广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1648号原告(反诉被告)：李结儿，女，1988年2月17日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：林仕江（系原告李结儿丈夫），男，1973年10月17日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：吴耀宏（系原告李结儿表弟），男，1995年4月19日出生，汉族，住广东省开平市。被告(反诉原告)：江门富港投资有限公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处开平大道********。法定代表人：岑思迪。委托诉讼代理人：何火日，系广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏川山，系广东诚挚（广州）律师事务所律师。原告李结儿与被告江门富港投资有限公司（以下简称“富港公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月20日立案后，依法适用简易程序，后被告富港公司提起反诉，本院受理反诉后合并审理，于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李结儿及其委托诉讼代理人林仕江、吴耀宏、被告（反诉原告）富港公司的委托诉讼代理人何火日、苏川山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李结儿向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2019年7月8日签订的《开平东汇城推广区合作协议》已于2020年3月4日正式解除；2、判令被告立即向原告返还被告场地使用费按金50000元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月16日，原告与被告签订《开平东汇城推广区合作协议》（以下简称“《协议一》”)，协议约定：原告承租被告位于开平市****************第四层D3号推广区用于经营儿童玩具、游乐类业务，租期为6个月，自2018年2月1日至2018年7月31日止，租赁期间场地使用费为7000元/月，场地使用费按金为30000元。《协议一》租期即将到期时，2018年7月25日，原告与被告签订《开平东汇城推广区合作协议》(以下简称“《协议二》”)，协议约定：原告承租被告位于开平市****************第四层D3号推广区用于经营儿童玩具、游乐类业务，租期为12个月，自2018年8月1日至2019年7月31日止，租赁期间场地使用费为10000元/月。《协议二》租期即将到期时，被告指派的工作人员(该工作人员一直以来均代表被告与原告对接工作)于2019年7月2日向原告承诺，如果续签一年期，原告有权在租赁期内提前2或3个月合法撤场，同时被告如数退还按金。2019年7月8日，原告与被告签订《开平东汇城推广区合作协议》(以下简称“《协议三》”)，协议约定：原告承租被告位于开平市****************第四层D3号推广区用于经营儿童玩具、游乐类业务，租期为12个月，自2019年8月1日至2020年7月31日止，租赁期间场地使用费为15000元/月，场地使用费按金为50000元。上述《协议一》签订当天，原告通过刷卡方式向被告一次性支付了场地使用费按金30000元；上述《协议三》签订后，原告于2019年7月17日通过刷卡方式向被告一次性支付了场地使用费按金20000元。在协议租赁期间，原告一直遵守约定，如期支付租赁期间的场地使用费。近期，原告咨询法律专业人士后发现被告出租的场地违反了相关消防规定。第一，儿童游乐场所不得设置在四楼及以上楼层。根据住房城乡建设部发布的国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014局部修订条文(2018年版)第5.4.4条规定：“托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童游乐场所宜设置在独立的建筑内，且不应当设置在地下或半地下；当采用一、二级耐火等级建筑时，不应超过3层……”。第二，涉案场地占用、堵塞了疏散通道和安全出口。根据《中华人民共和国消防法》第十六条“机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：……(四)保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通……”及第二十八条“任何单位、个人……不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”的规定，原告于2020年3月3日通过EMS邮寄方式向被告发送《关于终止租赁合同的通知》，被告于次日签收。原告得知涉案场地违反相关消防规定后，于2020年3月11日正式撤场，将原告的所有物品搬走，并告知被告。原告撤场以后多次要求被告返还场地使用费按金，且于3月26日、27日亲自到被告处协商解决，明确告知被告涉案场地违反相关消防规定，要求被告返还场地使用费按金，但均遭被告拒绝。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告作为具有丰富经验的商场经营者，明知涉案场地不符合相关消防规定仍然出租给原告，违反了出租人的基本义务，致使原告合同目的无法实现。现原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第五项、第九十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，向法院提起本案诉讼。被告富港公司辩称，一、涉案租赁场地四面无围墙，建筑面积为146.84平方米，规划用途为商铺，可依法出租；二、双方签订的合作协议是双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，合法有效；三、涉案场地没有违反消防规定，首先，原告依法获取营业执照，经营范围为零售玩具、提供儿童游乐场所服务，不含电子游艺，经营场所为涉案场地，说明原告租用涉案场地用于经营儿童玩具、游乐类服务合法合规；其次，原告注册的个体工商户名称为开平市长沙小昊迪玩具店，原告的主营业务为玩具零售，并非消防要求严格的儿童游乐厅，而且原告经营的玩具店四面无墙，只有简单的货架陈列经营，不涉及装修装饰，涉案场地面积也没有超过300平方米，不存在消防设计施工及备案的相关二次消防安全问题；四、合作协议约定租赁面积为78平方米，但被告提供给原告的场地建筑面积合计146.84平方米，大于合同约定面积，即使存在占用、堵塞疏散出道、安全出口的情况，也是原告的责任，与被告无关；五、原告无故单方解除合作协议，且拒绝支付租金属于根本性违约，根据双方签订的《开平东汇城推广区合作协议》第2条及第9条的约定，原告的按金应予以没收。反诉原告富港公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付2020年2月1日至2020年3月4日期间租金17000元（15000元+15000元/月÷30天×4天）；2、判令反诉被告向反诉原告支付2020年3月5日至2020年3月14日期间场地占用费5000元（15000元/月÷30天×10天）；3、判令反诉原告没收反诉被告按金50000元；4、本案反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年7月8日，反诉被告与反诉原告签订《开平东汇城推广区合作协议》，承租位于开平市****************第四层D3号推广区，经营儿童玩具、游乐类，面积为78平方米，租金为15000元/月，每月5日前支付当月租金。自2020年2月5日起，反诉被告未按约定支付租金，并单方解除《开平东汇城推广区合作协议》，严重违约，给反诉原告造成巨大的经济损失。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，反诉原告特向法院提起反诉。反诉被告李结儿辩称：一、反诉原告要求反诉被告支付2020年2月1日至3月4日的租金17000元和2020年3月5日至3月14日的场地占用费5000元的诉讼请求缺乏事实与法律依据。(一)因涉案场地严重违反国家强制性标准及相关消防规定，反诉原告违反出租人提供适租场地的基本义务。1、儿童游乐场所不得设置在四楼及以上楼层。2、涉案场地占用、堵塞了疏散通道和安全出口。3、作为《开平东汇城推广区合作协议》提供方的反诉原告明知涉案场地违反消防规定。《开平东汇城推广区合作协议》第15条第(3)款规定：“乙方承租场地若遇政府部门如消防检查需撤场的，乙方应无条件配合撤场。”综上，涉案场地存在两个违法点，既违反国家强制性标准，也违反了《中华人民共和国消防法》的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。反诉原告作为具有丰富经验的商场经营者。明知涉案场地不符合国家强制性标准及相关消防规定仍然出租给反诉被告，严重违反了出租人的基本义务，致使反诉被告合同目的无法实现。(二)反诉原告自2020年1月31日起关闭了通往涉案场地的电梯，事先违反出租人的场地交付义务。1、根据《开平东汇城推广区合作协议》约定，反诉原告先履行场地交付义务，反诉被告后履行支付场地使用费义务。《开平东汇城推广区合作协议》第2条约定：“本合同项下的场地使用费应按月结算，乙方应于每月5日前向甲方缴付当月租金……”据此，反诉原告应当确保每月1日起将涉案场地交付给反诉被告占有、使用。2、开平市文化广电旅游体育局于2020年1月24日发布《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》(开文广旅体[2020]24号)，该通知要求“全市娱乐场所和上网服务营业场所即日起暂停服务，具体恢复时间另行通知”。为响应政府疫情防控工作，反诉原告于2020年1月31日起己经关闭东汇城综合购物中心第四层的电梯，直至2020年2月29日才恢复正常营业。换言之，反诉原告本应当于2020年2月1日起将涉案场地交付给反诉被告使用，但反诉原告没有履行交付义务。3、涉案场地与其他普通的房屋或者商铺不同，具有特殊性。涉案场地是位于东汇城商场内第四层的推广区，该推广区不具有物理上的独立性，即四周没有任何围栏、围墙或门。在合作期间内，反诉被告均依赖于反诉原告对出租场地的实际管理而营业。换言之，如反诉原告关闭了商场的大门或者关闭了通往四楼的电梯，反诉被告将无法实际占有、使用涉案场地。综合上述第(一)、(二)点，反诉原告作为出租方既违反出租人提供适租场地的基本法定义务，又违反了先履行交付场地的合同义务。因此，反诉原告要求反诉被告支付场地使用费或占用费缺乏事实和法律依据。二、反诉原告要求没收反诉被告按金50000元缺乏事实和法律依据。(一)反诉原告事先违约，反诉被告系法定解除合同，反诉原告应当无条件返还按金。反诉原告出租的涉案场地严重违反了国家强制性标准与《中华人民共和国消防法》相关规定，反诉被告已于2020年3月3日通过EMS向反诉原告发送《关于终止(解除)租赁合同的通知》，涉案《开平东汇城推广区合作协议》已于2020年3月4日正式解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措旋、并有权要求赔偿损失”。据此，反诉原告理应无条件返还按金给反诉被告。(二)反诉原告承诺反诉被告只要提前2或3个月申请撤场，反诉原告将如数退还按金。1、2019年7月2日，反诉被告与反诉原告的第二个租期即将到期协商续租事宜时，反诉原告的工作人员(该工作人员一直以来均代表反诉原告与反诉被告对接工作)向反诉被告承诺只要提前2或3个月申请撤场，反诉原告将如数退还按金。2、2019年12月5日，反诉被告己开始向反诉原告表示撤场的意思表示；与此同时，反诉原告也开始指导反诉被告办理会员卡清退手续，同时承诺：反诉被告处理好会员后，反诉原告三个月左右即退还50000元按金。(三)《开平东汇城推广区合作协议》约定的50000元“按金”实为会员保证金和押金性质，《开平东汇城推广区合作协议》终止以后，反诉原告应当如数退还。1、2019年12月5日，反诉原告的工作人员在微信明确向反诉被告确认，该50000元“按金”系会员卡按金，反诉被告处理好反诉被告的会员关系以后，反诉原告就会退还该“按金”。2、2020年2月7日，当反诉被告询问反诉原告退还按金事宜时，反诉原告虽然辩称中途离场要扣除一个月的租金15000元，即只返还35000元。但反诉原告同时确认该50000元的按金是“一租一按+会员卡按金”，即50000元按金中，15000元是一个月的租金押金，剩余35000元是会员卡按金。3、租赁合同中押金的本质就是为了确保合同终止以后租赁场地没有遭到损坏。《开平东汇城推广区合作协议》第2条约定“……甲方于租赁期满完成收铺手续及乙方付清所有费用并无损坏场内各种设施，并办妥相关部门证件撤销手续后，甲方必须于30个工作日内如数无息返还乙方……”。据此，该约定符合押金的本质特征。4、反诉被告与其会员的权利义务关系清楚明晰。反诉被告会员卡的使用说明载明“此卡在开平市皇家迪智尼店通用，可享受店内所有项目的相应优惠”。反诉被告在开平市内除了涉案场地以外，还有两家店，消费者均可在任何一家店消费使用。换言之，反诉被告与其会员的权利义务关系清楚明晰，符合返还会员卡保证金要求。综上所述，《开平东汇城推广区合作协议》约定的50000元“按金”实质上为会员卡保证金和押金性质，合同终止以后，反诉原告应当如数退还。反诉原告要求没收反诉被告按金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。三、反诉原告曾口头承诺租金涨幅约10%，但实际涨租幅度竟然高达114.29%，严重违反诚实信用原则。反诉被告与反诉原告签署第一份协议时，反诉原告只愿意将协议期限约定为半年，其虽然口头承诺协议期限到期后租金的涨幅为大约10%，但却以“公司要求”为借口不愿意将此承诺书面约定在协议上，其真实目的在于使反诉被告投资巨额资本而短期租期到期后漫天要价。一年半时间内，租金实际涨幅高达114．29％，该涨租幅度远远高于反诉原告当初承诺的10％。据此，反诉原告严重违反诚实信用原则。四、《开平东汇城推广区合作协议》为反诉被告提供的格式合同，存在诸多“霸王条款”，反诉原告违反平等原则与公平原则。1、反诉被告与反诉原告至今累计续签了三份协议，该三份协议均系由反诉原告提供且内容相同，反诉被告只有签或不签的权利，没有实质谈判的自由，违反平等原则。2、纵观整份协议，反诉被告只有使用场地的权利，而反诉原告却可以因小事而“单方解除合同，并没收按金”，严重违反公平原则。比如，《开平东汇城推广区合作协议》第3条约定的反诉被告不按时开张营业的，反诉原告享有单方解除合同并没收按金的权利；第5条约定反诉被告不按反诉原告营业时间营业的，反诉原告享有单方解除合同并没收按金的权利；第6条约定反诉被告转租或分租的，反诉原告享有单方解除合同并没收按金的权利；第9条约定反诉被告逾期支付租金10天的，反诉原告享有没收按金的权利；第11条约定反诉被告违反物业管理公司规定的，反诉原告享有单方解除合同并没收按金的权利等等。五、退一步说，即使存在所谓的场地占用费，反诉原告要求的场地占用费计算日期过长、计算标准过高。1、反诉被告法定解除合同以后，已于2020年3月11日正式撤场，并恢复原状。反诉被告之所以直到2020年3月11日撒场的原因在于疫情影响及反诉原告的拖延行为。一方面，2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。老百姓进出社区均须《防疫通行证》，且每户只允许一人外出购买基本生活物资。对此，反诉原告也于2020年1月31日起已经关闭通往东汇城综合购物中心第四层的电梯，直至2020年2月29日才恢复正常营业。另一方面，反诉被告曾于2019年12月5日、2020年1月30日等多次向反诉原告申请撤场，且于2020年2月20日正式向反诉原告提交书面的撤场申请书，但反诉原告一直拖延，不做答复。2、受疫情原因及政府相关部门鼓励减租免租政策影响，反诉原告曾向反诉被告提供租金优惠政策。换言之，即使存在所谓的场地占用费，该场地占用费的计算标准也应当参照该优惠政策。2020年2月2日，反诉原告向反诉被告提供租金优惠政策：2020年2月份的租金前15天租金5折。2020年2月17日，反诉原告向反诉被告发的《付款通知书》显示2月份前15天租金5折。2020年2月27日，反诉原告向反诉被告提供租金优惠政策，即2020年2月份的租金调整为4009元。反诉被告之所以没有同意该政策方案在于，该政策方案的实质目的在于：反诉原告通过2月份短期租金让利的方式排除反诉被告日后以疫情为由主张情势变更或不可抗力的权利。因该租金优惠政策《关于租金调整的补充协议》只调整了2020年2月份的租金，并载明“除本协议变更事项外，原合同其他条款继续有效，双方均需继续履行”。换言之，倘若反诉被告在明知发生疫情的情况下仍然签署了该协议，反诉被告则变相被剥夺了主张情势变更或不可抗力的权利。综上论证，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，理应驳回。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原、被告提供的所有证据，因证据均真实，来源合法，且与本案具有关联，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月16日,富港公司作为出租方与李结儿作为承租方签订《开平东汇城推广区合作协议》一份，约定李结儿向富港公司承租位于开平市****************第四层D3号铺位（为推广区，该推广区建筑面积为：87平方米，最终面积以实测为准）。协议约定：租期为6个月，自2018年2月1日起至2018年7月31日止；租金为7000元/月，租金按月结算，李结儿应于每月5日前向富港公司交付当月租金，其他费用由李结儿自付（包括但不限于承租该推广区所产生的电费、水费等费用）；场地使用费按金为30000元，于签订合同时一次性付清，富港公司于租赁期满完成收铺手续及李结儿付清所有费用并无损坏场内各种设施，并办理相关部门证件撤销后，富港公司必须于30个工作日内如数无息返还李结儿，若李结儿在租赁期内违反本协议或其他物业管理规定，富港公司有权不予返还李结儿按金；经营范围为儿童玩具、游乐类；李结儿若逾期支付租金，每天按拖欠金额的千分之三计算作为支付给富港公司的滞纳金，李结儿逾期十天仍无法支付租金等应缴费用，作李结儿违约处理，富港公司除有权即时没收已收之租金按金外，并可立即将该推广区另行招商及处置商铺内之一切物件及装修，而无须事先通知李结儿；富港公司与李结儿双方必须履行此协议，未经双方同意，不得中途单方面提出终止或变更条款；若因不可抗力、法律、法规的变更、相关部分投诉、政府行为等客观因素，致本协议无法履行，本协议自然终止，双方互不承担责任；李结儿承租场地若遇政府部门如消防检查需撤场的，富港公司应无条件配合撤场。”签订上述合作协议后，李结儿向富港公司缴交了场地使用费按金30000元，富港公司将上述位于开平市****************第四层D3号铺位交付给李结儿使用，李结儿将该租赁场地用于经营玩具店，该玩具店为个体工商户，登记名称为开平市长沙小昊迪玩具店，经营范围为：零售：玩具；提供儿童游乐场所服务（不含电子游艺）。2018年7月25日，富港公司与李结儿第二次签订《开平东汇城推广区合作协议》，约定李结儿对原承租铺位进行续租，续租期限为12个月，自2018年8月1日起至2019年7月31止，续租期间租金为10000元/月，该合作协议约定的其他内容与双方于2018年1月16日签订的《开平东汇城推广区合作协议》内容基本一致。2019年7月8日，富港公司与李结儿第三次签订《开平东汇城推广区合作协议》，约定李结儿对原承租铺位再次进行续租，再次续租期限为12个月，自2019年8月1日起至2020年7月31止，续租期间租金为15000元/月，场地使用费按金为50000元，该合作协议约定的其他内容与双方于2018年1月16日签订的《开平东汇城推广区合作协议》内容基本一致。2019年7月17日，李结儿向富港公司增加缴交场地使用费按金20000元。签订上述两份续租合作协议后，李结儿继续使用涉案租赁铺位。2020年3月3日，李结儿通过邮寄方式向富港公司发出《关于终止承租合同的通知》一份，载明“由于国家出现新型冠状肺炎疫情，特通知贵司：一、贵司与本人签订的《协议》自然终止，本人无需向贵司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的场地使用费。二、贵司应当自收到本《通知》之日起30个工作日内如数无息返还本人场地使用费按金50000元。理由如下：1、根据《协议》约定，本协议已自然终止。《协议》第14条第（3）款规定：‘若因不可抗力、法律法规的变更、相关部门投诉、政府行为等客观因素，致本协议无法履行，本协议自然终止，甲双方互不承担责任。’2、国家已将本次疫情认定为不可抗力事件。2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究生主任臧铁伟表示：‘当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。’3、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：‘因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。’4、开平市文化广电旅游体育局要求暂停营业。开平市文化广电旅游体育局于2020年1月24日发布《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》（开文广旅体【2020】24号），该通知要求‘全市娱乐场所和上网服务营业场所即日起暂停服务，具体恢复时间另行通知’。5、本人租赁场地的经营业务属于儿童游乐场所，需要集聚游玩，且儿童属于易感染群体，根本不具备经营条件。”富港公司确认其于2020年3月4日收到上述《关于终止承租合同的通知》。后李结儿撤出涉案租赁场地并将其所有物品全部搬离。李结儿称其于2020年3月11日已将涉案租赁场地返还给富港公司，富港公司则称李结儿系于2020年3月14日将涉案租赁场地返还给其。2020年3月11日，李结儿曾与富港公司的工作人员就涉案租赁场地的撤场事宜进行协商，但李结儿当时并未告知该工作人员其已撤场完毕。后李结儿要求富港公司返还“场地使用费按金”50000元，富港公司未予返还，双方曾于2020年3月底就按金返还问题进行协商，协商过程中，李结儿主要以富港公司提供给其经营的租赁场地违反相关消防规定为由要求富港公司退还按金。截至本案庭审，李结儿未向富港公司支付过涉案租赁场地2020年2月1日至返还场地之日止的租金或场地占用费。另查明，2020年1月底，我国爆发新冠肺炎疫情。2020年1月23日，广东省新冠肺炎防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应；自2020年2月24日9时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；自2020年5月9日零时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。为应对新冠肺炎疫情，富港公司先后于2020年1月31日、2020年2月8日对外发布《营业时间调整通知》，通知载明自2020年1月31日起，开平东汇城商场营业时间调整为11:00-20:00。2020年2月25日，富港公司对外发布《重要通知》，通知载明自2020年2月29日起，开平东汇城商场恢复至正常营业时间10:00-22:00。此外，富港公司确认东汇城商场管理单位自2020年2月4日起至2020年2月25日止停用3层通往4层的手扶电梯。除手扶电梯外，涉案东汇城商场还有升降电梯及楼梯可通往4层，2020年2月期间，上述升降电梯及楼梯并未停止使用。富港公司确认在疫情期间，对于其公司持有的商铺，如承租人不存在任何违约情形且在承租人继续租赁、经营的情况下，其公司对该部分商家予以2020年1月25日至2020年2月8日期间的租金减半优惠。还查明，涉案开平市****************第四层D3号铺位为自编门牌铺位，富港公司主张上述铺位对应的登记地址为开平市*********************位及开平市*********************位。上述4002号及4003号铺位的登记所有权人为富港公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷。李结儿与富港公司先后签订三份《开平东汇城推广区合作协议》，约定李结儿向富港公司承租涉案开平市****************第四层D3号铺位，上述租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法、有效，应受法律保护，双方应按协议约定全面履行各自义务。综合双方当事人的诉辩意见及庭审情况，本案的争议焦点为：一、李结儿与富港公司于2019年7月8日签订的《开平东汇城推广区合作协议》是否已于2020年3月4日解除；二、李结儿单方解除与富港公司于2019年7月8日签订的《开平东汇城推广区合作协议》是否符合法律规定或双方约定；三、李结儿应否向富港公司支付租金17000元及场地占用费5000元；四、富港公司应否返还按金50000元给李结儿。关于第一个争议焦点。李结儿于2020年3月3日单方向富港公司发出《关于终止租赁合同的通知》，富港公司于2020年3月4日收到上述通知，并于庭审中确认双方于2019年7月8日签订的《开平东汇城推广区合作协议》已于2020年3月4日解除，且此后李结儿亦已实际向富港公司返还涉案租赁场地。故此，本院依法确认李结儿与富港公司于2019年7月8日签订的《开平东汇城推广区合作协议》已于2020年3月4日解除。关于第二个争议焦点。李结儿于2020年3月3日单方向富港公司发出《关于终止租赁合同的通知》，载明李结儿以新冠肺炎疫情属于不可抗力导致不能履行合同为由，通知富港公司双方签订的《开平东汇城推广区合作协议》自然终止。然而，李结儿在提起本案诉讼时，却以涉案租赁场地违反相关消防规定导致其合同目无法实现为由，主张解除双方签订的《开平东汇城推广区合作协议》。本案庭审中，李结儿确认其向富港公司发出《关于终止租赁合同的通知》时，其并未提及涉案租赁场地违反相关消防规定，李结儿称其当时亦未知晓涉案租赁场地存在违反消防规定的情形。本院认为，因李结儿在通知富港公司终止涉案租赁合同当时仅是以新冠肺炎疫情导致合同不能履行为由，并未提及涉案场地存在消防问题，故应以李结儿通知富港公司终止合同时所主张的事由来审查李结儿单方解除合同是否符合法律规定或合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”、第九十三条第二款规定：“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”本案中，李结儿原主张因新冠肺炎疫情这一不可抗力导致涉案租赁合同终止。根据李结儿与富港公司签订的《开平东汇城推广区合作协议》“若因不可抗力、法律、法规的变更、相关部门投诉、政府行为等客观因素，致本协议无法履行，本协议自然终止，双方互不承担责任”的约定及上述《中华人民共和国合同法》相关规定，因不可抗力终止合同或解除合同的必备条件为“致合同无法履行”或“致使不能实现合同目的”。涉案合同为租赁合同，李结儿租赁涉案场地的目的是用于经营儿童玩具、游乐类生意，新冠肺炎疫情虽然对李结儿的经营造成一定的影响，但该影响不足以致使富港公司不能继续向李结儿交付涉案租赁场地，亦不足以致使李结儿不能使用该场地继续进行经营，即新冠肺炎疫情并未导致涉案租赁合同无法继续履行或合同目的不能实现。另李结儿向本院提供的证据亦不足以证明新冠肺炎疫情导致涉案租赁合同无法继续履行。故此，本院认为，李结儿以不可抗力为由单方向富港公司提出解除涉案《开平东汇城推广区合作协议》，没有事实和法律依据。另外，关于李结儿主张的消防问题，虽然李结儿主张涉案租赁场地违反相关消防规定并以此为由主张其合同目的无法实现，但李结儿未能向本院提供证据证明涉案租赁场地因消防问题被相关部门责令撤场，李结儿向本院提供的证据亦不足以证明因消防问题导致其无法继续使用涉案租赁场地，即李结儿未能提供证据证明其合同目的无法实现。故此，即使本院对李结儿主张的消防问题进行审查，李结儿以此为由单方向富港公司主张解除涉案《开平东汇城推广区合作协议》，亦没有事实和法律依据。综上，本院认为，李结儿单方解除与富港公司于2019年7月8日签订的《开平东汇城推广区合作协议》并不符合法律规定或双方约定。关于第三个争议焦点。关于租金问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”根据李结儿与富港公司签订的《开平东汇城推广区合作协议》约定，李结儿应于每月5日前向富港公司缴付当月租金。然而，李结儿至今未向富港公司支付2020年2月1日至解除《开平东汇城推广区合作协议》之日即2020年3月4日期间的租金。李结儿主张涉案租赁场地违反有关消防规定及富港公司于2020年1月31日至2020年2月28日关闭通往涉案租赁场地的扶手电梯，故认为富港公司没有履行交付适租场地给其使用的义务，故其亦无需向富港公司支付租金。对于李结儿上述，本院认为，首先，如前所述，李结儿未能提供证据证明因消防问题导致富港公司未能将涉案租赁场地交付给其使用；其次，虽然涉案东汇城商场曾于2020年2月期间停用过3层通往4层的手扶电梯，对李结儿或顾客前往涉案租赁场地造成一定的影响，但因东汇城商场还有升降电梯及楼梯可通往4层，故即使手扶电梯停用，李结儿或顾客仍可前往涉案租赁场地。综上，李结儿以富港公司未交付适租场地给其使用为由拒绝向富港公司支付2020年2月1日至2020年3月4日期间的租金，于法无据，本院不予支持。根据新冠肺炎疫情及防控措施的实际影响，结合广东省启动重大突发公共卫生事件一级及二级响应的期间、涉案东汇城商场于2020年2月缩短营业时间及停用手扶电梯、李结儿租赁涉案场地用于经营的范围等因素，本院依法确认应部分免除李结儿向富港公司支付2020年2月、3月期间租金的义务。根据新冠肺炎疫情及防控措施对李结儿于2020年2月至3月期间使用涉案场地用于经营的实际影响程度，本院酌定富港公司应在双方约定的租金基础上减免李结儿2020年2月租金7500元、2020年3月整月租金4500元，即李结儿仍需向富港公司支付2020年2月租金7500元（15000元-7500元）、2020年3月1日至4日期间租金1400元【（15000元-4500元）÷30天×4天】，合计租金8900元。关于场地占用费问题，因李结儿与富港公司于2020年3月4日解除《开平东汇城推广区合作协议》后未及时向富港公司返还涉案租赁场地，现富港公司诉请李结儿向其支付自2020年3月5日起至实际返还场地之日止的场地占用费，于法有据，本院予以支持。关于李结儿实际向富港公司返还涉案租赁场地的时间问题，原告李结儿主张其已于2020年3月11日将场地腾空并于当天向富港公司返还该场地，但其向本院提供的场地照片及录音等证据不足以证明其已于2020年3月11日当天与富港公司办理相关场地返还交接手续，亦不足以证明其已于2020年3月11日当天将腾空涉案租赁场地的情况告知富港公司，故此，李结儿应承担举证不能的不利后果，本院对富港公司确认的场地返还时间即2020年3月14日予以采信。参照上述李结儿应向富港公司支付2020年3月租金的情况，本院依法确认李结儿需向富港公司支付2020年3月5日至3月14日期间的场地占用费3500元【（15000元-4500元）÷30天×10天】。关于第四个争议焦点。根据李结儿与富港公司于2019年7月8日签订的《开平东汇城推广区合作协议》约定“场地使用费按金为50000元，富港公司于租赁期满完成收铺手续及李结儿付清所有费用并无损坏场内各种设施，并办理相关部门证件撤销后，富港公司必须于30个工作日内如数无息返还李结儿，若李结儿在租赁期内违反本协议或其他物业管理规定，富港公司有权不予返还李结儿按金”，可以看出涉案按金条款具有担保性质，同时也是针对承租人违反协议约定或其他物业管理规定等违约行为的违约金。如前所述，李结儿单方解除与富港公司于2019年7月8日签订的《开平东汇城推广区合作协议》并不符合法律规定或双方约定，而双方签订的《开平东汇城推广区合作协议》亦约定“李结儿与富港公司双方必须履行此协议，未经双方同意，不得中途单方面提出终止或更改条款”，现李结儿在租期内单方提出解除协议，其行为已违反上述协议约定。李结儿主张富港公司负责与其协商续租事宜的工作人员曾向其承诺“只要提前2或3个月申请撤场，富港公司将如数退还按金”，即使李结儿上述属实，李结儿于2020年3月3日向富港公司提出解除租赁合同，而涉案租赁场地的租期至2020年7月31日才届满，即李结儿于2020年3月提出解除租赁合同亦不符合“提前2或3个月申请撤场”的约定，故仍应认定李结儿在租期内单方提出解除合同的行为已违反《开平东汇城推广区合作协议》相关约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及涉案《开平东汇城推广区合作协议》“若李结儿在租赁期内违反本协议或其他物业管理规定，富港公司有权不予返还李结儿按金”的约定，富港公司有权不予返还按金给李结儿。如前所述，涉案按金既具有担保性质亦为违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，现李结儿主张双方约定的按金过高，请求本院予以调整。结合新冠肺炎疫情的影响、涉案合同剩余租期、李结儿解除合同的原因及过错程度、李结儿拖欠租金情况、富港公司将可能因场地闲置导致的租金损失等因素，本院酌定富港公司应向李结儿返还按金30000元，李结儿、富港公司诉请超出的部分，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告李结儿与被告江门富港投资有限公司于2019年7月8日签订的《开平东汇城推广区合作协议》于2020年3月4日解除；二、被告江门富港投资有限公司应自本判决生效之日起十日内返还按金30000元给原告李结儿；三、反诉被告李结儿应自本判决生效之日起十日内支付租金8900元、场地占用费3500元，合计12400元给反诉原告江门富港投资有限公司；四、驳回原告李结儿的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告江门富港投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1400元（原告李结儿已预交2375元），由原告李结儿负担1125元、被告江门富港投资有限公司负担275元；反诉案件受理费800元（反诉原告江门富港投资有限公司已预交），由反诉原告江门富港投资有限公司负担495元、反诉被告李结儿负担305元。李结儿多预交的案件受理费945元，由本院予以退回；江门富港投资有限公司多预交的案件受理费30元，由本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  梁丽冰二〇二〇年八月二十日书记员  谭晓玲