贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1904号上诉人（原审被告）：贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司，住所地凯里经济开发区开司大道大摆仰村东侧，统一社会信用代码：915226005733447676。法定代表人：蒋光英，公司董事长。委托诉讼代理人：张光华，贵州洲联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆沐，贵州洲联合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴明，男，1984年5月1日出生，苗族，住贵州省台江县。委托诉讼代理人：李茂德，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨飘，贵州贵信律师事务所律师。上诉人贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司（以下简称经纬房开公司）因与被上诉人吴明商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初6780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经纬房开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金3894元、逾期办证违约金7676.64元，合计11570.64元。事实和理由：一、一审判决按全部已付房款的日万分之一计算逾期交房违约金过高，应当参照《中华人民共和国合同法》及其司法解释，按照开发区片区实际租房每月租金600元的30%计算逾期交房违约金。合同约定交房时间为2015年12月31日，被上诉人于2017年10月12日受领房屋钥匙，视为已经交付。逾期交房违约金从2016年1月1日起计算至2017年10月11日，共649天，逾期交房违约金为3894元（600元×30%÷30天×649天）较为客观公正。二、一审判决按全部已付房款的日万分之零点五，从实际交房之日起计算逾期办证违约金过高，应从实际交房之日90日后开始计算逾期办证违约金。且上诉人2019年8月15日已经将办理房屋登记的材料交至不动产登记中心，不动产登记中心审理的时间不应计入逾期办证的期限。即，实际交房2017年10月12日，逾期办证违约金应从2018年1月11日计算至2019年8月15日，共581天，逾期办证违约金为7676.64元（264256元×0.00005×581天）。吴明辩称，经纬房开公司的上诉请求和理由均不能成立，请依法驳回其上诉请求。吴明向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金34550.8元（265775元×日万分之二×650天:2016年1月1日至2017年10月12日）；2、判决被告支付原告逾期办证违约金47839.5元（265775元×6%×3年:2016年9月至2019年9月）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月24日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。主要内容为：1、原告以银行按揭方式购买被告开发建设位于凯里经济开发区，该房屋为预售房屋，建筑面积为126.68平方米，套内建筑面积为104.98平方米，总价款为265775元。2、本合同签订之日交付首期房款85775元，余款180000元银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。3、逾期付款责任：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起5日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。4、出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。5、出卖人承诺于2016年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.05%的违约金。6、补充协议：（1）甲方有关书面通知以电话方式通知的，打通电话之日为送达日，以短信方式通知的，短信群发送之日为送达日。上面书面通知送达至乙方在签署《买卖合同》时预留的或事后补留的通讯地址或代收人收即为有效送达。（2）如买受人选择银行按揭贷款方式付款，买受人在签订合同之后的30日内应办理相应按揭贷款手续，买受人逾期不配合办理视为违约，买受人应按合同条款支付违约金。（3）如因政府有关只能部门延迟办理房屋权属登记且资料已报产权登记机关，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。（4）若补充协议内条款与合同条款有冲突，则以合同条款为准。合同签订后，原告于2014年6月7日支付50000元，2014年6月24日支付30000元，2014年6月25日支付5775元，2015年8月5日以银行按揭贷款方式支付180000元。原告于2017年10月12日领取房屋钥匙，并退面积差1519元。另查明：案涉房屋于2013年7月17日取得地基与基础分部工程质量验收证明书；2015年1月6日取得主体结构分部（子分部）工程质量验收证明书；2016年8月10日取得住宅工程质量分户验收表；2017年1月16日取得房屋面积测绘报告；2019年3月29日取得贵州省建设工程竣工验收备案表；2019年8月30日取得不动产权证（初始登记）。再查明，被告于2017年3月28日在小区楼下张贴交房公告，并陆续电话通知业主接房。2019年9月27日在微信群发布信息和小区楼下张贴公告通知业主领取不动产权证。截止至庭审结束，原告未领取发票（金额为264256元）及不动产权证。事后因逾期交付房屋，且被告未能按期将商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告经与被告交涉未果后提起本案诉讼。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。根据双方所签《商品房买卖合同》约定：被告应于2015年12月31日之前向原告交付涉案商品房；在2016年8月31日前取得商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未按照合同约定按时交付房屋及文书依法依约均应承担违约责任。关于违约金的问题；（一）逾期交房违约金：由于案涉房屋截止至2019年3月29日才取得正式的竣工验收备案表，达到交付条件。但原告已经于2017年10月12日领取了房屋钥匙，默认了交房这一事实。因此逾期交房违约金应从2016年1月1日计算至2017年10月11日，共计649天。（二）逾期办证违约金：截止2019年9月27日，被告就通知业主领取初始登记证，故支持原告计算违约金至2019年9月26日。按双方合同约定，被告应当在2016年8月31日将涉案房屋的所有权初始登记证交付给原告，其逾期交付的违约责任应自2016年9月1日开始计算，故本院支持的逾期办证违约金应为2016年9月1日计至2019年9月26日，共计1120日，但原告仅主张1095天，系对自己民事权利的处分，予以准许。此外，原告的购房发票金额低于合同约定的房价款，但原告已经领取面积差的退款，就面积差对商品房价款达成一致意见，因此认定商品房价款为发票金额264656元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，兼顾本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定双方约定的违约金过高，且原告购买房屋是用于居住，并非投资性目的。因此原告的诉请酌情调整为逾期交房违约金按照日万分之一、逾期办证违约金按照日万分之零点五计算：即逾期交房违约金为17150元（264256元×0.0001×649天）、逾期办证违约金为14468元（264256元×0.00005×1095天）。关于被告辩称原告应承担逾期付款责任，双方合同已经明确约定“买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。”补充协议约定“如买受人选择银行按揭贷款方式付款，买受人在签订合同之后的30日内应办理相应按揭贷款手续，买受人逾期不配合办理视为违约，买受人应按合同条款支付违约金。”。上述两条条款明显存在冲突，补充协议又约定“若补充协议内条款与合同条款有冲突，则以合同条款为准。”因此办理银行按揭应当按照合同约定处理，被告并无证据证明已按期通知原告将办理银行按揭或公积金贷款的资料提交给被告。因此被告的该项辩解理由，不予采纳。关于被告提出的原告逾期或者拒不交纳物业费等问题，与本案并非同一法律关系,被告可另案起诉进行处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴明逾期交房违约金17150元、逾期办证违约金14468元；二、驳回原告吴明其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为930元，由原告吴明负担597元，被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司负担363元。本院二审期间当事人提交的证据材料经审查不属于新证据。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是违约金计算标准、逾期办证违约金计算天数。关于逾期交房、逾期办证违约金计算标准的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审判决根据上述司法解释规定，将逾期交房违约金酌情调整为日万分之一，逾期办证违约金调整为日万分之零点五，并无不当，本院予以确认。经纬房开公司上诉认为按日万分之一标准计算逾期交房违约金过高，主张按开发区片区实际租房每月租金600元的30%计算逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于逾期办证违约金计算天数问题。《商品房买卖合同》约定出卖人承诺于2016年8月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但是直到2019年9月27日经纬房开公司才通知业主领取初始登记证，一审判决对逾期办证违约金的天数从合同约定交付初始登记有关文书次日计算至经纬房开公司通知业主领取初始登记证前一日，并无不当，本院予以确认。经纬房开公司上诉主张违约办证天数从实际交房的90日后开始计算至经纬房开公司将办理房屋登记的材料交至不动产登记中心之日止，没有事实和法律依据，经纬房开公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人经纬房开公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费301元，由上诉人贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年八月十三日法官助理郑华品书记员田仁晖