河南省新乡市凤泉区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0704民初524号原告：王修建，男，1973年9月11日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：付国香，女，1974年10月31日出生，汉族，住河南省，与原告系夫妻关系。代理权限为特别授权。被告：新乡宏铭房地产开发有限公司。住所地：新乡市凤泉区文化广场。法定代表人：申振威，董事长。委托诉讼代理人：郭庭莹，河南普建律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：新乡市爱佳物业管理有限公司。住所地：新乡市凤泉区宏铭时代广场**楼。法定代表人：申四全，经理。委托诉讼代理人：岳碧云，河南普建律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：郝玲玉，河南普建律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告王修建与被告新乡宏铭房地产开发有限公司（以下简称宏铭公司）、新乡市爱佳物业管理有限公司侵权责任纠纷（以下简称爱佳物业公司）侵权责任纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王修建及委托诉讼代理人付国香、被告宏铭公司委托诉讼代理人郭庭莹、被告爱佳物业公司委托诉讼代理人郝玲玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王修建向本院提出诉讼请求：1、要求被告宏铭公司重新签订房屋质量保证协议；2、请求二被告赔偿房屋损失39000元；3.请求被告宏铭公司重新修整3号楼138号被雨水浸泡坏的屋顶墙面，同时更换雨水浸泡坏的灯泡和电源线路；4.请求本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年被告宏铭公司承诺若购买其名下商铺10年内回本，并由其负责对外招商并定期返还租金。原告遂于2011年定购被告宏铭公司开发的坐落于凤泉××时代广场××楼××号商铺，并于2014年1月27日签订商品房买卖合同，于2014年2月23日与被告爱佳物业公司签订《新乡宏铭?时代广场商铺委托租赁管理的约定》，其中第五条：“费用支付及赋税第1项约定：乙方遵循市场长期稳定繁荣发展和甲方收益合理化的两项基本原则，甲乙双方约定，乙方每年按照甲方签订《商品房买卖合同》第四条购房款4%（含税）的标准代甲方向第三方承租方收取租金。并在每季度收取的租金按照购房款的2%支付给甲方开户行：工商新乡支行。即定期给原告支付租金10156元/季。（物业费2865元/季及其他费用均有被告二承担）。”2015年2月26日房屋验收合格。2016年房屋开始出现严重漏雨现象，并直接导致原告商铺及整栋楼多家商铺商户大量搬迁、撤离及房屋租赁价格严重降低，导致整个商业街市场萧条。至2018年4月份双方协议解除，被告二将涉案房屋交付原告。在租赁期间原告发现严重漏雨现象依然存在，造成原告的商铺租赁价格至今得不到合理化收益保障。因被告一交付房屋存在严重质量问题，被告二租赁期间没有寻找有资质的企业对涉案房屋维修，导致涉案房屋严重漏雨现象至今一直存在。期间原告及商户多次向两被告反映，两被告至今未履行自身责任，使原告的权益不能得到实现，给原告造成巨大经济损失，应由二被告承担赔偿责任。希望人民法院支持原告诉请。被告宏铭公司答辩，一、房屋漏水原因未查明，责任主体尚不能确定，答辩人宏铭公司未必系责任主体。因此，被答辩人要求答辩人为其彻修房屋，并重新签定房屋质量保证协议没有事实依据，依法应当驳回其诉求。涉案房屋漏水(漏雨)系房屋本身存在质量问题还是在使用新建墙体或拆建或装修不当；或是正常使用、老化等原因造成漏水，尚未确定，需要现场勘查实际情况后并经过有资质的鉴定机构依照程序鉴定后，找出分析渗漏原因，分清责任，即而明确责任主体，才能落实责任在哪一方。二、本案中，因房屋渗漏原因未确定，尚无法分清责任。不同的渗漏原因，形成不同的法律关系，影响到正确适用法律。涉案房屋渗漏原因不同，形成不同相关法律关系：若系开发商建房时因质量问题造成的渗漏，形成商品住宅质量纠纷法律关系，但是若因共用设施、设备导致渗漏且已过保质期，才应适用物业管理纠纷法律关系。本案中，被答辩人既要求答辩人宏铭公司承担维修责任并赔偿，又要求爱佳物业公司承担维修责任赔偿损失，系将两个不同的法律关系在一个案件中审理。2008年2月4日在最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知（法发[2008]11号）中指出：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由；不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”的规定，本案中应分成两个案件进行立案审理。三、被答辩人要求赔偿租金的诉求没有事实依据和法律依据。2018年3月31日答辩人与被答辩人签定的《委托经营协议书》到期届满后，双方未再续展，双方的委托经营关系终止，未达成新的委托经营协议。由被答辩人将涉案房屋自主出租，被答辩人能否把房屋租出去，租金多少，由被答辩人自己决定和收取，完全与答辩人无关。被答辩人先租兰茜美容养生馆，收取租金，一直至2020年4月份，被答辩人将涉案房屋租赁给“老黄放心肉店"使用，所以被告人并不存在租金损失。即便涉案房屋有质量问题，也并不妨碍被答辩人将房屋对外租赁使用。四、本案先假设本案房屋质量问题存在，那么维修责任也应就各方在质量问题事件中的过错来合理分担。被答辩人将受损没有合理有效的阻止损失的扩大，在此财产损害上存在故意或重大过失，应自担责任。如今，答辩人已经积极了采取有效地施工等补救措施，修补涉案房屋屋面，房屋已不漏水。被告爱佳物业公司答辩，一、原告第一、四项诉求，没有任何事实和法律依据。首先房屋已经修缮好，原告要求进行大修没有任何依据。其次爱佳物业与原告签订的也只是委托租赁，所以爱佳物业公司没有义务为原告的房屋进行大修，即便依据原告提交的《商品住宅使用说明书》，爱佳物业公司也只是受被一委托对住宅的质量进行维修，而原告是非住宅房，所以爱佳物业公司更是没有义务为其维修。最后退一步讲即便房屋漏雨，原告也并没有证据能证明漏雨问题系爱佳物业公司维修原因导致的。二、原告的第二、三项诉讼请求没有事实和法律依据。合同中止后，房屋归还给原告，至于房屋何时在出租，都跟爱佳物业公司无关。如房屋租不出去，是原告自己不善经营，系自身原因，与爱佳物业公司没有任何关系。在2020年初至今因疫情影响，经济萧条，在此期间商铺无法营业，并且也很难会有人来租赁商铺，这是市场经济导致的，与爱佳物业公司无关。这期间的租赁费也更不可能因疫情影响让爱佳物业公司来买单。原告要求在商户承租后另计赔偿金额更是没有任何依据。商户是否承租，何时承租这是由原告自身经营以及市场经济来调节决定的，对此不可能因为上述两个非爱佳物业公司的原因，让爱佳物业公司来承担赔偿责任。原告的房屋自2018年至今一直对外出租，原告每年18000元的租金取得收益，不存在任何经济损失。综上，爱佳物业公司认为原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应当驳回诉求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对原告王修建提交的1.光盘一张、2.《商品房买卖合同》一份、3.房产证一份、4.《商品住宅质量保证书》一份、5.《新乡宏铭时代广场商铺委托租赁管理的约定》一份、6.微信聊天记录截屏6张、7.《租赁协议》两份、9.爱佳物业公司广场历年漏水情况汇总及照片一张，本院认为，以上证据来源合法，客观真实，能够相互予以印证，本院均予以认定。对原告王修建提交的8.商铺租赁合同、店面租赁合同、门面房房屋租赁合同3份，本院认为，以上证据均系复印件，故本院均不予认定。本院认为，原告王修建购买被告宏铭公司开发的宏铭时代广场3号楼1-2层138号商铺，并与被告宏铭公司签订《商品房买卖合同》。被告爱佳物业公司是被告宏铭公司委托的商品住宅质量维修单位，并对保修范围和保修年限作了明确规定。同时还与原告签订了《新乡宏铭时代广场商铺委托租赁管理约定》。因此，被告宏铭公司作为该商铺的开发商，对房屋建设质量负有责任；房屋交付使用后，被告爱佳物业公司受宏铭公司委托对已交付的房屋及辖区内的日常维修、房屋防水、防渗漏、养护、运行和管理负有责任。根据原告提供的证据显示，原告购买的案涉商铺出现漏雨现象，二被告均亦认可多次为其进行维修，故原告要求被告重新修整该商铺被雨水浸泡坏的屋顶及墙面，更换因雨水浸泡坏的灯泡和电源线路的诉讼请求，本院予以支持。关于原告商铺租金损失问题，原告依据其他商铺的租金价格及其商铺4月份空租主张经济损失共39000元，但从原告提供的证据不足以证明该商铺4月份空租，并损失租金3000元的事实，且其以面积95.5平方米，每平方米30元计算24个月的计算方式缺乏依据，故其损失计算方式本院不予支持。但考虑到商铺确实存在长期漏雨现象，对商铺出租价格确实有影响，由此给原告经营收入造成一定损失。针对原告主张的数额，依据公平原则，本院酌情确定双方应负的责任和赔偿标准，由被告宏铭公司赔偿原告损失12000元。关于原告主张的要求被告宏铭公司重新签订《房屋质量保证协议》的诉讼请求，本院认为，该诉讼请求不属于本院审理范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告新乡市爱佳物业管理有限公司于本判决生效后三十日内对原告王修建名下坐落于凤泉区区府路东段宏铭时代广场3号楼1-2层138号房屋被雨水浸泡坏的屋顶及墙面进行维修，同时更换因雨水浸泡坏的灯泡和电源线路。二、被告新乡宏铭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王修建房屋租金损失12000元；三、驳回原告王修建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，由被告新乡宏铭房地产开发有限公司、新乡市爱佳物业管理有限公司负担150元，原告王修建负担238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提供副本六份，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  牛传华二〇二〇年八月二十七日书记员  耿 甜