上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初9649号原告：朱祥华，男，汉族，1967年2月2日出生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王锋，上海融栢律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思齐，上海融栢律师事务所律师。被告：上海敷荣投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：魏检。原告朱祥华与被告上海敷荣投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告朱祥华及其委托诉讼代理人王锋、陈思齐到庭参加诉讼，被告上海敷荣投资管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱祥华向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还以租代售房款390,000元及物业费1161元；2、判令被告支付原告利息(以390,000元为基数，自2018年11月12日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际付清日止，按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算)3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月28日，原告向被告购买上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄XXX幢XXX单元XXX室房屋，原告向被告支付定金20,000元，此后，原告陆续向被告支付房款共计370,000元，共计支付房款390,000元。2019年7月25日，被告将案涉房屋交付给原告，原告也支付了第一笔物业费1161元。2019年8月初，被告告知原告房屋手续不全，房子出现问题，政府明确要求不得入住该房屋，原告要求被告退还房款及利息，为此，原告依法提起诉讼。被告上海敷荣投资管理有限公司未作答辩。原告向本院提交了敷荣公寓装修投资合同、转账凭证及收据、延期交房通知书、房屋交接确认书、照片、公告等证据，证明其诉讼请求所依据的事实，上述证据客观真实，本院可以采信。根据本院采信的证据，以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2018年8月28日，原、被告签订敷荣公寓装修投资合同，被告经金山区相关部门建造单位租赁房(敷荣公寓)项目，原告系完全满足单位租赁房相关入驻要求的个人，双方约定，房屋坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓2幢12单元8层02室，房屋暂测面积53.91平方米，户型为C户型，房屋所属国有土地使用权的年限为70年，至2086年7月17日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行，房屋为全装修房；原告承担房屋精装修款(包含装修、固定设备价格)310,000元，原告于双方签订本合同之时全额支付；房屋租赁费为2100元/月/套，原告于每月15日支付当月租赁费，双方签订相关政府备案租赁合同后按约支付；原告在全额付清精装修款并按时全额支付该房屋租赁款满20年后，乙方拥有该房屋100%的使用权；原告在按时全额支付该房屋租赁款满20年后，如原告自住，被告免收该房屋的租赁费，如原告转租，在被告确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，被告配合办理相关租赁变更备案手续；原告在该房屋租赁未满20年、在按时全额支付该房屋租赁款的前提下，如原告进行转租的，必须提前1个月书面告知被告，在被告确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，被告配合办理相关租赁变更备案手续；双方同意于2019年5月31日前以全装修形式交付该房屋；根据现行法律法规，原告以向被告通过投资精装修及租赁形式获得该房屋的使用权，自交房之日至2021年12月31日止，该期限届满后，双方一致同意，原告自动续租该房屋；该房屋所属地块用途为支付规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖，原告知晓与该房屋有关的法律法规及政策，本合同签订后，如因国家法律法规规章及政策的调整或者该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以办理产权过户变更登记，则双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本合同作废，本合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权证过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由原告承担，改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。合同签订后，原告分别于2018年8月28日、9月7日、9月10日、11月11日向被告支付投资装修款20,000元、10,000元、70,000元、210,000元，上述款项被告收款后均出具收据予以确认；2018年11月11日，北京盈讯公司出具收据确认收到原告80,000元。另查明：2017年11月8日，被告与北京盈讯公司签订租赁代理合同，被告委托北京盈讯公司为金山区枫泾环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓项目2、3号楼的独家租赁代理商，合同约定租赁物业的价格为物业装修款均价280,000元/套，租金均价2000元/月，租期20年，佣金为25,000元/套。此后，被告与北京盈讯公司签订补充协议，被告同意北京盈讯公司对所租赁房源渠道处置收费标准为80,000元/套。又查明，2019年7月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签署房屋交接确认书，内容为：2019年7月25日，甲、乙双方对金山区枫泾镇环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓2幢12单元8层02室进行交接，双方确认：1、甲方交付给乙方的房屋为金山区枫泾镇环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓2幢12单元12层02室；2、双方确认水费、电费、天然气费用，自交接日前未结清的费用由甲方承担，交接日后由乙方承担；3、本交接书由甲、乙双方签字生效……2019年9月7日，被告曾发布公告，内容为：敷荣公寓项目目前正在竣工验收和局部整改阶段，根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。”8月上旬政府相关部门对我公司未验收擅自交付使用的违规行为进行了处罚。我公司也通过电话及现场告示形式通知各位租户，说明未经过竣工验收和未取得入住许可证前一律不能入住。如果擅自入住敷荣公寓项目，为此造成的一切后果，包括但不限于无论何种原因造成的安全事故、人身伤害、财产损失等，全部由租户自己全权负责。再查明，叶小云、周丹丹等当事人起诉被告房屋买卖合同纠纷案，经本院主持调解，被告同意在约定的期限内退还装修投资款、退还由第三方收取的中介费(咨询服务费)，但因被告未能履行生效民事调解书确定的义务，叶小云、周丹丹等当事人已经向本院申请执行，本院将依法对被告投资建造的单位租赁房进行评估、拍卖。本院认为：合同法规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。商品房预售人预售商品房，应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。相关司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告投资建造的涉案房屋，其性质是单位租赁房，只能依法办理房屋大产权证，只能出租给符合特定条件的承租人，并不能分割办理独立产权证并进行房屋买卖；按照双方所签敷荣公寓装修投资合同的约定，原告是通过向被告支付涉案房屋全额装修投资款、并按时支付涉案房屋20年租金的方式，取得涉案房屋的长期使用权，被告是通过收取原告支付的涉案房屋装修投资款、以及涉案房屋20年租金的方式，向原告转让涉案房屋的所有权，因此，双方所签敷荣公寓装修投资合同，其实质是以租赁的形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，应当认定为无效合同。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告依据敷荣公寓投资装修合同而收取原告支付的装修投资款、物业管理费，均依法应当返还原告，即对于被告收取并开具收据的装修投资款310,000元及物业费1161元均应退还原告。原、被告明知单位租赁房并不具备房屋销售的条件，而采用以租赁代替销售的形式进行房屋买卖，对此均有过错，双方应当按照各自的过错承担相应的法律责任。本案纠纷的形成，双方负有同等的责任，即双方因案涉合同被认定无效而产生相应的损失，双方均无请求对方给予赔偿的权利。据此，原告要求被告赔偿利息的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于北京盈讯公司收取的80,000元，首先，原告与北京盈讯公司之间并不存在委托合同关系，北京盈讯公司收取原告的款项，并不具有合同依据。其次，依据被告与北京盈讯公司所签代理合同及补充协议，北京盈讯公司向原告收取款项，是在被告同意的前提下而收取，并且原告是在支付装修投资款时一并支付，只是开具收款收据时由北京盈讯公司另行开具收据，但并未明确收取何种性质的款项，原告据此理解为购房款，并无不妥。再次，按照被告发布的清退细则，对于法院执行未能到位的部分，承诺先行垫付。最后，被告在法院主持调解的类似案件中，被告也同意返还由第三方收取的款项。因此，原告要求被告退还北京盈讯公司收取的80,000元，并无不当，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告朱祥华与被告上海敷荣投资管理有限公司于2018年8月28日签订的敷荣公寓装修投资合同无效；二、被告上海敷荣投资管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告朱祥华以租代售房款390,000元及物业费1161元；三、驳回朱祥华其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3584元，由被告上海敷荣投资管理有限公司负担，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李贵贤二〇二〇年八月二十四日书记员  钱洁琼附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项：商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。