重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5114号上诉人（原审原告）：邓鹏伟，男，1991年6月8日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：朱仁贵，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓华东，男，1966年11月29日出生，汉族，住重庆市大足区，系邓鹏伟父亲。被上诉人（原审被告）：大足区棠香街道报恩社区香山御景业主委员会。主要负责人：夏昌权，副主任。被上诉人（原审被告）：重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处和平路**1-5-3，统一社会信用代码915002246664434141。法定代表人：高显才，执行董事。委托诉讼代理人：陈友良，男，1965年5月2日出生，汉族，系公司员工，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：李红江，重庆伦吉律师事务所律师。上诉人邓鹏伟因与被上诉人大足区棠香街道报恩社区香山御景业主委员会（以下简称香山御景业委会）、被上诉人重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司（以下简称康盛物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2020）渝0111民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年8月19日进行了询问。上诉人邓鹏伟的委托诉讼代理人邓华东、朱仁贵、被上诉人康盛物业公司的委托诉讼代理人陈友良、李红江到庭参加诉讼。被上诉人香山御景业委会未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓鹏伟上诉请求：撤销一审判决，改判确认香山御景业委会与康盛物业公司于2016年10月30日签订的《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况》（以下简称《物业服务收费标准调整情况》）的协议无效。一、二审案件受理费由被上诉人承担。其理由：1、邓鹏伟系小区8幢1单元3-1房屋的业主，8幢楼层共计7层，用途为住宅，属于普通商品住房，不是“花园电梯洋房”，2011年9月大足区中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）申请将小区7、8、9号楼设置前室电梯，没有改成花园洋房，也没有政府部门将其定性为“花园电梯洋房”，2011年1月1日、2011年11月6日康盛物业公司与中天公司第一分公司签订的《前期物业服务合同》约定，物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取，高层按1.00元/月/平方米收取，2012年10月25日，康盛物业公司、中天公司第一分公司向大足区发改委提交的《物业服务费备案申请（暂定）》，小高7栋，0.7元/月/平方米，不含电梯费，高层5栋（带电梯），1.00元/月/平方米，含电梯费，2013年1月1日，康盛物业公司与中天公司签订《前期物业服务合同》约定，物业管理费住宅多层按0.7/月/平方米，高层1.00元/月/平方米，电梯洋房1.8元/月/平方米计算。2016年6月30日，香山御景业主委员会成立，2016年10月30日，康盛物业公司与香山御景业委会签订了《物业服务收费标准调整情况》的协议，该协议没有召集小区7、8、9号楼专有部分建筑面积总面积超过半数的业主且占总人数半数的业主参加，也没有召集小区专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主召开业主大会，没有召集三分之二以上的业主委员会成员召开业主大会，而是由业主委员会副主任夏昌权一人书写记录并作出决议，程序和实体上违法。2、邓鹏伟认为应当按照2011年1月1日签订的《前期物业服务合同》收取物业费，即高层按1.00元/月/平方米，《物业服务收费标准调整情况》从1.00元/月/平方米提高到1.40元/月/平方米，加重了业主责任，排除了业主主要权利，属于违规收费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，业主请求确认合同或合同相关条款无效的，人民法院应予支持。3、前期物业管理服务费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价，《物业服务收费标准调整情况》确定的收费标准没有征得主管机关的同意，应属无效。康盛物业公司的服务质量标准达不到最低一级标准，服务收费标准不得超过一级基准价。4、《物业服务收费标准调整情况》违反《物业管理条例》强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应当确认合同无效。康盛物业公司辩称，1、康盛物业公司与中天公司签订的《前期物业服务合同》约定的收费标准为1.80元/月/平方米，香山御景业委会考虑到业主的利益，要求物管公司降低收费标准，双方才达成了《物业服务收费标准调整情况》，确定收费标准为1.40元/月/平方米，《物业服务收费标准调整情况》不但没有侵害业主的权益，而是让业主受益，邓鹏伟要求确认的是降低收费标准的协议无效，侵害了其他业主的利益。2、上诉人对于《物业服务收费标准调整情况》已经行使了撤销权，人民法院也已作出了生效判决，本案不属《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，不能确认无效。3、政府主管部门对物业服务收费实行指导和监督，物业服务收费并不需政府批准同意，业主受益的协议没有违反法律法规效力禁止性规定，应当有效。邓鹏伟向一审法院起诉请求：1.请求确认被告香山御景业委会与被告康盛物业公司于2016年10月30日签订的《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况》的协议无效。2.本案案件受理费由被告承担。一审法院审理查明，原告邓鹏伟系重庆市大足区棠香街道报恩社区香山御景物业小区8栋1单元3-1房屋业主，其于2012年5月15日与大足县中天房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，于2013年9月接房。该物业小区有住宅楼多层6栋、高层5栋，共计1108户，另有商业、、地下停车位等建设过程中，住宅楼多层6栋中的7、8、9号楼(共计80余户)进行局部设计变更，设置前室电梯。该物业小区业主委员会（香山御景业委会）于2016年6月成立，于2016年7月21日在大足区人民政府棠香街道办事处备案。2011年1月1日，大足县中天房地产开发有限公司第一分公司与康盛物业公司(原为铜梁县康盛物业管理有限公司，于2014年9月3日更名为重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司)约定了物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取，高层按1元/月/平方米收取，合同期限为五年。2011年11月6日，大足县中天房地产开发有限公司第一分公司与康盛物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取，高层按1元/月/平方米收取，合同期限为五年。2012年10月25日，康盛物业公司和大足县中天房地产开发有限公司第一分公司向大足区发展和改革委员会提交了《物业服务费备案申请（暂定）》，申请收费标准为：小高7栋，0.7元/月/平方米（不含电梯费）；高层5栋（带电梯），1元/月/平方米，含电梯费。2013年1月1日，大足县中天房地产开发有限公司与康盛物业公司签订《前期物业服务合同》，约定了物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取，高层按1元/月/平方米收取，电梯洋房按1.8元/月/平方米收取，合同期限为五年。香山御景业委会于2016年6月成立后，陆续接到7、8、9栋的部分业主反映物业管理费按1.8元/月/平方米收取不合理。2016年10月10日，香山御景业委会、康盛物业公司香山御景物业服务中心发出《中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况意见征求通知》，该通知主要内容：香山御景物业小区7、8、9号楼的物业服务费，从2017年1月1日起，由原标准1.8元/月/平方米、公共区域水电费10元/月/户调整为1楼按1.1元/月/平方米、2楼及以上按1.4元/月/平方米、公共区域水电费10元/月/户的标准进行收取；自公示之日起15日内，如有不同意见的到业委会、物业服务中心以书面形式提出。2016年10月30日，香山御景业委会、康盛物业公司香山御景物业服务中心形成《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况》，该收费标准调整情况主要内容：香山御景物业小区7、8、9号楼的物业服务费由原标准1.8元/月/平方米、公共区域水电费10元/月/户，从2017年1月1日起，按1.4元/月/平方米、公共区域水电费10元/月/户的标准进行收取。前述通知以及收费标准调整情况分别于2016年10月10日、2016年10月30日在香山御景物业小区公示栏以及7、8、9号楼单元门上进行了张贴公告。为此，香山御景物业小区7、8、9号楼的部分业主以及原告邓鹏伟的父亲邓华东等人在当时对香山御景业委会的副主任夏昌权进行了责骂，质问其依据什么来按照1.4元/月/平方米收取物业服务费。2019年7月2日，邓鹏伟以香山御景业委会为被告，向一审法院提起诉讼，请求撤销香山御景业委会作出的与康盛物业公司于2016年10月30日签订《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况的决议》的决定。2019年10月23日，一审法院(2019)渝0111民初4173号民事判决书，认为该案系业主撤销权纠纷，而业主撤销权的行使期限为一年，根据查明的事实，原告邓鹏伟在当时是知道或者应当知道香山御景业委会作出与康盛物业公司签订《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况的决议》的决定的，邓鹏伟于2019年7月2日向一审法院提交起诉状时，已经超过一年除斥期间，其撤销权消灭。遂判决驳回邓鹏伟的诉讼请求。现该判决已经发生法律效力。一审法院认为，虽然本案诉争的于2016年10月30日作出的《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况的决议》系被告香山御景业委会与康盛物业公司共同作出并达成的协议，但本案原告作为涉案物业小区的业主，其是涉案决议内容中物业服务费的承担者之一，涉案决议内容与其存在利害关系，因此，其具有诉讼主体资格。根据审理查明的事实，涉案决议主要内容是对2013年1月1日，大足县中天房地产开发有限公司与康盛物业公司签订的《前期物业服务合同》物业服务费收费标准进行了调整，因调整后的收费标准低于原收费标准，在该《前期物业服务合同》并未确认系无效合同的情况下，相对于该《前期物业服务合同》而言，涉案决议并未加重业主责任。故，涉案决议，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的业主可以请求确认合同或者合同相关条款无效情形。本案诉争的决议系被告香山御景业委会与康盛物业公司共同决定并达成的协议。康盛物业公司作为物业服务企业，在与作为业主大会的执行机关即香山御景业委会签订物业服务合同时有理由相信其在业主大会的授权下行事。而原告未有证据能够证明二被告共同作出的涉案决议内容存在违反法律法规的强制性规定的情形。再根据审理查明的事实，在涉案决议作出前，二被告对决议内容在该物业小区公示栏通过张贴公告的方式征求过业主意见。本案中，原告请求确认的二被告作出的《关于中天国际“香山御景”小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况的决议》无效，其主要理由是认为涉案物业不是电梯洋房、物业费收费标准过高，香山御景业委会作出该决议时表决程序违法并侵害了其实体权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”可以看出，法律赋予了业主对业主大会或者业主委员会作出的侵害业主实体权益或程序权益的决定，享有撤销权，可以提起业主撤销权之诉。而本案原告已经因涉案决议向一审法院提起撤销权之诉，一审法院已经判决驳回原告的诉讼请求且该判决已经发生法律效力。综上所述，原告邓鹏伟的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邓鹏伟的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告邓鹏伟负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，邓鹏伟在本案中请求确认香山御景业委会、康盛物业公司于2016年10月30日作出的《物业服务收费标准调整情况》无效，经查，《物业服务收费标准调整情况》是针对康盛物业公司与中天公司于2013年1月1日签订的《前期物业服务合同》中对物业收费标准的调整，将原收费标准1.80元/月/平方米调整为1.40元/月/平方米，业主实际少支出物业服务费0.4元/月/平方米。由此可见，在前述《前期物业服务合同》并未被确认无效的情况下，调整后的物业费收费标准不但没有加重业主的责任，反而减轻了业主的负担，故本案并不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形。同时，行政主管部门对物业服务收费实行指导价，当事人根据实际情况按照市场规律约定收费标准并不违反强制性规定，业主委员会应业主要求与物管公司协商降低收费标准也不损害业主利益，无须为此召开业主大会予以决议。综上，邓鹏伟请求确认《物业服务收费标准调整情况》无效的理由不成立，其请求本院不予支持。综上所述，邓鹏伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人邓鹏伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年八月三十一日法官助理  江满意书 记 员  程 容