宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初1660号原告：平罗县平安物业管理有限公司。法定代表人：孙某1，系平罗县平安物业管理有限公司董事长。委托诉讼代表人：孙某2，宁夏平罗县人，大学本科文化，住宁夏平罗县，特别授权代理。委托诉讼代理人：温某，1977年3月29日出生，宁夏石嘴山市惠农区人，住宁夏平罗县，系平罗县平安物业管理有限公司法律顾问，特别授权代理。被告：安某，男，汉族，宁夏平罗县人，住宁夏平罗县。原告平罗县平安物业管理有限公司（以下简称平安物业公司）与被告安某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理，依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告平安物业公司的委托诉讼代理人孙某2、温某，被告安某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告安某当庭提出反诉，请求法庭判决原告返还收取被告的卫生费。在庭审过程中，被告安某未经法庭许可，中途退庭，本院对其提出的反诉不予受理。原告平安物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠2017年1月1日至2017年12月31日的物业费216元（100㎡×0.18元/月×12个月=216元）、违约金531元（216元×3‰×820天=531元），共计747元；2018年1月1日至2018年12月31日的物业费540元（100㎡×0.45元/月×12月=540元）、违约金737元（540元×3‰×455天=737元），共计1277元；2019年1月1日至2019年12月31日的物业费540元（100㎡×0.45元/月×12月=540元）、违约金146元（540元×3‰×90天=146元），共计686元；2020年1月1日至2020年4月30日的物业费180元；物业费共计1476元，违约金共计1414元，合计2890元。2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告安某现居住××苑，截止2020年4月30日共拖欠物业费1476元，违约金1414元，共计2890元没有交纳。原告收费员催收后，被告拒不交纳。原告又向被告签收了致业主一封信和告知函，履行了告知义务，被告仍拒绝交纳。被告在享受事实的物业服务后，拒绝交纳物业费，实属违约行为。诉至法院，请依法审理此案，以维护原告的合法权益。被告安某辩称：2017年8月，被告交了2017年全年物业费，但是原告的收据是2016年的，而且收费项目写的是卫生费，被告认为2017年全年的卫生费已经交了。2018年，原告贴的告示写的是物业费涨价，但是没有去其家中收取物业费，被告认为物业费涨价不合法。2018年至2020年4月其没有向原告缴纳物业费。2020年5月，原告公司的人去其家说是让其多少交一点物业费，被告说法院没有判决，其没有交费的依据；被告说按照以前的标准交行不行，原告没有同意。原告平安物业公司向本院提交了下列证据。证据一：原告平安物业公司的营业执照复印件2份（当庭补充提交了营业执照原件1份），证明原告的经营范围。被告安某的质证意见：对证据一的真实性有异议，营业执照中营业时间是2005年，发放的时间是2015年，认为不合法，发放时间和营业时间应当是一致的。证据二：平罗县发展改革和科学技术局、平罗县住房和城乡建设局文件（平发科发（2015）227号）复印件一份、西华苑物业委托合同2份、平罗县房地产测绘队测量结果报告一份，证明原告依据相关规定进行服务，收费合法。被告安某的质证意见：落款时间为2014年8月30日的委托合同与原告方2020年4月诉讼时出示的2014年8月30日物业委托合同不一致，具体就是盖的章不一样，证明其中一份是伪证，请法庭追究制造伪证者的法律责任；落款时间为2017年的物业委托合同与上份合同是一样的问题，是不规范的物业服务合同，没有详细的物业服务内容和服务标准，物业服务合同不具有真实性；对平罗县发展改革和科学技术局、平罗县住房和城乡建设局文件（平发科发（2015）227号）无异议；对平罗县房地产测绘队测量结果报告无异议；证据三：安某明细分类账，证明被告交费截止时间是2016年12月31日。被告安某的质证意见：是原告自行制作，其没有见过。证据四：致业主的一封信、告知函存根一份，证实原告公司按时向被告催缴物业费。被告安某的质证意见：其从来没有见过，且告知函和致业主的一封信的时间都有修改，达不到原告证明目的。证据五：申请证人赵某出庭作证，证明被告接受物业服务没有按时缴费的事实。证人赵某陈述，其是原告公司的管理人员，管理平罗县西华苑小区。被告是西华苑20-2-102室的住户。其从2010年11月26日到原告公司开始管理西华苑小区。2014年至2016年被告缴纳了物业费，从2017年开始被告又没有交物业费。2017年8月11日，其和收费员去收取物业费，被告拒绝缴纳。后来被告的妻子给了2016年的物业费，但是抬头写的是2017年。被告说是将星海花园的小门开开就交2017年的物业费，但是，小门开开后，被告没有交2017年的物业费。2018年物业费涨价后，其去向被告收取物业费，但是被告拒绝缴纳，说是物业费涨价没有依据。2017年至2020年4月，收费员每年至少催两次。2020年3月，其带着收费员去被告家催缴了费用。原告平安物业公司的质证意见：证人的陈述均是事实。证人赵某出庭前，被告安某已中途退庭。证据六：西华苑小区第二届业主委员会换届选举相关资料一套，证实西华苑业主委员会在社区等政府部门的主持下依法依规合理召开，程序合法，按规定公示，按要求备案，具备法律效力。原告平安物业公司提交该证据时，被告安某已中途退庭，本院对该证据未组织质证。被告安某向本院提交了下列证据。证据一：收据2张，证实2015年、2016年原告向被告收取卫生费的事实。证明原告自认其物业服务不达标，只收卫生费不收物业费，原告没有权利收取卫生费，卫生费是县人民政府明文规定由社区居委会向居民收取的每月5元的费用，被告提出反诉，请求法庭判决原告返还收取被告的卫生费。原告平安物业公司的质证意见：1.（2015）227号文件下发之前平罗县物业服务价格由平罗县物价局决定的，根据每个小区的服务等级给每个小区办理价格服务等级备案证，在（2015）227号文件下发后备案证收回；平罗县物业服务等级分为四个等级，一级服务是0.42元/平米/月，二级服务是0.32元/平米/月，三级服务是0.26元/平米/月，四级服务是0.2元/平米/月，西华苑小区基础设施较为落后，有些服务无法达标，物价局评定的等级是等外级，是0.18元/平米/月。被告出示的收据中按照0.18元/平米/月收费合法，物业公司招聘的人员素质良莠不齐，但是收费标准是按照国家确定的标准收费，没有多收费。原告认为被告纠结原告收取的卫生费还是物业费没有道理。证据二：物业委托合同2份，证实原告出示的物业委托合同原件与复印件不一致，证明其中一份是伪证，请法庭追究出具伪证者的法律责任。原告平安物业公司的质证意见：因为有可能是按照复印件再去复印，被告认为原告的合同真伪性存疑，可以拿着合同原件复印后去鉴定，且合同不止一份。证据三：平罗县人民法院（2019）宁0221民初3712号民事裁定书一份，证明在该次诉讼中被告没有提出诉讼主体有误，裁定书提出的平罗县平安物业管理有限公司以诉讼主体有误为由撤诉，应为原告方诉讼主体有误。原告平安物业公司的质证意见：与本案无关联性，上次撤诉是因为将被告的名字诉错。被告安某当庭申请本院向平罗县房地产行政主管部门及星海社区调取平罗县平安物业管理有限公司自进驻西华苑小区进行物业服务以来西华苑小区召开业主大会、选举成立业主委员会以及选聘物业公司、调整物业费的过程性必备材料。以佐证平罗县平安物业管理有限公司是否具有诉讼主体资格，请求法院深入调查西华苑小区物业服务是否达到物业服务质量标准。本院认为被告安某申请调取的材料与本案无关，不予准许。本院对双方当事人提交的证据审核后认为，原告平安物业公司出示的证据一、证据二、证据三，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据四，被告安某称，其从未见过，因原告未能向本院提交其向被告安某送达致业主的一封信和告知函的相关证据，故该组证据达不到原告平安物业公司的证明目的，本院不予采信；证据五，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据六，与本案无关，本院不予采信。被告安某出示的证据一，能证明被告安某向原告平安物业公司交纳过2015年、2016年物业服务费，原告平安物业公司出具收据时将“物业服务费”写成“卫生费”的事实，但该证据达不到被告安某的其他证明目的；证据二与原告出示的证据二中的西华苑物业委托合同内容一致，差别是被告出示的合同复印件上原告公司的印章比原告出示的合同原件上多了1到2个，此种情况系原告在合同复印件上盖章后再次复印，再次盖章所致，不能据此认定原告伪造证据，该证据达不到其证明目的，本院不予采信；证据三，虽具有真实性，但与本案无关，本院不予采信。经审理查明，被告安某居住在××县，其住房的建筑面积是100平方米。2014年8月31日，原告平安物业公司（乙方）与西华苑小区业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制，即：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.18元/月.平方米…；业主应于物业费到期之日起交纳下一年物业服务费用；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，甲方应督促其限期交纳，逾期仍不交的，乙方可以向人民法院起诉，并追究业主或使用人按应缴纳的（物业服务费）3‰/日的违约金；本合同期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止；本合同期满前三个月，甲、乙双方应就延长本合同达成协议；双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。双方还约定了其他事项。2017年9月12日，原告平安物业公司（乙方）与西华苑小区业主委员会（甲方）又签订了一份《物业服务合同》，约定：本物业区域内，乙方提供的物业服务内容及标准：1.《平罗县普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准。由于该小区规划设计为两栋楼一个大门，小区共有11个大门，没有门房，不具备安排24小时值班保安条件，故只能安排巡逻保安进行时段巡视。2.甲乙双方自行约定的服务内容及标准。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，即：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.45元/月.平方米…；业主应于物业费到期之日起交纳下一年物业服务费用；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，甲方应督促其限期交纳，逾期仍不交的，乙方可以向人民法院起诉，并追究业主或使用人按应交纳的（物业服务费数额）1‰/日的违约金；乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；本合同期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止；本合同期满前三个月，甲、乙双方应就延长本合同达成协议；双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。双方还约定了其他事项。2018年，原告平安物业公司通过张贴告示的方式告知西华苑小区的业主物业费涨价的情况。原告平安物业公司自2014年9月1日以来，一直为平罗县西华苑小区业主提供物业服务。被告安某于2017年8月11日交纳了2016年的物业服务费200元后，再未交纳过物业服务费，其拖欠原告平安物业公司2017年物业服务费324元（100㎡×0.18元/月×8个月=144元；100㎡×0.45元/月×4个月=180元；144元+180元=324元）、2018年物业服务费540元（100㎡×0.45元/月×12个月）、2019年物业服务费540元、2020年1月1日至2020年4月30日的物业服务费180元（100㎡×0.45元/月×4个月），共计1584元。原告平安物业公司为索要物业服务费，提起本案诉讼。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，被告安某并未否认原告平安物业公司为其所居住的小区业主提供了物业服务，其与原告平安物业公司的主要争议是认为物业服务费涨价不合法。故本院对原告平安物业公司履行了其与西华苑小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》的事实予以确认。被告安某作为西华苑小区的业主，应当根据上述《物业服务合同》的约定交纳物业服务费用。按照原告平安物业公司与西华苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定的标准计算，截至2020年4月30日，被告安某应支付原告平安物业公司物业服务费1584元，原告平安物业公司要求被告安某支付物业服务费1476元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。因涉案的两份《物业服务合同》均约定：业主应于物业费到期之日起交纳下一年物业服务费用，但未约定业主交纳物业服务费的最后期限。原告平安物业公司主张自2018年1月1日起计算2017年物业服务费逾期违约金、自2019年1月1日起计算2018年物业服务费逾期违约金、自2020年1月1日起计算2019年物业服务费逾期违约金的意见合情合理，本院予以采纳。因涉案《物业服务合同》约定，业主按应交纳的物业服务费的3‰/日支付违约金的合同履行期限截止2017年8月31日，自2017年9月1日起业主按应交纳的物业服务费的1‰/日支付违约金，而原告平安物业公司主张的违约金，均按被告应交纳的物业服务费×3‰/日计算，不完全符合涉案《物业服务合同》的约定。故本院按照涉案两份《物业服务合同》的约定，对原告平安物业公司主张的违约金1414元，予以支持796.14元，其中：2017年物业服务费逾期违约金501.84元（自2017年1月至2017年8月，物业服务费共计144元，自2018年1月1日至2020年3月31日，共计821天，原告按820天计算物业服务费逾期违约金，144元×3‰×820天=354.24元；2017年9月至2017年12月，物业服务费共计180元，180元×1‰×820天=147.6元）；2018年物业服务费逾期违约金245.7元（自2019年1月1日至2020年3月31日，共计456天，原告按455天计算物业服务费逾期违约金，2018年物业服务费540元，540元×1‰×455天=245.7元）；2019年物业服务费逾期违约金48.6元（自2020年1月1日至2020年3月31日，共计91天，原告按90天计算物业服务费逾期违约金，2018年物业服务费540元，540元×1‰×90天=48.6元）。本院于2020年6月10日向被告安某邮寄送达了应诉通知书、民事诉讼举证通知书，未送达民事诉状，后于2020年6月24日补充送达了民事诉状。民事诉讼举证通知书指定的举证期限为收到本通知书之日起十五日内。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2019修正)》第二十条第一款规定：“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请”。被告安某于2020年7月14日本院开庭审理本案时当庭申请调取原告平安物业公司自进驻西华苑小区进行物业服务以来，西华苑小区召开业主大会、选举成立业主委员会、调整物业费的过程性必备材料，以佐证原告平安物业公司是否具有诉讼主体资格；深入调查西华苑小区是否达到物业服务质量标准。本院认为，本案的争议焦点是原告平安物业公司是否为因西华苑小区提供了物业服务？被告安某是否拖欠原告平安物业公司物业服务费？庭审中，本院已查明原告平安物业公司确实为因西华苑小区提供了物业服务，被告安某确有拖欠原告平安物业公司物业服务费，原告平安物业公司提起本案诉讼，主体适格。被告安某提交调取证据申请已超过举证期限，且申请调取的证据与待证事实无关联，故本院不予准许。综上，依照《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十五条、四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2019修正)》第二十条的规定，判决如下：被告安某于判决生效之日起三日内支付原告平罗县平安物业管理有限公司2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1476元、物业服务费逾期违约金796.14元，共计2272.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告安某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员 张宁喜 二〇二〇年八月二十五日书记员 马红梅附：本案适用的相关法律条文一、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十五条当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2019修正)》第二十条当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请。申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、住所地等基本情况、所要调查收集的证据名称或者内容、需要由人民法院调查收集证据的原因及其要证明的事实以及明确的线索。附件二：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。