宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终575号 上诉人（原审被告）：宁夏新港酒店管理有限公司。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：魏某，住宁夏回族自治区盐池县。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：尚某，宁夏速方律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：汪某，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：蔺某，宁夏新菜园律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 原审第三人：宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司。 法定代表人：张某，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陆某，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：雍某，大学文化，住宁夏回族自治区中宁县。代理权限为特别授权代理。 上诉人宁夏新港酒店管理有限公司（以下简称新港酒店）为与被上诉人汪某，原审第三人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司（以下简称青银村镇银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初4361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 新港酒店上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汪某的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由汪某承担。事实及理由：1.汪某长期未能缴纳房屋租赁费是导致青银村镇银行收回房屋的根本原因。2.在合同履行过程中，汪某对涉案房屋的状况是清楚的。即使存在一审判决书所述的合同无法实际履行的情况，汪某也是过错方，应当承担相应的责任。3.一审判决书仅依据汪某与案外人签订的《装饰装修工程合同协议》来认定装修工程的价款，明显事实不清，适用法律错误。装修合同并不能直接证明装修行为实际履行，更不能证明装修行为的履行程度。 汪某针对新港酒店的上诉请求答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.新港酒店陈述的因汪某不支付租赁费导致房屋被收回的事实不能成立。导致汪某与新港酒店之间合同不能履行的根本原因为新港酒店未告知汪某涉案房屋已经抵押贷款的事实，后进入执行程序，中卫市中级人民法院按照法定程序确认涉案房屋归青银村镇银行所有。2.2018年2月经汪某申请新港酒店同意后，对涉案房屋进行了二次装修，汪某实际上已经按照装修合同的约定向装修施工方支付了相应价款，因新港酒店原因导致双方之间的合同无法履行，新港酒店依法应当赔偿汪某的损失。 原审第三人青银村镇银行答辩称，对一审判决无意见。 汪某一审诉讼请求：1.解除汪某与新港酒店于2018年1月18日签订的《房屋续租协议》；2.判令新港酒店赔偿汪某装饰装修损失395000元，支付违约金79000元，以上共计474000元；3.本案诉讼费由新港酒店承担。 一审法院审理查明：2007年8月10日，汪某（乙方）与中卫市电影公司（甲方）签订《中卫市电影公司中影酒店餐厅租赁承包合同》一份，合同约定由汪某租赁中卫市电影公司所有的中卫市××区餐厅，建筑面积1130平方米，租赁期限自2007年10月16日至2013年10月15日，共计陆年；合同还对租金标准及支付方式、时间、双方权利义务等其他事项进行了约定。2008年12月18日，汪某（乙方）与中卫市电影公司（甲方）签订《中影酒店餐厅租赁承包合同补充协议书》一份，双方约定：1.在原合同不变的基础上，承租期延长至2019年10月15日，即延长六年时间。承租方如继续承租，应在合同届满前60日内重新签订合同……4.乙方在承包期内再次装修餐厅，必须符合国家建筑装修标准，策划、设计、预算、施工、验收、工程质量、购置设备、办理相关手续等工作及花费用均与甲方无关，全部由乙方承担。合同到期后，装饰的不动产部分（上、下水管、电、暖、墙面、地面、防水、国道、屋顶、墙面装饰等），乙方必须无条件（无偿）保留完好，否则造成的一切经济损失均由乙方承担，确认留下的不动产部分残值双方协商，甲方酌情处理解决。…...6.装修占用的时间承包期自行顺延，以甲方确认的乙方装修合同时间为准。……8.合同期内甲方如出售房屋，乙方在同等条件下享有优先购买权。如甲方将房屋出售给第三人，应从出让款中优先赔偿乙方扣除折旧后实际投入的装修费用，并承担相应违约金。9.合同期内，房屋若被查封、扣押等致使乙方不能继续使用，甲方应赔偿乙方扣除折旧后实际投入的装修费用，并承担相应的违约金。……合同还对其他事项进行了约定。 合同履行期限内，中卫市电影公司因按照政府主管部门进行资产处置依法拍卖，新港酒店取得中影酒店的所有权，中卫市电影公司因此于2011年7月起诉法院要求解除与汪某签订的《中卫市电影公司中影酒店餐厅租赁承包合同》以及《中影酒店餐厅租赁承包合同补充协议书》，后汪某与中卫市电影公司签订的租赁合同经中卫市沙坡头区人民法院（2011）沙民初字第1134号民事判决书确认继续履行。新港酒店亦认可合同继续履行，汪某按合同约定履行交纳租赁费的义务。2018年初，因汪某前期对餐厅装修已经陈旧，为经营需要，汪某经与新港酒店协商，新港酒店同意即将到期的租赁房屋延长租期，并同意汪某再次对餐厅进行装饰装修。 2018年1月18日，汪某（乙方）与新港酒店（甲方）签订《房屋续租协议》一份，合同约定：租赁房屋地址中卫市××区）；第二条，租金、续租期限支付方式：1.续租期为贰年，自2019年10月15日起至2021年10月14日止。租金：年度租金为70000元……第四条，装修、修缮及增设他物：1.乙方装修前须向甲方提交装修设计方案，甲方对装修方案进行审核确认后乙方方能进行装修，装修由乙方负责并承担此过程中的全部责任和费用；2.乙方负责对房屋进行维修和修缮；3.甲方允许乙方在不损坏楼梯承重结构的前提下可以增设他物但不得更改房屋承重结构；4.承租期满，可拆卸的动产部分归乙方所有，已形成复合部分无偿留给甲方自行处理。双方还对其他事项进行了约定。2018年2月10日，汪某（甲方）与中卫市方程饰装饰工程有限公司（乙方）签订《装饰装修工程合同协议》一份，协议约定由中卫市方程饰装饰工程有限公司为汪某租赁的中影商贸楼3号楼进行装修，工程承包方式为乙方包工、包全部材料，开工日期2018年2月10日，竣工日期2018年5月25日，合同价款：本合同工程价为786000元…..协议签订后装饰公司按照协议约定对汪某所租赁的涉案房屋进行了装修。汪某按约支付了装修款。 新港酒店在取得中影酒店的所有权后，期间将该租赁房屋向青银村镇银行进行抵押贷款使用。汪某在继续租赁使用该房屋过程中，因新港酒店拖欠青银村镇银行的贷款不能偿还，被起诉至法院。2018年6月13日，中卫市中级人民法院在执行青银村镇银行与刘国辰、华艺、新港酒店借款合同纠纷一案中，中卫市中级人民法院对中卫市沙坡头区鼓楼南街电影公司3号综合楼201号商业房屋强制执行依法评估、拍卖，经两次拍卖流拍后以物抵债给青银村镇银行。鉴于汪某与中卫市电影公司签订的租赁合同尚未届满，中卫市中级人民法院先后于2018年6月13日、2018年8月16日、2018年9月12日分别传唤汪某到法院，明确告知汪某其所租赁的中卫市××区银行与刘国辰、华艺、新港酒店借款合同纠纷一案已进入执行程序并告知汪某享有的优先购买权，但汪某明确表示不购买涉案房屋。2018年12月10日，中卫市中级人民法院向汪某送达（2018）宁05执39号执行通知书，内容为“中卫市沙坡头区鼓楼南街电影公司3号综合楼201号商业房租赁户（租赁人汪某）：本院在执行宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司与刘国辰、华艺、新港酒店管理有限公司借款合同纠纷一案中，已对中卫市沙坡头区鼓楼南街电影公司3号综合楼201号商业房依法评估、拍卖，经两次拍卖流拍后以物抵债给宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司，现通知你该房产现所有权人为宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司，你的租赁合同期限至2020年3月15日止。合同租赁期限届满后，如未续租，需自行搬离。”现汪某认为新港酒店在合同履行过程中未如实告知其租赁物的真实情况，以延长租期的方式诱使汪某与之签订《房屋续租协议》，导致汪某再次花费巨额资金对餐厅进行了装饰装修造成损失，应依法赔偿汪某对租赁物的装饰装修损失。 一审法院认为，依法成立的合同，应受到法律保护。出租人汪某与承租人新港酒店签订的《房屋续租协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，依法应当按照合同约定自觉履行合同义务。本案争议的焦点为：（一）双方是否存在过错，是否须解除双方签订的《房屋续租协议》；（二）新港酒店是否赔偿汪某装饰装修损失、支付违约金。 关于焦点（一），本案双方于2018年1月18日签订《房屋续租协议》是双方真实意思表示。双方在签订租赁合同后，新港酒店按照合同约定向汪某提供了租赁的房屋餐厅，汪某亦按照合同约定向新港酒店履行了支付租赁费的义务。从双方签订的《房屋续租协议》约定内容来看，在双方履行合同过程中，新港酒店将汪某使用的租赁房屋抵押而欠款不还，与他人发生纠纷的过错责任致使汪某所承租房屋被中卫市中级人民法院拍卖，多次拍卖流拍后该房屋以物抵债给青银村镇银行，一定程度影响了汪某的正常经营活动，中卫市中级人民法院依法通知汪某强制执行本案争议房屋，并告知汪某其房屋租赁终止于2020年3月15日，现中卫市中级人民法院限定的房屋租赁期限已届满，汪某客观上无法继续经营租赁房屋，对汪某要求解除双方于2018年1月18日签订的《房屋续租协议》的诉讼请求，虽新港酒店不同意解除合同，但依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（五）项、第九十六条第一款的规定，汪某的请求符合法律规定的解除合同的其他情形，对该请求依法予以支持。 关于焦点（二），依据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方签订《房屋续租协议》后，汪某已按合同约定履行了支付租赁费的义务，新港酒店在明知涉案房屋在租赁给汪某使用中已抵押给青银村镇银行，而怠于向青银村镇银行清理债务，该案进入执行程序被以物抵债的情况下，不与汪某协商妥善处置，致使在租赁合同存续期间双方的合同不能继续履行，按照双方合同约定装修、装饰改造物在租赁期满后才能无偿归新港酒店所有，现双方租赁期间解除合同，该装修、装饰改造物考虑其仍然尚有可以利用的价值，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；…”的规定，汪某对与该酒店餐厅形成附合装饰装修物的残值损失有权要求新港酒店给予补偿处理，新港酒店按照其违约责任程度向汪某补偿。对于装修物所造成的残值损失，根据汪某与装修公司签订的《装饰装修工程合同协议》约定，装修工程价款为786000元，依据汪某与新港酒店签订的《房屋续租协议》的约定，新港酒店于2018年1月享有租赁房屋所有权后在原租赁期限2019年10月15日即将届满时又对汪某续租赁期为二年即自2019年10月15日起至2021年10月14日，该装修款分摊到租赁期45个月的折旧使用费每月约为17467元，而中卫市中级人民法院向汪某送达的通知书中明确告知汪某租赁合同期限至2020年3月15日止，故新港酒店应按照汪某投入的全部装修费用的占比向汪某赔付自2020年3月15日至2021年10月14日期间的装修残值损失，该费用为331873元（17467元×19个月）。汪某超出该数额部分的装修损失依法不予支持。对于汪某要求新港酒店支付其违约金79000元的诉讼请求，双方在续租协议中虽未明确约定，但汪某在续租起止期限时进行重新装修是经新港酒店同意，且因中卫市中级人民法院向汪某送达通知书明确告知汪某租赁合同期限至2020年3月15日止的事实，合同终止之前新港酒店应该知晓本案租赁房屋因涉及他案已进入执行程序，新港酒店不予积极配合解决，存在违约过错行为，按照汪某的整个装修支出费用786000元，参照双方在续租协议中约定汪某对新港酒店承担违约责任10%的标准计算，新港酒店向汪某支付违约金78600元，对该部分请求予以支持；对汪某要求新港酒店赔偿其余违约金的请求因依据不足，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1.解除汪某与新港酒店于2018年1月18日签订的《房屋续租协议》；2.新港酒店于判决生效后十五日内向汪某支付装修残值损失331873元；3.新港酒店于判决生效后十五日内向汪某支付违约金78600元；4.驳回汪某的其他诉讼请求。案件受理费8510元，由汪某负担953元，新港酒店负担7557元。 二审期间，双方当事人均未向本院出示新的证据。 依据各方当事人一、二审的陈述及确认效力的证据，本院确认一审查明的事实。 另查明：涉案房屋于汪某与新港酒店签订《房屋续租合同》前被新港酒店抵押给青银村镇银行。 本院认为，对于新港酒店提出汪某对房屋现状知情，应承担相应过错责任的上诉意见，涉案房屋抵押给青银村镇银行系因新港酒店向青银村镇银行借款，汪某并非借贷案件的参与方，新港酒店认为汪某对抵押的事情知情应提供相应的证据予以证实，新港酒店未能提供证据证实以上主张，应承担举证不能的不利后果，本案中无证据证实汪某与新港酒店签订续租协议时对抵押的事情知情，新港酒店认为汪某应承担过错责任的上诉意见不能成立，不予支持。 对于新港酒店提出汪某未能提供证据证实其装修的实际花费，本案中不应支持该项损失的上诉意见，依据双方认可的事实，双方于2018年1月签订续租协议系汪某为了重新装修涉案房屋延长租期所为，汪某在一审中提供的装修合同及装修前后的对比照片可以证实汪某确实对房屋进行了装修，本案中结合汪某提供的装修前后的对比照片及涉案房屋的面积等因素及装修公司出具的《装修改造项目预（决）算书》记载的内容，本案中应对汪某主张的装修费用予以支持。新港酒店虽对汪某主张的装修费用不予认可，但未明确汪某主张的分项限额中有何不合理之处或举证证实汪某进行装修的合理花费，也未对装修费用申请鉴定，应承担举证不能的不利后果。一审对此认定得当，应予维持。新港酒店提出按照双方合同约定汪某进行装修应将装修方案报其审核同意后方可进行，2018年1月双方签订的合同中明确约定汪某对房屋进行装修，汪某对涉案房屋进行装修时间历时数月，新港酒店未举证证明其在汪某装修过程中提出过异议，本案中应认定其对装修方案并无异议。 新港酒店提出涉案房屋系因汪某不交租金导致被执行的意见与查明的涉案房屋系因新港酒店不能清偿青银村镇银行借款的事实不相符合，与汪某出示的向新港酒店支付了相关租金的证据亦不相符，该意见不能成立，不予支持。 综上，一审事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7457元，由宁夏新港酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  董 瑶 审 判 员  蒋玉春 审 判 员  王 军 二〇二〇年八月二十五日 法官助理  （赵鑫 书 记 员  洪海怡 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。