江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初4149号原告：彭江蓉，女，1978年11月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：焦尹、吴佳文，江西利元律师事务所律师。被告：杨龙，男，1974年7月21日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：徐旸，宜春市赣西法律服务所法律工作者。被告：周有美，女，1979年8月27日出生，汉族，浙江省缙云县人，住浙江省缙云县。委托诉讼代理人：钟纯军，江西交通法律事务所法律工作者。被告：苏红英，女，1979年8月14日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告彭江蓉（以下简称原告）诉被告杨龙、周有美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案受理，依原告申请，本院依法追加苏红英为本案被告参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭江蓉及其委托诉讼代理人焦尹、吴佳文，被告杨龙的委托诉讼代理人徐旸，被告周有美的委托诉讼代理人钟纯军，被告苏红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告杨龙签订的《房产转让合同》，判令被告杨龙返还原告房产转让费与购房款共计75000元及利息27000元（按银行同期贷款年利率6%计算，暂自2011年11月27日算至2017年11月27日，共72个月，即27000元）；2、请求依法判令被告杨龙向原告支付违约金112000元；3、请求依法判令被告杨龙赔偿原告的房屋装修费用10万元；4、请求依法判令被告杨龙赔偿原告房屋溢价部分损失40万元；5、请求依法认定被告杨龙与被告周有美之间的不动产买卖合同无效；6、请求法院依法判令被告周有美、苏红英对以上债务承担连带赔偿责任；7、本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：原告与被告杨龙系朋友关系。2010年3月3日，被告杨龙通过公开摇号的方式获得购买江西省宜春市怡宁花园第5幢第3单元401经济适用房的资格。2011年11月27日，在双方合意后，被告杨龙将该房屋（房权证号：5-×**）转让于原告彭江蓉，两人签订《房产转让合同》，合同约定由原告一次性给付被告杨龙房产转让费19000元，房产的交易价格为56000元。由于该套房屋被告杨龙是以银行贷款形式购买，故原告交付房款的方式为：签订合同当日向被告杨龙支付完房产转让费及其已支付的首付款及按揭款后，此后代替被告杨龙按期向银行偿还银行贷款。合同签订后原告即入住该房屋，自费装修并购买家具，截止如今已居住近7年。按照原、被告所签订的《房产转让合同》，被告杨龙应当在该房屋规定的五年后积极配合原告办理房产过户等手续，但当原告终于即将还清房屋贷款，房屋可以办理过户手续时，2018年5月9日，被告杨龙却私自与被告周有美签订了《不动产买卖合同》，以明显低于该房屋市场价格的金额20万元将该房屋出售，并于次日快速办理过户手续（现该房屋不动产权证号为：2018-0015766）。被告周有美在购买房屋后又立即将房屋转卖给被告苏红英，并且迅速办理完了过户手续。原告在发现以上被告串通过户的事实后曾数次联系被告试图询问原因并沟通，但被告均不予理会。故此，原告为维护自身合法权益，无奈诉至法院，请求判如所诉。被告杨龙答辩要点：1、原告诉称“与被告杨龙系朋友关系”不是事实，而是恋爱关系。2、原告没有支付房产转让费，也没有替被告杨龙偿还银行贷款，《房产转让合同》实质上并未履行。3、涉案房产为经济适用房，依法五年内不得交易买卖，《房产转让合同》应当认定为无效合同。4、原告在没有征得被告杨龙同意的情况下擅自对涉案房产进行装修的行为，已经严重侵犯了被告杨龙的合法权益，由此造成的装修损失应当由原告自负。被告周有美答辩要点：1、原告诉称“被告杨龙却私自与被告周有美签订了《不动产买卖合同》，以明显低于市场价格的金额20万元将该房屋出售，并于次日快速办理过户手续”不是事实，而是原告颠倒黑白、捏造事实从而达到他的不法目的。2、原告诉称“被告杨龙与周有美恶意串通损害原告合法利益，以明显低于市场价格好几倍购买”与事实不符。3、涉案房产为经济适用房，依法五年内不得交易买卖，故杨龙与原告的《房产转让合同》应当认定为无效合同。被告苏红英答辩要点：我通过中介介绍，按照正规程序以25万元购买的房产，在本案中其他人都不认识。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：原告彭江蓉与被告杨龙系朋友关系。2010年3月3日，被告杨龙通过公开摇号的方式获得购买江西省宜春市怡宁花园第5幢第3单元401经济适用房的资格，房屋总价84782元，被告杨龙支付首付款17782元并经银行按揭贷款67000元支付了全部购房款。2011年11月27日，原告与被告杨龙签订《房产转让合同》一份，约定由原告购买被告杨龙的上述房屋；原告一次性给付被告杨龙房产转让费19000元；房产的交易价格为56000元。由于该套房屋被告杨龙是以银行贷款形式购买，故原告交付房款的方式为：签订合同当日向被告杨龙支付完房产转让费及其已支付的首付款及按揭款后，此后代替被告杨龙按期向银行偿还银行贷款。2018年4月16日，被告杨龙通过提前还贷方式向按揭贷款银行（中国建设银行）全部还清了按揭贷款并赎回了房屋权属证书。2018年5月9日，被告杨龙、周有美签订《不动产买卖合同》一份，约定由被告周有美以20万元价格购买涉案房屋并于次日快速办理产权过户手续。2018年6月18日，被告周有美、苏红英经宜春市宜阳安晟房产部签订《房地产买卖经纪合同》，约定由被告苏红英以25万元的价格购买案涉房屋，现房屋已办理不动产权证至被告苏红英名下。现原告以各被告间房屋买卖合同无效、侵害其合法权益为由诉至法院。本案在审理过程中，因原告提出要对涉案房屋市场价值及室内装修现有价值进行鉴定，本院委托江西华泰资产评估有限公司对其进行评估，经江西华泰资产评估有限公司相关评估师评估，作出如下评估结论：实施了上述资产评估程序和方法后，在评估基准日，宜春市珠泉西路19号怡宁花园5栋4层3单元401室房屋的市场价值为人民币大写贰拾捌万肆仟肆佰捌拾伍元整（小写：284485.00元），室内装修的现有价值为人民币大写伍万肆仟伍佰肆拾柒元整（小写：54547.00元）。另，本案在审理过程中，因原告提出保全申请，本院于2018年7月27日作出（2018）赣0902民初4149号民事裁定书，裁定冻结被告杨龙、周有美的银行存款730000元或查封、扣押其同等价值的财产。本院认为，被告杨龙与原告签订的《房产转让合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方房屋买卖合同关系明确。被告杨龙、周有美辩称该合同系无效合同，本院认为，虽然涉案房屋为经济适用房，签订合同后五年内不能办理过户手续，但本案中，原、被告双方签订合同的时间是在2011年11月27日，截止到原告起诉时，涉案房屋已具备房产过户条件，故本院对被告该辩称意见不予采纳。被告杨龙辩称原告未实际履行该合同，本院认为，综合本案相关证据可认定原、被告签订合同时已达成合意，由原告向被告杨龙先行支付其已支付的购房首付款及相关费用、由原告代替被告归还银行按揭贷款，待过户条件成就时再办理房屋过户手续，对被告杨龙的该辩称意见本院不予采信。现原告在签订《房产转让合同》后支付了相应的首付款且一直缴纳了相应的按揭贷款，除了最后一期银行按揭贷款系被告杨龙所缴纳，其余按揭贷款均系原告缴纳，本院对其予以认可。被告杨龙辩称，银行按揭贷款一直是被告杨龙所缴纳，但只提供了银行按揭贷款最后一期的缴款凭证，未提供其他任何有效证据证实，本院对其不予采信。现被告杨龙在提前还清银行按揭贷款后涉将案涉房屋出售给被告周有美，致使原告与其签订的合同无法履行，构成违约，依法应向原告承担相应的违约赔偿责任。原告诉请要求解除合同并要求被告返还购房款及利息，本院对其予以支持，但应以原告实际已支付的购房款26285.66元为限。原告诉请要求被告赔偿房屋装修费用，提供了鉴定意见书予以佐证，本院对其予以支持。原告诉请要求被告赔偿违约金，符合合同约定，但依法应将违约金数额调整为合同价的30%即16800元（56000元*30%）。原告诉请要求确认各被告间的房屋买卖合同无效，并要求被告周有美、苏红英在本案中承担连带赔偿责任，本院认为，原告未能提供充分证据证实各被告间存在恶意串通的行为，被告周有美、苏红英在本案中构成善意取得，故此，对原告该部分诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告彭江蓉与被告杨龙于2011年11月27日签订的《房产转让合同》；二、限被告杨龙于本判决生效后五日内向原告彭江蓉返还购房款26285.66元并支付利息（利息自2018年5月10日起按年利率6%计算至债务清偿之日止）；三、限被告杨龙于本判决生效后五日内赔偿原告彭江蓉违约金16800元；四、限被告杨龙于本判决生效后五日内赔偿原告彭江蓉房屋装修费用54547元；五、驳回原告彭江蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10940元，财产保全费4170元，合计15110元，由原告彭江蓉、被告杨龙各负担7555元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  张圣来人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇二〇年八月二十四日代书 记员  颜志群