江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终844号 上诉人（原审被告）：南昌中环互联信息服务有限公司，住所地南昌市西湖区中山路**，统一社会信用代码91360100731958271Y。 法定代表人：刘持海，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡滢，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴书琴，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李**辉，男，1995年7月27日出生，汉族，职业江西画荻教育科技有限公司员工，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：吴波，江西瀛洪仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭良锋，男，1979年6月5日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被上诉人（原审被告）：余银英，女，1986年11月20日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 上诉人南昌中环互联信息服务股份有限公司（以下简称中环公司）因与被上诉人李**辉、郭良锋、余银英居间合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初5068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中环公司的委托诉讼代理人胡滢、戴书琴、被上诉人李**辉及其委托诉讼代理人吴波到庭参加诉讼，被上诉人余银英、郭良锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中环公司上诉请求：撤销南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初5068号民事判决，改判上诉人不承担返还责任。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人并非合同相对方，非本案适格的诉讼主体。本案中李**辉仅与案外人隆某平、夏某兰于2017年9月7日签订《买卖协议》，并未与中环公司或者新建区中环地产融创世界城店（以下简称中环世界城店）签订居间服务合同，中环世界城店也未向李**辉收取相应的款项或者出相应的收款收据及其他材料，一审认定李**辉与中环世界城店形成事实上的居间合同关系属认定错误，中环公司、中环世界城店与李**辉之间不存在任何法律关系。另，即使认定了事实上的居间合同关系，中环世界城店作为独立的民事主体与作为特许人的中环公司亦是相互独立的经营实体，不存在隶属关系、合伙关系、代理关系，相互之间对第三方不承担连带责任。二、李**辉本人存在过错，未尽到必要的注意义务。李**辉作为房屋买方，对于购房置业这类大额支出应尽到审慎义务，其在签订《买卖协议》后如认定中环公司或者中环世界城店为居间方，理应将购房定金转至中环公司或者中环世界城店对公账户，而不是转至个人账户。2018年6月20日，房屋卖方隆某平、夏某兰在南昌市东湖公证处办理委托余银英代为办理涉案房屋转让出售等的相关手续中，亦明确注明售房款打入隆某平名下的账户，而李**辉却在未见任何授权材料或其他具备权利外观的形式要件下，将首付款转入非公证书注明的他人账户。李**辉提交的两份余银英的收条字迹明显不一致，而李**辉却未提出异议，一昧相信余银英的话，甚至在2019年1月3日与中环公司签订经纪服务合同时，在《南昌市城市存量房交易有关事项书面告知书》第七条明确的风险提示下，李**辉仍未与中环公司说明情况，也未在新签订的合同中对已付的款项做相应的扣减。李**辉作为完全民事行为能力人，其自身未尽到必要注意义务，导致财产损失，应承担过错责任。三、依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、最高人民法院发（2009）40号《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条和第14条规定。李**辉提交的证据中均无中环公司或者中环世界城店的公章、印鉴等能够形成余银英有权代理的客观表象形式要素，且中环世界城店的经营人为郭良锋，并非余银英，余银英与中环公司未签订任何书面合同。在李**辉存在过失的情况下，一审适用表见代理属适用法律错误。 李**辉答辩称，一、中环公司系本案的适格诉讼主体。李**辉是在上诉人员工余银英的牵头下与卖方进行房产交易，并通过网络正规渠道了解了相关房产资讯。在2019年1月3日，中环公司与李**辉签订了正式的居间服务合同，足以证明二者之间存在居间合同关系。二、特许人不承担法律责任缺乏法律依据。根据商业特许经营办法的规定，特许人为确保特许经营体系的统一性和服务质量的一致性，按照合同约定，应当对被特许人的经营活动进行监督。本案中余银英是中环公司加盟店的店长，其相关的经营活动均是以中环公司名义进行并使用中环公司相关名称。因此余银英与中环公司形成的是特许合同关系。李**辉在本案中并不存在过错，中环公司未做到必要监督导致李**辉损失。李**辉付款给余银英个人账户，是因为余银英已获得卖方的公证授权，且是中环公司的门店店长。三、中环公司二审中提交的对收条的笔迹鉴定与本案并无关联，案涉收条内容明确了房产交易所发生的经济往来，李**辉与余银英之间不存在任何的个人经济往来。 郭良锋、余银英未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。 李**辉向一审法院起诉请求：1、判令中环公司继续履行经纪服务合同；2、判令中环公司、郭良锋、余银英共同返还李**辉支付的首付款共计人民币100000元及定金20000元。本案诉讼费、律师费由被告承担。 一审法院认定事实：被告郭良锋系中环世界城店个体经营者，该店已于2019年3月11日注销。中环世界城店系被告中环公司加盟店，被告余银英系中环世界城店店长。 2017年9月原告通过网络得知坐落南昌市新建区（蔚蓝郡住宅小区）8栋2单元1203室住房出售信息，随后中环世界城店员工与原告电话联系，并约原告与卖主在中环世界城店洽谈此房买卖事宜，经其店长被告余银英洽谈，原告与卖主达成了买卖协议，且原告与卖主于2017年9月7日由被告余银英带至中环交易中心，双方签订了该房《买卖协议》。协议约定，乙方（原告）首付甲方（卖主）400000元（含乙方替甲方还贷金额），余款700000元通过银行支付给甲方；本合同签订当日内，乙方向甲方支付购房定金20000元等……。同日，原告通过其妻冯建兰用支付宝转账方式支付了购房定金20000元至被告余银英。被告余银英向原告出具了“收条今收到李**辉购买新建县新城区长征路南侧工业2路规划南延段东侧8栋住宅2单元1203（蔚蓝郡住宅小区）定金20000元整。收款人：余银英2017.9.7”收条一张。次日，原告支付给了卖主首付款433098元。后因卖主未将原告支付的首付款433098元去银行还清按揭贷款，致使双方的房屋买卖过户手续未能办理。尔后，被告余银英表示可以由原告再支付100000元首付款，剩余所欠银行的按揭贷款，由其找借贷公司先为卖主垫付清。2018年6月22日因卖主在外地工作，便在南昌市东湖公证处办理了一份委托被告余银英代为办理该房不动产资金托管等相关手续的公证。2018年7月27日原告通过银行转账方式支付了100000元至被告余银英。被告余银英向原告出具了“收条今收到李**辉购买蔚蓝郡8栋2单元1203的首付款人民币十万元（100000）整，帮房东一起结清贷款。收款人：余银英2018年7月27日”收条一张。后由于被告余银英为卖主垫付还清剩余按揭贷款的资金未到位，致使该房屋买卖过户手续仍未能办理。为此，原告找到被告中环公司。2019年1月3日被告中环公司（以房地产经纪中介机构）、中环世界城店（以信息服务部）及原告（以委托人）签订了《江西省房地产（买受）经纪服务合同》。同时，原告与卖主签订了《南昌市存量房买卖合同》及《南昌市存量房交易有关事项书面告知书》，2019年6月25日，原告取得了房产证。之后，被告中环世界城店、余银英未将收取的原告及其妻的100000元首付款和20000元定金支付给卖主充抵购房款或返还原告，致使原告在买卖房中另行支付了卖主120000元。故原告诉诸本院。 另查明，按原告与被告中环公司、中环世界城店签订的江西省房地产（买受）经纪服务合同约定，原告应支付中环世界城店信息咨询服务费11000元，但原告未支付该笔费用给中环世界城店。 2017年2月16日被告中环公司与郭良锋签订的《特许经营合同》约定，甲方（被告中环公司）授予乙方（中环世界城店）特许经营权并提供管理体系、资源共享。管理体系是指有价值的专用的商标、商标、建筑风格、装饰装修、培训体系、信息平台。管理体系的核心内容是“中环地产”商标品牌等；由乙方自行投资设立营业机构，该营业机构在经营过程中在特许经营范围内可使用“中环地产”品牌；甲、乙双方为各自独立的经济实体，各自独立经营、独立核算、自负盈亏，一方对另一方的债务不承担连带偿还责任；在特许经营期间，乙方按约向甲方支付特许经营费；本合同签订当日，乙方即应一次性向甲方支付人民币20000元作为履约保证金；管理服务：每月中旬结算一次，乙方按当月营业额的12%，作为甲方提供的经济管理服务费；甲方授予乙方使用特许事项的期限为3年，即从2017年2月16日至2020年2月15日止等约定。 再查明，2019年4月18日被告中环公司以中环世界城店店长余银英存在走私单、擅自私收客户欠款且提供虚假材料的情况，严重违反了加盟合同及加盟事项告知的约定，对公司造成了严重的影响等为由，向中环世界城店发出了关于解除加盟合同函。 上述事实，有原告及被告中环公司的陈述，原告及被告中环公司提供的相关证据等证据可证实。 一审法院认为，中环世界城店将卖房人出售的房屋信息发布在网络上，且该员工约至原告到其店，并由该店店长被告余银英与原告及卖主洽谈房屋买卖业务，并代卖主收取了原告支付的房屋买卖定金及首付款，应与原告形成了事实上的居间合同关系。中环世界城店及被告余银英在居间合同履行完毕后，理应将所代收的原告定金及首付款支付给卖主充抵原告购房款或返还原告。中环世界城店作为被告中环公司的加盟店，其对外产生的居间合同法律关系所产生的法律后果，应由中环世界城店与被告中环公司共同承担。因原告作为普通消费者，其有理由相信被告中环公司与中环世界城店是利益共同体，中环世界城店的行为可归于被告中环公司。鉴于中环世界城店已被注销，为此，中环世界城店所产的法律关系，应由其经营者被告郭良锋承担。故原告要求三被告共同返还其20000元定金及100000元首付款，予以准许。对于原告要求被告承担其律师费，因其未提供与此相关的证据，故不予支持。对于原告所欠中环世界城店信息咨询服务费11000元，为免诉累，故一并处理。对于被告中环公司的辩称意见，理由不足，不予采信。被告郭良锋、余银英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对抗辩权的放弃。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十九条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭良锋、余银英、南昌中环互联信息服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告李**辉20000元定金及100000元首付款，合计120000元，扣除原告李**辉尚欠中环世界城店信息咨询服务费11000元，即返还原告李**辉109000元；二、驳回原告李**辉其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费2700元，财产保全费1120元，合计3820元，由被告郭良锋、余银英、南昌中环互联信息服务有限公司负担，限随上述款一并偿付。 本院二审期间，李**辉未提交新证据。中环公司提交一份江西神州[2020]文鉴字第1115号《司法鉴定意见书》作为新证据，证明李**辉在一审中提交了虚假的证据材料，两收条并非一人出具，李**辉汇款给余银英个人不符合协议约定和房屋买卖的交易习惯，案涉120000元应属余银英与李**辉之间的交易往来。李**辉质证认为该证据真实性、合法性、关联性均有异议，该鉴定意见书是中环公司单方面的司法鉴定，缺乏公正性，从收条内容看可以反映案涉120000元系李**辉与余银英就案涉房产交易的经济往来。本院认证认为，该鉴定系中环公司单方委托，李**辉不予认可，故本院不予采纳。 对一审查明事实，上诉人提出异议称，一审判决书第4页“2017年9月原告通过网络……双方签订了该买卖协议。”是李**辉单方陈述，无证据证明；第5页第7行“被告余银英表示……先为卖主垫付清”也是李**辉单方陈述，不能作为定案依据；第5页关于收条的出具、第5页第12行和倒数第5行均有异议，收条不认可是余银英出具，20000元、100000元不认可属于定金和首付款。本院经核对证据认定，一审认定的“2017年9月原告通过网络……双方签订了该买卖协议”事实中，除2017年9月7日隆某平与李**辉签订了《买卖协议》属实外，其他均无证据证明，本院不予确认；“尔后，被告余银英表示……先为卖主垫付清”亦无证明证明，本院亦不予确认。至于20000元和100000元的性质问题，属本案争议，本院在判决意见中予以阐明。各方均无异议的其他一审查明事实，与本院查明一致，本院予以确认。 本院二审经审理查明，2019年1月3日，中环公司（房地产经纪中介机构）、中环世界城店（信息服务部）及夏某兰、隆某平（委托人）还签订了《江西省房地产（出卖）经纪服务合同》。 另查明，2017年9月7日，隆某平、夏某兰（甲方）与李**辉（乙方）签订的《买卖协议》还约定，乙方自本协议签订之日起的5个工作日内，出资40000元帮助甲方还清贷款（冲抵购房款）。 2019年7月5日，夏某兰账户收到“放贷”款项700000元。李**辉在二审中陈述，2018年转给余银英的100000元“是为了帮助房东清偿贷款”“我超出首付款付的钱要等我申请的银行贷款下来再返还给我。” 再查明，中环世界城店是个体工商户，个人经营，经营者郭良峰，2019年3月11日核准信息是已注销。 本院认为，一审法院在扣减李**辉欠中环世界城店居间佣金11000元后，判决郭良峰、余银英、中环公司向李**辉共同返还109000元，李**辉和郭良峰、余银英均未上述，故本案二审争议焦点为中环公司对一审判决返还李**辉的109000元，是否负共同还款责任。围绕该争议焦点，本院区分以下问题予以评述： 一、中环公司的诉讼主体资格问题。中环公司上诉主张其非本案适格被告。本院认为，首先，被告不存在主体是否适格的问题，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，被告只需是明确的被告。至于原告与被告间是否存在原告起诉所主张的法律关系、原告对被告的诉请能否得到支持，需待实体判决结果处理。其次，根据已查明事实，李**辉最早虽是与隆某平、夏某兰签订《买卖协议》，但最终中环公司在2019年1月3日与李**辉就案涉房产签订了《江西省房地产（买受）经纪服务合同》、与夏某兰、隆某平签订了《江西省房地产（出卖）经纪服务合同》，故自2019年1月3日开始，中环公司与李**辉、夏某兰、隆某平之间已就案涉房产形成居间合同关系。故就案涉房产发生的居间合同纠纷，李**辉将中环公司列为被告，在诉讼程序上并不违反法律规定。 二、李**辉主张返还的120000元的款项性质问题。一审认定李**辉向余银英支付的20000元、100000元是购买案涉房产的定金和首付款，中环公司不予认可。本院认为，李**辉与隆某平2017年9月7日签订《买卖协议》之时，是与中环世界城店或余银英个人发生事实上的居间合同关系，从中环世界城店店长余银英的收款行为来看，20000元定金的金额与上述《买卖协议》约定的定金金额相吻合，应认定为定金。另外100000元，虽然余银英书写的收条上写的是首付款，但根据上述《买卖协议》的约定，房屋总价是1100000元，首付款是400000元，贷款是700000元，另约定，李**辉出资40000元替隆某平、夏某兰还清贷款（冲抵购房款）。2017年9月8日，李**辉实际转到夏某兰账上的金额是433098元，2019年7月5日，银行放贷到夏某兰账户上的金额是700000元，结合上述《买卖协议》约定和付款、贷款金额分析，李**辉2017年9月8日支付的433098元中只有400000元是首付款，因为该400000元和贷款700000元相加，已经足额支付房产总价1100000元。李**辉超出房屋总价支付的款项，并不是购房款，上述433098元中的33098元以及2018年7月27日其转给余银英的100000元，均是代隆某平、夏某兰偿还贷款的代垫款，这一点《买卖协议》约定、余银英收条上的书写内容、李**辉自述内容均可佐证。代垫款在性质上属于借款，故一审法院将余银英收取的100000元认定为购买案涉房产的首付款，属事实认定错误，本院予以纠正。 三、中环公司的责任问题。中环公司上诉主张，其在本案中不承担责任。本院认为，中环公司与个体工商户中环世界城店是特许经营合同关系，双方《特许经营合同》约定，郭良峰自行投资设立营业机构，双方各自独立经营、自负盈亏，一方对另一方的债务不承担连带偿还责任。由此可见，中环公司与中环世界城店之间并不存在财产共有关系,法律亦未规定特许经营合同的特许方和加盟方对各方债务应互负共同还款责任，此外，在案涉《特许经营合同》中，双方亦未约定对各方债务互负共同还款责任。因此，一审判决中环公司与郭良峰、余银英负共同还款责任，明显无事实和法律依据。中环公司与中环世界城店虽存在特许经营合同关系，但这并不意味着中环公司必然应对李**辉损失的定金和垫付款承担共同还款责任或连带清偿责任，因为，本案情形存在一定的特殊性，各方的责任承担应根据权利义务对等原则、结合各方过错程度予以认定为妥。具体理由如下：（一）案涉交易最初并非正常的居间合同关系。案涉房产2017年9月交易最初，中环公司并未参与，买卖双方未与中环公司或中环世界城店签订居间合同，虽然有收条可证明中环世界城店店长余银英参与了房屋交易的居间活动，但收条均是以其个人名义出具，并非是以“中环”名义出具。因此，当时是以中环世界城店的名义还是以余银英个人名义提供的居间服务，该事实客观上已无法查明。（二）就李**辉的损失的发生，中环公司并无过错，相反，中环公司的介入还防止了损失进一步扩大。案涉房产过户手续不能办理是因卖方隆某平、夏某兰及居间经办人余银英的不诚信行为（未将收取的首付款和代垫款用来还清贷款），收取李**辉定金20000元和垫付款100000元未用于偿还贷款的人是余银英。2019年1月中环公司介入时，房产不能过户的状态已经存在，李**辉的损失也已经发生，此时，中环公司再与买卖双方分别签订居间合同，由买卖双方重新签订买卖合同，最终让李**辉在2019年6月取得了房产证。由此过程可见，正是通过中环公司完善交易手续，最终才让李**辉完成了过户登记，防止了其损失进一步扩大。（三）李**辉在案涉交易中，亦存在明显过错。李**辉作为一个完全民事行为能力人，其一，将明确约定（公证书中亦明确指定）支付给卖方的款项，向余银英个人支付；其二，其自述是在中环世界城店洽谈、在中环交易中心签订合同，收取却是余银英个人出具的收条，而不是盖章带有任何“中环”字样的收据；其三，在支付购房款之外，其同意为卖方垫付资金，代为清偿本应由卖方自行清偿的贷款，这意味着在购房之外其自愿另行承担出借款项的风险。综合以上原因，本院认为，中环公司在本案中不应承担共同还款责任或连带清偿责任，但鉴于中环公司与中环世界城店之间存在特许经营关系，作为特许方，其对加盟方负有管理义务，按双方《特许经营合同》的约定，在合同履行中，中环公司还收取营业额12%的管理费，一审判决亦认定并抵销了案涉交易的居间费用。基于上述事实，按照权利义务对等原则，本院认为，就本案中李**辉的损失，中环公司应按其收取管理费的比例12%承担补充赔偿责任。 就郭良辉和余银英的责任承担问题。因中环世界城店是个体工商户且已注销，故应由经营者郭良峰承担责任。如上所述，之前与李**辉形成事实居间关系的是中环世界城店还是余银英个人，事实上已无法查明。对李**辉的损失，一审已判决郭良峰、余银英承担共同还款责任，两方均未上诉，且经本院依法传唤无正当理由均拒不到庭，此应视为两方对一审判决的认可，故本院对一审判决郭良峰、余银英承担共同还款责任的判决结果予以维持。据此，本案中应向李**辉赔偿109000元的直接责任人是郭良峰、余银英，在直接责任人不能赔偿的情况下，中环公司应在13080元（109000元×12%）范围内对郭良峰、余银英不能清偿的部分承担补充赔偿责任。 综上所述，中环公司的上诉请求部分成立，本院部分支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律及判决结果错误，本院予以相应改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初5068号民事判决； 二、被上诉人郭良锋、余银英于本判决生效之日起十日内返还李**辉代垫款100000元首及定金20000元，合计120000元，扣除信息咨询服务费11000元，应返还李**辉109000元； 三、上诉人南昌中环互联信息服务有限公司对上述判决第二项中被上诉人郭良锋、余银英的给付款项，在13080元范围内对被上诉人郭良锋、余银英不能清偿的部分承担补充赔偿责任; 四、驳回原审原告李**辉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费2700元、保全费1120元，合计3820元，由郭良峰负担1910元、余银英负担1910元；二审案件受理费2480元，由南昌中环互联信息服务有限公司负担127元，由郭良峰负担1176.5元、余银英负担1176.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 琳 审 判 员  王晶晶 审 判 员  谢 芸 二〇二〇年八月十九日 法官助理  刘仁平 书 记 员  罗一枝