河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初288号原告（反诉被告）：李德献，男，1972年12月4日出生，汉族，住原阳县。原告（反诉被告）：张秀梅，女，1972年7月19日出生，汉族，住原阳县。二原告委托诉讼代理人：于杰，新乡市原阳县城关法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：苗爱花，女，1979年11月11日出生，汉族，住原阳县。被告（反诉原告）：王洪波，男，1979年7月29日出生，汉族，住原阳县。二被告委托诉讼代理人：李占伟，河南兴原律师事务所律师。原告李德献、张秀梅与被告苗爱花、王洪波房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月15日立案后，依法适用普通程序。于2020年2月10日公开开庭进行了审理。因原告均申请评估鉴定，本案延期审理，评估鉴定程序结束后，于2020年7月22日对本案再次公开开庭进行了审理。原告李德献、张秀梅的委托诉讼代理人于杰、被告苗爱花、王洪波的委托诉讼代理人李占伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德献、张秀梅向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原被告签订的《房屋租赁协议》；二、判决被告返还原告租赁费30000元、空调等物品；三、赔偿原告装修费100000元，赔偿营业损失每天1000元，44天44000元，共计144000元。本案在审理过程中，原告增加第三项诉讼请求的内容：2019年11月15日到2020年1月15日计60天，每天损失按500元计算，合计30000元。将第二项、第三项诉讼请求明确为：要求被告返还房屋租赁费30000元，海尔空调一台（价值4999元），饮水机一台、大刀旗二个、热水器一个，电扇一个；要求被告赔偿原告装修费用100000元，赔偿营业损失2019年9月27日到2019年11月14日计44天，每天损失1000元（实际损失1500元按1000元计算），计44000元；2019年11月15日到2020年1月15日60天，每天损失按500元计算，计30000元，共计赔偿损失174000元。事实与理由，二原告系原阳县德秀电动车行经营者经销立马牌电动车与电瓶。2018年7月10日原被告签订《房屋租赁协议》，合同约定：租赁期限5年，每年租金3万元，原告负责装修，费用原告承担。合同签订后，原告装修后开始使用被告位于原阳县包厂房屋一层四间销售电动车。原告装修房屋花费105559元。2019年8月8日被告收到原告第二年房租金3万元，为原告出具证明条一份。被告收到租赁费后开始找原告事，不让原告在租赁房前摆放电动车，说影响其二楼房屋出租，后开始锁原告店门，将房屋门前地面破坏，不让原告营业。2019年9月22日原告收到北京博善律师事务所律师函，被告要求解除合同，让原告腾房。原告没有违约，不同意解除合同。2019年9月27日二被告去原告店门闹事，将原告打伤，并将原告店门锁住，实施侵权行为，导致原告无法经营，原告报警并住院，被告被行政处罚。由于被告将店门锁住，原告无法经营，导致电动车与电瓶积压无法销售。2019年11月14日原告将被告锁剪断，将电动车等物品拉走。2019年11月16日被告私自将原告租赁房屋门锁撬开，将原告空调一台、铁皮房，大刀旗等物品拉走，监控器线剪断，原告再次报警，靳堂乡派出所出具证明让诉讼。由于被告侵权行为，原告无法销售电动车，没有业绩，经销商取消原告销售商资格。被告将房屋出租给张战文、苗建霞夫妻经营原告经营的立马牌电动车销售。事实证明，被告将原告撵走，将房屋租赁给张战文、苗建霞夫妻销售原告代理的立马牌电动车，以前张战文销售其它品牌电动车，没有原告销售立马电动车生意好，双方勾结，被告单方撕毁合同，侵犯原告合法权益，给原告造成巨大经济损失。被告苗爱花、王洪波辩称：2018年7月份张秀梅承租了苗爱花的自建房屋，租赁范围为临街一层（楼梯间除外），租期自2018年7月10日起，每年租金为3万元，支付时间为每年8月10日，张秀梅负责基础装修，装修标准为适于一般经营即可。自张秀梅承租以来，却肆意占用房前空地，作为自家销售商品的展示空间，苗爱花及丈夫王洪波数次提醒要求。但张秀梅依旧我行我素，不按合同约定的租赁范围使用房屋；在苗爱花带领其他意向租户实地查看二层待租房屋时，张秀梅还蓄意阻挠意向租户承租二层房屋，以便自己的实际使用空间远超租赁范围。鉴于张秀梅的上述种种肆意行为，已经严重侵害了苗爱花作为出租人的合法权益。苗爱花认为张秀梅的行为违反了合同法第217条、219条及相关法律法规、司法解释，所以委托北京博善律师事务所于2019年9月19日向张秀梅发送律师函，致函如下：1、张秀梅与苗爱花之间的租赁合同解除；2、要求张秀梅腾空房屋并向苗爱花交还，逾期仍留有物品的，视为放弃遗留物品的所有权；3、逾期占用房屋，按每日200元的标准向苗爱花支付使用费。另外，苗爱花也通过口头形式向张秀梅提出解除合同，并退还给了张秀梅第二年度的租金30000元。张秀梅接受后，又通过他人执意给苗爱花送来，苗爱花一直没有收取。张秀梅先后搬走了其存放的物品，但仍逾期占用房屋，用大锁锁住苗爱花的房屋多日。一、关于张秀梅诉讼请求解除房屋租赁协议问题。该协议早已经通过苗爱花的要求解除，张秀梅当时也是同意的，还接受了苗爱花退还的30000元租金，所以不存在再让法院判决合同解除问题；二、关于张秀梅诉讼请求返还租赁费30000元、空调等物品。该租赁费30000元早在苗爱花提出解除合同时，已经退还给了张秀梅。张秀梅收取后，又通过他人执意要给苗爱花送来，苗爱花一直没有接收，所以不存在重复返还问题。关于空调等物品，也早已被张秀梅多次搬走，没有遗留任何大件物品；即使张秀梅逾期没有搬走的零星杂物，也应视为张秀梅自愿放弃所有权的物品，也被苗爱花当作垃圾清理了出去，不存在还再要求苗爱花返还的问题，苗爱花也无法返还；三、关于张秀梅诉讼请求赔偿装修费、营业损失问题。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，由于张秀梅未按照约定履行承租使用义务，违反了上述合同法的规定。苗爱花有权提出解除合同，并要求对方赔偿损失，而不是张秀梅要求苗爱花赔偿损失问题。再说张秀梅主张其营业损失标准，不知从何而来。对于装修问题，高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。可见，对于张秀梅所提出的装修问题，哪怕其基础装修价值多么不值钱，在其使用了一年多之后，从哪方面来说，都不应由苗爱花赔偿。请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告苗爱花、王洪波诉称：请求依法判决反诉被告支付、赔偿反诉原告逾期占用房屋费用、租金等损失10000元。事实及理由，2018年7月份，张秀梅承租了苗爱花的自建房屋，租赁范围为临街一层（楼梯间除外），租期自2018年7月10日起，每年租金为3万元，支付时间为每年8月10日，张秀梅负责基础装修，装修标准为适于一般经营即可。自张秀梅承租以来，却肆意占用房前空地，作为自家销售商品的展示空间，苗爱花及丈夫王洪波数次提醒要求。但张秀梅依旧我行我素，不按合同约定的租赁范围使用房屋；在苗爱花带领其他意向租户实地查看二层待租房屋时，张秀梅还蓄意阻挠意向租户承租二层房屋，以便自己的实际使用空间远超租赁范围。鉴于张秀梅的上述种种肆意行为，已经严重侵害了苗爱花作为出租人的合法权益。苗爱花认为张秀梅的行为违反了合同法第217条、219条及相关法律法规、司法解释，所以委托北京博善律师事务所于2019年9月19日向张秀梅发送律师函，致函如下：1、张秀梅与苗爱花之间的租赁合同解除；2、要求张秀梅腾空房屋并向苗爱花交还，逾期仍留有物品的，视为放弃遗留物品的所有权；3、逾期占用房屋，按每日200元的标准向苗爱花支付使用费。另外，苗爱花也通过口头形式向张秀梅提出解除合同，并退还给了张秀梅第二年度的租金30000元。张秀梅接受后，又通过他人执意给苗爱花送来，苗爱花一直没有收取。张秀梅先后搬走了其存放的物品，但仍逾期占用房屋，用大锁锁住苗爱花的房屋多日。为了维护反诉原告的合法权益，特反诉至人民法院，请求依法判决。反诉被告李德献、张秀梅辨称：被答辩人的反诉请求没有事实根据，法律依据，反诉请求不成立，请求依法驳回其反诉请求。答辩人按照合同约定支付第二年承包费3万元，有收到条为证，在自己租赁房屋门前经营，没有违反合同约定，也没有妨碍被答辩人出租二层房屋。被答辩人为了将房屋出租给别人，单方违约侵权不让答辩人经营，将租赁房屋门前道路破坏，锁答辩人店门，殴打答辩人，答辩人无法经营，给答辩人经营造成损失。事实证明，被答辩人将答辩人撵走，将房屋租赁给张战文、苗建霞夫妻销售答辩人立马电动车，以前张战文销售其它品牌电动车，没有答辩人销售立马电动车生意好，双方勾结，被答辩人单方撕毁合同，侵犯答辩人合法权益。综上，被答辩人为了个人利益，违背诚实守信原则，违反合同约定，以各种理由强制解除合同，其反诉不符合法律规定，请求依法驳回其反诉请求，支持答辩人的本诉请求。当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告对其真实性均无异议的证据即原告提交的第一组至第四组、第六组至第八组证据和被告提交的第一组、第三组证据，能够证明案件事实，认定具有证据的证明力。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：关于原告提交的第五组证据，认定被告无异议的内容具有证据的证明力。关于原告提交的第九组证据，认定盖章并签名的部分具有证据的证明力。关于原告提交的第十组证据，被告所提异议基本成立，原告没有提交销货税票，不具有证据的证明力。关于被告提交的第二组证据，原告所提异议基本成立，不能据此认定被告退还原告租金30000元，尚不能认定具有证据的证明力。关于被告提交的第四组证据，认定被告苗爱花与原告李德献的通话具有证据的证明力，关于其他录音，证人未出庭，尚不能认定具有证据的证明力。根据上述具有证明力的证据和开庭审理笔录，本院可以认定以下事实：2018年7月10日，原告张秀梅承租被告苗爱花坐落于原阳县××××西的自建房屋（临街一层，楼梯间除外），并签订了《房屋租赁协议》，合同约定：一、租赁期限从2018年7月10日至2023年7月10日，一个月装修期；二、每年租金3万元，每年8月10日支付；三、因出租方资金紧张，故承租方负责对房屋进行基础装修，包括走线、铺地板砖等行为，装修程度为适用于一般商业经营即可，因此，由此产生的一切费用均由承租方负担；四、租赁期间，如遇政府拆迁，则出租方可提前解除合同，并退还承租方已经支付的租金等内容。合同签订后，原告交纳第一年租金30000元，开始装修房屋（原告称装修房屋共花费103610元），使用涉案房屋及房前空地销售电动车。2019年4月10日，原告注册成立原阳县德秀电动车行。在原告经营过程中，因原告使用楼前场地及被告出租二楼产生纠纷。2019年8月8日，原告向被告交纳了第二年租金3万元。之后，双方再次因原告使用楼前场地及被告出租二楼发生纠纷，苗爱花当原告的面把合同撕了，让原告10天腾出房子。2019年9月22日，被告苗爱花委托北京博善律师事务所向原告张秀梅发出律师函，内容如下：“1、你方与苗爱花之间的租赁合同解除；2、请你方于收到本函之日起3日内腾空房屋并向苗爱花交还，逾期仍留有物品的，视为你方放弃承租房屋内所有遗留物品所有权，届时我方有权自行处置，对因此而造成的一切损失及不利后果将由你方自行承担；3、逾期占用房屋的，按每日200元的标准向我方支付房屋占有使用费”。理由是：“自承租以来，你方作为临街一层的承租方，却肆意占用房前空地，作为自家销售商品的展示空间，苗爱花及丈夫数次提醒要求，你方依旧我行我素，不按合同约定的租赁范围使用房屋；在苗爱花带领其他意向租户实地查看二层待租房屋时，蓄意阻挠意向租户承租二层房屋，以便你方的实际使用空间远超租赁范围。你方的上述种种肆意行为，已经严重侵害了苗爱花作为出租人的合法权益”。原告认为没有违约，不同意解除合同，进行经营，双方矛盾加剧。2019年9月27日，二被告到原告经营的门店说事，不让原告经营，将店门锁住，双方拉扯，原告受伤，原告无法经营，报警并住院，被告被处以罚款500元的行政处罚。2019年11月14日，原告将被告的锁剪断，将电动车等物品拉走。2019年11月16日，被告将原告租赁房屋门锁剪断，将原告的一台海尔空调、铁皮房卸走，并把监控器线剪断，原告再次报警，靳堂乡派出所为双方的纠纷多次出警，告知双方通过诉讼方式解决。之后，被告将房屋租赁给他人销售原告代理的立马牌电动车。另查明，本案在审理过程中，原告申请对李德献、张秀梅租赁被告苗爱花、王洪波位于靳堂乡包北村临街一层房屋装修费用进行评估鉴定，并申请对李德献、张秀梅经营电动车从2019年9月27日到2020年1月15日之间的营业收入损失进行评估鉴定。本院技术室组织委托鉴定，2020年7月20日，技术室出具退案说明：“被告表示原告欠其房租不同意评估鉴定，也不同意房屋现场勘验。故本案无法正常委托评估，现退回审判庭处理”。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案原告要求解除双方所签《房屋租赁协议》，基于被告苗爱花于2019年9月22日委托北京博善律师事务所向原告张秀梅发出律师函，通知租赁合同解除，视为被告同意解除，故本院支持原告的该项诉讼请求。根据本院查明的案件事实，被告向原告发出律师函通知解除协议不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，被告解除合同理由不足，被告将原告正在经营的门店锁住，不让原告经营，构成违约，给原告造成损失，应承担违约责任，因双方所签协议没有对门店前场地使用进行约定，原告对被告出租楼房二层有意见，才产生矛盾，原告应对合同的解除负次要责任或较小责任。被告主张将已收取原告的30000元租金返还给了原告，原告予以否认，证人未出庭作证，被告提交的证据不足以支持其主张，本院不予采信，故被告应向原告返还第二年剩余时间的租金23589.04元【30000元-（30000元/365天×78天）】，并返还原告一台海尔空调。原告装修房屋是客观事实，原告主张装修花费103610元,被告认为原告装修花费两三万元，原告申请评估鉴定，被告不予配合，导致无法评估鉴定，被告对未能评估鉴定承担责任，酌定原告装修支出80000元，扣除原告经营的一年零四十八天（2018年8月11日至2019年9月27日）的折旧18104.11元【80000元/（365天×5年）×413天】，剩余损失61895.89元，被告赔偿原告70%，即43327.12元。被告锁门给原告造成了损失，按2019年河南省批发和零售业就业人员年平均工资56584元计算赔偿，即元13642.17元【56584元/365天×44天×2人】。原告要求被告赔偿2019年11月15日到2020年1月15日的损失，没有法律依据，不予支持。关于被告的反诉请求，反诉原告要求反诉被告赔偿2019年8月15日至原告搬走时2019年12月15日4个月的房屋占用费24000元（每天200元，共120天）及未清理装修物件即未为反诉原告恢复原状的清理费10000元，合计34000元，只请求10000元，反诉原告要求的房屋占用费在本诉中已扣除2019年7月11日至2019年9月27日之间78天的租赁费。关于2019年9月28日至2019年12月15日之间的房屋使用费，被告对于与原告的纠纷应该通过调解中心调解解决或者通过诉讼方式解决，却采取锁门措施，应自负损失，对该项反诉请求不予支持。关于清理装修物件费用，反诉原告没有提交证据证明该项支出，不予采信。据上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张秀梅与被告苗爱花签订的《房屋租赁协议》；二、被告苗爱花、王洪波于判决生效后十五日内向原告李德献、张秀梅返还租金23589.04元和一台海尔空调；三、被告苗爱花、王洪波于判决生效后十五日内赔偿原告李德献、张秀梅装修损失43327.12元；四、被告苗爱花、王洪波于判决生效后十五日内赔偿原告李德献、张秀梅经营损失13642.17元；五、驳回原告李德献、张秀梅的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告苗爱花、王洪波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4360元，由原告李德献、张秀梅负担2638元，被告苗爱花、王洪波负担1722元。本案反诉受理费25元，由苗爱花、王洪波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  娄本武审 判 员  安丹丹人民陪审员  赵 娟二〇二〇年八月六日书 记 员  李 扬