广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3185号上诉人（原审被告）：林倩青，女，1965年10月2日出生，汉族，住广东省中山市××。委托诉讼代理人：李立国，广东融朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社，住所地广东省中山市××。法定代表人：郑斯恩，该联合社社长。委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。上诉人林倩青因与被上诉人中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社（以下简称大鳌溪经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。林倩青上诉请求：撤销一审判决，改判其无须向大鳌溪经联社支付自2019年1月1日起至交付之日止每月1000元的占有使用费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致作出错误的判决。涉案厂房建于1993年初，2018年9月被超强台风“山竹”吹袭后，棚顶出现了严重损害而呈现较大的安全隐患，其自2018年9月起无法正常使用涉案厂房，并且其租金已经交到2018年年底。因此，在涉案厂房不能使用时，其无须向大鳌溪经联社支付租金。大鳌溪经联社口头答辩称，一、林倩青对一审判决第一、二项未提起上诉，该判项已生效，但截止目前为止林倩青仍在使用涉案厂房，并将厂房转租给其他人，林倩青上诉的目的是为了拖延时间。二、一审判决认定租赁合同无效，合同中相应的条款也相应无效，一审判令林倩青按合同约定的租金标准支付占用费符合法律规定，该标准低于涉案厂房的实际租赁价值，林倩青在承租期间一直使用租赁厂房并溢价转租牟利，林倩青的上诉请求无事实及法律依据，请求二审予以驳回。大鳌溪经联社向一审法院起诉请求：1.解除大鳌溪经联社、林倩青于2004年11月20日签订的《租赁厂房合同》；2.林倩青立即向大鳌溪经联社支付2019年1月至8月租金8000元及违约金720元（从逾期之日起按月利率2%计算，暂计算至2019年8月19日）。诉讼中，大鳌溪经联社增加一项诉讼请求：林倩青立刻向大鳌溪经联社返还租赁物；变更第2项诉讼请求为林倩青从2019年1月至实际返还租赁物为止，按每月1000元的标准支付租金及违约金（计算标准以拖欠的租金1000元为基数，从2019年2月开始每月5日起按月利率2%逐月分段计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：为发展经济，提高大鳌溪经联社的经济效益，2004年11月20日，大鳌溪经联社（甲方，出租方）与林倩青（乙方，承租方）签订《租赁厂房合同》，约定：甲方将位于××的厂房出租给乙方，厂房主体面积325平方米；该租赁地已定为村整体规划用地，该厂房只作临时租用厂房，不定期限，如本村整体规划需要收回厂房使用时，乙方要无条件服从，甲方不作任何补偿；租金为每月1000元，每月1至15日缴清当月租金，如逾期20天乙方未将当月租金缴清，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回厂房不作任何补偿或按所欠款项每天加收3%滞纳金处理；厂房的日常维修由乙方负责，但如星棚面出现大面积损坏的，即由甲方负责更换星棚顶；甲方要对该厂房用地作整体规划时，乙方必须无条件服从，并在接到离场通知书起三个月内将该租用厂房的可动产物资迁移，但整改后的墙体门门窗、用电、给水管设施等不动产无偿归甲方所有，乙方不能拆迁，超过三个月期限不拆迁的视为乙方放弃厂内一切物件的所有权，甲方有权处理。合同还约定了其他事项。大鳌溪经联社与林倩青分别在甲方、乙方处签名盖章确认。签订上述合同后，大鳌溪经联社依约向林倩青交付涉案厂房，林倩青依约向大鳌溪经联社交纳租金。2018年9月在“山竹”台风吹袭后，涉案厂房出现棚顶损坏的情况。2018年9月29日，大鳌溪经联社召开党员及股民代表大会，经大会表决并通过“收回林倩青临时租用的涉案厂房，经‘三资’程序公开竞投出租”的决议。同年10月30日，大鳌溪经联社向林倩青发出通知：“……该厂房经“山竹”超强台风吹袭后棚顶出现严重损坏而呈现较大的安全隐患，于2018年9月29日经我社党员、股民代表表决通过，因以上情况决定收回你临时租用我社的厂房。现通知你，我社将在2019年1月1日收回合同中所约定的租赁厂房，厂房修复后另经‘三资’程序公开竞投出租，故请你于2018年12月31日前撤离该厂房……”。2019年1月29日，大鳌溪经联社向林倩青发出《搬迁通知书》，限期林倩青于2019年2月20日前做好搬迁工作，将场内物品迁移完毕，将厂房交于其社。但林倩青仍拒绝搬离涉案厂房，且从2019年1月起不向大鳌溪经联社交纳租金。大鳌溪经联社遂诉至法院，主张前述实体权利。另查，大鳌溪经联社系中山市××土地的使用权人，土地面积为1208平方米，土地使用权类型为批准挪用宅基地，地类为住宅。大鳌溪经联社称出租给林倩青的土地系上述土地范围之内；林倩青对此不予确认，但确认大鳌溪经联社系出租给其的涉案土地的产权人，地上建造的星铁棚为大鳌溪经联社所有。又查，林倩青称涉案厂房经过台风“山竹”吹袭后星棚出现严重损坏，存在严重的安全隐患，其于2018年9月19日根据《租赁厂房合同》向大鳌溪经联社提出维修厂房，但大鳌溪经联社不予理会，故其基于先履行抗辩权自2019年1月起没有缴纳租金。大鳌溪经联社对此不予确认，其称林倩青是收到2018年10月30日发出的书面通知后才向其口头提出维修请求，但其经过现场勘查后认为涉案厂房星棚损害程度未达成《租赁厂房合同》所约定的“星棚出现大面积损坏”的严重程度，只是属于出现部分损坏，应由林倩青按照合同约定进行日常维修，但林倩青拒不维修继续使用，不交回厂房且拒交2019年1月起的租金。再查，大鳌溪经联社称涉案星铁棚没有进行规划报建。大鳌溪经联社、林倩青确认涉案租赁合同的租赁期限为无固定期，涉案厂房现仍由林倩青使用。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁合同的效力问题。大鳌溪经联社将涉案星铁厂房出租给林倩青使用，但大鳌溪经联社确认该厂房至一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，大鳌溪经联社与林倩青于2004年11月20日签订的《租赁厂房合同》因违反上述法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，大鳌溪经联社要求林倩青返还涉案厂房，符合前述法律规定，予以支持。关于占有使用费。经上述分析，涉案商铺租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，林倩青于2004年11月20日至今实际使用涉案厂房，林倩青占有使用涉案厂房期间理应支付大鳌溪经联社相应的占有使用费。关于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，一审法院认定占有使用费标准按合同约定的租金标准计算，大鳌溪经联社主张按1000元/月的标准计算租金，予以采纳。因林倩青于2019年1月前已向大鳌溪经联社交纳租金，该款应抵扣2019年1月前相应缴纳月份的占有使用费，为此，林倩青应按1000元/月的标准支付从2019年1月1日起至返还涉案厂房之日止的占有使用费给大鳌溪经联社。基于涉案租赁合同为无效合同，合同中关于违约金的约定亦属无效，大鳌溪经联社要求林倩青支付违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，大鳌溪经联社的诉讼请求有理部分，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认大鳌溪经联社与林倩青于2004年11月20日签订的《租赁厂房合同》无效；二、林倩青于判决发生效力之日起一个月内将位于××的涉案厂房（面积325平方米）返还给大鳌溪经联社；三、林倩青于判决发生法律效力之日起七日内按1000元/月的标准向大鳌溪经联社支付从2019年1月1日起至返还涉案厂房之日止的占有使用费；四、驳回大鳌溪经联社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（大鳌溪经联社已预交），由林倩青负担（林倩青于判决生效之日起七日内迳付大鳌溪经联社）。二审中双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审期间，林倩青认可其至今仍在使用涉案厂房。本院认为：林倩青对《租赁厂房合同》无效以及交还涉案厂房给大鳌溪经联社均无异议，本院对此予以维持。林倩青上诉认为，2018年9月的“山竹”台风造成涉案厂房棚顶损坏，存在使用的安全隐患，致其无法正常使用，故自2019年1月1日起不应当支付占有使用费。对此，本院认为，大鳌溪经联社与林倩青签订的《厂房租赁合同》系不定期租赁，如果合同有效，作为出租人的大鳌溪经联社可以随时解除合同，但应当在合理期限通知承租人。如果合同无效，则该合同自始没有法律约束力，林倩青应当返还占有的涉案厂房，并按照租金标准支付占有使用费。现租赁厂房合同依法确认无效，大鳌溪经联社已在2018年10月30日向林倩青发出收回临时租用厂房的通知，并告知2019年1月1日收回，但林倩青并没有交回厂房，且在2019年1月29日大鳌溪经联社发出搬迁通知后仍然不交回厂房，林倩青一方面称涉案厂房不能达到使用目的，另一方面又占用厂房而不予交还，但又拒绝支付占有使用费，该行为与法相悖，且违反最基本的诚实信用原则，林倩青的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。综上所述，林倩青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由林倩青负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年八月七日书记员  廖建锋