贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5144号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：欧阳洋，男，汉族，1984年7月17日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州瀛黔律师事务所律师。执业证号：15201201710696239。委托诉讼代理人（一般授权）：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人欧阳洋商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人黄海，被上诉人的委托诉讼代理人丁坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，酌情改判办证违约金按已付房款的日万分之零点一支付；撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料、缴纳税费，上诉人完成委托办证的前提是被上诉人提交完毕办证所需资料并出具委托，被上诉人在交房时并未向上诉人提交办证资料、出具委托，不能以此视为办证条件已成就。逾期办证在我市普遍存在，对房地产等来已造成重大不利影响，请求二审将违约金标准调至10%支付。2.上诉人所收取的各项开户费有合同约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。被上诉人欧阳洋二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告欧阳洋一审诉讼请求：1.判令被告退回原告的各项开户费及交易费4,586.00元及利息（利息以4,586.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年1月21日起计算至上述费用全部返还完毕之日止）；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金（以已付购房款为基数，按照日万分之0.5的标准，从2015年1月2日计算至2017年8月18日）；3.判令被告向原告支付逾期交付贵州毕节七星关区碧阳国际城第3栋2单元6-4号房不动产权证期间的违约金（违约金以购房款401,872.00元为基数，按日万分之一从2018年8月13日计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，暂计算至2020年1月5日为20,495.47元）；4.本案的诉讼费、保全费、评估鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月21日，原告作为买受人，被告碧阳恒通公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，该商品房建筑面积138.83平方米，总价款402380.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有限电视交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，被告向原告出具的购房发票上载明原告实际交纳的购房款为401872.00元。2013年1月21日，被告向原告收取了4586.00元的各项开户费用及交易费。该收据上载明，已退水表开户费800.00元。被告向原告收取的各项开户费及交易费有3786.00元未退还。2017年8月18日，被告向原告交付涉案房屋。2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司C1-C3幢住宅部分首次登记审查意见》，同意涉案的C3幢办理商品房住宅部分首次登记。原告认为被告未按照合同约定期限履行交付涉案商品房并为原告办理涉案商品房的不动产权证书构成违约，应当承担违约责任，且被告向原告收取各项开户费用系重复收费，应予退还，遂提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年8月18日，被告的行为构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，“出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”，违约金应从被告逾期之日即2015年1月1日起计算至被告实际向原告交付涉案房屋之日（2017年8月18日）止，但原告诉请的该项违约金时间从2015年1月2日起算，根据“不诉不理”原则，以原告诉请的2015年1月2日作为起算时间计算违约金予以保护。综上，违约金的计算方式为，以原告已付购房款401,872.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2015年1月2日计算至2017年8月18日（共计959天），则被告应支付的违约金为19,269.76元（401,872.00元×0.05‰×959天）。对被告提出原告主张的逾期交房已经超过诉讼时效的抗辩主张，因原、被告在《商品房买卖合同》中约定“出卖人于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”，被告于2017年8月18日将涉案房屋交付原告使用，应于2017年8月24日内向原告支付违约金，未支付，则违约金的诉讼时效开始起算，而原告于2020年1月6日提起诉讼主张该违约金，未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故，被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2017年8月18日向原告交房，即应于2018年8月13日前具备办理转移登记的条件；2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司C1-C3幢住宅部分首次登记审查意见》，同意涉案的C3幢办理商品房住宅部分首次登记，表明被告已具备办理转移登记的条件，但此时已经超过双方约定的上述期限，构成违约，应当承担相应的违约责任，被告应按约定向原告计付违约金，违约金从约定期限之次日,即2018年8月14日起计算，原告于2020年1月6日提起诉讼主张上述违约金，未超过三年的诉讼时效保护期限，被告对该项违约金提出的诉讼时效抗辩理由不成立，不予采纳。对于该项违约金截止时间,如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。2020年4月9日庭审时，被告当庭提交了毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司C1-C3幢住宅部分首次登记审查意见》进行质证，应视为此时被告已履行了告知原告的义务，故该违约金计算至2020年4月9日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款401,872.00元为基数，按日万分之一的标准，从2018年8月13日起计算至2020年4月9日止（共计605天）。经计算，该项违约金为24,313.25元（401,872.00元×0.01%×605天）。关于原告主张退还各项开户费及交易费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中，故被告另行向原告收取各项开户费及交易费，无事实及法律依据，理应退还。因被告已退还原告多收的水表开户费，其收取的上述费用仅有各项开户费及交易费3,786.00元未退还，故原告主张被告退还收取的各项开户费及交易费的诉讼请求，支持由被告退还各项开户费及交易费3,786.00元。对于原告诉请上述费用的利息，于法无据，不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告欧阳洋逾期交房违约金19,269.76元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告欧阳洋逾期办理房屋权属证书违约金24,313.25元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告欧阳洋各项开户费及交易费共计3,786.00元；四、驳回原告欧阳洋的其他诉讼请求。案件受理费276.00元，保全费321.00元，共计597.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书和逾期交房的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费552元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年八月二十六日书记员  邓 千