河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1729民初7160号原告：横店影视股份有限公司，住所地：浙江省东阳市横店影视产业实验区商务楼，统一社会信用代码：91330700681654885B。法定代表人：徐天福，该公司董事长。委托诉讼代理人：史斌，该公司员工。被告：河南成亚置业有限公司，住所地：新蔡县仁和大道栖龙居对面蔡州名门小区**楼**101-102。统一社会信用代码：91410100779401990B。法定代表人：李雪梅，该公司执行董事兼总经理。被告：郑州中之盈商贸有限公司，住所地：河南省郑州市金水区郑花路****楼******。统一社会信用代码：91410105395884081E。法定代表人：王三伟。原告横店影视股份有限公司（以下简称横店影视公司）诉被告河南成亚置业有限公司（以下简称成亚公司）、郑州中之盈商贸有限公司（以下简称中之盈商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告横店影视股份有限公司的委托诉讼代理人史斌到庭参加诉讼，被告河南成亚置业有限公司、郑州中之盈商贸有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告横店影视股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告二双方签订的《房屋租赁合同书》；2、判令二被告共同向原告返还定金17.25万元整，并以此为基数自2014年10月24日起至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用费。暂计算至2019年10月24日止的资金占用费51750元整。3、判令二被告共同赔偿原告的装饰设计费支出77500元整、消防设计费支出14000元整，两项合计91500元整。4、判令二被告共同向原告支付违约金69万元整（按租赁合同第9.3条，以一年的初始租金金额为标准），四项合计金额1005750元。5、判令本案的诉讼费由二被告负担。事实与理由：被告二经被告一授权与原告于2014年6月26日签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，原告租赁了位于河南省新蔡县的由被告一拥有的“金基商贸城”项目商业楼地上第5层的房屋用于开设电影院，合同签订后原告依合同约定向被告二支付了定金17.25万元整。按照租赁合同7.1条约定的交房日期为2015年11月1日，但二被告至今未能向原告交付标的房屋。原告认为，原告与被告二双方签订的房屋租赁合同，应收法律保护。二被告长时间逾期交房，原告有权按照租赁合同第9.3条款约定解除双方的租赁合同，并有权要求二被告共同向原告退还定金和资金占用费、赔偿原告装饰及消防设计损失，以及以一年的初始租金额（按照8.3.1条款约定，一年的初始租金金额为69万元）向原告承担违约责任。为维护自身的合法权益，原告特此向贵院提起诉讼，请贵院以事实为依据，以法律为准绳，依法判如所请。被告河南成亚置业有限公司、郑州中之盈商贸有限公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状和提交证据。本院经审理认定事实如下：1、在案涉房屋租赁合同签订之前，被告成亚公司给中之盈商贸公司出具授权委托书一份,载明：“委托授权书横店电影院线有限公司：我司已委托中之盈商贸公司全权办理我公司开发的金基商贸城项目（河南省新蔡县振兴路与和平街交叉口东200米路南）商业部分的招商及经营相关事宜。委托范围：合同谈判、签订及运营管理。如果中之盈商贸公司与贵公司在《房屋租赁合同》的履行上给贵公司造成损失，由我公司承担责任。特此委托河南成亚置业有限公司”，委托书上加盖有成亚公司的公章。2、2014年9月30日，原告作为乙方与持有成亚公司委托书作为甲方的被告中之盈商贸公司在浙江省东阳市签订了一份《房屋出租合同书》,该《房屋出租合同书》载明:第三条标的房屋位于河南省××××中段的由出租人拥有的“金基商贸城（暂定名）”项目商业楼地上第5层的实际使用面积约为2300平方米（注：影城约设计5厅，650座）。租赁面积最终按双方约定的平面图（附件1）红线范围为准。层高梁底净空≥9米，夹层高度≥4米。……第七条租赁期限和计租日7.1租赁期限为15年，甲方于2015年11月1日前向乙方交付该房屋，并提前二个月通知乙方准确交场时间，交付日至起租日期间的六个月为乙方的装修免租期，即租赁期为2016年5月1日至2031年4月30日止。但由于甲方的原因、政府部门审批的原因或不可抗力的原因延误乙方装修或开业的，装修免租期和租赁期限相应延长。乙方提前开业的，租赁期自开业之日起计算。……第八条租金及支付方式8.1本合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付人民币17.25万元（壹拾柒万贰仟伍佰元）的履约保证金。乙方所支付的履约保证金在合同结束后15日内免息一次性退还或直接冲抵最后一期租金。第九条交房约定9.1甲方需按本合同7.1条约定的交付时间向乙方交房。……9.3在本合同签订后，非因可以归责于乙方的事由，或不可抗力，甲方违反第7.1条约定不能交房，乙方有权解除本合同。甲方除退还履约保证金外，还应以一年的初始租金赔偿乙方的各类经济损失。若乙方不选择解除合同，甲方每延期三个月交付房屋，则补偿乙方初始年一个月的保底租金。……第十六条合同变更和解除16.1经双方协商一致，可变更或解除合同。16.2发生本合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方有权在该事由发生之日起60日内以书面形式通知对方解除合同，逾期视为自动放弃解约权。除本合同其他条款另有特别约定外，自通知依法送达之日起30日内，如双方没有就继续履行合同达成书面协议或受通知方没有提起继续履行合同的诉讼或仲裁，本合同解除。因一方违约导致守约方根据本合同约定解除合同，违约方应根据本合同相关约定对守约方承担赔偿责任；……。第二十三条合同生效条款23.1合同经双方签字并加盖公章后生效。原、被告签订《房屋出租合同》后,原告于2014年10月24日给被告中之盈商贸公司支付了履约保证金17.25万元，被告中之盈商贸公司给原告出具了收据，证明：“收据凭证号码№5004521兹收到横店电影院线有限公司交来履约保证金人民币壹拾柒万贰仟伍佰元￥：172500元”，收据加盖有被告中之盈商贸公司的公章。因案涉的金基商贸城至今未建成使用，导致被告横店影视公司租赁的第五层房屋不能够实质交付使用，原告于2019年10月8日向中之盈商贸公司发出解除房屋租赁合同的函，自中之盈商贸公司收到该函之日起租赁合同即告解除，并于2019年10月10日通过邮政快递寄给被告中之盈商贸公司，被告中之盈商贸公司于2019年10月12日签收后，未给原告作出回复。为此，原告起诉来院。另查明，案涉的金基商贸城项目至案件审理一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。横店电影院线有限公司于2015年7月8日更名为横店影视股份有限公司。上述事实，有原告陈述、河南省新蔡县金基商贸城电影城房屋租赁合同书、授权委托书、解除房屋租赁合同函、银行转款凭证、收据、新蔡县自然资源局证明、新蔡县住房和城乡建设局证明等相关证据在卷佐证，相互印证，足以认定。本院认为，原、被告双方系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中,因被告成亚公司开发的金基商贸城项目在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证,故被告成亚公司委托中之盈商贸公司与原告横店影视公司签订的房屋租赁合同应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”因此原告横店影视公司主张按照合同的约定解除合同没有法律依据，故对原告横店影视公司要求被告成亚公司、中之盈商贸公司支付违约金69万元的诉讼请求,本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……”被告成亚公司委托被告中之盈商贸公司对其开发建设的金基商贸城项目进行合同谈判、签订及运营管理，因此所产生的法律后果应由被告成亚公司承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”涉案房屋租赁合同因被告成亚公司没有取得建设工程规划许可证的房屋出租，且至今未建成，不能够将案涉的租赁房屋交付使用致使合同目的无法实现，存在过错，故对原告要求被告成亚公司返还履约保证金17.25万元，并以此为基数自2014年10月24日起至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求二被告共同赔偿其装饰设计费支出77500元整、消防设计费支出14000元整，两项合计91500元整的诉讼请求，经查，按照合同8.1约定“本合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付人民币17.25万元（壹拾柒万贰仟伍佰元）的履约保证金。”原告应当在2014年10月20日前向被告支付履约保证金17.25万元，而原告是在2014年10月24日支付的，因案涉租赁房屋至今没有交付，按照原被告双方的合同约定被告成亚公司应当在2015年11月1日前交房，成亚公司违反合同第7.1条约定不能交房，原告有权解除本合同，合同16.2约定发生本合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方有权在该事由发生之日起60日内以书面形式通知对方解除合同，即原告的合同解除权在2016年1月1日前可以行使，而原告没有在约定期限内行驶，且原告提交的装饰设计合同和消防设计合同均是2016年4月份签订的，支付设计费分别是2018年11月12日和2019年9月19日，属于扩大的损失，亦不能够证明是为了案涉租赁房屋支付的，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告河南成亚置业有限公司、郑州中之盈商贸有限公司经本院合法传唤,未在举证期限内提交相关证据或提出书面答辩，且无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、应诉、答辩的权利,由此可能造成的不利后果,应由其自行承担。综上所述,原告的部分诉讼请求合理、合法,应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,判决如下:一、原告横店影视股份有限公司与被告郑州中之盈商贸有限公司在2014年9月30日签订的《房屋租赁合同书》无效。二、被告河南成亚置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告横店影视股份有限公司履约保证金17.25万元及利息(自2014年10月24日起2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率；自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。三、驳回原告横店影视股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13852元，由被告河南成亚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张俊芝审 判 员  袁 征人民陪审员  王殿民二〇二〇年八月三日书 记 员  梅靖晗