广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执异164号 案外人：杨海燕，女，汉族，1979年5月1日出生，住广东省广州市萝岗区。 案外人：沈淑冰，女，汉族，1974年9月17日出生，住广东省增城区。 案外人：刘转宜，女，汉族，1977年11月8日出生，住广东省广州市萝岗区。 上述三案外人共同委托代理人：潘洁，广东盈隆律师事务所律师。 上述三案外人共同委托代理人：邓梓斌，广东盈隆律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行深圳市分行第二营业部，住所地广东省深圳市。 负责人：朱刚。 被执行人：广东省佛山市南海区科派企业有限公司（原广东省南海市科派企业有限公司），住所地广东省佛山市南海区里水。 法定代表人：谭活泉。 本院在执行中国建设银行深圳市分行第二营业部（以下简称建行深圳分行第二营业部）申请执行广东省佛山市南海区科派企业有限公司（以下简称科派公司）借款合同纠纷系列案［执行案号为（2003）佛中法执字第726-730号］中，于2019年6月18日作出（2003）佛中法执字第726-730号执行裁定书，并依据该裁定查封被执行人科派公司名下位于广州市增城区永和镇****的国有土地（以下简称涉案土地）使用权。案外人杨海燕、沈淑冰、刘转宜为此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月26日公开进行听证，案外人杨海燕、沈淑冰、刘转宜的委托代理人潘洁、邓梓斌到庭参加听证，申请执行人建行深圳分行第二营业部、被执行人科派公司经本院依法通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人杨海燕、沈淑冰、刘转宜提起异议，请求解除在（2003）佛中法执字第726-730号案中对涉案土地使用权的查封。事实与理由： 一、案外人杨海燕、沈淑冰、刘转宜在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，买卖合同是双方真实意思表示，并且已经过广州市仲裁委员会审查认定。科派公司于1993年2月6日取得涉案土地的《广州市建设用地许可证》［（增）国土（93）用地字21号］，为涉案土地的原权利人。2013年9月9日，科派公司与案外人的家族企业韶关市青辉贸易有限公司（以下简称青辉公司）签订《土地使用权转让协议书》，约定科派公司向青辉公司转让涉案土地。随后，科派公司、青辉公司以及杨海燕、沈淑冰、刘转宜于2018年11月1日共同签订《补充协议》，进一步明确将涉案土地变更登记至杨海燕、沈淑冰、刘转宜名下。上述合同均属于各方的真实意思表示，未违反国家强制性规定，合法有效。以上事实均有客观证据加以佐证，并已经过广州仲裁委员会审查认定，足以证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一要件“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。 二、在法院查封之前，科派公司已将涉案土地交付给案外人，案外人已经实际占有涉案土地；案外人在进场后即着手处理征地补偿、青苗补偿、征地红线误差、村民占用等问题，并且已依法申请办理了建设用地规划许可。在《土地使用权转让协议书》签订并付清600万元价款后，科派公司就将涉案土地交付案外人，并将所有的人员和财物撤离，即案外人早在2013年已实际占有涉案土地。随后，案外人着手处理涉案土地存在的土地闲置、征地补偿、青苗补偿、征地红线误差以及周边村民非法占用土地等问题。然而，即使案外人已经投入了大量的人力物力去尝试解决上述问题，但如土地闲置、征地补偿、征地红线误差、山坟迁移等却至今仍未解决。在处理了部分问题后，案外人依法向广州市规划和自然资源局申请建设用地规划许可，并已取得《建设用地规划许可证》。因此，本案也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的第二要件“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。 三、案外人已向科派公司支付全部价款，案外人的付款义务已履行完毕。青辉公司依据《土地使用权转让协议书》第二条约定，已于2013年9月17日向科派公司转账600万元作为土地转让价款。不仅如此，因科派公司仍拖欠中国银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称中行南海支行）巨额借款，为了涂销涉案土地原有的抵押登记，青辉公司遂与中行南海支行签订《还款协议书》，约定在青辉公司代科派公司清偿其中的2200万元的债务后，中行南海支行涂销涉案土地的抵押。另外，杨海燕、沈淑冰、刘转宜为了处理涉案土地的征地补偿、青苗补偿和迁坟补偿等问题，还向长岗村的三个生产合作社支付了合计3421.56万元的土地征收、青苗补偿款（由于村民对土地征收补偿存在历史争议，为维护社会稳定，实际支付数额大于合同约定金额），但前述问题在杨海燕、沈淑冰、刘转宜付款完毕后仍未全部解决。综上，上述所有款项均已实际支付或履行完毕，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第三要件“已支付全部价款”。 四、涉案土地未能办理过户登记的原因并非案外人杨海燕、沈淑冰、刘转宜造成，杨海燕、沈淑冰、刘转宜也已依法向人民法院申请强制执行。导致涉案土地在被法院查封时仍未能办理变更登记的原因有四点，包括未付征地补偿、涉案土地存在银行抵押（需办理涂销）、历史遗留问题影响以及科派公司违约等，但上述原因均非杨海燕、沈淑冰、刘转宜造成，具体陈述如下： （一）涉案土地存在土地、青苗补偿款未支付问题、征地红线误差问题，以及部分土地被当地居民占用的问题，导致变更登记手续出现障碍，属于历史遗留问题造成。涉案土地系从永和镇长岗村征用，原属于该村的三个生产合作社所有，按照规定应进行征地补偿和青苗补偿，但因历史原因造成村民一直未收齐相关补偿款。为解决征地补偿等问题，维护社会稳定，青辉公司已于2013年9月22日和2013年10月7日与三个生产合作社分别签订《补偿协议》，并向村民支付了部分补偿款，以推进过户登记的顺利办理，但因征地红线误差、土地占用等原因影响导致杨海燕、沈淑冰、刘转宜至今仍未能完全解决问题。 （二）因科派公司用涉案土地作为中行南海支行借款的抵押，导致涉案土地在涂销抵押前无法进行变更登记。为涂销抵押，青辉公司于2016年9月23日与中行南海支行签订《还款协议书》，约定由青辉公司代偿科派公司所欠巨额债务中的2200万元，在付款完毕后，由中行南海支行涂销涉案土地的抵押登记。在协议签订后，青辉公司已依约于2016年9月26日代偿完毕2200万元，随后中行南海支行才按约涂销抵押登记。 （三）因涉案土地受征地款诈骗案引发的征地历史遗留问题、涉及中国银行股份有限公司佛山分行行长玩忽职守一案、征地红线误差导致土地争议、被认定为闲置土地等因素影响，导致无法办理变更登记。广州市增城区国土资源和规划局2018年9月17日出具的《增城区国土规划局关于广东省佛山市南海区科派企业有限公司地块相关情况的说明》显示，涉案土地于2004年4月29日被认定为闲置土地，后增城区国土局经过调查，认定前述问题非企业造成，因此重新通过了涉案土地的闲置处置方案，延长开发期限，但土地闲置问题仍未处理完毕。 （四）科派公司未按照《土地使用权转让协议书》及《补充协议》的约定协助杨海燕、沈淑冰、刘转宜办理变更登记，其单方违约行为导致涉案土地无法进行变更登记。为行使合同权利，杨海燕、沈淑冰、刘转宜及青辉公司于2018年12月5日依法向广州仲裁委员会提起仲裁申请。仲裁委于2019年3月25日做出（2018）穗仲案字第31155号仲裁裁决书，裁决科派公司协助杨海燕、沈淑冰、刘转宜办理涉案土地的变更登记。随后，杨海燕、沈淑冰、刘转宜立即于2019年4月11日申请强制执行，但广州市中级人民法院却驳回了杨海燕、沈淑冰、刘转宜的执行申请。虽然广东省高级人民法院（2019）粤执复770号执行裁定书撤销了广州市中级人民法院的裁定，但却导致涉案土地未能及时进行查封及变更登记，所以才引发后续法院的查封行为。 因此，导致涉案土地在查封前仍未能进行过户登记的原因均系由科派公司、其他第三方或者历史遗留问题造成，与杨海燕、沈淑冰、刘转宜无关，所以本案亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第四要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”。 另，案外人杨海燕、沈淑冰、刘转宜在听证过程中补充意见如下：一、案外人已经合法占用不动产。在支付了村集体的征收补偿之后，案外人已经着手清理地上作物以及搬迁山坟，并已经进场施工。二、非因案外人自身原因未办理过户登记。案外人未办理过户登记的原因之一，是法院查封了涉案土地。 综上所述，案外人杨海燕、沈淑冰、刘转宜提出的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请法院依法裁定解除对涉案土地的查封。 案外人杨海燕、沈淑冰、刘转宜在异议期间向本院提交以下证据： 1.（2002）佛中法民二初字106-110号民事判决书各1份（复印件）； 2.（2003）佛中法执字第726-730号送达回证各1份（复印件）； 上述证据1-2拟共同证明法院早在2002年11月18日已对建行深圳分行第二营业部、科派公司的借款合同纠纷作出生效判决，并作出执行裁定的事实。 3.（增）国土（93）用地字21号《广州市建设用地许可证》1份； 4.增国土征复字（1993）第46号《关于征地并出让土地使用权给南海县家居宝企业有限公司的批复》1份; 5.增国合字（92）第259号《广州市增城县土地使用权出让合同书》1份（复印件）; 上述证据3-5拟共同证明科派公司于1992年11月14日与广州市增城县国土局签订土地使用权出让合同，1993年2月6日取得涉案土地，为涉案土地原权利人的事实。 6.企业申请变更登记注册书3份（打印件），拟证明南海县家居宝企业有限公司（以下简称家居宝公司）为科派公司变更企业名称前的名字。 7.《土地使用权转让协议书》1份； 8.科派公司股东会决议1份； 上述证据7-8拟共同证明2013年9月9日科派公司经股东会决议，与青辉公司签订合同，约定科派公司向青辉公司转让涉案土地的事实。 9.《补充协议》1份，拟证明2018年11月1日，科派公司、青辉公司以及杨海燕、沈淑冰、刘转宜签订补充协议，确认青辉公司已支付土地使用权转让价款600万元，并约定将涉案土地变更登记至杨海燕、沈淑冰、刘转宜名下的事实。 10.建设用地规划许可证[穗规划资源地征（2019）311号]1份，拟证明杨海燕、沈淑冰、刘转宜早已实际占有涉案土地，并于2019年6月18日向广州市规划和自然资源局取得建设用地规划许可证的事实。 11.汇款委托书1份； 12.电子回单2份； 上述证据11-12拟证明青辉公司于2013年9月17日已向科派公司支付了土地使用权转让价款600万元的事实。 13.还款协议书1份； 14.还款证明1份； 15.中国银行结算业务申请书[4408567605]、[4408567606]2份; 上述证据13-15拟证明青辉公司于2016年9月26日额外替科派公司清偿了中行南海支行2200万元债务的事实。 16.《广东省佛山市南海区科派企业有限公司与增城市永宁街××村新屋生产合作社关于处理土地使用权征收、青苗补偿协议书》1份； 17.广州市农村财务专用收据及银行回单各8份; 上述证据16-17拟证明青辉公司实际已向新屋生产合作社支付了18300000元补偿款的事实。 18.《广东省佛山市南海区科派企业有限公司与增城市永宁街××村水平生产合作社关于处理土地使用权征收、青苗补偿协议书》1份； 19.广州市农村财务专用收据及银行回单各5份； 上述证据18-19拟共同证明青辉公司实际已向水平生产合作社支付了15015600元补偿款的事实。 20.《广东省佛山市南海区科派企业有限公司与增城市永宁街××村大远生产合作社关于处理土地使用权征收、青苗补偿协议书》1份； 21.广州市农村财务专用收据及银行回单各1份； 上述证据20-21拟共同证明青辉公司实际已向大远生产合作社支付了900000元补偿款的事实。 22.《增城区国土规划局关于广东省佛山市南海区科派企业有限公司地块相关情况的说明》1份（复印件），拟证明涉案土地于2004年4月29日被认定为闲置土地，后经增城区国土局调查，重新通过涉案土地的闲置处置方案，延长开发期限的事实。 23.（2018）穗仲案字第31155号裁决书1份，拟证明广州仲裁委员会于2019年3月25日作出科派公司协助杨海燕、沈淑冰、刘转宜办理涉案土地变更登记裁决的事实。 24.（2019）粤01执1891号之一执行裁定书1份，拟证明广州市中级人民法院驳回杨海燕、沈淑冰、刘转宜执行申请的事实。 25.（2019）粤执复770号执行裁定书1份，拟证明广东省高级人民法院撤销了广州市中级人民法院的执行裁定的事实。 经审查，案外人提交的证据1-2为本院作出的生效法律文书，本院对该证据的真实性予以确认。案外人提交的证据3-4、7-21、23-25与原件核对无异，本院对该证据的真实性予以确认。证据5能够与证据4相印证，本院对该证据的真实性予以确认。证据6为打印件，本院对该证据的真实性予以确认。对于证据22因无原件核对，本院对该证据不予采纳。 申请执行人建行深圳第二营业部、被执行人科派公司未提交答辩意见及质证意见，亦未向本院提交证据。 本院查明，关于原告建行深圳第二营业部诉被告科派公司债务纠纷一案，本院于2002年11月18日作出（2002）佛中法民二初字第106号民事判决书，判决：一、被告科派公司应于判决发生法律效力之日起10日内向建行深圳第二营业部清偿借款本金300万元及利息（在合同约定的借款期限内按中国人民银行同期贷款利率计算利息，期限届满次日起至判决确定还款日止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算罚息）。逾期履行，则按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告建行深圳第二营业部的其他诉讼请求。 关于原告建行深圳第二营业部诉被告科派公司借款合同纠纷一案，本院于2002年11月18日作出（2002）佛中法民二初字第107号民事判决书，判决：一、被告科派公司应于判决发生法律效力之日起10日内向建行深圳第二营业部清偿借款本金1500万元及利息（在合同约定的借款期限内按中国人民银行同期贷款利率计算利息，期限届满次日起至判决确定还款日止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算罚息）。逾期履行，则按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告建行深圳第二营业部的其他诉讼请求。 关于原告建行深圳第二营业部诉被告科派公司借款合同纠纷一案，本院于2002年11月18日作出（2002）佛中法民二初字第108号民事判决书，判决：一、被告科派公司应于判决发生法律效力之日起10日内向建行深圳第二营业部清偿借款本金800万元及利息（在合同约定的借款期限内按中国人民银行同期贷款利率计算利息，期限届满次日起至判决确定还款日止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算罚息）。逾期履行，则按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告建行深圳第二营业部的其他诉讼请求。 关于原告建行深圳第二营业部诉被告科派公司借款合同纠纷一案，本院于2002年11月26日作出（2002）佛中法民二初字第109号民事判决书，判决：一、被告科派公司应于判决发生法律效力之日起10日内向建行深圳第二营业部清偿借款本金600万元及利息（在合同约定的借款期限内按中国人民银行同期贷款利率计算利息，期限届满次日起至判决确定还款日止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算罚息）。逾期履行，则按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告建行深圳第二营业部的其他诉讼请求。 关于原告建行深圳第二营业部诉被告广东省南海市科派企业有限公司华联轻化厂（以下简称科派轻化厂）、科派公司借款合同纠纷一案，本院作出（2002）佛中法民二初字第110号民事判决书，判决：一、被告科派轻化厂应于判决发生法律效力之日起10日内向建行深圳第二营业部清偿借款本金1500万元及利息（在合同约定的借款期限内按中国人民银行同期贷款利率计算利息，期限届满次日起至判决确定还款日止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算罚息）。逾期履行，则按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、被告科派轻化厂的财产不足清偿本判决第一项确定的债务部分，由被告科派公司承担补充清偿责任；三、驳回原告建行深圳第二营业部的其他诉讼请求。 因义务人未履行上述法律文书确定的义务，权利人建行深圳第二营业部向本院申请执行。本院依法立案执行，执行案号为（2003）佛中法执字第726-730号。在执行过程中，本院依法作出（2003）佛中法执字第726-730号执行裁定书及相应的协助执行通知书查封科派公司名下涉案土地使用权，查封时间为三年，自2019年6月27日起至2022年6月26日止。本院于2019年6月27日将上述执行裁定书及协助执行通知书向广州市增城区国土资源和规划局送达。后，三案外人为此向本院提起本案异议。 另查明一，1992年11月14日广州市增城县国土局（以下简称增城国土局）（出让方、甲方）与家居宝公司（受让方、乙方）签订编号为增国合字（92）第259号《广州市增城县土地使用权出让合同书》，主要约定甲方根据乙方的建设需要，将位于永和镇长岗村的面积164.34亩（109560.00㎡）的土地使用权出让乙方使用，地块四至东至新新公路、西至田螺奏、南至古屋边、北至长旺尾地。土地所有权属于甲方。乙方在土地使用年限内享有土地使用权、收益权和转让、出租、抵押、继承等在内的处分权。土地用途为办厂。土地使用年限为五十年，从1993年元月十六日至2043年元月十五日止。乙方愿意以每平方米土地使用权出让金6428元/亩的价款成交上述土地使用权，总出让金人民币1056377.52元。乙方原意于合同签订之日起两个月内付总金额的100%即1056377.52元等。 1993年2月6日，增城国土局向南海市家居宝企业有限公司作出（增）国土（93）用地字21号《广州市建设用地许可证》，建设项目：高倍率塑料发泡材料厂，项目地点：永和镇****（土名），东至新新公路、西至田螺奏、南至古屋边、北至长旺尾地用地面积为114830.7㎡。该局于1993年9月3日向家居宝公司作出增国土征复字（1993）第46号《关于征地并出让土地使用权给南海县家居宝企业有限公司的批复》，主要内容为：同意将该局征用了的位于永和镇****（土名）的土地172.246亩（折合114819.00平方米，其中水田55.92亩，旱地29.68亩，菜地6.34亩，园地12.19亩，荒地68.12亩）依法予以征用。征用后出让土地面积164.34亩给家居宝公司作为建设高倍率塑料发泡材料厂之用地。划拨土地面积7.90亩（折合5259.00平方米）作为公路予留之用地。自行文之日起，出让、划拨附图红线范围内的土地所有权属国家，使用权归家居公司。其土地使用年限为五十年，时间从一九九三年一月十六日起至二〇四三年一月十五日止。出让、划拨土地的征地的各项补偿及安置补助等费用，由受让方按征地协议所规定的征地补偿标准直接支付给被征地单位，并进行一次性补偿结算，过期异议无效。 另查明二，南海市家居宝企业有限公司于1993年4月29日向相关工商行政管理部门申请变更企业法人名称为南海市威雷奥霸企业有限公司，后该公司于1997年11月28日再次向工商行政管理部门申请变更企业法人名称为南海市科派高新技术企业有限公司。1998年1月23日，南海市科派高新技术企业有限公司向工商行政管理部门申请变更企业法人名称为广东省南海市科派企业有限公司。在2013年9月6日的企业机读档案登记资料中显示，科派公司法定代表人为谭活泉，投资者为谭活泉、谭瑞意，2009年9月11日科派公司因逾期未年检被佛山市南海区工商行政管理局吊销营业执照。 另查明三，2013年9月9日，科派公司举行股东会决议，现任股东及出席到会股东为谭活泉、谭瑞意，会议通过以下事项：公司及全体股东同意将位于增城市永宁街××村上角历（土名）的土地[东至新新公路，西至田螺奏、南至古屋边、北至长旺尾地，土地面积114830.7平方米（折合172.246亩），证号为（增）国土（93）用地字21号，用途为工业]出售给青辉公司。该股东会决议由出席股东会决议的成员谭活泉、谭瑞意签名，并加盖科派公司公章予以确认。同日，科派公司（转让方、甲方）与青辉公司（受让方、乙方）签订《土地使用权转让协议书》，约定：1.甲方向乙方转让的土地位于增城市永宁街××村上角历（土名），东至新新公路，西至田螺奏、南至古屋边、北至长旺尾地，土地面积114830.7平方米（折合172.246亩），证号为（增）国土（93）用地字21号，用途为工业。原土地出让期限从1993年1月16日起至2043年1月15日止。2.甲方公司名称、股东等经过多次变更、名称曾为“广东省南海县家居宝企业有限公司”、“南海市家居宝企业有限公司”、“南海市威雷奥霸企业有限公司”、“南海市科派高新技术企业有限公司”、“南海市科派企业有限公司”、“广东省南海市科派企业有限公司”，现名称为“广东省佛山市南海区科派企业有限公司”，现股东为谭活泉、谭瑞意。甲方的营业执照已于2009年9月11日被工商局吊销，经营资格被吊销后至本协议签订之日都没有对外经营及对外举债或担保等民事活动。3.转让上述土地使用权的价格为人民币600万元，该价款为科派公司实收的价款。自签订本协议之日起15天内，乙方将总价款人民币600万元一次性支付给科派公司指定的收款账户。收款账户如下：户名：沈翠兰开户行：中国农业银行佛山市南海振兴支行账号：62×××78。4.土地的交付自本协议价款支付到账之日起，乙方自动行使对该土地使用权的所有权能，甲乙双方无需另行办理土地的交接手续。双方确认，土地的面积114830.7平方米，是[（增）国土（93）用地字21号]及国土部门与甲方所签订的国有土地出让合同中所载明的面积。本协议签订时，甲方应向乙方提供真实合法有效的处理土地的股东会决议，并由全体股东在场当面签章等。 2013年9月17日，付款人户名为刘锦明通过工商银行向户名为沈翠兰的账号62×××78分别转账50万元、22万元，汇款人户名为刘锦明于同日通过广州增城长江村镇银行向收款人户名为沈翠兰汇款528万元。刘锦明为青辉公司的法定代表人。 2013年9月22日，科派公司（甲方）、青辉公司（乙方）、增城市永宁街××村新屋生产合作社（丙方）、增城市永宁街××村村民委员会（丁方）签订《广东省佛山市南海区科派企业有限公司与增城市永宁街××村新屋生产合作社关于处理土地使用权征收、青苗补偿协议书》，主要约定甲方将涉案土地权属已转让给乙方，甲方对上述土地的相应的权利义务也转让给乙方，由乙方处理今后上述土地的一切事宜，包括补偿农民征地款、青苗款和处分上述土地等事务。土地征收、青苗补偿款合计1840.428万元。签订本协议当天乙方将部分土地征收、青苗补偿款300万元一次性支付给丙方的收款账户等。案外人并提供相关转账凭证及收据证明青辉公司支付款项情况。 2013年9月22日，科派公司（甲方）、青辉公司（乙方）、增城市永宁街××村水平生产合作社（丙方）、增城市永宁街××村村民委员会（丁方）签署《广东省佛山市南海区科派企业有限公司与增城市永宁街××村水平生产合作社关于处理土地使用权征收、青苗补偿协议书》，主要约定甲方将上述土地权属已转让给乙方，甲方对上述土地的相应权利义务也转让给乙方，由乙方处理今后关于上述土地的一切事宜，包括补偿农民征地款、青苗款和处分上述土地等事宜。土地征收、青苗补偿款合计1260万元。签订本协议当天乙方将部分土地征收、青苗补偿款300万元一次性支付给丙方的收款账户等。案外人并提供相关转账凭证及收据证明青辉公司支付款项情况。 2013年10月7日，科派公司（甲方）、青辉公司（乙方）、增城市永宁街××村大远生产合作社（丙方）、增城市永宁街××村村民委员会（丁方）签署《广东省佛山市南海区科派企业有限公司与增城市永宁街××村大远生产合作社关于处理土地使用权征收、青苗补偿协议书》，主要约定甲方将上述土地权属已转让给乙方，甲方对上述土地的相应权利义务也转让给乙方，由乙方处理今后关于上述土地的一切事宜，包括补偿农民征地款、青苗款和处分上述土地等事宜。土地征收、青苗补偿款合计90万元。案外人并提供相关转账凭证及收据证明青辉公司支付款项情况。 2018年11月1日，科派公司（转让方、甲方）与青辉公司（受让方、乙方）及杨海燕、刘转宜、沈淑冰（受让方、丙方）签订《补充协议》，主要约定：鉴于甲乙双方于2013年9月9日签订的《土地使用权转让协议书》是双方真实意思表示，现由于宗地客观情况发生变化，订立本补充协议，经乙方指定，将涉案土地使用权权属变更登记到丙方三人名下。本补充协议以对《土地使用权转让协议书》进行补充及变更，《土地使用权转让协议书》约定与本补充协议不一致的，以本补充协议内容为准。甲方确认，乙方已全额支付《土地使用权转让协议书》约定的土地使用权转让价款600万元。乙方确认，甲方已履行《土地使用权转让协议书》约定的将土地交付甲方的义务。甲乙双方现确认将上述土地使用权权属变更登记到丙方三人名下，自签订本补充协议之日起十天内，甲方有义务协助丙方办理上述土地使用权的产权变更登记手续，丙方对上述土地使用权权属份额如下：杨海燕占49%，刘转宜占17%、沈淑冰占34%等。2019年6月18日，广州市规划和自然资源局出具地字第准规划资源地证[2019]311号《建设用地规划许可证》，用地单位为刘转宜、杨海燕、沈淑冰，用地项目名称为工业用地，用地位置为增城区永宁街****，用地面积地上面积：拾万玖仟伍佰柒拾壹点柒平方米（其中净用地面积109571.70平方米）。发证机关处盖有“广州市国土资源和规划委员会业务专用章”。 关于青辉公司、杨海燕、沈淑冰、刘转宜与科派公司土地使用权纠纷仲裁一案，广州仲裁委员会于2019年3月25日作出（2018）穗仲案字第31155号仲裁裁决书，裁决科派公司在裁决书送达之日起十天内协助青辉公司、杨海燕、沈淑冰、刘转宜办理涉案土地使用权变更登记到杨海燕、沈淑冰、刘转宜名下的登记手续，除划拨部分7.9亩之外的109571.7平方米由杨海燕占权属份额49%，刘转宜占17%，沈淑冰占34%。本案仲裁费56620元由科派公司承担。后，杨海燕、沈淑冰、刘转宜依据上述裁决书向广东省广州市中级人民法院申请执行，该院作出（2019）粤01执1891号之一执行裁定书驳回其执行申请。杨海燕、沈淑冰、刘转宜不服上述裁定书，向广东省高级人民法院申请复议。该院经审查作出（2019）粤执复770号执行裁定书，裁定撤销广东省广州市中级人民法院（2019）粤01执1891号之一执行裁定。 本院认为，本案的争议焦点为案外人杨海燕、沈淑冰、刘转宜对涉案土地是否享有足以排除强制执行的实体权益。案外人主张对涉案土地享有足以排除强制执行的权益，其应对自己主张的事实负举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定可知，若案外人举证证明涉案土地满足上述四种情形则可排除强制执行。 首先，科派公司与青辉公司于2013年9月9日签订《土地使用权转让协议书》，约定科派公司将涉案土地使用权转让予青辉公司，转让价款为人民币600万元。自本协议价款支付到账之日起，青辉公司自动行使对该土地使用权的所有权能，双方无需另行办理土地的交接手续。2013年9月17日，青辉公司的法定代表人刘锦明通过工商银行账户向沈翠兰银行账户转账72万元，其又通过广州增城长江村镇银行向沈翠兰银行账户汇款528万元，上述金额共计600万元。2018年11月1日，科派公司与青辉公司及杨海燕、刘转宜、沈淑冰又签订《补充协议》，约定将涉案土地使用权变更登记到三案外人名下。科派公司确认青辉公司已全额支付《土地使用权转让协议书》约定的土地使用权转让价款600万元。青辉公司确认科派公司已履行了土地交付义务。上述《土地使用权转让协议书》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属真实有效的协议。在上述协议签订后，青辉公司依约于2013年9月17日向科派公司支付了涉案土地转让款600万元。由此可知，上述协议的签订及履行时间均早于本院对涉案土地的查封时间即2019年6月27日。 其次，根据科派公司与青辉公司签订的《土地使用权转让协议书》约定，青辉公司在支付完毕涉案土地转让价款之日起，可自动行使对该土地使用权的所有权能，青辉公司与科派公司无需另行办理土地的交接手续，且在《补充协议》中青辉公司认可科派公司已履行土地交付义务。另结合案外人提交的《广东省佛山市南海区科派企业有限公司与增城市永宁街××村新屋生产合作社关于处理土地使用权征收、青苗补偿协议书》、《广东省佛山市南海区科派企业有限公司与增城市永宁街××村水平生产合作社关于处理土地使用权征收、青苗补偿协议书》、《广东省佛山市南海区科派企业有限公司与增城市永宁街××村大远生产合作社关于处理土地使用权征收、青苗补偿协议书》等协议书及相关支付款项凭证均可证明青辉公司在签订《土地使用权转让协议书》并支付完涉案土地价款后已实际占有该土地。 最后，关于涉案土地未能办理过户原因。案外人提交（2018）穗仲案字第31155号裁决书、（2019）粤01执1891号之一执行裁定书、（2019）粤执复770号执行裁定书主张其已积极主张权利，涉案土地尚未办理过户登记手续并非因案外人原因造成，而是存在土地、青苗补偿款未支付、征地红线误差、部分土地被村民占用、被认定为闲置土地、科派公司未按约协助案外人办理变更登记手续等因素影响。经查，科派公司于2009年9月11日已被吊销营业执照，且案外人曾向广州仲裁委员会提起仲裁主张其权利，后涉案土地被本院查封。故，对涉案土地未能及时办理过户并非缘于案外人自身原因。 由上所述，案外人杨海燕、沈淑冰、刘转宜对涉案土地享有物权期待权，应可以排除本院（2003）佛中法执字第726-730号案对涉案土地的执行。另，案外人主张解除对涉案土地的查封，该主张属于程序性问题，不属于案外人执行异议审查的范围，本院对该问题不予审查。 综上，案外人杨海燕、沈淑冰、刘转宜对涉案土地享有足以排除本院对涉案土地执行的实体权益，依法应当中止对该土地的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院在（2003）佛中法执字第726-730号案中对广州市增城区永和镇****的国有土地使用权的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 李 慧 审判员 李蔚婕 审判员 尹小娜 二〇二〇年八月二十七日 法官助理刘敏君   书记员林晓波