四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1802民初1182号 原告：吴玉梅，女，1984年1月5日出生，藏族，住四川省雅安市雨城区。 被告：四川西部网信产业园有限公司，住所地四川省雅安市雨城区沙湾路。 法定代表人：余建强，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：周巍，男，公司员工。 委托诉讼代理人：刘虹利，女，公司员工。 原告吴玉梅与被告四川西部网信产业园有限公司（以下简称西部网信）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴玉梅，被告西部网信的委托诉讼代理人周巍、刘虹利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴玉梅向本院提出诉讼请求:1.依法解除吴玉梅与西部网信签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.西部网信退还吴玉梅购房款1,139,453元，并按全部购房款5%支付违约金142,430元及按全部购房款的0.5%支付违约金5,697元，共计1,287,580元;3.请求解除商品房担保贷款合同;4.由西部网信承担本次诉讼全部费用。事实与理由：2017年11月5日，吴玉梅因雅安市雨城区水中坝地理位置环境优雅、绿色生态、空气优质，和西部网信售房时宣传展示的优质楼盘信息内容吸引，经在互联网查询了环保部门公开的该项目环评文件内容和审核了购房合同中所购5号楼房旁确无垃圾房和通道出口后，在当时其他周边楼盘房屋建筑面积单价为6,000元左右的情况下，以建筑面积单价9,120元每平方米的超高价格购得西部网信开盘在售的十里湾（二期）5栋20楼2号房屋，房屋平面图上明确显示在吴玉梅所购的房屋旁无垃圾站及出口、地下通道等。同时由于所购房屋面朝周公河边空气质量、环境生态程度比其他的朝向更优质，故价格比在售的其他朝向房屋单价更高，但在此后长达两年多的房屋修建过程中，西部网信一直实施偷工减料和以次充好的违约、欺诈行为，如漏做国家强制规定的房屋外保温层，用普通窗冒充断桥铝合金窗，用低劣断桥铝合金窗冒充售房部展示的优质高端品牌断桥铝合金窗样品，用低劣乙级防火门冒充高档品牌甲级防盗门，甚至宣传的小区配套游泳池也变成了水深一米的水池，其他诸如绿化、施工质量等更是同宣传内容大相径庭。2020年4月期间，西部网信故意隐瞒吴玉梅，在5号房屋旁修建了一个面积高达180多平米的垃圾房，严重影响所购房屋功能性使用。吴玉梅发现后，于2020年4月17日下午到西部网信总部会议室提出证据，要求拆除垃圾房时，西部网信拿出一份疑似伪造的房屋修建规划图纸，并告知已于2017年4月擅自将垃圾房、地下通道改动到了**房屋旁，并报送住建部门审核通过，坚决不予拆除。同年4月27日，吴玉梅根据购房合同第十三条规定，向西部网信发出了《要求拆除擅自修建垃圾房和提交的声明》《解除房屋买卖合同通知书》，但西部网信不同意解除。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第三十八条之规定，依法向法院提起了民事诉讼。西部网信在签订合同和履行合同的过程中具有严重欺诈、违约行为，理由：第一,擅自更改加大政府公司的环评文件，垃圾房位置面积，属恶意欺诈。2016年10月31日，西部网信向雅安市环保局报送审批环评材料《十里原湾项目报告表》上面标明吴玉梅所购买的房屋所在的二期小区垃圾房位置在1号楼3单元旁，面积为29.58平方米。2016年12月2日，市环保局对经公示生效的意见批复同意[雅环审批（2016）79号]，其中包含吴玉梅所购房屋在内的二期小区和一期小区垃圾房，面积总共69.08平方米，但实际上垃圾房修建在5栋房屋旁，且面积为108.18平方米。第二,西部网信在房屋的宣传和销售过程中，未告知垃圾房、地下通道更改情况，属合同欺诈。2017年4月，西部网信已擅自更改了房屋规划，但2017年7月8日十里原湾（二期）5栋房屋才开盘销售，西部网信在选购房屋价格展示板上无所购5栋房屋不利因素告知的展示。售房部沙盘中，目前修建垃圾站的位置系绿色植物，无垃圾房、地下通道。售房部公开的《建筑绿色审查报告》未公示垃圾房位置。双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（附件一房屋平面图中,所购商品房在所在楼栋的平面位置示意图）上明确标识，5栋楼房屋周围无垃圾房，4栋、5栋房屋之间也无地下通道，垃圾房是位于9栋楼盘，西部网信不仅恶意隐瞒垃圾房实际修建位置和建造地下通道的情况，而且还故意在同吴玉梅签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，将垃圾房的位置标识在9栋楼旁，欺骗吴玉梅签订了购房合同。除此以外，在整个销售过程中，西部网信置业顾问也从未对垃圾房、地下通道情况进行过告知。第三，西部网信在房屋修建过程中存在其他偷工减料、以次充好的行为，属于严重违约。1.西部网信在施工中具有偷工减料、漏做国家强制规定的房屋外保温层，用普通门窗冒充断桥铝合金窗的情形。2.以其他低劣断桥铝合金窗冒充售房展示厅展示的具有断桥铝合金窗品牌、型号、细节的断桥铝合金样品。3.用乙级防火低劣入户门冒充甲级防火防盗品牌入户门。4.西部网信违规修建垃圾房、地下通道行为被发现后，提供了两张疑似伪造的规划图纸，试图欺骗吴玉梅被迫接收垃圾房和地下通道。综上，西部网信具有向政府部门申报规划时任意更改规划，在宣传和销售中恶意隐瞒和欺诈，在房屋修建中偷工减料、以次充好，在欺诈、违约行为被发现后故意伪造图纸欺诈和严重违约的行为。违反《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国消费者权益保护法》《四川省商品房买卖合同（预售）》等相关规定，故依法向法院提起民事诉讼，望判如所请。 西部网信辩称，一、《建设项目环境影响报告表》系国务院生态环境主管部门制定的统一格式版本，侧重点及目的在于项目建设过程中对周边环境可能造成的影响以及防治措施，并非决定规划布局和面积等。二、建设项目设施布局、面积、高度等都已于2017年4月份就已在雅安市城乡规划建设与住房保障局审核通过，垃圾房的位置、面积等皆以规划局审批通过的规划设计方案为准，西部网信完全按照规划修建至今未作修改变动。三、西部网信在销售过程中从未刻意隐瞒案涉垃圾房的位置，不存在任何的欺诈行为，且垃圾收集房依规划修建，配备相关设施设备，西部网信也制定了相应的垃圾规范管理措施，因此，垃圾收集房的使用并不会对其房屋的功能性使用造成不良影响。四、十里源湾（二期）项目目前尚在施工阶段，案涉房屋未曾交付，吴玉梅控诉的偷工减料、以次充好等完全系其个人主观臆测，毫无事实依据。综上，请求法院驳回吴玉梅的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 西部网信系十里源湾项目的建设单位。2016年10月，国家环境保护部作出的《建设项目环境影响报告表》载明：十里原湾项目的垃圾转运房建筑面积69.08平方米，2个垃圾库房，17号地块垃圾用房建筑面积39.50平方米，18号楼垃圾用房建筑面积29.58平方米；建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果：垃圾房设置于地下，密封，日产日清。 2016年12月2日,雅安市环境保护局作出的《雅安市环境保护局关于十里原湾项目建设项目环境影响报告表的批复意见》（雅环审批〔2016〕79号）载明：“三、项目环境影响评价文件批准后，如工程的性质、规模、工艺、地点或者防治污染、防止生态破坏的措施发生重大变动的，建设单位应当重新报批环境影响评价文件，否则不得实施建设。”。 2017年6月6日，西部网信取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第2017-013号），载明：建设项目名称：十里原湾项目（二期），建设规模：垃圾用房180.18平方米……门卫室、垃圾用房：1F；地下室：-1F（局部-2F）等。 2017年11月5日，西部网信作为出卖人与作为买受人的吴玉梅签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定了买受人购买十里原湾（二期）5号楼20层2号，房屋总价款为1,139,453元；买受人于2017年11月5日前支付首期房价款689,453元，剩余450,000元向中国建设银行股份有限公司雅安分行（以下简称建行雅安分行）申请贷款支付。其中,第十二条（二）约定：经规划部门批准的规划变更、设计变更同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人；第十三条约定：出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金；第十八条约定：出卖人在2020年6月30日前向买受人交付该商品房；第三十一条约定：出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约；第三十二条约定：出卖人通过销售现场公示向买受人告知该商品房周边污水处理厂、垃圾处理站、220KV以上的大型变电站、化学厂、铁路等可能引起气味。污染、辐射性、噪音等不利因素。不利因素告知书，见附件十二；第三十三条（二）约定：出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记；第三十三条（四）约定：出卖人在商品房销售现场清晰明示商品房预售方案，并在销售现场及时准确公示房源的可售、认（定）购、签订合同、合同登记备案、限售、抵押、查封等状态信息；附件中约定窗户为断桥铝合金窗，保温形式为外墙内保温，保温材料为保温砖与热桥部位外保温。合同签订中，西部网信未就吴玉梅所购房屋附近设置垃圾收集房的信息进行告知，未向吴玉梅提供附件十二。 2017年12月7日，吴玉梅作为借款人与作为贷款人的建行雅安分行签订《住房公积金借款合同》，约定吴玉梅向建行雅安分行借款450,000元，用于购买案涉房屋，并用案涉房屋作为抵押财产，提供抵押加阶段性保证。 合同签订后，吴玉梅于2017年11月9日向西部网信支付689,453元首付款，建行雅安分行于2017年12月25日向其发放公积金贷款450,000元。吴玉梅共计支付西部网信购房款1,139,453元。 2020年4月26日，十里原湾（二期）“4栋、5栋不住垃圾房维权群全体业主”向西部网信发出《要求拆除擅自修建垃圾房和提交的声明》；2020年4月27日，吴玉梅向西部网信发出《解除房屋买卖合同通知书》；同日，西部网信收到《要求拆除擅自修建垃圾房和提交的声明》《解除房屋买卖合同通知书》；2020年5月11日，西部网信向十里原湾（二期）全体买受人发出《对十里原湾二期项目的垃圾房规划等问题的回复》。 2020年5月22日，吴玉梅认为西部网信故意隐瞒房屋附近垃圾收集房等问题，在宣传和销售中进行虚假宣传，房屋修建过程中存在其他偷工减料、以次充好等违约行为，要求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》《住房公积金借款合同》并要求西部网信赔偿相关损失，遂提起诉讼。 庭审查明，案涉房屋尚未交付。案涉房屋所在小区设置有垃圾收集房，在用地红线内，设置于4号楼和5号楼之间的一楼位置，与总平面施工设计说明图一致。 还查明，西部网信在房屋销售中，对部分购房人出具的不利因素告知书中对案涉垃圾收集房作出说明，内容：二期4#楼南侧、5#楼东北侧有垃圾收集房，可能会对生活产生影响（嗅觉、心理）。 以上事实，有经当事人举证、质证，并经本院确认的当事人围绕本案诉讼提交了如下证据:身份证、企业信用信息公示报告、《四川省商品房买卖合同（预售）》《建设项目环境影响报告表》《雅安市环境保护局关于十里原湾项目建设项目环境影响报告表的批复意见》（雅环审批〔2016〕79号）、不利因素告知书、《要求拆除擅自修建垃圾房和提交的声明》《解除房屋买卖合同通知书》、档案袋、《对十里原湾二期项目的垃圾房规划等问题的回复》《住房公积金借款合同》、中国银行凭证、贷款支付凭证、四川增值税普通发票、《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第2017-013号）、总平面施工设计说明图及当事人在庭审中的陈述等证据予以佐证。 本院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。根据双方当事人的起诉和答辩意见，本案的主要焦点为吴玉梅与西部网信签订的合同是否存在解除的情形。对此，本院分析评判如下： 合同的解除方式分为依合同约定方式解除和依法定方式解除，双方关于买受人享有合同解除权的约定在第十二条(二)、第十三条。《中华人民共和国合同法》九十四条则规定了依法解除合同的条件。吴玉梅关于解除合同的理由及所附证据证明的事实，不符合前述的合同约定和法律规定，理由如下：一、小区内所建的垃圾收集房，应与居住区间同步规划，同步建设和同时使用，是小区的配套设施，为小区公共利益服务。案涉垃圾收集房的位置未违反国家设计标准要求。垃圾收集房功能为垃圾的定时收集、短暂储存、及时转运，采取的是日产日清的模式。无论购买哪所小区的房屋，垃圾收集房均是必不可少的公共配套设施。二、案涉的垃圾收集房经雅安市城乡规划建设和住房保障局审批通过，建设位置也在规划内，规划从未进行过变更，《雅安市环境保护局关于十里原湾项目建设项目环境影响报告表的批复意见》不涉及本案合同的效力问题，若西部网信违反环境影响评价规定，由其他相关部门予以处理；三、关于地下通道，吴玉梅所谓的地下通道即为非机动车库出入口，若更改出入口应经过合法程序审批，满足公共配套设施需要等，吴玉梅提供的证据不足以证明非机动车库出入口进行过更改，且该更改属于不利因素应对买受人进行告知的必要内容，现亦无证据证明若出入口的更改会对房屋价格等产生重大影响；四、吴玉梅与西部网信签订购房合同的目的系希望能够居住在一个环境优美、配套设施齐全、居住舒适度高，规划合理的小区住宅。垃圾收集房是否对周围居民的居住舒适度有一定影响暂无证据印证，另从吴玉梅居所购房屋楼层为5号楼20层，与垃圾收集房的垂直距离较远，客观上讲垃圾收集房并不会造成其居住环境严重下降、居住舒适度严重受损的后果；五、案涉房屋尚未交付使用，垃圾收集房尚未正式运作，吴玉梅在未进行验收的情形下得出的结论大多为主观感受，该主观感受并不一定等同于客观事实，现在案证据不足以证明西部网信存在偷工减料、以次充好等违约行为，且达到合同约定解除或法律规定应于解除的条件。 西部网信与吴玉梅签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第三十二条、第三十三条（四）约定不利因素告知以及销售承诺的内容。本案中，垃圾收集站属于房源状态信息的一种，西部网信提供的证据不能证明其通过销售现场公示向吴玉梅就垃圾站等不利因素进行了告知，亦未依第三十三条（四）约定，在商品房销售现场及时准确公示房源周围有垃圾收集站的事实。且，在后期房屋销售中，西部网信与其他购房者签订的购房合同中的不利因素告知书中明确载明了十里原湾（二期）4号楼、5号楼之间的垃圾收集房可能对居民生活产生的影响，而与吴玉梅签订的购房合同中未明确告知该不利因素，故西部网信的该行为存在瑕疵，但该瑕疵不至于导致合同解除的法律后果。 关于吴玉梅主张解除《住房公积金借款合同》的诉讼请求，因该合同的相对人为吴玉梅和建行雅安分行，与本案纠纷亦不是同一法律关系，故吴玉梅的该项诉讼请求不成立，本院不予支持。 综上所述，在案证据不足以证明吴玉梅主张成立，故对吴玉梅主张解除与西部网信签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及解除合同后的相应赔偿、以及解除《住房公积金借款合同》的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回吴玉梅的全部诉讼请求。 案件受理费16,388，减半收取8,194元，由吴玉梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 员 弋晓军 二〇二〇年八月十一日 法官助理 樊凌莎 书 记 员 陈雄伟