海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1365号 上诉人（原审被告、反诉原告)：周新生，男，1972年10月10日出生，汉族，现住海口市美兰区海甸四东路富苑小区**。 委托诉讼代理人：喻学林、陈超，海南京园律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：梁华晖，男，1965年9月9日出生，汉族，现住三亚，现住三亚市红旗社区居委会红旗街**v> 委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王芹丛，北京京师（三亚）律师事务所律师。 原审第三人：保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社，统一社会信用代码：91469035557393024D，住所地：保亭黎族苗族自治县保城镇保兴西路农村信用合作联社办公楼。 法定代表人：胡惠文，该社理事长。 委托诉讼代理人：何岸，该社纪律检查委员会办公室主任。 委托诉讼代理人：郑伟，该社信贷管理部副经理。 上诉人周新生因与被上诉人梁华晖、原审第三人保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社(以下简称保亭农信社)房屋买卖合同纠纷一案，不服琼中黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9030民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 周新生上诉请求：1.请求撤销一审法院(2019)琼9030民初583号民事判决书，将本案发回重审，或改判驳回被上诉人梁华晖全部诉讼请求；支持上诉人全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：上诉人认为，原审判决认定事实不清，遗漏必须参加诉讼的当事人，且适用法律错误，应予撤销。一、原审判决未查明本案基本事实。1.原审判决对于涉案房屋买卖中的价格，及其双方所买卖的房屋面积等构成房屋交易的基本并未查清。涉案合同中的19000000元的交易价格，对应的是目前已经办证的面积，还是买卖合同中约定的面积。上诉人出售的房屋是竣工验收的，还是在建工程，19000000元的转让价格是否包含装修，签订合同时的装修状况，装修的归属以及装修款的支付问题等合同中直接影响双方权利义务的合同履行的基本事实，原审均未查明。(1)该《房产转让协议书》中在第一段明确是甲方就“将自己合法拥有的房屋部分转让给乙方一事”达成协议。当时该房产并未建成，报建建筑面积为4456.72平方米，上诉人本系以现状转让土地及地上的在建工程的方式以19000000元的价格转让给被上诉人。但此后，因国土局不予受理在建工程的转让事宜，上诉人只能继续建设至房屋竣工验收，才能办理过户手续。现上诉人取得的《不动产权证》中确定的房屋建筑面积为4949.91平方米，超过原约定面积的10%，且上诉人将该房产作为二手房交易，将为此承担远较在建工程过户高昂的税费，在此情况下，被上诉人要求以1900万元的购买4456.72平方米在建工程的原价，购买已经办证完毕的产4949.91平方米房产及土地，显然不应受到支持。原审法院对此不查，显属认定事实错误。(2)上诉人与被上诉人签订在2018年2月签订《房产转让协议书》时，对于装修状况的描述是“部分装修”。根据上诉人提供在2017年1月与案外人、涉案房产的承租人郭勇所签订的《房屋租赁合同》第二条第2款可见，该房屋原本不带装修，而且不含包括电梯在内的设施设备。而在2019年6月上诉人与本案第三人信用社签订《贷款合同》，约定贷款15000000元用于涉案房屋的精装修，并且已经放款5000000元给施工单位。可见上诉人房屋在2019年后仍然在进行装修。显然，该房屋的现有的全部装修，至少有部分是不包含在签订《房产转让协议书》时的装修范围之内的，也当然不属于当时所确定的19000000元转让款所购买的范围。而在原审对于涉案房屋的现有装修的归属，以及签订合同后新增的装修部分是否应包含在这19000000元购房款中并未调查，更遑论查明，而迳行判决，直接损害了上诉人和案外人郭勇的合法权益。2.原判决对于上诉人及被上诉人签订的《房产转让协议书》事实上能否继续履行未予查明。上诉人与被上诉人在2018年2月签订了《房产转让协议书》之后，2018年4月22日中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅出台了《关于进一步稳定房地产市场的通知》“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。”而现该房产在2019年取得不动产权证后方才具备过户条件。但被上诉人并非本地居民，已经不具有在琼中黎族苗族自治县购房的资格，其与上诉人签订的《房产转让协议书》事实上已不能继续履行，涉案房产事实上不能过户到被上诉人名下，这些都是上诉人不可预见、不可控制的。前述情况符合《合同法》规定的，因不可抗力致使合同目的不能实现当事人可以解除合同的情形。而原判决对于被上诉人是否具有在琼中黎族苗族自治县购房的资格这一基本事实并未查明，仅以“该房产转让协议书合法有效，原告又不同意解除”为由便要求上诉人继续履行合同，直接判决将事实上不能办理过户手续的房产过户到被上诉人名下，于法无据，该项判决应予以撤销。3.原判决对于被上诉人向琼中黎族苗族自治县综合行政执法局作出的《行政处罚》中涉及的1514340.81元是否属于19000000元购房款的一部分的基本事实认定错误。琼中黎族苗族自治县综合行政执法局作出的《行政处罚》是对于涉案房屋因超出面积未报建作出的处罚，是享受涉案房屋的所有权所带来的附加义务。如前所述，该违建面积并未包含在上诉人所出售的4456.72平方米的在建工程内。因此，被上诉人代缴这该笔罚款1514340.81元只是与上诉人产生另外的债权债务关系。与本案所涉的上诉人与被上诉人之间的房屋交易无关。因此，该1514340.81元不应作为购房款计入被上诉人支付的购房款总额中，并作为计算上诉人应支付违约金的基数。4.原判决对于上诉人单方面要求解除《房产转让协议书》，并向被上诉人要求支付违约金是否有事实和法律依据未予查明。根据双方签订的《房产转让协议书》，被上诉人应与上诉人办理房产验收，办理不动产权证3日内向上诉人支付完毕全部购房款19000000元。否则，“乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款30%的违约金。”原判决无视上述约定，在原审庭审过程中对于上诉人何时取得不动产权证书，被上诉人应当何时支付完毕19000000元购房款不予查明，而在明知被上诉人至今未支付完毕19000000元购房款的情况下，无视上诉人的单方解除权，仅以“原告不同意”为由，强令上诉人继续履行。同时罔顾上诉人提出的要求被上诉人按照合同约定支付违约金的请求，驳回了上诉人的全部反诉请求。二、原审遗漏必须参加诉讼的当事人即房屋承租人郭勇参加诉讼，导致程序错误，且无法查明本案重要事实，并有可能侵犯其合法权益。1.原审未追加房屋承租人郭勇为本案第三人，导致原判决并未查明涉案房屋承租人是否要行使对于涉案房屋的优先购买权这一重要基本事实。本案原审庭审过程中原审法院已经查明，在上诉人与被上诉人签订《房产转让协议书》时，涉案房产已然租赁给了案外人郭勇。而《房产转让协议书》也显示被上诉人明知涉案房产已然租给案外人郭勇的事实。根据《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”可见，房屋承租人的优先购买权是一项法定优先权。在本房屋尚未办理过户的情况下，案外人郭勇仍旧有权要求行使对于涉案房屋的优先购买权。如郭勇要求行使对于涉案房屋的优先购买权，则被上诉人就无权购买涉案房屋。2.更为重要的是，承租人郭勇对于本案房屋买卖合同中的装修部分的归属，有着直接的利害关系。原审未追加郭勇为本案第三人，导致前述关于房屋装修归属和以及签订本案所涉的房屋转让协议后新增的装修部分是属于在19000000元购房款购买范围内等本案的重要事实无法查明，而且可能损害其合法权益。本案中，案外人、涉案房屋的承租人郭勇在2017年同上诉人签订《房屋租赁合同》，其中约定房屋装修由郭勇自行装修，而本案中上诉人与被上诉人所签订的《房屋转让协议》中又约定房屋转让的现状是带有“部分装修”。另一方面，被上诉人则在庭审中又声称其也是承租人，其投入600000与郭勇一起装修。原审第三人信用社则在庭审中声称其放贷给上诉人，系用于上诉人自行装修，且郭勇对其知情，并签订相应的承诺书。可见，就装修问题，上述本案当事人与案外人郭勇各执一词。由此可见，对于关系到查明上述本案事实和与承租人郭勇有着利害关系的装修问题，如不追加郭勇本人参加诉讼，既无法查明事实，又可能损害其合法权益，故应根据《中华人民共和国民事诉讼法》56条规定，追加承租人郭勇为本案第三人参加诉讼。原审未予追加，应予纠正。三、原审判决适用法律错误。1原审判决超越被上诉人的诉讼请求，违反合同相对性原则，错误引用《物权法》第一百九十一条的规定，以普通债权请求权对抗抵押权，判令由被上诉人代偿上诉人向第三人的借款，以消灭第三人的抵押权，于法无据，严重侵犯了上诉人和第三人的合法权益。(1)被上诉人在原审中并未提出“代为清偿被告周新生向第三人保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社解的5000000元贷款及利息，以消灭第三人之抵押权使得涉案房产能顺利过户给原告”的诉讼请求，原审法院如此判决，已经超越了被上诉人原审的诉讼请求，违反了《民事诉讼法》“不告不理”的诉讼原则。(2)《物权法》第一百九十一条第二款规定的原文是“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。而本案当中，并不存在上诉人先行抵押房产而与其后转让抵押房产的情况。而是其先行与他人签订了房屋转让协议，而后将该房产办理抵押给第三人信用社，并不属于该法条的调整范围。在此种情况下，被上诉人享有的债权请求权并不能对抗第三人所享有的准物权性质的抵押权。除非作为抵押权人的第三人主动同意与上诉人解除贷款合同、抵押合同，并接受被上诉人的代为清偿的意思表示，否则被上诉人或法院均无权判决要求或判令第三人提前解除上述贷款合同、抵押合同。原审判决实质上是判令另一法律关系中的上述贷款和抵押合同提前解除，直接侵犯了上诉人和第三人的合法权益。2.原审判决在因政府限购而造成的上诉人不能过户的情况下，判决上诉人承担巨额违约金，适用法律错误。《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；.......”所谓不可抗力是指：合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件以致合同当事人不能依约履行职责。海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)的第14条规定“政府或政府主管部门发布“限购令”的，拟购房人可购房套数以相关“限购令”为限。开发商因“限购令”不能履行合同义务，拟购房人要求承担违约责任的，不予支持”。该指导意见虽针对“商品房买卖”，但对本案的二手房买卖也可参照执行。而被上诉人要求上诉人按照合同总金额的30%即5700000元向其支付违约金，但其并未举证其所遭受的损失。而原审法院在并未查明被上诉人所可能遭受的实际损失的情况下，直接认定被上诉人实际支付的购房款为其遭受的损失，从而判令上诉人按照被上诉人实际支付购房款的30%向被上诉人支付违约金。显然违反上述规定。另一方面，鉴于上诉人在原审中，已经提出被上诉人所主张的违约金过高的问题，即便原审法院确实认为上诉人存在违约行为，也应根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的原则，实事求是地调整违约金。从本案实际情况看，如被上诉人可以取得涉案房屋，则已支付的购房款是其购房成本，不是损失；如被上诉人不能取得涉案房屋，则上诉人应退还已支付的购房款，也不会造成购房款损失。只有在被上诉人最终不能取得房屋的情况下，上诉人占用购房款期间所可能产生的利息收益才可认定为被上诉人实际遭受的损失。原判决对于被上诉人所可能遭受的实际损失并未查明，以至原判决对于违约金的调整不符合事实及法律。综上，上诉人认为，原审判决认定事实不清，遗漏必须参加诉讼的当事人，且适用法律错误，应予撤销。故上诉人依法提起上诉，请求贵院撤销原判，发回重审，或依法改判驳回被上诉人梁华晖全部诉讼请求；支持上诉人全部反诉请求。 梁华晖答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告梁华晖向一审法院起诉请求：1.请求法院判决原告与被告于2018年2月3日签订的《房产转让协议书》合法有效；2.请求法院判决证号为：【琼（2019）琼中县不动产权第0000280号】的不动产归原告所有；3.请求法院判决被告继续履行原被告于2018年2月3日签订的房产转让协议书，协助将位于琼中黎族苗族自治县(以下简称琼中县)营根镇兴教路4949.91㎡房产及对应的859.95㎡国有建设用地使用权【不动产权证号：琼（2019）琼中县不动产权第0000280号】过户登记到原告名下，过户产生的税费由原被告按国家规定各自承担；4.请求法院判决被告向原告支付违约金5700000元；5.请求法院判决被告、第三人保亭农信社解除对不动产权证号为【琼（2019）琼中县不动产权第0000280号】的859.95㎡国有建设用地使用权抵押登记手续；6.被告承担本案诉讼费、保全费、诉责险投保费。 周新生反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋转让协议书》。2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金5400000元。3.本诉及反诉诉讼费用、保全费、诉责险投保费均由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年2月3日，原告梁华晖与被告周新生签订《房产转让协议书》，被告周新生(甲方)，原告梁华晖(乙方)，协议约定：一、本合同所出售房屋坐落在琼中县营根镇兴教路；该房屋的建筑面积4456.72平方米，实际使用面积约5000平方米；房屋质量：装修状况部分，其他条件为达到经营状态，广场绿化到位；该房地产产权类型:以房产证或国土使用证为准；出售国有土地使用权证号为:琼中国用（2016）第122号。二、甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥。出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关。三、双方商定该房屋100%份额的转让价格为19000000元。签订协议之日，乙方支付甲方首付款3000000元，甲方评估缴税、国土收理当日向甲方支付第二笔款6000000元，甲方办理房产验收，办理不动产权证3日内，乙方支付第三笔款9000000元(可通过银行贷款支付)，如因乙方原因不能办理贷款，乙方应现金支付。剩余尾款除保修金，甲方全部完工，经营方开业后，30天内支付完，一年期满内支付，乙方交付甲方首付款3000000元整后30日内办理过户手续，办理完毕后二日内支付1000000元。买卖上述房产交易过程中产生的一切费用由甲乙双方按国家规定各自承担。四、双方协商议定甲方应于本合同生效之日起30日内，在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，房屋自2017年7月1日至2027年6月31日出租给郭勇，房屋租金为600000元/年，每三年房租上涨10％。以租赁合同为准，租赁合同为本合同副件，有同等法律效力。五、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证本协议转让之房产不存在任何形式的转让、抵押、变卖等事宜，不受任何第三人主张任何权利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，因房屋产权发生的经济纠纷及债权债务银行借款纠纷等由甲方自行承担。六、甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、査封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。甲方在收到乙方首期款之日30日内与乙方共同变更相关证件。甲方在交付后一年内保修期内所有质量问题由甲方负责。七、甲方违反本合同约定，未能在约定时间内与乙方共同至房管局办理相关手续的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任;逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款30％的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款30％的违约金。甲方签字：周新生，乙方签字：梁华晖。协议签订后，原告梁华晖依协议的约定，2018年2月4日支付给被告周新生首付款3000000元，2018年2月12日至2019年5月27日，原告梁华晖通过转账和刷卡等方式先后给付被告周新生购房款共计11294340.81元(含代被告交罚款1514340.81元)。被告周新生在收到原告梁华晖的首付款后，未按协议的约定，未将该涉案房产的过户手续办理到原告梁华晖的名下。2019年6月16日，被告周新生与第三人保亭农信社签订《最高额抵押合同》，将其名下位于琼中县营根镇兴教路国有建设用地使用权《不动产权证书》编号为【琼(2019)不动产权第0000280号】作抵押，第三人保亭农信社已向被告周新生发放贷款5000000元。2019年7月1日，海南省海口市美兰区人民法院查封被告周新生名下位于琼中县营根镇兴教路宗地面积：859.95平方米，房屋建筑面积：4949.91平方米，【不动产权证号：琼(2019)琼中县不动产权第0000280号】，查封期限为2019年7月1日至2022年7月1日止。7月4日，本院轮候查封被告周新生名下位于琼中县营根镇兴教路4949.91平方米房产及对应的859.95平方米国有建设用地使用权，【不动产权证号：琼(2019)琼中县不动产权第0000280号】，查封期限为三年。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告梁华晖与被告周新生之间签订房产转让协议书系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应按协议的约定履行义务。协议签订的次日，原告向被告支付首付款3000000元，履行了协议约定的义务，原告先后陆续支付给被告的购房款共计14294340.81元(含首付款3000000元)。而被告周新生在收到原告首付款后，没有按照协议的约定协助原告办理该涉案房产过户到原告的名下，被告已违反双方签订《房产转让协议书》的第二条、第三条规定，应承担违约责任。2019年6月16日，被告周新生与第三人保亭农信社签订《最高额抵押合同》，将其名下位于琼中县营根镇兴教路国有建设用地使用权《不动产权证书》编号为【琼(2019)不动产权第0000280号】作抵押登记，第三人保亭农信社已向被告周新生发放贷款5000000元。虽然第三人保亭农信社与被告周新生签订《最高额抵押合同》是合法的，但是被告周新生明知自己与原告己签订房产转让协议，而未经原告同意将该涉案的《不动产权证书》编号为【琼(2019)不动产权第0000280号】向第三人保亭农信社签订《最高额抵押合同》并作抵押登记，被告的行为构成故意隐瞒第三人，严重侵害了原告的合法权益，原告为了尽快解决纠纷定纷止争，愿意从应向被告支付的剩余购房款中代为清偿被告向第三人借的5000000元贷款，以消灭第三人之抵押权使得涉案房产能顺利过户给原告，虽然第三人保亭农信社述称根据贷款合同的相关约定，只接受借款人的还款，如果原告想要代为清偿应与本案的被告进行沟通和商谈，说明了第三人默认接受原告的意见。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因原告梁华晖与被告周新生之间签订房产转让协议书是合法有效，故原告愿意从应向被告支付的剩余购房款中代为清偿被告向第三人的贷款本息，以消灭第三人之抵押权，应予以准许。故原告请求被告、第三人保亭农信社解除对不动产权证号为【琼（2019）琼中县不动产权第0000280号】的859.95㎡国有建设用地使用权抵押登记手续，应予以支持。至于原告请求判决证号为：【琼（2019）琼中县不动产权第0000280号】的不动产归原告所有，虽原、被告双方签订的房产转让协议合法有效，但被告尚未将涉案不动产物权过户登记在原告名下，故原告的该项请求不予支持。原告请求被告继续履行原、被告于2018年2月3日签订的房产转让协议书，协助将位于琼中黎族苗族自治县营根镇兴教路4949.91㎡房产及对应的859.95㎡国有建设用地使用权【不动产权证号：琼（2019）琼中县不动产权第0000280号】过户登记到原告名下，过户产生的税费由原被告按国家规定各自承担，因原告梁华晖与被告周新生之间签订房产转让协议书是合法有效，原告该项请求合法，应予以支持。原告请求判决被告向原告支付违约金5700000元，其请求过高，应按原告实际支付给被告的数额计算，即违约金为：14294340.81元×30％=4288302.24元，超出部分不予支持。对于被告(反诉原告)请求判令解除反诉原告（本诉被告）与反诉被告（本诉原告）签订的《房产转让协议书》。该房产转让协议书合法有效，原告又不同意解除，反诉原告（本诉被告）之请求没有事实依据，该请求不予支持。对于反诉原告请求反诉被告向其支付违约金5400000元，反诉原告该项请求没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告(反诉被告)梁华晖与被告(反诉原告)周新生签订《房产转让协议书》合法有效；二、原告(反诉被告)梁华辉于本判决生效后7日内从应向被告(反诉原告)周新生支付的剩余购房款中代为清偿被告(反诉原告)周新生向第三人保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社借的5000000元贷款及利息，以消灭第三人之抵押权使得涉案房产能顺利过户给原告。第三人保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社于收到原告(反诉被告)代被告(反诉原告)清偿借款本息后7日内解除对不动产权证号为【琼（2019）琼中县不动产权第0000280号】的859.95㎡国有建设用地使用权抵押登记手续；三、原告(反诉被告)梁华晖与被告(反诉原告)周新生于第三人解除对不动产权证号为【琼（2019）琼中县不动产权第0000280号】的859.95㎡国有建设用地使用权抵押登记之日起30日内按照双方于2018年2月3日签订的房产转让协议书的规定，协助将位于琼中黎族苗族自治县营根镇兴教路4949.91㎡房产及对应的859.95㎡国有建设用地使用权【不动产权证号：琼（2019）琼中县不动产权第0000280号】过户登记到原告(反诉被告)名下，过户产生的税费由原告(反诉被告)、被告(反诉原告)按国家规定各自承担；四、被告(反诉原告)周新生于本判决生效之日起10日内向原告(反诉被告)梁华晖支付违约金4288302.24元；五、驳回原告(反诉被告)梁华晖的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)周新生的反诉请求。如果被告(反诉原告)周新生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费51700元，原告(反诉被告)已预交，由原告(反诉被告)梁华晖负担12804元，被告(反诉原告)周新生负担38896元；反诉费25850元，被告(反诉原告)已预交，由被告(反诉原告)周新生负担；保全费5000元，诉责险投保费19000元，共计24000元(原告已预交)，由原告(反诉被告)梁华晖负担5944元，被告(反诉原告)周新生负担18056元。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《房产转让协议书》是否应解除；二、被上诉人是否应支付给上诉人违约金5400000元。上诉人与被上诉人之间签订的《房产转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应按协议的约定履行义务。上诉人在收到被上诉人首付款后，没有按照协议的约定协助被上诉人办理该涉案房产过户到被上诉人的名下，同时又未经被上诉人同意将涉案房产与原审第三人签订《最高额抵押合同》，已构成违约，应承担违约责任。被上诉人为了尽快解决本案纠纷，愿意从应向上诉人支付的剩余购房款中代为清偿上诉人向原审第三人借的5000000元贷款，以消灭原审第三人之抵押权使得涉案房产能顺利办理过户，应予支持。被上诉人未按合同付完剩余购房款是因为上诉人未按时办理涉案房产的过户手续并将涉案房产私自抵押给原审第三人所致，上诉人提出要求被上诉人支付逾期付款违约金5400000元没有法律依据，本院不予支持。但因被上诉人开始签订合同后就接收房产，双方在合同中约定的违约金过高，应予调整，应按被上诉人已实际支付给上诉人的购房款14294340.81元作为本金计，按中国人民银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率上浮30%计，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，按合同规定从2018年3月5日开始计算至实际办证之日止。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但对上诉人给付被上诉人的违约金的处理存在错误，应予纠正，上诉人上诉部分有理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持琼中黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9030民初583号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项； 二、撤销琼中黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9030民初583号民事判决第五项； 三、变更琼中黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9030民初583号民事判决第四项为：上诉人周新生于本判决发生法律效力之日起十日内支付给被上诉人梁华晖违约金（以被上诉人梁华晖已实际支付给上诉人周新生的购房款14294340.81元作为本金计，按中国人民银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率上浮30%计，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，从2018年3月5日开始计算至实际办证之日止); 四、驳回被上诉人梁华晖的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费和诉讼中的相关费用按一审判决收取，二审案件受理费51700元，由上诉人周新生负担31700元，被上诉人梁华晖负担20000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 林 珍 审 判 员 熊 鹰 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。