广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3016号 上诉人（原审被告）：吴通佐，男，1986年10月12日出生，汉族，身份证登记地址广西壮族自治区田林县，现住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：杨正照，男，1968年9月1日出生，汉族，住所地广西壮族自治区田林县。 被上诉人（原审原告）：卓桂仪，男，1993年5月12日出生，汉族，身份证登记地址广西壮族自治区来宾市兴宾区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：娄婷，广西诺一律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：柳州市仟晟房地产经纪有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市滨江东路****1-2。统一社会信用代码：91450200MA5KDGMH8A。 法定代表人：梁敏。 原审第三人：梁敏，男，1981年5月28日出生，壮族，户籍资料登记地址广西壮族自治区柳州市柳**，现住广西壮族自治区。 上诉人吴通佐因与被上诉人卓桂仪、柳州市仟晟房地产经纪有限公司（以下简称仟晟公司）以及原审第三人梁敏之间委托合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院作出的（2019）桂0203民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，于2020年8月13日组织各方进行询问。上诉人吴通佐及其委托诉讼代理人杨正照，被上诉人卓桂仪的委托诉讼代理人娄婷到庭参加询问。被上诉人仟晟公司以及原审第三人梁敏经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加询问，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴通佐的上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书，并依法改判驳回卓桂仪的诉讼请求；2.本案一审、二审受理费由卓桂仪承担。 吴通佐上诉的事实与理由：2018年6月16日，吴通佐与卓桂仪签订《房屋转让委托合同书》，由卓桂仪独家销售吴通佐所有座落于燎原路36号的白云小区三村20栋2-2号建筑面积为125.9平方米的房屋，合同第七条明确约定“未通知吴通佐办理房屋过户手续则卓桂仪违约”。事实上，卓桂仪至今未通知吴通佐办理房屋过户手续，卓桂仪构成根本违约，导致吴通佐不能实现售出房屋的合同目的，造成吴通佐损失近几万元。一审法院违反了“约定优于法定”合同根本规则，错误的为当事人创设约定“孳息利息”。习**主席强调“坚持司法公正，努力让人民群众在每一个司法案件中都能感受到公平正义”吴通佐感受不到公平正义，感受到一审法院违法错判乱判。由于卓桂仪具有违约行为造成吴通佐的损失，吴通佐不同意退还定金，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百零八条的规定，恳请二审人民法院依法判决撤销一审民事判决书，并驳回卓桂仪的诉讼请求。 卓桂仪答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 仟晟公司以及梁敏未向本院进行答辩。 卓桂仪向一审法院起诉请求：1.判令吴通佐返还卓桂仪定金20000元；2.判令吴通佐支付卓桂仪逾期退还定金的利息（利息以20000元为基数，按照银行同期贷款利率计算，从2018年11月8日计算至实际还清款项之日止，暂计算至2018年12月24日的利息为101.50元）；3.判令吴通佐承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。 一审法院认定的事实：位于广西柳州市房屋所有权人为吴通佐。2018年6月16日，卓桂仪与吴通佐签订《房屋转让委托合同书》一份，约定吴通佐委托卓桂仪出售其上述房屋，销售底价为930000元，卓桂仪在签订合同当天向吴通佐支付售房定金20000元，代理期限至2018年11月16日止，如卓桂仪在代理期限内未通知吴通佐去办理相关过户手续，则吴通佐不退还已收取的20000元售房定金，吴通佐在销售期限内不得借故不卖或者提高房价不配合乙方办理相关房产买卖手续或销售此房产，如有前述情形，则为违约，吴通佐应双倍赔偿定金；在合同期内，卓桂仪通知吴通佐办理该房产相关手续时，吴通佐应配合买家将首付款存入银行资金监管账户中，卓桂仪向银行申请按揭贷款手续通过后，负责借款490000元给吴通佐解押上述房产，解押完毕后3日双方配合到房产部门办理过户手续。卓桂仪办理完抵押、房屋水电、过户等一切证件过户完毕，银行将剩余房款支付给吴通佐，双方结清房款。2018年6月16日，吴通佐出具《收据》一份与卓桂仪收执，注明已收到卓桂仪交付的售房定金20000元。 2018年11月7日，吴通佐与梁敏、仟晟公司签订《房屋买卖居间合同》一份，约定吴通佐将位于广西柳州市房屋以920000元价格出售给梁敏，梁敏当天支付定金10000元。吴通佐同意梁敏以按揭贷款方式购买该房产，双方自2018年12月10日前配合仟晟公司到房产局办理网签手续后将首付款存入监管账户中，待梁敏申请按揭贷款手续通过后，过户前由吴通佐负责将房产银行欠款解押还款，解押后3日内双方配合到房产部门办理房产过户手续。房屋过户姓名由梁敏指定。 2018年11月16日，吴通佐与案外人梁美容（梁敏指定的过户产权人）到柳州市房产交易所签订《柳州市存量房买卖合同》一份，约定吴通佐将坐落于柳州市燎原路36号白云小区三村20栋2-2号房屋出售给梁美容，房屋成交价格为920000元，梁美容须于2018年12月28日之前将支付给原告除购房贷款外的全部购房资金190000元整存入资金监管专用账户内，梁美容取得《不动产权证书》后，监管部门按照《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》的约定办理购房款的划转手续，购房按揭贷款730000元由梁美容向银行按揭贷款后由银行一次性支付给原告。合同签订后，梁美容未按合同约定的期限将购房资金190000元存入资金监管专用账户内，亦未办理银行按揭贷款，导致《柳州市存量房买卖合同》未能继续履行。 2019年5月8日，吴通佐向一审法院提起诉讼，提出如下诉讼请求：（1）判决解除吴通佐于2018年11月7日与梁敏、仟晟公司、卓桂仪签订的《房屋买卖居间合同》及吴通佐与梁美容于2018年11月16日签订的《柳州市存量房买卖合同》；（2）判决梁敏向吴通佐支付违约金29200元，与仟晟公司、卓桂仪互负连带责任；（3）判决梁美容向原告支付违约金35328元，与梁敏、仟晟公司、卓桂仪互负连带责任；（4）判决卓桂仪向原告赔偿19862.56元，与仟晟公司互负连带责任；（5）判决本案诉讼费用由四被告共同承担。一审法院于2019年11月6日作出(2019)桂0203民初2596号民事判决书，判决：（1）解除吴通佐与梁敏、仟晟公司于2018年11月7日签订的《房屋买卖居间合同》以及吴通佐与梁美容于2018年11月16日签订的《柳州市存量房买卖合同》；（2）梁美容应于判决生效之日起十日内支付吴通佐违约金35328元；（3）驳回吴通佐的其他诉讼请求。吴通佐、梁美容不服一审判决向柳州市中级人民法院提起上诉，柳州市中级人民法院于2020年4月14日作出（2020）桂02民终212号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院另查明，梁敏与梁美容是姐弟关系，梁敏系仟晟公司柳江分公司的负责人并于2019年12月6日成为仟晟公司的法定代表人，卓桂仪系仟晟公司的业务员。 一审法院认为，卓桂仪与吴通佐签订《房屋转让委托合同书》的合同主体形式上虽为卓桂仪与吴通佐，但结合本案卓桂仪的身份、合同签订时双方协商过程以及合同的履行情况，可知该合同权利义务双方为仟晟公司与吴通佐。该合同系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律及强制性行政法规规定，合法有效。双方合同中所约定的定金从性质上分析应是违约定金。违约定金是指以定金作为违约一方当事人承担责任形式的定金。此类定金设立的目的是为了确保合同的履行，不履行合同，则构成违约的合同当事人就要承担定金责任。关于卓桂仪在委托合同中的违约情形，吴通佐认为有如下违约情形：（1）违反《房屋转让委托合同书》的第七条规定，未通知被告吴通佐办理房屋过户相关手续；（2）违反了《房屋转让委托合同书》的第三条规定，未履行办理解押涉案房产义务。一审法院经审查认为，据吴通佐提供的聊天记录显示双方在持续沟通中，不存在卓桂仪拒绝履行义务的情形，且在委托合同履行期间，卓桂仪已为吴通佐觅得房屋买受人并协助买卖合同双方办理了网签手续，吴通佐提出的卓桂仪未履行通知义务的抗辩理由不成立；关于涉案的房屋的解押手续，吴通佐与仟晟公司、梁敏签订《房屋买卖居间合同》，对办理房屋过户手续中的房屋解押手续重新进行了约定，应视为对《房屋转让委托合同书》的变更，该合同约定房屋解押手续是在房屋贷款手续通过之后，目前该条件不具备，且上述《房屋买卖居间合同》已由生效的法律文书判决解除，已无履行必要，故该抗辩理由不成立；关于吴通佐提出本案卓桂仪与仟晟公司具有恶意串通的意见，仅因卓桂仪、梁敏、梁美容的身份情况不能据此予以认定当事人的主观恶意。而吴通佐提出了卓桂仪放弃返还定金20000元请求的事实，在本案中无证据足以证实，该抗辩理由亦不成立。 本案中，吴通佐与仟晟公司之间的委托合同关系已终止，在无证据证明仟晟公司存有违约情形下，应将定金20000元退还仟晟公司，鉴于仟晟公司同意由卓桂仪主张本案款项，本案予以支持。关于利息，双方并未约定返还定金的时间，卓桂仪主张返还定金后应给吴通佐一定的准备时间，一审法院酌定以实际未返还的定金为基数，自本案起诉状送达吴通佐10日起开始计算，自2019年2月25日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款利率计算，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的的同期贷款市场报价利率计算至定金全部返还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：吴通佐返还卓桂仪定金20000元并支付利息（以实际尚未返还的定金为基数，分段计算：自2019年2月25日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款利率计算；并自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的的同期贷款市场报价利率计算至定金全部返还之日止）。案件受理费303元（卓桂仪已预交），减半收取151.5元，由吴通佐负担。 二审期间，吴通佐认为一审法院遗漏查明如下事实：1.2018年11月7日代表仟晟公司一方签订《房屋买卖居间合同》的是业务员卓桂仪；2.梁美容是仟晟公司的业务员。卓桂仪对一审法院查明事实表示无异议，仟晟公司与梁敏对一审法院查明的事实，未向本院提出异议。 各方当事人均未向本院提交新的证据。 关于吴通佐对一审法院查明事实提出遗漏的观点，本院认为，1.吴通佐对《房屋转让委托合同书》签订合同主体提出的异议部分，一审法院在该院认定观点的分析中已予以明确，本案当事人对该认定分析均未提出异议，故此部分并非属于一审法院遗漏查明的内容；2.吴通佐未能提供证据证实在案涉合同签订时，梁美容系仟晟公司的员工，且在（2020）桂02民终212号案件的审理过程中，吴通佐亦提出了相同的事实主张，但该生效判决未支持其主张的事实，现吴通佐未能提供充足证据推翻生效文书的认定，故本院对其相应异议主张不予支持。 但需要指出的是，一审法院在查明事实中记载的“原告”存在部分指代错误或指代不明，本案根据具体合同内容以及（2020）桂02民终212号案件查明的事实予以纠正或明确。具体为：1.《柳州市存量房买卖合同》中约定梁美容须支付首付款的主体应为吴通佐，并非本案中的“原告”卓桂仪；2.吴通佐因与梁美容、梁敏、仟晟公司、卓桂仪之间买卖合同纠纷一案所记载，吴通佐向一审法院起诉请求中第（3）、第（4）项中的“原告”应为吴通佐，第（5）项请求中的“四被告”应为梁美容、梁敏、仟晟公司、卓桂仪。 二审另查明： 吴通佐因与梁美容、梁敏、仟晟公司、卓桂仪之间买卖合同纠纷一案，一审法院受理后形成（2019）桂0203民初2596号案件，该院作出判决后，吴通佐与梁美容均不服，上诉至柳州市中级人民法院，经审查，二审法院作出（2020）桂02民终212号民事判决，驳回上诉，维持原判。以上两审案件查明的内容及具体判决结果，即为一审法院查明的另案诉讼。 （2020）桂02民终212号生效判决认为，吴通佐与梁美容签订《柳州市存量房买卖合同》后，吴通佐与梁敏实际上均不再履行《房屋买卖居间合同》，该案一审法院认定前述行为系吴通佐、梁敏协商一致的结果及该院相应论述观点，二审法院均予以确认。此外，在该案的审理中，吴通佐亦主张认为，卓桂仪、仟晟公司、梁敏以及梁美容存在恶意串通的情形，但该生效判决认为，梁美容因违反《柳州市存量房买卖合同》中的约定构成违约，由其个人承担违约责任，吴通佐要求梁敏、仟晟公司、卓桂仪承担连带责任的主张，没有事实依据；同时，该生效判决还认为，吴通佐无证据证实卓桂仪存在违反《房屋转让委托合同书》的违约行为或恶意串通的行为。 本院认为，根据吴通佐的上诉请求与事实、理由，并结合卓桂仪的答辩意见，本案的争议焦点应归纳为：一、卓桂仪诉请要求吴通佐返还销售定金20000元的主张是否合理有据？二、一审法院判令吴通佐向卓桂仪支付的利息损失及其计算方式是否合理有据？ 针对第一个争议焦点。第一，吴通佐与卓桂仪均认可《房屋转让委托合同书》中涉及20000元定金交付与退还的约定，为该合同第三条及第七条的部分，即以上双方无争议观点指向的合同内容，实为一审法院查明部分。则根据查明的合同条款可知，如卓桂仪未能在合同期限即2018年11月16日前通知吴通佐办理相关过户手续则构成违约，吴通佐有权不退还定金2万元。本案结合生效判决查明的事实来看，卓桂仪一方已先于2018年11月7日促成吴通佐与梁敏签订了《房屋买卖居间合同》，当日，吴通佐收取了梁敏交付的1万元定金，之后，卓桂仪一方通知吴通佐至房产部门签订买卖合同，即在2018年11月16日吴通佐与买受人梁美容签订《柳州市存量房买卖合同》，开始办理过户变更手续。由此可知，卓桂仪一方确实系在《房屋转让委托合同书》中约定的期限内完成了受托事项。 第二，关于吴通佐主张卓桂仪一方存在的违约行为的问题。本院认为，首先，《房屋转让委托合同书》仅系委托人与受托人之间就房屋销售达成的委托关系，本案受托人一方已完成其主要合同义务，按照委托人的具体要求寻找到买家，并在合同约定的期限内通知受托人办理过户手续。而关于过户手续是否能最终办理完毕，涉及委托人吴通佐与买受人梁美容二人就《柳州市存量房买卖合同》的具体履行，与本案《房屋转让委托合同书》属于不同法律关系，并且吴通佐在梁美容违约后已自行向法院提起诉讼，主张权利。现吴通佐认为房屋未能完成过户属于《房屋转让委托合同书》项下受托人违约行为的观点，无事实和法律依据，一审法院对此认定正确。其次，关于吴通佐认为受托方未清偿案涉房屋原有抵押项下债务，构成违约的抗辩观点，本院认为，单就《房屋转让委托合同书》第三条的约定来看，双方约定：在受托方通知吴通佐办理该房产相关手续时，吴通佐配合委托人的买家将首付款存入银行资金监管账户中，受托方向银行申请按揭贷款手续通过后，受托方负责借款49万元解押案涉房屋。但本案，一方面，买受人梁美容逾期并未向监管账户存入首付款系房屋过户未能继续完成的主要原因，而该《柳州市存量房买卖合同》的履行更是未进入申请贷款的环节，因此，本案尚未达到双方前述约定的步骤；另一方面，从已查明的事实来看，在《柳州市存量房买卖合同》中约定银行申请贷款的主体为梁美容，并非卓桂仪或仟晟公司，即实际履行中就贷款申请主体已与《房屋转让委托合同书》中的约定不一致。因此，从以上分析可知，吴通佐认为《房屋转让委托合同书》项下受托人未出资涤除案涉房屋抵押负担债务构成违约的观点，亦无事实依据，本院对此不予支持。 据此，《房屋转让委托合同书》中约定受托人一方向委托人吴通佐支付的20000元定金，是为了约束受托人义务的履行，现本案查明受托人一方已依约如期完成受托事项，且不具有违约行为，则一审法院判令委托人吴通佐向受托人一方确认的款项接收主体卓桂仪返还销售定金20000元的观点，符合双方的约定，亦符合《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，其认定观点正确，本院予以维持。 针对第二个争议焦点。《房屋转让委托合同书》中虽未约定案涉定金具体返还时间，但自受托人一方完成委托事项之时委托人吴通佐应及时予以返还。一审法院根据卓桂仪一方的具体诉请，即受托方向委托方主张权利的具体行为，并结合吴通佐未及时返还定金给受托方造成的实际损失，判令从本案应诉材料送达至吴通佐一定时间起，即2019年2月25日起，以实际未返还的定金为基数，参照中国人民银行贷款基准利率，以及2019年8月20日之后全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息损失的观点，并无不当，本院予以维持。但由于《房屋转让委托合同书》中约定的20000元性质为定金，本案应注意该款项的性质及定金罚则的具体适用，并且由于案涉受托人一方未就实际损失提供其余证据予以证明，故根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，吴通佐承担的利息损失应以另一倍定金20000元为限。 综上所述，上诉人吴通佐的上诉请求缺乏事实依据，一审法院认定结果并无不当，但在法律适用上未能注意定金的具体适用，本院对此予以指出。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、变更广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初705号民事判决为：上诉人吴通佐返还被上诉人卓桂仪定金20000元并支付利息损失（利息损失以实际尚未返还的定金为基数，分段计算：自2019年2月25日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算；并自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至定金全部返还之日止。以上应付利息损失合计，应以20000元为限）。 二、驳回上诉人吴通佐的上诉请求。 三、驳回被上诉人卓桂仪的其他诉讼请求。 一审案件受理费303元（被上诉人卓桂仪已预交），减半收费一审案件受理费151.5元，二审案件受理费50元（上诉人吴通佐已预交），一审、二审案件受理费合计201.5元，均由上诉人吴通佐负担。 上述债务义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长  李婷婷 审判员  温清华 审判员  余 深 二〇二〇年八月二十六日 书记员  莫璐璐