福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4507号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈灯风，男，1973年9月10日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：江椿平，福建远见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢声扬，福建远见律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：林晨，男，1982年11月11日出生，汉族，住福建省福州市闽侯县。 委托诉讼代理人：冯敏，福建日尧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何丹平，福建日尧律师事务所律师。 上诉人陈灯风因与被上诉人林晨房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈灯风上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判林晨赔偿陈灯风损失983821元、返还履约保证金50000元，本案一、二审诉讼费用（包括评估鉴定费16000元）由林晨承担。事实和理由：一、双方系达成合意由陈灯风对场地内的房屋进行重大改造、建造安装，现因案涉《场地租赁合同》无效，林晨应承担主要过错责任并对陈灯风的损失承担大部分的赔偿责任。1.双方系达成合意由陈灯风对场地内的房屋进行重大改造、建造安装。第一，合同名称为场地租赁协议，合同第一条约定“甲方出租给乙方的场地位于……”及第四条第2点约定“甲方应按约定为乙方提供场地”，可见本案租赁的主要标的是场地使用权，场地内原有的厂房房屋为次要。第二，根据合同第三、四、七条的约定，双方对陈灯风承租后投入大量资金用于场地内相关建筑设施的改造建造、装修装饰，租赁期满后相关固定建筑设施归林晨所有，是达成合意的。第三，陈灯风确实投入了巨额资金进行改造建造，经评估该金额为1284899.47元。2.案涉《场地租赁合同》无效，林晨应承担主要过错责任。在签订和履行合同过程中，林晨隐瞒其无相关权属凭证的事实，并口头承诺不妨碍生产经营且有需要时可以确保办理相应审批手续等，并以免租期、补贴10000元等手段鼓励陈灯风投入巨额资金用于厂房设施等改造建造，现因林晨无法提供相应建设规划许可手续或房屋权属证书等，导致租赁合同无效，林晨对此应承担主要过错责任。而陈灯风在签订合同时未对租赁物的产权、规划报建等情况审查核实并轻信林晨的口头保证和承诺，存在一定过失，应自负次要责任。二、《价格评估意见书》可以证明陈灯风为履行合同对租赁场地内建筑设施进行改造建造、装修装饰而投入的资金，应当作为认定陈灯风损失的依据，鉴于林晨的过错和其实际可继续利用相关建筑设施的实际情况，陈灯风关于林晨按折旧后现值的80%标准补偿赔偿陈灯风的主张应予以支持。1.《价格评估意见书》是根据案涉租赁场地内陈灯风改造建造、装修装饰后所形成的建筑设施的现状所依“重置”法评估作价而得的建筑成本金额，并不包含陈灯风撤离的生产设备，一审判决相关析理错误。2.陈灯风所进行的改造建造、装修装饰均包含于合同订立及履行过程中的双方合意中。3.陈灯风改造建造、装修装饰改变了原租赁合同签订时旧厂房房屋破旧不适用的情况，且建筑设施也为林晨继续利用，客观上林晨由此获利丰厚，依照合同法第五十八条关于合同无效后果的规定，林晨应就陈灯风改造建造、装修装饰形成的建筑设施折价补偿陈灯风，补偿之外对陈灯风仍存在的损失按其过程程度还应再行赔偿。三、陈灯风实际自2019年8月中旬起已无法继续使用租赁场地进行生产，一审判决陈灯风支付租赁物占有使用费至2020年4月5日，是错误的。1.陈灯风在2019年8月就被政府部门责令停产整改，并至场地变压器被供电部门断电，客观上已无法使用租赁场地和厂房进行生产，此后林晨无法提供陈灯风补办审批手续所需的产权材料，为维持生产、避免损失扩大，陈灯风开始另寻场地，陈灯风出于合同无法继续履行的不安抗辩未于2019年9月10日支付此后半年的租金合法合理。林晨随即在租赁厂房前后门堆土堵门，阻止陈灯风搬迁，陈灯风还是克服困难于2019年12月12日另租厂房，并于当月搬迁完毕。2.因合同无效所致的纠纷处理合理闲置期间的损失，应根据各自过错责任分担。3.本案林晨任由损失扩大，直至陈灯风于2020年3月11日起诉后，才于2020年4月致电陈灯风表示所谓的交接，林晨长时间不履行减损义务，应自行承担租赁物长时间闲置的损失。 林晨辩称，一、讼争《场地租赁协议》合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》所规范的对象系城镇规划区内的居住性用房，其立法目的系为了促进城镇房屋租赁行业良好发展及保护承租人居住稳定性、安全性，确立维护的系市民社会最基本的生活秩序，即维护的系民事主体人身财产安全。而本案讼争房屋系属于郊区农村自建的厂房，长期用于企业经营生产的商业性质用房，对其安全性能要求远低于生活用房，并不适用上述法律规范。且基于社会基本经济效应与稳定而言，现阶段农村大多数的厂房均未办理产权证，存在其复杂的历史遗留问题，若直接认定此种情况下签订的租赁合同无效，则势必会影响生产经营的稳定，甚至不排除承租人为自身利益故意以此为据恶意解除租赁合同，给出租人及当地经济均造成重大的不利影响。二、退一万步而言，即使《场地租赁协议》被认定为无效，也应当由陈灯风自行承担全部过错。三、《价格评估意见书》包含多处重大错误，不具有真实性和客观性。四、关于讼争房屋的占有使用费问题，陈灯风诉求的2019年10月16日解除讼争合同缺乏事实和法律依据。综上，请求人民法院驳回陈灯风的上诉请求。 陈灯风向一审法院起诉请求：1.确认陈灯风与林晨于2016年7月13日签订的《场地租赁协议》于2019年10月17日解除；2.林晨双倍归还陈灯风定金300000元；3.林晨赔偿陈灯风安装及装修损失745500元；4.林晨赔偿陈灯风搬迁损失100000元；5.林晨承担本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、评估鉴定费、公告费、鉴定人出庭相关费用、保全费、制作财产保险担保函所需费用）。后陈灯风变更诉讼请求如下：确认陈灯风与林晨于2016年7月13日签订的《场地租赁协议》无效；2.林晨返还陈灯风履约保证金50000元；3.林晨赔偿陈灯风安装及装修损失983821元；4.林晨承担本案诉讼费用（包括案件受理费、公告费、评估费等）。 林晨向一审法院提起反诉请求：1.确认林晨与陈灯风于2016年7月13日签订的《场地租赁协议》于林晨收到起诉状副本后解除；2.陈灯风支付林晨2019年8月10日至2020年4月5日期间的租金及场地占有使用费255369元（390000元÷365天×239天）并支付逾期付款违约金（违约金以195000元为基数，自2019年9月11日起至本息付清之日止，按照年利率24%计算，暂计至2020年4月5日共26541元）；3.林晨无须返还陈灯风履约保证金50000元；4.陈灯风将场地的变压器恢复供电（当庭撤回第四项诉讼请求）；5.本案的诉讼费用由陈灯风承担（包括但不限于案件受理费、评估鉴定费、鉴定人出庭费用、保全费等）。 一审法院认定事实：2016年7月13日，林晨（甲方）与陈灯风（乙方）签订《场地租赁协议》，约定林晨将位于闽侯县枕峰村黄土山洲（金峰加油站通往枕峰工业开发区南侧）的场地出租给陈灯风，场地内设施包括厂房一座约1800平方，办公楼一座共二楼约700平方，宿舍楼一座共三楼、变压器一个。场地用途为集装箱加工。第二条约定本协议租赁期限十年，从2016年8月10日起至2026年8月10日止。第三条约定前三年每年租金为380000元，第四年至第五年每年租金为390000元；第六年至第十年租金按上年度租金的5%递增。租金每半年支付一次，付款日期每年9月10前一次性支付当年租金的50%，下半年3月10日前支付当年租金的50%。付款方式为银行转账。双方商定2016年8月10日之前为免租期，用于乙方装修，免租期甲方不收取租金。第九条约定本协议经甲乙双方签字或盖章后生效，乙方应于本协议签订之日支付甲方订约定金150000元，（其中包括履约保证金50000元，余款100000元待支付第一期租金时予以扣除）。 合同签订之后，陈灯风向林晨支付150000元，其中50000元为履约保证金，100000元为租金。2019年3月11日陈灯风向林晨支付租金171955元。 因陈灯风从事的集装箱加工未办理环保验收手续，福州市闽侯生态环境局于2019年9月10日向陈灯风经营的福州登云车厢制造有限公司发出《环境违法行为改正通知书》，内容为：经调查核实，你单位的以下行为：你公司开办于闽侯县祥谦镇枕峰村从事车厢生产加工，2018年10月投产至今未办理环保验收手续，违反《建设项目环境保护管理条例》第十七条和第二十三条，现根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定，责令你单位于2019年9月21日之前停止生产改正以上环境违法行为，逾期不改正，我局将依法对你单位违法行为进行处罚。 2019年10月5日，陈灯风通过律师向林晨邮寄《律师函》，要求林晨于2019年10月15日前将租赁场地及厂房建筑物产权证书和其他文件交由陈灯风。但林晨对此并未予以提供。2019年10月16日，陈灯风又通过律师向林晨发出《解除合同通知书》，通知林晨解除陈灯风与林晨于2016年7月13日签订的《场地租赁协议》。 2020年4月16日，林晨申请一审法院开具调查令，向福州市闽侯县生态环境局调取福州登云车厢制造有限公司提交的建设项目环境影响评价的报批申请文件及该局对建设项目环境影响评价文件的受理和批复决定。该调查令调查结果为：经查询，福州市闽侯县生态环境局未受理福州登云车厢制造有限公司环评，无相关材料。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中,涉案房屋并未取得建设工程规划许可证,且在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，也未办理涉案房屋的产权证，陈灯风与林晨签订的《场地租赁协议》应认定为无效，故陈灯风要求确认双方签订的《场地租赁协议》无效的诉求一审法院予以支持，林晨要求确认双方租赁关系解除的诉求一审法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产,应当予以返还，故一审法院对陈灯风要求林晨返还履约保证金50000元的诉求予以支持，对林晨要求没收履约保证金50000元的诉求不予支持。 关于陈灯风诉请林晨应赔偿其安装及装修损失983821元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。一审法院认为对未形成附合能够进行拆除搬离的装饰装修物不应作为装修损失处理，本案中,陈灯风提供的《价格评估意见书》是对厂房实际的价值进行鉴定，该鉴定并未对未形成附合能够进行拆除搬离的装饰装修物的价值予以扣减，因此该鉴定并非是对装修损失进行鉴定，故关于陈灯风的上述诉求依据不足，一审法院不予支持。 关于林晨要求陈灯风支付2019年8月10日起至2020年4月5日期间的场地占用使用费255369元的反诉请求，一审法院认为，虽然合同无效，但陈灯风仍应支付林晨房屋占有使用费。一审庭审中，陈灯风陈述其于2019年12月间就已搬离涉案场地，但根据林晨向一审法院举证的双方电话录音，林晨与陈灯风于2020年3月17日通话时，陈灯风还未全部搬离，且陈灯风对通话录音真实性无异议，另根据陈灯风陈述其已电话通知林晨已搬离，林晨亦陈述2020年4月5日陈灯风电话通知林晨已搬离租赁场地,故一审法院对林晨主张陈灯风于2020年4月5日搬离予以采信。根据双方对租金的约定，租金每半年支付一次，下半年3月10日前支付当年租金的50%，陈灯风应于2019年3月10日前向林晨支付2019年2月10日至2019年8月9日的租金190000元，2019年3月11日陈灯风向林晨支付租金171955元，林晨主张陈灯风支付的该租金系支付至2019年8月9日，一审法院予以采信。故陈灯风应向林晨支付自2019年8月10日起至2020年4月5日止的房屋占有使用费255369元（年租金390000元÷365天×239天）。因为双方签订的合同并未对合同无效后履约保证金的处理进行约定，为了避免诉累，陈灯风支付的履约保证金50000元可抵扣其未支付的房屋占有使用费，故陈灯风应向林晨支付房屋占有使用费205369元。关于林晨要求陈灯风支付逾期支付租金违约金的诉求，因讼争合同已被认定为无效，林晨依据合同约定要求陈灯风支付违约金，没有依据，一审法院不予支持。 关于林晨申请撤回要求陈灯风将涉案场地的变压器恢复供电的反诉请求，一审法院认为，该申请系当事人行使权利，并未违反法律规定，一审法院对此予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款规定，判决：一、林晨与陈灯风于2016年7月13日签订的《场地租赁合同书》无效。二、陈灯风应自本判决生效之日起七日内支付林晨房屋占有使用费255369元，扣减陈灯风支付的履约保证金50000元，陈灯风实际还应支付林晨205369元。三、驳回陈灯风其他诉讼请求。四、驳回林晨其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28022元，减半收取14011元，由林晨负担525元，由陈灯风负担13486元；反诉费14011元，减半收取7005.5元，陈灯风负担3488元，林晨自行负担3517.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，陈灯风与林晨订立的《场地租赁协议》应属无效。 讼争合同虽认定无效，但陈灯风仍应支付场地占有使用费。一审诉讼中，林晨向一审法院提交双方电话录音，陈灯风对通话录音真实性无异议，根据录音内容，林晨与陈灯风于2020年3月17日通话时，陈灯风还未全部搬离，后陈灯风陈述其已电话通知林晨已搬离，林晨亦陈述2020年4月5日陈灯风电话通知林晨已搬离租赁场地,故一审法院对林晨主张陈灯风于2020年4月5日搬离予以采信并计算场地占有使用费至2020年4月5日并无不当。陈灯风上诉主张其已于2019年12月搬离讼争租赁场地，但陈灯风未能提供相应的证据证实其所主张的事实，故对其主张本院不予采纳。 关于安装及装修损失问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,可由承租人拆除,已形成附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中,陈灯风提供《价格评估意见书》主张林晨应赔偿装修损失983821元，但该《价格评估意见书》是对讼争厂房实际价值的价格评估，未对未形成附合的装饰装修物的价值进行鉴定，陈灯风未提交其他证据佐证装修损失,陈灯风依法应承担举证不能的法律后果。 综上，陈灯风的上诉请求均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28022元，由上诉人陈灯风负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年八月十三日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君