河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1081民初1612号原告（反诉被告）：李小女，女，1979年1月10日出生，汉族，江西省抚州市广昌县人，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马雪炜，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁丽丽，北京市京兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：霸州市千紫万辉房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市霸州市泰山路东侧商业3，统一社会信用代码91131081MA08EMRK6D。法定代表人：赵威，经理。委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。被告（反诉第三人）：爱房（天津）互联网技术有限公司，住所地天津市武清区京津电子商务产业园宏旺道****楼**，统一社会信用代码911220222MA05JK1Y4E。法定代表人：宋泽源，经理。原告李小女与被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司、被告爱房（天津）互联网技术有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，被告于2020年6月17日向本院提出反诉，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小女、被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司到庭参加诉讼，被告爱房（天津）互联网技术有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小女向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的商品房买卖合同及两份补充协议；2.要求二被告返还原告购房款396183元及利息损失、电商服务费80000元及利息损失。事实和理由：2019年4月28日，李小女基于被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司的承诺与其签订了认购协议。2019年5月4日原告由与被告爱房（天津）互联网技术有限公司签订云购服务协议，并向其支付服务费80000元。同日，原告与被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同及补充协议，原告购买风情园0103030902号预售商品房，总价款775183元。现原告已向被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司支付首付款45183元、第一期购房款78000元、第二期购房款117000元、第三期购房款156000元，共计396183元。二被告明知原告在霸州没有购房资格仍与其签订购房合同，存在过错，致使合同目的不能实现。“新冠疫情”致使原告不能按时交纳第四期购房款，属于补充协议第三条规定的免责情形。原告向二被告要求退还付款及服务费遭拒，原告诉至法院。被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司辩称，1.被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司与原告签订的买卖合同不存在解除的法定情形及约定情形，并且合同已部分履行。2.被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司不同意解除房屋买卖合同，且霸州的落户政策已经放开，通过办理落户手续可以具备购房资格，合同也可以继续履行，合同的目的可以实现。3.原告主张返还购房款及利息的诉讼请求没有事实和法律依据。被告爱房（天津）互联网技术有限公司未出庭应诉，也未提交答辩状。被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司向本院提出反诉：1.判令原告给付被告应付购房款379000元；2.判令原告按日万分之二支付逾期付款违约金；3.诉讼费由原告承担。原告李小女辩称，被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司明知原告没有购房资格，仍与其签订购房合同，合同目的无法实现；2.涉案合同及补充协议为格式条款，相关条款未向原告明示，格式条款无效，原告不承担违约责任。被告爱房（天津）互联网技术有限公司亦未提交答辩状。本院经审理认定事实如下：原告李小女系江西省抚州市广昌县人，现住北京市大兴区。2019年4月28日，李小女与被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司签订了认购协议，并交付定金10000元。2019年5月4日原告与被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份及补充协议二份、承诺书一份，原告购买风情园0103030902号预售商品房，总价款775183元。买卖合同第七条第一款第1项（1）约定，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。补充协议（一）第六条第一项（3）约定原告购买房屋采用分期付款方式：1.2019年5月3日前支付45183元；2019年6月10日前支付78000元；2019年9月10日前支付117000元；2019年12月10日前支付156000元；2020年3月10日前支付156000元；2020年6月10日前支付223000元。补充协议（二）第三条（二）第1项约定：乙方（李小女）承诺于2022年5月3日前，达到政府管理部门规定的合同网签条件，并在具备合同网签条件后7日内，主动告知甲方（霸州市千紫万辉房地产开发有限公司），并根据甲方要求，完成相关购房手续。当日，原告交纳首付35183元，原告又与被告爱房（天津）互联网技术有限公司签订云购服务协议，并向其支付服务费80000元。现原告已向被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司支付首付款45183元、第一期购房款78000元、第二期购房款117000元、第三期购房款156000元，共计396183元。2020年3月10日前应支付156000元及2020年6月10日前应支付223000元，共计购房款379000元未按期支付。本院认为，原告2017年12月23日与被告签订的购房认购协议、商品房买卖合同及补充协议，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，购房认购协议、商品房买卖合同及补充协议依法成立。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。原告所购买的房屋在霸州市，原告在与被告签订认购协议及出具购房认购协议、签署购房合同时应当知道自己不符合当地的购房资格，故而与被告约定在2022年5月3日前达到当地政府规定的购房资格要求并与被告进行网签。原、被告签订的商品房买卖合同系附条件的合同，现原、被告所附条件中约定的时间未到期，在条件成就前，原告要求与被告解除合同，要求被告返还购房款、利息及电商服务费的诉讼请求不符合法律规定和合同约定，故应予驳回。被告反诉要求原告给付被告到期应付的尾款购房款379000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告约定的逾期付款每日万分之五的违约金过高，应依法予以调整，本院酌定原告以年利率12%支付被告违约金，起始时间从原告应付购房款之次日起向被告支付。综上所述，原告的诉讼请求应予以驳回，原告应支付被告购房款379000元及逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李小女的诉讼请求；二、原告（反诉被告）李小女于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）霸州市千紫万辉房地产开发有限公司购房款379000元；三、原告（反诉被告）李小女以156000元为本金，自2020年3月11日起按年利率12%的标准给付被告（反诉原告）霸州市千紫万辉房地产开发有限公司逾期付款期间利息至全部购房款付清之日止；四、原告（反诉被告）李小女以223000元为本金，自2020年6月11日起按年利率12%的标准给付被告（反诉原告）霸州市千紫万辉房地产开发有限公司逾期付款期间利息至全部购房款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8648元（原告已交纳4324元），减半收取4324元、反诉费3493元（被告霸州市千紫万辉房地产开发有限公司已交纳3493元），共计7817元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  邱文都二〇二〇年八月六日书记员  肖姗姗——