湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2674号原告：武陵区富华东郡小区第二届业主委员会，住所地湖南省常德市武陵区。负责人：江从宇，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘辉，湖南中思律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：胡上就，湖南中思律师事务所律师，一般代理。被告：常德市非凡物业服务有限公司，住所湖南省常德市武陵区。法定代表人：彭先芝。委托诉讼代理人：杨佳明，特别授权代理。被告武陵区富华东郡小区第二届业主委员会（以下简称富华东郡第二届业委会）与常德市非凡物业服务有限公司（以下简称非凡物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。富华东郡第二届业委会主任江从宇及其委托诉讼代理人刘辉、胡上就，非凡物业公司的委托诉讼代理人杨佳明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富华东郡第二届业委会向本院提起诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还超收电费款97893元；2、依法判令被告向原告返还移交物业费结算差额款8623.7元；3、判令被告支付原告违约金10000元；以上共计116516.7元。4、由被告承担本案的诉讼费用。非凡物业公司辩称：被告不存在违约行为，双方签订了物业服务合同也签订了物业服务合同解除协议，双方只存在交接问题，1月21日新冠疫情没有爆发，我们预计3个月可以收取二次加压费用，但是后来因为疫情原因，我方一直没有收取二次加压费用，另小区的道闸维护费用1080元/月，我公司已经扣款，违约在前的应该是原告，追溯违约金应该是我方主张。充电设备的协议由韩式家电维修中心提供服务，我方提供电，原告在没有通知我的情况下拆除韩式家电维修服务中心的充电设备，原告在未通知我的情况下，收取了应当由我收取的电费，原告构成违约。原告多处违法，原告乱作为，原告在未形成业主大会决议的前提下解除与我公司的服务关系和起诉我公司均属于胡乱作为，是违法的；原告伪造公章，原告多次目无法纪，多次伪造公章，对我公司造成两次被诉的不利事实，我公司保留上诉的权利，原告的诉讼主体不实，恳请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕其诉讼主张向本院提交了证据材料，本院依法审查后，结合当事人庭审陈述确认如下法律事实：2017年12月16日，武陵区富华·东郡业主委员会与非凡物业公司签订《物业服务合同》，约定：武陵区富华·东郡业主委员会将富华·东郡小区物业管理事项委托给非凡物业公司管理，合同期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2019年12月1日，富华东郡第二届业委会（甲方）与非凡物业公司（乙方）签订了《解除协议》，约定双方同意提前解除原《物业服务合同》，合同解除时间为2020年1月21日24时，在合同解除前，乙方当照常履行相关服务。本协议生效后甲方应配合乙方催缴原合同中约定的相关费用。由甲方代表小区业主承担债务、接受债权。乙方已预收、代收的款项形成债务应予以移交。乙方应收未收的费用作为债权，甲方应予以保障。合同还约定违约金为10000元，任何一方违约均需向守约方支付违约金10000元。2020年1月21日，非凡物业公司（甲方）与富华东郡第二届业委会（乙方）签订了《富华东郡小区物业移交协议》，约定水电移交：1、水费照表抄现（明细附后）2、电费：抄现总表存量、分表存量（明细附后），2020年4月30日进行结算3、二次加压电费：抄现加压用户水表（明细附后），甲方自行按合同标准收取，业主委员会及后期物业服务企业应给予支持、配合。物业费移交：1、应收未收（债权）明细双方确认（明细附后）2、超收应退（债务）明细双方确认（明细附后）。2020年1月21日，非凡物业公司出具了收条，确认收到移交结算款151182元，并确认应返还超收费用87863.9元。庭审中，非凡物业公司对电费超收明细金额97893元予以认可，但认为应当扣除二次加压电费，或者给两个月的时间找业主收了再办理结算。另查明，富华东郡第二届业委会于2019年1月10日成立（经专有部分占建筑物总面积92.2%，总人数60.3%通过），并在常德市武陵区物业服务管理处备案。上述事实有武陵区关于富华东郡小区第二届业主委员会备案的函、第二届业主委员会备案表、《物业服务合同》、《解除协议》、《富华东郡小区物业移交协议》、收条、富华东郡超收应付明细、富华东郡剩余电量表以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，富华东郡第二届业委会依法成立，其与非凡物业公司签订了《解除协议》、《富华东郡小区物业移交协议》，系双方真实意思的表示，不损害国家、集体或者第三人利益及社会公共利益，也没有违法法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。关于富华东郡第二届业委会主张的超收电费款97893元。非凡物业公司对电费超收明细金额97893元予以认可，但认为应当扣除二次加压电费，或者给两个月的时间找业主收了再办理结算。《富华东郡小区物业移交协议》约定电费移交应当在2020年4月30日结算，协议中约定二次加压电费是由非凡物业公司按合同标准自行收取，富华东郡第二届业委会给予支持、配合。从协议的内容看，非凡物业公司向富华东郡第二届业委会返还电费是给付义务，而富华东郡第二届业委会对二次加压电费的收取是协助义务，该协助义务不能阻止华东郡第二届业委会向非凡物业公司主张返还电费，且非凡物业公司也未举证证明二次加压电费的具体数额。故对于非凡物业的该项辩称意见，本院不予采纳，非凡物业公司应当向富华东郡第二届业委会返还超收电费97893元，对于二次加压电费非凡物业公司可自行向业主主张，富华东郡第二届业委会给予支持、配合。关于富华东郡第二届业委会主张的物业费结算差额款8623.7元。“富华东郡超收应付明细”以及非凡物业公司出具的收条均显示超收物业费数额为87863.9元，非凡物业公司已经支付。“富华东郡超收应付明细”是经过非凡物业公司与富华东郡第二届业委会共同确认的，而富华东郡第二届业委会主张的物业费结算差额款8623.7元并未经非凡物业公司结算确认，故对于富华东郡第二届业委会的该项诉讼请求，本院不予支持。关于富华东郡第二届业委会主张违约金10000元，《解除协议》约定了违约金，但在《富华东郡小区物业移交协议》中对于违约金并未规定，且在双方物业移交过程中，部分业主也有相应违约行为，故对于富华东郡第二届业委会的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、常德市非凡物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向武陵区富华东郡小区第二届业主委员会返还超收电费款97893元；二、驳回武陵区富华东郡小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费1315元，由武陵区富华东郡小区第二届业主委员会负担211元，由常德市非凡物业服务有限公司负担1104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，上诉于湖南省常德市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出副本。审判员  丁孟礼二〇二〇年八月十七日法官助理贺鸣书记员曾江燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。