北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初7205号原告（反诉被告）：孙升波，男，1978年3月22日出生，汉族，住北京市丰台区。原告（反诉被告）兼孙升波委托诉讼代理人：姜楠，女，1981年5月21日出生，汉族，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：张亚强，男，1979年3月27日出生，汉族，住山西省永济市。委托诉讼代理人：宋凯栋，北京德佑谦律师事务所律师。原告（反诉被告）孙升波、姜楠诉被告（反诉原告）张亚强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙升波、姜楠，被告（反诉原告）张亚强的委托诉讼代理人宋凯栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙升波、姜楠向本院提出诉讼请求：1、判令被告将坐落于房山区××号店铺室内清理干净，非房屋原有物品（抽油烟机管道1根、柜台1个、木头梯子1个、木头椅子3把）全部清走；或者原告负责清理，费用由被告承担；2、判令被告支付原告单方面退租违约金5万元；3、判令被告支付原告拖欠租金累计超过30天的违约金3万元；4、判令被告补付原告2020年3月1日至2020年7月31日房屋租金75000元、滞纳金5000元。事实和理由：被告与原告于2016年12月26日签署房屋租赁合同，原告将其所有的位于北京市房山区××号的商铺（房屋建筑面积150.6平方米）出租给被告使用，合同于2017年1月1日生效，租赁期限为5年，租金为20万元/年。2019年12月末，被告以经营不善为由，要求原告降低租金。经协商，双方同意租金降为17万元/年，租金由原合同约定的按季支付变为按月支付，每月月末28日支付下月租金15000元，差额在年度最后一期计算支付。2020年1月底，被告按约定向原告支付了2月份的租金，扣除维修店铺后门的费用1500元后，实际向原告支付人民币13500元。2020年2月，新冠疫情暴发，此期间原告曾主动向被告说明，由于疫情导致的店铺经营损失可双方共同承担，被告表示感谢，但并未提出协商减免租金的请求。自2月末起，被告在未与原告进行任何沟通的情况下，单方面停止向原告支付租金，并于4月初，原告向被告催收租金的几日后，被告通过微信文字消息方式通知原告，店铺钥匙已邮寄至被告朋友处，让原告随时收房。4月29日，原告与被告协商，若被告继续履行合同，原告可将疫情期间租金减免为2020年2月、3月免除租金，4月租金减至原租金金额的一半，5月起租金恢复正常金额；或者被告单方面退租，需向原告补付前期租金并支付违约金。5月2日，被告通知原告，其已将店铺腾空，物品已搬走，并正在办理营业执照注销手续；同时要求原告向其退还押金3万元。随后原告要求被告补付租金及违约金，被告表示“按合同办事就行”。基于被告单方面退租意思表示已确定，加之被告将店铺钥匙交于被告朋友手中，原告无法判断该行为是否属于将房屋转租他人使用的行为，也无法判断被告朋友持有店铺钥匙期间是否会在店铺内从事涉及违法、违规活动，出于店铺安全考虑，原告同意被迫收房，并与被告约定于5月9日13时双方进行当面交接，但原告到场后，被告以“在通州，离得太远，不方面过去”为由，让原告自行去被告朋友处拿钥匙。而在原告拿到钥匙，进到店铺内之后，发现室内杂物堆积、脏乱不堪。鉴于以上行为，被告的行为已经违反双方签订的协议，严重侵害了原告的合法权益，故原告依据法律规定，提出如上诉讼请求，望法院依法处理。张亚强辩称，针对第一项请求，被告同意将屋里的物品拿走，同时对屋里进行清理，但是交了钥匙以后，没有办法进那个屋，一直都跟原告沟通安排时间，我们上门清理。针对第二项、第三项请求，违约金不予认可，最高法出了17号文，关于依法审理涉新冠指导意见二第五条明确规定，承租房屋用于经营，疫情导致承租人困难或者营业收入明显减少，被告不应该承担相应的责任，违约金不应该得到支持。合同法第94条规定的不可抗力，我们无法预知疫情，而且我们租房为了经营，但是无法经营。租赁合同也有相应的约定，而且被告在4月2日的时候已经把钥匙交给原告，实现了租赁物的返还，所以在4月2日的时候合同就已经解除了。针对第四项请求，营业执照注销期间房租以及滞纳金，这个没有法律规定，也没有合同约定。4月2日的时候，双方已经协商把租赁合同解除，被告已将钥匙交给原告，被告不再实际使用房屋，不存在以后交租金的问题，也没有相应的滞纳金问题。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。张亚强向本院提出反诉请求：1、请求判定张亚强和孙升波签订的《租赁合同》于2020年4月2日解除；2、判定孙升波返还张亚强已经支付的押金3万元；3、反诉费用由孙升波承担。事实和理由：2016年12月26日，张亚强与孙升波就房山区××号150.6平方米商铺事宜签订《北京市房屋租赁合同》用于经营饭店。租期从2017年1月1日至2022年12月31日共五年，张亚强签订合同后支付了房屋押金3万元给孙升波，张亚强一直正常经营按期支付房租到2020年2月。2020年2月份由于无法预料的不可抗力—新冠疫情，导致张亚强饭店无法正常经营，孙升波对此不可抗力表示理解，并许诺共同面对困境，但疫情持续直至到4月份没有结束，张亚强因在山西无法来京，饭店无法经营；无奈之下，张亚强在4月2日和孙升波沟通解除合同，孙升波也表示同意，并经双方一致同意张亚强将钥匙交给孙升波，双方租赁合同至此解除。房屋租赁合同经双方同意解除，且完成房屋交付，孙升波应当将张亚强支付的押金3万元返还给张亚强。综上所述，请法庭查明事实，判如所请，维护反诉原告合法权益。孙升波、姜楠针对张亚强的反诉辩称，押金我们确实收到了，但是应该不应该退，取决于起诉被告的违约金是否支持。经审理查明：孙升波与姜楠系夫妻关系，二人于2007年5月21日登记结婚。2014年3月25日，姜楠自绿地集团北京京永置业有限公司购买位于房山区××房屋。2016年12月26日，孙升波、姜楠（出租方）与张亚强（承租方）签订《北京市房屋租赁合同》一份。合同约定：出租方出租的商铺坐落地址为北京市房山区××，建筑面积150.6平方米。租期五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。每年租金为人民币20万元，从第四年起，租金每年比上一年度增加幅度由双方谈判确定。经双方协商，出租方同意给予承租方3个月免租期，免租期自2017年1月1日至2017年3月31日终止。合同订金及第一年租金分五期付款，第一期合同订金3万元，付款时间为2016年12月27日，自收取第一期租金后订金转为房屋押金；第二期租金为5万元，付款时间为2017年3月31日；第三期租金为5万元，付款时间为2017年6月30日；第四期租金为5万元，付款时间为2017年9月30日；第五期租金为5万元，付款时间为2017年12月31日。以后年度付款周期按以上付款期执行，租金金额如有调整，按调整后金额执行。承租方必须按照约定向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方5个自然天数的宽限期，从第6天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金5万元。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金5万元。承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金3万元。免责条件：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或者造成承租人损失的，双方互不承担责任，租赁期间，若承租方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，承租方需立即书面通知出租方。出租方通讯地址：北京市丰台区××室。合同签订后，即开始履行。2016年12月27日，张亚强交付租赁合同订金3万元。张亚强在承租房屋注册成立了北京香天下餐饮有限公司，用于经营饭店。合同履行期间，经协商，双方对租金标准进行了调整。2020年1月1日开始执行每年度支付租金17万元，支付方式由季度支付变更为按月支付，1月份至11月份每月交15000元，12月份计算差额。2020年1月，张亚强支付了2020年2月应交租金15000元。因新冠疫情，张亚强经营的饭店未能正常营业，其也未向孙升波、姜楠支付2020年3月1日以后租金。后双方就疫情期间租金给付金额及合同是否继续履行进行多次沟通未果。2020年4月2日，张亚强将承租房屋钥匙邮寄给其在北京的朋友。2020年5月2日，张亚强通过微信方式通知孙升波、姜楠，称：“东西已经清理出来了！方便了把定金3万元给我打过来，我把钥匙交给你”。2020年5月9日，孙升波、姜楠自张亚强的朋友处将出租房屋钥匙取回。同日，双方欲进行房屋交接，但张亚强未到场。孙升波、姜楠发现出租房内未进行清理并有家具等物品，即给张亚强发微信，内容为：“钥匙我收到了，但房间里面还有很多破烂家具，你啥时候清理走？”。张亚强回复，内容为：“啥时候弄提前告你，因为钥匙给你了，我这边没有了。”。后双方因注销注册公司及违约金等问题多次协商未果。2020年5月27日，姜楠起诉至本院，因未交纳案件受理费，被按撤诉处理。2020年7月3日，孙升波、姜楠再次诉至本院。2020年6月8日，张亚强注册的北京香天下餐饮有限公司被注销登记。2020年8月15日，张亚强将承租房屋内物品搬走并进行了清理。2020年8月20日开庭审理中，孙升波、姜楠申请撤回第1项诉讼请求。以上事实，有双方当事人陈述；孙升波、姜楠提交的房屋租赁合同、商品房预售合同、微信记录、结婚证；张亚强提交的微信记录、收条、行政许可决定书、注销核准通知书在案佐证。本院认为，关于出租主体问题，虽姜楠未在租赁合同上签名，但该合同首页出租方已列出租人姜楠，且孙升波与姜楠系夫妻关系，故本院确认孙升波与姜楠均为本租赁合同的出租人。孙升波、姜楠与张亚强签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律规定，该合同合法有效。根据查明的事实，虽张亚强于2020年4月2日将房屋钥匙邮寄给其朋友，并主张双方所签租赁合同已于2020年4月2日解除，但孙升波、姜楠拿到出租房屋钥匙的时间为2020年5月9日，且孙升波、姜楠不认可双方所签合同已经协商解除，故对张亚强反诉要求判定《租赁合同》于2020年4月2日解除的诉讼请求，本院不予支持。现双方已对出租房屋进行了交接，双方均有不再继续履行合同的意思表示，故租赁合同已实际解除，合同解除后，孙升波、姜楠应将收取的押金返还给张亚强。对孙升波、姜楠主张的张亚强单方面退租，也即单方解除合同，并要求张亚强支付违约金5万元之请求，本院认为，张亚强在未经协商一致的情况下，即将房屋钥匙退还，此行为确属不再继续履行租赁合同的意思表示，已构成单方解除合同，但其解除合同原因系因疫情所致，故本院根据本案实际情况，酌情确定张亚强支付单方解除合同违约金1万元。对孙升波、姜楠主张的因张亚强延期支付租金要求其支付违约金3万元的诉讼请求，本院认为，张亚强延期支付租金系因疫情影响正常经营，故对该请求，本院不予支持。对孙升波、姜楠主张的2020年3月1日至2020年7月31日租金及滞纳金的诉讼请求，关于滞纳金，如前所述，本院不予支持；关于租金部分，虽孙升波、姜楠于2020年5月9日收取了房屋钥匙，但此时房屋内尚有张亚强物品未清理，其直至2020年8月15日才清理完毕。鉴于2020年2月已处于疫情期间，但张亚强已将2月份应付租金15000元支付。根据公平原则，并结合本案实际情况，本院确定2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金损失，由出租方和承租方各自负担一半。根据双方约定的租金标准，即2020年租金17万元，故2020年2月1日至2020年7月31日，张亚强应付租金数额为42267.76元（17万元÷366日×182日÷2），扣除张亚强已支付的15000元，张亚强还应再支付租金27267.76元。综上，孙升波、姜楠合理部分诉讼请求，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。张亚强反诉请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、张亚强于本判决生效后十日内给付孙升波、姜楠租金27267.76元；二、张亚强于本判决生效后十日内向孙升波、姜楠支付违约金10000元；三、孙升波、姜楠于本判决生效后十日内返还张亚强押金30000元；四、驳回孙升波、姜楠的其他诉讼请求；五、驳回张亚强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1750元，由孙升波、姜楠负担1342元（已交纳）；由张亚强负担408元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费275元，由张亚强负担35元（已交纳）；由孙升波、姜楠负担240元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王保新二〇二〇年八月二十八日书记员  刘 倩