云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终362号上诉人（原审被告）：赵子瑜，男，1960年5月10日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：李四代，女，1959年6月1日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：王路红，男，1977年2月23日出生，汉族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：游国辉，男，1982年8月24日生，汉族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：赵镇娟，女，1989年10月15日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：赵镇芬，女，1984年3月16日出生，白族，住云南省大理市。六上诉人共同委托诉讼代理人：聂乘亚，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵海荣，男，1975年9月14日出生，汉族，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市富源县。被上诉人（原审原告）：杨林彬，男，1985年3月9日出生，汉族，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市罗平县。被上诉人（原审原告）：陈治平，男，1979年5月6日出生，汉族，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市麒麟区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李庆春，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。三被上诉人共同委托诉讼代理人：雷霆，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。上诉人赵子瑜、李四代、王路红、游国辉、赵镇娟、赵镇芬与被上诉人赵海荣、杨林彬、陈治平租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初3092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵子瑜、李四代、王路红、游国辉、赵镇娟、赵镇芬上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判被上诉人享有房屋补偿款1455139元、经营搬迁补助916202.7元，空房移交奖励由上诉人享有；二、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定案件事实不清，适用法律错误，应撤销判决第二项并改判。一、关于房屋补偿款部分。上诉人与被上诉人签订租赁协议之前已自建一栋约600多平方米的砖混结构毛坯房，该房屋属于上诉人的独立投资建设部分，不属于被上诉人的新建范围。根据“谁投资、谁受益、谁负责”的物权原则，上诉人对出租之前自建的房屋部分享有完全的所有权，该部分房屋的拆迁补偿款应归上诉人独立享有，被上诉人不应参与分配该部分70%的补偿款。双方当事人就房地产出租给被上诉人后，被上诉人投资建设和装修部分的拆迁费之所以约定“甲方30%，乙方70%”的分配原则，是因为被上诉人租期届满后按“来建去丢”的原则，被上诉人投资的固定资产全部归属于上诉人，随着被上诉人履行租赁合同期限的推移，被上诉人所投资的固定资产部分上诉人所享有的比例会增加，最终全部归属于上诉人，因此才约定了“甲方30%，乙方70%”的分配原则。而上诉人出租之前所建盖的房屋自始就不存在共有问题，被上诉人对该部分补偿款不享有分配权。被上诉人履行投资建设义务、享有投资建设权利的范围仅是其新建部分和装修，其可以享受约定的赔偿款分配。即便当事人双方对上诉人原有建筑的补偿款未进行明确约定或约定不明，依照《合同法》第六十一条的规定，也应按照合同有关条款或者交易习惯确定，作为房屋租赁关系出租人是将自己享有所有权的房屋租赁给承租人使用，对出租房产上诉人享有完全的所有权，租赁合同履行过程中双方对出租房屋的拆迁补偿款未约定或约定不明的，按交易习惯应由出租人享有财产拆迁后的补偿款。一审判决忽略上诉人在出租前就已建设部分房产的客观事实，对上诉人出租前就已享有的独立财产权利部分所有权置之不理，将政府赔偿给上诉人独立建盖的房屋赔偿款合并计入共有范围参与分配，严重侵犯了上诉人的财产所有权，该部分判决应当予以撤销并改判。二、关于空房移交奖励部分。政府针对拆迁户的空房移交奖励是指对搬迁户依约放弃其宅基地使用权范围内全部权利的一种奖励，其权利主体应当为宅基地使用权人，即上诉人全家，与被上诉人无关。且搬迁补偿协议的签订主体为上诉人与政府，享受政府直接赔偿的权利人为上诉人，被上诉人仅能依据上诉人与被上诉人双方签订的《租赁协议》享有权利，而双方并未明确约定对“空房移交奖励”的处分，因此，被上诉人对“空房移交奖励”无权利来源，一审法院支持其按比例获取该部分款项的判决应当予以撤销。三、关于经营搬迁补助部分。根据案涉《搬迁补偿安置协议书》的约定，经营搬迁补助的发放对象为上诉人赵子瑜户，并非一审判决书中所载明的“针对持有经营证照的对象（本案原告）给予的补助，应归属原告”。若根据安置补偿前就颁布的“文件精神”直接明确经营搬迁补助归属于被上诉人，那政府何必多此一举将该款项发放给上诉人，而不直接发放给作为“经营者”的被上诉人。另外，一审判决一方面认定了双方当事人签订的《租赁协议》“系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务”，另一方面又自由裁量地将协议第九条中“连同旅游及相关服务业经营权的变价所得价款”即专业术语为“经营搬迁补助”的明确分配比例直接推翻，换言之，一面要求当事人遵守约定，另一面又支持一方当事人的违约主张，该部分判决自相矛盾、难圆其说。再退一步说，即使经营搬迁补助单独归属于上诉人与被上诉人中的任何一方，双方已经在签约时预见并处分了自己的权利，在合同有效的前提下，就应当尊重当事人的意思自治原则和诚实信用原则，按照约定的比例享有。一审针对该赔偿款的判决无事实依据和法律依据，依法应当予以撤销。赵海荣、杨林彬、陈治平答辩称，一、关于房屋补偿款部分。首先，上诉人主张自己租赁范围内原有自建房屋面积为600多平方米，无证据支持。双方签订的《租赁协议》载明“地上已有建筑面积约350平方米毛坯房一幢”，此份租赁协议是双方当事人自愿、共同签订的，其所有内容，包括上诉人原有建筑的面积，都是经过双方所有当事人签字认可的。上诉人称原有房屋面积为600多平方米，是根据赵海荣、赵子瑜签订的另一份用于办证的“租赁协议”而来，但需要指出的是，1.该协议所列房屋面积“约800平方米”，并非上诉人所主张的600多平方米；2.该协议的租金除5万元诚意金外，余下五年租金写明的是50万元，并非双方实际约定的租金数额；3.该协议仅有赵海荣、赵子瑜的签字，无其他出租人的签字；4.该协议落款时间与实践签署时间不一致；5.该协议明确载明“只用于办证使用”，并非双方对权利义务的真实约定。因此，上诉人在无证据的前提下，认为一审法院认定事实不清的理由不成立，且上诉人原有房屋面积并非本案审查重点，相应补偿款的分配应以双方协议约定为准。其次，关于上诉人原有房屋应否纳入约定分配范围的问题，不属于认定事实的范畴，而是属于审查判断证据的范畴。双方签订的《租赁协议》约定了上诉人原有房屋为面积约350平方米的毛坯房，又约定了被上诉人投资建房的面积要求，进而在协议第九条约定第一个五年拆迁，上述房屋及相关附属设施（不包括宅基地使用权）的拆迁款归双方所有，甲方30%，乙方70%，清楚表明纳入比例分配的是拆迁时除宅基地使用权外的租赁范围内的所有房屋，一审判决认定该约定清楚明确，未对房屋和附属设施的类别和项目进行划分，完全符合双方约定，是正确的。上诉人上诉主张“谁投资、谁受益、谁负责”的物权原则，又要占有被上诉人自行投资建盖的1000多平方米房屋的30%，自相矛盾。至于“来建去丢”是在合同履行完毕后的处分原则，不存在随履行时间推移比例增减的问题。二、关于房屋移交奖励部分。第一，空房移交奖励是政府主管部门对按时搬迁，按时移交被征用标的的一种鼓励措施，不仅是移交上诉人的自建房，也包括被上诉人承租后的投资建房，其权利主体不仅有上诉人，也包括被上诉人。第二，上诉人同样无视双方《租赁协议》第九条的约定，该约定的分配比例同时涵盖了此项费用。三、关于经营搬迁补助部分。上诉人认为，根据安置补偿前就颁布的文件精神，经营搬迁补助应归被上诉人拿政府就应直接发放给被上诉人，这完全是一种非法律观点，完全无视政府文件规定及补偿款发放流程。首先，法律法规、政策性规定肯定颁布在先，其后才有搬迁补偿的办法。其次，补偿款的发放前提是政府与农户签订安置补偿协议后发放给农户，至于农户出租了房屋土地产生的再分配问题，要以租赁合同的约定办理，这并不是政府部门的只能，这是一个常识性的问题。再有，上诉人将双方协议中的“旅游及相关服务业经营权的变价所得价款”等同于“经营搬迁补助”，完全是混淆概念，二者不是一个概念。经营搬迁补助应归属于被上诉人。上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决。赵海荣、杨林彬、陈治平向一审法院起诉请求：一、判令终止原、被告之间签订的租赁协议；二、判令被告支付应归属原告的房屋及附属设施赔偿款和空房移交奖励3880871元（房屋及附属设施赔偿款5369587元和空房移交奖励费174514.8元的70%）、经营补助1308861元、退还原告已交付但未使用期间的租金615000元（计算期间为2015年9月6日-2017年4月6日期间，共19个月，每月15000元，19×15000元=285000元，900000元-285000元=615000元。）三项合计5804732元；三、诉讼费和保全费由被告承担。一审法院认定事实：被告赵子瑜和李四代是夫妻，赵镇芬、赵镇艳、赵镇娟是赵子瑜和李四代的女儿，游国辉是赵镇艳的丈夫，王路红是赵镇芬的丈夫。赵子瑜户是居住于大理市的农村居民户，该户于1992年经审批获得面积为496㎡的宅基地的使用权。被告户在该宅基地上建盖有坐北朝南砖混结构二层半的主房，一层有5间，二层4间加平台，三层3间，院子南边和西边建有一层彩钢瓦房屋。2014年11月6日，三原告（乙方）与六被告（甲方）签订一份《租赁协议》，主要约定：甲方将位于大理市地及建筑面积约350平方米毛坯房一栋出租给原告；乙方在租赁标的上的总投资概算为5000000元，新建500平方米的房屋，该房屋按三层半设计，且首层占地面积为180平方米；2014年11月6日至2015年5月6日为免租建设周期，用于酒店建设，租赁期限共18年，自2015年5月6日起至2033年5月6日止；合同签订后三日内，乙方付甲方50000元诚意金，甲方须在一周内把房屋准建许可办理完毕。乙方一次性支付除诚意金外余下5年租金850000元；因不可抗力（如自然灾害、政府征收、征用等），致使乙方经营目的不能实现，乙方不再承担向甲方支付剩余租赁期间租金的义务，已支付应退还。同时，上述房屋附属设施（不包括宅基地使用权），连同旅游及相关服务业经营要的变价所得价款、拆迁款归甲乙双方所有（第一个五年拆迁，发放的拆迁款甲方30%、乙方70%）；补充事项：因原基础重新建设，甲方给乙方四个月免租期，即租赁时间顺延为2015年9月6日起至2033年9月6日。合同签订后，被告即将土地和房屋交付给原告，原告支付租金50000元。2014年11月12日原告又支付租金850000元，并由被告分别出具了收条。原告接收租赁物后，对房屋和院落整体进行了改造和装修，新建了部分房屋，对院子西边和南边进行了绿化，并于2015年5月办理营业执照开始经营“风兮客栈”。2018年12月8日，被告赵子瑜（产权共有人赵镇艳）和李四代（产权共有人赵镇娟）作为两户（甲方）分别与大理市海东镇人民政府（乙方）、大理市海东镇金梭岛村民委员会第一村民小组（丙方）签订两份《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所述房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。共计获得搬迁补偿款7176246.68元，其中建筑物、构筑物、林果木及附属设施等的评估总价款为5369587元、经营搬迁补助费1308861元、提前移交空房奖励费174514.8元。《安置协议书》还对三方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告赵子瑜领取了搬迁安置补偿款7176246.68元。此后案涉房屋被整体拆除。一审法院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，标的物已于2018年12月8日被拆除，合同不能继续履行，原告提出合同已于此时终止的主张成立，一审法院予以确认。关于租金返还的问题，依据合同约定：“因原基础重新建设，甲方给乙方四个月免租期，即租赁时间顺延为2015年9月6日起至2033年9月6日。”租赁合同的履行期限起始日期为2015年9月6日。合同又约定：“因不可抗力（如自然灾害、政府征收、征用等），致使乙方经营目的不能实现，乙方不再承担向甲方支付剩余租赁期间租金的义务，已支付应退还。”而被告方与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年12月8日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，此日之后合同不能继续履行，应由被告返还原告2018年12月9日至2020年9月5日期间的租金314137元（计算公式为：180000元×1年+180000元÷365天×272天）。关于搬迁补偿款和空房移交奖励费、经营搬迁补助费的归属问题，依据合同约定：“上述房屋附属设施（不包括宅基地使用权），连同旅游及相关服务业经营要的变价所得价款、拆迁款归甲乙双方所有（第一个五年拆迁，发放的拆迁款甲方30%、乙方70%）。”该项约定清楚明确，并未对房屋和附属设施的类别和项目进行划分，应属对标的物整个院落的补偿款的处分，原告新建、装修了房屋、对整个院落进行了改造，现房屋已被拆除，符合合同该条款约定的情形，原告主张房屋及附属设施赔偿款5369587元和空房移交奖励费174514.8元的70%，即3880871元归其所有符合合同约定，一审法院予以支持。依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，经营搬迁补助是针对持有经营证照的对象（本案原告）给予的补助，应归属原告，故原告的该项诉请亦属合法，亦予以支持。因被告已领取了全部搬迁补偿款，上述归属原告的款项应由被告支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告赵子瑜、李四代、王路红、游国辉、赵镇娟、赵镇芬于本判决生效之日起十日内返还原告赵海荣、杨林彬、陈治平2018年12月9日起至2020年9月5日期间的租金314137元；二、就被告赵子瑜户位于大理市房地产被搬迁安置一事，由原告赵海荣、杨林彬、陈治平享有房屋、室内装修及附属设施补偿款3758711元、提前移交空房奖励费122160元、经营搬迁补助费1308861元，合计5189732元。该款由被告赵子瑜、李四代、王路红、游国辉、赵镇娟、赵镇芬于本判决生效之日起十日内支付给原告赵海荣、杨林彬、陈治平；三、驳回原告赵海荣、杨林彬、陈治平的其他诉讼请求。案件受理费52433元，财产保全费5000元，合计57433元，由原告承担7433元，被告承担50000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，就案涉租赁物搬迁补偿款的分配，双方已在《租赁协议》中作出明确约定，即“上述房屋附属设施（不包括宅基地使用权），连同旅游及相关服务业经营权的变价所得价款、拆迁款归甲乙双方所有（第一个五年拆迁，发放的拆迁款甲方30%、乙方70%）”，该约定合法有效，结合《租赁协议》其他条款，双方约定按比例分配的房屋及附属设施补偿款包含出租人原有房屋及承租人新建的房屋，上诉人要求房屋补偿款的分配扣除其原有房屋的上诉请求，与双方约定不符，本院不予支持，一审判决被上诉人享有房屋、室内装修及附属设施补偿款3758711元正确。提前移交空房奖励费本系对需要移交房屋的人即房屋的占有使用人作出的奖励，而案涉房屋已出租，搬迁时房屋的占有使用人为承租人即被上诉人，现被上诉人主张移交空房奖励按上述比例进行分配，符合双方约定及本案实际，一审判决被上诉人享有提前移交空房奖励费122160元亦正确。上诉人要求独享提前移交空房奖励费的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。同时，经营搬迁补助费应属上述双方约定的经营权变价所得款，应按双方约定的比例进行分配，上诉人的该项上诉请求成立，本院予以支持，则被上诉人应享有的经营搬迁补助费为916202.7元，一审对此判决错误，本院予以改判。此外，一审判决返还的租金数额，双方均无异议，本院予以维持。综上所述，赵子瑜、李四代、王路红、游国辉、赵镇娟、赵镇芬的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持大理市人民法院（2019）云2901民初3092号民事判决第一项“一、被告赵子瑜、李四代、王路红、游国辉、赵镇娟、赵镇芬于本判决生效之日起十日内返还原告赵海荣、杨林彬、陈治平2018年12月9日起至2020年9月5日期间的租金314137元”；二、撤销大理市人民法院（2019）云2901民初3092号民事判决第二项、第三项；三、赵子瑜、李四代、王路红、游国辉、赵镇娟、赵镇芬于本判决生效之日起十日内支付给赵海荣、杨林彬、陈治平房屋、室内装修及附属设施补偿款3758711元、提前移交空房奖励费122160元、经营搬迁补助费916202.7元，合计4797073.7元；四、驳回赵海荣、杨林彬、陈治平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费52433元，由赵海荣、杨林彬、陈治平负担6264元，赵子瑜、李四代、王路红、游国辉、赵镇娟、赵镇芬负担46169元；财产保全费5000元，由赵子瑜、李四代、王路红、游国辉、赵镇娟、赵镇芬负担；二审案件受理费29347元，由赵海荣、杨林彬、陈治平负担4089元，赵子瑜、李四代、王路红、游国辉、赵镇娟、赵镇芬负担25258元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年八月十一日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸