甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1102民初3403号原告：定西兴隆商贸有限责任公司，住所地：定西市安定区中华路**。法定代表人：师秉德，该公司董事长。被告：定西市安定区住房和城乡建设局，，住所地：定西市安定区岷阳路**法定代表人：李文举，该局局长。委托诉讼代理人：李信堂，该单位职工。委托诉讼代理人：高永清，该单位职工。第三人：甘肃荣强房地产开发有限责任公司，住，住所地：定西市安定区交通路**/div>法定代表人：曹学儒，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈国祥，该公司职工。原告定西兴隆商贸有限责任公司（下称兴隆商贸公司）与被告定西市安定区住房和城乡建设局（下称安定区住建局）、第三人甘肃荣强房地产开发有限责任公司（下称荣强房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法由审判员孙武适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴隆商贸公司法定代表人师秉德与被告安定区住建局委托诉讼代理人李信堂、高永清，第三人荣强房地产公司委托诉讼代理人陈国祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴隆商贸公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付原告2016年2月13日至2017年9月30日的停产停业费162499.68元。二、依法判令被告承担逾期交房违约金2360129.7元（违约金计算方式：补偿协议约定的交房期间是2013年8月12日，从2013年8月13日计算到2019年8月14日，2019年8月14日原告收到甘肃省高院判决书，房屋征收时评估房屋价值3933549元，按照年利率10%计算了6年。）。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月，定西市安定区人民政府经定西市人民政府批准，实施定西市安定区盐业公司旧城改建项目。该旧城改建项目依法由定西市安定区政府主管部门被告安定区住建局组织实施。同年3月13日，被告安定区住建局下属定西市安定区棚户区改造办公室（下称旧城改造办公室）与原告兴隆商贸公司依据定西市安定区人民政府发布的《定西市安定区人民政府房屋征收决定》【安政征（2011）3号】、《定西市安定区人民政府关于定西盐业公司旧城改造项目房屋征收的通告》、《定西市安定区房屋征收补偿方案》签订了编号定盐字第002号《房屋征收补偿安置协议》（下称补偿安置协议）及5月12日的《关于对定盐字第002号房屋征收补偿安置协议的补充协议》（下称补充协议）。按照《补偿安置协议》的约定，原告兴隆商贸公司坐落于定西市安定区交通路××房屋及土地属于旧城改建范围，采取产权调换方式进行补偿安置，《补偿安置协议》第四条第2项约定，被告向原告以产权调换折算后交付非住宅房屋建筑面积1123.68平方米，该条二款四项约定：一楼322.99平方米、二楼322.99平方米、三楼322.99平方米、四楼322.99平方米、五楼154.71平方米。《补偿安置协议》第七条约定：房屋交付的时间为产权调换房屋自开工建设之日起，最长期限不得超过15个月，遇到不可抗力不能施工，工期顺延。《补偿安置协议》第九条一、二款约定如果乙方（即本案原告）不能按照本协议的约定按期腾房并交付被征收房屋，每逾期一日应向甲方（即本案被告）承担3000元的违约金；甲方如不能按本协议上述条款约定期限交付产权调换房，每逾期一日应向乙方承担每日3000元的违约金。协议签订后，原告兴隆商贸公司于2012年5月12日即按照协议向被告安定区住建局交付了房屋。同时，双方签订《补充协议》中，对《补偿安置协议》第二条、第四条第二款第7项进行了补充：“（一）甲方给乙方的停产停业费，临街门面房按建筑面积每平方米每月按20元（六个月即120元）补偿，其余按建筑面积每平方米每月按15元（六个月即90元）补偿。临街门面房建筑面积672.9平方米，应补偿80748元；其余建筑面积484.6平方米，应补偿43614元；合计124362元。（二）甲方给乙方补偿安置调换的商用房交房时间从乙方给甲方交付征收房之日起15个月（即从2012年5月12日之2013年8月12日）。若在此期限内甲方给乙方交不了房，甲方继续给乙方按本条第（一）款的标准，每15个月补偿六个月的停产停业补偿，不足15个月时按此比例换算补偿”。协议签订后，被告给原告的停产停业费付至2016年2月12日后再未支付。从2016年2月13日起至2017年9月30日止（被告应向原告交付房屋的时间）计拖欠原告停产停业费计162499.68元。根据《补偿安置协议》第七条约定，被告给原告的安置房子=自开工建设之日起十五个月内交付，开工日期是2016年7月1日，应在2017年9月30日前给原告交付安置房，可被告没有按约定的日期交付安置房。原告实际接收安置房的时间是2019年8月15日（原告2019年8月14日收到甘肃省高级人民法院终审判决）。被告给原告造成22个月零14天未按期交付房屋的实际损失，按出租收入计算650037.1元。依照《补偿安置协议》第九条第二款的约定：被告向原告支付674天的违约金以年利率10%计算为2360179.72元。被告安定区住建局答辩称：一、原告请求支付2016年2月13日至2017年9月30日的停产停业费162499.68元计算错误，与约定不符。按照《关于对盐字第002号房屋征收补偿安置协议的补充协议》第三条约定“每15个月补偿六个月的停产停业补偿，不足15个月时按此比例换算补偿”。按此约定，计算时间为19个月17天，应承担金额为162223.32元。二、原告请求未按期交付房屋给其造成的实际损失（2017年10月1日至2019年8月14日）合计650037.1元不能成立。按照《房屋征收补偿安置协议》中第七条约定“房屋交付时间为产权调换房屋竣工验收后10日内，施工期自开工建设之日起，最长期限不能超过15个月，遇不可抗力等因素不能施工，工期顺延。”调换房屋于2016年7月1日开始施工，期间有冬季5个月停工期不能施工，加上高考、中考10天不能施工，应当顺延5个月10天，即应当在2018年3月11日前交付安置房。因2017年10月25日，中盐甘肃省盐业（集团）有限责任公司兰州分公司向定西市中级人民法院申请了保全，次日定西市中级人民法院作出裁定将被告建设好的应交付原告的安置房“临街六层建筑3400平方米查封”，故未能按时交房，其原因并不是被告造成的。2019年5月9日被告给原告交付了安置房，有交房通知单证实。故原告称2019年8月15日接收安置房与事实不符。其请求的未按期交房造成的实际损失事实不清，没有法律依据。三、原告请求支付未按期交房的违约金不能成立，根据《房屋征收补偿协议》第九条约定“甲方如不能按本协议第七条约定的期限交付产权调换房屋，每逾期一日应向甲方承担3000元违约金”。被告交付的安置房屋因被定西市中级人民法院查封未能及时交付，属于不可抗力，故按照第七条约定，应当顺延。故原告请求承担违约金的事实不能成立，不应支持。如支持，被告认为违约金过高，请求依法减少。四、根据《房屋征收补偿安置协议》第四条第四项约定，安置置换面积为1123.68平方米，第五项约定“甲方用于产权比例调换房屋的建筑面积，最终以房产测绘部门测量的面积为准。乙方所选房屋建筑面积超过实际应调换房屋建筑面积部分，由乙方按同期同地段市场销售价格于房屋交付时一次性结清”。2019年5月9日交付时，按照第三人提供的未经测绘安置房屋即《交房通知单》交付面积合计1131.42平方米，大于约定面积7.74平方米。2020年4月16日经测绘确定已交付的房屋面积为1258.44平方米，按约定面积多交付134.76平方米。根据协议和交房单“长退短补”的约定，多交付的134.76平方米，应当由原告按同期同地段市场销售价格结算并支付给被告，请求法庭予以支持。第三人荣强房地产公司述称意见同被告安定区住建局答辩意见。另外补充关于多交付的134.76平方米应当由本案被告提出反诉。原告兴隆商贸公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：一、房屋征收补偿安置协议（编号：定盐字第002号）、关于对定盐字第002号房屋征收补偿安置协议的补充协议，证明目的：证明原告的房产被征收并签订了补偿安置协议。二、中国建设银行进账单1份、农村信用合作社进账单1份，证明原告最后一次领取停产停业损失费的时间是2016年2月4日。三、甘肃省高级人民法院（2019）甘民终472号民事判决书1份，证明给原告的征收补偿安置房屋被中盐省盐业集团公司兰州分公司申请定西市中级人民法院保全查封，甘肃省高院判决对查封的房产不得执行，终审判决的时间为2019年7月30日。被告安定区住建局、第三人荣强房地产公司均对原告兴隆商贸公司所举证据无异议。被告安定区住建局为支持其主张，向本院提交如下证据：一、房屋征收补偿安置协议、关于对定盐字第002号房屋征收补偿安置协议的补充协议，证明被告征收原告房屋属实。二、建筑工程施工许可证1份，证明安置房屋开工时间为2016年7月1日。三、定西市中级人民法院（2017）甘11财保36号民事裁定书1份及（2017）甘11执保57-1号保全案件执行情况告知书1份，证明2017年10月30日给原告的安置房屋被定西市中级人民法院查封保全的事实。四、定西市中级人民法院（2018）甘11执异94号民事裁定书1份，证明安置房屋被保全查封后，被告向定西市中级人民法院提出保全异议的事实。五、安置房屋交房确认单5号，证明执行异议案件诉讼过程中被告于2019年5月8日向原告交付安置房屋的事实及2020年4月8日收到安置房屋测绘结果时确认已交付房屋面积的事实。原告兴隆商贸公司质证为：证据一无异议。证据二与本案无关。证据三无异议。证据四无异议。证据五真实性无异议，被告发了要求荣强公司交房的通知，原告也收到了测绘图纸，但2019年5月8日时甘肃省高级人民法院的判决书没有下来，该房屋仍处于查封状态。第三人荣强房地产公司对被告安定区住建局所举证据均无异议。第三人荣强房地产公司向本院提交测绘报告1份，证明安置房屋实际交付的测绘面积为1258.44㎡大于协议签订的1123.68㎡，多交付134.76㎡。原告兴隆商贸公司、被告安定区住建局均对第三人荣强房地产公司所举证据无异议。对上述原、被告及第三人所举证据，本院确定为认定本案事实的有效证据。经审理查明，根据定西市安定区人民政府批准实施的安定区盐业公司旧城改建项目依法由定西市安定区政府主管部门被告安定区住建局组织实施。2012年3月13日，被告安定区住建局下属定西市安定区棚户区改造办公室（下称旧城改造办公室）与原告兴隆商贸公司依据定西市安定区人民政府发布的《定西市安定区人民政府房屋征收决定》【安政征（2011）3号】、《定西市安定区人民政府关于定西盐业公司旧城改造项目房屋征收的通告》、《定西市安定区房屋征收补偿方案》签订了编号定盐字第002号《房屋征收补偿安置协议》（下称补偿安置协议）及5月12日的《关于对定盐字第002号房屋征收补偿安置协议的补充协议》（下称补充协议）。按照《补偿安置协议》的约定，原告兴隆商贸公司坐落于定西市安定区交通路××房屋及土地属于旧城改建范围，采取产权调换方式进行补偿安置，《补偿安置协议》第四条第2项约定，被告向原告以产权调换折算后交付非住宅房屋建筑面积1123.68平方米，该条二款四项约定：一楼322.99平方米、二楼322.99平方米、三楼322.99平方米、四楼322.99平方米、五楼154.71平方米。《补偿安置协议》第七条约定：房屋交付的时间为产权调换房屋自开工建设之日起，最长期限不得超过15个月，遇到不可抗力不能施工，工期顺延。《补偿安置协议》第九条一、二款约定如果乙方（即本案原告）不能按照本协议的约定按期腾房并交付被征收房屋，每逾期一日应向甲方（即本案被告）承担3000元的违约金；甲方如不能按本协议上述条款约定期限交付产权调换房，每逾期一日应向乙方承担每日3000元的违约金。协议签订后，原告兴隆商贸公司于2012年5月12日即按照协议向被告安定区住建局交付了房屋。同时，双方签订《补充协议》中，对《补偿安置协议》第二条、第四条第二款第7项进行了补充：“（一）甲方给乙方的停产停业费，临街门面房按建筑面积每平方米每月按20元（六个月即120元）补偿，其余按建筑面积每平方米每月按15元（六个月即90元）补偿。临街门面房建筑面积672.9平方米，应补偿80748元；其余建筑面积484.6平方米，应补偿43614元；合计124362元。（二）甲方给乙方补偿安置调换的商用房交房时间从乙方给甲方交付征收房之日起15个月（即从2012年5月12日之2013年8月12日）。若在此期限内甲方给乙方交不了房，甲方继续给乙方按本条第（一）款的标准，每15个月补偿六个月的停产停业补偿，不足15个月时按此比例换算补偿”。协议签订后，被告给原告的停产停业费付至2016年2月12日后再未支付。2017年10月25日，中盐甘肃省盐业（集团）有限责任公司兰州分公司向定西市中级人民法院申请了保全，次日定西市中级人民法院作出裁定将被告建设好的应交付原告的安置房“临街六层建筑3400平方米查封”。经本案原告等提出案外人执行异议之诉后，2019年7月30日，甘肃省高级人民法院作出（2019）甘民终472号民事判决，判决对查封的给原告的征收补偿安置房屋不得向中盐省盐业集团公司兰州分公司执行。2019年5月9日，被告向原告及第三人下达了《交房通知单》，根据其后定西市房地产测绘中心测绘，安置房屋实际交付的测绘面积为1258.44㎡，大于协议签订的1123.68㎡，多交付134.76㎡。本院认为，本案争执的焦点是被告是否给原告支付停产停业损失及承担违约金？本案中，原、被告双方签订的《房屋征收安置补偿协议》，是双方当事人真实意思的表示，不违背法律行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格遵守合同的约定履行各自的权利义务，双方协议第七条约定“房屋交付时间为产权调换房屋竣工验收后10日内。”根据本院查明的事实，双方约定的置换房屋于2019年5月9日《交房通知单》送达并由原告接收时，视为交房时间。依据双方协议的约定，原告请求被告支付2016年2月13日起至2017年9月30日期间的停产停业损失162499.68元，理由合理，本院予以支持。2011年7月，定西市国土资源局安定分局发出公告，收回兴隆商贸公司前身县蔬菜公司的土地使用权，随后发出征收公告，定西市安定区棚户区改造管理办公室作为定西市安定区住房和城乡建设局委托实施单位，2012年与兴隆公司签订《房屋征收补充安置协议》及补充协议书，确定拆迁安置用房的具体位置（5号商业楼）和用途，且两份协议均在定西市安定区住房和城乡建设局进行了备案。故兴隆商贸公司作为被拆迁人对涉案房屋享有的债权具有优先效力，中盐省盐业集团公司兰州分公司对第三人债权债务纠纷的保全申请对本案原告没有约束力，被告未能按照有效合同履行义务，应当承担违约责任。因原、被告双方在合同中约定的违约金过高，且被告在审理中请求调整，并且由于涉案房产被法院查封，不可归责于各方当事人的原因，不是出于当事人的故意或过失，导致房屋实际上无法及时交付，故原告请求的违约天数，本院不予采纳，应参照《房屋征收补充安置协议》第七条承担30%违约金的标准，即建筑物补偿金额3897550元×30%=1169265元。另，由于2019年5月9日，被告向原告及第三人下达了《交房通知单》，根据其后定西市房地产测绘中心测绘，安置房屋实际交付的测绘面积为1258.44㎡，大于协议签订的1123.68㎡，多交付134.76㎡，在本案中，属于债务抵消，无需进行反诉，故长交付的房屋面积，按照协议的约定，长退短补。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告定西市安定区住房和城乡建设局交付原告定西兴隆商贸有限责任公司的产权置换房屋建筑面积按测绘部门实测报告出具后多交付134.76㎡，依合同约定和相关法律法规用货币形式长退短补；二、被告定西市安定区住房和城乡建设局支付原告定西兴隆商贸有限责任公司2016年2月13日至2017年9月30日的停产停业费162499.68元；三、被告定西市安定区住房和城乡建设局支付原告定西兴隆商贸有限责任公司延期交房的违约金1169265元。上述一、二、三项限于本判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29476元，因适用简易程序减半收取14738元，由定西市安定区住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  孙武二〇二〇年八月十九日书记员  马苗