广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4883号原告：李健荣，男，1975年3月20日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：何志森，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静文，广东百健律师事务所律师助理。被告：广东熹和工程设计有限公司，住所地广东省江门市蓬江区建设二路**之**。法定代表人：马永鸿，总经理。委托诉讼代理人：潘舜，男，该公司员工。原告李健荣与被告广东熹和工程设计有限公司（以下简称熹和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员王宏平独任审判，于2020年6月5日公开开庭审理了本案。原告李健荣的委托诉讼代理人何志森，被告熹和公司的委托诉讼代理人潘舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李健荣向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年9月11日签订的《租赁合同》并责令被告将承租的房产交还原告使用及管理；2.被告自2019年9月15日起，于每个月的5日前，按每个月48,000元的标准向原告支付租金及占用费至被告归还房产之日止；3.被告以拖欠租金金额为本金，按每年24%的标准向原告支付违约金，至付清全部租金为止；4.被告向原告支付自2019年9月11日起至2020年3月14日（六个月）租赁期间的卫生处理费720元；5.本案全部费用由被告承担。在本案审理过程中，原告李健荣变更诉讼请求为：1.解除原被告于2019年9月11日签订的《租赁合同》并责令被告将承租的房产交还原告使用及管理；2.被告自2019年9月15日起，于每个月的5日前，按每个月48,000元的标准向原告支付租金及占用费至被告归还房产之日止；3.被告以拖欠租金金额为本金，按每年24%的标准向原告支付违约金，至付清全部租金为止；4.本案全部费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年9月11日经协商就商铺租赁事宜达成一致意见，并签订《商铺租赁合同》，约定由原告将广州市番禺区石基镇永善村埗头路口商铺的第一、第二层转租给被告用作商场与办公室使用，租赁期自2019年9月15日起至2022年9月14日止，并约定2019年12月l日至2019年12月31日为免租期。根据合同约定，被告应于每月5日前向甲方交纳当月的租金卫生费，另外，被告须于2019年10月l日前向原告缴纳合同保证金144,000元给原告。但签订合同后，原告按约定于当天将租赁物交由被告使用，但被告一直未按合同约定向原告交付租金及保证金。自2019年9月15日起至2020年3月14日期间，己拖欠原告5个月的租金（期间应为6个月，但扣除2019年12月l日至12月31日一个月的免租期，所以拖欠租金期间为5个月）。期间原告通过多次向被告催款，但被告均以各种理由为由未予偿还。根据合同第三条第4项约定承租方逾期交租每天按款项的总额l％计付违约金，原告鉴于该约定违约责任过高，原告将该标准调整为每年24％的标准计算违约金。原告认为被告的行为，严重损害了原告的合法权益，根据有关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法裁决。被告熹和公司辩称，1.拖欠租金非因我司全部原因，部分也属于原告导致。根据租赁合同第五条第十五小点，原告应配合我司办理工商注册所需资料，但签订合同后，原告从未向我司提交产权证明等工商注册资料，导致我司无法办理工商注册登记，与我司与原告签订合同的目的相悖。我方没有按时缴纳租金原告有一定的责任，请法院考虑因原告不完全履行合同的行为对我司造成的负面影响，酌情对租金予以调整。2.因年初疫情原因，我方经营困难，导致人员、设备均无法正常运作。因此请法院考虑我司经营困难的现状对租金予以酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月11日，李健荣与熹和公司签订租赁合同一份，约定李健荣将位于广州市番禺区石基镇永善村埗头路口商铺的第一、第二层（以下简称涉讼物业）出租给熹和公司使用，租期自2019年9月15日起至2022年9月14日止，首个计租年度月租金为48,000元。双方同时约定免租期为2019年12月1日至2019年12月31日，如因熹和公司原因造成合同提前终止或者解除的，应补缴免租期间的租金。上述涉讼物业并未取得产权证或建设工程规划许可证。合同签订当天，李健荣即将涉讼物业交由熹和公司使用。熹和公司从未按约定支付过租金或其他费用。在本案审理过程中，李健荣向本院提出财产保全的申请，请求查封熹和公司名下价值384,000元的财产，李健荣提供了浙商财产保险股份有限公司深圳分公司保单保函作担保。本院已依法采取了财产保全措施。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉讼物业并未取得产权证或建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同属于无效合同。故对李健荣解除合同的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，熹和公司应将涉讼物业交还李健荣管业，对李健荣的该项诉讼请求，本院予以支持。因熹和公司从未向李健荣支付过租金或其他费用，李健荣现起诉要求熹和公司按双方约定的租金标准48,000元/月自2019年9月15日起支付占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。熹和公司辩称因疫情原因导致经营困难并据此请求酌情调整租金，考虑到年初的疫情原因确实会对熹和公司的经营造成影响，而熹和公司与李健荣签订的本案租赁合同属于无效合同，继续要求熹和公司完全按照租赁合同的租金标准支付占有使用费对其明显不公平，结合本案的实际情况，本院依法根据公平原则酌情对2020年2、3月的占有使用费进行30%的减免。熹和公司还辩称因李健荣未配合提供工商注册资料导致无法办理工商登记，但熹和公司未能就此举证证实，且熹和公司本就是商事主体，其亦未能举证证实再次进行商事登记的必要性，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。因双方的租赁合同无效，故对李健荣提出的违约金主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东熹和工程设计有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将广州市番禺区石基镇永善村埗头路口商铺的第一、第二层物业交还原告李健荣管业；二、被告广东熹和工程设计有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李健荣支付占有使用费（占有使用费自2019年9月15日起按每月48,000元的标准支付到被告广东熹和工程设计有限公司将广州市番禺区石基镇永善村埗头路口商铺的第一、第二层物业交还原告李健荣管业之日止，期间2020年2月和3月的占有使用费调整为每月33,600元）；三、驳回原告李健荣的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9,884元（其中案件受理费7,444元、财产保全费2,440元），由被告广东熹和工程设计有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王宏平二〇二〇年八月三十日书记员  冯婉仪