云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民初40号原告：贵州湘海能源投资有限公司。统一社会信用代码：91520115MA6DRDTG8G；住所地：贵州省贵阳市观山湖区中天会展城第**负****房。法定代表人：谢志斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李鸿，贵州民族律师事务所律师。被告：曲靖市马龙区佳禾园艺有限公司。统一社会信用代码：915303215772637883；住所地：云南省；住所地：云南省曲靖市马龙区通泉街道红军哨div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘永香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金朝山，云南法予和律师事务所律师。原告贵州湘海能源投资有限公司（以下简称湘海公司）与被告曲靖市马龙区佳禾园艺有限公司（以下简称佳禾公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湘海公司的委托诉讼代理人李鸿，被告佳禾公司法定代表人刘永香、委托诉讼代理人金朝山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘海公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令继续履行双方于2017年7月10日签署的《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》，并责令被告佳禾公司将马龙县曲嵩高速公路Ｋ26＋600处的南北两侧综合服务区交付给原告经营管理；2.判令被告向原告湘海公司支付违约金1513万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月10日，被告佳禾公司（甲方）与原告湘海公司（乙方）签订《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》，被告佳禾公司将马龙县曲嵩高速公路Ｋ26＋600处的南北两侧综合服务区（以下简称“综合服务区”）出租给原告经营管理，租赁期限15年（自合同规定的移交日起15年）。原告在此租赁期限内有权以自己名义从事综合服务区的经营管理，并对合同附件1所列的资产享有占有、使用、收益以及报废的权利。另外，合同第四条第3款约定：“甲方承诺在本合同签订之日起120日内完成该综合服务区的所有建设并达到能移交给乙方的正常使用标准移交给乙方……”；第十六条第5款明确约定：“经甲乙双方确认，乙方在服务区南北两侧一楼各留300平方米给甲方展示红木家具用，不含在租赁区域内，但区域由乙方指定。双方约定的交付租赁物日期暂定2017年11月9日，前期收取乙方预付租金款人民币200万元。”合同签订后，原告按照合同约定履行了前期的合同义务，当天立即支付预付租金200万元，汇入佳禾公司法定代表人刘永香个人账户（账号62×××35）。但被告至今未将综合服务区交付给原告经营管理，已经严重违约。原告曾书面或口头多次催告被告，要求尽快交付综合服务区，并与原告协商解决交付综合服务区事宜。被告复函指出，因为非正常因素干扰导致工期延误，并且希望双方本着生意不成仁义在的原则协商处理。被告至今未与原告协商，导致原告的经营活动长期无法正常开展。现经现场查看，案涉综合服务区已具备交付条件，被告应当按约向原告交付综合服务区。此外，被告没有按照合同约定将综合服务区交付原告经营管理，且一直不积极配合减少原告经济损失，已严重违约，其违约行为导致原告未能实现预期收益。根据《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》第十二条第1款约定：“任何一方不履行或不适当履行其本合同项下的义务，即构成违约，违约金按照本合同项下总租金的20%计算，违约方应当及时采取补救措施避免守约方损失的扩大，违约金不足以弥补损失时，应赔偿守约方因违约行为而遭受的实际损失。”案涉合同约定总租金为15130万元，按照合同约定计算，被告应当向原告支付违约金3026元。考虑到合同约定违约金过高，且被告应向原告继续交付综合服务区，为便于友好合作，减半收取违约金1513万元。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律与司法解释的规定，恳请支持原告诉讼请求。被告佳禾公司辩称：一、被告与原告签订《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》，因原告不愿意继续租赁油站，经原、被告法定代表人协商，合同已经解除。2017年7月10日，被告与被告签订《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》，原告法定代表人谢志斌于2017年7月10日通过银行向被告法定代表人刘永香个人账户转款200万元，根据《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》第八条第四款约定，租金支付方式为租金付两年押一年，该笔押金共计960万元，以抵充最后一年的租金，即原告在最后一年只需支付租金98万元（1058万元-960万元）；首次租金按照付两年押一年计算为960万元×3＝2880万元；特别约定及支付方式：所有工程完成后，可以移交给原告正常使用的情况下，原告在3个工作日支付首次租金的80%，计2104万元，被告完成证照办理并将综合服务区移交给原告，原告在3个工作日内支付剩余的20%租金576万元，双方约定作为预付的租金款；第3年到第15年租金支付日期与合同约定的综合服务区移交日保持一致。由此可以看出，被告按双方约定的移交日交付租赁标的物的前提是，原告须在约定的移交日前交清首次租金。但是到了约定的交付日，原告并未履行其支付租金的义务，被告自然可以行使不安抗辩权，无需履行交付租赁物的义务。2018年2月，被告法定代表人刘永香打电话给原告的法定代表人谢志斌，谢志斌明确表示不再租赁该服务区。二、原告湘海公司交付给被告佳禾公司200万元预付款，经双方法定代表人充分协商，达成口头退款协议，并已经履行退款协议。2018年2月双方同意解除租赁合同后的几个月间，双方就200万元预付款退还事宜进行多次协商，因原告提出过高的利息要求，双方没有及时达成一致意见。2019年1月，双方最终达成一致，被告同意退还原告本金200万元，原告同意被告以价值165万元的红木家具抵偿预付款本金100万元。2019年1月25日，被告的法定代表人刘永香通过昆明官渡农村合作银行吴井支行，向原告的法定代表人谢志斌开设于工商银行邵阳新华支行的个人账户转款50万元，用于退还预付款。2019年1日27日，原告法定代表人谢志斌到昆明市五华区，从被告法定代表人刘永香经营的云南永通红木家具厂拉走价值165万元的红木家具（详见家具清单），用于冲抵偿还预付款100万元。家具拉走后，被告多次要求原告签订抵款协议，但原告故意拖延不签订书面抵偿协议，被告担心原告反悔，即没有向原告支付尾款。2020年3月，原告起诉要求被告赔偿1513万元，只字不提已经协商解除合同及达成退还预付款协议的事实，更不提已经收到退款50万元及拉走红木家具抵偿预付款100万元的事实。三、被告与原告签订《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》，经双方法定代表人协商同意解除，被告并未将租赁标的物实际交付原告，原告也没有实际履行合同规定的义务，未产生任何损失，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据。四、因租赁标的物未实际交付，合同没有得到实际履行，被告与原告之间的租赁行为并未实际发生。恳请查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。本案审理期间，原告湘海公司围绕其诉讼请求、被告佳禾公司就其答辩主张分别在法庭上出示了相关证据。原告湘海公司举证：第一组证据，湘海公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证以及佳禾公司的信用信息公示报告。拟证明原、被告主体适格。第二组证据，马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同一份。拟证明：1.原被告于2017年7月10日签署《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》，合同合法有效。2.合同第四条第3项与第十六条第5项对移交服务区的时间有明确约定，且被告至今未向原告移交服务区，已构成严重违约。3.合同约定租金总价为15130万元且第十二条约定了违约金。第三组证据，收条一份。拟证明原告已按约在2017年7月10日向被告支付了预付款200万元。第四组证据，原告向被告发出律师函及被告向原告发出的复函。拟证明被告自认没有按时移交服务区是自身的原因，且自认其已违约，希望本着友好协商的原则处理此事。第五组证据，服务区现在状况图片。拟证明案涉服务区已开业经营，被告在未与原告解除合同的情况下再次违约向第三方出租，被告的违约行为存在恶意。被告佳禾公司质证，对第一组证据的“三性”无异议。第二组证据“三性”无异议，证明目的不认可，合同是双方协商解除的，解除原因是对方没有按约交租金，合同已经实际解除。第三组证据“三性”无异议，被告认可收到200万元预付款，不是租金也不是定金。第四组证据“三性”无异议，证明目的不认可，恰好证明是否继续履行合同是双方协商过的，不是自认违约。第五组证据“三性”均不予认可，图片来源及获得渠道没有经过我方认可。被告佳禾公司举证：第一组证据，马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同。拟证明原告在合同约定的第一期付款时并未向被告支付第一期租金。第二组证据，银行转款凭证。拟证明被告根据双方协商的退款方案向原告转款50万元偿还原告预付款的事实。第三组证据，家具清单。拟证明被告根据双方协商的退款方案，用价值165万元的红木家具向原告抵偿预付款的事实。第四组证据，手机短信截屏。拟证明被告根据双方协商的退款方案已收到退款50万元及价值165万元的红木家具的事实。第五组证据，手机微信截屏。拟证明原告法定代表人谢志斌于2019年1月25日通过微信向被告法定代表人刘永香发送原、被告准备签订的赔偿协议。第六组证据，赔偿协议。拟证明原被告双方通过协商达成的赔偿协议初稿内容及被告退款50万元，用价值165万元的红木家具向原告抵偿预付款的事实。第七组中证据，银行转款回单。拟证明被告通过银行转账向原告转款50万元用于退还预付款的事实。原告湘海公司质证，对第一组证据“三性”无异议，证明目的有异议。合同第八条第4项中约定了原告向被告支付首次租金的条件，满足条件后原告即支付租金，如果原告方未按约支付首期租金，被告应向原告发出通知，告知被告服务区工程已经完工并可以正常交付使用。当被告没有提交或向原告发出可以交付租赁标的物的通知时，原告有理由暂不支付首次租金。而被告在原告发出律师函之后，直到2018年3月向原告复函时还在说案涉服务区由于被告原因导致不能正常交付，支付首次租金的条件未达到，不能证明原告未按约支付首次租金。第二、三、四组证据“三性”均不认可，系谢志斌与刘永香之间个人经济往来，内容与本案无关，且刘永香个人在云南经营红木家具生意，只能证明谢志斌向刘永香购买红木家具，并且在第四组证据中谢志斌个人表述是“我把我买你家具的100万付给你”，该事实更加证明购买红木家具是谢志斌与刘永香之间的个人往来，与公司无关。50万元转账的摘要部分没有写明是与本案有关的款项，只能证明是个人借款。第五、六、七组证据“三性”不予认可，微信聊天截图只能证明在此前双方就本案纠纷处理事宜有过沟通，但最终并未形成统一的意思表示，也只是说准备签订，并不是正式签订了该协议。第六组证据中没有具体说到被告退款50万元以及用价值165万元的红木家具向原告抵偿预付款的内容表述。庭审中，当事人分别围绕双方所举证据的真实性、合法性及与待证事实的关联性进行了相互质证，对当事人未提出异议的证据，本院采纳作为认定案件事实的根据。对当事人存在争议的证据，综合当事人的质证意见认为，双方对证据来源和证据形式争议不大，相关证据能够从不同侧面反映当事人之间发生争议的情况，与本案待证事实具有不同程度的关联性，除对部分证据中当事人所主张的证明目的不予确认以外，本院结合案件情况予以综合采信并存卷佐证相关案件事实。根据审核确认的证据，结合双方当事人的诉辩意见，本院认定如下法律事实：2017年7月10日，被告佳禾公司（甲方）与原告湘海公司（乙方）签订《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》，双方同意由甲方将综合服务区出租给乙方经营。在租赁期限内，甲方作为合同附件1所列各项资产的所有权人（或权利人）保留对该等资产的最终处分权，综合服务区的经营管理权及对上述资产占有、使用、收益及报废权利归属于乙方（重新添置的设备由乙方负责），由乙方以自己名义（或其指定的关联单位）经营、管理综合服务区并获取经营收益，并按照合同第八条规定的时间和方式向甲方支付租金，租赁期限为15年，即自本合同规定的移交日起计。租赁标的物移交：甲方应按照合同第四条第3项的要求完成证照办理并将证照移交给乙方，按合同第四条第9项的要求完成相应工作后10个工作日内，按如下条件将综合服务区及合同附件1所列各项资产移交给乙方并由双方签署移交确认书，该确认书将作为合同的组成部分。自综合服务区移交之日起，乙方开始自主经营管理综合服务区……。租金及支付：1.预付金。在合同签订生效之日起3个工作日内，乙方向甲方支付200万元作为预付，甲方出具等额预付金收据。该笔预付金共计200万元，抵扣租赁期首次的租金。2.综合服务区年租金。根据租赁对象不同，租金由两部分组成。其中：经营性土地租金占比80%，房产租金占比20%；综合服务区年租金每5年递增5%。租期第1-5年，年租金960万元；租期第6-10年，年租金1008万元；租期第11-15年，年租金1058万元。租赁期的第一年即自本合同规定的综合服务区移交日起计至下一年度的同一公历日的前一日止，以此类推。3.总租金。综合服务区租赁期为十五（15）年，十五（15）年租赁期总租金为；以上租金为不含租赁税租金（如甲方公司因本合同所产生的营业税则由甲方负责）。4.支付。（1）租金支付方式：租金付两年押一年，该笔押金共计960万元，抵充租赁最后一年的租金，最后一年的租金即为乙方只需支付甲方98万元（1058万元-960万元）。（2）首次租金2880万元（付两年押一年即960万元×3=2880万元）。特别约定及支付方式：在甲方将所有工程完成后，可以移交给乙方正常使用的情况下，乙方在3个工作日支付首次租金的80%即2104万元，根据本合同第四条第3项完成证照办理以及第六条的约定把综合服务区移交给乙方，乙方在3个工作日内支付甲方剩余的20%租金576万元。（3）第3年到第15年的租金支付方式，支付日期与本合同规定的综合服务区移交日保持一致。（4）催款。若乙方未能按期支付，甲方可以向乙方发出通知催款。乙方在收到甲方发出的催款通知后20日内未能支付租金的，甲方有权按年租金的0.2%按日收取滞纳金。（5）所有乙方应付给甲方的款项，可以以转账或届时双方另行同意的其他方式支付。违约：1.任何一方不履行或不适当履行其本合同项下的义务，即构成违约，违约金按照本合同项下总租金的20%计算，违约方应当及时采取补救措施避免守约方损失的扩大，违约金不足以弥补损失时，应赔偿守约方因违约行为而遭受的实际损失。2.租赁期限届满前，任何一方均不得单方解除本合同。（1）甲方无故单方解除合同，退还乙方已支付的押金和已预交租金中未履行部分的租金及同期银行存款利息，并按照下述两种方式计算得出的赔偿金额较高者向乙方进行违约赔偿：a.本合同签订后甲方移交给乙方实际经营日至合同解除前该综合服务区的月平均利润×1.15×以月计数的未满经营期限；b.剩余年限总租金的20%。（2）乙方无故解除合同，向甲方支付相当于剩余年限总租金的20%的违约金。3.如果由于土地使用纠纷导致乙方不能正常经营或停业的，甲方应负责处理纠纷和消除影响，保护乙方的正常经营活动。在有关部门因该纠纷责令停业期间，乙方不需要支付租金，同时租赁期限顺延。但一旦恢复营业条件，乙方须积极配合甲方，尽快恢复营业。停业与恢复营业的时间以当地政府相关部门出具的相应书面通知为准。如造成乙方停业三个月的，乙方可以单方面解除本合同，甲方应退还乙方已预交租金中未履行部分的租金，退还租金额=当年年租金÷365×剩余天数，综合服务区当年停业天数，同时一次性无息退还乙方已支付的押金，并赔偿乙方已发生的投资费用。经甲乙双方确认，乙方在服务区南北两侧一楼各留300平方米给甲方展示红木家具用，不含在租赁区域内，但区域由乙方指定；双方约定的交付租赁物日期暂订2017年11月9日，前期收取乙方预付租金款200万元。双方还就当事人权利义务、不可抗力、合同转让及解除、争议的解决及其他事项进行了约定。湘海公司法定代表人谢志斌于合同签订当日，向佳禾公司法定代表人刘永香的个人银行账户转入综合服务区租金预付款200万元，佳禾公司出具了收条。2018年2月2日，原告湘海公司委托贵州民族律师事务所，向被告佳禾公司发出《律师函》，载明：2017年7月10日，贵公司与湘海公司签订《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》（以下简称“合同”）约定由贵公司将综合服务区出租给湘海公司经营管理，租赁期限15年（自合同规定的移交日起15年）。湘海公司在此期限内有权利以自己名义从事综合服务区的经营管理，并对合同附件1所列资产有占有、使用、收益以及报废的权利。另外，合同第四条第3款明确约定：“甲方承诺在本合同签订之日起120日内完成该综合服务区的所有建设并达到能移交给乙方的正常使用标准移交给乙方……”；第十六条第5款明确约定：“经甲乙双方确认，乙方在服务区南北两侧一楼各留300平方米给甲方展示红木家具用，不含在租赁区域内，但区域由乙方指定。双方约定的交付租赁物日期暂定2017年11月9日，前期收取乙方预付租金款人民币200万元。”合同签订后，湘海公司按照合同约定履行了前期的合同义务，当天立即将付给贵公司的预付租金人民币200万元汇入刘永香账户（账号62×××35），但是至今贵公司未将综合服务区交付给湘海公司经营管理，在此之前湘海公司曾书面或口头多次催告，并于2018年1月6日正式下达工作联系函，要求贵公司尽快提出解决方案，但是贵公司不予解决。贵公司未在合同约定期限内将综合服务区交付湘海公司经营管理，并且不积极配合减少湘海公司经济损失的行为已严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，贵公司应当向湘海公司承担违约责任；其次，湘海公司与贵公司签订的《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》第十二条第1款明确约定：“任何一方不履行或不适当履行本合同项下的义务，即构成违约，违约金按照本合同项下总租金的20%计算，违约方应当及时采取补救措施避免守约方损失的扩大，违约金不足以弥补损失时，应赔偿守约方因违约行为而遭受的实际损失。”由此可见，贵公司的违约行为将会产生相应的违约责任。鉴于上述事实，特函告贵公司于收到本律师函之日起5日内积极与湘海公司协商并达成解决方案，并另行对交付综合服务区事宜签订补充协议。若贵公司在本律师函规定的期限经过后仍然置之不理，湘海公司将采取必要的法律程序以维护自身的合法权益。2018年2月7日，被告佳禾公司向原告湘海公司复函称：贵公司于2018年1月6日及2018年2月2日发出的《告知函》及《律师函》我公司均已收到，根据双方所签协议及法律法规，结合我公司的实际情况，现向贵公司正式复函。2017年7月10日，我公司与贵公司签订的《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》为双方欲进行合作的预租赁合同，虽然双方公司均计划于2017年11月9日正式实施该合同，但计划赶不上变化，我公司由于受外部一些非正常因素干扰及施工方延误工期的影响，以致双方共同的实施计划落空，只能往后实施。作为服务区的租赁合同，我公司认为是一个实践性合同，即必须以实际交付租赁物为合同发生法律效力的必要条件，双方再次（在此）期间也没有办理租赁物的交接手续，且我公司也一直没有向贵公司主张收取合同约定的租金，我方收取的200万元，仅为双方签约的诚意金。因此，我公司也正式书面告知贵公司，希望贵公司本着生意不成仁义在的原则，双方友好协商解决好贵公司欲租赁我公司马龙县佳禾园艺服务区的问题，贵公司也可以提供一些切实可行的办法，我公司愿意与贵公司协商解决处理好此事。原告湘海公司与被告佳禾公司就租赁物交付及合同是否继续履行等相关事宜进行协商，最终没有达成一致意见。2019年1月25日，被告佳禾公司法定代表人刘永香通过其个人银行账户，向原告湘海公司法定代表人谢志斌的个人银行账户汇款50万元，汇款凭证上注明的汇款用途为“划款”。2020年3月5日，湘海公司提起本案诉讼，法庭审理过程中，经征询当事人意见，双方同意解除2017年7月10日订立的《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》。且就“假设存在违约行为，对违约金的数额有无异议”的问题，向被告佳禾公司进行释明。佳禾公司表示“如果存在违约情形，原告湘海公司主张的违约金过高，请求予以调整，应当以200万元为基数计算，不是以双方约定的租金为基数。违约金是实际损失的补偿，湘海公司没有发生实际损失，违约金是不存在的。”另查明，被告佳禾公司通过出让方式，分别取得曲嵩高速公路马龙区境内K26+600米北侧530321100114GB00001W00000000号、530321100115GB00001W00000000号宗地的国有建设用地使用权，宗地面积分别为41574平方米、15049平方米，用途均为其他商服用地，不动产权证书证号分别为：云（2016）马龙县不动产权第0000032号、云（2016）马龙县不动产权第0000030号。佳禾公司在该国有建设用地范围内投资建设马龙县佳禾园艺综合服务区，服务区综合用房、修理库、配电室/柴油发电机房、站房及加油棚等建设工程于2016年3月26日开工建设，2018年6月21日竣工验收合格，已经交付使用并投入经营。本院认为，原告湘海公司与被告佳禾公司合意订立《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》，租赁尚处于建设过程中的马龙县佳禾园艺综合服务区的经营权，并就租赁期限、租赁标的物移交、租金支付等相关内容作出约定，属双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定案涉租赁经营合同依法成立及生效。合同签订当日，原告湘海公司向被告佳禾公司支付预付款200万元，合同约定该款项的性质属预付租金。双方因合同履行、租赁物交付等相关事宜产生纷争，原告湘海公司起诉请求被告佳禾公司继续履行合同、交付租赁物并支付违约金1513万元，诉讼中当事人争议的焦点是：案涉《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》是否具备继续履行条件；原告湘海公司主张支付违约金1513万元的诉讼请求能否成立。（一）案涉《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》是否具备继续履行条件。案涉《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》订立后，至双方暂订租赁物交付日期2017年11月9日，马龙县佳禾园艺综合服务区尚未建成，被告佳禾公司不能按预定期限交付租赁物，亦未及时与原告湘海公司另行协商确定租赁物交付时间。2018年2月2日，原告湘海公司委托贵州民族律师事务所发出《律师函》，要求佳禾公司于收到律师函之日起5日内积极与原告湘海公司协商达成解决方案，另行对交付综合服务区事宜签订补充协议。被告佳禾公司于2018年2月7日复函称，由于受外部一些非正常因素干扰及施工方延误工期的影响，以致双方共同的实施计划落空，只能往后实施，同意友好协商解决马龙县佳禾园艺服务区的租赁问题，湘海公司也可以提供一些切实可行的办法。但双方一直协商未果，马龙县佳禾园艺综合服务区于2018年6月21日竣工验收合格，被告佳禾公司并没有向原告湘海公司交付该服务区，而另行予以使用和经营，以自己的行为表明不履行主要债务，双方订立案涉《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》的合同目的已不能实现。本案诉讼过程中，经征询当事人意见，双方同意解除马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同。应当确认湘海公司与佳禾公司于2017年7月10日订立的《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》解除。（二）湘海公司主张支付违约金1513万元的诉讼请求能否成立。本案诉争的《马龙县佳禾园艺服务区租赁经营合同》订立当日，原告湘海公司法定代表人谢志斌向佳禾公司法定代表人刘永香的个人银行账户转入预付租金200万元。被告佳禾公司因综合服务区建设工程为如期竣工，不能按照合同预定的期限交付综合服务区，未及时通知湘海公司并另行协商确定租赁物交付时间，具有相应过错。佳禾公司抗辩“湘海公司不愿继续租赁服务区，经双方法定代表人协商达成口头抵款协议，湘海公司法定代表人谢志斌从佳禾公司法定代表人经营的云南永通红木家具厂拉走价值165万元的红木家具，刘永香还向谢志斌的个人账户转款50万元用于抵款，服务区租赁经营合同已经解除。”但所举证据不足以证明该抗辩主张，应承担举证不能的法律后果。马龙县佳禾园艺综合服务区建设工程竣工验收合格并具备交付条件时，被告佳禾公司没有向原告湘海公司交付，而将服务区另作使用和经营，以自己的行为表明不履行主要债务，构成根本违约，应向湘海公司返还预付租金200万元并承担相应的违约责任。原告湘海公司按照自行计算的预期收益1576万元，请求被告佳禾公司支付违约金1513万元，违约金占合同完全履行状况下应付租金总数的10%，被告佳禾公司认为违约金过高请求予以调整。鉴于原告湘海公司预付租金200万元却不能实现合同目的，客观上遭受到资金占用损失，本院以该实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，遵循公平原则和诚实信用原则认定，本案起诉之前的资金占用损失，按照预付租金数额的30%计赔，应赔偿60万元，扣除佳禾公司法定代表人刘永香已支付给湘海公司法定代表人谢志斌的50万元，还应赔偿10万元；自本案立案之日（2020年3月17日）起至预付租金200万元实际返还之日止，以预付租金200万元为基数，按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计赔资金占用损失。原告湘海公司不能举证证明其还存在其他直接损失，故对资金占用损失以外的其他违约金诉求不予支持。被告佳禾公司主张其法定代表人刘永香已以价值100万元的红木家具抵充预付租金100万元，原告湘海公司不予认可，亦无其他证据能够证明抵充事实存在，对佳禾公司所主张的事实不予采纳。综上所述，原告贵州湘海能源投资有限公司的诉讼请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告曲靖市马龙区佳禾园艺有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告贵州湘海能源投资有限公司返还预付租金200万元、支付扣除已付款50万元后的资金占用费余款10万元，并以预付租金200万元为基数，自2020年3月17日起至预付租金200万元实际返还之日止按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计赔资金占用损失；二、驳回原告贵州湘海能源投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112580元，由原告贵州湘海能源投资有限公司负担84980元，被告曲靖市马龙区佳禾园艺有限公司负担27600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  敖显外人民陪审员  余绍龙人民陪审员  吴文辉二〇二〇年八月二十五日书 记 员  陈 蔚