宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1830号 上诉人（原审被告）：高某，自由职业，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：尹某，男，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：岳某，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：宁夏伯尚装饰工程有限公司。 法定代表人：李某，该公司执行董事。 上诉人高某因与被上诉人尹某、宁夏伯尚装饰工程有限（以下简称伯尚公司）公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初7328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或在查明上诉人多缴纳97365元的基础上改判驳回被上诉人的一审诉请；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人不是本案合同主体，上诉人系伯尚公司监事，上诉人是履行职务行为；被上诉人提交的《补充协议》、《承诺书》均系通过违法手段胁迫上诉人书写，不应作为定案依据。被上诉人利用业主身份，伙同物业公司个别人员，于2017年9月7日签订《承诺书》前封闭了12层楼的电梯及消防系统，导致公司因此歇业20余日，上诉人无奈，又在未到《承诺书》约定的2017年9月30日，在9月20日按照被上诉人的要求出具了《补充协议》；实际租赁期间止于2017年9月7日，所有的费用交清仍超出97365元，后又缴纳3万元。被上诉人一审主张的第三年租期并未开始，租金不存在，也不存在违约及物业费用损失。 被上诉人尹某辩称，上诉人为《房屋租赁合同》及补充协议的乙方,是上述协议的履行主体。上诉人称履行职务行为,无证据支持。在《租赁合同》、补充协议、承诺书、收条等材料中,上诉人均以个人名义签字捺印,并没有加盖任何公司的印章,也没有任何公司的授权；上诉人主张多缴纳的97365元租金与事实不符产应当予以驳回。上诉人与被上诉人于2015年7月13日签订租赁合同,约定租赁期限为2015年9月22日至2018年9月21日(已排除装修免租期),后双方又约定装修期增加十五日,租期顺延。故实际租赁起算时间为2015年10月7日。合同签订后,上诉人支付定金10万元,支付租金共计1465000元。租金第一年(2015年10月7日-2016年10月6日)为697490元;第二年(2016年10月7日-2017年10月6日)为770145元;第三年(2017年10月6日-2018年10月7日)为944518元。2018年2月28日被上诉人通知上诉人解除合同,同年3月8日,上诉人出具《收条》将承租房屋内物品搬离，因此租金计算应当为697490(第一年租金)+770145(第二年租金)+944518÷360×144(第三年租金)=1845442.20元。故上诉人欠付被上诉人租金280442元，不存在多缴纳租金的事实。 被上诉人伯尚公司未到庭亦未提交书面答辩意见。 尹某向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金294290.96元，物业费21191.1元，电费7870.98元，采暖费25671.5元，并承担逾期支付租金的违约金188903.6元，以上合计537928.14元；2.本案的诉讼费、保全费、公告费等均由被告承担。 一审法院认定事实：位于银川市××区东侧、枕水路南侧悦海新天地购物广场15号办公楼1201室-1209室房屋为原告尹某单独所有。2015年7月13日，原告尹某与被告高某签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上述房屋出租给被告使用，租赁面积共计1210.92平方米，鉴于被告装修，原告提供70天免租期（即2015年7月13日至2015年9月22日）；租赁期限三年，自2015年9月22日至2018年9月21日止，被告可将出租房屋作办公用途；租赁费（不含税）三年总额为人民币2412153元，单位租金按建筑面积首年48元/平方米/月，年租金总额为697490元，第二年单位租金为53元/平方米/月，年租金总额为770145元，第三年单位租金为65元/平方米/月，年租金总额为944518元；首年租金应于合同签订后3日内支付10万元作为定金，剩余款项7日内向原告一次性支付，以后每年合同到期日前2个月前一次性交付当年租金；被告应当按期支付当年房屋租金，每逾期一日，按照应付租金的1%计算逾期付款违约金，逾期支付超过15日的，原告有权解除合同，不免除支付违约金义务。原告在落款处添加“装修工期增加15月（顺延）”，经向原、被告核实，实际为15日，即涉案房屋租赁期限起始日期应为2015年10月7日。 合同签订后，2015年7月19日，被告向原告支付定金10万元。被告高某、第三人伯尚公司及案外人宁夏伯上美居装饰工程有限公司向原告支付房屋租金情况如下：2015年7月31日，被告向原告转账69万元；2016年9月9日，被告向原告转账18万元；2016年10月31日，被告向原告转账7万元；2016年11月23日，被告向原告转账20万元；2017年1月6日，伯尚公司分别向原告转账支付5万元、5万元、5万元；2017年5月5日、2017年8月13日，宁夏伯上美居装饰工程有限公司（法定代表人为被告高某）分别向原告转账10万元、45000元。以上款项合计1535000元（含定金10万元）。 2017年9月7日，被告高某给原告出具《承诺书》一份，承诺于2017年9月30日前交清2017-2018年全额租金944518元如逾期，原告有权收回房屋，由此产生的一切违约责任、法律后果由高某承担，并配合物业公司及时交清物业、暖气、水电费。 2017年9月20日，原告与被告对租金结算后签订《补充协议》一份，约定截至该日，被告拖欠原告第二年房屋租金15000元，第三年租金944518元，共计959518元，被告保证于2017年9月30日前一次性交清，原告承诺收到被告交纳前述租金后，不再追究迟延交纳租金的违约责任；如被告违反前述约定，原告有权立即单方解除双方签订的《房屋租赁合同》及本《补充协议》，无偿收回房屋，对被告装饰装修部分不予补偿或赔偿，并且被告需另承担第三年租金的20%作为违约金及滞纳金；被告应在原告发出解除合同通知后三日内腾房并向原告移交房屋；本协议项下的“通知”形式，包括但不限于原告向被告发出的书面通知、电子邮件通知、电话通知、短信通知中的一种或几种；《房屋租赁合同》与本协议不一致的，以本协议为准。 2017年10月14日，宁夏伯上美居装饰工程有限公司向原告转账支付房租3万元。2018年2月28日，因被告未按约定交纳房屋租金，原告向被告发出《房屋搬迁通知书》，要求被告3日内将房屋内存放的物品搬离。2018年3月8日，被告将涉案房屋内物品搬离后给原告出具收条一份。2018年3月15日，原告按照宁夏悦海国际投资建设集团物业房屋有限公司发出的《缴费通知单》，交纳了涉案房屋2017年10月1日至2018年2月28日期间的物业服务费21191.1元、电梯费7870.98元，2017年11月1日至2018年2月28日期间的采暖费25671.5元，合计54733.58元。下欠房屋租金经原告多次催要未果，故涉诉本院。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。双方虽于2017年9月20日对前两个年度的租金进行了结算，被告向原告出具欠付第二年房屋租金15000元的凭据，但经法庭审理后核算，截至2017年8月13日，被告实际向原告交纳租金1535000元，被告应承担前两个年度的租金为1467635元（697490元+770145元），被告多交67365元（1535000元-1467635元）；关于第三年的租金，双方《补充协议》明确约定了如被告未按约定支付房屋租金，原告有权单方解除房屋租赁合同及补充协议，且被告已于2018年3月8日将涉案房屋内物品搬离，双方之间的租赁合同实际已解除，但原告按2018年2月28日主张合同的解除之日，并据此日核算租金数额与法不悖，予以支持；根据《房屋租赁合同》约定第三年租金每日为2623.66元（944518元÷360日），因双方提前解除合同，第三年租金应自2017年10月7日起计算至2018年2月28日止，为372559.84元（2623.66元×142天）。案外人宁夏伯上美居装饰工程有限公司于2017年10月14日向原告转账支付的租金3万元，被告尚欠原告房屋租金275194.84元（372559.84元-30000元-67365元）应予支付；原告要求被告支付截止日为2018年2月28日的物业服务费21191.1元，电费7870.98元，采暖费25671.5元的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，予以支持；关于原告要求被告按照第三年租金944518元的20%支付违约金的诉讼请求，根据双方签订的《补充协议》约定，被告需承担第三年租金的20%作为违约金，结合双方合同及补充协议实际履行情况，应以第三年未付租金275194.84元的20％计算违约金为55038.97元，予以支持；被告高某虽系第三人伯尚公司的监事，但其未提交证据证明系伯尚公司委托其与原告签订《房屋租赁合同》，不能证明伯尚公司为本案合同的相对方，且经法庭向原告释明，原告不要求第三人伯尚公司承担付款责任。被告高某关于其系代第三人伯尚公司租赁涉案房屋，其并非涉案房屋的实际承租人，不应承担支付房屋租金的义务，且不应支付违约金的辩解理由，与其以个人名义同原告签订的合同、补充协议及承诺书的事实相悖，不予采信；第三人伯尚公司经合法传唤未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决：一、被告高某于判决生效后十五日内支付原告尹某房屋租金275194.84元、物业服务费21191.1元、电费7870.98元、采暖费25671.5元、违约金55038.97元，合计384967.39元；二、第三人宁夏伯尚装饰工程有限公司不承担责任。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9180元，公告费600元，合计9780元，由被告高某负担7169元，原告尹某负担2611元。 二审中双方当事人均未提交证据。二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人主张其本案中系履行职务行为，经查，上诉人并未提交证据证明系伯尚公司委托其与被上诉人签订《房屋租赁合同》，且上诉人在签订《房屋租赁合同》后以个人名义支付大部分租金、出具本案相关协议，故上诉人的该主张不成立；上诉人主张被上诉人提交的《补充协议》、《承诺书》均系通过违法手段胁迫上诉人书写，且上诉人主张的胁迫事由为“被上诉人利用业主身份，伙同物业公司个别人员，于2017年9月7日签订《承诺书》前封闭了12层楼的电梯及消防系统，导致公司因此歇业20余日”，经查，上诉人主张的该事由并不当然成为胁迫事由，上诉人的该主张无事实及法律依据；上诉人主张本案租赁期间止于2017年9月7日，经查，2018年2月28日被上诉人通知上诉人解除本案合同，2018年3月28日上诉人将涉案房屋内物品搬离并出具收条，故一审中被上诉人主张租赁期限止于2018年2月28日符合客观事实，上诉人的该主张亦不成立。 综上，上诉人的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9180元，由上诉人高某负担。 本判决为终审判决。 审判长  李**程 审判员  王 刚 审判员  赵来珍 二〇二〇年八月二十四日 书记员  杨 红 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。