广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2546号原告：黄汉清，男，汉族，1967年8月28日出生，住址:广东省惠州市惠阳区**************之四，身份证号码:442************232。委托诉讼代理人：张思婷，广东盈隆律师事务所律师。被告：黄素芬，女，汉族，1981年9月10日出生，住址：广东省惠州市惠阳区***********，身份证号码：441************827。委托诉讼代理人：苏维，广东德纳（宝安）律师事务所律师。原告黄汉清与被告黄素芬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告黄汉清之委托诉讼代理人张思婷、被告黄素芬之委托诉讼代理人苏维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄汉清向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付位于惠阳区淡水镇山哼屋永兴路69号房2020年2月至4月期间的租金人民币14000元。2、判令被告停止向上述物业租客收取自2020年5月起的租金，并通知该物业全部租户自2020年5月起向原告支付租金，并提供现有租户的租赁合同等资料予原告。3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实理由：2017年7月17日，被告与原告签订《房地产买卖合同》，约定被告以人民币200万元购买原告位于惠阳区淡水镇山哼屋永兴路69号房的物业（占地面积80平方米、建筑面积约为350平方米，国土证：惠阳国用（93)第132*****181号），该成交价不包括房产证、国土证过户到被告名下，费用由被告自付，补办房产证、国土出让过户手续以及由此产生一切税费均由被告负责。原告于2017年7月底将该物业交付被告，被告从2017年8月起对该物业的租客进行收租至今，但该物业购房尾款人民币70万元被告至今未支付。原告多次催促被告办理该物业房产证及过户相关手续并支付购房尾款人民币70万元予原告，但被告自2017年7月起至今长达近三年的时间仍未履行房地产买卖合同义务。经过协商，原告与被告双方于2019年3月1日签署《补充协议》，同意将被告办证时间延长至2019年3月1日至2020年9月1日，并约定了此期间内及期外的租金分配：（1)2019年3月1日至2020年3月1日房租由原告与被告平分；（2)2020年3月1日后全部房租给业主收回。截止至今，被告仍未办理该物业房产证及过户相关手续并支付购房尾款人民币70万元予原告，亦没有完全履行《补充协议》，被告至今未向原告支付该物业2020年2月至4月期间的租金（2020年2月租金2800元，3月起租金5600元）。原告认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》都是双方真实的意思表示，应当依法履行，但是被告至今未履行合同义务，属于违反合同约定。原告有权要求被告支付该物业2020年2月至4月期间的租金人民币14000元以及要求被告停止向该物业租客收取自2020年5月起的租金，并通知该物业全部租户自2020年5月起向原告支付租金和提供现有租户的一切信息予原告。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条的规定,原告特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。原告黄汉清向本院提交如下证据：1、《补充协议》；2、《房地产买卖合同》；3、国有土地使用权证、新建（扩建）房屋许可证、收款收据；4、惠阳供电局淡水供电所用户信息以及惠阳供水有限公司水费查询；5、租金支付截图；6、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。被告黄素芬辩称，一、被答辩人与答辩人间并不存在房屋租赁合同法律关系，本纠纷是基于双方签订的《房地产买卖合同》产生的纠纷，被答辩人以房屋租赁合同纠纷起诉答辩人属案由错误。二、被答辩人诉称，“2017年7月底将该物业（涉案房产）交付被告（答辩人)”与事实不符。事实上，2017年8月10在中介惠州市家德铖房地产代理有限公司陈建忠的居间下协调下，答辩人、被答辩人交接涉案房产。三、被答辩人诉请答辩人支付涉案房产2020年2月至4月期间的租金人民币14000元及要求答辩人停止向租客收取自2020年5月起的租金，并通知租户自2020年5月起向被答辩人支付租金，并提供现有租户的租赁合同等资料予被答辩人既无约定亦无法定依据，理由如下：1、被答辩人提交的证据1《补充协议》的签署时间是2019年3月1日，其产生的背景是答辩人、被答辩人、中介陈建忠三方达在共识，认为涉案房地产迟迟无法补报建，无法办理权利人为被答辩人不动产设立登记，无法办理过户至答辩人的原因一是政府部门原因，二是中介原因。因此，三方协商一致，同意将办理证件的时间从2019年3月1日延长至2020年9月1日，其中2019年3月1日至2020年3月1日间涉案房产的房租由答辩人、被答辩人各一半。但2020年3月1日后，全部房租给业主（答辩人）收回。2、2019年11月13日陈建忠在办理涉案房产过户手续过程中，告知答辩人，被答辩人所提供的涉案国有土地使用权证【惠阳府国用字93第132*****181号】为假证，无法完成交易。因此，在签订《房地产买卖合同》及《补充协议》过程中，被答辩人存在欺诈。另，答辩人以房屋买卖合同纠纷为由已将被答辩人诉至惠阳区人民法院【案号：（2020)粵1303民初1900号】，该案诉讼请求包括判决“确认原（黄素芬）被告（黄汉清）及第三人于2017年7月17日签订的《房地产买卖合同》无效。”答辩人认为，双务合同不成立、无效或被撤销时，双方应同时返还。被答辩人于2017年7月17日、2017年7月20日分别收取了答辩人30万元、100万元，合计130万元的涉案房地产成交价款，被答辩人至今未返还答辩人本息并支付违约金等费用，答辩人得履行同时履行抗辩权，在被答辩人未向答辩人支付完这些费用前，依法被答辩人亦无权要求答辩履行其在本案诉讼请求中提及的所谓答辩人义务。综上，请求法院驳回被答辩人的所有诉讼请求。被告黄素芬向本院提交如下证据：1、（2020）粤1303民初1900号民事起诉状、受理案件通知书、开庭传票；2、惠州市惠阳区自然资源局《关于惠州市惠阳区人民法院的复函》；3、惠州市惠阳区自然资源局《关于（2020）粤1303民初1900号之二的复函》、律师调查令回执；4、出租房合同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月17日，原告黄汉清与被告黄素芬签订《房地产买卖合同》，约定，被告以人民币200万元购买原告拥有的位于惠州市惠阳区***********（现新编门牌号为永兴路69号）房*（占地面积80平方米、建筑面积约为350平方米，国土证：惠阳国用（93)第132*****181号，建设用地规划许可证号：地字第441********0116号；建设工程规划许可证号：建字第441********0329号），该转让价款不包括房产证、国土证过户到被告名下，费用由被告自付，补办房产证、国土出让过户由家德铖代理公司代理办证；被告自愿承担过户费用；原告无条件地协助被告办理过户手续等。合同签订后，原告于2017年8月10日将涉案房屋交付给被告，被告从2017年8月起对涉案房屋的承租人收租至今，租金每月5600元。由于种种原因，涉案房屋至今未办妥过户手续至被告名下。2019年3月1日，原被告和房产中介陈建忠签订《补充协议》：双方同意将办证时间从2019年3月1日延长至2020年9月1日，房租现有租金以实收为准，如房租有变动，则另行协商；并约定：（1)2019年3月1日至2020年3月1日房租由原告与被告平分；（2)2020年3月1日后全部房租给业主收回；并备注，从2019年3月1日至2019年9月1日办不出房产证，2019年9月1日至2020年3月1日房屋的一半租金由中介负责，如半年内办出房产证就不负责半年租金的一半。被告已向原告支付2019年3月至7月、10月至12月租金共计20650元，至今未向原告支付2020年1至2月租金。又查明，2017年8月11日，被告黄素芬与案外人邓远红签订《出租房合同》，约定2017年8月1日至2020年8月1日每月租金1600元。2019年4月10日，被告黄素芬与案外人黄军敏签订《出租铺面合同》，约定2019年4月10日至2022年4月10日每月租金4000元。本院认为，本案是房屋买卖合同引发的租金收益分配纠纷。原告黄汉清与被告黄素芬于2017年7月17日签订的《房地产买卖合同》，被告从2017年8月起对涉案房屋收取租每月5600元的租金至今。由于涉案房产未办好产权转移登记，原被告和房产中介陈建忠于2019年3月1日签订《补充协议》，该《补充协议》主要就收取的涉案房屋租金分配进行了约定，是三方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定有效，对原、被告均具有法律约束力，原被告双方均应全面履行合同义务。根据该《补充协议》，原告有权分得2019年3月1日至2020年3月1日房租的一半即每月2800元（5600元÷2）；如半年内办不出房产证，其中2019年3月1日至2019年8月31日房租的一半由被告支付给原告，2019年9月1日至2020年3月1日房屋的一半租金由中介负责。被告支付原告2019年9月1日至2020年3月1日前租金一半的条件是，签订《补充协议》后半年内将房产证办至被告名下。现涉案房屋产权证未办至被告名下，原告诉请被告支付2020年2月的租金一半，因给付条件未成就，本院不予支持。至于2020年3月以后的租金，《补充协议》未约定，原被告应重新约定或按《房地产买卖合同》履行情况予以处理。原告诉请被告停止收取2020年5月以后的租金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黄汉清的全部诉讼请求。案件受理费75元（已减半），由原告黄汉清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  詹俐儒二〇二〇年八月六日书记员  郭晓燕