北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初22056号原告：孙海欣，女，1977年12月12日出生，汉族，北京市神经外科研究所员工，住北京市丰台区。被告：北京手递手房地产经纪中心，住北京市石景山区鲁谷五芳园小区**楼前平房**。法定代表人：靳建梅，总经理。委托诉讼代理人：李旭，男，1990年11月8日出生，汉族，该公司职工，，住北京市西城区原告孙海欣与被告北京手递手房地产经纪中心（以下简称手递手房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙海欣、被告手递手房地产的委托诉讼代理人李旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙海欣向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠的租金人民币12000元（2020年4月24日至2020年5月24日）。2、判决被告支付提前退租违约金人民币57600元（依据合同第十条：违约责任第（二）条)。3、判决被告支付不按约定支付租金的违约金人民币127200元（2020年4月10日-2020年7月15日，依据合同第十条：违约责任第(四)条)。4、判决被告支付装修期间内的免租费用2133元（免租期共计8天，按照三年总合同时间及实际执行时间折算)。5、判决被告支付原告因地板和墙面损坏造成的维修损失1800元。6、判决被告支付原告逾期交房违约金4800元（2020年7月16日至2020年7月19日）。7、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月23日，原告与被告签署三年的房屋租赁合同（2019.7.24-2022.7.23），原告如期将位于西城区X号房屋交付被告，被告也遵照合同按季度共计支付了三次租金。2020年4月9日，被告方代表李旭与原告电话联系，称因疫情社区封闭管理，不允许新住户入住为由，提出要求无条件解除合同或者减免房租。原告方明确表示遵照合同约定，不同意无条件解约及减免房租。协商后，双方同意进一步评估损益和确认社区政策后，确定最后解决方案。被告方李旭同时提出希望原告协调社区主任，督促社区开放社区管制限制。原告在4月10日与西城区南礼士路社区蒋主任电话沟通了解到，当时虽有不允许新租户入住的限制，但对于已有租户不存在限制，且该房屋当时三个房间均有人入住，未出现空置现象，并反馈近日社区就会依照上级指示调整管制政策，原告当日同步通知被告方李旭相关内容。社区主任在4月13日明确通知原告，社区目前已经允许持健康证明的长期新租户（至少半年租期）入住了，社区主任与被告方李旭当日也见面并告知社区政策，被告方对于社区安排无异议，同日原告也电话告知被告方李旭最新政策。被告方李旭于4月16日与原告沟通，反映收到关于新租户的社区书面通知是租期1年，希望原告与社区主任协调放低要求，由于与社区主任电话通知的半年期限存在分歧，因此原告再次与社区主任确定半年租赁期限要求，并明确告知被告方李旭期限限制可以为半年，符合半年要求的新租户，原告可以向社区备案并协调社区安排入住，因此要求被告继续按照合同执行。被告反馈需要和公司报告，未明确告知将提前解除合同，故合同继续有效执行。按照合同约定，4月10日被告方需支付房租，超过几日后，被告仍没有支付。原告在4月18日要求被告履行合同，于4月21日前支付房租，否则将按照合同约定追究被告违约责任，但被告逾期仍然未支付。原告随后投诉到石景山住建局管理机构，后政府官员提供被告方总经理靳建梅联系方式，建议先行协商。4月29日与被告方总经理靳建梅进行电话沟通，被告方靳建梅反馈被告方李旭处理方式欠妥，将会要求被告方李旭向原告方赔礼道歉，同时也恳求原告方适当减免部分租金。5月3日，原告与被告方李旭电话沟通协商后，原告同意减免半个月房租，被告方反馈需请示公司后答复。5月5日，双方再次电话，被告方提出需要减免2个月房租，原告未接受，并要求被告方不能反复拖延，必须明确告知解决方案，被告方李旭电话明确告知将违约提前解除合同。由于5月5日电话双方最后明确被告方将提前违约解除合同的方案，故按照合同约定提前三十天告知要求，原告告知被告方李旭合同将在1个月后即2020年6月5日结束，被告方需支付拖欠租金及违约金后交房。5月18日，被告方李旭再次主动与原告电话沟通，双方协商后，确定在继续履行合同前提下，原告同意减免一个月房租。被告方李旭在5月19日支付了2个月房租，双方达成和解。6月16日，被告方代表陈XX与原告电话联系，称因疫情影响，被告方代表李旭所在小区封闭管理，相应工作临时转移到陈XX负责，并再次提出解除合同要求。原告方明确表示双方刚刚达成和解，如被告方对于和解内容毁约，需按照合同约定支付减免的一个月房租，同时进行违约赔偿。被告方代表陈XX不同意按照和解约定及合同约定执行，同意采用诉讼程序解决争议。原告方随后与被告方代表李旭进行电话沟通，告知与被告方代表陈XX所谈内容，并告知由于被告方不遵守达成的和解协议及合同约定，原告将采用诉讼方式，原告方代表李旭无异议。鉴于双方签订的是3年的长租合同，疫情虽短期有部分影响，但疫情期间房屋有人居住，未出现空置；且北京市政府在4月16日开放中介服务，4月30日北京市突发公共卫生事件一级响应降为二级，完全开放；同时按照湖北省高级人民法院、上海市司法局、北京市第一中级人民法院等司法机构分别发文对新冠肺炎疫情下房屋租赁合同履约遇到的核心问题进行的解答，明确疫情影响不适用于无条件解除租赁合同情况；双方在5月18日刚刚达成和解，被告方在得到减免一个月租金后，再次推翻和解内容，反复无理提出解除合同。由于被告违约，无信用，不遵守和解内容，导致合同无法执行且拖欠租金，原告对此交涉未果，故特向贵院提出诉讼，请法院依法判决被告支付相应租金及违约赔偿金后终止合同。6月16日被告通知解除合同，被告单方解除，应提前30日告知我方，双方于7月16日办理收房手续，收房当天看到地板被泡、墙面壁纸损坏，我认为这是使用不当造成的损坏，被告应该维修。被告认为这是正常的磨损。7月19日被告将屋内所有物品腾空，交付房屋，但是双方没有将物品损坏问题，达成一致意见。因被告单方解除合同，应该按照合同约定，承担违约责任。故诉至法院。手递手房地产辩称，原告陈述事实经过认可，但是并非我公司单方面解除合同。关于合同解除问题，我公司曾找原告进行协商，协商未果的情况下，原告径行起诉。我方认可原告所述6月16日之前的沟通协商过程。因为原告不再进行协商了，我公司只好向原告发解除合同的通知。关于原告所述地面墙面问题,房屋使用中会产生正常损耗，我公司认为此种情况是正常损耗，原告也在庭审中承认并非我公司故意损坏。因为房屋（卫生间）设计有问题，租户使用洗衣机，有时候水会渗到地板上，但并不严重，地板没有起包、翘起的情况。不同意原告的第一项诉讼请求，因并非我方拖欠租金，而是双方已协商免除12000元租金。不同意原告第二项、第三项关于违约金的诉讼请求，本案系因疫情产生违约导致合同无法履行，且违约责任不在我公司。因租金太高，疫情导致社区管制严格，寻找租户困难，原告也清楚涉案房屋难以经营的事实。我方在租赁期间一直沟通租金支付的问题，不存在滞纳金问题。关于原告第四项诉讼请求，签合同时涉案房屋是空房，没有家具和家电，我方利用空置时间配置家具家电，约定的时间很合理，故不同意该项请求。不同意原告第五、六项诉讼请求。因为涉案房屋设计不合理，卫生间特别小，洗衣机水流稍大就会溢出现象。原告不应该向我方主张损失。我方2020年7月16日当天已经将钥匙交给原告了，我们搬家期间也没有影响原告带看房屋。另外，原告留给我钥匙的原因在于其不想要屋内的全部物品，由我方负责将物品搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年7月23日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市西城区X号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告居住使用。租赁期限自2019年7月24日至2022年7月23日，租金每月12000元。乙方于每季度10日支付房租，甲方授权乙方为该房屋进行翻新装饰装修，鉴于甲方房屋装修装饰过于简单或屋内使用损耗较大，甲方同意给乙方8天装修期，此期间乙方无需向甲方支付房屋租金。甲方同意乙方可于租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，因乙方对该房屋进行装饰装修或配置家具家电使甲方房屋提高了竞争力，乙方对该房屋进行转租时如月租金超出乙方支付给甲方的月租金标准时，甲方确认超出部分归乙方用于收回成本所有。乙方如不按约定支付租金达七日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。除不可抗力及双方协商解除合同外，甲、乙双方若违约，应向对方支付年租金40%的违约金。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。此后,北京市突发公共卫生事件响应级别经历过短暂下调。2020年6月16日,北京再次将突发卫生公共事件响应级别调整为一级。因涉案房屋所在小区进行疫情管制，被告在庭审中称涉案房屋内有部分短租期（1年以下）次承租人离开了涉案房屋，导致其经营受损。原告对此不予认可，主张2020年6月之前仍然存在其他承租人居住。双方未提交其他证据。针对2010年4月24日后三个月租金的支付以及合同履行事宜，原、被告于2020年4月9日-2020年5月18日期间达成协议，双方在继续履行合同的前提下，原告减免被告一个月房租。后被告于2020年5月19日支付原告两个月房租。2020年6月16日，被告再次提出解除合同，但双方未能就合同解除后果达成一致意见，后双方于2020年7月16日办理房屋交接手续。庭审中，原告主张被告于2020年7月19日将房屋腾退完毕，且房屋腾退时存在墙面壁纸损坏及地板被泡的情况。被告对原告的主张不予认可，主张墙面及地板系正常使用损耗，被告已于2020年7月16日将房屋钥匙交给原告，且于当日计算了水电费应缴数额。双方未提交其他证据。关于房屋现状，原告称其加装空调后于2020年7月20日另行将房屋转租给与被告类似的其他房屋托管公司。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋虽然系居住使用，但根据合同上下文义可知，被告租赁房屋的目在于获得对外转租的差价收益。新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，且疫情发展及管控系持续状态，对于租赁业的经营收益必然造成影响。但是疫情是否必然导致合同解除的后果，应结合合同的履行情况综合判断。根据双方陈述可知，疫情期间（2020年4月9日-2020年5月18日）双方曾就合同履行问题达成过一致意见，即合同继续履行，免除被告一个月租金，且被告于达成协议后第二日即向原告支付了租金免除后的两个月租金。故根据诚信原则，原告要求被告返还拖欠租金并支付逾期付款违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。关于提前退租违约金，根据前述分析的法律事实可知，因房屋即使对外转租也应为居住用途，且双方已经在疫情期间就涉案租赁合同继续履行达成过合意，能够证明合同具备履行条件，故疫情虽然会对被告对外租赁经营收益造成不利影响，但尚达不到解除合同的情形，被告于6月16日提出解除合同的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金数额，考虑到6月16日后北京市疫情防控形势，本院根据公平原则、被告的过错程度以及本案具体情况予以酌定。关于免租期费用，在合同终止的情况下，被告应支付免租期占用费，本院秉持公平原则，根据合同履行期间与合同约定期间的比例，认定原告主张的免租期占用费数额并无不妥之处，本院予以支持。关于房屋地板、墙面损失，原告未提交充分证据证明损失原因及结果，在房屋已实际对外转租的情况下，原告该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于逾期交房违约金，被告已支付的房屋租金的期间范围已能够涵盖双方办理腾退交房手续的时间，且本院认为上述酌定的合同解除违约金数额已能够弥补原告受到的损失，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京手递手房地产经纪中心赔偿孙海欣违约金30000元。二、自本判决生效之日起七日内，北京手递手房地产经纪中心支付孙海欣免租期占用费2133元。三、驳回孙海欣的其他诉讼请求。如果北京手递手房地产经纪中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2192元，由北京手递手房地产经纪中心负担343元（自本判决生效之日起七日内交纳），由孙海欣负担1849元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二〇年八月二十八日法官助理  姚 岚书 记 员  胡玉亚