内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0602民初7205号原告：郭某，现住鄂尔多斯市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：张某，内蒙古赫扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：温某，内蒙古赫扬（乌审）律师事务所律师。被告：白某，现住鄂尔多斯市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：闫某，内蒙古锡尼律师事务所律师。被告：宋某，现住包头市。公民身份证号码：×××。原告郭某与被告白某、宋某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭某及其诉讼代理人到庭参加诉讼，被告白某，宋某经本庭依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。郭某向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告所签订的《房屋租赁合同》无效，对原告没有效力和约束力。2.判令被告宋某立即停止对鄂尔多斯市东胜区吉劳庆路14号2号楼4号房屋的占有,腾退该房屋。3.依法判令被告宋某、白某支付从2018年4月10日至其腾退之日的房屋占有使用费用（截止2020年5月14日为374983元，至其退腾之日按照178800元每年计算）。4.判令被告宋某支付所欠物业费3424元（2016年11月15日至2018年4月9日）。5.判令被告宋某支付所欠大暖费1650.58元（2018-2019年）。6.本案全部诉讼费用、鉴定费等由二被告承担。事实和理由：原告于2018年3月30日通过司法拍卖取得位于内蒙古自治区鄂尔多斯市××区房屋。2018年4月10日伊金霍洛旗人民法院作出2017内0602执1666号执行裁定书，将该房屋的所有权及相应的其他权利归于原告。现该房屋被被告宋某占有，原告取得房屋所有权后多次要求被告宋某返还占有，但被告宋某拒不腾退。被告宋某与被告白某于2006年11月18日签订了《房屋租赁合同》约定租赁期限至2022年3月15日，被告辩称其享有租赁权，拒不配合。经查询，涉案房屋于2014年5月16日起一直处于查封状态，直到2019年9月5日。被查封的财产，债务人擅自处分的，该处分行为无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，明确了出租前已经设立抵押权的房屋，属于“买卖不破租赁”的例外情形。另依据《民法总则》第一百二十二条规定，被告宋某占有该房屋系无权占有，应向原告支付占有使用费。综上，为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告白某、宋某经本庭依法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面答辩状。二被告未到庭，视为放弃其举证质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2013年4月10日，鄂尔多斯银行股份有限公司银通支行对涉案房产进行了抵押权登记（他项权证号：鄂房他证东胜区字第**）。2.2016年6月16日，东胜区人民法院2016内0602民初434号民事裁定书，查封了涉案房产。3.2016年11月18日，被告白某与被告宋某签订《房屋租赁合同》一份，将涉案鄂尔多斯市东胜区吉劳庆北路14号2号楼4号房屋（产权证号：鄂房权证产字第XXX：鄂房权证产字第**积：1层139.88㎡、二层139.88㎡）租赁给被告宋某，租赁期限为五年零四个月（4个月为装修时间，租赁费按五年计算）、每年租金为60000元，签订时一次性支付当年全部租金60000元，以后房租在当年2月15日前一次性付清。4.2018年3月13日伊金霍洛旗人民法院作出第二次拍卖竞买公告，标的为涉案房产，起拍价3366878.24元，标的物介绍拍品权利限制及瑕疵包括：贷款及抵押，拍品介绍包括物业费收取情况由竞买人自行向相关职能部门咨询确认；租赁情况：有租赁。5.2018年4月9日伊金霍洛旗人民法院作出拍卖成交确认书，买受人郭某于2018年3月30日10分竞得涉案房屋，最终成交价3366878.24元。对拍卖标的已知或未知瑕疵书属受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。6.2018年7月5日，涉案房屋在鄂尔多斯市不动产登记中心办理了抵押注销登记。7.2018年4月10日，内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院作出（2017）内0627执1666号执行裁定书，因申请人鄂尔多斯银行股份有限公司银通支行与白某、贾春梅金融借款合同一案，将涉案房屋所有权及相应得其他权利归买受人郭某所有（所有权或其他权利自执行裁定书送达买受人郭某时起转移）。8.2018年11月5日，原告取得涉案房屋产权证书（产权证编号：蒙20**鄂尔多斯市不动产权第0010215号，坐落东胜区吉劳庆北路14号鼎晟苑小区2号楼4号，建筑面积279.76㎡、坐在层数1-2层）。9.原告于2019年5月8日提起本案诉讼。10.2019年12月24日，鼎晟苑业主委员会出具物业欠费通知单一份，涉案房屋欠缴2016年11月15日至2019年11月15日的物业费（0.72元/月/㎡）共计7251.37元。11.2020年6月2日，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司作出内衡鄂评字2020第123号报告，评估涉案房租占有使用费为52.54元/㎡/月，物业费标准为0.72元/月/㎡，报告有效期一年，原告支出鉴定费5600元。12.原告自认诉请供暖费已经缴清。以上事实有原告陈述、及《房屋租赁合同》、内蒙古自治区房地产权属登记簿、鄂房他证东胜区字第1090413026**他项权证书、内蒙古自治区房地产权属登记簿、鄂房权证产字第XXXX号产权证书、蒙20**鄂尔多斯市不动产权第0010215号产权证书、物业欠费通知单、价格评估报告书（内衡鄂评字2020第123号）、2017内0627执1666号执行裁定书、竞买公告、拍卖成交确认书、鉴定费收据予以佐证，本院予以认定。原告提交的《商品房买卖合同》为复印件，且与本案不具有关联性；原告提交微信聊天记录无法核对相对方，且无法证明原告拟证明的问题；故本院不予认定。本院认为，被告白某与被告宋某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告诉请判令二被告《房屋租赁合同》无效，依据查封财产债务人擅自处分行为无效，但查封行为限制的处分行为应限制解释为转移所有权的行为，租赁行为并不影响申请查封人的权益，故不应认定为导致合同无效的强制性规定，故对原告的该项主张不予支持。二被告《房屋租赁合同》签订于2016年11月18日，而涉案房产于2013年4月10日由鄂尔多斯银行股份有限公司银通支行进行了抵押权登记，原告拍得涉案房产是鄂尔多斯银行股份有限公司银通支行实现抵押权发生的所有权变动，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的“买卖不破租赁”的除外情形，且本案中被告宋某虽继续占用房屋履行涉案合同，但原告诉请被告宋某腾房屋不再继续履行涉案合同，故本案中二被告签订的《房屋租赁合同》对原告不具有法律约束力。2018年4月10日，涉案房产经内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院作出（2017）内0627执1666号执行裁定书，将涉案房屋所有权及相应得其他权利归买受人郭某所有（所有权或其他权利自执行裁定书送达买受人郭某时起转移），原告为涉案房产合法所有权人。原告依据物权及不当得利诉请二被告支付从2018年4月10日起至实际腾房之日止的占有使用费及2016年11月15日至2018年4月9日的欠缴物业费，但从竞买公告及拍卖成交确认书均可见拍卖法院已经将涉案房屋涉及租赁且物业费收取情况由竞买人自行向相关职能部门咨询确认的情况公示，并且原告取得涉案房屋是在第一次流拍，第二次降价拍卖中竞得，租赁关系及物业费缴纳情况均可能是影响因素，故对于原告主张的欠缴2016年11月15日至2018年4月9日的物业费本院不予支持。原告虽称取得产权之日即向被告宋某表示过要求腾退房屋，不再继续履行原租赁合同，但未向法庭提交证据予以证明，且实际占有使用人为宋某，故本院支持原告要求被告宋某支付从提起本案诉讼起至实际腾退之日止占有使用费（包含物业费）（占有使用费：从2019年5月8日起至实际腾退之日止，以建筑面积279.76㎡为基数，以52.54元/㎡/月为标准计算；物业费：从2019年5月8日起至2019年11月15日，以建筑面积279.76㎡为基数，以0.72元/㎡/月为标准计算）。原告诉请腾退房屋，但并未举证证明执行法院已经对涉案房屋进行过腾退、或出具过腾房裁定、张贴腾房公告，腾退房屋应是执行程序的后续措施，不应由原告经由诉讼程序加以主张，故对原告的该项诉讼请求法院不予支持。综上所述，依照《民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第一百九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宋某与被告白某于2016年11月18日，签订的关与鄂尔多斯市××区房屋的《房屋租赁合同》对原告郭某不具有法律约束力。二、被告宋某与本判决生效之日一次性向原告郭某支付占有使用费（包含物业费）（从2019年5月8日起至实际腾退之日止，以建筑面积279.76㎡为基数，以53.26元/㎡/月为标准计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000.86元，鉴定费5600元，由被告白某、宋某负担6300.43元，由原告郭某负担6300.43元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 王  柄  茹人民陪审员 高  建  国人民陪审员 杨  丽  霞二〇二〇年八月二日书 记 员 苏雅拉格日勒