陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终4759号上诉人（原审原告）：苏月琴，女，1957年10月27日生，汉族，陕西工程勘察设计院退休职工，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）：朱建军，男，1965年8月1日生，汉族，无业，住西安市长安区。上诉人苏月琴与上诉人朱建军因租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初6454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。苏月琴上诉请求：1.改判朱建军再向苏月琴支付2018年5月31日至2019年2月28日的房屋租金17100元、水电费158元及违约金456元，以上共计：17714元。2.一、二审诉讼费由朱建军承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误。苏月琴与案外人西安悦航物业管理有限公司的租赁合同于2018年5月30日解除，但案外人放弃收取苏月琴至实际腾房之日前的租金，不意味朱建军可以以此为由拒绝向苏月琴支付租金。苏月琴与案外人悦航公司就合同解除后的腾房事宜达成了新的约定，悦航公司同意在苏月琴实际腾交房屋前可以合法使用涉案房屋。另外悦航公司为了弥补苏月琴在该房屋建造上的损失，同意放弃从2018年1月1日至实际腾房期间的房屋租金。苏月琴有权在实际腾交房屋期间合法占有该房屋，只是逾期腾房应当承担违约金。案外人悦航公司放弃向苏月琴索要租金不代表朱建军可以不向苏月琴支付租金。朱建军辩称自己是将涉案房屋于2018年10月份腾交苏月琴但并未提供相应证据予以佐证。根据案外人悦航公司的说明可以证明涉案房屋是在2019年2月28日腾交悦航公司。双方租赁合同虽然到期后未续签合同，但是仍按照该租赁合同履行，故只是租期依法变更为不定期，其他合同内容未变更，故朱建军仍应当按照双方租赁合同约定支付违约金。承租苏月琴的所有商户均已经按月向苏月琴支付房租至实际腾房之日，唯独朱建军及赵晓平充当“钉子户”，拒不腾房也不支付租金，直至2019年2月28日被强行腾房。朱建军承租房屋后并没有自行经营，而是将房屋又转租给商户，收租金一直收到2019年2月底。朱建军向苏月琴出具的《证明》中明确写明2018年1月至今未向苏月琴交纳两间门面房租金，可见朱建军是认可实际租赁关系与租金的。朱建军辩称，不同意苏月琴的上诉。苏月琴要求朱建军赔偿的租金与事实不符，因为这段时间悦航公司已经不把房屋租给苏月琴了，而且悦航公司也给朱建军下发了通知。所以苏月琴没有权利再收朱建军的钱。朱建军上诉请求：1.撤销一审判决第一条房屋租赁费9500元和违约金1824元；2.诉讼费用由苏月琴承担。事实和理由：一审判决事实认证不清，证据不足，应予撤销。涉案商铺原系风雷仪表厂所有，朱建军和风雷仪表厂于2000年签订商铺租赁合同，后因该厂破产，该商铺转入国资委名下，其租赁合同经国资委同意继续延续，期间由苏月琴代收租金。2012年左右，涉案房产由西安悦航物业管理有限公司接手，因2017年11月24日，悦航公司发布通知，苏月琴与悦航公司的房屋租赁合同于2017年12月31日到期且不续租。悦航公司发布通知后，为收回房屋，采用了断电、焊门等措施，也对朱建军明确表示不再收取2018年的租赁费，接到悦航公司通知后，朱建军就让租赁户不再经营，故苏月琴对该商铺的租赁也只能持续到2017年年底。2018年以后朱建军与苏月琴之间不存在租赁合同关系，而苏月琴找各种理由未按期向悦航公司交房。无奈悦航公司起诉至法院，法院调解后，以调解之日为依据认定朱建军将房租至2018年5月3日与事实不符。苏月琴与悦航于2017年年底已终止租赁合同，所以苏月琴无权收取2018年1月1日至5月31日的商铺租金。朱建军根本未违约更无需向苏月琴交违约金，而一审法院判决朱建军支付苏月琴上述租赁费及违约金，于法无据，不合情理。苏月琴辩称，坚持自己的上诉意见。苏月琴向一审法院起诉请求：1.朱建军向苏月琴支付2018年1月1日至2019年2月28日间的房租26600元、2019年1月22日至2019年2月21日间的水电费158元。2.朱建军向苏月琴支付违约金共计2280元。3.本案诉讼费由朱建军承担。一审法院认定事实：1、涉案商铺原系风雷仪表厂所有，因风雷仪表厂于2008年破产后，该厂所有资产包括涉案商铺辗转由西安正合物业管理有限公司接管，该公司同苏月琴于2009年签订房屋租赁合同，约定由苏月琴承租案外人所有的位于西安市长安区XX号XX层商贸用房，总建筑面积1800平方米，租期为2009年9月1日至2010年2月28日。2、朱建军就涉案商铺自2000年左右始便与风雷仪表厂建立房屋租赁合同关系，风雷仪表厂破产后，朱建军对该涉案商铺的租赁权益一直延续至2009年。3、苏月琴与朱建军在2009年12月签订租赁合同，约定苏月琴将其承租的上述房屋中的一间出租给朱建军，租期为2009年9月1日至2010年2月28日，租金为6000元/半年，一次交清不得拖延；每半年合同到期，提前一月续租赁合同，并交纳半年房租；对违约责任约定为双方必须严格履行，不得以任何理由和借口改变上述条款，若任何一方不严格执行合同条款，除赔偿权合同总数额外，还应按合同总额的20%支付违约金；该合同还就水电费的承担、房屋修缮等内容做了明确详细的约定。4、该合同到期后，苏月琴与朱建军双方并未就房屋续租事宜签订书面的租赁合同，但朱建军一直租用涉案房屋至2018年，朱建军也按照约定给苏月琴交纳了2017年前的全部房租及水电费。5、苏月琴于2012年1月起至2016年12月间，与案外人悦航公司就涉案房屋签订了多份房屋租赁合同，租期均为一年。6、案外人悦航公司于2016年12月7日与苏月琴签订了最后一份租赁合同，该租赁合同约定租期为2017年1月1日至2017年12月31日，租金40000元/月；若苏月琴与第三方签订转租协议，则期限不得超过本合同约定的期限；租赁期满，悦航公司将收回该场地；该合同还约定了合同的解除、房屋的返还等事宜。7、苏月琴与朱建军于2015年7月13日签订《关于风雷北区临街门面房租金收取的协议》，该协议约定自2015年1月1日起，房租按照1900元/月标准固定交纳。8、案外人悦航公司与苏月琴未就涉案房产签订2018年1月1日以后的租赁合同，但涉案房产仍被实际使用。9、案外人悦航公司于2018年4月10日将苏月琴列为朱建军诉至本院，案号为（2018）陕0116民初4149号，要求苏月琴支付其租金。后该案于2018年5月29日经本院作出民事调解书，双方达成一致调解意见：①调解书生效之日，双方于2016年12月7日签订的租赁合同予以解除；②苏月琴于2018年7月31日前给付悦航公司房租费240000元；③苏月琴于2018年7月31日前腾空房屋并交付给悦航公司，如未能按期腾房交付的，苏月琴应自2018年8月1 日起承担违约金；④调解书生效后，悦航公司放弃向苏月琴索要2018年1月1日起至实际腾房之日止的房屋租金。双方于2018年5月30日签收了该民事调解书。10、2018年初，应政府规划，涉案房屋被列为拆迁序列。11、朱建军在庭审中自认涉案房产于2018年10月腾空，并被张贴封条。12、朱建军未给苏月琴交纳2018年1月1日后的租金。13、涉案房屋实际于2019年2月被拆除。14、2016年，朱建军给苏月琴交纳了涉案房屋2017年全年的租金22800元。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，苏月琴依据与案外人西安正合物业管理有限公司、悦航公司建立房屋租赁的法律关系，通过转租的方式，同朱建军于2009年12月签订了房屋租赁合同，自此苏月琴与朱建军间的房屋租赁合同关系成立。该合同中约定的租期为2009年9月1日至2010年2月28日，合同到期后，苏月琴与朱建军虽未续签新的书面租赁合同，但朱建军仍延续了合同的条款继续租赁涉案房屋，并向苏月琴交纳涉案房屋的租金直至2017年12月31日。苏月琴与朱建军间的房屋租赁合同关系并未因没签订书面租赁合同而解除，苏月琴与朱建军间形成了事实上的租赁合同关系。依据本院作出的（2018）陕0116民初4149号民事调解书，可确定案外人悦航公司与苏月琴已协商一致就涉案房产的租期续约至2018年5月30日。因此，苏月琴基于与悦航公司的房屋租赁合同关系，对涉案商铺的使用权直到2018年6月1日方终止。现苏月琴请求朱建军支付其2018年1月1日至2019年2月28日间的房屋租金，已超出了其享有使用权的期限，故本院仅支持2018年1月1日至2018年5月30日间的房屋租金。经核算，租金为9500元。对于苏月琴诉请朱建军交纳2019年1月22日至2019年2月21日间的水电费158元的诉请，因苏月琴于2018年6月1日已丧失了对涉案房屋的使用权，故对该诉请，本院不予支持。对于苏月琴要求朱建军支付其违约金2280元一节，朱建军于2018年1月1日后仍实际使用涉案房屋，朱建军未按双方约定向苏月琴交纳房租的行为，已构成违约。虽苏月琴与朱建军双方在原始合同中约定的违约金为合同总额的20%，但该标准显属过高，本院酌情下调为8%，核算出违约金为1824元。对于朱建军认为，苏月琴已于2017年12月31日丧失了对涉案商铺的使用权的主张，与事实不符，本院依法不予采纳。判决：一、被告朱建军于本判决生效后30日内支付原告苏月琴2018年1月1日至2018年5月30日间的房屋租赁费9500元，同时支付原告苏月琴违约金1824元。二、驳回原告苏月琴的其余诉讼请求。本案受理费526元，原告已预交，由原告承担321元，由被告承担205元，与上述案件款一并支付给原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，苏月琴与案外人悦航公司建立房屋租赁关系，转租给朱建军，苏月琴与朱建军之间建立房屋租赁合同关系，合同到期后，苏月琴、朱建军未续签新的书面租赁合同，但朱建军仍延续了合同的条款继续租赁涉案房屋，并向苏月琴交纳涉案房屋的租金直至2017年12月31日，双方形成不定期租赁合同关系。依据一审法院作出的（2018）陕0116民初4149号民事调解书，可确定案外人悦航公司与苏月琴已协商一致就涉案房产的租期续约至2018年5月30日。一审法院据此认定苏月琴基于与悦航公司的房屋租赁合同关系，对涉案商铺的使用权至2018年6月1日终止，符合实际情况。一审法院认为，苏月琴请求朱建军支付其2018年1月1日至2019年2月28日间的房屋租金，已超出了其享有使用权的期限，故判决支持了苏月琴诉请的2018年1月1日至2018年5月30日期间的房屋租金9500元，并酌情调整违约金至1824元，对苏月琴诉请的2018年6月1日以后的租金以及2019年1月22日至2019年2月21日期间的水电费不予支持，判决并无不当。苏月琴、朱建军的上诉均不能成立，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费171元，苏月琴已预交83元，朱建军已预交88元，由苏月琴负担83元，由朱建军负担88元。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年七月二十三日 书 记 员  杨 雪  薇  1