宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初2041号原告:宁夏瑞和物业服务有限公司，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：郭海云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟，宁夏致和律师事务所律师。被告：宁夏鸿通房地产开发有限公司，住所宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：黄咏华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：沈涛，宁夏天器律师事务所律师。原告宁夏瑞和物业服务有限公司（以下简称瑞和物业）与被告宁夏鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通房地产）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞和物业的法定代表人郭海云及其委托诉讼代理人刘伟、被告鸿通房地产的委托诉讼代理人沈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付物业服务费537540.54元，暂支付利息21501元（自2019年12月31日至2020年8月1日，本金×6%÷12×8=21501），并支付利息至全部款项付清之日止，以上共计559041.54元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由:鸿通房地产系石嘴山市大武口区“书香御景小区”的开发建设单位。2015年8月31日，鸿通房地产与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为书香御景小区提供物业服务，鸿通房地产向原告支付物业管理服务费。2019年12月31日，双方解除前期物业服务合同。截止合同解除之日，鸿通房地产共拖欠原告物业服务费537540.54元未付。自解除合同之日，鸿通房地产应当立即支付拖欠物业服务费，逾期应当支付相应利息。为维护合法权益，诉至贵院，请求判如所请。被告鸿通房地产答辩称，1.对于双方签订《前期物业服务合同》，且原告在2017年10月1日至2019年12月1日前为被告开发的书香御景小区提供物业服务的基本事实，被告不表异议；2.本案中，原告起诉要求被告承担未销售房屋的物业服务费，根据合同的约定，被告应承担该项费用，这一点，被告予以认可。但具体应承担的物业费金额，应当依据合同第二十条第5项的约定进行计算。根据该约定，就未销售的空置房物业费，被告按照空置房面积，按分段累计方式计算缴纳。经被告核算，在不考虑原告物业服务质量的前提下，被告依约应承担2017年10月至2018年12月的物业费136995.41元，2019年1月至12月的物业费93564.05元，共计230559.46元；3.原告在提供服务期间内，未完全按照《前期物业服务合同》约定的标准提供服务，在安全管理、车辆管理、卫生、绿化等方面存在较为严重的服务瑕疵，因此，服务费金额应当进行调降。被告同意按照被告计算金额的60%支付服务费。由于原告的物业服务质量较差，严重影响被告新房销售的价款和进度，给被告造成了重大的经济损失。待证据资料收集齐备后，被告将另案起诉，要求原告赔偿损失；4.原告将电梯费计算在空置房服务费中，并要求被告承担该部分费用，没有法定及约定依据，且有失公允。未销售的空置房，不存在使用电梯的问题；双方在合同中也未约定空置房电梯费由被告承担；另外，2017-2018年期间的电梯维保费用，也由被告实际承担，如果法庭审理后认为被告应当承担电梯费，依据合同第二十条第五项的约定，电梯费也应当按照分段累计的方式进行计算，经被告核算，2017年10月至2018年12月应付的电梯费金额为63729元，2019年空置房电梯费金额为42179.4元，在计算支付该电梯费时应当扣减被告承担的2018年度的电梯维保费用35000元；5.被告不应承担迟延利息。正是因为原告存在严重的服务瑕疵，存在不按合同计收物业费的情形，被告才没有支付、也无法支付物业服务费用，过错在于原告。因此，原告要求被告支付利息，依据不足。综上，原告所诉请的物业费金额不符合合同约定，且原告存在服务质量瑕疵，请求人民法院按照双方合同约定确定被告应承担的服务费金额，公正裁决。本院认定事实如下：1.原告前期公司名称为石嘴山市瑞和物业服务有限公司。2.2015年8月31日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》，约定由原告为书香御景小区提供物业服务，鸿通房地产向原告支付物业管理服务费。服务期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月30日。3.2017年8月15日，双方再次签订《前期物业服务合同补充协议》，对于委托管理期限变更为2年，自2017年10月1日至2019年9月30日。书香御景项目交房时间为2017年10月1日，被告自2017年10月1日之日起向已购房业务和签订拆迁补偿安置的业主及顶账房业主收取物业管理费用。4.原、被告《前期物业服务合同》中约定，物业管理服务费的收取执行国家有关物业管理服务费用的相关规定。本物业服务费标准如下：小高层、高层1.2元/月·平方米，商业用房1.6元/月·平方米，机械停车位管理费（仅限业主自购）150元/月·个，电梯费：2层15元/月，3-4层25元/月,5-6层35元/月,7-8层55元/月,9-10层75元/月，11-12层85元/月，13-14层100元/月,15-16层110元/月,17-18层120元/月，并约定了其他项目收费标准。关于空置房的物业管理服务费，业主未住的空置房由业主按照上述标准全额向原告交纳，纳入物业管理范围；未销售的空置房由房屋开发商承担物业管理服务费，依据空置率按照下列比例分段累计计算交纳：空置率35%以下部分（含35%）支付比例20%，空置率35%-50%部分（含50%）支付比例30%，空置率50%以上部分支付比例50%。业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金。5.原、被告均认可，双方间合同履行期限至2019年12月31日。6.书香御景小区房屋总套数为349套，总面积38337.39平方米。2017年10月至2018年12月空置房为185套，空置面积为20219.72平方米；2019年空置房为157套，空置面积为17169.44平方米。7.2017年6月8日，原告向被告送达工作联系单，对于物业管理交接之前的工程，为看护被告施工的现场需要增设保安人员2名，合计费用3400元/月，被告负责人于2017年6月9日签字同意，于2017年6月10日安排保安2名进场，至2017年9月底，3个月产生的费用10200元。8.2017年10月，原告交纳电费1774.22元。原告提交的证据一、三、四、五、七，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认；其提交的证据二及被告提交的证据一真实、合法，与本案具有关联性，能够证实双方间存在着物业服务合同关系，并对相关的费用标准的计算、计算方式等都进行了约定，被告应对空置房按照空置率向原告交纳物业费、电梯费，本院予以确认；其提交的证据六和被告提交的证据二均系关于空置房物业费、电梯费的计算，原告的计算方式与双方间合同约定的计算方式不一致，对原告的该份证据本院不予确认，对被告提交的证据二予以确认；其提交的证据八系单方制作，被告不认可，本院不予确认。被告提交的证据三不能证实原告的物业服务未达到合同约定标准并应予扣减物业服务费的目的，本院不予确认；其提交的证据四涉及到第三方，无法核实其真实性，且双方对于电梯维保费用应由谁承担没有约定，本院不予确认。本院认为，原告瑞和物业与被告鸿通房地产签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》真实、合法，足以证实原告与被告鸿通房地产之间存在着物业服务合同关系，按照合同约定被告鸿通房地产应对未出售的空置房屋向原告瑞和物业按照空置比例分段计算支付物业费和电梯费及其他费用。被告鸿通房地产关于未出售的空置房的物业费、电梯费的计算符合双方合同约定，本院对原告诉求中关于物业费、电梯费的计算按照被告的计算方式予以调整为物业费230559.46元（136995.41元+93564.05元），电梯费105908.4元（63729元+42179.4元）。对原告诉求的2017年10月1日进场前的电费1774.22元、保安费用10200元由被告负担，本院予以支持。对原告诉求中关于电梯轿厢护板、代收取的物业管理服务费无相应证据予以证实，本院不予支持。双方间只是针对业主或物业使用人逾期支付物业服务费有相关规定，对于作为开发商的被告并未约定逾期支付物业服务费的相关违约责任，故对原告要求被告支付利息的诉求不予支持。被告鸿通房地产提供的证据不足以证实被告服务存在问题应予扣减物业服务费，对该项意见本院不予采纳；其提供的证据不足以证实其支付了相应的电梯维保费用的事实，且该费用双方并未约定由谁负担，故对其辩称其支付了电梯维保费用且该费用应由原告负担的意见不予采纳；其他意见符合合同约定的，本院予以采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告宁夏鸿通房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告宁夏瑞和物业服务有限公司支付物业服务费348442.08元（物业费230559.46元+电梯费105908.4元+电费1774.22元+保安费用10200元）；二、驳回原告宁夏瑞和物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9390元，减半收取计4695元，由原告宁夏瑞和物业服务有限公司负担1769元，被告宁夏鸿通房地产开发有限公司负担2926。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 姜绍燕 二〇二〇年八月二十八日书记员 仇娟宁附：本判决适用的有关法律条款如下《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。