广东省广州市花都区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤0114执异286号 异议人（案外人）：陆柱辉，男，1989年12月22日出生，汉族，住广州市花都区。 异议人（案外人）：李玉兰，女，1951年6月19日出生，汉族，住广州市花都区。 以上两异议人的共同委托代理人：黄焱，广东古谷律师事务所律师。 以上两异议人的共同委托代理人：罗育宁，广东古谷律师事务所实习人员。 被异议人（原案申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市花都支行，住所地广州市花都区迎宾大道**正盛商务大厦**铺，统一社会信用代码914401016718322708。 负责人：钟伙球，该行行长。 委托代理人：钟建春、陈燕莉，均系广东誉理律师事务所律师。 被异议人（原案被执行人）：罗亭燕，女，1986年12月17日出生，汉族，住广州市花都区。 被异议人（原案被执行人）：钟永锋，男，1985年8月30日出生，汉族，住广州市花都区。 被异议人（原案被执行人）：广州市花都区狮岭中峻五金店，住所地广，住所地广州市花都区狮岭镇皮革皮具城**B3街**信用代码92440101MA5A30KU4N。 经营者：罗亭燕。 申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市花都支行（以下简称邮储银行花都支行）与被执行人罗亭燕、钟永锋、广州市花都区狮岭中峻五金店（以下简称中峻五金店）金融借款合同纠纷一案【（2020）粤0114执4446号】，异议人陆柱辉、李玉兰提出执行异议，本院依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月20日举行听证，异议人陆柱辉及其与李玉兰的共同诉讼代理人黄焱、罗育宁，申请执行人邮储银行花都支行的委托代理人陈燕莉到庭参加听证，被执行人罗亭燕、钟永锋、中峻五金店经本院传票传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人陆柱辉、李玉兰称，请求对被执行人钟永锋、罗亭燕位于广州市花都区新华街三东大道89号第3栋1301房的房产应公告带租赁合同参与拍卖活动，并公示租赁情况。事实和理由：两异议人于2017年11月2日与两被执行人订立租赁合同，约定被执行人向异议人出租广州市花都区新华街三东大道89号第3栋1301房，租期20年，总租金为71万元，异议人通过银行转账方式向被申请人支付11万元租金，被执行人于2017年11月2日出具收据，已收到异议人支付的共计71万元租金。现因上述房屋将被广州市花都区人民法院执行拍卖，异议人特申请法院将上述房屋公告带租赁合同参与拍卖活动，并公示租赁情况。 申请执行人邮储银行花都支行称，1.异议人与原案被执行人钟永锋之间实为民间借贷关系，从异议人提交的电子银行业务回单可见，备注栏明确注明所有的转账备注为借款，而非租金。其转账时间为2017年3月，而租赁的时间却在2017年11月份，明显不合常理。2.异议人在执行异议中提交的租赁合同应是伪造的。因被执行的房产是商品住宅用房，从生活逻辑上推理，不可能一次性租赁20年且提前二十年一次性支付租金，异议人与被执行人也均未提交交付11万元租金的证据，且异议人提交的水电费缴费记录是2020年6月份的。如果异议人自2017年就开始租赁，应提交自2017年开始缴费的证据。异议人提交的证据也是异议人与被执行人串通伪造的，从证据上的字迹来看，签名时间明显是最近签订的，而非2017年。3.申请执行人在2017年10月份与被执行人办理抵押登记时，被执行人出具的房屋使用声明上确认涉案房屋是自用房屋，并未出租。且申请执行人当时对涉案房屋进行了拍照。而且实际上该房产至今一直为被执行人在使用。4.异议人的异议请求不属于执行异议的请求范畴，应予以驳回。5.据申请执行人于2020年7月19日前往案涉房屋，发现该房屋已由他人承租，房屋出租的是被执行人钟永锋，但收取租金的是杨启焜，并非异议人。综上，异议人的执行异议缺乏法律和事实依据，本次异议实为异议人与被执行人伪造证据、编造谎言，为逃避执行所做，请人民法院依法予以驳回。 经审理查明，申请执行人邮储银行花都支行与被执行人罗亭燕、钟永锋、中峻五金店金融借款合同纠纷一案，本院于审理过程中依据邮储银行花都支行的财产保全申请，于2019年10月12日对钟永锋名下位于广州市花都区新华街三东大道89号第3栋1301房的房产轮候查封，并于2019年11月26日作出（2019）粤0114民初11122号民事判决。由于被执行人罗亭燕、钟永锋、广州市花都区狮岭中峻五金店拒不履行上述生效民事判决确定的法律义务，申请执行人邮储银行花都支行向本院提出强制执行申请，本院依法立案，案号为（2020）粤0114执4446号。在该案执行过程中，本院依法于2020年4月26日作出（2020）粤0114执4446号执行裁定，裁定：拍卖被执行人钟永锋所有的位于广州市花都区新华街三东大道89号第3栋1301房、广州市花都区建设北路88号A1幢602房的房产。 另查明，广州市花都区新华街三东大道89号第3栋1301房登记于钟永锋名下，于2017年11月15日设定最高额抵押，抵押权人为邮储银行花都支行，债权数额为4213488元。 再查明，据陆柱辉、李玉兰提交的《租赁合同》《委托合同书》复印件记载，2017年11月2日，罗燕婷、钟永锋委托杨启焜代为办理使用、出租或转租案涉房屋的有关手续、签订租赁合同、收取租金等事宜。同日，杨启焜代表罗亭燕、钟永锋（甲方、出租方）与陆柱辉、李玉兰（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区新华街三东大道89号第3栋1301房出租给乙方使用，租赁押金为1万元，租赁期限为20年，即2017年11月2日至2037年11月1日期间，前10年每月租金2800元，后10年每月租金为3033元，20年总租金金额为71万元，乙方应不迟于2017年11月2日分期支付或委托第三方支付完毕20年租金。甲方于乙方签订该合同之日将钥匙和门卡交给乙方，乙方按时支付因租用该物业而产生的产生的水费、电费等费用，甲方承担房屋出租契税、物业管理费、物业房产税。合同对双方的其他权利义务进行了约定。据陆柱辉、李玉兰提交的电子银行业务回单（付款）及收据复印件显示，李玉兰于2017年3月13日通过银行转账的方式按每笔5万元、分12笔共向钟永锋支付60万元，每张电子银行业务回单（付款）上均记载“附言：借款”，杨启焜于2017年11月2日代表罗亭燕、钟永锋出具收据一份，载明“今在2017年11月2日前收齐承租方李玉兰、陆柱辉缴付关于承租广州市花都区新华街三东大道89号第3栋1301房的租金和押金，合计为人民币710000元整”。据陆柱辉、李玉兰提交的手机截图页面显示，用户为*永锋、缴费项目为电费、缴费金额为14.54元的费用缴费成功，付款方户名为陆柱辉、收款方户名为康业物业管理（中山）有限公司广州分公司（以下简称康业物业公司）、转账附言为“花都区新华街三东大道89号第3栋1301房的物业费”、转账金额为5151.20元的款项于2020年6月11日转出成功，商户全称为广州市花都自来水有限公司、支付方式为零钱、金额分别为8.8元、2.98元、12.69元的三笔款项于2020年6月15日支付成功。据陆柱辉、李玉兰提交的发票、收据显示，康业物业公司于2020年6月15日出具收据确认收取案涉房屋在2019年7月至2020年5月期间的垃圾处理费合计44元，该公司另开具了物业管理费和公摊电费合计5107.2元的发票。 邮储银行花都支行提交《房产使用声明》、照片，及《房屋租赁合同》拍照件作为证据。该声明记载钟永锋于2017年10月20日声明案涉房屋当时处于自用情况，照片显示2017年10月时案涉房屋内有放置有脚手架等施工设备，租赁合同显示案涉房屋由钟永锋出租给陈何香使用，租期为2020年6月1日至2023年5月31日止，租金支付给杨启焜。 本院认为，陆柱辉、李玉兰请求对广州市花都区新华街三东大道89号第3栋1301房“带租拍卖”,保障其承租权和优先购买权，本质上是阻却涉案不动产在租赁期限内向买受人转移占有，应当按照执行标的异议进行审查。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中,异议人陆柱辉、李玉兰提供的其与罗亭燕、钟永锋签订的《租赁合同》,虽签订的时间形式上为2017年11月2日,早于申请执行人设定抵押权及人民法院查封时，但其未能提供该《租赁合同》的原件供法院审查，提供的支付租金的凭证即电子银行业务回单和收据记载的款项性质不能相互印证，且陆柱辉、李玉兰并未提供在人民法院查封之前实际占有使用案涉不动产的相关证据。因此，案外人陆柱辉、李玉兰的异议请求，理据不足，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十五条、第三十一条规定，裁定如下： 驳回异议人陆柱辉、李玉兰的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李晓琳 人民陪审员  黄美好 人民陪审员  曾桂妹 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  陈晓敏