四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1802民初1782号 原告：姜勇，男，1971年3月10日出生，藏族，住四川省甘孜州康定市。 委托诉讼代理人（特别授权）：石国文，四川兆盛律师事务所律师。 被告：雅安拓海房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区滨江路**。 法定代表人：夏正勇，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：李黎，四川明炬（雅安）律师事务律师。 原告姜勇与被告雅安拓海房地产开发有限公司（以下除判决书主文外简称拓海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜勇及委托诉讼代理人石国文，被告拓海公司的委托诉讼代理人李黎到庭参加诉讼。审理期间因新冠肺炎疫情中止本案审理。本案现已审理终结。 姜勇向本院提出诉讼请求：1.依法判令拓海公司因其欺诈行为应支付姜勇赔偿金600000元；2.要求拓海公司返还合同内加价的平台费172901元；3.本案诉讼费用由拓海公司承担。事实和理由：姜勇在拓海公司售楼部经其工作人员施某琴推荐购买了位于雅安市xx路xx号商品住宅一套。因该房屋带独立使用屋顶平台，在姜勇询问拓海公司工作人员施某琴该平台是否可以办理产权证及使用权包括哪些问题，施某琴向姜勇解答上述问题后，姜勇提出在合同附图上把所购平台和房屋一并进行标注，并注明“特殊户型字样”。遂后姜勇加价购买了案涉房屋，并向拓海公司支付了房屋首付款196599元、楼顶平台款200000元及施某琴好处费17000元。但拓海公司并未向姜勇出具平台费发票。姜勇取得房屋后，准备在平台上搭建一个玻璃房屋，在搭建过程中，楼上住户经常扔杂物下来，导致施工暂停。2018年5月，有住户向城管局举报拓海·第一江岸有许多违建，城管局工作人员要求业主自行拆除违法建筑，拆除费由违建者自行承担。姜勇只好把搭建部分拆除。因不能按照与拓海公司签订合同时的意愿和承诺使用平台，姜勇与拓海公司多次协商未果。姜勇认为，拓海公司采用欺诈手段，将不属于自己所有，而属于全体业主共有的一楼房顶，非法向其出售，导致不能实现姜勇签订合同时的目的，给姜勇造成了直接和间接经济损失，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国合同法》的有关规定诉至法院，要求拓海公司支付给姜勇购买平台费用的三倍赔偿金，请判如所请。 拓海公司辩称，一、姜勇的陈述虚假、不真实，拓海公司在本案中无欺诈行为。房屋买卖合同中未记载有销售商业屋顶、平台、露台的内容，合同经双方当事人协商订立，已实际履行完毕。拓海公司认可姜勇按合同交纳的房款，但本案中未发生姜勇花费200,000元购买商业房顶的事实。经工作人员施某琴与姜勇协商，姜勇通过拓海公司更名换单的形式购买案涉房屋，案涉房屋的总价款为796,599元（首付159,599元，按揭637,000元），姜勇通过拓海公司完成更名后，向银行申请的按揭款为600,000元，因前一任购房者谭某霞已支付案涉房屋首付款，姜勇只向拓海公司支付了37,000元首付款差额。至于姜勇转款给工作人员的20余万元，是姜勇与谭某霞、工作人员施某琴之间的约定，且姜勇与工作人员施某琴之间的经济往来并不能构成表见代理，与公司无关，公司为销售的房屋定价符合法律规定。二、姜勇作为一名成年公民，对合法、违法的客观认定标准应具备基础性常识。姜勇搭建时，小区物管公司已向其出具书面整改通知，姜勇仍坚持搭建，其行为被行政职能部门认定为违法搭建给自身造成的损失自行承担。三、综合我国立法目的和现有司法裁审实践，本案纠纷不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。综上，拓海公司在本案中无欺诈行为，也无影响案涉房屋合同效力的违法行为，姜勇购买房屋的目的已实现，损失是由自身原因造成的，与拓海公司无关，姜勇的诉讼于法无据，请依法驳回其全部诉讼请求。 姜勇围绕诉讼请求提交了:身份证、企业信用信息、房产证、《个人购房担保借款合同》、银行转账凭证回执、发票、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、视频资料、《四川省雅安市城乡规划和住房保障局复函》、销售备案合同信息、调解协议。拓海公司围绕答辩意见提交了:企业营业执照、《商品房预售合同许可证》《预算档案表》、收据、POS卡刷卡存根、银行发放按揭贷款凭证、其他买受人的商品房预售合同、房屋交接单、装修违章通知书等。本院组织当事人进行了证据交换，各方当事人均发表了举证、质证意见。经本院审核，上述证据符合证据规则要求，结合在案证据能证明案件事实，本院予以采用，证明内容综合全案认定。 根据采用证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下: 拓海公司是“拓海·第一江岸”的开发商，曾经就案涉的xxx号商品房与谭某霞建立有买卖合同关系。现涉及该房屋的不动产权证登记在姜勇名下。 2016年11月30日，出卖人拓海房公司与买受人姜勇签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：24385）及《拓海第一江岸商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），主要约定有:姜勇购买拓海公司开发的位于滨江东路xx号商品房；（第四条商品房基本情况）“（四）该商品房层高3米，有2个阳台，其中0个阳台为封闭式，2个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准”；建筑面积共130.59平方米，其中套内建筑面积为106.9平方米；按套内建筑面积计算，单价为每平方米7,448.33元，总价款为796,599元；买受人采取商业贷款方式支付房款，于2016年11月30日前支付首付款196,599元，余款600,000元向中国农业银行股份有限公司雅安雨城支行申请贷款支付；附件1：房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（xx号房户型图）载明有“该户型为特殊户型”的字样。《补充协议》第五条中涉及本案争议约定的内容“5、买受人承诺同意其他购房业主有权独自使用、维护各自所购房屋所属或相关的地下或半地下室(或称为私家会所、家庭影院、储藏室等,下同)、夹层、架空走廊、采光井、空调位、设备平台、结构板(或抗震板)、天井、架空层、花池、私家绿地(设计图中或称为花园、下沉花园、入户花园、私家花园等,下同)、露台等【是否有地下或半地下室、夹层、架空走廊、采光井、空调位、设备平台、结构板(或抗震板)、天井、架空层、花池、私家绿地、露台等,以设计为准,并由出卖人确定其使用、维护的具体位置、范围等】,买受人不得再以任何方式要求共用或者提出其他异议;同时买受人同意购顶层房的业主,可对本栋房屋的屋顶进行使用、维护和管理(不能使用的屋顶除外,如能够使用其具体使用、维护的位置、范围以物业服务企业与相关业主签订《管理维护协议》确定)。买受人相邻上层房屋业主将买受人所购房屋的屋顶作为露台的《买受人所购房屋屋顶是否作为相邻上层房屋业主的露台,以设计为准》,买受人同意其使用并不予干涉,但该屋顶(即露台)由使用人对其进行维护管理。如出卖人根据上述约定将买受人所购房屋相关的地下或半地下室、夹层、架空走廊、采光井、空调位、设备平台、结构板(或抗震板)、天井、架空层、花池、私家绿地、露台、屋顶等(是否有以设计为准)确定由买受人独自使用、维护的,买受人应按物业相关规定及要求进行使用,并承担维护、管理责任及相关费用,因买受人使用、维护不当造成其他业主损失的,买受人应当承担赔偿责任;未确定给买受人独自使用、维护的,买受人不得使用,买受人擅自使用的,由买受人承担由此产生的责任及损失。” 2016年11月30日10点22分，姜勇通过POS机刷卡向拓海公司支付37,000元。同日12时31分，姜勇（银行账号尾号为1775）向施某琴（银行账户尾号为5284）转款217,000元。2016年12月20日，姜勇在中国农业银行办理的所购房按揭贷款600,000元划入其指定账户。2016年12月5日、2018年2月7日拓海公司对姜勇出具金额分别为196599元、600000元的四川增值税普通发票。2019年1月，姜勇取得不动产权属证明，其中载明房屋坐落于雨城区熊猫大道xx号，房屋建筑面积为130.59平方米。 2017年4月19日，雅安市城乡规划建设和住房保障局向市城管执法局出具《关于协助认定第一江岸周继斌等修建建筑物的行为是否合法的复函》其中载明“拓海·第一江岸一期9栋等存在独栋商业或商业裙房屋面搭建钢棚结构、现浇结构等建筑物，经查阅相关规划管理资料，上述均未曾向我局申请办理规划许可手续，属违法建筑。”其中，包括案涉房屋。 2018年4月3日，拓海公司与业主姜勇签订《房屋交接单》，案涉房屋完成交付。2019年1月案涉房屋完成不动产登记，权利人为姜勇，不动产证书号为：川（2019）雅安市不动产权第xxx号。 2018年5月2日，因业主姜勇在装饰装修过程中，存在“违规搭建阳光雨‘蓬’”的行为，重庆海源物业管理有限公司拓海第一江岸服务中心向其发出装修违章告知书。 姜勇提交的视频资料内容如下： 视频资料一：拍摄人姜勇，录制时间2016年11月30日，地点在“拓海·第一江岸”售楼部内，视频记录了拓海公司销售员施某琴与姜勇的对话，内容:施某琴说“20万元剩下的钱就是差价，你这，公司要给你开这么多的票”，姜勇又问“是否可以搭棚棚？若搭了没什么影响？”施某琴回答“可以搭，搭一半没得问题，只要不搭全就行。” 视频资料二：共四段视频，拍摄人姜勇、胡某，录制时间2019年10月8日，地点在“拓海·第一江岸”xxx号平台，现场人员有该小区的重庆海源物业管理有限责任公司副经理杨某、高某兰，姜勇、姜某（姜勇哥哥），吴某栋（姜勇邻居），胡某（小区业主）。视频记录了姜勇与某邻居之间的纠纷过程中，物业管理公司经理杨某等出面协调，协调过程中杨某有其知晓姜勇购买了平台使用权的表述，姜勇也表述了平台是花费了20万元购买。姜勇还问高某兰“凉台我有没有给钱买？”高某兰回答“给了，我晓得”等内容。 另查明，拓海公司有两份《预算档案表》及凭证分别涉及谭某霞、姜勇。其中涉及谭某霞的《预算档案表》及凭证中记载：2016年6月5日一期xxx号商品房建筑面积130.59平方米，套内面积106.95平方米，单价6,100元，折后总价796,599元，按揭首付159,699元，贷款金额637,000元，大修基金3,918元、预告登记费80元、抵押登记费80元、印花税5元，合计“159599+3918+165=163682－10000＝15382”等，有客户谭某霞、置业顾问施某琴、销售经理张某签名。2016年6月5日，拓海公司出具的收款收据载明收到谭某霞预告、抵押费、印花税费165元，大修基金3,918元，首付房款159,599元（POS机刷卡）。涉及姜勇的《预算档案表》及凭证中记载内容：2016年11月30日一期9幢2单元2层202号，建筑面积130.59平方米，套内面积106.95平方米，单价6,100元，折后总价796,599元，按揭首付159,699元，贷款金额637,000元，大修基金3,918元、预告登记费80元、抵押登记费80元、印花税5元，合计“196599+3918+165=200682－163682＝37000”等，有客户姜勇、置业顾问施某琴、销售经理叶某某签名。同日，拓海公司出具收据载明收到姜勇首付房款159,599元，该收据中还备注“POS：37000.00换单159599.00”。同日，拓海公司还出具收据载明收到姜勇给付大修基金3,918.00元，预告费、抵押费、印花税费165元，并备注“谭某霞更名为姜勇”。 还查明，拓海公司与其他买受人签订的商品房买卖合同中，对于与姜勇同栋但不同楼层的房屋面积及房屋价款情况：在2012年期间出售的一套（3楼层）建筑面积为118.87平方米的房价款为754,228元；在2013年期间出售的二套（3楼层）建筑面积为113.18平方米的房价款一套为780,000元，另一套价款为778,000元；在2014年期间出售的一套（3楼层）建筑面积为113.18平方米的房价款为772,000元；在2016年期间出售的一套（2楼层）建筑面积为130.59平方米的房价款为796,599元。 姜勇认为拓海公司将共有的屋顶平台向其销售，《补充协议》第五条为无效条款，致使其购买目的不能实现而提起本案诉讼。 庭审中，关于购房款的款额、支付金额、支付方式及对应付款凭证的问题各方当事人作了如下回答：姜勇陈述其按约定支付了房屋的购房总价款1,033,599元[首付款196,599元(以现金方式在售楼部支付给拓海公司出纳，无票据)＋按揭款600,000元（银行转账方式支付）＋POS机刷卡37,000元＋转入施某琴账户217,000元（其中200,000元支付的购房款，另17,000元为支付各施某琴的辛苦费）]。拓海公司陈述，谭某霞所购房总价款为796,599元（首付款159,599元＋银行按揭637,000元），此外谭某霞还需要支付大修基金3,918元、预告费80元、抵押费用80元、印花税5元，在扣除其预交的定金10,000元后，谭某霞通过银行刷卡向拓海公司支付完应支付的余款153,682元。之后，谭某霞通过销售人员施某琴将案涉房屋出售与姜勇，所购房屋合同总价款796,599元未变，因姜勇按揭贷款金额较谭某霞降低了37,000元，在姜勇以POS机刷卡方式向拓海公司支付了37,000元后，拓海公司将原在谭某霞名下支付首付款159,599元及大修基金3,918元、预告费80元、抵押费用80元、印花税5元转至姜勇名下，公司也不再向谭明霞办理退款，姜勇支付给销售人员施某琴的217,000元是上述163,682元加上售房溢价款组成，该溢价款并非出售的平台款。 本院认为，拓海公司与姜勇签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议》所约定的内容不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，应作为解决本案纠纷的主要依据。本案的主要争议焦点：拓海公司在商品房销售过程中是否存在欺诈行为，即拓海公司是否将全体业主共有的屋顶平台加价销售与姜勇，或者是否承诺姜勇对争议平台有单独使用权，姜勇主张赔偿并要求返还房屋加价款是否应予支持。对此，评述如下： 对上述争议焦点，姜勇主张其通过拓海公司销售人员宣传后加价款172,910元的方式购买了案涉房屋及房屋外的平台的使用权，而拓海公司则抗辩双方对争议平台并未建立有买卖合同关系。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……”，根据上述司法解释规定，姜勇对其主张负有举证证明的责任。姜勇举示了视频资料以及同栋楼不同楼层的其他人的购房面积及价款，以证明己方支付的购房款高于其他人的购房款，以通过与他人购房价的差异及相关人员的对话，以及《补充协议》第五条第五项约定无效可以证明主张成立。对此，本院认为庭审查明，拓海公司与姜勇签订有《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议》，合同对是否出售屋顶平台使用权，或者姜勇是否可以单独使用平台并无约定。在无直接证据证明的情况下，姜勇可以通过列举间接证据佐证主张成立，但所列举的间接证据应当形成证据锁链。1.姜勇列举的其与施某琴对话的视频资料内容整个对话内容并未表述“平台”，或者双方在对平台所有权、使用权的交易进行协商，或者“搭棚棚”即可以在平台“搭棚棚”；“20万差价”具体是指什么无表述；2.姜勇列举的其在处理与他人的纠纷的视频资料，其中参纠纷处理的物业人员表述其知晓姜勇购买了平台使用权，该表述也仅属于证据中的传来证据，其真实性、客观性尚待其他证据进一步佐证；3.姜勇就案涉房屋的购房价款与同栋楼的其他人的购房价与姜勇的购房价存在差异，该组证据显示交易发生在不同的年份，房地产交易价格受市场影响存在波动，不能在忽略市场等因素情形下单从他人的购房价款与己方价款对比的差异，推导出自己支付的购房价款包含对平台所有权或者使用权的购买；4.合同附图中仅有文字标注“该户型为特殊户型”，其具体的特殊性、功能性、使用性等并无其他进一步明确标注。综上，姜勇所列举的证据系间接证据，与其他在案证据结合并未形成证据链，不能证明拓海公司实施了欺诈行为，姜勇基于拓海公司行为而加价购买了案涉房屋平台的事实成立，故对姜勇认为拓海公司构成消费欺诈并以此要求赔偿并返还房屋加价款的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，判决如下： 驳回原告姜勇的全部诉讼请求。 案件受理费9,800元，由姜勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  李 垚 审 判 员  吴定洪 人民陪审员  邓 莉 二〇二〇年八月七日 法官 助理  王燕梅 书 记 员  叶荫民