江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初8605号原告：昆山永辉房产投资顾问有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿大道****楼**，统一社会信用代码9132058305346030XH。法定代表人：马仟，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔令梅，江苏六典律师事务所律师。被告：王桂芳，女，1982年12月16日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：于小峰，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶宏，上海瀛泰律师事务所律师。原告昆山永辉房产投资顾问有限公司（以下简称“永辉房产”）与被告王桂芳居间合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法由审判员孙学谦独任审判，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告永辉公司委托诉讼代理人孔令梅到庭参加了诉讼，被告王桂芳委托诉讼代理人于小峰到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告永辉公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告居间费用110000元。二、判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：被告通过原告介绍于2019年8月7日与原告、案外人冯某、傅某、傅某2签订编号为68XXX的“房地产买卖居间协议”，约定总房价为600万，被告是买受方，原告为居间方，房屋坐落于：江苏省昆山市花桥镇XX大道XX弄XX号房，8月7日被告交15万定金；连续几天特大台风雨后被告于2019年8月13日提出再次看房屋，以房屋漏水为理由要求第三方房屋降价，因此当日经过买卖双方协商，第三方愿意减少房款50万元，当日晚上8点左右又重新与原告、案外人冯某、傅某、傅某2签订编号为68XXX的“房地产买卖居间协议”和“房地产买卖居间补充协议”，房屋总价变更为550万元；被告提出想早点搬入并希望地板早点干燥，于2019年8月15日请工人到本案所涉房屋内将地板撬开散潮，并再次支付第三人定金35万元，后续几天原被告一直针对房屋过户进展有过沟通，但原告突然收到被告于2019年10月2日的通知函，通知第三人和原告要求解除“房地产买卖居间协议”和“房地产买卖居间补充协议”。后原告听说被告和第三方通过诉讼解除了“房地产买卖居间协议”和“房地产买卖居间补充协议”，因此原告多次联系被告要求支付居间费110000元，但被告一直拒不给付。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求支持原告的诉求。综上所述，原告特具状起诉，请求人民法院支持原告的诉求。被告王桂芳辩称，案外人降价50万元的行为并非是房屋漏水，而是因为其他与原告网站描述不符合的情形，被告从未接受房屋漏水。被告与案外人并未签订房地产买卖合同，原告居间行为并未促成合同成立，根据合同法427条，原告不得支付居间报酬。原告故意隐瞒标的房屋多年严重漏水、墙体墙面损坏严重、无产证等有关情形，损害了被告利益，根据合同法425条，原告不得要求支付居间报酬。经审理查明，2019年8月7日，被告王桂芳（买受方，乙方）和案外人冯某、傅某、付某（出售方，甲方）在原告永辉房产（丙方）的居间下，签订《房地产买卖居间协议》（编号为68XXX），约定案外人冯某、傅某、付某将位于昆山市房屋出售给被告，购房总价为600万元，建筑面积235.62平方米，装修为精装修，合同约定乙方需向甲方支付意向金15万元。当日，被告王桂芳向案外人冯某、傅某、付某支付了意向金15万元。2019年8月13日，被告王桂芳（买受方，乙方）和案外人冯某、傅某、付某（出售方，甲方）在原告永辉房产（丙方）的居间下，重新签订一份《房地产买卖居间协议》（编号为68XXX，落款时间仍为2019年8月7日），约定案外人冯某、傅某、付某将位于昆山市房屋出售给被告，购房总价为550万元，建筑面积235.62平方米，装修为精装修；合同主要内容为：一、买受方需向出售方支付意向金15万元；……三、购买条件3.3条整。A在协议签订后7日内，乙方应向甲方补足定金至人民币伍拾万元整。……B在甲、乙双方签订本协议70个工作日内签订《房地产买卖合同》当日，乙方应向甲方支付首付款人民币叁佰万元整（内含已付定金伍拾万元），……M其他：因之前签过一次协议，目前以此合同为主，编号68XXX，原合同68XXX作废。……六、如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金(相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣)，并同意向丙方支付居间费用为总房款的2%。2019年8月13日，被告王桂芳（买受方，乙方）和案外人冯某、傅某、付某（出售方，甲方）签订一份《房地产买卖居间补充协议》（落款时间仍为2019年8月7日），主要内容为：①总价为550万甲方到手，乙方于2019年08月07日支付定价15万元整，2019年08月13日前补足定金50万元整，②甲方收到乙方支付50万定金后向银行申请还款，贷款还清后甲方需在70个工作日办理好房屋所有权证，若70个工作日内由于甲方个人原因未办理好所有权证，则甲方需要退还乙方支付的定金50万并赔偿定金50万元整，甲方在70个工作日内办理好房屋所有权证3日内，乙方向甲方支付房款人民币3000000元含定金50万元整当日办理房屋网上买卖合同【网签合同】，网签合同办理好后10日内办理过户手续，过户当日支付尾款人民币2450000元并办理交房手续，交房前甲方结清所有的物业费水电煤气后乙方支付甲方尾款人民币50000元等，交房以家具家电清单为准。当日，被告王桂芳按照协议约定向案外人冯某、傅某、付某支付了购房款35万元。关于被告看房过程和原告、被告和案外人冯某、傅某、付某（以下简称涉案房屋所有权人）三方重新签订《房地产买卖居间协议》的原因，原告陈述：2019年8月6日，王桂芳来第一次看涉案房屋，觉得可以，2019年8月7日，王桂芳带他老公看房，有意向购房，那时候涉案房屋所有权人也在，于是双方签订了600万的房地产买卖居间协议（编号为68XXX），付了定金15万元，那时候被告知晓一楼角落有渗水，涉案房屋所有权人也解释原因，并说稍微修改下，被告也同意。2019年8月13日，被告再次到涉案房屋处看房时，发现房屋3楼漏水，当时被告要求退房不买，后经原告协调，被告提出房屋总价降价50万元，涉案房屋所有权人同意降价50万元，于是三方重新签订了房地产买卖居间协议。2019年8月15日，被告带工人到涉案房屋的三楼把地板撬开挖水。2019年8月26日下午，原告通知被告到涉案房屋中去看房屋。2019年9月2日，被告一直在催涉案房屋所有权人办产证和网签。2019年9月10日，原告通知被告和涉案房屋所有权人第二日去房产交易中心做网签，双方都同意。2019年9月11日上午9点，原告和被告打电话，约好见面地点，被告同意了，一小时后被告打电话说不买。被告陈述：2019年8月6日、7日的情况和原告陈述一致。2019年8月13日，被告再次去涉案房屋处看房，发现涉案房屋味道重，有水渍，甲方做了解释，被告了解到房屋税费、交房周期、银行贷款、产证问题等与描述不符，原告和涉案房屋所有权人沟通后，涉案房屋所有权人急于出售，于是同意550万元卖给被告，便重新签订了协议。2019年8月15日，被告再次看房，发现涉案房屋二楼也有很大的水渍，把三楼的地板撬开后发现积水严重龙骨发黑。2019年8月26日，被告带了有经验的装修师傅看了房屋实际情况，发现漏水严重，据装修师傅表示，修复过程要1年以上，才适合住人。后来一直联系涉案房屋所有权人，但涉案房屋所有权人不回信息，就没来看房。另查明，2019年10月2日，被告向原告及涉案房屋所有权人发出通知函，以涉案房屋漏水不适合居住为由，通知原告解除《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖居间补充协议》。2019年12月24日，原告王桂芳在上海市普陀区人民法院起诉案外人冯某、傅某、付某，要求退还定金50万元，该案中，原告王桂芳和案外人冯某、傅某、付某达成调解，确认案外人冯某、傅某、付某返还原告王桂芳定金45万元，双方签订的房地产买卖居间协议及补充协议解除。关于涉案房屋所有权人和被告解除《房地产买卖居间协议》的原因，原告陈述：被告违约导致协议解除，具体情况不清楚，但推测是被告资金链存在问题。被告陈述：因为原告故意隐瞒涉案房屋的严重问题，导致商品房买卖合同无法签订，所以该合同无法继续履行，另外被告提出的购买条件原告也无法满足。再查明，原告提供原告员工与被告的微信聊天记录（2019年8月12日、8月14日、8月17日、8月20日-23日、8月26日、9月2日、9月6日、2019年9月12日、2019年9月22日）、被告王桂芳和房东冯某于2019年8月13日晚上的聊天记录，证明被告在2019年8月13日因房屋漏雨重新修改合同后、2019年8月15日把房屋地板撬开后仍是要求继续履行合同的，可以看出被告是愿意以房屋现状接受房屋的。被告对该证据真实性没有异议，关联性有异议，双方聊天记录不能证明被告接受房屋漏水的事实，也不能证明案外人是以房屋漏水为由降价50万元出售。原告提供原告员工和被告于2019年8月7日和8月9日的微信聊天记录，证明被告在2019年8月9日签第一份房地产买卖居间协议时已知涉案房屋所有权人没有办理涉案房屋的产证。被告认为该证据无法达到原告的证明目的。原告提供是原告员工和涉案房屋所有权人冯某于2019年8月29日和9月6日的微信聊天记录，8月29日冯某告诉原告，她5号办理产证；9月6日冯某说已通知客户(即被告王桂芳)下周三(即指2019年9月11日)到昆山办理网签，并让原告具体联系。被告认为该组证据系原告与案外人的聊天记录，对于真实性合法性我们无法确认，对于关联性不予认可，该组证据均系案外人的单方陈述，不能证明被告同意办理网签，实际上双方所约定的9月11日见面并非是为了办理网签，而是就房屋所存在的严重问题进行当面沟通。原告提供涉案房屋的产证，证明涉案房屋的产证于2019年9月6日办理至案外人冯某、傅某、付某名下。被告对该证据真实性无法确认。原告提供中介服务费确认书，证明被告确认中介服务费为55000元。被告对该证据无异议，佣金金额为55000元，而非原告主张的110000元，另外被告不存在所谓违约行为，原告称被告未履行合同条款，并未指明具体违约内容，而且即使被告存在违约行为，原告主张的违约金金额也过高。被告提供原告网站上的宣传信息、2019年8月15日标的房屋现场照片及视频，证明原告网站上所宣传的涉案房屋情况和实际房屋情况完全不符，与被告订立该合同的根本目的相违背。原告对该宣传信息的真实性无法确认，对照片和视频真实性认可，但是足以证明被告已经将涉案房屋看做自己房屋，愿意接受现状。庭审中，被告称2019年8月26日再次看房后，被告对房屋漏水情况不满意，本院询问被告有无和原告或涉案房屋所有权人沟通，被告称跟涉案房屋所有权人联系不上，没有沟通，庭后被告也未提交和原告沟通的证据。上述事实有《房地产买卖居间协议》两份、《房地产买卖居间补充协议》、通知函、微信聊天记录、上海市普陀区人民法院谈话笔录、原告网站上的宣传信息、2019年8月15日涉案房屋现场照片及视频、告知函，以及本院庭审笔录和质证笔录予以证实。本院认为，原告和被告之间系居间合同关系。本案中，被告在原告的居间下与涉案房屋所有权人签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称“居间协议”）和《房地产买卖居间补充协议》（以下简称“补充协议”），被告也按照上述两份协议的约定向涉案房屋所有权人支付了定金50万元，后被告和涉案房屋所有权人在上海市普陀区人民法院通过调解的方式解除了双方之间的居间协议和补充协议，在该案中并未确定违约方；但从本案中原告的陈述、被告的陈述及原告提供的微信记录可知，被告在2019年8月13日得知涉案房屋存在漏水情形后，涉案房屋所有权人同意减少房屋价款50万元，并重新签订了居间协议，且被告在2019年9月初仍积极敦促履行房屋交易行为，直到三方按照居间协议和补充协议约定，预备在2019年9月进行网签备案时未能备案成功，由此本院对原告的观点予以采信，被告在履行《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖居间补充协议》存在一定的过错；虽被告称系涉案房屋漏水问题导致不能实现被告订立合同的目的，但被告未能提供证据，本院不予采信。关于原告要求按照居间协议第六条要求被告支付居间费用110000元的诉请，被告庭审中称该违约金金额过高，本院认为，原告在此次房屋买卖交易中为被告提供了房源信息，并促成被告和涉案房屋所有权人签订了居间协议和补充协议，被告也按约支付了定金50万元；后因被告于2019年10月2日通知原告和涉案房屋所有权人解除居间协议，导致房屋买卖交易无法继续履行，考虑到被告在该房屋买卖交易中的过错程度，及原告实际未提供后续房屋买卖交易中贷款评估、网签备案、房屋过户和交付等居间服务，原告要求的居间费用过高，应予以调低，本院酌定被告支付原告居间费用38000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条之规定，判决如下：被告王桂芳支付原告昆山永辉房产投资顾问有限公司居间费用38000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60-46662)如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告王桂芳负担。该款已由原告交纳，被告在履行上述判决时一并支付原告1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇二〇年八月二十日书记员  张贤飞附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。