江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初1640号原告：镇江美的房地产发展有限公司，统一社会信用代码913211000782946273，住所地镇江市润州区朱方路**。法定代表人：蔡建中，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。被告：彭星，女，汉族，1998年9月29日生，住镇江市。委托诉讼代理人：彭高林，男，汉族，1974年12月1日生，住镇江市，系被告彭星之父。原告镇江美的房地产发展有限公司（以下简称“美的公司”）与被告彭星商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美的公司的委托代理人朱阳霆、被告彭星的委托诉讼代理人彭高林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美的公司向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除双方镇江市美的城三区二期17幢25层2501号商品房买卖合同及首付款分期付款补充协议；2.判令被告立即协助原告注销该商品房买卖合同备案（合同网签号为1201161909080001），逾期支付每日7500元违约金；3.判令被告支付违约金296000元；4.判令被告承担原告律师费4000元、保全责任保险费2700元；5.确认原告有权优先扣除被告应当向原告承担的各项费用及需代为偿还的案涉银行贷款债务，如有剩余再无息退还给被告；6.本案诉讼费用由被告承担。后原告当庭将诉讼请求变更为：1.判令被告支付拖欠的购房余款20万元；2.判令被告支付截至2020年7月22日的违约金40438元，并自2020年7月23日起以欠款金额为基数，按照年利率24%的标准支付违约金，直至欠款实际清偿之日止；3.判令被告承担原告律师代理费4000元、保全责任保险费2700元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（含补充协议）一份，约定被告购买原告开发的镇江市美的城三区二期17幢25层2501号商品房，并已网签，网签号1201161909080001。合同约定总房价款148万元，房屋建筑面积136.85平方米。附件四合同补充协议第六条第十项约定，买受人逾期付款超过15日，出卖人不解除合同的，买受人从首次逾期日次日按逾期金额日千分之一向出卖人承担逾期付款违约金。补充协议第三十二条约定违约方承担另外一方追究其违约责任产生的律师费等。2019年9月8日，原、被告签订《首付款分期付款补充协议》，约定2019年9月15日支付第一期首付款15万元，2019年11月19日前支付第二期首付款45万元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告陆续支付123万元，对经多次催告，应于2019年11月19日前支付的25万元被告一直未支付，原告起诉后，被告父亲彭高林于2020年7月22日替被告支付了5万元，余款20万元至今未支付。被告彭星辩称：对原告所诉事实无异议，近期会把余款20万元还掉，但是原告主张的违约金过高，希望原告能把违约金减免掉，或请求法院予以调整。本院经审理，认定事实如下：2019年9月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（含附件）一份。合同约定，原告将美的城三区二期第17幢25层2501号房（建筑面积136.85平方米，其中套内建筑面积107.61平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.24平方米）出售给被告，单价10815元/平方米，总房价款148万元，付款方式为按揭付款，具体详见（附件四）补充协议第五条、第六条。附件四合同补充协议第五条约定，买受人签订本合同当日支付首期购房款60万元，2019年9月29日前将贷款房款88万元支付至出卖人银行账户。补充协议第六条第十项约定，买受人逾期付款的，如付款逾期7日之内，买受人逾期每日按应付款万分之二向出卖人支付违约金；买受人付款逾期超过7日不满15日的，买受人逾期每日按应付款万分之四向出卖人支付违约金。付款逾期超过15日的，出卖人有权随时解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计合同总价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，买受人从首次逾期日次日按逾期金额日千分之一向出卖人承担逾期付款违约金。补充协议第三十二条约定，一方违约，另外一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等，由违约方承担。2019年9月8日，原告与被告签订《首付款分期付款补充协议》，约定首期款60万元分两期支付，2019年9月8日前支付15万元，2019年11月19日前支付45万元，付款方式为直接到原告售楼处刷卡支付。如逾期未支付上述任一期款项，每逾期一天按应付未付款的3%支付违约金，合同继续履行。逾期超出30天后，原告有权随时解除合同，原告未解除合同的，每逾期一天按应付未付款的3%支付违约金，合同继续履行。后被告按期支付了首付款第一期的15万元以及第二期45万元中的20万元，拖欠首付款第二期中的25万元未给付，原告为此委托江苏汇泉律师事务所提起本案诉讼，约定律师代理费4000元，并于2020年6月16日支付了上述律师代理费。另外，原告在诉讼过程中提起财产保全，向天安财产保险股份有限公司投保了诉讼财产保全责任保险，共花费保险费2700元。原告起诉后，被告父亲彭高林于2020年7月22日代被告支付了5万元。上述事实，有《商品房买卖合同》（含附件）、《首付款分期付款补充协议》、委托代理合同、发票、银行电子回单、保单、银行交易明细清单及当事人当庭陈述等证据在卷证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据原被告双方签订的《首付款分期付款补充协议》的约定，被告应于2019年11月19日前支付45万元，但被告仅支付了其中的25万元（含原告起诉后被告父亲彭高林于2020年7月22日代被告支付的5万元），尚欠原告20万元未支付，现原告主张被告支付拖欠的购房余款20万元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，被告未按期支付购房款，原告损失的也就是未占有相关购房款期间所产生的利息，而不论是双方约定的逾期付款违约金，还是原告现主张的违约金，均过高，本院酌情认定由被告自应付而未付款的次日起，以应付而未付款项的金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付违约金，应足以弥补原告的相关损失。因被告违约，致使原告委托律师提起本案诉讼，并在诉讼中采取财产保全措施，原告主张被告承担原告律师代理费4000元、保全责任保险费2560元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告彭星于本判决生效之日起十日内支付原告镇江美的房地产发展有限公司剩余购房款20万元及违约金（其中以25万元为基数，自2019年11月20日起至2020年7月21日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以20万元为基数，自2020年7月22日起至20万元实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、被告彭星于本判决生效之日起十日内支付原告镇江美的房地产发展有限公司律师代理费4000元、保全责任保险费2700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2504元，财产保全费5000元，合计7504元，由原告镇江美的房地产发展有限公司负担4404元，由被告彭星负担3100元（上述款项原告已预交，被告应负担的部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附录法律条文及上诉须知）审 判 员 张世龙二〇二〇年八月十九日法官助理 刘忠明书 记 员 李 雯附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。上诉须知（2020）苏1111民初1640号一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省镇江市中级人民法院开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处帐号：11×××61第二审法院地址：镇江市解放路21号三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。二〇二〇年八月十九日