河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5339号 上诉人（原审原告）：王成福，男，1956年12月3日生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：曹香华，女，1957年9月15日生，汉族，住石家庄市长安区，系上诉人之妻。 委托诉讼代理人：郭蕾，河北厚正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北中基房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区平安北大街**礼域尚城沿街商业。 法定代表人：李运章，该公司经理。 委托诉讼代理人：李献中、刘雨柔，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 上诉人王成福因与被上诉人河北中基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初3503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王成福的委托诉讼代理人曹香华、郭蕾、被上诉人河北中基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李献中、刘雨柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王成福上诉请求：1、查清本案事实后撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉求或发回重审。2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，本案未过诉讼时效，一审法院认定本案上诉人起诉已过诉讼时效明显错误。1、根据上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人向买受人支付延期期间银行同期存款利息。”从该条约定中可以明确得知，被上诉人存在两个义务，即在90个工作日内为买受人(上诉人)报登记机关备案，并为买受人办理完成房产证，如果买受人不能在90个工作日内取得房地产权属证书的，出卖人构成违约，应当向买受人支付延期期间银行同期存款利息。上诉人于2010年5月28日收房，被上诉人延期办证违约是一种持续状态，上诉人一直未取得房产证，上诉人的权利损害并未间断，本案上诉人的房产证取得是在2018年5月。上诉人取得房屋权属证书后于2018年6月就对被上诉人的违约行为向长安区法院提起诉讼，本案的诉讼时效期间应从被上诉人完成办证义务的第二天开始计算，即2018年5月23日起算三年诉讼时效。上诉人的起诉明显未超过诉讼时效，一审法院事实认定错误。2、本案中被上诉人提出的关于所谓的小证大证，从行文表述以及合同内容来看，上诉人所关心的必然是自身的物权利益，所以上诉人认为在90个工作日内不能取得所购房屋产权证书的，被上诉人应当承担违约责任，而并非被上诉人提出的办理完成17号楼的房产证后就视为完成合同约定。如果真如被上诉人所说出卖人仅有备案义务，那么为何要在合同第十六条约定如果买受人在规定期限内未取得房产证的，出卖人承担违约责任?从约定中可以明确得知，被上诉人对于己方的义务明确知晓，应当在规定的期限内为上诉人办理完成房产证。并且被上诉人在交房的当日向上诉人收取了办理房产证所需的全部费用13164.30元，从事实行为上也正在履行办理房产证义务，证明被上诉人明确知晓办理房产证义务。被上诉人在2010年5月28日向上诉人交房当日就收取了上诉人的办证费用，直到2018年4月(房管局收款票据)，才将上述办理房产证费用交给房管局。被上诉人将广大业主的办证费用挪作他用8年之久才是本案被上诉人迟迟不给业主办理房产证的根本原因，被上诉人严重违约，情节恶劣，应当承担违约责任。根据格式条款的相关规定，有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款也就是本案被上诉人一方的解释。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”上述规定可知本案房屋交付使用后规定期限内购房者应当取得房屋产权证书，否则出卖人也就是被上诉人应当承担违约责任，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构存款利息的标准计算违约金。被上诉人主张2013年5月就已经完成了备案登记义务，此说法以偏概全，混淆概念，仅提备案义务，不提为买受人办证的义务。同时也未提交任何证明备案申报时间以及自己无责的证据。更何况被上诉人获取17号楼产权证书后没有对外公示，广大业主均不知情，被上诉人也没有任何证据证明已通知到业主。被上诉人认为应当以17号楼大证办理完成视为已经履行完毕合同义务没有任何法律依据，既不符合合同中第十六条的约定，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。而一审法院认为2010年8月26日开始上诉人应当知道其权利受到损害，2013年6月5日被上诉人已终止违约行为，该认定明显错误。3、另，在被上诉人违约期间，上诉人与广大业主每年都多次向被上诉人主张权利，要求被上诉人尽快解决此事，为大家办理房产证书，承担违约责任。开发商被上诉人均表示资金紧张，请业主耐心等待，业主们均可互证此事。本案中上诉人申请小区业主证明业主们不断维权的事实，但一审法院认定业主们存在利害关系，证言不能采信，该认定无事实和法律的依据。一审法院事实认定错误，以超过诉讼时效为由，阻断了上诉人的维权之路，判决显失公正，且不符合法院判决要做到的政治效果、法律效果、社会效果有机统一的要求。二、原审判决适用法律错误。1、一审法院对格式条款的理解及适用错误。本案中《商品房买卖合同》是典型的格式合同，由被上诉人开发商提供。对于本案争讼的办理房产本义务，在案件中发生歧义。被上诉人认为，开发商仅是备案义务，自17号楼的产权证办理完成即可，此说法以偏概全，偷换概念，仅提备案义务不提办理房产证的义务，被上诉人的上述说法完全错误。合同约定对办理房产证的权利义务已作出明确说明，那就是上诉人既有登记备案义务又有办理房产证的义务。买受人不能够在90个工作日内取得房产证的，被上诉人承担违约责任。根据《合同法》第四十一条有两种以上解释的，应当作出不利于提供一方的解释。2、另外，就算合同中对于办理房产证的义务约定的不明确，也可遵循《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，根据该条法律规定可知，为买受人办理房产证是出卖人的法定义务，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。综上所述，本案既有合同约定可依又有法律规定可以遵循，被上诉人应当承担违约赔偿责任。一审法院认定事实不清，适用法律错误，阻断了上诉人的维权之路，请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。 被上诉人河北中基房地产开发有限公司辩称，一、2014年和2015年石家庄市中级人民法院审理过礼域尚城的业主起诉被上诉人，这样的案件超过100起，我们今天选择了其中的一份判决书，这些判决书都认为中基公司构成违约，中基公司已经承担了违约责任，但是这些判决中关于诉讼时效起算点的问题，和本案一审判决的理由是一致的。二、这一批起诉中基公司的有三名业主，目前长安法院关于诉讼时效的认定，三名法官做到了一致，都认定业主的起诉超过了诉讼时效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 王成福向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付礼域尚城17栋1单元604室《商品房买卖合同》违约金人民币31828元、礼域尚城17栋1单元605室《商品房买卖合同》违约金人民币81964元，合计113792元；二、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一、2008年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，约定由原告购买被告开发建设的位于石家庄市礼域尚城17栋1单元604号、17栋1单元605号两套房产。合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人向买受人支付延期期间银行同期存款利息。”2010年6月1日，原告向被告支付17栋1单元604室房屋总价款117884.10元、礼域尚城17栋1单元605室房屋总价款303571.20元，被告于2010年5月24日通知原告入住，原告向被告交纳办理产权证书的相关费用。2013年6月5日，被告完成了向产权机关登记备案的手续，办理下来整栋楼的产权证书。2018年5月22日，原告取得上述17栋1单元604号房屋、605号房屋的房屋所有产权证。二、原告称，原告于2010年5月28日收房，被告应在2010年10月12日之前为原告办理房产证书，但被告未能在规定的时间内为原告办理权属证书，构成违约，故主张自2010年10月12日起至2018年5月22日止总计90个月，以购房款为本金，按月息0.3%计算违约金，故17栋1单元604号房屋的违约金为117884元（购房款）×90个月×0.3%（月利息）＝31828元，17栋1单元605号房屋的违约金为303571元（购房款）×90个月×0.3%（月利息）＝81964元；提供：1、李某、陈某、王艳辉的证人证言及证人陈某、李某出庭作证，证明：在被告违约延期办理房产证期间，包括原告在内的广大业主不间断的多次要求被告尽快为业主办理房产证，并承担违约责任，故本案诉讼时效多次中断，未超过诉讼时效；2、河北省非税收收入一般缴款书两份、税收缴款书两份、河北省住宅专项维修资金专用票据两份，证明原告在2010年5月28日交房当日便按照被告的要求缴纳了办证费用，直至2018年4月开始被告才开始向房管部门缴纳办证费用，被告积压资金，挪作他用，是未能及时为业主办理房产证的根本原因，已经构成严重违约，应承担违约责任。被告否认存在违约行为，称双方签订的《商品房买卖合同》第十六条并未约定给买房人办下房产证的确切时间，故原告的主张无依据；被告按照合同的约定在2013年6月5日完成了向产权机关登记备案的手续并办理下来整栋楼的大证，在被告完成此义务后，买房人就可以拿着自己的资料到房管部门办理产权证书，且合同第十六条第四款约定，即使是被告违约，也应依据代办房产证的费用作为基数，且被告已按时交房，故以购房款总数作为依据不适当；原告提供的缴款书、税收缴款书、河北省住宅专项维修资金专用票据，恰恰证明房产证的办证主体是原告不是被告，挪用资金是原告单方面说辞，并无切实证据证明被告挪用资金延缓办证，被告代办房产证是按照房管局要求分批次予以办理，非被告所能左右办理的时间；证人均与原告存在利益关系，其证言的可信度较低，也不能证实诉讼时效中断；提供17号住宅楼大证不动产产权证书及其他业主的自行办理房产证申请及身份证复印件。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但对关联性有异议，称根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提出格式条款一方的解释，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条可知，本案房屋交付使用后90个工作日内，购房者应当取得房屋产权证书，否则出卖人应当承担违约责任，按照已付购房款总额计收违约金，被告主张已经完成了备案登记，但未提供申报时间及其无责的证据，仅以17号楼房产证无法免除被告责任；被告提供的业主自行办理房产证申请与本案无关，原告并未与被告签订自行办理申请，且在交房当日，被告已经向原告收取了办理房产本的各项费用，这与被告所称房产本是业主自行办理不符。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为合法有效，双方应按合同约定享受权利并履行义务。被告未在合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应承担相应的违约责任。关于诉讼时效，合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。自交房之日起第91个工作日为被告违约行为发生之日，至此原告应当知道其权利受到侵害，要求被告支付违约金的请求权随即发生，诉讼时效期间应当从被告违约行为发生之日起算。被告完成向产权机关登记备案的手续即终止违约行为。因原、被告在合同中约定“支付延期期间银行同期存款利息”，属继续性债权，截止到被告违约行为终止，每个个别的债权分别使用诉讼时效。综上，原告于2010年5月28日收房后90日即2010年8月26日被告开始违约，原告应当知道其权利受到侵害。2013年6月5日被告完成了向产权机关登记备案的手续并办理了产权证书，已终止违约行为。原告保护民事权利的诉讼时效期间为3年。2018年6月20日原告对被告的违约行为提起诉讼，距被告终止违约行为时间已超过诉讼时效，原告仅提供证人证言证实本案诉讼时效存在中断的情形，因被告不认可，且证人均系该小区业主，存在利害关系，且原告亦未提供其他确切证据予以佐证，故对原告的主张不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：驳回原告王成福的诉讼请求。案件受理费2576元，由原告负担（诉讼费原告已预交）。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。上诉人于2010年5月28日收房后90日即2010年8月26日，被上诉人未能按照合同约定及时办理产权登记备案，其行为已构成违约，上诉人自该日起应当知道其权利受到侵害。被上诉人于2013年6月5日完成了向产权登记机关备案的手续并办理了产权证书，违约行为终止。上诉人于2018年6月20日对被上诉人的违约行为提起诉讼，此时距被上诉人终止违约行为已超过三年时间，故原审判决认定上诉人起诉已超过诉讼时效并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2576元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇二〇年八月十九日 书记员  王泽毅