大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初4414号原告：张学东，男，汉族，1978年12月20日出生，住山东省成武县。被告：牛建新，男，汉族，1960年2月16日出生，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孟强，辽宁新世纪律师事务所律师。原告张学东与被告牛建新租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告、被告及其委托诉讼代理人孟强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令被告返还租金71300元；2.被告赔偿转让费3万元；3.被告支付违约金4000元。事实及理由：2015年4月，原告在网上得知第三方（张肖强）经营的大连市沙河口区海森清真小吃部出兑，地址位于沙河口区（房屋所有权人为被告），原告、第三方、被告（房东）三方商议，原告向张肖强支付转让费3万元，被告在转让协议上作为见证人签字按手印。2015年4月17日，原告与被告签订《餐饮租赁合同》，合同约定：租期五年，自2015年4月17日至2020年4月16日，年租金3.3万元，押金2000元。合同约定甲方（被告）提供给乙方真实有效的环保手续、个体工商户营业执照等各种经营手续，定期为乙方进行年检，所有费用由甲方承担，合同对违约责任等均作以约定。原告经营至2015年6月中旬，接到相关部门通知“个体工商户营业执照己被注销”。税务登记证不能开发票。双方签订合同中甲方对乙方约定的义务不能继续履行。经原告与被告协商，被告将原告承租用于开办餐厅的房屋改为住宅使用，年租金为一万元。被告答应原告继续办餐饮手续，原告先按原租金33000元继续交租金，继续履行原合同，因原告开业装修花的钱及近半个月装修没干，被告从2015年4月17日起改为住宅。在原告的多次要求下，被告答应办理正规餐饮手续，在近两个月的办理中，被告以工商部门不办理大餐饮手续为由，采用诱导胁迫的办法，让原告把菜牌挂上，再做盒饭，买烧烤炉具，接受工商检查，被告在2018年5月19日以其弟弟的名义在沙区管理所办理了牛记骨头面馆交给原告，原告当即提出这个执照是一个不产生油烟、异味、废气和住宅没啥区别的小餐饮手续，限制了经营的范围的欺诈行为。综上述事实，原告请求：1.因合同签约时转兑过来的餐厅被注销，3年1个月违约所遭受的损失，以年租金原3.3万元变为住宅1万元计算。原告实际直接损失71300元；2.因新开办的执照经营范围受限，使原告造成一定的间接损失，因实际损失无法计算，故要求违约押金双倍4000元；3.近三年多无营业执照和两年小餐饮手续经营范围受限无法出租和转让。再根据合同第3条约定，请求被告返还实际损失3万元转让费。故原告诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，合同名为餐饮租赁合同实为房屋租赁合同，租赁营业执照等手续违反法律法规强制性规定，相应条款为无效条款。本案合同标的物为房屋，标的物的用途为商用，对此合同第一条表述的非常明确，即被告名下位于沙河口区房屋及接近4平方米的门头，用途为经营餐厅使用。同时，合同相应条款也约定了租赁期限、租金、及租金的给付方式、维修义务、违约责任等条款，被告向原告交付租赁标的物，原告占有及使用标的物，依约向被告支付房租，合同到期后原告向被告腾退房屋，双方均依法依约履行了租赁合同。前述条款合法有效，双方当事人合同义务已经全面履行完毕，但对于合同中约定被告提供给原告环保手续、工商执照等的约定，根据《个体工商条例》第十条第二款、第二十二条规定，个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记，个体工商户是不得出租、出借、转让营业执照。根据《食品卫生许可证管理办法》第三十六条规定，食品生产经营者取得卫生许可证后，应当妥善保管，不得转让、涂改、出借、倒卖、出租或者以其它非法形式转让。由此可见，营业的相关手续原告可以通过合法途径予以变更，且无论被告在房屋租赁期间有没有营业执照，原告都应当重新申办相关手续。同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条的意见，因约定的“租赁”相关手续条款违反法律法规强制性规定，属于无效条款，自始无效。因此，原告以案涉饭店无营业执照为由要求返还租金，既无事实基础也无法律依据。第二，即便是合同全部有效，被告也无返还房屋租金及转让费的义务。原告虚假陈述，被告房屋产权证登记为住宅，因系临街一楼，自2003年便改造成商铺由被告弟弟自营餐饮，2005年后对外出租，无论原告还是其之前的承租方一直经营餐饮，期间未曾发生原告所述改为住宅使用的事实，更无与原告调整租金为一万元的约定，原告承租后一直经营餐饮，占有、使用案涉房屋，从事经营行为获取了收益，实现了合同目的，经营期间正常营业，也未因无手续导致经营收益减损或接受行政处罚，要求返还租金无事实基础也无法律依据。同时，原告并未就其遭受的损失进行举证，双倍返还押金也无法律依据和约定条款，且原告在租赁合同届满后，拒绝交还营业执照等相关手续，欠缴电费563元、水费678.6元，均系被告缴纳，押金不应予以返还。经审理查明，案涉房屋位于大连市沙河口区，房屋所有权人为原告。2015年4月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《餐饮租赁合同》，合同约定，甲方牛建新沙区西南路※号，建筑面积53.42平方米外加门头近4平方米租给乙方张学东经营餐厅使用，甲方保证出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。租赁期限为五年，从2015年4月17日至2020年4月16日，租金不变，租金每年33000元，提前一个月交钱，租金一年一交，押金2000元，乙方不租或转让时，甲方无息返还乙方。甲方提供给乙方真实有效的环保手续、工商执照、卫生许可、税务登记、消防等手续，供乙方无偿使用，并定期为乙方进行年检，以上所有费用由甲方承担。因以上各种手续不是甲方即：法人，并因此给乙方造成经济损失，甲方负责。租赁期内，不影响甲方利益下，乙方有权出租或转让。转让费归乙方，甲方应予以配合，如合同终止或到期时，乙方得到下一个承租人转让费，如甲方无故要收回，赔付乙方转让费。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，原告（乙方）、被告（甲方）与案外人张肖强（丙方）签订《转让协议》，内容为：“房东设备：两个空调、摇控器、电话一台，居民水电费卡、电视机顶盒一个、水槽、防盗门、双门，我家有三项电，希望注意不要乱动，不要偷电，发现偷电罚款，甲方不负责。另外注意防火!!!以上设备归甲方所有，其余房屋内的一切设备归乙方所有。在甲方牛健新的见证下，丙方张肖强在2015年4月17日收到乙方张学东转让费合计：叁万元整（30000元）”。上述合同签订后，被告将案涉房屋交付原告。原告向被告交付了2015年4月17日至2020年4月16日期间的房屋租金及押金2000元。租赁期限届满后，原告于2020年4月22日将案涉房屋返还被告。另查，个体工商户大连市沙河口区海森清真小吃部于2005年6月10日在案涉房屋注册成立，于2015年6月11日注销，登记的经营者为杨海森。个体工商户沙河口区牛记骨头面馆于2018年5月19日在案涉房屋注册成立。原告陈述于2015年4月经营至2015年7月在案涉房屋经营饭店，后于2018年5月经营至2020年4月。上述事实，有原告提供的起诉状、《餐饮租赁合同》、《转让协议》、国家企业信用信息公示系统查询、营业执照、房屋产权证、收条、汇款单及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《餐饮租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。从合同内容来看，原告作为承租方、被告作为出租方，双方对于租赁房屋地址、租赁期限、租金标准等房屋租赁事项均进行了约定，故双方存在房屋租赁法律关系。被告将案涉房屋交付原告，原告亦依约向被告交纳了全部房屋租金，现案涉租赁合同约定的租赁期限已经届满，原告亦将案涉房屋返还被告，故双方签订的《餐饮租赁合同》已经履行完毕。关于合同约定的“甲方提供给乙方真实有效的环保手续、工商执照、卫生许可、税务登记、消防等手续，供乙方无偿使用，并定期为乙方进行年检，以上所有费用由甲方承担。因以上各种手续不是甲方即：法人，并因此给乙方造成经济损失，甲方负责”条款问题，本院认为，根据相关规定，个体工商户营业执照不得出租、出借、转让，故被告向原告提供的经营者为案外人杨海森的大连市沙河口区海森清真小吃部营业执照等相关手续不符合相关规定。双方约定的租赁期限为2015年4月17日至2020年4月16日，大连市沙河口区海森清真小吃部于2015年6月11日注销，原告陈述其在2015年6月得知大连市沙河口区海森清真小吃部个体工商户营业执照注销，如果原告主张大连市沙河口区海森清真小吃部营业执照注销会导致其租赁案涉房屋合同目的无法实现，原告应当在租赁期限内积极向被告主张解除租赁合同，但原告现未提供证据证明其在租赁期限内向被告主张权利，原告仍然按照合同约定每年足额向被告支付房屋租金直至租赁期限届满，由此可以看出，虽然个体工商户已注销，但原告仍同意继续履行租赁合同的权利义务。原告已实际使用案涉房屋并依约向被告交纳租金，故原告要求被告返还租金71300元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿转让费3万元的诉讼请求，本院认为，按照原告提供的转让协议的内容，除房东设备以外，房屋内的一切设备归原告所有，故可以看出，原告受让的是房屋内的相关设备，案涉租赁合同已实际履行5年，原告亦实际使用相关设备5年，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金4000元的诉讼请求，本院认为，根据相关规定，工商执照等相关手续不允许转让、出借、出租。对此，原告与被告在签订合同时都应当有所了解，故原告与被告均存在过错。由于原、被告签订的《餐饮租赁合同》已实际履行完毕，原告在履行过程中亦未向被告主张权利，原告现未提供证据证明其实际损失，鉴于双方合同中没有约定违约金，故原告要求被告按双倍押金标准支付违约金4000元的诉讼请求，本院不予支持。由于原告未要求被告返还其交纳的押金2000元，故就押金部分，本案不予处理，原告可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张学东的诉讼请求。案件受理费1203元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡旖旎二〇二〇年八月十九日书记员  蒋子淇附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。