广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11646号原告（反诉被告）：陈聪丽，女，1982年8月11日出生，汉族，身份证住址湖南省永兴县。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯伟忠，男，1970年8月12日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：陈琨，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏岳晖，广东合誉律师事务所实习律师。第三人：广州敬商物业管理有限公司，住所地广州市白云区解放北路1379、1383号138档（市场地址：广州市白云区解放北路1379、1383号首层、部分二层、1381号首至三层）。法定代表人：陈伟民。委托诉讼代理人：苏炳麟，男，系该公司员工。第三人：广州市水电设备安装有限公司，住所地广州市越秀区文明路**。法定代表人：罗国元。委托诉讼代理人：林伟雄，男，系该公司员工。本院受理原告陈聪丽（反诉被告，以下简称原告）与被告冯伟忠（反诉原告，以下简称被告）、第三人广州敬商物业管理有限公司（以下简称敬商公司）、第三人广州市水电设备安装有限公司（以下简称水电设备公司）租赁合同纠纷一案，于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈聪丽及其委托诉讼代理人王启星，被告冯伟忠的委托诉讼代理人陈琨、夏岳晖，第三人敬商公司的委托诉讼代理人苏炳麟到庭参加了诉讼。第三人水电设备公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈聪丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告向我退还押金84000元及利息（利息以84000元为本金，自起诉之日起，按照银行同业拆借（LPR）贷款利率，计算至付清之日止）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年始，我承租被告位于广州市白云区梓元岗水电综合市场129档商铺经营皮包订单生意。2019年10月9日，我与被告签订《经营场地租赁合同》，租期从2019年1月1日至2022年12月30日。我向被告支付押金84000元，每月租金42000元。后因疫情影响，涉案商铺所在区域受到封闭，后物业公司发出公告，主动提出减免租金的公告；后区域因境外疫情影响导致再次受到隔离限制。我将场地交还被告后一直协商解除合同并要求退还押金、预付租金合计84000元，但被告拒绝退还，故诉至法院，请求判如所请。对被告冯伟忠的反诉请求，原告陈聪丽辩称，请法庭驳回被告的反诉请求，理由如下：1、被告是转租涉案物业，不存在任何租金损失，而且我也是符合免租的条件。2、双方已经在微信上确认2020年4月10日办理案涉商铺的交接，而且没过几天被告就对商铺进行装修，而我是在2020年1月新续签合同，也对案涉商铺有投入装修，但很不幸，恰遇到疫情，合同的目的不能实现。双方通过被告的儿子办理了商铺的交接，而现在商铺由被告转租给第三人在使用。因此被告诉请的商铺维修费没有任何依据，而且被告无证据证明是我破坏了案涉商铺，而原告也更加不可能会破坏案涉的商铺。被告冯伟忠辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法庭依法全部驳回。理由如下：1、双方签订的经营场地租赁合同是其真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，属合法有效合同。在合同未到期的情况下，原告拖欠租金，我多次催收，甚至主动给予优惠，原告仍拒绝支付。原告的行为构成单方违约，根据双方签订合同的第三条，我有权没收押金。2、涉案物业可以正常使用，疫情的影响并未导致合同目的无法实现，原告单方面解除合同没有任何法律依据。3、原告不符合免租条件。免租优惠应当是基于保障租赁双方的共同利益，是为了共度时艰的。原告单方面强迫我全额免租是为了一己私利，罔顾公平的行为，与免租优惠的出发点背道而驰。从合同相对性而言，租赁合同的相对方是我和原告，敬商物业管理公司的免租意见只是一个参考标准，我有权自行决定是否同意按照这个标准来免租。4、即便是按照这个免租标准，原告也不符合免租条件，因为这个免租标准说的很明确，得到免租优惠的商铺必须是正常营业的，原告擅自解除合同并破坏商铺装修，拒绝继续营业，明显不符合免租优惠的条件。而事实上敬商物业的免租优惠没有实际发生，敬商物业从来没有退还我租金。综上，我认为根据合同的约定，我可以没收原告的押金，不予退还的，而且原告还应当承担相应的损失赔偿责任。为此我方提出如下反诉请求：1、原告向我清偿拖欠的2020年2月1日至2020年5月31日的租金，合计168000元；2、判令原告支付商铺损坏维修费3000元；3、原告承担本案的反诉费。第三人敬商公司述称，我司需将各商铺的租赁、营业执照还有小型微利企业的证明提供给水电公司，由他们来审批。如能免租，免租形式是合同到期后顺延两个月使用期，租金不退还。我司今年2、3月的租金暂时未向水电公司交纳，因为还在审批。只要小租户能提供合同、营业执照和小型微利证明就可以免租，冯伟忠已经提交了合同和营业执照，正常情况下是可以享受免租的。第三人水电设备公司述称，我司今年2月左右已通知敬商公司相关免租事宜。免租条件是具有营业执照、租赁合同、小型微利企业证明的租户由敬商公司收集上述资料给我方，我方提交到广州市建筑集团和广州工程总承包集团进行审核，目前已对水电市场100多户的商铺提交审核，仍在审核中，审核通过后会对今年2、3月的租金按比例予以免租。我方是针对敬商公司免租，不对其他小租户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月31日，被告（乙方、承租人）与敬商公司（甲方、出租人）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其位于广州市白云区解放北路1379、1383号“广州名驹皮具商贸中心”第首层第A129号商铺出租予乙方使用。租期自2019年1月1日至2021年12月31日。原告自2016年1月1日开始承租位于广州市白云区梓元岗水电综合市场的129档（以下简称涉案商铺）。2019年10月9日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，承租方）就涉案商铺的续租事宜签订《经营场地租赁合同》，约定乙方承租广州市白云区梓元岗水电综合市场129档，租期自2020年1月1日至2022年12月30日，每月租金42000元，协议签约当天，乙方应向甲方支付2个月押金84000元。乙方应于每个月30日前交租，逾期甲方有权终止合同并没收押金；合同期满，乙方应将场地完整无缺交回甲方。合同签订后，原告向被告支付了2020年1月的租金42000元及押金84000元。双方确认原告于4月10日通知被告办理商铺交还手续，被告确认于4月11日收回涉案商铺的钥匙。根据原、被告双方陈述及微信聊天记录，2020年1月至3月期间，原告曾多次与被告协商关于疫情期间减免租金的事宜，被告答复“暂时也不敢说……如果商场免，我们也会免你们的”。该期间被告亦多次要求原告交租，并称原告如不缴纳租金将解除合同并挂自己的皮包样板，故原告于4月6日要求被告退还押金，被告称“合同还没有到期，我们不退押金的”。同年4月10日，被告通过微信回复原告“老板娘刚听我儿子说，他看到你哥在拆灯或者什么的是不是？老板娘希望我们好聚好散，档口那些东西叫他们不要搞坏，说不定以后我们还可以继续合作呢！谢谢”，原告则微信通知被告商铺已关门两天，要求被告拿回钥匙。被告确认涉案商铺已于同年6月1日再次出租。2020年2月28日，敬商公司张贴《复工通知》，内容为：“现名驹皮具市场复工时间定在2020年2月29日，营业时间为上午9:30-下午16:00时。根据区防控办及市场监督管理所要求，疫情期间严控人流限制，每个档口只允许一人开铺，感谢各档主（租户）的支持与配合。”同年3月24日，敬商公司向各租户发出《敬商皮具市场调整免租通知》，主要内容：为响应政府号召，抗疫情、复生产、携手共克时艰推出免租优惠。所有商户必须在2020年3月29日之前正常开铺营业，如一个月内缺勤3次将视为主动放弃免租优惠。本次优惠方案为免收商铺2020年2月、3月两个月的租金。同年4月16日至19日期间，被告对涉案商铺的筒灯、楼顶扇、货架等进行更换，产生费用3000元。被告称上述需更换的设备因原告搬离时拆除，其于4月10日通过微信要求原告不要破坏商铺，并将拆除的视频发给原告，原告未对上述微信及视频作出回应。另查明，涉案商铺位于广州市白云区解放北路1379，1383号，产权人为广州市水电设备安装有限公司，水电设备公司陈述该物业属国有资产。再查，2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同年2月7日，广州市人民政府办公厅印发《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》，其中第八条措施为降低房租成本，内容为：“对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份物业租金（免租的承租户当前应无拖欠租金）。……”。第九条措施为降低专业市场租金，内容为：承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金，且对商户的租金减免幅度不低于其享受的国有物业租金减免幅度。庭审中，被告称给予原告免租优惠是附条件的，敬商公司的免租通知只是一个参考，在原告单方解除合同的前提下不应享受免租优惠，被告已向敬商公司一次性支付三年租金且疫情期间租金也未实际退还给被告。本院认为，涉案商铺位于广州市白云区解放北路1379,1383号，该物业权属人为广州市水电设备安装有限公司，具有合法的产权及规划报建手续，故原、被告签订的《经营场地租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，被告在原告未依约支付2020年2月以后租金的情况下曾多次表示要求原告搬离涉案商铺，原告亦出于经营困难的考虑于同年4月11日搬离涉案商铺并要求被告退还押金，故双方合同已于2020年4月11日实际解除，被告应将押金84000元退还原告。关于被告主张原告逾期未交纳租金已属违约，其有权要求原告承担违约责任并没收押金的意见。因原告承租涉案商铺用于经营皮包生意，其经营方式主要是承接批发皮包的货单，从原告提交证据来看，涉案商铺所在的梓元岗水电市场在2020年2月至3月期间受到国内新冠××疫情及防控措施影响至2月28日才发布《复工通知》，3月24日通知各租户正常开铺经营，后又因国外新冠××疫情及防控措施影响导致原告面向境外人员接单困难，故原告作为承租人不能依约支付租金确属因疫情或者疫情防控措施影响无法正常经营及经营困难，其未支付2020年2月及3月租金事出有因，被告主张原告违约并没收其押金的意见依据不足且有失公平，本院对被告该主张不予采纳。故原告要求被告退还押金84000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于原告诉请退还押金占用期间利息的问题。因双方所签合同中并无约定被告退还押金需向原告计付占用期利息，故原告该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付欠付租金的反诉请求。双方租赁合同虽已实际解除，原告仍应向被告支付其使用涉案商铺期间的租金，现双方均确认原告自2020年2月始未交租，涉案商铺钥匙于2020年4月11日交还被告，故原告应向被告支付2020年4月11日前的租金。如前文所述，涉案商铺于2020年2月及3月经营困难且存在无法正常经营的时期，且产权人水电设备公司已推出免租优惠政策，符合条件的商铺均可享受2月及3月的免租优惠，故第一手承租人敬商公司亦暂未支付2、3月租金。虽被告已向敬商公司一次性支付三年的租金，但敬商公司亦表示被告已提交营业执照和租赁合同，正常情况下可以给予免租优惠，形式是合同到期后继续使用商铺两个月，故被告在享受免租优惠的前提下再向原告收取2、3月租金则有失公平且有违各方共担损失的原则，综上所述，综合原告使用商铺的情况、被告支付租金情况及第三人陈述，从公平合理的角度出发，本院酌情认定2020年2月、3月应免除原告支付租金的义务，2020年4月1日至4月11日原告应按照合同约定租金标准按日向被告支付租金15400元，被告反诉请求超出部分，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿商铺维修费3000元的反诉请求。原告抗辩称涉案商铺的筒灯及货架并非是其破坏，但在被告向其发送商铺现场遭破坏的视频及微信信息时，原告并未对此进行否认，结合被告提交的商铺照片、视频、微信聊天记录，上述证据已形成相对完整的证据链，故本院对被告主张原告对涉案商铺的筒灯、货架等设施进行拆除的意见予以采纳。合同中约定原告应将涉案商铺完整无缺交还被告，现原告对商铺设施进行拆除，被告修复商铺产生费用3000元，原告应将该修复费用赔偿予被告，故被告该项反诉请求合理合法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告冯伟忠向原告陈聪丽退还押金84000元；二、自本判决生效之日起三日内，原告陈聪丽向被告冯伟忠支付租金15400元；三、自本判决生效之日起三日内，原告陈聪丽向被告冯伟忠支付商铺维修费用3000元；四、驳回原告陈聪丽的其他诉讼请求；五、驳回被告冯伟忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费950元，由被告冯伟忠负担；本案反诉受理费1860元，由原告陈聪丽负担200元，由被告冯伟忠负担1660元，由被告冯伟忠负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付原告陈聪丽，由原告陈聪丽负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付被告冯伟忠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年八月二十五日书记员 傅奎显