北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初529号原告：彭明侠，男，1952年2月27日出生，满族，居民，住北京市怀柔区。被告：北京慧友房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区北大街****。法定代表人：沈涛，经理。委托诉讼代理人：温铁军，男，1978年6月15日，汉族，公司员工，住北京市怀柔区。原告彭明侠与被告北京慧友房地产开发有限责任公司（以下简称慧友公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭明侠，被告慧友公司的委托诉讼代理人温铁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭明侠向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2017年12月25日至2018年2月底迟延交付商业室租金损失14468元；2.请求判令被告支付原告2019年6月至2019年11月11日迟交交付商业室租金损失34883元；3.请求判令被告支付原告拆迁补偿款（未安置临时周转房费用）943430元，其中2008年6月13日至2009年6月12日64080元、2009年6月13日至2010年6月12日96120元、2010年6月13日至2011年6月12日112140元、2011年6月13日至2012年6月12日是875760元，合计1148100元，扣除已给付的2670元和202000元，余943430元；4.请求判令被告退还原告房款133970元;5.请求判令被告支付原告赔偿其他费用8100元，包括误工费、交通费等;6.请求判令被告支付原告精神损失费50000元；7.诉讼费由被告负担。事实与理由：2008年6月13日，原、被告签订两份《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》，2008年6月19日原、被告签订两份《于家园居民优惠购房意向书》，约定被告交付位于馥郁苑二期两套房屋和一套商业室，两套房屋价格合计为595710元，一套商业室价格为260000元。上述三套房屋的购房款全部用原告的拆迁补偿款支付。剩余的拆迁补偿款300000元，被告通过银行转账方式支付给原告。（2019）京0116民初1302号判决被告赔偿原告商业室租金从2018年3月开始计算，与赔偿金额前后不符。开发商篡改国家拆迁补偿额费政策：“从签订合同生效之日至实际交房前每平方米每月30元（未安置临时周转房）。”为“拆迁面积178平方米*15=2670元。”属于合同欺诈，应按国家政策补足。《购房意向书》总面积205平方米与《拆迁协议》面积178平方米比例1:1.15，属于低于合理安置范围，所以约定高于拆迁协议面积必须按回迁优惠价计算，《购房意向书》出现商品价是违背《补充协议》的。自2005年拆迁开始，被告使用违法欺诈暴力手段，在合同履行中恶意违约，不履行合同，拒绝交房等给原告精神上造成了重大损害，故要求被告给予精神赔偿。慧友公司辩称：双方之间的纠纷经2019年9月19日（2019）京03民终16165号终审判决，慧友公司已按判决履行，在被告收到判决后，我公司多次联系原告办理交房手续，但原告明确表示不与被告打交道，要求通过法院来办理，并表示他多次找到法官，要申请强制执行。在我公司收到执行通知书后，我公司已将相关款项共计103800元交纳至法院。2019年11月11日，经过法院沟通协调，原告到我公司办理收房手续，缴纳了房款，这段时间的拖延都是原告自己故意造成的，并非被告公司原因，故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：彭明侠与慧友公司之间因房屋拆迁安置补偿合同纠纷，彭明侠曾于2019年1月起诉至法院，要求：1.请求法院判令被告立即向原告交付怀柔区于家园一区34号楼一层11号商业室，高于协商面积按回迁优惠价计算房款；2.请求法院判决被告赔偿迟交原告商业室损失租金（抵减增加面积补加163345元）共803322元；3.请求法院判决被告退赔原告拆迁补偿搬家房租费1116060元。4.请求法院判决被告退还交住房时，补加多收原告的房款23102元；5.本案的一切诉讼费及原告解除北京圣伟律师事务所的律师代理费50000元全部由被告承担。该案中，法院查明如下事实：“2008年6月13日，慧友公司（拆迁人，甲方）与彭明侠（被拆迁人，乙方）签订《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》，约定如下：甲、乙双方经协商，对北京市怀柔区馥郁苑二期项目房屋拆迁补偿同意实行货币补偿，并达成如下协议：一、乙方所有位于怀柔区于家园×号房屋宅基地使用证面积：169平方米，房屋总面积：178平方米，其中：将甲方认定正式房屋面积：178平方米。二、拆迁补偿及补助。（一）房屋补偿：乙方房屋的区位价补偿款共计221922元；重置成新价补偿款共计132791元；附属物补偿款236242元；以上拆迁补偿款合计590955元，……。（二）拆迁补助及奖励：1、甲方按乙方原有被认定的正式房屋面积，按15元/平方米的标准向乙方支付搬家补助费，合计2670元。……4、其他奖励及补助：空调移机费1200元；有线电视移机费300元；电话移机费235元；宽带移机费350元。以上1-4项各项奖励及补助费合计：4755元。（三）拆迁补偿款总款总计595710元。三、付款方式、期限：乙方在协议签订之日起7日内，搬出原有房屋，到期未完成搬迁的，每延误一天扣罚违约金1000元，经甲方验收合格后，持甲方验收证明7日内领取拆迁补偿、补助款，如回购房屋的，其拆迁补偿款转为回购房款。如乙方未按本协议约定期限搬离原有房屋，甲方将按乙方实际搬迁日期重新核算提前搬家奖励费。……。同日，慧友公司与彭明侠又签订《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》一份，约定慧友公司就彭明侠所有的怀柔区于家园×号房屋拆迁给予补偿款560000元。同日，慧友公司与彭明侠还签订补充协议一份，约定如下：一、双方签订的正式销售合同中的房屋面积不低于拆迁协议面积，如高于拆迁协议面积，必须按回迁优惠价计算支付甲方房款。二、回迁日期超过合同约定期限，甲方按每月每套住宅1000元支付乙方。……该补充协议签订后，慧友公司按照每月2000元的标准向彭明侠支付迟延交房的补偿金至2018年3月底，共计支付202000元。“2008年6月19日，慧友公司（甲方）与彭明侠（乙方）签订《于家园居民优惠购房意向书》一份，具体约定如下：一、根据《馥郁苑二期住宅房屋拆迁补偿协议》，乙方位于怀柔区于家园×号的房屋建筑面积为178平方米，拆迁补偿总款为595710元，乙方要求用此款订购馥郁苑二期商品房二套。二、商品房面积及价格。商品房1：馥郁苑二期（暂定名）3号楼5单元402室，建筑面积90平方米。其中享受优惠房价的面积为76.5平方米，优惠单价为2500元/㎡；商品价面积为13.5平方米，单价为4780元/㎡；则商品房1的总房款为255780元。商品房2：馥郁苑二期（暂定名）4号楼2单元201室，建筑面积为115平方米。其中享受优惠房价的面积为101.5平方米，优惠单价为2700元/㎡；商品价面积为13.5平方米，单价为4880元/㎡；则商品房1的总房款为339930元。……上述二套商品房共计购房款为595710元。……。四、交房期限。甲方预计于2009年10月31日前将上述房屋交付给乙方。五、其他约定事项：1、乙方须于甲方通知之日起30日内与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期60日未签订的，甲方有权单方解除本意向书，并将乙方所购房屋另行出售，乙方可于逾期第62日后到甲方指定地点领取所交款项。……6、本意向书所购商品房房号、面积均为图纸测算面积，由于拆迁未完成，具体房号、面积可能存在误差，最终以双方签订的《商品房买卖合同》之约定为准。六、如因规划调整、设计变更、不可抗力及其他非甲方原因导致项目建设延期交房，甲方不承担违约责任……。“同日，慧友公司与彭明侠还签订《于家园居民优惠购房意向书》一份，具体约定如下：一、根据《馥郁苑二期住宅房屋拆迁补偿协议》，乙方位于怀柔区于家园×号的房屋建筑面积为/平方米，拆迁补偿总款为560000元，乙方要求用此款订购馥郁苑二期商品房一套。二、商品房面积及价格……。商品房1：馥郁苑二期（暂定名）/号楼/单元商业室，建筑面积为40平方米，其中享受优惠房价的面积为40平方米，优惠单价为6500元/平方米；……；则商品房1的总房款为260000元。……。上述一套商品房共计购房款为260000元。三、拆迁补偿与购房款差额处理：1、若乙方拆迁补偿总款大于上述/套商品房总款时，其差额300000元在乙方签订该意向书且搬迁完成后7个工作日内退给乙方。若乙方同意将该差额部分暂存甲方的，待房屋交付结算时，按2.25%的年利率计算利息。2、若乙方拆迁补偿款总额小于上述/套商品房总款时，乙方须于甲方通知之日起30日内补齐购房款。乙方未按该约定期限补齐相关款项的，须按日向甲方支付万分之三的违约金；乙方逾期达90日的，甲方有权单方解除本意向书，并有权将乙方所购房屋另行出售，乙方可于逾期第92日后到甲方指定地点领取所交款项。四、交房期限：甲方预计于/年/月/日前将上述房屋交付给乙方。……。该协议其他约定与住宅房屋的购房意向书约定基本一致。“2018年2月11日慧友公司向彭明侠出具的入住通知书一份，内容如下：尊敬的彭明侠先生/女士：您好！鉴于您与慧友公司签订的《于家园居民优惠购房意向书》之合同，合同中约定的于家园一区（馥郁苑二期）×-×-×,×-×-×1的房屋已通过相关部门竣工验收并合格，已达到交付使用条件。慧友公司现通过公证送达的方式通知您：上述房屋具体办理入住手续的时间为2018年3月5日至2018年3月20日……。“2018年4月12日，慧友公司（甲方，出卖人）与彭明侠（乙方，买受人）签订《于家园居民优惠购房意向书补充协议》一份，约定如下：经公安机关核准，馥郁苑二期住宅项目的房屋坐落最终楼牌批复为北京市怀柔区于家园一区31-36号楼。甲、乙双方本着平等自愿的原则，经友好协商，就在原甲乙双方签订的《于家园居民优惠购房意向书》的基础上，根据北京国勘房地产测绘有限公司出具的《房屋实测报告》，就馥郁苑二期项目房屋事宜达成如下补充协议：一、商品房面积及价格。商品房1：原馥郁苑二期（暂定名）×号楼×单元×室，建筑面积为90平方米。其中享受优惠房价的面积为76.5平方米，优惠单价为2500元/㎡，商品价面积为13.5平方米，单价为4780元/㎡，市场价面积为0平方米，单价为0元/㎡，原商品房1的总房款为255780元。现变更为于家园一区×号楼×单元×室，实测建筑面积为92.08平方米。其中享受优惠房价的面积为73.4平方米，优惠单价为2500元/㎡，商品价面积为18.68平方米，单价为4780元/㎡，市场价面积为0平方米，单价为0元/㎡；现商品房1的总房款为272790元。商品房2：原馥郁苑二期（暂定名）×号楼×单元×室，建筑面积为115平方米。其中享受优惠房价的面积为101.5平方米，优惠单价为2700元/㎡，商品价面积为13.5平方米，单价为4880元/㎡，市场价面积为0平方米，单价为0元/㎡。原商品房2的总房价为339930元，现变更为于家园一区×号楼×单元×室，实测建筑面积为123.28平方米，其中享受优惠房价的面积为104.6平方米，优惠单价为2700元/㎡，商品价面积为18.68平方米，单价为4880元/㎡，市场价面积为0平方米，单价为0元/㎡。现商品房2的总房款为373578元。……。上述二套商品房，原来共计购房款为595710元，现上述二套商品房，现在共计购房款为646368元，共计补偿额为50658元，乙方须在本协议签订之日交齐上述房款。后彭明侠补交房款50658元，慧友公司将上述于家园一区×号楼×单元×室房屋、×号楼×单元×室房屋交付给彭明侠。”涉案项目建成后房屋所在小区名称由馥郁苑二期改为于家园一区。2019年8月14日，本院作出（2019）京0116民初1302号民事判决书，判决：一、北京慧友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市怀柔区于家园一区×号楼×单元34-11号商业室交付给彭明侠；彭明侠于收到上述房屋之日起十日内给付北京慧友房地产开发有限责任公司购房款164970元；二、北京慧友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日十日内赔偿彭明侠损失97500元；三、驳回彭明侠的其他诉讼请求。彭明侠不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2019年9月29日作出（2019）京03民终13165号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年11月11日，慧友公司向彭明侠交付上述商业用房。因该商业用房的租金损失问题，彭明侠于2020年1月再次起诉至本院，要求被告赔偿2019年6月至2019年11月11日的租金损失34883元，本案在庭审过程中，原告变更、增加诉讼请求为前述诉讼请求。本院认为：彭明侠与慧友公司签订的《拆迁补偿协议》及其《补充协议》、《优惠购房意向书》及其《补充协议》均是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照上述协议约定履行相关义务。关于彭明侠要求慧友公司支付迟延交付商业室租金损失的诉讼请求，2018年3月至2019年6月的租金损失，本院（2019）京0116民初1302号民事判决书已进行处理。因涉案房屋系于2019年11月11日交付，2019年6月至2019年11月11日期间的房屋租金损失系因慧友公司未及时交付造成，应由慧友公司负担，损失金额本院按照市场价格6500元/月的标准予以计算。关于彭明侠要求的2017年12月25日至2018年2月底迟延交付商业室租金损失、返还拆迁补偿款（未安置临时周转用房费用）和房款的请求，在（2019）京0116民初1302号民事判决书和（2019）京03民终13165号民事判决书中已作出处理，故本院在本案中不予处理，彭明侠如不服前述判决可通过申请再审等方式进行处理。原告要求的误工费、交通费、精神损失费等费用没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项之规定，判决如下：一、北京慧友房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内给付彭明侠租金损失34883元。二、驳回彭明侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7732元，由彭明侠负担7399元（已交纳），由北京慧友房地产开发有限责任公司负担333元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  曹小澎二〇二〇年八月二十七日书记员  董真真