广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5037号原告（反诉被告）：陈春海，男，1978年3月28日出生，汉族，住山西省芮城县。委托诉讼代理人：林卫芝，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴沁竹，广东天穗（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴理燕，女，1993年9月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：林衡，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑞林，广东瀛真律师事务所律师。原告陈春海（反诉被告，以下简称原告）与被告吴理燕（反诉原告，以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林卫芝、吴沁竹，被告委托诉讼代理人林衡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈春海向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2019年9月5日签订的《租赁合同》无效；2.判令被告向原告退还押金34000元；3.判令被告向原告退还2020年1月27日至2020年2月6日的租金6233元；4.判令被告向原告支付因实现债权支出的本次律师费5000元；5.判令本案的诉讼费均由被告承担。事实和理由：2019年9月5日，原告与被告签订《租赁合同》，其中第一条约定：租赁期限从2019年9月7日至2021年9月6日止，原告将租下被告位于下××东××、××、51铺，每月租金壹万柒仟元整；第三条约定：被告收取原告人民币叁万肆仟元作为履行合同的押金（已收到押金）。签订合同当日，原告就向被告尾号为8022的银行账户转账41000元，其中包含押金34000元和部分租金7000元。2020年3月16日，步行街服务中心组织了东急商场商户代表及东急商场管理方（以下简称“业主”）代表召开协调会，原告方得知：业主在与被告的租赁合同中明确约定商铺不能转租，被告转租并未经业主同意，并且被告与业主的租赁合同期限于2020年3月份到期。业主现不承认原告与被告签订的《租赁合同》，要求原告清理撤场。被告明知业主在租赁合同中明确约定不得转租的情况下，仍然转租给原告并签订租赁合同，并且约定租赁期限超过其与业主签署的租赁合同的期限，业主知道后也不同意该转租行为，存在欺诈。现原告已经撤场搬离，但被告拒绝退回34000元房屋租赁押金。受疫情影响，政府采取防疫管控措施，导致东急商场于2020年1月27日至今无法正常营业。由于原告已于2020年1月8日向被告交付2020年1月7日至2020年2月6日的租金17000元，因此，根据公平原则，原告有权要求被告退回2020年1月27日至2月6日的租金6233元，但被告拒绝退回该部分租金。因被告隐瞒无权转租的事实导致原被告签订的《租赁合同》无效，致使原告通过起诉来维护其合法权益，因此原告支付的律师费、诉讼费应由被告承担。根据《合同法》相关规定，被告上述行为已严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告吴理燕答辩称：1.被告在向原告转租涉案商铺前取得了越山公司的书面同意，且被告向原告转租涉案商铺的租赁期限并未超过被告向越山公司承租商铺的租赁期限，该《租赁合同》系原告与被告双方真实意思表示，合法有效，原告主张该合同无效没有事实和法律依据；2.原告自行搬离商铺且之后拒绝处理租赁事宜，原告的行为是提前解约的行为，原告无权要求被告向其退还押金；3.原告称受疫情管控措施影响2020年1月27日后无法正常营业，但该情形属于商业风险，并非被告过错，且被告1月份也正常向越山公司支付租金，被告也已免除其2月份租金，原告请求被告退还2020年1月27日至2020年2月6日的租金6233元没有法律依据；4.原告要求被告向其支付律师费没有法律依据，被告与原告签订的《租赁合同》并未约定律师费的承担。另外，受疫情影响，2020年2月1日至3月13日商场基本无法营业，东急新天地商场从2020年3月13日起逐步安排商铺恢复营业。在此期间，被告多次要求原告明确是否继续承租案涉商铺，否则构成违约，但原告拒不回应，且原告至今仍拖欠电费2396元及2020年3月13日至2020年3月25日的租金。据此，被告提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付2020年3月13日至3月25日的租金7366元；2.判令被反诉人向反诉人支付2019年9月至2020年3月的电费2396元；3.判令由被反诉人承担全部诉讼费用。原告陈春海对反诉答辩称：1.我方不同意支付租金，我方在此期间并没有在涉案商铺经营，因为商场客观原因无法对外营业；2.我方有向被告催促电费单，我方愿意支付2019年9月7日至2020年1月22日期间的电费，只是被告没有向我方出示电费单；3.诉讼费应由被告承担。经审理查明：2018年12月27日，被告与广州市越山经济发展有限公司（以下简称“越山公司”）签订《经营场地租赁合同》，由被告向越山公司承租广州市荔湾区下九路90号首层自编号为50、50A、51的经营场地（以下简称“案涉商铺”），租期为2019年4月1日至2022年3月31日止，月租金4500元、管理费1169元；等等。2019年9月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、从2019年9月7日起至2021年9月6日止，乙方将租下甲方位于下××东××、××、51铺，每月租金为17000元，电费由乙方支付。二、乙方必须在每月7日前交给甲方17000元作为租金，否则甲方收回铺位不退还押金给乙方。三、甲方收取乙方34000元作为履行合同的押金，直至合同期满时不计息退还给乙方。等等。协议签订后，被告依约将案涉商铺交付原告使用，原告依约向被告支付了押金34000元，并按月支付租金至2020年2月6日。2020年5月27日，越山公司出具《关于疫情防控期间东急新天地商场恢复经营的情况说明》，主要内容为：越山公司是东急新天地商场的经营管理方，因受疫情防控措施影响，商场复业全面延后，除个别餐饮及一线餐饮档铺外，2020年2月至2020年3月13日基本无法营业。随着疫情逐渐相对可控，越山公司于2020年3月13日安排商场内首层租户先恢复营业，之后逐渐安排其他租户恢复营业，至2020年3月24日，商场内所有租户已全面恢复正常营业。2020年4月18日，东急新天地购物中心管理处作出《首层疫期商铺租金优惠方案》，具体如下：一、疫情租金减免优惠方案，2月份租金免收，管理费收取50%；3、4月份租金收取50%，管理费不作减免；5月份租金收取90%，管理费不作减免。二、享受商场给予租金减免优惠的条件：1、已按商场规定交付2月之前的水电费；2、按商场通知时间复市经营；3、按商场规定的时间及要求交付上述租金费用；4、没有违反商场管理规定的行为。三、租户未按本优惠方案及商场规定的时间交付上述费用的，将视为租户自动放弃上述优惠方案，商场有权按合同规定执行。因原告与其他租户聚集一起向东急新天地商场管理处提出减免租金的需求，2020年3月16日，商场管理处代表与租户代表及原业主代表召开了协调会，会上，东急商场管理方称商场管理方与一手业主的租赁合同中明确商场铺不能二次转租，如有违反即为原租户违约，商场并无收业主2、3月租金及管理费，聚集闹事是绝对不允许的。在原业主和转租户协商解除合约期间，东急商场管理处要求原业主协助转租户于3月18日前将首层50-51号铺内的货物全部清理。并将档铺门钥匙交给东急管理处。原告称该协调会证明被告未经越山公司同意将案涉商铺转租，因此原被告之间的租赁合同是无效的。2020年3月25日，原告搬离案涉商铺。庭审中，原告为证明其自2020年1月27日就未在案涉商铺经营，提交了微信聊天记录，显示：2020年1月31日原告在微信中跟被告说案涉商铺所在商场是关门的。被告陈述当时商场并没有明确告知租户停止营业，在2020年2月1日之前，还是有租户去开档的。另原告主张因被告违约其委托律师维权花费律师费5000元，并提交了《民事委托合同》及发票予以证明。另查，原告拖欠被告电费情况如下：2019年9月电费537元、2019年10月电费350元、2019年11月电费262元、2019年12月电费267元、2020年2月电费269元、2020年3月电费218元。被告为证明案涉商铺经越山公司同意才转租给原告，提交了《分租证明》、《关于同意商铺转租的情况说明》，原告对该两份证据不予认可，认为2019年9月份被告才知道原告全名，不可能有2019年8月份出具的《分租证明》，《关于同意商铺转租的情况说明》于2020年5月27日才追认，与本案无关。庭审中，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为确认原被告之间的租赁合同在2020年3月18日解除。被告认为双方合同解除时间为2020年3月26日。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告已提交证据证明案涉商铺经过越山公司同意才转租给原告，故原告提出原被告之间的租赁合同属于违法转租而无效的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。对于租赁合同的解除问题。2020年3月16日，东急商场管理处要求被告协助原告于3月18日前将首层50-51号铺内的货物全部清理并交还商铺，被告未提出异议，现原告根据该协调会于2020年3月25日搬离案涉商铺，双方合同目的已无法实现，故本院确认原被告之间的租赁合同于2020年3月25日解除。对于押金应否退还问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对被告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，原告以疫情防控影响其经营而要求减免租金，进而发生东急商场管理处要求被告协助原告交还商铺，被告作为出租人无法保障原告对于案涉商铺的使用，在此情况下，被告应退还押金34000元给原告。被告辩称原告存在根本违约行为，要求没收押金无事实依据，本院不予采纳。对于原告主张的律师费问题，原告未提交证据证明双方对争议发生时律师费如何负担，且律师费的支出属于原告的诉讼成本，故原告要求被告支付律师费于法无据，不予支持。对原告未付的2020年2月1日至2020年3月25日的租金问题，原告租赁案涉商铺的目的用于经营，疫情防控措施导致其在2020年2月1日至3月13日期间无法开门营业产生了实际损失。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，依据公平原则及东急新天地购物中管理处作出的《首层疫期商铺租金优惠方案》，本院酌定被告应免收原告2020年2月至3月12日租金，对于2020年3月13日至2020年3月25日的租金，原告应按8500元/月交纳（即租金为3565元），原告已付的2020年2月1日至2月6日的租金3517元可在其未付的2020年3月13日至2020年3月25日的租金中扣减。原告主张退还2020年1月27日至2020年1月31日期间的租金依据不足，本院不予支持。对于被告反诉主张的多出部分租金，本院不予支持，依法予以驳回。对原告未付的电费问题，如前所述，原告在2020年2月1日至3月13日期间无法开门营业，故被告主张原告支付该期间的电费无事实依据，原告应向被告支付2019年9月7日至2020年1月31日及2020年3月13日至3月25日期间的电费合计1400元，被告主张的电费超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项的规定，判决如下：一、确认原告陈春海与被告吴理燕于2019年9月5日签署的《租赁合同》于2020年3月25日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴理燕向原告陈春海退还押金34000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告陈春海向被告吴理燕支付2020年3月13日至2020年3月25日期间的租金3565元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告陈春海向被告吴理燕支付2019年9月7日至2020年3月25日期间的电费1400元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴理燕向原告陈春海退还2020年2月1日至2020年2月6日期间的租金3517元；六、驳回原告陈春海其它诉讼请求；七、驳回被告吴理燕其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费465元，原告陈春海负担80元，被告吴理燕负担385元。反诉受理费25元，原告陈春海负担13元，被告吴理燕负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年八月十一日书记员  龙滋霖黄辉燕