北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6804号原告：滕若水，女，1940年1月12日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：姚道松，北京市天瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：田祺，北京市天瀚律师事务所律师。被告：常俊秀，女，1963年11月16日出生，汉族，北京市大兴区民办教育服务中心职员，住北京市大兴区。被告：北京市兴城福利印刷厂，住所地北京市大兴区地铁大兴线生物医药基地站地上**3F-003。法定代表人：李福安，经理。二被告共同委托诉讼代理人：吕江，北京市华泰律师事务所律师。被告：北京兴业富民置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇人民政府东配楼**。法定代表人：马树占，总经理。委托诉讼代理人：张雷，北京市卓才律师事务所律师。原告滕若水与被告常俊秀、北京市兴城福利印刷厂（以下简称兴城印刷厂）、北京兴业富民置业有限公司（以下简称兴业富民公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕若水的委托诉讼代理人姚道松、田祺，被告常俊秀及被告兴城印刷厂的共同委托诉讼代理人吕江，被告兴业富民公司的张雷委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滕若水向本院提出诉讼请求为：一、依法确认常俊秀与兴业富民公司于2018年1月10日签订的《大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿款预付协议》无效；二、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：1994年10月28日，大兴县芦城乡前辛庄村民委员会（甲方，以下简称前辛庄村委会）与乙方大兴县航远机械技术开发公司（以下简称航远机械公司）租赁前辛庄村村西路北二亩地建厂，租地每亩每年租金1千元整，租赁期为30年，自1994年11月1日至2024年10月31日止，合计租金6万元整，一次性交清，1996年3月前辛庄村与滕若水签订租地协议数附件，约定滕若水再租赁前辛庄村附属租地一亩六分地，附属租地每亩每年租金200元，租期为30年合计租金9600元整，一次性交清，其他按1994年10月28日租地协议书条款执行。1997年3月17日滕若水向前辛庄村委会交付租金6万元，7月7日交付租金9600元，交清了3.6亩地租赁期间30年的租金。1999年5月13日航远机械公司的法定代表人崔亚新出具证明信显示，其公司于1994年11月租用芦城前辛庄村西二亩地，租地款是由滕若水负责组织集资交清6万元租用30年，地，地上建筑物也是由滕若水负责集资所盖，地上建筑物所有权归滕若水接收权处理。2008年12月6日滕若水与兴城印刷厂签订了转让租地协议书，约定：甲方将位于北京市大兴区前辛庄西路北面积3.6亩地的土地及地上五十余间房屋转让给兴城印刷厂，乙方向甲方一次性交付转让费80万元，如遇国家占地再补给40万元，2018年1月10日常俊秀以被拆除腾退人身份与拆除腾退人兴业富民公司签订《大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿款预付协议》，约定：甲方因大兴新城西片区芦城地区集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退，需要拆除腾退乙方项目范围内的房屋、装修设备及附属物、建筑物简易建筑物、地、地上地下附着物业设施、绿化等，乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇前辛庄村，房屋、建筑物、简易建筑物面积1527.67平米，甲方统一向乙方预先支付部分拆除腾退补偿款，预付200万元，乙方应在2018年1月20日前完成搬迁，将被拆除腾退的所有房屋、装修设备及附属物、建筑物简易建筑物，地，地上地下附着物业设施、绿化等按相关规定交给甲方拆除。兴业富民公司已经向常俊秀支付了预付款200万元，兴业富民公司已经将我的涉案房屋拆除，2018年，因常俊秀、兴城印刷厂拒绝按2008年12月6日签订的《转让租地协议书》的约定向我支付补偿款40万元，我向贵院起诉常俊秀、兴城印刷厂，请求判令常俊秀、兴城印刷厂履行2008年12月6日《转让租地协议书》的约定，向我支付补偿款40万元，贵院审理后于2019年6月5日作出（2018）京0115民初3456号民事判决书，但该判决书生效后，常俊秀、兴城印刷厂未向我返还案涉房屋或折价补偿，我认为按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、《大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法、北京市大兴区政府关于新城西片区启动拆除腾退等有关工作的专题会议精神和《大兴新城西片区非住宅房屋拆除腾退项目补偿实施方案》的规定大兴区新城西片区拆除腾退项目的被拆除腾退人为拆除腾退范围内的非住宅房屋、附属物及其他地上物所有权人，作为拆除腾退人兴业富民公司应与被拆除腾退人签订《拆除腾退补偿协议书》。因2008年12月6日我与兴城印刷厂签订的《转让租地协议书》已经被生效判决确认无效，常俊秀、兴城印刷厂不是案涉房屋所有权人，无权对案涉房屋进行处分，无权与兴业富民公司签订《预付协议》，根据《合同法》第51的规定，因我未追认，兴城印刷厂无处分案涉房屋的权利，常俊秀与兴业富民公司签订的《预付协议》依法无效。常俊秀辩称，不同意滕若水的主张和诉讼请求，滕若水的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回，理由如下：一、本案中腾退补偿方案规定补偿是针对位于大兴区黄村镇前辛庄西路北地块租地协议相对人(承租人)、实际使用人。滕若水既不是被腾退地块内房屋的所有权人也不是被腾退地块的承租人和实际使用人，腾退相关事宜与滕若水无关。1、滕若水不是被腾退院落内房屋的所有权人。物权法第五条规定物权的种类和内容由法律规定。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，被腾退地块内建筑物根本不具有所有权证书，滕若水不是该建筑物的所有权人，亦未向法院提供其是该建筑物所有权人的任何证据。1994年航远机械公司与前辛庄村委会签订的租地协议，并非是滕若水。退一步讲，即便航远机械公司有将建筑物转让给滕若水的意思表示，滕若水也因该房屋缺乏合法手续无法通过继受方式取得该房屋所有权。物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故滕若水不是该院内建筑物的所有权人。滕若水与北京市大兴区黄村镇前辛庄村股份经济合作社（以下简称前辛庄合作社）于2015年12月1日签订了租地终止协议书，该终止协议第二条载明“……无债权债务关系，无地上物处置纠地协议书》无效。（2018)京0115民初3456号民事判决书全篇均未认定常俊秀与滕若水于2008年12月6日签订的《转让租地协议书》无效。该判决书中仅引用了“出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”司法解释的规定。而本案中，转让租地协议书所涉及的房屋是转让而并非租赁、所涉及的土地是租赁而不是转让，显然该判决始终没有《转让租地协议书》无效的认定。2、《转让租地协议书》中载明的支付对价80万元，包括了对该院落内房屋造价的全部补偿，且在滕若水与前辛庄合作社租地协议于2011年12月31日终止时，上述《转让租地协议书》亦自然终止。故滕若水主张的该《转让租地协议书》已被(2018)京0115民初3456号民事判决书认定无效，没有事实依据。综上，滕若水未举证证明其是位于黄村镇前辛庄西路北院落及房屋的所有权人，亦未能证明其是该院落合法的承租人，相反，滕若水与前辛庄合作社签署了租地终止协议，排除了滕若水对涉案院落具有任何权利。故滕若水要求确认与其无关的二被告之间的拆除腾退补偿款预付协议无效没有事实和法律依据，应当予以驳回。租地转让协议是滕若水与常俊秀签订的，在2009年签协议的时候地上物是常俊秀个人出资新建了房屋，新建了大概300平米，到拆迁腾退时院落内的房屋有一部分是常俊秀出资新建的。兴城印刷厂辩称：认可常俊秀个人与前辛庄合作社签订所有协议的效力，其他答辩意见同常俊秀。兴业富民公司辩称：不同意滕若水的诉讼请求，理由如下：一、1994年前辛庄村委会与航远机械公司签订的租地协议书，租期是30年，我公司认为受法律保护的只有20年，超过20年部分是无效的，这份协议书应该在2014年10月31日终止，实际情况是2015年滕若水与前辛庄合作社签订终止协议在2015年12月31日终止，这份协议书明确约定双方无任何债权债务纠纷，无地上物处置纠纷，根据这份终止协议滕若水已不是涉案地上物的权利人，在2018年我公司拆除腾退时不能作为被腾退人，滕若水要求确认预付协议无效没有事实和法律依据。二、根据滕若水提供的证据在（2018）京0115民初3456号民事判决书为滕若水与常俊秀签订的转让协议无效，但是就转让无效的法律后果，尤其是对财产的处理没有一个明确的说法。三、常俊秀补交的2013年至2015年土地租金是代表滕若水也好，还是以滕若水名义履行合同也好，从2016年到腾退时，常俊秀交纳土地租金，2018年2月9日，我公司给了常俊秀预付款200万元，基于上述情况，我公司认为滕若水的主张没有事实和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年10月28日，甲方大兴县芦城乡前新（辛）庄村与乙方航远机械公司签订的租地协议书，协议书显示乙方租赁甲方村西路北二亩地建厂，租地每亩每年租金1000元整，乙方租赁期为30年，自1994年11月1日至2024年10月31日止，合计租金60000元，一次性交清。1999年5月13日，航远机械公司的法定代表人崔亚新出具证明信显示：其公司于1994年11月租用芦城乡前辛庄村西二亩地，租地款是由滕若水负责组织集资交清6万元整租用三十年及地上建筑也是由滕若水负责集资所盖，因其公司业务不景气，于99年停业，地，地上建筑所有权归滕若水接收权处理。2008年12月6日，滕若水作为甲方与兴城印刷厂作为乙方签订《转让租地协议书》明确约定甲方将位于北京市大兴区前辛庄西路北面积3.6亩的土地及地上五十余间房屋转让给乙方，乙方向甲方一次性支付转让费80万元，乙方一次性付甲方40万元，半年后再付40万元，如遇国家占地再补给甲方40万元，如不遇国家占地甲方分文不要。协议双方签字后，甲方将原租地合同及对外租房合同给乙方，乙方享有对租房单位的一切支配权，乙方享有甲方在1994年10月28日与大兴县芦城乡前辛庄签订的租地协议条款所规定的权利，甲方与该场院没有任何关系。在协议书的尾部乙方处的签名为常俊秀，未加盖兴城印刷厂的公章。2011年12月31日，甲方前辛庄村委会与乙方滕若水签订终止协议书显示，甲乙双方于1994年11月1日签订的租地协议书（1994年11月1日至2024年10月31日），面积2亩，每亩租金1000元，以及于1996年3月另外签订租地协议书附件，面积为1.6亩，每亩租金200元，共计租地面积3.6亩，租期为30年，因乙方管理不善，无力继续经营，特向甲方提出申请，终止该土地租赁协议，经甲乙双方协商。本协议于2011年12月31日终止。双方无债权债务纠纷，无地上物处置纠纷。2015年12月31日,前辛庄合作社（甲方）与滕若水（乙方）签订《终止协议书》，甲乙双方于2012年1月1日签订的土地租赁合同，面积3.646亩，租期为13年，因乙方管理不善，无力继续经营，特向甲方提出申请，终止该土地租赁合同，甲方双方于2012年1月1日签订的土地租赁合同于2015年12月31日终止，截止到2015年12月31日所有租金已交清，无债权债务关系，无地上物处置纠纷。2018年1月10日，兴业富民公司（拆除腾退人、甲方）与常俊秀（被拆除腾退人、乙方）签订《大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿款预付协议》，约定，甲方因大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退，需要拆除腾退乙方在项目范围内的房屋、装修设各及附属物、建筑物、简易建筑物、地、地上地下附着物业设施、绿化等，为保护甲、乙双方权益，保证大兴新城西片区(芦城地区)集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退工作顺利进行，本项目依据《大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法》(京兴政发（2011)16号)、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》(北估秘（2016）001号)，《大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目补偿实施方案》等文件的相关规定，甲、乙双方经协商，同意实行货币补偿，并达成如下协议：乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇前辛庄村房屋、建筑物、简易建筑物面积157.67平方米。二、拆除腾退补偿款预付约定。1、鉴于乙方在拆除腾退之前需要关闭业态、清退承租商、住户，乙方提出需要支付已预收的租金、提前解约的违约赔偿金、装修损失补偿和偿还投资建设形成的贷款等资金，为了保障拆除腾退工作的顺利推进，甲方同意向乙方预先支付部分拆除腾退补偿款，预付款200万元。在领取预付款之前，乙方需按规定提供相应的票据。2、待双方正式签订《拆除腾退补偿协议》时，甲方从应给付乙方的总补偿中直接扣除甲方已预支给乙方的上述预付款，乙方不持异议。三、乙方搬迁期限。乙方应在2018年2月10日前完成搬迁，将被拆除腾退的所有房屋、装修设备及附属物、建筑物、简易建筑物、地、地上地下附着物业设施、绿化等按相关规定交给甲方拆除，并向甲方办理完全部交房手续。兴业富民公司已经支付常俊秀拆除腾退补偿款预付款200万元。四、其他约定。乙方在签订本协议后，自行与原土地出租方办理合同变更或终止手续，责任自负、费用自理。另查，滕若水以房屋租赁合同纠纷将常俊秀、兴城印刷厂诉至本院，要求被告支付补偿款40万元；诉讼费由被告负担。本院于2019年6月5日作出（2018）京0115民初3456号民事判决书，判决认为，滕若水和兴城印刷厂之间的转让租地协议书中涉及到地上建筑的租赁，根据我国相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，经本院审查，滕若水与兴城印刷厂签订的协议书中涉及的地上房屋并没有相应的建房许可手续，因此滕若水和兴城印刷厂之间签订的土地转让协议自始无效。对滕若水基于合同要求兴城印刷厂和常俊秀共同支付40万元补偿款的请求，没有法律依据，本院不予支持。判决驳回滕若水的全部诉讼请求。该判决已经发生法律效力。该案审理过程中，双方当事人均认可转让租地协议书的款项已经履行完毕，签订协议时地上房屋已经交付，常俊秀在双方签订《转让租地协议》时系兴城印刷厂的法定代表人，滕若水认可2015年12月31日《终止协议书》上签字的真实性，但主张双方签订终止协议并非真实的意思表示。案件审理过程中，滕若水与常俊秀、兴城印刷厂均认可2008年12月6日滕若水与常俊秀《转让租地协议书》的合同主体为腾若水与常俊秀。本院认为：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，滕若水以兴业富民公司拆除房屋系自己所建且（2018）京0115民初3456号民事判决书确认2008年12月6日滕若水与常俊秀签订的《转让租地协议书》自始无效，常俊秀、兴城印刷厂均不是房屋所有权人，无权对案涉房屋进行处分，主张常俊秀与兴业富民公司签订的协议无效。根据本案当事人的陈述及在案证据可知，首先，常俊秀与兴业富民公司签订的案涉协议系针对被拆迁范围内地上物的补偿问题形成的拆迁补偿合同法律关系，常俊秀系协议签订时的房屋实际占有使用人，案涉协议属于双方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定。其次，2008年12月6日滕若水与常俊秀签订的《转让租地协议书》，名称既有买卖合同的性质又有租赁合同的性质，但从协议约定的内容来看滕若水将位于北京市大兴区前辛庄西路北面积3.6亩的土地及地上五十余间房屋转让给常俊秀，常俊秀享有原租地协议条款所规定的权利，结合后续常俊秀2012年交纳租金的行为，因滕若水未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，基于该房屋之上的出租、出售、转让行为应属无效，然滕若水与前辛庄村委会及前辛庄合作社就案涉房屋所在土地租赁协议分别于2011年12月31日、2015年12月31日终止，据此，滕若水并非房屋合法所有权人及土地占有人，其主张常俊秀无权处分为由要求确认常俊秀与兴业富民公司签订案涉协议无效，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：驳回滕若水的诉讼请求。案件受理费11400元，由滕若水负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩文静二〇二〇年八月二十七日书记员  刘雪飞