广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2566号原告：李刚，男，满族，1963年6月21日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：段玉玲，系原告李刚妻子。被告：惠州首明投资有限公司，住所：惠州市惠阳区。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：黄晓霞，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛云帆，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。原告李刚与被告惠州首明投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告李刚、被告惠州首明投资有限公司委托诉讼代理人黄晓霞、牛云帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决撤销原告于2020年1月9日签署的《承诺书》；二、依法判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金人民币37880.19元（以己付房款总额565376元为基数，按日万分之一从2018年5月13日起计至2020年3月13日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、2015年9月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠州市惠阳区XXXX片区XXXX花园X区XX幢X座X层X号房，该房产建筑面积127.59平方米，成交总价为人民币565376元。合同签订后原告依约支付了全部购房款项并缴纳了契税、专项维修基金等，同时还缴纳了办理房屋转移登记、权籍调查的费用，并向被告提交了办理权属登记所需的资料。被告于2016年5月22日将物业交付原告。《商品房买卖合同》第15条约定：被告应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《补充协议》第12条第3款约定：出卖人没有在该商品房交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按己付房价款的万分之一向买受人支付违约金。依据上述约定，被告应于2018年5月12日前（自收楼之日2016年5月22日起往后延720日)持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，然而被告迟至2020年3月13日才办理涉案物业的房地产权属登记证书，明显严重违反了双方约定。依据上述约定，被告理当向原告支付2018年5月13日至2020年3月13日期间的逾期办证违约金37880.19元【565376元×0.01%/天×670天(2018/5/13—2020/3/13)】。二、被告不仅逾期办理产权证，更恶劣的是：被告竟是欺诈、胁迫等手段，强迫原告于2020年1月9日签署极不公平的《承诺书》，要求原告放弃追究其逾期办证违约金的起诉权。但该《承诺书》依法应当撤销，理由如下：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；……”。原告不动产登记证上记载的土地权期限2016年6月25日至2086年6月24日,正好70年，原告根本没有获得超过70年以外的额外期限利益。2、被告于2007年取得国有土地使用权证后，未及时开发建设，导致其办证时土地使用权年限不足70年，被告有义务延长土地使用权年限。然而被告却利用其优势地位，利用原告对于办证、补年限等相关规定毫不了解、缺乏判断能力等不利情形，甚至以如果不签承诺书就不办证为要挟，强迫原告签署极不公平的《承诺书》，显然该《承诺书》不是原告的真实意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”等的规定，被告以欺诈、胁迫的方式要求原告签署的极不公平的《承诺书》，应当予以撤销。综上所述，被告的行为侵害了原告的合法权益，现原告维护自己合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告为其陈述的事实提交的证据有：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、购房款发票；3、税收缴款书；4、住宅专项维修资金专用收据；5、办证费用收据；6、物业交接表；7、承诺书；8、不动产权证书；9、民事判决书。被告辩称，一、原告已书面承诺放弃因案涉房屋产权登记逾期向被告主张任何权利，故无权再要求被告支付逾期办理房地产权证的违约金。1、本案中，原告于2020年1月9日向被告出具《承诺书》，且在该《承诺书》中，原告不可撤销地郑重承诺“如被告放弃因目标房屋（即案涉房屋）土地使用权年限延长向其主张任何权利，则其放弃因目标房屋（即案涉房屋）登记逾期向被告主张任何权利”。该《承诺书》系原告自愿签署，所承诺内容均是原告真实意思的表示，也是原告处分自己权利的明确表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属合法有效。因此，原告在本案中再就案涉房屋逾期办证向被告主张逾期办证违约金，已无任何法律及合同依据，故应依法驳回其诉讼请求。2、原告在起诉状中所称的“被告以欺诈、胁迫等手段，强迫其签署承诺书……”等情况，与事实严重不符，也无任何证据证明，依法不应采信。3、原被告双方签署的《商品房买卖合同》明确约定，原告购买的XXXX花园X区XX幢X座XXX号房屋的土地使用权年限自2007年9月11日至2077年9月6日。而被告为原告办理的《不动产权证书》上登记的土地使用期限已经延长到了2086年6月24日，相比案涉合同约定的土地使用权终止日期，延长了近9年。原告也因此获得案涉房屋土地使用年限延长的巨大利益，被告却为此额外支出了土地使用年限延长的地价款，且相比于被告为此额外支出的巨额地价款，原告付出的仅仅只是办证延迟的时间。另外，就承诺书记载的内容来看，《承诺书》中已载明“目标房屋（即案涉房屋）所在地块土地使用权年限延长至2086年6月24日，目标房屋（即案涉房屋）已取得/拟取得的不动产权证书相应的土地使用权年限截止日期至2086年6月24，比买卖合同约定的期限多出了8年292天”，这与原告拿到的《不动产权证书》登记的土地使用年限完全一致，而原告在起诉状中提及的“获得超过70年以外的额外期限利益”的主张明显与《承诺书》内容不符，故原告以此为由要求撤销《承诺书》没有任何事实和法律依据。原告出具的《承诺书》意思表达清楚，指向内容特定、明确，不符合重大误解、显失公平等可撤销情形。二、即便不考虑上述情况，原告主张的违约金也不合理，且其主张的违约金起算时间、截止时间均存在错误。具体说明如下：原被告双方签订《补充协议》第十二条“关于产权登记的约定（对原合同第十五条的补充）”第1项约定：“540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准计算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。买受人如需办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助……”。《补充协议》第十一条第3项约定：“由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金……”按照上述协议约定，案涉合同约定的交付时间为2016年5月28日，案涉房屋实际交付时间为2016年5月22日，明显早于合同约定的交付时间，故应以合同约定的交付时间（即2016年5月28日）作为案涉房屋办理产权登记的起算时间。因此，违约金的起算时间应为2016年5月28日起的第721日，也就是从2018年5月19日开始计算违约金。因此，原告主张从2018年5月13日起计算违约金，明显错误，也有违合同及补充协议的约定。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，再结合双方签署的《补充协议》前述约定，本案中，被告应承担的办证义务，即为案涉房屋办理权属初始登记，并在原告申请办理不动产权证书时提供必要协助。因此，在被告完成案涉房屋权属初始登记之后，不应再承担逾期办证的违约责任。如前所述，案涉房屋已于2019年12月10日完成权属初始登记，故逾期办证违约金也只能计算到2019年12月10日。除上述情况外，原告主张的违约金也过高。虽然被告完成案涉房产权属初始登记的时间晚于合同约定，但并不足以造成原告经济损失，反而还让原告获得了不动产土地使用年限延长的利益。故，不宜再要求被告按照合同约定的违约金承担责任。被告为其陈述的事实提交证据如下:1、土地使用权证；2、建设用地规划许可证；3、建筑工程规划许可证；4、建筑工程施工许可证；5、商品房预售许可证；6、建设工程规划验收合格证；7、竣工验收备案表；8、关于印发《惠州市国土资源局关于规范已经出让国有建设用地改变使用年限的实施办法（试行）》的通知；9、惠州市商品房首次登记告知书；10、承诺书。本院经审理认定事实如下：2015年9月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定原告购买被告位于惠州市惠阳区XXXX片区XXXX花园X区X幢X座X层X号房，该房产建筑面积127.95平方米，成交总价为人民币565376元。合同签订后原告依约支付了全部购房款项并缴纳了契税、专项维修基金等费用，同时还缴纳了办理房屋转移登记、权籍调查的费用并向被告提交了办理权属登记所需的资料。被告于2016年5月13日将物业交付原告。《商品房买卖合同》第15条约定，被告应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《补充协议》第12条第3款约定：由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按己付房价款的万分之一向买受人支付违约金。2020年1月9日，原告签署了一份《承诺书》，该《承诺书》载明：1、本人李刚作为买受人与被告就位于惠州市惠阳区XXXX片区XXXX花园X区X幢X座X层X号房（以下简称“目标房屋”）签订了《商品房买卖合同》；2、买卖合同项下，目标房屋的土地使用权年限自2007年9月11日至2077年9月6日，目标房屋应取得的不动产权证书相应的土地使用权年限截止日期应至2077年9月6日；3、应政府及主管部门要求，目标房屋所在的地块土地使用权年限延长至2086年6月24日，延长了8年292天，目标房屋已至取得/拟取得的不动产权证书相应的土地使用权年限截止日期至2086年6月24日，比买卖合同约定的期限多出了8年292天；4、本人未能按照买卖合同的约定如期取得目标房屋的不动产权证书，目标房屋的产权登记出现了逾期。本人现不可撤销地郑重承诺如下：如被告放弃因目标房屋土地使用权年限延长向本人主张任何权利，则本人放弃因目标房屋产权登记逾期向被告主张任何权利，具体为：１、本人不因目标房屋产权登记逾期而起诉主张逾期办证违约金；2、本人已起诉主张逾期办证违约金但尚未审结的（含一审、二审），本人向法院申请撤回上诉（如有）并撤回起诉，全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、本人所请律师代理费，但不包括被告方的律师费用，下同）由本人承担；3、如目标房屋关于逾期办证违约金的判决已经生效，本人放弃申请强制执行的权利，全部诉讼费用由本人承担；4、如本人已经申请强制执行，本人向法院申请撤回强制执行申请并不再另行提起强制执行申请，本人将已收到的全部执行款项（如有）足额返还给被告，全部诉讼费用及执行费用由本人承担。承诺人一栏署名李刚并捺手印。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，案涉房屋已出现逾期办证的事实，被告应按约定向原告支付逾期办证违约金，但原告于2020年1月9日，签署了一份《承诺书》，载明：……2、买卖合同项下，目标房屋的土地使用权年限自2007年9月11日至2077年9月6日，目标房屋应取得的不动产权证书相应的土地使用权年限截止日期应至2077年9月6日；3、应政府及主管部门要求，目标房屋所在的地块土地使用权年限延长至2086年6月24日，延长了8年292天，目标房屋已至取得/拟取得的不动产权证书相应的土地使用权年限截止日期至2086年6月24日，比买卖合同约定的期限多出了8年292天；本人（原告）未能按照买卖合同的约定如期取得目标房屋的不动产权证书，目标房屋的产权登记出现了逾期。本人现不可撤销地郑重承诺如下：如出卖人被告放弃因目标房屋土地使用权年限延长向本人主张任何权利，则本人放弃因目标房屋产权登记逾期向出卖人被告主张任何权利。上述《承诺书》的意思表达清楚，指向内容特定、明确，原告主张依据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，认为被告以欺诈、胁迫的方式要求原告签署的极不公平的《承诺书》，应当予以撤销。但原告未提供相应的证据予以证明，对原告要求撤销《承诺书》的主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金的主张，原告李刚作为完全民事行为能力人，其签署的《承诺书》属于其真实意思表示，系对自身权利的自由处分，本院予以照准，因《承诺书》不存在因重大误解订立、订立时显示公平等依法撤销的情形，故对原告该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李刚的诉讼请求。本案受理费374元，由原告李刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇二〇年八月十六日书记员  彭宜欢