江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初2296号原告：徐艳红，女，1985年12月24日出生，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：芮伟，江苏众恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁进中，江苏众恒律师事务所律师。被告：西藏新城悦物业服务股份有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区国际总部城******。法定代表人：戚小明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周晶梅，系该公司员工。委托诉讼代理人：李莞蓉，系该公司员工。原告徐艳红与被告西藏新城悦物业服务股份有限公司(以下简称物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用小额诉讼程序于2019年12月17日、2020年3月20日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人芮伟、梁进中，被告物业公司委托诉讼代理人周晶梅、李婉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐艳红向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还多交的2018年11月20日至2019年6月30日期间的物业费及停车费1241.84元；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉请为：判令被告返还多交的2019年1月8日至2019年6月30日期间的物业费517.1元，并撤销要求被告退还停车费的诉请。事实和理由：被告自2017年1月20日为原告小区提供物业服务，2018年8月20日，因被告严重违约，经原告小区业主委员会发函解除了与被告之间的物业服务合同，并要求被告于2018年11月19日与原告小区业主委员会进行交接并撤离原告所在小区，但被告至今未撤离。原告认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，被告无权收取2018年11月20日之后的物业服务费及停车费。现原告诉至法院要求判如所请。被告物业公司辩称，被告为原告所在小区提供物业服务至2019年6月18日，物业费也应该收取至2019年6月18日，故被告不应退还2019年6月18日前原告所交物业费。被告与原告所在小区业委会于2017年1月20日签订仙林悦城小区物业服务合同，约定由被告为该小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2017年1月20日至2020年1月19日。2018年8月20日，原告所在小区业委会未经小区业主大会同意，即单方要求解除与被告之间的物业合同，严重违反法律规定，亦严重损害被告的合法权益，因此被告曾向贵院提起要求原告小区业委会继续履行合同的诉讼（2018年苏11**民初7176号）以维护被告合法权益。诉讼期间，被告仍然为原告小区提供物业服务，未使小区业主生活受到影响，在此期间，被告为小区垫付公共能耗费共计455461.65元。被告依据一审判决结果于2019年6月18日与仙林悦城小区新物业公司进行交接，并撤出该小区，并未有主观拒绝退出、移交的行为。一审法院判决被告与原告所在小区业委会签订的仙林悦城小区物业服务合同于判决生效之日解除，于判决生效后三十日内撤出仙林悦城小区，被告于2019年6月18日撤出小区，是执行一审判决结果，二审法院案号为2019苏11民终2615虽改判双方合同于2019年1月7日解除，但并未否定被告在诉讼期间一直为原告所在小区提供物业服务，在诉讼期间被告为原告所在小区提供物业服务，原告亦接受被告提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务关系，被告于2019年6月18日撤场，并未延迟，因此原告以最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件法律若干问题解释第十条，要求被告退还相关费用明显与事实不符，不应得到支持。综上，被告在诉讼期间为原告正常提供物业服务，并垫付公共能耗费，在一审法院判决后亦执行法院判决，按时退出仙林悦城小区，理应收取物业服务期间的物业费。本院经审理认定事实如下：2017年1月20日，原告所在仙林悦城小区与被告物业公司签订物业服务合同，约定由被告为仙林悦城小区提供物业管理服务，合同期限自2017年1月20日至2020年1月19日，物业服务费收费标准高层住宅为1.4元/月/平方米。双方还在合同中对服务内容与质量、物业的经营与管理标准、物业的使用和维护、权利与义务、违约责任等进行了约定。被告徐艳红为仙林悦城3栋906室业主，物业服务费交至2019年6月30日，共计交费1091元。2018年8月13日，仙林悦城小区召开业主代表大会临时会议，会议表决通过了解聘物业公司的议案。2018年8月19日，业委会将表决结果进行公告。2018年8月20日，业委会向物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》，载明物业公司在履行合同约定内容及承诺条款方面不到位，即日起解除双方的聘用关系。2018年11月18日，业委会召开业主大会临时会议，对业主代表大会有关决议予以确认，并于2018年12月10日将表决结果进行公示。2018年11月6日，物业公司向本院起诉，要求业委会继续履行双方的物业服务合同，并要求业委会以公示方式消除因其擅自解除合同给物业公司造成的不利影响。2019年1月7日第一次开庭过程中，业委会提起反诉，明确要求解除双方的物业服务合同。2019年5月25日，本院判决双方物业服务合同于判决生效之日予以解除，物业公司于判决生效后三十日内撤出仙林悦城小区并移交相关资料。2019年6月18日，物业公司撤出仙林悦城小区。业委会因不服一审判决于2019年7月25日向镇江市中级人民法院提起上诉。镇江市中级人民法院于2019年10月24日作出终审判决，判决双方物业服务合同于2019年1月7日解除，物业公司于终审判决生效后三十日内向业委会移交相关资料。2019年3月25日，原告向本院起诉，要求被告返还2019年1月8日至2019年6月30日期间的物业费。另查明，被告物业公司为仙林悦城小区提供物业服务至2019年6月17日，支付了相应的维保费、保洁费、保安费、公共能耗等费用。以上事实，有原告提交的房产证复印件、物业服务合同复印件、《关于解除物业管理关系的告知函》、《关于业主大会临时会议有关事项表决结果的公告》、物业费发票、2019苏11民终2615号民事判决书复印件，被告提交的保洁外包服务供应商月度考核记录表复印件、无锡贵福物业管理有限公司员工考勤记录表复印件、关于提供保洁服务的情况说明、垃圾清运合同复印件、生活垃圾清运合同复印件、关于提供垃圾清运服务的情况说明、电梯委托维保合同复印件、电梯保修记录复印件、南京市电梯维护保养记录复印件、江苏增值税专用发票复印件、网上银行电子回单复印件、垫付公共能耗费网上银行电子回单复印件、交接清单、（2018）苏1183民初7176号判决书复印件、（2019）苏11民终2615号判决书复印件及到庭原、被告的相关当庭陈述在卷予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间在2019年1月7日至2019年6月17日期间是否形成事实物业服务关系？原告认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，被告应当返还合同解除后的物业费。被告认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，人民法院应予支持。被告物业公司在合同解除后继续为仙林悦城小区提供物业服务，并支出了相应的费用，被告物业公司不应返还相应的物业费。本院认为，法律在保障一方行使解除权时，同时赋予另一方异议权，即解除通知到达对方当事人后，如果对方当事人对解除合同的效力有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力。本起纠纷中，仙林悦城业委会在2018年8月20日提出与被告物业公司解除物业服务合同，被告对解除有异议，在异议期届满前以起诉的方式提出异议，要求业委会继续履行合同，业委会亦在该案中提起反诉，请求解除双方之间的物业合同并要求物业公司撤场。此时合同解除是否产生效力，应由人民法院依据合同约定、履行情况等情形作出判断。物业公司是希望通过裁判方式来确认合同解除的效力，而非是出于主观恶意强行霸占小区，拒不交接，且被告在一审判决作出后按照规定时间退场、移交相关材料，故认定被告不存在主观恶意。被告物业公司在合同权利义务终止后，即2019年1月7日至2019年6月17日期间继续提供物业服务，原告亦享受相应服务，双方形成事实上物业服务关系。根据民法公平、权利义务一致的原则，原告应当按约交纳物业服务费。因被告物业公司为原告提供物业服务至2019年6月17日，原告物业费交至2019年6月30日，2019年6月18日至2019年6月30日期间的物业费，合计38.86元（1091元÷365天×13天），被告应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告西藏新城悦物业服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐艳红物业费共计38.86元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告徐艳红负担46元，由被告西藏新城悦物业服务股份有限公司负担4元（此款原告已预交本院，被告于本判决生效之日起十日内给付原告4元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（江苏省镇江市中级人民法院的账号：11×××61，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处）。审 判 长  居祥龙人民陪审员  叶 晨人民陪审员  葛 建二〇二〇年八月二十日法官 助理  王冰心书 记 员  沈 冘