宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3469号原告：姜维军，男，汉族，1975年11月6日出生，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，住宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路，统一社会信用代码916401226704051118。法定代表人：朱维维，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗志媛，女，汉族，1980年1月28日出生，大学文化，宁夏金冠投资置业有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市。原告姜维军与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜维军、被告金冠公司的诉讼代理人苗志媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜维军请求判令：1.被告支付原告2018.5.10-2019.5.10的租金26858.8元；2.被告支付原告2019.5.10-2020.5.10的租金26858.8元；3.被告需按照万分之五的违约金比例支付原告2018.5.10-2019.5.10期间的房租违约金共计5479.19元；4.被告支付原告2018年10月份起诉被告期间，2018年10月9日至2019年1月10日期间的违约金302.97元；5.被告支付原告2018年起诉判决书生效后，2019年1月26日至2019年5月13日期间的违约金711.93元；以上五项共计60211.69元；6.本案诉讼费由被告承担。被告金冠公司答辩要点：1.租金不能支付的原因是由于原告不去办理实名纳税导致延期，责任应该由原告承担；2.公民的纳税义务是法定的，并不需要特别约定，按照国家税务总局第十六号文件再次明确提出纳税人以经营租赁方式取得不动产，应当向不动产所在地主管地税机关申报纳税，现被告替原告缴纳2015-2018年度税费5398.62元，被告欲在本次支付租金时予以扣除；3.受2020年新冠疫情影响，被告响应国家政策，向现有承租户减免租金两个月，目前新冠疫情被定性为不可抗力事件，根据合同法第五条公平原则，被告请求原告减免2020年2月-3月两个月租金；4.即便被告承担违约金，也应按日万分之一标准进行计算。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2014年5月10日，原告姜维军与被告金冠公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告姜维军购买被告金冠公司开发建设的位于贺兰县金盛·欧洲城第X幢X单元X号房，房屋总价款为335735元。同日，原告姜维军与被告金冠公司签订《协议书》，约定：1.原告姜维军自愿将上述房屋交于被告金冠公司管理12年，管理期限自2014年5月10日起至2026年5月10日止；租金为管理期前6年以购房款335735元为基数乘以8%（即26858.8元），管理期后六年以购房款为基数乘以9%计算；3.被告金冠公司需在每年5月10日之前一次性交付给原告姜维军当年的租金。若逾期超过15天，每逾期一天支付原告姜维军当年租金额千分之一的违约金。合同履行过程中，因被告金冠公司未向原告姜维军支付2017年5月10日至2019年5月10日期间的租金及违约金而诉至本院，本院于2018年10月16日立案受理后，于2019年1月10日作出了（2018）宁0122民初6240号民事判决书，该判决书确认，2014年5月10日至2017年5月10日三个年度的租金，被告金冠公司按照房屋租金每年应纳税额的10%（2685.88元）从租金中扣除税费，只代缴了2014年5月10日至2015年5月10日期间的税费2685.88元，但并未向相关税务部门实际缴纳2015年5月10日至2017年5月10日两个年度的税费。该判决书对原告姜维军主张的2015年5月10日至2017年5月10日期间未付清的10%的租金5371.76元，2015年5月10日至2018年5月10日期间的租金26858.8元以及2017年5月10日至2018年5月10日期间的租金截止2018年10月8日期间的违约金365元（以应付租金26858.8元为基数，按照每日万分之一的标准）予以支持；对2018年5月10日至2019年5月10日期间的的租金及违约金，因被告金冠公司的履行期间未届满而未予支持。现原告姜维军因被告金冠公司未向其支付2018年5月10日至2020年5月10日期间的租金53717.6元诉至本院，请求判如所请。另查明，1.原告姜维军自认2018年5月10日前的租金，被告金冠公司已向原告姜维军结清；2.原告姜维军自认其未交纳2015年5月11日至2018年5月10日期间的租金所应缴纳的税费；3.被告金冠公司于2019年7月17日代原告姜维军缴纳了2015年5月至2016年5月期间的租金税费，于2019年7月25日代原告姜维军缴纳了2016年5月至2017年5月期间的租金税费，于2020年3月23日代原告姜维军缴纳了2017年5月至2018年5月期间的租金税费；4.被告金冠公司未缴纳2018年5月10日至2020年5月10日期间的税费；5.原告姜维军在诉状及庭审中均表示因2020年受新冠肺炎疫情影响，其自愿放弃2019年5月11日-2020年5月10日期间的违约金。又查明，原告姜维军对被告金冠公司提交的银川市商务局于2020年2月27日下发的《关于暂缓城市商业综合体开放经营的紧急通知》及被告金冠公司于2020年4月17日出具的《补充协议》的真实性、合法性、关联性记证明目的没有异议。其中《补充协议》载明“为支持政府疫情防控工作，履行企业社会责任，体现公司对商户的关怀，宁夏金冠投资置业有限公司就现经营商户给予以下疫情期间租金减免政策：1.已缴纳租金、《租赁合同》在2020年内到期商户：续租新合同时给予2个月延期免租政策；不再续租的商户不享受此延期优惠及减免租金政策。2.已交纳租金、《租赁合同》在2020年年底未到期商户，在下次合同续签时凭借本补充协议续签时享受2个月延期免租政策。不再续租的商户不享受此延期优惠及减免租金政策。”再查明，原、被告签订的《协议书》中未约定税费如何缴纳，被告金冠公司陈述代原告姜维军缴纳的税费税率是6.67%。根据被告金冠公司在本院涉诉的多起同类型房屋租赁合同纠纷案件代缴税费及生效判决书确认的事实，被告金冠公司代原告姜维军缴纳的2015-2016年度、2016-2017年度税费税率应为6.66%，2017-2018年度税费税率是6.59%。判决的理由与结果本院认为，原告姜维军与被告金冠公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，原、被告于2014年5月10日签订了协议，《协议书》中约定“被告金冠公司需在每年5月10日之前一次性交付给原告姜维军当年租金”。根据该约定及双方的交易习惯，能够确定当年的5月10日支付的是上一年度5月10日至本年的5月9日期间的租金，原告姜维军接受租金后未提交证据证明其提出异议，应视为其认可双方的租金支付方式。根据原、被告的约定，被告金冠公司在每年5月10日之前应向原告姜维军一次性支付当年租金26858.8元，但被告金冠公司未向原告姜维军支付2018年5月10日至2020年5月9日两个年度的租金，已构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的责任。根据本院查明的事实，被告金冠公司认可欠付的租金为53717.6元（26858.8元×2年），但主张扣除代为缴纳的税费。原告姜维军系涉案房屋的购买人亦属于出租人，应当按照国家有关税收规定依法纳税。被告金冠公司于2019年7月17日、7月25日、2020年3月23日分三次代原告姜维军缴纳了2015年5月至2018年5月三个年度的税费，该笔税费本院依据已确认的税率予以计算税费金额共计5348元（2015年5月10日至2016年5月9日返租租金26858.8元×6.66%≈1789元、2016年5月10日至2017年5月9日返租租金26858.8元×6.66%≈1789元、2017年5月10日至2018年5月9日返租租金26858.8元×6.59%≈1770元），原告姜维军庭审中自认其未缴纳2015年5月10日至2018年5月9日期间的税费，故被告金冠公司代原告姜维军缴纳的三个年度税费5348元应从原告姜维军诉求的2018年5月10日至2020年5月9日期间的租金中予以扣除，该笔税费扣除后视为原告姜维军履行了2015年5月10日至2018年5月9日三个年度的纳税义务。因此对原告姜维军诉请的2018年5月10日至2020年5月9日期间的租金，本院予以支持48369.6元（53717.6元-5348元），对超出部分不予支持。对原告姜维军主张的2018年5月10日至2019年5月10的违约金5479.19元的诉讼请求，根据《协议书》中“被告金冠公司需在每年5月10日之前一次性交付给原告姜维军当年的租金额。若逾期超过15天，每逾期一天支付原告姜维军当年租金额千分之一的违约金”的约定，本院考虑以补偿为主、惩罚为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，结合被告金冠公司在本院涉诉的多起同类型房屋租赁合同纠纷案件违约金计算的实际情况及生效判决书确认的事实，本院酌情调整为被告金冠公司逾期支付租金超过15天（应付日期为5月10日前），扣除15天后，自2019年5月26日起每逾期一天按当年应付租金26858.8元的万分之一计算至原告姜维军诉请的2020年7月7日，计算为1099元（26858.8元×0.1‰×409天）。故对原告姜维军要求被告金冠公司支付违约金5479.19元的诉讼请求，本院予以支持1099元，对超出部分不予支持。对原告姜维军主张的2018年10月9日至2019年1月10日期间的违约金302.97元的诉讼请求，因原告姜维军在（2018）宁0122民初6240号案件中未主张该期间的违约金，该判决书中亦未予以处理，而被告金冠公司在该判决书作出之日即2019年1月10日前并未履行支付欠付2017年5月10日至2018年5月9日期间租金的义务，在此之前一直处于违约状态，故本院支持由被告金冠公司以2017年5月10日至2018年5月9日期间的租金26858.8元为基数按照每日万分之一的标准向原告姜维军支付自2018年10月9日至2019年1月10日期间的违约金252元（26858.8元×0.1‰×94天），对超出部分不予支持。综上，对原告姜维军第三项、第四项诉讼请求中主张的违约金本院予以支持1351元（1099元+252元）。对原告姜维军主张的2019年1月26日至2019年5月13日期间的违约金711.93元的诉讼请求，因（2018）宁0122民初6240号民事判决书业已生效，被告金冠公司不履行债务的行为已不再是违约行为，而是不履行生效法律文书的行为，其应承担的不再是赔付违约金，而是按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，相应的，原告姜维军应该要求被告金冠公司支付的不是逾期付款违约金而是罚息，原告姜维军应在申请强制执行时一并执行，而并非要求被告继续履行违约责任。故对原告姜维军的该项诉讼请求，本院不予支持。因原告姜维军与被告金冠公司未约定税费的缴纳方式，亦未提交证据证明其支付租金对原告姜维军未办理实名纳税享有先履行抗辩权。在本院审理的被告金冠公司涉诉的多起同类型房屋租赁合同纠纷案件，被告金冠公司并非要求所有的业主均减免2020年2月-3月期间的租金，被告金冠公司亦未举证证明其已向涉案房屋的租户减免租金，且涉案《协议书》中亦未有关于发生不可抗力，原告姜维军应当减免其支付涉案房屋租金的约定。此外，原告姜维军在本次诉讼中已考虑到新冠肺炎疫情的影响而放弃向被告金冠公司主张逾期支付2019年5月10日至2020年5月9日期间租金的违约金。故对被告金冠公司要求原告姜维军承担其延付租金的责任并减免2020年2月-3月期间租金的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姜维军租金48369.6元、违约金1351元，共计49720.6元；二、驳回原告姜维军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费653元（已减半收取），由原告姜维军负担114元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘燕军 二〇二〇年八月十一日书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第1页共12页