北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初23636号原告：何连仲，男，1965年4月7日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘淑杰，河南闻禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京美铭律师事务所律师。被告：刘万强，男，1972年9月24日出生，汉族，住北京市房山区，现住北京市房山区。第三人：李洪亮，男，1955年2月16日出生，汉族，住北京市房山区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：李少鹏（李洪亮之子），住北京市大兴区。委托诉讼代理人：丁锡奎，北京莫少平律师事务所律师。原告何连仲与被告刘万强，第三人李洪亮农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年12月6日、2019年12月16日、2020年7月24日公开开庭进行了审理，原告何连仲及其委托诉讼代理人刘淑杰、胡吉弟，被告刘万强，第三人李洪亮的委托诉讼代理人李少鹏、丁锡奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何连仲向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令何连仲、刘万强于2013年7月11日签订位于北京市房山区城关街道顾册村七区217号院的房屋买卖协议有效；2.本案诉讼费由刘万强承担。事实和理由：2003年1月29日，刘万强与李洪亮签订北京市房山区城关街道顾册村七区217号院的房屋买卖协议，院内共有北房四间、东房一间，成交价格为39000元。刘万强已将购房款一次性支付给李洪亮。2010年，刘万强拆除东房一间翻建东房三间、新建西房三间及棚子一间。2013年7月11日，何连仲、刘万强双方签订位于北京市房山区城关街道顾册村七区217号院房屋买卖协议，院内共有北房四间、东房四间、西房三间及后跨院内棚子，成交价为80000元。因刘万强之前欠何连仲45000元，故协议签订后何连仲支付刘万强35000元购房款，有刘万强出具收条为证。现何连仲诉请法院判决该份房屋买卖协议有效。刘万强认可何连仲所述事实，并同意何连仲的诉讼请求。李洪亮答辩并提出诉讼请求：何连仲、刘万强二人并无买卖房屋的意思表示，二人之间的合同不能成立；即便合同成立也应认定为无效，因为二人存在恶意串通损害第三人利益的行为。请求法院1.确认北京市房山区城关街道顾册村七区217号院的宅基地使用权归李洪亮、房屋所有权归李洪亮；2.判处何连仲与刘万强之间的房屋买卖协议无效，驳回何连仲的诉讼请求。另外，何连仲、刘万强二人没有争议，为防止二人恶意诉讼侵害他人的权益，法院应驳回何连仲的诉讼请求。何连仲围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖协议两份、集体土地建设用地使用证、收条、北京农商银行存折、赡养协议、证人证言，李洪亮围绕答辩意见和诉讼请求依法提交了（2019）京0111民初15933号民事判决书、（2019）京02民终11873号民事裁定书、不动产登记资料查询结果证明、宅基地申报表、集体土地建设用地使用证、录音、判决书、北京房价走势图、顾册村三委成员分工照片、刘万强下中院村宅院照片、何连仲房产卫星图像、证人证言。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人关于真实性无异议证据房屋买卖协议两份、集体土地建设用地使用证、收条、北京农商银行存折、赡养协议、（2019）京0111民初15933号民事判决书、（2019）京02民终11873号民事裁定书、不动产登记资料查询结果证明、宅基地申报表、集体土地建设用地使用证、录音、判决书、北京房价走势图、顾册村三委成员分工照片、何连仲房产卫星图像、证人证言，本院首先予以确认。对当事人关于真实性有异议的证据，本院认定如下：1.何连仲提交的证人证言。彭俊良、于艳明均是房屋买卖协议签订的见证人，出庭作证时关于签订房屋买卖协议的起因、时间、地点、经过均作出了较为详细的陈述，且与何连仲、刘万强所述无相互矛盾之处。李洪亮关于用笔颜色陈述错误、是否经常代写协议与何连仲所述不一致、二人关于时间用词一致等所以证人证言没有证明力的抗辩意见，本院不予采纳，本院对该组证据的真实性予以确认。2.李洪亮提交的刘万强下中院村宅院照片。刘万强当庭否认照片中为自家房屋，李洪亮亦称不确定，本院对该份证据的真实性不予确认。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：李洪亮在北京市房山区城关街道顾册村七区217号有宅院一处（以下简称“217号宅院”），经何连仲介绍，2003年1月29日，李洪亮与刘万强在沈玉山见证下签订房屋买卖协议一份，将217号宅院内北房四间、东房一间以39000元的价格售予刘万强。之后，刘万强支付了购房款，李洪亮将217号宅院的集体土地建设用地使用证交付刘万强，并将217号宅院交付刘万强使用。2013年7月11日，经彭俊良代书、于艳明中间见证，刘万强与何连仲签订房屋买卖协议一份，协议中载明，刘万强2008年因母亲瘫痪向何连仲借款3万元，2009年盖房借款1.5万元至今未还，现经双方协商达成如下协议：①刘万强将其购买的217号宅院内房屋北房四间、东房四间、西房三间及后跨院内棚子以8万元的价格卖给何连仲。②刘万强不用归还借何连仲的4.5万元，本协议签订后何连仲再给刘万强3.5万元。③刘万强母亲瘫痪在床、父亲脑血栓后遗症需刘春红就近照顾，刘万强二女儿在房山四中上学，为了方便生活故何连仲同意刘万强继续租住在217号宅院，租金每年8000元。④刘万强在住房期间，水电费由刘万强承担，房租一年一交。⑤刘万强父母去世后，刘万强从217号宅院搬走，将房屋交还给何连仲。同日，经彭俊良代书、于艳明中间见证，刘万强与其姐姐即何连仲之妻刘春红签订赡养协议一份。二人约定：①母亲瘫痪日常护理由刘春红负责，医药费刘万强、刘春红各自负担二分之一。②父亲脑血栓后遗症由刘万强负责，医药费由刘万强承担。③刘万强借款还清，不再欠刘春红款。④刘万强将房屋卖给何连仲后。继续租住在217号宅院内，待父母去世后刘万强必须将房屋交还给何连仲。⑤何连仲不得干涉刘春红照顾父母的事情，刘春红照顾父母的事情与何连仲无关。后刘万强将集体土地建设用地使用证交付何连仲，刘万强为何连仲出具收条一份，收到何连仲房屋款3.5万元。2019年李洪亮诉至本院，请求法院确认其与刘万强之间的房屋买卖协议无效。刘万强在诉讼过程中辩称，217号宅院内房屋已于2013年出售给何连仲。2019年8月16日，本院作出（2019）京0111民初15933号民事判决书，以刘万强不是217号宅院所在集体经济组织成员，双方签订的房屋买卖协议违反相关法律规定为据，确认李洪亮与刘万强签订的房屋买卖协议无效。刘万强上诉后，经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年9月29日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终11873号民事裁定书，本案按上诉人刘万强撤回上诉处理。庭审中，李少鹏称，何连仲曾于2018年通过沈玉山表示愿意与自己协商解决217号宅院问题。何连仲认可此事，同时称刘万强并不知晓自己与李少鹏协商解决217号宅院问题，刘万强认可自己不知道此事。刘万强称，李少鹏2015年因办理贷款需要使用217号宅院的集体土地建设用地使用证曾与何连仲联系。李少鹏认可此事，但认为因何连仲是房屋买卖的中间人所以才与何连仲联系。另查明，刘万强与何连仲之间的房屋买卖协议、刘万强与刘春红之间的赡养协议的书写纸张均较为陈旧，2013年7月9日，何连仲北京农商银行账户取款4万元。何连仲户籍所在地为北京市房山区城关街道顾册村，户别为农业家庭户。本院认为：综合刘万强与何连仲之间的房屋买卖协议、何连仲的取款记录、收条、刘万强与刘春红之间的赡养协议，以及何连仲单独与李少鹏协商解决217号宅院问题一事、李少鹏办理贷款需与何连仲联系一事，本院确认刘万强与何连仲之间存在真实的买卖房屋的意思表示，刘万强与何连仲之间的房屋买卖协议成立。李洪亮关于刘万强、何连仲没有买卖房屋的意思表示、合同没有成立的抗辩意见，本院不予采纳。刘万强与何连仲之间的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效。李洪亮关于刘万强与何连仲恶意串通损害其利益的说法，证据不足，本院难以采信。李洪亮要求法院确认关于刘万强与何连仲之间的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持。李洪亮要求法院确认217号宅院的宅基地使用权归李洪亮、房屋所有权归李洪亮的诉讼请求，与三方争议的合同效力非同一法律关系，且物权的归属需以合同效力的确认为前提，故对该项请求，本案不宜处理，李洪亮一方可另行起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定：当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。但是，李洪亮仅以刘万强、何连仲二人没有争议，为防止二人恶意诉讼侵害他人的权益为由，请求法院驳回何连仲的诉讼请求的意见，与法律规定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、何连仲、刘万强于2013年签订的关于北京市房山区城关街道顾册村七区217号宅院的房屋买卖协议有效；二、驳回李洪亮的全部诉讼请求。案件受理费2700元，由刘万强负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  韩朝利审判员  李金茹审判员  秦艳玲二〇二〇年八月十九日书记员  孔博浩