丽新城项目部印章以及郭富军的签名、收款事由为“收到购房款”，并在背面注明了层高以及追加叁拾万元购房款的情况，结合案涉房屋的设计图纸，能够证明双方买卖房屋的真实意思表示以及原审原告于2017年7月10日交付购房款50万元的事实；证据5、7、8的收据中交款人均为李斌，上有宏兴公司现金收讫章、宏兴公司灏丽新城项目部印章以及郭富军的签名、且注明了系“购买门市款”，收据出具的日期与银行取款凭证上的日期一致，并有证人孙某、林某、白某1的证言相佐证，能够证明原审原告分别于2017年6月19日向原审被告交付购房款30万元、2017年8月10日向原审被告交付购房款40万元、2018年9月6日向原审被告交付购房款30万元的事实；证据9的收据中交款人为李斌、上有宏兴公司现金收讫章、宏兴公司灏丽新城项目部印章以及郭富军的签名、收款事由为“收到13号楼-15号楼中间S3门市款，该门市款全部结清”，结合证人赵某的证言，说明此款系以债务转移的形式交付的，《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，本案中郭富军将其对赵某的债务转移给李斌，且赵某作为郭富军的债权人同意将此笔债务转移给李斌，郭富军亦认可并给李斌出具收据，符合上述法律规定，能够证明原审原告以替原审被告承担对案外人赵某的债务的形式向原审被告交付购房款200万元并已付清全部购房款的事实；证据10的收据上交款单位名为“李某、白某2”、上有宏兴公司财务收讫章、宏兴公司灏丽新城项目部印章以及郭富军签名，并写有“购买13号-15号S3门市全款付清”的字样，结合证据9中的收据以及证人赵某、李某、白某2的证言，能够证明2018年10月8日李斌已经付清了全部购房款，并由原审被告按照原审原告的要求出具了交款单位为“李某、白某2”的全款收据的事实。证据12系案涉房屋现状的照片，能够反映案涉房屋的现状。综上，原审原告举示的上述证据均具有真实性、合法性、关联性，能够证明待证事实，本院予以采信，对本案具有证明效力。原审原告举示的证据13，因该份证据的内容系对查询房屋的名称情况的说明，而未对查询房屋的联机备案情况进行说明，故不能证明案涉房屋已在房产机关进行联机备案，对该份证据，本院不予采信。本院再审认定案件事实如下：2017年6月16日，原审原告在原审被告宏兴公司处购买了位于双城区灏丽新城二期13号-15号中间附房三层商服一座，并签订《房屋买卖合同》一份，约定：“1、宏兴公司灏丽新城项目部将灏丽新城二期13栋-15栋中间附房一座，含地下室(层高2.8米面积562.3平方米，天台做好不锈钢扶手、排烟、防水、消防通道)、一层(层高3.6米面积562.3平方米)、二层(层高3.2米面积562.3平方米)、三层(层高3米面积388平方米、以上面积以房产测量为准多退少补)卖给李斌，总金额670万元；2、自合同签订之日起付款人民币肆佰万元，剩余款项2017年8月份一次性付清余款贰佰柒拾万元整；3、2017年12月房屋交钥匙；4、因履行本合同发生的争议，由双方协商解决，协商不成时，提交人民法院裁决；5、此合同一式两份，甲乙双方各一份，签字盖章后此合同立即生效”；合同签订当日，原审原告通过向张桂秋转账的方式向原审被告交付了购房款350万元，原审被告给原审原告出具金额为350万元的收据一份，并在收据上注明“购灏丽新城二期门市款”。2017年6月19日，原审原告以现金的方式向原审被告交付购房款30万元，原审被告给原审原告出具金额为30万元的收据一份，并在收据上注明“收到买门市款”。2017年7月10日，原审原告就案涉房屋的层高与原审被告协商进行变更，并同意追加购房款30万元，双方协商一致后签订了落款日期为2017年6月16日的《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定案涉房屋价款为700万元，面积为1520平方米；同日，原审原告以现金的形式向原审被告交付购房款50万元，原审被告给原审原告出具金额为50万元的收据一份，并在收据背面注明“层高一层4.2米、二层3.9米、三层3.6米，保证人郭富军(签名)，追加叁拾万购房款”。2017年8月10日，原审原告以现金的形式向原审被告交付购房款40万元，原审被告为原审原告出具金额为40万元的收据一份，并在收据上注明“收到购门市款”。2018年9月6日，原审原告以现金的形式向原审被告交付购房款30万元，原审被告为原审原告出具金额为30万元的收据一份，并在收据上注明“交门市款(13-15号门市)”。2018年10月8日，原审原告以替原审被告偿还拖欠案外人赵某的200万元债务的形式，向原审被告交付购房款200万元，原审被告为原审原告出具金额为200万元的收据一份，并在收据上注明了“该门市款全部结清”；同日，原审被告为原审原告出具交款单位为“李某、白某2”(李某系原审原告的妹妹、白某2系原审原告的儿子)、金额为700万元的全款收据一份，并在收据上注明了“购买13号-15号S3门市全款付清”。现案涉房屋已完工但未交付使用。2018年3月19日，案涉房屋因另案被哈尔滨市呼兰区人民法院查封，查封期限为三年。另查明，哈尔滨市呼兰区人民法院于2018年10月29日作出的(2018)黑0111民初935号民事判决书中认定，郭富军、张建华、范国玉三人自2013年开始挂靠宏兴公司，合作开发灏丽新城项目；张桂秋是该项目部的财务人员、郭富军的配偶。本院再审认为：一、关于原审原、被告签订的《房屋买卖合同》以及《哈尔滨市商品房买卖合同书》的效力问题。合同成立应具备以下四个要件：1、主体适格，2、双方意思表示真实，3、合同内容不违反法律及社会公共利益，4、形式合法。本案中，原审原告在庭审中举示的证据能够证明郭富军系挂靠原审被告宏兴公司开发灏丽新城项目，宏兴公司授权郭富军就灏丽新城项目全权代表原审被告处理一切相关事宜，故本院认为原审原、被告均是案涉合同的适格主体，案涉合同上均有原审原告的签名、郭富军的签名及宏兴公司灏丽新城项目的印章，且合同签订后原审原告已按照约定付清了全部的购房款，再审庭审中原审原告亦举示了充分的证据证明其款项来源的真实性，结合案涉房屋的图纸以及2017年7月10日收据背面注明的房屋层高、追加购房款叁拾万元的情况，能够认定案涉房屋买卖合同系双方的真实意思表示，二份合同的内容均不违反法律规定以及社会公共利益，形式亦合法，符合上述合同成立的法定要件，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，故案涉二份房屋买卖合同均合法有效，2017年7月10日双方协商增加层高并追加30万元购房款后签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》系对《房屋买卖合同》价款的变更，对原审原告提出的确认原审原、被告签订的《房屋买卖合同》及《哈尔滨市商品房买卖合同书》有效的诉讼请求，本院予以支持。二、关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。本案中，双方约定于2017年12月交付房屋钥匙，原审原告虽举示了房屋现状照片证明案涉房屋已经完工，但因案涉房屋并未经相关职能部门验收合格，且已因另案被哈尔滨市呼兰区人民法院查封，根据上述法律规定，不符合交付使用的法定条件，故对原审原告要求原审被告交付使用案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审仅对双方当事人签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》的效力予以确认，而未对《房屋买卖合同》的效力予以确认，对判决交付使用案涉房屋的事实不清、证据不足，对双方协商增加层高、追加购房款以及签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》的时间认定错误，应予改判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款规定，判决如下：一、变更（2018）黑0113民初4374号民事判决第一项为：原审原告李斌与原审被告双城市宏兴房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》、《哈尔滨市商品房买卖合同书》有效；二、撤销（2018）黑0113民初4374号民事判决第二项；三、驳回原审原告李斌的其他诉讼请求。案件受理费计100.00元，由原审被告双城市宏兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长 吕 冬审判员 王丽丽审判员 李 君二〇二〇年八月二十六日书记员 李翔宇