安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初57号 原告:汪继明,男,1957年1月8日出生,汉族,住安徽省黄山市屯溪区。 原告：汪雷,男,1992年9月17日出生,汉族,住安徽省黄山市屯溪区。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：黄波，安徽齐峰律师事务所律师。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：金卫华，安徽齐峰律师事务所实习律师。 被告:黄山绿水青山置业投资有限公司,住所地安徽省黄山市黄山经济开发区徽光路**兴城商业街，统一社会信用代码91341000689769097H。 法定代表人:刘文忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师。 第三人:黄山市黄山区国龙融资担保有限公司,住,住所地安徽省黄山市黄山区翡翠南路阳光绿洲****一社会信用代码91341003557846134J。 法定代表人:韩龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩晓梅，安徽中特（黄山）律师事务所律师。 原告汪继明、汪雷与被告黄山绿水青山置业投资有限公司（以下简称绿水青山投资公司）、第三人黄山市黄山区国龙融资担保有限公司（以下简称国龙担保公司）物权纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告汪继明、汪雷及其共同委托诉讼代理人黄波、金卫华、被告绿水青山投资公司的委托诉讼代理人程东风、第三人国龙担保公司的委托诉讼代理人韩晓梅到庭参加诉讼。本案审理过程中，当事人申请和解延长审限三个月。本案现已审理终结。 汪继明、汪雷向本院提出诉讼请求：1.判决被告与第三人5日内解除关于黄山市经济开发区蕉充路6号兴城商业街5幢6-86号商铺抵押关系;2.判决被告履行合同义务,配合原告在10日内办理关于黄山市经济开发区蕉充路6号兴城商业街5幢6-86号商铺产权登记;若被告拒不配合,判决原告可单方申请关于黄山市经济开发区蕉充路6号兴城商业街5幢6-86号商铺产权登记,黄山市自然资源和规划局强制执行产权过户手续；3.判决被告赔偿原告逾期办理产权登记违约金及相关损失1.5万元;4.判决被告承担诉讼费用。案件审理过程中，汪继明、汪雷变更诉讼请求为：1.请求确认原告为黄山经济开发区蕉充路6号兴城商业街5幢6-86号商铺(以下简称案涉商铺)的真实权利人或优先取得案涉商铺;2.请求判令被告及第三人立即办理案涉商铺的抵押登记注销手续;3.请求判令被告立即协助原告办理案涉商铺的不动产过户登记手续;4.请求判令被告赔偿原告违约损失计15000元;5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月30日,被告将黄山经济开发区蕉充路6号兴城商业街5幢6-86号商铺出售给原告,当日被告收取原告相关费用:房价款413066元、合同公证费242元、产权预登记费1116元。2011年3月31日双方签订商品房买卖合同，后经黄山市恒平公证处公证,公证书号为(2011)皖黄恒公证字第5302号。2012年8月25日被告出具《交房须知》给原告,并于当日收取原告相关费用:契税(4%)9670元、房屋维修基金(1%)2417元、相关费用150元;2015年5月13日被告收取原告相关费用:维修基金2614元、印花税150元、相关费用569元、办证费用550元。原告已按照被告要求配合完成所有商品房买卖价款支付及相关税费缴纳。2019年9月被告通知原告办理产权过户登记,但不动产登记中心告知双方该商铺处于抵押状态,无法办理过户手续。此后原告多次催促被告办理解抵押手续,被告均以各种理由推脱搪塞,至今未办理该商铺解抵押手续。2019年12月31日,原告于黄山市不动产登记中心查询到被告将该商铺抵押给第三人,抵押期限为2019年5月30日至2019年12月29日。被告在将商铺出售原告后又将商铺抵押的行为违反《合同法》、《民法通则》等相关法律,严重侵害原告权益，因此请求法院判决被告5日内与第三人解除关于黄山经济开发区蕉充路6号兴城商业街5幢6-86号商铺抵押关系。依据中华人民共和国住房和城乡建设部出台的《房地产登记技术规程》4.2.2房地产登记应共同申请,当有下列情形之一时,可单方申请:预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按约定与预购人申请预告登记,预购人申请预告登记。因此若被告拒不办理解抵押手续,请求法院判决原告可单方申请关于黄山经济开发区蕉充路6号兴城商业街5幢6-86号商铺产权,黄山市自然资源和规划局强制执行产权过户登记。按照《商品房销售管理办法》第34条规定以及双方签订的经黄山市恒平公证处公证的商品房买卖合同【公证书号为(2011)皖黄恒公证字第5302号】第十五条约定,被告应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金,因此请求法院判决被告赔偿原告违约金及相关损失1.5万元。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 绿水青山投资公司辩称，一、我公司对原告要求确认原告为黄山经济开发区蕉充路6号兴城商业街5幢6-86号商铺的真实权利人或优先取得案涉商铺的诉请无异议，对原告要求我公司与第三人立即办理案涉商铺的抵押登记注销手续及我公司立即协助原告办理案涉商铺的不动产过户登记手续的诉请亦无异议，我公司认为因案涉抵押物在2011年3月30日已经出售给原告，原告也已付清了购房款，而我公司与第三人签订抵押合同发生在2019年5月30日，抵押权明显迟于原告的购买权，原告的房屋购买权应当优先于第三人的抵押权。二、原告要求我公司赔偿违约损失计15000元没有事实和法律依据，在签订房屋买卖合同及原告交付购房款之后，我公司已经将房屋交付给原告占有使用，不存在给原告造成损失，故该项诉请应予以驳回。 国龙担保公司述称，一、我公司对绿水青山投资公司用于抵押的涉案房产享有合法的抵押权,享有对涉案房产依法拍卖所得的优先受偿权。二、原告在本案中不享有对涉案房产的物权,仅依据《商品房买卖合同》对绿水青山投资公司享有债权及主张违约责任的权利,我公司对涉案房产享有担保物权,担保物权大于债权,我公司的抵押权优先。三、原告在本案中存在过错,理应自行承担责任。 本院经审理认定事实如下：2011年3月31日,绿水青山投资公司与汪继明、汪雷签订了《商品房买卖合同》，约定绿水青山投资公司将其投资建设的位于黄山经济开发区房屋预售给汪继明、汪雷，该商品房建筑面积共100.73平方米，套内建筑面积为96.90平方米，房屋用途为商铺，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2494.86元，总金额为241752元。但实际上该商品房的总价为413066元。汪继明、汪雷已于2011年3月30日一次性付清上述房款，并同时支付了合同公证费242元、产权预登记费1116元。后双方于2011年4月15日向黄山市恒平公证处申请办理该《商品房买卖合同》公证，黄山市恒平公证处于同日作出（2011）皖黄恒公证字第5302号公证书，证明绿水青山投资公司的法定代表人周大球与汪继明、汪雷于二0一一年三月三十一日签订了的《商品房买卖合同》内容符合有关法律、法规的规定,合同上双方当事人的签字、印章属实，该合同自双方签字、盖章之日起生效。后绿水青山投资公司未能按约在2012年3月28日前向汪继明、汪雷交房，汪继明、汪雷未提出解除合同，绿水青山投资公司也未按约向汪继明、汪雷支付违约金。2012年8月25日，绿水青山投资公司与汪继明、汪雷签署了《交房须知》，向汪继明、汪雷交房，并注明免收三年物业费做为补偿，绿水青山投资公司并于当日收取汪继明、汪雷契税（4%）9670元、房屋维修基金（1%）2417元、相关费用150元。后绿水青山投资公司未能按约在商品房交付使用后90日内为汪继明、汪雷办理房地产权属证书，仅于2015年1月22日向汪继明、汪雷出具了购房款发票。2015年5月13日，绿水青山投资公司又收取汪继明、汪雷维修基金2614元、印花税150元、相关费用569元、办证费用550元，但仍未为汪继明、汪雷办理房地产权属证书。2019年9月汪继明、汪雷获悉该房屋被抵押，于2020年1月2日从黄山市自然资源和规划局查询到该房屋已抵押给国龙担保公司，故诉至法院。 另查明，绿水青山投资公司于2014年3月3日即将黄山经济开发区房屋办理了首次登记【不动产权证号：房地权证黄（经）字第××号】，后又于2019年5月28日办理了变更登记【不动产权证号：皖（2019）黄山市不动产权第××号】，房屋所有权人均登记为绿水青山投资公司单独所有。2019年5月30日，借款人刘文忠、伍德琴与出借人孙丽萍、杨翠萍、曹延茂、方荣炳、朱爱珍签订《借款合同》,向五人借款500000元，因出借人要求借款人刘文忠、伍德琴提供担保,借款人刘文忠、伍德琴于是申请国龙担保公司为该笔借款提供连带责任担保,三方签订了《借款担保协议》。同日，绿水青山投资公司以上述案涉房屋向国龙担保公司提供抵押担保,并与国龙担保公司签订《抵押合同》,抵押担保的主债权金额为500000元。2019年6月4日，双方共同到黄山市不动产登记中心办理了上述房屋抵押登记【不动产登记证明号：皖（2019）黄山市不动产证明第0007338号】。 以上事实有当事人身份证明、商品房买卖合同、公证书、收据、发票、交房须知、不动产登记信息、借款合同、借款担保协议、抵押合同、抵押物清单、不动产权证及庭审笔录等为证，本院予以认定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》（以下称物权法）第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，依据上述法律规定，绿水青山投资公司在其已将位于黄山经济开发区房屋出卖给汪继明、汪雷，汪继明、汪雷已支付全部购房款且实际占有、使用房屋至今后，仍将上述房屋抵押给国龙担保公司并办理了房屋抵押登记，该担保物权的取得和行使，已侵害了汪继明、汪雷的合法权益。物权法第三十二条规定“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”，第三十三条规定“因物权的权属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。本案的争议焦点是汪继明、汪雷享有房屋所有权是否能优先于国龙担保公司对房屋的抵押权。《最高人民法院》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本条规定是对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。参照上述司法解释精神，本院认定汪继明、汪雷请求享有房屋所有权优先于国龙担保公司对房屋的抵押权。关于汪继明、汪雷要求绿水青山投资公司赔偿其违约损失15000元的诉请，因绿水青山投资公司已与汪继明、汪雷就逾期交房达成免收三年物业费做为补偿，对于逾期办理不动产权证的违约损失，根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，故绿水青山投资公司应支付汪继明、汪雷已付房价款413066元的1%即4130.66元。 综上，对汪继明、汪雷的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二条、第七条、第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告汪继明、汪雷优先取得位于黄山经济开发区房屋； 二、被告黄山绿水青山置业投资有限公司与第三人黄山市黄山区国龙融资担保有限公司于本判决生效后二十日内办理黄山经济开发区房屋【不动产权证号：皖（2019）黄山市不动产权第××号】抵押注销登记【皖（2019）黄山市不动产证明第0007338号】； 三、被告黄山绿水青山置业投资有限公司于本判决生效后三十日内协助原告汪继明、汪雷将位于黄山经济开发区房屋过户至汪继明、汪雷名下； 四、被告黄山绿水青山置业投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告汪继明、汪雷逾期办理不动产权证违约损失4130.66元； 五、驳回原告汪继明、汪雷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40元，由被告黄山绿水青山置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  张中荣 二〇二〇年八月十七日 书记员  汪 薇 附相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国物权法》 第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十三条因物权的权属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 3、《最高人民法院》 第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。