广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2665号原告：樊志辉，男，1988年11月9日出生，汉族，户籍地广东省惠东县，公民身份号码44XXXX。委托诉讼代理人：曾绮姿、刁家男，广东日升律师事务所律师。被告：惠东县安泰房地产开发有限公司，住所地惠东县。法定代表人：邱庆伟。委托诉讼代理人：邓瑞娜，女，1984年8月20日出生，汉族，户籍地广东省紫金县，公民身份号码********，系被告员工。原告樊志辉与被告惠东县安泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告樊志辉的委托诉讼代理人曾绮姿、刁家男，被告惠东县安泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓瑞娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊志辉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告协助将位于惠州市惠东县地段XX幢X层X号房屋的不动产权证办理至原告名下；2.被告向原告支付逾期办证的违约金5330元；3.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月18日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：NO.0028XXX）及《补充协议》，约定：原告购买由被告开发建设的位于惠东县地段XX幢X层X号房屋，建筑面积为153.74平方米，总价款为人民币533000元。出卖人应当在2012年9月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按照合同的约定按时履行支付房款的义务，但被告至今没有为原告办理出房屋权属证书。原告多次敦促被告履行办理房屋权属证书的义务，但被告一直以种种理由拖延推诿，严重违反了合同约定。综上，原告认为被告的行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。现原告为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告惠东县安泰房地产开发有限公司辩称，答辩人未能协助被答辩人办理位于惠州市惠东县地段X幢X层X号房屋（以下简称“案涉房屋”）的不动产权证系因第三方承建方某某企业管理有限公司未向答辩人出具已付工程款发票，提交竣工报告及质量保修书。答辩人与某某企业管理有限公司建设工程施工合同纠纷一案，经惠东县人民法院、惠州市中级人民法院审理后，已作出了（2016）粤1323民初XXXX号、（2018）粤13民终XXXX号民事判决书，并判决某某企业管理有限公司应向答辩人出具已付工程款发票，提交竣工报告及质量保修书。但某某企业管理有限公司至今未履行前述判决，致使答辩人无法完成案涉房屋的办证手续。与此同时，答辩人为能尽快协助被答辩人完成案涉房屋之办证手续，委托广东某某律师事务所律师向惠州市中级人民法院申请强制执行，要求某某企业管理有限公司出具已付工程款发票、提交竣工报告及质量保修书，以期能尽快完成案涉房屋之办证手续。综上所述，答辩人未能完成案涉房屋之办证手续系第三人违约行为导致的，答辩人已为完成办理案涉房屋之办证手续作出了实质性努力，恳请贵院根据相关事实和法律规定，依法作出公正判决。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：一、原告身份证，证明原告的主体资格适格；二、被告企业信息，证明被告的主体资格适格；三、《广东省商品房买卖合同》、《见证书》、《惠东县不动产登记资料查询结果证明》、《安泰海景湾物业交接表》、物业费交费情况查询表、银行流水，证明：1.原被告之间的商品房买卖合同关系、2.原告已依约履行了支付房价款的义务，但被告违约，未按合同约定为原告办理涉案房屋权属证书的事实、3.被告违约，应按合同约定承担违约责任，即按已付房价款533000元的1%向原告支付逾期办证违约金的事实；4.（2018）粤1323民初XXXX号民事判决书，证明判决书中惠东县人民法院已就涉案同一楼盘11栋的房产办理不动产权证需要完善手续进行了调查，是可以办理不动产权证的。被告围绕其抗辩意见向本院提交了如下证据：1.授权委托书、2.执行申请书、3.生效证明书、4.（2018）粤13民终XXXX号民事判决书，共同证明被告为完成办理案涉房屋之办证手续作出了实质性的努力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告惠东县安泰房地产开发有限公司系于2003年7月3日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发、室内外装饰工程（凭资质证经营）；销售各类鞋、鞋材、建筑材料；旅游项目投资、开发。原告樊志辉（买受人）与被告惠东县安泰房地产开发有限公司（出卖人）于2012年9月18日签订了编号为NO.0028XXX的《广东省商品房买卖合同》，合同约定标的房屋为惠东县，建筑面积153.74平方米，约定交付日期为2012年9月30日前，总楼款为533000元。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。原、被告确认原告已经支付完毕楼款。庭审中，原告主张已收楼，被告主张按安泰海景湾物业交接表中显示的是2013年7月1日交房。被告主张因案外人承建方某某企业管理有限公司未能按照生效判决向其交付已付工程款发票（金额38249791.39元）、竣工报告及质量保修书而导致其无法按时履行协助原告办证的义务，提交了（2018）粤13民终XXXX号民事判决书、生效证明、执行申请书及授权委托书予以佐证。（2018）粤13民终XXXX号民事判决书于2019年7月18日生效，被告于2020年5月20日委托广东某某律师事务所代理该判决申请执行的事务。另查明，案涉房产的不动产证（明）号为粤房地预登惠东字第XX号，权利人为原告樊志辉。根据本院向惠东县自然资源局调查取证的复函，案涉房屋未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（确权），须待开发单位申请办理首次登记后，方可办理转移登记至购房人名下。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系：1.被告抗辩所主张迟延办证的事由依据是否充足；2.原告所诉请的违约金是否该得到支持。关于第一个焦点，《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，被告有义务在约定的期限内协助原告将案涉房产不动产权证登记至原告名下。对于被告主张因案外人承建方某某企业管理有限公司未向其交付已付工程款发票、竣工报告及质量保修书而导致其无法按时履行协助原告办证的义务，该抗辩事由系被告与案外人某某企业管理有限公司之间的权利义务关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，被告的上述抗辩理由不应归责于原告，亦不应作为被告迟延为原告办理产权登记的免责事由，对被告该抗辩，本院不予采信。根据被告提交的（2018）粤13民终XXXX号民事判决书、生效证明、执行申请书及惠东县自然资源局的复函可知，案涉房产尚不具备办理转移登记的条件，原告诉请要求被告协助履行办证义务暂不具可履行性，但被告应积极采取措施促使办证条件成就，待办证条件成就后，积极协助原告将案涉房产办理至原告樊志辉名下。关于第二个焦点，根据合同约定及结合以上分析可知，被告惠东县安泰房地产开发有限公司应当在案涉商品房交付之日起365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期未提供相关资料，应当按已付房价款的1%向买受人支付违约金。根据本院查明的事实，根据被告提交的交接表所记载的日期，被告未能在合同约定的期限内履行办证义务，故应当按合同约定即按已付房价款即533000元的1%向原告支付违约金5330元。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县安泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告樊志辉支付逾期办理不动产权证的违约金5330元。二、驳回原告樊志辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告樊志辉已缴交)，由被告惠东县安泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  郑国兆人民陪审员  林彩贻人民陪审员  黄旭东二〇二〇年八月七日法官 助理  柯嘉静书 记 员  黄淑妤