广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初203号 原告（反诉被告）：申潞华，男，1985年2月12日出生，汉族，住山西省襄恒县。 委托诉讼代理人：廖熙惠，广西精一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王飞，男，1982年9月15日出生，汉族，住黑龙江省富锦市。 委托诉讼代理人：任泺璇，广西海狮律师事务所律师。 原告（反诉被告）申潞华与被告（反诉原告）王飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）申潞华及其委托诉讼代理人廖熙惠，被告（反诉原告）王飞的委托诉讼代理人任泺璇到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告（反诉被告）申潞华的诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告返还或赔偿原告支付的租房保证金、装修款、装修装饰物等损失183291元（其中保证金15万元，押金24000元，赔偿被告无故解除《商铺租赁合同》对原告产生的损失：装修及打广告的费用36550元、在淘宝网上购置的在商铺内使用的家具及其他装饰物43645元、监控及宽带费3096元，共计257291元。扣除原告尚欠被告的租金74000元，被告尚需返还或赔偿原告各项损失183 291元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月8日，原告与被告在防城港签订了《商铺租赁合同》，原告承租其位于防城港市港口区。双方在《商铺租赁合同》在合同上双方约定了租赁期限是从2018年6月8日至2020年6月7日止，租合为12000元／月，押金24000元，押二付二．该商铺通水通电，符合出租条件，该商铺内没有任何装修及装饰物。原告按合同约定支付了押金及租金。后来被告跟原告协商说其房子是刚装修好的，通水通电，为了保证原告在租赁期间内其不损害其房屋格局和改变房屋用途，又另向原告收取了15万元的保证金。原告承租该商铺后，为了经营需要进行了不改变原来房屋格局的必要装修，并购置了必要的家具及装饰物以及户外广告牌设置等。但原告在刚开始经营期间因为是新店客户不多，经营状况并不良好，平均每月下来的尚有亏损。所以原告在经营期间有欠到被告租金共计74000元。原告了为支付欠到的租金，在2019年6月份的时候回了老家去借钱。原告在借到了钱后回到防城港后发现店铺大门的门锁已被被告更換。原告打电给被告要求其将大门打开让其继续经营时，被告以原告欠到租金为由予以拒绝。在原告与被告协商解除合同期间，原告要求对已付的租金、保证金、押金等进行结算并要求对店内物品进行清点时，在事前并没告知原告的情况下被告擅自将店铺转租给了第三方，并将原告在店铺内的财产擅自处理了。被告的行为损害了原告的合法权益。依据双方签订的《商铺租赁合同》约定合同须要书面通知的方式解除。在原告与被告尚未解除《商铺租赁合同》的情况下将商铺转租给了第三方，被告的行为构成违约。因此原告要求被告承担违约责任有事实及法律依据。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，原告要求支付装修装饰损失有事实及法律依据。原告在租赁期间依据双方签订的《商铺租赁合同》支付押金以及按被告要求支付的保证金在扣除去原告欠到的租金后，被告应当将剩余款项返还给原告。综上所述，被告违反合同约定擅自解除合同，是过错方，原告虽然欠到被告租金，但原告并未逃避，通过向家里亲戚借款等方式积极寻找途径支付租金。但被告在没有书面通知到原告的情况下，擅自处理了原告在店铺内的个人财产。 并拒绝与原告就《商铺租赁合同》解除问题进行协商。为了保护原告的合法权益，原告请求法院依法裁判，支持原告合法。 被告（反诉原告）王飞辩称，同意解除合同。原告主张的返还或赔偿各项费用无事实法律依据，关于15万元的性质问题，双方口头约定的是店面转让费而不是保证金，故15万元店面转让费不予退还。店面转让费有其存在的合法、合理性，即经过被告装修装饰后的商铺提升了相应价值。装修、广告及在淘宝购置的物品费用，没有充分证据能证实已经实现产生或是投入到涉案商铺，本诉原告所提交的证据与本案待证事实没有达到高度盖然性，即便投入使用，那也是经营店铺时投入的必要费用，且商铺实际使用，并不存在损失问题。《商铺租赁合同》最后一条约定，只要是承租方拖欠一个月租金，出租方有权收回铺面，并且所有损失由承担方自行负担。这是出现承租方拖欠租金这一特定违约事由后责任承担的特别约定。事实上，因原告长期拖欠租金，以各种理由和借口失联，逃避解决问题，造成根本性违约，被告为了避免损失扩大才决定终止合同。所以即使被告没有按照合同约定，没有以书面方式通知解除合同，但按照合同约定损失责任还应承租方自行承担。 被告（反诉原告）王飞向本院提出反诉请求：一、判令原告支付被告租金137000元；二、判令原告支付被告拖欠租金滞纳金37446元（每月拖欠租金滞纳金按月息2%再上浮30%标准，分段计至实际付清租金之日止，现暂计至2020年4月以后另计）；三、反诉费用等费用由原告承担。事实及理由：原告与被告于2018年6月8日签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于港口区阳光海岸一期前场Wl02号商铺中的二楼，月租金为12000元，承租方拖欠租金一个月，出租人有权收回商铺，所有损失由承租人负责。合同签订后，被告将从房屋所有人郑金生承租下来的商铺（毛坏框架结构）重新分割装修后，转租交付给原告使用。但原告一直拖欠租金，截止2019年6月8日已欠下租金77000元，原告于2019年5月21日写下欠条，承诺于2019年6月8日前归还前述所欠租金，但原告一 直未按约还款。经被告多方寻找、多方电话联系，也未能联系上原告，原告甚至还将被告微信拉黑，逃避履行债务。截止2019年11月底，原告已累计欠付租金11期，合计137000元。《商铺租赁合同》第八条规定：“乙方（承租方）拖欠租金、物业管理费等，每日应按照拖欠费用5%向甲方（出租方）缴纳滞纳金，至全部清偿之日止”，现被告以月息2%再上浮30%的标准，计付每月拖欠租金滞纳金，分段计至实际付清租金之日止，暂计至2020年4月滞纳金总额为37446元，以后另计。被告认为，被告与原告自愿签订的《商铺租赁合同》，内容于法不悖，对双方当事人均有约束力，双方应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原告拖欠租金长达ll期，己构成严重违约，应承担偿付租金137000元和滞纳金37446元的责任，原告的诉讼请求有事实和法律依据。 原告（反诉被告）申潞华辩称，一、被告的反诉请求无事实法律依据，原告支付的钱款视为保证金；二、被告无证据证实其承租给原告的房屋是精装房，原告的租金是每月12000元，其租给同期类似的商铺租金是每月11000元，被告并没有举证证实其装修的相关证据，原告方能够举证证实原告在该商铺中的装修及购置家具用于营业；三、关于15万元的性质问题，原告认为该笔钱款视为保证金，被告主张该笔款项为转让费，但在合同中并未约定和列举相关事项，因此在15万元性质没有明确约定的情况先应认定为保证金而非转让费；四、原告认为被告主张的租金损失不存在，从2019年6月8日之后，甚至2019年6月8日之前，原告的店铺就被被告用锁头锁住了大门，是被告单方面的行为导致原告的损失，因此从原告的大门被被告锁住的当天开始就不应在计算租金损失。 综合全案证据及当事人陈述，本院经审理查明事实如下：郑金生购买港口区北部湾大道168号阳光海岸一期前广场综合体1号楼西座1层102号商铺，并于2016年7月28日完成合同备案。2018年4月8日起被告承租了郑金生位于阳光海岸一期前广场W102号商铺。2018年6月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁合同》，将该商铺二楼转租给原告经营足疗。合同中约定租期自2018年6月8日至2020年6月7日止两年租期，租金每月12 000元，入场前一次性缴纳2个月租金24000元，在上一期租金到期前15日内需向甲方交付下一期（3个月）租金，以此类推。同时为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金，乙方必须签订合同同时向甲方一次支付相当于2个月租金保证金，共计24000元。如乙方违反本合同约定任何条款、甲方均可分别扣留全部或部分租金保证金。以抵偿由乙方违约行为造成甲方的直接和间接损失，乙方应在接到书面通知后7天内将保证金补足，未及时补足的，按欠费处理。签署保证金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应补足实际损失。本合同终止后，若乙方完全履行合同项下义务或在乙方未有租金，物业管理费，违约金等应付款项后，并达到本合同离场要求后十天内将保证金无息退还给乙方。乙方拖欠租金、物业管理费、能源费、通讯设施租金及押金、各项保证金等应当向甲方或者物业管理公司支付的任何费用，每日应按照拖欠费用5%向甲方或者物业管理公司缴纳滞纳金，从应付日至实付全部清偿之日止。本合同生效后，除本合同另有规定外不得提前解除。乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部己付款项。乙方应承担下述违约责任：如乙方在本合同生效后单方面终止本合同的，甲方有权没收乙方已交租金，并且已支付的两个月押金不再退回。下述情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：乙方拖欠任何一项应付甲方和物业管理公司的费用超过三十日，因违反本款约定导致本合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金。乙方单方面终止合同，或因乙方原因导致合同解除，乙方仍需承担拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项。如果乙方拖欠租金1个月，甲方有权收回商铺，所有损失由乙方负责。 签订合同后，原告支付了相应的款项，部分包括于2018年6月2日、2018年6月8日、2018年6月11日向被告支付了48000元、4万元、10万元。2019年5月31日，原告向被告出具《欠条》，确认了截止到2019年6月8日，欠到被告房租款合计77 000元，并于2019年6月8日前归还。且双方确认在2019年6月8日起至2019年11月，原告未正常经营商铺。 庭审中，被告承认收取了原告15万元转让费和24000元的押金即租金保证金。同时承认其已于2019年11月将涉案商铺转租给他人。但原告主张该15万元为保证金。2020年4月5日，涉案商铺权属人郑金生出具《说明》，证实同意由承租人王飞装修及分租。 另查明，被告在将涉案商铺转租给原告前，对该商铺进行过装修，并安装有6台空调。原告租赁该商铺后，安装了监控及宽带，并以金华湾沐足馆（申潞华）名义与防城港市港口区明彩广告经营部签订《广告制作、装修合同》，委托防城港市港口区明彩广告经营部对涉案商铺进行了店铺大招牌制作、吊车费用、防火门大背景、吧台背景、店铺所有灯箱、包间外墙背景、楼道施工费用、隔包间、包间门、壁纸等装修，合同价款为36550元，并通过淘宝网购买电视机、电脑、洗衣机、存包柜、沙发、浴巾等物品，金额共计43654元，上述物品均用于原告利用涉案商铺经营的金华湾沐足馆。 本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，实为房屋转租合同，是双方真实意思表示，且经过了出租人郑金生的认可，不违反法律、法规的效力性规定，属合法有效。双方应当严格按照签订合同约定的内容履行相应的义务，否则应按照合同承担相应的责任。庭审中原告与被告均表示同意解除合同，因此对于原告在本诉中主张解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于本诉 一、关于原告要求被告返还保证金15万元的问题。 被告根据合同约定收取原告的24000元租金保证金（即押金）及部分租金外，还另行收取了原告的15万元，原告称该款项为商铺租赁的保证金，被告则认为是商铺的转让费。由于双方在合同中对该款项没有作书面约定，且被告在收取该款 项时也未出具相应凭证确认该款项的性质。因此，对该款项只能根据双方提交的证据及交易习惯进行推定。首先，从庭审查明可知，涉案商铺是被告从商铺权属人郑金生租赁后转租给原告的，被告在转租前已对商铺进行过装修，并安装空调等物品，原告租赁后，虽然也对商铺进行重新装修，但从其提供了《广告制作、装修合同》及其庭审时的陈述可知，原告对该商铺只是作部分修改及添加，并未完全将被告原装修拆除，根据商铺转租的惯例，原租户在转租已装修商铺时收取一定的转让费弥补其损失是比较普遍的现象，故被告辩称该款项为转让款可信度较高。其次，本案合同为商铺租赁，在被告已交纳24000元作为租金保证金，双方又没有书面约定需要再支付其他保证金的情况下，原告另将高达15万元的款项交付给被告作为保证金明显与商铺租赁的交易习惯不符。因此，被告称该15万元为转让费的辩解理由成立，本院应予采信。本案中，原告虽然逾期支付租金，但被告在没有履行合同解除的相关法律手续下，于2019年11月擅自将涉案商铺另行转租给他人，因此，被告对合同的解除应承担一定的过错责任。考虑到原告只使用涉案商铺仅1年5个月，且商铺已被被告收回使用，故被告收取的转让费应当部分返还给原告。结合本案合同约定的商铺租赁期限及双方的过错行为等，本院认为由被告返还给原告8万元较妥当。 二、关于被告是否应返还原告押金24000元的问题。 被告收取原告所交纳的24000元租金保证金（即押金），双方均无异议，合同解除后，该押金被告应当退还给原告。故原告该主张本院应予支持。 三、关于被告是否应赔偿原告广告及装修费用36550元、监控及宽带费3096元的问题。 原告租赁该商铺后，确对涉案商铺进行了装修，并安装了监控及宽带。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆 除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”和第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”的规定，考虑导致本案合同解除的主要原因是原告长期拖欠租金所致，但被告在未通知原告的情况下便将涉案商铺转租给他人，也存在一定的过错。因此，在涉案商铺已另行转租给他人使用，对未形成符合的装饰装修物进行拆除已不现实的情况下，结合原被告的过错程度、商铺租赁期限及原告装修的情况，酌情由被告赔偿原告1万元。 四、关于被告是否应赔偿原告商铺内的家具及其他装饰物43645元的问题。 原告在经营金华湾沐足馆期间共购置了电视机、电脑、洗衣机、存包柜、沙发、浴巾等物品共计43654元。合同解除后，该物品应当返还给原告所有，但被告未经原告同意下，擅自对上述物品进行了处理，因此，对原告为此造成的损失，被告应当赔偿给原告。结合上述物品的购买价值及已使用的年限，本院酌情由被告赔偿原告3万元。 关于反诉 关于原告是否应当向原告支付租金137000元及滞纳金的问题。 原告在2019年5月31日出具了《欠条》确认截止到2019年6月8日拖欠房屋77000元并承诺2019年6月8日之前归还。但原告至今仍未偿付，故原告对该拖欠租金应当履行支付义务。对2019年6月8日之后的租金，在双方没有解除合同的情况下，原告继续使用了涉案房屋，因此，在此期间的租金，原告还应继续支付。但被告在未与原告解除租赁合同的情况下，于2019年11月将商铺转租给他人，可视为以实际行为表明不再履行原告与被告签订的租赁合同，且符合双方在合同中约定解除合同、收回房屋的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务 ；”的规定，本院认定原告支付租金的义务于2019年11月终止，即原告仅需继续支付房屋至2019年11月7日止。因此原告尚欠被告房屋77000元＋12000元×5个月=137000元。因此被告主张原告支付137000元租金的反诉请求，本院予以支持。由于原告逾期支付租金，故其应当向被告支付迟延付款的滞纳金，合同约定滞纳金每日按应按照拖欠费用5%计算，现被告主张以年利率24%（即月息2%）再上浮30%的标准分段计付每月拖欠租金滞纳金至实际付清租金之日止，该请求没有超出合同约定，本院应予支持。故滞纳金应为：以77000元为基数，从2019年6月8日起按年利率24%再上浮30%计算至清偿时止；以36000元为基数，从2019年5月25日按年利率24%再上浮30%计算至清偿时止；以24000元为基数，从2019年8月25日起按年利率24%再上浮30%计算至清偿时止。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）申潞华与被告（反诉原告）王飞签订的《商铺租赁合同》； 二、被告（反诉原告）王飞在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）申潞华商铺转让费8万元及押金24000元； 三、被告（反诉原告）王飞在本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）申潞华损失4万元； 四、原告（反诉被告）申潞华在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王飞租金137000元及滞纳金（滞纳金计算：以77000元为基数，从2019年6月8日起按年利率24%再上浮30%计算至清偿时止；以36 000元为基数，从2019年5月25日按年利率24%再上浮30%计算至清偿时止；以24000元为基数，从2019年8月25日起按年利率24%再上浮30%计算至清偿时止）； 五、驳回原告（反诉被告）申潞华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本诉案件受理费3965.82元，减半收取1982.91元，由原告（反诉被告）申潞华负担530.91元，由被告（反诉原告）王飞负担1452元；反诉案件受理费3788.92元，减半收取1894.46元，由原告（反诉被告）申潞华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7754.74元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  朱 海 二〇二〇年八月五日 法官助理  李柏良 书 记 员  覃 艺