重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2539号上诉人（原审原告）：重庆市光华物业管理有限公司江北分公司，住所地重庆市江**石马河街道南桥寺双堰塘**，统一社会信用代码9150010577178910X7。负责人：陈洪，总经理。委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵永强，男，1983年6月22日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：李宇澄，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珺，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆市光华物业管理有限公司江北分公司（以下简称光华物业江北公司）因与被上诉人邵永强租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2019)渝0105民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月19日进行了询问。本案因双方当事人和解延长了审理期限。上诉人光华物业江北公司的委托诉讼代理人王军、董月强，被上诉人邵永强的委托诉讼代理人李宇澄、王珺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。光华物业江北公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与张道祥于2013年10月14日对涉案房屋的设备、设施签订了《设备、设施使用协议》，2014年7月张道祥接受了涉案房屋并进行了装修，涉案房屋内的设备、设施一并交付给了张道祥，2015年1月22日张道祥以门面经营面积过小，申请将涉案商铺转租给被上诉人。2015年2月27日上诉人与被上诉人签署了《设备、设施使用协议》，约定了各自权利义务。上诉人将涉案设备、设施交付给张道祥后，被上诉人向张道祥协商受让房屋，向上诉人提出申请，此时，张道祥对涉案房屋进行了装修并实际使用，涉案房屋及房屋内的设备、设施的管理权由张道祥控制，并未交还上诉人，被上诉人事实上自张道祥处接受了涉案房屋及房屋内的设备、设施，其入场后，更换了部分展柜，实际使用了涉案房屋及房屋内的设备、设施，故上诉人与被上诉人签署的《租赁合同》已经实际履行，合同合法有效，被上诉人实际接受并使用房屋及房屋内的设备、设施，应依法支付使用维护费，并承担合同约定的违约责任。邵永强辩称，1、《设备、设施使用协议》第十二条第4项约定，合同经双方签署后，乙方支付合同保证金、首期设备、设施使用费后生效，而上诉人至今未提交证据证明合同已符合生效条件，且上诉人一直未履行房屋和设备设施的交付程序，该份合同实际并未履行，双方不应受该份合同约束。2、从光华物业江北公司与案涉房屋所在商场的其他商户发生租赁合同纠纷案件可看出，该公司交付房屋一般都会签订交接确认书或交房流程单，但其并未与被上诉人签订交接确认书或交房流程单，故其主张已交付房屋不符合其交易习惯。上诉人自认案外人张道祥对涉案商铺实际使用一直未归还，则上诉人存在一房两租情形，导致交付不能，致使合同无法履行，被上诉人不应支付任何租金。3、上诉人未向基地内商户提供完好的设备、设施，也未履行过维修义务，电、消防设施收取设施、设备使用费没有事实基础，不符合法律规定，被上诉人不应当支付相应的设施、设备租金或使用费。4、案涉房屋所在商场并未达到开业条件，且其未向被上诉人交付房屋，也未正常开启设备、设施，被上诉人一直未能正常使用设备、设施。5、上诉人未履行合同约定义务，未交付设备、设施，自身存在违约行为，被上诉人不应承担任何逾期违约金。6、被上诉人不存在非法占有使用设备、设施的事实，上诉人恶意扩大自己的损失，其要求被上诉人支付设备、设施占有使用费的主张不应得到支持。光华物业江北公司向一审法院起诉请求：1、判决邵永强支付合同期内的使用维护费226087元（自2015年1月1日至2017年5月31日），支付逾期付款违约金（以226087元为基数，按年利率24%的标准，自2017年2月28日起计算至付清使用维护费之日止）；2、邵永强返还我司设备、设施，即位于重庆市江北区内的水管、电线、中央空调末端；3、邵永强支付使用期满后的逾期返还使用维护费，按每月24191元标准，自2017年6月1日起计算至返还日止；4、邵永强承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年2月27日，邵永强与光华物业江北公司签订一份《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》。该协议主要约定，光华物业江北公司与邵永强就租赁物内的设备、设施使用维护费达成协议；光华物业江北公司将位于重庆市江北区房屋内设备、设施提供给邵永强有偿使用；租赁物业计租建筑面积为110.25平方米；室内设施有电、中央空调、消防设施等；设备、设施使用期为3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。设备、设施使用维护费用标准为按商铺建筑面积计算，每月每平方米69元，使用维护费从第3年起逐年递增6%，即2014年6月1日至2014年12月31日费用为22822元；2015年1月1日至2016年5月31日，每月每平方米69元，每季度费用为22822元；2016年6月1日至2017年5月31日每月每平方米73.14元，每季度费用为24191元。使用维护费按每三个月为一期的标准支付；第一期费用即2014年6月1日至2014年12月31日期间共计费用22822元，邵永强在签订本合同当日缴纳；此后每期费用在上期费用到期前10个工作日支付；邵永强逾期不支付或不足额支付设备、设施和折旧费，每逾期一天，按当期应付使用维护费总额的1%支付违约金，逾期15日不支付或不足额支付使用维护费的，光华物业江北公司有权单方面解除租赁关系，邵永强除支付应付使用维护费外，同时应按合同第七条标准支付违约金，邵永强并承诺同意租赁屋内属于邵永强购置的一切设备、设施等物品都无偿提供给光华物业江北公司处置。光华物业江北公司应提供完好的设备、设施给邵永强使用；邵永强使用的由光华物业江北公司提供的公共设施设备由光华物业江北公司负责维修，邵永强应对其维修提供方便。合同第七条违约责任约定，邵永强逾期支付使用维护费等费用的，逾期在10日内的每日按逾期款项的5%支付违约金；若邵永强出现拖欠费用逾期15日以上、擅自改动房屋结构设施、设备等情况时，光华物业江北公司有权单方面提前终止合同，停止提供设备、设施，收回租赁物业，邵永强承担相当于剩余使用期使用维护费总额30%的违约金，据此方法计算违约金不足三个月使用维护费的，违约金按三个月使用维护费计算；一方擅自解除合同，亦按上述标准计付违约金；邵永强违约须支付违约金、赔偿金的，光华物业江北公司有权直接从邵永强的保证金中扣除。协议终止时，租赁商铺连同商铺内原有设备、一切镶嵌在建筑物结构之内的附属设施由“甲方”即光华物业江北公司无偿收回，邵永强不得留存物品，否则视为遗弃物品，光华物业江北公司有权处置。邵永强逾期不迁离或不返还租赁物业的，每日向光华物业江北公司支付3倍日设备、设施使用费。合同还约定，本合同是租赁合同不可缺少的部分，须与租赁合同同时签订，本合同与租赁合同具有同等的法律效力，协议签署后，邵永强支付保证金、首期设备设施使用维护费后生效等。另查明，光华集团系光华物业江北公司上级法人重庆市光华物业管理有限公司（下称光华物业公司）的控股股东。江北区福居路12号光华.可乐小镇Ｂ区2014年1月27日通过环境保护验收，2014年5月29日通过建设工程消防验收，2014年10月17日为竣工验收时间，并且在2016年5月23日取得建设工程竣工验收备案登记证。涉讼设备、设施所在房屋由光华集团开发建设，光华集团与邵永强就该房屋于同期另行签订有房屋租赁合同。该房屋租赁合同约定的租赁房屋用途为邵永强经营汽车用品，室内设施有电、中央空调、消防设施等，租赁期从2014年6月1日起至2017年5月31日止，该合同中有关租赁期满后出租人收回房屋及设施的约定条款与涉讼合同文字相同。光华集团确认其将房屋中的水、电、中央空调等设施交由光华物业江北公司出租并进行维护，其交房时一并将前述设施设备交付给了邵永强。2016年7月，光华集团曾公告通知其打造的汽车用品总部基地Ｂ区部分门市已具备开业条件，决定于2016年10月16日正式开业，门市将从2016年10月16日起正式计算租赁期等。现光华集团就房屋租赁合同已另行对邵永强提起诉讼。2019年3月12日，可乐小镇Ｂ区1-15、1-16号商铺内空调开关打开后，空调未呈工作状态，可乐小镇Ｂ区部分经营者与光华集团就商铺经营存在争议。现涉讼设施设备所在房屋内堆放有部分物品，门锁处张贴有盖具“重庆光华物业管理有限公司可乐小镇管理处”印章的封条。前述设施设备使用合同签订后，邵永强未直接向光华物业江北公司支付过费用。光华物业江北公司收款未果，遂于2018年12月递交起诉状，将本案诉至法院。庭审中，光华物业江北公司确认，其诉请要求邵永强返还的水管、电线、中央空调末端现均处于涉讼商铺内，未与不动产分离。并陈述涉讼商铺封条与原告无关。庭审中，光华物业江北公司主张其多次口头向邵永强催收欠付使用费，邵永强对光华物业江北公司这一主张不予认可。庭审中，邵永强还举示了责令停止违法建设行为决定书、光华集团招商信息、新闻视频资料等证据，拟证明涉讼设备设施所在房屋系光华集团统一招商打造的汽车用品经营卖场，因光华集团对使用环境违法搭建致居民投诉、行政机关处罚，市场迟迟无法使用，涉讼商铺早已被光华物业江北公司收回。光华物业江北公司质证认可责令停止违法建设行为决定书真实性，但认为该建设地点与本案无关；不认可其余证据内容真实性、关联性，认为招商经营行为与本案无关。庭审中，光华物业江北公司举示重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民特800、805、807号裁定书，拟证明重庆市仲裁委员会在审理刘松、汪凤群、重庆展腾汽车饰品有限公司分别与光华集团房屋租赁合同仲裁案中，认定“仲裁庭有理由相信光华公司陈述早在2014年5月底通过邮政快递的方式统一发送了接房通知”，刘松等人要求撤销裁决的申请被人民法院驳回。故该裁定可证明光华物业江北公司向邵永强交付了涉讼设备设施。光华物业江北公司另陈述因邵永强系从他人处转接涉讼商铺，故重新签约时沿用原合同时间及费用表述。邵永强对此不予认可，认为其系2015年在光华集团招商部签的合同，其他案件裁定书及仲裁裁决不能证明本案光华物业江北公司交付事实。一审法院认为，邵永强与光华物业江北公司签订的《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》不违反法律强制性规定，合法有效。涉讼合同内容系光华物业江北公司将相关商铺内设备设施交邵永强使用，并收取费用的约定，该合同性质为租赁合同，讼争使用维护费实为租金。本案中，光华物业江北公司为证明其交付租赁物，举示了数份法院裁定书。该裁定系法院对有关其他主体仲裁裁决是否撤销的司法裁定，不足以证明光华物业江北公司向邵永强交付了涉讼设备、设施。故对光华物业江北公司本案诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司诉讼请求。案件受理费11664元，减半收取计5832元，由原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司负担。二审中，光华物业江北公司举示了下列证据：1、重庆光华控股（集团）有限公司与张道祥签订的《租赁合同》及《设备、设施使用协议》，拟证明2013年10月14日张道祥与重庆光华控股集团有限公司签订了租赁合同，承租涉案商铺，同日，双方签订了设备设施使用协议，有偿使用商铺内的设备设施。2、《交房流程单》，拟证明张道祥于2014年7月3日接收了案涉房屋及设备设施。3、《申请书》及《招商部内部文件阅办单》，拟证明张道祥于2015年1月22日申请将案涉房屋转租给邵永强，租赁期限和租赁条件按原合同执行。4、重庆光华控股（集团）有限公司与张道祥签订的《解约协议》、重庆光华控股（集团）有限公司与邵永强签订的《租赁合同》及《设备、设施使用协议》、张道祥签署的《交付说明》，拟证明重庆光华控股（集团）有限公司在2015年2月27日与张道祥解约，同日，重庆光华控股（集团）有限公司与邵永强签署了租赁合同，邵永强与上诉人签署了设备、设施使用协议，张道祥将房屋钥匙及设备设施交给了邵永强。张道祥质证后认为，对证据1的真实性无法核实，关联性不认可。对证据2的真实性无法核实，交验人非本案上诉人，承租人非本案被上诉人。对证据3申请书的真实性无法核实，关联性不认可，案外第三人对房屋转租于被上诉人的事实，未经被上诉人认可，不能达到上诉人的证明目的，对阅办单的三性均不认可。对证据4解约协议的真实性无法核实，关联性不认可。张道祥与涉案房屋租赁及设备承租有重大利害关系，对其出具的交付说明的三性均不认可，张道祥未出庭作证，说明内容系他人拟好由其签字，不符合证据规定的相关规定，不应采信。邵永强在二审中举示光华物业江北公司与三个案外人之间租赁合同纠纷民事判决书及商铺交接确认书，拟证明该公司交付商铺的交易习惯是签订商铺交接确认书或交房流程单。光华物业江北公司质证后认为，对三份判决书的真实性认可，但不认可其关联性，商铺交接确认书的真实性无法核实，判决书中的承租人均为直接交付，而本案为转租，张道祥已将房屋钥匙和设备设施交付给了邵永强。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，光华物业江北公司与邵永强于2015年2月27日签订了《设备、设施使用协议》，该协议第十二条第4项约定，“本协议经双方签署后，乙方支付保证金、首期设备、设施使用维护费后生效”，由此可见，双方约定了协议的生效条件。本案中，双方签订的《设备、设施使用协议》没有关于保证金内容的约定，光华物业江北公司没有提交证据证明邵永强直接向其缴纳了首期设备、设施使用维护费，故《设备、设施使用协议》虽经双方签订成立但未生效，光华物业江北公司以此协议向邵永强主张相关权利的请求本院不予支持。同时，在《设备、设施使用协议》未生效的情况下，双方是否形成事实上的设备设施使用关系，也是当事人的争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，光华物业江北公司为证明其向邵永强交付了涉案房屋的设备设施，举示《设备、设施使用协议》，并认为该协议约定的设备、设施使用期的起算时间为2014年6月1日，协议签署时间为2015年2月27日，故可佐证邵永强承接张道祥与光华物业江北公司签订合同的权利义务，光华物业江北公司向张道祥交付了涉案房屋的设备设施，就是向邵永强交付了涉案房屋的设备设施。对此，邵永强在本案诉讼中否认光华物业江北公司向其交付了涉案房屋的设备设施，也否认张道祥向其交付了涉案房屋及设备设施。本院认为，如前所述，双方签订的《设备、设施使用协议》还未生效，仅凭邵永强与光华物业江北公司签订的《设备、设施使用协议》约定的使用期起算时间与签署时间不一致，不能证明光华物业江北公司向邵永强实际交付了涉案房屋的设备设施，也不能证明张道祥向邵永强实际交付了涉案房屋设备设施。光华物业江北公司举示重庆光华控股（集团）有限公司与张道祥于2013年10月14日签订的《租赁合同》和光华物业江北公司与张道祥于2013年10月14日签订的《设备、设施使用协议》以及《交房流程单》、《申请书》、《招商部内部文件阅办单》、《解约协议》，拟证明邵永强承接张道祥原《租赁合同》和《设备、设施使用协议》的义务，光华物业江北公司向张道祥交付了涉案房屋设备设施，张道祥退出后邵永强接手了涉案房屋设备设施。邵永强对此予以否认。本院认为，本案已查明，张道祥并未将涉案房屋设施设备转租给邵永强，而是由张道祥解除了原《设备、设施使用协议》，邵永强直接与光华物业江北公司签订了《设备、设施使用协议》，则光华物业江北公司是向邵永强交付涉案房屋设备设施的主体，上述证据不能达到光华物业江北公司向邵永强实际交付涉案房屋设备设施的证明目的。光华物业江北公司提交涉案门市照片一张，门上有“金沃车饰批发”字样，拟证明邵永强实际使用了租赁房屋设备设施。邵永强对此予以否认。本院认为，该照片不能证明光华物业江北公司向邵永强实际交付了涉案房屋设备设施，不能达到光华物业江北公司的证明目的。光华物业江北公司提交张道祥于2019年12月24日出具的书面《交付说明》，拟证明张道祥向邵永强交付了涉案房屋设备设施。邵永强予以否认。本院认为，该证据实质上系证人证言，张道祥未出庭作证接受法庭和当事人的质询，且系孤证，不能充分证明张道祥代表光华物业江北公司向邵永强实际交付了涉案房屋设备设施。由此，光华物业江北公司在本案中举示的证据不能充分证明双方形成了事实上的设备设施使用关系，应当承担举证不能的不利后果，其上诉请求，本院不予支持。同时，如前所述，光华物业江北公司与邵永强于2015年2月27日签订的《设备、设施使用协议》成立但未生效，一审判决认定该协议有效错误，本院予以纠正。综上所述，光华物业江北公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定双方签订的《设备、设施使用协议》有效错误，但判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11664元，由重庆市光华物业管理有限公司江北分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年八月五日法官助理  江满意书 记 员  程 容