黑龙江省林区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑75民终32号上诉人（原审被告）：黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区西平安街**新宏基大厦。法定代表人：陈伟，该公司经理。委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔伟，女，1982年5月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：李大富，黑龙江牡大律师事务所律师。原审第三人：刘海波，男，1962年10月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省海林市。上诉人黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）因与被上诉人崔伟、原审第三人刘海波房屋买卖合同纠纷一案，原黑龙江省柴河林区基层法院于2018年10月15日作出（2018）黑7517民初136号民事判决。被告新宏基公司不服该判决，提起上诉。本院于2019年4月29日作出（2019）黑75民终37号民事裁定撤销原判，发回黑龙江省绥阳人民法院重审。黑龙江省绥阳人民法院于2019年9月28日作出（2019）黑7525民初271号民事判决，新宏基公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭。因新冠××疫情影响诉讼程序推进，且被上诉人不同意线上庭审故依法扣除审限。后于2020年7月30日公开开庭审理了本案。上诉人新宏基公司的委托诉讼代理人杨宝杰，被上诉人崔伟的委托诉讼代理人李大富到庭参加诉讼。新宏基公司法定代表人陈伟以及原审第三人刘海波经传票传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新宏基公司上诉请求:1.依法撤销黑龙江省绥阳人民法院(2019)黑7525民初271号民事判决;2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:原审法院认定事实错误，适用法律错误，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系。买卖合同为有偿合同，被上诉人主张其以现金方式交付了全部购房款，但被上诉人并没有证据证明。一审判决认定“朱某和李某的证人证言证实新宏基公司第一项目部已收到了被上诉人的购房款，并已列入财务账目中”实属错误。证人陈述交款四、五十万元却未出具收据，被上诉人2012年购买的房屋，交付后却不占有，与常理相悖。案涉《商品房买卖合同》中落款处公章为“新宏基公司第空格项目部”，该公章与新宏基公司第一项目部公章不同，一审法院认定系同一枚公章缺乏事实依据。崔伟当庭答辩称，一审判决正确，上诉人上诉请求和理由无事实和法律依据，请求维持原判。崔伟向一审法院起诉请求：1.解除崔伟与新宏基公司签订的《商品房买卖合同》；2.新宏基公司返还购房款65万元，按银行同期贷款利率赔偿损失；3.诉讼费由新宏基公司负担。诉讼过程中，崔伟变更解除崔伟与新宏基公司签订的《商品房买卖合同》请求为：确认崔伟与新宏基公司签订的《商品房买卖合同》无效；变更新宏基公司按银行同期贷款利率赔偿损失请求为：赔偿损失按银行同期贷款利率计算利息，从2012年2月18日起，至判决确定返还购房款履行之日（暂计算至2018年8月3日，利息为221296.11元）。一审法院认定事实：2009年8月15日，新宏基公司与柴河局签订了《棚户区改造建设工程合同》。合同确定由新宏基公司独立开发柴河局第四委棚户区二期（平安三区）改造工程。同日，新宏基公司设立新宏基公司第一项目部，新宏基公司的法定代表人陈新授权李兴国为新宏基公司第一项目部负责人。该授权委托书载明权限：“1.代为公司签订合同有效；2.在该项目实施中签署各项协议、结算报表有效；3.代收结算拨款有效；4.李兴国是该项目的负责人，处理该项目的日常行政工作。”。2012年2月18日，崔伟与新宏基公司第一项目部签订登记文本编号：GF-2000-0171(柴林NO0000701)的《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司，买受人崔伟，新宏基公司第一项目部将位于海林市柴河林业局平安三区第10幢1层10-6号商服混合结构房屋，建筑面积95.06平方米，以每平方米6500元，总金额人民币617890元出售给崔伟，一次性付款，出卖人应当在2012年2月20日前将合同约定的商品房交付买受人使用，本合同一式叁份，具有同等法律效力，出卖人一份，买受人一份，房产局一份，本合同自双方签订之日起生效。商品房预售的自本合同生效之日起30天内，由出卖人向（/）申请登记备案。出卖人（签章）：黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司新宏基公司第一项目部公章，委托代理人（签章）：李兴国名章，朱某手写签名，买受人（签章）：崔伟手写签名，2012年2月18日”。新宏基公司第一项目部财务于2012年2月18日给崔伟出具购房款617890元收据一份。证人朱某、李某证实新宏基公司第一项目部已收到该购房款617890元，并已列入新宏基公司第一项目部财务账中。该房屋至今未交付崔伟。2013年1月18日，刘海波向新宏基公司第一项目部财务交纳购海林市柴河林业局平安三区10-6门市款292920元，面积73.23平方米，每平方米4000元。2014年6月10日，刘海波与新宏基公司第一项目部签订登记文本编号：GF-2000-0171（柴林NO0000616）的《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司，买受人刘海波，新宏基公司第一项目部将位于海林市柴河林业局平安三区第10幢1层10-6号商服混合结构房屋，建筑面积73.23平方米，以每平方米4000元，总金额人民292920元出售给刘海波，一次性付款，本合同一式三份，出卖人一份、买受人一份，本合同自双方签订之日起生效。商品房预售的自本合同生效之日起30天内，由出卖人向（空白）申请登记备案。出卖人（签章）：黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司新宏基公司第一项目部公章，委托代理人（签章）：李兴国名章，买受人（签章）：刘海波手写签名，2014年6月10日”。该房屋已交付刘海波。刘海波进户后对该房屋进行改造、装修并入住使用。刘海波对该房屋未在柴河林业地区房产管理局办理物权登记。新宏基公司未提交海林市柴河林业局平安三区《商品房预售许可证》。新宏基公司对新宏基公司第一项目部公章、李兴国名章不申请做司法鉴定。崔伟与新宏基公司诉争房屋非棚户区拆迁置换安置房屋。李兴国于2015年1月22日死亡。一审法院认为，本案争议焦点：一、崔伟与新宏基公司第一项目部签订的《商品房买卖合同》关系是否成立、有效；二、新宏基公司第一项目部出售的海林市柴河林业局平安三区10号楼6号门市房是否属于“一房数卖”；三、崔伟主张解除合同，返还购房款617890元，赔偿损失自2012年2月18日至实际给付之日止的诉讼请求是否合理。新宏基公司第一项目部经理李兴国负责柴河林业局第二批棚户区改造工程，李兴国根据新宏基公司的授权，在柴河林业局第二批棚户区改造建设工程中所发生的民事法律行为属于职务行为，因此，产生的民事责任应当由新宏基公司承担。关于争议焦点一。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。崔伟与新宏基公司以新宏基公司第一项目部名义签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同自双方当事人签字或者盖章时成立。崔伟按照合同约定向新宏基公司交付购房款，新宏基公司为崔伟出具收据，并经新宏基公司第一项目部的两名相关工作人员证实已收到该购房款。因此，双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同。关于争议焦点二。崔伟、刘海波与新宏基公司第一项目部签订的《商品房买卖合同》的房屋坐落地点虽然相同，但登记文本编号、面积、购买的每平方米价款均不同，不能证实新宏基公司第一项目部存在“一房数卖”的情形。关于崔伟及刘海波提出新宏基公司第一项目部存在“一房数卖”的主张无证据证明，因此，不予支持。关于争议焦点三。按照合同约定，新宏基公司应在2012年2月20日前将该商品房交付崔伟使用，新宏基公司至今未交付该房屋给崔伟，其行为表明不履行主要义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，崔伟要求与新宏基公司解除合同的诉讼请求，符合法定解除的条件，应予支持。崔伟要求新宏基公司返还购房款617890元，符合法律规定，应予支持。崔伟在原审案件审理中要求新宏基公司返还的65万元的诉讼请求，因未提交证据证实，一审法院依法无据，因此，不予支持。双方签订的合同虽约定了违约责任，但没有明确逾期的期限和违约金的计算比例，应视为双方对违约金无约定。崔伟要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。崔伟要求自2012年2月18日起计算损失，经审查，合同约定交付期限为2012年2月20日，因此，损失计算应自2012年2月21日起至新宏基公司实际履行之日止。自2012年2月18日至2012年2月20日止期间的损失，于法无据，因此，不予支持。2019年7月2日，新宏基公司以案外人林志刚与本案有利害关系，申请中止审理，但未提交相关证据，因此，不予支持。2019年6月28日庭审中，崔伟申请一审法院追加卢炳智、张连作为第三人参加诉讼。2019年7月29日，崔伟申请撤回追加卢炳智、张连作为第三人参加诉讼的申请。该申请符合法律规定，应予准许。综上所述，对崔伟符合法律规定的诉讼请求，予以支持。对崔伟不符合法律规定的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第五十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告崔伟与被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司以新宏基公司第一项目部名义签订的《商品房买卖合同》；二、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告崔伟已付的购房款617890元，赔偿原告崔伟损失按中国人民银行同期同类贷款年利率，本金617890元，自2012年2月21日起，计算至本判决实际履行日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9979元（原告已预交6256元，补交3723元），由被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人新宏基公司授权的柴河林业局平安三区棚改工程项目负责人李兴国，以新宏基公司第一项目部的名义与被上诉人崔伟于2012年2月18日签订商品房买卖合同，这是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同成立并生效，应受法律保护。关于上诉人主张新宏基公司第一项目部与崔伟之间不是房屋买卖合同法律关系，本院认为，案涉商品房买卖合同及证人朱某、李某证言均能证实新宏基公司第一项目部与崔伟之间达成房屋买卖合同法律关系，证人朱某、李某均证实虽然交付购房款时未出具收据、借条等凭据，但认可收到该笔款项，也就是说崔伟有证据证实新宏基公司第一项目部收到购房款。上诉人新宏基公司主张李兴国个人与崔伟达成了民间借贷法律关系，以及案涉房屋买卖关系违反常理的请求并无证据证实，依法不予支持上诉人的该项请求。因此，一审判决认定案涉法律关系及法律适用是正确的。关于上诉人新宏基公司主张“新宏基公司第空格项目部”公章并非第一项目部公章问题，本院认为，新宏基公司授权李兴国成立第一项目部，并允许该项目部开立账户及刻章，这一事实已被黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终267号生效的民事判决予以确认。而且2014年6月10日刘海波与新宏基公司第一项目部签订的商品房买卖合同也是加盖的“新宏基公司第空格项目部”公章。上诉人对其主张负有举证责任，但其并不申请对该公章进行司法鉴定。因此，本院不予支持上诉人的该项请求。综上所述，新宏基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9979元，由上诉人黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 丹审判员 张 蕾审判员 于 威二〇二〇年八月三日书记员 荆嘉珉