重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0113民初4762号 原告：重庆宗申实业发展有限公司，住所地重庆市巴**南彭公路物流基地环道东路**，统一社会信用代码9150011374286641X9。 法定代表人：胡全胜，副总裁。 委托诉讼代理人：雷学军，重庆鉴识律师事务所律师。 被告：李玉兵，男，1973年6月9日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：卢俊，重庆格林威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文婷，重庆格林威律师事务所律师。 原告重庆宗申实业发展有限公司（以下简称宗申公司）与被告李玉兵租赁合同纠纷，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员史春亚独任审判。因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，由审判员史春亚担任审判长，与人民陪审员杨长珍、吴洪兰组成合议庭进行审理，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告宗申公司委托诉讼代理人雷学军与被告李玉兵及其委托诉讼代理人卢俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宗申公司向本院提出诉讼请求：1.解除被告李玉兵与原告于2018年1月22日签订的《重庆车谷商用车交易市场入驻协议》；2.被告李玉兵立即将《重庆市房地产权证》证号为202Ｄ房地证2015字第××号（房地籍号为ＢＮXXXXXX）的部分国有土地（位置详见附件示意图）腾空移交给原告;3.被告李玉兵向原告支付自2018年12月1日起截止2020年2月29日的租金1109250元以及自2020年3月1日起按每月租金91950元计算至被告李玉兵将上述国有土地腾空移交给原告为止的租金；4.被告李玉兵向原告支付以551700元为基数，自2018年12月1日起按每日万分十计算至付清租金之日止、以551700元为基数，自2019年6月1日起按每日万分十计算至付清租金之日止、以551700元为基数，自2019年12月1日起按日万分十计算至付清、租金之日止的逾期付款违约金；5.被告李玉兵承担原告为实现债权而产生的保全担保费721元。事实和理由：原、被告于2018年1月22日签订《重庆车谷商用车交易市场入驻协议》（以下简称入驻协议），对场地租金单价、金额及支付方式、违约责任等进行约定。嗣后，被告李玉兵仅向原告支付场地租赁保证金270000元、场地租金557700元，截止2020年2月29日，被告李玉兵共欠原告租金1109250元，其中已将场地租赁保证金270000元于2018年12月1日起的场地租金中抵扣。原告要求被告李玉兵支付租金未果，遂诉请如上。 被告李玉兵辩称，1.原、被告双方于2018年1月22日签订的入驻协议成立并生效，被告租赁涉案土地目的为：入驻原告宗申公司投资建设的重庆车谷商用车交易市场，建设商用车4S店/服务站（含配套办公及附属服务设施）、商用车/二手车交易、停车/修车/洗车及与汽摩相关的衍生行业的经营。2.被告未支付租金的行为不构成违约。根据入驻协议第八条“甲乙双方的权利和义务”第1款第（3）项“甲方有义务协助乙方办理乙方在租赁地块内修建临时性或永久性建筑物、构筑物及其他附属设施等工程建设所需的相关手续（包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产权证等），因报建、办理相关许可证等手续未及时办理而造成的乙方不能修建情况，甲方须延长免租时间（以实际耽误时间为准）”，该条款约定了被告享有的免租期。入驻协议签订后，被告向原告宗申公司签订入驻协议的经办人吴帮群（入驻协议右下角每页有吴帮群签字）申请修建临时或永久建筑物、构筑物及其他附属设施的咨询，吴帮群告知目前无法办理，让被告去规划局和国土局问一下情况。嗣后，被告经向规划局咨询得知，涉案租赁土地需与另一块宗地合并，在合宗后才能办理相关手续，才能履行协助义务和其他主合同义务。正因为原告宗申公司未履行先合同义务，导致被告无法实际利用涉案租赁地块修建4S店。正因为原告宗申公司的原因不能协助办理相关手续，被告就应当享有入驻协议约定的免租期，无需向原告宗申公司支付租金，被告已支付的租金应顺延至需要支付租金的时候。而且，原告宗申公司将尚未取得建设用地规划许可和建设工程规划许可的土地出租给被告致使被告无法实际使用土地，原告宗申公司存在过错。因此，被告认为自身处于免租期，不需要支付租金，被告未支付租金的行为不构成违约，被告停止支付租金系对原告不履行两地合宗这一先合同义务的抗辩，被告不支付租金系行使先履行抗辩权的表现。同时，被告认为因原告宗申公司未履行两地合宗义务，免租期应从约定的起租时间2018年6月1日开始计算，截止目前，仍然处于免租期，已经缴纳的租金551700元应顺延作为免租期满后的租金。3.被告不构成违约，原告宗申公司无权解除入驻协议。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）规定，当事人仅在协商一致或者存在法定解除权、约定解除权的情形时才有权解除合同，原告宗申公司主张解除合同应以其切实享有解除权作为前提。原告宗申公司认为被告不支付租金的行为构成违约，进而认为其享有合同解除权缺乏事实和法律依据，原告宗申公司并不存在法定解除情形，也不存在约定解除情形。本案中，根据入驻协议约定，被告在免租期内免于支付租金，被告不支付自2018年12月1日起的租金的行为并不构成违约，因此原告宗申公司不享有解除权，其无权主张解除合同。4.被告不构成违约，原告宗申公司无权向被告主张违约责任。根据合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，违约责任承担的前提是当事人存在违约行为，即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。就本案而言，被告按照合同约定支付了保证金和租金，后因存在合同约定的免租事由才未支付租金，被告不构成违约，无需承担违约责任。而且，被告在签订入驻协议时已支付保证金和6个月的租金。因原告宗申公司未履行先合同义务，被告处于免租期，被告未支付租金的行为不构成违约。5.原告宗申公司诉请被告承担案件受理费、保全费、保全担保费等费用，因其诉请的事实并不存在，所依据的理由亦不充分，因此原告宗申公司的诉讼请求不应得到法院的支持，原告宗申公司因提起诉讼产生的案件受理费、保全费、保全担保费等费用应由其自行承担。综上，被告请求驳回原告宗申公司的诉讼请求。 经审理查明，2018年1月22日，原告宗申公司作为甲方与被告李玉兵作为乙方签订入驻协议，约定：原、被告双方鉴于：二、三峡联合职业大学系原告宗申公司全额出资举办的民办教育机构，系原告宗申公司全资所有的下属机构；三、原告宗申公司于2015年7月13日与重庆市国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》［合同编号：渝地（X）合字（巴南）第X号］以出让方式获得编号为ＢＮ-X宗地的国有建设用地使用权，宗地总面积104604平方米，用途为二类工业用地；四、三峡联合职业大学于2017年2月24日与重庆市国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》［合同编号：渝地（X）合字（巴南）第X号］以出让方式获得编号为ＢＮ-XX宗地的国有建设用地使用权，宗地总面积121846平方米，用途为二类工业用地；五、重庆车谷商用车交易市场位于ＢＮ-X宗地和ＢＮ-XX宗地内，由商用车4Ｓ店集群、商用车、二手车交易市场、商用车零配件交易市场等功能板块组成；六、乙方认同并接受重庆车谷商用车交易市场的总体规划，甲方同意并接受乙方入驻重庆车谷商用车交易市场，根据相关法律规定，就乙方入驻甲方投资建设和运营的重庆车谷商用车交易市场及甲方将本协议项下的国有土地使用权出租给乙方使用等相关事宜签订本协议，并约定如下内容：一、入驻条件：4、租赁地块内建筑物、构筑物及其他附属设施的工程建设乙方必须于2018年6月30日前开工，于2018年12月31日前竣工；二、租赁国有土地使用权的基本情况：1、甲方同意将坐落于巴南区界石镇钟湾村，《重庆市房地产权证》证号为202Ｄ房地证2015字第××号（房地籍号为ＢＮXXXXXX）的部分国有土地使用权出租给乙方使用；租赁地块的权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为二类工业用地；租赁地块总面积约为15325平方米；租赁地块的位置详见附件示意图，具体位置、实际面积、分摊面积及四至范围由甲乙双方另制附图确定，该附图经双方签字盖章确认生效；甲方确保此租赁地块的平整性和完整性；三、租赁土地使用权的用途：乙方承租该地块仅限用于建设商用车4Ｓ店／服务站（含配套办公及附属设施）、商用车／二手车交易、停车／修车／洗车／及与汽摩相关的衍生行业的经营；四、租赁期限：租赁期限为20年，从2018年6月1日起至2038年5月31日止；甲方应于2018年4月30日前将租赁地块移交给乙方，且须完成该地块的土石方平场，确保场地的平整性、安全性，达到乙方使用的基本要求；五、租金单价、金额及支付方式：1、租赁地块第一年、第二年租金单价为每平方米6元／月，每月租金总额为91950元，从第三年起每两年租金在上一年度的基础上递增3%，从第十一年起每一年的租金在上一年度的基础上递增3%；2、租金支付方式：本协议租金采用先支付后使用的方式，每6个月为一个结算周期，乙方应于每个结算周期开始前30日内付清下一个结算周期的租金，第一个结算周期的租金乙方在本协议签订后5日内向甲方支付；七、租赁地块的开发利用：1、在租赁期内，乙方如需在租赁地块内修建临时性建筑物、构筑物及其他附属设施，乙方应充分关注其合法性、合规性风险，甲方承诺协助乙方向相关政府管理部门提出申请并寻求获得批准，但甲方无需对此行为承担任何费用和责任（因甲方自身原因须产生的相关费用由甲方负责）；2、在租赁期限内，乙方如需在租赁地块内修建永久性建筑物、构筑物及其他附属设施，必须获得甲方的书面同意，乙方必须在甲方整体规划的框架内进行租赁地块的详细规划，甲方承诺协助乙方向相关政府管理部门申报并寻求获得批准，在获得相关政府管理部门的批准后方可修建，但甲方无需对此行为承担任何费用和责任；须完善相关建设及验收手续并办理产权证，产权证由甲方保管，同时由甲乙双方共同确认工程造价；八、甲乙双方的权利和义务：1、甲方的权利和义务：（1）甲方应保证本协议项下租赁地块使用权的合法性及无争议性，同时保证在履行本协议时不存在任何法律上的障碍，并拥有处置该地块的充分权利；（2）甲方有义务协助乙方办理乙方在租赁地块内修建临时性或永久性建筑物、构筑物及其他附属设施等工程建设所需的相关手续（包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产权证等），因报建、办理相关许可证等手续未及时办理而造成的乙方不能修建情况，甲方须延长免租时间（以实际耽误时间为准）；办理工程建设所需相关手续缴纳的相关规费（包括但不限于人防费、配套费等）由乙方承担；（6）甲方应支持乙方在获得必需的法定批准后，在承租地块内新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物及其他附属设施；十、违约责任及损害赔偿：2、乙方未按本协议约定支付租金和其他款项，甲方有权要求乙方限期支付，并按欠付金额的万分之五／日支付逾期付款违约金，乙方逾期30个自然日仍未支付，则甲方有权解除本协议并提前收回租赁地块，乙方应向甲方加倍支付逾期付款违约金；十一、甲乙双方的陈述和保证：（2）甲、乙方为签署本协议所需的一切政府审批（如需要）以及内部授权程序都已获得或完成，签署本协议的是甲方的有效授权代表，并且本协议一经签署即对甲方具有约束力；（3）甲、乙方签署本协议或履行本协议项下的义务并不违反其订立的任何其他协议或其公司章程，亦不违反任何法律、法规的规定；十六、本协议附件：1、租赁地块位置示意图；2、《重庆市房地产权证》［证号为202Ｄ房地证2015字第××号（房地籍号为ＢＮXXXXXX）］。2018年1月23日，被告李玉兵向原告宗申公司缴纳租房保证金270000元。2018年1月26日，被告李玉兵向原告宗申公司缴纳2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金551700元。嗣后，原告宗申公司以被告李玉兵欠付租金为由诉请如上。 另查明，原告宗申公司所有的《重庆市房地产权证》证号为202Ｄ房地证2015字第××号（房地籍号为ＢＮXXXXXX）国有土地使用权尚未办理用地规划许可证。在2018年4月23日，三峡联合职业大学持渝地（2017）合字（巴南）第X号国有建设用地使用权出让合同（ＢＮ-5-397宗地）前去重庆市巴南区规划自然资源局（以下简称巴南规划局）办理重庆车谷汽车检测整备中心建设项目规划审批，巴南规划局针对其申请作出渝规巴南（用地）复函（2018）00XX号建设项目规划管理报建审查复函：一、你单位提供的现状地形图不全，请补充提供该项目剩余用地范围的1:500现状地形图（原件1份，含地下管网部分）；（二）建设业主名称与备案文件明确的项目法人不一致，请明确该项目建设业主。同时巴南规划局告知三峡联合职业大学，其所有的渝地（2017）合字（巴南）第X号国有建设用地使用权出让合同（ＢＮ-5-397宗地）需要与原告宗申公司所有的渝地（2015）合字（巴南）第X号国有建设用地使用权出让合同（ＢＮ-5-318宗地）的两宗地合并土地出让合同后方能具备建设条件。目前，上述两地尚未合宗。原告宗申公司需要在两地合宗后，根据合并的土地出让合同，办理用地规划许可证，如需在上述土地上修建建筑物或构筑物及其他附属设施需要办理建设工程规划许可证。上述行政许可均需要土地权利人申请办理，目前巴南规划局未收到原告宗申公司在ＢＮ-5-318宗地上建设的申请。 在案件审理过程中，原告宗申公司陈述三峡联合职业大学是其全额出资举办的民办教育机构，是其全资所有的下属机构，在2018年1月22日签署入驻协议时，原告宗申公司知晓重庆车谷商用车交易市场的建设需要以上述两地合宗为前提，被告李玉兵也是知晓此种情况的，但原告宗申公司认为依据入驻协议的约定，被告李玉兵应当先向原告宗申公司提交申请修建建筑物、构筑物及其他附属设施的申请，再由原告宗申公司协助其办理上述工程建设所需的相关手续。关于免租期，原告宗申公司于庭审中陈述被告李玉兵需要向其提交修建建筑物、构筑物及其他附属设施的申请，原告宗申公司协助被告李玉兵办理相关行政许可，办理不下来，则由原告宗申公司承担入驻协议约定的违约责任即免除租金，免租期以实际耽误时间为准，提交申请时间起算免租期。而被告李玉兵于代理词中陈述，因原告宗申公司未将BN-5-397宗地、BN-5-318宗地两地合宗，免租期应从入驻协议约定的起租时间2018年6月1日起算，至今都处于免租期，其缴纳的租金551700元应顺延作为免租期满后的租金。另，原告宗申公司于2020年4月30日产生保全担保费721元。 上述事实，有原、被告双方当事人陈述及原告宗申公司提供的入驻协议、国内支付业务付款回单、发票与被告李玉兵提供的入驻协议、租房保证金收据、租金收据等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告宗申公司与被告李玉兵于2018年1月22日签订的入驻协议，明确约定原告宗申公司投资建设和运营重庆车谷商用车交易市场，该商用车交易市场位于ＢＮ-5-318宗地和ＢＮ-5-397宗地内，由商用车4Ｓ店集群、商用车、二手车交易市场、商用车零配件交易市场等功能板块组成；被告李玉兵认同并接受重庆车谷商用车交易市场的总体规划，原告宗申公司同意并接受被告李玉兵入驻重庆车谷商用车交易市场，原告宗申公司遂将其所有的位于重庆市巴南区的《重庆市房地产权证》证号为202Ｄ房地证2015字第××号（房地籍号为ＢＮXXXXXX）的部分国有土地使用权出租给被告李玉兵使用；被告李玉兵与原告宗申公司签订入驻协议的目的为：入驻重庆车谷商用车交易市场，建设商用车4Ｓ店／服务站（含配套办公及附属设施）、商用车／二手车交易、停车／修车／洗车／及与汽摩相关的衍生行业的经营，该协议系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行权利义务。 关于被告李玉兵停止支付租金是否系行使先履行抗辩权的问题。所谓先履行抗辩权，是指在双务合同中应当先履行的一方当事人未履行或者不适当履行，到履行期限时对方当事人享有不履行、部分履行的权利。本案中，根据入驻协议约定，被告李玉兵如需在租赁地块内修建临时性建筑物、构筑物及其他附属设施,原告宗申公司承诺协助其向相关政府管理部门提出申请或申报并寻求获得批准，原告宗申公司有义务协助被告李玉兵办理其在租赁地块内修建临时性或永久性建筑物、构筑物及其他附属设施等工程建设所需的相关手续（包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产权证等），被告李玉兵有义务按照合同约定支付租金。故原告宗申公司、被告李玉兵之间存在互负债务。但因涉案租赁地块位于重庆车谷商用车交易市场，本院于巴南规划局处核实得知，该市场的修建需以ＢＮ-5-397宗地、ＢＮ-5-318宗地两地合宗为前提，且原告宗申公司陈述其与被告李玉兵签订入驻协议时即2018年1月22日就知晓需两地合宗后才能修建该市场，并在入驻协议的首部已载明该两宗地分别为原告宗申公司及其全资所有的下属机构三峡联合职业大学所有，该市场位于两宗地内，两地合宗无法律上的障碍，而且原告宗申公司于入驻协议中承诺其为签署本协议所需的一切政府审批以及内部授权程序都已获得或完成，但原告宗申公司至今未履行两地合宗的义务，尚未办理、亦无法办理202Ｄ房地证2015字第××号（房地籍号为ＢＮXXXXXX）国有土地（涉案租赁地块所在土地）的用地规划许可证，这导致重庆车谷商用车交易市场无法修建、被告李玉兵亦无法在租赁地块上修建商用车4Ｓ店／服务站、商用车／二手车交易等临时或永久性建筑物、构筑物及其他附属设施，导致被告李玉兵无法实现签订入驻协议的合同目的，故本院认为，根据入驻协议的具体条款约定及实际履行要求，原告宗申公司履行两地合宗义务为整个入驻协议必须先履行的合同义务。根据合同法第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，当原告宗申公司负有先履行合同的义务而不履行时，作为后履行义务一方的被告李玉兵有权拒绝支付租金。故被告李玉兵认为在原告宗申公司未履行两地合宗义务的情形下，其停止向原告宗申公司支付租金属行使先履行抗辩权的理由成立。同时，结合入驻协议第八条约定“甲乙双方的权利和义务：1、甲方的权利和义务：（2）甲方有义务协助乙方办理乙方在租赁地块内修建临时性或永久性建筑物、构筑物及其他附属设施等工程建设所需的相关手续（包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产权证等），因报建、办理相关许可证等手续未及时办理而造成的乙方不能修建情况，甲方须延长免租时间（以实际耽误时间为准）”，因原告宗申公司未履行两地合宗的先履行义务，无法报建、办理202Ｄ房地证2015字第××号（房地籍号为ＢＮXXXXXX）国有土地及者涉案租赁地块的相关许可证等手续，被告李玉兵无法在租赁地块修建临时性或永久性建筑物、构筑物及其他附属设施等工程，原告宗申公司应延长免租时间，该时间以实际耽误时间为准，因原告宗申公司自签订入驻协议至今未办理两地合宗义务，本院认为免租时间应自入驻协议约定的起租时间2018年6月1日起算，因原告宗申公司至今未办理两地合宗义务，故现被告李玉兵应处于免租期。原告宗申公司诉称依据入驻协议第七条约定主张被告李玉兵应先向其提交修建建筑物、构筑物及其他附属设施申请，再由其协助被告李玉兵办理相关行政许可，办理不下来，则由原告宗申公司承担入驻协议约定的违约责任即免除租金，本院认为，入驻协议第七条约定“乙方如需在租赁地块内修建临时性建筑物、构筑物及其他附属设施,甲方承诺协助乙方向相关政府管理部门提出申请并寻求获得批准、甲方承诺协助乙方向相关政府管理部门申报并寻求获得批准、在获得相关政府管理部门的批准后方可修建”，该条款系对原告宗申公司协助被告李玉兵向相关部门提出申请并获得批准义务的约定；对于免租的约定应当适用入驻协议第八条，该条款一方面约定原告宗申公司有义务协助被告李玉兵在租赁地块内修建临时性或永久性建筑物、构筑物及其他附属设施等工程建设所需的相关手续，另一方面约定因原告宗申公司报建、办理相关许可证等手续未及时办理而造成的被告李玉兵不能修建情况，原告宗申公司须延长免租时间，本案中，因原告宗申公司至今未履行两地合宗义务，导致无法报建、办理租赁地块相关许可证等手续，而且无论被告李玉兵是否向原告宗申公司提交修建工程建设的申请，都不可能办理得了任何许可证的手续，实际造成被告李玉兵无法修建临时性或永久性建筑物、构筑物及其他附属设施等工程建设，此种情形符合入驻协议第八条对免租的约定，被告李玉兵应当享有实际耽误修建的时间的免租期。综上，本院对原告宗申公司的诉称不予支持，对其要求被告李玉兵支付租金及逾期付款违约金的诉请，不予支持。因被告李玉兵承租的租赁地块自2018年6月1日起至今处于免租期，原告宗申公司以被告李玉兵未及时支付租金为由诉请解除入驻协议、要求被告李玉兵向其交还涉案国有土地，不符合入驻协议的约定，本院不予支持。另，原告宗申公司要求被告李玉兵支付保全担保费无法律和事实依据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条规定，判决如下： 驳回原告重庆宗申实业发展有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费14783.24元，保全费5000元，共计19783.24元，由原告重庆宗申实业发展有限公司有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  史春亚 人民陪审员  吴洪兰 人民陪审员  杨长珍 二〇二〇年八月二十五日 法官 助理  王小凤 书 记 员  雷梦迪