广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6404号原告：张磊，男，1975年5月22日出生，汉族，住广州市白云区。原告：王燕，女，1979年6月28日出生，汉族，住广州市海珠区。两原告共同委托诉讼代理人：陈思敏、李碧芳，广东正平天成律师事务所律师。被告：广州市洲际物业管理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路**正佳东方国际广场****。法定代表人：毛亚红。委托诉讼代理人：罗维治，广东康浩律师事务所律师。原告张磊、王燕与被告广州市洲际物业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人陈思敏、李碧芳，被告的委托诉讼代理人罗维治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付案涉商铺的收益144912元（按照每月6038元计算，从2017年12月1日起至2019年12月31日止）。2.被告向两原告支付迟延支付上述商铺收益违约金5434.2元（按照统一委托经营协议第9.1条的规定，按同期应付未付的商铺收益为基数，按照每天万分之一标准，从逾期次月1日起算至2019年12月31日止）。3.被告向原告支付违约赔偿金43473.6元（按照统一委托经营协议第9.1条的规定，以诉讼请求1中144912元的30%作为赔偿标准）。事实和理由：两原告于2011年7月24日与案外人广州合银广场发展有限公司签订《商品房预售合同》，购买了位于广州市越秀区环市东路370号正佳东方国际广场3层382号商品房（以下简称案涉商铺)，商品房用途为商业，建筑面积约19.49平方米。两原告在2019年10月23日取得案涉商铺的《不动产权证书》。被告是正佳东方国际广场的物业管理公司，为了引入有实力的经营方统一经营管理，整合小面积、零散的商铺，两原告与被告于2015年8月14日签订《正佳东方国际广场商铺统一委托经营协议书》（以下简称《委托经营协议书》），约定：将案涉商铺委托被告统一进行经营管理，委托经营的期限从2015年8月15日至2024年12月31日；2015年8月15日至2020年12月31日委托期间，两原告对案涉商铺的收益是每月6038元；2021年1月1日至2022年12月31日委托期间，两原告对案涉商铺的收益是每月8721元；2023年1月1日至2024年12月31日委托期间，两原告对案涉商铺的收益是每月9392元。被告于2015年9月开始向两原告支付案涉商铺的收益，2016至2019年12月共支付27.5个月的收益，但至今尚有24个月收益未支付。被告未能按照协议约定内容每月按时向两原告支付固定收益回报己经构成违约，损害两原告的合法权益。故为维护两原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，请求依法驳回原告的全部请求，理由如下：一、根据《关于〈正佳东方国际广场统一委托经营协议书〉补充协议三》（以下简称《补充协议三》）附解除条件之约定，因签订协议人数未达到业主人数三分之二以上，被告与两原告签订的《委托经营协议书》已于2017年12月31日解除，被告无需再向两原告支付固定收益。2015年8月14日，被告与两原告、广州合银广场发展有限公司签订的《委托经营协议书》约定，为提升物业价值，达到统一经营管理并盘活整个商场的目的，两原告委托被告经营其名下的案涉商铺，建筑面积为19.49平方米；委托期限自案涉协议签订之日起至2024年12月31日止；2015年8月15日至2020年12月31日期间，商铺的固定收益为每月6038元。根据物权法第七十六条之规定，正佳东方国际广场商场要进行统一经营管理，需要建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。因此，被告与两原告分别于2015年8月14日、2016年2月24日、2017年3月15日签订了《关于〈正佳东方国际广场统一委托经营协议书〉补充协议》（以下简称《补充协议》)、《关于〈正佳东方国际广场统一委托经营协议书〉补充协议二》（以下简称《补充协议二》)及《补充协议三》。根据上述三份补充协议的约定，如2017年12月31日前，签约合同人数不能达到全体合银广场商铺业主人数三分之二以上的，则《委托经营协议书》自动终止，并且不产生任何违约责任。两原告签订《补充协议三》，表明其也知悉并确认《委托经营协议书》的自动解除条件。在签约过程中，由于业主出于对被告的不信任或认为固定收益过低，截止至2017年12月31日，347个商铺中仅有167个商铺与被告进行签约，签约率仅为48.13%，未达到全体业主人数三分之二的标准。此外，签约面积也未到商场总面积的三分之二。根据合同法第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。换言之，《补充协议三》所约定的解除条件已成就，《委托经营协议书》于2017年12月31日自动解除。被告无需再向两原告支付固定收益。二、《委托经营协议书》生效期内，被告已履行了全部义务，两原告主张被告未支付固定收益没有任何事实依据。1.根据《委托经营协议书》及《补充协议三》的约定，两原告委托被告经营商铺的期间为2015年8月15日至2017年12月31日。除去《委托经营协议书》第四条协议约定的一个月整备期，被告已履行了全部义务，向两原告支付了2015年9月15日至2017年12月31日，总计28个月的固定收益。2.《委托经营协议书》已经解除。2017年12月31日之后，被告与两原告已不存在委托经营关系，被告无须向两原告支付固定收益。至于两原告还主张因被告未支付固定收益而产生的违约金及赔偿金，其诉请没有任何事实和法律依据。3.两原告本应明确其诉讼请求，但其主张固定收益、违约金及赔偿金均不明确，也未提供充分证据证明其诉讼请求，应承担举证不能的不利后果。三、根据合同法第四十五条第一款之规定，被告与两原告签订的《委托协议三》属于附解除条件的合同。自签约率不足全体业主人数三分之二的解除条件成就时，《委托经营协议书》即已解除。两原告对解除没有任何异议，各方已明确《委托经营协议书》解除的事实，双方之间已不存在任何权利义务关系。因此，两原告明知《委托经营协议书》已解除的情况下，仍提起本案诉讼没有法律依据。综上，被告已按《委托经营协议书》的约定，履行了向两原告支付2015年9月15日至2017年12月31日期间固定收益的义务。《委托经营协议书》自2017年12月31日自动解除后，两原告无权再向被告主张协议解除之后的固定收益、违约金及赔偿金。经审理查明：案涉房屋位于广州市越秀区环市东路370号382号房屋，用途为商业，该房屋按套计价以1610000元由两原告作为共有产权人购入。被告的企业类型为自然人独资的有限责任公司，其股东类型为自然人股东，股东名称为王军。2015年8月14日，两原告（为委托方，甲方）被告（为受托方，乙方）与广州合银广场发展有限公司（为开发商）签订《正佳东方国际广场商铺统一委托经营协议书》，约定：鉴于正佳东方国际广场甲方所购买的商铺均为小面积、零散之现状，为盘活正佳东方国际广场1-6层商场，引入有实力的经营方统一经营管理，从而更好实现甲方所委托物业升值及尽快实现收益回报，甲、乙双方就甲方将从广州合银广场发展有限公司购买的商铺委托乙方统一进行经营管理的事宜协商一致达成以下协议：甲方委托乙方经营的商铺为位于广州市越秀区环市东路370-372号正佳东方国际广场商场部份382号商铺；甲方委托乙方经营的期限为自本协议签署之日起至2024年12月31日止；商铺整合准备期（4.1条）三方共同商定该商铺整合准备期为1个月，从甲方实际交付商铺于乙方起计算，准备期过后即起算计付委托经营商铺的收益；统一经营期间甲方的收益分配方式（第五条），委托经营期间，甲方对其委托经营的商铺收益收取标准第1-6年（2015年8月15日至2010年12月31日），每月按（商铺销售总价×4.5%）÷12的标准进行收取，即甲方每月的固定收益回报为6038元；本协议的解除（第七条）7.1甲、乙双方经过协商一致可以解除本协议；7.2出现以下情形的，守约方可以解除合同：甲方未按约定交付商铺给予乙方的，乙方将该商铺以非本协议约定的方式使用导致损害甲方商铺产权的，甲方在委托经营期间内转让该商铺、未书面通知乙方、造成该商铺产权人发生变更而导致影响本协议不能正常履行的，甲方不配合乙方或该商铺实际经营人办理有关证照手续等事宜，导致本协议不能正常履行的，因政策、行政及双方无法预见的不可抗力等因素导致合同目的无法实现的，其他因对方原因，导致本协议目的无法实现或合同无法正常履行的；违约责任（第九条）9.1乙方未能按本协议约定支付甲方每月固定收益回报的，每逾期一天，按该期应支付的款项的万分之一计付违约金，乙方未按约定支付甲方每月固定收益回报达五期以上、经甲方书面催交的、乙方仍未在合理期限内支付的，乙方赔偿甲方所遭受的实际损失，并额外支付该等损失的30%作为赔偿；9.2非因甲方过错，乙方提出终止本协议或因乙方原因导致本协议被解除的，乙方应当结清已到期的相应固定收益回报给甲方，赔偿甲方所遭受的实际损失，并额外支付该等损失的30%作为赔偿，非因乙方过错，甲方提出终止本协议或因甲方原因导致本协议被解除的，甲方应赔偿乙方终止本协议给进场商家造成的实际损失（包括但不限于乙方及进场商家的装修损失以及乙方与进场商家签订合同约定应赔付给进场商家的违约金及损失等），并额外支付该等损失的30%作为赔偿；本合同未尽事宜，由本协议各方另行协商并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。同日，两原告（为甲方）、被告（为乙方）与广州合银广场发展有限公司（为丙方）又签订《补充协议》，约定：至2015年12月31日前，如签订本合同的人数不能达到全体合银广场商铺业主人数三分之二以上的，则《委托经营协议书》自动终止，并且不产生任何违约责任。如《委托经营协议书》解除的，甲方与丙方签订的原房屋买卖合同继续有效。2016年2月14日，两原告（为甲方）、被告（为乙方）与广州合银广场发展有限公司（为丙方）签订《补充协议二》，约定：将《补充协议》“至2015年12月31日前，如签订本合同的人数不能达到全体合银广场商铺业主人数三分之二以上的，则《委托经营协议书》自动终止，并且不产生任何违约责任。”修改为“至2016年12月31日前，如签订本合同人数不能达到全体合银广场商铺业主人数三分之二以上的，则《委托经营协议书》自动终止，并且不产生任何违约责任”。2017年3月15日，两原告（为甲方）、被告（为乙方）与广州合银广场发展有限公司（为丙方）签订《补充协议三》，约定：将《补充协议二》“至2016年12月31日前，如签订本合同的人数不能达到全体合银广场商铺业主人数三分之二以上的，则《委托经营协议书》自动终止，并且不产生任何违约责任。”修改为“至2017年12月31日前，如签订本合同人数不能达到全体合银广场商铺业主人数三分之二以上的，则《委托经营协议书》自动终止，并且不产生任何违约责任”。庭审中，原、被告双方一致确认被告已向原告支付27.5个月的委托经营商铺收益。原告认为上述收益的起始日期为《委托经营协议书》签订之次日即2015年8月15日，但被告则主张按照《委托经营协议书》第四条的约定为商铺整合准备期一个月期满后即2015年9月15日。诉讼中，被告为证明至2017年12月31日前，签订合同人数不能达到全体合银广场商铺业主人数三分之二以上，向法院提交了以下证据：1.广州市住房和城乡建设局行业数据网页查询截图，其中显示正佳东方国际广场开发商为广州合银广场发展有限公司，商业房屋套数为347，面积为11502.09平方米；2.被告自行制作的《东方广场商铺签约人数统计表》，其中载明：总商铺数为347，总业主人数为327，已签约业主人数为172，未签约业主人数为155，占比为52.60%；3.被告自行制作的《东方广场商铺签约面积统计表》，其中载明：总商铺数为347户，总建筑面积为11520.11平方米，已签约建筑面积为2302.06平方米，已签约建筑面积占比为19.98%；4.正佳东方国际广场商铺业主资料（1-6层347套）》，其中列明了347个商铺铺号及其对应的建筑面积、业主姓名及《委托经营协议书》的签约状态；5.被告自行制作的《情况说明》两份，其中载明：案涉382号商铺所在的正佳东方国家广场1-6层拥有347个商铺，已全部售出，及正佳东方国家广场1-6层的开发商广州合银广场发展有限公司目前已不享有347户商铺的产权，均已归属于各个业主，被告按照实际签约状态进行上述统计，业主是否签订《委托经营协议书》均可一一核查，已签约的167份《委托经营协议书》原件也可以供核实。原告的质证意见为：对广州市住房和城乡建设局行业数据网页查询截图真实性合法性未表示异议，但对其关联性有异议，对其余证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为：1.正佳东方国际广场商铺业主资料由被告自行制作，先后反复修改、相互否定，内容不真实，在性质内容上属于当事人陈述，被告作为发展商的物业在完全控制所有场地租赁文件资料的情况下，未提供证据证明在2017年12月31日签约率未能达到约定比例的主张，应承担举证不能的后果。2.被告提交的业主资料信息和《广州合银广场发展有限公司破产清算专项审计报告》（以下简称《审计报告》）所载信息明显不符，其中第14页至第20页显示121铺、3145铺、153铺、186铺的购房合同买受人与发票记载的购买人谢萌（为正佳企业集团有限公司董事和集团子公司正佳广场经营管理有限公司董事）不一致，而113铺、206铺的购房合同买受人也与发票记载的购买人谢铁牛（为正佳企业集团有限公司法定代表人和集团子公司正佳广场经营管理有限公司法定代表人）不一致，且上述合银账面未见交付购房款记录，故原告认为被告在情况说明中提出的正佳东方国际广场所有商铺全部售出的说法不真实。上述121铺、3145铺、153铺、186铺、113铺、206铺均为正佳企业集团有限公司控制。被告为正佳旗下物业公司，发展商为正佳旗下发展商。3.被告对于相当部分未签约商铺的实控人为正佳集团的情形完全知情，被告本身也属于正佳集团旗下物业。审计报告内容可见，被告深度介入正佳环市中心项目,对于上述所谓未签约商铺为同一实控人的情况完全知情。4.正佳环市中心通过仲裁和以外的方式解除商铺买卖合同后的商铺，其业主仍然属于发展商，也为同一实体控制。如前所述，正佳企业集团有限公司为正佳环市中心大量商铺的实际控制人。根据合同法第四十五条的规定，正佳企业集团自己不签署大量的商铺租赁合同，解除条件不成就，租赁合同应当继续有效。原告还为此提供了：1.广州合银广场公司管理人公众号截图页面、2019年11月份管理人工作简报、广东诚安信会计师事务所于2020年4月21日作出的《广州合银广场发展有限公司清算审计报告》（其中载明资产清查基准日为2019年4月30日，清查目的是为合银公司破产清算事宜提供资产清查专项审计意见），拟证明其上述质证意见。被告回应称：（一）被告已提交相应证据证明本案签约率不足三分之二的事实，若原告认为签约率超过三分之二、合同应继续履行则原告应承担举证责任，否则应承担举证不能的后果。1.《东方国际广场商铺业主资料》是被告按照实际签约的情况进行统计的，业主是否签订《委托经营协议书》可核查清楚，不需要作任何隐瞒。被告根据与167户商铺签订的《委托经营协议书》及其补充协议的情况，在电脑系统中自行制作了签约统计表以便及时查询，符合常理。2.原告所称《东方国际广场商铺业主资料》所载信息与《审计报告》不符的意见缺乏事实和逻辑：第一，《审计报告》作出的时间是2020年4月21日，但本案的争议时间是2017年12月31日前，原告试图以此后发生的新情况作为本案的事实缺乏基本的依据。第二，《审计报告》的内容与本案无关，被告是涉案商铺所在大厦的物业管理公司，商铺涉及的其他合同如何签署、购房款如何支付均与被告无关。第三，根据《审计报告》显示，原告提到的有关商铺其购房合同买受人与被告统计的业主信息一致，不存在信息不符的问题。（二）被告为个人控股企业，与原告所称的有关公司不存在任何投资与被投资关系，原告的质证意见所称内容与事实不符，亦与本案无关。根据国家企业信用信息公示系统的公开显示，被告的股东是自然人王军（持有100%股份），被告有独立的财务账册，具有独立的法人地位，与正佳企业集团有限公司、广州市正佳广场经营管理有限公司、广州合银广场发展有限公司等没有任何投资与被投资关系。原告提交的《2019年11月份管理人工作简报》发布时间是2019年12月11日，距离《委托经营协议书》及其补充协议约定的解除之日已过去整整两年。被告不清楚解除后续商铺买卖合同的具体情况，但《补充协议三》明确约定时间节点为2017年12月31日，退一步讲即使现在存在退铺的情况也与本案无关。无论商铺业主是谁，其都有权决定是否签署《委托经营协议书》，如果有业主因退铺纠纷不同意签署，也是业主的自主决策。原告主张属无依据的猜测，被告不存在不正当促成解除条件成就的行为。本院认为，原、被告与案外人广州合银广场发展有限公司三方签订的《委托经营协议书》、《补充协议》、《补充协议二》及《补充协议三》包含了两个法律关系。本案调处的是作为委托方的两原告与受托方即被告之间的委托合同关系，双方之间的纠纷应适用上述协议中有关委托合同关系的条款调处。该合同条款是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同，原、被告均应依约履行各自负担的合同义务。本案的争议焦点为：1.在2017年12月31日前，签订《委托经营协议书》的人数是否能达到全体合银广场商铺业主人数三分之二以上？2.《委托经营协议书》是否已经终止？本院就上述争议焦点分析如下：首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，当事人对自己提出的主张应及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，被告已提供了相应的证据证明正佳东方国际广场总商铺数、业主人数及已签约的面积及业主人数及其占比，原告对此虽不予确认但其未能提供充分的证据证明至2017年12月31日前，签订《委托经营协议书》的商铺业主人数超过全体合银广场商铺业主人数三分之二以上的事实，原告对此应依法承担举证不能的法律后果。原告作为证据提交的《审计报告》是针对案外人广州合银广场发展有限公司破产清算事宜的资产清查专项审计意见，而资产清查基准日为2019年4月30日，距离《补充协议三》约定的合同终止之日已逾一年多，并且被告为自然人独资的有限责任公司，故该《审计报告》与本案无关联性，因此本院对原告主张的业主资料信息与事实不符等意见均不予采纳。其次，《中华人民共和国合同法》的四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件；附生效条件的合同，自条件成就时生效；附解除条件的合同，自条件成就时时效。本案中，《补充协议三》中关于“至2017年12月31日前，如签订本合同人数不能达到全体合银广场商铺业主人数三分之二以上的，则《委托经营协议书》自动终止，并且不产生任何违约责任”的约定为所附的合同解除条件。如前所述，根据现有的证据而言，在2017年12月31日前签订《委托经营协议书》的人数不能达到全体合银广场商铺业主人数三分之二以上，故该解除条件已成就，无需合同的任何一方主张“解除权”，该合同自动且当然失效。因此，原告要求被告支付2018年1月1日后的商铺收益及有关违约金，均缺乏合同依据，本院不予支持。此外，《委托经营协议书》第4.1条明确约定了商铺整合准备期为1个月及从准备期过后才起算计付委托经营商铺的收益，因此，被告在《委托经营协议书》解除前，已依约向原告支付27.5个月的商铺收益，故原告主张被告重复支付的2017年12月期间的商铺收益，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十五条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告张磊、王燕的诉讼请求。本案受理费4176元，由原告张磊、王燕负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  李艳忠二〇二〇年八月十七日书 记 员  李洁茹徐珮仪