湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初5942号 原告：胡琦，男，1988年10月30日出生，汉族，住耒阳市。 委托诉讼代理人：曾琳燕，湖南丹阳律师事务所律师。 被告：尹佳强，男，1989年8月4日出生，汉族，住郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：刘仁儒，湖南惠湘律师事务所律师。 原告胡琦与被告尹佳强租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡琦及其委托诉讼代理人曾琳燕、被告尹佳强及其委托诉讼代理人刘仁儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡琦向本院提出诉讼请求：被告退还原告定金10万元。事实和理由：2019年1月28日，原告与被告签订了《门面租赁合同》，约定被告将耒阳市门面租给原告。当天又签订了《定金条》，被告收取原告定金10万元。由于东兴帝景·鼎尚广场尚未竣工，房屋一直没有交付。2020年4月30日，被告要原告收房，原告本来答应收房，后来得知房屋还没有竣工验收，就没有来收房。之后，被告没有正式通知原告收房。2020年5月，原告得知被告已将门面租赁给他人开手机店，2020年5月中旬就开业了。原告找被告退还定金，被告以原告违约为由拒绝退还。房屋没有竣工验收合格，依法不能交付，被告将不具备交付条件的房屋另租他人是违法的行为，也侵犯了原告的权益。原告没有违约，而是被告违约。因协商未果，故起诉请求支持原告的诉请。 尹佳强辩称，原告诉请被告退还其定金10万元，没有事实根据和法律依据，其诉请的事实和理由均不能成立，不应得到支持。原告不履行合同约定义务的行为，已构成违约，根据我国合同法及担保法的相关规定，应适用定金罚则，原告无权要求返还定金。2017年5月6日被告与涉案广场106号门面的所有权人雷超林签订了一份《门面租赁合同》，租赁期限为15年，由于当时房子还在建筑中，故没有约定具体租赁期限的起止时间，只口头约定，等建成第一次消防验收可装修时，再确定租赁期限的起止时间。2018年10月雷超林通知被告涉案广场门面已通过第一次消防验收，可以进行装修，但被告没有接房装修，而是想转租出去，从中赚点租金差价。于是，被告在经得雷超林同意转租后，于2019年1月28日与原告签订了一份《门面租赁合同》，将涉案门面房转租给原告，租赁期限为5年，由于没有确定交房日，故在合同上只写了自2019年日起，并没有写某月某日起，也没有写至什么时间止。同日双方还补充签订了一份《定金条》，约定原告向被告交定金10万元并已交付，且适用定金罚则。嗣后，2019年2月被告多次要求原告在3月1日接房，原告总是以种种理由搪塞不接房，并要求至2019年年底接房。由于雷超林逼接房逼得紧，无奈被告于2019年3月17日只好接房，并在合同上写明租期15年，从2019年3月17日起至2034年3月16日止。被告于2019年3月21日又办理一营业执照，利用该房经营服装生意。到了2019年年底，被告又多次找原告要求其年底前接房，原告又提出春节后接房，春节后又说请不到装修工，要求出节后接房；被告则要求原告在2020年3月1日一定要接房，原告在2020年3月1日的前一天，又要求推迟至2020年5月1日接房，原告并在双方所签合同上划掉了2019年，写上自2020年5月1日起至2025年4月30日止。2020年4月份被告又多次与原告联系，告之涉案房已腾空，要求原告5月1日按时接房；原告又以做生意亏了无法交纳约定年租金的41万元为由，拒绝接房；期间要求被告退8至9万元定金解除合同，被告不从。被告与原告签订的《门面租赁合同》及《定金条》主要条款齐全，内容合法，且是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法应受到法律的保护。涉案房屋于2018年10月就已竣工，并经过了第一次消防验收，原告诉称与客观事实不符；被告与原告签订的《门面租赁合同》及《定金条》中，均没有约定要等房屋竣工验收后才能收房，只是在《定金条》条款中约定：门面交付时间以商场方通过第一次消防验收后，达到装修标准为准，就可以交房。本案涉案房屋于2018年10月就已竣工，并经过了第一次消防验收，完全符合被告与原告的双方约定交房的条件，且涉案房屋的左邻右舍均已收房装修开业，而原告从2019年2月起就以各种理由搪塞一直拖至2020年5月1日，仍然拒绝收房，其已构成根本违约。且原告推迟拒绝收房所陈述的理由，是因为做生意亏了，交不起41万元一年的房租，而无法收房，从未讲是因为房屋未竣工验收而拒绝收房。所以被告没有违约，而是原告违约的理由不成立，有被告之母曹炳姣与原告的通话录音可证实。在原告2020年5月1日拒绝收房后，为了减少损失，被告无奈于2020年5月20日又找到于小军签订了一份《门面租赁合同》，将涉案门面发租他人开手机店，但这并不影响原告应承担的违约责任。综上所述，被告拒绝收房的行为已构成违约，且本案被告与原告双方约定的10万元系定金，应当适用定金罚则，原告无权要求退还定金，请依法驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下： 2017年5月6日被告尹佳强与案外人雷超林签订了《门面租赁合同》，被告向雷超林承租耒阳市五一路东兴帝景·鼎尚广场内106号门面，租赁期限15年，经雷超林同意可以在租赁期内转租。2019年1月28日，被告尹佳强（甲方）与原告胡琦（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定的主要内容有：一、甲方将位于耒阳市做品牌营业使用。甲方对所出租的房屋具有合法使用权。二、租赁期5年，自2020年5月1日起至2025年4月30日止。门面押金为10万元。三、本合同期内4年内租金为410000元，第5年随行就市。五、甲方应保证所出租的房屋主体结构完整，无安全及经营隐患，确保门店能够独立、自主经营，合同真实有效。双方还约定了其他权利义务。同日，被告尹佳强（甲方）与原告胡琦（乙方）签订《定金条》，其中载明，今收到胡琦交来耒阳市门面定金10万元，如乙方违约则定金甲方不予退还，如甲方违约定金则由甲方双倍返还给乙方，交房后此定金自动转为门面押金。附：1、门面交付时间，以商场方通过一次消防验收后，达到装修标准为准；2、交租时间，第一年租金乙方需在进场装修的当天交给甲方，第二年起则提前一个月交付；3、如因商场原因导致甲方不能在2019年交铺给乙方，则不算甲方违约，则合同顺延。 临近原、被告《门面租赁合同》约定的租赁起始日2020年5月1日，被告之母曹炳姣（被告授权委托其母亲处理）于2020年4月22日、29日、30日多次电话催促原告按时接收门面，原告则多次表示自己没钱交租金，并多次请求被告退还部分定金，被告拒绝。在此过程中2020年4月22日曹炳姣与原告电话录音，原告提出过：“到时看，你这样吧，曹姐你看能不能租出去吧？”而被告也表示如果原告再不按约定及时收房，被告怎么处理就不关原告的事了。原告2020年5月1日未接收涉案门面，被告于2020年5月20日与案外人于小军另行签订了《门面租赁合同》，涉案门面已交付案外人。 被告当庭出示且也是被告自己当庭才见到的（2019年1月28日原、被告签订门面租赁合同时并不知道）2016年7月20日衡阳市公安消防支队出具的衡公消验字［2016］第0123号《建设工程消防验收意见书》，其中载明：“耒阳市东兴房地产开发有限责任公司：我支队对你单位申报的东兴帝景建设工程（受理凭证文号：衡公消验凭字［2016］第0123号。工程位于耒阳市，总建筑面积41700㎡，其中地下室共两层，建筑面积为5054㎡，负二层为车库和设备用房，负一层为车库和设备用房，地上建筑面积为36646㎡，**为商业裙房，**为转换层，七至三十层为住宅，建筑高度99ｍ,此建筑属一类高层建筑）进行了消防复验，经资料审查，现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防复验合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效。三、该工程如需改建、扩建、（含内部装修、建筑保温、变更用途）应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。” 现原告主张被告出租的门面没有竣工验收合格，没有达到法定的交付条件，依法不能交付，被告应当退还原告定金10万元，于2020年7月2日提起本案诉讼。经原告方当庭询问被告之母曹炳姣涉案房屋有没有竣工验收，被告之母曹炳姣称其不清楚。 上述事实，有原告提供的《门面租赁合同》复印件、《定金条》复印件、中国建设银行银行卡客户交易明细清单复印件、照片、光盘，被告提供的被告的身份证、被告与雷超林签订的《门面租赁合同》及雷超林出具的证明、被告与原告签订的《门面租赁合同》及《定金条》、《建设工程消防验收意见书》、授权委托书、曹炳姣的身份证复印件、户口本复印件、光盘［曹炳姣与肖总的通话录音；曹炳姣与原告的通话录音］、被告的书面记录（曹炳姣与肖总通话录音两份、曹炳姣与原告通话录音一份）、曹炳姣的出庭证言、被告与于小军签订的《门面租赁合同》复印件等证据，经庭审质证核实，及庭审笔录记录在卷，足以认定。 本院认为，房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条也规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定。因法定的交付条件涉及公共安全利益，即便双方未明确约定作为房屋交付条件，亦应当遵守，不得违背。被告作为出租方应保障房屋达到法定和约定的交付条件，并对此负有举证证明责任。虽然被告开庭时提供证据证明涉案门面所在楼盘已经通过了消防复验合格（之前被告并不知情），但未能提供证据证明涉案门面已经竣工验收合格达到了法定交付条件，且有义务于2020年5月1日向原告提出交房时提供涉案门面所在楼盘已竣工验收合格依据。原告拒收房屋（虽电话当时拒收没钱交租金理由不妥，但不影响通话事后主张须符合法定交付条件），并要求被告退还定金，被告也已经将涉案门面出租他人，双方均无意再继续履行合同，均认可了双方门面租赁合同已解除的实际，故而原告要求被告退还定金10万元，本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 被告尹佳强向原告胡琦退还定金10万元，限本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1150元，由尹佳强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  周**永 二〇二〇年八月二十七日 法官 助理  蒋云飞 代理书记员  黄贵金