广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初110号原告:钟国雄，男，1980年08月29日生，汉族，广东省蕉岭县人，住址蕉岭县************，公民身份号码441************158。原告：黄玉前，女，1984年05月11日生，汉族，广东省蕉岭县人，住址蕉岭县************，公民身份号码441************122。两原告委托诉讼代理人：李彦彬，广东法泰律师事务所律师。被告:蕉岭县骏业房地产开发有限公司，住所蕉岭县************，统一社会信用代码914**********306XW。法定代表人：刘国洪，该公司经理。委托诉讼代理人：徐芳辉，广东盛世律师事务所律师。原告钟国雄、黄玉前与被告蕉岭县骏业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年01月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟国雄、黄玉前及其共同委托诉讼代理人李彦彬，被告蕉岭县骏业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐芳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房的违约金人民币86778.17元（自2019年01月01日逾期之日起暂计至2020年01月12日）;2、判决被告向原告支付逾期交房的违约金（自2020年01月13日起至交房之日止，以461586元为基数，按日万分之五计算）；3、判决被告向原告支付逾期办理不动产登记证（房产证）的违约金人民币45004.64元（自2019年07月01日逾期之日起暂计至2020年01月12日）；4、判决被告向原告支付逾期办理不动产登记证（房产证）的违约金（自2020年01月13日起至交付不动产登记（房产证）之日止，以461586元为基数，按日万分之五计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年08月23日,两原告与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》,合同约定：两原告向被告购买蕉岭县****以北福星长寿新城东湖花园(福星三期)03栋603房,房屋总价款为461586元，其中首付款141586元，中国农业银行按揭款320000元。合同对交房时间、交房条件、房屋权属证办理时间做了明确约定。根据该合同第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付房屋。第十二条约定，逾期交房，原告要求继续履行合同的，被告应按日计算向原告支付全部房款万分之五的违约金。被告至今未交付房屋给原告，原告有权主张违约金赔偿。逾期交房违约赔偿金的计算方式为：自2019年01月01日起计算至2020年01月12日（暂计），共计376天，461586元×0.0005×376（天）=86778.17元。第十二条还约定，被告应该在2019年06月30日前完成原告买受房屋所有权登记。逾期办证，被告应按日计算向原告支付全部房款万分之五的违约金，直至实际完成房屋所有权登记。被告至今未完成原告房屋所有权登记，原告有权主张违约金赔偿。逾期办证违约赔偿金的计算方式为：自2019年07月01日起计算至2020年01月12日（暂计），共计195天，461586元×0.0005元×195（天）=45004.64元。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效。被告未按约定履行交房和办证义务，构成根本性违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。原告为其陈述事实向本院提交了如下证据：1、两原告《身份证》复印件，证明两原告的诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同（预售）》复印件，证明两原告与被告之间签订商品房买卖合同以及被告已经交付逾期和办证逾期应该承担违约责任的事实；3、《收款发票、借款凭证》复印件，证明原告已经全额支付蕉岭县****以北福星长寿新城东湖花园（福星三期）3栋603房款的事实；4、《企业信用信息》打印件，证明被告诉讼主体资格。被告蕉岭县骏业房地产开发有限公司辩称，一、涉案房屋至今仍未交房并非被告方的责任。首先，涉案房屋未能如期办理交房手续并非被告原因所致。早在2018年12月，被告方工作人员就按照双方2017年08月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，在微信通知包括原告在内的福星长寿新城东湖花园（福星三期）1-4栋业主于2018年12月31日-2019年02月28日前往公司办理交房和物业交付手续。2018年12月31日起，与原告同栋的多户业主陆续前往公司办理收房手续，部分业主在收房后开始装修入住。由于原告一直未前往办理收房手续，被告工作人员再次于2019年11月15日微信通知原告前来办理收房手续，直到2019年12月09日原告才微信询问被告是否可以收楼，被告工作人员回复可以；之后原告分别又在2019年12月13日和2019年12月19日与被告工作人员进行微信互动，但均未对收房事宜提出任何异议，同时还与工作人员约定时间前往公司办理交房手续，但至今一直未前来办理收房。第二，关于原告在2019年12月09日微信对话过程中提及的交房条件的相关问题，当时我公司亦已明确告知了已经具备了合同约定的交付条件，因为我公司早在2019年05月07日就已向蕉岭县自然资源局提交了办理竣工验收并申领核发规划验收合格证的《申请函》，并向蕉岭县自然资源局填报了《蕉岭县建设工程竣工规划核实申请表》，依上述两份资料足以表明涉案商品房已经获得了“建设工程竣工验收备案证明”的文件，工程项目亦已具备了竣工验收条件；此外，涉案福星三期工程项目在2019年04月亦取得了房屋测绘报告。综上，答辩人早在2019年05月07日前即具备了交付条件。二、原告提起本案诉讼目的动机不纯。本案答辩人按商品房买卖合同约定的交付时间，就已向原告发出办理收房手续的通知，原告亦可知悉可以交房，与原告同期同栋的多户业主亦在接到通知后办理了收房手续，并已装修入住。被告履行了通知收房的告知义务，原告虽与被告对接但却一直未前来办理房屋交房手续，责任不在被告一方。现原告提出本案诉讼，诉求被告支付逾期交房和办证等违约金131782.81元，其起诉的真实目的和动机，实际是目前房地产价位走低，原告企图以此转嫁购房成本。三、原告诉求逾期办证理由不成立。如前所述，涉案房屋至今未办理交房手续责任并非出自被告。根据商品房买卖合同的约定，只有因出卖人的原因导致商品房交付之日起180天内未取得商品房的房屋所有权证，出卖人才需承担相关责任。现原告至今尚未前来收房，并非被告责任。别说交房起180天办证期限逾期的担责条件尚未成就，甚至连交房的起计时间都无从谈起，所以原告诉求逾期交房和办证的索赔理由根本不能成立。四、原告方没有任何损失，涉案商品房已经具备了交付条件，是原告自身的原因导致未接收涉案商品房，合同约定的违约金计算过高。综上，请求法院驳回原告诉请。被告为其辩解事实向本院提交的证据如下：1、被告工作人员在2018年12月的《微信通知》包括原告在内的业主收房聊天截屏，证明被告在合同约定的时间就已通知原告办理收房手续；2、与原告同期同栋的部分业主《收房及装修信息》，证明与原告同期同栋的部分业主已经办理了收房并装修入住；3、原告与被告工作人员2019年12月期间《微信聊天截屏》，证明原告在2019年12月曾再与被告工作人员互动表示会前来办理收房，且未对收房事宜提出任何异议；4、2019年05月07日《申请函》及《蕉岭县建设工程竣工规划核实申请表》、2019年04月《蕉岭县建设工程规划核实竣工测量成果》，证明被告销售的涉案商品房早在2019年05月07日前就已经具备了合同约定的房屋交付条件。本院经审理认定事实如下：2017年08月23日，两原告与被告签订编号为201757081号《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将坐落在蕉岭县*******以北福星长寿新城东湖花园（福星三期）3栋603号（建筑面积116.05㎡）商品房以总价461586元出售给两原告。合同涉及本案有关约定如下：第七条付款方式及期限。贷款方式付款：商业贷款。买受人应当在2017年08月23日前支付首期房价款人民币141586元，占全部房价款的30.67%，余款人民币320000元，向中国农业银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任。逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条房屋登记。因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同还约定了双方当事人的其他权利义务的内容。合同签订后，原告按约定的方式于2017年08月23日向被告支付了购房首付款141586元，2018年01月01日向中国农业银行借款支付清被告剩余32万元购房款。2018年12月底，被告通知包括原告在内的各业主进行收楼，原告认为，被告未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合交付条件，故拒绝收楼。2020年01月14日，原告向本院提起诉讼并主张上述诉讼请求，庭审中，被告则提出上述抗辩意见。本案因疫情期间影响，推迟开庭时间审理。2020年05月15日，本院作出（2020）粤1427民初110号民事裁定书，裁定：本案中止诉讼。2020年08月03日，本院组织原、被告双方到该商品房内进行了堪验，该商品房在2018年12月底已建成，隔壁套房604房已装修。至今，被告尚未取得该商品房建设工程竣工验收报告。以上事实有《商品房买卖合同（预售）》、《增值税普通发票》、《借款凭证》以及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应遵守履行。双方当事人争议被告是否违约，如有违约应承担违约金的数额问题，本院处理意见如下：一、被告是否存在逾期交付房屋及办证的违约行为。根据合同约定，原告应于2017年08月23日前支付141586元首期款，余款人民币32万元，向中国农业银行申请贷款支付，原告已依约履行了支付款项的义务。被告应于2018年12月31日前交房，交房时，开发商应取得建设工程竣工验收备案证明文件，交房后，应于180日内办理涉案的不动产权证。交房时被告未取得建设工程竣工验收备案文件，原告有理由拒绝收房。对于房地产项目的行政行为的风险，属于被告可以预见的范畴，该风险由出卖人负担。被告认为，已向有关部门提交了办理竣工验收《申请函》，足以表明涉案商品房已经获得了“建设工程竣工验收备案证明”文件的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告逾期履行交付房屋及办证的义务，属于违约行为。二、被告承担违约金数额的问题。首先，违约金的主要功能是弥补守约方的经济损失，当违约方不履行合同义务或履行合同义务不符合双方约定的，在履行义务后或采取补救措施后，守约方仍有损失的，应当赔偿。（一）对于逾期交房的，可以按照不超过逾期期间同地段同类房屋租金的130%计算违约金；（二）出卖人同时存在逾期交房，逾期办证的行为，迟延履行期间存在重叠，出卖人不应就同一期间的违约行为同时承担逾期交房和逾期办证的违约责任。原告请求被告支付逾期办理不动产登记的违约金45004.64元的诉讼请求，本院不予支持。参照本院近年的类似案例中认定涉案房屋地段套房的租金每月为2000元，故原告主张逾期交付房屋的违约金，按照上述原则调整为（自2019年01月01日起至2020年01月31日止，计13个月）33800元（2000元/月×1.3×13个月），自2020年02月01日起至可交付房屋之日止，仍按每月2600元计算支付逾期交付房屋的违约金。综上所述，被告存在逾期履行合同义务的违约行为，故应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告蕉岭县骏业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告钟国雄、黄玉前逾期交付房屋（自2019年01月01日起至2020年01月31日止，计13个月）的违约金33800元，自2020年02月01日起至可交付房屋之日止，仍按每月2600元计算支付逾期交付房屋的违约金。二、驳回原告钟国雄、黄玉前的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1467.83元，由原告负担1027.83元，被告负担440元。原告已预交的受理费1467.83元，本院予以退回440元，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费440元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  徐文峰二〇二〇年八月十一日书记员  赖仕友