河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初1285号原告：洛阳翰宇包装材料有限公司，住所:宜阳县产业集聚区兴业路**。法定代表人:邓中玉，该公司经理。被告：洛阳酉和实业有限公司，住所:河南省洛阳市宜阳县香鹿山镇产业集聚区兴业路**。法定代表人:宋雯，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘光丽,女,汉族,1964年7月31日出生,住,住郑州市该公司副总经理,代理权限为:特别授权。即代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉，领取法律文书等权利。委托诉讼代理人:王琦,河南金晖律师事务所律师，代理权限为:一般代理。原告洛阳翰宇包装材料有限公司(以下简称翰宇公司)诉被告洛阳酉和实业有限公司（以下简称酉和公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告洛阳翰宇包装材料有限公司法定代表人邓中玉、被告洛阳酉和实业有限公司委托诉讼代理人刘光丽、王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳翰宇包装材料有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠原告租赁金:人民币壹万贰仟捌佰肆拾玖元整(12849元)及同期的银行贷款利息,月息柒厘,一并支付；2.判令被告2020年7月1日退回侵占的南北各一处房屋及水池一处。如被告于2020年7月1日拒不退回侵占的房屋,请求法院执行退回。在上诉执行期间,又产生的租赁金,参照原告公司与鼎钰公司所签的租赁合同,每月每平方米11元进行计算,租金支付直到被告将侵占房屋退回的时间为止；3.判令被告承担本案的所是诉讼费用。事实和理由：被告酉和公司于2019年5月转租原告翰宇公司工厂院内西边其中一个车间，不含其他建筑物，于2019年5月被告酉和公司进驻后，没有和原告出租方打招呼，自行霸占原告工厂内该三处建筑物。原告于2019年6月20日出书面通知警告被告停止侵占行为。但被告酉和公司一直不予理睬且还拒付租金。原告为维护自身利益，多次和被告酉和公司沟通无果，故向法院提起诉讼。被告洛阳酉和实业有限公司辩称：一、原告与答辩人存在直接的房屋租赁合同关系；《厂房租赁合同》之前，宋雯与洛阳大资塑业有限公司（下称“大资公司”）法定代表人郭松涛合作进行集装袋生产，由宋雯与郭松涛共同成立了答辩人洛阳酉和实业有限公司。本案租赁合同签订时，答辩人尚未成立，由大资公司与原告签订《厂房租赁合同》，答辩人成立后，大资公司及郭松涛退出合作经营，由酉和公司概括的承继了《厂房租赁合同》的权利义务。《厂房租赁合同》第7.4款约定，租赁合同订立后，若厂房名称发生变更，经双方确认，原条款继续执行到合同期满，答辩人成立后，应由答辩人作为承租人继续履行《厂房租赁合同》。在合同履行过程中，原告向答辩人强迫出售废旧工具、设备安装期间阻碍答辩人生产，这些均由原告直接与答辩人对接，原告从事实上认可了答辩人作为《厂房租赁合同》承租人的主体资格，综上，原告与答辩人之间存在直接的租赁合同关系。二、原告的诉讼请求存在违约关系与侵权关系的竞合，本案应定性为租赁合同纠纷，应仅就诉讼请求第一项即租金交付问题进行审理。本案的基础法律关系为租赁合同关系，原告的诉讼请求第一项要求答辩人支付租金，原告只能基于双方存在租赁合同关系向答辩人主张租金。诉讼请求第二项系基于侵权关系产生的返还原物纠纷，与本案的基础法律关系不一致，不应作为本案审理的内容。三、答辩人通过发函等形式多次要求原告受领租金，但原告予以拒绝，原告的行为系违约行为。原告与答辩人签订的《厂房租赁合同》约定，租金按年支付，答辩人数次要求原告受领本年度租金，但原告始终不予配合，并表示要上法院诉讼，答辩人已通过函告催促原告继续履行合同并受领租金，但原告至今未依约受领租金，原告拒绝受领租金故意提起诉讼的行为违反诚实信用原则。答辩人郑重承诺，只要原告同意受领，答辩人可立即支付本年度租金。四、本年度房屋租金应减免三个月，答辩人支付租金后，第二年度的租赁起止日期应自2020年7月1日起至2021年9月30日止，此后租赁年度以此顺延三个月。答。答辩人住所地直至2020年3月下旬陆续复工复产疫情影响企业用工困难，市场萎缩严重，现在企业资金周转非常的困难。因疫情影响，答辩人所在的工业园区已有不少企业难以维持濒临破产，园区已引导相关租赁业主减免房租，并制定相关的产业扶持政策。答辩人认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定以及豫发改服务业〔2020〕487号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》第一条的规定，应当减免答辩人三个月房租。五、原告诉称的水池及厂房均包含在租赁范围内，水池是答辩人生产工艺不可缺少的辅助设施，原告主张返还水池将导致答辩人无法继续生产，若原告该诉求得到支持，其应根据《厂房租赁合同》第7.9款规定向答辩人支付50万元违约金。1、水池系辅助设备，包含在《厂房租赁合同》的承租范围内。《厂房租赁合同》中，编号为1.1、2.3、4.3、4.4、4.5、4.6、5.7条款载明，租赁范围包含厂房、宿舍楼、办公楼及附属设施、配套设施、设备。原告建设的厂房系用于塑料制品生产，该冷却蓄水池系塑料制品冷却的配套设施、设备，该冷却蓄水池紧邻厂房，由专门的水道直接连接，二者为一体设计，蓄水池为厂房的附属设施，包含在租赁范围之内。2、南北两间厂房为《厂房租赁合同》明确约定的承租范围，答辩人在承租期内有权使用。《厂房租赁合同》第4.7款约定“厂区内现有水井、地磅、车子棚及厂房西侧不规则的小房子等进行改造，甲方同意改造，费用由乙方承担”原告诉称的厂房即厂房西侧不规则的小房子，该小房子不仅包含在承租范围内，且原告同意答辩人对其进行改造，现答辩人已完成了改造工作，答辩人有权继续使用。3、答辩人因自身生产工艺与原告一致并因此承租厂房，提供水池系原告的合同随附义务，原告应当提供蓄水池供被告使用。原告的经营范围为PVC、PP、PS、PET塑料制品、纸箱材料生产销售，被告的经营范围为塑料包装箱及容器制造。该厂房原为原告进行聚丙烯颗粒加热成型并冷却的生产厂房，因答辩人加工工艺与原告基本一致，且该厂房包含工艺必备的冷却蓄水池，因此原告租赁该厂房，该事实在租赁厂房前原告是知情的。若租赁范围不包含该冷却蓄水池，答辩人的租赁目的将不能实现，生产将无法进行，答辩人的生产工艺要求承租的厂房当然包含该冷却蓄水池。原告主张返还蓄水池的行为违反了该协助义务，将导致答辩人生产目的不能实现，其主张不应被支持。4、原告返还水池的主张如果被支持，其应向答辩人支付50万元的违约金。《厂房租赁合同》第7.9款明确约定，若因一方原因导致租赁合作无法履行，违约方应支付50万元作为解约补偿。若原告返还蓄水池的主张得到支持，其因拒不协助提供蓄水池的行为将导致租赁合同无法履行，其应向答辩人承担50万元的违约金。六、原告违反诚实信用原则，在《厂房租赁合同》履行期间采取各种手段阻碍答辩人使用厂房，本案的形成即原告不诚信的体现。《厂房租赁合同》6.1、6.7条约定，原告应配合答辩人办理环评，原告不仅不予配合，更将其诉称的两间小房子间的旧油罐和废油池长期搁置，导致答辩人直至2019年12月份环评未能验收。另外，协议6.1条约定，原告应将厂区达到消防要求，但厂房至今消防设施不达标，更强行要求答辩人以4.5万元购置其废旧失效的灭火器、设备，2019年11月，原告拉闸断电长达半个月，胁迫答辩人以高价收购其二手工具及灭火设备。以本案的蓄水池为例，该设备作为生产的必备设备，在厂房租赁之初，答辩人使用蓄水池过程中原告从未提出过异议，答辩人投产使用后，原告提出该设施不在合同范围内，要追加支付租金。直至本次起诉时，在合同明确约定的情况下，答辩人将小房子进行改造后，原告又提出小房子需另外收费。答辩人承租至今，原告在承租范围内厂房摆放两台1**余平米的冰柜，至今未腾空，该部分租金原告应予退还。原告的以上行为均违反了诚实信用原则，本次诉讼后，答辩人也将对上述违约事实逐一起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月14日，洛阳市大资塑业有限公司法定代表人郭松涛和宋雯签订合作协议，决定共同出资500万元在洛阳周边县成立新公司，从事塑编行业产品的生产和销售。4月30日，洛阳翰宇包装材料有限公司（甲方）作为出租方与承租方洛阳市大资塑业有限公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，双方约定了“租赁期限为六年，乙方所租赁的厂房及办公配套设施的免租期为两个月，即自2019年7月1日起至2025年6月30日止。租赁面积为6050平方米，资金前三年为8.0元/平方米/月，第四年租金为8.5元/平方米/月，第五年租金为9.0元/平方米/月，第六年租金为9.5元/平方米/月。办公楼租金为200元/间/月，宿舍楼租金为100元/间/月，该租赁合同生效期间此租金维持不变。乙方可根据实际情况对甲方厂区内厕所、闲置变压器、电线杆、高压线杆及厂房西边不规整的小房子等进行改造，甲方同意改造，费用由乙方承担。本合同生效期间，若乙方根据发展需要需再租赁厂区内其他闲置厂房、办公楼和宿舍楼等，租赁方式、租赁时间、租金和租金支付方式享受此合同的同等待遇。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，厂房及其附属设施的维修由乙方自行负责，费用也由乙方自行承担，厂房屋顶若因老化风化等需维修的由甲方负责维修及费用。厂区内现有水井、地磅、车子棚及厂棚可供乙方免费使用，使用期间乙方负责维护，并承担维护费用。厂区内未租厂房可供乙方临时放置物品，甲方若出租乙方应无条件三日内搬离”等内容。同日，双方又签订了《合同补充协议书》，约定租赁面积和金额如下：面积：6050平方米，年租金：6050平方米×8元/平方米/月×12个月=580800元/年。2019年5月1日、5月6日，宋雯向翰宇公司法定代表人邓中玉分别转款138400元和480800元，用途为租金。合同签订后，郭松涛和宋雯于2019年5月8日成立洛阳酉和实业有限公司，在租赁的厂房内进行设备安装及改造，并利用该厂房的排水渠和与该排水渠相连的厂房外蓄水池安装了污染处理设备。之后，酉和公司即在该租赁厂房内进行塑编集装袋生产，原告未提出异议。2019年12月12日，原告起诉被告要求支付所欠12个月的租金28800元。变更为支付非法占有蓄水池使用费28800元。经一、二审法院判决为，被告酉和公司向原告翰宇公司支付蓄水池占有使用费2682元（每月268.2元）。2020年6月3日，原告翰宇公司再次以被告酉和公司侵占其南北两处房屋和一处蓄水池为由向法院提起诉讼，要求被告返还侵占的两处房屋和蓄水池，并承担占用期间的使用费12849元。另查明：大资公司法定代表人为郭松涛，酉和公司成立于2019年5月8日，法定代表人为宋雯。酉和公司成立之初的股东分别为宋雯和郭松涛，2019年8月13日，郭松涛转让酉和公司的股份给宋雯，该公司变更为一人有限责任公司。2020年7月2日，宋雯向邓中玉分别转款38400元和580800元，用途为一楼办公室和厂房的租金。本院认为，翰宇公司与大资公司签订了《厂房租赁合同》及《合同补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。租赁合同生效后，大资公司法定代表人郭松涛和宋雯合伙成立酉和公司，在该租赁厂房中进行设备安装及改造，并利用该厂房的排水渠和与该排水渠相连的厂房外蓄水池安装了污染处理设备。之后，酉和公司即在该租赁厂房内进行塑编集装袋生产，原告未提出异议，大资公司与酉和公司的转租合同成立，酉和公司享有大资公司与翰宇公司签订的《厂房租赁合同》及《合同补充协议书》所约定的权利和义务。酉和公司承租该厂房后，利用厂房内的排水渠及与该排水渠相连的厂房外的蓄水池安装聚丙烯拉丝布冷却设备和排污处理设备，已成为被告生产必不可少的配套设施，返还蓄水池将导致被告不能进行生产，无法实现合同目的，故原告要求返还蓄水池诉讼请求，本院不予支持。但被告应将蓄水池计算在租赁面积之内，按照租赁合同约定给付原告租金，故原告要求被告支付自2020年3月13日起使用蓄水池的使用费，理由正当，本院予以支持。根据双方签订的《厂房租赁合同》中3.4条款“本合同生效期间，若乙方根据发展需要需再租赁厂区内其他闲置厂房、办公楼和宿舍楼等，租赁方式、租赁时间、租金和租金支付方式享受此合同的同等待遇”。酉和公司应向翰宇公司支付租赁蓄水池自2020年3月13日起至2021年6月30日止的租金4174.98元（8元/平方米/月×33.525平方米×15个月零17天=4174.98元），以后酉和公司应按蓄水池的面积和合同约定的每年每平方米的租金数额及给付时间向原告缴纳租金。合同约定“厂区内未租厂房可供乙方临时放置物品，甲方若出租乙方应无条件三日内搬离”。原告诉请返还的厂区内的南北各一处房屋，被告依据合同约定，有临时放置物品的权利，现原告作为房产所有权人要求被告返还，应予支持，但原告要求支付使用费，不符合双方合同约定，不予支持。被告在原告起诉后，给付了一楼办公室和厂房的租金38400元和580800元，视为被告承认了原告该部分的诉讼请求，本院予以确认。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告洛阳酉和实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告洛阳翰宇包装材料有限公司支付自2020年3月13日起至2021年6月30日止的蓄水池租金4174.98元，以后酉和公司应按蓄水池的面积和合同约定的每年每平方米的租金数额及给付时间向原告缴纳租金；二、限被告洛阳酉和实业有限公司于本判决生效之日起三日内返还使用原告洛阳翰宇包装材料有限公司厂区内被告租赁的厂房西边的南北的各一处房屋；三、驳回原告洛阳翰宇包装材料有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2477元，由被告洛阳酉和实业有限公司承担2000元，原告洛阳翰宇包装材料有限公司承担477元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王文超二〇二〇年八月十七日书记员  李圆圆