北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9183号原告（反诉被告）：北京大方佳业房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区朝阳门南小街**楼****。法定代表人：岳翠全，执行董事。委托诉讼代理人：岳洲，男，1981年2月22日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：刘伟，男，1981年4月21日出生，汉族，该单位员工。被告（反诉原告）：叶博亮，男，1954年5月5日出生，汉族，住北京市东城区。被告（反诉原告）：周淑莲，女，1953年12月10日出生，汉族，住北京市东城区。原告（反诉被告）北京大方佳业房地产经纪有限公司（以下简称大方佳业公司）与被告（反诉原告）叶博亮、周淑莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）大方佳业公司的委托诉讼代理人岳洲、刘伟，被告（反诉原告）叶博亮、周淑莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大方佳业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2017年10月26日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年2月13日解除；2、要求被告返还原告押金8000元；3、要求被告向原告支付违约金17600元。事实和理由：2017年10月26日，原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定被告将位于北京市东城区朝阳门南小街X号楼X号房屋（以下简称涉案房屋）委托原告进行出租代理。委托期限为2017年10月27日至2020年10月26日。原告向被告交纳的租金标准为第一年月租金8000元，第二年月租金8400元，第三年月租金8800元。合同另约定被告不承担维修义务致使原告无法出租房屋的，原告有权单方解除合同，且被告应按月租金的200%向原告支付违约金。合同履行期间，原告租金交纳至2020年1月27日。但自2019年10月29日，涉案房屋便处于空置状态。2020年1月，新冠病毒疫情爆发，2020年2月13日，原告在给租户办理入住时，邻居以疫情期间租户入住影响存在安全隐患为由阻拦租户入住，此后，原告与租户解除了租赁合同。因疫情期间涉案房屋无法对外出租，原告联系被告予以解决，但被告不履行基本保障义务，置之不理，原告遂向被告提出解除合同。2020年4月16日，原告将涉案房屋钥匙交付被告，双方未作书面交接。原告认为在邻居阻挠原告出租房屋时，被告拒不履行房屋保障义务，构成根本违约，给原告造成重大损失，经与被告沟通未果，故成此诉。被告（反诉原告）叶博亮、周淑莲辩称：涉案房屋登记在叶博亮名下，系二被告的夫妻共同财产。原告所述签订合同情况及交纳租金情况属实。押金交纳了8000元。涉案合同不应于2020年2月13日解除，原告自2020年1月起拖欠租金，其所述2月13日与邻居发生纠纷，并未告知被告协调解决。2020年3月29日、4月2日原告先后向被告发短信要求解除合同，被告随后联系原告协商，但未达成一致。2020年5月4日，原告将涉案房屋钥匙交付被告，当时被告要求原告至涉案房屋进行交接，清点物品，结算费用，但原告不同意，亦未办理书面交接手续。原告尚欠被告租金，且被告并不存在违约行为，故不同意返还押金及支付违约金。被告（反诉原告）叶博亮、周淑莲向本院提出反诉请求：1、要求原告向被告支付解约违约金17600元；2、要求原告向被告支付迟延给付租金的违约金17600元；3、要求原告向被告支付2020年1月27日至2020年5月4日期间的租金28746元；4、要求原告赔偿物品损坏及丢失的损失及房屋损坏的修复费用共9590元；5、要求原告按月租金8800元的标准支付自2020年5月4日至一审判决之日的空置期损失；6、要求原告支付中水费347.2元。事实和理由：涉案合同约定，原、被告需提前终止合同，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金；原告未按约定日期划付租金达3日以上的，应按月租金200%向被告支付违约金，被告并可以要求原告将涉案房屋恢复原状或赔偿损失。合同履行期间，原告拖欠2020年1月27日后的租金未交纳，并于2020年3月29日提交解除合同，构成违约，应当承担上述违约责任。原告于2020年5月4日将涉案房屋钥匙交付被告，此前的租金应予交纳。被告收到钥匙后至涉案房屋查看，房屋内多处损坏，物品亦有损坏和丢失。且原告承租期间的中水费尚未结清。原告应当赔偿被告物品损失及房屋恢复原状费用并支付中水费，应当赔偿自2020年5月4日起因房屋损坏、家具丢失造成房屋无法出租或使用的损失。为维护被告合法权益，故提出反诉，请求判如所请。针对被告（反诉原告）叶博亮、周淑莲的反诉，原告（反诉被告）大方佳业公司辩称：原告提出解除合同系因疫情影响涉案房屋无法居住，原告并非违约解除合同，不同意支付解约违约金。涉案房屋不具备出租条件，且原告已通知被告要求解除合同，并于2020年4月16日将钥匙交付被告，故不同意支付迟延给付租金的违约金及自2020年1月27日至5月4日期间的租金及空置期损失。关于被告所述物品损失及恢复原状费用，原告承租涉案房屋前，被告系交给其他中介公司进行出租，原告承租时系与其他中介公司交接的房屋，当时，涉案房屋厨房墙砖就是用胶带粘着，厨房没有水龙头，马桶及马桶水箱均没有盖，踢脚线也是损坏的。客厅因之前的中介打了隔断被流管办拆除，有痕迹，但与原告无关，不同意支付恢复原状费用。双方当时按照涉案合同的交接清单进行的交接，对于被告所称丢失物品，交接时仅有衣柜、电视和单人床垫，同意返还，不同意赔偿。关于损坏物品，冰箱、洗衣机、空调、热水器在交接房屋时确有此物，但在原中介公司交付时就是坏的，亦不同意赔偿。中水费数额认可，同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月26日，被告叶博亮、周淑莲（甲方）与北京巨人置地房地产经纪有限公司（乙方，2019年更名为北京大方佳业房地产经纪有限公司，即原告）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定二被告将涉案房屋委托原告进行出租代理和管理，委托出租期限为2017年10月27日至2020年10月26日。租金标准为第一年8000元/月，第二年8400元/月，第三年8800元/月。各期租金划付日期为2017年10月27日、2018年1月27日、2018年4月27日、2018年7月27日，以此类推。租赁期内，水费、电费、煤气费等费用由乙方负担。出租委托代理期内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任为：甲方负责自然损坏的维修，乙方负责人为损坏的维修。乙方未按约定划付租金达3日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金。合同落款甲方处为叶博亮签字。庭审中，二被告表示涉案房屋登记在叶博亮名下，为二被告的夫妻共同财产，出租人实为二被告，因考虑落款签署人与产权证登记人一致，故由叶博亮签字，原告亦认可涉案合同出租人为二被告。另，该合同附件二《房屋交割清单》载明，房屋内附属家具、家电等设备设施情况为：冰箱1个、电视1个、洗衣机1个、空调3个、热水器1个、抽油烟机1个、燃气灶1个、双人床1个、单人床1个、沙发1个、衣柜2个、书柜1个、床头柜1个、电脑桌1个。同日，周淑莲向原告出具收据，内容为收到原告交纳的房租22133元、押金8000元、有线电视费216元。合同履行期间，原告向被告交纳了2020年1月27日之前的租金，并交纳押金8000元，此后租金未交纳。2020年4月2日，原告向二被告发送短信表示2020年2月13日，原告在正常出租该房屋过程中，遭到该房屋左右邻居阻拦而无法入住使用，并于当晚报警处理。随后，原告多次向被告沟通，要求被告处理，但被告不做任何协助，不履行基本房屋保障义务，已构成根本违约，致使原告无法出租房屋。且后期亦多次协商，被告均置之不理。鉴于被告的以上严重违约行为，现原告书面通知被告，原告已于2020年2月13日解除与被告之间的租赁合同。被告应在收到短信后五日内将原告交纳的押金予以退回，原告保留追究被告违约责任以及疫情期间给原告造成损失的权利。对此，被告不予认可，并表示原告并未通知被告协调解决。庭审中，原告称其于2020年4月16日将涉案房屋钥匙交付被告，被告不予认可，原告亦未提交证据予以佐证。被告自认2020年5月4日收回涉案房屋钥匙。关于被告所述物品损失一节，被告提交其自行统计的丢失物品及损坏物品清单，其中丢失物品包括：油烟机1个、不锈钢洗菜盆1个、灶具1个、厨房阀门水龙头、厨房组柜1套、门厅及过道顶灯2个、单人床垫1个、电视机1个、沙发（双人）1个、衣柜3个、书柜2个。上述物品主张赔偿5160元。损坏物品包括：冰箱1个、空调1个、洗衣机1个、热水器1个、坐便器、门锁1个。上述物品主张赔偿2430元。关于被告所述房屋修复费用一节，被告表示包括厨房北侧墙壁瓷砖掉落，各个房间踢脚线不同程度的损坏、门庭房顶因此前打了隔断被拆除，有孔及拆除痕迹，上述均需修复，被告主张修复费用2000元。被告另提交原告承租涉案房屋前及收回涉案房屋后的照片，显示之前厨房有组柜1组、油烟机1个、灶具1个、洗菜盆、水龙头各1个。现在的照片显示厨房中并没有组柜、油烟机、灶具，一面墙砖掉落，马桶及马桶水箱没有盖。踢脚线有轻微损坏。对于被告的上述陈述及证据，原告表示其承租涉案房屋前，被告曾将涉案房屋委托其他中介出租。被告系从其他中介处接收涉案房屋，交接时，涉案房屋厨房墙砖就是用胶带粘着，没有水龙头，踢脚线有些损坏，门庭打了隔断，后被流管办拆除。被告所称丢失物品，除了衣柜、电视机和单人床垫，其他物品在原告接收涉案房屋时就没有。关于损坏物品，虽然原告接收房屋时上述物品均在涉案房屋内，但均是此前的中介使用过的，均已损坏，原告接收涉案房屋时马桶和马桶水箱就没有盖。综上，被告所述物品损坏及房屋损坏情况均不是原告使用造成，亦没有丢失物品，不同意赔偿。原告亦提交涉案房屋照片，并表示为2017年10月初拍摄，但未提交证据予以佐证。被告不予认可，表示系涉案房屋现状照片，且被告虽此前将涉案房屋租予其他中介公司，但原告承租时，系原、被告办理的交接手续。诉讼中，原告将衣柜、电视机和单人床垫返还被告，被告表示其主张的丢失物品损失将上述物品损失扣除。另，被告表示涉案房屋系在2014年左右进行装修。对于被告主张的中水费347.2元，原告表示同意支付。本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提交证据。证据不足或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案合同虽名为《北京市房屋出租委托代理合同》，但根据涉案合同的内容及履行情况，涉案合同实为房屋租赁合同。原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告虽称其于2020年2月13日因涉案房屋邻居阻拦租户入住，导致原告与租户解除合同，此后房屋空置，原告向被告沟通此事，被告不予配合，但其并未就上述陈述提供证据予以佐证。且即使存在原告因第三人原因导致其与租户解除合同的情形，亦非被告违约，原告以被告根本违约为由要求确认涉案合同于2020年2月13日解除，并要求被告支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，原告虽称其于2020年4月16日已将钥匙返还被告，但亦未提交证据予以佐证。被告自认其于2020年5月4日收回涉案房屋钥匙，故自该日起涉案合同实际上已无法继续履行，故本院确认涉案合同于2020年5月4日解除。合同解除前，原告欠付租金应予交纳，故被告要求原告支付2020年1月27日至2020年5月4日期间租金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。合同约定原、被告提前终止合同，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金。鉴于原告虽称因疫情影响涉案房屋无法对外出租，但尚不足以导致涉案合同无法继续履行，原告提出解除合同，构成违约，故被告要求原告支付解约违约金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于原告承租涉案房屋用于经营，因疫情影响，原告经营业务确实受到影响，原告提出合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减，本院将综合考虑合同履行情况，双方损失、疫情影响等因素，按照公平原则依法予以酌定。合同约定被告未按约定划付租金达3日以上，原告有权单方解除合同，被告并应按月租金的200%支付违约金。鉴于原告虽然拖欠租金，但涉案合同并非因原告拖欠租金由被告行使解除权解除，故被告主张的上述违约金，依据不足，本院不予支持。关于被告主张物品损失及房屋修复费用一节，鉴于原告承租涉案房屋时，双方签署的房屋交接单中并未记录物品是否损坏这一情况，被告主张的损坏物品均未提交证据证明物品损坏与原告之间的因果关系，且除马桶及马桶水箱无盖之外，对于其他物品损坏情况亦未提供证据予以佐证，被告应当承担不利后果。被告主张的丢失物品，双方签署的交接单中确实记录有油烟机、灶具、沙发、书柜等物品，原告辩称其接收房屋时没有上述物品的意见，本院不予采信，现原告无法返还上述物品，应当赔偿被告损失，关于赔偿数额，被告未提供相关证据予以佐证，要求法院予以酌定，本院结合物品使用情况等因素予以酌定。对于被告主张的其他物品，被告提交照片中虽显示涉案房屋厨房中确有厨房组柜、洗菜盆、水龙头等物品，但被告未能提供拍摄时间，原告不予认可系双方交接时的状态，故对于被告主张的上述物品损失，本院不予支持。关于被告主张的修复费用，被告亦未提交证据证明其向原告交付房屋时的状况及房屋损坏与原告不当使用之间的因果关系，原告亦不认可，故对于被告主张的修复费用，本院不予支持。关于被告主张的空置期损失，被告并未证明涉案房屋损害系由原告造成，故其以房屋损坏、家具丢失造成房屋无法出租或使用为由要求原告支付自合同解除日至一审判决之日的空置期损失，依据不足，本院不予支持。被告要求原告支付中水费347.2元，原告亦同意支付，本院照准。原告已支付的押金8000元，应予抵扣上述租金、违约金等费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京大方佳业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）叶博亮、周淑莲支付解约违约金8800元（原告已交纳押金抵扣8000元，剩余800元应予支付）；二、原告（反诉被告）北京大方佳业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）叶博亮、周淑莲支付2020年1月27日至2020年5月4日期间的租金28353元；三、原告（反诉被告）北京大方佳业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）叶博亮、周淑莲赔偿物品损失1000元；四、原告（反诉被告）北京大方佳业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）叶博亮、周淑莲支付中水费347.2元；五、驳回原告（反诉被告）北京大方佳业房地产经纪有限公司的全部诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）叶博亮、周淑莲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，由原告（反诉被告）北京大方佳业房地产经纪有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费1178元；由被告（反诉原告）叶博亮、周淑莲负担1000元（已交纳），由原告（反诉被告）北京大方佳业房地产经纪有限公司负担178元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年八月二十七日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟