福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终816号 上诉人（原审原告、反诉被告）：俞仕卿，男，1995年1月5日出生，汉族，住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：李玲（系俞仕卿之母），住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：曹昌辉，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗聪，女，1987年12月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：谭玲春，北京大成（深圳）律师事务所律师。 上诉人俞仕卿、上诉人罗聪因房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人俞仕卿及其委托诉讼代理人曹昌辉、李玲，上诉人罗聪及其委托诉讼代理人谭玲春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞仕卿上诉请求：1.请求二审人民法院改判支持俞仕卿一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由罗聪承担。 事实和理由：一审判决以俞仕卿“未积极促成案涉合同的继续履行，就扩大部分的损失，亦存在过错”为由没有支持俞仕卿主张的“自2019年9月21日起至被告配合原告向银行办理申请按揭贷款手续之日止，每日按房产成交总价万分之五计算的违约金”的诉讼请求，就违约金仅支持“判决生效之日起至罗聪配合俞仕卿向银行申请按揭手续之日止，每日按房产成交价格253万元的万分之五计算的违约金”，俞仕卿认为这是不妥当的，理由如下：俞仕卿在履约过程中并没有过错，罗聪自合同签订后就单方违约不仅不配合办理银行贷款手续反而一再提出不合理要求，违背诚实信用原则，一审认为罗聪有表示搁置争议同意继续配合完成贷款意向，这是不符合实际情况的，罗聪不配合办理贷款的行为以及其不当行为导致俞仕卿申请贷款的银行不愿意再为申请人办理贷款业务，在这种情况下俞仕卿也没有理由相信罗聪还会积极配合办理银行贷款手续，更何况其配合办理贷款手续是附有其超越合同约定之外的条件，而非无条件按照合同约定履行，双方产生纠纷的原因在于罗聪一方的违约，相关法律责任只能由罗聪单方承担，因此罗聪应当在其违约行为发生时起就应当按照合同约定承担违约责任即：违约金应当自2019年9月21日起至罗聪配合俞仕卿向银行办理申请按揭贷款手续之日止，每日按房产成交总价万分之五计算。俞仕卿认为，双方签订的合同是双方自愿协商一致达成的，罗聪单方违约应当按照合同约定承担违约责任，一审认为俞仕卿存在过错没有依据，请求二审人民法院依法改判支持俞仕卿一审全部诉讼请求。 罗聪辩称，俞仕卿上诉状中所称在合同过程中没有过错是自我狡辩的行为。首先，整个合同内容条款处处对罗聪是不公平的，也是存在多处交易风险的。具体体现在合同的第七条只约定了房产过户的条件，但没有约定俞仕卿付房款的具体届满期限、第九条只约定俞仕卿领取房产证后三个工作日配合办理抵押手续，并没有约定房产证应交付给中介公司，否则俞仕卿立即再将房产过户给他人或者拒不配合办理抵押手续导致罗聪收不到款的风险如何规避，均无法保障。还有合同最后补充部分：20万元尾款要不仅在过户后支付，还要在银行放款后的2个月才支付，加上银行放款时间，意味着要3个月才付款。这对卖家来说是非常之大的风险。鉴于这么多瑕疵点和风险，罗聪签订完合同后的第二天就和中介交涉要求完善一下，这要求是正当合理的，并非是真正意义上的变更合同主要内容，而且俞仕卿是答应了的，中介也一直在起草协议，直到2019年9月21日早上，罗聪看到俞仕卿凌晨零点1分发的信息说做好起诉准备，最后通告。罗聪认为，恰恰是俞仕卿的不诚信行为的体现。 其次，罗聪见俞仕卿拒绝接听电话并设置黑名单后，罗聪前往银行核实贷款的资料内容是空白的，并且银行工作人员也说过不再接收我们这个单，版本也重新更新了。中介的聊天记录以及证人在庭审中也是承认提醒并告知过俞仕卿需要更换银行。 据此，俞仕卿如果真正作为一个有诚意的买家来说，是不会关闭沟通渠道的，也不会对罗聪数次电话、短信、书面通知置之不理的，说明俞仕卿购买诚意是不够的，履约行为是不积极的。这应当算是俞仕卿存在的过错行为之一。再有，俞仕卿知道要更换银行，却未有任何履行行为的情况下，经罗聪催促后仍置之不理，应当认定其构成违约。如果因俞仕卿未重新选定银行的行为后果都要罗聪来承担违约金的话，显然是不公平的。 罗聪上诉请求：1.撤销（2020）闽0802民初264号《民事判决书》并依法改判支持罗聪的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由俞仕卿承担。 事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正并依法改判。具体如下： 一、原审法院认定俞仕卿收到罗聪于2019年10月8日的函后未积极促成合同继续履行（即重新办理贷款），亦存在过错。据此，罗聪认为，俞仕卿拒不重新选定银行的过错行为，应当认定构成违约，罗聪依据合同约定催促俞仕卿后超过十五天的期限，应当构成根本违约，罗聪有权依法解除合同，原审法院未进行认定，应予以纠正。 二、原审法院判决罗聪配合办理贷款是错误的，该义务不适合强制履行。在庭审中，原审法官在庭审中向俞仕卿行使了释明权，问俞仕卿能否一次性付款，俞仕卿明确回答不能一次性付款。根据《合同法》第一百一十条规定，当事人一方履行的债务标的不适于强制履行，不能要求履行。退一万步来说，假若罗聪此后不配合办理银行贷款，而俞仕卿又不能一次性支付房款，则法院判决要求罗聪去银行配合贷款，显然无法强制执行罗聪前往银行签字。因此，原审判决罗聪配合办理银行贷款，根本未考虑贷款不能的后果以及不适合强制履行的角度考虑。 俞仕卿辩称，一、俞仕卿在履约过程中并没有过错。罗聪自合同签订后就单方违约不仅不配合办理银行贷款手续反而一再提出不合理要求，违背诚实信用原则，罗聪不配合办理贷款的行为以及其不当行为导致俞仕卿申请贷款的银行不愿意再为俞仕卿办理贷款业务，罗聪认为俞仕卿拒不重新选定银行办理贷款构成违约，这一理由不能成立，罗聪的拒不配合办理贷款的违约行为在先，一再为俞仕卿办理贷款设置障碍乃至最终向俞仕卿发函要单方解除合同，其行为表明其不可能依照合同无条件配合办理贷款手续，俞仕卿根本不存在违约行为。 2、一审判决罗聪配合办理贷款并无不当。根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”俞仕卿要求罗聪继续履行合同承担违约责任，有事实及法律依据，罗聪要求单方变更合同条款显然于法无据，以超出合同约定条款要求“一次性付款”作为配合贷款的条件，表明罗聪至今仍然没有无条件按照合同约定配合办理贷款的诚意，诚实信用是交易的基本原则，罗聪并没有不配合办理贷款的理由，一审判决罗聪配合办理贷款并无不当。 俞仕卿向一审法院提出诉讼请求：1.判令罗聪继续履行《房屋买卖合同》，配合俞仕卿向银行申请按揭贷款及办理房产过户手续；2.罗聪支付俞仕卿自2019年9月21日起至罗聪配合俞仕卿向银行办理申请按揭贷款手续之日止，每日按房产成交总价万分之五计算的违约金；3.罗聪赔偿俞仕卿因本案支出的一审律师费3万元。 罗聪向一审法院提出反诉请求：1.判令罗聪于2019年11月3日向俞仕卿发出的《解除合同通知函》已依法解除了俞仕卿与罗聪签订的《房屋买卖合同》（编号：B201900727-MM）；2.俞仕卿向罗聪支付违约金75.9万元（按照房屋买卖合同第十一条违约责任第二款约定，以房产成交价格253万元的30%作为违约金，即：253万元*30%=75.9万元）。 一审法院认定事实：2019年9月14日，罗聪作为甲方（卖方）与俞仕卿作为乙方（买方）就龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路582号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）1幢2903房产[所有权证：闽（2018）龙岩市不动产权第0060240号]及C297号车位[所有权证：闽（2018）龙岩市不动产权第0060871号]交易签订《房屋买卖合同》（B201900727-MM）一份。主要约定：一、成交价格为253万元。甲乙方双方办理该房屋所有权过户登记所需缴纳税费的承担方式为乙方全部承担等。二、付款方式为：1.合同签订时，俞仕卿支付罗聪10万元作为购房款，直接给罗聪；2.俞仕卿应于过户前将购房款1万元作为“房屋物业水电及家电家具交接保证金”交由交易服务人托管并代为划转给罗聪；3.俞仕卿应向罗聪支付购房款123万元，该款罗聪同意由俞仕卿向银行申请按揭贷款支付，俞仕卿应于2019年9月20日前向申请办理银行贷款审批手续，并保证个人银行征信无不良记录。如经银行审批贷款金额仍不足全部房款时，俞仕卿应在过户前将差额款支付给罗聪；4.俞仕卿于房产过户当日签字前支付罗聪购房款99万元，直接给罗聪；5.罗聪收到俞仕卿向银行申请的贷款之日起2个月内，俞仕卿支付罗聪购房款20万元，直接给罗聪。三、第七条过户时间甲乙双方约定在符合过户条件之日起二个工作日内至房产交易中心办理产权过户相关手续（过户条件：甲方已解除上述房产的抵押权并领取名下无抵押的产权证、乙方履行了合同约定的付款义务）。四、第九条甲乙双方的责任及义务（一）甲乙双方各自保证其本人及其配偶积极配合对方、交易服务人办理房屋交易所需的各项手续、提供书面材料、到场签署相关文件并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效。五、第十一条违约责任（一）若甲乙双方任何一方不配合导致办理事项延期或不按合同约定时间及条款内容履行的，属违约，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的房产成交总价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信伯催促其履约，发信即日起超过十五日仍未履约的，守约方可解除合同，同时违约方还应按本条第（二）、（三）项承担相应责任。甲乙双方另有约定除外。（二）甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付本合同约的房产成交总价的30%作为违约金，甲乙双方另有约定的除外。…（三）甲乙双方任何一方违约，守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的税费及其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。上述合同由绿色鑫公司作为交易服务人暨见证人。 合同签订后，俞仕卿依约向罗聪支付了第一笔购房款10万元，罗聪亦将相关产权证交付给了绿色鑫公司。次日，罗聪以合同中约定过完户后2个月内再付20万房款、银行贷款若不能批或者通不过的情况下，应有一个补充付款时间等，存在风险和不符合交易习惯为由要求双方签订补充合同，但双方经协商未达成一致意见。俞仕卿于2019年9月19日向中国工商银行龙岩北门支行提交贷款审批手续的相关材料，但罗聪当日经通知未予配合办理相关手续。 后俞仕卿认为，经催告罗聪均以各种理由拒绝配合办理银行贷款及房屋过户手续，致使俞仕卿合同目的不能实现，故俞仕卿诉至法院，请求判如所请。 另查明，罗聪于2019年9月27日通过EMS快递向俞仕卿发收《告知函》一份，要求变更原合同付款方式等。俞仕卿于2019年10月2日签收。同时，俞仕卿于9月29日发《催告函》至罗聪，要求配合办理贷款手续。罗聪于10月8日发函至俞仕卿，表示同意先继续配合完成贷款，至于双方之间就20万元付款及其他争议事项时间暂时搁置，再另行协商。俞仕卿于10月13日签收。10月17日，罗聪再次发函俞仕卿，告知因工商银行北门支行工作人员明确表示不再接受此单贷款业务，需要俞仕卿重新更换银行办理贷款义务，逾期视为违约。罗聪于11月3日向俞仕卿发出《解除通知函》，通知解除罗聪和俞仕卿所签订的《房屋买卖合同》（编号：B201900727-MM）。11月8日，俞仕卿通过福建联合信实（龙岩）律师事务所发函至罗聪，明确不同意解除合同，并要求2019年11月3日前配合俞仕卿办理银行贷款及房屋过户手续等。罗聪于次日签收。 诉讼中，罗聪认为，俞仕卿怠于履行合同义务，经多次催促仍然未能履行，导致合同目的无法实现，其行为构成根本违约，应承担合同第十一条之违约责任，故罗聪提起反诉，请求判如所请。 另，俞仕卿为一审诉讼支付律师代理费3万元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）案涉合同是否存在显失公平的情形,罗聪主张解除合同是否符合合同约定或者法律规定的条件？（二）俞仕卿与罗聪在合同履行过程中是否存在违约？违约方应如何承担违约责任？ 针对焦点（一），俞仕卿与罗聪签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。罗聪作为具有完全民事行为能力的人，应当对影响其自身利益之事项给予合理的注意，也应当知晓就案涉房产与俞仕卿签订《房屋买卖合同》的相应后果。现有的证据无法证实俞仕卿存在炒房的意图，罗聪主观认为俞仕卿为此而设置合同陷阱，违背交易习惯，在付款方式上存在显失公平的理由，不能成立。绿色鑫公司业务人员谢某、张雪荣的证言，亦证实案涉合同是双方是在自愿协商的基础上签订的，不存在一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思等情况下订立合同的情形。因此，罗聪主张案涉合同存在显失公平情形的理由，不能成立。合同签订次日，罗聪就付款方式存在风险和不符合交易习惯为由要求双方签订补充合同，但经双方协商未果的情形下，未在双方约定的时间2019年9月20日前配合俞仕卿办理银行贷款手续，致使该贷款未能进行预审。更甚者，因需采用ＬＰＲ计息方式，罗聪的行为亦导致俞仕卿需重新办理贷款手续。现俞仕卿诉请双方继续合同，因此罗聪要求解除合同的主张，不符合合同约定亦不符合法律规定的条件，不予支持。 针对焦点二，如前所述，双方在合同签订后未就付款方式等达成补充合同的情形下，罗聪未依约在双方约定的时间内配合俞仕卿办理银行贷款手续，构成违约。鉴于罗聪在履行案涉合同中有违诚实信用原则，违约在先，故罗聪反诉要求俞仕卿支付违约金的主张，不予支持。而俞仕卿在2019年10月13日收到罗聪于2019年10月8日函告，表示至于双方之间就20万元付款及其他争议事项时间暂时搁置，再另行协商，并同意先继续配合完成贷款的意向后，未积极促成案涉合同的继续履行，就扩大部分的损失，亦存在过错。因此，俞仕卿要求罗聪支付自2019年9月21日起至罗聪配合俞仕卿向银行办理申请按揭贷款手续之日止，每日按房产成交总价万分之五计算的违约金不妥，一审法院综合双方合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等因素予以确定。判决：一、罗聪继续履行《房屋买卖合同》（编号：B201900727-MM），并应于本判决生效之日起十五日内协助俞仕卿办理龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路582号龙岩国贸天琴湾（2013拍-30地块）1幢2903房产及C297号车位的银行申请按揭贷款及房产过户手续；二、罗聪应于本判决生效之日起十五日内支付俞仕卿自本判决生效之日起至罗聪配合俞仕卿向银行办理申请按揭贷款手续之日止，每日按房产成交价格253万元的万分之五计算的违约金；三、罗聪应于本判决生效之日起十五日内支付俞仕卿因本案诉讼支出的律师代理费3万元；四、驳回俞仕卿的其他诉讼请求；五、驳回罗聪的反诉请求。一审本诉案件受理费28302元，减半收取计14151元，由俞仕卿负担631元，由罗聪负担13520元；反诉案件受理费11390元，减半收取计5695元，由罗聪负担。 二审期间，俞仕卿向本院提交证据：俞仕卿与银行业务员于2020年1月19的微信聊天记录2页，证明银行无法办理贷款原因在于罗聪拒不到银行签字，而非银行贷款合同版本更新的原因，罗聪的违约事实清楚，应当承担违约责任，一审对于罗聪应当承担的违约金起算时间的认定是不正确的。罗聪质证认为，对该聊天记录的聊天人员身份无法确认，对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，因该微信聊天记录的人员身份无法确认，且罗聪对该证据的真实性提出异议，本院对该证据不予采用。 二审期间，罗聪向本院提交如下证据：1.第一组证据：工商银行岩城支行《房屋产权人同意售房声明》、《放款委托书》、《单身声明》、《二手房首付款交付确认函》、《按揭贷款申请表》，证明一审判决继续履行合同后，俞仕卿选择工商银行龙岩岩城支行作为按揭贷款银行，罗聪于2020年4月24日配合俞仕卿签署了贷款资料，同时，银行明确要求俞仕卿补交资料，方可进入贷款预审；2.第二组证据：罗聪于2020年4月20日、26日、28日多次催促俞仕卿尽快选定银行并办理贷款以及补交评估报告等资料的《手机信息》，证明一审判决后，罗聪多次催促俞仕卿选定银行及补交贷款资料，但俞仕卿置之不理并拒绝提交，其行为构成违约；3.第三组证据：罗聪于2020年4月20日、26日、28日多次通知证人（中介）谢某催促俞仕卿尽快选定银行并提交资料办理按揭贷款及补交资料的《微信记录》，证明一审判决后，罗聪多次通知证人（中介）谢某催促俞仕卿尽快选定银行、补交贷款资料的事实；4.第四组证据：罗聪于2020年4月26日向俞仕卿和证人谢某发出书面《催告》及邮寄详情单，证明罗聪书面通知俞仕卿和证人谢某，尽快补交贷款资料的事实，邮件经本人签收后，仍置之不理，其行为构成违约；5.第五组证据：罗聪于2020年5月12日向工商银行龙岩岩城支行工作人员核实俞仕卿并未补交齐贷款资料的《视频记录》（见光盘），证明经罗聪多次催促俞仕卿提交资料未果后，再次前往银行核实俞仕卿并未补交资料，俞仕卿恶意拖延的行为，逾期超过十五日，根据合同第十一条约定，俞仕卿的行为再次构成根本违约。俞仕卿质证认为，对罗聪提供证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议。俞仕卿需要重新办理贷款手续，银行要求补交资料是因为被上诉人罗聪不配合办理工商银行北城支行贷款的违约行为造成的。对证据2、3、4、5的真实性无异议，但对证明内容有异议，不能证明俞仕卿违约，该行为发生在一审判决之后，双方均对判决有异议，对继续履行合同方式没有达成一致意见，且造成俞仕卿重新办理贷款手续是罗聪违约造成的，需要补交资料也是罗聪造成的，且补交评估报告资料也需要时间（需要重新评估）。本院认为，因俞仕卿对上述证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以认定。但上述证据均为一审判决后所形成的，不能据此来认定一审诉讼前双方履行合同的有关情况，本院不予采用。 二审期间，俞仕卿认为一审法院遗漏认定：2019年10月8日罗聪发函俞仕卿后，依然是要求变更合同条款中原来的约定，要求提早支付尾款20万元。罗聪对一审认定的“俞仕卿于2019年9月19日向中国工商银行龙岩北门支行提交贷款审批手续的相关材料，但罗聪当日经通知未予配合办理相关手续”提出异议，认为事实上罗聪此前及当日并未收到通知，原审法院并没有看到俞仕卿有向北门支行提交全部贷款资料的证据，也没有看到俞仕卿有证据证明其当日有通知罗聪前往配合办理贷款手续。罗聪还认为一审法院遗漏认定2019年9月19、20日罗聪和中介之间的微信聊天记录多次起草补充协议的事实，可以证明双方有对合同补充的事实以及一审法院未查清导致俞仕卿需要重新办理贷款手续的原因。本院对一审认定的双方无异议的事实予以确认。 本院认为，罗聪与俞仕卿签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思体现，合法有效，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉《房屋买卖合同》中约定，罗聪同意俞仕卿向银行申请按揭贷款1230000元用于支付购房款，俞仕卿应于2019年9月20日前申请办理银行贷款审批手续。案涉《房屋买卖合同》第十一条约定：违约责任（一）若甲乙双方任何一方不配合导致办理事项延期或不按合同约定时间及条款内容履行的，属违约。根据查明的事实，俞仕卿于2019年9月19日向中国工商银行龙岩北门支行提交贷款审批手续的相关材料，但罗聪当日经通知未予配合办理相关手续。一审法院根据双方签订的《房屋买卖合同》中有关违约责任条款，认定罗聪未依约在双方约定的时间内配合俞仕卿办理银行贷款手续的行为构成违约并无不当。因罗聪先行存在拒不配合俞仕卿办理贷款的违约行为，故罗聪认为俞仕卿存在拒不重新选定银行的过错行为，应当认定俞仕卿构成根本违约，罗聪有权依法解除合同的上诉理由不能成立。但俞仕卿在收到罗聪同意继续配合完成贷款的意向后，未积极促成案涉合同的继续履行，故一审法院认为俞仕卿就扩大部分的损失，亦存在过错亦无不当之处，俞仕卿认为其没有过错的上诉理由不能成立。因罗聪协助俞仕卿办理按揭手续系合同的附随义务，属给付义务，故罗聪应依约履行。罗聪认为原审法院判决罗聪配合俞仕卿办理贷款手续是错误的上诉理由亦不能成立。 综上所述，俞仕卿、罗聪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28302元，由俞仕卿、罗聪各负担14151元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吕 敏 审 判 员  陈聪聪 审 判 员  谢 勇 二〇二〇年八月十日 法官助理  陈 倩 书 记 员  朱小燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……