广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初14163号原告：佛山市澳盈房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区**************************，统一社会信用代码914**********747X1。法定代表人：黄嘉亮，总经理。委托诉讼代理人：邓毅，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。被告：广东同信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***********，统一社会信用代码914************605。法定代表人：苏日生，董事长。委托诉讼代理人：李中原，男，1989年5月5日出生，汉族，住广西藤县**************，公民身份号码450************13X。原告佛山市澳盈房地产开发有限公司诉被告广东同信物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原被告2014年5月13日签订的《合作协议》已于2018年8月1日正式解除；二、请求法院判令原被告2014年6月6日签订的《佛山市三水区********前期物业服务合同》已于2018年8月1日解除；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉请第一项调整为《合作协议》和《补充协议》一并解除。事实和理由：原告与被告于2014年5月13日签订了《合作协议》，约定原告借用被告的资质对澳盈商务中心进行物业管理，并且需要向原告提供协助管理该小区的服务，而被告提供相应服务后，原告应每季度向被告支付挂靠费25000元。双方自签订上述《合作协议》后，又于2014年6月6日签订了《佛山市三水区********前期物业服务合同》，约定被告应向原告提供编制物业年度维护计划和维修方案等的物业管理服务内容。签订协议后，原告每季度按时支付挂靠费，要求被告按照合同约定应尽协助管理义务，但在合同实际履行过程中，被告仅仅向原告提供物业管理资质以及收取物业管理费用账户的义务，另外合同约定被告应提供的编制物业年度维护计划和维修方案、指导原告物业管理团队相关工作、告知有关注意事项等的义务均没有履行，原告针对澳盈商务中心小区的所有物业管理工作自小区开始运营时便实际由佛山市澳盈物业管理有限公司自行聘请的工作人员实施，而自2016年11月15日起，澳盈商务中心小区的物业管理工作则实际由佛山市乐星物业管理公司实际处理与负责，被告在签定涉案合同后从无派遣任何工作人员到约定小区从事物业管理工作或者指导工作。原告曾与被告多次协商，要求被告履行指导、协助义务，但被告均没有处理，原告认为被告本质上并无履行双方签订的合同，故原告具有解除合同的权利，于2018年7月31日向被告寄发《合同解除通知书》及《告知函》，解除双方签订的《合作协议》及《佛山市三水区********前期物业服务合同》。同时，截至2018年12月5日，共有596户业主同意重新进行招标选聘新的物管公司，故无论是合同约定还是在法定条件上，都应该解除合同。自2018年7月31日发出《合同解除通知书》及《告知函》后，被告便不再向原告提供收款账户，视为其同意解除合同的明确意思表示。综上所述，为维护原告合法权益，故具状起诉，请求法院公正审理。被告辩称：一、《合作协议》并未解除，而是延续至2020年7月23日。双方在2014年签订的《合同协议》合法有效。被告在2018年8月1日并未收到有关解除《合作协议》的相关文书，原告所述并非事实，但原告在2018年12月14日仍要求被告开具顾问咨询服务费25000元的发票，以实际行为表明原告并未与被告解除《合作协议》，而是继续履行协议。原告于2020年4月份依据《合作协议》第五条的约定解除《合作协议》，已充分证实原告在2020年4月23日之前仍认可《协议书》，被告仍为原告提供咨询服务。同时，依照《合作协议》第五条的约定，提出解除《合作协议》需提前三个月，所以《合作协议》有效期限至少延长至2020年7月23日。因此，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告无权解除原告与被告2014年6月6日签订的《佛山市三水区******前期物业服务合同》，原告已将相关物业出售给业主，其权利义务已由业主继承，原告已丧失合同的主体资格，不具有起诉撤销的权利。因此，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告与被告的《合作协议》已延续至7月23日，原告应向被告支付咨询费。其次，原告已将物业出售给业主，前期物业服务合同的权利义务已由业主继承，原告已失去主体资格。因此，请人民法院依法驳回原告的诉求。案件审理过程中，本院组织双方当事人进行举证质证。双方举证的证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院确认以下案件事实：2014年5月13日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《合作协议》，协议约定主要内容：项目概况1、项目名称：澳盈商务中心……此协议本着公平、公正的原则，经甲乙双方协商而自愿订立以下条款：第一条协议目的经双方协商，甲方同意乙方在甲方经营许可证范围项目内对澳盈商务中心实行物业管理服务。同时，甲乙双方经协商订立本协议，明确双方的权利与义务及其管理澳盈商务中心期内的注意事项。第二条甲方的基本权利和义务一、协议起止有效期为2014年5月13日至甲方与开发商签订的《前期物业管理服务合同》截止日止。二、乙方利用甲方名义进行经营，乙方需支付顾问咨询费100000元／年。自合同签订之日起，乙方在每季度首月的十号前支付人民币25000元给甲方作为当季度的顾问咨询费，甲方出具相关发票给乙方。三、甲方应配合乙方一切物业管理相关工作，配合乙方前期项目招投标工作开展，甲方收到物业管理企业中标通知书后再规定时间内到三水区政府相关部门备案。指导乙方旗下的物业管理子公司资质的提升工作。四、甲方应每月至少到项目现场一次至两次，了解乙方物业管理工作情况，指导乙方物业管理团队相关工作，如发现乙方工作中有不正确的管理及做法，应及时指出并提供解决方案……六、合作服务期间，乙方利用甲方名义所开发票，相关税费由乙方承担。（税费按开票时税局的定税标准计算）。七、乙方支付项目前期物业管理投入所产生的费用……九、甲方在本协议生效之后，应向乙方提供一系列相关经营业务所需的手续证件、经营许可和等级资质证书及规章制度等，务必最大限度满足乙方办理有关事项及服务的需求……第三条乙方的基本权利和义务权利：（1）乙方可以获取甲方对第二条义务的承诺和兑现，若有问题可以随时向甲方提出意见，但需提前通知甲方并给以甲方预留合理的准备时间；（2）乙方可借用甲方所提供的物业管理资质及经营许可范围内等相关证件；（3）乙方可借用物业管理的资质，在与甲方充分沟通并得到甲方书面许可的前提下开展相关经营业务。（4）乙方在经营管理过程中实行内部独立核算，自负盈亏，严格遵守《物业管理条例》及其他相关国家法律法规。（5）一切经营利润归乙方所有，不受甲方干涉。义务：（1）本项的招投标工作：本项目启动招投标工作、通过公开招标指定严密招标程序最终实现由甲方中标，此阶段工作开展可分两种方式，其内容如下：时间段一：此阶段工作由乙方组织开展，甲方配合提供甲方公司相关资料，出具标书，由乙方及乙方委托的代理公司全程把控，最终由甲方成功中标。甲方收到中标通知书后在规定时间内到三水区政府相关部门备案时间段二：中标后甲方与开发商签订《前期物业管理服务合同》。由乙方属下物业公司团队对本项目进行全权物业管理服务各项工作……（8）乙方负责澳盈商务中心项目的人员管理，包括但不限于对所属员工进行招聘、调动、辞退、提薪、升职、增减等。甲方不参与本项目一切相关的管理，但有指导权利。（9）在协议期限内，凡属乙方物业管理范围的费用（包括要求甲方另派人员费用等）由乙方支付……第五条合作服务期间如一方需提前终止服务协议，需提前三个月书面通知另一方后方可解除合同。如乙方无故单方解除合同给甲方造成损失的，甲方要求乙方赔偿因此给甲方造成的一切损失。协议终止时乙方按甲方要求办理所有证书的交还、年检、注册、变更、转移等工作……。此外，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）还订立《补充协议》一份，协议内容如下：甲乙双方经充分协商，对佛山市澳盈房地产开发有限公司与广东同信物业管理有限公司于2014年5月13日签订的《合作协议》（下称原合同）做出如下补充协议条款：第一条1、甲方提供银行账户给乙方用于本项目的物业管理服务费的收支及管理，相关的财务专用章、公章、印鉴等由甲方负责保管，私章由乙方保管，并按双方约定依法使用，甲方应提供盖印手续协助乙方依法办理款项收支手续等。甲方有权监管该账户，但无权使用该账户内的资金，未经乙方书面同意不得擅自注销或变更该账户，若有违反而给乙方造成损失的，其经济、法律责任由甲方承担。2、该账户专用于乙方对澳盈商务中心项目的日常物业管理费的收支和经营管理，甲方不得干预，其经营管理由乙方自负盈亏，与甲方无关。若乙方使用银行账户进行任何违法、违规行为的，由乙方承担全部经济、法律责任，给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任，并且甲方有权提前收回银行账户，所有损失由乙方自行承担。3、每月月初由乙方购买支票统一到甲方总部盖印，并在每月8号前提供上月银行对账单给甲方核数存档。4、乙方应当在原合同履行完毕之日将以上账户交还甲方，双方办理移交结算手续，甲方应当将该账户的资金金额全部交还乙方。第二条澳盈商务中心物业收支财务管理细则：……三、乙方每月10日前按服务收入收纳工资及费用票据（办公费、材料费、交通费、工具损耗等费用的发票）给甲方。四、乙方每月10日前缴纳上月的个税税金及上月服务人员社保费用（含残疾人基金）……。2014年6月6日，原告（甲方，房地产开发企业）与被告（乙方，物业服务企业）签订《佛山市三水区********前期物业服务合同》，合同约定主要内容：第一章总则合同双方当事人甲方（房地产开发企业）：佛山市澳盈房地产开发有限公司……乙方（物业服务企业）：广东同信物业管理有限公司……根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方负责开发建设的三水澳盈商务中心物业（以下简称“本物业”）实行前期物业服务有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。第一条小区基本情况物业类型：商业服务项目坐落位置：佛山市三水区西南镇（街道）兴达路9号占地面积：36308.78平方米，其中绿地面积11262.98平方米。建筑面积：133924.35平方米，其中商务公寓61743.14平方米，商场13778.87平方米，写字楼33093.46平方米，地下停车场24082.56平方米，其他面积—平方米。第二条小区的物业服务收费、服务标准及服务人员……四、本小区物业服务人员共：63人……第二章物业服务事项第三条在售房前由开发商按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本物业实施前期物业服务。第四条业主在购房时，须与与开发商选聘的物业管理服务企业签订前期物业服务协议。第五条本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容达到以下服务质量（一）日常服务……（二）定期服务……（三）管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料……第三章物业服务费用第九条本物业未竣工验收交付使用前，物业服务费用由房地产开发企业交纳。第十条本物业竣工交付使用（交楼日）起，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业、物业服务费用由房地产开发企业按以上标准交纳……第四章双方责任第十八条甲乙双方责任……（二）乙方责任1、履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，制定物业管理服务制度，开展物业管理服务活动。2、编制物业年度维护计划和维修方案并组织实施。3、向业主和非业主使用人告知使用物业的有关规定，当业主或非业主使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项……第五章违约责任……第二十一条乙方违反本合同第五条和第十八条第（二）项约定的，甲方有权要求乙方在合同的期间内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第二十二条甲方根据第二十条或乙方根据第二十二条行使终止合同权利的，应当书面通知另一方，终止合同通知书在送达另一方时生效，双方应当对物业管理的有关事项进行交接……第六章服务期限第二十六条服务期限自2014年6月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止……。2014年6月11日，佛山市三水区国土城建和水务局办理了物业管理企业备案登记，被告备案登记为澳盈商务中心物业管理企业。上述协议签订后，一直由原告进行实际物业管理工作。自2016年11月15日起至今，涉案小区的物业管理工作则实际由佛山市乐星物业管理公司负责。原告向被告支付了相应的咨询费。2018年7月31日，原告向被告发出《合同解除通知书》，通知书载明：兹有我司与广东同信物业管理有限公司2014年6月6日签订的《前期物业服务合同》，因乙方在合同履行中违反合同第十八条之（二）2、3小点相关约定，没有编制物业年度维护计划和维修方案并组织实施；没有向业主和非业主使用人告知使用物业的有关规定，当业主或非业主使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项。已严重违反双方约定。现我司特依合同约定通知你司解除合同。特此告知。2018年8月25日，被告向原告发出《通知书》，通知书载明：贵公司于2018年8月1日寄发的《合同解除通知书》及《告知函》现已收悉。为此，我司现通知你司如下：一、贵公司单方面解除与我司的《前期物业服务合同》缺乏相应的事实与法律依据。我司作为《前期物业服务合同》的管理方是经过严格的法定程序并经招投标方式依法获得的，对于管理中存在的不当之处，应由相关的业主大会或者业主委员会形成相应的决议方可有效，贵公司单方面解除合同的缺乏合同约定条件及法定条件。二、贵公司作为物业开发商无权干涉该小区的物业管理的任何事项，更不能为了自身利益直接参与小区物业管理具体事项，相关业主是否召开业主大会及是否成立业主委员会均由该小区全体业主决定，贵公司上述行为严重违反了《物业管理条例》相关规定，对于贵公司上述行为，我司将依法向相关主管部门进行投诉处理。三、如贵司同意以其它形式与我司进行协调，我司将既往不咎，继续与贵公司在法律允许范围内进行协调，否则，我司不仅要求贵公司继续履行相关的合同，还将要求贵公司承担相应的违约责任。特此通知。2020年4月21日，原告通过以邮政EMS快递的方式向被告发出《告知函》，告知函载明：2014年5月13日贵司与我司佛山市澳盈房地产开发有限公司签订合作协议，约定我司利用贵司名义借用贵司资质进行经营，我司需支付顾问费用人民币100000元／年。而国家在2018年已取消物业资质，我司已无需借用。现依据合同协议第五条提前通知解除双方所签合作协议。《告知函》落款时间为2020年4月24日。同年4月22日，被告收到原告发出的快递。2020年4月25日，被告向原告发出《告知函》及《催告函》，《告知函》内容为：我公司与你于2016年6月6日签订《前期物业服务合同》，约定由我公司为“三水澳盈商务中心”提供前期物业服务。我公司接管后进行全面管理。但因你公司销售和交房需要，经多次协商后，我公司作为物业服务主营单位，你公司协助管理。现你公司销售和交房业务已结束，经公司研究决定，停止你公司的一切协助工作，物业经营服务工作由我公司全面管理。《催告函》内容为：我公司与你签订的《合作协议》约定，贵公司每年应支付服务费100000元，自签订协议之日起，双方一直依照《合作协议》履行至今。但贵公司于2018年起至今，已有2年3个月未按照《合作协议》支付服务费，累计欠款225000元。因此，请贵司收到本协议之日起，三日内付清服务费。另查，被告于2020年6月5日收到本案诉状副本。庭审中，原告陈述合同解除的理由为：涉案的三份合同解除既有法定解除也有约定解除，法定解除是因为2018年2月份起被告针对三份协议均没有履行相应义务合同目的无法实现，故应解除。约定事由解除的是针对合作协议和补充协议，在合作协议第二条第一款以及第五条的约定，原告可以以通知的形式解除双方的合同，并不需要被告的同意。针对前期服务合同，根据第五章的第二十一条二十二条的约定原告以书面通知的形式即可解除合同，通知书一旦送达，即解除生效。本院认为，原告与被告签订《合作协议》约定的合同目的为“被告同意原告在被告经营许可证范围项目内对澳盈商务中心实行物业管理服务。”《合作协议》约定原告每年向被告支付顾问咨询费100000元，协议还约定被告还需配合原告前期物业招投标、对原告旗下物业进行指导、原告利用被告名义开具发票，原告在经营管理过程中实行内部独立核算、自负盈亏等内容。此后，双方签订《补充协议》，补充协议对前述《合作协议》的实施细节进行了进一步明确，诸如银行账户、公章的管理，发票及税费的缴纳等。而《佛山市三水区********前期物业服务合同》的签订亦是双方合作的内容之一。由此可见，前期物业服务合同的签订是以合作协议、补充协议为前提和基础的，涉案三份协议存在紧密联系，应视为一个整体，前期物业服务合同不具有独立性。若要解除合同，不能进行单独处理，而应是《合作协议》、《补充协议》、《佛山市三水区********前期物业服务合同》一并解除。关于《合作协议》、《补充协议》、《佛山市三水区********前期物业服务合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。对此，本院认为，被告所举证据不能证明其在2018年2月之后继续按照《合作协议》、《补充协议》之约定向原告履行诸如物业指导、银行账户出借等合同义务，已构成根本性违约。此外，未有证据显示被告在《佛山市三水区********前期物业服务合同》签订后实际入驻该小区提供物业服务，原告依法有权解除合同。退一步而言，即使本案不存在法定解除事由，依据《合作协议》第五条的约定，原告亦可以按照合同约定享有合同解除权。合同解除需发出解除通知，考虑到《合作协议》、《补充协议》、《佛山市三水区********前期物业服务合同》作为一个整体需一并解除，原告起诉视为通知，合同自被告收到本案诉状副本之日即2020年6月5日解除，本院确认涉案《合作协议》、《补充协议》、《佛山市三水区********前期物业服务合同》于2020年6月5日解除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市澳盈房地产开发有限公司与被告广东同信物业管理有限公司签订的《合作协议》、《补充协议》、《佛山市三水区********前期物业服务合同》于2020年6月5日解除；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取50元，由被告被告广东同信物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年八月四日书记员 方紫盈