北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初7790号原告（反诉被告）：陈胜会，男，1997年6月15日出生，汉族，住河北省张家口市赤城县。被告（反诉原告）：孙延强，男，1993年11月30日出生，汉族，住山东省滕州市。原告（反诉被告）陈胜会与被告（反诉原告）孙延强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈胜会、被告（反诉原告）孙延强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈胜会向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付违约金9413元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年9月22日签订租赁合同，约定原告将位于沙河镇巩华家园西二村*室房屋出租给被告使用，租赁期限为11月23日，并且约定季度付款。被告应于2019年11月13日交付房租12000元，但并未按照合同约定支付房租。原告多次催促，被告对此置之不理，后被告提出要解除合同并答应赔偿原告9413元作为补偿，于2019年12月8日在原告退还被告所剩余全部房租、押金共计7668元，之后被告反悔，并要求退还答应补偿给原告的9413元，否则不让原告离开房屋。因原告有急事需离开，迫于无奈，只能先退还给被告7668元（应退房租）及9413元（被告承诺的赔偿金），原告无奈之下依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特诉至法院，望判如所请。被告孙延强辩称，原告说对此催促不符合事实，在2019年11月17日交租前我方没有收到任何的提示。其次原告说我不让其离开房屋，原告被迫退还房租，与事实不符。后来在派出所，原告的代理人在场，代理人说可以等着解决，我方没有任何强迫行为。原告主张的违约金是以年租金的20%为标准的，违约金过高。反诉原告孙延强向本院提出反诉请求：要求陈胜会退还我方卫生管理费1148元。事实与理由：我方交付原告卫生管理费1460元，应退还1148元，故我方提起反诉。反诉被告陈胜会辩称，按照合同，管理费是反诉原告居住期间一次性交纳的，是反诉原告自己没有住满租期，我不同意退还。而且反诉原告违反了双方的约定，签完退房协议后没有按照约定履行相关义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月22日陈胜会（出租人，甲方）与孙延强（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定“第一条（一）房屋坐落于北京市昌平区沙河街道办事处西二村*。第三条（一）房屋租赁期自2019年9月22日至2020年9月14日，共计11月23日。甲方应于2019年9月22日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条（一）租金标准：人民币肆仟元整。各期租金支付日期：第一次缴纳租金日期为2019年9月22日，金额为人民币11066元整，第二次缴纳租金日期为2019年11月13日，金额为人民币12000元整……（二）押金：人民币肆仟元整。第五条合同期内一切由租房产生的相关费用由承租方自行承担。第八条（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达3日的……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达3日的；欠缴各项费用达100元的……第九条（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按总租金的20%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按总租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失……”双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。同日，孙延强向陈胜会交付17026元，包括第一期租金11066元、押金4000元、管理费1460元、水费押金500元。2019年11月17日，孙延强向陈胜会交付第二期租金12000元。2019年12月8日，孙延强与陈胜会协商签订《退房协议》，协议中载明“租户孙延强租住甲方位于巩华家园西二村*室，现因乙方未按时交付房屋租金达四日，按合同约定乙方违约，经甲乙双方协商，乙方于2019年12月8日搬离，甲方退还乙方剩余房租7253元，水费415元，共计7668元，双方已做完物业交接，对此均无异议，剩余9413元冲抵违约金，管理费1460元因合同未继续履行不予退还。”庭审中，双方均认可孙延强于2019年12月8日从涉案租赁房屋搬走。签订上述协议后，同日，双方在派出所又签订一份协议，载明“关于巩华家园西二村*室乙方违约问题按照合同约定，因乙方未能按时支付给甲方租金，导致违约……在合同期内乙方已经搬离该房屋，甲方于2019年12月8日退还乙方全部房租、押金共计17081元，甲方保留去昌平区沙河人民法院提起诉讼并追回因乙方违约带来的损失。”后，陈胜会退还孙延强17081元。庭审中，双方均认可《北京市房屋租赁合同》已于2019年12月8日解除。孙延强迟延交付租金后，陈胜会让其明确继续承租房屋还是解除合同时，孙延强选择了解除合同，但陈胜会称其同意解除合同是因为双方签订了《退房协议》，约定孙延强支付9413元违约金。后来孙延强反悔报警，在派出所达成了新的协议，自己仍然可以向孙延强主张因其违约给自己造成的损失。孙延强称是因为想先拿到一部分钱，且《退房协议》约定的违约金过高才报警。另查明，北京市昌平区沙河街道办事处西二村*系回迁安置房。以上事实有《北京市房屋租赁合同》、转账记录、《退房协议》、协议、《欠条》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。陈胜会与孙延强签订的《北京市房屋租赁合同》、《退房协议》及在派出所签订的协议未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵守诚实信用原则，依约全面履行合同义务，关于孙延强所称《退房协议》不是真实意思表示及陈胜会所称在派出所签订的协议系胁迫所签的质证意见本院不予采信。当事人协商一致，可以变更合同。《退房协议》中双方对退还款项、违约金计算方式及金额、管理费事项进行了约定，而双方在派出所签订的协议对退还款项及违约事项再次作出约定时并未有管理费的内容。故本院认为，双方在派出所签订的协议对退还款项及违约金计算及支付金额内容作了变更，而对1460元管理费的退还事项没有变更。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故孙延强要求陈胜会退还1460元管理费的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。孙延强与陈胜会均认可双方在2019年12月8日解除了《北京市房屋租赁合同》，并签订《退房协议》。而且双方于2019年12月8日在派出所签订的协议亦明确了解除合同的法律后果另行解决，故本院认为孙延强与陈胜会在2019年9月22日签订的《北京市房屋租赁合同》已经解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，孙延强迟延交付房屋租金4日，违反合同约定后，与陈胜会达成《退房协议》约定了违约金金额为9413元，陈胜会才同意解除租赁合同。后孙延强认为违约金金额过高反悔又与陈胜会在派出所达成新的协议。本院认为本案的争议焦点为如何确定违约金金额。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。陈胜会称孙延强提前退房，导致自己房屋在疫情期间无法出租，损失了四个月的租金。本院认为，双方已在2019年12月8日就涉案房屋办理交接手续，距离新冠肺炎疫情发生仍有两个月左右时间。交接手续完成后陈胜会应积极再次出租涉案房屋，两个月的空置期时间过长，不合常理，故对陈胜会的主张本院不予采信。孙延强提交证据证明自己只迟延4日交纳房租，并称虽然自己违约，但对陈胜会的损失很小，陈胜会主张的违约金过高。故本院综合考虑孙延强违约情节、孙延强违约后双方签订协议情况、陈胜会再次出租房屋需花费的时间、双方约定的租金金额等因素酌情确定违约金金额。对陈胜会辩论意见中的合理部分，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、孙延强于本判决生效之日起七日内支付陈胜会违约金4000元；二、驳回陈胜会的其他诉讼请求；三、驳回孙延强的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由孙延强负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由孙延强负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二〇年八月十七日书记员  王龙