北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初34698号原告：朱佳萍，女，1970年12月3日出生，汉族，住址北京市西城区。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。被告：北京政泉控股有限公司，住所北京市朝阳区大屯里**************。法定代表人：贾鑫，经理。委托诉讼代理人：吴琼，女，北京政泉控股有限公司员工。委托诉讼代理人：王泽波，男，北京政泉控股有限公司员工。原告朱佳萍与被告北京政泉控股有限公司（下称政泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱佳萍的委托诉讼代理人靳丽娜、被告政泉公司的委托诉讼代理人王泽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱佳萍向本院提出诉讼请求:政泉公司支付我逾期办理北京市朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX房屋过户的违约金（以我支付的购房款1536581元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2012年10月1日支付至将房屋过户登记至我名下之日止）。事实和理由：2009年7月17日，我与政泉公司签订了编号为Y838565的《商品房预售合同》（下称《预售合同》），我购买政泉公司开发建设的朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店XX层X单元XXXX房屋（现派出所核准地名房号为朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX）。《预售合同》第三条约定该房屋的预测建筑面积为123.11平方米，套内建筑面积为92.67平方米。第五条约定房款总额为1532447元。《预售合同》附件五第一条第一款约定，我在签约当日付首付款632447元，剩余房价款90万元以公积金贷款方式支付。《预售合同》第十五条第三款约定，我委托政泉公司代交专项维修资金、契税、产权代办委托费用及办理产权所需缴纳的其他费用。《预售合同》第十一条约定，政泉公司应在2010年9月30日前向我交付房屋。第二十条第二款约定，如因政泉公司的责任，我未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，政泉公司应自我应当取得房屋所有权证书的期满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向我支付全部已付款万分之零点五的违约金。上述《预售合同》签订后，我按时向政泉公司支付了购房款。2010年9月30日，政泉公司向我交房。同日，我与政泉公司就房价款结算事宜签订房款结算协议，实际成交总价款为1536581元，我补交房款4134元。政泉公司还向我代收了专项维修资金、契税、产权证附图出图费及产权登记费。依据《预售合同》的约定，我应在2012年10月1日前取得房屋所有权证书，但因政泉公司的责任，时至今日，我仍然没有取得该房屋的产权证。根据《预售合同》第二十条第二款的约定，我有权要求政泉公司支付违约金。政泉公司辩称，不同意朱佳萍的诉讼请求。朱佳萍已经签署了放弃逾期办证违约金的承诺书，没有权利再主张我司向其支付逾期办证违约金。即使不考虑上述承诺书，对违约金也有以下意见：一是违约金的支付条件未成就，《预售合同》第二十条约定，即使我司逾期办证应当支付违约金，那么支付的时间也是房产证办理完成之日起30日内。涉案房屋房产证尚未取得，故朱佳萍的主张不符合合同约定。二是朱佳萍主张的一部分违约金已过诉讼时效，双方约定的违约金按日计算，是一种继续性违约金。根据《北京市高院民一庭关于施行后适用诉讼时效制度的参考意见》，其中规定了继续性债权的诉讼时效问题，根据该规定，朱佳萍起诉之日向前倒推三年之前的违约金，已经过了诉讼时效。三是，朱佳萍主张的违约金过高，没有办理房产证并没有影响房屋的正常居住和使用，朱佳萍没有举证证明其损失，故我司申请法院依法酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月17日，朱佳萍作为买受人与作为出卖人的北京政泉置业有限公司签订了编号为Y838565的《预售合同》。合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店XX层X单元XXXX房屋。房屋预测建筑面积为123.11平方米，套内建筑面积为92.67平方米。单价16536.6元,房款总额为1532447元。买受人应于签约当日支付首付款632447元，其余房款90万元以公积金贷款方式支付。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办委托费用及办理产权所需缴纳的其他费用。出卖人应当在2010年9月30日前向朱佳萍交付房屋。出卖人应当在2011年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照“转移登记”约定予以执行。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”等内容。《预售合同》签订后，朱佳萍依约向北京政泉置业有限公司交纳首付款并办理贷款。2010年9月30日，北京政泉置业有限公司向朱佳萍交房。同日，双方签订《房款结算协议》，载明实际成交总价款为1536581元，朱佳萍补交房价款4134元。同日，北京政泉置业有限公司代收了朱佳萍专项维修资金、契税、产权证附图出图费及产权登记费。朱佳萍还按照北京政泉置业有限公司指示向北京市恒达律师事务所交了产权代办及印花税1005元。2012年7月16日，北京政泉置业有限公司更名为政泉公司。2013年11月11日，涉案房屋完成房屋所有权初始登记，登记所有权人为政泉公司。目前涉案房屋被大连市中级人民法院和北京市海淀区人民法院司法查封。朱佳萍一直未取得房屋所有权证书。就涉案房屋的坐落问题，双方均认可在《预售合同》签订时涉案房屋地址为北京市朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店XX层X单元XXXX，后经公安部门核准，该房屋现地址为北京市朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX。另，庭审中政泉公司表示朱佳萍签署的放弃逾期办证违约金的承诺书没有找到，无法向法院提交。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朱佳萍与政泉公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。关于违约金，按照《预售合同》约定，政泉公司应当自涉案房屋交付之日起730日内，为朱佳萍办理房屋转移登记手续，现政泉公司未如约办理，其应当按照合同约定向朱佳萍承担违约责任。朱佳萍起诉要求政泉公司支付违约金，具有事实及法律依据。政泉公司提出朱佳萍已经签署承诺书放弃逾期办证违约金的抗辩，因其未向法院提交证据，故本院不予采信。关于政泉公司就违约金支付条件未成就的抗辩，本院认为《预售合同》约定应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付逾期办证违约金，但考虑该约定实际未对政泉公司实现有效约束、不利于买受人利益的维护且有违公平及诚信原则，另考虑办证迟延时间、迟延情况等因素，故本院对该抗辩不予采信。关于政泉公司就朱佳萍主张的部分违约金已过诉讼时效的抗辩，本院认为结合《预售合同》对逾期付款违约金支付期限的约定以及本案中本院基于前述理由对支付期限所做的调整，朱佳萍并不存在怠于行使权利的行为，亦不存在超过诉讼时效期间的问题。就违约金给付标准，政泉公司主张违约金过高，结合本案案情和证据情况，本院不予采信。故本院就朱佳萍主张政泉公司依约给付违约金的诉讼请求予以支持，但结合案件情况对本案违约金支付的时间范围予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内给付原告朱佳萍逾期办理北京市朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX房屋过户的违约金（以购房款1536581元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2012年10月1日支付至本判决生效之日止）；二、驳回原告朱佳萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2261元，由被告北京政泉控股有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 敏二〇二〇年八月十三日书记员 姚澍峥