河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初2187号 原告（反诉被告）：承德市万佳物业服务有限公司，住所地：承德市双桥区火神庙综合楼二段****。 法定代表人：施凤金，职务：经理。 委托诉讼代理人：宫树明，河北意祥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭鹏，女，1984年9月28日出生，满族，住承德市高新区。 委托诉讼代理人：周耀川，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。 原告（反诉被告）承德市万佳物业服务有限公司与被告（反诉原告）彭鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，被告提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）承德市万佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人宫树明，被告（反诉原告）彭鹏及其委托诉讼代理人周耀川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告承德市万佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业费6740.00元并支付违约金4260.00元，合计10000.00元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年11月14日，原告承德市万佳物业服务有限公司与被告彭鹏签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为被告房屋所在的“滦阳御园”小区提供物业服务，合同期限至业主委员会与新的物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，物业费1.1元／平方米／月；如业主未按照约定缴纳物业费的按照每天缴费总金额5‰比例交纳违约金。被告系“滦阳御园”小区3号楼1604室业主，物业面积127.65平方米，按照约定应当向原告缴纳自2016年11月至2020年11月的物业管理费6740.00元，但被告一直拒绝缴纳，产生违约金人民币4260.00元。为维护原告的合法权益，原告诉至我院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告彭鹏辩称，一、被答辩人从始至终未向答辩人提出书面催交，不应直接向贵院提起诉讼，恳请贵院驳回原告的起诉；二、被答辩人主张的2016.11-2017.11年度的物业费及对应部分的违约金已超过法定诉讼时效，恳请贵院对该部分诉讼请求予以驳回；三、被答辩人未按约定履行物业服务义务，无权要求答辩人支付物业费及违约金。1.答辩人有权拒绝支付物业费。被答辩人未严格按照业主公约、业主手册、《建设部优秀管理示范小区标准》及承德市普通住宅区物业服务等级标准的规定提供物业服务，答辩人有权拒绝缴纳物业费。答辩人不支付理由如下:1)小区卫生脏乱差，经常不搞卫生，小区楼道、电梯、车库垃圾满地，长时间不扫、不墩，车库角落破烂纸壳众多，公共门窗及楼梯扶手不做清理路灯及地灯电线有裸漏，断裂线头不做处理;2)小区公共基础设施缺乏维护，没有路灯，长椅，灯杆，路面多处存在破裂，业主报修无果;3)答辩人缴纳车库管理费后正常在车库停放，车身被刷蹭多次找到被答辩人要求调取监控，被答辩人称监控有盲区照不到车位位置拒绝配合，并且态度非常蛮横；4）好多草坪露着土，有草地方均为杂草也未维护;5)铺砖道路路面全是沙土，长时间不予清理;6)墙体瓷砖脱落未及时维护，安全隐患极大，数次出现瓷砖脱落险些伤人事件;7)车库管理中车位管理费1080.00元/年，远超其他小区，业主要求出示收费依据后物业不理睬、不回复，强行收取车位管理费否则不能进出车库;8)被答辩人实施物业代收水费，按阶梯收费，收费后不提供自来水公司出具的收费票据，按照年用量120吨以内4.85元/吨，120-180吨6.6元/吨，180以上11.85元/吨，超出承德市发展和改革委员会文件(承发改价格【2019】59号)规定的高新区供水价格，且物业在计算水费费用时计算不准确，出现多收费等现象。且不按年度征询业主对物业服务的意见，不做满意度调查。鉴于被答辩人存在上述各种违约情形，答辩人有合理理由拒绝支付物业费及被答辩人无权要求答辩人支付违约金。 反诉原告彭鹏向本院提出反诉请求：1、请求贵院判令被反诉人承德市万佳物业服务有限公司赔偿反诉人彭鹏车辆修理费5350.00元;2、请求贵院判令反诉人彭鹏自2020年12月8日起每年向被反诉人承德市万佳物业服务有限公司支付720.00元的车库管理费，直至被反诉人停止提供车库管理服务止；3、诉讼费全部由被反诉人承德市万佳物业服务有限公司承担。事实与理由:反诉人为承德市高新区滦阳御园小区业主，于2019年12月6日在承德中良房地产开发有限公司处购买1车位，车位号为10号，被反诉人在未有任何收费依据的情况下，要求反诉人每年缴纳车库管理费1080.00元，否则车辆无法进入车库，反诉人无奈只能缴纳1080.00元。2020年4月份，反诉人发现其大众牌迈腾车辆（车牌号为:冀Ｈ×××××）在车库停放时被人划损，反诉人就车辆划损事项要求被反诉人提供车库监控录像，被反诉人以反诉人车位属于监控盲区无法照到为由拒绝配合及调取其他方位监控，且态度蛮横，一直未给出合理解决方案。2020年4月27日，承德市庞大一众汽车销售有限公司（4Ｓ店）出具反诉人车辆划损而需要的修理费用评估单，费用共计5350.00元。 反诉人认为，被反诉人在提供车库管理服务时，未尽到管理、维护的职责，导致反诉人的合法财产权益受损，基于双方的合同关系，被反诉人应承担反诉人因此造成的损失。 反诉被告承德市万佳物业服务有限公司辩称，一、答辩人不认可被答辩人车辆毁损与答辩人有关。被答辩人应就答辩人存在侵权行为承担举证责任。二、答辩人服务内容不包括对被答辩人车辆毁损承担赔偿责任。答辩人的服务内容包括车库公共部位及个别车位的保洁、车库用电、车库消防安全、车库进出口设置识别车牌号升降栏杆等。被答辩人的车辆毁损并不是答辩人直接导致，答辩人不是侵权人。答辩人并不是被答辩人车辆的保管人，所收取的也并非是保管费，答辩人仅就自己的服务内容承担自已的义务和责任。三、被答辩人车辆损失应向实际侵权人主张，在被答辩人也找不到侵权人的情况下，判决由答辩人承担责任，将导致答辩人无法行使追偿权，导致答辩人直接成为侵权人；四、被答辩人要求降低收费标准，没有事实及法律依据。双方之间已经达成的收费标准，是已经形成的合同内容。被答辩人现单方要求变更数据，没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本诉原告承德市万佳物业服务有限公司提交的证据1.物业合同；证据2.保洁工作记录表；证据3.检查保洁工作记录表；证据4.每月防火检查记录；证据5.每月防火巡查记录；证据6.电梯日常使用检查表；证据7.物业人员工作照片；证据8.2018年-2020年物业满意度调查表，上述证据具备真实性，本院予以确认。本诉被告彭鹏提交的证据1.业主公约及业主手册、《建设部优秀管理示范小区标准》；证据2.小区照片109张及视频6段、承德市万佳物业服务有限公司多年来在滦阳御园3号楼、6号楼服务及工作上存在问题的说明、滦阳御园3／6号楼业主微信群聊天记录；证据4.车库照片两张，上述证据具备真实性，本院予以确认。证据3.被告与原告会计聊天记录、万佳物业滦阳御园小区水费收缴表（2019.9.2-2019.12.31）及承德市发展和改革委员会关于调整双桥区供水价格的批复（承发改价格【2019】59号），与本案无关联，本院不予确认。 反诉原告彭鹏提交的证据1.《商品房买卖合同》（车库合同）；证据2.车库管理费收据（2019.12.9）；证据4.车辆行驶证及说明；证据5.承德市庞大一众汽车销售有限公司（4S店）出具的报价单，反诉被告对上述证据真实性认可，本院予以确认。证据3.录像视频（视频3.4.5.6.），能够反映出彭鹏的车辆在车位内剐蹭，具备真实性，本院予以确认。反诉被告承德市万佳物业服务有限公司提交的证据1.地下车库停车位管理服务协议；证据2.保安工作记录表；证据3.发票及花费表；证据4、照片，上述证据不能达到其证明目的，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告彭鹏系承德市高新区“滦阳御园”小区3号楼1604室房屋业主，该房屋建筑面积127.65平方米。2012年2月15日，原告承德市万佳物业服务有限公司与被告彭鹏签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为“滦阳御园”小区提供物业服务，收费标准为0.70元/月/平方米，合同期限至业主委员会与新的物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。另外，合同还对违约责任等其他物业管理服务事项进行了约定。被告自入住后至2016年间每年按时交纳物业费，自2016年11月至今的物业费及电梯使用费合计1.10元/月/平方米被告彭鹏未交纳，合计6739.92元。原告入住后，其所住小区存在公共卫生较差等物业服务不到位问题。 另查明，2019年12月6日，彭鹏与承德市中良房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了第3、6幢-2层10号车位。彭鹏于2019年12月9日支付车位管理费1080.00元。彭鹏于2020年4月23日发现其大众牌迈腾车辆（车牌号为:冀Ｈ×××××）在车库停放时被人划损，彭鹏就车辆划损事项要求承德市万佳物业服务有限公司提供车库监控录像，但因该车位属于监控盲区而无法提供。2020年4月27日，承德市庞大一众汽车销售有限公司（4Ｓ店）出具大众牌迈腾车辆（车牌号为:冀Ｈ×××××）的修理费用评估单，费用共计5350.00元。 本院认为，原告承德市万佳物业服务有限公司与被告彭鹏签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原被告双方应恪守履行合同义务。原告是承德市高新区“滦阳御园”小区的物业服务公司，应按照约定为该小区提供物业管理服务，被告是该小区业主，接受了原告服务，就应该缴纳相应的物业费、电梯使用费。被告辩称，原告的管理服务存在诸多服务质量问题，故其拒绝缴纳物业费于法有据。通过被告提供的一些证据所证明的事实，可以认定原告管理服务存在一定程度的瑕疵，原告并未完全履行合同约定的服务管理义务，应承担相应民事责任。根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原被告双方约定的收费标准及原告的实际服务情况，酌情予以扣减10％的物业费较为合理。虽然原告对小区管理服务存在一定瑕疵，但不是被告拒缴4年全部物业费等费用的合理理由，且该抗辩理由无法律依据，本院不予采纳。被告辩称，原告的诉讼已超过了诉讼时效期限，原告诉讼请求不应再得到法律的保护。本院认为，物业服务合同因其履行上的连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，结合原告直到现在仍在为该小区提供物业服务，因此原告的诉讼请求并未超过诉讼时效期限，故本院对被告所称物业费等费用超出诉讼时效的抗辩意见不予采纳。因此，被告彭鹏应支付原告承德市万佳物业服务有限公司物业费6065.93元（6739.92元X90%）。原告的其他诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告（反诉原告）彭鹏请求承德市万佳物业服务有限公司赔偿其车辆修理费。本院认为，彭鹏的车辆在车位停放时被划损，但因其车位属于监控盲区，承德市万佳物业服务有限公司未能提供监控录像，致使彭鹏未能找到侵权人。承德市万佳物业服务有限公司在此未尽到物业管理的相应职责，因此其需承担管理不善的部分过错责任，本院认定其承担责任的比例为30%。彭鹏提供承德市庞大一众汽车销售有限公司出具的修理费用评估单，费用共计5350.00元，承德市万佳物业服务有限公司在庭审中对评估单真实性认可，故承德市万佳物业服务有限公司应赔偿原告车辆修理费1605.00元。对于被告（反诉原告）彭鹏请求贵院判令反诉人彭鹏自2020年12月8日起每年向承德市万佳物业服务有限公司支付720.00元的车库管理费这一诉讼请求。本院认为，因双方之间已经达成了收费标准，现其要求降低收费标准，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下： 一、被告彭鹏于本判决生效之日起十日内向原告承德市万佳物业服务有限公司交纳2016年11月至2020年11月的物业费、电梯使用费共计6065.93元； 二、原告（反诉被告）承德市万佳物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）彭鹏赔偿车辆修理费1605.00元； 三、驳回原告承德市万佳物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）彭鹏的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。 本诉案件受理费减半收取后25.00元，由被告彭鹏负担。反诉案件受理费减半收取后25.00元，由反诉被告承德市万佳物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 员 马一月 二〇二〇年八月二十日 法官助理 陈 文 书 记 员 李 坤