四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川1403民初608号 原告：税光其，男，汉族，生于1980年2月9日，住四川省彭州市。 原告：肖芳，女，汉族，生于1980年11月25日，住四川省彭州市。 二原告共同委托诉讼代理人：管莎，四川本真律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：杨娟，四川本真律师事务所律师。 被告:张瑞，男，汉族，生于1992年6月28日，住四川省南部县。 被告:蒲玲，女，汉族，生于1992年10月28日，住四川省南部县。 第三人：恒大鑫丰（彭山）置业有限公司。住所地四川省眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下会议中心。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘航宇，系该公司员工。 原告税光其、肖芳与被告张瑞、蒲玲、第三人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年4月7日立案受理，依法适用简易程序审理。因被告张瑞、蒲玲下落不明，无法直接送达相关法律文书，遂于2020年5月14日作出民事裁定书，本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告税光其、肖芳的委托诉讼代理人管莎、第三人恒大公司的委托诉讼代理人刘航宇到庭参加了诉讼；被告张瑞、蒲玲经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告税光其、肖芳向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即办理位于眉山市彭山区（合同签约备案号：42211）房屋一套的不动产权证，并于不动产权证出证后5日内协助二原告办理上述房屋的不动产产权过户登记手续，相关过户费用由二原告负担。2、第三人恒大公司在办理案涉房屋不动产产权登记时承担协助义务。3、责成二被告返还二原告为其垫付的款项3万元。4、本案受理费由被告承担。事实和理由： 二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2017年8月14日，原被告协商一致，自愿签订《房屋买卖合同》，主要约定：被告将位于眉山市彭山区（合同签约备案号：42211）房屋一套转让给原告，房屋总售价60万元；原告应当于合同签订当日支付购房定金5万元、2017年8月20日之前支付46万元、被告取得不动产产权证10个工作日与原告办理完产权过户或委托公证后，原告支付剩余款项9万元。2017年8月16日，被告向原告交付了转让房屋。自合同签订以来，原告按约已向被告支付购房款和购房定金51万元，但被告未能按照双方约定办理并提供转让房屋的不动产产权证等相关资料，更未办理过户登记手续。被告从第三人处购买案涉房屋后，一直未办理产权登记，现在原告代被告已向第三人支付购房款12万元，办理案涉房屋不动产产权证已无障碍，但办理产权登记需要第三人的协助方能办理。为此，依法起诉，请求司法保护。 被告张瑞、蒲玲未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据。 第三人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司述称，二被告确实在我公司购买了案涉房屋，现在案涉房屋的房款已经交清，办理不动产产权变更登记的条件已经成就。我公司催告二被告以后，二被告未到房管局办理相关手续，现二被告下落不明，因此我公司无法办理变更登记。 本院经审理认定如下事实：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2015年9月4日，二被告与第三人签订《商品房买卖合同》，按揭方式购买了第三人开发的位于眉山市彭山区住房一套，建筑面积102.87平方米，并于2015年10月19日在眉山市彭山区房产管理局办理了签约备案，备案号为：42211号。案涉房屋按揭抵押于中国农业银行股份有限公司成都总府支行。 2017年8月14日，原告肖芳、二被告、眉山市彭山区幸福苑房产中介有限公司恒大店共同签订了《房屋买卖合同》，主要约定有：原告肖芳购买二被告的案涉房屋，总价款60万元；付款方式为，签订合同时交付定金5万元、2017年8月20日前付46万元，二被告交房给原告肖芳并同意入住、被告取得不动产产权证10个工作日与原告肖芳办理完产权过户或委托公证后，原告肖芳支付9万元。全部房款付清；特别约定为，此房在成都蜀都公证处办理《房屋转让预约买卖》公证，时间定于2017年8月20日前。合同签订后，原告肖芳即交付定金5万元给二被告，被告张瑞向原告肖芳出具《定金收条》一份，载明：今收到肖芳身份证（略）购买彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下1070栋2105号，房屋定金￥50000.00元（大写：伍万元整）。 2017年8月16日，二原告与二被告签订《房屋转让预约合同》，主要约定有：二被告与第三人于2015年9月4日签订了《商品房买卖合同》，以按揭方式购买了案涉房屋，房产面积及房产具体地址以不动产权证登记为准，该房产现已竣工验收并交付二被告，尚未办理不动产权证，且有抵押；二原告以总价60万元向二被告购买；房产过户登记手续按国家规定办理，过户各种税费按国家规定执行，均由二原告承担，按国家规定应由二被告承担部分，亦由二原告承担并以二被告名义交纳；二被告应于取得该房产的不动产权证后二十个工作日内与二原告签订正式合同，并办理产权过户手续。二被告应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房产权属过户所需要的各种材料并给予必要的配合协助；二被告保证其已向开发商付清全部购房款，并无拖欠房款或其他费用。四川省成都市蜀都公证处对该合同出具了（2017）川成蜀证内民字第42547号《公证书》。同日，原告肖芳通过手机银行转帐方式向被告张瑞支付购房款46万元，被告张瑞向原告肖芳出具《收条》一份，载明：今收到肖芳身份证（略）购买彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下1070栋2105号房款￥460000.00元（大写：肆拾陆万元整）。同日，二原告和二被告以及眉山市彭山区幸福苑房产中介有限公司恒大店工作人员张某一道，共同前往中国农业银行股份有限公司成都总府支行，提前归还了案涉房屋的全部贷款，结清了抵押手续。同日，二被告将案涉房屋交付给二原告，现由二原告居住。 二被告在向第三人购买案涉房屋时，除按揭款外，首付款二被告向另一贷款公司贷款，第三人为其担保人。后第三人为其代偿了尚欠贷款公司的贷款12万元。因二被告下落不明，二原告无法为现居住的案涉房屋取得不动产产权证，为消除办证障碍，二原告于2020年4月1日代二被告向第三人支付了12万元。至此，案涉房屋办理不动产产权登记的条件已具备。 庭审中，第三人认可二原告将案涉房屋过户登记的相关税收已缴纳完毕，在相关费用已经没有障碍，变更登记条件已成就，只是变更登记需要二被告的亲自签字，才能办理相关变更登记手续。 以上事实有经庭审质证的原被告身份证复印件、第三人营业执照复印件、商品房买卖合同、商品房买卖合同摘要、房屋买卖合同、房屋转让预约合同、公证书、定金收条、收条、手机银行转帐凭证、合同备案信息摘要、证明、POS机交易凭证和转帐凭证等证据及各方当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告就涉案房屋达成的《房屋买卖合同》和经公证的《房屋转让预约合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，也不损害社会公共利益和他人合法权益，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原被告应当对达成的合同认真、全面履行。原告依约履行了支付定金5万元、给付购房款46万元的义务，被告依约履行了交付案涉房屋和消除按揭抵押的义务。但二被告未依约履行将案涉房屋办理过户登记至二原告名下的义务，未全面履行合同义务，属违约行为。二原告与二被告交易的目的是为了占有该案涉房产并取得该案涉房产的不动产权证，由于二被告怠于行使向第三人主张办理案涉房屋过户登记至自己名下的权利，怠于履行将案涉房屋办理过户登记至二原告名下的义务，导致合同目的不能实现，二原告诉至本院，责任在二被告。现在，依照国家不动产办理登记的规定，案涉房屋办理变更登记的硬性条件都已具备，只待二被告全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，二原告主张二被告办理案涉房屋不动产过户登记手续，事实清楚，于法有据，本院予以支持。因二被告的违约，导致案涉房屋至今也未能过户登记至二原告名下，二原告为实现合同的目的，代二被告支付给第三人12万元，以去除案涉房屋上的负担，消除了过户登记的障碍，依据原被告签订的《房屋买卖合同》和《房屋转让预约合同》约定，二原告还应向二被告支付购房款9万元。二原告主张行使抵销权，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”的规定，同时，为减少当事人诉累，本院予以准许，抵销后，二被告还应当返还二原告为案涉房屋多支付的3万元。二原告主张第三人对案涉房屋在办理过户登记时予以协助，第三人也认可案涉房屋办理不动产产权登记没有障碍。故第三人应当依据与二被告签订的《商品房买卖合同》，履行为二被告办理案涉房屋的变更登记的义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十九条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告张瑞、蒲玲于本判决生效之日起五个工作日内，办理位于眉山市彭山区住房一套（合同签约备案号：42211）的不动产产权证书。第三人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司对被告张瑞、蒲玲办理案涉房屋的不动产产权证书承担协助义务。若二被告未履行上述办证事宜，二原告可申请强制执行代其办理。 二、被告张瑞、蒲玲在取得案涉房屋的不动产产权证书后二十个工作日内，将位于眉山市彭山区住房一套（合同签约备案号：42211）过户登记至原告税光其、肖芳名下，相关过户费用由二原告负担。 三、抵销后，被告张瑞、蒲玲还应于本判决生效之日起十日内返还3万元给原告税光其、肖芳。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费650元（原告已预交），由被告张瑞、蒲玲负担，并随上列判决内容第三项一并直接给付给原告税光其、肖芳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  彭 明 人民陪审员  彭向东 人民陪审员  何永海 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  邹 琴