吉林省德惠市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0183民初2520号 原告：德惠市城市投资发展有限公司，住所地德惠市德福街与第五中学校园交汇处南侧。 法定代表人：曹永波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕传峰，该公司副经理。 委托诉讼代理人：程显峰，吉林新锐律师事务所律师。 被告：于春艳，女，1968年10月20日出生，汉族，住德惠市胜利街繁荣委**。 委托诉讼代理人：耿舒羽，吉林兢诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付海东，吉林兢诚律师事务所律师。 第三人：吉林富盛发房地产开发有限责任公司，住所地长春市净月开发区正阳街**（长春电影城院内），现地址：长春市朝阳区西民主大街1045号。 法定代表人：王宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：童国庆，该公司员工。 第三人：吉林富盛发房地产开发有限责任公司德惠分公司，住所，住所地德惠市和平路九街之间。 负责人：马立永，该公司经理。 委托诉讼代理人：林长泰，该公司员工。 第三人：刘福权，男，1970年9月23日出生，汉族，，住德惠市夏家店街道许家油坊村东猪山屯** 委托诉讼代理人：孙琳红，吉林昊桓律师事务所律师。 原告德惠市城市投资开发有限责任公司（以下简称城投公司）与被告于春艳、第三人吉林富盛发房地产开发有限责任公司（以下简称富盛发总公司）、吉林富盛发房地产开发有限责任公司德惠分公司（以下简称富盛发德惠分公司）、刘福权案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告城投公司委托诉讼代理人吕传峰、程显锋，被告于春艳及其委托诉讼代理人耿舒羽、付海东，第三人富盛发总公司委托诉讼代理人童国庆、富盛发德惠分公司委托诉讼代理人林长泰、刘福权委托诉讼代理人孙琳红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 城投公司向本院提出如下诉讼请求，1、请求判决撤销德惠市人民法院（2020）吉0183执异62号执行裁定书，对该案案涉标的终止执行，案涉房屋归原告所有。2、本案诉讼费应由被告承担。事实和理由：2016年12月5日，原告与出卖人富盛发总公司签订了《商品房买卖合同》一份。担保人为吉林大正建设集团有限公司。合同第三条约定:买受人所购商品房总价款为8535510.00元。分别为一层建筑面积516.71平方米;单价每平方米500.00元，价款为258355.00元;二层建筑面积516.71平方米;单价每平方米500.00元，价款为258355.00元;三层建筑面积2324.29平方米，单价为每平方米3450元，价款为8018800.00元。上述购房款已经给付，但该工程本案第三人富盛发总公司至今没有按时竣工交付使用。原告购买的上述商品房正是德惠市人民法院（2020）吉0183执431、432号执行裁定书中查封的被执行人富盛发总公司及德惠分公司名下的位于臻金铭郡小区2号楼中的6门1-3层临和平路与十道街之间（具体情况详见市政府[2016]第16期会议纪要)。故原告向德惠市人民法院提出异议申请，请求法院依法解除对上述房屋的查封。然而，德惠市法院下发了（2020）吉0183执异62号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。理由是原告未向法院提供确已支付购房款，在法院查封之前已合法占有，未办理过户登记等证据，完全是罔顾事实。该楼房是德惠市政府出资购买的，保证人为吉林大正建设集团有限公司，德惠市政府为此下发了《市政府[2016]第16期会议纪要》，原告提交了《商品房买卖合同》、《市政府会议纪要》，楼房所处图纸位置。而62号执行裁定既没有向原告释明要求提供购楼付款发票，也没有提及上述证据，而是以在法院查封之前已合法占有上述房产及未办理过户登记等驳回了原告的申请，事实是第三人楼房一直未竣工，未交付使用谁去合法占有，怎么办理过户登记。综上，（2020）吉0183执异62号执行裁定违背事实，适用法律错误，请求人民法院依法判决撤销该裁定，判决原告异议申请成立。（2020）吉0183执异62号执行裁定，对涉案楼房停止执行，判决对涉案房屋归原告所有。 被告于春艳辩称，答辩人与上述第三人富盛发总公司、富盛发德惠分公司、刘福权因借款合同纠纷执行一案,由于上述第三人未能按（2018）吉0183民初3993号、（2018）吉0183民初3994号民事判决书确定的期限履行义务，故德惠市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，作出裁定:1、查封第三人富盛发德惠分公司名下位于臻金铭郡小区2号楼4、5、6门1-3层，临和平路九道街与十道街之间。2、查封期限三年（2020年4月27日-2023年4月26日),查封期间不得擅自处分以上财产，在法院未处分完该财产前，该财产由第三人保管。因此吉林省德惠市人民法院作出的执行裁定书是法院执行行为的体现，并没有违反法律规定，故被答辩人请求法院依法解除对上述房屋的查封缺乏事实及法律依据。二、被答辩人并未取得涉案房屋的物权登记，故被答辩人主张涉案房屋归其所有的主张无法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定可知不动产物权的设立和转让应依法进行登记，因被答辩人并未取得涉案房屋的物权登记，故被答辩人主张涉案房屋归其所有的主张无法律依据。三、被答辩人所提出的该楼房虽然是德惠市政府出资购买的，规定购买资金由财政局作为注入资本金拨付城投公司，再由城投公司拨付给开发企业，但被答辩人未支付购房款，也并未实际占有该房屋，因此不能证明该房屋为被答辩人所有，被答辩人提交的《市政府会议纪要》不能对抗法院所作出的执行裁定。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因被答辩人在法院查封之前未合法占有涉案房产也并未取得涉案房屋的物权登记。被答辩人与第三人富盛发总公司虽然签订了商品房买卖合同，但并未实际履行，且被答辩人也并未支付其涉案房屋的购房款。因此被答辩人主张请求判决撤销德惠市人民法院（2020）吉0183执异62号执行裁定书缺乏事实及法律依据，恳请法庭予以驳回 第三人富盛发总公司辩称，对原告提交的所有证据均无异议。 第三人富盛发德惠分公司辩称，同意富盛发总公司的意见。 第三人刘福权辩称，开发只是挂靠富盛发总公司，并设立了德惠分公司，总公司对于出借资质应承担的风险，应当明知。但是刘福权给总公司造成的经济损失应当承担赔偿责任，原告的房屋买卖合同是真实的，刘福权接受了合同的对价款，用于房屋开发建设，主要是解决回迁问题减少社会矛盾，在2019年5月31日德惠市人民政府办公室专题会议纪要，已经确认刘福权是分公司的实际投资人，刘福权对于原告和富盛发总公司的房屋买卖合同全部内容予以认可。富盛发总公司是被动介入刘福权引发的一系列诉讼，公司为了减少损失，在未与刘福权进行结算和清算的情况下，直接变更了分公司负责人，侵害了刘福权的诉讼权利，导致一些案件无法介入诉讼，无法查明案件事实，本案应首先确认原告与富盛发房屋买卖合同的效力，作为实际出资人刘福权首先认可合同效力，所以合同签订是在于春艳查封之前。房屋对价款也在查封之前交付，房屋无法入住、无法办理物权登记不是原告和富盛发包括刘福权的责任，所以本案应支持原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：第三人富盛发德惠分公司挂靠富盛发总公司在德惠市和平路与十道街之间开发建设德惠市臻金铭郡小区，因该公司资金短缺开发建设的小区楼房回迁户迟迟得不到回迁，集体到市政府上访，市政府于2016年11月22日召开信访工作联席会议，决定：由城投公司购买该项目商品房，三层商业执行每平米3450元价格，总价950万元，分两笔购买，第一批853万元。购买资金由财政局作为注入资本金拨付城投公司，再由城投公司拨付给开发企业。并于同年12月2日印发《关于研究臻金铭郡小区开发遗留信访问题》的会议纪要。纪要第四条规定：“由城投公司购买该项目目商业用房，三层商业执行每平米3450元价格，总价950万元，分二批购买，第一批853万元。购买资金由财政局作为注入资本金拨付城投公司，再由城投公司拨付给开发企业。在履行协议期间，如出现违约依法处理。”2016年12月5日，城投公司按会议纪要与富盛发总公司签订了《商品房买卖合同》一份，出卖人为富盛发总公司，买受人为城投公司，担保人为吉林大正建设集团有限公司。该合同第一条约定：房屋坐落。该商品房位于德惠市臻金铭郡小区，东光明街与和平路交汇处，沿和平路一侧（2号楼）3楼。第二条约定：该商品房的用途为商场，属框架结构，建筑层数：地上：地上**条约定：买受人所购商品房总价款为8535510.00元。1.一层建筑面积516.71平方米，单价为每平米500元，价款为258355.00元。2.二层建筑面积516.71平方米，单价为每平米500元，价款为258355.00元。3.三层建筑面积2324.29平方米，单价为每平米3450元，价款为8018800.00元。第七条约定：付款方式及期限。买受人分期付款：第一批570万元，合同签订后两日内支付第一批价款；第二批230万元，待第一批价款支付后五日内支付第二批价款；剩余尾款待出卖人协助买受人办理完房地产权后一次性支付。第八条约定：房屋交付期限。出卖人应当在2017年5月30日前主体完工，在2017年10月1日前将具备交付条件的房屋交付给买受人，即商品房应经综合验收合格，把具备办理产权条件的商品房交付买受人使用。合同签订后，城投公司分别于2016年12月9日、2016年12月26日、2017年1月4日通过中国建设银行汇款5710000.00元、1200000.00元、1200000.00元，合计8110000.00元给富盛发总公司。富盛发总公司收到以购房款后，分别给城投公司出具三枚收款收据。城投公司交付购楼款后，出卖人富盛发总公司未将出卖楼房建设完工，交付给城投公司。被告于春艳因与第三人富盛发总公司、富盛发德惠分公司、刘福权借款合同纠纷案，申请本院执行。本院于2020年4月27日作出（2020）吉0183执431、432号执行裁定书，裁定查封了第三人富盛发德惠分公司名下位于臻金铭郡小区2号楼4.5.6门1-3层，临和平路九道街与十道街之间的房屋。查封期限三年（自2020年4月27日至2023年4月26日）城投公司对该裁定不服，于2020年6月16日，向本院提出执行异议，本院2020年6月2日作出（2020）吉0183执异62号执行裁定书，裁定驳回城投公司的异议申请，城投公司不服，遂诉至本院。请求撤销（2020）吉0183执异62号执行裁定书，终止对涉案标的房屋的执行。并判决涉案房屋归其所有。以上事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》一份、《关于研究臻金铭郡小区开发遗留信访问题的会议纪要》一份、购楼付款收据及汇款电子回单各三份、图纸平面图复印件三份、楼房现状照片七张、长春市中级人民法院民事判决书（2019）吉01民终720号、本院作出的（2020）吉0183执431、432号执行裁定书、本院作出的（2020）吉0183执异62号执行裁定书，被告提供的本院作出的（2018）吉0183民初3993、3994号判决，长春市中级人民法院民事判决书（2019）吉01民终784、785号判决等证据在卷为凭。 本院认为，原告城投公司与富盛发总公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定该合同合法有效。根据《最高人民法院的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告城投公司在法院查封之前虽未合法占有该不动产，是因第三人富盛发德惠分公司未将涉案房屋建设完工，无法交付给城投公司，城投公司亦无法占有该房屋，其责任不在原告。城投公司已按合同约定时间全部交付价款。因该案房屋未建设竣工，无法办理产权登记，并非因买受人城投公司自身原因未办理过户登记。故不能认定争议房屋至今未办理过户登记系城投公司自身原因所导致。综上，城投公司所提交的证据足以证实其排除执行的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，城投公司对争议房屋享有足以排除强制执行的实体权利，其主张对争议房屋停止执行的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。原告城投公司提供的证据充分，确实能够排除法院执行，故对原告城投公司的诉讼请求，依法予以支持。反之，被告于春艳的主张与法无据，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国关于适用的解释》第三百一是一条、第三百一十二条、《最高人民法院》第二十八条的规定，判决如下： 一、对第三人吉林省富盛发房地产开发有限责任公司开发的德惠市臻金铭郡小区2号楼6门1-3层临和平路九道街与十道街的房屋不得执行。 二、驳回原告德惠市城市投资发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费71549.00元，由被告于春艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 陈大辉审判员李东审判员孙宇 二〇二〇年八月二十日 书记员 王      一      竹