河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0703民初646号 原告（申请执行人）：杨瑞宝，男，1967年7月2日出生，汉族，住张家口市怀安县。 委托诉讼代理人：梁军，河北鼎诺律师事务所律师。 被告（案外人）：毕建峰，男，1990年1月5日出生，汉族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：赵建新，河北启扉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁宝勇，江苏润扬律师事务所律师。 被告（被执行人）：河北正大房地产开发有限公司张家口分公司，住所地张家口市桥**新村路**。 负责人：李柏青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许富忠。 被告（被执行人）：河北正大房地产开发有限公司，，住所地石家庄市长安区和平东路**** 法定代表人：李柏青，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许富忠。 原告杨瑞宝与被告毕建峰、河北正大房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称正大分公司）、河北正大房地产开发有限公司（以下简称正大公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨瑞宝及其委托诉讼代理人，被告毕建峰及其委托诉讼代理人，被告正大分公司和被告正大房开公司的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨瑞宝向本院提出诉讼请求：1、判令准予对位于张家口市桥西区房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与正大分公司、正大公司民间借贷纠纷一案，法院于2018年4月12日立案受理，2018年4月28日以（2018）冀0703民初550号民事裁定书及协助执行通知书，查封了涉案房产。2018年5月16日，法院作出（2018）冀0703民初550号民事调解书。调解书生效后，被告正大分公司、正大公司没有按照生效文书履行义务，原告依法向法院申请执行，于2018年8月27日立案执行，法院于2020年4月20日作出（2020）冀0703执恢38号执行裁定书，裁定评估拍卖案涉财产。2020年6月5日，毕建峰对执行标的物提出书面异议。法院于2020年6月18日作出（2020）冀0703执异18号执行裁定：中止位于张家口市桥西区房屋的执行。原告认为，毕建峰提交的不具真实性的证据不足以证实案涉房产归其所有，为维护原告合法权益，根据法律规定，诉至法院，请依法支持诉讼请求。 毕建峰辩称：一、本人与正大分公司建立的商品房买卖关系依法成立，受法律保护。本人与正大分公司在2016年1月14日签订了房屋认购书，该房屋认购书具备房屋买卖合同的主要条款，双方的商品房买卖关系依法成立。原告认为合同没有进行合同备案登记，买卖不具有法律效力的主张，不能依法成立。我国对商品房买卖是备案制，而不是批准制。备案制只要买卖双方把合同签订就具有法律效力，备案是将此交易向行政主管部门登记而已。因此虽然没有进行过网签（即备案）但不应当否定法律关系的成立。二、本人与正大分公司上述商品房买卖关系建立的时间、本人向卖方交付房款的时间、卖方向本人交付房屋的时间，均发生在2016年；远远早于原告2018年4月通过法院查封案涉商品房的时间。同年，本人早已将所购房屋的款项交付；开发商将案涉的商品房交付本人。与此同时，我们还交付了暖气费、维修基金、物业管理费、契税等各项费用，故商品房买卖双方不仅仅签订了合同，而且双方已经履行了合同的相关义务。此等时间，均发生在2016年，远远早于原告2018年4月通过法院对案涉商品房的查封。另外，本人取得该商品房后，也对该房屋进行了全面的装饰装潢，添加了生活所用的家电、厨房、软硬环境等配套的设施、设备，客观上该房屋难以进行返还。三、原告债权有其合法性，但是不能依法对抗本人及其家人对案涉房屋的居住权、生存权。两权相衡取其重，是司法的重要原则。在本案本人及家人的居住权、生存权，远远重于原告的普通债权。综上，原告在本案的普通债权虽然受法律保护，但本人对该商品房的买卖关系的建立时间、买卖合同的履行时间，远远早于原告通过法院对该商品房的查封时间。原告对本人的诉讼请求，不能依法成立。请法院依法驳回其诉讼请求。 被告正大分公司、被告正大公司辩称:毕建峰的买卖合法有效，我方已经依法交付了房屋，对于杨瑞宝是借贷关系，借债还钱我方予以认可，我方在积极偿还杨瑞宝的债务。 原告围绕自己的诉讼请求向本院出示了如下证据：提交六组证据。第一组:（2020）冀0703执异18号执行裁定书。证明目的：裁定书认定二被告签订的房屋认购书为商品房买卖合同，违反了最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条、第五条的规定；依照最高院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九的规定裁定中止案涉房产的执行，事实依据不足，属于引用法律错误；认定毕建峰已支付的价款超过房屋总价款的50%属于认定事实不清，并不符合最高院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九的规定。第二组：1.商品房买卖合同（附收据一张），抵押借款协议；2.（2018）冀0703民初550号民事调解书；3.（2018）冀0703民初550号民事裁定书；4.2019年本院在执行杨瑞宝一案时张贴封条及公告的图片。证明目的：结合上述（2020）冀0703执异18号执行裁定书，正大房开2016年10月17日向原告借款，并用案涉房产进行了质押担保，原告在2017年底前一直能进出案涉房产。原告2018年4月12日向本案申请立案，2018年5月16日法院作出了民事调解书,2018年4月27日法院查封了案涉房产，并向被告正大房开送达了（2018）冀0703民初550号民事裁定书及协助执行通知书，均进行了签收，但并没有提出任何的异议，没有提案涉房产已出售给毕建峰；原告与正大房开民间借贷纠纷一案，2018年8月27日原告申请立案执行，2019年1月27日法院在案涉房产张贴封条、公告时房产并没有装修，被告依然就案涉房产没有提出异议，直到2020年4月20日，法院裁定评估、拍卖案涉房产时，毕建峰于2020年6月5日才向法院提出异议。第三组：工商信息登记。证明目的：被告的财务负责人为李慧平，并非李鑫，（2020）冀0703执异18号执行裁定书中认定李鑫为会计与事实不符，毕建峰、毕江转给李鑫的钱款并非房款。第四组：杨瑞宝与房开徐总通话录音。证明目的：在2020年5月份原告申请法院评估拍卖案涉房产时，被告房开的徐总只字未提涉房产已出售于他人，只是极力不让原告评估，并称不要白花那么的多评估费，白给了评估公司。第五组：案涉房产的钥匙照片、原告与赵进峰通话录音资料、原告与案涉房产同一单元居民的对话录音、证人证言。证明目的：2016年10月17日正大房开向原告借款时，用案涉房产进行了抵押并将案涉房产钥匙交给了原告，在2018年12月底前原告一直能进出案涉房产，毕建峰称2016年1月14日已买上了案涉房产，2017年7月以后进行装修入住，与事实严重不符。第六组：杨瑞宝与其朋友与案涉房产小区的居民的录音、案涉房产小区居民交纳采暖费的供热收费专用票据。证明目的：最迟在2013年以后秀水怡园小区的采暖费一直是向供热公司交纳，物业公司不收取采暖费，被告在案外人申请书中提到向物业公司交纳采暖费与事实不符，被告提供的交纳采暖费及所有收据系伪证。被告毕建峰质证意见为：对于证据一，真实性没有异议，对证明目的不予认可，我方认为裁定书认定正确，认定事实清楚；第二组证据中的商品房买卖合同，形式上的真实性没有异议，但我方认为证明目的不能得到支持，不具有合法性，其真实意思表示是借贷而非买卖，不具有买卖的合意；对于抵押合同，形式上真实性无异议，但不具有法律上的抵押效力，原告方没有关于抵押协议进行抵押登记的证据；对于民事调解书，真实性无异议，对民事裁定书550号真实性没有异议，但因为裁定书没有全面了解庭前保全涉案房屋财产已经向案外人出卖的事实，所以裁定书做出时已经严重侵犯了本案被告毕建峰的合法权益，所以本裁定书的效力不能得到确认。对于照片，真实性认可，法院的封条是2019年1月27日，在这个时间点涉案房屋已经进行了装修，这个封条是依据550号裁定做出的，裁定效力不予确认，所以封条也不予确认。对于证据三，工商登记信息真实性无异议，证明目的有异议，财务负责人是工商登记，裁定书中的李鑫会计一直在岗，但并一定要求其有工商登记。对于证据四，通话录音，我方认为证明目的是和房开的任何一个管理人的录音都不应影响毕建峰已经与房开建立的买卖关系的事实。对于证据五，真实性不予确认，钥匙如何取得、在哪里使用我方不知情，我方建立的合同关系和交费的事实是不容否认的；2017年7月7日交付了剩下的房款81748元，并当天拿了钥匙，原告就进不去涉案房屋了。对于证据六，真实性不予确认，人证效力不高于书证，个别一组缴纳费用的发票与我方缴纳的发票是否是对立的不能确定，在逻辑上是行不通的。我楼下的朋友也是2016年至2017年的供暖都是由房开代收的，2017年拿到了供暖卡，登记的是我的名字，之后2017至2020年度办理了停暖。当时在正大房开的二楼的销售公司的吴经理说，正大房开的账户要收税，让把钱打给会计李鑫，我当时就按他说的做了，钱款是房款，用河北农信社的银行流水换的收据。被告正大分公司、被告正大公司的质证意见为：关于第一组证据，同被告毕建峰的意见；关于第二组证据，买卖合同是形式抵押，实际上是借贷；关于第三组证据，工商登记，李鑫从分公司成立以来就是出纳会计，原告陈述的是臆断；关于第四组证据，电话录音是我本人的，也是我个人的真实意思表达，原告关于债权债务的协商从来没有找过我，我一句话的法律效力不应该抵过购房合同的效力；关于第五组证据，换钥匙的问题，由于是形式抵押，所以是正常的，肯定是被卖的房子。通话本身是真实存在的，但因为是带有目的性的通话，所以并非本身真实的意思表示。关于第六组证据，13年、14年入住的是3号、4号楼，不能因为其他楼入住情况代表整个小区的交费情况。1、2、5号楼因为我司欠热力公司接口费，热力公司不给他们办卡，所以我司只能代收，后来我公司与热力公司达成了共识，从2017年开始就给业主陆续地办卡了。关于原告方证人曹某的证人证言。被告毕建峰的质证意见为：证人不中立，其与原告是二十多年的生意上的好朋友，对真实性不予认可，建议法院不予采信。被告正大分公司、正大公司质证意见为：证人证言真实性存疑。 庭审中被告毕建峰向法庭提交以下证据：提交六组证据。第一组：秀水怡园房屋认购书，证明毕建峰与正大分公司就房屋的建筑面积、价款等事宜于2016年1月14日签订了认购书；第二组：张家口市不动产登记中心、尚义县不动产登记中心出具的证明，证明毕建峰所购涉案房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；第三组：尚义县农信社储蓄存款凭条、收据、手机转账交易明细，证明毕建峰于2016年1月14交付定金10000元；毕建峰由其父亲给正大房开分公司会计李鑫转账276206元；2017年7月7日毕建峰向李鑫账户转账50000元，另支付现金31748元，合计支付金额已近超过总价款的50%以上；第四组，公证书，证明毕建峰与毕江是父子关系；第五组，收据，证明毕建峰应正大房开的要求交付测绘费、产权费、契税、维修基金等费用。第六组，收据，照片，证明毕建峰于2017年7月7日向张家口市鑫阳物业服务有限公司交纳了物业费、装修保证金、水电费等费用，装修完成后入住。被告又提交华耐家具建材销售合同和交款凭证影印件两张，证明2017年7月交接后持续占用和使用房屋。原告质证意见为：第一组，根据最高院买卖合同司法解释第二条的规定，正大房开未取得预售许可证，双方协议无效；根据最高院买卖合同司法解释第五条的规定，商品房销售管理办法第16条的规定，不宜认定为商品房买卖合同，只是交易的初步确认；从其约定内容看，结合原告与正大房开2016年10月17日签订的正是的商品房买卖合同，完全可以认定即便毕建峰当初有认购书，也已经放弃了购买案涉房产，双方合同没有成立生效，因此认购书显示签订时间为2016年1月14日，而原告与房开签订的正式的商品房买卖合同是2016年10月17日，原告能与房开签正式的购房合同，认购书中约定认购人要在五日内将贷款资料提交，未提交则视为放弃购买权，所以应认定双方合同没有成立生效；正大房开与原告借款，用案涉房产向原告质押并签订买卖合同时，以及在法院2018年4月27日查封此房时，正大房开并没有提出异议说此房已经出售，此认购书签订的时间早于原告签订的合同的九个月，毕建峰的房价6100元每平米，原告签订的5900元，后买的应比早买的贵，是不合常理的。结合正大房开与很多案外人有借贷关系，所以我方有理由怀疑此协议也是名为买卖实际为借贷的协议。第二组，如果有原件，对真实性认可，但对证明目的不予认可，只能证明在桥西、桥东没有住房，不能证明在其他区县市没有住房，我方到秀水怡园调查取证，案涉房产楼对门从未在该小区居住过，所以不排除其在其他地方有住房；第三组，对真实性认可，对银行明细账查询真实性认可，对被告房开财务为毕建峰出具收据（票号为1075895）的真实性以及凭条、明细与本案的关联性和证明目的不予认可，因这些凭证仅能证明毕建峰与李鑫有过转账，并不能证明此转账系购房款，结合银行流水凭条显示内容，明确显示是借贷转款，明确显示有计息的起始日期，到目前为止，被告也没有任何证据能证明李鑫收到的该笔款项用于了房开，所以我方对这组证据，除银行的真实性认可，其他三性均不认可。按双方的认购协议书显示，在2016年1月21日交完首付款并办理相关手续并没有约定后续交款，被告称2017年7月7日应房开要求交现金，不符合现实购房的交易习惯。票号为（1099616）显示收取定金时间为2016年1月14，票号为（1099251）显示2019年1月19日，1099616在1099251后面，而收取时间在前。第四组，对真实性认可，关联性质疑，毕江不是本案诉讼主体，与本案无关联。第五组，对收据的三性不认可，2017年7月7日收房款81748元，认购书显示交完首付款及定金剩余办理按揭贷款，被告应房开要求又给了8万多元不符合交易习惯；2017年7月7日涉及到的六张票据系同一时间为同一人办理，票号应当为连号，但被告提交的并没有连续，真实性存疑。申请法院对这些票据的形成时间予以鉴定，庭后提交书面申请。第六组，照片真实性认可，合法、关联不认可。照片来源、拍摄是否案涉房产不得而知，仅有照片无法证明毕建峰居住于案涉房产，对案涉房产装修时间提出鉴定申请。原告对华耐家具建材销售合同和交款凭证的三性和证明目的均不予认可。时间是2018年9月12日，即便真实，只能证明毕先生定制过橱柜，不能证明从2017年7月一直持续装修和在房屋入住的事实。被告正大分公司、被告正大房开公司的质证意见为：对证据认可，住建部已在2013年3月2日下发通知取消购房合同，改为网签，一般的合同都是签订认购书；第五收据，同被告毕建峰意见。为了便于理账，财务根据收款的类别使用票据。 被告正大分公司、被告正大公司庭审中未提交证据。 本院经审理查明：2016年1月14日，被告毕建峰与正大分公司签订了秀水怡园房屋认购书，以总价566206元的价格认购秀水怡园小区2号楼2单元1302室房屋一套（包括地下室），约定定金1万，首付款为50%，286206元，银行按揭28万元；同日毕建峰缴纳定金10000元，正大分公司出具相应收据。协议签订后，2016年1月19日，毕建峰由其父毕江向正大分公司缴纳房款（通过银行转入正大分公司工作人员李鑫账户）276206元，同日正大分公司出具相应收据。之后，毕建峰应正大分公司要求又缴纳购房款81748元（银行转账及现金支付），正大分公司于2017年7月7日出具相应收据。2017年7月7日，毕建峰缴纳测绘费、产权费、抵押费、出图费、土地证费用；缴纳2016年度至2017年度采暖费；契税、维修基金；缴纳2017年度至2018年度物业费、公用照明费、电梯上料费、装修保证金、垃圾清运费、水费、电费等费用。毕建峰陆续对房屋进行装修，现已居住在该房屋中。正大分公司和正大公司认可毕建峰的认购协议及毕建峰提交的其他证据，认可于2017年7月将房屋交付于毕建峰。另外，我院（2020）冀0703执异18号裁定书已查明李鑫负责该公司代收代付购房款。庭审中，正大分公司和正大公司称，因为毕建峰是按揭，市政府和桥西区成立了解遗办，专门为他们这些人办理房证。 以上事实有（2020）冀0703执异18号裁定书、（2018）冀0703民初550号民事调解书、（2018）冀0703民初550号裁定书、秀水怡园房屋认购书、银行凭证、收据、当事人陈述在案佐证。 本院认为，毕建峰与正大分公司签订的认购协议，庭审中双方均认可，且不违返法律法规的禁止性规定，系双方的真实意思表示，受法律保护。在本院对涉案房屋采取保全措施之前毕建峰已经向正大分公司支付了超过50%的购房款，毕建峰签订认购协议并缴纳相关购房款项后，正大分公司实际交付房屋，毕建峰缴纳了入住所需的相关费用且实际装修入住。毕建峰与正大分公司的房屋买卖行为在先，本院查封在后。综上，毕建峰在法院针对执行标的强制执行程序之前已经支付了房屋的部分价款，现已实际占有了该标的物，结合毕建峰当庭所出示的证据，已形成完整的证据链，可以证实毕建峰对涉案房屋具有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求，本院不予支持。原告申请鉴定的事项对待证事实无意义，本院不予准许。原告申请调取的证据对待证事实无必要且无意义，本院不予准许。原告、被告正大分公司和被告正大公司与本案无关的纠纷需双方另行解决。案经调解无效，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条、第一百二十一条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二款、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告杨瑞宝的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告杨瑞宝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  翁腾飞 人民陪审员  刘士楠 人民陪审员  王 巍 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  乔 莎