重庆市北碚区人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝0109执异101号案外人：陈远寿，男，汉族，1968年10月6日出生，住重庆市北碚区。申请执行人：重庆市不动产融资担保有限责任公司，住所地重庆市江**永平门街**11-1，统一社会信用代码91500000MA5U4GU26D。法定代表人：罗仁骥，执行董事。被执行人：刘洪江，男，汉族，1987年9月17日出生，住重庆市北碚区。本院在执行申请执行人重庆市不动产融资担保有限责任公司（以下简称不动产担保公司）申请执行被执行人刘洪江借款合同纠纷一案[（2020）渝0109执1215号案]中，案外人陈远寿向本院提出书面执行异议申请，认为本院查封的被执行人刘洪江名下的位于重庆市北碚区XX路X号X幢X-X房屋（以下简称涉案房屋），系案外人陈远寿购买并办理了抵押且办理了涉案房屋交接手续，案外人享有该房屋的所有权，要求终止执行上述房屋并解除查封措施。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人陈远寿称，请求法院终止对位于重庆市北碚区XX路X号X幢X-X房屋的执行并解除对该房屋的查封措施。事实和理由：案外人陈远寿与房屋产权人刘洪江、王璐瑶于2020年4月18日在大宅门房产交易有限公司签订了《房屋买卖协议书》，约定将位于北碚区XX路X号X幢X-X房屋以570000元的价格出售给陈远寿。协议签订后，陈远寿于2020年4月27日支付给刘洪江、王璐瑶房款550000元，并一同到房屋交易所办理了私人抵押于陈远寿且办理了房屋交接手续于陈远寿供其自行装修使用。2020年6月29日，房屋产权人刘洪江、王璐瑶按照合同约定与案外人陈远寿前往房屋交易中心办理房屋产权的变更登记手续，这时才得知房屋被北碚区人民法院于2020年6月19日以（2020）渝0109执1215号执行裁定书及协助执行通知书予以查封。案外人认为，该涉案房屋在法院查封前案外人已与房屋产权人刘洪江、王璐瑶签订了房屋买卖协议，并支付了绝大部分房款，且对该房办理了抵押，该房也实际交付给了案外人。现案外人也愿意将尚未支付的购房余款20000元提存至法院账户。故请求法院查明事实后终止对该涉案房屋的执行并解除查封措施。申请执行人不动产担保公司称，之前我公司已经与案外人协商过，我方不同意案外人的异议请求，请法院依法裁决。被执行人刘洪江未陈述意见。本院经审查查明，2019年5月20日，在重庆市渝信公证处的公证下，不动产担保公司（甲方）与刘洪江（乙方）签订《反担保合同》，约定：乙方与甲方签订了编号为不动产（新华普惠·重庆银行）2019字007号的《委托担保合同》，甲方向重庆银行股份有限公司信用卡部出具了担保承诺函（担保承诺函编号：201904260085）。甲方作为保证人，为乙方在重庆银行股份有限公司信用卡部（下称贷款人）的200000元借款（相关合同、协议、贷款申请材料在重庆银行股份有限公司信用卡部签订，以下称主合同）提供保证担保。为了保障甲方担保债权的实现，乙方向甲方提供反担保。乙方与贷款人签订的主合同约定的并由甲方作为保证人提供保证担保的贷款，金额为人民币200000元。乙方愿意用下列不动产为乙方向甲方的担保债权提供抵押反担保：不动产坐落北碚区XX路XX号8-3。等等。2019年5月26日，重庆市渝信公证处出具了（2019）渝信证字第9571号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2020年5月9日，不动产担保公司向本院申请强制执行[执行案号（2020）渝0109执1215号]。该案在执行中，本院于2020年6月16日向重庆市北碚不动产登记中心送达了（2020）渝0109执1215号之二执行裁定书及协助执行通知书，查封了刘洪江名下的位于重庆市北碚区XX路X号X幢X-X房屋，查封期限三年，从2020年6月16日至2023年6月15日止。另查明，2020年4月18日，刘洪江、王璐瑶（甲方、售房方）与陈远寿（乙方、购房方）、重庆大宅门房产交易有限公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方自愿将座落于北碚区XX路X号X幢X-X房屋出售给乙方，建筑面积65.34平方米，房屋成交总价为570000元。付款方式：第一次：乙方于本合同当日支付人民币50000元给甲方作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管；第二次：乙方须于甲方贷款银行还款之日支付人民币450000元；第三次：乙方须于甲方配合在房交所办理抵押于乙方之日时支付人民币50000元交予甲方；第四次：乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时支付人民币20000元交予甲方作为尾款。等等。《房屋买卖（居间）合同》签订后，陈远寿通过其中国工商银行卡于2020年4月18日转账支付给王璐瑶房款50000元[王璐瑶收款卡（账）号：62218069000029****5]，于2020年4月19日转账支付给王璐瑶房款450000元，于2020年4月27日转账支付给王璐瑶房款50000元，用途载明购买XX小区X幢15号2号房屋。王璐瑶于2020年4月18日出具了收到陈远寿购买重庆市北碚区XX路X号X幢X-X房屋定金50000元的收条，刘洪江、王璐瑶于2020年4月27日出具了收到陈远寿购买位于北碚区XX路X号X幢X-X房屋款500000元的收条。2020年4月27日，陈远寿与刘洪江、王璐瑶办理了房屋交接手续，双方签订了《房屋交割确认书》；同日，双方办理了不动产抵押权登记，证号为渝（2020）北碚区不动产证明第000340013号，载明：证明权利或事项：土地房屋抵押权（（地房，权利人陈远寿，义务人刘洪江、王璐瑶，坐落：北碚区XX路X号X幢X-X，抵押面积65.34平方米，被担保主债权数额550000元。案外人陈远寿已于2020年8月4日按本院要求将购房尾款20000元转账支付至本院账户。案外人陈远寿针对其异议，提供了以下证据：1、渝（2019）北碚区不动产权第000XXXXXX号不动产权证1份；2、渝（2020）北碚区不动产证明第000340013号不动产登记证明1份；3、《房屋买卖（居间）合同》1份；4、工商银行转账凭条3份、工商银行明细清单1份；5、收条2份；6、《房屋交割确认书》1份；7《出售委托》1份。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2020年6月16日查封了涉案房屋，案外人陈远寿在本院查封前于2020年4月17日即与被执行人刘洪江及共有权人王璐瑶签订了《房屋买卖（居间）合同》，购买了涉案房屋，并办理了抵押权登记且办理了房屋交接手续，且已按合同约定支付了大部分房款。现案外人陈远寿已于2020年8月4日按本院要求将购房尾款20000元转账支付至本院账户。上述房屋虽未办理产权过户登记手续，但其责任不可归责于陈远寿。因此，陈远寿提出的异议符合上述规定且其权利能够排除执行。综上，陈远寿请求法院中止执行涉案房屋并解除查封的异议理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：中止对位于重庆市北碚区XX路X号X幢X-X房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 韦 勇审判员 李仕兵审判员 李 军二〇二〇年八月五日书记员 周陈浩