河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初2616号原告（反诉被告）：艾光华，男，汉族，1974年10月16日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：岳秀国，南阳市内乡县方正法律服务所法律工作者，执业证号31613181100412（特别授权）。被告（反诉原告）：陈晓田，女，汉族，1991年12月20日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：谢欣欣，河南大法律师事务所律师，执业证号14113201510274812（特别授权）。原告（反诉被告）艾光华与被告（反诉原告）陈晓田租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾光华的委托诉讼代理人岳秀国、被告陈晓田的委托诉讼代理人谢欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾光华向本院提出诉讼请求：1、依法判令双方解除于2018年10月24日的商铺租赁合同并搬走属于原告的物品。2、诉讼费由被告负担。事实及理由：我与被告于2018年10月24日签订了商铺租赁合同，开办内乡县艾三岁餐饮服务店，合同约定了有关事宜。之后，我们在被告的毛胚房基础上经过装修共计投入100余万元开始经营，第一年的房租到期时间是2020年4月底，由于今年的疫情情况特殊，生意特别不好作，经营状况特别差。我和我的合作经营者税晓容商量不再经营，疫情之后，税晓容于2020年4月初与被告及被告丈夫王欣沟通，王欣同意解除合同并同意将物品暂时放在门店，之后我们双方未就门店经营、物品处理达成协议。7月8日被告丈夫通知税晓容房屋已经租赁给他人，让我们处理物品，后被告丈夫因我们将墙壁损坏为由，将商租门锁住不让我们搬剩下物品，特提起诉讼。原告（反诉被告）艾光华向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，证明双方租赁合同关系以及有关约定。2、图片、营业执照、身份证复印件，证明原告在内乡县登记执照情况以及负责人信息情况。3、通知记录两段、原告负责人的有关解释以及双方通话次数的截屏，证明双方沟通后合同可以解除，原告方的实物可以暂时存放在租赁屋内，被告方需要用房屋的话，可以搬走；另外部分物品我方已经拿走，我方没有违约的事实。4、实物清单，证明原告方仍然有大部分物品被被告上锁，锁住无法搬走的事实。被告陈晓田辩称，原告诉请与事实不符，原告于2020年4月初向被告提出不再租租房屋，被告给出的答复是由原告自行转让或者找到其他承租人时可以解除，后双方就房屋转让或转租事宜进行沟通，但未达成一致意见。原告委托被告寻找房屋下家。2020年7月份，原告在未与被告商量，就房屋租赁费用等事宜达成一致的情况下，恶意拆除形成添符房屋装修，包括墙体、门窗以及天花板，被告不让原告搬离剩余物品，是合法行使留置权。根据租赁合同约定，原告在房屋租赁合同期限内，单方解除合同，已构成违约。第一年的租期到2020年5月1日，原告应当向被告支付自2020年5月1日的房屋租赁费、占有使用费，请求法庭依法驳回原告诉请。被告（反诉原告）陈晓田向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告之间的签订的《商铺出租合同》；2、判令被告返还所租用房屋；3、判令被告支付违约金5000元。4、判令被告支付房屋使用费21435.61元（从2020年5月2日暂计至2020年7月20日，实际要求计算至被告返还房屋之日）。5、判令被告对房屋的毁损进行修缮或折价补偿。6、诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2018年10月24日，被告夫妻因经营重庆火锅需要与原告签订《商铺出租合同书》，合同约定，原告将其位于内乡县滨河路107号、108号的房屋出租给被告艾光华。该房屋的租期为2018年11月1日至2024年5月1日止，年租金97800元，签订合同时缴纳租金，不得无故拖欠，在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同视为承租方违约，负责赔偿违约5000元。房屋到期时承租人搬离，不得破坏房屋内部结构。合同签订后，2020年7月，被告提出不再租赁房屋，未征得原告同意是擅自搬离房屋，且搬离物品时恶意拆除装修设施，对房屋墙壁造成了毁损。被告已构成违约，严重损害反诉原告的合法权益，应依法承担相应的民事责任。被告（反诉原告）陈晓田向本院提交了以下证据：1、房屋购买合同两份，证实该房屋系被告陈晓田与王欣共同所有，该房屋系商品房。2、租赁合同一份，证实双方签订租赁合同，租赁期限五年，年租金97800元，第一年房租是18个月，合同约定承租方提前解除合同，应当承担违约责任。期满后，承租人到期搬离房屋时不得破坏房屋结构，包括门、窗、顶部墙面等。3、照片12张，证实7月20日，原告造成租赁房屋破坏，包括门、窗、墙面、墙体、天花板等均有破损。原告（反诉被告）对陈晓田的反诉辩称，自2020年4月份开始，双方经过无数次电话及当面沟通，已经达成解除合同的协议，原告不存在违约之说，在沟通当中，被告同意原告继续使用房屋至搬走之时是免费的。房屋的装修是原告投资100余万元装修的，损坏并非原告，系被告所为。原告在处理物品时，被告没有看好，导致收破烂人员将部分装修板面破坏，且不存在赔偿或修复之说。被告的反诉请求不受法律保护，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的证据3录音真实性无异议，对证明方向有异议，认为该组录音表明双方未就租赁解除合同事宜达成一致，且只有厨房的门原告可以随意拆除。本院认为，被告对其主张无其他证据予以证明，该异议不成立，故对该组证据作为认定事实的依据。被告对证据4有异议，认为清单系原告单方书写，应以现有物品为准。本院认为双方未共同对剩余物品进行清点，该异议成立，仅作为认定事实的参考。原告对被告提供的证据2租赁合同的真实性无异议，对证明方向有异议，认为被告对第八条约定理解有误，本院认为该异议成立，但该证据真实，双方对条款理解不一致不影响证据的使用，故作为认定事实的依据。对证据3的证明方向有异议，原告对造成这样的损害并不知情。本院认为，该证据只能客观反映房子的现状，但不能证明系原告所为，故对该组证据参考使用。本院经审理认定案件事实如下：2018年10月22日，陈晓田、王欣夫妻二人同南阳市东鑫置业有限公司就内乡县郦都大道与滨河西路交叉口西北角滨河家园第1幢07、08号房签订了商品房买卖合同。2018年10月24日，陈晓田作为出租人甲方同承租人乙方艾光华签订了《商铺出租合同书》约定“……出租房出租的商铺坐落于滨河家园107、108店面建筑面积326平方米。……租期伍年自2018年11月1日起至2024年5月1日止……每年租金为人民币97800元整……第一年房租的时间是18个月……若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同视为承租方负责赔偿违约金5000元……期满后出租方收回房屋时不得破坏内部机构（门、窗、夹层、顶部、墙面）。家具、空调等可移动的可以搬走……”。合同尾部有双方签字按指印。艾光华承租该房屋与税晓荣共同经营内乡县爱三岁餐饮服务店，工商登记的经营者为税晓荣，类型为个体工商户，经营场所河南省南阳市内乡县滨河家园**楼107.108商铺。2020年年初，艾光华、税晓荣因受疫情影响难以继续经营内乡县爱三岁餐饮服务店，故于2020年4月初与陈晓田、王欣沟通解除合同。2020年5月1日，税晓荣与王欣电话沟通解除租赁事宜，王欣表示同意对方将物品放置案涉房屋内，待其将房屋出租给下家之后再通知税晓荣处理物品。2020年7月17日，王欣打电话给税晓荣通知其回来处理物品，表示可以将东西砸掉。在拆除物品过程中，双方因案涉房屋墙面受损产生纠纷，被告阻止原告继续搬离，后原告提起诉讼。本院认为，原告艾光华同被告陈晓田签订的《商铺出租合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同有效。关于合同是否解除的问题，原告艾光华及其合伙人税晓荣以受到新冠肺炎疫情影响难以继续经营为由于2020年4月初向被告陈晓田及其丈夫王欣提出解除合同，在艾光华提交的通话记录中显示双方已在2020年5月1日协议解除合同，且原告已搬走大部分物品，双方合同已无法继续履行，同时陈晓田在反诉中提出解除合同，故本院对双方解除租赁合同的诉请均予以支持。对陈晓田要求艾光华支付违约金5000元的诉请，本院认为艾光华首先提出解除合同，双方合同约定“若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同视为承租方负责赔偿违约金5000元”，即使艾光华因新冠肺炎疫情这一不可抗力提出解除合同，但双方仍可以通过协商租金及租期等方式继续履行合同，现艾光华坚持要求解除合同，实属违约行为，陈晓田该诉请于法有据，故本院对该诉请予以支持。对于陈晓田要被告支付2020年5月2日到实际返还房屋之日的房屋使用费，本院认为根据合同约定艾光华已支付第一年即2018年11月1日至2020年5月1日的房租，而在2020年5月1日双方通话中，陈晓田丈夫同意艾光华将物品继续放在案涉房屋内直到另有承租方承租为止，应视为陈晓田默认艾光华可以无偿使用案涉房屋存放物品，故对该诉请不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同为房屋租赁合同，原告为经营饭店对房屋进行了装修并安置有桌椅等物品，在解除合同后，依照双方合同约定，“期满后出租方收回房屋时不得破坏内部机构（门、窗、夹层、顶部、墙面……）。家具、空调等可移动的可以搬走”，故艾光华提出搬走自己物品、陈晓田要求艾光华返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持；陈晓田要求艾光华对房屋的毁损进行修缮或折价补偿，因无证据证明该损坏由谁造成且合同对此无约定，同时被告丈夫在双方通话中，也同意税晓荣将涉案相关物品以砸的方式处理，本院对此诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）艾光华与被告（反诉原告）陈晓田于2018年10月24日签订的《商铺出租合同书》。二、原告（反诉被告）艾光华于本判决生效后十五日内搬离所承租的内乡县滨河家园1号楼107、108商铺，并将两商铺返还给被告（反诉原告）陈晓田。三、原告（反诉被告）艾光华于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）陈晓田违约金5000元。四、驳回被告（反诉原告）陈晓田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告（反诉原告）陈晓田负担。反诉案件受理费461元，减半收取计231元，由原告（反诉被告）艾光华负担100元，被告（反诉原告）陈晓田负担131元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  王充飞二〇二〇年八月十一日法官助理吴阳书记员范江平