北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57076号原告：刘腊梅，女，1973年8月20日出生，汉族，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：王伏其（原告刘腊梅之夫），男，1971年10月12日出生，汉族，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：王亚兵，北京市三维律师事务所律师。被告：北京嘉成恒通物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安立路**院**楼**商业101-A10。法定代表人：张晋，总经理。委托诉讼代理人：戚宇，男，该公司员工。原告刘腊梅（以下简称原告）与被告北京嘉成恒通物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王伏其、王亚兵、被告之委托诉讼代理人戚宇通过网上庭审平台参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及《补充协议》；2．判令被告退还已付租金及押金291270元、装修管理费4275元、装修押金3万元、办执照费9000元；3．判令被告赔偿原告装修损失10万元、消防改造费30780元、安装排烟系统费18263元、加盟费8万元。事实和理由：2018年5月30日，原、被告签订租赁合同及补充协议，约定被告将位于北京市朝阳区XXXX5-F1-04的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告用于餐饮经营，面积为171平方米，年租金436905元，租期为2018年6月6日至2022年7月5日。租赁合同第三条约定，房屋交付日期为2018年6月1日，同时约定，如因被告原因造成原告未按照3．2条款约定的日期办理进驻手续的，本合同中的交付、起租日及租赁期、装修期等本合同约定的期限的起止日期顺延超3个月的，被告违约并赔偿原告2个月的租金，剩余款项全部退回。租赁合同签订后，原告按约定支付了租金，可是被告却在2018年7月10日才将涉案房屋交付原告，并要求原告与其指定的北京XX**建筑装饰工程有限公司签订消防改造工程合同，收取高额消防工程费用，并且强迫原告缴纳9000元的办理营业执照费，在营业执照办理后又强迫缴纳办理卫生许可证的费用，最后导致原告在同年11月才办理完卫生许可证。原告装修后，涉案房屋不能正常供暖，电不能按时接通，排烟系统不能按时安装，后被告要求原告与隔壁杨国福麻辣烫饭店共同使用排烟系统，造成原告无法正常进行经营。原告多次要求解决涉案房屋出现的问题，但被告始终不予解决。原告认为被告的行为违反了合同约定的义务，且其提供的场所无法保证原告正常经营，故原告支出的装修费和雇佣人员的费用应由被告承担。被告辩称，同意解除租赁合同，原因是原告没有按期缴纳租金。同意返还装修管理费、装修押金，其他诉讼请求均不同意。办理营业执照确实延期了，耽误了大概20多天。暖气是有一个空调口坏了，导致局部温度急剧下降，但没有原告说的那么严重，因为有六个空调口。供电一直是有的，不区分正式电和临时电。消防改造单位是产权方指定的，改造后确实出现过喷淋设施错误启动的事情，是因为原告晚上没关门，喷淋头冻爆了，但没那么严重。交房确实有迟延，认可原告说的交房时间。关于烟道的问题我不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同，约定：甲方向乙方出租涉案房屋，面积为171平方米，用于经营餐饮（外婆红烧肉）；乙方声明其在签署租赁合同前已经视察过涉案房屋及其所在场地，对该房屋及现有状况充分了解并表示满意，若乙方的经营项目对场地条件有特别要求，除非本合同中有明确约定，则甲方无义务为满足该等要求而采取任何行动，乙方应自行完成相关事宜（包括但不限于完成相关工程、办理相关手续等）以适应该等要求；租赁期4年，自2018年6月6日起至2022年7月5日止；涉案房屋的交付日为2018年6月1日，如因甲方原因造成乙方未按照上述约定日期办理进驻手续，租赁合同中的交付、起租日及租赁期、装修期等本合同约定的期限的起止日期顺延，甲方不承担其他责任，顺延超3个月的，甲方违约并赔偿乙方2个月租金，剩余款项全部退回；甲方同意给乙方1个月的装修期，即交付时间起延后1个月为装修期，装修期内，乙方无需缴纳租金，乙方应自装修期届满之次日起支付租金；甲方负责提供办照手续，为乙方顺利办理营业执照提供所需的文件资料，甲方应该接到材料30天内提供相关办照手续，如发生拖延（只包括甲方个人拖延行为）办照规定的时间外的租赁时间不计算租金直到营业执照办理完毕；起始租金均价每天每平米7元，年租金436905元，甲方同意乙方2018年6月6日起至2018年7月7日止共1个月为免租期，首付款押二付六，第二期租金需交7个月，且租赁7个月时间，以后继续按6个月支付；乙方应于本合同签署之日的次日向甲方支付291270元，自2018年6月6日起，每期应付的半年租金，应于上一个租赁期届满前十五天向甲方一次性支付，以此类推；消防设施改造由甲方或乙方协商施工整改，费用由乙方承担，公关关系维护费用由甲方协调与承担；根据项目自身条件及项目所处地区的要求，甲方无义务提供天然气、制冷、采暖等其他设施，该等项目由乙方自行解决，相关费用及改建由乙方自行承担。租赁合同还对其他事项进行了约定。同日，双方签订的补充协议约定：甲方保证涉案房屋为商业用途，可以做餐饮；甲方保证拥有真实、合法、有效的出租权，可以将涉案房屋出租给乙方；甲方保证乙方所租赁房屋用电量能正常运营；租金包含物业管理费、室外照明费、保洁费、公共秩序维护费、公共部位维护费等等。补充协议还对其他事项进行了约定。庭审中，原、被告均认可涉案房屋的实际交付时间为2018年7月10日。原告提交转账电子回单、被告出具的定金收据，拟证明原告于2018年5月15日向被告支付定金5万元，2018年6月1日支付租金、押金199000元、2018年6月2日支付租金、押金42270元，合计支付租金、押金291270元。原告提交被告出具的收据，拟证明其于2018年7月10日向被告支付装修押金3万元、装修管理费4275元。被告对原告支付上述费用的事实表示认可。原告提交其于2018年7月5日与北京XX**建筑装饰工程有限公司（以下简称XXXX公司）签订的《消防改造工程合同》、招商银行电子回单，拟证明被告指定XXXX公司进行消防施工，费用为30780元，该笔款项由原告实际支付给张某某，但由XXXX公司出具收据予以确认。原告提交的被告工商登记信息显示，张某某在2018年12月31日以前为被告持股100%的股东，原告据此主张被告与XXXX公司存在关联关系，实际控制人为一人。经查询，XXXX公司的法定代表人为王XX，投资人为王XX、王某某。原告提交经办人为潘某某的收据，拟证明其于2018年8月14日向被告交纳营业执照及食品经营许可证费用9000元。被告认可上述证据的真实性，但称其只是代收，相关费用已交至产权方指定的代办公司。庭审中，原告食品经营许可证（经营者名称为某某企业管理有限公司，以下简称某某公司）记载的颁发日期为2018年11月30日，原告称系因被告原因导致相应证照取得迟延。被告认可在代原告办理营业执照过程中存在延期，大概耽误了20余日。原告提交《北京市装饰装修工程施工合同》，显示其于2018年5月30日委托北京某某1装饰设计有限公司（以下简称某某1公司）对涉案房屋进行装修，工期自2018年6月6日起2018年7月6日止，总造价366000元。原告提交收据三张，拟证明其支付了上述合同约定的装修款。被告对原告主张的费用不予认可。原告另提交某某1公司出具的《工程延期说明》，称因原告未按约定的时间将涉案房屋交付某某1公司施工，导致装修工程延期，经双方协商一致，工程竣工验收延期至2018年11月6日。被告对此不予认可。原告提交其与北京某某2餐饮管理有限公司签订的（以下简称某某2公司）于2018年9月1日签订的《“XX卤肉饭品牌使用”品牌授权使用合同书》，其中使用品牌店的经营地址一栏未填写，该合同另约定：变更经营地址或因故停业，品牌使用期限不做顺延；合同期为5年，自2018年9月1日起至2023年8月30日止；五年品牌使用费为8万元，一经开业，即不退还；原告应在合同规定的地点进行经营，不得异地经营，如确需迁址或扩大经营店面，应征得某某2公司同意，签署补充协议。原告提交北京银行业务结算凭证，拟证明其实际支付品牌使用费8万元。被告对此不予认可。原告提交与被告工作人员2019年3月28日的的通话录音，录音中原告的配偶王伏其向被告工作人员反映中央空调、餐厅人员工资、喷淋等问题，被告工作人员表示可已进行协商。原告另提交多名租户与被告工作人员及被告上一手出租人的工作人员2019年3月8日现场谈话的录音，录音中被告工作人员一直希望确定起租日期为2018年11月1日，然后再按照各户的实际情况另行给予免租期，但因各方就此未能达成一致意见。原告认为被告主动提出将起租日期延后至2018年11月1日可以从侧面反映出被告承认其提供的房屋存在无法正常经营的问题。被告则称，因为租户一直不交租金，其不想再与租户纠缠，故决定再给予一定期限的免租期，希望租赁合同能继续履行。在上述录音中，被告方代表承认“当时跟园区那边接临时电，先开业”。被告的上一手出租人北京某某X企业管理有限公司（以下简称某某X公司）代表亦称“至于给‘80后’、给老白他们之前供给电量这个事，我不需要过多的解释，是因为当时电量不足，你们各家也没有装修完毕，他们才进行接电的”。原告提交其于2019年2月向被告发出的告知函、损失明细及相应的快递详情单，拟证明其曾多次要求被告解决无法正常经营的问题（具体包括空调不制冷、部分制热温度不达标、安装广告牌要收取费用、没有正常供电、没有排烟系统、消防喷淋误启动等等）并就其受到的损失进行赔偿。快递详情单显示该邮件于2019年2月26日签收。庭审中，被告认可中央空调的一个出风口故障，导致局部温度急剧下降以及消防喷淋设施曾错误启动的事实，但称系因原告晚上没有关门导致喷淋头冻裂所致。原告提交其与北京某某某某通风设备有限公司于2018年9月12日签订的《安装协议》及相应的收据，显示其委托上述公司进行排风系统的安装，总价18263元。原告提交某某X公司于2019年8月8日张贴的解除租赁合同通知书，称某某X公司于2017年3月10日与北京某某3家宴餐饮有限公司（以下简称某某3公司）签订《房屋租赁合同》，将包含涉案房屋在内的房屋出租给某某3公司，租期5年，因某某3公司未按时交纳租金，构成实质违约，某某X公司向某某3公司发出解除《房屋租赁合同》的通知，双方之间的合同关系已于2019年8月8日解除，故要求原告在2019年8月11日上午10点之前腾退涉案房屋。被告认可上述通知书的真实性，并称其系从某某3公司处承租了涉案房屋，后又转租给原告。被告提交其工作人员向原告方发出的短信，显示被告于2019年4月24日向原告发出解除租赁合同的通知，称因原告逾期未缴纳租金、水电费等，故要求解除租赁合同，并要求原告在3日内搬离涉案房屋，但原告未按照通知中所限定的期限返还涉案房屋。原告认可收到上述短信，但称被告提供的涉案房屋不具备正常经营的条件，被告作为违约方不享有合同解除权。原告称其实际腾退房屋的日期为2019年8月10日。被告认可原告所称的实际腾退房屋日期。庭审中，原告曾就涉案房屋装修的现价值申请评估，后因现场已经灭失，不具备评估条件，相应的评估鉴定程序未实际开展。经询，被告表示涉案房屋没有建设规划审批手续，系建设在农村集体土地上的房屋。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条虽规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但上述司法解释第一条规定，该解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。涉案房屋属于农村集体土地上建设的房屋，考虑到原告已经办理营业执照实际经营等具体情况，且租赁合同确系原、被告真实意思表示，并无其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，故本院认为本案不宜直接适用上述司法解释关于认定合同无效的规定否认当事人之间的约定，租赁合同应为有效，双方均应依照约定履行各自的义务。关于被告向原告发出的解除租赁合同通知的效力，本院认为，根据原告提交的录音等证据，被告对录音中各租户提出的各种影响正常经营的问题未予以否认，并主动提出将租赁合同的起租日期延后至2018年11月1日，且还承诺将视每户的具体情况另行给予一定的免租期，这从侧面能够印证原告所主张的涉案房屋存在的种种问题。双方虽未能就起租日期达成一致，但本院认为原告拒绝支付下期租金系行使先履行抗辩权的行为，被告以此为由要求解除租赁合同，本院不予支持。根据原告提交的某某X公司张贴的解除租赁合同通知书，涉案房屋在租赁合同约定的租赁期限内就被某某X公司收回，被告未能履行保证原告在租赁期限内正常使用涉案房屋的基本合同义务，构成根本违约，现原告要求解除租赁合同，本院予以支持。关于租赁合同的解除时间，因原告未举证证明其在提起本案诉讼前曾经向被告发出解除合同的通知，故租赁合同应于本案起诉状（载有解除租赁合同的诉讼请求）送达被告之日，即2019年12月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告退还已付租金、押金的诉讼请求，双方均认可涉案房屋于2018年7月10日实际交付原告使用，本院综合考虑房屋逾期交付的情况、供电情况、租赁合同约定的免租期、原告实际取得卫生许可证的日期、涉案房屋被某某X公司张贴解除租赁合同通知书的日期等，认为原告所交纳的租金已经使用完毕，故对原告要求返还已付租金的请求不予支持。关于原告要求被告返还押金的诉讼请求，本院根据原告提交的谈话录音等证据所反映出的涉案房屋在原告使用期间存在烟道无法满足正常经营等种种问题并结合原告实际使用房屋的期间，酌情确定被告返还原告押金35000元。关于原告要求返还装修押金3万元、装修管理费4275的请求，被告表示同意，本院不持异议。关于办执照费9000元，现有证据显示原告当时交纳该笔费用系基于与被告的合意，现相关费用已经交纳，营业执照亦已办理，原告要求退费，没有事实及法律依据，但考虑到被告承认在代办营业执照时存在逾期，故本院酌定被告退还原告办执照费3000元。关于原告主张的装修损失、消防改造费、安装排烟系统费、加盟费等损失，因被告根本违约导致租赁合同无法继续履行，原告前期投入的上述费用确有一定的损失，本院综合已经履行的租赁期限与剩余未履行租赁期限的具体情况、被告的过错程度并结合原告提交的证据，酌情确定被告赔偿原告装修损失80000元、消防改造费损失23000元、安装排烟系统费13000元、加盟费损失8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告刘腊梅与被告北京嘉成恒通物业管理有限公司于二○一八年五月三十日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于二○一九年十二月九日解除；二、被告北京嘉成恒通物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告刘腊梅押金35000元、装修押金30000元、装修管理费4275元、办执照费3000元，合计元72275元；三、被告北京嘉成恒通物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘腊梅装修损失80000元、消防改造费23000元、安装排烟系统费13000元、加盟费8000元，合计124000元；四、驳回原告刘腊梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9436元，由原告刘腊梅负担5210元（已交纳）、被告北京嘉成恒通物业管理有限公司负担4226元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  赵 靓二〇二〇年八月二十八日法官助理  于 洋书 记 员  胡琪汶