吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2371号上诉人（原审被告）:长春新大房地产开发有限责任公司，住所地：朝阳区桂林路凯维大厦12层法定代表人：张柏春，公司总经理。委托诉讼代理人:苏宇航，吉林钧诺律师事务所律师。委托诉讼代理人:揣庆国，公司办公室主任。被上诉人（原审原告）:张银爽，女，1985年1月27日生，汉族，住吉林省农安县。委托诉讼代理人:陈凤久，吉林今典律师事务所律师。原审第三人：山东泰信科技集团股份有限公司，住所地：山东省泰安市宁阳县磁窑镇幸福路北首**等**楼。法定代表人：黄启宾，公司董事长。委托诉讼代理人：靳孝萧，公司员工。原审第三人：费忠玉，男，1970年7月12日生，汉族，住山东省烟台市牟平区。上诉人长春新大房地产开发有限责任公司（以下简称新大地产）因与被上诉人张银爽、原审第三人山东泰信科技集团股份有限公司（以下简称山东泰信公司）、原审第三人费忠玉房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初3817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。新大地产上诉请求：1．请求依法撤销吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初3817号民事判决书，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、本案案由应为债权债务概括转移合同纠纷，不是商品房预约合同纠纷。2019年1月31日山东泰信公司与上诉人签订《抵房协议暨〈长春市十一高中北湖学校项目外墙一体板工程施工合同〉附属协议》（以下简称《抵房协议》），协议第一条约定：上诉人将新大·赛维利亚小镇二期D11号楼1单元101室抵顶第三人山东泰信科技集团股份有限公司工程款414275元。协议第二条第2项约定“在甲方通知签订正式备案的《商品房买卖合同》前，甲方应乙方要求可以协助乙方办理一次房屋更名手续，但乙方必须确定此房产更名后的权利人并保证其按照甲方规定流程和本协议约定办理全部相关手续及承担由此产生的税费。”2019年5月7日费忠玉作为山东泰信公司的代理人携带《抵房协议》原件到上诉人处，提出山东泰信公司将《抵房协议》债权债务概括转移给了被上诉人，要求上诉人将“新大赛维利亚小镇”D11号楼1单元101室更名至被上诉人名下，为此上诉人与被上诉人签订了《“新大·赛维利亚小镇”商品房认购书》，由被上诉人认购“新大·赛维利亚小镇”D11号楼1单元101室（即：抵帐房屋），上诉人为被上诉人开具《收据》414275元（注明抵帐）。根据《合同法》第88条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”故本案案由应为债权债务概括转移合同纠纷。二、费忠玉无代理权，仍然实施代理行为将《抵房协议》债权债务概括转移给被上诉人，2019年5月30日被代理人山东泰信公司给上诉人送达《告知函》，对费忠玉的代理行为不予追认，故上诉人与被上诉人为此签订的《“新大·赛维利亚小镇”商品房认购书》无效，上诉人不应继续履行《“新大·赛维利亚小镇”商品房认购书》，依法应当改判驳回被上诉人全部诉讼请求。三、费忠玉违背诚实信用原则，谎称自己具有代理权，以欺骗手段将山东泰信公司的债权债务概括转移给被上诉人，将转让款378643元据为己有，不应得到人民法院保护。四、被上诉人交易之时没有核验费忠玉是否有权代理山东泰信公司，存在重大过失，被上诉人要求上诉人继续履行合同的诉讼请求不应得到法院支持。张银爽辩称，要求维持原判。山东泰信公司述称，同意上诉人的上诉理由。费忠玉述称，要求维持原判。张银爽向一审法院起诉请求：1．判令新大地产与张银爽签订《新大．塞维利亚小镇D11栋1单元101室商品房买卖合同》；2．判令新大地产将新大．塞维利亚小镇D11栋1单元101室商品房交付张银爽；3．诉讼费用由新大地产承担。一审法院认定事实：2019年1月31日，新大地产作为丙方，山东泰信公司作为乙方，长春新大教育投资有限公司作为甲方，三方签订了《抵房协议》暨《长春市十一高中北湖学校项目外墙装饰一体板工程施工合同附属协议》，约定：甲方以丙方开发建设的新大．赛维利亚小镇二期D11号楼1单元101室抵顶乙方工程款414275元。甲方应乙方要求可以协助乙方办理一次房屋更名手续，但乙方必须确定此房产更名后的权利人并保证其按照甲方规定流程和本协议约定办理相关手续及承担由此产生的税费，否则甲方有权拒绝为乙方办理更名，所有责任由乙方承担。2019年初，张银爽作为甲方，中介人作为乙方，双方签订了《购房意向定金协议》，约定：甲方向乙方缴纳购买新大．赛维利亚小镇二期D11号楼1单元101室房屋意向金1万元，甲方明确表示愿意以每平方米4650元的价格购买该房屋。2019年4月30日之前如卖方认可该价格并接受甲方的条件愿意出售该房屋，则该笔意向金转为房屋定金，由乙方转交给卖方，如甲方不买，则该笔意向金不退。房屋买卖成交，签订正式《房屋买卖居间合同》，则甲方向乙方支付中介费6300元。2019年5月7日，费忠玉携带抵帐协议原件与张银爽及中介人一同到新大地产处办理了抵帐房屋的更名，新大地产与张银爽签订了《新大．赛维利亚小镇商品房认购书》，认购书约定：张银爽购买新大地产开发建设的新大．赛维利亚小镇二期D11号楼1单元101室，建筑面积81.39平方米，单价5090元，房屋价款414275元；如一次性付款方式，买方可直接持本人认购书、交款凭证、本人身份证或相关证件与卖方签订关于本认购书约定的商品房买卖合同。认购协议签订后，新大地产给张银爽开具了414275元房款收据，收据中注明“抵帐”。当日，张银爽按费忠玉的要求，微信转款给费忠玉18643元，银行转款给费忠玉女儿费颖5万元，次日银行转款给费颖30万元。2019年5月30日，山东泰信公司给新大地产发告知函，称其公司未授权费忠玉出售案涉抵帐房屋，要求新大地产停止办理该房屋更名、过户、产权登记。张银爽要求新大地产签订房屋买卖合同及交付房屋遭拒。一审法院认为，费忠玉是山东泰信公司长春分公司的负责人，是山东泰信公司与长春新大教育投资有限公司长春市十一高中工程项目负责人，有关该项工程的工程施工、工程款结算、以房抵帐等事宜均由其办理，且在2019年1月30日仍在履行职务行为并持有抵房帐协议原件。因此，即使费忠玉没有代理权、超越代理权或代理权终止，其将山东泰信公司取得抵帐房屋的债权转让给张银爽的行为，相对人新大地产有理由相信其有代理权，费忠玉的行为也构成表现代理，费忠玉的转让行为有效。基于此，张银爽、新大地产签订的商品房认购协议有效，应受法律保护。新大地产应按认购协议约定履行与张银爽签订商品房买卖合同并将房屋交付张银爽的义务，因此，张银爽的诉讼请求符合法律和合同约定，应予支持。新大地产及山东泰信公司抗辩费忠玉转让房屋属无权代理以及商品房认购协议无效的主张不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、长春新大房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内与张银爽签订《新大．塞维利亚小镇D11栋1单元101室商品房买卖合同》；二、长春新大房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内将新大．塞维利亚小镇D11栋1单元101室商品房交付张银爽。案件受理费7514.1元，减半收取计3757.1元，由长春新大房地产开发有限责任公司负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：1.新大地产一审时自述，因山东泰信公司与长春新大教育投资有限公司长春市十一高中工程项目的所有事宜（包括工程施工、工程款支付结算、抵账房抵工程款）均与费忠玉沟通，且签订案涉《新大．赛维利亚小镇商品房认购书》时，费忠玉其持有抵账协议原件，故认为费忠玉有代理权。2.，山东泰信公司于2019年6月4日向泰安市宁阳县公安局递交的《刑事控告状》中自述：“费忠玉与我公司口头约定，费忠玉可以在当地联系买主。”本院认为，关于费忠玉代理山东泰信公司转让山东泰信公司在《抵房协议》中对新大公司享有的权利和义务的效力问题。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”根据山东泰信公司提交的《刑事控告状》中的自述，山东泰信公司曾与费忠玉口头约定，由费忠玉在当地联系买主，该约定即可视为对费忠玉处理抵账房事宜的授权，费忠玉代理山东泰信公司向张银爽转让山东泰信公司在《抵房协议》中对新大公司享有的权利和义务的行为为有权代理，经新大地产同意，对山东泰信公司及新大地产产生法律效力。另，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”即便费忠玉没有代理权，对新大地产而言，因费忠玉是山东泰信公司长春分公司的负责人，是山东泰信公司与长春新大教育投资有限公司长春市十一高中工程项目负责人，有关该项工程的工程施工、工程款结算、以房抵帐等事宜由其与新大地产进行交涉处理，且费忠玉持有抵房帐协议原件，新大地产有理由相信费忠玉有代理权；对张银爽而言，其通过中介公司得知房源信息后，由费忠玉携带抵帐协议原件与中介人一同到新大地产处办理了抵帐房屋的更名，并签订《新大．赛维利亚小镇商品房认购书》，新大地产为其出具了房款收据，其作为普通消费者，通过上述过程，张银爽有理由相信费忠玉有代理权限处理案涉房屋，费忠玉的代理行为亦构成表见代理，应对山东泰信公司发生法律效力，至于费忠玉与山东泰信公司的债权债务问题，可另案进行处理。综上所述，长春新大房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7514元，由长春新大房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年八月二十五日书记员  张焕平