安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1122民初3136号 原告：中国农业银行股份有限公司来安县支行，住所地安徽省滁州市来安县永阳东路**，统一社会信用代码91341122852742450J(1-1)。 法定代表人：张玮炜，该支行行长。 委托诉讼代理人：耿延磊，安徽会峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑾，安徽会峰律师事务所实习律师。 被告：叶守钦，男，1990年10月5日生，汉族，住福建省松溪县。 被告：陈书艳，女，1991年11月9日生，汉族，住江苏省大丰市。 被告：来安碧桂园房地产开发有限公司，住，住所地安徽省滁州市来安县汊河镇政府办公楼一社会信用代码913411225663888339（1-1）。 法定代表人：孙财，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：史德平，该公司法务。 原告中国农业银行股份有限公司来安县支行（以下简称农业银行来安支行）与被告叶守钦、陈书艳、来安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行来安支行的委托诉讼代理人耿延磊、王瑾，被告叶守钦，碧桂园公司委托诉讼代理人史德平到庭参加诉讼，被告陈书艳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农业银行来安支行向本院提出诉讼请求：1、判令叶守钦、陈书艳偿还其支行借款本息暂计253490,66元，其中本金248805.19元，利息4685.47元，以上利息暂计算至2020年5月20日，此后的利息按照合同约定计算至本息还清为止；2、判令其支行对来安县汊河镇碧桂园城市花园芙蓉苑17幢1单元503室的房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判令碧桂园公司承担连带清偿责任；4、判令被告支付其为实现债权而支付的律师费1000元；5、判令被告承担本案的诉讼费等各项费用。事实与理由：2015年8月17日，其与叶守钦、陈书艳、碧桂园公司签订《个人购房担保借款合同》，叶守钦为位于来安碧桂园城市花园英蓉苑017幢1单元503室的房产办理贷款，合同约定了：贷款金额为320000元，贷款期限为180个月，还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。碧桂园公司在办妥抵押登记手续两年内承担阶段性保证担保；如借款人违约，贷款人有权提前行使担保权，借款人、保证人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等条款。叶守钦于2015年8月18日办理了预购商品房抵押权证明，其支行依约于2015年8月26日发放贷款320000元。截止至2020年5月20日，叶守钦已拖欠贷款本息为253490.66元。 叶守钦辩称，农业银行来安支行诉请属实，今年2月份以后就没有还贷款，没有还贷款因为资金周转不过来，因为疫情有几个月没有上班所以没有还上。 陈书艳未作答辩和举证。 碧桂园公司在庭审中辩称，其认为应当先执行物保，物保不足部分，其公司承担。 本院经审理认定如下法律事实：2015年8月17日,农业银行来安支行与叶守钦、陈书艳、碧桂园公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：叶守钦为购买来安碧桂园城市花园芙蓉苑17幢1单元503室房产，向农业银行来安支行按揭贷款32万元；贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定。贷款发放后遇基准利率调整，按调整后的基础利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，按照借款执行利率基础上浮50%计收罚息；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；本合同下的担保方式为阶段性保证+抵押，碧桂园公司提供阶段性保证担保，阶段性保证自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。叶守钦、陈书艳夫妻以其位于来安碧桂园城市花园芙蓉苑17幢1单元503室房产向农业银行来安支行按揭贷款提供抵押担保。合同约定了违约责任条款，借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提高贷款执行利率、提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，并有权要求借款人担保人赔偿损失；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用。叶守钦为借款人及叶守钦、陈书艳为抵押人在合同上签字确认，碧桂园公司作为保证人也在合同上加盖公章。当日，叶守钦、陈书艳还向农业银行来安支行签署一份《送达地址确认书》，确认所留送达地址适用于人民法院一审、二审和执行各个阶段，按照所确认地址送达通知和相关法律文书，被退回之日即为送达之日。 2015年8月18日,叶守钦、陈书艳将其位于来安碧桂园城市花园芙蓉苑17幢1单元503室的房产在来安县国土资源和房产管理局办理了他项权利（预购商品房抵押）登记，抵押权人为农业银行来安支行，抵押人为叶守钦、陈书艳。 2015年8月26日，农业银行来安支行出具的《借款凭证》载明：放款金额32万元，贷款起期2015年8月26日，贷款止期2030年8月25日，执行利率5.15000%，逾期利率7.72500%，借款人叶守钦。农业银行来安支行依约于2016年8月26日将32万元借款转入指定账户。 叶守钦自2020年2月20日后未能按时足额偿还贷款本息，截止2020年5月20日，叶守钦尚欠农业银行来安支行本金248805.19元，利息4685.47元。 2020年6月24日，为解决与叶守钦等12户之间的借款合同/信用卡纠纷，农业银行来安支行与安徽会峰律师事务所签订《委托代理协议（主诉案件）》，约定该所指派律师就农业银行来安支行与12户之间的借款合同/信用卡纠纷提供部分风险法律代理服务，需支付每户前期费用1000元。 上述事实，有农业银行来安支行提交的营业执照复印件、居民身份证复印件、《个人购房担保借款合同》、《送达地址确认书》、《不动产登记证明》、借款凭证、贷款发放通知单、贷款还款流水、《委托代理协议（主诉案件）》；及农业银行来安支行、叶守钦、碧桂园公司当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。农业银行来安支行与叶守钦、碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。农业银行来安支行按约发放贷款后,叶守钦未按时足额偿还贷款本息，违反合同约定，应承担违约责任。叶守钦、陈书艳系夫妻关系，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人的名义所负债务主张权利的，应按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案借款用于夫妻共同购房，借款后获得的利益为夫妻共同享有，产生的债务共同归还。故对农业银行来安支行要求叶守钦、陈书艳偿还借款本金248805.19元及利息的诉讼请求，本院予以支持。 叶守钦、陈书艳以其所购房产作为抵押物，向农业银行来安支行按揭贷款，并在来安县国土资源和房产管理局办理了预购商品房抵押登记。上述预购商品房抵押登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中农业银行来安支行作为预购商品房抵押权人，在未办理房产抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房产办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非享有现实抵押权，故农业银行来安支行提出对上述房产折价或拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，碧桂园公司为叶守钦的贷款提供了连带责任保证；根据庭审查明的事实，因涉案房产至今尚未办理抵押登记，碧桂园公司应按约定对叶守钦的借款承担连带保证责任。故对农业银行来安支行提出要求碧桂园公司对叶守钦上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。根据借款担保合同的约定“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用”，故对农业银行来安支行要求叶守钦、碧桂园公司支付律师费1000元的诉讼请求，本院予以支持。对碧桂园公司提出应当先执行物保，物保不足部分，其公司承担的辩解意见，因无事实和法律依据，本院不予采信。陈书艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了诉讼中的相关权利，由此产生的法律后果，由其自负。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第（五）项、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告叶守钦、陈书艳于判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司来安县支行借款本金248805.19元及利息(其中，2020年5月20日前的利息为4685.47元，自2020年5月20日起至借款实际付清之日止，按年利率7.725%计算利息）； 二、被告来安碧桂园房地产开发有限公司对被告叶守钦上述借款及利息承担连带清偿责任； 三、被告叶守钦、陈书艳、来安碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司来安县支行律师费1000元； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司来安县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5117元，减半收取计2558.50元，由被告叶守钦、来安碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  余世予 二〇二〇年八月三十一日 代理书记员  陶珊珊 附一:本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不瞒一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：履行判决执行款交付 开户行：中国建设银行来安支行 执行款专户：来安县人民法院 账号：34×××62