广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初22724号原告：苏恒源，男，1948年7月20日出生，台湾居民,住广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：谭杜君，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃大新，广东香山律师事务所律师。被告：中山火炬工业联合有限公司，住所地广东省中山火炬开发区康乐道经贸大厦，统一社会信用代码9144200061777716XR。法定代表人：谭学飞，总经理。委托诉讼代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。原告苏恒源与被告中山火炬工业联合有限公司（以下简称火炬联合公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，于2018年12月27日作出裁定中止诉讼，后于2020年7月28日恢复审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏恒源委托诉讼代理人覃大新、被告火炬联合公司委托诉讼代理人封芳芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏恒源向本院提出以下诉讼请求：确认自2016年11月17日起解除原、被告于2004年12月6日签订的建设用地转让合同。诉讼过程中，原告将其诉讼请求明确为：确认自2016年11月17日起解除原、被告于2004年12月6日签订的建设用地转让合同中第六章的6.1及6.2条款。事实与理由：第一，签订合同的基本情况。2014年12月，原告为了受让案外人林进峰名下的位于中山市火炬开发区利围的面积约200亩的土地，原告与案外人之间谈好交易条件，正常情况下只需要原告与案外人林进峰签订建设用地转让合同并办理相关手续即可。但是由于原告受让上述土地是用于设立工业企业，今后的企业必须要接受地方政府的统一管理，被告是中山火炬公有资产经营有限公司投资的法人独资企业、作为地方政府的代表强势介入形成三方协议，于是才产生原被告及案外人林进峰三方在2004年12月6日签订的建设用地转让合同。2005年1月28日为了设立中山联祥工业有限公司（以下简称联祥公司）需要办理合同备案，于是以联祥鞋材有限公司的名义签订了备案所用的合同，但合同所涉及的土地、合同权利义务等条款都与2004年12月6日签订的建设用地转让合同一致。备案合同内容完全依据2004年12月6日签订的建设用地转让合同，因此两份合同实际上就是2004年12月6日签订的建设用地转让合同。因此原告主张解除2004年12月6日建设用地转让合同中的第6.1、6.2条款，也是要求解除2005年1月28日建设用地转让合同中的第6.1、6.2条款。第二，该合同6.1条约定被告有权按时如数向原告收取物业维护管理费，但是对物业维护管理的具体内容却未明确说明；该合同第6.2条约定，被告负责厂区外的市政道路、排水、路灯、绿化等工程的建设和维护保养、治安巡逻、安全保卫及清洁卫生等统筹工作，原告则应按企业总建筑面积数量每月、每平方米向被告交付0.5元物业维护费......等等。上述土地所建企业厂区外围的市政道路等统筹工作是属于政府职能部门的职责范畴，政府相应职能部门有义务履行相关职责，不属于另行向企业收费的范畴，被告既无权行使相关职能，亦无权收取相关费用，因此该约定就是为了达到政府部门变相向原告受让土地所设立的企业乱收费的目的。由于被告事实上并未对原告厂区内进行物业管理，被告还一如既往地向原告收取费用，显失公平。第三，原、被告之间的建设用地转让合同发生了情势变更，若不解除合同继续履行合同的话，有失法律的公平和公正，会继续严重损害原告的合法权益。该合同签订于2004年12月，至今已经过去14年，在经济高速发展、法制不断完善，国家政策、行政措施、现行法律法规、物价、币值，国内和国际市场运行状况等等不断变化的时代，仍然履行一个合同之基础已经丧失的合同，显失公平、公正。近些年来，从中央到地方都在实施进一步减轻企业负担优化营商环境，中山市2016年政府工作报告也指出，用好中央下放的权利，切实减轻企业负担，提升民生福祉。本案件被告依原、被告之间的建设用地转让合同向原告收费，实际上是变相向企业乱收费、增加了企业负担，与中央及地方政策法规相悖。第四，由于经济形势的变化，原告当初投资设立的企业目前已经停产，特别是当前疫情等各种不利环境因素的影响，客观上也没有能力继续履行合同，也不需要请被告继续进行物业服务。为了降低亏损，原告已经将物业整体出租，无继续履行之必要，继续履行合同将会严重损害原告的利益。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。原告苏恒源为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.建设用地转让合同（2004年12月6日）；2.被告企业机读档案资料；3.税收完税证明；4.（2018）粤民申11074号民事申请再审案件受理通知书。被告火炬联合公司辩称，1.被告与原告以及案外人林进峰在2004年所签订的建设用地合同合法有效，没有违反法律强制性规定，也没有合同法规定的无效的情形。2.建设用地转让合同中建设用地的转让行为已经履行完毕，原告受让地块后在地块上设立了中山联祥工业有限公司，受让地块办理不动产权证也是以中山联祥工业有限公司的名义办理的，办证时间是2005年10月31日，也开工建设建了9栋房屋，分别办理了房屋产权证。3.中山联祥工业有限公司及原告地块都是在涉案东利工业园区内，被告作为向整个园区提供配套物业服务的公司，通过合同约定的方式向园区内的企业象征性收取一定的物业服务费。被告提供的服务主要是园区内公共区域的设施维护及绿化、卫生清洁、垃圾清运、治安、生产安全、消防安全、消防安全、环境卫生安全等方面的监督管理。上述事实也经过了中山市中级法院（2017）粤20民终3289号生效民事判决确认。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告火炬联合公司为其辩解和主张向本院提交的主要证据有：1.建设用地转让合同（2004年12月6日）；2.建设用地转让合同（2005年1月28日）；3.中山联祥工业有限公司企业工商内档资料；4.土地证；5.治安联防协议及巡逻签到表、垃圾器具租赁协议四份、红火蚁药发放登记表、广东省工会经费收缴管理暂行办法的通知签收表、广东省税务代收工会经费宣传手册签到表、监理交通安全宣传服务站、食品安全巡查服务、2016年10月13日中山火炬开发区住建局发出的关于上报2017年中山火炬开发区市政基础建设需求的通知；6.治安联防协议书、垃圾齐聚租用协议、工业园区外包服务合同、绿化服务承包服务合同、地址证明、台风抗灾的通知、物业管理费收缴协议书、发票；7.（2017）粤20民终3289号民事判决书。本院经审理认定事实如下：1.火炬联合公司成立于1991年2月27日，具有独立的法人地位，其经营范围含物业管理；联祥鞋材有限公司为在我国台湾登记注册的企业。2005年1月28日，联祥鞋材有限公司向中山市工商行政管理局出具授权委派书，载明：“兹委派苏恒源出任中山联祥工业有限公司董事长，委派苏郭丽珠、苏雍舜、苏雍淳、苏雍智、苏雍吉出任该公司董事，并授权苏恒源代表本公司签署独资公司的一切文件及处理公司的有关事宜。”2005年4月5日，经中山市工商行政管理局核准，联祥公司依法登记成立，其企业性质为有限责任公司（台港澳法人独资），法定代表人为苏恒源，股东（发起人）为联祥鞋材有限公司（持股比例100%），住所地为广东省中山市火炬开发区示范基地东利围。2.2004年12月6日，林进峰（甲方）、苏恒源（乙方）、火炬联合公司（丙方）签订建设用地转让合同一份，约定的主要内容为：甲方向乙方转让座落于利围面积约为200亩的土地使用权。实际结算面积以国土局最后测量面积为准；土地使用权之转让单价为人民币14.2万元／亩，总计为人民币2840万元（最后依土地使用权证中的准确土地面积计算，多退少补）。以上金额已包括征地补偿费、土地使用权出让金等政府规费以及前期设施配套费等。第六章第6.1款载明丙方有权按时如数向乙方收取物业维护管理费。第6.2款载明丙方负责乙方厂区外的市政道路、排水、路灯、绿化等工程的建设和维修保养、治安巡逻、安全保卫及卫生等统筹工作，乙方则应按企业总建筑面积数量每月、每平方米向丙方交付0.5元物业管理维护费，且在当月10日前交付；因甲方系由丙方转让才得到本次所转让的土地的，而海滨行政村部分占用了该处土地，故在甲方将该地块转让给乙方后，丙方必须协助乙方进行搬迁工作，费用由乙方负责。第6.3款载明按照市、区政府有关规定，丙方应协助乙方办理立项、验资、项目变更、环保、消防招工、报关、年检、申领营业执照、代理企业进出口和协助与有关部门的工作等服务工作或派出专职人员为企业担任常年顾问跟踪服务，丙方可按服务性质、工作难度收取相应的服务手续费。丙方不得干涉乙方的经营活动。此外，该合同还就土地使用权之转让、付款办法、三方权利和义务、合同的变更、解除和终止等方面进行了约定。2005年1月28日，林进峰（甲方）、联祥鞋材有限公司（乙方）、火炬联合公司（丙方）签订建设用地转让合同一份，约定：甲方向乙方转让座落于中国技术市场科技成果产业化（中山）示范基地东利围面积为174.706亩的土地使用权（分两个土地证，第一个证号为：2001字第152149号，面积为91.0191亩；第二个证号为：2001字第152148号，面积为83.6869亩），实际结算面积以国土局最后测量为准；土地使用权之转让单价为人民币14.2万元/亩，总计为人民币2480.8252万元，其中，甲方同意优惠减少21.14268万元，实际乙方应付给甲方的土地转让金为2459.68252万元（最后依土地使用权证中的准确土地面积计算，多退少补）。以上金额已包括征地补偿费、土地使用权出让金等政府规费以及前期设施配套费等。合同其他主要内容同上述2004年12月6日建设用地转让合同基本一致。其中第六章第6.1款、第6.2款与2004年12月6日建设用地转让合同中第六章第6.1款、第6.2款内容完全相同。联祥鞋材有限公司在申请成立联祥公司过程中，已依法将本合同提交给中山市工商行政管理局备案。3.上述合同签订后，林进峰（甲方）、联祥鞋材有限公司（乙方）均依约履行了相关合同义务，并将上述土地的土地使用权于2005年10月31日登记至联祥公司名下，新的土地使用权证号分别为：中府国用（2005）第易151838号、中府国用（2005）第易151839号、中府国用（2005）第易151840号，土地使用权面积共计104519.7平方米。2006年11月24日，中山市规划局先后作出中山火炬高技术开发区建设工程规划许可证批复书、建设工程规划许可证各6份，许可联祥公司在上述土地上建设厂房Ａ、厂房Ｂ、厂房Ｃ、厂房Ｄ、宿舍Ａ、宿舍Ｂ共6栋房屋。2008年5月7日，中山市规划局先后作出中山火炬高技术开发区建设工程规划许可证批复书、建设工程规划许可证各5份、许可联祥公司在上述土地上建设工业附属设施5栋，即宿舍Ｃ、食堂、配电房、值班室、消防水池各1栋。根据上述规划许可证批复书及规划许可证载明，该11栋建筑的建筑面积共计99563.22平方米。2011年11月11日，联祥公司重新取得上述土地建设的房地产产权证书，为一地多房，土地使用权坐落于中山市火炬开发区，土地证号为：国（2011）15010**，土地使用权面积为104519.7平方米，房屋9幢，分别坐落于中山市火炬开发区，1幢至9幢的房产证号依次为0111015693、0111015696、0111015698、0111015700、0111015701、0111015704、0111015712、0111015715、0111015719，房屋建筑面积共计99646.61平方米。4.2016年11月16日，火炬联合公司以联祥公司为被告诉至本院[案号：（2016）粤2071民初24116号]，要求联祥公司支付2011年6月1日至2016年11月30日的物业维护管理费及逾期利息。本院于2017年4月13日作出一审民事判决，认定联合公司与林进峰、联祥鞋材有限公司于2005年1月28日签订建设用地转让合同，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，其中关于联合公司有权按时如数向联祥鞋材有限公司收取物业维护管理费的相关条款，在该两公司之间依法成立物业服务合同关系，亦合法有效，联合公司及联祥鞋材有限公司应当依法恪守履行；在审查了相关诉讼时效之后，对于2014年12月至2016年11月期间联祥公司拖欠火炬联合公司的物业管理费及逾期利息的诉讼予以支持。联祥公司不服该判决结果，提出上诉。中山市中级人民法院于2018年6月11日作出（2017）粤20民终3289号民事判决，再次认定了合同效力，并认为厂区外的道路、排水、路灯、绿化等工程客观存在，火炬联合公司提供的治安联防协议书、垃圾器具租用协议等证明表明其承担了治安、卫生等工作，联祥公司应缴纳相关物业管理费，故最终判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。联祥公司对该判决结果依法不服，向广东省高级人民法院申请再审，目前未有确切结果。联祥公司或苏恒源未提供证据已支付2016年12月后的物业管理服务费。本院认为，涉案2004年12月6日及2005年1月28日建设用地转让合同包含建设用地使用权转让合同关系及物业服务合同关系。苏恒源主张解除的合同6.1、6.2条款是关于其与火炬联合公司之间的物业服务条款，有关林进峰的建设用地转让事宜已经履行完毕，林峰非本案必要共同诉讼当事人，本案系物业服务合同纠纷。根据本院查明的事实，苏恒源据以起诉的2004年12月6日建设用地转让合同事实上已为2005年1月28日建设用地转让合同取代，2005年1月28日建设用地转让合同不仅是作为工商备案合同，而且双方也是实际执行了该合同内容，如将土地使用权转至联祥公司名下，此外，火炬联合公司亦据此合同起诉联祥公司要求支付相应物业管理费，生效判决对此作出了相关认定。苏恒源主张自2016年11月17日起即解除未实际履行的2004年12月6日建设用地转让合同中的第6.1、6.2条款，没有事实法律依据，本院不予支持。退一步而言，即使按照苏恒源主张，其认为要求解除2004年12月6日建设用地转让合同中的第6.1、6.2条款即为解除2005年1月28日建设用地转让合同中的第6.1、6.2条款，但苏恒源并非2005年1月28日建设用地转让合同当事人。此外，已生效的中山市中级人民法院（2017）粤20民终3289号民事判决认定了火炬联合公司提供了相应服务，联祥公司具有支付物业管理费的义务，本案火炬联合公司亦提供了相关证据证明其履行了治安、绿化、清洁等物业服务，本案不存在合同约定解除及法定解除的情形，苏恒源主张自2016年11月17日起解除2005年1月28日建设用地转让合同中的第6.1、6.2条款缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，苏恒源的诉讼请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告苏恒源的诉讼请求。案件受理费100元（原告苏恒源已预交），由原告苏恒源负担。如不服本判决，苏恒源可以在判决书送达之日起三十日内，火炬联合公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  邓文辉审判员  石 慧审判员  陈 璐二〇二〇年八月十一日书记员  刘浩峰孙永辉