广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1811号原告:佛山市联强物业投资管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区*********************，统一社会信用代码914************747。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：彭利，广东晋元律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋开国，广东豪盛律师事务所律师。被告：陈洁芳，女，1980年1月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区******************，公民身份号码440***************。委托诉讼代理人：李国栋，男，1978年7月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区**********，公民身份号码441***************。系被告的丈夫。原告佛山市联强物业投资管理有限公司（以下简称联强物业公司）与被告陈洁芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告联强物业公司的委托诉讼代理人宋开国,被告陈洁芳的委托诉讼代理人李国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联强物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年9月1日至2020年4月30日物业管理服务费5982.51元及逾期付款违约金（按照年利率24%计算至实际清偿日止）；2.判令被告立即向原告支付2017年5月至2020年6月的车位管理费1900元；3.判令被告立即向原告支付2015年2月至2020年3月的公摊电费余额559.75元；4.判令本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：被告是佛山市高明区*************家园小区******的业主，原告是该小区的物业服务企业。按照原、被告双方签订的《**家园前期物业服务协议》，应在每季度5日前按季度交纳物业服务费（计费标准1.3元/平方米/月，专有物业面积143.81平方米）。被告无故拖欠原告2017年9月至2020年4月物业管理服务费5982.51元及暂计至2020年2月29日的逾期违约金16721.48元。根据前期物业服务协议第九条的约定，被告应向原告支付第300号子母车位的管理费，每月50元，被告欠费38个月，车位管理费共计1900元。根据前期物业服务协议第九条的约定，被告应按照每月35元的标准向原告支付公摊部分的电费。原告按照实际发生的公摊电费向被告主张，2015年2月至2020年3月共产生公摊电费997.7元，扣除被告已经预交金额，尚欠559.75元。被告的欠费行为已构成了违约，原告经多次催讨，但被告毫无付款的诚意，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望依法判如所请。被告陈洁芳辩称：一、被告认为前期物业服务委托合同的合法性存疑。原告与开发商签订的前期物业服务委托合同里面注明选聘，根据《物业管理条例》第24条规定，要求原告提供证据是选聘还是招聘以证明符合法律规定，否则违反法律规定的合同无效，原告应当退还已经缴纳的管理费，法院应依法审查合同的效力性。由于前期物业服务委托合同无效，原告与业主签订的服务协议也是无效的。二、关于被告与原告佛山市联强物业投资管理有限公司自签订前期物业服务协议开始，陈洁芳每月应缴纳管理费总共应为178.04元（备注：这部份包括物业服务费143.04元和共用水电费分摊35元），每季度应是534元。而不是原告诉求的陈洁芳需每季应缴纳费用共计560.86元。三、关于被告与原告佛山市联强物业投资管理有限公司自签定前期物业服务协议合同有效期问题。被告于2015年6月29日与原告佛山市联强物业投资管理有限公司签定前期物业服务协议合同，明确约定此合同有效期为三年，所以合同的有效期应止于2018年6月29日。根据双方《前期物业服务协议（**家园）》第六章第二十二条第一款：“本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方决定不再续约的，应在满前3个月书面通知甲方”。第二款：“双方同意续签，应于本合同到期前30日内署新的物业服务合同”。第三款：“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，书面通知甲方后，视为此合同自动延续”。结合以上情况，乙方没有与甲方重新签署新的合同，应认定为2018年6月29日合同终止时间。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条，下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销:(一)行为人对行为内容有重大误解的;(二)显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。根据最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。第73条“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销”。根据《中华人民共和国合同法》第三条的规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。结合上述法律规定，双方签订的《前期物业服务协议（**家园）》第六章第二十二条第三款内容以格式合同的形式明显侵害甲方合法权利的，应认定为部分无效。四、从合同签定至2017年9月，陈洁芳被强行扣缴物管费7931.12元。这部份包含银行代扣7397元和合同签定之初以现金形式且未开具收据的收取的前三月物业管理费534.12元。实际到2017年9月止，陈洁芳只需缴纳物业管理费5519.24元。原告恶意多扣缴2411.88元，应当返还给陈洁芳。被告每月应交的物业服务费为以143.81平方米乘以1.3元，加上公摊电费35元每月，及车位费25元每月，则每个月的管理费是定额的，但是被告提供的银行流水可以显示原告每个月的扣费金额不一致，原告在被告要求解释的情况下没有解释，每个月物管费清单里面都没有按照约定定额扣款，合同约定是每季度缴费的，但是实际是每月扣费，每个月扣费不一致。原告随意多扣，且不按期扣款的行为经陈洁芳多次要求其说明情况后，原告拒不履行说明义务，属于严重违约行为，应当承担陈洁芳不再缴纳物管费的法律后果。五、关于违约金事项，根据双方《前期物业服务协议（**家园）》未有对违约金部分作出明确约定，对方诉求无法律依据。六、原告佛山市联强物业投资管理有限公司在物业管理期间，严重不履行双方签订的《业主（临时）规约》中约定管理维护义务。导致小区物业脏乱差，小垃圾随处可见，车辆随意停放，瓷砖到处脱落，聘请无上岗的社会闲杂人员从事保安管理工作，降低服务标准和质量。小区消防设施大部份失效，不维护。居民随意安装防盗网，空调支架不按指定位置安装，放任小区内高空危险情况存在，不制止。利用共有部分引进广告、快件收费箱从事经营行为，且不公示收益情况，侵占公共财务。小区居民怨声载道，小区居民联名向区信访部门投诉，均有案可查。应当对已收取的物管费进行退赔或核减。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。建议判决按应收费用的减半收取。被告按照合同约定购买了服务，原告应提供相应的服务，不能只审查被告是否有支付服务费而不审查原告是否提供相应的服务。被告支付服务费的前提是原告按照合同约定标准全面提供服务。被告后期不缴纳管理费，是因为原告不履行管理义务，并且合同期满，合同终止之后被告就不需向原告支付管理费。七、关于车位费的计算问题，协议第8、9条约定包干制，自有产权车位每月每个25元，被告购买的是子母车位，只有一个产权，应该按25元计算，而不是50元每月。被告记得是先买房子过了一段时间才买车位的，原告要清楚核算时间及金额，多扣的应退还。八、关于公摊电费问题，被告确定未支付2015年2月至2020年3月的公摊电费余额559.75元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院做如下认证：对原告所举证据，被告对《**家园前期物业服务委托合同》的真实性没有异议，对关联性有异议，本案中原告提供的服务为前期物业管理服务，该证据与本案具有关联性，本院对该证据予以采信；关于原告提供的在疫情前后物业服务情况的照片，被告对部分照片真实性不予确认，在被告未举出相反证据予以反驳的情况下，该证据具有真实性，本院对该证据予以采信；被告对工作联络函不确认，因该证据为原告单方制作，且原告未能提供证据原件，本院对该证据的真实性不予确认。对被告所举证据，原告对小区现状照片的真实性不予确认，在原告未举出相反证据予以反驳的情况下，该证据具有真实性，本院对该证据予以采信。本院经审理查明：2013年1月18日，佛山市银豪房地产有限公司与原告联强物业公司签订了一份《**家园前期物业服务委托合同》，双方约定：根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《佛山市物业管理办法（试行）》及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就佛山市银豪房地产有限公司选聘原告对**家园实施前期物业管理服务事宜，订立本合同；在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括环境卫生、公共绿化的养护和管理、安全监控等；物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，具体标准为高层住宅按每月1.3元/平方米，汽车车位每月25元/个；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位25元/月/个的标准向原告交纳物业服务费；关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，物业管理电梯住宅按照35元每月每户，实行包干制形式收费；业主应自收楼日起交纳物业服务费，业主逾期未办理收楼的，视为同意按《收楼通知书》上约定时间接收所购物业，即从《收楼通知书》确定的收楼期限届满之次日开始计收物业服务费；逾期交纳物业服务费及其他费用的，每逾期一天，按未付款的千分之一收滞纳金；合同期限自2013年1月18日起至2016年1月17日止，合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止（其余约定详见该合同）。2015年6月29日，被告陈洁芳与原告签订了一份《**家园前期物业服务协议》，双方约定：联强物业公司为业主提供物业服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位的相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等；物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准为带电梯住宅每月1.3元/平方米，自有产权汽车位每月25元/个，被告自2015年2月1日开始缴交物业服务费；关于物业管理区域内公用水电费分摊问题，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规规定，物业管理电梯住宅按照35元每月每户实行包干制形式收费，物业公司对公共水电费用不再加收，自负盈亏；业主应在每季度5日前按季度交纳物业服务费；物业服务期限为3年，合同期满，被告没有将续聘或解聘原告的意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业，原告继续管理的，书面通知被告后，视为合同自动延续（其余约定详见该协议）。另查明，被告陈洁芳为佛山市高明区***********（即**家园小区）*座***房的业主，房屋建筑面积为143.81平方米。被告于2015年6月29日在收楼确认书上签名并按指模确认验收上述房屋。被告为佛山市高明区*************家园地下室汽车位B***号的所有人，产权登记日期为2016年*月**日。被告未向原告交纳2017年9月1日至2020年4月30日的物业服务费和2017年5月至2020年6月的车位服务费，尚欠原告2015年2月至2020年3月的公摊电费余额559.75元。再查明，佛山市住房和城乡建设管理局于2018年8月2日印发佛建管函[2018]694号《关于开展2018年7月物业管理专项检查情况的通报》，其中通报批评了由原告服务的**家园小区的信息并列明了**家园小区的物业服务问题。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。关于《**家园前期物业服务委托合同》的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”之规定，《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”的规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。该规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《**家园前期物业服务委托合同》的效力。故对于被告辩称《**家园前期物业服务委托合同》无效的意见，本院不予采纳。关于物业服务费的问题，原告与被告于2015年6月29日签订了《**家园前期物业服务协议》，原被告之间已经形成物业服务合同关系。依照该协议的约定，没有选聘新的物业管理企业的，该协议自动延续。原告提供前期物业管理服务，被告作为业主，应当向原告交纳物业服务费。被告于2015年6月29日在收楼确认书上签名并按指模确认收楼，被告应按《**家园前期物业服务协议》的约定向原告交纳2017年9月1日至2020年4月30日的物业服务费5982.4元（143.81平方米×1.3元/平方米=186.95元/每月，186.95元×32个月=5982.4元）。原告请求被告向其支付2017年9月1日至2020年4月30日物业服务费5982.51元，本院只支持5982.4元，对于其余过高诉讼请求，本院不予支持。关于车位服务费的问题，《**家园前期物业服务协议》约定自有产权汽车位按每月25元/个标准交纳车位服务费，被告为**家园地下室汽车位B***号的所有人，应以每月25元/个的标准向原告交纳2017年5月至2020年6月的车位服务费950元（25元/个×38个月）。对于原告要求被告所有的子母车位应当按照每月50元（25元/个×2个）的标准计算车位服务费的主张，本院认为车位服务费应根据《**家园前期物业服务协议》约定按照产权登记信息计算，本案中无论系子母车位还是标准车位均不影响按照产权登记信息确认车位的个数，故对于原告主张被告支付2017年5月至2020年6月的车位服务费1900元的诉讼请求，本院只支持950元，对其余过高诉求，本院不予支持。至于被告要求原告退还多收取的车位服务费的问题，被告可自行与原告协商或者另案主张。关于公摊电费的问题，被告承认尚欠2015年2月至2020年3月的公摊电费余额559.75元未交纳，故对于原告请求被告支付2015年2月至2020年3月的公摊电费余额559.75元的主张，本院予以支持。关于违约金的问题，根据《**家园前期物业服务委托合同》第八条约定“逾期交纳物业服务费及其他费用的，每逾期一天，按未付款的千分之一收滞纳金”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”，虽然上述合同中约定的是“滞纳金”，但通过合同的文义解释可以推出该约定是订约双方对于违约金的约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《**家园前期物业服务委托合同》第八条关于违约金的约定对本案的原被告均有约束力。因佛山市住房和城乡建设管理局通报批评由原告管理的**家园小区的信息并列明了**家园小区的物业服务问题，本院确认原告在对**家园小区提供物业服务过程中存在服务瑕疵。对于原告主张被告支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩要求减少物业服务费的问题。根据本院查明的事实，被告长期拖欠物业服务费，该行为给原告造成了迟延支付期间资金被占用的利息损失。在本院已驳回原告有关违约金的诉讼请求的情况下，对于上述利息损失，原告并未获得弥补。如果再减少物业服务费的话，将会不利于涉案小区物业服务质量的提高和小区的和谐稳定，同时对已按时交纳物业服务费的大多数业主来说，也是不公平的。综上，对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳，对被告每月应交纳的物业服务费暂不作调整处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈洁芳于本判决生效之日起十日内支付2017年9月1日至2020年4月30日的物业服务费5982.4元给原告佛山市联强物业投资管理有限公司；二、被告陈洁芳于本判决生效之日起十日内支付2017年5月至2020年6月的车位服务费950元给原告佛山市联强物业投资管理有限公司；三、被告陈洁芳于本判决生效之日起十日内支付2015年2月至2020年3月的公摊电费余额559.75元给原告佛山市联强物业投资管理有限公司；四、驳回原告佛山市联强物业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费431.3元，减半收取215.65元（原告佛山市联强物业投资管理有限公司已预交），由原告佛山市联强物业投资管理有限公司负担151.65元，被告陈洁芳负担64元。被告陈洁芳负担的64元，由被告陈洁芳于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市联强物业投资管理有限公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 张发波二〇二〇年七月三十日法官助理 叶静文书 记 员 曾泳欣