广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初1179号原告：麦瑞香，女，1976年8月29日出生，汉族，住广东省鹤山市****************，公民身份号码：440************443。被告：鹤山市同创房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市**************之五十六三层自编号302房，统一社会信用代码：914************816。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。原告麦瑞香与被告鹤山市同创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日、2020年8月14日两次公开开庭进行了审理。原告麦瑞香，被告鹤山市同创房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘剑辉、李坤财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦瑞香向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金33081.10元给原告；2.判令被告支付鹤山市****************屋建筑面积减少部分的30324.09元违约金给原告；3.判令被告修建鹤山市****************屋卧室的阳台遮顶，并支付补偿款18810元给原告；4.本案诉讼费由被告承担。2020年6月5日的庭审中，原告变更其第2项诉讼请求的违约金金额为33309.09元，并增加诉讼请求要求被告返还其因面积差造成多缴的契税500元。2020年8月14日原告又变更其第3项诉讼请求的补偿款金额为22410元。事实和理由：2017年2月28日，原、被告签订了一份《鹤山碧桂园天誉认购书》和一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于沙坪碧桂园天誉四号楼二梯201房商品房，建筑面积153.57平方，套内面积118.68平方，总价款911325元，被告应于2018年4月1日前将上述商品房交付给原告使用。合同签订后，原告已按合同约定支付全部购房款。2018年4月1日，原告去到被告售楼中心时，得知被告没有安排原告收楼，被拦截在门外。管家也告知不能安排原告当天收楼，叫原告回家等待被告通知，但过了多天一直没有等到。2018年4月28日，原告只好再次自行前去查验商品房，发现该商品房存在严重质量问题，多达四十多处与合同约定不符，根本无法收楼正常居住，原告把该商品房存在的四十项质量问题记录直接交给被告，并要求被告修复。之后原告多次前去催促被告尽快修复，直至2018年7月29日原告再次前去查验，爆水管和房间地板铺排问题基本修复，但依然有些质量瑕疵及其阳台缺顶部分与合同图纸约定不一致的问题未解决，原告追问被告多次，被告一直避而不答，不愿意承担面积不符、逾期交房和修复责任。合同约定交房日期为2018年4月1日，被告实际在2018年7月29日才修复影响居住的严重质量问题，逾期121天，被告应支付逾期交房违约金33081.10元（911325×0.0003×121）给原告。《鹤山碧桂园天誉认购书》约定房屋的建筑面积153.57平方，但该房屋的建筑面积实际只有148.46平方，建筑面积少了5.11平方，被告理应承担面积差异的责任，按照认购书建筑面积单价5934.26元/平方计算，建筑面积少于3%部分根据相关赔偿原则赔偿，超过3%部分的0.503平方双倍返还，被告应支付33309.09元违约金给原告。按照《商品房买卖合同（预售）》的房屋平面图，房屋卧室的阳台是全部有遮顶的，但阳台实际有一部分没遮顶，变成了露台，影响整个阳台及卧室的使用，下雨天水泡浸整个阳台并渗水进去房间，房间的木地板就被泡汤。并且该幢楼宇有30多层楼高，而该房屋处在最底层的二楼，平时楼上有高空坠物，危险性极大。但被告经原告多次催促，仍没有修建阳台的遮顶。被告交付房屋的阳台遮顶与合同约定不符，严重影响了原告的使用。被告应当承担修建阳台遮顶的责任，并按合同约定30元/天的标准支付修建期间的补偿款22410元给原告（暂从2018年7月29日计算至2020年8月15日，保留追究后续未完成修建期间的补偿款及其损失）。被告违约事实明确，请求法院支持原告的诉讼请求。被告鹤山市同创房地产开发有限公司辩称，一、原告购买的商品房于2017年12月26日已达到了法律和合同约定的交付条件，且被告已书面通知原告收楼，被告不存在逾期交房的行为。被告和原告就买卖广东省鹤山市******·天誉四号楼二梯201号房签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录，该买卖合同是双方真实的意思表示，是合法有效的。买卖合同在附件十一补充协议的第四条约定了关于该商品房的交付条件为“出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程规划和市政基础建设工程竣工所需的全部文件”，根据合同补充协议第二十条约定：“本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准”，因此，被告与原告之间关于该商品房的交付条件应当按照买卖合同附件十一的约定。买卖合同补充协议书第四条第3款约定“该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”该商品房于2017年12月26日已取得了竣工验收备案表，被告已经于2018年4月1日前书面通知原告前来办理收楼手续，并且根据原告诉状可知原告知悉2018年4月1日可办理收楼手续。被告并没有拒绝交楼给原告，原告自身主观原因认为涉案房屋未能交付并非原告拒绝收楼的合理原因，故根据上述约定，视为被告已经按期交房。综上，被告已按照买卖合同约定将案涉商品房在2018年4月1日交付给原告，不存在逾期交房行为，也不存在被告因逾期交房应给付违约金给原告的情形。二、涉案商品房不存在严重影响正常居住使用的质量问题，根据相关司法解释，原告无权拒绝收楼。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和第十三条第一款关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，可知，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方可作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。而且，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》[粤高法(2017)191号]第三十一规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”，可知，广东省高院的指引也是认同上述规则的。现原告并未举证证明亦无通过质量鉴定等方式证明涉案房屋存在影响基本使用功能的严重质量问题，因此原告无权拒绝收楼，被告不构成逾期交楼的违约情形。三、再退一步来说，即使原告诉请成立，但其主张的违约金亦过高。原告向被告主张违约金33081.10元，但并未提供任何证据证明自身在未收楼期间存在损失或损失的大小。被告认为其主张的违约金明显过高，即使其诉请成立，法院亦应根据《合同法》第一百一十四条的规定调整减少。四、原告请求被告支付涉案房屋面积减少部分的违约金并没有法律和事实依据，被告无须就此支付违约金。根据买卖合同第三条第4项的约定，涉案房屋的预测套内建设面积为118.68平方米，根据涉案房屋的鹤山市不动产权属说明书可知涉案房屋的实测套内建设面积为118.51平方米。根据买卖合同第十三条以及附件十一补充协议的第四条的约定，涉案房屋的面积差异比为-0.14%。面积差异百分比在0.6%以内，因此符合合同约定买卖双方不作任何补偿的情况。五、原告请求被告修复阳台遮顶并没有法律和事实依据，被告无须就此支付违约金。根据涉案房屋报规报建的图纸显示，交付的涉案房屋是严格按照施工图纸进行施工的。并且根据涉案房屋的测量报告显示，交付的涉案房屋的实测面积与预测面积几乎一致，仅存在法律允许范围内的误差。实测报告根据的图纸也显示涉案房屋卧室外的部分区域为露台。交付的涉案商品房严格按照报规报建的施工图纸进行施工的，原告请求被告修复阳台遮顶并没有任何理据。故被告亦无须就此支付违约金。综上所述，被告已经按照合同约定的时间向原告交楼，亦不存在其他违约情形，也无须因此向原告赔偿任何损失，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，原、被告签订《鹤山碧桂园天誉认购书》，约定原告向被告认购广东省鹤山市*****************（后来在不动产登记中心登记为沙坪街道碧桂园·天誉16号201房），建筑面积153.57平方米，其中套内建筑面积118.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.89平方米，该物业的最终实测面积以产权登记面积为准；交楼日期2018年4月1日；物业认购价为911325元，定金10000元于签署认购书时付清，第一期楼款100000元于2017年2月28日前付清，第二期楼款181325元于2017年3月7日前付清，第三期楼款630000元于2017年4月7日前付清（银行按揭款）；等等。同日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订合同编号为201701380027的《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买沙坪碧桂园·天誉四号楼二梯201房，其预测套内建筑面积118.68平方米，住宅套内建筑面积118.68平方米；该商品房4个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计为准；按照套内建筑面积计算房价款，该商品房单价为每平方米7678.842元，总价款为911325元；该商品房交付时，应当取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备表》，及已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年4月1日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付该商品房；该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与载明的预测面积发生误差的，双方同意按照合同附件十一补充协议书第六条的约定处理；对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；等等。该合同附件十一补充协议书第四条“关于该商品房交付条件于交接手续”约定：该商品房的交付条件以本条约定为准，该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工所需的全部文件；买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，买受人承诺不得因此拒绝收楼，上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则出卖人应向买受人支付50元的违约金；该商品房达到本条约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人，出卖人承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任；买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼；等等。补充协议书第五条关于“逾期交付责任”约定：逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。补充协议书第六条关于“面积差异处理”约定：该商品房的产权登记面积与合同约定面积发生差异的，买卖双方一致同意，面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积差异百分比为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的单价进行多退少补；面积差异百分比超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同，选择多退少补的，按合同约定的单价进行退补，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担；套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）/预测套内建筑面积×100%。上述合同签订后，原告按约定支付了全部房价款。2017年12月26日，包括涉案商品房在内的碧桂园·天誉一至五号楼工程竣工验收合格，并在备案机关鹤山市住房和城乡建设局取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。在涉案合同约定的交楼日期2018年4月1日，因预约人数已满，被告未能安排原告收楼。2018年4月28日，原告在查验涉案商品房后，列出该商品房的问题清单，并注明：“以上问题已严重影响正常收楼居住使用，请承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任”，问题清单交被告员工谭洪坤签收。2018年6月23日，被告取得包括涉案商品房在内的沙坪街道碧桂园·天誉10、15至17号楼的房屋建筑面积测绘报告，其中涉案商品房沙坪街道碧桂园·天誉16号201房建筑面积148.46平方米，套内建筑面积118.51平方米。2018年7月29日，原告在被告的《期楼收楼通知书》的“业主签名确认”一栏签名确认收楼，原告并将通知书上打印的交付日期“2018年4月1日”涂改为“2018年7月29日”。2018年12月19日，涉案商品房办理了不动产权属登记，登记的建筑面积为148.46平方米，套内建筑面积为118.51平方米。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《鹤山碧桂园天誉认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及其附件补充协议书，均是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于逾期交楼的问题。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》附件补充协议书第四条约定，涉案商品房已竣工验收合格，并在备案机关取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故涉案商品房已符合交付条件。原告提供的其与管家李坤的微信聊天记录，虽然只有截图，没有原始记录，但由于被告事实上没有在合同约定的交楼日期2018年4月1日当天交楼给原告，且被告未能提供原告拒绝收楼的证据，故本院仍采信上述微信聊天记录，对被告当天未能交楼给原告的事实予以确认。2018年4月1日之后，被告未能提供证据证明其有通知原告收楼，但根据原告提供的由被告员工谭洪坤签收的问题清单，证明原告最迟于2018年4月28日有去查验涉案商品房，而其于清单上列出的问题，并未存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，故根据补充协议书第四条约定，原告无权拒绝收楼。故此，本院确认逾期时间由2018年4月2日起计至2018年4月28日，共27天。根据补充协议书第五条约定，被告应向原告支付违约金7381.73元（911325×0.0003×27）。原告要求逾期交楼违约金计至2018年7月29日，理据不充分，其请求本院不予支持。至于原告查验后在清单上所列的房屋质量问题，如果属实，并事实上导致其迟延入住造成实际损失的，原告可另循法律途径解决。关于面积差异的问题。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》，涉案商品房的价款是以套内建筑面积计算的，而从附件补充协议书第六条来看，面积差异百分比也是以套内建筑面积进行计算。涉案商品房的预测套内建筑面积为118.68平方米，实测套内建筑面积为118.51平方米，面积差异百分比为-0.14%[（118.51-118.68）/118.68×100%]，在±0.6%以内，根据补充协议书第六条约定，买卖双方不作任何补偿。现原告以建筑面积为计算标准要求被告支付面积减少部分的违约金33309.09元及返还其多缴的契税500元，缺乏依据，其请求本院不予支持。关于阳台遮顶的问题。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，该商品房4个阳台为非封闭式，并约定阳台是否封闭以规划设计为准，而合同附件一房屋平面图及位置图，不足以证明阳台是完全遮顶的，且涉案商品房已竣工验收，无证据证明被告有未按报规划局的施工图纸进行施工的情形，故原告要求被告修复涉案商品房卧室的阳台遮顶并支付补偿款22410元，无事实依据，其请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告鹤山市同创房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦瑞香支付逾期交楼违约金7381.73元；二、驳回原告麦瑞香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1016.25元，由原告麦瑞香负担991.25元，被告鹤山市同创房地产开发有限公司负担25元（原告已预交受理费927.69元，其应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补缴受理费63.56元；被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交受理费25元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 吕铁城二〇二〇年八月十七日法官助理 任泳怡书 记 员 王小青