河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初870号 原告：田进美，女，1963年7月1日出生,汉族，住北京市城区。 原告：田进改，女，1951年12月9日出生，汉族，住北京市石景山区。 原告：田园，女，1990年1月12日出生，汉族，住北京市海淀区。 原告：田进坤，女，1949年7月11日出生，汉族，住北京市城区。 四原告委托诉讼代理人：马会文，北京市正皓律师事务所律师。 被告：刘建华，男，1960年4月23日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：李春雨，河北博开律师事务所律师。 原告田进美、田进改、田园、田进坤与被告刘建华确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田进美、田进改、田园、田进坤的委托诉讼代理人马会文、被告刘建华的委托诉讼代理人李春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田进美、田进改、田园、田进坤向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认张玉华与被告刘建华关于北京市城区南横西街92号楼3门401室的房屋买卖合同无效；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于北京市城区南横西街**楼3门**的房产**系张玉华与田同印婚后购买的商品房，属于二人的夫妻共同财产。张玉华与田同印（1999年1月25日去世）于1976年3月10日结婚，双方均系再婚，再婚后无生育子女。张玉华再婚前亦无子女。田同印再婚前有四子女：长女田进坤、次女田进改、小女田进美、儿子田进生（2017年7月15日去世），原告田园系田进生之女。田同印去世后，房产处于四原告与张玉华共同共有状态，一直没有分割。张玉华于2018年6月29日去世。四原告于2019年4月16日，到北京市城区房管局查询得知，张玉华已于2010年5月13日将房产转移至被告刘建华名下。被告刘建华是张玉华的亲外甥，二人明知该房屋是四原告等继承人共有状态，在四原告根本不知情的情况下，私自转让该房产，系二人恶意串通，损害了四原告的合法权益。根据《合同法》第52条第二款的规定，请求判决确认被告刘建华与张玉华关于该房产的买卖合同无效。 被告刘建华辩称，张玉华是从北京市煤炭公司通过房改的方式取得的房屋，且无共同所有人，是张玉华个人所有，并不是婚后取得的财产就是夫妻共同财产，张玉华可能与田同印有过婚内财产约定，但是已经去世了无法查证。退一步讲刘建华构成善意取得，在本案中刘建华受让该房产主观是善意的。张玉华是有退休金的，在2010年购买房屋时身体状态良好，张玉华也是担心田同印的几个子女来找她要钱，当时口头约定在张玉华身体需要用钱的时候再支付给张玉华，所以在2018年支付了700000.00元的购房款。张玉华对该房产具有完全处分权，刘建华已经办理了变更登记，并支付了购房款，所以是有效的房屋买卖合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提交的证据1、北京海淀区法院判决书，该证据具备真实性，但不能达到原告证明目的，本院不予确认。证据2、北京市煤炭公司介绍信；证据3、北京铁路局公安处介绍信；证据4、结婚申请书；证据5、北京市公安局二龙路派出所证明信；证据6、北京市公安局二龙路派出所证明信；证据7、死亡证明；证据8、北京市独生子女证；证据9、北京市城分局白纸坊派出所常驻人口信息查询打印表；证据10、北京市城区房地产权登记信息；证据11、北京市城区不动产登记中心房屋产权登记书；证据15、北京西城区不动产登记中心底档房屋买卖合同及附件和房屋登记询问笔录，上述证据具备真实性、合法性与关联性，本院予以确认。证据12、电话录音2019-6-12；证据13、赵卫国证言；证据14、调解协议；证据16、原被告双方家庭合影照片；证据17、被告刘建华代替张玉华领取田进生的抚恤金，上述证据不能达到原告证明目的，本院不予确认。 被告提交的证据1、张玉华从其工作单位北京市煤炭总公司通过房改取得诉争房屋的全部材料及张玉华的原产权证（京房权证宣更成字第××号）；证据2、刘建华从张玉华处购买该房屋并办理变更登记的全部材料；证据3、银行转账记录；证据4、刘建华的房屋产权证，上述证据具备真实性、合法性与关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1976年3月10日，田同印与张玉华登记结婚。1998年2月26日，甲方（卖方）北京市煤炭总公司与乙方（买方）张玉华签订《房屋买卖契约》，约定：甲方将坐落在北京市南横西街92号楼3单元4层1号一套，总建筑面积55.77平方米出售给乙方，房价款为13659.00元。甲乙双方协定，乙方一次付清房价款，享受优惠20%的待遇，实际房价款为10927.49元。1998年10月20日，北京市煤炭总公司与张玉华办理房屋产权变更登记，产权人变更为张玉华。1998年10月27日，北京市房屋土地管理局向张玉华发放房产证明，载明：京房权证宣更成字第××号，房屋所有权人张玉华。 2010年5月12日，出卖人张玉华与买受人刘建华签订了《存量房屋买卖合同》,约定：“第一条：出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：宣武区南横西街92号楼4层③-4-401……第四条：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币700000.00元……”。同日，刘建华与张玉华办理房屋变更登记手续，在《房屋登记询问笔录》中，关于表格问题“申请登记房屋是否为共有房屋”处，刘建华与张玉华均填写了“否”。2010年5月24日，北京市宣武区房屋管理局给刘建华发放了《房屋所有权证》，其中房屋产权证号为:Ｘ京房权证宣字第××号，房屋所有权人刘建华，共有情况为单独所有，登记时间2010年5月13日。2018年3月24日，刘建华用中国工商银行账号通过转账方式向张玉华汇款700000.00元。 另查明，田同印于1999年1月25日死亡，张玉华于2018年6月29日死亡。长女田进坤、次女田进改、小女田进美、儿子田进生（2017年7月15日去世）之女田园系田同印合法继承人。 本院认为，关于争议房产是否属于田同印与张玉华夫妻双方共同财产：因二人于1976年3月10日结婚，争议房产系张玉华于1998年2月26日购买，虽然房产只登记在张玉华的名下，但是购买时间属于婚姻关系存续期间，并支付了10927.49元的购房款，根据相关法律规定应认定为夫妻共同财产。 关于张玉华与刘建华签订的房屋买卖合同是否为无效合同：因争议房产为夫妻共同财产，田同印去世后对属于田同印部分的房产其继承人享有继承权。因此，张玉华未经四原告同意与刘建华签订的房屋买卖合同属于无权处分。现原告主张双方签订的买卖合同属于双方恶意串通，应属无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。第十六条“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意;（三）登记簿上己经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;（五）受让人知道他人己经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的应当认定受让人具有重大过失”。因刘建华购买争议房屋时，产权证上登记的房屋所有人为张玉华，无共同所有人，从上述法律规定可看出，刘建华并不知道争议房产张玉华无处分权，原告也并无证据证明刘建华应当知道张玉华无处分权，虽然刘建华是在办理完过户登记以后才支付的房款，但是支付价款的时间允许当事人之间意思自治，法律并未对此进行禁止，因此刘建华不具有重大过失，故应当认定刘建华为善意。张玉华与刘建华之间并不存在恶意串通，对四原告主张张玉华与刘建华签订的房屋买卖合同属于恶意串通，应属无效的意见，本院不予支持。张玉华虽然属于无权处分，但争议房产当时以合理的价格转让，转让的不动产已经完成了登记，刘建华对争议房产构成善意取得。因此，张玉华与刘建华签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律规定，应为有效。故对四原告请求确认张玉华与刘建华签订的北京市城区的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告田进美、田进改、田园、田进坤的诉讼请求。 案件受理费80.00，由四原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  马一月 人民陪审员  何双宁 人民陪审员  刘振国 二〇二〇年八月十七日 法官 助理  陈 文 书 记 员  李 坤