浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初96号 原告顾峻，男，1976年10月11日出生，汉族，住所地浙江省杭州市西湖区。 委托代理人李秀珍，女，1954年10月4日出生，汉族，住所地甘肃省白银市白银区。 被告杭州金宣公寓管理有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区金城路**萧山商会大厦******。 法定代表人薛鹏，董事长。 委托代理人李顺涛，北京市中产律师事务所律师。 委托代理人樊璐璐，北京市中产律师事务所实习律师。 被告北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北，住所地北京市丰台区开阳里****楼****v> 法定代表人王艳冲，总经理。 委托代理人李顺涛，北京市中产律师事务所律师。 委托代理人樊璐璐，北京市中产律师事务所实习律师。 原告顾峻诉被告杭州金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公寓）、北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣置地）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判。后本院依法组成合庭，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告顾峻委托代理人李秀珍到庭参加诉讼。被告金宣公寓、金宣置地经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告顾峻诉称：2018年5月31日，原告顾峻与被告金宣公寓签订房屋出租委托代理合同（实为房屋租赁合同），被告金宣公寓租赁原告坐落于杭州市江干区××公寓××幢××单元××室楼房，租赁期限自2018年6月6日至2021年6月5日，月租金7000元，按季支付；拖延交租超过5天，应按月租金200%支付违约金。合同签订后，被告金宣公寓只支付了一次租金，之后租金至今未付。被告长期拖欠原告租金并和租客继续签下1年期合同，不愿意向原告退还房屋，原告曾于2019年4月16日提起诉讼要求支付租金，但未提出解除合同。被告金宣公寓直到目前为止不向原告支付房租，房屋里住满被告的租户，原告无法把租户赶出，只能再次诉至法院。另，被告金宣公寓系被告金宣置地独资公司，被告金宣公寓股东曾多次以自己名义向原告支付租金，存在公司人格混同情形。根据公司法第六十三条规定：一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告金宣置地应对被告金宣公寓的债务承担连带责任。诉请判令：一、自2020年1月10日起解除原告与被告金宣公寓签订的《房屋出租委托合同》；两被告立即腾退杭州市江干区××公寓××幢××单元××室房屋并交付给原告；房屋中原有但现在缺失、损坏的家具，墙壁、地面，完好、地面还，如不归还按价赔付；二、两被告支付拖欠的租金84000元及利息损失3580.50元（租金自2019年3月6日起计算至搬出之日；利息以每季度租金21000元为基数，分别自2019年3月6日、6月6日、12月6日、2020年3月6日按年利率6%标准计算至搬出日期为止，最终应计算至实际付清完毕所有租金时止）；三、两被告支付原告违约金14000元；四、撤销房屋租赁合同中的免租期，两被告按照租金标准支付免租期的租金21000元；五、两被告承担诉讼费、律师代理费6000元、交通费等原告为维权而支出的合理费用；六、两被告承担水电费、物业损耗费、卫生费、燃气费、上网费等。 被告金宣公寓庭审后提交书面答辩状辩称：1、原告起诉状所列两被告的主体错误，应当由原告重新立案处理。2、被告同意解除合同，但合同解除时间应确定为被告短信通知原告解除合同的2018年12月15日；如法院不予确认的，由法院确定解除的时间；3、原告要求免租期租金无事实和法律依据，双方所签合同约定，第一年免租期90天，免租期由被告免费使用，无需支付租金；原告给予被告免租期未附加任何条件，且免租期已使用完毕，不存在任何纠纷，免租期租金不应当支付。4、合同约定，被告支付各期租金的日期为：2018年6月6日21000元、2018年9月6日不打款、2018年12月9日21000元、2019年3月6日21000元，以此类推；被告已经支付第一笔21000元，之后被告支付了1001室房屋租金1000元；（2020）浙01民终959号判决被告支付两期租金42000元；被告需支付的2019年6月5日之前的租金已经支付完毕，且多支付1000元，多支付款项应当在后期款项中扣除。4、涉案房屋存在漏水，导致无法正常出租及使用，该房屋仅有一位租客，原告已提起诉讼要求租客退房，现尚在江干法院审理过程中；因该房屋无法正常使用，原告要求支付后期整套房屋租金缺乏事实和法律依据。5、被告已通知解除合同，原告拖延收房，并放任损失扩大，由此产生的租金损失扩大部分不应由被告承担。6、原告跨过被告告知次承租方居住租赁房屋，并不予缴纳租金，原告存在重大过错。7、原告主张的租金利息没有约定及法律依据，被告不同意原告请求。8、原告主张的违约金，被告认为拖欠原告租金的违约行为已经在之前的判决书中进行惩戒，不应再行判决违约金；且违约金约定过高，应当予以调整，被告不应支付违约金。 被告金宣置地庭审后提交书面答辩状辩称：1、同意被告金宣公寓答辩意见。2、房屋出租委托代理合同系由金宣公寓与原告签订，根据合同相对性原则，金宣置地非适格被告。3、两被告系独立公司，财产相互独立，不存在财产混同问题，原告也无任何有效证据予以证明，金宣置地不承担任何责任。 原告顾峻为支持其诉称，向本院提交的证据有： 1、房屋出租委托代理合同1份，以证明租赁合同合法有效，原告向被告提供符合合同要求的房屋。2、房屋不动产权证1份，以证明房屋的合法性。3、银行转账单2份，以证明被告已付的房租，两被告人格混同。4、两被告工商信息各1份，以证明金宣公寓系金宣置地的独资公司，两被告存在人格混同。5、判决书两份，以证明原被告曾经诉讼的事实。 两被告庭审后提交书面质证意见：证据1房屋出租委托代理合同的真实性无异议，认为双方之间为委托管理关系，应适用委托合同的法律规定；原告给予被告免租期未附加任何条件，且免租期已使用完毕，不应当支付；合同约定原告维修的范围，如因原告拖延维修影响使用的，被告有权选择减少租金或延长租赁期限；金宣置地非合同当事人，非本案适格被告。证据2、3、4、5的真实性均无异议，但认为原告少提交了1000元房租的汇款记录，无法证明两被告之间存在财产混同、人格混同。 经查：原告提交的证据均具有真实性，与本案事实认定相关，予以确认。 两被告为支持其辩称，庭审后向本院提交的证据有： 1、《杭州市房屋出租委托代理合同》1份，以证明原被告间存在委托管理关系，应当适用委托合同的法律规定等。2、照片10张，以证明房屋漏水现状且无法正常使用，现状房屋无供水，不符合原告收取租金的条件；3、平安银行汇款记录1份，以证明被告于2018年12月24日向原告支付租金1000元。4、短信记录1组，以证明被告于2018年12月15日通知被告解除合同，但被告一直拖延收房，因此导致的损失应由原告承担。5、顺丰速运快递单1份，以证明被告于2019年8月4日向原告邮寄钥匙，案涉房屋已于2019年8月4日办理了交接的事实。 该组证据原告庭审后提交书面质证意见，认为被告提交的证据已超过举证期限，不予认可也不予质证。 经查：证据1与原告提交的相一致，被告无需重复举证；证据2照片的真实性无法确定，即使具有真实性，根据合同约定，被告也需证明需维修的设施设备系因自然属性或合理使用而导致的损耗、被告已通知原告进行修复、被告已进行替代维修、房屋的维修已影响使用；证据3的平安银行汇款记录记载的金额为1000元，原告提供的银行转账单载明当日被告付款的金额为2000元，被告并未提供其已支付超过2000元金额的凭证，以此主张原告少计1000元租金明显不能成立；证据4短信记录、证据5顺丰速运快递单，被告均曾在（2020）浙01民终959号案件中提供且未被认定。因被告提交证据已超过举证期限，且证据内容不足以影响本案的处理，不具有证据资格，本院不予确认。 根据认定的证据，结合当事人陈述，本院确认事实如下： 2018年5月31日，原告与被告金宣公寓签订《杭州市房屋出租委托代理合同》，约定：房屋坐落于杭州市江干区××公寓××幢××单元××室，建筑面积88.19平方米；租赁用途：分租，分租间数3间；出租代理权限为：代出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代向承租人收取租金，代向税务部门缴纳税费，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期限自2018年6月6日至2021年6月5日共计三年；合同约定的房屋代理期中免租期由被告免费使用，无需支付租金，第一年90天；原告于2018年6月6日将房屋交付给被告；租金标准每月人民币7000元，被告应按合同约定向原告缴纳租金；被告将各期租金划入原告账户的日期为：第一次2018年6月6日21000元，第二次2018年9月6日（不打款），第三次2018年12月6日21000元，第四次2019年3月6日21000元，以此类推；约定由原告负责维修范围内的房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，被告应及时通知原告修复；原告应在接到被告通知后7日内进行修复，逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担；因维修房屋影响被告使用的，被告有权选择减少租金或延长租赁期限；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：未按规定划付租金5日以上的（第九条第四款）；被告有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向原告支付违约金等。 2018年6月6日，被告金宣公寓通过时任被告金宣置地法定代表人王彬支付了第一期租金21000元；2018年12月24日，被告金宣公寓通过案外人梁东海支付了租金1000元。 因被告金宣公寓未按时支付租金，原告顾峻曾于2019年4月16日向本院提起诉讼，向被告金宣公寓主张2018年9月6日、2018年12月6日应付的两笔租金合计42000元及各笔按年利率6%计的利息损失；违约金14000元。本院于2019年12月20日以房屋租赁合同法律作出（2019）浙0104民初3874号民事判决：支持了原告顾峻的租金请求，并判决被告按中国人民银行同期同档次贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付租金的利息损失，调整为被告支付违约金2100元。2020年4月10日，杭州市中级人民法院作出（2020）浙01民终959号民事判决，维持一审判决。 因被告金宣公寓仍未支付租金，原告顾峻于2020年1月3日次提起诉讼，被告金宣公寓于2020年3月10日收到起诉书副本。 另查明，被告金宣公寓系被告金宣置地独资公司。原告顾峻在起诉状中将金宣公寓、金宣置地误写为金萱公寓、金萱置地。 诉讼过程中，原告顾峻确认案涉房屋已于2020年7月5日收回，撤回或变更如下诉讼请求：一、撤回两被告立腾退杭州市江干区××公寓××幢××单元××室房屋并付给原告；房屋中原有但现有缺失、损坏的家具、墙壁、地面，完全、地面还，如不归还按价赔付之诉请；二、租金计算至2020年7月5日止；三、撤回律师代理费、交通费等原告为维护本案合法权益而支出的合理费用之诉请；四、撤回水电费、物业损耗费、卫生费、燃气费、上网费等之诉请。 本院认为，原告顾峻与被告金宣公寓签订的《房屋出租委托代理合同》名为委托合同，实为房屋租赁合同，原被告间的法律关系业已为生效民事判决认定，原告顾峻以房屋租赁合同法律关系主张权利，本院予以支持。原告顾峻将金宣公寓、金宣置地写为金萱公寓、金萱置地系笔误，不影响被告主体的确定，本院直接予以纠正，对被告要求驳回起诉的意见不予采纳。 被告金宣公寓逾期支付租金远超合同约定的5日以上，且诉讼过程中仍未支付，原告顾峻诉请解除合同符合约定，本院予以支持，并确定合同解除日为被告金宣公寓收到起诉书副本之日即2020年3月10日。两被告主张合同解除日为被告金宣公寓短信通知原告顾峻解除合同之日2018年12月15日，因合同并未约定被告金宣公寓享有合同任意解除权，即使发送有解除合同的短信，该通知也不产生合同解除的效力，本院对两被告此节辩称不予采纳。 被告金宣公寓已支付2018年6月6日的租金，2018年9月6日、12月6日的租金已在他案中处理，尚应向原告顾峻支付应于2019年3月6日、6月6日、9月6日、12月6日支付的四笔租期截止至2020年3月5日的四笔租金84000元以及2020年3月6日至合同解除前一日3月9日的租金、合同解除日3月10日起至实际腾退日止参照同一租金标准计的占用费。被告金宣公寓于2018年12月24日支付的租金1000元，本应冲抵前期租金，但因前期租金已在他案中处理，为避免诉累，本院将该笔租金用于抵扣2019年3月6日应付的租金款；被告金宣公寓向原告顾峻承租有两套房子，其于当日支付了两笔各1000元的租金，原告顾峻确认其中1000元系案涉租金符合客观事实，本院予以确认。被告金宣公寓关于房屋存在漏水导致无法使用的辩称，并未提供充分证据予以证明，本院不予采信；相关漏水事宜，被告金宣公寓也可依法另行主张。 被告金宣公寓未按期支付租金，原告顾峻诉请承担利息损失，符合法律规定，但原告顾峻主张按照年利率6%标准计算损失欠缺依据，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算损失。 合同约定：被告金宣公寓未按期支付租金达5日以上，应按月租金200%向原告支付违约金。被告金宣公寓长期拖欠租金致使原告顾峻合同目的不能实现、解除合同，应依约向原告顾峻支付相当于两个月租金的违约金，该违约金并不存在过高情形，本院予以支持。被告金宣公寓辩称（2019）浙0104民初3874号案件中已进行过惩戒不应再承担违约金，但3874号案件的违约金仅指向拖欠租金的损失，而本案违约金指向因拖欠租金解除合同的违约责任，两者并不相同，故本院对被告金宣公寓此节辩称不予采纳。 原告顾峻主张的撤销免租期事宜。合同约定，原告给予被告金宣公寓第一年90天免租期，由被告免费使用，无需支付租金。现原告顾峻主张撤销，被告金宣公寓主张无需支付免租期租金。经查：合同约定2018年9月6日至12月5日为免租期，被告金宣公寓无需支付相应租金21000元；但根据业已生效的（2019）浙0104民初3874号案件，原告顾峻已在该案件中主张2018年9月6日至12月5日的租金并获得支持，免租期租金本案中不再作处理，原告顾峻主张被告金宣公寓再支付21000元的诉请本院不予支持。被告金宣公寓的相关异议可依法另行处理。 被告金宣公寓系被告金宣置地独资公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明财产独立于股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任。被告金宣置地辩称两被告财产相互独立，但未提供相反证据，故本院对原告顾峻诉请被告金寓置地承担连责任，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条；《中华人民共和国公司法》第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告顾峻与被告杭州金宣公寓管理有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年3月10日解除； 二、被告杭州金宣公寓管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告顾峻自2019年3月6日至2020年3月5日的租金人民币83000元； 三、被告杭州金宣公寓管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告顾峻自2020年3月6日至2020年7月5日止按年租金人民币84000元标准计的租金及占有使用费； 四、被告杭州金宣公寓管理有限公司于本判决生效后十日内支付给原告顾峻以租金20000元为基数自2019年3月7日起、以21000元为基数自2019年6月7日起、以21000元为基数自2019年9月7日起、以21000元为基数自2019年12月7日起至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息损失； 五、被告杭州金宣公寓管理有限公司于本判决生效后十日内支付给原告顾峻违约金人民币14000元； 六、被告北京金宣置地房地产经纪有限公司对上述二、三、四、五项债务承担连带责任； 七、驳回原告顾峻其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2760元，原告顾峻负担人民币496元，被告杭州金宣公寓管理有限公司负担人民币2264元（原告顾峻于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告应于本判决生效后十日内支付至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘水良 人民陪审员  王 澄 人民陪审员  周晓恩 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  姚 渊