湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5708号原告：梁小春，女，1972年9月28日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：林丽娟，湖南鼎忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯玉，湖南鼎忠律师事务所律师。被告：张程，男，1986年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：邹权，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周胜友，湖南天地人律师事务所律师。原告梁小春与被告张程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁小春的委托诉讼代理人林丽娟、被告张程及其委托诉讼代理人周胜友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁小春向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告2019年9月11日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付原告自2019年11月25日起至房屋租赁合同解除之日止的房屋租金（暂时计算至2020年8月24日止为36000元）及逾期付款的违约金（以所欠租金数额为基数，自拖欠之日起至实际支付之日止，按照约定的万分之六每天的标准计算，暂定6000元），并且被告所交的押金4000元不予返还；三、判令被告赔偿原告房屋装修、家具家电等的损失或修复费用约112888元（具体以评估鉴定为准）和提前解除合同损失8000元；四、判令被告支付原告律师代理费14000元；五、本案诉讼费用均由被告承担。被告张程辩称，其一，2019年12月《房屋租赁合同》已经解除，原告已经收回租赁房屋；其二，被告已经支付租金1.2万元。合同约定租金每月4000元，租期从2019年9月25日开始，租金自2019年10月25日开始计算，被告已经超付租金，不存在欠租；其三，原告诉求第三项无法律依据，被告已将房屋恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于长沙市××路××号××大厦××房，房屋所有权人系原告梁小春，房屋用途为住宅。被告张程拟租赁涉案房屋做经营使用，原被告磋商后，2019年9月11日，梁小春（作为出租人、甲方）与张程（作为承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方解放西路269号三王丽都2504室；租赁期限自2019年9月25日至2029年9月24日止，共计120个月；租金每月4000元、押金4000元、每次支付三个月租金，乙方每次在租金到期提前15天内支付下季度租金（每年3月10日、6月10日、9月10日、12月10日付下一季度租金）；合同到期后乙方退租时，甲方将押金无息退还给乙方；每满2年租金递增百分之五，甲方在租赁合同开始后给予乙方一个月时间作为装修期，不收取租金；租赁期内，乙方负责租赁房屋的水电气费用以及物业管理费等费用；甲方的房屋现场交给乙方验收，乙方需要重新装修，所有装修资金由乙方负责，乙方在装修时不能改变主体结构和承重墙，不能扰民，做好每个卫生间的防水，确保不渗漏，乙方装修过程或使用过程中房屋渗水等质量问题，由乙方负责解决；乙方实施装修时，要以保证安全为前提，所有工程问题均由乙方全权负责，如物业部门不同意装修改造，甲方应配合乙方出面与物业协商解决；乙方保证按时交纳房租，不得以任何理由拖欠，如果未能按时支付相关费用，甲方有权按照拖欠金额的万分之六（参照人民银行标准）每天的标准向乙方收取滞纳金。乙方延期超过一个月的，甲方有权解除合同，扣除全部押金不予退还。《房屋租赁合同》签订后，被告向原告支付了8000元租金及4000元押金，合计12000元。原告则于2019年9月26日向被告交付了涉案房屋。此后，被告开始对涉案房屋进行装修改造，因被告欲将房屋改造成长租公寓后出租，故被告拟在房屋内砌墙并增加厕所，但遭到物业及其他业主的反对。被告多次协商未果，只得拆除新增砌墙，并与原告协商将涉案房屋转租。原告同意将房屋转租，但双方未能就转租具体事宜达成一致。2019年12月26日，被告通过微信向原告的配偶肖立祥发送《终止房屋租赁合同通知》，内容为“鉴于三王丽都西座2504号房屋楼下邻居、物业公司均不同意该房屋改造装修，均不同意该房屋用作出租房公寓用途，该问题经多次协商未能解决。我方应楼下邻居及物业公司等要求，已拆除未形成附合的装饰装修物并将房屋恢复原状。因房屋不能按照约定的用途使用，不能实现合同目的，我方决定终止2019年9月11日与你方签订的《房屋租赁合同》，并于2019年12月28日前腾空搬离三王丽都西座2504号房屋，请你方在2019年12月28日前与我方办理该房屋交接事宜，逾期，所产生的一切损失我方概不承担。特此通知”。2019年12月27日原告微信回复“你方提出的解除合同方案，我方不能接受”。2019年12月30日，原告通过微信询问被告“张总，你好，今天昨天接到新中介电话，说与你联系，你说不再负责这套房子转租事宜，是有此事否？请确认！如果是，为了减少我方损失，我方将接管租赁事宜”。被告张程微信回复“请你方接管租赁事宜”，原告微信确认“收到”。此后，原告更换了涉案房屋的门锁，并将涉案房屋重新装修。另查明，原被告对房屋交付前后的装修状况各持己见，但原被告一致认可：2019年9月26日被告拍摄的5张照片和视频，是涉案房屋交付的装修状态，房内有几个柜子、热水器、抽油烟机及灯具；2019年12月26日被告拍摄的视频及2020年1月11日原告拍摄的照片，是被告返还房屋时涉案房屋的装修状态，被告重新粉刷了墙壁，添置了1台洗衣机、1台空调柜机、2台空调挂机，但屋内部分地方没有做扫脚线。本院认为，原告梁小春与被告张程签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告明知涉案房屋的性质为住宅，仍签订《房屋租赁合同》将涉案房屋改造用于经营，违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，物业公司及相关业主知道后要求承租人停止改造，被告租赁经营目的无法实现，故被告于2019年12月26日向原告提出解除合同，原告于2019年12月30日确认将接管租赁事宜，现原告要求判决解除《房屋租赁合同》，故本院认定《房屋租赁合同》已于2019年12月30日解除。原告称其“接管租赁事宜”并不代表其同意解除《房屋租赁合同》，本院认为，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局对双方都不利。被告因无法实现租赁目的提出解除合同，原告同意接管租赁事宜以防止双方损失扩大，并在此后更换了涉案房屋的门锁，应视为原被告双方协商一致解除《房屋租赁合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。张程自2019年9月26日至2019年12月29日占有涉案房屋，应承担此期间的租金12533元（4000元×3+4000÷30×4）。张程辩称2019年9月26日至2019年10月25日为免租期，本院认为，双方协商给予一个月的装修免租期显然是基于履行10年长期租赁合同的前提，现租赁合同在双方约定的租赁期限开始前即解除，被告理应按照双方约定的租金标准承担实际占有使用房屋期间的租金。被告已向原告支付4000元押金及8000元租金，可在本案中予以抵扣，故被告还应向原告支付租金533元，超出部分，本院不予支持。关于违约责任，原告要求被告以所欠租金数额为基数，按照日万分之六的标准，支付自拖欠之日起至实际支付之日止的违约金，同时，原告要求扣除被告所交押金4000元，并要求被告赔偿原告房屋装修、家具家电等的损失或修复费用约112888元及提前解除合同损失8000元、律师代理费14000元。本院认为，仅从照片及视频难以看出原告的装修、家电损失数额，而原告另行请人装修的支出与原告的损失并不具有对应性，故原告所主张的损失或修复费用112888元，证据不足，本院不予支持。被告作为承租人，明知涉案房屋系住宅，客观上不具备经营条件，依然租赁涉案房屋并进行卫生间改造，导致合同解除，具有过错。原告作为出租人，知晓被告租赁用途为经营，依然在未取得有利害关系的业主同意的前提下将涉案房屋租赁给被告，导致被告对原告产生了合理的信赖和期待，亦具有一定的过错。考虑到被告延期支付租金导致原告产生的资金占用利息损失、原告另行出租房屋期间的租金损失、原告维权成本、双方对于合同的解除均具有过错等因素，本院酌定认定被告向原告赔偿6000元，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，判决如下：一、确认原告梁小春与被告张程于2019年9月11日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月30日解除；二、被告张程于本判决生效之日十日内向原告梁小春支付租金533元；三、被告张程于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁小春损失6000元；四、驳回原告梁小春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3838元，减半收取计1919元，由原告梁小春负担919元，由被告张程负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  马铁夫二〇二〇年八月二十八日法官助理刘希雅代理书记员  唐 丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。