海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1609号 上诉人（原审原告）：潘新，男，汉族，1981年8月1日出生，现住文昌市会文镇市场旭升街**楼华文佛珠厂。 委托诉讼代理人：吴康丽，海南凯志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡林花，海南凯志律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金雅会，女，汉族，1988年3月18日出生，户籍地海口市秀英区永兴镇光伏北路**高新区派出所集体户，，现住海南省海口市龙华区世贸一路国贸城市花园**** 委托诉讼代理人：高大彭，男，汉族，1986年5月12日出生，户籍地河北省唐山市滦县滦州镇晨光里**3门**，现住海，现住海口市龙华区世贸南路**国贸城市花园****iv> 原审第三人：吕国强，男，汉族，1986年3月1日出生，现住海口市龙，现住海口市龙华区新港恒大外滩**1201 上诉人潘新因与被上诉人金雅会、原审第三人吕国强申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服文昌市人民法院（2019）琼9005民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 潘新上诉请求：1.撤销一审法院(2019)琼9005民初2355号民事判决;2.依法改判准许执行查封位于海口市龙华区世贸南路一号国贸城市花园B1座712室的房产(不动产权证书:海口市不动产第0061219号),查封数额以523240元为限;3.被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由:一、一审判决认定被上诉人金雅会没有过错属认定事实不清。1.金雅会2019年1月15日与第三人吕国强签订《房屋买卖合同》时,明知自己没有取得海南户口违户口违反海**产限购政策。产限购政策是海南省政府为了调控房价制定的,金雅会未取得海南户口与户口与吕国强签订的《房屋买卖合同》损害公共利益且,中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定,损害社会公共利益是合同无效的法定情形之一,因此以上合同是无效合同。2.金雅会2019年1月15日与第三人吕国强签订《房屋买卖合同》时,明知涉案商品房被海口市龙华区人民法院查封。3.文昌市人民法院的查封裁定2019年5月8日送达海口市住房与城乡建设局,此时金雅会只支付购房款的59%即817000元，在明知法院查封后,仍然支付剩余41%购房款,明显有过错。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决第9页引用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定且认为该合同履行没有损害社会公共利益,认定涉案《房屋买卖合同》为有效合同是适用法律错误。金雅会违反限购政策下与吕国强签订《房屋买卖合同》明显损害了社会公共利益,应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定认定为无效合同。2.一审判决引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定是适用法律错误。金雅会没有签订合法有效的合同,并且在查封时没有付清全部房款,有明显过错,其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述,一审判决认定事实不清、适用法律错误,恳请二审法院查清事实,依法改判,以维护上诉人的合法权益。 金雅会答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告潘新向一审法院起诉请求：1.准许执行查封位于海口市龙华区世贸南路一号国贸城市花园B1座712室的房产(不动产权证书：海口市不动产第0061219号)，查封数额以523,240元为限；2.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年1月15日，被告金雅会与第三人吕国强在房屋中介机构签订《房屋买卖合同》，双方约定金雅会购买吕国强名下位于海口市世贸南路1号国贸城市花园B1座712室房产一处（不动产权证号：海口市不动产第**），房产的交易价格为1,380,000元，房产于2019年6月1日前办理过户手续。被告于2019年5月14日共计支付房款1,378,558元，已经付清全部的购房款。自2019年2月起，被告金雅会与其丈夫高大彭已经对涉案房产进行装修并实际入住，由于涉案房产已经被查封，被告无法就该房产于合同约定的时间2019年6月1日办理过户登记手续。一审另查明，涉案房产于2017年9月20日被海口市龙华区人民法院以（2017）琼010执3031号执行裁定书查封，因第三人吕国强履行完毕，海口市龙华区人民法院于2019年4月8日作出（2018）琼0106执恢267号执行裁定书，裁定解除对涉案房产的查封。原告因买卖合同纠纷将第三人吕国强诉至文昌市人民法院，于2019年4月25日向文昌市人民法院申请诉讼财产保全，文昌市人民法院于次日做出（2019）琼9005民初1596号之一民事裁定书，裁定“查封、冻结被申请人吕国强名下银行存款523,240元为限的支付或者其他等额的财产”，涉案房产于2019年5月8日被文昌市人民法院查封。被告金雅会对该民事裁定书不服，向文昌市人民法院提出书面执行异议，请求撤销（2019）琼9005民初1596号之一民事裁定书。文昌市人民法院于2019年6月4日作出（2019）琼9005执异21号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。原告潘新对该执行裁定书不服，于2019年6月19日向提起本案的申请执行人执行异议之诉。一审再查明，金雅会于2019年4月18号通过海南省人才引进政策取得海南省海口市秀英区永兴镇光伏北路8号高新区派出所集体户口。 一审法院认为：本案系申请执行人执行异议之诉,原告诉请继续执行对涉案房产的查封，本院依法应审查被告金雅会是否享有足以排除强制执行的民事权益。金雅会与吕国强签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，原告潘新辩称该合同违反法律强制性规定，因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款系管理性的强制规定，不属于导致合同无效的效力性强制规定，该合同的履行也没有损害国家利益及社会公共利益，应为有效合同。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押冻结。”此条规定设置了无过错不动产买受人的物权期待权的保护原则。金雅会已经支付全部购房款，并实际占有涉案房屋，对于未办理房屋过户登记手续，没有证据证明金雅会存在过错，应认定金雅会对涉案房产享有物权期待权，因此本案不应继续对涉案房产进行查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，金雅会已于本院查封之前签订合法有效的《房屋买卖合同》并实际占有涉案房产，并已经付清全部房款，对未办理房产过户登记手续不存在过错，故被告金雅会对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：驳回原告潘新的诉讼请求。一审案件受理费人民币9032元，由原告潘新负担。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案属于申请执行人执行异议之诉纠纷，本案争议的焦点为：是否准许执行查封位于海口市龙华区世贸南路一号国贸城市花园B1座712室的房产。涉案房屋被上诉人金雅会已于法院查封之前签订合法有效的《房屋买卖合同》并实际占有涉案房产，并已经付清全部房款，对未办理房产过户登记手续不存在过错，故被上诉人金雅会对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，应中止对涉案房屋的执行。为此，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费9032元，全部由上诉人潘新负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁振文 审判员  熊 鹰 审判员  陈玫伊 二〇二〇年八月五日 书记员  陈新军 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。