北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24502号原告：保荣国际贸易（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张小川，总经理。被告：北京中科洪德科技有限公司，住所地北京市丰台区成寿寺路******1135。法定代表人：杨维祥，董事长。委托诉讼代理人：朱庆娟，女，1991年6月17日出生，回族，北住安徽省寿县。原告保荣国际贸易（北京）有限公司（以下简称保荣国际公司）与被告北京中科洪德科技有限公司（以下简称中科洪德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员李蕊独任，公开开庭进行了审理。原告保荣国际公司法定代表人张小川、被告中科洪德公司委托诉讼代理人朱庆娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保荣国际公司向本院提出诉讼请求：1．要求被告返还原告自2018年11月17日至2019年5月31日未使用房屋部分的租金，退还押金2300元，退还空调使用费300元和房租税费828元中未使用部分按比例计算的数额，共计17702元；2．要求被告支付由于其违约产生的违约金27600元；3．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年5月10日签订房屋租赁合同，由原告承租被告所出租的位于北京市丰台区玉泉营111号文化产业园A3座四层430室的房间。房屋租赁合同中明确规定被告作为出租方承诺对该房具有合法的转租权限。房屋租赁期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止，共计12个月。房租每月2300元，支付方式押一年付，原告作为承租方一次性交付给被告租金27600元，押金2300元，空调使用费300元，房租税费828元，合计人民币31028元。2018年11月17日上午，被告职员鲍女士电话通知原告承租房屋所在整栋大楼被封，不许进出。查封人是大楼所有权方北京环三环原创投资管理有限公司，查封理由“北京1**文化产业园区域存在重大消防安全隐患，已无法正常使用，近期将按政府要求进行园区全面整改”。自11月17日到今，原告与被告及房屋所有权方北京环三环原创投资管理有限公司多次交涉协调，均未果，无法进入房屋正常办公。因此，原告认为被告未在房屋租赁合同规定的承租期限内履行房屋出租的约定，违反了《中华人民共和国合同法》的规定。鉴于原告已无法使用房屋的事实，原告要求被告退还自11月17日停止房屋使用起到租赁合同终止所预支的租金、押金、空调使用费及发票税费人民币17702元，并根据房屋租赁协议第八条第三款和第十条第一款的规定，延迟交付房屋达30日的，应按第二年租金的100％向承租方支付违约金，按年租金27600元算，二项合计人民币45302元。被告中科洪德公司辩称，原告和我方的租赁关系属实，承租房屋情况及租期、租金数额都属实，原告交付款项情况均属实。由于大兴失火，我们当时在玉泉营111号院的公寓在清退，但是北京市供销社和环三环公司借势就把所有房屋都封了，当时通知我方一个月内整改后就可以继续使用，但是直到最近才开始逐步恢复正常经营，目前A1开放了，A3还未开放经营。2018年10月31日，文化产业园的公寓被告知要整顿，11月4日公寓整顿完毕，11月17日整个玉泉营111号产业园就全部封闭了，是北京市供销社和环三环公司封闭的。原告的第一项诉讼请求我方同意退还，但是第二项违约金部分，由于不是我方造成的，因此我方不同意支付。合同第十二条第一款约定如房东收回房屋，双方互不补偿。如果原告愿意回去继续经营，我方非常欢迎。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证，并认定事实如下：2018年5月10日，中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（出租人，甲方，该公司于2018年12月13日名称变更为中科洪德公司）与保荣国际公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲乙双方在平等、自愿的继承上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：房屋坐落于北京市丰台区玉泉营111号文化产业园A3座四层430室，甲方对该房屋具有合法的转租权限，乙方已知悉该房屋权属情况及来源情况，并乙方已现场考察了该房屋，愿意承租该房屋，并确认符合本合同的房屋租赁用途。租赁用途：仅限作为办公使用。房屋租赁期限：自2018年6月1日起至2019年5月31日止。甲方于本合同签订时已将房屋按现状交付给乙方，乙方在此确认无异议。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。租赁期内或合同期满押金不得作为租金使用。租金标准：自2018年6月1日起至2019年5月31日止，每年租金为人民币27600元整，开普通增值税票另加合同金额的3%。乙方租金支付方式为：押一年付并提前30天支付。乙方于本合同签订之日向甲方支付房屋租金人民币27600元，含税金额28428元整，付款后的三个工作日内甲方开具普通增值税票给乙方。房屋押金2200元，由乙方于本合同签订之日支付。租赁期内，空调使用费300元由乙方承担。甲方有迟延交付房屋达30日的约定情形的，应按第二年年租金的100%向乙方支付违约金。本合同履行过程中，如遇拆迁、占地、征用或产权方收回租赁房屋等的，本合同自行终止，双方互不承担责任、互不补偿……”合同签订后，保荣国际公司于2018年5月12日向中科洪德公司交纳2018年6月1日至2019年5月31日的房屋租金27600元、押金2300元、空调使用费300元、房租税费828元，中科洪德公司向保荣国际公司开具了增值税普通发票。中科洪德公司自述其非案涉租赁房屋的产权人，房屋产权人为北京市供销社，其只承租了北京市丰台区玉泉营111号文化产业园A3座4层和B2座3层。双方确认，案涉租赁房屋所在的文化产业园写字楼于2018年11月17日被产权方全部封闭，无法正常经营和出入。经本院查询，北京市规划和自然资源委员会丰台分局出具《关于丰台区玉泉营111号洪德金盛A座、丰台区玉泉营111号文化产业园A3座、丰台区玉泉营111号金盛公寓B座建设规划许可证有关情况回复意见的函》，回复称未查询到丰台区玉泉营111号洪德金盛A座、丰台区玉泉营111号文化产业园A3座、丰台区玉泉营111号金盛公寓B座的有关规划许可手续。现保荣国际公司主张其自2018年11月17日写字楼被封闭后无法进入经营，要求中科洪德公司将剩余未使用期间的房屋租金、空调使用费、房租税费及房屋押金予以返还，并支付因中科洪德公司违约产生的违约金，中科洪德公司同意将保荣国际公司未使用期间的房屋租金、空调使用费、房租税费及房屋押金退回，但其否认自身存在违约行为，故不同意支付违约金。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，经本院向相关主管部门函询和调查，案涉租赁房屋未依法取得建设工程规划许可，故保荣国际公司与中科洪德公司于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》应属无效。双方确认2018年11月17日案涉租赁房屋所在写字楼被整体封闭，保荣国际公司无法正常进入和经营，中科洪德公司同意将所收取的房屋押金及该日后未使用期间的房屋租金、空调使用费和房租税费予以退还，本院对此不持异议。因上述合同无效，保荣国际公司要求中科洪德公司按照合同约定支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、北京中科洪德科技有限公司于本判决生效之日起七日内退还保荣国际贸易（北京）有限公司剩余房屋租金、空调使用费、房租税费共计15402元，退还房屋押金2300元；二、驳回保荣国际贸易（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费933元，由保荣国际贸易（北京）有限公司负担568元（已交纳），由北京中科洪德科技有限公司负担365元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李蕊二〇二〇年八月三十一日书记员  陈璐