北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初5468号原告：北京卯田文化创意发展有限公司，住所地北京市房山区长阳镇军留庄村怡和北路****229、202。法定代表人：曹京燕，董事。委托诉讼代理人：生勇，男，1977年10月15日出生，汉族，该公司副总经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郭海峰，男，1976年8月9日出生，汉族，该公司行政主管，住北京市房山区。被告：北京顺百商贸有限公司，住所地北京市房山区长阳镇军留庄村怡和北路****105、113。法定代表人：陈金忆，总经理。委托诉讼代理人：靳淑媛，女，1998年9月25日出生，汉族，该公司法务专员，住北京市朝阳区。原告北京卯田文化创意发展有限公司（以下简称卯田公司）诉被告北京顺百商贸有限公司（以下简称顺百公司公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法由适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卯田公司的委托诉讼代理人生勇，郭海峰，被告顺百公司公司的委托诉讼代理人靳淑媛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告卯田公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的合同编号为JTGC-229.202-A《金泰广场租赁合同书》于2020年5月3日解除;2.请求判令被告返还原告保证金188821.8元;3.请求判令被告返还原告已提前支付的1月23日-4月5日房租,合计154851.12元;4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月5日,原告和被告签署了合同编号为JTGC-229.202-A《金泰广场租赁合同书》。合同主要约定:1、租赁位置位于北京市房山区长阳镇军留庄村怡和北路3号院1号楼土层229、203;2、租赁期限自2019年9月6日起至2022年9月5日止;3、租金为首年755287.2元,每2年递增6%;4、不可抗力条款约定:“若承租单元因不可抗力导致乙方无法或者难于使用的,双方应按照实际情况协商适当地减低或者暂缓支付租金,若上诉情况持续超过三个月,一方可以向另一方发出书面通知后立即终止合同,互不承担违约责任。”合同履行过程中,原告依约履行了合同义务,按时缴纳了各项费用,并提前支付了1月23日-4月5日的房租。但是,受新冠肺炎疫情的影响,原告从2020年1月23日至今无法正常使用承租房屋,给原告造成巨大的经济损失。2020年2月10日,全国人大常委会法工委认定,我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于不可抗力。根据《金泰广场租赁合同书》13.2条:“若承租单元因不可抗力导致乙方无法或者难于使用的,双方应按照实际情况协商适当地减低或者暂缓支付租金,若上述情况持续超过三个月,一方可以向另一方发出书面通知后立即终止合同,互不承担违约责任。”的约定,原告依约于2020年5月3日书面通知被告解除《金泰广场租赁合同书》。但是,被告收到解除合同通知后,拒绝向原告返还保证金和租金。综上所述,原告认为,新冠肺炎疫情被全国人大常委会法工委认定为不可抗力,原告从2020年2月1日起至2020年5月无法使用承租房屋已经超过三个月,符合《金泰广场租赁合同书》132条约定的解除条件,原告有权根据《合同法》第九十三的规定通知被告解除《金泰广场租赁合同书》。现在,被告拒不同意解除合同、返还保证金和租金的行为已经违约。为此,原告为了维护自身的合法权益,特根据民事诉讼法的相关规定,依法提起诉讼,恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告顺百公司公司辩称，一、疫情及防疫措施，对于被答辩人的合同履行而言，不属于不可抗力，无法成为本租赁合同合法解除事由。二、被答辩人无法适用合同条款及合同法93条，单方合法解除租赁合同。三、不同意被答辩人提出的租金保证金返还诉求该诉求，于法无据、于理不和。四、被答辩人解除合同的根本原因实为经营管理中的战略放弃选择，被答辩人借机使用疫情影响掩盖战斗性解除的实际情况，以达到不承担违约责任的目的。综上所述，疫情及防控措施不导致双方的长期租赁合同无法履行被答辩人除了线下培训外人可以利用承租单元经营图书艺术品等售卖活动，不存在合同条款约定的，无法使用或难以使用情况。因此被答辩人单方解除无合法解除事由，已构成根本违约，并给答辩人造成了巨大的实际经济损失。但由于双方履行信任，已经遭到了破坏，且被答辩人已迁址至北京市房山区怡和南路11号院一号楼一至三层2001号房屋实际经营不具备继续履行的条件。答辩人同意自2020年5月14日解除双方租赁合同，但不同意退还保证金及租金承担诉讼费用的请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。此外针对于被答辩人违法解除造成的损失答辩人保留主张被答辩人违约的权利，另行解决。本院经审理认定事实如下：顺百公司承租了位于北京市房山区军留庄村怡和北路3号院1号楼101号的商业房屋。2019年9月5日，顺百公司（甲方）与卯田公司（乙方）就金泰广场招商经营相关事宜签订《金泰广场租赁合同书》，双方约定:租赁物业位于北京市房山区军留庄村怡和北路3号院1号楼，乙方租赁二层229、203号,建筑面积517.32平方米,套内建筑面积325.91平方米。租赁使用用途为承租单元仅做儿童绘画、书法、服装设计、图书零售、艺术品零售、手工国学用途使用；经营品牌为卯田,乙方保证,租赁期内,未征得甲方书面同意并按有关主管部门审批核准前,不得擅自改变本条款约定的租赁用途或经营品牌,也不得以违反本合同规定的方式、要求和目的使用租赁物业。租期为36个月,自2019年9月6日起至2022年9月5日止。其中装修期。为30天,自2019年9月6日起至2019年10月5日止,装修期乙方免交租金,但需承担其他租赁费用。租金标准为首年755287.2元,每2年递增6%,具体金额为2019年9月6日至2020年9月5日，年租金755287.2元，月租金为62940.60元；2020年9月6日-2021年9月5日年租金为800604.43元，月租金为66717.04元。租金支付方式为每3个月支付一次,签订本合同之日预付装修期后第一个交费期的租金188821.8元,此后每期租金应于上一交费期满前30日支付,以此类推。物业费随租金一并支付,首期物业费为0元。本合同履行期间,乙方支付的保证金(保证金分为租赁保证金和物业保证金)均应相当于当期3个月租金和物业费的总和,首期保证金为188821.8元。保证金在本合同期内由甲方保管,乙方未按合同向甲方或物出公司交纳任费用及滞纳金的、或者因乙方人员的人为因素,对该房屋的设施、设备造应损坏,给甲方造成直接经济损失,甲方有权从保证金中直接扣除,保证金不足以补偿的,就剩余部分甲方有权追偿。乙方应在收到甲方书面通知后3日内补足保证金,同时,前述措施的采取不影响甲方行使本合同赋予的其他权利或救济方式。如本合同届满,或本合同提前终止或解除,则应在乙方向甲方返还符合约定的承租单元并完成公司注册地址注销或迁移,甲方应于30日内,在扣除乙方应支付的租金、物业管理费、能源费、其他费用、违约金及赔偿金等应由乙方承担的费用后,将保证金的余额部分以人民币无息返还给乙方。因乙方原因导致本合同提前解除或终止的,保证金不予退还。甲方在装修期起始日当日或提前将承租单元以现状交付给乙方,双方签署《承租单元交割单》,作为对承租单元交付的确认,《承租单元交割单》系本合同的组成部分。房屋交付条件为现状交付,甲方提供给排水、燃气入户(表前部分),电路提供至各楼层配电箱内乙方自行接驳入户,空调、消防设施入户。本合同届满或提前终止或解除当日,乙方应向甲方返还承租单元。乙方应根据甲方要求将房屋恢复原状,如乙方不能自行恢复原状,乙方应与甲方协商确定向甲方支付恢复原状所需费用后,按现状腾退;如乙方要求现状返还的,应经甲方书面同意后,在保证承租单元良好的使用状态(包括但不限于固定装修、装饰及设施完好无破损,除自然磨损外)并经甲方确认的状态下,将房屋交付给甲方,甲方无需对乙方的新建、改建、装修、装饰及设施等支付任何费用和补偿。乙方返还房屋时,应将自有设备、设施、家具及物品等搬出承租单元及金泰广场区域,并将清洁整齐、完好无损的承租单元交还甲方,未拆除或搬出可移走的部分装修装饰、设备设施及家具物品的,视为乙方放弃所有权,甲方有权自行拆除及处置,无需向乙方支付任何费用及补偿。乙方确认,乙方对承租单元的装修改造、新建、添附的设备投施等费用均由乙方承担,无权要求甲方回购或补偿;乙方因拆除、迁移、搬过等原因导致承租单元及金泰广场内外遭受损失的,乙方应负责恢复原状并赔偿相应损失。租赁期内,乙方应向甲方或甲方聘请的物业公司交纳物业服务费,物业服务费标准为首年0元/天/建筑平方米,年物业费为0元;第二年0.5元/天/建筑平方米,年物业费为94410.9元;第三年1元/天/建筑平方米,年物业费为188821.8元。若承租单元因不可抗力导致乙方无法或难于使用的,双方应按实际情况协商适当地减低或暂缓支付租金,若上述情况持续超过三个月,一方可向另一方发出书面通知后立即,互不承担违约责任。违约责任:若因甲方原因,提前解除或终止本合同的,甲方应退还乙方已交纳租金的未发生部分,同时赔偿乙方相当于终止当期3个月的租金作为违约金,并退还乙方全部保证金(无息)。若因乙方原因,提前解除或终止本合同的,乙方应补齐解除或终止日前的租金及装修期期内的租金,同时赔偿甲方相当于终止当期3个月的租金作为违约金。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。协议签订后，顺百公司将合同约定的房屋交付卯田公司给使用；卯田公司亦按照约定向顺百公司支付了租金及保证金188821.8元。现卯田公司已将租金交至2020年4月5日。卯田公司承租房屋后，在此开展以教育培训为主的经营活动。因受“新冠疫情”的影响，北京市教委等政府部门自2020年1月底陆续发出公告要求校外培训机构暂停线下培训。房山区有关政府部门亦告知卯田公司严禁开展任何形式的线下培训。此后，卯田公司停止开展线下教育培训活动。鉴于疫情影响，顺百公司已通知卯田公司免除2020年2月份房租。2020年3月6日，顺百公司向卯田公司发出催款通知书，要求卯田公司交纳租金125881.2元。此后双方多次致函商讨租金减免数额，但商洽未果。2020年5月3日，卯田公司向顺百公司发出《解除〈金泰广场租赁合同书〉通知书》，内容为：“受新冠肺炎疫情的影响,我司从2020年1月23日至今无法正常使用承租房屋已经超过三个月,给我公司造成巨大的经济损失。2020年2月10日，全国人大常委会法工委认定,我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于不可抗力。根据贵我双方签署《金泰广场租赁合同书》13.2条:“若承租单元因不可抗力导致乙方无法或者难于使用的,双发应按照实际情况协商适当地减低或者暂缓支付租金,若上诉情况持续超过三个月,一方可以向另一方发出书面通知后立即终止合同,互不承担违约责任。”的约定,因我司无法及难于使用承租单元超过三个月,所以通知贵司《金泰广场租赁合同书》于2020年5月3日起解除,且互不承担违约责任。《金泰广场租赁合同书》解除后,贵我双发应办理如下事项:1.请贵司收到本解除通知之日起三日内返还我司的保证金,188821.8元。2.我司将于2020年5月6日前将承祖房屋内的设施设备搬离,请贵公司予以协助。3、依照贵我双方的《金泰广场租赁合同书》13.2条款约定,我司2月整月停业,依照合同属于无法使用,贵司于2月6日发布了免除2月份房租的通知,并于3月5日发函《第一次催款通知书》确认此事,贵司等于确认了合同中关于承租单元无法使用情况下的免除房租规则。我司已提前支付了1月23日-4月5日的房租,此笔款项合计154851.12元,须返还我司。即贵司须返还我司合计为343672.92元。”此后，顺百公司仅同意解除合同，卯田公司于2020年5月14日向顺百公司返还了案涉出租的房屋。此后不久，卯田公司又在附近租赁房屋，进行公司经营。上述事实，有双方当事人的陈述，卯田公司提供的公告、通知书、《金泰广场租赁合同书》、催款通知书、商洽函、回函、解除《金泰广场租赁合同书》通知书；顺百公司公司提供的《金泰广场租赁合同书》、录音光盘等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定：三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。本案中，卯田公司要求解除合同，被告顺百公司亦同意解除合同，故对于租赁合同的解除，本院不持异议。虽然双方签订的租赁合同约定：若承租单元因不可抗力导致乙方无法或难于使用的,双方应按实际情况协商适当地减低或暂缓支付租金,若上述情况持续超过三个月,一方可向另一方发出书面通知后立即终止合同,互不承担违约责任。而且新冠疫情或者疫情防控措施确实对卯田公司的教育培训等经营活动开展造成困难，但卯田公司未能提供证据证实新冠疫情或者疫情防控措施导致其无法或难于使用承租的房屋，承租房屋在2020年1月下旬至其搬离期间案涉承租的房屋仍为卯田公司所控制使用。因此，卯田公司援引合同中的不可抗力条款向百顺公司发出解除合同通知后，并不产生租赁合同终止的后果。合同解除的日期，本院酌情以2020年5月14日卯田公司向顺百公司返还了案涉出租的房屋之日为合同解除之日。卯田公司确受疫情或者疫情防控措施导致经营困难，但卯田公司未能提供证据证实疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行，故双方应通过协商减免租金等，继续履行合同。现双方对租金减免数额协商未果后，卯田公司发函提出解除合同，应视为因卯田公司的原因导致合同提前解除或终止，又双方合同约定因乙方即承租方原因导致本合同提前解除或终止的,保证金不予退还。因此，卯田公司要求退还保证金的诉讼请求，与合同约定不符，本院不予支持。关于卯田公司要求退还2020年1月23日至2020年4月5日租金的诉讼请求，本院考虑对于疫情或者疫情防控措施造成的经营困难，租赁合同双方共担风险、共渡难关，因此卯田公司要求退还租金的诉讼请求，本院予以支持。顺百公司退还租金的数额，本院考虑疫情或者疫情防控措施对原告经营确实造成困难的情况及出租房屋实际返还日期等情况酌定为35666元。被告不同意退还租金的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告北京卯田文化创意发展有限公司与被告北京顺百公司教育科技有限公司签订的《金泰广场租赁合同书》于2020年5月14日解除；二、被告北京顺百公司教育科技有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京卯田文化创意发展有限公司租金35666元；三、驳回原告北京卯田文化创意发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3228元，由原告北京卯田文化创意发展有限公司负担2905元；由被告北京顺百公司教育科技有限公司负担323元（于本判决生效之日七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 路 军二〇二〇年八月二十四日书记员 张梦爽