辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初3482号原告：刘英杰，女，1986年5月12日出生，汉族，住大石桥市。公民身份号码：2108821986x********。原告：谢克焕，男，1982年9月6日出生，汉族，住大连市。公民身份号码：2108821982********。二原告共同委托诉讼代理人：刘德盛，系辽宁赢浒律师事务所律师。被告：大连宸宇房地产开发有限公司，住所地：大连庄河市城关街道水仙委景源名郡小区******。统一社会信用代码：9121028357089646XA。法定代表人：于长杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅，男，1991年4月10日出生，汉族，系该公司员工，住大连市沙河口区。公民身份号码：2102041991********。原告刘英杰、谢克焕与被告大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘英杰及二原告共同委托诉讼代理人刘德盛、被告委托诉讼代理人张毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即协助二原告办理案涉房屋的不动产权证；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告基于富爸爸不动产公司推荐与案涉房屋原购房者都兴财之间进行协商后，经都兴财同意被告变更房屋转让手续将房屋转让给原告。2015年3月26日，原告与被告签订房屋买卖合同，合同约定二原告购买被告开发的庄河市房屋，价款308960元。原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应当在合理期限内完成。原告于2015年10月10日将相关税费缴纳给被告，被告将房屋交付给原告。原告入住后，多次催促被告办理房屋产权证，但被告始终以各种理由推脱不办理。现被告自交付房屋给原告使用已长达3年之久，至今没有按约定为原告办理房屋产权证，故诉至法院，请求依法判令被告立即给原告购买的房屋办理不动产权证。被告宸宇公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、本案房屋系工程抵债房屋，实际出卖人并非被告，该套房屋系我公司于2014年1月5日按照施工进度抵付给施工方都兴财的，2014年10月5日经都兴财确认，将该房屋更名至原告刘英杰，原告在标注有“此楼顶付工程款”的收据上签字确认。2015年3月16日原告因需要办理商品房买卖合同，向被告公司交付了用于解除在中国银行抵押的解押款98960元，被告在2015年6月12日将该首付款98960元支付给施工方都兴财。故该房屋实际是抵债房屋，实际的出卖方并不是我公司。虽然我公司与原告签订了商品房买卖合同，实际上并不存在出卖的事实，实际上施工方都兴财只是用案涉房屋来抵顶债务。原告也清楚该房屋是抵债房屋。《辽宁省高级法院民事审判服务基层、服务群众热点、难点100问》中规定:问题68:关于以房抵债协议在审判实践中的几个问题:(1)以房抵债协议,何种情形视为履行完毕?(2)开发商签订以房抵债协议后,又将房屋出卖给第三人,发生争议,如何处理?(3)签订以房抵债协议后,施工方又将抵债得来的房屋出卖给第三人,第三人将对价支付给施工方后与开发商签订了商品房买卖合同,如果出现逾期交房或者逾期办证情形,第三人能否要求开发商承担违约责任?参考意见:以房抵债协议为债权协议,只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力,才能视为以房抵债协议履行完毕。债权人抵债而来的房屋,只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更登记手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人,第三人又与开发商签订房屋买卖合同,属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订商品房买卖合同,但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。2、该房屋抵顶的施工方都兴财并未按照施工合同约定进行工程造价决算，工程竣工验收，未开具工程施工发票。因该房屋系工程抵债房屋，故需要施工方完成施工合同的约定，在竣工后进行工程造价决算，提交竣工验收相关资料，提交工程款发票。该房屋抵债施工单位都兴财项目部所施工工程于2016年已经竣工，至今未提交以上资料。所以都兴财项目部抵顶的房屋我公司暂停办理一切手续，且原告与我公司并不存在实际合同关系，也不存在事实上的房屋买卖关系，向我公司提起诉讼是错误的主体，我公司现已将都兴财起诉至大连市中级人民法院并判决完毕，现在贵院申请执行，执行内容为都兴财按照合同约定交纳工程款税票，交纳竣工验收资料。3、合同中并没有明确规定办理房屋产权证书的具体时间以及违约金赔偿约定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合同第十五条对预购商品房预告登记和产权登记约定：在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应该在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：第3项为：由出卖人在合理期限内办理。根据以上合同约定，被告并没有违反合同约定。综上所述，被告请贵院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2015年3月26日，原告刘英杰、谢克焕与被告宸宇公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于庄河市房屋，建筑面积77.24平方米，房屋总价款为308960元。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人在合理期限内办理。诉讼中，被告认可收到原告交付的购房首付款98960元，但称上述款项公司已经全部转交给案外人都兴财并提供宸宇千韵坊项目部售房款支付单予以佐证，内容为：公司销售、财务部门：现由宸宇?千韵坊项目部都兴财所分下列房屋的房款已全部到账，请办理结算支付。房屋基本信息房号1-1-401姓名刘英杰面积77.24总金额308960元首付款金额98960元实际支付金额98960元……领款人签字：都兴财。另查，2014年1月5日，被告宸宇公司向案外人都兴财出具收款收据，收款金额为498198元，收款事由1#-1-401，并备注“此楼顶付工程款”。2014年10月1日，被告变更该收据，在此收据右上角处盖有“此楼转让给刘英杰转让人都兴财”字样。被告称该变更收据手续证明被告同意将该楼转让给原告，后原告向被告宸宇公司缴纳契税、产权证工本费、他项权利登记费、电费、水费等费用8781元。宸宇公司将案涉房屋交付原告居住至今。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、缴费清单、宸宇千韵坊项目部售房款支付单及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告是否形成商品房买卖合同关系；2.被告是否应协助原告办理案涉房屋的产权登记手续。关于第一个争议焦点问题，被告并未提供充分证据证明案涉房屋系原告向案外人都兴财购买后又与被告签订的《商品房买卖合同》，被告亦未将案涉房屋交付给案外人都兴财，其虽将案涉房屋先抵债给案外人，但是经案外人认可，被告同意将该房屋出卖给原告，并变更了收款收据的手续，且被告在合同签订后收取了原告交付的购房首付款并收取了契税、产权证工本费及入住费等费用，并由其将案涉房屋交付给了原告，应视为被告对案涉《商品房买卖合同》的认可并已经实际履行，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，亦不违反公序良俗原则，应为合法有效。被告辩称的其收取案涉房屋款项后已支付给案外人的情形不足以认定系符合接受抵债人没有取得房屋权属证书又将抵债房屋出售给第三人、第三人又与开发商签订房屋买卖合同之情形，故对被告的辩解意见，本院不予采信。关于第二个争议焦点问题，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。协助买受人办理不动产权登记是出卖人的法定义务也是合同义务。本案中，双方当事人签订合同后，被告收取了原告的购房首付款、案涉房屋的契税、产权证工本费及入住费，被告除了应将案涉房屋交由原告占有使用，还应按照合同约定协助原告办理不动产权登记手续。对原、被告双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人在合理期限内办理”，被告以此约定辩称合同未约定办理产权证书的时间，被告至今未办理产权证书并未违反合同约定，本院认为，该“合理期限”的约定应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，为不超过商品房买卖合同约定的期限届满后一年为宜。被告向原告交付房屋已达四年之久，应当在合理期限内协助原告办理产权登记手续，由于其自身的原因致使原告至今未办理产权登记，系其履行合同义务不符合约定，应当继续履行。现案涉千韵坊小区已经可以办理产权登记，被告应协助原告办理不动产权登记手续，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称案外人都兴财未配合其进行工程造价决算、提交竣工验收相关资料、工程款发票（包括该套房屋发票）而拒绝办理不动产权登记的辩解意见，本院认为，案外人都兴财作为施工人的法定和合同义务的履行与本案审查的房屋买卖合同关系并无直接关联，被告不能以此拒绝协助原告办理案涉房屋的产权登记，故对被告的此项辩解意见，本院亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：被告大连宸宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘英杰、谢克焕办理位于庄河市房屋的产权登记手续。案件受理费2967元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  赵日荣二〇二〇年八月十日书记员  王婷婷附相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。