广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1423民初583号 原告：广西龙臣一品物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区望园路12号青年·国际15号楼3区10层23号房,统一社会信用代码91450100MA5KCDJG7J。 法定代表人李建广，该公司董事长。 委托诉讼代理人：农加强，男，1968年6月12日出生，壮族，广西龙州县人，广西龙臣一品物业服务有限公司经理，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 被告：陆远军，男，1970年10月6日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 原告广西龙臣一品物业服务有限公司（以下简称龙臣一品物业公司）与被告陆远军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用小额诉讼程序分别于2020年6月17日、2020年8月10日、公开开庭进行了审理。原告龙臣一品物业公司的委托诉讼代理人农加强及被告陆远军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙臣一品物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告陆远军交纳物业费2703.9元、生活垃圾处置费175元、公共维修资金300.8元、电梯维护费875元、代收水费及公摊水、电费599.9元，以上合计4654.6元，并支付滞纳金4533.9元；2、判令被告陆远军承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2016年10月31日与广西龙州同顾投资有限公司签订《前期物业管理服务合同》，取得同顾·中央公园小区前期物业管理权。陆远军系同顾·中央公园12栋2单元1102号房业主，其于2017年3月7日与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积0.9元/㎡的标准向原告交纳物业费，如逾期付款应按欠费金额X逾期天数X3‰的标准向原告支付滞纳金。协议生效后，原告依约提供物业管理服务，但被告从2018年3月1日至2020年3月31日一直未依约向原告交纳费用，被告拒不交纳物业管理费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，为此原告提起诉讼。 陆远军辩称，龙臣一品物业公司不能按照物业合同约定物业服务，违约在先。物业存在对公共环境卫生及公共设施管理不到位、未向全体业主和物业使用人公布经营收入、物业维修、养护等费用收支账目、未能对小区车辆乱停乱放进行整治、员工没做到规范着装持证上岗、门禁管理不严、电梯及消防设施维护不善等问题。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告人有权拒绝支付物业服务费用。 龙臣一品物业公司就其主张提交的证据有:（1）《居民身份证》复印件，证明被告身份信息状况；（2）《缴费通知单》，证明被告欠费情况；（3）《业主基本情况登记表》，证明被告的身份信息状况；（4）《前期物业管理服务协议》，证明被告之间存在物业合同关系。陆远军就其辩解提交证据有:（1）《居民身份证》复印件，证明被告身份信息状况；（2）图片，证明原告不能适当履行物业服务义务的事实；（3）光盘，证明物业不作为的事实。本院为了查清案件事实，向相关政府部门调取了编号为桂价综[2015]96号及桂价综[2018]25号的两份《广西壮族自治区物价局关于印发的通知》文件，表明从2015年12月1日至2018年4月1日期间，普通住宅小区前期物业管理服务收费标准实行市场开放价格政策。经开庭质证，双方当事人对龙臣一品物业公司所提交的证据（1）《居民身份证》复印件、（3）《业主基本情况登记表》及对陆远军提交的证据（1）《居民身份证》复印件、无异议，以及对本院调取的两份文件无异议，本院予以确认并在卷佐证。 陆远军对龙臣一品物业公司所提交的证据（2）《所欠费用票据》中的物业服务费、电梯维护费、滞纳金这三个部分有异议。对其他公摊水电费，代收水电费，生活垃圾处置费、公共维修资金没有意见；对龙臣一品物业公司所提交的证据（4）《前期物业管理服务协议》有意见，认为虽然是其本人签字，但认为收费标准过高。本院认为，该两份证据反应的是相关的物业收费价目及物业服务协议，与本案有关联性，可作为本案的证据使用。龙臣一品物业公司对陆远军所提交的证据（2）图片、（3）光盘有异议，认为是曾经存在过的管理不到位的现象，但物业已经进行了整改。本院认为，该两组证据与本案有关联性，可作为本案的证据使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:陆远军系龙州县龙州镇同顾大道1号同顾·中央公园12栋2单元1102号房业主，其于2017年3月7日同龙臣一品物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由龙臣一品物业公司提供物业服务，陆远军按每1个月为一周期交纳物业费。如不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，龙臣一品物业公司有权要求补交并从逾期之日起按所欠款项总额的3‰每日收取滞纳金。龙臣一品物业公司可提供水费、电费、煤气费、有线电视维护费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。陆远军于2017年3月预交了一年的物业费，后未再支付相关费用。龙臣一品物业公司经催收缴费无果，于2020年5月18日起诉至法院，要求陆远军交纳所欠的相关物业费用并支付滞纳金。 本院认为，龙臣一品物业公司与陆远军签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同期间，龙臣一品物业公司为小区提供了物业服务，陆远军作为小区业主，在小区内生活居住，实际上享受到了相关的物业管理服务。但其未按期交纳物业费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于陆远军提出龙臣一品物业公司在物业管理中存在瑕疵，物业服务水平达不到要求，因此其不应交纳物业费的抗辩理由。本院认为，小区业主按时交纳物业费用是保障物业公司提供正常服务的物质基础。如业主不交纳物业费，则物业公司也没有经费去维持小区的日常管理支出。部分业主享受了相关物业服务，又以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费。这一行为不仅摊薄了物业服务的水平，还挤占了其他履约交费业主享受正常物业服务的空间，不利于维护大多数交费业主的权益和小区整体利益。为此，龙臣一品物业公司请求陆远军交纳物业费2703.9元、生活垃圾处置费175元、公共维修资金300.8元、电梯维护费875元、代收水费及公摊水、电费599.9元，合计4654.6元的诉讼请求理由成立，本院予以支持。对于龙臣一品物业公司主张从逾期之日起按所欠款项总额的3‰每日收取滞纳金的诉讼请求。虽然此前的《前期物业管理服务协议》系双方所签订，对双方当事人产生约束力。但该条款所约定的滞纳金数额过高，陆远军也对此提出异议。为此，本院仅支持按照年利率24%的标准计算滞纳金。 至于小区业主认为物业公司管理不善、服务水平达不到要求、收费标准过高，业主可与物业公司直接沟通协商，或通过业主委员会与物业公司进行交涉。也可以通过业主委员会与物业公司重新订立物业服务合同，制定新的服务、收费标准，或者是更换新的物业公司。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、陆远军向广西龙臣一品物业服务有限公司交纳物业费2703.9元、生活垃圾处置费175元、公共维修资金300.8元、电梯维护费875元、代收水费及公摊水、电费599.9元，以上合计4654.6元； 二、陆远军向广西龙臣一品物业服务有限公司支付滞纳金（滞纳金的计算：从2018年3月起至2020年3月期间，以每期实际尚欠的上述相关物业费用为本金，按每期的实际欠费天数，按年利率24%分段计算）； 三、驳回广西龙臣一品物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，当事人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由广西龙臣一品物业服务有限公司负担10元，陆远军负担15元。 本判决为终审判决。 审 判 员  覃 斌 二〇二〇年八月十二日 法官助理  凌婵嫔 书 记 员  农国峰 附法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。