广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0804民初801号 原告：韦娟，女，1965年10月2日出生，壮族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：覃文有（与原告韦娟系夫妻关系），男，1963年2月15日出生，壮族，住广西贵港市港**。 被告：韦春坚，男，1968年1月15日出生，壮族，住广西贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：黄宏勇，广西正大五星律师事务所律师。 第三人：李宝，男，1963年8月10日出生，壮族，住广西贵港市覃塘区。 原告韦娟与被告韦春坚、第三人李宝案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告韦娟及其委托诉讼代理人覃文有，被告韦春坚及其委托诉讼代理人黄宏勇，第三人李宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦娟向本院提出诉讼请求：1.对贵港市覃塘区人民法院作出的(2020)桂0804执异5号执行裁定不服，提出异议诉讼，请求停止对坐落于贵港市港北区金港大道市工商局西侧的一宗地产[土地权证号：（2005）0805号]的查封、拍卖的执行，该土地价值约60万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1.2012年9月2日，韦娟与李宝、邓金玲夫妇达成协议，韦娟以60万元（当时为了日后转户缴纳契税费用问题，土地交易的税费是按照税局的评估缴纳的，在签订《土地转让协议书》上经双方同意只写了15万元，实际成交是60万元）的价格，购买李宝名下坐落于贵港市港北区金港大道市工商局西侧的一宗地产[土地权证号：（2005）0805号],有双方签字的《土地转让协议书》及李宝收款收条为证，这些证明材料证实了在法院查封前双方已签订合法有效的书面土地买卖合同。2.土地转让费于2012年9月2日、2012年10月17日分两次存入现金和转账到李宝的妻子邓金玲名下的中行存折，其中9月2日直接现金存入8万元，转账42万元；10月17日现金存入2.8万元，转账7.2万元，有银行转账单及交易流水查询单为证。当时是用韦娟丈夫的弟弟覃文吉的银行卡转账，因覃文吉借有韦娟的钱，就直接用覃文吉的银行卡转账了。这些材料证明韦娟已支付李宝全部价款的事实。3.李宝、邓金玲在收到韦娟的全价购地款后，将土地证书、施工许可证以及房屋钥匙于2012年10月17日一并交付给韦娟保管和使用。韦娟对该房屋进行简单装修后出租给他人经商，直至现在都在出租。2018年7月至今是莫报朝在承租。有韦娟与莫报朝签订的《租赁协议书》和每月转交租金的微信记录为证。这些材料证明在法院查封前韦娟早已合法占有该土地和房屋。因此李宝已于2012年9月将涉案房屋转让给韦娟,韦娟按照协议规定全部支付了土地转让费，李宝也按照协议把土地及证书等交由韦娟管理使用。实际上从2012年10月起，韦娟已合法占有该土地和房屋。韦娟与李宝的交易符合最高人民法院于2015年5月5日发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的情形。至于没能办理过户登记是由于当时借有部分款项给李宝，韦娟一下没有资金办理过户登记，且2016年韦娟的弟弟突患恶性淋巴瘤，需要一大笔治疗经费。2018年春节过后，韦娟基本还完欠款后曾多次电话联系李宝办理过户登记，但李宝不接电话。2018年间，覃文有曾三次到覃塘区财政局李宝的办公室找李宝，但都找不到人。由于找不到李宝导致韦娟至今没能办理过户登记，属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。本案中，韦娟与李宝在2012年已完成交易，而韦春坚与李宝的借贷关系却发生在2017年以后。根据最高法《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。韦娟没有及时办理过户登记，主要是李宝的消极不配合造成的，不属于韦娟的过错行为。本案应适用双方交易时的法律规定，韦娟提出的异议主张成立，应当得到支持。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，是韦娟与李宝交易完毕才出台的司法解释。从该条款内容看，其本意是为了保护买受人物权期待权，在执行程序中给予不动产买受人优先保护。(2020)桂0804执异5号执行裁定既然已确认韦娟在法院查封前已经合法占有涉案土地的土地权，法院不应该以损害韦娟的合法权益去保护韦春坚的权益,进而产生新的债务纠纷。因此，恳请贵院查明事实，停止对该不动产的执行，以维护韦娟的合法权益。 被告韦春坚辩称，请求驳回原告诉请：1.在法院查封之前，韦娟与李宝并没有签订合法有效的房地产买卖合同，虽然韦娟与李宝签订了《土地转让协议书》，但该协议约定的转让价格是15万元，与双方实际交易60万元相差甚大，韦娟与李宝签订协议明显是为了脱逃契税，双方恶意串通损害国家税收利益，以合法形式掩盖非法目的，故韦娟与李宝签订的《土地转让协议书》应属无效；2.韦娟与李宝在2012年9月就签订《土地转让协议书》，直至法院查封涉案房屋止，二人依然未办理变更登记手续，虽然韦娟诉称原因是其经济困难及李宝不配合办理过户手续，但这些都不是法定理由，既然李宝不愿意配合办理过户手续，韦娟为何长达八年时间一直没有起诉要求变更登记，韦娟一直在怠于行使权利，韦娟存在较大过错，故韦娟的诉请不符合《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，请求驳回原告诉请。3.2012年10月17日有一笔转账款是7.2万元，该款与2012年的收条是矛盾的，出具收条时间是2012年9月27日收到10万元，但转账取款时间是2012年10月17日，相差二十天，出具收条在前，转账取款时间在后，明显不合常理，故该收条是虚假的。另外，无法证明原告提供的用水情况查询单中的水表是涉案房地的水表。 第三人李宝述称，李宝在2012年收到了韦娟60万元的房屋交易费，这是事实。韦春坚称李宝与韦娟怠于履行变更登记，其实主要原因在李宝，因债务较多，新的或未知的电话李宝都不接，后来听同事说覃文有来办公室找李宝，方才知道。李宝经常不在办公室或请假，其实是为了逃避追债。现在缴纳契税并不是以转让协议约定的数额缴纳，而是按照当时土地评估价格缴纳的，不存在韦春坚辩称的损害国家利益的事实。 经审理查明，李宝与邓金玲系夫妻关系。韦娟与覃文有系夫妻关系，覃文有与覃文吉系兄弟关系。2012年9月2日，李宝、邓金玲与韦娟签订了一份《土地转让协议书》，约定李宝将其名下的位于贵港市港北区金港大道市工商局西侧的一宗地产[土地权证号：（2005）0805号，占地面积48平方米]转让给韦娟，约定转让价格为15万元。该协议落款处有李宝、邓金玲与韦娟的签字摁印确认。李宝分别于2012年9月2日、2012年9月27日向韦娟出具了两份收条，分别载明收到韦娟500000元、收到韦娟支付的100000元房地款，两份收条均有李宝的签字确认。韦娟于2012年9月2日直接现金存入8万元、转账42万元，合计50万元，到李宝的配偶邓金玲的中国银行账户；覃文吉按照韦娟的要求于2012年10月17日现金存入2.8万元，转账7.2万元，合计10万元，到李宝的配偶邓金玲的中国银行账户；《转让协议书》虽约定涉案房屋为15万元，但实则韦娟以60万元的价格购买涉案房屋。李宝在2012年10月17日将建筑工程许可证、国有土地使用证、房屋钥匙交给韦娟，韦娟实际占有了该房屋。之后，韦娟把房屋出租给他人使用。由于经济困难，韦娟一直未办理房屋产权过户手续。2018年初，韦娟经济有所好转后，曾多次打电话给李宝要求办理房屋产权过户手续，但李宝均不接电话。韦娟之夫覃文有也多次到李宝单位找李宝要求办理房屋产权过户手续，但因李宝欠他人债务较多，其为了逃避追债，经常不在办公室或请假，新的或未知的电话李宝均不接，因而未能找到李宝，涉案房屋至今一直登记在李宝名下，未能办理房屋权属变更登记手续。2018年7月1日，韦娟又与莫报朝签订了一份《房屋租赁协议书》，约定韦娟将贵港市港北区金港大道市工商局西侧的一间一层平房租给莫报朝，租房时间为2018年7月1日至2020年7月1日止，每月租金1200元，两年后租金按照10%递增。之后莫报朝按时向韦娟缴纳房屋租金。 另查明，在执行韦春坚与李宝民间借贷纠纷一案中，本院于2019年8月23日作出（2019）桂0804执445号之一执行裁定，裁定查封李宝所有的坐落于贵港市港北区金港大道市工商局西侧的一宗地产[土地权证号：（2005）0805号]，查封期限为叁年。随后，于2020年4月22日作出（2020）桂0804执恢140号执行裁定，裁定拍卖李宝所有的坐落于贵港市港北区金港大道市工商局西侧的一宗地产[土地权证号：（2005）0805号]，以偿还所欠债务。韦娟于2020年5月6日向本院提出书面异议，本院于2020年5月18日作出（2020）桂0804执异5号执行裁定，裁定驳回韦娟的异议请求。韦娟不服该裁定，于2020年6月1日向本院提起诉讼。 本院认为，本案双方争议的焦点问题是：原告就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，法院是否可以执行涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2019年8月23日作出（2019）桂0804执445号之一执行裁定，裁定查封涉案房屋，而在查封之前，李宝与韦娟于2012年9月2日签订了书面的《土地转让协议书》，该协议属于当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。韦娟取得了涉案房屋的建筑工程许可证、国有土地使用证、房屋钥匙，并通过出租的方式合法占有、使用该房屋，且已付清了全部房款。韦春坚辩称2012年9月27日的收条系虚假的，因韦娟提供的银行业务交易单、银行流水互为印证，充分证实韦娟已经给付李宝60万元房款，且李宝对此无异议，本院予以确认，故本院对韦春坚的该辩称不予采纳。韦娟虽未办理有房产登记过户手续，但是未办理过户手续的原因是一直找不到李宝，这属于非因买受人原因未办理过户登记的情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,韦娟对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其提出停止对涉案房屋执行的请求，应予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下： 不得执行坐落于贵港市港北区金港大道市工商局西侧的一宗地产[土地权证号：（2005）0805号]。 案件受理费9800元，由被告韦春坚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费9800元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，开户行：农行贵港分行，账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 本院（2020）桂0804执异5号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  连家响 人民陪审员  陆建新 人民陪审员  覃显耿 二〇二〇年八月七日 法官 助理  黄淑清 书 记 员  梁 燕 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产; （三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。