北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9551号原告（反诉被告）：北京圣元置业发展有限公司，住所地北京市朝阳区工体东路****301内1。法定代表人：孙桐民，执行董事。委托诉讼代理人：安婷，女，1987年1月2日出生，北京圣元置业发展有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵轶男，女，1993年4月8日出生，北京圣元置业发展有限公司职员，住北京市朝阳区。被告（反诉被告）：北京鼎丰康泽餐饮管理有限公司，，住所地北京市东城区东安门大街******101法定代表人：陈青林，总经理。委托诉讼代理人：孙钦良，北京市同硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琪光，男，1984年5月2日出生，北京鼎丰康泽餐饮管理有限公司职员，住北京市东城区。原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司（以下简称圣元置业公司）与被告（反诉原告）北京鼎丰康泽餐饮管理有限公司（以下简称鼎丰康泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）圣元置业公司委托诉讼代理人安婷、赵轶男，被告（反诉原告）鼎丰康泽公司委托诉讼代理人孙钦良、李琪光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）圣元置业公司向本院提出诉讼请求：1、要求鼎丰康泽公司支付提前退租违约金371839.6元；2、要求鼎丰康泽公司退还装修免租期租金144403.74元；3、要求鼎丰康泽公司返还减免租金37183.96元；4、要求鼎丰康泽公司将承租房屋拆除墙面、地、地面复至毛坯状态。圣元置业公司同意将履约保证金抵扣前述1-3项诉讼请求。事实与理由：2018年12月27日，圣元置业公司与鼎丰康泽公司订立《商业租赁合同》，约定鼎丰康泽公司承租圣元置业公司位于北京市东城区东四南大街157号北楼203、204号铺位（以下简称涉案房屋），租赁期限2019年1月1日至2025年12月31日，租赁用途为餐厅业态。鼎丰康泽公司已支付履约保证金并将租金支付至2020年4月30日。2020年3月，由于疫情影响，鼎丰康泽公司表示经营发生了困难，双方经协商，圣元置业公司同意给15日免租期，并将租金支付方式变更为月付。2020年4月22日，鼎丰康泽公司发出退租申请，单方提出于4月30日退租。4月26日，圣元置业公司为避免双方损失再扩大，发送《告知函》明确同意双方于4月30日退租，同时要求鼎丰康泽公司承担因提前退租导致的违约责任。但鼎丰康泽公司至今未履行。涉案房屋已经于2020年4月30日交接，5月6日双方签订了交接单。目前涉案房屋仍处于空置状态。圣元置业公司认为，鼎丰康泽公司擅自提前解除合同，属单方违约，根据合同约定应支付解约当月租金5倍的违约金，同时补交装修免租期租金及协商的免租期租金，并根据合同约定将房屋墙面、地、地面恢复至毛坯状态/div>被告（反诉原告）鼎丰康泽公司答辩并提出反诉称：认可双方之间订立合同，支付租金、履约保证金，双方协商免租期情况属实。涉案房屋交付鼎丰康泽公司时系毛坯状态，经圣元置业公司同意由鼎丰康泽公司装修。鼎丰康泽公司因疫情影响申请15日免租期后仍存在经营困难，故再次向鼎丰康泽公司申请免租，但遭到拒绝。为减少损失鼎丰康泽公司决定解除合同，双方于4月30日交接，后未发现涉案房屋再经营。鼎丰康泽公司认为，双方合同由于不可抗力于4月30日解除，鼎丰康泽公司不应承担违约责任，故不同意圣元置业公司全部诉讼请求。如果法院认定鼎丰康泽公司存在违约，要求法院酌情降低违约金标准。鼎丰康泽公司要求减半支付2-4月租金，确认4月租金已经按照减半金额支付完毕，因此提出反诉：1、要求确认双方之间的租赁合同因受不可抗力影响于2020年4月30日解除；2、要求圣元置业公司退还履约保证金247761.2元、装修押金20000元、2020年5月份物业费10385.2元；3、要求圣元置业公司退还2020年2月、3月租金74367.92元、物业费10385.2元；4、要求圣元置业公司赔偿装修残值148141元。针对鼎丰康泽公司反诉，圣元置业公司答辩称：首先，同意第一项反诉请求，但认为双方之间的合同系鼎丰康泽公司单方违约造成。根据合同法，不可抗力需要与合同不能履行有必然因果关系，圣元置业公司提供适合的涉案房屋，虽然疫情可能对经营造成一定的影响，但出租方及政府均未作不可经营的限制，合同目的并非不可实现。第二，履约保证金同意抵扣鼎丰康泽公司应承担的违约责任后退还。同意退还装修押金及5月份物业费。第三，涉案房屋不属于国企用房，因此不同意调整租金标准，疫情期间鼎丰康泽公司营业损失应自行承担。第四，双方合同由于承租方违约而解除，因此鼎丰康泽公司无权要求装修赔偿，且上述装修对于圣元置业公司无利用价值。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月27日，圣元置业公司（甲方）与鼎丰康泽公司（乙方）订立《商业租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋（建筑面积296.72平方米）经营餐厅。甲方向乙方毛坯移交涉案房屋。租赁期限自2019年1月1日至2025年12月31日，其中装修免租期为2019年1月1日至2019年2月28日，装修免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，除因甲方原因导致合同提前解除外，如发生其他致使出现乙方实际租赁期限未达到约定租赁期限的情况，双方确认取消免租期的约定，按照合同约定计算免租期租金及违约责任。履约保证金247761.2元，作为乙方履行合同各项条款的担保，针对乙方在合同项下的任何款项、费用、违约金等，甲方有权从保证金直接扣除。租赁期满或合同提前终止，乙方将房屋恢复至场地交付时的原状交付甲方，由此发生的费用由乙方支付。在租赁期内，除非出现法定或合同约定的解除事由，否则如果任何一方擅自提前解除合同，违约方应按照剩余租赁期全部租金总额的10%或合同解除当月月租金的5倍向守约方支付违约金，两者取高。合同约定第一年月租金72201.87元，第二年月租金74367.92元。合同订立后，双方当事人均认可鼎丰康泽公司已支付履约保证金、装修押金及截至2020年4月30日期间的租金、截至5月31日的物业费。2020年2月20日，鼎丰康泽公司向圣元置业公司发送函件，称鼎丰康泽公司已于2020年1月20日停止营业，2月14日暂时开启外卖工作，但实际营业额惨淡，申请推迟交纳租金并减免疫情期间的部分租金。2020年2月26日，鼎丰康泽公司向圣元置业公司发送函件，鉴于疫情影响未正常经营导致无力承担租赁费用，申请推迟交纳并减免部分租金。2020年3月4日，鼎丰康泽公司向圣元置业公司再次发送函件，要求减免2020年1月20日至2020年3月31日租金及物业费，后两个月的租金及物业费分两次支付。否则将考虑解除租赁合同。3月底，双方协商订立《备忘录》，约定为缓解乙方经营压力、推进租赁期限正常履行，甲方减免4月1日至4月15日期间的租金。非因甲方原因致使乙方实际租赁期限未达到合同约定的租赁期限，甲方不再提供上述减免租金优惠，乙方应按照合同中对应租金标准向甲方支付被减免租金，乙方违约的，还应当按照合同约定承担相应的违约责任。该《备忘录》同时将3月至5月的租金支付方式调整为月付，但应一次性支付3月至5月的物业费。2020年6月1日以后的租金及物业费应按照原合同约定标准支付。2020年4月22日，鼎丰康泽公司向圣元置业公司提交函件，表示于4月30日解除合同，并要求退还履约保证金、装修押金。2020年4月24日，圣元置业向鼎丰康泽公司发送《告知函》，同意2020年4月30日解除合同，并要求鼎丰康泽公司承担提前退租违约金、装修免租期间租金及补回减免租金，将房屋恢复原状并腾退。2020年4月30日，双方进行了涉案房屋的交接。圣元置业公司出具委托租赁代理协议及委托书、代理费汇款凭证、装修恢复报价单，证明由于鼎丰康泽公司单方违约，给圣元置业公司造成的中介费损失，及如鼎丰康泽公司未按照约定恢复房屋毛坯状态，给圣元置业公司造成的恢复损失。经质证，鼎丰康泽公司认可委托租赁代理协议及委托书、代理费汇款凭证的真实性，但否认上述证据的关联性。圣元置业公司出具疫情期间值班记录，证明鼎丰康泽公司于2月12日即开始经营，经质证，鼎丰康泽公司认可该证据的真实性，但认为客人进出大厦需要被盘问个人信息，大厦一层大堂灯光关闭，电梯关闭，影响客流量，仅能开展外卖业务，但订单很少。并提交美团收银管家云后台网页截图，证明营业额下降情况，经质证，圣元置业公司否认该网页截图的真实性，且认为无法核实是否完整体现经营状况，否认与案件的关联性。关于鼎丰康泽公司再次提出减免租金申请后协商过程一节，圣元置业公司认可其曾经提出过，但因工作人员无权处理且需要与业主方沟通是否能够做租金减免，故要求鼎丰康泽公司提出书面申请，并承诺若业主方减免租金，再对鼎丰康泽公司进行租金减免。后鼎丰康泽公司认为圣元置业公司与业主方的合同关系与其无关，并不满意2月份提出租金减免的申请迟至3月底才同意减免15天，故直接提出解除租赁合同。本院认为：根据已查明情况，双方订立的《商业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行。本案中，虽然由于疫情影响造成作为餐饮企业的鼎丰康泽公司经营困难，但该影响并非造成租赁合同目的无法实现，双方提交的证据也证明鼎丰康泽公司在疫情期间也可经营餐饮。双方订立的租赁合同长达七年，本应积极协商，通过变更租金支付方式、延长租期、减免租金等方式共度难关。现鼎丰康泽公司单方提出解除合同，且双方已在诉讼前达成解除合意并交接房屋，本院认定双方之间的合同于2020年4月30日解除。鼎丰康泽公司虽受到疫情影响，但其并不享有合同单方解除权，本院将根据疫情对租赁合同履行的影响、圣元置业公司所遭受的损失等因素，酌定鼎丰康泽公司应承担的违约责任。现由于鼎丰康泽公司单方解约，致使双方未能将约定租期履行完毕，圣元置业公司根据合同约定要求其支付装修免租期租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。疫情期间，双方协商约定4月租金的减免数额及减免条件，现由于鼎丰康泽公司单方解约致使无法达到合同约定履行期限，因此鼎丰康泽公司应根据《备忘录》的约定将免除租金返还。但鼎丰康泽公司在反诉中一并提出减免疫情期间租金的反诉请求，鉴于疫情对鼎丰康泽公司经营餐饮造成的实际影响，从租赁双方应共担风险的理念出发，本院对2月至4月的租金及物业管理费进行酌减，鼎丰康泽公司主张减半收取，但考虑到疫情期间鼎丰康泽公司并未完全停止经营，故本院对减免标准予以酌定。而圣元置业公司已经实际减半收取4月份租金，对于鼎丰康泽公司应补交的部分租金，本院予以支持。鼎丰康泽公司要求退还2020年2月、3月租金及物业费的反诉请求，本院予以支持，具体数额由本院酌定。关于圣元置业公司要求鼎丰康泽公司支付提前退租违约金一节，因圣元置业公司要求鼎丰康泽公司支付装修免租期租金、退还减免租金也属于承担违约责任的方式，本院根据鼎丰康泽公司提出解约的理由、圣元置业公司因此受到的损失以及本院已判决要求鼎丰康泽公司支付免租期租金等因素，酌定违约金的具体数额。圣元置业公司提出将履约保证金首先抵扣鼎丰康泽公司应支付的违约金等，理由正当，本院予以支持，鼎丰康泽公司反诉要求圣元置业公司退还履约保证金，本院不予支持。圣元置业公司要求鼎丰康泽公司将承租房屋拆除墙面、地、地面复至毛坯状态，符合合同约定，本院予以支持。圣元置业公司同意退还装修押金、5月份物业费，本院照准。鼎丰康泽公司要求圣元置业公司赔偿装修损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司与被告（反诉原告）北京鼎丰康泽餐饮管理有限公司之间《商业租赁合同》于2020年4月30日解除；二、被告（反诉原告）北京鼎丰康泽餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司支付提前退租违约金223103.76元；三、被告（反诉原告）北京鼎丰康泽餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司支付装修免租期租金144403.74元；四、被告（反诉原告）北京鼎丰康泽餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司支付4月份免租期部分租金12394.65元；五、被告（反诉原告）北京鼎丰康泽餐饮管理有限公司已支付的履约保证金247761.2元首先抵扣上述第二、三、四项款项；六、被告（反诉原告）北京鼎丰康泽餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内将承租房屋拆除墙面、地、地面复至毛坯状态；七、原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）北京鼎丰康泽餐饮管理有限公司装修押金20000元、2020年5月份物业费10385.2元；八、原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）北京鼎丰康泽餐饮管理有限公司2020年2月、3月部分租金共计49578.6元、物业费共计6923.5元；九、驳回原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）北京鼎丰康泽餐饮管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4667元，由原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司负担1464元（已交纳），由被告（反诉原告）北京鼎丰康泽餐饮管理有限公司负担3203元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费4455元，由被告（反诉原告）北京鼎丰康泽餐饮管理有限负担3698元（已交纳），由原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司负担757元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年八月二十一日法官助理  高子惠书 记 员  康 婧