河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3000号原告:郑州合信宝汽车维修服务有限公司，住所地郑州市郑东新区东周路与陇海路向东100米路北。法定代表人：胡建华，总经理。委托诉讼代理人：张建伟，北京乾成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胡，北京乾成（郑州）律师事务所实习律师。被告：杨志荣，女，1967年7月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李坤阳，河南予顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳增超，河南予顺律师事务所律师。第三人：郑州长通实业有限公司，住所地郑州市郑东新区永平路与七里河交叉口。法定代表人：杨志萍，董事长。委托诉讼代理人：李贺耀，河南永博律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜潇婵，河南永博律师事务所实习律师。第三人：唐秀梅，女，1983年9月26日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李坤阳，河南予顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳增超，河南予顺律师事务所律师。原告郑州合信宝汽车维修服务有限公司（合信宝公司）与被告杨志荣、第三人郑州长通实业有限公司（以下简称长通公司）、唐秀梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合信宝公司负责人及其委托诉讼代理人张建伟、王胡到庭，被告杨志荣、第三人唐秀梅及其共同委托诉讼代理人李坤阳到庭，第三人长通公司法定代表人的委托诉讼代理人李贺耀、颜潇婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合信宝公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除2019年6月6日签订的租赁合同；2、被告退还原告2020年4月至8月9日期间的租金132000元，预缴押金36000元3、被告减免2020年2月份租金33000元；4、被告赔偿原告装修损失563000元；5、被告赔偿原告预期利益损失23万元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月6日，被告委托唐秀梅与原告签订租赁合同一份，约定原告租赁被告提供的位于郑州市郑东新区××路长通家具2层建筑面积1100平方房屋(实际为场地)作为汽车维修及汽车美容车间使用。合同第十一条对租期及租金进行了详细约定，合同签订后原告按照约定将涉案租赁合同第一年度租金396000元及预缴押金36000元支付给被告后对涉案租赁房屋进行了装修，装修费用为563000元整。2020年年初因为“新冠状肺炎”原因导致所租赁房屋无法使用。2020年3月1日复工后，原告开始正常经营时，涉案房屋从2020年3月29日开始停电至今。2020年3月12日，涉案租赁房屋业主，即第三人郑州长通实业有限公司以原告租赁房屋违反消防规定为由书面通知原告拆除清理房屋并恢复原状。原告认为，被告提供原告涉案租赁房屋长期断电、第三人业主要求原告拆除清理租赁房屋，导致涉案租赁房屋无法满足原告基本的使用功能，无法实现原告合同目的为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告杨志荣及第三人唐秀梅共同辩称：一、原告的解除通知是单方解除合同的行为，按照合同的约定，其违约行为应当赔偿被告两年的租金，被告保留追诉的权利。二、原告至今仍未搬离，占用期间的租金应当支付，不存在退还租金的情况。三、疫情期间原被告双方均受到影响。被告的贷款仍需偿还，银行也未予免除，因此不存在免租情况；四、合同约定装修遵从来修去丢的原则，既然原告单方解除合同，装修损失应当由其自己承担。第三人长通公司述称：我方不是本案合同的当事人，不了解相关情况，据事后了解得知，原告不能经营是因为没有办理环评手续，商都路办事处环境综合治理办公室向其下达了整改通知书，要求停止分喷漆作业，拆除分期设施，立即整改，原告是因为此原因，由于自身设备设施达不到正常要求才无法正常经营。第三人及被告不存在过错。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月6日，被告杨志荣委托第三人唐秀梅（甲方、出租方）与原告合信宝公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将坐落于郑东新区永平路长通家居-2层、建筑面积1100平方米的房屋出租给乙方用于汽车维修及汽车美容车间，租期自2019年6月10日至2029年8月9日，月租金36000元，乙方应于合同生效之日向甲方支付第一年度租金396000元，租金按年结算，预缴押金36000元；第七条：乙方不得随意损坏房屋设施（如因乙方的设备、设施及建筑违反消防的相关规定造成的罚款及整改由乙方负责，甲方有协调义务），乙方装修期2个月，在此期间不收取房租费，退租时乙方的装修遵从来修去丢原则，甲方不予负责。合同签订后，原告按照约定向唐秀梅支付第一年度租金396000元及预缴押金36000元，原告装修后投入使用。2020年3月12日，第三人长通公司出具《告知函》：致：长通家居负二楼仓储及汽车修理所有商户你司所处位置为郑州长通实业有限公司物流园区所属七号楼人防工程（现长通家居商场负二楼）在消防验收过程中，郑州市郑东新区消防大队检查到你司建筑违反消防规定，根据《中华人民共和国消防法》及《河南省消防条例》相关规定，郑州市郑东新区消防大队现已提出，要求立即拆除清理相关建筑并恢复原状。2020年3月25日，商都路办事处环境综合治理办公室向原告下发整改通知书，存在问题如下：无环评手续，禁止一切喷漆作业，现场违规喷漆设施请立即拆除，无环评备案登记表，请立即整改，要求即日起3日内整改完毕并以书面形式回复。自2020年3月29日起，涉案租赁物被断电。2020年4月29日，原告向唐秀梅及杨志荣发出《合同解除并搬离通知》，直至2020年7月12日仍有货车出入。由此引发争讼。另查明，原告所租上述负二楼土地使用权人为第三人长通公司，被告杨志荣系第三人长通公司的股东，庭审中第三人长通公司认可整体授权被告负责管理该房屋，包含出租事宜。庭审中，第三人长通公司否认曾向原告出具2020年3月12日的《告知函》，认为原告所持《告知函》为复印件，对真实性有异议，认为涉案7号楼已消防验收备案，无理由再向原告发出消防验收告知函，对印章的真实性认为无鉴定必要。原告主张其已按照商都路办事处环境综合治理办公室的要求整改，当庭未提交证据证明该主张。被告及第三人称商都路办事处下发整改通知后，原告拒不整改，办事处要求停电处理。第三人唐秀梅及长通公司称：2020年3月25日当天环保局持整改通知书给原告时，要求郑州长通英联物业服务有限公司配合停电，当天没有停，后来晚了几天之后（具体记不清楚了），物业公司负责管理水电的工作人员给原告停电，停电后发现偷电行为，原告使用的电路全部连接在公用线路上，原告的灯都还亮着，物业要求原告补交电费，但是一直未交，该问题一直未解决所以一直处于停电状态。被告杨志荣称：经向原告的工作人员落实谁停的电，停电原因，但一直没有告知我，直接下发合同解除函，所以关于停电的事我不知道，无证据证明办事处要求给原告做停电处理，是停电后核实才得知这个事实的。原告称向被告发出解除通知书后未再使用租赁物，大货车进出是搬设备，因为设备比较大，需要找地方存放，所以搬离的时间比较长，从4月29至7月12日一直都在搬。原告提交装饰装修工程施工合同一份、收据三份、网银转账回单四份，显示张连波向罗伟军转账：2016年6月5日10万元、2020年4月1日3万元、2020年4月16日433435元，证明被告违约导致原告装修损失563000元。被告及第三人对该组证据质证意见为：真实性无法核实，该证据系原告与案外人签订，且该案外人并未提供装修的相关资质，也未提供发票，银行转账也并非转给公司，而是转给个人罗伟军，2016年6月5日回单仅有10万元，2020年4月1日和2020年4月16日共转账47万元，据原告称该时间段已无法经营，且装修款项时隔一年不符合逻辑，原告无法证明转账人张连波与公司的关系，综上对该组证据不认可。庭后，被告申请调查令前往郑东新区商都路街道办事处对原告是否整改进行调查，2020年7月29日商都路办事处环境综合治理办公室出具情况说明，载明：该公司在接到通知后，并未按照规定的时间提供相应的环评手续。原告称其在接到该综合治理办公室整改通知后按照通知的要求在三日内已经整改完毕，拆除了喷漆设施，3月28日该综合治理办公室工作人员来检验整改情况，将原告拆除的现场进行拍照予以留存，原告在案涉租赁场地进行经营，没有环评手续不等于不能经营，原告拆除了喷漆设施后在没有环评手续的情况下继续经营是合理合规的。原告提交拆除情况照片4张及公司员工朱超、李经理与第三人长通公司法定代表人杨志萍、闫总等人2020年3月14日谈话录音一份，录音中杨志萍称“你看消防的问题确实很难，另外我去查消防，还给你下一个通知”、“不是我不让你在那，从第一次我进去就觉得坏事，因为啥，消防绝对不会让你在地下，因为啥那个地方不让你修车呢，更不让喷那个啥，你一弄味都在空气中，不通风，另外消防负二层是人防工程，人防工程是干啥呢…”、“现在他不搬出去，消防是通不过验收的”、“现在的消防就剩最后的验收了，修这段必须得出去，他不出去，消防已经给他下过通知了，他是最危险的，其他的客户锁着门，只要我们能顾住消防通过验收，我们另外其他的客户安排地方可以”、“现在7号楼的消防是要卡鼻子的事”、“他那个修理厂，他租金我退给他，押金我也退给他，做生意得讲道理，押金不管押到我妹妹那还是哪，毕竟是俺妹妹，装修给他评估一下，看他的损失，我给你拿点损失，现在消防必须走这一步”、“你的设备不拆，通不过验收…，不通过验收谁也用不成”。庭后，第三人提交土地证复印件作为涉案房屋的产权证明、提交2018年4月18日建设工程竣工验收消防备案凭证复印件作为涉案7号楼整体通过消防验收的书面证据，其中备案凭证载明“经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证…属于公众聚集场所的，投入使用、营业前已通过消防安全检查”。对于原告主张解除双方签订的租赁合同，杨志荣和唐秀梅称：同意解除合同，但是我方认为应当按照合同约定，由原告承担违约赔偿责任。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告向被告交付一年租金396000元及押金36000元，被告将租赁物交付原告使用。合同履行过程中，第三人长通公司向原告发出《告知函》载明“在消防验收过程中，郑州市郑东新区消防大队检查到你司建筑违反消防规定，郑州市郑东新区消防大队现已提出，要求立即拆除清理相关建筑并恢复原状”，虽然第三人长通公司当庭否认该《告知函》系其出具，但在原告公司员工朱超与第三人长通公司法定代表人杨志萍等人的谈话录音中完全可以体现第三人长通公司向原告发送该函及以原告经营影响消防验收通过为由要求原告搬离并对退还租金、赔偿等事项进行协商的过程，因此对第三人长通公司当庭陈述《告知函》并非其出具本院不予采信。第三人长通公司庭后提交的消防备案凭证复印件不能证明涉案租赁物所在楼栋整体已通过消防验收或作为公众聚集场所在投入使用、营业前已通过消防安全检查，被告杨志荣将未经消防验收或消防安全检查的租赁物出租给原告，导致原告在使用过程中被第三人长通公司要求拆除搬离，原告的合同目的不能实现，因此本院认定涉案合同无法继续履行的根本原因在被告一方，应由被告承担违约赔偿责任。被告虽提交商都路办事处环境综合治理办公室出具的整改通知书，主张原告拒不改正，办事处要求停电处理，但该整改通知书仅针对原告喷漆作业及环评手续问题要求原告整改，并不涉及消防事项，亦非合同无法继续履行的根本原因。被告虽称其未给原告停电，停电系物业公司所为，因物业公司并非本案当事人，其有无正当依据给原告停电在此不予评价，但被告作为出租人无法保证原告用电权利，亦未按照合同第七条约定在停电时履行协调义务，亦属违约。原告主张解除涉案《租赁合同》，原告作为守约方，有权解除合同，本院对此予以支持。原告主张被告退还2020年4月至8月9日期间的租金132000元及预缴押金36000元，因2020年3月12日第三人长通公司要求原告拆除搬出，自2020年3月29日起涉案租赁物被断电，原告虽于4月29日向被告发出《合同解除并搬离通知》，但7月12日原告方仍有货车出入地下负二楼，原告称仍在搬运设备，考虑该期间原告仍占用租赁物，并未及时将租赁物退还被告，本院仅支持被告退还原告一个月租金33000元，原告预缴押金36000元被告亦应退还。原告主张被告减免2020年2月份租金33000元，2020年初，新冠肺炎疫情爆发，原告从事汽车修理行业亦受到疫情防控措施影响，根据本地实际情况，本院仅支持被告减免半个月租金16500元。原告主张被告赔偿原告装修损失563000元，原告未提交正式装修发票，且2019年9月原告装修早已结束，2020年4月原告已无法经营却仍支付47万元余元装修款与常理不符，本院仅对原告2019年6月份支出的10万元装修款予以确认，结合实际情况，涉案租赁期限10年，已使用近1年，扣减1/10装修折旧，剩余被告应赔偿原告9万元装修损失。原告主张被告赔偿预期利益损失23万元，未提交充分证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州合信宝汽车维修服务有限公司与被告杨志荣2019年6月6日达成的《租赁合同》；二、被告杨志荣于本判决生效后十日内退还原告郑州合信宝汽车维修服务有限公司一个月租金33000元、预缴押金36000元、半个月租金16500元、；三、被告杨志荣于本判决生效后十日内支付赔偿原告郑州合信宝汽车维修服务有限公司装修损失90000元；四、驳回原告郑州合信宝汽车维修服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13740元、减半收取计6870元，由原告郑州合信宝汽车维修服务有限公司负担5657元，由被告杨志荣负担1213元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王玮娜二〇二〇年八月二十八日书记员  杨万红