陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终8885号上诉人（原审原告）：夏素梅，女，1954年12月18日出生，汉族，现住西安市碑林区。委托诉讼代理人：雒培英，陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：俱兴斌，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁志萍，女，1976年9月13日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人（原审被告）：冉春雨，男，1977年2月24日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：刘振林，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。原审第三人：西安房朗房地产中介有限公司，住所地：西安市雁塔区雁翔路**交大曲江新村******。法定代表人：孔祥宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王二锋，男，1987年6月21日出生，汉族，该公司员工，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：丁盼，男，1990年4月6日出生，汉族，该公司员工，住陕西省宝鸡市凤翔县。上诉人夏素梅、上诉人梁志萍、冉春雨因与原审第三人西安房朗房地产中介有限公司（以下简称房朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初9294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏素梅上诉请求：1.撤销一审判决第三项，并改判梁志萍于判决生效之日起十日内支付其违约金169200元；2.判令梁志萍赔偿给其造成的房价上涨的差价损失（以司法鉴定评估的差价损失为准）；3.判令梁志萍支付其已支付的律师费61000元；4.一、二审诉讼费用及保全费用由梁志萍承担。事实和理由：梁志萍出售涉案房屋时代冉春雨签字行为，表明其出售涉案共有房屋的意思表示真实，涉案《房屋买卖三方合同》履行三个多月，冉春雨不可能不知晓梁志萍出售共有房屋，其作为购买人也有理由相信梁志萍出售房屋系其夫妻共同意愿，涉案《房屋买卖三方合同》应为合法有效合同，而非合同成立但未生效；梁志萍拒绝出售房屋的行为显系恶意违约，应当按照双方合同约定承担违约责任，一审法院酌情调低违约金缺乏事实和法律依据，其因梁志萍违约损失巨大，有权要求赔偿房屋差价损失和律师费等费用。梁志萍辩称，其签约时没有冉春雨的相关授权和资料，签约后其早在2017年4月就开始联系夏素梅告知冉春雨不同意卖房的事实，因一直联系不上，也打不通电话，直到2017年6月7日才联系到夏素梅，并正式向其告知了冉春雨不愿卖房，其愿意退还收取的定金费用的情况，涉案《房屋买卖三方合同》无法履行，夏素梅和中介公司均负有责任，夏素梅的上诉请求与事实不符，应予驳回。房朗公司述称，其公司对夏素梅提起的上诉不发表意见。梁志萍、冉春雨上诉请求：撤销一审判决第三项。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第116条规定，定金和违约金只能择一行使。一审既支持定金又支持违约金，明显错误；夏素梅应缴房款总额为846000元，但其仅支付2万元定金，一法院判令其赔偿120000元明显偏高，有失公平。夏素梅辩称，梁志萍违约给其造成的损失赔偿额应当包括直接损失和预期可得利益损失，涉案房屋在诉讼期间的溢价多达40余万元，一审法院以现行市场价格赔偿其经济损失10万显失公平与公正；其在缔约过程中多次询问冉春雨是否同意出售房屋，梁志萍书面和口头均承诺有冉春雨授权，且承诺办理网签手续冉春雨一定到场，其主观上没有过错，为善意买受人，合法权益应受保护。请求驳回梁志萍上诉请求。房朗公司述称，合同签订后，在即将过户的时候是梁志萍拒不出售房屋致合同无法履行。其公司对梁志萍提起的上诉不发表意见。夏素梅向一审法院起诉请求：1.判令解除其与梁志萍、冉春雨于2017年3月28日签订的《房屋买卖三方合同》；2.判令梁志萍、冉春雨双倍返还其已付的购房定金40000元。3.判令梁志萍、冉春雨向其支付违约金169200元。4.判令梁志萍、冉春雨赔偿其造成的房价上涨的差价损失。5.判令梁志萍、冉春雨承担其中介费6000元、律师费61000元。6.判令梁志萍、冉春雨承担本案的全部诉讼费、保全费、鉴定评估费用。一审法院认定事实：位于西安市雁塔区房屋系冉春雨和梁志萍夫妻所有，登记在冉春雨名下。2017年3月28日，梁志萍在房朗公司的中介下，与夏素梅签订了《房屋买卖三方合同》。双方约定的房款总额为846000元。夏素梅依据合同约定向梁志萍支付定金20000元，支付中介服务费6000元，双方还约定，因产证于2017年6月9日才满两年，满足过户条件，过户办理手续于2017年6月9日后办理。另外梁志萍还代冉春雨签订了一份出卖人声明。2017年6月7日，梁志萍明确表示，不同意卖该房屋了，并要求将定金20000元退还。后双方未能达成一致意见，而诉至法院。夏素梅、梁志萍、房朗公司均认可冉春雨没有到场。一审法院认为，无权处分的人处分他人财产，经权利人或者无处分权人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。夏素梅与梁志萍在房朗公司中介下签订的《房屋买卖三方合同》，合同上“冉春雨”的笔迹和出卖人声明上“冉春雨”的笔迹，均是梁志萍代签的，亦没有得到冉春雨事后追认，故该合同成立但并未生效。现在《房屋买卖三方合同》明显无法履行，夏素梅要求解除合同，梁志萍亦同意解除合同，对此予以支持。导致合同未能生效的主要原因是梁志萍和房朗公司造成的，夏素梅未能尽到慎重注意的义务，亦应当承担一定的责任。故夏素梅要求梁志萍双倍返还定金40000元一节，依法予以支持。至于中介费6000元，房朗公司愿意退还，该行为亦不违反法律规定，对此亦予以支持。至于给夏素梅造成的损失一节，因夏素梅、梁志萍、房朗公司对此均有过错，而梁志萍的过错更大，应当对夏素梅进行适当赔偿，结合房屋的涨幅、双方当事人的过错程度、违约时间的长短等情况，酌情由梁志萍承担100000元为宜。对夏素梅的其他损失，依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告夏素梅与被告梁志萍、冉春雨、第三人西安房朗房地产中介有限公司签订的房屋买卖三方合同。二、被告梁志萍于本判决生效之日起十日内返还原告夏素梅定金40000元。三、被告梁志萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏素梅损失100000元。四、第三人西安房朗房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告夏素梅中介费6000元。如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告夏素梅的其他诉讼请求。本案案件受理费13130元，由夏素梅承担7130元，梁志萍承担6000元，因夏素梅已预交，故梁志萍在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于夏素梅。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。经询，涉案各方对一审判决第一项、第二项、第四项均无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，出卖人处分权之欠缺不能导致合同无效，在合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形的情况下，无权处分的买卖合同应认定为有效；但因无权处分合同的履行涉及其他共有人的权利，若其他共有人不同意处分，则该合同因法律上的原因而不能继续履行，买受人只能主张解除合同，并要求出卖人承担支付违约金或赔偿损失的责任。本案中，一审法院认定涉案《房屋买卖合同》成立但未生效虽有欠当之处，但一审法院判决解除《房屋买卖三方合同》，并判令梁志萍双倍返还夏素梅定金40000元，房朗公司退还夏素梅中介费6000元，双方当事人均未对此提起上诉，应视为服从原判结果，故本院对一审判决第一项、第二项、第四项予以确认。关于定金、违约金和损失赔偿问题。梁志萍拒绝履行合同，确已构成违约，夏素梅诉请双倍返还定金理由成立，应予支持。夏素梅在诉请双倍返还定金的同时诉请梁志萍支付违约金，与《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定相悖，一审法院未支持其就违约金提出的诉讼请求，裁处正确。赔偿损失一节，夏素梅要求赔偿差价损失、承担中介费、律师费、本案诉讼费、保全费、鉴定评估费等费用，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之相关规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，涉案房屋登记在冉春雨名下，夏素梅与梁志萍签订《房屋买卖三方合同》时产证尚不满两年，梁志萍在没有冉春雨合法授权的情况下代冉春雨在合同上签字，合同签订至今夏素梅也只向梁志萍支付了846000元中的20000元定金，涉案《房屋买卖三方合同》未能履行，夏素梅，梁志萍、冉春雨，以及房朗公司均有一定责任。一审法院综合考虑，并考虑到夏素梅就实际损失的举证证据、房屋价格上涨幅度、双方当事人的过错程度、违约时间长短等综合因素，酌情认定梁志萍在双倍返还定金40000元的基础上再赔偿夏素梅损失100000元，裁量符合公平原则和诚信原则，判处并无明显不当。夏素梅，梁志萍、冉春雨提出的上诉意见，事实及法律依据不足，本院均不予采纳。综上所述，夏素梅，梁志萍、冉春雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5445元，由夏素梅负担3145元，梁志萍、冉春雨负担2300元。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年八月十日书记员 周 伟