浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4709号 原告杭州中江置业有限公司，住所地杭州市江干区庆春东路****。 法定代表人王云龙。 委托代理人陈晓、陈军，该公司员工。 被告杭州鸿菲酒店管理有限公司，住所地杭州，住所地杭州市江干区红街天城****> 法定代表人周栋。 被告周栋，男，汉族，1991年11月12日出生，住浙江省平阳县。 以上两被告委托代理人庞艳飞、郑丽萍，北京中银（杭州）律师事务所律师。 原告杭州中江置业有限公司（以下简称中江置业公司）为与被告杭州鸿菲酒店管理有限公司（以下简称鸿菲管理公司）、周栋房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月13日向本院起诉。本院受理后依法由审判员韩涛独任审判，于2019年8月26日、2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告中江置业公司的委托代理人陈晓，被告鸿菲管理公司、周栋的委托代理人庞艳飞到庭参加第一次庭审，原告中江置业公司的委托代理人陈军，被告鸿菲管理公司、周栋的委托代理人庞艳飞到庭参加第二次庭审，本案现已审理终结。 原告中江置业公司诉称，2011年1月19日，原告和案外人陈贤宝签订编号为2011预1099700的《浙江省商品房买卖合同》，约定案外人陈贤宝购买面积为51.76平方米，由原告建设的，位于杭州市江干区××街××幢××号房屋，总价1457222元。后原告和案外人陈贤宝因房款支付问题产生纠纷，原告于2015年9月7日起诉至杭州市江干区人民法院，后以调解结案。按照调解书，陈贤宝于2016年4月13日付清全部购房款，并在当日双方办理房屋移交手续。房屋验收时，陈贤宝发现案涉房屋已被被告作为其经营酒店的客房使用，且至今仍占有、使用案涉房屋。被告系一人有限公司，股东为周栋。2016年10月12日，陈贤宝起诉原告至江干区人民法院，2018年10月10日，江干区人民法院判决：1.原告于判决生效之日起十日内按2011预1099700约定的标准重新装修后将红街天城4幢1116室房屋交付陈贤宝：2.原告于判决生效之日起十日内向陈贤宝支付逾期交房违约金（按每月人民币4500元的标准自2016年4月14日计至房屋交付之日止）。原告认为，造成原告不能交房的责任在于被告非法占有、使用该房屋，原告为维护自己的合法权益。现原告诉至法院，请求：1.被告赔偿原告按照（2016）浙0104民初7436号民事判决主文中要求将案涉房屋重新装修后交付给案外人陈贤宝所支付的装修损失10万元；2.被告向原告支付因被告占有使用该房屋造成的原告支付给陈贤宝的逾期交房损失168000元；3.被告承担本案的诉讼费用。 被告鸿菲管理公司辩称，一、原告中江置业公司已经按照相关协议约定，将案涉1116房屋交付给了买受人，原告主张由被告鸿菲管理公司对该房屋重新装修后向其交付，缺少客观可能性。案涉1116房屋的买受人陈贤宝于2019年5月31日收到了原告中江置业公司根据(2016)浙0104民初7436号《民事判决书》支付的赔偿款项后，双方于2019年6月初进行了房屋交付，案涉房屋的所有权己在原告中江置业公司与买受人陈贤宝之间进行了变更。因此，原告主张由被告鸿菲管理公司对该房屋重新装修后向其交付，缺少客观可能性。 二、目前，被告鸿菲管理公司使用案涉1116房屋，是基于其与该房屋买受人陈贤宝签订的《房屋租赁合同》，并未侵犯任何其他人的合法权益，亦不应对原告中江置业公司承担赔偿责任。原告中江置业公司与买受人陈贤宝就案涉1116房屋进行交付后，陈贤宝即将该房屋出租给了被告鸿菲管理公司，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2019年6月1日至2020年5月30日。因此，目前，被告鸿菲管理公司使用案涉房屋是基于合法有效的租赁合同行使其权利，并未侵犯任何人的合法权益。 同时，需要说明的是，案涉1116房屋在交付之前，原告中江置业公司将其交给了上海恒豪基业物业服务有限公司进行管理，上海恒豪基业物业服务有限公司在管理过程中将该房屋交由其他第三方使用，是否违反双方之间的约定，属于两者之间的违约责任纠纷，亦与其他第三方无关。 三、原告中江置业公司主张被告鸿菲管理公司应当承担的责任，其诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间，请求法院依法予以驳回。 根据(2016)浙0104民初7436号《民事判决书》确定的事实，自2016年4月13日起，被告鸿菲管理公司并未有任何使用案涉1116房屋的行为，因此，中江置业公司如果认为被告鸿菲管理公司应当承担赔偿责任，则至迟应当自该日起向被告鸿菲管理公司主张赔偿。但是，原告中江置业公司怠于行使相关权利，至2019年5月13日才提起本案诉讼。根据《民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。据此，原告中江置业公司所诉主张已经超过法定诉讼时效期间，请求法院依法驳回原告中江置业公司的诉讼请求。 四、退一步讲，即便被告鸿菲管理公司应当承担赔偿责任，亦应当仅就其使用案涉1116房屋的期间承担责任，原告中江置业公司主张按照4500元/月自2016年2月1日起向其承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据。根据《侵权责任法》第二十六条之规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。原告中江置业公司未采取适当措施放任损失扩大，无权就扩大损失的部分要求被告鸿菲管理公司承担赔偿责任。 五、再退一步讲，如果被告鸿菲管理公司需要就案涉争议承担赔偿责任，在公司账目管理规范，内控管理受到公安机关的严格监督的情况下，被告鸿菲管理公司亦没有与周栋个人财务混同的情况，原告中江置业公司主张由周栋承担连带责任缺乏事实和法律依据。 本院经审理本案事实认定如下： 案外人陈贤宝曾以房屋买卖合同纠纷诉为案由将中江置业公司、上海恒豪基业物业服务有限公司、鸿菲管理公司、章学瑶、周栋诉至本院，请求：1.中江置业公司将案涉房屋按案涉商品房买卖合同约定的标准重新装修后交付陈贤宝；2.中江置业公司赔偿房屋折旧损失291444.4元；3.中江置业公司按每月4500元的标准支付自2016年4月13日起的逾期交房违约金；4.上海恒豪基业物业服务有限公司、鸿菲管理公司停止案涉侵害行为并将其设施自案涉房屋搬离；5.上海恒豪基业物业服务有限公司、鸿菲管理公司对上列第1、2、3项诉讼请求承担连带责任；6.章学瑶、周栋对上列第四、五项诉讼请求承担连带责任；7.由被告承担案件诉讼费用。2018年10月10日，本院依法作出（2016）浙0104民初7436号民事判决：一、中江置业公司于判决生效之日起十日内向陈贤宝交付按案涉《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预1099700）约定的标准重新装修后的案涉杭州市江干区红街天城4幢1116室房屋。二、中江置业公司于判决生效之日起十日内向陈贤宝支付逾期交房违约金（按每月人民币4500元的标准自2016年4月14日计至上列第一项中的房屋交付之日止）。三、驳回陈贤宝的其他诉讼请求。该判决于2019年1月25日生效。 该生效判决确认事实如下：2011年1月19日，陈贤宝（买受人）与中江置业公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预1099700），约定：买受人购买的商品房为杭州市江干区××街××幢××室，设计用途为办公楼；该商品房总价款1457222元；买受人应在《商品房买卖合同》签订之日前支付首付款737222元，剩余房款720000元在《商品房买卖合同》签订之日起七个工作日内与出卖人指定的银行办理完毕银行按揭的相关手续，逾期不办理的或因买受人自身的原因而不能在上述期限内办理完毕的，则视买受人逾期付款的违约情形；出卖人应在2011年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日或逾期超过90日但买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容；出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准；出卖人已经选聘上海恒豪基业物业服务有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理；等。 2015年9月7日，本院受理中江置业公司诉陈贤宝商品房销售合同纠纷一案，诉请陈贤宝支付尚欠房屋余款720000元并按约支付违约金、赔偿律师费等损失。该案于2015年10月27日调解结案。（2015）杭江民初字第1857号《民事调解书》载明：陈贤宝支付中江置业公司案涉房屋尾款520000元及诉讼费损失6282.5元；等。陈贤宝于2016年1月4日、4月13日支付上述房屋尾款。2016年4月13日，陈贤宝、中江置业公司拟办理房屋交付手续并会同上海恒豪基业物业服务有限公司进入案涉房屋予以查看，因发现案涉房屋被当过酒店客房，当天双方未作实际交付。 2016年4月18日，中江置业公司向上海恒豪基业物业服务有限公司发送《函告》一份，载明：因空置房被占用导致业主向我司主张的任何权利由你司负责处理并赔偿，且因此导致我司损失的，你司应向我司据实赔偿；等。 2016年4月26日，陈贤宝、中江置业公司、上海恒豪基业物业服务有限公司在相关第三方机构进行调解并制作《投诉调查笔录》一份。该笔录中，中江置业公司确认案涉房屋系精装修房屋，可以做一个重新装修；上海恒豪基业物业服务有限公司确认系其工作人员将案涉房屋交给酒店使用。 2016年5月9日，中江置业公司向上海恒豪基业物业服务有限公司发送《函告（二）》一份，载明：为避免各方损失进一步扩大，请贵司在2016年5月20日前一次性支付4-1116业主赔偿金10万元整，并配合业主办理完毕交房手续；如未能在前述期限内将赔偿款支付到位的，贵司还需承担从2016年4月14日起至实际向业主交房之日的逾期交房违约金和房屋租金；逾期交房违约金为房款（125万）的万分之一乘以逾期天数，租金为同户型租金约为4500元/月；业主如主张其他赔偿的，也应由贵司一应承担；等。 2016年11月2日，上海恒豪基业物业服务有限公司出具《情况说明》一份，载明案涉房屋系被鸿菲管理公司用作客房。 另查明：鸿菲管理公司登记的住所（经营场所）为杭州市江干区××街天城4幢1130室，经营起始日为2013年12月6日，于2016年4月11日变更公司性质为一人有限责任公司（自然人独资）、公司股东为章学瑶（法定代表人、执行董事兼总经理），于2016年8月22日变更公司股东为周栋（法定代表人、执行董事兼总经理）；鸿菲管理公司在本案举证中表明2016年4月13日前该公司存在使用案涉房屋的情况。 又，案涉房屋于2012年7月2日登记产权于中江置业公司名下。庭审中，中江置业公司与上海恒豪基业物业服务有限公司确认：上海恒豪基业物业服务有限公司系案涉红街天城项目的物业服务公司，中江置业公司于2013年将案涉房屋钥匙交付上海恒豪基业物业服务有限公司并由其实行物业管理服务。上海恒豪基业物业服务有限公司、鸿菲管理公司、章学瑶、周栋确认：案涉房屋中无其设施或物品。 本案另查明，2019年5月30日，陈贤宝（乙方）与中江置业公司（甲方）签订《协议书》一份，约定：甲方与乙方商品房买卖合同纠纷一案，杭州市江干区人民法院已经作出判决，双方协商如下协议：一、（2016）浙0104民初7436号民事判决书判决由甲方在判决生效之日起十日内向乙方交付按案涉《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预1099700）约定的标准重新装修后的案涉杭州市江干区红街天城4幢1116室房屋，现双方一致同意不再履行，改为甲方将案涉房屋在双方约定时间内按现状交付给乙方，由乙方自行装修，甲方一次性支付给乙方十万元；二、（2016）浙0104民初7436号民事判决书判决甲方向乙方支付逾期交房违约金（按每月人民币4500元的标准自2016年4月14日计至上列第一项中的房屋交付之日止），改为甲方向乙方支付逾期交房违约金（按每月4500元标准自2016年4月14日计至2019年5月23日止）。2019年5月31日，中江置业公司向陈贤宝支付268000元。 上述事实，有原告提交的本院（2016）浙0104民初7436号《民事判决书》、《协议书》、汇款凭证及本案庭审记录证实。 本院认为，根据本院（2016）浙0104民初7436号生效民事判决判令中江置业公司向陈贤宝交付按案涉《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预1099700）约定的标准重新装修后的案涉杭州市江干区红街天城4幢1116室房屋，后经陈贤宝、中江置业公司协商，中江置业公司不再履行恢复原状的义务而是一次性赔偿陈贤宝损失100000元，上述损失系因鸿菲管理公司在未经陈贤宝、中江置业公司同意的情况下占用案涉杭州市江干区××街××幢××室房屋用作酒店客房引起，中江置业公司在向陈贤宝赔付后可向鸿菲管理公司追偿，对于中江置业公司要求鸿菲管理公司承担装修损失100000元的主张，本院予以支持。 对于2016年4月14日计算至2019年5月23日期间的逾期交房违约金一项。本院认为，中江置业公司未按约交付房屋虽因鸿菲管理公司无权占用而起，但中江置业公司亦未采取适当措施防止损失的扩大，故本院酌情确定鸿菲管理公司承担逾期交房损失100000元。至于上海恒豪基业物业服务有限公司、章学瑶的责任，鸿菲管理公司可另案主张权利。 对于周栋的责任问题。本案中，鸿菲管理公司系周栋一个自然人股东投资的自然人独资有限责任公司，在鸿菲管理公司、周栋未提交足够证据证明公司财产独立于股东自己的财产的情况下，周栋应对鸿菲管理公司的债务承担连带清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州鸿菲酒店管理有限公司支付原告杭州中江置业有限公司恢复装修损失人民币100000元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告杭州鸿菲酒店管理有限公司支付原告杭州中江置业有限公司逾期交房损失人民币100000元，于本判决生效后十日内付清。 三、被告周栋对上述第一项、第二项被告杭州鸿菲酒店管理有限公司的全部债务负连带清偿责任。 四、驳回原告杭州中江置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币2660元，由原告杭州中江置业有限公司负担人民币675元，由被告杭州鸿菲酒店管理有限公司、周栋负担人民币1985元。 原告杭州中江置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州鸿菲酒店管理有限公司、周栋于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员 韩 涛 二〇二〇年八月十二日 书记员 沈肖丽