宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2020）宁0181民初2213号原告：赵海军，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。被告：张义德，个体工商户，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：吕丰来，宁夏兴业（灵武）律师事务所律师。原告赵海军与被告张义德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵海军和被告张义德及其委托诉讼代理人吕丰来到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告赵海军向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告三个月误工费148568元；2.被告偿还因消防不合格导致原告缴纳的罚款32000元及不能开业违约金150000元，因违约金过高，现按约定30%计算，两项共计182000元；3.被告支付原告停电期间的损失2100元；4.被告退还原告未开业期间租金35616元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月29日，原、被告双方签订房屋租赁合同。约定，被告张义德将位于宁东商城3号楼2层1500平方米的房屋租赁给原告赵海军经营超市。双方约定年租金260000元，甲方（张义德）保证租赁区域超市一切消防设施的安装和办理消防证，如因消防检测不合格，甲方（张某）负全部责任，并退还所有租金和装修费用、设备费用的损失。如在营业中因消防不合格给乙方（赵海军）造成停业或其他损失的赔偿给乙方（赵海军）。合同签订后，因消防不合格，原定于2019年4月22日开业推迟，导致原告产生如下损失：人工工资误工费148568元，房屋租赁费35616元、电费2100元，罚款32000元由原告缴纳。按照合同约定，以上损失应当由被告负责。2019年4月12日，原、被告签订补充协议，该协议约定“如2019年4月22日因消防问题无法营业，从2019年4月22日起每天甲方（张义德）支付给乙方（赵海军）10000元。”后因消防问题在2019年6月12日开业，因被告张义德违约，造成乙方（赵海军）各项损失，为此，原告起诉来院。被告张义德辩称，一、原告起诉主体错误，被告张义德不是本案的适格被告。涉案出租场地系宁夏宁东春辉商贸有限公司（以下简称春辉公司）租赁宁夏农丰房地产开发有限责任公司场地，后转租给原告赵海军。本案房屋租赁合同系春辉公司与赵海军签订，被告张义德系春辉公司的经办人，不是实际出租方。二、原告违背诚实信用，与春辉公司终止租赁合同并达成不再追责的口头协议后，又恶意提起诉讼，应予以驳回。原告于2020年5月14日将自己承租的宁东能源化工基地××区，实用面积2200平方米（合同面积1500平方米）的超市转让给案外人王某，案外人王某与春辉公司就涉案房屋于2020年5月14日签订房屋租赁合同，表明原告与春辉公司就涉案房屋终止租赁合同关系。根据春辉公司留存的协议原件与原告手中的协议原件对比，两份协议原件在很多地方存在区别，以及原告交付给春辉公司经办人张某并让其撕碎的协议彩印件与原告的协议原件一致这一事实，结合原告实际使用租赁房屋面积为2200平方米，支付租金租赁合同面积为1500平方米，可以得出原告与春辉公司已经达成口头协议，即春辉公司不再收取原告多使用的700平方米房屋的租赁费及未付租金，原告不再追究其与春辉公司经办人张某于2019年4月14日签订的协议所约定的责任。为此，原告诉讼请求不能成立。本院经审理认定事实如下：2018年12月29日，原告赵海军与被告张义德签订房屋租赁合同。约定，原告赵海军租赁宁东商城3号楼2层1500平方米房屋，租赁期限自2019年3月1日至2023年2月29日；年租金26万元，如乙方（赵海军）逾期不支付，超过15日，甲方（张义德）有权解除合同，同时不退还保证金。房屋保证金5万元，租金期限届满或特殊情况导致合同结束，乙方（赵海军）向甲方（张义德）返还房屋后，甲方（张义德）将保证金全额退还。房屋的改造、装修及修缮，甲方（张义德）同意给予乙方（赵海军）装修期，装修期间不计入租赁期间，租赁期间自2019年3月1日起算。甲方（张义德）保证该场地为商业用途，出租给乙方（赵海军）作为超市经营场所使用，甲方（张义德）保证房屋及其他设施，包括但不限于排水系统、供电系统、电梯、房屋自带一次性消防系统和电梯能够作为商业经营用途使用，并符合法律法规和政策的规定。违约责任：甲乙双方必须严格履行合同中各项条款，不得违反。否则，违约方除承担给对方造成的经济损失外，还需向对方支付违约金10万元。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告向原告支付租金。2019年4月12日，原、被告签订协议。约定，甲方（张义德）保证宁东果鲜生生活超市定于2019年4月22日开始营业，在营业前，甲方（张义德）保证场内消防准许营业通知书交到乙方（赵海军）。如因消防问题导致乙方（赵海军）不能如期正常营业或营业中消防责令停止营业等消防问题导致不能营业，甲方（张义德）从2019年4月22日起开始每天按10000元赔偿给乙方，直到开始正常营业为止。按合同规定，乙方（赵海军）在4月17日把保证金尾款10000元和过道15000元交付给甲方（张义德），如逾期一天，一天按10000元赔偿给甲方（张义德）。2019年5月29日，银川市消防救援支队宁东大队出具行政处罚决定书，因该超市经消防安全检查不合格擅自投入使用、营业，决定给予宁东东果鲜生生活超市停产停业，并处罚款32000元。同日，原告赵海军向银川市公安消防大队缴纳罚款32000元。2019年6月12日，宁东东果鲜生生活超市开业。本院认为，本案争议的焦点为：被告张义德与原告赵海军签订房屋租赁合同的行为是其本人行为还是代理行为。首先从房屋租赁合同文本上看，合同首部写明的名称是宁夏宁东能源化工基地春辉电子科技信息有限公司（现为宁夏宁东春辉商贸有限公司）、张义德，而在合同尾部签字的是被告张义德，从形式审查，宁夏宁东春辉商贸有限公司未在合同中签字、盖章，亦未将授权代理事项及相关材料附于合同中，原告赵海军亦有理由相信合同相对方为被告张义德。其次，从合同实质履行上看，2019年4月12日，原、被告再次签订协议，双方对合同履行事项予以约定。同时庭审查明，涉案租金均由被告张义德个人收取，并未向宁夏宁东春辉商贸有限公司转交。综上，本院综合分析证据及庭审查明事实，本案房屋租赁合同相对方为被告张义德。关于原告赵海军主张被告张义德支付2019年3、4、5月份误工费问题。根据庭审查明，原告赵海军当庭陈述宁东果鲜生生活超市2019年5月停业，2019年6月12日开业。故此，原告赵海军主张支付2019年3、4、5月误工费不符合规定，本院不予支持。根据原、被告签订的合同及协议约定，被告张义德应保障场内消防准许营业，如因消防问题导致不能如期正常营业，应按每天10000元赔偿给原告赵海军。2019年5月29日，因涉案房屋消防检查不合格，银川市公安消防支队宁东大队决定给予宁东东果鲜生生活超市停产停业，并赵海军缴纳罚款32000元。为此，原告赵海军主张被告张义德支付罚款32000元，不违反双方协议约定，本院予以支持。关于原告赵海军主张违约金，根据原、被告协议约定，被告张义德保证宁东东果鲜生生活超市于2019年4月22日开始营业，经当庭核实，宁东东果鲜生生活超市于2019年6月12日开业。故此，原告主张被告支付违约金符合协议约定，因原、被告协议约定每日10000元违约金过高，本院予以调整，违约金为25000元，本院予以支持。原告赵海军主张被告张义德支付停电期间损失不符合法律规定，本院不予支持。关于原告赵海军主张停业期间租金问题。根据庭审查明，原告赵海军自述，停业期间虽没有营业，但是房屋内在摆货，为此，在停业期间原告赵海军亦实际使用该房屋，同时本院对停业期间违约金予以支持，故原告赵海军主张被告张义德支付未开业期间租金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告张义德于判决生效后五内支付原告赵海军罚款32000元、违约金25000元，合计57000元；二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3412元，由原告赵海军负担2884元，由被告张义德负担528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李杨 二○二○年八月二十五日书记员 马兰附本案适用的法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。