重庆市北碚区人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝0109执异110号案外人：河北利兴特种电缆有限公司，住所地河北省河间市黎民居乡孙郭庄村，统一社会信用代码91130984754036499U。法定代表人：耿玉照，总经理。委托代理人：杨玉霞，河北一力律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司重庆北碚支行，住所地重庆市北碚区胜利街**，统一社会信用代码9150010990323916X8。负责人：罗富军，该行行长。委托诉讼代理人：龙江，重庆缙云律师事务所律师。委托诉讼代理人：何静，重庆缙云律师事务所律师。被执行人：何国均，男，1962年2月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司重庆北碚支行（以下简称中国银行北碚支行）申请执行被执行人何国均银行卡纠纷一案[（2020）渝0109执恢592号案]中，案外人河北利兴特种电缆有限公司（以下简称利兴公司）向本院提出书面执行异议申请，认为本院查封的位于重庆市渝中区XX路XX号X-X号房屋自2008年12月12日起实际所有人系案外人利兴公司，请求解除查封措施，将该房屋财产归还案外人。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人利兴公司称，中国银行北碚支行申请执行何国钧银行卡纠纷一案，重庆市北碚区人民法院以（2020）渝0109执恢592号之一裁定书查封了重庆市渝中区XX路XX号X-X号房屋，但该房屋自2008年12月12日起属利兴公司所有，早已不是何国均的财产，法院查封案外人的财产错误。理由如下：一、何国均购买房屋过程。2001年12月21日，何国均与房地产开发商签订商品房买卖合同，以303631元的价格购买了重庆市渝中区XX路XX号24-A8号（暂定房号）房屋。因开发商烂尾工程，不能按时交房，为了确权，何国均起诉。重庆市渝中区人民法院（2010）中区民初字第2127号民事判决书确认渝中区XX路XX号24-A8号（暂定房号）房屋所有权人为何国均，判决生效后，2011年11月8日重庆市第一中级人民法院（2011）渝一中法民他执字第799号执行裁定书确认：重庆市渝中区XX路XX号24-A5号（原房号为24-A8）房屋过户给何国均。二、何国均抵债的过程，且自2011年11月8日以后，抵债行为合法有效，房屋实际所有权人为案外人。何国均成立重庆万鑫电力安装工程有限公司（以下简称万鑫公司），并担任法定代表人。万鑫公司与案外人多年来有义务往来，截止到2008年12月12日双方结算，（结算经办人是何国均与案外人代理人刘允建）万鑫公司尚欠案外人货款1748640.50元。因万鑫公司无力支付，何国均用自己购买的渝中区XX路XX号24-A8号房屋作价500000元抵账，当天双方签订了抵账协议。并约定月底办理过户手续。但是因为烂尾工程何国均自己都办理不了房产证，故此过户手续一直未办理。2011年何国均通过生效的法律文书确认了对渝中区XX路XX号24-A5号（调整前标号24-A8）拥有所有权，因为法律文书具有物权效力，所以何国均抵债给案外人的行为合法有效。在以上基础上，2013年7月12日，何国均涉案房屋交付给案外人，并通知物业由案外人的代理人刘允建和刘洪伦办理入住装修事宜。自此该房屋一直由案外人占有使用和收益，直到现在。三、因为开发商及政府原因，渝中区XX路XX号X-X号房屋一直不能为第一买受人何国均办理不动产权证，2019年12月何国均接通知可以办证了，就依法办理了过户手续，其间产生的税费等等由案外人出资缴纳。综上，案外人利兴公司认为：1、房屋抵债协议系2008年签订，法院查封系2020年，协议签订在法院查封12年以前。2、2013年案外人就合法占有了不动产，因为是房屋抵债。3、房款500000元自2008年12月12日就等于实际支付。4、至今未过户是因为房地产部门不能给何国均颁发产权证，所以何国均也不能给案外人办理过户，非案外人自身原因未办理过户登记。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院应解除查封。以上事实望法院查明，请求法院准予申请人所请，以维护申请人的合法权益。申请执行人中国银行北碚支行称，案外人所述其与万鑫公司的债权是否真实无法核实。即使是真实的，案外人所述的抵款协议是案外人与万鑫公司所签，何国均仅作为法定代表人签字，其行为系职务行为，不能作为处置房屋的真实意思表示。万鑫公司就何国均房屋签订的抵款协议系无权处分。并且案外人与万鑫公司2008年12月签订抵款协议时，何国均并非案涉房屋的所有权人，双方签订协议约定的房屋为73-115号24层8号房屋，与案涉房屋不是同一房屋。何国均是2011年11月8日经重庆市第一中级人民法院裁定执行才享有案涉房屋的所有权。无论是万鑫公司还是何国均都不能对尚未取得所有权的房屋进行处分，不能认为案外人与和何国均就案涉房屋签订了买卖合同。另，经执行法官现场勘查，案涉房屋系何国均出租给第三人，本案案外人并未实际占有案涉房屋。综上，请求驳回案外人的异议申请。被执行人何国均未陈述意见。本院经审查查明，本院于2018年8月3日受理原告中国银行北碚支行诉被告何国均信用卡纠纷一案，本院于2019年1月22日作出（2018）渝0109民初7922号民事判决书，判决：一、由被告何国均在本判决生效之日起十日内向原告中国银行北碚支行偿还截止2018年5月18日的信用卡透支本金585276.14元，利息32036.84元。二、由被告何国均在本判决生效之日起十日内向原告中国银行北碚支行支付利息、复利，以尚欠本金585276.14元与应付未付利息之和为基数，从2018年5月19日起，按日利率万分之五计算至本息还清之日止。三、驳回原告中国银行北碚支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10791元，由被告何国均负担。因何国均逾期未履行上述生效民事判决书确定的义务，中国银行北碚支行于2019年11月21日向本院申请强制执行[原执行案号（2019）渝0109执4793号]，于2020年5月12日向本院申请恢复执行[执行案号（2020）渝0109执恢592号]。该案在执行中，本院于2020年6月5日向重庆市规划和自然资源局送达了（2020）渝0109执恢592号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封了何国均名下的位于重庆市渝中区XX路XX号X-X房屋，查封期限三年，从2020年6月5日至2023年6月4日止。本院于2020年6月16日作出（2020）渝0109执恢592号之二执行裁定书，裁定：拍卖被执行人何国均名下的位于重庆市渝中区XX路XX号X-X号房屋一套。另查明，2001年12月21日，何国均与重庆变维房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以303631元的价格购买了重庆市渝中区XXX路73-115号名义层第24层A8号（后变更为重庆市渝中区XX路XX号24-A5号）房屋。后因开发商不能按时交房，何国均向重庆市渝中区人民法院提起诉讼。重庆市渝中区人民法院作出（2010）中区民初字第2127号民事判决，判令重庆变维房地产开发有限公司将案涉房屋移交给何国均，判决生效后，案件执行阶段，2011年11月8日，重庆市第一中级人民法院作出（2011）渝一中法民他执字第799号执行裁定：将重庆市渝中区XX路XX号24-A5号房屋过户给何国均。还查明，何国均设立了重庆万鑫电力安装工程有限公司（以下简称万鑫公司）并担任法定代表人。万鑫公司与案外人利兴公司有业务往来，截止到2008年12月12日双方结算，（结算经办人是何国均与案外人代理人刘允建）万鑫公司尚欠案外人货款1748640.50元，因万鑫公司无力支付，何国均自愿用自己购买的渝中区XXX路73-115号名义层第24层A8号房屋作价500000元为万鑫公司抵偿债务，当日，双方签订了《物业抵款协议》并约定于当月底办理过户手续。但因案涉房屋工程烂尾的原因，何国均无法办理房产证，故双方约定办理过户手续未能完成。2013年7月12日，何国均将案涉房屋交付给案外人利兴公司，并通知物业由案外人的代理人刘允建和刘洪伦办理入住装修事宜。后该房屋一直由案外人利兴公司占有、使用和收益。2019年12月何国均接通知可以办房屋产权证后，依法对该房屋办理了过户手续并登记到其名下，其间产生的税费等已由案外人缴纳。案外人利兴公司针对其异议，提供了以下证据：1、2001年11月21日何国均与重庆变维房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；2、重庆市渝中区人民法院（2010）中区民初字第2127号民事判决书；3、重庆市第一中级人民法院（2011）渝一中法民他执字799号执行裁定书；4、万鑫公司由何国均签字与利兴公司在2008年12月12日签订的《物业抵款协议》；5.何国均委托余勇办理物业登记的委托书、余勇向案涉房屋的物业出具的情况说明，刘允建签字的业主情况登记表、收房表、消防安全责任书等；6、房屋的租赁合同；7.2013年7月12日利兴公司缴纳维修基金的收据和2019年12月缴纳案涉房屋契税的完税证明、房屋不动产权证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2020年6月5日查封了涉案房屋，而案外人利兴公司在本院查封前于2008年12月12日与万鑫公司签订了《物业抵款协议》，被执行人何国均自愿以其购买的涉案房屋为万鑫公司抵偿债务，案外人利兴公司已按合同用约定用万鑫公司所欠债务500000元支付了房款，并办理了房屋交接手续实际使用该房屋。上述房屋虽未办理产权过户登记手续，但不可归责于案外人利兴公司。因此，利兴公司提出的异议申请符合上述规定且其权利能够排除执行。综上，利兴公司请求法院中止执行涉案房屋并解除查封的异议理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：中止对位于重庆市渝中区XX路XX号X-X号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈安燕审判员  魏庆伟审判员  李 军二〇二〇年八月二十八日书记员  周陈浩