终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4881号原告：广州市合荣房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市越秀区越华路小东营**之**。法定代表人：何祖恩，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡之韵，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晨，北京市中伦（广州）律师事务所实习律师。被告：杜先成，男，1984年9月25日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。原告广州市合荣房地产咨询有限公司（以下简称合荣公司）与被告杜先成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市合荣房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人胡之韵、袁晨，被告杜先成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市合荣房地产咨询有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2018年1月1日至2019年9月30日的欠付租金共341821元;二、判令被告向原告支付自2018年1月起每月第5日次日至租金付清之日的逾期支付租金的违约金，每日按欠付租金的2%计算，每月分段累计，以欠付租金总额为限主张即341821元；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月26日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（下称“《租赁合同》”)，约定原告将位于广州市荔湾区芳村大道西211号二层的房屋（下称“案涉房屋”）出租给被告作健身会馆经营场所使用。《租赁合同》第三条约定，租赁期限自2016年9月1日起至2021年8月31日止。租赁期内，2017年9月1日至2018年8月31日的月租金额为15750元，2018年9月1日至2019年8月31日月租金额为16538元，2019年9月1日至2020年8月31日的月租金额为17365元。租金按月结算，乙方应在每月的第5日前向甲方支付。第七条“乙方的权利和义务”第1款约定：“依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。”《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付案涉房屋供其使用。但被告自2018年1月5日起开始拖欠租金，虽经原告多次催缴，仍一直未能支付拖欠的租金及相应的逾期付款违约金。此后，经双方协商一致，《租赁合同》于2019年9月30日提前终止，然而被告至今未向原告支付欠付的费用，具体包括：自2018年1月1日至2019年9月30日的欠付租金共341821元；以及自2018年1月起每月第5日次日至租金付清之日的逾期支付租金的违约金，每日按欠付租金的2%计算，每月分段累计，以欠付租金总额为限主张即341821元。被告杜先成辩称，双方于2016年签订了《广州市房屋租赁合同》，合同期限共五年，但由于原告是二手房东，导致场地在2019年6月份被业主收回。我方与案外的会员签订了五年的合同，因合同未到期而无法撤场，所以我方不得不与业主签订了新的房屋租赁合同。我方从2018年1月1日开始拖欠原告方的租金，拖欠的原因是根据合同的第六条的第5小点的约定，甲方需要为我方办理营业执照且顺利开业，由于甲方无法提供一次性消防合格证，导致我方无法办理第二次消防验收，一直无法开业，只是试营业，与正常开业的区别是没有举行开业仪式及到村委进行备案。我方是进行商业使用的，而原告与我签订的是临时商业，从我方2016年10月办理的营业执照上可以体现，一年后因临时商业用途失效，只能作为办公用途。当时我方一直催办，并且跟原告说办理好了再给租金，原告一直也没有催缴租金。原告提供的我方与业主方签订的租赁合同是虚假的。我方不同意向原告支付租金。本院经审理认定事实如下：2016年8月26日，合荣公司（甲方）与杜先成（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市荔湾区芳村大道西211号二层房屋的房地产（房地产权证号码**××**）出租给乙方作健身会馆经营场所用途使用，建筑（或使用）面积398.4平方米。2016年9月1日至2017年8月31日的月租金为15000元，2017年9月1日至2018年8月31日的月租金为15750元，2018年9月1日至2019年8月31日的月租金为16538元，2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为17365元，2020年9月1日至2021年8月31日的月租金为18233元。租金按月计算，由乙方在每月第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。甲方负责办理相关证照、备案证明，甲方必须提供乙方办理所需的资料。相关证照及备案证明办理完成后，乙方往后经营所产生的一切问题与甲方无关。乙方承诺待甲方成功办理备案及相关证照后才进场；若甲方办理备案及相关证照不成功，则全额退还给乙方。2016年10月18日，广州市新力界健身有限公司（以下简称新力界公司）在该场地成立，法定代表人为杜先成，临时经营场所有效期至2017年8月31日，仅限办公用途。该场地一直正常经营。杜先成自2018年1月1日开始没有向合荣公司支付租金。另查，2018年4月9日，广州建材企业集团有限公司木材分公司（以下简称木材分公司）向本院起诉该案被告合荣公司、该案第三人广州市荔湾区小倩宠物食品用品店、广州市永永俊营业健康咨询有限公司、广州凯美口腔用品有限公司、广州市新力界健身有限公司、梁冬香房屋租赁合同纠纷一案【案号（2018）粤0103民初2941号】，要求合荣公司将广州市荔湾区芳村大道西211号首层、二层腾空并返还木材分公司，支付2018年4月1日起至场地实际交还日的场地占有使用费等。2018年10月22日本院作出判决，判决：一、解除木材分公司与合荣公司之间关于广州市荔湾区芳村大道西211号首层、二层（原广州市荔湾区芳村大道西295号之四首、二层）的不定期租赁关系；二、合荣公司及该案第三人迁出广州市荔湾区芳村大道西211号首层，将该房屋交还给木材分公司；三、合荣公司及广州市新力界健身有限公司迁出广州市荔湾区芳村大道西211号二层（按产权四置，面积379.15平方米），将该房屋交还给木材分公司；四、合荣公司一次性向木材分公司支付从2018年4月1日至该判决发生法律效力之日止的广州市荔湾区芳村大道西211号首层、二层房屋的房屋使用费（房屋使用费的标准：由该案原告与被告在本判决生效之日起七日内共同委托有资质的评估机构申请按同期商铺租金参考价标准评定，以不超过70元/平方米/月为限，评估费用由该案原、被告双方各负担一半）；自本判决发生法律效力之次日起至合荣公司实际交还房屋之日止，合荣公司按上述评估结果标准按月向木材分公司计付房屋使用费。该案审理查明：广州市荔湾区芳村大道西211号（原广州市芳村大道西295号之四）首层（面积346.11平方米）、二层（面积379.15平方米）的产权人是广州市建材企业集团有限公司。2014年7月1日广州建材企业集团有限公司出具《授权委托书》，委托木材分公司对上述物业出租、经营、管理，委托期限从2014年7月1日至2018年12月31日。2014年7月9日木材分公司（出租人、甲方）、合荣公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定木材分公司将广州市荔湾区芳村大道295号之四首层、二层出租给合荣公司作商业用途，租赁期限从2014年7月15日至2017年6月30日，其中2014年10月1日至2017年6月30日每月租金25000元。租赁期满后，合荣公司与木材分公司没有续签合同，合荣公司没有交还场地给木材分公司，合荣公司缴纳房屋使用费至2018年3月，从2018年4月起没有缴纳房屋使用费。广州市中级人民法院二审对上述判决予以维持，并查明涉案房屋房地产权证书等级房屋规划用途为“住宅”，但木材分公司、合荣公司签订的《广州市房屋租赁合同》约定出租房屋作商业用途使用，且合荣公司亦是将涉案房屋分租给第三人作商业用途实际使用。庭审中，被告确认拖欠原告2018年1月1日至2019年9月30日的租金，在2019年11月与业主签订了新的租赁合同，每月租金22000元左右。原告陈述与木材分公司就涉案场地的租金进行评估，每平方米大约50元。原告明确如果双方之间的租赁合同部分无效，要求参照租金标准收取被告的占用费。被告认为双方之间有租赁关系，不同意支付占用费，也不同意参照租金标准支付，明确表示不申请评估。本院认为，原告向案外人木材分公司承租案涉房产，承租期限自2014年7月15日至2017年9月30日，其后转为不定期租赁关系，后双方之间的不定期租赁关系解除，原告需从2018年4月1日起交纳房屋占用费，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”，因此原告与被告所约定的2018年3月31日后的租期视为无效。原告应向被告支付2018年1月1日至2018年3月31日的租金15750元×3=47250元，被告于2018年1月1日起没有向原告支付租金，构成违约，因此原告要求被告支付逾期支付违约金，本院予以支持，但原告主张违约金标准过高，本院以实际损失为基础，对违约金的标准酌情予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算,且违约金不得超过本金47250元，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的利息应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。由于2018年4月1日起双方已不存在租赁关系，但被告继续占有使用广州市荔湾区芳村大道西211号二层，因此应当向原告支付场地占用费，被告不申请评估，结合被告继续承租的租金价格及原告与木材分公司就涉案场地评估的价格，原告要求参照租金标准支付占用费合理，本院予以支持，故本院按15750元计算2018年4月1日至2018年8月31日的租金，按16538元计算2018年9月1日至2019年8月31日的租金，按17365元计算2019年9月的租金，以上合计294571元。至于被告抗辩称原告无为其办理执照及提供一次性消防合格证致使其只能试营业而无法正式开业，存在违约行为，本院认为，试营业并不影响被告利用案涉房产进行经营收益，且其在知道房屋性质后，依然与原业主签订租赁合同，也足以证明，至于其陈述一次性与会员签订5年合同，则明显与常理不符，故本院对其抗辩不予采纳。由于2018年4月1日起双方并不存在有效合同，故原告要求违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告杜先成向原告广州市合荣房地产咨询有限公司支付2018年1月1日至2018年3月31日的租金47250元及违约金（违约金分段计算，以当月租金为本金，自当月6日起至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，违约金应以本金47250元为限）；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告杜先成向原告广州市合荣房地产咨询有限公司支付自2018年4月1日起至2019年9月30日的房屋占用费294571元；三、驳回原告广州市合荣房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5318元，由原告广州市合荣房地产咨询有限公司负担2659元，被告杜先成负担2659元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 付 瑾二〇二〇年八月七日书记员 雷启鸿曾芳