贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初1749号原告：严培军，男，1980年7月6日出生，汉族，住浙江省上虞市。原告：刘将弟，女，1985年2月12日出生，侗族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：严培军，男，1980年7月6日出生，汉族，住贵州省上虞市，系刘将弟丈夫，特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师，特别授权。被告：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区麒龙国际会展城****。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：祁鹤，男，1988年10月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区，一般授权。委托诉讼代理人：王昊昌，贵州证道律师事务所律师，一般授权。原告严培军、刘将弟与被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司（以下简称“碧桂园置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严培军及其与刘将弟共同委托诉讼代理人周涛，被告碧桂园置业公司委托诉讼代理人王昊昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严培军、刘将弟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2018年2月24日签定的商品房买卖合同（合同编号：2018001976）；2、判令被告退还购房款652304元；3、判令被告赔偿购房违约金97845.6元；4、退还已交被告不动产权登记费180元；5、判令被告赔偿诉前财产保全费4520元；6、判令被告赔偿原告与银行提前还清房屋贷款所承担的1%违约金4000元；7、本案诉讼费、鉴定费及相关合法的费用均由被告承担。事实和理由：原告刘将弟、严培军与被告碧桂园置业公司于2018年2月24日签订商品房买卖合同（合同编号：2018001976），购买位于铜仁市碧江区，购房总款为652304元。2018年2月24日合同签订当日，原告支付购房款252304元，400000元余款办理银行贷款后于2019年2月15日已付清。2018年2月14日，支付不动产登记费180元，2018年2月24日签定了铜仁市住房和城乡建设局商品房预售买卖合同备案和交易确认书，于2018年12月20日付住宅专项维修资金4786元，原告按照合同已经履行全部付款义务，并且办理好预售商品房所有手续，按照合同约定，被告应于2019年12月14日交房。但被告至今还未取得建筑工程竣工合格证明文件，未达到交房条件，逾期已超过90日，因此，原告有权退房，被告应当在收到退房通知书之日起15日内退还全部已付购房款并支付违约金及不动产权登记费等。被告碧桂园置业公司辩称，我方不存在任何逾期交房情况，是原告自己不去接房，原告不能要求我方退房款及承担违约金，退还登记费，赔偿保全费等，银行提前还款的违约金应该由原告自行承担，诉讼费由败诉方承担，而不是由我方承担。本院经审理认定事实如下：2018年2月24日，原告刘将弟、严培军与被告碧桂园置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：2018001976，合同约定原告购买被告预售的碧桂园奥林湖山8幢1单元12-1号房，建筑面积119.65m2，单价7014.02元，总价款652304元。合同还约定原告应于合同签订之日向被告交付首期房款252304元，余款400000元以银行按揭支付，被告应当在2019年12月14日前向原告交付该商品房，未按照该期限交房的，逾期在90日之内，自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权退房。原告退房的应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照购买人全部已付款的15%向买受人支付违约金。合同还对商品房交付使用条件及日期、交接手续等进行了约定。同日，原、被告另行签订了《补充协议》，该协议对该商品房交付条件与交接手续重新作了约定。2018年2月11日，原告刘将弟、严培军向被告支付定金10000元，2018年2月24日，交纳购房款242304元，不动产权登记费180元，2018年3月24日，银行按揭购房款400000元。2018年12月20日，原告交纳了4786元住宅专项维修资金。2019年12月12日，碧桂园?奥林湖山一期工程经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具竣工验收意见评定该工程合格后，报备案机关备案。2020年4月2日，铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局签收文件意见为“该工程的竣工验收备案文件齐全，已于2020年3月31日收讫，根据《贵州省建设工程竣工验收备案管理实施细则》，15日内作出能否备案的意见。该工程符合国家法律法规及强制性条文要求，资料齐全符合备案要求”，同日，该局出具处理意见“同意备案”。2020年3月18日，原告向被告邮寄《碧桂园奥林湖山小区房屋退房通知书》，要求解除购房合同。以上事实有原、被告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《碧桂园集团通用机打收据》、《铜仁碧桂园奥林湖山购房付款表》、《贵州省住宅专项维修资金专用收据》等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,由双方签字、盖章予以确认,合同内容不违反法律法规的禁止性规定,自签订之日起即成立并生效,对双方均具有法律约束力,双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第十一条约定被告向原告交房的时间为2019年12月14日,约定交房条件为“该商品房已取得建设工程竣工合格证明文件”,根据合同约定被告应于2019年12月14日前交付经验收合格的房屋。根据《建设工程质量管理条例》第49条规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。若建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。可见,建设行政主管部门是在对开发商的申报资料进行审查后决定是否同意备案或者重新组织竣工验收,说明建设行政主管部门具有验收是否合格最终的审查权和监督权,其颁发的备案表就是商品房经验收合格的依据。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准,也是交付的先决条件,但从被告提交的证据来看，其未能提交2019年12月14日前已取得《商品房竣工验收备案表》的证据，故不能构成有效交付，被告应承担未按约交房的违约责任。被告当庭自认其在案涉房屋交付日期之前通过短信或者电话通知到原告接房，但时至2019年12月14日，其未能取得《商品房竣工验收备案表》，也即该房屋未能验收合格，不符合交房条件，原告有权拒绝接房。2020年2月24日开始的疫情管控虽属不可抗力，导致被告在疫情期间无法报备案机关备案，但被告未能提供2020年4月2日备案机关同意备案后，即房屋验收合格满足交房条件后通知原告来办理接房手续的证据，至2020年5月22日原告起诉之日，即使扣除疫情期间也已逾期90日，符合合同约定的解除合同的条件，故原告提出的解除原、被告双方2020年2月24日签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还购房款、支付违约金的诉请，本院予以支持，被告碧桂园置业公司应按合同约定在15日内退还原告全部已付款，并按照原告全部已付款的15%向原告支付违约金。合同解除，被告代收取的不动产权登记费也应一并返还原告严培军、刘将弟。原告提前偿还银行贷款，是原告对自己权利的处分，其产生的违约金应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告严培军、刘将弟与被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司2018年2月24日签订的《商品房买卖合同》；二、由被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内退还原告严培军、刘将弟购房款652304元；三、由被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告严培军、刘将弟违约金97845.6元；四、驳回原告严培军、刘将弟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5674元，诉前保全费4520元，由被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  黄建荣二〇二〇年八月二十一日法官助理徐华书记员李国蓉