江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初11748号原告：周鸣芳，女，1945年3月30日出生，汉族。原告：倪昆，男，1971年6月13日生，汉族。上述两原告共同委托诉讼代理人暨原告：倪明，男，汉族，1969年4月23日生。被告：高卫国，男，1965年3月12日生，汉族。委托诉讼代理人：李超，江苏锋行律师事务所律师。被告：南京九方工贸实业有限公司，统一社会信用代码91320104135051972X，住所地南京市秦淮区延龄巷**。法定代表人：徐林，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄进展，江苏亚钟律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯智勇，江苏亚钟律师事务所实习律师。原告周鸣芳、倪昆、倪明与被告高卫国、被告南京九方工贸实业有限公司（以下简称九方公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告周鸣芳的委托诉讼代理人暨原告倪明，被告高卫国的委托诉讼代理人李超，被告九方公司委托诉讼代理人黄进展、柯智勇到庭参加诉讼。第二次开庭原告周鸣芳、倪昆的共同委托诉讼代理人暨原告倪明，被告高卫国的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼，被告九方公司未到庭。本案现已审理终结。原告周鸣芳、倪昆、倪明共同向本院提出诉讼请求：1.确认其对登记在九方公司名下的位于瑞金××××号房屋（房屋所有权证号为宁房权证白转字**）中的101室房屋（东面第一间）享有公房承租使用权，并停止对该房屋的执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：案涉房屋原系南京市白下区物资总公司的国有资产，于1998年福利分配给倪金龙一家居住使用。2003年，南京市白下区物资总公司改制为九方公司，在改制时将案涉房屋从财产中剥离，仅是交由九方公司代持，九方公司没有支付相应的对价，对案涉房屋没有所有权，原债权人对此知情，却又将债权恶意转让，被告高卫国作为债权购买方，对此应承担相应的风险和法律后果。综上，其认为案涉房屋系公租房屋，具有福利性质，且申请执行人高卫国对此已有充分了解，不应执行案涉房屋，故诉至法院，请求判如所请。被告高卫国辩称：1.案涉房屋登记在九方公司名下，属于九方公司财产，原告虽然居住在其中，但并不能改变产权归属。2.案涉房屋均为仓储和商业性质，不具备作为居住用福利分房的条件，原告称其因福利分房取得案涉房屋居住权，但原告除提供分房单外，并未提供租约、居住证和房租缴纳证明，不足以形成房改意义上的租赁关系，仅能证明该房屋系九方公司给原告使用。3.案涉房屋已办理抵押登记，抵押权人系善意取得，即使九方公司与原告就该房屋权属存在争议，也不影响债权人作为善意第三人取得抵押权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告九方公司辩称：其对原告起诉状中事实与理由部分予以认可，仅对于其中主张其订立借款合同及抵押行为是恶意串通的无效行为不予认可，当时其向江宁信用社贷款是经过董事会通过，借款及抵押行为合理合法，并不存在恶意串通的行为。对于原告方的诉讼请求，由法院依法判决。本院经审理认定：倪金龙系原国有企业南京市白下区物资总公司职工。1998年1月20日，南京市白下区物资总公司向倪金龙出具分房单，载明：经公司分房小组和全体职工大会集体研究通过，同意将原陈春光借住的瑞金××××号仓库房东大套（80.22平方米，，地址为御河新村**之一调剂分配给倪金龙使用（暂无产权）。2003年左右，南京市白下区物资总公司改制为九方公司。在改制过程中，南京市白下区物资总公司曾于2002年3月31日出具关于固定资产中非营业用房的说明，载明：包含案涉房屋在内的总计651.42平方米住宅房已于98年初分配给职工，至今未能作为房改房销售给个人，现包括在评估的资产内，但事实上，这部分住宅房已不能作为企业资产收回，这必然影响到企业净资产评估值。另查明，2009年6月23日，九方公司向南京市江宁区农村信用合作联社（以下简称江宁信用社）借款，并将包含案涉房屋在内的4套房屋抵押给江宁信用社并办理抵押登记手续。2011年1月18日，因九方公司未按约还款，江宁信用社向本院起诉，本院于2011年3月17日作出（2011）江宁商初字第127号民事判决：1.九方公司于该判决发生法律效力之日起10日支付江宁信用社借款本金2400万元、利息和罚息计285961.20元（暂计算至2010年9月20日，自2010年9月21日以后的利息按月利率5.31‰计算，罚息按月利率2.124‰计算，均至本院确定给付之日止）；2.九方公司于该判决发生法律效力之日起10日内赔偿江宁信用社律师费损失28.26万元；3.江宁信用社对九方公司所有的位于南京市白下区房屋（房屋所有权证号分别为：白变字第291789号、291797号、白转字第223265号和223266号）享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁支行（原江宁信用社）于2017年2月8日将上述债权转让给高卫国。2019年3月14日，本院根据高卫国的申请，恢复对该案的执行，案号为（2019）苏0115执恢214号。该案在执行中，本院于2019年3月28日作出（2019）苏0115执恢214号执行裁定，对九方公司所有的位于南京市秦淮区（房屋所有权证号为白转字第223266、白变字第291797号）及位于南京市秦淮区（房屋所有权证号为白转字第291657号）进行评估、拍卖或变卖，以拍卖、变卖所得的价款清偿九方公司所欠申请执行人高卫国的债务。同日，本院发布公告，责令上述不动产的占有人于2019年4月30日前将上述不动产全部腾空并交付本院。到期不履行的，本院将依法强制执行。同时公告通知所有对上述不动产享有优先购买权或其他优先权的当事人于2019年4月30日前到本院申报优先权并于拍卖日报名参加竞拍，逾期不申报优先权或不报名参加竞拍，视为放弃优先购买权。倪金龙、周鸣芳针对上述执行措施提出异议，请求对其居住使用的案涉房屋不予执行。本院于2019年6月24日作出（2019）苏0115执异96号执行裁定，裁定驳回倪金龙、周鸣芳的异议请求。2019年5月21日，倪金龙死亡，法定第一顺序继承人为周鸣芳、倪明、倪昆。2019年7月，周鸣芳、倪明向本院提起本案诉讼。倪昆于2019年10月14日申请参与本案诉讼。审理中，双方一致认可：宁房房权证白转字**房共划分为101-109九间房屋，原告方居住在最东面的101房屋。原告陈述周鸣芳、倪明仍居住在案涉房屋内，倪昆未居住在案涉房屋内，租金已支付至2017年5月，此后的租金因九方公司牵涉多起诉讼，其不知如何支付，但同意支付。上述事实有分房单、收据、关于固定资产中非营业用房说明、（2019）苏0115执异95号执行裁定书、（2011）江宁商初字第127号民事判决书、房产证、当事人陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，不得违背公序良俗。案涉房屋于1998年即被原国有企业南京市白下区物资总公司作为职工福利分配给倪金龙使用，囿于房屋性质而采用低价租赁的形式，带有住房保障的功能，且作为倪金龙法定第一顺序继承人的周鸣芳、倪明至今仍居住于此，已形成对案涉房屋继续居住的合理期待，亦形成一种稳定的社会公共秩序。被告高卫国虽然根据生效判决对案涉房屋享有优先受偿权，但该权利的行使必然影响到原告继续居住的权利，违背了公序良俗，故不宜执行案涉房屋。案涉房屋并非公租房，原告周鸣芳、倪昆、倪明要求确认其对案涉房屋享有公房承租使用权，无法律依据，本院不予支持。被告九方公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，缺席判决如下：一、不得执行原告周鸣芳、倪明所居住的位于瑞金××××号（登记在九方公司名下，房屋所有权证号为宁房房权证白转字**）101室（东第一间）房屋；二、驳回原告周鸣芳、倪昆、倪明的其余诉讼请求。本案应收案件受理费13256元，由原告周鸣芳、倪昆、倪明负担50元，被告高卫国负担13206元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  申慧君人民陪审员  邹 丽人民陪审员  朱**祥二〇二〇年八月二十六日见习书记员  张宇宁