广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1869号原告：四会市金凯盛物业管理有限公司，住所地：广东省四会市******金凯盛誉城誉海湾1栋三座103（首层）。统一社会信用代码：914************710。法定代表人：冯英宇，该公司经理。委托诉讼代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师；马云飞，广东安驰律师事务所实习律师。被告：卢哥妹，女，1971年12月12日出生，汉族，住广东省四会市****************。公民身份号码：445************92X。原告四会市金凯盛物业管理有限公司（以下简称：金凯盛物业公司）与被告卢哥妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告金凯盛物业公司的委托诉讼代理人谢宇霞、马云飞到庭参加诉讼，被告卢哥妹经公告传唤没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金凯盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费11820.9元（物业管理费从2017年3月1日起计算至2020年5月30日）；2.判令被告支付滞纳金15344.44元（滞纳金每日按所欠费用3‰的标准计算，从逾期之日起暂计算至2019年11月30日，以后顺延至款清时止）；3.判令被告支付本案律师费3000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》约定，原告向被告位于四会市****************提供物业管理服务，被告每个月向原告缴纳303.1元物业管理费（建筑面积168.41㎡*1.8元/㎡/月）。被告从2017年3月1日起未按协议缴纳物业管理费及产生的滞纳金。原告多次向被告催要均无果。被告卢哥妹未作答辩。原告金凯盛物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.《商品房买卖合同》。2.《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》。3.《收楼确认书》、《入住承诺书》。4.律师函、快递单、快递追踪流程。5.《委托代理合同》、律师费发票。6.不动产登记资料查询结果证明。经开庭审理，被告对原告提供的证据既不到庭质证，也没有提出相反证据和意见，经依法审查，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告卢哥妹是涉案物业四会市******金凯盛.誉城誉海湾2栋一座902号房的所有人。2014年1月16日，原告金凯盛物业公司（甲方）与被告卢哥妹（乙方）签订《前期物业管理服务合同》约定，乙方所购房屋为四会市****************，建筑面积为168.41平方米；甲方依照本协议之约定为乙方提供物业服务，履行管理职责，制订本小区各项物业管理制度；物业管理费按每月每平方1.8元计算；甲方必须在每月5日前缴纳当月物业服务费，未依收费标准和时间交纳物业管理服务费用的，甲方有权要求乙方补缴拖欠费用并从逾期之日起每日按拖欠费用的3‰交纳滞纳金等合同内容。被告在协议乙方一栏签名捺印；原告在协议甲方一栏加盖公章。同日，被告签订了一份《金凯盛誉城业主临时公约》，约定业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金，物业管理公司有权按欠缴金额每日收取1‰的滞纳金；无正当理由超过三个月不交的，物业管理公司有权将欠缴费用的业主名单予以公布，并且物业管理公司有权采取限期缴纳等措施进行催缴；逾期仍未交纳的，物业管理公司有权依法向有关部门提起仲裁及起诉，由此产生的律师费、邮递费及车费等相关费用由欠费业主承担等内容。被告在《金凯盛誉城业主临时公约》承诺书（三）业主一栏中签名确认如下内容：本人同意履行、遵守并督促其他该物业有关人士履行、遵守本公约，承担违反本公约的相应责任等。2016年2月1日，原、被告签署《金凯盛.誉城业主/住户/租户入住合约》，双方承诺明白及履行、遵守《金凯盛誉城业主临时公约》，并确认每月物业管理费金额和交纳日期及方法等。被告自2017年3月起没有依约向原告支付物业费。2018年6月1日，原告委托广东安驰律师事务所向被告发出《律师函》催收物业费，载明被告拖欠2017年3月1日至2018年5月31日（暂计算至该日期）的物业管理费4547.1元，滞纳金3317.5元等内容。该律所于2018年6月22日通过邮政EMS向被告邮寄上述《律师函》，但快递均被退回。根据原告提交的证据显示，被告尚欠原告2017年3月1日至2020年5月30日期间的物业费合共11820.9元。2019年12月5日，原告与广东安驰律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告与被告物业服务合同纠纷一案，原告委托该律所谢宇霞律师、马云飞实习律师作为诉讼代理人，律师费3000元。同月16日，该律所向原告出具金额为3000元的律师费发票。同月17日，原告通过银行转账律师费3000元给该律所。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方均应按合同的约定履行义务及行使权利。现原告主张被告尚欠2017年3月1日至2020年5月30日期间的物业费11820.9元，提交了《前期物业管理服务协议》、律师函等证据予以证实，在被告对欠款事实没有提出抗辩及提交证据证明已付清物业费的情况下，本院确认被告尚欠原告2017年3月1日至2020年5月30日期间物业费11820.9元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告已按照合同约定向被告提供物业服务，被告没有按照约定交纳物业费，属于违约行为，应承担违约责任。故本院对原告要求被告支付拖欠物业费11820.9元的诉求予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，滞纳金也应从原告书面催收后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。综合本案案情，由于被告没有签收原告邮寄的催收《律师函》，本院于2020年7月28日依法向被告公告送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料，直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业费，已经超出催告的合理期限，故滞纳金应从庭审之日（即2020年8月13日）起计算。由于原、被告签订的《前期物业服务合同》约定滞纳金按每日3‰的标准计算，而双方均承诺遵守的《金凯盛誉城业主临时公约》约定滞纳金按每日1‰的标准计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”的规定，在原告未能举证存在其他损失的情况下,被告迟延交纳物业服务费,给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失。由此，本院酌定滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告缴清相应的物业费之日止。关于原告主张被告支付律师费3000元的诉求。根据被告签名确认的《金凯盛誉城业主临时公约》，约定业主未按时交纳物业费导致物业公司起诉的，由此产生的律师费、邮递费等由业主承担。现原告委托广东安驰律师事务提起诉讼，并提交了委托合同、发票以及支付凭证，证明律师费3000元已实际支付；而且该律师费收费标准没有超过广东省律师服务收费标准，因此，原告要求被告支付律师费3000元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告卢哥妹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告卢哥妹应于本判决生效之日起十日内支付2017年3月1日至2020年5月30日期间的物业管理服务费11820.9元及滞纳金（滞纳金从2020年8月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至缴清相应的物业费之日止）给原告四会市金凯盛物业管理有限公司；二、被告卢哥妹应于本判决生效之日起十日内支付律师费3000元给原告四会市金凯盛物业管理有限公司；三、驳回原告四会市金凯盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元，由被告卢哥妹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  邵 平人民陪审员  张梓华人民陪审员  叶翠萍二〇二〇年八月二十一日书 记 员  林美霞