上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14895号原告：陈永生，男，1960年11月23日生，汉族，住上海市普陀区。原告：孙东娟，女，1963年9月15日生，汉族，住上海市普陀区。原告：陈骏，男，2002年2月16日生，汉族，住上海市普陀区。三原告共同委托诉讼代理人：周祖超，上海申蕴和律师事务所律师。被告：上海富平投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘学军，执行董事。委托诉讼代理人：王子君，上海君乐律师事务所律师。原告陈永生、孙东娟、陈骏与被告上海富平投资管理有限公司(以下简称富平公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。三原告委托诉讼代理人周祖超及被告委托诉讼代理人王子君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永生、孙东娟、陈骏向本院提出诉讼请求：1、解除陈永生、孙东娟、陈骏与富平公司于2017年1月8日签订的《上海市商铺租赁合同》；2、判令富平公司腾退位于上海市嘉定区新郁路XXX号XXX室的商铺，并将商铺恢复原状后返还陈永生、孙东娟、陈骏；3、判令富平公司支付自2017年1月8日至实际腾空房屋之日止的租金和占有使用费。事实与理由：2017年1月8日，陈永生、孙东娟、陈骏与富平公司签订《上海市商铺租赁合同》，约定将位于上海市嘉定区新郁路XXX号XXX室的商铺(以下简称涉案商铺)出租给富平公司，租期自2017年1月8日起为十一年，第一年免租金，第二年起付租金，先付后用。合同签订后，陈永生、孙东娟、陈骏至今仅收取了租金4,239.83元。富平公司长期拖欠租金，已属违约。基于以上情况，陈永生、孙东娟、陈骏诉至法院，要求判如所请。被告富平公司辩称，不同意陈永生、孙东娟、陈骏诉讼请求。合同约定在原国际鞋城所有产权商铺与富平公司的签约率达到80%后生效，而该条件直至2019年12月底才成就，故合同于2020年1月1日生效，扣除一年免租期，故富平公司应于2021年1月1日起支付租金。故富平公司并未拖欠租金。现富平公司考虑到涉案商铺的实际情况，同意自2020年2月1日起支付租金。不同意解除合同及返还房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：陈永生、孙东娟、陈骏系涉案商铺的产权人。2017年1月8日，孙东娟(甲方、出租方)与富平公司(乙方、承租人)签订《上海市商铺租赁合同》，载明协议背景为：甲方原系国际鞋城的业主，为涉案商铺的所有权人。因原国际鞋城目前整体处于歇业状态，且甲方与前承租人的租赁协议已解除或终止。为盘活整个市场，乙方拟对整个原国际鞋城进行装修、宣传、招商，对原国际鞋城的所有商铺加以利用，即需乙方逐一与原国际鞋城的全部所有权人签订租赁合同，才能实现乙方与甲方签订本合同的目的。甲乙双方均一致同意，乙方必须与原国际鞋城的业主签约率分区达80%以上，本租赁合同才能生效。该合同第一、二条约定，甲方向乙方出租涉案商铺，建筑面积为14.52平方米。第三条约定，租赁期限自租赁期起始日十一年，第一年因大面积改造、招商需要，甲方同意给予乙方一年免租期，第二年开始起支付商铺租赁费，先付后用，商铺租赁费起算日为收到全国名特优直营中心书面通知为准，但租赁期起始日同时需要满足下列条件：1、甲方已办理出房屋产权证，并把产权证复印件交付乙方；2、原国际鞋城所有产权商铺与乙方签订《上海市商铺租赁合同》的签约率达到80%，如届时签约率未达到80%，则租赁期起始日自达80%之日起算，免租期及商铺租赁也随之顺延，最长顺延期在一年之内，如一年内签约率始终未达到80%，本合同自动作废。该合同第七条约定甲方选择的分配方式为附件一。第八条约定，租金乙方每6个月一付，每6个月的第1个月的20号至30号为支付日。第十六条约定，租赁期间，甲方同意乙方或实际经某者可以对房屋重新分割、布局、装饰。租金具体分配方式见附件一，附件一载明，二层店铺9700平方米，第一年5,664,800元，每年递增率为6%，以上一年度的结算租金额为标准。合同签订后，孙东娟交付了涉案商铺。孙东娟合计已收取租金4,239.83元。因富平公司拖欠剩余租金未付，故孙东娟涉讼。另查，涉案商铺所在商城位于上海市嘉定区曹安公路XXX号、新郁路XXX号。商城原名上海曹安国际鞋城，由原上海兆地房地产开发有限公司开发，于2006年竣工。商场有南北两区，总建筑面积约45000平方米。2013年起，富平公司与健诺公司进入商城，陆续与商场内商铺小业主签订租赁合同，并对商场进行统一改造，将改造后的商铺出租给案外人经某。富平公司与健诺公司的法定代表人均为刘学军，富平公司系健诺公司的股东。商场现名美陈广场，地下**及**、二楼主要经某鲜花及仿真花，三楼经某婚庆道具工艺品，商场内的商铺基本都已出租并处于经某状态。因富平公司、健诺公司拖欠商铺小业主租金，部分小业主涉诉。再查，在本院(2019)沪0114民初8376号案件中(该案判决已生效)，富平公司表示商场在2017年4月回签率已达到80%，2017年6月陆续向出租人支付全年租金的20%。审理中，孙东娟称租期自合同签订之日起算，富平公司未持异议。本院认为，孙东娟与富平公司签订的《上海市商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，双方明确约定了生效条件，即富平公司与原国际鞋城的业主签约率分区达80%以上，现该条件在2017年4月已成就，在未能明确具体时间的情况下，本院认定合同于2017年5月1日生效，且合同不违反法律、行政法规的规定，双方均应按约履行。关于合同是否予以解除，因租赁合同约定富平公司可以对商铺重新分割、布局、装饰，故孙东娟在出租商铺时即已接受商场统一经某管理的模式，并知晓涉案商铺的权利行使将受到一定限制。现商场内的大多数商铺业主已与富平公司或健诺公司签约，在此情况下，部分业主要求解除合同返还商铺势必会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利。从商场的整体利益考虑，孙东娟与富平公司的租赁合同在现阶段不宜轻易解除，故对孙东娟要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。双方应继续履行租赁合同，富平公司应按约支付租金。合同约定了一年免租期，故富平公司应自2018年1月8日起按照约定的租金标准向孙东娟支付租金。根据合同先付后用、每半年为支付周期的约定，富平公司现应将租金支付至2021年1月7日，扣除已付租金，经核算，富平公司还应支付租金22,254.09元。陈永生、陈骏并非合同相对方，故其依据租赁合同向富平公司主张上述诉请，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海富平投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙东娟自2018年1月8日至2021年1月7日期间拖欠的租金22,254.09元；二、驳回原告孙东娟的其余诉讼请求；三、驳回原告陈永生、陈骏的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费508元，减半收取254元，由被告上海富平投资管理有限公司负担(被告上海富平投资管理有限公司负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫二〇二〇年八月二十四日法官助理 顾颖琦书 记 员 王 豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。