北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初12451号原告（反诉被告）：刘丽萍，女，1974年1月18日出生，汉族，北京瀚海蓝天工程有限公司职员，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：高亢，男，1997年9月3日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。委托诉讼代理人：李涛，北京市大禹律师事务所律师。第三人：菅强，男，1986年9月5日出生，汉族，无业，现住北京市昌平区。原告（反诉被告）刘丽萍与被告（反诉原告）高亢、第三人菅强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王磊担任审判长，与人民陪审员张淑珍、赵凯民组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘丽萍，被告（反诉原告）高亢委托诉讼代理人李涛、第三人菅强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘丽萍向本院提出诉讼请求：1．判令高亢向刘丽萍退还2018年12月8日至2019年3月8日的三个月房屋租金21000元：2．判令高亢向刘丽萍退还2018年1月1日签订房屋租赁合同时所交房屋押金10000元；3．判令高亢向刘丽萍支付2018年12月8日提前解除房屋租赁合同的三个月违约金21000元；4．判令高亢于此起诉结案后5个工作日内向刘丽萍开具金额为63000的房屋租赁发票。庭审中，原告刘丽萍撤回前述第四项诉讼请求。事实和理由：双方于2018年1月1日签订房屋租赁合同，房屋租赁合同期限是3年零2个月，即自2018年1月1日至2021年3月8日；房屋地址为北京市昌平区回龙观镇文华东路××号院××号楼××。高凤英系被告高亢的母亲，高亢房屋出租等事项一直由高凤英负责办理。刘丽萍给高凤英汇款押金10000元和房屋租赁费用96162元。2018年12月13日，高凤英验收房屋、正式书面提前解除与刘丽萍的房屋租赁合同、同时与新租户签订了新的房屋租赁合同。房屋验收顺利，高凤英无异议，刘丽萍、高凤英，新租户三方均在场。三方对房屋墙面污损等达成共识，即高凤英允许刘丽萍免费使用房屋到12月31日，条件是刘丽萍粉刷墙面。新租户担心刘丽萍还需要月底粉刷墙不方便，就没接收钥匙，电卡及燃气卡等物，当时高凤英一直在场且无异议。高凤英承诺当天会根据房屋租赁合同向刘丽萍退还2018年12月8日至2019年3月8日的三个月房屋租金21000元，提前解除房屋租赁合同需支付刘丽萍的三个月违约金21000元，退还刘丽萍已交的押金10000元。所有承诺应该2018年12月13日给到刘丽萍的钱当天一分也没给。2018年12月26日，高凤英不遵守承诺，当天直接强制驱赶刘丽萍方离开了所租赁房屋，并允许新租户入住。即使高凤英如此做法，刘丽萍仍在后期协助新租户办里交接了电卡、燃气卡等。按照双方房屋租赁合同约定，甲方需提前收回房屋的，应提前3个月告知对方,按月租金的3个月向对方支付违约金及押金，甲方还应退还相应的租金。但至今被告分文不给刘丽萍。鉴于以上，被告并未履行退还刘丽萍租金、押金和支付违约金。多次向高凤英催要，都被无理拒绝，协商未果。被告高亢辩称，不同意刘丽萍全部诉讼请求。刘丽萍提前解除合同，擅自改变房屋租赁用途经菅小饭桌，未做房屋交割就不辞而别，租赁期间造成租赁房屋墙体、门窗多处损坏未经修复，均构成违约。刘丽萍无权要求高亢支付违约金。反诉原告高亢向本院提出反诉请求：1．判令刘丽萍向高亢支付提前解除合同违约金21000元；2．判令刘丽萍向高亢支付改变承租房屋用途的违约金7000元及墙体、门窗损坏的违约金14000元。事实与理由：2018年1月1日，高亢（出租方）与刘丽萍（承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，高亢将位于北京市昌平区回龙观文华东路××号院××号楼××的房屋出租给刘丽萍，租期3年2个月。合同约定，一方欲提前解除合同的，应提前3个月告知对方，并支付3个月违约金21000元，且押金10000元不予退还；刘丽萍不按照约定交付租金达5日的，擅自改变房屋用途的，保管不当或不合理使用导致附属物品或设备设施损坏拒不赔偿的，高亢有权提前解除合同，刘丽萍应支付1个月的违约金7000元，并将房屋恢复原状或赔偿损失。2018年9月23日，刘丽萍正式以短信形式向高凤英提出解除合同。合同于2018年12月8号正式解除，刘丽萍于2018年12月26日搬离，且未按约定交付租金，擅自改变房屋用途，租赁期间造成房屋多处污损未修复。刘丽萍的上述行为严重违反合同约定，且拒不向高亢赔偿损失。针对高亢的反诉，刘丽萍答辩称，不同意高亢的反诉请求，是高亢违约，不是刘丽萍违约。高亢提出违约，应当赔偿刘丽萍80000元。2018年7月底，被告高亢的母亲高凤英对刘丽萍提出收回房屋。理由是她闺女朋友要租赁此房，才不得已让刘丽萍尽快搬走，并承诺该退的3个月违约金一分不少地退给刘丽萍。当时，刘丽萍母亲生病以及生意经营不太乐观，于是开始另行找房。2018年8月，高凤英威胁刘丽萍，必须找到下家承租房子，才会与其解除房屋租赁合同，否则不退钱。刘丽萍担心高凤英拖延时间不退钱，故而2018年9月23日以短信方式向其正式请求签订解除合同协议，希望能留个证据。其他与刘丽萍起诉事实陈述一致。对于第二项诉讼请求，高亢自相矛盾。2018年12月26日，高亢与菅强签订协议，以菅强粉刷房屋为条件让其免费居住，以房屋租金14000冲抵维修房屋费用。而高亢与刘丽萍解除房屋租赁合同时，10000元押金中扣除的4200元是高亢确定的房屋维修费。此4200元维修费与高亢主张的14000元维修费不符。2018年12月13日，在菅强的工作室，被告高亢母亲高凤英与菅强签订了《北京市房屋租赁合同》，当时刘丽萍也在场，菅强未与刘丽萍签定任何协议，菅强也从未给刘丽萍打过款。第三人菅强针对本案本诉及反诉的陈述称，本诉与反诉的诉讼请求均与其无关，不发表意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，高亢（出租人，甲方）与刘丽萍（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同主要约定：房屋坐落于北京市昌平区回龙观镇文华东路××号院××号楼××号，建筑面积57．77平方米，租赁用途为办公培训；租赁期限自2018年1月1日至2021年3月8日，共计3年2个月；租金标准为每月7000元，首年租金年付，2018年1月8日至2019年3月8日租金总计97000元，第二年及第三年租金半年付；押金10000元；乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前3个月通知对方，并按3个月租金向对方支付违约金，且押金不退，甲方还应退还相应的租金；甲方将该房内全部物品全新交给乙方，其后维修费用由乙方承担，电路、装修自身、产品本身质量、正常损耗原因除外；乙方解除该合同时，应将房屋原样复新交还甲方。该合同签订前，刘丽萍向高亢母亲高凤英支付定金1000元。2018年1月1日，刘丽萍再行向高凤英支付剩余房屋押金9000元。当月12日，经双方协商一致，刘丽萍向高凤英支付自2018年1月12日起至2019年3月8日的房屋租金96162元。2018年9月23日，刘丽萍通过短信与高凤英沟通前述合同解除事宜。刘丽萍称：“阿姨您好，因需要继续照顾病情好转的老妈，仔细思量后我想和您商量：1．可否现在解除和您2018年1月份签订的房屋租赁合同？您看需要什么解除手续？可否退还我交的1万押金？2．您如果同意，请直接和我原来的合伙人谭开玲签订房屋租赁合同吧？您看成么？”高凤英回复：“国庆节后吧”。后双方一直协商合同解除事宜。2018年10月18日，刘丽萍关于退租事宜，刘丽萍回复高凤英：“阿姨，我已经找朋友随时留意房子那边，小谭不敢破坏房子还无法无天了。她要再提退房租，您就告她：如果她能找到可以租到3月8日的租户也可以（因为您也没有让她现在走）。或者干脆屏蔽掉她的号码。您可以安排哪天有空都成三方签合同了。晚安阿姨。”刘丽萍称，案外人谭开玲与刘丽萍系合作经营关系。2019年12月13日，高凤英、刘丽萍、谭开玲及菅强共同对前述出租房屋进行了验看。菅强决定承租该房屋。高凤英在刘丽萍修复及粉刷房屋的前提下同意其继续使用房屋至当月底。同时，高凤英向刘丽萍出具《解除合同协议》载明：“因刘丽萍无法在104经营，合同于2018年12月8号解除。待住户交接完毕，押金5800元退还。”当日，高亢与第三人菅强签订《北京市房屋租赁合同》约定：高亢将前述出租房屋以每月7000元的租金出租予菅强，租赁期限为2019年3月8日至2024年3月8日；高亢应于2019年3月7日前将房屋按约定条件交付给菅强。2018年12月26日，刘丽萍搬离该出租房屋，高亢将该房屋交予菅强。当日，高凤英（甲方）与菅强（乙方）就前述房屋租赁合同签订协议，载明：“甲方于2018年12与26日将位于紫晶广场104室交于乙方管理和使用至2019年3月8日，期间产生的一切费用和房屋使用带来的后果由乙方承担。期间发生的房租甲方不向乙方收取，房租费用每月7000元冲抵乙方交房前给甲方维修及粉刷房屋费用，（粉刷房屋要求两遍腻子，两遍立邦漆）房屋内设施修缮完好，交给甲方，否则甲方扣除乙方14000元费用。”庭审中，高亢认可刘丽萍的房屋租金交至2019年3月8日；高亢及刘丽萍均认可双方之间的房屋租赁合同于2019年12月8日解除。高亢、刘丽萍及菅强均认可，三方协商一致，于2018年12月底由刘丽萍向菅强交付房屋；在交付房屋后至2019年3月8日前的两个月，菅强需支付租金共计4000元。同时，菅强称，刘丽萍的合伙经营者谭开玲于2018年12月底前要求菅强每月支付租金4000元，并称需在次年1月底才能交付房屋，菅强遂直接与高亢方面人员联系。菅强称，其并未向刘丽萍或谭开玲支付过房屋租金。本院认为，高亢与刘丽萍签订的《北京市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法、有效。当事人应当全面地履行合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘丽萍主张因高凤英提前收回房屋而导致双方提前解除房屋租赁合同，其仅提供了证人证言，未提供其他相应的证据予以佐证。而由双方之间的聊天记录可知，是其主动和高凤英提出要求协商提前解除合同。故其主张因高凤英主动收回房屋致使房屋租赁合同解除，无事实依据，本院不予认定。相应地，对于刘丽萍要求高亢给付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。鉴于现有证据表明是刘丽萍首先提出解除合同，故对于高亢要求刘丽萍依约给付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中，双方一致认可双方之间的《北京市房屋租赁合同》于关于2018年12月8日解除。合同解除后，高亢、刘丽萍及菅强三方达成一致，刘丽萍以维修及粉刷房屋为条件继续使用房屋至2018年12月底并将房屋交予菅强，刘丽萍将其剩余已付房租的期间转租给菅强，菅强向刘丽萍支付租金4000元。但刘丽萍于2018年12月26日搬离出租房屋，当日高亢将房屋交付菅强，并以相应2018年12月26日至2019年3月8日的房屋租金冲抵了相应的房屋维修和粉刷费用，而菅强亦未向刘丽萍交付剩余租期的房屋租金。因此，高亢与菅强在2018年12月26日起即成立房屋租赁合同关系，相应地，菅强与刘丽萍之间并未成立房屋租赁合同关系。在双方合同解除之后，刘丽萍仍应支付其占用房屋期间的占有使用费用。因此，高亢应当向刘丽萍退还自2018年12月26日至2019年3月8日的房屋租金，即17161．29元。对于押金退还一节。虽高凤英出具解除协议时承诺退还押金4200元，但因刘丽萍并未签字认可，其在本案中不认可己方构成违约，并要求高亢退还全部押金。因此，双方对于押金退还事宜并未达成一致意见，高亢归还4200元押金的要约并未在双方之间形成合同。鉴于刘丽萍因提前解除合同而构成违约，依据双方合同约定，押金不予退还，现高亢亦不同意全部或部分退还。故对于刘丽萍要求高亢退还押金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于高亢要求刘丽萍给付改变承租房屋用途的违约金7000元的诉讼请求。双方合同中约定，房屋的用途为办公培训。双方房屋租赁合同已经履行近一年，高亢对于刘丽萍的合作伙伴谭开玲等亦已知晓，其对于房屋在租赁期间的用途应当是知悉的，而高亢并未对此提出过异议。故其该项主张没有事实与法律依据，本院不予支持，对于高亢要求刘丽萍给付墙体、门窗损坏的违约金14000元的诉讼请求。基于双方合同约定，因刘丽萍保管不当或不合理使用导致附属品、设备设施损坏并拒绝赔偿的，应按月租金的100%向高亢支付违约金，高亢并可要求刘丽萍将房屋恢复原状或赔偿相应损失；并且刘丽萍在合同解除时，应当将房屋原样复新交还高亢。已经刘丽萍承诺维修和粉刷房屋的事实，可知该出租房屋在履行期间确有损坏。刘丽萍构成违约，应当依约支付违约金。高亢为了维修和复新房屋，免除了菅强的相应房屋租金14000元。可知刘丽萍的违约行为给高亢造成的损失高于双方约定的违约金数额，高亢可以要求依法调高相应违约金。故对于高亢的相应诉讼请求，有事实基础与法律依据，本院予以支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、高亢退还刘丽萍房屋租金17161．29元，于本判决生效后七日内支付；二、刘丽萍给付高亢违约金21000元，于本判决生效后七日内支付；三、刘丽萍给付高亢违约金14000元，于本判决生效后七日内；四、驳回刘丽萍其他诉讼请求；五、驳回高亢其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费850元，由原告刘丽萍负担570元（已交纳），由被告高亢负担280元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费550元，由反诉原告高亢负担90元（已交纳），由反诉被告刘丽萍负担460元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇二〇年八月十五日书 记 员  李峥艳