文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初5803号原告：薛莉萍，女，1981年7月16日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：苟静，中豪（两江新区）律师事务所律师。被告：重庆维集酒店管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路****，统一社会信用代码91500108MA5YPP0M1E。法定代表人：凌雷，重庆维集酒店管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘茂旭，重庆腾运律师事务所律师。被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********信用代码91510100MA6C877301。法定代表人：陈志坚，四川橙森科技发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：梁忠禹，四川永茂律师事务律师。第三人：重庆橙果酒店管理有限公司，住所地重庆市沙坪，住所地重庆市沙坪坝区大学城南路****22-191500106MA60F2DN6Y。法定代表人：黄中南，重庆橙果酒店管理有限公司总经理。原告薛莉萍与被告重庆维集酒店管理有限公司（以下简称维集酒店）、四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）、第三人重庆橙果酒店管理有限公司（以下简称橙果酒店）房屋租赁同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛莉萍的委托诉讼代理人苟静，被告维集酒店的委托诉讼代理人刘茂旭，被告橙森公司的委托诉讼代理人梁忠禹到庭参加诉讼。第三人橙果酒店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告薛莉萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告橙森公司向原告支付违约金60000元；2、请求判令被告橙森公司立即向原告支付逾期租金（2020年3月31日至2020年6月10日，1776.6元/月÷30天×71天）4204.62元；3、请求判令被告橙森公司向原告支付2020年6月11日至6月19日（1776.6元/月÷30天×9天）的房屋占用费532.98元；4、诉讼费由二被告承担。事实及理由：2018年10月31日，原告与被告维集酒店签订《酒店租赁协议》约定原告将其名下位于重庆市沙坪坝区大学城南路20号5幢房屋租赁给被告，由被告专业公司进行管理运营。合同约定期限为签订之日起2034年9月30日止。免租期一年，起始租金按免租期结束后第一年至第三年为45元/㎡/月（月租金1776.6元），租金按季度支付，付款日分别为每年3月31日、6月30日、9月30日、12月31日，第一次租金支付时间在免租期结束当日。合同第六条第七款明确约定，被告逾期支付房屋租金，逾期20天以上的，原告有权提前解除合同，并有权要求被告按照6万元/套房屋的标准的向原告支付违约金。截止2020年4月21日，被告已经逾期21天未向原告支付租金。原告于2020年6月5日按照被告注册地址邮寄送达了《解除合同通知函》，邮件于2020年6月10日被退回，根据合同约定，文书退回之日视为送达之日，故双方的《酒店租赁合同》已于2020年6月10日解除。另外，原告得知被告维集酒店已将涉案房屋转租给了被告橙森公司，并与之签订了《概括转让协议》，约定由被告橙森公司实际使用房屋，并向原告承担支付租金等义务。现原告已于2020年6月19日收回房屋。故起诉来院，要求判如所请。被告维集酒店辩称，签署酒店租赁合同属实，合同中约定由于乙方（维集）的经营需要，维集将会就本项目成立专门的项目公司，在专门的项目公司成立后业主应配合维集签署三方协议，将本协议项下所有权利及义务转到项目公司名下。我公司已于2019年4月1日与被告橙森公司签订概括转让协议，约定由被告橙森公司概括承受维集在酒店租赁合同项下的全部权益。我司不是本案责任主体，原告要求我公司承担诉讼费无法律依据。被告橙森公司辩称，原告提出的违约金，我公司认为该违约金的金额过高，明显超过了原告在本案中的损失。请求法院考虑疫情的因素以及原告的实际损失酌情调整违约金的金额。对原告请求的租金金额无异议，对房屋占用费应按照租金的50%计算。第三人橙果酒店未做陈述。本院经审理认定事实如下：坐落于重庆市沙坪坝区大学城南路******房屋登记权利人为原告薛莉萍。房屋用途为商务金融用地/办公，建筑面积为39.48㎡，套内建筑面积为29.2㎡。不动产权证号为渝（2018）沙坪坝区不动产权第001163554号。2018年11月5日，原告薛莉萍作为出租人（甲方）与被告维集酒店（承租人，乙方）签订《酒店租赁合同》，约定：鉴于甲方系重庆市沙坪坝区大学城南路20号5幢商业项目（下称本项目）20-5（下称该物业）的所有权人，有权按照法律的规定和自己的意愿，将其所有的该物业租赁于乙方专业公司进行管理和运营，并取得相应的收益；乙方系一家依法设立并合法存续的有限公司，具有商业项目运营管理的能力，由于乙方的运营需要，乙方将会就本项目成立专门的项目公司，在专门的项目公司成立后，甲方应配合乙方签署三方协议，将本协议项下所有权利及义务转到项目公司名下。甲方收到已经签署三方协议通知30天内无正当理由拒绝或其他不作为行为，则本协议项下所有权利及义务自动转到项目公司名下。一、房屋基本情况：1、出租房屋坐落为重庆市沙坪坝区大学城南路20号5幢20-5，房屋面积39.48平方米（本协议内所涉房屋面积表述均为建筑面积，以房产证登记为准）。二、租赁用途及使用：1、乙方租用上述房屋用途为开设酒店及相关行业的经营用房，如需改变用途，应通知甲方，经甲方签字同意后该合同继续有效。…5、甲方自愿让渡收房权给乙方，并委托乙方与出让方直接办理房屋交付手续（本协议作为甲方书面授权乙方代为办理房屋交付手续的书面函件，双方同意不再单独出具授权文书），包括但不限于验收房屋、领取钥匙、办理入住手续等。三、租赁期限：1、自本合同签订之日起至2034年9月30日终止。租赁期满后本合同终止，甲乙双方可另行再进行协商签订合同。四、租金支付：1、免租期为1年，自本合同签订之日起算，免租期内不知福租金；2、起始租金按照45元/㎡/月的标准计算，免租期结束后第一年至第三年为45元/㎡/月。第四年至第六年为50元/㎡/月。第七年至第九年为60元/㎡/月。第十年至第十二年为70元/㎡/月。第十三年至租赁期满为75元/㎡/月。本合同约定租金价格为含税价格。3、房屋租金支付方式为按自然季度付款，付款日期分别为每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日。乙方在以上付款日期将下一季度租金转入甲方指定账户，先付后用。第一次租金支付时间在免租期结束当日。…六、乙方的权利义务：7、乙方逾期支付房屋租金、物业费用、水电费等的，逾期20天以内的，以照欠付金额为基数，按0.3%/天的标准支付违约金；逾期20日以上的，甲方有权提前解除合同，并有权要求乙方应按照6万元/套房屋的标准支付甲方违约金。七、通知条款：1、任何一方均应本着诚实信用原则来对待另一方在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项须履行通知义务的，均应当以当面签收或特快专递方式送达相对人。4、因受送达人在合同中提供或者确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知、以及受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致送达文件中的通知、告知事项未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。合同另对甲方权利义务、房屋维修保养义务、合同解除及争议解决进行了约定。原告薛莉萍在合同甲方处签名捺印，被告维集酒店在乙方处盖章。2019年4月1日，被告维集酒店（甲方）与橙森公司（乙方）签订《概括转让协议》，约定：鉴于1、自2018年2019年期间，甲方以承租人的身份与若干出租人签订了《酒店租赁合同》（附件1），具体出租人信息详见《清单》（附件2）；2、根据《酒店租赁合同》约定，将成立项目公司，待项目公司成立后，将《酒店租赁合同》项下所有权利义务转让至项目公司；3、乙方系为本项目专门成立的酒店项目公司，亦为《清单》所涉房屋的实际承租人。现经甲乙双方协商一致，由乙方概括承受甲方在《酒店租赁合同》项下的全部权利义务，并签订以下条款，以资共同遵守：第一条，自本协议生效之日起，原《酒店租赁合同》对甲方再无约束力，由乙方作为承租人，享有合同权利，并对出租人履行合同义务。第二条，在本协议生效当日，甲方应将其与相关出租人签署的《酒店租赁合同》原件交予乙方保管，详见《清单》；第三条，自本协议生效后，若出现出租人以《酒店租赁合同》为依据向甲方主张任何权利，乙方应第一时间联系对方，由乙方作为责任主体（包括但不限于出资聘请律师、出庭应诉、组织协调等），无论出租人是否接受，因应对出租人主张权利所产生的费用概由乙方承担。第四条，本协议一式两份，双方各执一份。协议附件2《清单》中包含原告所有的涉案房屋。被告维集酒店在协议甲方处盖章，被告橙森公司在协议乙方处盖章。2019年9月30日、12月31日，被告橙森公司通过中国建设银行分别向原告薛莉萍转账支付租金3316.32元、5329.80元。2020年6月8日，原告薛莉萍按照“重庆市南岸区南坪西路28号39-19号”的地址向被告维集酒店邮寄《解除合同通知函》，函件载明：“1、自贵司收到本函之日起，贵我双方签订的《酒店租赁合同》自动解除；2、合同解除后，贵司仍需向贵我双方在合同中约定的指定账户支付逾期租金（逾期之日起至发函之日止）1320元；3、合同解除后，根据合同约定贵司应向我赔偿违约金60000元，请收到本函后立即支付至贵我双方在合同中约定的指定账户；4、合同解除后，请立即结清房屋租赁期间的物业管理费、水电气费等相关手续，并将房屋钥匙归还于我；贵司在腾退房屋过程中，不得搬移及损坏房间内所有设施设备装修装饰物，否则承担相应赔偿责任。”该邮件于2020年6月10日被退回。庭审中，原、被告双方一致同意《酒店租赁合同》于2020年6月10日解除，原告认可被告维集酒店与橙森公司签订的《概括转让协议》的效力，同意合同主体变更为被告橙森公司。原告已于2020年6月19日收回涉案房屋。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告举示的不动产权证、酒店租赁合同、解除合同通知函、EMS退件、中国建设银行个人账户收入交易明细，被告维集酒店举示的概括转让协议等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告薛莉萍与被告维集酒店于2018年11月5日签订的《酒店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。被告维集酒店与被告橙森公司于2019年4月1日签订的《概括转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”现原告薛莉萍对《概括转让协议》予以认可，并同意变更《酒店租赁合同》主体为被告橙森公司，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。被告橙森公司应按照《酒店租赁合同》约定的义务向原告薛莉萍支付租金。对原告薛莉萍主张被告橙森公司支付2020年3月31日至2020年6月10日的租金4204.62元，符合合同约定及法律规定，被告橙森公司也无异议，本院予以支持。现原、被告双方一致确认《酒店租赁合同》已于2020年6月10日解除，系双方真实意思表示，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费，人民法院应予支持”。因原告薛莉萍已于2020年6月19日收回涉案房屋，故合同解除后，被告橙森公司仍占用房屋的，应向原告薛莉萍支付占用使用费。被告橙森公司辩称按照租金的50%计算占用使用费，无合同依据和法律根据，本院不予采信。对原告薛莉萍主张参照合同约定的租金标准支付2020年6月11日至6月19日（1776.6元/月÷30天×9天）的房屋占用费532.98元，符合法律规定，本院予以支持。对原告薛莉萍要求被告橙森公司支付违约金60000元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，原告薛莉萍主张按照租赁合同约定支付60000元违约金，计算标准过高，应予以调整，理由在于：从合同履行情况看，被告橙森公司从免租期结束起已依照合同约定按时足额支付了2020年3月31日之前的租金，与完全尚未履行的违约行为有所区别；根据合同约定，被告橙森公司应于2020年3月31日支付2020年4月1日至6月30日的租金，因其未按时支付，致双方合同于2020年6月10日解除。被告应付租金的时间点虽然是在本市因防控新型冠状病毒肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应期间段（2020年1月24日至3月9日）之后，但考虑到涉案房屋用于酒店经营，客观上存在受疫情影响导致经营困难的情形，从被告逾期付款的原因及时间长度看，其主观过错程度有别于恶意违约行为。鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，被告针对违约造成的损失负有证明违约金过高的举证责任，其对此并未举示证据，而原告作为非违约方，也未对其主张违约金约定的合理性提供相应证据。故结合合同的履行情况、被告的过错程度及原告客观存在的寻租费用、租金差价、房屋闲置损失等综合因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，本院参照两个月的租金标准酌情确定被告应向原告支付的违约金3553元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告四川橙森科技发展有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告薛莉萍租金4204.62元及房屋占用使用费532.98元，合计4737.60元；二、被告四川橙森科技发展有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告薛莉萍违约金3553元；三、驳回原告薛莉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666.50元（原告已预交），由被告四川橙森科技发展有限公司负担，限于本判决生效后立即迳付原告薛莉萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 周 敏二〇二〇年八月二十一日书记员 楚龙静