北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初44924号原告（反诉被告）：黎霖锋，男，1978年1月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：郭永荣，男，1968年10月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋凯栋，北京德佑谦律师事务所律师。原告（反诉被告）黎霖锋（以下简称原告）与被告（反诉原告）郭永荣（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理，2018年11月作出（2017）京0105民初30293号民事判决书，原告上诉，北京市第三中级人民法院2019年3月作出（2019）京03民终515号民事裁定书，发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告、被告及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2015年8月27日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金（自2016年10月16日起至法院确定上述商铺租赁合同解除之日止，按照每月3万元租金标准）；3、判令被告向原告支付违约金6万元；4、判令被告支付原告资金占用期间的利息，自2016年10月18日起至实际付清之日为止，以每月3万元为基数，按中国银行同期贷款利息计算资金占用期间的利息。事实和理由：2015年8月27日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告将承租的北京市朝阳区商铺出租给被告，租期自2015年8月27日起至2018年10月16日止，租金每年36万元，半年一付，每个租期到期前30天支付下期租金。2016年9月16日，被告应支付下一期租金18万元，被告至今未支付，故诉至法院。被告辩称，合同解除于2016年7月。依据合同法216条，被告为餐饮经营者，租赁房屋目的是为了开展餐饮业务，实际使用房屋期间，均支付费用。租赁房屋期间，2016年4月份到5、6、7、8月期间出现了房屋业主委托的债权人维权委员会人员要求被告不得支付房租给原告，被告将事宜告诉原告，原告没有合法解决房屋业主及债权人维权委员会人员的问题，直接导致被告的经营无法正常展开，由于原告没有支付物业管理费导致物业方对被告租赁的房屋断水断电，依据合同法288条，第三人主张权利使得承租人无法使用租赁物，承租人可以要求减少租金或不支付租金，依据合同法94条，由于原告违约行为使得被告合同目不能实现，被告有权解除合同；在原一审期间案件承办人员告知，由于租赁标的物业主涉及刑事案件，审理期间不宜支付给原告。被告向本院提出反诉请求：1、要求原告退还定金3万元并支付违约金6万元；2、要求原告赔偿被告替原告缴纳的物业费8104.4元。事实和理由：按照约定，物业费应当是由原告负担，因原告违约不交，造成物业停水停电，被告经营困难和损失。原告根本违约，被告已经按法定程序提出解约，且行使了解除权，根据约定，原告应该支付违约金6万元。原告对被告的反诉请求答辩称：不同意被告全部反诉请求。关于物业费问题，当时因为原、被告关系还不错，原告就让被告先去交钱，说回来再把钱打给被告，后来原告让被告提供一个账号，想把钱打给被告，但是被告说反正也要交租金，就从租金里面扣掉这笔钱就行了。但是第二年被告就没有缴纳租金，所以也就不存在抵扣这笔钱的问题。物业费的问题也不会造成根本违约。原告认可被告缴纳了8104.4元物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年7月3日，原告与华创公司（以下简称华创公司）签订《商铺租赁合同》，原告承租北京市朝阳区商铺（以下简称涉案商铺），租期自2015年10月18日起2020年10月17日止，租金一年22万元，用途为商业及餐饮。2015年7月17日，华创公司出具声明，同意原告转租涉案商铺。2015年8月27日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将涉案商铺转租给被告；租赁期为3年，自2015年8月27日至2018年10月16日止，2015年8月27日至2015年10月16日为免租期；月租金3万元；租金按半年支付，首期租金应于2015年8月27日前支付。免租期届满后，被告应在每付款期到期日前30日向原告付下期租金。物业管理费、取暖费由甲方支付，水、电以及其他使用产生的相关费用由乙方支付。被告向原告缴纳押金3万元，以及租金36万元，但自2016年10月16日后的租金被告未再向原告支付。被告2018年3月20日答辩中，称同意解除《商铺租赁合同》，没有证据证明被告在该日期前曾经向原告主张解除合同。原告提交了一封落款日期为2016年7月8日以华创公司名义发布的《致各位租户的一封信》文本，内容为公司处于诸多法律纠纷中，原法定代表人刘某被刑拘，个别原公司银主想私自收取房租，要求广大租户不要受骗上当，要求任何涉及房租事宜，与公司授权的法定联系人顾某联系，否则造成任何损失，公司概不负责。原告提交了华创公司2015年5月28日给顾某授权的授权书文本，被告称未见过。原告称其缴纳给华创公司一年房租，后华创公司的法定代表人刘某被刑拘，委托顾某管理房屋出租事宜，原告跟顾某说房子出租给被告了，但是被告一直没交房租，原告也没钱交房租，顾某说在合同期满前让原告务必缴纳房租，不然就起诉原告，所以原告一直未再交房租。被告提交了一份《商铺租赁合同》，该合同显示出租方为华创公司，加盖的华创公司财务章，租赁标的物为涉案商铺，租期2016年10月18日至2021年10月17日，前3年租金每年25万元。被告称该合同系与债权人委员会签订。被告提交了一张落款日期为2016年5月13日的收款收据，显示交纳涉案商铺物业费1872元、供暖费6110元、垃圾费60元、责任险62.4元，共计8104元。被告自述向债权人维权组织人员交纳租金到了2018年年底。旁听人员表示，我们是债权人维权组织的人。被告说的情况属实，钱确实是交给我们了，这个钱已经用于正常的维权支出，以及分配给了部分债权人。我们成立了一个债权人维权组织，用华创公司给我们留的财务章对外行使权力。2016年5月开始我们就找过原告要租金，原告一直没有给我们。原告表示2016年9月向被告要房租的时候，才得知被告和债权人维权组织签订了新合同，原告认为债权人维权组织没有权利代表华创公司收取房租。华创公司法定代表人刘某因以华创公司等名义，向社会不特定对象吸收资金共计2亿余元，造成损失1亿余元，2016年5月16日被羁押，后构成非法吸收公众存款罪，被我院判处有期徒刑6年，罚金20万元。涉案商铺2013年10月17日办理了最高额抵押权登记，房屋抵押权人为张某，本院做出（2015）朝民（商）初字第9354号民事判决书，判决张某行使抵押权，涉案商铺被拍卖，2019年10月由北京高雅商贸有限公司拍卖取得。本案审理辩论终结之日止，原告与华创公司、新产权人就涉案商铺的租赁合同的效力及履行情况未经有效确定，被告与华创公司、新的产权人就涉案商铺的租赁合同的效力及履行情况未经有效确定。本院认为：合同履行应该遵守诚实信用原则。原告与被告的租赁合同履行中，原告有责任保证涉案商铺能够正常使用，及时采取措施消除被告对于合同能否继续履行的合理不安，其未正常向出租人支付后续租金，亦未妥善解决来自于债权人维权组织人员对于被告正常使用租赁房屋的影响，因此应该承担相应违约责任。被告在未与原告妥善处理租赁合同情况下，就涉案商铺与他人另行签订租赁合同，且拒绝支付原告后续租金，违反合同相对性，应该承担相应违约责任。纠纷产生根本原因在于华创公司法定代表人涉案，引发管理环节出现混乱。因此，原告、被告相互主张违约金，本院不予支持，原告主张的利息亦不予支持。原告要求解除租赁合同，被告2018年3月20日同意，因此合同于当日解除，本院予以确认。关于原告主张的租金，被告已经向案外人支付了部分费用，在原告未保证其与被告租赁合同能够顺利履行且自身亦未向华创公司交纳后续租金情况下，要求被告再行向原告支付全部租金，难谓公平，故暂支持2016年10月17日至2018年3月20日的部分租金，数额以原告与被告约定的租金标准扣除被告已经向案外人支付的相应期间租金为准。根据约定，物业费、供暖费应该由原告承担，因被告已经垫付，故原告应该支付被告，垃圾费和责任险根据约定，应该由被告承担。合同解除，原告应该返还被告保证金。关于本案扣除被告已经向案外人支付的租金等其他未决事项，原告、被告可以与其他利益相关方一并解决。诉讼费，本院综合考虑，由双方合理分担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十八条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黎霖锋与被告（反诉原告）郭永荣签订的《商铺租赁合同》于二〇一八年三月二十日解除。二、被告（反诉原告）郭永荣于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）黎霖锋二〇一六年十月十七日至二〇一八年三月二十日的租金十五万七千零五十九元；三、原告（反诉被告）黎霖锋于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）郭永荣保证金三万元、物业费一千八百七十二元、供暖费六千一百一十元；四、驳回原告（反诉被告）黎霖锋的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郭永荣的其他反诉请求。本诉案件受理费9500元，由原告（反诉被告）黎霖锋负担5000元（已交纳2450元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）郭永荣负担4500元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1126元，由原告（反诉被告）黎霖锋负担500元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）郭永荣负担626元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  石海朝审判员  高 磊审判员  张 怡二〇二〇年八月二十五日书记员  赵梦娇