北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9672号原告：北京联东金桥置业有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园区金桥科技产业基地景盛南四街**。法定代表人：李立华，总经理。委托诉讼代理人：李夫彬，男，1987年3月25日出生，汉族，该公司员工。被告：北京艺丰雕刻时光咖啡文化有限责任公司，，住所地北京市海淀区小营西路******法定代表人：庄崧洌，董事长。委托诉讼代理人：滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。原告北京联东金桥置业有限责任公司（以下简称联东公司）与被告北京艺丰雕刻时光咖啡文化有限责任公司（以下简称艺丰雕刻公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联东公司的委托诉讼代理人李夫彬，被告艺丰雕刻公司的委托诉讼代理人滕宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联东公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签署的租赁合同已于2019年9月16日解除；2、要求被告给付租金103639.82元（欠费期间为2019年7月1日至2019年9月16日）；3、要求被告支付逾期付款的违约金，以欠付金额103639.82元为基数，按照每日千分之三，自2019年7月1日计算至被告实际付清欠付租金之日止；4、要求被告按照合同约定的租金标准（按照房屋面积1165.54平方米，单价3.42元/平米/日）支付自2019年9月17日至被告实际腾退房屋之日的房屋占用费；5、要求被告支付合同解除违约金119584.40元；6、判令被告腾退位于北京市通州区马驹桥镇联东U谷东区一期U东x号房屋；7、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2016年1月29日，原、被告签订了《联东楼宇租赁合同》，约定被告承租原告房屋，被告按照合同约定支付租金。但被告却一再迟延交付租金，经原告多次催缴，被告均予以拒绝。因被告欠付租金的违约行为已经符合合同约定的单方解除合同条件，原告向被告发送了解除合同的通知，且被告于2019年9月16日收到。但被告收到解除通知后，并没有按照合同约定在合同解除后两日内将租赁物业移交原告。综上所述，被告逾期缴纳租金、合同解除后逾期腾退房屋的行为严重违反合同约定及法律规定，原告多次要求被告按照合同约定向原告支付租金并承担违约责任，被告却一再拒绝，故起诉。艺丰雕刻公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求。第一、双方合同并未解除，我方也未收到原告的解除通知，其主张腾退房屋及支付违约金无事实依据，并且原告曾经在2019年向被告出具收费通知单，要求被告支付2019年10月1日至12月31日的租金；第二、其主张的逾期支付租金及解除合同违约金金额过高；第三、在2020年1月开始因为疫情影响北京市采取严格的防护措施，属于不可抗力，造成我方无法经营，应当减免租金，相应期限未支付租金情形也不应当另计违约金；第四、原告第三项诉讼请求房屋占用费标准过高，其主张依据是租赁合同第12条，而该12条为违约及赔偿责任，也就是说租金占用费属于违约金，所以其按照租金标准的三倍明显过高。本院经审理认定事实如下：2010年11月29日，联东公司（甲方）与艺丰雕刻公司（乙方）签订编号为U谷-租赁-2010-55的《联东U谷厂房租赁合同》，约定甲方将北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街13号联东U谷东区2号楼三层G、编号为U东x的厂房（以下简称涉案厂房）租赁给乙方用于工业厂房、生产办公及仓储，建筑面积1165.54平方米，租期五年，自2011年1月26日起至2016年1月25日止。合同期满后，艺丰雕刻公司填写续租申请表，申请就涉案厂房续租60个月。联东公司（甲方）与艺丰雕刻公司（乙方）于2016年1月29日续订编号为联东-【U谷】-租赁-20【15续013】的《联东楼宇租赁合同》（艺丰雕刻公司在该合同上虽未加盖公章，但其认可该续租合同的真实性），甲方将涉案厂房租赁给乙方用于生产、办公，租赁面积为1165.54平米，租赁期限共计60个月，自2016年1月26日起至2021年1月25日止，自2016年1月26日开始计算租金。合同第五条租金及支付方式约定，第一年租金为1.05元/平米/日，计收期间2016年1月26日起至2017年1月25日止；第二年租金为1.08元/平米/日，计收期间2017年1月26日起至2018年1月25日止；第三年租金为1.11元/平米/日，计收期间2018年1月26日起至2019年1月25日止；第四年租金为1.14元/平米/日，计收期间2019年1月26日起至2020年1月25日止；第五年租金为1.17元/平米/日，计收期间2020年1月26日起至2021年1月25日止；上述租金不包括乙方在租赁物业期间发生的水、电、通讯等各种能源通讯费用及物业费、维修费，水、电、通讯等各种能源通讯费用及物业费、维修费自合同生效之日起由乙方负担；租金支付方式为：乙方应于本合同签订之后5个工作日内，向甲方支付首笔租金，首笔租金的对应租期为2016年1月26日至2016年3月31日，后续租金为一季度收取一次（三个月为一季度），每季度结束前15日内被告应向原告支付下一季度租金。合同第六条租赁保证金约定，“乙方应当在本合同签订后五日内，向甲方交付保证金总计110143.53元，租赁期间，如因乙方违反本合同约定给甲方造成财产损失的或有其他违约行为的，甲方有权从该租赁保证金中直接扣划乙方应承担的违约金及/或甲方由此遭受的实际损失，甲方扣划后将及时以书面方式通知乙方。乙方须于收到上述通知后七日内，向甲方补足被扣划的租赁保证金，除非此时合同已解除。”合同第十二条违约及赔偿责任约定，“1、乙方应按合同约定的期限支付租赁保证金、租金等相关费用，逾期支付的，每逾期一日应按应付金额的千分之三向甲方支付违约金。2、乙方不按照约定支付租金及其他应付费用达六十日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业，乙方应支付三个月的租金作为违约金，造成损失的，应当承担赔偿责任。7、租期届满或无论因任何原因提前解除，乙方均应在租期届满前或租赁合同解除后两日内将租赁物业及附属设施移交甲方，逾期移交期间按租金标准的三倍支付房屋占用费。8、甲方解除合同应以书面形式通知乙方，自通知到达之日起，本合同解除”。合同第十七条通知送达约定，本合同项下的通知义务，应以书面方式送达对方当事人，本合同确定的地址为双方通知的送达地址，因任何一方提供或者确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时通知对方或者指定的代收人拒绝签收的视为送达，通知被退回之日视为送达日。合同签订后，双方依约履行合同，艺丰雕刻公司支付联东公司租赁保证金110143.53元。艺丰雕刻公司租金支付至2019年6月30日。2019年9月2日联东公司向艺丰雕刻公司在《联东楼宇租赁合同》中预留的地址（北京市海淀区小营西路25号2层01-002号）及法定代表人（委托代理人）李若帆邮寄送达《解除合同通知书》，载明“由于贵司自2019年7月1日至今一直未支付租金，故我司根据合同第十二条之约定，解除上述合同，并通知贵司收到本通知后三日内结清合同项下的租金等全部费用，并请贵司接到本通知之日起三日内迁出房屋，将租赁物及附属设施移交我司”。艺丰雕刻公司未签收《解除合同通知书》，该通知于2019年9月16日退回妥投。艺丰雕刻公司至今仍占有使用涉案厂房。艺丰雕刻公司提交《收费通知单》作为证据，以证明“联东公司曾在2019年9月16日之后向我司发送《收费通知单》，催缴2019年10月1日至12月31日期间的租金，表明合同尚未解除，处于履行状态”。另，艺丰雕刻公司法定代表人庄崧洌向本院邮寄《情况说明》，称“本人对该案件情况完全不知情，目前与艺丰雕刻公司也正在诉讼中，本案中出现的所有本人手写签名或人名章，均非本人或经本人同意后的签写或加盖。为避免今后因该案件、以艺丰雕刻公司法定代表人身份被采取限制消费、限制出境等执行措施，特向贵院说明”。2020年7月16日，艺丰雕刻公司以其委托代理手续产生争议、为避免诉讼程序瑕疵为由，申请将本案中止审理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，联东公司与艺丰雕刻公司之间就涉案厂房续订的《联东楼宇租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系，均应按协议约定履行。根据查明的事实，艺丰雕刻公司自2019年7月1日起未按照合同的约定交纳租金，根据双方合同约定，联东公司在艺丰雕刻公司欠付租金达六十日时，享有了解除合同的权利。联东公司于2019年9月2日向艺丰雕刻公司在合同中预留的地址及收件人邮寄送达《解除合同通知书》，但该邮件于2019年9月16日退回妥投。根据合同第十二条第8款和第十七条之约定，通知被退回之日视为送达日之日，故双方续订的《联东楼宇租赁合同》于2019年9月16日解除。关于艺丰雕刻公司称“联东公司曾向其催缴2019年10月1日至12月31日的租金，这一行为表明合同尚未解除，处于履行状态”，艺丰雕刻公司提交的收费通知单并未载明通知发送时间，且联东公司在合同解除前催促艺丰雕刻公司支付租金，并无不妥，故对于艺丰雕刻公司该辩解意见，本院不予采纳。联东公司要求艺丰雕刻公司按照合同约定支付合同解除前的租金103639.82元，具备合同依据，且计算无误，本院予以支持。合同解除后，联东公司应将租赁保证金110143.53元退还给艺丰雕刻公司，现艺丰雕刻公司要求该保证金抵扣欠付租金，联东公司亦同意抵扣，本院对此不持异议，经抵扣后艺丰雕刻公司剩余的租赁保证金为6503.71元。合同解除后，艺丰雕刻公司应当腾退涉案厂房给联东公司，但艺丰雕刻公司至今仍占有使用涉案厂房，联东公司要求艺丰雕刻公司腾退涉案厂房，具备事实及法律依据，本院予以支持。关于联东公司要求艺丰雕刻公司支付解除合同违约金的诉讼请求，根据双方合同约定，艺丰雕刻公司因欠付租金构成根本违约，联东公司行使合同解除权后，艺丰雕刻公司理应向其支付三个月租金（119584.40元）作为违约金，故本院对联东公司的该项诉讼请求予以支持。关于合同解除后的房屋占用费，房屋租赁合同解除，出租人请求承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中《联东楼宇租赁合同》解除后，艺丰雕刻公司至今仍占有使用涉案厂房，故艺丰雕刻公司应当支付自2019年9月17日至实际腾退之日止期间的房屋占用费。关于占用费的支付标准，联东公司主张艺丰雕刻公司按照合同约定的租金标准的3倍支付合同解除后的房屋占用费，该约定明显过高，且《联东楼宇租赁合同》系联东公司提供的格式合同，联东公司因艺丰雕刻公司违约造成的损失已通过解除合同违约金予以弥补，故本院按照合同中约定的租金标准计算合同解除后的房屋占用费，计算方式为：2019年9月17日至2020年1月25日（共计131日）的房屋占有使用费，按照面积1165.54平米、每日1.14元/平米计算为174061.74元，抵扣剩余的租赁保证金6503.71元后再支付167558.03元；2020年1月26日至实际腾退之日止的房屋占有使用费按照面积1165.54平米、每日1.17元/平米计算。关于艺丰雕刻公司称“自2020年1月受疫情影响而无法经营，应当减免租金”一节，因艺丰雕刻公司自2019年7月1日起即未依约支付租金，联东公司已于2019年9月2日向艺丰雕刻公司发送《解除合同通知书》，但艺丰雕刻公司至今仍未腾退涉案厂房，且本院在确定合同解除后的占有使用费支付标准时已经酌情降低占有使用费的计算标准，故对于艺丰雕刻公司要求因疫情减免租金的辩解意见，本院不予采纳。关于联东公司要求艺丰雕刻公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为违约金系用于弥补守约方的损失，现联东公司因艺丰雕刻公司欠付租金超过六十日时适用了解除合同违约金，此时逾期付款违约金将不能同时适用，故对于联东公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于雕刻时光公司申请将本案中止审理一节，因雕刻时光公司提交的授权委托书已加盖雕刻时光公司公章，故其委托诉讼代理人滕宏伟已获得雕刻时光公司的合法授权，至于艺丰雕刻公司与其法定代表人庄崧冽内部是否存在纠纷，并不影响艺丰雕刻公司对外承担因《联东楼宇租赁合同》所产生的民事责任，故对于该申请，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告北京联东金桥置业有限责任公司与被告北京艺丰雕刻时光咖啡文化有限责任公司续订的编号为联东-【U谷】-租赁-20【15续013】《联东楼宇租赁合同》于2019年9月16日解除；二、被告北京艺丰雕刻时光咖啡文化有限责任公司支付原告北京联东金桥置业有限责任公司租金103639.82元及自2019年9月17日至2020年1月25日期间的房屋占有使用费174061.74元，共计277701.56元，抵扣租赁保证金110143.53元后再支付167558.03元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、被告北京艺丰雕刻时光咖啡文化有限责任公司支付原告北京联东金桥置业有限责任公司自2020年1月26日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照面积1165.54平米、每日1.17元/平米的标准按天计算），于本判决生效之日起7日内执行清；四、被告北京艺丰雕刻时光咖啡文化有限责任公司给付原告北京联东金桥置业有限责任公司解除合同违约金119584.40元元，于本判决生效之日起7日内执行清；五、被告北京艺丰雕刻时光咖啡文化有限责任公司腾退位于北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街13号联东U谷东区2号楼三层G、编号为U东x的厂房至原告北京联东金桥置业有限责任公司，于本判决生效之日起15日内执行清；六、驳回原告北京联东金桥置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5514元，由原告北京联东金桥置业有限责任公司负担2710元（已交纳），由被告被告北京艺丰雕刻时光咖啡文化有限责任公司负担2804元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘 梅二〇二〇年八月二十七日法官助理  何 娇书 记 员  高文艳