内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民终218号   上诉人（原审被告）：华山宏，个体经营者，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：林志华，内蒙古安民律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：雷生彪，个体经营者，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：任奕，内蒙古北杰律师事务所律师。   原审第三人：阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司。   法定代表人：张光东。   上诉人华山宏与被上诉人雷生彪、原审第三人阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初4号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华山宏的委托诉讼代理人林志华、被上诉人雷生彪及其委托诉讼代理人任奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   华山宏上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定涉案债权18.56万元，无事实依据。第一、被上诉人的诉讼请求系涉案房屋价款27.5万元减去已付款9万元之后的余额。对于房屋价款部分，一审法院是依据被上诉人与第三人间支付工程费用达成的以物抵债协议认定了房屋价格，而非上诉人与被上诉人之间的协议价格。根据合同相对性原则，第三人与被上诉人之间顶账协议，上诉人与被上诉人之间的权利转让协议，是两个相互独立的合同，仅对合同当事人才具有相对应的法律约束力，以协议价格认定房屋价格，无事实依据，同时，其所谓“以低于市场价格出售给被告有悖于正常交易习惯”的理由更是苍白无力，无依据。对于已付款部分，双方达成口头协议后，上诉人以现金和车辆抵付的方式支付了合同项下的款项，被上诉人主张是9万元，上诉人是全部款项，双方均无证据可以证明自己的主张，但一审法院仅根据被上诉人一面之词予以认定。第二、本案非房屋买卖合同纠纷。由于买卖协议以转移标的物所有权为目的的协议，被上诉人作为出卖人在协议时，并不具有标的物所有权存在的权利能力，实际上，双方并没有计划在他们之间进行所有权的转移和实物的交付，双方所转让的只不过是一个对第三人的“无偿缔约权”。说明本案并不是房屋买卖合同，一审法院适用买卖合同司法解释的规定不当。第三、被上诉人未能尽到举证义务。被上诉人请求支付拖欠购房款18.56万元的主张，无相应的凭证及证据证实，依据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，其未尽到举证义务。第四、一审判决违背了本案客观事实。被上诉人在诉状中陈述，2015年6月2日双方达成口头协议，付款时间也在协议当日，对此，上诉人无异议，双方无争议，应认定本案事实的依据，但一审法院没有任何理由的情况下，以所谓“非一次性付款”的结论性托词，否定双方无争议的事实。第五、本案债权已遇诉讼时效。被上诉人有关逾期付款的损失，作为一项诉请是自2015年6月2日的第二日开始计算的，同时，作为一项合同债权，付款期限届满之次日开始，也是权利被侵害的事实发生之时，即诉讼时效开始计算。无论截止到2019年还是到被上诉人起诉之时，本案的债权已过诉讼时效，成为自然债权，不受法律保护，一审法院以双方在2019年进行过协商为由认定诉讼时效中断，一方面，协商只是合同形成的过程并不是主张权利的事实，另一方面，本案时效届满期间（2018年6月2日）近一年，并没有时效中断。第六、逾期付款损失的计算无依据。正如上诉人所述，本案所涉合同并不是买卖合同，也非买卖合同关系，自第三人向上诉人出具购房款收据之日起，双方间就针对涉案房屋建立了房屋买卖合同关系，因此，2017年11月23日，上诉人领取房屋钥匙的事实，仅是第三人履行买卖合同交付、转移房屋占有的事实行为，与上诉人和被上诉人之间的合同、涉案款项无关联性。综上，一审判决以买卖合同司法解释为依据，房屋交付时间为损失起算点认定事实，无事实依据，适用法律错误，驳回被上诉人的全部诉讼请求。   被上诉人雷生彪辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、关于房款，被上诉人2015年2月14日以每平米2600元，总价27.56万元的价格从第三人处抵顶所得。2015年6月2日被上诉人同样以每平米2600元的价格售予上诉人，但非一次性付款。一审中出示的《收据》以及正常的交易习惯和经验做法均可证明，另外，《收据》中的房屋价格与后期办理产权登记手续时所缴纳的税款金额密切相关。因该《收据》系第三人协助被上诉人与上诉人所进行的变更，若房屋价格若低于抵顶价，变更后的价格也应该反应在《收据》中。2、关于已付款问题，上诉人已付款的客观事实为，现金4万元，奥迪车抵顶5万元，共计9万元，被上诉人也认可，然而，上诉人陈述前后矛盾，其代理人在一审中陈述“现金给了9万元，剩余款项用奥迪车抵顶”，又陈述“见过被告受理有一个4万元的条子，没见过9万元的”，若上诉人支付了9万元的现金，为何上诉人手中只有4万元的条子？又为何不向法庭出示？无非是避重就轻，逃避责任。3、被上诉人已完成全部举证责任，提交《情况说明》、《出库单》、录音等证据，已形成完整的证据链条，证明涉案房屋系抵顶所得，后将该房屋售予上诉人，尚有18.56万元房款未付，上诉人反复主张余款用奥迪车抵顶，房款已结清，但却无法提供任何证据予以证实，理应担举证不能的不利后果。二、本案系房屋买卖合同纠纷，逾期付款损失应适用买卖合同纠纷案件司法解释的规定。被上诉人与上诉人2015年6月2日口头达成房屋买卖事宜，上诉人已支付购房款9万元，因无法办理房产登记手续，经被上诉人协助、配合在第三人处变更登记为上诉人，该行为也是上诉人履行向上诉人交付房屋的一个环节，后上诉人实际占用并使用了该房屋，双方已形成房屋买卖关系。另外，该房屋并非被上诉人无偿取得，而是第三人以房屋抵顶部分工程款，不存在“无偿缔约权”一说。三、涉案合同未约定履行期限，属于《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定的，履行期限不明确，上诉人可随时要求履行，《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释》第六条之规定，适用随时履行原则。不存在已超过诉讼时效期限之情形。被上诉人于2019年8月10日向上诉人索要剩余房款，并录音作为证据提交法庭，2020年1月2日立案。因此应当驳回上诉人的上诉请求。   雷生彪向一审法院起诉请求：1、依法判令被告华山宏立即支付拖欠原告的购房款18.56万元，赔偿逾期付款损失70992元（自2015年6月2日起，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准即6%×（1+50%）计算至款项全部付清之日止，现暂计算至起诉之日），暂共计256592元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定，2015年2月14日，第三人金泰房地产公司将位于××旗面积为106平米的房屋以2600元每平米，总价27.56万元的价格抵顶给原告。2015年6月2日，原告与被告华山宏达成口头协议，原告以27.56万元的价格将上述房屋出售给被告华山宏。后被告以支付现金及抵顶车辆的方式向原告支付房款9万元。双方没有签订书面房屋买卖合同，原告也未给被告出具收款收据。当日，第三人金泰房地产公司协助原、被告将出库单收货方变更为被告。2017年11月23日，第三人向被告交付房屋钥匙，被告装修入住至今。后被告未向原告付清余款。   一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，双方口头达成房屋买卖事宜，被告以支付现金及车辆抵顶的方式向原告支付购房款9万元，被告已经实际占有使用了案涉房屋，故双方形成了事实的房屋买卖关系。原、被告的房屋买卖行为系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按照约定全面履行义务。在合同履行中，被告已经实际占有使用了房屋，应按照合同约定的价款向原告支付剩余款项。对原告主张要求被告支付剩余房款18.56万元的诉讼请求依法予以支持。被告辩称双方协议的房屋买卖价格为每平米2300元，原告对此不予认可，原告称当时约定如果付现金的情况下每平米2300元，被告亦未能提供相应的证据证明双方约定的价款为每平米2300元，且根据第三人的陈述以及提供的证据可以证实涉案房屋在当时的市场价格为每平米2800余元，第三人顶账给原告的价格为每平米2600元，被告也非一次性付款，综合以上事实，原告以低于市场价格出售给被告有悖于正常交易习惯，其以顶账价格出售给被告说法更符合客观实际，对被告的以上辩称意见不予采纳。被告辩称已经付清全部房款，因被告没有出具相关付款凭证予以证明，亦不予采纳。关于原告主张的逾期付款损失，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算办法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，因双方未签订房屋买卖合同，对逾期付款如何承担违约责任没有约定，但被告至少在收到房屋后就应当付清全部的房款，其未付清房款而占有房屋，让原告遭受损失，应当向原告承担损失赔偿责任，原告主张按照以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准即6%×（1+50%）计算，原告的该主张符合上述法律规定，但罚息利率可以在贷款利率的基础上加收30%-50%，一审法院认为根据被告的违约程度、原告的损失情况，在贷款利率的基础上加收30%的更为适宜，故被告应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，在该利率的基础上再加收30%的计算标准向原告支付逾期付款损失。   关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。本案中，被告辩称原告的主张超过诉讼时效，根据原告提供的证据可以证实双方于2019年就房款进行了协商，诉讼时效期间重新计算，原告于2020年提起诉讼，并未超过诉讼时效，故对被告的辩称意见本院不予采纳。   据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一百三十条之规定，判决，1、被告华山宏于一审判决生效之日起十日内支付原告购房款18.56万元及逾期付款损失（损失计算方式：以18.56万元为本金数，自2017年11月23日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至2019年8月20日；自2019年8月21日起按照全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清款项之日止）；2、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2574元，由被告华山宏负担。   二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是：1、认定本案构成房屋买卖是否适当。2、本案是否已过诉讼时效。3、涉案房款是否付清。4、逾期付款损失有无计算依据。   关于认定本案是否系房屋买卖的问题。第三人为抵付被上诉人工程款，将案涉房屋以每平米2600元，抵顶27.56万元工程款及上诉人与被上诉人达成口头房屋买卖协议，后由上诉人实际占用并使用的事实，双方当事人均不持异议，且有第三人出具的出库单、情况说明予以证实。根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定；又依据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案上诉人与被上诉人买卖行为系双方真实意思表示，该协议内容合法有效。被上诉人将从第三人处抵付工程款所享有处分权的涉案房屋向上诉人处分，并达成的房屋买卖协议合法生效。房屋所有权取得应遵循物权公示原则，即物权登记，登记效力指向物权，物权登记为物权对抗第三人效力要件，但不办理物权登记的，其本身不影响合同本身的效力，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，不能因被告未取得房屋所有权，而据此确认双方签订的房屋买卖协议无效。双方间成立不动产买卖合同后，即使没有办理不动产权利移转登记，但协议已经生效。按照协议涉案房屋在第三处已由收货人雷生彪变更登记为收货人即上诉人华山宏，待上诉人向被上诉人付清全部房款后第三人协助办理过户。后，华山宏占有并使用至今。华山宏与雷生彪之间已形成事实房屋买卖行为，因此双方房屋买卖协议有效，上诉人应承担给付剩余房款及逾期付款的违约责任。一审法院确定本案为买卖合同纠纷适当。   本案是否已过诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。2015年6月2日，即双方房屋买卖协议日，经双方协商交钥匙时由上诉人付清房款。2017年11月23日上诉人派家人领取了钥匙，但被上诉人陈述上诉人并未付清房款。虽上诉人陈述其已付清房款，但并不能推翻被上诉人在2017年11月23日之后多次追要过剩余房款的事实，上述事实有被上诉人及第三人陈述在卷，且有被上诉人提交的2019年9月16日录音光盘证实。对此上诉人也未提供反驳证据加以证实诉讼时效未予中断。本案诉讼时效期间应从2017年11月23日重新计算，被上诉人于2020年提起诉讼，并未超过诉讼时效。   关于涉案房款是否付清的问题。上诉人认可第三人拖欠被上诉人工程款，2015年2月14日，第三人以该涉案房屋每平米2600元、抵顶被上诉人共计25.56万元的工程款，并出具出库单。被上诉人陈述2015年6月2日，将涉案房屋仍以27.56万元价格出售给上诉人并无矛盾，符合客观实际，对于被上诉人陈述上诉人支付现金4万元，用车辆抵顶5万元，共计支付房款9万元，并出具收据，尚欠房款18.56万元的主张，上诉人抗辩，支付现金9万元，车辆抵顶剩余房款，已全部付清，但其未向法庭提交任何交款凭证和证据证实。被上诉人一、二审当庭陈述以及结合其与上诉人通话录音光盘，可证实上诉人华山宏认可房款未付清，共计给付9万元，且第三人在庭审中的陈述也能够印证华山宏未向其支付剩余房款。上诉人未能提供有效证据加以证实其已付清全部房款的事实，其抗辩与事实不符。   关于逾期付款损失有无计算依据的问题。被上诉人陈述双方约定交钥匙时为付清剩余房款日，交钥匙时上诉人并未付清房款，被上诉人提供通话录音光盘等证据证实其所依据的事实，上诉人对委派其家人于2017年11月23日到第三人处领取钥匙无异议，但抗辩房款已付清。依据《最高人民法院》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人并未提供足以反驳被上诉人提出的最后还款日为2017年11月23日的相反依据，据此应当确认被上诉人所提供证据的证明力。   综上所述，上诉人华山宏的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4012元，由上诉人华山宏负担。   本判决为终审判决。   审判长 安春雷   审判员 乌 拉   审判员 王生铎     二〇二〇年八月三十一日   书记员 王 瑢