浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初5327号 原告：冯岩，男，1988年3月14日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：徐飞雄，浙江金品律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张俊伟，浙江金品律师事务所执业律师。 被告：上海羽悉信息科技有限公司，住所地上海市青浦区清河湾路******，统一社会信用代码91310118MA1JM7U49A。 法定代表人：谢玉英，总经理。 委托诉讼代理人：潘忆，上海青本律师事务所执业律师。 原告冯岩为与被告上海羽悉信息科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月6日起诉来院，本院于同日受理后，依法由审判员林金良独任审判，2020年1月6日，被告向本院提出管辖权异议，本院裁定驳回，并于2020年3月31日、同年4月17日二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张俊伟和被告委托诉讼代理人潘忆参加了第一次庭审，原告委托诉讼代理人徐飞雄、张俊伟和被告委托诉讼代理人潘忆参加了第二次庭审。双方庭外和解扣除审限30天，后协商未成。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2020年8月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐飞雄、张俊伟和被告委托诉讼代理人潘忆参加了庭审。本案现已审理终结。 原告向本院请求判令：1.被告返还原告购房款515403.7元；2.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告到位于平湖市××镇××楼××商铺出售事宜。被告告知原告可以直接向其购买商铺，并宣传存量商铺己所剩无几。原告于2019年6月3日共向被告交付购房款515403.7元。原告于2018年6月3日和嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司（以下简称中南公司）签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告购买屮南公司开发的乍浦君悦府8幢Ｓ101室，房屋总价为2200007.25元。原告向中南公司支付了首付款，剩余房款己经办理完成银行按揭贷款。签订购房合同后原告与中南公司沟通才知道，原告支付给被告的购房款，并非作为房屋出卖人的中南公司收取，因此中南公司明确告知原告支付的515403.7元不能抵扣购房款。原告认为被告向原告收取的515403.7元并非购房款，被告无权收取上述款项，原告多次向被告催讨此笔款项，但被告至今未予以归还。综上所述，被告虚构自己是开发商（房屋出卖人）的身份，谎称房源紧张，利用原告信息不对称、不顺畅的劣势地位，收取了原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以外的被告其所谓的“房款”。现原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告答辩称，原告当时是通过另一案原告陶晓君，并以陶晓君名义订购S101、S102、S103三套房屋，原告起诉的515403.70元是另一套房屋S101、S102的补偿款。原告对被告的身份是明知的，知道被告并非是开发商，并且在签订的商品房买卖合同外收取了相应的补偿款。被告没有存在欺骗原告的情况，请求驳回原告的诉讼请求。说明一下3套房屋的定金分别S101房屋是70000元，S102室房屋是70000元，S103室房屋是60000元，后来实际购买了2套（S101、S102），2套房屋的补偿款应该是655403.70元（计算方法：以房屋单价15666元，总价款2527709元减去与开发商签订的总价2200007.25元，合计655403.70元，扣减140000元），只不过原告自己拆分的。 在庭审中，原告所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明原告购买中南司开发的乍浦君悦府8幢S101室，并支付购房款的事实。 证据二、购房发票1份、银行明细1份，证明被告收取了原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以外的被告其所谓的“房款”的事实。 证据三、购房授权委托书1份，证明原告委托陶晓君办理购房手续的事实。 证据四、嘉兴港区城市管理处出具的情况说明2份，证明本案涉案房屋并没有存在被告买断后再进行出售的事实。 证据五、微信聊天记录，证明原告支付的款项是通过被告工作人员指示付款。 证据六、原告与被告工作人员陆文伟微信聊天记录，证明原告与被告在2019年12月3日就商铺购买中产生的纠纷进行协商，被告明确告知无法抵扣相关购房款，要求原告进行诉讼，被告认可法院判决的事实。 证据七、视频聊天记录，证明双方发生纠纷，被告承诺赔款的事实。 被告质证认为，对证据一的真实性无异议，请求法庭注意约定房屋单价为13635元，比被告获得的底价15200元还要低，如果原告当时认为其支付给被告的补偿款是存在问题，当时就应提出，而不是一边享有远低于底价的同时又要求被告退回补偿款。对证据二的真实性无异议，但双方并没有签订s103商品房购买合同，定金应予以没收。除6万元外的款项是购买权转让补偿款，对银行明细无异议。对证据三无异议。证据四，这是公示备案的程序，不能否认被告与开发商的买断包销协议，认购协议原件是在被告处，但购买权补偿协议在原告处应该有一份。证据五，当时陶晓君、原告冯岩希望商铺更便宜，所以一直希望被告降价，并且找到所在地房管局相关领导协商，原告提供的证据截取了部分内容，事实上前面内容是说到希望被告便宜20万元，被告可以回去找一下该聊天记录前面的内容。证据六、七有异议，与本案无关联性，不予认可。 被告所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、乍浦中南君悦府销售（包销）合同1份，证明被告有权出售房屋，讼争房屋均是被告买断包销。提醒法庭注意：在3.1条约定包销低价均为每平方米15200元，被告销售价格不得超过备案价格。合同第一项3.2条、3.3条、3.5、3.6条，说明被告支付的1000万元是房屋定金，包销范围全部商铺门面。4.3条，如果开发商员工将房屋出售，被告反过来支付开发商佣金，也就是只有通过被告处才能购买房屋；以及5.1条、5.2条约定。被告向原告销售房屋的过程中释明被告的地位，不存在欺诈。 证据二、案外人李为奎、徐春蕾、廖华平买卖合同及相应付款凭证，证明原告获得的房屋单价均远低于被告出售的其他房屋。 证据三、购买权转让补偿协议1份（复印件），证明原告支付给被告的款项是补偿款。 证据四、延期补充协议2份，证明乍浦中南君悦府销售（包销）合同延期继续履行。 证据五、收据1份，证明原告支付被告的款项性质。 原告质证认为，对证据一，被告存在断章取义偷换概念的行为。该合同是销售合同，从合同第一条可以看出合同的目的是开发商委托被告进行房产的销售代理，包销是代理销售，并不是买卖，该协议中约定被告与开发商首先对出售的房屋签订认购协议，再进行更名，实际上没有这项操作的。证据二，与本案无关联性，也没有原件，对真实性、合法性、关联性均有异议。即使是真实的，该组证据的房屋面积均是80平方米左右，而本案中涉及的房屋建筑面积有160多平方米，市场上存在面积越大，单价越低的情况。证据三与本案无关联性，并不是与原告签订的，原告处也没有这样的协议。证据四，2份延期补充协议是案外人中南房产开发商与被告签订的，对真实性无异议，能证明双方签订的乍浦君悦付包销协议是代理合同，协议约定被告无权收取房款及其他款项。证据五，对收据的三性及待证事实均不予认可，该收据系被告单方制作，原告至今未收到。收据上盖有被告公司发票专用章，但原告至今未收到发票。 本院认证如下，原告提供的证据一至五，被告对其真实性未提出异议，本院予以认定，证据六、七与本案无关联性，本院不予认定。被告提供的证据一、四，原告对其真实性无异议，本院予以认定，证据二，与本案无关联性，本院不予认定，证据三不是发生在原、被告之间，且系复印件，本院不予认定。证据五系收据，并非发票，原告没有收到，本院对其不予认定。 本院经审理认定事实如下：2018年4月29日，中南公司作为甲方与作为乙方的被告签订《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》一份，约定甲方委托乙方销售乍浦君悦府项目商铺，销售期限为2018年4月29日至2018年10月28日，如甲乙双方继续合作，需另行签订协议约定。在包销收益栏约定，乙方销售超出包销底价的溢价部分作为乙方的包销利润全部归还乙方所有，在与客户签订相关协议后自行收取溢价款。在违约责任栏约定，购房客户所支付的房款进入甲方指定账户，乙方自行与购房客户沟通优先购买权转让事宜，乙方不得以任何名义收取任何客户除此以任何费用，否则视为乙方严重违约。该合同到期后，双方又签订《二次延期补充协议》，约定甲乙双方同意将原合同的有效期延长至2019年6月30日，销售价格不得高于备案价，所有房款需由甲方进行收取，对于溢价部分乙方提供11%税点发票，由甲方扣除底价款部分与税点部分后，其余返还给乙方。 2019年3月10日，原告委托陶晓君办理乍浦中南君悦府8幢S101室房屋购买的相关手续并签订相关文件，原告对陶晓君在上述授权范围内签署的一切有关文件均予以认可，并承担所有的法律责任。 2019年4月1日，原、被告签订《房屋认购协议》一份，约定原告向被告购买嘉兴中南君悦府商铺8裙幢S101号，该房屋预测建筑面积161.35平方米，该房屋单价15666元/平方米，总价款为2527709.1元，原告拟以贷款方式支付房价款。原告应在2019年4月20日前，携带相关材料到被告售楼处补足款项并签约，同时交还认购书。2019年6月3日，原告通过上海羽忻房地产经纪事务所银行账户支付被告515403.70元。同日，原告与中南公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告购买中南公司开发的乍浦君悦府8幢S101室，建筑面积有161.35平方米，该商品房单价为每平方米13635元，房屋总价为2200007.25元。同日，原告向中南公司支付了首付款1100000元，剩余房款办理完成银行按揭贷款。 嘉兴港区城市建设管理处于2020年1月3日出具情况说明一份，根据浙江省房屋交易与产权管理系统查询，乍浦君悦府8幢S101号已在其处备案且无历史撤销记录。 嘉兴港区（综合保税区）城市建设管理服务中心于2020年8月11日出具情况说明一份，根据浙江省房屋交易与产权管理系统查询，嘉兴港区范围内未查询到上海羽悉信息科技有限公司相关新商品房买卖合同备案信息。 本案的争议焦点在于原告支付给被告的515403.70元如何定性？原告认为被告向原告收取的515403.70元并非购房款，被告无权收取上述款项。被告认为原、被告之间签订购买权转让补偿协议，原告支付给被告的款项在协议中明确是补偿款不是房款。本院认为，首先，《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》第3.2包销模式约定：“自本合同签订之日起7日内甲（指中南公司）乙（指被告）双方就包销房源逐套签订房房源认购协议书；乙方在买断包销房源后，自行寻找客户销售包销房源，甲方负责配合乙方进行合同签署或更名等工作。”第5.2条约定“购房客户所支付的房款进入甲方指定账户，乙方自行与购房客户沟通优先购买权转让事宜。”该合同未明确“优先购买权转让事宜”的定义、范围等，也未明确“优先购买权转让”引起的溢价款是属于购房款还是补偿款，且该合同系由中南公司与被告所签，其中的条款对原告是否具有约束力存疑。其次，在本案中，被告未举证证明其与原告签订购买权转让补偿协议，被告提供的与其他人签订的购买权转让补偿协议对本案原告未发生法律效力，而原告提供的《房屋认购协议》并未涉及优先购买权转让事宜。再次，《商品房销售管理办法》第四条规定“房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。”第二十八条规定“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”《房地产经纪管理办法》第三条规定“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”该法第十八条规定“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。”结合本案，被告的身份符合《商品房销售管理办法》规定的“房地产中介服务机构”和《房地产经纪管理办法》规定的“房地产经纪”，故被告不得收取佣金以外的其他费用，包括被告所谓的补偿款。原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》和原、被告签订的《房屋认购协议》均未约定被告向原告收取佣金。被告无权收取该515403.70元，故原告要求被告返还515403.70元的诉讼请求，本院予以支持，被告的抗辩，其提供的证据不足以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告上海羽悉信息科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯岩515403.70元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8954元，财产保全申请费3097元，合计12051元，由被告上海羽悉信息科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  林金良 人民陪审员  张惠芳 人民陪审员  周振华 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员  陈丽燕 10- 9-