广东省广州市花都区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0114民初3529号之一原告：广州市启胜房地产开发有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇广从八路****538，统一社会信用代码914401010545232029。法定代表人：彭海忠。委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽珊，广东品济律师事务所实习律师。被告：钟洪津，男，1965年9月2日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：蓝润金，被告所在村委会推荐公民。第三人：周耀真，男，1975年4月8日出生，汉族，住广州市白云区，原告广州市启胜房地产开发有限公司（以下简称启胜公司）与被告钟洪津房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理，于2020年4月2日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法追加周耀真作为本案第三人，转为普通程序组成合议庭于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告启胜公司的委托诉讼代理人杨红超、黄丽珊，被告钟洪津的委托诉讼代理人蓝润金到庭参加诉讼。第三人周耀真经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告启胜公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与被告在2015年5月29日签订的关于广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期B栋903房的《李溪安置区合作建房合同》无效；2.请求判决被告立即向原告返还广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期B栋903房；3.本案全部诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2012年9月20日，原告与案外人广州市易胜投资有限公司、广州市花都××××李溪村第十二经济合作社、广州市花都××××李溪村经济联合社四方签订了《合作建设合同》，约定由原告出资建设位于花都××××李溪村安置区中航嘉园项目，项目建成后建筑面积50%归原告所有。后，项目建成，原告依约分得中航嘉园第一期B、C、D栋三整栋物业，广州市花都××××李溪村第十二经济合作社、广州市花都××××李溪村经济联合社并向原告出具《证明》证实原告享有中航嘉园第一期B、C、D栋整栋的权属。后，为方便原告行使中航嘉园第一期B、C、D栋所在单套物业的权利，广州市花都××××李溪村民委员会并就中航嘉园第一期B、C、D栋所在单套物业各自一一对应地出具了唯一一份空白的《权属证明》原件给原告收执。2015年5月29日，被告与原告签订了案涉房屋的《李溪安置区合作建房合同》，但是被告没有按照《李溪安置区合作建房合同》的约定向原告付款。原告认为，原被告签订关于涉案房屋的《李溪安置区合作建房合同》属无效合同，且被告没有向原告支付过任何款项，因此被告应当将涉案房屋交还给原告。故此，为维护原告的合法权益，原告根据《民事诉讼法》第119条的规定特向贵院起诉如前述，望判如所请。补充事实和理由：一、案涉11份合作建房合同应当被认定无效。1.原被告之间形成的既不是合作建房关系也不是房屋买卖关系，而是抵押担保合同关系。根据原告证据3、4、5可知，2015年5月，因为当时周耀真需要向被告借款130万元，而鉴于当时原告与周耀真的合作关系，原告应周耀真的请求提供了包括案涉11套物业在内的13套物业作为抵押担保，并于2015年5月29日用每套物业10万元的价格以签订合作建房合同的形式与被告签订了13份合作建房合同作为周耀真向被告借款的抵押担保。因此，原告与被告之间不存在合作建房关系或者买卖关系，而是抵押合同关系。2.花都法院已经生效的（2018）粤0114民初5360号判决已经认定关于案涉11套物业的抵押行为无效。根据原告证据3、4，（2018）粤0114民初5360号民事判决书已经在2018年11月16日生效。该判决书主文第一项为；确认被告周耀真与被告钟洪津在2015年5月29日签订的《借款合同》中第五条关于抵押物的条款无效，而该《借款合同》第五条约定的抵押物就是包括案涉11套物业在内的13套物业。因此，生效判决已经确认案涉11套物业的抵押行为无效，案涉11份合作建房合同随之无效。3.案涉11份合作建房合同因违反《物权法》第186条[抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有]规定的流质条款而无效。如前所述，原被告之间于2015年5月29日签订的包括涉案物业在内的13份《合作建房合同》是作为被告与周耀真之间于2015年5月29日签订的《借款合同》借款130万元的抵押担保，基础法律关系为被告与周耀真之间的借款关系，在原告与被告之间形成的是抵押担保关系。依照《物权法》第一百八十六条[抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有]以及第二百一十一条[质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有]的规定，被告与周耀真在借款时就以签订合作建房合同的形式约定了抵押财产即案涉11套物业归被告所有，这事实上是《物权法》第一百八十六条规定的流质条款，应当认定就该流质条款形成的法律关系无效。3.案涉11份合作建房合同因违反物权法《物权法》第九条[不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。]、第180条第7款[第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。]、担保法第37条第2款[第三十七条下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；]、土地管理法第63条[第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；]的规定而无效。根据前述法律规定，凡属农村集体经济组织所有的土地及地上建筑物，不得用于抵押或者出卖给集体经济组织成员而外的人员。案涉11套物业是因白云机场建设而征用李溪村集体所有的土地后对李溪村的村民进行的拆迁安置补偿，性质上是属于对集体经济组织所有的土地进行的拆迁安置补偿用地和拆迁安置补偿用房。根据前述法律规定，案涉11套物业既不能用于抵押，也不能用于出卖给李溪村民以外的主体。故此，原被告之间就案涉物业形成的抵押担保合同关系因违反法律的强制性规定而应当被认定为无效。二。被告应当向原告返还案涉11套物业。1.根据合同法第58条[第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。]的规定，合同无效后因合同取得的财产应当返还。本案中，如前所述，案涉11份合作建房合同应当被认定无效，原告因前述11份合作建房合同没有取得任何财产，被告因案涉11份合同取得了案涉11套物业及一一对应的唯一一份权属证明，故此，被告应当向原告返还案涉11套物业。2.根据原告证据5笔录，被告以及周耀真在（2018）粤0114民初5360号案中均主张被告与周耀真之间的借款合同没有履行。如前所述，案涉11份合作建房合同的基础关系是被告与周耀真之间的借款关系，既然被告与周耀真之间的借款关系没有履行，作为抵押担保的11套物业却由被告实际控制了，被告取得案涉11套物业的实际控制没有合同依据，应当返还给原告。3.如果因为被告的原因导致案涉物业无法返还的，我方要求被告返还案涉物业的现值对价，案涉物业的对价以评估为准，我方认为至少价值每套60万元。被告钟洪津辩称，原、被告签订李溪安置区合作建房合同，已按合同约定足额向原告支付了购房款，且该合同没有合同法规定的合同无效的情形，本案的合同依法有效。因为被告已经将12套房屋卖给了黎细喜，具体其卖给谁我方也不清楚。另外B栋304房原告卖给了曾丽华。第三人周耀真未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2012年9月20日，广州市易胜投资有限公司（甲方）、启胜公司（乙方）、广花都××××李溪村溪村第二十经济合作社（丙方）、广州市花都区花东镇李溪经济联合社（丁方）共同签署合作建设合同，约定合作开发花都区××区××8.6969亩土地建设村民公寓，之后，项目建成。启胜公司于2012年9月27日成立，当时的法定代表人为卜志海。2013年1月17日，广花都××××李溪村溪村第二十经济合作社与广花都××××李溪村溪村民委员会出具证明，内容如下：兹有我花东镇李溪村第二十经济社《建设用地规划许可证》（编号：穗规地集证字【2006】第1442号，规划用地坐标红线（地（地形图号0-46-6、60-46-10）内，A、B两块地块，A地块李溪村安置区××大道大道，面积4.31亩，设计占地面积：1000平方米，可建筑面积5896平方米；B地块李溪××安置区中心大道大道，面积4.38亩，设计占地面积：1368平方米，可建筑面积13485.6平方米（含负一层），合计8.69亩，建筑面积19381.6平方米（项目名称：中航嘉园）。其中三栋钢筋混凝土结构的十层（包含负一层停车场）楼房，面积约9690.5㎡，经核实，权属人为启胜公司，组织机构代码05452320-2，情况属实，特此证明。落款处广花都××××李溪村溪村第二十经济合作社与广花都××××李溪村溪村民委员会均加盖公章。2015年5月29日，启胜公司（甲方）与钟洪津（乙方）签订《李溪安置区合作建房合同》，约定：一、甲方确认已经取得花都区花东镇李溪安置区中航嘉园项目的开发权。甲、乙双方合作建房，甲方负责办理房屋开发建设的所有事务，乙方负责支付其所得房屋的建设款项，合作建房地址及乙方所得房屋为：广州市花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期B栋903房，建筑面积95.46平方米。二、合作建房乙方向甲方付款的方式：合同总金额10万元，一次性付款。双方签订本合同当天，向甲方一次性付清该房屋的建设款（包含前期支付的定金），10万元，合同生效。三、合同生效后，甲方提供广州市花都区花东镇村民委员会出具的乙方所得房屋《权属证明》给乙方。乙方拥有房屋的使用权为永久使用。对房屋享有使用权、出租权、转让权、继承权等合法权益，甲方需确保不得干预乙方的合法使用。合同还就双方其他权利义务进行了约定。合同落款处甲方由启胜公司盖章，并由卜志海在法定代表人处签名。2015年5月29日，启胜公司开具收据一张，载明：“今收到钟洪津交来中航嘉园B幢803房购房款10万元。”该收据加盖的是启胜公司的财务专用章。同日，周耀真（乙方）与钟洪津（甲方）签订《借款合同》，约定由甲方借款130万元给乙方，期限自2015年5月29日至2015年11月29日。合同第五条约定，乙方自愿以其广州市花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期D栋201房、302房、303房；B栋201房、203房、204房、304房、503房；B栋603房、703房、803房、901房、903房共十三套房屋作抵押。如乙方逾期不能支付利息或不能全额归还借款本金，甲方有权直接没收乙方上述的抵押物以清偿债务。启胜公司表示上述合同签订后，其并未收到钟洪津支付的购房款，双方之间并非真实的房屋买卖合同关系，是第三人周耀真为向钟洪津借款130万元，而将包括案涉房屋在内的13套房屋以签订合作建房合同的形式抵押给钟洪津。现周耀真与钟洪津签订的借款合同中关于抵押物的条款已经（2018）粤0114民初5360号民事判决书确认无效，故启胜公司与钟洪津之间的合作建房合同亦无效，钟洪津应将案涉房屋返还给启胜公司。启胜公司为证实其上述主张，提交了卜声胜于2020年3月16日出具的声明，该声明中表明卜声胜于2015年5月29日与钟洪津签订的13份《李溪安置区合作建房合同》，但其与启胜公司至今都没有收到任何款项。钟洪津表示，卜声胜已实际收取其支付的130万元购房款。钟洪津陈述，其虽与周耀真签订了借款合同，但实际上并未履行。后启胜公司、周耀真、龙鹏与钟洪津商量后，提出由卜声胜向钟洪津借款，钟洪津未接受。启胜公司提出将13套房屋打包130万元卖给钟洪津，钟洪津表示同意。故双方签订了《李溪安置区合作建房合同》，并开具收据及移交权属证明。关于涉案房屋的现状，启胜公司主张由钟洪津占有使用。启胜公司提交了收据，拟证实钟洪津已将案涉房屋出售给他人，并按照每套20万元的价格收取了购房款。钟洪津表示该收据是其应黎细喜的要求开具的，交款人处是空白的，且其总共收取的购房款为160万元，并非240万元。钟洪津主张其已于2016年7月22日将案涉房屋出售给黎细喜，并收取了黎细喜支付的购房款160万元，目前不清楚现状。钟洪津为此提交了收据、广州农村商业银行业务凭证及中国农业银行转账业务客户回执拟证实其已收取黎细喜支付的购房款160万元。启胜公司认为，广州农村商业银行业务凭证的收款人为杨力，并非钟洪津，且钟洪津已开具其收到购房款240万元的收据，与常理不符。收据显示的交易双方是钟洪津和黎细喜，与启胜公司无关。启胜公司以房屋买卖合同纠纷为由，于2018年5月15日将周耀真、钟洪津诉至本院，向本院提出诉讼请求：1、确认周耀真、钟洪津于2015年5月29日签订的《借款合同》无效；2、二被告立即共同连带向原告返还13套物业（具体为：广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期：B栋201房、203房、204房、304房、503房、603房、703房、803房、901房、903房，D栋201房、302房、303房），及返还各自对应的由广州市花都区李溪村民委员会出具的唯一一份《权属证明》原件共13份；3、本案全部诉讼费用均由二被告承担。本院认定周耀真与钟洪津签订并履行《借款合同》。本院于2018年10月30日作出（2018）粤0114民初5360号民事判决，判决如下：一、确认周耀真与钟洪津于2015年5月29日签订的《借款合同》中第五条关于抵押物的条款无效；二、驳回启胜公司的其他诉讼请求。该判决已于2018年11月16日生效。另查，广州市中级人民法院在审理（2019）粤01民终字1778号案件过程中，向广州市花都区国土资源和规划局调查涉案中航嘉园所在土地的性质、权属以及建筑物规划报建情况。该局回复称：涉案土地所有权性质为国有土地。经核查，中航嘉园第一期在现行城市总体规划中，规划为适建区；在现行土地利用总体规划中，地，地块大部分规划为城乡建设用地部分规划为交通水利用地，在现行控制性详细规划中，地，地块规划为二类居住用地查询到报建相关情况，未查询到国有土地使用权登记信息。本院在（2019）粤0114民初6397-6406号案中分别向广州市规划和自然资源局花都区分局、广州市花都区城市管理和综合执法局发函询问涉案建筑物能否保留使用问题。广州市规划和自然资源局花都区分局以穗规划资源花函【2019】977号《关于广州市花都区人民法院调查函（2019）粤0114民初6397-6406号的复函》函复一审法院，该复函中称，“一、关于‘用地单位花都区人民政府与土地权属人花东镇李溪村第二十经济社关系’、用地权属办理情况及办理规划报建主体等问题。……（二）现该地块已取得用地批文（粤国土资（建）字【2011】74号），已办理用地结案，结案面积186484平方米。用地单位为花都区人民政府，尚未转移至安置区集体经济组织，是当时特定历史条件下形成的。用地单位可凭用地结案及其他相关资料向市规划和自然资源局申请办理供地手续后办理产权登记手续，目前尚未办理土地使用权的首次登记手续。……二、关于涉案建筑是否通过规划报建及可否保留等问题。（一）根据《城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。涉案地块的规划建设应以《建设工程规划许可证》作为建设工程规划许可的依据，来函所附会议纪要不作为涉案地上建筑物已通过规划报建的法律依据。根据花府15届97次【2015】8号会议纪要，区政府考虑到被搬迁村民为国家重点建设项目和我区的发展做出重大贡献，安置区也均属省、市重点项目，后续自留地的开发建设是为了完善安置区的生活配套及增加村民收益，本着尊重历史和对村民负责的原则，特事特办，在暂不能将土地使用证办至村委会名下的情况下，允许原来已经安排的村配套发展用地及经济发展留用地在按照有关规划并保障质量安全的前提下进行建设，故涉案建筑在未经办理《建设工程规划许可证》的情况下实施建设，已建建筑物涉嫌违法建设，需要按照相关规定予以理顺。（二）该项目建筑功能符合规划用地性质，但由于涉案建筑未经规划许可，暂不掌握数据资料，后续需城管部门对涉案建筑立案调查，对涉及建筑进行违法建设测量，根据测量数据资料核查有关建筑面积指标及相关规划等情况后方可判断该项目可否保留。”广州市花都区城市管理和综合执法局以花城市管理函【2019】329号《广州市花都区城市管理和综合执法局关于广州市花都区人民法院调查函（2019）粤0114民初6391-6406号之一的复函》函复称，“一、位于广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园**A、B、C、D栋的建筑物不属于违法建设，属于违法用地上的建（构）筑物。《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定，‘未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。’现涉案的中航嘉园一期A、B、C、D栋建筑，未取得国有土地使用证、集体土地使用证或不动产权证等合法土地使用手续，属于违法用地上的建（构）筑物，不属于违反《中华人民共和国城乡规划法》的违法建设。从土地管理行政流程来看，在土地合法手续办妥前，仍属于《中华人民共和国土地管理法》调整的范畴，由土地管理行政部门对土地及其地上建构筑物履行查处职责，并未进入《中华人民共和国城乡规划法》中关于建设工程规划许可证的调整范畴，不属于违法建设。二、国土行政主管部门应就上述建筑立案调查。……经查，该项目未取得合法的土地使用证。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款‘农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权’、第三款‘单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权’、第十二条‘依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续’、第四十四条第一款‘建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续’等规定，涉案集体所有的土地在征地批复后，仍需要办理农用地转用审批手续，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权等手续，征地批复并不能代替相关审批手续和变更登记手续。如国土行政主管部门对该涉案地块登记造册，核发土地使用证后，我局将对该地块建筑进行调查，核查是否属于违法建设，如国土部门无法对该涉案地块进行登记造册，核发土地使用证，应由国土部门对该非法行为进行查处。三、该项目能否保留使用，需要征询规划行政主管部门意见……”本院于2018年6月22日开庭审理（2018）粤0114民初5360号案件时，钟洪津的答辩意见为借款合同是没有实施的，本案13套房屋也没有抵押过，钟洪津了解过，13套房屋不属于周耀真。周耀真陈述，其向钟洪津借过款，当时是准备通过卜声胜口头说把房子给我，但是后来拿不到权属证明给我，所以借款合同没有履行。诉讼中，本院依职权调取了钟洪津代理人蓝润金在2020年3月19日（2019）粤01民终22676号案件中的庭询笔录。蓝润金陈述周耀真和钟洪津有签订借款合同，钟洪津让其看了借款合同，其认为合同中涉及的房屋都不是周耀真的，这样的合同对钟洪津权利无法保障，之后钟洪津就与启胜公司签订了买卖合同，钟洪津跟其说没有把款项借给周耀真。周耀真虽出具了借据，但借款合同实际并未履行。启胜公司对（2019）粤01民终22676号庭询笔录的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为该笔录是蓝润金在中院所作的陈述，是蓝润金的单方陈述，在该笔录中蓝润金陈述“被告与第三人的借款合同没有实际履行”与2018年11月16日已经生效的（2018）粤0114民初5360号民事判决书认定的事实不一致，应当不予采信；对（2018）粤0114民初5360号开庭笔录三性均没有意见，在该笔录中蓝润金与钟洪津明确陈述包括本系列案在内的13套物业仍然属于启胜公司所有，故此涉案11套物业被告应当返还给启胜公司；对复函的三性均没有意见，但虽然复函明确了涉案土地的使用权属为国有，但案涉物业没有办理产权证及竣工、消防验收，因此基于案涉物业所建立的合同关系应当被确认为无效；更重要的是，本案中启胜公司主张涉案合同无效不仅是案涉物业没有竣工验收，且因为案涉合作建房合同是借款合同，是钟洪津与第三人周耀真借款合同第5条的一部分，现在借款合同第5条已经生效判决确认为无效，故作为该条款的合作建房合同理应被认定为无效。钟洪津对于上述证据无异议。经本院电话询问第三人周耀真是否有向钟洪津借款，是否将中航嘉园第一期B、C、D栋的房屋抵押给钟洪津。周耀真陈述，其没有向钟洪津借钱，也没有资格抵押房子。庭审中，本院向启胜公司和钟洪津出示了该份电话笔录。启胜公司与钟洪津对于该份电话笔录均无异议。另查明，黎冠安以房屋买卖合同纠纷为由，于2019年10月29日将启胜公司诉至本院，向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期B903房屋享有使用权（房屋购买价贰拾万元整）；2、请求判令被告对原告占有的广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期B903房立即停止侵害行为，不得以擅自换锁、破坏墙体、装修等任何方式妨害原告占有涉案房屋；3、本案全部诉讼费由被告承担。本院依法立案，案号为（2019）粤0114民初11641号。启胜公司在诉讼中，向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉人对广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期B903房屋享有使用权；2、请求判决被反诉人立即向反诉人返还广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园第一期B903房及对应的由广州市花都区李溪村民委员会出具的唯一一份《权属证明》原件；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。本院于2020年6月24日作出（2019）粤0114民初11641号之一民事裁定书，裁定如下：一、驳回黎冠安的起诉；二、驳回启胜公司的反诉。本院认为：本案的争议焦点为启胜公司与钟洪津签订的《李溪安置区合作建房合同》的性质为房屋买卖合同还是抵押合同。根据第三人周耀真的陈述，以及钟洪津代理人蓝润金在（2018）粤0114民初5360号案及（2019）粤01民终22676号案中的陈述，均明确周耀真与钟洪津的借款合同并未履行。蓝润金在不同时间、不同案件中关于周耀镇与钟洪津之间借款合同签订及履行情况的陈述一致、稳定。且周耀真本人亦确认其与钟洪津之间的《借款合同》并未履行。启胜公司提交的《李溪安置区合作建房合同》及收据亦可证实启胜公司与钟洪津之间系房屋买卖合同关系。本院对于钟洪津和周耀真的上述陈述予以采信。启胜公司依据周耀真与钟洪津签订《借款合同》，主张案涉《李溪安置区合作建房合同》为抵押合同，本院不予采纳。钟洪津与启胜公司签订的《李溪安置区合作建房合同》为房屋买卖合同，双方之间形成房屋买卖合同关系。至于钟洪津是否向启胜公司支付购房款，是合同履行的问题，不影响双方之间成立房屋买卖合同关系。本案中，启胜公司的诉讼请求是要求确认启胜公司向钟洪津出售案涉房屋的行为无效并要求钟洪津返还案涉房屋。经本院以及广州市中级人民法院分别向广州市规划和自然资源局花都区分局、广州市花都区城市管理和综合执法局函询所了解的情况，案涉房屋所在的中航嘉园建筑物不具有相关报建手续，亦无办理相应的产权登记。案涉房屋是否合法建设，属于相关行政主管部门认定和处理的范围，案涉合同的效力和后果处理均应依据行政主管部门的相关处理后，再就案涉纠纷进行民事诉讼处理，在此之前，法院缺乏直接处理的基础。综上所述，案涉房屋是否合法建设须由相关行政主管部门进行认定和处理，启胜公司、钟洪津可在行政主管部门的相关处理结果作出之后，再就案涉纠纷进行民事诉讼处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告广州市启胜房地产开发有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  陈钢鸣二○二○年八月七书记员利文智陈晓敏方琢华