福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初6527号 原告：漳州香江房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区。 法定代表人：杨孙西，董事长。 委托诉讼代理人：翁云芳，福建协兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，福建协兴律师事务所律师。 被告：朱煜平，男，1991年05月20日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告漳州香江房地产开发有限公司与被告朱煜平商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漳州香江房地产开发有限公司的委托代理人王**到庭参加诉讼，被告朱煜平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告漳州香江房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:原告当庭撤销书面起诉状中第四项、第八项诉讼请求，变更为：1、请求判令解除原、被告于2017年3月30日签订的《商品房买卖合同》（编号：350600010001032017007457，含《补充协议及其他相关附件》）；2、请求判令被告向原告支付解除合同违约金399479元；3、请求判令被告在合同解除之日起三日内配合、协助原告办理《商品房买卖合同》（编号：350600010001032017007457）的预售备案登记、预告登记注销等相关手续，并承担所需费用；4、请求判令被告从原告实际承担担保责任之日即2020年5月27日起每日按原告承担金额即1706231.3元的万分之三向原告支付违约金至实际付清之日止；5、请求判令被告支付原告律师代理费57000元；6、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月30日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（编号：350600010001032017007457，含《补充协议及其他相关附件》）。合同约定被告朱煜平向原告漳州香江房地产开发有限公司购买址于芗城区，建筑面积137.06平方米，每平方米14573.14元，总价款1997395元，其中被告支付首付款407395元，余款1590000元办理银行按揭。被告与平安银行股份有限公司漳州分行签订《房地产买卖抵押贷款合同》，约定被告向平安银行股份有限公司漳州分行贷款1590000元，原告作为保证人承担保证责任。截止2019年7月12日，朱煜平已连续并累计三期未偿还按揭贷款本息，致使平安银行起诉被告偿还贷款本金1570177.97元及利息、罚息、复利、律师费等，并要求原告承担保证责任。判决生效后，被告拒约履行生效判决确定的义务，致使平安银行向法院申请强制执行，法院于2020年5月27日从原告银行账户扣划被告欠平安银行的借款本金、律师费、利息、罚息、复利等共计1706231.3元。依据合同补充协议第7.3.8、7.3.10及7.4的约定，被告的行为已构成严重违约，应当承担相应的违约责任。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，特向你院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。 被告朱煜平未作书面答辩。 经审理查明,2017年3月30日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（编号：350600010001032017007457，含《补充协议及其他相关附件》）。该合同约定被告朱煜平向原告漳州香江房地产开发有限公司购买址于芗城区，建筑面积137.06平方米，每平方米14573.14元，总价款1997395元。被告应当于2017年3月30日支付首期房价款407395元，余款1590000元申请贷款支付。该合同7.3.8约定，在出卖人保证期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权向买受人追偿。买受人应在出卖人承担保证责任后的次日向出卖人清偿出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用的支出，否则买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人金额的万分之三向出卖人支付违约金。合同7.4约定：不管买受人以何种方式付款，在买受人未付清全额房款之前，若买受人因经济纠纷、刑事诉讼等原因导致公检法机关查封房屋，致使出卖人可能蒙受损失，出卖人有权单方面提出与买受人解除《商品房买卖合同》，合同解除后，扣除总房款的20%金额作为赔偿出卖人的违约金后，剩余部分交由司法机关处理。同日，被告与平安银行股份有限公司漳州分行签订《房地产买卖抵押贷款合同》，约定被告向平安银行股份有限公司漳州分行贷款1590000元，原告作为保证人承担保证责任。截止2019年7月12日，朱煜平已连续并累计三期未偿还按揭贷款本息。2019年平安银行股份有限公司漳州分行起诉被告朱煜平偿还贷款本金1570177.97元及利息、罚息、复利、律师费等，并要求原告承担保证责任。在本院审理过程中，经平安银行股份有限公司漳州分行申请，本院查封、冻结芗城区瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城二期X幢XXXX号商品房。案经本院审理，本院于2019年9月30日出具（2019）0602民初7427号民事判决书，判决如下：一、被告朱煜平应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司漳州分行借款本金1570177.97元、律师费10000元及从逾期之日即2019年4月28日起至还清款项之日止按《房地产买卖抵押贷款合同》的约定计付利息、罚息、复利（以上利息、罚息、复利、律师费合计金额不得超过以被告朱煜平尚欠本金按年利率24%计算的金额）；二、被告朱煜平不履行上述债务时，原告平安银行股份有限公司漳州分行有权对位于漳州市芗城区房屋拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权；三、被告漳州香江房地产开发有限公司应对本案债务承担连带清偿责任，其清偿本案债务后，有权向被告朱煜平追偿；四、驳回原告平安银行股份有限公司漳州分行的其他诉讼请求。漳州香江房地产开发有限公司不服上述判决上诉于漳州市中级人民法院，漳州市中级人民法院于2020年4月13日出具（2020）闽06民终913号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告朱煜平拒绝履行生效判决确定的义务，致使平安银行股份有限公司漳州分行向芗城区人民法院申请强制执行，法院于2020年5月27日从原告银行账户扣划被告欠平安银行的借款本金、律师费、利息、罚息、复利等共计1706231.3元。 再查明，原告因本案诉讼支付律师代理费57000元。 在本院审理过程中,经本院释明，违约金部分，原告主张被告向原告支付解除合同违约金为总房款的20%即399479元。 上述事实，有原告提供的：商品房买卖合同、商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）、商品房产权登记证明书;房地产买卖抵押贷款合同;漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初7427号民事判决书、漳州市中级人民法院（2020）闽06民终913号民事判决书、漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602执1487号执行通知书、银行业务回单；律师代理费发票及原告的陈述等为据，本院予以确认。 本院认为，2017年3月30日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号：350600010001032017007457，含《补充协议及其他相关附件》），系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。因为截止2019年7月12日，朱煜平已连续并累计三期未偿还按揭贷款本息，本院查封、冻结芗城区瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城二期X幢XXXX号商品房，依据合同约定，原告有权解除本合同并要求被告朱煜平承担约定的违约责任。原告请求解除合同，本院应予以支持。合同解除后，朱煜平已付的购房款407395元应予以返还。关于原告公司主张的违约金，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。案涉合同补充协议约定：不管买受人以何种方式付款，在买受人未付清全额房款之前，若买受人因经济纠纷、刑事诉讼等原因导致公检法机关查封房屋，致使出卖人可能蒙受损失，出卖人有权单方面提出与买受人解除《商品房买卖合同》，合同解除后，扣除总房款的20%金额作为赔偿出卖人的违约金。由于违约金具有补偿性和惩罚性双重属性，且在案涉合同明确约定的情况下，原告主张被告向原告支付解除合同违约金399479元即总价款1997395元的20%合法有据，本院依法予以支持。同时，被告应配合、协助原告办理《商品房买卖合同》（编号：350600010001032017007457）的预售备案登记、预告登记注销等相关手续并承担相应的费用。关于原告主张的要求被告支付律师费57000元，本院认为，由于双方签订的合同约定因在出卖人保证期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权向买受人追偿。买受人应在出卖人承担保证责任后的次日向出卖人清偿出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用的支出，故原告主张被告支付律师费57000元，合法有据，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告漳州香江房地产开发有限公司与被告朱煜平双方于2017年3月30日签订的商品房买卖合同》（编号：350600010001032017007457，含《补充协议及其他相关附件》； 二、朱煜平应于本判决生效之日起十五日内向漳州香江房地产开发有限公司支付违约金399479元； 三、朱煜平应于本判决生效之日起十五日内配合、协助原告漳州香江房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：350600010001032017007457）的预售备案登记、预告登记注销等相关手续并承担相应费用； 四、朱煜平应于本判决生效之日起十五日内支付原告漳州香江房地产开发有限公司律师代理费57000元。 案件受理费24101.6元，减半收取12050.8元，由被告朱煜平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员许华望     二〇二〇年八月二十七日 书记员  陈丹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。