江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初1657号原告:高立峰，男，1987年4月19日生，汉族，无业，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：郭百训，江苏红杉树律师事务所律师。被告：陈超，男，1969年3月10日生，汉族，中聚建筑工程有限公司职员，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王培峰，江苏金朝阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯淑惠，徐州市泉山区盛邦法律服务所法律工作者。原告高立峰与被告陈超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高立峰及其委托诉讼代理人郭百训、被告陈超及其委托诉讼代理人王培峰、侯淑惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高立峰向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方就位于徐州市鼓楼区产签署的房屋买卖协议合法有效；2、判令被告将徐州市鼓楼区产交付归原告，并协助原告办理过户登记；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月4日，原、被告双方签订房屋买卖协议一份。双方约定，被告将其坐落于徐州市鼓楼区下淀路华美阳光美邻小区9号楼3单元702室房屋和储藏室出售给原告，原9号楼现在变更为11号楼，房产及附属物总价款为人民币700400元。办理房产证手续所产生的有关税费，一切费用由被告承担，被告应在2019年10月将房产及相关手续交付原告，被告如不按规定日期办理房产证件交付房屋，每逾期一天按房价总额3%计算违约金给原告。被告在向原告房产过户之前若有违约给原告造成损失应向原告支付总房价50%的违约金。关于购房款的支付，因本案被告在2018年12月4日前欠原告工程款68万元，双方约定以被告欠原告工程款抵购房款，剩余款项原告于2018年12月4日给付被告现金5万元，于2019年9月26日以工程款44000元抵购房款，至此原告全部房款付清。由于被告一直拖延不履行办理过户登记的义务，为此，特向法院提起诉讼。被告陈超辩称，1、被告并不欠原告的工程款，双方没有真实的债权债务关系，更不存在以房产抵债的问题，抵债协议是无效的。原告施工的是中信公司承接的土方工程，原告施工的内容是徐宁宁交给原告施工的，被告只是工地现场负责人，是徐宁宁欠原告的工程款，由于原告找徐宁宁要工程款没有及时得到，而这些工程款的欠条都是被告受徐宁宁的委托给原告书写的，所以原告又找到被告取闹，被告无奈才给原告写的以房抵债的协议，原告把被告以前经手的694000元欠条交给被告，所以本案协议是无效的，或者说是不生效的。2、“房屋买卖协议”中不包括储藏室，原告要求储藏室归其所有，没有依据。而且房屋的面积与原来也发生了变化，到底发生了多少变化也没有最终确定，假如房屋面积进行了增加，那么增加的部分以及储藏室部分也不能无偿的归原告所有，这些因素目前尚未确定。4、涉诉的拆迁安置房屋至今也没有办理产权登记，被告还未取得产权证，也未上房，也就是说被告尚且不具备所有权和使用权，原告要求被告给其产权过户并交付房屋，在客观上是不可能实现的，法院也不可能判决一个不可能实现的问题，原告所说11-3-702室最后能否落在被告的名下，尚未确定，所以原告的诉请不应当得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据，结合当事人各方的陈述，可以确认如下事实：2010年12月1日，拆迁人徐州煤矿机械厂（协议甲方）与被拆迁人陈超（协议乙方）签订《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》一份，主要约定：乙方同意与甲方坐落在，建筑面积82.4㎡的房屋调换产权，并以被拆迁房屋的补偿款与甲方经房地产市场评估价格确定的房款，相互结算差价；……甲方提供的房产交换房屋总房款为318064元，乙方拆迁补偿应得款为112752元，产权交换后乙方应向甲方支付差价款205312元，支付时间为上房时一次性支付，支付方式为现金。2018年12月4日，原告高立峰（协议乙方）与被告陈超（协议甲方）签订《房屋买卖协议》一份，协议载明：“一、甲方自愿将坐落于徐州市鼓楼区下淀路华美阳光美邻小区9号楼7002室82.4平方米，储藏室/平方米。产权证号的房产出卖给乙方，并将与该处房产的相关的使用权同时出卖给乙方。二、双方协定上述房产及附属建筑物总价款为人民币大写：柒拾万零肆佰元整，小写：700400元。三、甲方保证房产合同，权属清楚。……五、甲方应在开发商交付甲方房子的2019年10月日一个工作日内将房产及相关手续交付乙方……；六、甲方如不按规定的日期办理房产证件交付房屋，每逾期一天按房价总额3%计算违约金给乙方。七、本协议签订后如甲乙双方违反本协议条款，应向对方支付一定的违约金如下：1、甲方在无人逼迫自愿的情况下将下淀路华美阳光美邻的房产于乙方无人逼迫自愿的情况下于土山寺中建八局乙方的工程款陆拾捌万元整，扣除相关费用捌万元，剩余陆拾万整相抵，乙方不再承担土山寺中建八局工程款一切债务纠纷。2、甲方应在国家规定的期限将房产合法证件（房产证、土地使用证等证件）过户给乙方，所产生的费用由乙方承担。3、根据此房产乙方一共向甲方支付房款陆拾伍万元整。4、乙方应在2019年春节前向甲方支付剩余房款伍万元整”，陈超和高立峰分别在协议甲乙方签署姓名、地址、身份证号码、电话，并按捺指纹。另，该份协议尾部手写内容“除保证金外，如果中建八局违约，乙方协助解决甲方追究中建八局工程款，期间甲方不收房子”。同日，高立峰与陈超共同签订协议一份，载明“2018年12月4日，高立峰的土山寺工程款去除借资和欠条，共计陆拾捌万元整，去除捌万元整，合计陆拾万，和陈超位于下淀路华美阳光美邻的房子互换，以后，工业园的所有款项作废，互不欠”。另，被告陈超向原告高立峰出具《收条》一份，内容载明“今收到高立峰购房款现金伍万元整（50000）”。2019年9月26日，陈超出具《收条》一份，内容载明“今收到小高工程款条肆万肆仟元整，抵房款”。因案件争议较大，致调解未果。本院认为，关于本案房屋买卖协议的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，被告抗辩其与原告之间没有真实的债权债务关系，双方签订的房屋买卖协议为无效协议。本院审查认为，即便被告不欠原告工程款，其自愿将其享有的拆迁安置房所有权作价变卖用以抵扣他人拖欠原告工程款的行为在法律上构成债务加入，该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，被告关于房屋买卖协议无效的抗辩事实不符合《合同法》第五十二条无效合同的有关规定，被告基于双方不存在债权债务关系主张双方签订的房屋买卖协议为无效合同，事实及法律依据不足，本院不予支持。另，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，虽然原告未提供证据证明被告取得协议房屋的所有权，但被告是否取得房屋的所有权并不影响双方签订的房屋买卖协议效力。如因被告对协议房屋不享有所有权导致房屋买卖协议无法履行，原告有权另行追究被告的违约责任。综上，被告抗辩本案房屋买卖协议无效，事实及法律依据不足，本院依法不予支持。诉讼过程中，被告陈超抗辩诉争的拆迁安置房楼号、单元、面积及户型均发生了变化，其与开发商就变更后的拆迁安置房尚未达成补充协议，也未完成房屋交付和产权登记。为了查明案件事实，本院向原告代理律师出具调查令，但原告代理律师持调查令在产权部门未调取到鼓楼区下淀路华美阳光美邻小区9号楼7002室及鼓楼区下淀路煤机西村棚改安置房-阳光美邻小区11号楼3单元702室房屋的备案购房合同、预告登记等相关产权信息。因原告未提供证据证明被告拆迁安置的房屋即鼓楼区下淀路煤机西村棚改安置房-阳光美邻小区11号楼3单元702室房屋，也未提供证据证明被告陈超已取得上述房屋的所有权，故原告要求被告陈超交付鼓楼区下淀路煤机西村棚改安置房-阳光美邻小区11号楼3单元702室房屋并协助原告办理过户登记，事实及法律依据不足，本院不予支持。原告可在上述房屋所有权登记后，另行依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告高立峰与被告陈超于2018年12月4日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告高立峰的其他诉讼请求。案件受理费10884元（原告已预交），由原告高立峰负担4354元，由被告陈超负担6530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 季 平审 判 员 蒋 敏人民陪审员 杨 军二〇二〇年八月三十日书 记 员 吴晓晨