广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5697号原告：佛山市长华商业管理有限公司，住所地：佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层197商铺（住所申报），统一社会信用代码914************373。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：陈春伶，女，该司员工。委托诉讼代理人：崔伟碧，女，该司员工。被告：柯霞，女，1977年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*******************，公民身份号码413************627。委托诉讼代理人：罗瑞燕，广东实德（佛山）律师事务所律师。原告佛山市长华商业管理有限公司与被告柯霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人陈春伶、崔伟碧，被告的委托诉讼代理人罗瑞燕到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市长华商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年1月至2020年2月租金64601.35元；2.被告立即向原告支付2019年1月至2020年2月物业管理费1783.1元；3.被告立即向原告支付2019年1月至2020年2月水电费422.53元；4.被告向原告支付逾期付款滞纳金（自逾期支付租金及管理费之日算至实际付款之日，每日按逾期支付金额的千分之五的标准计算，暂计至2020年2月29日为65199.36元）；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年7月4日，原告与被告签订了《物业租赁合同（南区）》，约定原告将位于佛山市南海区**********商铺出租给被告使用。租赁合同第四条约定，2018年10月1日至2019年9月30日每月租金为4366.8元，2019年10月1日至2020年9月30日每月租金为5060.03元，每月租金应于每月第5日前支付。被告应向原告支付每月的管理费（每月管理费为356.62元）；第十六条约定，被告逾期交付租金、管理费及水电费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金。租赁合同签订后，原告依约将该商铺交付给被告，被告也接收了该商铺并在该商铺营业。但被告自2019年1月起开始不予支付租金、管理费及水电费，为此原告多次催促被告支付租金、管理费及水电费，被告仍不支付。暂计至2020年2月，被告已拖欠2019年1月至2020年2月的租金64601.35元、管理费1783.1元、水电费422.53元。原告认为，被告与原告签订的租赁合同合法有效，被告理应严格依约向原告支付租金、管理费及水电费，被告逾期未足额支付租金、管理费及水电费的行为，已违反了租赁合同第四条约定及合同法的规定，被告应立即向原告支付所拖欠的租金、管理费及水电费。此外，根据租赁合同的约定和合同法的规定，被告除应立即向原告清偿所拖欠的租金、管理费及水电费外，每日还应按逾期支付金额的千分之五支付滞纳金。鉴于原告多次向被告催讨拖欠租金、管理费及水电费，但被告仍未支付任何拖欠的租金、管理费及水电费。原告为维护其合法权益，故请求法院支持其诉讼请求。被告辩称，一、被告基于先履行抗辩权，迟延支付租金的行为不属于违约行为。原告在广告宣传册上及在招商现场口头宣称并承诺，涉案商铺将于2018年10月1日试营业，到期会举办大型美食节活动，并承诺在2018年12月份引入“沃尔玛”等大型超市入场以带动大量的人流。2018年7月4日，被告基于原告的广告宣传及口头承诺，才与原告签订合同，但签约时，原告未在其格式合同中将广告宣传及口头所承诺的事项加以约定。被告履约后，原告迟至2018年11月30日才举办美食节活动，此后，整个商业中业又冷清下来；时至今日，涉案商铺并未如原告所承诺的那样，根本没有“沃尔玛”等大型超市入场，人流量少之又少。同时，原告未将涉案商铺的周边及地下设施配套完善，其中，二、三楼商铺相对应的车库至今未对外开放，整个商业中心基本的灯光照明、卫生间的设备均未完善，手扶梯、电梯不能运行，导致被告无法正常营业，即使营业也只有极少的人流，整个商业中心均未能正常运营起来。基于上述情形，被告认为，原告未能兑现其承诺，被告依照合同法第六十七条的规定，基于先履行抗辩权的行使，从而中止支付租金和管理费，该行为不属于违约行为。二、被告基于不安抗辩权，迟延支付租金的行为亦不属于违约行为。合同履行后，被告所承租的店铺一到下雨天便出现墙体、天花板漏水，更为严重的是，由于排污设施不完善，到下大雨时，有些地面还倒灌粪水，导致被告完全无法正常经营。被告将该情况反映给原告物业管理处，但均未能妥善处理。基于上述事实，被告认为，原告未将案涉租赁物维持能够正常使用的状态，未全面、完整履行合同义务，被告根据合同法第六十八条的规定，基于不安抗辩权的行使，迟延支付租金的行为同样不属于违约行为。原告在招商引资时，以各种不同方式为避免不必要的麻烦及不必要的损失，建议都约定为违约金。三、原告依据合同法第一百一十四条的规定，要求被告支付滞纳金没有事实和法律依据，其所主张的所谓“滞纳金”本质上应当属于违约金的范畴。首先，原告所依据的上述法律规定，系一方违约后违约责任的承担方式。被告认为，违约金是指当事人在签订合同时，由当事人约定或者法律直接规定的在一方违反合同后向对方支付的一定数额的货币。可见，违约金是违约责任承担的一种方式，因此违约责任是一种合同责任。而滞纳金是指国家为维护社会公共利益，保障国家职能的顺利实现，对迟延履行行政义务的公民、法人和其他组织，收取的带有国家强制力的惩罚性的货币金额。目前有法律法规依据的滞纳金只存在于税收、水、电、煤气等公用事业收费。可见，滞纳金是属于行政法规的范畴，因此，在民事主体间所签订的合同，即便约定了“滞纳金”，但该滞纳金的本质应是违约金。其次，约定的违约金不得过分高于造成的损失，否则，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。具体到本案中，即使被告存在违约行为，原告所请求的“滞纳金”（本质应是违约金）也不能高于所拖欠租金的20﹪。四、基于本案事实，被告只能按合同约定租金的50%标准支付所拖欠的租金。2019年1月至2020年2月期间，基于上述第1、2条所陈述的客观事实，被告经与原告多次交涉后，原告曾多次向被告出具缴费通知单，称只需被告按合同约定租金的50%标准支付租金即可。另外，需要指出的是，原告在起诉未交租金的所有承租户后，已与部分被起诉的租户达成庭外和解协议，协议约定，按合同约定租金标准的50%补交租金，鉴于此，被告认为，被告的每月租金也应按50%的合同约定租金标准支付。五、原告应多给被告一个月的装修免租期以及疫情期间两个月的免租期。由于原告迟迟未能将案涉租赁物的配套设施完善，导致被告不能正常经营，而被告与原告所签订的合同中仅约定了一个月的装修免租期，因此，被告请求法院判令原告多给被告一个月的装修免租期。2019年12月底开始，中国境内爆发“新冠病毒”疫情，基于此种情况，很多地区提倡并执行了减免租金的政策。被告认为，该疫情属于不可抗力，根据法律规定及合同约定，原告应减免被告在疫情期间两个月的租金。综上，被告请求人民法院依据本案全部事实和相关法律的规定，依法、公正裁判，以维护被告的合法权益。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告的证据均提交了原件予以核对，对其真实性予以确认。被告提供的《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》、3月26日会议各方承诺，原告对其有异议，本院经综合审查后，对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年12月11日，佛山市粤海通房地产有限公司（甲方）与北京戴德梁行物业管理有限公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对长华国际商业中心提供前期物业管理服务，南区商铺9.8元/㎡.月，北区商铺25元/㎡.月。2018年7月4日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同（南区）》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********物业（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；物业建筑面积36.39平方米，租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日，装修期自2018年8月20日至2018年9月30日；涉案商铺只供乙方作“雅港王子拉奶茶”品牌经营使用，其经营范围为餐饮；乙方该铺位首年月租金标准150元每平方米，按建筑面积计算，第二年开始按照上一年月租金标准，每一年递增3%，2018年10月1日至2019年9月30日每月租金4366.8元（按8折计），2019年10月1日至2020年9月30日每月租金5060.03元（按9折计），2020年10月1日至2021年9月30日5791.1元（按原价），上述租金并不包括乙方需支付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；租赁保证金相当于乙方租赁铺位三个月的月租金和管理费的总额共计17467.2元，乙方须于合同签订之日当天向甲方交纳；甲方须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金（不计利息）；由双方另行签订《长华国际中心物业管理服务合同》，并按照《长华国际中心物业管理服务合同》的约定缴纳管理费；水、电费的计算标准参照政府相关规定及长华国际中心实际情况结合制定，乙方须自行负担每月的水、电费，并须按甲方的收费通知单所约定的日期前支付；甲方已于本合同签订前向乙方说明该物业建筑物的状况，而乙方在本合同签订前及与甲方签署《物业交接确认书》时已通过各种可能之途径了解、实地勘察该物业状况及周围地理环境、商业环境等状况，具体不限于空调、照明、用电、消防等使用注意事项和甲方有关装修管理规定、程序、验收要求及装修期乙方已缴付的相关费用标准；本合同签订前，甲方已向乙方出示了能足以表明甲方对长华国际中心拥有合法使用权、经营管理权的证明资料，乙方已清晰了解房屋产权与该铺位状况；乙方有权并应该在交付日期前已详细了解涉案商铺权属状况、装修、设施、该物业公共部位、公共设施设备等情况，如果乙方认为该物业存在缺陷，应当拒绝签署《物业交接确认书》，并在交付日当天向甲方提出书面异议，逾期未提出书面异议或签署《物业交接确认书》后向甲方提出书面异议的，均不构成该物业交付的有效异议；甲方系经长华国际中心物业产权人委托的物业公司，负责包括长华国际中心在内的全部物业管理事项；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，均同意变更合同的，合同方可变更，变更必须以书面方式进行，变更本合同的，要求变更合同的一方应主动向另一方提出；提前解除本合同条件如下，经双方协商一致，同意提前解除合同的；出现非甲方能及的情况，使该物业设施正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，且中断期一次超过60日，乙方认为严重影响正常使用物业的等，因提前解除合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失；在租赁期间内，甲方有如下行为，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，未按本合同约定的时间交付物业供乙方使用的，超过90日的；违反本本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该物业的；违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用等；乙方依据合同单方解除合同，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金、退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在3日内迁离该物业；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广费、仓库租金（如有）及水、电、空调、燃气及其他费用之一或部分或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金，逾期达15日以上的，甲方有权委托长华国际中心的物业公司采取停止供应水、电、燃气、空调或停止使用其他设施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，逾期达30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任。2018年8月21日，被告办理涉案商铺的收铺手续，并提交《长华国际商业中心商户装修申请表》，装修时间从2018年9月1日至2018年9月30日。2018年11月23日，涉案商铺所在楼栋办理竣工验收备案手续。2019年9月11日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案商铺2019年1月1日至2019年9月30日管理费9个月3202.3元。2020年3月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均同意被告支付的装修保证金3000元用以抵扣租金，确认涉案商铺位于长华国际商业中心一楼沿街，被告已支付涉案商铺保证金17467.2元及租金4366.8元（2018年10月1日至2018年10月31日）、管理费3566.2元（2018年7月4日交2018年10月1日至2018年10月31日的管理费363.9元，2019年9月11日交2019年1月1日至2019年9月30日管理费3202.3元）。原告主张铺内电费为预付，截至起诉之日未产生欠费；原告请求的水电费被告已结清。2020年4月15日，佛山市粤海通房地产有限公司出具证明，确认已于2018年6月15日将位于佛山市南海区**********长华国际商业中心项目南区（住宅1-10幢、商业1座、南商1-3座）配套商铺（包括涉案商铺）交付给原告进行招商经营管理，原告对涉案商铺享有出租、转租、分租、经营管理、收益以及代收取物业管理费（按建筑面积9.8元每平方米计算）、水电费（含自用和公摊，按政府部门规定单价收取）等权利。另查明，《3月26日会议各方承诺》载明：一、开发商承诺2019年4月25日前将商场所有硬件措施完善、可以正常运转（包括但不限于电梯、卫生间），且租户及开发商于今日起10日内完成排查，租户可主动将问题发至微信群汇总及监督整改情况。二、开发商承诺内街（含二、三楼）3月、4月全部免租金，其他月份按原公示方案执行，外街按原公示方案执行。三、开发商承诺，租户撤场的同意退三押一租的租金，前提是租户结清电费、物业管理费和公摊水电费、房屋需要高于交付标准，装修押金如果是已经审批的可退，未经审批需要恢复原貌才退还。原告员工王蒙、租户代表5人在该会议记录上签名。原告出具《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，载明：关于长华国际中心南区步行街租金优惠方案，经公司高层商讨报请董事会决议如下：如不接受该优惠方案，可按照按326政府协调会约定申请办理退铺（退铺申请截止时间6月30日）：步行街最新租金优惠方案（3-12月）优惠方案分类具体区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注最新优惠方案A类LG外街、1F沿街按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折优惠截止12月管理费按合同标准执行B类LG内街、1F内街免租免租按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折C类2F、3F免租免租按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《物业租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。关于租金及物业管理费应否支付问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租方亦应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告本着销售经营的目的与原告签订《物业租赁合同（南区）》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告合理利用商场附属设施设备以及商场整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体租户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商场的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此负有一定责任。被告在合同签订后接收了原告交付的涉案商铺进行经营，未按照合同约定及时给付租金及物业管理费，已构成根本违约。综上，对于原告所主张的租金和物业管理费，原告虽存在管理失当的行为，但亦完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故被告应当支付租金及物业管理费。二、关于租金及物业管理费的支付金额问题。考虑合同的履行情况及商铺的经营情况等因素，结合原告发布的租金优惠政策及涉案商铺所在一楼沿街的位置，本院确定涉案商铺于2019年1月至2020年1月期间，租金、物业管理费按每月应缴费用的8折进行收取；2020年2月受新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉案商铺的使用和经营造成影响和损失，基于公平原则，本院酌定涉案商铺于2020年2月，租金、物业管理费按当月应缴费用减半进行收取，故被告应支付原告2019年1月至2020年2月的租金50163.06元【其中2019年1月至2019年9月期间按每月3493.44元（4366.8元/月×0.8）计租，2019年10月至2020年1月期间按每月4048.02元（5060.03元/月×0.8）计租，2020年2月按2530.02元（5060.03元/月÷2）计租】。按照本院已确定物业管理费支付标准，被告应支付原告2019年1月至2020年2月的物业管理费3887.21元【其中2019年1月至2020年1月期间按每月285.3元（356.62元/月×0.8）计物业管理费，2020年2月按178.31元（356.62元/月÷2）计物业管理费】予原告。现原告在诉讼中已自认收取被告该期间物业管理费3202.3元，经折抵，被告应向原告支付物业管理费684.91元（3887.21元-3202.3元=684.91元）予原告。原告请求超出本院核定部分，不予支持。被告主张其支付的装修保证金3000元用于抵扣租金，原告对此无异议，本院予以确认，经折抵，被告应支付原告租金47163.06元（50163.06元-3000元=47163.06元）及物业管理费3887.21元。三、关于原告主张的迟延付款滞纳金问题。原告主张的迟延付款滞纳金实为逾期付款违约金，考虑到原告在合同履行过程中存在瑕疵，且原、被告对租金及物业管理费支付标准产生争议，故本院对原告请求被告支付逾期支付租金及物业管理费的违约金的诉讼请求不予支持。四、关于水电费的支付问题。原告请求被告支付2019年1月至2020年2月的水电费422.53元，后又主张该部分水电费被告已结清，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告柯霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月至2020年2月的租金47163.06元及物业管理费684.91元予原告佛山市长华商业管理有限公司；二、驳回原告佛山市长华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1470.07元（原告已预交），由原告负担934.47元，被告负担535.6元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年八月三十一日书记员  刘冬花