北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初522号原告：徐玫，女，1955年12月13日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街**。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：肖梦杰，该公司员工。原告徐玫与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐玫，被告天洋公司的委托诉讼代理人肖梦杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐玫向本院提出诉讼请求：1．天洋公司向徐玫支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，以1174766元为基数，按每日万分之一的标准，自2019年8月1日起计算至徐玫取得房屋所有权证书之日止；2．天洋公司支付房屋使用临电违约的损失，以每年6000元为标准，自2017年5月1日起计算至临电改为市政正式供电为止；3．诉讼费由天洋公司承担。事实及理由：2017年3月6日，徐玫和天洋公司签订了房山超级蜂巢1027号房的全款购买合同。截止当日，徐玫总计支付了1253080元。另，2017年4月29日现场收房当日，徐玫又向天洋公司支付了面积补差1686元。因此，徐玫支付的购房金额总计1254766元。其中，开具购房发票部分为1174766元，未开具购房发票为80000元（支付人为徐玫儿子孙毅）。根据合同约定，天洋公司应在商品房交付之日（合同约定为2017年5月1日前）起730日内办理商品房不动产权证书，现已超过期限。天洋公司于2019年5月7日、5月12日发布了关于违约金的赔偿公告。徐玫按购房发票金额日息万分之一仅获得了2019年5-7月份的违约金，分别为3641．77元、3524．3元、3641．77元。但天洋公司未继续向徐玫支付2019年8月1日至今的违约金。此外，根据合同约定，交付房屋时供电应纳入城市供电网络正式供电，但徐玫的房屋在交付后一直使用临电，临电相比正式供电存在不稳定等问题，对其使用房屋造成一定影响。在2018年夏季用电高峰期间，小区曾发生多次停电，且存在停电时停水、电梯不能使用的情形。现为维护自身权益特诉至法院。天洋公司辩称，2019年5月1日至2019年7月31日的违约金已经支付给徐玫了。认可违约金从2019年8月1日起计算。临电标准也认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月6日，天洋公司（出卖人）与徐玫（买受人）签订编号为Y2021875的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定徐玫向天洋公司购买位于房山区房山新城良乡组团14-03-05地块1027号房屋，房屋总价款1174766元。预售合同第九条“商品房交付条件”约定，除出卖人应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》外，商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2．该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3．满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。预售合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”第一款基础设施设备约定：1．供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2．供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3．供暖……；4．燃气……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第X种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。……（2）X。预售合同第十一条约定出卖人应当于2017年5月1日前向买受人交付该商品房。预售合同第十二条关于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。2．逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（二）X。预售合同第二十条“不动产登记”第二款关于“转移登记”约定：1．出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。……2．因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）双方另行约定。预售合同附件十二第五条为对第十一条交付时间和手续的补充。其中第5．1条约定，若在该预售合同第十一条规定的交付日期前，买受人未能将全部购房价款支付给出卖人，或选择以贷款方式付款的买受人未向出卖人提交《房屋所有权证收押协议》或类似文件原件，则出卖人有权相应顺延交房日期，无须承担违约责任。第5．4条约定，买受人需向出卖人提供办理产权转移登记所需的资料，方可办理入住手续，否则出卖人有权延迟向买受人交付房屋直至买受人付清全部相关款项，且无需承担逾期交房的责任。预售合同附件十二第九条为对第二十条不动产登记的补充，该条款约定：9．1买受人在预售合同中办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销。9．2买受人应在该商品房交付时提交办理该商品房权属转移登记所需的证件及相关材料，签署所需文件，并缴纳委托费用及该商品房权属转移登记相关的各项税费；如该商品房交付后仍需补缴文件或费用，买受人应在出卖人或指定的代理机构发出通知5日内补齐。买受人逾期完成上述事项的，预售合同约定的初始登记及转移登记期限相应顺延。该预售合同及附件还对双方的其他权利义务进行了约定。另查，徐玫已向天洋公司支付全部购房款1174766元。2017年4月29日，徐玫实际接收了案涉房屋。现涉案项目供电方式属于临时供电，接入市政正常供电的工程正在施工中，尚未施工完成，目前尚不具备市政正常供电的条件。案涉房屋所在楼栋于2017年12月7日办理了初始登记，徐玫至今未取得房屋所有权证书。经查询不动产权利登记信息，涉案房屋所在楼栋设有在建工程抵押。关于逾期办理不动产转移登记的违约金标准，徐玫要求以已付房价款为基数，按日万分之一的标准自2019年8月1日起计算至房屋所有权证书办理完毕之日止，天洋公司表示认可。本院认为，徐玫与天洋公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。徐玫已缴纳全部房款，天洋公司负有按期办理房屋所有权转移登记手续的义务，现徐玫超过约定期限仍未取得房屋所有权证书，其要求天洋公司承担逾期办证的违约责任，符合法律规定。关于逾期办理房屋所有权证书违约金，徐玫主张按照房屋总价的万分之一为标准计算自2019年8月1日起至实际取得房屋所有权证书之日止，天洋公司亦表示认可，对此本院不持异议。关于供电问题，目前涉案房屋未达到纳入城市供电网络并正式供电的开通条件，天洋公司虽向徐玫提供替代性履行方式，但仍违反了合同的约定，鉴于临时用电相比纳入城市供电网络并正式供电存在不稳定等问题，对徐玫使用涉案房屋确实会造成一定影响，据此，徐玫要求天洋公司因供电不符合合同约定承担违约损失的诉求符合法律规定，本院综合考虑徐玫遭受的损失情况、合同履行情况、双方过错等因素，暂计算至2020年8月1日，酌情确定天洋公司向徐玫给付逾期纳入城市供电网络并正式供电的违约损失19500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后十日内给付徐玫逾期办理房屋所有权证书违约金（以1174766元为基数，按日万分之一的标准，自2019年8月1日起计算至房屋所有权证书办理完毕之日止）；二、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿徐玫逾期纳入城市供电网络并正式供电的违约损失19500元；三、驳回徐玫的其他诉讼请求。案件受理费144元，由北京天洋基业投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘洪刚二〇二〇年八月二十七日书记员  祁海营