北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41038号原告：北京神康医用科技有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇生命园路**院**楼****1008。法定代表人：王玉玲，总经理。被告：房庆芬，女，1964年1月24日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：葛树春,河北陈华律师事务所律师。原告北京神康医用科技有限公司（以下简称神康公司）与被告房庆芬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告神康公司法定代表人王玉玲、被告房庆芬及其委托诉讼代理人葛树春均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。神康公司向本院提出诉讼请求：1、解除租赁合同；2、房庆芬立即退还租房方押金10000元；3、房庆芬退还2018年5月1日至2019年4月30日租金120000元；4、房庆芬补偿房屋装修费289000元；5、房庆芬补偿设备损失费200000元；6、房庆芬补偿其他设施购买费50000元；7、支付诉讼费。事实和理由：房庆芬于2018年5月1日开始将自己的位于海淀区上庄镇西闸村x号房屋出租给我公司。房庆芬承诺房屋完好，不漏雨，暖气刚做了煤改电，很好用。我们在2018年4月与11月分别支付房庆芬7万元（含押金1万元）和6万元。在房主参与下，于2018年4月15日至6月1日进行了装修，所有装修都得到房庆芬同意。装修过程中，房主说房子东侧与楼道渗水严重，房庆芬提出由其出料，我们装修，然后写个东西。如果租赁期间拆迁，可以补偿给我们，后来反悔，装修投入289000元左右。2018年10月28日，东侧房屋漏水，把装修好的房子损坏，多次找到房东，到2019年4月30日没有及时维修。2018年12月份，员工入住到租房内的西侧房间，设备也搬进西侧房间内，由于暖气不热，员工搬离，多次通知房庆芬维修，至今没有维修。2019年3月20日，新员工入住，发现西侧房子也漏雨，把设备泡坏了，我们第一时间通知被告，他们说不在北京，到2019年4月30日仍然没有维修。我们希望和谐解决，但是房庆芬于2019年5月10日强行占房，换锁。由于房屋存在以上问题，多次漏水、潮湿、暖气不达标等问题，房庆芬违反了合同法及双方的约定，拒不履行协议约定的义务，侵犯了我公司的合法权益。现特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。房庆芬辩称，第一，我方将完好无损的房屋交付给神康公司，神康公司也经过了验收才入住的。2018年3月28日，双方签订书面《房屋租赁合同》，之后我方将完好无损的房屋交给神康公司使用。神康公司也对房屋进行了全面验收才入住涉案房屋。涉案房屋内的暖气都是政府的统一工程，不存在任何问题，符合居住条件；第二，神康公司所谓的花费289000元装修纯属捏造，神康公司仅仅在房屋内进行了简单装修，并且拆除了我方原有的柜子，至今没有恢复原状。神康公司所说的289000元与事实严重不符，也没有任何证据支撑，纯属捏造事实对我方的讹诈。我方也从没有与神康公司说给补偿款；第三，我方严格按照约定履行双方签订的合同。双方签订的合同第六条第二款明确约定，房屋及附属设施有损坏或者故障时，应及时通知甲方修复。神康公司声称房子漏水，可并没有通知我方共同确认以及商议修复问题。因此对方称房子漏水并泡坏其设备，我方认为是其为了规避违约的一个借口和手段；第四，神康公司恶意违约在先，我方没有任何过错。神康公司在2019年3月声称自己的投资方撤资，没人为其投资，所以通过微信告知没钱租我方房子了，由于对方违约，所以没退还神康公司押金，而不退的原因津津是因为神康公司没有恢复原样和毁损等原因。如存在房屋设备设施认为损毁，给我方造成损失的，神康公司应给予相应赔偿，赔偿款可在押金款中扣除，显然神康公司是有过错的，因此不退押金有理有据；第五，神康公司至今拖欠我方12天房租。双方签订的房屋租赁合同第七条第三款明确约定，神康公司不按照约定支付租金达10日以上的，我方有权单方解除合同，收回房屋。神康公司的房租是交到2019年4月30日，双方签订的合同期限是10年，由于在2019年4月30日之后，神康公司迟迟不交房租，我方严格按照合同的约定，在神康公司没交房租的第12天才将房屋收回，至今神康公司尚拖欠水费电费卫生费约2000元；第六，神康公司故意夸大和捏造装修费、损失费等，均是虚假陈述，我方认为其行为违反了相关法律规定，应对其予以处罚。综上所述，我方认为是神康公司故意违约在先，故意捏造事实恶意诉讼在后，我方在本次租房过程中没有任何过错，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，郭贵与房庆芬系夫妻。1998年7月27日，西闸村农工商合作社（甲方）与郭贵（乙方）签订租赁协议，将西闸村生产队西路北非耕地转让给郭贵永久使用。2000年12月5日，北京市海淀区上庄乡人民政府土地管理科批准郭贵在上述土地建居住用房5间、辅助用房8间。后郭贵在上述场地建成建成二层楼房一栋，一层包括东房、西房。南房、北房，二层为南房3间，二层其他部分为走廊，建成房屋的门牌号为西闸村x号。根据郭贵20**年签发的身份证，其户籍地为河北省承德市。2018年3月28日，房庆芬（甲方）与神康公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定房庆芬将位于北京市海淀区上庄镇西闸村x号房屋出租给神康公司；租赁期限为2018年5月1日至2028年4月30日，共10年；租金为每月1万元整，每年12万整，一年分2次支付，每次支付6万元，每年4月30日和10月30日各支付6万元；合同签署之日，乙方交给甲方7万元人民币（壹万元为押金，6万元为6个月的租金，租金从2018年5月1日计算）；房屋租赁期满或解除合同后，乙方结算应该承担的水电等费用，甲方将押金1万元全部退给乙方（合同解除3日内），否则甲方按每天10%的违约金支付给乙方；返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其他附属设施；双方应结清各自承担的费用；乙方添置的新物自行搬出，否则，甲方可以自行处理；经甲乙双方协议一致，可以解除合同；甲方有以下情形之一的，乙方有权单方解除合同：交付的房屋严重不符合合同规定或影响乙方安全和健康的、甲方不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋，同时，甲方要承担乙方的投入和损失；乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同收回住房：不按照约定支付租金达10日以上的、长期堆积易燃易爆品、擅自改变房屋用途、擅自改动或损坏房屋肢体结构的、保管不当或不合理适用导致附属物品严重损坏、设施设备损坏并拒不赔偿的、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的。合同签订后，神康公司向房庆芬支付租金至2019年4月30日共计12万元，并向房庆芬支付押金1万元。2019年5月12日，房庆芬收回诉争房屋，双方未办理房屋交接手续。神康公司主张其于2019年4月便从诉争房屋撤出，房庆芬拒绝与其办理房屋交接手续，之后再去诉争房屋查看时，发现门锁已经更换。房庆芬提交其与神康公司法定代表人王玉玲的微信聊天记录显示，2019年3月20日王玉玲称资金链断裂，要求解除合同。房庆芬称其要求神康公司到场解决，但神康公司一直拒绝，于是其于2019年5月12日自行开锁进入诉争房屋，发现神康公司已经将物品全部搬走。庭审中，沈康公司及房庆芬均确认神康公司承租后，诉争房屋进行了装修，由王玉玲的弟弟带着两个人干活，装修材料均由房庆芬购买。神康公司主张其承租诉争房屋后，发现诉争房屋存在漏水、暖气无法正常使用的情况，并有门锁被撬的情况，因此按照合同约定要求解除合同，并要求房庆芬返还其押金、房屋租金并赔偿其装修损失、设备损失及设备购买费。房庆芬同意解除合同，但主张神康公司迟延支付租金，对合同解除存在违约责任，不同意返还押金、租金及赔偿其主张的各项费用。经本院释明，神康公司称如果法院判决《房屋租赁合同》无效，其坚持要求房庆芬返还租金、押金并赔偿损失的诉讼请求，房庆芬称其在本案中不提出反诉。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，西闸村生产队将诉争场地转让给郭贵用于非农业建设，且诉争房屋建房时仅有北京市海淀区上庄乡人民政府土地管理科审批，截至一审法庭辩论终结之前，涉案房屋并未取得合法的建设工程规划许可证或相关主管部门的审批手续。未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准在集体土地上进行房屋建设的行为，既违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》关于集体土地管理的效力性强制性规定，也直接损害国家和社会公共利益，应当认定此类房屋的租赁合同无效，故房庆芬与神康公司签订的《房屋租赁合同》应属无效，房庆芬应退还神康公司交纳的押金1万元。《房屋租赁合同》虽被确认无效，但神康公司已实际使用诉争场地及房屋，故其要求房庆芬返还租金12万元，无事实及法律依据，本院不予支持。神康公司要求房庆芬赔偿房屋装修费、设备损失费、设施购买费，但均未提交充分证据证明，且房庆芬不予认可，另外，房庆芬提交证据显示神康公司要求解除合同的理由为自身资金链断裂，故对神康公司的上述主张，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、房庆芬与北京神康医用科技有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、房庆芬于本判决生效后7日内退还北京神康医用科技有限公司押金1万元；三、驳回北京神康医用科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10490元，由北京神康医用科技有限公司负担10333元，已交纳；由房庆芬负担157元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  闵增云人民陪审员  唐福来二〇二〇年八月二十一日书 记 员  李永瑞