广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初1593号原告：广州北亭物业管理有限公司，住所地广州市番禺区小谷围街北亭广场****。法定代表人：黄瑞兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴里新，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶嘉怡，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：严胜疆，男，1972年2月23日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原告广州北亭物业管理有限公司（以下简称北亭公司）诉被告严胜疆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告北亭公司的委托诉讼代理人叶嘉怡到庭参加诉讼,被告严胜疆经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北亭公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2007年11月至2012年10月物业管理服务费人民币26871元；2、请求判令被告支付逾期付款的滞纳金人民币12662.5元（滞纳金按每日万分之五计算，计算至被告实际缴清全部物业管理费之日止，暂计至2019年9月30日），两项费用暂合计人民币39533.5元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年6月12日，原告与被告签订《北亭广场物业管理合同》（以下简称“合同”）。合同中约定，被告承租北亭广场二层***铺用作经营，物业管理服务期限自2007年6月12日至2029年9月29日止，物业管理费为每月人民币447.85元，被告须在每月7日前缴交当月物业管理费。双方签订合同后，原告切实履行合同义务，提供了相应的物业管理服务。但被告自2007年11月起无故拖欠物业管理服务费。但经原告一再催告后，被告仍未依约向原告缴纳物业管理费。由于被告长时间拖欠物业管理费的行为已构成违约，被告在2012年10月申请退铺撤场，截至2012年10月，被告已累计拖欠合计人民币26871元。被告在承租期间，接受了原告提供的物业管理服务，理应按合同约定按时向原告缴纳物业管理费。但被告撤场后，多年来仍未缴清该笔拖欠的物业管理费及违约金。过去数年间，原告不间断地通过邮局挂号信方式向被告发出《催款通知》，但即使原告一再催缴，被告仍一直未交分毫。综上，为保护原告的合法民事权益不受侵犯，原告根据我国《民法总则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查清事实，依法判准原告之诉讼请求。被告严胜疆无答辩及举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。查明事实如下：2007年6月12日，北亭公司（甲方）与严胜疆（乙方）签订《北亭广场物业管理合同》，约定承租商铺为北亭广场二层***铺，建筑面积13.25平方米；甲方与出租人广州宜源软件科技开发有限公司（以下简称宜源公司）订立了《北亭广场委托管理合同》，受托管理北亭广场；乙方与出租人订立了租赁合同，租赁使用北亭广场的商铺，并自愿承担物业管理费及相关费用；本合同履行期限与租赁合同约定的期限相同（即自2007年6月12日至2029年9月29日止）；物业管理费（含管理服务费、公共水电费分摊、宣传推广费）按乙方承租商铺套型建筑面积计收；物业管理费收费标准为33.8元，其中管理服务费每月每平方米19元，公共水电分摊每月每平方米10元，宣传推广费每月每平方米4.8元；涉讼商铺每月应缴管理服务费251.75元、公共水电分摊132.5元、宣传推广费63.6元，合计物业管理费447.85元；乙方应当在2007年8月28日前，向甲方交付相当于首年三个月物业管理费总额的管理费定金1343.55元；管理费定金由甲方保管到合同期满或因法定、约定事由提前解除合同之日，在乙方无违约和无赔偿的前提下，甲方如数将管理费定金本金（不计利息）退还乙方；甲方自乙方接收承租商铺之日起计收物业管理费；物业管理费和其他应缴费用按月结算，乙方须于每月7日前到甲方指定地点缴交，如遇公众假日，则顺延至假日后的第一个工作日；《租赁合同》终止时，本合同终止；如乙方迟延缴交管理费及其它应缴费用，须向甲方支付违约金，违约金从迟交日起计算，按日加收欠缴金额的3‰；甲、乙双方的相互通知方式，如影响甲、乙双方的权利和义务事项时，必须使用书面的方式进行，通知在对方签收确认或采取速递、挂号信方式送达对方法定地址时，视为送达对方。合同还约定了甲乙双方的权利义务等事宜。关于物业管理费的计算标准。北亭公司称，因2008年广场内商铺大部分未开业，为促使商铺继续经营、减轻租户经营压力，其曾对管理费标准作出调整，2008年6月1日起至2009年5月31日期间管理费按照23.2元/㎡计算，此后恢复合同标准。北亭公司主张，其自2007年开始一直按《北亭广场物业管理合同》约定，为整个北亭广场提供物业服务，直至2020年1月份撤场；2007年北亭广场的开业率达到70-80%，到2009年部分商户可能由于经营不善开始慢慢撤场，2009-2010年间，商场人流量较少，整体经营状况较差；2010年开始二楼大部分商铺均没有经营，基本空置，只有零散租户还在经营，停业具体原因不清楚，可能是业主自己不经营。为证明其提供物业服务的情况，北亭公司提交了以下证据予以证实：①各类合同原件：《北亭广场外围绿化养护管理合同》（2009年9月28日），《北亭广场室内绿化植物租摆及养护管理合同》（2009年9月28日、2010年11月1日），《大学城北亭广场消防系统维修保养合同》（2009年5月6日），《北亭广场电梯保养合同》（2009年11月10日），《北亭广场供冷空调系统循环水处理工程合同》（2010年4月15日），《广州北亭物业管理有限公司补漏工程合同》（2010年4月25日），《广州市白蚁维保服务合同书》（2011年5月1日），《给水工程承包合同》（2011年11月11日），《电梯工程合同》（2011年11月14日），《北亭广场生活垃圾清运处理协议》（2012年8月16日），《周笔畅唱歌去旅行2010全国巡回演唱会·旅行第一站：广州冠名赞助合同》（2010年4月14日），2011年新年倒数活动《协议书》（2010年11月25日），2011年新年倒数活动《合作协议》（2010年12月3日）。②付款凭证原件。载明：2009年10月9日向广州市丽芳园林绿化管理有限公司支付8月室内绿化4566元、室外绿化7500元，2009年8月14日向广州筑安机电设备安装有限公司支付消防系统维护保养费34500元，2011年10月26日向广州金利永裕防治白蚁害虫有限公司支付9月份白蚁保治款1000元，2011年11月8日向广州金利永裕防治白蚁害虫有限公司支付10月份白蚁保治款1000元，2012年4月27日向广州金利永裕防治白蚁害虫有限公司支付白蚁保治款2000元，2012年7月7日向广州海竣建筑工程有限公司支付室内装饰工程材料款40000元，2012年7月13日向广州海竣建筑工程有限公司支付装饰工程材料款50000元，2012年7月19日向广州海竣建筑工程有限公司支付装饰工程材料款15000元，2012年9月21日向广州鑫广电物业服务有限公司支付2011年8-9月垃圾清运服务费6000元、3000元，2012年11月13日向广州市朋安电梯有限公司支付部分电梯维修款22000元、电梯维护费4800元，2012年11月13日向广州海竣建筑工程有限公司支付电梯供电系统维修费用60000元。③考勤表、工资表及工资记账凭证原件。考勤表内的员工人数2010年2月为92人，2010年12月为109人；工资表内的员工人数2007年11月为95人，2008年11月为100人，2009年11月为67人，2011年12月为31人，2012年7月为27人；工资记账凭证载明2008年12月12日核发100人工资，2009年12月30日核发67人工资。④电费清单及水电费支付凭证原件。两份2009年5月至2016年4月的电费清单（盖有广州海珠供电局业务专用章）用电地址均为新造小谷围外环西路318号，表号02116149的清单显示有功实用电量自2012开始有明显减少、表号02116208的清单显示有功实用电量大部分月份为0。北亭公司称北亭广场共有两个电表，表号02116208的电表为备用电表，在02116149号主电表出现问题时由备用电表记数。电费支付凭证金额：2009年11月，50000元、80000元；2009年12月，50000元、60000元；2010年9月，85000元、90000元、10万元；2010年12月，90000元；2012年8月，256888.39元、10万元、21万元、10万元；2012年9月，16000元、84000元。水费支付凭证金额：2010年10月，11102.4元；2012年8月，30000元；2012年9月，48379.32元。⑤招聘会公告网页截图打印件、招聘会现场照片及2010年新年倒数活动视频。其中载明举办地点为北亭广场的招聘会2009年2-6月有5场，2010年9-12月有8场，2011年5-6月有2场，2012年6-7月有7场。为查明北亭广场的经营使用情况，本院自执行局调取了正在执行程序中的（2012）穗仲案字第1838号仲裁裁决书，其中查明：广州大学城投资经营管理有限公司通过广州大学城区域供冷系统向宜源公司提供北亭广场供冷，2008年度用冷量为4471436千瓦时，2009年度用冷量为3212846千瓦时，2010年用冷量为2235564.7千瓦时。北亭公司对该证据真实性无异议。北亭公司主张，其曾以挂号信及现场派单的形式向严胜疆催缴管理费。为此，其提交了以下证据予以证实：①挂号信交寄清单原件，其中以下时间的交寄清单中包含有严胜疆：2010年11月21日（地址显示广州市，无显示寄送内容）；2011年4月21日（地址显示广州市，无显示寄送内容）；2013年10月18日（地址显示广州市沙涌南村前大街****，寄送内容显示北亭广场2013年10月缴款通知单）；2014年6月2日（地址显示广州市，无显示寄送内容）；2015年12月31日（地址显示广州市沙涌南村前大街****，寄送内容显示北亭广场2015年6-12月缴款通知单）；2016年9月1日（地址显示广州市沙涌南村前大街****，寄送内容显示北亭广场2016年1-4月催款通知单）；2018年4月25日（地址显示广州市，无显示寄送内容）。②催款通知，落款日期分别为2014年5月12日、2016年4月25日，另有一份因打印字迹褪色无法辨认内容。上述挂号信均无投递结果证明。另查明，北亭公司于2009年6月10日获发三级物业管理企业资质证书，有效期至2010年6月9日。广东晟典（广州）律师事务所于2012年9月18日作出《北亭广场租铺纠纷案尽职调查报告》，载明该律所受北亭广场首层E126号商铺租户委托进行调查，调查结果包括：宜源公司、北亭公司与广州宜源科普乐园有限公司（原名“广东北亭商业经营管理有限公司”）、广州市资博房地产中介服务有限公司为关联公司，存在“董监高”交叉任职情形。北亭公司对该尽职调查报告的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为：北亭公司与严胜疆签订的《北亭广场物业管理合同》合法有效，双方均应依约履行。根据与本案同批的其他案件审理情况来看，北亭广场租户基本都非自行经营，而是承租后委托广东北亭商业经营管理有限公司对外转租,而整个北亭广场开业不久经营便陷入基本瘫痪状态,北亭公司在本案庭审中亦自认涉讼商铺所在的二楼E区2008年大部分商铺已没有开业。因商场内的商铺不同于临街商铺，除商铺本身须具备使用条件外，也要依赖于商场整体的经营环境才可能正常经营。根据《北亭广场租铺纠纷案尽职调查报告》，在北亭广场开业初期北亭公司、宜源公司、广东北亭商业经营管理有限公司具有一定关联性，其三者对于维持商场整体正常经营未尽到应尽的责任；且在本案《北亭广场物业管理合同》签订时，北亭公司尚不具备物业服务资质，此后也仅2009年6月至2010年6月期间具备资质，无法覆盖其主张物业管理费的全部期间。北亭公司在本案中提交了部分绿化、设施设备维护等合同及支付凭证，但上述证据不能一一对应且时间不连贯，不足以证实北亭公司已依约为涉讼商铺提供完整、连续的物业服务。北亭公司提交的催缴管理费的相关证据仅少数记载有寄送地址和内容，大部分无法反映寄送内容、寄送地址，且全部清单均无法反映寄出及送达情况，不足以证实其曾有效催缴物业管理费。由于北亭公司在本案中主张的管理费时间段距今已10年左右，而其既未举证证明严胜疆一直在正常使用涉讼商铺，亦无充分证据证明其在此期间曾主动联系严胜疆追讨过管理费。因此，本院认为，北亭公司2019年底才提起本案诉讼，已过合理期限，本院根据公平原则对其诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州北亭物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费788元，由原告广州北亭物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 祎二〇二〇年八月二十日书记员 王韵曌