北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初14520号原告（反诉被告）：周展，男，1982年3月18日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京和义文化产业有限公司，住所地北京市丰台区和义嘉禾庄****。法定代表人：郑黎明，执行董事。委托诉讼代理人：张义，男，北京和义文化产业有限公司行政总监。委托诉讼代理人：黄海波，北京市汉卓律师事务所律师。原告（反诉被告）周展与被告（反诉原告）北京和义文化产业有限公司（以下简称和义公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周展的委托诉讼代理人张禹，被告（反诉原告）和义公司的委托诉讼代理人黄海波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周展向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告之间签订的《租赁合同》（编号：HYWH2018022）于2020年4月13日解除；2.判令被告返还原告2019年8月8日至2020年1月21日租金142224.1元（每天每平米3.5元，计算135天，主张50%）；3.请求判令被告免除原告2020年1月22日至2020年4月13日期间租金299886.35元；4.请求判令被告返还原告物业费282123元；5.请求判令被告返还原告保证金220000元；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告周展与被告和义公司于2018年12月7日签订了关于租赁“和义文化产业园”A座三楼1-8号房屋（以下简称和义产业园A座1-8号房屋）的《租赁合同》（编号：HYWH2018022）用于经营健身房。2020年4月13日，和义公司向周展发送《关于解除协议告知函》，要求解除《租赁合同》并缴纳租金，周展于20201年4月23日向和义公司送达《关于解除协议告知函的回复》，表明和义公司在合同履行过程中存在诸多违约行为（包括不限于：隐瞒并擅自改变该房屋使用性质、无法提供该房屋的合法所有权证明、严重阻碍对该房屋的正常使用等）。周展认为鉴于新型冠状病毒肺炎疫情的持续影响，根据北京市人民政府办公厅关于印发《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》的通知等政策的精神，结合因和义公司管理导致该房屋无法正常使用的事实，周展有权提出对租金进行减免。周展在履行《租赁合同》过程中并不存在违约行为，而和义公司却隐瞒房屋使用性质，欺骗周展另外签订了游泳池租赁合同，导致周展在经营健身房时另外投资建设游泳池但被投诉，导致游泳池被拆除，进而影响健身房的正常经营。此外在《租赁合同》中和义公司违法以45元／平方米／月的标准收取物业费，无任何法律依据。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）和义公司辩称：周展的诉讼请求缺乏事实与法律依据，其要求退还租金、返还保证金、返还物业服务费、减免租金的理由均不成立。具体答辩理由如下：一、本案所争议的《租赁合同》系因周展违约导致解除，周展当为此承担全部责任，无权要求我方退还租金和保证金。根据双方约定，周展最迟应当于2019年11月27日前向我方支付下一期房屋租金。但在该期限届满后，周展却拒绝支付，为此我方已经多次进行催要，但周展始终拖延不付，后我方被迫于2020年4月13日正式发函解除了双方的《租赁合同》(编号HYWH2018022)，故本案系周展欠租违约导致合同解除，周展应当为此承担全部责任。我方具体欠租事实及计算方式：租期内，周展应当向我方支付2019年6月27日起至2020年4月13日期间租金合计人民币1064230.65元，其中2019年6月27日至2019年12月26日租金667430元已经交清，尚欠2019年12月27日至2020年4月13日租金人民币396800.65元未付清。另外，因周展在涉案《租赁合同》解除后至今未将房屋交还给我方，故周展还需要向我方支付自2020年4月14日起每日3657.15元房屋占有使用费，直至周展交还场地之日止。因此，本案并不存在我方向周展退还租金、保证金的条件和依据，相反周展还需要向我方支付2019年12月27日至2020年4月13日租金人民币396800.65元，以及自2020年4月14日开始截至到周展实际交还房屋日止的每日房屋占有使用费。二、周展要求免除租金的理由不成立。周展欠租违约行为发生在本次新冠疫情之前，其违约与疫情无关，因此，新冠疫情不能作为周展免除付租义务、逃避违约责任的理由。我方的企业类型为自然人投资或控股有限责任公司，不是国有企业，没有为周展减免租金的法定义务。我方的上家也没有因疫情为我方减免租金，故本案也不存在相关减免惠及次承租人的前提条件。本案如果免除周展的付租义务，将严重损害我方的合法权益，相当于所有的损失均转由我方承担，结果不公平。新冠疫情发生后，周展也没有及时将租赁房屋交还给我方，而是继续占有房屋，任由损失扩大。为了止损，我方曾经于2020年4月13日、7月4日、7月9日三次发函要求周展交还房屋，但周展至今仍在找各种借口拒绝交还，继续占用房屋。因此，周展要求免除租金或房屋占有使用费的理由不能成立。三、周展要求退还物业费的理由也不能成立。我方并没有收取周展物业费，依据租赁合同所收取的款项均为房屋租金。我方收取的全部款项均有合同依据，均为依据租赁合同应当收取的合法费用，不存在退还的问题。周展要求我方退还物业服务费纯属无理要求，没有任何事实与依据。四、游泳池合同与本案无关，不能成为周展免除本案合同义务、推脱责任的理由。游泳池合同与本案合同属于两个独立的合同，游泳池租赁合同更是在本案租赁合同签订后两个月后双方才开始协商，四个月之后签订的，对本案租赁合同的签订、履行没有任何预期、干预及影响。周展在签订游泳池租赁合同时，对租赁场地性质是明知的，是周展自己承诺可以自行办理游泳池特殊批文，并承担批文不能取得的法律后果的情况下，被告才同意出租给周展的。因此，不存在欺骗周展之说。泳池最终之所以被政府执法部门要求拆除，是因为周展在没有取得政府批文以及对租赁场地使用性质进行申请变更的前提下，即违法进行装修建设，才导致被拆除，因此，与我方及本案没有任何关系。综上，我方认为，本案周展的起诉不成立，请求法庭确认本案双方之《租赁合同》已于2020年4月13日因周展违约解除，驳回周展的其他全部诉讼请求。被告和义公司同时提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2019年12月27日至2020年4月13日房屋租金人民币398629.35元，并给付至2020年4月14日起至2020年7月26日的房屋占有使用费（按每日人民币3657.15元计算）；2.判令反诉被告赔偿反诉原告三个月待租损失人民币329143.5元；3.判令反诉被告支付水电欠费21689元；4.反诉费用全部由反诉被告承担。事实和理由：2018年12月7日反诉原被告之间签订了编号为HYWH2018022《租赁合同》，反诉被告向反诉原告承租了和义产业园A座1-8号房屋。反诉原告为支持反诉被告经营，在《租赁合同》中除了约定双方权利义务之外，还特别签订了排他条款，约定自合同签订之日起，反诉原告不得在和义产业园内租赁给除乙方之外的其他健身服务机构。2019年1月22日反诉原告又为进一步支持反诉被告经营，双方又签订了补充协议，约定反诉被告的免租期由租期最后四个月调整到租期开始，具体日期为2018年12月7日至2019年4月15日，且约定若因甲方的原因，没有向乙方提供工商注册所需材料，导致乙方不能在2019年3月10日前完成注册，则根据2019年3月10日以后实际延迟的天数，在上述基础上延长免租期间。2019年5月17日，反诉被告在租赁房屋设立了北京硬腕体育文化有限公司。2019年5月23日，反诉被告向反诉原告支付了人民币400000元，于2019年6月6日逾期向反诉原告支付租金人民币267430元，合计共向反诉原告支付了2019年6月27日至2019年12月26日期间的租金合计人民币667430元。但在2019年11月27日前反诉被告应当支付下一期租金时，反诉被告却拒支付，甚至连水电费用均不再支付，截至2020年5月已经拖欠反诉原告水电费人民币21689元。为此，反诉原告已多次向反诉被告催要租金和水电欠费，但反诉被告仍一直不予理睬，拒不给付。无奈，反诉原告于2020年4月13日发函解除了双方的《租赁合同》，要求反诉被告结清拖欠的房屋租金、水电费及房屋占有使用费等，并将房屋恢复原状给反诉原告。但时至今日，反诉被告既没有按合同要求归还房屋，也拒不支付拖欠的租金、房屋占有使用费、水电费等，其违约行为已给反诉原告造成极大的经济损失和麻烦。反诉原告认为，为支持反诉被告经营，反诉原告已对反诉被告作出巨大让步和牺牲，包括签订排他条款、调整免租期、计租期等。但反诉被告不但不为之珍惜，反而变本加厉，肆意违反合同，反诉被告的行为已经构成严重违约，依法应承担违约责任。据此，反诉原告特具此状，请贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告周展辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。答辩意见同本诉的事实和理由。水电费不同意支付，因为现在没有使用，不应该产生水电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括周展提交的《租赁合同》、补充协议、（2019）京0106民初38326号民事判决书、《关于解除协议告知函的回复》、微信聊天记录及和义公司提交的和义公司营业执照副本、北京硬腕体育文化有限公司注册信息、微信聊天记录、北京市第二中级人民法院裁定书、游泳池租赁合同、京规自丰函（2019）538号告知函。本院经审理认定事实如下：北京市丰台区和义西里二区36号院4号楼-1至4层101，登记的房屋所有权人为北京市农工商联合总公司职工大学，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，用途为科教用地（教育科研设计、地下车库）/教室、教学辅助用房、办公用房、设备仓储用房、地下车库。登记簿中记载且颁发所有权证部位明晰表（专有部分）显示楼号为4号楼，项目名称：A1楼（教学、办公）等5项（农工商联合总公司职工大学改扩建项目）。2018年9月30日，北京市农工商联合总公司职工大学出具《委托物业管理证明》，载明：“我单位北京市农工商联合总公司职工大学，委托北京和义文化产业有限公司全权处理和义文化产业园一切经营、租赁、管理相关事务。委托时间为2018年10月1日至2024年9月30日。”2018年12月7日，出租人和义公司与承租人周展签订《租赁合同》，约定承租单元位于和义产业园A座1-8号房屋，面积为1044.9平方米（含公摊）。首年租金为1334860元。递增：第一年3.5元/平方/天；第二年、第三年3.8元/平方/天；第四年、第五年4.0元/平方/天，租期64个月，乙方的承租期为2018年12月7日至2024年3月31日止。其中免租期4个月。交付日：甲方预计在2018年12月＿日将该单元交付乙方（具体交付时间以甲方通知为准）。乙方按下表所列向甲方支付租金。首期租金乙方于通知交接三日内向甲方足额支付。支付时间租金金额（元）租期时段2019.4.16674302018.12.10—2019.5.312019.10.16674302019.6.1—2019.11.302020.4.17246382019.12.1—2020.5.312020.10.17246382020.6.1—2020.11.302021.4.17246382020.12.1—2021.5.312021.10.17246382021.6.1—2021.11.302022.4.17627772021.12.1—2022.5.312022.10.17627772022.6.1—2022.11.302023.4.17627772022.12.1—2023.5.312023.10.17627772023.6.1—2023.11.3002023.12.1—2024.3.31乙方向甲方交22万元作为保证金，合同签订三日内交纳足额保证金。乙方以现金或银行转账方式向甲方支付租金、保证金及物业管理费。附件一标准条款约定，交付状态：现状毛坯状态。甲方以电话、短信、微信或书面形式通知乙方办理交接手续，甲方发出通知后三日内乙方未做出书面回复或乙方已入住、装修、营业视为己交付。水电等费用按实际发生缴纳。租金含物业管理费。保证金的使用：租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违反本合同约定的，甲方可没收乙方的保证金。甲方在乙方按本合同规定将该单元返还于甲方且结清本合同项下的所有款项后的30日内，把保证金无息退还给乙方。甲方协助乙方办理相关证照。在发生下列情形之一时，甲方有权解除本合同，没收乙方的保证金，给甲方造成损失的，乙方应付赔偿责任。甲方可不经通知乙方而切断该单元的水、电、空调。若乙方直至约定交付日起计的第30日仍未前往甲方实际办理验收、交接手续的；本合同中所约定的租金或物业服务费或其它应由乙方支付的费用逾期15日仍未支付；在合同约定的租赁期满前，乙方因自身原因提前退租的。由于不可抗拒力，国家政策或政府建设规划需要，致使本协议无法履行，本合同终止。甲乙双方均不承担违约责任，但甲方应按本合同规定退还乙方已交的尚未履行期间的租金及保证金。自合同签订日起，甲方不得在和义文化产业园内租赁给除乙方以外的其他健身服务机构。合同生效后，双方如确有其他未尽事宜，应由双方协商一致后通过书面形式另行约定，补充协议与合同具有同等法律效力。2019年1月22日，双方签订《补充协议》，载明：“甲乙双方经友好协商，为进一步明确有关事项，就2018年12月7日签订的编号为HYWH2018022的《租赁合同》做如下补充：第一条：免租期调整为2018年12月7日至2019年4月15日。第二条：若因甲方原因，没有向乙方提供工商注册所需材料，导致乙方不能在2019年3月10日前完成注册，则根据2019年3月10日以后实际延迟的天数，在上述基础上延长免租时间。第三条：本协议与原《租赁合同》具有同等的法律效力，本协议与原协议发生冲突时，以本协议为准。第四条：本协议自签字之日起生效。”周展分别于2019年5月23日支付和义公司租金40万元、于2019年6月6日支付和义公司租金267430元。周展、和义公司均认可周展已交纳保证金22万元。2019年4月12日，和义公司作为出租人（甲方）与承租人周展（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将其位于北京市丰台区和义西里“和义文化产业园”内A座-1层南侧房屋有偿出租给乙方作为游泳池使用。2019年7月22日，北京市规划和自然资源委员会丰台分局向和义街道办事处、区城管执法局、区住建委、区公安消防支队、区房管局、区安监局、区城管委、区水务局发出《关于丰台区和义街道和义产业园路1号未按规划用途使用情况的告知函》（京规自丰函﹝2019﹞538号），载明：“和义产业园路1号A座位于丰台区和义西里，建设单位为北京市农工商联合总公司职工大学。2003年1月，该建设单位取得《建筑工程规划许可证》，许可批准项目为农工商联合总公司职工大学改扩建。本项目已于2008年9月完成规划验收工作，验收时与许可批准内容相一致。经现场踏勘核实，和义产业园路1号A座B1层地下室占用汽车车位修建泳池行为，未经规划审批。依据城乡规划法律法规的相关规定，修建的游泳池已构成违法建设，我局将违法建设线索移送城管执法部门。同时占用车位用作游泳池改变了规划使用用途，目前我局已介入调查。该项目A1楼教学办公、A2办公楼、A3楼（图书馆、实验室）、A4楼（宿舍、活动室、多功能厅、食堂）及地下车库，均存在改变内部布局，与规划使用用途不符的情况。鉴于上述情况，现将有关情况函告各相关部门，请依据各自职责开展工作。”2019年10月14日，周展作为原告就2019年4月12日签订的《租赁合同》产生的纠纷将和义公司诉至本院，本院出具（2019）京0106民初38326号民事判决书。和义公司不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2020年6月30日，该院出具（2020）京02民终5928号民事裁定书，裁定“一、撤销北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初38326号民事判决；二、本案发回北京市丰台区人民法院重审。”审理中，周展称健身房开业后一直正常经营至春节前。和义公司同意编号为HYWH2018022的《租赁合同》于2020年4月13日解除。另，在本院的主持下，周展于2020年7月26日将和义产业园A座1-8号房屋腾退并交付和义公司，双方签署了《退房交接清单》，该清单载明水表表底为1084，电表表底为37314。周展称水电费均交纳至2020年1月22日，和义公司不予认可，称周展交纳水电费至2019年11月5日，截至2019年11月5日水表表底为891，电表表底为20720，并提交了刘田田签字的水费和电费《缴费通知单》。电费通知单载明抄表日期为2020年1月5日，上月表数24461，本月表数29982,1.2元/度，备注上月欠费4489元。水费通知单载明抄表日期为2020年1月5日，上月表数910，本月表数1072,9.5元/吨，备注上月欠费181元。周展对上述通知单的真实性不予认可，称刘田田原系健身房的员工，已于2020年1月初离职，故其签字的真实性无法核实。再查，2020年5月9日，《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）第二条第一款规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，周展与和义公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。周展主张《租赁合同》于2020年4月13日解除，和义公司亦表示同意，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周展主张和义公司返还2019年8月8日至2020年1月21日期间的租金，依据系和义公司在履行合同过程中存在违约行为。根据本院查明的事实，和义产业园A座1-8号房屋的规划用途系教学、办公用房，和义公司将该房屋出租给周展用作开办健身服务机构，虽然改变了房屋用途，但并未影响周展开办的健身房的经营。周展称因其投资建设的游泳池被拆除，影响了健身房的正常经营，因游泳池租赁合同系周展与和义公司单独签订的合同，与本案并非同一法律关系，且游泳池的经营地址亦非和义产业园A座1-8号房屋，故周展的该主张，证据不足，本院不予采信。综上，周展主张和义公司返还租金的诉讼请求，证据不足，本院不予采纳。关于周展依据我国爆发新冠肺炎疫情主张免除2020年1月22日至2020年4月13日期间租金一节，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”和义产业园A座1-8号房屋所有权人系北京市农工商联合总公司职工大学，故周展的该项诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。周展主张和义公司返还物业费，因《租赁合同》约定“租金含物业管理费”，且和义公司并未单独向其收取物业费，故周展的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。周展主张和义公司返还保证金22万元，根据《租赁合同》约定，租金或物业服务费或其它应由乙方支付的费用逾期15日仍未支付，甲方有权解除合同并没收乙方的保证金。周展在我国新冠肺炎疫情发生前已经发生欠付和义公司房屋租金的行为，且至今未支付租金及水电费，应属违约，故周展的该主张，证据不足，本院不予支持。和义公司提出反诉请求，主张周展支付2019年12月27日至2020年4月13日房屋租金398629.35元，对于2019年12月27日至2020年1月21日期间的租金，因周展使用了《租赁合同》的房屋，并开展了正常经营，故该期间的房屋租金，周展应向和义公司支付。对于2020年1月22日至2020年4月13日期间的房屋租金，因我国爆发了新冠肺炎疫情，根据相关法律规定及国家政策，该部分租金应予免除。和义公司提出反诉请求，主张周展支付2020年4月14日起至2020年7月26日的房屋占有使用费（按每日人民币3657.15元计算），根据相关法律规定及国家政策，周展应交纳的房屋租金及房屋占有使用费，应免除三个月为宜，超出三个月的部分，周展仍需向和义公司支付，支付的标准以《租赁合同》约定的3.5元/平方米/天计算，即每日3657.15元。和义公司提出反诉请求，主张周展支付三个月待租损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。和义公司提出反诉请求，主张周展支付水电费21689元，并提交了相关水电费《缴费通知单》，周展虽对该金额不予认可，但其既无法说明其所欠水电费具体金额，亦未提交相关证据予以佐证，故和义公司的该项反诉请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，判决如下：一、周展与北京和义文化产业有限公司于二〇一八年十二月七日签订的《租赁合同》于二〇二〇年四月十三日解除；二、周展于本判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司二〇一九年十二月二十七日起至二〇二〇年一月二十一日止的房屋租金95086元；三、周展于本判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司二〇二〇年四月二十二日起至二〇二〇年七月二十六日止的房屋占有使用费351086.4元；四、周展于本判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司水费、电费共计21689元；五、驳回周展的其他诉讼请求；六、驳回北京和义文化产业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6004元，由周展负担3002元（已交纳）,由北京和义文化产业有限公司负担3002元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5647元，由北京和义文化产业有限公司负担2260元（已交纳），由周展负担3387元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  傅晓洁二〇二〇年八月十四日书记员  贾思雨