北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初27179号原告：贾静，女，1980年4月14日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：武巍，北京市京广律师事务所律师。被告：潘攀，女，1983年12月12日出生，汉族，住河北省唐山市路**。委托诉讼代理人：郭金辉，北京市高朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚立君，北京市高朋律师事务所律师。被告：聂晨波，男，1979年10月28日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：郭金辉，北京市高朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚立君，北京市高朋律师事务所律师。原告贾静（以下简称姓名）与被告潘攀、聂晨波（以下同时表述时简称二被告，分别表述时简称各自姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人武巍，二被告的委托诉讼代理人姚立君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾静向本院提出诉讼请求:1．确认贾静与潘攀签订的租赁合同于2019年11月25日解除；2．二被告向贾静支付2019年4月1日至2019年11月25日租金58750元（按照7个月零25天计算）。事实与理由：2017年10月1日，贾静与潘攀签订《房屋租赁合同》，约定潘攀承租位于北京市朝阳区xx路xx号门脸房屋（以下简称涉案房屋）。租赁期限为2017年10月1日至2018年10月1日，租金为每月7500元，支付方式为每半年支付一次。二被告系合伙关系，共同承租涉案房屋用于经营。合同签订后，聂晨波于2018年9月14日通过微信转账的方式向贾静支付4．5万元租金（2018年10月1日至2019年3月31日期间）。自2019年4月1日起至今，二被告实际占有使用房屋，并用于经营，但至今未向贾静支付租金或使用费。二被告辩称：不同意原告诉讼请求。贾静无权向我方主张租金或占有使用费。贾静提供发票抬头是京东雅园公司，无法证明是贾静支付的占有使用费，所以贾静无权向我方主张这笔费用。另外，我方不同意确认合同于2019年11月25日解除，贾静在2019年1月1日就已经无权将房屋出租给我方了。即便判令我方需要支付使用费，也应以生效判决确定的占有使用费的标准来确认使用费标准，即房屋所有权人要求贾静支付占有使用费的标准。贾静是次承租人，该房屋实际所有权人是北京市朝阳区酒仙桥社区经济管理中心（以下简称酒仙桥经管中心），该中心曾在2019年1月3日起诉贾静及案外人北京京东雅园餐饮有限公司（以下简称京东雅园公司）腾空房屋并支付占有使用费，该案件已经有生效判决，支持了酒仙桥经管中心的诉讼请求。酒仙桥经管中心和京东雅园公司的租赁合同于2018年12月31日就到期了，该合同到期后贾静即没有将房屋出租给我方的基础，也没有提供其向房屋所有权人支付租金的证据。即便贾静有权要求我方支付使用费，其也无权要求我方按照合同标准去支付使用费，仅能按照其向所有权人支付使用费的标准来向我方主张。二被告是合伙的关系，如果法院判令需要支付使用费的话，二被告对承担连带责任没有意见。贾静就其主张向本院提交以下证据：1．《房屋租赁合同》；2．微信转账截图；3．通知及照片；4．北京增值税普通发票；5．案外人王某出具的收据及向王某转款的记录。二被告对贾静提交证据的质证意见如下：对证据1至证据3的真实性无异议，对于证明目的不认可，关于房屋租金的支付情况，我方租金实际支付到了2019年3月31日，而且我方支付的5000元押金尚未退还。关于房屋的坐落，我方承租的是xx号的一部分，约18平方米；对于证据4的真实性认可，但称发票抬头不是贾静，无法证明是贾静支付了这笔费用，即便贾静支付了费用，但根据发票的金额计算每天的占有使用费标准应该是每平方米6．27元，远远高于贾静向我方主张的标准。所以即便法院判决我方需要向贾静支付占有使用费，也应该按照之前法院判决确定的标准支付；关于面积，原告主张的40平方米是租给两家，我方只是其中一家，从法院生效判决中也可以看出；对证据5，我方不清楚，这是贾静和案外人之间的转账记录。二被告就其主张向本院提交以下证据：1．中国农业银行银行卡交易明细清单、微信转账截图、微信转账记录；2．（2019）京0105民初22840号民事判决书；3．酒仙桥经管中心通知。贾静对二被告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，认可二被告实际支付的金额，认可二被告租金交纳至2019年3月31日以及押金5000元未退，因为之前二被告一直不腾房，没有办法交接，所以押金就没有退，并称转账情况证明了二被告并未按照约定的方式支付房租；对证据2的真实性认可，但对证明目的不认可，并称该判决依据的是三方的合同关系，与二被告没有关系。依据合同相对性原则，贾静有权依据与二被告的合同向二被告主张使用费。对证据3的真实性、合法性以及关联性均不认可，贾静已经与产权人结算到2019年11月25日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：2017年10月1日，贾静作为出租方（甲方）与潘攀作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将涉案房屋门脸出租给乙方作为商业店铺使用，房屋租赁期限自2017年10月1日至2018年10月1日止；租赁金额7500元/月，支付方式为半年一交，合同签订后乙方于2017年10月1日前一次性支付租金50000元，及房屋内设施押金5000元；合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，在同等条件下乙方享有优先权，合同终止时退还押金。合同签订后二被告向贾静支付了5000元押金及租金。2018年9月13日和9月14日，二被告向贾静支付了截止至2019年3月31日的房屋租金45000元。2019年12月11日，贾静在涉诉房屋处张贴了主要内容为:“1．依照2019京01**民初22840号民事判决书规定北京市朝阳区xx路xx号房屋应于判决之日收回，我（贾静）已在2019年11月25日，协同经济办工作人员到店进行通知收房，但使用者聂先生未做任何退房手续，现再次通知请三日之内，将此房屋腾空并做相关的腾退交接。2．xx号房屋最后租赁合同日期为2018年3月1日至2019年3月1日，租金为9万元一年，2019年3月1日至今未交房屋租赁费用，但一直处于使用状态中，请按之前房屋租赁标准支付房屋使用费，时间期限为2019年3月1日至腾退日”的通知。另，2019年1月3日，酒仙桥经管中心将京东雅园公司及贾静诉至本院，要求：一、请求判令京东雅园公司、贾静将位于北京朝阳区xx路xx号40㎡的房屋腾空并交还酒仙桥经管中心。二、请求判令京东雅园公司、贾静支付按每天每平方米6．27元的标准计算自2019年1月1日至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。经审理，本院认定如下事实：酒仙桥经管中心为北京市朝阳区xx路**房屋的产权人。xx路xx号房屋面积总计约200㎡，涉案房屋为200㎡房屋中的约为40㎡部分。酒仙桥经管中心与京东雅园公司就北京市朝阳区xx路xx号房屋存在多年的租赁合同关系，京东雅园公司在承租北京市朝阳区xx路xx号房屋后，将其中40㎡的涉案房屋转租给贾静使用，贾静于涉案房屋中的一间房自行经营字号为北京镜花水月电脑图文设计制作部的图文工作室，另一间为餐饮用房。酒仙桥经管中心与京东雅园公司于2017年11月3日最后一次签署了北京市朝阳区xx路xx号房屋的租赁合同，合同约定租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，租金每年肆拾伍万元。酒仙桥经管中心在2018年12月18日向京东雅园公司发出被通知人为京东雅园公司法定代表人周文军之夫苗国强的整改通知，要求京东雅园公司进行整改并清理现有的经营商户，京东雅园公司法定代表人周文军签字并确认已收到。后酒仙桥经管中心与京东雅园公司于2018年12月12日签署了涉案40㎡房屋之外的131㎡的房屋租赁合同，租金为每年30万元。京东雅园公司在2018年12月31日合同到期后未与酒仙桥经管中心进行涉案房屋的书面交接。涉案房屋自2019年起京东雅园公司未向酒仙桥经管中心交纳过房租。本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。酒仙桥经管中心与京东雅园公司就北京市朝阳区xx路xx号房屋存在多年的租赁合同关系，京东雅园公司转租给贾静十余年，酒仙桥经管中心并未对此否认，应视为酒仙桥经管中心知晓京东雅园公司的转租行为，酒仙桥经管中心以京东雅园公司私自转租为由主张合同无效的抗辩不能成立。酒仙桥经管中心与京东雅园公司的租赁合同届满后，双方未再就涉案房屋续签租赁合同，京东雅园公司有将涉案房屋交还给酒仙桥经管中心的义务。酒仙桥经管中心作为涉案房屋的产权人，有权要求房屋的实际占用人贾静返还房屋，并赔偿其占用房屋期间的房屋占用费。酒仙桥经管中心要求以其与京东雅园公司于2018年12月12日签订的房屋租赁合同所约定的租金作为房屋占用费的计算标准，本院予以认可。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。故贾静称酒仙桥经管中心不与其签订房屋租赁合同，是对其不公平的行为，不能作为抗辩理由。2019年11月8日，本院依法作出（2019）京0105民初22840号民事判决，判决：“一、第三人贾静于本判决生效之日起七日内腾出位于北京市朝阳区xx路xx号房屋，并将该房屋交还给原告北京市朝阳区酒仙桥社区经济管理中心。二、被告北京京东雅园餐饮有限公司、第三人贾静按每天250．8元的标准给付原告北京市朝阳区酒仙桥社区经济管理中心自2019年1月1日至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。”庭审中，贾静主张其于2019年11月25日在涉案房屋的门上贴出了通知。二被告对此不认可，并称此前贾静早已经不具备出租房屋的资格了，二被告认为在2018年12月31日合同就已经终止了。当时房东通知了二被告，房屋续租需要联系房东指定的人，二被告联系贾静，贾静表示不用管这个事情，此后联系了房东后，房东表示已经起诉了需要等判决结果。此外，贾静及二被告均表示同意就已经向贾静交纳的押金一并进行折抵处理。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，贾静与潘攀于2017年10月1日签订的《房屋租赁合同》系贾静与潘攀的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。在合同到期后，贾静与潘攀未续签书面的租赁合同，但潘攀仍向贾静支付了房屋租金，且贾静亦将涉案房屋出租给潘攀，双方之间形成了事实租赁合同关系，依据相关法律规定，该租赁合同应当认定为不定期租赁。另，根据已经生效的（2019）京0105民初22840号民事判决书中查明的事实显示，京东雅园公司与酒仙桥经管中心就涉案房屋的租赁合同于2018年12月31日到期，也就是说自2018年12月31日之后（即自2019年1月1日起），贾静对涉案房屋就不再享有基于合同产生的使用权利，由此可以认定，贾静与潘攀之间的房屋租赁关系应当自2018年12月31日终止。据此，贾静要求判令确认确认其与潘攀签订的租赁合同于2019年11月25日解除的诉讼请求，因依据不足，故本院不予支持。关于贾静要求二被告支付2019年4月1日至2019年11月25日租金的诉讼请求，经本院释明，贾静亦表示同意将租金变更为使用费，故本院对此不持异议，并根据审查的结果予以处理。关于二被告是否应当向贾静支付涉案房屋的使用费一节，因（2019）京0105民初22840号民事判决书已经判令贾静与京东雅园公司应当向酒仙桥经管中心支付2019年1月1日自实际腾退之日的房屋占用费，而在2019年1月1日至2019年11月25日期间，二被告对涉案房屋中的一间房屋占用使用，故贾静有权利向二被告主张相应的房屋占有使用费。关于二被告应当按照何标准支付房屋占有使用费的问题。本院认为，应当按照贾静向酒仙桥经管中心支付的房屋占用费的标准予以计算，即按照每天250．8元计算（每天每平方米6．27元），此外，关于二被告所使用的房屋面积一节，贾静主张二被告所使用的房屋面积为20平方米，二被告则主张其使用的房屋面积为18平方米左右，但双方均未就此提供充分的证据。关于占有使用费的具体数额问题，本院将结合案件的实际情况，生效判决确定的交费标准以及双方使用房屋的情况等因素酌定为39000元。另，贾静与二被告均当庭表示同意就二被告已经支付押金在本案中一并折抵，二被告还表示要求将其已经交纳的2019年1月1日至2019年3月31日期间的房屋租金按照应当负担的金额进行折抵计算，故本院将在确定二被告应当向贾静支付的房屋占有使用费时予以折抵。关于贾静与京东雅园公司之间的权利义务纠纷贾静可以与京东雅园公司另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告潘攀、聂晨波于本判决生效后七日内支付原告贾静二○一九年一月一日至二○一九年十一月二十五日期间的房屋占有使用费11500元；二、驳回原告贾静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费634元，由原告贾静负担590元（已交纳）；由被告潘攀、聂晨波负担44元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年八月二十八日书记员 邓嘉男