广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初13720号原告：佛山市顺德区满信木业有限公司，住所地佛山市顺德区伦教世龙工业区世龙大道东，统一社会信用代码：91440606778347961R。法定代表人：梁满灯。委托诉讼代理人：彭建球，广东勤融律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雄涛，广东勤融律师事务所律师。被告：程振军，男，1988年7月14日出生，汉族，住佛山市顺德区伦教街道。委托诉讼代理人：蒋文渊，广东九域律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉强，广东九域律师事务所律师。原告佛山市顺德区满信木业有限公司与被告程振军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年7月13日、7月31日公开开庭进行审理。第一次庭审时，原告佛山市顺德区满信木业有限公司的委托诉讼代理人彭建球，被告程振军及其委托诉讼代理人蒋文渊、张辉强到庭参加了诉讼；第二次庭审时，原告佛山市顺德区满信木业有限公司的委托诉讼代理人彭建球，被告程振军及其委托诉讼代理人蒋文渊到庭参加了诉讼。在诉讼中，原告与被告于2020年6月17日向本院递交了书面申请，要求给予20天时间进行调解，本院经审查予以准许，上述调解期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告佛山市顺德区满信木业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》及双方于2017年3月30日签订的《补充协议》（合同从2020年5月至2021年6月30日的租金为137368元）；2.判令被告立即退还位于佛山市顺德区伦教街道办事处新塘村委会新塘世龙大道工业区3号B厂房、仓库二层及仓库左边的厂房给原告；3.判令被告向原告支付2019年9月起至实际返还之日止的租金，暂计至2020年4月为78496元，以后顺延；4.判令被告向原告支付逾期缴纳租金的滞纳金，按拖欠款项的每日万分之五计至实际清偿之日止，暂计至2020年4月15日为4572.39元；5.判令被告向原告支付拖欠的水电费2619元；6.判令被告已缴纳租赁保证金12000元归原告所有；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月1日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于佛山市顺德区伦教街道办事处新塘村委会新塘世龙大道工业区3号B厂房，租赁面积为320平方米，期限从2016年7月1日起至2021年6月30日止，租金按每月每平方建筑面积为19元，从第三年开始在上述租金基础上递增5%，租金于每月5日前支付，逾期支付则按每天5%收取滞纳金；租赁期间的水电费由被告承担；若被告逾期缴纳租金，原告有权解除合同并没收保证金。签订上述合同后，原告将涉案租赁物交付给被告使用，被告向原告支付了保证金12000元。2017年3月30日，原告与被告再次签订了一份《补充协议》，原告被告将租赁物铺位的仓库搭建为两层，将第二层及涉案租赁物铺位下面仓库左边出租给被告，租金为每月2900元。签订上述补充协议后，原告按约定搭建并交付给被告使用。但被告从2019年9月起拖欠租金、水电费。为了维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。在诉讼中，原告明确第三项诉请中的租金计算方法，按照涉案合同的约定，每月租金为6912元/月，根据《补充协议》的约定，其他租赁物的租金为2900元/月，合计每月9812元/月（不含税），从2019年9月起计至被告退还租赁物之日止；同时，原告明确滞纳金统一从起诉之日（即2020年6月2日）起计算。在诉讼中，经本院行使释明权后，原告变更诉请如下：将第一项诉请变更为确认原告与被告于2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》及双方于2017年3月30日签订的《补充协议》无效；其中第三项诉请的租金变更为占用费，其他诉请没有变更。被告程振军辩称，1.涉案合同及《补充协议》均属无效合同，原告出租的租赁物并非合法建筑，原告没有处分权和收益权。2.即使涉案合同及《补充协议》有效，也是原告要求解除合同，违约方是原告，不同意保证金归原告所有，被告要求原告退还保证金并支付违约金给被告。3.从2018年起原告就向被告多次提出解除涉案合同及《补充协议》，在原告多次催促下被告于2019年12月搬离了涉案租赁物，双方的合同关系于2019年12月终止，本案不存在解除合同的情形，被告确认没有支付涉案租赁物在2019年9月至11月期间的租金，被告在原告处的保证金应当可以用于折抵拖欠租金，且原告应当向被告支付的违约金也可以折抵拖欠租金，当初双方协商一起结算，所以被告才没有按月支付租金。4.被告已于2019年12月5日搬离涉案的租赁物，租赁物已经由原告实际控制，故被告无需向原告返还涉案的租赁物，且租金应计算至2019年12月5日。5.对于原告诉请的滞纳金有异议，认为双方当时口头协商抵扣将被告交纳的保证金及原告支付的违约金，被告没有按月支付租金不构成违约，不同意支付滞纳金，即使需要支付滞纳金，被告对原告的计算方法有异议，应当按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率计算。6.被告确认尚欠原告水电费合计2619元。7.起诉后被告没有向原告支付过任何款项。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：原告的营业执照复印件、被告的人口信息查询表、房地产权证书复印件、《厂房租赁合同》、《补充协议》、保证金收据、2019年满信木业9月、10月、11月租客明细（各1份）、房地产权证书复印件（加盖银行抵押专用章）、不动产登记信息查询结果；除了房地产权证书复印件、外，被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对于房地产权证书复印件，该证据虽系复印件，但可与原告提供的其他证据互相印证，故本院对该证据予以确认并在卷佐证。在诉讼中，被告向本院提供以下证据：1.现场照片（3份，拍摄时间：2020年5月28日，拍摄地点：涉案租赁物）、光盘（含6段电话录音及现场视频1段，电话通话对象为案外人庞永与案外人黄先生，时间是2020年6月12日，6月14日）及文字记录（6份）、通话清单（2页）；2.微信个人信息打印件、微信聊天记录打印件（5份，对象原告的员工黄维梅与被告，时间：2018年11月29日、2019年12月13日、12月14日、12月23日、12月31日、2020年1月5日、1月9日）；对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于有争议的证据，本院认证如下：对于证据1中的光盘及文字记录、通话清单，上述证据均属于电子证据，无法核实通话人的身份信息，该组证据也无法佐证与本案存在关联性，本院对该组证据不予确认。在诉讼中，本院组织双方对涉案租赁物进行现场勘察，当庭出示勘察笔录及照片（6张）；原告及被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：位于佛山市顺德区伦教街道办事处新塘村委会新塘世龙大道工业区3号B房产登记在原告佛山市顺德区满信木业有限公司名下，土地性质为国有，房产用途工业，其中建筑面积4659.47平方米，自用面积12005.46平方米。2016年7月1日，原告佛山市顺德区满信木业有限公司（合同中称甲方）与被告程振军（合同中称乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，约定如下：1.乙方承租上述房产中320平方米作为厂房使用；2.租赁期限五年，从2016年7月1日起至2021年6月30日止；3.厂房租金按每月每平方米建筑面积租金为19元，第一年、第二年租金不变，第三年起租金递增5%，到第四年由第三年的原租金基础上递增5%，第五年按第四年租金不递增；4.签订合同后，乙方应向甲方支付12000元作为租赁保证金及支付一个月租金，甲方才交付厂房给乙方使用；5.租赁期间乙方使用厂房所产生的水电费由乙方负担；6.乙方应于每月5日前缴纳一切费用，逾期缴纳，甲方有权以每日5%收取滞纳金，并有权终止合同；7.租赁期间内，乙方在甲方没有违反合同约定的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方将乙方支付的保证金当赔偿金没收。……签订上述合同后，被告向原告支付了保证金12000元，原告开具了收据予以确认；原告按约定将涉案厂房交付给被告使用。2017年3月30日，原告与被告又签订了一份《补充协议》，约定如下：被告要求原告将原租赁物旁的仓库搭建为两层，被告承租其中第二层和原租赁物下面仓库的左边，租金合计为每月2900元（不包含任何费用）。其余条款均按2016年7月1日签订的合同执行。原告与被告均确认涉案租赁物属于星铁棚结构，原告确认涉案租赁物不属于涉案产权证内记载的建筑面积范围内，也没有办理相应的建设规划许可证。被告从2019年9月起没有向原告缴纳涉案租赁物的租金及水电费，原告遂于2020年6月2日向法院提起诉讼。在诉讼中，本院对涉案租赁物进行现场勘查，现场情况如下：原租赁物下面仓库的左边存放了机器设备及产品，《厂房租赁协议》的320平方米厂房内空无一物，原租赁物旁的仓库搭建两层中第二层内有些许垃圾，此外空无一物。原告确认2019年12月31日时原告的员工前往涉案租赁物查看，其中《厂房租赁协议》的320平方米厂房及《补充协议》中指向的原租赁物旁的仓库搭建两层中第二层的情况，与本次现场勘验一致，没有变化；而《补充协议》中指向的原租赁物下面仓库的左边，里面的物品并非被告，是案外人约2020年春节后搬进去的。被告陈述，原租赁物下面仓库的左边存放了机器设备及产品并非被告，具体属于谁及何时搬进去不清楚，其他租赁物的勘验情况与被告从2019年12月5日搬离时一致，没有变化。另查，根据双方确认的涉案租赁物的费用如下：1.2019年9月租金9812元、租赁税18元，电费883.20元、2019年7、8月水费50元；2.2019年10月租金9812元、租赁税18元、电费906元；3.2019年11月租金9812元、租赁税18元、电费754.80元，2019年9、10月的水费25元。即被告尚欠原告涉案租赁物2019年7月至11月的水电费合计2619元（883.20元+50元+906元+754.80元+25元）。再查，原告的员工梅姐与被告程振军的微信聊天记录如下：2019年12月13日，梅姐发问：“你搬走的东西搬完了没有，有没有把里面清理干净还有就是租金水电费什么时候算？”2019年12月14日，程振军回复：“还有点没搬完，搬完之后我会让人清干净的，租金到时清算完，在合同未到期之前让我搬走期间产生的损失一起算一下，还有你们单方面违约的损失也要算一下，这样对大家都公平。”2019年12月23日，程振军发问：“厂里木头已经清的没了。”梅姐回复：“那些垃圾呢？”程振军回复：“没什么垃圾了。”梅姐回复：“我下午叫员工过去看一下。”“我员工看过了，他说两大车都拉不完，请把那些垃圾清完。”2019年12月31日，梅姐发问：“你的垃圾清完了没有，清完请把钥匙交还给我，还是里面还有你的东西？租金什么时候过来算清。”程振军回复：“租金随时可以算，损失一起算，你这边算好租金，我把损失给你算，你约个时间。”原告陈述并没有与被告办理任何交接手续；被告陈述没有办理交接手续，但微信告知原告已搬离，且于2020年1月4日将钥匙交付给原告。本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。对于双方当事人争议的涉案租赁合同是否有效等主要焦点问题，本院作如下分析：一、关于涉案租赁合同及《补充协议》是否有效的问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合本案，涉案租赁物截止一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或相应权属证明，原告将涉案租赁物出租给被告，已违反了强制性法律规定，应属无效合同。被告提出抗辩，认为涉案租赁物并非记载在涉案产权证的自用土地面积范围内，但未能提供证据予以佐证，经本院行使释明权后被告没有申请对涉案租赁物进行测绘，被告应承担举证不能的法律后果，故对于被告的该部分抗辩意见，理据不成立，本院不予采纳。原告要求确认双方于2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》及双方于2017年3月30日签订的《补充协议》无效，理据成立，本院予以支持。二、关于合同无效后的民事责任问题根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（一）关于原告主张被告退还涉案租赁物的诉请。原告认为被告一直没有与原告办理交接手续，至今尚未退还涉案租赁物；被告提出抗辩，认为已于2019年12月5日已搬离涉案租赁。结合本案，首先，根据本院现场勘查及原告的陈述，原告的员工最晚于2019年12月31日已前往涉案租赁物进行查看，且原告陈述查看的结果与本院现场勘查情况一致，而现场查勘时涉案租赁物中除了原告另行提供给案外人使用的仓库外，其他地方基本空置，即使存在的垃圾也是极其微小，根本影响原告另行出租给其他人使用；其次，根据现场勘验的情况及原告已于2020年春节后让案外人实际使用涉案租赁物仓库的事实，结合双方的微信聊天记录显示，原告于2019年12月23日已派员前往涉案租赁物查看，当时也无需被告在场即可进入涉案租赁物，即使原告没有收到被告交付的钥匙，也不影响原告实际控制涉案租赁物，即原告最晚于2020年12月31日已实际控制了涉案租赁物。由于原告在起诉前已实际控制了涉案租赁物，原告在本案中继续要求被告退还涉案租赁物，理据不成立，本院不予支持。（二）关于原告要求被告支付涉案租赁费占用费根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。”结合本案，涉案租赁物的占用费按照原合同及《补充协议》的约定，每月为9812元，双方均无异议。根据本院查明的事实及认定，被告从2019年9月起开始拖欠涉案租赁物的占用费，原告最晚于2019年12月31日前已实际控制了涉案租赁物，故被告应当支付2019年9月、10月、11月、12月期间的占用费合计39248元（9812元/月×4个月），超出部分，本院不予支持。对于被告提出于2019年12月5日前搬离涉案租赁物，因未能提供充分证据予以佐证，故本院对被告的该部分抗辩意见不予接纳。关于原告要求被告支付租赁期间涉案租赁物产生的水电费2619元，被告并无异议，本院予以支持。（三）关于原告要求确认租赁保证金12000元归其所有因涉案合同属无效合同，故原告依据合同约定要求被告已缴纳租赁保证金12000元归其所有，理据不成立，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期支付占用费的滞纳金问题。原告主张的滞纳金实际上属于利息，被告未按约定的缴纳时间支付占用费，应当向原告支付逾期付款的利息，故原告主张被告从起诉之日（即2020年6月2日）起计算，理据成立，本院予以支持。但由于涉案合同属无效合同，双方对于滞纳金的计算方法也属无效约定，故被告应从2020年6月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付滞纳金至实际清偿之日止，超出部分，本院不予支持。为了避免讼累，且被告在答辩中也提出要求将保证金折抵占用费，故本院将原告应退还被告保证金12000元与被告拖欠原告的占用费进行折抵，故被告实际尚欠原告涉案租赁物占用费为27248元（39248元-12000元），原告主张的滞纳金应以尚欠占用费27248元为基数，从2020年6月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市顺德区满信木业有限公司与被告程振军于2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》及双方于2017年3月30日签订的《补充协议》无效；二、被告程振军应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市顺德区满信木业有限公司支付涉案租赁物占用费27248元及滞纳金（滞纳金的计算方法：以尚欠占用费27248元为基数，从2020年6月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；三、被告程振军应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市顺德区满信木业有限公司支付涉案租赁物租赁期间的水电费2619元；四、驳回原告佛山市顺德区满信木业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2412.92元（原告已预交），由原告佛山市顺德区满信木业有限公司负担1412.92元，由被告程振军负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  伍晖仪二〇二〇年八月十二日书记员  周丽燕