广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初1735号原告：恒昌（广州）房地产顾问有限公司，住所地广东省广州市番禺区***************，统一社会信用代码914***********441W。法定代表人：廖胜昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱金萍、胡铃梓，均是广东济方律师事务所律师。被告：肇庆市明苑房产发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区41、42区蕉园路南、北侧鸿景誉园销售中心，统一社会信用代码914************160。法定代表人：李志鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘高洋，该公司职员。原告恒昌（广州）房地产顾问有限公司与被告肇庆市明苑房产发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱金萍、胡铃梓，被告的委托诉讼代理人刘高洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付鸿景誉园项目住宅代理费637967元；2.判令被告向原告立即支付逾期付款违约金19139元（以637967元为基数，按日利率0.2‰，自2019年11月1日计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月30日为19139元）；3.被告立即向原告支付鸿景誉园项目未结算部分的住宅代理费171059元；4.请求被告向原告立即支付逾期付款违约金（以171059元为基数，按日利率0.2‰，自2020年3月30日起计至实际清偿之日止）；5.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2018年10月22日，原被告双方签订《鸿景誉园项目独家销售代理合同》，约定被告委托原告独家销售代理其位于肇庆市端州区*******交界的鸿景誉园项目，代理期限自甲方书面通知进场日期之日起计满十二个月止。此外，代理合同4.1款0.0.5项约定“若逾期支付（代理费），则按拖欠金额每日0.2‰的标准追加滞纳金”；6.2.2款约定“对于由于客户违约而使甲方依法或根据合同约定没收的定金，代理方有权向甲方收取该毁约买家已付定金的30%但不高于5000元/套作行政费用……该服务费用在实际发生挞定并完成相关手续全部办妥后的次年结算”；6.2.3款约定“在本代理其内已交定金、签署认购书和《商品房买卖合同》并在本代理期结束后90日内支付首期房款的单位并银行贷款放款后，视为代理方取得的成交客户，甲方应于代理期结束后100日内向代理方支付该单位代理费”。代理合同签订后，原告依约履行了代理合同义务。2019年9月，被告与原告签订《解除协议书》，解除协议书约定“一、鸿景誉园项目的代理关系自2019年7月13日解除；二、甲方确认应向乙方支付住宅代理费637967元，甲方同意于2019年10月31日前支付；三、截止到2019年7月13日乙方销售鸿景誉园住宅单位15套未符合代理费的条件（已交纳定金及签署《认购书》，单位明细见附表），销售总额为16586583元。甲方同意该15套单位符合结算代理费条件后（签署《商品房买卖合同》）按代理合同约定的代理代理费结算标准结算代理费给乙方；四、若甲方未按时足额向乙方支付第二条约定的住宅代理费，乙方有权按代理合同及本协议书约定向甲方追讨住宅代理费637967元和违约金”。解除协议签订后至今已逾半年，被告既未向原告支付已确认应付的住宅代理费637967元，也未依约向原告支付后续已达结算代理费条件的住宅单位的代理费。2020年3月27日，经原告书面催告后，被告仍拒绝支付前述费用，根据双方协议约定，被告应承担逾期付款的违约责任。被告辩称：一、对诉讼请求1、2，金额经双方确认，但按照双方的合同约定，双方确认结算单后，代理方提供广东省增值税发票，甲方在收到发票后20天内支付代理费用，至今为止，原告没有按照约定开具发票。按照双方约定，开具发票是付款的前提条件，所以原告在没有履行开票义务之前没有权利主张支付代理费用。原告主张的利息没有合同和事实依据。二、对诉讼请求3、4：原告的服务内容包括与客户签订认购书和商品房买卖合同及催促客户签约、收款、协助办理按揭等手续，但原告主张的诉讼请求3的代理费用，原告并没有相应的代理义务，代理方应当在代理期内实现的销售情况作为计费依据，但对于双方未结算的，有多套房屋并非原告售出的，是被告以抵减工程款抵给施工单位的。目前还有一部分并没有放款，尚未达到支付条件。本院经审理认定事实如下：2018年10月22日，被告（甲方）与原告（代理方）签订《【鸿景·誉园】项目独家销售代理合同》，合同主要约定甲方就【鸿景·誉园】项目委托代理方提供营销策划和独家销售代理等事宜；受托物业名称为【鸿景·誉园】项目,受托物业位置位于肇庆市端州区*******交界,受托物业类型为住宅/商业/车位;受托物业面积总建筑面积共约17万平方米，代理方受托独家代理销售的物业项目具备销售资格的总单位数量（含住宅、商业、车位）；代理期限以甲方书面通知书的进场日期之日起计满十二个月止,代理期限届满前一个月双方视具体情况再行协商后续合作事宜，并以书面形式确认。此外合同还就双方声明和保证、双方权责、销售价格、服务报酬、违约责任、合同生效终止等进行约定。其中，合同第四条“双方权责”中4.1款之0.0.5项约定：甲方按时向代理方支付服务费用。若逾期支付，则按拖欠金额每日0.2‰的标准追加滞纳金（甲方拖欠代理方每笔服务费满90天起计算滞纳金。双方约定所支付的滞纳金总金额不超过人民币150000元整）。甲方连续三个月未支付代理方服务报酬，代理方将调整现场销售人员，并有权单方面提出解除合同，书面通知甲方后撤场，甲方须支付代理方已完成工作阶段的服务费用，且代理方保留追讨滞纳金的权利。4.2.4款约定：代理方对每个销售单位以客户缴付首期购房款并签订《商品房买卖合同》作为结算代理费的依据，甲方同意代理方保留一份《认购书》原件，以便双方核对。若因甲方工程进度变化、延迟交楼、面积超标等其它原因，导致客户不能交首期房款或签订《商品房买卖合同》，则代理方之代理责任于客户签订认购书时结束，代理方正常收取该部分代理费。合同第六条“服务报酬”中6.1款约定：甲方根据代理方在代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算理费并按阶段向代理方支付的佣金报酬。本项目的代理费率为1.0—1.1%，即代理费＝售出单位累计合同总金额×代理费率，按合同成交额的1.0%-1.1%计提佣金，并根据销售任务完成情况（以甲方与客户签订《认购书》为准）进行浮动，具体为每批拿预售证且可推售住宅房源开盘90日内：销售90%(含）或以上按1.1%计提佣金；销售90%(不含）或以下按1.0%计提佣金，注：1.销售率以住宅套数计算基数，商铺、车位等其他产品销售率不影响计提佣金点数；2.每月结算佣金时，先按低点数计提佣金，3个月考核期过后，若达到了高一级的佣金计提点数，则在第3个月结算佣金时补回差额。6.2.1款约定：代理方于每月10号前提交上月符合结佣条件的结算单位清单给甲方审核，甲方在7个内工作日内复核完毕，甲方逾期不提出异议或予以确认，视为甲方确认该结算清单。双方确认结算单后，代理方提供广东省增值税专用发票，甲方收到代理方代理费发票后20个工作日内将代理费划转至代理方账号。6.2.2款约定：根据客观情况确实需要返还定金时，由甲方退还所收取的定金（含诚意金、临时订金、VIP卡费用、正式定金）。对于由于客户违约而使甲方依法或根据合同约定没收的定金，代理方有权向甲方收取该毁约买家已付定金的百分之三十（30%）但不高于人民币5000元/套作行政费用。《认购协议书》毁约效力的终止，应符合法律相关规定，以及甲方不再承担该《认购协议书》的义务为前提，该服务费在实际发生挞定并完成相关手续全部办妥后的次年结算。退房和挞定单位再次成功售出后，代理方正常收取该单位代理费。若因客户原因退房且甲方未收取违约金的，代理方无权就该单位收取代理费，已收取的，在下期代理费结算中抵扣返还。6.2.3款约定：在本代理期内已交齐定金、签署认购书和《商品房买卖合同》并在本代理期结束后90日内支付首期房款的单位并银行贷款放款后，视为代理方取得的成交客户，甲方应于代理期结束后100日内向代理方支付该单位代理费。6.2.4款约定：代理方已售出单位并已经满足4.2.4的结算条件的，甲方正常结算代理费给代理方，但若有由于政策原因（如限购、限贷）而最终导致客户不能成功购买该单位的，在客户办理完相关手续后，代理方应在30天内将己收取的代理费无条件无息退还给甲方。6.2.5款约定：在代理期内所有售出单元应视为代理方成交，包括但不限于购房客户是代理方介绍、第三者介绍、甲方直接或间接介绍，甲方同意按本合同约定条款向代理方支付销售代理费（双方约定允许甲方保留20套公司关系户单位乙方不收取代理费）。合同签订后，原、被告依约履行合同义务。2019年9月（具体日期不详），被告（甲方）与原告（乙方）签订《解除协议书》，就解除双方于2018年10月22日签订《鸿景·誉园项目独家销售代理合同》达成以下协议：一、甲乙双方同意鸿景·誉园项目的代理关系自2019年7月13日解除，乙方已于2019年7月13日前将鸿景·誉园现场售楼部钥匙、设备以及项目客户资料移交给甲方。二、甲方确认应向乙方支付住宅代理费合计637967元，甲方同意于2019年10月31日前支付给乙方住宅代理费637967元，乙方向甲方提供等额正式发票。三、截止到2019年7月13日乙方销售鸿景·誉园住宅单位共15套未符合结算代理费的条件（已交纳定金及签署《认购书》，单位明细见附表），销售总额为16586583元。甲方同意该15套单位符合结算代理费条件后（签署《商品房买卖合同》）按代理合同约定的代理费结算标准结算代理费给乙方。四、若甲方未按时足额向乙方支付本协议书第二条约定的住宅代理费637967元，乙方有权按代理合同和本协议书的约定向甲方追讨住宅代理费637967元和违约金。五、甲方如按本协议之约定向乙方支付后，双方基于代理合同的权利义务关系视为全部了结。此后，原告因被告未履行合同付款义务，遂于2020年3月27日通过EMS向被告住所地寄送催告函及《恒昌（广州）房地产顾问有限公司肇庆·鸿景誉园未结算部分佣金明细表》，催告内容包括：1.被告务必于2020年3月30日前向原告支付代理费637967元及逾期付款违约金19139元（违在违约金暂计至2020年3月30日）；2.协议书第二条约定2019年7月13日前未符合结算代理费条件的15套住宅经核查已符合结算条件，被告务必于2020年3月20日前向原告支付该部分代理费147374元；3.由原告在代理期限内成交的李丽清、王志丽1B1403单位，梁碧怡1B1603单位经核查已符合结算条件，被告务必于2020年3月30日前确认并向原告支付该部分代理费23685元；并告知被告如有异议请在2020年3月30日前书面函复原告。之后，被告没有向原告提出异议，也没有支付代理费，原告为此于2020年5月7日向本院提起本案诉讼。诉讼中，原告对其主张已达结算代理费条件的17套住宅提供了相关认购书、业主身份证复印件、成交确认单、定金收据，并根据此证据编制了《恒昌（广州）房地产顾问有限公司肇庆·鸿景誉园未结算部分佣金明细表》（见附表）。恒昌（广州）房地产顾问有限公司肇庆·鸿景誉园未结算部分佣金明细表编号认购日期客户名称房号成交总价（元）佣金（元）签约日期12018.12.22叶金雪1A-1501979151979222019.5.1伍昊骏1A-2011014542101452019.12.31潘相宏董海燕32019.7.6商习珍1A-13021191272119132019.7.31商卓峰42019.5.15戴嘉豪1B-23011142504114252019.5.3152019.5.20伍秀南1B-10031204662120472019.5.26伍铭强62019.5.20莫穗萍1B-15031231886123192019.5.2672019.5.24谭伟健1B-2011135258113532019.5.3182019.5.25廖伟珍1B-9031191050119112019.7.5苏晓昆92019.6.6彭小燕2A-170298771098772019.6.12刘作群102019.6.9程建兴2A-170377795650002019.6.15112019.6.9伦超斌2A-170477795677802019.6.15122019.6.17郑波2A-17011124737112472019.6.23132019.6.18徐海勤1B-502135238450002019.7.18142019.6.22邓春新1B-11031256539125652019.9.22152019.6.30黄流香1A-2002121897650002019.7.151-15套小计16586583147374——162019.6.30李丽清1B-14031177438117742019.7.31王志明172019.5.11梁碧怡1B-16031191050119112019.8.1116-17小计236848823685——合计18955071171059——双方确认《恒昌（广州）房地产顾问有限公司肇庆·鸿景誉园未结算部分佣金明细表》中编号1至15项所列的住宅（包括认购日期、客户名称、座号、房号、成交总价、佣金、签约日期等内容）就是《解除协议书》第三条所载的未符合结算代理费条件的15套住宅，但被告认为《恒昌（广州）房地产顾问有限公司肇庆·鸿景誉园未结算部分佣金明细表》中编号16、17项所列的2套住宅非原告代理出售。被告对于原告主张的上述编号1至15的15套住宅现已达到约定的代理费结算条件存在以下统一与分歧：1.被告确认以下房号的单元已达结算代理费条件：①1A-201房，成交总价1014542元；②1B-2301房，成交总价1142504；③1B-201房，成交总价1135258元；④1B-903房，成交总价1191050元；⑤1B-1103房，成交总价1256539元。2.被告确认以下房号的单元没收定金（挞定）：①2A-1703房收取客户定金20000元；②2A-1704房收取定金20000元；③1B-502房收取客户定金20000元；④1A-2002房收取定金20000元。3.被告主张以下房号的单元用以抵扣工程款，无需支付代理费：①1B-1003房，成交价1191050元（原告确认的成交价1204662元）；②1B-1503房，成交价1218274元（原告确认的成交价1231886元）；③2A-1702房，成交价987710元；④2A-1701房，成交价891228元（原告确认的成交价1124737元）。被告对其主张的上述3套住宅成交价格变动举证了相应的《商品房买卖合同》中涉及“合同当事人”、“商品房价款”条款页复印件。4.被告主张以下房号的单元退房或退定，无需支付代理费：①1A座1501房收取定金10000元，退意向金20000元；②1A座1302房，银行尚未发放贷款。被告对其主张1A座1501房退款事实举证了定金退款凭证。另查明：（一）根据肇庆市住房和城乡建设局官网2020年3月26日的商品房信息公示查询，鸿景·誉园项目1栋（现售）房屋号为B2301、B1603、A1501、B1503、B1403、A1302、B1103、B1003、B903、A201、B201和2栋房屋号为A1701、A1702、A1704的14套住宅标注“已备案”，2栋房屋号为A1703的住宅标注“已签订”，1栋（现售）房屋号为A2002、B502的2套住宅标注“期房待售”。（二）原告对其主张已达结算代理费条件的17套住宅均提供了认购方与被告签署的《鸿景誉园商品房认购协议书》，认购书落款“现场复核”处均有潘家亮签名。原告在诉讼中举证了其与潘家亮签订的劳动合同，以证明潘家亮担任其销售副经理职务。本院认为：本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告于2018年10月22日签订的《【鸿景·誉园】项目独家销售代理合同》和2019年9月签订的《解除协议书》，是双方的真实意思表示，且合同的主要内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应依约全面履行。一、对于已结算的代理费处理。根据《解除协议书》第二条约定：甲方确认应向乙方支付住宅代理费合计637967元，甲方同意于2019年10月31日前支付给乙方住宅代理费637967元，乙方向甲方提供等额正式发票。即被告应于2019年10月31日前支付原告代理费637967元，原告则向被告提供等额发票。本案中，被告未如期向原告支付代理费637967元已构成违约，原告要求被告支付代理费637967元以及根据《【鸿景·誉园】项目独家销售代理合同》第四条中“若逾期支付，则按拖欠金额每日0.2‰的标准追加滞纳金”之约定主张自2019年11月1日起至实际清偿之日止计算违约金，符合合同约定且不超过法律规定的范围，本院予以支持。对于被告认为其在原告尚未开具发票的前提下无需支付代理费的抗辩意见，本院认为，《解除协议书》是双方基于代理合同解除后有关未支付的代理费进行约定，当该约定与《【鸿景·誉园】项目独家销售代理合同》条款有冲突时，应以双方后签订的《解除协议书》约定为准，即被告应依照《解除协议书》约定的具体时间向原告支付代理费，故本院对被告上述意见不予采纳。二、对于未结算的代理费处理。原告主张未结算的部分住宅代理费包括两部分：1.双方在《解除协议书》中确认已交纳定金及签署认购书的15套的住宅；2.《解除协议书》未统计在内的已交纳定金及签署认购书的2套的住宅。1.关于双方在《解除协议书》中确认已交纳定金及签署认购书的15套的住宅代理费问题。原、被告在诉讼中确认该15套的住宅就是原告编制的《恒昌（广州）房地产顾问有限公司肇庆·鸿景誉园未结算部分佣金明细表》中编号1至15项所列的内容（包括认购日期、客户名称、座号、房号、成交总价、佣金、签约日期等），根据《解除协议书》第三条约定，该15套住宅均为原告在代理期限内销售，被告同意符合结算条件后（签署《商品房买卖合同》）按代理合同约定的代理费结算标准结算代理费给原告。根据肇庆市住房和城乡建设局官网2020年3月26日的商品房信息公示查询，上述15套住宅中有12套住宅（包括1栋A1501、A201、A1302、B2301、B1003、B1503、B201、B903、B1103，2栋A1701、A1702、A1704）标注“已备案”，2套住宅（包括1栋B502、A2002）标注“期房待售”，1套住宅（2栋A1703）标注“已签订”。其中，标注“已备案”的12套住宅已经网签，符合双方约定的“签署《商品房买卖合同》”结算条件，被告应依约按认购金额1%结算代理费；标注“期房待售”和“已签订”的3套住宅，经原、被告核对确认为挞定，被告应依约按买家已付定金的30%但不高于5000元/套的标准支付代理费。因此原告主张《恒昌（广州）房地产顾问有限公司肇庆·鸿景誉园未结算部分佣金明细表》中编号1至15项所列已办理网签的12套住宅按认购金额1%结算代理费132372.67元（13237267元×1%），挞定的3套住宅（每套均收取定金20000元）按5000元/套的标准结算代理费15000元符合合同约定，本院予以支持。被告认为上述15套住宅中存在以房抵工程款或退房、退定无需支付代理费的抗辩意见，因未提供充分的证据证实其主张的事实，故本院不予采纳。2.关于《解除协议书》之外的已交纳定金及签署认购书的2套的住宅代理费问题。原告提供了相关1B-1403、1B-1603单元认购书、业主身份证复印件、成交确认单、定金收据主张该2套住宅是其代理期限内销售成果，要求被告依约支付代理费。根据原告所举之上述证据，1B-1403、1B-1603单元的认购和支付定金的时间均为原告代理销售期间内，此期间为原告独家代理销售，被告否认该2套住宅是原告销售但又未能对此充分举证，故本院采信1B-1403、1B-1603单元为原告销售。根据肇庆市住房和城乡建设局官网2020年3月26日的商品房信息公示查询，上述2套住宅均标注“已备案”，即该2套住宅已经网签，符合双方约定的“签署《商品房买卖合同》”结算条件，被告应依约按认购金额1%结算代理费。但原告主张该2套住宅的代理费23685元计算有误，应为23684.88元（2368488元×1%）。综上，被告应向原告支付未结算的部分住宅代理费共171057.55元。原告主张未结算部分的住宅代理费171059元，其合理部分，本院予以支持。三、关于未结算部分代理费的违约金。本案中，原、被告之间的代理关系已于2019年7月13日解除，原告于2020年3月27日向被告寄送催告函催收代理费及《恒昌（广州）房地产顾问有限公司肇庆·鸿景誉园未结算部分佣金明细表》，根据《【鸿景·誉园】项目独家销售代理合同》第6.2.1条“代理方于每月10号前提交上月符合结佣条件的结算单位清单给甲方审核，甲方在7个工作日内复核完毕，甲方逾期不提出异议或予以确认，视为甲方确认该结算清单”之约定，被告2020年3月28日收到催告函后并未在上述约定的7个工作日内（2020年4月8日前）提出异议，视为被告确认《恒昌（广州）房地产顾问有限公司肇庆·鸿景誉园未结算部分佣金明细表》。因此，被告需在2020年4月8日向原告支付该部分代理费，被告未依约支付代理费已构成违约，根据《【鸿景·誉园】项目独家销售代理合同》第四条中“若逾期支付，则按拖欠金额每日0.2‰的标准追加滞纳金”之约定，被告需自逾期之日起按拖欠金额每日0.2‰支付违约金。原告主张该部分拖欠代理费自2020年3月30日起至实际清偿之日止按日0.2‰计算违约金，其合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市明苑房产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告恒昌（广州）房地产顾问有限公司支付代理费637967元及违约金（违约金以代理费637967元为基数，按日0.2‰自2019年11月1日起计至付清之日止）。二、被告肇庆市明苑房产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告恒昌（广州）房地产顾问有限公司支付代理费171057.55元及违约金（违约金以代理费171057.55元为基数，按日0.2‰自2020年4月9日起计至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6040.83元，财产保全费4661元，合计10701.83元(原告已预交)，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄卓贤二〇二〇年八月二十五日法官助理 唐宝怡书 记 员 梁思颖