山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初3753号原告：浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司，住所地：山东省泰安市泰山区。法定代表人：沈永良，董事长。委托诉讼代理人：鞠兴伟，男，1975年3月6日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区，系该公司经理助理。委托诉讼代理人：刘艳，女，1978年3月7日出生，汉族，户籍地住山东省泰安市泰山区，现住岱岳区，系该公司员工。被告：尹峰，男，1977年9月10日出生，汉族，泰开建设集团销售部经理，户籍地山东省肥城市，现住山东省泰安市泰山区。原告浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司（以下简称浙江卓越物业公司）与被告尹峰物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江卓越物业公司的委托诉讼代理人刘艳、鞠兴伟，被告尹峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙江卓越物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付宝盛广场七里御府17-2-703室2017年2月至2020年4月的物业费（134.03㎡×1.5元/月×39个月）7840.76元,2017年6月至2020年4月车位服务费（30元/月×35个月）1050元，合计8890.76元及违约金；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告交房时签订《宝盛广场|上峰·七里御府前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，物业费标准为1.5元/㎡/月，车位服务费30元/月，该费用每半年预收一次，在每个收费周期的前一个月缴清。同时协议明确约定逾期交纳物业费的从逾期之日起按每天加收应缴额2‰交纳违约金。原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告自2017年起拖欠物业费至今。尹峰辩称，原告未按约履行合同、提供服务，已构成违约。1.原告违反服务协议约定，被告自2015年12月31日收房至2018年6月30日止，房屋一直处于空置状况，被告多次向原告交涉要求按照协议执行减免物业费，原告置之不理。2.原告侵占业主个人财产，扣留被告的赔偿款长达半年之久。2016年12月发现被告房屋墙体5处开裂，多次向原告反馈未果，迫使被告在2017年3月拨打市长热线，通过房管局协调后，开发商赔付8000元，但此款项被物业经理鞠兴伟扣留。3.原告违背业主个人意愿，强行抵扣业主缴纳的物业费，且至今未收到收据。2019年初，被告以现金形式向原告前台缴纳物业费，对方拒收，无奈被告在2019年2月28日通过电汇形式将半年物业费打入对方指定账户，并备注了交款起止时间。4.原告防护措施不当，导致雨水倒灌被告储藏室，淹没损毁储存的贵重酒水等物品，价值万元。被告向原告要求赔偿，至今未予回复。5.原告管理小区以来，通过被告的居住体验，因其管理混乱（如业主财产多次被盗、侵占绿地面积，收益情况不予公示等），被告质疑原告未经严格正规的招投标程序，质疑此前物业协议效力。6.原告应向开发商追讨2018年12月31日前的物业费。开发商赔付我8000元，当初直接给了物业公司，造成扣留，同时也证明他们之间的关联关系，逾期应由开发商承担物业费的情况也向原告反馈多次未果。本院经审理认定事实如下：2015年8月27日，杭州卓越物业服务有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《宝盛广场|上峰?七里御府前期物业服务协议》一份，约定：本物业名称：宝盛广场|上峰·七里御府，乙方所购房屋基本情况：类型：高层住宅，坐落位置：高层住宅17幢2单元703室，建筑面积134.03㎡。物业服务内容：房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，包括共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠等；房屋装饰装修管理，履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务，对违章装修行为进行劝阻、制止，并及时向政府有关行政主管部门报告等。住宅按建筑面积收费，高层：1.5元/月·平方米，停车场地下车位服务费：30元/个·月（车位服务费仅用于地下车位的照明、通风、保洁等维护用途）。已交付使用但乙方尚未居住的房屋，由乙方按应缴物业服务费70%的标准向甲方缴纳（新规定出台后，按新规定执行）。乙方必须在交房之日预交6个月的全额物业服务费，以后每半年预交一次，在每个收费周期的前一个月交清。若乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰支付违约金。同时约定了双方权利义务及物业服务质量等内容。被告尹峰购买位于宝盛广场七里御府17-2-703室房屋一处，建筑面积134.03平方米。涉案房产于2015年12月31日交付给被告，被告收房时预交了2016年2月至7月份的物业管理费。2019年2月28日向原告转账支付物业管理费及车位服务费1386.27元，并在摘要处注明“2019年1月至6月物业费及车位服务费尹峰”。另查明，被告尹峰（买受人）与山东泰山宝盛置业有限公司（出卖人）签订的《商品房预售合同》一份，第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，协助买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、自逾期之日起，买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直至取得房地产权属证书为止。原告主张被告自2017年2月份起未交纳物业管理费，自2017后6月份起未交纳车位服务费，并提交催费通知照片一份、催收记录表一份、2018年11月19日EMS回执一份、律师函一份。被告主张原告应向山东泰山宝盛置业有限公司追索2018年12月31日前的物业管理费。还查明，被告向本院提交用电情况明细一宗，证实2016年1月1日起至2018年6月份，被告未实际入住涉案房产。2018年7月份被告开始入住涉案房产，原告对此予以认可。被告称2020年6月27日因原告防护措施不当，雨水淹没其储藏室造成损失，并提交照片两张。被告称原告侵占绿地，为此提供照片两张。被告称原告扣留其赔偿款8000元，并提交录音光盘一份，但原告不予认可，且双方均认可该款项已由被告领走。另查明，杭州卓越物业服务有限公司于2016年3月11日企业名称变更为浙江卓越物业服务有限公司。本院认为，原告与被告签订的《宝盛广场|上峰?七里御府前期物业服务协议》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定实际履行了相应物业服务义务，被告应当交纳物业服务费。被告收房时已交纳物业服务费至2016年7月。原告认可被告于2018年7月份实际入住涉案房产，根据原被告签订的《宝盛广场|上峰?七里御府前期物业服务协议》“已交付使用但已方尚未居住的房屋，由乙方按应缴物业服务费的70%的标准向甲方缴纳（新规定出台后，按新规定行）”的约定，自2016年8月1起起至2018年6月30日止，被告按应缴纳物业服务费的70%支付原告物业服务费即3236.82元（1.5元/月/㎡×134.03㎡×23个月×70%≈3236.82元）。被告主张原告应按《山东省物业管理条例》规定收取房屋空置期间的物业服务费，因《山东省物业管理条例》于2018年9月21日起发布实施，被告于2018年7月份已实际入住涉案房产，对于《山东省物业管理条例》发布实施前的物业服务费，应以原被告约定为准。关于2018年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费，根据原被告约定，该期间物业服务费应为4422.99元（1.5元/月/㎡×134.03㎡×22个月=4422.99元），关于车位服务费，对于原告主张的车位服务费，原被告《宝盛广场|上峰?七里御府前期物业服务协议》约定车位服务费为30元/月，自2017年6至2020年4月，车位服务费应为1050元（30元/月×35个月）。被告于2019年2月28日支付原告物业服务费及车位服务费1386.27元，应予以扣除。因此被告还应支付原告物业服务费及车位服务费7323.54元（3236.82元+4422.99元+1050元-1386.27元）。关于被告所称2020年6月27日因原告防护措施不当导致其财产受损，以及物业侵占绿地等问题，与本案不属同一法律关系，且与原告诉求的2020年4月份前的物业服务费无直接关联性，因此本案中不作处理。被告称2018年12月31日前的物业服务费原告应由山东泰山宝盛置业有限公司索要，因系被告与山东泰山宝盛置业有限公司签订的《商品房预售合同》，原告不是该合同当事人，该《商品房预售合同》对原告不发生法律效力。原告与被告之间形成了物业服务合同关系，向原告支付物业服务费是被告的义务，因此，被告主张原告应向山东泰山宝盛置业有限公司主张2018年12月31日前的物业服务费，本院依法不予采信。对于违约金，《前期物业管理服务协议》中仅约定“乙方必须在交房之日预交6个月的全额物业服务费，以后每半年预交一次，在每个收费周期的前一个月交清”，但并未对物业服务费的具体缴纳时间进行约定，原告亦未提交证据说明违约金的起算时间及计算方式，应视为没有明确具体的诉讼请求，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。另外，被告作为业主，应当按照合同约定及时交纳物业服务管理费用，对在物业服务过程中出现的问题，应采取正当途径向物业服务企业反映。原告作为物业服务企业，在进行物业管理服务过程中，需要提高自身管理水平，不断解决物业服务中出现的各种问题和瑕疵，加强与业主的沟通，虚心听取业主提出的合理建议，共同营造美好的小区环境。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告尹峰于本判决生效之日起五日内支付原告浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司2020年4月31日前的物业服务费7323.54元；二、驳回原告浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告尹峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数，提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  逯元丽法官助理崔明书记员田甜