浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民再1号 再审申请人（原审被告）章秋萍，女，1960年7月24日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 被申请人（原审原告）杭州滨江物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区新城时代广场****。 法定代表人朱立东，该公司董事长。 委托代理人江亚萍，浙江卓特律师事务所律师。 再审申请人章秋萍与被申请人杭州滨江物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日作出（2018）浙0104民初7389号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年3月27日作出（2019）浙0104民申16号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 章秋萍申请再审称，2017年9月，被申请人向杭州市江干区人民法院起诉再审申请人物业费纠纷一案，即（2017）浙0104民初7460号，申请人收到起诉状副本后,委托律师代为处理，被申请人于2018年6月8日撤回起诉，又于2018年7月再次向法院提起诉讼，即（2018）浙0104民初7389号，该案诉讼材料、开庭通知及判决书申请人均未收到。直到2019年5月27日被申请人通过短信发送的民事判决书要求补收物业费时，申请人才知道。后案件承办法官助理告知申请人,快递显示“查无此人”，电话号码是9年前早已停用的手机号，而判决书已生效。 申请人认为是被申请人因为怕申请人应诉对其不利，故意向后一任法官隐瞒已有过一次诉讼并撤诉的事实，故意向法院提供了申请人9年前早已停用的手机号。而快递公司及合议庭，即使因电话错误联系不上申请人,则完全可向物业公司了解申请人是否居住于此及联系方式或直接上门送达，况且本案离前一次撤诉时间与再次起诉，仅相差一个月左右的时间，本着对申请人负责的态度在本次诉讼副本材料无法送达的情况下,完全可查阅原案件了解申请人的联系方式。然而，法院以公告送达的方式送达诉讼材料，并作出缺席判决，侵犯了申请人的合法权益。而判决书也未送达到申请人，使得申请人应有的上诉权利也被抹杀。 诉讼请求：撤销（2018）浙0104民初第7389号民事判决书。 杭州滨江物业管理有限公司诉称，章秋萍系万家星城三期21幢1单元1802室业主，根据开发商与杭州滨江物业管理有限公司签订的物业服务合同约定，由杭州滨江物业管理有限公司提供物业服务。开发商通知章秋萍交房，杭州滨江物业管理有限公司按合同依法履行了义务，但章秋萍至今尚拖欠物业费、能耗费。 杭州滨江物业管理有限公司原审起诉要求：判令章秋萍支付物业管理费8160.94元、能耗费2098.8元，并支付违约金8160.94元（以所欠物业费为基数，按每日千分之三，自每期费用应交之日暂计至2018年6月10日，此后计算至实际支付之日止）。 本院原审认定事实：杭州滨江物业管理有限公司与杭州万家星城房地产开发有限公司签订《万家星城三期前期物业服务合同》一份，约定为该小区的服务期限自2010年至业主大会（业委会）成立时止。业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效起，本合同自动终止。物业费用收取，执行国家、省、市有关物业服务费用的相关规定，由业主按其拥有的建筑面积向乙方交纳。高层住宅的物业服务收费标准为每月每平方建筑面积1.75元。物业服务费中未计入的公用设施设备运行所需能耗费用，高层按0.45元每月每平方米收取，预缴一年。章秋萍系杭州市下城区万家星城******房屋所有人，该房屋建筑面积87.94平方米。章秋萍拖欠自2013年2月1日至2017年6月30日的物业管理费8156.44元及能耗费2097.37元未付。 另查明，万家星城三期业主大会（业委会）尚未成立。 本院原审判决认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。案涉前期物业服务合同，主体适格，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。杭州滨江物业管理有限公司为万家星城三期小区提供了物业服务，章秋萍作为该小区的业主应承担给付物业费的义务。杭州滨江物业管理有限公司诉请中的物业管理费8156.44元及能耗费2097.37元，于法有据，本院予以支持。对超出此金额部分，本院不予支持。对杭州滨江物业管理有限公司主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、章秋萍支付杭州滨江物业管理有限公司物业管理费8156.44元、能耗费2097.37元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回杭州滨江物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费261元，由杭州滨江物业管理有限公司负担116元，由章秋萍负担人民币145元。 在本案再审过程中，章秋萍提供了以下证据：1.商品房购买合同，拟证明开发商没有履行合同所确定的交房义务；2.银行卡账单，拟证明所缴纳款项的金额和性质；3.房屋交接书和入伙物件交接单，拟证明被告认为是在2017年7月才收房；4.物业费清单，拟证明从2013年到2017年实际发生的物业费和能耗费。 被申请人质证认为：对证据1三性无异议，证明目的不认可，证据2真实性由法庭核实，可以认可1118元是补面积差价，1161.48元认可是2017年7月以后的物业费，其他两笔款项关联性有异议，证据3三性无异议，证明对象不认可，证据4希望法庭予以记录。 本院认为，对于证据1三性予以认可，证据2中双方对于1118元作为补面积差价的款项及1161.48是缴纳2017年7月以后的物业费金额均无异议，本院予以认可，证据3三性予以认可，证据4真实性予以认可，对其关联性和证明效力将综合本案实际予以分析。 本院再审查明，2017年6月25日，章秋萍补缴房屋面积差价人民币1118元。2017年11月14日，章秋萍与杭州万家星城房地产开发有限公司签订商品房交接书。再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。 本院再审认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。该条例第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 本案中，杭州滨江物业管理有限公司与杭州万家星城房地产开发有限公司签订《万家星城三期前期物业服务合同》不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。章秋萍作为万家星城三期21幢1单元1802室商品房的买受人，作为业主享有杭州滨江物业管理有限公司提供的前期物业服务，故杭州滨江物业管理有限公司要求章秋萍按合同约定缴纳物业管理费、能耗费的主张，并无不当。 对于章秋萍主张因开发商无法提供测绘报告证明实际交付房屋面积与商品房买卖合同不一致，所以其未缴纳房屋面积差价、未办理商品房交接，不应缴纳物业管理费、能耗费的问题。本院认为，章秋萍主张交付房屋面积与商品房买卖合同不一致的问题系其与开发商之间的纠纷，应当通过其他途径另行主张，且上述理由不构成不予缴纳物业管理费、能耗费的法定事由，故对章秋萍认为其不应缴纳2017年7月以前的物业管理费、能耗费的主张，本院不予支持。 综上，再审申请人章秋萍申请再审的理由均不能成立。本院原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下： 维持本院（2018）浙0104民初7389号民事判决。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  易 欣 人民陪审员  施雪婷 人民陪审员  徐忠德 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  郑 潇