高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初475号原告：赵某，男，1986年10月31日生，汉族，现住山西省晋城市。委托诉讼代理人：武宪民，山西远志律师事务所律师。被告：山西浩景富房地产开发有限公司。住所地山西省太原市迎泽区迎泽大街**万邦国际******。法定代表人：王某某，任经理。委托诉讼代理人：贾某某，男，1974年生，汉族，山西省晋城市沁水县人，系山西浩景富房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：毕书玲，山西君宜（高平）律师事务所律师。被告：王某某，男，汉族，约50岁，任山西浩景富房地产开发有限公司经理，系上述公司法定代表人。被告：王某，男，1992年生，汉族，现住山西省太原市。委托诉讼代理人：闫某，女，1969年生，汉族，现住山西省晋城市高平市。系被告王某的母亲。第三人：山西林昌泰建筑工程有限公司。住所地山。住所地山西省吕梁孝义市中阳楼街道永安路购物广场C1-7）。法定代表人：李某某，任董事长。原告赵某与被告山西浩景富房地产开发有限公司（下称浩景富公司）、被告王某某、被告王某、第三人山西林昌泰建筑工程有限公司（下称林昌泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人武宪民，被告浩景富公司的委托诉讼代理人贾某某、毕书玲，被告王某的委托诉讼代理人闫某到庭参加诉讼。被告王某某，第三人林昌泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告赵某与被告浩景富公司签订的共4份房屋买卖合同无效；二、请求依法判令被告浩景富公司返还原告已付房款500000元，并赔偿原告已付房款1倍的损失，共计1000000元；三、请求依法判令被告王某某、被告王某在未履行出资义务范围内，对第二项诉讼请求承担补充赔偿责任；四、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2018年6月22日与被告浩景富公司签订4份房屋买卖合同书，合同约定的方式为分期付款，合同签订后，原告依合同约定的合同条款一次性给付了被告浩景富公司4套房屋的首付款500000元整，给付方式为：给付承兑汇票5张，票面金额均为100000元。因被告浩景富公司在整个销售过程中多次声称上述房屋有完全的产权，也有合法的销售手续，结合被告公开销售的地点在本市澳林大酒店大厅内，同时合同中的第12条、第15条均约定下了交付土地使用权证和房屋所有权的时间及违约责任，所以原告完全相信被告浩景富公司销售人员所做的虚假承诺并签订了以上4份合同，并交付了500000元首付款。现被告浩景富公司不但未能按合同约定的时间交付房屋，且原告经查询得知被告浩景富公司所销售的土地手续性质为工业用地，根本不具备修建住宅的法律要求，更不可能在合同签订时被告已有相应的商品房预售许可证，因此依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，原告与被告浩景富公司所签4份合同无效，原告有权要求被告浩景富公司除返还已付房款500000元外，再要求被告浩景富公司承担500000元的赔偿责任。被告王某某、王某为被告浩景富公司处的股东，且为父子关系，但其并没有履行任何实际的出资义务，所以原告要求被告王某某、王某在未出资本息范围内对原告的诉请承担补充赔偿责任。为维护原告的合法权益，故提出以上诉讼请求。原告赵某提交的证据有：《房屋买卖合同》4份、加盖有被告浩景富公司公章的金额为500000元的收据1支、5张银行承兑汇票的复印件1份，以上证据均用以证明原告与被告浩景富公司签订了《房屋买卖合同》，且原告向被告浩景富公司支付了500000元款项。被告浩景富公司辩称，被告浩景富公司与林昌泰公司之间有工程合同关系，原告所起诉的4套房屋系林昌泰公司出卖，被告浩景富公司没有收到原告的房款500000元，故请求驳回原告对被告浩景富公司的诉讼请求，且请求依法追加林昌泰公司为本案的被告参加诉讼。被告浩景富公司提交的证据有：1、浩景富公司公章使用登记表1份，用以证明被告浩景富公司的公章、空白收据、空白合同均是由第三人林昌泰公司保管；2、被告浩景富公司与林昌泰公司所签订《亮化工程施工合同》、《装修装饰及零星工程承包合同》、《绿化施工合同》、《聚苯颗粒轻质隔墙板工合同》，用以证明被告浩景富公司与林昌泰公司之间有合作关系；3、山西金澜丝绸纺织品有限责任公司与被告浩景富公司签订的《房地产合作开发协议书》1份，用以证明山西金澜丝绸纺织品有限责任公司与被告浩景富公司有合作关系；4、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，用以证明原告所购买房屋占用的土地系工业用地。被告王某某未答辩。被告王某辩称，被告王某系被告浩景富公司的股东，但被告王某并没有参与被告浩景富公司的任何事情，也不认识原告，没有收到过原告的款项。第三人林昌泰公司述称，第三人林昌泰公司与被告浩景富公司仅存在建设工程合同关系，与本案原告无任何法律关系，且因被告浩景富公司无能力支付第三人林昌泰公司工程款，故在被告浩景富公司同意后由其工作人员收取了部分客户的房款，并交给第三人用来折抵工程款，但至于上述款项中是否包括原告款项，第三人并不知晓，故第三人在本案中不应承担任何法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告浩景富公司与被告王某对原告提交的《房屋买卖合同》4份、加盖有被告浩景富公司公章的金额为500000元的收据1支、5张银行承兑汇票的复印件1份均有异议，质证称上述合同中的印章虽显示系被告浩景富公司，但不是被告浩景富公司签订的合同，是林昌泰公司拿了被告浩景富公司的合同、印章与原告签订的，且被告浩景富公司对合同内容并不知晓。因上述合同、收据均加盖有被告浩景富公司的印章，上述收据中所载明的承兑汇票与原告提交的5张银行承兑汇票的复印件所记载的票号一致，客观反映了原告购买房屋的过程，可以印证本案的部分事实，在证据的真实性和关联性上无瑕疵，认定上述证据为有效证据。原告对被告浩景富公司提交的浩景富公司公章使用登记表1份有异议，质证称对上述登记表的真实性有异议。因上述登记表仅是被告浩景富公司单方制作，且关联性也有瑕疵，故认定上述证据为无效证据。对被告浩景富公司提交的其与林昌泰公司所签订《亮化工程施工合同》、《装修装饰及零星工程承包合同》、《绿化施工合同》、《聚苯颗粒轻质隔墙板工合同》，因上述4份合同所反应的系被告浩景富公司与林昌泰公司之间的法律关系，不能证明林昌泰公司与原告之间存在何种法律关系，与原告购买房屋一事无关联，故认定上述证据为无效证据。原告对被告浩景富公司提交的山西金澜丝绸纺织品有限责任公司与其签订的《房地产合作开发协议书》1份的关联性有异议，因被告浩景富公司庭审时陈述原告购买的房屋所使用的土地是出让给案外人山西金澜丝绸纺织品有限责任公司的，故上述证据与本案有关联，认定上述证据为有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月，山西金澜丝绸纺织品有限责任公司通过拍卖的方式以8130000元的价格取得位于高平市米山镇川起村的面积为33000平方米（合地49.5亩）的土地，上述土地的土地用途为工业用地。山西金澜丝绸纺织品有限责任公司取得上述土地使用权后作为甲方与作为乙方的被告浩景富公司签订了《房地产合作开发协议书》，上述协议书载明：甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“碧＋金澜公馆”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，……一、项目概况本项目位于高平市长晋高速与世纪大道交汇处，项目暂定名“碧＋金澜公馆”，项目用地面积33016平方米（约49.5亩），规划用地性质为商住综合用地，土地使用年限50年，项目总建筑面积约5万平方米。二、合作形式根据优势互补，互惠互利的原则，双方采用合作开发的合作形式。甲方出土地，乙方负责投资开发，乙方给予甲方固定回报，承担全部项目开发费用。甲乙双方约定，乙方以200元/平米作为甲方的项目前期补偿与收益。乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。此外，上述合同还就双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2018年6月22日，被告浩景富公司作为出卖人与作为买受人的原告签订了4份《房屋买卖合同》，上述合同分别约定，买受人购买的房屋为暂定项目名为“碧＋金澜公馆”中的第1座2层201号房、210号房、211号房、212号房，约定上述房屋的总价款分别为281795元、314078元、314078元、328426元，上述房屋的建筑面积均为71.74平方米，上述合同还约定了买受人以分次付款的方式支付购房款，原告赵某于2018年6月22日分别就上述5套房屋交付首付款110000元、150000元、120000元、120000元，总计500000元。此外，上述合同均载明：“……房屋的用途为公寓，属框架结构，层高为3.2米，建筑层数地上7层，地下1层，地下**台是封闭式。……第八条交付期限出卖人应当在2019年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定符合本合同约定下的房屋交付买受人使用。……第十二条出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”此外，上述合同还就出卖人逾期交房、产权登记等事宜进行了约定。同日，被告浩景富公司给原告出具500000元收据1支，上述收据中载明：“收款方式承兑汇票收款事由碧＋金澜公馆1-201、1-210、1-211、1-212号购房款承兑票号39942912、25581547、30069246、21510208、38855917”。后因上述房屋所占用土地性质为工业用地，无法交付房屋。另查明，主办单位为国家市场监督管理总局的国家企业信用信息公示系统的网站中显示：被告浩景富公司成立于2018年4月26日，注册资本为1000万元人民币，经营范围为：房地产开发经营；房地产信息咨询；企业管理咨询。上述网站显示：股东为王某某、王某（其二人系父子关系），其中王某某的持股比例为80%，认缴出资额为800万元人民币，王某的持股比例为20%，认缴出资额为200万元人民币。对上述二人出资额认缴日期，在其各自的股东及出资详情信息中显示均是2023年2月28日。但在被告浩景富公司的2018年、2019年年度报告中显示王某某、王某的认缴出资时间为2018年4月26日、实缴出资时间为2023年3月28日。现被告王某某、王某均未实际出资。本院认为，被告浩景富公司作为独立的企业法人，其应当知晓公司印章是其对外进行活动的有形代表和法律凭证，本案中，被告浩景富公司认可原告所提交的《房屋买卖合同》中的印章系其公司印章，加盖公章的行为表示其与原告就上述合同达成了一致的意思表示，即便被告浩景富公司辩称上述印章系林昌泰公司所加盖的事实属实，但被告浩景富公司将其公章交付给林昌泰公司的行为也是说明被告浩景富公司授权林昌泰公司使用自身的公章，由此而产生的相应的权利和义务应由授权方即被告浩景富公司承受，故对被告浩景富公司辩称应驳回原告对其诉讼请求的答辩理由不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告浩景富公司系房地产开发企业，其作为“碧＋金澜公馆”项目的承建方，向原告出售项目名为“碧＋金澜公馆”的房屋，并与原告签订《房屋买卖合同》，故原、被告之间的权利、义务属于上述解释的调整范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告浩景富公司在未取得商品房预售许可证的情况下，将房屋销售给原告，且被告浩景富公司在未经相关行政主管部门批准，擅自改变土地用途建造房屋出售，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”的强制性规定。故原告赵某与被告浩景富公司于2018年6月22日签订的4份《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告浩景富公司与原告赵某签订上述4份《房屋买卖合同》后给原告出具有金额为500000元的收条，被告浩景富公司应予以退还原告上述款项。对上述款项《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。本案中，在原告与被告浩景富公司所签订的《房屋买卖合同》中显示“出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷”，被告浩景富公司在不能取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订的《房屋买卖合同》，导致上述合同被认定为无效合同，被告浩景富公司应承担由此而给原告造成的损失。因原告在签订上述合同时略显大意，其在对房屋性质等都不甚了解的情况下即与被告浩景富公司签订合同，没有尽到其作为买受4套房屋的买受人所应当尽到的合理的注意义务，亦有一定过错，综合考虑原、被告浩景富公司的过错程度，酌情确定被告浩景富公司赔偿原告损失150000元。《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定：公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。庭审中，被告浩景富公司陈述：被告王某某和王某均未实际出资，其注册时系空壳公司，且财务和银行也没有办理相关手续。被告浩景富公司成立后没有进行实质的运营，只是以此名义销售“碧＋金澜公馆”项目的房屋，在此种情形下，在平衡股东的期限利益及债权人利益两者之间，应倾向于对债权人利益的保护，如果否认股东出资加速到期，对原告赵某作为债权人的利益保护极为不利。故对原告主张被告王某某、被告王某在未履行出资义务范围内对被告浩景富公司的债务承担补充赔偿责任的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条第（一）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定，判决如下：一、确认原告赵某与被告山西浩景富房地产开发有限公司于2018年6月22日签订的4份《房屋买卖合同》无效。二、被告山西浩景富房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告赵某购房款500000元，并赔偿原告赵某150000元损失。三、被告王某某、被告王某在认缴出资范围内对被告山西浩景富房地产开发有限公司的上述债务承担补充赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告赵某负担4830元，由被告山西浩景富房地产开发有限公司负担8970元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 韦 菲人民陪审员 王建国人民陪审员 崔建新 二〇二〇年八月四日法官 助理 杨晓波书 记 员 王丽娟