上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初4232号原告：上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：洪国斌，总经理。委托诉讼代理人：秦华，上海衡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯程，上海衡铭律师事务所律师。被告：陈保伟，男，1987年8月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司与被告陈保伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人周凯程、被告陈保伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年5月1日起至2019年9月24日的租金28,468.80元(租金5,931元/月×4.8月)；2.判令被告支付原告逾期支付租金的违约金(以年租金71,172元为基数，按每日万分之五的标准，从2019年5月1日起计算至实际支付之日止)；3.判令被告支付原告2019年5月1日至2019年9月24日期间的物业管理费1,896元(物业费395元/月×4.8月)；4.判令被告支付原告2019年5月1日至2019年9月24日期间逾期支付物业费的违约金568.80元(按欠付物业费的30%计算)。事实和理由：原、被告签订《租赁经营合同》，约定：由被告承租上海市徐汇区XXX路XXX号XXX楼XXX号商铺(以下简称涉讼房屋)，租期自2017年5月1日起至2019年9月24日止。月租金为5,931元，月物业费为395元。租金及物业费每6个月支付一次，当其租金届满30日前支付下一期租金。自2019年5月1日起，被告开始拖欠原告租金及物业费。原告催讨无果，故向法院提起诉讼，请求判如所请。陈保伟辩称，租赁合同是被告签订的，被告将涉讼房屋交由案外人张某某经营使用，相关费用也是由张某某直接向原告支付。对原告主张的租金、物业费以及违约金的计算方式及金额没有异议，但张某某说已将租金和物业费支付至2019年8月31日。张某某称将租金等费用直接交给了原告的财务人员。原告法定代表人表示涉讼房屋可以再免费经营使用三个月，但是张某某没有同意，后来搬走了，涉讼房屋也被砸了。2019年9月起，涉讼房屋处于无人管理状态。被告同意支付2019年9月的租金及物业费。本院经审理认定事实如下：2017年3月23日，原告(甲方，出租人)与被告(乙方，承租人)签订《龙华古玩城商铺租赁经营合同》一份，约定：乙方租用涉讼房屋，租赁期限自2017年5月1日起至2019年9月24日止，甲方开始计算乙方的租金日为自2017年5月1日起算。每月租金5,931元，每月物业费是395元。2017年5月1日，一次性支付首付6个月租金35,586元，租期从2017年5月1日至2017年11月1日。乙方应当在当期租金届满30日前向甲方支付下一期租金。乙方应于签约同时，向甲方交付6,000元的履约及保证商品质量之押金。甲方应于甲乙双方约定签约日当天付清全部款项后将租赁商铺交付乙方，该时间为本合同约定“交铺日”，确认租赁商铺按现状正常移交。乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按年租金的万分之五支付违约金。乙方未能依照本合同所约如期如数缴纳物业管理费，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之五向甲方交纳违约金。2019年5月起，被告未再按约支付租金及物业费。审理中，原告明确：合同约定的逾期支付租金违约金的计算基数为年租金，考虑到被告实际欠付的租金金额明显低于年租金，现原告将其调整为欠付租金的金额28,468.80元，起算日期调整为2019年9月25日，标准为合同约定的日万分之五。故将第2项诉讼请求变更为：判令被告支付原告逾期支付租金的违约金(以28,468.80元为基数，按每日万分之五的标准，从2019年9月25日起计算至实际支付之日止)。合同约定的逾期支付物业费的违约金的计算标准为每逾期一日按欠付金额的千分之五计算，但上述标准过高，现原告将其调整为按欠付物业费的30%计算。原告另称，其系转租方，原告与案外人的租期到2019年9月25日，期满后原告撤离了涉讼房屋所属的市场。审理中，被告称，被告与原告签订合同后即将涉讼房屋交给案外人张某某经营使用，费用也由张某某支付，张某某称2019年8月31日之前的租金及物业费其已付清。为证明其主张，被告当庭播放一段通话录音(被告称系被告与张某某的通话录音)拟证明张某某的付款情况。原告听后表示，对上述通话录音内容不予认可，不能证明费用已交到2019年8月31日，录音中称原告曾出具过收据，那被告应承担举证责任，出示相关收据。审理中，原告确认收到被告交付的押金6,000元，同意将该押金返还被告，可在执行过程中用以抵扣被告应付款项。被告对此表示同意。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原告提供的商铺租赁合同、收据等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应承当相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的租赁经营合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。被告作为承租人，负有按约支付租金、物业费等费用的义务。但被告却未能按照合同约定及时支付租金、物业费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告虽辩称相关费用已支付至2019年8月底，但被告对其主张却未能提供确实而充分的证据予以证明，本院对此无法采信。原告要求被告支付租金及物业费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告主张的逾期支付租金及物业费的违约金，被告对于原告主张的计算方式并无异议，但其拒付的辩称意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。审理中，原告再次在合同约定的基础上调低了逾期付租违约金的计算基数并延后了起算日期，同时自行在合同约定的基础上调低逾期支付物业费违约金计算标准并以固定总额为限，并无不当。故本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。对于押金6,000元，原告同意返还，被告也无异议，并无不当，本院予以准许，在本案中一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈保伟于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司2019年5月1日至2019年9月24日期间的租金28,468.80元；二、陈保伟于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司逾期支付租金的违约金(以28,468.80元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年9月25日起计算至实际清偿之日止)；三、陈保伟于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司2019年5月1日至2019年9月24日期间的物业费1,896元；四、陈保伟于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司逾期支付物业费的违约金568.80元；五、上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司于陈保伟履行完毕上述第一、二、三、四项判决主文确定的付款义务之日起三日内返还陈保伟押金6,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计287元，由被告陈保伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年八月四日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。