北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初7238号原告：花小芬，女，1987年11月16日出生。委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。被告：北京阳光裕福商贸有限公司，住所地北京市西城区马连道路**14-6。法定代表人：甘雪萍，总经理。委托诉讼代理人：李春艳，北京市安博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贺凤，女，1991年10月5日出生。原告花小芬与被告北京阳光裕福商贸有限公司（以下简称：阳光裕福公司）合同纠纷（原为租赁合同纠纷）一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告花小芬的委托诉讼代理人魏金明、被告阳光裕福公司的委托诉讼代理人李春艳、李贺凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花小芬向本院提出诉讼请求：1、被告阳光裕福公司支付原告花小芬押金损失30000元、房租损失141300元、诉讼费损失1848元、转让费损失168817元、预期收益损失315350元；2、被告阳光裕福公司退还原告花小芬2018年7月31日至2018年10月31日的租金96250元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月18日，王行军与阳光裕福公司签订《承包经营合同》，合同约定：阳光裕福公司将北京市丰台区万柳园小区34号楼西侧二层大厅×××，面积为360平方米，足疗、养生部分的经营权承包给王行军经营，承包经营期限为五年，自2015年4月18日起至2020年5月17日止。合同期内，2015年5月18日至2018年5月17日，王行军每年向阳光裕福公司缴纳承包金355000元；2018年5月18日至2020年5月17日承包金为每年385000元。租金每年分两次付清，即每年的5月1日、11月1日前，每次交纳全年承包金的50%，并负责在承包经营期内全额交纳水费、电费、电话费及暖气费等。2015年11月19日，原告花小芬作为丙方，与甲方即被告阳光裕福公司、乙方王行军签订了《承包经营三方协议》，约定甲乙双方于2015年4月18日签订的《承包经营合同》中的乙方变更为丙方，由丙方花小芬继续执行该合同中的全部事项，直到合同到期。2017年4月8日，原告花小芬（甲方）与乙方冉斯祾签订了《甲乙双方合作协议》，约定：甲乙双方在本协议有效期内为合作关系，甲方提供位于北京市丰台区万柳园小区34号×××二层西侧的店面，面积为360平方米，主要经营足疗、养生部分，该店面装修状况为精装修，设备、设施由甲方提供。乙方负责此足疗养生会馆的日常经营和维护等，甲方对乙方合法合理的经营不予干预。合作经营期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止。合作期限内，其中2017年5月1日至2018年4月30日，乙方每年向甲方交纳合作金540000元，2018年5月1日至2020年4月30日合作金为每年565200元；乙方每年分两次付清。为了更好地履行合作，乙方一次性向甲方交纳风险押金30000元作为合作的保证金，合作期满后，如乙方无过错，不违反合同内条款，甲方将押金退还乙方，不付利息。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合作，收回该店面，并不返还乙方已支付的保证金；如乙方在经营期间被有关部门因乙方的违法问题查封，甲方将立即收回房屋使用权并立即解除合作，剩余的租金及押金不予退还。2018年7月31日，被告阳光裕福公司提出，因原告花小芬在经营管理中监管不到位，有严重的违法经营原因，导致地址为丰台区万柳园小区34号楼西侧二层大厅×××面积为360平方米的足疗养生，被公安部门勒令关闭停业不得从事经营足疗的现场通知。致使双方合同无法履行，由此造成的损失由原告花小芬承担。故解除双方2015年11月19日签订的《承包经营合同》，原告花小芬交纳的押金及未到期租金不予退还。据此，原告花小芬解除了与冉斯祾的《甲乙双方合作协议》，并依据协议，将其缴纳的押金及剩余租金扣留。2018年10月7日，冉斯祾将原告花小芬诉至北京市丰台区人民法院，提出其依约交纳房屋租金，按合同要求约定正常使用租赁房屋，原告花小芬单方终止协议导致协议终止，导致其租赁房屋无法正常使用，要求判令原告花小芬返还其押金30000元及房屋租金160140元，并承担案件诉讼费。2018年12月25日，丰台法院作出（2018）京0106民初38701号民事判决书，判决花小芬于判决书生效之日起10日内返还冉斯祾押金30000元，返还冉斯祾2018年7月31日至2018年10月31日期间的房屋租金141300元，案件受理费由花小芬负担1848元。原告花小芬认为，解除与冉斯祾的《甲乙双方合作协议》是基于该店面“有严重的违法经营原因，导致地址为丰台区万柳园小区34号楼西侧二层大厅×××面积为360平方米的足疗养生，被公安部门勒令关闭停业不得从事经营足疗的现场通知”，且该协议中明确约定“如乙方在经营期间被有关部门因乙方的违法问题查封，甲方将立即收回房屋使用权，并立即解除合作，剩余的租金及押金不予退还”。但在冉斯祾诉花小芬一案过程中，被告阳光裕福公司推翻上述解除权的基础，坚持称是产权单位要求关门停业，最终也未得到法院的认定。现原告得知涉案房屋系由被告直接租给冉斯祾，即原告的下一家，解除协议后有差价。原告认为，因解除基础丧失，解除合同导致的损失应由被告阳光裕福公司承担。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告阳光裕福公司辩称，一、原告诉讼请求没有事实依据，被告不同意原告的诉讼请求。1、原告全部诉讼请求是基于违约而提出的损害赔偿请求，但涉案合同中的被告不存在任何违约行为。原被告双方终止合同是基于双方共同的意思表示经协商达成一致并签署《解除承包经营合同协议》，不同意承担违约赔偿责任。2、原告诉讼请求前三笔赔偿款数额是基于原告与第三方冉斯祾签订的案外转租协议，在履行案外协议过程中出现违约问题发生的合同责任，虽然均基于涉案标的物发生，但基于合同相对性，相关的赔偿责任与被告无关。3、原告的诉讼请求中转让费损失和预期收益损失在事实理由中均未提及，被告不知道是什么钱，需要原告明确说清楚，被告方可有针对性的答辩。二、对原告陈述的事实和理由进行答辩。1、原告在诉状中称“2017年4月8日，原告花小芬（甲方）与乙方冉斯祾签订了《甲乙双方合作协议》……”从原告自认的事实可以得知，原告在履行涉案合同时将租赁物转租给第三方冉斯祾，原告转租租赁物的行为，未经被告同意，被告也不知情。被告和原告协商解除合同时一直以为原告自己在经营，根本不清楚原告转租一事，被告保留追究原告转租的违约责任。原告发生的判决书中的赔偿项目是基于转租发生的，责任应当自己承担。2、原告诉状中称“2018年7月31日，被告提出因原告在经营管理中监管不到位，有严重的违法经营原因，导致地址为丰台区万柳园小区34号楼西侧二层大厅×××面积为360平方米的足疗养生，被公安部门勒令关闭停业不得从事经营足疗现场通知，致使双方合同无法履行，由此造成的损失由原告承担。故解除双方于2015年11月19日签订的承包经营合同。据此，与原告签订了《解除承包经营合同协议》……”对于原告陈述的解约事由是“被告阳光裕福公司提出”与事实不符。该事实系原告自称接到公安机关的通知，要求停业并转述给被告，双方在此基础上达成并签署的解约协议。3、原告诉称中称“原告认为解除与冉斯祾的《甲乙双方合作协议》是基于该店面有严重的违法经营原因，导致地址为丰台区万柳园小区34号楼西侧二层大厅×××面积为360平方米的足疗养生，被公安部门勒令关闭停业不得从事经营足疗现场通知；且该协议中明确约定如乙方在经营期间被有关部门因乙方的违法问题查封，甲方将立即收回房屋使用权，并立即解除合作，剩余租金及押金不予退还。但在冉斯祾诉花小芬一案中，被告阳光裕福公司推翻上述解除的基础，坚持称是产权单位要求关门停业，最终也未得到法院的认定。原告认为，因解除基础丧失，解除合同导致的损失应由被告阳光裕福公司承担。”首先，原告诉称冉斯祾诉花小芬一案过程中，被告阳光裕福公司推翻上述解除的基础，坚持称是产权单位要求关门停业没有事实依据。其次，原告认为解除基础丧失，解除合同导致的损失应由被告承担的说法没有法律依据。涉案合同系双方协商一致解除，双方签字盖章则协议发生法律效力，合同权利义务即行终止。至于解除的理由是否适当，对解除的结果不发生影响，不能因为解除理由否定解除的效力。最后，关于解除协议中提到的严重违法经营的事实，该事实系原告自称接到公安机关通知，要求停业并转述给被告。如果因为转述错误或信息来源不准确导致合同解除，责任应当在原告一方，不能因此反倒视为被告违约。综上，原告起诉被告无事实依据和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；花小芬提交《承包经营合同》、《承包经营三方协议》、《解除承包经营合同协议》、《甲乙双方合作协议》、（2018）京0106民初38701号民事判决书等证据材料；对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年4月18日，北京阳光裕福投资管理有限公司（甲方，后更名为北京阳光裕福商贸有限公司）与王行军（乙方）签订《承包经营合同》，约定：甲方将北京市丰台区万柳园小区34号楼西侧二层大厅×××面积为360平方米，足疗、养生部分的经营权承包给乙方，承包经营期限为五年，自2015年4月18日至2020年5月17日止，其中2015年4月18日至2015年5月17日为装修、设备调试免承包金期；合同期限内，2015年5月18日至2018年5月17日乙方每年向甲方缴纳承包金355000元；2018年5月18日至2020年5月17日承包金为每年385000元，乙方分二次付清，即每年的5月1日、11月1日前每次交纳全年承包金50%；乙方擅自将房屋转租、转让、转借、转包、抵押、抵偿的，乙方不能按时足额交付承包金，拖欠、迟交达15日的，甲方有权终止合同。乙方在承租期间要依法经营，照章纳税，遵纪守法。如出现违法乱纪，债务纠纷等，均由乙方负完全法律责任。为更好地履行合同，乙方一次性向甲方交纳风险抵押金三万元整，合同终止时，如乙方无过错，甲方将抵押金原数退还乙方，不付利息；一方违约，除按本合同之规定承担违约金、赔偿金外，还需向对方支付因此而引起诉讼的诉讼费、保全费、评估费、差旅费、律师费等所有费用。2015年11月19日，阳光裕福公司（甲方）、王行军（乙方）与花小芬（丙方）签订《承包经营三方协议》，约定：经三方同意，原甲、乙双方签订之承包经营合同中乙方变更为丙方，由丙方执行此承包经营合同内所涉全部事项，直至合同到期，乙、丙双方转让事宜，现乙方经营中所产生的所有债权债务纠纷等由乙方自行处理，丙方接手后不承担任何责任。甲方概不负责。此协议三方签字之日生效。王行军在乙方处签字，花小芬在丙方处签字。庭审中，阳光裕福公司认可该三方协议的真实性，双方均认可2015年11月之前的承包金均为王行军交纳的事实。花小芬向本院出示了农业银行交易明细清单，其上载明：2015年11月20日案外人张建向王行军转账434100元；阳光裕福公司对该交易明细关联性不予认可。2017年4月8日，花小芬（甲方）与冉斯祾（乙方）签订了《甲乙双方合作协议》，约定：甲乙双方在本协议有效期内为合作关系，甲方提供位于北京市丰台区万柳园小区34号×××二层西侧的店面，面积为360平方米，主要经营足疗、养生部分，该店面装修状况为精装修，设备、设施由甲方提供（另附清单）。乙方负责此足疗养生会馆的日常经营和维护等，甲方对乙方合法合理的经营应不予干预。合作经营期限即自2017年5月1日起至2020年4月30日止。合作金和缴纳期限及方式：在合同期限内，其中2017年5月1日至2018年4月30日乙方每年向甲方缴纳合作金540000元（伍拾肆万元整）；2018年5月l日至2020年4月30日合作金为每年565200元（伍拾陆万伍仟贰佰元整）；乙方每年分两次付清，即每年的4月15日、10月15日前，每次交纳全年合作金50%，不得拖欠。为了更好的履行合作，乙方一次性向甲方交纳风险押金30000元（叁万元整）作为合作的保证金，合作期满后，如乙方无过错，不违反合同内条款，甲方将押金原数退还乙方，不付利息。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合作，收回该店面，并不返还乙方已支付的保证金：如乙方在经营期间被有关部门因乙方的违法问题查封，甲方将立即收回房屋使用权，并立即解除合作，剩余的租金及押金不予退还。签订合同后，冉斯祾向花小芬支付了当期租金和押金。2018年4月16日，冉斯祾向花小芬支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金282600元。花小芬认可冉斯祾交纳了押金30000元，租金已经交纳至2018年10月31日，花小芬将涉案房屋及原有装饰装修交由冉斯祾使用，合作金即为租金。2018年7月31日，花小芬和阳光裕福公司签订《解除承包经营合同协议》，载明：由于丙方（花小芬）在经营管理中监管不到位，有严重的违法经营原因，导致地址为丰台区万柳园小区34号楼西侧二层大厅×××面积为360㎡的足疗养生，被公安部门勒令关闭停业不得从事经营足疗的现场通知，致得双方合同无法履行，由此造成的损失由丙方（花小芬）承担。故双方解除2015年11月19日签订的承包经营合同。同年，冉斯祾起诉花小芬，要求其返还房屋租赁押金30000元及房屋租金160140元（期间自2018年7月20日至2018年10月31日）。该案庭审期间，冉斯祾与花小芬均认可涉案房屋于2018年7月30日关闭。花小芬称其于2018年7月25日接到公安机关电话，称因为冉斯祾另一家店铺违法经营，涉案房屋也不能再经营。花小芬称因为联系不上原告，而原告的爱人不能做主，公安机关又责令不让经营了，其只能与大房东阳光裕福公司解除合同。现涉案房屋已被大房东收回。冉斯祾不认可涉案房屋存在违法经营情况。该案中，经花小芬申请，本院向丰台区公安局玉泉营派出所了解涉案房屋违法经营情况，其向我院答复未要求涉案房屋停止经营，让店铺关闭停止经营不在派出所的管理范围之内，无法向我院出具书面证明。本院经审理认为，在双方合作期尚未届满情况下，花小芬单方与涉案房屋上家阳光裕福公司解除合同，阳光裕福公司将涉案房屋收回造成冉斯祾无法正常使用涉案房屋，故对冉斯祾要求花小芬返还剩余期限内的租金和押金的诉讼请求予以支持；对于花小芬辩称系因冉斯祾违法经营被有关部门要求停止经营，认为其有权解除合同一事，因其所提交的证据无法证明其主张，故不予采信。本院于2018年12月25日作出（2018）京0106民初38701号民事判决书，判决花小芬返还冉斯祾押金30000元及2018年7月31日至10月31日期间房屋租金141300元，驳回其他诉讼请求，并判决花小芬负担诉讼费1848元。现花小芬诉至本院，称阳光裕福公司提出，因花小芬在经营管理中监管不到位，有严重的违法经营原因，导致地址为丰台区万柳园小区34号楼西侧二层大厅×××面积为360平方米的足疗养生，被公安部门勒令关闭停业不得从事经营足疗的现场通知，致使双方合同无法履行，由此造成的损失由原告花小芬承担，故双方签订《解除承包经营合同协议》，花小芬交纳的押金及未到期租金不予退还；解除与冉斯祾的《甲乙双方合作协议》是基于该店面“有严重的违法经营原因，导致地址为丰台区万柳园小区34号楼西侧二层大厅×××面积为360平方米的足疗养生，被公安部门勒令关闭停业不得从事经营足疗的现场通知”，且该协议中明确约定“如乙方在经营期间被有关部门因乙方的违法问题查封，甲方将立即收回房屋使用权，并立即解除合作，剩余的租金及押金不予退还”。但在冉斯祾诉花小芬一案过程中，被告阳光裕福公司推翻上述解除权的基础，坚持称是产权单位要求关门停业，最终也未得到法院的认定。现原告得知涉案房屋系由被告直接租给冉斯祾，即原告的下一家，解除协议后有差价。原告认为，因解除基础丧失，解除合同导致的损失应由阳光裕福公司承担。故花小芬要求阳光裕福公司支付押金损失30000元、房屋租金损失141300元、诉讼费损失1848元，并要求转让费损失168817元、预期收益损失315350元、退还2018年7月31日至2018年10月31日租金96250元，并称转让费的损失为因解除协议导致的损失、预期收益损失为转租给案外人应当取得的差价。阳光裕福公司称花小芬的诉讼请求前三笔赔偿款数额是基于原告与第三方冉斯祾签订的案外转租协议，在履行案外协议过程中出现违约问题发生的合同责任，虽然均基于涉案标的物发生，但基于合同相对性，相关的赔偿责任与被告无关。庭审中，花小芬向本院出示了照片、通话记录，并申请调取阳光裕福公司法定代表人的通话记录、转账汇款记录，称阳光裕福公司知晓转租事实，并自认系其产权单位原因解除的双方之间合同，阳光裕福公司与冉斯祾联系过，并直接收取租金。另，花小芬提交2018年5月1日的电子回单称已向阳光裕福公司支付2018年5月1日至2018年12月31日租金共计192500元。双方合同于2018年7月31日解除，阳光裕福公司应退还2018年7月31日至2018年10月31日期间租金。对此，阳光裕福公司不认可上述证据的证明目的，认为通话记录发生在解除协议四个月之后，不能证明其公司自认系因产权单位原因解除合同的事实，并认可花小芬最后一笔租金交到2018年11月17日而非12月31日，称双方解约，双方确认退还4万元租金，将相关费用折价结算完毕后，其公司一次性转账支付花小芬共计23782元，所有债权债务一并解决；其提交2018年8月17日的转账明细为证；另称涉案合同系双方协商一致解除，双方签字盖章则协议发生法律效力，合同权利义务即行终止；至于解除的理由是否适当，对解除的结果不发生影响，不能因为解除理由否定解除的效力。关于解除协议中提到的严重违法经营的事实，该事实系原告自称接到公安机关通知，要求停业并转述给被告。如果因为转述错误或信息来源不准确导致合同解除，责任应当在原告一方，不能因此反倒视为被告违约。庭审中，双方确认租金最后支付至2018年11月17日。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，花小芬与阳光裕福公司于2018年7月31日签订的《解除承包经营合同协议》中，双方确认解除合同关系，并写明由于花小芬在经营管理中监管不到位，有严重的违法经营原因，导致被公安部门勒令关闭停业不得从事经营足疗的现场通知，致得双方合同无法履行，由此造成的损失由丙方（花小芬）承担。关于冉斯祾与花小芬合同纠纷案件，法院生效判决已判决花小芬返还冉斯祾押金30000元、租金141300元，并由花小芬负担案件受理费1848元。上述《解除承包经营合同协议》中已明确合同解除的原因，无证据确认系阳光裕福公司原因导致合同解除，故花小芬要求阳光裕福公司赔偿由花小芬支付给案外人的押金损失30000元、房屋租金损失141300元、诉讼费损失1848元，无证据佐证，本院不予支持；花小芬申请调取阳光裕福公司法定代表人的通话记录、转账汇款记录，称阳光裕福公司知晓转租及解除事由等，本院需说明的是，阳光裕福公司是否知晓转租并非本合同解除依据，且解除事由已在上述协议中确认，故不准许调取申请。关于花小芬要求转让费损失、预期收益损失，无事实及法律依据，本院不予支持。关于花小芬要求阳光裕福公司退还合同解除之后的租金一项，本院结合现有证据及双方的陈述意见，对其合理部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京阳光裕福商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告花小芬租金74430.56元；二、驳回原告花小芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11336元，由花小芬负担7336元（已交纳），北京阳光裕福商贸有限公司负担4000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨 静人民陪审员  曹静波人民陪审员  张晓煜二〇二〇年八月二十五日书 记 员  都一达