北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19159号原告(反诉被告)：孙仁国，男，1977年11月6日出生，汉族，天安门城关分局工作人员，住北京市西城区。被告（反诉原告）：胡西辉，男，1989年9月11日出生，汉族，工银理财有限责任公司投资经理，住北京市丰台区。原告（反诉被告）孙仁国诉被告（反诉原告）胡西辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙仁国、被告（反诉原告）胡西辉均通过互联网在线参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙仁国向本院提出诉讼请求：1、判令胡西辉向原告（反诉被告）支付违约金5700元；2、诉讼费用由胡西辉负担。事实及理由：2017年5月，孙仁国通过链家“自如”平台将北京市丰台区马家堡西里39号楼6层602室（以下简称602室）出租给被告居住，出租期限3年，2020年5月10日到期。在该“自如”租赁合同到期前，经双方协商一致，于2020年4月25日又自愿签订了该房屋的租赁合同，期限1年，月租金5700元，押金为一个月的租金，采取“押一付三”的形式支付租金，并约定2020年5月11日由胡西辉向孙仁国支付押金及第一季度房租。但是，2020年5月9日，胡西辉突然以房屋漏水、楼上装修影响生活为借口提出在别处另租房屋居住，并要求孙仁国支付相应租金。对于胡西辉提出的无理要求，孙仁国依然愿意支付人民币1000元作为补偿，但被告予以拒绝，并拒绝继续履行合同，于2020年5月10日下午搬离。双方无法协商解决，均同意通过司法程序处理。故原告诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）胡西辉辩称：不同意孙仁国的诉讼请求。根据合同的约定，孙仁国违约在先，我不应该支付违约金。孙仁国未按合同约定，向我提供符合居住条件的房屋，故我不应当承担违约责任。被告（反诉原告）胡西辉向本院提出反诉请求：1、要求原告（反诉被告）向我支付违约金5700元；2、孙仁国承担诉讼费用。事实和理由：2018年8月24日，我通过链家“自如”APP承租了北京市丰台区马家堡西里39号楼6层602房屋，2019年8月24日又进行了续租，2020年5月10日到期。2020年4月25日，我与孙仁国签订了该房屋租赁合同，孙仁国为甲方，我为乙方，期限1年，月租金5700元，采取“押一付三”的形式支付租金，由于孙仁国在签约时未带身份证复印件，双方约定2020年5月11日交房时我向他交付押金及第一季度租金。2020年5月8日，楼上702房间开始装修，噪音很大，我因疫情在家办公，饱受困扰。家里孩子才一岁半，由于噪音持续哭闹，不得已由老人带至户外躲避，正常休息无法得到保证。5月9日，702室继续装修，噪音较大的同时开始漏水，经上楼制止，装修工人停止使用厨房的水龙头，漏水问题得到缓解。经询问，装修将持续一至两个月。我认为，装修噪音导致我及家人不能得到安全健康居住和生活条件，导致房屋租赁合同约定的正常居住目的无法得到实现，孙仁国拒绝承担我提出的缓解该瑕疵的全部成本，只愿意承担一小部分，构成违约。根据《北京市环境噪声污染防治办法》《合同法》等相关规定，孙仁国构成根本违约，应当承担违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙仁国（甲方）与胡西辉（乙方）于2020年4月25日签订《北京市房屋租赁合同》，约定：“……房屋租赁其自2020年5月11日至2021年5月10日，共计1年0个月。甲方应于2020年5月11日前将房屋按约定条件交付给乙方……租金标准及支付方式：5700元，支付方式：押1付3；押金：人民币5700元整……甲方保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全……第八条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋大10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达500元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金百分百标准支付违约金……”庭审中，双方均认可胡西辉自2018年8月24日起居住在602室至2020年5月9日。602室楼上702室自2020年5月8日开始装修并发生漏水现象，5月9日漏水现象消失。双方均认可合同于2020年5月9日已解除。孙仁国当庭陈述602室已于2020年5月13日租赁给案外人。本院认为：双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照合同约定行使权利义务。本案争议焦点为：一是孙仁国是否按合同约定向胡西辉提供了符合健康、安全标准的房屋；二是双方解除合同的原因是否为胡西辉违约退租。关于争议焦点一，双方均认可602室房屋楼上702室房屋于2020年5月8日开始进行装修并有漏水情况，漏水情况于2020年5月9日停止。胡西辉在庭审中陈述“702室装修符合相关规定，均在工作时间进行，12-14时以及晚18时后没有进行装修。”其提交的噪音视频及其他证据亦不能证明702室装修噪音超出了正常装修产生音量的范围而导致602室房屋不符合安全居住的标准，影响了胡西辉及其家人健康，故对其关于孙仁国未按合同约定向其提供符合安全、健康标准的房屋的诉称，本院不予采信。关于争议焦点二，根据双方提交的孙仁国配偶袁晓晴与胡西辉配偶徐翠翠的微信聊天记录可以看出，二人自2020年5月9日下午起开始讨论合同是否继续履行问题。徐翠翠于5月9日下午4时29分发送：“这太闹心了，这才刚开始，如果我们寻日租这个费用咱们不方便的话，我们再考虑考虑还续签吗”，袁晓晴于下午7时03分回复：“今天下午开会，我刚和我老公说了下。我们是这个想法，我们拿出1000元作为这个房屋楼上装修和今天漏水的一点补偿。如果你们觉得合适，明天我们安（按）原计划交房缴押金，如果你们觉得不合适，那你们可以找一下其他房子。”徐翠翠于晚8时14分回复：“您好！非常抱歉，我们综合考虑了下明天就不续签了。噪音太大，而且短期内不会停，孩子小有点哭闹，现在又居家办公人的精神状态受影响比较大。”双方当晚还就退租是否构成违约，房屋是否符合交付条件进行了部分对话。根据双方提交的微信聊天记录，可以看出，徐翠翠提出如孙仁国不承担另外租赁日租房的费用，则不再续约，基于上述关于争议焦点一的认定，胡西辉未提交证据证明602室房屋系不符合安全、健康居住标准的房屋，故胡西辉在与孙仁国签订租赁合同后明确告知不再续租的行为构成违约，应承担相应的违约责任。虽双方在合同中对违约金金额进行了约定，但结合本案中合同签订及解除的经过、602室房屋的租赁情况及孙仁国在另找承租人过程中可能支出的合理费用，本院对违约金金额酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、胡西辉于本判决生效之日起七日内向孙仁国支付违约金800元；二、驳回孙仁国其他的诉讼请求；三、驳回胡西辉的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由孙仁国负担20元（已交纳），由胡西辉负担5元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉受理费25元，由胡西辉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李婍婧二〇二〇年八月三十一日法官助理 邱松宁书 记 员 赵家爽