广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4161号上诉人（原审原告）：赖海宁，男，1985年3月4日出生，汉族，身份证住址广东省高州市***********。上诉人（原审原告）：李丽玉，女，1988年11月1日出生，汉族，身份证住址广西壮族自治区平南县*************。被上诉人（原审被告）：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市******************卡，统一社会信用代码914***********552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。上诉人赖海宁、李丽玉因与被上诉人中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初4711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。赖海宁、李丽玉上诉请求：撤销一审判决，改判支持赖海宁、李丽玉的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、双方当事人签订的《中山市商品房买卖合同》是富裕达公司提前拟定的格式合同，并经广东邦仁律师事务所审核，上诉人也支付了800元的法律服务费。上诉人基于对律师的信任，未全面审核合同内容即签订该合同。上诉人直至2018年11月15日收楼时间届满时才发现涉案合同属于违反公平及诚信原则的格式合同，广东邦仁律师事务所未尽合同审核义务。二、合同约定的逾期交楼违约金计算标准为已付购房款每日0.01%，折算成年利率仅为3.65%，尚未达到中国人民银行同期同类商业贷款年利率4.9%，按该标准计算的违约金不足以补偿上诉人银行按揭的损失。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，上诉人请求法院按照年利率4.9%计算逾期交楼违约金。三、富裕达公司向上诉人发送的收楼通知书要求上诉人在2020年2月22日收楼，应以此时间作为计算富裕达公司应支付的逾期交楼违约金的截止时间。上诉人在2019年12月31日未收到该通知书，一审以2019年12月31日作为计算逾期交楼违约金的截止时间不当。综上，请求二审法院予以改判，支持上诉人的上诉请求。富裕达公司辩称：一、上诉人请求按照中国人民银行同期同类贷款利率4.9%的标准计算富裕达公司应支付的逾期交楼违约金，缺乏事实和法律依据。即使富裕达公司违约，逾期交楼违约金的计算标准亦应按照商品房总房价每日万分之一的标准计算。二、上诉人请求富裕达公司向其支付从2018年11月16日起至2020年1月20日止的逾期交楼违约金，缺乏依据。交楼需要双方当事人积极配合共同完成。富裕达公司已通知上诉人收楼，上诉人选择的具体收楼时间与富裕达公司无关。从富裕达公司发出收楼通知书到上诉人实际收楼的时间，不能认定为富裕达公司逾期交楼，富裕达公司不应承担此期间的逾期交楼违约金。同时，富裕达公司发出的《收楼通知书》载明，涉案小区四期项目全体业主的正式收楼时间为2019年12月28日。因考虑到四期业主有704户，为避免业主在同一时间前来收楼，造成混乱，富裕达公司通知业主分批收楼，业主需要改期的，可以提前预约，收楼时间可以调整。因此，收楼通知书安排的收楼时间不能作为实际收楼时间，收楼时间应为富裕达公司向上诉人发出收楼通知书之日即2019年12月31日。赖海宁、李丽玉于2020年3月2日向一审法院起诉请求：判令富裕达公司向赖海宁、李丽玉赔偿2018年11月16日至2020年1月20日逾期交房456天的违约金以购房总金额565006元为基数，按照中国人民银行同期同类商品贷款利率4.9%计算，违约金总金额为34815元（565006元×4.9%×459/365）。一审法院认定事实：2016年10月5日，赖海宁、李丽玉（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1601113475），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市***********************的商品房，总房价款565006元；付款方式为银行按揭付款。出卖人应当在2018年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交房手续，则视同已进行验收交接。合同还约定了其他内容。赖海宁、李丽玉与富裕达公司签订的合同补充协议还约定了该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接受时，出卖人不承担合同第九条约定的逾期交房责任。富裕达公司开具发票，确认赖海宁、李丽玉已支付了全部购房款。赖海宁、李丽玉还缴纳了契税8475.09元。2019年12月23日，中山市住房和城乡建设局向富裕达公司颁发汇泰都城花园四期住宅小区工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。后富裕达公司确定了收楼时间，并于2019年12月31日向赖海宁、李丽玉邮寄了收楼通知书，通知赖海宁、李丽玉按时办理收楼手续。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。赖海宁、李丽玉与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。赖海宁、李丽玉已依约履行了支付购房款的义务，合同约定的收楼时间为2018年11月15日，富裕达公司在没有约定可延期交房的情况下未按时交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于计付违约金的截止时间，虽然《中山市商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金从最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，但一审法院认为涉案商品房的交接是双方行为，需要双方积极配合共同完成，当富裕达公司按合同约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，可以将符合合同约定的商品房交付赖海宁、李丽玉使用，并向其发出书面收楼通知书之日时，已履行了通知交房的义务，至于赖海宁、李丽玉选择的具体收楼时间与富裕达公司无关，因此富裕达公司发出书面收楼通知书后至赖海宁、李丽玉实际收楼的期间，不能认定为富裕达公司逾期交付，不应承担在此期间的逾期交房违约金。一审法院认定逾期交房违约金的截止时间为富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日即2019年12月31日止。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”。现赖海宁、李丽玉主张以中国人民银行同期同类商品房贷款利率4.9%的标准计算逾期交房违约金，与合同约定不符，一审法院不予支持。同时，一审法院认定逾期交房违约金应按合同约定的标准即已交付房价款的万分之一按日计算。至于富裕达公司承担的逾期交房违约金是否应按上述约定不超过该商品房总房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，本案中，富裕达公司逾期交房行为从2018年11月16日起至2019年12月31日止共411天，该封顶条款未与富裕达公司逾期交房的违约时限相联系，如果无论富裕达公司逾期交房的行为延续多久，富裕达公司均只承担该商品房总房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与赖海宁、李丽玉支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期交房的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补赖海宁、李丽玉的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行交房义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于交房应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，一审法院酌定不以该商品房总房价款的1%的封顶条款为限。同时，一审法院对富裕达公司主张违约金应不超过商品房总房价款的30%，也不予支持。因此，一审法院认定富裕达公司应向赖海宁、李丽玉支付逾期交房违约金23222元（565006元×0.0001×411天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、富裕达公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向赖海宁、李丽玉支付逾期交房违约金23222元；二、驳回赖海宁、李丽玉的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，减半收取335元（赖海宁、李丽玉已预交），由赖海宁、李丽玉负担111元，富裕达公司负担224元（富裕达公司应于一审判决生效之日起七日内迳付赖海宁、李丽玉）。二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院另查明：1.富裕达公司向赖海宁、李丽玉发送的《收楼通知书》载明：“……为节省阁下的宝贵时间，我们对收楼时间作了悉心的安排并安排业主分批收楼。正式交楼时间为：2019年12月28日，2020年1月3日起至2020年2月28日为业主收楼时间，根据顺序编排，敬请阁下于2020年2月22日10:00办理收楼。如在物业管理公司编排的收楼日期内，阁下有特别安排需要改期的，可以提前电话预约，物业服务中心将为您作出适当调整……管理费从通知办理收楼之日起七天内开始计算收取（即从2020年2月29日开始计算）……”该《收楼通知书》于2020年1月1日签收。2.赖海宁、李丽玉在二审中主张，其已于2020年3月28日收楼。除上述事实外，本院对一审判决审理查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据上诉人的上诉请求，本案二审的争议焦点有二：一是一审判决确定的逾期交楼违约金计算标准是否正确；二是一审判决确定的富裕达公司应支付逾期交楼违约金的截止时间是否正确。对此，本院作如下分析：一、关于一审判决确定的逾期交楼违约金计算标准是否正确的问题。赖海宁、李丽玉上诉主张，一审判决确定的按总房款每日万分之一计算的逾期交楼违约金的计算标准过低，应按中国人民银行同期同类商业贷款利率4.9%的标准计算。但业主购买商品房并非必须采取银行按揭贷款的方式支付购房款，故业主办理银行按揭贷款所支出的利息并非其购房必然支出的费用。一审法院采信业主关于合同约定的逾期交房违约金过低、请求不以封顶条款为限的主张，并结合双方合同约定及本案实际情况，将违约金酌情调整为按合同约定的每日万分之一的标准计算，与《合同法》第一百一十四条规定并行不悖，本院予以维持。赖海宁、李丽玉以一审判决确定的上述逾期交楼违约金不足以弥补其按揭贷款的利息损失为由，上诉主张一审判决确定的逾期交楼违约金计算标准过低，理据不足，本院不予支持。二、关于富裕达公司应支付逾期交楼违约金的截止时间的问题。根据审理查明的事实可知，涉案商品房所在建设项目直至2019年12月23日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，涉案商品房此时才符合交付条件。富裕达公司在涉案商品房符合交付条件后，已于2019年12月31日向赖海宁、李丽玉邮寄了《收楼通知书》，通知赖海宁、李丽玉办理收楼手续，赖海宁、李丽玉于2020年1月1日才收到该通知书。而根据富裕达公司发送的该《收楼通知书》载明的内容可知，富裕达公司要求赖海宁、李丽玉办理收楼的时间为2020年2月22日。所以，即使赖海宁、李丽玉实际收楼的时间为2020年3月28日，晚于上述《收楼通知书》载明的收楼日期，则富裕达公司应支付逾期交楼违约金的截止时间亦应为2020年2月22日，此亦符合富裕达公司的预期。同时，因赖海宁、李丽玉起诉主张富裕达公司向其支付逾期交楼违约金的截止时间为2020年1月20日，故富裕达公司应支付逾期交楼违约金的期间为2018年11月16日至2020年1月20日，共计430天，按房价款565006元每日万分之一的标准计算，富裕达公司应支付的逾期交楼违约金共计24295元（565006元×0.0001×430天）。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，赖海宁、李丽玉的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初4711号民事判决；二、被上诉人中山市富裕达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人赖海宁、李丽玉支付逾期交楼违约金24295元；三、驳回上诉人赖海宁、李丽玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费670元，减半收取335元（赖海宁、李丽玉已预交），由赖海宁、李丽玉负担35元，由中山市富裕达房地产有限公司负担300元。二审案件受理费670元（赖海宁、李丽玉已预交），由赖海宁、李丽玉负担70元，由中山市富裕达房地产有限公司负担600元。经计算，中山市富裕达房地产有限公司应向赖海宁、李丽玉支付一、二审诉讼费共计900元，该款中山市富裕达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内径付赖海宁、李丽玉。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年八月六日书记员  郑 蕙