江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3963号上诉人（原审原告）：金福冠，男，1948年6月9日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：钱斌，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翔，江苏新天伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心，住所地苏州太湖国家旅游度假区吴城路**。法定代表人：柳青华，主任。委托诉讼代理人：钟韵康，江苏吴中益律师事务所律师。原审第三人：苏州市自然资源和规划局吴中分局，，住所地苏州市吴中经济技术开发区越溪苏街**法定代表人：张春明，局长。委托诉讼代理人：夏卫，江苏力信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁月星，江苏力信律师事务所律师。上诉人金福冠因与被上诉人苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心（以下简称太湖度假区房管中心）、原审第三人苏州市自然资源和规划局吴中分局（以下简称吴中资源规划分局）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初7625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金福冠上诉请求：1.撤销原判，改判支持金福冠的一审诉请；2.本案诉讼费用由太湖度假区房管中心负担。事实和理由：1.太湖度假区房管中心应履行诉争房屋土地过户义务。金福冠已按约支付购房款，太湖度假区房管中心应就其合理履行土地过户义务承担举证责任。上述土地过户义务并非协助义务，而是主合同义务，应由双方共同向土地管理部门提出变更申请。太湖度假区房管中心在诉争房屋拍卖前就诉争房屋产权未进行调查且理顺产权关系，导致金福冠拍得房屋存在权利瑕疵且无法办理土地使用权变更登记，拍卖行为完成后太湖度假区房管中心亦未及时解决产权纠纷，上述消极不作为行为足以证明其存在怠于或拒绝履行配合土地过户的主合同义务。2.实现诉争房屋土地使用权过户的途径。根据《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第八十一条规定，“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”。太湖度假区房管中心、吴中资源规划分局及其他案外人解决诉争房屋土地使用权纠纷完全可行，吴中资源规划分局可依职权纠正。3.关于金福冠因诉争房屋未能办理土地过户的损失。逾期办证导致金福冠未能享有物权的完整状态，损害金福冠的合法权益，太湖度假区房管中心应赔偿金福冠逾期办理土地证的损失。损失可参照《最高人民法院》第十八条规定即“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”计算。综上，请求二审法院支持金福冠的上诉请求。太湖度假区房管中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。吴中资源规划分局述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。涉案房屋土地使用权变更登记需完成苏州市吴中区光福镇上街4号、5号、7号地块的实测，并更正上街7号地块的土地使用权登记，再由买卖双方完成将划拨土地转为出让土地的手续即该地块的分割手续并缴纳相关规费、税费后才能办理。金福冠向一审法院起诉请求：太湖度假区房管中心立即将涉案房屋土地使用权证过户至金福冠名下，并赔偿以12.4万元为基数、按银行同期贷款利率4.75%、自2014年7月16日起至实际取得涉案房屋土地使用权证之日止的逾期办证损失。一审法院认定事实：2014年4月15日，金福冠通过苏州市吴中拍卖行有限公司（以下简称吴中拍卖行）以12.4万元的价格拍得苏州市吴中区光福镇上街5-4号房屋。2014年4月18日，金福冠向吴中拍卖行交款12.4万元。2014年7月16日，苏州市吴中区光福镇上街5-4号房屋所有权被登记于金福冠名下。2019年8月15日，金福冠诉讼来院并提出上述诉请。一审另查明：1.1993年3月13日，作为甲方的吴县房地产公司光福房地产管理所与作为乙方的徐兴观、叶荣娣签订“调换房产及出售公房协议书”，约定：乙方将坐落大街20号一楼一底两间楼房建筑面积为57平方米与甲方坐落在上街5号平房三间建筑面积57.09平方米及上街7号一间一厢建筑面积57.98平方米进行互换产权。由于地段因素，甲方给乙方照顾面积10平方米，其余面积为58.07平方米以作价形式转让给乙方。房价共计7000元。以上报公司批准后房款一次付清，然后办理产权过户，颁发契让手续。等等。1993年5月4日，上述上街5号和上街7号的房屋所有权证被两证合一为上街5、7号房屋所有权权证（幢号1；建筑结构砖木；层数平；建筑面积57.98平方米。幢号2；建筑结构砖木；层数平；建筑面积57.09平方米）而登记至徐兴观名下，其中，在该证“房地产平面示意图”上显示：西边北段长5.7米，南边北段长4.86米。2000年5月1日，上述上街5、7号房屋地籍调查表的宗地草图显示：西边北段（“1”—“10”边）长7.68米，南边北段（“9”—“10”边）长5.41米。2008年6月8日，上述上街5、7号房屋被登记为苏州市吴中区光福镇上街7号（幢号1；结构砖木；房屋总层数1；所在层数1；建筑面积57.98平方米。幢号2；结构砖木；房屋总层数1；所在层数1；建筑面积57.09平方米），同时，该房屋所有权人被变更登记在徐彬与陆英名下，该房屋所有权证中的宗地图上西边北段（“1”—“10”边）长仍为7.68米，南边北段（“9”—“10”边）长仍为5.41米。2.2001年5月28日，土地使用者登记为吴县市房产管理局光福房产管理所的吴县市光福镇上街5号国有土地使用权证的宗地图显示：西北边北段长5.41米。3.2011年4月8日，苏州市吴中区公房管理中心和苏州市自然资源和规划局根据苏州市吴中区人民政府办公室的吴政办纪（2011）3号《关于进一步理顺区住房和城乡建设局与度假区住房和城乡建设局关系有关事宜会议纪要》和苏州市吴中区机构编制委员会的吴编委（2010）8号《关于同意苏州太湖国家旅游度假区部分机构调整的批复》，向苏州市吴中区国有资产监督管理局报送“关于苏州市吴中区公房管理中心度假区范围内的国有资产划拨至度假区住建局的请示”中，要求将苏州市吴中区公房管理中心度假区范围内的所有房屋划归度假区住建局，其“光福镇、金庭镇直管公房明细表”中包含光福镇上街5号和光福镇上街4号房屋。2011年4月21日，苏州市吴中区国有资产监督管理局以吴国资（2011）64号《关于区公房管理中心度假区区域内房产管理划入度假区住房和城乡建设局的复函》明确予以调整有关资产账面、资金账目。2011年6月2日，苏州太湖国家旅游度假区住房和城乡建设局、苏州太湖国家旅游度假区房产管理局太湖度假区房管中心、苏州市自然资源和规划局向苏州太湖国家旅游度假区管委会报请批准《光福镇腾退直管公房处置的实施方案》要求对直管公房现给社会公开拍卖。2011年6月8日，苏州太湖国家旅游度假区以（2011）113号党政办公室办文单形式同意实施。2012年7月24日，苏州太湖国家旅游度假区太湖度假区房管中心与苏州市吴中拍卖行有限公司签订“委托拍卖合同”，将涉案房产予以公开拍卖，并于2014年4月1日在《苏州新闻社会》刊登拍卖公告，明确于2014年4月15日予以拍卖。一审审理中，吴中资源规划分局明确，2016年起，涉案房地产登记由其予以办理。因金福冠、太湖度假区房管中心提交的材料不符合转移登记要求，故目前尚不受理该涉案土地使用权证申请。金福冠认为，涉案房屋土地使用权登记错误发生在太湖度假区房管中心拍卖之前，应由太湖度假区房管中心要求吴中资源规划分局解决或吴中资源规划分局依职权解决，然后再由金福冠、太湖度假区房管中心进行土地使用权属登记。太湖度假区房管中心则认为，吴中资源规划分局在其拍卖之前已将部分应属于苏州市吴中区光福镇上街5号的地块划至苏州市吴中区光福镇上街7号地块内，其完全不知情；拍卖之后，其积极协助金福冠办理房地产登记过户手续，但因涉及吴中资源规划分局问题而仅仅未将土地使用权证办理成功，现金福冠已实际取得房屋，也未见任何损失。涉案房屋中出现的登记错误，原因尚不明了，不能均归责于其；金福冠知道上述登记错误后，应当及时提出。以上事实，有金福冠提供的关于苏州市吴中区公房管理中心度假区范围内的国有资产划拨至度假区住金庭镇直管公房明细表各1份、关于区公房管理中心度假区区域内房产管理划入度假区住房和城乡建设局的复函1份、关于报请批准“光福镇腾退直管公房处置的实施方案”及（2011）113号党政办公室办文单各1份、委托拍卖合同1份、《苏州新闻社会》刊登拍卖公告1份、拍卖成交确认书及收据各1份、房屋所权证1份，太湖度假区房管中心提供的徐兴观上街5、7号房地产档案材料9份、上街5号、4号、7号土地使用权证材料10份、上街5-7号地籍调查表8份，吴中资源规划分局提供的上街5号土地使用权证材料3份、土地证上的四至等与实际现状之间的对比图1份及金福冠、太湖度假区房管中心、吴中资源规划分局陈述笔录，一审法院调取的调换协议书及批复各1份在案佐证。一审法院认为，金福冠通过拍卖取得太湖度假区房管中心名下的苏州市吴中区光福镇上街5-4号房屋不动产所有权，未见有违效力性禁止性法律规定的情形，应认定有效。据此，金福冠应将上述涉案房屋不动产所有权过户登记至己方名下，太湖度假区房管中心有协助金福冠办理的义务。但是，金福冠现有证据未能证实太湖度假区房管中心有任何拒绝协助办理的意思表示或行为，故金福冠请求太湖度假区房管中心将涉案房屋土地使用权证变更登记至金福冠名下的请求，因缺乏事实依据而无法支持。本案涉诉房屋土地使用权证的变更登记手续是因吴中资源规划分局拒绝办理而产生，而吴中资源规划分局该不予办理行为属于其行政职责范畴，非民法所能调整，金福冠可另行处理。太湖度假区房管中心将涉案房屋交拍卖行拍卖，应当知道并事先告知金福冠该房屋所存在的土地使用权登记方面的瑕疵，因此造成损失的，根据合同相对原则，应当先行赔偿。但是，金福冠至今未能提交太湖度假区房管中心因未能办理涉案房屋土地使用权过户手续而产生关联损失的任何证据，故金福冠要求太湖度假区房管中心赔偿逾期办证损失的请求，一审法院无法支持。金福冠要求参考适用《最高人民法院》第18条规定计算赔偿金，因该规定明确适用于“房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同”，故一审法院不予支持。依照《最高人民法院》第二条的规定，一审法院判决：驳回金福冠的诉讼请求。案件受理费558元,由金福冠负担。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，国有土地使用证登记情况载明，1.上街4号、5号房屋所在土地性质为划拨土地；2.上街5号土地使用权登记在吴县市房产管理局光福房产管理所名下，上街4号土地使用权登记在苏州市吴中区公房管理中心名下，上述上街4、5号土地使用权证尚未分割。二审调查后，金福冠向本院邮寄一份情况说明，载明：由于现无法办理土地使用权变更登记，现对一审诉请中“计算至实际办理完土地使用权变更登记为止”做以下说明，即“计算至二审判决生效之日”，二审判决生效后至土地使用权变更登记完成之日的损失，金福冠保留诉权，待发生时另行主张。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，诉争房屋即吴中区光福镇上街5-4号房屋为直管公房，由太湖度假区房管中心委托吴中拍卖行进行公开拍卖，由金福冠拍得，金福冠、太湖度假区房管中心之间就诉争房屋形成买卖合同关系。诉争房屋已于2014年7月16日取得房屋权属登记证书，但至今未能办理土地使用权登记，金福冠因此诉至法院。本案二审争议焦点一在于，诉争房屋目前是否具备办理土地使用权登记的条件。诉争房屋所在土地中有部分土地被登记在苏州市吴中区光福镇上街7号地块名下，另根据吴中资源规划分局陈述，上街5号土地性质为划拨且土地使用权证还未分割，故金福冠请求办理光福镇上街5-4号房屋的土地使用权登记手续，涉及上街5号地块土地使用权证分割及上街5号、7号地块土地使用权证更正登记等问题，目前诉争房屋办理土地使用权登记的条件尚不具备，金福冠诉请无法支持。本案二审争议焦点二在于，金福冠主张逾期办理土地使用权证的损失如何认定。首先，太湖度假区房管中心委托吴中拍卖行就诉争房屋进行公开拍卖，但未能披露诉争房屋土地使用权登记方面存在的瑕疵，导致金福冠至今未能进行土地使用权登记，太湖度假区房管中心在其与金福冠之间的房屋买卖合同履行中存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。金福冠要求太湖度假区房管中心承担赔偿损失的诉请，于法有据。其次，虽金福冠未能实际举证证明其因诉争房屋未办理土地使用权登记产生的实际损失，但其就诉争房屋享有物权始终处于不完整状态，因此对于诉争房屋处分权利受限，损失客观存在。关于损失认定，考虑金福冠支付购房款后办理土地使用权登记的合理期限为三个月为宜，本院酌定由太湖度假区房管中心承担金福冠支付购房款之日起三个月后的相应利息损失，即以购房款12.4万为基数，自2014年7月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，上诉人金福冠的上诉请求部分成立，应予支持；结合二审新情况，本院对逾期办证损失予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初7625号民事判决。二、苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心应于本判决生效之日起十日内赔偿金福冠逾期办证损失，即以购房款12.4万为基数，自2014年7月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至本判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回金福冠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费558元，由苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心负担。二审案件受理费558元，由苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心负担。本判决为终审判决。审判长  石水根审判员  沈军芳审判员  孙楚楚二〇二〇年八月二十日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。