广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1102执异66号 异议人（案外人）：叶熠，男，1984年10月1日出生，汉族，户籍地:广西昭平县，现住广西贺州市八步区。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司贺州分行，住所地：广西贺州市。 负责人：刘敏，副行长（主持全面工作）。 被执行人：莫振伟，男，1977年10月13日出生，汉族，住广西贺州市八步区，现住广西贺州市八步区。 本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司贺州分行与被执行人莫振伟信用卡纠纷一案，异议人叶熠对本院查封、拍卖被执行人莫振伟名下位于贺州市××楼××单元××房产不服，向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查。现审查终结。 异议人叶熠称，请求中止对贺州市××楼××单元××房产的执行，解除对该房屋的查封。事实与理由：2018年7月7日签订《房转让合同》上述房产出售给异议人，并已经实际交付异议人装修入住，至今，异议人已支付28万多元购房款。异议人一直按月支付房屋月供给被执行人交付房贷，由被执行人交付房屋贷款。办好房产证后，异议人支付银行按揭，办理过户手续，但是，刚办好房产证发现房屋被法院查封。异议人认为，本人在被执行人成讼之前就已经与被执行人完成了该房屋的买卖交易，并已实际交付使用。法院在没有通知异议人的，没有调查房屋现状的情况下就查封该房产影响异议人对该房屋产权证办理权利的行使。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。异议人已经通过合法渠道取得了对该房屋的所有权和使用权，没有过错。异议人是对该房屋拥有实际合法产权的案外人。 申请执行人中国工商银行股份有限公司贺州分行辩称，八步区人民法院（2019）桂1102民初2924民事判决已生效，我行已申请查封、拍卖莫振伟位于贺州市××楼××单元××房产，被执行人在明知其本人在我行有房屋抵押贷款及信用卡透支逾期未及时履行还清义务情况下，将房屋转卖他人。我行请求拍卖上述房产，要求其还清房贷及信用卡透支款。 本院经审查查明以下事实，本院2019年11月13日作出的（2019）桂1102民初2924号民事判决书判决：被告莫振伟向原告中国工商银行股份有限公司贺州分行偿还信用卡透支本息及逾期还款违约金合计317455.36元（暂计至2018年12月28日，透支本息及违约金按《牡丹信用卡领用合约（个人卡）》的约定计至该款还清之日止）。 上述判决生效后，因义务人未履行法定义务，权利人向本院申请强制执行。本案执行过程中，2020年7月3日，本院作出（2020）桂1102执604号之二执行裁定：拍卖被执行人莫振伟名下位于贺州市××楼××单元××房［不动产权证号：桂（2020）贺州市不动产权第××号］。 被执行人名下上述不动产相关登记情况如下：1、2020年6月11日，贺州市不动产登记局出具的《房产登记信息查询情况说明》载明，不动产权证号：桂（2020）贺州市不动产权第××号；权利人：莫振伟；不动产坐落：贺州市××楼××单元××房。登记时间：2020年5月25日；房屋状态：现房已抵押，现房已查封；2、2020年6月11日，贺州市不动产登记局出具的《房产抵押信息查询情况说明》载明，抵押权人：中国工商银行股份有限公司贺州分行，抵押人：莫振伟，不动产权证号：桂（2020）贺州市不动产权第××号，债权数额：330000元，债权履行起止日期：2016年2月5日至2036年2月4日，不动产坐落：贺州市××楼××单元××房，登记时间：2020年5月25日；3、2020年6月11日，贺州市不动产登记局出具的《房产查封信息查询情况说明》载明，权利人：莫振伟，不动产权证号：桂（2020）贺州市不动产权第××号，不动产坐落：贺州市××楼××单元××房，查封两笔，（2020）桂1102民保初986号查封，（2020）桂1102执604号之一查封。 异议人提供的证据：1、其与被执行人莫振伟2018年7月7日签订的《房屋买卖合同》主要内容：异议人以总价款565000元购买被执行人名下坐落于贺州市城市花园广场××单元××房，过户费由异议人承担，出卖人在不动产权证下证后10日内由出卖人办理房屋抵押贷款提前解押（还贷）手续，银行解押费用由买受方承担。分期付款：2018年7月5日付50000元，2018年7月8日前付100000元，2018年11月30日付93408元。双方同意由买受人以出卖人名义继续办理房屋公积金贷款，按揭20年，每月本息1871.75元，买受人每月10日前将该款存入出卖人还款银行账户，出卖人办好不动产证后7日，买受人支付银行贷款给出卖人，剩余2万元办好过户后支付；2、中国工商银行境内汇款电子回单、收款收据19份；3、贺州市华润燃气有限公司与异议人签订的《居民用户供用气合同》及该公司业务费收据，该收据注明用户名：叶熠，用户地址：广西××自治区贺州市××街道城市××单元1001，金额：1000元。 以上证据证实，2018年7月7日，异议人与被执行人签订《房屋买卖合同》，约定交易被执行人名下上述房产，总价565000元，异议人支付28万多元后接收房屋装修入住至今。双方交易的上述房产设定的抵押贷款未提前清偿。 本院认为，本院执行中查封、拍卖的上述不动产，登记在被执行人莫振伟名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，上述不动产依登记，其权属属于被执行人莫振伟所有，被执行人逾期未履行债务，本院执行中对被执行人名下上述财产予以查封、拍卖，符合法律规定。异议人以其与被执行人签订房屋买卖合同、支付部分购房款并装修入住为理由，主张享有上述不动产所有权，请求排除执行，没有法律依据。异议人与被执行人签订的《房屋买卖合同》效力问题。异议人与被执行人交易的上述房产设定有抵押贷款，并已办理抵押登记，抵押设定的时间为2016年2月5日，而异议人与被执行人莫振伟转让交易上述不动产的时间为2018年7月7日，抵押在前，转让交易在后。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。……。”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，异议人向被执行人购买已办理抵押登记的案涉房产应经抵押权人同意，但异议人未能提供双方买卖案涉房产经过抵押权人同意的相应证据，其交易设立了抵押贷款的房产也没有按照上述法律规定提前清偿抵押贷款。因此，双方签订《房屋买卖合同》交易上述房产的行为不受法律保护。异议人明知交易的房屋存在抵押贷款，在抵押贷款清偿前无法正常办理过户登记，异议人对于未办理过户登记的原因存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。”之规定，异议人与被执行人履行双方签订的《房屋买卖合同》，未依照法律规定提前清偿抵押贷款，异议人尚未支付完毕全部购房款，同时，异议人对未能办理过户登记存在过错，其请求排除执行，理由不能成立。申请执行人是上述房产的抵押权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，异议人的执行异议请求应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回异议人叶熠的执行异议请求。 如对本裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;认为与原判决、裁定无关的,可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  梁国栋 审判员  全守盛 审判员  唐万勇 二〇二〇年八月七日 书记员  莫杨宁