中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终940号 上诉人（一审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地云南省安宁市中华路**。 负责人：郭磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟绍璐，云南刘胡乐律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：晏福忠，男，1935年12月30日出生，汉族，住云南省昆明市。 一审第三人（被执行人）：云南昆都国际房地产开发有限公司，住，住所地云南省昆明市五华区人民西路******/div> 法定代表人：张依依，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴嵩，男，该公司员工。 一审第三人（被执行人）：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所，住所地云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内div> 法定代表人：蒋勇，该公司执行董事。 一审第三人（被执行人）：蒋勇，男，1971年10月31日出生，汉族，住云南省安宁市。 一审第三人（被执行人）：陈树昆，男，1960年4月23日出生，汉族，住云南省安宁市。 一审第三人（被执行人）：梁夏，男，1968年5月6日出生，汉族，住云南省安宁市。 上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）因与被上诉人晏福忠，一审第三人云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都公司）、云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行安宁支行上诉请求：1.撤销原判，改判驳回晏福忠的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由晏福忠承担。事实与理由：1.案外人主张在查封前签署了合法有效合同、付清款项并进行了占有，但其提供的各项证据并不能充分证明该事实，昆都公司迫于压力，存在与回迁户等购房者后补大量材料的情况，一审法院没有认真审查案外人提供证据的“三性”，认定事实错误。2.案外人要排除执行应当既符合普通法的规定，也符合特别法的规定，一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条进行选择适用，属于适用法律错误。 晏福忠辩称，合同签订、付款及占有时间均在案涉车位被查封之前，未能办预售登记的原因在于昆都公司。一审法院认定事实及适用法律正确，请求驳回农行安宁支行的上诉请求。 昆都公司述称，一审法院对事实的认定和法律适用均正确，农行安宁支行所称后补资料的上诉理由没有证据佐证，本案应维持原判。 晏福忠向一审法院起诉请求：1.立即停止对晏福忠购买的位于人民西路壹号广场的A2地块地下室负2层A688号车位（以下简称A688号车位）的强制执行，并解除对上述车位的查封；2.确认A688号车位归晏福忠所有；3.农行安宁支行、昆都公司立即协助和配合晏福忠办理A688号车位的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由农行安宁支行承担。 一审法院认定事实：2015年11月26日，晏福忠与昆都公司签订《车位认购协议》，载明晏福忠认购车位总价为175000元。上述价款未含其应承担的法定税费，维修基金及其他相关费用。同日，晏福忠通过刷卡向昆都公司支付175000元，昆都公司向晏福忠出具《收据》，确认收到后者支付的车位定金175000元。2016年8月23日，晏福忠与昆都公司签订《车位认购确认书》，载明晏福忠购买A688号车位，车位总价175000元，需缴纳的相关费用9259.3元（契税5250元，印花税92.5元，维修基金3916.8元）。在《车位认购确认书》上，销售人员签字确认。2016年12月23日，双方又签订《商品房购销合同》，约定晏福忠购买A688号车位，车位总金额及支付方式同《车位认购确认书》一致，并约定2016年12月23日前对车位进行现状移交。昆都公司签章，晏福忠签字，对《商品房购销合同》予以确认的同时，又签订了《回迁户交房结算单》，确认晏福忠已经付清车位对价款，并载明用过渡费抵扣契税5250元，印花税92.5元，维修基金3916.8元，办证费600元。当日，昆都公司还与晏福忠签订《车位使用协议书》，将车位以现状移交晏福忠使用。 另查明，农行安宁支行诉金成公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以301493839.56元为限。一审法院随后作出（2017）云执保23号及（2017）云执保23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地，查封了昆都公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产共计1074套，其中包括Ａ688号车位。后晏福忠提出执行异议，一审法院于2018年8月29日作出（2018）云执异146号执行裁定书，认为晏福忠提交的《车位认购协议》不具备商品房买卖合同的主要条款，《车位认购确认书》上无昆都公司签章，《车位认购协议》《车位认购确认书》不是合法有效的商品房买卖合同。在此情况下，案外人晏福忠对Ａ688号车位不享有物权期待权，并以此为由，裁定驳回晏福忠的异议请求。2018年9月11日，一审法院向晏福忠送达该执行裁定，晏福忠于2018年9月25日提起本案诉讼。 一审法院认为，本案争议焦点为：晏福忠关于本案排除执行的诉讼请求能否成立？ 首先，关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，两条规定之间并非自然排斥关系，且该两条规定并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。据此，本案情形如符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应适用该条规定。 其次，关于是否符合第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。双方签订的《车位认购协议》《车位认购确认书》《商品房购销合同》，对双方之间车位买卖进行确认。本案晏福忠与第三人昆都公司均对此予以认可，且提交了合同原件、交款凭证等对买卖合同签订并履行的事实予以佐证。农行安宁支行尽管对此不予认可，但未提交足以推翻前述事实的相反证据，一审法院对其异议不予采信。一审法院认定，晏福忠同昆都公司之间的买卖合同系2015年11月26日即已成立，并付清款项，2016年8月23日、2016年12月23日再次确认，《车位认购协议》《车位认购确认书》和《商品房购销合同》的内容符合不动产买卖合同的法律特征，不违反法律及行政法规效力禁止性规定，属依法成立并合法有效的合同。因此，晏福忠在2017年3月31日查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。2.车位占有。2016年12月23日，昆都公司同晏福忠签订《车位使用协议书》，载明：“昆都公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，庭审中，晏福忠与昆都公司对案涉车位已实际交付至晏福忠均予认可，故案涉车位已由晏福忠进行实际控制和管理。因此，晏福忠在查封之前已经合法占用了案涉房屋。3.价款支付。晏福忠购买的车位总价为175000元。晏福忠提交的证据能够证明，晏福忠通过刷卡的方式，已经于2015年11月26日足额支付了车位全部价款，并用过渡费抵扣了契税、印花税和维修基金。因此，晏福忠在查封之前已经支付了价款。4.未办理过户登记原因。昆都公司庭审中自认，由于项目整体未进行最后验收，还不具备办理产权登记的条件，故本案诉争车位尚未办理过户登记的责任在于房地产开发企业，而非晏福忠。综上，晏福忠对案涉车位的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。晏福忠的该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。 另，晏福忠与昆都公司之间签订的合同成立并生效，当事人应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行自身义务。在晏福忠已付清车位对价款的情况下，昆都公司的确负有将车位登记变更至晏福忠名下的义务，但由于目前尚不具备办理产权登记的法定条件，晏福忠对案涉车位仅享有物权期待权，故对晏福忠请求确认案涉车位归其所有、判令农行安宁支行及第三人立即协助和配合办理车位产权过户登记的诉请，一审法院不予支持。 综上所述，晏福忠对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益，晏福忠要求对案涉车位排除强制执行的诉讼请求成立，一审法院予以支持。晏福忠的其他诉讼请求不能成立，一审法院予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决：一、解除对晏福忠购买的位于人民西路壹号广场的A2地块地下室负2层A688号车位的查封，不得执行上述车位；二、驳回晏福忠的其他诉讼请求。案件受理费3800元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：晏福忠就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于查封前是否已签订合法有效买卖合同的问题。农行安宁支行主张案涉《商品房购销合同》等协议存在事后补签的嫌疑，但并未对此举示相应的证据予以证明。一审法院结合《收据》、银行POS机刷卡记录、《回迁户交房结算单》等证据，对《车位认购协议书》《车位认购确认书》及《商品房购销合同》的真实性予以认可，并据此认定晏福忠与昆都公司在案涉车位查封前签订了合法有效的买卖合同并无不当。案涉《商品房购销合同》虽未办理网签或备案，但不影响合同的效力，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。 关于查封前是否已合法占有车位的问题。晏福忠同昆都公司签订的《车位使用协议书》明确约定“昆都公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，且双方对案涉车位已实际交付至晏福忠，并由晏福忠占有使用的事实均予以认可。农行安宁支行虽不认可《车位使用协议书》的真实性，但也未能举示出相反的证据否定其真实性，或证明查封前晏福忠并未占有车位。一审法院结合案涉小区的实际情况，认定案涉车位在查封前已由晏福忠占有并无不当，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。 关于价款支付的问题。晏福忠通过银行刷卡的方式，已于2015年11月26日足额支付了全部价款，有银行POS机刷卡记录、《收据》为证。一审法院确认晏福忠已支付全部价款有事实依据。 关于法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条分别适用于不同的情形，处于并列关系。农行安宁支行主张案外人排除执行需同时具备第二十八条和第二十九规定的条件，没有法律依据。本案请求排除执行的不动产为车位，一审法院结合案件事实，认定晏福忠对案涉车位的权利符合第二十八条规定的情形并足以排除执行，并不违反法律规定。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3800元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 欢 审判员 冯文生 审判员 叶 阳 二〇二〇年八月二十八日 法官助理余鑫 书记员隋艳红