河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初8743号原告赵全栋，男，汉族，1980年10月15日出生，住郑州市金水区。被告张文艳，女，汉族，1989年2月8日出生，住河南省林州市。原告赵全栋与被告张文艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告赵全栋到庭参加诉讼，被告张文艳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠2个月零10天房租3500元；违反合同约定违约金4500元；房屋丢失损坏物品（床垫、机顶盒、吊灯、木质电视柜、2个遥控器）造成的损失2905元；拖欠1个月物业费、电费、更换锁芯费小计206.02元，合计1111.02元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告张文艳于2016年8月25日租赁本人位于郑州市金水区经三路北65号江山公寓13层1306号房屋至今，原房租1800元/月，租赁一年左右，双方协商为1500元/月。按照租房合同约定，房租提前一周内支付，付房租方式为押一付三，2020年2月20日应付2020年2月20日至2020年5月20日3个月房租，一直未于支付，直到2020年4月21日被告丈夫陈志伟（一直有其转账付房租）转账1500元，差2个月房租未支付，2020年5月20日又到付房租的时间，被告迟迟未付，在此期间，被告从未电话联系本人说明情况，协商房租事宜。本人自2020年5月24日至今多次主动电话联系被告协商解决房租及物品丢失事宜，被告均不予理会，本人无奈之下于2020年5月26日9：42分拨打110报警寻求援助，双方被带到派出所协商仍然无果。综上，为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告提交书面答辩状辩称，第一、被告与原告于2016年8月20日签订的租赁合同已经到期，该合同已经自动失效，双方就案涉租赁房屋达成了新的租赁合意（原告对于该事实认可）即被告承租原告案涉房屋，每月向原告缴纳1500元租金，押金为1800元，但双方并没有签订正式的租赁合同，也没有就违约条款、支付方式等进行约定，原告支付方式为押一付三。提前一周支付均与客观情况不符，属于原告的主观臆断。第二、原告称被告拖欠其2个月零10天房租3500元不属实，被告已经将租金支付至2020年2月20日，并在2020年4月21日支付房屋租金1500元即2020年3月20日至2020年4月20日，原告在收到该租金时并没有向被告主张2020年2月20日至2020年3月20日之间的租金，且因疫情原因，原告曾表示可以免除疫情期间的租金，况且被告在2020年5月1日已经搬离案涉房屋，即便原告反悔，其也仅能主张1个月零10天的房屋租金，而不是其主张的2个月零10天，故其该项主张没有任何的事实和法律依据。第三、被告与原告之间没有签订正式的租赁合同（之前已经答辩，此处不再赘述），更没有就违约事项进行约定，原告主张被告支付违约金4500元，没有任何的事实和法律依据。第四、被告没有损坏丢失原告的任何物品。没有赔偿其损失的义务。依据原告提交的证据，并不能证明原告确有物品损坏或丢失的事实，更不能证明其损失的具体金额，事实上被告在原告知悉的情况下于2020年5月1日将案涉房屋转租案外第三人，被告已将房屋所有物品交付第三人使用，即便原告有物品损失也与被告无关。2020年5月26日原告报警后，双方在公安机关的协调下做出处理认定，2020年5月1日之后房屋的实际承租人系案外第三人，案外第三人也承诺原告支付拖欠的租金，原告对于被告转租的事实也予以追认，未提出任何的异议，原告在诉状中仅提到报警的事实，但却没有对公安机关的处理结果做出说明，对于案外第三人的存在更是只字未提，其故意隐瞒案件的基本事实，明显是在误导法官做出错误判断，应当承担相应的法律后果。第五、原告主张拖欠物业费、电费、更换锁芯费与事实严重不符。被告于2020年5月1日已经搬离了案涉房屋，并将案涉房屋交付案外第三人，起诉前原告对上述事实知情且没有提出任何异议，被告在搬离房屋前已经结清所有的物业费和电费，不存在任何拖欠的情况，也不存在更换锁芯的情况，原告并没有任何证明证明锁芯更换的事实，更没有证明更换锁心系被告所为，不排除案外人第三人更换锁芯的事实和可能性。第六、提醒法庭注意：被告尚有1800元押金在原告处，被告与原告之间的租赁关系已经于2020年5月1日解除，被告没有义务向原告住房2020年5月1日之后的租金，相反原告应当向被告返还1800元押金。综上所述，原告恶意杜撰事实，其主张更无任何事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉请。经审理查明：2016年8月20日，原告（出租方）与被告（承租方）签订的《房屋租赁合同》主要载明：原告将房屋坐落于金水区经三路北65号江山公寓13层南3号（1306号）租赁给被告，用途为租赁住房，租赁期限自2016年8月25日至2017年8月24日止，租金为1800元/月，被告按押一付三方式支付租金给原告。被告不得随意损坏房屋设施，不得擅自更换门锁芯，如需装修或改造，需先征得原告同意，并承担全部改造费用。被告租赁期间，水费、电费、有线电视费、物业费移机其它由被告居住而产生的费用由被告支付。租赁结束时，被告须缴清欠费。双方自本合同签订之日内，由被告支付原告1800元作为押金。租赁期满后，如被告继续租赁，原告则优先同意继续租赁，租金另行协商。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方缴纳三个月租金作为违约金等。原告提交的中国民生银行支付业务回单显示，2019年2月22日、6月14日、9月5日、11月23日，陈志伟向原告各转款4500元，并附言：江山宾馆1306房费（三个月）；2020年4月21日，陈志伟向原告转款1500元。原告提交的支付宝交付凭证显示，2020年7月20日向自来水公司缴纳水费164.15元，7月23日向电力公司缴纳电费71.54元。原告和物业公司的聊天记录显示，原告向物业公司缴纳5月份物业费72元。庭审中，原告称拖欠物业费72元、电费71.54元、更换锁芯费60元，2020年5月27日告知被告三天内搬离，原告2020年6月3日收房。2020年7月20日之前是没有人住的，后物业公司告知有人要租房，就把相关的欠付费用缴纳后另行出租了。本院认为，被告张文艳经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本院依据现有证据及查明的事实依法作出裁判。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告和被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。租赁合同约定：租赁期满后，如被告继续租赁，原告则优先同意继续租赁，租金另行协商。涉案合同到期后，被告继续租赁该房屋，视为被告续租，双方应继续履行该租赁合同约定的其他内容，被告应按照合同约定按期足额交纳房屋租金。根据原告提交的中国民生银行支付业务回单显示自2019年2月22日至2020年4月21日，被告共缴纳13个月租金，合计19500元，综上，根据合同约定及原告提交的转款凭证，本院认定被告缴纳房租至2020年3月25日。原告6月3日收房，故被告尚欠原告2个月零10天的租金。因疫情原因，不论从事何种职业，收入都会带来损失，庭审中，原告称如果被告主动联系可以考虑房租减免，鉴于疫情系不可抗力以及疫情对收入带来的影响，本院酌定减免被告1个月租金，故原告诉请被告支付剩余房屋租金2000元（1500元/月×1个月零10天），本院予以支持。根据租赁合同约定，原告收取被告押金1800元，原告应予退还，抵扣后被告应支付原告租金200元。被告未足额支付原告租金构成违约，原告主张违约金4500元过高，根据合同履行情况、原告的损失及被告的违约情况，兼顾公平原则，本院酌定违约金为3000元。原告诉请拖欠物业费72元、电费71.54元，原告提交有相应的缴费凭证，本院予以支持。原告诉请更换锁芯费60元、房屋丢失损坏物品2905元，原告现有证据无法证明其主张，证据不足，本院不予支持。被告辩称2020年5月1日搬出涉案房屋，但其未提交证据予以证明，证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张文艳于本判决生效后十日内支付原告赵全栋房屋租金200元、违约金3000元及物业费72元、电费71.54元，合计3343.54元；二、驳回原告赵全栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为39元，由被告张文艳负担。本判决为终审判决。审判员  田晓丽二〇二〇年八月十九日书记员  郑淑芳