阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4502号原告：陈盛发，男，1982年3月13日生，汉族，户籍所在地：阳江市阳东区*****************之二；确认的送达地址：阳江市江城区***************（联系人：黄理福）。公民身份号码：441************212。委托代理人：黄理福，广东众达成律师事务所律师。委托代理人：韦晓君，广东众达成律师事务所律师。被告：阳江市坚骏房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市区*******；确认的送达地址：阳江市江城区********淘金湾售楼部。统一社会信用代码：914***********024K。法定代表人：陈宝林，该公司董事长。委托代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。原告陈盛发与被告阳江市坚骏房地产开发有限公司（以下简称坚骏房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈盛发的委托代理人韦晓君、被告坚骏房地产公司的委托代理人林进慎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈盛发向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金63470.16元（逾期办证违约金以购房款708459元为基数从2018年3月1日起计至2019年8月26日止，按年利率6%计算）给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年4月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市新江北路299号淘金湾北区8*******出售给原告，合同约定被告应当在2012年12月9日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用。其中合同第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、原告不退房，被告按已付房价款1%向原告支付违约金；3、如因原告的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由原告自行承担。签订合同后，原告按约定已付清全部购房款708459元给被告，而被告将没有经验收合格的商品房交付给原告。由于涉案商品房一直未能办理产权证，被告于2016年9月18日向淘金湾全体业主出具一份《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》，其中承诺：在2018年2月28日前办好淘金湾北区7、8、9幢房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向淘金湾7、8、9幢未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房款的1%作为违约金。并约定，在办理不动产证及他项权证等手续的过程中，需要业主的积极配合，如因为电话联系不到、不积极配合等业主自身问题，导致不能办理不动产证或者逾期办理不动产证的，其将不承担该部分业主因无配合造成自身逾期办理房产证的违约金和违约相关责任。上述承诺书有被告作为承诺单位加盖公章，并有法定代表人陈宝林签名；淘金湾业主委员会及业主代表陈盛发分别在承诺书上盖章和签名。2019年8月26日，被告为原告完成涉案房屋的不动产权登记，之后扣除了初始登记费等后将多收取的办证费退回给原告。根据被告的承诺，被告应在2018年2月28日前办好涉案商品房的产权证，从逾期之日起按月利率1%支付违约金给原告，现原告根据阳江市江城区人民法院和阳江市中级人民法院的同类判决，主张按年利率6%计算，从被告承诺的逾期办证之日即2018年3月1日起计至实际办理完成不动产权证登记之日（2019年8月26日）止，被告应支付逾期办证违约金63470.16元(708459元×0.06/365天×545天）给原告。综上所述，原告为维护自己合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，提起诉讼，望判如所诉请。被告坚骏房地产公司辩称，一、阳江市淘金湾业主委员会和被告双方共同盖公章签订《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》，虽然名称上表述为承诺书，但实质是阳江市淘金湾业主委员会和被告签订的协议。逾期办证是出卖人与买受人关于商品房买卖合同产生的纠纷，与物业管理活动无关。阳江市淘金湾业主委员会依据《物业管理条例》设立，但阳江市淘金湾业主委员会却违反《物业管理条例》第十五条规定，超越业主委员会的职责，和被告签订内容与物业管理活动无关的承诺书，因此该承诺书中与物业管理活动无关的内容无效。（一）根据《物业管理条例》第一条，为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定《物业管理条例》。《物业管理条例》第二条明确界定物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，出卖人与买受人关于商品房买卖合同产生的纠纷，与物业管理活动无关。（二）根据《物业管理条例》第八条第二款，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《物业管理条例》第十五条明确界定业主委员会的职责，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。由此可见，业主大会行使的是物业管理活动中的合法权益，而业主委员会执行业主大会的决定事项即关于物业管理活动的事项,因此,业主委员会无权行使与物业管理活动无关的职责。（三）2016年9月18日，阳江市淘金湾业主委员会和答辩人双方共同盖公章签订《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》。逾期办证是出卖人与买受人关于商品房买卖合同产生的纠纷，与物业管理活动无关，业主委员会无权行使与物业管理活动无关的职责，阳江市淘金湾业主委员会无权签订与物业管理活动无关的协议。因此，该承诺书中与物业管理活动无关的内容无效。（四）2016年9月18日，即与阳江市淘金湾业主委员会和答辩人双方共同签订《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》同时间，答辩人单方盖公章出具《关于完善淘金湾北区总体配套设施的承诺书》，答辩人投入五万元整用于配置小区娱乐、健身设施。2016年10月29日，阳江市淘金湾业主委员会出具了业委会的临时收款银行账户证明后，答辩人于2016年11月1日将五万元转账到该账户。阳江市淘金湾业主委员会出具的业委会临时收款银行账户证明中明确该五万元整“（含税，费用到账之日30天内交付正规发票），用途为：淘金湾北区娱乐、健身设施购置费”，但答辩人至今没有收到相关的发票。答辩人也不清楚阳江市淘金湾业主委员会是否将该五万元整全额用于购买淘金湾北区娱乐、健身设施。二、根据合同的相对性，《广东省商品房买卖合同》的合同主体相对，即商品房买卖合同的主体是原告、答辩人，阳江市淘金湾业主委员会不是商品房买卖合同的合同主体。根据合同的相对性，《广东省商品房买卖合同》的合同内容相对，即只有商品房买卖合同主体原告、答辩人才能享有商品房买卖合同规定的权利，并承担该商品房买卖合同规定的义务，商品房买卖合同主体以外的任何第三人包括阳江市淘金湾业主委员会都不能主张商品房买卖合同上的权利，更不负担商品房买卖合同中规定的义务。根据合同的相对性，《广东省商品房买卖合同》的合同责任相对，在出卖人与买受人共同签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中明确约定，“2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担”。三、答辩人积极办理淘金湾北区7、8、9幢的房产证手续，但业主却不积极配合整改。（一）2016年11月22日，答辩人取得淘金湾北区7、8、9幢的《建设工程竣工档案预验收合格证明书》。（二）2017年1月23日，在答辩人递交了申请核发《建设工程规划验收合格证》所需的全部材料后，阳江市住房和城乡规划建设局向答辩人出具了《受理通知书》。（三）2017年2月13日，阳江市环境保护局出具《关于淘金湾北区7、8、9栋建设项目竣工环境保护验收意见的函》，同意淘金湾北区7、8、9栋建设项目竣工通过环保验收。（四）2017年4月11日，阳江市住房和城乡规划建设局向答辩人出具《整改通知书》，其中整改的第2点、第4点需要业主配合整改。整改的第2点是“立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设”。整改的第4点是“立即组织7、8、9栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改”。由于整改的第2点遭到淘金湾业主的反对，答辩人于2017年4月28日至4月30日，向淘金湾北区全部业主（共420户，其中2户未售）征求是否同意在小区北面原图纸规划位置建用电开关站的意见，征求意见的结果是：1、同意在图纸原规划位置建开关站的业主户数：0户，占0%。2、不同意在图纸原规划位置建开关站的业主户数：281户，占67.22%。3、业主不发表意见（表示弃权）的业主数：137户，占32.78%。2017年5月2日，答辩人出具《关于淘金湾北区用电开关站报建向小区业主征求意见的情况汇报》，连同32页的征求意见表，向阳江市住房和城乡规划建设局验收备案管理科汇报上述征求意见结果。2017年5月22日，广东电网有限责任公司阳江供电局对阳江市住建和城乡规划局《关于征求淘金湾北区项目开关站建设意见的函》回复，淘金湾北区项目东北侧现有开关站主要供电服务范围为康泰路周边的淘金湾小区、承顺居小区、映翠豪庭小区、聚龙小区和人防战备指挥所。如需在原规划开关站位置新建美式变压器，建议建设的地块规格应不小于3.5米×20米。2017年5月26日，阳江市淘金湾业主委员会“上访时提出，在确保小区道路通畅的前提下，保持现状供电途径，在规划要求位置预留不小于3.5米×20米的变压器和开关分线箱地块用栏栅围设预留配电设施空间；业主自行拆除擅自封闭的阳台和入户花园；开发公司完善垃圾房建设手续；由业主代表就用栏栅围设预留配电设施空间问题征求意见。”2017年6月13日，阳江市住房和城乡规划建设局作出《关于江城区淘金湾小区开关站整改问题的复函》，要求阮彩霞、冯贵伟、杨志坚等业主委员会成员“尽快将业主意见及确认的签名送我局，以便我局督促开发单位尽快完善整改后办理规划验收手续。”但是，阮彩霞、冯贵伟、杨志坚及阳江市淘金湾业主委员会一直没有就用栏栅围设预留配电设施空间问题向业主征求意见，导致答辩人无法开工建设。就整改的第4点，2017年6月18日，答辩人向7栋、8栋、9栋业主发出《通知》，恳请相关业主议定一个“托开封闭”的统一时间，以便联系住建部门派员到小区现场进行验收拍照。2017年6月28日，答辩人再次向业主委员会、7栋、8栋、9栋业主发出《紧急通知》，请求尽快确定7栋、8栋、9栋楼“托开封闭”验收拍照的统一时间。2017年8月3日，答辩人发出《告知书》，告知淘金湾北区7、8、9栋业主，由于一些住户的入户花园和阳台没有按规定拆开封闭，导致淘金湾北区7、8、9栋楼外观拍照的照片不合格，不能通过验收，需要择期再拍。由于业主拖延，导致整改的第2点“立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设”、整改的第4点“立即组织7、8、9栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改”一直到2018年初才得到整改。2018年4月，答辩人才拿到淘金湾北区7、8、9幢的建设工程规划验收许可证原件。（五）2018年6月29日，淘金湾北区7、8、9幢竣工验收。2018年8月8日淘金湾北区7、8、9幢竣工验收备案。2018年8月14日，答辩人取得淘金湾北区7、8、9幢的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。四、2016年9月18日，阳江市淘金湾业主委员会和答辩人双方共同盖公章签订《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》第一段最后一句明确约定了《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》不再适用的情形“如有特殊情况另行通知”。假设该承诺书有效，“如有特殊情况另行通知”是指当有特殊情况出现后，该承诺书不再适用。2017年4月11日，阳江市住房和城乡规划建设局向答辩人出具《整改通知书》，整改的第2点是“立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设”、整改的第4点是“立即组织7、8、9栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改”，上述整改的两点属于特殊情况，需要业主配合整改，拖延了办理验收、不动产证。因此，当有特殊情况出现后，该承诺书不再适用。五、2016年9月18日，阳江市淘金湾业主委员会和答辩人双方共同盖公章签订《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》第6条明确约定“在办理不动产证及他项权证等手续过程中，需要业主的积极配合，如因为电话联系不到、不积极配合等业主自身问题，导致不能办理不动产权证或者逾期办理不动产权证的，我司将不承担该部分业主因无配合造成自身逾期办理房产证的违约金和违约相关责任”。假设该承诺书有效，由于业主不积极配合，导致答辩人迟延办证的责任，与答辩人无关。业主拖延的1年时间（即从2017年4月至2018年4月）应扣除，并应相应顺延1年时间至2019年4月。六、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，在答辩人与原告共同签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中明确约定，“2、买受人不退房，出卖入婆已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担”。因此，答辩人与原告签订《广东省商品房买卖合同》时，答辩人与原告都预见到逾期办证的可能造成的损失是已付房价款的1%。七、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，原告自始至终都没有提供证据证明逾期办证给原告造成的实际损失。原告起诉逾期办证违约金的金额也远远高出答辩人与原告签订《广东省商品房买卖合同》时答辩人与原告预见到逾期办证造成的损失已付房价款的1%。另外，答辩人已经为原告办出了《不动产权证书》。因此，逾期办证违约金也应以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，在原告没有提供证据证明逾期办证给原告造成实际损失的情况下，应以《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中的约定为准。八、在商品房买卖合同中，交房是主要义务，办证义务是附随义务。在《广东省商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任是出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5，即每月为千分之4.5，每年为百分之5.4。根据公平原则，作为附随义务的逾期办证违约责任怎么样都不可能比作为主要义务的逾期交房违约责任还要重。原告主张逾期办证违约金也过高，高出逾期交房的违约责任。综上所述，原告的诉讼请求与事实、法律不符，被告请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年4月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区********淘金湾北区**********出售给原告，该房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2011057号，该房建筑面积共160.43平方米，套内建筑面积136.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.89平方米；按套内建筑面积计算，每平方米5188.66元，总价款为708459元；买受人在签订本合同时交付房款首期213459元，余款495000元由银行提供按揭支付；出卖人应当在2012年12月*日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。其中合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。合同签订后，原告按约定付清全部购房款708459元给被告。由于涉案商品房一直未能办理产权证，被告于2016年9月18日向淘金湾全体业主出具一份《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》，其中第6条承诺在2018年2月28日前办好淘金湾北区7、8、9幢房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向淘金湾7、8、9幢未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房款的1%作为违约金。在办理不动产证及他项权证等手续的过程中，需要业主的积极配合，如因为电话联系不到、不积极配合等业主自身问题，导致不能办理不动产证或者逾期办理不动产证的，其将不承担该部分业主因无配合造成自身逾期办理房产证的违约金和违约相关责任。上述承诺书有被告作为承诺单位加盖公章，并有法定代表人陈宝林签名；淘金湾业主委员会及业主代表陈盛发分别在承诺书中盖章和签名。被告在向有关部门申请对涉案商品房的工程竣工验收过程中，阳江市住房和城乡规划建设局于2017年4月11日向被告出具了一份《整改通知书》，其中内容：1、立即拆除超出规划红线的现有小区围墙并退至规划红线内建设；2、立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设；3、立即补办小区配套垃圾房规划批建手续；4、立即组织7、8、9栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改。之后，被告按上述《整改通知书》的内容进行整改。被告主张该整改通知的第2点和第4点需要业主配合，业主封闭了入户花园和阳台。再查明，原告作为权利人于2019年8月26日取得涉案商品房的《不动产权证书》。2019年11月29日，原告将涉案商品房过户登记到案外人李苑红名下，李苑红向本院声明对涉案房屋逾期办证违约金的权利由原告陈盛发行使。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告没有按约定将经竣工验收合格的商品房交付给原告，之后其向该小区的全体业主作出承诺，承诺在2018年2月28日前办好涉案商品的房产证，该承诺是各方当事人真实意思表示，对淘金湾小区的全体业主与被告均具有约束力，被告主张承诺书内容无效缺乏依据，本院不予采纳。被告将未经竣工验收合格的商品房交付给原告，且被告一直未能按其承诺书所约定的期限协助原告办好涉案商品的房产证，被告明显存在过错，其应依法承担违约责任。而被告主张由于原告不配合，导致迟延竣工验收，由于其所提供的证据未能充分证明是原告的过错导致涉案工程竣工验收迟延，因此被告的该主张本院不予支持。按双方的约定，被告应从逾期之日起按月利率1%支付逾期办证的违约金给原告。由于本案被告已将涉案商品房交付给原告，而原告又没有证据证明因被告的逾期办证造成其的损失，现原告请求按该约定的月利率1%计算逾期办证的违约金明显过高，应调整为按年利率6%计算。逾期办证违约金应从2018年3月1日起计至取得不动产权证书前一日（2019年8月25日）止，因此被告应支付逾期办证违约金为63237.24元(708459元×0.06/365天×543天）给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告阳江市坚骏房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金63237.24元给原告陈盛发；二、驳回原告陈盛发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费693元（已减半收取，原告已预交），由被告阳江市坚骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员 刘 炎二〇二〇年八月二十八日书记员 曾凡格附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。