江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初295号 原告：孔雨晴，女，1974年1月27日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：朱忠民，徐州市铜山区单集法律服务所法律工作者。 被告：孙晓明，男，1970年1月2日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：王菊文，女，1968年12月12日生，汉族，住徐州市泉山区。 两被告共同委托诉讼代理人：张宝庆，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。 原告孔雨晴与被告孙晓明、王菊文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔雨晴及其委托诉讼代理人朱忠民，被告孙晓明、王菊文的委托诉讼代理人张宝庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孔雨晴向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拍卖房产差额款219015元、返还定金20000元；2、被告承担诉讼费、保全费。事实与理由：2019年5月4日，原告与被告签订一份存量房买卖合同，约定原告购买被告的房屋。合同签订后，因该房屋被法院查封，双方签订补充条款，约定拍卖价与合同价的处理办法，后原告拍得该房屋，但被告不支付差额款及退还定金，原告为此诉至法院。 被告孙晓明、王菊文辩称，当事人在合同中约定的差额返还条款因违反合同法第五十二条第二项的规定，不具有法律效力。原告未按约定支付定金和首付款，构成违约，应支付总价款20%的违约金，该违约金数额高于应返还给原告的差额款，故应驳回原告的诉请。另外，被告王菊文仅是委托代理人，不是出售方，其不应作为本案的被告。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月4日，原告（乙方、购买人）与被告孙晓明（甲方、出售方）签订一份《徐州市存量房买卖合同》，约定的主要条款有：第一条，甲方出售的房屋坐落在徐州市；第二条（三），该房屋已设定抵押，甲方应于2019年6月30日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2019年7月31日前办理完毕注销抵押登记手续；第三条，甲方与乙方通过徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（以下简称美房公司）居间介绍成交；第四条（一），甲方保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；第五条（一），成交总价2515002元；第五条（二）1.定金，乙方于2019年5月4日前向甲方支付第一笔定金10000元，于2019年5月5日前支付第二笔定金90000元，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；第五条（二）2.购房款，乙方于2019年7月31日前将第一笔购房款150万元（不含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方；第十条（二），甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约：2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以房屋总价款的20%向乙方支付违约金；第十条（三），乙方出现下列情形之一的，乙方构成根本违约：4.逾期履行本合同义务超过十五日的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以房屋总价款的20%向甲方支付违约金，买受人向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；其他约定2.甲乙双方约定本房交易走拍卖程序，甲乙双方约定本合同交易价格为最终价格，如拍卖价格低于本价格，乙方负责将差额交给房主，如拍卖价格高于本价格，甲方负责将差额交给乙方。该合同落款处，原告在购买方处签名，被告孙晓明在出售方处签名，被告王菊文在委托代理人处签名。在该合同所附“交易方留存信息表”中，被告孙晓明在“房屋出卖人”处签名，被告王菊文亦签名，签名后另有“代”字，被告王菊文所留信息在“代理人”一栏中。 同日，原告（乙方、购买方）、被告孙晓明（甲方、出售方）、美房公司（丙方、居间方）共同签订一份《居间服务合同》，约定了居间服务的内容、违约责任等条款，各方当事人分别签名或盖章，被告王菊文另在“代理人”处签名。 原告陈述上述合同签署后，被告告知原告案涉房屋已被法院查封，双方又经协商，补充签订了买卖合同中的“其他约定2”的内容。被告陈述该内容是在原告参与案涉房屋司法拍卖前所签。原告另陈述二被告告知原告他们是夫妻关系，签订合同时被告王菊文在场，合同、信息表中等处的签名是王菊文本人所签，被告对原告的陈述认可。原、被告均认可案涉房屋的房证上所有权人为被告孙晓明。 2019年7月9日，原告给付被告孙晓明定金20000元，被告孙晓明向原告出具收条一张。 2020年1月14日，本院出具一份《拍卖成交确认书》，主要内容为：买受人孔雨晴于2019年10月1日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竟得拍卖标的物徐州市房产，成交价全额为2734015元，首付款2184015元及拍卖成交价余款550000元已于2020年1月13日缴入法院指定的账户。 2020年3月4日，原告取得案涉房屋不动产权证书。 庭审时，原告申请证人李某,王某,4（均为美房公司职员）出庭作证。证人陈述，合同签订后被告告知了原告房屋被法院查封，后补充签订了通过司法拍卖对于差价款进行处理的条款；2019年5月5日，原告将定金10万元交给了中介，由中介保管；关于第一笔购房款150万元，因为房子被查封了，（款）不是直接交给孙晓明，而是直接打到法院，因为（司法拍卖）的时间一直往后推，后来打到了法院。 另查明，被告孙晓明、王菊文原为夫妻关系，二人于2018年9月25日登记离婚。 本院认为，原、被告签订的存量房买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人均应严格依约履行。根据合同中“其他约定2”的约定，案涉房屋的交易方式变更为原告通过参与司法拍卖的方式完成交易，后原告在参与竞拍案涉房屋时出价2734015元拍得该房屋，与合同约定的成交价2515002元相比超出219013元，该219013元作为拍卖成交价与合同约定价之差额，依据上述约定应当由被告支付给原告，故本院对原告诉请的给付拍卖房产差额款219015元，支持其219013元。关于原告诉请的返还定金20000元，因案涉合同已经履行完毕，且原告不存在违约情形，依照法律规定，被告应将该定金退还给原告，故本院对原告此项诉请予以支持。被告辩称合同中“其他约定2”违反合同法第五十二条第二项的规定，不具有法律效力，但被告的此一辩称主张因没有事实依据，故本院不予采信。被告另辩称原告未按合同约定及时支付定金及首付款，构成违约，应支付总价款20%的违约金，且违约金的数额高于应返还给原告的房价差额款，故应驳回原告的诉请。本院认为，根据本案当事人的陈述、证人证言等证据，能够证明原告在被告告知其案涉房屋被查封后，当事人经协商，重新约定了将定金及首付款分别交付给中介及法院，这一变更也符合在案涉房屋交易方式变更为通过司法拍卖进行时的交易习惯和常理，故本院认为被告的此一辩称主张因无事实依据，本院不予采信。关于被告王菊文在本案中是否承担责任的问题，在案涉买卖合同及居间服务合同中，作为合同抬头处的出售方及落款处的出售方均为被告孙晓明，被告王菊文在三处落款处有签名，但其均是以代理人身份签名，而依据法律规定，其作为代理人签名并非合同的一方主体，故被告王菊文不应在本案中承担相应的责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孙晓明于本判决生效之日起十日内给付原告孔雨晴房屋差额款219013元并返还定金20000元； 二、驳回原告孔雨晴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4885元,财产保全费1820元，合计6705元，由被告孙晓明负担，被告于本判决生效后七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 金 文 人民陪审员 徐 红 人民陪审员 阚久云 二〇二〇年八月五日 书 记 员 唐 薇