河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2694号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙明辉，女，1971年12月29日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：孙康玉、陈珊珊，北京市盈科律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨雨新，男，1971年3月14日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：孙康玉、陈珊珊，北京市盈科律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘西瑶，女，1976年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：闫冰，北京英淇律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：喻亚辉，男，1972年8月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：闫冰，北京英淇律师事务所律师。 上诉人孙明辉、杨雨新与上诉人刘西瑶、喻亚辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙明辉、杨雨新上诉请求：1、变更一审判决第二项的违约金为752,400元；2、撤销一审判决第三项，改判刘西瑶、喻亚辉赔偿孙明辉、杨雨新中介费37,620元、房屋装修款200,000元；3、本案一、二审诉讼费用由刘西瑶、喻亚辉承担。事实与理由：1、装修费和中介费系孙明辉、杨雨新的直接损失，且合同里明确约定违约方承担守约方的各项费用。孙明辉、杨雨新向中介公司支付中介费37,620元，进行房屋装修支出超过200,000元。2、一审法院酌定违约金300,000元偏低。《补充协议》第七条约定，刘西瑶、喻亚辉应当支付孙明辉、杨雨新总房款双倍的赔偿款，考虑到违约金过高，孙明辉、杨雨新诉请按照总房款的30%即752,400元主张权利，已将违约金降至相对合理的数额。另，违约金是由当事人通过约定而预先确定，在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方惩罚的作用。一审法院酌定300,000元不足以弥补孙明辉、杨雨新的损失。 刘西瑶、喻亚辉辩称，不同意孙明辉、杨雨新的上诉请求。在合同履行中是孙明辉、杨雨新违约，刘西瑶、喻亚辉没有违约行为。 刘西瑶、喻亚辉上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判驳回孙明辉、杨雨新的一审诉讼请求，支持刘西瑶、喻亚辉的反诉请求。事实与理由：1、因房屋市场价格下降，孙明辉、杨雨新在合同履行中提出了降价交易和让刘西瑶、喻亚辉转卖他人的无理要求，明确表示不再按原合同约定的价格履行，从而导致房屋买卖合同未能继续履行。2、孙明辉、杨雨新在合同履行中有预期违约行为，被告有权解除合同。在合同可以继续履行的情况下，孙明辉、杨雨新以起诉的方式明确表示不再履行合同，刘西瑶、喻亚辉有权解除合同，并要求孙明辉、杨雨新承担违约责任。3、本案房屋买卖合同的解除并非是协议解除，原审法院判决适用合同法第九十三条之规定属于适用法律错误。本案双方均提出解除合同的诉讼请求，但都是对方违约，导致合同应当解除，而非协商一致解除。 孙明辉、杨雨新辩称，不同意刘西瑶、喻亚辉的上诉请求。在合同履行中是刘西瑶、喻亚辉违约。一审判决确定的违约金过低。 孙明辉、杨雨新向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与被告签订的关于大厂回族自治县（枫丹园）7号地21栋1单元101号房屋买卖居间合同及补充协议；2、判令二被告退还二原告首付款1208000元；3、判令二被告给付二原告中介费30000元；4、判令二被告赔偿二原告装修款200000元；5、判令二被告给付二原告违约金752400元；6、本案诉讼费用由二被告承担。 刘西瑶、喻亚辉向一审法院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告于2016年9月12日签订的关于大厂回族自治县（枫丹园）7号地21栋1单元101号房屋买卖居间合同及补充协议；2、判令反诉被告将位于大厂回族自治县（枫丹园）7号地21栋1单元101号房屋返还反诉原告；3、判令反诉被告给付反诉原告房屋使用费80000元；4、判令反诉被告向反诉原告支付违约金1208000元；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，二被告亦系夫妻关系。2016年9月12日，在案外人鸿盛公司居间服务下，被告刘西瑶（甲方）作为卖房人与原告孙明辉（乙方）作为买房人签订房屋买卖居间合同、补充协议及定金协议，约定二原告购买二被告位于大厂回族自治县（枫丹园）7号地21栋1单元101号房屋，房屋面积为122.26平方米，总价款2508000元，首付款1208000元（含定金600000元），剩余房款1300000元通过申请银行贷款方式给付。关于房屋交付，补充协议第3条约定“定金交付后、甲方收房后向乙方交房交钥匙、乙方向甲方交付剩余首付款”；关于违约责任，房屋买卖居间合同第九条第3项约定“若甲方违约，双倍返还乙方定金（已支付购房款的，则双倍返还已支付的购房款和定金）；若乙方违约定金不退”；关于房屋过户，补充协议第7条约定“房本下来之时三方必须积极配合过户，一个月内房主刘西瑶无条件配合买方孙明辉做过户手续（除国家不可抗拒的原因除外），如违约房主自愿赔偿买方孙明辉总房款双倍的赔偿款及其房屋装修等所有经济投入。如果由于乙方原因造成甲方不能一个月内过户，且余款不能及时付给甲方，甲方有权无偿收回房屋，首付款不予退还，一切损失均有乙方承担。（由于国家购房政策随时变动，买方购房姓名有权变动）”。合同签订当日，二原告给付二被告购房定金600000元；于2016年9月26日通过银行转账方式给付二被告房款608000元，后二被告将房屋交付二原告，双方办理了物业交割手续，二原告对涉案房屋进行装修。另查明，原告杨雨新向鸿盛公司支付37620元中介费。2018年8月14日，涉案房屋颁发不动产登记证书，涉案房屋更名为枫丹园21幢01单元0101室，权利人为刘西瑶，房屋建筑面积为122.25平方米，产权证号：冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0026661号。2019年4月19日涉案房屋设定不动产抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司大厂支行。2019年9月23日，二被告结清涉案房屋的银行贷款。 一审法院认为，二原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）签订的房屋买卖居间合同、补充协议系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方当事人均请求解除上述合同，一审法院不持异议，依法予以照准，判决生效后，二被告应返还二原告房屋首付款1,208,000元；二原告应将涉案房屋返还二被告。关于违约责任认定问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二原告作为房屋买受人依约履行了向二被告支付房屋首付款1,208,000元（含定金600,000元）的合同义务，二被告作为房屋出卖人应当对涉案房屋享有所有权或处分权，并保证涉案房屋的所有权能够依约转移至房屋买受人名下的合同义务。截至庭审结束，涉案房屋仍处于设定不动产抵押权状态，二被告亦未提供充分证据证明其对涉案房屋享有完全所有权或处分权，应当承担相应的违约责任。房屋买卖居间合同及补充协议关于违约金数额的约定过高，一审法院综合考虑目前房屋市场价格、房屋装修情况及过错程度，酌定二被告承担300,000元的违约责任，对于二原告主张二被告给付违约金752,400元的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，违约金具有补偿和惩罚双重属性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损害后果，根据“补偿性为主，惩罚性为辅”的违约金给付原则，一审法院酌定维护的300,000元违约金，已足以弥补二原告所受的损失，故对二原告主张二被告给付房屋装修费200,000元及中介费30,000元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。对于反诉原告要求反诉被告给付房屋使用费80,000元的反诉请求，因房屋使用费为双方合同履行过程中产生的孳息，且反诉原告亦同时占有反诉被告给付的房屋首付款，双方权利对等，故对于反诉原告此项反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）孙明辉、杨雨新与被告（反诉原告）刘西瑶、喻亚辉于2016年9月12日签订的关于大厂回族自治县枫丹园21幢01单元0101室房屋买卖居间合同及补充协议。二、被告（反诉原告）刘西瑶、喻亚辉于判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）孙明辉、杨雨新房屋首付款1,208,000元，并给付违约金300,000元，共计1,508,000元；原告（反诉被告）孙明辉、杨雨新同时将大厂回族自治县枫丹园21幢01单元0101室房屋交付被告（反诉原告）刘西瑶、喻亚辉。三、驳回原告孙明辉、杨雨新其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘西瑶、喻亚辉其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取12,165元，反诉案件受理费减半收取8,196元，共计20,361元，由原告（反诉被告）孙明辉、杨雨新负担3,650元，被告（反诉原告）刘西瑶、喻亚辉负担16,711元。 本院二审期间，孙明辉、杨雨新提交如下新证据：1、《北京云步实木楼梯销售合同》复印件一份，拟证明孙明辉、杨雨新遭受的部分装修损失。2、聘请律师的委托合同及律师费收据一份，拟证明孙明辉、杨雨新为维护自身权利支出律师费55,000元。3、物业费缴费凭证一份，拟证明遭受的部分物业费损失。刘西瑶、喻亚辉质证认为，证据1，不属于二审新证据，不予质证；证据2显示的律师代理费不是必须发生的费用，且部分手续和交费凭据形成于一审期间或一审前，不属于新证据；证据3，不属于二审新证据，不予质证。本院审查认为，证据1为复印件，且无相应的付款凭证及合同履行情况的证据佐证，真实性无法核实；证据2、3所证明的事项，孙明辉、杨雨新在一审中并未提出相关诉讼请求，且律师费并非必要支出，案涉房屋已交付孙明辉、杨雨新使用，应承担相应物业费。 孙明辉、杨雨新申请证人马某出庭作证。马某述称，2016年其受孙明辉、杨雨新所雇，为案涉房屋进行了装修，共计发生装修费用约110000元，其未出具收款凭证，双方未签订装修合同。刘西瑶、喻亚辉质证认为，马某的证言不属实，在没有装修方案及清单的情况下，不可能经过三年还记得各项装修费用。本院审查认为，马某的证言缺少客观证据佐证，不能证实孙明辉、杨雨新的装修损失。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，双方签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》合法有效，对双方均具有法律约束力。双方在一审中均诉请解除合同，一审判决予以支持并无不当。对于合同解除的后果，双方均主张系对方违约。从合同履行情况看，在案涉房屋不动产权证取得前，双方曾进行过多次磋商，但最终并未达成一致意见，由于此时不动产权证尚未取得，不具备履行合同后续义务的条件。而在2019年5月12日刘西瑶、喻亚辉取得案涉房屋不动产权证后，根据《补充协议》第7条约定，卖方应于一个月内无条件配合买方办理过户手续，而刘西瑶、喻亚辉直至2019年9月23日才还清案涉房屋贷款，构成违约。刘西瑶、喻亚辉虽于2019年5月12日发函要求孙明辉、杨雨新支付尾款1300000元，但根据合同约定，房屋尾款系通过贷款方式支付，在刘西瑶、喻亚辉未还清案涉房屋贷款并解除抵押的情况下，无法办理新的贷款，故不能据此认定孙明辉、杨雨新违约。在当前房屋市场价格大幅下降的情况下，一审法院综合考虑房屋装修情况及过错程度，酌定刘西瑶、喻亚辉承担300,000元的违约责任，本院予以维护。 综上所述，孙明辉、杨雨新与刘西瑶、喻亚辉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37,268元，由孙明辉、杨雨新负担10,700元，刘西瑶、喻亚辉负担26,568元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年八月十日 书记员 牛紫薇