北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初7850号原告：苏建鑫，男，1995年6月15日出生，X族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：曹岩，河北滦峰律师事务所律师。被告：北京顺达行房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区卓秀北街**院**楼**320。法定代表人：谢莉君，经理。委托诉讼代理人：赵飞龙，男，1990年5月9日出生，X族，该公司房山店店长，住北京市房山区。原告苏建鑫诉被告北京顺达行房地产经纪有限公司（以下简称顺达行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏建鑫的委托诉讼代理人曹岩、被告顺达行公司的委托诉讼代理人赵飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏建鑫向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告之间的房屋租赁关系于2020年6月28日解除；2.判决被告退还房屋押金及租金10200元；3.判决被告给付原告违约金6800元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月3日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定原告承租位于北京市房山区XX壹号北区X-X-XXXX室的房屋一处，租赁用途为住宅。租赁期限为12个月，自2019年3月3日至2020年3月2日。租金每月3400元，按季度交纳。自合同签订之日，原告向被告支付一个月房租3400元作为保证金。合同到期后，经与被告沟通，原告同意继续承租涉案房屋，但双方未签订书面合同。2020年6月14日，原告向被告交纳6月份至8月份房屋租金共计10200元，原告与被告就签订合同事宜进行沟通，被告迟迟未答复，故原告向被告履行退房告知义务后，于2020年6月28日搬出上述房屋。原告认为，被告应当重新与原告签订房屋租赁合同，明确双方的权利义务，现因被告原因导致原告权益无法得到保障，且双方实际租赁关系已于2020年6月28日解除，故被告拒不退还租金及押金的行为违反合同约定，被告应予以退还并承担违约责任，故诉至法院，请予支持。顺达行公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一项诉讼请求，我们认为合同在2020年3月2日已经解除。第二项诉讼请求，不同意退还保证金，合同约定，退还保证金时最长不能超过2个月，否则视为放弃权力。不同意退还租金，原告也没有提交公司向他出具的押金证明，也没有提交转账记录。2019年8月8日应该给我们10200元的房租，但原告没有支付，不认可原告支付了2020年6月至8月的租金，合同特别提示约定支付方式，原告未按照合同约定方式支付。第三项诉讼请求，双方没有签订合同不会涉及到违约金。同时，合同第6条约定了退房的时间，需要提前30天书面通知我们。且房屋有损坏，，地板墙面、马桶盖、抽油烟机等，我们还做了保洁。在审理过程中，顺达行公司对苏建鑫提交的房屋租赁合同、微信转账凭证、微信聊天记录的真实性予以认可，苏建鑫对顺达行公司提交的房屋租赁合同、微信聊天记录的真实性予以认可，本院对此不持异议，对上述证据的真实性予以认可。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月3日，XXX（甲方、出租方）与苏建鑫（乙方、承租方）丙方（经纪方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，苏建鑫承租位于北京市房山区XX壹号北区X-X-XXXX室的房屋一处，租赁用途为居住；租赁期限为12个月，自2019年3月3日至2020年3月2日；房屋租金每月3400元，按季度缴纳，支付日期为2019年3月3日、2019年5月3日、2019年8月3日、2019年11月3日；乙方向丙方支付一个月房租3400元作为保证金，保证金为乙方不损害房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水电、燃气、卫生、电话等使用费用的保证。保证金不充抵末期房租。租赁期满，丙、乙双方进行对房屋内部物品、设施及装修的清点验收，乙方结清在租赁期内所产生的所有费用，交还丙方房屋钥匙，搬离所租赁房屋，丙方于租赁期满后第五个工作日，退还乙方所缴纳的房屋租赁保证金，如乙方没有结清合同期内所产生的费用，其合计金额由房屋租赁保证金中扣除，剩余部分如数退还乙方，但退还押金时最长不能超过二个月，否则视为放弃权力，不予退还。合同最后载明：押金3400元+三月房租10200元+管理费365元=13965元，退押金2550元+房租26天2210元=4760元。13965元-4760元=9205元（补）。2019年3月4日，苏建鑫通过微信分别向顺达行公司工作人员XXX支付300元、9205元；2019年5月6日，苏建鑫通过银行转账向顺达行公司工作人员XXX支付房屋租金10600元；2019年7月30日，苏建鑫通过微信转账向顺达行公司工作人员赵飞龙支付租金10200元；2019年10月30日，苏建鑫通过微信转账向顺达行公司工作人员XXX支付房屋租金10200元；2020年2月21日，苏建鑫通过微信转账向顺达行公司工作人员XXX支付租金10565元；2020年6月5日，苏建鑫通过微信向顺达行公司工作人员XXX支付租金10300元。合同到期后，苏建鑫继续承租涉案房屋，双方没有签订书面租赁合同，双方口头约定，房屋租金每月3400元，租金按季度支付。另查明，顺达行公司未退还苏建鑫押金3400元。2020年6月11日，苏建鑫告知原告要求解除合同，并于2020年6月28日搬离涉案房屋。2020年6月29日，苏建鑫告知顺达行公司工作人员“已经搬完了，明天来验房吧”“钥匙在消防栓里面”。2020年7月1日，苏建鑫询问顺达行公司工作人员“什么时候验房呢”，顺达行公司工作人员回复“一会儿下午我去看看吧”。顺达行公司于2020年7月1日收回涉案房屋。本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告、被告签订的书面租赁合同已履行完毕，苏建鑫继续承租涉案房屋，顺达行公司未提出异议，故双方成立不定期租赁合同关系。苏建鑫可以随时解除租赁合同。苏建鑫于2020年6月11日通知顺达行公司要求解除合同并于近期搬离，2020年6月29日告知顺达行公司其已搬离，顺达行公司认可2020年7月1日将涉案房屋收回，本院确认双方租赁合同于2020年7月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，苏建鑫关于退还押金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称苏建鑫承租房屋的家具、设施等存在损坏，但其未提交证据亦未提出反诉，本院对其辩称不予采纳，顺达行公司可另行主张权利。关于2020年7月、8月的租金请求。双方合同于2020年7月1日解除，顺达行公司应退还苏建鑫2020年7月2日至2020年9月2日的租金，现其请求被告退还2020年7月2日至2020年8月31日房屋租金的诉讼请求，本院予以支持，其过高部分，本院不予支持。被告辩称苏建鑫未按照合同约定方式支付房屋租金的辩称，苏建鑫一直将涉案房屋的租金支付给顺达行公司的工作人员，顺达行公司亦未提出异议，故对其辩称，本院不予采纳。关于违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告苏建鑫与被告北京顺达行房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；二、被告北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告苏建鑫押金3400元；三、被告北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告苏建鑫2020年7月2日至2020年8月31日租金6690.32元；四、驳回原告苏建鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由原告苏建鑫负担65元（已交纳），由被告北京顺达行房地产经纪有限公司负担73元（已由苏建鑫预交，北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向苏建鑫支付上述费用）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 刘宁二〇二〇年八月二十五日法官助理 肖贺书 记 员 于淼