北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2360号原告：车霖，女，1990年4月23日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵晶，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：房恩达，北京市中闻律师事务所实习律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告车霖与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告车霖及其委托诉讼代理人赵晶、房恩达，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告车霖向本院提出诉讼请求：判令被告给付逾期办理房屋不动产权证书的违约金，自2017年9月1日起至2020年6月4日，共1008天，以总房款7746113元为基数，按照日万分之一标准计算共计780808.19元。事实和理由：2013年9月28日，原告车霖与被告天台山公司签订《北京市商品房预售合同》，购买北京市门头沟区滨河路23号西山御园16号楼1001号（简称1001号）房屋，合同金额为7746113元，并在规定时间内支付了全部购房款。预售合同第二十二条第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”被告方于2015年8月31日向原告交付房屋，其应当在2017年9月1日前办理产权登记手续。现1001号房屋仍然没有办理产权登记，被告方存在严重违约行为，为维护原告的合法利益，诉至法院望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，主要理由如下：1.原告委托我公司对涉案房屋进行加建、改建，导致房屋超规划，原告存在过错，应当承担未能如期办证的责任；2.原告因房屋加建、改建行为获益，在此情况下要求我方承担违约责任，明显有失公平；3.受新冠肺炎疫情爆发影响，政府部门在此期间无法办证，自2020年1月23日以后不应计入逾期办证期间；4.若法院认定我公司应承担违约责任，则原告方主张的违约金过高，请求法院依法予以核减。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年9月28日，天台山公司（出卖人）与车霖（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1534736）（以下简称预售合同），约定车霖购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A14）门头沟新城城子地区天台山居住项目10层1001号房屋（双方一致认可即现1001号房屋），房屋预测建筑面积219.3平方米，其中套内建筑面积184.15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.15平方米，按套内面积计算的单价为每平方米42064.15元，房屋总价7746113元。合同第二十二条产权登记关于转移登记约定如下：“1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”合同订立后，车霖依约支付全部购房款，天台山公司于2013年11月4日向车霖开具发票。1001号房屋于2015年8月31日交付车霖，双方通过签订补充协议的方式对逾期交房违约问题予以处理。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会作出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163.46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。截至法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司于房屋交付后730日内为车霖办理房屋转移登记手续，但因天台山公司未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，导致涉案房屋未取得初始登记，亦不能办理房屋转移登记手续，天台山公司的行为构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称系由于车霖委托加建、改建行为导致不能办理初始登记，车霖应自行承担不利后果，但未提交相关证据。该项答辩意见没有事实依据，本院不予采信。关于违约金的计算期间，本院认为，涉案房屋未能办理产权登记主要系天台山公司未按照规划许可的内容进行建设导致。天台山公司主张因受新冠肺炎疫情爆发影响，政府部门在此期间无法办证，自2020年1月23日以后不应计入逾期办证期间，但未提交相关证据。该项答辩意见没有事实依据，本院不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。车霖主张以全部房款7746113元为基数，按照日万分之一的标准计算自2017年9月1日起至2020年6月4日止的逾期办证违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付车霖自二○一七年九月一日至二○二○年六月四日止的逾期办证违约金780808.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千八百零四元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 殷文辉二〇二〇年八月二十一日法官助理 张天泽书 记 员 刘美辰