广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16622号原告：佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城海三路**，统一社会信用代码914406057340989673。法定代表人：刁振欢，总经理。委托诉讼代理人：谭永源，男，该公司工作人员。被告：曾明，男，1980年11月23日出生，汉族，住广西岑溪市************，公民身份号码452*2**********417。被告：王春兰，女，1982年5月13日出生，现住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码452************22X。委托诉讼代理人：曾明，为其丈夫。原告佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司与被告曾明、王春兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依原告申请追加王春兰作为本案被告参加诉讼。本案适用简易程序于同年7月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭永源、被告曾明并作为被告王春兰的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付2019年1月至2019年3月止，所欠的物业管理费3个月，每月137.2元，合计411.6元；2.两被告向原告支付2018年5月至2018年12月止，所欠的公用水、电、电梯维保费及其它公摊费，合计206.7元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：佛山市南海区********汇尚华庭小区由原告从2013年4月提供前期物业管理服务。同时原告己将相关资料向镇房管所、物价局申请备案，并己得到批复。汇尚华庭物业管理费住宅收费标准为：1.5元/平方米/月；露天固定车位收费标准为：150元/辆/月；；地下停车位管理费收费标准为25元/个/月；汇尚华庭3座404房确权后的建筑面积为：91.47平方米。业主姓名：曾明（被告），自2019年1月至2019年3月，一直拖欠着物业管理费及公用水、电、电梯维保费及其它分摊费等，原告及管理处在服务期间和2019年3月31日离场后，曾多次以电话、上门、发通知、催收函、律师函、寄快件挂号信等形式通知该业主，但该业主一直以其他不合理的理由拖延交费。被告王春兰为佛山市南海区***************的共同所有人之一。按双方签订的协议内容，物业管理企业有权要求业主两被告支付从2019年1月至2019年3月所拖欠的物业管理费和从2018年5月至2018年12月止公用水、电、电梯维保费及其它分摊费等合计总额为574元。被告曾明、王春兰辩称：请求依法驳回原告不合理且不合法的请求。一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1.原告不履行财务公示的义务。原告一直未公示2013年10月业主收楼开始至2019年3月31日小区所有的财务收支情况。后经居委会、业主委员会发函及会议催促还是没有公布公共收益，也没有与新物业管理公司进行工作交接，甚至离场前卷走了属于汇尚华庭全体业主的所有财务资料、业主基本资料连夜跑路。2.不履行安全保卫及不履行维护公用设施的义务。公共安全维护方面，原告没有维修存在损坏的线路故障，照明故障没及时维修，监控设备大部分损坏无维修导致不能正常运行，电梯没有及时维修，有不正常的碰撞大噪音。墙砖脱落，通风管道损坏，电梯消防门、防火门严重锈蚀没更换。严重拖欠瀚蓝公司和广东电网公司公共区域水电费用，几乎导致小区无公共照明、电梯停用、无法二次供水，并产生了高额的违约金。3.不履行维护消防设施的义务。经公共DV记者及业主于2019年3月18日现场检查，消防不正常，消防管道没有水，部分灭火器过期。居民生活用水方面，消防地面水龙头，消防检查漏水大，供水主机主机房缺保养。4.不履行公共卫生保洁的义务。环境卫生方面，卫生不合格，各类垃圾容器脏乱差，楼顶杂物多，堵塞排水管道。楼道步梯杂物多，严重影响逃生通道等。被告提供了大量证据已经证明，物业公司没有履行合同上的义务，物业公司不但严重违反法律规定，同时构成严重违约的行为。二、被告是在汇尚华庭小区居住期间一直都有缴纳物业管理费及公摊费用的，后因原告的严重合同违约，根据合同法的规定，被告有行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是合法合理的事，是逼于无奈，于情于理，合法合理。物业服务合同是双务合同，在物业纠纷中，由于原告履行合同存在严重违约，被告依据合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。被告认为由于原告严重违约，并且己于2019年被全体业主公投逐出汇尚华庭小区。被告是行使不安抗辩权。三、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。至于公摊费用因原告没有提供相关的有效缴纳发票证明被告确实具有哪些明细费用，故原告提出的公摊费用属于乱收费行为。有新物业缴纳原告拖欠的公共用水用电垃圾清运费发票为证。四、原告涉及多宗物业纠纷案件，并于2020年3月30日被南海区桂城街道市政管理处起诉，其法定代表人刁振欢被法院判为失信被执行人，诚信可靠度极低。四、不同意支付原告起诉的物业管理费，根据原告提供的公摊费用发票显示存在有违约金，该违约金是因原告没有及时缴纳费用造成，该部分违约金应予以剔除。同时因新物业公司已经代缴2018年10月至2018年12月的公摊费用，故该部分的公摊费用应予以扣除，其余的公摊费用愿意缴纳。因此，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示及质证。对于当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的EMS快递单，两被告确认已收到相应快递，本院予以确认；2.原告提交的公函和律师函，为原告单方制作或原告单方委托律师制作，内容未经两被告确认，本院不予确认；3.原告提交的物业服务收费备案表，申请单位即原告、备案单位佛山市南海区发展规划和统计局均已加盖印章，本院予以确认；4.原告提交的汇尚华庭前期管理合同，合同双方已盖章或签名，本院予以确认；5.原告提交的广东增值税电子普通发票、用水清单，为供电、供水部门或电梯维保单位出具收款凭证，本院予以确认；6.原告提交的汇尚华庭电费登记表、水费登记表，内容能与前述电子发票或用水清单相互印证，本院予以确认；7.原告提交的公告，是依据前述电费登记表及水费登记表等作出，真实性本院予以确认，但因金额包含违约金在内且电梯维护（保养）费部分缺乏支付凭证，故分摊金额本院不予确认；8.本院（2020）粤0605民初16755号案被告王福妹出示的电视节目DV现场2019年3月18日报道视频，是第三方媒体对采访当时涉案汇尚华庭小区有关情况的客观反映，本院予以确认。综合确认的证据及结合当事人陈述，本院查明事实如下：2013年4月1日，原告与案外人佛山市南海区圣莲利房地产开发有限公司签订《汇尚华庭前期物业管理合同》，约定原告从即日起受佛山市南海区圣莲利房地产开发有限公司的委托，为位置坐落于佛山市南海区********的“汇尚华庭”物业实施管理服务工作。2016年10月19日期间，原告（甲方）与被告曾明（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方所购*********住宅的物业管理服务费为按建筑面积91.47平方米、每平方米每月1.5元的标准计算，小区电梯保养、保险、维修费用等及公共用水、用电所产生的费用由业主/使用人按户份额分摊，交费时间为每月15日前；甲方则应维护和管理小区的共用设备、定期检查消防设施、及时处理消防隐患，并应每季度定期向乙方公示物业管理服务费用收支账目。2017年3月16日，涉案物业（房屋坐落：广东省佛山市南海区****************）进行了房产权属登记，登记所有权人为被告曾明、王春兰，建筑面积为91.48平方米。涉案物业所在的汇尚华庭小区共有6栋楼宇、8台电梯、232户，其中3座有2台电梯、56户。2019年3月7日，佛山市南海区丹灶镇汇尚华庭第一届业主委员会向原告发出《离场告知书》，决定解除汇尚华庭与原告的物业委托关系并要求原告办理离场交接手续，物业管理费则由原告收取至同月31日。2019年3月18日，广东广播电视台公共频道《DV现场》节目以主题“业主投诉：小区消防隐患重重物业长期无维护”对佛山市南海区***********；报道内容显示，该小区业主反映小区内的消防设施不完善、不少设备损坏已久、物业管理服务质量差、物业经常不履行服务职责等，记者通过走访也发现4座15楼的消防栓无水且消防栓无定期检查，及该座仅1、2、14、15楼有灭火器且有一个楼层的灭火器已过期，另物业服务中心办公室内的物业服务信息公示栏上未见小区内公共收益、水费清单的公示等。另查明，原告已向广东电网有限责任公司佛山供电局支付了汇尚华庭小区2018年5月1日至12月1日期间的公共配套设施设备用电费用15000.62元，其中包含违约金932.28元；向佛山市南海区丹灶水务有限公司支付了汇尚华庭小区2018年4月26日至10月26日期间的公共用水费用528.44元，其中包含违约金128.81元；向广东菱王电梯工程有限公司支付了汇尚华庭小区8台电梯2018年10月29日至2019年1月28日的维护（保养）费用6720元（280元/台/月）；向广东电网有限责任公司佛山供电局支付了汇尚华庭3座2018年5月1日至12月1日期间的公共照明及生活电梯电费4470.2元，其中包含违约金226.49元。2018年12月25日，原告向汇尚华庭3座业主发出公告，公布汇尚华庭小区2018年5月1日至12月30日的公共水电分摊为66.94元/户（其中公共水费为2018年4月26日至10月26日期间，分摊为2.28元/户），另汇尚华庭3座2018年5月1日至12月1日的公共照明电费分摊为15.61元/户、生活电梯电费分摊为64.22元/户，及2018年7月至12月的电梯维保费分摊为60元/户。本院认为：原告是汇尚华庭小区2013年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务企业，两被告作为涉案物业汇尚华庭3座404房的所有权人即业主，已经接受了原告2019年1月至3月期间的物业服务，故两被告应向原告支付该期间的物业管理服务费。按《前期物业管理服务协议》，物业管理服务费标准为住宅1.5元/月/平方米，故两被告所有的3座404房2019年1月至3月期间的物业管理服务费为411.66元（1.5元/月/平方米×91.48平方米×3个月）。两被告辩称原告提供的物业服务不符合合同约定，按其他业主出示的《DV现场》节目等证据反映，原告提供的物业服务确有部分不符合《前期物业管理服务协议》约定之处，故原告应对此承担相应违约责任，结合原告的违约程度、本案的具体情况，本院酌定原告减收前述物业管理服务费的10%，即两被告只需支付前述物业管理服务费的90%部分370.49元（411.66元×90%）；原告请求的物业管理费中超出此范围的部分，本院不予支持。两被告拒交2019年1月至3月期间全部物业费的主张，过于加重原告的违约责任，本院亦不予采纳。关于公用水、电、电梯维护分摊费用的问题。因《前期物业管理服务协议》已约定小区电梯保养、保险、维修费用等及公共用水、用电所产生的费用由业主/使用人按户份额分摊，故原告已向供水、供电、电梯维保单位垫付的小区公共用水、用电费用及电梯维保费用，两被告应返还予原告。但首先，原告向供水、供电单位支付的违约金，是因迟延履行交费义务而引起，故应由原告自行承担，不应转嫁予业主，因此前述违约金应从公共水电分摊中扣除；其次，原告的举证仅能证明其向电梯维保单位支付了2018年10月29日之后的电梯维护（保养）费用6720元，而原告主张也计算分摊的2018年7月至10月28日的电梯维保费用，原告则未能举证其已支付，对此原告应承担举证不能的法律后果，其无权主张由业主分摊返还。据此，两被告应返还原告的分摊费用为：1.汇尚华庭小区2018年4月26日至10月26日的公共水费分摊1.72元【（小区公共水费528.44元-违约金128.81元）÷232户】；2.汇尚华庭小区2018年5月1日至12月1日的公共电费分摊60.64元【（小区公共电费15000.62元-违约金932.28元）÷232户】；3.汇尚华庭3座2018年5月1日至12月1日的公共照明及生活电梯电费75.78元【（3座公共照明及生活电梯电费4470.2元-违约金226.49元）÷56户】；4.汇尚华庭3座2018年10月29日至12月31日的电梯维护（保养）费21元【电梯维护（保养）费用280元/台/月×3座的2台电梯×（2个月+3日）÷56户】。公共电费分摊费用合计为136.42元。而除此之外，原告请求的其他时间段的分摊费用，因原告未能举证其已支付，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十九条第一款之规定，本院判决如下：一、曾明、王春兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月1日至2019年3月31日的物业管理服务费370.49元予佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司；二、曾明、王春兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付至2018年10月26日的公共水费分摊费用1.72元予佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司；三、曾明、王春兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年5月1日至2018年12月1日的公共电费分摊费用136.42元予佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司；四、曾明、王春兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月29日至2018年12月31日的电梯维保费分摊费用21元予佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司；五、驳回佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司负担2.5元，由曾明、王春兰负担22.5元。曾明、王春兰负担的份额应与上述第一项同期迳付佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周桂颜二〇二〇年八月十日书记员  邱铭慧