北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10536号原告：北京首都机场物业管理有限公司，住所地北京市顺义区北京空港物流基地物流园八街**，统一社会信用代码911101137577028569。法定代表人：李志刚，经理。委托诉讼代理人：张勇，北京市泽元律师事务所律师。委托诉讼代理人：南丰，北京市泽元律师事务所律师。被告：乐延，男，1981年2月20日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告北京首都机场物业管理有限公司（以下简称机杨物业）与被告乐延物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告机场物业之委托诉讼代理人张勇、被告乐延到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。机场物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费用2261.9元；2.判令被告向原告支付违约金2565元（以欠费金额为基数，按每日千分之三计算，暂计至2020年4月1日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是涉诉小区的物业管理公司（至2019年3月31日，4月1日起交接给新物业公司），被告是涉诉房屋业主。2006年11月24日，原、被告签订了《物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业管理等费用，迟延交费的违约金标准为每日千分之三。被告物业管理等费用为每年1809.52元，截至目前，被告已拖欠自2018年1月至2019年3月的物业管理等费用2261.9元，原告多次催缴，被告仍未缴纳上述物业管理费，故诉至法院。乐延答辩称：1.根据物业协议约定，物业公司未履行物业管理服务的义务，物业公司根本违约在先。根据双方签订的物业协议“第二条物业服务企业应当承担的物业共用部位、共用设施设备维护和管理；公共区域环境卫生、绿化、公共秩序的维护和管理；保安；小区内交通秩序与车辆停放以及住宅单元装修管理”以及根据“第三条物业管理服务质量”，物业公司应当提供符合协议约定目标的物业管理服务，业主为此支付相应的物业费用，同时物业协议第七条明确约定“未达到管理服务质量，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应当承担法律责任”。从2016年起，机场物业在涉及业主重大人身安全和切身利益方面未履行物业服务协议约定的内容，存在违约行为。业主多次向属地公安机关、物业公司反映，小区楼道内存在大量易燃类杂物堵塞楼道消防通道、遮挡消防设施的情况，以至于行人难以通过，既不符合《中华人民共和国消防法》，也不符合物业协议中“第三条第三款以及第七款”应当承担的责任，更严重危及业主的人身安全，但物业公司长期对此不闻不问，疏于管理。自入住以来，被告所购买的253号车位长期存在停车位顶部漏水情况，严重影响车辆使用寿命。被告将该情况向物业公司反映，物业公司以漏水系开发商责任为由拒绝修缮漏水地下车库，导致被告只能使用经防水布进行临时遮挡的车位。后经了解，该漏水系停车位顶部的阀门损坏导致，物业以欺骗业主的形式逃避履行物业服务协议“第三条第二款与第八款”约定的义务，是为根本违约。物业未按照协议约定做好小区设施管理以及安全管理。根据物业服务协议约定“小区实行封闭管理，对小区外来访客、车辆实行登记制度”，但实际情况是自小区业主入住至机场物业退出服务，在长达近14年的时间内，小区从未实际封闭管理。其次，包含被告所在小区内多个单元楼门禁系统长期失效，单元门无法锁闭，已造成小区内多起入室盗窃事件，对业主的财产安全构成了极大的威胁，机场物业长期对业主反映的相关问题置之不理；最后，长期有业主将车辆停放在消防通道，机场物业从未实际制止过业主的违章停车、堵塞消防通道的行为。2.因机场物业不履行在先义务，被告不应当承担因此产生的违约金，并有权要求机场物业进行赔偿。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。作为物业协议的相对方，机场物业有权收取物业费用，但是应当依法、依约提供对等服务。在机场物业未提供对等服务并造成被告损失的情况下，双方应当进行协商、沟通、采取补救措施并赔偿因迟于履行义务给被告造成的损失。然而，机场物业在已经自身违约的情况下，忽视自身应当承担的责任，强行收取被告等业主的违约金的做法于情于理均无法让广大业主接受。庭审中，乐延补充答辩意见如下：第一，通过其提交的照片可以看到，楼道里堆放了很多自行车和纸箱等杂物，其向110报警，后来原告才将这些杂物清走。警察处理过后楼道又堆积了很多杂物，原告没有尽到管理义务，导致消防通道被堵塞，无法保证安全问题。第二，其车位一直处于漏水的地方，与物业公司联系物业称是楼体的原因，说无法修理。后来换了新的物业公司之后，其与新的物业公司联系解决此事，新的物业公司给其解决了漏水的问题，称根本不是楼体的问题，是有一个阀门损坏导致一直漏水。第三，其小区在物业服务管理内容里载明应该是封闭管理，但实际上并不是这样。换了新的物业公司之后，就实行了封闭管理。第四，小区内消防通道被占用没有人管理。第五，小区的门禁一直无法使用，后来是天竺镇政府出钱给小区居民解决了门禁和摄像头无法使用的问题。本院认定事实如下：2006年11月24日，机场物业与乐延签订了《服务协议》，甲方为机场物业，乙方为乐延。该协议约定：第三条，物业管理服务质量。一、房屋外观。1.房屋外观完好、整洁、无违反规定私搭乱建现象，阳台封闭统一有序。2.小区内楼号有明显标志及引路方向平面图。二、共用部位、共用设施设备的维护和管理。1.小区内所有公共设备图纸、资料、档案齐全、管理完善。2.设备良好、运行正常、无事故隐患，保养、检修制度完备。3.每日进行设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范，持证上岗。4.电梯24小时运行。5.生活用水供水系统实行严格的管理措施，保证水质合格。6.24小时监控、访客系统、周界报警、紧急报警、自动巡更完全运行。7.集中供暖、供电、燃气运行正常。冬季供暖室内温度达到国家规定的温度。三、环境卫生。1.小区实行标准化保洁，垃圾日产日清。2.及时清扫积水和积雪。3.小区内无违反规定饲养家禽、家畜及宠物。4.无乱堆乱放物品，无乱张贴的宣传品。四、绿化。1.小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，喷泉、花坛、树木、广场、建筑小品配置得当。2.绿地无杂物、无破坏、践踏、侵占现象，无裸露土地。3.绿地管理及养护措施落实，花草、树木修剪及时，无明显枯枝死叉及病虫害现象。4.小区内无违反规划私自栽种其他植物现象。第四条，物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、物业管理费乙方按年度交纳。二、物业管理费按住宅建筑面积1.38元/月·建平方米。六、每次交费时间：每年度第一个月20日前。第七条，违约责任。一、违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并从违约之日起每天千分三支付违约金。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。乐延称不认可该协议中其签字的真实性，但不申请鉴定，亦同意承担相关不利后果。诉讼中，机场物业明确诉讼请求为：1.判令被告支付原告物业管理费2261.9元；2.判令被告给付违约金（违约金的计算方式为：以1809.52元为基数，按照日千分之三，自2018年1月20日起计算至实际给付之日止；以452.38元为基数，按照日千分之三，自2019年1月20日起计算至实际给付之日止）；3.判令本案诉讼费由被告承担，并放弃其他诉讼请求。诉讼中，乐延认可收到了催缴物业费的短信。诉讼中，乐延提交了相关照片证明机场物业服务不到位。机场物业认可该照片的真实性，但称所有照片产生时间以及内容所显示的状态都在其撤场之后，和本案没有关联性。对此，乐延认可其提交的照片非在诉争物业费期间拍摄。诉讼中，机场物业称其诉讼请求2261.9元的计算方式为：2018年1月1日至2019年12月31日的物业费是面积107.82*1.38元*12个月+24元等于1809.4992元，2019年1月1日至2019年3月31日期间的物业费是107.82*1.38元*3+6元=452.3748元，1809.4992元+452.3748元=2261.874元，其四舍五入按照2261.9元主张。诉讼中，机场物业称公共照明费每年24元，在物业服务协议里没有明确约定，但称其确实提供了该服务，其也张贴了收费的标准，之前收取物业费的时候也收取了该费用。对此，乐延称其记不清楚之前每年向机场物业交纳多少物业费了，其记得大概是1800多元。诉讼中，乐延提交了照片，其中部分照片拍摄期间在2018年1月1日至2019年12月31日。机场物业认可该照片真实性，但不认可关联性，证明目的也不认可，并称与其服务没有关系。机场物业称关于乐延提交的所有楼道内物品摆放的照片，不能显示拍摄地点就是涉诉房屋所对应的摆放，只能显示某一时间的时间状态，不能证明状态是连续的，关于摆放原因是住户物品的摆放，机场物业对于物品摆放上是有对业主提示和管理服务的。本院认为：机场物业起诉乐延交纳2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业费共计2261.9元，乐延认可该期间的物业费未交纳，本院对此不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。乐延辩称不交纳物业费是因为：1.机场物业未履行物业管理服务的义务，物业公司根本违约在先。2.因机场物业不履行在先义务，乐延不应当承担由此产生的违约金，并有权要求机场物业进行赔偿。乐延提交的证据中，涉及诉争物业费期间公共区域的照片显示为纸箱，但物业服务属于动态服务。也即是，乐延提交的现有证据尚不足以证明其辩解意见中所陈述的上述事实。故在现有证据情况下，乐延应依约交纳上述期间的物业费。但针对本次诉讼中乐延反映的问题，机场物业应加大服务意识，及时回应业主的合理需求。同时，业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。故乐延未交纳诉争期间的物业费，并非有意拖欠，对于机场物业主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告乐延给付原告北京首都机场物业管理有限公司2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业费共计2261.9元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京首都机场物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告乐延负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李二焕二〇二〇年八月二十五日法官助理 许 楠书 记 员 赵宇飞