广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3926号原告：清远市世纪鑫元投资发展有限公司。住所地：广东省清远市***************。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所律师。被告：胡思聪，女，汉族，1990年5月13日出生，住广东省清远市清城区朝阳花苑****602。原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司（以下简称世纪鑫元公司）与被告胡思聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世纪鑫元公司的委托诉讼代理人黄振杰到庭参加诉讼，被告胡思聪经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告世纪鑫元公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《世纪荟商业管理合同》于2019年7月20日解除；2、被告向原告支付拖欠的管理费25153元、电费5338.36元，水费603.8元，以上合计31095.16元；3、被告向原告支付拖欠管理费、电费、水费的违约金，违约金从逾期之日起按欠费总额的每日千分之三计至被告胡思聪付清管理费、电费、水费之日止;4、本案诉讼费由被告胡思聪承担。事实和理由：2018年11月7日，原告与被告胡思聪签订一份《世纪荟商铺租赁合同》以及《世纪荟商业管理合同》，约定由原告对被告租赁的位于清远市清城区的世纪荟购物广场1层115号商铺（出租面积为98平方米）以及租赁商铺区域外的公共区域进行物业管理服务，管理期限与承租商铺合同的期限同步，即管理期限从2018年11月26日起至2020年11月25日止（共24个月）。《世纪荟商业管理合同》约定，管理费按该商铺的承租面积计算（即承租面积为98㎡），自乙方接收商铺日起为每月每平方米55元，共计5390元。此外还约定商铺开业后的水费按3.5元/立方米、电费按1.15元/千瓦时计算。依照《世纪荟商业管理合同》的约定，被告应于每月10日前向甲方缴纳当月管理费，并于每月10日向甲方缴纳上月水费、电费等各种费用，以上费用不得以任何拖欠，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三收取违约金，逾期超过15日，原告有权对被告承租的商铺采取停止供应电力、水、煤气等及停止提供任何服务，直至被告缴清应缴的费用及违约金。另依照《世纪荟商铺租赁合同》的约定，被告逾期支付本合同项下的其他应付费用包括但不限于管理费、水电费等达一个月的，原告有权解除合同。上述合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，令人遗憾的是，被告从2019年2月份起一直拖欠水电费，从2019年3月份起拖欠管理费，经原告多次催收，被告仍没有改正其违约行为。为维护自身合法权益，原告于2019年7月2日通过EMS特快专递向被告邮寄律师函，但被告于2019年7月8日收到律师函后一直不予理会，违约行为一直持续。原告无奈于2019年7月20日在被告租赁商铺门口张贴《解除合同通知书》以及通过顺丰速运向被告邮寄《解除合同通知书》，解除与被告2018年11月7日签订的《世纪荟商业管理合同》，并要求其在3日内向原告付清拖欠的费用和违约金，解除合同通知书已于2019年7月20日送达。但被告在收到解除合同通知书后，没及时结清欠付的各项费用。原告认为，《世纪荟商业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告已实际为被告提供了物业管理服务，被告未向原告缴纳管理费、电费属实。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和物业管理条例第四十一条:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定”之规定，被告应履行缴纳上述物业管理服务费的义务。被告使用原告的商铺后，拖欠管理费、电费的违约行为一直延续,已构成根本违约。原告依法有权行使合同解除权，解除合同的书面通知自送达被告之日起生效，该解除行为的效力应予确认，被告应依照合同约定承担以下违约责任：1、被告应付清拖欠的管理费25153元（2019年3月至7月份）及电费5338.36元（2019年2月至6月份）、水费603.8元（2019年2月至6月份）。2、被告应按合同约定的标准自逾期支付拖欠管理费及水电费之日起按每日千分之三的标准向原告计付违约金至付清管理费及水电费之日止。涉案《世纪荟商业管理合同》第九条约定“双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，依法向物业所在地有管辖权的人民法院起诉”条款，因物业所在地在清远市清城区，故法院对本案享有管辖权。基于此，原告在要求被告结清欠费和违约金无果的条件下，依法提起本案诉讼，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告胡思聪未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年11月7日，原告作为甲方与被告作为乙方就涉案位于清远市清城区世纪荟购物广场1层115号商铺签订《世纪荟商业管理合同》。合同约定管理期限与乙方承租商铺合同的期限同步，如乙方与出租方签订的《商铺租赁合同》被解除或终止的，本合同也同步解除或终止；管理费自乙方接收商铺日起为每月5390元（商铺98平方米、55元/平方米）。合同“能源费”部分约定：乙方自接收商铺之日起应自行负担与该商铺使用有关的水费、电费、燃气费等，公共区域的能源费用由甲方负担；甲方于每月5日前将上月的记录表或缴费通知单送达于乙方，乙方需于每月10日前支付上述费用；合同第5.2条规定，首月管理费于乙方接收商铺之日支付，其余月份管理费于当月第10日前支付，不足整月的管理费以乙方该月实际承租的日数按比例收取；在管理期限内，乙方逾期交付管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金；甲方在乙方租赁商铺门口、公告栏或其他醒目位置张贴的与日常管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。另查，原、被告于签订本案《商业管理合同》同日签订了涉案商铺的《商铺租赁合同》，其中关于租赁期限约定自商铺交付之次日起24个月，即2018年11月26日至2020年11月25日。如商铺交付日期延迟，则租期将相应顺延。另外16.3约定：被告逾期支付租金或违约金或逾期支付其他应付费用（即管理费、能源费等）达1个月（含1个月）以上的，原告有权单方面解除本合同。因被告未依约支付租金，原告以房屋租赁合同纠纷为由另案起诉被告，本院已于2020年4月22日受理，案号为（2020）粤1802民初3925号。庭审中，原告主张，被告从2019年3月1起开始拖欠管理费及水电费。根据原告提交的《世纪荟商户缴费通知单》显示，被告拖欠2019年2月的电费及用电服务费合计1051.01元、水费112元；2019年3月的电费及用电费服务费合计939.93元、水费91元；2019年4月电费及用电费服务费合计1074.51元、水费108.5元；2019年5月的电费及用电服务费合计1089.46元，水费138.25元；2019年6月的电费及用电服务费合计1183.45元，水费154.05元，以上电费合计5338.36元，水费合计603.8元。另外，原告提交了涉案商铺独立的水表及电表图片、世纪荟购物广场2019年2月至7月的总电费及水费发票，拟证明原告在被告承租涉案商铺期间按照该商铺的水表及电表读数收取相应的水电费，以及原告已实际为被告垫付了前述的水电费。2019年7月2日，原告委托律师向被告的户籍地寄送《律师函》，要求被告在七日内支付拖欠的管理费及水电费等费用，或以书面形式提出异议。该《律师函》2019年7月8日被退回。因被告仍未履行支付管理费等义务，原告于2019年7月20日在涉案商铺门前张贴《解除合同通知书》，要求解除涉案《商铺租赁合同》。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的涉案《世纪荟商业管理合同》合法有效，双方均应恪守履行。原告主张被告从2019年3月1日起拖欠管理费，被告未到庭应诉，亦未对原告主张的前述事实提出异议，故本院予以确认。被告未按约定支付管理费，已构成违约。根据《世纪荟商铺租赁合同》的约定，被告逾期支付租金或违约金或逾期支付其他应付费用（即管理费、能源费等），原告有权单方面解除本合同。原告已于2019年7月20日在涉案商铺门前张贴《解除合同通知书》，上述行为符合涉案《世纪荟商业管理合同》中约定的合理通知被告的方式，故对原告要求确认涉案《世纪荟商业管理合同》于2019年7月20日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于被告拖欠的管理费数额，原告主张2019年3月1日起日按每月5390元的标准计算至2019年7月20日合计25153元，符合《世纪荟商业管理合同》中双方对租金标准的约定，对原告的该项请求，本院予以支持。因被告未按照合同约定的时间于当月10日前向原告支付管理费，原告主张从逾期之日起分段计付管理费产生的违约金，符合双方合同约定。但原告未能提供因被告逾期支付管理费而造成的实际损失，故逾期支付管理费产生的违约金，可按每日万分之五的标准计算。对原告要求被告支付该项违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。至于原告在本案中主张的电费、水费及相应违约金的请求。原告提供了《商户缴费通知单》、涉案商铺独立的水表及电表图片、世纪荟购物广场2019年2月至7月的总电费及水费发票，用以证明被告拖欠电费5338.36元及水费603.8元且原告已实际为被告垫付了上述费用，被告未对原告主张的前述事实提出异议，故本院对原告要求被告支付电费5338.36元及水费603.8元的诉讼请求予以支持。因被告未按照合同约定的时间于次月10日前向原告支付水电费，原告主张从逾期之日起分段计付水电费产生的违约金，符合双方合同约定。因水电费最终是由供水及供电部门收取，原告仅为先行垫付，故被告逾期支付水电费产生的违约金，实为原告的利息损失，该违约金可按年利率6%计算。对原告要求被告支付拖欠水电费违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司与被告胡思聪于2018年11月7日签订的《世纪荟商业管理合同》于2019年7月20日解除；二、被告胡思聪应于本判决生效之日起10日内向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付物业管理费25153元及违约金（违约金以每月所拖欠的物业管理费为基数，从当月11号起按每日万分之五计付至清偿之日止）；三、被告胡思聪应于本判决生效之日起10日内向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付电费5338.36元及违约金（违约金以每月所拖欠的电费为基数，从欠费次月的11号起按年利率6%计付至清偿之日止）；四、被告胡思聪应于本判决生效之日起10日内向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付水费603.8元及违约金（违约金以每月所拖欠的水费为基数，从欠费次月的11号起按年利率6%计付至清偿之日止）；五、驳回原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元，由被告胡思聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄洁怡人民陪审员  麦小红人民陪审员  吴秀琼二〇二〇年八月二十七日书 记 员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。