北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初44952号原告：燕冬娜，女，1978年8月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩继伟，男，1979年6月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：张鑫，女，1977年12月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张树仁，男，1951年4月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何秀东，男，1973年5月18日出生，蒙古族，住北京市朝阳区。被告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：贾佩琴，女，1974年2月14日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司客服经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：梅永乐，男，1983年11月19日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司法务，住北京市平谷区。原告燕冬娜（以下称原告）与被告张鑫、北京市均豪物业管理股份有限公司（以下分别称张鑫、均豪物业，并称为二被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年12月18日作出（2017）京0105民初XXXXX号民事判决书，张鑫不服该判决提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理作出（2019）京03民终XXXX号民事裁定书，裁定撤销（2017）京0105民初XXXXX号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人韩继伟，张鑫，均豪物业委托诉讼代理人贾佩琴、梅永乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求张鑫赔偿财产损失20559元，均豪物业承担连带责任。事实和理由：我和张鑫系上下楼邻居关系，张鑫居住在我家楼上。因张鑫将原建筑的两个卫生间私自改成一个卫生间，并未做防水处理，导致厕所管道多处多次漏水。多年来的管道漏水，致使我家房顶吊棚及房顶内部严重损坏，我多次与张鑫沟通赔偿未果。而且张鑫在装修时对厨房进行扩建，拆除门厅承重墙，造成巨大的安全隐患。均豪物业未尽到监管责任，亦应承担连带责任，故我诉至法院望判如所请。张鑫辩称，不同意原告的诉讼请求。我方认可漏水事实，也同意赔偿，但原告主张的赔偿请求过高。2017年8月8日法院曾至现场进行勘验，在勘验笔录上记载：原告指引的漏水点系主卫和厨房东侧洗衣房，现场可见卫生间顶棚有明显水渍痕迹，但目前无渗漏情况；洗衣房顶棚PVC板结合处有明显水渍黄色，但未见其他损坏。原告提交的漏水视频中也可以看出，漏水是顺着顶棚管道以每分钟2-3滴的速度缓慢滴水到PVC扣板上，而PVC扣板的特点是防水、防潮、易擦洗，不会因为漏水而损坏。原告房屋受损部位即便全部换新也仅需几百元，而且原告家已装修10年，各种材料已过使用年限，且漏水后仍一直正常使用，故原告要求2万余元的损失与事实严重不符。另外，本案漏水事实发生在我将房屋委托北京某企业管理有限公司管理期间，按照双方约定，房屋使用过程中造成的损失应当由北京某企业管理有限公司承担，故我方不应承担赔偿责任。均豪物业辩称，我方是小区物业管理单位，负责小区公共部分设施的维护和管理。2007年，张鑫也承诺对装修自行负责，截止2017年装修质保期已过，故漏水问题与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系北京市某区某东路某号院某号楼某单元501号房屋（下称501号房屋）所有权人，张鑫原系北京市朝某区某东路某号院某号楼某单元601号房屋（下称601号房屋）所有权人，均豪物业系上述房屋所在小区的物业服务单位。原告、张鑫购买房屋时均为毛坯房，2007年张鑫自行对601号房屋进行了装修。原告称自2015年3月开始，601号房屋多次漏水导致501号房屋卫生间、厨房、洗衣房受损。张鑫认可存在向501号房屋漏水的情况，但称漏水点仅为501号房屋南侧卫生间顶棚、洗衣房顶棚且顶棚为PVC板，故不会造成原告所述的损失情况。经原告申请，本院依法委托北京市某工程质量某检测所司法鉴定所对501号房屋所受损失的成因进行鉴定。2017年12月29日，北京市某工程质量某检测所司法鉴定所出具J2-JE[2017]检字第某号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、张鑫对601号房屋进行了两次改造行为，均对局部面积改变了使用功能，未能提供设计图纸资料，未能提供改造施工技术资料及验收记录；2、501号房屋顶板漏水与601号房屋局部改造和不合理使用有直接关系；建议对601号房屋卫生间楼板采取技术补强措施，具体方案应请原设计单位或有资质的设计单位按照实际破损情况进行。为此，原告支付鉴定费5万元。张鑫对该鉴定结论不认可并向本院提交了书面质询函，北京市某工程质量某检测所司法鉴定所对张鑫的质询函进行了书面回复。在回复函中，北京市某工程质量某检测所司法鉴定所明确表示申请鉴定项目包括两项，所有鉴定材料均通过法院提供和现场勘验取得，漏水确系因为601号房屋对厕所和厨房不当改造和不当使用造成。该项鉴定中，北京市某工程质量某检测所司法鉴定所工作人员、原告、二被告、承办法官均至501号房屋、601号房屋进行了第一次现场勘验，北京市某工程质量某检测所司法鉴定所工作人员、原告、均豪物业至501号房屋进行了第二次现场勘验。经原告申请，本院依法委托北京某资产评估有限责任公司对501号房屋因漏水造成的财产损失进行评估。2018年8月30日，北京某资产评估有限责任公司出具科评报字【2018】第072号《资产评估报告》，评估结论为：评估基准日2018年8月16日，501号房屋因漏水造成的财产损失价值为20559元。为此，原告支付评估费6000元。张鑫对该鉴定结论不认可并向本院提交了书面质询函，北京某资产评估有限责任公司对张鑫的质询进行了书面回复。在回复函中，北京某资产评估有限责任公司表示经过前期多次沟通张鑫均因各种缘由无法到场，后经评估专业人员与法官沟通，法官表示评估损失范围由原告进行申报，评估人员现场确认其损失情况并依此出具评估报告；本次评估是财产损失评估，仅对漏水造成装修损失的修复费用进行价值确定，并非将受损的所有物品按重置价计算。该项鉴定中，北京某资产评估有限责任公司工作人员、原告、均豪物业工作人员至501号房屋进行了现场勘验，张鑫未到现场。另查，张鑫于2019年2月18日将601号房屋出售。原告称601号房屋新业主已于2019年10月对房屋装修完毕，截至法庭辩论终结时未再出现房屋漏水情况。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，北京市某工程质量某检测所司法鉴定所出具的J2-JE[2017]检字第018号《司法鉴定意见书》中明确记载张鑫对601号房屋进行了两次改造行为，均对局部面积改变了使用功能，501号房屋顶板漏水与601号房屋局部改造和不合理使用有直接关系，故张鑫应当对501号房屋因601号房屋漏水造成的损失承担赔偿责任。虽然张鑫不认可该鉴定意见并提出书面质询函，但北京市某工程质量某检测所司法鉴定所对张鑫所提疑问均进行了合理解答，张鑫也未提交证据证明鉴定过程中北京市某工程质量某检测所司法鉴定所存在程序或实体违法问题，故张鑫的抗辩意见本院不予采信。关于鉴定费用，本项鉴定的启动及鉴定机构的选择均经过原告和张鑫的同意及协商一致，在鉴定过程中双方均应配合鉴定机构的工作，现张鑫经通知无正当理由未参加第二次现场勘验，且漏水确系因601号房屋对厕所和厨房不当改造和不当使用造成，故该项鉴定费用由张鑫承担并无不妥。关于原告要求张鑫赔偿财产损失20559元的诉讼请求。北京某资产评估有限责任公司出具的科评报字【2018】第072号《资产评估报告》中明确记载501号房屋因漏水造成的财产损失价值为20559元，故张鑫应当按照该评估结果向原告支付赔偿费用。虽然张鑫不认可该评估结果并提出书面质询函，但北京某资产评估有限责任公司对张鑫的疑问均进行了合理解答，而且明确表示此次评估仅是对装修损失的修复费用进行价值确定，故评估并无违法和不当之处，本院对张鑫的抗辩意见不予采信，因该评估产生的费用亦应当由张鑫承担。关于原告要求均豪物业承担连带责任的诉讼请求。现有证据证明系张鑫对601号房屋的不当改造行为造成房屋漏水，此系张鑫对其房屋专有部分进行的改造，并非均豪物业可控管理范围，而且原告现有证据也无法证明均豪物业存在其他侵权行为，故原告要求均豪物业承担连带赔偿责任的诉讼请求本院不予支持。关于张鑫抗辩应由北京某企业管理有限公司承担赔偿责任一节。本院认为，张鑫原系601号房屋所有权人，原告起诉张鑫赔偿损失并无不妥。张鑫与北京某企业管理有限公司之间的合同约定不能对抗第三人，张鑫以合同约定免除其责任的抗辩意见本院无法采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、被告张鑫于本判决生效后七日内赔偿原告燕冬娜财产损失二万零五百五十九元；二、驳回原告燕冬娜之其他诉讼请求。如果被告张鑫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，由被告张鑫负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件鉴定费56000元，由被告张鑫负担（原告燕冬娜已交纳，被告张鑫于本判决生效后七日内给付原告燕冬娜）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  何小清二〇二〇年八月十七日书 记 员  贾月双