安徽省泗县人民法院执 行 裁 定 书(2020)皖1324执异46号异议人（案外人）：高雪华，女，1968年4月20日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：刘军，安徽睿涵律师事务所律师。申请执行人：时向东，女，1966年11月8日出生，汉族，户籍地住安徽省泗县，邮寄地址泗县大庄液化气站。被执行人：宿州同辉房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县东二环同辉广场，统一社会信用代码91341324395666949W。法定代表人：马方森。本院在审理时向东与宿州同辉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2018年11月28日作出（2018）皖1324民初6358号民事裁定书，查封了宿州同辉房地产开发有限公司位于泗县泗城镇同辉庄园的29栋106室房屋。异议人高雪华向本院提出执行异议，本院受理后依法进行审查，现已审查终结。案外人高雪华向本院提出请求事项：请求泗县人民法院解除对宿州同辉房地产开发有限公司的位于泗县泗城镇同辉庄园的29栋106室房屋查封、停止拍卖该房屋。事实与理由:2015年8月29日异议人与被执行人宿州同辉房地产开发有限公司签订了同辉广场认购协议书,异议人认购被执行人宿州同辉房地产开发有限公司开发的同辉庄园的29栋106室房屋，约定了房屋的价格、面积等,2015年8月30日异议人缴纳了10万元的认购金,后异议人分别于2017年11月27日支付50万元、2018年1月19日支付39.2万元、2018年11月24日支付18万元、2019年5月29日支付10万元、2019年8月8日支付15万元购房款给被执行人宿州同辉房地产开发有限公司,在此过程中,异议人多次要求和被执行人签订正式的房屋买卖合同,被执行人以各种名义予以推脱,在2018年11月17日宿州同辉房地产开发有限公司全部股东确认该房屋的总价款为135万元。2019年8月初被执行人把该房屋交付给异议人,异议人已经占有该房屋。2020年8月份异议人才得知该房被泗县人民法院查封并进入执行程序拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述,异议人是案外人,贵院将异议人的财产予以执行,明显错误。特依《民事诉讼法》第202条的规定,提出异议,请立即中止对上述财产的执行,切实维护异议人的合法权益。申请执行人时向东辩称：我当时保全的时候，涉案房屋是在同辉名下，现在还是在同辉名下，异议人与被执行人之间无正式书面合同，且在法院查封前异议人没有缴清全部购房款，也没能实际入住，异议人有与被执行人有恶意串通的可能，请求法院依法驳回异议人的异议。被执行人宿州同辉房地产开发有限公司未作答辩。经审查查明：时向东与宿州同辉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月28日作出（2018）皖1324民初6358号民事裁定书，查封了宿州同辉房地产开发有限公司位于泗县泗城镇同辉庄园的29栋106室房屋。2019年8月6日作出的（2018）皖1324民初6358号民事调解书已发生法律效力。上述法律文书确定：“一、被告宿州同辉房地产开发有限公司于2019年10月6日前偿还原告时向东借款本金750000元及利息（其中：借款450000元，利息自2018年6月9日起以450000元为基数按月息2%计算至履行完毕时止；借款200000元，利息自2018年8月19日起以200000元为基数按月息2%计算至履行完毕时止；借款100000元，利息自2018年8月22日起以100000元为基数按月息2%计算至履行完毕时止）；二、上述借款及利息如被告未能按期偿还，原告时向东可一次性申请强制执行。案件受理费6250元，保全费4870元，合计11120元，由被告宿州同辉房地产开发有限公司负担”。因被执行人宿州同辉房地产开发有限公司未履行上述法律文书确定的义务，经申请执行人时向东申请，本院于2020年7月3日立案执行。异议人高雪华向本院提供与被执行人宿州同辉房地产开发有限公司签订的《同辉广场认购协议书》一份，证明异议人认购了涉案房屋，房屋面积229.72平方米，单价6799.68元，总价款1562022元。异议人同时提供了2015年8月30日交款100000元、2017年11月27日交款500000元、2018年1月19日交款392000元、2018年11月24日交款180000元、2019年5月29日交款100000元的四张收据及2019年8月31日交款150000元的记账凭证，证明异议人已经付1422000元购房款，异议人还提供了被执行人出具的情况说明一份，证明名涉案房屋价款为1350000元。异议人同时自认2019年8月初被执行人把该房屋交付给异议人。现异议人认为本院对上述房产的查封侵害了其合法权益，向本院提起执行异议。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，需同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款切将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”等四个条件，其权利才能够排除执行的，买受人提出的异议方可得到支持。本案中，异议人高雪华仅提供同辉广场认购协议书，没有提供合法有效的书面买卖合同，根据商品房买卖的交易习惯，房屋认购书仅是双方房屋买卖的一种意向，在签订认购书后，如确定购买，双方均会签订书面商品房买卖合同，故异议人的异议不符合在“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件；异议人虽提供了1422000元的收款收据，但未能提供转款、取款记录，同时异议人提供的收据中，尚有250000元是在房屋被查封后缴纳，不符合查封前“已支付全部价款”这一条件；异议人自认2019年8月初被执行人把该房屋交付给异议人，亦不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”这一条件。综上，异议人的异议请求不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定,裁定如下:驳回异议人高雪华的执行异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  于 海审 判 员  吕庆要人民陪审员  周维成二〇二〇年八月三十一日书 记 员  赵 洋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条：人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十四条：对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:（一）、案外人是否系权利人；（二）、该权利的合法性与真实性；(三)、该权利能否排除执行。第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款切将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。