贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民初21号原告（案外人）：李红燕，女，汉族，1964年3月15日出生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张偲，贵州联通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路**港天大厦******。统一社会信用代码：91520000714306140L。法定代表人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住，住所地贵州省安顺市西秀区南华路**一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴静，女，汉族，1990年5月11日出生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：杨超，男，汉族，1982年9月23日出生，住贵州省安顺市西秀区。原告李红燕与被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城贵州分公司）、被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告李红燕及其委托诉讼代理人张臻炫子，长城贵州分公司委托诉讼代理人黄强，被告今旦公司委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红燕不服本院（2019）黔执异142号执行裁定，向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除对贵州省安顺市西秀区房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖；2．请求人民法院判令确认原告于2018年9月4日与今旦公司签订的《商品房买卖合同》，并确认丰景华府Ａ7栋1单元15层3号房屋归原告所有；3．请求人民法院判令二被告立即协助和配合原告办理丰景华府Ａ7栋1单元15层3号房屋的产权登记；4．本案诉讼费用由被告承担。诉讼中李红燕向本院撤回第二、三项诉讼请求。事实和理由：一、原告与被告今旦公司是合法的商品房买卖关系，对于案涉房屋享有合法物权，应受法律保护。本案案涉房屋的第一买受人刘凤琼与今旦公司于2015年7月13日签订《商品房买卖合同》，购买今旦公司丰景华府Ａ7栋1单元15层3号房，刘凤琼于2015年8月5日向今旦公司支付了404257元购房款及其他费用11724元，今旦公司于2016年7月26日将房屋交付给刘凤琼。刘凤琼与原告系姑嫂关系，2018年刘凤琼将案涉房屋转卖给原告，故原告与今旦公司于2018年9月4日重新就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，原告的丈夫肖利民在2018年9月6日将房款转至刘凤琼儿子李挺的银行账户，后刘凤琼将房屋交付给原告。原告取得房屋后一直享有对房屋实际占有、使用等权利，并如期缴纳物业管理等相关费用至今。第一买受人刘凤琼与今旦公司签署真实合法有效的买卖合同，并已支付完合理对价，案涉房屋的物权已于2015年7月转移至刘凤琼，刘凤琼将案涉房屋转卖给原告，且原告也已支付合理对价，原告就案涉房屋享有合法物权，理应受到法律的保护。二、原告对案涉房屋未办理产权登记不存在过错。依据合同约定，早已到了约定的办证时间，原告也多次找今旦公司予以办理案涉房屋的产权登记，但因今旦公司以各种理由一拖再拖，导致房屋产权登记迟迟不能办理，原告对此没有任何过错，不应承担责任。三、原告事先对今旦公司在建工程项下的房产被查封的事实毫不知情。原告在与今旦公司签订《商品房买卖合同》时，原告与今旦公司买卖房屋系公开进行，原告有理由相信长城贵州分公司对原告向今旦公司购买在建工程项下在建房产一事是明知的，但并未提出过任何异议。现长城贵州分公司主张案涉房屋进行拍卖有违诚信原则，不应得到保护。四、长城贵州分公司对原告与今旦公司的房屋交易，以及对今旦公司的房屋销售情况完全知晓。二被告曾签订过一份《监管协议》，今旦公司的公章及财务章均在长城贵州分公司的监管之中。故原告向今旦公司购买该房屋时，长城贵州分公司是完全知晓买卖情况，并同意销售该房屋及签订商品房卖合同和交付房屋的所有事实。长城贵州分公司放任自身权利的保护存在明显的过错，应承担不利的后果，现提出对案涉房屋执行，依法不应得到支持。长城贵州分公司辩称，第一，本案系李红燕与刘凤琼之间的二手房屋买卖关系，不是与今旦公司之间的商品房买卖合同关系。第二，原告在诉状中明确其系2018年向刘凤琼购买受案房屋，系在我方已经申请查封之后，不符合排除执行的条件，第三，原告提供的商品房买卖合同已明确载明案涉房屋已办理抵押登记，原告在明知有抵押的情况下仍然购买该房屋，应承担相应不能办理过户的不利后果。第四，长城贵州分公司虽与今旦公司签订有监管协议，但是今旦公司所有的公章及财务章从未交由公司管理，而由今旦公司自行使用，故长城贵州分公司并不知晓今旦公司将房屋出售给原告，且从未同意该房屋的销售。今旦公司辩称，我公司在房屋查封之前就与刘凤琼签订了商品房买卖合同，现在的买受人也不知道当时是否有查封；房屋虽然有抵押，但是有预售证，是可以自行销售的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对证据的关联性，本院根据案情综合认定。对当事人争议较大的证据，本院认定如下：1.李红燕提交的丰景华府置业预算表、与刘凤琼的《商品房买卖合同》《收据》，拟证明刘凤琼于2015年7月13日与被告今旦公司签订购买案涉房屋的买卖合同，且案涉房屋在抵押之前就已出售，以及刘凤琼于2015年8月5日向今旦公司缴纳购房款404,257元及维修基金等费用的事实。长城贵州分公司质证认为，对证据真实性无异议，但达不到证明目的。首先，该房屋合同签订时间2015年7月13日系在我公司已经办理抵押登记之后，房屋转让行为属于违法行为，且买卖合同已经载明房屋存在抵押的事实；其次，仅凭今旦公司出具的收据，达不到其证明已支付购房款的事实，如此大的现金交易不符合常理。今旦公司质证认为，对该组证据无异议。本院认为，该组证据可以证明刘凤琼与今旦公司之间存在商品房买卖合同关系，但收据载明的款项是否支付，本院将结合本案其他证据进行综合认定。2.李红燕提交的《商品房买卖合同》、银行流水及转账明细、收据、结算业务申请书，拟证明原告与被告就案涉房屋签订了买卖合同且已经支付合理对价。长城贵州分公司质证认为，对证据的真实性无异议，该组证据正好表明案涉房屋的真实买卖关系，当事人是原告与刘凤琼而并非原告与今旦公司。原告仅支付了32万余元，并未按照合同全额支付购房款，不符合排除执行的条件。今旦公司质证认为，对该组证据无异议。本院认为，该组证据与原告提交的收款收据等形成证据链，可以证明原告为购买案涉房屋向刘凤琼支付房屋价款的事实。根据在案证据，结合庭审调查情况，本院认定如下案件事实：本案争议房屋系由今旦公司开发建设的丰景华府项目，房号为A7-15-3。2013年4月18日，安顺市住房和城乡建设局向今旦公司颁发《商品房预售许可证》载明：今旦公司开发建设的西秀区黄果树大街H2地块（头铺）丰景华府A6、A7、B3、B4、B5、B6栋，经审查具备商品房屋预售条件，准予预售，特发此证。2013年6月28日，债权人长城贵州分公司取得西秀区黄果树大街丰景华府一期B1-B6房屋的在建工程抵押权，2014年12月3日取得对丰景华府一期剩余其他房屋的在建工程抵押权。2015年7月13日，刘凤琼和今旦公司签订《商品房买卖合同》，约定购买今旦公司开发的丰景华府A7幢1单元15层3号房，购房款404,257元。合同签订后，今旦公司于2015年8月5日向刘凤琼出具购房款404,257元及维修基金等费用的《收款收据》，刘凤琼称该款系现金交付。后刘凤琼将案涉房屋卖给原告李红燕。2018年9月4日，李红燕与今旦公司签订《商品房买卖合同》，今旦公司同日向李红燕出具购房款404,257元及维修基金等费用的《收款收据》。2018年9月6日，李红燕之夫肖利明向刘凤琼之子李挺的农村商业银行账户转入购房款321,700元。2016年，今旦公司将案涉房屋交付给刘凤琼使用，刘凤琼于2018年将案涉房屋交付给李红燕。另，李红燕提供证据证明其购买的案涉房屋系其唯一住房。另查明，2016年10月17日，长城贵州分公司与贵州省安顺中药厂有限公司、今旦公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案，本院作出（2016）黔民初78号民事调解书，确认：第一，截止2016年4月19日，今旦公司共计欠长城贵州分公司债务本金184300000元，利息42247177.78元，逾期罚息2134109.25元，复利1195156.3元……第三，长城贵州分公司对今旦公司位于安顺市西秀区项目的在建工程房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。前述调解书生效后，今旦公司未完全履行调解书中的义务，长城贵州分公司申请强制执行。本院于2016年5月3日作出（2016）黔民初78号民事裁定：冻结或者查封、扣押被告贵州省安顺中药厂有限公司、今旦公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款245348686.64元或相应价值的其他财产。2016年5月5日，本院作出（2016）黔执保15-1号协助执行通知书：查封今旦公司所有并用于抵押的房产即位于安顺市西秀区在建工程项目房产，查封时间为三年。案涉房屋在查封范围。强制执行程序中，李红燕提起执行异议。2019年9月30日，本院作出（2019）黔执异142号《执行裁定书》，驳回了李红燕的异议请求。李红燕对本院作出的（2019）黔执异142号《执行裁定书》不服，向本院提起诉讼，提出如前诉讼请求。根据双方诉辩主张，结合庭审调查情况，本案争议焦点为：李红燕对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，执行异议之诉的立法目的在于平衡当事人的物权期待权与登记物权之间的矛盾，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本院认为，李红燕的诉讼请求成立，具体理由如下：首先，从李红燕的身份来看，李红燕系商品房消费者。消费者的认定应当着重把握案涉房屋是否为居住需求，经审查，李红燕名下无其他用于居住的房屋，故本案李红燕符合消费者身份。其次，从购房合同签订情况来看，本院于2016年5月5日查封案涉房屋，刘凤琼于2015年7月13日签订《商品房买卖合同》，其签约时间早于本院查封案涉房屋时间，刘凤琼已在本院查封案涉房屋前签订了合法有效的《商品房买卖合同》。刘凤琼将案涉房屋转让给李红燕，李红燕与今旦公司另行签订《商品房买卖合同》。即便长城贵州分公司在原告签订《商品房买卖合同》之时享有在建工程抵押权，但案涉房屋已经取得商品房预售许可证，原告购买案涉房屋已符合一般消费者的注意义务，不能推定其存在过错，故本案《商品房买卖合同》合法有效。再次，从购房款支付情况来看，2015年8月5日，今旦公司向刘凤琼出具购房款404,257元及维修基金等费用的《收款收据》；2018年9月4日，李红燕与今旦公司签订《商品房买卖合同》，今旦公司同日向李红燕出具购房款404,257元及维修基金等费用的《收款收据》，且有李红燕之夫肖利明向刘凤琼之子李挺的银行账户转账记录予以佐证。本院认为，李红燕与刘凤琼的交易有转账记录予以证明，结合当事人陈述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，可以证明李红燕已支付购房款的事实。最后，从权利的性质和来源来看，在比较和分析双方权利的基础上，李红燕的权利在本案中应予保护，具体而言：一方面，李红燕享有的系物权期待权，而长城贵州分公司对案涉房屋享有的为在建工程抵押权。消费者的物权期待权在顺位上应当优先于抵押权。另一方面，基于消费者的生存利益优先原则，当与其他债权人利益发生冲突之时，应当优先保护消费者的生存利益。故支付全部款项的商品房消费者李红燕的权利优先于长城贵州分公司的抵押权，案涉房屋不应当继续执行。另，李红燕在庭审中撤回了第二、三项诉讼请求，被告亦不持异议，原告撤回部分诉请系其对自身诉讼权利的处分，本院予以确认。综上，李红燕要求排除执行的诉讼请求成立。根据《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行位于安顺市西秀区房屋。案件受理费7,363.85元，由被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。本院（2019）黔执异142号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  伍席芳审判员  何陆坤审判员  陈 荣二〇二〇年八月十日法官助理唐诗懿书记员简娜