重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初5582号原告：吴小勇，男，汉族，1989年1月26日生，住重庆市永川区，公民身份号码。委托诉讼代理人：王阳，重庆渝高律师事务所律师。被告：雷天兰，女，汉族，1971年4月11日生，住重庆市铜梁区，公民身份号码。委托诉讼代理人：叶昌铠，贵州皓映律师事务所律师。被告：杨国庆，男，汉族，1980年3月27日生，住贵州省绥阳县，公民身份号码。委托诉讼代理人：叶昌铠，贵州皓映律师事务所律师。第三人：重庆宸骁房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区，统一社会信用代码：。法定代表人：周洪菊，职务执行董事。委托诉讼代理人：刘元望，男，汉族，1994年10月8日生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县，公民身份号码，系公司员工。原告吴小勇诉被告雷天兰、杨国庆、第三人重庆宸骁房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王阳与二被告委托代理人叶昌铠、第三人委托代理人刘元望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小勇诉称，2019年8月11日，原被告通过第三人居间服务签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于重庆市九龙坡区华福大道X号X幢X-X号房屋转让给原告，房屋总价1027750元。合同签订后，原告支付了定金2万元，后支付445000元用于被告解押，但在房屋可解押时，经中介多次通知，被告拒不配合办理房屋解押，并将房屋内家具家电搬走。鉴于被告的违约行为，原告多次要求被告退还购房款，解除合同并支付违约金，后被告退还445000元房款，尚有2万元定金未予退还，并拒绝承担给原告造成的损失及违约责任。原告现起诉至本院请求判决：（一）确认原被告于2019年8月11日签订的《房屋买卖合同》解除；（二）被告向原告退还购房定金2万元及其他费用2000元；（三）被告向原告支付根本违约违约金205550元及逾期退款利息损失26650元；（四）被告向原告赔偿居间服务费损失3000元、按揭服务费及评估费损失11580元。诉讼中，原告自愿撤回要求被告退还其他费用2000元、被告赔偿居间服务费损失3000元的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。被告雷天兰、杨国庆辩称，原告不享有房屋买卖合同的约定解除权和法定解除权；本案房屋未能解押，系因原告要求被告退回解押款，由原告自行到被告贷款的银行办理提前还款手续，再由双方办理解押手续；原被告买卖合同中未约定家具家电是买卖附属标的物，原告以此要求解除合同理由不成立；原告未按合同约定履行办理按揭贷款相关手续的义务，被告提前还款解押的义务尚未成就，被告不存在违约行为。原告的诉讼请求依法不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。第三人重庆宸骁房地产经纪有限公司述称，原被告双方的房屋买卖合同约定价款包含家具家电，合同签订后，原告按约支付了定金，双方也按约定办理按揭贷款申请，原告的按揭贷款申请已审批通过，原告向被告支付了首付款445000元用于解押，被告也将房屋钥匙按约定期限交由第三人转交给原告，交房时发现房屋内家具家电已被搬走，原告便拒绝接房，双方发生争议。经第三人组织协商，双方达成一致意见，退还房款及定金并解除合同，但未签订书面协议，被告退还房款445000元后，便无法联系，双方的纠纷便诉至法院，请求法院依法裁决。经审理查明，2019年8月11日，被告雷天兰签署《授权委托书》一份，载明：本人雷天兰系位于重庆市九龙坡区斌鑫西城绿锦榕尚居**房屋的产权人，因本人有事不能到场，特授权杨国庆代我办理关于该房屋出售的相关事项，包括签订合同、收取定金及房款等事宜。我认可吴小勇与杨国庆、重庆宸骁房地产经纪有限公司于2019年8月11日签订的《房屋买卖（居间）合同》，我愿意享有合同上约定的权利及履行合同上约定的义务。2019年8月11日，被告杨国庆以被告雷天兰（甲方）的名义与原告吴小勇（乙方）、第三人重庆宸骁房地产经纪有限公司（丙方）签订《存量房交易文件》（含《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》、《房屋交易流程》），约定：乙方经丙方居间，向甲方购买位于重庆市九龙坡区华福大道X号（斌鑫西城绿锦榕尚居）X幢X-X号房屋（建筑面积104.28平方米、套内面积88.11平方米）；成交总价1027750元，该成交价包含房价、大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付乙方前产生的所有费用，该成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等，以《物业交割清单》所列为准；付款方式为按揭付款，乙方于签订本合同当日支付定金1万元；该房屋已设定抵押，甲方应于过户前办理完成解押手续，自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；乙方应于抵押权人或甲方告知可还款或特定还款日前5个工作日向甲方银行还款账户汇入房款21万元用于该房屋解押，甲方不得他用；乙方交付首付款前，双方须前往登记中心查明该房屋的权属情况，乙方须于乙方向银行申请按揭贷款获得审批通过后再向甲方交付房款用于解押；乙方交付房款后，若甲方挪用房款、非因乙方原因造成不能取得解押后的权属证件、因司法查封等原因导致该房屋买卖交易无法进行时，甲方应立即退还乙方已交付的房款，每逾期还款一日，甲方应向乙方支付已付房款总额5‰的赔偿金，且乙方有权解除合同，合同解除后，甲方应当自解除合同之日起3日内按房屋成交价20%向乙方支付违约金；乙方银行按揭贷款80万元由放贷银行支付甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付差额部分；尾款7750元交房时支付；甲乙双方于接到经纪方通知后5个工作日内前往银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，甲乙双方于接到经纪方通知后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续，乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理房屋抵押登记手续；甲方应于收齐房款（尾款除外）当日交付房屋，若甲方未按约定条件交付房屋，甲方同意乙方从尾款汇中扣除相应的金额结清费用、维修或采购设备设施及家具家电、装饰装修该房屋以恢复该房屋原状，若尾款不足以抵扣的，则由甲方在交房后5个工作日内向乙方补足差额；甲方未按约定时间办理解押或交付房屋的，逾期超过15日，乙方有权解除合同，合同被解除的，甲方应自合同解除之日起3日内按照房屋成交价20%向乙方支付违约金，并由退还乙方全部已付款；乙方应于签订合同当日向丙方支付居间服务费10277元；甲乙双方任何一方违反合同导致交易无法进行，丙方有权按约定收取居间服务费，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费；乙方于办理贷款申请当日向丙方支付按揭服务费12000元，丙方代为收取并向评估机构缴纳评估服务费1580元，评估事宜一旦受理，不予退还，乙方于签订合同当日向丙方支付权证代办费500元。双方签署的《物业交割清单》未进行勾画标注。上述文件签订当日，原告向被告雷天兰支付房屋定金1万元，原告向第三人支付居间服务费3000元。2019年8月25日，原告向被告雷天兰支付房屋定金1万元。2019年12月17日，原告向第三人支付按揭服务费、评估费11580元。2020年1月8日，原告通过手机银行转账方式向被告雷天兰支付三笔款项133000元、8000元、304000元，合计445000元。2020年1月22日，雷天兰通过银行转账方式向原告返还445000元。第三人工作人员刘元望与杨国庆微信聊天记录显示：（2020.1.6）刘：大哥，吴小勇按揭已经通过，现在银行可以预约解押了，麻烦你们明天带身份证原件到中国建设银行杨家坪支行办理房屋解押手续。（2020.1.13）刘：大哥，你把东西搬回来给别个装起，你搬完了里面的东西这是要不得的，要么你就把钱退给吴小勇，房子可以不买你的，你愿意卖好多钱，愿意带什么家具卖自己决定，这次在签合同的时候就谈好的，合同也写的很清楚，你不该搬东西。（2020.1.15）刘：第一，把你搬走的家电搬回来装好，继续解押，继续办下去；第二，在今天之内你把所有的钱退给吴小勇，如果可以，解除合同，你选。杨：我是卖房子，不是卖家电，按合同办事。刘：卖房是包含了家具家电，这是以前谈好的，合同也写的有，按合同办事你也要把家电搬回来。杨：你自己看看吧。刘：我看了的，我店长刚才给我说，你在电话里面给他说愿意退，你给雷天兰老师说一下，让她把钱转给吴小勇。（2020.1.16）刘：你既然同意退，你就让雷天兰老师把钱退回吴小勇，我账号已经发给雷天兰老师的，你给雷天兰说一下，让她把钱转给吴小勇。（2020.1.20）刘：上周四约的今天来退钱，请问你今天好久过来呢？马上过年了，你不觉得现在把问题解决了对大家都好吗？（2020.3.17）刘：大哥，吴小勇还有2万没退给他，你这边也没接电话，怎么回事哦。第三人工作人员刘元望与雷天兰微信聊天记录显示：（2020.1.15）刘：不接电话，不会信息，能不急吗？雷姐，换做是你，你会怎么想，客户是借的钱帮杨国庆解押，每天都有利息，杨国庆这样不接电话就是想拖延时间，他就没得一点想解决问题的态度，更何况这个事是杨国庆自己惹出来的，本来钱已经存了，也高高兴兴把房交了，结果家电都搬完了，就因为杨国庆的私心把所有安排好的事都打乱了，如果杨国庆永远不接电话怎么办呢？雷：不会的，房子他们是要卖，但就是要商量好。（2020.1.21）刘：要得，你们也把要退的钱准备好，上次在杨金那里谈了转给杨国庆的2000、定金2万、解押款445000元。庭审中，原告称，案涉房屋登记在雷天兰名下，但实际所有人是杨国庆，故主张二被告承担连带责任；二被告称，案涉房屋属于雷天兰所有而非杨国庆；第三人称，案涉房屋产权人为雷天兰，但实际出资人是杨国庆。原告与第三人称，合同签订后，2019年9月上旬，原告与二被告、第三人工作人员到中国建设银行杨家坪支行办理按揭面签，后按揭审批未通过。2019年11月下旬，原告与雷天兰、第三人工作人员到大渡口华夏银行办理按揭面签，双方均手续齐全且签署了全部资料，贷款金额为80万元。2019年12月27日，银行按揭贷款面签审批通过，当日，原告向被告支付房款31万元用于解押，但该金额不够解押，被告退还此款。2020年1月8日，原告分三笔向被告支付房款共计445000元用于解押。2020年1月12日，被告将案涉房屋钥匙通过第三人代理人转交给原告，原告发现部分家具家电被搬走，双方发生争议。第三人组织双方协商，达成口头协议，解除合同退还房款和定金，但未签订书面协议，后合同未再履行。被告退还原告445000元房款，没有退还定金，原告联系不上被告，发生本案的纠纷。二被告称，原被告双方因家具家电问题发生争议，双方并未达成一致协议，其余事实属实。原告称，2020年1月15日，原告通过第三人向被告提出搬回家具继续解押或者解除合同退还房款，被告于2020年1月22日退还了原告445000元房款，视为双方协商一致解除合同；二被告称，被告并未将家具搬离其所卖的房屋，被告退还原告445000元的原因，一是原告通过银行按揭贷款审批后，再向被告支付房款用于解押，二是原告未通过贷款审批担心被告将房款挪作他用，故原告要求被告退回房款445000元，不应视为协商解除合同，双方的买卖合同至今尚未解除。原告与第三人称，存量房交易文件中的《物业交割清单》，双方签署时并未勾画标注，合同签订后的第二日，原告与第三人经办人一起到房屋清点后再在原告持有的交割清单上勾画列明的，被告带走的存量房交易文件中的交割清单未标注，无其他证据证明双方的买卖合同约定的价款包含家具家电；二被告称，本案买卖标的不包含家具家电。原告与第三人称，原告将解押款支付给了被告，但因室内家具家电问题双方发生争议，导致解押未能继续，在进入解押环节时，买卖双方均表示先处理好家具家电问题再履行下一步；二被告称，被告没有违约，被告并未搬走案涉房屋内的家具家电，未能解押不是被告造成，而是原告及第三人原因所致。原告称，合同已经解除，不愿意继续履行；二被告称，不同意解除合同，按合同约定价款不包含家具家电，愿意继续履行；第三人称，假如本案房屋买卖合同解除，同意退还原告其他费用2000元、居间服务费3000元，按揭费及评估费因已实际产生无法退还。原告称，如果合同解除，给原告造成房屋溢价损失、主张权利产生的律师费、交通费损失，原告主张的违约金不过高；二被告称，如果合同解除，不存在房屋溢价损失，受疫情影响房价不升反降，没有给原告造成损失，假如被告存在违约行为，原告所主张的违约金过高。上述事实，有当事人陈述、授权委托书、存量房交易文件、收条、存款金融交易明细查询信息、银行回单详情、银行账户明细、专用收据、微信聊天记录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与被告雷天兰、第三人签订的《存量房交易文件》系各方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，各方应按合同约定全面履行各自的义务。《存量房交易文件》包含原被告之间的房屋买卖合同关系以及第三人与原被告之间的房屋买卖居间合同关系。被告雷天兰是案涉房屋的产权人及合同文件的出卖方，被告杨国庆作为雷天兰的代理人签署文件及参与合同履行，其法律后果应由雷天兰承担。房屋出资人及实际所有人是否系杨国庆，均不影响雷天兰是交易合同唯一相对方的法律地位，故原告要求被告杨国庆承担相应合同责任，没有基础事实依据，本院不予支持。原被告双方的《房屋买卖合同》约定，成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等以《物业交割清单》所列为准，而双方签署的《物业交割清单》未注明包含家具家电，原告与第三人事后未与被告协商一致在已签署的《物业交割清单》上添加备注家具家电清单，对被告不具有约束力。第三人作为合同居间方，与原被告均存在利害关系，其有关签订合同时价款包含家具家电的陈述，不能直接作为认定事实的依据，故不能认定原被告约定的成交价包含家具家电。原告以被告搬走了家具家电为由，要求暂停合同履行，处理好该争议后再继续履行合同，假使被告搬走了家具家电，也不违反双方合同约定，合同未能继续履行不应归责为被告。原告通过第三人向被告表示搬回家具继续履行合同或退还款项解除合同，被告向原告返还了已支付的绝大部分款项，应视为双方协商一致解除合同，被告有关退款理由的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。故原被告双方的《房屋买卖合同》于被告向原告返还房款之日即2020年1月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因买卖双方对房屋交付标准的认识出现分歧并未能达成一致，进而导致房屋买卖合同协商解除，故被告雷天兰应向原告返还已收取的定金2万元。因被告雷天兰不存在违约行为，合同未能继续履行也非雷天兰所致，故原告要求被告雷天兰支付违约金、逾期退款利息损失、按揭服务费及评估费损失的诉讼请求，无事实法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吴小勇与被告雷天兰于2019年8月11日签订的《房屋买卖合同》于2020年1月22日解除；二、被告雷天兰于本判决生效之日起五日内向原告吴小勇返还购房定金2万元；三、驳回原告吴小勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2681元，由原告吴小勇负担2481元，被告雷天兰负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员 谭 炼二〇二〇年八月二十七日书记员 税思杨