四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初1574号 原告李昶昊（曾用名李成），男，生于1983年1月4日，汉族，大专文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 原告杨爱民（系李昶昊之妻），女，生于1984年3月28日，汉族，大专文化，教师，住四川省巴中市巴州区。 共同委托代理人李健，四川法之缘律师事务所律师。 被告董容成，男，生于1955年10月18日，汉族，小学文化，居民，住四川省巴中市巴州区。公民身份证码：513027195510186219。 委托代理人陈**，四川九朝律师事务所律师。 原告李昶昊、杨爱民与被告董容成排除妨害纠纷一案，本院于2017年10月22日作出（2016）川1902民初3045号民事判决：驳回原告李昶昊、杨爱民的诉讼请求。宣判后，原告李昶昊、杨爱民不服，提出上诉。四川省巴中市中级人民法院于2018年3月6日作出（2018）川19民终51号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决后，原告李昶昊、杨爱民向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2019年7月3日作出（2019）川民再226号民事裁定：一、撤销四川省巴中市中级人民法院（2018）川19民终51号民事判决及巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初3045号民事判决；二、本案发回巴中市巴州区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李昶昊、杨爱民之共同委托代理人李健，被告董容成及其委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李昶昊、杨爱民诉称：原告于2004年10月6日与开发商巴中市中洋房地产开发有限公司签订协议购买了诉争之房屋，由于当时原告居住在恩阳，故该房屋暂未装修和使用。原告2008年搬入巴州区居住，发现被告以该房屋的开发商与被告的亲属有经济纠纷未结算清为由占据了该房屋。2015年12月房管部门依法给原告夫妇办理了产权证书。尔后原告夫妇再次让被告搬出该房屋，被告均以各种理由拒绝搬出，为此根据《物权法》、《民事诉讼法》等相关法律规定特向贵院起诉。请求：1、判令被告立即搬出巴中市巴州区文庙街黎明小区3单元1层1号房屋（产权证号为监证字第××、00××69号，建筑面积59.79㎡）腾空交于原告使用；2、判令被告支付房屋使用费1万元；3、被告承担本案的诉讼费。 被告董容成辩称：一、原告与巴中市地产开发有限公司签订的诉争门市的买卖合同，巴中市中洋房地产开发有限公司未交付该房屋，合同具有相对性，原告应当以巴中市中洋房地产开发有限公司作为被告，被告董容成在本案中不是适格的被告。二、被告董容成使用该房屋系原中洋公司的授权，系合法占有。据此，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，巴中市中洋房地产开发有限公司开发修建巴州区“中洋黎明小区”，2006年竣工。2004年10月6日原告李昶昊与巴中市地产开发有限公司签订了《购房合同》，该合同约定原告李昶昊购买巴中市门面房屋一间（原告李昶昊称该涉诉房屋系其母亲为他购买），暂测建筑面积60㎡，购房价格1000.00元／㎡，购房款为60860.00元。工期为在合同签订之日起360天内竣工交付使用。2005年8月18日双方进行结算后，巴中市中洋房地产开发有限公司就将房屋的钥匙交给了原告的母亲，并出具了《黎明小区李昶昊门市结算清单》，其内容为李昶昊应补房款及其他合计为376元，并交清了下差款，公司给原告李昶昊出具了376元的收据。2015年12月1日巴中市房地产管理局将涉诉房屋即巴中市巴州区文庙街黎明小区3单元1层1号门市（房屋产权证：巴房权证监证字第××号、巴房权证监证字第××号，国有土地使用证：巴市国用（2016）第472号，房屋建筑面积：59.79㎡）登记在原告李昶昊、杨爱民名下。 同时查明，案外人张**光挂靠在巴中市大兴建筑工程有限公司名下承建黎明小区，被告董容成及其妻曾正桂在其亲属张**光承建的黎明小区工地务工，被告董容成为黎明小区1号楼工地保管员，曾正桂为黎明小区1号楼工地后期服务员，2006年12月8日张**光与董容成、曾正桂对下欠的工资结算，下欠董容成、曾正桂工资36500元，张**光以巴中市中洋房地产开发有限公司名义给董容成、曾正桂出具《黎明小区1号楼员工工资结算（董容成、曾正桂）》，并作说明：此下欠工程工资待遇与巴中市地产开发有限公司办理结算后从工程款中一次性支付清。2007年8月12日，巴中市中洋房地产开发有限公司给张**光作出书面《承诺》，其内容为：西城街黎明小区1号楼施工队张**光因工程款未彻底结算，在该小区3号楼占用门市二个，现协商，张**光同意将原占从东至西第三号门市腾出，交于巴中市中洋房地产开发有限公司。现我公司承诺：在与张**光彻底办理清工程结算以前，我司以该小区三号楼从西至东第一号门市作抵押，并由张**光管理，代工程结算办清，同时，张**光交清工程所有备案资料后，共同协商处理所抵门市。2007年8月20日，张**光给董容成、曾正桂出具《委托书》，其内容为：兹因我修建黎明小区1号楼竣工后，巴中市中洋房地产开发有限公司未办理结算，该公司将黎明小区3号楼从西至东第一号门市作抵押于我，现特委托董容成、曾正桂看管使用。2007年9月8日，张**光以巴中市中洋房地产开发有限公司名义给董容成、曾正桂出具《诉求复回》，其内容为：董容成、曾正桂夫妇，你夫妇二人两次诉求，我公司已收悉，目前因公司其他项目资金紧张，我与公司董事长李洋昇老总商议回复如下：现将巴州区黎明小区3号楼从西至东第一号门市交给董容成、曾正桂看管使用，待工资支付清后交于公司张**光处理。 庭审中被告董容成辩称：以原告李昶昊名义购买涉诉门市是原告李昶昊的父亲李洋昇系巴中市中洋房地产开发有限公司的董事长及实际控股人伪造的房屋买卖合同的时间，如果2004年李昶昊已购买涉诉门市，2007年8月12日，巴中市中洋房地产开发有限公司给张**光作出书面《承诺》时，就不会将涉诉门市抵押给张**光，并交由张**光管理，涉诉门市开始为张**光的建筑资料库房，初始董容成、曾正桂夫妇居住在黎明小区3号楼从东至西第三号门市，巴中市中洋房地产开发有限公司给张**光作出书面《承诺》，出售了该门市后，董容成、曾正桂夫妇便搬到涉诉门市居住至今，从来没有人过问。2015年涉诉门市产权登记到原告李昶昊、杨爱民名下后，双方酿成纠纷，原告便向法院提起诉讼。 以上事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份信息证明,房屋产权登记档案，《黎明小区1号楼员工工资结算（董容成、曾正桂）》，《承诺》，《委托书》，《诉求复回》，收据，《黎明小区李昶昊门市结算清单》个人住房借款合同，贷款凭证，买卖合同等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”和第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，相对人以非法的、不正当的行为对权利人的物权造成侵害或者妨碍，现实地阻碍了特定物的权利人行使权利时，权利人有权请求排除害。本案中，案外人张**光是基于与巴中市地产开发有限公司的相关协议，取得案涉房屋的无偿占有使用权，而董容成则是受张**光之委托对案涉房屋进行管理、使用。根据巴中市中洋房地产开发有限公司与张**光之间的协议可以确认，巴中市中洋房地产开发有限公司并无将案涉房屋“以物抵债”给张**光的意思，其所载明的“抵押”亦未办理抵押登记，故未产生物权效力。至此，张**光对该房屋的无偿使用权不能对抗李昶吴、杨爱民享有的物权，董容成亦因此丧失了继续占有使用该房至的合法性。故原告李昶吴、杨爱民诉请之理由成立，本院支持。原告主张的房屋使用费用100000元，未向法庭提供实际使用损失的依据，待有证据时可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款（二）项、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第二百四十五条之规定，判决如下： 被告董容成于本判决生效之日起三十日内腾空位于巴中市巴州区房屋（房屋所有权证：巴房权证监证字第××、00××69号，国有土地使用权证：巴市国用（2016）第472号，房屋建筑面积：59.79㎡）交与原告李昶昊、杨爱民。 本案受理费1000元，由被告董容成负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  董全成 人民陪审员  吴小平 人民陪审员  孙 倩 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  常 琳