广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异366号 异议人（案外人）：钟接亮，男，1972年6月20日出生，汉族，住广东省揭西县。 委托代理人：李智就，广东信步律师事务所律师。 委托代理人：霍晓杨，广东信步律师事务所律师。 申请保全人：中国银行股份有限公司佛山南海西樵支行，经营场所：广东省佛山市南海区西樵镇官山城区西樵轻纺城****101，统一社会信用代码：91440605893793369N。 负责人：李应东。 委托代理人：徐沛婷，广东平准律师事务所律师。 委托代理人：袁陈兵，广东平准律师事务所律师。 被保全人：袁婷，女，1995年12月18日出生，汉族，住广东省仁化县。 被保全人：赖德倡，男，1988年4月23日出生，汉族，住广西灵山县。 本院在审理原告中国银行股份有限公司佛山南海西樵支行（以下简称“中国银行西樵支行”）与被告袁婷、赖德倡金融借款合同纠纷一案【案号：（2020）粤0605民初13285号】过程中，原告中国银行西樵支行于2020年6月19日向本院申请财产保全，请求冻结被告袁婷、赖德倡的银行存款1009801.39元或查封扣押其相应价值的财产，本院依申请立（2020）粤0605执保3652号财产保全案，于2020年6月24日轮候查封被异议人袁婷、赖德倡名下共同所有的坐落为：广东省佛山市南海区××7房【不动产权证号为粤（2018）佛南不动产权第02×××47号，粤（2018）佛南不动产权第02×××46号，以下简称“案涉房产”】的不动产权。案外人钟接亮对此提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人钟接亮称，请求：在（2020）粤0605执保3652号案中解除对被执行人赖德倡、袁婷名下位于广东省佛山市南海区××7房的房屋【不动产权证号：粤（2018）佛南不动产权第02×××46号、粤（2018）佛南不动产权第02×××47号】的查封措施。事实与理由：一、异议人在涉案房屋被查封前已向被执行人赖德倡、袁婷购买涉案房屋并支付总房款80％以上的购房款（人民币105万元）及其他相关费用，针对涉案房屋的处理，异议人已向法院提起诉讼，案件正在处理过程中。2019年9月25日，经佛山市鸿光房地产中介有限公司促成，异议人与被执行人赖德倡、袁婷达成购房合意，并由异议人钟接亮与被执行人赖德倡签订《房地产买卖合同》（合同编号：00×××48），约定由异议人购买被执行人赖德倡、袁婷名下的广东省佛山市南海区××7房的房屋，总房价为130万元，其中定金5万元，首付款（含定金）105万元，剩余房款在房管局过户拿回执当天支付。双方约定两被执行人应在签署合同后10日内（即2019年10月5日前）向抵押银行申请提前还贷手续，由异议人负责出资完成提前还贷，出资金额为人民币100万元，异议人应于银行通知提前还贷银行扣款日前3个工作日内将款项付至被执行人贷款账户内。合同签订后，异议人已向中介支付居间服务费用1万元。异议人亦已按照《房地产买卖合同》约定时间于2019年9月25日向被执行人赖德倡银行账户支付5万元定金，于2019年10月14日向被执行人赖德倡银行账户支付100万元。即截至2019年10月14日，异议人已向被执行人赖德倡支付了购房款105万元以及其他相关费用，异议人已向被执行人赖德倡支付了超过总购房款80%。针对涉案房屋的情况，异议人已向法院提起诉讼，法院于2020年3月16日立案受理，受理案件案号为（2020）粤0605民初6299号，案件正在处理中，如入案（2020）粤0605执保3652号案件继续查封，将导致异议人案号为（2020）粤0605民初6299号案件无法正常审理，涉案的房屋无法过户至异议人名下。二、涉案房屋被查封前，被执行人赖德倡已向异议人交付涉案房屋，异议人已处于实际占有、控制涉案房屋的事实状态，且异议人已花费巨额款项对涉案房屋进行装修。根据异议人与被执行人赖德倡的约定，被执行人赖德倡在异议人支付首付款当天已交付涉案房屋。根据双方约定，异议人于2019年10月14日将约定的首付款（含定金）全额105万元支付完毕。当天，被执行人赖德倡即委托佛山市鸿光房地产中介有限公司向异议人交付了涉案房屋的钥匙。另外，2019年10月14日，异议人与被执行人赖德倡前往涉案房屋物业管理中心办理装修施工报备手续。随后，异议人为涉案房屋已花费巨额款项进行房屋装修。2020年1月17日，被执行人更为异议人开通燃气。房屋买卖交易中，异议人作为买受人，其主要义务为支付购房款。异议人于2019年10月14日支付购房款80％以上，事实上已经全部履行了《房地产买卖合同》中支付首付款的义务。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”因此，异议人已实际占有、控制涉案房屋。同时结合被执行人赖德倡已于2019年10月14日向异议人交付涉案房屋钥匙以及后续协同异议人向涉案房屋物业中心办理装修施工报备手续的情况，异议人实质上在涉案房屋查封前已处于实际占有、控制涉案房屋的事实状态。三、关于涉案房屋未办理过户登记手续的情况，自始至终异议人不存在任何过错。在佛山市鸿光房地产中介有限公司促成前，异议人与被执行人赖德倡、袁婷根本不认识。截至案号为（2020）粤0605民初6299号案件立案当天，涉案房屋项下仅存在一起抵押情况【抵押权人中国银行股份有限公司佛山南海西樵支行、不动产登记证明号粤（2018）佛南不动产证明第01×××66号】，而异议人于2019年10月14日向被执行人赖德倡支付的100万元即用于解除上述抵押权，并明确约定被执行人赖德倡不得挪用做任何用途。异议人购买涉案房屋根本目的在于自用居住，被执行人私自挪用异议人的购房款，导致抵押银行无法成功划扣贷款，严重损害了异议人的合法权益。综上，对于涉案房屋未过户至异议人名下的情况，异议人自始至终不存在任何过错。四、异议人已于2020年3月20日向法院申请财产保全，法院已于2020年3月23日受理并查封涉案房产。异议人与被执行人赖德倡、袁婷房屋买卖合同纠纷案件于2020年3月16日在佛山市南海区人民法院立案并受理，法院已于2020年3月23日受理异议人的财产保全申请，并查封涉案房产，案号为（2020）粤0605执保1394号。上述案件查封时间早于（2020）粤0605执保3652号案件查封时间，异议人案号；（2020）粤0605执保1394号案件为涉案房屋的首封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第17条规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，异议人认为法院对涉案房屋的查封行为是错误的，损害了异议人的合法权益，异议人特提出异议。 申请保全人中国银行西樵支行答辩称，异议人的请求事项没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一、赖德倡、袁婷逾期还贷构成违约，中国银行西樵支行依法提起诉讼并申请法院查封案涉抵押物，是行使基本的诉讼权利。因赖德倡、袁婷从2020年2月12日开始逾期还贷，中国银行西樵支行依法向佛山市南海区人民法院提起诉讼并要求查封抵押物，案号：（2020）粤0605民初13285号，目前该案已于2020年7月17日作出一审胜诉判决书，确认中国银行西樵支行对案涉房屋享有抵押权，可对拍卖、变卖房屋的价款优先受偿。二、本案中，中国银行西樵支行的抵押权设立在先，异议人钟接亮取得物权期待权在后，即使钟接亮认为其已经支付了大部分房款且已经实际占用了房屋符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，钟接亮也无权适用该条规定要求排除强制执行。异议人认为其符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应排除执行，但第二十八条本身系对债权平等原则和合同相对性原则的突破，有其严格的适用范围，且该规定只能排除一般金钱债权的执行，不能排除抵押权等优先权的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中国银行西樵支行存在抵押权优先权，应优先适用《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，认定异议人的物权期待权无权排除强制执行。三、异议人没有严格按照《房屋买卖合同》约定的付款方式、付款条件进行付款，导致合同不能有保障的继续履行，其对房屋不能正常过户存在过错，应自行承担相应的不利后果。1.《房屋买卖合同》第二条第6款对于买方出资还贷的方式进行了明确约定，异议人没有严格按照其出资提前还贷的先决条件来履行合同，没有要求卖方赖德倡、袁婷把相关的供款存折、银行卡、借贷合同、还贷证明、产权文件等资料交给经纪方保管，也没有要求赖德倡办理公证委托经纪方全权不可撤销地处理相关的提前还贷等房屋交易手续，而是在没有任何保证的情况下，轻易的将房款支付给赖德倡，其不按合同约定的付款行为根本无法确保《房屋买卖合同》有保障的履行，应自行承担交易风险。2.根据银行的交易习惯，若赖德倡申请提前还贷，银行会出具回执，也会通知相应的还款时间、还款账户。《房屋买卖合同》明确约定首期房款的付款时间为银行通知卖方提前还贷扣款日前3个工作日内将款项支付至卖方的还贷账户，异议人在没有查清楚案涉房屋贷款是否已经申请提前还贷、有无银行出具的回执、房贷还款账户等信息的情况下，就贸然付款，且把款项支付到赖德倡农业银行的非还贷账户，显然存在不够谨慎交易的过错。综上，异议人的执行异议没有事实和法律依据，依法应予以驳回，请法院依法作出公正、合理的裁定。 被保全人袁婷、赖德倡没有提交答辩意见。 经审查查明，本院在审理原告中国银行西樵支行与被告袁婷、赖德倡金融借款合同纠纷一案【案号：（2020）粤0605民初13285号】过程中，原告中国银行西樵支行于2020年6月19日向本院申请财产保全，请求冻结被告袁婷、赖德倡的银行存款1009801.39元或查封扣押其相应价值的财产，本院依申请立（2020）粤0605执保3652号财产保全案，于2020年6月24日轮候查封案涉房产。首次查封案涉房产的案件为本院受理的（2020）粤0605执保1394号一案。 另查，《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》显示：案涉房产位于广东省佛山市南海区××7房，由袁婷、赖德倡共同共有，不动产权证号为粤（2018）佛南不动产权第02×××47号，粤（2018）佛南不动产权第02×××46号。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”，轮候查封并未实际产生查封的法律效力。本案中，本院在（2020）粤0605执保3652号案中对案涉房产的查封为轮候查封，因未有证据反映查封在先的案件对涉案房屋的查封措施已被解除，故本院在该案中轮候查封涉案房屋并未实际产生查封的效力。异议人在本案中提出的解除案涉房产查封的异议，不符合民事诉讼法第二百二十七条规定的受理条件，鉴于异议人的异议申请已立案，故其异议申请应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下： 驳回异议人钟接亮的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。 审判长  张尚谦 审判员  伍凤颜 审判员  敬志超 二〇二〇年八月二十四日 法官助理李嘉敏 书记员刘玎琰