安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民再135号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：祁东仕，男，1989年6月10日出生，汉族，住安徽省颍上县。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：胡于红，女，1983年9月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：邹彬，安徽弘启律师事务所律师。 再审申请人祁东仕因与被申请人胡于红房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民终9251号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2020年5月7日作出（2020）皖民申1693号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月20日进行了公开开庭审理。再审申请人祁东仕、被申请人胡于红及其委托诉讼代理人邹彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祁东仕再审请求：撤销安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民终9251号民事判决第二项、第三项；维持安徽省合肥市庐阳区人民法院作出的（2019）皖0103民初1359号民事判决第三项；原一审、二审、本案再审费用全部由胡于红承担。事实和理由：1、祁东仕与胡于红签订租赁合同时，祁东仕并不知晓、胡于红也从未告知胡于红与丁榕签的《租赁合同》租赁期限（2016年12月5日至2019年12月4日）。丁榕和涉案房屋产权人合肥市建设投资控股（集团）有限公司（以下简称合肥建投公司）签的租赁期限2013年5月20日至2018年6月5日止，胡于红与祁东仕签订租赁合同期限，严重超过了丁榕和涉案房屋产权人合肥建投公司签的租赁期限，致使祁东仕装修后不能正常营业，无奈被迫关门停业，造成祁东仕装修店面损失、人员工资和门店品牌价值受损严重，为了维权和掌握主动，祁东仕才没有第一时间交出房屋，致使门面自2018年6月至2018年12月关门停业。2、2013年5月16日，合肥建投公司与第三人丁榕签订《房屋租赁合同》，租期从2013年5月20日至2018年6月5日止，丁榕不得转租。第三人丁榕将涉案合肥市庐阳区房屋门面转租给胡于红，租期从2016年12月5日至2019年12月4日止。胡于红将涉案房屋再次转租给祁东仕，从2018年6月6日开始，无论是丁榕，还是胡于红，未经涉案房屋产权人合肥建投公司同意，对涉案房屋的转租及再次转租行为，因严重超出合肥建投公司与第三人丁榕签订《房屋租赁合同》原始租期，属于恶意超租期租房，也严重违反《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的法定情形，应依法认定无效，不受法律保护。因此，胡于红与祁东仕签订《租赁合同》中租期“2018年6月5日至2019年12月4日”的部分，至今也未得到涉案房屋产权人合肥建投公司追认，依法应认定无效。二审判决第二项、第三项，明显是对涉案房屋所有权人合肥建投公司物权利益侵害，缺乏事实依据，依法不成立。无论是丁榕，还是胡于红，至今均未向涉案房屋产权人合肥建投公司支付2018年6月5日至2019年12月4日期间房租。因出租人胡于红的“一系列问题”及合同无效导致合同不能履行，一切责任不该由承租人祁东仕承担，应由出租人胡于红负相应的法律责任。综上，二审判决第二项、第三项既无事实依据，也无法律依据。 胡于红答辩称：1、胡于红与祁东仕签订的《租赁合同》属于有效合同。胡于红已经将截止2018年12月4日的房屋租赁费用交付给丁榕，丁榕也不拖欠合肥市房屋租赁有限公司房屋租金。涉案房屋租期超原租赁时间超过六个月(2018年6月5日至2019年12月4日)，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持的规定，合肥市房屋租赁有限公司未提出异议，因此胡于红与祁东仕签订的租赁合同为有效合同。2、本案胡于红与祁东社所签订的租赁合同有效，祁东仕应当按照合同约定支付胡于红45000元。胡于红与祁东社签订的租赁合同约定租赁期间为2018年3月5日至2019年12月4日。2018年3月5日，胡于红将涉案房屋交付给祁东仕使用，因祁东仕拒绝支付租金，胡于红催要未果，于2018年12月4日提出解除租赁合同。2018年3月5日至2018年12月4日期间，涉案房屋由祁东仕占有，按照胡于红与祁东仕签订《租赁合同》第二条约定，祁东仕应向胡于红支付45000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，关于房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持的规定，即使合同无效，祁东仕也应当向胡于红支付45000元。3、一审法院认定胡于红存在重大过错不符合法理。祁东仕作为房产中介工作人员，对房屋市场有充分了解.交易风险意识更强，祁东仕是在充分了解涉案房屋的真实情况下签订租赁合同的。胡于红出租涉案房屋期限中的截止日期与丁榕出租给胡于红出租期限的截止日期相同，就是为了避免超期出租可能产生的纠纷，因此，胡于红已经尽到注意义务，无重大过错。二审中，胡于红提交了已将涉案房屋租金交付第三人丁榕的证据材料，丁榕也不拖欠合肥建投公司的租金，祁东仕应向胡于红支付应有的租金。 胡于红一审诉讼请求：1、祁东仕向胡于红支付拖欠的房屋租赁费用45000元（2018年6月5日至2018年12月5日）；2、解除胡于红与祁东仕签订的租赁合同；3、本案的诉讼费用由祁东仕承担。 祁东仕反诉请求：1.解除祁东仕与胡于红签订的《租赁合同》；2.胡于红赔偿装修损失53800元、退还定金10000元及其他各项损失15035元，合计78835元。 一审法院查明事实：位于合肥市庐阳区的房屋，建筑面积270.28平方米，所有权人为合肥建投公司。2013年5月16日合肥建投公司与丁榕签订房屋租赁合同，将该房屋中的约200平方米租赁给丁榕，租赁期限为2013年5月20日至2018年6月5日。后丁榕与胡于红签订房屋租赁合同，约定将该房屋中的55平方米（实际面积42.235平方米）转租给胡于红用于经营干货店，租赁期限为2016年12月5日至2019年12月4日。此后胡于红又与祁东仕签订房屋租赁合同，将该实际面积为42.235平方米的房屋再次转租给祁东仕用于经营地产，租赁期限为2018年3月5日至2019年12月4日，双方约定房屋年租金为9万元，按季度支付，先付房租后营业，租房保证金为1万元，租赁期满后祁东仕不欠水电费，又没有违约，胡于红退回租房保证金。房屋租赁合同签订后，祁东仕向胡于红支付了2018年3月5日至2018年6月4日的租金及租房保证金1万元，并对房屋进行了装修。 2018年6月4日前后，合肥市房屋租赁有限公司多次要求祁东仕搬离案涉房屋，祁东仕未搬离。2018年12月11日合肥市房屋租赁有限公司强行收回该房屋。该房屋通过公开招租，于2019年1月30日确定承租人为案外人郭亮亮。 另查明，合肥建投资产经营管理有限公司（原名合肥市城兴物业管理有限公司）系合肥建投公司的全资子公司，2015年4月9日合肥建投公司授权合肥建投资产经营管理有限公司全权办理其公司的房屋租赁事宜，包括房产的招租、租赁合同的签订、出租房产日常管理、租金催缴等。合肥建投资产经营管理有限公司于2017年9月21日更名为合肥市房屋租赁有限公司。 一审法院认为：案涉房屋的所有权人为合肥建投公司，案外人丁榕在与合肥建投公司签订租赁合同后将房屋转租给胡于红，胡于红又将该房屋转租给祁东仕，但丁榕与胡于红、胡于红与祁东仕签订的租赁合同均超过了丁榕与合肥建投公司约定的租赁期限，超过承租人丁榕剩余租赁期限的部分应为无效约定，即胡于红与祁东仕签订的租赁合同中2018年6月5日至2019年12月4日的部分无效。2018年6月5日之后丁榕、胡于红、祁东仕均无权占有案涉房屋，祁东仕于2018年6月5日之后继续占用案涉房屋，构成对房屋所有权人合肥建投公司物权的侵害。胡于红在未提供证据证明其已经向合肥建投公司支付2018年6月5日至2019年12月4日期间的房屋占有使用费的情况下，要求祁东仕支付该段时间的租金，没有法律依据，不予支持。胡于红、祁东仕均要求解除双方签订的租赁合同，因合同有效部分已实际履行完毕，且未履行部分为无效约定，故不予支持。 关于祁东仕的装修损失，本案审理过程中祁东仕申请对其案涉装修费进行鉴定评估，但是由于未向评估机构预缴评估费用，导致未能评估其装修费用。祁东仕主张其装修房屋花费53800元，但未提供充分证据证明，不予采信。因祁东仕确实经过胡于红同意对涉案房屋进行了装修，考虑到胡于红对于双方签订的租赁合同无效存在重大过错，结合本案案情、市场价格，一审法院酌定胡于红赔偿祁东仕装修损失6000元。关于祁东仕要求胡于红退还租房保证金1万元的主张，因租赁合同有效部分已实际履行且胡于红未提供证据证明祁东仕有违约行为，胡于红应将该1万元租房保证金退还祁东仕。祁东仕要求胡于红赔偿房屋内家具、电器等损失，但未提供证据证明该损失系胡于红造成，对于其该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、胡于红于判决生效之日起十日内赔偿祁东仕装修损失6000元；二、胡于红于判决生效之日起十日内返还祁东仕租房保证金1万元；三、驳回胡于红的诉讼请求；四、驳回祁东仕的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费503元，由胡于红负担。反诉案件受理费886元，由祁东仕负担620元，胡于红负担266元。 胡于红上诉请求:撤销原判，发回重审或依法改判。 二审期间，胡于红围绕上诉请求向二审法院提交转账凭证一组，以证明其已将全部房屋租金交给丁榕，其对案涉房屋享有占有权;祁东仕质证称不认可证明目的。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。 二审法院认为：胡于红将其从案外人丁榕处承租的位于合肥市庐阳区55平方米（实际面积42.235平方米）转租给祁东仕使用，胡于红与祁东仕就房屋租赁事宜签订的书面合同对双方具有法律拘束力，胡于红负有在约定期限内保证祁东仕正常使用房屋的合同义务，祁东仕亦负有按时足额缴纳租赁费的合同义务。该房屋在合同约定的租赁期限内2018年12月11日被房屋所有权人合肥建投公司授权的合肥市房屋租赁有限公司收回，双方租赁合同事实上无法继续履行，祁东仕的合同目的无法实现，一审依据胡于红对租赁合同解除所负的过错，认定胡于红向祁东仕赔偿装修损失6000元，标准适当，予以认同。因祁东仕在2018年6月5日至12月5日期间占有使用承租房屋，胡于红主张祁东仕支付该期间房屋租金45000元，有合同及事实依据，予以支持。鉴于双方租赁合同已解除，胡于红未举证证明祁东仕有拖欠水、电费或其他违约行为，且二审法院已支持胡于红的租金费主张，一审判令胡于红向祁东仕退还保证金1万元，并无不当。综上所述，胡于红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决:一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1359号民事判决第一、二、四项，即:胡于红于判决生效之日起十日内赔偿祁东仕装修损失6000元;胡于红于判决生效之日起十日内返还祁东仕租房保证金1万元;驳回祁东仕的其他反诉请求;二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1359号民事判决第三项;三、祁东仕于判决生效之日起十日内向胡于红支付房屋租赁费45000元;四、驳回胡于红的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费503元，由祁东仕承担;反诉案件受理费886元，由祁东仕承担620元，胡于红承担266元;二审案件受理费1325元，由祁东仕承担500元，胡于红承担825元。 再审庭审中，双方所举证据均与一、二审相同，相对方质证意见亦与一、二审相同。 本院认为，综合双方诉辩意见，本案再审的争议焦点为：二审法院判令祁东仕向胡于红支付案涉房屋租赁费45000元是否有事实及法律依据。 胡于红与祁东仕签订《房屋租赁合同》，胡于红将其从案外人丁榕处承租的案涉房屋转租给祁东仕使用。该房屋系房屋产权人合肥建投公司出租给案外人丁榕使用，丁榕将该房屋转租给胡于红，胡于红再将该房屋转租给祁东仕使用。由于胡于红与祁东仕在合同中约定的房屋租赁期限超出了房屋产权人合肥建投公司与丁榕约定的房屋租赁期限，对于超出期限的部分，即胡于红与祁东仕签订的租赁合同中2018年6月5日至2019年12月4日的部分，一、二审法院认定为无效约定，符合法律规定。2018年6月5日之后丁榕、胡于红、祁东仕均无权占有案涉房屋，祁东仕于2018年6月5日之后继续占用案涉房屋，构成对房屋所有权人合肥建投公司物权的侵害。由于胡于红非案涉房屋所有权人，其诉请祁东仕支付案涉房屋2018年6月5日至2018年12月4日的租赁费用45000元，无法律依据。故二审法院判令祁东仕向胡于红支付房屋租赁费45000元，属于适用法律错误，本院对此予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，祁东仕的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市中级人民法院(2019)皖01民终9251号民事判决； 二、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院(2019)皖0103民初1359号民事判决。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1325元，由胡于红负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 敏 审判员 陶宝定 审判员 余乃荣 二〇二〇年八月十一日 法官助理吴辉 书记员孙慕瑶 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。