江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初1765号原告：郑明凯，男，1995年1月5日生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。原告：韩杨，女，1991年1月26日生，汉族，住山东省微山县。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘海，北京盈科（上海）律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：马忠元，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：唐寿良,男,1962年4月12日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：杨福妹，女，1962年8月25日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上述两被告共同委托诉讼代理人：田慧，江苏凡创律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：丁敏姣，江苏凡创律师事务所律师。原告郑明凯、韩杨与被告唐寿良、杨福妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭审理了本案。原告郑明凯、韩杨及其共同委托诉讼代理人刘海，被告唐寿良以及被告唐寿良、杨福妹的共同委托诉讼代理人田慧到庭参加诉讼，后又于2020年7月28日公开开庭审理了本案。原告郑明凯以及原告郑明凯、韩杨及其共同委托诉讼代理人马忠元，被告唐寿良、杨福妹及其共同委托诉讼代理人丁敏姣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑明凯、韩杨向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告继续履行《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》，被告向原告立即交付涉案房屋并办理权属转移登记；二、判令被告方向原告方支付逾期办理权属转移登记违约金(自2020年3月20日起每日按照房屋价款万分之五计算违约金至办理房屋权属转移登记之日止，暂时计算至2020年4月30日为24780元)；三、判令被告方向原告方支付逾期交房违约金(自2020年3月12日起每日按照房屋价款万分之五计算违约金至实际交付之日止，暂时计算至2020年4月30日为29500元)；四、判令被告方向原告方支付因逾期交房而产生的房屋租金(房屋租金每月为1500元，自2020年3月12日起至实际交房之日止，暂时计算至2020年4月30日为2450元)；五、案件诉讼费、律师费等由被告方承担。后变更为：一、判令被告方向原告方支付逾期办理权属转移登记违约金15340元（自2020年3月20日起每日按照房屋价款万分之五计算至2020年4月14日）；二、判令被告方向原告方支付逾期交房违约金21240元(自2020年3月12日起每日按照房屋价款万分之五计算违约金至2020年4月16日)；三、判令被告方向原告方支付因逾期交房而产生的房屋租金1750(房屋租金每月为1500元，自2020年3月12日起至2020年4月16日)；四、案件诉讼费、律师费20000元由被告方承担。事实和理由：2019年11月16日，原告方与被告方签订了《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告方购买被告方房屋一套(房屋位于苏州市高新区，产权证号为：苏房权证新区字第**)，房屋总价为118万元整。原告方已经依约交付了定金、首付款并办理完成了房屋贷款。依据买卖合同第十条约定，自买受人付清房款之日起，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，如一方违约，应承担违约责任。《补充协议》第13条约定，贷款审批通过，甲方(被告方)把房屋交付与乙方(原告方)。经原告多次催促，被告一直不履行办理房屋权属转移登记手续及交房手续。《补充协议》第10条约定了违约责任及律师费承担，被告方应当承担相应违约责任及律师费。另因被告方逾期交房，导致原告方产生额外租房租金损失，被告方应当对此承担。综上，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告唐寿良、杨福妹共同辩称，事实上，自双方2019年11月16日签订了房屋买卖合同后，被告作为卖方始终敦促并积极配合所有相关手续，但一直没有相关进展。直至2020年3月24日，被告唐寿良接到原告韩杨的电话，称要卖方直接交钥匙，但因此时卖方并不知道实际情况，且交房是房屋买卖的最后一步，需要完成过户登记，卖方取得房款后方能将房屋交付给中介公司，而买方在此期间从未通知过卖方，其已办理完贷款，并且贷款已经下来，需要卖方配合办理权属转移登记，卖方一直在等买方的贷款下来。后经卖方与中介公司联系并了解情况得知，原告作为买方不同意按照网签合同的第十条支付房屋买卖的税金23200元。过户手续迟迟不能办理，且中介方告知卖方在该纠纷未妥善解决前不能交房。2020年4月初，被告主动参与到与原告、中介关于该问题解决的过程中，但始终未果，为及时止损，被告无奈先行垫付了该笔本应由原告负担的税费，疫情原因，中介还需要预约过户手续办理，双方于2020年4月14日办理了过户手续，被告也于2020年4月16日将房屋钥匙交给了中介方，合同约定的交房时间为2020年4月30日，故被告已经履行了全部的合同义务。综上，因被告无违约行为，原告所谓的预期办证、逾期交房、延期租金、律师维权等等费用均不应由被告负担，请求法院依法驳回原告的诉请。经审查本院认定如下事实：2019年11月16日，被告杨福妹、唐寿良（出卖方、甲方）与原告郑明凯、韩杨（买受方、乙方）签订《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：被告将坐落于苏州市华通花园四区86幢304室房屋出售给原告，甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币116万元，买卖双方约定于2019年12月16日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管帐户，买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，且买受方贷款应于2020年04月30日前审批通过，买受方不得以任何形式为银行放款设置障碍，否则承担本合同第五条约定承担违约责任。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款(按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款)打入资金托管帐户……。合同第七条约定买卖双方约定房屋交付日期为2020年4月30日。出卖人未能按本合同第七条约定的房屋交付期限将该房屋及其附属物品交付给买受人的，按逾期时间处理如下：1、逾期在15日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；买受人不同意退房的，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同第十条房屋权属转移登记的约定：自买受人付清房款之日起7天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖人责任的，处理如下：(1)逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起乙日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。2、属于买受人责任的，处理如下：（1)逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起7日内，买受人将房屋及其附罵物品退还给出卖人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十二条约定房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费由卖方承担。该合同补充协议第一条约定：乙方支付甲方上述房屋交易首期款人民币20000元，签订合同当天支付。甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计118万元。补充协议第十三条约定：贷款审核通过，甲方把此房屋交付与乙方。上述合同签订后，原告于2019年11月16日向被告支付定金20000元，于2019年12月24日支付了35万元的购房首付款。原被告又于2020年3月12日至不动产登记部门签订了苏州市存量房买卖合同（编号：苏房存高新合同20200312139）一份，合同第四条约定：双方约定于2019年12月16日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受人将首付款打入资金托管账户。合同第七条房屋交付：买卖双方约定房屋交付日期为2020年4月30日。合同第十条关于不动产转移登记的约定：自买受人付清房款之日起7日内，买卖双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成不动产转移登记的，责任方应按预期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖人责任的，处理如下：(1)逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起乙日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。2、属于买受人责任的，处理如下：（1)逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起7日内，买受人将房屋及其附属物品退还给出卖人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十二条关于买卖税费、物业管理和其他相关权益的约定:由买受方承担，且缴纳方需在税务审核通过三个工作日内缴纳相关税费；计税依据以买卖合同价与税务部门评估价取高缴纳，本次交易最终所缴纳的税均以税务部门出具的发票及其他票据为准，若由于相关部门的法律、法规、政策变化，导致双方原来应当承担的税费增加或减少，都由协议缴纳方按变化的规定承担或享有。协议缴纳方未按照上述时间缴纳相关税费的，则按照本合同第十条约定的违约责任承担违约责任。2020年3月12日，原告与中国农业银行苏州分行签订个人购房担保借款合同，同日，中国农业银行苏州分行向原告发放购房房贷81万元。后原被告多次至不动产登记部门办理产权过户手续，因就税款由何人缴纳发生争议未办理房屋变更登记，后被告于2020年4月14日缴纳涉案房屋相关税费23200元，涉案房屋于当日办理了变更登记。2020年4月16日，被告通过中介将房屋钥匙交付给原告。另查明，本院于2020年4月9日收到本案起诉材料，2020年4月14日本院诉前调解部门工作人员随原被告一起至房屋登记部门，因协商未成，本院于2020年4月29日通知原告缴纳诉讼费用，原告于2020年5月5日缴纳诉讼费，本院于2020年5月8日立案，原告于2020年6月18日变更为本案诉讼请求。又查明，2020年4月8日，原告与北京盈科（上海）律师事务所签订委托代理合同，约定由该所指派律师代理本案，并于当日缴纳律师费20000元。再查明，原告因租房需要于2019年10月20日向他人支付了18000元租金（一年租期）。以上事实，有原被告提供的《苏州市存量房买卖合同》二份、《补充协议》、佣金确认书、缴税凭证、收据、银行流水、个人购房担保借款合同、农业银行借款凭证、委托代理合同、律师费发票、投诉记录、聊天记录等证据以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告郑明凯、韩杨与被告唐寿良、杨福妹签订的二份《苏州市存量房买卖合同》是对于系争房屋的买卖事宜达成的合意合法有效，双方当事人应按照《苏州市存量房买卖合同》约定履行各自义务。本案的争议焦点为原被告于2019年11月16日签订的《苏州市存量房买卖合同》和《补充协议》与2020年3月12日的网签《苏州市存量房买卖合同》在房屋交付和缴纳相关税费是由房屋买卖双方中的哪一方缴纳中约定内容存在不一致。本院认为，网签合同通常是后于三方房屋买卖合同签订的，而且网签合同是在不动产登记部门备案是经过公示的，按照法律规定及司法实践，合同效力是后合同优先于前合同，公示的合同优先于没有公示的合同，按此规则，当两份合同不一致时，在没有新的特别约定的情况下，应当以网签合同为准。故根据原被告在之后签订的网签合同中约定，原被告双方约定房屋交付日期为2020年4月30日，而涉案房屋已于2020年4月14日办理了变更登记，并于2020年4月16日被告将房屋钥匙交付给原告；另合同约定不动产转移的登记时间为自买受人付清房款之日起7日内，买卖双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。原告虽然于2020年3月12日获得贷款，后双方多次致不动产登记中心办理房屋变更登记手续，但因税费由谁承担问题迟迟不能解决而未能达成一致意见后被告于2020年4月14日缴纳了相关税费后，双方办理了不动产转移登记手续，故依据网签合同，被告并不存在违约行为。对于原告要求被告承担逾期办理权属转移登记违约金、逾期交房违约金以及因逾期交房而产生的房屋租金及律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告郑明凯、韩杨的全部诉讼请求。案件受理费1214元，减半收取607元，由原告郑明凯、韩杨负担，原告预交的案件受理费7620元中的7013元本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10×××76。审判员 邹 懿二〇二〇年八月十七日书记员 黄天涵