广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初524号原告：梁定初，男，汉族，1981年1月7日出生，住广东省封开县**************。公民身份号码：441************316。委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。被告：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地：封开县********。统一社会信用代码：9144122********956。法定代表人：罗敏峰，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文杰，广东金羊律师事务所律师。原告梁定初诉被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称“晨辉隆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁定初的委托诉讼代理人董展庆，被告晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁定初向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金45715元(以原告已支付全部房价款按日万分之三从2018年7月1日起暂计算至2019年6月22日，共352天，实际应计至交楼之日止)；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月5日，原、被双方签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：原告向被告购买由其开发的位于肇庆市封开县********佰隆山河12幢2单元702号房屋，总价款432910元；被告于2018年6月30日前交付房屋，逾期交房按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行完全部付款义务，但被告开发的案涉楼盘却迟迟未能通过竣工验收备案，从而导致其未能依约交付房屋，严重影响了原告对所购房屋的正常使用。原告要求被告支付逾期交房违约金，但被告拒绝支付。原告认为，被告未按照合同约定的期限交付经竣工验收合格的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。被告晨辉隆公司辩称：我司对原告主张的基本事实无异议，我司确认原告于2018年12月14日付清最后一期房款，2019年6月10日寄出收楼通知书，违约金计算起止时间应为2018年12月15日至2019年6月22日。我司确认原告于2019年12月11日收楼。但是原告在2019年6月份已经交物业费了，结合被告方举证的挂号信回执可以证明6月份的时候原告已经收到收楼通知书了。本院根据当事人提供的证据，经质证认定事实如下：一、被告晨辉隆公司是封开县********佰隆山河楼盘的开发商。被告晨辉隆公司在与原告梁定初签订《商品房买卖合同(预售)》之前,其已取得了房管部门对案涉楼盘核发的《商品房预售许可证》，其对涉案房屋依法具有预售资格。二、2018年2月5日，原告梁定初（买受人）与被告晨辉隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：梁定初以432910元购买晨辉隆公司位于封开县***************2******。第七条付款方式及期限约定：买受人应当在2018年12月30日前分3期支付该商品房全部价款，首期房价款216455元，应当于2018年2月5日前支付。在2018年7月5日前支付二期房款129873元整；在2018年12月30日前付清剩余房款86582元整。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付应该符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅适用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）逾期在90日内〔该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限〕，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金〔该违约金比率应当不低于第八条第1项（1）项中的比率〕。（2）逾期超过90日〔该期限应当与本条第（1）项中的期限相同〕后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.03%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3〔该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率〕的违约金”。同日，原告与被告签订了一份《补充协议》，其中第六条约定：“买受人必须付清全部房价款与各项应付款及办妥所有手续后，房屋才交付给买受人使用，买受人应按交楼通知书确定的交楼时间前来办理收楼手续，收楼时应向出卖人交齐办理房产所需的资料，缴清房款、违约金（如有）、办理房产证费用，专项维修资金，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间及和相应顺延办理房地产权证。因买受人原因，包括但不限于未依时付清各项应付款或未及时填写产权登记所需要委托书或其他资料文件，造成商品房不能办理产权登记/逾期办理产权登记的，由买受人承担全部责任，如因房地产登记部门不能及时办理的与出卖人无关”。第十二条约定：“经出卖人电话通知而受买人未及时接收商品房时，出卖人按买受人在本合同记载的联系地址寄出交楼通知书起超出20天，买受人仍未到场接收房屋的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件，已实际交付买受人。由此产生的一切费用(包括但不限于物业管理费及公摊水、电费)及商品房毁损、灭失等一切风险、责任由买受人承担”。《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》均由原告签名与被告盖章。三、原告于2018年2月5日向被告支付房屋首付款216455元，于2018年7月3日向被告支付购房款129873元，于2018年12月14日向被告支付购房款86582元。至此，原告已经履行了支付房价款的义务。四、涉案楼盘于2019年4月11日经各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案。被告晨辉隆公司于2019年6月10日书面通知原告于收到本通知书之日起10日内收楼。原告于2019年6月12日收到被告的书面收楼通知，于2019年12月11日进行了收楼。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、广东增值税普通发票、封开县住房和城乡建设局出具的《关于同意“佰隆山河”商住小区一期A区工程交楼的函》、国内挂号信函收据、邮局的客户签收邮件的底单和原、被告的陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。关于《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的效力的问题。原被告双方基于真实的意思表示签订了上述买卖合同与补充协议，不存在合同无效的情形，应属合法有效合同。本案争议焦点为：一、被告是否构成违约；二、如果被告违约，应如何承担违约责任。首先，关于被告是否构成违约问题。根据原被告所签订的商品房买卖合同约定交付商品房时间为2018年6月30日前，而原告于2018年12月14日才付清全部房价款，根据原被告双方签订的补充协议第六条“买受人必须付清全部房价款与各项应付款及办妥所有手续后，房屋才交付给买受人使用”的约定，被告交付房屋时间理应延迟至房价款付清之日即2018年12月15日。但涉案被告需要交付的楼盘于2019年4月11日才通过综合验收并备案，且被告于2019年6月10日才书面通知原告应于该通知书收到之日起10日内收楼，被告的交楼时间已违反了双方签订的合同约定，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告依约应承担违约责任。其次，被告应如何承担违约责任问题。关于逾期交楼违约金的起止时间如何确定问题。根据原被告签订的补充协议第六条“买受人必须付清全部房价款与各项应付款及办妥所有手续后，房屋才交付给买受人使用”的约定，和原告于2018年12月14日才给被告付清全部购房款的事实，本院确认被告逾期交房的违约时间应为原告给被告付清全部购房款的次日起即2018年12月15日。关于被告违约的终止时间，根据原告于2019年6月12日收到被告发出的收楼通知书和该通知书通知原告于收到收楼通知书之日起10内收楼的要求和根据原被告双方签订的补充协议第十二条“经出卖人电话通知而受买人未及时接收商品房时，出卖人按买受人在本合同记载的联系地址寄出交楼通知书起超出20天，买受人仍未到场接收房屋的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件，已实际交付买受人”的约定，被告的违约终止时间为应为原告收到被告发出的收楼通知书加10日的日期，即2019年6月22日。据此，本院确认被告违约的起止时间应从2018年12月15日计算至2019年6月22日止，共计190天。根据商品房买卖合同第十二条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金”的约定，被告应当给原告支付从2018年12月15日起至2019年6月22日止，以全部房价款即432910元的日万分之三支付违约金24675.87元（432910元×190天×0.03%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告梁定初支付逾期交房违约金24675.87元。二、驳回原告梁定初的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费942.88元，减半收取471.44元，由原告梁定初承担254元，被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司承担217.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 卢海金二〇二〇年八月十七日法官助理 李小玲书 记 员 翟金均