云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初1173号原告：中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行，营业场所：云南省玉溪市红塔区东风中路2号，统一社会信用代码：91530402713454117H。负责人：郑萍华，该支行行长。委托诉讼代理人：宋祥，云南滇玉律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：夏宁军，特别授权代理。被告：李红林，男，1968年10月28日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：吴芸，女，1968年3月23日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。上述二被告共同委托诉讼代理人：寇士其,云南瀛税律师事务所律师，特别授权代理。被告：华宁县成名房地产开发有限责任公司，住所地：华宁县宁州镇宁荣街，统一社会信用代码：91530424668296921F。法定代表人：汪成名。第三人：徐向阳，男，1970年4月27日生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：李世敏，云南李世敏律师事务所律师，特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行（以下简称农行玉溪红塔支行）与被告李红林、吴芸、华宁县成名房地产开发有限责任公司（以下简称成名房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，第三人徐向阳申请作为第三人参加诉讼，本院依法适用普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告农行玉溪红塔支行的委托诉讼代理人宋祥、夏宁军，被告吴芸、李红林的共同委托诉讼代理人寇士其，被告成名房地产公司法定代表人汪成名，第三人徐向阳及其委托诉讼代理人李世敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农行玉溪红塔支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告于2015年8月10日签订的53020120150058434号《个人购房担保借款合同》；2.判令被告李红林、吴芸立即连带偿还原告借款本金1676769.46元及截止2020年3月11日的利息20691.93元，本息共计1697461.39元；2020年3月11日之后的利息，按53020120150058434号《个人购房担保借款合同》约定的利率计算并清偿；3.判令被告李红林、吴芸承担本案律师代理费1500元；4.判令被告成名房地产公司对第2项诉讼请求中列明的借款本息及第3项诉讼请求中列明的律师代理费承担连带清偿责任。5.判令原告有权实现抵押权，以抵押物拍卖、变卖后的所得价款优先受偿或者以抵押物折价［抵押物为被告李红林、吴芸共有的座落于玉溪市高新区地块（钱瓜山）钱山别院6幢1号的房屋］。6.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告李红林与被告吴芸系夫妻关系。被告李红林与被告吴芸因需向被告成名房地产公司购买座落于玉溪市高新区地块（钱瓜山）钱山别院6幢1号的房屋向原告申请贷款，于2015年7月24日填写了个人信贷业务申请表。经原告审核同意后，原、被告于2015月8月10日共同签订了53020120150058434号《个人购房担保借款合同》，在该合同中原告系贷款人、被告李红林系借款人暨抵押人、被告吴芸系抵押人、被告成名房地产公司系保证人。该合同主要约定：借款金额193万元；借款用途为购买座落于玉溪市高新区地块（钱瓜山）钱山别院6幢1号的房屋；借款期限360个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础不上浮不下浮确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款划入被告成名房地产公司账户；本合同的还款方式为等额本息还款法，按月还款；本借款的担保方式为阶段性保证加抵押，保证人成名房地产公司承担阶段性保证责任，保证范围包括全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任；抵押物为玉溪市高新区地块（钱瓜山）钱山别院6幢1号的房屋；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前实现担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；本合同争议解决方式为，由贷款人所在地人民法院管辖。该合同还对其它事项作了具体明确的约定。上述合同签订后，原告于2015年8月11日将借款本金193万元划入了被告成名房地产公司账户。借款凭证载明执行利率5.4%，逾期利率8.1%。贷款发放后，被告李红林、吴芸应于每月11日偿还当月应还的贷款本息。被告李红林、吴芸于2019年12月27日最后一次偿还借款本息之后，未再还款。截止2020年3月11日已连续3次逾期，拖欠未结清本金总金额10897.18元，拖欠未结清正常利息总金额13671.42元，拖欠未结清罚息总金额96.71元，拖欠未结清复利总金额121.49元，当期正常利息金额6802.31元。按合同约定，被告逾期还款，原告可以要求解除合同，提前收回全部借款，并要求保证人承担保证责任，要求实现抵押权。被告李红林、吴芸应对夫妻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告李红林、吴芸辩称，李红林、吴芸于2015年6月14日与成名房地产公司签订《商品房购销合同》，后按约向成名房地产公司支付定金及首付款，并于2015年8月7日将购买的房产登记备案在李红林、吴芸的名下。后于2015年8月10日向原告贷款193万元用于支付购房款项，李红林、吴芸一直按约履行支付贷款义务，后因李红林、吴芸与成名房地产公司有过退房的协商，但双方最终未达成一致意见，成名房地产公司未向李红林、吴芸退还已交纳的购房款项，导致李红林、吴芸经济状况严重恶化，现无能力偿还贷款。李红林、吴芸与成名房地产公司因商品房购销合同纠纷产生诉讼，经一审、二审，最终判决双方解除了签订的《商品房购销合同》，按约定，成名房地产公司至少应向李红林、吴芸退还所交纳的购房款项193万元用于偿还所欠的贷款，李红林、吴芸与原告于2015年8月10日签订的《个人购房担保借款合同》中，成名房地产公司也是作为连带保证人。因此，该案贷款的偿还责任应由成名房地产公司承担。现李红林、吴芸与成名房地产公司的商品房购销合同已解除，但成名房地产公司未履行向李红林、吴芸退还购房款的义务，所以李红林、吴芸有权以变卖该房产的价款来偿还原告的贷款，且该房产在《个人购房担保借款合同》中约定了抵押担保。成名房地产公司法定代表人汪成名辩称，该房屋系挂靠公司实际操控，不属于公司。李红林、吴芸与成名房地产公司的商品房购销合同虽然已解除，但公司对房屋无实际处置权。公司认为李红林、吴芸与第三人徐向阳两家，谁购买该房屋，就由谁来承担债务。李红林、吴芸原购房款还没有交清，如果要房子，就必须要把房款交清。如果两家都不要房屋，就拍卖该房屋来偿还债务。第三人徐向阳述称，吴芸、李红林与成名房地产公司、第三人徐向阳商品房预售合同纠纷一案，玉溪市红塔区人民法院(2019)云0402民初4621号民事判决书和玉溪市中级人民法院(2020)云04民终228号民事判决书中，均已确认了吴芸、李红林与成名房地产公司的退房协议成立，协商解除了双方签订的《商品房购销合同》；成名房地产公司在与李红林、吴芸协商解除《商品房购销合同》后与徐向阳签订《购房协议》，将诉争的房屋出售给徐向阳，合法有效。成名房地产公司于2019年4月将钱山别院6幢1号的房屋交给徐向阳使用，徐向阳随即开始装修，2019年9月底装修完毕，其间的物管费、水电费均是徐向阳交纳，现房屋由徐向阳占有、使用、管理。现本案原、被告双方约定的抵押房产未办理抵押登记，抵押权尚未设立。根据《物权法》第一百八十七条的规定，不动产抵押未办理抵押登记，抵押权未设立，原告不能依据抵押合同享有抵押权上的优先受偿权。综上所述，原告请求法院判令原告有权实现抵押权，以抵押物（钱山别院6幢1号的房屋）拍卖、变卖后的所得价款优先受偿或者以抵押物折价的诉讼请求不应得到支持。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：一、身份证复印件，以证明：被告李红林、吴芸的身份情况；二、结婚证复印件，以证明：被告李红林、吴芸的婚姻情况；三、企业信用信息报告，以证明：被告成名房地产公司的工商登记情况；四、个人信贷业务申请表，以证明：三被告向原告申请贷款；五、个人购房担保借款合同，以证明：原告与被告李红林之间的借款合同关系，原告与被告成名房地产公司之间的保证合同关系，原告与被告李红林、吴芸之间的抵押合同关系及具体合同约定；六、七、房地产抵押清单、同意房产抵押承诺书，以证明：抵押物的情况及被告李红林、吴芸同意抵押的意思表示；八、借款人自愿还款承诺书、配偶自愿还款承诺书，以证明：被告李红林、吴芸愿意偿还的意思表示；九、借款凭证，以证明：原告已经依约发放贷款193万元；十、还款明细，以证明：贷款发放后，被告李红林、吴芸偿还借款本息的情况；十一、业务凭证，以证明：截止2020年3月11日被告李红林、吴芸欠付本息的情况；十二、发票，以证明：原告开支了本案律师费1500元。经被告李红林、吴芸质证，对原告所举的证据无异议，说明现无能力来偿还该笔欠款；被告成名房地产公司对原告所举的证据无异议。第三人徐向阳对原告提交的第一、二、三、十二组证据无异议；对第四、五、六、十一组证据客观性无异议，对关联性有异议：第四组证据在另案中得知的房款和该份表中的金额数据不符；对第五组证据实际交易金额和320多万元的金额不符；对第六组证据钱山别院房屋自始至终没有办理过抵押权；对第七组证据客观性无异议，关联性和合法性有异议，所涉及的房屋并没有办理过抵押登记和抵押预登记；对第八组证据客观性、真实性无异议，对关联性无法核对，因为真实发生交易的是249万元；对第九组证据真实性合法性无异议，对关联性有异议；对第十组证据三性予以认可，但需要说明该明细表中清单中29页载明的是由徐向阳支付给李红林和吴芸的，然后再由李红林和吴芸支付给银行的。被告李红林、吴芸、成名房地产公司未提交证据。第三人徐向阳向本院提交如下证据：一、1.第三人徐向阳身份证（复印件）；2.原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行工商登记信息（复印件）。证明内容：第三人徐向阳和原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行身份信息。二、1.李红林、吴芸的退房《申请》（照片）；2.李红林、吴芸的退房《退房协议》（照片）；3.成名公司办理撤销房屋买卖备案登记的《请示》（照片）。证明内容：吴芸、李红林与成名公司的《商品房购销合同》2017年11月8日已经解除。三、1.成名公司与徐向阳的《购房协议》（复印件）；2.成名公司《营业执照》（复印件）；3.成名公司《商品房预售许可证明》（复印件）；4.成名公司对吕合春的《项目负责人授权委托书》（复印件）；5.成名公司出具《收据》2份（复印件）；6.徐向阳向成名公司转账凭证5份（复印件）。证明内容：（1）成名公司有权销售案涉房屋；（2）徐向阳支付购房款情况。四、1.物业管理费《收款收据》（复印件）；2.玉溪金港燃气有限公司《收据》（复印件）；3.钱山一号物业服务中心《收款收据》2份（复印件）；4.云南宇方建筑装饰工程有限公司《收据》（复印件）；5.徐向阳《装修申请表》（复印件）；6.徐向阳《装修协议》（复印件）；7.钱山一号物业服务中心《装修许可证》（复印件）；8.徐向阳《钱山一号6-1主材开支情况》（复印件）；9.徐向阳《收据》61份（复印件）；10.云南宇方建筑装饰工程有限公司《家装工程结算汇总表》（复印件）；11.徐向阳钱山一号6-1房屋装修后照片28张。证明内容：徐向阳对购买房屋已经实际占有、使用、管理。五、云南省玉溪市中级人民法院《民事判决书》（2020）云04民终228号。证明内容：（1）在法院查封之前，徐向阳已经签订了合法有效的书面买卖合同；（2）在法院查封之前，徐向阳已经合法占有该不动产；（3）徐向阳已经按照合同约定支付了部分购房款，而且愿意在购房尾款支付条件成就时，交付购房尾款给法院执行；（4）非因买受人徐向阳自身原因未办理过户登记。经原告质证，对第三人提交的第一组证据三性均予以认可；对第二组证据真实性无判断，且退房的事宜也没有通知原告，原告不清楚是否存在退房的情况；对第三组证据的《购房协议》、《项目负责人授权委托书》真实性无法确认，因为李红林、吴芸在进行合同备案的情况下，房地产公司是不可以再销售给其他人的，所以存在一房二卖的情况；对第四组证据的真实性无法确认，从关联性方面来讲，将该套房屋登记在第三人名下才属于第三人的房屋，在没有办理登记前，该房屋不属于第三人的房屋，对于占有使用管理并不能证明第三人享有房屋的所有权；对第五组证据的真实性无异议，但该判决只是确认了第三人和成名公司存在购房协议的问题，但购房协议是否能够实际履行还要看实际的因素来决定，如果不能履行，第三人只能向成名公司主张违约责任。经被告李红林、吴芸质证，对第三人提交的第一组证据真实性合法性认可，关联性不认可，第三人徐向阳和本案金融借款合同纠纷没有任何的关系；对第二组证据《申请》、《退房协议》（照片）真实性合法性关联性认可，但需要说明该申请是应房地产公司要求单方面提供的，且在退房协议上至今成名房地产公司没有签字盖章，才导致与成名房地产公司发生诉讼；对《请示》三性不认可，现在该房屋依然备案在被告名下。对第三组证据《购房协议》真实性、关联性认可，合法性不认可，成名房地产公司无权和徐向阳签订购房协议，按协议内容签订3个月无法将房屋撤销备案更名到徐向阳名下，双方约定的是由公司退还徐向阳所缴纳房款，按同期银行利率支付利息，并不是继续履行合同，也证明了双方后续履行合同房屋的移交及徐向阳对房屋的装修是双方违反合同约定的恶意履行，不构成合法的占有使用，同时徐向阳对该合同的履行有严重过错和恶意；对第四组物业管理费《收款收据》、玉溪金港燃气有限公司《收据》、钱山一号物业服务中心《收款收据》三性不予认可，因为成名房地产公司将所售房屋交付给徐向阳系恶意履行合同行为，不具有合法性，其真实性无法确认；对云南宇方建筑装饰工程有限公司《收据》三性不予认可，无法核实其真实性，徐向阳的装修并不是与这个公司签订的；对所有收据的三性都不予认可，不能证明徐向阳对该房屋使用占有管理；对第五组证据，真实性合法性认可，但与本案的关联性、证明内容不认可，该判决是驳回了上诉请求，也就是维持了一审法院的判决，而在一审中明确确定了徐向阳所主张的要求撤销备案变更登记到其名下的诉讼请求不能成立，现在徐向阳也和被告一样与成名房地产公司只是一个合同关系，只是债权的请求权，并没有取得所涉房屋的物权，不能进行登记变更备案的原因，应该由徐向阳自行承担。经被告成名房地产公司法定代表人汪成名质证，对第三人所提交的证据不清楚，不发表质证意见。说明：玉溪市高新区地块（钱瓜山）项目是由吕合春挂靠借用资质进行房屋销售，对于涉案房屋存在一房二卖的情况确实不清楚，但对李红林登记备案是事实。本院对上述证据认证如下：原告所举证据真实、合法，与本案有关联，能够证明本案事实，故本院对原告所举证据予以采信。结合原、被告举证、质证情况，本院对原告起诉的事实及尚欠借款本息金额予以确认；原告与被告吴芸、李红林签订房产抵押合同，但双方未办理抵押登记；第三人徐向阳提交的证据能证实被告吴芸、李红林在成名房地产公司购买的位于玉溪市高新区，退房未通知原告，成名公司与第三人徐向阳签订《购房协议》，不具备撤销被告吴芸、李红林购房合同备案登记的效力。另查明，在该合同的担保条款部分明确约定：担保方式为“阶段性保证加抵押”，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、损害赔偿金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。原告向本院起诉后，被告成名房地产公司未代被告李红林、吴芸偿还过借款本息，截止2020年3月11日涉案借款尚欠本金1676769.46元、利息20691.93元，本息共计1697461.39元。诉讼过程中，本院根据原告的保全申请，作出（2020）云0402民初1173号《民事裁定书》裁定：对被申请人李红林、吴芸在华宁县成名房地产开发有限责任公司购买的位于玉溪市高新区地块钱山别院6幢1号（备案号：Ｙ·ＣＭ150807036，购房合同编号：ＹＸ-ＱＳＢＹ-035）房屋（建筑面积：358.14平方米）予以查封。本院认为，原告与被告李红林、吴芸、成名房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，各方当事人均应按合同约定行使权利和履行义务。被告李红林、吴芸未按合同约定的时间足额还本付息的行为已构成违约，原告要求解除其与三被告签订的借款合同，庭审中原、被告双方均同意解除合同，本院予以支持；被告李红林、吴芸应遵守借款约定的义务，原告主张由被告李红林、吴芸支付借款本金、利息的诉讼请求符合双方的约定及法律的规定，本院予以支持；关于律师代理费，原、被告双方在合同中已约定由被告赔偿原告行使权利而支付的费用，其中包括律师费，原告已提交相应证据证明该律师费已实际产生，故对原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院予以支持；按照上述合同的约定，被告成名房地产公司作为阶段性保证人，在借款人取得房地产权利证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前，应对借款人的债务承担连带保证责任，原告要求成名房地产公司对上述借款本息及律师代理费承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，成名房地产公司承担保证责任后，有权向被告李红林、吴芸追偿；因本案被告李红林、吴芸在涉案合同中设定的抵押物至今未办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，原告以被告李红林、吴芸购买的座落于玉溪市高新区地块钱山别院6幢1号的房屋拍卖、变卖后的所得价款优先受偿或者以抵押物折价的诉讼请求，本院不予支持。综上，为保护双方当事人的合法权益，维护正常的金融秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行与被告李红林、吴芸、华宁县成名房地产开发有限责任公司于2015年8月10日签订的53020120150058434号《个人购房担保借款合同》；二、由被告李红林、吴芸于本判决生效之日起三十日内连带偿还原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行借款本金1676769.46元及利息20691.93元（截止2020年3月11日），合计1697461.39元；2020年3月11日之后的利息按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算支付，利随本清；三、由被告李红林、吴芸自本判决生效之日起三十日内连带支付原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行律师代理费1500元；四、由被告华宁县成名房地产开发有限责任公司对前述第二、第三判项确定的债务承担连带清偿责任；被告华宁县成名房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向被告李红林、吴芸追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20090元，财产保全申请费5000元，由被告李红林、吴芸、华宁县成名房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判长 王 晟审判员 王滟波审判员 岳艾茜二〇二〇年八月三日书记员 蔡 诚