江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初4390号原告：中国建设银行股份有限公司赣州市分行，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道**。统一社会信用代码：91360700160237840W。负责人：邓近华，系该分行行长。委托诉讼代理人：钟泽云，男，1967年12月22日生，系该分行员工，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：陈江瑞，男，1963年6月1日生，系该分行员工，代理权限为一般授权。被告：王祥，男，1986年8月2日生，住江西省赣州市南康区。原告中国建设银行股份有限公司赣州市分行（以下简称为建行赣州市分行）与被告王祥金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行赣州市分行的委托诉讼代理人钟泽云到庭参加诉讼，被告王祥经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告建行赣州市分行向本院提出诉讼请求：1?解除原告与被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：20130342257）；2、判令被告偿还原告本金106441.77元及利息2951.83元、本金罚息267.21元、利息罚息61.06元、提前还款违约金935.33元（利息按合同约定计至还清日，暂计至2020年3月20日），合计110657.20元；3、判令原告对赣州开发区潭东镇潭东二路赣州综合商贸物流园1号交易广场19号楼112＃独立交易展示位（不动产登记证明号为：赣（2018）0008636号）享有抵押优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月18日，被告王祥在原告处办理了个人住房贷款210000元，用于购买赣州开发区独立交易展示位，并与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款期限10年，贷款利率7.205%，采用等额本息还款方式还款。被告自愿以其贷款所购房屋为本案借款提供抵押担保。由于被告未按合同约定履行还款义务，原告催收未果，遂提起诉讼。被告王祥未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2013年12月17日，原告（贷款人）与被告王祥（借款人、保证人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：合同借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款利息自划款之日起计算，按日计息。在计息时，每月计息天数按合同约定执行，日利率、年利率、月利率三者之间的关系为：日利率＝年利率／360＝月利率／30，但贷款人与借款人另有特殊约定的除外；对于合同项下借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有）；借款人应在每期还款时限前足额偿还当期应还本息；借款人的还款首先用于偿还合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，剩余款项部分，对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还，其余按照先还息后还本、息随本清的原则偿还；借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，并有权在该期约定还款日及此后的任意时间直接从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户中扣划应还款项，但该扣划并不构成贷款人的义务；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；借款人未足额履行合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权；借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，借款人构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系等。该合同特别条款约定：借款人贷款用于购买赣州开发区独立交易展示位；借款金额为210000元；借款期限为120个月（即2013年12月18日至2023年12月18日）；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；利率为每年的1月1日调整；贷款人将款项一次性划入赣州毅德商贸物流业开发有限公司；还款日为每月的18日，以委托扣款方式还款；借款人采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2460.52元；担保方式为抵押和最高额保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利征书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押物位于赣州开发区独立交易展示位［不动产权证书号：赣（2017）赣州市不动产权第×××号］。合同签订后，原告于2013年12月18日发放贷款210000元至被告指定账户。被告王祥提供的上述抵押物于2018年4月26日办理了抵押登记。贷款发放后，被告未依约足额还款。截至2020年8月8日，被告尚欠本金106441.77元、利息4810.98元及相应的罚息。原告多次催收未果，致诉。另查明，被告王祥逾期还款后，原告未向被告发出解除合同的通知。本院于2020年8月8日以在人民法院司法送达网刊登公告的形式向被告王祥公告送达了民事起诉状副本等相关应诉材料。上述事实，有原告提交的被告的身份证、《个人住房(商业用房)借款合同》、个人贷款支付凭证、借款借据、他项权证、银行对账单及原告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，上述合同依法成立，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。原告依约履行了放贷义务，但被告王祥未按约定履行还本付息的义务，其行为违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求解除合同，并要求被告王祥归还尚欠的借款本金、利息之诉请，本院予以支持。因原告未在起诉前向被告王祥发出解除通知，故被告王祥自收到本案诉讼材料之日即视为收到解除通知。因此，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》已于2020年8月8日解除。根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》有关规定，逾期罚息利率可在原贷款利率水平上加收30%-50%。本案借款合同中约定的逾期罚息利率加收50%的条款符合规定，被告王祥应自合同解除次日起按罚息利率向原告支付罚息。原告主张的利息罚息实为复利，按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期利息。因此，对案涉借款合同解除前按贷款合同利率计收的复利，本院予以支持；对合同解除后的逾期利息计收复利，本院不予支持。关于原告诉请的提前还款违约金,系重复计息,本院不予支持。被告自愿以其贷款所购房产为本案借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，现原告要求对被告提供的抵押物行使抵押权并优先受偿，本院予以支持。被告王祥经本院合法传唤未到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司赣州市分行与被告王祥签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2020年8月8日解除；二、由被告王祥于本判决生效之日起七日内归还原告中国建设银行股份有限公司赣州市分行借款本金106441.77元；三、由被告王祥于本判决生效之日起七日内支付原告中国建设银行股份有限公司赣州市分行截至2020年8月8日止的利息4810.98元及利息罚息（以尚欠合同解除前的利息为基数，按合同约定的贷款利率计算，自逾期次日起至还清合同解除前产生的利息止）；四、由被告王祥于本判决生效之日起七日内支付原告中国建设银行股份有限公司赣州市分行本金罚息（以借款本金106441.77元为基数，自2020年8月9日起至还清款项之日止，按合同约定的罚息利率计算）；五、若被告王祥届期未履行上述第二、三、四项给付义务，原告中国建设银行股份有限公司赣州市分行有权对被告王祥提供的位于赣州开发区独立交易展示位［不动产权证书号：赣（2017）赣州市不动产权第×××号］行使抵押权，就该房屋折价或拍卖、变卖方式取得价款在抵押担保价值范围内优先受偿；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司赣州市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元、保全费1170元，共计5620元，由被告王祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  赵盈慧审判员  吴 芬审判员  吴 璇二〇二〇年八月二十六日法官助理何磊婷书记员彭楚君