河北省围场满族蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0828民初1576号 原告：崔广梅，女，1969年7月22日生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 原告：刘玉海，男，1968年2月8日生，汉族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 以上二人共同委托诉讼代理人：鲍利伟，河北冀律律师事务所律师。 以上二人共同委托诉讼代理人：田蕊，河北冀律律师事务所实习律师。 被告：李永军，男，1979年10月28日生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 第三人：相明，男，1956年8月25日生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 第三人：吕素琴，女，1955年12月17日生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 以上二人共同委托诉讼代理人：李静，河北泓鹏律师事务所律师。 原告崔广梅、刘玉海与被告李永军，第三人相明、吕素琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告崔广梅及其与原告刘玉海的共同委托诉讼代理人鲍利伟、田蕊，被告李永军，第三人相明及其与第三人吕素琴的共同委托诉讼代理人李静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔广梅、刘玉海向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原告对位于围场满族蒙古族自治县围场镇桃李街凤凰住宅丙单元301室的房屋（房权证号：围政字第××号）享有所有权。2、判令被告协助原告办理上述房屋的过户手续。3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2003年，第三人相明与被告李永军的父亲李忠学以及肖国庭三人在闫启云转让的围场镇原凤凰浴池地段的国有土地上开发建设围场镇凤凰住宅楼，当时闫启云以建设单位名义办理了所有开发建设手续，由李忠学以围场二建公司第十三项目部名义施工建设，2003年8月李忠学去世后，被告李永军继续承建该工程。2003年11月工程完工后，经合伙人协商，用所建设的楼房中的12套抵顶所欠李永军的工程款，其余楼房由相明和肖国庭经手出售并收取价款，于是相明将位于凤凰住宅楼丙单元301室及配套地下室以102000.00元的价格出售给李永军，后李永军将该楼房及地下室又以100000.00元的价款转卖给二原告，二原告购买房屋后支付了相应的购房款，2003年冬，肖国庭将楼房及地下室钥匙交付给二原告，截至现在，二原告已在该房屋居住15年之久。15年来，相明也未对该楼房提出过异议，二原告在取得房屋后，多次找李永军、相明、肖国庭要求办理房屋的登记手续，上述人员一直推脱，拒绝协助办理。 2019年3月份，原告接到围场满族蒙古族自治县人民法院传票、参加诉讼通知书、民事起诉状等相关手续后，原告方才得知涉案楼房已被相明办理到其妻子吕素琴名下，相明登记为该楼房的共有人。二原告认为第三人相明因与被告李永军之间存在纠纷，却私自将本属于自己的楼房办理到其名下没有事实依据和法律依据，侵犯了原告的合法权益。故二原告为维护其合法权益向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告李永军辩称，2003年该楼房是我承建的，交工后此楼房用工程款抵顶一部分，其余拨付现金，到现在工程款也没有全部给我。如果相明不承认，我可以提交工程款单据，进行工程结算。相明把301室楼房用抵顶的方式给我的，如果相明不承认抵顶，他可以出示证据。第二、相明在我不知情的情况下，将该楼房办到吕素琴名下，并伪造闫启云签字，办理房证。纯属于欺骗和伪造。办理房证的过程不真实。这个问题闫启云上次已出庭作证，证明签字不是他本人所签并出示证明材料。第三、我将该楼房卖给原告，已经15年之久，这期间相明没有提出异议，且楼房交付的所有费用都是原告承担。相明也没有交过任何费用，所以该楼房与相明无关系。 第三人相明、吕素琴述称，一、2003年第三人相明与案外人肖国庭在闫启云转让的围场镇凤凰浴池地段土地上开发建设凤凰住宅楼，由李忠学（已故）进行承建，后李忠学去世由其儿子李永军（本案被告）继续承建该工程，工程完工后因欠付李永军该工程款无法给付，后决定用建设的该凤凰住宅楼进行抵顶，抵顶楼房具体名单有本案被告李永军签字确认的《用楼顶工程款明细表》。建设的该凤凰住宅楼除抵顶工程款外剩余的楼房由第三人相明、案外人肖国庭进行分割，具体的分割明细有二人签字确认的核算表。二、本案争议的楼房在第三人分割的《售楼核算》表中，也就是该楼房在第三人与案外人肖国庭分割时，分割给第三人相明了。当年第三人相明原打算将该争议楼房出售给李永军（本案被告）且作价人民币102,000.00元，但是该笔楼房价款李永军一直没有给付给第三人相明，从该《售楼核算表》上也可以看出李永军（本案被告）没有交付过该笔楼房作价款。且第三人与本案被告李永军之间亦没有签订书面的房屋买卖合同。三、涉案楼房第三人并没有将其抵顶给被告李永军，建设凤凰浴池项目是相明与案外人肖国庭以及李忠学合伙开发，因此工程欠付的工程款也应由三人共同欠付，不是第三人个人欠付，所以第三人相明未将分割在其名下的房屋抵顶给被告李永军，如果抵顶工程款的话也是肖国庭、李忠学、相明三人共同商议出具的手续将未分割的房屋抵顶给被告李永军，例如被告李永军签字确认的《用楼顶工程款明细表》。根据谁主张谁举证，被告李永军主张该楼房是抵顶给他的，其应该对其抵顶事实提供证据。四、原告称与被告之间是房屋买卖关系，第三人无法辨认其真伪，退一步讲假设原被告之间确实存在所谓的“房屋买卖合同关系”，但是该合同也是不生效的，该房屋买卖关系也是无法成立的。第三人与被告李永军之间自始未成立房屋买卖关系，因而李永军将该房屋作为自有房屋出售给原告的行为属于无权处分，事后李永军并未取得该财产的所有权且真正权利人相明对李永军的行为亦未追认，因而该房屋所有权人为第三人相明是没有任何争议的。被告李永军称该房屋是抵顶所得，但是第三人个人与李永军之间没有债权债务关系，且第三人不会用其个人房屋进行抵顶合伙事项的欠款，被告李永军亦无法提供证据来证实其主张，因而被告李永军并未实际取得该房屋的处分权。五、第三人知道涉案房屋被原告居住占有的情况后多次找原告要求其从涉案房屋搬离，但是均未果。后第三人向围场满族蒙古族自治县人民法院诉讼要求其搬离该房屋，现该案尚未开庭审理。根据我国现行法律规定：不动产以登记为主，不是先占取得，《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中涉案房屋系不动产以登记为主，该房屋登记在第三人名下其实际所有权人为第三人。原告虽然在该房屋居住多年，但是房屋权属并不是以居住时间长短确认的，而是以房屋登记确认。综上，涉案房屋的实际所有权人为第三人相明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年，第三人相明与被告李永军的父亲李忠学以及肖国庭三人合伙在闫启云转让的围场镇原凤凰浴池地段的国有土地共同开发建设围场镇凤凰住宅楼，当时以闫启云作为建设单位名义办理了所有开发建设手续，由李忠学以围场二建公司第十三项目部名义施工建设。2003年8月李忠学去世后，被告李永军继续承建该工程。工程完工后，经合伙人协商用所建设的楼房中的12套抵顶所欠李永军工程款，三方在抵顶工程款明细上签字确认，其余楼房由第三人相明和肖国庭经手出售并收取价款。涉案楼房不在抵顶给被告李永军的楼房明细表之内，而由第三人相明经手销售并收取价款。后第三人相明又将此楼房以及配套的地下室转让给被告李永军，并通过肖国庭将钥匙交付给李永军，后李永军又以100,000.00元的价款转让给原告，原告于2003年冬装修后居住至今。 另查明，2005年第三人相明及其妻子吕素琴以被告李永军未给付所转让的楼房价款102,000.00元、楼房仍归自己为由，到围场满族蒙古族自治县房屋产权产籍监理所申请将涉案楼房产权办理在吕素琴名下，并提交了2003年建设方（甲方）为闫启云与购买方（乙方）为吕素琴的《职工集资建房协议》和买卖双方共同委托评估事务所对涉案楼房进行价格评估的委托书，以及2005年卖方为闫启云、买方为吕素琴的楼房买卖协议。2005年8月24日，第三人吕素琴取得围证字第051007号房屋所有权证，记载该楼房建筑面积为72.82平方米，共有人为第三人相明。 还查明，涉案的围场镇凤凰住宅楼实际开发人相明、肖国庭等人在楼房竣工后以闫启云名义申请对所开发建设的楼房产权进行初始登记。闫启云在办理上述涉案房屋产权登记时并未到场签字。第三人相明、吕素琴夫妇自2005年取得涉案楼房的房屋所有权证后，既未在该房屋实际居住，亦未对该房屋进行经营管理。原告自2003年从被告李永军手购买后一直在此房屋居住至今，期间第三人相明、吕素琴并未向原告主张过权利，直至2019年3月第三人吕素琴以李永军为被告向本院提起民事诉讼，要求李永军返还涉案房屋，法院在向本案原告送达相关法律文书时，原告才知道涉案房屋产权被登记在第三人吕素琴名下，遂向本院提起诉讼，要求撤销涉案的房屋所有权证。 本院认为，被告李永军虽然未提供充分证据证明涉案的凤凰住宅楼丙单元301室楼房系在工程竣工后由第三人相明以抵顶工程款形式转让给自己，但第三人相明自认该楼房系在工程竣工后由其销售并收取价款，后经其手转让给被告李永军，并通过肖国庭交付了钥匙，据此，应认定李永军对该房屋已取得处分权，至于李永军将此房转让给原告后未向第三人支付对价问题，属另一法律关系，应另案处理，第三人相明、吕素琴不应以此为由将此房申请登记在自己名下，故案涉房屋现在的实际所有权人应为原告，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，判决如下： 一、原告崔广梅、刘玉海对位于围场满族蒙古族自治县围场镇桃李街凤凰住宅楼丙单元301室的房屋（房权证号：围政字第××号）享有所有权； 二、第三人相明、吕素琴于本判决生效后三十日内协助原告崔广梅、刘玉海办理上述房屋的过户手续。 案件受理费80.00元，依法减半收取40.00元，由原告崔广梅、刘玉海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 员 姜国方 二〇二〇年八月十四日 法官助理 张维奇 书 记 员 陈 蕾 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 ——