四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2360号 上诉人（原审被告）：张邦荣，男，汉族，1964年11月24日出生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：吴青松，四川惠博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴奇文，四川惠博律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:南充市领创科技有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区鑫益路左侧。 法定代表人：张艳萍，董事。 委托诉讼代理人：梁琛，四川百柯律师事务所律师。 上诉人张邦荣因与被上诉人南充市领创科技有限公司（以下简称领创公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张邦荣上诉请求:1.撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初1272号民事判决第三项；2.一、二审诉讼费用由领创公司承担。事实及理由：张邦荣租赁领创公司所有的土地开办废旧站，投资约80万元修建彩钢房1000余平方米，并对道路进行了硬化。2013年1月12日，张邦荣与领创公司签订了《租地协议》，约定租期五年，从2013年1月12日起至2018年1月12日止。租期届满后，如张邦荣续租，双方再商议租期和其他事项。期间，张邦荣按约向领创公司支付了土地租金及相关费用，从来没有发生过违约行为。本案中，张邦荣在租赁合同的签订及履行缴纳租金、水电费、门卫费等相关事宜，均是与领创公司的现场负责人张涛对接。租赁合同期满后，远在深圳的领创公司的法定代表人张艳萍于2018年2月、4月要求张邦荣搬迁，张邦荣随即与张涛商议续签租赁合同，张涛称合同暂不签订，但同意张邦荣继续使用租赁土地，租金按原合同约定计算，待政府要求搬迁时与领创公司应得征收费用一并算账，张邦荣仍要按时交纳相关费用。协议达成后，直到领创公司向法院起诉，长达两年，期间领创公司从未再要求张邦荣搬迁。张邦荣按月向张涛缴纳了租赁期间的水电费、门卫费等相关费用，每个月约4,000元，领创公司收取这些费用明显超过国家标准，领创公司从中获取了较大的利益，七年来所获取的额外收益不低于10万元。所以，领创公司是同意张邦荣续租的。因此，租赁期满后，张邦荣继续使用租赁土地不构成违约，不应承担违约责任，一审判决认定张邦荣违约并承担违约金明显不当。综上，请求二审法院依法裁判。 领创公司答辩称：1.张邦荣在一审中自认了两个事实，即租赁期满后张邦荣一直占用土地，张邦荣至今未向领创公司支付土地租金。2.双方在租赁期满后，没有续签订租赁协议。（1）张涛无权对续租等事项做决定。（2）根据谁主张谁举证的原则，张邦荣至今没有任何有效证据证明租赁期满后双方有续租的行为。（3）一审中，领创公司举证提供了律师函与向张邦荣发送的短信记录，可以看出张邦荣在租赁期满后，一直没有搬走，并且领创公司一直在催促张邦荣搬迁。（4）租赁期满后，张邦荣向领创公司交过一部分水电费，但是领创公司收钱是为了收回一定的损失，而不是对续租的默认。3.张邦荣若能提供政府征收的文件，领创公司可以对拟拆迁部分进行协商，但张邦荣并没有提供任何政府征收文件。同时租赁协议第2条、第3条双方已经对政府征收的情况进行了约定。综上，请求二审法院依法维持原判。 领创公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令张邦荣立即腾退领创公司所有的位于南充市嘉陵区工业园的土地，归还领创公司使用；2.判令张邦荣立即向领创公司支付非法占用期间的占用费及违约金共计97,041.7元（从2018年1月13日起暂计算至2020年3月27日止）；3.本案诉讼费由张邦荣负担。 一审法院认定的事实：2013年1月12日，张邦荣以南充市嘉陵区工业园友谊纸业打包厂的名义（乙方）与领创公司（甲方）签订《租地协议》，协议内容包括：1.租地场所甲方厂内办公楼与大车间之间后面地段，西止光亚科技厂围墙，北与现竖活动板墙相连，东西长38米，南北宽21米，成正方形。再加此地段外面靠办公楼距化粪池宽6米，东西长25米的地段，共约900平方米面积；2.租期五年。从2013年元月12日起至2018年元月12日止，租期满后，如甲方能续租，双方再商议租期和其他事项。每年租金肆万元。本租期中，如当地政府要收回或搬迁，乙方应及时撤走，不再提条件刁难甲方。除此外，双方都不能借口中止本协议，如有不可抗拒的情况发生影响履约，双方可协商解决；3.费用：（1）此地段每年租金为叁万伍仟元。每年元月十五日前交清当年租金，五年不变。但乙方供给四方的废纸价每批应按当时市价优惠10%给甲方；（2）乙方自行安装水、电线、表。每月按甲方交费均价X实用量付给甲方；（3）租地内乙方可自行安、建所需设施，费用由乙方自理，撤走时甲方不阻拦……；5.所需经营证、照各自办理，如有违约经营各自承担，相互守信保密。以上各条无论谁违反按当年租金的10%赔偿给对方等内容。合同上甲乙双方加盖了公章，甲方由张涛签字，乙方由张邦荣签字。 2018年2月10日、2月24日、4月11日,领创公司的委托律师代表领创公司向张邦荣发送短信，称其承租的土地已经到期，因公司需要，需收回场地自用，要求其将场地清空并搬离，逾期未搬离的，计算场地占用损失。2019年1月14日，领创公司通过东方昆仑（深圳）律师事务所向嘉陵区工业园友谊纸业打包厂、张邦荣发出《律师函》，要求其于2019年1月19日前将所有物品搬离并清空场地，支付非法占用期间的场地使用费7万元及土地使用税3万元，并计算罚金。因张邦荣未搬离场地，领创公司诉至一审法院，提出前述诉讼请求。 一审法院另查明：领创公司持有位于南充市嘉陵区鑫益路的地号为IV/9/38国有土地使用证[南充市国用(2012)第006271号]，使用权面积14475.99平方米，终止日期2060年8月21日。 一审法院认为：领创公司与张邦荣以南充市嘉陵区工业园友谊纸业打包厂的名义签订了《租地协议》，该场地由张邦荣一直使用和占用，故领创公司与张邦荣主体适格。《租地协议》系双方真实意思表示，不违法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同全面履行各自的义务。《租地协议》中约定了“租期五年。从2013年元月12日起至2018年元月12日止，租期满后如甲方能续租，双方再商议租期和其他事项。每年租金肆万元”，现租期已经届满，领创公司以短信及《律师函》的形式通知张邦荣搬离场地，张邦荣辩称已与领创公司达成了口头协议继续租赁该土地，但领创公司对此不认可，张邦荣提交的水电费的发票不能证实其与领创公司达成了继续租赁场地的协议，对张邦荣此项辩称因张邦荣未提交充分的证据，不予采信。现领创公司要求张邦荣腾退领创公司所有的土地，归还领创公司使用的诉讼请求符合合同约定，予以支持。张邦荣从2018年2月13日起至今一直占用土地，按照《租地协议》的约定，可按年租金4万元计算，计算至2020年2月13日应为8万元，此后每日场地占用费应为109.6元（4万元÷365日）。张邦荣未按约定搬离场地违反了合同约定，领创公司主张按每年租金的10%赔偿，计算至对方腾退之日止，该违约金计算方式过高，综合本案情况，酌定为张邦荣向领创公司支付违约金4,000元。张邦荣所辩称的拆迁补偿问题，因未提供政府的相关拆迁文件，且拆迁补偿系另一法律关系，张邦荣可依法另行主张其权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、张邦荣于判决生效后二十日内腾退领创公司所有的位于南充市嘉陵区鑫益路的土地，并向领创公司交还以上土地；二、张邦荣于判决生效后二十日向领创公司支付截止2020年2月12日场地占用费8万元；从2020年2月13日场地占用费起按每日109.6元计算至腾退之日止；三、张邦荣于判决生效后二十日向领创公司支付违约金4,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1,163元，由张邦荣负担。 二审审理期间，张邦荣提供如下证据：预评估结果汇总表复印件，拟证明张邦荣租赁领创公司的土地上修建的厂房等评估价值为30多万元。 二审审理查明，张涛是领创公司法定代表人张艳萍之兄，领创公司的工作人员。 二审中，张邦荣陈述称：领创公司发的短信收到过一次，《律师函》是张邦荣之妻收到了的，但没有给张邦荣说，之后领创公司说发了《律师函》才知道。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案争议焦点为张邦荣是否承担违约金4,000元。 张邦荣与领创公司于2013年1月12日签订《租地协议》，约定的租期为五年，现租期已到，双方也没有签订续租协议，领创公司要求张邦荣腾退土地，符合协议的约定。张邦荣没有按协议约定搬离租赁领创公司的土地，已构成违约，一审酌情认定违约金4,000元并无不当。关于张邦荣上诉称向领创公司工作人员张涛交纳了租赁期间的水电费、门卫费等费用，应属于续签合同的问题，双方签订的《租地协议》到期后，领创公司已通过短信、《律师函》要求张邦荣搬离，但其一直占有使用案涉土地没有搬离，也没有提供证据证明其交纳了续租费；张邦荣占用案涉土地在经营中产生的水电费、门卫费，属于应该交纳的费用，但不能认定系领创公司同意续租，属于续签了合同，故张邦荣的该上诉理由不成立。 综上，张邦荣的上诉请求，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张邦荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年八月二十七日 书记员  黄嘉欣