河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3973号 上诉人（原审原告）：沧州市万润房地产开发有限公司。 住所地：河北省沧州市运河区浮阳大道东侧万润绿景园**楼**。 统一社会信用代码：91130903662234113N。 法定代表人：庄宗循，该公司经理。 委托诉讼代理人：冯金平，河北三和时代（沧州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张文华，男，1967年8月12日出生，汉族，住河北省沧州，住河北省沧州市运河区 委托诉讼代理人：赵娟，河北宁昌律师事务所律师。 原审第三人：沧州市物华商贸有限公司。 住所地：河 住所地：河北省沧州市新华区沧州市新华区解放中路** 统一社会信用代码：91130900734382669U。 法定代表人：高彦灵，该公司经理。 委托诉讼代理人：马永金，该公司法律顾问。 上诉人沧州市万润房地产开发有限公司（以下简称万润房地产公司）因与被上诉人张文华、沧州市物华商贸有限公司（以下简称物华商贸公司）确认合同效力纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初3111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人万润房地产公司上诉请求：依法撤销运河区人民法院作出的（2019）冀0903民初3111号民事判决书，并改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，对于同一案件事实作出了相互矛盾的两种判决。1、关于涉案土地在沧州市运河区人民法院有两次纠纷。分别是本案第三人起诉上诉人房屋拆迁安置补偿合同纠纷【案号为：（2017）冀0903民初3019号】，上诉人起诉被上诉人确认合同部分无效纠纷【案号为（2019）冀0903民初311号】，两案的审判人员为同一法官，在3019号判决书中，法官认定“被拆迁土地的产权单位系沧州市物华商贸有限公司（本案第三人），沧州市物华商贸有限公司为涉案土地合法的被拆迁人”；在3111号判决中，法官又认定“被上诉人张文华取得涉案土地的产权，涉案房屋的全部产权为被上诉人的私人财产”。根据法律规定，同一块土地只能有一位合法的产权人，同一被拆迁地只能有一位合法的被拆迁人，原审法官既认为本案第三人系涉案土地的产权单位，又认为被上诉人系涉案土地的产权人；既判决将补偿给付本案第三人，又判决将补偿给付被上诉人，两个判决明显前后矛盾。2、本案第三人持有涉案土地的使用权证书，根据《城市房地产管理法》的规定，涉案土地的权利人也应当为第三人。因此，被上诉人在与上诉人签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》时对于涉案土地系无权处分，根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案第三人已通过诉讼的方式对该处分不予追认，那么《拆迁协议》中土地使用权补偿的部分应属于无效。二、原审法院适用法律错误。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，本案中，涉案土地的使用权证书登记的权利人为市燃料公司，而非被告，因此被告签订《拆迁协议》时是无权处分，《拆迀协议》中土地补偿的部分无效。2、第六十一条第三款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向统计人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”，本案被告并未更换土地使用权证书，没有取得涉案土地的使用权。3、原审法院判决中依据的《沧州市公有住房出售实施办法》，在庭审过程中并未提交原件及该文件的完整内容，即适用该办法，明显不当。并且被上诉人1998年10月23日，与沧州市燃料公司签订了一份《沧州市平房房改售房协议书》，约定“土地使用权不得转让，仍由甲方（市燃料公司）实行统一管理”，该份协议是对上述实施办法的变更，双方约定了土地使用权由市燃料公司管理。4、《沧州市平房房改售房协议书》第三条的“根据市旧城改造总体规划，对乙方（被上诉人）所购房屋进行改造时，按建筑面积实行拆一还一”明确说明是对“建筑面积”实行拆一还一，建筑面积是不包括土地使用权的，因此一审法院根据该条认定被上诉人应获全部赔偿是违反法律规定。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，所作判决前后矛盾，一处被拆迁地的补偿只能补给一方，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。 被上诉人张文华答辩称，一、上诉人与被上诉人之间形成的是商业拆迁安置补偿合同关系，上诉人将被上诉人的房屋拆迁进行商业开发，在安置补偿合同权利、义务中，上诉人已给予被上诉人货币补偿作为合同对价，货币补偿数额是双方签订安置补偿合同的决定性条件，现安置补偿合同生效并完全履行完毕，被上诉人的房屋已被拆除无法恢复，补偿数额不得也不能转变。上诉人诉求所谓土地补偿约定无效，实际上是对货币补偿数额的变更，显然没有事实和法律依据。二、上诉人要求确认涉案土地补偿约定无效，但是拆迁安置补偿合同中并没有土地补偿条款，也没有土地补偿价款的说明或约定，对于被上诉人来讲，只有货币补偿数额达到可以接受的标准，才同意与上诉人签订拆迁安置补偿合-同，补偿项目种类不在被上诉人考虑范围之内，无论是否包括土地补偿，货币补偿数额也要达到被上诉人的要求。三、本案与上诉人所述(2017)冀0903民初3019号案件没有关系，被上诉人基于房改政策取得被拆迁房屋的处分权，是没有争议的权利人，在商业开发过程中，即便拆除房屋的一砖一瓦也要得到被上诉人的同意，(2017)冀0903民初3019号案件涉及的土地权利与被拆迁人可接受的补偿价款数额毫无关联，可以说是拆除被上诉人的一扇窗户也要补偿给被上诉人拆迁安置补偿合同中约定的标准。综上，请求二审法院依法查明案件事实，驳回上诉，维持原判。 原审第三人物华商贸公司陈述称，我方同一审的陈述意见。本案涉案房屋已经被沧州市人民政府国有资产监督管理委员会以文件的形式认定为国有资产。按照之前的房改政策，房改房并不享有国有土地使用权，如欲取得土地使用权，应当依法缴纳相关土地费用，按照房改政策，对于完成房改的房子，应当在房改行政机关，存有登记档案，而本案并无房改部门相关档案。在一审中提交了被上诉人张文华领取已缴纳的购房款的相关资料，即张文华的房屋并未完成房改，并不享有全部产权。对于上诉人主张的张文华一方在一审中提交的燃料公司证明，经我方向市国资委求证，市国资委向有关提供书面证明的人员进行了核实，相关证明使用已经作废的公章，由有关人员私下出具。 上诉人沧州市万润房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》部分无效；2、判令被告返还原告南环中路南陈屯煤点（房产证沧单字第××号）范围内土地的土地补偿款157042.14元。3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告张文华在原南××煤点××平房宿舍××号房屋一处，1998年10月23日，沧州市燃料总公司与被告签订《沧州市平房房改售房协议书》，协议约定：被告所购房屋（包括院落）占用的国有土地其土地使用权不得转让，有沧州市燃料总公司实行统一管理，根据市旧城改造总体规划，对被告所购房屋进行改造时，按建筑面积实现拆一还一。之后，被告通过房改以成本价购得该房屋，其个人产权比例为100%。2011年1月1日，原告与张文华签订城市房屋拆迁补偿安置协议，协议记载该房屋的合法土地使用权面积为89.33㎡，被告共得到405314.06元的补偿款，其中土地使用权补偿款为157042.14元。另查明，2017年，第三人与原告就包含本案所涉房屋的拆迁安置补偿合同纠纷一案向本院起诉，依查明的法律事实，本院作出（2017）冀0903民初3019号民事判决书，判决原告给付第三人土地补偿款936734元。原告不服，提起上诉，沧州市中级人民法院作出（2019）冀09民终840号判决书，该判决书载明：被上诉人（沧州市物华商贸有限公司）属于合法的被拆迁人，上诉人（沧州市万润房地产开发有限公司）应按双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》的约定及承诺书履行义务，将拆迁补偿款给付被上诉人，在合同履行过程中，上诉人并未按约定将拆迁补偿款给付被上诉人，在被上诉人尚未与八户职工的权属理清的情况下，上诉人与案外人签订了房屋拆迁安置补偿协议，亦未征得被上诉人及其上级主管部门沧州市国资委的同意，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，维持原判。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。沧州市燃料总公司在房改时虽与被告签订协议，约定被告所购房屋（包括院落）占用的国有土地其土地使用权不得转让，但同时约定根据市旧城改造总体规划，对被告所购房屋进行改造时，按建筑面积实现拆一还一，依该协议，被告房屋在拆迁时应获得全部赔偿。现被告提交的证据能够证明已参加房改，本案所涉拆迁房屋已以成本价购得，按《沧州市公有住房出售实施办法》的相关规定，按成本价购买的住房享有全部产权，房改售房后购房人获得全部产权即为私人财产。被告对取得全部产权的房屋在拆迁时与原告签订拆迁协议并获得的补偿，该协议系双方的真实意思，为有效协议。原告请求确认原、被告双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中涉及土地补偿的部分无效并返还土地补偿款157042.14元的主张，证据不足，本院不予支持。 一审判决：驳回原告的诉讼请求。 本院二审审理期间，原审第三人陈述称涉案的土地没有颁发土地证，只有房产证。其余事实与一审查明事实一致。 本院认为，《沧州市公有住房出售实施办法》第三条规定：出售公有住房是指市区范围内现已租住、新建和腾空后重新分配的住房。包括：国家机关、团体企事业单位由国家拨款、组织收入和和投资效益购建的，以及接受馈赠、罚没和依据国家法律、行政法规确认的国有住房和集体、股份制企业的公有住房。第四条规定：售房价格：按照国家规定的房改成本价格构成因素价格计价。成本价格包括征地和拆迁补偿费、勘查设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金七项因素。第五条规定：按成本价购买的住房享有全部产权，可按我市房改房入市相关程序进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买权和租用权。出售或出租时，依法缴纳有关税费后，净收入部分全部归个人所有。本案中，被上诉人张文平享受房改购得南陈屯煤点平房一处，按照成本价缴纳了房款，并实际占有多年。《沧州市公有住房出售实施办法》规定的成本价中包含了土地的因素，故被上诉人张文平已经取得了土地的使用权。上诉人万润房地产公司主张其协议中已经约定了土地使用权的归属，但是该约定与当时的政策相悖，故对其主张本院不予支持。综上所述，沧州市万润房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,440元，由上诉人沧州市万润房地产开发有限公司。 本判决为终审判决。 审判长  冷树青 审判员  刘俊蓉 审判员  高玲玲 二〇二〇年八月三十一日 书记员  王 畅