江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初12048号 原告：陶俊华，男，1978年7月21日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人:董自磊，江苏海辉律师事务所律师。 原告：董荣，女，1977年12月17日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人:董自磊，江苏海辉律师事务所律师。 被告：常熟中南锦苑房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市泰山南路**，统一社会信用代码91320581089339050H。 法定代表人：耿炅黎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王笛扬，系该公司员工。 被告：广州粤华物业有限公司常熟分公司，，住所地江苏省常熟市新世纪大道常浒河交界处统一社会信用代码913205816763503853。 主要负责人：连允林，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨敏炯，江苏汇展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱丽娜，江苏汇展律师事务所律师。 被告：广州粤华物业有限公司，，住所地广东省广州市越秀区东风东路**粤海集团大厦**统一社会信用代码914401011905473215。 法定代表人：曲以江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨敏炯，江苏汇展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱丽娜，江苏汇展律师事务所律师。 原告陶俊华、董荣与被告常熟中南锦苑房地产开发有限公司（以下简称中南公司）、广州粤华物业有限公司常熟分公司（以下简称粤华常熟分公司）、广州粤华物业有限公司（以下简称粤华公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法由审判员高栋明适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年8月13日再次公开开庭审理了本案。原告陶俊华、董荣及两原告共同的委托诉讼代理人董自磊，被告中南公司的委托诉讼代理人王笛扬，被告粤华常熟分公司、粤华公司共同的委托诉讼代理人杨敏炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶俊华、董荣向本院提出诉讼请求：1、被告中南公司、粤华常熟分公司、粤华公司排除妨害，对中南锦苑×××室卧室窗外侧空调机位处管道修复、疏通，防止再次蓄水导致××室被淹（目前因不知具体，原告同意以鉴定结果为准）；2、被告中南公司、粤华常熟分公司、粤华公司赔偿装修损失暂计人民币30万元（因目前无法评估具体损失，故以鉴定为准）；3、被告中南公司、粤华常熟分公司、粤华公司赔偿因房屋被淹租房损失暂计3500元（自2019年8月10日至被告中南公司、粤华常熟分公司实际排除妨害之日止）；4、本案诉讼费、鉴定费、公证费、公证摄影费由被告中南公司、粤华常熟分公司、粤华公司承担。本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告中南公司、粤华常熟分公司、粤华公司赔偿装修损失152325元。事实和理由：原告与被告中南公司商定购买其开发的精装房中南锦苑×××室房屋。双方于2016年12月14日签订商品房买卖合同，并同时签订了委托装修协议书。后被告中南公司交付了涉案房屋。2019年8月4日，原告至涉案房屋处查看，发现涉案房屋进水，地板等全部被水淹没。，地板等全部被水淹没公司、粤华常熟分公司，被告中南公司、粤华常熟分公司互相推卸贵任，拒不维修、消除危险、排除妨害。被告粤华公司为被告粤华常熟分公司的总公司，应对上述责任承担连带责任。为此，原告提起诉讼。 被告中南公司辩称：原告发生的水泡事故以及造成的损失，主要产生于：水源出现；水源进入；水源进入未及时排出。上述三点环环相扣，共同导致原告方水泡事故及相关损失。根据鉴定报告对于水源进入存在一定过失，但水源出现以及水源进入后未能及时排出，与被告中南公司无关。故对于原告诉请应当根据事实情况合理判断。 被告粤华常熟分公司、粤华公司辩称：同意被告中南公司的意见。事实上，房屋积水说明原告并没有实际使用该房屋，说明原告没有租房事实，不存在租房损失。原告房屋进水主要是由于排水管堵塞和建筑实体墙存在缺陷导致，主要原因在于排水管道本身的质量缺陷。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告中南公司系中南锦苑商品房的开发商。原告陶俊华、董荣于2016年12月14日与被告中南公司签署《商品房买卖合同》，购买案涉中南锦苑×××室房屋。2018年5月24日，原告陶俊华、董荣为案涉房屋办理不动产登记，取得了不动产登记证书。2017年12月27日，原告陶俊华、董荣与被告粤华常熟分公司签订《常熟市前期物业管理服务协议》，约定由被告粤华常熟分公司为案涉房屋所在小区提供物业服务。2018年8月，原告发现案涉房屋室内进水，地板等被浸泡。 本案审理过程中，本院根据原告申请，委托对案涉房屋进水原因进行鉴定，对案涉房屋因进水造成的损失进行评估。江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司于2019年12月13日作出编号为19210079的鉴定报告，认为：1、案涉房屋卧室窗外侧空调机位处积水由与该处地漏排水支管相连的排水主管堵塞引起返流所致；案涉房屋室内进水由卧室窗外侧空调机位处积水及窗台板下外墙未粉刷、砂浆灰缝不饱满所致。昆山众信资产评估事务所（普通合伙）于2020年4月24日作出昆众信评报字（2020）第039号评估报告，认为案涉委托评估资产价值为152325元。 在本院指定期间内，原被告对上述鉴定报告均未提出异议；被告中南公司对评估报告提出异议，认为：1、评估时间距离渗水发生时间较远，不能确定受评估资产是否系渗水损坏。2、所涉装修设施存在折旧，不能按成新率100%计算。3、评估的案涉财产包括实木地板、组合柜、装饰柜、地砖地面等，且部分项、地砖地面等显示系对其进行拆除及更新的价格评估。但根据现场查验，屋内主要受损部分为南面次卧的墙壁和地板，其他区域与其他设施并非受损区域，不应纳入评估范围。针对被告中南公司的异议，评估机构回复称：1、评估基准日为2020年1月15日，评估机构接受委托后克服新冠疫情等困难，提前完成工作，工作时间与异议陈述的相关时间不构成相关时间关联。2、案涉房屋未投入适用，涉案资产的赔偿采用重置价格，即一个同等的全新的资产的市场公允价格。如存在成新率，则说明案涉房屋已经入住或曾经使用过。3、评估师根据现场勘察，履行了必要的评估程序，也请涉案当事人双方代表到场，涉案当事人并对现场勘察的范围确认签字。 另查明，原告陶俊华、董荣在诉前对案涉房屋进水情况等进行了公证，为此支出公证费1000元、摄影费1200元。 本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。案涉房屋卧室窗外侧空调机位处地漏排水支管相连的排水主管堵塞引起返流，致该处积水。卧室窗外侧空调机位处积水及窗台板下外墙未粉刷、砂浆灰缝不饱满，致案涉房屋室内进水。被告中南公司系案涉房屋的开发商，窗台板下外墙未粉刷、砂浆灰缝不饱满的责任应由其承担。被告中南公司未能证明其交付的案涉排水主管在交付时能正常使用。被告粤华常熟分公司未能证明其已按物业服务合同履行了管道日常疏通等管理义务。被告中南公司应对窗台板下外墙未粉刷、砂浆灰缝不饱满的问题予以修复。被告中南公司、粤华常熟分公司应对案涉管道予以疏通。综合本案证据，本院认定原告对案涉房屋渗水所致损失无过错，被告中南公司、粤华常熟分公司分别应承担70%、30%的过错责任。 被告未能反证原告所受损失系其他原因造成，评估机构的评估符合评估规范，当事人对评估范围予以确认，故被告中南公司对评估报告的异议本院不予采纳。评估报告确认原告案涉损失为152325元，本院予以认定。故被告中南公司、粤华常熟分公司应分别赔偿原告陶俊华、董荣损失106627.50元、45697.50元。 原告要求被告赔偿租房损失，但未能提交相关证据，且被告不予认可，故原告该主张本院不予支持。原告为保全证据，自行委托公证支出公证费、摄影费计2500元，该费用的负担并无法律规定及当事人约定，理应由原告自行负担，故原告要求被告负担该费用的主张，本院不予支持。 被告粤华常熟分公司系被告粤华公司下属不具备法人资格的分支机构，被告粤华公司应对被告粤华常熟分公司不能履行部分承担民事责任。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告常熟中南锦苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内对常熟市中南锦苑×××室房屋卧室窗台板下外墙未粉刷、砂浆灰缝不饱满的问题予以修复。 被告常熟中南锦苑房地产开发有限公司、广州粤华物业有限公司常熟分公司于本判决生效之日起十日内对常熟市中南锦苑×××室房屋卧室窗外侧空调机位处地与地漏排水支管相连的排水主管予以疏通。 二、被告常熟中南锦苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陶俊华、董荣损失人民币106627.50元。 被告广州粤华物业有限公司常熟分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陶俊华、董荣损失人民币45697.50元。 上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，户名：陶俊华，开户行：上海浦东发展银行常熟支行，账号：62×××40。 三、被告广州粤华物业有限公司常熟分公司的上述义务中不能履行部分，由被告广州粤华物业有限公司履行。 四、驳回原告陶俊华、董荣其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3417元，鉴定费人民币23000元，评估费人民币5200元，合计诉讼费人民币31617元，由原告陶俊华、董荣负担人民币710元，由被告常熟中南锦苑房地产开发有限公司负担人民币21635元，被告广州粤华物业有限公司常熟分公司、广州粤华物业有限公司负担人民币9272元（原告同意其预交案件受理费中剩余部分人民币30906元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审判员  高栋明 二〇二〇年八月二十六日 书记员  江梦婷