北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2330号原告：朱启瑶，女，1995年2月14日出生，汉族，中央电视台编辑，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：张洁（朱启瑶之母），1965年7月8日出生，中国邮政集团公司干部，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：田凤素，北京市中治律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：王磊，女，1980年3月20日出生，该公司员工。被告：堆龙金祥旅游文化发展有限公司，住，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区乃琼镇色玛村企业创业创新基地****/div>法定代表人：张莉，执行董事。委托诉讼代理人：宋然，女，1988年6月10日出生，该公司员工。原告朱启瑶与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）、堆龙金祥旅游文化发展有限公司（以下简称堆龙金祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱启瑶之委托诉讼代理人张洁、田凤素，被告天台山公司之委托诉讼代理人王磊，被告堆龙金祥公司之委托诉讼代理人宋然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱启瑶向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告连带支付原告逾期交房违约金647618．98元（以5334588元为基数，按日万分之一，自2016年12月31日支付暂计至2020年4月27日，共1214天）；2、请求法院判令二被告连带支付原告逾期办证违约金25819．4元（以5334588元为基数，按日万分之零点一，自2018年12月31日支付暂计至2020年4月27日止，共484天）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月24日，原告朱启瑶与被告一天台山公司签订《北京市商品房预售合同》约定原告向天台山公司购买位于门头沟新城城子地区21-218居住项目（A7）门头沟新城城子地区天台山居住项目x层x房屋，房屋总价格5334588元，交房日期2016年12月30日。合同第十四条逾期交房责任约定天台山公司未按照双方约定的时间和交房条件向原告交付房屋的，应当以按照总房款日万分之一的标准向房屋买受人支付违约金。合同第二十二条亦约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人应当按照总房款日万分之零点一的标准向买受人支付自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止的违约金。合同订立后，原告向天台山公司支付了全部的购房款，但天台山公司至今仍未向原告交付符合双方约定条件的房屋，且未为原告办理房屋所有权证书。故，天台山公司应按照合同约定的标准向原告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金至今。在本案中，仅主张2020年4月27日之前的，此后的另案处理。另，天台山公司系堆龙金祥公司独资设立的有限责任公司，一人有限责任公司的股东不能证明公司资产独立于股东财产的，堆龙金祥公司应当对天台山公司债务承担连带责任。天台山公司辩称：一、关于逾期交房违约金终止时间：涉案房屋施工期间，因受我市空气质量影响，多次被相关行政部门要求停工，累计多达10余天，因此，不能如期交房存在不可抗力及政府行为，相关期限应予扣除或顺延。同时，涉案房屋已于2018年3月25日实际办理收房入住手续，实际交付原告，且原告于收房前亦出具了承诺书，表示知晓房屋现状，同意按现状收房，并表示同意我公司逾期交房违约金支付至取得竣工备案之日。此外，依据相关判决认定，涉案房屋已于2017年9月1日实际取得《建设工程规划核验（验收）意见》，于2017年12月29日取得《工程竣工验收备案表》。于2019年5月21日最终实测面积实测报告，相关证据已经提交。事前亦已达到合同第12条约定的交付条件。据此，我公司认为：依据相关司法解释，买受人明知房屋不具备交付条件仍同意收房后，又以房屋不具备交付条件为由主张相关逾期交房违约金的，法院不予支持。本案原告收房前已承诺同意现状收房，并已实际办理入住，我公司房屋事后亦已达到交付条件，因此，原告主张要求支付自房屋应交付之日起至今的违约金，依据不足。请求法庭按照双方房屋实际交付履行情况，及双方对违约金给付终止时间的约定酌情予以判决。二、关于逾期办证违约金起算时间：如果法庭判决我公司应承担一定期限逾期交房违约金，我公司认为，原告就逾期交房违约金及逾期办证违约金期限重复计算没有法律依据。两期限之间按合同约定应间隔730天。同时，依据合同相关约定，办证时间系以原告实际收房起算730日期限，故我公司认为，原告主张逾期办证违约金应自2020年3月26日起算。如法庭支持原告逾期交房违约金日期超过2018年3月26日，我公司认为逾期办证违约金起算期限，应自此期限顺延730日起算。三、关于违约金的调整：根据《合同法》第114条、《合同法若干问题的解释（二）》第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，违约金数额应当以实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。我公司认为，本案中，涉案房屋虽未按时交付原告，并办理产权证书，但并未对其对房屋的正常使用造成严重影响；且我公司亦未恶意拒绝为其办理产权转移手续，反而是一直在尽最大努力协调和推动政府相关部门为购房人办理产权转移登记手续。同时，按照原告的诉讼请求，其在本案中主张的违约金金额接近房屋总价款的10%，在原告不但没有受到损失反而取得巨大经济利益的情况下，要求被告支付如此巨额的违约金，显然对我公司有失公平。据此，本案原告所主张的违约金数额已远大于其实际损失的30%，故如法院认定我公司应承担违约责任，我公司请求按照原告的实际损失标准对违约金标准予以降低。综上，我公司请求贵院综合考虑本案的上述实际情况，判决驳回原告的全部诉讼请求；如法院认定被告构成违约，则亦应以原告的实际损失为基础，结合原告的获益情况、合同的履行情况、各方的过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则对原告主张的违约金金额进行降低。认可我公司系堆龙金祥公司独资设立的有限责任公司，我公司于2009年成立，原股东为北京西澳房地产开发有限公司（以下简称西澳房地产公司）和北京春光伟业置业有限公司（以下简称春光伟业公司），永泰房地产（集团）有限公司（以下简称永泰房地产公司）于2016年10月8日持有我公司的全部股份，于2018年11月1日将我公司全部股份转让给堆龙金祥公司。我公司虽先后系永泰房地产公司、堆龙金祥公司独资设立的有限责任公司，但我公司与上述二公司的人、财、物均独立，如法院判令我公司需要支付原告违约金，堆龙金祥公司不应对此承担连带责任。堆龙金祥公司辩称，同意天台山公司的答辩意见。天台山公司自2016年到2019年均有年度审计报告，2020年度的审计报告需要于2020年会计年度结束后才能做出，现在客观上无法提供。上述审计报告和永泰房地产公司、堆龙金祥公司、天台山公司的企业年报可以证明天台山公司和堆龙公司是财务独立，资产独立，人员独立，不存在资产混同的情况，因此，我公司不应当承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2015年9月24日，朱启瑶（买受人）与天台山公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：朱启瑶购买坐落于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A7）门头沟新城城子地区天台山居住项目x层x号商品房（各方在诉讼中共同确认，将该房屋坐落表述为北京市门头沟区滨河路x号x号楼x层x号，以下简称x号房屋），预测建筑面积175．72平方米；总价款5334588元，具体付款方式及期限的约定见附件五；第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。”第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2016年12月30日达到使用条件；（2）[市政双路供电]：2016年12月30日达到使用条件；（3）供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件；（4）燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通……若交付该商品房时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收该商品房。”第十四条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照如下方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第二十二条产权登记（二）“转移登记”约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。”合同附件五约定：“买受人采取按揭贷款方式付款：（1）买受人应于2015年9月12日前向出卖人支付人民币1604588元（含定金10万元）；（2）该商品房其他房款人民币3730000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。”合同附件十《补充协议》第3条第3项约定：“自预售合同签订之日起45日内，买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，则出卖人有权单方解除预售合同。”《补充协议》第9条第3款约定：“因法律法规或政策变化、政府禁止令、政府管制措施、出卖人不能克服的异常天气、疫情、或政府与公用事业部门的行为导致该商品房交付延迟的，预售合同所约定的交付房屋的时间相应顺延，出卖人无需承担相应违约责任。”朱启瑶于2015年9月12日前支付购房款1604588元（此前已支付定金10万元），于2015年10月11日支付购房款3730000元。2018年3月25日，朱启瑶与天台山公司就案涉房屋完成交接，朱启瑶在《流转单》和《提前入住申请承诺书》上签字。截止2020年8月4日本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得案涉房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。经询问，朱启瑶表示，不主张退房。另查，天台山公司于2017年9月1日取得《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2017年12月29日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2019年5月21日取得《房屋面积测算技术报告书》。再查，根据国家企业信用信息公示系统的《企业信用信息公示报告》记载，天台山公司股东及出资信息如下：西澳房地产公司、春光伟业公司分别于2013年1月10日以货币方式出资5000万元；永泰房地产公司于2016年10月8日以货币方式出资10000万元成为天台山公司的唯一股东；堆龙金祥公司于2018年11月1日以货币方式出资10000万元成为天台山公司的唯一股东。截止2020年8月4日本案法庭辩论终结前，堆龙金祥公司仍系天台山公司的唯一股东。在诉讼中，堆龙金祥公司提交了北京中景阳会计师事务所出具的天台山公司2016年度至2019年度的审计报告及相关附表、永泰房地产公司企业信息公示报告（含2013年度-2019年度企业年报）、天台山公司企业信息公示报告（含2015年度-2019年度企业年报）、堆龙金祥公司企业信息公示报告（含2017年度-2019年度企业年报），以证明自原股东永泰房地产公司持股至今，天台山公司的财产始终独立于永泰房地产公司及堆龙金祥公司自己的财产。天台山公司无异议。朱启瑶对堆龙金祥公司提交的上述证据的真实性无异议，不认可证明目的，且与本案没有关联性。经本院审查，上述《审计报告》在审计意见部分均载明，该会计师事务所认为，天台山公司2016年会计年度至2019年会计年度的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了天台山公司上述会计年度的财务状况以及上述会计年度的经营成果和现金流量。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，朱启瑶与天台山公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中，双方存在以下争议：（一）天台山公司是否应当支付逾期交房违约金。根据已查明的事实，双方约定，天台山公司应于2016年12月30日将案涉房屋交付给朱启瑶。现天台山公司于2018年3月25日才向朱启瑶交付房屋，存在逾期，且交付的房屋不符合双方在合同中约定的交付条件，应当向朱启瑶支付逾期交房违约金。关于天台山公司辩称买受人明知房屋不具备交付条件仍同意收房后，又以房屋不具备交付条件为由主张相关逾期交房违约金的，法院不应支持的答辩意见，没有法律依据，且天台山公司提交的《提交入住申请承诺书》载明，逾期交房违约金计算至项目竣工验收备案表取得当日，故对其上述答辩意见，本院不予采纳。天台山公司应就其迟延交付房屋的行为向朱启瑶支付违约金。（二）逾期交房违约金的计算期间。关于起点：朱启瑶主张，根据双方合同约定，天台山公司应于2016年12月30日向朱启瑶交付案涉房屋，且交付的房屋应符合合同第十二条及十三条约定的相关条件，出卖人未按上述约定交付房屋的，买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定的房屋交付时间次日起至实际交付之日止向房屋买受人支付违约金，违约金的标准为按日向买受人支付全部已付款万分之一。天台山公司辩称，对合同约定内容予以认可，但主张涉案房屋施工期间，因受我市空气质量影响，多次被相关行政部门要求停工，累计多达10余天，因此，不能如期交房存在不可抗力及政府行为，相关期限应予扣除或顺延。天台山公司未就其实际停工的事实及停工时间提供证据证实。堆龙金祥公司认可天台山公司的意见。本院认为，关于天台山公司辩称因空气污染原因停工，房屋交付时间顺延的答辩意见，因天台山公司未提供证据证明其实际停工的事实和停工时间，因此，关于延期交房违约金起始时间，应当按照《北京市商品房预售合同》第十二条约定的交付时间开始计算。关于终点：朱启瑶主张，根据双方约定，应计算至该项目取得实测备案手续之日，该项目至今仍未取得实测备案手续，故应持续计算；并提交《承诺书》复印件一份。天台山公司对此不予认可，并对《承诺书》真实性不认可；天台山公司亦提交《提交入住申请承诺书》一份，主张即便法院认定该公司应当支付逾期交房违约金，根据该《提交入住申请承诺书》的内容，逾期交房违约金也应当计算至项目竣工验收备案表取得当日。堆龙金祥公司认可天台山公司的意见。在庭审中，经协商，各方当事人均认可，如法院认定天台山公司需要向朱启瑶支付逾期交房违约金，则逾期交房违约金计算至朱启瑶实际收房之日，即2018年3月25日。综上，逾期交房违约金的计算期间应为2016年12月31日至2018年3月25日。（三）逾期办证违约金的计算期间。朱启瑶主张，按照合同约定，由于出卖人的原因未能如期取得房屋所有权证书的，出卖人应当自买受人应当取得房屋所有权证书的期限（在商品房交付之日起730日内）届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，本案中，应自双方约定的房屋交付之日开始计算730日，即应自2018年12月31日起计算违约金至实际取得房屋所有权证书之日止，由于至今仍无法取得房屋所有权证书，在本案中，暂计算至2020年4月27日。天台山公司对合同约定的内容认可，但对朱启瑶的计算方式不予认可，认为：首先，如果法庭判决该公司应承担一定期限的逾期交房违约金及逾期办证违约金，逾期交房违约金及逾期办证违约金的期限不应当重复计算，两期限之间按合同约定应间隔730天；其次，合同约定办证时间系以原告实际收房起算730日期限，因此，逾期办证违约金应自2020年3月26日起算。堆龙金祥公司认可天台山公司的意见。本院认为，首先，根据《北京市商品房预售合同》第二十二条之约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的”中“商品房交付之日”，各方当事人理解有所不同，朱启瑶主张为约定交付之日，天台山公司主张为实际交付之日。本案中，实际交付之日晚于约定交付之日，天台山公司的行为构成迟延交付。且，根据已查明的事实，系因天台山公司的原因导致朱启瑶未能在双方约定的时间内取得房屋所有权证书。因此，如果以实际交付房屋之日起730日作为计算违约金的起算点，则越是迟延交付房屋，则天台山公司的违约责任越轻，违背了预售合同约定的逾期办证违约责任对于天台山公司的督促办证作用，不符合双方订立该条款的目的。因此本案所涉“商品房交付之日”应当理解为天台山公司应当交付房屋之日，期限届满之日亦应为自此起的第731天。天台山公司所述逾期交房违约金与逾期办证违约金之间的期限应间隔730天的答辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。逾期办证违约金应自2018年12月31日起计算，双方合同约定计算至实际取得房屋所有权证书之日止，原告现暂主张至2020年4月27日，本院不持异议。（四）违约金计算标准。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。（五）堆龙金祥公司是否应当承担连带责任。根据《中华人民共和国公司法》规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，堆龙金祥公司在诉讼中所提交的，天台山公司经具备资质的会计师事务所审计后出具的《审计报告》、以及堆龙金祥公司和天台山公司的企业年报等证据，可以反映出天台山公司有独立完整的财务制度，相关审计报告内容亦可反映天台山公司的财务、支出等状况；在形式上已就其在成为天台山公司一人股东起至2019年会计年度止期间，堆龙金祥公司与天台山公司之间财产相互独立尽到了举证证明责任；同时，朱启瑶亦未提供证据证明堆龙金祥公司与天台山公司存在财产上的混同、或存在利用公司法人独立地位，实施逃避债务等严重侵害其利益的行为；此外，鉴于2020年会计年度尚未终了，堆龙金祥公司客观上确无法提交审计报告以证明2020年会计年度期间二公司之间的财产独立，且就此朱启瑶亦可待2020年会计年度终了后，另行主张。因此，朱启瑶在本案中要求堆龙金祥公司基于股东身份对天台山公司的债务承担责任的相关主张，本院不予支持。综上，朱启瑶要求天台山公司按照合同约定以全部购房款5334588元为基数，自2016年12月31日至2018年3月25日，按照日万分之一的标准计算应支付的逾期交房违约金；根据合同约定以全部购房款5334588元为基数，按照日万分之零点一的标准，自2018年12月31日暂计算至2020年4月27日期间的逾期办证违约金，具有事实和法律依据，本院均予以支持。经核算，逾期交房违约金为240056．46元，逾期办证违约金为25819．4元。但堆龙金祥公司目前无需就天台山公司应负担的上述债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向朱启瑶支付逾期交房违约金240056．46元；二、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向朱启瑶支付逾期办证违约金25819．4元；三、驳回朱启瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5267元，由朱启瑶负担2623元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担2644元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二〇年八月三十一日法官助理 宁 帆书 记 员 梁佳祎