江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0826民初2277号原告：谢微微，女，1989年11月4日出生，汉族，住址江西省吉安市遂川县。原告：肖林文，男，1988年11月26日出生，汉族，住址江西省吉安市泰和县。被告：吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司，住所江西省吉安市泰和县澄江镇澄江社区旁，统一社会信用代码：91360826MA35UE9P03。法定代表人：许颖超，公司总经理。委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师。原告谢微微、肖林文与被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖林文、被告委托诉讼代理人秦章飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢微微、肖林文向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金36871.49元（2020年1月1日至2020年7月31日期间），后续违约金按日利率万分之二计算至实际交房之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月30日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定被告将“中梁泰和首府”楼盘第20栋1单元402室以865528元的总价款出售给原告。合同签订后，原告履行了自己的出资义务，被告却未在合同约定的2019年12月31日交房，且至今仍未交房，为维护原告合法权益，特诉至法院，望支持诉请。被告鑫瑞源公司辩称：1、被告因执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇大风大雨灾害性天气、全国发生新冠疫情不可抗力事件，以致未能按期交付房屋，属于双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》中约定的顺延交房的情形，亦符合《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》中开发商逾期交房免责的情形，请求驳回原告诉请；2、退一步讲，被告在顺延交房日期后，继续存在逾期交房，双方约定的违约金标准明显过高，根据《合同法》及相关司法解释，请求法院调低违约金标准。下调标准应结合考虑泰和县同地段的租金标准及本案所涉同一小区大部分业主签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金标准为每日万分之一等因素，统一标准进行下调；3、被告已于2020年8月10日取得竣工验收备案并通知了原告收房。原告为支持其诉请提交了两原告身份证、《商品房买卖合同》、首付款预收款收据、《个人购房借款担保合同》、2020年1月2日泰和县住房和城乡建设局发给鑫瑞源公司的《告知书》、2020年1月3日鑫瑞源公司发给中梁泰和首府业主的《关于暂停“中梁泰和首府”项目商品房交付的通知》、2020年7月10日泰和中梁泰和首府项目业主面谈会的会议纪要的复印件等证据证实。被告为支持其主张提交了鑫瑞源公司营业执照、法人身份证明、2017年12月19日泰府办字（2017）330号《关于落实当前大气污染防治强制性攻关冲刺措施的紧急通知》、2018年8月16日泰和县城市管理局《关于城区流散物资运输停工整改的通知》、2019年11月30日泰和县创建省级卫生县城指挥部办公室《关于县城区建筑工地暂停施工的通知》、2020年3月4日泰和县气象局出具的证明及明细、编号为ＪＧＪ33-2001的《建筑机械使用安全技术规程》、2020年1月25日《江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部令第1号》、2020年1月25日赣新冠指办文（2020）1号《关于启动重大突发公共卫生事件一级响应机制的通知》、2020年3月9日赣中小领字（2020）1号《关于加快推进中小微企业复工复产的指导意见》、2020年8月10日竣工验收备案表的复印件等证据证实。本院组织双方进行证据交换和质证，对无异议的证据依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月30日，原告谢微微、肖林文与被告鑫瑞源公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为ＴＨ2018026691。合同对双方权利、义务进行了约定，其中第二条：买受人（原告）购买的商品房为预售商品房；第三条：……房屋坐落泰和县；第四条：……该商品房单价为每平方米6949.79元，总金额865528元；第六条：买受人于2018年3月30日交纳房款265528元，银行贷款600000元；第八条：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、若因政策性因素，或由于严重恶劣天气等非出卖人原因造成工期延长的，则交付期限相应顺延，出卖人不承担逾期交付违约责任，具体顺延期限以政府相关职能部门出具的书面证明为准；第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款，但被告未按合同约定交付商品房。另查明，被告于2019年12月向原告等购房户发出《收房通知书》，要求原告等购房户于2019年12月31日之前履行房屋交付手续。部分购房户在收房时发现房屋存在设计不合理、漏水等质量问题，遂共同向政府有关部门反映，相关部门核查处理后收回了被告房屋验收文件，原、被告因此一直未办理房屋交付手续。2020年8月10日，涉案房屋整改后竣工验收备案，被告遂向原告等购房户发出书面通知或电话通知，要求原告等购房户于2020年8月12日之前办理房屋交付手续。原告于2020年8月17日收到被告发出的《入伙通知书》，截止庭审前，原、被告双方尚未办理房屋交付手续。2020年1月25日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发出第1号令，要求全省各地自2020年1月25日晚上18时起，停止公众聚集性活动。2020年3月9日，江西省促进中小企业发展工作领导小组下发《关于加快推进中小微企业复工复产的指导意见》，要求地方各级政府及相关部门根据本地疫情情况，分区分级制定中小微企业差异化复工复产安排计划，精准推进复工复产。本院认为，原告谢微微、肖林文与被告鑫瑞源公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。《商品房买卖合同》中明确约定了原告购买的商品房为预售商品房，故本案案由应变更为商品房预售合同纠纷。被告鑫瑞源公司未按合同约定期限交付符合合同约定交付条件的房屋给原告，已经构成违约，原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。被告鑫瑞源公司关于合同约定违约金标准过高应予调整的主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告鑫瑞源公司辩称因执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨）、全国发生新冠疫情不可抗力事件等，认为交房期限应当依法顺延。本院认为，第一，被告所主张的执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨），均发生在合同约定的交房期限届满前，而在交房期限届满前，被告已通知原告交房，说明该情形并不影响被告按期交房；第二，被告之所以不能如期交房，一方面是因为其房屋存在质量问题，原告拒绝收房，另一方面也是因为房屋存在质量问题导致其无法取得符合合同约定交付条件的验收文件造成，并不是因为其在约定交房期限届满前工程无法完工造成；第三，新冠疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，并不影响被告按约交房。故对被告鑫瑞源公司的辩解意见，本院依法不予采纳。新冠疫情属于不可抗力，虽然该疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，但疫情在一定程度上影响了被告采取补救措施，故本院认为，在计算违约天数时应当核减疫情期间天数。根据政府相关部门发布的相关文件，本院认定核减的天数为44天（2020年1月26日至2020年3月9日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢微微、肖林文支付2020年1月1日起至2020年7月31日的逾期交房违约金29082元（865528元×0.0002×168天，已核减44天）；此后的违约金自2020年8月1日起以865528元为本金，按日利率万分之二计算至交房之日止。二、驳回原告谢微微、肖林文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费722元，减半收取361元，由原告谢微微、肖林文负担76元，由被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司负担285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  肖海燕二〇二〇年八月二十日书记员  曾 宁