广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2271号原告(反诉被告)：宋桂勋，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：梁镇忠，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：付玉晖，广东盈宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯燕明，女，汉族，住广东省佛山市南海区。原告宋桂勋诉被告冯燕明租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审理后决定本诉与反诉合并审理，并于2020年3月23日进行了第一次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人梁镇忠、付玉晖、被告冯燕明到庭参加了诉讼。第一次庭审后，被告提出鉴定申请，本院予以准许。鉴定完毕后，本院于同年8月5日进行了第二次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人梁镇忠、付玉晖、被告冯燕明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2017年4月9日签订的《租赁合同》以及2017年7月5日签订的《附加合同》已于2019年11月1日解除；2.被告立即将租赁物内的物品搬走，返还租赁物予原告;3.被告向原告支付2019年8月、9月、10月租金、公共电费、卫生费及管理费每月13800元共41400元；4.被告向原告支付逾期租金、公共电费、卫生费、管理费的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从逾期支付之日起计至全部款项清偿之日止）;5.被告向原告支付场地使用费（从2019年11月起，按照每月13800元的标准计至租赁物实际返还之日止）；6.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月9日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：1.原告将位于里水夏塘路xxx号五楼全层，面积680平方米的租赁物出租给被告使用，租赁期限自2017年4月9日起至2022年4月8日止；2.自签订合同日起第一年每月租金为10880元，自2018年4月起相应每年租金递增5%，每月公用电费、卫生费、管理费合计1300元；3.被告违约的，原告有权单方解除合同，被告已交的租赁保证金、租金、管理费以及其他已交的一切费用均不予退还。同时，原告与被告口头约定：1.当月租金须于当月10号前交纳；2.原告将位于六楼搭建的建筑物出租给被告作为宿舍使用，每月租金3700元，押金5000元。同日，原告向被告交付上述租赁物。2017年7月5日，原告与被告补签关于承租六楼宿舍的《附加合同》。因被告是上一任承租人陈永裕找的接手人，所以原告与被告签订的《附加合同》采用之前原告与陈永裕签订的版本。实际上，《附加合同》约定的建筑物在被告承租时已建好，并已于《租赁合同》签订当天交付被告使用，被告也自2017年4月9日开始向原告交租。后因被告经营存在困难，被告与原告协商降低租金。经协商一致，原告同意被告按每月13800元的标准支付租金以及公共电费、卫生费、管理费。然而，被告却多次未及时足额向原告支付租金以及公共电费、卫生费、管理费。经原告多次催收，被告均置之不理。2019年11月1日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告解除《租赁合同》，要求其清缴租金，腾退物业。被告收到通知后却仍未向原告清缴租金，腾退物业。截至目前，被告已拖欠原告2019年8月至10月租金、公共电费、卫生费以及管理费共计41400元，2019年11月至12月的场地使用费共计27600元，以上合计69000元。原告认为，被告长期拖欠租金、公共电费、卫生费、管理费以及场地使用费的行为已严重侵犯了原告的合法权益。被告冯燕明辩称，确认租金、公共电费、卫生费及管理费每月13800元，确认2019年8月1日开始欠付租金、公共电费、卫生费及管理费，直至目前仍未给付。11月11日，原告未经被告同意，就将涉讼租赁物上锁至今。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告冯燕明提出反诉请求：1.原告公开当面向被告赔礼道歉；2.赔偿被告经营损失48750元、第三方损害赔偿（即为被告因原告违约而导致被告与第三方违约造成的损失）48750元；3.赔付被告员工工资118000元；4.原告赔偿被告原材料腐烂变质、财物发生的丢失及保管不当造成的损失20000元；5.原告赔付被告动产资产折旧费50000元（折旧费为机器设备、收藏品、餐具餐桌等动产）；6.原告赔付装修费用200000元；7.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：租赁合同中，甲方（原告）、乙方（被告）双方并无明确约定月租的缴付日期，后经口头约定为每月十号。后乙方经营状况不良，资金出现周转困难，从2018年10月份开始，双方经协商，按惯例以押金顶两个月租金，第3个月底之前支付第1个月的租金（比如10月底前支付8月份租金），这种情况一直延续到2019年10月底。乙方为彻底扭转被动局面，一方面积极与甲方协商，保证不让甲方有任何租金损失；另一方面经营团队积极拓展经营思路，筹措资金，准备于11月份全面启动新的运营方案。没想到的是，甲方在乙方并无根本违约的情况下，单方擅自宣布解除合同，并公开张贴于乙方经营场所、宿舍等，彻底打乱了乙方的经营部署。尽管如此，乙方仍保持有礼有节的方式与甲方沟通协商。但令人不可思议的是，2019年11月11日，甲方竟然趁乙方经营现场无人的情况下，擅自撬锁入室并自行换锁强行控制被告经营场所，非法扣押被告方巨额财产。原告针对被告的答辩称，原告在向被告发出解除租赁合同通知书前已多次催告被告履行交租义务，鉴于被告对此置之不理，原告才依据合同有关条款解除涉讼合同，被告主张其没有根本违约与事实不符。原告没有对被告实施侵权行为，被告要求原告公开赔礼道歉缺乏依据。被告要求原告赔偿经营损失、第三方损害赔偿、员工工资损失、原材料腐烂变质损失、物品丢失及保管不当造成的损失缺乏事实和法律依据，被告并无证据证明上述损失存在，其次合同的解除是由于被告的原因造成，被告在收到解除租赁合同通知书时也回复同意解除合同并尽快处理有关事宜，即使上述损失存在，这也是由于被告的过错造成，与原告无关。被告存放在租赁物处的动产可自行搬走，原告不需要赔偿资产折旧费予被告。根据租赁合同约定合同终止后，被告所搭建的一切物体包括装修等归原告所有，被告不得擅自拆除，因此被告要求原告赔偿装修费应不予支持。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方举证的证据的真实性均无异议，本院确认其真实性并在卷佐证。佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司出具的《评估报告书》，原、被告均确认其真实性，本院确认其真实性。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：宋桂勋（甲方，出租方）与冯燕明（乙方、承租方）签订《租赁合同》约定：甲方将里水夏塘路xxx号五楼全层，面积680平方米，出租给乙方作商业性使用；租赁期限自2017年4月9日起至2022年4月8日止，共5年，电费为1.3元/度，水费为3.8元/方；在签订本合同当日，乙方必须支付25000元给甲方作为租赁保证金；自签订合同日起第一年每月租金为10880元，自2018年4月起相应每年租金递增5%；租赁单元的经营范围是餐饮；公用电费、卫生费、管理费合计每月1300元，包含电梯日常管理费和维护费；等等。宋桂勋（甲方，出租方）与冯燕明（乙方，承租方）签订《附加合同》：现因乙方经营需要，经甲乙双方协商，甲方将位于六楼空地约200平方米，在政策允许下，甲方搭建宿舍（以板房建筑为准，内设洗手间，地板砖，房门，窗户。水电由乙方自行负责）租赁给乙方，此物业以甲方建设好后交付给乙方后计算租金（甲方给予乙方一定装修期）。甲方在个工作日内回复乙方可否搭建，甲方现暂收租金3700元每月。押金5000元。该《附加合同》另手写备注“因个人原因此前租赁人陈永裕将位于夏塘大街180号5楼经营的虔诚素食馆转租给冯燕明继续经营，产生的一切经济问题和法律责任由现承租人冯燕明承担”。宋桂勋、陈永裕、冯燕明在备注下签名。陈永裕标注为转租人，冯燕明标注为承租人。落款日期为2017年7月5日。2019年11月1日，宋桂勋通过微信向冯燕明发送《解除租赁合同通知书》要求冯燕明于2019年11月7日前支付2019年8月、9月、10月的租金及公共电费、卫生费、管理费共41400元，并要求终止涉讼《租赁合同》及要求冯燕明搬出涉讼租赁物。另，经冯燕明申请，本院依法委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司对涉讼租赁物的装修价值进行评估。佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司出具佛景鉴评字[2020]JB0xxx号评估报告，确定涉讼租赁物中冯燕明申请评估的项目在2020年5月22日的装修现值为87358元。诉讼中，宋桂勋确认于2019年11月11日对涉讼租赁物进行了换锁。宋桂勋述称涉讼租赁物未办理规划报建手续。诉讼中，冯燕明不同意搬离涉讼租赁物，宋桂勋亦不同意开锁让冯燕明继续使用涉讼租赁物。宋桂勋述称其收取了冯燕明押金25000元，冯燕明述称宋桂勋收取了其押金35000元，并要求在其应支付的租金中予以抵扣。本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，宋桂勋述称涉讼租赁物未办理规划报建手续，冯燕明亦未举证证明涉讼租赁物办理了规划报建手续，原、被告签订的《租赁合同》、《附加合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律效力，宋桂勋诉请解除上述合同，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，宋桂勋诉请冯燕明腾退涉讼租赁物，本院予以支持。虽然原、被告之间的租赁合同无效，但冯燕明在占有使用租赁物期间，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费给宋桂勋。冯燕明应向宋桂勋支付2019年8月1日起至2019年11月10日的占有使用费46000元（13800元/月×3个月＋13800元/月÷30天×10天）。合同无效，宋桂勋收取的押金应当予以返还，冯燕明要求在应支付的使用费中予以抵扣，本院予以支持。冯燕明主张宋桂勋收取了35000元押金，但未能举证证明，本院不予采信。扣除宋桂勋确认收取的押金25000元，冯燕明仍需向宋桂勋支付占有使用费21000元。冯燕明逾期支付占有使用费，确实造成宋桂勋占有资金的损失，综合本案案情，本院酌定冯燕明支付以21000元为本金自2020年1月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予宋桂勋，宋桂勋诉请超出部分，本院不予支持。至于2019年11月11日起占有使用费，因宋桂勋于2019年11月11日对涉讼租赁物上锁，确实导致冯燕明无法正常使用涉讼租赁物，但冯燕明拖欠宋桂勋的占有使用费亦存在过错，双方均未积极对涉讼租赁物使用达成一致意见，致使租赁物一直空置，故本院基于公平原则酌定2019年11月11日起至冯燕明腾退涉讼租赁物之日止的占有使用费各承担50%，即冯燕明应向宋桂勋支付自2019年11月11日起至腾退涉讼租赁物之日止按6900元/月的标准计算的占有使用费，宋桂勋诉请超出部分，本院不予支持。宋桂勋将未办理合法规划报建的房屋出租给被告使用，冯燕明未谨慎审查租赁物是否合法即签订租赁合同并进行装修，双方对冯燕明因合同无效产生的装修损失均有过错，综合本案案情，本院酌情确定宋桂勋赔偿装修损失总额的50%予冯燕明。根据《评估报告书》的评估价值，本院确认宋桂勋需向冯燕明赔偿装修损失43679元（87358元×50%），冯燕明诉请超出部分，本院不予支持。至于冯燕明诉请经营损失、第三方损害赔偿、工人工资、原材料腐烂变质、财物发生的丢失及保管不当造成的损失，冯燕明未举证证明上述损失已实际发生，且宋桂勋因冯燕明拖欠占有使用费而对涉讼租赁物进行了上锁，冯燕明对合同的不能继续履行存在过错，冯燕明亦未举证证明其在宋桂勋上锁后有对宋桂勋提出搬离涉讼租赁物内物品的请求，冯燕明的上述诉请，缺乏依据，本院不予支持。冯燕明诉请宋桂勋赔偿动产折旧费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。冯燕明诉请宋桂勋赔礼道歉，本案为租赁合同纠纷，冯燕明在本案中诉请宋桂勋赔礼道歉，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、冯燕明应于本判决发生效力之日起十日内腾退宋桂勋与冯燕明签订的《租赁合同》及《附加合同》项下的位于里水夏塘路xx号五楼全层及六楼空地约200平方米予宋桂勋；二、冯燕明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费21000元予宋桂勋及以该款为本金自2020年1月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，并支付自2019年11月11日起至冯燕明实际腾退上述第一项确定的场地予宋桂勋之日按6900元/月的标准计算的占有使用费予宋桂勋；三、宋桂勋应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失43679元予冯燕明；四、驳回宋桂勋的其他诉讼请求；五、驳回冯燕明的其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计5716.31元（原告已预交），由宋桂勋负担2620.66元，冯燕明负担3095.65元。反诉受理费4291.25元（被告已预交），由宋桂勋负担445元，冯燕明负担3846.25元。抵扣宋桂勋应向冯燕明支付的反诉费，冯燕明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付受理费2650.65元，本院不另收退。装修评估鉴定费3000元，属于冯燕明举证成本，由冯燕明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年八月二十一日书记员  成海欣