江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5854号 原告：胡迎春，女，1968年4月1日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：陈晓明。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：张兵。 原告胡迎春与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际广场建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡迎春到庭参加诉讼。被告友谊华联公司、郑和国际广场建设公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告胡迎春向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付欠付2018年7月1日至2020年12月31日期间的租金169633.75元（2018年39690元+2019年56517.25元+2020年73426.5元）；2.两被告向原告支付逾期支付上述欠款的违约金9300元（计算至2020年6月30日）。事实和理由：原告与被告一、被告二于2012年5月19日签订《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，被告于2018年下半年开始拖欠租金，至原告起诉时共拖欠租金169633.75元，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告友谊华联公司及被告郑和国际广场建设公司未答辩，亦未向本院提交答辩状。 原告胡迎春为证明其主张，向本院提交了商铺房屋租赁及委托经营合同、购房发票等证据。因两被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利，故本院对上述证据的真实性，均予以认定。 根据上述证据本院认定以下事实：胡迎春系鼓楼区江东北路阅景龙江国际公寓01幢442号（2层）商铺的所有权人。2012年5月19日，胡迎春作为甲方与乙方友谊华联公司、丙方郑和国际广场建设公司签订了《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定甲方上述商铺委托给乙方经营管理，乙方可以以自己的名义将该商铺对外租赁经营；委托经营期限为八年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；前两年的年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订商品房预售合同时直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；自第三年起，每年的租赁回报分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。 上述合同签订后，友谊华联公司根据约定开始占有、使用涉案商铺，并以自己名义对外出租经营。 根据合同约定，友谊华联公司应于2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日、2020年3月31日前分别支付税后租赁回报39690元，但其并未支付2018年9月30日的租赁回报，2019年友谊华联公司共支付了22862.75元，2020年6月2日，友谊华联公司又支付了5953.5元。胡迎春主张2019年和2020年的租赁回报均系支付的该年上半年的租赁回报。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，原、被告双方所签订的商铺房屋租赁及委托经营合同系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对三方当事人均有约束力。胡迎春在合同签订后已将涉案房屋交付友谊华联公司经营管理，友谊华联公司应依约支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租赁回报39690元，而其并未支付，故胡迎春请求判令其支付该款，具有事实和法律依据，本院予以支持。因友谊华联公司应于2019年3月31日前支付租赁回报39690元，而其全年仅支付了22862.75元，胡迎春主张该款系支付的上半年的租赁回报，并不侵害友谊华联公司的利益，该期租赁回报的余额16827.25元以及2019年下半年租赁回报39690元，友谊华联公司应予给付。因2020年1月1日至2020年6月30日期间有近三个月的时间处于疫情高发期，多数商铺无法经营，故本院酌定友谊华联公司按4个月的标准应支付上述期间的租赁回报26460元（39690元÷6个月×4个月）。因友谊华联公司仅支付了2020年上半年的租金5953.5元，故仍欠付该期租赁回报20506.5元。关于2020年下半年的租赁回报39690元，因该期租赁回报的支付时间应为2020年9月30日，而目前该时间未到，故胡迎春请求立即支付该笔费用，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于逾期给付租赁回报的违约金问题。友谊华联公司未按照合同约定的期限给付租赁回报，其行为构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，友谊华联公司应于2018年9月30日前向胡迎春支付2018年7月1日至12月31日期间的租赁回报39690元，而其未支付，故应自2018年10月29日起支付违约金；对于2019年3月31日欠付的租赁回报16827.25元，应自2019年4月23日起计算违约金；对于2019年9月30日欠付的租赁回报39690元，应自2019年10月29日起计算违约金。对于2020年上半年的租赁回报20506.5元，应自2020年4月24日起计算违约金。因2019年8月20日，中国人民银行应授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故该日之前的违约金应按照年利率计算，此后的违约金应根据贷款市场报价利率计算。据此，39690元自2018年10月29日起至2019年8月19日的违约金数额为1390元（39690元×4.35%÷365天×294天）；16827.25元自2019年4月23日至2019年8月19日的违约金数额为236元（16827.25元×4.35%÷365天×118天）。2019年9月20日至11月19日LPR为4.25%（61天），2019年11月20日至2020年2月19日为4.15%（92天），2020年2月20日至2020年4月19日为4.05%（60天）,2020年4月20日起至2020年6月30日为3.85%（72天）。据此，上述两笔款项在2019年8月20日至2020年6月30日期间的违约金为1797元（56517.25元×4.25%÷365天×61天+56517.25元×4.15%÷365天×92天+56517.25元×4.05%÷365天×60天+56517.25元×3.85%÷365天×72天）。2019年下半年的租赁回报39690元的违约金，从2019年10月29日起计算至2020年6月30日为1081元（39690元×4.25%÷365天×22天+39690元×4.15%÷365天×92天+39690元×4.05%÷365天×60天+39690元×3.85%÷365天×72天）。2020年上半年的租赁回报20506.5元自2020年4月24日起计算至2020年6月30日的违约金为147元（20506.5×3.85%÷365天×68天）。上述违约金的总额为4651元（1390元+236元+1797元+1081元+147元），超出上述数额的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于担保责任的问题。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，郑和国际公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，故应为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月，友谊华联公司支付租赁回报的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前，对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算，胡迎春提起的此次诉讼，主张的租赁回报为2018年7月1日至2020年6月30日期间的债务，友谊华联公司本应分别于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前履行支付义务，郑和国际公司的相应保证期间则应分别向后推算6个月，即胡迎春应于2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前和2020年9月30日前向本院提起诉讼，而胡迎春于2020年4月10日提起本次诉讼，其请求中关于2018年9月30日和2019年3月31日、2019年9月30日应获得的租赁回报已经超过了诉讼时效，2020年3月31日应获得的租赁回报及违约金仍在诉讼时效内，郑和国际公司应对该期租赁回报承担一般保证责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告胡迎春支付2018年7月1日至2020年6月30日期间欠付的租赁回报116713.75元； 二、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告胡迎春支付逾期支付2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日、2020年3月31日欠付的租赁回报至2020年6月30日期间的违约金4651元； 三、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司欠付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租赁回报20506.5元及该租赁回报在2020年4月24日至2020年6月30日的违约金为147元，承担一般保证责任（在对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，由被告南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任）； 四、驳回原告胡迎春的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3879元，减半收取计1939.5元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙晋辉 二〇二〇年八月二十八日 书记员  赵晶晶