浙江省温州市鹿城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0302执异332号案外人：董翠玉，女，1984年7月13日出生，汉族，住江西省乐平市。申请人：杭州银行股份有限公司温州分行，住所地：浙江省温州市鹿城区信河街工会大厦**。主要负责人：裴烨。被申请人：邹秀秀，女，1970年5月28日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。本院在执行申请人杭州银行股份有限公司温州分行与被申请人邹秀秀金融借款合同纠纷一案中，案外人董翠玉向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人董翠玉向本院提出异议请求：解除对被执行人邹秀秀名下坐落于温州市瓯海区××街道××幢××室［权证号：浙（2019）温州市不动产权第0××9号］不动产的查封措施。事实与理由：一、涉案不动产早已经卖给案外人，双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋卖尽契》真实、合法、有效。2019年9月24日，经房地产中介介绍，案外人与被执行人邹秀秀及其配偶叶武忠共同签订一份《房屋买卖合同》，约定邹秀秀将名下坐落于温州市瓯海区××街道××幢××室房屋出售给案外人，房屋出售价格为123万元。同年11月12日，在见证人金某的见证下，由徐俊义代笔，双方又签订了一份《房屋卖尽契》（两份合同内容基本一致）。据此，被执行人邹秀秀及其配偶叶武忠早已将涉案不动产出卖给案外人，双方之间的房屋买卖关系真实、合法、有效，应当受到法律的保护。二、除部分尾款外，案外人已经按合同约定支付其他全部购房款。根据《房屋买卖合同》第三条、第八条以及《房屋卖尽契》的有关约定，除房款13万元在办理产权变更之时支付外，案外人已经按约将其余购房款110万元全部支付给被执行人邹秀秀，具体支付情况如下：1.2019年9月24日银行转账5万元，另现金支付5万元，合计10万元，当日被执行人邹秀秀、叶武忠俩夫妻向案外人出具《定金收条》一份，确认收到案外人购房款10万元；2.2019年9月25日银行转账20万元，2019年9月27日银行转账30万元，合计50万元，2019年9月27日被执行人邹秀秀的配偶叶武忠向案外人出具《房款收据》一份，确认收到案外人购房款50万元；3.2019年10月4日银行转账5万元，2019年10月17日银行转账3万元，2019年11月12日银行转账15万元，合计23万元，2019年11月12日被执行人邹秀秀、叶武忠俩夫妻向案外人出具《收条》一份，确认收到案外人购房款23万元；4.2020年1月20日银行转账1万元，2020年4月1日银行转账3000元，2020年4月29日银行转账2.7万元，2020年4月29日银行转账230091.63元（代邹秀秀向住建局支付经济适用房收益金，《房屋买卖合同》第八条），合计270091.63元，2020年4月29日被执行人邹秀秀、叶武忠俩夫妻向案外人出具《房款收据》一份，确认收到案外人购房款27万元。以上共计支付购房款110万元。除此之外，2020年5月10日案外人还代被执行人邹秀秀支付原有租客租金及押金14000元（详见补充协议），2020年6月10日银行转账给被执行人邹秀秀2000元、因此购房尾款实际还剩下114000元。三、涉案不动产未办理过户登记手续，非案外人之过错，案外人属于善意第三人，且已经实际占有、使用该不动产。由于涉案不动产属于经济适用房，根据国家政策有关规定，房主购买时间满五年后方可买卖，即涉案不动产需在2020年6月29日之后方可上市交易。因此，案外人与被执行人邹秀秀签订房屋买卖合同时，该房屋尚不具备办理产权过户登记手续的条件。直到2020年6月30日，案外人准备前往办理产权过户登记手续时发现该不动产已经被贵院查封。故此，涉案不动产未办理过户登记手续，并非案外人之过错，案外人属于善意第三人。另外，该不动产再2020年初已经由案外人占有、使用，目前房屋正在装潢当中。综上所述，案外人认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案外人属于善意第三人，该不动产查封行为已经损害案外人的合法权益，应依法予以解除。本院经审查查明：杭州银行股份有限公司温州分行与邹秀秀金融借款合同纠纷一案，申请人向本院申请财产保全，本院于2020年6月20日作出（2020）浙0302民初5331号民事裁定书和协助执行通知书，查封了被申请人邹秀秀名下坐落于温州市瓯海区××街道××幢××室〔权证号：浙（2019）温州市不动产权第0××9号，建筑面积：84.81平方米〕不动产权。案外人董翠玉知晓后，向本院提出执行异议。另查明：邹秀秀、叶武忠系夫妻关系，于2004年1月13日登记结婚。案外人董翠玉提供的由其与被执行人邹秀秀、叶武忠签订的落款时间为2019年9月24日的《房屋买卖合同》，载明：邹秀秀、叶武忠将其所有的坐落于瓯海区××街道××幢××室的房屋出售给董翠玉；双方经协商同意该房屋的成交总价为123万元；自本合同签订之日，董翠玉向邹秀秀、叶武忠支付购买房屋定金10万元；双方约定在2019年11月10日前办理写卖契相关手续；写卖契时董翠玉将除13万元暂扣款外的房款支付给邹秀秀、叶武忠，扣款部分在产权变更到董翠玉名下时一次性支付给邹秀秀、叶武忠；2019年9月30日前董翠玉支付50万元给邹秀秀、叶武忠。后邹秀秀、叶武忠与董翠玉于2019年11月12日签订《房屋卖尽契》，载明：邹秀秀将座落在温州市瓯海区××街道××幢××室出卖给董翠玉；总房价计123万元，今日已付房款（含定金）110万元，其与13万元房款待该房不动产权证办理过户手续到买房名下当日立即付清。案外人董翠玉分别于2019年9月24日、9月25日、9月27日、10月4日、10月17日、2020年1月20日、4月10日、4月29日、5月10日向叶武忠转账支付购房款共计820000元。2020年4月29日，董翠玉代邹秀秀向温州市住房和城乡建设局缴纳了涉案不动产的经济适用房应缴纳收益金额230091.63元。邹秀秀、叶武忠分别于2019年9月24日、9月27日、11月12日、2020年4月29日出具定金及房款收据，确认收到董翠玉定金和购房款共计110万元。2020年5月10日，董翠玉代邹秀秀、叶武忠支付涉案不动产原租客租金及押金14000元，双方约定该笔款项从买卖暂扣款13万元中扣除。董翠玉于2020年6月10日向叶武忠转账支付购房款2000元，于2020年8月12日向本院交付购房尾款114000元。案外人董翠玉于2020年1月开始缴纳涉案房屋的水电费、物业费。上述事实有案外人提供的身份证、房屋买卖合同、房屋卖尽契、银行明细对账单、已购经济适用房办理完全产权申请表、专用票据、银行交易确认单、定金收条、房款收据、收条、燃气缴纳账单收据、不动产登记信息查询记录、（2020）浙0302民初5331号民事裁定书和协助执行通知书，本院依职权调取的执行款进出账明细等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人董翠玉与被执行人邹秀秀及其配偶叶武忠签订的《房屋买卖合同》、《房屋卖尽契》、《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，且该卖尽契出具时间早于涉案不动产被查封的时间。案外人董翠玉已按约支付大部分购房价款且将剩余价款交付本院执行，并按时缴纳涉案房产的、物业费，可以证明案外人董翠玉在被查封前已经占有使用涉案不动产。涉案不动产系经济适用房，因政策原因无法办理过户登记，故涉案不动产并非案外人董翠玉的自身原因未办理过户登记。综上，案外人董翠玉享有的权利足以排除本院对涉案不动产采取的执行措施。案外人董翠玉主张解除对涉案不动产的查封，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：解除对坐落于温州市瓯海区××街道××幢××室〔权证号：浙（2019）温州市不动产权第0××9号，建筑面积：84.81平方米〕不动产的查封。如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  叶 珺审 判 员  叶 璋审 判 员  陈 宏二〇二〇年八月十三日法官助理  王 洲代书记员  厉陈晨