山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初2525号原告：张小莉，女，1952年10月22日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘洪涛，乳山义正法律服务所工作人员。被告：乳山松海房地产开发有限公司，住所地山东省威海市乳山市白沙滩镇驻地。法定代表人：张永福，经理。委托诉讼代理人：于爱国，泰和泰（北京）律师事务所律师。本院于2020年8月6日立案受理原告张小莉诉被告乳山松海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张小莉的委托诉讼代理人刘洪涛，被告乳山松海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小莉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还购房款281709元、燃气接口费2800元、有线接口费340元、燃气卡费60元及利息（2018年4月14日交付的7万元的利息自2018年4月14日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；2018年5月30日交付的211709元的利息自2018年5月30日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日开始以281709元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月14日，原、被告签订了乳山市东方威尼斯游艇度假村8号楼1单元1008室商品房认购书，预付购房定金70000元，后原告以儿子罗曦的名义与被告签订乳山市银滩旅游度假区海郡小区8幢1单元10层1-1008室商品房预售合同并支付购房款211709元。合同第11条、第20条分别对房屋交付、产权证办理等事项进行了约定。预售合同签订后，被告迟迟没有通知原告交房，经原告的丈夫电话交涉后，被告才给原告邮寄了接房缴费通知并告知被告：天冷，等明年6月份来接房。2019年4月27日，原告与丈夫前往乳山接收房产，被告在没有出示工程竣工验收备案证明和测绘报告的情况下，要求原告先行交付燃气接口费2800元、有线接口费340元、燃气卡费60元，后与原告的丈夫签订了业主入住协议和委托经营管理合同。当原告实地查验房产时，却发现房产工程尚未竣工，不具备合同约定的交付条件，原告觉得自己受到了欺骗。原告的儿子得知情况后，于同年11月9日与原告的丈夫到项目工地实地查看并向乳山市房产建设主管部门咨询涉案房产的验收备案等情况，得知涉案房产没有完全竣工、也没有通过竣工验收和面积测绘等，不具备实际交付使用及办证条件。被告此前办理的业主入住协议和委托经营管理合同只是为了逃避其逾期交房责任的一种手段。由于被告在履行房产销售合同的过程中违背了诚信原则，存在欺诈行为，严重损害了原告的合法权益。2019年11月11日，原告以儿子的名义向被告发出书面解除购房合同通知并要求限期退还房款及相关费用。被告已经接受退房通知，却未及时退还购房款及相关费用。2020年1月13日，原告以儿子罗曦的名义提起诉讼，乳山市人民法院以诉讼主体不适格为由裁定驳回了罗曦的起诉。为维护原告的合法权益，原告作为涉案房产的实际购买人提起诉讼，要求支持其诉讼请求。被告乳山松海房地产开发有限公司辩称，双方所签订的《新建商品房买卖合同》（预售）是双方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，不违反法律规定，涉案房屋已经实际交付并签订了委托经营管理合同，原告无权要求返还购房款。涉案房产系酒店经营性质的用房，需对所购房产进行装饰装修，是对购房合同的变更。不能交付房屋的原因是不可抗力因素，被告不承担延期交房的责任，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定履行买卖合同或者履行成本增加，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。原告所谓的2019年11月11日的催告并非是合同解除的通知，合同中没有可以解除合同的条款，本案所涉房屋买卖合同双方未约定解除权；况且这份解除通知系罗曦发出的，并非原告发出的解除通知书。综上，本案合同不能解除，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年4月14日，原告张小莉与被告乳山松海房地产开发有限公司签订《东方威尼斯商品房定购书》（编号：0000165），原告认购被告开发的位于山东省乳山市银滩旅游度假区银滩海郡小区8号楼1单元1008号房屋一套，建筑面积40.89平方米，单价每平方米6889.44元，总计房款281709元。2018年6月10日，原告以其儿子罗曦的名义与被告签订编号W201804792号商品房买卖合同，该合同第十一条交接时间和手续约定，（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。原、被告在合同补充协议中约定了被告代收燃气开口费、有线电视接口费等费用。合同还约定了其他事项。原告于2018年4月14日签订认购书当日向被告交付定金20000元、购房款50000元；原告以罗曦的名义于2018年5月30日向被告交付房款211709元；原告于2019年4月27日向被告交付燃气开口费2800元、有线电视接口费340元、燃气卡60元，上述款项被告均向原告出具了收款收据。2019年4月27日，被告向原告交付房屋，原告以其儿子罗曦的名义与乳山松海物业服务有限公司签订了《业主入住协议》及《承诺书》；2019年4月27日，原告以其儿子罗曦的名义与乳山市东方水城酒店管理有限公司签订《委托经营管理合同》。原告以罗曦的名义于2019年11月11日向被告发出《合同解除函》，被告在发表质证意见时并未否认收到该解除函，而是称这份解除函可以证实被告已经履行了交房通知义务。另查明，被告于2017年6月28日取得涉案房产的商品房预售许可证；涉案房产至今未取得综合验收备案证。2020年1月13日，罗曦曾以自己的名义提起有关涉案请求事项的起诉，案号为（2020）鲁1083民初311号，因为罗曦在该案中否认商品房买卖合同、业主入住协议、委托管理合同、承诺书等文件系本人所签，罗曦的父母在代为签署这些文件时也没有经过罗曦的授权，罗曦称涉案相关款项也均系由其父母支付，所以乳山市人民法院认定罗曦与被告之间欠缺商品房买卖的合意，罗曦也并非合同实际履行主体，罗曦作为原告提起诉讼，属于诉讼主体不适格，2020年4月13日，乳山市人民法院以主体不适格作出裁定书，裁定驳回了罗曦作为原告的起诉。该裁定书作出后，当事人均未提起上诉，现该裁定书已经发生法律效力。本案经调解无效。上述事实有双方当事人的陈述及原、被告提交的相关证据在案为证。本院认为，虽然原告以罗曦的名义与被告签署了涉案相关文件，但是罗曦已经在其作为原告的案件中否认了这些文件系其授权原告代为签署，而且也已经在生效的法律文书中认定罗曦并非涉案房产的买受人，原告作为涉案文件的实际签署人且涉案款项也均系由原告支付，故应认定涉案《新建商品房买卖合同（预售）》系由原告作为实际买受人与被告签订的，该合同系双方真实的意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定有效。原告支付了全部购房款，被告应按合同约定于2018年12月31日前交付房屋,现涉案房产至今尚未达到合同约定的交付条件，按照合同约定出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。故原告认为其之前向被告发出的解除合同通知书产生解除合同效力的主张不成立，因为该主张不符合合同约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中合同约定交房时间为2018年12月31日，原告于2019年11月11日向被告发出解除合同的催告函。2020年1月新冠××疫情爆发，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4项规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。根据前述法律规定，在合同当事人对于解除权没有约定的情况下，原告作为买受人应当于涉案商品房买卖合同约定的交房日期后向被告催告交付涉案房屋，如被告超过催告期三个月后仍然没有履行交房义务的，原告的解除权形成，所以即使原告向被告发出解除函，因为原告没有催告被告履行交房义务，原告的解除权不成就，故原告以被告逾期交房为由要求解除与被告签订的新建商品房买卖合同的主张，不符合合同约定，也不符合相应的法律规定，所以原告虽然发出解除合同通知书,但因为原告的解除权并未成就，所以不产生解除合同的效力。综上所述，原告的主张系在合同解除的基础上才能成立的，因为原告关于涉案商品房买卖合同的解除权并未成就，而且被告代为收取的燃气接口费2800元、有线接口费340元、燃气卡费60元也是双方在补充协议中明确约定由被告代为收取的费用，故原告的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张小莉请求判令被告退还购房款281709元、燃气接口费2800元、有线接口费340元、燃气卡费60元及利息（2018年4月14日交付的7万元的利息自2018年4月14日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；2018年5月30日交付的211709元的利息自2018年5月30日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日开始以281709元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付之日止）的诉讼请求。案件受理费减半收取2787元，由原告张小莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  侯现章二〇二〇年八月二十四日书记员  徐 佳