山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初353号原告（反诉被告）：李永红，男，1964年5月9日出生，汉族,住太原市。委托诉讼代理人：李大海，山西海权律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕莉，山西海权律师事务所律师。被告（反诉原告）：齐进云，女,1976年7月26日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：刘永辰，山西宁昊律师事务所律师。原告（反诉被告）李永红与被告（反诉原告）齐进云返还原物纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李永红及其委托诉讼代理人李大海、王燕莉，齐进云及其委托诉讼代理人刘永辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永红向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将双塔西街381号2幢1单元118号房屋返还给原告;二、被告支付自2006年1月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费(按租金每月1000元暂且计算至2020年1月1日:1000元/月×168月=168000元);合计：1068000元。三、本案诉讼费用全部由被告承担。（该房现值约90万元）事实和理由:1995年5月3日原告与山西光信物业有限公司签订《商品房合同交易书》,合同约定由原告购买山西光信物业坐落于桃园南路58号西苑公寓1号楼1单元6层18号房屋(现为双塔西街381号2幢1单元6层118号)，建筑面积112.32平方米。同年5月10日,房屋交付于原告。2006年初，被告齐进云通过朋友郝某找到原告，称家里拆迁急需找一临时住所，原告碍于朋友情面便将自己闲置房屋交由被告暂住。后因原告用房，多次找被告要求返还房屋，并于2019年7月12日委托律师向被告发出律师函要求腾出房屋,但被告未予回复,至今仍未返还。综上所述,因被告非法占有该房屋的行为,给原告造成了巨大的经济损失。迫于无奈,现原告依法向贵院提起诉讼,恳请法庭依法查明事实,准予原告的诉讼请求,以维护原告的合法权益。齐进云辩称，对本诉中原告主张的借住关系不予认可，原被告属于买卖合同关系，原告存在违约行为，如果办理不了过户手续，则应赔偿损失。齐进云向本院提出反诉请求：一、确认反诉人与被反诉人2003年口头达成的房屋买卖协议合法有效；二、判令被反诉人向反诉人履行双塔西街381号2幢1单元118号房屋的变更过户手续；三、如被反诉人不履行本请求事项第二项，判令被反诉人返还反诉人已支付的购房款20万元，并赔偿房屋增值损失90万元及房屋装修损失10万元（此两项损失是预估价，待司法鉴定后确认实际金额）；四、本诉与反诉的诉讼费全部由被反诉人承担。事实与理由：2003年非典疫情过后，反诉人在南肖墙（被反诉人公司）与被反诉人就本案所涉房屋买卖进行协商，当时在场的人还有郝某和候玉秋。经过郝某的撮合，被反诉人当场同意以20万元将房屋卖给反诉人,反诉人立即回家拿了20万元现金交给被反诉人，被反诉人即将他购房时签订的《西苑公寓商品房交易合同书》原件二份、《山西光信物业有限公司商品房产权移交证》原件一份、房屋钥匙一套交给反诉人；反诉人向被反诉人索要购房发票及询问何时办理房屋过户手续时，被反诉人称发票丢了，过户要等能过户的时候陪反诉人一起去办手续。2004年2月至3月期间，被反诉人和反诉人一起去太原市房地局办理了房屋的分户及销号手续,同时被反诉人向反诉人口头承诺：“等我的房产证办下来再过户给你”。在2004年到2018年的十四年间，反诉人多次给被反诉人打电话催问房产证的办理情况及什么时候去办理过户手续，被反诉人一直找各种理由推诿。2018年被反诉人给反诉人打电话，大致意思是：“当时房子卖的价格低了，要按现在的市场价格补差价，否则不给办过户。”反诉人当即在电话中表示不同意这种无理要求。反诉人认为，2003年双方在自愿平等的情况下，口头约定房屋的买卖价格、已有房屋手续的移交、过户手续的办理等条款符合我国《合同法》的相关规定，是合法有效法律行为。反诉人当时已履行了支付价款的义务，被反诉人也收取了20万房价款；被反诉人一直以各种理由拖延办理自己的房产证、在2018年房价上涨的时候还提出“补差价”的无理要求、其2019年9月19日取得此房的《不动产权证》至今，一直未履行房屋过户手续的义务，是明显的违约行为，应当承担继续履行协议或赔偿损失的违约责任。综上所述，反诉人为维护自己的合法权益，现依法提出反诉，请贵院查清事实后，判如所请。李永红对反诉辩称，双方不存在房屋买卖关系，反诉人主张的20万元未支付，自己居住时已将房子装修过才借给被告居住，应驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院能够认定的案件基本事实如下：晋（2019）太原市不动产权第XXXX号不动产产权证载明，权利人：李永红；共有情况：单独所有；坐落：双塔西街381号2幢1单元6层118号。李永红提交的发票载明其于1995年5月3日支付案涉房屋购房款250096元。证人郝某在庭审中陈述：“被告问我是否有便宜房子卖给她一套？原告说有，可以送给你。我说不行，可以买但不能白给，最少给一半钱。原被告当着我的面给的现金，钱是用报纸包的，数额我没数，除了发票其他手续原告都给了被告。”证人侯某在庭审中陈述：“2003年7月，被告叫我和她一起出去去原告办公室，说有一套房卖给被告10万元，郝某说20万元吧，被告说可以，就给了原告20万元，钱是用报纸包的，原告没有数就放保险柜了。除了发票原告给了被告其他手续，他们没签合同。”本诉原告提交的证人郝某的《律师调查谈话笔录》载明，郝某陈述：“被告与一朋友两个人回去拿钱。在被告给完钱以后，自己就先走了，被告及其朋友在原告办公室。报纸包的外面套了个塑料袋，齐进云亲手给的李永红20万现金。当时李永红就收了钱，其他的没有”。根据本诉被告的证人郝某、侯某的证人证言及郝某的《律师调查谈话笔录》，二位证人的证言存在如下矛盾之处：①郝某说被告与一朋友两个人回去拿钱，而侯某说被告是一个人回去拿钱；②郝某说在被告给完钱以后，自己就先走了，被告及其朋友在原告办公室，而侯某称“完事后我和齐进云先走的郝某没有走”；③郝某在《律师调查谈话笔录》中陈述“报纸包的外面套了个塑料袋，齐进云亲手给的李永红20万现金”，但在庭审过程中，郝某又称他当时没看，不知道里面有多少钱；④郝某在《律师调查谈话笔录》中陈述“当时李永红就收了钱，其他的没有”，而在庭审中，郝某又说原告将一套手续给了被告。证人许某在庭审中陈述：“我是原告单位员工，2018年原告给我打电话说要办房产证，没有手续，联系不上郝某，让我看看谁在案涉房子里居住。我2018年去找过被告。”根据被告提交的水、电、物业等费用凭证，被告自2003年一直在案涉房屋中居住。本案经本院审判委员会讨论认为，本案争议焦点是原被告之间就案涉房屋是否存在买卖合同关系。本案案由为返还物权纠纷，李永红基于不动产权证书要求本诉被告返还案涉房屋。本诉被告齐进云抗辩双方存在口头买卖合同关系并提出反诉要求确认其与李永红2003年口头达成的房屋买卖协议合法有效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。根据反诉原告的主张，反诉原告应当举证证明李永红与其是否就涉案房屋达成口头房屋买卖合同、合同的具体内容及根据房屋买卖合同的约定已实际履行各自的义务。关于上述事实，反诉原告仅提供证人郝某、侯某的证人证言予以证明，上述证据仅能证明双方存在口头买卖案涉房屋协议，房款价格约定为20万元。首先关于支付的购房款数额问题，反诉原告仅提供证人郝某、侯某的证人证言用以证明其向反诉被告支付购房款20万元，但根据郝某、侯某的证人证言，齐进云一个人回去取钱，案涉购房款是用报纸包裹交给本诉原告，本诉原告并未当场清点该笔款项数额，即：在场人郝某、侯某当时并未看见报纸里的款项具体数额。在无其他直接证据证明的情况下，本院对齐进云支付的购房款数额难以认定。其次关于双方口头房屋买卖合同双方具体权利义务内容及合同是否履行完毕均无证据予以证明，齐进云未就其诉讼请求完成举证责任，应承担不利的后果，故齐进云要求确认双方口头达成的房屋买卖协议合法有效的反诉请求缺乏事实依据，本院难以支持，基于该反诉请求的其他请求亦无法支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，李永红系案涉房屋所有权人，齐进云自2003年一直在案涉房屋中居住，如前所述，齐进云的证据不足以证明双方之间存在房屋买卖合同关系并履行完毕，其对案涉房屋的占有应为本诉原告所述借用关系，权利人李永红可以请求返还房屋。关于李永红主张的房屋占有使用费，因双方并未就借用期间费用支付作出约定本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）齐进云于本判决生效后二十日内将双塔西街381号2幢1单元118号房屋返还给原告（反诉被告）李永红；二、驳回原告（反诉被告）李永红的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）齐进云的反诉请求。案件受理费14412元及反诉案件受理费7800元，由齐进云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 李彩娟人民陪审员 闫海雷人民陪审员 杨军芳 二〇二〇年八月十九日书 记 员 孟繁蓉书 记 员 张 蕾书记员张蕾附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；