福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初3632号 原告：厦门天呈投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区南山路****。 法定代表人：林小明。 委托诉讼代理人：李菁，该公司员工。 被告：厦门市阳光壹零零健身有限公司，住所地，住所地福建省厦门市海沧区沧林东路******iv> 法定代表人：向师胜。 被告：厦门迈动力健身管理有限公司，住所地福建省厦，住所地福建省厦门市湖里区南山路**** 法定代表人：向师胜。 被告：向师胜，男，1988年10月12日出生，土家族，住湖南省桑植县。 原告厦门天呈投资有限公司（以下简称天呈公司）与被告厦门市阳光壹零零健身有限公司（以下简称阳光公司）、厦门迈动力健身管理有限公司（以下简称迈动力公司）、向师胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天呈公司的委托诉讼代理人李菁到庭参加诉讼。被告阳光公司、被告迈动力公司及被告向师胜经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天呈公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除天呈公司与阳光公司于2015年8月24日签订的《租赁合同》；2.判令阳光公司向天呈公司支付2018年12月15日至2019年7月28日的租金817585元及2019年3月至7月的水电费30565元；3.判令阳光公司向天呈公司支付逾期付款违约金（逾期付款违约金分两部分计算，2019年7月29日前的逾期付款违约金为86918.5元，2019年7月29日起的逾期付款违约金以817585元为基数，按月息2%计算，自2019年7月28日起计算至实际付款之日止）；4.判令天呈公司有权没收阳光公司的履约保证金199980元；5.判令阳光公司向天呈公司支付合同违约金163517元：6.判令阳光公司、迈动力公司及向师胜对第二至五项诉讼请求承担连带偿还责任。事实和理由：2015年8月24日，天呈公司与阳光公司签订一份《租赁合同》，合同约定：阳光公司向天呈公司承租位于厦门市湖里区南山路403号3层东侧的房屋；房屋租金按季度支付，阳光公司应于每一期到期日的前5个工作日向天呈公司支付下一期的租金；当月所发生的水、电、卫生、通讯、物业等费用，须在下个月5日前缴交。双方还约定了其它相应的权利义务条款与违约条款。阳光公司在签订合同后曾拖欠租金、水电费、停车费，天呈公司委托福建中仑律师事务所于2019年1月8日向阳光公司发送（2019）闽中律函字第1号律师函，通知阳光公司在收到函件之日起五日内缴清全部欠款。2019年2月1日，迈动力公司向天呈公司出具一份《承诺函》，表明其为涉案租赁房屋的实际经营者，承诺于2019年3月15日前向天呈公司结清阳光公司所欠款项，但迈动力公司并未按约结清。2019年3月15日，迈动力公司、向师胜又向天呈公司出具一份《承诺书》，迈动力公司承诺分期向天呈公司支付阳光公司所欠款项，向师胜对涉案债务承担连带责任，但迈动力公司仅向天呈公司支付了水电费、停车费合计24104元。阳光公司至今拖欠租金817585元及水电费30565元，阳光公司应支付逾期缴纳费用的违约金及合同违约金，且天呈公司有权没收阳光公司的履约保证金199980元。迈动力公司、向师胜应对本案的债务承担连带偿还责任。 阳光公司、迈动力公司及向师胜未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下： 2015年8月24日，天呈公司（出租方、甲方）与阳光公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于厦门市湖里区南山路403号3层东侧建筑面积1818平方米的房屋及附属设施出租给乙方使用；租赁期限自2015年9月15日起至2020年9月14日止，2015年9月15日起至2017年9月14日止的租金每月99990元，2017年9月15日起至2019年9月14日止的租金每月109989元，2019年9月15日起至2020年9月14日止的租金每月120988元，合同履约保证金为199980元；租金每三个月支付一次，应在每一期到期日的前五个工作日支付下一期租金；乙方承担使用房屋期间所发生的水、电、卫生、物业方面等费用；若乙方任一期租金或水、电费等应缴费用逾期拖欠达一个月的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，没收履约保证金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按所欠租金的千分之一标准支付违约金，乙方逾期向甲方支付代缴费用的，每逾期一日，应按所欠费用的千分之一标准支付违约金；若因乙方原因导致合同终止或解除的，甲方不予退还履约保证金，同时乙方应按合同未履行租期租金的百分之十向甲方加付违约金。 合同签订后，阳光公司向天呈公司支付履约保证金199980元，天呈公司将租赁房屋交付给阳光公司使用。阳光公司从2018年12月15日开始拖欠租金。 2019年2月1日，迈动力公司向天呈公司出具一份《承诺函》，函件内容为：1.鉴于阳光公司与天呈公司签订的租赁合同的实际经营者为迈动力公司，迈动力公司申请代阳光公司履行案涉《租赁合同》一切条款及相关协议、约定；2.根据原合同约定，迈动力公司本应于2018年12月10日前支付2018年12月15日至2019年3月14日期间的租金329967元，现尚欠329967元；本应于2018年12月5日前支付2018年11月份的停车费和水电费8844元，现尚欠8844元；本应于2019年1月1日前支付2018年12月份的停车费和水电费8492元，现尚欠8492元。截止今日已拖欠应缴费用347303元。迈动力公司承诺于2019年3月15日前结清上述欠款。 2019年3月15日，迈动力公司的法定代表人向师胜向天呈公司出具一份《承诺书》，因公司资金周转困难，无法在约定时间付款，申请按如下计划还款：1.2019年3月15日前支付2018年11月至2019年2月的水电费、停车费24104元；2.2019年3月31日前支付2018年12月15日至2019年3月14日的租金329967元；3.2019年4月10日前支付2019年3月15日至2019年4月14日的租金109989元；4.2019年4月20日前支付2019年4月15日至2019年5月14日的租金109989元；5.2019年5月14日以后的租金按合同约定支付。若未按上述计划支付款项，天呈公司可依据合同约定追究迈动力公司的违约责任。向师胜作为担保人在《承诺书》上签字，同意对上述承诺承担连带责任。之后，迈动力公司仅向天呈公司支付了2018年11月至2019年2月的水电费、停车费24104元。 2019年7月23日，天呈公司以公证的方式向阳光公司、迈动力公司及向师胜邮寄一份《律师函》，要求解除阳光公司与天呈公司之间的《租赁合同》，该邮件于2019年7月29日被退回。 2020年7月30日，天呈公司向阳光公司收回租赁房屋。阳光公司尚欠天呈公司租金（2018年12月15日至2019年7月28日）817585元、水电费（2019年3月至2019年7月）30565元。 本院认为，天呈公司与阳光公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，阳光公司未按期支付租金及水电费，阳光公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《租赁合同》约定：“若阳光公司任一期租金或水、电费等应缴费用逾期拖欠达一个月的，视为阳光公司违约，天呈公司有权解除合同，收回房屋，没收履约保证金。”根据本案查明的事实，阳光公司拖欠租金、水电费已超过一个月，天呈公司已于2020年7月30日收回本案租赁房屋。因此，天呈公司要求解除天呈公司与阳光公司于2015年8月24日签订的《租赁合同》并没收阳光公司的履约保证金199980元的理由成立，应予支持。合同解除后，阳光公司还应向天呈公司支付租赁期间尚欠的租金817585元、水电费30565元。 由于合同约定的履约保证金数额足以弥补阳光公司违约造成的损失。因此，天呈公司要求阳光公司再赔偿逾期付款违约金和合同违约金的理由不能成立，不予支持。 根据迈动力公司出具的《承诺函》，迈动力公司自愿代阳光公司履行《租赁合同》项下的相关协议及约定。迈动力公司应对阳光公司尚欠的租金817585元、水电费30565元承担共同还款责任。向师胜作为连带保证责任担保人，应按承诺对阳光公司、迈动力公司的上述债务承担连带清偿责任。向师胜在承担保证责任后，有权向阳光公司、迈动力公司追偿。阳光公司、迈动力公司及向师胜无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除厦门天呈投资有限公司与厦门市阳光壹零零健身有限公司于2015年8月24日签订的《租赁合同》； 二、厦门市阳光壹零零健身有限公司、厦门迈动力健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内共同向厦门天呈投资有限公司支付租金817585元、水电费30565元； 三、向师胜应对厦门市阳光壹零零健身有限公司、厦门迈动力健身管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任，向师胜在承担保证责任后，有权向厦门市阳光壹零零健身有限公司、厦门迈动力健身管理有限公司追偿； 四、厦门天呈投资有限公司有权没收厦门市阳光壹零零健身有限公司支付的合同履约保证金199980元； 五、驳回厦门天呈投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8432元，由厦门天呈投资有限公司负担1839元，厦门市阳光壹零零健身有限公司、厦门迈动力健身管理有限公司及向师胜共同负担6593元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡守业 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 林绿宜 书 记 员 林惠玲 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。