民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初4156号 原告：顾三年，男，1950年11月19日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：尹国华，男，1944车7月11日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：胡昌富，男，1955年3月17日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：陈家宽，男，1945年6月27日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：曾宪华，女，1947年8月30日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：邵中琴，女，1946年8月6日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：陆金凤，女，1954年8月10日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：李跃平，男，1959年12月15日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：鲍桂南，女，1965年6月7日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：尹玉珍，女，1951年11月1日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：徐道新，男，1953年8月13日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：石翠珍，女，1949年12月25日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：温国鸣，男，1957年7月5日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：顾月美，女，1954年3月8日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：邵勤，女，1959年11与19日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：彭锐，男，1959年5月27日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：李桂兰，女，1946年1月30日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：杨晨辉，男，1952年8月20日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：赵祝萍，女，1954年12月15日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：王海琴，女，1962年3月13日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：朱廷飞，男，1940年2月21日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被告：南京虹为合物业管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：朱刚。 委托诉讼代理人：张建宏，江苏同盛律师事务所律师。 被告：南京市鼓楼区小市街道和燕园小区业主委员会，住所地南京市。 负责人：杨善志。 委托诉讼代理人：刘静，江苏天倪律师事务所律师。 原告顾三年、尹国华、胡昌富、陈家宽、曾宪华、邵中琴、陆金凤、李跃平、鲍桂南、尹玉珍、徐道新、石翠珍、温国鸣、顾月美、邵勤、彭锐、李桂兰、杨晨辉、赵祝萍、王海琴、朱廷飞与南京市虹为合物业管理有限公司（以下简称虹为合物业公司）、南京市鼓楼区小市街道和燕园小区业主委员会（以下简称和燕园小区业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。21位原告共同的诉讼代表人顾三年、尹国华，被告虹为合物业公司委托诉讼代理人张建宏，被告和燕园小区业委会委托诉讼代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾三年等21人向本院提出诉讼请求：1、要求被告和燕园小区业委会切实贯彻落实执行好和燕园业主大会2018年3月19日的决定，按“合同”第3章第6条规定，解除合同；2、自2018年3月19日后，虹为合物业公司和和燕园小区没有合法的物业服务合同关系，虹为合物业公司赖着不走，是违法行为，必须离开；3、自2018年3月19日后，虹为合物业公司在和燕园小区存在，实属非法占有，在此期间的一切非法所得必须退还，包括利息；4、被告虹为合物业公司承担本案诉讼费。事实与理由：虹为合物业公司2017年12月18日和和燕园小区业委会签订了物业服务合同，合同书中的第2页第6条规定：“本合同为“1+2”合同，期限自2017年12月18日起至2018年12月17日止，试用期3个月（2017年12月18日至2018年3月17日），如在此期间内60%及以上业主不满意，则双方自动解除合同。如在第一年度前，未有60%及业主不满意，本合同自动转为三年合同即止2020年12月17日。”根据《物业管理条例》第七十二条第三款和和燕园小区业主大会议事规则第二章第一条第三款的规定：“选聘和解聘物业公司的职责是业主大会”。小区业主于2018年3月2日看到业主委员会张贴出的决定3月15日召开业主大会的通知、时间、内容和要求。从3月15日开始，业主看到各楼各幢有专门人员一家一户，逐家逐户要求业主按规定，进行实名填票，是否同意留虹为合物业公司的或不同意留用的，每户业主都表达了自己真实地愿望和意图。小区广大业主不需要什么组织、领导、权威指手画脚，剥夺业主的表达权力。60%的计算原则和计算方法是经过业委会，社区居委会，小区党支部三方精心制定，严格审核，慎重向广大业主公开公示的，在每张选票上都做了说明。2018年3月19日上午，在小区小花园公开进行唱票，有几百号业主参加，在安怀村社区党委书记兼主任慎杰亲自到场监督指导下，所有选票一律进行张榜公示，完全公开，完全透明，每张选票的统计至少经过5-6名唱票人的手和眼。有同意留用虹为合物业公司的，有不同意用虹为合物业公司的，也有弃权的，各种态度的业主都真实的表达了自己的愿望和意志。如此公开透明、公平公正的业主大会的表决结果应该得到尊重。当天计票表决结果548票不满意，不赞成留用，306票满意赞成留用，149票弃权，按规定的计票方式计算64.19%以上业主不满意，不赞成留用。根据物业合同约定，物业合同自动解除。被告虹为合物业公司领导假借社区街道领导人调解为名，公开打着“领导不叫我们走”、“政府叫我们不要走”的旗号，赖在和燕园小区不走，这纯属仗势欺人、欺行霸市、强买强卖的霸道违法行为，广大业主决不接受。在政治、经济、文化、教育、法治建设各方面都走在全国前头，如此先进发达的江苏省省会南京，竟然出现一个没有合同的黑物业公司，堂而皇之地强加在1000多户业主头上长达2年多，实属不可理喻。这无疑是对法治政府的莫大讽刺和无情嘲弄，是对广大业主权益的无情侵害和对法治的肆意践踏，是对社会公平和正义的亵渎和蹂躏。据此，原告诉至法院，请求公正判决。 被告虹为合物业公司辩称，1、本案的原告不具备诉讼主体资格，根据物业管理条例和原告小区的议事规则，选聘和解聘物业公司是业主大会的职责，业主个人无权签订或者解除物业合同，今天来起诉的业主也不能代表全体业主的意志；2、虹为合物业公司是由和燕园小区通过民主测评之后通过招投标的方式签订物业服务合同进场的，原告顾三年就是当时代表小区与虹为合物业公司签订物业服务合同的人之一，双方签订了物业合同合法有效，虹为合物业公司已经按照物业服务合同的约定认真履行了物业服务合同的义务，原告方诉状中提到的所谓的小区测评之后，虹为合物业公司未受到小区的正式解除合同的通知。该小区向虹为合物业公司发出了继续履行物业合同的通知，因此，物业合同目前无解除事由；3、虹为合物业公司入驻小区之后，基于物业服务合同收取的物业服务费是合法经营所得，相关的收费事项已经得到生效判决书的确认，不是原告所称的非法所得，无须返还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告和燕园小区业委会辩称，第一、原告不具备诉讼主体资格，原告是否是业主并不清楚，其次，即使原告是业主，也无权要求业主委员会解除与物业公司之间的合同。因为根据物权法和物业管理条例的相关规定，有权要求业主委员会解除与物业公司之间物业服务合同的只有业主大会，而个别的业主是无此项权利的；第二、业主大会从来未做出解聘虹为合物业公司的决定。原告所称的2018年3月19日业主大会做出的决定是不存在的；第三、关于原告所称的在2018年3月19日召开的业主大会，该业主大会是无效的，并未形成决定，原因是：1、违反了国务院、省、市物业条例的相关规定；2、违反了小区业主大会议事规则的相关规定；3、业主大会名为业主大会，实为业主满意度调查，且调查的过程不客观，不公正，业主的意见很大；4、该业主大会的议题不明确，也未达到法律要求的双过半的要求；第四、关于2018年3月19日业主满意度调查，和燕园小区业委会请示政府，物业行政主管部门，政府主管部门已经调查并明确表态，不支持解除合同，在此情形下，和燕园小区业委会已形成决议，并于2018年4月2日将业委会的决定公报全体业主，决定不解聘物业公司。如果业主认为业委会的决定违法，可依法行使撤销权或申请行政机关撤销该决定。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回。 本院经审理认定事实如下： 南京市，本案21位原告均为和燕园小区业主。2017年12月18日，被告和燕园小区业委会（甲方）与被告虹为合物业公司（乙方）签订《和燕园小区物业服务合同》一份，合同约定：乙为和燕园小区提供物业管理服务，合同期限自2017年12月18日至2018年12月17日，试用期三个月，即2017年12月18日至2018年3月17日；在试用期内60%及以上业主不满意，则双方自动解除合同；如在第一年度结束前，未有60%及以上业主不满意，本合同自动转为三年合同，即至2020年12月17日。《和燕园小区业主大会议事规则》规定：业主大会议事内容包括决定选聘、续聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟定的物业服务合同；业主委员会职责包括经业主大会授权，选聘、续聘、解聘物业服务企业，并经业主大会拟订和修改的物业服务合同条款审查同意后，负责与物业服务企业订立，变更物业服务合同。 庭审中，原告主张，和燕园小区于2018年3月19日召开了业主大会，就是否在试用期满虹为合物业公司是否解聘问题进行投票，投票结果是306票赞成虹为合物业公司留下，548票同意解聘虹为合物业公司，同意解除物业合同的业主比例已超过有效投票数的60%，故物业合同应当解除。被告和燕园小区业委会认为，本次业主大会投票并未达到合同约定的60%业主不满意的解聘要求，业主委员会已于2018年4月2日公报全体业主，决定不解聘虹为合物业公司。 以上事实，有《和燕园小区物业服务合同》、《和燕园小区业主大会议事规则》及双方当事人当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。《中华人民共和国物权法》第六十七条规定，选聘和解聘物业服务企业由小区业主共同决定。《和燕园小区业主大会议事规则》亦明确规定，解聘物业服务企业，应当由业主大会决定。本案中，21位原告均系和燕园小区业主，而和燕园小区共有业主1003户，和燕园小区业委会与虹为合物业公司签订物业服务合同后，虹为合物业公司为全体业主提供物业服务。虽然21位原告无权代表全体业主做出解聘物业公司的决定，但和燕园小区业委会与虹为合物公司签订的物业服务合同是否继续履行与21位原告具有直接的利害关系，因此，21位原告具有提起本案诉讼的主体资格。 《和燕园小区物业服务合同》约定，在试用期内60%及以上业主不满意，则双方自动解除合同。该约定系双方真实意思表示，合法有效，对合同双方具有拘束力。对合同条款的理解，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《和燕园小区物业服务合同》对和燕园小区全体业主具有拘束力，虹为合物业公司为小区全体业主服务，因此，该合同在此处约定的业主范围应当是和燕园小区全体业主，即对虹为合物业公司的服务达到全体业主60%以上不满意，物业服务合同予以解除。原告主张的2018年3月19日的业主大会中，有548位业主同意解聘虹为合物业公司，该投票结果并未达到约定的解除合同的业主比例要求。原告主张业主大会召开时，选票说明中已明确60%的比例指的是有效投票数的60%而不是全体业主的60%，实际投票结果已超过这一比例。本院认为，选票说明中对于60%比例要求所作的说明并未经过虹为合物业公司的确认，对虹为合物业公司不具有拘束力，双方仍应按照《和燕园小区物业服务合同》的约定来处理物业服务合同解除事宜，原告陈述的业主大会投票结果显然不符合约定。因此，原告要求和燕园小区业委会与虹为合物业公司解除物业服务合同、虹为合物业公司离开和燕园小区的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的被告虹为合物业公司返还非法所得的诉讼请求，其并未当庭明确非法所得的具体的金额，亦未提供证据证明被告虹为合物业公司取得哪些非法所得，本案对该项诉讼请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、《中华人民共和国物权法》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告顾三年、尹国华、胡昌富、陈家宽、曾宪华、邵中琴、陆金凤、李跃平、鲍桂南、尹玉珍、徐道新、石翠珍、温国鸣、顾月美、邵勤、彭锐、李桂兰、杨晨辉、赵祝萍、王海琴、朱廷飞的全部诉讼请求。       案件受理费80元，减半收取40元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  李彭 二〇二〇年八月二十四日 书记员  竺青