山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初4202号原告：上海立天唐人物业服务有限公司德州分公司，住所地：山东省德州市德城区三八中路**。负责人：李浩，经理。委托诉讼代理人：张安逸，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许世营，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被告：胡广明，男，汉族，1979年1月12日出生，住德城区。原告上海立天唐人物业服务有限公司德州分公司与被告胡广明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海立天唐人物业服务有限公司德州分公司的委托诉讼代理人张安逸、许世营，被告胡广明,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海立天唐人物业服务有限公司德州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年10月3日起至2020年6月24日期间的物业服务费7159元并支付逾期违约金2148元，两项合计9307元；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由:2015年5月4日，原、被告签订《德州唐人中心前期物业服务管理协议》。协议签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，提供了物业服务，但被告却未履行支付物业管理服务费的义务。自2017年10月3日起至2020年6月24日止，被告共拖欠原告物业管理服务费及逾期违约金合计9307元。原告多次发出书面通知书及律师函催交物业费，被告无正当理由拒绝交纳。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告胡广明辩称：1、我没有接到物业公司发的交费函和律师函。2、我第一次交物业费是在2015年5月12日入驻后到2017年孩子入学，物业公司不给出具孩子入学证明被迫交了一次物业费，未交物业费是在原告诉称的时间之前。3、我之所以不缴纳物业费是因为我入住后发现房屋有系列质量问题，曾经向物业反映，物业公司没有解决，也没有及时和立天唐人公司反映，上述均有照片来证明。4、2019年5月5日，我的自有车辆放置在小区楼前并未影响通行，但是我的车被做工程的一楼围挡砸坏，我多次向物业公司反映，物业公司并未给我解决。所以我认为物业公司的服务不到位，我不该缴纳物业费。原告上海立天唐人物业服务有限公司德州分公司围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一、交房通知书。证明原告于2015年5月4日向被告发出《交房通知书》，通知书中载明，原告预约被告于2015年5月8日上午9点至10点之间到德州唐人中心售楼处办理房屋交付手续。证据二、业主入住清单、业主物品签收记录、房屋概况存根。证明2015年5月4日，被告签署《业主入住资料清单》、《业主物品签收记录》、及《房屋概况存根》，确认被告已经收到《交房通知书》、《入住通知单》并入住唐人公馆小区6号楼1单元3001号房屋。证据三、《德州唐人中心前期物业管理服务协议》。证明2015年5月4日，原、被告签订《德州唐人中心前期物业管理服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止，由原告按协议约定的内容和标准向包括被告在内的唐人公馆小区业主提供物业管理服务，向被告收取物业管理费和其他费用。协议第三条约定原告需向被告提供共用部位的维修和管理、共用设备及其运行的维护和管理、共用设施及其运行的维护和管理、公共环境卫生、住宅区域内停车场的经营管理、公共秩序维护等方面的物业管理服务；协议第五条约定住宅物业管理费为每月每平方米1.6元，物业管理费计费日以原告下发入户通知书之日的次日为计费起始日。协议第八条第四款约定，被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告应当承担从逾期之日起按应交费用每日3‰的违约金。原、被告在协议上盖章、签字确认，该协议真实有效。证据四、《德州唐人中心业主临时管理规约》、《德州唐人中心业主临时管理规约承诺书》。证明2015年5月4日，被告签署《德州唐人中心业主临时管理规约》及《承诺书》。《规约》第四十条约定，物业服务费按年交纳，业主、物业承租人或物业使用人应在每年的第一个月十五日前履行交纳义务，如当日为法定节假日，则顺延至法定假日后的第一天，如果业主未按时足额或延迟交纳物业服务费用，物业公司有权对该业主停止提供一切服务，并按日3‰收取违约金。被告胡广明质证称：对证据一、二、三、四真实性均无异议。但是我并未享受到物业应有的服务，所以我拒绝缴纳物业管理费。被告胡广明未提交证据，但称：1、唐人置业和物业是一家，对于房屋质量问题我并没有要求物业去解决，而是要求物业协调去解决。2、原告所说的物业服务是一种综合性、全天候不间断的服务，但是我觉得物业是暂停服务，孩子上学不给开具证明，原则性问题不属于瑕疵。3、物业服务合同合法真实有效，是在签订合同的瞬间，合同自生效起物业已经在违反合同约定将物业服务合同的服务项目大打折扣提供给了小区业主及被告。综上，被告没有享受到应有的服务，所以拒缴物业费。综合当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡广明系山东省德州市德城区唐人中心小区6号楼1单元3001号房屋业主，房屋建筑面积为134.91平方米。2015年5月2日，德州立天唐人置业有限公司通知被告胡广明于2015年5月4日办理房屋交付手续。2015年5月4日，胡广明在《业主入住资料清单》、《业主物品签收记录》、《房屋概况存根》签字后，原、被告签订《德州唐人中心前期物业服务管理协议》，合同约定原告为被告提供物业服务，协议第五条约定住宅物业管理费按照产权面积计算，每月每平方米1.6元，按年交纳，在每年的第一个月十五日前履行交纳义务；协议第八条第四项约定如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应当承担从逾期之日起按应交费用每日3‰的违约金。被告同时在《德州唐人中心业主临时管理规约承诺书》签字并认可。被告与原告签订协议后，接受物业服务，原告按照协议约定向被告提供了物业管理服务，被告按时向原告交纳物业管理费用至2017年10月2日，此后未按时交纳物业管理费用，截至原告起诉之日，共拖欠自2017年10月3日起至2020年6月24日期间的物业服务费7159元。本院认为，原、被告之间签订的《德州唐人中心前期物业服务管理协议》、《德州唐人中心业主临时管理规约承诺书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同，依法予以保护。原告在提供物业服务后，被告应按时缴纳物业管理费，现被告拖欠2017年10月3日起至2020年6月24日期间的物业管理费7159元未付，构成违约。原告要求被告支付拖欠的物业服务费7159元及逾期违约金，符合法律规定，应予支持。关于逾期违约金的计算问题，原、被告在《德州唐人中心前期物业服务管理协议》中约定逾期违约金“从逾期之日起按应交费用每日3‰”计算。本院认为，虽然原被告对逾期违约金进行了约定，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金金额一般不超过实际损失的30%，故将违约金调整为7159*30%=2147.7元。被告抗辩称主要因为原告所提供的物业服务质量不合格且被告因未交纳物业费后原告停止给被告提供服务，所以拒绝缴纳物业服务费。原告在为唐人中心小区提供物业服务期间，该小区运转基本正常，被告亦实际享受了原告提供的物业服务，原被告之间形成了物业管理服务关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”且被告未能提供证据证明原告提供的物业服务长期存在严重违约的情况，被告作为小区业主可以通过本小区业主委员会行使相关权利或向有关部门进行建议，故对被告以此为由拒绝交纳物业服务费的抗辩本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：被告胡广明于本判决生效之日起十日内给付原告上海立天唐人物业服务有限公司德州分公司自2017年10月3日起至2020年6月24日止的物业服务费7159元及违约金2147.7元，合计9306.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胡广明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  贾向民二〇二〇年八月十一日法官助理林博书记员刘雅男