云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终757号上诉人（原审被告）：宁敏燕，女，1974年4月2日生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：黄玲娟，云南瀛铢律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：邓薇，云南瀛铢律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：韩永刚，男，1977年3月2日生，汉族，住黑龙江省林口县。委托诉讼代理人：赵德成，大理市大理镇法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨孔玥，大理市大理镇法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。上诉人宁敏燕因与被上诉人韩永刚房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宁敏燕及其委托诉讼代理人黄玲娟、邓薇，被上诉人韩永刚及其委托诉讼代理人赵德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁敏燕上诉请求：撤销一审判决，改判：1、驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：①一审判决已经确认，涉案合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格履行。上诉人依约交付了租赁物，没有违反合同的约定和法律的规定。被上诉人对自身商业经营的风险应当具有识别能力，涉案租赁物不能办理营业执照的原因不在于上诉人，地方政府的公告原则是暂停审批，并不是绝对禁止。上诉人没有帮助被上诉人办理证件的义务，只有协助的义务。双方合同目的是租赁，经营客栈是被上诉人的经营行为，不是合同目的。商业风险不应当属于解除合同的理由，一审法院以合同目的不能实现为由解除合同于法无据。②涉案租赁物至今仍在被上诉人控制使用之下，即使法院判决解除合同，也应当计算租金或者使用费至实际解除并且返还租赁物之日。③被上诉人采购的客房用品属于被上诉人自主经营的自身行为所导致，该宗物品所有权属于被上诉人，至今仍属于被上诉人实际使用，不能计算为被上诉人的损失。被上诉人安装的网络的费用也是如此。韩永刚辩称，上诉人与被上诉人签订合同出租客栈，双方协商的事实基础均为客栈经营，上诉人在“58同城”“携程网”上发布客栈出租信息，及双方商谈的房屋租金和合同约定上诉人协助被上诉人办理营业执照等事项，均可推定被上诉人承租房屋的用途为客栈经营，上诉人应当协助被上诉人办理营业执照。上诉人未按规定申报保护区原有客栈的过错行为，造成客栈已实际无法办理营业执照。上诉人存在转租未经房东同意，隐瞒房屋无法办理客栈营业执照的两个违约行为，造成合同已经无法实际履行。合同解除的效力具有追溯力，贯穿于合同履行的起始。韩永刚向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《租房合同》；2、被告返还原告支付的租金170000元；3、判令被告赔偿原告因履行合同支出的费用10413元；4、被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年6月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租房合同》，主要约定：甲方将其从户主ＸＸＸ处租下位于大理市的整个院落装修改造后出租给乙方；租期3年，自2019年7月1日至2022年6月30日；租金三年共计480000元，乙方于2019年6月30日前付予甲方170000元，余下310000元于2020年5月1日前付清；所用水、电、网络、清洁等相关生活费用由乙方自行承担，乙方对房屋装修或增设他物可能影响房屋结构，应事先征得甲方同意，不得破坏房屋主体结构。乙方因经营需要办理营业执照，要求甲方提供有关证明材料的，甲方应予协助。原告租赁房屋的用途为客栈经营。合同签订后，被告于2019年6月15日将房屋交付给原告。被告接收房屋后，采购了客房用品以及安装网络，产生费用10413元。《租房合同》签订后，原告向被告交付租金170000元。在一审庭审过程中，原、被告一致确认案涉房屋位于大理洱海流域水生态保护区洱海入湖河道30米范围内，根据《大理白族自治州人民政府关于划定和规范管理洱海流域水生态保护核心区的公告》通知，大理洱海流域水生态保护区洱海入湖河道30米范围内，按照“总量控制，只减不增”的原则暂停审批餐饮、客栈等经营性场所，并对现有餐饮、客栈服务业进行整治和规范。2019年8月19日，原告与被告共同到大理镇行政部门办理经营场所为案涉房屋的客栈营业执照未果，原、被告发生争吵。被告与案外人张国周、张玲于2014年12月15日签订了《租房合同》，被告承租了案涉房屋，在该合同中约定：被告若将房屋整体转租他人，需与张国周、张玲商量，房租由案外人张国周、张玲与第三方商议，转让费由被告与第三方商议，达成协议后方可转租。2019年9月16日，案外人张国周、张玲以被告未经其许可转租案涉房屋，向一审法院起诉被告解除租赁合同，一审法院（2019）云2901民初4091号案件判决解除案外人张国周、张玲与被告宁敏燕的《租房合同》。一审法院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。合同签订后，被告按约向原告交付了租赁物，原告按约交付了租金，合同已实际履行。关于合同解除的问题，由于原告租赁房屋用途为客栈经营，双方之间的合同约定：“乙方因经营需要办理营业执照，要求甲方提供有关证明材料的，甲方应予协助。”由于案涉房屋位于大理洱海流域水生态保护区洱海入湖河道30米范围内，不能办理客栈营业执照，合同目的不能实现，原告要求解除合同的请求，予以支持。关于租金的返还问题，就原告要求被告返还租金的诉请。由于原告转租涉案房屋未经出租人即案外人张国周、张玲同意，2019年9月16日案外人张国周、张玲以上述事由已经提起诉讼，要求解除其二人与本案被告的《租房合同》，本案《租房合同》已经不能履行，被告有违约。根据是否合同履行情况，确定2019年7月1日至2019年9月16日期间被告已向原告交付房屋，且原告在管理使用，该期间租金被告不应当返还；2019年9月17日至2020年6月30日的租金由被告返还，故被告应返还的租金为134137元【170000元／年÷365天×288天（2019年9月17日至2020年6月30日）】。对于原告要求被告赔偿损失的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于被告转租案涉房屋未经出租人同意，致使本案合同不能履行，被告有违约，因此原告主张为履行本合同造成原告采购客房用品以及安装网络产生的损失10413元有事实以及法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告韩永刚与被告宁敏燕于2019年6月15日签订的《租房合同》；二、由被告宁敏燕于本判决生效之日起十日内返还原告韩永刚租金134137元；三、由被告宁敏燕于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩永刚损失费10413元；四、驳回原告韩永刚的其他诉讼请求。案件受理费3908元，由原告韩永刚承担777元，被告宁敏燕承担3131元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交案涉房屋照片打印件4张以及案涉房屋订房及评价网络截图打印件10张，欲证明案涉房屋至今仍由被上诉人占有、使用、收益，被上诉人利用租赁物经营客栈至今。经质证，被上诉人认为案涉房屋照片内容不真实，网络截图时间不明确，对上诉人提交的证据“三性”不予认可。本院认为，上诉人提交的证据不能证明被上诉人用案涉房屋经营客栈的事实，对该证据不予采信。对一审判决认定的事实，除上诉人认为上诉人与被上诉人签订的《租房合同》并未约定房屋用于客栈经营，及被上诉人认为上诉人交付租赁房屋的时间为2019年7月15日外，双方当事人对一审判决认定的其余事实均无异议。本院认为，在案证据能够证实被上诉人租赁案涉房屋的用途为经营客栈，并且一审庭审笔录中上诉人亦认可被上诉人租赁案涉房屋用于经营客栈的事实，上诉人的异议不成立；一审庭审笔录中上诉人与被上诉人均认可交付涉案房屋时间为2019年7月15日，被上诉人的异议成立。对一审判决认定的事实，除本院纠正案涉房屋的交付时间为2019年7月15日外，对其余事实，本院予以确认。本院二审另查明，被上诉人至今占有、使用、管理案涉房屋。本院认为，上诉人宁敏燕与被上诉人韩永刚于2019年6月15日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。根据在案证据及双方当事人陈述，韩永刚租赁案涉房屋的目的为经营客栈，但政府关于洱海流域水生态保护区核心区相关政策规定，案涉房屋至今未能取得客栈经营的营业执照，合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，韩永刚可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。因韩永刚并未发出通知要求解除合同，而是直接提起诉讼，故合同应于起诉状副本送达宁敏燕之日起解除，即双方合同于2019年10月22日解除。双方虽一致认可房屋交付时间为2019年7月15日，但根据合同约定，租金应从合同签订之日起计算。韩永刚应支付宁敏燕自2019年7月1日起至2019年10月22日期间的租金。双方合同约定租赁期限为租期3年，租金为480000元，故每年租金为160000元，每日租金为438元。韩永刚应付宁敏燕租金为49932元（438元/天×114天）。本案韩永刚向宁敏燕支付了170000元的租金，扣减韩永刚应付的租金49932元，宁敏燕应当返还韩永刚租金120068元。关于合同解除后相关费用承担问题。双方合同目的不能实现并非双方原因所致，根据公平原则，合同解除后相关费用由双方共同承担。故韩永刚的损失10413元，应由宁敏燕承担5206元。关于房屋占有使用费问题，因双方租赁合同解除，一并予以处理。韩永刚至今仍占有、使用、管理案涉房屋，应支付房屋占有使用费，本院参照租金标准（438元/天），酌情由韩永刚按219元/天的标准支付宁敏燕自2019年10月23日起至返还房屋之日止的房屋占用使用费。一审判决确定的租金和其他损失的承担不当，本院予以纠正。宁敏燕关于双方租赁合同应继续履行的主张，与双方合同目的不能实现的事实相悖，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4078号民事判决；二、韩永刚与宁敏燕于2019年6月15日签订的《租房合同》于2019年10月22日解除；三、由宁敏燕于本判决生效之日起十日内返还韩永刚租金120068.00元；四、由宁敏燕于本判决生效之日起十日内赔偿韩永刚经济损失5206.00元；五、由韩永刚按219.00元/天的标准支付宁敏燕自2019年10月23日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；六、驳回韩永刚的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3908.00元，由上诉人宁敏燕负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年八月七日书记员  王 芸