广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1919号 原告：桂林某某恒信物业服务有限公司，住桂林市七星区，统一社会信用代码：。 法定代表人：龙某某，职务该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘洁梅，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婧霞，广西桂宁律师事务所律师。 被告：伍某，男，1990年6月24日出生，苗族，户籍：广西资源县，现住桂林临桂县。 委托诉讼代理人：邱某，男，1976年10月2日出生，汉族，住桂林市临桂区。 原告桂林某某恒信物业服务有限公司诉被告伍某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月30日公开开庭审理了本案。原告桂林某某恒信物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘洁梅、李婧霞，被告伍某及委托诉讼代理人邱某到庭参加诉讼。本院依法审理本案。本案现已审理终结。 原告桂林某某恒信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2016年9月1日至2020年3月31日的物业服务费9,304.91元，违约金17,015.64元,共计26,320.55元;2、判令被告向原告支付从2016年11月1日至2020年3月31日的生活垃圾费287元。3、本案诉讼费用及其他实现债权所需费用由被告承担。事实与理由：被告于2013年10月28日与桂林某某城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买该公司开发的“某某城”B2-805号房住宅一套（其住宅建筑面积为：121.57㎡)，并于2015年9月30日与原告签订了《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》，被告对原告所提供的物业服务内容及收费标准、起始时间和违约责任的约定都清楚知晓并签名认可，同时，《临时管理规约》第三十九条约定，业主逾期交纳物业管理费用，应按照日的千分之三收取违约金。被告身为“某某城”B2-805号住宅的业主，依照《前期物业管理协议》享受了原告提供的物业服务，但却并没有依照协议约定按时向原告交纳物业服务费用，没有履行业主应尽支付物业服务费用的义务。被告自从2016年9月1日至2020年3月31日，累计物业服务费9,304.91元，违约金17,015.64元，共计26,320.55元，原告曾多次催款，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。故，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。 被告伍某答辩称，原告违反物业服务合同，由于原告违约在先，原告收取业主违约金违背公平原则，不应足额收取物业费，原告的物业服务未完全履行，物业服务合同第三条小区公共部分维修、养护等均未按合同履行，原告在履行期间未按合同履行工作，原告在园林景观未维护，小区园林景观只拆不修，对小区电梯维保工作不到位，小区封闭管理混乱，外来人员随意进出小区，原告未完全履行合同义务，被告认为，原告不应全额收取物业费。根据物业管理条例，物业管理企业未按合同履行义务，使业主受到人身等伤害的。下水道向外冒水都是原告未按合同履行义务，物业管理保安人员，不应当让社会人员当安保人员。业主私家车被撞、被划业主已经向公安局备案，物业管理企业委托向业主收取水电费等外不应收取其他费用。物业管理企业滥用其他部门的职权，给业主带来极大损失。原告违反物业管理条例第四十八条，管理条例第5条原告在依法成立业主委员会之前属于前期物业服务管理，依法成立业主委员会之前按政府指导价收费，依法成立业主委员会之后应当按照市场调节价收费，原告没有提供其相关手续属于多收费，乱收费。物业管理第四十一条，原告存在同一小区不同收费标准，服务内容一致，原告应当向业主公布近几年收费预算及收支情况，原告在小区内给外部商家摆摊设点收取摊位费，小区电动车充电收费高。原告把服务当做行政管理违反前期物业服务合同，原告违反临时管理规约约定，个别业主在房屋公共部分进行违建，物业发现问题也不制止任其违建，造成其他业主人身安全隐患。前期物业服务合同第六条第二款共有楼道返修里约定因业主装修造成单元楼道及走廊损坏的，对全体业主收房时一次性收取返修费用，明显违背了前期物业服务合同第一条第七项的约定，其合同中明显约定业主不得滥用损坏公共设备，因搬迁使用公共部分的，因事先通知，造成损失的可以赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和本院认定的证据，本院认定事实如下： 2015年9月30日，被告伍某（简称“甲方”）与桂林某某之平物业服务有限公司（简称“乙方”）签订《前期物业管理服务合同》：“甲方所购房基本情况：建筑面积121.57㎡…第四条一、甲方交纳费用时间：以乙方书面通知甲方的交房约定时间为准；二、住宅按建筑面积计：每月每平方米￥1.78元；五、物业管理服务费，随着物价指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价或业主大会意见调整。……以上物业管理服务费不包括：甲方装修及生活垃圾清运处置费、电视收视费、甲方自用水电费、甲方物业专有部分维修养护、房屋共用部位及共用设施设备大、中维修费和更新改造的费用等。……第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。等等。”同日，桂林某某城房地产开发有限公司、桂林某某之平物业服务有限公司、被告伍某三方签订《桂林某某城临时管理规约》约定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：某某城住宅小区，座落位置：桂林市，物业类型：住宅及商业，占地面积：1320亩；第六章第三十二条……业主应按照《前期物业管理服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于开发商通知业主所购商品房交付的时间起向物业服务企业足额缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：（1）物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业管理服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；……3、业主入伙时应预交半年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度分期、半年或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的违约金；逾期1个月仍拒绝缴交的，开发商、业主委员会、物业服务公司有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；……第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。……”同日，被告伍某签署“遵守《业主临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《业主临时管理规约》。合同签订后，原告依约进驻某某城小区进行管理至今。 同时查明，2013年10月28日，被告伍某与桂林某某城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，其约定内容是：“第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的；第B2【幢】8【层】05号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为：2.9米，建筑层数地上8层，地下**。该商品房【合同约定】建筑面积共120.97平方米，其中，套内建筑面积97.61平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.36平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”2020年3月19日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具一份《证明》，其内容是：“某某城小区物业,桂林某某之平物业服务有限公司在2014年至2019年受桂林市临桂区环境卫生管理站委托，代收某某城小区居民生活垃圾费”。桂林市临桂区环境卫生管理站出具的五份《委托书》，其内容是：“为了便于对某某城区域内的环境卫生实施管理，现特委托桂林某某之平物业服务有限公司对某某城区域内的门面、住户、租房户等的环境卫生进行管理和垃圾收集服务，并按物价部门核定的标准（7元/户/月，全年84元。商业类型铺面按物价收费标准附页1的标准）收取有偿服务费，对拒绝服务和拒绝交纳服务费的单位及个人按《城市市容和环境卫生管理条例》予以处罚”。 另查明，桂林某某之平物业服务有限公司于2019年11月29日经工商登记变更为桂林某某恒信物业服务有限公司，于2019年12月25日变更营业执照。被告伍某是某某城的业主之一，被告的该房产位于临桂区临桂镇某某城B2-805号房（建筑面积：120.97㎡）。2016年9月1日至2020年3月31日，被告欠原告物业服务费，经原告多次书面催缴，被告仍未缴纳，故原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业费、违约金、生活垃圾费等费用。 本院认为，被告伍某与原告桂林某某恒信物业服务有限公司（工商变更前称呼：桂林某某之平物业服务有限公司）签订的《前期物业管理服务合同》及《桂林某某城临时管理规约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，双方应根据合同约定内容履行义务。原告桂林某某恒信物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告伍某也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约,应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经核算，按照被告房屋的建筑面积120.97㎡及每月每平方米单价1.78元计算，自2016年9月1日至2020年3月31日止的物业服务费9,259.04元，被告伍某应支付物业管理费9,259.04元给原告。原告要求超过物业服务费9,259.04元的部分诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于垃圾费，桂林市临桂区环境卫生管理站已授权原告代收垃圾费，原告有权收取垃圾费，按照每月每户7元计算，自2016年11月1日至2020年3月31日止的垃圾费287元，故原告要求被告支付垃圾费287元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。根据同期同类同小区的物业服务纠纷案件认定的事实，原告桂林某某恒信物业服务有限公司提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。被告不足额支付物业管理费的抗辩理由，证据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 7/8 一、被告伍某支付物业管理费9,259.04元给原告桂林某某恒信物业服务有限公司； 二、被告伍某支付生活垃圾费287元给原告桂林某某恒信物业服务有限公司； 三、驳回原告桂林某某恒信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费466元，减半收取233元，由原告桂林某某恒信物业服务有限公司负担154元，被告伍某共同负担79元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费466元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年八月二十八日 书记员  石永珍