福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初3387号 原告：厦门中航物业管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区悦华路4号中航·凯迪克凯吉楼302室。 法定代表人：刘文波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王敏，上海天尚（厦门）律师事务所律师。 被告：陈丽君，女，1972年11月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告厦门中航物业管理有限公司（以下简称中航物业公司）与被告陈丽君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中航物业公司的诉讼委托代理人王敏,被告陈丽君参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 本案查明的事实如下：中航物业公司为厦门市集美新城九天湖北侧中航城国际社区C区提供物业服务。 一、前期物业服务合同签订时间：中航物业公司与厦门富铭九天湖置业有限公司分别于2011年8月25日、2016年8月26日、2018年8月20日签订了前期物业服务合同。 二、物业服务期间：2011年8月20日至今。 三、讼争房屋地址：厦门市集美区。 四、讼争房屋面积：133.71平方米。 五、收费标准：洋房住宅物业服务费2.28元/平方米每月，住宅公共维修金0.3元/平方米每月。 六、欠缴情况：自2017年1月起至2019年7月止的物业服务费9450.62元（133.71平方米*2.28元/平方米每月*31个月）。自2017年1月起至2019年7月止的公共维修金1243.5元（133.71平方米*0.3元/平方米每月*31个月）。2016年12月至2019年7月公摊水费293.27元(2016年12月至2019年7月公摊水费总额是729413.3元，除以810户)，公摊电费447.62元[其中2016年12月至2019年7月公摊电费总额是839736元，计算方式为公摊电费电梯用电的度数乘以系数（系数按1-5层系数为1，6-9层为1.2，10-14为1.4）再除以洋房324户；公摊电费公共照明部分除以洋房324户；其余公摊电费除以810户]。 七、违约金标准：合同约定物业服务费及房屋公共维修金按月交纳，业主应于每月15日前交纳当期，在下月首日及以后交纳视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额3‰支付违约金。双方约定依据《厦门市物业管理服务收费办法》第十三条规定，尚未入住的业主或非业主使用人按入住户分摊标准的50%分摊公共水电费。业主应按规定向供水、供电等专业单位交纳水、电等有关费用，中航物业公司接受供水、供电等专业单位的委托代收水、电等费用的，因中航物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月25日前向中航物业公司交清相关费用。逾期未交纳相关费用的，中航物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的3‰计收违约金。 八、中航物业公司向本院提出诉讼请求：1.陈丽君立即向中航物业公司支付2017年1月至2019年7月的物业服务费9450.66元及违约金13869.61元（以欠缴金额为基数，按日3‰标准，自应缴纳之日起计算至实际付清之日止）；2.陈丽君立即向中航物业公司支付2017年1月至2019年7月的房屋公共维修金1243.41元及违约金1824.80元（以欠缴金额为基数，按日3‰标准，自应缴纳之日起计算至实际付清之日止）；3.陈丽君立即向中航物业公司支付2016年12月至2019年7月止的公摊水费293.27元，公摊电费447.62元及违约金992.46元（以欠缴金额为基数，按日3‰标准，自应缴纳之日起计算至实际付清之日止）。 九、陈丽君辩称,1、中航物业服务存在以下问题：2016年9月底，其房屋装修期间，发现二楼露台公共雨水管漏水，导致其一楼书房天花板渗水。2016年12月初，其房屋装修完毕后，又发现水管漏水，天花板和墙壁出现渗水现象，书房中的红木书柜彻底被泡坏，木材变形、空鼓。2017年因中航物业公司的安防不到位，导致邻居202业主家的保险柜被盗。12号楼C单元靠城毅南路路面排污井臭水溢出存在一年多，小区内草地上经常有狗屎。地面破损不维修，路灯经常性不亮，水表箱没有规范关闭好，配电箱门没锁，门上没有有电危险字样。合同上每月4次消杀也是没有到位，导致蚊子毒虫很多。小区规范设置2个公共卫生间没看到，造成业主不方便，每年物业组织2次（合同是4次）活动不让欠费业主参加，严重岐视业主。小区出现白蚁应该第一时间告知业主并进行消杀，中航物业公司没有及时告知业主和防治措施，致其房屋新装修的吊顶，门套家具被咬坏。2、对中航物业公司主张的违约金有异议，法律规定业主有同时履行抗辩权，中航物业公司没有权力收取违约金。对于住宅日常专项维修金，物业无权收取违约金。3、对于水电公摊有异议。中航物业公司提交的证据是悦华路4号和中航城A区的及04、07地块电费与本案无关。电公摊存在严重虚假成分。中航物业公司应公示电02地块每月缴费税务发票明细及每月抄表底度数、电梯做视频广告收入的收支明细及电表底数及税务发票明细和承包经营收支明细，2017年篮球场出租八闽训练营交给物业代收租金及电费底度数和税务发票，地面停车场收费的收支明细及电费公摊底度数和税务发票等，公摊电费应扣掉业主收入后再收取公摊。且违约金是不存在的。水公摊，依据前期物业服务协议约定，公共绿化养护是物业管理成本范围内，物业服务收费实行包干制，不属于业主公摊费用范围内，请求法院依法予以驳回。 以上事项，有中航物业公司提交的《前期物业服务合同》、交付通知书、收费通知书及费用明细、厦门市不动产登记信息查询结果、水电公摊计算方式明细表、福建省电力有限公司厦门供电公司电费结算单、厦门水务集团有限公司水费查询单、律师函快递单为证，本院经审查，对中航物业公司提交上述证据予以确认并在卷佐证。陈丽君提交了2016年9月13日物业费收款收据、厦门中航城C区车位管理费收费票据、福建全福天鹰环保科技有限公司灭治白蚁合同及费用与本案无关联性，对其效力，本院不予认定；陈丽君提交的中航物业公司物业管理不到位图片、中航物业用电梯做广告、停车收费、游泳池经营图片、公共管道漏水的图片，上述证据无原件，且中航物业公司持异议，对上述证据的效力，本院不予认定。 争点分析 本院认为，中航物业公司为陈丽君居住的小区提供了物业管理服务，有权向陈丽君收取物业服务费及代收房屋公共维修费，故中航物业公司要求陈丽君支付2017年1月至2019年7月的物业服务费9450.62元及房屋公共维修金1243.41元，有事实和法律依据，本院予以支持。中航物业公司主张陈丽君支付2016年12月至2019年7月止的公摊水费293.27元，公摊电费447.62元，提供相应缴纳票据，对其此项诉求，本院予以支持；对陈丽君主张物业服务收费实行包干制，业主无需进行水费公摊以及公摊电费费用应扣除公共收益部分所得的抗辩意见，本院不予采纳。本院在审理中航物业公司系列案件过程中，发现中航物业公司提供物业服务存在不足，现中航物业公司主张陈丽君支付物业管理费的滞纳金，本院不予支持。房屋公共维修金属于代收性质，中航物业公司主张陈丽君支付公共维修金逾期付款违约金，缺乏法律依据，本院不予支持；中航物业公司主张陈丽君支付公摊水电逾期付款违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，中航物业公司的诉求，本院予以部分支持。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、陈丽君应于本判决生效之日起十日内向厦门中航物业管理有限公司支付2017年1月至2019年7月的物业服务费9450.62元及房屋公共维修金1243.41元； 二、陈丽君应于本判决生效之日起十日内向厦门中航物业管理有限公司支付2016年12月至2019年7月止的公摊水费293.27元，公摊电费447.62元; 三、驳回厦门中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果陈丽君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费503元，减半收取计251.5元，由陈丽君负担43元，由厦门中航物业管理有限公司负担208.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  陈艳红 二〇二〇年八月三日 书记员  林诗琳 书记员  戴玲玲 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。