宁夏回族自治区泾源县人民法院   民事判决书   （2020）宁0424民初1005号   原告：马力，男，回族，居民，宁夏泾源县人，住泾源县。   被告：于月峰，男，回族，农民，宁夏泾源县人，住泾源县。   原告马力与被告于月峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经核对，于峰实际系被告于月峰，原告申请变更被告姓名，本院遂通知被告于月峰参加诉讼。原告马力、被告于月峰经传唤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告马力向本院提出的诉讼请求：1、请求依法判令被告按每月1250元支付2020年2月1日至2020年8月1日止的房租；2、依法判令被告返还租赁原告的房屋并恢复原状；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月30日，原告将位于泾源县龙潭街小吃街商业用房出租给被告从事商业营销，双方签订了房屋租赁合同，并签字捺印。合同约定：年租金15000元，乙方自理租期内水电暖等各项费用，如有拖欠须无条件清偿，且乙方在租用期间不得擅自将房屋另租他人，若需转售商品，须经甲方同意，合同到期未续签，将支付2000元违约金，并由甲方收回房屋，被告交清所有欠款。2020年1月29日合同到期后，被告未与原告续签合同，也未将房屋交还原告，并拖欠至今。故原告起诉，要求被告支付租金并返还房屋，本案诉讼费由被告承担。   原告为证明其主张的事实向法庭提交证据如下：租房合同一份，证明租房期限已经届满及被告拖欠房租的事实。   被告于月峰辩称，我同意解除租房合同，但是在今年2月10号左右，原告将营业房上锁至今未开，所以自原告锁门之日起，我不同意负担房租。该房屋内现有三张床，六个沙发，两个办公桌，电脑两台，打印机一台等物品，因我担心屋内物品丢失我也在该房屋锁了一把挂锁，我现在要求原告打开房门让我搬出上述物品。因原告锁门造成我无法使用该营业房，所以我不同意承担房租，另外要求被告退还我在2020年5月27日向其微信转账的房租1000元。   被告对其主张的事实未向法庭提交证据。   经审核，原告提供的证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，但不能证明其主张的事实，对其证明目的本院不予认定。   本案经审理认定事实如下：2018年1月30日，原、被告签订租房合同，约定由原告将位于泾源县龙潭街小吃街营业房出租于被告，该营业房系原告姑父马忠贤所有，由原告使用。原告将房屋隔开后将上下楼180㎡左右出租给被告，被告使用该营业房经营泾源县雲峰物流信息部。合同约定租期2年自2018年1月30日至2020年1月29日，年租金15000元，一年一交，必须一次性付清租金后使用。2020年1月29日合同到期后，原告询问被告是否续租，被告答复继续租房，但未向原告支付租金。原告遂于2020年2月10日左右将该营业房上锁，被告亦对该营业房上锁。被告于2020年5月27日向原告微信转账1000元用于支付房租，对剩余房租至今未付。   本院认为，原告作为该营业房的合法使用权人，其与被告达成的租房合同依法成立，原告为出租人、被告为承租人。原、被告在房屋租赁期限届满后达成口头续租协议，被告实际占有使用该营业房，且被告于2020年5月27日向原告微信转账1000元，原告也接收了该笔房租，应视为双方之间成立不定期房屋租赁合同，该合同依法受法律保护。现原、被告均同意解除该房屋租赁合同，本院予以确认；在该房屋租赁合同解除后，被告应将营业房返还于原告，故对原告要求被告返还营业房、并恢复原状的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告按每月1250元支付2020年2月1日至2020年8月1日的房租，原、被告在不定期房屋租赁合同期间，在双方未重新签订租房协议的情况下双方应受原租房协议的约束，由被告缴纳租金以后再使用营业房，被告逾期未付的行为已构成违约，其违约在先导致原告在2020年2月10日将房门上锁，原告的该行为违法。在原告将房门上锁以后，被告应及时缴纳房租以正常使用营业房或者与原告解除合同返还营业房，而被告既未缴纳房租亦未要求解除合同，据此被告的行为存在重大过错，原告的行为亦存在过错。根据公平原则，本院确定由原告承担2020年2月1日至2020年8月1日期间租金7500元的30%即2250元，由被告承担70%即5250元，扣除其已支付原告的1000元租金，被告应支付原告的租金为4250元。原告要求被告将营业房恢复原状后返还原告，被告亦同意返还，对于返还营业房之前的使用费经本院释明后原告主张由被告按照每月1250元支付至实际返还之日，该项请求符合法律规定本院予以支持。原告主张由被告支付其违约金2000元，该请求不符合双方合同约定，本院不予支持。被告辩称因原告锁门导致其无法使用该房屋，其不同意承担租金并要求返还租金1000元，因被告不支付租金违约在先，在原告催收后亦未缴纳租金，在被告使用该营业房时原告亦配合其开门，故对被告的辩解意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条第二款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：   一、由被告于月峰于本判决生效后十日内向原告马力支付2020年2月1日至2020年8月1日的房屋租金4250元，并按每月1250元的标准支付使用费至实际返还房屋之日；   二、由被告于月峰于本判决生效后十五日内将位于泾源县龙潭街小吃街营业房（泾源县雲峰物流信息部）恢复原状后返还原告马力，原告马力应配合将门锁打开；   三、驳回原告马力其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   案件受理费25元，由被告于月峰负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。   审判员 黄园     二〇二〇年八月十日     书记员 李飞   附：本案适用的相关法律   1、《中华人民共和国合同法》   第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十四条租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。   第二百一十五条租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   2、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释   第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。   3、《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。