广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异348号 异议人（案外人）：李玉英，女，1964年2月5日出生，汉族，住广东省清远市清城区。 申请执行人：橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited），住所地香港。 负责人：陈柏香。 委托代理人：刘惠宏，广东安华理达律师事务所律师。 委托代理人：蔡晓蓉，广东安华理达律师事务所律师。 被执行人：佛山市安鸿贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。 法定代表人：王国新。 被执行人：清远市韶星物业发展有限公司，住所地广东省清远市清城区。 法定代表人：陈鑑全。 被执行人：广宁县悦景实业发展有限公司，住所地广东省广宁县。 法定代表人：董世豪。 被执行人：佛山市佛冷食品冷冻有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。 法定代表人：欧梓宗。 被执行人：英德市万昌房地产开发有限公司，住所地广东省英德市。 法定代表人：董泽标。 被执行人：广宁县汇融房地产发展有限公司，住所地广东省广宁县。 法定代表人：王国新。 被执行人：陈鑑全，男，1959年3月20日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。 被执行人：王国新，男，1953年12月8日出生，汉族，住广东省龙门县。 被执行人：欧晓宝，男，1985年9月5日出生，汉族，住广东省。 被执行人：欧梓雄，男，1974年5月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：黄丽梅，女，1967年10月5日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。 本院在执行申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）与上列被执行人金融借款合同纠纷一案【案号：（2019）粤0605执恢509号】过程中，拟拍卖登记在被执行人清远市韶星物业发展有限公司名下的位于清远市清城朝阳花苑十二座首层30卡[产权证号：XXX]，案外人李玉英对此提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称，请求解除对清远市清城区朝阳花××座首层30卡房产的拍卖措施，并停止执行上述房产。事实和理由：2014年1月19日清远市韶星物业发展有限公司将清远市清城区朝阳花苑**楼30卡铺房产以总价陆拾贰万元卖给异议人。合同议定签字生效后先交伍拾伍万元，剩余柒万元到房产证办到异议人名下后付清，合同签订后，清远市韶星物业发展有限公司将该套房屋正式交付异议人使用。后来异议人多次找清远市韶星物业发展有限公司办理房产权属手续，但其却一直以与政府没有协调好为由拖延，暂时不能处理，清远市韶星物业发展有限公司亦将产权证交给异议人看过，异议人见到所有商铺的产权都登记在被告名下，故此就相信了清远市韶星物业发展有限公司的说法，以为是其开发手续未完善所以暂时办不了产权契证。但商铺已一直由异议人实际占有和使用，从没有任何人对产权提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据此规定，上述商铺己由异议人实际占有和使用，属于异议人的合法财产，尤其需要提醒注意的是：异议人购买商铺的时间是2014年1月19日，上述原告与清远市韶星物业发展有限公司发生纠纷的时间是2015年期间，也就是说，原告与清远市韶星物业发展有限公司发生纠纷时，异议人己实际占有并使用商铺达1年之久，如果人民法院强行处理，将会产生更多纠纷，造成更多混乱，产生更多极为不稳定的社会效果，为此，异议人请求人民法院对此作出公平、公正的处理，以维护异议人的合法权益。 申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）答辩称，首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，抵押财产的转让需要经过抵押权人的同意。案外人李玉英主张其于2014年1月19日与韶星公司签署购房合同，购买标的物，而本案标的物于2011年1月24日便办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，后抵押权人将对应的债权几经转让至申请执行人处，贵院也于2019年5月7日作出（2019)粤0605执恢509号之一《执行裁定书》，变更橡树联合3号资产管理有限公司（英文名称：OCMUnited3Limited)为本案的申请执行人，至此，申请执行人也合法成为本案的抵押权人，但申请执行人及原抵押权人均未收到任何关于标的物转让的通知，案外人主张标的物的转让也并未经过抵押权人的同意，也并未代替抵押人清偿债务。所以该标的物的转让并未发生效力，案外人李玉英无权干涉标的物的处置，贵院依法处置标的物完全符合法律规定，合情合理。其次，根据《中华人民共和国物权法》第9条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，不动产的转让需要依法登记。案外人李玉英主张标的物系其财产，但却并未提供相关的权属登记证书，也无相关购房的实际付款证据，而标的物的权属证书原件尚在申请执行人处，该证书上显示的权属人为韶星公司，且根据申请执行人于2020年6月10日前往清远市国土资源局不动产登记中心查询标的物的权属资料可知，标的物的权属人仍为韶星公司，并非案外人李玉英。所以根据相关的法律规定，标的物登记并未发生变化，并未发生转让，仍为被执行人韶星公司所有，故执行过程中，贵院启动执行处置标的物完全合法合理。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者巳按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”法院查封标的物之前合法占有方能排除执行。案外人李玉英主张其于2014年1月19日与韶星公司签署购房合同，购买标的物，但根据申请执行人于2019年4月16日前往清远市国土资源局不动产登记中心查询标的物的权属资料可知，标的物在2013年11月4日已被广州市白云区人民法院查封，该查封时间远早于案外人李玉英主张的2014年1月19日签署购房合同期间。所以根据相关的法律规定，案外人李玉英的主张并不能排除标的物的执行，贵院启动对标的物的执行拍卖完全合法合规。综述，执行法官在执行过程中依法执行处置标的物合法合理，而案外人李玉英却因此提出异议，既耗费了一定的司法资源，也大大增加了申请执行人实现债权的时间，故为了维护申请执行人的合法权益，恳请贵院驳回案外人李玉英的异议。 被执行人佛山市安鸿贸易有限公司、清远市韶星物业发展有限公司、广宁县悦景实业发展有限公司、佛山市佛冷食品冷冻有限公司、英德市万昌房地产开发有限公司、广宁县汇融房地产发展有限公司、陈鑑全、王国新、欧晓宝、欧梓雄、黄丽梅没有答辩。 经审查查明，中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司从中国农业银行股份有限公司南海狮山支行处受让（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决确定的债权后，向本院申请执行。本院于2017年1月4日立案执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与上列被执行人金融借款合同纠纷一案【案号：（2017）粤0605执191号；执行依据：（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决】。经执行，因被执行人暂无财产可供执行，本院于2018年1月17日裁定该案终结本次执行程序。2018年7月9日，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)签订债权转让协议，约定将申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司对上列被执行人的债权转让予橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)。2019年2月2日，（2017）粤0605执191号案恢复执行，案号为（2019）粤0605执恢509号。2019年5月7日，本院作出（2019）粤0605执恢509号之一执行裁定书，裁定：变更橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)为本案申请执行人。2020年7月23日，本院作出（2019）粤0605执恢509号之二执行裁定书，裁定：拍卖（变卖）属被执行人清远市韶星物业发展有限公司所有的……位于清远市清城区朝阳花××座首层30卡[产权证号：XXXX]……。李玉英遂提出本案异议。 又查明，清远市清城朝阳花××座首层30卡登记的权利人为清远市韶星物业发展有限公司，其抵押情况载明，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，抵押期限为2011年1月20日至2014年1月20日。其查封情况载明，由本院于2017年8月8日首封。 再查明，（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决载明，“原告：中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇红星大道俊景花园****铺，组织机构代码：89377299-8。负责人：蔡一建，该行行长。”又载明，“……本院确认如下事实：……2011年1月20日，原告与被告韶星公司签订44100620110001040号《最高额抵押合同》，约定被告韶星公司为原告自2011年1月20日起至2014年1月19日止与被告安鸿公司办理各类业务所形成的债权提供抵押担保，担保的债权最高余额为20336.9万元，抵押物为被告韶星公司所有的位于清远市清城朝阳花××座首层××、××、××、××、××、××、××、××、××、清远市××朝阳花××座首层××、××、××、××、清远市××朝阳花××座××、清远市××朝阳花××座首层××、××、清远市××朝阳花××座首层××、清远市××朝阳里朝阳花××首层××、××、××、清远市××朝阳花××座××层、××层、清远市××朝阳花××座车库××层、清远市××朝阳花××座首层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、天面层、××市清城区朝阳里新六幢首层23卡二层、37—42卡（房地产权证号分别为：粤房地证字第××、28××16、25××99、Ｃ0××26、25××97、25××92、25××94、28××07、28××09、Ｃ0××64、Ｃ0××67、Ｃ0××63、Ｃ0××60、23××09号、粤房地权证清字第××、01××79号、粤房地证字第XXXX、XXXX、XXX、XXXX、XXX、XXXX号、粤房地权证清字第××、01××88、01××85、01××78、01××77、01××79、01××86、01××87、01××74、01××72、01××73、01××84、01××83、01××70、01××80、01××81、01××76号、粤房地证字第C3797626、C3797624号）的四十一宗房地产。合同签订后，双方办理了抵押登记。”又载明，“……判决如下：……四、被告佛山市安鸿贸易有限公司不能清偿上述债务时，原告有权对被告清远市韶星物业发展有限公司所有的位于清远市清城朝阳花××座首层××、××、××、××、××、××、××、××、××、清远市××朝阳花××座首层××、××、××、××、清远市××朝阳花××座××、清远市××朝阳花××座首层××、××、清远市××朝阳花××座首层××、清远市××朝阳里朝阳花××首层××、××、××、清远市××朝阳花××座××层、××层、清远市××朝阳花××座车库××层、清远市××朝阳花××座首层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、天面层、××市清城区朝阳里新六幢首层23卡二层、37—42卡（房地产权证号分别为：粤房地证字第××、28××16、25××99、Ｃ0××26、25××97、25××92、25××94、28××07、28××09、Ｃ0××64、Ｃ0××67、Ｃ0××63、Ｃ0××60、23××09号、粤房地权证清字第××、01××79号、粤房地证字第XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号、粤房地权证清字第××、01××88、01××85、01××78、01××77、01××79、01××86、01××87、01××74、01××72、01××73、01××84、01××83、01××70、01××80、01××81、01××76号、粤房地证字第XXX、XXX号）的四十一宗房地产在20336.9万元限额内以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；……”。（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决已经发生法律效力。 异议人提供资料显示，清远市韶星物业发展有限公司、李玉英就买卖位于清远市清城区朝阳花××座首层30卡的涉案房产，于2014年1月19日签订《销售商品房合同》，约定交易总金额为62万元。2014年1月19日、21日，李玉英分别向清远市韶星物业发展有限公司支付了46万元、9万元。户名为李玉英的借记卡账户有多笔资金往来，其中若干笔“摘要”为“水费”、“电费”。异议人提供的两份租赁协议显示，李玉英于2017年6月1日将位于清远市清城区朝阳花××座首层30卡的涉案房产降价出租给罗桂强，《补充协议》双方签名均为打印，无手写签名。李玉英于2017年10月27日又签订《租赁合同》，将位于清远市清城区朝阳花××座首层30卡的涉案房产出租给陈文明。 本院认为，第一，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”的规定，本院实施执行行为时，涉案房产登记在被执行人清远市韶星物业发展有限公司名下，在被执行人清远市韶星物业发展有限公司不履行生效判决确定义务的情况下，本院对上述被执行人名下涉案房屋进行查封，于法有据。第二，按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”、结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，清远市清城朝阳花××座首层30卡上的抵押权自2011年1月20日起设立，而清远市韶星物业发展有限公司、李玉英就买卖位于清远市清城区朝阳花××座首层30卡的涉案房产于2014年1月19日签订《销售商品房合同》，本案中没有证据证明涉案抵押物业的转让行为已经抵押权人同意，亦无证据证明异议人已经为被执行人代为清偿债务消灭抵押权，且异议人主张的房屋买卖关系发生在后，依法不得对抗已设立在先的在涉案物业上的抵押权。综上，异议人请求解除对位于清远市清城朝阳花××座首层30卡的拍卖措施，并停止执行上述房产，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、二十七条的规定,裁定如下： 驳回异议人李玉英的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为本裁定所涉及的原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与本裁定所涉及的原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张尚谦 审判员  敬志超 审判员  何 键 二〇二〇年八月二十日 书记员  郑妙霞