江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2987号 原告：南京释加软件科技有限公司，住所地南京市。 法定代表人：黄志伟。 委托诉讼代理人：高侠，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告：南京炳力置业有限公司，住所地在南京市。 法定代表人：张庭华。 被告：张庭华，男，1968年6月16日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住所地南京市。 第三人：南京红意科技创业园有限公司，住所地南京市。 法定代表人：魏则旭。 委托诉讼代理人：朱巨根，江苏苏宁律师事务所律师。 第三人：南京工程机械厂有限公司，住所地南京市。 法定代表人：朱林彬。 委托诉讼代理人：徐兴旺，男。 原告南京释加软件科技有限公司（以下简称释加软件公司）与与被告南京炳力置业有限公司（以下简称炳力置业公司）、张庭华及第三人南京红意科技创业园有限公司（以下简称红意科技公司）、南京工程机械厂有限公司（以下简称南京工程机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告释加软件公司委托诉讼代理人高侠、被告张庭华同时作为被告炳力置业公司的法定代表人、第三人红意科技公司委托诉讼代理人朱巨根、第三人南京工程机械厂委托诉讼代理人徐兴旺，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告释加软件公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告释加软件公司与被告炳力置业公司签订的《房屋使用协议书》；2.被告炳力置业公司向原告返还房屋使用费33674.90元及该款自2019年11月12日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.被告张庭华对炳力置业公司的债务承担连带责任；4.案件受理费由两被告承担。事实与理由：2007年7月1日至2019年6月30日，红意科技公司从南京工程机械厂承租了南京市，租期为2007年至2019年6月30日。原告向红意科技公司租赁并实际使用案涉房屋至2019年6月30日，后红意科技公司与南京工程机械厂就续租问题产生争议，并诉至南京市鼓楼区人民法院。2019年11月2日，被告张庭华持2019年4月2日其与红意科技公司签订的《协议书》及告示，安排炳力置业公司与原告签订《房屋使用协议书》，并向原告收取了房屋使用费33674.90元。2020年1月，第三人南京工程机械厂向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求原告腾退案涉房屋，并支付2019年7月1日至实际腾空房屋之日（2019年12月30日）期间的占有使用费用。后原告与第三人南京工程机械厂达成调解协议，原告向南京工程机械厂支付了2019年7月至2019年12月30日期间案涉房屋的占有使用费。原告认为，被告炳力置业公司与被告张庭华对案涉房屋并无处分权，其以与红意科技公司存在经济往来为借口与原告签订的《房屋使用协议》，并收取占有使用费，无事实和法律依据。因被告炳力置业公司不能履行协议书约定义务，故《房屋使用协议书》应依法解除，且被告炳力置业公司应足额返还全部房屋使用费用，并支付利息。另外，根据该协议书以及《告示》载明的内容，张庭华以其具有相应的权利为由安排其实际控制的炳力置业公司与原告签署协议，并实际取得了案涉房屋的使用费，故应对炳力置业公司的行为承担连带责任。 被告炳力置业有限公司辩称：首先，被告炳力置业公司与原告之间没有任何关系，被告张庭华受红意科技公司的委托对本案房屋所在的园区进行管理，被告张庭华与原告约定以缴纳3个月租金的方式冲抵前几年所欠付的物业费，并用炳力置业公司的名义收取后转给了红意科技公司。因被告收取的不是房租，而是物业费，故被告不同意退还该费用，亦不同意支付利息。其次，双方在签署房屋使用协议书时，又签订了其他协议，并约定房屋使用协议书在钱款到位后无效，因无效的协议不需要解除，故原告请求解除双方之间签订的《房屋使用协议书》，无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人南京红意科技公司述称：首先，原告的诉讼请求与被告红意科技公司无关。其次，红意科技公司从未授权或许可炳力置业公司与原告之间发生房屋租赁关系或收取房屋使用费。再次，红意科技公司与原告之间有关房屋租赁期间的租金或使用费已经全部结清，双方之间就房屋租金事项已无争议。 第三人南京工程机械厂述称：首先，原告与南京工程机械厂之间已对原告诉讼请求部分的房屋使用费在另案中达成了民事调解协议，且原告已经履行完毕。其次，南京工程机械厂与红意科技公司的租赁合同已于2019年6月30日到期，南京工程机械厂作为案涉房屋的所有权人，在租赁合同到期后，有权向包括原告在内的房屋实际使用人收取占有使用费。综上，请求人民法院依法判决。 本院经审理查明以下事实：南京工程机械厂系南京市，红意科技公司从南京工程机械厂承租了上述房屋，租期自2007年7月1日至2019年6月30日。红意科技公司承租该房屋后又将该房屋中的部分房屋出租给了释加软件公司，租期至2019年6月30日。 红意科技公司欠付张庭华工程款。2019年4月2日，红意科技公司作为甲方与乙方张庭华签订了一份协议书，约定若甲方与红山园区产权方达成续签厂房租赁合同，则甲方在续租起始的两年内，按八个季度等额偿付欠乙方的工程款……甲方若未能从园区产权方取得前述补偿款或该补偿款不足以偿清乙方工程款时，甲方应将乙方为其施工建设的自建房以及甲方购置的设备设施移交给乙方占用；乙方如果从这些自建房及设备设施取得收益时，可以优先冲抵甲方所欠工程款，若该些收益大于甲方所欠工程款，超出部分归甲方所有。 2019年6月18日，红意科技公司将南京工程机械厂诉至本院，请求确认其对自己所承租的房屋享有优先续租权，并有权以每年1788800元的价格与南京工程机械厂签订为期4年的房屋租赁合同。2019年7月24日，本院作出（2019）苏0106民初7985号民事判决书，驳回了红意科技公司的诉讼请求。该案诉讼期间，红意科技公司向释加软件公司收取了2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金。 2019年7月8日，红意科技公司出具了一份证明书，明确红意科技公司与南京工程机械厂的租赁合同于2019年6月30日到期，因补充协议和函件对自建房部分未解决，就自建房部分红意科技公司已委托张庭华代为管理……张庭华可代表其管理、维护园区、代收物业费和已用房屋租金收取，并根据业主要求用红意科技公司或其他公司的名义同业主洽商租金收取问题，所收取款项报其备案即可，待其与南京工程机械厂解决相关问题后，补偿到位，按法律程序进行移交，移交后即终止一切收费和管理职能，再听从公司其他安排。 2019年7月15日，张庭华以自己的名义张贴了一张告示，明确从7月1日起园区内自建部分的所有建筑物的使用权、收益权全部归其个人所有……请各单位在10日内携带营业执照复印件、原房屋租赁合同以及最近一次缴纳租金的票据到招商部登记并磋商此后的房屋租赁事宜。同年，张庭华还以其本人及红意科技公司的名义发布了另一份告示，明确张庭华受红意科技公司的委托，并接受红意科技公司告示的要求，对园区企业所欠的租金、物业管理费（含以前未缴的物业费）、水电费等进行清缴工作。 2019年10月14日，红意科技公司出具了一份委托书，明确委托张庭华代表其公司与南京工程机械厂办理“红山创意园工厂”承租期间自建、扩建房屋及其附属物补偿事项，委托权限为代表委托人处理“红山创意园工厂”未移交之前的管理事务、与南京工程机械厂协商扩建房屋及其附属物补偿及其他事宜。 炳力置业公司是被告张庭华与其他人共同投资设立的公司，张庭华持有该公司60%的股权。2019年11月初，炳力置业公司与释加软件公司签订了《房屋使用协议》，约定释加软件公司在租赁合同期满后实际使用房屋期间，以原租赁合同约定的租金标准，采取“先付后用，到期支付”的方式向炳力置业公司支付租金或房屋使用费；若炳力置业公司取得优先续租权，双方另行协商租期和租金标准，并签订房屋租赁合同；若炳力置业公司未能取得优先续租权，且将房屋移交给产权人时，则将剩余的房屋使用费退还给释加软件公司；本协议约定的房屋编号为A2-107室、A2-108室、A2西-401室，协议期从2019年11月1日至2019年12月31日，释加软件公司应缴纳的费用为33674.9元。协议签订后，释加软件公司于2019年11月2日向炳力置业公司支付了上述款项，炳力置业公司取得上述款项后，将该款转给了张庭华，张庭华实际取得并占有了该款。 2019年11月3日，红意科技公司出具了一份《情况说明》，载明：位于南京市，南京工程机械厂与红意科技公司的租赁合同期满，南京工程机械厂不同意续签房屋租赁合同，红意科技公司要求该厂依据合同约定和法律规定对“红山创意工厂”新增房屋及附属设施予以补偿，双方至今未能达成一致意见。鉴于此，红意创业园公司继续使用“红意创意工厂”，并与园区各次承租人发生实际租赁关系并无不当……经与张庭华先生协商一致，红意科技公司自2019年10月始授权张庭华先生代表红意科技公司与南京市工程机械厂交涉“红意创意工厂”补偿及其他事项，同时张庭华有权代表红意科技公司依法履行园区管理职责。 2019年11月15日，张庭华以红意科技公司的名义在释加软件公司处张贴了催款函，明确该公司近几年欠缴物业费，特别是6月30日前所欠的费用几乎未缴，目前其经营困难，故要求释加软件公司拿出诚意与其协商，其将给与优惠。 2020年1月13日，南京工程机械将释加软件公司诉至本院，请求释加软件公司支付逾期腾出房屋所应支付的房屋占有使用费131000元。该案经调解，双方当事人达成了调解协议，释加软件公司向南京工程机械厂支付了2019年7月1日至2019年12月31日期间的房屋使用费53360元。 2020年6月8日，红意科技公司与释加软件公司签订了一份退款协议，将其收取的2019年7月1日以后的房屋使用费（含押金）共计64142.8元退还给了释加软件公司。 以上事实均有双方提交的证据与庭审笔录作为佐证，本院予以认定。 本院认为，因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 一、关于张庭华是否系红意科技公司的代理人的问题 首先，红意科技公司在2019年6月30日其房屋租赁合同到期前即请求本院确认其具有优先续租的权利，在本院对该案未作出生效判决前，其是否享有对外转租本案所涉房屋的权利显然处于未确定的状态。2019年7月8日，红意科技公司出具的证明书已经明确张庭华可代表其管理、维护园区、代收物业费和已用房屋租金收取，并根据业主要求用红意科技公司或其他公司的名义同业主洽商租金收取问题，故张庭华取得了以红意科技公司或其他公司的名义与业主商洽租金的权利。其次，2019年7月24日，本院作出（2019）苏0106民初7985号民事判决书，驳回了红意科技公司的诉讼请求，该事实足以使本院认定红意科技公司未能获得本案所涉房屋的续租权，此时其已经无权对外转租本案所涉房屋，亦无权授权张庭华对外转租本案所涉房屋，更无权收取房屋占有使用费。但是，红意科技公司在该案判决作出后，并未撤销对张庭华的授权，而是继续授权张庭华对园区进行管理，故张庭华仍是红意科技公司的代理人。因红意科技公司的证明书明确张庭华可以其他公司的名义与业主洽谈租金，故张庭华以炳力置业公司的名义与释加软件公司签订房屋使用协议，并未超越红意科技公司的授权，红意科技公司辩称其未授权张庭华及炳力置业公司与释加软件公司之间发生房屋租赁关系或收取房屋使用费，无事实和法律依据，本院对其抗辩意见不予采纳。 二、是否应解除房屋使用协议的问题 首先，炳力置业公司和张庭华虽主张释加软件公司缴纳的33674.9元系物业费，但并未提供充分的证据予以证明，且释加软件公司不予认可，故本院对其主张的该项事实不予认定。其次，红意科技公司与南京工程机械厂的房屋租赁合同已于2019年6月30日到期，且红意科技公司未取得续租的权利，故红意科技公司与南京工程机械厂之间的房屋租赁合同已到期解除，红意科技公司授权张庭华对外管理本案所涉房屋，并收取房屋使用费的行为，属于无权处分。再次，因张庭华及炳力置业公司处分本案所涉房屋未获得产权人南京工程机械厂的追认，且从释加软件公司和炳力置业公司签订的协议内容可以看出，释加软件公司作为次承租人在签订房屋使用协议时显然已经知悉炳力置业公司尚未获得转租本案所涉房屋的权利，否则双方不会对炳力置业公司取得或未取得优先续租权而进行分别约定，故释加软件公司与炳力置业公司之间签订房屋使用协议的行为构成恶意串通。因该行为侵害了产权人南京工程机械厂的合法权利，故双方之间所签订的房屋使用协议应依法被认定为无效。因无效的合同无需解除，故释加软件公司请求判令解除其与炳力置业公司之间所签订的房屋使用协议，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于炳力置业公司是否应返还房屋使用费并支付利息的问题 因合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故释加软件公司请求炳力置业公司返还房屋使用费33674.9元，具有事实和法律依据，本院予以支持。因释加软件公司的过错系造成本案所涉合同无效的原因之一，故其请求判令释加软件公司向其承担利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于张庭华是否应承担连带责任的问题 红意科技公司授权张庭华可以其他公司的名义与业主洽谈租金，该行为足以使本院认定其已经授权张庭华可以将本案所涉房屋转委托给他人处理。因张庭华和炳力置业公司均应知悉红意科技公司无权继续处分本案所涉房屋，故其二者应对释加软件公司支付的房屋使用费承担连带偿还责任。红意科技公司与张庭华之间虽然存在委托代理关系，但因释加软件公司并未主张红意科技公司承担责任，故张庭华以其系红意科技公司的代理人为由，主张由红意科技公司承担偿还责任，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条、第一百六十七条、第一百六十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京炳力置业有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告南京释加软件科技有限公司返还房屋使用费33674.90元； 二、被告张庭华对上述债务承担连带给付责任； 三、驳回原告南京释加软件科技有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费642元，减半收取321元，保全费380元，共计701元，由原告南京释加软件科技有限公司承担201元，被告南京炳力置业有限公司及被告张庭华承担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审判员  孙晋辉 二〇二〇年八月十二日 书记员  赵晶晶