宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1520号 上诉人（原审被告）:杨某，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：马某（系杨某女婿），住宁夏回族自治区灵武市。 被上诉人（原审原告）：灵某。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：赵某，宁夏言宗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：灵某生资日杂公司。 法定代表人：崔某。 委托诉讼代理人：赵某，宁夏言宗律师事务所律师。 上诉人杨某与被上诉人灵某（以下简称供销社）、灵某生资日杂公司（以下简称生资日杂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2019）宁0181民初5205号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 杨某向本院提出上诉请求：1.依法改判上诉人不承担灵武市人民法院（2019）宁0181民初5205号民事判决书第三项租赁费中多判的保证金1万元及电费5432.9元，并判令上诉人不承担违约金15823.7元；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误,判决错误,判令上诉人承担的租金没有扣除上诉人交纳的1万元租金和替被上诉人供销社垫付的5432.9元电费。2008年9月,上诉人与被上诉人供销社签订《皇都商厦一、二楼租赁合同》,约定预交保证金1万元,在合同解除后退还。合同签订后上诉人就向被上诉人供销社缴纳了1万元的保证金。因为年代久远,上诉人保存的收据丢失,但是被上诉人的领导和会计都一直承认该笔费用,且供销社上一直挂账1万元。此外,2016年4月、10月、11月、12月,2017年1-3月,被上诉人供销社在三楼办公,整个供销社的电户在上诉人名下,因此电费都是由上诉人先全部缴纳,再由供销社副主任杨学忠计算各自应承担的电费。上述月份被上诉人共产生电费5432.9元,这些都是事实。因为2016年企业改制审计,才将供销社的账目全部封存不让出账，导致供销社一直没有给上诉人缴纳电费,这些都是可以在审计查询的，并且有供销社上任领导和会计作证,新上任的负责人对之前的账目都不承认是不负责任的行为。上诉人将上述情况在一审中告知了法官,法官也没有去调查核实,导致认定事实错误。二、一审法院判令上诉人承担违约金显失公平。上诉人拖欠租赁费是事出有因。上诉人与供销社签订的《皇都商厦一楼租赁合同》及《补充合同》约定,每年租赁费8万元,于每年9月10日前交清。2016年度,上诉人交纳租金15600元,下欠租金64400元,因双方签订《终止乙方合同协议书》,协议约定供销社向上诉人赔偿54000元,并对上诉人租赁的涉案房屋中的104平米免租三年,该协议是履行租赁合同过程中达成的协议,系双方真实意思表示。后供销社不认可该协议效力,每次在上诉人去缴费的时候都要求上诉人直接缴纳未扣减前的数额,上诉人实在没有办法,无法正常缴纳租金才导致的违约,这都是被上诉人不讲诚信造成的。一审法院在判决中也作出了认定,认为是被上诉人不讲诚信,上诉人应该缴纳的租赁费是扣除免租费用和赔偿之后的数额。因此,此违约责任是被上诉人造成的,错不在上诉人,不应该由上诉人承担。综上,请求二审法院依法审理,将灵武市人民法院作出的(2019)宁0181民初5205号民事判决书发回重新审理或者依法改判。 供销社、生资日杂公司辩称，对于上诉人主张的退还保证金1万元及电费5432.9元我方认可，我方同意在本案的合同纠纷中执行过程中予以扣减；对于上诉人主张的不承担违约金15823.7元不予认可，因该事实符合相关的法律规定且属于被上诉人实际产生的损失，与法有据，应当得到法庭支持。 供销社、生资日杂公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认供销社与杨某签订的《皇都商厦一楼租赁合同》及《补充合同》于2018年12月13日已实际解除；2.杨某向供销社、生资日杂公司支付租赁费共计165003元（自2017年1月1日至2018年12月13日）及逾期付款利息7478元（暂自2017年1月1日至2019年8月10日按年利率6%分段计算，付至实际归还房屋时止），以上共计172481元；3.杨某向供销社、生资日杂公司支付房屋占有使用费39808元（自2018年12月14日至2019年8月10日），并付至实际归还房屋时止；4.杨某立即将位于灵武市××街位于灵武市××街位于灵武市××街平米房屋及院内南面六间库房归还供销社、生资日杂公司；5.杨某支付供销社、生资日杂公司违约金49501元（按未付费用的30%计算）；以上几项费用合计261790元；6.诉讼费由杨某承担。 一审法院认定事实如下：2008年9月，供销社与杨某签订《皇都商厦一楼、二楼租赁合同》，由杨某承租供销社生资公司皇都商厦一、二楼用于经营服务业，后该合同履行完毕。2012年7月10日，供销社与杨某签订《皇都商厦一楼租赁合同》，约定将供销社生资公司皇都商厦一楼370平米和院内面南6间库房租赁给杨某，用于服务业，租期五年，自2012年9月10日至2017年9月10日止，商厦一楼每年租赁费8万元，合同签订后每年9月10日前一次性交清。承租期间，不得改变房屋结构及设施，不得占用其他场地，所使用的设施、门窗维修费、水电费、暖气费、物业费、房租税等均由乙方承担。合同履行期间如有违反合同约定的属违约，甲方有权终止合同并处乙方房租三倍的违约金，其中包括未按约交纳租赁费情形。合同签订后，杨某将租赁的房屋用于经营药店。2016年年初，因银川市商务局供销社要求供销社营业网点开一家社区蔬菜直销店（“菜蓝子”连锁超市），经供销社集体研究决定，从杨某租用的一楼面东营业房中将其中104平米营业房用于开展“菜蓝子”超市，因该104平米营业房杨某用于药店经营，双方签订的370平米租赁合同（《皇都商厦一楼租赁合同》）未到期，改造为超市产生装修毁损及改造搬运损失，2016年5月8日，供销社及生资日杂公司与杨某达成《终止乙方合同协议书》，协议将杨某之前经营的药店改造成“菜蓝子”连锁超市，终止药店经营，因拆解改造搬运，而给杨某赔偿损失54000元；5月9日，供销社以超市平价进平价出，没有利润可得，决定免除杨某经营的“菜蓝子”连锁超市占地面积约104平米三年房租，赔偿表经供销社原法人代表何建生签字确认。同时，供销社与杨某又签订一份《补充合同》，约定为让利于民，将生资日杂公司门面房成立“菜蓝子”连锁超市，双方签订的原合同（《皇都商厦一楼租赁合同》）不变，合同期限自2017年9月10日至2022年9月10日，每年租金8万元不变。杨某承租期间，按约交纳了2016年之前的租赁费，2016年9月10日至2017年9月10日期间的租赁费，杨某于2016年12月28日向供销社交纳了15600元，其余租赁费杨某以供销社应向其赔偿并扣除三年104平米房租为由未付，之后一直占用房屋未付清所欠租赁费，经催要无果。2018年12月13日，供销社向杨某送达了《解除租赁合同通知书》，以杨某2016年12月28日支付租金15600元，之后租金未付为由，决定解除双方签订的《皇都商厦一楼房屋租赁合同》及《补充合同》，并支付2017年度所欠租金64400元，2018年租金8万元，2019年度租金2万元，合计184400元，于收到通知五日内搬离房屋办理退租手续。后杨某未按通知支付租赁费，也未搬离退租。2019年4月2日、5月21日，供销社又向杨某发出《限期搬离通知》和《通知》，以杨某租赁占用供销社位于生资日杂公司的房屋及土地共计370平米，多次通知交纳所欠租赁费并搬离返还房屋无果，限期要求交纳租赁费并搬离。杨某至今仍未交纳所欠租金，也未搬离。 一审另查明，杨某租赁的房屋及土地登记在生资日杂公司名下，生资日杂公司属集体所有制，供销社与生资日杂公司系管理与被管理的关系。 一审再查明，2015年11月1日，杨某与白锋签订《皇都商厦一楼租赁合同》，约定杨某将一楼一间房屋90平米转租给白锋使用，租赁期限2年，自2015年11月1日至2017年11月1日，租赁费每年5万元，并约定了违约责任。双方租赁合同到期后，未再续签合同，涉案房屋由白锋占用。2019年1月23日，杨某诉白锋房屋租赁合同纠纷一案，经审理，作出（2019）宁0181民初846号民事判决，判决白锋向杨某支付租金55810.51元及违约金16743.15元，合计72553.66元。白锋不服提起上诉，2019年9月10日，银川市中级人民法院作出（2019）宁01民终2267号民事判决书维持原判。供销社向杨某送达《解除租赁合同通知书》后，2018年12月14日，供销社将杨某转租于白峰房屋90平米收回，后与白峰重新签订了合同。 一审法院认为，供销社与杨某签订的《皇都商厦一楼租赁合同》及《补充合同》，系双方真实意思表示，两份合同均合法、有效，双方均应按约履行。依合同约定，每年租赁费8万元，于每年9月10日前交清。2016年度，杨某交纳租金15600元，下欠租金64400元，因双方签订《终止乙方合同协议书》，协议约定供销社向杨某赔偿54000元，并对杨某租赁的涉案房屋中的104平米免租三年，该协议是履行租赁合同过程中达在的协议，系双方真实意思表示，供销社不认可该协议效力，违反了诚信原则，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”的规定，该协议约定的赔偿金及租金应当从杨某应支付的租金中予以抵销扣减。 关于供销社、生资日杂公司主张确认租赁合同已实际解除以及欠付租金的诉讼请求。根据供销社向杨某发出送达的《限期搬离通知》确认，杨某占用房屋面积为370平米，每年租金8万元，自双方达成104平米房屋免除三年租金时起，104平米租金应予以扣减，供销社、生资日杂公司自认2016年度租金已交清，多交部分应予扣减，自2016年5月9日至2016年9月9日，应扣减的租金计算为（104÷370）×80000÷12×4个月=7493元，该部分租金应抵销在下一年度租金中。2016年9月10日至2017年9月9日期间，按266平米（370-104）计算，租金为（266÷370）×80000=57513.5元，杨某已付15600元，尚欠41913.5元，与供销社应向杨某赔偿54000元及应扣减的租金7493元抵销后，杨某此期间的租金已抵清，尚有余额19579.5元可以抵销在下一年度，自2017年9月10日至解除合同之日，即2018年12月13日期间，欠付租金为57513.5÷365×459天=72325.2元，与19579.5元抵销后，尚欠租金52745.7元未付，故对供销社、生资日杂公司主张的欠付租金支持52745.7元。杨某抗辩租金中还应扣减（2019）宁0181民初846号民事判决中确认的白锋应向其支付的租金和违约金，因杨某和白锋间租赁合同属另一法律关系，已经另案处理，本案中不予处理，该抗辩意见不能成立，不予采纳。虽然供销社催要租金与实际欠付不符，但杨某确实自2017年9月10日开始存在欠付租金的情形，经催要分文不付，杨某已构成违约，供销社自2018年12月13日向杨某送达《解除租赁合同通知书》，依据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，杨某虽当庭提出异议，但并未通过诉讼或仲裁的方式确认解除合同的效力，故该通知到达杨某时，双方签订的租赁合同及补充协议解除；同时，依据第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，杨某应向供销社返还位于灵武市××街房屋及院内南面六间库房，但供销社实际已从白锋处收回了90平米，故杨某实际应向供销社、生资日杂公司返还的租赁房屋及土地面积为280平米。 关于供销社、生资日杂公司主张的逾期利息、违约金及占用费的诉讼请求。因双方签订的租赁合同中约定，构成违约应支付违约金，而违约金或利息都是弥补损失的方式，故支持违约金，但对于合同实际解除后供销社、生资日杂公司主张的违约金不予支持。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，供销社、生资日杂公司主张按所欠租金的30%计算违约金的请求，不违反法律规定，违约金为52745.7×30%=15823.7元。合同解除后，104平米继续免租的协议也因此终止，杨某仍不腾退房屋，继续占用，客观上产生占用费，合同解除后，杨某应当对280平米（370-90）支付占用费，自2018年12月14日至2019年8月10日，此期间占用费参照2012年供销社和杨某签订的租赁合同约定租金标准计算为（280÷370）×80000÷365天×239天=39654元；因受新冠肺炎疫情影响，考虑双方确因租赁费的计算发生争议，之后的占用费，按每日166元标准付至发布宁夏应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部（第2号），即2020年1月27日。因杨某占用的房屋和土地登记在生资日杂公司名下，故合同解除后的占用费，杨某应向生资日杂公司支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条第五项、第九十条的规定，判决:一、确认灵某与杨某签订的《皇都商厦一楼租赁合同》及《补充合同》于2018年12月13日解除；二、杨某于本判决生效后三日内将占用的位于灵武市××街的位于灵武市××街的位于灵武市××街平米房屋及院内南面六间库房腾退归还于灵某；三、杨某于本判决生效后十日内向灵某支付欠付租金52745.7元，违约金15823.7元，合计68569.4元；四、杨某于判决生效后十日内向灵某生资日杂公司支付2018年12月14日至2019年8月10日期间的因占用皇都商厦一楼280平米房屋及院内南面六间库房使用费39654元；之后的占用费，以每日166元标准计算，付至2020年1月27日；五、驳回灵某、灵某生资日杂公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5226元，由杨某负担2158元，由灵某负担3068元。 二审期间，杨某提交持本院调查令调取的应付款明细分类账两页，证明：杨某代付电费5432.9元及缴纳保证金1万元，应从租金中扣减。经质证，供销社、生资日杂公司对该证据无异议。 经审查，结合被上诉人质证意见，本院对上述证据予以确认。 二审查明，杨某在租赁房屋期间，向供销社交纳租房押金1万元，代供销社交纳2016年3月、2016年9-12月,2017年1-3月电费共计5432.9元,上述两笔款项供销社计入应付款账内未向杨某支付。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为杨某应支付的租赁费金额及杨某是否应承担违约金。关于杨某应支付的租赁费金额，因杨某二审提交证据可以证实其向供销社交纳保证金1万元及替供销社垫付电费5432.9元。其中保证金1万元因双方约定合同履行完毕退还，故合同解除后保证金1万元应予退还，现杨某主张从所欠租赁费中扣减，供销社、生资日杂公司对此并无异议，本院予以支持；杨某替供销社垫付的5432.9元电费，虽与本案非同一法律关系，但杨某主张从所欠租赁费中扣减，供销社、生资日杂公司对此并无异议，为减少诉累，本院亦予以支持。故杨某向供销社支付的租金现为37312.8元。关于杨某应否承担违约金，虽杨某未向供销社支付租赁费的理由系其主张抵销而未被接受，但其未按约定支付全部租赁费系事实，故应承担相应的违约责任，按抵销后其未付的租赁费计算违约金为11193.8元（37312.8元×30%）。 综上所述，因二审出现新证据，致使一审判决认定事实发生变化，杨某的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区灵武市人民法院（2019）宁0181民初5205号民事判决第一、二、四、五项，即：“一、确认原告灵某与被告杨某签订的《皇都商厦一楼租赁合同》及《补充合同》于2018年12月13日解除；二、被告杨某于本判决生效后三日内将占用的位于灵武市××街的位于灵武市××街的位于灵武市××街平米房屋及院内南面六间库房腾退归还于原告灵某；四、被告杨某于判决生效后十日内向原告灵某生资日杂公司支付2018年12月14日至2019年8月10日期间的因占用皇都商厦一楼280平米房屋及院内南面六间库房使用费39654元；之后的占用费，以每日166元标准计算，付至2020年1月27日；五、驳回原告灵某、灵某生资日杂公司的其他诉讼请求”； 二、撤销宁夏回族自治区灵武市人民法院（2019）宁0181民初5205号民事判决第三项，即：“被告杨某于本判决生效后十日内向原告灵某支付欠付租金52745.7元，违约金15823.7元，合计68569.4元”； 三、上诉人杨某于本判决生效后十日内向被上诉人灵某支付租金37312.8元，违约金11193.8元，合计48506.6元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5226元，由上诉人杨某负担2140元，由被上诉人灵某、灵某生资日杂公司负担3086元；二审案件受理费581元，由上诉人杨某负担300元，被上诉人灵某、灵某生资日杂公司负担281元。 本判决为终审判决。 审判长 杜 欣 审判员 程改焕 审判员 何 玲 二〇二〇年八月二十七日 书记员 王丽蓉 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。 对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。