湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初4047号原告：沈瑶，女，1981年11月11日出生，汉族，住咸安区。委托代理人：章小平，湖北佳成律师事务所律师，一般代理。被告：陈政，男，1986年1月8日出生，汉族，住咸安区。委托代理人：章玲，湖北映月律师事务所律师，特别授权。被告：杨燕凤，女，1981年2月8日出生，汉族，住咸安区。被告：陈辉，男，1976年6月18日出生，汉族，住咸安区。委托代理人：章玲，湖北映月律师事务所律师，特别授权。第三人：吕静，女，1985年11月12日出生，汉族，住咸安区。第三人：钱三桂，女，1952年2月21日出生，汉族，住咸安区。第三人：陈大友，男，1950年3月9日出生，汉族，住咸安区。原告沈瑶与被告陈政、杨燕凤、陈辉及第三人吕静、钱三桂、陈大友租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈瑶及其委托代理人章小平、被告陈政、陈辉委托代理人章玲、第三人钱三桂到庭参加诉讼，被告杨燕凤、第三人吕静、陈大友经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈瑶向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告之间租赁协议已于2018年9月15日解除；2、判令上述当事人赔偿原告装修补偿、搬迁费、停业（经营）损失补助、附属物补偿费、拆装补助费等各项损失共计285000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月15日，经被告本人同意，原告以转租方式取得了咸安区银桂路“人龙农庄”租赁经营权。当天原告与被告方签订了“合同书”一份。合同约定，被告陈政、陈辉（杨燕凤）将其家庭位于咸安区银桂路墨塘巷11号房屋出租给原告作为开办农庄使用，租期十五年（含原承租人租赁经营期），从2013年7月15日起至2028年7月15日止。合同签订后，原告按照约定支付租金，并一直正常经营。2018年9月15日，因本案涉租房屋遇棚户区改造拆迁，被告分别与大畈村五组片区（含二期）棚户区改造项目协调指挥部签订了一份《咸宁市城区棚户区改造国有土地上房屋征收货币化补偿协议书》。协议约定：征收补偿包括搬迁费，电话、宽带补偿费，空调拆装补助费，电视拆装补助费，停工停业补助，房屋装修装饰、附属物补偿费及房屋主体货币补偿等。被告领取了以上全部补助费用。随即，被告及拆迁人通知要求原告退出所经营的农庄。为此，原告诉至本院，要求依法处理。陈政、陈辉辩称：1、答辩人租赁给原告的房屋为答辩人婚房，在租赁前房屋已经是装修状态，附属设施为答辩人自行添置，与原告无关。且房屋在2013年7月15日已经出租给案外人经营，案外人也对房屋进行过装修，因此原告主张的装修补偿款等诉讼请求缺乏事实依据。2、原告主张的停业损失补助，因房屋征收导致的停业，原告应当向房屋征收主管部门主张停业损失。3、关于搬迁费，政府拆迁部门对房东搬家进行的补偿，补偿对象应是被征收人，原告主张搬迁费没有依据，即使主张也应向房屋征收部门主张，同时原告仅支付两年租金，第三年租金仅支付10000元，原告目前欠付127500元租金。杨燕凤既未答辩，也未提交任何证据，本院推定被告杨燕凤放弃举证、质证权利。钱三桂述称：案涉房屋是被告陈辉、陈政用于结婚的，不可能存在装修，原告最多用乳胶漆建白。第三人吕静、陈大友未发表陈述意见。本院经审理认定事实如下：2016年7月15日，经被告同意，原告与案外人罗燕合伙从原农庄经营者罗红燕处以转租的方式取得了咸安区银桂路“人龙农庄”的租赁经营权，原告向罗红燕支付转租费120000元。同日原告（甲方）及合伙人罗燕与被告（乙方）陈政、陈辉签订了一份合同书。合同约定，被告陈政、陈辉（杨燕凤）将其家庭所有的位于咸安区银桂路墨塘巷11号房屋出租给沈瑶和罗燕共同开办农庄使用。该房屋租期为15年，即2013年7月15日开始至2028年7月15日，头三年房租为人民币75000元，另付第三方1000元整。从2013年7月15日开始至2016年7月15日，以后每年递增10%或双方协商。签订合同之日即付清一年租金，以后每年须按时给付当年租金，如（有特殊原因获得甲方同意的除外）不按时给付租金的，甲方视为乙方违约，甲方有权收回该房屋。乙方未经甲方同意擅自退租的，乙方应按合同租金的50%向甲方支付违约金。乙方转租该房屋经营权须与甲方协商，该合同法律效力可延续至新承租方。如拆迁或期限已到，乙方装修的东西都归乙方所有。承租期间水、电费由乙方自行负担（乙方经营需要使用的360伏三相电安装费用和自来水改网费自理）。甲方在租赁期间对房屋及附属设施有维修责任，（对乙方的装修部分甲方不负有修缮义务）乙方如对房屋的内部结构、装修或设置对房屋有影响的设备、设计规模等，须事先征求甲方同意后才能施工。在乙方承租期间如因国家政策需要拆除或改造已租赁房屋的，在头三年乙方对所投入装修部分享有65%的索赔权。同日，原、被告协商将合同约定年租金75000元变更为年租金50000元。被告陈政、杨燕凤向原告出具了一份证明：每年房租为75000元的那份合同无效。合同签订后，原告开始租赁经营。2017年3月1日，合伙人罗燕退出“人龙农庄”经营，此后由原告一人继续经营。2017年11月11日，根据2017年市政府棚改计划及大畈村五组片区（含二期）居（村）民的要求，咸安区人民政府决定启动大畈村五组片区（含二期）棚改项目，并发布了“房屋征收补偿方案”。补偿方案征收范围：大畈村五组片区（含二期）项目规划红线范围内所有单位、居（村）民的建筑物、构筑物、附属物。补偿方式：全部采用货币补偿。补助原则：征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为经营性房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿；对证照齐全（工商营业执照、税务登记证等）且在营业执照有效期限内从事合法生产经营活动的（农庄必须正常经营两年以上）给予一次性停产停业补助。补助标准：对其实际经营的部分（不包括为实际经营服务的厨房、卫生间、仓库等附属部分）可根据经营面积、经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助。被征收户住改非经营面积在260平方米以下的农庄每户不超过13万元；被征收户住改非经营面积在260平方米以上400平方米以下的农庄每户不超过15万元；被征收户住改非经营面积在400平方米以上的农庄每户不超过16万元。2018年8月18日，第三人钱三桂、陈大友分别与咸安区银桂路大畈五组地块棚户区改造项目工作协调指挥部（下称项目指挥部）签订《咸宁市城区棚户区改造国有土地上房屋征收货币化补偿协议书》。陈大友被征收的货币补偿总额为359786元，具体内容补偿和金额：房屋主体货币补偿金额：250525元；房屋的装修装饰补偿费48000元；其中原告经营投入装修的塑料扣板吊顶估价3778.50元，铝龙骨葡萄架吊顶估价2481.50元，合计6260元。附属（着）物补偿费38825元；一次性临时安置过渡费6000元。房屋设施设备拆除、迁移费：固定电话、宽带补偿费116元；电表报装补助费720元（三相电表1块）；电视拆装补助费660元（网络电视1台）；空调拆装补助费360元（分体挂机2台）；抽油烟机补助费150元；热水器拆装补助费230元（太阳能热水器1台）；水改拆装补助费2200元；一次性搬迁补助费2000元；签约奖励10000元。农庄经营者领取的停产停业补偿款包含经营损失和搬迁费用，该项补助款按照本合同第四条双90%的付款要求随同拆迁补偿款一同发放给农庄实际经营者，农庄经营者领款后7个工作日内搬迁腾空房屋移交甲方拆除。农庄经营者关于房屋装修和租金等费用，由农庄经营者和业主自行解决。钱三桂被征收的货币补偿总额为302716元，具体补偿内容和金额：房屋主体货币补偿金额220234元；房屋的装修装饰补偿费50494元；附属（着）物补偿费26212元。房屋设施设备拆除、迁移费：电视拆装补助费1116元（有限电视1台4**元、网络电视1台6**元）；空调拆装补助费460元（窗机1台、分体挂机2台）；水改拆装补助费2200元；一次性搬迁补助费2000元。同日，被告陈大友与项目指挥部签订了棚户区改造货币化补偿协议书。项目指挥部以附属物补偿款的形式支付被告陈大友一次性经营补偿款160000元。项目指挥部出具证明，明确：一、由于经营农庄的人员复杂，涉及的租金、装修、转租等情况复杂，所有农庄经营性补偿款一次性拨付给房东，由房东根据各家的实际情况、签订的农庄租赁协议和农庄经营户协商解决补偿资金的分配。二、如果没有租金、装修、转租等其他方面的因素，建议经营性补偿款按房东和经营户各一半的原则分配。同年9月15日，被告陈政、杨燕凤、第三人吕静分别与项目指挥部签订《咸宁市城区棚户区改造国有土地上房屋征收货币化补偿协议书》。陈政被征收的货币补偿总额为334259元，具体补偿内容和金额：房屋主体货币补偿金额288343元；房屋的装修装饰补偿费45376元。其中原告经营投入装修的槽钢架防雨棚、陶瓷洗脸台等估价32110.35元。房屋设施设备拆除、迁移费：空调拆装补助费540元（分体挂机3台）。杨燕凤被征收的货币补偿总额为233017元，具体补偿内容和金额：房屋主体货币补偿金额158143元；房屋的装修装饰补偿费34508元；其中原告经营投入装修的室内墙面贴墙纸、PVC饰面板墙裙估价17898.60元。附属（着）物补偿费17144元。房屋设施设备拆除、迁移费：固定电话、宽带补偿费116元；电表报装补助费720元（三相电表1块）；电视拆装补助费1116元（有限电视1台4**元、网络电视1台6**元）；空调拆装补助费720元（分体挂机4台）；抽油烟机补助费150元；热水器拆装补助费200元（电热水器1台）；水改补助费2200元；一次性搬迁补助费2000元；签约奖励10000元。吕静被征收的货币补偿总额为303720元，具体补偿内容和金额：房屋主体货币补偿金额266200元；房屋的装修装饰补偿费36800元。其中原告经营投入装修的室内墙面贴纸、假山池底防滑砖估计4200.10元。房屋设施设备拆除、迁移费：空调拆装补助费720元（分体挂机4台）。以上共计1693498元。协议签订后，被告及第三人领取以上全部补偿款。2018年底，原告停止经营，后由于双方在经营损失及房屋装修损失上未达成一致。为此，原告诉至本院，要求依法处理。同时查明：第三人陈大友与第三人钱三桂系夫妻关系，被告陈辉系第三人陈大友长子，被告陈政系第三人陈大友次子。被告陈辉与杨燕凤及被告陈政与吕静均为夫妻关系。案涉农庄为被告及第三人的家庭共同财产。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告向被告履行交纳租金义务，并开始租赁经营。由于政府实施棚户区改造，案涉房屋纳入征收拆迁范围，致使合同无法继续履行，故双方的租赁合同应予解除。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，补偿主体仅为房屋产权人，承租人并非征补合同主体。承租人利益的保护没有具体、明确的法律、法规依据，应遵循当事人约定优先，没有约定的，按照补偿款项的性质、用途，根据租赁合同的实际履行情况，依据公平、诚信原则依法分割。本案原告因经营需要对案涉农庄进行了必要的装修。按双方约定：在承租期间因国家政策需要拆除或改建的，在头三年原告对所投入装修部分享有65%的索赔权。项目指挥部在给予被告陈政的装修补偿费45376元中包含原告租赁经营投入装修费用折价款32110.35元，在给予吕静的装修补偿费36800元中包含原告投入装修费用折价款4200.10元，在给予杨燕凤的装修补偿费34508元中包含原告投入装修费用折价款17898.60元，在给予陈大友的装修补偿费48000元中包含原告投入装修费折价款6260元，合计60469元。原告依据合同约定享有65%的索赔权，即60469×65%=39305元，被告及第三人在领取装修补偿费后应按约定支付给原告。按租赁合同约定，案涉房屋租赁期至2028年7月15日届满，由于合同终止履行，原告无法继续经营，预期利益无法实现。故案涉农庄停产停业补偿款，应根据补偿的性质和目的给予农庄实际经营者。被告及第三人与项目指挥部签订的补偿协议也明确应给予农庄实际经营者。项目指挥部虽建议如没有租金、装修、转租等因素，按房东和经营户各一半原则分配。但由于案涉农庄涉及原告装修、转租损失，原、被告未协商处妥，故不应适用该建议。被告受领经营补偿款无合法根据，被告受领后应及时支付原告。被告辩称原告欠付租金。被告认可原告已付两年租金，并支付第三年租金10000元，共计110000元。原告实际经营自2016年7月15日至2018年12月，应付两年五个月租金120830元，原告已付110000元，还应付租金10830元。为了维护市场经济秩序，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十三条、第一百二十四条、第二百二十六条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的租赁合同。二、被告陈政、杨燕凤、陈辉、第三人吕静、钱三桂、陈大友于本判决生效后十日内支付原告经营补偿款160000元，装修补偿款39305元，原告沈瑶欠付租金10830元从中扣减。三、驳回原告沈瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2788元，被告陈政、杨燕凤、陈辉负担1788元，原告沈瑶负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  阮文胜二〇二〇年八月十三日书记员  姚仁鹏