北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初4313号原告：李绍山，男，1962年2月7日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：北京东熙国际装饰设计有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街****，统一社会信用代码911101168026022650。法定代表人：纪宏栋，经理兼执行董事。原告李绍山与被告北京东熙国际装饰设计有限公司（以下简称东熙国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李绍山到庭参加了诉讼。被告东熙国际公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李绍山向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的房屋租赁合同自公告期满之日即2020年7月26日解除；2.判令被告支付原告欠付的2019年11月1日至2020年7月26日期间的租金65170元；3.要求被告支付违约金5万元（依据合同第二条第7款）；4.诉讼费及公告费由被告承担。事实与理由：2013年10月22日，原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租原告所有的位于北京市顺义区×××的房屋。租期自2013年11月至2022年11月。合同签订后，原告如约完好的履行了合同义务，但被告存在拖欠房租的行为，后经原告多次催要未果。故起诉。被告东熙国际公司既未答辩，亦未到庭参加本案庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对李绍山提交的房屋租赁合同、集体土地建设用地使用证、照片、微信截图，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：李绍山在北京市顺义区×××有一处宅院，该宅院集体土地建设用地使用证登记在李绍山名下，证号为×××，该宅院内建有二层楼房两栋。2013年10月22日，李绍山作为出租方与承租方东熙国际公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋概况。出租房屋1000平米，坐落在×××西侧，独门独院。二、双方的权利和义务……6、在承租期内，承租方未经出租方同意，不得私自转租。7、双方如有单方终止协议，应提前一个月告知对方，并付给对方违约金伍万元。（不可抗力除外，如拆迁、自然灾害等）……三、租赁期限、租金、租金交纳期限。1、承租期限分是三个阶段：第一阶段2年（自2013年11月1日起至2015年11月1日止），每年租金80000元。第二阶段3年（自2015年11月1日起至2018年11月1日止）每年租金84000元。第三阶段4年（自2018年11月1日起至2022年11月1日止），每年租金88200元。2、付款方式：第一阶段开始到第三阶段为止均为半年付，提前一个月付清。3、如果超期滞纳租金，出租方有权终止合同，由此造成的各项损失由承租方自行承担……补充条款：关于房屋质量保证金，承租方支付10000元，出租方承诺承租方退房如数退还。合同签订后，李绍山将涉诉宅院房屋交付东熙国际公司使用。东熙国际公司支付租金至2019年10月31日，此后未再支付。李绍山通过微信于2019年12月向东熙国际公司法定代表人催要租金，东熙国际公司未予回复。李绍山提供微信聊天记录予以证明。其中，2019年12月4日，李绍山在微信中发送信息“纪总，您的租金已经超过一个月未付，如果继续租赁，请于今天打款，如果不在租赁，请于明日搬离”；2019年12月6日，李绍山在微信中发送信息“纪总，您给个答复吧！这等着您的租金呢”、“纪总，您工作室租还是不租，您给我个答复”;2019年12月16日，李绍山在微信中发送信息“纪总，您好，我是罗各庄房东小李，目前您已经拖欠租金一个半月之久，合计11025元，按照合同约定您已经超期滞纳租金。因此，我有权利终止租赁协议，请三天之内回复，如果不回复，我默认为您不在履行租赁协议，停止租赁罗各庄村的工作室”、“纪总，回电话，谈谈，董老师，已经搬家了”。李绍山表示东熙国际公司将该房屋交由一位董老师居住，李绍山催要租金后该董老师2019年12月搬走了，但是东熙国际公司没有与李绍山做交接，东熙国际公司的法定代表人也一直未予以回复，打电话也不接，现涉诉宅院对方东西基本搬走了，但是没有给李绍山交钥匙，确认解除后李绍山将收回房屋，不要求法庭处理腾退了，关于保证金1万元现不同意退还或抵扣，东熙国际公司可另行主张。李绍山于2019年12月27日以诉称事由提起本案诉讼，本院未能联系到东熙国际公司，后进行了报纸公告送达，公告期满是2020年7月26日。另经本院释明，李绍山表示关于其第二项请求中主张的费用如法院认定的合同解除时间与李绍山请求的不一致，此期间不管是占有使用费还是租金均一并主张，标准和金额均一样。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告东熙国际公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方应当依约履行。东熙国际公司签订合同后仅支付了部分租金，之后未再按照合同约定履行给付租金的义务，东熙国际公司已构成根本违约，李绍山有权解除合同，对于李绍山解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除时间，依据上述法律规定解除合同时间应自通知到达对方时解除，根据李绍山提供的微信聊天记录，2019年12月16日李绍山已通知东熙国际公司如三日内未予回复，则默认东熙国际公司不再履行租赁协议，停止租赁涉诉房屋，东熙国际公司未予回复，故双方合同解除时间应以该通知送达之日即2019年12月16日为合同解除之日，对于李绍山主张双方合同自公告期满即送达之日解除，本院依法予以调整。合同解除后，就合同履行期间即2019年11月1日至2019年12月16日期间欠付的租金，东熙国际公司应当支付，因李绍山微信催款并提出终止合同后，东熙国际公司的人员搬离了涉诉宅院，但东熙国际公司并未将钥匙返还李绍山，与李绍山未进行房屋交接，综合以上情况，东熙国际公司应当就2019年12月17日至2020年7月26日期间参考租金标准向李绍山支付占有使用费，故对于李绍山该部分请求，本院予以支持。关于李绍山请求的违约金，李绍山表示依据的是合同第二条第7款，但本案情形并不符合该条款的适用前提，故李绍山主张据此要求给付违约金5万元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李绍山与被告北京东熙国际装饰设计有限公司于二〇一三年十月二十二日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年十二月十六日解除；二、被告北京东熙国际装饰设计有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告李绍山二〇一九年十一月一日至二〇二〇年七月二十六日期间的租金及占有使用费共计六万五千一百七十元；三、驳回原告李绍山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百零二元，由原告李绍山负担五百八十七元（已交纳），被告北京东熙国际装饰设计有限公司负担七百一十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告北京东熙国际装饰设计有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇二〇年八月二十七日书记员  常思宇