河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫民终484号上诉人（原审原告、申请执行人）：中原资产管理有限公司。住所地：河南省郑州市金水区才高街**。法定代表人：马洪斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡涛，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡一帆，河南成务律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：刘胜远，男，1984年7月28日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：陈楠，河南郑大律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳霞，河南郑大律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：新疆疆农油脂有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市天山区人民路**南门国际城******。法定代表人：邓运科，该公司总经理。上诉人中原资产管理有限公司（以下简称中原公司）与被上诉人刘胜远、原审第三人新疆疆农油脂有限公司（以下简称疆农油脂公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1893号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中原公司的上诉请求：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1893号民事判决，改判恢复对涉案房屋乌鲁木齐市××市区鲤鱼山北路××号万科金域华府二期7栋3单元3层302号的执行。二、一、二审诉讼费用由刘胜远承担。事实与理由：一、原审判决关于涉案房屋未办理过户登记非刘胜远自身原因的认定错误。刘胜远明知不动产权证必须首先办理在疆农油脂公司后，才能按照二手房转让的程序再行办理至刘胜远名下，刘胜远对于涉案房屋无法办理过户，具有明显过错。二、原审判决认定刘胜远按照合同约定支付了购房款应属认定事实错误。刘胜远提交的定金支付回单显示赵越曾向中介服务部转账21.5万元，不符合合同约定，也无证据证明该款已实际支付给疆农油脂公司。赵越曾向邓运科转账115万元，但邓运科并非疆农油脂公司的委托代理人，其出具的收条并未加盖疆农油脂公司印章。三、原审判决认定刘胜远在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋应属认定事实错误。刘胜远无任何房屋移交手续，其提交的物业费收据户名为疆农油脂公司，装修房子的订单和收据日期均在涉案房屋被查封之后。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原审认定事实错误，适用法律错误。刘胜远辩称：其通过正规的房产中介购买的涉案房屋，支付了全部房款，履行完毕合同义务，涉案房屋因开发商客观原因暂未办理登记手续，不能办理房产过户登记的原因不在于刘胜远。河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1893号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回中原公司的诉讼请求。疆农油脂公司未提交答辩意见。中原公司的一审诉讼请求：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01执异769号执行裁定，恢复对涉案房屋（乌鲁木齐市××市区鲤鱼山北路××号万科金域华府二期7栋3单元3层302号）的执行。二、本案诉讼费由刘胜远承担。一审法院查明：中国农业发展银行河南省分行营业部诉河南中原棉业有限公司、王金辉、河南金棉棉业有限公司、河南农建实业有限公司、河南中原粮棉油交易市场有限公司、图木舒克疆绒纺织有限公司、精河县疆农农业发展有限公司、疆农油脂公司、王献召、凡井华金融借款合同纠纷一案，该院于2018年8月7日作出（2018）豫01民初33号民事判决：一、河南中原棉业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国农业发展银行河南省分行营业部借款本金5600万元，利息、罚息、复利730.43万元（计算至2017年11月21日）及自2017年11月22日之后的利息、罚息、复利，以本金2000万为基数按照编号为41019901-2015年（展）字0067号的《借款展期协议》、以本金1600万为基数按照编号为41019901-2015年（展）字0070号的《借款展期协议》、以本金2000万为基数按照编号为41019901-2015年（豫室）字0022号的《流动资金借款合同》的约定利率均计算至实际清偿之日止；二、河南中原棉业有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国农业发展银行河南省分行营业部律师代理费67652元；三、王金辉、河南金棉棉业有限公司、河南农建实业有限公司、河南中原粮棉油交易市场有限公司、图木舒克疆绒纺织有限公司、精河县疆农农业发展有限公司、新疆疆农油脂有限公司、王献召对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。王金辉、河南金棉棉业有限公司、河南农建实业有限公司、河南中原粮棉油交易市场有限公司、图木舒克疆绒纺织有限公司、精河县疆农农业发展有限公司、新疆疆农油脂有限公司、王献召承担保证责任后，有权向河南中原棉业有限公司进行追偿；四、驳回中国农业发展银行河南省分行营业部的其他诉讼请求。该案诉讼过程中，一审法院于2018年5月24日保全查封了疆农油脂公司名下位于乌鲁木齐市××市区鲤鱼山北路××号万科金域华府二期7栋3单元3层302号房产（预售合同号：YS0352401号，建筑面积：145.26平方米）。上述判决生效后，中国农业发展银行河南省分行营业部申请强制执行，该院于2018年12月19日立案执行。执行过程中，经中原公司申请，本院于2019年3月11日作出（2019）豫01执异180号执行裁定，变更中原公司为申请执行人。2014年8月3日，疆农油脂公司与新疆金域房地产有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0352401号），疆农油脂公司购买新疆金域房地产有限公司开发的位于乌鲁木齐市××市区鲤鱼山北路××号万科金域华府二期7栋3单元3层302号房屋。2014年8月13日，该房屋办理预告登记，预告权利人为疆农油脂公司。2018年3月17日，刘胜远通过玛雅房产中介与疆农油脂公司签订房屋买卖居间合同，约定以142万元的价格购买涉案房屋，其中50000元待过户登记时支付，房屋交易过户费用由卖方承担。刘胜远按照合同约定于签订合同当日向玛雅房产中介支付22万元定金及14200元中介费，疆农油脂公司出具了金额为22万元的收条。2018年4月14日向疆农油脂公司法定代表人邓运科账户转款支付115万元，邓运科出具了收条。2019年4月10日，一审法院作出（2018）豫01执1657号执行裁定书，评估、拍卖、变卖被执行人疆农油脂公司名下上述房产。刘胜远提出执行异议，一审法院于2019年8月6日作出（2019）豫01执异769号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。中原公司不服，提起本案诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘胜远在该院查封涉案房屋前与疆农油脂公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且约定房屋交易过户费用由疆农油脂公司承担。刘胜远按照合同约定支付了购房款，并已合法占有涉案房屋，且未办理过户登记非刘胜远自身原因，故刘胜远对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，中原公司要求恢复执行涉案房屋的主张不成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决驳回中原资产管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费17580元，由中原资产管理有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点为刘胜远对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。刘胜远作为案外人，应承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了无过错不动产买受人物权期待权排除执行的四个条件，必须同时具备，缺一不可。本案中，疆农油脂公司出售涉案房产，刘胜远未将房款支付给疆农油脂公司，将所谓的115万元房款转给疆农油脂公司法定代表人，由其出具收条，而疆农油脂公司并未出具发票或收据。刘胜远称签订合同的当天拿到房屋钥匙，已实现对房屋的管理和支配，但其一审阶段提交的采暖费发票、购买油漆、房门、衣柜等收据时间均在执行法院查封之后，物业费收款收据显示客户为疆油脂农公司，由新业主刘胜远缴纳系手写添加。刘胜远在二审阶段提交的维修资金专用收据显示业主为疆油脂农公司，安装地漏的送货单显示收货单位有涂改，购买家具、灯具的收据不显示送货地址，不足以证明与案涉房屋有关联性，且刘胜远未提供水电费、天然气等缴费票据，不能证明刘胜远在执行法院查封之前已合法占有涉案房屋。刘胜远明知疆农油脂公司作为涉案房屋的预告登记权利人，尚未取得产权证，存在不能直接过户登记在刘胜远名下的客观障碍，刘胜远对涉案房屋不能办理过户登记自身存在过错。综上，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条确认刘胜远享有对案涉房产排除执行的民事权益，认定事实和适用法律均有错误，本院予以纠正。中原公司的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1893号民事判决；二、准许对乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路88号万科金域华府二期7栋3单元3层302号房产的执行。一、二审案件受理费各17580元，均由刘胜远承担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年八月十三日书记员  高 嫱