贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6513号 原告：陈华，男，汉族，1972年10月23日出生，住贵州省贵阳市云岩区。 原告：冯慧，女，汉族，1969年4月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：林蔓，系贵州伍尊律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人（一般授权）：陈广，系贵州伍尊律师事务所律师。 被告：贵州金明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区滨河路（白鹭岛桥头），统一社会信用代码：915205027705774553。 法定代表人：王思明，系该公司总经理。 原告陈华、冯慧与被告贵州金明房地产开发有限公司（下称：金明房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈华、冯慧委托诉讼代理人林蔓到庭参加诉讼，被告金明房开公司经传票传唤未到庭参加了诉讼（缺席）。本案现已审理终结。 原告陈华、冯慧向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理碧阳湖·国际城第××号房屋商品房转移登记的有关文书并交付原告;二、请求人民法院依法判令被告立即支付原告逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金暂计20000.00元（以上违约金计算从2018年6月22日起以购房款760682.00元为基数按照日以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3计算至被告办理商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止）;三、请求人民法院依法判决被告退还原告支付给被告的闭路电视开户费、电通费、水通费、燃气通费共计3750.00元;四、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原、被告于2016年12月21日签订《商品房买卖合同》，原告购买开发建设的位于毕节市七星关区××号房。合同主要约定如下:一、房屋总价款为760682.00元。其中400000.00元为银行按揭（贷款方式支付）;二、合同约定交房时间:2017年2月28日;三、关于转移登记，在合同二十二条第三款中并未明确约定办理转移登记的时间及违约金计算标准。合同签订后，原告履行合同义务，时至今日，被告也没有将涉案房屋不动产权证办妥并交付原告。被告的行为已经严重违约。关于逾期办理涉案房屋不动产权证书违约金问题:根据第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，并未明确约定办理转移登记的时间及违约金计算标准。故原告诉请人民法院依法判令被告参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的诉请合理合法。关于退还“四通费”问题，根据贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施安装费。原告与被告签订《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水、供电、燃气达到使用条件。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有限电视入户费实质为水、供电、燃气、有限电视设施达到合同约定的交付前必须的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告另行收取理应当退还原告。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。庭审中，原告申请撤回诉请第一项。 被告金明房开公司未作答辩，在举证期限内也未向本院提交任何证据材料。 本院经审理查明：2016年12月21日，原告作为买受人与被告金明房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋总价款为760682.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；交房时间和条件：被告应于2017年2月28日前向原告交付该商品房；交房条件：需取得竣工合格证明、面积实测技术报告书；供电、供水达到使用条件，通信、电视、网络敷设到户等；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、电、闭路电视、燃气开户费。转移登记：（一）出卖人承诺于×前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起Ｘ日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的Ｘ承担违约责任;2、约定日期起Ｘ日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第Ｘ项处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房价款760682.00元。2018年3月21日，被告将案涉房屋交付原告管理使用，被告向原告出具购房代收税、费明细，载明收到原告交纳的购房价款760682.00元，其他税费22486.00元，其中载明被告向原告代收的费用包含有线电视开户费350.00元、天然气开户费2500.00元、生活用水开户费380.00元、生活用电开户费520.00元，以上4项合计3750.00元（350.00元＋2500.00元＋380.00元＋520.00元＝3750.00元）。同日，被告向原告承诺书，主要承诺在进场装修前交纳相关单位及政府的有关费用，此费用由被告代收，放弃逾期交房违约金等内容。原告在庭审中陈述案涉房屋尚未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 上述事实，有当事人的陈述及各项证据，上述证据，已经组织举证、质证（被告经传票传唤未到庭，视为其放弃质证的权利），本院收集在卷为凭。 本院认为，对原告要求被告支付逾期交付转移登记有关文书违约金问题，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，被告作为出卖人负有协助原告办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。现原告已经依约履行了付款义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2018年3月21日向原告交付涉案商品房，则被告应于交房之日起90日内（即2018年6月19日前）具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。但被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉请，本院予以支持；违约金从被告逾期之日即2018年6月20日起算，原告主张从2018年6月22日起算，本院予以支持。因原、被告双方在合同中未约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告才履行完毕合同义务，故计算违约金的截止日期为被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中未约定违约金的金额及计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故本案违约金可以按照原告已付购房款总额760,682.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，综合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款基准利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额760,682.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2018年6月20日至2019年8月19日，以原告已付购房款760,682.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，以原告已付购房款760,682.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张被告退还有线电视开户费、天然气开户费、生活用水开户费、生活用电开户费共计3,750.00元的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。且原、被告双方签订的《商品房买卖合同》也约定了商品房价格包含水、电等配套设施的建设安装费，出卖人不应再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。被告向原告收取的上述费用，实质为水、供电、有线电视等设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告在向原告收取了涉案房屋的购房总价款后，另行向原告收取上述费用，无事实及法律依据，理应予以退还。又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。故原告要求被告退还各项开户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回。故对原告的该项诉请，本院予以支持。 原告申请撤回诉请第一项，系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州金明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈华、冯慧逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：2018年6月22日至2019年8月19日，以原告已付购房款760,682.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，以原告已付购房款760,682.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 二、被告贵州金明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告陈华、冯慧有线电视开户费、天然气入户费、生活用水开户费以及生活用电开户费共计3,750.00元； 三、驳回原告陈华、冯慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费197.00元（已减半收取），由被告贵州金明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年八月五日 书记员 张朕一