江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0112民初1995号 原告：南昌君之家广场置业有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇长堎大道**，统一社会信用代码：91360122322541192C。 法定代表人：何国有，职务：总经理。 委托诉讼代理人：孙迪、余家楠，均系北京德和衡（南昌）律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告：陈长生，男，1968年10月12日生，汉族，住所，住所地：江西省南昌市新建区div> 委托诉讼代理人：陈历云，系江西添翼律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告南昌君之家广场置业有限公司诉被告陈长生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌君之家广场置业有限公司（以下简称君之家公司）及其委托代理人孙迪、余家楠，被告陈长生及其委托代理人陈历云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告南昌君之家广场置业有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原告与被告签订的合同编号分别为2017236和2017235的两份《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》；2．请求法院依法判令被告向原告支付租金（此租金从2019年1月20日至2020年6月19日暂计为114,405.17元，租金从2020年6月20日至被告搬离租赁商铺之日止，租金按照《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》确定）及违约金34,321.55元，上述两项合计148,726.72元；3．请求法院依法判令被告向原告支付物业管理服务费用4,000元及滞纳金1,200元；4．请求法院依法判令被告将案涉租赁物2162、2164号商铺恢复原状；5．本案的诉讼费用由被告承担。 被告陈长生辩称：1．原告已于2019年12月17日向被告送达了《解约通知书》，并对被告两店面作出了锁门、停水停电的行为。原告系依据此前双方签订的2162和2164号商铺租赁合同约定行使了单方解除权，且被告于2019年12月17日已经收悉到该解约通知书。故原被告双方此前签订的2162和2164号商铺租赁合同已经于2019年12月17日解除，无需再由法院依法判令解除。2．原告要求被告支付的租金计算有误。第一，租金计算的截止日期应该为2019年12月17日止，而非原告诉请中的2020年6月19日，因为原告于2019年12月17日已经向被告送达了解约通知，且被告已于当日收悉，故双方签订的两份合同在2019年12月17日已经解除，且原告已经在解约当日对被告门店进行了锁门、停水停电的处理。故原告要求被告支付2019年12月17日之后的租金没有任何的法律依据。第二，合同租金的起算日期为2018年10月20日，该时间为原告君之家商场实际开业时间（原告已经在多处文件中自认了时间的开业时间），同时被告已经交纳了自2018年10月20日至2019年1月19日期间的租金。另外根据两份租赁合同中的约定，租金自商场实际开业时开始起算租金，同时前三个月为免租期。第三，原告此前向包括被告在内的所有君之家建材市场二楼的商户做出了两份承诺：（1）在2019年8月20日，向二楼所有的商户承诺“我司对一楼扰乱业态经营商户进行限期整改，时间为2019年9月1日至2019年10月31日，如果没有整改到位，商户从2019年8月20日开始不用交房租”；（2）在2019年11月4日，原告向君之家建材市场的所有商户承诺“自2018年10月20日公司开业至今已一年有余。按照租赁合同约定租金第一年七折、第二年八折、第三年九折。因受大环境影响，建材家居行业整体呈下滑趋势，为帮广大商户度过行业寒冬期。我司决定对我司自有商铺租赁的商户实行优惠政策，第二年租金（2019.10.20-2020.10.19）延续第一年折扣，也就是说第二年不涨租。”但至今被告都没有对商场一楼扰乱业态经营的商户整改到位，一楼的业态经营仍然混乱，完全没有按照业态规划进行经营，所以被告在2019年8月20日后无需交纳房租。被告实际尚欠原告4个月的租金，即（71.43＊42.66＋71.43*45.62）*4=25223.36元。3.原告要求被告支付违约金没有法律依据。因为在合同履行过程中，首先原告完全没有按照合同约定向被告交付租赁物，也没有在合同约定的时间内进行开业；其次，原告没有履行自身的商场业态管理义务，致使商场一楼业态经营十分混乱，严重影响了整个商场二楼商户的权益，也就包括被告的合法权益；最后，原告在合同尚未解除前，就尚自对被告所租赁的两个店面进行锁门停水停电处理，明显属于违约行为。根据原告提供的格式合同而言，违约金条款的规定是只要被告违约金就应当承担整个合同价款的30%的违约金，此规定明显过高。因为法律规定的违约金上限是违约方造成守约方实际损失的30%，而非依据合同价款总额。而实际情况是，原告并没有举出任何证据证明其实际损失为多少。最后我国法律中违约金应当遵循弥补填平为原则，以实际产生损失为前提。4.因为原告并非君之家商场的物业服务公司也未提供任何的物业服务，故根据合同的相对性，原告无权向被告要求支付物业管理服务费和滞纳金。再者在2019年6月15日至2019年7月28日期间，原告尚自对被告商铺进行锁门处理，此期间的物业费理应扣除。5.原告要求被告将租赁物2162和2164号商铺恢复原状，既没有合同依据，也没有法律依据。而且在这个过程中原告都是受益一方，双方可以就装修附属物进行协商折价补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告方提交如下证据：1.原告与被告的身份证明；2.编号分别为2017235、2017236的《商铺租赁合同书》、《香江·君之家建材家居广场租赁签约确认单》两张、2017年10月25日出具的《收据》两张，显示2017年10月25日，被告支付了12611元押金及5,000元质保金；3.《交房会签单》一份、《商铺验收交接表》一份；4.2019年7月27日出具的《收据》一张，2018年12月5日出具的《收据》一张、2019年6月4日出具的《收据》一张，显示被告于2019年7月27日向原告支付了2018年10月20日-2019年1月19日的商铺租金20,562元，2018年12月5日、2019年6月4日，被告分别支付了2018年10月20日-2019年4月20日、2019年4月20日-2019年10月19日的物业管理服务费用各3,000元；5.2162、2164号商铺现状照片；6.原告于2019年12月7日向被告发出的原告于2019年12月17日向被告催收商铺租金并要求解除双方的租赁合同的《解约通知书》一份。被告方向本院提交如下证据：1.2019年12月17日的《解约通知书》和微信聊天记录打印件一份、现场照片一张和视频录像一份，并强调双方签订的租赁合同已于2019年12月17日解除，且原告在2019年12月17日当天就已经把被告两店面进行了锁门、停水停电直至2020年6月22日才开门让被告搬离物品。所以租金计算应截至在2019年12月17日；2、2124和2126号商铺的《租赁合同》、2019年8月20的《告知函》和2019年11月4日《通知》；3.长堎镇综治办信访接访及日常事项登记、商铺验收交接表和交房会签单；4.君之家建材商场现场的业态现状照片。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院归纳如下：1.原告方提交的《交房会签单》与《商铺验收交接表》认为原告于2018年1月21日将涉案商铺交给了被告，被告辩称实际交房时间是2018年8月。2.对于原告方提交的被告承租的2162号、2164号商铺的四张现状照片，被告辩称反而可以证明，被告方没有退租的原因是原告方将门锁上了。3.对于被告方提交的《解约通知书》和微信聊天记录、现场照片、视频录像，原告方辩称2019年12月17日原告向被告发出《解约通知书》后被告就向法院起诉，导致合同非正常解除，而微信聊天记录也不能反映聊天的对象“江飘”是谁，对于现场照片也不能反映原告是否对被告进行了停水停电，对视频录像也不能形成与本案的关联。同时原告方强调，被告于原告在被告另行起诉原告后达成了合议，于2020年6月22日搬离了物品。4.针对被告方提供的2124号和2126号《租赁合同》、2019年8月20日提供的《告知函》和2019年11月4日的《通知》，原告方辩称，《租赁合同》条款中并没有约定免租期，被告已经获取了9个月的免租期；对于《告知函》，原告明确业态扰乱系商户个人行为，并非属于原告的责任，原告系出于为了商户的广大利益而予以监督管理，被告并未履行其交付租金的相应义务，其第三条的内容并非是租户不再交付租金而是暂时缓交；而针对《通知》，因被告未提交原件，原告不予认可。5.针对被告方提供的长堎镇综治办信访接访及日常事项登记表，原告认为被告已经对原告进行另案起诉，不应在本案中处理相关问题，该份信访接访及日常事项登记中予以处理的系君之家30年的长期经营户，涉案的商铺并不属于此范围；该份证据为复印件而非原件，原告不予认可。另被告也提供了相应证据证明其于2018年1月21日已经进行了商铺验收交接程序。 经审理查明，2017年10月25日，原告与被告签订两份《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》，合同约定：原告将位于南昌市新建区长堎新区长坪路南侧，香江·君之家建材家居广场基础建材区2层中2162、2164号的两个商铺出租给被告，面积均为71.43平方米；租期均为39个月，按36个月计租，自2017年12月1日至2021年2月28日止（具体以开业时间为准）；租金分别为：第一年36566元、39104元（分别按照42.66元／㎡／月与45.62元／㎡／月的合同标准计算），第二年41787元、44692元（分别按照48.75元／㎡／月与52.14元／㎡／月的合同标准计算），第三年47015元、50281元（分别按照54.85元／㎡／月与58.66元／㎡／月的合同标准计算）；履约保证金分别为：6094元、6517元。原告委托第三方物业管理公司收缴物业管理服务费用，每月管理费250元，若逾期付费，则按所拖欠金额向原告承担每日1%的滞纳金。合同签订当日，被告向原告支付质保金5000元，押金12611元。2018年1月21日，原告将商铺交付给被告。香江·君之家建材家居广场于2018年10月20日开张营业。之后，原告君之家公司于2019年8月20日向所有商户发出《告知函》，表示会对一楼扰乱业态经营的商户进行限期整改，如果没有整改到位商户从8月20日开始不用交房租；后原告君之家公司又于2019年11月4日向所有商户发出《通知》，决定对所有租赁商铺的商户实行优惠政策，第二年（2019年10月20日-2020年10月19日）不涨租，延续第一年的租金折扣。另查明，因被告未付租金，原告分两次对被告的两个商铺锁门，第一次是2019年6月15日至2019年7月28日；第二次是2019年12月17日，当日原告还向被告发出解约通知书：“由于你租赁我司2162、2164商铺，自2018年10月20日开业至今已欠租金74937元，（欠租时间2019年1月20日-2019年12月17日），根据双方租赁合同条款，你严重违约，我司今天对你所租赁的商铺关电、锁门并收回店铺，且保留起诉追回欠款的权利”，原告直至2020年6月22日对被告两个商铺开锁。被告陈长生同意合同自2019年12月17日解除。 本院认为，原告南昌君之家广场置业有限公司与被告陈长生签订的合同编号为2017236和2017235两份《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》，因双方均同意解除合同，且被告方已搬离物品，合同已经再无继续履行的可能，应当予以解除；关于两份合同的解除日期，因原告方于2019年12月17日向被告送达了《解约通知书》，并对被告两个合同涉及的两个店面作出了锁门的行为，被告方已无法继续正常使用店面，且被告方对《解约通知书》未表示异议，故依据双方的意思表示合意，两份合同的解除时间均为2019年12月17日，被告向原告支付租金及物业费的时间也应当截止至2019年12月17日；对于被告在答辩中指出，原告于2019年8月20日的《告知函》中提到“如果没有整改到位商户从8月20日开始不用交房租”的内容，本院认为双方商铺租赁合同并未对业态分布作详细约定，被告也未提供充分证据证明原告君之家公司未对一楼扰乱业态经营商户进行整改，不能证明被告是否符合2019年8月20日后免交租金的条件；对于被告提供的长堎镇综治办信访接访及日常事项登记，本院认为被告仅提供复印件作为证据，未提供原件，故对该证据本院不予采信；针对被告方提出依照合同的约定，租赁前三个月为免租期的答辩意见，本院认为商铺租赁合同书中并没有明确约定三个月免租期，且合同解除时被告亦没有按照合同约定租满39个月的期限，故对被告方该意见本院不予支持；因被告未付租金，原告两次对被告的两个店面进行了锁门处理，第一次锁门时间为2019年6月15日至2019年7月28日（约一个半月），第二次锁门时间为2019年12月17日，锁门期间被告无法正常使用店面，不应当承担租金与物业管理费，故应当减去一个半月的租金与物业费，2019年12月17日合同解除后被告亦无需再支付租金与物业费；本案的锁门事件中，双方均存在过错，故对于原告要求被告支付违约金和物业费滞纳金的要求，本院不予支持；针对原告方要求将涉案租赁物2162、2164号商铺恢复原状的诉讼请求，根据双方签订的租赁合同，并未规定租客退租后要将租赁店面恢复原状，原告亦未提供证据证明被告在租赁过程中有破坏租赁物内部已有物体、擅自改变房屋主体结构等行为，双方可就装修附属物进行协商折价补偿，故该请求于法无据，本院不予支持；依照原告君之家公司于2019年11月4日向所有租户公布的《通知》，被告两个商铺欠付的租金应当分别按照第一年45.62元/㎡/月与42.66元/㎡/月的标准计算。综上，被告自2019年1月20日后约11个月内未再支付租金，自2019年10月20日后约2个月未支付物业管理费，故被告应当承担租赁商铺的租金为59905.48元[（71.43*45.62+71.43*42.66）*（11-1.5）]；应当承担的物业管理费为250元[（250+250）*（2-1.5）]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南昌君之家广场置业有限公司与被告陈长生签订的合同编号分别为2017236和2017235的两份《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》，合同解除时间均为2019年12月17日； 二、由被告陈长生向原告南昌君之家广场置业有限公司支付商铺租赁期间未交租金共计人民币59905.48元，限本判决生效之日起十五日内付清； 三、由被告陈长生向原告南昌君之家广场置业有限公司支付商铺租赁期间未交物业管理费共计人民币250元，限本判决生效之日起十五日内付清； 四、驳回原告南昌君之家广场置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6758元，已减半收取3379元，由被告陈长生承担651.94元，原告南昌君之家广场置业有限公司承担2727.06元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  胡小卫 二〇二〇年八月二十一日 书记员  倪殷南