宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2020）宁0205民初1477号原告（反诉被告）：石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司，统一社会信用代码91640200684213567Y。法定代表人：马某，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某，宁夏众和众律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张某1，特别授权代理。被告（反诉原告）：张某2，住石嘴山市。委托诉讼代理人：张某3。系张某2之子。特别授权代理。原告石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司（以下简称星州房地产公司)与被告张某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，张某2于2020年8月17日提出反诉，本院依法受理后，适用简易程序于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告星州房地产公司的委托诉讼代理人李某、张某1，被告张某2及其委托诉讼代理人张某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星州房地产公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告支付房款70000元，支付违约金12278元（2015年10月1日至2020年7月20日，7元/日），合计82278元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告在2015年7月29日签订了《石嘴山市房屋拆迁安置补偿安置协议书》1分，协议约定被告选择星州房地产公司开发的的位××区房屋作为安置房屋，房屋总价款为226448元，剩余房款70000元被告应于2015年9月1日前办理完毕公积金贷款。截止目前，被告未能办理公积金贷款，也未能将剩余房款70000元交付给原告，被告上述行为已构成违约，为维护原告的合法权益，现诉至法院。张某2辩称：该案诉讼时效已过，驳回原告的诉讼请求；2、即使时诉讼时效未过，被告也不存在违约问题，原告诉状中所依据的时间没有合同依据和法律根据；3、就本案而言，原告才是违约的一方，应当向被告承担违约责任，基于原告的违约，被告根据合同可以解除双方的买卖合同关系，同时合同补充条款中也赋予了被告解除双方的买卖关系的权利。张某2向本院提出反诉请求：1、依法判令被告（反诉原告）和原告（反诉被告）解除双反签订的《石嘴山市房屋拆迁补偿安置协议书》；2、请求判令原告（反诉被告）退还已付房款156448元及利息41067.60元并承担违约金15.64元，退还被告（反诉原告）已付的物业维修储备金1167元，物业费933元，2014年采暖费2217元，装修保证金1000元，以上款项合计202848.24元；3、反诉案件受理费由原告（反诉被告）承担。事实及理由：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）在2015年7月29日签订了《石嘴山市房屋拆迁补偿安置协议书》1份，原告（反诉被告）基于被告（反诉原告）未付的少部分房款，起诉被告（反诉原告），但协议中第八条第二项中的第二小项，约定原告（反诉被告）逾期交房超过三十日的，被告（反诉原告）有权解除双方的协议，并由原告（反诉被告）承担已付房款的利息及违约金。原告（反诉被告）应当签订合同后及时向被告（反诉原告）交房房屋，时至今日原告（反诉被告）除收取被告（反诉原告）部分房款和相关费用外，均未向被告（反诉原告）实质交房，其已构成违约，故诉至法院。星州房地产公司针对张某2诉讼请求答辩称，请求驳回被告（反诉原告）的诉请；1、原被告之间签订的拆迁安置补偿协议合法有效，应继续履行；2、被告要求解除拆迁补偿安置协议不符合合同法第94条的法定解除也不符合约定解除，本案被告未按合同约定付清房款，原告在签订协议时房屋已经具备交付条件，不存在原告逾期交付的情况，原告认为违约方不享有单方解除合同的权利；3、被告主张退还的物业维修储备金、物业费、采暖费、装修保证金与本案无关联性且是购房者必须缴纳的费用。星州房地产公司为证实其上述诉讼主张，提供了以下证据予以证实，张某2进行了质证，本院予以认证：《房屋拆迁补偿安置协议书》1份，律师函及物流运单、物流跟踪信息打印件各1份。证实原被告在2015年7月签订了房屋拆迁补偿安置协议书，协议约定被告以产权置换的方式置换了原告开发的房屋，合同对房屋总价、剩余房款的支付、违约责任进行了明确的约定，被告未能在2015年9月1日前办理完毕公积金贷款，且剩余房屋也未能以现金或其他方式向原告付清，根据合同第8条第3项约定，被告应当承担违约责任。原告在起诉时以律师函的形式要求被告付清拖欠的房款。张某2对合同没有意见，对律师函不予认可，被告没有收到。《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方签订，张某2无异议，本院予以采信，律师函及物流运单、物流跟踪信息打印件，系星州房地产公司根据《房屋拆迁补偿安置协议书》张某2所留地址邮寄，庭审中张某2认可其现在居住地仍为《房屋拆迁补偿安置协议书》中所留地址，电话也仍为《房屋拆迁补偿安置协议书》所留电话，故对该组证据本院予以采信。张某2为证实其上述诉讼主张，提供了以下证据予以证实，星州房地产公司进行了质证，本院予以认证：房屋拆迁安置补偿协议书1份、缴纳房款的发票1张、物业维修储备金收据1张、物业费收据1张，2014年采暖费收据1张、装修保证金收据1张，证实双方的买卖关系和反诉方缴纳的费用。星州房地产公司对拆迁补偿安置协议及缴纳房款的发票三性无异议，该组证据能够证实截止目前被告尚欠房款70000元未支付，已构成违约，对物业维修储备金收据真实性无异议，但根据双方签订的协议附件三，该费用系原告代收费用交付于石嘴山市住房保障和城市管理局物业管理办公室，与本案无关；物业费收据，2014年采暖费收据、装修保证金收据是向第三方交付，与原告无关，与本案没有关系。该组证据的三性，星州房地产公司无异议，本院予以采信。经审理查明，星州房地产公司与张某2于2015年7月29日签订了《石嘴山市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定被告选择星州房地产公司开发的的位××区房屋作为安置房屋，房屋总价款为226448元。合同第五条约定付款方式及期限为买受人一次性付房款31783元，拆迁补偿费是122410元，安置费2255元，买受人于2015年7月交房款31783元，剩余房款70000元应于2015年9月1日前办理完毕公积金贷款。2015年7月29日张某2向星州房地产公司交给31783元。同时规定了违约责任。后张某2未将剩余房款70000元交付给原告，星州房地产公司也未将涉案房屋交给张某2。另查明，在双方签订书面《石嘴山市房屋拆迁补偿安置协议书》以前，张某2就于2014年10月11日向星州房地产公司交纳了物业维修储备金1167元，向石嘴山市惠农区惠民物业服务有限公司交纳了物业费933元，装修保证金1000元，采暖费2217元。本院认为，合法的买卖合同关系受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原被告签订的《石嘴山市房屋拆迁补偿安置协议书》是双方真实意思的表示，且已进行了备案，双方均应按合同约定履行各自的义务，协议约定张某2交款日期为于2015年9月1日办理完剩余70000元房款的公积金贷款，即最后付款时间为2015年9月1日前后，至原告起诉之日张某2仍未履交款义务，现原告要求张某2继续履行付款义务符合双方约定和法律规定，本院予以支持。虽然张某2未按约定时间支付剩余房款，但张某2至今尚未实际占有涉案房屋，故星州房地产公司要求张某2支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。张某2关于本案已过诉讼时效的理由，因星州房地产公司已向其邮寄了催款律师函，该律师函张某2称没有收到，但星州房地产公司是按张某2在双方签订的合同上所留地址及手机号邮寄，该地址仍是张某2现在所居住地址，手机号码仍在使用，其没有收到的后果不应归责于星州房地产公司，故本案的诉讼时效存在中断的合法事由，张某2此项理由，本院不予支持；张某2关于原告存在违约情形，合同赋于张某2解除合同权利，反诉要求解除合同，星州房地产公司返还房款等的请求，本院认为合同第五条明确约定了付款日期，但未约定双方履行的先后顺序，根据商品房买卖合同交易习惯，买方先将房款交清后，卖方才履行交房务务，故张某2行使解除合同权利的前提是其先交清房款，现张某2未交清房款的情况下，星州房地产公司在已经将涉案房屋备案在张某2名下的情况下，有权拒绝履行交付房屋的义务。故张某2的反诉请求不符双方约定和法律规定，对其反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告)张某2于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司房款70000元。二、驳回被告（反诉原告)张某2的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费928元（已减半收取)，由原告（反诉被告)石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司负担138元，被告（反诉原告)张某2负担790元，反诉费2171元（减半实收)，由被告（反诉原告)张某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如本判决生效后，被告拒不履行，原告应在履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员 马国平 二○二○年八月二十五日书记员 刘强云附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、法律监督条款《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。