北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7439号原告：杨士茹，女，1947年3月12日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：魏晔然，男，1970年3月8日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：魏太然，男，1971年8月26日出生，汉族，住北京市昌平区。三原告委托诉讼代理人：杨丽娜，北京广墨律师事务所律师。被告：王小明，女，1963年1月17日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王小四（王小明之妹），住北京市昌平区。第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街**凯晨世贸中心中座**。法定代表人：杨林，董事长。委托诉讼代理人：王莉，北京达晓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蓦璇，北京达晓律师事务所律师。原告杨士茹、魏晔然、魏太然与被告王小明及第三人中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称外贸信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨士茹、魏晔然、魏太然的委托诉讼代理人杨丽娜，被告王小明的委托诉讼代理人王小四及第三人外贸信托公司的委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨士茹、魏晔然、魏太然向本院提出诉讼请求：1.请求确认2016年5月20日所签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由王小明负担。事实和理由：2016年杨士茹在昌平区西环里附近一个“蛋白肽”保健品店认识了王小四，王小四说她姐姐王小明保健品做的非常好，要扩大规模，需要贷款，向杨士茹借款，杨士茹没有钱，王小明就说要借房本使用两年，到时候房本一定归还。2016年5月份，杨士茹就和王小明去昌平建委，配合对方签了一个名字。到2018年5月份，杨士茹找王小明要房本，王小明左推右拖不予返还，多次催要未果。2019年2月15日杨士茹见家门口贴了一个法院的（2018）京0114执6501号《通知书》，才得知王小明已经把房子的所有权变更到其名下，因其欠款，法院要择期拍卖杨士茹家的房子。位于昌平区昌平镇建明里×号楼×层×单元×号68平方米的房产，系杨士茹与丈夫魏洪利于2004年5月购买，属于夫妻共同财产，2014年7月28日丈夫魏洪利去世，生前没有遗嘱，该套房屋未做分割，应属杨士茹、魏晔然、魏太然三人共同所有。我方认为，王小明利用杨士茹年迈没有文化，不知自己的行为会产生什么样的法律后果，采取“借用”《不动产权证书》到期归还的方式，欺骗杨士茹，在杨士茹不明真相的情况下签订《存量房屋买卖合同》，该合同并非杨士茹的真实意思表示，而且虽签订房屋买卖合同，但是王小明分文房款未付，杨士茹与王小明之间不存在真实的房屋买卖行为。同时，杨士茹与王小明之间的房屋买卖行为侵犯了魏晔然、魏太然作为房屋共有人的合法权益，故该合同应属无效合同。王小明私自过户房屋用于抵偿自己欠款的行为，严重侵害了我方的合法财产权，为此起诉至法院。王小明辩称，同意杨士茹的诉讼请求，但杨士茹陈述内容部分不属实，一开始是杨士茹用这个房子作的贷款，后因杨士茹年纪大，还不上借款，然后就把房子过户给王小明作贷款。外贸信托公司述称，不同意杨士茹、魏晔然、魏太然的诉讼请求，我公司已对房屋设立抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：杨士茹与魏洪利（魏洪利已于2014年7月去世）系夫妻关系，魏晔然、魏太然系二人之子。坐落为昌平区昌平镇建明里×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）原登记房屋所有权人为杨士茹。杨士茹、魏晔然、魏太然称涉案房屋系杨士茹与魏洪利的夫妻共同财产。2016年5月20日，涉案房屋的不动产权证变更登记权利人为王小明，但涉案房屋至今一直仍由杨士茹居住使用。根据北京市规划和国土资源管理委员会不动产登记资料查询显示，办理房屋所有权人变更登记时留存有《存量房屋买卖合同》一份。该《存量房屋买卖合同》显示出卖人为杨士茹、买受人为王小明，签订时间为2016年5月20日，合同主要内容包括：出卖人所售房屋为楼房，坐落为昌平区昌平镇建明里×号楼×层×单元×，建筑面积共68平方米，房屋规划设计用途为住宅；房屋性质为商品房；该房屋成交价格为105万元。合同还约定有其他条款，但有关房屋的交付、违约责任、权属转移登记等条款涉及需填写的部分均显示为空白，合同落款处显示签写有杨士茹、王小明姓名。合同附件一至附件七，包括：“房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况”、“房屋共有权人对出售该房屋的意见”等内容需填写的部分均显示为空白。2017年5月12日，王小明以涉案房屋为抵押担保向外贸信托公司借款186万元，并办理了强制执行公证和相关抵押登记，抵押登记的不动产登记证号为京（2017）昌不动产证明第0026064号，抵押权人为外贸信托公司。后因王小明未能履行前述公证债权文书中所确认的给付义务，北京市中信公证处于2018年6月29日作出（2018）京中信执字00695号执行证书。外贸信托公司依此向法院申请强制执行，要求王小明给付借款本金、利息及违约金等。执行过程中，法院查封了涉案房屋，并作出（2018）京0114执6501号执行裁定书，裁定拍卖被执行人王小明名下位于北京市昌平区昌平镇建明里×号楼×层×单元×号的房产。杨士茹、魏晔然、魏太然曾于2019年3月11日起诉至法院，主张杨士茹与王小明之间实际并不存在真实的房屋买卖合同关系，并且涉案房屋的过户魏晔然、魏太然并不知情。杨士茹称其与王小明的妹妹王小四相识后，王小四提出要借用杨士茹的房本办理贷款，杨士茹同意将涉案房屋的房本出借，后王小四又说办贷款还需要去不动产登记中心签字，杨士茹就配合去了，但是《存量房屋买卖合同》落款处的签字并不是杨士茹签的，当时杨士茹并没有出售房屋的意思表示，并不知道涉案房屋过户给了王小明，杨士茹也从没有收到过合同记载的房款。杨士茹、魏晔然、魏太然就其主张提交有杨士茹及家人与王小四沟通并报警的对话录音，录音显示对话主要内容为：杨士茹及家人催促王小四赶紧还清贷款解除抵押，将房屋过户回杨士茹，王小四保证房屋被拍卖前会把问题解决了；民警到场后，杨士茹家人主张王小四存在诈骗，杨士茹陈述之前把房本借给了王小四用于贷款，现在王小四还不上贷款房屋要被拍卖，王小四陈述当时是经过杨士茹同意做的过户贷款，现在暂时没钱还款，等拍卖的时候自己出钱再把房子买回来等，民警建议与法院联系解决。王小四作为王小明的代理人称其认可杨士茹所述双方实际不存在房屋买卖合同关系，其称杨士茹曾用涉案房屋办理过贷款，后因还不上贷款，杨士茹与王小四就协商将涉案房屋过户给王小明，然后再去办理抵押贷款，贷出的款项实际都由王小四用于投资做生意了。因案件可能存在犯罪嫌疑，法院曾将卷宗移送至北京市公安局昌平分局。北京市公安局昌平分局回复称：经审查，移送的相关证据材料不符合受、立案相关规定，未予立案。本案审理过程中，就涉案房屋已设立的抵押登记向杨士茹、魏晔然、魏太然进行释明，询问其是否同意先行垫付偿还抵押权人外贸信托公司的相关款项以解除抵押登记，杨士茹、魏晔然、魏太然未予同意。抵押权人外贸信托公司亦不同意在债务未清偿的情况下转让抵押财产。上述事实，有证明、结婚证、火化证明、证明信、不动产权证书、存量房屋买卖合同、不动产登记证明、公证书、执行证书、执行裁定书、回复函及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，2016年5月20日就涉案房屋交易签订的《存量房屋买卖合同》根据原、被告的陈述，双方并无真实的买卖房屋的意思表示，实际系杨士茹与王小明以虚假的意思表示实施的民事法律行为。再结合双方仅办理了房屋权属转移登记，但并无支付房款、交付房屋的情形等，本院对于杨士茹、魏晔然、魏太然主张2016年5月20日所签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，杨士茹、魏晔然、魏太然未就合同无效的后果提出诉讼主张，并且本案虽认定2016年5月20日的《存量房屋买卖合同》无效，但原应返还的涉案房屋现已设立抵押，抵押权人外贸信托公司对返还房屋未予同意，杨士茹、魏晔然、魏太然亦未同意代为清偿债务消灭抵押权，故本案对于合同无效后返还财产事宜无法一并处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：杨士茹与王小明于2016年5月20日签订的《存量房屋买卖合同》无效。案件受理费7125元，由王小明负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张祎慧二〇二〇年八月二十一日书记员  袁 满