四川省筠连县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1527执异12号 案外人：吴静，女，1974年9月2日出生，汉族，住四川 省筠连县筠连镇筠州南路巷11号。 申请执行人：四川筠连农村商业银行股份有限公司，住所地：四川省筠连县筠连镇筠州南路**。 法定代表人：杨佳林，董事长。 被执行人：筠连县鼎和商贸有限责任公司，住，住所地：四川省筠连县筠连镇定水路**，机构代码：56328240-0。 法定代表人：应秋平，执行董事。 被执行人：毛德，女，1973年9月8日出生，汉族，住四川省筠连县。 被执行人：王飞宇，男，1976年1月14日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 本院在执行申请执行人四川筠连农村商业银行股份有限公司（以下简称筠连农商银行）与被执行人筠连县鼎和商贸有限责任公司（以下简称鼎和商贸公司）、毛德、王飞宇借款合同纠纷一案中,案外人吴静对本院于2019年6月13日作出的（2016）川1527执501号《通知书》提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对案外人吴静的异议进行了审查。现已审查终结。 案外人吴静向本院提出异议请求：中止对（2016）川1527执501号《通知书》的执行，即中止对吴静迁出位于筠连县××镇××路××段的门面及其房屋的执行。事实和理由：2014年2月10日，案外人吴静与被执行人毛德签订了宾馆租赁协议，租期从2014年3月1日至2024年2月29日止，10年租金共计1980000元，保证金200000元。双方签订协议后，案外人将租金及保证金支付给了被执行人毛德，同时，案外人对该宾馆进行了简单装修后投入运营，有缴纳的水、电、气发票证实，租赁合同已实际履行。2014年6月25日，毛德将该房屋抵押给申请执行人筠连农商银行。根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。故请求法院支持案外人的异议请求。 案外人吴静对其主张向本院提交了以下证据：1.案外人及其夫毛林霄身份证复印件、结婚证复印件；2.宾馆租房协议复印件1份、银行卡存款业务回单复印件3份、银行卡取款业务回单复印件1份、银行卡交易明细清单、收条复印件2份、取款凭条、存款凭条；3.2014年3月至2019年期间水费、电费、天然气费、电信通信费收据复印件。 申请执行人筠连农商银行称，1.案外人吴静提交的银行卡存款、取款业务回单，其中三笔转款即2011年5月18日转款80万元、2011年9月6日转款72.8万元、2013年9月27日转款50万元均早于《宾馆租房协议》签订的时间即2014年2月10日；另外一笔转款的收款人是毛敏，不是出租人即被执行人毛德，因此，上述转款不能证明是吴静向毛德支付的租金；2.案外人吴静提供的《宾馆租房协议》的真实性有异议：协议签订时间不真实；协议内容约定一次性支付10年租金行为不符合租赁市场的交易习惯，且协议只是对宾馆经营权的租赁，并非是对毛德所有的房屋的租赁；3.毛德出具的收条因无其他证据印证，不能证明吴静向毛德支付了房屋租金198万元和保证金20万元的事实；4.税收、电费、水费等票据等只能证明是祥龍宾馆、毛德交纳的税费、水费等费用，不能是吴静交纳。综上，案外人吴静提供的证据不能证明其租赁毛德房屋及支付了10年租金的事实，应驳回案外人的异议请求。 被执行人毛德、王飞宇未向本院提出书面意见。 本院审查查明：筠连农商银行与鼎和商贸公司、毛德、王飞宇金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月28日作出（2016）川1527民初623号《民事判决书》，判决：“一、被告筠连县鼎和商贸有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告四川筠连农村商业银行股份有限公司借款本金9900000元及利息（利息、罚息从2015年9月21日起以9900000元为本金按双方签订的《流动资金循环借款合同》约定的计算方式计算至还清借款本金之日止）；二、若被告筠连县鼎和商贸有限责任公司逾期未能清偿前述债务，原告四川筠连农村商业银行股份有限公司对被告毛德、王飞宇提供抵押的房产［产权证号：筠房权证房权字第2××4号、筠国用（2008）第7××3号］享有抵押权，并对该房产折价或拍卖、变卖后的价款在借款本金、利息、罚息、诉讼费等约定范围内享有优先受偿权。案件受理费41939元，由被告筠连县鼎和商贸有限责任公司负担。”宣判后，筠连农商银行、鼎和商贸公司、毛德、王飞宇均未上诉，该判决生效。 因鼎和商贸公司未履行上述生效判决确定的义务，筠连农商银行于2016年10月8日向本院申请强制执行，本院以（2016）川1527执501号案立案执行。执行过程中，本院于2016年11月8日作出（2016）川1527执501号《执行裁定书》，裁定查封被执行人毛德、王飞宇所有的坐落于筠连县××镇××路××段的门面房屋［产权证号：筠房权证房权字第2××4号、筠国用（2008）第7××3号］。本院于2016年11月30日作出（2016）川1527执501号《执行裁定书》，裁定：拍卖被执行人毛德、王飞宇所有的坐落于筠连县××镇××路××段的门面房屋［产权证号：筠房权证房权字第2××4号、筠国用（2008）第7××3号］。此后，本院对该房屋进行了评估拍卖，该房屋经第二轮拍卖后无人竞买导致流拍。申请执行人筠连农商银行愿意以第二轮流拍价8287020元价格接受该房屋以抵偿被执行人鼎和商贸公司、毛德、王飞宇应履行的相对应的债务。2017年12月15日，本院依法作出（2016）川1527执501号《执行裁定书》，裁定：一、将被执行人毛德、王飞宇所有的坐落于筠连县××镇××路××段房屋［产权证号：筠房权证房权字第2××4号、筠国用（2008）第7××3号］作价8287020元交付给申请执行人四川筠连农村商业银行股份有限公司，抵偿相应债务，上述房屋所有权自本裁定书送达申请执行人四川筠连农村商业银行股份有限公司时起转移。二、申请执行人四川筠连农村商业银行股份有限公司，可持本裁定书到相关机构办理产权过户登记。2018年9月12日，筠连农商银行持该裁定书到房地产登记管理部门办理了案涉房屋产权过户登记［不动产权证书号为：川（2018）筠连县不动产权第00××号］，将案涉房屋所有权登记为筠连农商银行所有，不动产权证载明的房屋位置为筠连县××镇××路××段××号。 2018年11月30日，本院作出（2016）川1527执501号《公告》，责令被执行人毛德、王飞宇在2018年12月30日前迁出位于筠连县××镇××路××段的门面房屋的房屋，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。毛德、王飞宇对该公告不服，提出执行异议申请，以其在2014年2月与承租人吴静（即案外人）签订了祥龍宾馆租赁协议，其将上述房屋中的1-7层出租给吴静使用，租期从2014年3月1日起至2024年2月29日止，其并未占有该房屋为由，请求撤销该搬迁公告。本院对该异议进行了审查，本院经审查认为，本院要求房屋原所有权人毛德、王飞宇限期搬离案涉房屋的执行行为符合法定程序，也并不侵害毛德、王飞宇的合法权益。即便毛德、王飞宇在本院作出要求其迁出案涉房屋的执行行为前，已经搬离该房屋，并未实际占有该房屋，这也只能认定为异议人毛德、王飞宇提前履行了本院要求其履行的义务，并未侵害其合法权益。本院据此于2019年5月8日作出（2019）川1527执异8号《执行裁定书》，裁定：驳回毛德、王飞宇的异议申请。 2019年6月13日，本院向案外人吴静作出（2016）川1527执501号《通知书》，通知吴静在2019年7月31日前迁出位于筠连县××镇××路××段的门面及其房屋，逾期不迁出，本院将依法强制执行。吴静以其在上述案涉房屋在抵押给筠连农商银行前就已向毛德、王飞宇承租，现尚在租赁期间内为由，向本院提出执行异议。 另查明： 1.案外人吴静向本院提交的《宾馆租房协议》中载明：一、甲方（即毛德）将坐落在宜宾市筠连镇滨河东路三间门面的一、二、三、四、六、七（共计房间32间，茶楼10间出租给乙方使用）。二、房屋用途：1.乙方（即吴静）保证租赁该房屋合法经营，用途：宾馆、茶楼。三、租赁期限：1.2014年3月1日至2024年2月29日。共计10年。四、租金：1.2014年3月1日至2024年2月29日，租金为每年壹拾玖万捌仟元正。2.租金支付方式：现金一次性支付。五、甲方应于2014年3月1日前将出租房交付乙方使用。六、甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付贰拾万元租赁保证金。同时甲方出具乙方收据。七、租赁期内，乙方所使用的水费、电费、电话费以及其他相关社会公共收费由乙方自行承担，向有关部门缴纳。十六、本合同自签订之日起生效。……甲方（出租方）签章：毛德（捺印）乙方（承租方）签章：吴静（捺印）签订时间：2014年2月10日。毛德和吴静分别在该协议上签名并捺印。 2.案涉房屋的产权证载明房屋楼层共9层，部分楼层在案外人吴静使用前由被执行人毛德用于其开办“筠连县祥龍宾馆”使用，其中底层为吊脚楼作为宾馆的地下车库使用。吴静向本院陈述：其现实际占用案涉房屋中的1、2、3、4、6、7、8层（1层为门面）及底层，对第5层只占用了部分房屋，均用于经营祥龍宾馆使用；第5层中部分房屋及第8层房屋系由另外的承租人和泰公司交付其使用。 3.吴静分别于2011年5月18日、2011年9月5日、2013年9月27日向毛德银行账户转款800000元、728000元、500000元，共计2028000元；于2014年6月13日向毛德之妹毛敏银行账户转款194800元。就上述转款问题，本院询问毛德、吴静，该二人陈述吴静向毛德的银行转款2028000元系在签订租房协议前毛德向吴静的借款，该借款在租房协议签订后抵租金和保证金，吴静按租房协议约定总共应支付给毛德的租金和保证金为2180000元，因在租房协议签订前毛德向吴静偿还了42800元借款，扣减该款后，吴静还应支付194800元，吴静之夫毛林霄通过银行转款给毛德之妹毛敏194800元，吴静支付给毛德的款项总共为2180000元，作为合同约定的租金和保证金。 4.吴静向本院提交了毛德于2014年2月10日向吴静出具的2份收条，其中1份收条载明：收到吴静租赁祥龙宾馆保证金现金200000元，另1份载明：收到吴静租赁祥龙宾馆十年租金共计现金1980000元。 5.本案中，案外人吴静向本院提交了2014年3月至2019年期间案涉房屋的水费、电费、天然气费、电信费收据，收据上载明的用户名称为祥龙宾馆、毛德、邵泽强、筠连县筠正建筑工程有限公司，吴静向本院陈述上述水费、电费、天然气费均由其交纳。 6.本院（2016）川1527民初623号民事判决书中本院查明的事实载明：被执行人人毛德与王飞宇系夫妻关系。2014年6月25日，申请执行人筠连农商银行与被执行人鼎和商贸公司签订《流动资金循环借款合同》。合同约定：原告向被告提供借款额度为9900000元，借款额度支用有效期间自2014年6月25日至2016年6月24日。并约定了利息、罚息、违约责任等内容。同日，被执行人毛德、王飞宇与筠连农商银行签订《最高额抵押合同》，提供其所有的位于筠连县××镇××路××段××桥旁）9层全幢房屋［产权证号：筠房权证房权字第2××4号、筠国用（2008）第7××3号］为鼎和商贸公司的本笔借款本金、利息等提供抵押担保。2014年6月26日，双方在筠连县房产管理所办理了抵押登记手续（他项权证号：宜房他证筠连县字第2××6号）。 本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房屋是否享有租赁权及该租赁权能否排除执行。 根据案外人吴静提供的《宾馆租房协议》、收条、银行存款回单、银行取款回单、银行卡交易明细清单等证据证明被执行人毛德在2014年3月将其所有的坐落于筠连县××镇××路××段（二桥旁）（现门牌号为筠连县××镇××路××段××号）［不动产权证书号：川（2018）筠连县不动产权第0××1号］案涉房屋中的1、2、3、4、6、7层房屋出租给吴静，用于经营宾馆、茶楼使用，吴静用毛德差欠其借款抵扣房屋租金的事实，双方已形成租赁合同关系。而被执行人毛德、王飞宇与申请执行人筠连农商银行签订《最高额抵押合同》是在2014年6月25日签订，即上述房屋在抵押合同签订前已与吴静签订书面租房协议，并已由吴静实际占有使用，根据物权法第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。……”故在案涉房屋抵押给筠连农商银行后，吴静与毛德之间的租赁合同关系继续存在，吴静享有上述1、2、3、4、6、7层房屋的租赁权。因被执行人鼎和商贸公司未履行（2016）川1527民初623号《民事判决书》确定的义务，本院依法对被执行人毛德、王飞宇提供抵押的房产包括案涉房屋进行处置，并按法律规定的程序抵偿给筠连农商银行，现案涉房屋的所有权已变更登记为筠连农商银行所有，截止目前吴静租用该房屋的期限未届满，仍在租赁期间内，故根据合同法第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，案外人吴静享有上述案涉房屋中的第1、2、3、4、6、7层房屋的租赁权，其对该部分楼层房屋享有的权利能够排除执行。对位于筠连县××镇××路××段××号案涉房屋的其余楼层即底层（地下车库）、第5层、第8层房屋，因吴静未提供证据证明其享有能够排除执行的权利，故吴静要求中止对其占用的案涉房屋中底层、第5层、第8层房屋的执行的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下： 一、中止对本院（2016）川1527执501号通知书中，对案外人吴静于2019年7月31日前迁出位于筠连县××镇××路××段××号××层房屋内容的执行； 二、驳回案外人吴静的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾本胜 审判员  刘 俊 审判员  王纯华 二〇二〇年八月××日 书记员  李 旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标 的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。