广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终808号上诉人（原审被告）：梅州富力房地产开发有限公司，住所地：梅州市梅县*************。法定代表人：刘臻，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何智恒，该公司员工。委托诉讼代理人：胡海，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李佳甜，女，汉族，1990年2月1日出生，住所地：梅州市梅县*********。委托诉讼代理人：黄砚乔，广东永庆律师事务所律师。上诉人梅州富力房地产开发有限公司因与被上诉人李佳甜房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2020）粤1403民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅州富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡海，被上诉人李佳甜的委托诉讼代理人黄砚乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梅州富力房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销(2020)粤1403民初334号民事判决，发回重审或依法改判被上诉人向上诉人支付因个人原因要求解除《商品房买卖合同》而产生的违约金人民币264712.6元；二、判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院将被上诉人的违约责任按《梅县富力城商品房认购书》(以下简称“认购书”)及《商品房买卖合同(预售)》(以下简称“商品房买卖合同”)附件十一补充协议第十九条第3点的约定来处理是完全错误的。根据《关于审理买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《认购书》与《商品房买卖合同》属于预约与本约的关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，《认购书》仅是起到一个担保未来签署《商品房买卖合同》(也称“网签合同”)的作用，具体房屋买卖过程中的权利义务，则需另行以双方在《商品房买卖合同》中约定的内容为准。《认购书》和《商品房买卖合同》是分别独立的合同，本案中双方已经签订了《商品房买卖合同》，对相关的权利义务进行了具体约定，《认购书》的目的和使命已经完成，此时《认购书》应当视为效力终止，之后双方的权利义务应由《商品房买卖合同》进行确定和约束。因此，上诉人认为双方在《商品房买卖合同》中就各自的违约责任等内容对《认购书》进行了细化及相关调整，如再继续赋予《认购书》法律效力，给予肯定和保护，无疑会与《商品房买卖合同》造成法律逻辑的混乱，也不符合合同法之鼓励交易、促进市场效率精神。由于本约合同《商品房买卖合同》签订这一法律事实的发生，使预约合同《认购书》所设定的债权债务在客观上不再存在，《认购书》的权利义务终止，本案就不应存在以《认购书》为依据作出违约责任的评判。同时根据我国房产行业的普遍做法为：如果违反《认购书》导致未能签订《商品房买卖合同》，则需要接受定金罚则，支付双倍定金或被没收定金，而如果签订了《商品房买卖合同》后出现违约，则应当单纯按《商品房买卖合同》约定进行处理。综上，被上诉人在一审中认为应当适用已经终止履行的《认购书》来承担仅2万元的违约责任是无法律依据的，一审法院认定被上诉人的违约行为应当按照《认购书》的约定也是错误的。二、一审法院认定《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议中关于“如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2017年10月30日前一次性直接支付至预售监管指定账户”系被告提供的格式合同约定的条款，从而适用《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，是认定事实错误，适用法律错误。首先，格式合同必须同时符合重复使用、预先拟定、在订立合同时未与对方协商三个特点方可构成。虽然上诉人为了重复使用《商品房买卖合同(预售)》而预先拟定相关条款，但并非在签订补充协议时不可协商。在商品房买卖过程中，为了节约双方的时间成本，也为了让购房者更全面地了解所购房屋，更充分地了解买受人的权利，开发商一般会提供合同及补充协议的框架文本给购房者参考，很多购房者是在看到开发商提供的补充协议框架文本后，才了解自己所拥有的权利，才能更充分地表达自身意愿，买卖双方在自愿平等的基础上，协商一致后再签字确认。而且，为了避免歧义，上诉人在《商品房买卖合同》补充协议第二十三条中特别提示：此份协议是协商一致之下达成的结果，另一层面更表明购房者可以提出修改意见，达成一致即可。另，《梅县富力城商品房认购书》第五条中明示，被上诉人签订《梅县富力城商品房认购书》表明已经理解并同意售楼处公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款，被上诉人与上诉人签订《梅县富力城商品房认购书》的行为，表示当时被上诉人已经查阅并同意了《商品房买卖合同》样板条款，且被上诉人从首次来到销售中心拟购置房屋前至《商品房买卖合同》签订之时，均未曾有过修改相关合同条款的意愿。并且，合同中关于价格及付款方式的约定是合同中非常重要的条款，且也是买受人会着重了解的条款，因此，被上诉人对支付方式是不可能不清楚的，作为被上诉人，当时签订《认购书》之时至履行《商品房买卖合同》付款义务之时，均不会对贷款不批准应当变更付款方式这一条款不知情。综上所述，《商品房买卖合同》的补充协议不符合格式合同的法定特性，不应被认定为格式合同。其次，按照一审法院对于格式条款的处理方法，上诉人应当在增加买受人义务处采用加粗或变更字体等特别提示，或应当提供证据证明签约时对买受人履行了注意义务。而纵观整份《商品房买卖合同》的补充协议来看，大部份条款都是对于买受人的义务约定，按照一审法院的判决，上诉人是否应将《商品房买卖合同》的全部补充协议均采用加粗或变更字体等进行特别提示?且从《认购书》及《商品房买卖合同》的内容，均已经明确约定如因买受人原因逾期未办妥按揭，原成交价余款总额须由买受人一次性直接支付至预售监管指定账户，这对上诉人来说是一个非常合理的保护条款。再次，从整个案件来看，上诉人在本次房屋买卖交易中不存在任何的违约行为，被上诉人出现根本违约，长时间不履行合同付款义务，直至现阶段房价下跌即向法院要求解除合同，将市场价格下跌风险转嫁给上诉人，给上诉人带来了远远不止2万元定金的严重经济损失，而这个损失一审法院判定由丝毫无违约行为的上诉人来承担，是非常不公平的。三、一审法院认定事实错误，将《商品房买卖合同》约定仅上诉人拥有的单方解除权类推解释至被上诉人身上，并强制适用该条款，该部分认定无任何法律依据，被上诉人的主张亦缺乏请求权基础。《商品房买卖合同》补充协议第十九条第3款中对于定金不予退还的约定是上诉人作为房屋买卖交易中的出卖人所享有的单方解除权，该单方解除权属于约定解除权，并非法定解除权，也即是说应当有明确的合同条款约定才能享有的权利，在《商品房买卖合同》中，被上诉人在本案中出现的情况是不能行使约定解除权的，而一审法院将仅针对上诉人享有的单方解除权作为被上诉人解除合同的依据，明显认定事实错误，被上诉人仅承担定金2万元的违约责任也是无任何条款支持的。而《商品房买卖合同》补充协议第十三条明确约定了因为被上诉人自身原因要求退房的，在征得上诉人同意后，被上诉人应向上诉人支付总房款20%作为违约金并承担解除合同的所有费用。上诉人认为该条款才是真正适用于本案解除合同中违约金的计算依据，也是最能够体现本案房屋交易行为中恶意违约人应当承担的违约后果，有效地保护了守约方的最大合法权益。综上所述，被上诉人的行为构成恶意违约，并意图通过诉讼手段将房价下跌风险转嫁给上诉人，导致上诉人承担巨大的经济损失，对上诉人是非常不公平的，故请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李佳甜辩称，一、本案中被上诉人的违约责任应采用双方签订的《梅县富力城商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十九条第3款约定，即没收购房定金。1、《梅县富力城商品房认购书》是买卖双方真实意思表示，合法有效，该认购书中对违约情形的处理，依法对双方具有约束力。2、《商品房买卖合同》对违约情形的处理在上述《认购书》的基础上进一步明确，具体有：（1）合同第八条“逾期付款责任”第2款，即补充协议第一条：“《商品房买卖合同》第八条第2款具体内容如下：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金……”。该条款适用前提是被上诉人未按约定办妥按揭手续，而经一审查明的事实，被上诉人已于2017年9月底向上诉人指定的农业银行办理了按揭申请手续。另外，该条款所说的“未按约定”是指未按补充协议第十九条B款第（4）项约定的时间内办理按揭申请手续，且“办妥”应理解为原告向银行提交了按揭所需材料、提出按揭贷款申请即为“办妥”。因根据补充协议第十九条B款第（4）项约定：“买受人须于2017年10月10日前前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押款……”，而签订认购书的日期是2017年9月27日，该条约定2017年10月10日前“办妥”，从签订认购书至被告要求的“办妥”之日，相隔13个自然日，剔除节假日仅剩4个工作日，按揭款怎么可能实际放下来？显而易见，此处所说的“办妥”是指被上诉人向银行提交了按揭所需材料、办理了按揭申请，即为“办妥”。补充协议第一条也明确约定是办妥“按揭手续”。故，本案情形不能适用本款20%违约金。（2）补充协议第十三条：“买受人因自身原因要求退房，或因买受人原因，银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款20%作为违约金并承担解除合同的所有费用……”。答辩人认为本条所说“因买受人自身原因”是指买受人主观原因，该争议焦点实质是对该条款如何理解产生的歧义。本合同为格式合同，根据合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。而本条“因买受人自身原因要求退房”的通常理解为“买受人自己不想要了”，作为普通老百姓通常不会理解成“按揭申请不为银行接受”即为“买受人自身原因”。显然，应作出买受人一方的解释。此外，“买受人因自身原因要求退房”和“买受人因其按揭申请不为银行接受导致商品房买卖合同无法继续履行进而提出解除合同”之间具有本质的区别，前者指的是买受人无客观事由，主观决定退房，而后者是因买受人意志以外的客观事由导致合同无法继续履行而提出解除。如“因其按揭申请不为银行接受导致商品房买卖合同无法继续履行进而提出解除合同”解释为“买受人自身原因要求退房”显然是对“自身原因”的扩大解释，对买受人显失公平。而且，根据上诉人指定的按揭银行―农业银行出具的《拒贷情况说明》表明，银行要求被上诉人需支付的首付比例为总房价的四成方符合其贷款规定，而《认购书》和《商品房买卖合同》均约定首付三成，按揭七成。出卖人作为大型房地产开发企业，具有多年房地产销售经验，理应了解银行对各类客户的房贷政策会有所差异，首付三成，是出卖人对银行按揭贷款首付比例的预判错误，故按揭不为银行接受的后果理应由出卖人承担。况且因房贷政策导致买方按揭申请不为银行接受属于不可归责于买方的事由，由此造成按揭不能的后果不应由买受人承担。此外买受人亦符合《认购书》中出卖人要求的“买受人应提供不低于按揭款20%的存款，不低于月供款2.5倍的收入证明”的按揭条件。故作为买受人一方，在签订认购书及买卖合同时根本无法预见其按揭申请会因流水不足而不被银行接受，买受人作为一名普通老百姓也根本不可能知道要怎样的流水才符合银行放贷条件，且出卖人也未作相应提示。因此将流水不足导致按揭申请不为银行接受定性为买受人“自身原因”明显违背常理，也太过于强人所难。故，本案情形亦不适用本违约条款。（3）《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十九条第3款专门对买受人的银行按揭申请不为银行接受的情形，作出没收定金处理。被上诉人基于同一事由（即买受人的按揭申请不为银行接受）请求解除合同应适用同一违约条款（即出卖人没收购房定金），且基于同一事由，买受人应享有对等的解除权。二、涉案《梅县富力城商品房认购书》、《商品房买卖合同》及相关附件均系由上诉人提供的格式合同，这是不争的事实，且对加重买方责任、排除买方主要权利的条款均未作特别提示。1、上诉状第二点所述内容无任何事实依据且相互矛盾。上诉人（开发商）并未提供合同及补充协议的文本给被上诉人（购房者），亦未提示购房者注意合同条款。上诉状中所述：“《梅县富力城商品房认购书》第五条：‘乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款。’、《商品房买卖合同》补充协议第二十一条：‘本补充协议系经买卖双方协商一致后达成，是对《商品房买卖合同》的修改和补充，并非出卖人提供的格式合同，也没有不合理地减轻或免除本合同中约定应当出卖人承担的责任或不合理地加重买受人的责任、排除买受人主要权利的内容……’。”首先，买受人根本不知售楼处有公示《商品房买卖合同》样板，在整个商品房买卖过程中，卖方工作人员也从未提示买方注意售楼部公示的买卖合同样板。其次，上述两条款均系格式条款，且系排除买受人主要权利、免除出卖人一方责任的条款，上诉人作为提供格式条款的一方均未对该两条款作任何加粗或变换字体等特别提示。最后，从该两条款的内容上看，《认购书》中以格式条款的形式限制买受人对《商品房买卖合同》“不再变更、增加或减少任何条款”。该条款恰恰说明商品房买卖合同条款买受人是没有协商机会和协商空间，必须无条件接受的。而从《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二十一条的内容可见，该条款内容实质上是与认购书中第五条是相互矛盾的，且该内容如同“此地无银三百两”。2、上诉人以格式条款的方式要求强制一次性付款，加重了被上诉人的责任，而且，在涉案合同缔结最初及最终达成合意，被上诉人均是以首付加银行按揭这种方式来支付购房款，上诉人要求被上诉人一次性现金付款加重了被上诉人的责任，也违反了格式条款供应方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，上诉人要求被上诉人变更付款方式为一次性付款无事实和法律依据，且有“强买强卖”的嫌疑。三、原审法院将《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十九条第3点约定的解除权及相应法律后果适用于被上诉人，认定事实清楚，适用法律正确。纵观双方签订的《梅县富力城商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》全文，没有任何一个条款约定了买方的解除权，这不仅再次显示了上述合同是卖方提供的格式合同这一事实外，也凸显了上述合同的法律缺陷，合同法的公平原则，包括合同双方权利义务公平、风险分配公平以及违约责任公平分配，原审法院适用该条规定，完全符合事实依据和法律规定。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。一审原告李佳甜向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告于2017年9月30日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告将原告预交的购房款共计人民币403563元退还给原告；三、由被告承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：原告李佳甜（作为乙方、买受人）与被告梅州富力房地产开发有限公司（作为甲方、出卖人）于2017年9月27日签订了一份《梅县富力城商品房认购书》，原告认购由被告开发的位于梅州市梅县******，总价款为人民币1323563元，付款方式为商业按揭贷款，并在当天支付购房款定金20000元，双方约定首期于2017年10月7日前交付房款的30%，即383563元（已扣除定金），该认购书的第二项付款方式约定：乙方于2017年10月7日前申办按揭贷款，按揭额920000元，并约定所剩的按揭金额及年限、利率最终由银行确定为准，甲方不作任何保证和承诺，如乙方的申请未获银行批准，乙方应及时变更付款方式，否则甲方有权解除认购书，并不退还定金；第三项责任约定：若乙方签署的《商品房买卖合同》后的按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则甲方有权对乙方作违约处理，并按《商品房买卖合同》有关条款执行。2017年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，对房产的信息、价款、付款方式、违约责任等进行了约定，其中对逾期付款的责任约定如下：（一）附件十一补充协议第一条：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付。（二）附件十一补充协议第十三条：买受人因自身原因要求退房，或因买受人原因银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款20%作为违约金并承担解除合同的所有费用。（三）附件十一补充协议第十九条第1点B款第（4）项：买受人须于2017年10月10日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币920000元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2017年10月30日前一次性直接支付至预售款监管指定账户。（四）附件十一补充协议第十九条第3点：若买受人签署《商品房买卖合同（预售）》后的银行按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则出卖人有权对买受人作违约处理，出卖人可单方解除合同并有权没收购房定金，其它已交的税费不予退还。2017年10月24日，原告向被告交付了剩余首付款383563元，被告开出该房款首付款403563元的发票（该发票注明“不征税”）。原告于2017年9月向中国农业银行股份有限公司梅州梅县支行申请920000元的住房贷款，该行根据原告提供的收入证明及流水测算，认为首付比例需为该房产总房价的四成，原告所有负债支出与收入之比不符合该行贷款规定，将该笔贷款申请作退件处理。后原告于2018年3月向中国银行梅州分行金融中心申请该笔住房贷款，该行审核材料后，认为原告客户收入较低，还款能力不足，无法满足该行贷款审批条件，将该笔贷款申请作退件处理。原告向上述两家银行申请贷款被拒后，未能支付剩余房款920000元。被告曾于2019年1月31日向原告发出《关于变更购房款之付款方式的通知》，函告原告需在收到该通知后七日内办理变更付款方式手续，并将购房余款总额920000元一次性支付至被告账户。被告还于2019年12月25日向原告发出律师函，要求原告收到该函30天内向被告一次性付清剩余购房款并按合同约定承担违约责任。原、被告沟通未果，原告遂于2020年1月向一审法院起诉，提出上述诉讼请求，被告则提出上述答辩意见。上述事实，有原、被告主体资料、《梅县富力城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《广东增值税普通发票》、《关于变更购房款之付款方式的通知》、《律师函》、《情况说明》、《拒贷情况说明》及当事人陈述等证据证明，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，原告李佳甜与被告梅州富力房地产开发有限公司所签订《梅县富力城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》是双方自愿所签订的，无违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，一审法院应予以确认，双方均应按合同履行。该两份合同均约定原告采用首付三成、余款办理银行按揭的付款方式，这是双方的真实意思表示，原告依合同约定缴纳了首付三成款项403563元，先后向中国农业银行股份有限公司梅州梅县支行、中国银行梅州分行金融中心申请按揭贷款但均被拒绝，被告向原告发出《关于变更购房款之付款方式的通知》及《律师函》，要求原告以现金的方式支付余款920000元，因余款金额大，原告无法一次性支付，继续履行合同已无实现可能，原告提出解除《商品房买卖合同（预售）》的请求，一审法院予以支持。本案争议的焦点是解除《商品房买卖合同（预售）》时适用违约条款的问题。原告认为应适用《梅县富力城商品房认购书》的条款，约定如原告无法办理银行按揭，被告有权解除认购书并不退还定金；被告认为应适用《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十三条的条款，约定原告因自身原因要求退房，应向被告支付总房款20%的违约金。一、原告认为应适用《梅县富力城商品房认购书》的条款“银行按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则出卖人有权对买受人作违约处理，出卖人可单方解除合同并有权没收购房定金，其它已交的税费不予退还”的问题。两家银行出具的说明可以看出，因原告银行流水不足造成其住房按揭申请未通过银行审批，该情形属于不可归责于原告的事由，并非原告的主观因素造成合同不能履行，且在不能办理银行按揭时，被告未能进一步协商余款的付款方式，而是要求原告一次性付清余款，显然该约定加重了购房人的付款义务。商品房买卖的特点之一是标的额巨大，当购房者选择以首付款与银行按揭贷款结合的付款方式时，如果按揭申请未获批准，一次性现金付清920000元不是普通老百姓能够承受的。二、被告提出应适用《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十三条的条款，约定原告因自身原因要求退房，应向被告支付总房款20%的违约金的问题。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十九条第1点B款第（4）项：买受人须于2017年10月10日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币920000元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2017年10月30日前一次性直接支付至预售款监管指定账户。被告认为原告因自身原因无法办理银行按揭手续，且又不采用一次性现金支付给被告，属于原告“自身原因要求退房”，应适用第十三条的约定问题。《梅县富力城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》均约定购房的付款方式为首付加银行按揭的方式。上述“如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2017年10月30日前一次性直接支付至预售款监管指定账户”系被告提供的格式合同约定的条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，原、被告双方后续签订的《商品房买卖合同（预售）》是由被告提供的格式合同，关于银行按揭付款方式的补充条款系格式条款，其中有关贷款申请未获批准应如何付款并未与购房人协商，而是以格式条款的方式要求强制一次性付款，被告未对该条款作任何加粗或变换字体等特别提示，也未举证证明其在订约时提请买受人予以充分注意的，该条款不能代表双方已就此形成合意。且要求原告一次性现金付款加重了原告的责任，被告作为专业从事房产开发与销售的企业，违反了格式条款供应方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，该违约条款对原告依法无效。综上，一审法院认为违约责任应采用《梅县富力城商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十九条第3点约定，原告未能办妥按揭手续，应承担定金不予退还的违约责任。被告要求原告承担总房款20%的违约责任的抗辩，一审法院不予采纳。被告应扣除定金20000元后，归还购房款383563元给原告。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、依法解除原告李佳甜与被告梅州富力房地产开发有限公司于2017年9月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告梅州富力房地产开发有限公司应归还购房款383563元给原告李佳甜，限于判决生效之日起5日内付清；三、驳回原告李佳甜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16712元，减半收取8356元，由原告李佳甜负担414元，被告梅州富力房地产开发有限公司负担7942元。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方就涉案房屋买卖事宜签订了《梅县富力城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，依据上述的约定，李佳甜购买涉案房屋是以银行按揭贷款方式进行。据双方陈述，李佳甜在上诉人处按要求提交了办理银行按揭贷款的一系列材料，并按上述合同约定支付了首期房款（含定金）403563元。作为房地产企业的上诉人，出于业务需要与银行的联系较为紧密，对客户办理银行按揭贷款手续亦较为熟悉，在签订涉案上述合同前后李佳甜已按要求提交了相关办理银行按揭贷款手续并交付了首付房款。后来银行由于李佳甜的银行流水问题无法办理贷款，是双方在签订涉案上述合同之时无法预见的重大变化，从现有证据来看本院难以认定涉案上述合同不能继续履行是由李佳甜的主观因素造成，而应属于因不可归责于李佳甜的事由导致上述合同不能履行，故不适用《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十三条“买受人因自身原因要求退房……买受人应向出卖人支付总房款20%作为违约金并承担解除合同的所有费用”的规定。《梅县富力城商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十九条第3点均约定了“买受人未能办妥银行按揭手续，出卖人可单方面解除合同并有权没收购房定金”。据此，根据以上陈述及本案具体情况，本案的违约责任应依据《梅县富力城商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十九条第3点的约定处理。李佳甜的银行按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，上诉人可单方解除合同并没收李佳甜的购房定金20000元。一审法院判决依法解除涉案《商品房买卖合同》，上诉人应归还购房款383563元给李佳甜，并无不当，应予维持。上诉人主张被上诉人应向其支付总房款20%作为违约金并承担解除合同的所有费用，依据不足，本院不予支持。综上所述，梅州富力房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5270.68元（已由上诉人梅州富力房地产开发有限公司预交），由上诉人梅州富力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 黄洪远审 判 员 罗锡芳二〇二〇年八月十三日法官助理 黄基烽书 记 员 曾 梅