文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初17258号原告：重庆成谦置业顾问有限公司，住所地重庆市渝中区李子坝正街**附**6-2，统一社会信用代码91500103596711857F。法定代表人:董学成，董事长。委托诉讼代理人：文海英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵丹，北京体源律师事务所律师。被告：陈雪，1988年1月29日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张华，重庆盈兴律师事务所律师。被告：周明峰，男，1985年4月8日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：张华，重庆盈兴律师事务所律师。原告重庆成谦置业顾问有限公司（以下简称成谦公司）与被告陈雪、被告周明峰居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告成谦公司的委托诉讼代理人文海英、赵丹，被告陈雪和被告周明峰本人及共同委托诉讼代理人张华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告成谦公司向本院提起诉讼，请求判令：被告陈雪和被告周明峰向原告成谦公司支付居间服务费192837元和以192837元为基数，从2018年7月1日起至付清之日止，按月息2%的标准支付违约金。事实和理由：陈雪和周明峰为夫妻关系。2018年1月30日,陈雪和周明峰为购买重庆南方集团有限公司开发的黛瑰苑项目的商业B区负3-9号商铺,而由陈雪与成谦公司签订了《购买人声明》,委托成谦公司为陈雪、周明峰提供居间代理服务向开发商重庆南方集团有限公司发出购买意向商铺的邀约,并促成与南方集团签署《商品房买卖合同》。《购买人声明》签订后,成谦公司依约向重庆南方集团有限公司发出了陈雪、周明峰购房邀约,并促成重庆南方集团有限公司与陈雪、周明峰在2018年2月9日就签订了《商品房买卖合同》成为该商铺业主,该买卖协议以周明峰的名义签署,商铺的建筑面积为107.77平方米,单价11000元/平方米,总成交金额为1185360元。因陈雪、周明峰资金紧张,陈雪、周明峰欠成谦公司居间服务费192837元,对此双方在《购买人声明》中约定,该笔费用陈雪、周明峰应在2018年6月30日前付清,如在前述期限未交足,则陈雪、周明峰愿意每日以欠款的6‰向成谦公司支付违约金。2018年2月5日,成谦公司与陈雪、周明峰签订《欠款协议》，再次对陈雪、周明峰欠付成谦公司居间服务费的金额为192837元以及付款时间是2018年6月30日前付清,未付清每日以欠款的6‰向成谦公司支付违约金等意思达成了一致意见。经成谦公司多次催促,陈雪、周明峰却并未向成谦公司支付欠付的居间服务费，成谦公司遂提起本次诉讼。被告陈雪、周明峰共同辩称，成谦公司并未实际提供居间服务，其收取居间服务费无事实及法律依据，陈雪、周明峰是在重庆南方集团有限公司玫瑰城售房部购买的商铺以及签订的《商品房买卖合同》，不需要委托成谦公司向重庆南方集团有限公司发出购房邀约，且没有证据证明成谦公司为陈雪、周明峰争取了优惠政策，成谦公司举示的重庆南方集团有限公司的公告也只能证明其与南方集团是代销关系，其依照法律规定只应向重庆南方集团有限公司收取佣金，而不应收取其他的费用；即使成谦公司认为其提供了居间服务，成谦公司没有对订立合同有关的重要事实如实告知给陈雪、周明峰，而是告知陈雪、周明峰涉案商铺的门前的楼梯是要拆除的，使陈雪、周明峰错误的做出决定购买涉案商铺，涉案商铺至今未出租，其行为严重损害了陈雪、周明峰的利益，不应当要求支付报酬；居间服务费明显超高，完全脱离了市场交易习惯，成谦公司所称居间服务费没有限制性规定，但我方认为应该有合理的价格。综上，陈雪、周明峰不应向成谦公司支付居间费，如陈雪、周明峰应向成谦公司支付居间费，成谦公司所要求按照月息2%计算违约金明显过高，请求人民法院予以调整。经审理查明，2019年6月4日，周明峰向本院提起诉讼，要求成谦公司退还居间服务代理费550168元。2020年4月30日，本院作出（2019）渝0103民初17289号民事判决书，该判决查明如下事实，2018年1月30日，陈雪代表周明峰拟通过成谦公司的居间服务购买房屋，并向该公司发出《购买人声明》，其中载明：本人拟购买重庆南方集团有限公司开发的项目物业（下称“标的物业”），现委托成谦地产提供居间代理服务，该标的物业经成谦地产审核，物业五证齐全，符合国家预售相关法律法规要求，标的物业相关信息如下：开发商：重庆南方集团有限公司，项目名称：黛瑰苑，物业类别：商业，房号：B区负3-9。为了享受开发商公示的优惠价格购买上述标的物业，现向成谦地产预交居间代理服务费743005元，成谦地产代表本人向标的物业的开发商（重庆南方集团有限公司）发出购房邀约。本人权利义务：1、在达成本协议之前，本人已经认真阅读和充分了解开发商出示的标的物业的房价及相关优惠政策，并同意接受。2、享受的购房优惠标准及时效以开发商现场公示的方案为准，过期不予保留。3、本人承诺，若缴纳服务费并享受优惠政策，即于签署本协议当日完善认购手续，须在认购书所约定的日期内签订商品房买卖合同。4、本人同意，在签订上述标的物业《商品房买卖合同》后，即所缴纳的费用作为成谦地产居间代理服务费用，不再退还。5、本人知晓，本次缴纳费用作为支付成谦地产的居间代理服务费，并不是本次购房款的一部分。四、对方的权利义务。1、成谦地产有义务向本人提供经纪咨询服务及真实的项目信息。2、成谦地产除收取居间代理服务费外，不得向本人另行收取任何其他费用。3、若本人最终未购买上述标的物业，则成谦地产需在本人提出书面退款后办理退还居间代理服务费，成谦地产无任何理由拖欠。……六、因本人资金紧张，暂不能按合同约定交足居间服务费，尚欠192837元，本人承诺于2018年6月30日前交齐，如果在前述期限未交足，愿意每日按总欠款的6%向成谦公司支付违约金。成谦公司在上述《购买人声明》上盖章对该声明予以了确认。2018年1月30日，周明峰通过陈雪的中国农业银行账户向重庆市九龙坡区声闻远传文化传播有限公司支付10万元；2018年2月6日，周明峰通过陈雪的中国建设银行账户向重庆市九龙坡区声闻远传文化传播有限公司支付3笔款项：其中50万元两笔，8万元一笔；2018年2月6日，周明峰通过陈雪的中国农业银行账户向重庆市九龙坡区声闻远传文化传播有限公司支付10852.8元，上述款项合计1190852.8元，其中包含支付本案的居间服务费550168元。2018年2月5日，陈雪（甲方）与成谦公司（乙方）签订欠款协议，双方约定：甲方因资金紧张，暂不能按合同约定向乙方交足居间服务费，尚欠192837元，甲方承诺于2018年6月30日前交齐，如果在前述期限未交足，甲方应每日按总欠款的6‰向成谦公司支付违约金。2018年2月9日，成谦公司向周明峰出具收据一份，收据载明：收款事由南方玫瑰城黛瑰苑B区负3-9服务费，金额550168元。同日，周明峰通过成谦公司居间服务与重庆南方集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同载明，商品房坐落重庆市渝北区，总成交金额1185360元，周明峰于签署合同当日缴付595360元作为首期房款，另外向银行申请个人购房抵押贷款590000元。此后，因案涉人行楼梯拆除问题发生争议，周明峰遂起诉至法院。另查明，成谦公司具有重庆市房地产中介服务资质，资格等级C级，执业范围为从事楼盘代理、居间代理、代办交易手续、房地产信息、咨询等服务，该公司在2017年9月15日向重庆南方集团有限公司转账支付200万元。成谦公司陈述，该公司缴纳的200万元系独家代理重庆南方集团有限公司支付的保证金。还查明，周明峰与陈雪系夫妻关系，二人于2009年10月20日登记结婚。审理中，周明峰向法庭举示其购买的商铺照片数张，该照片显示商铺前有一人行楼梯。拟证明成谦公司曾告知周明峰商铺前的楼梯将会拆除，周明峰基于楼梯将会拆除才同意支付本案居间服务费，因楼梯至今未拆除，成谦公司应当退还居间服务费。对该证据，成谦公司质证认为，商铺前有人行楼梯属实，但从未向周明峰承诺该楼梯将拆除，且该公司也无权力拆除楼梯，商铺前有楼梯并不必然降低商铺价值，相反会给商铺带来更多人流量。该判决认定，《购买人声明》系周明峰通过成谦公司提供居间服务购买涉案房屋，并就双方权利义务安排达成的合意，为双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法成立，应属有效。本案争议为，周明峰已缴纳的居间代理服务费应否退还。首先，双方在购买人声明中约定：签订商品房买卖合同后，缴纳的费用作为居间服务费且不再退还；若未购买房屋，成谦公司无理由退还服务费。上述约定表明，双方均同意以是否购买涉案房屋作为应否退还服务费的认定标准。从本案查明事实看，周明峰与开发商重庆南方集团有限公司签订了商品房买卖合同，并已实际购买案涉房屋，按双方在声明中的约定，成谦公司已收取的服务费不予退还。根据我国合同法第四百二十四条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，故双方上述约定亦符合法律规定。其次，关于优惠购房问题，从购买人声明约定看，周明峰通过成谦公司居间服务并预付服务费的意图是享受优惠购房政策，周明峰在声明中确认，本人已充分了解案涉房屋房价及优惠政策并同意接受，表明周明峰在购房前清楚房屋交易价及享受的购房优惠。上述声明签订后，周明峰即与开发商签订商品房买卖合同并支付购房款，该事实证明周明峰认可合同约定的交易价格，而周明峰在交易前后并未就购房优惠问题向成谦公司提出任何异议，周明峰当庭辩称未享受优惠的理由不能成立。对于周明峰请求本院向房屋登记机构调取房屋备案价的申请，本院认为，房屋备案价与是否享受优惠问题无关，购买人声明第三条第3款载明：“购房优惠标准及时效以开发商现场公示方案为准，过期不予保留”，证明周明峰知晓购房优惠额度不固定且具有时效性，周明峰自愿以商品房买卖合同约定的价格购买涉案房屋系自行作出的商业判断，故不能以房屋备案价认定其是否享受购房优惠，同时，周明峰也未举证证明就房屋优惠问题成谦公司对其实施了任何欺诈行为，故本院对其调取房屋备案价的请求不予准许。第三，关于楼梯拆除问题，在购买人声明及事后的商品房买卖合同中，周明峰从未与成谦公司或开发商就楼梯拆除作任何约定，周明峰以未拆除楼梯主张成谦公司违约并要求退还服务费缺乏合同依据。从本案看，周明峰购买的房屋系商业性质门面，其当庭亦陈述购买该房屋目的是投资盈利。作为理性的民事主体，周明峰在确定购房前应当就房屋所处地段、位置、投资价值进行查看和分析，亦应当注意到房屋前存在人行楼梯。若周明峰认为该人行楼梯对房屋价值产生负面影响，理应向居间方或开发商提出，通过减免服务费、购房款或者另行就拆除问题作出约定的方式规避其可能产生的商业风险。本案中，按购买人申明周明峰需支付七十余万元的居间服务费，周明峰当庭陈述若楼梯拆除则支付该居间服务费符合其预期，反之则不应支付，因此楼梯拆除问题系周明峰判断是否支付如此大额居间服务费的重要因素，但周明峰在交易过程中却并未就该问题与相对人作出明确约定，与常理不符，其主张缺乏充分依据。至于周明峰举示的通话录音，本院认为，该通话录音所涉人员的身份并无证据证明，不能认定成谦公司向周明峰承诺拆除楼梯；同时，成谦公司并非开发商，无权拆除楼梯，周明峰理应清楚。故即使成谦公司工作人员曾向周明峰表示楼梯将会拆除，但周明峰并不能因此产生合理信赖，亦不可据此主张退还服务费，故通话人身份问题并不影响本案认定，对周明峰要求调取通话人身份的请求不予准许。第四，关于成谦公司能否收取居间服务费问题。根据查明事实，成谦公司具有重庆市房地产中介服务资质，其执业范围为从事楼盘代理、居间代理等，成谦公司实施居间服务未超出其经营范围。本案中，成谦公司虽然系独家代理销售涉案房屋在内的商铺，但不是涉案房屋的出卖人，成谦公司为周明峰提供缔约机会并促成与开发商签订房屋买卖合同，其行为亦非双方代理，故成谦公司收取居间服务费符合法律规定。本案居间服务费金额由双方自行协商确定，并无欺诈、胁迫之情形，也未违反法律法规禁止性规定，周明峰主张居间服务费过高的理由不能成立，遂判决驳回周明峰的诉讼请求。现该判决已生效。本案中，双方均认可与（2019）渝0103民初17289号案件庭审陈述一致。以上事实，有收据、购买人声明、照片、重庆市商品房买卖合同、中国建设银行个人账户交易明细、借卡交易明细、收款收据、通话录音、欠款协议、结婚证、独家代理销售公告、中国农业银行对公账户交易明细，（2019）渝0103民初17289号民事判决书以及双方当事人的陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，通过已生效的（2019）渝0103民初17289号民事判决书可以认定成谦公司和陈雪、周明峰两夫妻就购买坐落重庆市渝北区商铺形成居间合同关系，成谦公司所提供居间服务并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。2018年2月5日的欠款协议也确认了陈雪、周明峰尚欠居间服务费192837元，且承诺于2018年6月30日前付款的事实。现付款期限届满，陈雪、周明峰并未付款，两者的行为已构成违约，由于该债务系夫妻共同债务，两者理应承担共同向成谦公司支付居间费192837元的法律责任。同时，欠款协议还约定如果在前述期限未交足，陈雪、周明峰应每日按总欠款的6‰向成谦公司支付违约金。鉴于陈雪、周明峰的违约行为，其理应承担向成谦公司支付违约金的法律责任，庭审中陈雪、周明峰认为违约金约定过高，请求人民法院予以调整。本院认为，无论是欠款协议还是成谦公司所请求的月利率2%的违约金标准均过高，且成谦公司也未举示其产生的直接损失或者间接损失，故本院认定成谦公司在本案中所产生的损失仅为资金占用利息。结合本案案情，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定陈雪、周明峰共同向成谦公司支付以192837元为基数，从2018年7月1日起至付清之日止，按年利率5%计算的违约金。对于陈雪、周明峰认为其不应向成谦公司支付居间费的辩解意见，该辩解意见与本案查明事实不符，且（2019）渝0103民初17289号案件中已进行详细评析，故本院对陈雪、周明峰的辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释第二条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈雪、被告周明峰在本判决生效之日起十日内共同向原告重庆成谦置业顾问有限公司支付居间费192837元和以192837元为基数，从2018年7月1日起至付清之日止，按年利率5%计算的违约金；二、驳回原告重庆成谦置业顾问有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2443元，由被告陈雪、被告周明峰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  龙 飞二〇二〇年八月二十八日法官助理  蒋体岚书 记 员  程雅韫