河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫民申1723号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：平顶山市天赐宏基房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市卫**东环路中段（××院北侧）。法定代表人：孙国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：宗书明，男，1958年1月5日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**，系该公司员工。委托诉讼代理人：李留顺，平顶山市新华区应信法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：平顶山市国安物业服务有限公司，住所地河南省平顶山市卫**建设路东段大营社区**。法定代表人：苏元琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡培雨，河南春来律师事务所律师。再审申请人平顶山市天赐宏基房地产开发有限公司（以下简称天赐宏基公司）因与被申请人平顶山市国安物业服务有限公司（以下简称国安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2018）豫04民终1852号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。天赐宏基公司申请再审称，一、原审判决国安物业公司的物业服务入住时间是错误的，多判7个月涉及金额266503元。由于天赐宏基公司与河南光大建筑安装有限公司（以下简称光大公司）因工程尾款问题，双方于2014年9月16日开始诉讼至2019年10月23日诉讼结束，光大公司直至2020年1月20日才将《竣工验收报告》交付天赐宏基公司。根据《竣工验收报告》并结合本案双方签订的《前期物业服务合同》第七条规定，可以明确天赐宏基公司向国安物业公司交纳物业服务费的起始时间和交费范围是“竣工但尚未出售”,即交纳费用时间是以天赐宏基公司工程竣工时间为准，不是以所谓的入住时间为准。而工程竣工的唯一证据是《竣工验收报告》，根据涉案工程的《竣工验收报告》显示，该工程于2014年11月1日组织验收，2014年12月1日验收合格，因此竣工时间应为2014年12月1日，与原审判决所认定的入住时间2014年5月1日相差7个月。二、原审判决认定天赐宏基公司应交费用的范围是错误的，超出面积5700平方米，涉及金额144210元。根据招标文件，天赐宏基公司的总建筑面积为34369.10平方米，其中包括：住宅面积28669.63平方米、商业住宅而积2040.71平方米、地下车位面积3432.66平方米、物业用房面积136平方米、社区用房建筑面积90平方米。原审判决是以总建筑面积减去已入住面积(34369.10平方米-16488平方米)从而得出了应交费用面积是错误的。因为按照《前期物业服务合同》第七条，天赐宏基公司的交费范围是纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售给买受人的物业，这就确定了仅仅是住宅面积范围。天赐宏基公司应交物业费范围应为住宅面积减去入住面积(28669.6平方米-16488平方米)，与原审判决相差5700平方米。另外，国安物业公司既收取车位费又收取天赐宏基公司的物业管理费，有失公平。原审将物业管理用房136平方米和社区用房面积90平方米也计入天赐宏基公司的应交费范围，任意扩大天赐宏基公司的责任。三、原审判决把商业建筑面积全部计入应交纳物业费范围是错误的，超出面积1840.71平方米，涉及金额101239.05元。本案所涉及的商业面积为2040.71平方米，但2014年11月4日至2020年12月31日，天赐宏基公司分别已将1840.71平方米的商业用房出租，天赐宏基公司只留200平方米，原审判决将此纳入天赐宏基公司应交费范围也是错误的。四、按照招投标文件，案涉物业服务费是二年包死价722470.5元，其中包括归业主所有的物业服务支出。原审判决对此不予考虑，将所谓的22个月的服务时间，物业服务资金计算至837580.69元，严重违背了招投标文件规定。五、2020年1月20日施工单位光大公司才将剩余施工资料和《竣工验收报告》交还天赐宏基公司，应视为新的证据。故天赐宏基公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项的规定申请再审。国安物业公司提交意见称，天赐宏基公司的再审申请理由均不成立，应驳回其再审申请。一、天赐宏基公司的主张违背实际情况。案涉小区无法进行正常验收，原因复杂。一是原来的总承包方光大公司与天赐宏基公司已于2012年1月14日解除了施工合同关系。二是后来的分包商刘志勇一直未向开发商提交施工技术资料。三是天赐宏基实际负责人冒用光大公司的名义发包工程并私刻公章被判处拘役。分包商刘志勇也冒用了河南振兴建设工程集团有限公司的名义。这些行为导致案涉小区的工程竣工验收无法正常进行，而购房的业主和物业公司早就实际入住该小区了。国安物业公司在原审庭审中已经提交的第五组证据，已经充分证明了国安物业公司实际入住小区并提供物业服务的时间是2014年5月1日。二、不论是国安物业公司计算的天赐宏基公司应交费面积，还是原审判决中认定的应交费面积，均是以住宅面积28669.6平方米扣除其他业主实际入住面积16488平方米计算的。原审使用总建筑面积，只是用来计算物业酬金在所有物业费中所占的比例，并没有用该数据来计算天赐宏基公司应交物业费的面积。三、天赐宏基公司称原审判决计算商业部分的收费面积超出1810.71平方米，于法无据。因为天赐宏基公司自认其占用了200平方米商铺，由于2楼商铺的小板凳火锅，占用面积为1000平方米，但该火锅店承租人未向国安物业公司交纳物业费，依据《物业管理条例》第四十一条的规定，天赐宏基公司作为产权所有人，应承担连带交款的责任，故国安物业公司按1200平方米的商铺收取商铺部分的物业费28500元并没有多算，不存在多算商铺面积的问题。四、关于原审判决中计算出的837580.69元物业费，是在计算招投标文件约定的总价722470.5元占所有物业费的酬金比例时使用的。该837580.69元是按住宅面积乘以物业单价1.15元，加上商铺总面积乘以2.5元单价之和形成的，并无不当，只是天赐宏基公司未理解该算法的内涵。五、天赐宏基公司称其2020年1月20日才从光大公司取得《竣工验收报告》，并据此作为提起再审申请的新证据。其理由是为其长期怠于行使调查取证权利找借口。根据一审法院（2020）豫04民终377号判决书显示的内容和天赐宏基公司的陈述，早在2012年天赐宏基公司就与光大公司发生诉讼，并于2012年1月14日解除了合同关系，不知为何光大公司还能成为住宅楼的竣工验收单位。另外，从2014年12月份竣工验收报告作出至今6年期间，天赐宏基公司完全有机会多次在诉讼中接触到光大公司的竣工验收报告，却称是2020年才得到该报告，其理由非常牵强。本院经审查认为，天赐宏基公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定申请再审，其理由主要是《竣工验收报告》作为新证据，足以推翻原审认定的事实。结合天赐宏基公司的再审申请理由，本案争议的主要问题有两个，一是国安物业公司进驻案涉小区提供物业服务的时间应如何确定。二是原审判决认定天赐宏基公司应交纳物业费的范围是否妥当。关于国安物业公司进驻案涉小区提供物业服务的时间应如何确定的问题。天赐宏基公司认为其申请再审提供的《竣工验收报告》显示的竣工日期应当作为认定国安物业公司进驻小区提供物业服务的时间，依据是双方《前期物业服务合同》第七条中“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因天赐宏基公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由天赐宏基公司全额缴纳”的约定。根据已查明的事实，原审认定国安物业公司实际于2014年5月份入驻案涉小区开展前期物业服务，是基于《前期物业服务合同》、证人候泽的证言、物业管理项目备案证书、该公司2014年5月份和9月份的工资表及6月份的考勤表、小区业主入驻时间一览表、承接查验协议等证据形成了完整的证据链，并结合天赐宏基公司一审委托诉讼代理人的自认陈述。同时结合国安物业公司进驻小区后，投入相应的人力、物力，对小区的绿化、卫生等方面进行前期管理，履行了前期物业服务合同约定的义务的情况，故原审认定物业费用缴纳的起始时间从国安物业公司提供物业管理服务的时间即2014年5月1日起计算，并无不当。天赐宏基公司仅以案涉小区住宅楼工程直至2014年12月1日才验收合格为由，主张原审认定国安物业公司进驻小区提供物业服务的时间错误，未竣工验收期间不应计算物业服务费的理由不成立。天赐宏基公司提供的新证据《竣工验收报告》，不足以证明原审判决认定的基本事实及裁判结果有误，故其该项再审申请理由不成立。关于天赐宏基公司应交纳物业费的范围的问题。天赐宏基公司申请再审主张原审认定其交纳物业费的范围有误，存在多计算、重复计算面积的情况。首先，天赐宏基公司在二审上诉时，未提出该项主张。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。天赐宏基公司二审上诉时未提出一审计算物业费存在多计算、重复计算面积的问题，应视为认同一审法院对此问题的认定。其次，本案在询问过程中，针对天赐宏基公司申请再审提出的地下车库面积重复计算等问题，本院告知天赐宏基公司四天内将其提出重复计算问题体现在原审判决何处予以明确，但天赐宏基公司未向本院回复。故其该项再审申请理由依据不足不成立。第三，关于天赐宏基公司称原审是以总建筑面积减去已入住面积从而得出应交费面积错误的问题。本院经审查，原审系按照国安物业公司与天赐宏基公司之间订立的《前期物业服务合同》约定的物业服务资金计算标准及国安物业提取酬金标准，将总建筑面积作为物业服务资金的计算依据，且在计算物业服务资金时，亦按照住宅和商业的交费标准及面积，分别计算后相加，并以此作为计算国安物业公司应获得的该部分物业服务资金中的酬金金额的数据之一。故原审并非直接将总建筑面积34369.10平方米减去16488平方米得出应交费的面积。天赐宏基公司的该项再审申请理由不成立。第四，关于天赐宏基公司称其已将部分商业用房出租，不应将此部分面积计入天赐宏基公司应交费范围的理由。根据双方《前期物业服务合同》第七条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知国安物业公司。在本院询问中，天赐宏基公司新提交租赁协议一份，并称此前对租赁情况不知情。天赐宏基公司作为业主，没有证据证明其已将租赁事实及其与承租人之间的交费约定告知国安物业公司；同时，根据涉案《前期物业服务合同》的约定，业主将房屋出租并不能免除业主交纳物业服务费用责任，故天赐宏基公司仅以该项理由不足以证明原审判决计算商业建筑面积的物业费存在错误。综上，天赐宏基公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回平顶山市天赐宏基房地产开发有限公司的再审申请。审判长  王福蕾审判员  赵艳斌审判员  孔庆贺二〇二〇年八月二十六日法官助理尚可书记员李向华