北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11520号原告：姜君，女，1975年9月4日出生，无业，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：林慧，北京市融道律师事务所律师。被告：北京保瑞投资管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇裕丰路**院**楼**，统一社会信用代码911101130955720354。法定代表人：施林，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京嘉论律师事务所律师。原告姜君与被告北京保瑞投资管理有限公司（以下简称保瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告姜君、被告保瑞公司委托诉讼代理人刘芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜君向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告三个采暖季（2017-2018年、2018-2019年、2019-2020年）的供暖费8271．75元，2019年2月22日至2020年4月30日期间的物业费3453．96元，2019年12月至2020年4月的房屋租金20287．3元，违约金4057．4元，解约补偿金1000元、补卡费100元、更换门锁费398元；以及按照顺义区法院计算方式的罚息；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月1日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定将原告名下房屋出租给被告，房屋建筑面积67．25平方米，租赁期限自2014年9月1日至2020年8月31日，租金支付方式为按月支付，被告在每个月的月底前支付下个月的租金。租期内的物业管理费、供暖费等由被告承担并按期缴纳。合同签订后,原告依约将房屋交付给被告使用，但被告未按照约定支付租金、物业费及取暖费。经催告多次,仍拒绝支付。截止今日被告电话拒接,短信不回,采取躲避态度。其行为已损害了原告的合法利益,给原告造成巨大的损失。为维护原告的合法权益,原告特依据民事诉讼法的相关规定诉至贵院,请求支持原告的所有诉讼请求。被告保瑞公司辩称：同意支付2020．1月前拖欠的房租、物业、取暖等费用合计17054．51元，2、3、4月份的房租要求减免，疫情期间2020年1月24日-2020年4月底，根据国家政策，微小企业是可以减免租金，受到影响属于不可抗力，不同意支付违约金，被告在使用过程中没有使用过供暖，所以不同意支付供暖费；物业费不同意支付，因为原告没有实际缴纳。不同意支付1000元的补偿金，因为已经过了诉讼时效，而且不清楚这回事。门锁更换费、补卡费是原告自身原因导致的，不同意支付。本院经审理查明以下事实：原告系房屋的所有权人，该房屋证载用途为办公用房，建筑面积67．25平方米。2014年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定原告（甲方）将名下房屋交给被告（乙方）出租，建筑面积68．74平方米，合同期限自2014年9月1日至2020年8月31日，房屋用途为商用，并约定租金标准为3500元每月，第二年开始至本合同结束的租金，按上一年租金的3%递增。合同第六条约定，租赁期内的以下费用均由乙方承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、甲方需提前收回房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1、不按照合同约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达4000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任：（三）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，同时支付给对方相当于2个月租金的违约金作为赔偿。……（六）如果乙方有第八条第四款约定的情形之一的，乙方需向甲方支付违约金（按北京标准执行两个月违约金）。2020年4月1日，被告向原告发出律师函，提出解除租赁合同，并认可2020年1月前拖欠的房租、物业、取暖等费用合计17054．51元在疫情结束后支付给原告，要求免除2020年2、3月份租金。姜君收到律师函后，于2020年4月5日复函，不同意免除2020年2月、3月份租金，认为原告单方提出解约属于违约行为等。被告庭审中确认，被告发给原告的律师函中载明2020年1月前拖欠的房租、物业、取暖等费用合计17054．51元，包括双方在上次合约解除时被告同意支付给原告的赔偿金1000元。此后，原告通过短信与被告人员肖雅、侯宇龙联系，要求支付欠款，返还房门钥匙、水电煤气卡等，未得到明确回复。2020年5月4日，原告自行找人开锁换锁，花费398元。2020年8月3日，原告补办电卡、水卡、中水卡各一张共计花费90元。2020年8月14日，原告补办燃气卡花费10元。原告提交物业服务费用催缴通知单，显示涉案房屋自2019年2月22日至2020年4月30日期间应当缴费总额3453．96元。原告提交北京市天房市政工程管理有限公司供暖费催费通知单，显示涉案房屋未缴纳2017-2018、2018-2019、2019-2020年三个采暖季的供暖费8271．75元。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同及补充协议、律师函及复函、短信聊天记录、催款通知单、发票、服务单及收据，以及本院庭审笔录等在案佐证。本院经审理认为：本案的争议焦点是：1、被告能否以受到新冠肺炎疫情影响要求减免租金；2、被告是否应当支付物业费、供暖费、换卡费、换锁费；3、被告是否应当支付违约金。针对上述争议焦点，本院分析如下。一、被告能否以受到新冠肺炎疫情影响要求减免租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。2020年1月之前，被告并未受到疫情影响，期间欠付的租金应当全额支付。2、3、4月份的房租，发生在疫情期间，被告的经营不可避免地受到疫情影响。疫情的发生、发展在空间、时间上都有一个变化的过程，政府的管控措施的也随之进行调整，新型冠状病毒疫情对于不同类型合同履行的影响也表现不同。被告未提供充分证据证明其受到疫情影响的具体程度，本院结合北京市同期疫情防控总体要求，酒店式公寓行业的大致经营情况，酌情减少2月、3月、4月的租金，被告按照月租金60%标准支付。二、被告是否应当支付原告物业费、供暖费、换卡费、换锁费。双方签订的房屋租赁合同明确约定租赁期内的物业费、供暖费应当由承租方负担，被告以未使用暖气，使用的是空调为由抗辩，依据不足，不予支持，被告应当支付2017-2018、2018-2019、2019-2020年度的供暖费。同理，被告应当支付2019年2月22日至2020年4月30日期间的物业费。关于换卡费、换锁费。2020年4月20日被告提出解约后，并未将涉案房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡及时交还原告，原告只能自行换锁、换卡，原告为此产生的损失与被告的行为存在直接因果关系，且原告提交了相应项目的发票，故本院对原告该项诉求予以支持。三、被告是否应当支付违约金。被告迟延交纳供暖费、物业费，已经累计超过4000元，根据《房屋租赁合同》第八条第（四）项、第九条第（六）项的约定，被告应当按时交纳物业费、供暖费，其应当缴费的期间并非新冠肺炎疫情防控期间，另外，被告欠付2020年1月前的房租超过4000元，此时也并非疫情发生期间，故被告应当按照约定支付原告两个月的租金作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告姜君2019年12月1日至2020年4月30日期间的房租15418元；二、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告姜君2017年-2018年、2018年-2019年、2019年-2020年期间的供暖费8271．75元；三、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告姜君2019年2月22日至2019年4月30日期间的物业费3453．96元；四、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告姜君违约金9114．92元；五、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告姜君换锁费398元，补办电卡、水卡、中水卡、燃气费卡费用合计100元；六、驳回原告姜君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费405元，由被告北京保瑞投资管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年八月二十九日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨