陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终3905号上诉人（原审被告）：安一超，男，1987年3月21日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：曹月莲，内蒙古松洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：安曼，女，1987年7月1日出生，汉族，住天津市河**。系上诉人之妻。被上诉人（原审原告）:王岩，男，1988年12月1日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。委托代理人：宋晓伟，陕西标新律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陕西安居万家房地产营销策划有限公司（以下简称万家营销公司）。住所地：西安经济技术开发区凤城八路风景御园第********。法定代表人：王萍，总经理。委托代理人：王鑫，男，职员，住。上诉人安一超因与被上诉人王岩、陕西安居万家房地产营销策划有限公司（以下简称安居万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。安一超上诉请求：1、撤销（2019）陕0112民初1330号民事判决中第三项、第四项，改判被上诉人王岩、安居万家公司赔偿经济损失57000元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人王岩、安居万家公司负担。事实和理由：双方签订的《房屋买卖居间合同》约定，如因其原因导致合同不能履行，应当承担的违约金为房屋价款的10%，即57000元；且，王岩所认为的损失系自身没有及时另行购房导致自己损失扩大造成，该扩大的损失应自行承担，与此同时，该损失并未实际发生，更不应由其承担其未产生的损失。一审判决认定由其支付中介费、房屋溢价损失13万元，缺乏事实和法律依据。鉴定费用系被上诉人自行扩大的损失，亦不应由其负担。王岩辩称，原审判决正确，应予维持。安居万家公司辩称，原审判决正确，应予维持。王岩向一审法院起诉，请求：1、确认王岩与安一超订立的《安居房产房屋买卖居间合同》解除；2、安一超退还定金50000元；3、安一超赔偿中介费10000元；4、安一超支付房屋溢价30万元；5、依法判令安一超承担鉴定费5250元；6、安一超承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2017年4月12日，王岩（乙方）与安一超（甲方）以及万家营销公司（丙方）签订《安居房产房屋买卖居间合同》，约定甲方出售给乙方其名下位于西安市经开区，建筑面积95.18平方米房屋一套，房屋总价款为57万元。该房屋存在抵押，甲方应在2017年8月12日前办理解押手续并取得房产证。合同签订当日乙方向甲方支付定金5万元，该定金在交易中自动转化为首付款的一部分。乙方申请抵押贷款，拟贷款40万元，在签订合同120个自然日内，乙方需将首付款含定金存入西安市房管局资金监管账户。甲、乙双方未按照约定的时间节点履行合同，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金。逾期在三十个自然日之内，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。甲乙双方未按照合同约定履行或因甲乙一方原因导致未成交，逾期超过三十个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。合同签订后，王岩支付安一超定金50000元，并向万家营销公司支付中介费10000元。2017年6月30日，安一超完成了涉案房屋撤押手续。2017年11月16日，安一超领取了涉案房屋产权证书。在合同履行中，王岩以安一超违约为由将安一超诉至一审法院，要求安一超继续履行合同义务。安一超亦提出反诉，请求确认双方合同已于2017年8月13日解除。经一审法院依法审理，认定安一超构成根本违约，合同无法继续履行，遂于2018年8月27日作出（2017）陕0112民初13670号民事判决书，驳回王岩以及反诉安一超的的全部诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，判决现已生效。2018年9月26日，王岩向安一超发出《房屋买卖合同解除通知书》。2018年10月22日，王岩再次起诉，如前所述。审理中，王岩申请对西安市经开区凤城六路旭景兴园小区2号楼2单元904室房屋自2017年4月20日至2018年9月27日期间的房屋溢价损失进行评估。西安市中级人民法院委托西安瑞特房地产价格评估咨询有限责任公司进行评估，该公司估值时点为2019年5月28日，评估结论为：估价对象在价值时点的市场评估单价为每平方米11572元，价值为110.14万元。庭审中，安一超对合同解除无异议，亦同意退还王岩定金。但不认可王岩主张中介费损失及溢价损失。安一超称鉴定评估的时点并非双方解除合同时的价格点，不能作为定案依据。万家营销公司称涉案楼盘2017年4月到2018年3月均价为6000元-7000元，2018年3月到6月期间涨幅极快，均价在10000元左右，2018年6月至2019年7月基本平稳，均价在11000元-12000元左右。一审法院认为，王岩向安一超发出解除合同通知书，系行使合同解除权，自安一超收到通知后合同即解除，另万家营销公司亦对解除合同无异议，故关于王岩主张确认双方签订《安居房产房屋买卖居间合同》解除的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据生效法律文书查明认定的事实，因安一超构成违约，故王岩有权向安一超主张赔偿。关于王岩主张安一超退还其定金50000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；关于王岩主张安一超赔偿其中介费损失10000元，系王岩实际损失，予以支持；关于王岩主张溢价损失30万元，考虑到因安一超违约对王岩产生重置房屋产生的预期损失，参考评估报告并结合本案实际情况，酌情认定溢价损失13万元。鉴定费5250元，由王岩、安一超各承担一半。依照《中国人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定判决：一、确认原、被告于2017年4月12日签订的《安居房产房屋买卖居间合同》解除；二、被告安一超应于本判决生效之日起十五日内退还原告王岩购房定金50000元；三、被告安一超应于本判决生效之日起十五日内支付原告王岩中介费损失1万元及房屋溢价损失13万元，共计14万元；四、被告安一超应于本判决生效之日起十五内支付原告王岩鉴定费损失2625元；五、驳回原告王岩其余诉讼请求。案件受理费6778元（原告已预交），现由被告安一超负担3542元，剩余部分由原告王岩自行负担。被告负担部分于上述款项给付时一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，本案中，王岩、安一超及安居万家公司订立的《房屋买卖居间合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。安一超根本违约导致合同不能实际履行的事实已经人民法院生效判决认定，且双方均未提起上诉，原审判决据已生效判决的认定，对王岩要求确认合同解除的请求予以支持，符合法律规定。安一超违约拒不履行合同，王岩要求安一超退还已支付房款（定金），赔偿中介服务费损失，于法有据，原审法院予以支持，符合法律规定。关于王岩要求安一超赔偿因房屋价格上涨的损失问题。双方缔约后，房屋市场价格普遍大涨，双方合同约定的违约金为10%，明显不足弥补王岩因安一超违约造成的损失，原审法院结合双方合同履行情况，依法认定由安一超赔偿违约损失130000元，符合本案实际。安一超上诉要求按合同约定的房屋价款的10%承担违约责任，理由于法相悖，本院不予支持。综上所述，安一超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1941元，由安一超负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年八月十四日书记员  李妍慧