陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终5438号上诉人（一审原告）：解凡皓，男，汉族。1985年10月28日出生，住西安市未央区。被上诉人（一审被告）：史银丽，女，汉族，1987年8月22日生，住甘肃省宁县。委托诉讼代理人：施效梅，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞梦毅，陕西稼轩律师事务所实习律师上诉人解凡皓因与被上诉人史银丽房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。解凡皓上诉请求：1、依法撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16509号的民事判决书，并改判其与史银丽所签订的房屋买卖合同于2019年7月11日解除；2、史银丽应向其返还西安市雁塔区昆明池路7号恒大城三期第43幢1单元29层12902室的房屋；3、一、二审的诉讼费用由史银丽承担。事实与理由：1、其与史银丽与2014年10月22日通过西安金逸房地产信息咨询有限公司的见证下，签订了《房屋买卖三方合同》。约定史银丽以一次性向解凡皓支付25万元的首付款，剩余房款由史银丽以其名义按月供偿还。合同9.3条约定“任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务。逾期超过十日的守约方有权解除合同。”史银丽在还贷过程中出现8次逾期还贷。史银丽的逾期还款已构成严重违约，足以影响其征信及诚实信用原则，导致合同双方预定目的的无法实现。2、史银丽在双方所签订的合同中，已违反了合同约定，达到了合同约定的解除条件，解除条件成就，法院应尊重合同约定的解除条件，应解除之。3、史银丽在合同履行过程中，不作为导致其无法将房产过户于史银丽，严重影响房屋买卖。史银丽构成严重违约，导致合同目的无法实现。一审法院从合同的履行情况以及当事人的交易习惯，结合诚实信用原则，综合全案证据等情形，应当判处解除双方之间的合同，返还房屋，而不是双方继续履约，判决明显错误。史银丽辩称，1、双方之间是房屋买卖合同关系，解凡皓作为出卖人，其合同目的是获得价款，其已经按约向解凡皓支付25万元首付，剩余本息是向银行支付，解凡皓已经全额取得了其应得价款，其合同目的已经实现，不应解除合同。2、解凡皓在2019年6月27日，电话联系其通知解除合同后，在2019年7月4日又同意其继续持有解凡皓的银行卡向银行还贷，说明解凡皓已经放弃了合同解除权并同意继续履行合同。3、基于以上两点，其认为房屋买卖合同应当继续履行，并且愿意尽快结清剩余房贷后由解凡皓配合办理抵押注销及过户程序，其该主张符合合同约定。解凡皓向一审法院起诉请求：1、确认其与史银丽之间的房屋买卖合同于2019年7月11日解除；2、史银丽向其返还西安市雁塔区昆明池路7号恒大城三期第43幢1单元29层12902室房屋；3、史银丽向其支付违约金129600元；4、史银丽承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月22日，解凡皓（出卖方）与史银丽（买受方）及西安金逸房地产信息咨询有限公司（居间方）签订《房屋买卖三方合同》，该约定解凡皓将其所有的坐落于西安市雁塔区昆明池路7号恒大城3期第43幢1单元29层12902室房屋以648000元的价格出卖给史银丽。史银丽以按揭方式购买，在合同签订当天史银丽向解凡皓一次性支付250000元，剩余房款由史银丽继续接着解凡皓月供偿还，其中利息由史银丽承担。合同签订后解凡皓、史银丽双方于2014年11月13日签订《恒大城43#2902室交房清单》，确认将解凡皓持有的购房发票、商品房买卖合同、贷款合同、抵押合同等物品移交给史银丽。同日解凡皓及其配偶马瑞与史银丽签订《房屋转让意向协议书》，将解凡皓、史银丽双方买卖房屋事项再次确认。史银丽依约向解凡皓支付250000元后，按月向解凡皓尾号8313的中国银行卡中偿还房贷。另查明，西安市雁塔区昆明池路7号恒大城3期第43幢1单元29层12902室房屋系解凡皓于2010年1月6日购买，房屋总价款为540396元，解凡皓首付110396元，并向中国人民银行股份有限公司贷款并办理了抵押登记，贷款总额430000元，贷款期限为30年（360期），还款日为每月18日。再查明，截止2019年7月，史银丽在偿还房贷过程中，分别于2018年4月、6月、9月、10月，2019年1月、2月、5月、6月出现8次逾期还款。一审法院认为，解凡皓、史银丽双方签订的《房屋买卖三方合同》系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，史银丽依约向解凡皓支付了首付款250000元，解凡皓向史银丽交付了房屋，双方约定了史银丽用解凡皓名义继续偿还贷款，史银丽应当按时足额偿还贷款。考虑到解凡皓作为贷款账户的开户人，对其银行卡的状态仍有监管和出现逾期对史银丽的提醒义务，解凡皓对自己银行卡的逾期亦负有一定责任。结合史银丽在还款逾期的情形来看，史银丽虽在还贷过程中出现几次迟延，但每月均足额缴纳了房屋贷款，未出现断贷情形。故综合合同履行情况，史银丽的履约瑕疵行为并不影响合同的目的，解凡皓主张解除合同的诉讼请求，不予支持。对于解凡皓提出违约金的请求，一审法院认为史银丽在履约过程中，存在逾期还款，使解凡皓个人征信受到影响，但该损失的金额无法衡量，在此情况下考虑合同履行以及当事人的过错程度，酌定史银丽向解凡皓支付违约金损失50000元，如解凡皓因史银丽的违约行为再次产生新的、可确定的损失，解凡皓可另行主张。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，遂判决：一、史银丽于本判决生效之日起十日内向解凡皓支付违约金50000元；二、驳回解凡皓的其余诉讼请求。本案案件受理费10280元，由解凡皓承担9000元，由史银丽承担1280元。因解凡皓已预交，故史银丽在支付上述款项时一并向解凡皓支付。二审中，解凡皓提交三组证据。证据一：买卖定金合同。用于证明明确买卖双方在交易过程中的交易方式、相关费用的承担及义务。证据二：1、房屋交接清单；2、委托书；3、公证书【（2014）陕证民字第012068号】；4、声明书；5、公证书【（2014）陕证民字第012070号】；6、情况说明。用于证明房屋交接清单中的个人一手房贷款合同中已明确告知还款金额及日期。证据三：王某的证人证言，证明2014年解凡皓与史银丽在陕西境商房地产营销策划有限公司签订了买卖合同和定金合同，证人王某带他们去办理了公证手续。史银丽对买卖定金合同的真实性证明目的无异议。对房屋交接清单真实性无异议，证明目的不认可，认为解凡皓将所有材料原件交予其仅是为了后续和办理过户需要，其与解凡皓签订的合同中确实没有对偿还按揭的时间方式有约定。对公证书、声明书真实性认可，公证书制作目的是为了过户使用，双方对于房屋买卖的真实意思表示应当依据三方签订的房屋买卖合同。情况说明的真实性无法认可，证明目的不予认可。史银丽认可证人证言，没有异议。史银丽提交一组证据：支付宝交易记录明细查询，用于证明其一直按约履行合同。解凡皓对证据不认可，认为该明细上没有公章。经本院审理查明，一审认定事实属实。本院认为，解凡皓、史银丽于2014年10月22日签订的《房屋买卖三方合同》系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。合同签订后，解凡皓向史银丽交付了房屋，史银丽依约支付给解凡皓首付款250000元，剩余房款由史银丽按月向解凡皓账户偿还贷款及利息。在偿还贷款过程中，史银丽共出现八次逾期还款。解凡皓于2019年7月11日向史银丽发送短信要求解除合同。按照谢凡皓与史银丽签订的《房屋买卖三方合同》约定，史银丽未按照约定的时间付款，并逾期超过7日谢凡皓享有解除权，该约定仅为付款的约定，对史银丽逾期偿还银行贷款的违约并无约定，解凡皓发出的解除函不能成立。谢凡皓还认为史银丽逾期还贷造成严重违约、导致双方合同目的无法实现为由要求解除，虽然史银丽存在8次逾期，但均在当月足额偿还了房屋贷款，其行为并不影响合同目的的实现，故谢凡皓解除理由亦不能成立。但史银丽逾期还贷确实给解凡皓的征信带来影响，一审综合合同履行情况以及当事人的过错程度，酌定史银丽向解凡皓支付违约金损失50000元，并认为如解凡皓因史银丽的违约行为再次产生新的、可确定的损失，解凡皓可另行主张之认定，符合法律和客观事实，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10280元，解凡皓已预交，由解凡皓承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 侯新省二〇二〇年八月二十七日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜