湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初1604号 原告：湖南步步高物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区昭潭乡韶山西路**。 法定代表人：周梁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖卓民，湖南联进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨香英，湖南联进律师事务所实习律师。 被告：易佳，男，1985年9月3日出生，汉族，住湘潭市。 被告：唐丰，女，1989年1月3日出生，汉族，住湘潭市。 原告湖南步步高物业管理有限公司（以下简称步步高物业公司）与被告易佳、唐丰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告步步高物业公司的委托诉讼代理人肖卓明、被告易佳到庭参加诉讼。被告唐丰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告步步高物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费6796元及违约金2038.7元。2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系湘潭步步高置业˙新天地（九华）一期XX号房屋业主，房屋建筑面积为89.89平方米。根据原告与开发商步步高置业有限责任公司签订的《前期物业服务协议》的约定，住宅的物业服务费为每月每平方米1.8元，物业服务费按半年度缴纳，业主应在每半年度第一个月前10日内缴纳物业服务费。协议约定，未按时缴纳，应按拖欠金额千分之三每日的标准支付违约金。被告拖欠物业服务费42个月，共6796元（计算至2019年12月31日）。原告多次向被告催要，被告仍未缴纳。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。 被告易佳辩称，被告房屋质量有问题，房屋设计不合理，存在房屋大面积空壳、开裂、房屋多处、多次渗水的情况，多次进行反映未解决，导致墙面起壳、开裂、家具霉变等，对被告造成严重影响。物业公司当时承诺解决好房屋质量问题，且优惠半年物业费，要业主先收房再整改，所以物业公司应当对房屋质量承担责任。因房屋质量存在问题，房屋整改、装修停工期间的物业费应由开发商交纳。被告只愿意承担2017年1月入住之后的物业费，也不承担滞纳金和诉讼费。由于房屋多次整改，对业主造成浪费，要求赔偿10,000元；在此期间不能正常入住，在外租房15个月，要求赔偿18,000元；业主和家人申请维权的误工、车费，要求赔偿1元。 被告唐丰未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 一、小区名称：步步高·九华新天地（一期）小区，位于湘潭市九华经开区××道（现莲城大道）19号。 二、易佳、唐丰系湘潭市九华经开区××道19号步步高置业新天地九华XX号房的业主，购房合同上记载的房屋建筑面积为89.89平方米，不动产产权证面积为91.7平方米，房屋用途为住宅。 三、截至本案法庭辩论终结时，案涉小区尚未成立业主委员会。物业服务是前期物业服务阶段。步步高物业公司未与易佳、唐丰签订物业服务协议。 四、步步高物业公司（乙方）与小区开发建设单位即案外人步步高置业有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：步步高置业有限责任公司选聘步步高物业公司对步步高·九华新天地（一期）项目提供前期物业服务事宜；物业服务费由物业买受人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的标准为1.8元/月.平方米；已办理交付手续的，经乙方与甲方或物业买受人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，物业服务费按照90%缴纳；物业服务费以12个月为1个缴费周期，甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起顺推12个月为第1期（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，即按实际交付之日起计算）。物业买受人或物业使用人应在每期物业服务费到期日前向乙方付清下一期的物业服务费，不得延迟交付；物业买受人及物业使用人如逾期缴纳物业服务费则视为违约行为，应按逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。 五、步步高物业公司为步步高·九华新天地（一期）小区提供了物业服务。易佳陈述已于2014年12月底收房，2015年10月开始装修，2017年1月份入住。因易佳、唐丰拖欠物业费未交，2019年6月10日，步步高物业公司的物业管家通过微信方式向易佳、唐丰催交过物业费。 六、易佳、唐丰拖欠步步高物业公司2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业费总计6796元（89.89平方米×1.8元/平方米/月×42个月=6796元）至今尚未交纳。 七、步步高物业公司主张的违约金为2038.7元，计算方法为89.89平方米×1.8元/平方米/月×42个月×30%=2038.7元。 八、易佳、唐丰不交纳物业费的抗辩事由是房屋质量有问题，设计不合理，存在房屋大面积空壳、开裂，房屋多处、多次漏水的情况，多次进行反映未解决，影响房屋装修，导致不能正常入住。 上述事实，有原告步步高物业公司提供的《前期物业服务合同》、不动产产权证、小区卫生清洁照片、保安巡查、设备维护记录、微信聊天记录截图，被告易佳提交的照片等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，步步高物业公司为易佳、唐丰所在小区提供物业服务，易佳、唐丰应当按照相关约定交纳物业费。本案中，步步高物业公司已向易佳、唐丰提供物业服务并于2019年6月通过微信进行催交，但易佳、唐丰自2016年7月1日起至今未交纳物业费，易佳、唐丰的行为已构成违约。易佳自述其已于2014年12月底收房、2015年10开始对房屋进行装修，故易佳、唐丰提出只交纳自2017年1月份起的物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据房产证上的记载，易佳、唐丰的房屋实际建筑面积为91.7平方米，步步高物业公司主张按照购房合同上记载的89.89平方米计算物业费，系对其自身民事权利的自由处分，本院予以支持。易佳、唐丰应向步步高物业公司缴纳自2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业费6796元（89.89平方米×1.8元/平方米/月×42个月）。易佳主张房屋存在空壳、开裂，多处、多次渗水的质量问题等，与本案纠纷并无直接联系，亦不是易佳、唐丰拒绝缴纳物业服务费的理由。易佳、唐丰提出的房屋质量问题，可另行主张权利，但易佳、唐丰不能以此拒绝缴纳物业服务费。根据易佳、唐丰在庭审中的其他抗辩理由，步步高物业公司在提供物业服务过程中，亦存在一定的瑕疵，故本院对步步高物业公司主张违约金的诉请，不予支持。 对于易佳在答辩时要求步步高物业公司赔偿因房屋质量问题导致的相关损失的问题，与本案属不同的法律关系，故本院在本案中不予处理。如易佳确有证据证实开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。 综上所述，本院对步步高物业公司的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、易佳、唐丰在本判决生效之日起十日内支付湖南步步高物业管理有限公司2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6796元； 二、驳回湖南步步高物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由易佳、唐丰共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 吴金平 二〇二〇年八月十三日 法官助理 陈璐璐 书 记 员 喻晓希 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。