广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终8086号 上诉人（原审原告、反诉被告)：广西盛轩企业管理有限公司。住所地：南宁市中山路**外滩新城****商场**德瑞科铺面。 法定代表人：林幸静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾皓斌，该公司员工 委托诉讼代理人：何碧露，该公司员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：韦影坤，男，1971年4月18日出生，汉族。 委托诉讼代理人：陈康思，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 原审第三人：南宁德瑞科实业发展有限公司。。住所地：南宁市中山路**金外滩大厦** 法定代表人：肖光华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈康思，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆尚河，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 上诉人广西盛轩企业管理有限公司（以下简称盛轩公司）因与被上诉人韦影坤、原审第三人南宁德瑞科实业发展有限公司（以下简称德瑞科公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2019）桂0103民初8805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛轩公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人与上诉人于2018年3月16日签订的《南宁市中山路66号外滩新城商铺租赁合同》于2018年5月31日，因被上诉人违约，单方面终止。3、被上诉人支付2018年6月1日至2018年6月30日的铺面占用费4112.55元；2018年6月1日至2018年6月30日管理费585元，5月1日至6月30日垃圾费156元，4月份电费25元，以上费用合计4878.55元；以及支付铺面占用费利息，以铺面占用费为基数，自2018年5月31日起到款项付清之日止，按年利率6%计算。事实和理由：一、上诉人盛轩公司与原审第三人德瑞科公司之间的整体租赁合同在履行过程中，双方虽产生纠纷，但被上诉人在2018年7月1日前对案涉商铺的使用收益权并未因此丧失。二、被上诉人自2018年3月16日起，拖欠2018年4月-6月的租金等费用，上诉人已于2018年4月7日通知被上诉人缴纳款项，但直至2018年5月30日，被上诉人仍未交纳所欠款项，上诉人有权自2018年5月31日单方面终止合同，且不退还保证金。三、2018年5月31日至6月30日，被上诉人仍占用案涉铺面，故被上诉人应向上诉人支付该期间的铺面占用费4112.55元。 韦影坤辩称，1、盛轩公司提出的2、3项上诉请求，属于在二审中提出的新的请求，二审法院不应受理审查。2、一审判决正确，适用法律准确，请求二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 德瑞科公司述称，同意韦影坤的意见。 盛轩公司向一审法院起诉请求：1、确认其与韦影坤于2018年3月16签订的《南宁市中山路66号外滩新城商铺租赁合同》于2018年6月30日解除。2、韦影坤立即支付租金4112.55元（被告承诺）及其从2018年5月31日起至清偿日止按5‰/日计付的违约金。3、韦影坤立即支付物业管理费585元（2018年6月）及其从2018年6月1日起至清偿日止按5‰/日计付的违约金。4、韦影坤立即支付垃圾清运费156元（2018年5-6月）、电费25元（2018年4月）。5、本案诉讼费由韦影坤承担。 韦影坤向一审法院提出反诉请求：1、解除其与盛轩公司于2017年12月28日签订的《南宁市中山路66号商铺租赁合同》。2、盛轩公司退还韦影坤商铺租赁保证金12987元、水电保证金500元。3、盛轩公司支付韦影坤逾期未退还商铺租赁保证金、水电保证金的违约金，违约金从2018年6月16日起至付清止，以12987元为基数按每日5‰计算，暂算至起诉时为27597.4元。4、本案诉讼费用全部由盛轩公司承担。 一审法院查明事实：2018年3月16日，盛轩公司（甲方）与韦影坤（乙方）签订了一份《南宁市中山路66号外滩新城商铺租赁合同》（以下简称“合同”），合同第一条约定乙方租赁商铺位置为南宁市中山路66号外滩新城一层C区002号铺面，建筑面积39平方米，首年租金合计4112.55元/月，物业管理费合计585元/月。合同第二条约定，租赁期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止。合同第三条约定，租金交付方式实行先交租后使用的原则，每3个月作为一个交租周期，首期租金应在本合同签订后两日内缴清，其余每期租金须提前30天缴清，若逾期，乙方按未付款项的5‰/天向甲方支付违约金；第一年每季的租金为12337.65元；履约保证金是乙方遵守经营管理制度、不拖欠应付费用、不损坏商场设施或不发生其他违约行为的保证，乙方签订合同时须向甲方交纳商铺租赁保证金及水电保证金，其中，商铺租赁保证金为12987元，水电保证金500元，在本合同租赁期满终止或解除时，甲方应在合同终止后十个工作日内扣除乙方在合同履行期内应付未付的费用后，将履约保证金余款无息退还乙方，如乙方有任何违约行为而产生对甲方的债务时，甲方可从中扣除相应数额，多退少补；在租赁期内，乙方因任何原因拖欠甲方款项，甲方均有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项，并通知乙方，乙方应在接到通知的7日内向甲方补充被扣除款项数额，以维持履约保证金的完整，否则甲方有权即时单方终止本合同，并不退回余下保证金。合同第四条约定，每月物业管理费金额合计585元，每1个月作为一个交费周期，首期物业管理费应在本合同签订后两日内和首期租金一起缴清；其余每期物业管理费须提前30天缴清，若逾期，乙方按未付款项的5‰/天向甲方支付违约金（第四条第一项）。租赁期间，乙方应承担水电费，乙方应在甲方通知缴纳水电费的三日内，向甲方支付足额水电费，若逾期，乙方应按未付款项的5‰/天向甲方支付违约金，如逾期累计超过10日仍拒不支付的，甲方有权采取暂停供应水电及从乙方履约保证金中进行抵扣、处罚乃至单方解除合同等措施；经营期间乙方产生的垃圾清运由甲方统一负责，清运费用标准为2元/㎡/月。合同第十条第二项约定，根据本合同，应由任何一方支付的任何款项到期未付时，除非合同另有规定，否则违约方应按欠付金额5‰/天的比例承担迟延付款利息。上述合同还约定了其他权利义务。合同签订后，韦影坤向盛轩公司支付了商铺履约保证金12987元。2018年4月15日，韦影坤向盛轩公司支付了同年4月的租金和物业管理费。 2018年6月15日，德瑞科公司向盛轩公司发出一份《关于解除的告知函》，载明：自本函出具之日起，《整体租赁协议》解除，盛轩公司应于2018年6月30日前将商场交还德瑞科公司。 另查明，韦影坤于2019年9月5日提起反诉，反诉请求如前所述，盛轩公司于2019年9月25日收到法院送达的反诉应诉材料。 在审理中，各方均确认以下事实：1、盛轩公司与德瑞科公司之间的《整体租赁协议》已于2018年6月15日解除，韦影坤未曾搬离商铺；德瑞科公司于2018年6月30日把全部涉案商铺收回后陆续与韦影坤等商户签订新的租赁合同。2、2017年10月20日，盛轩公司（乙方）与德瑞科公司（甲方）签订《整体租赁协议》，约定：甲方将其名下位于南宁市的大部分房屋，面积约为28866.17㎡出租给乙方，租赁期限为2018年1月1日至2022年12月31日。 一审法院判决：一、确认盛轩公司与韦影坤于2018年3月16日签订的《南宁市中山路66号外滩新城商铺租赁合同》于2019年9月25日解除；二、韦影坤应向盛轩公司支付租金4112.55元；三、韦影坤应向盛轩公司支付物业管理费585元；四、韦影坤应向盛轩公司支付垃圾清运费156元；五、韦影坤应向盛轩公司支付逾期交纳租金的违约金（计付方式：1、以拖欠的租金4112.55元为基数，从2018年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次银行贷款基准利率上浮30%的标准计付；2、以拖欠的租金4112.55元为基数，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；六、韦影坤应向盛轩公司支付逾期交纳物业管理费的违约金（计付方式：1、以拖欠的物业管理费585元为基数，从2018年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次银行贷款基准利率上浮30%的标准计付；2、以拖欠的物业管理费585元为基数，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；七、盛轩公司应向韦影坤退还商铺履约保证金12987元；八、盛轩公司应向韦影坤支付逾期退还保证金的违约金（违约金计算：以保证金12987元为基数，从2019年10月17日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；九、驳回盛轩公司的其他诉讼请求；十、驳回韦影坤的其他反诉请求。本案本诉受理费50元，由韦影坤负担。本案反诉受理费407元，由盛轩公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据，对一审查明事实亦无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本院审理期间，盛轩公司明确表示对一审判决第二、三、四、五、六项没有异议。 本案二审争议焦点是：1、案涉合同何时解除？2、盛轩公司应否退还韦影坤交纳的保证金并支付逾期退还保证金的违约金？ 本院认为，因德瑞科公司于2018年6月30日将案涉商铺收回，故韦影坤与盛轩公司之间的租赁合同已无法继续履行，韦影坤在一审提起反诉，请求解除与盛轩公司的合同，一审判决确认盛轩公司收到反诉材料之日，即2019年9月25日为合同解除时间并无不当，本院予以维持。虽然韦影坤拖欠租金，但盛轩公司并未于2018年5月31日，向韦影坤发出解除合同通知，故盛轩公司主张双方合同已于2018年5月31日解除，没有依据，本院不予支持。案涉合同因无法继续履行而解除，故韦影坤已交纳的履约保证金、水电保证金，盛轩公司应予退还，盛轩公司至今未退，韦影坤主张盛轩公司支付逾期退还保证金的违约金，依法有据，本院予以支持。 综上所述，上诉人盛轩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费112元，由上诉人广西盛轩企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年八月十三日 法官助理  李姝雯 书 记 员  覃夏威