北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13724号原告：王某，女，1978年8月26日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：隈炜，北京昂坤律师事务所律师。被告：望某，男，1982年12月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟翠娜，女，北京市中产律师事务所实习律师。原告王某与被告望某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人隈炜与被告望某及其委托诉讼代理人李顺涛、翟翠娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1、判令对方支付我逾期迁出户口的违约金19万元；2、判令对方给付我供暖费3562.86元；3、本案诉讼费由对方承担。事实和理由：2016年6月21日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我自对方处购买位于北京市海淀区万寿寺北里X号楼X层X单元X号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款380万元，房屋交付前的物业管理费、供暖费、水、电费由对方承担。合同第九条对于房屋内户口迁移及违约责任进行了约定。上述合同签订后，我依约履行了全部合同义务，房屋于2016年8月30日转移登记至我名下，但对方未能依约将房屋内的原有户口迁出，依约应向我支付违约金160万元，本案中我仅主张19万元。另对方欠付房屋交付前1999年至2016年度的供暖费3562.86元由我代交。基于对方的上述违约行为，现我诉至法院，提出上述诉请。望某辩称，不同意对方的诉讼请求。一、双方签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）的同时签订了《补充协议》，《补充协议》第二条第七款约定了户口迁出保证金，即双方一致同意对方从购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，该保证金于公积金借款合同签订之后三个工作日内以理房通托管的方式支付给我。上述约定，系双方关于逾期迁出户口的违约责任承担方式的约定，系对于《买卖合同》中关于逾期迁出户口违约责任承担方式的变更，且《补充协议》第五条第二款也明确约定了双方此前所签合同与《补充协议》不一致的，以《补充协议》为准。在此情况，我逾期迁出户口的违约责任承担方式就是延迟获得对方的5万元购房款，此外无需承担其他违约责任。对方依据《买卖合同》的约定要求我支付逾期迁出户口的违约金，没有依据。二、我在房屋买卖过程中并没有恶意违约行为，迁出户口确实有逾期，但是我并非恶意。三、我在迁出户口期间遇到了国庆阅兵准备工作，也遇到了肺炎疫情的影响以及新购房屋的房屋抵押贷款问题，导致我获取新购房屋的房产证时间迟延，从而户口迁出逾期，所以责任不能完全归咎于我。四、对方在购买涉案房屋签订《买卖合同》时，即已知道涉案房屋处除了有我与两个子女即望某1和望某2作为一户的户口外，还有我此前购买涉案房屋前手房主陈某的再上一手房主王某1户口的存在（是否是王某1一人还是有王某1其他家庭成员不清楚），所以对方在签订合同前即已知晓上述户口不能迁出对其存在影响，而且我即使存在逾期迁出户口，也没有给对方造成任何损失，因为即便我与我子女的户口迁出，涉案房屋处还存在上家房主王某1的户口。五、即使我逾期迁出户口，整个过程中对方均没有采取有效的催告或者措施以减少其所谓的损失的扩大。因为经我向公安机关了解，即便我与子女的户口未迁出涉案房屋，也不影响对方的户口迁入。六、对方主张的违约金金额与其实际损失相比严重过高。七、供暖单位有权向房屋的产权人收取房屋产权人持有房屋期间产生的供暖费，所以供暖费主张的主体应该是供暖公司而不是对方；双方在房屋买卖交接过程中，有关费用均已结清，不存在我拖欠供暖费的问题；我于2010年购买的涉案房屋，即使我将房屋出卖和交付给王某之前发生了供暖费，我也仅认可承担2010年之后的供暖费，且在我持有涉案房屋期间，供暖公司未曾向我主张供暖费，否则我不会拖欠供暖费。对方不能证明我在居住使用涉案房屋期间拖欠供暖费，也无法证明其实际支付了供暖费，所以不认可对方要求我支付供暖费的诉讼请求。我从未口头或书面委托任何人替我交纳因我生活产生任何费用。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年6月21日，经望某（出卖人）与王某（买受人）签订《买卖合同》，约定王某自望某处购买涉案房屋，房屋总价款380万元。合同第六条房屋的交付约定：（一）出卖人应当于2016年7月6日之前将房屋交付给买受人。……（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。合同第九条权属转移登记第三款约定：（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。第十条不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。同日，望某（出卖方、甲方）与王某（买受方、乙方）签订《补充协议》，第二条第七款户口迁出保证金约定：甲乙双方一致同意乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，该保证金乙方应于公积金签完借款合同之后三个工作日内以理房通托管的方式支付甲方。第五条其他约定：如本协议与《买卖合同》的约定不一致的，均以本协议为准。上述合同签订后，望某于2016年6月底将涉案房屋交付予王某，2016年8月30日，涉案过户登记至王某名下，望某及其子女的户口于2020年3月31日自涉案房屋处迁出，王某及其子女的户口于2017年9月迁入涉案房屋处。本案中，双方确认在签订《买卖合同》《补充协议》时，王某知晓王某1的户口亦存于涉案房屋处，双方所签合同约定应迁出的户口指向为望某及其子女的户口。望某向本院提交《北京市商品房预售合同（住宅类）》及微信聊天记录、《关于员工望某参与国庆阅兵保障工作的证明》、《中央广播电视总台感谢信》及《在职证明》、北京市疫情一级响应的通知为证，主张：1、因新购房屋在民生银行做了房屋抵押，因民生银行办理房屋抵押占用了大量时间，直到2019年9月份民生银行才通知其领取房屋产权证明，导致其此期间无法办理户口迁出手续，并非其故意拖延迁出户口；2、其自2019年7月至2019年12月期间参与了2019年10月国庆阅兵的保障性工作，且工作任务异常繁重，占用了其部分的业余休息时间，导致其没有时间办理户口迁出的相关手续，并非其故意拖延迁出户口；3、北京市人民政府2020年1月24日启动了新型冠状病毒肺炎疫情一级响应机制，导致其无法办理户口迁出手续，属于不可抗力导致的无法办理户口迁出手续，并非其故意拖延迁出户口。就本院询问的望某逾期迁出户口给王某造成的损失问题，王某称“涉案房屋是学区房，因为被告户口没有迁走，还有其两个孩子户口在涉案房屋处，影响我享受学区名额使用。2016年买房没有迁出，已经逾期3年多，我现在也确定不了逾期迁出户口会影响我哪些福利享受。”王某向本院提交供暖费发票一份，显示开票日期为2019年12月13日，王某交纳了涉案房屋1999至2004年度期间的供暖费共计1838.86元，2015至2016年度、2016至2017年度的供暖费各1724元。另，王某表示就其留存的作为户口迁出保证金的5万元购房款，其已经通过理房通的方式进行了支付，2019年底其联系不上望某了，遂联系了链家公司，告知链家公司不要将作为户口迁出保证金5万元支付给望某，链家公司对其称如其对望某提起诉讼，将相应起诉材料提交给链家公司，链家公司会对该5万元进行相应管理，后来在2020年3月份，链家公司联系其询问情况，其也去公安机关调取了户籍信息，知晓望某一家三口户口还在涉案房屋处，故其提起本案诉讼，其已付5万元保证金在链家公司控制的理房通账户中。望某对此称其于2020年3月将其与子女的户口自涉案房屋处迁出之后联系过链家公司要求领取5万元的户口迁出保证金，链家公司称说需要王某签字，但是王某拒绝签字。王某对此称望某将户口迁出之后，链家公司曾经联系过其，让其与望某私下解决违约问题，但是因为望某没有诚信，其也已经提起本案诉讼，故其未同意签字放款5万元给望某。庭审中，望某表示就该笔5万元，其在本案中不提反诉，待本案判决后双方另行处理，王某对此予以认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王某与望某所签的《买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，双方均应当依约履行各自义务。涉案房屋于2016年8月30日登记至王某名下，望某依约应于2017年8月30日前将其与子女的户口自涉案房屋处迁出，然其迟至2020年3月31日才迁出户口，显系其违约，王某依据《买卖合同》的约定诉请望某支付逾期迁出户口的违约金，合法有据，本院予以支持。综合《买卖合同》与《补充协议》的内容，《补充协议》中户口保证金的约定与《买卖合同》中逾期迁出户口违约金的约定，显然并不同质，望某抗辩主张《补充协议》户口保证金的约定系对于《买卖合同》中逾期迁出户口保证金的约定的变更，其无需依据《买卖合同》中逾期迁出户口违约金的约定向王某承担支付违约金的违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持；综合合同约定及望某迁出户口义务的履行情况，望某以其逾期迁出户口并非其主观恶意、为他人原因及不可抗力为由所提免除支付违约金的违约责任的抗辩意见，不能成立，本院对此不予采纳。综合考虑王某的损失情况、望某的过错、合同履行情况及违约金的惩罚性质，就望某所提违约金金额过高的抗辩意见，本院予以采纳，对于望某应支付的逾期迁出户口违约金的金额，本院酌情判定为6万元。《买卖合同》约定涉案房屋交付前的供暖费由望某负担，现王某诉请望某向其支付由其代付的望某将涉案房屋交付予其之前的供暖费共计3562.86元，合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、望某于本判决生效后七日内向王某支付逾期迁出户口的违约金6万元；二、望某于本判决生效后七日内向王某支付王某代付的供暖费3562.86元；三、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2086元（王某已预交2050元），由王某负担1400元，已交纳；由望某负担686元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 徐 斌二〇二〇年八月二十七日书记员 冯梦薇