广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初8618号原告（案外人）赵江涛，男，汉族，1984年3月12日出生，住址河南省舞钢市。委托诉讼代理人罗玉花，本案原告。原告（案外人）罗玉花，女，汉族，1988年7月9号出生，住址湖南省湘乡市。委托诉讼代理人刘昭，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人关钟安，北京市百瑞（深圳）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）深圳市祥德利投资有限公司，住所地深圳市罗湖区嘉宾路城市天地广场**裙楼Ⅰ、Ⅲ区8010，统一社会信用代码91440300584082758J。法定代表人黄经来。委托诉讼代理人黄潢，广东博界律师事务所律师。委托诉讼代理人袁志聪，广东博界律师事务所律师。被告（被执行人）陈英，女，1988年2月18出生，住址重庆市大渡口区。上列原告诉被告案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2019）粤0304执异798号执行裁定书提起诉讼。本院于2020年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭进行了审理，原告赵江涛的委托诉讼代理人，即原告罗玉花，罗玉花的委托诉讼代理人刘昭、关钟安，被告深圳市祥德利投资有限公司（以下简称祥德利公司）的委托诉讼代理人黄潢、袁志聪均到庭参加诉讼。被告陈英经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，法院在（2019）粤0304执3733号案件执行过程中，原告提出执行异议，原告以享有租赁使用权为由要求带租约拍卖被告陈英名下位于深圳市宝安区房产（房产证号50××**）。法院于2019年12月3日驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，特提起诉讼，主要理由如下：一、原告赵江涛与被告陈英签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护，继续履行。2014年9月4日，原告赵江涛委托案外人朱某通过银行转账方式向被告陈英委托收款账户（黄某银行账户）支付租金955000元。同日，被告陈英向原告赵江涛出具《收款确认书》：被告陈英确认已于2014年9月4日收到原告赵江涛支付租金1833195元，其中955000元为原告赵江涛委托案外人朱某转账支付，878195元为原告赵江涛现金支付。2014年10月20日，原告赵江涛与被告陈英签订《房屋租赁合同》，双方约定：被告陈英将其名下位于深圳市宝安区房产（房产证号：50××**）出租给原告赵江涛，租赁期为20年，自2014年10月20日起至2034年10月19日止：房屋年租金为79000元，租金每5年递增10%，租金总额为1833195元。原告认为，其与被告陈英签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，且于2014年10月20日起实际履行，法律应予以保护。二、合同签订以后．原告便开始着手装修涉案房产，并自2014年起居住至今，一直实际占有、使用涉案房产。自《房屋租赁合同》签订之后，两原告花费20多万元对涉案房屋装修，之后与其家人共同居住至今，涉案房屋的水费、电费、物业管理费等均通过原告罗玉花的银行帐户缴纳。三、原告有权阻止将租赁标的物腾空后转至受让人，亦有权阻止法院的执行行为。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款关于案外人主张不动产租赁权异议的审查标准之规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。原告在法院查封租赁物前已经履行有效的房屋租赁合同，且已按合同约定支付租金，并一直占有租赁物至今。原告的租赁权成立于法院查封前，原告享有的租赁权适用买卖不破租赁原则。法院拍卖租赁物或协商变卖租赁物时，完全可以“带租出卖”。四、被告祥德利公司对被告陈英的债权是一般金钱债权，并不特定指向涉案房产。相对于原告对涉案房产的租赁权，被告祥德利公司享有的债权并不具有优先性。请求判令：1、确认原告赵江涛与被告陈英签订的租赁合同合法有效；2、确认两原告对被告陈英名下深圳市宝安区房产（房产证号：50××**）的租赁权至2034年10月19日止；3、原告对被告陈英名下位于深圳市宝安区房产（房产证号：50××**）带租约拍卖执行；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告祥德利公司答辩称，原告与被执行人陈英之问的租赁关系是不真实的，且可以合理怀疑原告与被执行人陈英存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十二条第二款中规定的恶意串通的情形，故原告无权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，理由如下：一、原告与被执行人陈英之间存在利害关系。原告自认与被执行人陈英是长时间好朋友关系，故其与被执行人陈英之间存在利害关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条第五项之规定，原告提交的各项证据证明力较小。二、《房屋租赁合同》未进行备案登记，违反了深圳市房屋出租的规定。三、二十年租赁期及一次性支付租金有违常理和交易习惯。从合同内容看，原告签订长达20年的租赁合同，并一次性支付租金1833195元（包括原告所称现金支付878195元），该行为明显有违常理和交易习惯。四、租金支付方式有违常理和交易习惯，且现有证据不足以证实已支付租金，原告委托朱某通过银行转账支付租金人民币955000元，被执行人陈英委托黄某的银行账户收取租金；另外878195元通过现金方式支付。如此费力、复杂的支付方式显然有违常理和交易习惯。根据原告提交的银行交易流水，明细注明是借款，并非租金；另外通过现金方式支付的878195元，无其他证据予以佐证，无法证实是否支付。此外，黄某也是本案的被执行人之一，与被执行人陈英存在关联关系，加上原告与被执行人陈英系长时间的好朋友，彼此之间都存在利害关系。故原告提交的《收款确认书》、《收款委托书》及《付款证明》，均可能是串通伪造，不能予以确认。五、《房屋租赁合同》的签订日期与涉案房产抵押登记日期相近。从签订日期看，《房屋租赁合同》的签订日期是2014年10月20日，而涉案房产抵押登记的日期是2014年11月26日，该日期已由（2017）粤0304民初6160号《民事判决书》确认，仅仅相隔一个月的时间。因此，被告有权合理怀疑被执行人陈英为了侵吞借款，与原告恶意串通，伪造合同，进而阻碍抵押权的实现。综合以上原因，被告认为，原告与被执行人陈英之间的租赁关系是不真实的，且可以合理怀疑二人伪造证据，请求驳回原告的全部诉讼请。被告陈英未提交书面意见及证据。经审理查明，2014年9月4日，陈英向黄某出具《收款委托书》，委托黄某收租金955000元。原告提交的《收款确认书》显示陈英2014年9月4日出具该确认书，确认2014年9月4日收到赵江涛付租金1833195元，其中955000元为赵江涛委托朱某支付，878195元为赵江涛现金支付。朱某的银行流水显示，2014年9月4日，朱某向黄某付款955000元，摘要为借款。原告提交的《房屋租赁合同》显示，该合同由陈英与赵江涛签订，约定陈英将其位于深圳市宝安区房产（房产证号：50××**）出租给赵江涛，房屋建筑面积221.34平方米，租赁期20年，自2014年10月20日至2034年10月19日止，每年租金79000元，每五年增10%，租金总额1833195元。合同签订时间2014年10月20日。该合同第五条对于支付方式的约定，第十条对于提前收回房屋违约金额的约定均为空白。原告提交的《付款证明》显示，朱某受赵江涛委托，向黄某账户转账955000元租金。该证明由朱某签署。原告提交了某居客在2020年6月29日的网络截图，显示某园各居室的租赁价格。原告据此主张出租价格公允，没有过低。某实业发展（深圳）有限公司某园管理处2019年9月12日开出证明，载明赵江涛与罗玉花自2014年10月一直居住在涉案房产。中国某电网的缴费记录显示，涉案房产从2015年2月起，均使用罗玉花的户名支付电费。某园的缴费通知单显示，涉案房产从2014年9月起，使用罗玉花在建设银行的账户托收物业管理费、水费、本体基金等费用。原告赵江涛与原告罗玉花于2015年2月12日结婚。涉案房产于2015年9月25日被深圳市宝安区人民法院查封，2016年1月29日被深圳市宝安区人民法院轮侯查封，2017年1月13日被本院轮侯查封。工商登记信息显示，赵江涛、黄某、邓星亮均是深圳市某金融服务有限公司的股东。黄某曾经担任深圳市某金融服务有限公司的监事，朱某系该公司的执行董事及法定代表人。已生效的（2017）粤0304民初6160号民事判决查明，涉案房产已于2014年11月26日办理了抵押登记手续。该判决确认深圳市某建材有限公司应向祥德利公司偿还贷款本金1050万元及利息、复利、罚息等，祥德利公司有权对上述债务，就依法处分被告陈英名下涉案房产所得价款优先受偿，深圳市某建材有限公司、黄某、周某对上述债务承担连带清偿责任……因陈英等未履行生效判决，祥德利公司向本院申请强制执行，执行过程中，原告向本院提出异议，要求带租约拍卖涉案房产，引发本案。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于原告是否有权要求带租约拍卖涉案房产。对于原告提交的签订、履行租赁合同的有关证据，应当运用逻辑推理和日常生活经验，对其证明力进行判断，并且达到排除合理怀疑的程度。本案中，原告提交的租赁合同对租金支付方式的约定，提前收回房屋违约金额的约定均为空白，租赁合同的签署已经不符合租赁房屋的通常情形。原告一次性支付二十年租金，部分租金通过案外人向案外人支付，且支付备注处注明为借款，另有878195元租金通过现金支付，原告未能提交任何的支付凭证，租金的支付更加不符合常理。此外，考虑到原告赵江涛与案外人黄某、朱某存在密切关系，对于原告提交的租赁合同、收款确认书、收款委托书、付款证明，本院均不予采信。因原告的证据不能达到排除合理怀疑的程度，对于原告关于带租约拍卖等诉讼请求，本院均不予支持。原告当庭提交申请，申请调取收款确认书、收款委托书、付款证明的原件。本案并非因为上述文书不是原件驳回原告诉请，原告的调查取证申请已无必要，本院对此不予准许。被告祥德利公司在举证期内提交申请，其认为深圳市某金融服务有限公司曾在2015年8月12日借款给陈英180万元，该案曾经过仲裁程序，朱某与黄某均曾在该公司任职，被告怀疑原告利用朱某与黄某的资金往来伪造租金支付证据，申请调取仲裁案件的档案材料。因涉案收款确认书、收款委托书、付款证明并未被本院采信，因此被告的调查取证申请已无必要，本院对此不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条，三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决如下：驳回原告赵江涛、罗玉花的全部诉讼请求。本案案件受理费21298.75元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内（涉港澳台和涉外的当事人可在判决书送达之日起三十日内），向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 彭    欣人民陪审员 曲    词人民陪审员 张    洁二〇二〇年八月三十日书 记 员 赵琳媛（代）