广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1459号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地珠海市保税区*******房。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟柳婷，广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：苏碧翠，女，1981年10月12日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区***********号。被告：李小林，男，1978年10月18日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市禅城区******。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告苏碧翠、李小林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡桂芬到庭参加诉讼，被告苏碧翠、李小林经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2010年7月11日起暂计至2020年8月31日的物业管理费11931.89元（每月物业管理费为99.43）；2.判令被告向原告支付自2011年8月11日起暂计至2020年8月31日的公共水费104.43元、自2010年7月11日起暂计至2020年8月31日的公共电费3511.6元，共计3616.03元；3.判令被告向原告支付第1、2项费用对应的违约金14020.06元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为14020.06元)；4.判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费5000元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年5月6日，原告与被告签订《鸿景锦园前期物业管理服务协议》，约定由原告作为被告名下鸿景锦园2栋A座801号物业的物业管理公司。被告按物业建筑面积、于每月10号前支付物业管理费及公共水费、电费，逾期支付的，被告应从逾期之日起按每天2‰的标准支付违约金，并承担原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费。被告自2010年7月11日起拖欠物业管理费、公共水电费，截止2020年8月31日，共计拖欠每月物业管理费11931.89元、公共水费104.43元、公共电费3511.6元，以及前述费用对应的违约金14020.06元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为14020.06元)。由于被告违反约定未支付物业管理费、公共水费、公共电费以及相应的违约金，对原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。被告苏碧翠、李小林经本院公告传唤没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告珠海葆力物业管理有限公司于1992年11月10日成立，经营范围为物业管理服务等。2009年5月6日，原告（甲方）与被告苏碧翠签订一份《鸿景锦园前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告李小林、苏碧翠的房屋提供物业服务，房屋建筑面积82.63平方米。合同第一条“双方的权利和义务”，一、甲方的权利义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主手册》和《住宅装饰装修管理协议》；3、建立健全本物业的物业管理档案资料……；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用……。第二条“物业管理服务内容”。一、房屋共用部位的维护和管理……；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、保安……。第四条“物业管理服务费用”。十、入伙时预交三个月管理费；以后每月10日前交费；十一、电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取；十一、每次交纳费用时间：每月10号；六、公告水、电电梯电费按实际发生费用分摊，分摊方式如下：1、电梯电费：按门牌号码，1-5层为一段，系数为1:5-10层第二段，系数为1.2:10-15层为第三段，系数为1.4，如此按5层为一段类推，每段系数按20%递增，即系数为1+（N-1）×0.2，首层不使用电梯的用户不用分摊……。合同第七条“代收代缴收费服务”约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、房租等收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。合同第十条“违约责任”第四款约定，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日2‰交纳违约金，且甲方通过法律途径向乙方追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费，均由乙方承担。2009年5月6日，原告与被告签订《广东省临时管理规约》。2010年3月15日，原告向被告发出《房屋交付使用通知书》，通知被告于2010年3月31日前办理收楼手续。但自2010年8月1日起，被告没有向原告缴纳物业管理费。原告经催收无果后遂向我院提起诉讼。另查明，《不动产登记资料查询结果证明》所示，位于肇庆市端州区******************权利人为李小林、苏碧翠，房屋建筑面积82.63平方米。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告李小林、苏碧翠经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对于原告起诉时所提供的证据，因无相反证据反驳和影响证据效力的因素存在，且原告保证其真实性，故本院予以采信。原、被告签订的《鸿景锦园前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守。本案中，被告自2010年8月1日起未再向原告缴交物业管理费、公共水电费。根据《鸿景锦园前期物业管理服务协议》第四条约定，管理费为每月10日前缴费。被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。对于原告主张自2010年8月1日起至2020年8月31日期间的物业管理费的诉讼请求，由于原告在2020年4月17日才提起本案诉讼，其向被告主张权利时有部分费用尚未发生，故本院对原告起诉当月被告拖欠的物业管理费部分予以支持。根据合同约定的缴费日为每月10日前，即至原告起诉当月，被告共拖欠原告物业管理费11601.25元[计算方式：82.63平方米×1.2元/平方米/月×117个月（2010年8月1日至2020年4月30日）］。原告关于物业管理费的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。关于原告要求被告支付公共水费104.43元、公共电费3511.6元的诉讼请求。根据《鸿景锦园前期物业管理服务协议》第四条第六款约定，公共水、电、电梯按实际发生费用分摊，具体电梯电费、公共水电费的分摊均应以实际公共用水量、用电量和实际发生的公共水电费为依据按各住户的系数或房屋建筑面积进行计算分摊。以原告提交的证据，并不能证实为涉案小区每月实际发生公共水费、公共电费，原告主张被告需分摊公共水费104.43元、公共电费3511.6元证据不足，因此原告关于要求被告支付公共水电费的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的计算。如上所述，被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，根据《鸿景锦园前期物业管理服务协议》约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期每日2‰交纳违约金。原告以上述约定主张违约金的理据充分，但原告主张按每天万分之五的标准调整并计算违约金仍然过高，本院应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费11601.25元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算的金额部分不予支持。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求,原告珠海葆力物业管理有限公司未能举证证实本案律师费已实际产生。因此,对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李小林、苏碧翠于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2010年8月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费11601.25元。二、被告李小林、苏碧翠在本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付违约金（违约金以11601.25元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止）；三、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费664.2元（原告已预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担439.2元，被告李小林、苏碧翠负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁小茵审 判 员 欧凯华审 判 员 董炽文二〇二〇年八月二十五日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉