广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂民终926号 上诉人（一审原告）：钦州市总工会。住所地：广西壮族自治区钦州市钦**永福东大街**。 法定代表人：何敏成，总工会主席。 委托诉讼代理人：黄辉，广西环洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟丽娟，广西环洋律师事务所（实习）律师。 被上诉人（一审被告）：钦州市宏富农业有限公司。住所地：广西壮族自治区钦州市钦**永福东大街北面富民路西面。 法定代表人：孙元隆。 一审第三人：钦州市区农村信用合作联社。住所地：广西壮族自治区钦州市三沿路**。 法定代表人：陈凤梅，该联社理事长。 委托诉讼代理人：韦俊，该社法律合规部经理。 委托诉讼代理人：张振龙，广西华际律师事务所律师。 一审第三人：肖彬，男，1981年8月14日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市。 上诉人钦州市总工会（以下简称市总工会）因与被上诉人钦州市宏富农业有限公司（以下简称宏富公司）、一审第三人钦州市区农村信用合作联社（以下简称农信社）、肖彬合同纠纷一案，不服钦州市中级人民法院（2019）桂07民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人市总工会的委托诉讼代理人黄辉、翟丽娟，一审第三人农信社的委托诉讼代理人张振龙到庭参加诉讼。被上诉人宏富公司、一审第三人肖彬经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 市总工会上诉请求:1.依法撤销钦州市中级人民法院（2019）桂07民初16号民事判决书第二项判决。2.改判支持市总工会一审中的第2、3项诉讼请求:即责令宏富公司在15天内解除原钦州市永欣房地产开发有限公司（以下简称永欣公司）设置在“世代宝第”Ａ-01号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-02号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-03号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-05号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-06号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-07号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-08号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-09号商铺（钦房权证城区字第××）房产上的全部他项权利;责令宏富公司在判决生效30天内协助把前述房产变更过户至市总工会名下。3.本案的全部诉讼费用由宏富公司承担。事实及理由：（一）市总工会一审中的第2、3项诉讼请求并非是要求确认原永欣公司与其他第三人在涉案8间商铺上设置抵押权和租赁权是否有效,也不是要求宏富公司违背法律规定作为或不作为去履行某项义务,而是要求司法权依法判令宏富公司采用合法的方式，即还贷解除对涉案商铺抵押的方式,以停止对涉案商铺擅自设定抵押他项权的持续性侵权的请求与事实,一审判决不支持市总工会第2、3项诉讼请求,显然不符合现行《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第(一)项“停止侵害”和第(四)项“返还财产”的规定,同样也不符合现行《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第(一)项“停止侵害”和第(四)项“返还财产”的规定。至于宏富公司是否有能力履行是另一回事,但不支持责令侵权人作为或不作为某一行为以停止正在持续性的不法侵权行为的诉讼请求,显然既违反了上述法律的规定,也有悖公平与正义。（二）一审判决驳回市总工会一审中的第2、3项诉讼请求,违背现行《中华人民共和国合同法》相对性原则的规定。根据现行《中华人民共和国合同法》有关合同权利义务的相对性原理,无论宏富公司与第三人签订的是商铺抵押合同还是租赁合同,该合同的效力仅及于签订该合同的双方当事人,合同的后果不应当由作为合同外的第三人即市总工会承担。一审判决不支持市总工会一审中的第2、3项诉讼请求,既违反了合同相对性原则,也变相地强制要求市总工会参与到其他合同约定的权利义务中,没有任何法律依据。综上,宏富公司的行为已严重且正持续侵害市总工会的合法权益,一审判决驳回市总工会的第2、3项诉讼请求没有法律根据。 农信社答辩称，（一）农信社已合法取得宏富公司前身即永欣公司名下位于钦州市世代宝第Ａ-01、Ａ-02、Ａ-03、Ａ-05、Ａ-06、Ａ-07、Ａ-08、Ａ-09号共8间商铺的抵押权。（二）农信社与永欣公司签订《抵押担保合同》时并不知道市总工会与宏富公司之间对8间商铺存在产权纠纷，农信社的抵押权属于善于取得，本案不管案涉8间商铺最后如何确权，均应当保护农信社的抵押优先权。（三）农信社已经办理了合法有效的抵押登记。永欣公司与农信社共同到不动产登记部门办理了合法有效的抵押物登记手续，由农信社保管涉案8间商铺不动产的他项权利证书。为保证交易安全和经济秩序，应保护善意方的合法权利。 市总工会向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认登记在钦州市永欣房地产开发有限公司（现名为钦州市宏富农业有限公司）名下的位于钦州市钦北区“世代宝第”Ａ-01号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-02号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-03号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-05号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-06号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-07号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-08号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-09号商铺（钦房权证城区字第××）为市总工会所有；2、判决宏富公司在15天内解除原钦州市永欣房地产开发有限公司设置在前述房产上的即钦房他证钦他字第××号项下的全部他项权利（即包括抵押权和租赁权）；3、判令宏富公司在判决生效30天内协助市总工会把前述房产变更过户至市总工会名下；4、判决宏富公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院审理查明：2007年6月5日，市总工会与英国太阳光技术国际有限公司（以下简称太阳光公司）签订《合作开发建设合同书》，约定：由乙方（太阳光公司）出资在甲方（市总工会）原有的存量土地上进行共同合作开发建设项目。甲方市总工会用于合作的项目用地有两块：一是面积为20.87亩的城镇混合商住出让用地（土地证号：钦国用2006第**，，地号240870397-1作价750万元），二是面积为4.89亩的办公综合划拨用地（土地证号：钦国用：钦国用2006第**，，地号240870397-2州市钦北区上的东北面，北邻艺术中心、东临富民街、南与市总工会办公室相邻、西至土地证红线。乙方太阳光公司负责提供合作项目资金约5000万元人民币。双方合作项目的内容主要有四项：1.建设占地面积约2284㎡、建筑面积约36500㎡的商住楼；2.建一个占地面积约2000㎡、建筑面积约2900㎡的综合馆；3.建占地面积2000㎡、建筑面积约7500㎡的商铺。划分为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ铺面，其中总平面图所示Ｄ铺面（占地面积为546㎡、建筑面积约1800㎡），后改称Ａ铺面，为本案诉争标的物；4.建设甲方市总工会东大门、综合馆周边车道绿化及硬底，合作地与甲方地的围墙。合作建设完成后，项目建设成果分配为：甲方市总工会获得价值750万元的合作成果，即价值为450万元的综合馆、价值约为180万元的商铺Ａ铺（合同称谓，建设后改称Ｄ铺，未建）、价值100万元的商铺D铺（合同称谓，建设后改称A商铺，本案诉争标的物）、价值约为20万元的东大门、综合馆周边车道绿化及硬底、围墙。乙方太阳光公司获得甲方市总工会过户至其名下的20.87亩合作出让用地的开发权、建设权以及获得建筑面积约为36500㎡的商住楼五幢的所有权、建筑面积约为3000㎡的商铺B铺、C铺所有权。同时，案涉合同第6.7条约定，综合楼、商住楼A1幢、A2幢、商铺A铺、D铺、甲方东大门及围墙车道、绿化人行道由甲方市总工会会同监理及有关部门按甲乙双方约定验收合格交付给甲方。 涉案《合作开发建设合同书》签订后，由于太阳光公司属非国内注册登记企业且无开发房地产经营资格，经该公司报有关行政主管部门许可，由该公司全资设立广西永欣房地产开发有限公司（以下简称永欣公司）作为涉案项目的建设单位，与市总工会合作建设涉案合同项下的“世代宝第”项目。市总工会依约将合作的建设用地变更到永欣公司名下并交付建设。2013年4月26日，“世代宝第”住宅小区A、B、C栋住宅楼及商铺二层、、地下室整体竣工验收合格 另查明，案涉“世代宝第”Ａ商铺于2013年7月26日在钦州市房产管理局登记办理了Ａ-01号、Ａ-02号、Ａ-03号、Ａ-05号、Ａ-06号、Ａ-07号、Ａ-08号、Ａ-09号等8间商铺的房屋产权证书【房屋所有权证号分别为：钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第201305659号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号】，登记的房屋所有权人均是永欣公司。 又查明，2014年2月26日第三人农信社下属的沙埠信用社与钦州市德陞投资有限公司签订一份《流动资金借款合同》，合同约定德陞公司向沙埠信用社借款人民币1000万元整，借款期限自2014年2月26日起至2017年2月25日止。同日，沙埠信用社与永欣公司签订一份《抵押担保合同》（合同编号：804204140320321），约定永欣公司以自有的位于钦州市世代宝第Ａ-01、Ａ-02、Ａ-03、Ａ-05、Ａ-06、Ａ-07、Ａ-08、Ａ-09共八间商铺（即本案诉争商铺）为德陞公司上述1000万元贷款提供抵押担保，抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、执行费等债权人实现债权和担保权的费用。沙埠信用社与永欣公司共同到不动产登记部门办理了抵押登记手续，沙埠信用社领取了上述不动产的他项权利证（编号为：钦房他证钦他字第2014007**）。 再查明，2016年1月25日永欣公司与第三人肖彬签订《永欣.世代宝第商铺租赁合同》，约定永欣公司将其所有的世代宝第A-01、A-02、A-03、A-05、A-06、A-07、A-08、A-09共八间商铺（即本案诉争商铺）出租给肖彬，租赁期限十二年，至2028年5月31日止。2016年5月22日双方又签订了一份《补充协议》，将租赁期限顺延6个月，并将租金交付方式变更为：甲方（永欣公司）要求乙方（肖彬）将租金按主合同及补充协议的约定交付给市总工会。 2014年以后的几年间，市总工会、宏富公司双方曾多次就案涉A商铺移交事宜进行磋商，但未果。永欣公司于2016年8月26日变更为钦州市宏富农业有限公司，宏富公司的法定代表人于2017年11月6日由吴锦越变更为孙元隆。2019年3月，市总工会以宏富公司不按约定交付“世代宝第”A-01号、A-02号、A-03号、A-05号、A-06号、A-07号、A-08号、A-09号等8间商铺，并过户到市总工会名下，侵害了市总工会合作建设权益及工会集体公共财产权益为由诉至一审法院。 一审法院认为：一、关于市总工会是否对案涉8间商铺享有所有权的问题。首先，从市总工会与太阳光公司签订的《合作开发建设合同书》的内容看，该协议属于合作开发的性质，合作开发的主体是市总工会和太阳光公司；之后，根据钦州市发展和改革委员会的批复，上述合作开发协议书合作开发的项目的建设单位变更为太阳光公司全资成立的具有国内房地产开发资质的永欣公司。由此，应予认定合作开发的主体适格，协议内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该份《合作开发建设合同书》合法有效。其次，关于诉争的8间商铺权属问题。在案涉合作开发合同签订后，市总工会依约将合作开发的土地过户到永欣公司名下，履行了合同约定的义务。永欣公司亦依约完成了涵盖案涉8间商铺在内的大部分合作开发项目，且所建项目于2013年4月26日经过了整体竣工验收合格。根据《中华人民共和国无物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”之规定，合法建造属物权设立的事实行为。诉争的8间商铺因双方当事人履行合作开发协议建造而成，建造房屋的行为成就时，双方当事人即取得该房屋的所有权，而不以登记为要件。据此，依照《合作开发建设合同书》第五条合作项目分配第5.1项的约定，市总工会享有获得价值750万元合作项目成果的权利，其中，包括诉争的8间商铺的所有权。因此，市总工会在本案中诉请确认位于钦州市钦北区“世代宝第”Ａ-01号、Ａ-02号、Ａ-03号、Ａ-05号、Ａ-06号、Ａ-07号、Ａ-08号、Ａ-09号等8间商铺为市总工会所有，符合事实和法律规定，一审法院予以支持。 二、关于能否在本案中判决解除设立在上述8间商铺之上的抵押权和租赁权的问题。市总工会主张诉争8间商铺为其所有，用以抵押和出租均非其意思表示，请求判决宏富公司通过偿还相应款项的方式在15天内解除原永欣公司设置在8间商铺上的全部他项权利（即包括抵押权和租赁权）。一审法院认为，诉争8间商铺上的抵押权的效力已由另案生效判决认定，市总工会若认为另案生效判决认定的事实错误，侵害了其民事权益，可通过申请再审的方式解决。至于租赁权，根据2016年5月22日永欣公司与第三人肖彬签订的《补充协议》的约定，诉争8间商铺的租金已变更由市总工会收取。市总工会在本案中诉请恢复8间商铺的原状，目前在客观上无实现的可能性和必要性。永欣公司未按合同约定将该诉争的8间商铺的产权登记到市总工会名下，而是在2013年7月26日将这些商铺办理了房屋产权登记在了其自己名下，并于2014年2月26日将该诉争的8间商铺为另一家公司的贷款向银行提供抵押担保，永欣公司的行为构成违约。市总工会可依法请求承继永欣公司权利及义务的宏富公司来承担相应的违约赔偿责任。 三、关于能否在本案中判令宏富公司在判决生效30天内协助市总工会把前述房产变更过户至市总工会名下的问题。基于上述第二点论述，在无法解除设置在诉争8间商铺之上的抵押权时，根据相关法律规定，是无法为房产办理过户登记手续的。因此，对于市总工会的该项诉请，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认位于钦州市钦北区“世代宝第”Ａ-01号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-02号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-03号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-05号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-06号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-07号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-08号商铺（钦房权证城区字第××）、Ａ-09号商铺（钦房权证城区字第××），共计8间商铺归钦州市总工会所有；二、驳回钦州市总工会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由钦州市宏富农业有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人无新证据提交。 一审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.市总工会要求宏富公司在15天内解除涉案房产房产证下抵押权和租赁权的诉请是否成立？2.市总工会要求宏富公司在判决生效30天内协助将涉案房产变更过户至市总工会名下的诉请是否成立？ 一、关于市总工会要求宏富公司在15天内解除涉案房产房产证下抵押权和租赁权的诉请是否成立的问题。 首先，经审理查明，案涉8间商铺于2013年7月26日在钦州市房产管理局登记办理了的房屋产权证书，登记的房屋所有权人均是永欣公司。2014年2月26日农信社下属的沙埠信用社与钦州市德陞投资有限公司签订一份《流动资金借款合同》。同日，沙埠信用社与永欣公司签订一份《抵押担保合同》，约定永欣公司将案涉8间商铺为德陞公司1000万元贷款提供抵押担保。《抵押担保合同》签订后，双方共同到不动产登记部门办理了抵押登记手续。由此可见，在签订《抵押担保合同》及办理抵押登记手续时，案涉8间商铺登记所有人为永欣公司，亦没有证据证明农信社明知案涉8间商铺实际所有权人为市总工会，故《抵押担保合同》合法有效，农信社的抵押权已依法设立。此外，已经发生法律效力的钦州市中级人民法院（2017）桂07民初54号民事判决书也认定农信社对涉案8间商铺享有合法抵押权。既然农信社的抵押权合法有效，则宏富公司无权解除该抵押权。因此，市总工会要求宏富公司在15天内解除涉案房产房产证下的抵押权，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，2016年1月25日永欣公司与肖彬签订《永欣.世代宝第商铺租赁合同》，约定永欣公司将案涉8间商铺出租给肖彬，租赁期限至2028年5月31日止。同理，在签订《永欣.世代宝第商铺租赁合同》时，案涉8间商铺登记所有人为永欣公司，亦没有证据证明肖彬明知案涉8间商铺实际所有权人为市总工会，故《永欣.世代宝第商铺租赁合同》合法有效。既然《永欣.世代宝第商铺租赁合同》合法有效，肖彬对案涉8间商铺享有合法承租权，宏富公司无权解除《永欣.世代宝第商铺租赁合同》。因此，市总工会要求宏富公司在15天内解除涉案房产房产证下的租赁权，亦缺乏法律依据，本院不予支持。 二、关于市总工会要求宏富公司在判决生效30天内协助将涉案房产变更过户至市总工会名下的诉请是否成立的问题。 如上所述，涉案8间商铺存在抵押权，在抵押权清除之前根据相关法律规定无法办理过户登记手续。因此，市总工会诉请宏富公司协助办理涉案房产变更过户手续缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，钦州市总工会的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由钦州市总工会负担。 本判决为终审判决。 审判长  李国宾 审判员  蔡向荣 审判员  林国华 二〇二〇年八月二十四日 书记员  陈聪颖