山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初2238号   原告（反诉被告）：张国珍，男，汉族，住太原市阳曲县。   委托诉讼代理人：张明玉，汉族，住太原市阳曲县。   被告（反诉原告）：张泰生，男，汉族，住山西省太原市。   原告（反诉被告）张国珍与被告（反诉原告）张泰生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张国珍的委托诉讼代理人张明玉、被告（反诉原告）张泰生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张国珍向本院提出诉讼请求：1、请求解除张国珍与张泰生于2017年8月13日签订的租赁合同；2、张泰生支付张国珍所欠租金共计人民币40000元（从2019年2月13日至2019年5月12日），并支付至将承租房内全部物品搬走腾空，张国珍能正常使用盖房之日的损失每月1.8万元，并支付至物品搬走腾空之时看管费每月3500元（损失费和看管费从2020年5月12日起计算）；3、张泰生不得破坏拆除现有的装修和钢架固定设施；4、判令诉讼费用由张泰生承担。事实与理由：张国珍与张泰生于2017年9月26日签署了商铺租赁合同，约定张国珍将位于太原市杏花岭区商铺出租与张泰生，租期五年，从2017年8月13日至2022年10月13日；第一年和第二年每年租金15万，第三年起每年递增1万元。张泰生于2019年7月1日之前应付租金16万元。但张泰生只支付了8万元。根据合同的有关规定，张泰生拖欠租金时，转租此出租房，张国珍有权提前终止合同的规定，张泰生不但欠租，而且对外出租此房，现要求终止合同，并要求张泰生支付所欠租金4万元，并赔偿至该承租房内全部可移动的物品。根据合同约定，张泰生不在使用房屋时或者违约时，固定设施和装潢予以保留，不得拆除。由于张泰生在承租房内放置了许多物品，导致张泰生实质性占领房屋，张国珍无法使用，应赔偿张国珍保管费每月3500元损失。   张泰生辩称，请求驳回张国珍的诉讼请求。2019年2月13日至2019年5月12日的房租已经全部付清，同意解除租赁合同。   张泰生向本院提出反诉请求：1、判令双方签订的租赁合同无效；2、张国珍退还张泰生房租38.5万元和保证金10万元，共计48.5万元；3、赔偿张泰生投资扩建工程费用18.1175万元，室内外装潢费用28.64万元，共计46.815万元；4、驳回张国珍本诉案件的诉讼请求，并由张国珍承担全部诉讼费用。事实与理由：张国珍与张泰生于2017年8月13日签订商铺（位于太原市杏花岭区，面积145.6平方米，租期五年）的租赁合同，张国珍以张泰生拖欠房租为由，于2020年5月12日未经张泰生同意擅自将本诉商铺门锁撬开强行进入占有。张国珍本诉请求与事实不符；由于张泰生所出租的本诉商铺为在建未完工程项目，且至今未对上诉后续工程进行完善，无配套及消防设施，未经竣工验收，所出租的商铺不具有正常使用功能和条件，不能实现合同目的；张泰生多次受到法院送达对该项目查封、扣押、拍卖变卖执行裁定书文书及公告通知，并被告知本诉商铺是工商银行抵押取得他项保证权证，法院查封、扣押、拍卖期间非经法院同意不得擅自对外经营。张国珍隐瞒事实，并非本诉商铺产权实际所有人，不具备对外出租权利，且出租的本诉商铺已被山西省最高人民法院对该项目查封、扣押、拍卖等执行程序，由此造成张泰生承租本诉商铺一直空置至今未能适用，完全无法开展任何经营活动。综上事由，根据合同规定以及被反诉人存在的上述事实，导致张泰生无法正常经营，应负责赔偿张泰生全部损失。为此提出反诉，请求法院并案审理，依法判决，维护张泰生的合法权益，支持上诉反诉请求。   张国珍反诉辩称，张泰生陈述房屋不能使用，要求退还租金是不真实的，房屋现在都一直可以使用，但是现在房屋的所有权、使用权都不是我的，张泰生是我购买房子公司的副总经理，购房后由被告返租我的房屋，我并不知道房子抵押的情况，返租后也不是张泰生实际使用，而是张泰生及其公司收取其他利润，田爱兔是晋豪公司的施工方，晋豪公司给田爱兔出具购房合同，将涉案房屋出卖给田爱兔。现在涉案房屋由张泰生承租，公司使用。吴晓槟是晋豪国际大酒店大股东，他支付了我两年的房租，直到2019年7月1日，需要支付下一年的房租，吴晓槟于2019年10月陆续支付了8万元房租，之后就无法联系到吴晓槟。另外吴晓槟还支付了我5000元的临建房的补偿。我没有收到法院查封房屋的通知，不存在隐瞒事实的情况，法院查封张泰生应该知道，因为张泰生是公司副总，参加了诉讼。张泰生在涉案房屋投资了装潢是不存在的，张泰生没有实际使用，张泰生承租后，张泰生转租给了别人，是实际使用人装潢的。   经审理查明，涉案房屋坐落于山西省太原市杏花岭区。   2017年1月19日，张国珍、张明玉与山西晋豪国际大酒店有限公司签订一份《购房合同书》，约定张国珍购买的晋豪酒店以出让取得的位于太原市，建筑面积为145.6平方米，房屋总价290万元整。2017年1月19日，晋豪酒店出具90万元的收据。2017年7月24日，晋豪酒店出具66万元的收款收据。2017年8月9日，晋豪酒店出具20万元的收款收据。2017年8月16日，晋豪酒店出具23万元的收款收据。2017年8月24日，晋豪酒店出具50万元的收款收据。2017年9月13日，晋豪酒店出具41万元的收款收据。   2017年9月13日，晋豪酒店（甲方）与张国珍、张明玉（乙方）签订《移交书》，乙方购买了甲方位于北大街8号“山西晋豪创展中心”一层04号商铺（购房合同书已签订），现甲乙双方均按照合同约定执行完毕，乙方已交清全部房款，甲方正式移交一层04号商铺给乙方，乙方为该商铺合法有效唯一的房屋所有权人。   2017年8月13日，张国珍、张泰生签订一份《租赁合同》，约定：张国珍将位于太原市杏花岭区北大街8号山西晋豪国际大酒店一层4号商铺（面积145.6平方米）租赁给张泰生，租期5年，自2017年8月13日至2022年10月26日，免两个月租金为装潢期；房屋违约保证金10万元，第一年和第二年的租金为15万元，从第三年2019年付租金时年租金16万元，以后每年递增1万元，最后一年房租18万元；以后每年7月1日前张泰生一次性向张国珍支付当年房租。2017年8月，张国珍出具一份《收条》，载明：“今收到张泰生交来北大街定金金额2万元整。”   庭审中，张泰生提交支付凭证单10张，用以证明2017年10月13日至2018年10月12日分两次支付租金25万元；2018年10月13日至2019年10月12日分三次支付房租15万元；2019年10月13日至2020年5月12日分五次支付房租8.5万元，共支付租金48.5万元。张国珍在法庭中认可收到48.5万元的房租，但费用是由晋豪创展公司会计支付。   2017年10月30日，山西省高级人民法院作出（2015）晋执字第22-2号《执行裁定书》，裁定拍卖山西晋豪大酒店有限公司所有的太原市的在建工程。本案涉案商铺位于上述拍卖标的物所在酒店。   庭审中，张国珍陈述，涉案商铺没有办理产权登记手续。但张泰生陈述涉案房屋从租赁开始就不具备租赁条件和使用功能，属于在建工程，没有相关配套和消防设施，未经竣工验收，且存在法律纠纷，被山西省高级人民法院查封、扣押，张国珍不是实际产权所有人。且该租赁合同虽是张国珍与张泰生所签，但实际租赁人不是张泰生，是晋豪酒店以其名义所租，房租是由晋豪国际大酒店支付给张国珍，一部分是财务给的但是以张泰生的名义支付。   以上事实有《租赁合同》、《收条》、《购房合同书》、收款收据、《执行裁定书》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。   本院认为，1、根据山西省高级人民法院作出的（2015）晋执字第22-2号《执行裁定书》，涉案商铺所在的酒店地下1层、地下**及地上**全部在建工程及所属土地已被查封、拍卖，现张国珍主张解除就涉案商铺于2017年8月13日与张泰生所签的《租赁合同》，张泰生亦同意解除，则张国珍的该项诉求本院予以支持。而庭审中张泰生以涉案房屋不具备租赁和使用功能且已被省高院查封、扣押主张租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，此并不属于合同无效的事由，故张泰生反诉主张租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。2、涉案商铺未进行不动产权属登记，而张国珍在庭审中陈述其以290万元的价格购买涉案商铺，并与晋豪酒店签署了《购房合同》，且晋豪酒店也开具了相应的收款收据，张国珍认可收到了48.5万元的房租，故张国珍请求张泰生支付所欠租金的主张本院不予支持。3、庭审中张泰生陈述租赁合同虽是张国珍、张泰生所签，但实际租赁人不是张泰生，是晋豪酒店以其名义所租，房租是晋豪酒店给张国珍，则张泰生并未实际向张国珍交付租金，亦未实际经营该商铺，故张泰生反诉主张张国珍退还租金、保证金并赔偿无法经营损失、室内外装潢费用的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：   一、解除原告张国珍与被告张泰生于2017年8月13日签订的《租赁合同》；   二、驳回原告张国珍的其他诉讼请求；   三、驳回反诉原告张泰生的诉讼请求。   案件本诉受理费减半收取400元，反诉受理费减半收取6666元，由原告张国珍承担400元，被告张泰生承担6666元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 李 燕  二〇二〇年八月七日   法官助理 王 瑾   书 记 员 卢王一     附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》