广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初2884号原告：广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主委员会，住所地广州市越秀区麓苑路**大院。负责人：陈某玲，职务主任。委托诉讼代理人：赖永明、吴兵山，广东格林律师事务所律师。被告：广州市逸帆物业管理有限公司，，住所地广州市越秀区麓苑路**大院******法定代表人：甘祥龙，职务总经理。被告：广州中源投资集团有限公司，住所地广州，住所地广州市越秀区麓苑路**大院********>法定代表人：陈立杰，职务总经理。两被告共同委托诉讼代理人：曾海燕、孟志斌，广东绅源律师事务所律师。原告广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主委员会与被告广州市逸帆物业管理有限公司（以下简称逸帆公司）、广州中源投资集团有限公司（以下简称中源公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖永明、吴兵山，两被告共同委托诉讼代理人曾海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认两被告不再享有广州市越秀区麓湖路xx号大院的物业管理权；2.两被告全面退出小区物业管理、交还全部物业管理权给原告，并配合与新聘物业服务企业交接；3.两被告承担本案的诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：原告是2016年7月依法成立的业主委员会，依法代表越秀区华乐街麓湖御景小区全体业主对小区物业享有管理权。原告依法定程序经业主大会授权另行聘请了广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）作为小区的物业管理方，并于2017年6月30日签订《物业服务合同》。其后，原告先后书面函告及当面通知被告逸帆公司退出小区并与新物业公司交接，均被拒绝。2017年7月22日，原告向被告逸帆公司收回小区物业管理权并要求新物业公司接管小区。根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十四条的规定，被告应向业主、业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新聘的物业服务企业做好交接工作：（一）物业管理用房、业主共有的场地和设施设备等物品；（二）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；（四）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料，已代收的专营服务费用、预收的物业服务费用或装修押金等其他应当移交的财物；（五）实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件；（六）业主房屋产权清册等相关资料；（七）其他应当移交的资料和财物。但被告一直拒绝向原告交还上述资料，且拒绝配合新物业公司进行交接工作。因此，原告提出上述诉讼请求。被告逸帆公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、本案应中止审理。因原告在成立过程中涉嫌违法，现已有部分业主向法院提起了撤销之诉[案号：（2017）粤0104民初9974号]。本案原告是否具备诉讼主体资格需以前述案件的判决为依据。二、原告与其新聘的万科物业公司已强行全面接管了小区的物业管理权和场地、设施设备等，连被告逸帆公司及员工的私人财物和资料亦被其侵占，原告及其新聘物业公司强行接管小区项目的行为给逸帆公司造成了巨大的损失，逸帆公司正通过法律途径追究其责任。因此，原告的诉讼请求无事实依据，其提起本案诉讼的真实目的并非为了让逸帆公司交出小区物业管理权，而是为了将其强行接管小区物业项目的违法行为合法化。三、原告解聘逸帆公司、新聘万科物业公司的行为不合法。根据物业管理条例第11、12、15条的规定，选聘、解聘物业服务企业应当由业主大会决定，且应当经双过半的业主同意，业主委员会只有代表业主及业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同的权利。同时，《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第12、13、15条对原物业服务企业的退出程序、应当退出的情形及退出前业主委员会应当履行的义务均作出了明确规定，原告在逸帆公司与业主管理委员会签订的物业合同尚未到期的情况下，未经法定程序解聘逸帆公司、新聘万科物业公司的行为严重违返上述规定，因此原告的诉讼请求依法不应当予以支持。被告中源公司辩称，一、本案应中止审理，理由与逸帆公司所述一致。二、原告将被告中源公司作为本案共同被告没有事实和法律依据。中源公司与原告不存在物业服务合同法律关系，中源公司也没有参与涉案小区物业服务项目的管理，故其诉讼请求依法应予全部驳回。相反，涉案小区原是烂尾楼项目，是中源公司投资续建得以盘活。而且，为了不断完善小区的各项设施和给业主提供舒适的生活和居住环境，中源公司还借了两百多万元给逸帆公司，以保障逸帆公司能为小区提供正常的物业服务，对中源公司的投资权益应受到法律保护。经审理查明，被告逸帆公司是广州市越秀区华乐街麓湖御景小区的原物业管理服务企业，曾分别于2012年10月1日及2015年9月29日两次与“麓苑路xx号大院1-5号业主委员会”签订《委托物业管理合同》。该合同约定委托逸帆公司对广州市越秀区麓苑路xx号大院1-5号的麓湖御景范围内的物业实行统一管理，并提供综合服务，委托管理期限至2018年9月30日止等。2016年7月15日，广州市越秀区人民政府华乐街道办事处向原告出具华乐物业备[2016]第1号《业主委员会备案回执》，载明该届业主委员会的任期为2016年7月8日起至2021年7月8日止。2016年11月10日，原告发出《关于召开麓湖御景小区第二次业主大会更正通知》，载明原告于2016年11月6日在麓湖御景小区张贴了《招投标选聘物业服务企业工作方案》，拟召开第二次业主大会，现因收到业主提出建设性的意见，经业主委员会开会讨论，同意采纳。业主委员会根据《物业管理条例》及《广州市物业管理暂行办法》等相关法律法规规定，再次起草确认制定了《招投标选聘物业服务企业工作方案》（详见附件1），并由业主大会表决。根据《业主大会议事规则》等相关规定，我方制定了《第二次业主大会表决程序相关规定》供执行（见附件2）。本次业主大会采用书面征求意见形式进行。《表决票》（下称表决票，见附件3）。根据本小区《管理规约》《业主大会议事规则》等文件依据，本小区具有投票权的业主总人数为510人，小区建筑物专有部分总面积为70751.84平方米。业主大会应当有本小区内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加，表决通过《招投标选聘物业服务企业工作方案》必须经本小区专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。业主如对上述公示内容有异议，请于公示期结束前完整填写《异议表》（附件4），由业主本人以书面形式递交业委会，并同时提供合法有效物业产权证明和身份证复印件。《异议表》填写不完整或不能提供业主产权证明的异议将不予接受。上述通知附件1《招投标选聘物业服务企业工作方案》主要内容有：一、选聘方式为招投标。二、招标方式为邀请招标，向不少于3个或以上物业管理企业发出投标邀请书。三、招标小组为原告……六、业主大会授权具体如下：1.授权业主委员会制定小区物业服务方案，制定公共收益经营管理方案，代表全体业主收取及管理公共收益。2.授权业主委员会全权负责以广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主大会名义履行组织、安排、落实选聘物业管理企业全过程中的各项工作并与相关单位签订合同，包括但不限于：以自行组织实施招标方式或委托招标代理机构办理招标方式进行选聘物业服务企业；在选聘工作中代表业主大会对外发布、签署（加盖为业主委员会印章视同业主大会同意）相关文件，负责或委托第三方根据相关规定办理各项备案、报批、报审手续；根据工作需要成立招标小组或其他工作小组并明确相关工作范围，在本授权范围内授予招标小组相应责权；编制招标过程所需文件、公告、报告、通知并对外发布等，及向中标人发出中标通知书并与之签订《物业服务合同》。3.授权业主委员会与中标单位签署《物业服务合同》后，如中标者不是逸帆公司，则要求逸帆公司依法与业主委员会办理物业退出小区及相关交接手续。4.如逸帆公司拒绝依法退出小区后，因逸帆公司在小区滞留期间（即从业主委员会要求逸帆公司退出之日起至其正式退出之日期间）已经无权收取任何费用，授权业主委员会有权代表业主大会收取管理费及相关费用，每月20日前支付本月管理费。收取的费用用于建设小区（包括更换电梯、维护电梯等）。逸帆公司退出后，管理费标准按照已经签署的《物业服务合同》中规定的执行，并由中标的物业服务单位收取。5.授权如逸帆公司拒绝退出，有权代表业主大会起诉逸帆公司退出麓湖御景小区管理并依法与业主委员会办理移交手续。6.授权业主委员会起诉追讨逸帆公司从入驻小区至其退出之日止的公共收益（包括电梯广告费等）。7.授权业主委员会对于执行本方案而提起诉讼，诉讼权利包括提起诉讼、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全、申请强制执行、申请评估、变更、增加执行请求、接受执行标的及办理诉讼费退费手续等，执行过程中业主委员会有权聘请律师处理等。2016年12月15日，原告发出《关于公示表决结果的通知》，称将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2016年12月15日起至2017年1月13日止。其中附件1《招投标选聘物业服务企业工作方案》表决结果汇总统计表载明同意该方案的业主人数占业主总人数的比例为78.82%，同意该方案业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例为80.63%。2017年1月23日，原告向麓湖御景小区全体业主发出《关于麓湖御景小区第二次业主大会会议决定的公告》，称根据《广州市物业管理暂行办法》有关规定和《关于召开麓湖御景小区第二次业主大会更正通知》的内容，麓湖御景小区业主大会会议表决《招投标选聘物业服务企业工作方案》的结果于2016年12月15日起至2017年1月13日期间在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议，现将此次业主大会会议作出的决定公告如下：依法表决通过了《招投标选聘物业服务企业工作方案》。2017年7月6日，原告向被告逸帆公司发出《关于麓湖御景小区物业服务交接通知函》，称按麓湖御景小区业主大会的决定，2017年6月30日原告已与万科物业公司签订《物业服务合同》，请收到该函后7日内做好交接工作准备，具体交接时间将另行告知。请贵司按《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十四条，向业主委员会移交以下相关资料和财物，并配合新聘物业服务企业做好以下交接工作：（一）物业管理用房、业主共有的场地和设施设备等物品；（二）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；（四）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料，已代收的专营服务费用、预收的物业服务费用或装修押金等其他应当移交的财物；（五）实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件；（六）业主房屋产权清册等相关资料；（七）其他应当移交的资料和财物等。2017年7月10日，被告逸帆公司向原告复函称因其与麓湖御景小区业主委员会签订有《委托物业管理合同》，约定服务期限至2018年9月30日，现未到期等原因，对于原告提出的物业管理公司和物业服务交接一切行为不予认可，也不予配合。2017年7月22日，万科物业公司进入麓湖御景小区开始物业管理服务至今。另查明，案外人李某伟、江某韵、孙某林、徐某明曾起诉本案原告至本院，诉讼请求为撤销广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主大会作出的选举成立业主委员会的决定，撤销麓湖御景业委会。本院作出（2017）粤0104民初9974号民事判决书，判决撤销广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主大会作出的选举麓湖御景小区业委会的决定等。该判决作出后，双方均提出上诉。2020年5月28日，广州市中级人民法院对该案二审作出（2019）粤01民终17698号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2017）粤0104民初9974号民事判决；二、驳回李某伟、江某韵、孙某林、徐某明的起诉。被告逸帆公司另案向本院提起诉讼，被告为万科物业公司、陈某玲、邹某湘等，诉讼请求为判令该案被告停止侵害（要求万科物业公司退场、将小区管理权移交逸帆公司、向逸帆公司返还侵占财物）及赔偿经济损失1483993元等，本案以（2017）粤0104民初22672号案予以受理。该案审理过程中，万科物业公司表示同意逸帆公司取回物品，称万科物业公司不存在强占其财物等。逸帆公司以该财物已被万科物业公司使用、复制、修改为由拒绝取回。该案正在审理中。本案审理过程中，各方均确认，自2017年7月22日起至今，被告逸帆公司未再为涉案麓湖御景小区提供物业管理服务。此外，原告称其诉讼请求要求移交的具体是指《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十四条规定的七项内容。被告逸帆公司称，原告要求移交的技术资料、预收的物业服务费用、装修押金等财物和产权清册等资料均属于该公司遗留在麓湖御景小区现场尚未取回的财物。2020年7月8日，本案组织双方当事人进行现场勘查，原告指认其要求被告移交的办公室共两个，一个位于架空层，由车位改建而成；另一个位于首层，为锁门无人状态，屋内有“广东俊强装饰”字样。两被告称该两个办公室均非两被告占用。此外，在麓湖御景小区的另一关联案件审理过程中，为查明该案争议标的的所有权登记情况，本院致函广州市规划和自然资源局进行调查。2019年7月2日，广州市规划和自然资源局向本院作出《关于越秀区麓湖御景小区权属情况的复函》，答复如下：一、项目基本情况（一）位于越秀区麓苑路**大院“麓景台（自编A幢御景阁、B幢御庭阁、C幢御林阁）”，领有预售许可证19960283号，申报单位为广州市辉煌房地产发展有限公司（下称辉煌公司），项目整体未办理首次登记。（二）1999年原广州市规划局（下称市规划局）以穗规验证字[1999]第283号《建设工程规划验收合格证》对A、B栋首至32层办理验收。2010年原市规划局以穗规验证[2010]647号《建设工程规划验收合格证》对C栋第2-30层办理验收。2013年原越秀区规划分局以穗规验证[2013]378号《建设工程规划验收合格证》对C栋31-32层、首层及地下室办理规划验收。该工程已竣工并投入使用多年，架空层机动车库部分仍未申报规划验收。二、车位及公寓的权属情况（一）1999年和2000年，御景阁首层、御林阁首层、御庭阁首层分别以（2000）穗押备字10259号案和（1999）穗押备字10377号案办理了在建工程抵押，他项权利人为中国建设银行广州第四支行。2002年和2008年，广州市中级人民法院分别向我局送达（2002）穗中法执字第707、708号协执文书和民事裁定书要求将上述房产（面积2824.5平方米）全部过户至中国建设银行海珠支行（以下简称建行海珠支行）名下。现建行海珠支行已向我局申请上述房产的产权登记，其中御庭阁首层、御林阁首层已核发房地产证，目前已分别办理转移登记在徐某明、广州亿星人居环境设备有限公司名下，登记地址分别为麓苑路xx号大院2号4号102（2010交登1001008号）、103房（2017登记1037375号）；御景阁首层（实测地址为麓苑路xx号大院2号4号101房）以2011登记1061301号立案受理，目前处于退补资料阶段，尚未核准登记……（二）来函附表查询的100个车位中，有部分编号和位置存在重复的情况，“负一层靠近C栋电梯口、负二层靠近C栋电梯口、负二层靠近A栋斜坡、负二16-1、负三靠近C栋电梯口、负三层B栋通道门、负三层靠近A栋通道门对面、负三层靠近A栋电梯口”这些位置由于没有提供具体预售或实测编号，无法核查合同备案及抵押备案的信息。另查，预售楼层负一层、负二层、负三层分别对应实测楼层为架空层、负一层、负二层，若你院来函所附车位的楼层为预售楼层，则对应车位编号的合同备案情况、权属登记情况、抵押情况和查封情况详见附件1、2。信息核查时间为2019年5月28日。其中附件1载明麓苑路xx号大院麓景台御庭阁架空层17-48、50-68、71-114号95个车位预购人为中国建设银行股份有限公司广州海珠支行，大部分车位已办理产权登记，104车位未办等。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。被告逸帆公司虽辩称原告解聘逸帆公司及选聘新的物业服务企业的程序不合法，但因逸帆公司签订的《委托物业管理合同》约定的服务期限为2018年9月30日，现早已届满，麓湖御景小区业主大会也未作出续聘该公司的决议，因此本案属于上述司法解释规定的物业服务合同权利义务终止而应当办理移交手续的情形。但根据双方陈述，自2017年7月22日起至今，被告逸帆公司未再为麓湖御景小区提供物业管理服务，新的物业服务企业事实上已经进场，故原告关于要求被告逸帆公司退出麓湖御景小区、交还物业管理权及移交公共设施设备的诉讼请求事实上已经实现，不需再行判决。关于办理资料交接手续的问题，根据上述司法解释的规定，被告逸帆公司应向原告移交物业服务所必需的相关资料，被告逸帆公司虽称原告诉状列举要求移交的技术资料、预收的物业服务费用、装修押金等财物和产权清册等资料均属于该公司遗留在麓湖御景小区现场尚未取回的财物，属被侵占，但在逸帆公司提起的（2017）粤0104民初22672号关联案件诉讼过程中，万科物业公司表示同意逸帆公司取回物品，逸帆公司以该财物已被万科物业公司使用、复制、修改为由拒绝取回。以上事实证明逸帆公司拒绝配合移交，故对原告交求移交相关资料的诉讼请求，本院予以支持。但需说明的是，对于逸帆公司预收的物业服务费用、装修押金等具体是否存在及数额均不明确，可由相关权利人向逸帆公司主张，本案不予调处。此外，被告中源公司并非麓湖御景小区的物业服务企业，原告要求中源公司承担物业服务企业的相关义务于法无据。至于原告主张两被告仍占用涉案小区内两间办公室的问题，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告广州市逸帆物业管理有限公司不再享有广州市越秀区麓苑路xx号大院即麓湖御景小区的物业管理权；二、被告广州市逸帆物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，将其在麓湖御景小区物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料、利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料及业主房屋产权清册等物业服务所必需的相关资料移交给原告广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主委员会；三、驳回原告广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主委员会其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告广州市越秀区华乐街麓湖御景小区业主委员会负担50元，被告广州市逸帆物业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  严雪颜人民陪审员  李惠容二〇二〇年八月十日书 记 员  梁 涛唐嘉仪