贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9101号 原告:毕节市中心血站，住所地：七星关区郭家湾。统一社会信用代码12522400429791183F 法定代表人：杨孝义，系该站站长。 委托诉讼代理人：樊俊、兰继超，系贵州贵浩律师事务所律师。 被告：杨德均，男，1972年1月20日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 被告：莫群（曾用名吴群），女，1982年3月28日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 被告：莫燕，女，1987年4月30日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 被告莫燕的委托诉讼代理人：顾圣国、汤燚，系贵州神兽律师事务所律师。 原告毕节市中心血站（以下简称市中心血站）与被告杨德均、莫群（曾用名吴群）、莫燕房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2019年11月29日以（2019）黔0502民初12838号民事裁定结案，原告不服上诉，毕节中院于2020年3月27日以2020黔05民终1280号裁定撤销七星关区法院（2019）黔0502民初12838号民事裁定指定本院审理。本院于2020年5月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告市中心血站的委托诉讼代理人樊俊、兰继超，被告杨德均，被告莫燕及委托诉讼代理人顾圣国、汤燚均到庭参加了诉讼。被告莫群经本院传票合法传唤未到庭，特作缺席审理。本案现已审理终结。 原告毕节市中心血站向本院提出诉讼请求（重审与原审一致）：1、判决三被告连带赔偿原告管理使用的毕节市七星关区（华联房开公司综合楼）1、2、3、4号门面租金共计租金损失228578.78元；2、判决三被告承担本案诉讼费。事实及理由：2012年6月至11月期间，被告杨德均陆续向原告承租原告位于毕节市七星关区（华联房开公司综合楼）1、2、3、4号门面共207.79平方米经营餐饮，租期5年。其中1号门面第一年度租金31174.00元，2号门面第一年度租金31174.00元，3号门面第一年度租金10381.00元，4号门面第一年度租金25168.00元，上述门面租金第二年依次递增10%。合同履行截止到2016年9月30日，原、被告双方没有续签合同，被告三人也没有将门面及租金交付给原告，使用了598天。原告要求被告支付使用期间的租金，被告三人借口各种理由未支付。被告三人应付租金如下：2016年9月至2017年9月（按2016年合同增长10%计算）门面租金合计为134297.66元；2017年9月至2018年5月20日（按2017年合同增长10%计算）门面租金合计为94281.12元。门面租金共计为228578.78元。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告在合同期满后，没有签订书面租赁合同，被告一直使用原告的四个门面达598天之久，依法应认定为不定期租赁，被告依法应当按照原来的约定支付租金。原告于2018年9月12日向法院提起诉讼，毕节市七星关区人民法院以涉案门面属于国有资产原告无权处分为由作出（2018）黔0502民初7596号民事判决书驳回原告诉讼请求。毕节市机关事务管理局于2019年9月25日证明涉案1至4号门面仍由原告自行管理并履行管理责任主体。因此，原告为维护合法权益，特诉来法院请求判决。 被告杨德均答辩称（重审与原审一致），以前和原告签合同是由我来签的，本来是想签五年合同的，但是原告方不同意；我和莫群已经离婚了，房租的产生是在我和莫群离婚后，所以房屋不关我的事。当时房子要拆迁，涉案房屋又漏水，周围的房屋拆了后生意不好做，原告方也想到房屋要拆迁了就没有来签合同。重审中补充：2018年9月后血站就没有给我打电话追缴房屋款。 原审中被告莫燕缺席。重审中被告莫燕答辩称，第一、原告毕节市中心血站并非适格的原告；第二、涉案合同未经相关部门批准；第三、门面租赁合同的相对双方是原告与被告杨德均，莫燕不是当事人；第四、杨德均与莫燕的合同已解除；第五、就算莫燕使用了房屋，但是双方没有约定租金，所以无法确认；第六、莫燕在实际使用期间对房屋进行了相应的租金；第七、本案已经过多次处理，按照一事不再理，详见答辩状。 原审及重审中被告莫群缺席，本院视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。 原审及重审到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，各方当事人对原告提供的法人证书、法定代表人身份证明、房屋租赁合同、通知、情况说明、机关事务管理局证明、房屋所有权证明、本院（2018）黔0502民初7596号民事判决书、（2020）黔0502民初3245号民事裁定书等均无异议，本院予以确认并附卷佐证。 被告莫燕在重审中提供的证据文敏与莫燕签订“房屋租赁合同”一份，证明附近其他房屋的租金相比低很多。原告对该证据三性均持异议。经审查，该证据合同房屋无平方面积，故不予采信。 被告杨德均在原审中举证身份证、离婚协议、离婚证，在重审中无证据提交。 本院经审理认定事实如下：对于原告与被告双方当事人没有争议的事实及证据，本院予以确认。对双方有争议的事实及证据，本院作如下认定：1、关于原告毕节市中心血站是否具有涉案房屋出租等处分权的问题。毕节市人民政府于2014年7月14日下发毕节市毕府通（2014）11号文件《毕节市人民政府关于印发的通知》，将包括案涉房屋纳入国有资产管理统一移交毕节市机关事务管理局管理。虽上述案涉房屋没有移交，但该机关事务管理局分别于2019年9月25日、2020年8月3日出具证明，证实该案涉四个门面仍由毕节市中心血站管理并履行管理权限，因此视为原告毕节市中心血站具有代为管理使用及承受上述案涉门面租金的权利。2、关于所欠涉案租赁房屋租金金额确定问题。经原告计算，本院审查，被告杨德均、莫燕、莫群三人共应付租金如下：2016年9月至2017年9月（按2016年合同增长10%计算）门面租金合计为134297.66元；2017年9月至2018年5月20日（按2017年合同增长10%计算）门面租金合计为93897.98元。门面租金共计为228195.64元。故对原告诉请由三被告支付上述租金228195.64元本院应予支持。3、原被告双方已经于2018年5月20日移交收回房屋，故双方已自行终止合同及合同的实际履行。本案只存在追偿合同自行终止之前的房屋租金。 结合当事人的陈述及对当事人提交证据的分析认定，本院查明事实如下：2012年6月至11月期间，被告杨德均陆续向原告承租了原告位于毕节市七星关区（华联房开公司综合楼）1、2、3、4号门面共207.79平方米经营餐饮，租期5年（2011年至2016年，月份不等）。其中1号门面第一年度租金31174.00元，2号门面第一年度租金31174.00元，3号门面第一年度租金10381.00元，4号门面第一年度租金25168.00元，上述门面租金第二年依次递增10%。原告统一收取租金截止到2016年9月30日止。即截止2016年9月30日止前的租金，被告已支付给原告。后原被告双方没有续签房屋租赁合同。被告三人也没有将涉案门面及2016年9月30日以后的租金交付给原告。2018年5月20日前，被告莫燕将涉案门面交还原告管理。2018年9月12日，原告曾以相同案由向本院起诉被告三人要求其支付所欠华联房开公司综合楼1-4号门面（以下简称涉案门面）租金损失228195.64元。本院曾于2018年11月27日作出（2018）黔0502民初7596号民事判决以原告无权处分涉案门面为由判决驳回其诉讼请求（该案简称前案）。原被告均未上诉。毕节市人民政府于2014年7月14日下发毕节市毕府通（2014）11号文件《毕节市人民政府关于印发的通知》，将包括案涉房屋纳入国有资产管理统一移交毕节市机关事务管理局管理。虽上述案涉房屋没有移交，但该机关事务管理局分别于2019年9月25日、2020年8月3日出具证明，证实该案涉四个门面仍由毕节市中心血站管理并履行管理权限，因此视为原告毕节市中心血站具有代为管理使用及承受上述案涉门面租金的权利。原告又于2019年10月8日诉来本院起诉要求被告支付其涉案门面租金损失228578.78元（该案简称后案）。该后案一审于2019年11月29日作出（2019）黔0502民初12838号民事裁定驳回原告起诉后，原告不服上诉，毕节中院以“…后案与前案构成重复诉讼，但在前案判决生效后，毕节市机关事务管理局于2019年9月25日出具的书面证明该涉案门面由原告毕节市中心血站自行管理使用。毕节市机关事务管理局出具的书面证明系前案判决生效后发生的新事实。不构成重复诉讼”为由裁定撤销后案指定本院审理。经本院审查，该前案中经原告计算本院查明，被告杨德均、莫燕、莫群三人共应付租金如下：2016年9月至2017年9月（按2016年合同增长10%计算）门面租金合计为134297.66元；2017年9月至2018年5月20日（按2017年合同增长10%计算）门面租金合计为93897.98元。门面租金共计为228195.64元。对此涉案门面租金金额本院应予以确认。 另查明，杨德均与莫群原系夫妻关系，是夫妻共同经营涉案门面，杨德均与莫群于2016年6月27日在七星关区民政局婚姻登记处协议离婚。被告莫燕系莫群的同胞妹妹。本案涉案房屋租赁合同系原告与被告杨德均签订协商。 本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》等相关法律或行政法规规定。本案中，存在以下问题：1、关于涉案房屋租赁合同实际履行问题。2012年6月至11月期间被告杨德均陆续向原告承租涉案四个门面，合同约定了租金和租房期限截止2016年9月30日止，双方已经实际履行合同，并确认在2016年9月30日前的租金全部支付给原告，从2016年10月1日之后该案涉四个门面房屋继续由被告杨德均、莫群、莫燕实际管理使用，但双方并未签订合同直至2018年5月20日被告将上述案涉门面交还给原告毕节市中心血站。2、关于原告毕节市中心血站是否具有涉案房屋出租等处分权的问题。毕节市人民政府于2014年7月14日下发毕节市毕府通（2014）11号文件《毕节市人民政府关于印发的通知》，将包括案涉房屋纳入国有资产管理统一移交毕节市机关事务管理局管理。虽上述案涉房屋没有移交，但该机关事务管理局分别于2019年9月25日、2020年8月3日出具证明，证实该案涉四个门面仍由毕节市中心血站管理并履行管理权限，因此视为原告毕节市中心血站具有代为管理使用及承受上述案涉门面租金的权利。3、关于所欠涉案租赁房屋租金金额确定问题。经原告计算，本院审查，被告杨德均、莫燕、莫群三人共应付租金如下：2016年9月至2017年9月（按2016年合同增长10%计算）门面租金合计为134297.66元；2017年9月至2018年5月20日（按2017年合同增长10%计算）门面租金合计为93897.98元。门面租金共计为228195.64元。故对原告诉请由三被告支付上述租金228195.64元本院应予支持。4、原被告双方已经于2018年5月20日移交收回房屋，故双方已自行终止合同及合同的实际履行。本案只存在追偿合同自行终止之前的房屋租金。 据此，特依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨德均、莫群、莫燕于本判决生效之日起十日内向原告毕节市中心血站支付原位于毕节市七星关区（华联房开公司综合楼）1、2、3、4号门面租金共计人民币228195.64元 二、驳回原告毕节市中心血站的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2364.00元（已按简易程序减半收取）,由被告杨德均、莫群、莫燕共同承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  李顺康 人民陪审员  曾 华 人民陪审员  杨 诚 二〇二〇年八月四日 书 记 员  王帅杭