云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初4457号原告：云南巨和物业服务有限公司，住所：云南省昆明市春城路**昆明市官渡区房地产交易中心主楼****。法定代表人：何少勇。委托诉讼代理人：徐露霜，女，1992年11月17日出生，汉族，住云南省，住云南省昆明市五华区代理。委托诉讼代理人：李咏梅，女，1997年12月30日出生，汉族，住云南省，住云南省昭通市镇雄县代理。被告：党丽，女，1964年9月20日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省，住云南省昆明市v>原告云南巨和物业服务有限公司与被告党丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云南巨和物业服务有限公司的委托诉讼代理人李咏梅，被告党丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告党丽立即支付茉莉唐朝小区院子15-A号别墅物业服务费18094.7元、二次加压费950元、水池清洗费380元，违约金5827元，共计25252元。2.请求被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为茉莉唐朝小区院子15-A号别墅的业主，房屋面积190.47㎡。原告与云南齐业恒信房地产开发有限公司签订了前期物业管理委托合同，约定叠加别墅物业费单价为每月每平方米2.2元，联排别墅物业费单价为每月每平方米2.5元，车位管理费每月每个30元，二次加压费每月每户25元，水池清洗费每月每户10元，电梯费每月每户100元，约定委托管理期限自2012年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同时终止。2017年2月28日前期物业服务合同管理期限到期，现原告己退出小区。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2014年1月1日起停止缴纳物业费，截止2017年2月28日，欠费月数为38个月，欠缴物业费：190.47㎡×2.5元/月/平方米×38个月＝18094.7元、二次加压费：25元/月×38个月＝950元、水池清洗费：10元/月×38个月＝380元，违约金5827元。综上，各项请求金额合计25252元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。被告辩称：房子漏水，经多次处理，未处理好，仍然漏水，地下室一直有20cm深的水，至今无法居住。本案诉讼时效为三年，向前推三年前的物业费已过诉讼时效。本案中，被告的确是没有交纳2014年至2017年的物业费。原告的管理服务并不到位，管理不达标，服务质量差，被告于2010年1月6日后进入装修，查勘查现场时发现，地下室漏水二十多公分，从三项插座口流水。被告向原告反映情况，并确认情况属实。但是经多次维修后都未修好。最后经开发商和原告确认，系混凝土浇筑问题。因漏水问题，一直无法入住。被告缴纳了部分年份的物业费，现原告未及时妥善维修漏水问题，导致无法入住，被告认为无需缴纳物业费。原告造成被告严重损失及精神损失，应由原告承担。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告营业执照复印件、法人身份证明、法人代表身份证复印件。2.被告身份证复印件、房屋买卖合同登记备案表、商品房购销合同。3.前期物业管理委托合同。4.物业公司的员工工作记录照片。5.业主缴费收据。被告为证明其反驳观点提交如下证据：1.入伙通知。2.交款发票。证明房子价款已经缴纳。3.物业费发票。4.房屋贷款凭证一张。5.墙面渗水三项插座口漏水照片三张。6.墙面与地面的二次浇筑裂开照片。本院对原被告提交的证据组织双方进行质证，对双方无异议的证据，在卷为凭，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系茉莉唐朝小区15-A号别墅的业主，房屋建筑面积为190.47平方米，云南齐业恒信房地产开发有限公司与原告签订《茉莉唐朝前期物业管理委托合同》，委托原告为茉莉唐朝小区提供物业管理和服务，服务期限自2012年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同约定管理服务费，联排别墅按建筑面积每月每平方米2.5元计收，原告的房屋属于联排别墅。合同约定了双方权利义务、违约责任。协议签订后，原告为小区进行物业管理服务，被告按约定缴纳了2013年12月31日以前的物业服务费，二次加压费、水池清洗费。2014年1月1日后被告未再向原告缴纳物业管理费用及二次加压费及水池清洗费。原告于2016年12月31日退出了茉莉唐朝小区，不再负责茉莉唐朝小区的物业服务管理。原告于2019年7月19日向本院提起诉讼，后于2019年11月15日向本院提出撤诉，本院出具了（2019）云0102民初10774号裁定书，准予原告撤回起诉。另查明，从被告提交的照片看，被告的房屋有一定程度的漏水情况。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。法律还规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与房云南齐业恒信房地产开发有限公司签订了前期物业合同，该合同并不违反法律强制性规定，对全体业主均有约束力。业主及物业公司均应按照合同约定的权利义务履行合同。被告按前期物业合同已经交纳了2013年12月31日之前的物业服务费，被告作为业主已经实际履行了交纳部分物业服务费的义务，应按合同履行向原告交纳剩余物业服务费的义务。根据被告提交的证据，被告房屋存在一定的漏水情况，在原告知其房屋存在漏水现象时未及时采取措施并告知被告合理处理方法，致使被告房屋一直存在漏水现象，故原告在物业管理中存在一定瑕疵，故原告主张的物业服务费，本院酌情扣减20%。另关于原告主张被告应交纳物业服务费至2017年2月28日，根据本案查明事实，原告于2016年12月31日已经退出小区。另关于被告主张的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，原告于2019年7月19日向本院提起诉讼，主张过权利。故根据上述法律规定，对原告主张的物业管理费，2016年7月以前的物业服务费已超过诉讼时效，本院从2016年7月计算至2016年12月31日，共计6个月，综上被告应向交纳2016年7月至2016年12月31日期间物业服务费为2285.64元（190.47㎡×2.5元/月/平方米×6个月×80%＝2285.64元）。关于原告主张的二次加压费、水池清洗费，因原告未提交证据证明小区产生了二次加压及水池清洗的事实，对原告主张的二次加压费及水池清洗费，本院不予以支持。关于原告主张的违约金，因原告在管理过程中，未积极履行向被告催交物业管理费的义务，故原告主张违约金，本院不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、之规定，判决如下：一、被告党丽于本判决生效之日起十日内向原告云南巨和物业服务有限公司支付2016年7月1日至2016年12月31日止的物业管理服务费2285.64元；二、驳回原告云南巨和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，由原告云南巨和物业服务有限公司负担166元、被告党丽负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  孙琳燕二〇二〇年八月二十一日书记员  梁 洁