安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2794号 上诉人（原审被告）：宿州龙大房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县财富广场**楼**，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y。 法定代表人：王龙飞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：古延波，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李卫，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周小芳，女，1993年12月3日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：许雨晨，安徽华人律师事务所律师。 上诉人宿州龙大房地产开发有限公司（以下简称龙大公司）因与被上诉人周小芳商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 龙大公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：本案逾期交房虽然是事实，但是由政府环保防控政策导致停工等多种因素所致，龙大公司主观并无过错，且约定违约金计算标准过高，请求二审法院对违约金进行调整并扣除泗县人民政府因环保政策导致的误工期限。具体理由如下：1、因政府环保力度加大导致政策性停工天数应从延迟履行期间中扣除。导致逾期交房主要是由于泗县人民政府自2018年4月开始对大气污染管控措施力度加大。龙大公司一审提供的周小芳认可的环保文件明确规定的禁止和限制措施天数合计115天，且发生在签署商品房销售合同之后、案涉商品房建设施工期间。因此，应当考虑龙大公司无法预见、无法抗拒的政府政策性因素对合同履行条件产生的实际影响，在计算迟延交房天数时将政策性停工115天予以扣减。对于因环保原因不构成违约及应扣除的环保天数，泗县政府委托泗县房产管理服务中心在市政府12345热线平台明确予以答复。2、龙大公司请求减少违约金有事实和法律依据。（1）龙大公司举证的泗县房地产信息网公证书可以证明同等面积、地、地段修住房的租金在每月1000元-1500元之间，其中众数、中数、平均值约为1250元，折合购房款比例为日万分之零点七。周小芳主张2019年7月31日至2020年1月15日的违约金仅五个半月就高达58708.19元，折合每月10674元，超出实际损失约9倍，显然过高于法律规定的“实际损失的30%”的规定。（2）本案可以参照同等面积、同等地段的装修过的住房租金计算损失。房屋的用途用于居住是基本常识，“房住不炒”是国家的政策导向，也符合人民群众的共同愿望，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，本案违约金应予以调整，实际损失应参照同地段房屋租金计算。（3）周小芳陈述的其他损失既未提供证据，也未提供损失金额及计算方式，不应作为认定损失的依据。（4）《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条规定，当事人通过反诉或抗辩的方式，依照《中华人民共和国合同法》第十一条第二款的规定调整违约金，人民法院应予支持。3、请法院充分考虑法律及司法解释的规定，以实际损失为基础，综合其他因素衡量。龙大公司没有过错，案涉房屋已于2020年1月实际交付。4、环保问题是否应该免责一审判决忽略了重要事实，认定事实时认定了在此阶段内对建筑业采取严格模式，政府命令普遍适用，企业必须遵守。二审期间调取了新证据，能够证明上诉人在施工期间由于蓝天白云行动等环保治理行动导致本项目停止施工近四个月是不可抗力；5、一审判决机械理解法律，本案判定违约金是否过高根据合同法司法解释二第二十九条应该以实际损失，实际损失的认定，龙大公司已经举证了房租损失，周小芳未提供任何证据，根据法律实证性要求，案件裁决依据是证据，即使有个案存在与房租不符，应该周小芳举证证明，不是凭借想象及推测列举出可能情形，否定房租作为认定实际损失的普遍性意义。因此一审判决用特殊否定一般，用可能存在的个例作为普遍规律属逻辑错误。实际损失认定应该依据房租认定，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十七条条第三款的规定。 周小芳辩称，一、1、龙大公司辩称因为环保问题应顺延交房日期不成立。双方发生争议当中，泗县信访部门就龙大公司逾期交房做出回复，称是因与建筑单位存在合同纠纷导致工期延误造成逾期交房；2、龙大公司一审中提交的环保文件是依据环保相关法律法规制定，不是新修订的法律法规和规范，该政策性文件在龙大公司开工前就已经存在，其他没有存在的文件精神也是在龙大公司开发案涉项目前就存在。龙大公司是专业房产开发公司，开发前就应该对环保问题有预见，即便因此导致工期延误也应该包括在正常工期范围内，不应该顺延；3、龙大公司没有提交证据证明政策性环保文件与其逾期交房存在因果关系，政府部门不可能因为环保责令龙大公司停工停产，若存在这种情况，亦是因为龙大公司开发中存在违法情况导致的停工，责任应该由龙大公司自负；4、若依据龙大公司上诉理由，其停工期间全国所有房产开发均应该停工，该事实不成立。二、龙大公司调整违约金标准的上诉理由不成立。1、合同明确约定了计算标准，应按照合同约定计算；2、住建部下发的商品房买卖合同示范文本规定逾期交房违约金不能低于逾期付款违约金，案涉商品房合同中，约定逾期交房违约金按照日5%，逾期付款违约金也是日5%，是公平公正订立，不应该调整。三、从法律适用角度看，合同法规定当事人可以约定违约金计算方式，因违约产生的损失赔偿额计算方法，双方约定日5%计算，应该直接视为周小芳的损失。且龙大公司逾期交房给周小芳造成的损失不仅包括租金损失，还包括因维权支出的费用及装修装饰等方面价格上涨的费用损失，仅依据租金损失作为损失判定标准不合理。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》固定以租金损失作为违约金计算标准的前提是未约定违约金计算标准，故龙大公司主张以租金标准计算违约金，法律适用前提不存在。五、案件审理前有其他同类案件已经做出维持判决，根据同案同判，应该维持。本案驳回龙大公司的上诉请求。 周小芳向一审法院起诉请求：1、判令龙大公司支付逾期交房违约金58684.75元（以698628元为本金，自2019年7月31日起，按日万分之五标准，计算至2020年1月15日）；2、诉讼费由龙大公司负担。 一审法院认定事实，龙大公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年2月9日龙大公司与周小芳签订两份《商品房买卖合同（预售）》。合同编号为004600120180261的合同约定周小芳购买龙大公司开发的泗县龙大尚品公馆7#1103室房屋，建筑面积为50.41平方米、房屋总价款142207元，约定交房时间为2019年7月30日前。合同编号为00460012080260的合同约定周小芳购买龙大公司开发的县龙大尚品公馆7#1003室房屋，建筑面积为102.21平方米、房屋总价款556421元，约定交房时间为2019年7月30日前。两份合同的第八条逾期付款责任均约定“买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”、第十二条都约定了出卖方逾期交付责任：“逾期超过100日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”合同签订后周小芳依约支付了价款，龙大公司迟至2020年1月15日通知周小芳交房。另查，争议房屋同地段同类房屋的月租金标准为1000至1500元。2018年至2019年宿州市、泗县环境保护部门多次分别发布重污染天气红色预警、橙色预警、黄色预警，并对包括建筑行业等相关产业采取较为严格的防控措施。 一审法院认为，关于环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由问题。房地产开发企业从事生产经营必须遵循环保法规的要求，此为房地产开发企业应尽的法律义务，不属于不可抗力，亦不能成为免责事由。宿州龙大房地产开发有限公司对此提出的有关环保文件并非特定指向该公司，其主张因环境污染防控措施导致延期交房的事实未有证据证明，故上述免责理由不能成立。关于约定违约金是否过高予以调整问题。首先，以房屋租金损失为标准确定违约金的前提，是双方对违约金数额或者损失赔偿额计算方法没有约定，本案双方当事人对此有明确约定。其次，调整违约金的关键是“实际损失”认定，房屋租金损失不能涵盖原告的实际损失，例如不能涵盖婚房等特殊用途房屋期限利益损失、逾期交房导致装修成本提高等利益损失。再次，双方约定违约金意在督促履行，填补损失和惩罚违约方。双方自愿签订的购房合同权利义务对等，特别是逾期付款和逾期交房违约金计算标准相同，购房合同系格式合同系由龙大公司提供，龙大公司对违约责任有明确的预见，应当依照诚信原则对约定义务承担责任。且参考民间借贷利息标准，约定违约金并非过高。故龙大公司申请调整违约金理由不足，不予支持。综上，周小芳与龙大公司双方是在平等自愿基础上签订《商品房买卖合同（预售）》，合法有效，双方当事人均应依照约定履行义务。周小芳与龙大公司对迟延交房168日（2019年7月31日至2020年1月15日）事实均无异议，龙大公司应支付周小芳逾期交房违约金58684.75元（698628×0.0005×168）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：龙大公司于判决生效后十日内支付周小芳逾期交房违约金58684.75。一审案件受理费1267元，减半收取633.5元，由龙大公司负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙大公司提供如下证据：证据一，专业评估公司关于案涉房屋租金价值的评估报告，证明周小芳诉求的违约金高于其可能的实际损失；证据二，江西省高院发布国内首个审判指引一份，证明该指引明确了开发商可以免责的具体情形包括执行行政命令，突发性公共卫生事件等；证据三，宿州市12345政府热线服务平台督办记录单及关于延期交房问题的回复的打印件，证明政府热线服务平台对此问题的处理意见是本次逾期交房不构成违约行为，不需承担违约责任，且有具体办理人姓名及联系方式。周小芳质证意见为：1、证据一该评估报告委托主体是安徽皖光大律师事务所不是本案当事人，也未经过双方当事人共同选定鉴定机构，也不是法院选定，报告不具有客观性及独立性，不应该采纳，租金标准并非确定逾期交房违约金的唯一标准，该评估报告与本案无关，合同已经约定了违约金计算标准；2、证据二审判指引是江西省发布，不是安徽省发布，不能适用于本案，且该规范仅是审判指引，不具有合法性，更不能作为法律依据，开发商免责情形包括执行行政命令与本案事实不符，龙大公司认为其是因为政府行政命令导致逾期交房，应该提交政府责令其停工停产的行政命令，但其并未提交；3、针对证据三政府热线督办单及回复单，督办单真实性不予认可，需要与原件核对，对回复单形式上的真实性认可，内容上的真实性不认可，与信访局给周小芳的回复内容不一致，其提到的环保问题导致案涉项目停工并未说明是否是因为龙大公司存在环保违法行为而在政策环境下导致停工，对回复单不予认可。本院认证意见为：龙大公司提交的证据一的真实性予以认定，但不能达到其证明目的；证据二与本案不具有关联性；证据三的真实性予以认定，但政府热线服务平台对此问题的处理意见不能对抗法律规定及合同约定，不能作为龙大公司逾期交房不承担违约责任的依据，对于其证明目的不予认定。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，给周小芳与龙大公司签订的商品房销售合同内容与形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定行使权利、履行义务。对于房屋逾期交付的事实双方均无异议，龙大公司认为约定违约金过高，且施工期间因为环保原因政府下发数份文件，要求建筑工地停止施工，导致房屋逾期交付。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的结算方法。只有在约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人方可请求人民法院予以适当减少。给周小芳与龙大公司约定了违约金的计算方法，龙大公司认为因逾期交房给给周小芳造成的损失只是同地段、同户型的租金损失，应参照租金数额对违约金进行调整，并引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定支持其上述主张。审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定是针对于商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，本案双方对于损失赔偿额计算方法进行明确的约定，并不适用该条。另，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。龙大公司作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位，其在合同中对于违约金计算方法进行了明确，现在其违约的情况下又以违约金约定过高要求人民法院调整，作为合同的提供方及违约方其应当对于违约金过高承担举证责任。正如一审法院论述，购房者购买房屋用途及目的多样，有婚姻、就学等需求。且虽“房住不炒房”是国家的政策导向，但不能因此否定群众利用积蓄以购买房屋进行投资的方式。故，龙大公司认为应以租金数额作为判断违约金是否约定过高的上诉意见无事实及法律依据，不予采纳，其二审提供的评估报告不予认定。一审法院结合案涉商品房销售合同的提供、签订、依据诚信原则等认为双方约定违约金并不存在过高的情形，未支持龙大公司此节抗辩理由并无明显不当。龙大公司提供的江西省高级人民法院的审判指引系该院依据该省房地产纠纷的具体情况作出，与本案无关，不能作为认定本案违约金是否过高的依据。因此，龙大公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。 《中华人民共和国大气污染防治法》第九十六条规定“县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级，及时启动应急预案，根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑物拆除施工、停止露天烧烤、停止幼儿园和学校组织的户外活动、组织开展人工影响天气作业等应急措施……”。建筑工地因涉及拆除、运输、土石方、混凝土作业等极易对环境产生污染，龙大公司作为一家专业从事房地产开发的公司，应当对上述法律规定及政府有可能依此作出一些措施有所预期。而遵循环保要求，按照政府环保文件规定及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任。龙大公司在与购房者签订商品房买卖合同约定交房日期时应当充分考虑包括上述环保在内的因素，结合建设工程施工合同的履行情况，合理地约定交房日期。政府热线服务平台对逾期交房问题的处理意见不能对抗法律规定及合同约定，不能作为龙大公司逾期交房不承担违约责任的依据。现龙大公司认为环保因素系导致逾期交房的主要因素，且系不可预见，要求予以相应扣减的上诉理由于法无据，不予支持。 综上，龙大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1267元，由上诉人宿州龙大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 路深淇 审判员 朱珊珊 二〇二〇年八月二十八日 法官助理崔玉凤 书记员张可心 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。