江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初2408号原告：郁春梅，女，1964年3月7日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：白小勇，北京市博圣律师事务所律师。被告：张国庭，男，1967年4月3日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：陈秀凤，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈雅文，江苏沉浮律师事务所实习律师。原告郁春梅与被告张国庭返还原物纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序由审判员柴敏娟于2020年6月17日适用普通程序独任制审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁春梅向本院提出诉讼请求：1、要求被告张国庭立即将位于昆山市锦隆佳园XX号楼XXX室的房屋和XX号楼XX号的车库迁让腾退给原告；2、要求被告支付2013年8月到2019年11月的房屋使用费每月500元计算共37500元，并从2019年12月1日起至实际迁让腾退之日止，每月按1300元为标准支付房屋使用费。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告郁春梅系位于昆山市锦隆佳园**楼**的房屋和**楼**车库的物权人，有房屋所有权书为证。受物权法的保护，享有占有、使用、收益、处分的权利。现在该房屋由被告张国庭占用。根据物权法及相关法律规定，要求被告立即迁让腾退，并支付房屋使用费。综上所述，提出以上请求。2020年8月25日，原告变更诉讼请求，要被告赔偿其损失5000元，后又撤回该项诉讼请求。被告张国庭辩称，一、答辩人与项水华通过昆山市玉山镇广福房产中介所签订房屋买卖成交合同，未违反法律规定，且项水华对该合同也无异议。双方签订的房屋买卖成交合同当属有效。2014年1月27日项水华领取钥匙并将该房交付给答辩人。答辩人与项水华之间的合法民事行为，基于双方的交付合意占有了该房屋，答辩人是合法有权占有。二、郁春梅与项水华之间的买卖过户行为应认定无效，物权登记不发生法律效力。1、郁春梅与项水华恶意串通，存在主观恶意。郁春梅与项水华存在借贷关系，又与项水华签订房屋买卖协议，根据项水华在((2019)苏0583民初14251号)的陈述，其与郁春梅的房屋买卖协议是在2017年的时候签署，日期是故意倒签在2013年8月的，目的是造成与郁春梅买卖协议在前的假象。2、郁春梅与项水华之间的房屋买卖协议为虚假意思表示。首先，协议对独立车库未提及，过户时却一并过户，独立车库价值不小，正常交易不可能遗漏。其次，房屋交付日期未确定，交付应当是房屋买卖重大事项，不作约定实在离谱。再次，该协议合同总价为50万元。其中一次性支付购房款40万元为借款，剩余10万元未支付(合同第三条第2项)。但(2019)苏0583民初14251号案件庭审笔录记载，郁春梅陈述房款40万元是陆续现金支付给项水华的，此陈述与协议约定条款相矛盾。房屋买卖交付书载明“郁春梅购房款已付清”，此交付书亦与协议相矛盾。3、郁春梅对于项水华已将房屋出售给第三人的事实是明知的。首先，从项水华的录音内容、(2019)苏0583民初14251号的庭审陈述显示项水华已将该房屋出售他人的的事实如实告知郁春梅、丁守胜(郁春梅前夫)。房屋中介陈金龙(昆山市玉山镇广福房产中介所)可以证实，丁守胜与项水华到中介所想拿回房产证，中介所没有同意，并告知，房屋已经出售并交付使用，房产证不能给项水华。其次，房屋买卖是属于大额资产交易，郁春梅在签订合同前后均未至涉案房屋进行现场查看。交付房款或是借款均为现金方式，且在中介告知该房屋已出售并交付给答辩人使用的情况下，仍对成立在先的权利漠不关心，明显与常理不符，由此可见，郁春梅与项水华恶意串通行为明显，目的是取得物权登记。我国《物权法》虽然确定了登记生效主义，但无论是从社会生活现实还是从一系列法律规定来看，交付占有在不动产物权变动中具有重要的法律意义，且物权法本身也认可占有的法律意义。不动产所有权的转移需要一个过程，交付和登记并非能同时进行，尤其是本案类型的拆迁安置房交易，交付和登记往往存在较长的时间差。如不赋予交付占有一定的法律效力，则只要在买受人未办理登记之前，即便是长期合法占有的财产仍可能被出卖人的债权人申请查封或另行登记，导致先行占有人无法取得物权，交易安全将不复存在。综上所述，郁春梅与项水华之间的房屋买卖存在恶意串通，按照《物权法》第九条的规定，不动产物权的转让需经依法登记方发生效力，郁春梅取得涉案房屋登记权利的基础及民事行为并不合法，二人买卖过户行为应认定无效，物权登记不发生法律效力，不能排除答辩人的占有，其诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2013年9月15日，张国庭（乙方）与项水华（甲方）签订《房屋买卖合同》。就乙方购买甲方在锦隆佳园，公安编号为XX#楼XXX室和XX#楼XX#的自行车库的动迁安置增宅房屋买卖有关事宜约定如下：一、房屋价格：主房87.87㎡，车库8.62㎡，合计金额45万元。二、付款方式：乙方于2013年9月15日付给甲方定金(作首付房款)2万元整；乙方于2013年10月31日前付给甲方房款18万元整；乙方于2014年01月30日前付给甲方房款21万元整；乙方剩欠房款4万元整在乙方过户好房产证后全部结清。如乙方逾期不付清剩欠房款，每逾期一天按剩欠房款的1‰向甲方支付逾期违约金。甲方保证上述房屋权属清楚。自本合同生效之日起。若发生与甲方有关的房屋产杈纠纷或债权等，全部由甲方负责处理，如由此给乙方造成经济损失的全部要由甲方负费赔偿给乙方，并承担民事责任。七、其他约定：此房到5年后如办不到房产证，要作甲方违约处理。此房若政府房产证可以办下来，甲方无故拖延不办，也作甲方违约处理。张国庭、项水华、中介方昆山市玉山镇广福房产中介所在合同上签章，中介负责人陈金龙在合同处签字。项水华出具收条一张：今在2013年9月15日收到张国庭付现金20000元，在2013年10月30日收到张国庭付现金46955元，在2013年10月元日代项水华付同创有限公司房款133045元，在2014年1月27日代项水华交清同创有限公司房款21000元，合计收到张国庭交来购买项水华锦隆佳园，公安编号为XX#楼XXX室和XX#楼XX#的房款410000元。总计房款450000元，付410000元，剩余40000元等房屋过户时交付。项水华在收款人处签名，中介方昆山市玉山镇广福房产中介所在见证人出盖章，中介方负责人陈金龙在见证人处签名。另查明，郁春梅（乙方）与项水华（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份：甲方自愿将甲方合法拥有的坐落江苏省昆山市锦隆佳园XX号XXX室卖给乙方，建筑面积87.87平方米，双方议定上述房屋价格500000元。乙方应在本合同生效之日起，向甲方一次性支付购房款400000元，甲方以借款作房款抵押，剩下100000等产权过户后一次性付清。甲方应于购房款到账之日起，将该房屋交付给乙方。合同时间落款为2013年8月10日，甲乙双方在合同上签字。昆山市玉山镇锦隆佳园XX号楼XXX室于2019年3月20日登记为项水华单独所有，不动产登记号为苏（2019）昆山市不动产权第XXX号。2019年6月11日登记为被告郁春梅单独所有，不动产登记号为苏（2019）昆山市不动产权第XXX号。张国庭陈述其是农历2013年腊月装修完以后住进去的，住进去之前给了项水华购房款41万元，拿了钥匙我就开始装修了，一直是我自己住的，没有出租；2019年3月份要求项水华去办理房产证，项水华各种理由推脱，2019年7月份才知道郁春梅的存在。以上事实由《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议书》、收条、不动产登记证书、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，原告取得物权的基础是与原房屋产权人项水华存在房屋买卖合同关系，基于买卖而取得涉案房屋的物权，但是根据被告提供的《房屋买卖合同》、收条及陈述，被告占有使用涉案房屋并非无正当理由，其基于与项水华之间存在房屋买卖合同关系而占有并实际使用涉案房屋，原告若要求被告搬迁，应诉请项水华履行房屋交付义务，其直接诉请原告搬离，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郁春梅的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告郁春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  柴敏娟二〇二〇年八月三十一日书记员  张俊宇