广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3925号原告：清远市世纪鑫元投资发展有限公司。住所地:清远市***************。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所律师。被告：胡思聪，女，汉族，1990年5月13日出生，住广东省清远市清城区朝阳花苑****602。原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司（以下简称世纪鑫元公司）与被告胡思聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世纪鑫元公司的委托诉讼代理人黄振杰到庭参加诉讼，被告胡思聪经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告世纪鑫元公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告世纪鑫元公司与被告胡思聪签订的《世纪荟商铺租赁合同》于2019年7月20日解除；2、被告胡思聪向原告世纪鑫元公司支付拖欠的租金40447元；3、被告胡思聪向原告世纪鑫元公司支付拖欠租金的违约金，违约金从逾期之日起按欠费总额的每日千分之三至被告胡思聪付清租金之日止;4、原告世纪鑫元公司向被告胡思聪收取的租赁保证金29400元不予退还；5、本案诉讼费由被告胡思聪承担。事实和理由：2018年11月7日，原告世纪鑫元公司与被告胡思聪签订一份《世纪荟商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告拥有出租、管理权的位于清远市清城区的世纪荟购物广场1层115号商铺，商铺出租面积为98平方米，该商铺只供用作经营品牌为御黑堂的休闲餐饮店铺，租赁期限从2018年11月26日起至2020年11月25日止（共24个月）。《世纪荟商铺租赁合同》约定，租金支付方式：第1年租金为人民币9310元/月(即按照出租面积计算为95元/㎡/月)，第2年租金为人民币9800元/月(即按照出租面积计算为100元/㎡/月)。依照《世纪荟商铺租赁合同》的约定，被告应于每月10日前向甲方缴纳当月租金，该费用不得以任何拖欠，逾期每天按逾期交付金额的千分之三收取违约金，不按时支付应付租金达连续2次或一年内累计2次的，原告有权将约定的违约金提高至百分之一。被告逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、管理费等）达一个月的，原告有权解除合同，被告应自合同终止之日起的当天将该铺位交还原告，被告所交的租赁保证金不予退还。被告逾期交还该铺位的，每日按合同最后一个月的日租金的两倍向甲方支付违约金。上述合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，令人遗憾的是,被告从2019年3月起欠租金共40447元，经原告多次催收，被告仍没有改正其违约行为。为维护自身合法权益，原告于2019年7月2日通过EMS特快专递向被告邮寄《律师函》，但被告于2019年7月8日收到《律师函》后一直不予理会，违约行为一直持续。原告无奈于2019年7月20日在被告租赁商铺门口张贴《解除合同通知书》以及通过顺丰速运邮寄《解除合同通知书》，解除与被告签订的《世纪荟商铺租赁合同》，并要求其在3日内按现状腾退商铺和3日内向原告付清拖欠的费用和违约金，《解除合同通知书》已于2019年7月20日送达。但被告在收到解除合同通知书后，没及时结清欠付的租金和费用。原告认为，《世纪荟商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告使用原告的商铺后，拖欠租金，其违约行为一直延续，已构成根本违约。原告依法有权行使合同解除权，解除合同的书面通知自送达被告之日起生效，该解除行为的效力应予确认，被告应依照合同约定承担以下违约责任：1、被告应付清拖欠的租金40447元（2019年3月份、4月份、5月份、6月份、7月份）。2、被告应按合同约定的标准自逾期支付拖欠租金之日起按每日千分之三的标准向原告计付违约金至付清租金之日止。3、被告此前支付的租赁保证金29400元，原告依约有权不予退还。基于上述，原告在要求被告结清欠费和违约金无果的条件下，起诉至法院，请法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告胡思聪未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年11月7日，被告胡思聪作为乙方（承租方）签订《世纪荟商铺租赁合同》，约定甲方将位于清远市清城区世纪荟购物广场1层115号商铺出租给乙方使用，租赁期限自商铺交付之次日起24个月，即2018年11月26日至2020年11月25日。如商铺交付日期延迟，则租期将相应顺延。商铺出租面积98平方米，乙方用作经营品牌为御黑堂的休闲店铺之用。乙方应向甲方交纳租赁保证金，该保证金不是乙方预付的租金和管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁保证金29400元，乙方在签署合同前根据《租赁确认书》支付首期租赁保证金14700元，签署合同之日起5日内支付第二期租赁保证金14700元。租金第1年每月9310元，第2年每月9800元，租金不包括乙方需支付的管理费、因经营活动产生的政府税费及其他所有费用。首月租金于计租日支付，其余月份由乙方于每月10日前先行支付当月租金。首月与最后一月的租金根据乙方在该月实际租赁的日数按比例收取。商铺暂定交付日期为2018年11月25日，如甲方没有在暂定交付日期将该商铺交付给乙方的，则该商铺的租赁起始日最终以实际交付日期为准。乙方享有30日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算。免租装修期内，乙方无需交付租金，但仍需承担装修期费用以及装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用。在租赁期限内，乙方逾期交付租金和其他应付费用（即管理费、能源费等）的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金。16.2约定：租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；16.3约定：乙方逾期支付租金或违约金或逾期支付其他应付费用（即管理费、能源费等）达1个月（含1个月）以上的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方依据合同第16.3条单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责弥补甲方的损失。一方根据本合同的要求发出的通知应以中文书写，由专人递送或挂号信、快递方式发往对方的本合同约定通讯地址，以挂号或者快递的方式，则在寄出后第3个工作日将被视为已送达。对于因履行本合同发出的书面通知，均以本合同所约定通讯资料为准。如甲乙双方任何一方的前述通讯资料发生变化，应于前述通讯资料发生变化的3天内书面通知对方。否则，对方就上述通讯资料所发出的书面文件视为履行了合同规定的通知义务并发生相应的法律效力。甲方在乙方租赁商铺门口、公告栏或其他醒目位置张贴的与日常管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。庭审中，原告主张，其于2018年10月之前将涉案商铺交付给被告装修；签订上述合同后，被告支付了租赁保证金29400元，但被告从2019年3月起开始拖欠当月租金6310元后一直未依约支付租金。2019年7月2日，原告委托律师向被告的户籍地寄送《律师函》，要求被告在七日内支付拖欠的租金等费用，或以书面形式提出异议。该《律师函》2019年7月8日被退回。因被告仍未履行支付租金的义务，原告于2019年7月20日在涉案商铺门前张贴《解除合同通知书》，要求解除涉案《世纪荟商铺租赁合同》。本院认为，原、被告签订的涉案《世纪荟商铺租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。原告主张被告从2019年3月起拖欠租金，被告未到庭应诉，亦未对原告主张的前述事实提出异议，故本院予以确认。被告未按约定支付租金，已构成违约。根据涉案《世纪荟商铺租赁合同》的约定，被告逾期支付租金达1个月（含1个月）以上的，原告有权单方面解除本合同。原告已于2019年7月20日在涉案商铺门前张贴《解除合同通知书》，上述行为符合《世纪荟商铺租赁合同》中约定的合理通知被告的方式，故对原告要求确认涉案《世纪荟商铺租赁合同》于2019年7月20日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于被告拖欠的租金数额，原告主张2019年3月拖欠6310元、4月起按每月9310元的标准计算至2019年7月20日合计40447元，符合《世纪荟商铺租赁合同》中双方对租金标准的约定，对原告的该项请求，本院予以支持。至于原告主张被告承担逾期支付租金产生的违约金及要求确认没收租赁保证金的请求，被告未按照合同约定的时间支付租金，其应承担逾期支付租金产生的违约金。但《商铺租赁合同》约定了被告拖欠租金的，被告除了应支付拖欠的款项外，还应向原告支付拖欠租金的违约金，且原告可没收被告已交纳的租赁保证金。该约定实质上是对被告拖欠租金违约行为应承担违约责任的约定。被告在本案中存在拖欠租金的违约行为，原告既主张租赁保证金不予退还，又主张计付拖欠租金的违约金，相当于其要求被告因一个违约行为承担两种违约责任，且同时主张没收保证金及支付违约金明显过分高于因被告拖欠租金所造成的实际损失。因此，结合原告的诉讼请求，本院认为无需退还租赁保证金已足以弥补原告因被告拖欠租金所造成的损失，故对于原告请求确认租赁保证金29400元不予退还的诉讼请求予以支持，对原告要求被告支付拖欠租金产生的违约金的请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告世纪鑫元公司与被告胡思聪于2018年11月7日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月20日解除；二、确认原告世纪鑫元公司收取的租赁保证金29400元无需退还给被告胡思聪；三、被告胡思聪于本判决生效之日起10日内向原告世纪鑫元公司支付租金40447元；四、驳回原告世纪鑫元公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4974元，由被告胡思聪负担4582元，原告世纪鑫元公司负担392元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄洁怡人民陪审员  麦小红人民陪审员  吴秀琼二〇二〇年八月二十七日书 记 员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。