北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初42667号原告（反诉被告）：刘兵。委托诉讼代理人：李悦。被告（反诉原告）：董略韬。委托诉讼代理人：王岩。原告（反诉被告）刘兵（以下称姓名）与被告（反诉原告）董略韬（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，刘兵及其委托诉讼代理人李悦，董略韬之委托诉讼代理人王岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘兵向本院提出诉讼请求：判令董略韬赔偿刘兵违约金522000元。事实和理由：2018年6月30日，刘兵与董略韬签订《北京市房屋租赁合同》，约定董略韬承租刘兵位于北京市朝阳区朝阳门外大街甲*号*层*号底商房屋，租期为2018年7月5日至2023年7月4日，其中第一年第一个月为装修免租期，第一年、第二年每月租金87000元，第三年开始每年递增。合同第十五条约定：租赁期内，在甲方不构成违约或没有达到解除合同标准的情况下，乙方提前退租的，应提前90日通知甲方，甲方将不退还房屋租赁保证金。乙方需另外向甲方支付相当于六个月的房屋租金作为违约金。合同签订后，刘兵依约交付房屋、免除第一个月租金。董略韬与他人在此房屋地址注册了餐饮公司并进行经营。第二年开始，董略韬自述出现经营困难，申请缓交房屋租金，刘兵出于对董略韬创业的支持，同意董略韬缓交租金。双方于2019年7月13日签署《房租缓交申请》，后董略韬提出要将饭店转出去，如不能转让出去，则“只能解约了”。后刘兵多次催促董略韬交纳房租，但董略韬明确表示不再租赁，并于2019年11月2日搬离涉案房屋。董略韬提前解除房屋租赁合同的行为给刘兵造成了巨大经济损失，该房屋至今闲置，每月直接经济损失至少87000元。董略韬辩称，不同意刘兵的全部诉讼请求。1.合同第八条第一款约定，租赁期押金可用于抵扣乙方应承担的违约赔偿责任，第十五条第二款约定，提出解约方应向对方支付相当于年租金标准的六个月房屋租金作为违约金，由此可见房屋押金应计算在违约金内，而不是另行计算，承租方承租房屋时向出租房支付押金，在承租方提前解除合同的情况下，如果认定承租方违约已经缴纳的押金应当计算在六个月的违约金金额范围内；2.合同第十五条第六款约定，如出租方提出退租，应退还收取的押金，向承租方支付六个月的租金作为违约金，因房屋押金所有权归属于承租方，出租方退还押金并支付六个月违约金，实际支出是六个月的租金，因此双方对违约金的计算，真实意思表示应为六个月租金的数额；3.合同第十五条第五款约定，违约金计算金额实际上已经达到了九个月，与该合同其他条款违背，违反双方真实意思表示，不应定为确定双方责任的标准，而且违约金约定标准偏高，应予以调低；4.根据合同法司法解释及其他相关法律规定，如果合同约定违约金金额过高，当事人可以申请调低，违约金最高不得高于六个月的租金，双方签订合同中约定的违约金加租金已经高达九个月的房租，该条款不仅违反双方的真实意思表示，并且明显高于双方可预期损失，应予以调低；5.董略韬按照合同约定，提前九个月通知刘兵解除合同，并在通知解除合同前后积极协助刘兵止损，而刘兵在接到通知后并未及时采取止损措施。对于其违反减损义务，造成的损失的扩大，董略韬不应当承担责任；6.刘兵在履约过程中存在拖欠物业费和怠于修复设备设施情形，使得董略韬长期处于不确定性状态。按照与有过失原则，出租方应就其不适当的履约行为承担法律责任；7.刘兵明知董略韬租赁涉案房屋是用于公司的经营，北京蜀客北行餐饮管理有限公司由包括董略韬在内的三个股东组成，要求董略韬承担全部违约责任显然有失公平。董略韬反诉提出诉讼请求：判令刘兵退还董略韬房屋押金261000元。事实和理由：2018年6月30日，刘兵与董略韬签订《北京市房屋租赁合同》，约定董略韬承租刘兵位于北京市朝阳区朝阳门外大街甲*号*层*号底商房屋，租期为2018年7月5日至2023年7月4日，其中第一年第一个月为装修免租期，第一年、第二年每月租金87000元，第三年每年开始递增。第一年按季支付，第二年开始按半年支付。房屋押金为三个月租金，共计261000元。租赁合同签署后，董略韬适当履行合同义务，而刘兵隐瞒房屋质量问题，怠于履行合同义务，使得董略韬的经营长期面临不确定的商业风险，致使董略韬经营状况日趋恶化。刘兵辩称，不同意董略韬的反诉请求。1.合同第八条第二项约定，如果在租赁期满前乙方终止本合同，则甲方不将该房屋的押金退还乙方。第十五条第五项约定，乙方提前退租的应提前90日通知甲方，甲方将不退还房屋保证金。上述约定已经明确双方关于合同保证金及押金的权利义务，租赁合同是双方真实意思表示，双方均应全面履行各自的义务。董略韬对合同内容从未提出过异议，即对合同条款是明白、认可和承认的。在合同解除之后协商违约责任过程中，董略韬也未提出过退还押金的意思表示。因此，在董略韬提前解除合同、合同解除前董略韬并未迁出注册地址的情况下，其行为已经明显违反了合同约定，刘兵无需退还押金；2.董略韬陈述刘兵隐瞒房屋质量问题，怠于履行合同义务，致使董略韬面临不确定性风险，这一情况与事实性违背。合同签订前，董略韬与物业服务公司多次接触，亦多次看房，确认无误后才确定承租，并与物业公司就房屋的装修改造达成一致，且于2018年7月25日向物业公司出具承诺，即因日后室内温度无法满足舒适性要求或出现跑冒滴漏现象，且对相邻客户造成损失的，由董略韬自行负责，可见，董略韬对房屋的状态是了解的，其自身隐瞒真实意图，私自改造，造成空调设施设备无法正常使用，并提前退租后给刘兵造成恢复原状的经济损失，即董略韬自身原因造成其损失，与刘兵无关。关于物业费，自2018年7月5日董略韬接收房屋至2019年5月7日董略韬收到物业通知期间，刘兵没有任何拖延物业费的行为，反而是董略韬请求刘兵帮助退还装修押金，刘兵以物业费施压物业公司帮助董略韬退还装修押金。且自刘兵促成此事后的2019年5月16日，刘兵即缴纳物业费。第二份物业通知单并没有规定交费期限。该物业费通知单是物业公司的正常工作流程，与董略韬所说的拖欠物业费一事无任何关联。物业公司通常做法是善意提示业主物业费缴纳期的开始，是为了体现其贴心服务，董略韬提交的最后一份物业费催款单显示2019年12月26日为最后截止期限，距离发出通知的日期2019年6月26日之间有6个月时间。如此长的时间与董略韬所说的拖欠无任何关联性，亦不会对董略韬产生任何不安性，董略韬仅从三份函件的名称来推断刘兵拖欠物业费，而不看函件的具体内容，显然是断章取义；3.董略韬工商信息显示，其于2020年5月30日已经进入简易注销公告期，并于6月19日公告期满，董略韬在公司已经申请注销的情况下提出其不是适格主体，显然是为了推卸责任，明显有违诚信原则；4.合同明确约定违约金为六个月租金标准，协商过程中董略韬从未提出过异议。双方均应以合同约定履行义务，对自己的违约行为承担违约责任。董略韬所说的押金与违约金可以抵扣一说无法律依据和事实依据。“公司法”司法解释三第二条规定，发起人为设立公司以自己的名义签订合同，合同相对人请求该发起人承担责任的，法院应予以支持，董略韬是租赁合同的一方当事人，不论其设立什么公司，对于刘兵来说合同的相对人均为董略韬。九民纪要第50条规定，违约金是否过高，要综合考虑各种因素，包括当事人的合同履行情况、过错程度、及预期利益综合考虑。违约方应当就违约金是否过高承担举证责任。董略韬违约期间房屋空置造成刘兵房屋空置损失、免租期损失、租金银行存款利息损失、中介费损失，将房屋恢复原状损失及可预期的未来房屋空置损失，现实际损失已经超过900000元，而刘兵起诉的违约金损失加上押金的金额不足以弥补刘兵的实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月30日，刘兵作为甲方（出租方）、董略韬作为乙方（承租方），就北京市朝阳区朝阳门外大街甲*号*层*号底商（以下简称涉案房屋）租赁事宜，签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用于经营餐饮用途，租赁期限从2018年7月5日起至2023年7月4日止，免租期自2018年7月5日起至2018年8月4日止，前两年租金标准为87000元/月，押金为261000元。租赁期满后，甲方应如数无息退还乙方租赁押金，但甲方有权用此租赁押金抵扣应由乙方承担但未缴清的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任。甲方应于2018年7月5日前将涉案房屋按约定条件交付给乙方。乙方不支付或不按照预先约定时间支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同、收回房屋，且房屋内装修归甲方所有，甲方不退还乙方租赁保证金。租赁期内，如任何一方提出提前解除合同的，需要提前90日通知对方，提出解约方应向对方支付相当于当年租金标准的六个月的房屋租金作为违约金。租赁期内，在甲方不构成违约或没有达到解除合同标准的情况下，乙方提前退租的，应提前90日通知甲方，甲方将不退还房屋租赁保证金。乙方需另外向甲方支付相当于六个月的房屋租金作为违约金。租赁期内，在乙方不构成违约或没达到解除合同标准的情况下，甲方提前退租的，应提前90日通知乙方，甲方应如数返还乙方的租赁保证金，但甲方有权用此租赁保证金抵扣应由乙方承担但未缴清的费用（包括水费、电费、燃气费、宽带费、有线电视收视费等费用）。甲方需另外向乙方支付相等的剩余保证金数额的资金及六个月的房屋租金作为违约金赔偿。涉案合同签订后，刘兵依约向董略韬交付了涉案房屋。董略韬依约向刘兵支付了押金261000元及相应租金，并将涉案房屋用于经营北京蜀客北行餐饮管理有限公司。2019年7月13日，董略韬向刘兵提交《房租缓交申请》，载明：董略韬应于2019年7月16日前支付2019年8月5日至2020年2月4日期间的租金，但因经营困难、资金周转紧张，故申请在2019年7月16日前先交三个月的租金，另外三个月租金缓交，缓交日期不得超过2019年10月16日。刘兵同意该项申请。2019年7月16日，董略韬向刘兵支付三个月租金，并微信告知刘兵“三个月后还是没转让出去，我们真的是再交不出房租了，只能解约了，这三个月我们会努力找短途的租房，您那边要是有意向租的客户也可以推荐给我们，我们的转让条件非常好，转让费300000元可谈，包含所有的装修、设备、家具和证照过户”。刘兵回复称“好，尽量减少我们彼此的损失吧”。2019年11月2日，双方就涉案房屋进行了交接。2019年11月4日，董略韬将涉案房屋钥匙交付刘兵。审理中，双方认可涉案合同于2019年11月4日解除。经查，2018年7月16日，董略韬作为发起人与其他发起人制订公司章程，并向北京市市场监督管理局提交“内资设立登记申请书”，发起设立北京蜀客北行餐饮管理有限公司。2018年7月24日，北京蜀客北行餐饮管理有限公司注册成立，后于2020年8月3日注销。董略韬任该公司法定代表人及执行董事职务。经询，刘兵表示其损失为涉案房屋空置产生的损失783000元（2019年11月至2020年7月）、装修免租期损失69600元、中介佣金损失60000元（一年租期佣金为月租金标准的10%，五年租期佣金为月租金标准的80%）、租金银行利息损失（以783000元为基数，按年利率1.95%计算，共计11000元）、可预期损失（房屋至今依然闲置，按每月92220元租金标准，计算至实际出租之日止）、空调恢复原状损失（32000元）、再行出租房屋的中介租赁佣金（至少一个月租金标准）等，损失合计超过900000元。审理中，刘兵提交“交接验收表”，欲证明董略韬占有使用涉案房屋期间损坏了涉案房屋内的空调设备。董略韬提交“更新空调设备申请”“催款函”等证据，欲证明涉案房屋不符合涉案合同约定的使用状态。本院认为，董略韬虽辩称其为设立北京蜀客北行餐饮管理有限公司租赁涉案房屋，但根据本案查明的事实，董略韬于2018年6月30日签订涉案合同，于2018年7月16日发起设立北京蜀客北行餐饮管理有限公司，因此，董略韬承租涉案房屋不属于“设立人为设立法人从事的民事活动”，涉案合同的权利义务应由董略韬承受。退一步讲，即使该行为属于“设立人为设立法人从事的民事活动”，根据相关法律规定，董略韬以自己名义签订涉案合同，刘兵亦有权选择董略韬或北京蜀客北行餐饮管理有限公司履行合同。因此，涉案合同主体为刘兵、董略韬，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。涉案合同约定，董略韬不按照约定时间支付租金达10日的，刘兵有权单方解除合同。现董略韬迟延支付租金已符合合同约定的解除条件，构成根本违约，应承担相应的违约责任。董略韬提交的“更新空调设备申请”不足以证明涉案房屋不符合出租条件，“催款函”亦未对董略韬占有使用涉案房屋形成实质性障碍，因此刘兵不构成违约，无需承担违约责任。双方在本案审理过程中就涉案合同于2019年11月4日解除达成一致意见，本院对此不持异议。在此情况下，就双方主张的各项诉请，本院分项论述如下：关于违约金一节。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，涉案合同约定，租赁期内，如任何一方提出提前解除合同的，需要提前90日通知对方，提出解约方应向对方支付相当于当年租金标准的六个月的房屋租金作为违约金。刘兵虽主张因董略韬违约对其造成损失合计超过900000元，但是其所主张的房屋空置损失，并非均由董略韬违约所致；利息损失、再行出租房屋的中介租赁佣金无事实和法律依据；现有证据亦不足以证明涉案房屋内的空调需要恢复原状。因此，涉案合同约定的违约金标准明显高于董略韬违约造成的损失。故本院将结合涉案合同的实际履行情况、董略韬的过错程度、刘兵的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定董略韬赔偿刘兵相当于四个月租金标准的违约金数额。关于租赁保证金一节。租赁合同中的租赁保证金条款具有担保性质，同时合同中约定的在出现承租方违约情况下押金不予退还的内容，使得押金亦具备了与违约金相同的惩罚性赔偿性质。本案中，董略韬承担的违约金已足以弥补刘兵因其违约行为产生的损失，在此情况下，若再要求董略韬按照合同约定将该笔租赁保证金作为违约金予以负担，将会导致违约金标准明显过高、双方权利义务失衡的状况。因此，在董略韬明确申请本院酌情减少违约金的情况下，本院综合全案案情，确定董略韬负担的违约金以上述违约金为准，同时考虑租赁保证金的担保性质及合同相关约定，判令刘兵将租赁保证金抵扣董略韬应向其负担的违约金。此项费用予以抵扣后，本院不在判决主文中再行载明，只载明董略韬应向刘兵支付的剩余违约金数额。综上，本院依据《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）董略韬于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）刘兵违约金八万七千元；二、驳回原告（反诉被告）刘兵的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）董略韬的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4510元，由原告（反诉被告）刘兵负担1250元（已交纳），由被告（反诉原告）董略韬负担3260元【原告（反诉被告）刘兵已预交，被告（反诉原告）董略韬于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）刘兵】。案件反诉受理费2608元，由原告（反诉被告）刘兵负担1304元【被告（反诉原告）董略韬已预交，原告（反诉被告）刘兵于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）董略韬】，被告（反诉原告）董略韬负担1304元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高磊二〇二〇年八月二十五日书记员  段超