广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初530号原告：欧火辉，男，汉族，1993年9月21日出生，住广东省封开县**************。公民身份证号码：441************01X。委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。被告：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地：封开县********。统一社会信用代码：9144122********956。法定代表人：罗敏峰，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文杰，广东金羊律师事务所律师。原告欧火辉诉被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称“晨辉隆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧火辉的委托诉讼代理人董展庆，被告晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧火辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金76577元（以原告已交付全部房价款按日万分之三从2018年9月1日起暂计算至2020年6月3日止，共638天，实际应计至交楼之日止）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月25日，原、被双方签订《商品房买卖合同》(预售)一份，约定：原告向被告购买由其开发的位于肇庆市封开县***********************屋，总价款400090元；被告于2018年8月30日前交付房屋，逾期交房按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行完全部付款义务，但被告开发的案涉楼盘迟迟未能通过竣工验收备案，从而导致其未能依约交付房屋。后经原告多次催促。直至2020年4月底被告才书面通知原告前去收楼。至6月3日，被告已逾期638天未能交楼，严重影响了原告对所购房屋的正常使用。原告要求被告支付逾期交房违约金，但被告百般推托，拒绝支付。原告认为，被告未按照合同约定的期限交付经竣工验收合格的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。被告晨辉隆公司辩称：原告缴清最后一期房款给我司的时间为2019年7月4日，楼盘已经竣工备案验收了，而且竣工验收资料已经公告，我司收到最后一期房款当月已经电话通知了原告收楼，同时物业公司也发了通知催促原告收楼以及交物管费，因此本案中我司不需要承担违约金，由于原告多次强烈要求需要书面通知，我司于2020年4月30日发了一份书面的通知给原告。原告在来开具最后一期房款发票时，我司亦都当面通知原告可以收楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、被告晨辉隆公司是封开县********佰隆山河楼盘的开发商。被告晨辉隆公司在与原告欧火辉签订《商品房买卖合同(预售)》之前,其已取得了房管部门对案涉楼盘核发的《商品房预售许可证》，其对涉案房屋依法具有预售资格。二、2018年7月25日，原告欧火辉（买受人）与被告晨辉隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：欧火辉以400090元购买晨辉隆公司位于封开县**********************。合同第七条付款方式及期限约定：买受人应当于2018年7月25日前支付首期房价款120090元，余款280000元向中国农业银行股份有限公司封开县支行申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付应该符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅适用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）逾期在90日内〔该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限〕，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金〔该违约金比率应当不低于第八条第1项（1）项中的比率〕。（2）逾期超过90日〔该期限应当与本条第（1）项中的期限相同〕后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.03%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3〔该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率〕的违约金”。三、原告于2018年7月25日前向被告支付房屋首付款120090元，余款280000向中国农业银行封开县支行申请按揭贷款，该银行于2019年1月3日放款109000元，于2019年7月4日放款171000元。至此，原告已经履行了支付房价款的义务。四、涉案楼盘于2019年4月11日通过各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案。被告晨辉隆公司于2020年4月30日书面通知原告于2020年5月1日收楼。原告于2020年5月1日收到原告的收楼通知书，但至今仍未收楼。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、广东增值税普通发票、借款凭证、借款借据、封开县住房和城乡建设局出具的《关于同意“佰隆山河”商住小区一期A区工程交楼的函》、收楼通知书、挂号信和原、被告的陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行。本案争议焦点为：一、被告是否构成违约；二、如果被告违约，应如何承担违约责任。首先，关于被告是否构成违约问题。根据原被告所签订的商品房买卖合同约定，被告应给原告交付商品房时间为2018年8月30日前，而被告对涉案楼盘于2019年4月11日才通过各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案，且于2020年4月30日才书面通知原告于2020年5月1日收楼。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因被告的行为违反合同有关给原告交楼的约定，已构成违约。其次，被告应如何承担违约责任问题。关于逾期交楼违约金的起止时间如何确定问题。由于原告于2019年7月4日才付清购房款给被告，对此，依照交易习惯，被告可将给原告交楼时间推延至原告付清最后一期房款次日（即2019年7月5日）。据此，被告逾期交房违约时间应从2019年7月5日起算。被告违约的终止时间，由于被告已于2020年4月30日书面通知原告于2020年5日1日收楼。由于被告通知原告收楼的楼盘已于2019年4月11日符合合同约定的交付条件，原告无理由拒绝收楼，2020年5月1日应视为实际交付之日。故被告的违约责任依约应从2019年7月5日计算至2020年5月1日，共计302天。根据商品房买卖合同第十二条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金”的约定，被告应当给原告支付从2019年7月5日起至2020年5月1日止每日按照全部房价款即400090元的万分之三的违约金，即被告应当支付逾期交房违约金36248.15元（400090元×302天×0.03%）。至于被告辩称其司在收到原告支付的最后一期房款当月已经电话通知了原告收楼，物业公司也发了通知催促原告收楼以及交物管费，因此本案中不需要承担违约金的主张，由于被告的行为违反了原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交楼手续的约定，故本院对被告的上述辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧火辉支付逾期交房违约金36248.15元。二、驳回原告欧火辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1714.44元，减半收取857.22元，由原告欧火辉承担406元，被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司承担451.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 卢海金二〇二〇年八月十七日法官助理 李小玲书 记 员 翟金均