宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终490号 上诉人（原审被告）：宁夏瑞富山水置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：李雷，该公司总经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 负责人：张靖，该公司经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：尹国强，宁夏君元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周国强，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：蔺化平，宁夏新菜园律师事务所律师。 上诉人宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司（以下简称瑞富中卫公司）与被上诉人周国强房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。 上诉人瑞富公司、瑞富中卫公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或改判驳回周国强要求瑞富公司、瑞富中卫公司交付房屋、支付安置费的诉讼请求，依法判令解除瑞富公司、瑞富中卫公司与周国强签订的《房屋征收补偿安置协议》。事实及理由：一、一审认定事实错误。瑞富公司、瑞富中卫公司一审提交的联合开发批复、会议纪要、同意函证实，拟拆迁的周国强房屋位于瑞富公司、瑞富中卫公司拟开发的香山财富广场项目商业楼盘南边，基于整体开发考虑，瑞富公司、瑞富中卫公司在开挖基坑的同时与周国强签订了《房屋征收补偿安置协议》，签约目的为整体联合开发香山财富广场商业项目。瑞富公司、瑞富中卫公司整体联合商业开发签约目的现无法实现，中卫市龙广实业有限公司起诉要求收回联合开发土地使用权，现该案尚未审结。中卫市龙广实业有限公司将联合开发土地使用权收回后，瑞富公司、瑞富中卫公司将无法继续进行包括周国强房屋所占土地在内的项目开发，与周国强之间签订的《房屋征收补偿安置协议》履行条件不再成就，瑞富公司、瑞富中卫公司无法继续实现签约目的。二、周国强拟拆迁房屋无任何受损，解除合同返还房屋具备现实条件，且瑞富公司、瑞富中卫公司同意承担违约责任。瑞富公司、瑞富中卫公司与周国强签订的《房屋征收补偿安置协议》至今尚未实际履行，案涉房屋尚未拆除，无任何受损，一审亦予以了认定，现瑞富公司、瑞富中卫公司具备向周国强返还房屋的条件，且瑞富公司、瑞富中卫公司自愿承担解除合同的违约责任。三、瑞富公司、瑞富中卫公司不存在解除合同的恶意，继续履行《房屋征收补偿安置协议》对二公司显失公平。瑞富公司、瑞富中卫公司违约的客观原因是无法继续联合商业开发，基于龙广公司的诉请、上级监管部门的通知，就已开挖的基坑现正在准备具体的回填方案，解除合同并非瑞富公司、瑞富中卫公司一房数卖，恶意而为。对瑞富公司、瑞富中卫公司来讲，后期无法进行商业开发，置换所得旧房屋将无法实现商业利益，显失公平。 被上诉人周国强答辩称，一、原审不存在程序违法，不具备发回重审的事由，应当维持原判；二、瑞富公司、瑞富中卫公司与龙广公司之间的争议与本案二公司向周国强履行交付房屋的义务没有任何关联，瑞富公司、瑞富中卫公司不能将其与第三人之间的纠纷牵强到本案中，影响其履行合同义务；三、2018年拆迁协议签订后，瑞富公司、瑞富中卫公司已经完全接收周国强所有的房屋，并在周国强房屋周边开挖基坑。且有部分供水管道、供暖管道从周国强房屋中穿出，上述行为已经严重影响该房屋的使用。因此瑞富公司、瑞富中卫公司在上诉状中陈述房屋无任何受损的上诉理由不能成立；四、按照合同约定，瑞富公司、瑞富中卫公司已经具备向周国强交付房屋的条件，但瑞富公司、瑞富中卫公司为了自身利益一直拒绝向周国强交付房屋。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人周国强向一审法院起诉请求：1.判令确认位于中卫市沙坡头区香山财富广场1号楼自东向西1号两套营业房（纯一层面积46.42平米，一托二层面积163.55平米）归周国强所有，瑞富公司、瑞富中卫公司协助周国强办理两套房屋的产权手续；2.判令瑞富公司、瑞富中卫公司支付周国强营业性损失18万元（自2018年6月14日至2019年11月14日），后续营业性损失按每月10000元计算支付至瑞富公司、瑞富中卫公司实际交房之日；3.判令瑞富公司、瑞富中卫公司支付周国强装修损失53490元（按每平米500元计算)，支付周国强违约金239365.8元（按照安置总价款的20%计算）；4.本案诉讼费、财产保全费由瑞富公司、瑞富中卫公司承担。反诉原告瑞富中卫公司反诉请求：解除与周国强签订的《房屋征收补偿安置协议》。 一审法院查明事实：宁夏庆华投资置业有限公司于2010年12月2日成立，2014年8月22日名称变更为宁夏庆华置业有限公司，2017年10月10日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司，宁夏庆华置业有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日，2018年6月28日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。中卫市“香山财富广场”项目由瑞富公司及其分公司开发建设。 2018年6月14日，瑞富中卫公司的前身宁夏庆华置业有限公司中卫分公司（房屋征收实施单位）与周国强（房屋征收所有权人）签订《房屋征收补偿安置协议》约定：1.房屋补偿安置采取产权调换和货币补偿两种方式进行，产权调换选择香山财富广场营业房和高层住宅楼安置；2.征收安置明细：被征收房屋位置为B营-9号（产权证号01****），被征收房屋面积106.98平米，被征收的产权人房屋附属物为营业房，面积数量106.98平米，置换系数和置换面积纯一层46.42平米，一托二层163.55平米，单价均为5700元，合计1196829元。产权人置换面积106.98平米，征收单位安置面积209.97平米；3.房产权置换营业房或住宅楼安置在1号楼自东向西1#-1号，置换房屋面积不相等的，用现金补差。征收人向被征收人补差标准以第二条中确定的被征收房屋价值为准，被征收人向征收人补差标准以征收人给安置的房屋价格为标准；4.本协议签订后在10日内，被征收人将被征收房屋腾空交付征收人，每逾期交付1天，扣罚征收补偿款1000元；5.本协议签订时，被征收人将被征收房屋的原产权证件应交征收人收存，如因产权发生纠纷，由被征收人承担法律责任，征收单位不承担任何责任；6.本协议签订时，双方已对被征收房屋、拆迁安置补偿位置、面积、楼层、补偿款项等均已充分了解和理解，均放弃在任何时候的任何异议权；7.其他补充条款：置换的楼房面积以测绘部门测量面积为准，置换的房屋在10月底交付使用。《房屋征收补偿安置协议》签订后，周国强腾空搬离拆迁房屋，并将房产证一并交于瑞富公司、瑞富中卫公司。周国强认为《房屋征收补偿安置协议》约定二公司在2018年10月底前交房，二公司在该时间点没有向周国强交房屋，为此周国强不断催促公司交房未果。之后周国强向中卫市住房和城乡建设局信访投诉，中卫市住房和城乡建设局调查核实后于2019年5月28日组织周国强及其他2户拆迁安置户与瑞富中卫公司进行调解。在中卫市住房和城乡建设局的调解下，周国强及其他2户拆迁安置户（乙方）与瑞富中卫公司（甲方）达成书面《和解协议》，《和解协议》约定：1.甲方承诺于2019年9月30日前完成拆迁协议约定的置换房屋竣工验收，并向乙方交付房屋；2.若甲方未按和解协议时限向乙方交付房屋，乙方可通过司法诉讼程序解决逾期交房违约问题；3.本协议经甲乙双方签字确认后即对签字人员产生调解生效效力。瑞富中卫公司在《和解协议》上盖章，周国强和另两户拆迁户也在《和解协议》上签名按印。案涉置换安置的房屋已经建成，但二公司没有按《和解协议》约定在2019年9月30日向周国强交付，为此周国强向人民法院起诉。 周国强在本案立案前向法院申请了诉前财产保全，法院审查后根据周国强申请于2019年10月14日依法作出（2019）宁0502财保118号民事裁定书，裁定查封瑞富公司及其分公司开发的位于中卫市沙坡头区香山财富广场1号楼自东向西1#-1两套营业房（未办理任何房屋登记手续）并冻结该房产的过户手续，查封期限为三年。周国强因本次保全预交申请费5000元。 另:2009年2月17日中卫市人民政府下发了【卫政发（2009）21号】文件《关于调整2009年度城市规划区房屋拆迁补偿基准价格的通知》，该文件规定:临时安置补助费继续执行2008年标准，其中居住用房每月每平米4.5元，办公用房每月每平米5.5元，生产或营业用房每月每平米10元。执行补助金额按12个月计算，补助对象为房屋拆迁人。拆迁人向被拆迁人提供周转用房的不予补助。实行货币补偿的，一次性发放12个月临时安置补助费。产权调换超过协议规定过渡期限的，临时安置补助费从逾期之日起按双倍支付。 一审法院认为：瑞富公司及其分公司因开发建设中卫市“香山财富广场”项目，需要拆除周国强房屋，为此瑞富中卫公司与周国强签订《房屋征收补偿安置协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效协议，协议对双方当事人均具有约束效力，所以双方均应按合同约定享受权利履行义务。周国强将拆迁的房屋腾空交付给二公司后即履行了《房屋征收补偿安置协议》约定的义务，二公司接收应拆房屋后即享有对房屋拆除利用的权利并有义务按安置协议的约定将置换安置房屋交付归周国强所有。《房屋征收补偿安置协议》约定瑞富中卫公司给周国强置换安置的房屋面积为纯一层面积46.42平米，一托二层面积163.55平米，房屋的具体位置位于中卫市沙坡头区香山财富广场1号楼自东向西1#-1号营业房，该约定明确，且协议约定置换安置的房屋已经建成，达到了履行《房屋征收补偿安置协议》的条件，故周国强要求确认位于中卫市沙坡头区香山财富广场1号楼自东向西1#-1号营业房（纯一层面积46.42平米，一拖二层面积163.55平米）归其所有的诉讼请求成立，予以支持，二公司应协助周国强完成上述两套房屋的产权办理手续。《房屋征收补偿安置协议》约定“置换的楼房面积以测绘部门测量面积为准”，上述两套房屋面积与实测面积不符，可按《房屋征收补偿安置协议》约定多退少补。 对于周国强要求二公司支付自2018年6月14日至2019年11月14日期间的营业性损失18万元并按每月10000元的标准支付营业损失至房屋交房止的诉讼请求，经审查，周国强要求二公司从2018年6月14日开始按每月10000元的标准承担营业损失没有根据，不予支持。二公司协议拆除周国强营业用房，应当按照2009年2月17日中卫市人民政府【卫政发（2009）21号】文件《关于调整2009年度城市规划区房屋拆迁补偿基准价格的通知》“临时安置补助费继续执行2008年标准，生产或营业用房每月每平米10元。产权调换超过协议规定过渡期限的，临时安置补助费从逾期之日起按双倍支付”之规定，向周国强支付临时安置补助费。《房屋征收补偿安置协议》没有约定临时安置过渡期，而协议约定“置换的房屋在10月底交付使用”没有明确交房的具体年度，属约定不明，但周国强与瑞富中卫公司在2019年5月28日达成的《和解协议》明确约定“2019年9月30日前完成拆迁协议约定的置换房屋竣工验收，并向乙方交付房屋”，因此，应当认定本案房屋拆迁临时安置过渡期从2018年6月14日至2019年9月30日，经核算，二公司在此期间应按每月每平米10元标准向周国强支付临时安置费用32755.32元【209.97平米×10元/月.平米×（473天÷365天/年×12月）】。二公司没有按《和解协议》约定在2019年9月30日向周国强交房，应自2019年10月1日开始按【卫政发（2009）21号】文件规定向周国强双倍支付逾期安置费，从2019年10月1日至2019年10月23日（本案立案日）核算逾期安置费3079.56元【209.97平米×20元/月.平米÷30天/月×22天）】，二公司还应按安置房屋面积209.97平米，按每月每平米20元的标准向周国强支付2019年10月23日之后的逾期安置费至房屋实际交付止。周国强要求二公司按照安置房屋总价款1196829元的20%承担违约金239365.8元没有任何根据，不予支持。对于周国强要求二公司按每平米500元的标准承担被拆营业房106.98平米的装修损失53490元的诉讼请求，装修系附属于房屋的财产，是涉案应拆房屋的组成部分，《房屋征收补偿安置协议》已经对产权人房屋附属物进行了置换安置，故周国强再要求二公司支付其房屋装修损失没有根据，不予支持。 对于瑞富中卫公司反诉要求解除《房屋征收补偿安置协议》的诉讼请求，经审查，《房屋征收补偿安置协议》是双方协商签订的有效协议，2019年5月28日双方当事人签订《和解协议》实际是对《房屋征收补偿安置协议》内容的完善和履约补充。周国强按协议腾空房屋交付给瑞富中卫公司后即履行了义务，瑞富中卫公司接收房屋后何时拆除利用是其享有的权利，现置换安置的房屋已经建成，达到了履行《房屋征收补偿安置协议》的条件，瑞富中卫公司以房屋现在没有拆除就认为双方没有实际履行要求解除合同并答辩将应拆房屋返还给周国强的反诉理由不能成立。瑞富中卫公司反诉要求解除《房屋征收补偿安置协议》的另一事由是其与中卫市龙广实业有限公司在开发项目的土地使用权属上存在争议，该事由并不必然导致双方无法实现《房屋征收补偿安置协议》的签约目的，所以瑞富中卫公司反诉要求解除《房屋征收补偿安置协议》的请求没有事实根据，也不符合法律规定，不予支持。瑞富中卫公司与中卫市龙广实业有限公司之间的土地使用权争议，并不影响本案的审理，故瑞富中卫公司要求中止本案审理的意见不予采纳。瑞富公司经传票传唤未到庭应诉，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，第四十二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、宁夏瑞富山水置业有限公司和宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司开发的位于中卫市沙坡头区香山财富广场1号楼自东向西1#-1号营业房（纯一层面积46.42平米，一拖二层面积163.55平米）归周国强所有，宁夏瑞富山水置业有限公司和宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司于房屋竣工验收后三十日内协助周国强完成上述两套房屋的产权办理手续；二、宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司和宁夏瑞富山水置业有限公司于判决生效之日起十五日内向周国强支付2018年6月14日至2019年9月30日期间的临时安置费用32755.32元；三、宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司和宁夏瑞富山水置业有限公司于判决生效之日起十五日内向周国强支付自2019年10月1日至2019年10月23日期间的逾期安置费3079.56元，2019年10月23日之后的逾期安置费以安置房屋面积209.97平米按每月每平米20元的标准支付至房屋实际交付止；四、驳回周国强的其他诉讼请求；五、驳回宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司的反诉请求。案件受理费8492元，周国强负担7795元，宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司、宁夏瑞富山水置业有限公司共同负担697元。诉前保全申请费5000元，反诉案件受理费50元，均由宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司、宁夏瑞富山水置业有限公司共同负担。 二审期间，上诉人瑞富公司、瑞富中卫公司向法庭提交公证书一份。证明：案涉旧房屋未实际受损，不影响使用。且与旧房屋相连的一套房屋正在使用并对外经营，影响房屋的危险因素开挖基坑已完全填平。瑞富公司、瑞富中卫公司基于商业开发签订合同的目的已无法实现。经质证，被上诉人周国强对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，照片中打开门的该房屋系周国强租赁的房屋，实际未使用，因周国强依托照片中反映的房屋进行经营活动，瑞富公司、瑞富中卫公司迟迟未向周国强交付置换的房屋，周国强只是偶尔去该房屋中查看，并未实际经营。周国强所有的房屋周边开挖的基坑虽然已填平，但并未消除该房屋继续使用潜在的安全风险，房屋实际上已无法使用。 被上诉人周国强未提交证据。 本院认为，上诉人瑞富公司、瑞富中卫公司二审提交的证据只能证明瑞富中卫公司与周国强签订的《房屋征收安置补偿协议》中约定的被拆迁房屋至今尚未实际拆除的事实，对该部分证据的证明效力本院予以确认。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，因瑞富公司、瑞富中卫公司的开发建设需要与周国强签订《房屋征收安置补偿协议》后，对于被拆迁房屋由二公司根据拟开发的商业项目需要自行进行处置，同时二公司应根据协议约定按时向周国强履行交付拆迁置换的房屋。但在实际履行中，因二公司与第三人之间的联合开发协议无法继续履行下去、被征收的周国强的房屋商业开发的目的无法实现时，其要求解除与周国强签订的《房屋征收安置补偿协议》缺乏事实及法律依据。现周国强的安置房屋已经建成，在中卫市住房和城乡建设局的主持下达成的和解协议中二公司亦承诺了向周国强交房的时间及未按时履行应承担的违约责任，后二公司仍未按上述协议履行，周国强诉至法院提出诉讼请求与法有据，原审判决亦正确，故对瑞富公司、瑞富中卫公司上诉认为其联合开发的目的无法实现，应解除与周国强签订的《房屋征收安置补偿协议》的意见不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予以维持。上诉人瑞富公司、瑞富中卫公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费796元，由上诉人宁夏瑞富山水置业有限公司、宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈文普 审判员  孙 静 审判员  杨 涛 二〇二〇年八月十三日 书记员  李佰平 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。