安徽省六安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖15执复33号 复议申请人（异议人、申请执行人）：张云松。 被执行人：六安市宝丰建材有限公司。 法定代表人：许少智，该公司经理。 复议申请人张云松不服安徽省六安市裕安区人民法院（2020）皖1503执异20号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 裕安区人民法院在执行申请执行人张云松与被执行人六安市宝丰建材有限公司（以下简称宝丰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，张云松对该院作出的（2019）皖1503执恢1号通知书的执行行为不服，向该院提出书面异议。张云松异议称：1、请求撤销该院对宝丰公司所有的综合楼及土地使用权处置价款作出的分配方案，并重新制作；2、请求该院依法确认异议人对宝丰公司的所有资产的拍卖款享有优先受偿权；3、请求该院依法确认异议人享有利息、违约金、加倍部分债务利息合计7898375元，并在宝丰公司的所有资产的拍卖款中享有优先受偿权。事实与理由：安徽天裕建设工程有限公司（以下简称天裕公司）与宝丰公司建设工程施工合同纠纷一案，经裕安区人民法院判决后，2018年4月19日，天裕公司自愿将上述工程款债权及相应权利一并转让给异议人张云松。此后，该院对宝丰公司综合楼不动产进行了评估、拍卖，评估价为3100.67万元，其中房屋价格为2390.32万元，土地使用权价格为710.35万元，最终拍卖价为1954万元。一、异议人认为执行法院对宝丰公司的综合楼进行了低估贱卖，评估报告明显存在不合理之处。首先，评估报告对涉案综合楼评估价格过低，而异议人施工的该栋综合楼建设成本即达到1600元/㎡，而根据评估报告及最终拍卖价来看，涉案综合楼成本最终价格为900余元/㎡，该金额已经远远不够成本，达不到建筑物的基本价值，虽是为了尽快处置资产，解决社会矛盾，但如此低价处置，有违市场经济、损害债权人的合法权益。其次，执行法院对上述建筑物评估价格未考虑到市场增值，上述建筑物尚未竣工，一直由异议人在续建，即不存在所谓的折旧，那么涉案综合楼根据现有的市场价来看，评估价也过低。二、执行法院作出的（2015）六裕民二初字第02390号民事判决中，明确的是“安徽天裕建设工程有限公司对上述工程款享有优先受偿权”，并未区分综合楼和土地使用权。根据“房地一体处分”原则，要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，因此现拍卖所得的价款，异议人的优先受偿权应当及于建设用地使用权价值部分。三、执行法院将综合楼和土地使用权进行比例折价也显失公平，同时该院将土地使用权的价值过于加大，损害了异议人的权益，通过评估报告来看，涉案共计41亩左右，故土地使用权价值达17.3万元/亩，远远超出了裕安区土地使用权的指导价格，即为9.6万元/亩，更何况该土地原价值仅仅为3-4万元/亩，现在价值也仅仅只有10万元/亩左右，故该份评估报告对土地使用权价值部分评估过高。四、根据执行法院作出的（2015）六裕民二初字第02390号民事判决确定的利息、违约金、未清偿工程款，异议人应当享有，但并非向宝丰公司善后问题处理协调小组及其办公室主张权利，因上述款项至今仍在执行法院，应当由执行法院进行分配。根据上述民事判决书，异议人仍享有利息2269872元、违约金2207319元、加倍迟延履行利息为3421184元，合计7898375元。故执行法院上述的执行行为，致使异议人合法的工程款债权失去了清偿的物质基础，损害了异议人的合法权益和社会公共利益，违反了相关法律规定。 裕安区人民法院查明：天裕公司诉宝丰公司建设工程施工合同纠纷一案，经该院审理查明，天裕公司承建宝丰公司综合楼工程，已完工部分工程款17884616元，天裕公司从宝丰公司善后问题处理协调小组借支7750000元，于2015年12月7日判决：一、被告宝丰公司于本判决生效之日起五日内支付原告天裕公司工程款10134616元及利息（自2015年9月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本清止）；二、被告宝丰公司于本判决生效之日起五日内支付原告天裕公司逾期付款的违约金（按10134616元每日万分之三计算，自2013年9月11日起至2015年9月7日止）；三、驳回原告天裕公司的其他诉讼请求；四、原告天裕公司对该笔工程款享有优先受偿权。 2013年1月14日，安徽省六安市中级人民法院作出（2012）六刑终字第00165号刑事判决：判处王俊胜有期徒刑十六年，并处没收个人全部财产。因宝丰公司资产实际属于王俊胜个人财产，据此判决，没收了宝丰公司资产，该资产依法即属六安市裕安区人民政府所有，由六安市裕安区人民政府成立的宝丰公司善后问题处理协调小组接管、处理。 2016年4月27日，该院立案执行天裕公司与宝丰公司一案。后天裕公司将上述工程款债权及相应权利一并转让给张云松。执行中，经该院委托，2018年6月6日，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对宝丰公司综合楼不动产作出评估报告，综合楼不动产评估价为3100.67万元（建筑面积15551.84㎡，土地面积27640㎡），其中房屋价格为2390.32万元，土地使用权价格为710.35万元。2018年12月，六安市裕安区人民政府相关会议要求该院对该综合楼进行处置变现，该院对该不动产进行拍卖，经二次拍卖成功，成交价为1954万元。处置变现后，宝丰公司善后问题处理协调小组办公室向该院来函要求，将前期宝丰公司善后问题处理协调小组办公室、六安高新区管委会垫付的工程款1267.5万元（民事判决前及判决后总计垫付给张云松的工程款），汇付安徽六安高新技术产业开发区管委会、宝丰公司善后问题处理协调小组办公室，另支付张云松工程款后的余款汇入宝丰公司善后问题处理协调小组办公室，待用于平均分配给其他债权人。该院对拍卖得款1954万元，按评估价与成交价同比例折价，确定房屋价款为1506.35万元，土地使用权价款为447.65万元，认定张云松工程款只对原宝丰公司综合楼拍卖成交价款中房屋价款部分即1506.35万元享有优先受偿权，对土地使用权价款447.65万元依法不享有优先受偿权，故将房屋价款1506.35万元扣除安徽六安高新技术产业开发区管委会、宝丰公司善后问题处理协调小组办公室已预支给张云松的1267.5万元，余款238.85万优先支付张云松，土地使用权价款447.65万元在扣除相关诉讼费用后付给宝丰公司善后问题处理协调小组办公室，由该办公室依照相关规定处理，并通知张云松未受清偿部分工程款可向该办公室主张权利。 裕安区人民法院认为：本案的争议焦点，一、该院委托评估、拍卖行为是否合法。执行中，该院按照最高人民法院关于委托评估、拍卖的规定开展委托评估、拍卖工作，符合法律规定，且异议人张云松亦未提出评估、拍卖行为违法的证据，故该院委托评估、拍卖行为合法。二、张云松的工程款是对拍卖的房地产总款享有优先受偿权，还是仅对拍卖款中的房屋款享有优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”的规定，工程款的优先受偿权仅对承包人建设的工程拍卖价款享有，而土地使用权不属于承包人建设的工程范围，故张云松的工程款仅对拍卖款中的房屋款享有优先受偿权。三、工程款利息、违约金、迟延履行期间的债务利息是否享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”的规定，工程款利息、违约金、迟延履行期间的债务利息不享有优先受偿权。四、该院对拍卖款的处置是否妥当。该院拍卖的宝丰公司综合楼系刑事判决没收的财产，该财产属六安市裕安区人民政府所有，根据宝丰公司善后问题处理协调小组办公室的要求，该院拍卖后将张云松享有优先受偿权的工程款支付给张云松，余款交付宝丰公司善后问题处理协调小组办公室处理，并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回张云松的异议请求。 张云松申请复议称，因其复议理由与异议理由基本一致，本院简要归纳如下：一、涉案的评估报告中对土地使用权的价值评估过高，评估公司采取的估价方法不合理，致使土地评估单价达17.3万元/亩，对涉案综合楼的评估价格则过低，未考虑到市场增值，最终拍卖成交价格为900余元/㎡远低于建设成本，达不到建筑物的基本价值。裕安区人民法院第一次拍卖起拍价定为2171万元，降价幅度超过了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定的最大降价幅度，拍卖程序违法。二、建设工程拍卖或变价时，根据“房地一体处分”原则，建筑物和建设用地使用权应当一并处分，参照物权法第182条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。因此建设工程价款的优先受偿权应当包括建筑物及占用范围内的建设用地使用权的拍卖所得价款。三、根据裕安区人民法院作出的（2015）六裕民二初字第02390号民事判决确定的利息、违约金、未清偿工程款等合计7898375元，亦应当享有优先受偿权。综上，请求撤销裕安区法院(2020)皖1503执异20号执行裁定书。 本院审查查明：本案执行期间，2018年4月19日，裕安区人民法院作出(2016)皖1503执771-4号执行裁定，变更张云松为本案申请执行人。根据张云松申请，该院委托评估机构对被执行人宝丰公司涉案的建筑面积15551.84㎡的综合楼及27640㎡的建设用地使用权的价值进行评估。2018年6月6日，评估机构出具评估报告，确定评估价格为3100.67万元。2018年6月28日，该院书面通知张云松若对评估报告有异议，需在收到报告五日内以书面方式提出并附相关证据，逾期将视为无异议，下一步将启动拍卖程序，当日张云松签收了评估报告及通知，并在送达回执上注明没有异议。2018年7月9日，该院作出(2018)皖1503执恢77号执行裁定，拍卖涉案的房地产。经在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖，涉案房地产于2018年8月14日以起拍价3100万元第一次网络公开拍卖无人报名竞买而流拍，于2018年9月3日以起拍价2500万元第二次网络公开拍卖无人报名竞买而流拍。2018年10月11日，该院约谈张云松是否愿意以二拍流拍价2500万元接受以物抵债，张云松不接受以物抵债并申请变卖。当日该院裁定变卖涉案房地产，经在淘宝网以2500万元价格变卖，截止2018年12月8日，在60天变卖期内仍无人报名竞买而流拍。2018年10月22日，该院约谈张云松告知法院正在处置涉案房地产，推进程序需要时间，要求张云松在此期间停止信访，并征求张云松意见，如果有人愿意购买涉案房地产，是否同意在本次保留价基础上再降20%，张云松回答同意。2018年12月28日，该院再次约谈张云松是否申请以物抵债，张云松表示无钱补缴差价，不接受以物抵债并同意案件终结本次执行程序。 因张云松书面申请恢复执行，2019年1月2日，该院对本案予以恢复执行，并作出(2019)皖1503执恢1号执行裁定，再次拍卖涉案房地产。经在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖，涉案房地产于2019年2月4日以起拍价2171万元第一次网络公开拍卖无人报名竞买而流拍，于2019年3月3日进行的第二次网络公开拍卖中，由案外第三人以起拍价1954万元出价成交。因被执行人宝丰公司的股东提出案外人执行异议及异议之诉，财产后续处置程序暂缓。2019年11月20日，该院作出(2019)皖1503执恢1号之一执行裁定，裁定涉案房地产以1954万元拍卖成交。 另查明，涉案房地产的产权登记资料显示，涉案综合楼共办理了三份产权证书，分别是1号综合楼，产权证号4xxxxx8，总层数9层，建筑面积5456.53㎡；2号综合楼，产权证号4xxxxx9，总层数9层，建筑面积4667.99㎡；3号综合楼，产权证号4xxxxx0，总层数9层，建筑面积5427.32㎡；合计建筑面积15551.84㎡。宝丰公司用地地形图显示，该公司用地总面积为84730㎡，本次法院处置的位于东北角27640㎡（41.1亩）的建设用地使用权。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案对涉案房地产的评估、拍卖行为是否违反了法律规定；二、本案生效执行依据确定的工程款优先受偿权是否包含工程款的利息、违约金及迟延履行期间的加倍利息；三、张云松享有的工程款优先受偿权是否包含涉案土地使用权的拍卖价款。具体分析如下： 一、关于本案对涉案房地产的评估、拍卖行为是否违反了法律规定的问题。首先，评估机构于2018年6月6日出具了涉案评估报告，裕安区人民法院于2018年6月28日向张云松送达了评估报告及书面通知，其在送达回执上签收并注明无异议。现张云松对涉案房地产的评估总价不持异议，仅认为评估公司采取的估价方法不合理，致使土地使用权的价值评估过高，而综合楼建筑物部分价值过低，其异议属于对评估机构估价方法的异议，应当在收到评估报告后五日内提出，张云松在财产处置结束后再提出此项异议理由，应当不予受理。其次，张云松提出涉案房地产第一次拍卖确定的保留价降价幅度超出法律规定的问题，因涉案房地产系在淘宝网司法拍卖平台进行的网络公开拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。本案2019年恢复执行时，涉案房地产的评估报告尚在一年有效期内，该院确定的第一次网络公开拍卖起拍价2171万元，为评估价3100.67万元的百分之七十，没有违反上述司法解释对保留价的幅度限定。最后，由于涉案房地产在2018年经两次网络公开拍卖及变卖均未能成交，该院为尽可能变价财产，在2019年再次拍卖时进一步降低起拍价，没有超出张云松的合理心理预期范围，且该院也事先征求了其意见，故该院对涉案房地产的评估、拍卖行为没有违反相关法律规定。 二、关于本案生效执行依据确定的工程款优先受偿权是否包含工程款的利息、违约金及迟延履行期间的加倍利息的问题。该院（2015）六裕民二初字第02390号民事判决主文第四项为，“四、原告安徽天裕建设工程有限公司对该笔工程款享有优先受偿权。”根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。故，天裕公司将本案债权及其他权利全部转让给张云松后，生效执行依据确定的“对该笔工程款享有优先受偿权”亦由张云松享有，但张云松要求对工程款的利息、违约金及迟延履行期间的加倍利息同样享有优先受偿权，没有法律依据支持。 三、关于张云松享有的工程款优先受偿权是否包含涉案土地使用权的拍卖价款的问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。工程款的优先受偿权是基于合同法上述条文的特别规定，属于法定优先权，以保障承包人对工程建造过程中投入的人力、物力及相应的建筑材料成本，其价值一般体现在所承建的具体建筑物本身，而土地使用权的价值一般由面积、坐落位置、使用年限等因素决定，与承包人施工并无直接关联。“房地一体”原则是指不动产变价过程中一般应将房产及对应的土地使用权或者将土地使用权及地上建筑物一并处置，该原则并不当然适用于案款分配程序。故，在涉案房地产的评估价值包含综合楼价值和土地使用权价值的基础上，该院对涉案房地产的成交价款按同等比例折算，将综合楼建筑物部分的价款支付给张云松以实现其工程款优先权不违反法律规定。该院扣除财产变价费用及案件相关费用后，将土地使用权价款的余款交由当地行政机关成立的宝丰公司善后机构处理，并通知张云松就未清偿部分的债权可以向其申报债权，以平等保障宝丰公司的债权人利益，并无不当。 综上，复议申请人张云松的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回张云松的复议申请，维持安徽省六安市裕安区人民法院(2020)皖1503执异20号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  徐学文 审判员  鲍 杰 审判员  龚江涛 二〇二〇年八月二十一日 法官助理张悦 书记员卫伟 附：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。