云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终499号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓国政，男，1929年2月2日生，汉族，云南省漾濞县人，住漾濞县。委托诉讼代理人：邓晓英（邓国政女儿），女，1965年11月14日生，住云南省漾濞县，特别授权代理。委托诉讼代理人：唐培红，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：常秀才，男，1968年2月11日生，彝族，云南省漾濞县人，户籍所在地云南省大理市，现住大理市。上诉人（原审被告、反诉原告）：常江，女，1975年4月5日生，彝族，云南省漾濞县人，户籍所在地漾濞县，现住大理市。常秀才、常江共同委托诉讼代理人：柳绯，云南境源律师事务所律师，特别授权代理。上诉人邓国政与上诉人常秀才、常江房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省漾濞彝族自治县人民法院(2019)云2922民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因遇新冠肺炎疫情，延长审限三个月。本案现已审理终结。邓国政上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持邓国政一审的诉讼请求，驳回常秀才、常江的反诉请求；二、诉讼费用全部由常秀才、常江承担。事实和理由：邓国政与常秀才、常江于2012年1月10日签订《售房协议》，邓国政按协议履行了全部义务，而常秀才、常江未按协议履行。协议第四条内容明确是常秀才、常江履行义务；协议第五条内容明确是邓国政履行义务。按2019年3月20日中共漾濞彝族自治县委办公室文件漾办发〔2019〕48号文件规定及《售房协议》第四条约定，由常秀才、常江自己履行的义务符合法律规定，也符合本案事实。一审判决第二项认定事实不清，与法律规定及协议第四条约定不符，判决适用法律错误。常秀才、常江答辩称，邓国政的上诉请求及事实理由没有事实及法律依据，与在案证据证明的事实不符，请求予以驳回。常秀才、常江上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判支持常秀才、常江一审的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由邓国政承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。一审判决载明“原告方提供的证据8虽然庭审中本诉原告提供的是复印件，但是庭审后本院向漾濞彝族自治县妇幼保健计划生育服务中心核实，该复印件上记载的数据与该单位保存的原件相吻合，故予以采信”。一审法院的该做法程序违法，首先，没有任何法律赋予法院为单方当事人核实证据的权利；其次，即便是法院核实的证据，也必须经过庭审质证，未经法庭质证的证据不能作为有效证据。二、一审判决认定事实不清。1.一审判决就常秀才、常江对本案诉争房屋的超标面积款20274.88元是否已经缴纳、什么时间缴纳以及与2019年7月1日缴纳的36011.97元款项有没有关系等问题只字未提，属认定事实不清。而根据常秀才、常江提交并经一审判决认定有效的证据“计划生育服务站2019年6月出售经济适用房超标面积滞交款本金及利息计算表”证明常秀才现超标面积24.08㎡，应交款20274.88元，原已交超标面积款20274.88元，应补交超标面积款本金0元，应交超标面积滞交款利息0元。2.一审判决对2019年7月1日常秀才通过银行汇款方式向漾濞彝族自治县计划生育服务中心缴纳36011.97元钱的性质未作出认定，属认定事实不清。三、一审判决认定事实部分错误。常秀才、常江与邓国政签订的《售房协议》中没有关于常秀才无偿提供给邓国政一间柴火房的约定，一审认定常秀才、常江在向邓国政交付所售房屋时将使用的一间柴火房交邓国政使用无任何事实依据。该柴火房是邓国政临时向常秀才、常江借用的，邓国政无权长期占用。对于该柴火房只有常秀才有权使用，并与漾濞彝族自治县计划生育服务站交接，其他任何人无权使用，更无权越过常秀才与漾濞彝族自治县计划生育服务站交接。邓国政答辩称，常秀才、常江的上诉理由不成立。本案中，邓国政没有违约，违约的是常秀才一方，超标面积款应由常秀才补交。邓国政向一审法院起诉请求：一、判令二被告将位于漾濞县房屋202室、面积为110.15㎡的土地使用证、房屋产权所有权证等所需的相关过户手续办理给原告，如二被告拒不将该房屋的土地使用证、房屋产权证过户给原告，应由二被告按“购房协议”承担法律责任；二、判令二被告将该套房屋的超标面积为16.07㎡的补缴款13530.62元、集资等款缴纳到漾濞县计划生育服务站；三、判令二被告承担赔偿原告一年的违约金81002.4元；四、本案的诉讼费用由二被告承担。常秀才、常江向一审法院反诉请求：一、依法判决解除反诉原告与反诉被告于2012年1月10日签订的《售房协议》、返还房屋或判令被反诉人向反诉人支付为办理所售房屋产权证支付的有关费用36329.6元，即时办理房屋产权证及过户手续，并承担由此产生的所有费用；二、判令反诉被告向反诉原告支付违约金81002.4元；三、判令反诉被告将位于漾濞彝族自治县中医院内原漾濞彝族自治县计划生育服务站集资住房东北靠东边第一间柴火房一间（约15㎡）返还反诉原告；四、反诉案件诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：本诉被告（反诉原告）常秀才、常江系夫妻关系。本诉被告（反诉原告）常秀才原系漾濞彝族自治县计划生育服务站职工。因本诉被告（反诉原告）出售位于漾濞彝族自治县，本诉原告（反诉被告）邓国政委托其女邓晓英与本诉被告（反诉原告）常秀才、常江协商购房相关事宜。双方于2011年11月4日签订《购房预售协议》一份，该协议对房屋总价款、购房定金、付款时间、办理手续费用承担及违约责任等进行约定。签订之日本诉原告（反诉被告）邓国政支付购房订金100000元。2012年1月10日经双方协商后正式签订《售房协议》一份。双方约定“一、甲方（本诉被告反诉原告常秀才、常江）将位于漾濞县，面积约为110㎡（以实际面积为准）的住房出售给乙方（本诉原告反诉被告邓国政）。二、乙方向甲方支付售房金额贰拾柒万零捌元整（270008.00）。乙方分两次付给甲方，首次于2011年11月4日付给甲方壹拾万元整（100000.00）；第二次于售房协议签订之日付清全部购房款。即剩余壹拾柒万零捌元整（170008.00）。三、协议签订后，甲方将该套房屋的土地使用证号为漾国用〔2000〕字第0370号的土地使用证交由乙方保管。四、土地使用证、房产证未过户前，县计划生育服务站与该户房屋的超标集资等关系由甲方负责处理，相关费用由甲方支付。五、因此房未取得房产证，在办理房产证时，甲方协助乙方办理房产证及过户手续，但因办理该套住房房产证、土地证等相关证件所需的一切费用及过户所需的一切费用均由乙方负责。六……七……八、甲、乙双方如有一方不履行以上协议条款：甲方每年按此协议第二条售房金额的30%赔偿违约金和退还房价本金给乙方；乙方每年按此协议第二条售房金额的30%赔偿违约金给甲方。”该协议签订之前的2011年11月15日本诉原告（反诉被告）邓国政通过银行转账方式向户名为常江的银行卡转账100000元，用于支付购房款，该协议签订之日通过银行转账方式支付购房余款70008元。截至2012年1月10日本诉原告（反诉被告）邓国政共向本诉被告（反诉原告）常秀才、常江支付全部购房款270008元。本诉被告（反诉原告）常秀才将案涉房屋及案涉房屋的漾国用〔2000〕字第0370号《国有土地使用证》交于本诉原告（反诉被告）邓国政使用及保管。同时，将原属于漾濞彝族自治县计划生育服务站由本诉被告（反诉原告）使用的柴火房一间交本诉原告（反诉被告）使用。另查明，因该案涉房屋为单位集资房双方买卖时尚未办理房改审批手续，本诉被告（反诉原告）只有国有土地使用证，尚未取得房屋所有权证，导致双方并未办理房屋过户手续。再查明，为解决本县该类房改遗留问题，2019年3月20日，中共漾濞彝族自治县委办公室、漾濞彝族自治县人民政府办公室联合发布漾办发〔2019〕48号《关于印发的通知》（以下简称漾办发〔2019〕48号文件），漾办发〔2019〕48号文件第三条第（一）项第1目规定“对在1998年下半年实施建设的县教育局等19个单位集资房未办理房改审批手续未取得房屋所有权证的，按新建经济适用住房审批，执行新建经济适用住房政策；房屋性质按‘经济适用住房’类型办理产权登记，核发房屋所有权（不动产权）证。”第4目规定“……，由涉及的单位或职工自行委托具有相应资质的房屋测量中介机构进行实际测量，向县不动产登记机构提交有关资料进行登记发证。房屋实际使用面积超过房改批准面积的，按规定补交清超标房款。”第四条第（一）项规定“严格执行住房面积规定标准。……一般职工为70㎡；……住房面积超过此条规定即为超标。（二）工龄折扣补助。工龄折扣补助按照《漾濞彝族自治县公有住房出售实施办法》第一条规定执行，即2.54元／㎡／每年工龄。（三）房改房房屋价款按当时房改价510元／㎡执行。（四）经济适用住房价格按751.82元／㎡执行。……（五）超标房屋建筑面积价款单价按‘漾房改字〔1999〕第01号’文件规定以当时市场价841.98元／㎡计算……”。漾濞彝族自治县不动产登记中心出具房产分层图记载案涉房产建筑面积为94.08㎡。依照漾办发〔2019〕48号文件规定，本诉被告（反诉原告）常秀才享受70㎡，超标面积为24.08㎡，根据漾濞县计划生育服务站通知应缴超标面积款为20274.88元（24.08㎡×841.98元／㎡）。2019年7月1日本诉被告（反诉原告）常秀才通过银行汇款方式向漾濞彝族自治县妇幼保健计划生育服务中心缴纳相关款项36011.97元及向税务机关纳税304.12元。而后，双方就案涉房屋建筑面积及办理不动产权转证及过户相关费用承担问题产生纠纷，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案主要争议的焦点：一是双方签订的《购房预售协议》《售房协议》是否有效？本诉（反诉）原、被告签订的《购房预售协议》《售房协议》，系双方真实意思表示，形式要件完备，其内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”为维护市场交易秩序，现本诉原告（反诉被告）请求本诉被告（反诉原告）继续履行协助将涉诉房屋产权手续过户给本诉原告（反诉被告）的合同义务于法有据，一审法院予以支持。相反，反诉原告（本诉被告）要求解除《售房协议》，返还案涉房屋的反诉请求，因理由不充分，故一审法院不予支持。二是履行合同中双方是否违约的问题。首先，合同签订后，本诉原告（反诉被告）履行了支付购房款义务，本诉被告（反诉原告）也将案涉房屋及土地使用证交给本诉原告（反诉被告）使用、保管，也履行了部分义务。由于双方买卖的案涉房屋属于单位集资房，在房改时未办理房改审批手续，未取得房屋所有权证，导致双方在买卖时不能及时办理过户手续，也因此双方在签订《售房协议》时对今后可能产生的相关费用及过户费用的承担还作了相应约定。至2019年3月20日漾濞彝族自治县委、政府出台漾办发〔2019〕48号文件，案涉房屋依据上述文件规定补交清相关费用后即可按“经济适用房”办理不动产权证。也就是说案涉房屋已具备办理过户手续的条件。由于原被告对《售房协议》中约定的相关费用承担问题在理解上产生分歧，互相扯皮，推诿，导致未能办理房屋过户手续。双方在履行合同中，虽然有纠纷但均不构成违约。故本诉原告、反诉原告均主张对方违约，要求对方承担违约责任的诉请，一审法院均不予支持。三是关于案涉相关费用由谁来承担的问题？首先，如果单独对双方签订《售房协议》第四条内容（土地使用证、房产证未过户前，县计划生育服务站与该户房屋的超标集资等关系由甲方负责处理，相关费用由甲方支付）的理解，依照双方约定及漾濞县计划生育服务站通知应缴超标面积24.08㎡（房屋分层图记载的面积94.08㎡扣除反诉原告按《漾濞彝族自治县公有住房出售实施办法》规定享受的70㎡）的费用20274.88元（24.08㎡×841.98元/㎡）可以确定应该由甲方即反诉原告承担。其次，案涉房屋当时房改房价格为510元/㎡到漾办发〔2019〕48号文件规定的按“经济适用房”的价格751.82元/㎡执行，70㎡的差价款（70㎡×241.82元）为16927.4元，该差价款是由政策的原因产生的，买卖时双方均没有预测到，故该费用应该由双方分担。其三，对《售房协议》第五条内容（因此房未取得房产证，在办理房产证时，甲方协助乙方办理房产证及过户手续，但因办理该套住房房产证、土地证等相关证件所需的一切费用及过户所需的一切费用均由乙方负责。）中约定的“但因办理该套住房房产证、土地证等相关证件所需的一切费用”中的“一切费用”的理解，《售房协议》第四条约定的超标面积补交款项及房改价与“经济适用房”价格之间的差价款，均应属于“一切费用”的范畴。因为根据漾办发〔2019〕48号文件规定要办理涉案房屋的相关不动产权证，必须交清相关费用，否则无法办理后续的过户手续。故《售房协议》第四条、第五条关于相关费用承担的约定前后存在一定矛盾。导致双方意见相左，各说不一。根据在案证据可以证实反诉原告（本诉被告）所补交的相关费用为36011.79元（包含24.08㎡的超标面积款及70㎡的差价款）及税费304.12元，合计36315.91元，与其诉请的费用36329.6元有一定差额。为此，结合案涉房屋的政策性因素、双方对相关费用承担约定有矛盾及为保证案涉房屋能得以顺利办理过户手续的实际综合考虑，对于反诉原告（本诉被告）所诉请的费用36329.6元，一审法院确定由双方负担，其中由本诉原告承担15000元，其余的由反诉原告承担。四是关于本诉原告要求本诉被告按110㎡协助办理案涉房屋过户手续及再补交16.07㎡超标面积款项13530.62元的请求。因在案的证据（房屋分层图记载、漾濞彝族自治县房地产转让纳税认定书、漾濞彝族自治县计划生育服务站2019年6月出售经济适用房情况）证明案涉房屋的建筑面积为94.08㎡，也就表明案涉房屋首先是从漾濞彝族自治县计划生育服务站办理到本诉被告名下（初始登记），再由本诉被告将案涉房屋过户到本诉原告名下（变更登记）。结合本案实际及办理房改遗留问题政策的相关时间要求，此次办理不动产权证时宜以初始登记建筑面积予以办理。故本诉原告的该项诉请一审法院不予支持。当然，若在具体办理产权过户时双方协商愿意以110㎡办理，且又符合不动产登记相关政策的也不受此限。五是关于本诉被告（反诉原告）要求本诉原告（反诉被告）返还柴火房的反诉请求。首先，该柴火房是基于双方存在的房屋买卖合同关系的前提下本诉被告（反诉原告）附带借给本诉原告（反诉被告）使用的，双方的《售房协议》因合法有效，需继续履行，不产生返还的法律后果。其二，因柴火房的所有权仍属于本诉被告（反诉原告）原所在单位漾濞彝族自治县计划生育服务站，若产权单位需收回使用，则由本诉原告（反诉被告）交回即可。故对该反诉请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、本诉被告（反诉原告）常秀才、常江于本判决生效之日起30日内履行合同义务即按不动产登记机构的相关要求协助本诉原告（反诉被告）邓国政办理案涉位于原漾濞彝族自治县计划生育服务站（现为漾濞彝族自治县妇幼保健计划生育服务中心）内职工宿舍202室房屋（按建筑面积94.08㎡）的不动产权登记手续；二、本诉原告（反诉被告）邓国政于本判决生效之日起30日内支付给本诉被告（反诉原告）常秀才、常江因办理案涉房屋产权手续的部分费用15000元；三、驳回本诉原告（反诉被告）邓国政其他本诉诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）常秀才、常江其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费2164元，减半收取计1082元，由本诉原告（反诉被告）邓国政负担。反诉案件受理费2648元，减半收取计1324元，由反诉原告（本诉被告）常秀才、常江负担1155元，由反诉被告（本诉原告）邓国政负担169元。二审中，邓国政向本院提交了《计划生育服务站2019年6月出售经济适用房情况》复印件一份，以证明常秀才补交款项的情况，已交款为35468.09元，应交款为36011.79元。经质证，常秀才、常江对邓国政提交的证据不予认可，认为与一审提交的复印件一致，章的来源不合法。常秀才、常江向本院提交了《漾濞县房改历史遗留问题审批表》一份，以证明超标面积款为20274.88元，常秀才交纳的36329.6元中还包含超标面积款10137.44元，其余的26192.16元为办证产生的费用。经质证，邓国政对常秀才、常江提交的证据无异议，但表示常秀才应补交的房款一共就36011.79元。本院审查认为，邓国政及常秀才、常江提交的上述证据均不属于二审中的新证据，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于合同履行及违约责任的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方签订的《售房协议》合法有效，协议约定的主要义务双方均已履行完毕。协议签订时，房屋未取得产权证书，对此双方均明知且认可，现房屋已具备办理产权证书的条件，双方就相关款项分担所产生的争议，并不构成违约，不应承担违约责任，一审对此判决正确，本院予以维持。一审判决常秀才、常江协助邓国政办理房屋产权登记亦正确，本院予以维持。常秀才、常江要求解除合同的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。关于争议费用分担的问题。根据一审查明的事实，案涉房屋办理产权登记现产生两笔费用，一笔为超标面积款20274.88元及由此产生的税费304.12元，另一笔为未超标面积按经济适用房应补交的差价款16927.4元。按照《售房协议》约定房屋的超标集资关系由常秀才、常江负责处理，相关费用由常秀才、常江支付，因此，超标面积款20274.88元及超标税费304.12元应由常秀才、常江承担。案涉房屋属房改房，无产权证书，现按经济适用房办理产权登记所产生的差价应属办理产权登记所产生的费用，按照约定应由邓国政承担，且邓国政作为买受人，房屋增值利益由其享受，房屋差价款16927.4元由其承担亦符合案件事实，现差价款16927.4元已由常秀才、常江交纳，此款应由邓国政支付给常秀才、常江。此后，案涉房屋在办理产权登记过程中所产生的费用均应按照约定由邓国政承担。关于返还柴火房的问题。常秀才、常江未提交证据证实其主张的柴火房具有合法的产权，其要求返还柴火房的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省漾濞彝族自治县人民法院（2019）云2922民初439号民事判决第一项、第三项，即“一、本诉被告（反诉原告）常秀才、常江于本判决生效之日起30日内履行合同义务即按不动产登记机构的相关要求协助本诉原告（反诉被告）邓国政办理案涉位于原漾濞彝族自治县计划生育服务站（现为漾濞彝族自治县妇幼保健计划生育服务中心）内职工宿舍202室房屋（按建筑面积94.08㎡）的不动产权登记手续”“三、驳回本诉原告（反诉被告）邓国政其他本诉诉讼请求”；二、撤销云南省漾濞彝族自治县人民法院（2019）云2922民初439号民事判决第二项、第四项；三、邓国政于本判决生效之日起三十日内向常秀才、常江支付房屋办证差价16927.4元；四、驳回常秀才、常江的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2164元，减半收取1082元，由邓国政负担；反诉案件受理费减半收取1324元，由邓国政负担191元，常秀才、常江负担1133元。二审案件受理费2647元，由邓国政负担1082元，常秀才、常江负担1565元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年八月二十一日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸