安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0222民初1276号 原告：姚有四，男，1958年7月15日出生，汉族，住繁昌县。 委托诉讼代理人：潘尚德（原告外甥女婿），男，住繁昌县。 被告：张乃林，男，1963年11月3日出生，汉族，住繁昌县。 原告姚有四与被告张乃林租赁合同纠纷一案，本院2020年1月9日立案后，于2020年4月1日作出了（2020）皖0222民初164号民事裁定书，裁定驳回原告姚有四的起诉。原告姚有四不服，提起上诉。芜湖市中级人民法院于2020年4月27日作出（2020）皖02民终1432号民事裁定书，裁定撤销本院（2020）皖0222民初164号民事裁定；本案指令本院审理。本院适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告姚有四及其委托诉讼代理人潘尚德、被告张乃林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚有四向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告腾空位于繁昌县横山社区东侧，靠近新芜铜公路的原农机厂房屋铁匠铺,并将房屋交给原告进行维修；2.被告承担本案诉讼费。事实及理由：2008年12月19日，原、被告双方签订租房协议一份。该协议约定，由原告将其所有的坐落在繁昌县横山社区东侧，靠近新芜铜公路的原农机厂房屋铁匠铺租赁给被告使用；使用期限为2008年12月19日起至房屋被征用拆迁止，租金每月10元。因被告长期拖欠房租,原告于2016年向贵院提起诉讼，要求解除合同，相关案件的案号为（2016）皖0222民初1725号。后经贵院调解确认,被告继续租赁该房屋至房屋被征用拆迁止。2019年5月15日,该房屋经相关部门鉴定为危房，随时有倒塌的重大安全隐患,并建议将房屋拆除重建。鉴于上述事实以及他人人身安全、财产安全的考虑，原告多次要求被告将该房屋腾空交给原告维修，但被告均予以拒绝。为了便于原告履行出租人的维修义务，避免房屋倒塌造成人员伤亡，公私财产损失，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告张乃林辩称：原告所诉铁匠铺不是原告的，是繁阳镇政府的，原告买的是原横山农机厂院内的大部分，院外的小部分，包括铁匠铺没有卖给原告，在档案中有一份原横山农机厂原图作证。原告提供的危房鉴定报告有假，鉴定的房屋只有15平方米，而原告所诉铁匠铺有近30平方米，面积相差太大。原告说铁匠铺有危险，被告在铁匠铺打铁有二十年了，也没有掉下一块砖、一块瓦。房屋维修由被告负责，如果发生意外后果由被告承担。被告已承认涉案铁匠铺是政府的，到拆迁时交给政府。 本院经审理认定事实如下：2008年12月19日，姚有四作为甲方与张乃林作为乙方签订租房协议一份。该协议约定双方因原农机厂房铁匠铺使用发生争议，经双方协商和社区调解达成一致意见，一、甲方将该铁匠铺租给乙方使用；二、使用期限为2008年12月19日起至该房被征用拆迁止，届时乙方自愿让出。在乙方租期内，所装修的由乙方承担；三、租金每月10元整；四、在乙方租用期间内，甲方不得无故干扰；五、本协议一式三份，甲、乙、社区各一份，签字生效。该协议有社区在场人签名字样。 2016年6月22日，本院立案受理姚有四诉张乃林房屋租赁纠纷一案，姚有四在该案中的诉讼请求为：1.终止租房协议，张乃林撤出房屋，将房屋归还姚有四；2.张乃林一次性付清所欠房租910元（2008年12月9日-2016年6月19日）；3.张乃林承担全部诉讼费。2016年8月4日双方经本院调解自愿达成如下协议：一、张乃林继续租用姚有四所有的原农机厂房铁匠铺至该房（铁匠铺）被征用拆迁止。二、张乃林租用期间的租赁费【2008年12月19日起至该房（铁匠铺）被征用拆迁止】，由张乃林给付姚有四租金240元（其余租金姚有四放弃），于领取民事调解书时一次性付清。三、姚有四放弃其他诉讼请求。四、在房屋继续租赁期间，双方互不干扰。五、案件受理费5元，由姚有四负担。同年8月4日本院作出（2016）皖0222民初1725号民事调解书，并经双方签收生效。 2019年9月2日本院立案受理姚有四诉张乃林房屋租赁纠纷一案，姚有四在该案中的诉讼请求为：1.解除姚有四与张乃林之间的房屋租赁关系，张乃林返还房屋；2.本案诉讼费由张乃林承担。本院于2019年10月23日作出（2019）皖0222民初3194号民事裁定书，裁定驳回姚有四的起诉。 以上事实由原告提供的2008年12月19日租房协议复印件一份、（2016）皖0222民初1725号民事调解书复印件一份、被告提供的（2019）皖0222民初3194号民事裁定书复印件一份，以及当事人在庭审中的陈述、质证、辩论意见予以证实。各方就前述证据的真实性并无异议，且对相应事实均予以认可，故本院对以上证据的证明效力及相应事实予以认定。但就涉案铁匠铺产权归属、是否构成危房、原告能否收回各方存在争议，宜结合相应证据加以综合分析。 本院认为：原告以涉案铁匠铺经鉴定为危房并要求收回房屋进行维修，被告以涉案铁匠铺为繁阳镇政府所有、涉案铁匠铺不构成危房为由抗辩。结合诉辩双方主张，本案争议主要围绕原告要求收回涉案铁匠铺主体是否适格、涉案房屋能否由出租人收回两方面问题而展开。 第一，就涉案房屋权属，原告提供了2005年2月16日房屋转让协议书及附图，被告申请本院调取了2005年2月16日房屋转让协议书及附图、房地产权证、证明，以上相关证据内容一致。该房屋转让协议书表明原告受让原横山农机厂房屋的建筑面积为964平方米，而原告已办理产权登记的部分相关房屋面积为819.06平方米，原告也认可涉案房屋原告并未办理产权登记。但就2005年2月16日房屋转让协议及2005年2月16日附图而言，所转让房屋不仅包括农机厂车间、办公楼、值班室，还包括院外的两间农机厂仓库，而本院调取的相关档案的另外一份未标明日期的附图中，则明确注明原告所购房屋范围，被告认为该附图为他人购房附图而与本案无关，但两份附图所标注范围一致。同时，就涉案铁匠铺原、被告已达成2008年12月19日租房协议，更是达成（2016）皖0222民初1725号案件的调解协议，且经本院确认生效。因此，被告称涉案房屋不在原告受让房屋之内，依据现有证据，本院不予采信。同时，虽2008年12月19日租房协议中出租人为姚有仕、签名也为姚有仕，但2005年2月16日房屋转让协议书首部购买人即为姚有仕，尾部签名则为姚有四；原告提供的户口本复印件也表明姚有仕为姚有四曾用名。结合以上两点分析，原告提起本案诉讼，主体适格。 第二、关于危房鉴定问题，原告提供了危房照片复印件、繁昌县房屋安全鉴定申请表复印件、关于申请危房鉴定报告复印件、繁昌县房屋安全鉴定审批表复印件、关于申请维修房屋报告复印件、承诺书复印件、关于姚有四户申请房屋拆除重建的批复复印件各一份，以证实涉案铁匠铺为危房，原告申请危房重建已获得准许。被告以涉案铁匠铺不构成危房抗辩。原告提供的一系列危房资料中，关于姚有四户申请房屋拆除重建的批复中对相关房屋表述为其居住房屋，申请日期为2019年6月6日。与原告提供的其他资料中表述的为铁匠铺不一致；原告提供的关于申请维修房屋的报告日期为2019年5月7日，该报告上繁昌经济开发区街道居民委员会的批复意见仅为“经现察看该处房屋存在一定的安全隐患”；房屋面积表述也不一致。因此，原告称繁昌经济开发区规划建设局已批复同意原告对涉案房屋重建的主张，依据现有证据，本院不予采信。此外，根据原告提供的2008年12月19日租房协议，已明确约定在被告租期内，所装修的有被告承担，月租金10元。在庭审中，被告亦称，“我住的铁匠铺应该由我维修，不需要原告维修”。故原告主张被告拒绝维修而要求收回房屋进行维修不能成立。但基于原告提供的相关材料及房屋照片可知，涉案房屋存在安全隐患。被告对涉案房屋构成危房不予以认可，但基于涉案房屋已存在安全隐患，被告作为使用人应履行排除涉案房屋安全隐患义务。为确保安全，在安全隐患排除前，被告张乃林不宜继续使用该房屋。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告姚有四的诉讼请求。 案件受理费减半收取50元（原告已预交）由原告姚有四负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  俞峰 二〇二〇年八月二十七日 书记员  佘颖 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。