广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初206号原告：清远市清新区平安物业管理有限公司，住所地：广东省清远市清新区*********************。法定代表人：潘贤娟，职务：执行董事。委托诉讼代理人：钟土记，系广东盈辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘钰铿，系广东盈辉律师事务所律师助理。被告：彭小红，女，1968年9月4日出生，汉族，住址：广东省清远市清新区**********，公民身份号码：441************264。原告清远市清新区平安物业管理有限公司与被告彭小红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清远市清新区平安物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟土记到庭参加诉讼，被告彭小红经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告清远市清新区平安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年1月至2018年12月的物业费1080元；2、判令被告向原告支付滞纳金，滞纳金以当月欠费45元为本金，自欠费次月的1日起按日利率1‰计至付清之日（暂计至2019年11月30日的滞纳金为729元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼请求金额合计1809元。事实与理由：2004年7月7日，原告与清新县骏豪房地产开发有限公司签订《清新县****物业委托接管合同》，约定物业服务费为30元/月/户；管理期限自2004年7月7日起至2004年12月30日止；业主或物业使用人必须在每月的10号前缴清当月的物业管理费，否则受委托人有权停水停电处理，并从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一交纳滞纳金。2006年3月10日，原告与清新县*******第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务费为30元/月/户；服务期限自2006年3月1日起至2009年2月28日止；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。2009年3月1日，原告与清新县*******第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定服务期限自2009年3月1日起至2011年12月31日止。2009年3月1日所签《物业服务合同》到期后，原告与业委会多次约定延长物业服务期限，合同最终延长至2018年12月31日止。由于物价上涨，经原告与业委会同意，约定自2013年1月开始，物业服务费变更为45元/月/户。上述合同期间内，原告一直按照合同约定积极为叠翠花园提供规范的物业管理服务，被告作为叠翠花园的业主，理应按时向原告支付物业费，但被告至今仍拖欠自2017年1月至2018年12月的物业费1080元，根据合同约定，原告有权要求被告从逾期之日起每天按应交物业费的千分之一支付滞纳金（暂计至2019年11月30日的滞纳金为729元）。原告曾采取多种形式催促被告支付上述费用，但却一直遭到被告的无理拒绝。据此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。原告为其主张向本院提供的证据有：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，拟证明原告诉讼主体资格;2.广东公安人口信息查询资料，拟证明被告的诉讼主体资格;3.《清新县****物业委托接管合同》、两份《物业服务合同》，拟证明原告在2004年7月7日至2004年12月30日、2006年3月1日至2018年12月31日为被告居住的叠翠花园小区提供物业管理服务;4.2004年-2018年叠翠花园业主欠费表，拟证明被告拖欠物业费情况;5.律师函、照片，拟证明原告曾以律师函形式向被告催收物业费;6.不动产登记资料查询结果证明，证明被告是叠翠花园B座A梯402的业主;7.不动产登记资料查询结果证明，证明被告是叠翠花园B座A梯402的业主;8.资质证书，证明原告具备物业服务资质;9.专用收据，证明叠翠花园自2013年1月1日至2018年12月31日的物业费(含梯灯费)为每月每户45元，所有业主均按此标准向原告交纳物业费;10.专用收据，证明被告居住在叠翠花园B座A梯402。被告彭小红无答辩，无提供证据。经本院核实，原告所提交的上述证据能组成证据链互相印证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2003年8月15日至2018年4月22日，彭小红是位于清远市清新区*********************屋的业主。清远市清新区平安物业管理有限公司（即原清新县平安物业管理有限公司）于2004年2月23日成立，经营范围：物业管理……。2004年7月7日，清远市清新区平安物业管理有限公司与清新县骏豪房地产开发有限公司签订《清新县****物业委托接管合同》，双方约定：由清新县骏豪房地产开发有限公司委托清远市清新区平安物业管理有限公司对叠翠花园小区实施物业管理；物业服务费为30元/月/户；管理期限自2004年7月7日起至2004年12月30日止；业主或物业使用人必须在每月的10号前缴清当月的物业服务费，否则清远市清新区平安物业管理有限公司有权停水停电处理，并从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。2006年3月10日，清远市清新区平安物业管理有限公司与清新县*******第二届业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定：物业服务费为30元/月/户；服务期限自2006年3月1日起至2009年2月28日止;业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。2009年3月1日，清远市清新区平安物业管理服务有限公司与清新县*******第二届业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定:服务期限自2009年3月1日起至2011年12月31日止。2009年3月1日所签《物业服务合同》到期后，清远市清新区平安物业管理服务有限公司与清新县*******第二届业主委员会多次协商延长物业服务期限，并由该业主委员会同意在上述合同盖章确认，合同最终延期至2018年12月31日止。由于物价上涨，经清远市清新区平安物业管理服务有限公司与清新县*******第二届业主委员会协商，双方约定:自2013年1月起，物业服务费变更为45元/月/户。清远市清新区平安物业管理服务有限公司委托广东盈辉律师事务所律师钟土记于2019年10月27日向彭小红发出了律师函，载明：载止2019年10月26日彭小红拖欠2017年1月至2018年12月的物业服务费1080元及滞纳751.41元,合计1831.41元。并告知:l.请彭小红于收到律师函之日起5日内向清远市清新区平安物业管理服务有限公司支付拖欠的物业服务费及滞纳金1831.41元;2.若彭小红于上述期限内仍未向清远市清新区平安物业管理服务有限公司支付1831.41元，本律师将依清远市清新区平安物业管理服务有限公司的授权对彭小红提起诉讼，要求彭小红承担全部法律责任，由此造成的一切不利后果及损失均由彭小红承担。清远市清新区平安物业管理服务有限公司将该函张贴在清远市清新区*********************屋的门上。另查明，2003年8月15日至2015年5月4日，位于清远市清新区*********************屋登记在彭小红名下，2015年5月5日至2018年4月22日，该房屋登记在彭小红、何心文名下，2018年4月23日，该房屋登记在李欢名下。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本院评析如下：一、关于合同的效力问题。原告与清新县*******第二届业主委员会签订《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该《物业服务合同》对业主具有约束力。原告为被告提供了物业服务，双方已构成事实上的物业服务关系，被告应当向原告支付物业服务费，被告没有支付物业服务费，是违约行为，应承担违约责任。二、关于原告诉求的物业服务费的认定问题。原告主张被告拖欠2017年1月至2018年12月的物业服务费1080元，但根据查明的事实，涉案房屋已于2018年4月23日登记在他人名下，原告主张被告拖欠2018年4月23日至2018年12月31日的物业服务费没有依据，不予认可，故本院认定被告拖欠物业服务费为708元（45元/月×15个月+45元/月÷30天×22天），对于原告主张超出部分不予认定。至于原告请求被告支付滞纳金(滞纳金以当月欠费45元为本金，自欠费次月的1日起按日利率1‰计至付清之日止)，于法不合，本院不予支持，但被告应向原告支付从起诉之日即2020年1月9日起至付清款项之日止的利息(利息以被告欠物业服务费总额708元为基数，按照按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)。被告彭小红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本案依法缺席判决，被告彭小红应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告彭小红应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告清远市清新区平安物业管理有限公司支付物业服务费708元及利息（利息以708元为基数，从2020年1月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清款项之日止)；二、驳回原告清远市清新区平安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告彭小红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  邹志祥人民陪审员  卢煜钧人民陪审员  薛德忠二〇二〇年八月二十一日书 记 员  向家耀附1：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附2:执行提示一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、清远市清新区人民法院执行款账户信息：户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。账号：7146********。三、如果当事人选择同意由法院对案件实行主动执行的，请在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定的申请执行的期间内到本院办理主动执行的相关手续，否则自行承担相应的法律后果。