广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4951号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区****************。法定代表人：聂金伟,公司总经理。委托诉讼代理人：廖再华，广东品格律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫宏伟，广东品格律师事务所实习律师。被告：易小林，男，1982年8月5日出生，汉族，住湖南省隆回县************，公民身份号码430************837。被告：刘秀红，女，1983年2月17日出生，汉族，住湖南省隆回县************，公民身份号码430************763。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告易小林、刘秀红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人廖再华、莫宏伟，被告易小林到庭参加诉讼。被告刘秀红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2018年5月至2020年3月的物业服务费3567.56元及逾期付款违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按万分之五的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至2020年3月31日为576.60元）；2.判令被告立即向原告支付2018年5月至2020年3月拖欠的各项公共用电和用水分摊费65.04元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了清远市清城区***清远******6********屋。原告与涉案房屋的开发商签订了《*****前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，原告按约定的收费标准收取物业服务费，原告依约提供物业服务。根据法律规定及合同约定，在房屋已达交付标准、开发商已履行通知交付义务的情况下，被告拒不接收，应当在约定交付之日起承担物业服务费及其他费用。但被告自约定交付之日起无正当一直拖欠物业服务费及水电分摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。为维护原告及全体业主的合法权益，现特向法院提起诉讼，望判如所请。被告易小林辩称：1、由于之前预留的公司地址在2017年-2018年左右已变更，原告寄给我的材料我是没有收到；2、涉案房屋至今我仍没有收楼，且我并没有收到收楼通知书，在2018年下半年我去一趟，发现了装修的一些小问题，后和物业沟通后说整改好再通知我。后来物业通知我缴纳物业费，我认为我没有收楼不应该缴纳物业费。2019年年底万科致电我说装修小问题已经弄好，让我去看一下，由于当时我在老家，后又出现疫情，所以至今我仍未去收楼。3、在收到法院起诉材料我和物业方面沟通，因为之前并没有人告知我需要缴纳多少费用，诉至法院后居然还需要我缴纳违约金，我认为不合理。被告刘秀红未作答辩。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告抗辩其至今未收楼的原因在于房屋存在质量问题，且支付违约金并不合理。本院认为，原告万科物业公司（乙方）与被告易小林、刘秀红所购房屋的建设单位（清远市万合房地产有限公司，甲方）签订的《清远万科城前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，为有效合同，该合同对被告具有法律约束力。该合同约定物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳。可知只有因被告的原因及过错未收楼的，原告才可向被告主张自建设单位通知书指定交付日期起的物业服务费。在本案中，被告未收楼的原因一开始在于其发现建设单位将要交付的房屋存在较多的质量瑕疵而拒绝收楼，其所主张的质量问题可以先收楼之后要求建设单位保修进行处理，不属于严重影响居住使用的质量问题。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”的规定，被告以房屋存在一般的质量瑕疵为由拒绝收楼没有正当理由，被告未收楼的原因及过错在于被告自身。截至法庭辩论终结时止，被告仍拖欠原告自2018年5月起至2020年3月止的物业服务费及水电分摊费未付。被告的行为显然已构成违约，对原告要求被告清偿所拖欠的物业服务费3567.56元及水电分摊费用，符合合同约定，本院予以支持。此外，根据合同第十三条的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照合同约定请求被告支付逾期付款的违约金。原告主张违约金按合同的约定欠费总额每日的万分之五计算，符合有关规定，本院予以支持。违约金以被告拖欠的各期物业服务费为基数，自该期物业服务费逾期之日起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告易小林、刘秀红于本判决生效之日起10日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2018年5月至2020年3月的物业服务费3567.56元及违约金（违约金以拖欠的各期物业服务费为基数，按照每日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止）；二、被告易小林、刘秀红于本判决生效之日起10日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付自2018年5月起至2020年3月止的分摊水电费65.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告易小林、刘秀红负担。本判决为终审判决。审判员  谭文雅二〇二〇年八月二十日本件与原件核对无异书记员  刘 睿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。