宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初2029号原告:马某,1976年8月27出生,住宁夏回族自治区银川市,公民身份号码:×××。委托诉讼代人：张扬，宁夏宁人律师事务所律师（特别授权）被告:兰某1,住宁夏回族自治区银川市,公民身份号码:×××。被告:兰某2,住宁夏回族自治区银川市,公民身份号码:×××。二被告共同委托诉讼代理人：靳某，宁夏言成律师事务所律师（特别授权）原告马某与被告兰某1、兰某2宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人张扬、被告兰某1、兰某2及其委托诉讼代理人靳某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《房屋转让合同》无效；2.判令二被告返还原告购房款62500元,支付即利息33197.92元(按照银行贷款利率年息6%计算),共计95697.92元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年4月3日,原告与被告兰某1双方签订房屋转让合同书一份。被告将其位于良田镇光明村的房屋及院子以62500元的价格转让给原告,2019年,银川市金凤区良田镇政府告知该院落及房屋系违章建筑,将该院落房屋强制拆除且被告兰某2系被告兰某1妻子,购房款用于夫妻共同生活,故二被告应当共同承担偿还原告购房款的义务。据此,根据法律规定提起诉讼,请求法院保护原告的合法权益。被告兰某1、兰某2辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《房屋转让合同》合法有效，答辩人转让给被答辩人的是其自建的牛场建筑物并非宅基地，该建筑物是答辩人按照光明村村委员会的要求自建，是得到政府的同意，不能认定为违章建筑。1、答辩人转让的肉牛养殖园区的建筑物是有权转让。本案中，2005年答辩人与良田镇光明村村民委员会签订《入园协议》，约定在光明村肉牛养殖园区经村委会同意，兰某1、兰某2自建看护房2间、牛舍5间、草料房2间、四面围墙，该院落进行肉牛养殖。协议签订后，兰某1、兰某2投入大量人力、物力、财力自建了上述院落，自建上述院落时，村委会未投入任何费用。2010年4月3日答辩人与被答辩人自愿协商，将上述院落上的建筑物转让给被答辩人进行肉牛养殖。其次、答辩人与被答辩人均系本村集体成员，本村村民之间互相转让自建的建筑物不属于法律禁止性规定。第三，答辩人转让的是肉牛养殖园区的看护房、牛舍，该建筑设施不属于宅基地。可见涉案院落系肉牛养殖园区的养殖设施并非宅基地，其作为自建的权利人，有权利对自己承建的看护房、牛舍出售、转让给本村民马某，该转让行为系有权转让。2、被答辩人实际占有使用该院落长达5年之久，并在该院落中再次承建了部分房屋用于肉牛养殖多达40多头。2015年被答辩人再次将上述院落以245000元的价格转让给第三人。可见，其在该院落中自行承建，自行转让并养牛从中获取收益，后又以高价转让给第三人从中获取巨额收益，故答辩人与被答辩人双方之间的转让协议是合法有效，被答辩人是当时院落的实际所有权人。3、本协议转让时，原始院落中的建筑物是按照村委会的要求承建，是得到政府的同意，不属于违章建筑。被答辩人在经营期间在未得到政府同意的情况下，擅自承建楼板房，或许是导致政府拆迁的原因。与答辩人之间的《房屋转让合同书》无任何关联，不能因为政府的拆迁行为而找个借口导致已经履行完毕的《房屋转让合同书》无效。4、此《房屋转让合同书》是答辩人与被答辩人真实意思的表示。2010年4月被答辩人与被答辩人协议转让涉案院落，先后多次经过协商，签订转让协议。可见，当时转让时均系答辩人与答辩人真实意思表示一致，且该协议已经履行完毕10年之久，不应再被认定无效。5、本案不属于《合同法》第52条规定的合同无效的五种情形之一，不属于法律意义上认定合同无效的情形。本案中，答辩人经政府同意在肉牛养殖场承建牛舍、看护房用于肉牛养殖，后与被答辩人自愿达成将牛舍、看护房转让给其用于肉牛养殖，该行为在法律的允许下，政府的要求下进行未损害国家、集体、第三人的合法权益也未损害社会公共利益，不属于合同无效的法定情形。综上，答辩人将承建的牛舍、看护房转让给被答辩人是对自己建筑物的处置，该建筑物是在政府的要求下承建，不属于违章建筑，双方之间的《房屋转让合同书》在不违反法律规定的情形下，合法有效且以履行完毕，被答辩人要求协议无效的诉讼请求应该予以驳回。三、转让涉案院落时是经过按照政府要求承建，转让10年后的政府的拆迁行为并不是答辩人所能预料的，当时在转让时答辩人不存在隐瞒行为，更不知道该院落在10年后被认定为违章建筑。且《房屋转让合同书》合法有效且以已履行完毕，被答辩人要求答辩人返还购房款和支付利息的行为于法无据，不能得到支持。四、如法院认定该《房屋转让合同书》无效，答辩人则要求被答辩人将涉案房屋恢复原状，同时向答辩人支付10年来占有、使用涉案院落的费用，并返还对该院落出租所收取的租金。综上所述，被答辩人的诉讼请求无法律依据，请求法庭驳回被答辩人诉讼请求，维护答辩人合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换。原告马某提交证据：房屋转让合同书一份（原件），光明村肉牛养殖园区承包户转卖情况一览表（出示原件提交复印件），光明村肉牛养殖园区现住人员名单一份（出示原件提交复印件），和解协议一份（出示原件提交复印件），银行流水一份（出示原件提交复印件），收条一份（出示原件提交复印件）；入园协议一份（复印件加盖光明村村委会公章），责令限期拆除通知书一份（复印件加盖良田镇人民政府公章），光明村村委会介绍信一份（出示原件提交复印件），公告一份（出示原件提交复印件）、光明村村委会证明一份（原件）；被告兰某1提交证据：《入园协议》一份（原件）、卫星地图拍照一份（打印件）、残疾人证一份（出示原件核对，提交复印件）；照片一份，本院认可真实性、关联性、合法性，依法予以采信。根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下：2005年6月20日，被告兰某1与案外人银川市金凤区良田镇光明村村民委员会签订《入园协议》一份，约定：被告承包案外人规划建设的肉牛养殖园区1740平方米，案外人提供的土地归光明村集体所有，被告只有本协议约束下的使用权。被告必须严格按照园区整体规划进行建设，在2005年6月30日前保证完成看护房2间，牛舍4间以上，草料房2间，大门和北墙建设完成。同时约定：建设完成后，被告必须按照园区定位进行肉牛养殖，不得将圈舍改作他用，未经光明村村委会同意，不得转让、租赁、买卖、转包。协议签订后，被告兰某1按照协议约定完成牛舍、看护房、草料房的建设。后由于被告兰某1无法继续经营，故于2010年4月3日与原告马某签订《房屋转让合同书》一份，约定：被告兰某1将位于银川市××区牛场转让于原告马某，院内房屋大小共计九间，转让价款为62500元。协议签订后，原告向被告兰某1支付转让款62500元。2019年3月15日，金凤区良田镇人民政府发布公告：“光明村居民：2005年为了发展肉牛养殖产业，光明村村集体将本村二组东五斗第22-23条田尾部的37亩荒地和部分耕地规划建设成一处肉牛养殖园区，承包给村民养殖，并签订“入园协议”。养殖园区土地归光明村村集体所有，承包村民只有使用权，现居民将土地私自售卖，在养殖园区内私搭乱建，改变土地性质。为坚决遏制农地非农化现象，配合出户入园政策要求，该园区不符合养殖规划，因此该处土地不再租赁，收回土地交于村集体管理。”另查明，案涉房屋及土地位于××区。原告马某、被告兰某1均为银川市金凤区良田镇光明村村民。本院认为，被告兰某1与案外人银川市金凤区良田镇光明村村民委员会签订《入园协议》，被告兰某1按照双方约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告均为同一集体经济组织成员。被告兰某1转让的是其自建的牛场建筑物并非宅基地，且该建筑物是其按照银川市金凤区良田镇光明村村民委员会的要求自建，并非违章建筑。被告兰某1于2010年将其承包的经营权转让于本案原告，虽未得到案外人的明确同意，但通过《光明村肉牛养殖园区承包户转卖情况一览表》、《光明村肉牛养殖园区现住人员名单》两份证据，可以视为案外人对被告转让行为的追认。故被告兰某1属于有权处分。故对原告诉请求二被告承担法律责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告马某与被告兰某1于2010年4月3日签订的《房屋转让合同书》有效；二、驳回原告马某其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2192元，由原告马某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判长 马君平人民陪审员 张淑英人民陪审员 刘 艳 二〇二〇年八月二十五日书记员 宋石梅附：相关法律法规解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。