北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初3459号原告：北京市公安局机关住房管理中心，住所地北京市东城区东交民巷**。法定代表人：倪晓远，主任。委托诉讼代理人：王玉龙，北京市营建律师事务所律师被告：北京燕侨物业管理有限公司，，住所地北京市朝阳区建国门外大街**法定代表人刘洵，董事长。委托诉讼代理人：郭雪华，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世勇，男，1970年5月11日出生，汉族，北京燕侨物业管理有限公司经理。原告北京市公安局机关住房管理中心(以下简称：公安局住房中心)与被告北京燕侨物业管理有限公司(以下简称：燕侨物业公司)返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告公安局住房中心的委托诉讼代理人王玉龙，被告燕侨物业公司的委托诉讼代理人郭雪华、王世勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公安局住房中心向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还原告所有的位于北京市大兴区西红门35号的房屋场地及附属设施（4号住宅楼首层临街配套商业用房、5号住宅楼首层、二层配套公建及7号楼，建筑面积共计4382.82平方米）；2、判令被告向原告支付2018年7月1日至2018年11月30日的房屋场地占用费人民币2202246.42元整；3、判令被告向原告支付2018年12月1日起至实际返还上述房屋场地之日为止的占用费（以每建筑平方米、5元／天计算）；4、判令被告向原告支付拖欠的滞纳金16200元人民币（拖欠租金的时间为2018年7月1日至2018年9月6日，应缴纳费用为81万元，每逾期一个月增加1%的滞纳金）；以上合计金额为：人民币2218446.42元整。5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年5月9日签订了一份关于“西红门公租房（配套商业）底商（北京市大兴区西红门35号）”的《租赁合同》，该合同涉及的建筑面积为4382.82平方米，约定的租赁期限为2013年6月1日至2018年6月30日，租金为人民币162万元／年。此后，原告及时、全面的履行了自己的合同义务，将上述房屋场地及附属设施如约交付给乙方占有使用。2018年4月13日，距上述《租赁合同》期满前70多天，原告向被告送达了“京公机关住房（2018)008号”《关于对西红门公租房底商租赁合同到期告知函》。该函明确表示：上述租赁合同于2018年6月30日期满后不再续签，要求被告如期腾空及交还相关房屋场地及附属设施。但是。自2018年7月1日起，被告就以各种理由拒绝腾退。期间，被告也没有支付过该房屋场地及附属设施的占用费。此外，被告直到2018年9月6日才迟延支付了最后半年（2018年1月至2018年6月）的租金81万元，总计逾期68天（支付期限截止日为2018年6月30日）。所以，被告还应当向原告支付逾期缴纳租金的滞纳金1.62万元人民币。原告认为：在原告已经提前书面致函，明确表达不再续签租赁合同的情形下，双方之间的原租赁合同到期终结后，原告与被告之间已经不存在租赁关系，被告无权再继续占有使用上述房屋场地及附属设施。但是，尽管原告多次催促，被告至今仍不能如约腾退并返还该房屋场地及附属设施。被告这种拒不搬迁腾退并返还原物的行为，给原告的正常管理工作带来很大不便，也严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向你院提起诉讼，请依法予以裁判。燕侨物业公司辩称：一、被告自承租涉案房屋后，积极履行职责，没有丝毫的懈怠和不作为。被告在租期届满前两个月、租期届满后半个月，均分别向次承租人下发通知，明确告知租期届满不再续租，要求次承租人及时腾退房屋。有到期不再续租，要求腾退房屋的通知和关于腾退的函件等书证为凭。二、租期内，原告存在如下违约行为，给被告造成损失，应于赔偿。原告与被告于2013年5月9日签订租赁合同，原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2013年6月1日起至2018年6月30日止。在租期内，被告将涉案房屋分租给各次承租人，被告与各次承租人的租赁期限截止时间，同为2018年6月30日。在租赁期限内，因原告不提供涉案房屋房产证书，不配合次承租人国安社区（北京）科技有限公司、郝明、李曦欧等人办理公司营业执照、不续租，致使各次承租人要求被告承担违约责任；致使次承租人郝明拒绝向被告支付租金；同时，也成为次承租人在租期届满后仍不腾退涉案房屋的借口。(2018)京0115民初20859号民事判决书及（2018)京0115民初19095号民事判决书，已下判被告对次承租人国安社区（北京）科技有限公司及郝明承担违约责任。对于次承租人要求办理营业执照，被告有与原告沟通，要求原告提供产权证照，配合各次承租人办理营业执照事宜的函件为凭。三、租期届满后，对拒绝腾退的各次承租人，被告一直与原告保持联系和沟通，同时，与各次承租人协调腾退事宜。在协商腾退不能的情形之下，被告采取了司法救济途径。在租期届满，17户次承租人腾退的情形之下，被告分别向贵院提起诉讼，要求各次承租人腾退房屋。截至目前，被告已领取12份一审判决（其中有6起案件的次承租人已提起上诉，二审尚未开庭审理），尚有反诉原告与次承租人侯东亚等5起租赁合同纠纷一审尚未下判。不排除另外5起案件，次承租人基于反诉被告不配合办理营业执照等相关许可证而向反诉原告提出反诉要求赔偿的情形。在此，我们保留继续追偿的权利。四、在租期届满，被告也希望能够顺利交接，做好膳后处理工作。就本案而言，次承租人不腾退房屋，责令被告腾退，并不能够达到原告收回涉案房屋的目的。被告认为，被告与各次承租人房屋腾退的结果是本案定案的依据，在另案未下判生效的前提下，判令被告腾退，没有可操作性。故此，被告在庭前向贵院申请本案的中止审理。五、不同意支付房屋占用损失及违约金。如计算房屋占用损失，则计算依据应以原告与被告之间的租赁合同的租金来进行计算，而不应高于合约价格主张房屋占用损失。各次承租人在合同到期后不腾退租赁房屋，是有他们各自的意愿、想法和原因的。2018年10月，原告更换物业公司，撤掉旧物业（即被告），使得各次承租人认为，他们与被告的租赁合约不再重要了。他们撤开被告，积极与新物业和原告沟通续约事宜。他们一直坚信，租赁合同到期后，他们能够与原告或新物业公司达成新的租赁合同。也正因如此，才使得被告在租期届满收房时，层层受阻、举步维艰、工作难以开展和进行下去。此外，被告补充答辩意见如下：一、租期内，原告存在如下违约行为，给被告造成损失1126754元，具体明细如下：1、依法判令原告向被告返还押金405000元；2、依法判令原告向被告支付租金损失629421元；3、依法判令原告向被告赔偿违约损失92333元。应由原告向被告进行赔偿，被告请求该赔偿额度在本案中进行抵扣。如需扣减额度超出原告的本诉请求额度，原告应另行向被告进行补足。原告与被告于2013年5月9日签订租赁合同，原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2013年6月1日起至2018年6月30日止。在租期内，被告将涉案房屋分租给各次承租人，被告与各次承租人的租赁期限截止时间，同为2018年6月30日。在租赁期限内，因原告不提供涉案房屋房产证书，不配合次承租人国安社区（北京）科技有限公司、郝明、李曦欧等人办理公司营业执照、不续租，致使各次承租人要求被告承担违约责任；致使次承租人郝明拒绝向被告支付租金；同时，也成为次承租人在租期届满后仍不腾退涉案房屋的借口。(2018)京0115民初20859号民事判决书及（2018)京0115民初19095号民事判决书，已下判被告对次承租人国安社区（北京）科技有限公司及郝明承担违约责任。对于次承租人要求办理营业执照，被告有与原告沟通，要求原告提供产权证照，配合各次承租人办理营业执照事宜的函件为凭。二、原告与被告的《租赁合同》租期届满后，涉案房屋并非整体交接。部分涉案房屋已经原告、被告、新物业公司、次承租人四方交接完毕，有交接单为凭。三、不同意支付房屋占用损失及违约金。如计算房屋占用损失，则计算依据应以原告与被告之间的租赁合同的租金来进行计算，而不应高于合约价格主张房屋占用损失；原告拒绝出具房屋产权凭证、配合次承租人办理营业执照等相关许可证，原告违约给被告造成损失，故此，无权向被告主张违约金，违约金的计算也过高；另，对已经交接的涉案房屋的房屋占用费及违约金更是没有根据。经审理查明：2013年5月9日，原、被告双方签订租赁合同，被告租赁原告位于北京市大兴区西红门35号，建筑面积为4382.82平方米，其中，1、4号住宅楼首层临街配套商业用房1000平米；2、5号住宅楼（临街）首层、二层配套公建，建筑面积1597.02平米；3、7号楼共三层，建筑面积1785.8平米，其中地上两层，地，地下**，地上每层建筑面积684平米，地下**建筑面积417平米。约定的租赁期限为2013年6月1日至2018年6月30日，租金为人民币162万元／年，租金支付方式为半年付，每期81万元。其中，4号住宅楼首层临街配套商业用房和5号住宅楼（临街）首层、二层配套公建租金为每年114万元；7号楼租金为每年48万元。合同生效后，被告支付押金40.5万元，双方约定合同期满后结清相关费用无息返还。租赁合同第十条第九项约定：甲方（原告）仅向乙方（被告）提供4号楼和5号楼相应的房屋证明文件，乙方应经营需要，需办理的各种手续自行办理并承担相应费用。2018年4月13日，原告向被告送达了“京公机关住房（2018)008号”《关于对西红门公租房底商租赁合同到期告知函》。该函明确表示：上述租赁合同于2018年6月30日期满后不再续签，要求被告如期腾空并交还，做好商户工商营业执照的注销工作。关于到期之后的房屋租金，原告主张应该按照市场价格确定，其委托北京中海盛资产评估有限公司进行了价格评估，根据评估结论，原告主张4号楼按照每年2165200元支付，5号楼1层按照每年1768800元支付，5号楼2层按照每年985200元支付。关于最后一期租金，经查，被告2018年9月6日支付了最后半年（2018年1月至2018年6月）租金81万元，总计逾期68天（支付期限截止日为2018年6月30日）。租赁合同第16条约定，未按合同约定日期支付租金，每逾期一个月，增加1%的滞纳金（以该付款期的租金为基数）。据此，被告向原告主张逾期缴纳租金的滞纳金1.62万元。庭审中，被告同意解除合同，但其表示在承租过程中，被告将涉案房屋分租，因实际承租人拒绝腾退，且原告新聘任的物业公司接手了部分房屋，系原告违反了合同约定即违约行为导致。经核实，被告将涉案房屋分租给19个租户，其中包括原、被告确认已经完成腾退的10个租户：双方确认35号院底商已经完成交接的物业明细为（详见被告提交的西红门底商现状明细）：序号3、张建学，4-4号，交接时间为2018年12月21日，租赁面积为46平米。此前，张建学与燕侨物业公司租赁合同纠纷中，法院生效判决认定张建学租期为4年，自2014年7月1日起至2018年6月30日止；2018年12月21日，张建学将房屋返还给燕侨物业公司。据此，判决张建学在与燕侨物业公司之间租赁合同到期日之后的房屋占用费为每日210元；序号6、姬海鸥，4-7号，交接时间为2019年04月19日，租赁面积为32.5平米；此前，姬海鸥与燕侨物业公司租赁合同纠纷中，法院生效判决认定姬海鸥租期为4年，自2014年7月1日起至2018年6月30日止，据此，判决姬海鸥在与燕侨物业公司之间租赁合同到期日之后的房屋占用费为每日148元；序号8:侯东亚，4-9号，交接时间为2019年01月23日，租赁面积为46平米；侯东亚与燕侨物业公司签订租赁合同中，约定租期为4年，自2014年7月1日起至2018年6月30日止，租金每年75555元，每隔两年递增1%，即76310.55元，折合每日209元；序号9:郝明，4-11号，交接时间为2019年1月29日，租赁面积为92平米；此前，郝明与燕侨物业公司租赁合同纠纷中，法院生效判决认定郝明租期自2017年3月4日起至2018年6月30日止，据此，判决郝明在与燕侨物业公司之间租赁合同到期日之后的房屋占用费为每日425元；同时认定，燕侨物业公司答应郝明如不能续约，应赔偿违约金5万元，并因未能及时配合办理营业执照被免除租金119328.77元。序号10:王志良，4-12号，交接时间为2019年1月11日，租赁面积为32.5平米；此前，王志良与燕侨物业公司租赁合同纠纷中，法院生效判决认定王志良租期为4年，自2014年7月1日起至2018年6月30日止，据此，判决王志良在与燕侨物业公司之间租赁合同到期日之后的房屋占用费为每日149元；序号13:北京三十九度服装店，4-15号，交接时间为2019年1月31日，租赁面积为46平米；此前，北京三十九度服装店与燕侨物业公司租赁合同纠纷中，法院生效判决认定北京三十九度服装店租期为2年3个月24日，自2016年3月8日起至2018年6月30日止，据此，判决北京三十九度服装店在与燕侨物业公司之间租赁合同到期日之后的房屋占用费为每日209元；序号14:赵宝坤，4-16号，交接时间为2019年4月22日，租赁面积为38平米；此前，赵宝坤与燕侨物业公司租赁合同纠纷中，法院生效判决认定赵宝坤租期为九个月，自2017年10月1日起至2018年6月30日止；据此，判决赵宝坤在与燕侨物业公司之间租赁合同到期日之后的房屋占用费为每日174元；序号16:时代京版（北京）文化传播有限公司，5号楼西段，交接时间为2019年1月25日，租赁面积为823.34平米；此前，时代京版（北京）文化传播有限公司与燕侨物业公司租赁合同纠纷中，法院生效判决认定时代京版（北京）文化传播有限公司租期为3年零3个月，自2015年4月1日起至2018年6月30日止，据此，判决时代京版（北京）文化传播有限公司在与燕侨物业公司之间租赁合同到期日之后的房屋占用费为每日672元；序号18:刘志学，4-10号，交接时间为2018年9月19日，租赁面积为46平米；侯东亚与燕侨物业公司签订租赁合同中，约定租期为4年，自2014年7月1日起至2018年6月30日止，租金每年75555元，每隔两年递增1%，即76310.55元，折合每日209元；序号19:李伟超，4-17号，交接时间为2018年9月17日，租赁面积为92平米。侯东亚与燕侨物业公司签订租赁合同中，约定租期为4年，自2014年7月1日起至2018年6月30日止，租金每年151110元，每隔两年递增1%，即152621.1元，折合每日418元。被告2019年8月29日制作的西红门底商现状明细中的其他9个租户，原告认为尚未完成交接，不认可已经完成腾退。经核实：序号1承租人为廖维，租赁面积为92平米。燕侨物业公司于合同期满后曾起诉廖维要求腾退并支付占用费，此案经一、二审生效判决认定，燕侨物业公司与廖维所签署的《房屋租赁合同》已于2018年6月30日到期，在双方未续签租赁合同的情况下，燕侨物业公司有权要求廖维腾退租赁标的，判决：一、廖维于判决生效后十日内将位于北京市大兴区西红门35号4号楼首层临街4-1、4-1内的商业用房腾退给北京燕侨物业管理有限公司；二、廖维于判决生效后十日内给付北京燕侨物业管理有限公司房屋占有使用费（自二〇一八年七月二日起至实际腾退之日止，按每日419元标准计算，廖维已交纳的13991.67元押金予以抵扣）；三、驳回北京燕侨物业管理有限公司的其他诉讼请求，该判决生效后，被告自认尚未完成腾退，仍在营业当中。后经开庭审理,双方一致确认该房屋已经于2019年10月6日完成交接。序号2承租人为刘钧，租赁面积为83平米。燕侨物业公司于合同期满后曾起诉刘钧要求腾退并支付占用费，此案经一、二审判决认定，燕侨物业公司与刘钧所签署的《房屋租赁合同》已于2018年6月30日到期，在双方未续签租赁合同的情况下，燕侨物业公司有权要求廖维腾退租赁标的，判决：一、刘钧于判决生效后十日内将位于北京市大兴区西红门35号4号楼首层临街4-2、4-3的商业用房腾退给北京燕侨物业管理有限公司；二、刘钧于判决生效后十日内给付北京燕侨物业管理有限公司房屋占有使用费（自二〇一八年七月二日起至实际腾退之日止，按每日378元标准计算，刘钧已交纳的12622.92元押金予以抵扣）；三、驳回北京燕侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，被告表示刘钧已经按照判决交纳了占用费，但尚未和原告办理交接手续。后经开庭审理,双方一致确认该房屋已经于2019年5月5日完成交接。序号4承租人为李曦欧，租赁面积为92平米。被告主张已经在2018年8月把钥匙交到新物业，但原告表示没有收到钥匙，没有办理四方交接。经核实，燕侨物业公司于合同期满后曾起诉李曦欧要求腾退并支付占用费，此案经一审生效判决认定，燕侨物业公司与李曦欧所签署的《房屋租赁合同》已于2018年6月30日到期，在双方未续签租赁合同的情况下，燕侨物业公司有权要求李曦欧腾退租赁标的，同时认定双方交接房屋日期为2019年6月17日，参考合同约定的租金标准酌情确定按照每日458元的标准计算（自2018年7月2日至2019年6月17日）占用费，判决：一、被告李曦欧于本判决生效后十日内给付原告北京燕侨物业管理有限公司房屋占有使用费160758元；二、驳回原告北京燕侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。后经开庭审理,双方一致确认该房屋已经于2019年7月16日完成交接。序号5承租人为李胜新，租赁面积为32.5平米。燕侨物业公司于合同期满后曾起诉李胜新要求腾退并支付占用费，此案经一、二审判决认定，燕侨物业公司与李胜新所签署的《房屋租赁合同》已到期，在双方未续签租赁合同的情况下，燕侨物业公司有权要求李胜新腾退租赁标的，判决：一、李胜新于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区西红门35号4号楼住宅楼首层临街商业用房4-6号房屋腾退给北京燕侨物业管理有限公司；二、李胜新于本判决生效后十日内给付北京燕侨物业管理有限公司房屋占有使用费（自二〇一八年七月二日起至实际腾退之日止，按每日一百四十八元的标准计算，李胜新交纳的押金四千九百四十二元七角一分从中予以抵扣）；三、驳回北京燕侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，被告表示5号商户已经腾退，是和新物业做的交接，没有办理四方交接手续。后经开庭审理,双方一致确认该房屋已经于2019年4月28日完成交接。序号7承租人为国安社区（北京）科技有限公司，租赁面积为92平米。燕侨物业公司于合同期满后曾起诉国安社区（北京）科技有限公司要求腾退并支付占用费，国安社区（北京）科技有限公司提起反诉，主张由于燕侨物业公司未能提供该房屋房产证，造成国安社区公司承租房屋后一直无法办理营业执照等开展业务必须的证照，不仅严重影响了国安社区公司该门店的正常营业，更是给国安社区公司带来了巨大的装修和人工成本等损失，要求承担违约责任。此案经一审生效判决认定，燕侨物业公司与国安社区公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性法规规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。合同期限届满，双方未达成续租合意的情况下，国安社区公司负有返还租赁物的义务，虽然其辩称在与公安住房中心达成一致后腾空房屋、锁上房门，完成了交接义务，但并未提交证据证明，对该抗辩意见，本院不予采信，故对燕侨物业公司要求国安社区公司腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持；国安社区公司在合同期限届满后未按约定时间将涉案房屋交与燕侨物业公司，其应当支付房屋占用期间的占用费，2018年11月27日开庭当天，国安社区公司明确表示房屋已腾空，不再使用房屋，经本院释明，燕侨物业公司拒绝接收房屋，对此之后所产生的房屋占用费，系燕侨物业公司拒不接收房屋自行扩大的损失，故本院仅支持2018年7月2日至2018年11月27日期间（149日）的房屋占用费；关于费用标准，燕侨物业公司以其提交的资产评估报告的评估结论为标准计算于法无据，本院参考合同约定的租金标准按照每日368元的标准计算确定房屋占用费为54832元，同时根据合同约定将国安社区公司交纳的11193元押金在占用费中予以抵扣后，国安社区公司应交纳房屋占用费43639元；根据查明的事实，国安社区公司因没有涉案房屋的产权证书导致一直无法办理营业执照，该情形符合双方合同约定的违约事由，燕侨物业公司所主张的系公安住房中心拒绝提供产权证书，自己并无过错，但该主张并非其免除违约责任的合理事由，本院不予采信，故国安社区公司要求燕侨物业公司按照年租金30%的标准给付违约金40296元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；在将押金已经抵扣房屋占用费的前提下，对国安社区公司主张返还押金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）国安社区（北京）科技有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区西红门35号4号楼住宅楼首层临街商业用房4-8、4-8内房屋腾退给原告（反诉被告）北京燕侨物业管理有限公司；二、被告（反诉原告）国安社区（北京）科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京燕侨物业管理有限公司房屋占有使用费四万三千六百三十九元；三、原告（反诉被告）北京燕侨物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）国安社区（北京）科技有限公司违约金四万零二百九十六元；四、驳回原告（反诉被告）北京燕侨物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）国安社区（北京）科技有限公司的其他反诉请求。该判决生效后，本案庭审中，被告表示国安社区（北京）科技有限公司没有履行交接手续，现在已经无法联系。后经开庭审理,双方一致确认该房屋已经于2019年1月5日完成交接。序号11承租人为逄哲，租赁面积为76平米。燕侨物业公司于合同期满后曾起诉逄哲要求腾退并支付占用费，此案经一审生效判决认定，双方当事人之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。燕侨物业公司与逄哲所签署的《房屋租赁合同》已于2018年6月30日到期，在双方未续签租赁合同的情况下，燕侨物业公司有权要求逄哲腾退租赁标的，故对燕侨物业公司要求腾退租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于已交纳的押金数额，燕侨物业公司并未查询到案外人何晋香交纳押金的记录，逄哲所承租的房屋系从何晋香处转租，故本院对逄哲提交的收据予以认可，逄哲所交纳的押金数额为20000元；逄哲抗辩称其于2018年3月已经停止营业，腾空了租赁标的，但是其并未向燕侨物业公司进行告知，亦未联系燕侨物业公司办理退租交房手续，燕侨物业公司在通知各承租人退租以及向各承租人发送律师函时应已查明逄哲所承租的房屋已经无人经营，亦未联系承租人进行退租办理交房事宜，双方都存在过错，故，对于燕侨物业公司要求支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持，逄哲已缴纳的押金不予退还；关于燕侨物业公司要求逄哲将营业执照迁出的请求，因不属于法院民事诉讼受理范围，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、逄哲于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区西红门35号4号楼首层临街4-13、4-13内的商业用房腾退给北京燕侨物业管理有限公司；二、驳回北京燕侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，被告表示11号商户已经腾退，口头通知了新物业，没有通知原告。后经开庭审理,双方一致确认该房屋已经于2019年4月30日完成交接。序号12承租人为北京周老西商贸有限公司，租赁面积为46平米。燕侨物业公司于合同期满后曾起诉北京周老西商贸有限公司要求腾退并支付占用费，此案经一二审判决认定，双方当事人之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。燕侨物业公司与周老西公司所签署的《房屋租赁合同》已于2018年6月30日到期，在双方未续签租赁合同的情况下，燕侨物业公司有权要求周老西公司腾退租赁标的，故对燕侨物业公司要求腾退租赁房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持；租赁合同到期后，周老西公司在上述期间未将涉案房屋交与燕侨物业公司，周老西公司应当支付房屋占有使用费，燕侨物业公司以其提交的资产评估报告的评估结论为标准计算占用费于法无据，法院不予采纳，法院参考合同约定、同地段市场价格，酌定占用费标准为每日210元，结合合同约定，“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方”，周老西公司已经支付的6995.83元押金应在房屋占有使用费中予以抵扣，故关于燕侨物业公司主张支付占用费的诉讼请求，法院予以支持；关于燕侨物业公司要求周老西公司将营业执照迁出的请求，因不属于法院民事诉讼受理范围，法院对此不予支持。据此，一审法院于2018年12月27日判决：一、北京周老西商贸有限公司于判决生效后十日内将位于北京市大兴区西红门35号4号楼首层临街4-14的商业用房腾退给北京燕侨物业管理有限公司；二、北京周老西商贸有限公司于判决生效后十日内给付北京燕侨物业管理有限公司房屋占有使用费（自二〇一八年七月二日起至实际腾退之日止，按每日210元标准计算，北京周老西商贸有限公司已交纳的6995.83元押金予以抵扣）；三、驳回北京燕侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决生效后，被告表示12号商户已经于2018年8月腾退，因北京周老西商贸有限公司不来，没有办理四方交接手续。原告表示没有接到交接通知。后经开庭审理,双方一致确认该房屋已经于2019年7月21日完成交接。序号15承租人为杜鹏，租赁面积为676.66平米。燕侨物业公司于合同期满后曾起诉杜鹏要求腾退并支付占用费，此案经一、二审判决认定，燕侨物业公司与杜鹏所签署的《房屋租赁合同》已到期，在双方未续签租赁合同的情况下，燕侨物业公司有权要求杜鹏腾退租赁标的，判决：燕侨物业公司与杜鹏签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性法规规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。合同期限届满，双方未达成续租合意的情况下，杜鹏负有按照约定时间（2018年7月1日）返还租赁物的义务，故对燕侨物业公司要求杜鹏腾退涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持；杜鹏在合同期限届满后未按约定时间将涉案房屋交与燕侨物业公司，其应当支付房屋占用期间的占用费，燕侨物业公司以其提交的资产评估报告的评估结论为标准计算占用费于法无据，法院参考合同约定的租金标准酌情确定按照每日987元的标准计算，同时根据合同约定将杜鹏交纳的114062.5元押金在占用费中予以抵扣；关于燕侨物业公司要求杜鹏将营业执照迁出的请求，因不属于法院民事案件受理范围，法院对此不作处理。判决：一、杜鹏于判决生效后十日内将位于北京市大兴区西红门35号5号楼首层及二层676.66平方米房屋腾退给北京燕侨物业管理有限公司；二、杜鹏于判决生效后十日内给付北京燕侨物业管理有限公司房屋占有使用费（自二〇一八年七月二日起至实际腾退之日止，按每日987元的标准计算，杜鹏交纳的押金114062.5从中予以抵扣）；三、驳回北京燕侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，被告表示15号商户没有腾退，尚在申请法院强制执行当中。后经开庭审理,双方一致确认该房屋已经于2020年8月3日完成交接。序号17承租人为衡永安，租赁面积为1785.8平米。燕侨物业公司于合同期满后曾起诉衡永安要求腾退并支付占用费，此案经一审生效判决认定，燕侨物业公司与衡永安所签署的《房屋租赁合同》因无产权登记手续，应认定为无效，但在双方未续签租赁合同的情况下，燕侨物业公司有权要求衡永安腾退租赁标的，判决：一、北京燕侨物业管理有限公司与衡永安于2013年5月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、衡永安于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区西红门35号7号楼（警训楼）1785.8平方米的商业用房腾退并交付给北京燕侨物业管理有限公司；三、衡永安于本判决生效之日起十日内给付北京燕侨物业管理有限公司房屋占有使用费（自2018年7月1日起支付至实际腾退租赁房屋之日止，2018年9月30日前按照每日2144.82元交纳，之后按照每日500元交纳）；四、驳回北京燕侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，被告表示17号商户没有腾退，尚在申请法院强制执行当中。后经开庭审理,双方一致确认该房屋已经于2020年7月23日完成交接。本院2019年9月10日组织双方就腾退问题进行质证，原告表示愿意腾退，被告愿意接收。庭审中，关于次承租人郝明和国安新社区未能办理营业执照的问题，被告主张被告未提供房产本原件，且因原告房屋性质为公租房，导致不能办理，原告则称提供了原件，还曾派专人负责协助办理，没有办理成功因被告自身原因导致，但双方均未提交书面证据。2017年3月15日，被告向原告发送关于西红门35号院底商商铺办理营业执照的函，明确说明包括4-5、4-8、4-11需要办理营业执照，工商所要求出具房产原件，上述租户军与我公司签订安全协议,如该租户经营活动中发生纠纷等,我公司将负责协调处理并根据约定承担相应责任,希望贵局尽快协助解决。2017年6月17日，被告向原告发送关于西红门35号院底商4-11办照说明，明确说明包括郝明、国安新社区在内租赁的房屋存在转租，且被告已经明确告知次承租人主合同截止日为2018年6月30日，到期不再续约，该租户承诺在租赁期间遵守相关协议,如该租户租赁期间出现任何纠纷等情况,我公司将承担相应责任,与公安局住房中心无关。2017年7月27日，被告向原告发送关于西红门35号院底商办照说明，明确说明包括郝明、国安新社区在内租赁的房屋存在转租，且被告已经明确告知次承租人主合同截止日为2018年6月30日，上述租户承诺在租赁期间遵守相关协议,如该租户租赁期间出现任何纠纷等情况,我公司将承担相应责任,与公安局住房中心无关。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，关于合同性质，虽然原、被告签订的《房屋租赁合同》系整体租赁，考虑到7号楼没有房屋产权手续，而4、5号楼有产权登记手续，此前被告起诉各分租人时，7号楼房屋分租合同因明确说明无法办理产权手续被认定为无效，而4、5号楼的分租合同被认定为有效，因合同效力导致的占用费和法律后果有所区别，故在本案中，在双方就整体合同起诉的情况下，本院考虑双方虽然就4、5、7号楼签订同一租赁合同，但鉴于三处房屋彼此独立，本院认定该租赁合同部分有效合同，即有证部分有效、无证部分无效，并结合无证房屋部分的法律后果对占用费予以酌情调整。其次，关于腾退问题，现双方签订租赁合同期限届满，双方未达成续租合意的情况下，被告负有返还租赁物的义务，但在本案在审理过程中，被告依据生效判决已经完成全部分租房屋的腾退，并办理了四方交接手续，就该部分事实本院予以确认，不再单独作出判决，但被告应交纳相关占用费应支付至实际腾退之日。被告辨称合同到期之后各租户拒绝腾退房屋系原告原因引起，属于被告与分租人之间的内部纠纷，且已有法院生效判决确定了腾退义务，不影响原告向起主张占用期间的费用。再次，关于占用费的标准。原告主张以其提交的资产评估报告的评估结论为标准计算占有使用费于法无据，本院参考合同约定的租金标准酌情确定，鉴于被告分租的房屋较多，且交房时间不一致，本院将根据交房面积及租金情况分别计算。具体认定如下：1、4、5号楼占用费。经核算，上述两处房屋的涉诉总面积为2484.5平米，其中2018年腾退3处房屋，自2018年7月1日起，按照合同约定的租金标准、腾退时间和腾退面积计算占用费数额为22373.48元；依次类推，2019年腾退了13处房屋，故按照合同约定的租金标准、腾退时间和腾退面积计算的占用费数额为283945.92元；2020年腾退了2处房屋，故按照合同约定的租金标准、腾退时间和腾退面积计算的占用费数额为1186261.71元。以上合计1492581.11元。2、7号楼占用费。因7号楼房屋租赁合同无效，本院生效判决已经考虑7号楼没有房屋产权登记手续等情况，针对7号楼的使用费情况进行了调整，故本院考虑合同转租和闲置情况，将该处房屋到期后的占用费情况统一调整为每日500元，按此标准计算，自2018年7月1日起截至腾退之日，7号楼应交纳的占用费为376000元。综上，被告应交纳的占用费合计为1868581.11元。除以上占用费数额之外，涉及次承租人郝明和国安新社区承租部分，因原告未能配合出具房屋产权手续未能办理营业执照，法院判决认定被告违约，并向次承租人承担了违约责任，对于该部分损失，属于被告的实际损失，应从原告的应收占用费中予以扣除，经核算，应扣除的金额为159624.77元。原告主张免责的事由，本院认为，被告书写相关说明的前提为办理营业执照，与租户之间纠纷与原告无关的表述亦为相关安全责任，不能成为原告免除配合出具房产证明的免责事由。此外，被告缴纳的押金40.5万元应从占用费中予以扣除。扣除上述费用后，被告应缴纳的占用费总计为1303956.34元。关于滞纳金，鉴于双方在合同期内均未提出解除合同，本院考虑迟延办理营业执照的租户数量及合同部分无效的情形,酌定被告支付滞纳金的数额为5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十一条、第九十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、北京燕侨物业管理有限公司于本判决生效后10日内支付北京市公安局机关住房管理中心房屋场地占用费1303956.34元、滞纳金5000元；二、驳回北京市公安局机关住房管理中心的其他诉讼请求。案件受理费24548元，由北京市公安局机关住房管理中心负担8048元（已交纳）；由北京燕侨物业管理有限公司负担16500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二〇年八月二十二日书记员  崔刘畅