西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终288号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨**，男， 1991年11月20日出生，回族，经商，现住拉萨市。委托诉讼代理人：曹永彬，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：拉萨城发实业有限公司，住所地西藏曼陀罗酒店，统一社会信用代码91540100585781403A。法定代表人：雷涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：扎西措姆，西藏伟豪律师事务所律师。原审第三人：丁目沙，男， 1987年8月1日出生，回族，甘肃省甘南藏族自治州临潭县人，其他情况不详。上诉人杨**因与被上诉人拉萨城发实业有限公司（以下简称城发公司）、原审第三人丁目沙房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨**及其委托诉讼代理人曹永彬，被上诉人城发公司的委托诉讼代理人扎西措姆到庭参加诉讼。原审第三人丁目沙经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人杨**向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决书并改判驳回城发公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由城发公司承担。事实和理由；在本案中无论是第三人还是城发公司均未提出解除租赁合同关系，在合同未解除的情况下，要求杨**搬离和返还房屋无事实和法律依据，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁期限届满承租人继续使用房屋的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但应在合理期限内通知承租人。另在本案中，城发公司非案涉房屋产权所有人，故也无法律依据要求杨**支付占有使用费。被上诉人城发公司辩称，双方的合同系期限届满而终止，且我方向杨**下发通知，双方的合同已经解除。我方虽不是房屋产权人，但确系案涉房屋产权人的下属公司具有相应的权利，故杨**的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。原审第三人丁目沙未向提交书面答辩意见，也未出庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证等相应的诉讼权利。城发公司向一审法院起诉请求：1.判令杨**搬离并返还案涉租赁房屋；2.判令杨**向城发公司支付2019年2月1日至6月1日期间的房屋占有使用费24 913元；3.本案诉讼费由杨**承担。杨**向一审法院提出反诉请求：1.判令城发公司向杨**赔偿装修损失费350 000元；2.判令城发公司承担本案的反诉费。一审法院认定事实如下：2014年1月6日，丁目沙通过西藏金田拍卖有限公司拍卖取得案涉租赁房屋的五年经营权。2014年4月11日杨**与丁目沙签订转让合同一份，将案涉房屋的五年经营权转让给杨**。2014年4月14日，城发公司与杨**、丁目沙签订了一份《房屋租赁协议》，该协议载明：“第一条、乙方已向甲方一次性缴纳的五年经营权使用费不予退还，由乙、丙双方协议相关事宜；第二条、乙方向甲方缴纳的第一年租赁费不予退还，由乙丙双方协议相关事宜；第三条、甲方应从乙方收取的第2、3、4、5年的租赁费及相关费用，在签订本协议之后从丙方收取；第四条、原甲乙双方签订的租赁合同相关事宜及权利义务关系，在签订本协议之后同等对甲丙实现作用……第六条、本协议自三方签字并加盖公章之日起生效。有效期限为自生效之日至2019年1月31日。”等内容，该合同甲方处由城发公司签字盖章、乙方处由丁目沙签字捺印、丙方处杨**签字捺印。2019年1月31日，合同到期后城发公司向杨**催收案涉房屋，杨**不予搬离房屋。2019年3月8日，城发公司向杨**发出通知，该通知载明：“根据2014年4月14日签订房屋租赁协议之约定，杨**承租位于八廓北街清政府驻藏大臣衙门旧址陈列馆附属南楼一层的2号商铺，租赁期限已于2019年1月31日届满，由于你方迟迟不予搬离、返还租赁房屋，现郑重通知你方于收到本通知之日起两日内搬离并返还上述租赁房屋，逾期我公司将依法采取相应法律措施，由此产生的法律责任均由你方承担。”，该通知杨**已收悉。该通知送达后，杨**至今未按照通知内容履行返还房屋的义务。一审法院认为，依据本案提交的证据和庭审查明的事实，本案争议焦点系：一、原告主体是否适格；二、依据合同杨**是否具有搬离并退还案涉房屋并支付占有费的义务。针对第一个争议焦点，依照民事诉讼法规定“谁主张谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，除免证事实外，都有责任提供证据加以证明。没有证据或虽有证据但该证据与证明对象没有关联或证据本身的真实性存在问题时，都不能证明其主张为真。本案中，城发公司提交了三方签订的《房屋租赁协议》，并明确了合同约定期限至2019年1月31日，杨**对此虽不予认可，但并未提交任何证据予以证明案涉租赁合同非自己真实意思表示，且在案涉租赁合同履行过程中，直至合同到期也未提出任何异议。故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款之规定，杨**于开庭之前就此未提出任何异议做出合理解释，一审法院对其辩解意见不予采信，认可原告主体适格。针对第二个争议焦点，依法成立的合同受法律保护。城发公司与杨**、丁目沙之间所签订的《房屋租赁协议》是各方在平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了各方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，各方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。据此，一、本诉部分，对于城发公司主张杨**搬离案涉租赁房屋并退还房屋的诉讼请求，符合合同约定，于法有据，一审法院依法予以支持。案涉租赁房屋的租赁期限到期后，杨**无权继续占用案涉房屋，其应将租赁物返还给城发公司，故对城发公司主张杨**搬离并返还房屋的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。对于城发公司主张杨**向其支付2019年2月1日至2019年6月1日期间的房屋占有使用费24 913元的诉讼请求，一审法院认为，该期间杨**确实在实际使用案涉房屋，杨**作为占有人应当支付占有使用费，故对该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。二、反诉部分。关于杨**要求城发公司支付装修损失350 000元的诉讼请求，根据谁主张谁举证原则，杨**在庭审中未能举证证明，其应承担举证不能的责任，故对该项主张，缺乏相应的事实及法律依据，一审法院依法不予支持。对于第三人丁目沙，因案涉房屋实际占有人为杨**，丁目沙在本案中不承担责任。综上所述，一审法院对于城发公司要求杨**搬离并退还案涉租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。对于城发公司要求杨**支付2019年2月1日至2019年6月1日期间的房屋占有使用费24 913元的诉讼请求，依法予以支持。对于杨**主张城发公司向其赔偿装修损失350 000元的反诉诉讼请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十四条规定，判决：一、杨**于本判决生效之日搬离案涉房屋，并向拉萨市城发实业有限公司返还案涉租赁房屋；二、杨**于本判决生效之日向拉萨市城发实业有限公司支付2019年2月1日起至2019年6月1日期间的房屋占有使用费24 913元；三、驳回杨**的全部反诉请求。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审查明的事实及所依据的证据基本一致。本院认为，综合上诉人与被上诉人在庭审中的诉辩观点，归纳本案争议焦点并评析如下：关于杨**与城发公司租赁合同关系是否继续有效的问题。杨**提出原租赁合同期限虽届满，但杨**继续使用案涉租赁房屋，而丁目沙及城发公司均未向其提出解除租赁合同，城发公司与杨**形成不定期租赁合同关系，双方之间的租赁合同关系继续有效。本院认为，庭审中，城发公司与杨**对签订的案涉《租赁合同》效力并无异议，对此本院予以确认。但不定期租赁合同关系是指租赁期间届满，承租人出于自己的实际情况，需要继续使用租赁物，出租人对承租人的继续使用，明确表示同意，或是以不发表任何反对意见、不采取任何表示反对的行动默示同意，法律因此推定出租人对继续租赁关系表示同意。本案中，杨**继续使用案涉租赁房，但城发公司于2019年3月8日向杨**发出了收回案涉租赁房屋的通知，且租赁合同期满后未再收取租金，城发公司上述行为证明对杨**继续租赁案涉房屋具有反对的意思表示，故案涉租赁合同期限届满后，杨**与城发公司并未形成不定期租赁合同关系，杨**提出其对案涉租赁房屋仍享有承租权的主张，并不成立， 杨**在案涉租赁合同期限届满后应向出租人城发公司返还案涉租赁房。一审对此认定并无不妥，本院予以确认。关于城发公司是否有权收取案涉房屋的占有使用费问题。杨**提出案涉租赁房屋所有权人并非城发公司，其无权收取案涉租赁房屋的占有使用费。对此，城发公司提出其对案涉租赁房屋虽不享有产权，但对案涉租赁房屋系合法占有、使用，并以《拉萨市城关区人民政府专题会议纪要》为据。本院认为，城发公司虽认可对案涉租赁房屋不享有所有权，但从案涉租赁合同实际履行情况看，丁目沙通过拍卖取得案涉租赁房屋五年的经营权，后丁目沙将该租赁房屋的经营权转让给杨**，并由城发公司作为出租方与杨**、丁目沙签订了案涉《租赁合同》，现合同已履行完成，在近五年的合同履行期间案涉租赁房屋未发生过产权争议，杨**也未因产权问题对城发公司提出过异议。加之本案中城发公司提交的证据《拍卖确认书》、《拉萨城发国有资产管理有限公司通知》、《拉萨市城关区人民政府专题会议纪要》可形成证据链，能够相互印证城发公司对案涉租赁房享有占有、使用权。而杨**对此并未提交相反证据证明城发公司对案涉租赁房不享有占有、使用权。故杨**主张城发公司无权要求其支付案涉租赁房屋占有使用费，并不成立，一审对此认定并无不妥，本院予以确认。综上，上诉人杨**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但裁判结果不明确，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初664号民事判决第二项（即：杨**于本判决生效之日向拉萨市城发实业有限公司支付2019年2月1日起至2019年6月1日期间的房屋占有使用费24 913元）；第三项（即：驳回杨**的全部反诉请求）；二、变更西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初664号民事判决第一项为杨**于本判决生效之日起十五日内搬离位于××街从西至东的第2号商铺，并向拉萨市城发实业有限公司返还该租赁房屋；三、驳回杨**的全部上诉请求。二审案件受理费3697.82 元（杨**已预交），由杨**负担；一审案件受理费3697.82元，由杨**负担。本判决为终审判决。审  判  长   杨 东 平审  判  员   尼玛央宗审  判  员   孙  静二〇二〇年八月七日法 官 助 理   王  念书  记  员   旦增措姆