上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初9020号原告：上海展华房地产经纪事务所，住所地上海市嘉定区靖远路**。投资人：王光胜，经理。委托诉讼代理人：高丽林，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：刘凡刚，男，1980年9月10日生，汉族，住上海市嘉定区金园五路**梁杭科创商务园****。被告：喻芳，女，1982年1月20日生，汉族，住上海市，住上海市嘉定区金园五路**梁杭科创商务园****v>两被告共同委托诉讼代理人：彭勇，上海兴浦律师事务所律师。原告上海展华房地产经纪事务所(以下简称展华公司)与被告刘凡刚、喻芳居间合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高丽林，两被告共同委托诉讼代理人彭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告支付佣金37,000元。事实和理由：2019年9月20日，经原告的居间介绍，两被告将其名下位于上海市嘉定区鹤友路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给案外人徐某。原、被告与案外人签署了《房地产买卖居间协议》，约定房屋转让总价款370万元。另约定了付款方式、产权过户、交房、居间服务报酬、违约责任等内容。协议签署当日，两被告及案外人分某与原告签署了佣金确认书，两被告确认应向原告支付佣金37,000元整，并约定在签合同时支付。之后，两被告与案外人亦签署了网签合同，但后续两被告与案外人协商变更了房屋买卖合同的买受人，由案外人另行指某了其他买受人重新签署了网签合同，两被告亦将房屋过户至案外人指某的其他买受人名下。房屋过户后，原告多次联系两被告要求其支付佣金，但两被告拒绝支付。原告认为三方签署的《房屋买卖居间协议》已成立并生效，各方应受其内容的约束，原告已居间成功，但两被告未按约支付佣金，故原告诉至法院。两被告辩称，不同意原告诉请，理由如下：1、原告主体不适格，原、被告之间不存在居间合同关系，原告依据的佣金确认书和《房地产买卖居间协议》合同主体并不一致，被告认为居间方应为《房地产买卖居间协议》中的居间方即案外人上海居安房地产经纪有限公司(以下简称居安公司)，经办人为居安公司的员工储某某，与原告无关，佣金确认书上的原告公章是原告事后所盖。2、被告未与案外人徐某见面，也未签订相应的居间协议，原告未提供任何居间服务。3、被告已通过链家出售系争房屋，并向链家支付佣金，也与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争房屋原为刘凡刚、喻芳所有。2019年9月20日，案外人徐某(乙方，买受方)与刘凡刚、喻芳(甲方，出售方)及居间方(丙方)签订一份《房地产买卖居间协议》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋成交价为370万元。乙方于签署本协议时，直接支付甲方购房定金2万元。该房屋上设立了抵押，贷款余额为170万元。付款方式：乙方与甲方签署买卖合同当日支付甲方80万元(含定金)，在2020年1月20日前付80万元，在2020年5月31日前完成系争房屋包括所有银行贷款和全部房款(支付)，在2019年10月20日前交付房屋。第六条关于居间服务报酬约定：1、甲、乙双方签署上海市房地产买卖合同当日，甲方应按本协议第三条第1款转让总价款的1%(居住用房)2%(非居住用房)向丙方支付服务报酬，乙方应按本协议第三条第1款转让总价款的1%向丙方支付服务报酬；2、甲、乙双方及其亲友或其任职的单位，在签署本协议后，不得利用丙方已提供的居间服务私下达成该房地产的买卖交易，不得为规避(或减少)佣金支付通过其他中介公司或个人达成该房地产的买卖交易。否则，视为甲、乙双方违约，甲方应按本协议第三条第1款转让总价款的1%(居住用房)、2%(非居住用房)向丙方支付违约金，乙方应按本协议第三条第1款转让总价款的1%向丙方支付违约金。合同另作了其他约定。居间方落款处盖有居安公司公章。同日，刘凡刚签署一份《佣金确认书》，约定佣金为37,000元，在签合同时支付。刘凡刚在甲方处签名，乙方落款处盖有展华公司公章，案外人储某某在乙方代表人处签字。该日，案外人徐某亦签署一份《佣金确认书》，约定佣金为37,000元，在交房时支付。案外人储某某在乙方代表人处签字，乙方落款处并无公司盖章。2019年9月21日，刘凡刚、喻芳与案外人夏某某在案外人上海创林房地产经纪有限公司(以下简称创林公司)居间下就系争房屋的《上海市房地产买卖合同》进行网签备案登记，该网签备案于2019年12月17日撤销。之后，刘凡刚、喻芳在收取房款后向购房人交付系争房屋。因展华公司与刘凡刚、喻芳就佣金问题协商未果，遂涉诉。另查，1、2019年10月14日，案外人夏某某向案外人储某某转账支付中介费37,000元。2、2019年12月20日，刘凡刚、喻芳与案外人郭某某在案外人德佑房地产经纪有限公司居间下再次就系争房屋的《上海市房地产买卖合同》进行网签备案登记。该网签备案于2020年4月3日撤销。3、展华公司法定代表人原为案外人储某某，于2019年7月25日变更为王光胜。展华公司于2020年6月21日向本院出具《情况说明》，载明：储某某为展华公司工作人员，展华公司认可其代表公司签署涉案《房地产买卖居间协议》，该居间协议项下一切权利义务属于展华公司所有。4、2020年6月21日，案外人居安公司出具一份《情况说明》，载明：展华公司为居安公司的加盟单位，其有权使用上海居安名义、品牌对外开展房地产经纪业务，居安公司为加盟单位(包括但不限于展华公司)提供房地产居间服务过程中的相关协议模板。本案中，《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》项下相关权利义务归属于展华公司所有，居安公司不会另行向刘凡刚、喻芳主张佣金。审理中，展华公司称刘凡刚、喻芳通过投资公司即案外人上海载利实业有限公司(以下简称载利公司)出售系争房屋后；网签当日展华公司与刘凡刚、喻芳共同至上海市虹口区四川北路XXX号星荟中心2楼709室通过案外人创林公司的秘钥进行网签，该经纪公司是交易双方自行找的，展华公司与该经纪公司没有关系，但展华公司全程参与网签，网签当日买受人还支付了18万元房款，后续展华公司亦为刘凡刚、喻芳及案外人徐某办理房屋交接提供了服务，案外人徐某与夏某某均是载利公司员工。刘凡刚、喻芳则称其因急需用钱，故通过载利公司出售系争房屋，案外人创林公司是其找的居间方，案外人夏某某是载利公司的员工，网签备案及向载利公司交付房屋均是为了锁定房源，待房源锁定后载利公司先行支付购房款，等待之后寻找到真正的买家后由载利公司直接向买家收取房款，交易过程中展华公司均未参与，也未提供任何服务；之后，刘凡刚、喻芳找到了真正的买家即案外人郭某某，双方在案外人德佑房地产经纪有限公司居间介绍下成功交易过户，目前系争房屋已于2020年2月29日过户至案外人郭某某名下。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。关于中介公司的主体资格问题，本院认为，刘凡刚、喻芳与系争房屋的购买人签订《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，能够证明中介公司为刘凡刚、喻芳与购房人之间建立了房屋买卖关系，虽然刘凡刚、喻芳对展华公司主体资格存有质疑，但有居间方为其提供居间服务却是可以认定的事实。在本案中，可能提供居间服务的主体有三个：居安公司、展华公司及创林公司。根据庭审陈述及现有证据，创林公司仅使用其秘钥协助交易双方进行网签，但其并未提供其他居间服务。居安公司出具了《情况说明》，对居安公司和展华公司之间的关系予以了说明，居安公司同时申明系争房屋系展华公司提供居间服务，其不会向刘凡刚、喻芳主张佣金。展华公司就《房地产买卖居间协议》居间方处盖有居安公司印章，而《佣金确认书》却盖有展华公司印章一事亦作出了合理的解释；且刘凡刚、喻芳认可居间经办人为储某某，展华公司亦出具《情况说明》证明储某某系其公司员工，在此情况下，能够认定系展华公司为系争房屋进行居间服务。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，刘凡刚、喻芳与案外人徐某在展华公司居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》，该合同具备了房地产买卖合同的主要条款，双方即买卖双方对房屋买卖的主要事项达成一致，因此展华公司已居间成功。关于中介费金额问题，本院考虑到房地产居间服务的内容广泛，除了提供房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括协助办理网签、房屋产权过户以及房屋交接验收等后续服务，居间方只有在完成全部的服务内容后，才可以收取全额佣金，展华公司并未完成全部的居间服务，应酌情扣减佣金金额。同时，展华公司作为专业的房地产居间公司，理应规范自己的居间服务，其居间服务存在瑕疵，应酌情扣减佣金。综合本案情况，本院酌定刘凡刚、喻芳需支付佣金18,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘凡刚、喻芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海展华房地产经纪事务所中介费18,000元；二、原告上海展华房地产经纪事务所的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指某的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费725元，减半收取362.50元，由原告上海展华房地产经纪事务所负担182.50元，由被告刘凡刚、喻芳负担180元(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二〇年八月五日书记员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……