广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初9344号原告（案外人）：蒋宏伟，男，1979年8月4日出生，汉族，住湖南省新邵县新田铺联校宿舍**，公民身份号码430************87X。委托诉讼代理人：唐忠华，广东卓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡浩，广东卓展律师事务所实习律师。被告（申请执行人、异议人）：佛山市顺德区勒流兴叶五金电器厂，住所地广东省佛山市顺德区******工业区。投资人：叶剑明。第三人（被执行人）：佛山市顺德区勒流瑞琪家具五金配件厂，住所地广东省佛山市顺德区勒流镇勒流港集约工业区**地块。经营者：萧锐林，男，1974年1月23日出生，汉族，个体工商户，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************632。原告蒋宏伟与被告佛山市顺德区勒流兴叶五金电器厂（以下简称勒流兴叶厂）、第三人佛山市顺德区勒流瑞琪家具五金配件厂（以下简称勒流瑞琪厂）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，先后于2020年6月11日、2020年7月22日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告蒋宏伟的委托诉讼代理人唐忠华、胡浩均到庭参加了诉讼。被告勒流兴叶厂及第三人勒流瑞琪厂经本院合法传唤，均无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋宏伟向本院提出诉讼请求:1.请求就位于佛山市顺德区勒流街道光大社区勒流港集约工业开发区二期C07-8号地块及地上建筑物执行拍卖时带租约拍卖；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:执行法院于2019年7月23日查封涉案。2019年7月1日，原告欲到勒流承租厂房，经同行朋友昊信地产员工彭家成的介绍，得知第三人的厂房正在招租，于是原告与第三人就租赁事宜进行磋商。2019年7月9日，原告作为乙方，第三人作为甲方，签订了《租赁合同》，原文约定（1）甲方将坐落在佛山市顺德区勒流镇勒流港集约工业区C07-8地块出租给乙方使用，该厂房为工业用途；（2）该厂房一、二、三、四层楼1200方租用建筑物，乙方需付租金给甲方；（3）租赁期限6年，自2019年8月18日至2025年10月18日，每月租金130000元，其中自2019年8月18日至2020年2月18日为免租金免租装修期；（4）乙方在签订合同当天向甲方支付人民币521400元作为保证金。签订合同后，原告按第三人经营者妻子袁海花的指定，当天向第三人的财务转账支付合同保证金521400元，并向昊信地产员工彭家成支付中介费134000元。实际上，原告租赁面积为一至三楼整层、第四楼1200平方米。而且，签订上述合同后，第三人已将该厂房交付给原告，由原告占有、使用、收益，原告则着手对外招租事宜，发布招租公告。2019年8月1日，原告与案外第三人周志强签订租赁合同，由周志强承租该厂房的1100平方米。2019年9月27日，原告与案外第三人佛山市顺德区朗高电气有限公司签订租赁合同，由该公司承租该厂房一至三层。执行法院作出（2019）粤0606执14040号协助执行通知书，认可原告与第三人的租赁合同真实、合法、有效，并无以合同存在笔误、文字瑕疵为由，排除该租赁合同。由于被告勒流兴叶厂对执行法院带租拍卖的行为不服，提出异议，执行法院经审查，作出（2020）粤0606执异136号执行裁定书，裁定对涉案厂房去除原告与第三人签订的租赁合同后进行拍卖。原告对该裁定不服，在限期内提起诉讼，望依法裁判。被告勒流兴叶厂、第三人勒流瑞琪厂均无答辩。诉讼中，原告蒋宏伟提供了2019年7月9日租赁合同（以下简称涉案租赁合同）、转账凭证、微信聊天记录、微信对外招租记录、《申报权利申请书》、2019年8月1日《租赁合同》、2019年9月27日《租赁合同》、《关于蒋宏伟承租瑞琪家具五金配件厂厂房经过及诉求》、租金支付记录、执行笔录、（2020）粤0606执异136号执行裁定书、银行转账明细单、2019年7月15日涉案厂房照片、物业代理委托书、微信聊天截图、广东诉讼服务网截图、电费缴费单截图、微信转账截图、支付宝转账截图、转账汇款凭证、（2020）粤0606民初3162号民事判决书等证据；本院根据原告的申请，向执行部门调取中国工商银行股份有限公司佛山顺德勒流支行于2020年1月10日作出的《函》。被告勒流兴叶厂、第三人勒流瑞琪厂均无质证、举证，视为放弃质证、举证的权利。本院经审查认为，上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院均予以确认并在案佐卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于佛山市顺德区勒流街道光大社区勒流港集约工业开发区二期C07-8号地块及地上建筑物现登记于第三人勒流瑞琪厂名下，登记抵押权人为中国工商银行股份有限公司佛山顺德勒流支行，抵押登记时间为2018年4月25日。本院在审理（2019）粤0606民初15683号案件过程中，于2019年7月22日查封了上述房产。后勒流兴叶厂持生效的（2019）粤0606民初15683号民事判决书向本院申请强制执行，本院立案案号为（2019）粤0606执14040号。2019年12月24日，本院作出（2019）粤0606执14040号函，征询抵押权人中国工商银行股份有限公司佛山顺德勒流支行对本院将依法对涉案房产进行带租拍卖的意见。该行于2020年1月10日函复同意本院依法带租拍卖。本院遂于2020年1月20日作出（2019）粤0606执14040号拟网络拍卖告知书，拟对上述房产进行拍卖。2020年2月21日，本院告知被告勒流兴叶厂，决定对涉案房产附带蒋宏伟的租约拍卖。被告勒流兴叶厂对涉案房产进行带租约拍卖不服，提出本案异议，请求对涉案房产去除案外人蒋宏伟的租赁合同后进行拍卖。本院经审查，作出（2020）粤0606执异136号执行裁定书，裁定对涉案厂房去除原告与第三人签订的租赁合同后进行拍卖，原告遂在法定期限内提起本案诉讼。原告与第三人勒流瑞琪厂通过中介昊信地产员工彭家成，于2019年7月9日签订《租赁合同》，加盖第三人印章，并有原告签字捺印。该合同约定第三人勒流瑞琪厂将坐落在佛山市顺德区勒流镇勒流港集约工业区C07-8地块厂房一、二、三、四层楼1200方出租给乙方使用，赁期限6年，自2019年8月18日至2025年10月18日，每月租金130000元，其中自2019年8月18日至2020年2月18日为免租金免租装修期；乙方在签订合同当天向甲方支付人民币521400元作为保证金；涉案厂房移交时间为2019年8月18日前，具体交付时间按实际移交为准。签订合同当天，原告向李翠枚账户汇入款项合计521400元，并向昊信地产员工彭家成支付中介费134000元。签订上述合同后，原告着手对外招租事宜，于2019年7月11日签订《物业代理委托书》委托中介公司，并自2019年7月16日起通过微信群等方式发布招租公告。2019年8月1日，原告与案外第三人周志强签订租赁合同，由周志强承租该厂房第四层的1100平方米，押金为35400元，租金自2019年9月1日至2022年8月31日为每月11800元，自2022年9月1日至2024年8月31日为每月12980元；合同签订当天，周志强向蒋宏伟汇入押金及首月租金合计47200元。2019年9月27日，原告与案外第三人佛山市顺德区朗高电气有限公司签订租赁合同，由该公司承租该厂房一至三层，租金每月为16.28万元。2019年11月7日执行笔录中，李翠枚到庭表示其担任第三人财务助理一职，主要计算工资。2019年11月25日执行笔录中，原告蒋宏伟、第三人的经营者萧锐林及其配偶袁海花到庭，萧锐林、袁海花均确认前述2019年7月9日签订合同的真实性，萧锐林表示签合同以后就没有关注原告是否使用涉案厂房，袁海花陈述原告承租范围为一楼、二楼、三楼及四楼1200平方米左右以及第三人财务李翠枚银行卡收取涉案521400元用于发工资。本案中，原告确认其承租的涉案厂房由前述两名次承租人承租完毕，并称为了讨口彩、便于招租、腾退等原因，故专门约定期限自2019年8月18日至2025年10月18日。原告提供账户银行流水及转账凭证显示，其与李翠枚、彭家成除涉案521400元、134000元外，无其他往来，且已向执行法院汇入免租期后5个租金合计65万元及缴纳免租期前的租金13万元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，原告蒋宏伟请求带租拍卖，应举证证明其于人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案厂房。对此，本院分析如下：首先，关于涉案租赁合同的真实性及合法性。涉案租赁合同加盖第三人勒流瑞琪厂印章、有原告签字捺印，第三人的经营者萧锐林在执行过程中也确认该合同属实。综合考虑前述情况及原告支付保证金、支付中介费用及对外招租等情况，本院对该合同真实性予以认可。该合同虽然物业基本情况表述“该厂房一、二、三、四层楼1200方”、租赁期限等内容存在不明确或不一致之处，但结合合同约定租金每月13万元、原告提供两份转租合同等证据和执行笔录中萧锐林、袁海花的陈述，可确定原告承租范围为涉案厂房一、二、三层整层及第四层的1200平方米；关于租赁期限，合同载明6年，但同时明确具体期限至2025年10月18日，即自签订之日2019年7月9日起计算约6年3个月，自合同约定的2019年8月18日起计算共6年2个月。对此，本院认为，一是合同约定的租金标准为按月计算，并非按年计算；二是合同约定期限至2025年10月18日，该日期明确；三是原告对约定至该2025年10月18日作出了相应解释，该解释无违反法律、行政法规的强制性规定，本案被告及第三人也均无抗辩，故可认定租赁期限至2025年10月18日。此外，涉案租赁合同签订于2019年7月9日，即查封登记之前，且抵押权人中国工商银行股份有限公司佛山顺德勒流支行亦同意本院依法带租拍卖。故本院认为，该合同为双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。其次，关于原告占有使用涉案厂房的认定。涉案厂房于2019年7月22日被本院查封登记。涉案租赁合同签订于2019年7月9日，约定涉案厂房移交时间为2019年8月18日前，具体交付时间按实际移交为准。对此，综合原告提供的2019年7月11日签订的《物业代理委托书》、2019年7月16日起的微信对外招租记录、2019年8月1日签订的转租合同等证据以及相关执行笔录袁海花的陈述等，本院认定原告在2019年7月22日查封登记之前已经占有使用涉案厂房并办理招租事宜。再次，涉案厂房的租金及保证金方面。关于租金，双方约定涉案厂房租金为每月13万元，考虑到转租价格、转租成本及风险等因素，该租金不存在明显不合理低价的情形，原告并已将免租期后相关租金交付执行。另本案合同约定的免租期已长达半年，故原告免租期前实际占用期间的租金，仍应当按照合同约定标准交付相关租金。综合本案情况，原告已将该期间相当一个月的租金13万元交付执行，本院予以认可。关于保证金521400元，涉案租赁合同约定应于签订合同当天支付完毕。原告主张在签订合同当天向李翠枚汇入521400元即为该保证金，本院予以采信：一是该款项与合同约定的付款方、保证金数额、支付时间均一致；二是原告提供的银行流水显示原告与李翠枚除了涉案较大数额的521400元外，并无其他经济往来；三是执行笔录中袁海花及李翠枚陈述的李翠枚职务、收款账户信息等均与原告主张相吻合。综上，原告请求对涉案房产附带涉案租赁合同进行拍卖，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：对第三人佛山市顺德区勒流瑞琪家具五金配件厂名下位于佛山市顺德区勒流镇勒流港集约工业区C07-8地块厂房附带租约（租赁期限至2025年10月18日）拍卖。案件受理费70040元，由第三人佛山市顺德区勒流瑞琪家具五金配件厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  周振祥人民陪审员  徐 俊人民陪审员  郭秋霞二〇二〇年八月二十七日书 记 员  邱苏燕