河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终704号上诉人(一审原告、申请执行人）：南京瓯创行房地产营销策划有限公司。住所地：江苏省南京市秦淮区洪武路**。法定代表人：李雄鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏东辉，黑龙江中天律师事务所律师。被上诉人（一审被告、执行案外人）：王翠娟，女，汉族，1965年1月6日出生，住河南省洛阳市洛龙区。一审被告（被执行人）：洛阳新创置业有限公司。住所地。住所地：河南省洛阳市伊川县城关镇杜康大道北段iv>法定代表人：韩小伟。上诉人南京瓯创行房地产营销策划有限公司（以下简称南京瓯创公司）因与被上诉人王翠娟、一审被告洛阳新创置业有限公司（以下简称洛阳新创公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2020）豫03民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2020年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人南京瓯创公司的委托诉讼代理人夏东辉，被上诉人王翠娟到庭参加诉讼。一审被告洛阳新创公司经本院依法通知未到庭。本案现已审理终结。南京瓯创公司上诉请求：依法撤销洛阳市中级人民法院（2020）豫03民初32号民事判决，改判准许保全查封伊川县瑞宝豪苑1-X-2XX2号房产，确认一审诉讼费错误，一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：案涉房屋查封时登记在洛阳新创公司名下，洛阳新创公司不是王翠娟的债务人，他们之间的以房抵债和解协议因王翠娟申请执行而失效，王翠娟没有实际占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，不能排除执行。王翠娟答辩称:案涉房屋在查封前已经抵债，经执行法院认可，其享有排除执行的民事权益。洛阳新创公司没有提交书面答辩意见。南京瓯创公司一审诉讼请求：1.请求依法确认因财产保全查封的伊川县瑞宝豪苑1-X-2XX2号房产系洛阳新创公司所有，依法维持该房产的保全查封状态。2.本案诉讼费由王翠娟、洛阳新创公司承担。一审法院认定事实：王翠娟与嵩山建筑安装有限公司等买卖合同纠纷一案，洛阳市洛龙区人民法院于2017年8月18日作出（2016）豫0311民初3556号民事调解书，确认嵩山建筑安装有限公司等应于调解协议确定的日期向王翠娟支付款项共计1,200,000元，否则应承担相应利息。后王翠娟向洛阳市洛龙区人民法院申请执行，该院于2019年5月8日立案执行。在执行中，嵩山建筑安装有限公司以其已向王翠娟支付628,122元，571,878元以洛阳新创公司抵债给嵩山建筑安装有限公司的瑞宝豪苑1-X-2XX2号房产抵偿，全部债务已履行完毕为由提出执行异议。一审法院于2019年12月2日对该案作出的（2019）豫03执复156号复议裁定中，查明下列事实：嵩山建筑安装有限公司于2018年12月19日向洛阳新创公司出具一份函告，内容为：“……二、2018年12月19日贵公司以物抵债给嵩山建筑安装公司的瑞宝财富广场瑞宝豪苑1-X-2XX2（117.95平方米）壹套指定给王翠娟办理相关房屋买卖合同及登记备案手续（该房系河南嵩山建筑安装有限公司抵还王翠娟钢材款），代理人秦成军系王翠娟爱人”，嵩山建筑安装有限公司未加盖公章，其代理人陈建红、郝现民在函告上签字按手印，秦成军签字按手印，注明是王翠娟丈夫。同日，秦成军代王翠娟出具了收到条并与洛阳新创公司签订“瑞宝豪苑”住宅认购表，认购房号为1-X-2XX2，面积为117.95平方米，成交总价为571,878元。洛阳新创公司于同日向王翠娟出具收到上述购房款的收据，并注明付款方式为抵2号楼嵩山建筑工程款。伊川县自然资源局于2020年1月19日出具的不动产登记查询结果显示王翠娟及其配偶名下无不动产登记信息。南京瓯创公司与洛阳新创公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，南京瓯创公司向一审法院申请财产保全，该院于2019年4月2日以（2019）豫03财保9号民事裁定，查封了洛阳新创公司名下位于伊川县万商街南侧、滨河大道右侧“瑞宝豪苑”小区含1-X-2XX2号房产在内的多套房产，查封期限三年。王翠娟以涉案房产已经抵偿给其本人为由提出执行异议，要求解除对涉案房产查封。该院于2020年1月21日作出（2020）豫03执异1号裁定：中止对伊川县瑞宝豪苑1-X-2XX2号房产的执行。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，案外人王翠娟与嵩山建筑安装有限公司之间的债权债务已经生效法律文书所确认。嵩山建筑安装有限公司向洛阳新创公司出具的函、王翠娟丈夫代其向嵩山建筑安装有限公司等出具的收到条、洛阳新创公司与王翠娟签订的瑞宝豪苑住宅认购表、洛阳新创公司向王翠娟出具的购房款收据等证据能够相互印证，可以认定在本案查封前王翠娟、嵩山建筑安装有限公司、洛阳新创公司之间存在以房抵债的事实，王翠娟已通过抵债的方式向洛阳新创公司交付了全部购房款。洛阳新创公司与王翠娟签订的关于案涉房产的住房认购表包含明确的房号、价款、付款方式等商品房买卖合同的主要内容，可以认定洛阳新创公司与王翠娟之间签订了商品房买卖合同。案涉房产系住房，王翠娟在该房产所在地无其他用于居住的房屋。综上，王翠娟所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。南京瓯创公司请求依法确认涉案房产系洛阳新创公司所有，依法维持该财产保全查封状态的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，南京瓯创公司的诉讼请求事实及法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，于2020年6月8日作出判决：驳回南京瓯创行房地产营销策划有限公司的诉讼请求。案件受理费9,519元，由南京瓯创行房地产营销策划有限公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：1、2019年12月2日，洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03执复156号执行裁定，以王翠娟通过以房抵债方式实现债权、洛龙区人民法院受理王翠娟执行申请不当、嵩山建筑安装公司复议理由成立为由，撤销洛龙区人民法院（2019）豫0311执异146号执行裁定，发回洛龙区人民法院重新审查。2、2020年3月5日，洛阳市洛龙区人民法院作出（2019）豫0311执615号执行裁定，驳回王翠娟的执行申请。执行案件予以结案。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：王翠娟对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十。本案中，2018年12月19日王翠娟之夫秦成军与洛阳新创公司签订住房认购表，确定了案涉房屋的房号、面积、价款、抵工程款的付款方式等，该认购表具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定精神，且洛阳新创公司出具了收受购房款的收据，应当认定为商品房买卖合同。该认购表签订在法院查封案涉房屋之前；2020年1月19日，伊川县自然资源局出具不动产登记查询结果，显示王翠娟及其配偶名下在伊川县无不动产登记信息，证实王翠娟符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形；王翠娟通过抵债方式支付了全部房款，该债权债务关系经生效法律文书确认，且经洛阳新创公司、嵩山建筑安装有限公司认可，以房抵债真实可信，亦与洛阳市洛龙区人民法院作出（2019）豫0311执615号执行裁定驳回王翠娟的执行申请、确认以房抵债的事实相印证，足以证实王翠娟以债抵充房款的事实。王翠娟作为购买住房的消费者权利，符合上述司法解释规定的三个条件，对案涉房屋享有的民事权利足以排除强制执行。综上，上诉人南京瓯创公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,519元，由南京瓯创行房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇二〇年八月三十一日书记员  乔 芳