湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0626民初2100号原告（反诉被告）：平江县梅仙供销合作社，住所地：平江县梅仙镇花坪路。统一社会信用代码：91430626186444469F。法定代表人：邱宏。特别授权委托诉讼代理人：陈攀峰，岳阳楼区正顺法律服务所法律工作者。特别授权委托诉讼代理人：吴平川，男，1960年11月6日出生，汉族，居民，住湖南省平江县。被告（反诉原告）：钟娓林，男，1968年11月27日出生，汉族，居民，住湖南省平江县。特别授权委托诉讼代理人：彭春朝，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘经勇，湖南滳招律师事务所律师。原告（反诉被告）平江县梅仙供销合作社与被告（反诉原告）钟娓林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平江县梅仙供销合作社的委托诉讼代理人陈攀峰、吴平川，被告钟娓林及其委托诉讼代理人彭春朝、潘经勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平江县梅仙供销合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告铺面租金34242元，并支付违约金10000元；2、判令被告按照月利率2%承担租金及违约金至偿还之日止的利息；3、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2017年4月28日，原、被告签订《梅仙供销合作社铺面租赁合同书》，双方约定，原告将其位于梅仙花坪××共八个铺面租予被告经营，租金为50000元每年，租期自2017年5月1日至2020年4月30日止，并约定违约金为年租赁费总额的20%。协议达成后，原告将合同约定的铺面交付被告经营。租赁期间，被告向原告支付了自2017年5月1日至2019年4月30日的租金。自2019年5月1日起至2020年4月30日租赁期间，被告仅向原告支付铺租15758元后，未再履行约定，至今为止，被告尚欠原告铺租34242元。其后原告多次催讨，均遭被告拒绝。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告钟娓林辩称：被答辩人所述与事实不符，主张没有法律依据，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。被答辩人怠于履行承租房屋的修缮义务，违约在先，答辩人有权行使履行抗辩权。且被答辩人存在装修期免租和违约交房的违约行为。因此，被答辩人违约在先，不存在答辩人违约事实，答辩人不应承担违约责任。被答辩人要求答辩人支付租金利息的请求无事实和法律依据。被答辩人不再与答辩人续租，且刁难答辩人，导致未能继续承租门面，造成门面装饰装修残值损失，应由被答辩人承担该损失。因新型冠状病毒肺炎疫情导致合同无法履行，被答辩人应当依法减免租金。综上，应当驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告钟娓林向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付14758元（其中因漏水应赔偿经济损失18000元，支付门面装修装饰残值损失15000元，不可抗力事由导致合同履行不能租金减免16000元，核减反诉被告在本诉中主张的门面租金34242元，余额为14758元）；2、判令反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年4月28日，反诉原告与反诉被告签订《梅仙供销合作社铺面租赁合同书》，双方约定由反诉原告承租反诉被告位于梅仙花坪临街的八个铺面用于餐饮业经营，租金为每年50000元，租期自2017年5月1日至2020年4月30日止。在涉案铺面楼上的住户入住之后，反诉原告承租的门面天花板开始漏水，给反诉原告的餐饮经营造成严重不良后果，带来较大经济损失，反诉原告多次要求反诉被告履行修缮义务及赔偿义务，但反诉被告仅进行过部分维修，未解决根本问题。因此，反诉被告怠于履行修缮义务，已经构成违约，同时2020年初的新冠肺炎疫情导致合同无法履行，应减免租金。另反诉被告的行为导致反诉原告继续租赁不能，造成了装饰装修残值损失。综上，应支持反诉原告的各项诉讼请求。反诉被告平江县梅仙供销合作社辩称：答辩人不存在违约行为，无合同过错，反诉原告的请求不合理不合法，应予驳回。反诉原告的房屋漏水系门面楼上住户所引起，并非答辩人的违约造成，答辩人也不是漏水的侵权人，与本案合同租金无关。答辩人对门面楼上住户漏水问题与相关业主进行了沟通，二楼业主进行了维修，答辩人也进行了维修，漏水问题已经处理完毕，答辩人已经尽到了自身的修缮义务。反诉原告所主张的各项损失均缺乏事实依据和法律依据，没有具体计算明细和依据和证明损失的证据，应当驳回。装饰装修是经营者在经营时所需的投资，应由经营者自身承担，且装饰装修残值不存在利用价值。反诉原告租期因新冠肺炎疫情导致的停业期仅有16天，且无法律规定必须减免，不能成为原告拖欠2019年5月1日年度租金的理由。综上，应驳回反诉原告的反诉请求。对于双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：原告（反诉被告）提交的证据铺面租赁租金收款收据和租金催收通知，被告对证据三性无异议，对证明目的有异议，本院认为上述证据真实合法有效，能够证明被告拖欠原告租金34242元的事实，对证据本院予以采信；催收租金回复，被告对证据三性没有异议，对证明目的有异议，本院认为该证据可以佐证被告拖欠原告租金34242元的事实；修缮费用领款凭单，被告对三性有异议，本院认为该证据无原件核实，不予采信；购房协议、契税票据、被告请求免租补充报告，被告对证据三性没有异议，但不能达到原告的证明目的。本院认为该组证据能够证实被告所承租的铺面二楼已经由原告出售，原告不是铺面二楼业主；2017年5月至2019年4月两个年度的铺租收据，被告对证据三性无异议，对证明目的有异议，本院认为该组证据可以证实被告承租原告的铺面后支付租金的具体情况；照片，被告对证据三性无异议，对证明目的有异议。本院认为该证据能够证明被告已经将承租铺面交还原告，双方的租赁合同已经依约解除；平江县公共卫生应急事件指挥部的通知，被告对证据三性无异议，对证明目的有异议。本院认为该证据可以证明平江县明确停止营业的时间为2020年1月24日，恢复营业的时间为2020年2月20日，实际停业期为27天；建设规划许可证、供销社文件梅供字（2016）3号、委托书、证明、房产图，被告对证据三性均有异议，本院认为该组证据能够证明被告承租铺面的二楼住房已经由原告出售给案外人彭光军、李付凡、李倡兴、钟源，并于2015年在平江县住房和城乡建设局梅仙所办理了房产证的事实。被告（反诉原告）向本院提交的证据1《梅仙供销合作社铺面租赁合同书》、补充协议，原告对证据真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为该组证据证实了原、被告之间租赁的具体约定，但并不能证明原告存在违约行为；证据2租赁房屋漏水照片、视频各一组及要求补漏的电话录音一份，原告对证据三性有异议，漏水现象不是铺面本身质量原因造成，而是二楼渗水影响，也不能证明原告有怠于维修和推卸责任的行为。本院认为该组证据仅能证明租赁铺面二楼有渗水下来，但二楼渗水的侵权责任人并不是原告，与本案并无关联性；证据3关于对庙街铺面租赁户钟娓林同志要求免除所欠承包经营上交款及所反映的相关问题的回复，原告认为仅能证明原告有书面回复被告的情况，原告也尽到了自身的义务。本院认为该回复无法达到被告的证明目的，对该证据的证明目的本院不予采信；证据4证明一份，原告对证据三性均有异议，本院认为该证据单一，证人也未出庭作证，无法达到被告的证明目的；证据5关于请求免去部分铺面租赁费的补充报告，原告质证意见与证据3一致。本院认为该报告系被告自己所出具，不能达到被告的证明目的；证人袁某、徐某的证言，原告对证据有异议，本院认为证人袁某、徐某的证言只是陈述了原告向被告催讨租金及有言语冲突的情况，但无法证明原告存在违约的事实，对证人证言本院不予采信。根据本院依法采信的有效证据结合庭审调查，本院依法认定事实如下：2017年4月28日，原、被告签订《梅仙供销合作社铺面租赁合同书》，甲方为平江县梅仙供销合作社，乙方为钟娓林，双方约定甲方将其位于梅仙花坪××共八个铺面租予乙方经营，租金为50000元每年，租期自2017年5月1日至2020年4月30日止，约定租费付款方式为第一年租金由乙方在签订本合同时一次性支付给甲方，之后每年的租金由乙方在每年起始之日前半个月内一次性付清当年租金，如未按时缴纳租费，甲方有权单方解除合同。在合同租赁期届满后，如乙方要求继续租赁，必须在合同租赁期届满前三个月以书面形式向甲方提出，经双方协商好新一期的铺面租赁合同后，乙方方可继续经营，否则视为乙方不再续租该铺面，乙方须在合同期届满时将铺面腾空完好无损交给甲方，甲方不负责任何经济补偿。约定租赁合同的违约金为年租赁费总额的20%。协议达成后，平江县梅仙供销合作社将合同约定的铺面交付钟娓林经营。钟娓林自身将租赁的5个铺面自用，另有3个铺面转租给了其他人，2019年7月有一个转租出去的铺面由钟娓林收回，另两个转租出去的铺面继续由案外人租赁使用。钟娓林在租赁房屋后，进场装修花费了较长时间，同时平江县梅仙供销合作社有一个出租铺面在签订租赁合同后因基建设备占用导致延迟交房。2019年6月12日，平江县梅仙供销合作社与钟娓林就此达成了补充协议，由平江县梅仙供销合作社减免钟娓林的租金7000元。租赁期间，钟娓林向平江县梅仙供销合作社支付了自2017年5月1日至2019年4月30日的租金。自2019年5月1日起至2020年4月30日租赁期间，钟娓林向平江县梅仙供销合作社支付租金15758元。本案租赁合同到期后，钟娓林于2020年4月30日交还了房屋。钟娓林所承租铺面的二楼的住房已由平江县梅仙供销合作社分别出售给了彭光军、李付凡、李倡兴、钟源四户，并于2015年在平江县住房和城乡建设局梅仙所办理了房产证。在本案铺面租赁期间，钟娓林所租赁的八个铺面存在二楼漏水下来的情况，钟娓林与平江县梅仙供销合作社就房屋漏水问题进行过磋商，但未能达成一致意见。2020年1月24日，因新冠肺炎疫情原因，平江县文化旅游广电体育局根据《平江县突发公共卫生事件应急指挥部﹤关于尽量减少公共场所聚会、关停部分公共场所的指令﹥》（平突发公卫指令﹝2020﹞3号）文件要求，通知电影院、KTV、网吧等公共营业场所暂停营业，2020年2月20日，平江县突发公共卫生事件应急指挥部下发《平突发公卫指令﹝2020﹞79号》文件，通知餐馆等市场门店全面复市。本院认为，本案中平江县梅仙供销合作社与钟娓林签订了租赁合同，平江县梅仙供销合作社向钟娓林交付了被承租铺面，钟娓林使用了租赁物并向平江县梅仙供销合作社支付了部分租金，双方形成了租赁合同关系，钟娓林应按照租赁合同的约定向平江县梅仙供销合作社支付租金。因此，对于本诉中原告平江县梅仙供销合作社向被告钟娓林要求支付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于本诉，本案有两个争议焦点：一、本案中的租金是否应当减免，应如何减免；二、钟娓林是否应当支付违约金。关于本诉的争议焦点一，关于新冠疫情期间的租金减免问题，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难的服务业、小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。平江县梅仙供销合作社作为国有企业应对钟娓林的租金进行适当减免。平江县对于新冠疫情期间的市场实际停业时间为26天，而钟娓林本人在疫情期间实际使用的承租铺面为6个，另有两个铺面转租给了案外人，钟娓林未提供证据证明对转租的铺面的租金进行了减免。因此，本院认为应减免钟娓林本人使用的6个铺面的26天的租金2671.2元（50000元/年÷365天/年÷8×6×26天）。综上，应由钟娓林支付平江县梅仙供销合作社房屋租金31570.8元（34242元-2671.2元）。关于本诉的争议焦点二，钟娓林认为平江县梅仙供销合作社怠于履行承租房屋的修缮义务，存在装修期免租和违约交房的违约行为，违约在先，钟娓林有权行使先履行抗辩权。本院认为，装修期及延迟交房的问题，原、被告双方已经在2019年6月12日达成了协议，且该问题也不能作为拒付租金的理由。承租房屋的二楼漏水问题，钟娓林承租铺面的二楼已经在钟娓林承租之前就被平江县梅仙供销合作社售卖，二楼的业主不是平江县梅仙供销合作社。同时，平江县梅仙供销合作社与钟娓林签订的房屋租赁合同中也未约定二楼漏水应由平江县梅仙供销合作社负责。综上，钟娓林承租铺面的二楼漏水的侵权人不是平江县梅仙供销合作社，与本案没有关联性。因此，对于上述钟娓林的意见，本院不予支持。本案的房屋租赁合同中明确约定了支付租金的方式为每年的起始之日前半个月内一次性付清，钟娓林承租铺面的2019年至2020年的租金应当在2019年5月1日前付清，而钟娓林在该年度的租金至今仅支付了15758元，明显违反了合同约定，应当按照违约条款支付违约金。平江县梅仙供销合作社与钟娓林签订的房屋租赁合同对于违约金约定为年度租金的20%，年度租金为50000元，该约定未违反法律规定。因此，钟娓林应向平江县梅仙供销合作社支付违约金10000元。关于反诉，钟娓林要求平江县梅仙供销合作社赔偿其因漏水造成的损失。综合本诉焦点二的意见，钟娓林承租铺面因漏水所造成的损失的侵权人不是平江县梅仙供销合作社。因此，对于钟娓林要求平江县梅仙供销合作社赔偿其因漏水造成的损失的诉讼请求本院不予支持。钟娓林如确有损失可向实际侵权人另行主张权利。钟娓林诉称平江县梅仙供销合作社不再与其续租，造成其门面装饰装修残值损失，要求平江县梅仙供销合作社赔偿，并于2020年7月9日向本院申请对本案涉案铺面的装饰、装修残值进行鉴定。本院认为，钟娓林与平江县梅仙供销合作社的房屋租赁合同中已有明确约定，钟娓林需在合同期届满时将铺面腾空完好无损交给平江县梅仙供销合作社，平江县梅仙供销合作社不负责任何经济补偿。且钟娓林的主张也不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定。据此，本院于2020年8月7日依法驳回了钟娓林的鉴定申请。因此，对于钟娓林要求从租金中核减其门面装饰、装修残值的意见，本院不予支持。关于疫情期间的租金减免问题，本院已在本诉中进行了处理。综上，应驳回反诉原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决如下：一、由钟娓林支付平江县梅仙供销合作社房屋租金31570.8元；二、由钟娓林支付平江县梅仙供销合作社违约金10000元；三、驳回平江县梅仙供销合作社的其他诉讼请求；四、驳回钟娓林的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费908元，减半收取454元，由钟娓林承担；反诉费用525元，减半收取262.5元，由钟娓林承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  徐子牛二〇二〇年八月二十八日书记员  彭 仁