山东省烟台市芝罘区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0602执异61号异议人（被执行人）：烟台馨逸园置业有限公司，住所地烟台市芝罘区世回尧鲁峰居民区。法定代表人：曲兴海，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭令，山东滨海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉平，山东誉岳诚恩律师事务所律师。申请执行人：烟台港隆商贸有限公司，住所地烟台市芝罘区大海阳路付**。法定代表人：高玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕雅静、王秀秀，山东谷源律师事务所律师。被执行人：烟台市渤海实业有限公司，，住所地烟台市芝罘区机场路**法定代表人：孙红卫，该公司总经理。被执行人：烟台市渤海置业有限公司，住，住所地烟台市芝罘区机场路**/div>法定代表人：孙红卫，该公司总经理。在本院执行申请执行人烟台港隆商贸有限公司（以下简称港隆公司）与被执行人烟台馨逸园置业有限公司（以下简称馨逸园公司）、烟台市渤海实业有限公司、烟台市渤海置业有限公司（2020）鲁0602执3094号民间借贷纠纷一案中，被执行人馨逸园公司对查封其公司预售资金监管账户及扣划资金提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人馨逸园公司称，法院2020年7月9日裁定冻结了其公司的三个账户，均为馨逸园小区二期项目的商品房预售资金监管账户。法院冻结、划扣商品房预售资金用于为渤海实业公司履行因企业借贷纠纷所承担的连带保证责任，违反了商品房预售资金必须用于工程建设的强制性法律规定。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中有相关规定，《房地产管理法》第四十五条第三款明确规定商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。（2016）最高法执复33号执行裁定书和（2018）鲁执异293号执行裁定书均认为商品房预售资金应当用于建设项目的施工，法院不应冻结、划扣。馨逸园小区二期项目正在施工建设中，现有巨额的与工程建设有关的款项未予结算支付，法院的冻结和扣划措施严重影响馨逸园小区二期项目工程款项的支付及后续建设，无法保障工程建设的顺利进行，故提出异议请求：1、撤销芝罘区法院作出的冻结异议人商品房预售资金监管账户的执行裁定书，撤销法院作出的扣划异议人商品房预售资金监管账户款项的裁定书。2、解除对异议人在潍坊银行股份有限公司烟台分行开设的商品房预售资金监管账户（账号80×××05）的冻结，在烟台农商银行股份有限公司芝罘区下曲家分理处开设的两个商品房预售资金监管账户的冻结（账号：9********、9********）。3、返还已扣划的商品房预售资金22462965元。申请执行人港隆公司辩称，1、烟台农商行的两个账户类别均是单位活期款账户，并非是商品房预售资金监管账户，且法律没有规定商品房预售资金监管账户的资金不能扣划。2、法院于2020年3月19日就冻结了异议人的上述两个账户，其从未提出任何异议，因本案事实清楚，证据充分，5月8日开庭时各方当事人就顺利达成调解协议，直至7月13日法院扣划之前，其从未主张过被查封的是商品房预售资金账户，可见其认可法院冻结上述账户的行为，且对扣划的后果是能够接受的，否则，在保全当时就提出复议申请。3、异议人无证据证明上述账户是商品房预售资金监管账户，且无证据证明款项系来源于馨逸园二期哪号楼哪套房的预售款，即使上述账户是商品房预售资金监管账户，也是基于住建、开发商、银行三者间的协议约定，不能对抗法院的强制执行，且馨逸园二期均为现房，并非期房，所得款项属销售款而非预售款，其主张与实际情况并不相符。综上，异议人的异议无事实和法律依据，应予驳回。本院查明，（一）申请执行人作为原告诉三被执行人的企业借贷纠纷一案，诉讼中的2020年3月16日，我院作出（2020）鲁0602民初1797号民事裁定书，裁定冻结三被执行人银行账户内的存款29500000元。据此，我院于当月19日冻结了馨逸园公司在烟台农村商业银行芝罘区下曲家分理处账户9********内的银行存款21160417.72元，账户9********内的银行存款8339582.28元（合计29500000元）。我院经审理，于2020年5月8日作出（2020）鲁0602民初1797号民事调解书，协议内容为：一、由烟台市渤海实业有限公司于2020年6月18日前偿还港隆公司借款本金15000000元、利息6750000元（以15000000元为本金、自2017年6月19日起按年利率15%计算至2020年6月18日）及以所欠借款本金为基数、自2020年6月19日起至实际给付之日止、按年利率15%计算的利息；二、由烟台市渤海实业有限公司于2020年6月18日前向港隆公司支付律师费271626元、诉讼保全保险费29500元；三、案件受理费减半收取为93874元和财产保全费5000元，由烟台市渤海实业有限公司自愿负担并于2020年6月18日前支付给港隆公司；四、由被告烟台市渤海置业有限公司、被告馨逸园公司对本调解协议第一、二、三项约定的付款义务承担连带保证责任；五、原告港隆公司自愿放弃其他诉讼请求。（二）调解书生效后，三被执行人未履行，港隆公司申请执行。本院2020年7月7日立案执行，案号为（2020）鲁0602执3094号。执行中的2020年7月8日，本院以（2020）鲁0602执3094号之二执行裁定书冻结了馨逸园公司在潍坊银行的存款5389882.30元（账号80×××05）。2020年7月13日，本院作出（2020）鲁0602执3094号之十六、十七号执行裁定书，分别自馨逸园公司在农村商业银行下曲家分理处9060×××43账户内划拨了21160417.72元，自该行9060×××44账户内划拨了1302547.28元，合计22462965元。（三）执行中，馨逸园公司提交如下证据：1、其与新八建设集团有限公司于2017年7月26日签订的建设工程施工合同一份，其中显示工程名称为馨逸园小区二期6号、9号商住楼，7号、8号、10号、11号、12号、19号、20号住宅楼和3号地下车库及会所。开工日期为2017年8月8日，竣工日期为2020年8月13日，签约合同价为108714977.01元，其中安全文明施工费3619858.58元。2、其与新八建设集团有限公司于2017年7月26日签订的建设工程施工合同一份，其中显示工程名称为馨逸园小区二期1号、2号、3号商住楼及1号地下车库。开工日期为2017年8月8日，竣工日期为2020年8月13日，签约合同价为94378354.59元，其中安全文明施工费3212223.42元，包括扬尘治理费235945.89元。3、与芝罘区住建××及潍坊银行签订的商品房预售资金监管协议一份，其中显示：住建局对馨逸园公司开发建设的馨逸园小区****商住楼的商品房预售资金实行监管，住建局同意馨逸园公司在潍坊银行开设商品房预售资金专用账户，账号为80×××05，用于收存馨逸园公司本协议项下的商品房预售资金及付工程款等事项。4、其与芝罘区住建局及农商银行卧龙支行签订的商品房预售资金监管协议一份，其中显示：住建局对馨逸园公司开发建设的馨逸园小区二期6号、9号商住楼的商品房预售资金实行监管，住建局同意馨逸园公司在上述银行开设商品房预售资金专用账户，账号为9********，用于收存馨逸园公司本协议项下的商品房预售资金及付工程款等事项。5、其与芝罘区住建局及农商银行卧龙支行签订的商品房预售资金监管协议一份，其中显示：住建局对馨逸园公司开发建设的馨逸园小区二期2号、3号商住楼的商品房预售资金实行监管，住建局同意馨逸园公司在上述银行开设商品房预售资金专用账户，账号为9********，用于收存馨逸园公司本协议项下的商品房预售资金及付工程款等事项。6、对于馨逸园小区二期的建设进度，馨逸园公司出具情况说明一份，烟台市芝罘区住房和城乡建设局注明情况属实，并盖章确认。情况说明内容显示：馨逸园公司开发建设的馨逸园小区二期属于在建工程，目前2#、3#、6#、9#商住楼已完成土建主体工程，相关配套工程包括水、电、外管网、供暖、天燃气、绿化道路等正在施工中。1#商住楼已完成主体结构、目前正在二构装修。由于疫情影响，该项目交房延期。目前总承包单位按照施工进度计划抓紧施工，确保2#、3#、6#、9#商住楼10月份达到交房标准。目前该工程急需大量资金投入，为了确保该工程顺利完成，只能依赖商品房预售资金及专用账户存款资金，如烟台农村商业银行股份有限公司芝罘区下曲家分理处设立的两个预售资金监管账户（账号：9********、9********）及在潍坊银行股份有限公司烟台分行设立的一个预售资金监管账户（账号80×××05）。2020年7月13日，烟台市芝罘区人民法院扣划了烟台农村商业银行股份有限公司芝罘区下曲家分理处设立的两个预售资金监管账户内的款项22239523元，造成该项目建设资金陷入停顿。（四）执行中，港隆公司提交照片三张，用以证明涉案项目已全部建成为现房，且几乎售磬。异议审查中，新八建设集团有限公司出具情况说明一份，称其作为馨逸园小区**项目的承包人，所承建的项目属于在建工程，其与馨逸园公司签订的建设工程施工合同只是根据招标最低标准中标，但有很多专项工程未包含在中标合同里，如消防、电梯、地暖、地暖电等，其公司在建工程约15万平方米，工程造价应在3亿多元，截至2020年7月，馨逸园公司已欠其公司人工工资、施工材料款至少达到了五千多万元，在此情况下，法院冻结了馨逸园公司的商品房预售资金监管账户并扣划商品房预售资金严重影响了馨逸园小区二期项目工程款的支付及后续建设，目前对涉案工程造成的直接影响如下：1、水、电、天然气管网、绿化道路等施工项目的施工合同已签订，但由于无法支付施工单位的工程费用及进场费用，造成该几项工程迟迟无法进场施工，相关工程停滞；2、其公司受疫情影响，工程整体延后，为了尽快完成项目工程，其公司自2020年4月20日起投入大量人力、财力、物力以确保2#、3#、6#、9#商住楼能够在今年10月份达到交付标准。因馨逸园公司预售资金监管账户的资金被法院冻结并扣划，导致其公司欠付的工程款无法兑现，现如今其公司欠付民工工人4－7月份工资超过了500万，欠付材料款累计已经1000万元，其公司多次被包工头、农民工、供货商以堵门、上访等方式讨薪、讨货款，同时，造成购房业主多次集体上访，造成严重不良社会影响。综上，恳请法院解除对商品房预售资金监管账户的冻结，并返还被扣划的款项，以确保账户资金能够正常申请列支专项用于工程建设、确保涉案工程顺利进行。本院认为，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求，各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，建立商品房预售资金监管账户，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，《房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。因此，商品房预售资金监管账户中的资金应当用于工程施工建设。本案中，案涉资金系从商品房预售资金监管账户进行的冻结、扣划，从烟台市芝罘区住房和城乡建设局盖章确认的情况说明中可以看出，涉案监管账户所涉工程尚未完成工程建设。案涉商品房预售资金应当用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。因此，异议人的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：一、撤销本院（2020）鲁0602执3094号之二、十六、十七执行裁定。二、解除对烟台馨逸园置业有限公司在烟台农村商业银行芝罘区下曲家分理处账户9********、9********内的银行存款29500000元的冻结。三、已划拨的商品房预售资金22462965元予以返还。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省烟台市中级人民法院申请复议。审判长  宋晓华审判员  刘春怀审判员  毛庆军二〇二〇年八月六日书记员  崔兴翔