宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3466号原告：李建军，男，汉族，1962年5月27日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：王峰，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路，统一社会信用代码916401226704051118。法定代表人：朱维维，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗志媛，女，汉族，1980年1月28日出生，大学文化，宁夏金冠投资置业有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市。原告李建军与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建军的诉讼代理人王峰、被告金冠公司的诉讼代理人苗志媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李建军请求判令：1.被告支付原告房屋租金86265.52元、违约金5612.66元，返还原告代被告多缴纳税金552.36元。以上金额合计92430.54元；2.本案诉讼费由被告承担。被告金冠公司答辩要点：1.租金不能支付的原因是由于原告不去办理实名纳税导致延期，责任应该由原告承担；2.公民的纳税义务是法定的，并不需要特别约定，按照国家税务总局第十六号文件再次明确提出纳税人以经营租赁方式取得不动产，应当向不动产所在地主管地税机关申报纳税，在第二、第三、第四个返租年度，由被告扣除原告税费并已缴纳，且已开具了发票；3.即便被告承担违约金，也应按日万分之一标准进行计算。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2012年12月1日，原告李建军将其所有的的位××区X号房与被告金冠公司签订《代租协议》，约定：原告李建军将上述商铺交于被告金冠公司代为租赁、管理，期限为12年，代为租赁、管理期自2012年12月1日起至2024年12月1日止；代租及管理期的第一年开始，每年的租金计算中，反租基数以原告李建军购买本协议所涉商铺的总房款（即该铺位商品房买卖合同所签订的总房款）进行计算；被告金冠公司在代租及管理期的前六年按照所涉商铺总房款的8%（即18792.56元）返还租金，管理期后6年按照所涉商铺总房款的9%（即21141.63元）返还租金；被告金冠公司需在每年12月1日之前一次性交付给原告李建军当年的租金；被告金冠公司应当在规定的时间之前按时交付原告李建军租金，逾期按照应交而未交金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准给予原告李建军赔偿。被告金冠公司分别于2013年11月29日、2014年12月1日、2015年12月7日各支付原告李建军X号房租金16913.3元；2015年12月1日至2016年12月1日期间的租金，被告金冠公司分别于2017年4月6日支付5073.99元，于2017年5月10日支付11839.31元，合计支付16913.3元；2016年12月1日至2017年12月1日期间的租金，原告李建军缴纳税费2443元，被告金冠公司分别于2018年7月31日支付4257.23元，2019年3月11日支付5236.97元，2020年7月12日支付1万元，合计19494.2元（其中租金18792.56元、多支付701.64元）。原告李建军自认X号房2017年12月1日之前的租金已经结清。被告金冠公司未向原告李建军支付2017年12月1日至2018年12月1日期间的租金18792.56元，2018年12月1日至2019年12月1日期间的租金21141.63元。被告金冠公司未交纳2017年12月1日至2019年12月1日期间（两年）的税费。2013年9月19日，原告李建军将其所有的位于贺兰县德胜商住××区X号房与被告金冠公司签订《代租协议》，约定：原告李建军将上述商铺交于被告金冠公司代为租赁、管理，期限为12年，代为租赁、管理期自2013年9月19日起至2025年9月19日止；代租及管理期的第一年开始，每年的租金计算中，反租基数以原告李建军购买本协议所涉商铺的总房款（即该铺位商品房买卖合同所签订的总房款）进行计算；被告金冠公司在代租及管理期的前六年按照所涉商铺总房款的8%（即18509.92元）返还租金，管理期后6年按照所涉商铺总房款的9%返还租金；被告金冠公司需在每年9月19日之前一次性交付给原告李建军当年的租金；被告金冠公司应当在规定的时间之前按时交付原告李建军租金，逾期按照应交而未交金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准给予原告李建军赔偿。被告金冠公司分别于2014年9月19日、2015年9月23日、2017年4月6日分别支付原告李建军X号房租金16658.93元；2016年9月19日至2017年9月19日期间的租金，被告金冠公司分别于2017年11月1日支付4164.73元，于2018年2月6日支付6247.1元，于2018年4月28日支付6247.1元，合计16658.93元。原告李建军自认X房2017年9月19日之前的租金已经结清。被告金冠公司未向原告李建军支付2017年9月19日至2019年9月19日期间两个年度的租金37019.84元（18509.92元×2年）。被告金冠公司未交纳2017年9月19日至2019年9月19日期间（两年）的税费。从被告金冠公司提交的增值税普通发票及清单可以得知原告李建军所有的涉案X号房屋2014-2015年度税费由被告金冠公司于2019年5月24日代为缴纳，2015-2016年度、2016至2017年度税费由被告金冠公司于2019年7月17日代为缴纳；涉案X号房屋2014-2015年度税费由被告金冠公司于2019年7月5日代为缴纳，2015-2016年度税费由被告金冠公司于2019年8月21日代为缴纳，2016-2017年度税费由原告李建军缴纳2443元。被告金冠公司陈述代原告李建军缴纳的税费税率是6.67%，原告李建军主张其应当支付的税费费率为6.6%。根据被告金冠公司在本院涉诉的多起同类型房屋租赁合同纠纷案件代缴税费及生效判决书确认的事实，被告金冠公司代原告李建军缴纳的2014-2015年度、2015-2016年度、2016-2017年度税费税率应为6.66%。判决的理由与结果本院认为，原告与被告签订的《代租协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，原、被告于2012年12月1日签订了涉案X号房屋的协议，《代租协议》中约定“被告金冠公司需在每年12月1日之前一次性交付给原告李建军当年租金”。根据该约定及双方的交易习惯，能够确定当年的12月1日支付的是上一年度12月1日至本年度11月30日期间的租金；原、被告于2013年9月19日签订了涉案X号房屋的协议，《代租协议》中约定“被告金冠公司需在每年9月19日之前一次性交付给原告李建军当年租金”。根据该约定及双方的交易习惯，能够确定当年的9月19日支付的是上一年度9月19日至本年度9月18日期间的租金；原告李建军接受租金后未提交证据证明其提出异议，应视为其认可涉案X号、X号房屋双方的租金支付方式。原告李建军当庭自认涉案X号房屋2017年9月19日之前的房屋租金已结清，涉案X号房屋2017年12月1日之前的房屋租金已结清，故对原告李建军诉请的涉案X号房屋2017年9月19日之前的未付租金、X号房屋2017年12月1日之前的未付租金，本院不予支持；根据本院庭审查明的事实，被告金冠公司欠付原告李建军涉案X号房屋2017年9月19日至2019年9月18日、X号房屋2017年12月1日至2019年11月30日的房屋租金未支付，故对原告李建军要求被告金冠公司支付涉案X号房屋2017年9月19日至2019年9月18日期间的租金37019.84元（18509.92元/年×2年），涉案X号房屋2017年12月1日至2019年11月30日期间的租金39934.19元（18792.56元+21141.63元）的诉讼请求，本院予以支持。综上，对原告李建军要求被告金冠公司支付租金86265.52元的诉讼请求，本院予以支持76954.03元（37019.84+39934.19元），对超出部分不予支持。关于原告李建军要求被告金冠公司支付违约金5612.66元的诉讼请求，根据《代租协议》约定的“被告金冠公司必须在规定的时间之前按时交付给原告李建军租金，逾期按照应交而未交金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准给予原告李建军赔偿”，被告金冠公司未能按照约定付款时间向原告李建军支付租赁费构成违约，应向原告李建军支付违约金。本院考虑以补偿为主、惩罚为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，结合被告金冠公司在本院涉诉的多起同类型房屋租赁合同纠纷案件违约金计算的实际情况及生效判决书确认的事实，本院酌情调整为被告金冠公司逾期支付租金，每逾期一天按当年应交租金而未交金额的万分之一计算违约金，结合原告李建军的主张，涉案X号、X号房屋的违约金分别计算如下：X号房屋应支付的违约金返租期间应返租金（元）实返租金（元）欠付租金（元）应返日期实返日期逾期天数（天）计算标准违约金金额2015.9.19-2016.9.1816658.9316658.9316658.932016.9.192017.4.6199日万分之一332元2016.9.19-2017.9.1816658.934164.7312494.22017.9.192017.11.14318元6247.16247.12017.9.192018.2.614087元6247.102017.9.192018.4.28221138元2017.9.19-2018.9.1818509.92018509.922018.9.192020.6.296491201元2018.9.19-2019.9.1818509.92018509.922019.9.192020.6.29284526元违约金金额合计（元）2302元X号房屋应支付的违约金返租期间应返租金（元）实返租金（元）欠付租金（元）应返日期实返日期逾期天数（天）计算标准违约金金额2015.12.1-2016.11.3016913.35073.9911839.312016.12.12017.4.6126日万分之一64元11839.3102016.12.12017.5.10160189元2016.12.1-2017.11.3018792.564257.2314535.332017.12.12018.7.31242103元5236.979298.362017.12.12019.3.11465244元1000002017.12.12020.7.12954887元2017.12.1-2018.11.3018792.56018792.562018.12.12020.6.295761082元2018.12.1-2019.11.3021141.63021141.632019.12.12020.6.29211446元违约金金额合计（元）3015元从上述表格计算得出，被告金冠公司应向原告李建军支付违约金5317元（2302元+3015元），故对原告李建军诉请的违约金5612.66元，本院予以支持5317元，对超出部分不予支持。对原告李建军要求被告金冠公司返还其多缴纳的税费552.36元的诉讼请求，因原告李建军缴纳了涉案X号房屋2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金税费2443元，根据被告金冠公司代原告李建军缴纳的涉案X号房屋2016-2017年度税费税率6.66%计算，原告李建军应缴纳的税费为1252元（18792.56元×6.66%≈1252元），被告金冠公司在向原告李建军支付2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金时多支付了701.64元，被告金冠公司还应向原告李建军返还其代被告金冠公司多缴纳的税费489.36元（2443元-1252元-701.64元）。故对原告李建军要求被告金冠公司返还多缴税费552.36元的请求，本院予以支持489.36元，对超出部分不予支持。因原告李建军与被告金冠公司未约定税费的缴纳方式，亦未提交证据证明其支付租金对原告李建军未办理实名纳税享有先履行抗辩权，故对被告金冠公司要求原告李建军承担延付租金责任的抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条的规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告李建军租金76954.03元、违约金5317元、多缴税费489.36元，共计82760.39元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告李建军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1055元(已减半收取)，由原告李建军负担110元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘燕军 二〇二〇年八月十一日书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第五条当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。