重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0151民初3772号原告（反诉被告）：苏强，男，1979年7月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：陶小兰（特别授权），重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑶，重庆丽达律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆市美格机电制造厂，住所地重庆市铜梁区南城街道办事处中南路**，统一社会信用代码91500224762665586R。法定代表人：金永军，厂长。委托诉讼代理人：彭先乐，重庆龙都律师事务所律师。原告苏强与被告重庆市美格机电制造厂（以下简称“美格机电”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，2019年8月5日被告重庆市美格机电制造厂向本院提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告暨反诉被告苏强委托诉讼代理人陶小兰、张瑶，被告暨反诉原告重庆市美格机电制造厂委托诉讼代理人彭先乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏强向本院提出本诉诉讼请求：1、判令就租赁房屋中有证部分解除原、被告的《门面租赁合同》，并确认租赁房屋中无证部分原、被告的《门面租赁合同》应属无效；2、判令被告向原告支付违约金100000元；3、判令被告退还原告保证金2000元；4、判令被告向原告支付装饰装修补偿费、房屋补偿费、机器设备补偿费、搬迁费、提前签约奖励费、货币补偿补助费、停产停业损失费共计200000元；5、本案鉴定费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月，原、被告双方签订了《门面租赁合同》，约定原告租赁被告位于重庆市铜梁区白土坝工业园区美格机电彩钢厂房，房屋建筑面积约为1400平方米，租赁期限为2016年4月6日至2021年5月5日，前三年租金为每年160000元，第四年开始租金每年递增10%。原告在承租该房屋后即着手进行装饰装修，并将该厂址用于铜梁区天承修理厂的经营场所，被告知晓原告的经营行为并予以默认。被告向原告出具证明称，原告所承租的房屋已竣工验收无安全隐患，且不属于铜梁区征地拆迁范围。现因重庆市铜梁区政府规划，原告所承租的房屋已被列入铜梁区征地拆迁范围，原告无法正常经营，被告已与征收人签订了征收补偿协议，并领取了征收补偿款，但其拒绝向原告支付相关补偿。被告在原告未违反合同约定的前提下提前解除合同，违反合同约定，给原告的经营造成了巨大损失，应承担相应的责任。为维护原告的合法权益，特提起如上诉请。被告美格机电辩称，1、对解除合同及退还保证金的请求无异议。2、对要求支付违约金100000元的请求无事实依据，被告没有违约行为。原告租赁时涉案厂房不是征地拆迁范围，现根据政府的规划调整，我方的厂房部分被征收，这是属于不可抗力，而非我方违约原因。3、我方获得的提前签约奖励、货币补偿费、停产停业损失费与原告无关，不应主张。原告的汽修厂现在仍在涉案厂房正常经营，且经我方介绍，原告也租赁好了搬迁地点，原告不存在停业损失。4、对不可搬迁机器设备费40100元、可搬迁机器设备搬迁费12400元归原告享有予以认可。5、对装饰装修补偿费、房屋补偿费、其他搬迁费应以评估为准。6、拆迁的评估报告征收面积为1882.31平方米（合法建筑面积976平方米，无证面积845.81平方米），原告租赁的厂区面积包含在其中，其余部分是我方自用，我方与原告约定的租赁面积是1400平方米，实际租赁面积是1200平方米，实际租赁的面积中部分有证，部分无证，现在无法区分。因实际租赁面积小于合同约定租赁面积，所以租金才减少为160000元。合同中约定的租赁房屋的绝对合法性是指产权没有争议，而不是指租赁房屋有证。涉案厂房系临时建筑搭建，没有相关建设部门的审批，只是为满足生产需要，原告搭建的房中房八间也只能按照临时设施对待。7、涉案厂房地面找平1200平方米，只有一半是原告修建的，但该笔费用我方自愿放弃。8、我方在签订征地拆迁协议后告知了承租方的。9、我方不承担鉴定费用，即使我方要承担鉴定费也是承担部分。反诉原告暨被告美格机电向本院提出反诉诉讼请求：1、解除双方签订的《门面租赁合同》；2、判令苏强支付从2019年4月6日至2020年4月5日的租金176000元，并以此为基数从2019年4月13日起按每天1%支付滞纳金；3、判令苏强支付违约金100000元；4、判令苏强支付截至2020年4月7日的电费9500元。事实和理由：原、被告双方于2016年4月签订了《门面租赁合同》，苏强租赁美格机电所有的位于重庆市铜梁区白土坝工业园区美格机电厂彩钢厂房，租赁期限为2016年4月6日至2021年5月5日，前三年租金为每年160000元，第四年开始租金每年递增10%。合同第二条第三款约定：乙方拖欠租金达三十天，赔偿违约金壹拾万元证，甲方有权收回房屋。第三条第二款约定：乙方必须按规定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。合同签订后，1-3年度租金均是每年4月一次性缴纳。苏强未按约缴纳第4年度租金，已构成违约。为维护美格机电的合法权益，特提起如上诉请。反诉被告暨原告苏强辩称，同意解除合同，其余诉讼请求不予认可。根据合同，到2019年5月5日才应支付下一年租金，在此之前，美格机电法定代表人明确表示暂不支付租金。另苏强支付的租金对应租期是至2019年5月6日，而美格机电于2019年4月签订了拆迁补偿协议并收到了拆迁补偿款，2019年5月5日后涉案厂房不属于美格机电所有，因此苏强不应向其缴纳租金及滞纳金。美格机电主张的电费没有依据，应不予主张。涉案厂房的实际租赁面积小于合同约定租赁面积，且美格机电在征地拆迁时未通知承租方，属于美格机电违约，我方不应承担违约责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据本院予以确认并在卷佐证：苏强提供的《门面租赁合同》、租金收条两张、铜梁区天承汽修厂营业执照及机动车维修经营许可证、资产评估报告书（谛威资产评报字〔2019〕第55号）、铜梁区国有土地及房屋收购补偿协议、铜梁区国有土地上房屋收购货币补偿明细表、赵梁平与金永军通话录音资料、资产评估报告（谛威资产评报字〔2020〕第49号）、鉴定费发票以及美格机电提供的重庆市铜梁区规划和自然资源局告知书、重庆市铜梁区人民政府南城街道办事处通知、房地产权证、光盘、不动产登记查询证明等证据材料以及双方当事人的陈述。苏强提供的房屋平面图，系苏强单方制作且无其他证据予以佐证，对该证据本院不予采信。美格机电提供的现场照片及视频录像2段，与本院现场勘察情况一致，对该证据本院予以采信。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月15日美格机电取得了在原铜梁县巴川镇工业园区（重庆市铜梁区白土坝工业园区）约2876.80平方米的工业土地使用权，房地证号为209房地证2009字第02070号。2016年4月美格机电作为甲方与苏强作为乙方签订了《门面租赁合同》，约定：甲方出租坐落于重庆市铜梁区白土坝工业园区美格机电彩钢厂房，建筑面积约1400平方米，租期为5年，自2016年4月6日起至2021年5月5日止。甲方保证该出租房屋绝对合法性。前三年每年租金为160000元。乙方必须按约支付租金，若无故拖欠，甲方给予乙方七天宽限期，从第八天开始以实欠租金为基数按每天1%加收滞纳金。乙方在租赁期间向甲方缴纳2000元保证金，在租期满后，乙方完清水、电等一切费用后，甲方无息退还保证金。乙方自行缴纳水电费。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或违反合同约定，视为甲方违约，负责赔偿违约金100000元，并赔偿乙方一切装修损失。合同签订后，苏强缴纳了保证金2000元，并缴纳了至2019年5月6日的租金，之后未再支付租金。苏强将该租赁房屋用于铜梁区天承汽修厂营业使用。苏强实际租用建筑面积约为1200平方米，全部为砖彩钢屋顶结构的临时建筑。2019年3月11日经重庆市铜梁区人民政府南城街道办事处委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司就南城街道办事处拟收购国有土地使用权用涉及美格机电位于原铜梁县巴川镇工业园区的房地产、机器设备（不可搬迁）及可搬迁机器设备搬迁费项目进行了评估并作出评估报告（谛威资产评报字〔2019〕第55号），评估内容为：经实施清查、实地查勘、市场调查、询证和评定估算等评估程序，本次铜梁南城街道办申报的房地产、机器设备（不可搬迁）及可搬迁机器设备搬迁费在评估基准日2018年7月12日的市场价值为3299500元，其中房地产（合法部分）2257400元、房屋（无证）989600元、机器设备（不可搬迁）40100元、可搬迁机器设备搬迁费12400元。本次纳入评估范围的房屋建筑面积1822.31平方米，其中合法房屋建筑面积976.50平方米，应分摊的土地使用权面积976.50平方米，无证房屋面积为845.81平方米。包括洗车车间、融创汽贸销售部、办公用房、汽车修理车间，结构为混合及彩钢。本次纳入评估范围的不可搬迁机器设备为烤漆房设备一套（主要包括空气房、风机、环保箱、过滤出风系统），其余设备确定为可搬迁设备。本次纳入评估的可搬迁设备主要为举升机、车身校正仪、格林斯压缩机、储气罐、冷冻式压缩空气干燥机。2019年3月13日重庆市铜梁区规划和自然资源局向美格机电发出告知书，告知内容：“根据铜梁区城市规划，我区拟于今年3月20日动工建设南城大道东段工程（白龙大道龙城御景路口至中南路美格机电路口）。经核实，建设该工程需占用贵单位部分国有土地约976.50m2。请贵单位及时、主动配合南城街道办事处作好搬迁补偿工作，确保南城大道东段工程顺利开工。”2019年4月10日左右美格机电收到了行政征收决定。2019年4月23日重庆市铜梁区龙廷城市开发建设有限公司（甲方）与重庆市美格机电制造厂（乙方）签订了《铜梁区国有土地及房屋收购补偿协议》，载明：乙方被收购土地房屋证载土地使用面积2876.80平方米，土地类型为出让，土地用途为工业用地。经测绘，该企业总建筑面积为3393.80平方米（其中砖混结构房屋1382.14平方米，彩钢房屋2011.66平方米），原审批的规划建筑面积为2548平方米，其中南城大道建设拟收购乙方部分土地面积为976.50平方米，需拆除房屋建筑面积1822.31平方米（其中砖混结构房屋113.90平方米，砖彩钢屋顶建筑面积1708.41平方米）。经区国土局、区规划局、区建委、南城街道办事处等相关部门共同认定为合法的建筑面积为976.50平方米；在今后房屋确权登记时应在原审批的建筑面积内扣减该面积；其余845.81平方米房屋鉴于企业生产需要建设，不属于抢搭抢建的房屋。该宗地上另有烤漆房、机器设备等附属物。经协商，乙方自愿选择货币补偿方式。被收购的土地房屋资产价值的补偿金额为3186573元。根据该项目《收购补偿方案》，给予乙方搬迁补助、提前签约奖励费、货币补偿补助费、货币补偿特别奖励等相关费用金额为943632.03元。《铜梁区国有土地上房屋收购货币补偿明细表》载明：认定为合法的生产用房976.50平方米的补偿款为2144473元，无证房屋845.81平方米的补偿款为989600元，机器设备补偿款为52500元，搬迁费39060元（976.50平方米×40元/平方米·次）；提前签约奖励195300元（976.50平方米×10元/平方米·日×20日），货币补偿补助费107223.65元，停产停业损失（被征收经营、生产用途房屋价值的6%）128668.38元，装饰装修补偿费443380元［中装修285040元（712.6平方米×400元/平方米）+精装修158340元（263.90平方米×600元/平方米）］，阶段签约奖励30000元，以上共计补偿款4130205.03元。2019年6月3日重庆市铜梁区人民政府南城街道办事处向美格机电发通知，告知其于2019年6月10日前在保证安全的情况下将收购范围腾空交由龙廷公司使用。经苏强申请并经本院委托，2020年2月10日重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对案涉租赁厂房内构筑物及装饰装修的市场价值进行司法评估并作出评估报告（谛威资产评报字〔2020〕第49号）。该报告明确评估对象为构筑物及装饰装修价值，评估范围为苏强位于重庆市铜梁区南城街道办事处中南路806号厂房内构筑物及装饰装修。其中构筑物包括举升机基座、排水沟；装饰装修包括地面地砖、接待室3间、接待室工作台、职工食堂5间、照明吊灯16盏、动力线、橱柜、墙抹灰、厕所、洗衣槽以及地面找平。评估结论为：构筑物价值3200元、其他装饰装修55300元（装饰装修44900元、1200平方米地面找平10400元），共计价值58500元。另在鉴定过程中，鉴定机构无法就除可搬迁机器设备及不可搬迁机器设备除外的其他资产的搬迁费进行评估。苏强为此支付鉴定费5000元。2020年4月9日左右苏强就租赁厂房内设施设备搬迁完毕，并将照明吊灯16盏和部分动力线拆除搬离。在诉讼中，美格机电明确就地面找平和就苏强撤走的动力线以及苏强拆走的照明吊灯16盏的价值在本案中放弃主张权利，在计算装饰装修补偿费可不予扣减。另查明，虽然美格机电被征收的土地只有976.50平方米，但苏强所租赁的房屋属于全部拆除范围，美格机电就此也获得了相应的房屋补偿。经双方确认，截止2020年4月7日苏强共用去水电费9500元。本院认为，结合本诉和反诉的诉请，本院认为本案的争议焦点有以下几点：一、合同的效力认定以及合同解除的问题《国有土地及房屋收购补偿协议》载明：美格机电因征地被拆除房屋建筑面积1822.31平方米（其中砖混结构房屋113.90平方米，砖彩钢屋顶建筑面积1708.41平方米）；经区国土局、区规划局、区建委、南城街道办事处等相关部门共同认定为合法的建筑面积为976.50平方米，其余845.81平方米房屋鉴于企业生产需要建设，不属于抢搭抢建的房屋。而本院查明苏强租赁建筑面积约为1200平方米，全部房屋处于此次征地拆迁范围。因目前无任何权威材料就合法房屋与无证房屋进行物理上的区分，为此本院只能综合征地面积以及租赁面积的数据，认定苏强租赁美格机电的房屋有部分是合法的，有部分是无证的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案苏强租赁的房屋中无证的面积，属于临时建筑，未获得有关部门的批准文件，为此此部分面积的房屋上设立的租赁合同应属于无效合同。而其余部分房屋属于合法房屋，基于此设立的租赁合同属于有效合同。另苏强租赁的房屋是一个整体，一旦被征收，就意味着房屋无法正常使用，亦即不能实现租赁合同的目的，为此就合法房屋部分的《租赁合同》解除于法有据。综上，关于本诉原告苏强的第一项诉请以及反诉原告美格机电的第一项诉请，本院主张原、被告签订的属于合法建筑面积976.50平方米内的房屋的《门面租赁合同》予以解除，其余面积的房屋的《门面租赁合同》应属于无效合同。关于解除日期，因苏强与美格机电在诉前并未提出解除合同一事，为此本院综合送达情况，确定本诉诉状送达美格机电的时间即2019年6月21日为解除意思到达合同相对方之日，并确定该日为合同解除之日。（二）关于本案是否存在违约的事实认定问题根据《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。作为出租方的美格机电应当保障苏强在租期内的房屋使用权。而本案系因城市建设需要征地，相关部门依法对美格机电的土地及房屋进行征收，而苏强租赁的房屋在被征收范围内。此情形并非出租方能够预测并判断，并且能够避免和克服的，应属于不可抗力。根据合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。美格机电对合同不能继续履行的结果无违约行为。苏强提出美格机电提前解除合同属违约的意见不成立。苏强在审理过程中提出因房屋部分无证，导致苏强未获得足额的拆迁补偿，属于违约的意见，本院认为首先原、被告签订的《租赁合同》约定被告应保证出租房屋绝对合法性。事实上原告租赁的房屋虽系临时建筑，但该房屋中有部分是获得区国土局、区规划局、区建委、南城街道办事处等相关部门共同认定系合法的，剩余部分房屋是企业鉴于生产需要建设，不属于抢搭抢建的房屋，国家职能部门也未将其定义为违法建筑。且原告在实际使用房屋过程中，就使用权的完整行使并未受到任何干扰，直至国家征收。其次房屋征收拆迁补偿的征收主体是行政职能部门，如何征收不是美格机电能够确定的，且《租赁合同》并未就房屋被征收的情形进行权利义务约定，又何来违约之说。为此本院认为原告的该诉称意见不成立。苏强认为涉案厂房的实际租赁面积小于合同约定租赁面积，且在征地拆迁时未通知承租方，属于违约的意见。本院认为首先租赁面积的确定双方都是预估，均未实际测量，存在差异属情理之中，同时苏强也未因为损失这部分面积导致无法实现租赁用途，为此此点上美格机电不构成违约。其次征地拆迁属于征收部门与被拆迁对象之间的关系，是否征收属于行政决定范畴，征收决定的行使并不能因为通知了承租人而改变，且实际操作中也不会征求承租人的意见，为此此点上美格机电不存在违约情形。美格机电认为苏强未支付从2019年5月7日之后租金的行为构成违约的意见，本院认为美格机电于2019年4月10日左右就收到了行政征收决定。2019年4月23日重庆市铜梁区龙廷城市开发建设有限公司与美格机电签订了《铜梁区国有土地及房屋收购补偿协议》，已经明确本案所涉房屋及土地被依法征收。同时2019年6月3日重庆市铜梁区人民政府南城街道办事处向美格机电发通知，要求于2019年6月10日前在保证安全的情况下将收购范围腾空交由龙廷公司使用。根据《物权法》第二十八条规定，可以确定征收决定送达被征收人时即发生法律效力，被征收的集体土地或者单位、个人的房屋、其他不动产的所有权自征收决定送达时转移给国家。由此可见，从2019年4月10日左右当行政征收决定送达美格机电后，美格机电已经不是被征收土地房屋的所有权人，无收取继续收取租金的权利。为此就美格机电而言，苏强未支付租金的行为不构成违约。综上对本诉原告苏强以及反诉原告美格机电的第二项、第三项诉讼请求，均于法无据，本院依法不予主张。（三）本案损失的认定苏强要求支付的损失包括装饰装修补偿费、房屋补偿费、机器设备补偿费、搬迁费、提前签约奖励费、货币补偿补助费、停产停业损失费、鉴定费。（1）装饰装修补偿费本院认为苏强为了从事满足经营需要，对房屋进行一定改造和装修属实。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失；第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据上述法律规定，可以确定有效的房屋租赁合同解除时未形成附合的可拆除；已形成附合的，装饰装修残值损失按公平原则分担。而无效的房屋租赁合同，未形成附合的出租人同意利用可折价，不同意利用可拆除；已形成附合的，出租人同意利用可折价，不同意按合同双方导致合同无效过错分担现值损失。结合本案分析，原、被告之间的合同部分有效被解除，部分属无效。目前房屋已经被实际征收，征收方也将房屋和土地按照征收的政策就目前使用现状进行了货币补偿，为此本院视为美格机电同意利用苏强改造的房屋装饰装修物。考虑到美格机电已就房屋装饰装修获得了拆迁补偿，其合同未能继续履行是因为政府征收行为的不可抗力情形，为此美格机电应就苏强在租赁期间进行的装饰装修设施进行全额补偿。关于房屋内隔间，根据谛威资产评报字〔2020〕第49号评估报告书应属于装饰装修设施范畴。该评估报告确定原告的装饰装修包括构筑物（举升机基座、排水沟）以及其他装饰装修（地（地面地砖待室3间、接待室工作台、职工食堂5间、照明吊灯16盏、动力线、橱柜、墙抹灰、厕所、洗衣槽和地面找平）。评估结论为：构筑物价值3200元、其他装饰装修55300元，共计价值58500元。对地面找平，美格机电明确就地面找平、动力线、照明吊灯16盏的价值在本案中放弃主张权利，可不予扣减。为此本院依法主张苏强应获得装饰装修补偿费为58500元。（2）房屋补偿费关于苏强请求的房屋补偿费，如上述分析，房屋内部隔间属于装饰装修设施，并非属于独立可获得补偿的房屋。此处的房屋补偿费是针对整个房屋的补偿，是相对征收补偿而言。而经查明，苏强租赁的房屋并非其修建，而是美格机电修建后租给苏强使用，为此该房屋的所有权归美格机电所有，苏强无权请求房屋补偿费。（3）机器设备补偿费结合征收前的评估报告以及征收的赔偿协议、明细单，经美格机电确认，不可搬迁机器设备为苏强租赁厂房内的烤漆房设备一套（主要包括空气房、风机、环保箱、过滤出风系统），经评估价值为40100元，此费用应属苏强享有；其余设备确定可搬迁设备。关于可搬迁机器设备可由苏强搬离，而无需就机器设备本身进行补偿。为此对该项费用，本院认为应主张不可搬迁的机器设备费用即40100元。（4）搬迁费结合本案，可以确定搬迁费主要包括两大类即可搬迁机器设备的搬迁费以及其他设施设备的搬迁费。关于可搬迁设备，经评估机构评估以及征收部门确定主要为举升机、车身校正仪、格林斯压缩机、储气罐、冷冻式压缩空气干燥机，经评估搬迁费为12400元。此费用应由苏强享有，美格机电对此无异议。关于其他设施设备的搬迁费，主要针对办公用品及设施，和其他零散设备的搬迁。但对该项费用评估机构无法进行评估，本院结合搬家的市场价格，酌情主张1500元。总计主张搬迁费13900元。（5）提前签约奖励费以及货币补偿补助费本院认为提前签约奖励费及货币补偿补助费是征收政策中的补偿费用和奖励费用，享受主体应为被征收对象即美格机电。而苏强与美格机电并未在合同中约定将征收补偿给予承租方，为此苏强的此两项请求，于法无据，本院不予主张。（6）停产停业损失费首先苏强并未举出证据证明其存在停产停业损失。其次从本院审理过程中到现场查看的情况以及本院委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司评估过程中到现场查看的情况，可以看出直到2020年1月均有车辆在租赁房屋内进行修理。第三，从2019年3月13日重庆市铜梁区规划和自然资源局向美格机电发出搬迁告知书至2020年3月左右苏强开始就厂房设施设备进行搬迁，中间长达一年左右的时间，苏强完全可以在不影响经营的情况下选择合理时间搬迁。原告请求停产停业损失，于法于理无据，本院不予主张。（7）鉴定费为确定损失数额，苏强申请对房屋构筑物及装饰装修价值进行司法评估，是案件进行的需要。且本案的发生起因是房屋被征收，从公平原则出发，鉴定费5000元的产生，美格机电应承担部分责任。本院依法确定由美格机电承担2500元。综上原告应获得损失应为装饰装修补偿费为58500元、机器设备补偿费40100元、搬迁费为13900元（可搬迁机器设备搬迁费12400元+其他设施设备搬迁费1500元）、鉴定费2500元，共计115000元。（四）双方的其他诉讼请求苏强请求退还保证金2000元，被告无异议，应予以退还。美格机电要求苏强支付电费9500元，苏强认可，本院依法予以主张。（五）审理中双方的其他意见苏强在诉讼中坚持认为其对租赁房屋拆迁补偿款有享有的权利。本院认定本案必须分清楚两个法律关系，一是属于民事合同的房屋租赁关系，二是属于行政合同的征地拆迁补偿合同，两种合同的主体、对象、内容都不是同一，不能直接将合同效果画上等号。其次被拆迁房屋所有权人并非苏强，苏强只是在房屋内部进行了内部空间改造和使用，其权利来源于美格机电的授权。而结合本案来看征地拆迁除对房屋内部设施设备的相关补偿外，其他都是作为房屋本身所有权人才能享有的征地补偿权利，与苏强无关，不能混同。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原、被告签订的属于合法建筑面积976.50平方米内的房屋的《门面租赁合同》于2019年6月21日予以解除。二、原、被告签订的除第一项面积以外的其余面积对应房屋的《门面租赁合同》为无效合同。三、被告重庆市美格机电制造厂于本判决生效后十日内退还原告苏强保证金2000元。四、被告重庆市美格机电制造厂于本判决生效后十日内支付原告苏强装饰装修补偿费、机器设备补偿费、搬迁费、鉴定费共计115000元。五、原告（反诉被告）苏强于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）重庆市美格机电制造厂水电费9500元。六、驳回原告苏强的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告重庆市美格机电制造厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5830元，减半收取2915元，由原告苏强承担。反诉案件受理费5583元，减半收取2791.50元，由被告重庆市美格机电制造厂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 吴宇二〇二〇年八月三日法官助理 谢东书 记 员 曹毅