宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初2040号原告：洪某，住宁夏回族自治区银川市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张某，宁夏宁人律师事务所律师（特别授权）被告：马某，住宁夏回族自治区银川市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：靳某，宁夏言成律师事务所律师（特别授权）原告洪某与被告马某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洪某及其委托诉讼代理人张某、被告马某及其委托诉讼代理人靳某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪某向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《房屋转让协议》无效；2、判令被告返还原告购房款245000元，支付利息58350.83元（按照银行贷款利率年息6%计算），共计303350.83元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系植物园村人，2015年12月25日，原被告双方签订房屋转让协议一份。被告将其位于光明村11队的房屋以245000元的价格转让给原告，2019年8月份，银川市金凤区良田镇政府告知该院落房屋系违章建筑，被告隐瞒房屋系违建房的真实情况，致使原告与家人无处居住给原告造成巨大损失。据此，根据法律规定提起诉讼，请求法院保护原告的合法权益。被告马某辩称，被代:一、原、被告签订的《房屋转让协议》合法有效，被告转让给原告的是其自建的牛场建筑物并未宅基地，该建筑物是被告根据光明村委员会的要求自建，是得到政府的同意，不能认定为违章建筑。所谓的违章建筑是被告在院落内未得到村委会的同意，自己再次建了部分房屋，再次城建的房屋未得到政府的同意，其自建的房屋才是导致拆除的原因，原告自身的过错导致损失与被告无关，双方之间签订的《房屋转让协议》合法有效。1、被告转让的肉牛养殖园区的建筑物是有权转让。本案中，被告系金凤区良田镇光明村成员。2005年6月20日其与良田镇光明村村民委员会签订《入园协议》，约定在光明村肉牛养殖园区经村委会同意，马某自建看护房2间、牛舍4间、草料房2间、自建大门和北墙，该院落进行肉牛养殖。协议签订后，马某投入大量人力、物力、财力自建了上述院落，自建上述院落时，村委会未投入任何费用。2015年12月25日原、被告自愿协商，将上述院落上的建筑物转让给原告进行肉牛养殖。可见涉案院落系肉牛养殖园区的养殖设施并非宅基地，其作为自建的权利人，有权利对自己城建的房屋出售、转让。2、原告实际占有使用该院落长达四年之久，其是该院落的现在占有、使用人，在此期间其在原有的看护房、牛舍、草料房的基础上，又增加修建彩钢瓦房、青畜池、住人房。同时也进行肉牛养殖，还将其中一部分圈舍出租给案外人沙某使用。在四年中原告在该院落中自行城建，自行出租，并未受任何人任何制度的约束，可见，其现在是院落房屋的所有权人。3、本协议转让时，原始院落中的建筑物是按照村委会的要求城建，是得到政府的同意，不属于违章建筑。原告在经营期间在未得到政府同意的情况下，擅自城建彩钢瓦房等建筑物，或许是导致政府拆迁的原因。与被告之间的《房屋转让协议》无任何关联，不能因为政府的拆迁行为而找个借口导致已经履行完毕的《房屋转让协议》无效。4、此《房屋转让协议》是原、被告真实意思的表示。2015年12月原告来找被告，想转让涉案院落，起初被告并不是同意转让，后经过中间人秦六俊的多次周旋，双方才签订转让协议，原告并在转让协议上特别备注：协议签字后，任何问题都与被告无关。可见，既然原告承诺转让后的所有问题与被告无关，双方因严格按照协议履行，现在原告起诉被告属于明显是言而无信并违约的行为。5、本案不属于《合同法》第52条规定的合同无效的五种情形之一，不属于法律意义上认定合同无效的情形。本案中，被告经政府同意在肉牛养殖场城建牛舍、看护房用于肉牛养殖，后与原告自愿达成将牛舍、看护房转让给其用于肉牛养殖，该行为在法律的允许下，政府的要求下进行未损害国家、集体、第三人的合法权益也未损害社会公共利益，不属于合同无效的法定情形。综上，被告将城建的牛舍、看护房转让给原告是对自己建筑物的处置，该建筑物是在政府的要求下城建，不属于违章建筑，双方之间的《房屋转让协议》在不违反法律规定的情形下，合法有效且以履行完毕，原告要求协议无效的诉讼请求应该予以驳回。二、转让涉案院落时是经过按照政府要求城建，转让4年以后的政府的拆迁行为并不是被告所能预料的，当时在转让时被告不存在隐瞒行为，更不知道该房屋系违章建筑。且《房屋转让协议》合法有效且以已履行完毕，原告要求被告返还购房款和支付利息的行为于法无据，不能得到支持。三、如法院认定该《房屋转让协议》无效，被告则要求原告将涉案房屋恢复原状，同时向被告支付4年来占有、使用涉案院落的费用，并返还对该院落出租所收取的租金。综上所述，原告的诉讼请求无法律依据，请求法庭驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换。原告洪某提交证据：房屋转让协议一份（原件）、光明村肉牛养殖园区承包户转卖情况一览表（出示原件提交复印件）、入园协议一份（复印件加盖光明村村委会公章）、责令限期拆除通知书一份（复印件加盖良田镇人民政府公章）、原告户口本一份（出示原件提交复印件）、光明村村委会证明一份（出示原件提交复印件）、光明村现住肉牛养殖业园区现住人员名单一份（出示原件提交复印件）、银行流水两份（打印件），以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。被告马某向法庭提交证据：《入园协议》一份（复印件）、《房屋转让协议》一份（原件）、责令期限拆除通知书一份（良田镇人民政府调档件）、照片4张（调档件里所存）、卫星地图拍照一份（图片打印件），以上证据本院认可真实性、合法性、关联性，但对证明目的不予采信。证人沙某的证言，无法达到其证明目的，本院不予采信。根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下：2005年6月20日，被告马某与案外人银川市金凤区良田镇xx村民委员会签订《入园协议》一份，约定：被告承包案外人规划建设的肉牛养殖园区1740平方米，案外人提供的土地归xx村集体所有，被告只有本协议约束下的使用权。被告必须严格按照园区整体规划进行建设，在2005年6月30日前保证完成看护房2间，牛舍4间以上，草料房2间，大门和北墙建设完成。同时约定：建设完成后，被告必须按照园区定位进行肉牛养殖，不得将圈舍改作他用，未经xx村村委会同意，不得转让、租赁、买卖、转包。2015年12月25日，原告洪某与被告马某签订《房屋转让协议》一份，协议约定被告将其承包的的位××区地方转让给原告，转让总价为245000元，付款方式为原告于2015年12月25日付给被告245000元。同时备注：协议签字后，任何问题与被告无关。协议签订后，原告向被告支付转让款245000元。2019年3月15日，金凤区良田镇人民政府发布公告：“xx村居民：2005年为了发展肉牛养殖产业，xx村村集体将本村二组东五斗第22-23条田尾部的37亩荒地和部分耕地规划建设成一处肉牛养殖园区，承包给村民养殖，并签订“入园协议”。养殖园区土地归xx村村集体所有，承包村民只有使用权，现居民将土地私自售卖，在养殖园区内私搭乱建，改变土地性质。为坚决遏制农地非农化现象，配合出户入园政策要求，该园区不符合养殖规划，因此该处土地不再租赁，收回土地交于村集体管理。”另查明，案涉房屋及土地位于金凤区良田镇xx村;原告为银川市××区民，被告为银川市金凤区良田镇xx村村民。本院认为，被告马某与案外人银川市金凤区良田镇xx村村民委员会签订《入园协议》，应当按照双方约定全面履行自己的义务。案涉土地所有权归良田镇光明村村集体所有，被告马某按照约定只享有承包经营权，虽地上附着物为被告马某依约建设，但房地一体，转让牛社及看护房的同时，对于附着物所系土地的处分也应合法有效，原告为银川市金凤区良田镇XX村村民，与被告非同一集体经济组织，违反法律的强制性规定，故原被告签订的《房屋转让协议》协议无效。因合同无效取得的财产，应当予以返还，故被告应向原告返还转让款245000元。对于原告主张的被告向其支付利息，因其未提交证据证明被告系有过错一方，故对该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条之规定，判决如下：一、原告洪某与被告马某于2015年12月25日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告马某于本判决生效后十日内退还原告洪某转让款245000元；三、驳回原告洪某其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5850元，由原告洪某负担875元，被告马某负担4975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判长 马君平人民陪审员 高淑华人民陪审员 顾凤琴 二〇二〇年八月二十六日书记员 宋石梅附：相关法律法规解释条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。