广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终541号上诉人（原审被告）：张优瑞。委托诉讼代理人：肖亮奇，广东腾翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思杰，广东腾翔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：汕头市骏驰车辆维修厂有限公司，住所地汕头市龙湖区龙湖台商投资区珠兴厂房******。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：徐琳，广东众大律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彦瑜，广东众大律师事务所律师。上诉人张优瑞因与被上诉人汕头市骏驰车辆维修厂有限公司（以下简称骏驰公司）租赁合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初2469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张优瑞的委托诉讼代理人肖亮奇及被上诉人骏驰公司的委托诉讼代理人徐琳、林彦瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张优瑞上诉请求：一、撤销广东省汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初2469号民事判决，改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判或发回重审。一、上诉人与被上诉人虽于2013年7月11日签订《汕头市房地产租赁合同》，但随后在实际履行中已口头协商一致变更合同部分内容，且被上诉人也已实际接受，故一审法院单纯以书面合同为依据实属认定事实不清。第一，书面合同约定双方的租赁期限为2013年8月1日至2018年9月1日止，但实际双方在租赁期限届满前口头协商一致延长三个月，而被上诉人对前述事实也予以确认，这是口头协商变更书面合同的体现之一。第二，书面合同约定租金支付为每期首月（即每月）5日前交清，但随后双方根据实际情况又口头协商一致将租金支付时间变更为每月月底，而偶尔出现个别月份上诉人资金周转困难亦可变通，这是口头协商变更书面合同的另一体现。第三，尽管书面合同约定租金递增事项，但上诉人在该期间因为经营不善，遂与被上诉人协商租金暂不递增，而被上诉人也表示同意，并一直照常收取上诉人支付的租金，从没有向上诉人以任何形式提出任何异议。需要说明的是，租金递增是等到2017年8月份才正式第一次递增为人民币24000元。如果被上诉人不同意免除递增的约定，为什么其还一直照常收取上诉人支付的租金，并且由授权代表人唐泽明多次在微信聊天表示租金收取以及租金结清，况且从未提出任何异议。综上，被上诉人以实际行为持续性地收取上诉人支付的租金，并没有向上诉人明确提出任何异议，从双方提交的证据亦可体现（被上诉人提供的上诉人支付的至2018年11月底的租金银行流水以及上诉人的女婿林晓钦与被上诉人的是授权代表人唐泽明的微信聊天记录）该事实，故参照《合同法》第三十六“.....当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该条：合同成立。”的规定，上诉人与被上诉人口头协商变更的合同依法应当受到保护，一审法院认定不清，适用法律错误，依法应当予以撤销。二、被上诉人的授权代表唐泽明多次在微信聊天中对租金结清的事实予以确认，且没有提出任何异议，而一审法院没有将该证据作为定案依据，致使事实认定不清，依法予以纠正。第一，上诉人在微信聊天中表示“2016年12月前的租金全部还清”、“2017年1月份租金还清”，而唐泽明在随后亦表示“收到，谢谢”，这是被上诉人对双方租金在该时间段结清且租金递增口头协商免除的体现之一。第二，上诉人的女婿在多次支付租金后微信告知唐泽明“本月租金已付你，请查收后回复”等信息，而唐泽明均表示“收到，谢谢”，这是被上诉人对双方租金在该时间段结清且租金递增口头协商免除的又一体现。第三，2018年6月份至8月份的租金是抵扣履约金66000元后，每月补差价2000元（即实际每月支付24000元，2017年8月份起方才第一次递增，数额为每月24000元），微信转账记录上明确注明“X月份租金差价”，被上诉人也均已实际接受。其中唐泽明还于2018年7月28日向林晓钦表示“这个月差价无来”，林晓钦随即支付2000元差价，如果租金数额真如被上诉人所述为26600元，那么为什么唐泽明说明差价后，对于林晓钦的2000元转账仍然予以接受，且没有明确提出数额不符。综上，被上诉人在微信聊天的表述实际为同意的表示，而一审法院认为被上诉人没有明确打出“同意”二字就认定被上诉人不同意，且口头约定内容不生效是严重错误的，如果按照一审法院所述，那么唐泽明没有在“收到，谢谢”的意思表示后补充“租金数额不符”，又该如何认定?故一审法院没有客观、全面联系前后证据以及被上诉人的实际行为，致使认定事实错误，依法应当予以纠正。三、上诉人实际搬出租金场地时间为2018年11月26日，而被上诉人所谓的主张的租金是计算至2018年11月30日，一审法院对该部分事实的认定亦存在错误，依法应当予以纠正。四、被上诉人先是提交《民事起诉状》，其中诉求包含“已结未还的水电费”，在上诉人向一审法院释明该款项已结清并出示相关证据后，被上诉人又提交《变更诉讼请求申请书》，虽然变更诉讼请求与事实理由是被上诉人应有民事权利，但其行为亦可体现出其所述内容不属实，所提诉求没有依据，恳请二审法院将前述情况作为定案辅助依据之一。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法予以撤销，改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审，维护上诉人的合法权益。被上诉人骏驰公司辩称，一审判决认定事情清楚、证据充分、适用法律正确，应当予以维持，理由如下：一、被上诉人从未表示同意上诉人提出的减免租金的要求，上诉人自己提出的有关于“租金结清”或是“租金已付”均是其自己单方面的提出，被上诉人并没有表示认同，更是未就减免租金达成口头协议或是书面协议。二、收取租金为被上诉人的合法权利，支付租金也是上诉人应当依约履行的义务，上诉人认为被上诉人持续性收取租金的行为或是在收到租金是称“收到”就表示接受减免租金，完全是上诉人自己单方理解。三、被上诉人在原审中提交的证据《通知书》，由被上诉人签字确认，也确认了租金是依据合同约定的递增方式计算的。四、唐泽明只是代被上诉人收取租金，收取租金的行为或是上诉人所认为的“收取后表示收到谢谢而未提出异议”并不能视同为被上诉人同意减免租金。五、上诉人提交的微信证据只有头像与一方人名，无法证明微信聊天记录双方的身份信息，更是无法确定该微信聊天记录的完整性，庭审上也未提供微信聊天记录的原始载体。骏驰公司向一审法院起诉请求：1、判令张优瑞立即归还骏驰公司租金72,420元及利息（自起诉之日起按中国银行同期贷款利率计至实际还清之日）；2、本案诉讼费用由张优瑞承担。一审法院认定事实：2013年7月11日，骏驰公司与张优瑞签订《汕头市房地产租赁合同》，约定：骏驰公司为出租方，张优瑞为承租方；骏驰公司将位于汕头市**********之一的房地产，建筑面积约320平方米及配套设施、设备出租给张优瑞；租期自2013年8月1日起至2018年8月31日止；每月租金22,000元，首期应同时缴纳履约金66,000元，履约金可用以最后一期租金冲抵；租赁期间该房产的水费、电费、管理费、卫生费、有线电视费、电话费、税费由张优瑞负责缴交，张优瑞应付给骏驰公司2000元作为各项费用及设施设备的押金；租金递增第四年增加10%，即2016年8月1日至2017年7月31日，租金每月24,200元；第五年在第四年基价递增10%，即2017年8月1日至2018年8月31日租金每月26,620元；租赁期满，张优瑞应如期归还该房产，张优瑞逾期归还，则应向骏驰公司支付除合同规定的每日租金额（按超过的天数计）。案外人唐泽明作为骏驰公司代表在甲方一栏签名并加盖骏驰公司公章；张优瑞在乙方一栏签名。一审法院另查明，证号为粤房地权证汕字第1000167343号的房地产权证书载明：坐落于汕头市龙湖区*****号*****全套房地产权属人为骏驰公司。张优瑞提交的微信聊天记录显示，张优瑞于2018年11月27日向唐泽明表示已搬迁完毕。诉讼期间，骏驰公司与张优瑞双方确认租期延长至2018年11月。骏驰公司确认其收到张优瑞支付的租金共计1,368,000元。2015年之前的租金已全部付还，张优瑞自2016年开始拖欠租金。张优瑞确认其共支付的租金为1,374,000元，除骏驰公司确认的1,368,000元外，另外6000元系张优瑞通过现金方式向骏驰公司的签约代表唐泽明支付的。一审法院认为：骏驰公司与张优瑞双方签订的《汕头市房地产租赁合同》系当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。骏驰公司与张优瑞双方均应遵照合同约定履行，骏驰公司已依约将租赁房屋交付给张优瑞使用，张优瑞应依约履行按时付还租金的义务。本案争议的焦点为骏驰公司与张优瑞双方是否实际改变合同约定的租金递增方式及张优瑞是否拖欠骏驰公司租金。张优瑞辩称骏驰公司已实际接受张优瑞支付的租金双方以实际履行的方式改变租金递增方式。骏驰公司作为出租方，接受承租方支付的租金系其合同义务，张优瑞在未能提交足以证明双方改变租金递增方式证据的情况下，仅以骏驰公司已实际接受租金为由主张双方已变更合同中关于租金递增的约定，证据及理由不足，一审法院不予采纳。依据双方签订的《汕头市房地产租赁合同》约定的租金及计算方式，计至2018年11月，张优瑞共应付的租金为1,508,320元，张优瑞已支付1,368,000元，抵除履约金66,000元及水电押金2000元后,尚欠骏驰公司租金72,320元。张优瑞主张其已实际支付1,374,000元，与骏驰公司确认的金额相差6000元，张优瑞主张该6000元系通过现金的方式向唐泽明支付，但未能提交收款收据或其他证据予以证明，一审法院不予采纳。综上所述，骏驰公司要求张优瑞付还尚欠租金72,320元及自起诉之日起的逾期利息，证据及理由充分，一审法院予以支持，张优瑞的辩解意见，理由不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出如下判决：张优瑞应于判决发生法律效力之日支付骏驰公司结欠租金72,320元及逾期利息（以72,320元作为基数，自2019年11月12日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计805元（骏驰公司已预交），由张优瑞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的主要争议焦点是骏驰公司与张优瑞在合同履行过程中是否协商一致变更合同约定的租金递增方式。经查，骏驰公司与张优瑞签订《汕头市房地产租赁合同》约定租期自2013年8月1日起至2018年8月31日止，每月租金22,000元。租金递增第四年增加10%，即2016年8月1日至2017年7月31日，租金每月24,200元；第五年在第四年基价递增10%，即2017年8月1日至2018年8月31日租金每月26,620元。张优瑞提出因其经营不善，遂与骏驰公司协商一致租金暂不递增，直至2017年8月才将租金递增至每月24000元，骏驰公司则予以否认，认为双方未曾就合同约定的租金递增方式协商一致予以变更，张优瑞应按合同约定付还拖欠的租金。本院对此分析认为，张优瑞与骏驰公司就是否协商一致变更合同约定的租金递增方式存在不同意见，根据“谁主张，谁举证”原则，张优瑞对此应承担举证责任。张优瑞提交的微信聊天记录中骏驰公司的被授权人唐泽明在收到张优瑞一方支付的租金后回复“收到”或“收到谢谢”的内容不能视为骏驰公司确认该时间段的租金已经结清的事实。同时，微信聊天记录显示2019年1月16日张优瑞的女婿林晓钦向骏驰公司的被授权人唐泽明发送“唐兄，这样就无数了，别又说我欠你钱啊”的信息，而这仅是张优瑞一方的单方意思表示，张优瑞并无提交双方后续聊天记录予以证明骏驰公司一方对其已经结清租金的主张没有提出异议。仅以骏驰公司一方在持续收取张优瑞未按合同约定支付的租金后没有提出异议的行为不足以推定合同的相关内容已经实际变更。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”据此，一审判决认定张优瑞提交的证据不足以证明双方已变更合同中关于租金递增的约定，并根据《汕头市房地产租赁合同》约定的租金计算方式认定张优瑞拖欠的租金并无不当，本院予以维持。张优瑞上诉主张双方已口头协商一致变更合同部分内容事实依据不足，本院不予支持。综上所述，张优瑞的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1610元，由上诉人张优瑞负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈瑞琳审 判 员 陈瑛瑾审 判 员 翁汉光二〇二〇年七月三十一日法官助理 范晓武书 记 员 林鸿瑜