江苏省盐城市盐都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0903执异39号 案外人：盐城市荣光投资有限公司，住所地在江苏省盐城市城南新区（CNX）。 法定代表人：张玉琴，该公司经理。 申请执行人：盐城经济开发区祥欣农村小额贷款有限公司，住所地在江苏省盐城市盐南高新区。 法定代表人：周纯祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张剑，江苏牧剑律师事务所律师。 被执行人：潘军，男，1967年7月16日生，汉族，居民，住江苏省盐城市。 被执行人：印红琴，女，1970年4月9日生，汉族，居民，住址同上。 被执行人：江苏博创泊车设备有限公司，住所地在江苏省盐城市盐都区（H）。 法定代表人：李勇军，该公司总经理。 被执行人：李勇军，男，1975年9月24日生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。 本院在执行盐城经济开发区祥欣农村小额贷款有限公司（以下简称祥欣小贷）与潘军、印红琴、江苏博创泊车设备有限公司（以下简称博创公司）、李勇军民间借贷纠纷一案中，案外人盐城市荣光投资有限公司（以下简称荣光公司）对本院作出的（2019）苏0903执恢732号告知书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人荣光公司提出异议时称：请求撤销本院（2019）苏0903执恢732号告知书。事实和理由：2017年3月1日，案外人（乙方：承租人)与潘军(甲方：出租人）签订了一份房屋租赁合同，约定：1、甲方将合法拥有的坐落在盐城市青年中路××财富广场××单元××楼，整层租给乙使用。2、租赁期内，乙方承诺严格遵守国家相关法律法规及行业规定，合法经营。3、租期自2017年3月5日起，至2022年3月14日止，共计五年。4、租金为35万元，按年支付，先缴后用，签订协议5日内，乙方向甲方支付第一年租金35万元，以后每期租金于该年度2月15日前缴纳。5、甲方于2017年3月10日前将房屋按双方确认的条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，乙方将房屋按现状返还给甲方。6、一方违约支付另一方违约金10万元。7、本协议在履行过程中发生争议，双方协商解决，协商不成，依法向租赁房屋所有地的人民法院起诉。协议签订后，异议人对租赁的房屋进行了装潢，并从事经营活动。2020年4月26日，贵院向案外人发出2019)苏0903执恢732号告知书。内容为：本院在执行申请执行人祥欣小贷与被执行人潘军、印红琴、博创公司、李勇军民间借 贷纠纷一案，依据盐城经济技术开发区人民法院（2017)苏0991民初1776号民事判决书已经发生法律效力，四被执行人未履行法律文书确定的义务。申请执行人申请评估、拍卖被执行人潘军、印红琴名下位于盐城市青年中路××财富广场××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室不动产及室内装饰装潢。被执行人印红琴向本院提交被执行人潘军(甲方）与荣光公司（乙方）签订的租赁合同，合同约定：甲方将盐城市青年中路××财富广场××单元××楼，整层租给乙方使用；………三、租期自2017年3月15日起至2022年3月14日止；……五、2017年3月10日前将房屋按双方确定的条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，乙方将房屋按现状返还给甲方。经查，2014年12月被执行人潘军、印红琴将涉案房产为借款向申请执行人提供抵押担保，办理了抵押登记手续。租赁合同在抵押登记之后，根据申请执行人的申请，本院决定涤除租赁关系拍卖被执行人潘军、印红琴名下位于盐城市青年中路××财富广场××楼整层不动产，被执行人潘军、印红琴及案外人于2020年5月12日前将上述房产内的物品自行腾空，房屋钥匙交至本院。逾期仍不腾空的，本院将依法强制执行，由此产生的一切责任和后果，由被执行人潘军、印红琴及案外人承担。当事人、案外人对告知书不服，可以自本告知书送达之日十日内向本院提起执行异议；如逾期不提执行异议，本院将依法涤除租赁关系拍卖。案外人认为：1、关于抵押登记的房屋能否租赁问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。案外人承租的涉案房屋的所有人为出租人潘军，案外人承租房屋时并不知道承租的房屋存在抵押合同，案外人也没有义务去审查租赁的房屋是否有抵押权。案外人查找了有关租赁合同的法律规定，未找到设定有抵押权的房屋不能出租的禁止性规定，案外人不知道贵院依据什么法律规定认为在抵押登记后，经申请执行人的申请，贵院有权解除案外人与潘军签订的租赁合同。2、关于行使解除房屋租赁合同的权利人问题。房屋租赁合同是承租人与出租人签订的，权利义务主体是出租人与承租人。贵院并不是租赁合同的当事人，有什么权利介入到当事人之间租赁合同的履行与解除（涤除)关系。案外人有理由怀疑，贵院法官与申请人之间存在不当利益关系，损害异议人的合法权益。3、关于对涉案房屋的拍卖是否导致涤除租赁合同的问题。“买卖不破租赁”这是法律规定。对涉案房屋的拍卖，案外人无权提出异议，但并不影响异议人继续履行租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定了承租人对承租的房屋在出卖、变卖、拍卖时不仅仍享有继续租赁的权利，而且在同等条件下享有优先购买权。贵院无权向案外人发出告知书，涤除异议人与出租人潘军签订的房屋租赁合同。4、贵院执行局违法作为。是否解除（涤除）涉案房屋的租赁合同属于当事人或利害关系人之间的纠纷，属于实体权利的处分。贵院的告知书明显属于乱作为或违法行为。综上，请求撤销贵院（2019）苏0903执恢732号告知书。 本院经审查查明：本院在执行祥欣小贷与潘军、印红琴、博创公司、李勇军民间借贷纠纷一案中，于2019年11月22日作出（2018）苏0903执恢732号之一民事裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人潘军、印红琴名下位于盐城市青年中路××财富广场××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室不动产及室内装饰装潢。并于2020年4月26日作出（2019）苏0903执恢732号告知书，载明：……在本院执行中，印红琴向本院提交潘军与荣光公司签订的租赁合同，合同约定：潘军将位于盐城市青年中路××财富广场××单元××楼，整层租给荣光公司使用……租期自2017年3月15日至2022年3月14日止，……2017年3月10日前将房屋按双方确定的条件交付荣光公司，租赁期满或合同解除后，乙方将房屋按现状返还给乙方。经查，2014年12月被执行人潘军、印红琴将案涉房产为借款向申请执行人提供抵押担保，办理了抵押登记手续。租赁合同在抵押登记之后，根据申请执行人的申请，本院决定涤除租赁关系拍卖被执行人潘军、印红琴名下位于盐城市青年中路××财富广场××楼整层不动产，被执行人潘军、印红琴及案外人于2020年5月12日前将上述房产内的物品自行腾空，房屋钥匙交至本院。逾期不腾空的，本院将依法强制执行，由此产生的一切责任和后果，由被执行人潘军、印红琴及案外人承担。当事人、案外人对告知书不服，可以自本告知书送达之日十日内向本院提起执行异议，如逾期不提执行异议，本院将依法涤除租赁关系拍卖。案外人荣光公司遂向本院书面提出执行异议，要求撤销(2019)苏0903执恢732号告知书。 另查明：2014年12月22日，祥欣小贷与被执行人潘军、印红琴签订最高额抵押合同一份，以潘军、印红琴以其所有的位于盐城市青年中路××财富广场××至××室为案涉借款300万元提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。 本院认为：“承租人其于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。承租人请求租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持”。案涉不动产权属登记在被执行人潘军、印红琴名下，本院有权对不履行生效法律文书确定的义务的被执行人潘军、印红琴名下位于盐城市青年中路××财富广场××至××室采取评估、拍卖、变卖等执行行为或措施，以维护权利人合法权益，实现社会公平正义。案外人与被执行人潘军之间签订的《房屋租赁合同》，其签订时间在祥欣小贷与被执行人潘军、印红琴签订《最高额抵押合同》之后，案外人作为承租人据承租权益不能阻却本院的执行。案外人要求撤销本院（2019）苏0903执恢732号告知书异议请求，无事实与法律依据，本院不予支持。案外人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下: 驳回案外人盐城市荣光投资有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省盐城市中级人民法院申请复议。 审判长  朱文峰 审判员  王 华 审判员  辅绍贵 二〇二〇年八月三日 书记员  曹妮娜