广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初673号原告：刘润鸣,女,2001年5月23日出生，汉族,住广州市海珠区。委托诉讼代理人：沈淑麟，系刘润鸣母亲。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编******，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，均系该公司员工。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区环市东路******信用代码91440101669954252C。法定代表人：何建信。被告：广州资产管理有限公司，住所地广州市南沙，住所地广州市南沙区丰泽东路**南沙城投大厦**91440101MA59M21R72。法定代表人：梁镜华。委托诉讼代理人：邬元卿，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳驰原，广东海建律师事务所律师。原告刘润鸣与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月26日公开开庭进行审理。原告刘润鸣的委托诉讼代理人沈淑麟，被告白云机场公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。诉讼中，本院依刘润鸣的申请追加广州资产管理有限公司（以下简称资产公司）为本案被告，并于2020年5月29日公开开庭进行审理，原告刘润鸣的委托诉讼代理人沈淑麟，被告白云机场公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋及资产公司的委托诉讼代理人邬元卿到庭参加了诉讼。两次开庭，颐和公司经本院传票传唤均未到庭参加诉讼，本院依法对其作缺席审理。本案现已审理终结。刘润鸣向本院提出并明确诉讼请求：1.请求法院判令被告白云机场公司、颐和公司立即为原告所购买的商品房即广州市花都区颐林北街9号（G-12栋）×××房办理银行解押手续，被告资产公司协助办理涂销；2.请求法院判令被告白云机场公司、颐和公司立即为原告开具所购房产的正式发票。事实和理由：原告于2014年1月14日与被告签订“花都颐和山庄商品房购房协议”，购买位于广州市花都区梯面镇花都颐和山庄御山区G12幢×××房号的商品房，建筑面积140.85平方米，该商品房总价为人民币948484元。已交清全部房款，并收到了房款的收据。因当年广州已实行房屋限购政策，而原告家庭没有名额购买，故与被告签订了内部购房协议，购房人为原告，当年12岁，协议中卖方承诺原告可更换买受人姓名一次。2016年5月，该物业已收楼。为尽快办理网签，原告家庭已腾出了购房名额，打算更改买受人姓名进行网签，故原告于收楼后不久就联系了颐和销售赵莉要求办理网签手续，但被告知该物业被抵押了。她要向公司申请涂销抵押才可办理，并叫原告等通知，期间原告每两三个月联系销售一次，但都没有结果。直至2017年10月左右，再次联系销售已辞职，并叫原告联系另一销售卢慧贤。原告认为有可能之前销售没有及时申请涂销抵押，因此与新跟进的销售多次确认该物业是否申请了涂销抵押，卢小姐也确认申请了，并回复申请的时间可能较久。期间原告多次联系销售，均无结果。依据国家房产购买流程，原告在向被告提出申请办理房产网签的情况下，却发现被告将原告全额付款购买的房产抵押了。在原告不停催促了被告涂销抵押无果的情况下，现在只能向国家公证机关求助，要求被告方将原告购买的房产立即向银行办理涂销抵押，且将房款的收据换成正式的购房发票。白云机场公司辩称，1.由于涉案房屋已被抵押，在解押前无法办理网签备案。2.由于涉案房屋未网签备案，所以无法开具发票。3.解押需要抵押权人的同意才可以办理。4.涉案房屋暂时无法办理产权证，办证税费并非是交给我方，我方只是代为保管，在办证时需要交纳税费。此前无法开具发票是因为税务的问题，现在已经可以开具了。资产公司辩称，1.我方取得涉案房屋的抵押权是善意取得，应予保护。2014年1月14日刘润鸣与白云公司、颐和公司签订购房协议，截至起诉已经支付全部房款。2018年5月31日我方与白云公司签订抵押合同，并于同年6月30日办理抵押登记。白云机场公司将已卖出的房产抵押给我方，是先卖后抵，属无权处分。我方在2018年与白云机场公司签订抵押合同办理抵押登记时，并不知悉相关房产已卖出，且我方已经支付合理对价，并办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，我方善意取得抵押权，抵押权合法有效。2.白云公司已严重违约，我方仅同意在白云机场公司提供新的担保并赔偿损失后协助办理涂销抵押。抵押合同约定，抵押人应向债权人披露一切与抵押物有关的文件、资料、信息，并保证该等文件、资料、信息均为合法、真实、准确、完整。抵押人对抵押物依法享有所有权、处分权，该抵押物上不存在其他共有人、不存在任何权属争议，不存在任何未书面告知债权人的瑕疵或负担。抵押人违反该合同的任何约定，声明与承诺不真实、不准确、不完整或故意使人误解，则债权人有权单独或一并行使要求抵押人提供新的担保及要求抵押人赔偿因此给债权人造成的所有损失的权利。白云机场公司严重违反抵押合同相关约定，将已卖出的不属于其所有的房产抵押给我方，应承担违约责任。我方有权要求白云机场公司提供新的担保并赔偿损失。在债务人、抵押人按约定清偿全部债务、赔偿违约损失后，我方同意办理涂销抵押。3.原告长达三年没有办理房产证，怠于行使自己的权利，应承担不利后果。刘润鸣自认在签订购房合同时12岁，不具备办证条件，自2016年5月就知道其房产被抵押了，但一直到2019年11月才起诉，长达3年，我方有理由怀疑刘润鸣因自身原因而故意拖延起诉，我方请求法院查明案件事实。参考《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，刘润鸣需要排除自身原因导致未能办理过户，才能阻却我方抵押权的实现。本案中，刘润鸣基于自身原因长期没有办理产权证，由此产生的不利后果，应由其自行承担。颐和公司未作答辩、未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区颐林北街9号（G-12栋）×××房，由白云机场公司进行开发建设。2014年1月14日，白云机场公司（甲方）、刘润鸣（乙方）与颐和公司（代理方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定乙方向甲方认购花都颐和山庄御山区G12栋×××房，建筑面积140.85平方米，总房价为948484元，一次性付款。乙方于2014年1月21日前付清全部房款。乙方在签署本认购书之日起5日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件或公司营业执照、法定代表人身份证明及有关代理人的授权委托书、身份证明，未成年人购房由监护人办理并提交监护人公证书，以及首期楼款收据并缴交有关房地产税费及综合费用到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。因乙方原因未能及时签署《商品房买卖合同》的，甲方有权解除所有购房合约、没收乙方已付款项，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿。在未签署正式买卖合同前，若因甲方不可控制因素致使该物业不能出售时，甲方需退还所收款项，但不附加任何利息或赔偿。认购书还对双方的其他权利义务进行了约定。合同落款处，甲方无签名盖章，代理方处加盖有颐和公司的公章。同日，白云机场公司（甲方）、刘润鸣（乙方）与颐和公司（委托代理机构）签订《花都颐和山庄购房协议》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，一次性付款，2014年1月14日支付全部房价款。鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。乙方承诺自本协议签订之日起三年内达到网签条件。如乙方在本协议签订之日起三年后仍不符合网签条件的，甲方有权解除本协议，且有权将乙方购买的房屋另行对外销售。同时，乙方应按房屋总价的20%向甲方支付违约金。乙方若在三年内交齐所有房款提前签约，可在签订广州市房管局规定的网签合同版本前经书面申请并取得甲方同意后，可以更换上述房屋买卖人的姓名。因更换房屋买受人姓名而产生的费用由乙方承担。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处，甲方委托代理机构处有颐和公司的盖章，乙方有沈淑麟的签名。刘润鸣于2014年1月14日交齐了所有购房款，颐和公司向刘润鸣开具了相应的收款收据。刘润鸣称白云国际白云机场公司于2016年5月份将涉案房屋交付给其使用，刘润鸣所在家庭在2015年已经具备了购房资格，刘润鸣的母亲沈淑麟于2016年开始向白云机场公司、颐和公司申请开具发票、办理网签手续及涂销抵押手续。资产公司提交《抵押合同》及农业银行电子回单复印件，拟证明白云机场公司将案涉房产抵押给资产公司，资产公司已支付相应对价。资产公司称，由于该组证据的原件存放于南沙区，故无法当庭提供原件核对。该组证据显示：2018年5月31日，资产公司（债权人）与白云机场公司（抵押人）签订《抵押合同》，约定：鉴于债权人与债务人颐和地产集团有限公司、广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯山庄公司）于2018年5月31日签订的《债权收购协议》，及债权人与债务人云梯山庄公司于2018年5月31日签订的《债务重组合同》，为保障上述主合同项下债权的实现，抵押人以其合法拥有的抵押物为资产公司在主合同项下的全部权利设定抵押担保，担保范围为《债务重组合同》和《债权收购协议》约定的主债务。该合同第10.1条记载，该协议项下的抵押权发生下列情形之一时消灭，（1）债务人已按照主合同的约定履行完毕全部债务，（2）债权人已按照该协议约定实现抵押权。第11.3条记载，抵押人对抵押物依法享有所有权或处分权，该抵押物上不存在其他共有人，不存在任何权属争议，不存在任何未书面告知债权人的瑕疵或负担。该合同所附抵押物清单中包含案涉房产。合同签订后，资产公司于2018年6月25日向债务人颐和地产集团有限公司转账支付3.3亿元，转账附言“不良债权收购”。2018年6月30日，案涉房产办理了抵押权登记，不动产登记证明号为粤（2018）广州市不动产证明第08013974号，登记的债权人为资产公司，抵押范围为全部，抵押方式为最高额抵押，最高债权数额为3.3亿元，属再次抵押。据产权情况表显示，案涉房产为商品房，建筑面积140.85平方米，未签订合同，未确权，处于在建工程抵押状态，他项权利信息与上述不动产登记证明内容一致，无司法限制情况。产权人信息一栏显示，本房屋未售，无产权人。另查明，2019年5月8日，本院受理刘润鸣诉白云机场公司、颐和公司商品房预售合同纠纷一案，刘润鸣在该案中起诉要求白云机场公司、颐和公司为案涉房屋办理网签手续。本院依法作出（2019）粤0114民初5522号民事判决驳回刘润鸣的全部诉讼请求。诉讼中，资产公司陈述，债务人并未清偿主债务，且本案若要涂销案涉房屋的抵押登记，属于将在建工程整体抵押拆除个体单独解押，在抵押人支付赔偿款并提供新的担保进行置换的前提下，资产公司同意办理涂销抵押手续。对资产公司提出的涂销抵押手续所需满足的前提条件，白云机场公司称其仍在与资产公司协商，未能达成一致的方案。本院认为，颐和公司代理白云机场公司于2014年1月14日与刘润鸣签订了认购书及购房协议，颐和公司的行为对白云机场公司发生效力，上述认购书及购房协议是白云机场公司与刘润鸣之间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋已办理在建工程抵押登记，资产公司对案涉房产享有抵押权，现案涉房产所担保的主债务并未清偿，抵押人白云机场公司亦未能按照抵押权人资产公司的要求赔偿损失、提供新的担保物进行置换以涂销抵押登记，刘润鸣要求白云机场公司、颐和公司及资产公司为案涉房产涂销抵押，理据不足，本院不予支持。关于刘润鸣要求开具案涉房产的购房发票的主张，是否应开具发票及如何开具发票，负有履行义务的主体应严格遵守税收法律法规的相关规定，并接受税务机关的管理和监督。刘润鸣仅要求开具发票，不属于平等主体之间的民事法律关系，如存在应当开具而未开具发票情形的，刘润鸣可向税务机关申请解决，由税务机关按照相关规定处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。颐和公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告刘润鸣的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘润鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李晓琳人民陪审员  徐肖**人民陪审员  徐伟欣二〇二〇年八月七日书 记 员  高 波陈晓敏