北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86340号原告（反诉被告）：北京陆爱科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：山中克典，董事长。委托诉讼代理人：续明，北京市大地（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹婷婷，北京市大地律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:北京友谊广告公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王建中，经理。委托诉讼代理人：周海波，北京市首方律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦玉慧，女，1971年1月27日出生，汉族，北京友谊广告公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京陆爱科技有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京友谊广告公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，反诉案件与本诉案件合并审理，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人续明、曹婷婷、被告委托诉讼代理人周海波、秦玉慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付我公司房屋装饰装修损失332200元、停产停业损失2074600元、施工扩建损失200000元以及搬家费153860元；2、被告退还我公司租赁保证金5万元以及我公司代付的土地使用费67830元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2000年3月31日，我公司与被告签订《工厂厂房租赁合同》，约定租赁期限自2000年5月1日起25年。2018年7月11日，被告向我公司发出《通知书》，通知我公司提前终止双方签订的租赁合同，致使我公司被迫搬离所承租的房屋。根据我公司与被告签订的《工厂厂房租赁合同》第3条的约定以及合同法第107条的规定，被告应就我公司遭受装饰装修、停产停业、施工扩建、搬家等损失向我公司支付补偿款。我公司已经按照合同约定向被告支付5万元租房保证金，在合同终止后，被告应当向我公司退还该保证金。根据我公司与被告的约定，我公司在2013、2015、2016、2017四年期间为被告代付了土地使用费共计67830元，该款项应当由被告缴纳。综上，请求法院支持我公司的上述诉讼请求。被告辩称并反诉称：1999年6月28日，我公司与北京市朝阳区某乡某村委会（现北京市某1乡人民政府某村民委员会，以下简称某村委会）签订了一份《厂地租赁合同》，约定某村委会将3.7亩厂地（空地）出租给我公司。2012年，因周边环境改变，原厂地东南侧水沟、洼地被填平，厂地面积增加了1.76亩，总面积变为5.46亩。1999年，我公司在承租厂地内建房1261平方米，2012年，我公司又增建4229.5平方米的地上物。2000年3月31日，我公司与原告签订租赁合同，将厂地和我公司第一期建造的房产出租给原告使用。我公司增建完第二期房产后，陆续出租给案外人使用。2018年6月29日，因北京市五环路绿化，某村委会和经济合作社发文，要求限期拆除我公司建造的上述所有房屋。依据某村委会以及政府要求，我公司在2018年7月初发文，要求原告和其他承租人腾退房屋。腾退前，我公司按要求向某村委会支付了全部租金，并与某村委会签订了《租赁合同解除协议》，某村委会按照我公司所建房产面积对我公司所建房屋进行了部分补偿，但未支付停产停业、搬家费等费用。我公司第二期房屋的承租人于2018年7月25日前陆续按某村委会的要求搬离涉案房产，某村委会亦于2018年7月26日拆除了所有房屋。但原告未按照某村委会要求的期限搬离，直到2018年8月23日，原告才搬离涉案房屋，原告承租的房屋亦于同日被拆除。但原告仅支付我公司租金至2018年6月底，尚欠我公司自2018年7月1日至8月20日期间的租金66239元。本案的租赁合同解除是依照北京市公共政策的相关要求和精神进行的，合同的解除不应归责于我公司。近些年，中央和北京市对首都进行了新的城市战略定位，很多文件都体现了“非首都功能的疏解、提升城市公园绿地、结合旧村拆迁中拆迁建绿、拆违还绿、低端产业清退、淘汰劳动密集型产业”等要求和精神。从原告的工商信息可以看出，原告经营也受上述政策的影响，原告的原名称为北京某某印刷有限公司，2018年12月5日变更为现名称，“印刷行业”已经取消，原告不应将企业因政策原因受到的影响转嫁给我公司。事实上，在我公司与某村委会签订的解除协议中，对地上物补偿款的约定总计只有713万元，该款项还不足以弥补我公司的建房成本。但为了响应政府号召，我公司按照某村委会的要求办理了相关手续。按照某村委会和政府的相关规定，本次腾退没有停产停业、搬家费等补偿项目。我公司在本次腾退过程中也受到巨大的损失。关于原告主张的租房保证金，我公司同意退还，但应当折抵原告拖欠公司的租金。关于原告主张的土地使用费，我公司不同意支付，原告属于外商投资企业，北京税务部门针对外商投资企业征收土地使用费，原告本身就是该费用的承担方。关于原告主张的装饰装修、施工扩建、搬家费用、停产停业等损失，首先没有合同依据和法律依据，也没有事实依据。关于原告主张的20万元改扩建损失，我公司认可原告在我公司二期房产建设中出资20万元，但当时双方约定我公司将二期房产中的400平方米房屋无偿给原告使用，依据租赁合同第九条的约定，合同终止后，原告无权就其改扩建的所有建筑物获得补偿。综上，我公司不同意原告的诉讼请求。2014年我公司的二期房产建完后，某村委会向我公司加收了新建房产补偿费。因原告使用了新增房产中的400平方米，经核实，原告就此应当向我公司每年分摊房产补偿费21900元。原告一直向我公司支付该费用，但从2018年开始原告未再支付该款项。而且原告拖欠我公司2018年7月1日至8月20日。我公司现提起反诉，请求判决：1、原告支付我公司2018年7月1日至8月20日期间的租金66239元；2、原告支付我公司新增房产面积补偿费12775元。原告针对被告反诉辩称：被告向我公司主张的新增房产面积补偿款没有合同依据，我公司不同意支付。关于被告主张的2018年7月1日至8月20日期间的房屋租金，我公司认为，被告在2018年7月5日与某村委会签订了解除租赁合同的协议，因此在被告已经丧失转租权利的情况下，被告无权主张2018年7月5日以后的房屋租金。我公司仅同意支付2018年7月1日至7月5日期间的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：北京某某印刷有限公司成立于1994年12月23日，2018年12月5日，该公司经工商行政主管部门核准变更为本案原告。1999年6月28日，被告与某村委会签订了一份《厂地租赁合同》，约定由被告承租某村委会出租的位于某村南2466平方米的厂地。被告承租上述厂地后在该厂地内建造房屋1261平方米。2000年3月31日，原、被告签订了一份《工厂厂房租赁合同》，约定原告承租被告出租的某XXX号（即被告从某村委会处承租的土地），占地面积3000平方米，建筑物面积1261平方米。该合同第三条约定：“租赁期限自2000年5月1日起为25年。在最初的十年内，甲（被告）乙（原告）任何一方都不得终止合同。万一终止时，提出终止的乙方必须承担另一方的一切损失。自第11年以后，除非国家土地规划造成合同终止外（根据国家规定甲方要对乙方支付补偿费）乙方有优先权继续租用。”合同约定最初三年的年租金为30万元，第二个三年年租金为33万元，2006年5月1日至2010年4月30日期间年租金为36.3万元，2010年5月1日以后的年租金每四年调整一次，范围在前阶段租金的±10以内调整。该合同约定原告应向被告支付5万元的保证金，“当本合同解除时，以此50000元冲抵余额租金。”该合同第二十二条约定：“合同生效后的最初10年（2000年5月1日起至2010年4月30日）内，除遇到自然灾害等不可抗力原因外，甲乙任何一方都不得单方终止合同。2010年5月1日以后，除乙方要求终止合同以外，合同可自动延期，并且乙方可优先租赁。要终止合同时，乙方应提前三个月书面通知甲方。在合同执行中，乙方未付房费长达两个月以上时，或者乙方在法律上犯有严重错误时，甲方随时可终止合同。由于未付房费而终止合同时，甲方仍有未付房费而终止合同时，甲方仍有未付房费和违约金的要求权。”上述合同签订后，原告向被告支付5万元保证金，被告将涉案房屋交付给原告使用。2012年，被告在该院落内新建房屋，原、被告双方签订了一份《协议书》，约定原告为新建房屋出资20万元，房屋建造后，被告将部分扩建旧厂房二层部分（约400平方米）及一层南侧扩展延伸的部分无偿提供原告使用。2018年4月23日，北京市某区农村工作委员会做出了一份《关于梳理五环路沿线拆迁腾退情况通知》，该通知要求：“请各乡按照《五环路两侧100范围规划绿地中计划拆迁地块明细表》及各乡图纸，对照本乡实际情况，核实本乡拆迁地块明细，列出任务清单（台账），按照拆除腾退计划及难易程度进行排序，说明存在问题。同时，制定本乡五环路沿线拆迁腾退方案，连同任务清单于4月25日前报送至区农委邮箱。”因本案被告承租某村委会的场地和房屋在上述通知所规定的梳理拆迁腾退范围内，2018年7月5日，被告与某村委会签订了一份《厂地租赁合同解除协议》，该协议约定被告与某村委会签订的《场地租赁合同》、《补充协议》等协议于2018年7月5日解除。被告在厂地上建房5490.5平方米，某村委会按照每平米1249元的标准支付被告补偿款总计6857635元，限期内签约每平方米补偿50元，共计274525元，上述两项补偿款总计7132160元。2018年7月11日，被告对原告发出《通知书》，该通知载明：“2018年6月29日我公司接到某村委会和经济合作社限期搬离通知书（已张贴在本院内）。此次限期搬离拆除是为了首都五环路绿化，属于不可抗力的政府行为。我公司无法抗拒，只能服从。致使我公司与贵公司的租赁合同也不能继续履行，只能终止。对此我公司深表遗憾。本月20日村委会将对X号院全面接管。届时本公司也将物业及该院全部交给某村委会。贵公司是外资公司，是在某注册的合法企业。贵公司主张的权益请与政府的相关部门协商解决。”原告接到被告的上述通知后，开始组织人员进行搬离，庭审中，原、被告双方均确认，原告于2018年8月20日搬离其承租被告的房屋。原告向被告支付租金至2018年6月30日。截止原告搬离承租房屋时，涉案租赁物的月租金为40263元。庭审中，原告称其为其承租的房屋向税务机关缴纳了2013年、2015年、2016年以及2017年四年的土地使用费，共计金额67830元。被告对该缴费真实性无异议，但被告认为该费用应当由原告自行承担。庭审中，被告向本院提交了2016年、2017年原告向被告支付新增房产面积补偿费21900元的银行转账凭证（其中2017年含5000元的卫生费），以此证明原告在合同履行过程中支付过该费用，且应当支付该费用。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的《工厂厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，但该合同关于租赁期限的约定违反了合同法中关于最长租赁期限不得超过20年的规定，故本院认为该合同中涉及2000年5月1日至2020年4月30日期间的租赁合同关系合法有效，超出的部分无效。原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。依据原、被告双方签订的《工厂厂房租赁合同》第三条的约定，可以认定在合同履行至第十一年以后，如果遇国家土地规划，出租方可以终止合同。本案中，涉案房屋所在的土地属于北京市某区农村工作委员会下发通知中涉及的梳理拆迁腾退范围，该事实应被认定为合同第三条约定的“国家土地规划”因素，在此情况下，被告提出解除合同具有事实依据，本院认定原、被告双方签订的上述租赁合同于2018年7月5日解除（即被告与某村委会签订《场地租赁合同解除协议》之日）。本院认为，在原、被告双方签订的合同并非因被告违约而解除的情况下，原告要求被告赔偿房屋装饰、装修损失，基于原告承租房屋的面积主张的停产停业损失、扩建费用以及搬家费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的退还租赁保证金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告返还代付土地使用费的诉讼请求，因无合同依据，本院不予支持。关于被告主张的2018年7月1日至8月20日期间租金的反诉请求，本院认为，因双方的租赁合同于2018年7月5日解除，故被告无权要求原告支付7月6日以后的租金。关于被告要求原告支付新增面积补偿费的反诉请求，本院认为，被告提交的2016年、2017年原告支付该费用的银行转账凭证，足以证明原告在合同履行过程中支付该费用，原、被告就原告负担该款项达成了事实上的约定，故被告的该项反诉请求具有事实依据，本院予以支持。综上，对于原告的诉讼请求和被告的反诉请求，本院部分予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京友谊广告公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京陆爱科技有限公司租赁保证金五万元；二、原告（反诉被告）北京陆爱科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京友谊广告公司租金六千四百九十四元以及新增面积补偿费一万零九百五十元，共计一万七千四百四十四元；三、驳回原告（反诉被告）北京陆爱科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京友谊广告公司的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）北京陆爱科技有限公司、被告（反诉原告）北京友谊广告公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万九千八百二十八元，由原告（反诉被告）北京陆爱科技有限公司负担二万八千七百七十八元（已交纳），由被告（反诉原告）北京友谊广告公司负担一千零五十元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京陆爱科技有限公司）。反诉案件受理费八百八十八元，由原告（反诉被告）北京陆爱科技有限公司负担二百三十六元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京友谊广告公司），由被告（反诉原告）北京友谊广告公司负担六百五十二元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  乔红星审判员  黎伟伟审判员  刘茵茵二〇二〇年八月三十一日书记员  唐 哲