福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初3066号 原告：张功涛，男，1987年10月12日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴志成、陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。 被告：福清恒大置业有限公司,住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村****，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。 法定代表人：郑勇喜，总经理。 委托诉讼代理人：郑白玲，公司员工。 原告张功涛与被告福清恒大置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人陈平娟，被告诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同(合同编号为20180310160)；2.判令被告立即返还购车位款15万元并支付逾期交付车位的违约金(以已付购车位款项为基数，按每日万分之一的标准自2018年12月31日起计至款项还清之日止)；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年5月7日,原告欲购被告位于福清恒大城首期地下室x层xxx号车位（以下简称844车位）,当天双方签订《福清恒大城车位认购书》，原告支付了2万元的定金。2018年5月4日，原告按照认购书约定向被告支付首期车位款5.5万元。2018年5月29日，原告付清余款。2018年6月6日，双方正式签订商品房买卖合同（合同编号为：20180310160)，约定由原告向被告购买844车位，价款总额为15万元，其中第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的商品房交付给原告使用”，第九条约定“逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人己付款1％向买受人支付违约金……”。截至今日被告仍未向原告交付房产，被告的行为显属违约。原告于2020年4月13日向被告送达《福清市恒大城退车位通知书》，要求其退还车位款以及赔偿各项损失，但15天退款期限届满，被告仍未做出任何表示。原合同中约定违约金标准明显低于所造成的损失，违背了《合同法》规定的公平原则，应当按照己付款项的每日万分之一计算违约金。 被告辩称，按照合同附件六补充协议第十四条第3款约定“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”，本案约定的商品房交付时间为2018年12月31日，原告自2019年6月30日开始享有合同解除权，原告应在2019年7月30日前行使该权利，现已超过合同解除权除斥期间，原告已丧失合同解除权。即便合同解除，原告主张的违约金应按合同第九条第1款第（2）项规定，逾期交房，合同解除后被告应支付的违约金为原告已支付款项的1%。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。质证方对《福清恒大城车位认购书》、《商品房买房合同》、银行转账记录、收款收据，《福清恒大城车位认购书》及邮寄单、《消防监督报告》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、预售许可证、不动产登记证明等证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据以上证据，结合原、被告的庭审陈述，本院查明如下事实： 被告成立于2016年4月28日，其经营范围包括房地产开发、销售等，经批准开发建设坐落于福清市刘村项目名称为“恒大城”的商品房，并于2018年4月27日取得了首期地下室的商品房预售许可证。 2018年4月29日，原、被告签订《福清恒大城车位认购书》，约定原告认购被告开发的844车位，面积约12.72平方米，总价15万元，定金2万元，2018年5月4日前支付首期款5.5万元，余款7.5万元于2018年5月29日前付清。原告依约支付了15万元价款后，双方于2018年6月8日签订编号为20180310160的《商品房买卖合同》，约定原告购买844车位，总价款15万元;其中第八条约定，车位交付日期为2018年12月31日前，交付条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件等；第九条约定，若逾期交付超过180日，原告有权解除合同，解除合同的应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并按已付款的1%向原告支付违约金；第二十二条约定双方签订的补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由被告承担的责任，或加重原告责任、排除原告主要权利的内容。该合同附件六即为《合同补充协议》，其中第十四条第3款约定“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”。 2019年1月，原、被告办妥844车位的预售商品房买卖预告登记手续。 2020年3月12日，涉案的恒大城首期地下室通过主管部门的消防验收，同年4月26日通过建设工程竣工验收备案。 2020年4月13日，原告向被告寄送《福清市恒大城退车位通知书》，要求被告在收到之日起十五日内退还全部款项并赔偿损失。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力，但该合同附件六第十四条第3款关于解除权限定三十日内行使的约定，系被告提供的格式条款，限制原告主要权利、减轻了被告的责任，且与主合同第二十二条约定相悖，应属无效条款，本案解除权的行使期限应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定确定为一年。被告未按合同约定在2018年12月31日前交房，涉案车位于2020年4月26日才完成竣工验收备案，自始至终未交付车位，构成根本性违约，原告可在被告逾期交付车位180天（2019年6月30日）后的一年内行使解除权，原告2020年4月13日通知解约，未超过行使期限，原告关于解除商品房买卖合同的诉求，本院予以支持。被告关于合同解除权超期行使的抗辩，本院不予支持。 关于返还车位款并支付违约金的诉求，本院认为，被告根本性违约，应在解除合同后及时返还原告总价款并赔偿原告损失，其占用购房款导致原告的利息损失显而易见，原告主张按已付款的每日万分之一标准计算资金占用损失，该标准尚低于银行贷款利率，较为合理，本院予以支持。被告主张按照“已付款的1%”的计算方式，该标准显然无法弥补给原告的利息损失，该主张不予支持。原告在收到被告总价款及违约金后的三个工作日内应配合被告办理注销预售商品房买卖预告登记手续。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告张功涛与被告福清恒大置业有限公司于2018年6月8日签订的《商品房买卖合同》（编号20180310160）； 二、被告福清恒大置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告张功涛车位款15万元并支付违约金（以15万元为基数，按日万分之一的标准自2018年12月31日计至款项还清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3450元，减半收取1725元，由被告福清恒大置业有限公司负担（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  魏益钦 二〇二〇年八月三日 书记员  王 星