宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1581号 上诉人（原审被告）：胡某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：张某，宁夏天盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁夏新华书店有限公司。 法定代表人：何某。 委托诉讼代理人：翟某，宁夏兴业律师事务所律师。 上诉人胡某与被上诉人宁夏新华书店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月28日公开开庭进行了审理，上诉人胡某的委托诉讼代理人张某与被上诉人宁夏新华书店有限公司的委托诉讼代理人翟某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人胡某向本院提出上诉请求：1.判令撤销银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10450号民事判决第一项；2.本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决事实不清、证据不足。一审判决所查事实有以下明显错误：被上诉人用手机发送的《告知函》不构成平等民事主体上诉人和被上诉人之间的约定，不产生法律效力。首先，上诉人没有收到该手机《告知函》。上诉人和被上诉人从2016年至2019年4月就对租金纠纷进行了多轮的诉讼和协商。期间双方多次见面，被上诉人从未向上诉人提交过任何书面的《告知函》。在之前（2019）宁民再13号案件长达三年的诉讼中，被上诉人也没有在庭审中提及过公正送达《告知函》一事。一审法院认定被上诉人的《告知函》已经送达上诉人违反常理。其次，即便被上诉人发出了《告知函》。该《告知函》也仅仅是一种单方要约，并没有得到上诉人的承诺，不构成法律上生效的约定，《告知函》的内容自然对上诉人并不产生约束力。最后，一审法院已经查明，被上诉人并没有实际按照《告知函》的内容委托公证机关对物品搬离和清点，也就是说被上诉人自己都没有履行《告知函》的内容。二、一审判决错误认定证据的证明效力。《出租房接交协议》中约定了上诉人与被上诉人之间的租赁关系解除，上诉人不能擅自搬移房子物品，不得进入房屋。上诉人撤离后将房屋交接给被上诉人，所有物品的控制权自然于当日转到了被上诉人手中，上诉人已经实际丧失了对房中物品的控制权和使用权。在多年的诉讼中，被上诉人给上诉人造成了贬值损失几百万元。无奈之下，才达成和解协议，将物品低价抵顶给被上诉人。上诉人和被上诉人前后共达成过三份书面的协议包括《房屋租赁合同》《出租房接交协议》和《和解协议书》。分别对租赁关系的设立、租赁关系解除与物品交接、承租人在租赁物中物品的处置做出约定。这些合同首先证明上诉双方的租赁关系已经于2015年10月13日解除，出租方扣留房中物品，出租房屋整体已交被上诉人。其次证明了经过多次诉讼和协商，在2019年7月12日上诉人将租赁房屋中的物品抵顶给被上诉人，双方所有因租赁产生的债权、债务关系归于消灭。三、一审判决超出被上诉人的诉请范围。被上诉人在一审的诉请为：“判令被告赔偿原告租金损失3157808元。”因上诉人在2015年10月13日就没有再使用涉案房屋，根本就不产生租金。一审判决就主观的判令被告支付经济损失351912.33元。明显与被上诉人在一审中的诉请范围不一致。 被上诉人辩称，一、上诉人有义务搬离其所属的物品，因上诉人未搬离其所属物品给被上诉人造成的损失，上诉人应当承担赔偿责任。租赁合同关系终止后，上诉人的主合同义务之一就是搬离其可移动物品，并将房屋返还给被上诉人。但在本案中，上诉人未按照合同约定，搬离其个人所属物品。二、本案被上诉人已通知上诉人搬离的证据确实、充分。本案中，被上诉人提交的公证书已证实，2017年1月23日通过手机短信通知上诉人搬离其所属的物品。被上诉人在一审庭审过程中，也当庭自认被上诉人所发手机号码，其一直使用至今。本案上诉状中，上诉人对收到被上诉人手机短信的事实未提出异议。因此，本案中已有充分的证据证实上诉人收到了被上诉人要求其搬离自有物品的通知，但上诉人在收到通知后，仍未按照合同约定搬离其所属的物品。一审人民法院审理过程中，已对现场进行了查验。现场显示，2015年10月至2019年7月，上诉人的物品占用了被上诉人的所有房间，直接导致上诉人无法继续使用的事实。三、上诉人占用被上诉人房屋，被上诉人通知其立即搬离之时，上诉人就失去了合法占用被上诉人房屋的依据，因此上诉人自收到通知后，应当搬离。四、上诉人主张一审法院超出诉请予以处理的主张，缺乏事实与法律依据。被上诉人的损失就是指租金损失，一审人民法院在损失范围内予以处理，并无不妥，故上诉人的上诉主张不能成立。 原告向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告将其物品搬离原告所出租的房屋，并将该房屋恢复原状；2.判令被告赔偿原告租赁合同届满之日至今的租金损失共计3157808元（从2015年10月14日至2019年7月1日按合同约定的租金标准计算）；3.判令被告按合同约定的租金标准向原告继续承担2019年7月1日至其实际搬离之日的租金损失；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：2007年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定如下：原告将位于银川市××区551号楼宇（原告办公楼）6#、8#、9#房间（面积2143.28平方米），三楼、四楼整体出租给被告开设商务宾馆使用，租期自2007年8月1日起至2012年7月31日止，年租金539151.24元（其中2007年至2008年因装修因素少收3个月房租134787.81元），被告于每年7月10日前向原告预交下一年度的租赁费用，承租期间的水、电、暖等基础设施出现一切问题由被告负责解决并承担相应费用，被告可根据需要对涉案房屋进行装修，装修前应当向原告提供具体而详尽的设计、施工方案图，报请原告审核同意后施工，承租期满后，添附物无偿归原告所有，不发生补偿后果，被告向原告返还财产时，需保证所返还的财产出于完好状态，否则应当向原告承担责任，如造成相应财产损坏，应当予以恢复原状，不能恢复的，应当予以赔偿损失。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告开设了银川市兴庆区银湖商务宾馆。租期届满后，原、被告达成口头续租协议，除原承租的6#房被原告收回外，被告继续承租涉案房屋8#、9#房间，三楼、四楼整体用于开设银湖宾馆，年租金标准自2013年2月1日起变更为850000元。2015年10月13日，原告与被告女儿胡军燕签订《出租房接交协议》一份，约定如下：1.原、被告共同交接。交接后，原告封锁房产大门。被告在没有原告同意的情况下，不得进入移交房产，不得移动房产内任何物品。2.被告所欠原告房租，双方于10月15日之前算清。被告于2015年10月20日结清。否则，原告将起诉至法院执行。3.双方接交时，被告应将以前所涉及的相关费用（水电暖等）全部结清，如果产生不良后果，全部由被告承担。后因被告拖欠租金及相关费用，原告于2016年2月16日向一审法院提起诉讼，要求判令被告支付房屋租赁费831100元、违约金340000元、水电费、暖气费13302.20元，一审法院经审理后于2016年7月29日作出（2016）宁0104民初1310号民事判决书，判决被告于判决生效之日起五日内支付原告租金322689.65元、采暖费9302.20元。原告不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，该院经审理后于2016年12月15日作出（2016）宁01民终2147号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告仍不服该判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，该院于2018年1月2日作出（2017）宁民申439号民事裁定书，指令银川市中级人民法院再审该案。银川市中级人民法院经审理后，于2018年6月1日作出（2018）宁01民再17号民事判决书，判决：一、撤销二审判决及一审判决第一项；二、维持一审判决的第二项、第三项、第四项；三、被告于判决生效之日起五日内支付原告房屋租金822689.65元。被告不服该判决，向宁夏回族自治区人民检察院申诉，宁夏回族自治区人民检察院作出宁检民（行）监[2018]64000000129号民事抗诉书向宁夏回族自治区高级人民法院提出抗诉，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2019）宁民抗4号民事裁定书，提审该案，于2019年4月22日作出（2019）宁民再13号民事判决书，判决：一、撤销银川市中级人民法院（2018）宁01民再17号民事判决及该院（2016）宁01民终2147号民事判决；二、维持银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初1310号民事判决第二项、第三项、第四项；三、变更银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初1310号民事判决第一项为“被告于判决生效之日起五日内支付原告房屋租金617266.91元”。后原告向一审法院申请强制执行，原、被告在执行过程中于2019年7月12日达成《和解协议书》，约定被告在涉案房屋内的物品包括电视机、床、柜子、电梯、床上用品等以290000元的价格抵顶给原告，上述物品在协议签订后视为被告向原告移交，原告可随时进入上述房屋自行处置房屋内的一切物品，被告不得提出异议，协议生效后，所有物品即归原告所有。 另查明，2017年1月23日上午9时45分，原告工作人员苏楠兴庆区湖滨西街宁夏银川市国信公证处西城业务科，在公证员席忠琴、工作人员顾琴面前，用自己的手机（手机号为139××××××）将一份给被告的《告知函》拍照片两张后，以自己的手机通过彩信方式将所拍两张照片发送给被告手机（手机号为139××××××），苏楠将发送的彩信的内容截图一张。该《告知函》内容如下：“胡某：2007年8月1，我公司与你签订《房屋租赁合同》，将位于银川市××街部分房间出租给你作为宾馆经营。租期五年，即2007年8月1日至2012年7月31日。该房屋租约到期后，我公司与你续签房屋租赁合同，租期三年，租约至2015年10月13日止。该房租赁到期后，你下欠我公司房屋租赁费用尚未结清。现我公司与你的房屋租赁费用纠纷已诉至法院解决，但你租用我公司屋内的物品并未移走，已严重影响我公司对该房屋的实际使用。我公司于2016年就多次要求你及时将租用我公司房屋内的物品全部转移，但你至今未将该全部物品移走。现根据以上事实，再次向你告知如下：一、要求你在2017年1月22日前，将你在租用我公司房屋内的所有物品全部搬移。二、如你未在我公司告知的时间内搬移上述物品，我公司将在2017年1月23日委托公证机关对你的全部物品进行清点，并将上述物品另行租用场地存放。届时，你应到场参加清点，如你未到场参加清点，所发生的一切责任及后果均由你承担。三、你个人需承担以下费用：1.承担所发生的搬移费用。2.承担物品存放场地租赁费用。（场地租赁费1.2万元/月）。3.承担委托公证机关所发生的公证费用。4.由于你的物品已占用我公司房屋一年多时间，严重影响我公司对该房屋的使用，已给我公司造成经济损失20万余元，该经济损失费用应依法由你承担。”银川市国信公证处于当日作出（2017）宁银国信证字第528号公证书对上述过程进行证据保全公证。 诉讼中，一审法院于2019年8月16日组织原、被告到涉案房屋进行现场勘验，查明涉案房屋二层、三层客房房门均被打开，其中204、206、212、214、216、301、315、328、401室客房房门门锁有明显被踹过的痕迹，客房内存放有桌子、床及床上用品、柜子、电视机等物品。原告工作人员苏楠称原、被告签订《出租房接交协议》后，没有交付客房门禁卡（电子卡片钥匙），原告于2019年7月12日通过银川市金凤区小任开锁公司将涉案房屋门锁打开，2017年12月份、2018年12月份、2019年1月份冬天涉案房屋有漏水情况，故原告工作人员踹开房门进入维修暖气，开锁公司也无法打开部分客房房门的电子锁。被告对此不予认可，称双方签订《出租房接交协议》后被告即将门禁卡交付原告，双方约定房屋内的家具不得挪动，涉案房屋在2015年10月就有漏水情况，被告曾多次向原告反映，但原告拒绝维修，2015年10月之后的情况被告不得而知。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《出租房接交协议》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应诚信履行协议内容。按照《出租房接交协议》的约定，被告在未经原告同意下不得进入涉案房屋、不得移动房内任何物品，但被告于2017年1月23日收到原告通过手机发送的《告知函》后，未在合理期限内将涉案房屋内的全部物品搬离已构成违约，考虑到被告在涉案房屋内的物品较多，临时寻找场地存放物品也需要一定时间，故给予被告7日时间搬离物品较为合理，故被告应当向原告赔偿自2017年1月31日起至原、被告在执行过程中于2019年7月12日达成《和解协议书》之日止的损失。原告在《告知函》中告知被告如未在规定时间搬离物品，则原告将委托公证机关对物品进行清点，并另行租赁场地存放上述物品，场地租赁费为每月12000元，但被告违约后，原告未能按照《告知函》的内容另行租赁场地存放上述物品，故原告不得对其在《告知函》中主张的为存放物品而租赁场地产生的租赁费以外的损失要求被告进行赔偿。综上，按照原告在《告知函》中载明的租赁场地费用，被告应当向原告支付自2017年1月31日起至2019年7月12日期间的经济损失351912.33元（12000元/月×12月÷365日×892日）。关于原告要求被告将物品搬离涉案房屋，因原、被告已达成《和解协议书》，约定以被告存放在涉案房屋内的物品抵顶欠付原告的租金、采暖费等费用，上述物品自《和解协议书》生效之日起已归原告所有，被告不再享有所有权，故原告该项诉讼请求已无实际意义，不予支持。关于原告要求被告将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，因原告未就涉案房屋原状进行举证，现涉案房屋内客房房门虽有损坏，但原告自认该损坏系其工作人员为维修暖气踹开房门所致，与被告无关，故对原告该项诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告胡某于判决生效之日起七日内向原告宁夏新华书店有限公司支付经济损失351912.33元；二、驳回原告宁夏新华书店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费32062元，由原告宁夏新华书店有限公司负担28488.95元，由被告胡某负担3573.05元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。 二审查明的其他事实同一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》合法有效，已作出的生效民事判决支持被上诉人2015年10月13日之前的租金部分诉讼主张。2015年10月13日，上诉人与被上诉人双方签订的《出租房接交协议》，约定案涉房屋交接后，被上诉人封锁房产大门。上诉人在没有被上诉人同意的情况下，不得进入移交房产，不得移动房产内任何物品。上诉人所欠被上诉人房租，双方于10月15日之前算清。据此，双方签订以上协议后，双方的租赁关系已经终止，上诉人已无支付房屋租金的义务。尽管上诉人在案涉房屋中物品没有搬离，但因双方协议所产生的结果，依据约定未经被上诉人同意，上诉人无权搬离房屋中的物品。因生效民事判决上诉人欠被上诉人2015年10月13日前房屋租金，在执行过程在中，双方在2019年7月12日达成《和解协议书》，约定上诉人在涉案房屋内的全部物品以290000元的价格抵顶给被上诉人。该约定是对上诉人所欠被上诉人2015年10月13日之前房屋租金履行方式的合意，并不能成为被上诉人计算本案租金损失的依据。尽管被上诉人一审举证其于2017年1月23日向上诉人发送《告知函》，在上诉人没有明确回复，且未经双方确认情况下，在告知函中称所产生搬移费、场地租赁费、公证费等，由上诉人承担，明显系被上诉人单方意思表示，并未产生变更双方于2015年10月13日签订的《出租房接交协议》约定的内容效力，在案涉房屋租赁关系终止的情况下，上诉人并无承担案涉房屋租赁费的义务。一审法院依据担保函中被上诉人所称场地租赁费每月12000元为标准，支持被上诉人自2017年1月31日起至2019年7月12日期间的经济损失351912.33元，无事实和法律依据，亦与被上诉人一审主张的租金损失的诉讼请求不符。 综上，一审法院认定部分事实不清，被上诉人一审主张房屋租金损失于法无据，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10450号民事判决； 二、驳回宁夏新华书店有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费案件受理费32062元，由宁夏新华书店有限公司负担。 二审案件受理费3573元，由被上诉人宁夏新华书店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 刚 二〇二〇年八月二十一日 书记员 马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。