四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终967号 上诉人（原审原告）：巴中市德源商贸有限责任公司，住所地：四川省巴中市江北白云台综合**楼****。 法定代表人：郭鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贺同文，四川砝鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：通江县住房和城乡建设局，住所地：四川省通江县诺江镇南街**。 法定代表人：程林，该局局长。 委托诉讼代理人：岳玉兵，四川别致律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：通江县圣达房地产开发有限责任公司，住，住所地：四川省通江县诺江镇红军北路**/div> 法定代表人：李文平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李能勋，男，1958年11月19日出生，汉族，该公司职工，住四川省通江县。 上诉人巴中市德源商贸有限责任公司（以下简称德源商贸公司）因与被上诉人通江县住房和城乡建设局（以下简称通江县住建局）、通江县圣达房地产开发有限责任公司（以下简称圣达房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省通江县人民法院（2020）川1921民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 德源商贸公司上诉请求：1.依法撤销四川省通江县人民法院（2020）川1921民初605号民事判决，改判支持上诉人的起诉请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉房屋在被人民法院查封之前，上诉人与圣达房产公司已经签订了合法有效的买卖合同。2016年5月25日、2016年8月17日上诉人与被上诉人圣达房产公司、通江县红乡商品混凝土有限公司签订了《协议书》和《巴中市德源商贸有限责任公司（郭鹏）在通江县圣达房地产有限责任公司开发的“凯旋帝景”项目以房抵债房源清单》，而人民法院查封的时间为2018年4月20日。2.在人民法院查封之前，上诉人已合法占有案涉房屋。《协议书》和《巴中市德源商贸有限责任公司（郭鹏）在通江县圣达房地产有限责任公司开发的“凯旋帝景”项目以房抵债房源清单》载明，通江县圣达房地产有限责任公司自愿用案涉房屋的所有权抵偿上诉人的债务，且案涉房屋已经由被上诉人通江县圣达房地产有限责任公司交付上诉人，控制权已经由被上诉人通江县圣达房地产有限责任公司转移到上诉人，上诉人事实上已经处理并出售了两套房屋。3.案涉房屋已经由上诉人支付全部价款。上诉人与被上诉人圣达房产公司签订的《协议书》《巴中市德源商贸有限责任公司（郭鹏）在通江县圣达房地产有限责任公司开发的“凯旋帝景”项目以房抵债房源清单》明确为抵消在巴中市德源商贸有限责任公司的部分债务，从另一个侧面反映出上诉人对抵偿的17套房屋全部缴清了房款。4.案涉房屋未办理过户登记非因上诉人单方原因，主要原因在于被上诉人圣达房产公司。 通江县住建局辩称：上诉人对“凯旋帝景B栋1502、1507、1802、1803号”房屋不享有所有权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。 圣达房产公司辩称：上诉人的上诉请求应当予以支持。 德源商贸公司向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对圣达房产公司开发的“凯旋帝景”商住楼B栋B-1502、B-1507、B-1802、B-1803号房屋的强制执行，并解除查封；2.确认德源商贸公司与圣达房产公司签订的协议有效；3.本案诉讼费由通江县住建局承担。 一审法院认定：2015年3月14日通江县红乡混凝土有限公司作为甲方，德源商贸公司作为乙方，圣达房产公司作为丙方签订了协议书，协议约定因甲方下欠乙方水泥款及运费共计4565831.97元，甲方无力偿还欠款，甲方将该债务全部转移给丙方，丙方表示同意，丙方自愿用“凯旋帝景”项目的B-1502、B-1507、B-1802、B-1803号在内的17套房屋，按3100元/㎡抵偿乙方处的债务。同时还约定乙方委托丙方销售这17套房屋，销售价格为每平方米3100元，丙方销售时，必须通知乙方到场确认合同内容，并且将房款支付给乙方，否则销售无效，乙方在对外销售中，丙方不得干扰乙方经营出售该房屋，丙方不得收回房屋或擅自对外销售、抵押。 同时认定，通江县住建局与圣达房产公司“民间借贷纠纷”一案，通江县人民法院于2018年4月27日作出（2018）川1921民初1243号民事判决，判决通圣达房产公司在判决生效后10日内偿还通江县住建局借款300万元，并从2017年8月1日起以300万元为基数按年利率11%支付利息至清偿时止。在诉讼过程中，通江县住建局向通江县人民法院提出诉讼财产保全申请，该院于2018年4月20日作出（2018）川1921执保34号民事裁定书，查封了圣达房产公司开发建设的位于通江县××镇××商住楼××幢××号房屋。判决发生法律效力后，通江县住建局向通江县人民法院申请执行，在执行中，德源商贸公司对执行标的提出执行异议，该院于2020年1月14日作出（2020）川1921执异5号执行裁定书，以查封的房屋在查封前未在房产管理部门办理备案登记为由，驳回了德源商贸公司的异议请求。 另认定，2014年9月30日，圣达房产公司取得了凯旋帝景项目225套房的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，德源商贸公司虽与圣达房产公司签订了以房抵债协议，将案涉房屋B-1502、B-1507、B-1802、B-1803号抵偿给德源商贸公司，房屋抵偿后，并未对案涉的4套房屋办理产权过户手续，产权仍登记在圣达公司名下，依照《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，因此案涉的4套房屋的物权未发生变动，物权仍归圣达房产公司，德源商贸公司对案涉4套房屋不享有物权。德源商贸公司作为权利人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定进行审查判断，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定是针对房屋买受人设置的，德源商贸公司并非房屋买受人，而是以房抵债权利人，即使将德源商贸公司视为房屋买受人，但该公司未与圣达房产公司在法院查封之前签订商品房买卖合同，也未举出非因买受人自身原因未办理过户登记的证据。综上，德源商贸公司既不是物权所有人，其对案涉房屋所享有的权益也不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的足以排除执行的法定条件，其诉讼请求，不予支持。 一审法院据此判决：驳回德源商贸公司的诉讼请求。 二审审理查明的事实与一审判决认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，从查明的事实来看，案涉房屋仍登记在圣达房产公司名下，故德源商贸公司的请求能否成立并获得支持，应判断其是否依法享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，判断德源商贸公司对于涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益，应当审查德源商贸公司买受案涉房屋是否满足该司法解释所规定的条件。本案中，德源商贸公司虽与通江县红乡商品混凝土有限公司、圣达房产公司三方签订了《协议书》，德源商贸公司称该《协议书》应当认定为合法有效的商品房买卖合同，但从该协议书约定内容来看，实际上是通江县红乡商品混凝土有限公司将下欠德源商贸公司的水泥款及运费通过该协议将债务转移给圣达房产公司，圣达房产公司以其开发的商品房所有权抵偿该债务，从性质上看，该协议书应当认定为以物抵债协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，该协议书并不具备商品房买卖合同的构成要件，不应当认定为商品房买卖合同。其次，虽德源商贸公司称其已实际占有案涉房屋，但在本案中未提供相关证据予以证实，故其应当承担举证不力的不利后果。综上，德源商贸公司不享有排除案涉房屋强制执行的权益。 综上所述，上诉人巴中市德源商贸有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人巴中市德源商贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何奇林 审 判 员 袁 梅 审 判 员 杨璐菥 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 苟绍阳 书 记 员 魏廷桓