广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初1090号原告：梁达基，男，1983年6月23日出生，汉族，居民，住新兴县**************。委托诉讼代理人：顾华亨、苏志聪，广东浩捷律师事务所律师。被告：欧兴长，男，1975年7月1日出生，汉族，居民，住新兴县***********队。被告：苏连琼，女，1971年7月14日出生，汉族，居民，住新兴县*******队。原告梁达基与被告欧兴长、苏连琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁达基及其委托诉讼代理人顾华亨，被告欧兴长、苏连琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁达基向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2020年5月14日签订的《房地产买卖协议》；2.判令两被告返还购房款470000元给原告；3.判令两被告支付违约金100000元给原告；4.本案的诉讼费、财产保全费、公告费由两被告承担。事实和理由：2020年5月14日，原告与两被告签订《房地产买卖协议》。协议约定：“一、由甲方将位于新兴县***************************的房地产[粤（2018）新兴县不动产权第0039843号]和新兴县**********************M64摩托车房[粤（2019）新兴县不动产权第0032236号]转让给乙方。二、双方商定交易额为人民币52万元，乙方于2020年5月22日前支付第一笔房款47万元整给甲方，最后一期购房款人民币5万元在办理好转让手续并核发新的《不动产权证》后付清”等内容。现原告已依约支付第一笔购房款给被告，但被告方于2020年5月26日明确告知原告的购房款已用完，不能清偿抵押给银行的款项，无法转户给原告。为此，被告方的行为已构成违约，还需承担相应的违约责任。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告欧兴长辩称，不同意支付违约金，距离事发时间不久。同意原告其他诉求。被告苏连琼辩称，被告苏连琼只是在《房地产买卖协议》签了名字，放弃房屋拿来还债。该案情况一无所知，钱款去向也不清楚，都是被告欧兴长全程办理的，被告苏连琼无收到购房款。现家庭困难、无工作、无法支撑家庭支出，要求减少违约金。本院经审理认定事实如下：被告欧兴长、苏连琼为夫妻关系。新兴县***************************、A1幢-1层M64摩托车房的权属人为被告欧兴长。2020年5月14日，原告梁达基作为买方，被告欧兴长、苏连琼作为卖方，双方共同签订《房地产买卖协议》。该《协议》主要约定：“1.被告欧兴长、苏连琼拟将位于新兴县***************************的房地产和新兴县**********************M64摩托车房转让给原告梁达基。2.房屋建筑面积为119.6平方米，专有建筑面积98.75平方米，《不动产权证》号码为粤（2018）新兴县不动产权第0039843号。3.摩托车房的建筑面积为10.61平方米，专有建筑面积4.86平方米，《不动产权证》号码为粤（2019）新兴县不动产权第0032236号。4.双方议定该房地产交易额为人民币伍拾贰万元（包含该房屋和车房的交易总额以及房屋和车房的修理基金）。5.原告梁达基于2020年5月22日支付第一笔购房款人民币肆拾柒万元整给被告欧兴长、苏连琼。最后一期伍万元，在办理好转让手续并核发新的《不动产权证》后付清。6.在本协议签订之日起六十个工作日内，双方携带相关资料到新兴县******综合窗办理转户手续。*.被告欧兴长、苏连琼决定中途不卖或逾期七日仍未交付房地产给原告梁达基或在约定时间内未办理二手房转户手续，出现任何一种情况均作被告欧兴长、苏连琼中途悔约处理，合同即告解除，被告欧兴长、苏连琼应在悔约之日起七日内将所收购房款退还给原告梁达基，另赔偿违约金壹拾万元给原告梁达基，由此产生的手续及费用由被告欧兴长、苏连琼承担”。此外，《协议》还约定其他权利义务。合同签订后，原告梁达基向被告欧兴长支付购房款470000元，被告欧兴长于2020年5月31日出具收据给原告梁达基收执。然而，被告欧兴长、苏连琼无按协议约定将涉案房屋及摩托车房过户给原告梁达基。现原告梁达基以被告欧兴长、苏连琼违约为由向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告经自愿协商一致签订《房地产买卖协议》，内容为双方真实意思表示且无违反法律法规强制性规定，协议合法有效，双方应按约定全面履行协议义务。结合当事人陈述，本案的争议焦点为：1.被告欧兴长、苏连琼是否存在违约行为？2.解除合同条件是否成就？3.原告梁达基提出的诉求是否合理合法？对本案争议焦点，本院评判如下：针对第一、二个争议焦点：本案中，原告梁达基与被告欧兴长、苏连琼在协议中明确约定了房产情况、付款计划、办理过户期限等权利义务，双方自此成立了房屋买卖关系。自签订合同后，原告梁达基按约定支付了购房款470000元，已积极履行了合同义务，但被告欧兴长、苏连琼收到房款后无按约定期限办理过户手续，以致合同自签订后无法履行，即涉案房产无法实际过户交付。由此可知，被告欧兴长、苏连琼存在着违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项及第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，结合《房地产买卖协议》第七条关于违约责任的约定，被告欧兴长、苏连琼的不履行合同义务行为存在法定解除情形及约定解除情形且被告欧兴长、苏连琼同意解除合同，故合同解除条件已成就，原告梁达基有权解除《房地产买卖协议》。因此，原告梁达基提出解除《房地产买卖协议》的诉求，理据充分，本院予以支持。针对第三个争议焦点:根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，原告梁达基签订协议后已实际支付购房款470000元，合同已进入履行阶段。现原告梁达基要求解除合同并要求被告欧兴长、苏连琼返还购房款470000元，被告欧兴长、苏连琼于庭审中亦表示同意；故原告梁达基提出要求被告欧兴长、苏连琼返还购房款470000元的诉求，于法有据，本院予以支持。至于原告梁达基提出的违约金支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，由上述可知，两被告存在违约行为，按约定应向原告梁达基支付一定违约金。双方虽然在协议中约定了违约金100000元，但被告欧兴长、苏连琼已同意退还购房款470000元，原告梁达基无提交相关证据证明其因房屋不能办理过户手续而造成具体的相应损失，故违约金在本案实际中确存在过高情形，应予以减少。因此，本院结合公平原则、合同实际履行情况、预期利益及违约程度等依法支持违约金20000元。因此，两被告提出违约金应减少的辩解意见，合理合法，本院予以采纳。原告梁达基提出要求两被告支付违约金100000元的诉求，本院依法支持20000元。被告欧兴长、苏连琼提出的其他辩解意见，本院对合理部分予以采纳。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项及第三项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告梁达基与被告欧兴长、苏连琼于2020年5月14日签订的《房地产买卖协议》于本判决生效之日起解除。二、被告欧兴长、苏连琼应于本判决生效之日起十日内退还购房款470000元给原告梁达基。三、被告欧兴长、苏连琼应于本判决生效之日起十日内支付违约金20000元给原告梁达基。四、驳回原告梁达基的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，由原告梁达基负担666.7元，被告欧兴长、苏连琼负担4083.3元。财产保全费3120元，被告欧兴长、苏连琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  曹国剑二〇二〇年八月二十五日书记员  叶绮颖附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第二项及第三项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。