黑龙江省宝清县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0523民初64号原告：张丹，女，1991年5月14日出生，汉族，无固定职业，住所：黑龙江省伊春市铁力市。委托诉讼代理人：邵再旭，黑龙江国安律师事务所律师。被告：七台河市龙城建筑安装工程有限责任公司，注册号：230900100017645，住所地：黑龙江省七台河市桃山区旭日街太白小区。法定代表人：王春波，职务：董事长。委托诉讼代理人：桑文秀，黑龙江桑文秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽，黑龙江桑文秀律师事务所律师。被告：黑龙江省龙湖房地产开发有限公司，住所地：黑龙江哈尔滨市南岗区自兴街**自兴小区********。原告张丹与被告七台河市龙城建筑安装工程有限责任公司（以下简称“龙城公司”）、黑龙江省龙湖房地产开发有限公司（以下简称“龙湖公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告张丹的委托诉讼代理人邵再旭、被告龙城公司的委托诉讼代理人桑文秀、刘丽到庭参加诉讼。被告龙湖公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丹向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决停止对原告购买的位于金色大道的房屋A041：张丹、产权证号（0002331），A042：张丹、产权证号（0002330），A025：张丹、产权证号（0002324），B032：张丹、产权证号（0002336），B019：张丹、产权证号（00××26）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求法院判决确认原告与被告龙湖公司签订达成的《商铺买卖协议》合法有效，并确认位于金色大道的房屋A041：张丹、产权证号（0002331），A042：张丹、产权证号（0002330），A025：张丹、产权证号（0002324），B032：张丹、产权证号（0002336），B019：张丹、产权证号（00××26）归原告所有；3.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告于2019年3月2日购买了被告龙湖公司的商铺A041：张丹、产权证号（0002331），A042：张丹、产权证号（0002330），A025：张丹、产权证号（0002324），B032：张丹、产权证号（0002336），B019：张丹、产权证号（00××26）。原告支付了全部价款，被告也将商铺交付给了申请人，买卖合同在房产部门进行了备案，正在办理产权证的过程中，由于二被告之间的民事案件一被告申请将商铺进行了查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，申请人购买了该商铺，并支付了房款，也占有了该商铺，现在正在办理产权证的过程中，依法不应执行申请人的商铺。原告与被告龙湖公司所签合同依法成立并生效，请求法院依法确认其效力，停止执行原告所购房屋，支持原告的合法诉求。一、本案张丹提供的证据充分证明了张丹对本案争议房屋享有物权期待权。原告于2019年3月份与被告龙湖房地产公司达成了购买金色大道A区25号、41号、42号、B区32号商铺的合意，双方到宝清住房综合服务中心进行了备案，并申请对该房屋予以更名过户。2019年4月原告与龙湖房地产公司签订了书面的购房合同，交纳了全部的购房款。在交款的当天龙湖房地产公司将房屋交付给了原告，金色大道的物业管理公司收取了该房屋的物业管理费。交款后原告要求对房屋进行更名过户，由于被告龙湖公司涉及税款的免除事宜，而更名要求龙湖公司要先交税，此种情况下，龙湖公司一直称自己免税，不交纳税款；如此房屋没有办理更名，但没有更名并不是原告的过错导致的。致此原告交纳了全部购房款，并实际占有了该房屋，交纳了物业费，原告对此房屋享有物权期待权。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》本案原告的物权期待权可以排除在后的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告向宝清住房综合服务中心对买卖合同在2019年3月2日予以了备案。完全交纳了购房款，实际占有该房屋，交纳了物业费，申请了更名过户。本案法院的查封是在2019年10月12日进行的，根据上述的最高院司法解释依法原告的物权期待权可以排除强制执行。综上，原告的物权期待权完全符合司法解释的规定，依法可以对抗被告的强制执行。本案原告将购房款打入被告公司的法人账户，是被告提供的账户而且当时由于被告和宝清享有免税的政策，所以被告要求打入法人的个人账户，并没有打入法人账户。本案被告用猜测的观点陈述一些缺乏证据的事实，不能作为认定本案事实的依据。被告龙城公司辩称，针对原告的诉讼请求依法提出如下答辩意见：一、答辩人作为本案被告不适格。本案诉争的几处商铺系被告龙城公司与本案被告龙湖公司工程质保金纠纷一案（（2018）黑0523民初2075号民事判决）在宝清县人民法院依法强制执行中经宝清县人民法院依法查封的财产。如原告诉讼属实，则是被告明知对外承担给付义务却仍将被法院强制执行的财产出卖给原告，于理于法被告均应担责。而被告龙城公司与原告之间既无合同关系亦无债权债务关系，作为本案被告明显不适格，原告滥用诉权依法不应支持。二、尚无证据证实原告与被告龙湖公司之间完成了商铺买卖交易行为。原告提交的商铺买卖协议显示了涉案商铺的买卖双方，即原告与被告龙湖公司，但原告并未提交已向卖方支付购房款的相关证据，虽然原告提交法庭了转收汇款凭条，但收款帐户并非卖方即被告龙湖公司，原告无法证明双方买卖交易行为完成，故原告诉讼主张不能成立。三、原告并未取得房屋所有权证书则涉案商铺依法不属其合法财产。诉争商铺的物权登记为被告龙湖公司而非原告。我国《物权法》明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。即取得不动产合法所有权的依据是房屋所有权证书，而本案中原告诉讼仅提供商品房买卖合同，并未提交房屋所有权证书，故其并非诉争商铺的合法所有权人，其无权提出所谓的执行异议，原告作为执行异议的案外人不仅缺乏事实依据，更于法无据。故原告作为案外人提出执行异议被法院依法驳回后又以执行异议之诉诉至法院，同样不应得到支持。四、如诉争事实成立则被告龙湖公司应依法担责。1.原告与被告龙湖公司于2019年3月2日签订商铺买卖协议，而宝清县人民法院作出的（2018）黑0523民初2075号民事判决不仅早已发生法律效力并已进入强制执行程序（被告龙城公司已申请法院调取该案执行卷宗材料），显见人民法院判决生效后发生的房产交易行为既不合法、亦不具有法律效力。2.（2018）黑0523民初2075号民事判决于2018年12月5日作出，生效后被告龙城公司于2019年1月21日向宝清县人民法院提出了强制执行申请，而原告签订商铺买卖协议的时间是2019年3月2日，显属民事判决生效后发生的交易行为，根本不具合法性。因（2018）黑0523民初2075号民事判决在生效之日起即具有强制执行力，被告龙湖公司作为依法应履行给付义务的一方与原告进行财产交易必将直接损害被告龙城公司的利益。足见，原告与被告龙湖公司发生的所谓商铺买卖行为自始即不具有法律效力，故被告龙湖公司明知原告诉争的商铺系被执行财产仍与之签订买卖协议其目的显而易见，进而造成原告遭受损失依法担责理所应当。3.被告龙湖公司作为合同的一方将已经列入执行财产范围的商铺出卖给原告，并致原告遭受经济损失，对这种妨碍诉讼秩序的行为谁应承担责任一目了然。五、被告龙湖公司的行为已明显构成违法，请求法庭依法出具司法建议。被告龙湖公司已构成拒不执行判决、裁定罪。无论原告与其之间的商铺买卖行为真假与否，《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》以及2016年12月28日最高人民法院指导性案例71号均有明确规定，被告龙湖公司的行为已构成拒不执行判决、裁定罪，其对法院生效法律文书的蔑视及对抗已嚣张至极，依法应予严惩。故请求法庭向侦查机关依法出具司法建议，以使被告龙湖公司承担相应的法律责任。六、涉案商铺的买卖交易行为的真实性令人质疑。1.从原告提举的2019年4月29日中国农业银行转账汇款回执凭条显见，原告是人为的将购商铺的钱款打入了被告龙湖公司法人代表董帅个人的银行帐户内，而不是依据合同打入卖方即被告龙湖公司的帐户内，作为卖方的被告龙湖公司是否收到该笔购房款无法确认，原告亦未举证证明，被告龙湖公司是否依法向原告出具了税务发票完成缴税义务亦无法确认，涉案商铺的买卖交易行为诡异的违背常理。2.从我国《国家企业信用信息公示系统》查询的相关信息显示，原告是于2018年8月29日起被宝清禧隆物业管理有限责任公司营业执照登记为法定代表人的，而该物业公司在变更法人登记之前的法定代表人则是本案被告龙湖公司的法人代表董帅，不用考证原告本人是否具备一次性出资290余万元购买涉案商铺的经济能力，仅从该物业公司法定代表人由董帅变更为原告即可看出所谓涉案5个商铺买卖交易行为的不寻常。基于上述理由，被告龙城公司作为与被告龙湖公司有着长达六年之久经济纠葛的当事者完全有理由相信涉案商铺的买卖交易行为并不真实存在。原告购买商铺理应将款项打入卖方公司的帐户内，但原告提交法庭的转帐汇款凭条显示其将款实际打入了被告龙湖公司法定代表人董帅个人的帐户内而非龙湖公司的帐户，被告龙城公司有理由质疑在被告龙湖公司对外负债的情况下，涉案商铺的买卖行为是否真实存在。七、退一步讲，原告诉讼主体适格且其已完成举证责任，但与其发生买卖交易行为的是被告龙湖公司，即使原告合法权益遭受损害，对此承担相应法律责任的亦应是被告龙湖公司，这是原告应该知晓的常理。八、二被告之间的数起案件自2014年起直至今日仍未最终执行完结，被告龙城公司对于被告龙湖公司一贯的推诿、拖延的伎俩早有领教，因此，被告龙城公司有理由质疑被告龙湖公司与原告之间的买卖交易行为并不真实存在，虽然原告本次诉讼如达到目的则会直接侵害被告龙城公司的债权利益，但我们依然相信法律是公正的，并相信法庭一定会明辨事非作出公正判决。九、原告张丹的委托诉讼代理人邵再旭律师是（2018）黑0523民初2075号案件中被告龙湖公司代理人，在本案中是否存在利益冲突请法庭审查。综上，基于原告并非涉案财产的合法所有权人、其交易行为发生在（2018）黑0523民初2075号民事判决生效之后等诸多理由，请求法庭依法裁决，以体现我国法律的公正严明。被告龙湖公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料及证据材料。本院经审理认定事实如下：2018年10月22日，被告龙城公司向本院提起诉讼，请求被告龙湖公司返还被告龙城公司质量保证金1257786元。经本院审理，于2018年12月5日作出（2018）黑0523民初2075号民事判决，判决：“被告黑龙江省龙湖房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告七台河市龙城建筑安装工程有限责任公司返还工程质量保证金1055642.1元。”。（2018）黑0523民初2075号民事判决于2018年12月23日生效，判决生效后，被告龙湖公司未履行给付义务，被告龙城公司向本院申请强制执行。依被告龙城公司申请执行，本院于2019年10月12日作出（2019）黑0523执恢272号执行裁定，裁定：“查封被执行人黑龙江省龙湖房地产开发有限公司的位于宝清县宝清镇金色大道××区××号商铺（产权证号：第**）、B区32号商铺（产权证号：第0002：第**号商铺（产权证号：第0002324号）、：第**证号：第0002331号）。”。2019：第**被告龙湖公司签订四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：SP-1912896、SP-1912884、SP-1912895、SP-1912877），交易案涉房屋[位于宝清县宝清镇金色大道××区××号商铺（产权证号：第**）、B区32号商铺（产权证号：第**）、A区25号商铺（产权证号：第0002：第**号商铺（产权证号：第0002331号）]：第**于2018年11月8日进行权利登记,权利：第**原告张丹于2019年4月29日向董帅转账汇款2963231元。另查明,被告龙湖公司的法定代表人董帅自2017年3月14日起至2018年8月29日担任宝清禧隆物业管理有限责任公司法定代表人，原告自2018年8月29日起担任宝清禧隆物业管理有限责任公司的法定代表人。本院认为，第一，案涉房屋[位于宝清县[位于宝清县宝清镇金色大道××区××号商铺（产权证号：第**）商铺（产权证号：第0002336号）、A区25号商铺（产权证号：第**）、A区41号商铺（产权证号：第0002：第**8年11月8日起即登记在被告龙湖公司名下：第**关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问：第**：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”及第二十五条第一款第一项：“对案外人的异议，人民法院应当按照标准判断起其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”规定，案涉房屋[位于宝清县宝清镇金色大[位于宝清县宝清镇金色大道××区××号商铺（产权证号：第**）号：第0002336号）、A区25号商铺（产权证号：第0002324号）、A区41号商铺（产权证号：第**）]权利人为被告龙湖公司。第二，根据《最：第**院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：第**权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不：第**列情形且其能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告与被告龙湖公司的法定代表人董帅均曾担任宝清禧隆物业管理有限责任公司法定代表人，原告与被告龙湖公司之间存在关联，故无法确认原告与被告龙湖公司之间签订的四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：SP-1912896、SP-1912884、SP-1912895、SP-1912877）的真实性，且原告未能提供证据证明其在本院查封案涉房产[位于宝清县宝清镇金色大道××区××[位于宝清县宝清镇金色大道××区××号商铺（产权证号：第**）2336号）、A区25号商铺（产权证号：第0002324号）、A区41号商铺（产权证号：第0002331号）]之前已占有以上案涉房产，：第**涉房产正在办理过户登记的证据。第三，原告：第**日向“董帅”转账汇款，但案涉房屋的[位于：第**××区××号商铺（产权证号：第00023：第**商铺（产权证号：第0002336号）、A区25号商铺（产权证号：第0002324号）、A区41号商铺（产权证号：第0002331号）]的权利人为被告龙湖公司，其应将购房款交纳给被告龙湖公司，但原告未能提供证：第**司交纳以上案涉房屋购房款的事实。第四，原：第**的位于金色大道的房屋B019（产权证号：：第**执行，并解除查封，及确认原告与被告龙湖公：第**19（产权证号：00××**）房屋《商铺买卖协议》有效，在执行案件过程中并未涉及对位于金色大道B019号房屋（产权证号：00××**）的强制执行。综上，原告的请求无事实和法律依据，本院不予支持。针对被告龙城公司提出的被告龙湖公司已构成拒不执行判决、裁定罪的辩解意见，因不属于本案的审理范围，故不予采纳。被告龙湖公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，并应承担相应的诉讼结果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条的规定，判决如下：驳回原告张丹的诉讼请求。案件受理费14301元，由原告张丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长  李宪文人民陪审员  田 春人民陪审员  田 华二〇二〇年八月十三日书 记 员  邓琳琳