宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初5622号 原告：银川盛达行房地产投资咨询有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：黎文仑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱盛，宁夏博强律师事务所律师。 被告：杨建兵，男，1993年1月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：王海燕，宁夏辅德律师事务所律师。 原告银川盛达行房地产投资咨询有限公司与被告杨建兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川盛达行房地产投资咨询有限公司的委托诉讼代理人朱盛，被告杨建兵及其委托诉讼代理人王海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决确认原、被告签订的《协议》合法有效；2.请求依法判决被告杨建兵按协议约定提供办理房屋产权证及抵押贷款的资料给原告，并依法判决被告杨建兵支付原告违约金每日975元，自2020年4月1日起至判决指定支付之日止；3.本案的案件受理费由被告杨建兵负担。事实和理由：2017年1月5日，于XX向原告的法定代表人黎XX出具《授权承诺书》一份，委托黎XX代为销售位于XX室住房一套，房屋价款为375000元，溢价作为佣金。在同一天，被告杨建兵在宁夏XX开发有限公司阳光美林项目部签订《阳光美林花园认购书》一份，杨建兵认购案涉房屋，价格为405005元，杨建兵应当于2017年1月5日支付定金20000元，于2017年1月12日支付购房首付款145005元，杨建兵应在签订《认购书》七日内补清全部房款或首付款并签订《商品房买卖合同》。《认购书》签订后，被告杨建兵于2017年1月5日支付原告购房定金20000元，于2017年1月7日支付原告购房首付款189005元。同一天，杨建兵与原告的法定代表人黎文仑签订《协议》一份，协议约定，杨建兵从原告处购买XX室顶账房一套，实际成交价405005元。购房合同总价(原顶账房总价)488220元；杨建兵实际交纳首期房款210005元，余款195000元还未交纳，该余款原约定以一手房按揭贷款形式或公积金贷款形式支付；现原告已协调原房屋所有人和开发商，杨建兵已经名义上取得该套房屋的所有权；杨建兵承诺该套房屋先行办理房屋产权证，然后以该产权证作为抵押向银行申请抵押贷款，所得贷款用于偿还购买该套房屋的拖欠余款。杨建兵自愿全权委托原告办理房屋的产权证及抵押贷款，所需办理产权证税费由杨建兵自行承担，产权证办理完毕，质押于原告处，以便原告办理抵押贷款手续。杨建兵需无条件配合，不得以各种理由拒绝，否则，原告有权停止办理，杨建兵需在七日内一次性偿还余款，逾期每日承担千分之五的利息，2017年1月9日，杨建兵取得案涉房屋，并一直居住。2019年7月4日因杨建兵一直未支付购房款195000元，原房主于文生向贵院提起诉讼。贵院作出(2019)宁0106民初8590号民事判决书，查明因涉案房屋系顶账房屋，开发商和建设方因发生纠纷，故开发商虽然在2014年12月17日将案涉房屋给房主于文生(于代表建设方)出据了485207元的《收据》，但未能签订正式的房屋买卖合同，也未办理产权登记，因于文生没有办理产权登记，故依法驳回于文生的诉讼请求。于文生于2020年办理了案涉房屋的不动产权证，证号为XX不动产权第0001428号。2020年3月24日原告向杨建兵发出律师函，要求其按合同约定，提供办理涉案房屋产权证的相关资料，以便原告给杨建兵办理涉案房屋的不动产权证，同时办理抵押贷款手续，但被告借口不承担二手房的相关税费为由，拒不配合办理过户手续。原告认为，双方签订的《协议》真实、合法、有效，被告杨建兵应当按协议约定提供相应资料交付给原告，以便于原告办理涉案房屋的产权证，同时办理抵押贷款手续，贷款用于支付杨建兵下欠的购房余款。被告杨建兵已经实际居住涉案房屋达3年半，现其拒不配合原告，拖延支付下欠原告及于文生房款的行为，违反了双方《协议》约定，理应承担协议约定的违约责任。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条规定，现向法院提起诉讼，望判如所请。 被告杨建兵辩称，一、关于杨建兵与原告法定代表人黎XX签署的《协议》效力的问题。首先，杨建兵自始至终没有否认过协议效力。其次，银川市金凤区人民法院作出的生效裁判文书即（2019）宁0106民初8590号民事判决书也确认了该《协议》的有效性。故针对《协议》的效力问题双方是没有争议的，无须再行确认。二、杨建兵从未拒绝办理涉案房屋的产权证，且从未拒绝提供办理抵押贷款所需资料，杨建兵不存在任何违约的情形，无须向原告支付违约金。事实上，双方争议的不是办理产权证本身，而是房屋所有权从于文生变更过户至杨建兵名下产生的税费承担问题。1、杨建兵购买的是原告推荐的可以办理一手房购房手续的顶账房，杨建兵已按照协议约定向原告支付了代办房产证时应缴纳的一手住房的契税、登记费、调档费、手续费、配合费、物业储备金，已履行了应尽的义务。2017年1月5日，杨建兵前往阳光美林小区售楼部欲购买房屋，原告作为该楼盘的销售代理公司接待了杨建兵，原告法定代表人黎XX介绍，其手中有一套顶账房可以办理一手房购房手续，其可以协调于文生与开发商将《工程顶账房协议》、《全额房款收据》上的产权人姓名变更为杨建兵，由杨建兵与开发商直接签署《商品房买卖合同》，办理按揭贷款或公积金贷款，价格比售楼部公示的价格要便宜很多。杨建兵几经比较和考虑，决定购买涉案的顶账房产，并于当日签署《阳光美林花园认购书》，向原告支付2万元购房定金。原告在出售该套房产时，违反《商品房销售管理办法》第二十八条关于“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”的规定，要求杨建兵签署《阳光美林团购协议》，并向原告关联单位即原告股东马全学经营的银川市兴庆区上合美地房屋中介服务部支付了8000元团购费。《阳光美林花园认购书》约定的支付首付款的时间是2017年1月12日，支付的金额是145005元，但杨建兵提前且超额支付了购房首付款，杨建兵在2017年1月7日支付了189005元房款给原告。自此，杨建兵共支付购房首付款209005元（定金2万+189005元）。于此同时，双方约定由原告代办房产证及按揭贷款手续，原告按照房款总价488220元向杨建兵计收了一手住房的契税、登记费、调档费、手续费、配合费、物业储备金共计12809元。在原告计算契税的过程中，双方还因为计算基数是按照488220元还是按照405005元发生争议，后经协商，原告同意在房屋总价405005元的基础上少收1000元，并在《阳光美林花园认购书》上进行了标注。因此，才有双方确认杨建兵已付购房首付款210005元（定金2万+189005元+1000元）的事实。综上，杨建兵早在2017年1月7日就已经完成了协议约定的缴纳各项税费的义务，等原告为杨建兵办理一手房购房手续和房产证，代办贷款手续。2、原告作为代理销售公司，在向杨建兵推销涉案房屋时，事先没有向开发商核实求证是否同意办理一手房购房手续，事后亦没有采取任何有效的解决措施，致使杨建兵无法如期取得一手房房产证和办理贷款，于文生无法如期获取购房尾款，其存在重大过错和违约，应当承担相应的法律后果。现案涉房产因开发商不同意与杨建兵签署《商品房买卖合同》办理一手房购房手续，案涉房产的产权证已办至于文生名下，如杨建兵欲办理抵押贷款，需将房产由于XX过户至杨建兵名下，杨建兵需与于XX签署二手房买卖合同，其中涉及到二手房买卖产生的税费承担问题，原告一直没有提出解决方案，致使过户手续迟迟不能办理。案涉房屋由一手房变成二手房，涉税主要体现在：杨建兵在购买涉案顶账房时是单身且属首套住房，缴纳的契税是按照开发商销售房屋的价格即488220元为基数按1.5%的税率进行征收，现在杨建兵已成家且爱人名下已有一套住房，现将涉案房产过户至杨建兵名下则属于杨建兵家庭第二套住房，缴纳的契税是按照涉案房屋现在的市场评估价为基数按2%的税率进行征收；对于卖方于文生来讲，因涉案房产的契税完税证和房产证填发日期不满2年，需要按照评估价的5.3%缴纳增值税及附加，还需按照差额的20%或全额的1%征收个人所得税。也就是说案涉房产从于文生过户至杨建兵应当缴纳的各项税费合计比率为8.3%（买方2%的契税+卖方5.3%增值税及附加+卖方1%个人所得税），计算基数是按照房屋现在的市场评估价。根据58同城网发布的阳光美林小区市场均价7102元/㎡计算，案涉房产市场价在701891元，涉税金额达58257元。由于杨建兵已按约定承担了作为一手房买受人应当承担的各项税费，且该款项已由原告收取，因此，杨建兵从来没有拒绝和不配合原告将房产证办至杨建兵名下，相反杨建兵愿意配合原告与于文生一起尽早办理过户手续，将房产证尽快办至杨建兵名下，但其中因一手房变成二手房买卖产生的所有相关税费都与杨建兵无关，杨建兵不予承担。杨建兵认为，原告在推销案涉顶账房时，收取于文生3万元佣金（于文生委托出售的价格仅为37.5万元，溢价部分作为佣金）和杨建兵8000元团购费，就应为于文生和杨建兵提供相应的服务，协助杨建兵办理一手房购房手续，办理房产证及贷款事宜。然而，原告却未能履行其应尽的义务，导致一手房变成二手房，增加了数万元的税费，其在此过错中存在重大过错和违约，应当承担相应的法律后果。综上，杨建兵愿意配合原告与于文生一起办理过户手续，将房产证办至杨建兵名下，并愿意办理相应的抵押贷款手续向于文生支付购房尾款，但杨建兵不承担由于XX过户至杨建兵名下产生的各项税费。 本院对证据的审核与认定：原告提交的证据均具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。被告提交的阳光美林团购协议复印件、银川市兴庆区上合美地房屋中介服务部出具的收据、《银川市兴庆区上合美地房屋中介服务部基本信息》与本案无关，本院不予采信；被告提交的其他证据均具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和双方提交的证据，本院认定事实如下： 2017年1月5日，甲方宁夏XX房地产开发有限公司阳光美林项目部与乙方杨建兵签订《阳光美林花园认购书》一份，约定：物业名称为阳光美林花园，位置为XX室，建筑面积约98.83㎡，总价405005元；2017年1月5日，支付定金20000元，2017年1月12日，支付首付房款145005元；乙方认购后七日内补清全部房款或首付款并签订《商品房买卖合同》，如未能按时与开发商签订《商品房买卖合同》的，视为乙方放弃认购权，本认购书自动终止，甲方不另行通知，甲方对乙方所认购之物业同时具备处置权，已支付的定金不予退还，契税在合同总价基础上少1000元等内容。杨建兵在《阳光美林花园认购书》中落款“乙方”处签字按印，“甲方”处未签字盖章。同日，原告向被告出具交纳房款定金20000元的收据，并加盖原告公章。 2017年1月7日，甲方黎XX与乙方杨建兵签订《协议》一份，约定：乙方从甲方处购买阳光美林小区XX室顶账房一套，建筑面积98.83㎡，实际成交单价4098元/㎡，实际成交总价405005元。购房合同（原顶账房价格）4940元/㎡，购房合同总价（原顶账房总价）488220元；乙方已向甲方实际交纳首期房款210005元，余款195000元还未交纳，该余款原约定以一手房按揭贷款形式或公积金贷款形式支付；在乙方向甲方支付首期房款后，甲方协调原房屋所有人在开发商处变更了《工程顶账房协议》、《全额房款收据》上的产权人姓名与乙方，乙方已经名义上取得该套房屋的所有权；甲方协调抵押贷款银行，乙方提供抵押贷款相关所需资料；在甲方办理该套房屋抵押贷款手续时，乙方需无条件配合，不得推诿、延迟，不得以各种理由拒绝，若出现此种情况，甲方有权停止办理，乙方需在七日内一次性偿还余款，逾期每日承担千分之五的利息。同日，原告向被告出具加盖原告公章的收据两份，载明收到被告交纳的房款189005元，和契税、物业储备金、契税、登记费、调档费、手续费等相关费用12809元。 2017年1月9日，原告向被告交付了涉案房屋。2020年，涉案房屋不动产权被登记至于文生名下。2020年3月24日，原告向被告邮寄律师函，催促被告协助原告办理涉案房屋的贷款手续，被告于2020年3月25日签收。因被告已无法办理涉案房屋的一手房房产证，且原、被告对办理涉案房屋不动产权由于文生过户至被告名下所产生的税费由谁承担等无法协商一致，被告一直未向原告交纳剩余购房款，也未向原告交纳办理按揭贷款所需材料，故引起本案诉讼。 另查明，原告银川盛达行房地产投资咨询有限公司的法定代表人为黎XX，该公司企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。 本院认为，银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初8590号民事判决书中对2017年1月7日黎文仑与杨建兵签订《协议》的效力已经确认，本院不再确认，故对原告要求确认原、被告签订的《协议》合法有效的诉讼请求，本院不予支持。原、被告在签订协议后，均应按约定全面履行己方义务。因协议中明确约定“甲方协调抵押贷款银行，乙方提供抵押贷款相关所需资料；在甲方办理该套房屋抵押贷款手续时，乙方需无条件配合”，故对原告要求被告杨建兵按协议约定提供办理房屋产权证及抵押贷款的资料给原告的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《协议》第七条“在甲方办理该套房屋抵押贷款手续时，乙方需无条件配合，不得推诿、延迟，不得以各种理由拒绝，若出现此种情况，甲方有权停止办理，乙方需在七日内一次性偿还余款，逾期每日承担千分之五的利息”的约定，被告在签收原告向其催要办理房屋抵押贷款相关资料的律师函后，应及时向原告提供，现被告未按约定提供相关资料，也未支付购房余款，应承担违约责任。因双方约定的违约金过高，结合本案双方争议焦点在于税费的承担，故本院按照年利率6%予以支持，故对原告要求被告支付原告违约金每日975元，自2020年4月1日起至判决指定支付之日止的诉讼请求，本院支持被告以195000元为基数，按照年利率6%计算，向原告支付2020年4月1日至本判决确定的履行之日期间的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告杨建兵于本判决生效后十五日内向原告银川盛达行房地产投资咨询有限公司交付办理金凤区阳光美林小区XX室房屋的不动产权证及抵押贷款的相关资料； 二、被告杨建兵以195000元为基数，按照年利率6%计算，向原告银川盛达行房地产投资咨询有限公司支付2020年4月1日至本判决确定的履行之日期间的违约金； 三、驳回原告银川盛达行房地产投资咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（已减半收取），由被告杨建兵负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  张国华 二〇二〇年八月十八日 书记员  刘佩佩 附：本案适用法律条款如下 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。