广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤20执异1号 异议人（利害关系人）梁东生，男，1963年4月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 异议人（利害关系人）何国辉，男，1971年12月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 异议人（利害关系人）麦铨湛，男，1963年4月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 申请执行人：平安银行股份有限公司佛山分行（原深圳发展银行佛山分行），住所地广东省佛山市东平新城区裕和路佛山新闻中心**。 主要负责人：杨建军，行长。 被执行人：佛山华远房地产有限公司，住所地广东省佛山市文昌西路火车站东侧“佛山时代广场”。 法定代表人：赵焕棠，董事长。 委托诉讼代理人：蓝恩鸿，广东启源律师事务所律师。 被执行人：南海嘉柏房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道**。 法定代表人：何树洪，总经理。 被执行人：赵焕棠，男，1945年5月2日出生，香港居民。 利害关系人（竞买人）：佛山市顺德区泰裕房产开发有限公司，，住所地佛山市顺德区乐从镇建设路** 法定代表人：霍建新，经理。 委托诉讼代理人：刘丽冬，广东冯大律师事务所律师。 在本院执行平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称平安银行佛山分行）与佛山华远房地产有限公司（以下简称华远公司）、南海嘉柏房地产有限公司、赵焕棠借款合同纠纷一案中，中，梁东生、何国辉、麦铨湛对本院作出（2015）中中法执字第103号之二公告、（2015）中中法执字第103号之八通知书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 梁东生、何国辉、麦铨湛称，请求撤销（2015）中中法执字第103号之二公告、（2015）中中法执字第103号之八通知书中要求异议人撤场的内容，明确对异议人的补偿金额、方式。主要理由为：异议人租用华远公司土地，自行出资建设铺位出租，地上建，地上建筑物业属于异议人所有华远公司，不是贵院（2015）中中法执字第103号案的被执行人，公告所述的主楼周边临时商铺不是被执行标的，贵院不得强行要求异议人迁离。异议人与商铺租赁人签署和租赁合同，收取了一百多万元的押金，若强行要求异议人撤场，异议人无法退还该款。华远公司尚欠异议人150多万元款项，该款只能在华远公司的维护款中扣除，按通知要求撤场将导致异议人的损失。异议人在执行过程中已经完全履行了协助义务，按要求每月将租金交到法院指定账户并承诺在拍卖成功后一至两个月退出物业，铺位的使用不影响案件执行。强行撤场将会对该案的债权人造成损失。因地上物业为异议人所有，贵院的执行裁定、拍卖公告中将异议人的物业包括在拍卖标的中，却均未发出有效法律文书明确对异议人的补偿金额、方式，强行要求异议人撤场不符合法律规定。梁东生、何国辉、麦铨湛向本院提交了合作租赁协议复印件一份及租赁协议复印件两份。 华远公司辩称，华远公司已经提交了异议申请要求撤销（2015）中中法执字第103号之一、之二公告，公告没有公平保护华远公司的合法利益，损害了华远公司的财产权利。且依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》应撤销（2015）中中法执字第103号之一、之二公告，由华远公司继续建设。异议人要求明确给异议人的补偿没有法律依据，应予以驳回。租赁合同明确约定“如政府等有关部门或甲方需要收回该用地时，乙方保证在接通知后一个月内无条件交还用地”。因异议人租赁土地但停止向华远公司交纳租金，华远公司已经向异议人发出律师函。华远公司与异议人的租赁关系，异议人应循其他法律途径解决，其无权在华远公司物业中取得补偿。异议人每月向法院交纳的3万元，实际属于代华远公司交纳，此款应分配给华远公司债权人。综上，请求撤销（2015）中中法执字第103号之一、之二公告，并驳回异议人要求补偿的异议请求。华远公司向本院提交了租赁协议复印件一份、（2017）粤20执异36号执行裁定复印件一份、执行异议书复印件两份。 佛山市顺德区泰裕房地产开发有限公司（以下简称泰裕公司）辩称，贵院受理异议人的异议不符合法律规定，应依法驳回。梁东生等三异议人无请求权提出执行异议申请，无权要求撤销公告。梁东生等三异议人既未证实其在法院查封前已签订合法有效的租赁合同，也未能证明其在法院查封涉案土地前已占有使用涉案场所，不具有法定的权利以承租人身份提出执行异议。梁东生等三异议人提交的《合作租赁协议》不排除是虚假合同，该协议缺乏基本的租赁合同条款，且仅凭协议签署的日期不能证明其形成租赁合同关系的真实时间，无法证明该合同签订于法院查封之前。如租赁双方当事人未依法办理租赁备案登记、缴纳税收等方式，就无法向社会宣示其在租赁关系中的权利。即使异议人与被执行人存在租赁协议，但涉案场地部分建筑未经规划许可，是违法建筑，其所签订的场地租赁合同无效，异议人不是场地的合法使用人，应驳回其异议请求。异议人称地上建筑物属异议人所有没有事实依据，其对投资的真实性、合法性负有举证责任。且即使建筑物系异议人所建，因是未经规划许可的违章建筑，不具合法性，其无权主张赔偿或补偿。如异议人认为因其与华远间的无效租赁合同造成其损失，其可另行向华远公司主张。 本院查明，平安银行佛山分行与华远公司、南海嘉柏房地产有限公司、赵焕棠借款合同纠纷一案，广东省佛山市中级人民法院于2003年11月17日作出的（2003）佛中法民四初字第63号民事判决已发生法律效力，被执行人未履行上述法律文书所确定的义务，广东省佛山市中级人民法院依申请执行人申请立案执行，案号为（2004）佛中法执字第1159号。广东省佛山市中级人民法院在执行过程中，依职权调查了被执行人华远公司的财产线索。经查，华远公司时代广场房地产可供执行。广东省佛山市中级人民法院评估、拍卖被执行人华远公司名下时代广场房地产，并于2007年8月2日作出（2004）佛中法执字第1159-6号民事裁定：一、解除对被执行人华远公司位于佛山市禅城区佛山火车站东侧的土地使用权[证号为：佛府国用（1996）字第06000301XXX号，地号为，地号为06000205XXX上建筑物（即时代广场房地产）的查封；二、被执行人华远公司位于佛山市禅城区佛山火车站东侧的土地使用权[证号为：佛府国用（1996）字第06000301XXX号，地号为，地号为06000205XXX上建筑物以12133万元的价格卖给泰裕公司；三、原属被执行人华远公司位于佛山市禅城区佛山火车站东侧的土地使用权[证号为：佛府国用（1996）字第06000301XXX号，地号为，地号为06000205XXX上建筑物归泰裕公司所有。其后，因暂时无法办理时代广场的过户手续，经泰裕公司申请，广东省佛山市中级人民法院退回前述12133万元中的11133万元给泰裕公司。2015年3月3日，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法执指字第1号指定执行决定，决定将广东省佛山市中级人民法院执行的以华远公司为被执行人的系列案件共六件指定由本院执行，本院立案受理【本院执行案号分别为（2015）中中法执字第99、100、101、102、103、104号】。上述六案总申请执行标的为253411360.85元（未计算申请执行后的利息）。2015年9月8日，本院作出（2015）中中法执字第103-1号执行裁定，裁定续行查封华远公司名下位于佛山市火车站东侧的土地使用权及其地上建筑物（时代广场）整栋。2017年12月19日，本院作出（2017）粤20执监2号执行裁定，裁定撤销广东省佛山市中级人民法院（2004）佛中法执字第1159-6号民事裁定。 2019年7月4日，本院作出（2015）中中法执字第103号之四执行裁定对查封的华远公司名下位于佛山市禅城区佛山火车站东侧的土地使用权[证号为：佛府国用（1996）字第06000301XXX号，地号为，地号为06000205XXX上建筑物重新拍卖。2019年12月26日，本院作出（2015）中中法执字第103号之二公告，要求华远公司及涉案土地相关地上建筑（含主楼周边临时商铺）使用人于2020年2月3日前携带相关物品自行离开上述场所。同日，本院作出（2015）中中法执字第103号之八通知书，要求梁东生、何国辉、麦铨湛于2020年2月3日退出本院拟拍卖的上述土地及地上建筑物。梁东生、何国辉、麦铨湛遂书面向本院提出前述异议请求。 另查，本院（2015）中中法执字第101号案的执行依据广东省佛山市中级人民法院（2004）佛中法民二初字第52号判决查明如下事实“被告华远公司持有的佛府国用（1996）字第06000301XXX号国有土地使用证的变更记事栏中载明了……并注明该宗土地已办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行南海市支行，款金额为4500万元的抵押续期至2004年5月6日，抵押贷款金额为11500万元的抵押续期至2004年6月1日，登记时间为2001年3月6日。该变更记事栏中加盖有佛山市城区国土分局公章和佛山市国土局土地使用权抵押登记专用章。”该判决同时判令“……二、原告中国工商银行南海市支行对抵押物【佛府国用（1996）字第06000301XXX号国有土地使用证项下的土地使用权】在本判决第一项所确定的债务范围内享有优先受偿权……。”佛山市自然资源局出具的不动产登记信息查询结果显示，2007年8月10日，广东省佛山市中级人民法院以（2004）佛中法执字第1159号案查封涉案土地使用权。 再查，梁东生、何国辉、麦铨湛提交的租赁协议复印件显示，2003年11月5日华远公司作为甲方、梁东生、麦湛作为乙方签订租赁协议，约定乙方租用甲方“佛山时代广场”项目南面用地（二期土地）1120平方米……在租用土地期间，如政府征用或甲方其它需要须收回（无论在任何时候），该用地时，乙方保证在接通知后壹个月内无条件交还用地……。2004年6月3日，华远公司作为甲方、梁东生、麦湛作为乙方签订租赁协议约定乙方租用甲方“佛山时代广场”项目西面用地392平方米……在租用土地期间，如政府征用或甲方其它需要须收回（无论在任何时候），该用地时，乙方保证在接通知后壹个月内无条件交还用地……。合作租赁协议显示2004年12月8日，华远公司作为甲方，梁东生作为乙方就甲方北面临铺需重新建造双方合作修建临铺达成相关协议,其中第五条约定“在合作期间，如政府等有关部门或甲方需要须收回（不论在任何时候）该用地时，双方合作终止，如合作终止时仍未清还借款，余额由甲方从其他途径归还。乙方保证在接通知后壹个月内无条件交还用地，否则甲方有权清理该用地上所有物品，收回用地，如拖延甲方工作一切责任由乙方负责。”审查过程中，麦铨湛称其曾用名麦湛，何国辉称其与梁东生、麦湛三人作为合伙人共同承租华远公司“时代广场”周边空地，当时只是以梁东生、麦湛作为代表与华远公司签订租赁协议。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。”本案中，华远公司未按生效判决履行付款义务，本院依法有权扣押、冻结、划拨、变价华远公司名下的财产。涉案土地使用权登记在华远公司名下，故本院查封、拍卖涉案房产符合法律规定。至于梁东生、何国辉、麦铨湛以其租赁了涉案土地要求撤销本院（2015）中中法执字第103号之二公告、（2015）中中法执字第103号之八通知书的问题。首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，涉案土地已于2001年3月6日办理抵押登记，而梁东生、何国辉、麦铨湛提交的租赁合同显示租赁关系均成立于抵押登记之后，根据前述法律规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。其次，梁东生、何国辉、麦铨湛提交的租赁合同均明确约定“在租用土地期间，如政府征用或甲方其它需要须收回（无论在任何时候），该用地时，乙方保证在接通知后壹个月内无条件交还用地”，现华远公司因无法清偿生效法律文书所确定的义务，需要收回涉案土地清偿债务，根据前述合同约定，梁东生、何国辉、麦铨湛也应当无条件交还涉案土地。故，梁东生、何国辉、麦铨湛要求撤销本院（2015）中中法执字第103号之二公告、（2015）中中法执字第103号之八通知书的异议请求理据不足，本院不予支持。 至于梁东生、何国辉、麦铨湛以其自行出资建设铺位，要求补偿的问题，不属于本院执行程序处理的范围，其可另循法律途径主张。 综上，梁东生、何国辉、麦铨湛的异议请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回梁东生、何国辉、麦铨湛的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  李油欢 审判员  尹四娇 审判员  钟国平 二〇二〇年八月二十六日 书记员  刘 勇