黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初683号原告：尹波，男，1976年6月18日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区。委托代理人：乔英男，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告：张成江，男，1972年3月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省木兰县。第三人：大庆兴兴房地产开发有限公司，住所地：大庆市萨尔图区萨环西路**，统一社会信用代码91230602711068247B。法定代表人：李明刚，总经理。委托代理人：安会友，该公司员工。原告尹波与被告张成江、第三人大庆兴兴房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告尹波及其委托代理人乔英男、被告张成江、第三人大庆兴兴房地产开发有限公司委托诉讼代理人安会友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除对云水清园5号楼1单元702室房屋的查封，并停止对该房屋的执行。2.请求确认原告尹波与第三人大庆兴兴房地产开发有限公司之间的云水清园房屋买卖合同有效。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月10，哈尔滨金大地热安装有限公司承包第三人云水清园项目绿化工程部分、硬化部分、亮化部分、景观部分，大庆市兴源园林绿化有限公司作为实际施工人投入了资金对该工程进行施工。工程结算时，第三人以其开发的六套商品房抵付大庆市兴源园林绿化有限公司工程款，其中包含案涉房屋，房款已实际全部支付完毕，大庆市兴源园林绿化有限公司指定将抵账房办到了于亚芳名下，于亚芳就案涉房屋于2015年6月29日与第三人签订了《云水清园房屋认购协议书》，同时第三人将案涉房屋交付了于亚芳。2015年10月29日原告经人介绍，购买了案涉房屋，同时，于亚芳将房屋交付原告。因按照第三人的规定，不能重新在给原告签订一份《云水清园房屋认购协议书》，所以在第三人与于亚芳原有的《云水清园房屋认购协议书》上直接改成了原告的姓名。事实上，原告已经购买了该房屋，且对该房屋实际占有使用，而被告张成江对该房屋申请的查封措施是在该房屋买卖关系成立之后，故该房屋的实际所有人应为原告所有，被告张成江申请查封该房产侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院请法院依法支持原告的诉讼请求。被告张成江辩称：我在执行兴兴房地产案件中，法院调查并查封被执行人所有的房产时，房产无实际占有人，产权明晰登记在被执行人公司名下，不符合异议人合法取得该房产的法律要件，其次对于法院查封在后，买卖合同在前，异议人主张权利并不能对抗法院的执行行为，异议人应向被执行人主张权利，买卖合同是否合法有效，其请法院依法判定。从2017年开始申请查封，经历了五次公示，原告既然说他入住了，五次公示不可能原告看不到，而且评估测量都进行了，进行公示了，原告为什么才提出质疑。第三人述称：原告在云水清园做的绿化工程，由于我公司资金紧张，没有付给工程款，而是用住宅楼抵顶工程款，在2015年6月29日将原告5号楼1单元702室开给绿化工程负责人于亚芳名下，在2015年10月29日，于将5号楼1单元702号房产更名给尹波，并办理了入住，缴纳了正常费用，进行装修入住，直到现在。由于办理更名不重新开具房屋认可协议书，在原有的票据上改名，盖章。尹波的房子是我公司给更改的，是合法有效的。原告为证实自己的主张向法庭提供以下证据：证据一，黑龙江省大庆市龙凤区人民法院执行裁定书复印件一份（与原件核对无异议，原件退回），欲证明：被告与第三人民间借贷纠纷一案，原告向贵院提出执行异议，贵院审理后，原告于2019年12月31日收到执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，故原告提起执行异议之诉。被告质证张：无异议。第三人无异议。证据二，建筑工程绿化施工合同、协议书、于亚芳承包云水清园小区绿化工程及开楼抵工程款情况、证明、营业执照副本复印件各一份（与原件核对无异议，原件退回），欲证明：2015年5月10日，哈尔滨金大地热安装有限公司承包第三人云水清园项目绿化工程部分等部分工程，同月14日，金大公司与大庆市兴源园林绿化有限公司合作施工该工程，绿化工程由兴源公司单独施工并对第三人结算，其他部分由金大公司施工。兴源公司与第三人结算后，第三人以其开发的房屋共计作价5029001元抵付工程款，其中案涉房屋抵给兴源公司法定代表人于亚芳后变更为尹波。被告张成江质证：是原告与兴兴公司之间的事，与我无关。第三人无异议。证据三：云水清园房屋认购协议书、827743元收据、房屋转让协议、35万元收据复印件各一份（与原件核对无异议，原件退回），欲证明：2015年10月29日，于亚芳与原告达成《房屋转让协议》，将案涉房屋以65万元价格转让给原告，双方约定由原告先支付房款35万元，签定正式购房合同付剩余30万元。同日，双方与第三人共同在原《云水清园房屋认购协议书》及827743元收据上进行了更名。原告以现金形式分批支付35万元后，于亚芳向原告出具了35万元购房款的收据。被告张成江质证：个人认为被执行人与原告之间不具备买卖和交易的权利，他没有售楼许可证，开发商5证不全，没有交易和买卖权利，没有取得房产局的备案和认证，所以交易无效。第三人无异议。证据四：装修管理协议复印件一份、装修订货票据17张、购货收据复印件9张、黑龙江省国家税务局通用机打发票（税控改造专用）复印件2张、物业费收据复印件3张、采暖费收据复印件3张、（与原件核对）装修照片11张，欲证明：2015年10月29日原告与大庆市虹日物业管理有限公司云水清园管理处就案涉房屋签订了装修管理协议，原告开始实际装修入住，原告为案涉房屋购买家具家电等设备，每年按期交纳物业费、采暖费等费用。被告张成江质证：我认为提交居住装修交费用，只能证明临时居住，不能证明实际占有。第三人无异议。证据五：结婚证复印件一份（与原件核对无异议，原件退回）、个人名下住宅交易记录自助查询报告打印件二份，欲证明：原告与候小英系合法夫妻关系，于1998年12月14日登记领证。2020年6月28日，原告与候小英在大庆市房屋交易管理系统平台查询，双方在大庆范围内个人名下无房。被告张成江质证无异议。第三人无异议。证据六：证人李某（男，1983年9月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省泰来县和平镇宏丰村王广富屯，公民身份证号）,欲证明：原告与于亚芳系经证人介绍达成房屋转让事宜，原告是以现金形式分批支付的35万元购房款，每次支付证人均在场做见证。证人与原告是朋友关系。证人陈述：我和原告是朋友，我给他介绍买另一个朋友于亚芳的房子；房子是工程抵账房，65万元买的，先期付款35万元，尾款是取得房产证后付清，这35万元当时付了现金10万元我与原告去的，25万元付了四五次，我记不清了，最后付清后出了个总条。具体时间想不起来了，时间太长了。被告张成江质证称：我也不能确定真假，每次交易拿现金我觉得不真实、证人说付款每次他都跟着，不符合常理。本院认为，以上证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。被告张成江的异议理由不能成立。被告张成江及第三人未向法庭出示证据经审理查明：2015年5月10，哈尔滨金大地热安装有限公司承包第三人大庆市兴兴房地产开发有限公司开发的云水清园项目绿化工程部分、硬化部分、亮化部分、景观部分，大庆市兴源园林绿化有限公司作为实际施工人投入了资金对该工程进行施工。工程结算时，第三人兴兴公司未能给付工程款，仅以其开发的六套商品房抵付大庆市兴源园林绿化有限公司工程款，其中包含位于云水清园5号楼1单元702室的案涉房屋，大庆市兴源园林绿化有限公司指定第三人将抵账房办到了于亚芳名下，于亚芳就案涉房屋于2015年6月29日与第三人签订了《云水清园房屋认购协议书》，同时第三人将案涉房屋交付了于亚芳。2015年10月29日，原告经人介绍，向于亚芳购买了云水清园5号楼1单元702室，双方约定房屋价款为65万元，由原告先付35万元，尾款待双方签订正式合同时一并付清。同时，于亚芳将房屋交付原告。因按照第三人的规定，不能重新再给原告签订一份《云水清园房屋认购协议书》，所以在第三人与于亚芳原有的《云水清园房屋认购协议书》上直接改成了原告尹波的姓名。原告购房后入住。2017年4月5日，大庆市龙凤区人民法院执行局执行张成江申请执行第三人大庆市兴兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，以（2017）黑0603财保号民事裁定书，查封了第三人兴兴公司名下的云水清园5号楼1单元702室，原告对此提出了执行异议，龙凤区法院执行局以（2019）黑0603执异571号执行裁定书裁定驳回其执行异议申请，原告向法院提出案外人执行异议之诉，原告诉称：被告张成江申请查封云水清园5号楼1单元702室侵犯了原告财产权，请求解除对案涉房屋的查封；并确定原告与第三人的房屋买卖合同有效。另查明：云水清园小区由于建设项目五证不全，一直未能办理房屋产权登记。再查明：原告名下没有房产。本院认为，本案是由案外人对于执行案件中的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行所引起的案外人执行异议之诉。因此，本案须确认，原告对该房屋享有什么权益及该权益能否阻止法院对案涉房屋的强制执行。首先，第三人兴兴公司因拖欠工程款以房抵债将案涉房屋出售给了于亚芳，于亚芳又于2015年10月29日将此房转让给原告，第三人同意在原协议上将于亚芳的名字改成尹波的名字，故可视为原告尹波与第三人兴兴公司间签订了房屋认购协议书。三方对此均无异议，且该房屋认购协议书包含了商品房的基本状况、销售方式、价款及付款方式、基础设施等商品房买卖合同的主要内容，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，可以确定该协议的性质为商品房买卖合同。其次，原告于2015年10月29日已向于亚芳交付了购房款30万元后办理了房屋入住交接手续，并实际居住多年，而本院执行局对此房屋的查封时间为2017年4月5日，因此原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。最后，因第三人兴兴公司手续不全，原告未能办理房屋产权登记。故综上可以确定，原告对此房屋享有物权期待权，足以排除法院的强制执行。关于原告诉请的确认其与第三人签订的房屋认购协议书有效，本院认为，该部分诉请不属于执行异议之诉的审理范围，原告可另行起诉。综上所述，原告合理的诉讼请求本院予以支持。被告张成江的抗辩理由不能成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止对黑龙江省大庆市龙凤区云水清园小区住宅楼5号楼1单元702室房屋的强制执行，并解除对该房产的查封；二、驳回原告尹波的其他诉讼请求。案件受理费12077元，由被告张成江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  杨德龙人民陪审员  张艳芬人民陪审员  朱爱波二〇二〇年八月十二日书 记 员  张雅峥附：本判决所依据的相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购订购预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已签订合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。