西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初2218号 原告（反诉被告）：西安松鼠公寓管理有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：韩斌，经理。被告：刘新军，（反诉原告），男，1972年10月18日出生，汉族，中国通信工程第二有限责任公司工程师，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：亓中鲁，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丽，陕西秦石律师事务所实习律师。原告西安松鼠公寓管理有限公司（以下简称松鼠公寓）与被告刘新军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告法定代表人韩斌、被告委托诉讼代理人亓中鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。松鼠公寓向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还押金2000元；2.判令被告向原告退还1个月房租2000元；3.判令被告退还原告所交的暖气费2225.81元；4.判令被告承担本案诉讼费用；5.判令被告与原告租赁合同解除。事实和理由：原告与被告于2019年4月8日签订《房屋出租代理合同》，其中第九条合同的解除其中之一情形设施严重老化，供暖供电供气不足的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理。现因被告房屋暖气不达标，导致房屋无法正常出租，原告提出上述诉讼请求。刘新军辩称，不同意退还押金2000元，原告无合同约定或者法定事由提前要求解除合同，违约在先不应向其退还押金。不同意向原告退还1个月房租，原告承租被告房屋，应当履行支付租金义务，现要求退还已经支付的租金没有事实和法律依据。不同意退还暖气费，原告实际使用房屋及暖气，应该按照物业要求缴纳暖气费，现要求退还已向物业支付的暖气费，没有法律依据。同意解除与原告签订的房屋出租代理合同。原告是按照合同第十条第二款提前终止合同，应当按照合同约定承担相应违约责任。同时刘新军向本院提出反诉请求：1.确认反诉被告于2019年12月23日提前终止房屋出租代理合同；2.判令反诉被告支付房屋占用费10000元（房屋占用费参照房屋租金2000元/月标准，计算至反诉被告实际搬离房屋止），物业费975元；3.判令反诉被告支付反诉原告因合同提前终止产生的违约金48000元；4.判令反诉被告支付反诉原告家具折损费、人工及运费4500元；5.判令反诉被告腾退西安市碑林区XX路XX巷XX号XX号房屋并将房屋恢复原状；6.本诉、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由:双方于2019年4月8日签订房屋出租代理合同，约定租期自2019年4月9日至2024年4月9日，租金为每月2000元。合议约定承租人提前终止合同，应赔偿出租人合同约定的年租金的200%的违约金。反诉被告提起终止合同无事实及法律依据，为维护自身合法权益特提起反诉。松鼠公寓对刘新军的反诉辩称，其于2019年12月10号从涉案房屋搬离，XX房XX沟通解除合同，2019年12月23日向法院起诉。双方2019年4月份签订房屋出租代理合同，其于2019年5月20日向被告提出客户反映房子暖气有问题，被告称其不在房子住不知道情况。客户向邻居咨询，确认暖气冬天不行，于2019年5月30日搬离涉案房屋。到了2019年12月份，暖气来了以后还是未达标，里面的客户又反映暖气问题，其向被告提出解决暖气问题，被告说他也没办法，所以客户又因为暖气问题于2019年12月10日搬离涉案房屋。其于同日正式向被告电话协商终止合同，被告不同意，所以其于2019年12月23日向法院提起诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月8日，原、被告签订《房屋出租代理合同》，约定被告委托原告代理对外出租其所有的位于西安市碑林区XX路XX巷XX号XX幢XX号房屋，出租代理期限自2019年4月9日至2024年4月8日，租金为每月2000元，租金支付方式为按季度支付。被告应当于2019年4月8日将房屋交付给原告，原告向被告支付押金2000元。合同约定在租期的第一年被告免收原告60日的租金。被告同意原告在房间内做隔断出租。合同约定原、被告任何一方违约向对方承担年租金200%的违约金。合同关于双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日被告将租赁房屋交付给原告，原告向被告支付了押金2000元，2019年4月8日至2019年7月8日租金2000元。2019年7月9日至2020年1月8日租金每月2000元原告已向被告支付。原告从被告处承租房屋后于2019年5月10日以自己的名义出租给案外人王倩，后王倩退租，原告又以自己名义于2019年7月1日将房屋出租给案外人李琳，后李琳退租。原告于2019年12月23日提起诉讼要求解除与被告签订的房屋出租代理合同。2020年5月18日本案庭审中，原告将涉案房屋的钥匙及天然气卡返还给被告，被告于该日收回涉案房屋。涉案房屋每个月物业费、卫生费、能耗费、电梯费共计195元，原告将上述费用支付至2019年12月31日。本院认为，原、被告于2019年4月8日签订的名为《房屋出租代理合同》，实为房屋租赁合同，原告承租被告所有的房屋，双方对租赁期限、租金及租金支付方式、违约责任均有明确的约定。原、被告约定的租赁期限自2019年4月9日至2024年4月8日，现原告以承租房屋暖气不达标为由，要求解除双方签订的租赁合同，原告提供的证明不足以证明承租房屋暖气不达标，本院对其要求解除租赁合同的理由不予采信。原告在租赁期内提出退租属于违约行为，现被告同意于2019年12月23日解除与原告签订的房屋租赁合同，但要求原告承担违约责任，本院予以支持。关于违约金双方合同约定任何一方违约均应向对方承担年租金的200%作为违约金。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告提前退租给被告造成的损失主要为空租期间房屋租金的损失，而双方约定的年租金的200%即48000元明显高于可能存在空租期的租金损失，故本院认定双方关于违约金的约定过高，本院根据公平和诚实信用原则予以调整。原告约定向被告承租五年房屋，被告免收原告两个月的租金，而原告2019年4月8日承租房屋后，于2019年5月10日将房屋转租给次承租人，现提出解除房屋租赁合同，给被告造成租金损失，本院酌情判令原告向被告承担三个月的租金作为违约金。原告将房屋租金支付至2020年1月8日， 2020年5月18将房屋返还给被告，期间其持有租赁房屋的钥匙，房屋仍属于其实际控制，故原告应当按照租金标准向被告支付2020年1月8日至2020年5月18日期间的房屋占有使用费，考虑到新冠肺炎疫情，本院判令被告免去原告该期间一个月的占有使用费。对于原告向被告支付的押金2000元，现双方租赁合同已解除，被告应当予以返还。对于原告请求退还2019年冬季采暖费，该期间原告承租和占有租赁房屋，其应当承担采暖费，故对其该请求本院不予支持。对于被告要求原告承担家具折损费、人工及运输费，证据不足，本院不予支持。关于被告要求原告返还西安市碑林区XX路XX巷XX号XX号房屋并将房屋恢复原状之诉讼请求，原告于2019年5月18日已将租赁房屋返还给了被告，关于恢复房屋原状，被告未明确房屋原状且双方在租赁合同中约定被告同意原告在房间内做隔断出租，故本院对被告要求原告将租赁房屋恢复原状之诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、   原、被告于2019年4月8日签订的《房屋出租代理合同》于2019年12月23日解除；二、被告刘新军于本判决生效之日起十日内退还原告西安松鼠公寓管理有限公司押金2000元；三、原告西安松鼠公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告刘新军支付2020年1月8日至2020年5月18日占有使用费6666.67元（已免去一个月占有使用费2000元）；四、原告西安松鼠公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告刘新军支付代缴2020年1月1日至2020年5月18日物业费、卫生费、能耗费、电梯费共计897元；五、原告西安松鼠公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告刘新军支付违约金6000元；六、驳回原告西安松鼠公寓管理有限公司其他诉讼请求；七、驳回反诉原告刘新军其他反诉请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费793元，由西安松鼠公寓管理有限公司负担343元，刘新军负担500元。（本诉案件受理费50元西安松鼠公寓管理有限公司已预交，反诉案件受理费793元刘新军已预交，西安松鼠公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘新军293元案件受理费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员  罗艳琴    二0二0年七月二十九日   书 记 员 申丽敏1