云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终758号上诉人（原审被告）：宁敏燕，女，1974年4月2日生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：黄玲娟，云南瀛铢律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：邓薇，云南瀛铢律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张国周，男，1955年10月1日生，汉族，住大理市。被上诉人（原审原告）：张玲，女，1984年6月21日生，白族，住大理市。被上诉人共同委托诉讼代理人：赵德成，大理市大理镇法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。被上诉人共同委托诉讼代理人：赵文阳，大理市大理镇法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。原审第三人：韩永刚，男，1977年3月2日生，汉族，住黑龙江省林口县。上诉人宁敏燕因与被上诉人张国周、张玲及原审第三人韩永刚房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宁敏燕及其委托诉讼代理人黄玲娟、邓薇，被上诉人张玲及其与被上诉人张国周的共同委托诉讼代理人赵德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁敏燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、合同约定的整体转租是指将租赁房屋全部作为一个整体转租他人，包含所有面积加所有租赁期限。一审判决已经认定上诉人只是将部分房屋出租给他人且租赁期较短，租赁物由上诉人、第三人、案外人吴祥分别管理使用，说明不是合同约定的整体转租。该房屋有三间瓦房，上诉人还留有靠路边的一间。上诉人作为承租人，租赁房屋的目的是经营客栈，经营客栈当然需要将房屋出租给使用人使用。上诉人在经营客栈的过程中，采取何种经营方式，完全是上诉人使用经营自主权的范畴，也不影响上诉人和被上诉人之间的租赁关系。上诉人依法依约严格履行了租赁合同，租金已经支付至2021年3月1日，上诉人不存在任何的违约行为。2、合同约定的是整体转租才需要与被上诉人协商，上诉人部分出租或者承包给他人并无合同约定需要与被上诉人协商。上诉人和被上诉人合法有效的特别约定优先于法律规定的效力。3、上诉人在履行合同过程中，按着15年租赁期限以及长远的打算，规划、建设、改建了不能使用居住、破烂灰败的所有租赁面积，投入了大量的心思精力、人力财力。上诉人多年亏损严重，刚好有好转，被上诉人见到眼红，心理失衡，意图通过诉讼的方式达到非法侵占上诉人付出大量心血代价的巨额装修部分，据为己有的非法目的。即使合同解除，被上诉人应当返还多交的房租，赔偿装修的费用。张国周、张玲辩称，上诉人既未举证证明其已按合同约定征得被上诉人同意且与次承租人协商一致，也未证明其承租的房屋内，还保存有自己使用的房屋。上诉人转租的租金为16万元，是被上诉人出租给上诉人租金4.4万元的3.6倍，上诉人谋取暴利，损害了被上诉人的权益。被上诉人出租给上诉人房屋是自住，上诉人未征得出租人同意用于经营，2015年至今不办理经营客栈的证照，且在洱海保护生态区入湖河道30米范围内，按照政府规定所在区域不得再办理经营餐馆、客栈的证照。上诉人的转租行为，违反了合同法及政府洱海保护的规定。上诉人所谓的“约定大于法定”的主张，系对法律的误读。上诉人擅自改变租赁物用途，把租赁房租全部转租给第三人和案外人经营使用，依法应承担违约责任。上诉人对租赁房屋装修、改造不适合家庭居住，被上诉人收回租赁物后无利用价值。韩永刚未陈述意见。张国周、张玲向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《租房合同》，判令被告将租赁房屋交还原告；2.判令被告承担违约责任，支付原告违约金300000元；3.由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方将其所有的位于大理市的整个院落和院子外面的三间简易房（宅基地使用证号00676，占地面积约6分）出租给乙方；租期15年，自2015年3月1日至2030年3月1日；租金每年40000元，三年一付，三年后逐三年递增10%；一方提出终止合同，需提前通知对方，经双方协商后签订终止合同。若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金300000元；乙方若将房屋整体转租他人，需与甲方商量，房租由甲方与第三方商议，转让费由乙方与第三方商议，达成协议后方可转租。合同签订后，原告于2015年1月将房屋交付给被告。被告接收房屋后，进行了部分改造和装修。2015年3月5日，被告支付了2015年3月1日至2018年3月1日的租金120000元。2018年3月1日，被告支付了2018年3月1日至2021年3月1日的租金132000元。2019年3月6日，被告与案外人吴祥签订《房屋租赁协议书》，被告将标的房屋中的2间简易房转租给吴祥。2019年6月15日，被告与第三人签订《租房合同》，被告将标的房屋中的坐西向东二层6间、坐南向北二层的二间、坐北向南二层二间、院子外面靠南边一间简易房，及院子转租给第三人，同年7月15日被告将房屋和院子交付给第三人使用。现租赁物由被告、第三人、吴祥分别管理使用。一审法院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物，被告按约交付了租金，合同已实际履行。关于合同解除的问题，双方之间的合同约定：“乙方若将房屋整体转租他人，需与甲方商量，房租由甲方与第三方商议，转让费由乙方与第三方商议，达成协议后方可转租。”被告已将部分房屋和院子转租给他人，被告未举证证明其已按合同约定征得原告同意且与次承租人协商一致，被告的转租行为违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。原告行使合同解除权的条件已经成就，对原告要求解除合同的诉请予以支持。关于标的物的返还问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告之间的租赁合同解除后，原告有权要求被告返还租赁物，故对原告的该项诉请亦予以支持。关于违约责任的承担问题，如前所述，被告的转租行为构成违约，应承担相应的违约责任。依据合同约定：“一方提出终止合同，需提前通知对方，经双方协商后签订终止合同。若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金300000元。”承担违约金300000元的条件是单方“强行终止合同”，故原告的该项主张不符合合同约定。被告已违约，但原告未能举证证明其实际的经济损失，参考双方之间合同约定的租金标准，酌定由被告承担违约金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除原告张国周、张玲与被告宁敏燕于2014年12月15日签订的《租房合同》。二、被告宁敏燕于本判决生效之日起十日内将位于大理市的房屋和院子外的三间简易房交还原告张国周、张玲。三、被告宁敏燕于本判决生效之日起十日内支付原告张国周、张玲违约金10000元。四、驳回原告张国周、张玲的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由原告张国周、张玲承担2800元，被告宁敏燕承担3000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交案涉房屋照片打印件4张，欲证明案涉房屋的两间简易房仍由上诉人占有、使用，上诉人并未将案涉房屋整体转租的事实。经质证，被上诉人认为上诉人提交的证据不符合证据“三性”，对该证据不予认可；原审第三人认为该组照片不属实，对证明方向不予认可。本院认为，上诉人提交的证据证明力不能证明其欲证明的事实，该证据本院不予采信。对一审判决认定的事实，除上诉人认为转租给案外人吴祥的房屋为一间以及交付给原审第三人房屋和院子的时间为2019年7月1日；被上诉人认为现上诉人没有管理、使用的房屋外，各方当事人对一审认定的其余事实均无异议。根据一审庭审笔录中当事人陈述以及在案证据，能够证实上诉人交付给原审第三人房屋和院子的时间为2019年7月15日。对一审判决认定的事实，除上诉人是否仍在管理使用租赁物的事实双方存在争议，且缺乏相应证据证明，不能予以认定外，对其余事实，本院予以确认。本院认为，上诉人宁敏燕与被上诉人张国周、张玲于2014年12月15日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。关于上诉人与原审第三人韩永刚签订《租房合同》的行为是否违反其与被上诉人之间合同约定，以及本案是否可以根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定解除合同问题。首先，上诉人与被上诉人《租房合同》约定“乙方若将房屋整体转租他人，需与甲方商量，房租由甲方与第三方商议，转让费由乙方与第三方商议，达成协议后方可转租”，虽然该约定没有明确上诉人“转租”后，其是否作为承租人与被上诉人之间的《租房合同》继续有效。但根据该约定同时约定了上诉人将租赁房屋整体转租后房租由被上诉人与第三方商议、转让费由上诉人与第三方商议的内容，以及行业规则中“房租”与“转让费”存在的本质区别，前述约定应当特指上诉人将房屋整体转租第三方，向第三方收取转让费，并终止其与被上诉人之间的权利义务关系，由被上诉人与第三方发生租赁关系的情形。而本案上诉人虽然将租赁房屋分别转租给原审第三人韩永刚、案外人吴祥，但上诉人向韩永刚、吴祥收取的只是房租租金，并非整体转租的转让费，被上诉人也已经收取了上诉人给付的至2021年3月1日的房屋租金，故上诉人与原审第三人韩永刚签订《租房合同》的行为没有违反其与被上诉人之间的合同约定。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。虽然上诉人未经被上诉人同意，将租赁物转租给原审第三人，但上诉人承租房屋后，投入大额资金对房屋进行了改造和装修，并且上诉人与被上诉人之间的房屋租赁期限为15年，至2030年3月1日才结束，双方合同并没有限制上诉人在租赁期间对租赁物（房屋）的使用情况，即没有禁止上诉人利用租赁物进行经营活动，上诉人向原审第三人韩永刚转租房屋期限仅为3年，至2022年6月30日即结束，此后近八年时间仍为上诉人的承租期，故上诉人分别转让房屋一定期间使用权的行为可视为上诉人的经营行为。同时，上诉人的转租没有改变租赁物的本质构造，转租行为不违法和损害被上诉人的利益，上诉人与被上诉人的合同目的并未因此不能实现。结合上诉人与被上诉人之间《租房合同》的相关约定及履行情况，本案不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形。一审判决确定上诉人违反双方《租房合同》关于整体转租的约定，并解除双方合同的处理结果，不利于维护合同稳定性，保障交易安全，本院予以纠正。综上所述，宁敏燕的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4091号民事判决；二、驳回张国周、张玲的诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5800元，由被上诉人张国周、张玲负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年八月七日书记员  王 芸