吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2358号上诉人（原审被告）：马荣，男，1950年5月5日出生，汉族，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：段静岩，北京市当代律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏威，北京市当代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春利阳养生服务有限责任公司，住所地吉林省长春市。法定代表人：王国伟，该公司经理。委托诉讼代理人：沈春雨，吉林良誉律师事务所律师。原审第三人：李醒，男，1980年2月25日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。原审第三人：郭洪利，男，1973年10月12日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：郭尚玉，吉林正霄律师事务所律师。上诉人马荣因与被上诉人长春利阳养生服务有限责任公司（以下简称利阳养生公司）及原审第三人李醒、郭洪利确认合同无效纠纷一案，不服吉林省长春新区人民法院（2019）吉0193民初2236号民事判决，向本院提起上诉。公开本案现已审理终结。马荣上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回利阳养生公司诉讼请求或者发回重审；3.一、二审诉讼费用由利阳养生公司负担。事实和理由：一、本案存在基本事实认定错误和审查不清的情况。（一）本案并不存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的五种情形。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案为确认合同无效纠纷，审理及争议焦点应为是否存在合同无效的几种情形，但一审法官对此却并未进行查实。一审上诉人出示的四份《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》、《收据》均为真实有效，被上诉人与原审第三人对此证据的真实性均予以认可，说明上诉人与被上诉人之间的买卖关系真实存在，故本案并不存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的五种情形。（二）被上诉人主张的房屋抵押权无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十九条：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”。1.一审庭审中，被上诉人提供九份《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》、《收据》作为证据，主张在此证据上涉及的九套房屋存在抵押权，但是没有出示任何抵押协议，无论《认购书》还是《收据》均没有抵押条款，而不动产抵押必须要以抵押登记作为要件，故被告主张所谓在九套房屋上设立抵押根本没有成立，被上诉人主张的涉案的四套房屋上亦设定抵押权当然也没有成立。被上诉人提供借据与转账记录意欲证明第三人李醒与郭洪利之间存在债权债务关系，但是借据为复印件，转账记录的金额与第三人所述的债权债务金额也不相符，根本无法证明债权债务真实存在，那么在债权基础上的抵押权设立就更无从谈起。2.一审法院认为被上诉人为上诉人开具的《房屋内部认购书》房屋单价为每平方米4，000元，明显低于该区域市场价格。被上诉人与第三人陈述称，第三人李醒与郭洪利之间存在100万的债权债务，郭洪利以被上诉人的九套房屋进行抵押，当时房价为每平米10，000元。如果如被上诉人所述，当时的房价为10，000元每平米，根据被上诉人提供证据显示，九套房屋一共606.21平方米，房屋总价款应为6，062，100元。以价值606万的房屋来抵押借款100万明显不符合业内的常规做法。而一审法院忽略了此情节的审查，也忽略了案涉的房屋存在手续尚不完善不能与周边楼盘价格相较等问题的审查，由于事实审查不清直接导致了认定错误。3.一审法院认为，第三人李醒与郭洪利在借款履行期间，根据案外人刘中成申请，变更至上诉人马荣名下。而从被上诉人提供的证据可以看出，实际情况是由第三人郭洪利向被上诉人递交的变更申请，上诉人马荣在与被上诉人利阳公司签署《房屋内部认购书》的时候根本不知情。《房屋内部认购书》第七条明确约定“本协议签订后，甲乙双方不得擅自变更或解除该协议，如需变更，应甲乙双方共同协商，如双方达不成协商解决，甲乙双方均应向不动产所在法院起诉”。故如果确实是需要变更协议，应由李醒向被上诉人提出申请才对，而非郭洪利，对于这部分事实，一审法院根本没有进行详尽审查，属于事实不清。4.一审法院认为：上诉人马荣并未提供其向被上诉人利阳公司交纳房款的凭证，也未提供案外人刘中成向被上诉人交纳房款的凭证，也未提供案外人刘中成向利阳公司交纳房款的凭证，也未能按照其所表示的与刘中成之间存在借贷关系提供借款凭证等证据。但是马荣实际上是持有利阳公司出具的购房款《收据》的，收据是收到款项之后开具的凭据，所以该《收据》就是最直接最有效交纳房款的证据。同时，缴纳房款与否，这属于合同履行方面的内容，不属于确认合同效力的依据。所以，一审法院据此认定上诉人与被上诉人之间不是真实房屋买卖关系属于认定错误。5.一审上诉人提供了多份视频证据，证明被上诉人与第三人郭洪利在一审诉讼之前一直承认上诉人对于房屋属于购买，而不是抵押。但是一审法官对此重要情节却没有进行审查，属于对事实审查的遗漏。二、本案存在适用法律错误。（一）本案不应适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条（二）、一百四十六条、进行裁决。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条（二）：意思表示真实。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。上述法律适用的前提是案件中存在虚假的意思表示，即意思表示不真实。但纵观全案证据，本案涉案协议的签订、履行，买卖双方均表示是买卖房屋的意思表示。同时意思表示是否真实，并不依据合同任何一方事后的陈述，应该结合全案的证据，来判定合同签订之时的双方的意思表示。（二）本案不应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条进行裁决。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。上述法律条文适用的前提条件为签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。但在本案中没有证据证明存在上述情形。在事实认定错误和审查不清的情况下，法律适用必然存在错误。另外，假定存在签订买卖合同作为民间借贷合同的担保这种情况，一审法院应采纳该条的法律结果是裁决驳回起诉，并不产生合同无效这一法律后果。基于以上对于一审事实审查存在着不清楚及错误的认定，上诉人认为，一审判决中适用的法律是错误的。请求二审法院对于一审适用法律部分予以纠正和重新适用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”。本案一审判决符合第（二）、（三）种情形。利阳养生公司辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李醒述称，我给郭洪利拿了100万，案涉房屋9套是我的，我主张给我房子或者钱，我不能拿出了钱，房子还拿不回来。郭洪利述称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。利阳养生公司向一审法院起诉请求：确认原告与被告签订的《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》无效。一审法院认定事实：2019年3月，第三人郭洪利通过案外人刘中成（已死亡）向第三人李醒借款人民币100万元，并由原告长春利阳养生服务有限责任公司开发的“利阳温泉医养中心”9套房屋作为担保，并由原告公司与第三人李醒签订书面《房屋内部认购书》。2019年4月11日，因案外人刘中成要求，将4套《房屋内部认购书》更名至马荣名下，并另行开具收据，被告马荣未能提供其购房付款凭证，未能提供刘中成付款凭证，亦未提供马荣与刘中成借款往来凭证。2019年5月7日，郭洪利偿还李醒借款本金50万元，李醒向原告公司返还5套《房屋内部认购书》。另查明，因被告马荣与刘中成借贷纠纷，于2019年5月20日向长春市南关区人民法院起诉，要求刘中成法定继承人及刘春成承担偿还责任。一审法院认为，本案的争议焦点为原告主张合同无效是否有事实理由及法律依据。现综合评判如下：经原告长春利阳养生服务有限责任公司与第三人郭洪利、第三人李醒合意，由李醒通过案外人刘中成介绍，向郭洪利借款100万元，由原告长春利阳养生服务有限责任公司开发的养老项目房屋9套作为担保，并以开具《房屋内部认购书》、收据形式作为担保，该种形式经各方当事人认可，故《房屋内部认购书》名为买卖，实为借贷，《房屋内部认购书》目的是为了担保债权的实现，并非买卖的真实意思表示。在借款履行期间，根据案外人刘中成申请，变更至马荣名下，原告长春利阳养生服务有限责任公司、第三人郭洪利、被告人马荣予以认可，虽本案被告马荣现提出签订合同的真实意思为房屋买卖，且经原审法院庭审中明确向其释明可另行主张借贷、担保责任，被告马荣明确为真实事实表示，双方为真实房屋买卖关系，但被告马荣并未提供其向原告公司交纳房款的凭证，也未提供案外人刘中成向原告公司交纳房款的凭证，也未能按照其所表示的与刘中成之间存在借贷关系提供借款凭证等证据，且原告为其开具的《房屋内部认购书》房屋单价为每平方米4，000元，明显低于该区域市场价格。综上，原告长春利阳养生服务有限责任公司与被告马荣签订的《房屋内部认购书》并非双方当事人真实意思表示，被告马荣的权利可以通过双方涉及的基础法律规定即借贷关系予以实现。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条（二）、第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：确认原告长春利阳养生服务有限责任公司与被告马荣于2019年4月11日签订的编号为0000471、0000526、0000527、0000528的四份《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》无效。案件受理费5，349元，由被告马荣负担。本案经本院二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院二审期间另查明，利阳养生公司与马荣于2019年4月11日签订的四份《利阳温泉医养中心内部房屋认购书》所约定的房屋即利阳养生公司位于宜居路与超然街交汇处高新南区利阳温泉医养中心项目未取得商品房预售许可证。本院认为，马荣主张其与利阳养生公司之间形成的是房屋买卖关系，如双方存在房屋买卖关系，马荣作为购房人履行的主要义务是交付购房款，但马荣并未提供相应证据予以佐证，结合利阳养生公司与郭洪利、李醒在原审中的陈述，原审认定马荣与利阳养生公司之间的法律关系为名为买卖，实为借贷并无不当。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，李醒通过案外人刘中成介绍向郭洪利借款100万元，利阳养生公司以开发的九套房屋作为担保，形式上表现为与李醒签订《房屋内部认购书》和《收据》。在借款履行期间，应刘中成的要求，利阳养生公司将其中四套变更至马荣名下。虽然利阳养生公司与马荣签订了《房屋内部认购书》并出具《收据》，但双方真实的意思表示为利阳养生公司为刘中成与马荣的借款纠纷提供担保。原审判决认定该四份《房屋内部认购书》无效，并无不当。马荣与利阳养生公司隐藏的民事法律行为的效力，应依照有关法律规定处理。综上，马荣的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5349元，由上诉人马荣负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年八月七日书记员 张维峰