广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初5226号原告：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地广东省江门市江海区*********，统一社会信用代码914***********401F。负责人：林倍汶。委托诉讼代理人：严珊珊、叶妤，均系广东良匠律师事务所律师。被告：陈绮萌，女，汉族，1981年8月1日出生，住址广东省江门市蓬江区*****************，公民身份号码。被告：谭祖松，男，汉族，1980年8月14日出生，住址同上，公民身份号码。原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司（以下简称“荔盈公司”）与被告陈绮萌、谭祖松物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荔盈公司的委托诉讼代理人叶妤到庭参加诉讼，被告陈绮萌、谭祖松经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年3月至2018年10月的物管费4442.40元，自2016年3月至2020年4月的自用水费2045.50元、公摊水费326.20元、公摊电费2083.60元；2.判令被告从逾期之日起按应交物业管理费用以每日1‰向原告支付违约金，暂计至2020年4月1日为5101.82元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与江门市*******业主委员会（以下简称“五邑城业委会”）存在物业管理委托合同关系，双方自2013年1月14日起已签订《五邑城物业管理委托合同》，并到期续签。合同约定原告受五邑城业委会委托，自2013年1月14日起为坐落在江门市蓬江区******的物业提供维修、养护和管理等物业服务。原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电分摊、垃圾处理费和需要分摊的其他合理费用。原告与五邑城业委会的《五邑城物业管理委托合同》真实合法有效，受我国有关法律的保护。然而，被告系原告所管理的江门市蓬江区******物业的业主之一，在享受原告提供的物业管理服务之后，拒不支付原告物管费和公摊水电费，并没有履行业主应尽的义务，也使原告维持日常运营难以得到保证。在经过原告的多次催告后，被告依然拒不缴纳物管费和公摊水电费。因此，原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。原告为其起诉提供的证据有：1.原告营业执照；2.查册信息3.《五邑城物业管理委托合同》（2013年）、《五邑城物业管理委托合同》（2017年）、《补充协议》三份（2014年、2016年、2018年）；4.水费票据；5.电费票据；6.水电费收款说明；7.向业主发送的收款单；8.催缴费用快递单。被告陈绮萌、谭祖松书面答辩称：一、五邑城第二、三届业委会并非依法成立，不能够代表全体业主的意志。二、第二届业委会，任期3年，即2012年2月至2015年1月，但物管合同2013年2月1日至2016年1月31日是超出任期,无效也无权主张物管费。三、业委会选择原告也没有公开进行招投选聘，更没有通过业主大会依法投票选聘，故物业管理合同无效，原告无权主张物管费。江门市蓬江区住房和城乡建设局也出具书面证据证明其没有依法备案，原告已经违反了行政法律法规。四、第二、三届业委会是连续聘请原告，第三届任期4年，即2015年2月至2019年1月，但第三届的物管合同是2017年12月至2021年3月，也是超出任期。五、起诉前，被告一直不在涉案房屋居住，并未收到原告书面催告，原告起诉违反法释[2009]8号“物业服务解释”第6条、第9条二款，应驳回起诉。六、原告无资格收费。2018年10月10日第四届业委会已解聘原告，但原告拒绝搬迁移交，根据法释[2009]8号“物业服务解释”第10条二款，原告无权主张物管费。对原告的老赖行为，第四届业委会已对原告提起(2020)粤0703民初514号诉讼。七、原告的收费标准，未经合法表决。八、原告以“广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司”名义签订合同和履行合同，违反了《物业管理条例》第32条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”的规定，合同无效。九、原告无权主张水、电费。《物业管理条例》第44条规定，水、电费应当向最终用户收取，物管企业代交的，不得收取手续费。十、原告未按合同约定提供服务。小区垃圾满地，账目混乱，分摊水、电费不公示，公共墙壁不翻新，电梯常坏，门岗虚设，5楼线路乱拉接等等。十一、江门市税稽局查明：原告偷税12万多元，第三届业委会偷税50多万元，其行为损害国家利益，故物业管理合同无效。十二、原告的起诉，也超过诉讼时效。十三、在(2019)粤0703民初4891号案中，广东省江门市蓬江区人民法院民事裁定书已作出裁决判定2018年10月10日《关于五邑城商住大厦临时业主大会表决结果公告》会上对“罢免第三届业主委员会”和“解聘广州荔盈物业管理有限公司江门分公司”的表决有效。再根据《五邑城物业管理委托合同》第十四条约定：“如有超过20%业主数认为乙方的物业管理工作不达标的，即视为乙方违约。甲方有权立即组织召开业主大会，乙方必须依法接受业主大会的表决结果并配合做好交接工作。”现五邑城商住大厦第四届业主委员会已经作出新决定，召开业主大会表决通过小区进行自治管理。十四、超过20%业主认为乙方的物业管理工作不达标的，即视为乙方违约。业委会已经通过快递邮寄方式书面告知原告要求解除合同并要求其撤场做好交接工作，但原告不愿意撤场，强行留在小区继续收费。十五、业委会在2019年11月21日向五邑城商住大厦全体业主发生《关于召开五邑城商住大厦临时业主大会的通知》通过全体业主投票表决同意由“第四届业主委员会进行五邑城商住大厦物业管理事项和收取物业管理费”，并于2019年12月31日张贴公示表决过半有效通过，并抄送岭梅社区和白沙街道城市建设与环保局。被告为其答辩提供的证据有：1.蓬江区住建局“关于荔盈资料复函”；2.白沙街道城环局“关于五邑城业委会复函”；3.白沙街道岭梅居委会“关于五邑城业主大会表决公告”；4.江门市税稽局“告知书”两份；5.案件受理通知书；6.民事裁定书。经审理查明：2013年1月14日，原告作为乙方（受委托方）与五邑城业委会作为甲方（委托方）就江门市*******的物业管理服务事宜签订《五邑城物业管理委托合同》一份，主要约定的内容如下：一、委托管理期限为叁年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止。二、委托管理事项包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修养护、公共环境卫生与绿化、交通与车辆停放秩序的管理、安全监控、巡视及门岗值勤等。三、乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电分摊费、垃圾处理费及需要分摊的其他合理费用，其中物业管理服务费：多层住宅收取1.5元/月/平方米（按建筑面积计算）。四、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金。合同另外约定了双方的其他权利义务。前述合同签订后，原告依约进驻五邑城商住大厦提供物业管理服务。2014年1月3日，原告与五邑城业委会签订《补充协议（二）》一份，双方确认五邑城的物业管理委托期限为三年，自本次业主大会临时会议决议正式通过之日（2014年1月3日）起计算，原告须切实履行包括小区治安、清洁、绿化、消防、安全监督、商场秩序管理等物业管理职能。2017年2月21日，原告与五邑城业委会续签了一份《五邑城物业管理委托合同》，该合同约定的内容除了委托管理期限为2017年1月2日起至2021年3月3日止外，其他内容基本与2013年1月14日的《五邑城物业管理委托合同》约定的内容基本一致。再查明，位于江门市蓬江区*****房屋（即五邑城商住大厦的房屋）的权属人为被告陈绮萌、谭祖松，该房屋的建筑面积为92.55平方米，被告于2015年10月购买取得并办理产权登记。原告主张被告拖欠其2016年3月至2018年10月的物管费4442.40元,2016年3月至2020年4月的自用水费2045.50元、公摊水费326.20元、公摊电费2083.60元；原告通过EMS快递方式向被告寄送《物业管理费催缴通知单》，要求被告支付拖欠的物管费、自用水费及公摊水费，经催缴无果提起本案诉讼。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告是依法成立并领取营业执照的广州市荔盈物业管理有限公司的分支机构，其与五邑城业委会就五邑城商住大厦的物业管理服务事宜所签订的《物业服务管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，原告与五邑城业委会签订的《五邑城物业管理委托合同》对被告具有约束力，在原告依约为五邑城商住大厦提供物业管理服务的情况下，两被告作为业主也应依约履行向原告支付物业管理服务费的义务。一、关于物业管理服务费、公摊水电费、自用水费的数额及计算标准问题。1.关于物业管理服务费的计算标准问题。根据《五邑城物业管理委托合同》的约定，对于多层住宅的住户，原告按1.5元/月/平方米收取物管费，而被告的涉案房屋建筑面积为92.55平方米，即被告每月物管费为138.82元。从本院审理的涉五邑城商住大厦物业服务合同纠纷案件中，多个业主提供的图片、视频及反映的情况可见，原告的物业服务质量存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，被告可以要求原告减少价款，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，酌情认定被告每月应向原告支付的物管费为124.93元（按90%计算）。对于原告主张超过部分，本院不予支持。因此，被告应向原告支付的2016年3月至2018年10月期间的物管费为3997.76元（124.93元/月×32个月）。2.关于公摊水、电费的计算标准问题。根据《广东省物业管理条例》第四十九条：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”的规定，本案中，原告要求被告支付2016年3月至2020年4月期间的公摊水费326.20元、公摊电费2083.60元，原告已就费用的计算标准进行说明，并提交了抄表明细表，其主张的公用水电费的数额未超过合理的收费范围，而被告没有提交相反的证据反驳原告提交的证据，再结合小区公共区域水电费必然产生及原告已实际代垫公摊水电费的事实，故对原告该项主张，本院予以支持。3.关于原告主张被告支付2016年3月至2020年4月的自用水费2045.50元，原告提供收款单证明被告拖欠每月自用水费的具体数额，虽然该些收款单是其自行制作的表单，但收款单中载明的自用水表读数具有连续性，且实际用水量符合一般居民对生活用水的用量范围，原告主张的自用水费数额合理，本院予以支持。二、关于被告是否应承担物业管理服务费的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因被告未按照合同约定交纳物管费，其行为已构成违约，应负相应违约责任。原告请求按照合同约定每日千分之一计算违约金，明显过高，虽然被告没有提出调整的主张，但鉴于公平原则的考量，避免出现双方之间利益严重失衡的情形，本院依法将逾期付款违约金的计算标准酌情调整为每日万分之四，以每月拖欠的物业管理服务费（不含公摊水电费及自用水费）为本金，自次月1日起计算至实际给付之日止。原告主张超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈绮萌、谭祖松应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付物业管理服务费3997.76元及相应的违约金（2016年3月份的违约金应从2016年4月1日起算，2016年4月份的违约金从2016年5月1日起算，以此类推，以本院确定每月应交的物业管理服务费为基数，按照每日万分之四计算至实际给付之日止）。二、被告陈绮萌、谭祖松应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付公摊水费326.20元、公摊电费2083.60元、自用水费2045.50元。三、驳回原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取为25元，由被告陈绮萌、谭祖松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  黄银平二〇二〇年八月七日书记员  容丽萍