上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13382号原告：胡兆云，男，1971年9月8日出生，汉族，户籍地上海市青浦区徐泾镇民主村****。原告：张彩英，女，1968年2月25日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市青浦区徐泾镇民主村****。v>以上两原告共同委托诉讼代理人：张年华，上海张年华律师事务所律师。被告：卢玉冰，男，1993年2月26日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠户籍地安徽省蚌埠市固镇县新马桥镇卢渡村****。iv id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告胡兆云、张彩英与被告卢玉冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年8月24日公开开庭进行了审理，原告胡兆云、张彩英的共同委托诉讼代理人张年华到庭参加诉讼，被告卢玉冰经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。胡兆云、张彩英向本院提出诉讼请求：1、解除胡兆云、张彩英与卢玉冰就上海市青浦区徐乐路XXX弄XXX号签订《房屋租赁合同》；2、卢玉冰向胡兆云、张彩英支付自2019年8月15日起至合同解除之日止的租金，按每月人民币(以下币种均为人民币)16,000元计算；3、卢玉冰向胡兆云、张彩英支付逾期支付租金的违约金192,000元。审理中，胡兆云、张彩英撤回第三项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为：卢玉冰向胡兆云、张彩英支付自2019年8月19日起至合同解除之日止的租金，按每月16,000元计算。事实与理由：胡兆云、张彩英系上海市青浦区徐乐路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)产权人。胡兆云、张彩英将系争房屋出租给卢玉冰使用，租期2016年5月15日起至2021年5月14日止。卢玉冰自2019年8月15日起未缴纳租金，故胡兆云、张彩英诉至本院。被告卢玉冰未应诉答辩。经开庭审理查明：胡兆云、张彩英系系争房屋产权人。2016年5月15日，就卢玉冰(乙方)向胡兆云、张彩英(甲方)承租系争房屋签订租赁合同。第二条约定，租赁期限为5年。自2016年5月15日起至2021年5月14日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，达成共识后方可终止合同。第三条约定，每月租金人民币16,000元整，租金按季度交付。甲方同意给予乙方2个月免租期，免租期自2016年05月15日起至2016年07月14日。免租期供乙方用于装修，免租期内乙方无需承担租金，但于此期间发生的乙方施工实耗水、电费用及物管费用由乙方承担。经双方协商，租金增幅从2016年5月15日至2017年5月14日止的第二年开始递增租金，第2-5年的租金每年递增5%。即：第一年度每月租金为：人民币16,000元，合计年租金人民币19,200(第一年度免交2个月租金，实交租金为人民币160,000元)；第二年度每月租金为：人民币16,800元，合计年租金201,600元；第三年度每月租金为：人民币17,640元，合计年租金人民币211,680元；以此类推(可根据实际情况，经双方协商，做出相应调整)。合同签订后，乙方预交一个月租金作为押金，以履行合同和按照约定使用租赁房屋的保证。合同终止时，甲方应如数退还或当作房租冲抵。租金的支付时间为：首期租金应于2016年7月15日前支付，其后每季度第一个月15日前乙方向甲方支付下个季度的租金。乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方使用该房屋而产生的费用由乙方负担，直至租赁期结束。第五条约定，在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前解除本合同。有下列情形之一，甲方有权选择解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失：1、乙方逾期支付租金及其他本合同约定由乙方承担的费用超过两个月的；2、乙方擅自改变租赁房屋租赁用途的；3、乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益的。甲方根据上述情形解除合同时，应书面通知乙方，本合同自解除通知送达乙方之日解除，乙方应及时腾空并交回租赁房屋，乙方已缴纳的租金、物业管理费及保证金不予退还，甲方并有权要求乙方赔偿甲方因此遭受的损失；甲方亦可选择不予解除合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的损失。有下列情形之一，乙方有权选择提前解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失：1、甲方违反其保证、责任或违反本合同的其他约定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害；2、乙方根据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方。甲方在乙方搬迁腾空交回该房屋并算相关费用后应及时退还乙方剩余的款项，租金照实计算；乙方亦可选择不予解除合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的实际损失。卢玉冰未按约向胡兆云、张彩英支付自2019年8月15日之后的租金。胡兆云、张彩英明确表示在本案中不处理保证金及腾退事宜。卢玉冰于2020年8月7日收到本案的诉状及证据材料。上述查明的事实，由以下证据证明：胡兆云、张彩英的陈述，胡兆云、张彩英提供的产权证、房屋租赁合同等，上述证据并经庭审出证，本院予以确认。本院认为，双方就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。在房屋租赁合同关系中，胡兆云、张彩英作为出租人的主要义务是按约将房屋交付被告使用，卢玉冰作为承租人应履行按约支付租金的义务。卢玉冰未支付自2019年8月19日之后的租金，构成根本性违约，胡兆云、张彩英以此为由要求解除合同，具有合同依据，本院予以支持。卢玉冰于2020年8月7日收到本案的诉状及证据材料，故本院认定，房屋租赁合同解除的时间为2020年8月7日。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除之前承租人的义务仍应当履行，故胡兆云、张彩英要求卢玉冰支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。2019年8月19日起至2020年8月7日期间的租金共计186,137元。胡兆云、张彩英在审理过程中撤回第三项诉请，系其真实意思表示，于法无悖，本院予以准许。卢玉冰经本院合法传唤，未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡兆云、张彩英与被告卢玉冰就上海市青浦区徐乐路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除；二、被告卢玉冰于本判决生效之日起十日内向原告胡兆云、张彩英支付自2019年8月19日起至2020年8月7日止的租金186,137元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,146元，减半收取2,073元，由被告卢玉冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年八月三十一日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。