江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初7155号原告：昆山浦东软件园有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇学院路**，统一社会信用代码91320583773751762M。法定代表人：杨建生,该公司董事长。委托诉讼代理人：薛丽琴，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦冠琦，江苏海联海律师事务所实习律师。被告：江苏大卓天下文化发展有限公司，住，住所地江苏省苏州工业园区星港街**中园大厦**一社会信用代码91320594MA1N9D0R5X。法定代表人：詹火生，该公司执行董事。原告昆山浦东软件园有限公司（以下简称浦东公司）与被告昆山江苏大卓天下文化发展有限公司（以下简称文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年05月13日立案后，依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审判。本院于2020年07月07日公开开庭进行了审理，原告浦东公司两委托诉讼代理人薛丽琴、秦冠琦到庭参加诉讼，被告文化公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦东公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告间房屋租赁合同已解除；2、要求判令被告支付原告租金167980.8元、物业费47339.1元、电费8412元，上述租金、物业费、电费合计223731.90元，扣除保证金26355.0元，余额合计197376.9元以及滞纳金38857元，合计236233.9元；3、要求判令被告支付原告违约金5644.8元，总各项费用合计241878.7元；4、要求判令被告承担本案案件受理费、财产保全费、保全担保费等。事实和理由：2017年3月，原被告签署房屋租赁合同(合同编号：KPZL2XXXX)，被告承租原告X号楼7层XX座房屋，建筑面积为627.51平方米，租赁期限自2017年3月24日起至2018年6月30日止，租金约定为0.7元/平方米/天。同时被告与上海浦园物业管理有限公司昆山分公司(以下简称“浦园物业”)签署了物业管理合同，物业费约定0.2元/平方米/天。2018年6月，被告申请将X号楼7层XX座减租置换至XX号楼4层X座，与我司签署房屋租赁合同(合同编号：KPZL2XXX)，被告承租我司X号楼4层X座房屋，建筑面积为62.72平方米，租赁期限自2018年7月01日起至2021年6月30日止。租金约定为1.0元/平方米/天。同时被告与浦园物业签署的物业管理合同，物业费约定0.2元/平方米/天。在合同存续期间，被告应按期向原告支付租金、物业费、电费。而实际上被告自2017年7月份以来未能按期缴纳相关费用，在2018年6月提出减租置换申请时一并提出了欠款还款计划，但并未履行，截止2018年8月底被告办公区域已无人办公，也无法联系到企业负责人。期间原告招商服务中心和浦园物业相关人员多次书面、口头催缴无果。(其中，浦园物业已将物业费收款权利转让给原告)。双方合同约定违约方按日千分之三支付逾期付款利息，现原告酌情以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍即年化利率9.5%主张逾期付款利息。综上所述，原告为维护自己的合法权益依法提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告文化公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：一、根据昆房权证巴城字第**房屋产权证书记载：房屋所有权人：昆山浦东软件园有限公司，房屋坐落：昆山市巴城镇XX路XX号X号房，登记时间：2012年01月09日，规划用途：研发中心，建筑面积为48431.46平方米。二、2017年3月28日原告浦东公司作为甲方（出租人）和被告文化公司作为乙方（承租人）双方于签订合同编号为KPZL2XXXX《上海浦东软件园昆山园区房屋租赁合同》一份，合同约定：1、甲方出租给乙方的房屋坐落于昆山市，该房屋建筑面积627.51平方米，房屋用途为办公。该房屋平面图作为合同附件一。2、乙方向甲方承诺该房屋座位研发及办公使用。3、租期2017年03月24日起至2020年04月30日，自2017年4月15日起至租赁期满日止为计租金期。4、房屋交付日为2017年03月24日。5、租金支付房屋：2017年4月14日止为免租期，自2017年04月15日起至2020年4月30日止，租金单价（人民币）为0.70元/日/平方米。6、乙方租金为“两个月一付”，即：乙方应该于每单月的10日前向甲方支付当月和次月共计两个月的租金，遇到法定节假日顺延至下一个工作日，每月租金按当月日历天数计算，每月租金四舍五入至小数点后一位。7、在签订本合同后的5个工作日内乙方应当向甲方支付租赁保证金，保证金相当于租赁期限内最高单价两个月60天的租金即人民币26355元。8、违约和违约责任：乙方逾期支付租金、保证金、设施设备租赁费、能耗费、物业管理费或者应付的其他有关费用的，每逾期一日，则乙方应按逾期欠付费用金额的0.3%支付滞纳金，如逾期30日的，甲方有权中断水、电、等能源供用，直到乙方付清全部费用为止，重新接驳有关供用的一切费用、全部责任均由乙方负责。9、合同第十五条载明“解除合同：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另外一方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按本合同约定的解除合同时的实际月租金三倍的金额支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后30日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同附件（二）的约定，致使不能够事先租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。”。上述合同同时约定了其他相关事项。双方各自盖章予以确认。三、2018年06月08日，被告向原告出具《减租置换申请》，该申请载明：“我公司因经营问题及融资不顺，为更好地厘清业务节约开支，现申请将现有办公地点(X号楼X楼X，X座)换到新办公地点(X号楼4楼X座)，正式搬迁时间为6月30日，我公司截至6月30日所欠费用将于7月31日之前全部结清，基本还款计划如下：6月20日2万，6月27日2万，7月4日3万，7月11日3万，7月18日3万，7月25日3万，7月31日结清。恳请批准!”。2018年06月11日，双方针对此前的租赁情况进行结算，并形成了《客户退租费用结算表》一份。根据被告文化公司盖章确认的《客户退租费用结算表》记载，被告结欠原告租金160329元（2017年7月1日至2018年06月30日）、物业费45808.7元（2017年7月1日至2018年06月30日）、电费6483.2元（对应时段2017年09月1日至2018年05月30日加上2018年6月1日至交房退租日期间的电费），合计被告欠付费用共计212620.9元加上交房退租日期间的电费。四、2018年6月20日，原告浦东公司作为甲方（出租人）和被告文化公司作为乙方（承租人）双方再次签订合同编号为KPZL2XXXXX《上海浦东软件园昆山园区房屋租赁合同》一份，合同约定：1、甲方出租给乙方的房屋坐落于昆山市，该房屋建筑面积62.72平方米，房屋用途为办公。该房屋平面图作为合同附件一。2、乙方向甲方承诺该房屋座位研发及办公使用。3、租期2018年07月01日起至2021年06月30日，自2018年07月01日起至租赁期满日止为计租金期。4、房屋交付日为2017年07月01日。5、租金支付房屋：自2018年07月01日起至2021年06月30日止，租金单价（人民币）为1.00元/日/平方米。6、乙方租金为“两个月一付”，即：乙方应该于每单月的10日前向甲方支付当月和次月共计两个月的租金，遇到法定节假日顺延至下一个工作日，每月租金按当月日历天数计算，每月租金四舍五入至小数点后一位。7、在签订本合同后的5个工作日内乙方应当向甲方支付租赁保证金，保证金为26355元。8、违约和违约责任：乙方逾期支付租金、保证金、设施设备租赁费、能耗费、物业管理费或者应付的其他有关费用的，每逾期一日，则乙方应按逾期欠付费用金额的0.3%支付滞纳金，如逾期30日的，甲方有权中断水、电、等能源供用，直到乙方付清全部费用为止，重新接驳有关供用的一切费用、全部责任均由乙方负责。9、合同第十五条载明“解除合同：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按本合同约定的解除合同时的实际月租金三倍的金额支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后30日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同附件（二）的约定，致使不能够事先租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。”。上述合同同时约定了其他相关事项。双方各自盖章予以确认。该合同签订后，双方按约履行，被告文化公司也如约向原告支付了租赁保证金26355元。五、因被告文化公司欠交租赁费用，原告浦东公司分别在2018年12月27日和2019年09月24日分别致函被告，要求被告按约履行支付义务，因催讨无望，原告浦东公司遂诉诸本院。六、2017年3月31日同日，被告文化公司作为乙方与上海浦园物业管理有限公司昆山分公司甲方签订《昆山浦东软件园物业管理服务协议》一份，该物业服务协议约定：1、乙方房屋租赁合同编号为KPZL2XXXX，坐落位置昆山浦东软件园X号楼7层XX座，建筑面积627.51平方米；2、合同有效期2017年03月24日至2020年04月30日，如房屋租赁合同提前终止或者到期届满，本协议无条件终止；3、物业管理费为0.2元/天/平方米，物业费甲方按月收取，收取时间为每月10日欠交纳该月的物业管理服务费，逾期支付的，乙方应从逾期之日起按应交费每天千分之三交纳滞纳金；逾期超过1个月的，甲方有权在尽到合理催告义务后，采取暂停物业管理服务等措施，直至终止本协议；4、该合同第五条约定载明：“有关电费、空调费的收取：5.1电费：电表采用单一制计量方式。乙方使用的电表计量每月28日（如遇周末或者国家法定节假日顺延至下一工作日）物业抄取用电数量。电费标准按RMB0.85元/度，其电费按实际使用抄见数按月计算并收缴。5.2中央空调费：中央空调费按中央空调VIV电脑集控系统自动计量清单的数量金额结算。收费标准按RMB0.85元/度收取。5.3电费、空调费甲方按月收取，甲方应于每月1日前向乙方提供前一自然日电费等付款通知单，乙方在收到付款通知书10个工作日内应向甲方交纳前一自然月的电费交空调费用。逾期缴纳的，则乙方应按逾期欠付费用金额的千分之三向甲方支付滞纳金；逾期缴纳一个月的，甲方有权在尽到合理催告义务后，采取停止向乙方供应、空调使用等措施，直到终止本协议”。该物业协议同时约定了其他相关事项。另，原告未提供有关坐落位置昆山浦东软件园X号楼XX座（对应建筑面积62.72平方米）的相应的物业服务合同。七、原告起诉时，同时提交了加盖了上海浦东软件园物业管理有限公司昆山分公司公章和原告公司公章的《情况说明》一份，该书面材料载明：“上海浦园物业管理有限公司昆山分公司将其对江苏大卓天下文化发展有限公司享有的物业费本金及利息债权合计55569.1元(其中物业费本金为￥47399.1，利息8230元)转让给昆山浦东软件园有限公司，由昆山浦东软件园有限公司依法向江苏大卓天下文化发展有限公司主张权利，特此说明”。八、涉及电费，原告仅提供了被告单独使用的电表照片一张。庭审中，原告确认被告文化公司尚未搬离。庭后，本院向原告核实有关诉状各项主张的附表《费用明细》，原告代理人给予解释：1、根据原告你方表述诉状附表欠付明细起算日期截止日期均是滞纳金的起止时间；2、1号楼7BC座的租金，从2017年7月1日至2018年6月30日，合计是365天，面积是627.51平方米，租金是0.7元/天/平方米，627.51*0.7*365=160329元。后来是置换，大的换成小的,X号楼XX座换成X号楼XX座。在2018年6月30日搬走的，在2018年7月1日搬到X号楼XX座。X号楼XX座的租金，从2018年9月1日起算至2018年12月31日，共计122天，面积62.72平方米*1元/平方米/天*122天=7651.8元。X号楼XX座的起租日是2018年7月1日，其中7、8月份租金已经支付完毕，被告是从2018年9月1日开始欠付租金。租金合计为167980.80元；3、X号楼XX座物业费起算时间是从2017年7月1日至2018年6月30日，合计365天，627.51平方米*0.2元/天/平方米*365天=45808.70元；X号楼XX的物业费1530.4元，从2018年9月1日至2018年12月31日，合计122天，按照62.72平方米*0.2元/平方米/天*122得出1530.4元，原告主张的物业费欠费合计为47339.1元；X、X号楼XX座的电费7816元，系原告提供给代理人给的数据，电费是0.85元一度，电费是X号楼XX座的电费，具体怎么计算得出公司也没有提供相应资料。X号楼XX座的电费596元，同样情况，也是原告公司提供的数据，具体如何计算公司没有说；5、保证金被告是2017年3月31日支付的，交付了26355元。上述事实由原告提供的房产证复印件、客户退租费用结算表、租赁合同、催款通知书及快递查询单、《情况说明》、被告单独使用的电表度数照片和本院制作的谈话笔录以及庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告之间的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。合同系当事人的真实意思表示，双方均应恪守当事人就自己的主张负有举证证明的义务。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证和质证相关权利，相应后果由被告自行承担。经庭审，根据原告提供的证据材料，本院作如下认定：一、涉及合同解除事宜，因被告未能如约按期支付租金等相应费用，根据租赁合同，被告租赁期限截至2021年06月30日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，结合被告欠交租金费用的事实，经原告催告后，被告仍然不交租的行为已经构成违约，原告据此有权解除双方的租赁合同，因原告提告之时有此主张，本院向被告邮寄送达应诉材料，送达日为2020年05月29日，也即本案双方租赁合同的解除日为本案立案日即2020年05月29日。二、经庭审，根据2017年3月28日原、被告双方签订的合同编号为KPZLXXX《上海浦东软件园昆山园区房屋租赁合同》约定，涉及X号楼X层X,X座，该房屋建筑面积627.51平方米，租金单价（人民币）为0.70元/日/平方米。原告指认被告欠付租金从2017年7月1日至2018年6月30日，合计365天，该项计算为627.51平方米*0.7元/天/平方米*365天=160328.81元。根据2018年6月20日，原、被告双方再次签订的合同编号为KPZL2XXXX《上海浦东软件园昆山园区房屋租赁合同》约定，涉及X号楼4层X座，该房屋建筑面积62.72平方米，租金支付房屋：自2018年07月01日起至2021年06月30日止，租金单价（人民币）为1.00元/日/平方米，原告指认：2018年7月8月的两月租金被告支付完毕，被告是从2018年9月1日开始欠付租金，计算至2018年12月31日，共计122天，面积62.72平方米*1元/平方米/天*122天=7651.8元。经核实，从2018年9月1日至2018年12月31日，为121天，故该项为1元/平方米/天*62.72平方米*121天=7589.12元。上述两处物业的租金欠付合计为167917.93元。三、涉及物业费，此项债权原属上海浦园物业管理有限公司昆山分公司，现该权利让渡给本案原告，且已通过诉讼的方式通知到被告，故根据《中华人民共和国合同法》第八十条的一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，上述上海浦园物业管理有限公司昆山分公司作为债权人让渡物业费和电费的债权给本案原告，该让渡行为合法有效，本院予以尊重并支持。就物业费欠费，原告具体主张：1号楼7BC座物业费起算时间是从2017年7月1日至2018年6月30日，合计365天，627.51平方米*0.2元/天/平方米*365天=45808.70元；1号楼4A的物业费1530.4元，从2018年9月1日至2018年12月31日，合计122天，按照62.72平方米*0.2元/平方米/天*122得出1530.4元；物业费欠费合计为47339.1元。前一笔物业费欠费原告该主张合理，本院予以确认并支持。至于后一笔物业费欠费，因原告未能提供相关物业费合同，本院认为因该项缺乏依据，本院对此不予支持。至于扣除保证金26355元事宜，该保证金功能属性系租金保证及预付性质的款项，现原告主张抵扣所欠租金和物业欠费，根据租赁合同条款的记载，该款应抵扣欠付租金。故原告有权抵扣该租赁保证金；也即被告文化公司欠付原告租金为141562.93元（167917.93元-26355元）。至于电费，原告仅提供了一份被告单独使用的电表图片和《情况说明》外，原告并未举证实际证明欠付金额的相关事实，本院也无从计算判断如何计算得出的，故本院对原告该主张不予支持。至于滞纳金，原告所主张的滞纳金实际即为逾期付款利息损失，该款原告主张38857元（该款包括租金、物业费以及电费）。其中租金的逾期付款的计算标准双方约定为“逾期一日，则乙方应按逾期欠付费用金额的0.3%支付滞纳金”，每日千分之三的滞纳金的约定目前过高，原告实际主张按年利率9.5%计算，原告计算标准该主张并无不当，就此本院酌定计算方式：以被告欠付的租金141562.93元为基数，从2020年05月13日（本案立案日）起按年利率9.5%的标准计算至被告实际清偿之日止。至于欠付的物业费45808.70元，同样，被告与物业提供服务方约定“从逾期之日起按应交费每天千分之三交纳滞纳金”，原告同样主张按年利率9.5%计算，基于上述同理，本院同样酌定计算方式：以被告欠付的物业费45808.70元为基数，从2020年05月13日起按年利率9.5%的标准计算至被告实际清偿之日止。另外物业费原债权人上海浦园物业管理有限公司昆山分公司在其出具的《情况说明》中仅写明让渡“利息8230”元，故原告主张欠付的物业费的利息损失其计算上限为8230元。至于电费的滞纳金，因本院无法认定被告欠付电费的事实，故电费的滞纳金本院同样不予支持。综上，由于被告未能及时支付租金和物业费，从而引发纠纷，故本案错在被告，被告对本案承担全部民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山浦东软件园有限公司与昆山江苏大卓天下文化发展有限公司于2018年6月20日，原告浦东公司作为甲方（出租人）和被告文化公司作为乙方（承租人）双方再次签订合同编号为KPZLXXX《上海浦东软件园昆山园区房屋租赁合同》予以解除，解除日为2020年05月29日。二、被告昆山江苏大卓天下文化发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山浦东软件园有限公司尚欠租金141562.93元（租金计算至2018年6月30日，已经扣除保证金3763元）并支付原告利息损失（计算方式：以被告欠付的租金141562.93元基数，从2020年05月13日起按年利率9.5%的标准计算至被告实际清偿之日止）。三、被告昆山江苏大卓天下文化发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山浦东软件园有限公司尚欠物业费债权45808.70（租金计算至2018年6月30日）并支付原告利息损失（计算方式：以被告欠付的租金45808.70元为基数，从2020年05月13日起按年利率9.5%的标准计算至被告实际清偿之日止，以8230元为上限）。四、驳回昆山浦东软件园有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费4928元，减半收取2464元，由原告浦东公司负担464元、被告文化公司负担2000元。其中，甲预交的案件受理费2464元，本院予以退还，乙应当负担的2000元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户,账号：32×××36-0000-XXXX672，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  沈中昊二〇二〇年八月三日书记员  陈 英附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。