贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初7598号原告：刘霁，女，汉族，1991年1月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**。统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。原告刘霁与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“毕节吉隆碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王妍、刘力铭，被告委托诉讼代理人李承锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付南山碧桂园项目凤凰郡商业街Ａ201号商品房的不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期交付办理南山碧桂园项目凤凰郡商业街Ａ201号商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计157081.76元（暂算至2020年5月12日，实际金额以原告已付购房款655600.00元为基数，按每日万分之二的计算标准，从2017年1月30日起计算至被告向房屋登记机关提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）;3、本案诉讼费用、保全费用、保全保险费用等由被告承担。事实及理由：原告于2015年5月7日与被告签订《商品房买卖合同向被告购买了其××南山碧××项目××商业街房××商品房××套，双方在《商品房买卖合同》第八章第二十二条约定:“（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初登记，并将办商品转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期之日起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”据此，被告应于2017年1月29日前取得涉案商品房的所有权初始登记并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，因被告修建的涉案商品房至今未取得所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今未取得涉案商品房的不动产权证书。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失暗偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;”之规定，结合本案原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了购房款，被告应当按照合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的合同义务，因双方已在合同中明确约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告应于2017年1月29日前向房屋登记机关提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告，视为被告以简易交付的方式向原告完成办理商品房转移登记的有关文书的交付义务。但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书的合同义务，应当承担相应的违约责任，故被告应从2017年1月30日起至被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记机关并通知原告之日止，以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准向原告计付违约金。综上所述，原、被告双方基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权利，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢。本案在审理过程中，原告增加一项诉讼请求：判决被告向原告支付逾期交付南山碧桂园项目凤凰街A201号商品房的违约金98340.00元。事实及理由：被告在2020年5月14日才将涉案商品房交付原告使用，交付期限迟于合同约定期限，应当承担相应的违约责任，应在被告向原告交房后的30日内一次性向原告支付逾期交房的违约金，因该项违约金约定了原告已付购房款的15%的上限，且以合同约定的计算方式计算违约金已超出上限范围，则应以原告已付购房款的15%计算逾期交房违约金即98340.00元，故被告应于2020年6月14日前一次性向原告支付98340.00元的逾期交房违约金，但被告至今未履行，因涉案商品房项下的逾期交房及逾期办证违约金属同一法律关系，原告特此增加诉请，望贵院准予为谢。被告毕节吉隆碧桂园公司答辩称，1、原、被告双方签订合同后，签订了补充协议，协议第五条约定：商品房的交付满足合同第十一条第二款第一项的约定即可（即取得建筑工程竣工合格证明文件），而被告取得前述几套房屋的竣工合格证明文件的时间均在双方约定的交付日期之前，即在双方约定的交房日期之前，前述商品房已达到双方约定的交房条件，系各原告无正当理由拒不收房，故其主张逾期交房违约金应当予以驳回；2、原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》第四条对原合同第22条出卖人逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的约定做了变更，应以变更后的协议确定双方权利义务，故即便认定被告违约，也应当以《委托办理权属登记协议书》的第四条约定作为违约金计算的依据。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月7日，原告作为买受人与被告毕节碧桂园公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区（凤凰郡商业街Ａ201）；建筑面积76.69平方米，套内建筑面积74.50平方米；总价款655600.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款335600.00元，余款320000.00元以银行按揭支付；第十一条交付时间和条件：出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，1、（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。该商品房在达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。第二十二条房屋登记：三、出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；（五）买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的”。《补充协议》约定：“第五条关于商品房交接：双方一致同意《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第2项、第3项第第十二条相关设施设备的交付时间和使用条件不作为该商品房的交付条件，该商品房交付应满足合同第十一条第（二）款第1项的约定（取得建筑工程竣工合格证明文件）即可。关于转移登记按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行。”《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定：“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同向被告支付了购房款655600.00元。但被告并未依约向原告交付涉案商品房，直至2020年5月14日，被告才将涉案商品房交付原告使用。另查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年1月29日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。被告应当自约定日期届满之次日，即2017年1月30日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。被告的逾期行为已经超过合同约定日期的180日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过180日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额655600.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上所述，对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款655600.00元为基数，2017年1月30日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。《商品房买卖合同》约定，商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。并且应当在商品房在达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件案中被告提供的证据并不足以证明涉案商品房在合同约定时间已经达到交付条件，也不足以证明在达到交付条件后向原告尽到了告知义务，原告于2020年5月14日接收了涉案商品房，而被告并未提供证据证明在此之前已经将涉案商品房交付原告使用的事实，故被告已经构成违约，故对原告诉请的逾期交房违约金，本院予以支持。在被告未进一步举证的情况下，应当以原告自认的房屋交付日期为违约金计算的截止日期。根据《商品房买卖合同》之约定，被告应当按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，计算2016年11月1日至2020年5月14日期间（共计1290天）的逾期交房违约金共计655600.00元×0.02%×1290天=169144.80元。但该金额已经超过合同约定的逾期交房违约金的最高值98340.00元（购房总款655600.00元×15%），故对原告诉请的逾期交房违约金，本院予以支持98340.00元。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50.00元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50.00元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。关于被告辩称补充协议将交房条件变更为只需涉案房屋竣工验收，故被告不再承担违约责任的抗辩主张。根据《中华人民共和国消防法》第十三条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，通过消防验收系商品房交付的法定条件，而补充协议擅自改变了涉案商品房的法定交付条件，规避了被告应承担的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，补充协议中关于改变了主合同约定交房条件的内容应当认定无效。故对被告主张的该项抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘霁逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以655600.00元为基数，2017年1月30日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘霁逾期交房违约金98340.00元；三、驳回原告刘霁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850.00元，保全费1797.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇二〇年八月十七日书记员  周晓华