浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2900号 上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队海警总队浙江支队宁波大队。住所地：宁波市北仑区小港红联外塘路**。 代表人：丁建国。 委托诉讼代理人：史牧良，男。 委托诉讼代理人：仰长斌，浙江秉清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：余凤兰，女，1949年10月29日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：范云（系余凤兰之女），女，1976年8月30日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：张英，浙江导司律师事务所律师。 上诉人中国人民武装警察部队海警总队浙江支队宁波大队（以下简称海警宁波大队）因与被上诉人余凤兰物权纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初13839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 海警宁波大队上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回余凤兰的诉讼请求；2.诉讼费由余凤兰负担。事实和理由：《执行和解协议》系双方真实意思表示，且余凤兰是在律师协助下签署的，协议合法有效，双方应该按照协议约定履行自己的义务。双方在第一条中根据当时的政策约定了土地出让金，但考虑到政策可能会发生变化，所以在第二条明确约定过户产生的费用由海警宁波大队负担，即实际过户时无论土地出让金多或少都由海警宁波大队负担，与余凤兰无关。因此，该协议第二条的约定足以证实双方签订协议时考虑到了政策变化的风险并自愿承担风险。协议约定的金额就是根据当时的政策计算出来的土地出让金的金额，是双方真实、自愿的意思表示，且双方都自愿承担因政策因素导致的风险。海警宁波大队提起本案诉讼是因为余凤兰不履行义务所致，余凤兰不能因违约而得到更多利益，这与法治精神相悖。政策的变化不属于不可预见并不可避免的事项。本案不适用情势变更原则，一审法院适用法律错误。 余凤兰辩称，双方签订《执行和解协议》后土地出让金数额的变化是由于政府政策调整所致，而且金额高达二十多万，从公平角度考虑，应适用情势变更原则。《执行和解协议》签订后未能办理过户手续是由于海警宁波大队未及时办理所致。土地出让金的计算方式发生变更系双方订立《执行和解协议》时无法预见，不可归责于双方当事人的重大变化。海警宁波大队的上诉缺乏依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 海警宁波大队向一审法院起诉请求：一、确认坐落于宁波市鄞州区××路××号××幢××号××室房屋及地下车位（Ｆ024）、车棚归海警宁波大队所有，余凤兰腾退上述房产；二、余凤兰配合海警宁波大队办理宁波市鄞州区××路××号××幢××号××室房屋过户手续。 余凤兰向一审法院反诉请求：海警宁波大队返还土地出让金216209.40元。 一审法院认定事实，2008年12月1日，原中国人民武装警察部队浙江省边防总队海警第二支队（以下简称原海警第二支队）（作为拆迁人，合同甲方）与余凤兰（作为被拆迁人，合同乙方）签订《宁波市江东区兴宁路459弄私有住宅拆迁直接安置协议》（以下简称《拆迁协议》），该协议约定，乙方名下坐落在宁波市江东区××路××弄××号××室××房××队经济适用住房工程建设项目拆迁范围，乙方选择产权调换并直接安置的方式，甲方将坐落在459弄（拆迁地）的宁波片边防部队经济适用住房工程建设项目4号楼（18层）1303室的住房提供给乙方作为安置用房，该房为期房；甲方负责办理安置房的“三证”，办理期限为提供安置房后一周年内；等等。协议签订后，拆迁房及安置房均交接完毕，但因原海警第二支队未按约办理安置房产权证书，余凤兰于2014年11月4日向原宁波市江东区人民法院起诉［（2014）甬东民初字第1660号］，请求判令：一、解除双方于2008年12月1日签订的《宁波市江东区兴宁路459弄私有住宅拆迁直接安置协议》；二、原海警第二支队赔偿余凤兰经济损失2700000元；三、原海警第二支队向余凤兰支付协议约定的违约金9297.90元，暂算至2014年10月21日，以后按协议约定标准算至拆迁安置协议解除。该案经调解，双方达成如下协议：一、原海警第二支队于2015年12月10日前办理属余凤兰所有的位于宁波市江东区××路××号××幢××号××室的安置房所有权证、国有土地使用证及契证，地，地下车位024）一个按相关规定予以办理证件；二、若原海警第二支队未按时办理安置房所有权证、国有土地使用证及契证，则原海警第二支队要按照2015年12月10日的市场评估价回购位于宁波市江东区××路××号××幢××号××室××房××及地下车位（Ｆ024）、车棚各一个；余凤兰与原海警第二支队应于2015年12月20日前共同委托评估公司对安置房及车位进行评估，若原海警第二支队不予以配合，则余凤兰自行委托评估公司进行评估，原海警第二支队对其评估结果予以认可；评估结果出来后三个工作日内支付给余凤兰回购款；评估费用由原海警第二支队承担；三、原海警第二支队于2014年1月24日起至余凤兰实际取得安置房所有权证、国有土地使用证及契证止或回购款全部支付完毕之日止，每日按被拆房结算价评估金额的万分之一支付违约金，原海警第二支队应于余凤兰实际取得安置房的相关证件或实际支付完毕全部回购款之日的十日内支付违约金给余凤兰。协议签订后，涉案房屋仅办理了房屋所有权证书，证书载明的建筑面积为149.07平方米。2016年3月，余凤兰委托宁波市豪斯房地产估价有限公司对涉案房屋市场价格进行评估，该公司于2016年3月10日出具房地产估价报告，确定该房产在估价价值时点2016年3月1日的市场价为14471元／平方米，结合房屋建筑面积确定该房屋价值为2157191.97元。因原海警第二支队未能履行调解书约定的义务，故余凤兰申请强制执行。2017年11月，原海警第二支队委托宁波天润资产评估有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，同年11月30日，该公司出具评估报告书，确定涉案房屋在评估基准日2015年12月10日的评估价值为2180298元，同时该报告说明，估价对象目前无《国有土地使用权证》，根据宁波市国土资源局江东分局出具的情况说明，该宗地原为国有划拨土地，权属为原海警第二支队所有，估价对象的土地如土地使用权人申请划拨补办出让，根据《宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定》（甬土资发［2004］65号），住宅用地权益价按宗地评估核定后的地价20%计算。经2015年第9期地价会审确定，估价对象所在小区的土地使用权楼面地价为8213元／平方米，则估价对象需补交土地使用权出让金为244862元。2017年12月20日，原海警第二支队、余凤兰签署《执行和解协议》一份，协议约定：一、按余凤兰提交的评估报告，扣除应补交的土地出让金244862.40元，原海警第二支队应支付余凤兰回购房屋款1912329.57元（评估价2157191.97元-出让金244862.40元），车位款33000元，评估费6393元，违约金44783元，延期利息210046.96元，合计2206552.53元，该款于协议签订当日支付；二、余凤兰应该配合原海警第二支队将位于宁波市鄞州区××路××号××幢××号××室××队名下，过户产生的费用由原海警第二支队负担。协议签订后，原海警第二支队按约履行了第一项付款义务，但该房屋的土地使用权证书及过户手续至今未办理。2018年11月22日，原海警第二支队与宁波市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，该协议约定的出让宗地面积为339.39平方米，宗地用途为住宅，使用权出让价款为1117125元，等等。原海警第二支队据此交纳土地出让金，其中涉及涉案房屋的土地出让金金额为28653元。另查明，中国人民武装警察部队海警总队浙江支队证明，因海警部队机构改革，原海警第二支队于2019年5月10日撤销，同日成立海警宁波大队，原海警第二支队名下宁波市内财产以及相应的权益由海警宁波大队享有和处分。余凤兰对涉案房屋的债权债务概括转让无异议。再查明，《宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定》（甬土资发［2004］65号）规定，对面积大于500平方米（包括500平方米）的工业用地和面积不小于50平方米（包括50平方米）的其他用地申请划拨补办出让的，需进行地价评估并经地价会审后确定，其中居住用地按会审地价的20%予以计算。2018年7月20日发布的《宁波市人民政府办公厅关于市区国有划拨土地使用权补办出让的若干意见》规定，关于拆迁安置房用地补交土地出让金标准变更为按现行基准楼面地价的3%补交土地出让金。 一审法院认为，原海警第二支队因部队机构改革撤销后，其权利义务概括转让给新成立的海警宁波大队，余凤兰对此无异议，故海警宁波大队作为本案诉讼主体适格。《执行和解协议》约定，涉案房屋由原海警第二支队回购，原海警第二支队据此支付了相应的回购款，故该房屋应归原海警第二支队所有，余凤兰对此并无异议，故海警宁波大队申请确权并要求余凤兰限期腾退，符合法律规定，一审法院予以支持。原海警第二支队已与宁波市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》，并据此交纳了包含涉案房屋在内的36套拆迁安置房所涉宗地的土地出让金，故余凤兰有义务协助海警宁波大队办理涉案房屋的不动产权证，并协助将其过户至海警宁波大队名下，根据《执行和解协议》约定及庭审中双方一致陈述，办证及过户产生的费用均由海警宁波大队负担，故对海警宁波大队的本诉请求，一审法院均予以支持。本案争议焦点为，《执行和解协议》第一条约定的应付房款中扣除的土地出让金，是否适用情势变更原则。根据合同法司法解释二的相关规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或解除。本案中，《执行和解协议》尚未履行完毕，且未履行的原因在于原海警第二支队。《执行和解协议》第一条扣除的土地出让金244862.40元在协议签订时并未实际交纳，能否交纳、何时交纳均不受余凤兰控制。该协议第二条约定由余凤兰配合办理房屋过户手续，但过户手续未能及时办理系因原海警第二支队迟迟未能就包含涉案房屋在内的36套房屋所涉划拨用地统一补办土地使用权出让手续并交纳土地出让金所致。《执行和解协议》约定的土地出让金的计算标准系根据《宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定》（甬土资发［2004］65号）计算所得，而原海警第二支队在2018年11月交纳的36套房屋所涉土地出让金系依据2018年7月20日发布的《宁波市人民政府办公厅关于市区国有划拨土地使用权补办出让的若干意见》的相关规定计算，即土地出让金的计算方式发生了订立合同时无法预见、不可归责于双方当事人的重大变化，即政策性变化，若仍按照原土地出让金计算方式在房款中扣除，对于余凤兰一方明显不公平，现其诉请变更《执行和解协议》中土地出让金条款，按照原海警第二支队实际交纳金额予以扣减，要求海警宁波大队返还两者之间的差额部分216209.40元，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：一、确认现登记在余凤兰名下的位于宁波市鄞州区××路××号××幢××号××室房屋（房屋产权证号为：甬房权证江东字第2××9号）及地下车位（Ｆ024）、车棚归海警宁波大队所有，余凤兰限在本判决生效后十五日内腾退上述房屋；二、余凤兰于本判决生效后七日内办理宁波市鄞州区××路××号××幢××号××室房屋的不动产权证书，并在取得该不动产权证书之日起三日内协助海警宁波大队办理产权过户手续，办证及过户过程中发生的一切税、费均由海警宁波大队负担；三、海警宁波大队返还余凤兰土地出让金差额216209.40元，限于本判决生效后五日内履行完毕。如果海警宁波大队未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审本诉案件受理费21990元，由余凤兰负担；反诉案件受理费减半收取2271.50元，由海警宁波大队负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，2017年12月20日，原海警第二支队和余凤兰签订《执行和解协议》，双方在该协议第一条约定，按余凤兰提交的评估报告，扣除应补交的土地出让金244862.40元，原海警第二支队应支付余凤兰回购房屋款1912329.57元、车位款33000元、评估费6393元、违约金44783元、延期利息210046.96元，合计2206552.53元。其中，土地出让金244862.40元是根据《宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定》（甬土资发[2004]65号）计算所得，且双方约定的回购房屋款就是房屋评估价2157191.97元减去土地出让金244862.40元计算所得。2018年7月20日《宁波市人民政府办公厅关于市区国有划拨土地使用权补办出让的若干意见》发布后，导致土地出让金发生了签订《执行和解协议》时无法预见、不可归责于双方当事人的重大变化，若仍按照原海警第二支队和余凤兰在《执行和解协议》中约定的土地出让金，对于余凤兰一方明显不公平。结合《执行和解协议》尚未履行完毕，且未履行的原因在于原海警第二支队，余凤兰要求变更《执行和解协议》中土地出让金数额，按照实际交纳金额予以扣减，一审法院予以支持，并无不当。海警宁波大队应返还差额部分216209.40元。综上所述，海警宁波大队的上诉，缺乏依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4543元，由上诉人中国人民武装警察部队海警总队浙江支队宁波大队负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 敏 审判员 倪春艳 审判员 张 华 二〇二〇年八月十三日 书记员 沈 妍