云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终963号上诉人（原审原告）：云南城投物业服务有限公司，住所地云南省昆明市官渡区民航路**云南城投大厦。统一社会信用代码91530111670881281P。法定代表人：赵宝密，董事长。委托诉讼代理人：童雨深、郭媛萍，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：洱海天域·国际公寓业主委员会，住，住所地云南省大理白族自治州大理市/div>负责人：张立，业主委员会主任。委托诉讼代理人：杨立高、张雪琪，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南城投物业服务有限公司（以下简称“城投物业公司”）因与被上诉人洱海天域·国际公寓业主委员会（以下简称“洱海天域业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初5048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月18日接待了上诉人城投物业公司的特别授权代理人童雨深、郭媛萍，被上诉人洱海天域业委会的特别授权代理人杨立高核实了案件事实。本案现已审理终结。城投物业公司上诉请求：1.撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初5048号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，对上诉人被迫暂停物业服务的时间没有予以确认；对《前期物业服务合同》终止条件是否成就的事实没有认定，应当依法改判。1.一审法院未对上诉人提供物业服务的时间节点予以认定，是对案件事实的重大遗漏。一审法院认定上诉人城投物业公司与中建穗丰置业有限公司针对洱海天域·国际公寓小区存在前期物业服务关系，但是却遗漏了上诉人对洱海天域·国际公寓小区的物业服务时间。在2018年7月1日至2019年12月15日止的时间内，由上诉人为洱海天域·国际公寓小区提供物业管理服务得到了一审原被告双方在庭审时的一致认可。2019年12月15日由于被上诉人的暴力行为迫使上诉人从维护稳定的大局出发而暂停了物业服务，将工作人员撤出了小区，但上诉人为该项目投资的所有设施设备都仍在小区内为被上诉人所非法占有。一审法院未对双方均已认可的2019年1月1日至2019年12月15日的物业管理服务时间作出法律认定，属于遗漏了重大客观事实，是对案件事实的认定不清。2.一审法院未对《前期物业服务合同》终止条件是否合法成就的事实予以认定，是对案件重大事实的认定不清。上诉人认为，《前期物业服务合同》为附条件终止的合同，其终止条件即为“业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时”。业主大会作出合法有效的新聘物业公司的决议（即同意业主人数和专有部分占建筑物总面积均过半数以上）是《前期物业服务合同》终止的法定条件，也是双方的合同约定条件。一审法院认定了业主委员会成立的合法性，但对于一审原被告双方在庭审时重大的争议焦点内容——业主大会决议新聘物业公司的合法性、有效性，却置若罔闻，在一审判决中只字不提。一审判决中对于被上诉人提交的洱海天域·国际公寓业主投票资料是否依法采纳为本案的证据没有进行任何表述，对《前期物业服务合同》的终止条件是否成就的事实没有认定，是对重大案件事实的严重认定不清。二、一审法院未对被上诉人作出解聘上诉人的决定是否符合法律的强制规定作出认定，就径直判决上诉人的诉讼请求不能成立，是适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第45条规定：“附解除条件的合同，自条件成就时失效……当事人不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”被上诉人于一审开庭时提交的业主大会表决资料中，数据混乱、前后矛盾且多数业主在没有明确意思表示的情况下就被业主委员会成员代为签字同意，被上诉人据此作出解聘上诉人的决定不能代表全体业主的真实意愿，《前期物业服务合同》所附解除条件在事实上和法律上都未成就，被上诉人的解除行为应当无效。《中华人民共和国物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”法律明文规定选聘和解聘物业服务企业是全体业主的权利，需业主人数和专有部分占总建筑面积均过半同意才能形成有效表决。一审法院没有对被上诉人提交的业主大会表决资料作出评价，对一审原被告双方的质证意见没有发表采纳与否的意见，就径直以“业主委员会已另行与其他物业公司签订物业服务合同，上诉人不存在继续提供物业服务的情形”为由，判决驳回上诉人要求确认被上诉人对《前期物业服务合同》的解除决定无效的诉讼请求，属于适用法律错误，应当依法改判。综上所述，一审遗漏了上诉人提供物业服务的时间，且对《前期物业服务合同》的终止条件是否成就未作认定，就径直驳回上诉人的诉讼请求。一审判决存在事实认定不清、适用法律错误的情形。恳请二审法院查清事实，依法改判，支持上诉人的诉求。被上诉人洱海天域业委会辩称：一、一审判决认定事实清楚。1.关于上诉人提供物业服务的时间节点，上诉人在一审期间提交了中建穗丰置业有限公司与大理洱海天域物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、2018年7月1日中建穗丰置业有限公司、上诉人、大理洱海天域物业服务有限公司三方签订的《项目物业服务调整协议》，以及相关业主向上诉人交纳物业服务费的收据予以证实，上述证据被上诉人对其真实性、合法性、关联性并无异议。故对于上诉人提供物业服务的时间节点，一审实际已经作了说明。而且，因为上诉人所提供的物业服务系过渡性的前期物业服务，其时间节点对于本案并无实际意义。2.上诉人关于《前期物业服务合同》终止条件是否合法成就的问题，不属于事实认定，而是判决的说理部分。对于该问题，一审判决在本院认为的判决理由当中已经进行了分析和说明。二、被上诉人洱海天域业委会依法成立并经备案，重新选聘物业服务企业符合法律规定。被上诉人成立之前经所在社区大理市下关镇兴盛社区居民委员会帮助和指导，后于2019年6月17日召开业主大会，投票选举产生了业主委员会。2019年6月25日，被上诉人经主管机关大理市房地产管理处进行备案登记，取得了小区业主委员会的合法主体资格。被上诉人成立之后，就重新选聘及签订物业服务合同一事，于2019年8月按照法律规定启动征询业主意见程序。征询结果为同意解聘原物业公司及新选聘新物业公司的户数及其建筑面积均超过小区总户数及总建筑面积的二分之一，符合我国《物业管理条例》第十一条、十二条关于选聘物业服务企业的相关规定。据此，答辩人于2018年8月18日向包括洱海天域物业公司在内的多家物业服务企业发布选聘洱海天域国际公寓小区新物业服务公司的公告，但洱海天域物业公司和上诉人均没有报名及提交方案；经被上诉人于2019年8月18日至2019年10月12日综合评定，最终选定了昆明银海物业服务有限公司为洱海天域国际公寓小区新的物业服务公司，并于2019年10月15日与该公司签订了《物业服务委托合同》，委托管理期限自2019年12月1日至2022年6月30日，并设定2019年11月1日至2019年11月30日为交接过渡期。被上诉人认为，该合同的签订符合我国《物权法》和《物业管理条例》的规定，合法有效。三、被上诉人并未与上诉人解除《前期物业服务合同》，而是该合同已经自然终止。洱海天域国际公寓小区开发商为中建穗丰置业有限公司。在该小区建成交付时，中建穗丰置业有限公司与大理洱海天域物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，由洱海天域物业公司对洱海天域项目别墅和国际公寓提供物业服务。根据上诉人一审的举证，其双方最后一次的《前期物业管理服务合同》签订于2017年12月21日。洱海天域国际公寓小区各业主在与开发商办理房屋交接时，分别与洱海天域物业公司签订有《前期物业管理服务协议》。2018年7月1日，中建穗丰置业有限公司、上诉人、大理洱海天域物业服务有限公司三方签订一份《项目物业服务调整协议》，洱海天域项目的物业服务单位调整为上诉人。该协议第二条第1项明确约定，对于丙方（洱海天域物业公司）与业主或第三方签订并有效执行的物业经营类合同，乙方（上诉人）接管后沿袭适用。第六条第1项也明确约定，乙方（上诉人）应按原物业管理合同的约定履行义务。因此，上诉人接管洱海天域国际公寓小区的物业服务之后，必须按照中建穗丰置业有限公司与大理洱海天域服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》以及洱海天域国际公寓小区各业主与洱海天域物业公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定履行物业服务单位的义务。中建穗丰公司与大理洱海天域物业公司签订的《前期物业管理服务合同》第一条约定：“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。”第二十二条约定：“委托管理期限为一年。自2018年1月1日0时起至2018年12月31日24时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。”洱海天域国际公寓小区各业主与洱海天域物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第一条约定：“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。本合同的有效期自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》履约开始之日止。”因此，不论是中建穗丰与洱海天域物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，还是上诉人承接的洱海天域物业公司与小区业主之间签订的《前期物业管理服务协议》，均已经出现合同约定的合同自然终止（并非解除）的条件（被上诉人与昆明银海物业服务有限公司签订的《物业服务委托合同》已经生效并从2019年12月1日开始履行）。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，至期限届至时生效。附终止期限的合同，至期限届满时失效。”故洱海天域国际公寓小区的《前期物业服务协议》已经于2019年11月30日失效，合同权利义务自然终止，该协议从事实和法律上均已无法继续履行。该《前期物业服务协议》并非由被上诉人解除，被上诉人也从未作出单方解除或视为单方解除的行为。上诉人以被上诉人解除合同为由进行诉讼，明显错误。其上诉理由关于《中华人民共和国合同法》第四十五条关于附解除条件合同的规定，与本案并不相关，该法条在本案并不适用。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法判决驳回上诉，维持原判。城投物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告对“洱海天域·国际公寓”小区《前期物业服务合同》的解除决定无效，《前期物业服务合同》继续履行；2.判令被告承担包括但不限于律师费15000元、诉讼费675元、鉴定费等原告因维护自身权益而支付的费用。一审法院认定事实：原告城投物业公司是从事物业管理的企业法人。洱海天域·国际公寓小区的建设单位为中建穗丰置业有限公司。2017年12月21日，大理洱海天域物业服务有限公司与中建穗丰置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定甲方（中建穗丰置业有限公司）委托乙方（大理洱海天域物业服务有限公司）对甲方洱海天域项目别墅区与国际公寓实行物业管理等相关事宜。委托期限为1年，自2018年1月1日0时至2018年12月31日24时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。合同还对委托管理服务事项、双方的权利义务等进行了约定。2018年7月1日，原告城投物业公司与中建穗丰置业有限公司、大理洱海天域物业服务有限公司三方签订了《项目物业服务调整协议》，约定自三方签订移交确认书之日起由原告城投物业公司接管大理洱海天域物业服务有限公司负责的洱海天域项目物业服务。之后，原告开始向洱海天域·国际公寓小区提供物业服务。2019年6月17日，洱海天域业委会经投票选举产生，并于2019年6月25日登记备案。2019年10月15日，被告洱海天域业委会与昆明银海物业服务有限公司签订《大理洱海天域国际公寓物业服务委托合同》，约定甲方（洱海天域业委会）委托乙方（昆明银海物业服务有限公司）对大理洱海天域·国际公寓项目提供物业管理服务事宜，委托管理期限为二年零七个月，即自2019年12月1日至2022年6月30日。一审法院认为，根据《物业管理条例》“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，前期物业服务合同的主体是开发建设单位与物业服务企业。同时根据《物业管理条例》“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，前期物业服务合同具有过渡性，业主大会成立选聘了物业管理企业，业委会与物业管理企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。本案中，原告城投物业公司与中建穗丰置业有限公司针对洱海天域·国际公寓小区存在前期物业服务关系，大理洱海天域·国际公寓小区于2019年6月17日召开业主大会，并选举成立业主委员会，前期物业管理服务协议履行期限为自2018年1月1日0时至2018年12月31日24时止，在成立业主委员会后，原告城投物业公司未被继续选聘为物业服务企业，且业主委员会已另行与其他物业公司签订物业服务合同，原告城投物业公司不存在继续提供物业的情形，原告城投物业公司与中建穗丰置业有限公司之间的前期物业合同终止。故原告要求判令被告对“洱海天域·国际公寓”小区《前期物业服务合同》的解除决定无效，《前期物业服务合同》继续履行的诉讼请求，不能成立，不予支持。原告要求被告承担律师费的诉讼请求，于法无据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条之规定，判决：驳回原告云南城投物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费675元，由原告云南城投物业服务有限公司负担。二审中，双方当事人均无证据向本院提交。经征询双方当事人对一审认定的案件事实的意见，上诉人对于“2019年10月15日，被告洱海天域业委会与昆明银海物业服务有限公司签订《大理洱海天域国际公寓物业服务委托合同》”的事实认定不予认可，同时认为一审遗漏认定了洱海天域业委会对城投物业公司的解聘经过。被上诉人对一审认定的案件事实无异议。本院认为，被上诉人于一审中提交了其与昆明银海物业服务有限公司签订的《大理洱海天域国际公寓物业服务委托合同》，在一审庭审质证中，上诉人明确表示对该证据的三性无异议，仅对被上诉人提出的“证明《前期物业服务合同》已经自然终止”的证明方向不认可。新的委托合同能否证明前期服务合同已经终止，属于一审法院在本院认为部分结合案件综合情况予以评判的内容，不属于案件事实认定。同时，上诉人与被上诉人服务关系终止的细节对本案处理无实质影响。因此，上诉人对一审认定事实的异议无依据，不予支持。对一审认定的案件事实，本院依法予以确认。本院认为，住宅小区建设完成并交付业主使用后，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业为过渡时期的小区提供物业服务，符合《物业管理条例》的相关规定。本案中，中建穗丰置业有限公司作为洱海天域·国际公寓小区的建设单位，其与大理洱海天域物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，该合同符合前期物业服务合同的特征，属于附条件的合同，具有过渡性。该合同明确约定，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止。上诉人城投物业公司承接了大理洱海天域物业服务有限公司的物业服务业务后，也应当遵守该合同的相关约定。2019年6月，洱海天域业委会经选举产生并进行了登记备案。2019年10月15日，洱海天域业委会与昆明银海物业服务有限公司签订了《大理洱海天域国际公寓物业服务委托合同》，合同依法生效。自此，《前期物业管理服务合同》约定的合同终止条件成就，该合同自然终止。城投物业公司要求判令洱海天域业委会对“洱海天域·国际公寓”小区《前期物业服务合同》的解除决定无效，《前期物业服务合同》继续履行的诉讼请求无事实及法律依据，一审处理正确。城投物业公司的上诉请求不能得到支持。综上所述，云南城投物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人云南城投物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈春梅审判员  胡代勇审判员  苏春平二〇二〇年八月十九日法官助理姜碧姝书记员杨春