安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初3280号 原告（反诉被告）：钱野兵，男，1968年4月17日出生，汉族，住池州市贵池区。 原告（反诉被告）：邱美霞，女，1970年7月8日出生，汉族，住池州市贵池区。 共同委托诉讼代理人：陈善萌，安徽天贵律师事务所律师。 被告（反诉原告）：毛祥启，男，1967年9月16日出生，汉族，住池州市贵池区。 委托诉讼代理人：胡久文，安徽九华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪佳佳，安徽九华律师事务所律师。 原告钱野兵、邱美霞与被告毛祥启房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年6月19日立案后，被告毛祥启于2020年7月13日依法提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱野兵及其委托诉讼代理人陈善萌、被告（反诉原告）毛祥启及其委托诉讼代理人胡久文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）钱野兵、邱美霞向本院提出诉讼请求：请求依法判令1、解除原被告签订的租赁合同；2、被告立即支付原告租金和占用费（租金自2020年1月1日起每月按8288元标准计算至合同解除时止；占用费每月按8288元标准自合同解除时起至被告返还租赁物时止，其中截至2020年6月30日租金及占用费为49728元）；3、被告向原告支付滞纳金（按月租金10%标准，自2020年1月1日起计算至租金及占用费付清时止，其中截至2020年6月30日滞纳金为4972.80元）；4、被告立即将租赁物恢复原状并返还原告；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告系夫妻关系，2017年12月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定1、原告将位于香格里拉B区3#楼102门面房第二层的房屋出租给被告使用，年租金99456元整；2、租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日，租金第一年按年支付租金，第二、三年按半年支付一次，于当月1日交付；3、退租时被告应按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用；4、乙方拖欠租金累计达半个月原告可终止合同；5、租赁期间，被告逾期交付租金，每逾期一日，原告有权向被告按月租金的10%向被告加收滞纳金。合同签订后，原告依约将房屋交付给了被告，根据合同约定，被告2020年1月1日就应支付原告半年租金49728元，但被告至今未支付，被告已构成违约。为维护合法权益，原告特具状起诉，请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求。 被告（反诉原告）毛祥启辩称：一、针对原告的第一项诉讼请求，要求解除双方签订的租赁合同，被告认为这与本案的事实不符，实际上双方签订的房屋租赁合同已于2019年12月10日终止。具体原因这样的：在案涉租赁合同履行的过程中，即2019年12月2日，贵池区服装等来料加工企业消防安全专项治理工作领导小组办公室发出了（下称专项办）“贵专项办【2019】04号”通知。要求区直相关部门对池州市主城区范围内所有设置在非工业建筑内的服装等来料加工企业宣传引导春节前停业转移，不得继续在非建筑工业建筑内从事服装加工生产活动。这个文件的出台是在订立合同时所无法预见情形，因为池州市区范围内有大大小小几百家服装来料加工生产企业，基本都在非工业建筑内从事服装生产加工，该情形至少一直存续10年以上，政府也一直未实施过管制措施，双方订立合同时也是同样的情形。因此，2019年12月初政府发文要求必须在春节前停业转移这是在订立合同时无法预料的，对合同履行来说属于不可抗拒的因素。而被告租赁该房屋的用途是经营服装厂。因此，该文件的出台导致原告无法实现租赁合同的目的，合同也已无法继续履行。而租赁合同约定，在合同期内如遇人力不可抗拒的因素，本合同将自动终止。结合被告方提供的相关证据（孔井社区居委会出具的情况说明），被告于12月10日得知专项办【2019】04号文件的内容，并在2019年12月25日左右停业。因此双方签订的房屋租赁合同已于2019年12月10日终止，最迟不超过12月25日。二、针对原告的第二项诉讼请求，如前面所述，由于特殊情形的出现导致租赁合同自2019年12月份即终止。因此，原告主张2020年1月1日之后的房租无事实根据及法律依据。2018、2019年的房租被告已经付清，而合同已在2019年12月份终止。另外，2019年12月份合同终止后到目前被告尚未返还租赁物的原因是原告将被告的机器设备扣押在出租房内不让原告搬出，导致被告无法返还租赁物。这点被告提供的证据（双方的语音聊天及孔井社区居委会出具的情况说明）可以证实。因此，被告自始至终都是基于合法租赁关系而占有使用房屋，无需另行支付占用费。原告的诉请于法无据。三、针对第三项诉要求支付滞纳金诉请，虽然合同第15条约定了10%滞纳金的违约责任条款，但是本合同的终止是基于不可抗力，而不是违约。合同签订后，原告即依约陆续交付了2018及2019年的房租，在2019年12月初出现不可抗拒的导致合同无法继续履行的事由后，被告也积极同原告协商合同终止事宜，包括寻求居委会的调解，但均被原告拒绝。因此，被告在整个合同的履行中无任何违约行为，原告无权要求被告支付滞纳金。四、针对被告的第四项诉讼请求，合同第九条约定的是“退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方恢复状或向甲方交纳恢复工程所需费用”。这条约定表明，只有在退租时，才能要求被告对租赁房屋恢复原状。所谓退租，是指因承租人单方原因，在租赁合同到期前提前解除租赁合同，不再承租。而本案是因不可抗拒因素导致合同无法继续履行而终止，非被告自身单方原因。不属于合同第九条约定的情形，因此被告无义务将租赁物恢复原状。五、针对被告的第五项诉讼请求，综上所述，由于被告的所有诉请均无充分的事实根据及法律依据，不应得到法院的支持，因此相依的诉讼费用应当由其自行承担。 被告（反诉原告）毛祥启反诉称：1、依法判决确认本案所涉房屋租赁合同自2019年12月10日终止，二被反诉人退还反诉人2019年12月11日至12月31日的房屋租金5556元；2、依法判令二被反诉人退还反诉人支付的保证金10000元；3、依法判令二被反诉人承担扣押反诉人机器设备给反诉人造成的损失24000元（自2020年2月1日计算至2020年6月30日，按4000元/月计算）；4、依法判令反诉的诉讼费用由二被反诉人承担。事实与理由：二被反诉人系夫妻关系。2017年12月29日、2018年1月1日，反诉人与被反诉人先后签订了2份房屋租赁合同，约定将池州市贵池区“香格里拉小区B区3幢201”租赁给反诉人经营服装厂使用，合同还对租赁期限、租金数额及支付方式、保证金、合同的终止及解除等事项进行了约定。合同签订后，原告即依约交付了房屋定金并付清了2018年及2019年房租。然在合同履行过程中，池州市贵池区服装来料加工企业消防安全专项治理工作领导小组于2019年12月2日发出“贵专项办字（2019）04号”通知，要求池州主城区范围内所有设置在非工业建筑内的服装等来料加工企业宣传引导春节前停业转移，不得继续从事服装加工生产活动。孔井社区居委会在接该通知后于2019年12月10日左右向包括反诉人在内的辖区服装企业告知了通知内容。收到上述通知后，反诉人实际已无法继续生产经营，签订房屋租赁合同时的商业目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第117条、《中华人民共和国合同法》第180条及第2份租赁合同第六条的约定，该房屋租赁合同在2019年12月10日即自动终止。同时，合同因不可抗力导致终止，二被反诉人应当退反诉人剩余房屋租金及收取的保证金。另，被反诉人将反诉人的机器设备无理由扣押至今，导致反诉人一直无法重新组织恢复生产，产生了较大的经济损失。该损失系二被反诉人的违约行为直接导致，应当予以赔偿。综上所述，反诉人为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，恳请贵院依法审理并作出公正合理的判决。 原告（反诉被告）钱野兵、邱美霞针对被告（反诉原告）毛祥启的反诉进行了答辩：一、本案未出现法定或酌定的解除条件，反诉人解除合同的理由系《合同法》117条和180条及合同第六条的约定。合同法117条及合同第六条都是由于不可抗力的原因，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服，而本案并不存在此种情形，《通知》仅是引导和倡导性的，并非强制性，是可以避免和克服的，《通知》第三项中也指出是清除安全隐患的前提下，统一发放延期搬离意见书，另目前尚有许多服装厂正在生产并未搬离（被反诉人会举证证明）。至于《合同法》180条是指供电人的权利与义务（第一百八十条供电人因供电设施计划检修、临时检修、依法限电或者用电人违法用电等原因，需要中断供电时，应当按照国家有关规定事先通知用电人。未事先通知用电人中断供电，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。）与本案任何关联性。另双方合同第13条约定，提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，但本案也并未存在反诉人通知的情形，故没有约定的解除；二、本案中保证金双方约定是违约保证金，合同期满后甲方检查无任何损失保证金退还乙方目前合同期未满，且反诉人已违约，本案附加的条件并未实现。三、本案涉案房屋反诉人至今未返还，一直由反诉人实际控制，故不存在扣押的情形，且被反诉人多次要求反诉人腾空房屋，但反诉人置之不理。综上，请法庭驳回反诉人的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告（反诉被告）钱野兵、邱美霞二人系夫妻关系。2017年12月29日，邱美霞（合同甲方）与被告（反诉原告）毛祥启（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方同意将位于池州市香格里拉Ｂ区102门面房第二层（即香格里拉小区Ｂ区3幢201）出租给乙方使用，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日，租金为99456元／年（含当年物业费），保证金1万元。租金按年结算，由乙方于每年的第一个月的一日交付给甲方（注：第一年按年支付租金，第二年和第三年按半年支付租金）。合同第十三条第二款约定，如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前半个月书面通知乙方，或甲方知情时随时通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。第十五条约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。同日，邱美霞收取毛祥启保证金1万元，并出具收款收据一份。2018年1月1日，邱美霞（合同甲方）再次与毛祥启（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定签订房屋租赁合同时，乙方应向甲方缴纳1万元作为违约保证金，合同期满后，甲方检查该房屋无任何损坏，保证金退还乙方，保证金不计息。合同第六条约定在合同期内如遇人力不可抗拒的因素或者市政建设问题，甲方不承担乙方的任何经济损失（本合同将自动终止，房屋租金至合同终止日结算）。合同签订后，毛祥启在该门面内经营五星服装厂进行生产，且依约交纳了2018年及2019年房租。 2019年12月2日，贵池区服装等来料加工企业消防安全专项治理工作领导小组办公室向各相关街道办事处、区直部门发出《关于做好贵池区主城区服装等来料加工企业停业转移的通知》（贵专项办字[2019]04号），要求对主城区范围内所有设置在非工业建筑内的服装等来料加工企业宣传引导春节前停业转移，不得继续在非工业建筑内从事服装加工生产活动。入驻贵池区服装产业园的企业复工复产需经过专项办现场核定，在清除安全隐患的前提下，统一下发放同意延期搬离意见书。未经核定的企业私自复工复产由街道责令企业立即停产转移，拒不停产转移的企业经调查取证后，执法部门将依法依规强制企业履行。池州市贵池区杏花村街道办事处孔井社区居委会在接该通知后于2019年12月10日左右向包括池州五星服装有限公司在内的辖区服装来料加工企业宣传了该通知内容。 2020年1月19日，钱野兵、毛祥启在微信上就租赁问题进行交流，其中毛祥启告知钱野兵政府下发了通知不允许（服装厂）开工了，表达了不再租房的意思。钱野兵表示不交房租就不要搬东西，下午叫焊电焊的过来把门锁起来。孔井社区居委会操兵出具一份《关于五星服装厂租赁合同纠纷的情况说明》，其中第三项载明2020年1月20日毛祥启电话联系了孔井社区居委会负责服装来料加工企业整治工作的操兵，要求孔井社区居委会参与调解毛祥启与钱野兵之间的房屋租赁纠纷（毛祥启应专项办文件要求于2020年12月25日左右停业，并就房屋租金问题与钱野兵多次沟通未果）。接到毛祥启本人电话诉求后，由于本人不在池州，不能面对面调解，则选择了电话调解。在调解未果的情况下口头告知双方，可以通过正当的法律途径维护个人的合法权益。现毛祥启仍在占用香格里拉B区3#楼102门面房第二层，双方据此产生纠纷，以致成诉。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案当事人双方在两份《房屋租赁合同》中明确约定“如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方(邱美霞）必须终止合同时，一般应提前半个月书面通知乙方（毛祥启），或甲方知情时随时通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿”、“在合同期内如遇人力不可抗拒的因素或者市政建设问题，甲方（邱美霞）不承担乙方（毛祥启）的任何经济损失（本合同将自动终止，房屋租金至合同终止日结算）”，原告（反诉被告）出租的香格里拉B区3#楼102门面房第二层在主城区范围内且非工业建筑，根据《关于做好贵池区主城区服装等来料加工企业停业转移的通知》（贵专项办字[2019]04号）相关内容，承租人毛祥启经营的五星服装厂应在春节前停业转移，不得继续从事服装加工生产活动，从而使得双方签订的租赁合同无法继续履行，为此毛祥启要求协商提前解除租赁合同并不违约。然，两份租赁合同中关于“随时通知”、“自动终止”的约定并不明确，且《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，毛祥启与钱野兵2020年1月19日的聊天记录，可以反映毛祥启作出了解除案涉房屋租赁合同的意思表示，只是对解除后的房租等问题双方存在争议。故本院认定，毛祥启于2020年1月19日履行了解除案涉合同的通知义务，案涉合同于2020年1月19日解除。对于解除合同之前的19天房租即5080元，毛祥启应当全额支付。 合同解除后毛祥启应当履行腾房交房义务。毛祥启至今未能履行腾房交房义务，故对于2020年1月20日以后至房屋实际交付之日止的房屋占用费，应当根据本案的具体情况进行分析认定。根据上述的聊天记录，毛祥启没有搬出，钱野兵有一定的责任，但是钱野兵并未真正实施焊接铁门的行为以阻止毛祥启搬离，责任较小。毛祥启与钱野兵聊天的第二天，毛祥启要求组织协调未果，通过孔井社区居委会操兵出具一份《关于五星服装厂租赁合同纠纷的情况说明》可知，已经口头告知双方，可以通过正当的法律途径维护个人的合法权益。毛祥启此后未能及时搬出房屋，导致占用状态的不断持续，自身应当负有主要责任。综合双方的责任情况，本院认定后期占用费，毛祥启按照每月8288元房租的标准的70%支付至返还租赁物止。毛祥启主张退还2019年12月11日至12月31日的租金5556元，本院不予支持。 原告（反诉被告）主张的滞纳金（按月租金10%标准，自2020年1月1日起计算至租金及占用费付清时止），因双方合同约定2020年1月1日支付半年租金49728元（8288*6），毛祥启在合同尚未解除的情况下未按约支付租金，构成违约。但合同约定的滞纳金及原告主张的滞纳金过高，且合同2020年1月19日解除，本院酌定滞纳金为500元。 毛祥启主张原告（反诉被告）返还其保证金1万元，考虑到毛祥启轻度违约，毛祥启将租赁物返还原告（反诉被告），原告（反诉被告）确认房屋无损后保证金予以返还。毛祥启主张原告（反诉被告）扣押机器设备给其造成损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，毛祥启未提供证据证明具体损失，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）钱野兵、邱美霞与被告（反诉原告）毛祥启签订的两份《房屋租赁合同》自2020年1月19日解除； 二、被告（反诉原告）毛祥启于本判决生效之日起十五日内将位于池州市贵池区香格里拉B区3#楼102门面房第二层恢复原状并返还给原告（反诉被告）钱野兵、邱美霞； 三、被告（反诉原告）毛祥启于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）钱野兵、邱美霞至2020年1月19日的房屋租金5080元，以及房屋占用费（按8288元/月标准的70%从2020年1月20日计算至实际返还租赁物之日止）； 四、被告（反诉原告）毛祥启于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）钱野兵、邱美霞滞纳金500元； 五、原告（反诉被告）钱野兵、邱美霞在被告（反诉原告）毛祥启返还租赁物并确认无损后退还被告（反诉原告）毛祥启保证金10000元； 六、驳回原告（反诉被告）钱野兵、邱美霞其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）毛祥启其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1268元，减半收取634元，原告（反诉被告）钱野兵、邱美霞负担274元，被告（反诉原告）毛祥启负担360元。反诉费789元减半收取394.5元，原告（反诉被告）钱野兵、邱美霞负担50元，被告（反诉原告）毛祥启负担344.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  吴贵中 二〇二〇年八月三十一日 书记员  余秀芳