重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初3139号原告：重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇双桥村锦绣山庄，统一社会信用代码9150000074533171XL。法定代表人：徐厚斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁亮，重庆志平律师事务所律师。委托诉讼代理人：段念，重庆志平律师事务所律师。被告：姚娟，女，1965年10月29日出生，汉族，住重庆市渝**。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司（以下简称为锦绣物业公司）与被告姚娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告锦绣物业公司的委托诉讼代理人段念到庭参加诉讼，被告姚娟经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦绣物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告姚娟支付2014年6月1日至2020年4月30日期间的物业服务费2503.46元；2.判令被告支付2014年6月1日至2020年4月30日期间的公摊水电费358.21元；3.判令被告支付以所欠物业费及公摊费总额2861.67元为基数从起诉之日起按每日万分之三的标准计算至付清时止的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。事实与理由：被告系重庆市长寿区XXX镇沿湖路X号XX•XXXX小区X-X负X-X房屋（建筑面积28.21m²）业主，原告公司系该小区物业服务企业。被告接受原告物业服务，却未向原告支付2014年6月1日至2020年4月30日的物业服务费、公摊费等，经原告多次催收，被告仍拖欠至今，故原告诉至法院。被告姚娟辩称，我方未缴纳物业费属实。我方购买的是精装房，但在我方收到接房通知后，原告携我方一起去验房，发现墙纸开裂、飞边，地面空鼓，床架霉变严重，墙角漏水等问题，我方填写了整改表交给原告，但原告至今未回复我方，也未进行整改，故我方一直都未接房，故我方不应当缴纳物业费及公摊水电费，也不应当支付违约金，原告应当赔偿我方一直不能使用房屋的损失。原告从2018年才开始催缴物管费，之前都未催收过。本院经审理认定事实如下：2009年9月9日，案外人重庆维丰房地产开发有限责任公司（涉案小区建设单位，以下简称维丰开发公司）、重庆维丰物业管理有限公司（涉案小区原前期物业服务企业，以下简称维丰物业公司）签订《XX•XXXX前期物业服务合同》，约定由维丰物业公司对本案所涉小区物业提供前期物业服务，合同期限自2009年9月1日起至业主委员会选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。该合同还对物业服务事项、服务质量标准、服务费标准（按建筑面积计算，住宅：2.5元/月·㎡）进行了约定，并同时约定维丰开发公司与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；维丰开发公司在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。在其后维丰开发公司作为卖方与该小区房屋买受人所签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定，卖方应向房屋买受人出示《前期物业服务合同》，买受人同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自合同标的房屋交付之日起，即应接受卖方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理。2014年5月31日至6月2日期间，维丰物业公司因故撤离涉案小区不再提供物业服务，并与本案原告锦绣山庄物业公司进行交接，锦绣山庄物业公司即开始进入涉案小区提供物业服务，但未向涉案小区业主征求意见。2014年9月9日，维丰开发公司与锦绣山庄物业公司签订《XX•XXXX前期物业服务合同》，该合同的内容与2009年9月9日维丰开发公司与维丰物业公司签订的《XX•XXXX前期物业服务合同》内容基本一致，合同期限自合同生效之日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。该合同亦未向涉案小区业主征求意见。2017年1月1日至1月8日期间，经狮子滩居委会书面征求意见，涉案小区共3.12万平方米专有部分面积（占总面积53%）、668户专有部分业主（占总人数52.8%）签字同意以下事项：1、按照现行收费标准，聘请锦绣山庄物业公司提供物业服务；2、重庆市长寿区长寿湖镇人民政府指定物业所在地居民委员会代行业主委员会职责。2017年1月15日至1月24日期间，上述征求业主意见结果在涉案小区公示，公示期间无业主办理异议登记。2017年1月25日，重庆市长寿区长寿湖镇人民政府向狮子滩居委会发出《指定居委会代行业委会职责通知书》，指定狮子滩居委会代行涉案小区业主委员会职责，代为签订物业服务合同，代履职期限至业主委员会选举产生之日。2017年1月18日，狮子滩居委会与原告锦绣山庄物业公司签订《XX•XXXX物业服务合同》，约定由锦绣山庄物业公司对涉案小区实施物业管理服务，合同期限自2017年1月1日起至业主委员会选聘新的物业公司时止。该合同还对物业服务事项、服务质量标准、服务费标准（按建筑面积计算，住宅：2.5元/月·㎡）进行了约定。该合同签订后，原告锦绣山庄物业公司继续为涉案小区提供物业服务至今。被告姚娟系涉案小区X幢X单元负X-X房屋（建筑面积28.21㎡）的业主。被告于2014年6月至2020年4月期间未缴纳物业服务费，原告就2014年6月至2019年9月欠缴的物业服务费向被告发出了书面催收通知。另查明，涉案小区至今尚未依法成立业主大会和选举产生业主委员会。上述事实，有物业服务合同及备案证明、承诺书、业主签字的前期物业服务协议、业主临时管理规约、房产档案查询结果、民事判决书、催费通知邮政快递单据、询问笔录、重庆市商品房买卖合同等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，经本院生效判决认定，原告自2014年6月起进入涉案小区提供物业服务，原告提供的物业服务业主已实际接受，故认定2014年6月至2016年12月期间，原告与涉案小区业主之间形成事实物业服务关系。案外人重庆市长寿区长寿湖镇狮子滩社区居民委员会（涉案小区所在地居民委员会）与原告锦绣山庄物业公司于2017年1月18日签订的《XX•XXXX物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，效力及于全体业主，自2017年1月起，原告与涉案小区业主之间形成物业服务合同关系。被告辩称其购买的精装房存在质量问题导致其未接房，故其不应当支付物业服务费。本案中，被告已经取得案涉房屋的所有权，其作为案涉小区的业主，未使用案涉房屋不能构成其拒绝缴纳物业费的正当理由，被告应当向原告支付物业服务费。同时，案涉房屋系被告从维丰开发公司处购买，若案涉房屋确实存在质量问题需要维修，亦属于另一法律关系，被告可另案主张。关于物业服务费收取标准的问题，2014年6月至2016年12月期间双方系事实物业服务关系，对服务费标准无书面约定，但在此期间前后的有效合同均约定服务费标准均按建筑面积计算，住宅为2.5元/月·㎡，现原告按此标准主张并无不当。从2017年1月开始，原告提交的物业服务合同载明物业费的收取标准为住宅2.50元/月·平方米（不含公摊水电费）。现原告自愿按上述标准的半价即1.25元/月·平方米收取物业费，不违反法律的规定，本院予以支持。因原告未提供证据证明对2019年10月1日至2020年4月30日的物业服务费进行了书面催收，故对该期间的物业服务费不予支持。故被告应向原告支付2014年6月至2019年9月期间拖欠的物业服务费2256.80元（28.21m²×1.25元/月·m²×64个月）。对于原告要求被告支付2014年6月至2020年4月期间的公摊水电费358.21元的请求，由于被告未提交充分的证据证明该费用的实际产生情况，被告亦不予认可，本院不予支持。原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，不违反法律的规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、限被告姚娟在本判决生效之日起五日内支付原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司2014年6月1日至2019年9月30日期间的物业服务费2256.80元；二、驳回原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姚娟负担。本判决为终审判决。审 判 员 邬涛二〇二〇年八月二十七日法官助理 李琨书 记 员 姜凡