北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8911号原告：北京好运佳房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区巨各庄镇蔡家洼产业基地办公楼**-40。法定代表人：刘丹，执行董事。委托诉讼代理人：张沿宁，男，该公司职员。委托诉讼代理人：霍洪生，男，该公司职员。被告：北京蜀签传崇文门餐饮有限公司，住，住所地北京市东城区崇文门外大街****11-4/div>法定代表人：杜运奎，总经理。原告北京好运佳房地产经纪有限公司（以下简称好运佳公司）与被告北京蜀签传崇文门餐饮有限公司（以下简称蜀签传公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好运佳公司之委托诉讼代理人张沿宁、霍洪生，被告蜀签传公司之法定代表人杜运奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好运佳公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2020年5月6日解除；2、被告支付2020年4月23日至5月6日的房屋租金1960元，支付相当于三个房屋租金的违约金12300元（原告已支付的押金4100元可予以扣减）；3、被告向原告支付水费310元；4、被告赔偿原告房屋修缮费用870元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2019年4月19日，原、被告就位于北京市东城区夕照寺中街31楼-1层×××房屋（以下简称涉案房屋）签订租赁合同，约定被告承租原告上述房屋，租赁为2019年4月23日至2021年4月22日，共计24个月，仅限于办公用途，每月租金4100元，按季支付，任何一方擅自解除合同的，支付对方相当于三个月租金的违约金。合同签订后，原告依约交付房屋，被告依约入住。2020年5月6日，被告单方搬离上述房屋，擅自提前解除了双方的租赁合同。被告租金支付至2020年4月22日，尚欠租金1960元，且被告擅自提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任。同时，被告押在原告的4100元押金应归原告所有，用以冲抵其应支付的房屋租金和违约金。现涉案房屋仍处空置状态。故原告诉至法院，诉如所请。被告蜀签传公司辩称，双方合同签订情况属实。具体意见如下：1、涉案房屋用于员工宿舍，因疫情影响，合同无法继续履行，同意解除合同，但认为其于2020年4月27日向原告发出解除通知，故合同应于2020年4月27日解除；2、因疫情影响解除合同，其不构成违约，不承担相关违约赔偿，如果法院认为其违约，其认为违约金标准过高，请求法院依法酌减；3、同意支付310元水费；4、不同意赔偿原告的房屋修缮费用，因该费用是原告预估的，且有些设施设备的损坏不是被告造成的，有些修理费用过高；5、因疫情影响涉案房屋不允许居住，不同意支付2020年4月23日至合同解除前的房屋租金。经审理本院认定事实如下:2019年4月19日，原告（出租方、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的坐落于北京市东城区夕照寺中街31楼-1层-111的房屋，建筑面积50．02平方米。乙方承租该房屋仅限用于办公。房屋租赁期限自2019年4月23日至2021年4月22日。房屋租金为第一年每月4100元，第二年每月4200元。除房租外，乙方还需要交纳4100元作为押金，该押金由乙方在支付第一期租金时一并支付，租赁期间押金不计收利息。乙方采取押一付三的支付方式，租金按季支付，第一期租金12300元和押金4100元于2019年4月23日前付清。第二期租金支付时间为2019年7月23日前，第三期租金支付时间为2019年10月23日前，第四期租金支付时间为2020年1月23日前，第五期租金支付时间为2020年4月23日前。如乙方未按照合同约定支付房屋租金及合同约定的应当支付的费用、乙方应当支付甲方的损失赔偿金、违约金及其他约定或义务的，甲方有权直接在押金扣除相应金额，以充抵乙方应付未支付的款项。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用（包括但不限于租金、违约金、赔偿金等）后，剩余部分在双方确认无误后3日内返还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、车位费（如有）、卫生费、上网费由乙方承担，供暖费、物业管理费由甲方承担。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应当及时书面通知甲方修复。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担责任，甲方有权在押金中扣除。租赁期满或合同解除后，乙方应及时返还该房屋及其附属设施和物品。甲乙双方验收认可后在《出/收房交接单》上签字或盖章，并结清甲乙双方各自应当承担的费用。租赁期间内解除合同的，乙方返还房屋的时间为合同解除之日起3日内。乙方向甲方交付房屋钥匙视为该房屋的返还日。经甲乙双方协商一致，可以变更、解除本合同，变更、解除合同的，应当采用书面形式。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第九条违约责任，（一）乙方违反合同逾期支付租金或补足押金的，自应付款之日起至实际支付之日止，每逾期1日乙方应向甲方支付应付未付金额的1%作为逾期付款违约金。乙方逾期支付租金超过3日或逾期补足押金超过5日的，甲方有权解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除。（二）除本合同另有约定外，甲乙双方有一方有下列违约行为的，另一方可以解除合同，合同被解除的，违约方应向守约方支付相当于年度三个月房屋租金的违约金：1、除具有本合同约定或法律规定的解除情形外，任何一方擅自提前解除本合同的。2、甲方不履行合同义务向乙方交付房屋的。3、甲方未尽到房屋维护修缮责任，严重影响乙方正常使用该房屋，在乙方提出后仍没有履行维护修缮义务的。4、乙方拖欠租金或押金，甲方依约解除合同的。5、…（五）任何一方违约造成另一方损失，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应向守约方承担赔偿责任。第十条责任免除，因不可抗力、各种设备的突发故障或市政供水、供电、供气、供暖设施发生故障等不可归咎于甲方的原因而使乙方遭受损失的，甲方不承担任何责任。本协议中不可抗力指甲乙双方在签订本协议时无法预见、对其发生无法避免或对其后果无法克服而导致任何一方部分或完全地无法履行本协议任何条款的事件，包括地震、台风、洪水、水灾、战争、罢工、瘟疫及任何其他前述无法预见、无法避免或克服的情形。第十二条其他约定事项，…7、补充条款…（3）卫生间为提升式排水，水槽、洗漱盆、马桶等管道不得倾倒茶叶、食物残渣、卫生纸巾等杂物，若因此造成管道堵塞、污水提上器损坏，请自行清理维修或赔偿。…（6）非甲乙双方原因，致使乙方无法继续租用的，甲方应将乙方已交的剩余房租及押金在扣除相应费用后返还给乙方。该合同所附交接单内容包括出租时房屋内有冰箱、洗衣机、双人床、单人床等内容。合同签订后，原告依照合同将涉案房屋交付被告，被告向原告支付押金4100元及2020年4月22日前的房屋租金。被告将涉案房屋作为员工宿舍。2020年4月27日，原告向被告表示因疫情原因，可以适当降低房租，以使租赁合同继续执行。被告明确表示其更换新经营者，不再租用涉案房屋。原告告知被告于2020年5月6日将涉案房屋交还原告，并应结清相关费用、承担违约责任。被告称钥匙在第三人处，要求原告自行取回，并拒绝承担违约金和进一步协商。2020年5月6日，原告从物业处取回涉案房屋钥匙,收回房屋。当日，原告发现被告未结清水费310元，且涉案房屋有包括污水提升器、开关面板等多处破损，经部分修理及市场询价，预计损失数额为870元。被告认可水费数额并同意从押金中直接扣除。关于涉案房屋交接情况，原、被告均认可双方未交接，被告称其于2020年4月28日委托他人将房屋钥匙放到物业，原告称其是2020年5月6日去物业取回的房屋钥匙。关于涉案房屋破损情况，原告提交手机相册截图及相关照片，证明其于2020年5月6日进入涉案房屋并于当日拍摄涉案房屋状况，对此，被告认可相关照片为2020年5月6日拍摄，但认为包括墙面污染、开关面板等破损于被告入住涉案房屋时已形成，且原告提出的修理费用过高，故不同意支付相关费用。为证明被告店铺因疫情影响无法经营，法定代表人由贺慧敏变更为杜运奎，被告提交转让协议一份及被告分别于2018年及2020年6月11日的营业执照。对此，原告表示不认可转让协议，对营业执照真实性认可，证明目的及关联性不认可。另，庭审中，被告提交一份原、被告及案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司于2019年4月23日签订的《北京市房屋租赁合同》，用以证明其于原告签订涉案房屋的租赁合同由案外人居间，且其他租赁房屋已退房未要求违约金。对此，原告认可该证据真实性，不认可证明目的。关于该份合同，原告称签署原因系为了交纳中介费用，被告称因为信赖我爱我家的服务，并不仅仅为了交纳中介费用。双方一致认可履行的是2019年4月19日签订的合同。本院认为：根据现已查明的事实，原、被告于2019年4月19日签订的《房屋租赁合同》系签约双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于合同解除一节，被告以受疫情影响无法继续履行合同，提前终止合同不构成违约为由抗辩，被告虽系餐饮企业，但其租赁涉案房屋实际用于员工居住，其提交的证据不足以证明涉案房屋因疫情或疫情防控措施导致无法正常居住的情况，同时考虑租赁期限，被告的租赁目的并非无法实现，继续履行租赁合同对其并非显失公平，故对该意见本院无法采纳。被告单方要求解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。根据查明的情况，原、被告约定于2020年5月6日交接涉案房屋、原告于该日收回涉案房屋，本院认定涉案合同事实上于2020年5月6日解除。被告应当支付在此之前的租金。关于违约金具体数额，本院将综合考虑合同的约定、合同履行情况、违约的原因、情节等因素进行酌定。关于涉案房屋的修理费用，本院将根据双方当事人的具体意见、合同的履行情况综合考虑，亦进行酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京好运佳房地产经纪有限公司与被告北京蜀签传崇文门餐饮有限公司于2019年4月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除；二、被告北京蜀签传崇文门餐饮有限公司于本判决生效后七日内向原告北京好运佳房地产经纪有限公司支付租金1960元；三、被告北京蜀签传崇文门餐饮有限公司于本判决生效后七日内向原告北京好运佳房地产经纪有限公司支付水费310元；四、被告北京蜀签传崇文门餐饮有限公司于本判决生效后七日内向原告北京好运佳房地产经纪有限公司支付违约金4100元（以被告北京蜀签传崇文门餐饮有限公司交至原告北京好运佳房地产经纪有限公司的押金4100元进行折抵）；五、被告北京蜀签传崇文门餐饮有限公司于本判决生效后七日内向原告北京好运佳房地产经纪有限公司支付房屋修理费用100元；六、驳回原告北京好运佳房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，由被告北京蜀签传崇文门餐饮有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，当事人可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  崔 赟二〇二〇年八月二十六日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤