重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0105民初18888号原告：重庆金源时代购物广场有限公司，住所地重庆市江**滨江路**金源时代购物广场公寓楼，统一社会信用代码91500105747455345F。法定代表人：刘彩军，总经理。委托诉讼代理人：王闯，重庆合煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘靖，重庆合煌律师事务所律师。被告：重庆火锅美食体验投资管理有限公司，住，住所地重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路****一社会信用代码91500104091247120B。法定代表人：刘松，职务不详。被告：刘松，男，1969年6月26日出生，汉族，住重庆市两江新区。被告：刘浩，男，1966年10月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆金源时代购物广场有限公司（以下简称金源公司）与被告重庆火锅美食体验投资管理有限公司（以下简称美投公司）、刘松、刘浩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金源公司的委托诉讼代理人潘靖，被告刘浩到庭参加诉讼。被告美投公司、刘松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金源公司向本院提出诉讼请求：1.判令美投公司支付拖欠金源公司的租金2159052.54元、物业管理费899584.54元，合计3058637.08元；2.判令美投公司向金源公司承担并支付逾期付款违约金（以应付款项为基数，从应付日起按日万分之五的标准计算至该款项实际付清为止）；3.判令美投公司支付金源公司违约金1264698元；4.判令美投公司支付金源公司优惠期间减免的租金2529396元；5.判令美投公司支付金源公司律师费130000元；6.判令刘松、刘浩对美投公司应支付的前述全部费用承担连带清偿责任。事实及理由：2016年3月15日，金源公司与美投公司签订《租赁合同》，约定由美投公司承租原告位于重庆市江北区北滨一路X号的重庆金源时代购物中心六层，建筑面积为12399平方米的租赁场地（以下简称案涉场地），用于经营火天下重庆火锅传奇大观园。《租赁合同》对租赁期限、租金和履约保证金以及付款时间方式、双方责任、合同的违约、终止、送达等内容进行了约定。刘松、刘浩于2017年4月7日向金源公司出具《承诺书》，为美投公司履行《租赁合同》对金源公司所负的全部债务提供连带保证担保。在《租赁合同》履行期间，金源公司按约履行了合同义务，但美投公司长期拖延、拒交租金、物业管理费、空调费等费用。经金源公司多次发函催收，但美投公司仍未履行缴费义务。金源公司于2018年8月22日向美投公司送达了《解除通知书》，美投公司的法定代表人当面签收并同意解除《租赁合同》。金源公司随后向美投公司送达了《履约保证金抵扣通知书》，扣除美投公司缴纳的履约保证金800000元，用于冲抵美投公司欠付的费用，冲抵后，美投公司尚欠金源公司租金2159052.54元、物业管理费899584.54元，合计3058637.08元，同时明确美投公司应在三日内将拖欠的费用支付给金源公司，并按照《租赁合同》相关条款向金源公司承担违约责任，但美投公司至今未向金源公司支付相关费用。美投公司行为严重违反《租赁合同》的约定，同时刘松、刘浩应对美投公司应支付的债务本金、违约金、损害赔偿金、利息以及金源公司为实现债权而支出的费用等承担连带清偿责任。金源公司遂诉至法院，望判如所请。被告美投公司、刘松未到庭答辩。被告刘浩辩称，欠租拖欠时间已久，刘浩只占股7.5%，2017年春节后美投公司委派刘浩筹备美投公司开业，2018年项目亏损严重，由于施工受阻延期，导致资金进不来，2017年后美投公司资金不足，租金支付困难，对于租金希望与金源公司进行和解，租金金额不确定，去年年底支付了500000元至800000元的租金，剩余租金分期付，由于疫情导致双方口头协议未履行，其与其他股东商量后确定支付方式。本院经审理认定事实如下：金源公司系案涉场地的权利人。2016年3月15日，出租方金源公司（甲方）与承租方美投公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方注册地址及办公地址均为重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路X号X栋；甲方出租给乙方、乙方向甲方承租的房屋位于重庆市江北区北滨一路X号的重庆金源时代购物中心CQ-SP-B-F6-020，乙方用于经营（租赁场地用途）火天下·重庆火锅大观园，具体经营范围火锅、川菜、小吃、特色商品售卖、餐饮休闲配套；租赁场地建筑面积为12399平方米；双方确认于2016年3月15日交接租赁场地，乙方必须于2016年10月15日营业；租赁场地的租赁期限为10年，自2016年3月15日起至2026年3月14日止；除装修期外，乙方还享有18个月的租金优惠期，自2016年10月15日起至2018年4月14日止；租金以保底租金和月营业额扣点（扣减物业管理费、空调费后的金额）两者取其高的标准确定，保底租金标准为自2016年10月15日至2017年10月14日的月优惠保底租金标准为5元/平方米，每月优惠保底租金为61995元，自2017年10月15日至2018年4月14日的月优惠保底租金标准为7元/平方米，每月优惠保底租金为86793元，自2018年4月15日至2026年3月14日的非优惠保底租金标准为17元/平方米，每月租金为210783元；乙方应向甲方支付物业管理费和空调费（按建筑面积计收），物业管理费标准按每月每平方米8元计算，每月共计99192元，空调费标准按每月每平方米5元计算，每月共计61995元；物业管理费、空调费自本合同约定的营业日开始计算；保底租金、物业管理费、空调费均采用预付方式，按月支付，每一个月为一个计费周期；乙方应当在每一计费周期届满10日前将下一计费周期的保底租金、物业管理费、空调费以现金、支票或银行转账方式支付给甲方；首期保底租金、物业管理费、空调费，乙方应当在营业日前10日内支付给甲方；履约保证金为800000元，租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失，甲方扣除后，乙方应当在甲方发出书面通知后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金的数额不变；乙方逾期支付租金、物业管理费、空调费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金；乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用，经甲方书面催告超过30日仍不支付的，在乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到3次的，甲方有权解除合同；甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金；乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用；甲方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知乙方，通知到达乙方之时合同解除；甲方依据本合同约定解除合同的，可以扣除乙方已交纳的履约保证金，履约保证金不足以支付全部款项的，甲方有权继续向乙方追索；甲乙双方因履行本合同而相互发出或提供的所有通知、文件、资料均以本合同所列明的联系地址、联系人送达；在一方下落不明或拒绝签收的情况下，另一方可以特快专递的方式向对方法定代表人、联系人的通信地址、身份证住所地邮寄送达，自邮寄之日起满3日视为送达；任何一方通信地址、联系人、联系方式等相关信息发生变更的，应当及时书面通知对方，一方未及时通知对方导致送达错误或送达不能的，自送达行为作出之时视为送达；乙方联系人刘浩，通信地址重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路X号X栋。同日，金源公司向美投公司交付了案涉场地。2017年4月7日，刘松、刘浩作出《承诺书》，载明：刘浩与刘松就美投公司与金源公司于2016年3月15日签订的《租赁合同》项下的全部义务向金源公司提供个人连带责任保证担保，保证的期限为两年，自美投公司对金源公司所负债务产生之日起计算，担保的范围包括债务本金、违约金、损害赔偿金、利息以及金源公司为实现债权而支出的费用等。2017年11月5日，重庆合煌律师事务所律师王闯作出《律师函》，载明经金源公司委托授权，函告美投公司在接到本律师函三日内到金源公司交付所欠的租金、物业管理费、空电费、水电费合计1401299.84元以及在此期间所产生和应付的滞纳金。刘松、刘浩于2017年11月7日签收了该《律师函》。金源公司分别于2018年2月5日、3月29日、4月20日、5月22日、6月26日、7月19日向美投公司的工作人员直接送达了《催款函》。金源公司于2018年8月10日向美投公司邮寄送达了《催款函》。2018年6月26日，金源公司向美投公司的工作人员直接送达了《纠正违约行为通知书》，载明截至目前美投公司预期未支付2017年8月1日至2018年6月30日保底租金、物业管理费、空调费3483926.28元及2018年3月1日至2018年5月31日水电费17418.38元，共计3501344.66元，美投公司的上述行为违反《租赁合同》之约定，构成严重违约，请在收到本通知之日起3日内缴纳上述费用，并承担从应付之日至实际结清之日逾期金额日万分之五的违约金。2018年8月22日，金源公司向刘松、刘浩直接送达了《解除通知书》，载明：依据《房屋租赁合同》第25条的约定，解除与美投公司的《租赁合同》，自本通知到达美投公司之日起，《租赁合同》解除。金源公司保留依据《租赁合同》约定及相关法律规定追究美投公司全部违约责任的权利。2018年9月8日，金源公司向美投公司邮寄了《履约保证金抵扣通知书》，载明截至2018年8月22日，美投公司欠付本金为2016年10月15日至2018年8月22日的保底租金2159052.54元、物业管理费1014294.38元、空调费663946.45元，合计3837293.37元，金源公司扣除履约保证金800000元后，美投公司尚欠金源公司本金3037293.37元，请美投公司在收到函件之日起3日内向金源公司支付剩余本金欠款，同时按照《租赁合同》相关条款约定向金源公司支付违约金及其他费用。美投公司一直未向金源公司支付租金，同时也未支付2017年10月15日至2018年8月22日的物业管理费。2018年12月28日，金源公司与重庆合煌律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托重庆合煌律师事务所为其诉美投公司、刘浩、刘松租赁合同纠纷案件提供法律服务，律师服务费为130000元。重庆合煌律师事务所分别于2019年1月21日、22日向金源公司出具了《增值税专用发票》。金源公司于2018年10月26日向本院申请财产保全，要求对刘松、刘浩价值7203734.95元的财产采取保全措施。本院作出（2018）年渝01**民初18888号《民事裁定书》（以下简称《民事裁定书》），裁定准许金源公司的保全申请，申请费5000元，由金源公司负担。上述事实，有《租赁合同》、不动产权证两份、《承诺书》、《催款函》七份、EMS全球邮政特快专递四份、单号查询结果四份、《律师函》、《纠正违约行为通知书》、《解除通知书》、《履约保证金抵扣通知书》、EMS全球邮政特快专递、单号查询结果、《法律事务委托合同》、《增值税专用发票》两份、《民事裁定书》及金源公司和刘松的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，金源公司、美投公司之间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。《租赁合同》约定：乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用，经甲方书面催告超过30日仍不支付的，或者在乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到3次的，甲方有权解除合同。《租赁合同》签订后，美投公司未按约向金源公司支付2016年10月15日至2018年8月22日期间的租金，金源公司分别于2018年2月5日、3月29日、4月20日、5月22日、6月26日、7月19日、8月10日向美投公司送达了《催款函》，金源公司于2018年6月26日向美投公司送达了《纠正违约行为通知书》，但美投公司仍未支付，故金源公司有权解除《租赁合同》。现金源公司已于2018年8月22日向美投公司送达了《解除通知书》，根据《租赁合同》约定，《租赁合同》于该日期解除。金源公司向美投公司发出的《履约保证金抵扣通知书》载明美投公司欠付本金为2016年10月15日至2018年8月22日的保底租金2159052.54元、物业管理费1014294.38元、空调费663946.45元，合计3837293.37元，金源公司扣除履约保证金800000元后，尚欠3037293.37元，而美投公司应当向金源公司支付的租金为：2016年10月15日至2017年10月14日的租金为743940元（61995元/月×12个月）；2017年10月15日至2018年4月14日的租金为520758元（86793元/月×6个月）；2018年4月15日至2018年8月14日为843132元（210783元/月×4个月）；2018年8月15日至2018年8月22日为56208.8元（210783元/月÷30天×8天），合计2164038.8元。美投公司应当向金源公司支付的物业管理费为：2017年10月15日至2018年8月14日的物业管理费为991920元（99192元/月×10个月）；2018年8月15日至2018年8月22日为26451.2元（99192元/月÷30天×8天），合计1018371.2元。美投公司应当向金源公司支付的空调费为：2017年10月15日至2018年8月14日的物业管理费为619950元（61995元/月×10个月）；2018年8月15日至2018年8月22日为16532元（61995元/月÷30天×8天），合计636482元，三项合计为3818892元，美投公司交纳的履约保证金800000元用于抵扣空调费及物业管理费后，尚余租金2164038.8元及物业管理费854853.2元，金源公司要求美投公司支付拖欠的租金2159052.54元，系其对自身权利的放弃，故本院对金源公司的该诉讼请求，予以支持。金源公司要求美投公司支付拖欠的物业管理费899584.54元，本院予以主张854853.2元，超过部分本院不予支持，合计3013905.74元。按照《租赁合同》约定，美投公司逾期支付租金、物业管理费、空调费等费用，每逾期一日，应当按逾期支付金额的万分之五向金源公司支付违约金，美投公司未按期向金源公司支付租金、物业管理费等费用，应当向金源公司支付逾期付款的违约金，故对金源公司要求美投公司支付逾期付款的违约金（以应付款项为基数，从应付日起按日万分之五的标准计算至该款项实际付清为止）的诉讼请求，本院予以支持。按照《租赁合同》约定，金源公司依据本合同约定解除合同的，美投公司应支付金源公司不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金，现因美投公司拖欠租金、物业管理费、空调费的原因致使合同解除，其应承担支付金源公司6个月的租金1264698元（210783元/月×6个月），故对金源公司要求美投公司支付违约金1264698元的诉讼请求，本院予以支持。按照《租赁合同》约定，除装修期外，美投公司还享有18个月的租金优惠期，自2016年10月15日起至2018年4月14日止，金源公司依据本合同约定解除合同的，美投已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付金源公司，并补交金源公司此前予以减免的全部费用，现因美投公司拖欠租金、物业管理费、空调费的原因致使合同解除，其应当向金源公司支付优惠期间减免的租金2529396元，故对于金源公司要求美投公司支付拖欠的优惠期间减免的租金2529396元的诉讼请求，本院予以支持。对金源公司要求美投公司支付律师费130000元的诉讼请求，虽然《租赁合同》并未约定违约方承担守约方实现债权所产生的费用，但刘松、刘浩作出的《承诺书》载明，担保的范围包括金源公司为实现债权而支出的费用，亦即双方对实现债权而支付的费用的承担补充进行了约定，金源公司与重庆合煌律师事务所签订的《法律事务委托合同》约定重庆合煌律师事务所接受金源公司委托，为其诉美投公司、刘浩、刘松租赁合同纠纷案件提供法律服务，律师服务费为130000元，合同经双方签字或盖章生效，且金源已向重庆合煌律师事务所支付了律师代理费，重庆合煌律师事务所已经履行了代理职责，故金源公司为实现本案债权而支付律师费130000元，应由美投公司承担，对金源公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对金源公司要求刘松、刘浩对美投公司应支付的前述全部费用承担连带清偿责任的诉讼请求，刘松、刘浩作出的《承诺书》系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《承诺书》载明，刘松、刘浩对美投公司与金源公司于2016年3月15日签订的《租赁合同》项下的全部义务向金源公司提供个人连带责任保证担保，其担保的范围包括债务本金、违约金、损害赔偿金、利息以及金源公司为实现债权而支出的费用，故对金源公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆火锅美食体验投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆金源时代购物广场有限公司支付租金2159052.54元、物业管理费854853.2元；二、被告重庆火锅美食体验投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆金源时代购物广场有限公司支付逾期付款违约金（以应付款项为基数，从应付日起按日万分之五的标准计算至该款项实际付清之日止）；三、被告重庆火锅美食体验投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆金源时代购物广场有限公司支付违约金1264698元；四、被告重庆火锅美食体验投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆金源时代购物广场有限公司支付优惠期间减免的租金2529396元；五、被告重庆火锅美食体验投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆金源时代购物广场有限公司支付为实现债权支付的律师费130000元；六、被告刘松、刘浩对于被告重庆火锅美食体验投资管理有限公司应支付的前述款项承担连带清偿责任；七、驳回原告重庆金源时代购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62226.16元，保全申请费5000元，合计67226.14元，由被告重庆火锅美食体验投资管理有限公司、刘松、刘浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟人民陪审员  杜 娟人民陪审员  蒋贤玉二〇二〇年八月二十六日书 记 员  马燕群