贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初1994号原告：铜仁市凯达房地产开发有限公司，住所地:贵州省铜仁市碧江区民主路**。法定代表人：汤健，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨涛，贵州乾锦律师事务所律师。被告：贵州俊驰志远商业运营管理有限公司，，住所地：贵州省贵阳市南明区中华南路**新大陆**167法定代表人：李燎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘欣。委托诉讼代理人：罗涛。被告：杨秀海，男，1989年8月23日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。原告铜仁市凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司）与被告贵州俊驰志远商业运营管理有限公司（以下简称俊驰志远公司）、杨秀海返还原物纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯达公司委托诉讼代理人杨涛、被告俊驰志远公司的委托诉讼代理人刘欣、被告杨秀海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯达公司向本院提出如下诉讼请求：⒈判令被告杨秀海立即将位于铜仁市碧江区（部分）号商铺腾空后返还原告；⒉判令二被告将上述商铺的墙体、消防和电力设施恢复原状；⒊判令二被告向原告支付上述商铺占有使用费210000元（暂计算至2020年6月1日，实际应支付至商铺腾空后返还给原告之日止，以每月9000元／月计算）；⒋本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：一品阳光二期工程系由凯达公司开发，至今尚有14个商铺未出售，门面号分别为93-2至93-15，面积共计577.59平方米。2018年6月20日，被告俊驰志远公司在凯达公司不知情的情况下，擅自将93-3、93-4、93-5、93-6、93-7、93-8、93-9、93-10、93-14（部分）号商铺（共计304.42平方米）的隔墙、消防和电力设施拆毁，合并为一个门面，命名为300号商铺，并将其出租给被告杨秀海，同时与被告杨秀海签订了《阳光荟聚美食广场租赁合同》。该合同约定：俊驰志远公司将一品阳光二期二层商场建筑面积为300平方米的商铺出租给被告杨秀海，租期自2018年6月20日起至2021年8月20日止，租金每月9000元。2018年7月，凯达公司发现俊驰志远公司将上述300号商铺出租给杨秀海后，曾多次找杨秀海与俊驰志远公司协商，要求杨秀海将商铺腾空后返还给凯达公司，并要求二被告赔偿因杨秀海占有使用该商铺期间给凯达公司造成的损失，但二被告一直均种种理由推诿，至今未果。被告俊驰志远公司辩称：凯达公司的诉讼请求无事实依据。俊驰志远公司与凯达公司签订有《商场租赁合同》，租赁阳光商场二期二层577.59平方米的营业设施、设备，后经俊驰志远公司装修改造，将面积的577.59平方米的商铺分为290号商铺和300号商铺。俊驰志远公司租赁凯达公司的商铺是为了转租他人盈利，此情况在双方签订合同时就已明确告知。后俊驰志远公司将300号商铺转租给杨秀海。2018年9月11日，凯达公司与俊驰志远公司协商一致后，俊驰志远公司不再承租上述商铺，并将俊驰志远公司与杨秀海签订的合同交予凯达公司，该公司负责人彭斌打下收条，足以证明俊驰志远公司已经退场。后经俊驰志远公司、杨秀海和凯达公司负责人彭斌协商后，由凯达公司直接和杨秀海拟定租赁合同。凯达公司与俊驰志远公司签订的合同明确约定，在不影响建筑主体结构的情况下，俊驰志远公司负责装修装饰，合同期满，无偿留给凯达公司，如果未经凯达公司认可，俊驰志远公司没有权利进行装修和改造，更别谈租赁给杨秀海，所以不存在恢复原状。事情发生已两年，如果俊驰志远公司没有返还商铺，其早就报案，况且杨秀海至今还在营业，所以可以认定凯达公司已经与杨秀海达成协商，不存在返还原物。综上，凯达公司的诉讼请求无事实依据，请求驳回凯达公司的诉讼请求。被告杨秀海辩称：杨秀海于2018年6月20日在俊驰志远公司负责人杨池处租到本案案涉商铺，且签订有正式的租赁合同，月租金9，000元。杨秀海对租赁商铺进行装修后，于同年9月左右开始正式营业。在装修期间及营业期间并未收到凯达公司不允许装修或营业，且在装修期间，杨秀海就装修的相关事宜还不断的找过凯达公司及业主委员会，但从未有人告知杨池无权出租案涉商铺，如在装修期间就收到通知不允许装修，杨秀海会立即停止装修，以免造成更大损失，杨秀海装修花费500，000元左右。如果杨池无权出租商铺，合同无效，则是在凯达公司故意隐瞒真实情况下签订的，并在装修期间也未进行告知，所以现凯达公司要求返还，杨秀海不同意，其应承担主要责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：俊驰志远公司提交的录音，因其无法证实是与谁的通话记录，本院不予认可。本院经审理认定事实如下：2017年12月31日，凯达公司（甲方）与俊驰志远公司（乙方）订立《商场租赁合同》，主要约定：甲方将位于铜仁市碧江区民主路阳光商场二期二层商场（面积577.59平方米）及附属营业设施、设备租赁给乙方。从房屋交付乙方使用之日起，甲方给予乙方12个月免租期。租赁期限从2017年12月31日至2026年12月31日止。（具体计费日期在房屋交付使用时签订补充协议）。租金分段计算，一至四年每平方米20元，每年租金为138，621元；第五年每平方米45元，每年租金为311，898元；第六年开始每年递增10%;合同签订后，乙方即向甲方付清第一年租金为138，621元；合同签订后，甲乙双方应签署移交清单移交上述标的物，移交的标的物应具备以下条件：在不影响建筑主体结构的情况下，乙方自行负责装修装饰，合同期满，装修装饰由乙方无偿留给甲方；合同经双方签订后，并满足以下条件，本租赁合同生效：1、甲方必须给予乙方3-4个月时间进行工程物业及消防、排污工程改造，与政府部门对接办理相关证书（环评证书、消防证书）事宜；同时甲方与物业公司必须协助乙方完成证书办理、物业改造；在此期间乙方不支付甲方任何费用，不承担任何责任；2、在取得环评证书、消防证书及物业条件的前提条件下，乙方按合同约定支付租赁费用；3、未取得环评证书、消防证书及未达到物业条件下租赁合同自动失效，乙方不承担任何违约责任等。2018年6月20日，俊驰志远公司（甲方）与杨秀海（乙方）签订《阳光荟聚美食广场商铺租赁合同》，约定：甲方将300号商铺出租给乙方，该商铺建筑面积300平方米，租赁期限自2018年6月20日至2021年8月20日；租金按年支付，先租后用，月租金9，000元；乙方在入场前，须缴纳入场保证金9，000元；逾期交纳租金视为违约，甲方有权解除合同；在合同期内，乙方有权对所租商铺进行装修或者再次装修的权利，但必须按照商场《装修管理规定》履行审批手续，不得有损商场的整体美观。合同签订后，杨秀海即对案涉商铺进行装修使用。另查明，凯达公司的阳光二期0栋93-2至93-15号14个商铺均尚未销售，俊驰志远公司将93-3、93-4、93-5、93-6、93-7、93-8、93-9、93-10、93-14（部分）号商铺（共计304.42平方米）的隔墙、消防和电力设施拆毁，合并为一个门面，命名为300号商铺，该商铺中的93-2、93-11、93-12、93-13、93-14、（部分）、93-15号商铺后经拆除隔墙后被命名为290号商铺，经由铜仁市爱喜味餐饮服务有限公司(以下简称爱喜味公司)租赁给了吴荣科。2018年9月11日凯达公司员工彭斌向俊驰志远公司出具收条一份，载明：今收到两份租赁合同，分别与杨秀海签署、吴荣科签署的租赁合同。凯达公司于2019年8月12日起诉俊驰志远公司、爱喜味公司、吴荣科不当得利纠纷一案，本院已作出(2019)黔0602民初3228号判决，该判决已生效。杨秀海已于2018年6月20日前交纳一年的租金108，000元及保证金9，000元共计117，000元给俊驰志远公司，后因凯达公司与俊驰志远公司产生纠纷，杨秀海便未再交纳租金。本院认为，关于凯达公司与俊驰志远公司订立的《商场租赁合同》是否生效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”之规定，该合同约定了生效条件，即：在取得环评证书、消防证书及物业条件的前提条件下，乙方按合同约定支付租赁费用，未取得环评证书、消防证书及未达到物业条件下租赁合同自动失效，乙方不承担任何违约责任。故该合同属附生效条件的合同，因双方均未提交证据证实已取得环评证书，且原告否认被告进行排污工程改造，即合同生效的附加条件尚未成就，故《商场租赁合同》成立但尚未生效。关于原告的诉讼请求能否得到支持的问题，被告俊驰志远公司已于2018年9月11日将其与杨秀海签订的合同交给原告公司员工，而原告收到合同后，并未提出异议，说明原告应当知晓杨秀海租赁案涉商铺，但其并未提出异议，视为其同意杨秀海租赁案涉房屋。现杨秀海愿意和原告签订合同并支付租金，且鉴于目前的市场经济情况，本院认为其要求杨秀海返还商铺的请求不符合法律规定，本院不予支持。关于商铺占用期间费用，杨秀海实际使用商铺期间，原告认为应当按照杨秀海与俊驰志远公司约定的租金计算损失，本院认为，杨秀海向本院提交了证据证明其在使用案涉商铺期间，按照合同约定向俊驰志远公司缴纳了租金等费用，其属于善意第三人，俊驰志远公司以一份尚未生效的合同将合同标的物转租杨秀海而获得利益，该利益为不当得利，应予返还商铺的所有权人凯达公司，其获得的利益应为杨秀海所交纳的房租费及保证金共计117,000元。因杨秀海实际占有使用案涉房屋，其应当支付使用期间的费用，按每月9，000元进行支付，鉴于杨秀海与俊驰志远公司约定按年交租金，先租后用，且租赁期限从2018年6月20日至2021年8月20日，从公平合理考虑，杨秀海现仍应按年交纳占有案涉商铺期间的使用费，即现应交清截至2021年8月20日的费用，其已支付13个月占有使用费，现还支付自2019年7月21日起计算至2021年8月20日止共计225，000元的占有使用费。关于原告凯达公司诉求判令二被告将上述商铺的墙体、消防和电力设施恢复原状，因原告未举证证明因案涉墙体、消防电力设施的改变而致使其产生了损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告应当承担其举证不能的不利后果。故对该诉讼请求本院不予支持。综上，凯达公司主张被告支付占有案涉房屋期间费用的主张符合法律规定，应予支持，其他诉讼请求不符合法律规定，不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、同《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州俊驰志远商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告铜仁市凯达房地产开发有限公司117,000元；二、由被告杨秀海于本判决生效之日起十日内支付原告铜仁市凯达房地产开发有限公司占有使用铜仁市碧江区（部分）号商铺自2019年7月21日起至2021年8月20日止的占有使用费225000元；三、驳回原告铜仁市凯达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计4，450元，由原告铜仁市凯达房地产开发有限公司负担2，000元，由被告贵州俊驰志远商业运营管理有限公司负担2,450元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  罗志敏人民陪审员  王光勇人民陪审员  杨春英二〇二〇年八月二十日法官助理刘远祥书记员田谷