北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13565号原告：庄建国，男，1958年2月13日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邱祥平，北京市中盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚，北京市中盛律师事务所律师。被告：北京平安快轿科技有限公司，住所地北京市丰台区外环西路**院**楼****。法定代表人：付友忠，总经理。被告：付友忠，男，1972年9月18日出生，汉族，北京平安快轿科技有限公司总经理，住北京市丰台区。原告庄建国与被告北京平安快轿科技有限公司（以下简称：平安快轿公司）、付友忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄建国的委托诉讼代理人邱祥平、王亚，被告兼被告平安快轿公司的法定代表人付友忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄建国向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告庄建国与被告平安快轿公司于2017年8月1日签署的《房屋租赁合同》于2020年2月24日解除；2、请求判令被告平安快轿公司向原告庄建国支付欠付租金1644589.26元，由被告付友忠承担连带付款义务；3、请求判令被告平安快轿公司向原告庄建国支付逾期支付租金的违约金325002.87元，由被告付友忠承担连带付款义务；4、请求判令被告平安快轿公司向原告支付免租期租金232591.87元，由被告付友忠承担连带付款义务；5、判令被告平安快轿公司向原告支付房屋占有使用费330802.92元（按照合同约定的租金标准，每日租金为7876.26元的2倍，自2020年3月3日起支付至实际腾退房屋之日止，暂计算至2020年3月23日），由被告付友忠承担连带付款义务；6、请求确认原告无需退还被告平安快轿公司风险抵押金465183.74元；7、请求贵院判令被告平安快轿公司立即向原告腾退租赁房屋；8、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告系北京市丰台区外环西路**院**楼房屋的所有权人，房屋用途为商品房，房屋建筑面积为3641.36平方米。2017年8月1日原告与被告平安快轿公司签署《房屋租赁合同》，约定由被告平安快轿公司承租上述房屋东侧单元房屋，该租赁房屋地上6层、地下、地下**面积为1820.68平方米，租赁期间为2017年8月1日至2023年8月31日，租赁用途为商业办公。同时，为了保证平安快轿公司全面及时履行房屋租赁合同约定的义务，付友忠与原告于2019年1月1日签订《担保协议》，约定被告付友忠对房屋租赁合同项下平安快轿公司所负担的全部债务承担连带保证责任。合同生效后，被告平安快轿公司向原告支付了风险抵押金465183.74元及首期租金。后被告平安快轿公司仅向原告支付了部分租金，未能按照合同约定期限及金额向原告支付剩余到期租金。经多次催告，二被告均以各种理由拒绝支付，原告依据合同约定于2020年2月14日向被告平安快轿公司发出《合同解除通知书》，明确通知被告《房屋租赁合同》自2020年2月24日解除及解除后相应的法律后果，同时要求被告平安快轿公司于合同解除后5个工作日内向原告腾退租赁房屋。根据合同约定，被告迟延支付租金而导致原告单方解除本合同的，原告无需退还风险抵押金，被告应按照约定标准支付欠付租金、违约金及免租期租金，且应在原告指定的合理期限内腾退租赁房屋，如被告逾期腾退房屋的，还应按本合同约定租金标准的双倍支付逾期腾退房屋的占有使用费。被告多次逾期支付租金超过合同约定期限的行为构成根本违约，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告平安快轿公司、付友忠辩称，不同意原告的诉讼请求，对欠付租金的金额无异议，不同意解除合同，我可以把之前的租金都补上，希望继续承租房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，庄建国（出租方、甲方）与平安快轿公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于丰台区外环西路26号院10号楼东单元出租给乙方作为商业办公使用（租用建筑面积1820.68平方米），租赁期限6年，自2017年8月1日起至2023年8月31日止。房屋移交日为2017年8月1日，房屋交付时乙方应与甲方签订租赁房屋交接书。自移交日起至2017年8月31日止为甲方给与乙方的免租期，乙方可用以作为装修筹备期。租金起算日期为2017年8月1日，租金标准：双方约定第一租赁年度租金为人民币4.2元/天/㎡，双方同意该租赁年度每月租金232591.87元，年度租金2791102.44元（第一年度扣除免租期租金后应付租金为2558510.57元）。首期需付6个月租金1395551.22元及抵押金需付2个月租金465183.74元并扣除免租期租金，共计1628143.09元，物业管理费、垃圾清运费由乙方自理，如乙方在租期内未出现本合同约定违约事项或欠缴其他各项费用，租期结束乙方与甲方办理完毕房屋各项交接、乙方履行完所有合同义务后将该抵押金全额退还乙方，抵押金不计利息。乙方应在本合同签订后2个工作日内将抵押金与首期租金合计1628143.09元（已扣除免租期租金）一并向甲方一次性支付；后续租金，乙方应按半年预付，分别于每年的7月1日、1月1日前，向甲方一次性支付下期租金。租金每二年递增3%；2017年8月1日至2018年7月31日租金为2791102.44元/年，扣除免租期租金后为2558510.57元；2018年8月1日至2019年7月31日租金为2791102.44元/年；2019年8月1日至2020年7月31日租金为2874835.51元/年；2020年8月1日至2021年7月31日租金为2874835.51元/年；2021年8月1日至2022年7月31日租金为2961080.58元/年；2022年8月1日至2023年7月31日租金为2961080.58元/年。……违约责任：乙方应按照本合同约定期限支付房屋租金，每逾期一日，乙方按逾期欠付租金总额的5%向甲方支付违约金；乙方逾期缴纳租金超过30日（含30日）的，甲方有权单方解除本合同。甲方应按照本合同约定期限交付房屋，每逾期一日，甲方应按逾期租金总额的5%向乙方支付违约金；甲方逾期交付房屋超过30日的乙方有权解除本合同。乙方未按合同第七条约定的时间交还租赁房屋的，不仅乙方应按本合同规定租金标准的双倍向甲方支付其占用租赁房屋期间的租金，同时甲方有权采取必要的、合理的措施（如停电、停水、停暖等必要措施）收回租赁房屋，由此产生的费用和造成的损失由乙方承担。2019年1月1日庄建国与付友忠签订担保协议，双方约定付友忠同意以其全部个人财产，作为平安快轿公司与庄建国签订的《房屋租赁合同》项下全部债务履行的保证。如平安快轿公司不履行《房屋租赁合同》约定的任何支付义务的，庄建国有权要求付友忠承担连带保证责任。担保范围：平安快轿公司在《房屋租赁合同》项下的全部债务，包括但不限于各期租金、违约金、赔偿金和庄建国为实现债权发生的费用。2020年2月14日庄建国向平安快轿公司发出合同解除通知书，内容为：“1、自2020年2月24日起，贵司与本人签订的《房屋租赁合同》即告解除。2、请贵司于《房屋租赁合同》解除后第3个工作日前，向本人支付欠付的房屋租金、补交免租期租金，并就贵司逾期支付租金而应承担的违约责任与本人进行协商。3、请贵司于《房屋租赁合同》解除后5个工作日内，腾退位于北京市丰台区外环西路26号院10号楼东侧单元的房屋，并保证房屋处于完好的腾退状态。”原告提交的快递运单显示该通知于2020年2月15日由他人代收（前台）。庭审中，被告付友忠表示因受疫情影响合同解除通知书收到的较晚，大约是在5月才看到，但不同意解除合同。诉讼期间，经双方对账后确认截止到2020年2月24日被告平安快轿公司尚欠原告庄建国房屋租金1644589.26元，被告认可欠付租金数额，但现暂时无力偿还，需要时间周转。本院认为：本案庄建国与平安快轿公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案双方争议的焦点：房屋租赁合同是否已经解除。根据双方签订的房屋租赁合同约定，平安快轿公司逾期缴纳房屋租金超过30日的，庄建国有权单方解除合同，原告庄建国依据合同于2020年2月14日向平安快轿公司寄送合同解除通知书，并告知被告房屋租赁合同于2020年2月24日解除，根据邮件回执信息显示通知书已于2月15日由他人代签收（前台），虽然平安快轿公司表示因疫情原因5月份才看到合同解除通知书，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。因此，原告庄建国要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月24日解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。经双方核对账目，被告平安快轿公司对欠付租金的数额无异议，被告平安快轿公司未按照合同约定履行缴纳租金的义务，且数额较大已构成违约，故对原告庄建国主张被告支付欠付的租金、补交免租期租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告平安快轿公司应当及时腾退涉案房屋，现被告平安快轿公司仍占有使用房屋，应当支付相应的房屋占有使用费，考虑到原告已经主张了相应的违约金，且按照二倍租金标准支付房屋占有使用费实际也带有违约金性质，因此本院认定双方约定的房屋占有使用费标准过高，酌情予以调整。所谓诉，是指当事人向法院提出的，请求法院就特定的法律关系主张或者权利主张进行裁判的诉讼行为。确认之诉在于确认当事人之间的法律关系存在或者不存在，其客体应当是法律关系，不包括事实和事实关系，因此原告庄建国主张的确认原告无需退还风险抵押金的诉讼请求，不属于诉的内容，不属于人民法院审理范围，本案不予处理。因被告付友忠与庄建国签订的担保协议约定，自愿为平安快轿公司欠付《房屋租赁合同》项下的全部债务承担连带保证责任，故本院对原告主张付友忠承担连带责任的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、原告庄建国与被告北京平安快轿科技有限公司于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月24日解除；二、被告北京平安快轿科技有限公司于本判决生效后十日内向原告庄建国支付2020年2月24日前的房屋租金1644589.26元；三、被告北京平安快轿科技有限公司于本判决生效后十日内向原告庄建国支付逾期支付租金的违约金（截至2020年3月23日为325002.87元；自2020年3月24日起，以1644589.26元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际付清之日止）；四、被告北京平安快轿科技有限公司于本判决生效后十日内向原告庄建国支付免租期租金232591.87元；五、被告北京平安快轿科技有限公司于本判决生效后十日内向原告庄建国支付房屋占有使用费（自2020年2月25日起至房屋实际腾退时止，按每年2874835.51元标准计算）；六、被告付友忠对上述北京平安快轿科技有限公司付款义务承担连带偿还义务；七、被告北京平安快轿科技有限公司于本判决生效后十日内向原告庄建国腾退位于丰台区外环西路26号院10号楼东单元房屋；八、驳回原告庄建国其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15392元，由原告庄建国负担3848元（已交纳）；由被告北京平安快轿科技有限公司、付友忠负担11544元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 郭 爽二〇二〇年八月三十一日书记员 丁焕然