河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初2078号 原告：高碑店市福安物业服务有限责任公司，住所地高碑店市和平路南侧海洋花园**。 法定代表人：张福军，该公司经理。 委托诉讼代理人：陶瑞明、陶建勇，高碑店市旭日法律服务所法律工作者。。 被告：张贵艳，女，1966年5月1日出生，回族，住高碑店市。 原告高碑店市福安物业服务有限责任公司与被告张贵艳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高碑店市福安物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付原告5-2-31室、5-2-302室自2015年8月至2019年8月物业费7248元、公共照明费240元、垃圾清运费288元，共计物业管理费7776元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方分别作为高碑店市阳光海洋花园的物业管理人和本小区房屋所有人。被告为高碑店市阳光海洋花园5-2-31室、5-2-302室业主，房屋面积共计226.56平米。开发商与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供物业服务。原告在协议期限内，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。但是，被告在原告物业管理服务期间恶意拖欠各项费用。其中物业费自2015年8月至2019年8月，8元/每年/每平方米，共计7248元；公共照明费自2015年8月至2019年8月，30/年，共计240元；垃圾清运费自2015年8月至2019年8月，36/年，共计288元；三费总计：7776元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，望支持原告诉求。 被告辩称，一、被答辩人违反相关法规、规章的规定，擅自提高物业费收费标准，属于违规收费。首先，隆基泰和实业有限公司作为海洋花园小区的建设单位，虽然有权与被答辩人签订前期物业服务合同，但是其与被答辩人擅自提高物业收费标准至无至8元/平方米/年属于违规收费。根据《物业服务收费管理办法》第六条、第七条以及《河北省物业服务收费管理实施办法》第六条、第七条的规定，《保定市物业管理办法》第四十五条的规定，高碑店市海洋花园小区的物业费收费标准应该实行政府指导价，由高碑店市价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限负责物业服务收费标准的制定。答辩人与建设单位以合同约定的形式擅自提高物业收费标准，明显违反上述法规和规章的规定，属于违规收费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，业主以此为由提出抗辩的，人民法院应予支持。其次，被答辩人参照《关于调整保定市主城区（莲池区、竞秀区、高新区）住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》，擅自提高物业收费标准至8元/平方米/年毫无合理性及合法性，该通知明确规定了适用范围为保定市主城区，高碑店市等其他市县是不包含其内的。且保定市物价局与市住房和城乡建设局联合印发的该通知，自2018年12月1日起执行，对此前的物业收费标准是没有溯及力的。因此，即使可以参照该通知，对于2018年度以前的物业费收费标准也不适用。而且，2019年9月7日海洋花园小区的业主在人民网领导留言板网站上就物业公司乱收费的问题给许勤省长进行了留言，2019年9月27日保定市人民政府进行了回复。回复内容仍然引用了《高碑店市物价局、高碑店市房产局关于进一步规范全市物业服务加强物业服务企业收费管理的通知（2012年10月24日）》第四条进行了答复。这是高碑店市相关部门调查处理后的答复意见，足以说明该通知仍然是高碑店市价格主管部门和房地产行政主管部门目前执行的文件。本案所涉及的海洋花园小区的物业费收费标准应该照此执行，即0.32元/平方米/月。再次，被答辩人关于答辩人恶意拖欠各项费用的说法与事实不符。一方面，答辩人对于被答辩人的违规收费行为有权抵制；另一方面，被答辩人未完全履行物业服务的合同义务，也应相应降低物业收费。 二、公共照明费用的上涨毫无事实依据。众所周知，近十年来高碑店市的生活用电一直维持在0.52元/度的水平未变，公共照明费从12元/户/年的标准上涨的30元，毫无事实依据和法律根据。 综上，请求法庭依法驳回被答辩人违反法律及事实的部分诉讼请求，支持答辩人的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告系高碑店市阳光海洋花园小区5号楼2单元301、302两室业主，房屋面积共计为226.56平方米。 高碑店市隆泰物业管理有限责任公司曾与被告签订《物业服务委托代管合同》，约定甲方委托乙方全权管理坐落在高碑店市房屋，托管期限定为至业主委员会成立时，代表甲方与乙方签订《物业管理委托合同》时终止。甲方同意按照高碑店市物业管理收费标准为指导向乙方交纳托管费用，收费标准为14元／平方米（其中取暖费11元／平方米，物业费3元／平方米。根据市场物价波动规律调整）。 2011年9月21日，原告与隆基泰和实业有限公司续签《前期物业服务合同》，约定原告为高碑店市阳光海洋花园小区提供物业服务，物业费4元/平米。2016年10月1日，原告与隆基泰和实业有限公司续签《前期物业服务合同》，继续为高碑店市阳光海洋花园小区提供物业服务。该合同第五条约定“本物业区域物业服务收费选择（包干制）方式。”第六条第1项“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：{多层住宅、商业物业费}：8元/平方米/年；{多层住宅取暖费}：19元/平方米/年；{公共区域照明费}：30元/年；{垃圾清运费}：36元/年”。 另查明，被告所在小区未成立业主委员会和业主大会。参照该小区其他物业服务合同纠纷案件生效裁判及原告实际收费情况，该小区2015-2016年度物业费收费标准为4元/年/平方米，2016-2019年度被告应缴纳的物业服务费用为8元/年/平方米。公共区域照明费30元/年；垃圾清运费36元/年。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告向被告提供物业管理服务，被告作为业主属于享受服务的一方，应向原告支付相应物业管理服务费用。现原告参照当地政府部门出台的相关文件及《前期物业服务合同》的约定收取相关物业费用并无不当。2015-2016年度被告应缴纳的物业服务费用为：物业费906.24元（4元/年/平方米×226.56平方米），公共照明费30元，垃圾清运费36元，共计972.24元；2016-2019年度被告应缴纳的物业服务费用为：物业费5437.44元（8元/年/平方米×226.56平方米×3年），公共照明费90元（30元/年×3年），垃圾清运费108元（36元/年×3年），合计5635.44元；以上共计6607.68元。被告主张原告未完全履行合同义务，未能提供充足证据予以证实，本院不予采信。 综上所述，被告应支付原告2015-2019年度物业服务费用6607.68元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告于判决生效后十日内给付原告高碑店市福安物业服务有限责任公司2015年度至2019年度物业管理服务费用6607.68元； 驳回原告高碑店市福安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告负担5元，被告负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 田 广 二〇二〇年八月十七日 书记员 王钰博