湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初1311号原告：罗杨军，女，1990年5月14日出生，汉族，教师，户籍所在地湖南省永州市零陵区。原告：李乡成，系原告罗杨军丈夫，男，1989年9月6日出生，汉族，教师，户籍所在地湖南省永州市零陵区。以上二原告共同委托诉讼代理人：邓超亚，湖南方廉律师事务所律师（特别授权）。被告：永州坤达房地产开发有限公司，住所地永州市零陵区七里店日升村，统一社会信用代码：91431102666330006G。法定代表人：张良柏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：屈玲燕，湖南靖兴律师事务所律师（特别授权）。第三人：永州市住房公积金管理中心，住所地永州市冷水滩区河东翠竹路**，统一社会信用代码：12431100447748250X。法定代表人：赵国平。委托诉讼代理人：王利荣，湖南君义律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司永州市分行，住所地湖南永州市冷水滩区湘永路**，统一社会信用代码：91431100888324998J。法定代表人：龚飞龙，系该行行长。委托诉讼代理人：覃琬婷，女，1985年1月3日出生，汉族，系该行员工。原告罗杨军、李乡成与被告永州坤达房地产开发有限公司（以下简称坤达公司）、第三人永州市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、中国建设银行股份有限公司永州市分行（以下简称建行永州市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案。本案依法适用简易程序，并依法公开开庭进行了审理，第一次庭审时原告罗杨军及二原告共同委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人、第三人公积金中心的委托诉讼代理人、建行永州市分行的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第二次庭审时二原告共同委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人公积金中心、建行永州市分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗杨军、李乡成向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间签订的商品房买卖合同（合同编号：永零房商合[****]****）及合同补充协议（附件四）；2.判令被告返还原告已支付的购房款（首付款142,044元）及预收办证费（18,881元）共计160,925元并支付利息（利息自2018年5月15日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至返还时止）；3.判令被告将原告已向第三人永州市住房公积金管理中心偿还的贷款本金及利息人民币37,210.17元赔付给原告；计算到2020年4月，希望顺延累加；4.判令被告支付延期交房的违约金人民币10,996元（从2019年10月31日开始按已付款（全款592,044元+预收办证费18,881元）的日万分之一的标准，暂计算至2020年4月30日，顺延照计）；5.本案的诉讼费、保全费及保全保险费等由被告负担。第一次庭审时申请增加诉讼请求：1.增加要求解除原告和第三人公积金中心、建行永州市分行签订的《个人住房公积金借款》、《抵押担保合同》；2.剩余的公积金借款本息由被告负责偿还。事实和理由：原告与被告在2018年5月15日签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告出售的“上海花园”小区*栋*单元***号商品房。该商品房的合同约定总价款为592,044元，支付方式为首付加按揭贷款（住房公积金贷款）。合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付款142,044元及预收办证费18,881元。同时依约办理了住房公积金贷款，与两个第三人签订了《个人住房公积金借款及抵押担保合同》。按揭银行也将剩余房款450,000元支付给了被告。目前原告已还公积金贷款本金及利息人民币共计37,210.17元。据上，原告已按合同约定履行了支付房款及其他合同义务，但被告却严重违反《商品房买卖合同》第十条关于交房的合同约定，逾期交房的时间已达近6个月（合同约定应在2019年10月31日交付）。根据《商品房买卖合同》第十一条第四款约定“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金”。鉴于被告严重违约的事实，原告为了维护自身合法权益，根据法律和合同约定向人民法院提起诉讼。要求解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议并要求增加违约金的计算标准，按已付款的日万分之一的标准计算。同时，申请增加诉请的事实和理由：原告方增加该两项诉讼请求是为了减少诉累、同时节省司法资源。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该解释第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效撤销解除的出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人，所以原告增加的诉请是有法律依据的。秉承减轻当事人诉累，节省人民法院审判司法资源的精神并鉴于该案的处理结果与第三人具有法律上的重大利害关系。因而两个第三人应当参加诉讼，原告也请求解除原告与两个第三人签订的《个人住房公积金借款及抵押担保合同》及由被告直接向第三人永州市住房公积金管理中心偿还原告尚欠的按揭贷款本金和利息。综上，原告的诉讼请求符合事实、更符合法律规定，请人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，原告追加诉请与本案是不同的法律关系，不应该合并审理，现本案是商品房买卖合同纠纷，原告新提出的是贷款合同纠纷，合并审理的前提是有独立请求权的第三人已经提出了诉讼请求，这种情况才能合并审理，但是本案中两个第三人均未提出诉讼请求，因此不存在合并审理的问题，不属于增加，应是另外的诉请，应当另行起诉。该解释二十四条和二十五条内容是有前后顺序的，必须是商品房买卖合同要先解除再解除贷款合同，原告现在一并提出，不符合条款的精神。一、原告不具备直接向人民法院起诉的条件，由于双方合同中第十一条约定了解除合同的条件，根据合同法第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的应当通知对方，但本案中原告想解除合同至今为止未通知被告方，由于通知对方是必备的前置条件，原告没有实施因此不能直接向人民法院起诉；二、如果原告想通知被告解除商品房买卖合同应当对车位的赠送承诺书一并提出终止；三、如果双方自行协议解除合同有三点意见：1.原告诉请中的违约金应当以合同中的约定为准，不存在增加的问题；2.办证的费用是委托代办性质不存在支付利息，不存在支付违约金；3.由于合同中已约定了违约金，不存在对首付款另行计算利息，由于本案存在程序方面的问题，被告请求法院驳回原告的起诉。被告不同意与原告解除双方签订的《商品房买卖合同》。原告提出解除双方签订的《商品房买卖合同》不具备事实依据和法律依据。一、被告具有合同约定的交房日期顺延情形，不存在违约。根据双方签订的合同第十条规定：出卖人应当在2019年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理：其中第6项规定，出现雨水天气（以气象部门的记载为准），经到气象部门调取从2018年1月至2019年10月，雨水天气有301天，按合同约定这301天可以据实予以延期，被告在2020年8月30日前交房不算违约。坤达公司本想在2020年春节期间全部将竣工的房屋交付给业主，但恰遇国家乃至全球出现新冠肺炎疫情，所以被告服从政府指令于2020年4月才能陆续打电话通知业主收房，大部分业主在2020年4月至5月不同时间错峰收房了，现阶段仍然属于疫情期间，有些外地的没回家收房，二原告因为自身反悔原因想退房不应得到法律支持。二、原告没履行法定的催告程序，原告不具备解除合同的条件。即使原告认为自己可以解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》第94条第（三）项规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的规定，原告需要履行催告手续，再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，如果出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受方才能请求解除合同，但原告起诉前未行使催告手续，更何况，被告根本没有违约。三、国家特殊时期的政策法规不支持原告的诉求。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第4条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，原被告约定的交付期限内由于雨水天气可以顺延，在顺延期间恰巧遭遇新冠肺炎疫情，按最高法院意见，原告提出解除商品房买卖合同的请求不能得到法律支持。四、原告提出的要求被告返还和支付的各项款项由于不具备解除合同的条件，其要求不应得到支持。第三人公积金中心述称，原告要求解除《个人住房公积金借款及抵押担保合同》的诉请应当驳回。一、原告新增加的诉请与原诉请内容是不同的法律关系，现本案原告与被告是商品房买卖合同纠纷，原告新提出的是贷款合同纠纷，诉请不同，诉请的对象也不同，应该是两个案子，不应当合并审理，请求法院驳回原告要求增加诉请的诉求。本案可以继续审理，跟被告的意见一致，有先后顺序，因原告所诉请的解除合同不一定得到法院的支持，现在无法判定合同目的是否能够实现，不能从原告一方来看，应从双方来看。二、原告将公积金中心作为本案第三人不是恰当的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条也提到了原告只有与开发商解除合同之后才有可能要求与公积金中心解除金融借款担保合同，才有可能损害公积金中心的相应利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对第三人有明确的定义，即有独立请求权第三人与无独立请求权第三人，公积金中心作为有独立请求权第三人的话，是自己主动要求加入诉讼，或者人民法院要求参与，本案公积金中心没有要求加入诉讼并且人民法院没有依职权追加，原告将公积金中心作为第三人是不恰当的。三、原告要求解除合同的诉请无事实及法律依据，依法应当予以驳回。公积金中心与原告签订的《个人住房公积金借款及抵押担保合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同对双方当事人都具有约束力。当事人应当按照合同约定履行合同义务。公积金中心已按合同约定将原告所借款项支付至原告指定账户。公积金中心的合同义务已履行完毕。公积金中心无任何违约情形存在。原告在未与公积金中心协商一致，也无《合同法》第九十四条之规定的情形，其要求解除合同的诉请无事实和法律依据。原告与公积金中心是金融借款合同关系，与被告是商品房买卖合同关系，公积金中心金融借款合同的义务已经履行完毕的情况下，原告要求与被告解除商品房买卖合同关系，以此为由主张合同目的无法实现明显是从个人合同单方出发而没有从合同双方权利进行考虑，因此原告要求与公积金中心解除合同的主张是不恰当的，也应当驳回的。第三人中国建设银行股份有限公司永州市分行提交了书面答辩状，述称，一、建行永州市分行系接受第三人公积金中心的委托，向原告发放贷款，所产生的法律后果应直接归属于委托人。2018年9月7日，第三人公积金中心作为委托贷款人，委托建行永州市分行作为受托贷款人，向本案原告罗杨军发放住房公积金贷款金额45万元，期限30年。2018年9月7日，建行永州市分行下辖的零陵支行将贷款45万元发坤达公司的账户中，履行了受托义务。建行永州市分行接收委托的事务已履行完毕，贷款所产生的法律后果应直接归属于委托人公积金中心，故原告与贷款人公积金中心之间的纠纷，与建行永州市分行无关。二、建行永州市分行并非商品房买卖合同纠纷的当事人，两个纠纷不能合并处理。本案原告的事实和理由中涉及两个法律关系，即原告与被告坤达公司之间的房屋买卖合同纠纷，原告与第三人之间的借款合同纠纷。这是两个不同的法律关系，二者不能混为一谈，不能一案处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，本案第三人并未作为有独立请求权的第三人提出诉请，故人民法院应当仅审理商品房买卖合同纠纷；原告与第三人之间的债权债务，不属于本案审理范围，不能合并审理。综上所述，建行永州市分行不是本案的适格被告，建行永州市分行系接受第三人公积金中心的委托，向原告发放贷款，所产生的法律后果应直接归属于委托人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于被告提供的证据，原告认为被告第一次开庭后才举证是逾期提供证据，请求人民法院对逾期证据不予采纳。被告反质证认为，在第一次开庭时法院当庭答复有新的证据可以提交再质证，视为被告当庭提出延期举证申请得到允许，且被告提供的所有证据与本案的审理及处理结果有直接的利害关系，所以不能片面的认为逾期举证不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第二款之规定当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。本案因第一次开庭时已允许被告于2020年6月22日前补充提交证据，被告于2020年6月29日在双方未达成调解协议后才向本院递交证据，对被告逾期举证行为，本院予以训诫；对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供证据4、商品房买卖合同，被告对于该证据真实性合法性无异议，但对证明关联性有异议，本院认为被告对该证据真实性无异议，且该《商品房买卖合同》系本案纠纷发生的基础，依法予以确认；原告提供证据6、上海花园小区*栋的照片,被告认为第1张照片证实原告所购置的*栋已经全部搞好，其他的照片关于路的问题，这条路是市政道路，不是小区里面的路，*栋已经符合合同中交付的标准，交付标准在《商品房买卖合同》的附件3。本院认为，被告未对该组证据真实性予以否认，本院对该照片真实性予以确认；原告提供证据8、原告偿还按揭贷款的银行流水，本院认为，该证据系银行交易明细，且加盖有中国建设银行的公章，本院予以确认；被告提供第一组证据、永州市零陵区气象局出具的零陵区2018年-2019年每月降水量及降水数表，欲证实被告在2020年8月30日前交房不算违约，原告对该证据三性均有异议，提出该证据没有单位的工作人员即制作人和负责人签名，被告方提供的该证据是显示零陵区的降雨，零陵区行政区域面积这么大，该证据里面的降水量与降水天数不能代表上海花园小区的降雨量及降雨天数，该证据依据的《商品房买卖合同》第十条第六款是无效的格式条款，该格式条款明显免除其责任，加重原告的负担，是无效的合同条款；本院认为，在商品房销售行业中出卖人为了重复使用而预先拟定《商品房屋买卖合同》是该行业的行业做法，对于合同中的格式条款的约定并不是当然无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条第6种情形并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效情形，也不存在《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的双方对格式条款的理解发生争议的情形，且该合同条款约定内容能够按照通常理解予以解释，不属于无效格式合同。对该证据的真实性，经本院庭后调查核实确系零陵区气象局出具，且数据为零陵城区的数据，故本院对该证据予以确认；被告提供第二组证据、原告房屋所在*栋*单元和*单元的业主肖海波、李东秀（戴红建）、杨四情的收楼书及原告购置房屋所在楼栋的***,***,***,***,***已经装修的照片，原告认为其他业主的收房，不代表被告方通知了原告方收房，也不能代表该商品房就符合交房标准，商品房的交付是法律行为，不是事实行为，其是有法律强制性规定的，必须要经过相关部门的验收和验收备案的文件；对照片，关联性提出异议，没有拍摄时间和没有拍摄地点，对于证明目的也提出异议，房屋的交付是一种法律行为必须要符合国家对此有关的法律强制性标准；本院认为，对于其他业主的收楼书和照片，虽不能证明被告通知了原告进行了收房，但可以认定该小区第*栋确有业主进行了收房和装修；被告提供的第三组证据、被告公司*栋楼的《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，原告认为两书内容没有看见里面有提及上海花园*栋的字样，两书的落款时间是2019年10月份的，本院认为，经审查该《房屋使用说明书》：“第二章：房屋使用说明一、结构说明、标准及使用须知：*栋为现浇混凝土框架剪力墙结构……七、电梯说明1、电梯数量及功能：*楼住宅设4台电梯，……”可以确认系涉案楼栋的《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，本院予以确认；被告提供的第四组证据、最高人民法院关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二），第四条规定：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购买款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。本院认为，该文件系最高人民法院对于涉及新冠疫情期间民事案件审理的相关指导意见，经核实后该文件属实。根据原告、被告及第三人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告在2018年5月15日签订了《商品房买卖合同》，购买被告出售的“上海花园”小区*栋*单元***号商品房，约定总价款为592,044元，支付方式为首付加按揭贷款（住房公积金贷款），原告支付了首付款142,044元及预付办证费18,881元。原告与第三人公积金中心签订了《个人住房公积金借款及抵押担保合同》。第三人建行永州市分行根据第三人公积金中心委托将剩余房款450,000元支付给了被告。目前原告已还公积金贷款本金及利息人民币共计37,210.17元。《商品房买卖合同》约定出卖方应在2019年10月31日交付房屋给购房人。根据《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2019年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付给买受人，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理：……6.雨水天气（以气象部门的记载为准）。”第十一条约定“除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：按预期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]，只能选择一种：（1）逾期不超过90日之内，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自双方同意解除合同之日起60个工作日内退还全部已收房款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。”。另查明，永州市零陵区气象局出具的“零陵区2018年-2019年每月降水量及降水日数”表，零陵城区的数据，1号栋房在建设期间有301天的雨水天气。2020年2月至3月，因受新冠肺炎疫情影响，永州市除了生产和销售预防该病情的医用物资的商家和企业加紧复工复产步伐，其他商家和企业及居民在维持企业的正常运转及保障基本生活物资的情况下，均遵从政府的号召，宅家隔离，减少外出，减少接触。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。争议焦点有以下二点：第一，原告新增诉请是否与本案房屋买卖合同纠纷可以合同并审理；第二，案涉《商品房买卖合同》是否应当解除，原告依据合同第十一条约定诉请被告支付延期交房违约金是否应当支持，被告能否依据合同第十条约定免除逾期交房的责任；争议焦点一：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”根据该司法解释如果独立请求权的担保权人提出了诉讼请求的可以合并审理，未提出的仅审理商品房买卖合同，因本案第三人公积金中心、建行永州市分行均未提请担保贷款合同的诉请，当庭决定不予同意原告新增该两项诉讼请求。本案仅审理商品房买卖合同纠纷。争议焦点二：被告提供的“气象报告”以证明因天气变化对“上海花园”*栋项目施工造成确实延误情况，气候变化确属于施工过程中发生的无法预期的情形，且原被告双方在《商品房买卖合同》中对可能存在的因雨水天气导致的交房时间顺延有合理预期，故此，根据合同第十条约定，被告主张的免责事由能够成立，依据该“气象报告”被告依约可延期交房301日。被告于2020年8月30日前交房可不视为逾期，不构成合同第十一条所载违约情形，且该《商品房买卖合同》第十一条也明确记载了第十条内容约定的特殊情况可作为逾期交房违约责任的免除情况，原告不能仅仅依据被告2019年10月31日前未交房主张解除《商品房买卖合同》，被告无需承担原告诉请所称因逾期交房产生的违约责任。况且，考虑到原告未履行“催告”程序和新冠肺炎疫情等综合因素影响，也不宜解除合同。但被告应尽快完成房屋交付手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第二款之规定，判决如下：驳回原告罗杨军、李乡成诉讼请求。案件受理费4437元，减半收取计2218.5元，由原告罗杨军、李乡成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  郭 庆二〇二〇年八月七日法官助理  董凌冰书 记 员  李 勋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，人民法院可予支持。