北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京04执异166号案外人：沈涵，女，汉族，住安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：张颜，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪源，上海建纬（合肥）律师事务所律师。申请执行人：嘉兴鼎信智赢股权投资管理有限公司，住所地浙江省嘉兴市南湖区南江路**基金小镇**楼**-89。法定代表人：陈丹，执行董事。委托诉讼代理人：江玉立，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈瑞苹，女，该公司员工。被执行人：安徽元一房地产发展有限公司，住所地安，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路与颍河路交口新站总部经济大厦****v>法定代表人：赵萍，执行董事。被执行人：安徽元一大酒店有限公司，住所地安徽省，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利路**法定代表人：郑祖意，董事长。被执行人：上海元一酒店有限公司，住所地上海市闵行，住所地上海市闵行区红松东路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郑长华，董事长。被执行人：宿州元一新天地房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）****yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵萍，董事长兼总经理。被执行人：宿州元一公园道房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）****yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵萍。被执行人：郑长华，男，汉族，上海元一酒店有限公司法定代表人，住福建省福州市。本院在执行嘉兴鼎信智赢股权投资管理有限公司（以下简称嘉兴鼎信公司）与安徽元一房地产发展有限公司（以下简称安徽元一房地产公司）、安徽元一大酒店有限公司（以下简称安徽元一酒店公司）、上海元一酒店有限公司（以下简称上海元一酒店公司）、宿州元一新天地房地产开发有限公司（以下简称宿州元一房地产公司））、宿州元一公园道房地产开发有限公司（以下简称宿州公园道房地产公司）、郑长华金融借款合同纠纷一案中，案外人沈涵对本院查封位于安徽省长丰县双墩镇凤麟路与泉阳路交口元一双凤湖国际旅游度假村项目六期**幢住宅（以下简称案涉房屋）占用范围内的土地使用权（以下简称案涉土地使用权）不服，提出书面异议，请求本院依法裁定解除对案涉使用权的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人沈涵称，2013年5月28日，其与被执行人安徽元一房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定其购买安徽省合肥市长丰县双墩镇凤麟路与泉阳路交口元一双凤湖国际旅游度假村项目六期**栋住宅一套，面积***平方米，包含***地下室、车库室。合同生效后，其依照合同约定于2015年3月24日前支付了人民币10140000元全额购房款，安徽元一房地产公司于2015年12月31日将房屋交付其实际占有。之后，因安徽元一房地产公司在本院涉诉，土地权证号为长国用（2002）第***号的地块被本院错误查封，导致案涉房屋至今尚未办理房产证。其认为在本院2017年查封该土地前，其已签订房屋买卖合同，支付全额购房款，并于2015年实际占有使用该房屋，系该房屋合法的所有权人。综上，在本院查封案涉土地之前，其已经与安徽元一房地产公司签订合法有效的商品房买卖合同并办理了网签备案手续，支付全部价款，且在法院查封之前已经实际占有使用案涉房屋，未办理登记非因其自身原因，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》第二十八条规定，其有权要求解除案涉土地使用权的查封，就本案所涉房屋及房屋占用范围内土地使用权享有足以排除强制执行的民事权益。为证明其异议请求成立，案外人沈涵向本院提交了案外人的身份证、《商品房买卖合同》、长丰县商品房网上认购备案确认单、交付通知书、安徽元一房地产公司出具的《收据》、安徽元一物业管理有限公司出具的《收据》、安徽省增值税普通发票（购房款、电费）等证据。嘉兴鼎信公司称，根据长丰县不动产登记信息管理系统查询，被执行人安徽元一房地产公司名下的坐落于安徽省合肥市长丰县双墩镇的3块土地使用权（权证号：长国用[2020]第***号、长国用[2020]第***号、长国用[2020]第***号）均为有抵押、查封状态，其中嘉兴鼎信公司为土地使用权首封申请人。其认为解除案外人名下房屋所依附的土地使用权无法实现且明显不合理。一是受当地国土及不动产中心相关政策限制，无法单独为案涉房屋项下土地使用权切割办理解封或解押；二是因被执行人失信及涉诉众多，该土地使用权涉及抵押及多轮查封，且相关权利人已经向法院起诉安徽元一房地产公司及其关联方；三是本案涉及私募基金募集投资，投资者人数众多，被执行人2017年违约后其承担着较大压力和风险，目前尚有6711万元本息未支付，且被执行人名下已无有效可供执行财产，该土地使用权及地上别墅查封资产是其后期能否执行回款的重要标的，一旦解封将对其及该资产其他查封申请人及抵押权人造成重大不利影响。其对案外人提交的证据的质证意见为，现有证据不能证明案外人非因自身原因未能办理案涉房屋产权证明，亦不能证明案外人遭受经济损失。为证明其意见成立，嘉兴鼎信公司向本院提交了(2017)京04执保35号保全通知书、财产保全续封申请书、北京市高级人民法院（2019）京民终367号民事调解书（以下简称367号民事调解书）、元一项目房源查封明细、申请执行人保全资产详情表、受理案件通知书及执行和解协议等证据。案外人称不认可嘉兴鼎信公司提交的367号民事调解书、财产保全续封申请书、受理案件通知书、执行和解协议等证据的关联性、证明目的，不认可嘉兴鼎信公司提交的长丰县不动产登记信息查询记录及附件的合法性、关联性及证明目的。本院查明，本院于2017年4月19日作出（2017）京04民初42号民事裁定书，裁定冻结被申请人安徽元一房地产公司、安徽元一酒店公司、上海元一酒店公司、宿州元一房地产公司、宿州公园道房地产公司、郑长华的银行存款人民币265966476.56元或查封、扣押上述六被申请人银行存款不足部分的相应等值财产。冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后向安徽省合肥市长丰县房产管理局送达（2017）京04执保35号协助执行通知书，查封了安徽元一房地产公司名下的坐落于安徽省合肥市长丰县双墩镇的土地使用权[证号分别为长丰县国用（2002）字第***（地号：***）、第****（地号：***）、第***号（地号：***），查封期限为（地号从2017年5月3日起不得再办理上述三块土地地上建筑物的商品房预售许可以及不得设定抵押等权利负担行为,后本院续行查封上述3块土地使用权，查封期限为3年]。本院于2019年1月28日作出（2017）京04民初42号民事判决书（以下简称42号民事判决），判决安徽元一房地产公司于判决生效后十日内偿还原告嘉兴鼎信公司借款本金人民币221531723.16元及罚息（按《上海银行人民币单位委托贷款借款合同》的约定计收，计算至实际付清之日止，但涉案利息、罚息、复利总计以年利率24%为限）；安徽元一房地产公司于判决生效后十日内偿还原告嘉兴鼎信公司实现债权的费用人民币1214916.19元等。安徽元一房地产公司对42号民事判决不服，向北京市高级人民法院提出上诉，北京市高级人民法院于2019年10月19日作出367号民事调解书。因被执行人未主动履行367号民事调解书，嘉兴鼎信公司向本院申请强制执行，本院于2020年3月18日依法立案执行，案号为(2020)京04执95号。2020年6月22日，因嘉兴鼎信公司与安徽元一房地产公司、郑长华达成执行和解协议，故本院于2020年6月29日作出(2020)京04执95号执行裁定书，裁定终结（2020）京04执95号案件的执行；如被执行人未按和解协议履行，申请执行人可以申请恢复执行。另查，2013年5月28日，案外人沈涵与安徽元一房地产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定沈涵购买案涉房屋，案涉房屋的用途为住宅，建筑层数地上2层、地下1层，建筑面积为948、地下**米，案涉房屋价款按套（单元）计算，单价为每平方米人民币10689.21元，总价款为人民币10140000元，付款方式为分期付款，买受人于2013年5月28日前支付首付款人民币4070000元，于2013年7月28日前支付第二笔房款人民币1000000元，于2013年11月28日前支付第三笔房款人民币3042000元，于2014年5月28日前支付第四笔房款人民币2028000元等内容。双方还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限及出卖人逾期交房的违约责任等条款。双方签署的《商品房买卖合同》网上备案合同编号为****，备案日期为2013年5月28日。案外人于本院查封之前，支付了全部购房款，并实际占有了该案涉房屋，非因案外人自身原因至今未能办理产权过户登记。上述事实，有案外人沈涵、申请执行人嘉兴鼎信公司向本院提交的上述证据材料在卷佐证。本院认为，案外人沈涵于本院查封前就案涉房屋已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部购房款，并合法占有该房屋，且未能办理过户登记非因案外人自身原因，案外人所享有的民事权益足以排除执行，故对案外人的异议请求，本院予以支持。嘉兴鼎信公司的意见无事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于安徽省长丰县双墩镇凤麟路与泉阳路交口元一双凤湖国际旅游度假村项目六期**幢住宅所对应的土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 袁煜驰审 判 员 翟长玺审 判 员 张 勇二〇二〇年八月二十四日法官助理 王雅玮书 记 员 刘艳杰