北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初1298号原告：张立国，男，1974年7月13日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李中山，北京市中关律师事务所律师。被告：张洪伟，女，1978年1月21日出生，汉族，无业，住天津市武清区。委托诉讼代理人：陈艳芳，北京智光律师事务所律师。原告张立国与被告张洪伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张立国的委托诉讼代理人李中山，被告张洪伟的委托诉讼代理人陈艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立国向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令张洪伟支付购房款984万元；3、判令张洪伟支付违约金（以984万元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年12月1日起至实际付清之日止）；4、本案的诉讼费、保全费由张洪伟承担。庭审中，张洪伟主张目前无购房资质，张立国变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令张洪伟支付违约金196.8万元；3、本案的诉讼费、保全费由张洪伟承担。事实和理由：2019年5月20日，张立国与张洪伟在居间方北京x房地产顾问有限公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张洪伟购买位于北京市大兴区x号楼x层至x层x单元x房屋。签订合同时，张立国向季x出具授权委托书，由季x办理房屋出售的事宜。按照合同约定，购房款共计984万元，张洪伟应于2019年5月20日前给付定金5万元，于2019年10月30日前给付600万元，于2019年11月31日前给付房款379万元；张洪伟逾期付款超过10日的，张立国有权解除合同并要求张洪伟按照房屋总价款的20%支付违约金，双方自合同签订之日起190日内办理房屋产权转移登记。合同签订后，张洪伟支付了5万元定金，未支付剩余购房款。双方于2019年11月2日进行协商，张洪伟的配偶明确表示其不想继续履行合同。2019年11月4日，张洪伟以季x不具备代理权为由，向张立国送达解除通知书。2019年11月6日，城管部门以涉案房屋存在违建为由要求张立国整改门前阳光房。2019年11月8日，张立国开始拆除施工。2019年11月19日，房屋登记部门冻结了张立国的房屋产权。2019年11月26日张立国拆除完毕，涉案房屋于2019年12月2日解除冻结。另外，张洪伟于2019年11月29日与其配偶离婚，目前张洪伟不具备北京市购房资质。张洪伟的行为已经损害了张立国的合法权益，理由如下：1、季x取得房屋所有权人张立国合法有效的书面授权，其有权代张立国办理房屋买卖的事宜，张立国的配偶亦同意出售房屋。本案房屋登记在张立国名下，登记为单独所有，且张洪伟的付款方式为全款，依法不需要张立国配偶配合。双方签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，对双方具有约束力，张洪伟无权在合同签订后单方撤销合同，其于2019年11月4日单方解除合同的行为构成违约；2、张立国的房屋系通过司法拍卖取得，房屋门前的阳光房为原权利人所建造，对该阳光房张立国亦不了解。在城管部门发出整改通知后对房屋冻结13天，在上述期间，张洪伟对房屋状态进行过2次查询，张洪伟试图通过城管部门阶段性执法证明涉案房屋存在权利限制；3、张洪伟不具备购房资质，导致涉案合同不能履行，其应承担违约责任；4、张洪伟于2019年11月2日仍表示其想继续履行合同，但又向张立国送达解除通知书，且张洪伟目前又不具备购房资质，张洪伟在合同履行过程中存在恶意，给张立国造成经济损失。张洪伟的行为已经侵害了张立国的合法权益，故诉至法院，望判如诉请。张洪伟辩称，同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，但不同意支付违约金。季x在代理张立国签订房屋买卖合同过程中表示其为实际房屋所有权人，其口头承诺在签订正式的房屋买卖合同时会由张立国本人签订或提供经过公证的授权委托书。考虑到价格合适，且居间方的工作人员称房屋买卖手续无问题，故张洪伟以微信转账的形式向季x支付定金1万元，并约定双方于2019年5月20日签订房屋买卖合同。2019年5月20日，张立国并未出现，代理人季x未提供经过公证的授权委托书，亦未提供配偶同意出售声明，只提供了张立国的授权委托书。由于双方商谈合同事宜至晚上10点多，居间方和季x一再保证可以后补经过公证的代理手续，故双方签订了正式的《北京市存量房屋买卖合同》，张洪伟给付定金5万元。由于季x一直未提供经过公证的授权委托书，张洪伟将购房定金给付给居间方，口头约定在张立国出具经过公证的授权委托手续后由居间方将剩余的购房定金4万元给付张立国。同日，张立国向张洪伟出具收到购房定金5万元的收条。自2019年5月20日后，张洪伟及家人多次催促居间方工作人员及张立国提供张立国及其配偶同意出售涉案房屋的公证委托，但张立国一直未提供。2019年11月5日，张洪伟向居间方及张立国、季x送达解除通知书，实为撤销合同。2019年11月6日，北京市大兴区x行政执法局就涉案房屋出具《责令整改通知书》，因涉案房屋违法建设被责令整改拆除违建。2019年11月7日，北京市大兴区x政执法局出具谈话通知书，要求涉案房屋业主就房屋及审批手续进行谈话。经查询，涉案房屋已经被查封，处于限制交易状态。2019年12月2日，张洪伟再次向张立国发送解除合同通知书，实为撤销合同，并要求张立国退还定金。综上，双方签订的房屋买卖合同已经于2019年11月5日解除，故应驳回张立国的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月19日，张立国向季x出具委托书，载明本人张立国现因工作原因不能亲自办理大兴区x小区x号楼x层至x层x单元x房屋买卖事宜，特委托季x作为其合法代理人全权办理此房买卖事宜。对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，张立国均予以认可，承担相应的法律责任。委托期限自签字之日起至上述事项办理完毕为止。2019年5月20日，季x代张立国（出卖人）与张洪伟（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张立国出售位于北京市大兴区x幢x至x层x单元x房屋，房屋建筑面积为227.95平方米，房屋成交价格为984万元，合同签订前，张洪伟已向张立国支付定金5万元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款；张洪伟应于2019年10月31日前支付房价款600万元；于2019年11月30日前支付房价款379万元。第五条载明房屋权属及具体状况的承诺“……3、该房屋无司法查封或其他限制转让的情形……如该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款20%”；第六条房屋交付“出卖人应当在过户当天或客户支付250万当天将该房屋交付给买受人”；第七条违约责任第（二）款逾期付款责任，买受人未按照第四条约定的时间付款的，逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起五个工作日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；第九条不动产登记第二款转移登记“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起190日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；因出卖人的原因，买受人未能在190日内取得不动产权证书的，双方同意按照第2种方式处理：……（2）买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付买受人已付房价款万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日向买受人支付。”另外，附件二《房屋权属状态确认书》载明该房屋无共有人，无司法查封。另查，2019年5月16日，张洪伟支付购房定金1万元。2019年5月20日，张立国出具定金收条，载明“今收到张洪伟交来购买本人张立国名下房屋位于北京市大兴区开x号楼x层至x层x单元x室的购房定金5万元，由x天下作为监管，见到全权委托出售公证书支付给出卖人”。同日，张洪伟向北京x房地产公司转款4万元。张洪伟于2019年11月5日向张立国、季x送达《通知书》，载明“……由于季x与张立国并非亲属关系，在签订合同之前，本人曾要求出示并提交房主及其配偶共同出具的授权委托书、房主张立国的结婚证等主体资料，贵方与x均表示合同签订后再行补交，并强调一个月后可以提交经公证的授权委托书。基于对x的信任，本人与代理人季x签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，本人按照合同约定支付了定金5万元，季x代张立国向本人出具了收条。然后直至合同约定的第二期付款时间节点之日止，贵方始终未能向本人提交符合法律规定的、经过公证的委托手续及其他能够证明房屋权属无瑕疵的材料，房主本人张立国也始终未出现，本人多次要求均未果。鉴于此，本人认为季x存在不具备合法的代理人资格的可能性，双方已经丧失了继续履行合同的诚信基础，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本人在此形式合同的单方解除权，解除双方于2019年5月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该解除合同的效力并不因张立国及其配偶对季x合法代理人资格的追认而终止。特此通知。另，如经本人调查认定季x确实未能取得张立国及其配偶的合法委托手续，本人将保留向贵方追索相关缔约过失责任的权利。”张洪伟于2019年11月24日向张国立、季x送达《告知函》，告知经张洪伟查询，张立国系已婚状态，涉案房屋属于夫妻共同财产，张立国出具的授权委托书不但没有经过公证，也没有其配偶的签字，未如实陈述涉案房屋权属状态；涉案房屋由于受到行政限制，目前处于无法交易的查封状态，违反“无司法查封或其他限制转让的情形”的承诺。基于上述情况，张洪伟郑重通知张立国在收到本通知函之日起10日内将已付房款6万元及利息退还至张洪伟收款账户。另查，涉案房屋登记在张立国名下，张立国系通过司法拍卖的形式购买该房屋，并于2019年4月23日取得房屋产权证。该房屋于2019年11月19日至2019年12月2日由于违法建设情况被相关部门行政限制登记，该查封已于2019年12月2日解除。在本案审理过程中，张立国主张涉案房屋的实际所有权人为季x，由于涉案房屋登记在张立国名下，且以张立国名义签订房屋买卖合同，故以张立国名义进行诉讼。张立国认可涉案房屋登记的备案时间系婚姻关系存续期间，因登记为个人所有，且无人提出配偶同意声明，故认为涉案房屋是单独所有，不需要出具配偶同意出售证明；张洪伟主张其于2019年11月5日送达的《通知书》实为行使撤销权。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，关于合同效力问题，查封是包括人民法院在内的有权国家机关依据当事人申请或者依据职权对于涉案标的物采取的强制措施之一，具有防止权属转移、公示权利瑕疵、保障执行利益等制度功能。可见，若允许被依法查封的房屋擅自转让，将有可能使上述制度功能完全落空，也不符合这一制度设计的初衷，同时，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，也是不得转让的。需要指出的是，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。鉴于涉案房屋解除查封的日期为2019年12月2日，该日期早于法庭辩论终结前。张立国与张洪伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于张洪伟主张季x的代理手续因未经公证而存在瑕疵，无法律依据，且无合同依据，且张立国认可季x的代理权限，故对于张洪伟上述答辩意见，本院不予采信。关于张洪伟辩称其曾在签订房屋买卖合同时提出要求房主本人出面或出具公证委托才可签订房屋买卖合同，张洪伟本可以选择在张立国出具符合其要求的材料后再与张立国签订房屋买卖合同，但张洪伟并没有，而是与之签订合同。在此之后，张洪伟以无法确认季x是出售房屋的合法代理人为由向张立国送达《通知书》解除双方签订的房屋买卖合同，无法律依据，本院不予支持。张洪伟主张《通知书》的真实意图为撤销合同，需要指出的是，撤销权的行使需要当事人请求人民法院或者仲裁机构，而非向合同相对方送达通知书的方式行使。故对于其主张以送达《通知书》的形式撤销房屋买卖合同的答辩意见，本院不予采信。其次，关于违约责任的问题。签订购房合同时，涉案房屋无司法查封或限制交易情形，张洪伟认可其自始至终无购房资质。张洪伟应于2019年10月31日前支付房价款600万元，涉案房屋被行政限制发生在2019年11月19日，张洪伟应付款时间发生在发生行政限制之前。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”；第六十九条的规定，“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”。本案中，张立国主张涉案房屋的实际所有权人为季x，由于涉案房屋登记在张立国名下，且以张立国名义签订房屋买卖合同，故以张立国名义进行诉讼。因张立国作为房屋所有权人签订房屋买卖合同，涉案房屋登记在张立国名下，且季x认可张立国的上述行为，张立国在出售房屋时应如实披露房屋权属情况。张洪伟在签订合同后发现张立国存在配偶的情况下，张洪伟可以以此为由及时通知对方中止合同履行，在张立国提供适当担保时，应当恢复履行。张洪伟在未给予张立国合理期限的情况下主张撤销或解除合同，于法无据。综上，张洪伟存在违约行为。结合双方过错程度及双方当事人的损失情况，且张洪伟提出如法院认定其违约，要求法院调整违约金等情节，本院酌情确定张洪伟支付违约金15万元，张立国已收取的定金5万元用于抵扣违约金，张洪伟仍需要向张立国支付违约金10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除张立国与张洪伟于2019年5月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、张洪伟于本判决生效之日起七日内给付张立国违约金100000元；三、驳回张立国的其他诉讼请求。案件受理费80680元，由张洪伟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽审 判 员  陈珊珊人民陪审员  郑 红二〇二〇年八月二十八日书 记 员  高 奡