广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1306号原告：珠海市西部韶茂实业发展有限公司，住所地：珠海市**********。法定代表人：林某1。原告：珠海市西部韶发工贸有限公司，住所地：珠海市************。法定代表人：孟某1。两原告共同委托诉讼代理人：袁志强，广东天行健律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李烈，广东天行健律师事务所律师。被告：珠海横琴新区和信华投资有限公司，住所地：珠海市*********。法定代表人：韩某1。原告珠海市西部韶茂实业发展有限公司(以下简称韶茂公司)、珠海市西部韶发工贸有限公司（以下简称韶发公司）诉被告珠海横琴新区和信华投资有限公司（以下简称和信华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，于2020年5月19日适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人袁志强到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告韶茂公司、韶发公司诉称，两原告与被告于2013年7月31日签订《租赁合同》（以下简称合同），约定原告将位于珠海市金湾区************（原***大楼）以及珠海市********（原***出租给被告使用，租赁期限共15年，自2013年*月1日起至2028年7月31日止，租金为4300,000元/年，租金按每两年递增5%计算。2013年7月31日,原告将租赁物交付给被告使用，但至今被告未按照合同约定完成酒店装修，未取得四星级（含准四星级）酒店以上的资格证书，租赁物保险在2019年2月8日到期后也未对租赁物进行续保，且自2019年5月开始拖欠租金。就此，原告曾多次通过口头、发送律师函等方式催告，但被告却拖延履行合同义务。原告于2020年4月4日向被告送达《解除租赁合同通知书》，通知被告自2020年4月5日解除《租赁合同》，并要求其在2020年4月15日腾退租赁物、履行合同终止义务等事项。但时至今日，被告仍未清偿所欠租金、违约金，且未按照合同约定履行合同终止相关义务。原告据此诉至法院，请求判令：一、确认于2020年4月15日解除原告与被告于2013年7月31日所签订的《租赁合同》；二、被告立即向原告腾退位于珠海市金湾区************（原***大楼）以及珠海市***********（原***）；三、被告向原告支付拖欠的租金4,572,853.00元及违约金（截至2020年4月15日的违约金为3,992,505.88元，计算方法:以实际欠付租金为基数，按每日千分之五标准,自2020年4月16日起计至清偿之日止）；四、被告自2020年4月16日起至实际腾退租赁物之日止按每日27654.4元标准向原告支付占用费；五、被告向原告支付未获得准四星级以上的资格证书违约金376,250元（违约金按2016年5月租金的标准计算）；六、被告将租赁物消防、水、电等装修设计、施工图纸移交原告；七、被告已交纳原告的履行保证金2,600,000元不予退还；八、本案受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。原告向本院提交如下证据：1、企业信用信息公示系统查询资料；2、房地产权证、租赁合同及其附件、租赁物移交确认书、关于对租赁物（原金湾酒店及其中、东侧楼）电梯使用处置的说明；3、照片；4、律师函、回函；5、解除合同通知书、特快专递详情单；6、欠付租金及违约金计算表。庭后被告和信华公司辩称，其不同意解除合同。理由为被告接手涉案物业后，先后投入改造资金8000多万元，虽然酒店目前尚未营业，但原告的资产不存在贬值或者其他风险，原告的合同利益根本得到了保护。同时，被告同意在2020年5月31日前按照和原告之间的口头协议意见支付租金，以便双方的合作得以继续，确保合同的交易。按照原告关于疫情期间的优惠承诺，对于2020年1月和2月的租金应当予以免除，2020年3月4月的租金按50%收取。关于违约金，被告认为在双方协商一致意见的基础上，从双方合作的长远目标考虑，违约金应当予以免除。被告未向本院提交证据材料。经审理查明，2013年7月31日，两原告与被告签订《租赁合同》，约定被告和信华公司向原告韶茂公司、韶发公司承租位于珠海市金湾区************），面积为54,396.02平方米，用于经营酒店使用，租期从2013年*月1日起至2028年7月31日止。租金按每两年5%递增，期间每月租金标准为：2013年*月1日至2014年4月30日为17万元……2015年*月1至2017年7月31日为376,250元、2017年*月1日至2019年7月31日为395,063元、2019年*月1日至2021年7月31日为414,816元、2021年*月1日至2023年7月31日为435,556元。被告须在每月20日前支付当月租金。物业租赁期间产生的一切税费由被告承担。第四条约定，合同签订后，被告向两原告交纳2,600,000元作为履行本合同义务的保证。在解除合同或者租赁期限满终止后，被告在结清租金及所有费用后，且在没有任何违约情形下，两原告将履约保证金退还。第五条第2点约定，被告应在2014年5月1日起两年内，酒店必须获得由相关评定机构颁发的准四星级（含准四星级）酒店以上的资格证书，并且在此后的租赁期内，须一直保持该资质至租赁期结束；第4点约定租赁期满后，依附于租赁物的装修物无偿归原告所有。因原告违约导致合同解除，原告应赔偿被告剩余租赁期内装修物残值损失；因被告违约导致合同解除，依附于租赁物的装饰装修物无偿归原告所有，原告不作任何补偿。第六条第3点约定，被告须为租赁物购买保险金额不低于5000万元的财产综合险；第9点约定，在解除合同或者租赁满终止合同后十天内，被告必须结算租金及所有费用，必须注销租赁物为经营场所的营业执照，需将星级酒店资质证书、消防、水、电等装修设计、施工图纸移交给原告，并将租赁物按符合正常使用状态交还甲方。租赁物除可动产外的固定装修、设备、设施（包含但不限于供水、供电、消防、排污设施等）不得拆除。第七条约定，被告逾期三个月未缴齐租金的，原告有权解除合同，收回租赁物，并没收履约保证金，追讨相关损失和法律责任。因此而造成的债权债务由被告自行承担；第九条约定，被告未在约定的期限内让酒店获得由相关评定机构颁发的准四星级（含准四星级）酒店以上的资格证书，被告须在2016年5月份内以该月的租金标准，另行向原告交纳1个月的租金作为违约金，同时被告须在2016年5月起一年内获得相关资格证书。若被告未按时支付上述违约金，或者在上述规定的时间内未获得上述资格证书，或者在获得上述资格证书后未将此资质保持到租赁期结束，原告有权解除合同，收回租赁物，不退还履约保证金。被告未按时交纳租金的，每逾期一日，则按拖欠当月租金总额千分之五支付违约金。被告没有在约定的时间内腾退租赁物，每逾期一天，甲方可按租赁期最近一个月的日租金的双倍标准收取占用费，原告有权采取停水停电措施。由于被告拖欠租金，原告于2020年4月4日向被告送达了《解除租赁合同通知书》，通知被告其尚欠原告2019年5月起暂计至2020年3月21日的租金4,493,717元等，自2020年4月5月解除上述《租赁合同》，被告应在2020年4月15日前将租赁物按现状移交给原告并履行完毕腾退手续。所交纳的履行保证金2,600,000元不予退还。又查明，珠海市金湾区************产权登记在原告韶茂公司名下，***产权登记在韶发公司名下。庭后，被告于2020年5月19日就原告的证据向本院送达了书面的质证意见书，其除了对原告提交的《欠付租金和违约金的计算表》有异议外，对原告的其他证据均无异议。两原告称虽然被告承诺在2020年5月31日前支付款项,但至今未收到被告支付的任何款项。同时，被告至今未运营案涉租赁物，疫情对经营使用并无影响，被告无权要求减免租金待遇。本院认为，原、被告双方自愿签订《房屋租赁合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。一、关于《租赁合同》的解除及租赁物的腾退问题。《租赁合同》第七条约定，被告逾期三个月未缴齐租金的，原告有权解除合同收回租赁物。被告自2019年5月起拖欠两原告的租金，两原告于2020年4月4日向被告送达了解除合同的通知书，被告未提交证据证明其收到该通知书后曾就解除合同事宜向两原告提出异议。两原告解除《租赁合同》符合上述合同约定的解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，鉴于通知书记载是2020年4月5日解除合同，故涉案租赁合同应于2020年4月5日解除。由于涉案《租赁合同》已解除，原告请求被告腾退涉案租赁物并交还给两原告，符合法律规定，本院予以支持。关于保证金2,600,000元的退还问题。根据《租赁合同》的约定，2,600,000元作为被告履行的保证。仅在被告没有任何违约行为的情况下，两原告方退还保证金。在被告逾期支付3个月租金的情况下，两原告有解除合同并没收保证金的权利。现被告已拖欠两原告的租金，存在违约行为，导致了两原告主张解除合同，因此，两原告主张不予退还保证金2,600,000元，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。三、关于拖欠的租金及违约金的问题。根据《租赁合同》约定，2017年8月1日至2019年7月31日期间的月租金为395,063元，2019年8月1日至2021年7月31日期间的月租金为414,816元，故被告从2019年5月起拖欠租金，故被告应向原告支付至合同解除前一日即2020年4月4日的租金合计4,559,025.8元(395,063元/月X3个月+414,816元/月X8个月+414,816元/月÷30天X4天)。对于被告称受新型冠状病毒肺炎疫情影响，原告承诺给予优惠，应减免2020年1月和2月的租金，原告否认其曾承诺给被告租金优惠，被告没有提交证据证明两原告做出此承诺。同时，虽然疫情影响酒店的营业收入，但是被告承租的酒店尚在装修中，尚未正式对外营业，未有营业收入，故被告以疫情为由主张免除2020年1月和2月租金的依据不足，本院不予支持。对于迟延支付租金的违约金，原告主张按合同约定以每日千分之五的标准计算，被告主张考虑双方多次协商，应当免除。本院认为，被告没有按期支付租金，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告没有按期向原告支付租金，确实给原告造成利息损失，原告没有提供证据证明其有其他损失。同时，原告已没收了被告的保证金。综合考虑原告的损失，以及被告曾多次跟原告协商有关事宜等过错程度，本院酌定2019年8月19日前的违约金按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日之后的违约金按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的利率计算。计算方法为：以各月所欠的租金为基数，从各月逾期支付之日起算至本金还清之日止（每月计算违约金的租金基数及违约金起算时间详见附表）。四、关于租赁物占用费的问题。涉案《租赁合同》解除之后，双方已无租赁合同关系，被告继续使用涉案租赁物，给原告造成的损失应当赔偿。对于占用费的标准，原告主张按合同约定2倍的月租金标准支付，本院认为，被告占用租赁物期间给原告造成的损失仅为其租金收益的损失，原告主张的2倍月租金标准明显高于其租金损失，显失公平。本院酌定占用费按照双方约定租赁期内对应的租金标准计算为宜。因此，对于被告应向原告支付从2020年4月5日起至实际腾退之日止的占用费(计算标准为：2020年4月5日至2021年7月31日期间为414,816元/月;2021年8月1日至2023年7月31期间为435,556元/月;之后每月的占用费每两年递增5%)。五、关于未获得准四星级以上资格证书的违约金问题。虽然合同约定被告须在2016年5月1日前获得准四星级以上资格证书，否则以2016年5月份的月租金即376,250元的标准支付违约金，但根据合同“被告须在2016年5月起一年内获得相关资格证书。若被告未按时支付上述违约金，或者在上述规定的时间内未获得上述资格证书，或者在获得上述资格证书后未将此资质保持到租赁期结束，原告有权解除合同，收回租赁物，不退还履约保证金”的约定，被告没有未获得准四星级以上资格证书或支付相应违约金的后果是原告可以解除合同并没收保证金。现原告已解除了合同并收回租赁物，租赁物是否获得准四星级以上资格证书对合同的履行已没有影响，且原告已没收了2,600,000元保证金，从一定程度上也弥补原告可能因此遭受的损失。因此，对于原告主张被告支付376,250元的违约金，没有依据，本院不予以支持。六、关于装修设计图纸、施工图纸的移交问题。合同已约定在解除合同后，被告必须将消防、水、电等装修设计、施工图纸移交给原告。同时，消防、水、电为隐蔽工程，鉴于日后原告安全管理租赁物，需有相关图纸才能确定铺设的具体位置。因此，原告的该项主张符合合同约定，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告珠海市西部韶茂实业发展有限公司、珠海市西部韶发工贸有限公司与被告珠海横琴新区和信华投资有限公司于2013年7月31日签订的《租赁合同》于2020年4月5日解除；二、被告珠海横琴新区和信华投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于珠海市金湾区************（原***大楼）及位于***的土地及地上建筑物腾退交还给原告珠海市西部韶茂实业发展有限公司、珠海市西部韶发工贸有限公司；三、被告珠海横琴新区和信华投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市西部韶茂实业发展有限公司、珠海市西部韶发工贸有限公司支付租金4,559,025.8元及违约金（计算方法：第一阶段，以各月所欠的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从各月逾期支付之日起计算至2019年8月19日止；第二阶段，以各月所欠的租金为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至本金还清之日止，详见附表）；四、被告珠海横琴新区和信华投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市西部韶茂实业发展有限公司、珠海市西部韶发工贸有限公司支付从2020年4月5日起至实际腾退之日止的占用费（计算标准：2020年4月5日至2021年7月31日期间为414,816元/月;2021年8月1日至2023年7月31期间为435,556元/月;之后每月的占用费每两年递增5%）；五、被告珠海横琴新区和信华投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将与珠海市金湾区************（原***大楼）及位于***消防、水、电等有关的装修设计、施工图纸移交给原告珠海市西部韶茂实业发展有限公司、珠海市西部韶发工贸有限公司；六、原告珠海市西部韶茂实业发展有限公司、珠海市西部韶发工贸有限公司已收取被告珠海横琴新区和信华投资有限公司交纳的履行保证金2,600,000元不予退还。七、驳回原告珠海市西部韶茂实业发展有限公司、珠海市西部韶发工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序受理费减半收取为168,794元，原告珠海市西部韶茂实业发展有限公司、珠海市西部韶发工贸有限公司负担12,165元,被告珠海横琴新区和信华投资有限公司负担156,629元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 邓在闲二〇二〇年七月十五日法官助理 邓敏儿书 记 员 梁锦春附：违约金计算说明对应的租金期间违约金计算基数（元）违约金起算时间违约金截止时间违约金计算标准2019年5月3950632019-5-212019-6-20截止至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。2019年6月7901262019-6-212019-7-202019年7月11851892019-7-212019-8-202019年8月16000052019-8-212019-9-202019年9月20148212019-9-212019-10-202019年10月24296372019-10-212019-11-202019年11月28444532019-11-212019-12-202019年12月32592692019-12-212020-1-202020年1月36740852020-1-212020-2-202020年2月40889012020-2-212020-3-202020年3月45037172020-3-212020-4-20截至2020年4月4日的租金4559025.82020-4-21租金本金实际清偿之日止