广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初2536号原告：李阳初，男，汉族，1965年12月30日出生，地址：广东省英德市*******委会无底塘组，身份证号码：440************111。原告：林检妹，女，汉族，1966年11月7日出生，地址：广东省英德市*******委会无底塘组，身份证号码：440************120。委托代理人：李巧红，女，汉族，1985年11月7日出生，地址：广东省清远市清城区*****************，身份证号码：441************128，系林检妹的女儿。被告：英德市农门盛世市*管理服务有限公司，地址：英德市********金丰名苑首层商铺102房。法定代表人：冯某1。委托代理人：吴伟鹏，广东浈阳律师事务所律师。原告李阳初、林检妹与被告英德市农门盛世市*管理服务有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李阳初及两原告的委托代理人李巧红，被告英德市农门盛世市*管理服务有限公司的委托代理人吴伟鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿合同自2015年12月至2020年5月12日共61861.4元；2、判决被告一次性退回商铺全款243233.00元；3、判决被告赔偿从起诉之日起至退回商铺全款之日期间占用商铺的租金损失。事实与理由：一、自2015年合同生效以来每到季度交付租金总有拖延。1、2016年违约时间共156天，违约金共142.27元；2、2017年每季度租金是3648.00元，被告只支付了第一季度的3040.00元，第一季度未付款608.00元，第一季度未付款违约时间共720天，违约金共131.32元；第二季度租金3648.00元，违约时间共635元，违约金共693.84元；第三季度租金3648.00元，违约时间共545天，违约金共596.45元；第四季度租金3648.00元，违约时间共455天，违约金共497.95元，2017年合同期内未付违约金和租金共13471.56元。3、2018年每季度租金是4248.00元，只付了第一个季度的租金，第一季度违约时间共223天，违约金共284.19元，第二季度租金4248.00元，违约时间共635天，违约金共809.24元；第三季度租金4248.00元，违约时间共545天，违约金共694.55元；第四季度租金4248.00元，违约时间共455天，违约金共579.85元，2018年合同期内未付违约金和租金共15111.83元。附：租金支付时间：2016年2月5日：3040.00元；2016年5月4日：3040.00元；2016年8月30日：3040.00元；2017年2月16日：3040.00元；2019年4月30日：3040.00元；2019年7月18日：4248.00元。二、2019年按243233元8%计算，租金19458.64元，违约金19458.64*365*0.0003=2130.72元，共计21589.36元。三、2020年按243233元9%计算，第二、三季度租金10945.48元，违约金10945.48*183*0.0003=600.90元，共计11546.38元。四、合同内外租金合共61861.40元。2016年英德市农门盛世市*管理服务有限公司在没有通知业主的情况下私自拆除档口，严重损害业主的利益。如果不能恢复档口原样就应赔偿我们的损失，并约定每年按商铺全款逐年上浮1%为每年租金，最高上浮到商铺全款15%为止，支付原告租金，一直到市场恢复正常运营为止，也可以一次性退回商铺全款243233.00元。庭审中，原告提交变更诉讼请求申请书，将其诉讼请求变更为：一、请求法院判决被告立即赔偿合同内外租金合共60706.45元；二、诉求法院判决被告恢复整个市场原样；三、如果被告不恢复整个市场原样，请求法院判决被告继续支付原告租金，直至市场恢复正常运营为止，也可以一次性退回商铺全款243233.00元。被告英德市农门盛世市*管理服务有限公司答辩称，对原告变更新的诉讼请求我方不需要新的答辩期。答辩意见：一、被告确已拖欠原告租金逾期6个月，但是被告认为被告拖欠原告租金应从2016年期间以6个月为基数给付所拖欠租金，超出6个月以外原告所主张的租金或违约金属于原告刻意扩大违约损失，应由其自行承担，因双方涉案合同第十二条第1款，在被告逾期六个月不支付租金原告即享有解除合同的权利，也就是防止损失扩大的条件双方有进行约定，另外涉案商铺并没有出租给案外人，也就是原告是可以随时收回委托租赁物，但原告一直不与被告办理接触或移交手续。二、被告在接受原告委托后为便于出租将原有可拆除的围墙进行了拆除以便于整体出租，若原告提出恢复原状被告在交回商铺时也愿意配合重砌围墙恢复原状。三、因原告已变更诉讼请求，对原告诉讼请求三在第二点答辩意见中被告也陈述愿意恢复原状，请法院不予支持原告诉讼请求三。原告向本院提交的证据有：一、原告身份证复印件；二、商铺委托租赁合同复印件；三、房地产平面图复印件。被告对原告提交证据的质证意见：证据一无异议，证据二真实性合法性无异议，关联性及证明目的与被告的第一点答辩意见一致，即是双方已对违约责任有所约定，原告未及时采取措施因其自身原因导致其损失扩大，应由其自行承担，证据三真实性合法性无异议，对关联性，该商铺已办理不动产登记至两原告名下，为此，原告提出该商铺由被告购买没有事实与法律依据。证据三有平面图可以看出现商铺被告只作了拆除承重墙的处理，被告愿意恢复原状重砌围墙返还租赁物给原告。被告未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年10月27日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订了《商铺委托租赁合同》，合同约定：甲、乙双方在平等自愿的基础上，就甲方购买的位于峰光路68号农门盛世新街市第二层2-150号商铺委托乙方经营管理；…乙方拥有对该商铺的经营权限包括但不限于统一规划、统一招商推广、统一定价出租等权利；委托期限自2015年10月27日起至2018年10月27日止，共计36个月；乙方向甲方返租3年，租金每年分别是购楼款的（第一年）5%、（第二年）6%、（第三年）7%，当年租金按季度支付，该季度首月的5号前支付给甲方；(购楼款)购买原价为243233元，第一年（5%）12161元，每个季度3040元；第二年（6%）14594元，每个季度3648元；第三年（7%）17026元，每个季度4256元；…委托期限届满后，若甲方决定不再续签本合同，乙方须按商铺原有的墙体结构状态返还甲方；违约责任乙方逾期6个月不支付租金收益，甲方有权解除本合同，同时在逾期支付租金期间，每逾期一日，乙方应按应付而未付租金额的万分之三向甲方支付违约金。涉案合同签订后，被告于2016年2月5日支付了租金3040元，于2016年5月4日支付了租金3040元，于2016年8月30日支付了租金3040元，于2017年2月16日支付了租金3040元；于2019年4月30日支付了租金3040元；于2019年7月18日支付了租金4248元；除以上租金外，被告未再支付租金。另，在租期内，被告拆除了涉案商铺的水泥柜台和间墙，在租期届满后至今未返还租赁物给原告。上述事实双方当事人均没有异议，有原告提交的证据及庭审笔录佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的是《商铺委托租赁合同》，现原告请求被告支付未付的租金及因被告违约造成的其它损失，因此本案案由应为租赁合同纠纷。本案中，原、被告签订的《商铺委托租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人具有约束力，原、被告应依约履行合同的权利和义务。对于原告请求的合同租赁期限届满后被告占用商铺的租金损失：涉案合同已于2018年10月27日到期，被告在合同租期内拆除了涉案租赁物，至今未归还租赁物给原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据上述规定，租赁期间届满后，被告应当向原告返还租赁物，被告未予返还租赁物，其应当承担占有使用期间的租金。因此，原告请求被告支付合同租赁期限届满后被告占用商铺的租金损失本院予以支持，但租金标准应按涉案租赁合同约定的第三年租金标准，即每个季度4256元,此款计至被告返还租赁物之日止。根据涉案合同约定，被告应于每季度的首月5日支付当季度的租金，逾期支付租金按应付而未付租金额的万分之三每日向原告支付违约金，合同签订于2015年10月27日，至原告起诉之日（2020年5月13日）止，被告累计欠付租金及违约金如下表：第一年（2015.10.27-2016.10.26）应付金额单位：元应付时间实付金额单位：元实付时间欠付金额单位：元违约天数单位：日违约金单位：元30402015.11.530402016.2.509283.930402016.2.530402016.5.409082.0830402016.5.530402016.8.300117106.730402016.9.530402017.2.160164149.57小计：0418.25第二年（2016.10.27-2017.10.26）应付金额单位：元应付时间实付金额单位：元实付时间欠付金额单位：元违约天数单位：日违约金单位：元36482016.11.530402019.4.30608937/13151265.336482017.2.50/364811931305.6236482017.5.50/364811041208.2236482017.8.50/364810121107.53小计115523581.05第三年（2017.10.27-2018.10.26）应付金额单位：元应付时间实付金额单位：元实付时间欠付金额单位：元违约天数单位：日违约金单位：元42562017.11.542482019.7.188620/920793.8342562018.2.50/42568281057.1942562018.5.50/4256739943.5642562018.8.50/4256647826.09小计127762826.84第四年（2018.10.27-2019.10.26）应付金额单位：元应付时间实付金额单位：元实付时间欠付金额单位：元违约天数单位：日违约金单位：元42562018.11.50/4256555708.6242562019.2.50/4256463591.1642562019.5.50/4256374477.5242562019.8.50/4256282360.06小计170242137.36第五年（2019.10.27-2020.5.13）应付金额单位：元应付时间实付金额单位：元实付时间欠付金额单位：元违约天数单位：日违约金单位：元42562019.11.50/4256190242.5942562020.2.50/425698125.1342562018.5.50/4256810.21小计12768377.93由于原告请求被告支付合同内外租金及违约金合共60706.45元，未超过本院核算的被告应付未付租金与违约金之和，对原告的该请求本院予以支持。对于原告请求判决被告恢复整个市场原样，因这涉及市场其他商铺业主的权利义务，故原告的该请求本院不予支持。对于原告请求被告退回商铺全款，因本院已确定被告在返还租赁物前支付给原告占有租赁物的租金损失，对于原告要求退回商铺全款的请求并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告英德市农门盛世市*管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李阳初、林检妹租金及违约金（计至2020年5月13日止）共60706.45元。二、限被告英德市农门盛世市*管理服务有限公司从2020年5月14日起至返还涉案商铺给原告之日止，在每季度首月的5日前以4256元/月的标准支付租金给原告李阳初、林检妹。三、驳回原告李阳初、林检妹其他诉讼请求。本案受理费2938.13元，由原告李阳初、林检妹承担2279.13元，被告英德市农门盛世市*管理服务有限公司承担659元（原告已预交2938.13元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  万少坚二〇二〇年八月十二日书记员  袁倩文附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。