北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6165号原告（反诉被告）：北京市外文书店有限责任公司（曾用名北京市外文书店），住所地北京市东城区王府井大街**。法定代表人：吴惟，董事长。委托诉讼代理人：丁宁宁，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐波，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司，住，住所地北京市东城区王府井大街****9-1-001/div>法定代表人：王后春，董事长。委托诉讼代理人：张志峰（兼第三人北京异蕾科贸有限公司委托诉讼代理人），北京市京师律师事务所律师。第三人：北京异蕾科贸有限公司，住所地，住所地北京市东城区东四南大街**iv>法定代表人：贾异，总经理。原告北京市外文书店有限责任公司（以下简称外文书店）与被告北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司（以下简称异蕾翠玉缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，追加北京异蕾科贸有限公司（以下简称异蕾科贸公司）为第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。外文书店的委托诉讼代理人，异蕾科贸公司与异蕾翠玉缘公司的法定代表人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。外文书店向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2006年4月1日签订的《租赁协议》、2012年4月12日签订的《房屋租赁补充协议》于2020年3月15日解除；2．被告及第三人将北京市东城区×××号外文书店一层旁门营业场所内二、三层建筑拆除，将原告出租的一层房屋返还原告；3．被告自2020年4月1日起至实际返还房屋之日止以每日3197．23元（年租金116．699万元）的标准向原告支付房屋占用费；4．本案诉讼费用和律师费均由被告承担。事实和理由：原、被告于2006年4月1日签订房屋租赁合同，原告将位于北京市东城区×××号院内平房面积90平米的场地租赁给被告使用，租赁期限自2006年4月1日至2009年3月31日，租金每年110万元。2012年4月12日，原、被告签订房屋租赁补充协议，约定从2012年4月1日起，租金在原来每年110万元的基础上每年递增3%，即2012年4月1日至2015年3月31日年租金110万元，2015年4月1日至2018年3月31日在第三年的基础上递增3%即年租金113．3万元，依此类推。该补充协议未约定租赁期限。2019年8月9日，市委领导调研×××整治提升和北延工作，召开会议并作出指示：要将×××打造成独具人文魅力的国际一流商业街区，立足首都功能核心区，满足首都消费升级需要。同年十二月，北京发行集团研究决定，聚焦“外文”和“书店”对外文书店进行重新开发和规划，丰富、提升经营业态，并成立工作专班，责成外文书店进行整体升级改造，全面清理涉租房屋，要求依法依规在2020年3月底之前全部清退完毕。原告根据政策、法律和相关合同约定与被告多次协商。原告认为双方租赁期限届满后，双方未签订书面的房屋租赁合同，双方之间构成不定期租赁合同法律关系。原告依据《中华人民共和国合同法》第232条等规定，有权解除不定期租赁合同。2020年2月24日，原告根据政策、法律和相关合同约定向被告发出解除通知，原告认为，原告要求被告清退房屋、解除合同的要求符合法律法规和合同的约定，被告拒不返还房屋的行为已严重侵害原告的合法权益。为此，特向贵院提起诉讼，望判如所请。异蕾翠玉缘公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。理由如下：1．原告无证据证明其为租赁房屋产权人，其无权提出主张；2．租赁协议并未到期，原告无权单方解除协议，无权要求被告腾房。根据约定租赁房屋项目改造前，租期延至2022年3月31日，该条款为附条件的合同，根据原告提交的证据2020年5月原告才开始招标，工程项目改造的条件尚未实现。另外，根据2012年4月12日补充协议，年租金每三年递增3%，因此本案合同系长期租赁协议；3．不存在不可抗力的事由，原告无权以不可抗力要求解除合同，不可抗力为不能预见、不可避免、不能克服，不可抗力一般在征收征用时使用，现有证据无法证明不可抗力事由存在；4．租赁房屋二、三层为被告及第三人自建、自用，是否拆除是被告及第三人的权利，由被告及第三人决定，原告无权要求被告腾房；5．要求解除合同的情形即整体升级改造尚未发生。异蕾翠玉缘公司提出反诉请求：1．被告继续履行与原告2006年4月1日签订《租赁协议》及2012年4月12日签订的《房屋租赁补充协议》；2．判令原告退还被告2020年2月1日至2020年3月31日期间的房租194500元；3．原告免除被告2020年4月1日至2020年7月15日的房租340372元；4．诉讼费、律师费由原告承担。事实和理由：原告与被告2006年4月1日签订《租赁协议》，约定原告将×××号院内面积90平方米左右的地方，租赁给被告扩建经营场地，扩建工程申报及相关费用由被告负责，原告帮助提供相关资料；租赁期限暂定3年，自2006年4月1日至2009年3月31日；原告同意被告现租赁协议在工程项目改造前，租赁期限向后顺延，租赁期限未满，如果基建工程项目启动，租赁协议自动终止。2012年4月12日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定租金从2012年4月1日起，在原来每年110万元的基础上每三年递增3%，即2012年4月1日至2015年3月31日，年租金110万元，2015年4月1日至2018年3月31日，在第三年的基础上递增3%即年租金113．3万元，依此类推。2006年4月1日签订的《租赁协议》中明确约定，原告同意被告现租赁协议在工程项目改造前租赁期限向后顺延；租赁期限未满，如果基建工程项目启动，租赁协议自动终止。该约定表明,《租赁协议》自动续期，每次续期三年。本次续期截止日期为2022年3月31日。目前基建项目尚未启动，协议也没有到期，应当继续履行。2012年4月12日签订的《房屋租赁补充协议》中关于租金以此类推的约定，表明双方的房屋租赁协议为长期租赁协议，该协议长期有效。原告无权单方解除合同。新冠疫情期间，被告3个月没有营业，依法应当免除这3个月的租金。外文书店对异蕾翠玉缘公司的反诉辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。原、被告2006年4月1日签订《租赁协议》，约定租期自2006年4月1日至2009年3月31日。2012年4月12日，双方签订《房屋租赁补充协议》，并未约定租期。被告第一项反诉请求要求继续履行合同，是抽象的诉讼请求，不符合民诉法起诉的条件，应予驳回。原告依法依约均有权解除双方签订的房屋租赁协议。在双方为不定期房屋租赁合同关系的情况下，原告有权随时解除合同，且合同约定基建工程项目启动，租赁协议自动终止。双方解除合同与疫情无关，被告无权要求退还及免除相应租金。双方开始沟通解除合同时疫情并未发生，被告也没有提供证据证明其符合减免租金的要求。异蕾科贸公司述称，第三人同意被告的意见。本院经审理认定事实如下：原告对北京市东城区×××号院内1527．3平方米的土地享有使用权。2006年4月1日，原告与被告签订《租赁协议》，约定原告将北京市东城区×××号院内平房面积90平方米左右地方租赁给被告扩建经营场地。扩建工程申报及相关费用由被告负责，原告帮助提供相关资料。租期自2006年4月1日至2009年3月31日，租金每年110万元。原告同意现租赁协议在工程项目改造前，租赁期限向后顺延，租赁期限未满，如果基建工程项目启动，租赁协议自动终止。本协议签订后，原告收回被告租赁的货梯对面小厅及后门过道。如有未尽事宜，双方协商后需签补充协议，补充协议与此协议视为一体。2012年4月12日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，约定房屋租金自2012年4月1日起，在原来年租金110万元的基础上每年递增3%，即2012年4月1日至2015年3月31日年租金110万元，2015年4月1日至2018年3月31日在第三年的基础上递增3%即年租金113．3万元，依此类推。合同签订后，原告将约定的房屋交与被告，但该房屋没有进行产权登记，亦与建设工程规划审批的内容不符；被告按照约定向原告支付了租金，租金已付至2020年3月。2019年11月1日，北京发行集团有限责任公司发出《关于×××外文书店落实全面升级改造提升的工作通知》，要求原告必须于2020年3月底前对店内出租房屋全部清理完毕，未到合同期限的租赁合同依法提前解约，已到租赁期限的合同不再续租。2020年2月24日，原告向被告发出《北京市外文书店有限责任公司通知书》，载明双方房屋租赁合同于被告收到通知书之次日起第20日后终止，被告应于合同终止日前腾退租赁房屋。因被告不同意解除合同，原告提起本案诉讼。诉讼中，本院依法进行了现场勘验，当事人确认：原告就北京市东城区×××号院内房屋和被告与第三人分别签订有租赁合同。2006年7月，被告与第三人将所承租平房之间的隔断墙拆除，并在平房上面加盖了二层、三层，该建筑现由被告与第三人共同使用。此次施工是在没有取得建设工程规划许可证的情况下进行的。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告出租给被告的房屋为没有取得产权证书，与建设工程规划审批内容不符的建筑，原、被告之间就此所订立的租赁合同按照法律规定属于无效合同。故该合同不存在解除的问题，亦不应继续履行。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告及第三人应将在房屋上加盖的建筑物拆除，并于拆除后将房屋返还原告，由原告自行拆除。原告要求被告支付的房屋占用费，实为房屋占有使用费。被告使用房屋期间理应向原告支付此项费用，但被告提出反诉要求原告退还、免除租金，而且，国家的确有因疫情原因适当减免租金的规定。鉴于此，在综合评判原、被告各方责任及双方对应的诉讼请求后，本院确定原、被告之间不再相互给付。原、被告关于律师费的主张，没有法律依据，本院均不支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京市外文书店有限责任公司与北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司于2006年4月1日签订的《租赁协议》、2012年4月12日签订的《房屋租赁补充协议》无效；二、北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司、北京异蕾科贸有限公司于本判决生效后十五日内将在北京市东城区×××号院内平房上加盖的建筑物拆除，拆除后将房屋返还北京市外文书店有限责任公司，由北京市外文书店有限责任公司自行拆除；三、驳回北京市外文书店有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司的其他反诉请求。案件受理费7499元，由北京异蕾翠玉缘珠宝有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4574元，由北京市外文书店有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二〇年八月二十一日法官助理 王建文书 记 员 王倩玉