河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5872号上诉人（原审原告）：蔡明召，男，汉族，1986年11月5日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：陆向辉，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁方，河南洛太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯红霞，女，汉族，1961年2月20日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：尤士虎，河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕亚伟，河南诚然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳福海置业有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河区邙麓街****。法定代表人：张高。被上诉人（原审被告）：张高，男，汉族，1957年7月15日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。上诉人蔡明召诉被上诉人侯红霞、洛阳福海置业有限公司（以下简称福海公司）、张高执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2020)豫0304民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月17日对当事人进行了询问。上诉人蔡明召及其委托诉讼代理人陆向辉、袁方，被上诉人侯红霞的委托诉讼代理人尤士虎，被上诉人福海公司的法定代表人张高到庭参加了询问。本案现已审理终结。蔡明召上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判停止对洛阳市瀍河××区新街××花园××楼××号房产的强制执行措施，解除对上述房屋的查封，并确认上述房屋属蔡明召所有；2.本案一、二审诉讼费等其他费用全部由被告承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条明确人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，本案完全符合上述规定的情形，蔡明召对该诉争房屋享有的权利能够阻却、排除被上诉人对本案讼争房产的查封及执行。1.蔡明召通过与王某以房抵债的形式取得涉案房屋，有蔡明召和福海公司签订的《福海花园购房合同》、福海公司给蔡明召出具的购房款《收据》、福海公司和王某签订的《以房抵账协议书》、蔡明召与其哥哥蔡某和王某之间的债务凭证《工程计算单》和王某向蔡某支付工程款的银行流水，以及证人王某、蔡某的证言为证。对于蔡明召与福海公司签订购房合同的时间（2017年1月6日）早于王某与福海公司签订以房抵债合同的时间（2017年1月16日）的问题，在庭审中王某已经予以解释，系因前期福海公司提出以房抵债，王某便让蔡明召等人前去挑选房屋，待其选定房屋后，王某才与福海公司正式签订《以房抵账协议书》，该协议书里才能明确写明用来抵债的房屋房号，该解释合情合理。此外，蔡明召和蔡某与王某的债权债务关系，也有工程计算单、来往银行流水以及证人证言相印证。上述证据己经能够形成清晰、完整的证据链，而一审法院却罔顾事实，草率否定以房抵债的真实性与合法性，从而作出了错误的判决。2.蔡明召与王某通过以房抵债的形式取得房屋，并不存在恶意串通，而是蔡明召、王某、福海公司三方平等、自愿协商的结果。一审庭审中，被上诉人所提交的对张高的询问笔录，恰恰能够说明这一点，在2018年8月23日，老城区法院303办公室，办案人员问“该15套房屋是否出售，请如实回答”，张高回答“在查封前已经出售，具体时间记不清，因为当时没有预售证，没有在房管局备案”。另在2018年9月7日，瀍河公安局案件侦办大队对张高进行询问时，办案人员问“该案诉讼保全15套房屋是否出售？”张高回答“出售12套，剩余3套。该案查封前己出售，具体时间不清楚”。因此，对于该诉争房屋己在查封前以以房抵债的形式出售给蔡明召的事实，应当予以认可。二、一审法院适用法律错误，一审法院认为蔡明召提交的占有涉案房屋的证据中，时间最早的为2018年8月30日的《装修管理协议》《前期物业服务协议》，晚于法院查封该房屋的日期，故而认定原告取得、占有涉案房屋的合法有效性、证据不足。但需要注意的是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所要求的是买受人在法院查封之前签订合法有效的书面合同，而并非要求买受人占有、入住。事实上，在人民法查封前，蔡明召已经与福海公司签订了合法有效的书面买卖合同。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，蔡明召要求排除执行的权利应当得到支持。综上所述，坐落于洛阳市瀍河××区新街××花园××楼××号房产系蔡明召购买并实际居住至今，是蔡明召合法所有的财产，蔡明召享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人在申请强制执行福海公司、张高一案中，对该房屋进行查封、执行错误。而一审法院认定事实有误，适用法律不正确，从而作出了错误的判决。望二审法院在查明事实的基础上依法改判，以维护蔡明召的合法权益。侯红霞辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，程序适用正确，应当予以维持。蔡明召的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。蔡明召出示证据相互矛盾。一审庭审中。蔡明召出具《以房抵账协议书》与《福海花园购房合同》相互矛盾。王某与福海公司签订《以房抵账协议书》是在2017年1月16日，协议：第7条，“本协议签订后，乙方需在2日内将张根和的各项债权证原件交付给甲方。甲方收到债权凭证原件后并将上述拟抵账房屋的钥匙交给乙方。乙方在收到钥匙后，可代表甲方对本协议约定的拟抵账房屋对外进行销售”、“甲方在收回出具给乙方的购房合同及收据后应于当日给购房者出具新的购房合同和对应的收据”的内容足以证实在2017年1月16日之前，王某不能确定房屋号牌，无法向蔡明召交付房屋。而蔡明召提供的《福海花园购房合同》签订时间是2017年1月6日。两者之间相互矛盾。对于房屋是否在查封之前进行出售。洛阳巿老城区人民法院进行过调查。已经出售的房屋经过侯红霞申请，老城区人民法院裁定解除查封，而本案涉案房屋早在2017年3月13日已经被老城法院采取保全措施，2018年9月曾经作出拟予拍卖的执行裁定。张高曾对保全提出异议，老城法院对经核实已出卖的部分房屋作出了解封处理，但不涉及本案案涉房屋。蔡明召具备了解上述情况的条件，从未提出过异议。蔡明召提交的占有涉案房屋的证据中时间最早的为2018年8月30日的《装修管理协议》、《前期物业服务协议》，晚于查封的日期。蔡明召购买取得、占有涉案房屋的合法有效性，证据不足。蔡明召的以房抵债应认定为仅具有债法上的效力，尚不足以对抗强制执行行为。二、蔡明召提供的《福海花园购房合同》、不是合法有效的购房合同。《福海花园购房合同》的合同内容不符合法律规定。根据《商品房销售管理办法》第十六条蔡明召情形就不符合该规定第一款在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。瀍河法院在其他生效（2018）豫0304民初786号判决书中，认定合同属于无效合同。三、蔡明召不属于买受人。买受人的定义是支付价款给出卖人，得到转移标的物的所有权。本案中，蔡明召签订购房合同的目的是为了抵偿福海公司所负债务。未按照法律、法规办理登记备案手续，蔡明召未支付价款，且并非直接从福海公司处取得房屋，是从王某处取得，不属于买受人范围内，不适用该规定。福海公司、张高辩称，同意蔡明召的上诉意见。侯红霞的钱可以另外还，蔡明召主张房产是事实，人家是用来住的不应该被拍卖。蔡明召向一审法院起诉请求：1.请求二审法院对位于洛阳市瀍河××区新街××花园××楼××号房屋停止执行，并解除对该房屋的查封；2.请求确认位于瀍河××区新街××花园××楼××号房屋归蔡明召所有；3.本案诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：一、侯红霞为与福海公司、张高民间借贷纠纷，2017年诉至洛阳市老城区人民法院。审理过程中，侯红霞申请财产保全，洛阳市老城区人民法院于2017年3月10日作出（2017）豫0302民初232号民事裁定，冻结福海公司、张高的银行存款365万元或查封、扣押同等价值的其他财产，2017年3月13日，向洛阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求协助查封福海公司名下位于洛阳市瀍河区××花园××＃楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××房产，查封期限自2017年3月13日至2020年3月12日。2017年5月28日，福海公司以查封房屋的价值超过应查封的365万元，而且其中有12套已出售为由，申请对703、1804、2803、3004、3103、2005、3205、3302、3105、3106、3305、1305号房屋解除查封。洛阳市老城区人民法院经核实认定，1号楼1单元703、1804、2803、3103号房屋出售给他人，侯红霞也同意对该四套房屋解除查封，2017年6月14日作出（2017）豫0302民初232号之一民事裁定，解除对该四套房屋的查封。2017年6月28日洛阳市老城区人民法院作出（2017）豫0302民初232号民事判决（以下简称232号判决），判令福海公司、张高于判决生效后十日内共同偿还侯红霞借款250万元及利息（从2015年3月9日起按月利率2分支付至实际履行之日止，已经支付的20万元利息从应付利息中予以扣除）。2018年2月28日，侯红霞依据232号判决申请执行，洛阳市老城区人民法院同日立案受理，并作出（2018）豫0302执298号执行裁定，冻结张高、福海公司存款450万元或查封、扣押同等价值财产。2018年9月5日，洛阳市老城区人民法院作出（2018）豫0302执298号之一执行裁定，拍卖福海公司福海花园1＃楼3004、702、705、1305、2005、2802、2805、2905、3102、3105、3106、3202、3205、3302、3305号房产,并于当日发布公告，责令福海公司及上述房屋实际占有使用人在2018年9月14日前迁出房屋。2018年9月30日，侯红霞放弃部分利息，与福海公司、张高达成2018年9月30日至2019年5月1日分期还款的执行和解协议，约定如任何一笔未按照协议约定时间还款，协议作废，仍按照232号判决执行，另约定侯红霞配合办理保全的房产的解封手续：处理一套解封一套，处理房产所得款项归侯红霞所有，然后再处理下一套，直至借款本息还清之日，所查封的房产全部解封。福海公司、张高实际未按照执行和解协议履行。洛阳市中级人法院2019年4月4日作出（2019）豫03执他7号执行裁定，以老城区法院报请指令执行，指令该案由一审法院执行。一审法院2019年6月25日作出（2019）豫0304执317号执行裁定，冻结、划拨福海公司、张高存款或扣留、提取应当履行义务部分的收入4742482.00元。蔡明召向一审法院提出关于对福海花园1＃楼2905号房屋的执行异议，要求中止执行、解除查封，一审法院以（2019）豫0304执异65号民事裁定，驳回其异议请求。二、蔡明召主张其购买、实际占有福海花园1＃楼2905号房屋的依据有：1.《福海花园购房合同》，约定蔡明召购买福海花园1号楼2905室，建筑面积85.32平方米，单价4200元/㎡，总价款为358344元，合同为预留空格的格式合同，付款方式及期限部分，在一次性付款项“本合同签订前，买受人须向出卖人缴纳贰万元定金。并在十日内一次性付清余款——万元”空格处，填写“一次性付全款”，在分期付款项“买受人须在—月—日前，付清余款——”的空格处，分别填写“2017.元.6已付全款”。2.福海公司收据，写明收蔡明召购房款2905房358344元，落款日期2017年1月6日。3.2017年1月16日福海公司（甲方）与王某（乙方）的以房抵账协议：确认甲方欠张根和保证金200万元、为张高向张根和借款200万元提供担保；乙方向张根和施工的福海花园2号楼供钢材300余吨，货款及利息共计100万元，甲方向乙方提供担保；张根和与乙方协商同意，张根和对甲方的400万元债权转让给乙方，甲方认可不持异议；张根和转让的债权和甲方欠付乙方的钢材款本息合计500万元，扣减已付给乙方的20万元，甲方尚欠乙方480万元；双方拟以福海花园1号楼中的12套房屋（包含涉案的2905房）清偿欠乙方的债务，总面积1098.11㎡，单价4600元/㎡，总房价5051306元，多出债务部分的251306元在乙方销售最后一套房屋时付给甲方；其中第7条约定：“本协议签订后，乙方需在2日内将张根和的各项债权证原件交付给甲方。甲方在收到债权凭证原件后，给乙方出具上述拟抵账房屋的合同和收据（12套合同及12张收据)，并将上述拟抵账房屋的钥匙交给乙方。乙方在收到钥匙后，可代表甲方对本协议约定的拟抵账房屋对外进行销售。对乙方销售的房屋，购房者可凭借乙方的购房合同及对应的收据前往甲方办理更换。甲方在收回出具给乙方的购房合同及收据后应于当日给购房者出具新的购房合同和对应的收据。如因甲方未及时给购房者出具新的购房合同和收据引发的各种纠纷由甲方负责，与乙方无关”。4.蔡某签名、河南国安建设集团混凝土有限公司加盖印章的（智杰揽翠城预拌砼项目）工程结算单，蔡某中国建设银行账户明细。工程结算单日期、金额依次为2016年2月26日55483.80元，3月26日121106.40元,4月26日139263.90元，5月26日152175.75元，2017年3月26日29580.8元，4月25日78489.85元，5月16日65609.1元，9月26日3593.3元，11月26日69889.05元，12月26日87812.55元，2018年6月26日31566.5元。蔡某中国建设银行账户明显示，2016年5月7日，收到王某付款10万元。5.王某证言：2015-2016年智杰揽翠城工程通过蔡明召、蔡某拉材料70多万元，还欠30多万元，证人给张高送钢材用三套房抵账，张国强盖2号楼，保证金200万元转给证人，张高拿12套房抵账，证人把2905房抵账给蔡明召。侯红霞代理人认为，证人王某回答问题由蔡明召代理人总结，应不予采纳。6.蔡某证言：证人跟蔡明召给王某送货，王某欠钱，抵了一套房子。7.燃气初装费收据，《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《装修管理协议》，物业费、垃圾费收据，水费收据，交电费手机截图，洛阳龙秀物业管理有限公司证明。燃气初装费收据显示日期为2018年10月9日，《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《装修管理协议》签署日期均为2018年8月30日，物业费、垃圾费收据二张，显示日期依次为2018年8月30日、2019年12月5日，水费收据一张，显示日期为2019年12月5日。交电费手机截图显示，2019年12月4日、12月26日分别交电费50元、30元。洛阳龙秀物业管理有限公司证明出具日期为2020年4月21日，写明“蔡明召从2018年8月30日开始装修入住本小区，并每月按时缴纳物业费、管理费及水电费”。一审法院认为，蔡明召通过与王某以房抵债取得涉案房屋，而蔡明召与福海公司的购房合同的时间（2017年1月6日），早于王某与福海公司签订以房抵债协议的时间（2017年1月16日），与王某以房抵债协议第7条，“本协议签订后，乙方需在2日内将张根和的各项债权证原件交付给甲方。甲方收到债权凭证原件后，……并将上述拟抵账房屋的钥匙交给乙方。乙方在收到钥匙后，可代表甲方对本协议约定的拟抵账房屋对外进行销售”、“甲方在收回出具给乙方的购房合同及收据后应于当日给购房者出具新的购房合同和对应的收据”的内容相矛盾。蔡明召提交的蔡某工程结算单、银行明细，不能充分证明工程项目与王某的关系，也无法充分证明该工程款的支付，所以不能充分证明以房抵债的真实性、合法性。涉案房屋早在2017年3月13日已经被老城法院采取保全措施，2018年9月曾经作出拟予拍卖的执行裁定。张高曾对保全提出异议，老城法院对经核实已出卖的部分房屋作出了解封处理，但不涉及本案案涉房屋。蔡明召具备了解上述情况的条件，从未提出过异议。蔡明召提交的占有涉案房屋的证据中，时间最早的为2018年8月30日的《装修管理协议》、《前期物业服务协议》，晚于查封的日期。蔡明召购买取得、占有涉案房屋的合法有效性，证据不足。蔡明召的以房抵债应认定为仅具有债法上的效力，尚不足以对抗强制执行行为。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，经合议，判决：驳回蔡明召的诉讼请求。一审案件受理费6675元，由蔡明召负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明，洛阳市不动产中心出具的个人房屋信息查询情况表显示，蔡明召及其妻子、女儿名下均没有房产登记信息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉，能够证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益的，应当判令停止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，蔡明召作为案外人提交了其与福海公司签订的房屋买卖合同及福海公司出具的确认收到房款的收据，结合蔡明召提交的装修协议及交纳物业费收据等证实其已实际在涉案房产内居住的证据，应当认定蔡明召与福海公司之间存在真实的房屋买卖关系。关于该房屋买卖合同签订的时间以及房款的支付问题，蔡明召提交的王某与福海公司签订的以房抵债合同、工程结算单、王某及蔡某的证言，以及张高当庭的陈述，与蔡明召提交的购房合同、交付房款的收据等证据能够互相印证；蔡明召主张基于与王某、福海公司之间的以房抵债协议，在法院查封涉案房产前已经实际购买并以免除相应债务形式支付购房款具有证据优势，本院予以采信。洛阳市不动产中心出具的个人房屋信息查询情况表显示，蔡明召及其妻子名下在洛阳市区内没有房产登记信息，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当认定蔡明召对涉案房产享有足以排除执行的民事权益。因不动产产权的取得应依法办理不动产登记，蔡明召基于对涉案房产享有的物权期待权虽可对抗执行，但其关于径行确认对涉案房产享有所有权的主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，蔡明召的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2020)豫0304民初6号民事判决；二、停止对位于洛阳市瀍河回族区新街福海花园1号楼2905号房产的执行，并解除对该房产的查封；三、驳回蔡明召的其他上诉请求。一审案件受理费的负担按照一审判决执行，二审案件受理费6675元，由蔡明召负担3675元，由洛阳福海置业有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年八月三十一日书记员 刘 博