广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初10199号原告（反诉被告）：张世居，男，1971年2月21日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区********，公民身份号码352************015。委托诉讼代理人：杨晖，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖春玲，广东力诠律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张旺欢，女，1975年7月12日出生，汉族，住广东省广州市南沙区********，公民身份号码440************329。委托诉讼代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍文杰，广东道怡律师事务所律师。原告张世居（反诉被告，以下称原告）诉被告张旺欢（反诉原告，以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法由审判员张宇适用简易程序独任审判进行了审理，审理期间，被告张旺欢在答辩期内向本院提出反诉，本院已依法受理，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理，原告的委托诉讼代理人杨晖、廖春玲，被告张旺欢及其委托诉讼代理人霍文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告违约，并解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》（合同未履行部分金额为492156元）；2.判令免除原告应向被告付2020年3月5日至2020年4月5日期间的租金人民币26460元；3.判令被告返还原告保证金48000元；4.判令被告赔偿原告因维权而支出的律师费、差旅费等其他合理开支共计人民币1万元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年7月1日签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定被告将**********的房屋出租给原告用于商业用途使用，建筑面积为66平方米。租赁期自2017年7月1日起至2021年8月30日止，其中2019年9月1日至2020年8月30日期间双方约定的月租金为26460元/月，租金按月结算。承租期间，原告一直遵守合同约定按时缴纳租金，履行合同义务，遵守诚实信用和契约精神。从2020年1月开始，全国经历了一场前所未有的重大疫情，本次新型冠状病毒肺炎造成的影响和危害让所有人陷入巨大的灾难之中。疫情对零售行业和商圈业态是毁灭性的打击，原告所经营的线下服装零售门店同样遭受到了极大的冲击和影响。各级政府部门为了防止疫情蔓延，出台多项防止疫情扩散的严厉政策和措施。例如：严令群众在家隔离，禁止出门，街上基本处于空无一人的状态，并实施了封城、封路、封街、封小区等隔离措施，致使所有商圈无法开张营业。原告所经营的服装零售店铺同样无法正常经营。店铺租金、水电费用、员工工资及其他固定成本开支，加之服装货品的积压，春夏款服饰无法得到供应，这些情况已经致使原告遭受巨大的经济损失，并且随着疫情的蔓延，损失还在不断扩大。原告即使是在这样极其艰难的经济大环境下仍旧履行合同义务，支付了2月份的租金，并无任何违约的恶意和行为。但由于经营受阻和经济收入双层压力，原告分别于2020年2月20日、22日向被告发出《免租申请函》，与被告协商3月份租金减免的事宜。原告不希冀被告能在疫情下的特殊时期与原告同舟共济、共克时艰，但求被告不要咄咄逼人，落井下石、雪上加霜。2020年3月8日，被告在合同约定5号交纳租金的第3天就将原告租赁的商铺强行关闭、锁住，被告在3月8日至16日第一次将案涉铺面上锁，3月20日第二次锁门至今，致使原告无法使用租赁铺面，也没有办法处理店铺内部存放的商品、货物，原告经营的是“快时尚”品牌，被告强行将商铺关闭、锁住，致使原告无法及时将商铺内的服装销往其他相关商家，也无法将新品种的服装进入到本商铺，给原告的经营造成了更大的损失。被告于3月8号后，多次要求原告退场，并在涉案铺面的展示橱窗前张贴了对外的公开招租信息，实施了具体的根本性违约行为，导致原告客观上履行合同的“不能”。根据双方《租赁合同》的第六条第1款甲方的义务“依照合同约定将房屋和设备交付乙方使用”、第六条第4款“乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同”、第八条“甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担”，第九条约定了“在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定即使协商处理。”本次纠纷的发生并非原告原因所致，原告暂时不能缴纳租金，并非经营不善所为，相反作为潮流女装服饰品来，原告销售的服饰一直深受广大女性消费者的喜爱，尤其在春节期间，正是原告经营销售的黄金期，如果没有这次疫情影响加上政府严格的管控手段，原告肯定能够创造可观的收入，此次疫情，并不是一般的可以预见的商业风险，实属不可抗力。从疫情防控的客观现实和国家及各级政府关于减免、迟缓缴纳相关费用政策精神出发，对于原告因疫情影响期间未按时支付房租的行为，不属于根本违约，而被告锁门不让原告使用租赁商铺，以及将商铺公开对外招租的恶意行为已经违反了《租赁合同》的约定和法律规定，属于根本违约，合同已无法继续履行。依据《中华人民共和国合同法》、以及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特此向法院提起诉讼。望贵院查清事实，公正裁判，切实维护原告的合法权利，支持原告的诉请。被告辩称，在本案中，原告在2020年2月份至3月份均出现了逾期交租的行为，我方多次催促交租，并且在2月份给予了部分减免租金，直至3月份，原告方仍未能按时交租。因我方为二房东，已向其明确我方态度，先正常交租，若后期政府推出减免政策，我方可以考虑跟从政策指引，但是因为我方是正常向业主方交租的，如原告无法按时交租，这之间的损失会由我方承担，这是不合理的，因此我方在此后的行动是不得已而为之。原告在2020年3月20日自行清退场地，是以其实际行动表明不再履行合同，是原告单方面要求解除，故我方也不同意退回保证金，我方有权要求原告按实际使用的情况缴纳租金。被告向本院提出反诉请求：1.请求判令原告支付2020年3月租金26460元；2.请求判令原告支付2020年2月至3月水电费580元；3.请求判令被告无需返还保证金48000元；4.判令原告向被告返还营业执照、税务登记证原件；5.判令原告向被告支付律师费5000元；6.判令原告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：被告于2013年7月23日与案涉物业业主谢锦永签订《广州市房屋租赁合同》，约定承租大良中区华盖路71号和73号的房屋，建筑面积66平方米。2017年7月1日，被告与原告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋转租给原告作商业用途，租赁期限自2017年7月1日至2021年8月30日，其中2019年9月1日至2020年8月30日期间租金标准为26460元/月。合同还约定每月5日前支付当月租金，每逾期一天按照当月租金金额的10%支付违约金，逾期5天当违约处理。实际上原告每月1日支付当月租金。2020年2月，原告迟延支付当月租金，经协商被告同意减免当月租金7640元，原告实际支付租金19000元。2020年3月，原告继续迟延支付租金并要求免租，被告以原房东不同意免租以及被告按时足额向原业主支付租金为由不同意原告的免租申请。由于原告对被告的催租行为一直不予理睬，被告于2020年3月8日在不影响室内货品的基础上上锁，致使原告出门协商交租事宜。将协商，被告再次给予原告交租的机会并解锁，但之后原告仍未有交租计划，最终于2020年3月20日清偿完毕。被告认为原告无故迟延交租的行为已经构成根本违约，被告向贵院起诉要求解除合同，并维护自身合法权益，特提起反诉。庭审过程中，被告增加反诉请求：要求原告赔偿被告租赁所产生的税费（2018年6月,2018年8月-2020年3月）以及建账费（2018年6月,2018年8月-2020年3月），按每月621元计算，总金额合计12420元。另外，庭审过程中，原被告明确被告已于2020年3月19日收回营业执照正本及税务登记证正本，对于营业执照副本及税务登记证副本，原告表示不知去向，无法返回，被告变更反诉请求第四项为：原告承担被告补办营业执照副本及税务登记证副本的费用1500元。其他反诉请求不变。原告提交书面答辩状，对反诉请求辩称，答辩人张世居不同意反诉人的诉讼请求，具体理由如下：一、反诉人违反了合同约定，致使合同目的无法实现，构成了根本违约，应承当违约责任，反诉人应将保证金48000元返还给答辩人。2017年7月1日答辩人与反诉人签订《房屋租赁合同》，（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定反诉人将**********的房屋出租给答辩人用于商业用途使用，建筑面积为66平方米。租赁期自2017年7月1日起至2021年8月30日止，其中2019年9月1日至2020年8月30日期间双方约定的月租金为26460元/月，租金按月结算，每月第5日汇款缴纳租金。保证金为48000元，反诉人应在租赁期满或者解除合同之日将保证金48000元退回答辩人。反诉人应当依照合同约定将房屋及设备交付答辩人使用。双方还约定了答辩人拖欠租金6个月以上的，反诉人方可解除合同。然而在2020年3月8日反诉人以答辩人没有按时缴纳租金为由，将案涉房屋上锁，上锁时长为3月8日至17日，导致答辩人无法使用租赁房屋；3月20日反诉人要求答辩人搬清货物，并张贴新的招租信息。反诉人将租赁房屋上锁的行为造成答辩人无法使用租赁房屋，又将案涉房屋另行出租给他人，导致合同目的无法实现，以实际行为表明了不履行合同的意思表示，应当承担根本违约的责任。根据合同法第九十四条、第九十七条、第一百零七条，由于反诉人的原因，答辩人无法使用租赁房屋用于经营，应当承担违约责任，退还答辩人已缴纳的保证金。又根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发[2020]17号）相关精神，对于疫情期间由于疫情影响迟延履行合同、缓交租金等情形，不宜认定为违约。被告从事的服装生产销售行业在疫情期间客观营业环境恶化，供应商无法正常开工复产，经销商无法开店经营，导致被告营业收入急剧下降、资金周转困难，即使迟缓缴纳房屋租金，按照上述精神，被告不应承担违约责任。因此，反诉人以答辩人没有按照约定的期限支付租金为由请求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。二、反诉人请求法院判令答辩人支付3月份租金违背国家关于疫情期间的相关政策和法律规定，应予以驳回。自合同生效之日起，答辩人一直秉持诚实守信的原则，如约按时履行合同，恪守合同义务，与反诉人维持着良好的合作关系，从未出现任何矛盾或违约行为。2020年初，一场突如其来的新冠肺炎疫情，给各行各业，尤其是中小微企业带来了毁灭性的打击。2020年1月23日20时30分，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知，要求广东省域内的各类企业复工时间不早于2020年2月9日24时，除特殊情况急需复工的企业外。2020年2月24日9时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零时，广东省新冠肺炎防控领导小组(指挥部)决定将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。在停工期间，答辩人在无营业收入的情况下，依然负担着房租、水电及员工工资等正常开销。《租赁合同》履行发生实际困难，经营目的难以实现，被反诉人营业收入急剧下降、资金周转十分困难，如要求答辩人继续按照原租赁合同支付租金，对其明显不公平，有违《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则。基于上述情况，答辩人分别于2020年2月20日、22日向反诉人发出《免租申请函》，与反诉人协商3月份租金减免的事宜向反诉人发出《免租申请函》，希望与反诉人积极协商，继续履行合同，维护长久以来的良好合作关系。并且多次通过微信、短信和电话等形式与反诉人保持沟通联系，不希望因为疫情原因影响合同履行。广东省人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》第三条第九款规定，减轻企业租金负担。国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。广东省公寓协会代表全省住房租赁行业经营者向所有业主(房东)倡议：主动关心住房租赁行业经营者，他们正经受经营上的巨大压力和经济上的巨大损失；建议2020年2月1日至2月29日免租一个月，3月1日至4月30日租金减半两个月。根据全国人大常委会法工委规定，此次发生的新冠肺炎疫情系不可抗力。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第六条规定，对于将疫情或者防控措施认定为不可抗力的，应当根据具体案件中疫情或者防控措施对合同履行的实际影响来确定不可抗力的起止时间。一般可以依据对合同履行产生实质影响的省级政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。在本案中，将疫情认定为不可抗力的起止时间应为2020年1月23日20时30分至2020年5月9日零时。答辩人因为疫情难以按时交租，《合同法》第一百一十七条关于不可抗力的规定，不应当视为违约行为。反诉人提出支付3月份租金的请求不符合情理，也不符合国家政策、法律规定。三、反诉人要求返还营业执照正、副本、国税、地税执照，请求答辩人赔偿律师费的请求，既无事实依据，也无法律依据，应当予以驳回。反诉人已经于3月19日将营业执照正、副本取回，因此答辩人不存在返还营业执照正副本的义务。另，该店铺的税务登记证是由案外人舒虹人持有，答辩人从未取得反诉人的国税、地税执照，更无返还一说。被答辩人已经缴清2020年2月份的电费，又由于反诉人3月8日至17日锁门导致答辩人无法经营，后反诉人又将店铺重新出租，故该店铺3月份实际产生的电费并不全是由答辩人使用所产生。反诉人所主张的律师费既无合同约定亦无法律规定，不应当由答辩人承担。综上，反诉人违反了与答辩人签订的《房屋租赁合同》，将案涉房屋上锁、重新招租，导致答辩人无法使用该房屋，致使合同目的不能履行，反诉人应当承担违约责任。反诉人的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，请求法庭查明事实，驳回反诉人的全部诉讼请求。四、对增加的诉讼请求，关于税费，各自承担各自应当承担的税，反诉人要求被反诉人应承担的所谓税费不明确，建账费的诉请也不明确，而且没有证据支持，请法庭予以驳回。五、对于补办营业执照副本及税务登记证副本的费用1500元，该费用尚未实际发生，是被告估计的，没有依据，应当驳回该项诉讼请求。当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于无异议的证据本院予以采信并记录在案，有异议的证据本院将结合其他查明事实在论述部分进行综合认证。根据本院采信的证据，并结合当事人诉、辩意见，本院对本案事实作如下确认：2017年7月1日，原告张世居与被告张旺欢签订了《广州市房屋租赁合同》，约定被告将**********的房屋出租给原告用于商业用途使用，建筑面积为66平方米；租赁期自2017年7月1日起至2021年8月30日止，其中2019年7月1日至2020年8月30日期间月租金为26460元/月；租金按月结算，每月5日前支付租金，原告向被告支付48000元保证金，被告应在租赁期满或解除合同之日将保证金48000元退还原告或抵偿租金；原告拖欠租金6个月以上的，被告可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；逾期支付租金的，每逾期一日，原告应当按照当月租金的10%向被告支付违约金，逾期5天按违约处理；被告给原告工商、地税国税正副本各一本，被告每月代交税务621元。上述租赁合同签订后，双方按照合同约定履行，原告支付租金至2020年2月底（其中2020年2月份由于新冠疫情，双方协商一致租金减至19000元）。2020年2月底至3月初，原告通过微信、短信等方式与被告协商，称由于疫情对其店铺经营产生很大不利影响，希望被告减少3月份租金，被告表示其是二房东，由于大房东不同意减租，因此被告不同意减租。原被告双方对于2020年3月份租金未能达成一致，原告没有支付当月租金，被告遂于2020年3月8日将案涉店铺关门上锁。在原告的要求下，被告于2020年3月16日下午将案涉店铺开门给原告使用。由于双方仍未能达成一致，被告于2020年3月20日要求原告清空物品交还店铺，原告于当日清空物品交还店铺。另查，原告按照每月621元的标准向被告支付代办税务费用至2018年9月，之后由于原告认为国税与地税合并之后税费减少，要求被告减少税费，被告不同意，双方未能达成一致，原告从2018年10月开始没有向被告支付代办税务费用。另，案涉商铺租赁期间由原告支付水电费，原告支付至2020年2月。2020年3月案涉店铺产生电费235.47元。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行。案涉租赁合同约定每月5日前支付租金，原告拖欠租金6个月以上的，被告可以解除合同，收回房屋。虽然原告没有按照约定在5日前支付2020年3月租金，但其在此之前一直与被告协商减租事宜，且新冠疫情对于原告经营的影响也是客观存在的。按照合同约定，只有在原告拖欠租金6个月以上的，被告才可以解除合同、收回房屋，被告在2020年3月8日，原告迟延支付租金仅3天的情况下，直接关门导致原告无法使用案涉商铺，之后更是直接要求原告搬离导致案涉租赁合同解除，被告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。原告由于疫情原因，确实对其经营产生较大影响，因此稍微迟延支付租金不构成违约，被告要求原告承担违约责任于法无据，本院不予支持。对于案涉《广州市房屋租赁合同》，原被告在庭审过程中均确认上述合同于2020年3月20日解除，本院予以确认。对于2020年3月份的租金，由于被告在2020年3月8日至3月16日期间将案涉商铺关门上锁，原告无法使用，且原告在2020年3月20日已经按照被告要求搬离案涉商铺。因此2020年3月份，原告实际使用案涉商铺的时间仅为11天左右，考虑到被告的违约行为，本院认定原告无需向被告支付2020年3月的租金。对于租赁保证金48000元，案涉租赁合同约定被告应在租赁期满或解除合同之日将保证金48000元退还原告或抵偿租金，现合同已经解除，被告应当将租赁保证金48000元退还原告。对于2020年3月份的水电费，被告庭审时表示由于水费很少，放弃向原告主张，本院予以准许。2020年3月案涉店铺产生电费235.47元，由于原告退场后，案涉店铺又出租给他人经营，原被告均不能证明后续承租人的进场时间，本院酌定原告向被告支付2020年3月电费180元。对于被告主张的税费、建账费，由于原告经营案涉店铺是用被告提供的营业执照，且由被告代缴税费，案涉合同约定原告需要按照621元每月的标准向被告缴纳代办税务的费用，该费用不仅包含实际产生的税费，还应包含营业执照的使用费及代缴税费产生的费用，并且实际产生的税费只占上述费用的一小部分，因此原告主张由于税费减少而需要减免上述费用于法无据，本院不予支持。原被告均确认原告已经支付代办税务的费用至2018年9月，原告应从2018年10月开始按照621元每月的标准支付至2020年2月，共计10557元。对于被告主张的补办营业执照副本及税务登记证副本的费用1500元，由于该费用尚未实际产生，具体金额尚不确定，但考虑被告的主张金额及被告在履行合同过程中的违约行为，本院认定该费用由被告自行承担。对于原告主张的律师费、差旅费，律师费没有合同依据，差旅费没有提供任何证据证明，本院不予支持。对于被告主张的律师费，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张世居与被告张旺欢于2017年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年3月20日解除；二、被告张旺欢应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张世居退还保证金48000元；三、原告张世居应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告张旺欢支付2020年3月份电费180元；四、原告张世居应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告张旺欢支付代办税务的费用10557元；五、驳回原告张世居的其他诉讼请求；六、驳回被告张旺欢的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为4341.17元（已由原告预交），由原告张世居负担1341.17元，被告张旺欢负担3000元（被告径向原告支付，本院不再收退），反诉受理费减半收取为974.5元（已由被告预交），由被告张旺欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 宇二〇二〇年八月十九日书记员 何裕康