江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0923民初235号 原告：王承青，男，1989年4月9日出生，汉族，居民，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：郑宝华，北京盈科（昆山）律师事务所律师。 被告：卞伟，男1984年3月1日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。 委托诉讼代理人：杜井素，阜宁县板湖法律服务所法律工作者。 第三人：昆山纬联房地产经纪有限公司市北花园店，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路**。 负责人：张建波，该店总经理。 委托诉讼代理人：李世杰，该公司员工。 原告王承青与被告卞伟、昆山纬联房地产经纪有限公司市北花园店（以下简称纬联房产公司市北花园店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告王承青及其委托诉讼代理人郑宝华，被告卞伟的委托诉讼代理人杜井素，被告纬联房产公司市北花园店负责人的委托诉讼代理人李世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王承青向本院提起诉讼请求：1.判决被告返还原告购房款300000元及逾期返还利息损失（以300000元为基数，从2019年11月15日起至判决确定的给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月7日，原、被告经过第三人居间服务签订了房屋买卖合同，合同约定由原告购买被告所有的位于昆山市房屋，面积75.19平方米，车库面积12.82平方米，总价款940000元，自合同签订之时原告支付定金50000元，并于2019年9月25日前支付首付款（含定金）300000元，贷款640000元。合同签订后，原告依约支付购房款300000元。2019年10月12日，原告通过银行贷款审批，2019年10月12日办理了网签申请，但于2019年10月16日在昆山房产交易中心网签审核未通过。原因是原告社会保险缴纳证明在2017年11月和12月有补缴。2017年11月1日，原告入职昆山格威测电子有限公司，该公司在2018年1月对其社会保险进行了补缴。网签不过后，原告联系其入职公司，但公司不愿意出具相关证明。关于社会保险缴纳证明在2017年11月和12月有无补缴及是否影响购房资格，第三人当时未能审核出存在问题，再加上《苏州市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》在2019年7月25日才实施。该意见要求外地购房者“提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”。对于该意见的理解和具体操作昆山市房产交易中心可能还没有统一细则。同时，原告昆山市社会保险参保证明表格的缴纳月份是符合条件的，既然社保部门同意原告补缴2017年11月和12月的社会保险，就表示存在真实的工作，应认定为原告连续缴纳。另外，2016年10月4日实施的《苏州市人民政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，该通知是要求“提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税繳纳证明或社会保险（城镇社会保险）繳纳证明”，按照该要求原告的购房资格是符合条件的。在出现问题后，原、被告商量好由原告找朋友全款购买被告的房屋，但在落实和操作时，被告又无故要求付全款才能重签合同和办网签。原告提出愿意补偿被告20000元至50000元，但被告还是要求按照双方合同办理。综上，因客观原因致双方的房屋买卖交易网签无法通过审批，致使合同无法继续履行，且通过其他途径和协商亦不能解决。法院可以认定过错在原告或被告，来进行解除合同。通常由原告承担违约责任，根据其他法院的判决是将定金赔偿给对方，全部过错是原告，同意赔偿对方50000元。原告现诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告卞伟辩称，1、原告要求解除合同没有法律和事实根据，其诉称的内容不符合法定解除合同的条件。2、被告要求原告继续履行合同，并承担违约金。3、双方签订合同时间为2019年9月7日，而原告诉称的《苏州市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的意见》是在2019年7月25日实施的，故原告对自己是否能顺利过户及是否能顺利办理贷款手续应当是清楚的。原告在签订合同过程中承诺其购房资格符合新政策，现网签审批不通过。原告联系其入职公司，该公司不愿出具相关证明。故本案中原告存在重大过错。如案涉房屋买卖合同予以解除，则原告依约应承担违约责任，并赔偿该房屋因疫情导致房屋减价的损失。4、被告委托第三人卖房，并缴纳了相应的费用，故第三人在审核原告是否具备购房资质中也存在过错。综上，本案不符合解除合同条件，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人纬联房产公司市北花园店述称，第三人不承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告委托第三人为其出售坐落于昆山市房屋1套，产权证号为昆房权证周市字第××号。后经第三人介绍，原告王承青（乙方）与被告卞伟（甲方）于2019年9月7日就案涉房屋签订了房屋买卖合同1份。该合同约定：被告将其所有的坐落于昆山市房屋出售给原告，房屋总价款为940000元；合同签订时，原告先支付50000元，作为履约定金。并于2019年9月25日前支付首付款300000元（含定金50000元），余款640000元原告办理贷款；双方还约定于2019年10月31日前由第三人向房产交易部门预约过户，并按预约的过户时间至房产交易部门办理过户手续；双方均同意由第三人从房款中暂扣10000元作为交房尾款，待水电煤气物业等相关费用全部结算完毕后再付给被告；原、被告双方中若有任何乙方未按照合同中的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价万分之五的标准承担逾期违约金，直到违约情形消失或终结时止，但每年最高上限为总房价的24%。逾期超过三十个工作日，构成根本违约。特别约定的除外。如果一方根本违约，守约方有权单方解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付总房价百分之三十的金额作为违约金。同时违约方应承担全部的居间费用（无论原本约定居间费用由哪一方支付，如果守约方已经支付，则可向违约方追偿）。守约方也可以要求继续履行合同，同时按照每日总房价万分之五的标准主张逾期违约金；第三人在交易中主要义务为原、被告提供的居间服务项目及价值为带领原告看房、提供交易流程咨询讲解服务及税费计算、协助商谈并最终达成合意、协助双方签约并办理网签等；补充约定：1.乙方为商业贷款。2.已告甲乙双方昆山最新房产政策，乙方承诺符合新政策。3.房屋内的物品以清单为准。4.全款到账后7日内交房。该合同还对房屋具体状况、履约过程、抵押涤除、税费等其他事项作了具体的约定。签订合同的当日被告向原告出具50000元定金收款收据1份，载明：“今收到王承青18栋502室客户买房定金50000元整，今天转一万，剩余4万在2019年9月8号17点之前补齐”。原告随即向被告个人银行账户转账10000元。后原告又分别于2019年9月8日、2019年9月21日、2019年9月22日向被告支付了40000元、100000元、150000元，计300000元。随后，至昆山市房地产交易中心办理网签手续时，因原告在2017年6月、11月、12月的基本养老保险是后来补缴，昆山市房地产交易中心认定原告不符合苏州市人民政府发布的《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》中“非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第**住房时，因提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”的规定，故原、被告的网签手续未能通过审核。后经第三人从中协调，将案涉房屋登记到原告朋友周厚刚名名下，原告一次性支付剩余购房款640000元，并拟定了补充协议。第三人经办人多次通过手机微信与被告联系落实补充协议的签订及履约事宜，但由于被告不能积极配合致使未有达成补充协议。原告现认为因客观原因致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，且通过其他途径亦不能解决，故而引发本案诉讼。本案审理过程中，原告自愿补偿被告60000元，解除合同后仅要求被告返还240000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订房屋买卖合同，是当事人真实的意思表示，合法有效，应予保护。双方应当按照合同的约定履行自己的义务。关于合同是否解除的问题。原告王承青与被告卞伟签订案涉房屋买卖合同后，但依据苏州市的商品房限购政策，原告不符合苏州市政府发布的相关购房资格，涉案房屋无法办理网签手续，亦不能办理房屋产权变更登记手续，致使不能实现双方订立房屋买卖合同而达到的物权转移的最终目的。故依照相关法律规定，可以解除原、被告签订的房屋买卖合同。关于被告返还购房款的认定问题。合同解除后尚未履行的终止履行，因合同获得的财物可以请求返还。被告提出如本院判决解除合同，其要求原告承担违约责任，并承担其因疫情影响导致房价下跌的损失。被告未能举证证明因案涉合同不能履行而导致其实际损失，另根据苏州地区目前的房地产市场行情，被告亦未能证明案涉房屋已实际贬值。本院考虑到原告在房屋买卖过程中作为普通民事主体，非房产专业人员对其是否具有苏州购房的资格认识上虽确有过错，但无法苛求其主动注意而避免。购房审核未通过后，原告意欲通过其朋友代购加以补救，而被告未能予以配合，表明原告购房的意思表示真实。致使合同被解除主要为当地政府的政策因素，也有被告不配合变更合同主体购买方因素。原告并未隐瞒相关事实，致合同解除并非原告主观上故意违约所致，不能完全归责于原告，案涉合同约定的违约责任条款虽为结算清理条款，但在本案中不能适用。综合被告损失的认定及原告的自认，本院确定被告向原告返还240000元。关于第三人是否应承担责任的问题。第三人是接受了被告的委托为其出售案涉房屋，第三人与被告之间为代理与被代理人关系，因而第三人在代理权限范围内实施的民事法律行为产生的法律后果应当由被告承担，且根据双方在房屋买卖合同中的约定义务，故第三人在本案中不应承担法律责任。关于诉讼费的负担问题。因导致合同解除被告没有过错，故本案诉讼费用应由原告承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告卞伟应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王承青返还购房款240000元。 二、驳回原告王承青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由原告王承青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  范效飞 人民陪审员  戴 新 人民陪审员  邵成专 二〇二〇年八月三十一日 法官 助理  刘 洁 书 记 员  罗 岚