上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初5366号原告：上海赢顺物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区瞿溪路****楼**。法定代表人：金丁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孟凡建，上海深度律师事务所律师。被告：上海佳德健身服务有限公司，住所地上海市宝山区，住所地上海市宝山区长江西路****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李先芝，执行董事。原告上海赢顺物业管理有限公司(以下简称赢顺公司)与被告上海佳德健身服务有限公司(以下简称佳德公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赢顺公司的委托诉讼代理人孟凡建到庭参加了诉讼，被告佳德公司经本院公告传唤未到庭应诉，本案适用缺席审理。本案现已审理终结。原告赢顺公司向法院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《上海房地产租赁合同》；2、被告支付原告自2019年8月15日至2020年4月30日止的房租租金(按每日每平方1.8元即每月月租金22,860元计算)及2019年4月15日至2020年4月30日的物业费(按每月5,010.5元计算)；3、被告支付原告提前解除合同违约金45,720元；4、被告支付原告2019年1月至12月的空调费7,032.63元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月1日，原告和被告签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称系争合同)一份，约定佳德公司承租原告管理的上海市宝山区长江西路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)。合同约定，租赁期限为2018年10月15日至2023年10月14日，并对租金、物业费标准、违约金等进行了详细约定。自2019年4月起，佳德公司拖欠房租和物业费，经原告多次催要，被告拒付；自2019年1月起，佳德公司的空调费等费用也未支付。经原告多次催要，佳德公司仍未缴纳相关费用，2019年11月12日向佳德公司发出违约催收通知，但佳德公司至原告起诉之日，仍未履行相关支付义务。原告为维护自身权益，起诉至法院。佳德公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年10月1日，赢顺公司(甲方)与佳德公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，面积417.54平方米，租期为2018年10月15日至2023年10月14日止。租赁期间，物业管理费及设备用电由乙方承担。该房屋每日每平方建筑面积租金为人民币1.8元。月租金总计22,860元。该房屋租金2年内不变，随后每2年增长8%。乙方应于每2个月为1期提前7日向甲方支付租金。乙方先按照每平方建筑面积租金为1元支付租金，每月应时支付甲方租金12700/月×2=25,400元整，其余部分房租0.8元/天×417.54×365天=121,921元在本合同签订满一年时一次性支付给甲方。签订合同后3日内乙方向甲方支付2个月房屋租金，金额为25,400元整，两个月的物业费10,021元整。乙方应向甲方支付2个月的房屋押金及物业费押金，其中房屋押金为45,720元，物业费押金为10,021元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分5个工作日内无息归还乙方。另，合同5-2约定，甲方给予乙方免租期为5个月，每一个月免租折合成人民币，平均在当年12个月中扣除，在2019年10月8日前支付2018年10月15日至2019年10月14日剩余房屋租金人民币99,061元整，在2020年10月8日前支付2019年10月15日至2020年11月14日剩余房屋租金人民币99,061元，乙方两年内退租的，需在退租日后5天内补齐截止退租日剩余所有房屋租金。合同5-4约定，租赁期间，使用该房屋所发生电、物业费、通讯费等由乙方承担。合同9-2约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知，另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月的租金的2倍支付违约金……(六)乙方逾期不支付租金累积超过7日。合同10-7约定，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。系争合同签订后，赢顺公司按约向佳德公司交付了房屋，佳德公司于2018年11月29日前支付了物业费押金及房屋租金押金55,741元、第一期房屋租金25,400元、第一期物业费10,021元。2018年12月17日、2019年2月13日、2019年5月5日、2019年7月5日，佳德公司向原告分别支付房租25,400元。佳德公司向原告支付了2018年10月15日至2019年8月14日房屋租金。2018年12月18日、2019年2月13日，佳德公司向原告分别支付物业费10,021元。佳德公司向原告支付了2018年10月15日至2019年4月14日物业费。原告表示，2019年1月至2019年12月，系争房屋发生空调费7,032.63元(4月份空调关闭，故不产生费用)。2019年11月22日，赢顺公司通过在系争房屋处张贴通知等方式向佳德公司发出《违约通知》，催收佳德公司向赢顺公司欠付款项。至原告起诉之日，佳德公司仍未履行欠付义务。原告表示系争房屋返还问题不需要法院处理，原告将另行妥善解决，2020年4月30日之后系争房屋产生的租金等费用不再主张。房租押金、物业管理费押金可与本案被告相关欠费中进行抵扣。另查明，佳德公司成立于2018年10月30日，注册资本100万元，注册时法定代表人李丽，股东为舒佳斌、李丽，公司性质为有限责任公司(自然人投资或控股)。2019年12月4日，公司股东变更为李先芝一人，公司性质变更为有限责任公司(自然人独资)。以上事实，有上海市房屋租赁合同、违约通知、企业营业执照、企业信用信息公示报告等证据及当事人陈述为证，有关证据已经庭审核实，可以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。佳德公司逾期支付租金等费用，经原告催告后仍未支付，已经构成根本违约，原告按照合同约定要求解除合同，本院予以准许。佳德公司占有使用房屋，未将房屋返还给原告，应按合同约定支付2019年8月15日至2020年4月30日期间的欠付租金。原告主张佳德公司支付拖欠自2019年4月15日至2020年4月30日期间的物业费，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告拖欠房租的违约金，佳德公司在合同履行期间逾期支付房租租金，经催缴后仍未及时履行义务，按照合同约定违约金应按照月的租金的2倍支付，被告应当支付原告违约金45,720元。另，原主张的2019年1月至2019年12月空调费，无合同明确依据，原告亦未提交代缴相关证明，故本院难以支持。按照合同约定和当事人意见，佳德公司已交的房屋押金和物业费押金55,741元可以抵扣被告所欠费用。佳德公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海赢顺物业管理有限公司与被告上海佳德健身服务有限公司2018年10月1日签订的《上海市房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告上海佳德健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月22,860元的标准，向原告上海赢顺物业管理有限公司支付自2019年8月15日起至2020年4月30日止的租金；三、被告上海佳德健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月5,010.5元的标准，向原告上海赢顺物业管理有限公司支付自2019年4月15日起至2020年4月30日止的物业费；四、被告上海佳德健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海赢顺物业管理有限公司支付违约金45,720元；五、被告上海佳德健身服务有限公司在原告上海赢顺物业管理有限公司处的房屋押金和物业费押金共计55,741元，抵扣本判决主文第二、三、四项的费用，不予退还。六、驳回原告上海赢顺物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为2,900元，由被告上海佳德健身服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二〇年八月十一日法官助理 叶文玮书 记 员 顾名锦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。