广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初5083号原告：佛山市怡翠房地产开发有限公司，住所地佛山市南海区*****怡翠馨园嘉会馆412，统一社会信用代码914************627。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：罗颖怡，女，系原告的公司员工。委托诉讼代理人：梁倩萍，女，系原告的公司员工。被告：张庆佳，男，汉族，1975年9月30日出生，住广东省佛山市禅城区******1*****，公民身份号码440************219。原告佛山市怡翠房地产开发有限公司诉被告张庆佳财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员肖**适用简易程序独任审判，后因被告采取公告方式进行送达，本案依法转为普通程序，由审判员肖**担任审判长，与人民陪审员冯韵婷、人民陪审员罗锡祺组成合议庭，并于2020年6月9日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人罗颖怡、梁倩萍到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求将司法拍卖坐落于佛山市禅城区*************所得的款项3166240元全额归原告所有；2、被告向原告赔偿损失1612760元；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告于2020年3月19日向本院递交《增加和变更诉讼请求申请书》，申请增加一项诉讼请求：请求确认佛山市禅城区*************司法拍卖时的房屋权属为原告所有。另变更第一项诉讼请求为：请求将司法拍卖坐落于佛山市禅城区*************所得的款项3166240元全额优先归原告所有。事实和理由：原告在2011年12月14日与被告就买卖佛山市禅城区*************签订合同编号为1101012514的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告的付款方式及期限为：银行按揭（1）结算方式：现金；约定金额：659962元（人民币）；付款比例：30%；约定日期：2011-12-14；（2）结算方式：商业贷款；约定金额：1530000元（人民币）；付款比例：70%；约定日期：2011-12-14。上述合同于2012年1月10日在佛山市禅城区不动产档案馆完成了登记备案。由于被告在签订《商品房买卖合同》后，仅缴纳了首期款659962元，余下的1530000元并未按照合同的约定履行支付房款的义务，也未以其他任何方式支付剩余房款，依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，如买受人未按《商品房买卖合同》约定交齐该物业的全部款项之前，出卖人不予提供该物业办理房地产权证的相关资料。原告自始至终未交付案涉房产予被告或办理关于案涉房产的任何产权转移登记手续。依据《物权法》第九条的规定，我国对不动产物权采取的是登记生效主义，非经登记不发生物权变动的效力。因此，被告在房产进行过户登记前并不是案涉房产的所有权人。由于被告未履行其支付购房款的义务，原告遂于2018年2月2日向法院起诉确认解除上述《商品房买卖合同》，案件经二审审判[一审案号：（2018）粤0604民初3169号、二审案号：（2018）粤民终8390号]，确认合同于2018年1月21日解除，判决内容也反映出由于被告违约行为而导致合同解除，而且二审法院认为案涉房产在被强制执行前一直登记在原告名下，尚未变更登记至被告名下。然而在《商品房买卖合同》被法院确认解除前，由于被告未向其债务人履行其应尽的债务给付义务，禅城法院于2017年10月裁定拍卖案涉房产，同年12月11日，竞买人陈素娟以3166240元竞得案涉房产。2018年1月15日，禅城法院就上述司法拍卖行为作出案号：（2014）佛城法执字第511号之三裁定，裁定：由陈素娟竞得案涉房产。即案涉房产在仍登记在原告名下的情况下被拍卖处分了。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》尚未履行完毕，合同解除后，标的物应恢复到订立合同前的状态，即案涉房产重归原告自由处置，但由于司法拍卖行为，案涉房产被当成是被告的房产被拍卖且由竞买人陈素娟凭法院的执行裁定进行了房屋所有权转移登记，原告在事实上丧失了房屋的所有权，原告的物权受到严重的侵害。另根据《佛山市禅城区人民法院关于广东省佛山市禅城区*************（怡翠宏璟）的拍卖公告》中关于案涉房产的评估（摘自广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司估价报告编号：评(B)1707602867号），案涉房产的评估价格为4779000元。因此，案涉房屋以3166240元被拍卖也事实上造成了原告的损失。原告作为案涉房屋的权属人，完全可以按照市场评估价4779000元处理案涉房屋，造成的损失应由被告承担。案涉房产所属小区怡翠宏璟花园由原告依法投资开发建设，在房屋竣工验收后，由建设单位即原告对房屋办理初始登记，其实质是对整栋房产的整体确权，确认项目的权属人属建设单位即原告所有。案涉房产佛山市禅城区*************，在办理房屋初始登记后，产权过户转移登记前，所有权人应为原告。原告在买卖合同签订后对合同进行的备案登记仅是房地产行政主管部门规范房地产企业销售房屋的一种行政管理行为，该登记并不等同于房屋所有权转移登记。由于被告在签订《商品房买卖合同》后一直未完全履行合同约定的支付房价款的义务，案涉房产并未达到合同约定的办理房屋产权转移登记的条件，原告也因此由始至终并未将案涉房产过户至被告名下。案涉房产的权属在司法拍卖当时并非属张庆佳所有，而应为原告所有。案涉房产被拍卖后所得款项3166240元全额应优先归原告所有。综上，根据《物权法》、《民法总则》及法律的相关规定，望法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告张庆佳未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、合同编号为1101012514《广东省商品房买卖合同》及补充协议。证明原告与被告双方在2011年12月14日签订了《商品房买卖合同》及补充协议。2、商品房过户证明书。证明案涉房产在办理过户产权转移手续前，原告为所有权人。3、佛山市（禅城区）商品房合同登记信息查询结果。证明案涉房产在2018年2月23日前只进行了合同备案登记，并未进行不动产登记，被告并不是案涉房产的所有权人。4、（2018）粤06民终8390号民事判决书。证明原告与被告双方就案涉房产所签订的《商品房买卖合同》确认解除，被告取得房产所有权的唯一依据已丧失。5、《佛山市禅城区人民法院关于广东省佛山市禅城区*************（怡翠宏璟）的拍卖公告》中广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司估价报告编号：评（B）1707602867号标的物介绍。证明案涉房产的评估价格为4779000元，以3166240元被拍卖造成了原告损失。6、《关于请求明确商品房买卖合同备案效力的问询函》及回复。证明商品房买卖合同备案并不能产生物权转移的效果。诉讼中，被告未向本院提交证据。本院认证：原告提供的证据1-4及证据6均有原件核对，本院经审查对上述证据的真实性予以确认；本院经审查对证据5的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2011年12月14日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1101012514），约定由被告向原告购买涉案禅城区彩虹路98号五座2901房，房屋建筑面积208.78平方米，总价款2189962元。合同还约定：第六条付款方式及期限。（1）结算方式：现金；约定金额：659962元，约定日期：2011-12-14；（2）结算方式：商业贷款；约定金额：1530000元；约定日期：2011-12-14。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列方式处理。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（3）出卖人解除合同的，买受人应于出卖人的解除合同通知书到达之日起60日内按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人在解除合同通知书到达的60日内未作出实际赔付的，出卖人有权直接从已付房款中扣除。第八条交付期限。出卖人应当在2012年2月14日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将办理竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议对买受人申办按揭补充约定如下：1、若买受人需要办理银行按揭贷款，签订《商品房买卖合同》当日在约定银行办理有关贷款按揭手续，贷款额为￥153万元分15年按揭，并在3天内提供申请贷款按揭手续的一切资料，如逾期未办则视买受人逾期付款，按《商品房买卖合同》第七条追究买受人违约责任。2、若买受人签署《商品房买卖合同》后的按揭申请不为银行接受，又不在出卖人发出通知5个工作日内交齐剩余款项，则出卖人有权视买受人违约，按《商品房买卖合同》第七条追究买受人违约责任。被告于签约当日向原告支付房款659962元。此后，未向原告支付剩余房款1530000元。本院于2013年7月30日立案受理原告广发银行股份有限公司佛山分行诉被告佛山中森通信设备技术有限公司、彭春兰、张庆佳等金融借款合同纠纷一案【案号为（2013）佛城法民一初字第791号】，并于2013年10月16日作出判决如下：一、被告佛山中森通信设备技术有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告广发银行股份有限公司佛山分行律师费127696.49元；二、被告彭春兰、张庆佳、许练辉、佛山市任意达通信设备有限公司、佛山市誉翔通信设备技术有限公司对被告佛山中森通信设备技术有限公司的上述应付款项承担连带清偿责任；三、被告彭春花对被告张庆佳上述债务承担共同清偿责任；四、驳回原告广发银行股份有限公司佛山分行的其他诉讼请求。该判决生效后，原告广发银行股份有限公司佛山分行申请强制执行，执行案号为（2014）佛城法执字第511号，在该案执行过程中，本院依法通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖张庆佳位于佛山市禅城区**************产，竞买人陈素娟于2017年12月11日以3166240元的最高价竞得上述房产，并向本院缴纳全部款项。本院于2018年2月1日作出（2014）佛城法执字第511号之三执行裁定书，裁定将佛山市禅城区**************产的所有权及相应的其他权利归买受人陈素娟（公民身份号码440************827）所有，并注销被执行人张庆佳名下涉案房产原登记合同号。案外人陈素娟根据本院作出的（2014）佛城法执字第511号之三执行裁定书于2018年2月23日将涉案房屋登记至其名下。关于广发银行股份有限公司佛山分行诉被告佛山中森通信设备技术有限公司、彭春兰、张庆佳等金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院于2020年4月16日向原告佛山市怡翠房地产开发有限公司退付1530000元，拍卖余款1636240元待处理。在执行过程中需优先支付执行费1856元、拍卖佣金3600元及评估费10416元。本院于2018年2月2日立案受理原告佛山市怡翠房地产开发有限公司诉被告张庆佳房屋买卖纠纷一案【案号为（2018）粤0604民初3169号】，原告以被告逾期支付购房余款为由要求解除合同并要求被告支付违约金。本院经审查认为，涉案房产在（2014）佛城法执字第511号案件执行过程中，已经作为被告张庆佳的财产进行处置，案外人陈素娟根据（2014）佛城法执字第511号之三执行裁定书已于2018年2月23日将涉案房屋登记至其名下，原告主张解除合同与事实不符，故对原告的诉讼请求不予支持。佛山市怡翠房地产开发有限公司不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉【案号为（2018）粤06民终8390号】，佛山市中级人民法院经审查认为原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》已经符合合同约定的解除条件，并于2018年11月26日判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初3169号民事判决；二、确认佛山市怡翠房地产开发有限公司与张庆佳于2011年12月14日签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议于2018年1月21日解除；三、张庆佳应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市怡翠房地产开发有限公司支付逾期付款违约金109498.1元。该判决已于2019年2月3日发生法律效力。庭审中，原告陈述：1、原告提起本案诉讼的基础是基于被告对涉案房屋物权的权利侵害。2、原告诉讼请求要求被告赔偿的损失1612760元是根据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司估价报告计算，案涉房产的评估价格为4779000元，涉案房屋的拍卖成交价格为3166240元，两者的价格差即为原告主张的价格损失。3、原告要求确认涉案房屋司法拍卖所得款项优先归原告所有的依据是原告是涉案房产的物权所有人，房产被拍卖所得的价值也应该优先归原告所有。4、原告基于佛山市中级人民法院所作出的（2018）粤06民终8390号民事判决所取得的逾期付款违约金109498.1元尚未申请执行。5、经原告向本院提出申请，原告已于2020年4月取得涉案房屋拍卖价款中的1530000元。本院认为：本案中，原告明确其提起本案诉讼的基础是基于被告对涉案房屋物权的权利侵害，故本案案由应为财产损害赔偿纠纷。根据原告的请求，本案关键在于审查以下两个问题，其一是原告主张的确认涉案房屋拍卖时物权归属是否有事实及法律依据，其二是原告在本案中主张的拍卖款优先受偿及差价损失是否有事实及法律依据。关于涉案房屋拍卖时的物权归属，本院分析如下：物权归属在性质上属于确认之诉。首先，确认之诉只能针对“现在的法律关系或民事权益”进行确认。过去的法律关系可能已经发生了变动，现在没有必要对过去的法律关系作出确认判决，而将来的法律关系无法预知，具有不确定性，对将来的法律关系作出确认判决，可能会阻碍将来法律关系的合法合理变动。因此，对过去或将来的法律关系予以确认没有任何实际意义，确认之诉应以现在为基准时。其次，确认之诉系指原告请求法院确认当事人之间有争议的权利或者法律关系存在与否的诉讼，提起确认之诉必须具有需要诉讼救济或保护的法律利益，亦即确认之诉的利益。具体言之，只有当原告的权利或法律地位现实处于不安之状态，且在原、被告之间，通过对该诉讼标的的权利或法律关系之存在与否作出判决，是消除这种不安状态的有效且适当的方法时，原告才具有确认之诉的利益，法院应当作出实体判决。反之，如原告对于请求权可以提起给付之诉或被告并不否定原告的法律地位时，原告提起确认之诉因缺乏诉的利益而不适法，人民法院应予驳回，此系民事诉讼法之基本法理。具体到本案，原告与被告之间就涉案房屋拍卖时物权归属的事实问题不存在任何争议之处，并未给原告造成现实的不安或危险，故原告在本案中提出确认之诉不具有诉的利益。综合以上分析，本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张的对拍卖价款3166240元优先受偿，本院分析如下：首先，根据佛山市中级人民法院作出的（2018）粤06民终8390号民事判决可知，原、被告就涉案房屋签订的《广东省商品房买卖合同》已于2018年1月21日因被告逾期支付购房余款而解除。其次，涉案房屋进行司法拍卖时，尚未转移登记至被告名下，因被告未足额向原告支付购房款，原告亦未向被告交付涉案房屋，故被告在客观上不具有涉案房屋的物权，事实上也没有取得涉案房屋的使用权。因此涉案房屋拍卖所得价款在扣除被告已付购房款外的剩余部分2506278元（3166240元-659962元）应由原告优先受偿。被告就涉案房屋已付购房款659962元系被告基于履行涉案《商品房买卖合同》而支付的款项，可在涉案房屋的拍卖价款中作为被告的财产在执行中予以处置。综合以上分析，本院确定原告对涉案房屋的拍卖价款在2506278元范围内优先受偿。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的损失1612760元。原告主张该损失的计算基础为涉案房屋进行司法拍卖时的评估价与司法拍卖的成交价价差。本院认为，涉案房屋进行司法拍卖时所确定的评估价仅系本院为确定涉案房屋司法拍卖起拍价而委托专业机构根据房屋的面积、房龄、装修情况等计算出房屋的市场参考价格，评估价与司法拍卖的最终成交价并无直接关联。本院在执行过程中，在被告逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖与出价最高的竞买人，并无不当，原告要求赔偿差价损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告佛山市怡翠房地产开发有限公司对（2014）佛城法执字第511号执行案件中司法拍卖佛山市禅城区*************的价款在2506278元范围内享有优先受偿权；二、驳回原告佛山市怡翠房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费45032元，由原告佛山市怡翠房地产开发有限公司负担20000元，被告张庆佳负担25032元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖 华人民陪审员  罗锡祺人民陪审员  冯韵婷二〇二〇年八月十日书 记 员  廖凯锐