云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6285号上诉人（原审被告）：方彬，男，1987年5月29日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：赵斌，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李宗辉，男，1979年4月6日出生，汉族，现住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：赵文讲，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：叶恒瑜，云南勇旭律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：李兴兰，女，1964年11月17日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：赵斌，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。上诉人方彬因与被上诉人李宗辉及原审被告李兴兰租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初6696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方彬上诉请求：一、撤销昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初6696号民事判决，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人承租土地后，将承租的土地转租给案外人王勤柱，并获取收益。王勤柱在未取得任何审批手续的情况下自行建盖房屋、进行装修。后因行政机关通知限期拆除违章建筑，在各方均有过错的情况下，三方于2018年1月15日签订了《北二环191号整体出租得内部厂房及场地一次性解决协议书》，对合同无法履行的后果进行了一次性终局解决方案的约定。该协议书并不是上诉人与被上诉人签订的编号为20170801号《厂房场地租赁合同》或被上诉人与案外人王勤柱签订的编号为20170901号《厂房场地租赁合同》的补充协议，而是在上述合同违反法律规定无法履行时，就各方责任承担所进行的重新约定。两份《厂房场地租赁合同》的合同无效不会导致《北二环191号整体出租得内部厂房及场地一次性解决协议书》无效。该一次性解决协议书，平衡了各方的利益，考虑了各方的责任，已经就案外人王勤柱的损失补偿作出了明确约定。根据该协议书的约定，由上诉人及被上诉人各自补偿王勤柱15万元，且已实际履行。该协议之所以约定由被上诉人补偿王勤柱15万元，是因为其自身也存在转租等经营行为，也从转租中获取利益。根据法律规定，合同无效后取得的财产应该返还，该协议书已经考虑到各方利益在土地租赁合同无效后如何公平处理的问题。一审法院未查明这一事实，导致适用法律错误，作出了有违公平原则的判决结果，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。李宗辉辩称，一、被上诉人在合同签订及履行过程中，不存在违约行为，不应当承担自己的损失及他人损失的赔偿责任。上诉人因此遭受的损失大于评估的损失，云南峰彩汽车有限公司已经注销并于2019年9月办理完毕破产程序。二、城管局通知拆除的时间为2017年12月18日，被上诉人委托评估的时间为2017年12月29日。在此期间，本案双方进行过三次沟通协商，在双方无法共同委托鉴定的情况下，被上诉人才在告知上诉人后委托第三方对损失进行鉴定，不存在单方委托。三、《北二环191号整体出租得内部厂房及场地一次性解决协议书》的约定只区分赔偿主体，只处理对案外人的责任，没有处理赔偿的原因。租赁合同无法履行的原因是上诉人的欺许、隐瞒，故被上诉人有权向上诉人追偿。李兴兰述称，同意上诉人的上诉意见。李宗辉向一审法院起诉请求：一、确认李宗辉与方彬于2017年8月28日签订的合同编号为20170801的《厂房场地租赁合同》无效；二、判令方彬退还2017年10月16日至2017年12月25日期间的租金50000元；三、判令方彬赔偿李宗辉向第三人支付的赔偿金150000元；四、判令李兴兰对方彬的上述各项费用和损失赔偿承担连带支付责任；五、判令方彬及李兴兰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：本案所涉及的位于昆明市五华区马家（山）坡地北二环191号内部厂房及场地所占土地系方彬、李兴兰向案外人王忠全租赁使用，该土地属于五华区的集体性质土地，土地利用现状为耕地和草地。方彬、李兴兰租赁上述土地期间，2015年2月，昆明市国土资源管理行政执法支队五华大队以方彬占用土地建设汽车修理厂房等建（构）筑物的行为，违反了我国土地管理法的规定为由，向方彬发出了《接受用地调查通知书》。后昆明市国土资源局五华分局又向方彬下发了《责令停止国土资源违法行为通知书》，要求方彬停止在上述土地施工建设钢架大棚、非法占地建设的违法行为，听候处理。2015年5月18日，昆明市国土资源局向方彬最终作出了《行政处罚决定书》，行政处罚决定书认定方彬于2014年12月29日，未经国土部门批准，擅自占用上述土地施工建设汽车修理厂钢架大棚等建（构）筑物（工业仓储），已建成并投入使用，方彬的行为构成非法占地的违法行为，给予方彬责令退还非法占用土地，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施并罚款48758元的行政处罚。2015年9月11日，方彬缴纳了罚款，但并未退还上述土地。2015年12月4日，李宗辉与方彬签订合同编号为20151101的《厂房场地租赁合同》，方彬将位于昆明市五华区马家（山）坡地北二环191号内部厂房及场地中3000平方米面积出租给李宗辉使用，用于办公、堆放货物、生产加工、汽车维修、汽车美容等其他业务，租赁期限为15年，自2015年12月1日至2031年2月29日。第三方五华区也与李宗辉和方彬签订《同意转租申明》，申明内容为：同意方彬将上述厂房及场地按合同编号为20151101合同约定内容进行转租。2017年8月28日，李宗辉与方彬再次签订合同编号为20170801的《厂房场地租赁合同》，约定方彬整体出租位于昆明市五华区马家（山）坡地北二环191号内不低于4500平方米的厂房及场地，租赁期限五年，自2017年9月16日至2022年10月15日，李宗辉装修期为一个月，租金自2017年10月16日开始计算，年租金为432000元。此前，2017年8月5日，李宗辉与方彬还签订了一份《租赁意向书》，约定为确保上述合同编号为20170801的《厂房场地租赁合同》的履行，李宗辉在意向书签订之日当日向方彬交付意向金50000元。《租赁意向书》签订当日，李宗辉支付给方彬意向金50000元，于2017年9月9日支付租金50000元。李宗辉与方彬签订合同编号为20170801的《厂房场地租赁合同》的同日，李宗辉与方彬签订了一份《同意转租申明》，方彬同意李宗辉将合同编号为20170801的《厂房场地租赁合同》所涉厂房及场地进行转租。2017年9月11日，李宗辉与第三方王勤柱签订《厂房场地租赁合同》，李宗辉将位于昆明市五华区马家（山）坡地北二环191号内约5900平方米的厂房及场地租赁给第三方王勤柱使用，租期五年，自2017年10月1日至2022年9月30日。上述合同中李宗辉转租给第三方王勤柱约5900平方米的厂房及场地，其中4500平方米是李宗辉与方彬签订的合同编号为20170801的《厂房场地租赁合同》中李宗辉向方彬承租的4500平方米面积，1400平方米是李宗辉与方彬签订的合同编号为20151101的《厂房场地租赁合同》中李宗辉向方彬承租的3000平方米面积中的一部分。2017年12月18日，李宗辉收到昆明市国土资源局五华分局和昆明市五华区人民政府普吉街道办事处发给李兴兰的《通知》，通知主要内容为：昆明市国土资源局下发了《行政处罚决定书》，要求当事人限期拆除或没收非法建（构）筑物，退还土地，恢复土地原状，但当事人拒不履行《行政处罚决定书》的拆除或没收处罚，近期，政府将组织相关部门依据相关法律法规，强制拆除违法建（构）筑物，责令当事人于2017年12月25日前搬离，并清空相关货物。2018年1月15日，李宗辉与方彬及第三方王勤柱签订了一份《北二环191号整体出租的内部厂房及场地一次性解决协议书》，协议书内容为：本协议所涉及场地位于马家山坡地，北二环191号内整体出租的内部厂房及场地，合同编号为20170801面积为4500平方米，和甲方（方彬）与乙方（李宗辉）于2015年12月4日签订的合同编号为20151101的厂房场地租赁合同面积为3000平方米后乙方于2017年转租1400平方米给丙方（王勤柱），丙方用做“木材展台”。现因该场地涉及政府拆迁问题，相关租赁合同无法继续履行，各方通过友好协商达成本协议。一、甲方在2018年1月20日前支付丙方人民币150000元补偿金，该补偿金支付后，甲方与乙方于2015年12月4日签订的合同编号20151101（注：此补偿金不包含合同编号为20151101乙方自用厂房〈汽车修理厂〉面积为约1600平方米所涉及的内容）及2017年8月28日签订的合同（合同编号20170801）第十条补充内容第一项所约定的“乙方租赁物及其附属设施，合同生效两年内涉及拆迁，甲方须支付乙方100000元搬家费”等相关内容不再有效。二、乙方在2018年3月15日前支付丙方人民币150000元补偿金。三、上述补偿方案系针对合同编号20151101合同和合同编号20170801合同的一次性终局解决方案，甲方与乙方签订的两份合同解除（注：解除合同不包含合同编号为20151101合同中乙方李宗辉〈修理厂〉自用的面积1600平方米的后续事宜），丙方不得再以合同编号为20170801合同所涉及的内容向甲方乙方主张任何权利。甲乙丙三方之间涉及本场地的所有相关合同解除。其他合同中相关违约条款失效。四、丙方应当在2018年1月15日前自行搬离场地，如因丙方不能在上述搬离期限内搬离，导致政府拆迁延后，甲方因此而遭受的损失，丙方应负责赔偿。上述协议签订后，李宗辉向第三方王勤柱支付了补偿金150000元。一审法院认为，本案中，李宗辉通过分别与方彬于2015年12月4日签订合同编号为20151101的《厂房场地租赁合同》以及2017年8月28日签订合同编号为20170801的《厂房场地租赁合同》的形式，取得了位于昆明市五华区马家（山）坡地北二环191号内约7500平方米的厂房及场地的租赁使用权，根据国土资源管理部门的行政处罚决定书的认定，方彬出租的场地系占用的集体耕地和草地，而厂房系在占用的土地上所建的建（构）筑物，方彬的行为违反了我国土地管理法的强制性规定，构成非法占地，方彬接受了处罚，缴纳了行政罚款，但并未退还非法占用的土地，也未拆除在非法占用的土地上建设的厂房。相反，方彬却将上述非法占用的土地及非法建设的厂房出租给李宗辉，方彬的行为违反了我国土地管理法的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，李宗辉与方彬签订的两份《厂房场地租赁合同》均属无效。在方彬将上述厂房及场地出租给李宗辉之前，方彬非法占用土地的行为已被相关部门定性并作出行政处罚，方彬仍将非法占用的土地及在占用土地上建设的厂房出租给李宗辉，主观存在故意，应对合同无效承担全部过错责任。本案审理中，并无证据表明李宗辉承租上述厂房及场地时知晓方彬非法占用土地并被行政处罚的事实，从李宗辉要求原出租人签署同意转租声明的事实反映出，李宗辉已尽到一般承租人的谨慎注意义务。我国合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李宗辉在本案中要求返还的租金是2017年8月28日签订的合同编号为20170801的《厂房场地租赁合同》所交纳未使用厂房和场地期间的租金，根据该租赁合同的约定，租金是从2017年10月16日开始计算，每年租金为432000元，月租金为36000元，该合同项下的4500平方米的厂房和场地由李宗辉全部转租给第三方王勤柱，李宗辉就合同的履行向方彬交纳了100000元的意向金和租金，李宗辉主张实际使用厂房和场地到2017年12月25日，但该时间是有关部门通知限期搬离的时间，并不代表李宗辉实际搬离的时间，且在李宗辉与方彬和第三方王勤柱此后签订的《关于北二环191号整体出租的内部厂房及场地一次性解决协议书》中，还要求第三方应于2018年1月15日前自行搬离，若第三方于2017年12月25日已搬离，也就没有必要在此后的时间中以协议的形式对第三方搬离的时间作出约定。一审审理中，方彬认可李宗辉搬离的时间是2018年1月15日，李宗辉已支付场地和厂房的租金为三个月，李宗辉已支付的租金100000元并未有超额，因此，李宗辉主张未使用厂房和场地期间的租金应予退还没有事实依据，依法不予支持。对于李宗辉主张的要求方彬赔偿李宗辉支付给第三方赔偿金150000元的请求，一审法院认为，虽然该150000元李宗辉是根据与方彬及第三方王勤柱签订的《关于北二环191号整体出租的内部厂房及场地一次性解决协议书》的约定由李宗辉支付给第三方的补偿金，但该协议是基于三方对彼此签订的协议的有效性所作出的解决结果，而现李宗辉与方彬所签订的两份《厂房场地租赁合同》依法为无效，而无效的过错全部归责于方彬，李宗辉支付给第三方王勤柱的150000元补偿金也系合同无效给李宗辉造成的损失，理应由方彬赔偿给李宗辉。至于李宗辉要求李兴兰承担连带责任的诉讼请求，一审法院认为，与李宗辉签订两份《厂房场地租赁合同》的出租方为方彬，现没有证据证明方彬是代表李兴兰与原告签订合同，且合同履行过程中也无证据证明李兴兰参与了合同的履行。根据合同相对性的原则，合同是对合同当事人产生约束力，李宗辉要求李兴兰承担连带责任缺乏事实依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、原告李宗辉与被告方彬2015年12月4日签订的合同编号为20151101的《厂房场地租赁合同》以及2017年8月28日签订的合同编号为20170801的《厂房场地租赁合同》无效；二、被告方彬于本判决生效后十日内赔偿原告李宗辉向第三方支付的赔偿金150000元；三、驳回原告李宗辉的其他诉讼请求。”一审案件受理费4300元，由李宗辉承担1075元，由方彬承担3225元。二审中，各方当事人均无新证据向本院提交。经审理，各方当事人对于一审法院认定的法律事实均无异议，故本院予以确认。上诉人要求补充确认：上诉人代被上诉人补偿案外人王勤柱30万元。本院认为，上诉人要求补充确认的法律事实与本案处理结果无关，本院不予审查确认，故对于一审法院认定的法律事实予以确认。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、涉案合同的效力问题；二、被上诉人就其赔偿的150000元对上诉人是否享有追偿权？本院认为，首先，上诉人将集体所有的土地出租用于非农业建设，并由昆明市国土资源局于2015年5月18日对上诉人作出了《行政处罚决定书》，责令上诉人退还非法占用的土地、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并进行罚款。上诉人缴纳罚款后，非但未退还土地，还分两次将涉案土地连同其上的建筑物、构筑物出租给被上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案双方分别于2015年12月4日和2017年8月28日签订的《厂房场地租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而属无效合同，并进而导致被上诉人与王勤柱订立的《厂房场地租赁合同》无法继续履行。其次，根据前述分析及现有在案证据，并无证据证实被上诉人在订立合同时明知涉案土地涉及违法用地，故上诉人对其出租行为具有过错，而被上诉人并不具有过错。但上诉人、被上诉人及案外人王勤柱于2018年1月15日订立的《关于北二环191号整体出租的内部厂房及场地一次性解决协议书》系各方当事人真实意思表示，各方均应当按照约定履行各自的义务。根据该份协议书，明确约定由上诉人和被上诉人分别、各自补偿王勤柱15万元，且明确约定上述赔偿方案属“一次性终局解决方案”。在上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应按照当事人的约定履行赔偿义务。在被上诉人已实际履行赔偿义务，且对于合同约定由本案双方各自对王勤柱承担责任的原因无法作出合理解释的情况下，本院认定依据协议约定，被上诉人在履行赔偿义务后，不享有追偿权，本院对其诉讼请求不予支持，上诉人的上诉理由成立，本院依法予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初6696号民事判决第一项，即：“一、原告李宗辉与被告方彬2015年12月4日签订的合同编号为20151101的《厂房场地租赁合同》以及2017年8月28日签订的合同编号为20170801的《厂房场地租赁合同》无效”。二、撤销昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初6696号民事判决第二项、第三项，即：“二、被告方彬于本判决生效后十日内赔偿原告李宗辉向第三方支付的赔偿金150000元；三、驳回原告李宗辉的其他诉讼请求”。三、驳回被上诉人李宗辉原审其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，由上诉人方彬负担4300元，由被上诉人李宗辉负担4300元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  晏云锋审判员  邓林春二〇二〇年八月二十八日书记员  钱一菲