云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初7648号原告刘家钦，男，汉族，1963年7月15日生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。被告云南云宽经贸有限公司住所：云南省昆明市晋宁区上蒜镇小朴村委会大朴村。法定代表人：应少燕，执行董事兼总经理。原告刘家钦诉被告云南云宽经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘云顺独任审判，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告刘家钦到庭参加诉讼,被告云南云宽经贸有限公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘家钦诉称：2018年7月16日，原告与被告双方签订了《房屋租货合同》，合同约定：被告向原告承租位于昆明市官渡区，建筑面积460㎡，共三层，以及楼下四个车位，分别是：18、19、25、26号。合同租赁期自2018年7月16日到2020年8月1日，共计2年，月租金为11000元，每年租金为132000元，第一年按6个月支付（分二次支付）；第二年按12个月支付（一次性支付），支付时提前一个月。按合同第八条，水电费、物业管理费由被告支付，其中物管费不满一年的按一年计算；按合同第十条约定：如一方违约，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。第一年：2018年7月16日至2019年7月16日，租金、水电费、物业管理费双方已结清；第二年：2019年7月16日至2020年8月1日按合同约定，租金应于2019年6月16日前被告支付原告一年租金132000元，以及水电、物业费。2019年6月开始，原告多次催促被告支付租金，2019年9月被告分二次支付给原告共计35000元，第一次30000元，第二次5000元。2019年10月开始多次催促剩余的至2020年8月1日租金，但被告以各种理由拒付剩余租金，无奈之下，原告于2020年4月18日通知被告所有人不得居住，搬出被告的床、办公桌等物品，交还钥匙。被告自2019年7月16日至2020年4月18日，一直占用房屋，从不间断在其办公和多人居住。综合上述，2019年7月16日至2020年4月18日9个月租金（9×11000）计99000元，扣除被告2019年9月支付的租金35000元，被告应实际向原告支付租金64000元（99000元-35000元＝64000元）。依据房屋租赁合同第十条违约责任：“任何一方违反本合同规定，按年度需向对方交纳三个月租金作为违约金。”由于被告不按合同按时支付租金，被告应承担违约责任，被告应向原告支付三个月违约金33000元。2019年7月16日至2020年4月15日共发生6次水电费，共计6648.36元（见物管收取的收据），分别为1306号房2019年10月20日交的2768.11元；1307号房2019年10月21日交的2704元，1306号房2020年1月16日交的583.65元，1307号房2020年1月16日交的511元，1306号房2020年4月15日交的31.11元，1307号房2020年4月15日交的50.50元，6次水电费都有原告交纳，根据合同第八条被告应向原告支付648.37元水电费原告于2020年5月12日已向物管公司交纳物管费4975.28元（见物管发票），其中：1306号房2128.75元；1307号房222.53元：1306号房垃圾清运费、二次加压费、清洗费190元；1307号房垃圾清运费、二次加压费、清洗费190元；四个车位物管费（15、16、25、26号车位），每个车位每年60元，车位共计240元，依据合同第八条租房时间不满一年的按一年计算，被告应向原告支付2019年7月6日至2020年8月1日物业管理费用4975.28元。被告的行为已严重违约，故原告诉至法院，诉请判令：1、请求判令解除原告、被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告立即支付原告第二年实际租金64000元，(2019年7月16日至2020年4月18日9个月租金11000元，计99000元，扣除被告2019年9月支付的租金35000元，应实际被告向原告支付剩余租金64000元；3、请求判令被告立即支付原告三个月33000元违约金；4、请求判令被告立即支付原告2020年4月15日前水电费6648.37元；5、请求判令被告立即支付原告2019年7月至2020年7月物业管理费：4975.28元。以上4项合计：108623.65元；6、请求判令本案的诉讼费和与本案有关的费用由被告承担。被告云南云宽经贸有限公司未到庭答辩，也未提交书面答辩状。原告刘家钦针对其诉讼请求向本院提交以下证据：一、《房屋租赁合同》，欲证实原、被告间系租赁合同关系，合同约定了第二年的租金、水电费和物业管理费，要求被告按照合同执行，同时，《房屋租赁合同》第十条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金；二、水电费收据，欲证实原告分别于2019年10月20日、21日缴纳了被告承租的1306号、1307号房交的水电费5468.51元；2020年1月16日交纳了1306号、1307号房的水电费1094.65元；2020年4月15日交纳了1306号、1307号房的水电费81.61元，以上共计6648.36元；三、物业费收据，欲证实原告分别于2020年5月12日缴纳了1307号房的物管费2226.53元、1306号房的物管费2128.75元、1306号房的清洗费、二次加压费190元以及1307号房的清洗费、二次加压费190元；四个车位的管理费每个车位60元/年，共计240元。被告云南云宽经贸有限公司未到庭对原告提交的上述证据予以质证，也未向本院提交证据。原告提交的证据形式、内容合法，印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信并在卷佐证。根据原告陈述及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2018年7月16日，原告与被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告向原告承租位于昆明市官渡区，建筑面积460㎡，共三层，以及楼下四个车位，分别是：18、19、25、26号。合同租赁期自2018年7月16日到2020年8月1日，共计2年，月租金为11000元，每年租金为132000元，第一年按6个月支付（分二次支付）；第二年按12个月支付（一次性支付），支付时提前一个月。第一年度即2018年7月16日至2019年7月16日期间的租金、水电费、物业管理费双方已结清，包含合同中约定的押金8000元，第二年度即2019年7月16日至2020年8月1日期间的租赁费用，被告于2019年9月分两次共支付给原告35000元，剩余款项均未支付。原告于2020年4月18日通知被告搬离，交还钥匙。2019年7月16日至2020年4月18日期间，被告未支付款项包含：1306号、1307号房水电费6648.37元、物管费4975.28元及2019年7月16日至2020年4月18日实际使用期间的租金64000元（使用期间的租金总额为9个月×11000元／月＝99000元，扣除被告2019年9月支付的租金35000元，被告应实际向原告支付租金64000元）。关于合同解除，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规和行政强制性规定，合同依法有效。同时，合同具有稳定性，当事人依据双方签订的合同行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”被告在租赁合同期限届满之前，无故拖欠租金及物管费等费用致使租赁合同无法继续履行，原告于2020年4月18日通知被告搬离租赁物，至此，合同已实际解除，故原告主张判令解除合同的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于租赁费用，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条：“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”之规定，本案原、被告因租赁合同产生债权债务关系，对于被告尚欠原告的租赁费用，原告提交了房屋租赁合同和相关收据予以证明，本院予以确认。被告未到庭答辩，视为放弃相应的诉讼权利，由此产生的不利后果由其承担，故原告主张被告偿还所欠租金的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。但原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月18日解除，被告于2020年4月18日搬离并退还房屋钥匙，从该日起涉案房屋已实际处于原告控制之下，原告已实际享有该房屋的占有、使用、收益等处分权。虽然双方在《房屋租赁合同》第八条第二款约定：“以上费用每年乙方付给甲方押金8000元，租房时间每满一年后多退少补，租房时间不满一年按一年计算，甲方不退还乙方押金。”但实际上被告并未向原告支付第二年度押金，故水电费、煤气费应按照实际使用期间的使用费用向原告支付。原告主张被告偿还所欠的水电费即实际使用期间产生的金额，该诉请有事实和法律依据，本院予以支持；原告主张被告偿还所欠物业管理费中，原告按年度缴纳了物业服务费、垃圾清运费、二次加压费、水池清洗费及车位管理费共计4975.28元，但被告应支付的物业管理费金额仅为实际使用期间的金额即4975.28元/12个月×9个月=3731.50元。原告主张被告偿还所欠物业管理费中的3731.50元部分本院予以支持，对超出部分不予支持。关于违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案原、被告签订的《房屋租赁合同》第十条约定：“任何一方违反本合同规定，按年度需向对方交纳三个月租金作为违约金。”现虽《租赁合同》因被告实际违约于2020年4月18日实际解除，但被告已经支付过第二年度部分租金，并且原告到已于当天接收出租物，故对原告造成的损失并未扩大，合同约定的违约金过高，本院酌情支持被告支付原告1个月的租金即11000元作为违约金，对超出11000元部分不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘家钦与被告云南云宽经贸有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月18日解除；二、被告云南云宽经贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告刘家钦房屋租金64000元；三、被告云南云宽经贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告刘家钦违约金11000元；四、被告云南云宽经贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告刘家钦水电费6648.37元；五、被告云南云宽经贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告刘家钦物业管理费3731.50元；六、驳回原告刘家钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2472元，减半收取1236元，由原告刘家钦承担236元，由被告云南云宽经贸有限公司承担1000元，剩余1236元退还原告刘家钦。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审判员  刘云顺二〇二〇年八月二十六日书记员  李明远