天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初2917号原告：黄立宁，男，1977年8月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：徐忠秋，天津新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雨晴，天津新华律师事务所律师。被告：张全海，男，1978年8月29日出生，汉族。被告：冯娜，女，1982年9月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：韩旭，天津得安律师事务所律师。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区福安大街与禄安大街交口天汇中心写字楼**楼**。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孙国亮，男。原告黄立宁与被告张全海、冯娜和第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄立宁的委托诉讼代理人徐忠秋、徐雨晴，被告张全海，被告冯娜的委托诉讼代理人韩旭，第三人天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人孙国亮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄立宁向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告及第三人在2019年12月3日签订的《房产交易合同》；2.判决二被告承担违约责任向原告双倍返还购房定金340000元，并给付原告已支出的中介费用15670元，共计人民币355670元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，2019年12月3日，原、被告及第三人签订了《房产交易合同》（合同编号ＴＪＭ2019-000874），合同约定原告购买被告张全海名下位于天津市北辰区的房屋，该房屋建筑面积86.36平方米，交易房屋价款为人民币1567000元，原告先支付被告购房定金人民币40000元，剩余房款过户时一次性付清至资金监管中心账户；卖方应于2019年12月30日前还清贷款并注销该房屋抵押登记，买卖双方应于2020年2月3日前签订《天津市存量房屋买卖协议》办理过户手续。合同签订后，原告依约支付了40000元定金，被告出具了定金收条，同时原告向第三人支付了购买上述房屋产生的中介费用15670元，第三人为原告出具了相应的收据。2019年12月30日，被告没有依约还清贷款并注销买卖房屋抵押登记，被告要求原告追加购房定金。2020年3月13日，原、被告签订了由第三人业务员起草的房产交易《补充协议》，约定原告追加购房定金至170000元，原告依约先后于2020年1月23日、2020年3月13日向被告冯娜账户支付了购房定金共计130000元，被告出具了定金收条。此后，经原告和第三人多次催促，直到2020年4月初，被告才还清贷款并注销买卖房屋抵押登记，三方约定于2020年4月17日办理过户交易手续，但到约定过户交易日期，被告拒不到场，导致无法办理房屋交易过户手续。此后经多次联系被告仍拒不配合过户，2020年5月，原告向被告发出了《解除合同通知书》，因被告拒不承担违约责任，故此成讼。张全海辩称，不同意原告的诉讼请求，张全海正在看病期间没有钱还。冯娜辩称，不同意原告第2、3项诉请，同意第1项诉请。一、被告在合同订立后积极促成，从未表示不出售房屋的情况。二、被告完成清偿贷款和撤销抵押登记虽晚于合同约定，但是由于张全海患病客观因素影响，不属于根本违约情形。三、双方仅约定了2020年4月17日这一次去办理登记过户手续，被告因身体原因不能前往。（在本院2020年7月6日笔录中，冯娜本人陈述：本来卖房子也是为了给张全海治病，因为卖房子导致了家庭内部矛盾，张全海的银行卡都在他哥哥那儿，房子是张全海的名字，他因为得病神志不清醒，过户了这些钱也就被他亲戚拿走了。所以4月17日的时候，张全海去了，我没去。我与张全海是夫妻关系，2007年8月18日登记结的婚，现在二人正在天津市红桥区人民法院起诉离婚。）四、本案不应使用定金罚则。新型冠状病毒疫情期间，不能按照以前的交易习惯和交易期限考虑问题。中原公司陈述，同意原告第1项诉请，其他的不发表意见。本院经审理认定事实如下：2019年12月3日，黄立宁与张全海及中原公司签订了《房产交易合同》（合同编号ＴＪＭ2019-000874），该合同约定：黄立宁购买被告张全海名下位于天津市北辰区的房屋，该房屋建筑面积86.36平方米；价款为人民币1567000元，签订合同之时支付定金人民币40000元；张全海于2019年12月30日前还清贷款并注销该抵押权；双方须于2020年2月3日前亲自到该房地产所属辖区房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》，并依约定办理买卖手续；黄立宁须于2020年2月3日前将剩余房款存入资金监管中心；张全海收取定金后未按照合同约定履行的，必须将定金双倍返还给黄立宁；依照天津市政策及合同之相关约定，张全海和黄立宁应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等相关手续；张全海未按约定注销抵押权的，黄立宁未按约定付款的，双方违反合同第六条第三项或其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；守约方解除房地产买卖关系的，自书面通知到达违约方之日起，张全海房地产可另行出售，黄立宁可另行购买其他房地产，但守约方仍有权追究违约方的违约责任；双方需变更合同有关条款，应取得中原公司书面认可，同时签订补充协议，补充协议作为本合同的有效组成部分具有同等法律效力；合同发生争议协商不成时，可提交房地产所在地人民法院解决。合同签订后，2019年12月3日黄立宁依约支付了40000元定金，张全海出具了定金收条，同时黄立宁向中原公司支付中介费用15670元，中原公司为黄立宁出具了收据。2019年12月30日，张全海没有依约还清贷款并注销买卖房屋抵押登记。张全海要求黄立宁追加购房定金，案外人曹广磊于2020年1月23日向被告冯娜账户支付追加定金30000元，张全海出具收据，该收据载明2020年2月13日前办理买卖协议和过户手续。因新型冠状病毒肺炎疫情影响，双方未如约办理相关手续。2020年3月13日张全海与黄立宁签订了由中原公司业务员起草的《补充协议（追加定金）》，该协议约定：黄立宁于2019年12月3日向张全海支付定金40000元，于2020年1月23日向张全海支付定金30000元，于2020年3月13日向张全海支付定金100000元；疫情过后办理房产交易手续，待过户完毕后15日内进行房屋交接手续；本补充协议是2019年12月3日《房产交易合同》（编号：TJM2019-000874）的一部分，并具有同等的法律效力。如与《房产交易合同》（编号：TJM2019-000874）或之前的补充协议发生冲突，以本补充协议中的约定为准。2020年3月13日案外人曹广磊向被告冯娜账户支付追加定金100000元，张全海出具收据。2020年4月初张全海将还清贷款及注销房屋抵押登记等手续办理完毕。中原公司业务员在房产登记管理部门进行预约（预约号B007号），并联系张全海、冯娜和黄立宁共同于2020年4月17日办理过户交易手续，黄立宁、张全海及中原公司业务员如约到场，冯娜因家庭矛盾纠纷拒绝到场，以致于无法办理房屋交易过户手续。2020年5月1日黄立宁向张全海和中原公司发出解除合同通知书，并于当日邮寄张全海，物流信息显示张全海于2020年5月3日本人签收，张全海当庭否认签收。张全海与冯娜系夫妻关系，于2007年8月18日登记结婚。2019年12月1日至2019年12月14日天津市中医药研究院附属医院张全海病案记载：入院情况神志清、精神可，出院情况神志清、精神可。本院邮寄送达张全海诉讼材料未果，2020年7月6日，现场向张全海送达了民事起诉状等相关诉讼材料。本院认为，本案的争议焦点为：一、《房产交易合同》是否应当解除，何时解除；二、原告主张双倍返还定金是否应得到支持；三、原告要求在定金之外赔偿中介费应否得到支持。对于争议焦点一，黄立宁与张全海及中原公司2019年12月3日签订的《房产交易合同》（合同编号TJM2019-000874）及2020年3月13日张全海与黄立宁签订的《补充协议（追加定金）》合法有效，双方应依约履行各自义务。张全海未按约定期限办理还清贷款及注销房屋抵押登记等手续，冯娜作为张全海妻子因家庭矛盾纠纷拒绝配合，以致于无法办理房屋交易过户手续，应属违约。合同约定若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，但2020年4月17日无法办理房屋交易过户手续，至黄立宁20**年5月1日发出解除通知之时，尚未满足约定条件，此时合同并未解除，中原公司和冯娜均表示同意解除合同，故此合同解除时间应为本院向张全海送达民事起诉状的日期即2020年7月6日。对于争议焦点二，根据合同约定和法律规定，张全海和冯娜违约，应双倍返还黄立宁定金，且为夫妻共同债务。根据《补充协议（追加定金）》定金数额为170000元，双倍应为340000元。对于争议焦点三，根据相关法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。但黄立宁并未举证证实约定的定金不足以弥补违约造成的损失，故此对于黄立宁要求赔偿中介费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告黄立宁与被告张全海及第三人天津中原物业顾问有限公司2019年12月3日签订的《房产交易合同》（合同编号TJM2019-000874）于2020年7月6日解除；二、被告张全海及被告冯娜于本判决发生法律效力之日起十日内共同返还原告黄立宁定金340000元；三、驳回原告黄立宁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6636元，减半收取计3318元，由原告黄立宁负担146元，由被告张全海和冯娜共同负担3172元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张沛二〇二〇年八月十一日法官助理于江锟书记员田祥君附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。