河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初1791号原告：李金林，男，1978年7月24日生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：张锋、韩灵军，河南焦点律师事务所执业律师。被告：彭培强，男，1980年2月16日生，汉族，住洛阳市洛龙区。被告：田乐颖，女，1980年1月1日生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。彭培强、田乐颖的共同委托诉讼代理人：王充沛，河南成昊律师事务所执业律师。被告：洛阳名众房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区涧东路与丽春路交汇处名门万象售楼部**。法定代表人：孙群堤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志祥、崔明霞，该公司员工。第三人：洛阳你好商业地产经纪有限公司，住所地洛阳市涧**丽新路世纪华阳花园**107。法定代表人：赵志丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓鹤冉，该公司员工。原告李金林与被告彭培强、田乐颖、洛阳名众房地产开发有限公司（以下简称名众公司）、第三人洛阳你好商业地产经纪有限公司（以下简称你好经纪公司）合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。李金林的委托诉讼代理人张锋，彭培强及彭培强、田乐颖的共同委托诉讼代理人王充沛，名众公司的委托诉讼代理人王志祥，你好经纪公司的委托诉讼代理人邓鹤冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金林向本院提出诉讼请求：1.依法撤销李金林与彭培强签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令彭培强、田乐颖返还李金林支付的购房款630万元；3.判令名众公司协助办理案涉房屋买卖合同备案撤销手续；4.本案诉讼费、保全费全部由被告承担。事实和理由：2019年5月，李金林通过你好经纪公司与彭培强签订《房屋买卖（居间）合同》，购买洛阳名门城市广场3栋1单元1、2层房间号为111、211的房屋，总价款为630万元。在签订合同时，彭培强欺骗李金林称其在名众公司抵账的房产按照抵账原价卖给李金林，承诺李金林买房屋后每年有不低于24.6888万元的租金收益。李金林支付房款后，名众公司配合彭培强将案涉房屋预售登记变更至李金林名下，但名众公司仅向李金林开具400余万元的发票，李金林才知道上当受骗。且李金林支付房款后才了解到，房屋由案外人洛阳名门商业管理有限公司租赁给洛阳三合星健康产业有限公司，期限为10年，李金林无法按照合同取得案涉房产的使用权、收益权、支配权等合同权利。彭培强、田乐颖采取隐瞒主要事实的方式，使李金林对签订合同的民事后果产生重大误解，且房产价值虚高50%以上，同时二人也未按照约定将房屋的产权纠纷、债务、租赁及解除抵押等事项处理完毕，将租赁合同变更至李金林名下，李金林的合同目的无法实现。彭培强、田乐颖辩称，1.2019年5月，田乐颖将涉案商铺出售给李金林，居间合同约定的价格为630万元，该价格与当时商铺的市值是符合的，甚至是低于市值。双方在签订完毕合同后于2019年7月与开发公司签订预售合同，当时开发公司已明确告知李金林只能开具400万元的发票，李金林考虑后表示同意。2.李金林在2019年5月签订居间合同时已知道涉案商铺的租赁情况，居间方你好经纪公司工作人员也带李金林云实地查看。3.李金林诉状称签订完预售合同且支付房款后发现开发商只能开具400万元发票，与事实不符，预售合同中关于房价总款写得很明确，如果李金林不同意可以拒绝签订预售合同。4.涉案商铺价格高达630万元，根据正常生活逻辑推理，李金林购买之前不可能不去实地查看，也不可能不去实地比较价格。李金林声称支付房款后才知道租赁情况，但是居间合同备注部分专门手写租金收益情况，前后矛盾。5.李金林声称涉案商铺价格虚高50%以上应提供证据证明，二被告可以配合对涉案商铺2019年5月的实际价值进行鉴定，如鉴定结果与630万元基本相符，鉴定费用应当由李金林承担。6.涉案商铺租赁合同至今未变更至李金林名下，原因在于李金林，李金林认为有租金纠纷，与本案并非同一法律关系，应另案另诉。综上，李金林所诉与事实不符，在双方整个交易过程中不存在重大误解和显失公平，更没有欺诈。名众公司辩称，名众公司是在双方自愿的情况下办理的涉案房产的更名手续。你好经纪公司述称，1.彭培强于2019年4月19日主动进店委托我公司出售涉案商铺，自称为商铺业主，告知急于出手投资其他项目可按原价出售，商铺带有租金收益，可走一手房手续。我公司推荐给李金林，李金林感觉能以原价购买、收益稳定、可走一手，沟通一段时间后达成共识，于2019年5月3日签订房屋买卖居间合同。2.签合同时彭培强承诺李金林租金税后收益每年24万多且每三年递增一次，一个月内办理一手房备案，但实际过程中因彭培强和名众公司原因，拖延至2019年7月5日才办理更名手续。彭培强给李金林说以亲戚身份说更名好办、发票会低开点但与购房价不会差很多，办完手续李金林就打款给彭培强了。办更名手续时说在2019年7月底至8月初让李金林与商业公司签订返租协议，但实际过程中彭培强开始找理由，说领导在外地、自己在外地等一些理由，然后让李金林自己去找开发商协商，或采取法律手段要租金。3.李金林拿到开发商开的发票和购房合同备案信息后，发现发票金额只有400多万，租赁合同也签不了就找我公司协调，我公司和李金林多次联系彭培强没有结果，多次去开发商处、彭培强家以及其开的茶社都没有见到人，希望彭培强出面解决此事，彭培强还是以在外地或工作忙为由不见面。4.我公司与李金林找开发商说这个事情，开发商说需要等时间。商业公司说租金是含税的，让我公司与李金林找开发公司，开发公司让找商业公司，互相推卸责任。我公司与李金林再次尝试联系彭培强出面调解，期间彭培强带我公司工作人员去开发商处见过两次名门地产负责人，也承诺会解决此事，但事后该负责人就不干了，接下来又是各种推脱，所以才导致李金林起诉。5.我公司在整个居间服务过程中尽职尽责，按照彭培强的陈述进行服务，没有任何过错，不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了交换与质证，根据双方提交的证据及质证意见，本院认定事实如下：1.彭培强、田乐颖于2006年4月27日登记结婚，于2018年11月1日因感情不和办理离婚登记。2019年4月，彭培强到你好经纪公司处委托出售位于洛阳名门城市广场3栋1单元111、211号商铺（以下简称涉案商铺）。涉案商铺原以田乐颖名义认购，彭培强、田乐颖及名众公司称涉案商铺仅由田乐颖签订与名众公司签订认购协议，未签订预售合同。2.2019年5月3日，彭培强（卖方、甲方）、李金林（买方、乙方）、你好经纪公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：涉案商铺成交价格为630万元，买方于2019年5月3日交付定金5万元予经纪方代为保管；基于经纪方已促成本合同成立以及之前提供的咨询服务，买卖双方确认居间义务已履行完毕，本合同签订时卖方须支付经纪方咨询费16万元；买方按约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2019年5月31日到房产局现场办理产权转移登记手续，卖方同意于2019年5月31日交付房屋给买方使用等。备注栏注明：“经甲乙双方友好协商：①甲方须保证乙方租金收益真实有效（税后收益）；②甲方须在一个月之内保证房子在房管局备案。”3.2019年6月6日，田乐颖、李金林向名众公司提出《客户更名申请》，申请将涉案商铺权益由田乐颖转移到李金林名下，该申请上未注明涉案商铺价格。同时，田乐颖、李金林在名众公司的内部《销售业务变更审批表》“业务变更原因”栏签名并注明“因个人原因，现由田乐颖更名为李金林，望领导批准”，该审批表上注明房款总价4172242元，李金林称签字时没有显示价格，价格是后手写加上的。4.2019年7月4日，李金林与名众公司就涉案商铺签订了《商品房买卖合同》，合同约定：涉案商铺为名门城市广场3幢1-2层111号，建筑面积314.7平方米，每平方米12800元，总价款为4028160元，买受人应于合同签订前一次性付清房款，出卖人应当在2019年7月1日前向买受人交付该商品房，房屋已交付于买受人使用，房屋的权利、义务、风险等同时转移至买受人。名众公司于2019年7月11日向李金林开具4028160元的购房发票。5.2019年5月，李金林与彭培强签订《房屋买卖（居间）合同》时，涉案商铺的状况，各方描述如下：李金林称知道处于装修状态；彭培强、田乐颖称已出租出去，正在装修；你好经纪公司称说过租赁收益情况，也通过其他人了解过确实有租金。6.对涉案商铺的租赁情况名众公司称，名众公司负责售楼，另有商业公司负责招商，提前对业主有告知；涉案商铺现有世纪英豪公司租赁使用，该公司约2018年10月开始装修；名众公司与李金林签订预售合同后，没有与其签订代租协议，因为流程问题一直在协调中，后于2019年12月协调完后通知李金林签订代租协议，但李金林拒绝；商铺招租由商业公司负责，名众公司对收益不知。彭培强、田乐颖称认购涉案商铺时已知商铺租赁出去，后经名众公司告知租赁方是世纪英豪公司；认购时名众公司告知商铺是带租约的，并有售楼部给了收益表，谁签订正式预售合同，从签订之时起将收益给买受人；其在委托你好经纪公司出售商铺时将以上情况告知了该公司。另本案审理中，李金林向本院申请财产保全，本院作出（2019）豫0303财保691号民事裁定书，裁定冻结彭培强、田乐颖银行存款630万元，如存款不足，查封、扣押其相应价值的财产，并依据裁定发出协助执行通知书，对田乐颖银行存款200668.56元予以冻结，对田乐颖名下位于洛阳市洛龙区金城寨街78号2幢1-1001号房产、位于洛阳市洛龙区新天地红太阳花园地下车库D-负**、、位于洛阳市洛龙区盛世新天地小区**房产予以查封本院认为，涉案商铺原由田乐颖从名众公司处认购，2019年5月3日彭培强将涉案商铺出售于李金林，此时彭培强与田乐颖已离婚，但本案庭审时田乐颖未对彭培强处理涉案房产提出异议，且田乐颖也共同与李金林到名众公司处进行更名手续，视为对彭培强处理行为的认可，但合同双方应为李金林与田乐颖，彭培强仅为田乐颖的代理人，相应法律后果应由田乐颖承担。本案争议焦点为李金林是否具备行使《房屋买卖（居间）合同》撤销权的法定条件。李金林的理由有二：第一，彭培强称以原购买价格出售涉案商铺给李金林，原购买价格为4028160元，实际出售价格为630万元，彭培强存在欺诈隐瞒主要事实的行为；第二，涉案商铺由名门地产的商业公司租赁给第三方，现李金林无法取得涉案商铺的使用权、收益权、支配权，与签订合同时彭培强称的每年不低于24万余元的租金收益不符，以致李金林对签订合同的民事后果产生重大误解，合同目的无法实现。首先，彭培强虽委托出售涉案商铺时称以原购买价出售，但你好经纪公司、李金林均称签订合同时不知原购买价标准；彭培强委托你好经纪公司以650万元出售涉案商铺，后经三方协商以630万元成交，即三方对涉案商铺的转让价格是经过充分协商的；李金林与田乐颖到名众公司处办理更名手续时，更名审批单上注明房款总价4172242元，李金林在与名众公司签订预售合同时合同上明确注明房款总价为4028160元，即李金林此时在明知原购买价的情况下仍继续履行其与彭培强之间的合同。综上，李金林的第一点理由不能成立。其次，彭培强从名众公司处得知涉案商铺的出租及租金收益情况，又将该情况告知你好经纪公司与李金林，三方签订合同时注明“甲方须保证乙方租金收益真实有效（税后收益）”，结合居间方陈述每年租金24余万元，即彭培强承诺李金林签订预售合同后可得租金收益税后为24余万元；李金林与名众公司签订预售合同时，并未由名众公司或关联商业公司与李金林签订代租协议；李金林向法院提起诉讼后，名众公司或关联公司才提出签订代租协议，中间距离五个月之久；彭培强现无证据证明涉案商铺的租金收益为每年税后24余万元。综上，李金林的第二点理由成立，即因彭培强的承诺李金林对购买涉案商铺的法律后果产生重大误解，现通过涉案商铺取得预想收益的合同目的不能实现。根据以上理由，李金林主张撤销其与彭培强签订的《房屋买卖（居间）合同》本院予以支持。合同撤销后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，《房屋买卖（居间）合同》签订时，田乐颖已向名众公司付清涉案商铺全部房款，实际取得涉案商铺相关权益，仅是转让时采用更名的方式由李金林与名众公司签订预售合同。结合涉案商铺现仅由名众公司对预售合同进行备案，李金林并未实际取得权属证明，可以通过返还的形式达到合同撤销前的状态。故李金林主张田乐颖返还购房款630万元，本院予以支持；主张名众公司协助办理涉案商铺的合同备案注销手续，本院予以支持，备案手续注销后名众公司与田乐颖之间因涉案商铺的相关问题可由双方另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条第一款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻共同债务案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、撤销彭培强、李金林、洛阳你好商业地产经纪有限公司于2019年5月3日签订《房屋买卖（居间）合同》；二、田乐颖于本判决生效后十日内退还李金林支付的购房款630万元；三、洛阳名众房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助办理2019年7月4日其与李金林签订的《商品房买卖合同（预售）》的备案注销手续（合同编号：YS0515618；房屋代码：1355644）；四、驳回李金林的其他诉讼请求。如田乐颖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27950元、保全费5000元，共计32950元，由田乐颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘伟国二〇二〇年八月十四日书记员  丁 妍