黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初1164号原告：哈尔滨德信商务服务有限公司，住所地哈尔滨松**世茂大道**。法定代表人：刘尔滨，经理。委托诉讼代理人：谭永世，黑龙江鼎凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宏英，黑龙江鼎凡律师事务所律师。被告：哈尔滨维纳斯职业技能培训学校，住，住所地哈尔滨市道里区通江街**/div>法定代表人：谭红，校长。委托诉讼代理人：叶婷婷，黑龙江子涵律师事务所律师。原告哈尔滨德信商务服务有限公司（以下简称德信公司）诉被告哈尔滨维纳斯职业技术培训学校（维纳斯学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案，维纳斯学校于2020年8月15日向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德信公司的委托诉讼代理人谭永世、高宏英，被告维纳斯学校委托诉讼代理人叶婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德信公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令维纳斯学校支付德信公司违约金301708.75元；2.请求判令维纳斯学校立即交付电梯年检手续（包括2018年度检测报告、中华人民共和国特种设备使用登记证）；3.请求判令维纳斯学校赔偿德信公司因拆除旧装修而产生的损失50000元；4.请求判令诉讼费用由维纳斯学校承担。事实与理由：2018年1月27日，德信公司与维纳斯学校签订《写字楼租赁合同》。德信公司将位于哈尔滨市松北区，建筑面积1774.12平方米的房屋租赁给维纳斯学校教学使用，租赁期限为5年，自2018年7月20日起至2022年7月19日止，租金每年打款。合同约定2018年7月20日至2019年7月19日租金700000元；2019年7月20日至2020年7月19日租金700000元；2020年7月20日至2021年7月19日租金735000元；2021年7月20日至2022年7月19日租金771750元；2022年7月20日至2023年7月19日租金810337.5元。2019年5月3日，维纳斯学校向德信公司致函《关于解除写字楼租赁合同申请》，明确在2019年7月19日闭校，提前与德信公司解除租赁合同。根据双方签订的《写字楼租赁合同》第十一条第1款“任何一方违约，应向守约方支付违约所涉及金额10%的违约金，给守约方造成损失的，应赔偿损失”的约定，维纳斯学校单方解除合同并在7月中旬全部搬离，造成德信公司写字楼短时间内无法租赁，给德信公司造成巨大经济损失。因此，根据双方合同约定，主张维纳斯学校承担违约责任。维纳斯学校辩称，1.维纳斯学校不存在违约行为，解除合同符合法律规定。维纳斯学校承租的房屋一直没有被消防部门验收合格，直至2018年经消防检查因消火栓无水不符合消防安全要求，按照《消防法》第十三条、第十五条等规定，公共聚集场所未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业的规定。维纳斯学校承租房屋的目的为开办学校，由于涉案房屋消防栓无水，无法通过消防检查，维纳斯学校无法取得办学许可致使合同目的无法实现，维纳斯学校解除合同符合法律规定，行使法定解除权，不存在违约行为。2.德信公司要求支付违约金301708.75元缺乏依据。维纳斯学校不存在违约行为，不应支付违约金。按照合同约定“任何一方违约，应向守约方支付违约所涉及金额10%的违约金”，该条并没有约定违约金为合同未履行部分的10%。故德信公司要求支付违约金301708.75元无合同依据。3.德信公司要求拆除装修损失50000元，缺乏合同依据和法律依据，维纳斯学校不存在违约行为，不应承担该部分损失。综上，德信公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。维纳斯学校向本院提出反诉请求，1.请求确认维纳斯学校与德信公司签订的《写字楼租赁合同》已解除；2.请求判令德信公司返还维纳斯学校租赁保证金45833元；3.请求判令德信公司给付维纳斯学校电梯折旧费42000元；4.请求判令德信公司赔偿维纳斯损失100000元；5.本案反诉诉讼费由德信公司承担。事实与理由：2018年1月27日，维纳斯学校与德信公司签订《写字楼租赁合同》。合同签订后，维纳斯学校在合同期间内多次向消防部门申请消防验收，但由于消火栓无水等原因导致消防迟迟未能验收合格，同时人社局要求维纳斯学校限期通过消防验收办理营业执照，否则限期搬离，无奈之下，维纳斯学校于2019年5月3日提出解除合同，故合同于通知到达时已解除。按照合同第五条约定，维纳斯学校在合同签订时支付租赁保证金45833元。现合同已解除，德信公司应当返还租赁保证金。同时按照合同第十条第9款的约定维纳斯学校退场时，德信公司按照电梯费用84000元的50%向维纳斯学校支付折旧费。维纳斯学校已退场，按照约定德信公司应支付电梯折旧费42000元。反诉被告德信公司辩称：1.对维纳斯公司请求确认合同解除无异议，但因维纳斯学校单方违约，维纳斯学校应承担相应的违约责任。2.维纳斯学校提出因消防栓无水等原因导致消防不能验收的情况与实际不符。2008年4月25日，涉案房产经哈尔滨市公安局消防处验收，验收结果为：该工程按照消防报批图纸施工，消防验收合格。涉案房屋未能消防验收，是因维纳斯学校承租房屋后进行了装修，对于二次装修行为，应依法报验审批，因维纳斯学校自身原因未经消防部门验收，不属于德信公司的责任。未经消防验收，维纳斯学校先行开展经营，所造成的一切损失和责任应当由维纳斯学校自行承担。此外，维纳斯学校租赁房屋的用途为教学使用，其擅自将承租房屋一部分用于宿舍使用已经改变了房屋使用用途，存在根本违约。3.维纳斯学校请求返还租赁保证金45833元，于法无据，根据双方签订的合同约定，维纳斯学校违约时，德信公司有权将保证金用作抵偿拖欠的租金、违约金及欠缴的应缴费用，因维纳斯公司违反合同约定，擅自撤场、变更使用用途、逾期缴纳首年租金、拒不支付后续租金等多项违约行为，已构成根本违约，无权主张返还租赁保证金。4.租赁合同第十一条第1款规定：任何一方违约，应向守约方支付违约所涉及金额10%的违约金，给对方造成损失的，应赔偿损失。按照租赁合同约定维纳斯学校应支付违约金301708.75元。维纳斯学校未向德信公司支付违约金，根据合同法第99条之规定，维纳斯学校主张的电梯折旧费因双方债务的抵消而消灭。5.维纳斯学校主张损失100000元于法无据，维纳斯学校无任何证据证明其损失存在，即便存在，也应由其自行承担，与德信公司无关。综上所述，请求法院依法驳回维纳斯学校除第一项以外的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对真实性没有异议的证据A1.《写字楼租赁合同》；A2.中国建设银行个人活期账户交易明细；A4.维纳斯学校出具的《关于解除写字楼租赁合同申请》；B1.《写字楼租赁合同》，本院以采信，对有争议的证据，本院认定如下：对证据A3.哈尔滨公安局消防处出具的《建筑工程消防验收意见书》，该证据虽为复印件，但与本院（2019）黑0109民初号案件卷宗中的原件核对无异，故对该份证据予以采信。对证据A5.《房屋租赁合同》及合同附件，因无法证明德信公司的待证问题，本院不予采信。对证据A6.黑龙江增值税普通发票两张（一张为供热费发票，一张为物业费发票），该证据与其他证据相互印证，能够证明案涉房屋坐落松北区。对证据A7即证据C2.视听资料一份，双方当事人均向本院提交，本院对真实性予以采信。对证据B2.哈尔滨市公安消防支队东北区大队出具的《责令限期改正通知书》两份，因2018年12月11日的《责令限期改正通知书》未加盖公章，本院不予采信，2018年11月1日出具的《责令限期改正通知书》为哈尔滨市公安消防支队东北区大队依职权出具，本院予以采信。对证据B3.维纳斯学校出具给哈尔滨市松北区民政和人力资源社会保障局的《证明》一份，该证明调取于哈尔滨市松北区民政和人力资源社会保障局，具有真实性、合法性、客观性，对证据予以采信。对证据C1.哈尔滨你好物业管理有限公司出具的《证明》一份，该证据形式要件不合法，经庭后德信公司提交证据补强，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据认定本案事实为：2013年4月20日，维纳斯学校承租案涉房屋，房屋租期届满后，维纳斯学校继续承租案涉房屋，并于2018年1月27日与德信公司签订《写字楼租赁合同》，约定德信公司将坐落于哈尔滨市松北区世贸大道251号建筑面积为1774.12平方米的房产出租给维纳斯学校，租赁期限为5年，自2018年7月20日至2022年7月19日。租金自2018年7月20日起计算，2018年7月20日至2019年7月19日，年租金为700000元；2019年7月20日至2020年7月19日，年租金为700000元；2020年7月20日至2021年7月19日，年租金为735000元；2022年7月20日至2023年7月19日，年租金为810337.5元。租金按年支付，合同签订之日支付首期年租金，后续租金交纳日期为到期前一个月的1-3天。合同第五条约定，签订合同时，维纳斯学校向德信公司支付租赁保证金45833元，合同履行届满而终止后，德信公司在维纳斯学校腾退房屋付清租金、税费后3个月内一次性无息退回保证金，德信公司有权以此保证金抵偿维纳斯学校拖欠的租金、违约金及维纳斯学校欠缴的费用，相抵后剩余部分退回给维纳斯学校，如不足抵扣，不足部分维纳斯学校应在收到德信公司通知之日起的七日内补足。第六条约定，租赁期间，如维纳斯学校对物业进行改造（包括但不限于拆改变动、装饰、装修、添置新物等情况），改造不得变动该物业主体结构。维纳斯学校对该物业的改造费用由维纳斯学校自行承担。第七条约定，水电费、包烧费、燃气费、物业费等自德信公司将物业交付给维纳斯学校使用之日起交纳。第十条第二款第9项约定，维纳斯学校自行安装电梯等设施、设备，由维纳斯学校负责维修、保养。维纳斯学校安装的电梯必须由德信公司制定的电梯品牌。待维纳斯学校退场时，德信公司按电梯（84000元）50%折旧。第十一条违约责任约定：1.任何一方违约，应向守约方支付违约所涉及金额10%的违约金，给守约方造成损失的，应当赔偿损失。第十二条合同的变更和解除约定，维纳斯学校如要求提前解除合同，需提前6个月以书面形式通知德信公司，经德信公司书面认可，同意后方可退场，否则按违约处理。第十四条特别约定，1.维纳斯学校对所租赁的场地进行装修改动的，一切费用由维纳斯学校承担。维纳斯学校在装修施工前，应将施工图纸交德信公司审核，经同意后方可施工。维纳斯学校不得有超高、占道、阻挡消防设施、违反消防、装修期间维纳斯学校按相关法律、法规规定的行为施工，做到文明施工，否则德信公司有权将维纳斯学校违反规定的装修部分拆除，拆除费用由维纳斯学校承担。德信公司有权将设施设备扣留进行处理。2.在合同终止时，维纳斯学校投资装修的经营场地及设施需无条件完整的移交德信公司，装修设施不得拆除、破坏。如未经德信公司同意，擅自拆除。破坏装修设施，德信公司有权扣留设施设备，用以修复损坏的经营场地设施。根据合同约定，德信公司交付案涉房屋，维纳斯学校支付房屋履约保证金及租金，维纳斯学校对案涉房屋装饰装修、安装电梯后开设学校。2018年10月31日，哈尔滨市公安消防支队松北区大队对案涉房屋进行消防监督检查，于2018年11月1日向维纳斯学校出具《责任限期改正通知书》，限维纳斯学校于2018年11月24日前，将案涉房屋存在的问题“消防设施、器材、消防安全标志，配置、设置不符合标准，未保持完好有效”，“堵塞疏散通道、安全出口”，“疏散指示标志损坏、消防栓无水”，“一层只有一处安全出口”，“宿舍缺少一部分疏散楼梯”“部分消防栓内无水枪、水带”，“宿舍存放晒衣架阻塞疏散通道”，“未设置微型消防站”改正。2019年4月8日，维纳斯学校向哈尔滨市松北区民政和人力资源社会保障局出具《说明》，载明“阿尔滨维纳斯职业技能培训学校，松北校区办学资质正在积极申请，因8.25火灾松北区普查。教学楼房主消防设施不完善未能将防火许可成功办理，导致我校办学资质申请搁置。现房主已经将防火设施完善，近期申请防火许可，我校将于2019年7月10日前办理完毕办学许可，如未完成自动自觉停止办学、招生。并接受先关法规处罚！”2019年5月3日，维纳斯学校向德信公司致函《关于解除写字楼租赁合同申请》，载明“消防部门在进行消防安全检查时因不符合消防管理规定对我笑进行过行政处罚并责令我校整改。松北区人社部门对我校检查时亦明确要求我校于今年6月底前必须完成消防改造，我校基于各种因素，只能闭校。抱着友好协商的态度提前解除合同。我校将于今年7月19日闭校。”维纳斯学校于七月旬迁出案涉房屋。维纳斯学校腾退房屋时欠付物业费22470.83元。另查明，案涉房屋所有权人为刘尔刚，案涉房屋坐落于哈尔滨市，该房屋于2008年6月12日，经哈尔滨市公安局消防处消防验收合格并出具哈公消验字[2007]第7112-3号《建筑工程消防验收意见书》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。德信公司与维纳斯学校签订的《写字楼租赁合同》系各方当事人真实意思表示，在自愿、平等的基础上签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。双方应当按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于合同解除问题。维纳斯学校反诉请求确认维纳斯学校与德信公司签订的《写字楼租赁合同》已解除，德信公司对案涉合同已解除无异议，故本院确认案涉合同于维纳斯学校搬迁之日即2019年7月19日解除。二、关于违约金承担问题。案涉合同解除系因维纳斯学校租赁德信公司房屋开设学校，该学校经哈尔滨市公安消防支队松北区大队消防验收存在多项消防安全违法行为，不符合消防安全要求，不能申请办学资质而解除。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条第一款第五项规定，“建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍”建设单位应当向公安机关消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。本案中，案涉房产规划用途为“商服”，且涉案房屋建筑物主体消防验收合格。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”维纳斯学校主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定行使法定解除权，不承担违约责任。综上所述维纳斯学校负有申请消防安全检查的义务，其承办的学校未经消防安全检查合格致使不能申请办学资质，案涉房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定系因其自身原因，故维纳斯学校单方解除案涉合同存在违约行为，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”德信公司与维纳斯学校于合同中约定，“任何一方违约，应向守约方支付违约所涉及金额10%的违约金，给守约方造成损失的，应赔偿损失。”德信公司主张该约定中的“违约所涉及金额”为合同约定但未履行的租期租金即2019年至2022年房屋租金总额3017087.5元（700000元/年+735000元/年+771750元/年+810337.5元/年），维纳斯学校认为德信公司关于违约金计算方式无事实和法律依据，认为合同对于违约金计算方式的约定不明，认为合同中约定的“违约所涉及金额”为履行合同当年所剩余的租期租金，即四个月租金金额233333元（700000元/年÷12个月×4个月），综合案涉合同文义解释本院认为违约所涉及金额”为合同约定但未履行的租期租金即2019年至2022年房屋租金总额3017087.5元，故对维纳斯学校的抗辩意见本院不予采纳。本院认为，案涉合同解除维纳斯学校负主要责任，根据《中华人民共和国消防法》第二十九条规定，“负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效。”本案中经消防监督检查，维纳斯学校存在多处消防安全违法行为，“疏散指示标志损坏、消防栓无水”，“部分消防栓内无水枪、水带”，综上消防栓无水并不是维纳斯学校责任，故本院认定其承担70%责任，向德信公司支付违约金金额为181025.25元（3017087.5元×10%×60%）。三、关于返还租赁保证金问题。维纳斯学校依约向德信公司支付租赁保证金45833元。按照合同约定因合同履行期限届满而终止后，德信公司在维纳斯学校腾退房屋付清租期内应支付的租金、税费后3个月一次性无息返还。德信公司有权以此保证金抵偿维纳斯学校拖欠的租金、违约金及欠缴的应缴费用。维纳斯学校在承租期间欠付物业费22470.83元，单方解除合同应支付德信公司违约金181025.25元。按照合同约定该租赁保证金与维纳斯学校欠付的物业费及应支付的违约金相抵，该款因抵消而消灭，故对维纳斯学校请求德信公司返还履约或保证金的诉讼请求本院不予支持。即维纳斯学校尚需向德信公司支付违约金157663.08元三、关于维纳斯学校请求德信公司支付电梯折旧费42000元及德信公司请求维纳斯学校交付电梯2018年年度检测报告及中华人民共和国特种设备使用登记证的问题。双方于合同中约定维纳斯学校退场时，德信公司按照电梯费84000元的50%折旧支付给维纳斯学校，现案涉合同已解除，维纳斯学校已迁出，故对维纳斯学校主张德信公司支付电梯折旧费42000元的诉讼请求本院予以支持。维纳斯学校当庭承认案涉房产电梯2018年年度检测报告及中华人民共和国特种设备使用登记证由其保管，并同意交付给德信公司，故对该项诉讼请求本院予以支持。四、关于德信公司主张维纳斯学校赔偿其因拆除案涉房屋中旧装修而产生的损失50000元及维纳斯学校主张德信公司支付其装修损失100000元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，德信公司与维纳斯学校已于合同中对装饰装修做了约定，具体约定为，“在合同终止时，维纳斯学校投资装修的经营场地及设施需无条件完整的移交德信公司，装修设施不得拆除、破坏。”故双方应按约定对已形成附合的装修装修物和未形成附合的装修装修物进行处理，且德信公司未提交证据证明其拆除装修而造成的损失，故对德信公司主张拆除旧装修而造成的损失本院不予支持。案涉合同因维纳斯学校的违约而解除，作为违约方，其无事实和法律依据向德信公司主张装饰装修费用，且其主张的金额亦未提交证据证明。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认反诉原告（本诉被告）哈尔滨维纳斯职业技能培训学校与反诉被告（本诉原告）哈尔滨德信商务服务有限公司于2018年1月27日签订的《写字楼租赁合同》于2019年7月19日解除；二、本诉被告（反诉原告）哈尔滨维纳斯职业技能培训学校于判决生效之日起十五日内给付本诉原告（反诉被告）哈尔滨德信商务服务有限公司违约金157663.08元；三、本诉被告（反诉原告）哈尔滨维纳斯职业技能培训学校于判决生效之日起十五日内交付本诉原告（反诉被告）哈尔滨德信商务服务有限公司电梯2018年度检测报告及中华人民共和国特种设备使用登记证；四、本诉原告（反诉被告）哈尔滨德信商务服务有限公司于判决生效之日起十五日内给付本诉被告（反诉原告）哈尔滨维纳斯职业技能培训学校电梯折旧费42000元；五、驳回本诉原告哈尔滨德信商务服务有限公司、反诉原告哈尔滨德信商务服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3288元（本诉原告哈尔滨德信商务服务有限公司已预交），由本诉被告哈尔滨维纳斯职业技能培训学校负担1726元，有本诉原告负担1562元，该款于判决生效之日起十五日内给付本诉原告哈尔滨德信商务服务有限公司；反诉案件受理费2028元（反诉原告哈尔滨维纳斯职业技能培训学校已预付），由反诉被告哈尔滨德信商务服务有限公司负担100元，由反诉原告负担1928元，该款于判决生效之日起十五日内给付反诉原告哈尔滨维纳斯职业技能培训学校。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  徐晶二〇二〇年八月十四日法官助理潘琪书记员高佳媛