北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43869号原告（反诉被告）：马硕，女，1981年12月30日出生，满族，无业，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：刘金，男，1973年1月26日出生，汉族，首钢股份有限公司迁钢分公司职工，住河北省迁安市。委托诉讼代理人：张迎新（被告刘金之配偶），女，1973年6月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘艳梅，河北民剑律师事务所律师。原告（反诉被告）马硕（以下简称原告）与被告（反诉原告）刘金（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告的委托诉讼代理人张迎新、刘艳梅出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令延长《补充协议》第二条第8款约定的迁户义务的履行时间；2、判令原告不构成《补充协议》第四条第1款约定的违约行为，不支付每日万分之五的违约金；3、判令原告不构成《补充协议》第四条第2款约定的根本违约，乙方无权要求解除合同，并要求原告支付房屋价款20%的违约金。事实与理由：原告与被告于2019年12月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《房屋买卖合同》第十条约定了原告的户籍迁出义务。《补充协议》第二条第8款约定原告应于2020年6月8日前迁出标的房屋上的户籍，否则，根据《补充协议》第二条第8款，逾期履行义务一日，违约方应向守约方支付房价款万分之五的违约金。《补充协议》第四条第2款约定原告违约超过15日的，属于根本违约，被告可解除《房屋买卖合同》，并要求原告承担房屋价款20%的违约金。原告表弟谭x的户口在标的房屋上。原告于《北京市存量房屋买卖合同》签署之日起，一直在积极做好迁户义务履行的准备，原告于2020年1月初在大兴区看中新房，2月进行新房网签，3月3日面签购房合同，3月16日新房过户，4月21日领取新房不动产登记证书。随后，原告准备将标的房屋上的户籍迁往新房。4月27日，原告突然从大兴区亦庄开发区派出所户籍科得知，由于政策原因户口暂时无法迁入。原告立即采取各种措施继续履行迁户义务，包括将户口迁入工作单位集体户、人才中心集体户，得到回复均是居民个人户无法落户集体户。同时，原告向朝阳区派出所户籍科咨询得知，即使原房屋上的户籍未迁出，也不影响后续户籍迁入及落户。随后，原告立即请本次房屋买卖的中介链家公司的工作人员将上述情况通知被告，希望与被告面谈商讨迁户事宜，将履行期限延长，并承诺原告将尽一切努力尽快迁户，因暂时无法迁出户口，给予被告每年5000元补偿。原告多次尝试联系被告，并希望双方坐下来一起协商沟通，但被告均未予理会。此外，原告边积极联系被告，边争取通过购买新房从而迁出户口。在北京疫情管控措施解除后，已联系中介多次看房，尽力完成购房迁户事宜。如上所述，虽然《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定2020年6月8日前履行完毕迁户义务，但在合同成立后，迁户义务的履行条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不可避免且不可克服的重大变化，即因大兴区政策因素导致原告该合同义务无法按期履行，原告延期履行义务不存在主观故意，属于不可抗力导致的。根据《民法总则》第180条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。因此，原告不承担因延期履行迁户义务的违约赔偿责任，即不承担合同约定的万分之五的违约金及因原告根本违约，被告可解除合同并赔偿房屋价款20%的违约金责任。综上，根据目前客观情况，原告的迁户义务已无可能于2020年6月8日前履行完毕，继续按照此期限履行并承担违约赔偿责任，对于原告一方明显不公平，且被告拒绝与原告协商，故原告提出上述诉讼请求。被告辩称：《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应按照约定履行义务。原告未按约将户口迁出，构成违约。原告主张无法迁户是不可抗力，不符合法律规定。不可抗力是合同订立时无法预见、不可避免、不可克服的。事实上，大兴区的落户政策一直都存在，并非原告签订合同后发生的变化。即使谭x的户口不能迁入原告新买的房屋内，也有其他解决途径，比如其自己买房落户。故原告主张因不可抗力不能迁出户口没有依据，其主张不能成立，应按照合同约定承担违约责任。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告立即将户口从北京市朝阳区定福庄西村**院**楼**x门**房屋（以下简称涉案房屋）迁出；2、判令原告按照房屋总价款的日万分之五支付自2020年6月9日至户口实户口实际迁出之日的违约金（其中10万元及以内的违约金从北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）10万元户口迁户口迁出保证金中进行抵扣，元以外的违约金由原告支付）。事实与理由：2019年12月8日，原告与被告在链家公司的居间下签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，《北京市存量房屋买卖合同》约定原告将涉案房屋出卖给被告，房屋总价款265万元；原告将现有户籍1户籍1册1人从上述房屋中迁出；未如期将户籍迁户籍迁出的，按日向被告支付房屋总价款万分之五的违约金，且负有户籍迁户籍迁出的义务。协议》约定原告应于2020年6月8日将户口迁户口迁出上述房屋，公司留存的10万元户口迁户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金；何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。上述合同签订后，被告按约全面履行义务，原告却借口各种理由迟迟不将户口从户口从涉案房屋迁出，反合同约定。原告对被告的反诉请求答辩称：2016年原告表弟谭x的户口迁户口迁入涉案房屋时非常顺利，告根本没有想到不能将户口迁户口迁入大兴区，告不能提前预见的。双方签订合同后，原告第一时间去看房买房，当时在朝阳区、大兴区和通州区都看了房，但双方签订合同时尚未决定在哪里买房。2020年4月27日原告得知不能将户口迁户口迁入大兴区后，跟中介和被告打电话告知此事。此后原告和谭x也一直在准备购买新房。原告同意迁出户口，但需要等待原告另行购房后迁出。被告第二项反诉请求不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月8日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定原告将涉案房屋出卖给被告，房屋总价款265万元；出卖人将现有户籍1户籍1册1人从上述房屋中迁出；人未如期将户籍迁户籍迁出的，按日向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁户籍迁出的义务。协议》约定出卖人应于2020年6月8日前共同前往户籍管户籍管理部门核实户口的迁出情况。从本协议约定的房屋成交总价款中留存10万元作为户口迁户口迁出保证金，迁户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。原、被告均表示双方已经履行完毕房款支付、房屋过户、交付的合同义务。双方签订合同时，原告表弟谭x的户口在户口在涉案房屋，迁出。原、被告均认可根据合同约定，涉案房屋上的户口应户口应于2020年6月8日前迁出。同履行过程中，被告向中介公司支付了户口迁户口迁出保证金10万元，尚在中介公司处。原告称其签订合同时，准备另行购买新房后，将谭x的户口迁户口迁入新房。告在大兴区购买新房，并于2020年4月21日领取新房的房产证，其于2020年4月27日向新房所在的大兴区亦庄开发区派出所打电话咨询户口迁户口迁入的事情，员答复称谭x的户口不户口不能单独迁入新房，原告和其配偶作为新房的户主，谭x的户口才户口才能迁入新房。告及配偶的户口不户口不在北京，x的户口无户口无法迁入新房。告、谭x开始准备另行购房，目前正在看房中，尚未购买，故谭x户口暂户口暂时无法迁出。iv>原告称其无法预见大兴区的户籍政户籍政策，原因导致无法迁出户口，属不可抗力。被告认为大兴区的户籍政户籍政策一直都存在，方签订合同后发生的变化，即使谭x户口无户口无法迁到原告新买的房屋，通过其自己购房进行落户，原告主张的不可抗力不能成立。庭审中，原告认为合同约定的逾期履行合同义务的违约金标准过高，要求法院予以调整。被告认为该违约金标准并未过高，不应调整。庭审中，本院询问被告是否因原告未按约迁出户口造户口造发生损失，示其是否发生损失是其自己的事，与本案无关联性。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。原告未按照合同约定于2020年6月8日前将谭x的户口迁户口迁出涉案房屋，议焦点在于原告是否因不可抗力导致未能如约履行该义务。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原告称其无法预见大兴区的户籍政户籍政策构成不可抗力，履行迁出户口义户口义务并非仅此一条途径，也未举证证明该户籍政户籍政策系双方签订合同后所形成，原告所述的履行义务的障碍并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，不构成不可抗力。原告未按约履行户口迁户口迁出义务，约，应承担违约责任。原告的各项诉讼请求均于法无据，本院不予支持。被告要求原告迁出户口的户口的诉求，案件受理范畴，本案中不予处理。关于被告主张的违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现被告未能明确其发生任何损失，故本院对于违约金酌情减少。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马硕于本判决生效之日起七日内按照每日二百元的标准向被告（反诉原告）刘金支付自二〇二〇年六月九日至谭x的户口从户口从北京市朝阳区定福庄西村**院**楼**x门**房屋迁出之日的违约金；iv>二、驳回原告（反诉被告）马硕的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）马硕负担；反诉案件受理费894元，由被告（反诉原告）刘金负担844元，由原告（反诉被告）马硕负担50元（上述案件受理费均于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇二〇年八月二十日法官助理  袁书亮书 记 员  裴 娜