宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3739号原告：单志勇，男，汉族，群众，1967年4月7日出生，身份证号码xxxx，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，系银川市西夏区兴泾镇政府公务员，住宁夏回族自治区银川市西夏区x。委托诉讼代理人：阮桂芳，系宁夏西夏区贺兰山西路法律服务所指派法律工作者。被告：韩宜莎，男，汉族，1987年3月19日出生，身份证号码xxxxx，江苏省徐州市人，初中文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县xxxx。被告：宁夏广缘隆房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91640122MA76G2DL2A，住所地位于宁夏回族自治区贺兰县习岗镇桃林南街以东长城惠兰园****楼**房。法定代表人：赵有福，系该公司经理。原告单志勇与被告韩宜莎、宁夏广缘隆房地产营销策划有限公司(以下简称广缘隆公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月20日立案后，于2020年8月12日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告单志勇及委托诉讼代理人阮桂芳、被告韩宜莎、被告广缘隆公司的经营者赵有福均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方之间的《个人二手房买卖合同》；2.依法判令二被告共同双倍返还定金20000元，并由被告宁夏广缘隆房地产营销策划有限公司支付违约金1170元，合计21170元；3.本案诉讼费由被告承担。被告韩宜莎辩称，原告购买的涉案房屋手续齐全，原告支付的1万元定金被告并未见到，该款由中介公司予以保管。同意解除与原告签订的《个人二手住房买卖合同》。在涉案房屋买卖合同中被告韩宜莎并无过错，不同意双倍退还房屋定金20000元。被告广缘隆公司辩称,同意解除与原告签订的《个人二手住房买卖合同》。我公司并无违约，我公司提供了中介应有的服务，没有隐瞒事实，双方签订合同真实有效，不同意双倍退还定金20000元。原告承担按照合同约定总房款1.5%的中介费，扣完中介费剩余退款。涉案房屋产权手续完备可以进行交易，原告不愿意继续购买导致诉讼。查明的事实1、2020年6月20日原告单志勇与被告韩宜莎、广缘隆公司签订一份《个人二手住房买卖合同》，该合同约定甲方（出售方）为韩宜莎，乙方（购买方）为单志勇，丙方（居间代理方）为广缘隆公司，甲乙双方通过广缘隆公司居间介绍，甲方同意将坐落在银川市贺兰县xxxxx室房屋壹套及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方。房屋建筑面积83.43平方米、精装，转让价款39万元、乙方同意于2020年6月20日交付壹万作为购房定金，为保证甲乙双方个人利益，需由丙方代为保管，丙方出具房屋出售定金收款收据。如乙方为贷款付款方式，首付款为该房屋成交总价的50%，贷款类型为按揭贷款，如因乙方原因所导致贷款未能办理，一切损失均由乙方全部承担。上述房产办理过户手续所需要缴纳的契税、交易手续费、登记费及相关费用，均由乙方承担，所有费用17148元。如因乙方原因造成合同解除，丙方有权从乙方已付定金中扣除房屋成交总价款1.5%的中介服务费用，之前乙方所付的中介费用不予退还，余款由丙方转交甲方。若因乙方未按约定支付余款，造成逾期办理相关手续，还应当按日支付丙方逾期违约金伍佰元。甲乙双方任何一方造成合同解除时，违约方需按合同约定支付所有违约款项，否则丙方有权扣留房产证原件或者定金。双方还补充约定甲方交清过户之前该房子的水费、电费、物业费、暖气费等相关费用。乙方过户中介费、贷办费、评估费、契税、个税等所有费用共计17148元。2、2020年6月20日原告支付1万元购房定金，被告广缘隆公司收款后给原告出具一张定金收条载明：“今收到单志勇交来购房xxxxx室房屋定金人民币壹万元（￥10000元），暂由贺兰县广缘隆房产代理代为保管”。3、被告韩宜莎并非涉案房屋所有权人，涉案房屋所有权人系案外人李海晶，李海晶系被告韩宜莎堂嫂。4.2020年6月19日涉案房屋在招商银行股份有限公司银川分行的所有贷款本息已于2020年6月18日全部清偿完毕。2020年6月20日案外人李海晶及其丈夫韩扬口头委托韩宜莎出售贺兰县塞上xxxx室房屋并签订《个人二手住房买卖合同》。5.2020年6月25日被告广缘隆公司书写一份情况说明，内容为：“因单志勇购买贺兰县xxxxx室住房，房主本人不在本地，口头委托韩宜莎签署二手房买卖合同未提供书面委托协议，现双方产生纠纷，如于2020年6月29日终结提供不了此房屋的合法交易的相关文件，此合同终止，中介退还单志勇购房定金，如手续合法，交易继续”。被告广缘隆公司与原告单志勇签字确认并各持一份。6.2020年6月28日案外人李海晶、韩扬出具书面《同意出售房屋承诺书》，载明：“房屋所有权人李海晶与房屋产权共有人韩扬是夫妻关系，我们自愿将房屋产权证号为xxxx贺兰县房权证习岗镇xxxx号地址位于贺兰县居安西路以北xxxxx室的住房（商用房）出售给买受人单志勇，并由房屋授托人韩宜莎办理房屋出售的具体事宜，我们承诺房屋买卖行为合法、真实、有效，并且共同承担相关的法律责任”。同日案外人李海晶、韩扬通过宁夏回族自治区银川市国安公证处出具（2020）宁银国安证自第xxxx号公证书，授权韩宜莎签署涉案房屋买卖合同、收取房款、办理不动产产权登记手续等事宜。7.2020年6月28日被告广缘隆公司法人告知原告单志勇涉案房屋具备交易条件。2020年6月29日原告单志勇的委托诉讼代理人阮桂芳电话联系被告广缘隆公司法人赵有福，要求解除买卖合同退还1万元定金。8.2020年7月4日被告广缘隆公司法人赵有福电话联系原告协商涉案房屋买卖事宜，原告在通话中陈述涉案房屋费用全部由其负担不合理，并提及公证书一事。判决的理由与结果本院认为，本案中被告韩宜莎并非系涉案房屋的所有权人或登记权利人，其在签订《个人二手住房买卖合同》时虽未有案外人李海晶、韩扬的书面授权，但其接受案外人李海晶、韩扬的口头授权并持有涉案房屋产权证与原告及被告广缘隆公司签订书面买卖合同。原告认为被告韩宜莎在签订《个人二手住房买卖合同》时并非房屋产权人系无权处分，但案外人李海晶及财产共有人韩扬事后出具同意出售承诺书并办理委托授权公证，追认被告韩宜莎签订的《个人二手住房买卖合同》合法有效，因此本案中被告韩宜莎与原告单志勇、被告广缘隆公司签订的《个人二手住房买卖合同》真实有效。当庭原告主张解除三方签订的《个人二手住房买卖合同》，二被告亦同意解除，因此对该项诉求本院予以支持。原告诉求被告双倍返还购房定金2万元的诉求，与查明事实不符，定金罚则适用具备四个条件，即定金合同有效、主合同有效、当事人一方不履行义务、不履行义务不具有法定或约定的免责事由，据此本案原被告之间基于涉案房屋签订的《个人二手住房买卖合同》在签订时虽无书面授权，但经涉案房屋产权人及其共有人事后再次追认并出具相关书面文件，被告韩宜莎并无过错，被告广缘隆公司亦按照与原告签字确认的《情况说明》中约定时间提供相关材料并具备合法交易的条件，因此根据定金罚则相关规定，被告系守约方且无过错，原告无权要求返还已经支付的定金，因此对原告的该项诉求本院不予支持。被告广缘隆公司抗辩扣除房屋总价款1.5%之后同意返还原告剩余定金，因被告广缘隆公司对该笔定金系暂为保管，系同意退还扣除中介费剩余部分的定金未经被告韩宜莎或涉案房屋产权人的同意或认可，对该抗辩意见不予采纳。原告抗辩其对公证授权韩宜莎处理涉案房屋买卖事宜一事不知情，与查明属实不符，本院不予采信。关于中介费、定金被告韩宜莎、广缘隆公司可另行主张相关权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第四十八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第二百七十一条的规定，判决如下：一、解除原告单志勇与被告韩宜莎、宁夏广缘隆房地产营销策划有限公司于2020年6月20日签订的《个人二手住房买卖合同》；二、驳回原告单志勇的其他诉请请求。案件受理费165元(已减半收取)，由原告单志勇负担55元，被告韩宜莎负担55元，被告宁夏广缘隆房地产营销策划有限公司负担55元。本判决为终审判决。                                                                                                         审判员 李瑞 二〇二〇年八月十三日                                                                                      书记员蔡嘉彬附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。