河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0322民初1317号原告：杜永杰，男，汉族，1999年7月14日出生，住孟津县。委托代理人：韩超峰，孟津县光明法律服务所法律工作者，特别授权。被告：杨焕霞，女，汉族，1973年10月22日出生，住孟津县，现住孟津县。委托代理人：张同站，洛阳市孟津县惠民法律服务所，法律工作者，特别授权。原告杜永杰诉被告杨焕霞定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜永杰的委托代理人韩超峰，被告杨焕霞及其委托代理人张同站到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、请求判令被告返还原告定金30000元。2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年5月2日，原告通过被告提供的中介服务订购了他人位于孟津县××与英才路交叉口绿都××春天小区后面××套房屋，被告当时称该房屋有房产证，且出售价格便宜。原告由于年龄尚小，社会经验和生活常识缺乏，在被告一番热情周到的推销服务后，向被告交纳了定金30000元。后经原告及家属到不动产登记机构查询，得知该套房屋为民间俗称的“小产权房”，由于小产权房并未取得合法有效的房屋产权证书，不能办理房屋产权过户登记手续。原告以无法取得法律意义上的所有权为由向被告提出异议，并要求被告返还定金。被告则认为原告违约，拒绝退还定金，双方为此发生争议。另据原告查明，被告经营的洛阳七彩虹家政（孟津店）并未办理合法的营业执照，目前处于非法经营过程中。原告认为，被告虽然为原告提供了房屋中介服务，但被告推荐的房屋不能办理房屋产权过户登记手续，原告购买房屋的目的并不能实现，且小产权房的交易被法律所禁止，即使签订了买卖合同，也会被确认为无效合同；另被告为非法经营机构，没有经营房屋中介服务的法定资格，最终也没有促成买卖双方签订正式的房屋买卖合同，且被告只是房屋买卖的居间人，房屋买卖合同的定金收受人应为卖方，定金罚则只适用于买卖双方，原被告之间的居间服务合同应为无效合同，被告收取原告的定金依法当予以退还。故此，根据合同法等相关法律规定，特起诉以实现诉求。被告辩称：一、原告在诉状中讲他年龄尚小，社会经验缺乏，因此才交了定金，纯属强词夺理。原告已22岁，具有完全民事行为能力，完全知道买房子产生的法律后果，况且买房子是家中的大事，他是在和家人多次看房后才决定买的；若他看不中房子，我再热情介绍他也不会买房，因此交定金与年龄无关。二、关于原告所称所买房为“小产权房”，不能取得合法有效房屋产权证书一事，和事实严重不符；我带原告和其母亲看房前已将房屋的全部情况向他们告知的清清楚楚，并再三强调该房屋是小产权房、有证、但不能过户，原告和家人也多次到房主家和房主见面了解房屋的性质、权属并协商付款方式，在此基础上原告才给我转了买房定金，叫我转交给房主。由于原告中途反悔不愿意买房才编造谎言说我没有告知房屋是小产权房，现在孟津房价已涨到每平方米6000多元，如果不是小产权房，房子会这么便宜吗？而且原告和他母亲看了三次房才最终确定购买，这说明原告非常精明细心，买房是家中的大事，原告说在交定金前他不知道是小产权房，这一不是事实，二不合情理。三、我开办的“七彩虹家政”与我受原告委托给他找房子没有关系，我是以个人名义给原告帮忙的，我没有收取原告的任何费用，帮忙给原告找房子不违法，况且是原告主动找到我让我给他找房子的，无偿帮忙不需要营业执照。四、原告知道我不是房主，我只是代他找房的，在我的引见下认识了卖房人，原告和家人看房后，原告给我交底，他只出24万，我代表原告与卖房人讨价还价，最后以24万元成交，达到了原告的要求；原告随后又和家人一块看了两次房，并和卖方谈好了交房时间和付款方式，我受原告委托找房、谈价钱的事已完成。虽然他们最后没有成交，但这与我无关，因这不是我能决定的。五、原告虽然将购房定金交给了我，但我立即转给了卖房人，因原告要求卖房人第二天就得搬离此房，卖房人不拿到定金，就不会搬离此房，我向卖房子人转交定金是征得原告同意的，我给原告打的是定金收条，我只是经手人，定金是原告和卖房人达成了口头协议，原告才交了定金，定金是卖房人收取的。现在原告不要房子、要求返还定金，应向卖房人主张返还定金，原告告我显然告错了，我也曾向卖房人反映过，但卖房人认为是原告违约，定金不退，我也申请追加卖房人一次性解决此事，但法庭不准。因此我认为原告告我没有道理，我只是经手人，我没有获得原告定金，如婚姻介绍一样，恋爱不成，男方总不能状告媒人，叫媒人将经手转交给女方的彩礼退回男方吧。我和原告的关系是受委托与委托的关系，我是受原告的委托给原告找房的，也是代理原告将定金转交给卖房人的，我给原告出具的收条上明确写着收的是定金，而不是中介费，而定金是卖房人收取的，而卖房人也明确表示他收到了原告定金，我受托事项已完成，代理行为已终止，原告应依法对我的代理行为承担民事责任，我依法不承担代理后果。所以原告诉讼主体错误，我不是适格的被告，我不承担退款责任。希望依法驳回原告诉求。庭审中，原告就自己起诉所述提供了相关证据，被告进行了质证，具体情况如下：（一）、被告杨焕霞出具的收据一份。拟证明：杨焕霞已收到原告定金3万元，收据中并未注明杨焕霞是代卖房。（二）、微信转账记录一份。拟证明：2020年5月2日原告微信转给被告3万元，收款人名字是孟津七彩虹家政，是被告的微信名。被告对证据（一）、（二）的真实性无异议，对证明方向有异议；证据（一）的收据确实是杨焕霞出具的，但明确表示3万元是定金，定金是卖房人而不是代理人获得的，杨焕霞只是经手人，没最终取得3万元；证据（二）被告确实收到，但转交给卖房人、并从卖房人处扣取了6000元，卖房人实际收取24000元，该6000元是收取卖房人的、与原告无关。被告提供的证据为：（一）、收款收据一份（与原告提供的一致）。拟证明：被告收取的是定金；因被告是代理人，原告让杨焕霞把3万元交给房主，并且注明“如果违约概不退还”。（二）、卖房人习宝辉2020年5月2日给被告出具的收据。拟证明：被告扣取6000元后已把剩余24000元交给了卖房人。（三）、微信转款记录截图。拟证明：被告已把24000元转给了卖房人。（四）、原告所要买的房子房产证复印件。拟证明：被告给原告介绍的房子是确实存在，原告也与房主多次见面交谈。（五）、卖房人所出具的证明。拟证明：原告与卖房人经过协商，当时已说明房子是小产权房，双方已达成一致意见；被告带领原告与卖房人进行了协商，原告也多次去找卖房人协商房价，并就房款是一次性还是分期付款进行了交谈，原告并要求卖房人5月3日必须搬出此房；是原告不要房子了。（六）、张某出具证明一份。拟证明：被告在原告付定金前已给其说明是小产权房，也说明杨焕霞是代表原告去谈的房价。原告方对证据（一）无异议，对证明方向有异议；原告方认为该收据上的3万元是被告收取原告的居间报酬（佣金），而被告认为是定金，原告认为该处的定金应理解为房屋买卖的定金，定金的收受方应为卖方而非被告；被告在收据中也没有备注是代卖方收取的定金，且被告提供的房源是小产权房，若双方签订了小产权房买卖合同，该合同也是会被法律确认为无效；因此收据中“如果违约定金概不退还”的条款，因买卖合同无效而归于无效。对证据（二）、（三），原告认为，被告是否向卖方支付了24000元，是被告和卖方之间的经济往来手续，与本案原告的诉讼请求没有关联性。对证据（四），无法确认其真实性及该房产证是否存在；原告在诉前曾到不动产交易中心查询，因涉案房产是小产权房、不可能取得合法有效的房屋产权证书，也不可能办理房产交易过户登记。对证据（五）卖房人习某的证言，习某称在原告交付定金后已搬离该房毫无事实根据，按照生活常识，卖方在没有收到全部房价后不可能搬离；该证言显示，被告提供服务收取了卖方的6000元费用，被告称与原告是无偿委托代理人关系，那被告既然是原告的代理人应为原告的利益服务，却收取了卖方的6000元费用，与被告所称是原告的代理人显然矛盾；证人称原告方多次去看涉案房产，这是对事实的夸张，原告只看房了1次，并非看了多次。对证据（六），因张某和被告系七彩虹家政中介机构的合伙人，和被告有直接利害关系，其证言不能采信，也没有效力；被告方称杨焕霞不是中介机构的负责人，该机构上挂的牌子就是洛阳七彩虹孟津家政，经营服务范围包括房屋中介，且原告方从百度上查到被告服务机构服务信息，信息上面显示有被告方的手机号码。被告方证人出庭作证。具体情况如下：一、证人习某出庭作证称：我是涉案房子的房主，2020年5月2日经过杨焕霞介绍给杜永杰，当时杨焕霞带杜永杰和杜永杰母亲去看房子，看完后没有商谈房价就走了；杨焕霞和张某在5月1日晚上提前去看了房子，基本说住房价是23.5万元；5月2日中午杨焕霞和张某一起来给我送钱，杨焕霞说自己是房介，最后按23.4万元成交，临时给我转了2.4万元，随后说让我抓紧时间办洛阳银行的银行卡，不用交手续费；中午我去把卡办完后就开始赁房子腾东西，另外租房交房租8000元；5月2日下午原告杜永杰和他母亲就来了，看到我正在腾房子，房介给我说好5月3日办交接手续，杜永杰怎么给房介说的我不清楚；5月2日下午我正在搬家，杜永杰和他母亲找我商量说钱不够能否晚点给，我坚持一次性给、否则不会把房子给他，后来他们又去找杨焕霞，具体情况我不清楚；当时他们还交代我暂时先不搬东西，我认为可能是他们先商量好，我再搬东西，但具体他们怎么商量，我不清楚。到晚上杨焕霞给我打电话说已经说好了，第二天10点左右交钱交接，再后来，等到第二天中午了也没有人吭声，后杨焕霞通知我说想再看看房子，到下午3时，杜永杰的母亲和其他人来看房子，杜永杰本人没有来，说已交了3万元定金，手里还有8万元，没有那么多钱、先交一部分，到年底再给但也不能保证到年底就能给完；没有说成，她们就起来走了（当庭看杨焕霞提供的习宝辉证言，称：这是我女儿代写的，内容与我刚才叙述的差不多）。原告方询问证人情况：你的房产有无房产证？今天能否提供原件？（证人答：有房产证，我带着原件。出示）；你知不知道此房产将来能不能给买房人办理房产过户手续？（证人答：这个房子办不成过户手续，如果以后有政策允许，我可以协助办理）；你知不知道杨焕霞是中介机构的负责人员？（证人答：刚开始去并不知道，是后来给钱时我才知道）；杨焕霞给你转的24000元是什么钱？（证人答：当时说是买房的定金）；你知不知道杨焕霞收取了杜永杰多少定金？（证人答：不知道，我就收到24000元）。被告方询问证人情况：你现在住哪？（证人答：我现在就在这套房子住，但是我租赁的房子我还继续占用，里面还有一部分东西）；杨焕霞给你说没说过还要收取你的费用？（证人答：没有说过，我只得够我的房子价就行）；你知不知道这套房子卖24万元，什么时候知道？（证人答：当时不知道，交定金后我才知道）；你给杜永杰家人说没说过这个房子是小产权房？（证人答：说过，每次他们来，都要说的）；现在你的房子还愿意卖给杜永杰吗？（证人答：在我房子没有卖出去之前，我还愿意卖；当时我也说过6月底之前定金算数，我不可能等他太长时间，但是现在没有卖出去，他如果还要我还同意卖）。二、证人张某出庭作证称：5月2日早上9时左右杨焕霞给我打电话，想带人去看房子，让我替她看店，10时她带着杜永杰看房回来。杜永杰说看这套房子非常满意。杨焕霞说这是小产权过不了户，只要有房产证就行。随后杜永杰妈说楼层高、上不去，杜永杰说上不去不是让她住的。随后他妈给他姨打了电话，他姨问有房产证没，杜永杰说有，问杜永杰钱够吗？杜永杰说够了（当庭看证言，确认是自己出具）；我与杨焕霞朋友关系，杜永杰是杨焕霞带着去看房子回来后知道的，我引着小杜去看过一次房子（另一套房子），他没有看中。被告方询问证人情况：证人你与杜永杰接触时，说没说过这套房子是小产权房？（证人答：5月2日上午那天说过4次，杨焕霞还说这可不是小事，让考虑好）；杜永杰给杨焕霞交定金你知道吗？（证人答：是上午10时左右，杜永杰看房回来就交的）。原告方述称：原告将3万元交给了被告而不是卖方，原告和卖方之间不存在利益上的关系，也无法向卖方主张权利，被告在收据中也没有注明是代卖方收取的定金。本案原告起诉的案由是居间服务合同纠纷，原告系委托人，被告系居间人；被告没有完成居间人应当履行的合同义务，未促成原告与卖方签订正式的房屋买卖合同，故不得要求支付报酬，也无权要求原告支付报酬。且事后经原告了解，被告提供的房产产源系小产权房，不能办理相关产权过户手续，原告购买房屋的合同目的不能实现，至于被告是否将定金中的一部分转付给卖方，原告不清楚也不知道，与原告没有任何关联性。被告和卖方之间的纠纷，可在其承担责任后另案另诉。被告方称：“是杜永杰的姑姑认识介绍，让帮忙买个20万左右的二手房，被告就开始代理着给他找房源；杜永杰让杨焕霞直接代表他去谈价钱，也曾经表示给杨焕霞辛苦费，杨焕霞当时没有要，说搬进去再说”。故本案应是委托代理合同纠纷而不是居间合同纠纷，被告是以代理权为基础代理原告进行民事活动，参与委托人与第三人之间的关系，代表委托人进行谈判，并将处理事务后果移交委托人；而居间人并不代表委托人进行民事法律行为，仅为委托人提供订约机会及媒介，不参与委托人与第三人之间的关系，没有将处理事务后果移交委托人的义务；居间为有偿性质的行为，而代理包含有偿和无偿行为。本案中被告参与了与卖主的房价谈判，并商定交款方法交房时间，在原告不要房子时又把该情况告诉卖房人，动员卖房人向原告返还一部分定金，被告没有收取原告任何费用，系无偿代理。对原告来说被告从事的是代理行为而非居间行为，被告是受原告委托找房，并不仅仅是提供房子信息，故本案不是居间代理。被告出具的收据上面写的定金，该定金是别人收的还是被告收的不清楚，因为原告知道他所买的房子不是被告杨焕霞的，并且原告及其家人多次与卖房人见面并看了房产证，他完全知道此房子不是被告的。按规定定金是卖房人收取，被告对原告的代理行为不收取定金。原告很清楚要买的是小产权房，经过多方了解后交了定金，被告也告诉了原告是小产权房过不成户。原告方坚持：证人习某证明仅仅收到24000元，当时他并不知道杜永杰给被告的是3万元。被告称和原告是无偿代理关系，而卖方又不知道原告方向被告缴纳3万元定金，被告收取了其中的差价6000元，提供的是房屋中介服务，其行为符合居间合同关系的特征；原被告事先就不认识、是通过别人介绍，被告在法庭询问时并不能说清原告委托被告具体授权代理内容，被告经营的门店招牌上就有房屋中介的内容。以上事实足以说明原被告系居间合同关系，被告就是一个房屋中介机构的负责人，并非被告方称的是无偿代理原告；在5月2日之前，原告根本不知道被告提供的房产产源坐落位置，不可能进行查询。综上所述，被告作为居间人虽给原告介绍了房产产源，但最终没有原告与卖方签订正式的房屋买卖合同，没有完成居间人应当履行的居间义务，无权也不得要求原告支付报酬；被告收取原告的30000元系非法经营产生的收益，不应得到法律保护；定金的收受人应为房屋的卖方，定金罚则只适用于买卖双方，而不适用于原告和被告，被告收取原告的定金没有依据，其中的‘如果违约、概不退还’条款无效，对原告没有法律约束力；故被告收取原告的30000元无论理解为佣金，还是理解为买卖合同的定金，被告均应当退还原告。被告方坚持：原告在交付定金之前，已经知道房屋为小产权房不能过户。本案应是代理合同纠纷而非居间合同纠纷，原告以杨焕霞作为被告起诉系主体错误，杨焕霞不是适格的被告。原告方称因是小产权房不能交易、收取定金的民事法律行为无效的，我方认为不妥；收据上面明确标明是‘定金’而不是劳务费或中介费，房屋买卖才牵涉到定金；收据是杨焕霞向原告出具的，证明定金是杨焕霞代原告转交给房东的。收据载明是定金，原告认为杨焕霞是中介、30000元应认定是佣金的说法错误。杨焕霞不是以其经营的门店名义进行的行为，而是其个人行为，属为原告帮忙，没有收取原告任何费用。原告方说去房产部门查了，又说时至今日不知道卖房人的个人信息及有无房产证，自相矛盾。按原告向法庭提交的主要证据也注明违约定金概不退还，现在房东也承诺仍然愿意将房子卖给原告。综上，原告起诉被告的主体错误，被告依法不承担退还3万元的法律责任。请法庭驳回诉讼请求。原被告双方各执己见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，分析认定如下：被告坚持自己是无偿代理原告找房子（购买房屋）且‘没有收取原告的任何费用’，还认为自己‘将该30000元转交给卖房人并从卖房人处扣取了6000元，此6000元是收取卖房人的、与原告无关’等；根据被告证人习宝辉所述，其根本不知道杨焕霞收取杜永杰多少钱，自己就收到24000元。故被告所述前后矛盾，被告收取的6000元差价系原告所有的事实存在；被告是给原告提供房屋中介服务而非无偿代理，双方之间本质上就是居间合同法律关系；被告无论以个人名义还是以‘七彩虹家政’名义实施的该行为，均不能否定系居间合同法律关系的事实。被告介绍给原告的房屋系小产权房、不能进行过户登记也是客观存在的事实，原告也无法取得法律意义上的所有权。故原告以此为由要求被告返还所交付的‘定金’，理由正当、合法有据。被告作为房屋买卖的居间人，不具有收取原告定金的资格，其最终也未促成买卖双方签订正式的书面买卖合同，以定金罚则对抗原告于法无据。被告是否将款项交卖房人，与原告没有法律上的关系，以此理由对抗原告也于法无据。故被告收取原告的‘定金’依法当予以退还。鉴于被告为此付出了一定的劳务，依据公平原则，可适当扣除一部分费用，以500元为宜；扣除后，被告应再退还原告29500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杨焕霞返还原告杜永杰29500元，限判决生效后十日履行完毕。驳回原告杜永杰的其它诉讼请求。本案受理费275元（减半收取后），原告负担5元，被告负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  韩南方二〇二〇年八月十二日书记员  张翔飞