苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初10001号原告：苏州圆融发展集团有限公司，住所地苏州工业园区万盛街**圆融大厦**，统一社会信用代码91320594780263580W。法定代表人：亢越。委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱鸿良，江苏益友天元律师事务所律师。被告：苏州上水娱乐有限公司，住所地，住所地苏州工业园区李公堤**A12会信用代码91320594MA1WJAQ12K。法定代表人：张程。委托诉讼代理人：陆树国，江苏楚汇律师事务所律师。原告苏州圆融发展集团有限公司（以下简称“圆融集团公司”）与被告苏州上水娱乐有限公司（以下简称“上水娱乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理，后转为普通程序并由审判员刘佳政适用独任制，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。最后一次开庭，原告圆融集团公司的委托诉讼代理人钱鸿良、被告上水娱乐公司的委托诉讼代理人陆树国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圆融集团公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《苏州李公堤二期租赁合同》及其补充协议于2019年6月27日解除；2、判令被告将苏州李公堤二期A12号房屋恢复原状并腾空后返还给原告；3、判令被告向原告支付欠缴租金187931.64元（2019年5月1日至2019年6月27日）、物业费51488.12元（2019年5月1日至2019年6月27日）、水费1454.94元，共计240874.7元，并支付迟延付款滞纳金21613.18元（以迟延支付款项为基数，按照日万分之五的标准，暂算至2019年10月31日，并继续计算至被告实际支付之日止）；4、判令被告支付租赁期间减免的租金77408.76元（2019年4月）、物业费20002.4元（2019年4月），共计97411.16元；5、判令被告支付解除合同违约金761000.4元；6、判令被告支付房屋占用费暂计253666.8元（按照每月253666.8元的标准自2019年6月28日开始计算至实际返还房屋之日止）；7、判令被告预交的保证金442723.59元由原告予以没收，无需返还给被告；8、判令被告向原告支付律师费11896元。事实和理由：原、被告双方于2018年6月签署《苏州李公堤二期租赁合同》(以下简称“租赁合同”)一份，约定被告向原告承租苏州李公堤二期A12号房屋(计租面积为1363.8平方米，以下简称“租赁房屋”)用于“繁花酒吧”娱乐品牌的经营，租赁期限自2018年6月19日至2024年6月18日止，并对租金、物业费、水电费的计算标准、支付时间以及违约责任均有明确约定。后原被告双方签署《苏州李公堤二期租赁合同租金调整补充协议》(以下简称“补充协议”)一份。被告上水娱乐公司违反租赁合同约定，自2019年5月起拖欠支付租金等费用，且擅自于2019年6月3日起停止经营，并在2019年6月中上旬强行将酒吧经营所需设施予以拆除和搬离。经原告多次向被告进行函告后仍无果，原告遂于2019年6月25日委托律师向被告发送律师函解除了租赁合同，解除日期为2019年6月27日。原告认为被告的行为直接损害了原告的合法利益，为维护自身合法权益，特依法提起本案诉讼，请人民法院支持原告诉请。被告上水娱乐公司辩称：被告已于2019年6月2日后，及时拆除了租赁房屋内自有的相关动产，并将租赁房屋归还给了原告。原告在未通知被告的情况下，于2019年6月2日后私自拆除了租赁房屋外墙上的宣传灯墙。被告欠付的租金、物业费，同意原告从被告缴纳的保证金中扣除，余下的保证金，原告并未退还给被告，所以不存在房屋未腾空返还给原告的事实，也不存在拖欠5月份租金和物业费的事实，更不存在迟延付款滞纳金的事实。相反，原告未及时将剩余保证金归还被告，应向被告支付相应的利息。在合同履行期间内，原告关联物业公司即苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司擅自多次停电，造成被告正常经营困难。被告依据租赁合同的约定，和原告进行交涉后仍无果。2019年5月13日在未有任何通知的情况下，圆融商业物业管理有限公司直接对原告经营地实施停电，经交涉后未能恢复停电停水状态，因此无法正常营业。2019年5月底被告再次通知苏州圆融发展集团有限公司解除租赁合同，双方达成口头一致意见，同意解除。被告于2019年6月2日对外公开张贴了停止营业的公告，双方互发了解除合同书面通知函，所以解除合同是双方一致的意思。双方协商一致解除合同的日期应该是2019年6月3日。被告是在被停电无法盈利的情况下才解除的合同，违约方应当是原告，且由于原告方的违约造成了被告巨大的经济损失。综上请求法院驳回其诉讼请求。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：2018年6月，原告圆融集团公司（甲方）与被告上水娱乐公司（乙方）签订有一份《苏州李公堤二期租赁合同》，约定上水娱乐公司承租圆融集团公司位于苏州李公堤二期A12号房屋，租赁期限自2018年6月19日至2024年6月18日止。前述租赁合同约定，租赁房屋自2019年5月1日至2020年6月18日，保底租金为人民币2.4元/日/平方米，按计租建筑面积1363.8平方米计算，每月租金为人民币99557.4元；自2019年5月1日至2024年6月18日，物业管理费为人民币20元/月/平方米，按计租建筑面积1363.8平方米计算，每月物业管理费为人民币27276元；上述费用均采用先付后用的原则按月支付，乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月费用。合同还约定乙方应支付履约保证金442723.59元。关于违约责任合同约定，乙方逾期不支付租金、物业管理费、公共事业费等费用任何一项累计达到一个月或以上的，乙方擅自中断、停止或将中断、停止其业务或者中途擅自退租行为的，甲方有权书面通知乙方解除租赁合同，提前收回租赁房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期间之免收减收租金；（2）按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（如有）；（3）按本合同相关费用标准向甲方补足乙方已经享用的减、免的物业管理费（如有）；（4）逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；（5）向甲方支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过6个月的租金和物业管理费之和的金额的违约金;（6）不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利；（7）甲方有权不予返还乙方交付的保证金作为其违约的处罚；（8）上述违约金、赔偿金不足以补偿甲方损失的，甲方有权向乙方继续追偿。合同关于房屋返还的条款约定，（1）甲方有权在租赁期届满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该房屋，乙方放置于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿。同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担；届时甲方亦有权选择保留该房屋内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿。（2）从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第（1）项权利进入并收回该房屋为止，乙方须以合同终止(或解除)日前一天的租金、物业管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的租金、物业管理费，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引致的一切损失。并支付从租赁期届满之日到实际返还之日期间该房屋的推广费、公告事业费及其他费用。合同还约定，根据本合同规定及本合同有关文件而发出的通知均采用书面形式，并用挂号信、特快专递发至本合同载明的联系地址。使用挂号信、特快专递发出的国内邮件，在寄出二日后视为送达。任何一方之地址如有变更，应及时以挂号信形式通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担。因本合同引起的一切争议，双方首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼费用及律师费全部由败诉方承担。后原告圆融集团公司与被告上水娱乐公司又签订有一份《苏州李公堤二期租赁合同租金调整补充协议》，约定确保乙方在2019年3月25日前支付完毕截止2019年3月31日前的欠款536428.36元的前提下，甲乙双方同意调整租金及物业管理费标准，对部分租金及物业费予以减免，其中2019年4月1日至4月30日租金调整为22148.64元，物业管理费调整为7273.6元。之后的租金及物业费标准不变。如果乙方未能按时足额付清全部欠款的，相关费用标准仍按照原租赁合同约定的标准执行。签订上述租赁合同后，被告使用租赁房屋经营“繁花酒吧”，被告履行合同义务支付房租、物业管理费至2019年4月底。被告未能按约支付2019年5月起应付的租金、物业管理费。2019年6月3日，被告停止了租赁房屋内酒吧的经营。2019年6月4日，被告自行搬离、拆除了租赁房屋内的有价值的物品、设施设备等，租赁房屋内遗留了废弃物品及建筑垃圾，未对租赁房屋恢复原状及清理。2019年6月10日，原告向被告合同中约定的地址邮寄了一份《律师函》，认为被告迟延支付租赁费用并擅自停止营业的行为已经构成违约，要求被告恢复经营并支付拖欠的费用及违约金，否则在原告有权提起诉讼并保留解除合同的权利。2019年6月19日，原告向被告再次邮寄了一份《律师函》，要求被告5日内恢复经营，否则解除租赁合同并追究违约责任。该邮件于2019年6月23日对方拒收未妥投退回。2019年6月26日，原告向被告邮寄了第三份《律师函》，通知被告因其欠费及擅自停业的违约行为满足了合同约定原告有权单方解除合同的情况，现通知被告自律师函送达之日起解除《李公堤二期租赁合同》及其补充协议，要求被告将房屋恢复原状并腾空后返还并承担相关违约责任。该邮件因收件人不在指定地址未妥投于2019年6月29日退回。之后原告诉至本院。本案审理过程中，被告于2019年9月19日向原告发出了一份《解除合同通知函》，认为原告出租的房屋不能实现合同目的，不能正常营业，双方租赁合同自被告张贴公告之日起解除。现再次通知双方租赁合同自发出公告之日起解除，要求退还履约保证金442723.59元。该通知于2019年9月20日送达原告。至本案法庭辩论终结之日，案涉租赁房屋仍维持被告方停止经营后的空置状态。本院认为：原告圆融集团公司与被告上水娱乐公司签订的《苏州李公堤二期租赁合同》以及《苏州李公堤二期租赁合同租金调整补充协议》合法有效，对合同当事人均有约束力，被告上水娱乐公司应诚实信用地履行合同中承租方的相应义务。被告上水娱乐公司自2019年5月起未缴纳租金及物业费，并自行停止经营搬离租赁房屋，未能按约履行上述租赁合同义务，已构成违约，原告据此依照合同约定解除租赁合同，具有事实及法律依据，本院予以确认。被告辩称双方系协商解除合同，但未能就此举证证明，本院不予采信。原告于2019年6月26日向双方合同中约定的被告送达地址发出了解除通知，该邮件后于2019年6月29日退回。双方关于送达地址的约定有效，但应以邮件退回之日视为送达之日为宜。故本院确认原被告双方租赁合同及补充协议于2019年6月29日解除。合同解除后，被告应及时将房屋返还原告，根据双方合同约定，被告应当将房屋恢复至交付时的原状后返还原告，该约定合法有效，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告未能按约将房屋腾空并恢复原状后返还原告，给原告造成租金损失，还应予以赔偿，原告要求被告支付占有使用费，应予支持。2019年11月6日，本案第一次庭审过程中，被告明确表示已经没有需要的物品遗留在租赁房屋内，房屋内的垃圾未处理，房屋也未恢复原状，但不愿清理、恢复原状，要求原告自行处理。在此情况下，原告完全有能力、有条件、也有必要在合理时间内自行将租赁商铺收回重新出租以避免损失的扩大，但原告未能及时止损，故超出合理范围扩大的损失应由原告自行承担。本院综合考虑本案中被告方过错程度、双方交涉沟通情况、租赁房屋面积大小、房屋需要恢复的工程量大小、被告未搬离物品多少等具体情况，酌情确定被告应按原租金、物业费标准126833.4元/月承担合同解除后的占用费直至2019年12月底，对于之后的占用费本院不予支持。被告还拖欠原告2019年5月1日起的房租、物业管理费，应予支付。故被告应支付原告2019年5月1日至2019年12月31日期间租金、物业管理费、占有使用费合计1014667.2元（126833.4*8）。双方补充协议约定在被告按约履行的情况下对2019年4月的租金、物业管理费进行减免，但被告未能约按时足额付清欠款，且随后出现严重违约情形导致合同解除，原告要求被告补足该月减免的租金77408.76元、物业管理费20002.4元，共计97411.16元，具有事实及法律依据，本院予以支持。原告收回房屋之前，租赁房屋内所产生的水费1454.94元（2019年5月、6月，对应水费账单上的201906、201907账期）均应由被告承担，原告该诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告主张的延迟付款的滞纳金、解除合同违约金，本院认为，被告存在延迟支付租金等违约情形并由此导致被告解除合同，被告应承担相应的违约责任，本院对上述两项违约责任一并考虑。原告主张的两项违约责任总和过分高于其因被告延误缴纳租金及因此导致租赁合同解约而产生的实际损失，本院依法予以调整。本院综合考虑被告的违约情形及解除合同造成的利息损失、重新寻租损失等，酌情将原告主张的逾期利息及解除合同违约金合并调整为相当于被告缴纳的履约保证金金额442723.59元，并以保证金抵扣，被告无需另行支付。原告主张的律师费11896元，双方租赁合同对此有相关约定，该费用也已实际发生，且律师费标准符合相关规定，原告该项诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州圆融发展集团有限公司与被告苏州上水娱乐有限公司签订的《苏州李公堤二期租赁合同》及其补充协议于2019年6月29日解除，被告苏州上水娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内将位于苏州李公堤二期A12号房屋腾空并恢复至交付时的原状后交还原告苏州圆融发展集团有限公司；二、被告苏州上水娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司2019年5月1日至2019年12月31日期间的租金、物业管理费、占有使用费合计1014667.2元；三、被告苏州上水娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司2019年4月减免的租金、物业管理费合计97411.16元；四、被告苏州上水娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司水费1454.94元；五、被告苏州上水娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司律师费11896元；六、驳回原告苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58771元，由被告苏州上水娱乐有限公司负担。该款已由原告苏州圆融发展集团有限公司预交，本院予以退还，被告应于本判决生效之日起十日内付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  刘佳政二〇二〇年八月三十一日见习书记员  吴 烨