河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初4348号原告（反诉被告）：刘久芝，女，汉族，1972年2月2日生，户籍地洛阳市洛龙区，现住洛阳市西工区。原告（反诉被告）：魏金红，女，汉族，1969年11月26日生，户籍地洛阳市老城区，现住洛龙区。被告（反诉原告）：秦波，男，汉族，1963年2月25日生，户籍地及现住址洛阳市瀍河回族区。原告（反诉被告）刘久芝、魏金红与被告（反诉原告）秦波租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘久芝、魏金红、被告秦波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘久芝、魏金红向本院提出诉讼请求：1.判令秦波支付刘久芝、魏金红房屋押金3500元整；2.本案诉讼费由秦波承担。事实和理由：刘久芝、魏金红于合同到期日2020年2月28日已将房子腾出，并把钥匙交于秦波，秦波以各种歪理拒不退还房屋押金3500元，故诉至法院。秦波辩称，驳回刘久芝、魏金红的诉讼请求。秦波与刘久芝、魏金红于2019年10月17日签订房屋租赁合同，租期为2019年12月1日至2020年2月28日，租期三个月，租金10500元，从签订合同2019年10月17日到2020年7月12日，秦波没有收到3500元房屋押金。反诉原告秦波向本院提出诉讼请求：1.判令刘久芝、魏金红缴纳2019年12月1日至2020年7月12日的水电物业费1417元；2.判令刘久芝、魏金红缴纳合同违约金10500元；3.判令刘久芝、魏金红缴纳2019年12月1日至2020年2月28日涉案房屋的全部房租10500元；4.判令刘久芝、魏金红缴纳2020年2月29日至2020年7月12日涉案房屋续占期间4个月13天的房租14000+1517=15517元；5.判令刘久芝、魏金红恢复房屋原貌后交还给秦波；6.判令刘久芝、魏金红承担本案诉讼费。后秦波当庭撤回第三项反诉请求。事实和理由：1.秦波与刘久芝、魏金红于2019年10月17日签订《租房合同》，合同期限三个月（2019年12月1日至2020年2月28日），租金10500元。合同法规定租赁期间届满，承租人继续租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效。没有签订书面租赁合同的，视为不定期租赁。刘久芝、魏金红于2020年2月28号合同到期后，不续签合同，占用秦波房屋，原合同继续有效。刘久芝、魏金红继续占用秦波的房屋，不交房屋使用费，侵犯了秦波的权利。依据双方签订的租房合同第13条款：每月电费1.1元一度，水费每月50元，物业管理费50元。每月结算一次，当日下单，当日交费结算。刘久芝、魏金红没有缴纳2019年12月水电物业费541元、2020年1月水电物业费333元、2020年2月水电物业费100元，合计974元。以及2020年3月至6月4个月每月100元水电物业费，合计400元。2020年2月29日1天、2020年7月1日至12日12天，合计13天的水电物业费43元。总计1417元。2、刘久芝、魏金红在3个月租期内没有缴纳水电物业费。依据双方合同约定：每月结算一次当日下单当日交费结清，不结清视为违约，承担违约责任。刘久芝、魏金红至今已经拖欠水电物业费平均100多天构成第一次违约。2020年2月29号上午，双方进行房屋交接时，发现刘久芝、魏金红恶意破坏房屋的电源开关、插座、电灯、电线。依据合同第9条“要求乙方在承租期间爱护承租房屋内一切设施，不得损坏或擅自改动。人为造成损坏接价赔偿或修复。乙方不租，装饰物乙方不得破坏，如损坏乙方需恢复原样。否则，乙方承担违约责任。”至今刘久芝、魏金红也没有恢复原样。构成违约，应该承担违约责任。依据合同第23条“房屋到期，乙方不按期腾房，超过最后一天2020年2月28日的当天，算违约，承担违约责任。”2020年2月29号上午，双方进行房屋交接时，发现刘久芝、魏金红恶意破坏秦波房屋的电源开关，插座，电灯电线。双方不具备房屋交接条件，没有房屋交接。已经超过合同约定的2月28号交房的最后期限。刘久芝、魏金红构成违约应承担违约责任。依据合同第1条“不交三个月全部房租，视为违约，承担违约责任。”刘久芝、魏金红没有缴纳2019年12月1日至2020年2月28日房租构成违约应承担违约责任。依据租房合同第23条“违约责任：甲方或乙方，任一方违约、向对方缴纳违约金为10500元”。判决刘久芝、魏金红赔偿秦波合同违约金10500元。3.刘久芝、魏金红于2020年2月28号租房合同到期后，其没有尽到承租人的义务恶意破坏房屋，造成涉案房屋至今没法交接。使秦波不能正常使用造成房租损失。请求判令刘久芝、魏金红缴纳截止2020年7月12号房屋续占期间4个月13天的房租15517元。4.2020年2月29号上午双方进行房屋交接时，发现刘久芝、魏金红恶意破坏房屋的电源开关、插座、电灯、电线、装饰物，影响房屋正常使用。依据租房合同第9条约定刘久芝、魏金红应恢复房屋原貌后交还秦波。5.刘久芝、魏金红应承担本案诉讼费。反诉被告刘久芝、魏金红辩称：其缴纳了2019年12月的水电物业费，1月的水电物业费是秦波在2020年2月20日把应付金额通过微信发给刘久芝、魏金红，但2月在疫情期间店铺没开门，不产生水电物业费。2020年2月28日刘久芝、魏金红将秦波的房子腾空，并在2月25日已经把钥匙交给秦波，所以刘久芝、魏金红不用再缴纳到现在的房租水电物业。因此秦波的第一项诉反讼请求不对。要求支付违约金也不能成立，刘久芝、魏金红在2020年2月28日已经把房屋全部腾空，所以第四项反诉请求也不成立。对于恢复房屋原样，刘久芝、魏金红把该搬走的都搬走了，秦波第五项诉求也不用成立。刘久芝、魏金红不承担反诉费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.秦波因与洛阳三安石油化工有限责任公司的房屋租赁关系，拥有位于洛阳市××工区××号，建筑面积7层约694.32平方米房屋的使用权和转租权。2019年3月11日刘久芝、魏金红自韩宗亮处承接其租赁的房屋及经营的店铺。2019年10月17日，秦波（甲方）与刘久芝、魏金红（乙方）签订《租房合同》，载明：甲方将解放路100号房屋一楼南2号门面房，大约4平方租给乙方使用，租赁协议约定：租期三个月（2019年12月1日至2020年2月28日止），2019年11月30日以前缴纳三个月房租10500元。乙方向甲方缴纳押金3500元。乙方履行完合同，押金退还乙方。乙方有违约，押金不予退还乙方。要求乙方在承租期间爱护室内一切设施，不得损坏或擅自改动。人为造成损坏按价赔偿或修复。乙方不租，装饰物乙方不得破坏，如损坏乙方需恢复原样。否则乙方承担违约责任。每月电费1.1元一度，水费每月50元，物业管理费50元。每月结清一次，当日下单，当日交费结清。不结清视为违约承担违约责任。房屋到期，乙方不按期腾空，超过最后一天2020年2月28日的当天算违约，承担违约责任。违约责任：甲方，乙方，任意一方违约，须向对方赔偿违约金10500元。刘久芝、魏金红称合同签订后其根据合同约定以转账形式缴纳三个月租金，以现金形式缴纳租房押金3500元，秦波均未向其出具收款凭证。2.合同签订后，刘久芝、魏金红依约支付三个月租金。关于刘久芝、魏金红何时搬离的房屋，根据双方提交的微信聊天记录、照片等证据可以认定刘久芝、魏金红在2020年2月29日已将房屋腾空并交给秦波，秦波以刘久芝、魏金红在腾空房屋时破坏屋内电源开关、插座、电灯、电线、装饰物，影响房屋正常使用为由认为房屋不具备交接条件仍属于由刘久芝、魏金红占用。故秦波反诉要求刘久芝、魏金红支付2020年2月29日之后的水电物业费、占用期房租并在恢复原状后将房屋交还。据此秦波还主张刘久芝、魏金红违约要求其支付违约金。3、秦波称刘久芝、魏金红拖欠其2019年12月1日至2020年2月28日的水电费。提交微信聊天记录一份，根据该聊天记录可以显示秦波在2020年1月2日通过微信给刘久芝发送2020年12月1日至12月31日的水电物业费计算清单，其中记载电费441元、水费50元、物业费50元，共计541元。2月20日通过微信给刘久芝发送2020年1月1日至1月31日的水电物业费计算清单，其中电费233元，水费50元、物业费50元，共计333元。对此问题刘久芝、魏金红出具微信转账记录一份证明其在2020年1月4日下午通过微信转账交水电物业费141元，并称12月份的剩余400元通过现金缴纳，秦波未给其出具收款凭证。1月、2月的水、电、物业费确未缴纳。本院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，依法有效，本院予以确认，双方应当按照合同履行各自的权利、义务。当事人对其主张需提交证据予以证明。那么本案中刘久芝、魏金红仅提交《租房合同》不能证明其已依约向秦波缴纳3500元的租房押金，故其主张秦波退还该押金的诉讼请求不予支持。根据秦波提交的刘久芝、魏金红承租前后的对比照片可以显示，合同到期后刘久芝、魏金红搬离房屋时将墙上粘贴的广告、灯带等拆下，墙上开关处电线裸露，空气开关处电线裸露，其行为违反了《租房合同》的约定构成违约应向秦波支付违约金。秦波要求刘久芝、魏金红支付违约金10500元，相当于三个月的房屋租金，该违约金明显过高，且秦波也未举证其实际损失，并考虑到刘久芝、魏金红生意受2020年新冠病毒疫情影响也有损失，故本院调整违约金为2500元。鉴于刘久芝、魏金红因其违约行为已承担违约金，故秦波主张刘久芝、魏金红为其房屋恢复原状的诉讼请求不再支持。双方均认可2020年2月29日刘久芝、魏金红搬离房屋之后未再实际使用房屋，故秦波要求刘久芝、魏金红支付其搬离房屋后的占用期租金、物业水电费的反诉诉求，本院不予支持。根据合同约定，水电及物业管理费由乙方根据甲方统计按月及时缴纳。那么水电费需实际使用房屋才需缴纳，物业费租赁期间均需缴纳。根据双方出具的微信聊天记录及刘久芝、魏金红的自认，可以认定2020年1月的水电物业费333元及2月的物业费50元未缴纳，故应当缴纳。2020年2月刘久芝、魏金红并未开张营业未使用水电，故水电费不应缴纳。本院仅支持秦波主张的水电费共计383元。关于2020年12月份水电、物业费刘久芝、魏金红是否足额缴纳的问题，根据双方的微信聊天记录可以证明在秦波催要后刘久芝、魏金红及时给秦波转账141元，之后秦波并未再催要过剩余400元，到2020年2月20日其直接统计了2020年1月的费用，也未催要或统计该400元，如刘久芝、魏金红确实存在欠缴该400元，秦波不及时催要不符合常理，故秦波要求刘久芝、魏金红缴纳2019年12月水电物业费的反诉请求证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、刘久芝、魏金红于本判决生效之日起十日内向秦波支付违约金2500元；二、刘久芝、魏金红于本判决生效之日起十日内向秦波支付支付水费、电费、物业费383元；三、驳回刘久芝、魏金红的诉讼请求；四、驳回秦波的其他反诉请求。如刘久芝、魏金红未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由刘久芝、魏金红负担；反诉费243元，秦波负担216元，刘久芝、魏金红负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  郭小岚二〇二〇年八月二十四日书记员  李诗雨