北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初6208号原告（反诉被告）：张玲,女,1993年1月28日出生,汉族,住北京市海淀区。被告（反诉原告）：吴洪杰，男，1975年1月5日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。原告（反诉被告）张玲诉被告（反诉原告）吴洪杰、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张玲、被告（反诉原告）吴洪杰及第三人链家公司委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玲向本院提出诉讼请求：1.判令吴洪杰退还押金6050元；2.判令吴洪杰退还水电费679元；3.判令吴洪杰支付违约金6050元；4.判令吴洪杰赔偿财产损失700元；5.判令吴洪杰承担本案诉讼费。诉讼中，张玲撤回第四项诉讼请求。事实与理由：2018年10月1日，我与吴洪杰在链家公司的居间下签订《北京市房屋租赁合同》，我承租吴洪杰位于北京市海淀区莱圳家园12号楼4层3单元X号（以下简称X号）房屋用于居住。合同约定租赁期自2018年10月2日至2019年10月1日共1年，月租金为6050元，采取押一付三的方式支付，另约定押金为6050元，租赁期满或合同解除后，押金退还。我租赁房屋期间没有任何违约行为，租赁期届满前，双方未就续租事宜达成一致，吴洪杰要求我于2019年10月1日前搬离，期间多次对我骚扰恐吓，几次声明如果不配合看房不退还押金，我于2019年9月30日通知吴洪杰交付房屋，双方交接房屋过程中产生纠纷，吴洪杰收取的6050元的押金及结算后应退的679元水电费至今不予退还，故诉至法院。吴洪杰辩称，我不同意张玲的诉讼请求，2019年9月30日双方交接房屋时，我发现客厅内两盏顶灯不见了，张玲说住进来屋里就没有顶灯，是她入住后自己安装了灯具，交房需要把自己的灯具拆走，双方为此发生言语冲突，后发生肢体冲突，张玲用酒瓶和垃圾筐打了我妻子，我报警，双方被带到派出所调解，由于返还房间时天色已晚，双方无法继续对设施物品进行交接确认，协商第二天到房屋内完成确认，但张玲未响应我的要求，拒绝完成后续工作。我从未对张玲进行恐吓。张玲拒绝完成房屋交割，拒绝维修房屋，我不同意退还押金。张玲有损坏屋内设施设备的行为，并拒绝赔偿和维修，应根据合同第10条、第11条的约定按月租金的100%支付违约金，同时将房屋恢复原状并赔偿我相应损失，违约金与押金折抵，同时赔偿我的相关损失，基于上述事实和理由，吴洪杰向本院提出反诉，反诉请求：1.判令张玲支付违约金6050元；2.判令张玲赔偿灯具购买费用240元；3.判令张玲赔偿保洁费80元；4.判令张玲赔偿灯具安装、地砖、地砖修复机维修和零件费用270元；5.判令张玲赔偿我误工费2000元；6.判令张玲赔偿我医疗费96.49元。诉讼中，吴洪杰放弃第五项和第六项诉讼请求。张玲对吴洪杰的反诉辩称，我不同意吴洪杰的反诉请求，我没有任何损坏行为，房屋交付的时候餐厅就没有灯，客厅的灯太暗我就换了盏灯，退房时我把自己的灯拆走了，双方因为灯的问题发生争议后，我又将客厅的灯装回去了，所以我不同意赔偿灯具购买及安装费用，交房时保洁已经做过了，我不同意赔偿，洗衣机、地板、地板修复费用我一直都是同意赔偿的有违约不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并据此确认如下事实：2018年10月1日，甲方吴洪杰（出租方）、乙方张玲（承租方）及丙方链家公司（居间人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将X号房屋出租给乙方，租赁期限自2018年10月2日至2019年10月1日，甲方应于2018年10月2日前将房屋按约定条件交付给乙方《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房屋钥匙及物业交割后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准6050元，押一付三。押金6050元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同第十条第四款第五项约定乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同签订后，张玲支付押金6050元并入住房屋。双方及链家公司于2019年9月30日对房屋进行交接，经双方确认吴洪杰应退还张玲水电费679元，但双方交接过程中因设施设备损坏的赔偿问题产生争议，具体争议如下：吴洪杰称张玲将客厅两盏顶灯拆走，提交了屋内灯具原状及交接时灯具被剪掉的照片，张玲对照片的真实性不认可，且无法证明灯的原状及现状，称租赁房屋时餐厅本来就没有灯，客厅的灯太暗，入住后对客厅的灯进行了更换，本来退房时打算留下，但双方产生争议就把自己的灯带走了，将原来的灯安装上了。链家公司称最初交房时餐厅没有灯，客厅的灯不太好用，张玲入住房屋后对客厅的灯进行了更换，退房时客厅、餐厅均没有灯，只剩电线。吴洪杰称退房后其购买两盏灯安装在客厅和餐厅，共计支出240元，每盏灯安装费用为60元，并提交了收据及发票。本院对链家公司所述内容及吴洪杰提交的发票、收据的真实性予以确认，并据此作为认定相关事实的依据。吴洪杰称退房时客厅与阳台交接的地方墙面有白色喷漆,提交了2018年9月的房屋原始照片及退房时墙面、喷涂瓶的照片，张玲称房屋交付时墙面就有污渍，但因为不影响使用所以未提出异议，墙面的喷涂非其所为。根据吴洪杰提交的原始照片显示其所述的喷涂部位原本即有污渍，吴洪杰对此解释称原本的污渍是黑的，出租前曾想粉刷墙面，但是因为租期只有一年，张玲说她自己刷，所以墙面是张玲喷涂的。吴洪杰要求张玲赔偿保洁费80元，提交了保洁费发票，张玲对此不认可，称交接房屋时已经对房屋进行了保洁，并提交了保洁费发票及录音，吴洪杰再次进行保洁的费用不应由其负担。吴洪杰称认可张玲做过房屋保洁及录音的真实性，但不认可录音的证明目的，由于房间内、冰箱内的垃圾都没有清理干净，只能再次进行保洁。本院对录音的真实性予以确认，其中在录音中吴洪杰的爱人提出箱子下面有垃圾等问题。吴洪杰要求张玲赔偿灯具安装、地砖、地砖修复机维修和零件费用270元，其中两盏灯具安装费为120元，洗衣机维修80元，地砖，地砖修复70元同意赔偿洗衣机及地砖修复费用，不同意赔偿灯具安装费。庭审中，张玲表示如果经法院认定应由其承担的费用，其同意赔偿。本院认为，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照合同约定行使权利义务。关于灯具损失，根据链家公司陈述餐厅入住时就没有灯，故餐厅顶灯的损坏与张玲无关，吴洪杰要求赔偿餐厅顶灯购买及安装费的请求，本院不予支持。根据链家公司陈述入住时客厅顶灯不好用，张玲进行更换并无不当，但其退房时应当将灯具恢复原状或确保客厅灯具符合可用状态，虽然张玲称已经将灯恢复原状，但其并未就此提交相关证据，故吴洪杰购买及安装客厅顶灯的费用应由张玲承担。关于墙面喷漆，吴洪杰提交的照片显示墙面喷涂部位原本即有黑色污渍，墙面原本即存在损坏，即便墙面由张玲喷涂，其目的系为了修补污损，不应认定为恶意损坏。关于洗衣机、地砖、地砖损坏同意赔偿修复费用，本院不持异议。关于保洁费，虽然张玲对房屋进行了保洁，但根据双方交接录音可以看出，张玲所做的保洁并不彻底，吴洪杰再次进行保洁并无不当，本院对其主张的保洁费予以支持。关于违约金，吴洪杰不存在合同约定的违约行为，张玲要求吴洪杰支付违约金的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，双方合同约定如因承租人保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应支付违约金。根据本院查明的事实，餐厅顶灯的损坏与张玲无关，客厅顶灯原本即不好用，并非张玲恶意损坏，张玲应当承担的购买及安装客厅顶灯的费用系基于恢复原状而支付的费用，并非损害赔偿费用。关于洗衣机、地砖、地砖损坏音中可以看出张玲并未拒绝赔偿。此外，根据本案查明情况，双方交接房屋时对物品损坏范围、损坏原因及责任负担等问题产生了争议，并因此产生言语肢体冲突，导致双方无法就赔偿事宜进行协商，并不能因此认定张玲存在恶意拒赔、恶意违约，故吴洪杰要求张玲支付违约金的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，在扣除张玲应当承担的客厅顶灯购买安装费、保洁费、洗衣机及地砖维修费用后，吴洪杰应当退还剩余押金及水电费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、吴洪杰于本判决生效后七日内退还张玲押金5640元、水电费679元；二、驳回张玲的其他诉讼请求；三、驳回吴洪杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吴洪杰负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费25元，由吴洪杰负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年八月二十八日书记员 刘小妹