福建省福州市台江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）闽0103执异40号案外人：林淑琴，女，1981年3月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。申请执行人：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市晋安区华林路**福城花园福城楼**商场东面**，统一社会信用代码91350000555067137X。法定代表人：王**，行长。委托诉讼代理人：林祥、许玲玲，国浩律师（福州）事务所律师。被执行人：陈福进，男，1987年8月8日出生，汉族，住福建省晋江市。在本院执行恒丰银行股份有限公司福州分行（以下简称恒丰银行）与陈福进实现担保物权纠纷一案中，案外人林淑琴于2019年10月16日对执行坐落于福建省福州市台江区中亭街嘉辉苑D区二层122号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人林淑琴称，福州市台江区中亭街嘉辉苑Ｄ区二层122号商铺，不动产证号：榕房权证Ｒ字第**（2122号商铺实际分割为2185、2186、2189、2190四个小的商铺号作为使用权转让使用），该商铺是由利嘉实业（福建）有限公司开发建设，后利嘉实业（福建）有限公司将讼争房产预售交由陈福进。陈福进后授权委托给福建省山河实业发展有限公司，其权限包括使用权转让，委托经营管理等所有一切事宜。林淑琴从2010年8月至今一直在此商场经营。2015年7月24日，福建省山河实业发展有限公司法定代表人与林淑琴签订了商铺号2189的《商铺使用权转让合同》，并一次性付清了20年的租赁款项，林淑琴享有该商铺的使用权转让期限自2015年7月25日至2035年7月24日止。目前林淑琴正在经营该商铺。现被告知，陈福进因借款需执行诉争商铺。林淑琴认为：（一）林淑琴与陈福进之间的《商铺使用权转让合同》真实有效，该租赁事实一直在实际履行过程当中，依法应受法律保护。林淑琴与陈福进委托的福建省山河实业发展有限公司在2015年7月24日签订《商铺使用权转让合同》，并一次性付清了20年的租赁款项，协议约定将中亭街嘉辉苑Ｄ区二层122号中的2189号商铺交由林淑琴经营使用20年，期限自7月25日至2035年7月24日止。目前，该租赁事实一直在实际履行当中，依法应受法律保护。（二）林淑琴在租赁期内，未发现陈福进所有权有变动，根据“买卖不破租赁”，承租人有权要求继续履行原租赁合同。双方签订《商铺使用权转让合同》后，林淑琴在实际的经营活动中，陈福进并未告知该商铺的实际所有权是否有改变。林淑琴在租赁期内，也未发现陈福进所有权变动。根据《合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，林淑琴有权要求陈福进及受让人继续履行租赁合同，直到合同到期为止。综上，林淑琴与陈福进委托的福建省山河实业发展有限公司签订并实际履行的《租赁合同》应受法律保护，林淑琴有权要求继续履行租赁合同，请求依法撤销（2019）闽0103执876号《公告》。恒丰银行称，（一）本案抵押权设立在先，租赁合同签订在后。故林淑琴的承租权无法对抗恒丰银行的抵押权，恒丰银行的抵押权可以涤除租赁权。根据本院（2019）闽0103民特7号裁定书查明的事实，恒丰银行与陈福进签订《抵押合同》，合同签订后，恒丰银行与陈福进于2013年8月30日办理抵押登记，形成编号为榕房他证ＴＲ字第××号《他项权证》。另根据林淑琴提交的《商铺使用权转让合同》的约定，合同签订的时间为2015年。故案涉商铺抵押时间先于租赁时间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，林淑琴主张的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，林淑琴应另行向福建省山河实业发展有限公司主张合同权利，不影响本案执行。（二）林淑琴称其与店铺所有人之间存在20年的租赁关系并已经支付了讼争商铺的所有租金。但是经恒丰银行的现场考察，林淑琴异议的商铺处于关闭状态，并没有实际营业。因此林淑琴提出的异议明显不符合常理，因此其主张的20年承租权不能成立。法院对案涉商铺依法处置不侵犯林淑琴的合法权益。（三）林淑琴提交的《商铺使用权转让合同》签订主体为福建省山河实业发展有限公司与林淑琴。但是本案案涉商铺的所有权人系陈福进。福建省山河实业发展有限公司无权租赁案涉商铺。因此，林淑琴主张的承租权依法不能成立。（四）林淑琴提供的证据不但不能证明其与福建省山河实业发展有限公司之间存在租赁合同关系，更无法证明与店铺所有人陈福进之间存在真实的租赁合同关系，若林淑琴欲证明对讼争的商铺享有20年的使用权，还应当提供相应的银行流水加以证明其已经向店铺所有人支付了店铺租金。（五）根据林淑琴提交的《商铺租赁合同》，约定的租赁商铺为福州市中亭街嘉辉苑（Ｄ区）二层2185、2186、2189、2190号店铺，并未提供证据证明前述商铺为讼争商铺。故林淑琴也并非案涉商铺的承租人。因此，其的异议不能成立。（六）林淑琴称其一次性已经向店铺所有人支付了全部的租金不符合交易习惯，恒丰银行合理怀疑林淑琴与店铺所有权人之间的交易的真实性。陈福进未发表意见亦未提交相关证据。本院查明，2019年1月14日，本院受理恒丰银行与陈福进申请实现担保物权一案，本院审查后于2019年2月12日作出（2019）闽0103民特7号民事裁定书，该民事裁定书认定，恒丰银行与陈福进签订的《个人循环借款合同》、《个人借款最高额抵押合同》、《个人经营借款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规规定，应认定合法有效。陈福进作为抵押人，自愿以登记在其名下的坐落于福州市台江区连体部分2层76、84、86、87、88、89、90、112、115、143、177商场为上述《个人循环借款合同》所发放的贷款提供最高额抵押担保，抵押担保的主债权借款最高金额为1060万元整。2013年8月30日，诉争抵押物已办理抵押登记手续，登记最高主债权数额1060万元整。2014年12月2日，恒丰银行依约向陈福进发放贷款1060万元，后陈福进未依约还款付息，已构成违约。已合同约定恒丰银行实现抵押权的条件成就，其有权依法以及合同约定行使抵押权，在最高债权额1060万元内就抵押物优先受偿，对超出最高债权额1060万元的部分，恒丰银行不享有优先受偿权。故裁定：（一）准许拍卖、变卖陈福进名下坐落于福州市台江区连体部分76、84、86、87、88、89、90、112、115、143、177商场（产权证号：榕房权证Ｒ字第××、13××14、13××26、13××78、13××15、13××17、13××14、13××26、13××84、13××94、13××77号）；（二）恒丰银行有权就上述抵押物拍卖、变卖所得价款，对其与陈福进签订编号为恒银（榕）个循借字（2013）年第（016）号-2《个人经营借款合同》项下抵押担保范围内的债权，在最高额1060万元限额内优先受偿；（三）驳回恒丰银行的其他申请。该裁定生效后，恒丰银行于2019年5月9日向本院申请强制执行。本院于2019年6月14日作出（2019）闽0103执876号执行裁定，裁定：查封被执行人陈福进所有位于福州市台江区连体部分76、84、86、87、88、89、90、112、115、143、177商场的房屋及产权，查封期限三年。之后，本院作出（2019）闽0103执876号《查封公告》及《公告》，责令福州市台江区连体部分76、84、86、87、88、89、90、112、115、143、177商场内的使用单位、个人在公告送达之日起十五日内迁出上述房产，到期仍不履行的，依法强制执行。另查明：2015年7月24日，陈福进委托福建省山河实业发展有限公司与林淑琴签订一份《商铺使用权转让合同》及补充协议，约定将福州市台江区中亭街嘉辉苑D区二层2189号商铺租赁给林淑琴使用，租赁期限自2015年7月25日至2035年7月24日止。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。恒丰银行与陈福进的借款抵押发生于2013年，抵押权设立于2013年8月30日。而陈福进委托福建省山河实业发展有限公司与林淑琴签订的《商铺使用权转让合同》及补充协议发生于2015年7月24日，系在陈福进将上述房产抵押给恒丰银行之后，根据上述司法解释的规定，该租赁行为对恒丰银行实现上述房产抵押权不具有约束力，恒丰银行有权查封并拍卖陈福进上述房产以实现抵押权。林淑琴以上述租赁合同阻止法院对陈福进上述抵押房产的执行，没有依据，其提出的异议，不能成立，应予驳回。若陈福进隐瞒租赁商铺已抵押的事实，则因此造成林淑琴的损失，依上述司法解释的规定应由陈福进承担，林淑琴可依法另行向陈福进主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回林淑琴的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 刘 宏审判员 陈筑闽审判员 林 赫二〇二〇年八月十三日书记员 程 硕本裁定所依据的主要法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。三、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：(一异议不成立的，裁定驳回异议。