山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4171号上诉人（原审被告）：丁水花，女，1977年10月23日出生，汉族，太原市小店区水花火锅店经营者，住太原市。被上诉人（原审原告）：杜志国，男，1977年5月28日出生，汉族，无固定职业，住太原市。上诉人丁水花因与被上诉人杜志国房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1680号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。丁水花、杜志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁水花上诉请求：1、依法撤销太原市小店区人民法院作出的（2020）晋0105民初1680号民事判决书，并依法改判；2、一、二审案件受理费、财产保全费由杜志国承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、丁水花与杜志国是合作关系，2018年4月份杜志国退股时，丁水花向杜志国支付了50万元（30万元现金、20万元转账），丁水花与杜志国已将所有投资、补偿等相关费用结算，该50万包含了杜志国一审诉请的补偿费用12万元，以上事实有杜志国自己认可丁水花向其支付50万元的凭证及丁水花与杜志国的合伙人陈某作证。一审法院认为杜志国主张的补偿款12万元符合合同约定，予以支持，与事实不符。2、丁水花与杜志国签订的《房屋租赁合同》是在杜志国妻子扰乱火锅店正常经营情况下被迫签订，明显显失公平。且丁水花与杜志国签订合同时，杜志国没有权利转租。故杜志国无权向丁水花收取押金，应进行核减或返还给丁水花。一审法院认为租赁期尚未届满，对丁水花要求核减押金1万元的意见，不予支持，与事实不符。二、2018年4月杜志国提出退股时，丁水花与另一合伙人陈某一致同意，杜志国提出补偿费50万元。后丁水花向杜志国支付50万元补偿费，杜志国委托其妻子段利霞代其出具收条，至此双方再无经济纠纷。证人陈某作为技术入股合伙人，知晓《房屋租赁合同》及《协议书》的存在及补偿费50万元，不清楚具体约定内容，符合常理。证人陈某了解上述事实、就案件事实能够正确表达意志、真实可信，证人证言真实有效，一审法院应予采纳。但一审仅因证人不清楚约定内容不予采纳证人证言，适用法律错误。杜志国辩称，双方存在合作关系，双方于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》当中对12万元有明确约定；杜志国没有收取1万元押金；陈某不是合伙人，合伙人只有杜志国与丁水花，因此证人证言不可信。杜志国向一审法院起诉请求：1．请求依法判令丁水花向杜志国支付房屋租金13万元及实际支付之日止的利息损失（按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算，2019年12月17日至2019年12月30日的利息为206元）；2．请求依法判令丁水花向杜志国支付补偿费用12万元及实际支付之日止的利息损失（按照同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算，2018年12月17日至2019年12月30日，6万元的利息为2692．25元；按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算，2019年12月17日至2019年12月30日，6万元的利息为95元）；上述两项共计金额252993．25元。3．诉讼费用由丁水花承担。一审法院认定事实：2017年11月14日,杜志国(承租人/乙方)与案外人郝杰鹏(出租人/甲方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将位于小店区正阳街与真武路交叉口汇丰丽城西侧9、10号商铺出租给乙方使用,面积为211.63平方米,用于乙方开餐馆之用。租赁期限自2018年2月16日至2021年2月15日止,共3年。在每年的1月15日前付清下一年租金。自2017年11月15日至2018年2月15日止,共3个月为免租期,由乙方负责装潢。年租金为13万元。乙方支付租赁保证金1万元,租赁合同期满,甲方检查租赁房屋内设施完好,无损坏,无拖欠各种费用,甲方退还乙方保证金。如有设施损坏或费用拖欠,甲方从保证金中扣除,不足部分由乙方补齐。同日,郝杰鹏向杜志国出具收据两张,分别收到保证金1万元及房租13万元。2018年4月3日,杜志国与郝杰鹏签订《转租申请》,郝杰鹏同意杜志国转租涉案商铺。2020年1月5日,杜志国向郝杰鹏出具的收据一张,内容为收到杜志国草原火锅房租2020年2月-2021年2月15日13万元。2018年4月3日,杜志国(甲方/出租方)与丁水花(乙方/承租方)签订《房屋租赁合同》,约定丁水花租赁涉案房屋,租赁期限自2018年2月16日起至2021年1月16日止,租赁期间由乙方承担物业费、水、电、暖等费用,收押金壹万元,乙方承诺2018年12月16日前付清下一年的房租。转让费包含了第一年的租金,第二年的租金由乙方向甲方缴纳原租金后,同时乙方补偿给甲方6万元,第三年乙方向甲方缴纳房租后,同时乙方再次补偿给甲方6万元。之后乙方继续租赁或者退租等事宜,由甲、乙双方协商,乙方也不需要再补偿甲方任何费用。合同还约定了其他内容。杜志国、丁水花双方在落款甲方、乙方处签名捺印。2018年12月17日,郝杰鹏向杜志国出具收据两张,内容分别为收到丁水花交纳的涉案商铺2019年2月至2020年2月15日房租13万元、物业费5000元。涉案房屋现由丁水花实际占有使用,双方均同意继续履行房屋租赁合同至合同租期届满。现杜志国认可丁水花向郝杰鹏支付了2019年2月至2020年2月15日房租和物业费,现主张丁水花支付从2020年2月16日至2021年1月16日期间的租金13万元。被告表示租期不到1年,不同意支付一年的租金13万元,且鉴于新冠疫情的影响,要求减免三个月的房租即32500元,并核减1万元押金。杜志国不同意减免房租及核减1万元的押金,表示应等租期届满后根据涉案房屋的使用情况等再行核减押金。另查明,2018年4月3日，杜志国（甲方）与丁水花（乙方）签订《协议书》，约定：法人变更为丁水花，2018年4月7日一次性结清伍拾万元给杜志国，如果4月7日12点不能结清，甲方给乙方40万收回。员工租房合同，至2018年4月15日前给予答复。乙方将购买调料钱、菜钱、酒水等费用结清。双汇肉钱等费用与甲方无关。落款甲方、乙方处均有签名捺印。2018年4月8日，杜志国的妻子段利霞在《房屋租赁合同》末页的背面书写了“收到水花给投资款50万元”。杜志国认可收到该50万元。丁水花抗辩上述50万元已经包含了《房屋租赁合同》中约定的补偿款12万元，并申请证人陈某出庭作证。证人陈某到庭表示：2018年2月，其与杜志国、丁水花共同经营水花火锅店，2018年4月杜志国提出退伙，杜志国、丁水花签订退伙协议，我不在场，之后我们在外面聊天时，丁水花对杜志国说了三天时间筹钱，50万元中包含补偿款12万元。4月8日丁水花向杜志国支付的50万元，付款时其在场，但其对《房屋租赁合同》及《协议书》的具体约定内容不清楚，50万元中包含补偿费12万元，其他款项不清楚。杜志国对证人证言的真实性有异议。一审法院认为，杜志国与丁水花签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均同意丁水花继续占有使用该房屋至合同约定的租赁期限届满之日即2021年1月16日，并向杜志国支付在此期间的租金。双方仅在合同中约定2018年12月16日前付清下一年的房租，现杜志国参照该约定主张丁水花应于2019年12月16日前支付2020年2月16日至2021年1月16日期间的租金，符合租赁行业的一般交易习惯，并无不当，一审法院予以支持。丁水花抗辩因新冠疫情的影响申请减免三个月的租金，杜志国不同意减免，考虑到丁水花租赁商铺是用于经营火锅店，疫情防控措施确实导致其在一定的时期内没有营业收入，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。一审法院酌情认定核减1．5个月的租金，故丁水花应支付杜志国从2020年2月16日至2021年1月16日期间的租金为13万元÷12月×（11月-1．5月）=102916．67元。考虑到租赁期限尚未届满，丁水花要求核减押金1万元的意见，于法无据，一审法院不予支持。现杜志国依据《房屋租赁合同》的约定主张支付补偿款12万元，符合合同约定，一审法院予以支持。丁水花抗辩补偿款12万元已包含在《协议书》中约定的50万元，并提供证人陈某的证言予以证明，考虑到《协议书》与涉案《房屋租赁合同》是同时签订的，《协议书》中并未约定50万元包含涉案12万元，且两笔款项的支付时间也不一致，而证人仅是陈述“我们在外面聊天时，丁水花对杜志国说了三天时间筹钱，50万元中包含补偿款12万元。”并不清楚《房屋租赁合同》及《协议书》约定的内容，故对丁水花的抗辩意见，证据不足，一审法院不予采纳。杜志国主张丁水花支付逾期付款的利息，考虑到丁水花未能按照约定履行付款义务的行为给杜志国造成了一定的损失，故丁水花应向杜志国支付以102916．67元为基数自2019年12月17日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算的利息及以6万元为基数自2018年12月17日起至实际支付之日止、以6万元为基数自2019年12月17日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算的利息。判决如下：一、丁水花于本判决生效之日起十日内向杜志国支付租金102916．67元及以102916．67元为基数自2019年12月17日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算的利息；二、丁水花于本判决生效之日起十日内向杜志国支付补偿款12万元及以6万元为基数自2018年12月17日起至实际支付之日止的利息、以6万元为基数自2019年12月17日起至实际支付之日止的利息，均按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算。三、驳回杜志国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2548元，财产保全费1785元，共计4333元（杜志国已预交），由杜志国负担469元，丁水花负担3864元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。丁水花有责任对其提出的各项上诉主张提供证据予以佐证。丁水花上诉主张其向杜志国支付的50万元已包含了补偿款12万元，但在双方签订的《协议书》中并未对补偿款事项作出约定，在缺乏其他证据相互印证的情况下，仅依据陈某的证人证言不足以佐证该项主张，故本院不予支持。关于应否核减押金1万元的问题，因双方约定的房屋租赁期限截至2021年1月16日届满，租赁期限尚未届满，一审法院对该项主张未予支持，并无不当。丁水花虽主张案涉《房屋租赁合同》系被迫签订、明显显失公平，亦未提交证据佐证。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，丁水花应依法承担举证不能的不利后果。综上所述，丁水花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5096元，由丁水花负担。本判决为终审判决。审判长 张璟芳审判员 刘平则审判员 孙云英 二〇二〇年八月十八日书记员 陈 琼