温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初727号原告：赵剑武，男，1986年4月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告：梁町町，女，1988年7月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：赵剑武。被告：温州万瑞置业有限公司，住所地：温州市鹿城区七都街道板桥村板桥西路****。法定代表人：朱**亮，董事兼总经理。委托诉讼代理人：李轶成，北京德恒（温州）律师事务所律师。第三人：浙江新邦建设股份有限公司，住所地：，住所地：温州市鹿城区高田路**鸿旭嘉苑********v>法定代表人：陈建新，董事兼总经理。原告赵剑武、梁町町与被告温州万瑞置业有限公司（以下简称万瑞置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日收到起诉材料，经前期调解无果，后立案受理，并依法委托鉴定，审理期间，原告赵剑武、梁町町申请浙江新邦建设股份有限公司（以下简称新邦公司）作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵剑武（又系原告梁町町的委托诉讼代理人）、被告万瑞置业公司的委托诉讼代理人李轶成到庭参加诉讼，第三人新邦公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告赵剑武、梁町町向本院提出诉讼请求：1.判令被告万瑞置业公司向原告支付逾期交房违约金(逾期交房违约金以2538860元为基数，自2019年7月1日起按日万分之三计算至实际交付之日，暂计至2019年11月6日为97492.22元)；2.判令合同编号为201790017070020《商品房买卖合同》附件七第6条“物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收”系无效条款，并确认该合同所涉物业服务费应从开发商实际交房之日起计收；3.本案诉讼费由被告万瑞置业公司承担。审理期间，原告赵剑武、梁町町申请撤回第二项诉讼请求，系其权利的自行处分行为，本院依法予以准许。事实与理由：2017年5月20日，原、被告签订一份合同编号为201790017070020《商品房买卖合同》，合同第九条约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件”；合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过60日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付合同商品房总价款的万分之三的违约金”；合同第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。但是，原告在被告通知要求的办理交接手续期间，经原告再三催告，被告始终拒绝向原告出示合同第九条规定的证明文件；并且，经原告了解，被告拟交付商品房的用气、道路等并不具备商品房正常使用的基本条件。故原告诉至法院。被告万瑞置业公司辩称，涉案房屋已于2019年4月15日交付原告指定的接收人新邦公司，后因原告委托新邦公司进行二次改造，后被告受新邦公司委托再次于2019年6月29日-7月3日交付原告涉案房屋，并不存在逾期交付的情形。涉案商品房已经通过竣工验收备案，用气、道路均符合交付条件，原告诉称未完工的道路系市政道路，属于红线范围之外，不属于被告的施工义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明：2017年5月20日，原告赵剑武、梁町町（作为买受人）与被告万瑞置业公司（作为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于温州市鹿城区××街道××路××号××商品房××（推广名：鹿岛甲弟）第1幢1202号房，建筑面积125.41平方米出售给买受人，单价20244.48元／平方米，总金额2538860元。合同第九条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可条件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然：地震战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件等原因。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，二原告依约支付了购房款。涉案工程于2017年3月7日开工，2018年11月17日进行环保自主验收合格，2018年12月19日取得《规划核实确认书》，2019年1月4日通过土建工程、燃气工程消防验收合格意见，后于2019年1月10日办理竣工验收备案手续，后涉案工程进入二次改造施工（含二原告购买的商品房）。2019年6月21日，万瑞置业公司向二原告发出《房屋接收通知书》，通知其于2019年6月29日-30日办理交房手续。原告赵剑武依约到达交付现场，但因双方就涉案房屋是否符合交付条件及合同约定的证明文件是否出示齐全等无法达成一致意见，故原告未予收房，后双方通过微信聊天形式亦就相关证明文件进行核对，仍无法达成一致意见。现二原告以被告存在逾期交房为由诉至本院。另查明：温州市燃气有限公司于2019年12月30日出具一份《情况说明》，载明“金溪园（即鹿岛甲弟）项目的燃气工程已于2019年3月18日完工，并于2019年4月8日通过压力管道安装安全质量监督检验，该项目已具备燃气基本使用条件，业主已可办理燃气报装业务。因该项目的燃气气源输送需跨越项目外的市政道路七彩路，但七彩路目前尚未完成建设，故该项目的燃气工程目前无法开通供气，需要等七彩路建设完毕后才能开通。该项目建设单位…额外出资搭建了临时燃气输送管道，现我公司已于2019年7月12日起对该项目开通燃气临时供气”。2019年7月2日，涉案地块连接线燃气工程经设计审查，7月5日开工，7月13日竣工，后于2019年11月12日办理建设工程档案预验收，因缺乏竣工验收会议纪要、消防验收合格意见，故竣工验收手续暂未办理。再查明：经核对涉案商品房所在项目的总平面图，可见涉案工程所在地块为“七都控规04-C-19”,北面智联街，南面中心河支流，东面七彩路，西面板桥路。涉案项目东侧用地红线范围外有10米宽绿化带，项目名称为“七都控规04-C-20”。小区主出入口（人行）位于东侧七彩路，小区出口（车行）位于北侧智联街、西侧板桥路。经现场勘查，涉案小区东侧七彩路10米宽绿化带尚在施工中，其余部分道路因附近工程施工有围挡，但不影响进入涉案小区。审理期间，被告万瑞置业公司提供一份由“赵剑武”签字的《套内改造施工协议》，原告赵剑武对该协议上“赵剑武”签字的真实性提出异议并申请笔迹指印鉴定，经本院依法委托浙江千麦司法鉴定中心温州（律证）所对《套内改造施工协议》“赵剑武”的签名及指印进行鉴定，该所于2020年4月8日作出一份《司法鉴定意见书》，载明：《套内改造施工协议》上三处“赵剑武”签名均不是赵剑武本人所签。针对指印鉴定，该所于2020年4月13日出具一份《情况说明函》，载明“《套内改造施工协议》上三处签名处指印纹线不清晰、不完整，其位置特征反映不明显，均不具备鉴定条件”。以上事实有原、被告提供的全部证据及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告于2017年5月20日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。由于《套内改造施工协议》上“赵剑武”的签字并非原告赵剑武本人所签，根据《商品房买卖合同》第九条约定，合同约定交房时间是2019年6月30日前，被告应当将经过竣工验收备案，有消防、环保等相关证明文件，且用气、用电、用水、道路等符合商品房正常使用条件的合格商品房交付给原告使用。经查，涉案工程于2019年1月10日完成竣工验收备案手续，被告业已在2019年6月30日交房当天在现场予以公示《竣工验收备案表》，工程备案必备资料中已包含消防、环保、规划等相关证明文件目录，温州市鹿城区住房和城乡建设局已盖章确认上述竣工验收备案文件已收讫，被告亦在本案中出示符合法律规定的证明文件，且合同中并未约定需要出示用水、用气、用电、道路等相关证明文件，现二原告主张上述备案表系复印件，且未出示证明文件，予以拒绝收房，理由不能成立，本院不予采信。关于涉案商品房是否符合用气条件，由于合同中并未明确约定关于用气条件的具体标准，且具备用气条件和何时实现通气是两个不同的概念，考虑到涉案商品房所在项目的燃气工程已于2019年3月18日竣工验收，因市政道路施工等原因无法接入市政管网，故被告在交房后投入资金建设连接线燃气工程给予临时通气，涉案商品房所在项目已于2019年7月12日实现通气，可见被告已积极履行合同内容及附随义务，现二原告主张因临时通气迟延要求被告承担逾期交房违约责任，不能成立，本院不予支持。至于二原告主张的道路条件均系涉案工程用地红线范围外项目，并非被告的合同义务，且涉案商品房所在的小区能够正常进入，即使附近部分路段存在施工的情形，亦不影响二原告的通行。第三人浙江新邦建设股份有限公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩的权利，本院依法予以缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告赵剑武、梁町町的诉讼请求。案件受理费2237元，减半收取1118.5元，由原告赵剑武、梁町町负担。鉴定费6000元，由被告温州万瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇二〇年八月六日书记员  黄一歆