四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初2739号 （以正式加盖法院印章的法律文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途） 原告：泸州每家乐物业管理有限公司，住所地泸州市龙马潭区香林路2段**********,统一社会信用代码91510504572798898H。 法定代表人：邹川杰。 委托诉讼代理人：李泽勤，四川正当律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雄,男，1965年5月27日生，汉族，住四川省泸州市江阳区，系原告公司员工。 被告：车昭容，女，汉族，1971年12月5日出生，住泸州市龙马潭区。 原告泸州每家乐物业管理有限公司（以下简称每家乐物业公司）与被告车昭容物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告每家乐物业公司委托诉讼代理人李泽勤、张雄到庭参加了诉讼。被告车昭容经本院传票传唤到庭后，未经法庭许可中途退庭，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，对本案缺席审理。本案现已审理终结。 原告每家乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费7876元、违约金2326元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系泸州市龙马潭区“锦华万象城”小区的业主，原告于2012年1月1日起为该小区提供物业服务，根据原告与泸州锦华房地产开发有限公司签订的《锦华万象城前期物业服务合同》，2016年12月31日前，被告应按其住房面积1.3元/㎡/月向原告缴纳物业服务费。根据原告与锦华万象城业主委员会签订《锦华万象城项目物业服务合同》，2017年1月1日起，被告应按其住房面积1.1元/㎡/月向原告交纳物业服务费，逾期未交纳物管费，按应付金额每日千分之二支付违约金。被告自2015年1月1日起至2019年10月31日期间未交纳物业服务费7876元。原告经催收款未果，诉至法院，望判如所请。 被告车昭容当庭发表的意见为：没有意见，原告物业公司处理了之前的问题后自己就处理物业费，不处理就要离开。此外，在向被告车昭容送达诉讼文书及组织双方庭前调解过程中，被告还曾口头陈述自身收入情况较差，还负担有房屋抵押贷款需要偿还，未缴纳物业费主要原因是其购买房屋装修后存在漏水现象后向物业公司反映寻求帮助及解决途径未果（即被告所谓的“之前的问题”），且因此产生了8千余元的材料、人工等返修费用，故待欠缴物业费累计达到8千余元抵扣其损失后后才会缴纳物业费，即因为原告物业公司遇到问题不作为、日常服务不到位，被告才未缴纳物业管理费。 本院经审理认定事实如下：2011年5月16日，泸州锦华房地产开发有限公司作为甲方与每家乐物业公司作为乙方签订了《锦华万象城前期物业服务合同》，约定了由每家乐物业公司为锦华万象城小区提供前期物业服务，合同期限自2012年1月1日至新聘物业公司止；高层住宅按1.3元/每平方米/月收取物业管理费（含电梯运行费、年检费及公共照明费用），业主应于甲方公示交房之日起交纳物业服务费用，首次预收半年，以后每月收取，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按行业标准向乙方支付违约金等内容。 2016年12月30日，锦华万象城业主委员会作为甲方与每家乐物业公司作为乙方签订《锦华万象城项目物业服务合同》，约定了乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应责任；本合同期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止；住宅按1.1元/每平方米/月收取物业服务费，物业服务费、水费缴纳时间为每2个月按时缴纳；业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金等内容。 被告车昭容系泸州市龙马潭区“锦华·万象城”的业主，坐落于龙马潭区龙马大道一段**********房屋于2014年6月9日登记在被告与熊联彬名下，系双方共同共有，房屋建筑面积129.56㎡，该房屋上向金融机构负担债权数额为40.5万元的抵押。 庭审中，原告陈述并认可被告2014年底之前的物业费已经缴纳，自2015年1月起未再缴纳物业费，后原告自行催收未果。原告提交的《起诉名单》中计算物业费时间段为2015年7月1日起至2016年12月31日止共计18个月、2017年1月1日起至2019年10月31日止共计34个月。 上述事实，有原告公司营业执照复印件、《锦华万象城前期物业服务合同》、《锦华万象城项目物业服务合同》、不动产登记信息查询情况说明、张贴催收通知书照片复印件、《锦华万象城起诉名单》以及到庭当事人的陈述等证据在案佐证。对于原告提交的向被告发出了书面《欠缴催收单》，原告庭审中对于催收时间陈述为2019年11月左右，因其照片中催收单尾部的落款时间较为模糊难以清晰辨认，故本院对此催收时间不予认定，但对于原告拟达到被告经原告书面催收仍未按约支付欠缴的物业管理费的事实予以认定。被告车昭容经本院传票传唤到庭参与部分庭审环节后，未经法庭许可擅自中途退庭，依法由其自行承担举证、质证不能的法律后果。 本院认为，原告与锦华万象城小区的开发商泸州锦华房地产开发有限公司、锦华万象城小区业主委员会分别签订的《锦华万象城前期物业服务合同》、《锦华万象城项目物业服务合同》是合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并对该小区的全部业主均具有约束力，被告车昭容作为该小区的业主，在原告提供了物业服务的情况下，应当按照前述物业服务合同的约定交纳物业服务费。按照《锦华万象城前期物业服务合同》的约定，住宅的物业服务费执行价为1.30元／平方米／月，被告名下在锦华××小区××单元××号房屋的建筑面积为129.56平方米，每月应交纳物业服务费168.42元，因被告已按前期物业服务合同交纳物业费至2014年12月底，但在原告提交的《锦华万象城起诉名单》统计清单中，原告计算被告欠费的起止时间为2015年7月1日，系原告对自身合法权益的自由处分，不违反法律规定，本院依法予以确认，结合前期物业合同于2016年12月30日终止，故截止到2016年12月30日被告应向原告交纳的物业服务费为168.42元／月×18（月）＝3031元；2017年开始按新签订的物业服务合同约定每平方米1.10元每月的价格计算每月应交纳的物业服务费为142.51元，故被告车昭容2017年1月1日至2019年10月31日应向原告交纳的物业服务费为142.51元／月×34月＝4845元，故截止到2019年10月31日被告车昭容尚欠原告物业服务费本金3031元＋4845元＝7876元。故对于原告主张的物业服务费，本院依法予以支持。 对于原告主张的违约金2362元，因原告向被告发出书面催收通知限期被告缴纳物业服务费时间不明，前期的《锦华万象城前期物业服务合同》对拖欠的物业服务费违约金计算标准约定亦不明，同时对于被告口头提出经济较为困难且当前面临较大房贷压力的意见在今年受疫情影响环境下本院亦予以一定程度的采信，并且为有利于原、被告今后对物业服务合同的顺利履行，故对于原告主张的违约金，本院认为不予以支持。 至于被告对原告物业公司提出的口头意见，本院认为，物业管理服务通常包括小区的综合管理服务、公共区域的清洁卫生服务、公共秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务以及共用设施设备维护服务，具有全覆盖、全天候、事务繁多琐碎的特性，物业服务企业在提供服务的过程中，难免会存在一些瑕疵与不足，但业主不应当将其住房涉及的所有问题均归咎于物业服务企业，并以此拒交物业服务费，这不仅影响了整个小区物业服务的运营，亦对其他按时交纳物业服务费的业主不公。原告作为物业服务企业对于业主反映的问题，也应当高度重视，系自身服务不到位的，予以改进；与自身服务无关的，要与业主做好解释工作。若被告坚持认为其房屋漏水而引起的返修损失系由原告物业公司造成或与原告怠于履职存在因果关系故该损失应由原告物业公司承担，则可依法另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告车昭容于本判决生效之日起五日内支付原告泸州每家乐物业管理有限公司自2015年1月1日起至2019年10月31日止的物业服务费共计7876元； 二、驳回原告泸州每家乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本院减半收取25元，由被告车昭容负担。（该款项原告已垫付，由被告支付前述物业费一并支付原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  熊兵 二〇二〇年八月二十六日 书记员  姚丽