广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1278号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁梅芳，女，1974年1月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********。委托诉讼代理人：殷磊，广东展创律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泽江，男，1973年5月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，系梁梅芳配偶。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肇庆市星汇实业有限公司。住所地：肇庆市端州区****************商业中心二楼1-3室。法定代表人：叶卓才，该公司总经理。委托诉讼代理人：张荣荣，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林育松，男，1964年11月25日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区**********，系该公司员工。被上诉人（原审反诉被告）：赵国名，男，1974年11月8日出生，汉族，住广东省高要市***************。被上诉人（原审反诉被告）：叶菁，女，1974年5月30日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区*************。上诉人梁梅芳因与被上诉人肇庆市星汇实业有限公司（以下简称星汇公司）、赵国名、叶菁租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初6017号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。梁梅芳的委托诉讼代理人殷磊、梁泽江与星汇公司的委托诉讼代理人张荣荣、林育松到庭参加了诉讼，赵国名、叶菁经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁梅芳提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回星汇公司除解除《房屋租赁合同》外的所有诉讼请求，支持梁梅芳一审所有的反诉请求；2.判令一审、二审所有诉讼费用由所有星汇公司、赵国名、叶菁承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。1.星汇公司提到架设钢结构、架设阁楼系合同外第三方赵国名所为，赵国名是侵权方。本案中赵国名申办幼儿园、架设钢结构、架设阁楼、平整户外场地、砍树、建围墙等行为均是为了其老婆叶菁入股幼儿园的个人行为，赵国名在一审庭审中认为是梁梅芳授权其所为但其未提交任何证据予以证实，认为申报资料签名是梁梅芳所为却又未申请鉴定。赵国名未获得梁梅芳授权违法申报获得幼儿园办学批文及找人架设钢结构、架设阁楼、找人平整户外场地、砍树、建围墙。赵国名是合同当事人之外侵害星汇公司和梁梅芳、叶菁利益的责任方，赵国名是梁梅芳与星汇公司履行合同中介入进来的侵权人，是星汇公司房屋结构损害的责任方。2.星汇公司是合同的违约方且是根本违约方。本案梁梅芳提交的《房屋租赁合同》(编号：星20181201、星20181202)、《补充协议》及庭审笔录，足以证明星汇公司在签订租赁合同当时就知道出租的会所是要用于开办幼儿园，知晓不取得业主的同意改变会所的用途做不了幼儿园，知晓会所做幼儿园必然要改变会所结构。星汇公司在签订租赁合同时及签订后并没有取得业主的同意改变会所的用途，直接导致梁梅芳在装修的过程中遭受小区业主的投诉，合同由此无法继续履行，所以星汇公司在合同签订当时就已违约，该违约系不能实现合同目的根本违约，星汇公司的租金、房屋修复费用、梁梅芳的装修损失等都是由星汇公司造成的。一审庭审中，星汇公司虽否认信访投诉与开设幼儿园相关，却又拒不提交端州区自然资源局就该信访事项处理结果的证据，星汇公司作为会所的业主方必然持有该证据，按照证据规则由星汇公司承担不利后果。一审中，星汇公司明确表示实际履行的是《房屋租赁合同》(编号：星20181201)，该合同的第一条第二项出租的房屋总建筑面积是1666.6207平方米，按照星汇公司的说法，那就意味着星汇公司出租给梁梅芳作为幼儿园的房屋没有提供户外场地，没有提供户外场地无法开办幼儿园，所以星汇公司没有提供符合开办幼儿园要求的房屋及场地，此处也属于不能实现合同目的根本违约。梁梅芳从肇庆市端州区教育局调取了《商铺租赁合同》、《产权证》、平面图。星汇公司对《商铺租赁合同》盖章的真实性是确认的，但明确表示该合同不是真实合同。合同及其他资料所显示的占地面积、建筑面积、户外面积与《房屋租赁合同》(编号：星20181201)的内容均不同。因此星汇公司存在伪造房屋租赁合同、提供虚假的2500米的户外面积数据、配合赵国名申报幼儿园向国家机关骗取幼儿园批文的行为。申请幼儿园筹办批文是根据申请方提交的资料进行的形式审查，如果提交的资料有伪造就可能获得筹办批文，能不能最终开设幼儿园是要在装修好幼儿园后由相关职能部门到现场做全面的实体审查。一审法院对于星汇公司与赵国名伪造申报资料的证据及线索未处理，对于幼儿园开办遭到业主投诉的一系列证据也不审查。3.一审法院认定赵国名与本案无关，不是合格反诉主体有误。星汇公司起诉提到梁梅芳架设钢结构的违约行为。架设钢结构、架设阁楼实际是赵国名所为，赵国名在庭审中自认了自己的行为，该行为属于赵国名个人对星汇公司的侵权行为。4.一审法院未对梁梅芳要求叶菁赔偿的诉讼请求进行处理及未对叶菁的责任进行分析论述。梁梅芳与叶菁是于2019年5月8日签订《合作协议书》之日起建立合伙关系，双方在《合作协议书》第九条中约定对幼儿园项目产生的债务共同承担。梁梅芳与叶菁的合伙人身份有赵国名庭审的陈述及《合作协议书》为证。星汇公司只起诉梁梅芳而不起诉叶菁，在梁梅芳披露叶菁为幼儿园项目合伙人身份的情况下法院却不予追加处理是错误的。5.一审法院未能明确会所恢复原状所要修复的项目，该会所在改建幼儿园之前是赵国名经营奥博青少年体育俱乐部进行托管、体艺培训用的，没有明确的修复项目也不具有操作性。二、一审法院在程序上有众多违法行为。庭审中梁梅芳的代理人梁泽江的发言被频频打断制止，代理人梁泽江未能充分发表意见。梁梅芳的原代理人殷律师因为疫情影响无法出庭，在其依法提交了延期开庭申请及附带医学观察的证据后依然不同意延期开庭，导致临时更换为不熟悉案情的律师。庭审中梁梅芳代理人的很多陈述没有记录下来。梁梅芳在一审提交的很多证据在庭审笔录及判决书中均没有体现。庭审笔录遗漏了梁梅芳提交的《信访事项受理告知书》《反对书》《微信聊天记录》《反对会所改幼儿园临时群二维码》证明星汇公司违约的重要证据，一审法院没有对此组织质证。一审判决遗漏了梁梅芳提交的如下证据：《收款收据及银行转账》《信访事项受理告知书》《反对书》《微信聊天记录》《反对会所改幼儿园临时群二维码》、保证金收据及转账凭证、快递底单、快递查询记录、《配合拆除户外竹排栅通知书》，对于这些证明星汇公司违约及梁梅芳经济损失的所有重要证据，一审判决没有列明各方对证据的质证及法院的采纳情况，庭审辩论阶段没有总结案件的争议焦点问题并围绕焦点进行充分辩论。对于梁梅芳提出的调取端州区自然资源局就该信访事项处理结果的合理申请不予处理，也没有主动深入调查星汇公司是否有违约的情形。本案星汇公司的诉讼标的额只有18.6万，诉讼费竟然高达54965.3元，判决让梁梅芳承担。根据诉讼费缴纳规则，解除租赁合同的案件只涉及法律关系状态的审查，审查是否符合解除条件，不涉及房产金额的实体处理，应该是按件收费5-100元，18.6万的标的额按照普通程序诉讼费是4020元，所以一审法院计费有误。星汇公司辩称，一、一审法院认定赵国名、叶菁并非本案诉讼当事人，不构成本案一审反诉被告具有事实与法律依据。本案纠纷是租赁合同纠纷，针对的是出租方星汇公司与承租方梁梅芳之间的成立的租赁合同关系，合同的当事人是星汇公司与梁梅芳。至于承租方梁梅芳在租赁使用过程是否与他人合作，是否在履行合同过程中将租赁物进行何种处置只要是在不违反约定以及不违法的前提下均属于承租方的权利。如其在租赁期间存在违约，相应的违约责任是由承租方梁梅芳承担。至于承租方与其合作方关系，是另一法律关系，与本案无关。关于梁梅芳与赵国名叶菁之间的合作纠纷，梁梅芳应当根据合作合同的相关约定另案处理。梁梅芳在上诉状中称相关的装修是由第三方赵国名所为，赵国名是侵权方，应当由赵国名承担，是没有任何事实与法律依据的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案中本诉的诉讼标的是星汇公司与梁梅芳之间的租赁合同关系。而梁梅芳提起的反诉诉讼标的是赵国名、叶菁与星汇公司的侵权关系。一审法院依法驳回梁梅芳相应的反诉请求是正确的。二、一审法院认定梁梅芳承担违约责任是正确的。梁梅芳的反诉事实是不成立的。根据双方签订的租赁合同，其中第二条明确约定承租方可根据房屋现状在法律法规允许的范围内以及当地政府有关部门的许可情况下自行选择经营范围，所有审批手续由承租方自行办理；第九条明确约定承租方在不影响房屋结构的前提下，可以根据办学需要或按照教育部门要求，对办学环境、设备等设施进行升级改造；对于装修和改变房屋结构均需要事先征得甲方书面同意，且需要聘请符合资质条件的设计单位进行设计，并出具相应的施工图纸。其中第十五条也明确约定双方应承担违约责任并解除合同的情形。承租方梁梅方在签订合同后对租赁房屋进行施工，完全改变了房屋的结构，造成了严重的安全隐患。对此梁梅芳没有任何证据相关的设计和施工取得了星汇公司的同意。相反梁梅芳也确认无论是其本人还是其合作方赵国名对租赁房屋的装修改变了租赁房屋的结构，且没有征得星汇公司同意。梁梅芳在反诉时提出是星汇公司的原因导致不能办理幼儿园且业方投诉才叫停施工的主张完全是无稽之谈，颠倒是非。其一，梁梅芳申请办理幼儿园的名称核准通知、地址批复文件等均由梁梅芳自行办理取得的，星汇公司可以协助办理，但不承担任何办理相关证照的责任。梁梅芳上诉称星汇公司配合赵国名伪造文件取得相应批文是没有任何事实的。其二，梁梅芳在签订租赁合同时就取得了该批复文件，明确了办学地址是在端州区星汇大道嘉湖新都市赏湖居会所即案涉的租赁房屋。由此可见，梁梅芳是在自行了解到可以办理的前提下才确认租赁上述租赁场地。至于梁梅芳提出没有户外场就不能办理幼儿园，导致合同目的不能实现，完全是个人主观臆断。至目前为止，没有任何证据证实该房屋不能开办幼儿园，相反己取得了相关批复和核名登记。其三，关于业主的投诉行为以及相关部门的信访事件，与星汇公司的租赁行为没有任何关联性。梁梅芳承租房屋是否按合同约定使用，是否合理合法办理相关经营手续，是梁梅芳自身需承担的义务。租赁合同明确约定了梁梅芳作为承租方自行选择经营范围，合理合法办理相关各项审批手续。而且没有任何行政部门对于星汇公司的租赁行为需要进行取缔，或者承担相关责任。其四，梁梅芳停止施工是因为擅自改变房屋结构和违法施工己对建筑物造成安全隐患，星汇公司才要求梁梅芳停止施工并解除合同。赵国名、叶菁既未参加二审法庭调查，亦未提交书面意见。星汇公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除星汇公司、梁梅芳签订的《房屋租赁合同》（编号：星20181201）；2.判令梁梅芳向星汇公司支付2019年4月1日至2019年9月31日期间的租金共18.6万元；3.判令梁梅芳立即将涉案房屋恢复原状或向星汇公司赔偿涉案房屋恢复原状所需的费用，并按每月3.1万元的标准向星汇公司支付房屋恢复原状期间的房屋使用费（自2019年10月1日直至涉诉房屋恢复原状为止）；4.判令梁梅芳承担本案的全部诉讼费用。梁梅芳向一审法院提出反诉请求：1.判令解除梁梅芳与星汇公司签订的所有《房屋租赁合同》（含星20181201、星20181202及补充协议）；2.星汇公司和赵国名、叶菁赔偿装修费用损失1268516.82元给梁梅芳；3.星汇公司退还租赁保证金6.2万元给梁梅芳，4.由星汇公司和赵国名、叶菁承担本案本诉与反诉的费用。一审法院认定事实如下：2018年11月19日，肇庆市端州区教育局作出《关于申请筹办肇庆市端州区******的批复》，记载：梁梅芳:你送来的《关于申请筹办肇庆市端州区******的报告》及有关材料收悉。经审核考察研究，同意筹办肇庆市端州区******；办学地址：嘉湖新都市赏湖居会所。请按办学要求筹建，并提交以下材料……以上资料请于2019年2月20日前交到端州区教育局教育股，逾期将终止办理。2018年11月29日，肇庆市端州区民政局作出《社会组织名称预先核准通知书》，记载：肇庆市端州区******发起人：你们送来的肇庆市端州区******名称预先核准申请及有关资料收悉。经审查，符合法律法规的条件，决定准予你们使用“肇庆市端州区******”的名称。根据你们提交的材料，该中心的注册资金为3万元，出资人为梁梅芳，请你们自批准起6个月内依法完成筹备成立工作与网上申报工作。2018年12月28日，星汇公司（出租方、甲方）与梁梅芳（承租方、乙方）盖章签名按指模签订《房屋租赁合同》（星20181201）。《房屋租赁合同》（星20181201）记载：第一条房屋基本情况1、甲方同意将权属星汇公司位于肇庆市****嘉湖新都市赏湖居会所的房地产租给乙方。2、房屋结构为钢筋混凝土，租赁房屋总建筑面积1666.6207平方米，房屋租赁面积按房产证面积为准。第二条甲方对乙方的具体使用不作限制，乙方自行选择经营范围，所有审批手续由乙方办理。第三条租赁期限15年，从2019年4月1日至2034年3月31日。第四条租金及支付方式1、首年租金每月3.1万元，2、每三年递增一次，每次递增5%。第五条租赁保证金1、乙方于签订合同当天向甲方支付租赁保证金6.2万元，如乙方在履行合同过程中违约、拖欠甲租金和其他费用，或造成租赁合同项下房屋结构或装修的破坏及其他设施遭到破坏或其他一切杂费为付清时，甲方则在该保证金中扣除。第六条交付房屋期限和装修免租期2、设装修免租期5个月：2019年4月1日至2019年8月31日。第九条关于装修和改变房屋结构的约定1、乙方不得随意损害房屋设施，如需改变对房屋内部结构或设置对房屋结构影响的设备，需事先征得甲方书面同意。2、乙方在不影响房屋结构的前提下，可以根据办学需要或按照教育部门的要求，对办学环境、设备等硬件设施进行升级改造。3、凡涉及房屋结构改变（包括门、窗、通道），乙方必须聘请符合资质条件的设计单位进行设计，待设计单位出图后方可施工。第十五条违约责任（二）乙方的违约责任擅自自拆改承租房屋结构、用途，甲方有权解除合同并没收租赁保证金，并要求乙方赔偿因此遭受的损失。后星汇公司（出租方、甲方）与梁梅芳（承租方、乙方）盖章签名按指模签订《房屋租赁合同》（星20181202）。《房屋租赁合同》（星20181202）将《房屋租赁合同》（星20181201）第一条房屋基本情况2变更为“房屋结构为钢筋混凝土，租赁房屋总建筑面积1666.6207平方米，占地面积约2500平方米，房屋租赁面积按房产证面积为准、占地面积以土地证面积为准。”后星汇公司（出租方）与梁梅芳（承租方）盖章签名按指模签订《补充协议》，《补充协议》记载：在双方签订的合同编号为“星20181201”的房屋租赁合同在合同租赁期限为2019年4月1日至2034年3月31日，由于承租方将嘉湖新都市会所改造成幼儿园进行经营，为保证入读幼儿能顺利完成整学年的学业，经双方充分沟通协商，将合同租赁期限延期至2034年8月31日，2034年4月1日至2034年8月31日的租金按原合同第五期的租金执行即月租金为叁万伍仟捌佰捌拾陆元。本协议一式四份，出租方执三份，承租方执一份，同具法律效力。2018年12月29日，星汇公司收到梁梅芳转账支付的6.2万元租赁保证金。2019年3月25日，梁梅芳（甲方）与东莞市童星装饰工程有限公司（乙方）签名盖章签订《装修合同书》，《装修合同书》记载：一、工程概况2、施工地址：肇庆市****嘉湖新都市赏湖居会所。3、委托方式：乙方负责整体设计、施工、安装、进行包工包料。4、工程工期2019年4月1日起至8月1日结束。2019年5月8日，梁梅芳（甲方）与叶菁（乙方）签名按指模签订《嘉湖新都市会所改造为幼儿园合作协议书》，《嘉湖新都市会所改造为幼儿园合作协议书》记载：为了保证合作双方所投资承办的位于肇庆市*****侧16区嘉湖新都市将嘉湖新都市会所改造为幼儿园的项目（消防合格证：（肇）公消验﹝2005）第B031号、房产证号：粤房地证字第C号X00605010100、房屋租赁合同编号：星20181201）能得到持续、健康的发展，合作双方本着真诚合作、平等、友好、自愿的原则一致达成以下协议：一、合作项目概况：1、项目名称：肇庆市端州区******。2、项目地址：嘉湖新都市会所……。另合同双方对合作期限、投资方式及比例、经营管理、股东的权利和业务等作出约定。一审庭审中，梁梅芳主张2019年5月中旬装修公司开始进场施工。2019年6月17日许，因业主投诉及肇庆自然资源局端州分局责令叫停，物业公司断水断电，装修公司停工至今。梁梅芳主张已由其支付装修费用1268516.82元。2019年7月1日，肇庆自然资源局端州分局作出《信访事项受理告知书》（〔2019〕肇自然资端规信受字11号）。肇庆市****嘉湖新都市赏湖居会所现状：拆除了原有的外墙门窗、楼梯以及内隔墙，架设钢结构加盖6块混凝土结构楼板。2019年8月17日，星汇公司向梁梅芳发出《告知函》，记载：现我司就你违反《房屋租赁合同》，明确提出我司的处理意见：1、我司决定与你解除上述《房屋租赁合同》；2、你方必须在三个月内恢复房屋原貌或支付我司修复费用；3、赔偿我司损失，自2019年3月20日起至你房屋原貌交回我司之日止，按《房屋租赁合同》约定的月租金额计赔我司损失；4、由你与物业管理公司协商解决破坏房屋周边绿化事宜。2019年10月15日，星汇公司向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。星汇公司与梁梅芳签订的《房屋租赁合同》（星20181201、星20181202、《补充协议》）是当事人自愿签订，内容是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。关于本诉部分，根据星汇公司的诉求和梁梅芳的抗辩，该院认定如下：关于解除《房屋租赁合同》（星20181201）。《房屋租赁合同》（星20181201）第九条约定：1、乙方不得随意损害房屋设施，如需改变对房屋内部设计或设置对房屋结构影响的设备，需事先征得甲方书面同意。3、凡涉及房屋结构改变（包括门、窗、通道），乙方必须聘请符合资质条件的设计单位进行设计，待设计单位出图后方可施工。第十五条违约责任约定：（二）乙方的违约责任擅自拆改承租房屋结构、用途，甲方有权解除合同。梁梅芳进场嘉湖新都市赏湖居会所进行施工，拆除了原有的外墙门窗、楼梯以及内隔墙，架设钢结构加盖6块混凝土结构楼板。梁梅芳不能举证改变会所房屋结构已取得出租方星汇公司书面同意的证据，不能举证装修会所相关设计、施工的文件资料证据，按照《房屋租赁合同》的约定，星汇公司有权依约解除租赁合同。2019年8月17日，星汇公司向梁梅芳发出《告知函》，通知与梁梅芳解除《房屋租赁合同》，该院确认《房屋租赁合同》于2019年8月17日解除。梁梅芳提出会所的装修方案（包括架设钢结构和平整户外土地）得到赵国名、星汇公司和房屋物业公司的确认，没有举证证明。另梁梅芳抗辩是赵国名架设钢结构和平整户外土地导致业主投诉而被肇庆自然资源局端州分局叫停，梁梅芳的该抗辩与星汇公司要求解除租赁合同的请求属于不同的法律关系，梁梅芳的该抗辩不能对抗星汇公司解除合同的诉求。对梁梅芳的抗辩，该院不予采纳。星汇公司要求解除合同，事实和法律依据充分，该院予以支持。梁梅芳的相关抗辩主张可另循法律途径解决。二、星汇公司要求梁梅芳支付2019年4月1日至2019年9月31日期间的租金18.6万元，《房屋租赁合同》（星20181201）第六条约定：设装修免租期5个月：2019年4月1日至2019年8月31日，因《房屋租赁合同》该院确认于2019年8月17日解除，星汇公司要求计算2019年4月1日至2019年8月31日期间的租金与《房屋租赁合同》的约定不符，该院不予支持。至于星汇公司要求梁梅芳支付2019年9月1日至9月30日期间的租金，因《房屋租赁合同》已于2019年8月17日解除，星汇公司请求2019年9月1日至2019年9月30日期间的租金已没有合同依据。该院认为，在《房屋租赁合同》解除后，星汇公司要求梁梅芳按租金每月3.1万元的标准支付房屋使用费，支付标准的理据不够充分。星汇公司该主张，本案不作处理，星汇公司可另循法律途径解决。三、关于星汇公司要求梁梅芳恢复会所原状问题，星汇公司与梁梅芳解除《房屋租赁合同》后，因梁梅芳在未取得出租方书面同意的情况下改变会所房屋结构，星汇公司有权要求梁梅芳恢复会所原状。至于星汇公司要求梁梅芳支付会所恢复原状所需的费用，因该费用未实际发生，该院对此不予支持。四、关于星汇公司要求梁梅芳支付恢复会所原状期间的房屋使用费（2019年10月1日至房屋恢复原状之日止）的问题，同上，在《房屋租赁合同》解除后，星汇公司要求梁梅芳按租金每月3.1万元的标准支付房屋使用费，支付标准的理据不够充分。对星汇公司该主张，本案也不作处理，星汇公司可另循法律途径解决。关于反诉部分，根据梁梅芳的反诉请求和星汇公司的抗辩，该院认定如下：一、梁梅芳要求解除《房屋租赁合同》（含星20181201、星20181202及补充协议），因星汇公司要求解除《房屋租赁合同》，该院确认《房屋租赁合同》于2019年8月17日解除。梁梅芳要求解除租赁合同与星汇公司要求解除租赁合同的意思表示一致，该院予以准许。二、梁梅芳要求星汇公司赔偿装修费用损失1268516.82元，梁梅芳的理由是：1.星汇公司明知提供的会所不允许开办幼儿园，星汇公司构成根本违约；2.星汇公司撤销了合同，导致梁梅芳投资无法收尾。该院认为，2018年11月19日，肇庆市端州区教育局作出《关于申请筹办肇庆市端州区******的批复》，2018年11月29日，肇庆市端州区民政局作出《社会组织名称预先核准通知书》，在肇庆市端州区教育局和肇庆市端州区民政局作出作出相关批复和核准后，星汇公司与梁梅芳才于2018年12月28日签订《房屋租赁合同》（星20181201），在此情况下，梁梅芳提出的上述请求，其理由在事实证据和法律依据方面均不足。另梁梅芳请求赔偿1268516.82元装修费用损失，也没有举证1268516.82元装修费用损失的充分证据，对梁梅芳要求星汇公司赔偿装修费用损失的请求，该院不予支持。梁梅芳要求赵国名赔偿装修费用损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同的事实的，人民法院应当合并审理”的规定。赵国名不是本案本诉的当事人，梁梅芳要求赵国名赔偿装修费用损失的请求不构成反诉，赵国名不构成本案一审反诉的被告。对梁梅芳以赵国名作为反诉被告要求其赔偿装修费用损失的请求，该院予以驳回。相关的纠纷，梁梅芳可另循法律途径解决。三、关于梁梅芳要求星汇公司退还租赁保证金6.2万元的问题。《房屋租赁合同》（星20181201）第十五条违约责任条款约定：（二）乙方的违约责任擅自自拆改承租房屋结构、用途，甲方有权解除合同并没收租赁保证金。梁梅芳要求星汇公司退还租赁保证金6.2万元的反诉请求，与《房屋租赁合同》的约定不符，该院予以驳回。综上，一审法院认为，星汇公司、梁梅芳理由成立的诉求，该院予以支持，星汇公司、梁梅芳、叶菁、赵国名抗辩理由成立的部分，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认星汇公司与梁梅芳签订《房屋租赁合同》（星20181201）于2019年8月17日解除；二、梁梅芳在判决发生法律效力之日起六十日内恢复肇庆市****嘉湖新都市赏湖居会所原状；三、解除反诉梁梅芳与星汇公司签订的《房屋租赁合同》（星20181201、星20181202《补充协议》）四、驳回星汇公司的其他诉讼请求；五、驳回梁梅芳的其他诉讼请求。一审案件本诉部分受理费54965.3元，由本星汇公司承担4965.3元，由梁梅芳承担50000元（梁梅芳承担的本诉部分受理费在判决发生法律效力之日起十日内迳行支付给星汇公司）。反诉部分受理费8387.32元，由梁梅芳承担。二审期间，梁梅芳提交一张照片作为新的证据，拟证明案涉会所在改建幼儿园之前是赵国名经营奥博青少年体育俱乐部进行托管、体艺培训用。星汇公司认为该照片与本案没有关联性。此外，梁梅芳申请本院向肇庆市自然资源局端州分局调查〔2019〕肇自然资端规信受字11号信访事件的处理结果，本院根据梁梅芳的申请向肇庆市自然资源局端州分局出具《调查函》，肇庆市自然资源局端州分局向本院提供了《〔2019〕肇自然资端规信受字11号信访事项处理意见书》，该意见书载明，肇庆市自然资源局端州分局根据相关法律法规并结合现场勘查情况，已将位于叠翠路嘉湖新都市小区内的星光会所违法建设线索移送市城市管理综合执法局端州区分局处理。星汇公司认可该意见书的真实性、合法性，但对于关联性有异议。梁梅芳亦认可该意见书的真实性和合法性，认为该意见书证明了星汇公司未申请报建审批就变更会所用途出租案涉会所给梁梅芳做幼儿园。星汇公司与赵国名、叶菁未提交新的证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，一审法院案由定性准确。本案中，梁梅芳以赵国名是侵权方，侵害了其利益为由，反诉主张由赵国名赔偿其装修损失，其请求权基础是侵权法律关系，主张赵国名承担的侵权责任。而星汇公司在本诉中是以梁梅芳存在违约行为为由，主张梁梅芳承担违约责任，其请求权基础是租赁合同关系，赵国名也不是案涉租赁合同的当事人。并且梁梅芳虽然举证证明案涉会所在改建幼儿园之前是赵国名经营奥博青少年体育俱乐部进行托管、体艺培训用，可能与星汇公司存有相应的关系，但其主张由赵国名赔偿其装修损失的行为，是在星汇公司交付租赁物给梁梅芳后装修期间发生的事实。因此星汇公司提起的本诉与梁梅芳提起的反诉既非基于不同的法律关系，也非基于相同的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定，星汇公司提起的本诉与梁梅芳提起的反诉，不应在本案中合并审理，一审法院认定准确，本院予以维持，梁梅芳可另行主张。同理，梁梅芳在本案中以叶菁与其存在合伙关系为由，反诉主张由叶菁赔偿其装修损失，由于叶菁并非案涉租赁合同的当事人，梁梅芳反诉主张的合伙关系与本案的合同关系既属于不同的法律关系，也非基于相同的法律事实，故亦不应在本案中予以审理，梁梅芳可另寻法律途径予以主张。根据双方当事人的诉辩意见和陈述以及查明的事实，本案二审的争议焦点是：1.星汇公司是否存在违约行为；2.星汇公司是否应当退还梁梅芳6.2万元租赁保证金。关于星汇公司是否存在违约行为的问题。梁梅芳主张星汇公司明知其承租案涉场地是用于开办幼儿园，而开办幼儿园必然会改变之前的会所用途和结构，星汇公司在没有征得小区业主同意，且未进行房屋用途和报建审批手续的情况下，便将案涉场地出租给梁梅芳，导致合同最终无法继续履行，因此星汇公司的行为构成根本违约。本院对梁梅芳的上述意见评析如下：第一，星汇公司已经按照案涉《房屋租赁合同》的约定，将案涉租赁场地交付给梁梅芳，梁梅芳也已委托装修公司进场装修施工。第二，虽然星汇公司在出租案涉会所给梁梅芳时，知晓其承租会所是用于开办经营幼儿园，但是案涉《房屋租赁合同》并未约定星汇公司保证案涉租赁场地适合梁梅芳用于开办经营幼儿园的特定用途，以及保证在出租案涉会所给梁梅芳时已经征得小区业主同意的义务。而根据案涉《房屋租赁合同》约定第二条“甲方对乙方租赁该房屋后的具体使用不作限制。乙方可根据房屋的现状和乙方自身条件，在法律、法规允许范围内以及当地政府有关部门许可的情况下，乙方自行选择经营范围，所有审批手续由乙方办理”的内容，星汇公司并不负有申请变更案涉会所规划功能和申请报建审批的合同义务。即使案涉合同无法履行是由于租赁房屋的用途不符合规划功能以及未履行报建审批手续或被信访投诉等因素所致，也不能将该合同无法履行的原因归责于星汇公司。综上，星汇公司并不存在违约行为，梁梅芳主张由星汇公司赔偿其装修费损失理据不足，一审法院对梁梅芳的该项主张不予支持并无不当，本院予以维持。关于星汇公司是否应当退还梁梅芳6.2万元租赁保证金的问题。案涉《房屋租赁合同》约定梁梅芳不得随意破坏房屋结构，如需改变房屋的内部结构或设置对房屋结构影响的设备，需事先征得星汇公司的书面同意。若梁梅芳擅自拆改承租房屋结构、用途，星汇公司有权解除合同并没收保证金。由于梁梅芳违反合同约定，擅自改变了案涉房屋的结构，故星汇公司有权没收梁梅芳支付的6.2万元保证金。一审法院认定梁梅芳无权请求星汇公司返还其6.2万元租赁保证金，具有事实和法律依据，本院予以维持。至于梁梅芳提出的一审案件本诉受理费的问题。当事人请求确认合同无效或者请求变更、解除、撤销合同的同时，又请求返还财产或者赔偿损失的，按照合同标的额或者具体请求金额较高的一项计算。案涉《房屋租赁合同》的标的额约等于616.65万元【3.1万元×12×3×（1＋1.05＋1.052＋1.053＋1.054）】。根据星汇公司的诉讼请求，其诉讼标的额应当以616.65万元计算。根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，一审法院收取星汇公司的一审案件受理费54965.3元，并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，梁梅芳上诉请求理据不足，不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16774.64元，由梁梅芳负担（梁梅芳已向本院预交71739.94元，由本院向其退回54965.30元）。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年八月十七日法官助理  夏佳明书 记 员  陈唐玲