四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0104民初3499号 原告：邱汉章，男，1993年12月10日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：苗兰，四川亚峰律师事务所律师。 被告：曾俊明，男，1971年2月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 第三人：钟金韦，男，1986年9月17日出生，汉族，住四川省达县。 原告邱汉章与被告曾俊明、第三人钟金韦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，由于被告曾俊明下落不明，依法公告向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱汉章的委托诉讼代理人苗兰，第三人钟金韦到庭参加诉讼。被告曾俊明经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席进行了审理。本案现已审理终结。 邱汉章向本院提出诉讼请求：1.判令解除邱汉章与曾俊明签订的《房屋买卖合同》；2.判令曾俊明向邱汉章返还购房款776000元；3.判令曾俊明赔偿邱汉章中介费14250元；4.判令曾俊明向邱汉章支付违约金285000元；5.判令邱汉章对曾俊明所有的位于四川省成都市锦江区房屋折价或者经拍卖、变卖该房屋所得的价款在800000元内享有优先受偿权；6.本案诉讼费用由曾俊明承担。事实和理由：邱汉章委托钟金韦以钟金韦名义购买曾俊明位于成都市锦江区房屋，钟金韦依据邱汉章的委托于2019年12月11日与曾俊明签订《房屋买卖合同》。合同签订后，邱汉章委托钟金韦陆续向曾俊明支付了776000元的购房款。为保障合同的顺利履行，曾俊明将案涉房屋顺位抵押至邱汉章名下，邱汉章于2020年1月2日取得了案涉房屋抵押权的《不动产登记证明》。但是曾俊明因其他诉讼案件导致案涉房屋被法院查封，并陆续有案外人向法院对曾俊明提起诉讼，邱汉章多次要求曾俊明出面协调处理，曾俊明均避而不见，至邱汉章起诉之日，案涉房屋仍处于被查封状态，致使合同目的无法实现，特提起诉讼。 曾俊明未作答辩，也未提交证据材料。 钟金韦陈述，邱汉章主张的事实属实，曾俊明事前明知钟金韦是受邱汉章的委托购买案涉房屋，后来把钱转给曾俊明后，就联系不上曾俊明。今年与曾俊明联系上一次，但曾俊明拒不配合处理房屋事宜。 本院经审理认定如下事实：2019年12月11日，邱汉章与钟金韦签订《委托购房协议》，约定由邱汉章委托钟金韦以钟金韦的名义与曾俊明签订《房屋买卖合同》，购买曾俊明所有的位于成都市锦江区建筑面积124.58平方米的房屋。当日，钟金韦（买方，乙方）以自己名义与曾俊明（卖方，甲方）通过成都美满房屋房地产经纪有限公司（经纪方，丙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买上述房屋，购房价款285万元；合同签订之日，乙方向甲方支付定金8万元，作为购房担保，在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，甲方双倍返还定金，乙方毁约的，乙方无权要求返还定金；合同签订后两日内，乙方支付首付款22万元，甲方将房屋办理全权委托指定人；2020年1月20日乙方支付25万元用于甲方偿还原房屋设置的抵押及其关联债务；乙方负责提供200万元用于偿还甲方在银行的抵押贷款；2020年4月1日乙方支付房款20万元，剩余房款10万元于完成交易后两日内支付；2020年5月6日前双方共同携带资料向房屋权属登记机关申请办理房屋过户手续。合同关于“违约责任”约定：“（一）……（二）除不可抗力影响外，甲方未按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的1%支付违约金；逾期交房超过30日的，乙方有权退房；甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。（三）……（四）本合同签订时甲方故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，乙方有权退房。甲方自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交价的20%向乙方支付违约金，并按照乙方已付购房款的一倍支付违约金。（五）甲方或乙方不履行本合同其它约定或违背诚实原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同；本合同被解除的，参照本条第1、2款执行”。合同关于“中介服务费”约定，甲方支付0.5%，乙方支付0.5%，若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介费。合同签订后，钟金韦先后于2019年12月11日、19日、23日向曾俊明分别转账支付30万元（8万元＋22万元）、30万元、17万元；钟金韦还先后于2019年12月13日和2020年1月9日通过微信转账向曾俊明支付共计6000元。2019年12月12日，钟金韦向成都美满房屋房地产经纪有限公司支付佣金14250元。2019年12月20日，案涉房屋办理了抵押权人为邱汉章的抵押登记，担保债权数额为80万元。 另查明，案涉房屋于2017年9月11日登记在曾俊明名下，2018年7月16日以中信银行股份有限公司成都分行为抵押权人设立抵押登记，担保债权385万元；2020年1月2日以邱汉章为抵押权人设立抵押登记，担保债权80万元。2020年1月10日、1月21日、5月15日，本院及四川省江油市人民法院先后对案涉房屋进行查封，目前仍处于限制登记状态。 庭审中，邱汉章承认签订合同前知晓案涉房屋的抵押登记情况。 以上事实，有当事人的身份证明材料、《委托购房协议》、《房屋买卖合同》、银行账户交易明细、收据、微信记录、不动产登记证明、不动产登记信息摘要等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，邱汉章与钟金韦签订的《委托购房协议》、钟金韦与曾俊明签订的《房屋买卖合同》，均是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。曾俊明与钟金韦签订《房屋买卖合同》时，知道钟金韦是受托人，邱汉章是委托人，故上述《房屋买卖合同》直接约束邱汉章和曾俊明。根据查明的事实，双方在签订上述《房屋买卖合同》后，由于曾俊明的其他债务因诉讼导致案涉的交易房屋被法院查封，致使双方的合同目的不能实现，邱汉章依法可以解除合同。庭审中，虽然邱汉章陈述委托钟金韦于2020年4月15日向曾俊明发出了《解除合同通知书》，但依照法律规定，只有当上述通知送达对方时，合同才解除。本案中，由于邱汉章未提交诉前送达上述解除通知的相关证据，因本院已将起诉状副本通过法定程序送达了各方当事人，故本院将法定送达曾俊明的时间视为解除通知送达曾俊明的时间，据此，本院确认上述《房屋买卖合同》已经解除。由于合同已解除，曾俊明已收取的购房款应当退还邱汉章，故邱汉章要求曾俊明返还购房款776000元的主张，本院予以支持。合同的解除，无证据证明是因为曾俊明故意不履行合同义务而违约所致，曾俊明没有合同第七条“违约责任”中约定的违约情形，故邱汉章要求曾俊明按照合同第七条“违约责任”对解除合同约定的条款承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。虽然曾俊明无法控制法院对案涉房屋采取查封措施，但法院查封案涉房屋是因为曾俊明存在其他债务，故导致合同解除，曾俊明存在过错，对给邱汉章造成的损失应当予以补偿，故邱汉章要求曾俊明赔偿邱汉章支付的中介费14250元的主张，符合法律规定，本院予以支持。由于邱汉章未提交证据证明其还存在资金利息以外的其他损失，故本院仅认定邱汉章起诉后的资金利息损失，应由曾俊明予以补偿，具体为以776000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月20日起计算至实际付清之日止。双方签订《房屋买卖合同》后，曾俊明以案涉房屋为合同履行提供担保并办理了抵押登记，邱汉章作为抵押权人要求对上述抵押物享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告邱汉章委托第三人钟金韦与被告曾俊明于2019年12月11日签订的《房屋买卖合同》已解除； 二、被告曾俊明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱汉章返还购房款776000元，并支付利息（以776000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月20日起计算至实际付清之日止）； 三、被告曾俊明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱汉章支付中介费14250元； 四、原告邱汉章有权以被告曾俊明所有的位于四川省成都市锦江区房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，优先受偿金额以80万元为限； 五、驳回原告邱汉章的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23392元，由原告邱汉章承担5575元，被告曾俊明承担17817元。因本案向被告曾俊明公告送达相关司法文书的费用，由被告曾俊明承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 李 彤 人民陪审员 胡 明 人民陪审员 费福来 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员 干 家