江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)苏行终1498号 上诉人（原审原告）张继春，男，汉族，住连云港市海州区。 委托代理人卢凡（系张继春外孙），男，汉族，住连云港市开发区。 委托代理人韩建业，北京市摩文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）连云港市连云区人民政府，住所地连云港市连云区海州湾街道西墅路**。 法定代表人李占超，该区区长。 委托代理人刘翔铭，该区房屋征收服务中心主任。 委托代理人韩笑，江苏和济律师事务所律师。 上诉人张继春因诉连云港市连云区人民政府（以下简称连云区政府）房屋征收补偿一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2019）苏07行初6号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定，进行了书面审理。本案现已审理终结。 一审法院认定，张继春系坐落于连云港市××嘴街道（××区）××号房屋的所有权人，房屋产权证记载建筑面积为157.45平方米，国有土地使用权证面积211.7平方米，性质为划拨。2016年9月22日，连云区政府作出连区政发[2016]96号《猴嘴旧城改造三期（造船厂及周边地块）项目房屋征收决定书》（以下简称《96号征收决定》）并予以公告，决定对该项目建设用地红线范围内的房屋包括张继春涉案房屋实施征收，连云区房屋征收局为征收部门。《96号征收决定》公布前，连云区政府就《猴嘴旧城改造三期（造船厂及周边地块）项目房屋征收补偿方案》（征求意见稿）通过政府网站及现场张贴方式予以公布，征求公众意见。公示期满后，连云区政府就《猴嘴旧城改造三期（造船厂及周边地块）项目房屋征收补偿方案》征求公众意见及修改情况通过政府网站及现场张贴方式予以公示。其中《猴嘴旧城改造三期（造船厂及周边地块）项目房屋征收补偿方案》第十一条规定，被征收人对住宅房屋选择产权调换的，按被征收房屋合法建筑面积征一还一，互找差价。安置房的购房款按市场价结算，市场价由评估机构评估确定。被征收人签订《房屋征收补偿协议书》后，根据腾空交付被征收房屋的先后顺序确定选房顺序号。安置房分配时，被征收人按选房顺序号及协议书中已确定的房屋位置、面积、套数、选择楼号、单元、楼层、室号。 张继春涉案被征收房屋系其女儿李晓红一家实际居住，张继春委托其外孙卢凡办理房屋征收、安置等所有手续。连云区房屋征收局根据连云港市城市管理行政执法局的认定意见对涉案征收地块房屋已登记和未登记建筑调查结果进行公示，其中张继春家违法建筑面积为34.28平方米，该部分建筑在2003年正射影像图亦无记载。张继春在公示异议期内未对其房屋调查公示内容提出异议。连云区房屋征收局对涉案房屋附属设施查勘登记，张继春女婿卢同新对查勘登记表签字确认。 2016年9月22日，连云区政府在政府网站发布猴嘴旧城改造三期（造船厂及周边地块）房屋征收评估报名信息。2016年9月24日，连云区房屋征收局在征收地块张贴《关于选择房屋征收评估机构的公告》，公示江苏先河房产土地评估有限公司连云港分公司（以下简称先河房地产评估公司）、江苏大公房地产土地评估有限公司、江苏苏信房地产评估咨询有限公司连云港分公司、江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司连云港分公司4家有评估资质的评估公司申报参与该地块的评估工作，告知被征收人将于2016年9月25日开始上门发放《猴嘴旧城改造三期（造船厂及周边地块）项目被征收人自行协商选择房屋征收评估机构意见表》，被征收人应于2016年9月27日前反馈意见表。连云区房屋征收局于到期日在涉案地块房屋征收指挥部对选票现场计票并进行公证，共计收回选票1053张，其中有效票941张，弃权票99张，废票13张。在有效票中，先河房地产评估公司得票929张。连云区房屋征收局遂于当日张贴公告，公示涉案房屋征收项目评估机构选定结果，确定委托先河房地产评估公司负责承担该项目房地产价格评估工作。 2016年10月9日，连云区房屋征收局在征收地块张贴公示《猴嘴旧城改造三期（造船厂及周边地块）项目被征收房屋评估价格公示表》及《安置房屋价格表》、先河房地产评估公司对房屋征收评估价格公示表说明，并告知估价结果公示期为7日，如有对估价结果有异议的，可以书面申请复核评估。张继春未在规定期限内提出异议。 2018年7月4日，先河房地产评估公司对张继春名下涉案房地产价值、装饰装修及附属物补偿价格出具《房地产估价报告》，确定补偿项目：1.房屋：102.09平方米部分单价4200元、67.43平方米部分单价4103元、33.31平方米阁楼部分单价2688元、合计794980元；2.“地大于房”部分面积8.89平方米、单价1173元，合计10428元；3.装饰装修及附属物补偿价格72529元。以上总价877937元。该报告中第六项第7条载明：房屋征收部门及被征收人对估价结果有异议的，自收到该估价报告之日起在15日内，可以提供确实、有效的依据向本公司书面申请复核估价或补充估价。2018年7月9日，连云区房屋征收局向张继春的外孙卢凡送达《房地产估价报告》。张继春未在上述规定期限内对估价报告提出异议。 2018年7月25日，连云区政府对张继春作出《征收补偿决定告知书》并予以送达，告知其户因未在签约期限内与房屋征收部门达成补偿协议，拟对其户下达房屋征收补偿决定，并提供产权调换安置房的《房地产估价报告》。卢凡父母予以接收。 2018年10月24日，连云区政府作出连云区政府作出连区征补字[2018]13号《房屋征收补偿决定书》（以下简称《13号补偿决定》），决定对张继春涉案的新民街百家八巷3号房屋进行征收补偿，并于当日向张继春予以送达。补偿决定内容：“1.被征收人张继春选择货币补偿的，根据先河房地产土地估价有限公司对房屋及附属设施的评估结果，对被征收人的货币补偿金额为：被征收房屋评估价值补偿款为805408元；房屋室内装饰装修及附属设施补偿共计72529元；搬迁补助费为1623元；临时安置费为9736元，共计889296元。2.被征收人张继春选择房屋产权调换的，征收人提供产权调换房屋二套（现房）：第一套港馨花园一期6号楼2单元1101室，建筑面积80.10平方米，安置房评估价为316395元；第二套云锦园29号楼1单元602室，建筑面积123.61平方米，安置房评估价为522870元；安置房建筑总面积203.71平方米，安置房评估总价为839265元。被征收房屋评估价值补偿款为805408元；房屋室内装饰装修及附属设施补偿共计72529元；搬迁补助费为3246元（二次）、临时安置费为9736元（六个月），共计人民币890919元。并由区征收局依法与其结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价51654元（征收局向张继春支付）。3.被征收人张继春在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与区征收局办理坐落在市××嘴街道（××区）××号房屋征收与补偿的手续，并将该房屋腾空交区征收局验收后拆除。逾期不作选择，本政府将按有利于被征收人的产权调换补偿方式申请人民法院强制执行。被征收人如不服本决定，可以在本决定书送达之日起六十日内向连云港市人民政府申请行政复议，也可以在六个月内依法向连云港经济技术开发区人民法院提起行政诉讼。”张继春不服上述补偿决定，遂提起本案诉讼，请求法院撤销连云区政府作出的《13号补偿决定》。 一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第四条第一款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。该条例第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。根据上述规定，连云区政府具有作出《13号补偿决定》的法定职权。连云区政府对张继春房屋的相关事项进行了调查登记、公布，并依法选定评估机构，对张继春的房屋价值等进行了评估。在张继春与房屋征收部门未能达成补偿协议的情况下，连云区政府依据《96号征收决定》及征收补偿方案和先河房地产评估公司对涉案房屋及附属设施的评估报告等作出《13号补偿决定》，决定对张继春名下的涉案房屋给予货币补偿及其他依规定应给予的相应费用，同时决定张继春也可以选择房屋产权调换，并提供了明确的调换房，明确了房屋征收部门及张继春应履行的后续义务。该补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，形式内容完备，符合法定程序，保障了张继春作为被征收人的补偿安置合法权益。 一、关于《猴嘴旧城改造三期（造船厂及周边地块）项目房屋征收补偿方案》是否合法的问题。连云区政府在作出《13号补偿决定》前，对涉案征收地块拟订的征收补偿方案进行论证、公布、征求公众意见，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时予以公布，符合《征补条例》的规定。张继春主张涉案征收补偿方案未予公布，与事实不符。其在规定期限内未对补偿方案提出异议，现又主张其参与听证权、知情权未得到保障，没有事实和法律依据，不予采纳。《猴嘴旧城改造三期（造船厂及周边地块）项目房屋征收补偿方案》系连云区政府作出《13号补偿决定》的合法依据。 二、关于涉案房屋评估程序及评估报告的合法性问题。 （一）关于评估机构的选定问题。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞若干问题的规定》第十条第一款第（五）项规定，采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。本案中，《96号征收决定》公告后，连云区房屋征收局发布选择房屋征收评估机构的公告，依法组织征收片区被征收人选择商定评估机构。通过投票、现场计票，选择先河房地产评估公司的被征收人超过半数，程序合法。张继春主张评估机构选定程序违法，与事实不符。 （二）关于评估报告的合法性问题。涉案房屋评估机构及作出《房地产估价报告》的估价师具有相应资质。连云区房屋征收局对涉案房屋附属设施查勘，涉案房屋实际居住人张继春女婿卢同新对查勘内容登记表签字确认。连云区房屋征收局在征收地块张贴公示《猴嘴旧城改造三期（造船厂及周边地块）项目被征收房屋评估价格公示表》及情况说明等，张继春公示期内没有提出异议。先河房地产评估公司于2018年7月4日对张继春名下涉案房地产价值、装饰装修及附属物补偿价格出具《房地产估价报告》，系依据房屋征收部门提供的相关资料，在估价报告中详细说明了评估结论的形成过程和根据，估价行为并无违反《房地产估价规范》《评估办法》的情形。张继春在收到《房地产估价报告》后的规定期限内未申请复核评估，视为放弃对估价报告异议的权利。关于张继春诉讼主张估价报告认定面积、估价结果存在错误等问题。《评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。《连云港市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查认定和处理暂行办法》第八条规定，国有土地上征收范围内未经登记建筑的认定，由市国土部门出具被征收建筑占用土地的登记资料或者国有土地使用权属确认单（以下简称土地确权材料）；在土地确权材料认定范围内，没有建房批准手续，但在2003年正射影像图上有记载的被征收建筑，认定为合法建筑；在土地确权材料认定范围内，在2003年正射影像图上无记载，或者虽在2003年正射影像图上有记载，但在土地确权材料认定范围外的被征收建筑，认定为违法建筑。《连云港市国有土地上房屋征收评估细则（试行）》第十四条规定，“地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。评估机构按照权属证书登记内容并结合调查实测情况、2003年正射影像图情况对张继春涉案房屋土地面积情况予以认定，具有事实依据，符合上述法律规定。张继春对所谓阁楼面积33.31平方米计算错误、34.28平方米违法建筑应属合法建筑、“地大于房”面积认定错误的主张，与事实不符，亦未进一步提供证据或法律依据补充说明。综上，对张继春关于《房地产估价报告》不合法的观点不予支持。 三、关于张继春主张产权调换条件不公平的问题。张继春认为，置换房屋建筑面积包括公摊面积，而张继春涉案被征收房没有公摊且还有院落，所以应按照1:1.2的比例确定置换房屋的面积，同时《13号补偿决定》决定对张继春置换的房屋位于顶层，顶层房屋市场价格低于评估价格，按照评估价格计算不公平。张继春上述主张没有法律依据，《13号补偿决定》确定的产权调换结果符合《征补条例》及涉案征收地块征收补偿方案的规定，未损害张继春的合法权益，产权调换条件较为公平，对其该争议观点不予支持。 综上，连云区政府作出的《13号补偿决定》认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。张继春主张撤销《13号补偿决定》的理由不能成立，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回张继春的诉讼请求。 上诉人张继春上诉称：1、《猴嘴旧城改造三期（造船厂及周边地块）项目房屋征收补偿方案》的制定程序不合法，该方案以2003年正射影像图上的记载作为未经登记建筑的认定依据没有事实和法律依据，该方案对于产权调换的房屋面积按被征收房屋面积“征一还一”不符合公平补偿原则。2、案涉房屋评估报告不具有证明力，体现在：评估机构的选定不合法；评估机构未对被征收房屋进行实地勘察；估价报告不完整；评估时点不合理；评估报告送达方式不合法；对案涉房屋装修、附属物的评估不合法。3、案涉补偿决定确定的补偿事项不合法。体现在：用于产权调换的房屋不在改建地段，且系顶楼，价格较低，对上诉人不公平；对阁楼面积的认定错误；“地大于房”的面积认定不合法。请求本院撤销一审判决，撤销连云区政府作出的《13号补偿决定》。 被上诉人连云区政府答辩称：连云区政府作出的《96号征收决定》及征收补偿方案符合法定程序的要求；案涉补偿方案对违法建筑的认定、阁楼面积的计算、地大于房的面积认定已经充分保障了上诉人的合法权益；案涉房屋评估机构的选择、评估机构的查勘程序、评估时点的确定以及评估报告的送达均符合法律规定。请求本院驳回上诉，维持原判。 上诉人张继春上诉后，一审法院已将双方当事人在一审中提交的证据材料随案移送本院。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，应依法予以确认。 本院认为： 一、关于案涉征收补偿方案是否合法的问题 被上诉人连云区政府一审中提交的《猴嘴旧城改造三期（造船厂及周边地块）项目房屋征收补偿方案》（征求意见稿）的张贴公证书、网站截屏以及在征收地块张贴猴嘴旧城改造三期（造船厂及周边地块）项目房屋征收补偿方案征求公众意见及修改情况的公示等证据能够证明，案涉征收补偿方案的制定程序符合《征补条例》的相关规定，上诉人有关被上诉人违反法定征收程序，没有依法召开听证会等异议，本院不予支持。案涉征收补偿方案以2003年正射影像图上的记载作为未经登记建筑的认定依据，系依据《连云港市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查认定和处理暂行办法》而制定，具有合理性。该征收补偿方案中提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供被征收人选择。对于选择房屋产权调换的，对被征收房屋和用于产权调换的房屋价值分别依法进行评估，结算后找补差价，符合公平原则，故上诉人提出该方案对于产权调换的房屋“征一还一”不符合公平补偿原则的主张无事实根据与法律依据。 二、关于评估报告能否作为被诉补偿决定主要依据的问题 （一）评估机构选定是否合法。《征补条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十条规定，被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定，不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。本案中，连云区房屋征收局于2016年9月24日向被征收人发布《关于选择房屋征收评估机构的公告》，并于次日起向被征收人发放选择评估机构意见表。9月27日，经江苏省连云港市连云港公证处（以下简称连云港公证处）现场监督，连云区房屋征收局对收回的选票进行现场计票，选择先河房地产评估公司的票数超过投票数的50%，连云港公证处出具了公证书。当日，连云区房屋征收局发布《房屋征收评估机构选择结果公告》，确定先河房地产评估公司为评估机构，连云港公证处对公示的情况出具了公证书。案涉评估机构的确定符合规定的程序和要求，评估机构的选定合法、有效。 （二）评估程序和方法是否适当。《征补条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。《评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。本案中，涉案房屋评估机构先河房地产评估公司及作出案涉《房地产估价报告》的估价师均具有相应资质。在卷的附属设施查勘登记表、房屋测绘图等证据能够证实，先河房地产评估公司通过实地查勘，对被征收房屋现状绘制了平面示意图，并对附属设施进行了查勘登记。评估公司以2016年9月22日案涉项目征收决定公告之日为被征收房屋价值评估时点符合上述规定。评估公司鉴于估价目的和估价对象的性质，采用比较法对被征收房屋进行评估，从而确定被征收房屋价值并无不当。 此外，《评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。在卷的被征收房屋评估价格公示表以及张贴公证书、评估报告送达公证书等证据证明涉案房屋评估价格已张贴公示，涉案房屋《房地产估价报告》已送达张继春的委托人即其外孙卢凡。卢凡在法定期限内未申请复核评估，表明其对评估报告予以认可。因此，涉案评估报告依法能够作为连云区政府作出补偿决定的主要依据。 关于被征收房屋面积及土地面积的认定问题 《评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。《征补条例》第二十四条规定，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。本案中，案涉房屋产权证记载面积为157.45平方米，经现场勘查，实测面积是237.11平方米，连云区政府依据《连云港市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查认定和处理暂行办法》第八条规定的规定，以2003年正射影像图为依据，认定合法建筑面积为203.83平方米，违法建筑面积为34.28平方米具有事实根据和法律依据。依据《连云港市国有土地上房屋征收评估细则（试行）》第十四条规定，“地大于房”的面积指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。案涉房屋国有土地使用权证记载土地面积为211.7平方米，经认定房屋的合法建筑面积为203.83平方米，连云区政府据此认定土地面积为8.89平方米并无不当。关于上诉人提出案涉房屋的阁楼面积计算有误的主张，经查，先河房地产评估公司对阁楼测绘后依据测绘情况，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）计算出阁楼的实际面积为33.31平方米并无不当，上诉人的该主张不予支持。 四、关于被诉补偿决定是否合法的问题 根据《征补条例》第二十六条的规定，连云区政府具有作出《13号补偿决定》的法定职权。但案涉征收补偿方案已经提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供被征收人选择，被征收人在规定期限内不作选择的，连云区政府在做补偿决定时应明确一种补偿方式。《13号补偿决定》提供了货币补偿及产权调换两种方式不符合行政效率原则。鉴于《13号补偿决定》同时明确逾期不作选择将按有利于被征收人的产权调换补偿方式执行，连云区政府现提供两种补偿方式没有损害上诉人张继春的合法权益。《征补条例》第二十一条第三款规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。涉案房屋评估价为805408元，总补偿款为890919元，连云区政府在被征收房屋附近为张继春提供的两套产权调换房屋，面积共计为203.71平方米，经评估房屋总价为839265元，并由连云区房屋征收局向张继春支付差价51654元，《13号补偿决定》已保障了张继春的合法权益。被上诉人连云区政府作出《13号补偿决定》后，依法向张继春送达，且送达过程经过公证部门公证，行政程序亦合法。 综上，被上诉人连云区政府作出的《13号补偿决定》认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。上诉人张继春的上诉理由和请求依法不能成立，依法不予支持。一审法院判决驳回张继春的诉讼请求正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人张继春负担。 本判决为终审判决。 审判长 史 笔 审判员 张松波 审判员 张 静 二〇二〇年八月十九日 书记员 陈 晨 附：本判决适用的相关法律依据 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 第二十条第一款房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第二十六条第一款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 二、《国有土地上房屋征收评估办法》 第九条第三款对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。 第十条第一款被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 第十二条第一款房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。 第十三条第一款注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。 三、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；