湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0626民初2106号原告:艾中平，男，1970年7月15日出生，汉族，住湖南省平江县。特别授权委托诉讼代理人:袁幼芳，湖南湘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人:郑明，湖南湘杰律师事务所律师。被告:彭跨师，男，1976年10月14日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：姜行燕，湖南滴招律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘经勇，湖南滴招律师事务所律师。第三人：湖南梦雅房地产开发有限公司，住所地：湖南省岳阳市平江县城关镇东街生计巷。统一社会信用代码：91430626MA4L53BK2K。法定代表人：艾中平。特别授权委托诉讼代理人：朱燕飞，女，1984年6月24日出生，汉族，住湖南省平江县。原告艾中平诉被告彭跨师房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月8日、2020年7月28日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人袁幼芳、郑明，被告及其委托诉讼代理人潘经勇到庭参加了诉讼。2020年8月3日，湖南梦雅房地产开发有限公司申请作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼，本院依法予以准许，并于2020年8月10日第三次公开开庭进行审理。原、被告及原、被告、第三人委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同向原告支付购房款379484.8元，并自2018年10月23日起至履行完毕之日止按照月利率2%向原告给付违约金（截止至2020年6月23日的违约金额为151793.92元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告将位于梦雅佳园商铺（一期）第1栋1层106号商铺按12980元每平方米的价格出售给被告。2019年12月3日，原告办理好了该商铺的不动产登记证书。根据《房屋买卖合同》第二条的约定及不动产登记证书记载的面积，被告应支付的购房款总额为879484.8元，扣除被告已经支付的500000元，剩余应付款项为379484.8元。根据《房屋买卖合同》第三条第三款的约定，被告应在办理好不动产登记证书后一个月内支付剩余购房款，但经原告多次通知，被告均未支付。综上所述，被告的行为已经构成违约，原告为维护其合法财产权益，特依《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉诸法院，请求依法支付前列诉请。被告辩称：1.被答辩人的原告主体资格不适格，依法应当裁定驳回起诉或判决驳回其诉讼请求。答辩人认为，从《房屋买卖合同》及收款收据等证据可知，合同相对方为湖南梦雅房地产开发有限公司，并非答辩人艾中平，被答辩人艾中平作为梦雅公司的法定代表人，以梦雅公司名义所作出的意思表示（如签名），应当视为梦雅公司的意思表示。2.梦雅公司涉嫌非法开发房地产。答辩人认为，答辩人并未与其他十二户共同受让梦雅.佳园建设用地，仅是正常的商品房买卖合同关系，且答辩人未签署平江县不动产登记申请表、授权委托书及国有建设用地使用权梦雅佳园建设用地的出让合同等，文件的签名和指印是伪造的。第三人述称：第三人湖南梦雅房地产开发有限公司没有参与涉案房屋的投资建设，不是涉案房屋买卖合同的当事人，只是受艾中平委托代为销售、代为向购房者收取部分购房款，代为向购房者出具收款收据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下，第1次开庭原告提供的证据：原被告身份信息、房屋买卖合同、不动产登记证书，被告有异议，本院认为涉案商铺系自有拍卖的国有土地上建设的房屋，第三人当庭表示并未参与涉案商铺的建设，房屋买卖合同的相对方为艾中平与彭跨师。涉案商铺的所有权现在已经登记至被告彭跨师及其妻子胡鲜艳名下，上述证据合法有效且与本案有关联，本院予以采纳；第2次开庭原告提供的证据：关于艾中平建房情况的说明、微信记录、信用卡刷卡存单、银行流水及相关身份证明、劳务总承包合同、收条及银行流水，被告有异议，本院认为上述证据与第三人的述称能够相互印证，证明国有土地拍卖款缴纳的实际出资人为艾中平、房屋及商铺建设的材料款及工程款全部系艾中平出资，房屋及商铺的报建审批手续也是以个人名义申报并进行了相关的公示，与第三人湖南梦雅房地产开发有限公司没有关联，艾中平系涉案商铺的实际出卖人。上述证据合法有效且与本案有关联，本院予以采纳；第3次开庭原告提供的证据：平江县建设项目规划公示审批单、规划行政许可利害关系人告知单、规划行政许可公告、平江县梅仙镇梦雅佳园修建性详细规划调整公示图、公示照片、规划公示意见书，被告有异议，本院认为该组证据能够证明涉案的梅仙镇梦雅佳园建设项目房屋已经依法向社会公示，报建审批手续的用地单位并非湖南梦雅房地产开发有限公司，上述证据有相关职能部门的加盖公章予以确认，其来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采纳。被告提供的证据：湖南梦雅房地产开发有限公司的企业信息、房屋买卖合同及收据、平江县人民政府出具的平政地字[2018]151号与152号《平江县人民政府国有土地使用权出让审批单》、平江县不动产登记中心档案中留存的《平江县不动产登记申请表》、《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《房屋联建分房协议》、平江县自然资源局《信访事项答复意见书》及向被告附送的《授权委托书》，原告和第三人有异议，本院认为被告提供的证据，系相关职能部门出具，对其真实性、合法性予以采纳，对其关联性不予采纳，上述证据并不能证明本案中房屋出卖方为湖南梦雅房地产开发有限公司。本院经审理认定本案事实如下：2018年10月15日，在平江县国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌活动中，原告艾中平以其女儿艾潇潇的名义竞得梅仙镇梅仙大道南侧111＃-112＃地块国有建设用地使用权，面积为1311平方米，成交总价为人民币760万元。2018年11月2日、2018年11月5日、2019年1月18日，艾潇潇分三次向平江县国土资源局缴纳了760万元国有土地使用权出让金。上述760万元国有土地使用权出让金由艾中平委托妻子李快辉转账给艾潇潇710万元代为缴纳，其余50万元由艾潇潇丈夫单匡扶代为缴纳。2018年11月22日，艾潇潇等十二户与平江县国土资源局签订编号为2018-151、2018-152的两份国有建设用地使用权出让合同，受让平江县梅仙镇梅仙大道南侧两宗地，面积分别为812平方米、499平方米，用途均为其他普通商品住房用地。2018年11月30日，原告与被告签订房屋买卖合同，合同首部列明：甲方（出卖人）为艾中平、乙方（买受人）为彭跨师。合同约定：被告认购梦雅·佳园商铺（一期）第1栋1层106号商铺，建筑面积为65.78平方米，单价每平方米12980元，合同总价约为853824元。成交总价以商铺房屋房产证记载的建筑面积乘以单价计算确定。契税、不动产证、水电立户费共计38013元，总计891837元；总金额内优惠40000元。合同上尾部加盖了第三人湖南梦雅房地产开发有限公司的公章。合同约定甲方为乙方办理房地产权相关证明后一个月内乙方应当付清余款，如未按约定支付则按月利率2%的标准计算利息至实际支付之日，并约定由乙方承担房产契税、证件费、水电立户费等。原告曾委托第三人湖南梦雅房地产开发有限公司代为销售房屋商铺、代为向购房者收取部分购房款，代为向购房者出具收款收据。截止至2019年3月31日，被告分多次共向原告支付购房款500000元，其中微信支付给艾中平17000元，支付给艾中平妻子李快辉55000元，其余款项由湖南梦雅房地产开发有限公司员工朱燕飞等代为收取。2018年10月，艾中平与案外人李晚生签订劳务承包合同，将梦雅佳园项目建设工程以包工自料方式发包给李晚生，合同约定，由艾中平提供项目建设的审批手续以及主要建筑材料，李晚生负责按图纸设计施工，负责项目建设设备设施及一些辅助材料。梦雅佳园项目建设工程在施工过程中及竣工后，艾中平陆续向李晚生支付工程款400多万元。2019年12月15日，艾潇潇等十二户签订房屋联建分房协议，约定在上述竞拍土地上联建房屋两栋。2019年11月28日，平江县自然资源局向涉案建设工程颁发建设项目竣工核实合格通知书。2019年12月30日，平江县自然资源局不动产登记中心将涉案商铺登记在彭跨师及其妻子胡鲜艳的名下，房屋坐落于平江县，不动产登记证号为湘（2019）平江县不动产权第××号,登记房屋建筑面积67.91平方米，登记室号为109。另查明，2018年10月15日，艾潇潇向平江县国土资源局出具的授权委托书中背面委托人名单中彭跨师的签名系艾中平委托办理相关手续的李寨斌签署。本院认为，本案的争议焦点包括：一、本案中原告是否具有诉讼主体资格；二、被告是否应当支付剩余购房款；三、被告是否应当支付违约金及违约金如何计算。现分述如下：关于焦点一，人民法院对民事合同主体的审查，不能仅仅依据载明的签名或加盖的公章，还要结合合同内容及实际履行情况来判断。本案中原告与被告签订房屋买卖合同，虽然合同的尾部加盖了第三人的公章，但第三人湖南梦雅房地产开发有限公司在庭审中明确表示梦雅·佳园商铺（一期)的前期土地竞拍、房屋报建、房屋建设的工程款等资金均为原告艾中平出资，仅是借用了艾潇潇的名义参与竞标等前期事宜，现有证据也足以证实涉案房屋建设的国有土地的出让金、房屋的建设资金及工程款被告与第三人均未出资，原告艾中平为本案梦雅·佳园商铺（一期)的实际投资者。综上所述，原、被告之间不存在房屋联建的事实，房屋出卖方也不是第三人湖南梦雅房地产开发有限公司。本案房屋买卖合同应当定性为艾中平与彭跨师个人之间的房屋买卖合同，艾中平系本案房屋买卖合同的出卖方，与本案具有利害关系，系本案的适格当事人。至于被告主张土地受让合同、委托书等相关手续系伪造签名的抗辩意见，属于行政审批过程中的是否存在审查不严的问题，不属于本案的审理范围，故在本案中本院不予处理，当事人可另行主张权利。关于焦点二，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间订立的房屋买卖合同，是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经将涉案商铺登记到被告的名下，已经实际履行了合同约定的义务，被告应当按照约定支付剩余购房款。被告抗辩原告交付的不动产证登记的商铺号为109，而不是双方合同中约定的106，因此拒绝支付剩余房款。经本院核对房屋买卖合同附件中一层平面图中109与不动产登记证分户图中106的位置和面积均相符，只是编号不同，故原告并不存在违反合同约定的行为，对被告的抗辩意见本院不予采纳。根据双方房屋买卖合同约定，涉案商铺的购房款以房产证记载的建筑面积乘单价计算总额为879484.8元，被告已经分多次向原告支付购房款共计500000元，加上合同约定总金额内优惠40000元，被告还应向原告支付339484.8元购房款。关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，原被告双方签订的房屋买卖合同第三款第3项约定因乙方原因导致贷款无法放款，购房余款逾期未能付清，乙方需向甲方支付其所拖欠的购房款本金及利息，利息按月利率2%的标准自2018年10月23日起计算利息至实际支付之日止。本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告合同约定在合同签订之前计算违约金明显违背常理，对被告显失公平，违约金的计算时间根据双方合同约定应当从甲方为乙方办理相关房地产权属证书一个月后开始计算较为合理，故本院确定由被告自2020年1月30日起以339484.8元本金为基数按月利率2%的标准支付违约金至购房款实际清偿之日止。综上所述，原告的诉讼请求大部分成立，对其成立的部分，依法应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、由被告彭跨师于本判决生效之日起十日内支付原告艾中平购房款339484.8元及违约金，违约金的计算自2020年1月30日起以339484.8元本金为基数按月利率2%的标准支付至购房款实际清偿之日止；二、驳回原告艾中平其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9113元，减半收取4556.5元，由原告艾中平负担556.5元，被告彭跨师负担4000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  徐子牛二〇二〇年八月二十四日法官助理李锋钰书记员李锋钰(兼)