湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终40号上诉人（原审原告）：鄂州市富实房地产置业有限公司。住所地：湖北省鄂州市滨湖西路**。法定代表人：李齐年，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓昕、戢洪洲，均为上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：陈杰，男，汉族，1995年8月14日出生，住湖北省鄂州市华容区。委托诉讼代理人：张一凡、熊扬，均为北京大成（武汉）律师事务所律师，特别授权。原审第三人：鄂州市新宇房地产开发有限公司。住。住所地：湖北省鄂州市武昌大道279陈家湾**/div>法定代表人：卢永红，该公司执行董事。上诉人鄂州市富实置业有限公司（简称富实公司）因与被上诉人陈杰、原审第三人鄂州市新宇房地产开发有限公司（简称新宇公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省鄂州市中级人民法院（2019）鄂07民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日受理本案，依法组成合议庭，并在依法征求双方当事人意见后，于2020年6月3日采用调查庭方式公开开庭审理本案。上诉人富实公司的委托诉讼代理人戢洪洲，被上诉人陈杰的委托诉讼代理人张一凡、熊扬到庭参加诉讼，新宇公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；本案已经审理终结。富实公司向本院提起上诉，请求：1、依法撤销鄂州市中级人民法院（2019）鄂07民初2号民事判决；2、改判撤销鄂州市中级人民法院（2018）鄂07执异78号执行裁定书；3、改判准予执行登记在第三人新宇公司名下位于湖北省××城区菜园头村××组长××小区××号商品房，并判令本案全部诉讼费用由陈杰承担。事实和理由概括为：1、陈杰没有向新宇公司支付购房款，一审认定事实缺乏证据证明。陈杰没有提交其交纳案涉房屋购房款的银行资金记录，陈杰与新宇公司存在恶意串通情形。陈杰与新宇公司订立的案涉《商品房买卖合同》时未履行网签备案手续，双方伪造案涉房屋的买卖合同可能性较大。2、陈杰不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。根据该司法解释规定，陈杰应当同时符合三个条件时才能达到阻却执行的效果。案涉2-2508号房屋并非陈杰唯一住房，且陈杰不能证明已经缴纳案涉房款比例达到总价款的50%。陈杰辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，诉讼费用由上诉人自行承担。1、陈杰与第三人新宇公司签订的商品房买卖合同在富实公司申请查封涉案房屋之前，合同签订日期是2016年2月15日，查封日期是2016年4月15日，且该合同系陈杰与第三人新宇公司的真实意思表示，未违法法律的禁止性规定，应为有效合同。2、陈杰已经向第三人新宇公司全额支付购房款，陈杰分别于2015年5月2日、2015年5月8日向第三人新宇公司支付购房定金16万元，第三人新宇公司于2015年5月14日向陈杰开具发票，其后陈杰又分别在2019年1月30日、2019年1月31日向第三人新宇公司支付剩余全部购房款，陈杰已履行支付房屋对价的义务，对案涉房屋享有物权期待权。3、陈杰名下无其他用于居住的房屋，富实公司与第三人新宇公司之间的债务纠纷与陈杰无关，富实公司无权申请执行案涉房屋（详见书面代理意见）。富实公司一审诉讼请求；1、判决撤销鄂州市中级人民法院（2018）鄂07执异78号《执行裁定书》；2、判决准予执行登记在新宇公司名下位于鄂州市××城区菜园头村××组长××小区××号商品房；3、本案诉讼费由陈杰承担。一审经审理查明：2016年2月15日，陈杰之父陈荣才以陈杰的名义与新宇公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：新宇公司将其开发的位于鄂州市××城区凤凰街办菜园头四组××“××”小区××楼××房出售给陈杰。房屋面积130平米，单价为3923.08元/平米，总价款51万元。付款方式为贷款，陈杰应于2016年2月15日前支付首付款16万元，余款35万元申请贷款支付。新宇公司应在2016年12月30日前向陈杰交付该房屋。合同还就其他事项进行了约定。双方签订合同之前，陈杰预先支付了首付款16万元，2015年5月14日，新宇公司向陈杰之父陈荣才开具该2-2508号房预收购房款16万元的发票。新宇公司一直未配合办理后续按揭手续。2019年1月29日，新宇公司向陈杰开具2-2508号房总计51万元的增值税发票。另查明，2016年4月15日，鄂州市中级人民法院（简称鄂州中院）在审理富实公司诉新宇公司土地使用权转让合同纠纷一案中，对新宇公司包括涉案2-2508号房在内的相关房产予以查封。该案经鄂州中院一审、湖北省高级人民法院二审终审。鄂州中院依据发生法律效力的湖北省高级人民法院（2017）鄂民终2256号民事判决书，应富实公司申请对新宇公司予以强制执行。陈杰于2018年11月29日向鄂州中院提出执行异议，请求解除对涉案2-2508号房的查封。鄂州中院于2018年12月6日作出（2018）鄂07执异78号执行裁定书，中止对涉案2-2508号房的执行，并解除对该房的查封。富实公司不服该裁定，向鄂州中院提起执行异议之诉。一审认为，陈杰与新宇公司之间通过预先交纳部分购房款的方式购买涉案的2-2508号房，自此，双方均有就涉案2-2508号房订立商品房买卖合同的意思表示；双方于2016年2月15日签订《商品房买卖合同》明确双方的权利义务关系，双方之间的商品房买卖合同依法成立。2016年4月15日，富实公司在另案中申请对新宇公司包括涉案2-2508号房在内的相关房产予以查封，该查封属于诉讼阶段的保全措施，时间在陈杰预先交纳部分购房款及与新宇公司签订合同之后，并不影响陈杰与新宇公司之间所签订的商品房买卖合同的效力。陈杰在签订合同之前即已交纳预付款16万元，未交付其余购房款是因其与新宇公司签订的商品房买卖合同中明确约定付款方式为商业贷款，而商业贷款是由于新宇公司原因始终未能办理，买受人陈杰不存在过错；且因富实公司对新宇公司采取的保全查封措施，陈杰对所购房屋的相关事务无法办理。在本案执行异议之诉提起期间，新宇公司向陈杰开具了购房款的发票认可其交纳了全部购房款。富实公司对新宇公司的债权相较于陈杰向新宇公司所购涉案房屋的物权期待权并不具有优先效力，陈杰对于涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回富实公司的诉讼请求。案件受理费8900元，由富实公司负担。二审中富实公司未提交新的证据。陈杰提交以下新的证据：证据1：转账记录4份；证据2：收据一份，证明陈杰已支付完全部购房款。证据3：户口本照片4张。证明陈荣才、吴春兰、陈娜与陈杰之间的亲属关系，其付款行为系代陈杰支付案涉购房款。富实公司发表质证意见如下：证据1真实性无异议，证明目的有异议，14万、12万的转账凭证不能看到收款人信息，无法证明陈荣才是向第三人支付的款项。29万、4.9万余元的银行流水的收款人是宋铁军、宋某军，收款人均不是第三人新宇公司。证据2真实性有异议，该收据为第三人新宇公司开具，新宇公司是否收到该款项，上诉人不清楚。证据1、2加起来的总金额544，995元，与总房价51万元有出入。证据3真实性无异议，仅凭户口本不能证明陈荣才、吴春兰、陈娜是代陈杰支付的购房款。庭审中，本院要求陈杰庭后补交新宇公司总经理宋钢2018年1月20日向宋铁军出具的授权委托书，载明内容为“全权代表本人处理新宇公司的一切经营活动”，新宇公司加盖印章，卢远红加盖私章。同时，根据陈杰庭后补交的新宇公司工商登记信息显示，2017年5月22日新宇公司法定代表人由卢远红变更为宋钢；同时，“股东及出资信息”显示，2004年1月24日宋钢出资额为800万元，为新宇公司第一大股东（新宇公司注册资本为2000万元，卢远红出资额为200万元）。本院认为，陈杰二审中提交的属于证明其足额交纳案涉房屋购房款的补强性证据。一审中，陈杰提交了2019年1月29日新宇公司为其出具的收款51万元的《湖北增值税普通发票》一张（编号N00663345），并且鄂州市不动产登记中心登记信息也证实，陈杰名下无不动产登记信息（见一审正卷第114页）。本次庭审调查中，陈杰对由其亲属代缴案涉购房款、向宋铁军转款等事实予以举证，并作出了合理说明；虽然富实公司持有异议，但并未举证予以反驳，故应当承担举证不能的法律后果。对于陈杰提交的上述新的证据能否达到证明目的，本院将结合相关证据综合进行评判。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合各方的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：即陈杰购买的诉争房屋能否被依法强制执行。根据《最髙人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”同时，一审法院依据发生法律效力的本院（2017）鄂民终2256号民事判决书，应富实公司申请对新宇公司财产予以强制执行。陈杰于2018年11月29日向一审法院提出执行异议，请求解除对涉案2-2508号房的查封。该院于2018年12月6日作出（2018）鄂07执异78号执行裁定书，中止对涉案2-2508号房的执行，并解除对该房的查封。综上，陈杰之父陈荣才代陈杰向新宇公司预付案涉房屋首付款16万元，新宇公司2015年5月14日向其出具预收房款16万元的发票，双方形成购买案涉商品房预约合同关系；此后，2016年2月15日，陈杰与新宇公司订立案涉《商品房买卖合同》，该时间应当认定为双方订立正式房屋买卖协议的时间。富实公司申请人民法院依法查封新宇公司财产的时间为2016年4月15日，故陈杰与新宇公司订立案涉案涉商品房买卖合同的时间早于人民法院依法查封之前；同时，一审已经查明陈杰名下无不动产登记信息记录，新宇公司认可陈杰已经交纳案涉房屋全款，并为其出具收到案涉合同约定的房款增值税发票；故陈杰的抗辩主张符合《最髙人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，富实公司的上诉理由不能成立。综上，富实公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，900元，由鄂州市富实房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭晓辉审判员  周常芳审判员  赵晓云二〇二〇年八月六日法官助理戈凯书记员张本蕤