江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终513号上诉人（一审被告）：景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区御窑景巷**（C-4）百年水酒店。法定代表人：吴辉煌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何文东，江西景之元律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：景德镇市古镇投资管理有限公司，住所，住所地江西省景德镇市珠山区景东大道尚东国际北侧div>法定代表人：胡景平，该公司董事长。被上诉人（一审原告）：景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司，住所，住所地江西省景德镇市珠山区中山北路太平巷**div>法定代表人：谢玮，该公司董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。上诉人景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司（以下简称辉煌酒业公司）因与被上诉人景德镇市古镇投资管理有限公司（以下简称古镇投资公司）、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司（以下简称古镇商旅文公司）租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人辉煌酒业公司法定代表人吴辉煌及其委托诉讼代理人何文东、被上诉人古镇投资公司、古镇商旅文公司共同委托诉讼代理人王平参加了诉讼。本案现已审理终结。辉煌酒业公司上诉请求：1．撤销景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初378号民事判决中要求辉煌酒业公司补交免租期租金119700元的内容；2．适当减免2017年至2019年因御窑景巷路段改造影响经营期间的租金。事实和理由：1．辉煌酒业公司与古镇投资公司、古镇商旅文公司签订租赁合同之处，就是政府为了打造御窑景巷风光带，吸引辉煌酒业公司等经营户进驻，故给予了一年的免租期。事实上，辉煌酒业公司进驻后一年，沿江东路御窑景巷路段就开始道路改造，改造时间历时两年多，导致租赁户纷纷因无力经营而关停，也引发了古镇投资公司、古镇商旅文公司与租赁户之间的批量纠纷。至今为止，由于古镇投资公司、古镇商旅文公司的管理和指导问题以及经济气候大环境，御窑景巷只剩下零星的租赁户在经营，整个御窑景巷门可罗雀；2．免租期系辉煌酒业公司与古镇投资公司、古镇商旅文公司通过合同约定的，具有法律效力。该约定并非古镇投资公司、古镇商旅文公司给予辉煌酒业公司的优惠待遇，而是古镇投资公司、古镇商旅文公司为打造御窑景巷项目诱惑辉煌酒业公司进驻的手段。现因经济环境和道路改造等客观问题，导致辉煌酒业公司无法经营，损失巨大，一审法院没有查清本案辉煌酒业公司为何关停的事实，所作判决是让辉煌酒业公司雪上加霜，故请二审法院予以纠正。古镇投资公司、古镇商旅文公司辩称，本案系租赁合同纠纷，争议系由承租人辉煌酒业公司违约支付租金导致，该事实没有任何异议，一审法院系根据双方签订的租赁合同之相关内容作出相应判决，一审判决认定事实清楚，证据确凿，请求二审法院依法予以维持。古镇投资公司、古镇商旅文公司向一审法院起诉请求：1、解除古镇投资公司、古镇商旅文公司与辉煌酒业公司三方于2016年8月17日签订的《景德镇御窑景巷B-14号（C-4）号商铺租赁合同》；2、判令辉煌酒业公司于判决生效之日起腾空租赁商铺并按现状交付古镇投资公司、古镇商旅文公司；3、判令辉煌酒业公司缴纳的租赁保证金19950元归古镇投资公司、古镇商旅文公司所有；4、判令辉煌酒业公司支付从2018年11月18日至2018年12月24日止的商铺欠缴租金19549.39元（其中租金13564.38元，2017年8月18日至2018年5月17日的年5%递增租金5985元）及租金滞纳金360元（按照逾期天数，每日万分之五标准计算）；5、辉煌酒业公司支付12个月免租期的租金119700元（从2016年8月18日至2017年8月17日止，按租赁面积285平方米的每月每平方米35元计算）；6、判决辉煌酒业公司于判决生效后如逾期搬出商铺内物品，视为放弃，并判决古镇投资公司、古镇商旅文公司根据合同第8.3款约定有权处置，并判决辉煌酒业公司向古镇投资公司、古镇商旅文公司支付双倍的聘请他人清理商铺物品所必须发生的费用；7、判决辉煌酒业公司如逾期归还商铺，则按照合同第8.3款约定，支付每天的房屋占有使用费424元（按每日应缴租金和每日应缴物业费的一倍计算，其中租金每日367元，物业费每日57元），从2018年12月25日起直至商铺腾空交付原告为止（暂算至2019年10月24日，计127200元）；8、判令辉煌酒业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月17日，古镇投资公司、古镇商旅文公司与辉煌酒业公司三方签订了《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》，由辉煌酒业公司经营“百年水酒店”餐饮。合同约定：古镇投资公司将座落于市御窑景巷B-14（C-4）号面积为285平方米的商铺出租给辉煌酒业公司，古镇商旅文公司作为管理方对商铺进行运营管理。租赁期限5年，自2016年8月18日起至2021年8月17日止（其中免租期12个月，即2016年8月18日至2017年8月17日），约定了租金标准及采用按季度预付（三个月）的租金交纳方式，对合同单方解除合同等条款均进行了约定，辉煌酒业公司签约后缴纳了相当于2个月的租房保证金19950元。合同第6.4款约定：辉煌酒业公司逾期超过15天不交纳租金或其他应缴费用的，古镇投资公司有权没收保证金、提前解除本合同并收回该商铺；第8.3款约定，辉煌酒业公司应在收到解除合同通知书10日内，将该商铺按现状交付古镇投资公司。如逾期归还，则每逾期一日按照每日应缴纳租金和物业费的二倍支付房屋占有使用费等内容。合同签订后，古镇投资公司、古镇商旅文公司依约履行义务，向辉煌酒业公司交付了出租物，辉煌酒业公司进场装修经营，履行至2018年12月24日开始拖欠租金，并且一直关门歇业至今，为此古镇投资公司、古镇商旅文公司多次书面催缴，辉煌酒业公司签收但拒绝缴纳。为对辉煌酒业公司负责，古镇投资公司、古镇商旅文公司继续邮寄快递书面告知拖欠费用所可能造成的法律后果，辉煌酒业公司签收后仍未履行缴纳义务。古镇投资公司、古镇商旅文公司根据合同约定，邮寄解除租赁合同通知书，辉煌酒业公司签收确认后，既不缴纳拖欠租金，亦不将商铺腾空交付古镇投资公司、古镇商旅文公司。为此，古镇投资公司、古镇商旅文公司诉至法院。另外，2020年4月17日，经双方协商，辉煌酒业公司已经将商铺【景德镇市御窑景巷B-14号（C-4）号】交还给了古镇投资公司、古镇商旅文公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”又，第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予以支持。”本案中，辉煌酒业公司在庭后提交答辩状陈述其之所以未按照合同的约定按时缴纳租金是因为店铺所在地遭遇工程施工，影响其正常开业，所以无能力缴纳房租。但辉煌酒业公司并不能提出充足的证据证明其状况属于“不可抗力”事件，所以，辉煌酒业公司违约事实成立，对其抗辩一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”，第四十四条规定：“依法成立的合同自成立时生效”，又，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。本案中，经古镇投资公司、古镇商旅文公司催告后，辉煌酒业公司以自己的行为明确表示不履行支付租金的义务，故古镇投资公司、古镇商旅文公司诉请解除古镇投资公司、古镇商旅文公司与辉煌酒业公司之间签订的合同（《商铺租赁合同书》），符合法律规定，一审法院予以支持。此外，古镇投资公司、古镇商旅文公司诉请辉煌酒业公司支付从2018年11月18日至2018年12月24日止的商铺欠缴租金19549.39元（其中租金13564.38元，2017年8月18日至2018年5月17日的年5%递增租金5985元）及租金滞纳金360元，符合双方合同之约定，一审法院予以支持。与此相同，因辉煌酒业公司违约，其不能享受合同约定的12个月免租期，该期间的租金119700元，古镇投资公司、古镇商旅文公司诉请应当予以支持。至于逾期归还商铺的赔偿方面，该合同第8.3规定，“乙方应于租赁期满之日或者收到甲方解除合同通知书10日内，将该商铺按现状交付甲方。如乙方逾期归还，则每逾期一日按照每日应缴租金和每日应缴物业管理费的二倍支付房屋占用使用费……”本案中，古镇投资公司、古镇商旅文公司向辉煌酒业公司下发《解除合同通知书》的时间为2018年12月24日。古镇投资公司、古镇商旅文公司诉请辉煌酒业公司按照合同约定每日支付房屋占有使用费367元，算至2019年10月24日共计110100元，一审法院予以支持。至于古镇投资公司、古镇商旅文公司诉请的物业费每日57元，因辉煌酒业公司在接收《解除合同通知书》后并未实际经营使用该店铺，所以一审法院对该费用不予支持。2020年2月，全球新冠××爆发，疫情对经济社会产生了重大影响。最高人民法院立足统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，维护人民群众合法权益，维护社会和经济秩序，维护社会公平正义而发布了《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二），根据该指导意见精神，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，可以按照国家政策免除一定期限内的租金，本案中，一审法院根据通行的政策规定，减免辉煌酒业公司三个月的租金33030元（按每日租金367元／天计算，367元×90天）。与此相应，根据上述最高院指导意见，并参照《合同法》第五条之精神，古镇投资公司、古镇商旅文公司诉请辉煌酒业公司缴纳租赁保证金19950元，结合辉煌酒业公司经营惨淡之状况，平衡双方之权益，该租赁保证金19950元应予以折抵辉煌酒业公司所拖欠古镇投资公司、古镇商旅文公司之租金。最后，鉴于诉讼中经双方协商辉煌酒业公司已经将商铺【景德镇市御窑景巷Ｂ-14号（Ｃ-4）号】交还给了古镇投资公司、古镇商旅文公司，故古镇投资公司、古镇商旅文公司的第2项、第6项诉请已经实现，无需再行处理。综上，辉煌酒业公司应向古镇投资公司、古镇商旅文公司支付的租金（2018年11月18日至2018年12月24日）19549.39元及其滞纳金360元，补交免租期租金119700元（从2016年8月18日至2017年8月17日止），逾期归还商铺所产生的占有使用费174692元（2018年12月25日至2020年4月17日），扣除三个月租金33030元以及将租赁保证金19950元折抵后，辉煌酒业公司总计应向古镇投资公司、古镇商旅文公司支付261321.39元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司与景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司之间签订的《景德镇御窑景巷Ｂ-14号（Ｃ-4）号商铺租赁合同》，限景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司于本判决生效后十五日支付景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司所拖欠的租金、店铺占有使用等费用共计261321.39元；二、驳回景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费6602元，由景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司承担4598元，景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司承担2004元。二审中，辉煌酒业公司向本院提交了以下证据：景德镇市中级人民法院于2019年12月26日作出的（2019）赣02民终918号民事判决书，拟证明：1.2017年7月5日开始，景德镇市对御窑景巷周边道路进行改造，改造期间，辉煌酒业公司无法进行正常经营；2．免租期的租金，法院认为免租期是出租人为快速出租租赁物获得租赁回报而做出的商业决策，即使承租人违约未如约支付租金，根据合同法相关规定，承租人也无需支付租金和相应赔偿金，无需支付免租期租金。古镇投资公司、古镇商旅文公司质证认为：1．辉煌酒业公司提交的2019年12月的判决书不属于新证据；2．我国不是判例法国家，该证据不能作为参考；3．本案是辉煌酒业公司闭店经营导致的纠纷，而且辉煌酒业公司占用店铺长达一年之久，既未缴纳租金，也未归还店面，与辉煌酒业公司提交判决书所涉案情的恶意程度是不同的。本院审查认为，辉煌酒业公司提交的证据不属于二审中的新证据，本院不予采信。二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。辉煌酒业公司与古镇投资公司、古镇商旅文公司签订的租赁合同，合法有效，对当事人有约束力。合同履行过程中，因辉煌酒业公司违约，应承担相应的责任。关于免租期租金的问题。辉煌酒业公司与古镇投资公司、古镇商旅文公司三方签订的租赁合同免租期自2016年8月18日至2017年8月17日共计12个月，针对的是辉煌酒业公司能够正常履行合同约定的5年租赁期限而给予承租人辉煌酒业公司的优惠条件，本案中，辉煌酒业公司履行租赁合同至2018年12月24日开始拖欠租金，构成违约，故辉煌酒业公司免租期适用条件丧失基础。且依据《中华人民共和国合同》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，本案中，辉煌酒业公司违约造成古镇投资公司、古镇商旅文公司免租期租金的损失是订立合同时能够预见的，故一审判决辉煌酒业公司补交免租期12个月租金并无不当，对于辉煌酒业公司认为不应补交免租期租金119700元的主张，本院不予支持。关于是否应当减免2017年至2019年因御窑景巷路段道路改造影响经营期间租金的问题。在合同存续期间，双方均应严格按照合同履行各自的义务。辉煌酒业公司主张2017年至2019年案涉商铺因御窑景巷路段道路改造，导致承租户无力经营而关停，应适当减免该期间的租金。但辉煌酒业公司并未提供证据证明上述期间内的道路改造足以对其经营活动造成严重影响，而致使合同的基础动摇或丧失。古镇投资公司作为出租人提供的案涉商铺具备经营使用的条件，辉煌酒业公司作为承租人也实际占用并使用了案涉商铺，在履行租赁合同过程中因道路施工引起的经营困难应属于商业风险，辉煌酒业公司亦并未提供在该期间向古镇投资公司、古镇商旅文公司提出书面异议或进行协商的证据，在此情况下，辉煌酒业公司租赁案涉房屋进行商业经营遭遇的商业风险应由其自行承担，故辉煌酒业公司要求法院减免该期间租金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，辉煌酒业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2694元，由景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 杲审判员 徐 骥审判员 陈苾铃二〇二〇年八月十日法官助理章汝秀书记员王雪豪