宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初3740号原告：纳某，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：刘某，宁夏辅德律师事务所律师。被告：何某，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：李某、褚某，宁夏昊诺律师事务所律师。原告纳某与被告何某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纳某的委托诉讼代理人刘某、被告何某及其委托诉讼代理人李某、褚某到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告纳某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴房屋租金85488元；2、判定被告向原告支付违约金6069.65元，且违约金以欠付的租金为基数按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。合计：91557.65元。事实和理由：2015年4月7日，原告与被告签订《租赁合同》（以下简称“合同”），约定由被告承租原告位于××区，面积为1947.65平米的房屋用作经营综合超市使用；租赁期自2015年8月1日至2023年7月31日止；约定2019年8月1日至2021年7月31日的房屋租金每月每平米27.57元。双方约定租金半年结算次，并于每个计租期起前一次性结清。另约定，若承租人逾期支付租金超过30日，还需承担欠付租金每日千分之一的违约金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，但被告却未依约足额支付2020年2月1日至2020年7月31日应缴房屋租金。截止起诉之日，被告尚欠付应缴租金共计85488元，且经原告多次催要未果。原告认为被告拖欠房屋租金的行为违反了双方的合同约定已构成违约。根据约定，被告应承担相应的付款义务和违约责任，并且违约金每日按欠付租金千分之一的标准计算至被告实际付清之日。综上所述，为了维护自身的合法权益，原告现依《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告何某辩称，一、原告诉请的租金金额与事实不符。2015年4月7日，原被告双方签订的《租赁合同》中约定：“2019年8月1日至2021年7月31日，一层超市租金为每平方米27.57元/月。”后因被告经营的国贸生活超市业绩下滑，根据租赁房屋的市场情况，经与原告协商，双方约定将2019年8月1日以后的租金变更为26.25元/月，且原合同租金与变更后租金的差额由原被告双方各承担一半，即，被告每半年的租金为314454元。故，2020年2月1日至2020年7月31日期间租金被告已支付243471元，尚欠付70983元租金，被告诉请租金金额错误。二、因全国新冠肺炎疫情的爆发，群众应政府要求居家隔离，从而对被告的经营活动造成巨大影响，根据相应政府政策，应予减免房屋租金。三、被告无需向原告赔偿违约金。原被告在履行合同的过程中已经形成分期不定额交纳租金的交易习惯，并未按照合同约定的支付方式实际履行，当交易习惯与合同约定不一致时，应认定交易习惯起到变更合同约定的效力。故，原告系按照以往的交易习惯支付租金，不存在逾期交纳租金的违约行为。综上，现被告欠付原告2020年2月1日至2020年7月31日的租金为70983元，与原告所述不符，且被告无需承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的租赁合同1份（原件），被告认可真实性，本院予以采信；2、被告提交的《石嘴山股份有限公司电子银行业务专用凭证》13张（打印件）、《收条》3张（原件）、《充值卡明细》1张（打印件）、《付款明细》1份（打印件），能够相互印证，本院予以采信；3、被告提交的短信记录1份（手机截屏打印件，当庭提交手机载体予以核对），本院采信真实性，对证明目的不予采信；4、被告提交的微信聊天记录1份（手机截屏打印件）、《国务院常务会议内容摘要》一份（打印件）、《商函》一份（打印件）、减租沟通函1份（原件），无法达到其证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月8日，原告纳某与被告何某签订《西岸超市租赁合同》一份，约定原告将坐落于银川市××区南侧，唐徕渠西侧西岸国际花园1号综合楼1层租赁给被告何某用于经营超市，面积为1947.65平方米，租期为八年，自2015年8月1日至2023年7月31日，租金2015年4月至2015年7月免租；2015年8月1日至2017年7月31日一层超市租金为每平方米25元/月；2017年8月1日至2019年7月31日一层超市租金为每平方米26.25元/月；2019年8月1日至2020年7月31日，一层超市租金为每平方米27.57元/月。付款方式为签订此合同七个工作日内，被告应付清前半年即6个月租金，以后每半年结算一次，在第6个月以内一次性支付半年租金，以后以此类推。如被告逾期支付房租超过30日，应承担欠付房租金额的每日千分之一的违约金。合同还约定了其他权利义务。被告自认已支付2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金243471元。现原告索要剩余租金未果，诉至法院。本院认为，原、被告之间房屋租赁合同法律关系明确，有原告与被告签订的《西岸超市租赁合同》为证，原告依约履行了义务，被告作为承租者应按照合同约定支付租金。对于原告主张被告支付拖欠自2020年2月1日至2020年7月31日的期间租金85488元的诉讼请求，经核算，2020年2月1日至2020年7月31日的期间应付租金共计322180.26元，受疫情影响，本院根据公平原则，对于2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金酌情予以调整为按照应收租金的70%为标准计算，即112763.09元，对于2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金按照约定计算，即161090.13元，以上合计租金273853.22元，扣减被告已支付的243471元，本院支持欠付租金30382.22元。对于原告主张支付违约金的诉讼请求，经查，因双方约定违约金过高，本院酌情予以调整，支持以欠付租金30382.22元为基数，按照每日万分之五为标准，计算自2020年3月16日至本判决确定给付之日止的违约金。对于被告提出双方变更租金的辩解意见，经查，因当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，且被告提交的证据不足以予以证实其主张，故对此辩解本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告何某于本判决生效后十日内支付原告纳某2020年2月1日至2020年7月31日期间的房屋欠付租金30382.22元；二、被告何某于本判决生效后十日内支付原告纳某违约金（以欠付租金30382.22元为基数，按照每日万分之五为标准，计算自2020年3月16日至本判决确定给付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1044元（已减半收取），由原告纳某负担500元，由被告何某负担544元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张 玮 二〇二〇年八月十日书记员 秦娜娜相关法律法规解释条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。