江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初11577号原告：戴立才，男，1974年11月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人:董功超、王玲，北京市惠诚(昆山)律师事务所律所被告：朱佳楠，女，1992年11月17日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：孟晓旭，系被告配偶。原告戴立才与被告朱佳楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建勋独任审判。本案于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人董功超、被告朱佳楠及其委托代理人孟晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴立才向本院提起诉讼请求，一、判令被告支付物业费10080元、电费448元、2020年3月22日至2020年5月22日房租费9166.6元共计19694.6元。二、判令被告支付违约金10000元。三、判令被告支付本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月，被告与原告签订房屋租赁合同，约定租赁期间2018年3月22日至2021年3月21日，被告承租期间擅自退租且未按照合同约定支付物业管理费、电费、房租，经原告多次善意催促直至2020年5月15日催告后于5月23日才归还房屋。但被告至今没有任何支付上述费用意向。被告与原告签订房屋租赁合同系双方在平等、自愿的基础上签订的，合法有效，原被告双方应积极履行合同的各项约定。被告擅自退租和拒付物业管理费、电费、房租的行为不仅违反了合同之约定，也违背了合作的诚信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关法律规定，为维护原告合法权益，特诉之法院，请依法判决!被告朱佳楠辩称，一、物业费：因房租租赁期间丢失电动车2台(可调取出警记录、)租赁房屋内漏水、电线被人为破坏(可调取报警记录)、物业监控损坏，造成诸多不便，故物业费10080元，打六折；二、电费：448元由朱佳楠全额承担；三、房租租赁费：租金2018年3月22日至2020年3月21日的租金，朱佳楠已经支付，已经提前半年通知房东不续租，房东不予处理；四、因多次和房东戴立才沟通协商退租事宜，提前半年通知多次交涉，至今无果，押金5000元尚未退，双方违约，故违约金折半；五、房屋租赁初，缴付18000元给房东，包含物料费用，包含房屋内基础装修、吊顶、隔墙、地砖、水电、空调、隔断等，要求拆除；以上金额合计11496元，押金5000元尚未退回，合计6496元。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院根据庭审质证意见，并经审核，对原、被告双方均确认的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。对原告提供的收条及被告提供的收据真实性予以确认，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月14日,原、被告签订房屋租赁合同一份，原告将其所有的位于XX路XX市房屋出租给被告。租赁期限为2018年3月22日起至2021年3月21日止，租赁期为3年。租金为第一年年租金53000元整；第二年租金为55000元整；第三年租金为57000元整。合同第六条第三款约定，在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、物业管理费，宽带费等由乙方（被告）自行承担。第四款关于乙方的权利与义务约定：第四款约定，按本协议约定支付租金。如到时不缴纳租金，每逾期一日，甲方按月租金(以第二年租金为标准计数)的千分之五收取违约金，逾期超过15日，乙方严重违约，甲方有权提前终止本合同，同时乙方应按年租金(以第二年租金为标准计数)的10%向甲方支付违约金。另查明，根据原被告提供的聊天记录，2020年3月15日，双方有如下聊天记录：“原告：朱佳楠老师，你好！你为XX市的店铺交的租金还有一周就到期了，如不续租，请按租房协议有关约定好的条款，交清相关费用，我方退还押金给你。谢谢。被告：我后天去商铺，见面聊。原告：我后天没空，你有什么方案，先提出来商量。被告：那等你空了再聊。原告：聊不能替代合同，早作打算吧，如转让，就续租金，如退租，就交清费用，验收后，我方退还你方押金。原告：不续租，屋内装修折现，或者写代收协议，费用我会缴清费用”。另查明，2020年3月23日，原告发信息给被告：“朱佳楠，你好！请把你的银行账号发给我，退还你的押金我将通过银行转账到你的账号上。可搬走的物品，尽快搬走，水电费和物业费缴清凭证请拍照发我。谢谢！”。2020年3月25日，原告又发送信息给被告，内容为：“朱佳楠，你既然不租了，请把房子还给我，请把钥匙交还给我”。2020年5月15日，原告再次发送信息给被告，内容为：“朱佳楠，你承租我的自由都市房产不续租，属于违约，房屋迟迟未清空搬离归还我方，限你三日内归还于我，同时我将索要占有费用和违约金。戴立才”。被告回复原告，内容为：“3月15日已明确通知不续租，东西到期之前已全部搬走，你不出面，钥匙我放在物业”。2020年5月20日，原告发送信息给被告，内容为：“物业公司没人收到你交出的我房产钥匙。你何月何日交给谁的？”。2020年5月23日，被告回复原告，内容为：“钥匙我已经放在消防栓上面，丢失不负责”，并配送图片。另查明，2018年3月14日，原告代案外人李某收取转让费18000元，收条内容为：“今李某代收XX市XX室商铺（空调等设施)转让费18000（壹万捌仟圆）整”。后原告将18000转给案外人李某，李某曾出具说款收据一份给原告，该收款收据中列明：空调柜机1台、空调挂机1台、净水机1台、门4扇。再查明，2020年5月23日，XX市小区针对X室商铺2018年4月1日至2020年5月23日的物业费出具发票，金额为10080元。2020年5月26日，供电公司针对X室商铺出具两张金额分别为248元、200元的收费凭证，据原告陈述，该电费为2020年2、3月份的电费。上述事实由房屋租赁合同、收条、转账明细、公证书、微信聊天记录及本院庭审笔予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应依照合同履行。根据双方聊天记录，被告在合同未到期之前告知原告不再续租，原告也未持异议，经双方合意，双方合同解除于2020年3月21日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合案件事实，本案中，双方合同于2020年3月21日解除，被告理应将房屋返还给原告，而原告应将房屋押金返还给被告。根据本案中原、被告提供的证据，被告虽然陈述其在2020年3月20日之前已经搬走，但在原告多次催促之下，在2020年5月23日才将房屋钥匙交付给原告，而且是比较危险的方式（将钥匙放门口消防栓上），故被告应支付原告2020年3月22日至2020年5月22日的占有使用费，标准按照55000元/年，经核算，该金额为9166.6元。同样，原告应将5000元押金返还给被告。关于物业费及电费，根据合同约定，该金额由被告支付，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于违约金，被告逾期归还房屋，构成违约，但双方在合同中仅对延期支付违约金的情况进行了约定，故本院考虑到合同履行情况及被告自愿承担一半违约金的情况，酌定该金额为5000元。关于被告陈述的18000元转让费包含设备装修等问题，本院根据双方当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，无论是原被告之间或者被告与案外人李某之间均为明确详细约定18000元所包含的转让物品清单；其次，根据原告出具给被告的收条及案外人李某出具给原告的收据可知，该18000元应该是包含的设施即可移动的部分。再次，《最高人民法院》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。结合案件事实，本院认为，被告有权利拆迁的仅为可移动的、未形成复核的装饰装修物，且如果拆除对房屋造成损坏的，应该赔偿房屋所有权人的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院》第十条、第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告戴立才与被告朱佳楠之间的房屋租赁合同于2020年3月21日解除。被告朱佳楠在本判决生效之日起十日内支付原告戴立才2020年3月22日至2020年5月22日占有使用费9166.6元、物业费10080元、电费448元，合计19694.6元。扣除房屋押金5000元，还需支付14694.6元。二、被告朱佳楠在本判决生效之日起十日内支付原告戴立才违约金5000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元，减半收取271元，由原告负担25元，被告负担246元。原告预交的案件受理费246元，本院予以退还；被告应当负担的246元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：3225X********；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。逾期不缴纳的，按撤回上诉处理。审判员  王建勋二〇二〇年八月十二日书记员  邵振华