山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异346号 案外人：辛某某，女，汉族，住青岛市市**。 委托代理人：王某，山东琴岛律师事务所律师。 委托代理人：王某某，山东琴岛律师事务所律师。 申请执行人：舒某某，男，汉族，住深圳市盐田区。 委托代理人：刘某，山东文康（青岛西海岸）律师事务所律师。 委托代理人：门某某，山东文康律师事务所律师。 被执行人：金砖置业（青岛）有限公司，住所地青岛市黄岛区金沙滩路**缦沙半岛内**别墅。 法定代表人：梁某某，董事长。 本院在执行申请执行人舒某某与被执行人金砖置业（青岛）有限公司商品房预售合同纠纷【执行案号（2020）鲁02执21号】一案过程中,案外人辛某某对本院（2020）鲁02执21号之二执行裁定，裁定拍卖被执行人金砖置业（青岛）有限公司名下的位于青岛市开发区金沙滩路196号缦沙半岛14栋101户的房产（以下简称“案涉房产”）提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人辛某某称，请求中止执行（2020）鲁02执21号之二执行裁定书，并解除对案涉房产的查封。事实与理由：案外人为案涉房产的不动产所有权人，法院作出(2020)鲁02执21号之二执行裁定书，裁定拍卖案涉房产侵犯了案外人的合法权益。1.在法院对案涉房产采取查封措施之前，案外人已签订合法有效的书面《青岛市商品房预售合同》。2017年8月4日，案外人与金砖置业（青岛）有限公司签订编号为201700227608的《青岛市商品房预售合同》，购买案涉房产，上述合同签署于案涉房产查封之前，并已完成青岛市商品房预售备案登记手续。据此，案外人与金砖置业（青岛）有限公司签订的上述合同为双方真实意思表示，合法有效。2.案外人已全额支付了案涉房产的购房价款，并取得了购房发票。案外人根据合同约定，于2017年8月18日前以银行转账方式支付全部购房款8278200元并取得购房发票。据此，案外人已于案涉房产查封之前依约履行全部付款义务。3.案涉房产已交付给案外人，案外人已取得案涉房产的控制权。BRICSINVESTMENTGROUPCO.LIMITED公司持有金砖置业（青岛）有限公司100%股权，对金砖置业（青岛）有限公司享有管理权及控制权，而王洪波为BRICSINVESTMENTGROUPCO.LIMITED公司实际控制人，由此可知王洪波对于金砖置业（青岛）有限公司享有控制、管理权，本案中，案涉房产属于金砖置业（青岛）有限公司开发销售楼盘，王洪波基于对金砖置业（青岛）有限公司的实际控制，直接取得了案涉房产的控制权，而案外人与王洪波为夫妻关系，其行为构成表见代理，据此，案涉房产已交付给了案外人，案外人已占有案涉房产。4.案涉房产虽未办理过户登记手续，但并非案外人的过错。为实现购房目的，案外人积极主张权利，多次发函敦促金砖置业（青岛）有限公司尽快为案外人办理过户登记手续，但因金砖置业（青岛）有限公司股权发生变更，且后任股东发生债务纠纷导致案涉房产被法院查封，致使无法办理过户登记。据此可知，案涉房产未办理过户登记手续，并非案外人过错。综上，案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的情形，案外人特请求法院中止执行并解除对案涉房产的查封措施。 申请执行人舒某某答辩称，辛某某就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，法院应裁定驳回其异议，恢复执行。1.案外人辛某某对案涉房产没有所有权。不动产物权的变动以登记为生效要件，案外人辛某某并未办理过户登记，网签也不产生物权效力。案外人辛某某与被执行人只是就案涉房产签订债权合同，即仅设定债权而没有转移物权，案涉房产的所有权仍应归金砖置业（青岛）有限公司所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案外人辛某某不具有排除执行的权益，其对金砖置业（青岛）有限公司享有的权利不能改变金砖置业（青岛）有限公司是案涉房产所有权人的事实。2.案外人辛某某不符合司法解释规定的能够排除执行的情况。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人辛某某并非法律所保护的“买受人”，根据其提交的执行异议申请书及证据来看，辛某某系王洪波妻子，购买案涉房产系代表王洪波。而王洪波当时是金砖置业（青岛）有限公司实际控制人。辛某某、王洪波系自己购买自己开发的房屋，明显具有转移财产逃避债务的意图。案涉房产具有别墅的性质，加上以辛某某名义购买的该套房产，王洪波一次性购买4套房产的行为，也证明王洪波、辛某某购买该房产并非居住用途。案外人辛某某、王洪波未证明其名下没有其他用于居住的房屋。金砖置业（青岛）有限公司为房地产开发企业，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不应适用第二十八条的规定。但是，即便根据第二十八条，也应驳回辛某某异议申请，因为辛某某、王洪波从未实际占有案涉房产。王洪波以其为金砖置业（青岛）有限公司实际控制人为由主张已经占有案涉房产，无事实和法律依据。占有是一种事实,由占有意图和对物的支配共同构成，而辛某某、王洪波直到现在都没有对案涉房产形成有效支配。无论是王洪波还是辛某某，均无法进入案涉房产，也从未有过在案涉房产中生活的痕迹。而且，王洪波早已不是金砖置业（青岛）有限公司的实际控制人，其在控制金砖置业（青岛）有限公司时就未占有案涉房产，现在仍未占有。3.案涉房产为别墅项目，不符合保护居住权的立法本意。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之所以规定买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，可以在一定条件下予以支持，就是考虑保护人民群众的居住权。案外人辛某某并非长期居住在开发区的居民，其配偶王洪波又作为金砖置业（青岛）有限公司实际控制人，加上案涉房产，一次性购买了4套别墅，并没有值得保护的居住权。4.案外人辛某某对于案涉房产没有办理过户登记和交付一事，具有过错，应自行承担责任。案外人辛某某自与金砖置业签订合同后，在其配偶王洪波仍是金砖置业（青岛）有限公司实际控制人的时候就没有办理过户登记，在王洪波不实际控制金砖置业（青岛）有限公司后，也从未采取积极措施向金砖置业（青岛）有限公司主张办理过户和交付。若因案涉房产的未过户而导致辛某某利益受损，其可以再行向金砖置业（青岛）有限公司主张。申请执行人不应为辛某某和金砖置业的过错承担责任。 为证明其主张，案外人辛某某向本院提交以下证据：1.青岛市商品房预售合同复印件1份，证明辛某某在案涉房产采取查封措施之前已签订购房合同，且该合同为双方真实意思表示，合法有效。2.华夏银行存款金融交易明细查询、中国建设银行客户专业回单、购房发票复印件1宗及购房款付款明细1份，证明辛某某于案涉房产查封前已依约支付全部购房款并取得购房发票。3.住宅专项维修资金专用票据复印件1份，证明辛某某事实上为案涉房产的业主，对该房产享有所有权。4.BRICSINVESTMENTGROUPCO.LIMITED公司注册证书（编号1496643）、证明书、金砖置业（青岛）有限公司章程、结婚证复印件1宗，证明王洪波事实上为金砖置业（青岛）有限公司实际控制人，王洪波基于对金砖置业（青岛）有限公司的实际控制直接取得了案涉房产的控制权，辛某某与王洪波为夫妻关系，其行为构成表见代理，证明案涉房产已实际交付。 申请执行人舒某某质证称，1.对证据1青岛市商品房预售合同的真实性、关联性、合法性均不予认可，该份合同并非交易双方签订，因缺少主体而并未成立。金砖置业（青岛）有限公司与辛某某实质为一方主体，无真实意思表示，更无双方真实意思表示一致的可能，其并非为购买房屋而制作此份合同。2.对证据2中交易明细、银行回单真实性予以认可，关联性不予认可，向金砖置业（青岛）有限公司账户支付款项与支付购房款是两个概念，支付房款为商品房预售合同的履行行为，而合同若未成立，不生效则不存在履行行为，案外人向金砖置业（青岛）有限公司账户支付款项仍然是逃避债务，转移财产的行为，并非购买房屋。对购房发票质证意见同上。购房款付款明细并非证据，对其不发表意见。3.对证据3的真实性予以认可，对关联性、合法性、证明事项不予认可，案外人并非为购买房屋而缴纳维修基金。4.对证据4的真实性予以认可，对案外人认为因其是金砖置业（青岛）有限公司实际控制人而占有房屋一事不予认可，该证据不能证明占有事实，也反映了案外人除书面的证据外，无任何支配案涉房产、在案涉房产生活过的证据。 本院查明，舒某某与金砖置业（青岛）有限公司商品房预售合同纠纷一案，2019年11月20日，本院作出（2019）鲁02民初1244号民事判决书，判决如下：一、原告舒某某与被告金砖置业（青岛）有限公司于2018年2月25日签订的《青岛市商品房出售合同》于2019年7月16日解除；二、被告金砖置业（青岛）有限公司于本判决生效后十日内向原告舒某某返还剩余购房款10622721.17元及利息（利息自2019年7月16日起至实际清偿之日止，以10622721.17元为基数按照银行同期贷款利率计算）；三、被告金砖置业（青岛）有限公司于本判决生效后十日内向原告舒某某支付赔偿款12522727元。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157527元，诉讼保全费5000元，共计162527元，由被告金砖置业（青岛）有限公司负担。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，舒某某向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁02执21号。 本案在诉讼过程中，采取了诉讼保全措施。2019年7月24日,本院作出（2019）鲁02民初1244号民事裁定书，裁定冻结被申请人金砖置业（青岛）有限公司的银行存款2500万元或查封、扣押其相应价值的其他财产，并于2019年8月5日作出（2019）鲁02民初1244号协助执行通知书，通知西海岸新区不动产登记中心，查封被申请人金砖置业（青岛）有限公司名下的位于青岛市开发区金沙滩路196号金砖广场缦沙半岛22栋104,17栋101,14栋101,4栋102的房产，查封期限自2019年8月5日至2022年8月4日。 2020年5月12日，本院作出（2020）鲁02执21号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人金砖置业（青岛）有限公司名下位于青岛市开发区金沙滩路196号缦沙半岛4栋102户、14栋101户、17栋101户、19栋101户、22栋104户房产。并于同日作出（2020）鲁02执21号责令限期迁出通知书，通知14栋101户、17栋101户、19栋101户、22栋104户房产的住户和其他使用人在本通知送达或张贴后30日内自行迁出，逾期本院将强制迁出，造成的相应法律后果自行承担。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条规定：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。”本案进入执行程序后，原执行措施即（2019）鲁02民初1244号裁定书对案涉房产的查封措施自动转化为执行中的查封措施。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，虽然案外人主张其在法院查封案涉房产前已与被执行人金砖置业（青岛）有限公司签订书面买卖合同，且已支付全部价款，但并未向本院提交其在法院查封案涉房产前已合法占有该不动产的证据，案外人辛某某主张其为金砖置业（青岛）有限公司实际控制人王洪波的配偶进而对案涉房产合法占有，对此，本院认为，占有亦是物权公示的一种方式，需要相应的有效证据加以证明。辛某某与王洪波的夫妻关系及王洪波的实际控制人身份，均不与其在查封前是否处于实际占有案涉房产的状态产生必然的关联性。综上，案外人辛某某的异议理由无事实和法律依据，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人辛某某的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年八月十九日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧 速录员张澳