广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初4606号原告：中山市万通物业管理有限公司，住所地广东省中山市************。法定代表人：李立，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志毅，系广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宇玲，系广东香山律师事务所律师。被告：蔡晓彬，男，1992年11月14日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区*******************。原告中山市万通物业管理有限公司与被告蔡晓彬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中山市万通物业管理有限公司委托代理人林宇玲到庭参加诉讼，被告蔡晓彬经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2017年5月1日至2019年5月30日期间的物业管理服务费5546.39元及其违约金（自2017年1月起以每月实际拖欠的物业管理费为基数，分别从每月11日起按每日万分之六的标准计算至支付之日止。现暂计至2019年5月30日，违约金为1266.7元，物业管理服务费及违约金合计为6813.09元）。事实和理由：2014年8月13日，被告与中山市万领房地产开发有限公司（以下简称万领公司）签署《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，约定：被告向万领公司购买位于中山市********************，建筑面积为138.58平方米；双方约定2016年9月30日为该房屋的交付时间，若买受人逾期未收楼，收楼期限届满之日视为买受人实际收楼之日，并开始计收物业管理费。同日，被告与原告签订一份《万*豪庭（万领盛世）前期物业管理服务协议》。该协议约定：原告为被告提供前期物业管理；住宅按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.8元【从被告收楼之日起或按被告与建设单位签署的《商品房买卖合同》约定视为乙方收楼之日起（该两个起始日以较早者为准）两年内，暂时按照每月每平方米1.5元的优惠标准执行】；被告应从收楼之日起或按被告与建设单位签署的《商品房买卖合同》约定视为被告收楼之日起（该两个起始日以较早者为准）交纳物业管理费，缴纳时间为每月10号前；被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理费、水电分摊费、专项维修资金及其他应付应缴费用的，原告有权要求被告补交，且从被告拖欠之日起，被告应以拖欠金额为基数按每天万分之六的标准，向原告支付违约金。被告已于2017年4月29日收楼（或视为收楼）。但被告长期拖欠物业管理费，截止2019年5月30日，被告已拖欠25个月的物业管理服务费5546.39元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。庭审中，原告还补充如下事实：一、涉案房屋已经办理产权证，产权证上记载的涉案商品房建筑面积为140.06平方米，根据买卖合同相关约定，出产权证后，物业费按产权证上记载的建筑面积计收。二、买卖合同约定交付时间为2016年9月30日，根据买卖合同第十一条第二小点之约定，出卖人在合同约定的交楼期间内向买受人发出收楼通知，但因买受不按指定时间、地点办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间视为出卖人已将商品房交付买受人，房屋损毁风险转移至买受人承担并开始计算房屋的物业管理费以及质量保质期。虽然被告在2017年4月29日才办理收楼手续，但应从2016年10月1日起计付物业管理费。被告实际上已经支付2016年10月1日至2017年4月30日的物业管理费。三、原告诉求中物业费的计算方式为1.5元×140.06平方米×18个月+1.8元×140.06平方米×7个月。前期物业服务协议上有约定从被告收楼之日起或者按被告与建设单位签署的《商品房买卖合同》约定视为被告收楼之日起（该两个起始日以较早者为准）两年内暂按每月每平方米1.5元的优惠标准执行，后面按1.8元每平方米收取物业费。被告经本院依法传唤，未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状及相关证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：被告蔡晓彬与万领公司签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议约定被告购买位于三角镇新华路2号万景豪庭10幢1301房，建筑面积共138.58平方米，交付期限为2016年9月30日，对该商品房的物业管理费，在出房产证前买受人承诺同意按商品房买卖合同第三条约定的总建筑面积（套内面积+公摊面积）按标准计付，在出房产证后按产权登记面积（套内面积+公摊面积）计付，自出房产证日期次日起调整计收，之前已缴付的管理费双方同意不作调整。2015年万景豪庭一期办理了工程竣工验收备案登记（中建验字2015年第264号）。粤（2016）中山市不动产权第0116078号不动产权证载明蔡晓彬所有位于中山市****************面积为140.06平方米。中山市不动产登记资料查询结果载明登记时间为2016年7月28日。原告中山市万通物业管理有限公司与被告蔡晓彬签订《万景豪庭前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为被告提供万景豪庭10栋1301房（建筑面积按被告与建设单位签署的商品房买卖合同）的前期物业管理服务，被告需于每月10号前缴纳物业管理费；被告应按建筑面积（含公摊面积）1.8元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费；从被告收楼之日或按被告与建设单位签署的《商品房买卖合同》约定视为被告收楼之日起（该两个起始日以较早者为准）两年内，暂时按照1.5元/平方米/月的优惠标准执行；如被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理费等，应从被告拖欠之日起，以拖欠金额为基数按每天万分之六的标准向原告支付违约金。原告提交的《房屋接收认可声明书》载明中山市万通物业管理有限公司代表万领公司将本物业交付给业主，业主承诺从接收之日起按《前期物业服务协议》等有关规定按期缴纳物业管理费。落款有被告蔡晓彬的签名，落款日期为2017年4月29日。原告当庭确认被告已支付2016年10月1日至2017年4月30日的物业管理费。为此，原告还提供收据佐证，而收据载明内容与原告陈述内容一致。本院认为，就商品房之交付时间问题，原告主张应为2016年9月30日而非被告办理收楼手续之日即2017年4月29日。对此，本院根据工程竣工验收备案登记时间、房屋权属登记时间、被告支付物业费之起始时间及双方签订的前期物业管理服务协议之约定综合观之，在原告已提供证据佐证且被告未提出任何异议之情况下，原告之主张应予采信。现被告无法举证证明已缴纳2017年5月1日至2019年5月30日期间的物业管理费，因此按照《万景豪庭前期物业管理服务协议》之约定，被告应向原告支付上述期间的物业管理费5588.39元（140.06平方米×1.5元/平方米/月×17个月+140.06平方米×1.8元/平方米/月×8个月）。而原告诉求上述期间的物业费5546.39元未超出上述金额，故本院予以支持。关于原告诉求被告应以每月实际拖欠的物业管理费为基数，按每日万分之六的标准计算违约金至实际支付之日止的主张，于法有据，本院予以支持，但应从2017年5月11起开始计算。被告蔡晓彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蔡晓彬于本判决书生效之日起7日内向原告中山市万通物业管理有限公司支付2017年5月1日至2019年5月30日期间的物业管理费5546.39元及违约金（自2017年5月起，以每月实际拖欠的物业管理服务费为基数，分别从每月11日起按每日万分之六的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市万通物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蔡晓彬负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起7日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  胡铭德审判员  高嘉敏审判员  黄宏图二〇二〇年八月十九日书记员  杨明山冯淼妤