北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初5515号原告：吕二良，男，1980年4月18日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。诉讼委托代理人：朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。被告：北京中犀华筑房地产开发中心，住所地北京市丰台区新村巴庄子******。执行事务合伙人：北京沃登基金管理中心（有限合伙）（委派王春光为代表），北京恒兴达旺广告设计有限公司（委派蒋兆雄为代表）。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。原告吕二良与被告北京中犀华筑房地产开发中心商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。根据本案的争议合同内容，本案调整案由为商品房预约合同纠纷。原告吕二良及其委托诉讼代理人朱富忠，被告北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）的委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告签订的《恒大国际广场商品房认购书》《咨询服务协议书》于2020年4月14日解除；2、请求判令被告返还原告款项共计114.639万元及利息（利息以114.639万元为基数，自2020年4月14日起至实际还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、诉讼费被告承担。事实和理由：2018年6月3日，原被告约定被告将位于北京市房山区恒大国际广场南区xxxx-xxx7幢（负x层）出售给原告，优惠后购房总价款为2036390元。但在当日签约时，被告将购房总价予以拆分，让原告签署了《恒大国际广场商品房认购书》及《咨询服务协议书》。《恒大国际广场商品房认购书》约定：1、原告认购的房屋是南区xxxx-xxxx幢（负x层），该商品房的规划用途为商业。建筑面积65.55平方米，套内面积32.75平方米，按建筑面积计算、单价21091.46元/平方米；按套内面积计算，单价为42215.11元/平方米；总金额为1382545元。《咨询服务协议书》约定：原告参加被告组织的恒大国际广场咨询服务活动，需要交纳803845元（实际优惠后金额为653845元）作为认购恒大国际广场项目南区xxxx-xxxx幢（负xx）的咨询服务费。虽被告让原告签订了2份合同，将购房款予以拆分，但实际均为购房款，被告并未提供任何所谓的咨询服务。在签订合同时，被告一味地怂恿原告购买该房屋，并承诺原告，由被告负责解决商铺购买资格，同时被告承诺恒大国际广场项目将于2019年12月底向我交付房屋。原告为购买房屋，陆续向被告支付款项共计114.639万元，但被告至今未向原告交付房屋，亦无法办理网签手续。根据2017年3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发【2017】第112号）规定“开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。”据此原告不具备购房资格，故原被告之间为购买商铺签订的合同无法履行，合同目的亦无法实现，为此原告于2020年4月13日向被告发出解除通知书，并要求退还所有款项，但被告至今未予理睬，无奈之下原告只能诉至贵院，请求贵院判如所请。关于付款记录，原告解释如下：2018年5月21日支付了2万排卡费转帐或者刷卡给被告。2018年6月20日购房当天POS机刷卡支付了10万，2018年6月10日支付633845元开了收据，2018年10月27日付款112545元有收据2019年1月30日转账支付了5万、15万元两笔，2019年1月31日转账8万元,加在一起，就是1146390元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，双方签订的合同是双方真实意思表示，原告购买的同时，我们告诉原告成立公司才能购买，原告也具备成立公司的条件，这是附条件的合同，原告故意不配合注册公司造成条件不成就的，应视为条件成就。关于原告说的解除通知，我方没有收到。本院经审理认定事实如下：2018年6月3日，被告（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订编号为0000011的认购书，约定乙方向甲方认购位于北京市房山区恒大国际广场南区xxxx-xxxx幢（负xx），该商品房的规划用途为商业。该商品房建筑面积共65.55平方米，其中，套内建筑面积32.75平方米。按建筑面积计算，单价为21091.46元/平方米；按套内建筑面积计算，单价为42215.11元/平方米，总金额为1382545元。乙方同意签署本认购书时，支付10万元作为定金，定金在签定《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》时转入房款。乙方选择分期付款，于2022年1月30日前付清，并签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之五向甲方支付违约金。乙方必须在本认购书约定的付款方式和期限内到甲方指定的地点支付各笔款项，在全部款项付清后签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，如乙方未能按约定日期支付相应房款超过15日，则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退，并扣除乙方总房款10%作为对甲方的赔偿，其他款项退还乙方，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。甲方同意乙方签署本认购书后，在签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》前可以进行一次更名。乙方付清房屋所有款项并具备网签资格7日后由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。乙方付清房屋所有款项并签署完《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，且该套房屋达到交房条件的，由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一交房。该认购书还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订编号为0000069的《咨询服务协议书》，约定乙方自愿参加甲方组织的恒大国际广场咨询服务活动，自愿缴纳803845元（原告陈述优惠后应缴纳653845元）以作为认购恒大国际广场项目南区xxxx-xxxx幢（负xx）的咨询服务费。乙方自愿参与本项目甲方指定房源的咨询服务活动，根据乙方购房用途，甲方为乙方提供如下服务，并据此收取本协议第一条所述咨询服务费：（1）甲方就自有的信息渠道、市场操作、专业人员的知识和经验为乙方提供专业的选址、评估等咨询服务；（2）乙方在签订认购书后，按照选取房源，甲方为乙方争取优惠价格购买所选定房源；（3）甲方为乙方争取灵活的付款方式购买本项目所选房源。签订本协议书当日，甲方应对乙方缴纳的咨询服务费开具收款凭证。乙方缴纳的咨询服务费不计入购房款。由于认购客户自身原因，认购本项目后放弃购买的，甲方将不退还本咨询服务费。原告于2018年5月21日支付了20000元（排卡费）给被告，2018年6月2日签约当天向被告支付了100000元，2018年6月10日支付633845元（咨询服务费），2018年10月27日支付112545元（房款），2019年1月30日转账支付了5万、15万元，2019年1月31日转账8万元。被告累计向原告支付款项1146390元。2020年4月5日，被告向原告邮寄《关于恒大国际广场项目办理网签资料告知函》，要求原告工商注册公司并提交公司资料，邮件内容载明了被告的收件地址和联系人、电话，原告拒绝注册公司并于2020年4月13日按照被告收件地址寄出解除合同通知函，该邮件于2020年4月14日被签收。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第xxx号）。根据该公告，原告不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。本院认为，原告与被告签订的认购书仅就房屋基本情况及房屋价款进行约定，未就房屋交付、产权证办理、违约责任等商品房买卖合同必不可少的内容作出约定，是双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，应为预约合同。故依法将本案案由调整为商品房预约合同纠纷。原告与被告在自愿基础上签订的认购书是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因限购政策影响，原告不具备购买涉案商品房的资格，认购书客观上无法履行，其要求解除双方所签认购书的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告主张认购书为附条件的合同，对此，本院认为，认购书中虽约定签订正式购房合同前“可以进行一次更名”，“具备网签资格7日后”可以统一签署商品房买卖合同，但并未明确约定商品房买卖合同的购买人为非个人，被告亦未提交证据证明原告曾承诺以公司名义购买或其必然能通过一定方式取得购房资格，因此，对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。根据双方签订的咨询服务协议书及被告在庭审中自认的事实，被告除应为原告争取优惠价格且以分期的付款方式购买房源外，还负有提供咨询、辅助办理各类手续、促进交易并签署合法有效的买卖合同等义务。由此可见，被告作为合同的相对方，其所负的咨询义务应当保证购房的完整交易且使购房人享受优惠，涉案房屋价格在认购书中已确定，无证据显示商品房买卖合同中的价款会低于该价格，在认购书解除的情形下，被告亦无需履行后续的促进交易、物业交割等义务，故不能认定咨询服务协议书已履行完毕。现认购书解除，咨询服务协议书的合同目的亦无法实现，对于原告要求解除咨询服务协议书的诉讼请求，本院予以支持。关于解除时间，被告辩称没有收到解除通知函，但是被告在2020年4月5日向原告发送过注册公司的邮件，且载明了自己的收件地址和联系人及电话，原告按照该收件地址寄出邮件且被签收，应视为送达成功。故解除时间为原告解除通知送达被告之日即2020年4月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。认购书约定定金在签订商品房买卖合同时转入房款，鉴于认购书解除，被告应将定金返还。就购房款和咨询服务费的具体数额，本院根据原告提交的收据予以确认，被告应返还涉案合同项下收取的购房款、咨询服务费等合计1146390元。利息应自2020年4月15日开始计算，以1146390为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告吕二良与被告北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于2018年6月3日签订的编号为0000011号《恒大国际广场商品房认购书》和编号0000069号《咨询服务协议书》；二、被告北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于判决生效后十日内向原告吕二良退还上述合同项下款项1146390元；三、被告北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告吕二良支付利息（以1146390元为基数，自2020年4月15日起计算至实际退还之日止）；五、驳回原告吕二良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11546元，由被告北京中犀华筑房地产开发中心负担（于本判决生效后七日内给付原告吕二良）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 栾林林二〇二〇年八月十一日法官助理 马存君书 记 员 佟 彤