北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8783号原告：郝国强，男，1956年6月16日出生，汉族，大兴商贸公司退休职员，住北京市大兴区。被告：北京新航城控股有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇盛平街****。法定代表人：罗伯明，董事长。委托诉讼代理人：唐松，女，1986年2月28日出生，汉族，北京新航城控股有限公司公司员工，住北京市通州区。被告：北京空港新苑物业管理有限公司，住，住所地北京市大兴区榆垡镇榆顺路****/div>法定代表人：李全兴，董事长。委托诉讼代理人：侯年春，北京兴开律师事务所律师。被告：李海舰，男，1983年9月12日出生，汉族，新博洗衣店个体经营者，住北京市大兴区。原告郝国强与被告北京新航城控股有限公司（以下简称新航城公司）、被告北京空港新苑物业管理有限公司（以下简称空港物业公司）、被告李海舰财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝国强、被告李海舰、被告新航城公司委托诉讼代理人唐松、被告空港物业公司委托诉讼代理人侯年春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郝国强向本院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿原告房屋装修损失145850元，其中包括拆除泡损材料人工费20000元、立邦漆1000元、客餐厅吊顶造型15000元、装修人工费40000元、客厅背景墙造型18000元、壁纸7000元、房租费（11个月）44000元、与物业及开发商沟通往返的油费及高速费和餐费850元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是大兴区榆垡镇空港新苑5号院4号楼1单元503（以下简称503号房屋）的业主，与李海舰系楼上楼下邻居，李海舰系603号房屋的业主。2018年12月8日，原告发现房顶漏水后第一时间联系了空港物业公司。之后，原告与603号房屋业主及空港物业公司的人员共同查看，发现603号房屋内有大面积水，漏水原因是厨房间的水管堵丝未拧紧所致。原告的503号房屋有多处被水浸透，后与新航城公司和空港物业公司协商赔偿事宜未果。现原告为了维护自身合法权益，故诉至法院。新航城公司辩称，我公司按照合同约定交付了房屋，漏水事件是房屋交付后发生的，责任应由业主自行承担。新航城公司在安置房买卖合同履行过程中，与本案当事人已办理完成结算入住手续，并提供住房质量保证书和竣工验收两份文件，均提及房屋所有人的注意管理义务。新航城公司交付的房屋已经经过防水工程验收，而且新航城公司对郝国强房屋没有侵权行为，不应当承担侵权责任。503号房屋漏水是因为603号房屋的业主没有妥善管理房屋所致，应当向603号房屋的业主主张权利。空港物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告损害结果的发生不是我单位物业管理行为造成的，我单位不是侵权行为主体。另原告在漏水之后并没有发生实际的租赁费损失，原告一直居住在涉案房屋内。李海舰辩称，新航城公司追加我公司我不接受。603号房屋交付后，一直处于毛坯状态，我没有对该房屋进行装修。2018年12月8日，我接到空港物业公司的通知，才知道家里漏水了，我和妻子于丹丹到现场，原告及空港物业公司的工作人员查看才知道是厨房水管的丝堵漏水。空港物业公司的经理刘世招经查看后，对漏水的现状进行确认，漏水并非我方的原因。新航城公司追加我为被告，是推卸自身责任的行为，其所称房屋交付后漏水应当由业主自行承担的主张不能成立。从漏水时间发生到本案诉讼，期间没有人要求我负责，空港物业公司已经认定漏水与我无关，故不同意赔偿原告的损失。本院经审理认定事实如下：2015年8月1日，郝国强与新航城公司签订《定向安置房买卖合同》，购买了北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团104地块4号楼1单元503室，即案涉503号房屋。2015年8月9日，李海舰与新航城公司签订《定向安置房买卖合同》，约定由李海舰购买北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团104地块4号楼1单元603室，即案涉603号房屋。2018年9月，新航城公司委托空港物业公司交付上述定向安置房。郝国强在收房后，对503号房屋进行了装修。李海舰在收房后，未对房屋进行装修，仅存放了空调、电视机等物品。2018年12月8日，郝国强及家人发现503号房屋房顶往下滴水。随后，郝国强通知了空港物业公司，空港物业公司联系了603号房屋业主李海舰。郝国强、李海舰及空港物业公司现场查看，发现漏水处系603号房屋厨房水管的丝堵漏水。庭审中，郝国强为证明其房屋受损，提交了房屋被水浸湿的照片；新航城公司和空港物业公司对真实性认可，但不认可关联性和证明目的；李海舰质证称认可照片真实性。新航城公司称其交付的住宅楼经过了工程竣工验收，其与郝国强的损失无关，为此，其提交了如下证据：1.单位工程质量竣工验收记录，证明案涉房屋在交付前已通过工程质量竣工验收；2.住宅工程质量分户验收表（住户套内），证明603号房屋防水工程质量合格、给排水系统安装质量合格；3.房屋使用说明书，证明向603号房屋业主明示“房屋长期无人居住时，应将全部水器具关闭，以免带来不必要的损失”；4.住宅质量保证书，证明新航城公司已就房屋交付前的分户验收合格情况予以说明，并提示“因用户自身原因延误保修造成损失扩大部分，开发商免责”；5.水管管件质量检测报告，证明603号房屋业主厨房用水管件质量合格。郝国强质证称认可真实性和证明目的；空港物业公司质证称无异议；李海舰质证称认可上述证据的真实性，关联性和证明目的不认可，水管检测报告是抽检，不能证明全部合格。李海舰为证明其对于漏水事件没有责任，提交了如下证据：1.李海舰妻子于丹丹和空港物业公司负责人刘世招的通话录音2段，证明刘世招已认可漏水与李海舰一方无关；2.与刘世招的微信聊天记录，证明刘世招将留存的2018年12月8日603号房屋漏水的现场照片发给了李海舰妻子于丹丹；3.住宅质量保证书，证明新航城公司应当按照约定承担质量保修责任及损害赔偿责任。郝国强质证称认可上述证据的真实性，但不认可关联性；新航城公司质证称对录音文件和微信聊天记录真实性无法核实，质量保证书无法证明房屋存在质量问题，反而证明李海舰疏于管理造成漏水；空港物业公司质证称录音和微信聊天记录真实性认可，是刘世招陈述的，事发当天原告与施工方沟通了维修方案，刘世招推测与李海舰无关，但本次漏水事件未经过开发商、空港物业公司及施工方共同作出最终的判断和认定，该份证据不能证明漏水事件与李海舰无关。本案在审理过程中，经释明，郝国强提交了房屋装修损失鉴定申请。本院于2020年6月8日，依法委托中磊工程造价咨询有限责任公司（以下简称中磊公司）对503号房屋的装修修复造价进行鉴定，因郝国强无法提交装修合同及清单报价，亦不同意再对修复方案另行鉴定，中磊公司回函称其公司没有出具受损修复方案的资质，无法进行鉴定。后，本院于2020年7月委托中鸿茂盛资产评估有限公司（以下简称中鸿公司）对503号房屋因漏水造成的装修损失进行评估。2020年7月28日，中鸿公司做出中鸿评报字[2020]第100021号资产评估报告，评估结论为，截至评估基准日2020年7月22日，经重置成本法评估，503号房屋因漏水造成的装修损失评估值为23100元。郝国强为此次鉴定支付鉴定费11000元。郝国强对其诉称因503号房屋漏水导致其损失2019年1月至2019年11月期间的房屋租赁费44000元的主张，除其陈述外，提交了租房合同，租房合同记载房屋坐落于大兴区纪百户街16号新源时代1-2-1701，租期自2019年1月1日至2019年12月31日，但并未提交支付租金的凭证。经询问，双方当事人均表示同意按照榆垡地区房租2500元每月计算租金。关于交付房屋时是否对房屋水电使用的注意事项告知过业主，空港物业公司表示其公司按照北京市大兴区榆垡镇人民政府（以下简称榆垡镇政府）的安排，具体负责回迁安置房的交房工作，榆垡镇政府为要求其单独就《房屋使用说明书》中关于房屋水电使用的注意事项特别告知业主。关于丝堵漏水的责任问题，新航城公司称如果房屋有损坏，在两年质保期内，如果不是业主原因，物业根据业主的报修出具维修单给施工方，施工方负责维修，新航城公司仅负责确定是否在质保维修范围内；李海舰称在房屋交付后，其只去过一次存放了一些物品，没有碰过房屋内的开关。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系财产损害赔偿纠纷，双方争议的焦点为郝国强房屋装修损失的赔偿责任主体及赔偿范围。关于确定赔偿责任主体的问题。首先，明确房屋漏水源及漏水原因是确定财产损害赔偿问题的关键。根据双方当事人的陈述及郝国强提交的照片，603号房屋的漏水源位于厨房水管的丝堵处。在603号房屋交付后，李海舰未对房屋进行装修改造，亦未在该房屋中居住生活，其仅存放了部分物品，而漏水的丝堵位于厨房水管处，根据日常生活经验，李海舰所述其未动过603号房屋内水管的主张，本院予以采信。关于新航城公司辩称的房屋质量和水管管件质量均合格、丝堵漏水是业主不当使用所致的主张，因其提交的证据不足以排除603号房屋存在施工质量问题的可能性，也不能证明李海舰的行为与丝堵漏水之间存在直接因果关系，故本院对新航城公司的上述主张不予采信，丝堵漏水的原因可能是丝堵本身质量问题或者施工质量问题。其次，因产品存在缺陷造成他人损害的，生产者应当承担侵权责任。本案中，李海舰与新航城公司签订定向安置房买卖合同，取得了603号房屋，双方之间形成了买卖合同法律关系，新航城公司作为出卖人，对买受人负有物的瑕疵担保责任，即提供合格的房屋的义务。不管603号房屋的漏水是丝堵本身质量问题所致还是施工质量问题所致，新航城公司作为房屋的出卖人或者说是产品（房屋）的生产者，对漏水导致的损失均负有不可推卸的责任。再次，从导致503号房屋受损的原因力来分析，一方面，新航城公司交付的房屋存在水管丝堵质量问题，导致漏水发生，与503号房屋受损有直接的因果关系；另一方面，李海舰作为603号房屋的业主，是房屋的直接管理人和使用人，其有义务检查并确保房屋及房屋内的设施符合安全居住条件；即使交付的房屋存在（丝堵）质量问题，但是从现场查看得知，丝堵处漏水仅为少量呲水，短时间内不会形成大量积水，若李海舰对603号房屋尽到勤勉管理义务，便能及时发现丝堵漏水的问题，防止损失的扩大，进而能够避免漏水渗透到503号房屋，故李海舰疏于管理的行为与503号房屋损失之间亦存在一定的因果关系。结合案情，本院酌情确定新航城公司和李海舰负此事故责任比例分别为60%和40%。最后，关于空港物业公司是否应付责任的问题，一方面，从当事人之间的关系来看，空港物业公司接受新航城公司的委托，向业主交付回迁安置房，即使其公司在交房时疏于向业主提示水电注意事项，在办理委托事务（交房）后，相应的法律后果亦应由委托人新航城公司承受；另一方面，丝堵漏水事件与空港物业公司提供的物业服务并无直接因果关系，其公司对于房屋设施和房屋质量亦不负物的瑕疵担保责任，故空港物业公司不负漏水造成的损害赔偿责任。关于损失赔偿范围问题。郝国强对于503号房屋的装修损失，虽未提交装修合同、购买装修材料的凭证及支付装修款的凭证等证据，但郝国强的房屋装修损失经本院委托评估机构进行了评估，评估装修损失为23100元，双方当事人对此评估意见均未提出异议，本院对此予以确认。关于郝国强主张的房租损失，漏水事件确实对郝国强使用503号房屋造成了一定的不利影响，根据郝国强提交的漏水部位的照片，本院酌情确定租房期间为2个月，按照双方均认可的当地房租每月2500元的标准，认定房租损失为5000元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百五十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：一、北京新航城控股有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿郝国强房屋装修费13860元、房租损失3000元；二、李海舰于本判决生效之日起十日内赔偿郝国强房屋装修损失费9240元、房租损失2000元；二、驳回郝国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1409元，由郝国强负担906元（已交纳），由北京新航城控股有限公司负担302元（郝国强已预交，于本判决生效之日起七日内给付郝国强），由李海舰负担201元（郝国强已预交，于本判决生效之日起七日内给付郝国强）；评估费11000元，由郝国强负担1000元（已交纳），由北京新航城控股有限公司负担6000元（郝国强已预交，于本判决生效之日起七日内给付郝国强），李海舰负担4000元（郝国强已预交，于本判决生效之日起七日内给付郝国强）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙 鹏二〇二〇年八月二十八日法官助理  王皓宇书 记 员  许燕南