黑龙江省宝清县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0523民初399号原告：宝清县永泰房地产开发有限责任公司，住所地：宝清县宝清镇中央大街**。法定代表人：李贞海，职务：董事长。委托诉讼代理人：孙福军，宝清县鑫诚法律服务所法律工作者。被告：宝清县广益村镇银行股份有限公司，住，住所地：宝清县宝清镇新盟福园****/div>法定代表人：沈小华，职务：董事长。委托诉讼代理人：李柏玉，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。委托诉讼代理人：王继鑫，男，1988年3月18日出生，汉族，该公司经营管理部经理，现住宝清县。原告宝清县永泰房地产开发有限责任公司与被告宝清县广益村镇银行股份有限公司相邻关系纠纷一案，经双鸭山市中级人民法院发回重审，本院于2020年4月8日立案后，重新组成合议庭依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝清县永泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人孙福军、被告宝清县广益村镇银行股份有限公司的委托诉讼代理人李柏玉、王继鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝清县永泰房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认本案争议楼梯为共同通道，要求被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状，给予原告在108号商服1层楼内的通行权；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年6月1日签订商品房买卖合同，被告购买108号商服一层门市（139.48平方米），同日，刘某与原告签订108号商服二层房屋买卖协议书。2018年10月22日，原告因被告和刘某未履行房款给付义务而向宝清县人民法院提起诉讼，要求解除合同，收回房屋。同年，12月24日，该院作出（2018）黑0523民初2079号民事判决，解除原告与刘某于2017年5月17日签订的房屋买卖协议，驳回原告的其他诉讼请求。原告不服该判决上诉，二审法院维持原判。基于一、二审的判决，原告有权对108号商服二层楼房修缮、装修、居住、使用和处分。现根据108号商服的建筑规划，依据《物权法》第八十四条、八十七条的规定，被告应给予原告提供必要的通行便利，在108号商服一层室内给予原告去往二层的通行权。被告宝清县广益村镇银行股份有限公司辩称：原告不能在被告的室内主张通行权。首先，原告在出售涉案房屋时就应该明知一、二层是一个整体，还明确表示愿意将其中的一层单独出售。并于2015年6月1日和2017年5月18日，先后两次与被告签订《商品房买卖合同》，在合同以及收据中明确：被告所购房屋为一层；其次，在双方签订的《商品房买卖合同》以及购房收据中，明确记载了房屋面积，即现实实际面积。如果按照原告的诉讼请求，在一楼室内修建通往二楼的楼梯，那势必会减少被告的房屋面积，在被告享有涉案房屋物权的情况下，原告的请求构成侵权；再次，原告在出售涉案房屋时，就已经明知了被告购买房屋的用途，并配合被告办理了物业交接手续。根据客观情况和常理可知，银行的营业场所从安全防范的角度，不可能在自己的室内为其他物权人开辟上下联通的通道。原告在出售涉案房屋四年之后，再向被告主张通行权，既违背了诚实信用原则，也违背了买卖合同的目的。第四、针对原告新增加的诉请，该请求与本案并非同一法律关系，原告请求确认争议楼梯为公共通道、停止侵害、排除妨碍，该请求系侵权之诉和确认之诉，本身就是不同的两个法律关系，原告应当在本案诉讼之前先行主张。第五、正因为原告补充的诉请在没有确认是公共通道之前，就不具备向被告主张本案其他诉请的权利，基础不存在，即应驳回原告在本案当中的诉请。第五、共同通道它的定义是面向不特定的公众提供的一种通行服务，而不应当建在1带2整体房屋的室内，原告可通过其他方式解决通行权。根据《中华人民共和国物权法》第八十七条的规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。但该规定是以确有必要为前提。根据《最高人民法院关于贯彻〈民法通则〉若干问题的意见》第一百零一条的规定，如果有条件另开通道的，也可以另开通道。目前，涉案房屋的二层尚可另行开辟三处出入口，而不是必须通过被告的室内通行来解决通行权问题。综上，原告的请求与本案客观事实不符，依法应驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一“2017年5月18日商品房买卖合同复印件一份”，旨在证明：原告将位于宝清县××新城小区××区××楼西××门市××层卖给了被告,并协助被告办理相关手续，被告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信，能够证明2017年5月18日，原、被告双方就位于宝清县××新城小区××区××楼西××号门市达成《商品房买卖合同》，房屋面积为139.48平方米，房屋总价款为1924824元。证据二“宝清县人民法院（2018）黑0523民初2097号民事判决书、双鸭山中级人民法院（2019）黑05民终167号民事判决书复印件各一份”旨在证明：在原告与刘某、被告房屋买卖合同纠纷一案中，原告在请求解除与刘某于2017年5月17日签订的房屋买卖协议，同时请求解除原告、被告双方于2017年5月18日签订的房屋买卖合同，并请求返还双方争议的房屋，宝清县人民法院判决解除了原告与刘某签订的房屋买卖协议，驳回了原告其他诉讼请求，原告上诉后，中院维持了原判。但由于该生效判决导致原告与刘某只解除了二层的买卖协议，而没有解除与被告的一层买卖协议，房屋现在的状态并非原告的真实意思表示，被告对该组证据的真实性无异议，本院认为该两份判决书为生效判决，故本院予以采信。证据三“宝清县锦绣新城小区C区2号楼一层平面图2张4页”，旨在证明：原、被告双方争议的房屋二层只能从一层进入，争议楼梯是经过宝清县规划建设等相关执法部门依法审批的共同通道，也是二层业主上楼的必经之路，被告购买一层时，通往二层的楼梯是客观存在，楼房已建成完工，无法另行涉及更改公共通道。原告将此房出售给。被告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信，仅能够证明涉案房屋平面图情况，在无其他证据佐证的情况下无法确认争议楼梯的实际存在以及楼梯为共同通道的事实。证据四“2017年5月17日原告与证人刘某签订的房屋买卖协议复印件一份，107、109房屋存根复印件各一份”，旨在证明原告将本案涉案房屋1带2门市出卖给证人刘某，刘某将其中的1层出卖给被告，后由于刘某没有履行该协议，导致合同解除，致使本案产生诉讼，涉案房屋两侧已出卖，不可能通过两侧打通方式出行。被告对房屋买卖协议无异议，本院予以确认，两份存根为复印件，在无其他证据佐证的情况下，无法确认真实性，故本院不予采信。被告提交的证据一“2015年6月1日原告与被告签订的《商品房买卖合同》、收据复印件各一份；2017年5月18日原告与被告签订的《商品房买卖合同》、收据复印件各一份”，旨在证明原告单独出售涉案房屋一层门市，对房屋整体现状知情并认可，应当自行承担二层无出口的不利后果。本院认为，该两份合同及收据复印件，经两级人民法院予以确认真实有效，原告虽有异议但未提供反驳证据，故本院予以采信。被告提供证据二“证人刘某当庭证言”，证人刘某系涉案房屋的建筑商，且该房屋系由证人刘某介绍出卖给被告，证人刘某对涉案房屋情况较清楚了解，本院结合其他证据对证人刘某证言予以部分采信。本院经审理认定事实如下：宝清县宝清镇锦绣新城C区2号楼为原告开发、销售的楼房，其中108号商服（C区2号楼西数2号一带二门市，面积278.4平方米）属整体房屋，设计图纸中未进行分体设计。2015年6月1日，原告与证人刘某达成口头协议，约定原告将108号商服以3285120元的价格出售给刘某，刘某未向原告付房款，但为原告出具了一份金额为3285120元的欠据。后证人刘某将该门市的一层转卖给被告，双方未签订书面买卖合同。2015年6月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定将上述房屋中的一层，面积为139.2平方米门市出售给被告，房屋单价为每平方米13800元，总价款为1920960元。同日原告为被告出具了金额为1920960元的收据一份。2017年5月17日，原告与证人刘某就2015年6月1日双方达成的关于锦绣新城小区C区2号楼西数2号一带二门市面积为278.4平方米卖给刘某的相关事宜双方补签了一份《房屋买卖协议书》。2017年5月18日，原告与被告就108号商服一层再次补签订了一份《商品房买卖合同》，将房屋面积调整为139.48平方米，总价款变为1924824元。同日，原告为被告广益银行出具191924824元购房收据一份。后因证人刘某未按协议内容履行约定的付款义务，原告将被告、刘某起诉至宝清县人民法院，要求解除原告于2017年5月17日与证人刘某签订《房屋买卖协议》和与被告于2017年5月18日签订的《商品房买卖合同》，并要求返还涉案房屋。宝清县人民法院于2018年12月24日作出了（2018）黑0523民初2097号民事判决书，判决解除原告与证人刘某于2017年5月17日签订的《房屋买卖协议》，驳回原告的其他诉讼请求。原告对该判决不服上诉后，二审维持原判。被告办理入住手续后，对涉案房屋进行装修使用至今。另查明，现涉案房屋内没有通往二层楼梯，其西侧正在经营一家文具用品店，东侧为原告售楼处。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。本案系相邻关系中通行权纠纷，相邻通行权的实质是相邻不动产权利人行使其权利的一种延伸或者限制,行使相邻通行权以确有必要为前提条件和限度。本案中，原告明知涉案房屋系整体房屋，拆分出售后必然产生二层通行问题，但仍同意将涉案房屋一层单独拆分出售给被告，进而导致房屋二层通行问题的不利后果应由其自行承担。且原告将涉案房屋一层出售给被告时亦应当知道被告购买房屋的目的为银行经营商用，作为一个银行营业场所，需要安全保障，在其内部开通出行通道，显然不利于被告的正常经营，超出被告应当为原告提供便利的范围，且原告作为涉案房屋的开发商，其相邻东侧房屋为其所有且现为原告售楼处，原告完全可以通过其他方式自行解决通行问题，另证人刘某作为涉案房屋的建筑商，当庭证明为了便于出售楼房，涉案门市在建筑时仅预留了楼梯口并没有实际建造楼梯，原告亦无证据证明涉案楼梯为公共通道或系历史形成通道，依法承担举证不能的不利后果。综上，原告要求在被告购买房屋内部开通楼梯通道，已超出相邻权人主张通行权的必要限度。原告要求被告停止侵权，排除妨碍，恢复原状的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。另原告要求确认争议楼梯为公共通道，无证据证实且不属于本案审查范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、八十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第101条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宝清县永泰房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告宝清县永泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审 判 长  袁 野人民陪审员  刘德玉人民陪审员  田 华二〇二〇年八月十九日书 记 员  高士林