北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初35525号原告:吴慧雄，男，1965年5月5日出生，汉族，北京化工大学教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐敏，北京市求实律师事务律师。委托诉讼代理人：邢立峰，北京市求实律师事务律师。被告：北京化工大学，住所地北京市朝阳区北三环东路**。法定代表人：谭天伟，校长。委托诉讼代理人：康圣基，北京隆安（海口）律师事务所律师。原告吴慧雄（以下称姓名）与被告北京化工大学（以下简称化工大学）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴慧雄及委托诉讼代理人徐敏，化工大学委托诉讼代理人康圣基到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴慧雄向本院提出诉讼请求：1、判令化工大学退还多收取的房租438487.1元；2、判令化工大学继续执行《青年教师公寓租赁合同》；3、判令化工大学开具房租对应的发票；4、判令化工大学赔偿经济损失5000元、精神损失10000元。事实和理由：我自1988年至今一直在化工大学工作，1995年荣获北京市优秀青年教师称号，并多次获得奖项和荣誉。鉴于我的优秀工作表现及化工大学实行高租金高补贴的教师住房保障政策。2000年3月15日，双方签订了《青年教师公寓租赁合同》，约定我承租化工大学周转公寓2单元234号（具体地址为北京市朝阳区樱花东街教师公寓东起2门234）（以下简称涉租房屋），公寓面积49.58元/平方米，住房补贴为10元/平方米，今后月租金比照北京市公共住房租赁价格相应调整，入住前交纳保证金3万元（含阳台使用押金1334元）；化工大学负责房屋的日常检修，保障正常使用；我必须按时交纳房租、水、电、气、有线电视收视费，房租按月自工资中扣缴。我一直严格依约履行义务，但化工大学违反合同约定，多次随意提高房租标准，自2007年1月至2020年8月期间从我工资中多扣减房租438487.1元，严重违反国家和北京市公共住房管理规定和租金标准。化工大学拒绝履行检修义务，导致房屋管道严重老化破损而漏水、漏气，于2020年1月7日发生爆燃，造成我经济损失。在我多次要求和督促下，化工大学至今未进行任何维修、更换和改善工作，也未进行任何慰问，将我的生命财产安全至于不顾，给我造成精神上的损害。为维护合法权益，无奈诉至法院，望判如所请。化工大学辩称：涉租房屋位于我方校园内，是我方享有产权的自管公房，具体定性为周转房。1998年后取消了福利分房政策，以周转房方式租赁。2000年3月15日，我方与吴慧雄签订《青年教师公寓租赁合同》，约定租期5年，每月租金自吴慧雄工资中直接扣除，每月租金扣抵情况都在工资单中列明，吴慧雄对此是知情的。合同期满后，根据我方管理政策，对青年公寓进行调整，要求吴慧雄退还涉租房屋，且对房租进行了上调，吴慧雄拒不腾退。2010年5月7日，吴慧雄向我方申请继续租用涉租房屋用于周转，其明确表示知晓我方2010年14号文件，并以自有住房较远不利于孩子上学为由申请继续承租涉租房屋，并承诺次年交还。考虑到上述情况，双方于2010年6月10日签署《北京化工大学周转公寓租赁合同》约定租期一年，并明确约定按照北京市及我校政策文件调整租金，每月每平方米60元；租赁期满后，吴慧雄拒不腾退房屋，将根据我校关于周转房的规章制度上调房租。我方房屋管理政策文件并非针对吴慧雄一人，而是面对所有周转房租户，并在我方官网进行公示，每月租金扣抵情况都会在工资条中列明，合理合法有效。2018年，我方出台新的政策，就周转房租金标准参照第三方评估机构结果审议后进行调整，超期将会处罚。我方目的不是收取租金，而是督促承租人遵守学校管理规定，是我方对于自管公房行使管理权的行为。就吴慧雄诉讼请求，第一项租金数额有误，没有载明我方于2019年2月向吴慧雄退还的房租129456元，应按每月每平方米90元收取，实际按每月每平方米150元收据，退还了差额部分，不同意退还租金438487.1元；第二项，涉租房屋属于单位自管公房，不属于法院受案范围。且双方先后签署两份租赁合同，吴慧雄要求按照2000年租赁合同履行没有依据；第三项，依照公房租赁政策免交税费，且税费不属于法院受案范围，不予认可；第四项，吴慧雄自述在燃气公司更换管道时发生爆燃，只有几秒钟，也没有造成损害，燃气公司已经和吴慧雄进行处理，是燃气公司原因所致，与我方无关，不同意吴慧雄的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。吴慧雄系化工大学在职教师。2000年3月15日，产权人：化工大学（甲方）与承租人：吴慧雄（乙方）签订《青年教师公寓租赁合同》，乙方承租涉租房屋，建筑面积49.58平方米；租赁期限自2000年3月15日至2005年3月15日止。公寓实行高租金高补贴的管理办法：1、入住时月租金13.05元/平方米，住房补贴为10元/平方米；2、今后月租金甲方比照北京市调租价格做相应调整；3、入住前需交纳入住保证金30000元，含阳台使用押金1334元；4、阳台使用折旧率为10%/年；5、入住前，乙方交纳有线电视安装费360元，退还住房时，此款从下一户收取后退还。甲方负责乙方承租房屋的日常检修，保障正常使用。甲方检修房屋时，特别是在检修乙方毗邻公寓时，乙方应积极协助配合，不得以任何理由推诿。承租本公寓的本校职工在合同期内享受合同规定的住房补贴，并每月按住房建筑面积随工资发放冲抵部分房租。发放标准由甲方制定、调整。甲方根据乙方履行合同的情况和对公寓的使用情况有权予以取消。签约后，吴慧雄向化工大学支付保证金（含阳台使用押金1334元）3万元，并自每月工资中扣除房屋租金。2010年5月17日，吴慧雄向化工大学提交申请，内容如下：“本人已阅北京化工大学（2010）14号文件。由于本人孩子在学校周边上学，而住房又离学校较远，希望能继续租用学校周转房，特此申请。但若按文件办理，房租实在太贵了，希望学校能考虑职工的具体情况，以人为本，酌情收取房租。”并手写注明：“明年暑假完成初中学业后可交房（孩子现在171中学上初二）。”申请人处由吴慧雄签名，化工大学加盖公章。2010年6月10日，产权单位：化工大学（甲方）与承租人：吴慧雄（乙方）签订《北京化工大学周转公寓租赁合同》，约定乙方承租涉租房屋期限自2010年6月1日至2011年5月31日止；入住时月租金60元/平方米，按使用面积计算，今后月租金甲方将按照北京市、国务院国家事务管理局及我校的政策、文件相应调整。甲方负责乙方承租房屋的日常检修，保障正常使用。甲方检修房屋时，特别是在检修乙方毗邻公寓时，乙方应积极协助配合，不得以任何理由推诿。乙方必须安置交纳房租、水费、电费、燃气费、有线电视费、卫生费、物业费等费用，乙方同意房租和有关款项从乙方工资中直接扣缴。经查，吴慧雄自2007年1月至2009年4月期间每月支付租金1115.8元，自2009年5月至2013年1月期间每月支付租金1487.7元，自2013年2月至2013年10月期间每月支付租金3347.4元，自2013年11月至2018年8月期间每月支付租金5579元，自2018年9月至2019年8月期间每月支付租金7439元，自2019年9月至2020年8月期间每月支付租金10907.6元，上述租金自吴慧雄工资中直接扣抵。2019年2月，化工大学向吴慧雄返还租金129456元。另查1,2010年4月16日，化工大学印发关于修订《北京化工大学周转房使用管理规定实施办法》的通知（北化工校发（2010）14号），其中规定：周转房的使用时间原则上最长为5年，从入住之日开始计算，租住者与学校签订《北京化工大学周转公寓租赁合同》的，其使用期限以合同约定为准。已经租住学校周转房满5年或与学校签订《租赁合同》到期的，确有特殊情况暂时不能退出周转房的，经本人申请，学院同意，学校批准后可酌情延长周转期，但必须与学校签订新的周转房租赁合同。延期期间的房屋租金标准如下：……其他租住周转房的教职工，经学校审核后重新签订租赁合同，续租期为一年，房屋租金按每月每平方米60元收取。周转期满的教职工，届时如不与学校签订租赁合同或不符合续签租用条件，且不退房的，未在外购房者房屋按每月每平方米80元收取，已在外购房者按每月每平方米90元收取……。另查2,2014年3月5日，化工大学引发修订《北京化工大学周转房使用管理规定实施办法》的通知（北化工校发（2014）3号），规定学校周转住房主要用于支持引进人才。校外引进人才的周转房首期租用年限为3年，“长江、杰青、拔尖和优秀”的租用年限以其所获人才计划首期执行期为准，博士后首期租用年限为2年，特殊人员的首期租用年限以校长办公会纪要为准。周转房首期租用期到期的，确有特殊情况暂时不能退出周转房的，经本人申请，学校同意，学校批准后可酌情延长周转期或续租，但必须与学校签订新的周准房租赁合同，且续租期最多不超过1年。本文件未涵盖的周转房租用管理及收费标准在新文件修订前仍按《北京化工大学周转房使用管理规定实施办法》的通知（北化工校发（2010）14号）执行。另查3,2018年3月4日，化工大学发布关于印发《北京化工大学教职工周转房管理办法》的通知（北化大校办发（2018）6号），规定周转房实行有限租赁的合同管理，租金标准适当参照房源所在区域的市场价格确定。周转房租金标准由国有资产管理处参考第三方机构进行该评估结果提议，经领导小区审核后报校长办公会审议，每年调整一次。超期使用周转房的，超期第一年按租金标准的150%缴纳租金，超期第二年按租金保准的200%缴纳租金，超期第三年按租金标准的250%缴纳租金，直至周转房退还为止。本办法自发布之日起执行，《北京化工大学周转房使用管理规定及其实施办法》（北化工校发（2008）15号）、《北京化工大学周转房使用管理规定实施办法》（北化工校发（2010）14号）、《北京化工大学优秀人才周转房使用管理规定实施办法》的通知（北化工校办发（2014）3号）同时废止。另查4,2018年4月27日，受化工大学委托，北京立信东华资产评估有限公司出具《租金调查报告》，对化工大学委托调查区域房屋租金情况进行市场调查并出具租金报告。庭审中，吴慧雄表示化工大学从未对涉租房屋进行维修、检修，吴慧雄因燃气异味报修。燃气公司工作人员于2010年1月7日上门检查，告知靠近地面的燃气管道因水管滴水腐蚀发生漏气，现场更换燃气管道时发生了爆炸，燃气公司工作人员受伤，屋内热水器、净水器、抽烟机、水槽、窗户及纱窗损坏，目前尚未更换。就此，吴慧雄提交照片为证。对此，化工大学表示燃爆现场过程很短，没有任何人员伤亡，亦无物品损失，燃气公司更换管道工程中发生的事故，与化工大学无关。且吴慧雄与燃气公司已就此协商达成和解，不同意吴慧雄赔偿诉求。本院认为：原告起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案中，基于单位福利政策及对特殊员工照顾等因素，化工大学将自管公房涉租房屋分配给在职教师吴慧雄居住使用。涉租房屋所涉承租身份、房屋管理、房租标准等事项均依化工大学周转房管理相关政策确定，系单位内部管理行为，不属于人民法院主管范围。吴慧雄要求化工大学退还多收房租、继续履行合同及开具房租发票的起诉，应予驳回。鉴于吴慧雄还提出其他诉讼请求，需予实体处理，故对吴慧雄的上述起诉，本院按照“判决吸收裁定”的原则处理。关于赔偿损失，吴慧雄以化工大学怠于履行房屋检修义务为由提出主张，但其自述燃气公司工人上门维修燃气管道过程中发生燃爆事故，难以认定该事故系化工大学违反合同义务所致，本院对吴慧雄主张的经济损失及精神损害抚慰金均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告吴慧雄的诉讼请求。案件受理费3553元，由原告吴慧雄负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年八月十日书记员 李剑奇