苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初9700号原告：周水根，男，1953年11月11日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：蒯志鹏，江苏锦同律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗宁，江苏锦同律师事务所实习律师。被告：陈菊珍，女，1955年2月1日生，汉族，住苏州。被告：谈大男，男，1953年8月12日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：高锋，江苏仕达律师事务所律师，代理上述两被告。委托诉讼代理人：林中领，江苏仕达律师事务所实习律师，代理上述两被告。原告周水根诉被告陈菊珍、谈大男动迁房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告周水根的委托诉讼代理人蒯志鹏、被告陈菊珍、谈大男的共同委托诉讼代理人高锋、林中领到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告周水根向本院提出的诉讼请求：1、判令两被告返还房屋购置款31000元；2、判令两被告赔偿原告房屋差价损失1000000元；3、本案诉讼费被告承担。事实与理由：原、被告原系邻居关系，均为苏州工业园区斜塘镇龙北村居民。1996年，苏州工业园区开始实施斜塘镇龙北村征地拆迁工作，因原告家中户籍人口较少，按照当时的拆迁政策，只能分到一户房屋。而被告家户籍人口较多，可以分到至少三户房屋。故原被告协商，由原告向被告家庭购买一套小户房屋，并在陈菊珍租住的李富元的房子里签订了一份《房屋买卖契约》，约定以31000元购买苏州工业园区莲香新村9幢306室房屋。《房屋买卖契约》系由时任村上治保主任李某1代写，签订该协议时，除原被告均在场外，在场人员还有见证人李某1及周某。1999年2月，原、被告按照《房屋买卖契约》至苏州工业园区房地产产权管理中心办理涉案房屋的过户手续，过户时原告才得知涉案房屋登记于案外人金秀珍名下，金秀珍是谈大男父母即谈黑男、江大妹领养的女儿，为谈大男的妹妹。拆迁时金秀珍的户籍在谈家户籍簿中，所以拆迁是整体安置的。办过户手续时，两被告声称金秀珍因为刑事案件被法院判刑，处于服刑期间，其人不在苏州，当时房产中心办过户手续仅需携带私人印章即可办理相应手续，而被告代持有金秀珍的私人印章，外加谈家上下包括谈黑男、江大妹对于将涉案房屋出卖给原告均是知情且同意的，故原被告按照房产中心的要求签订了一份《房地产买卖契约》，约定由金秀珍将争讼房屋出售给周水根，该契约由原告加盖私人印章、由被告加盖了金秀珍的私人印章。至此，涉案房屋变更登记至原告名下。2009年5月20日，原告将上述房屋转让给其儿子周建青及儿媳刘静，房屋并在2009年6月5日登记至周建青、刘静名下。2015年5月14日，金秀珍以物权保护为由，向本院起诉陈菊珍、谈大男等要求返还房屋及支付使用费，即为（2015）园民初字第01702号案件。该案判决由周建青、刘静将争讼房屋返还并过户至金秀珍名下、由陈菊珍、周水根按照每月420元的标准赔偿金秀珍自2015年1月5日起至实际支付之日的租金。目前涉案房屋已经变更登记至金秀珍名下。原告认为：被告陈菊珍、谈大男与原告周水根签订的《房地产买卖契约》未违背双方真实意思表示，合法有效。但是被告陈菊珍、谈大男并非涉案房屋的所有权人，其未取得所有权人金秀珍有效追认的情况下构成无权处分，导致了涉案房屋被返所有权人金秀珍名下并造成了原告巨大损失。鉴于此，为维护原告自身合法权益，原告故此起诉至法院。被告陈菊珍、谈大男辩称：1、被告陈菊珍主体不适格。《房地产买卖契约》上面明确写了代理人谈大男，没有陈菊珍的行为，故陈菊珍不是涉案房屋买卖合同的代理人。此外，（2015）园民初字第01702号民事判决中，法院虽合理推断陈菊珍具有与周水根的签约能力，但两被告对此不予认可。当时法院在斜塘街道询问证人李某2时，笔录中并没有明确证明《房地产买卖契约》中金秀芬的章是陈菊珍所盖，也可以证明陈菊珍不具备买卖涉案房屋出卖人金秀珍的代理人资格；2、谈大男主体也不适格。《房地产买卖契约》中约定谈大男为涉案房屋出卖方金秀珍的代理人，但谈大男属于限制民事责任能力人，不具备代理他人的能力，现有苏州工业园区斜塘街道莲香社区的证明及中国残联颁发的残疾人证、苏州工业斜塘街道民政办公室出具的帮谈大男申请残疾人证的资料均可以证实，故谈大男的代理资格不成立；3、《房地产买卖契约》中约定金秀珍代理人之一的谈黑男具有完全民事行为能力，其在关联案件中自述原告所支付的购房款被其使用。争讼房屋为政府动迁房，房屋所在宅基地属于谈黑男、江大妹、金秀珍共有，户表显示户主为谈黑男。结合房屋处分时间农村特定的环境，户主谈黑男具有决定重大家庭事务的能力，家庭以外的第三人能够相信其有权决定重大事务，谈黑男是房屋买卖纠纷的适格被告；4、生效判决认定原告周水根并非善意第三人，其在签约时知晓代理人无权代理，故对于房屋被取回的风险也应该知晓。上述情况下原告仍执意前述房屋买卖合同并办理过户及取得产权，相关风险应由原告自行承担。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：1996年8月12日，金秀珍户口所在的斜塘龙北村遇拆迁，金秀珍一人作为一户进行了拆迁安置登记。同年8月21日，苏州工业园区拆迁部门安置给金秀珍一套位于新村10幢西单元306室房屋（动迁编号），面积为44.987平方米。1998年12月4日，涉案房屋所有权证办出，所有权人为金秀珍，房产证号为苏房字**31904，建筑面积45.65平方米，附属车库14.28平方米。1998年3月，涉案房屋国有土地使用证办出，编号为苏工园国用（98）字第02671号，登记土地使用者为金秀珍。1999年2月1日，周水根在一份《房地产买卖契约》（以下简称契约）上乙方（买方）处盖章，该契约甲方（卖方）名为金秀珍，该契约上“卖方”处盖有“金秀珍”的私人印章。契约第一条：甲方自愿将坐落在原斜塘镇莲香新村9幢306室的房地产（房屋建筑面积65平方米；土地面积49.44平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于甲方持有的房屋所有权证和国有土地使用权证。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分的愿意购买该房地产。契约第二条：甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币43368元。2009年5月20日，周水根与案外人周建青、刘静签订《存量房买卖契约》，契约约定周水根将涉案房屋以1万元价格转让给其儿子周建青和其儿媳刘静。2009年6月5日，涉案房屋登记至周建青、刘静共同名下。因产生争议，金秀珍于2015年5月14日向本院提起本院（2015）园民初字第01702号诉讼，要求陈菊珍、周水根归还争讼房屋并赔偿房屋占用费、并由周建青、刘静协助归还房屋。该案中，周水根对于房屋买卖过程的陈述为：房地产买卖契约是和陈菊珍和谈大男签订的。第一次签协议是在陈菊珍租住的李福元的房子里签订，在场人有陈菊珍和谈大男夫妻、周水根和其妻子以及李某1、周某。当时周水根问陈菊珍和谈大男夫妻有没有房子卖。他们说有的，小户46平米卖给周水根，价格31000元。签订有协议，儿子周建青一直保留的，直到去年搬家时弄丢了。陈菊珍手里应该也有一份。当时是一式两份的。金秀珍和周水根是一个生产队的，前后排错开，周水根家在前面，相差两排人家。签订协议时金秀珍已经嫁出去了，金秀珍大概是1993年嫁出去的。1996年买卖双方签协议时周水根不知道房子是金秀珍的，1997年付房款2万元。第二次付款是在过户签订协议拿房产时再支付1.1万元，这个时候才知道房子是金秀珍的。1999年2月1日房地产买卖契约上周水根的章是其自己盖上去的，金秀珍的章是陈菊珍和谈大男盖上去的。房地产买卖契约是房管局草拟的。当时陈菊珍和谈大男、周水根、江大妹、谈黑男，房管局还有几个人，具体是谁记不清了。房管局只要求盖金秀珍的章就可以过户。过户时陈菊珍和谈大男夫妻是同意卖的。当时拆迁的时候陈菊珍家里7个人，分别是陈菊珍和谈大男夫妻及两个子女、谈黑男、江大妹、金秀珍。金秀珍是谈黑男、江大妹的养女。他们是整体安置的，可以分配到1大户、一中户、两小户。为了拿到更多的拆迁补偿款，他们就把金秀珍单独立户。当时周水根向他们买的实际是一个小户名额所分配的房屋。但是在拆迁安置的时候，谈家只拿了一大户、一中户、一小户（即是在金秀珍名下的小户），谈家自己放弃了另外一套小户的名额。每家每户的安置情况大家都是知道的，都是一个队的人。陈菊珍把金秀珍这户另立，根据当时的拆迁规定，一户只可以一处主房，这样另立便可以把原来的辅房当成主房来拆迁安置，能多拿到一些安置款。签契约时金秀珍在外吃官司，不在家。周水根问陈菊珍和谈大男两夫妻了，他们说他们4个是同意的。陈菊珍和谈大男在家里都是陈菊珍做主。家里的事情谈大男不怎么管的。协议签订后，房款交给陈菊珍，他们拿到房产证就将房屋交付给周水根了。在1996年签订协议后1年多一点时拿到房屋钥匙。1996年签订有买卖协议，当时是周水根与谈家陈菊珍、谈大男协商，具体还有人记不清楚了，具体是谈家谁签字的，也记不清了。时间太长，协议也找不到了。该案审理中，陈菊珍在法院询问：“莲香新村9幢306室房屋是什么时候卖的？是谁的、谁卖的？房屋及车库钥匙是谁拿的？周水根说他把购买9幢306室房屋房款全交给你了，是否属实？”陈菊珍均回答不知道。另，陈菊珍陈述:金秀珍是谈大男父母领养的。对于莲香新村9幢306室房屋动迁编号是不是10幢西单元306室房屋不知道，只知道当时拿2套房屋。金秀珍和公公婆婆关系一直不好的，金秀珍来来回回好几次，她是陈菊珍婆婆妹妹的小孩，在喝奶的时候就被抱过来了。自从金秀珍出嫁后就没来过陈菊珍家。陈菊珍和她老公、公公婆婆都不识字。大概在1995年的时候，派出所的人来找过金秀珍一次，说犯了什么罪，当时在抓她。谈大男是傻子，有残疾证，陈菊珍当家作主。本院在询问拆迁共安置了几口人，陈菊珍回答：“6个人（谈大男、陈菊珍、儿子、女儿、公公婆婆），2套房子。”本院询问：“据承办人去当地社区、村委会以及证人处调查，他们告知9幢306室房屋是你卖掉的，这是怎么回事？”陈菊珍回答：“我不认识字，我不知道。”承办人出示一份房地产买卖契约，她仍回答：“我不知道。”当承办人询问她家庭条件怎么样时，她回答：“低保户，儿子19岁时（2005年）就患了白血病。儿子患白血病之前就不好，患病后家庭条件就更不好了，因为谈大男不会赚钱。大女儿今年37岁，小儿子31岁。”该案审理中，周水根申请证人时任龙北村治保主任李某1出庭作证，李某1陈述：“陈菊珍有房源，周水根缺房源，他们之间是买卖关系，我是村上治保主任。18年前，他们两家人找我作证人，他们要写房屋买卖协议，他们不会写字，当时找我写房屋买卖协议，房产产权登记中心应该有房屋买卖协议这份资料，上面有房屋买卖价格，根据惯例，涨价了也不要还，跌价了也不要退，具体内容都写在房屋买卖协议里了。签订协议时，金秀珍应该不在家。陈菊珍说房屋是她自己的。但她没有拿出相应的证据给我看。当时价格3万元左右，符合当时市场价格。”后在庭审笔录签字时，李某1又将当时签订有协议的内容划掉。该案中，陈菊珍提交谈黑男出具的《证明》，内容为：争讼房屋动迁安置时是分给谈黑男、江大妹、金秀珍的，因与金秀珍之间养妇女关系名存实亡，动迁缴纳缺平方的款项也是谈黑男支付的，加上江大妹常年住院、吃药、入不敷出，故拿房时直接以30080元卖给周水根。该案认为，根据陈菊珍自述，其丈夫谈大男系残疾人，智商不高，其公公婆婆年龄较大，也不识字，结合本院调查走访当地基层干部、基层组织人员材料反映，陈菊珍在家庭面对重大决策时均由其作出，周水根亦陈述房款交付给陈菊珍，证人证言亦予以佐证，故合理推断涉案房屋系陈菊珍出售与被告周水根。陈菊珍明知涉案房屋系金秀珍动迁房，在未经金秀珍授权下擅自将涉案房屋出售并收取交易款项，构成无权处分。该案认定陈菊珍与周水根签订了房屋买卖合同有效，但陈菊珍未经权利人金秀珍授权擅自将金秀珍所有的涉案房屋转让与周水根，金秀珍事后又不予追认，陈菊珍出售房屋的行为属无权处分。周水根在办理过户时明知陈菊珍不是涉案房屋权利人，在未审查对方授权情况之下仍继续与其办理过户手续，属于受让人知道转让人无处分权。双方签订合同并办理过户手续的行为侵犯了金秀珍对涉案房屋的物上请求权，故不发生不动产物权变动的法律后果。该案二审判决如下：一、周建青、刘静将苏州工业园区莲香新村9幢306室房屋返还金秀珍；二、周建青、刘静将苏州工业园区莲香新村9幢306室房屋过户至金秀珍名下；三、陈菊珍、周水根赔偿金秀珍自2015年1月5日起至实际支付之日止按每月420元计算的房租损失。又查明：谈大男为四级智力障碍，其持有中国残疾人联合会于2009年12月11日颁发的残疾人证。苏州工业园区斜塘街道莲香社区出具《证明》：谈大男为该社区居民，自幼存在智力障碍，社区协助其办理残疾人证。本案诉讼中，双方均确认争讼房屋价格上涨，对于目前的市场价格与法院判决退还房屋后合理过户时间时的价格差同意按照100万元处理。以上事实，由民事判决书、相关笔录、残疾证等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：根据生效民事判决，认定陈菊珍未经权利人金秀珍的授权擅自将金秀珍所有的涉案房屋转让与周水根，因金秀珍对售房行为不予追认，导致周水根未能最终取得房屋产权。因争讼房屋已依法返还给产权人金秀珍，周水根基于购买房屋所支出的购房款相应也应予以返还。关于售房款金额，关联案件中，陈菊珍提交谈黑男出具的《证明》证实金额为30080元、本案中周水根主张售房款为31000元。因《房产转卖协议书》约定金额为30075.12元，周水根未能就支出超出谈黑男在《证明》上记载款项的理由及行为举证证明，故售房款本院认定为30080元。生效判决认定系陈菊珍代表卖方出售房屋，故上述款项应由陈菊珍返还。陈菊珍在未取得产权的情况下出售房屋，其对于房屋最终未能交易存在过错，应当据此赔偿周水根的相关损失；同时，生效文书查明周水根在第二次支付房款时对房屋产权人为金秀珍已经知晓，买卖契约上金秀英的签字也非其本人所签，故周水根对于陈菊珍无权处分明确知晓，其对于自身损失的产生及扩大也存在明显过错。双方一致确认房屋差价按照100万元计算，综合考量交易过程及各方责任，本院判决由陈菊珍按照房屋价差的60%承担赔偿责任，即赔偿周水根60万元。关于谈大男的责任。周水根诉称：涉案房屋安置是以谈家为整户进行安置，售房行为发生在谈大男与陈菊珍婚姻关系存续期间，谈大男对于出售房屋事宜应当知情、知晓且是共同决定的。只是家庭关系中陈菊珍拍板决定事宜，故生效判决只对陈菊珍的身份确认并由其承担赔偿责任。本院认为：生效判决认定，陈菊珍代金秀珍收取安置房屋，不能排除陈菊珍基于家庭生计原因作出卖房决定。一方面，生效判决并未对谈大男是否也决定或参与房屋出售进行认定，也未判决周水根在房屋买卖中应当承担责任。另一方面，谈大男存在智力障碍，周水根虽在前述判决中主张谈大男参与盖章，且除周水根的陈述外，并无其余证据印证，且谈大男是否能判断及辨别上述行为效力也无法确认。此外，现有证据表明，售房当时存在谈黑男代缴动迁缺平方的款项、江大妹常年住院、吃药、家庭入不敷出等因素，也无证据表明谈大男实际收取或使用房款，故周水根向谈大男承担责任缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈菊珍于本判决生效之日起十日内退还原告周水根售房款30080元；二、被告陈菊珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告周水根损失60万元；三、驳回原告周水根的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取14216元，财产保全费5000元，合计19216元，由原告周水根负担3816元、被告陈菊珍负担15400元。被告陈菊珍应负担之款项已由原告预交，本院予以退还，被告在本判决生效之日起十日内直接支付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院。开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  顾菊芳人民陪审员  达青山二〇二〇年八月十七日书 记 员  刘 肖拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。