江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初2228号原告乐平市枫苑物业管理有限公司，住所地江西省乐平市人民东路枫树苑小区内。统一社会信用代码913602816620006596法定代表人熊传华，该公司董事长。委托代理人赵旺华，该公司法律顾问，特别授权。被告沈水琴，女，汉族，1977年9月7日出生，住江西省乐平市。委托代理人张武通，系被告丈夫，特别授权。原告乐平市枫苑物业管理有限公司（以下简称枫苑物业）诉被告沈水琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵旺华、被告委托代理人张武通均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告枫苑物业向本院提出以下诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付原告物业管理服务费2271元，违约金3298元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月1日，原告与乐平市东昇景苑小区开发商江西宏泰隆房地产开发有限责任公司签订了《乐平市东昇景苑小区前期物业服务合同》，合同约定的物业服务费标准为多层住宅0.7元/平方米/月，高层住宅1.1元/平方米/月，商铺1.5元/平方米/月。现市场物价不断上涨，而物业服务费8年未涨。被告从2017年9月1日起至2020年6月30日止拖欠物业服务费2271元，原告多次上门催收，发函催缴，仍是拒欠不交。原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼。被告沈水琴辩称，被告于2019年1月30日向物业公司支付了720元物业费。原告在提供物业服务的过程中存在诸多违约行为，业主有权拒缴物业费。物业公司违约行为主要表现为：没有配备有资质的人员上岗；未履行物业合同约定，制止业主的破坏行为；没有负责关好小区的门锁；没有专人24小时值班；没有定期对监控检修保养；配备人员不足。原告枫苑物业为支持其诉请，提交了以下证据：1、原告营业执照、法人身份证，证明原告主体资格；2、被告身份信息，证明被告主体资格；3、物业服务合同一份，证明原告负责东昇景苑小区的日常物业管理，向业主收取物业管理费具有合法性；4、被告的催费通知单原件及入住通知书复印件，证明原告曾向被告催收拖欠的物业费；5、关于沈水琴交费情况说明以及收款收据，证明被告交纳的720元是地下室车位管理费而非物业管理费。被告沈水琴向本院提供了如下证据：1、转账凭证，证明被告于2019年1月30日向物业公司支付了720元物业费；2、15张照片，证明小区存在业主违规搭建及私占草坪、小区路段被电瓶车堵死等现象，物业没有履行物业管理应尽的职责，属违约行为；3、被告（反诉原告）身份证信息，证明反诉原告主体适格；4、立案告知书及购买物品收款单，证明被盗窃的冰箱彩电的价值。经组织原、被告双方质证，被告沈水琴对原告枫苑物业提供的第1组、第2组证据无异议；对原告提供的第3组证据需向房地产公司核实合同的真实性再行发表质证意见；对原告提供的第4组证据认为未收到，因入住通知书是复印件不予质证；对枫苑物业提供的情况说明以及收款收据，被告均持异议，认为情况说明及收款收据系原告单方出具，不属实，被告现并未获得地下停车位全部所有权，地下停车位现也未交付给被告使用；原告枫苑物业对被告沈水琴提供的第1组证据认为，需回去核实；第2组证据认为，非物业原因造成，业主违规搭建及私占草坪属城管管辖范围，不属于物业管理范围，物业的职能仅是协调或是向有关部门举报；对第3组证据，无异议；对第4组证据，认为立案告知书只能说明沈水琴家里被盗窃了，但收款单不能证明其家内就是被盗窃了这些家电。经审理查明，2016年9月1日，甲方（江西宏泰隆房地产开发有限责任公司）与乙方（枫苑物业）签订了一份《乐平市东昇景苑小区前期物业服务合同》，合同约定：1、甲方委托乙方对东昇景苑小区提供物业服务；2、合同期限为2016年9月1日至小区业主委员会成立自然终止；3、乙方负有安全防范义务；4、物业服务费用按建筑面积交纳，多层住宅0.7元/平方米/月，高层住宅1.1元/平方米/月，商铺1.5元/平方米/月；5、针对部分以不正当理由跨年度拒交物业费的业主，乙方可按国家规定加欠费总额日千分之三，滞纳金。被告为东昇景苑小区1栋1单元301室的业主，房屋面积为95.41平方米，按物业服务合同约定计算，被告每年的物业费为801元。被告称2017年家里电视机等被盗并向公安机关报案，乐平市公安局于2017年4月10日予以立案。2017年9月1日起至2020年6月30日期间，被告除于2019年1月31日向物业公司微信转账720元费用外，未向原告支付物业管理服务费。为此，原告于2020年7月向本院提起诉讼。庭审时，被告沈水琴以房屋内电视等物品被盗，原告枫苑物业未按合同履行相关职责，存在严重违约等为由向本院提起反诉，要求原告枫苑物业赔偿被告沈水琴物品被盗损失9999元，但被告沈水琴未在本院指定期限内交纳反诉费，本院视为其撤回反诉。另查2017年4月10日，乐平市公安局将被告家中电视机等被盗一案予以立案。上述事实，有原、被告提供的证据、当事人陈述、庭审笔录等予以证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告枫苑物业与江西宏泰隆房地产开发有限公司签订的《乐平市东昇景苑小区前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。被告为东昇景苑小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《乐平市东昇景苑小区前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告已经按照合同约定提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。故对原告枫苑物业要求被告交纳2017年9月1日至2020年6月30日期间的物业管理费，本院予以支持。被告提出原告枫苑物业未履行物业管理合同的约定和相应的法定职责，导致小区内车辆乱停乱放，部分业主侵占公共绿化带私自搭建等问题，原告枫苑物业存在严重违约，故不予交纳物业管理费。原告枫苑物业在庭审中也认可管理过程中存在一定的瑕疵。本院认为，原告作为物业服务管理单位，应当根据法律规定及合同约定，履行好自己的职责。根据《物业管理条例》第三十六条之规定，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容。原告在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，且未能满足业主对居住环境安全保障的需求，但服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由。经计算，被告应交纳的物业管理费为2270元，结合被告的抗辩意见及其财物被盗尚未追回损失的实际情况，本院酌情减少被告应交纳的物业管理费，即被告应当交纳1816元，超出部分不予支持。另被告沈水琴主张2019年1月30日向原告转账720元，该笔费用为物业服务费应予以扣减。对该笔费用原告枫苑物业认可已经收到，但认为该笔费用为地下室车位管理费，不应在物业费中予以扣减。经查，双方均未提供关于车位使用权的相关协议，本院无法认定原告是否有权利收取被告的车位管理费，故对于被告已经支付的720元视为应交纳的物业管理费，应予扣减，扣减后被告沈水琴尚欠原告物业管理服务费1096元。关于原告枫苑物业主张被告沈水琴支付违约金的问题，因原告未明确违约金的计算方式，且其提供的服务确实存在瑕疵，故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、被告沈水琴于本判决生效之日起即日内一次性支付原告乐平市枫苑物业管理有限公司物业管理服务费1096元。二、驳回原告乐平市枫苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期满后第二日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取计币25元，由被告沈水琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  胡伟伟二〇二〇年八月十三日书记员  何佳瑶