河北省石家庄市新华区人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀0105执异87号异议人（案外人）：姚新虎，男，1986年2月10日出生，汉族，住新乐市。委托代理人：姚新战，北京大成（石家庄）律师事务所律师。申请执行人：何庆海，男，1966年4月28日出生，汉族，住石家庄市。被执行人：卢景涛，男，1983年2月12日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。被执行人：河北润格房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥**槐安东路**，统一社会信用代码：91130100084970011N。法定代表人：赵增夫，该公司总经理。本院在执行申请执行人何庆海与被执行人河北润格房地产开发有限公司、卢景涛民间借贷纠纷一案中，异议人姚新虎向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人请求事项：解除何庆海执行案件中被申请执行人河北润格房地产开有限公司名下属于姚新虎的新乐市产的查封。事实与理由：2014年12月3日，原购房人姚红灵与河北润格房地产开发有限公司签订《购房协议书》，由姚红灵购买该公司开发的位于新乐市。合同签订后，2016年12月15日姚红灵将上述房产转让给申请人姚新虎，姚新虎将姚红灵已支付的含购房首付款169274元等费用共计180000元向其进行给付。河北润格房地产开发有限公司对此也予以同意并收取更名费，2016年12月15日将《购买协议书》的买受人变更为申请人姚新虎同时将房屋交付占有使用，合同约定剩余150000元购房款通过银行按揭方式支付。现据了解，因何庆海起诉河北润格房地产公司及卢景涛，民间借贷纠纷一案，石家庄市新华区人民法院查封了申请人购买的上述房产，现已进入执行程序。申请人认为，申请人对上述房产所享有的民事权利能够排除法院的查封及强制执行，理由如下：《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十九条规定；“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述房产的建设规划审批手续已经齐备，申请人与河北润格房地产公司签订的《购房协议书》合法有效，该房产是申请人用于居住并且申请人名下没有其他用于居住的房屋，在法院查封之前申请人已经支付了百分之五十以上购房款并且已经占有使用。为了维护申请人的合法权益，现向贵院提出执行异议，请依法解除新乐市产的查封。本院查明以下事实：一、申请执行人何庆海与被执行人河北润格房地产开发有限公司、卢景涛民间借贷纠纷一案，生效法律文书为（2018）冀0105民初3604号民事判决书，判决：一、被告卢景涛于本判决生效之日起十日内偿还原告何庆海借款本金465万元及利息（其中，前三次合计借款430万元的利息自2015年2月1日起、第四次借款35万元的利息自2016年6月9日起，均至付清之日止，以相应所欠借款为基数，按年利率24%计算）。二、如被告卢景涛未能履行判决主文第一项规定的还款义务，被告河北润格房地产开发有限公司在担保房屋价款704.558万元范围内对被告卢景涛应偿还的借款本息承担赔偿责任。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66953元，保全费5000元由被告卢景涛承担。被告河北润格房地产开发有限公司对本院作出的（2018）冀0105民初3604号民事判决书不服，上诉至石家庄市中级人民法院，石家庄市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）冀01民终6267号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院于2019年8月12日出具生效确认书。何庆海于2019年8月12日向本院提出强制执行申请。本院受理后，依法立案，执行案号为（2019）冀0105执2082号。二、本院于2018年4月2日向新乐市房管所送达了（2018）冀0105民初771号协助执行通知书，请协助执行以下事项：查封河北润格房地产开发有限公司名下1号楼3单元501室、2号楼4单元401室、5号楼1单元503室、7号楼2单元202室、301室、502室、7号楼1单元501室、7号楼3单元102室、301室、502室、4单元101室、8号楼1单元401室、102室、2单元101室、201室、3单元101室、4单元201室、5单元202室、查封期限：2018年4月2日-2021年4月1日。三、异议人提交证据予证明的事实：2014年12月3日出卖人（甲方）河北润格房地产开发有限公司与买受人（乙方）姚红灵签订了《购房协议书》，协议中约定：第一条：乙方所购房屋的基本情况；所购房号7号楼2单元301室，建筑面积共计116.95平方米。（注：本楼号所属的地下储藏室、停车位、车库不包括在公共用房之内，所有权归甲方所有）第二条：计价方式与价款；甲方与乙方约定按建筑面积计算，住宅建筑面积单价为2730元/平方米，总价金额为（人民币）叁拾壹万玖仟贰佰柒拾肆元整。（小写：319274元整）（不含地下室款）。第四条：付款方式及期限；选择付款方式：银行按揭。乙方应于签订本协议之日，向甲方缴纳50%首付款：小写169274元，剩余房款15万元办理相关银行按揭手续……。2014年11月20日，收款单位合和家园项目给姚红灵出具编号2107683的《收据》，内容：今收到姚红灵（7-2-301）购房款定金人民币（大写）：壹万元整。注明交款人为姚红灵。2014年12月3日，收款单位合和家园项目给姚红灵出具编号2107701的《收据》，内容：今收到姚红灵（7-2-301）首付房款人民币159274元。2016年12月15日，甲方（卖方）姚红灵与乙方（买方）姚新虎签订了《转让协议书》，一；甲方自愿将新乐芦新村合和家园7号楼2单元301室，（建筑面积116.95平方米）甲方姚红灵委托其弟弟姚红科转让给乙方姚新虎。二、双方议定上述房产总价人民币大写叁拾壹万玖仟贰佰柒拾肆元整（小写：319274元整）。乙方在签订合同时，支付首付款人民币壹拾陆万玖仟贰佰柒拾肆元（小写：169274元整），剩余款项通过银行住房按揭方式支付……。2016年12月15日，出卖人（甲方）河北润格房地产开发有限公司与买受人（乙方）姚新虎签订了《购房协议书》，协议中约定：第一条：乙方所购房屋的基本情况；所购房号7号楼2单元301室，建筑面积共计116.95平方米。（注：本楼号所属的地下储藏室、停车位、车库不包括在公共用房之内，所有权归甲方所有）第二条：计价方式与价款；甲方与乙方约定按建筑面积计算，住宅建筑面积单价为2730元/平方米，总价金额为（人民币）叁拾壹万玖仟贰佰柒拾肆元整。（小写：319274元整）（不含地下室款）。第四条：付款方式及期限；选择付款方式：银行按揭。乙方应于签订本协议之日，向甲方缴纳50%首付款：小写169274元，剩余房款15万元办理相关银行按揭手续……。2016年12月15日，姚新虎通过中国农业银行账号：62×××74向曹刚名下账号：62×××11支付175000元，2020年姚红灵给异议人出具证明关于姚新虎支付的新乐市和合家园7号楼2单元301室购房款180000万元，其中5000元为现金，剩余175000元系本人同意姚新虎转账本人丈夫曹刚银行卡：62×××11名下。异议人姚新虎提交2020年5月18日新乐市不动产登记信息中心出具姚新虎名下无其他用于居住的房屋证明。四、经询问，异议人称2014年12月3日原购房人姚红灵与河北润格房地产开发有限公司签订的《购房协议书》，由姚红灵购买该公司开发的位于新乐市；2016年12月15日姚红灵将上述房产转让给姚新虎，姚新虎将姚红灵已支付的（含购房首付款）169274元等费用共计18万元向姚红灵支付，收款人为姚红灵丈夫曹刚。河北润格房地产开发有限公司对此予以同意并收取更名费1000元。2016年12月15日将购房协议的买受人变更为姚新虎同时将房产交付使用，剩余房款15万元购房款双方约定通过银行按揭支付。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人于2016年12月15日从原购房人姚红灵手里购买的新乐市产，并于2016年12月15日与河北润格房地产开发有限公司签订了《购房协议书》，异议人向原购房人姚红灵支付购房款共计18万元，已超总价款的50%。同时异议人提交证据证明姚新虎名下无其他用于居住的房屋。因执行异议的审查主要是形式审查为主，异议人提交的证据符合法律规定的形式要件，本院予以采信为宜。综上，异议人的异议理由成立，能够排除法院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对新乐市产的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向石家庄市新华区人民法院提起执行异议之诉。审 判 长  马征杰人民陪审员  何 勉人民陪审员  黄冰雪二〇二〇年八月二十一日书 记 员  孙世杰