内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内09民终595号 上诉人（原审被告）：边利明，现住内蒙古自治区乌兰察布市。 上诉人（原审被告）：边建洪，现住内蒙古自治区乌兰察布市。 上诉人（原审被告）：边利清，现住内蒙古自治区乌兰察布市。 三上诉人共同委托诉讼代理人：宿守春，乌兰察布市148协调指挥中心第二法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：孙利，现住内蒙古自治区乌兰察布市。 委托诉讼代理人：王守孝，乌兰察布市148协调指挥中心第一法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张峥嵘，现住内蒙古自治区乌兰察布市，系被上诉人妻子。 原审第三人：雷凤梅，现住内蒙古自治区乌兰察布市。 上诉人边利明、边建洪、边利清与被上诉人孙利、原审第三人雷凤梅案外人执行异议之诉纠纷一案，上诉人不服内蒙古自治区集宁区人民法院（2018）内0902民初2778号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人边利明、边建洪、边利清的共同委托诉讼代理人宿守春与被上诉人孙利委托诉讼代理人王守孝、张峥嵘到庭参加诉讼，原审第三人雷凤梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 边利明、边建洪、边利清上诉请求：1.依法撤销内蒙古自治区集宁区人民法院（2018）内0902民初2778号民事判决书，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定孙利与项目部所签订的《商品房买卖合同》合法有效错误，合同约定孙利购买甘露神小区7号楼全部营业房，约定首付一半购房款6441996元，剩余款项由银行按揭贷款，但是该合同无开发企业盖章签字，买卖标的不明确，未明确交房期限，商品房许可证号与实际不符，交易数额巨大首付款却没有银行转账凭证仅有项目部收据，也未提供正规不动产销售发票，能签网签却只签手写合同，这一系列情况明显与房屋买卖的交易习惯不符。即使合同有效，房屋价款应为255.59平米×6600元/平米=1686894元，原审认定杜有给张某出具的1633000元收条为案涉1、2号商铺的购房款依据不足而且数额不切实际。在案证据仅有杜有给案外人张某出具收到7号楼购房款的两张收条和签订合同次日张峥嵘给付杜有的100万银行转账记录，原审法院在没有直接证据证明的情况下，认定案涉房屋已由项目部代杜有出售给孙利系认定事实错误。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条需要同时满足四个实质要件才能认定案外人对保全标的享有足以排除强制执行的民事权益，本案中，且不说被上诉人与项目部签订合同无效，被上诉人至今未按合同约定支付全部价款，也未办理过户登记和预告登记，也未在人民法院查封之前合法占有该案涉房屋，原审法院在被上诉人不能举证证明其符合《执行异议和复议规定》第28条规定的全部条件下判决案外人异议之诉成立，严重侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实后依法改判。 被上诉人孙利发表答辩意见称：一审判决认定基本事实清楚，证据充分，孙利与项目部所签订的《商品房买卖合同》无论是合同形式还是合同内容均符合《合同法》第九条关于买卖合同的法律规定，答辩人未办理按揭贷款是因为出卖人当时是预售房屋，暂时不具备按揭贷款的条件。项目部与孙利签订的合同合法有效，孙利对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。 原审第三人雷凤梅未到庭亦未进行书面答辩。 孙利向原审法院起诉请求：1.请求解除对标的物内蒙古自治区内蒙古自治区乌兰察布市××旗、2号商铺的查封；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：本案诉争的被查封的7号楼1号、2号商铺购房款1633000元，原告应杜有要求两次于2017年3月15日、2017年5月1日将733000元现金和900000元现金给付杜有，杜有亲笔书写的收条为凭证，该房屋建筑面积255.59平方米。2014年5月19日，原告孙利与乌兰察布市集宁区福华房地产公司甘露神小区项目部（以下简称甘露神小区项目部）签订GF-2000-0171《商品房买卖合同》，以12883992元(首付6441996元，银行按揭6441996元)的价格购买了甘露神小区7号营业房，建筑面积为1952.12平方米，甘露神小区项目部给原告出具了收到7号营业房6441996元的收据。将甘露神小区7号营业房购买至原告孙利的名下，该买受行为是在预售商品房批准机关房产局，商品房预售许可证贰拾号-1的依据前提下进行的，并签订了房屋买卖合同，该手签合同经察右前旗房屋管理局房地产交易所出具证明，证实手签合同与网签合同具有同等的效力。该房屋包含本案所查封的7号楼1号、2号商铺。另查明，甘露神小区项目部成立于2013年8月7日，负责人为王新村，经营范围为房地产开发、销售，并取得商品房预销售许可证。又查明，涉案商铺曾于2018年8月27日被集宁区人民法院作出2018内0902财保117号民事裁定书予以查封。再查明，集宁区人民法院在执行申请人边利明、边建洪、边利清与被执行人雷凤梅财产保全纠纷一案中，案外人孙利于2018年8月30日对查封内蒙古自治区内蒙古自治区乌兰察布市××旗、2号商铺提出书面异议，集宁区人民法院于2018年09月10日作出（2018）内0902执异127号执行裁定书，认为案外人孙利购买察右前旗平地泉镇甘露神小区7号楼1号、2号商铺，虽有现金收据，有商品房买卖合同，但未在察右前旗房地产交易所办理过预告备案登记，故未发生物权效力，其所提异议不予支持。案外人孙利该财产保全的执行裁定书不服，向本院提起申请案外人执行异议之诉。 一审法院审理后认为，第一，原告孙利与甘露神小区项目部签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。第二，本案诉争的被查封的7号楼1号、2号商铺房款1633000元已经由原告全额支付了杜有，该房屋是甘露神小区项目部抵债分配给收款人杜有的，付款行为已完成。第三，原告孙利未及时办理房屋产权变更登记手续系不可归结于其的原因所致。综上，原告孙利对涉案甘露神小区7号楼1、2号商铺享有足以排除强制执行的的民事权益。关于被告在诉讼中提出涉案房屋已抵顶给杜有的诉称，涉案房屋抵顶给杜有是事实，但相关证据显示，该房屋已由甘露神小区项目部代杜有出售给孙利，且杜有已收取出售该房屋的款项，故杜有对该涉案房屋已不再享有所有权。关于被告在诉讼中提出涉案房屋没有网签也没有在察右前旗办理预告登记的诉称，察右前旗房屋管理局房地产交易所出具证明，证实手签合同与网签合同具有同等的效力,说明该合同具有法定效力。关于被告在诉讼中提出甘露神小区项目部不具备售房主体资格、没有杜有的售房委托书等辩称，甘露神小区项目部营业执照上载明的经营范围是房地产开发和销售，故其自行出售房屋并不违反其营业执照上载明的经营范围，同时，甘露神小区项目部代杜有出售房屋也并不以杜有的书面授权委托为必要条件，为此，被告的诉称缺乏法律和事实依据，不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：停止对内蒙古自治区内蒙古自治区乌兰察布市××旗、2号商铺的执行，解除对该房屋的查封。案件受理费100元，由被告边利明、边建洪、边利清负担。 本院二审期间，上诉人边利明、边建洪、边利清与被上诉人孙利以及原审第三人均没有向法庭提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审查明事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人孙利对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对不动产享有足以排除执行的民事权益需要同时符合四个方面的条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案异议人孙利与甘露神小区项目部签订的《商品房买卖合同》未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，但是异议人并未实际占有该案涉房屋，亦未向不动产登记管理部门申请办理预告登记或递交网签手续的申请材料，察右前旗房屋管理局房产交易所于2019年7月19日出具的《证明》没有其他证据相互印证，不能证实“案外人非因自身原因未办理过户登记手续”。关于付款方面，甘露神小区项目部给被上诉人孙利出具的首付款6441996元的现金收据，在案证据仅有被上诉人妻子张峥嵘给杜有转账100万的银行转账凭证，未有其他转账凭证在案佐证，案涉如此大额购房款以现金方式交付不符合日常生活经验和交易习惯，本院依法对此不予确认，而且异议人至今未办理余款按揭手续亦未以其他方式付清房款。原审法院认定杜有给案外人张某出具的共计1633000元购房款收条系被上诉人购买案涉房屋的购房款依据不足，一方面大额收条没有转账凭证予以佐证付款事实不明，另一方面张某并非房屋买卖合同当事人而且收条上并未注明是本案争议的七号楼1号、2号商铺。综上，被上诉人孙利就案涉房屋仅能享有基于房屋买卖合同的债权请求权，并不能享有足以排除强制执行的物权权益，被上诉人的原审诉讼请求依法不能成立。 边利明、边建洪、边利清的上诉请求依法能够成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销内蒙古自治区集宁区人民法院（2018）内0902民初2778号民事判决； 二、驳回被上诉人孙利的原审诉讼请求。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由被上诉人孙利负担。 本判决为终审判决。 审判长  张文东 审判员  尹志明 审判员  刘国婷 二〇二〇年八月十二日 书记员  周晓芳 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 最高人民法院《关于审理民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。