天津市河西区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0103民初1176号原告：天津市通达水产有限公司，住所：天津市开发区晓园西路****，统一社会信用代码：91120116104317862X。法定代表人：李明旺，经理。委托诉讼代理人：李颖，该公司职员。被告：张建斌，男，1985年2月8日出生，汉族，住天津市河**。原告天津市通达水产有限公司（以下简称“通达水产公司”）与被告张建斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适应简易程序，公开开庭进行了审理。原告通达水产公司的法定代表人李明旺及委托诉讼代理人李颖；被告张建斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告通达水产公司向本院提出如下诉讼请求:1、请求判令被告按照每月13938元的标准给付原告自2019年6月1日至2020年6月30日的租金181194元；2、请求判令被告按照每天460元标准给付原告自2019年6月1日至2020年6月30日的违约金182160元；3、请求判令被告立即支付2018年4月1日至2020年6月30日欠缴的物业费12700元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月16日,天津市津洋置业有限公司与被告签订《房屋租赁合同》（合同标号：TJJYS2016-11-19）,约定：天津市津洋置业有限公司将坐落于“河西区新世纪城房屋”出租给被告，合同期限自2016年12月1日至2018年11月30日。2018年11月3日，按照国有企业混合所有制改革要求，天津市津洋置业有限公司房产无偿划转到天津市通达水产有限公司。2018年11月27日，天津市国土资源和房屋管理局重新核发了不动产登记证。至此，本案标的房屋项下所有权利义务均由本案原告继承。2018年11月29日原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，将案涉房屋出租给被告，房屋建筑面积为152.74平米，租赁期限自2018年12月1日起至2020年11月30日止，月租金为13938元，按季支付租金。合同第4-3条约定：“乙方延期支付租金的，乙方除应付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际拖欠租金之日止，按每日460元向甲方支付违约金，乙方拖欠租金达0.5个月及其以上的，甲方有权解除合同”。合同第5-2条约定：“租赁期间，使用该房屋所发生的全部配套费用（包括但不限于水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）由乙方承担”。被告自2018年4月1日起拖欠物业费，自2019年5月21日起拖欠租金，给原告造成巨大经济损失，特诉至贵院，望判如所请。原告向本院提交如下证据材料：1、房本、无偿划转协议，证明原告是房屋产权人，有权对外出租诉争房屋；2、房屋租赁合同二份、交接表，证明原、被告双方权利义务关系，及应由被告缴纳物业费、租金及违约金等，双方已于2020年6月30日办理了诉争房屋交接手续；3、催款通知书两张、律师函，证明我们向被告催缴过租金、违约金、物业费，并要求解除合同；4、发票一张，证明被告最后一次缴费日期为2019年5月29日，费用缴纳至2019年5月；5、物业公司的缴费通知，证明被告欠缴物业费的情况；6、房屋租赁合同津洋2013005号、房屋租赁合同终止协议、津洋20141101号租赁合同、崔东铉、张建斌的承诺书，证明2013年4月津洋置业公司与崔东铉就诉争房屋签订过租赁合同，租赁期限截止至2015年4月30日止，在合同履行期间，2014年11月26日崔东铉提出提前终止协议，自2014年12月1日由张建斌继续承租该房屋，崔东铉和张建斌共同承诺关于诉争房屋产生的债权债务有崔东铉和张建斌负责；7、津洋20151203号租赁合同，证明被告和津洋置业公司在完全履行了津洋20141101号合同以后继续签订新合同，及上一个合同已经完全履行完毕；8、津洋公司和被告交款的凭证，证明被告并未完全按照合同约定履行义务，没有按照3个月一次缴纳租金，而是每月缴纳一次，津洋置业公司并未提前预收租金也未多收租金。被告张建斌辩称，房租欠缴的时间不认可，我是从2019年7月1日开始欠缴房屋的，欠到2020年6月30号，月租金标准认可。违约金不认可，违约不是我单方造成的，我不认可。物业费时间段认可，欠费金额不清楚，物业公司当时找我要物业费时，说给我减免一部分，现原告全部向我主张，我不认可。被告张建斌向本院提交如下证据：出售案涉房屋的广告截图两张，证明原告卖房，将我的门头发到网上，造成我的经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2、3、4、5，具有真实性、合法性且与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据6、7因与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提交的证据，因不能证明其证明目的，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系坐落于天津市河**××道××路交口新世纪城房屋的产权人，房屋建筑面积152.74平方米。2018年11月29日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《天津市水产集团有限公司房屋租赁合同》，约定：“甲方将坐落于天津市河西区××道××路交口新世纪城房屋出租给乙方。该出租房屋面积152.74平米，房屋租赁期限自2018年12月1日至起2020年11月30日止，月租金为13938元。甲方交付房屋时，乙方向甲方支付押金14000元。租赁期间，使用该房屋所发生的全部配套费用（包括但不限于水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）由乙方承担。乙方延期支付租金的，乙方除应付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日460元向甲方支付违约金，乙方拖欠租金累计达0.5个月及其以上的，甲方有权解除合同……”。2020年6月30日，被告将诉争房屋交还给原告，双方已经办理了交接手续，原告未退还被告押金。被告自2019年6月1日至2020年6月30日共拖欠原告13个月的租金181194元；自2018年4月1日至2020年4月30日共拖欠21个月的物业费6082元。本院认为，当事人的合法民事权利受法律保护。原、被告签订的《天津市水产集团有限公司房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张的要求被告给付自2019年6月1日至2020年6月30日共计13个月租金181194元、支付2018年4月1日至2020年6月30日共计27个月的物业费12700元的诉讼请求，庭审中被告对欠缴租金及物业费的期间均表示认可，但因原告租用诉争房屋是用于经营足疗，考虑到今年年初我国发生的新冠肺炎疫情，该疫情属于突发性公关卫生事件，导致我市服务行业在1月底至4月初停止经营。被告经营的足疗会馆，属市政府规定的关停经营范围。故依据公平原则原告应对被告2020年1月23日至4月20日予以减免，本院认为2020年1月23日至4月20日期间租金原告应减半收取为宜。故被告应支付原告2019年6月1日至2020年6月30日租金经本院核算为147045.9元（13938元×10个月＋13938元÷30天×87天÷2＋13938元÷30天×3天－被告已交押金13938元）；关于原告主张的要求被告支付2018年4月1日至2020年6月30日共计27个月的物业费12700元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的要求被告按照每天460元标准给付自2019年6月1日至2020年6月30日的违约金182160元的诉讼请求。庭审中，被告表示不同意支付违约金，但在原、被告签订的租赁合同中确有支付违约金的约定，考虑到合同约定的违约金过分高于原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”本院酌情予以适当减少，应按每天138元计算为宜。另，考虑到今年新冠肺炎疫情对被告经营造成的实际影响，对原告主张的2020年2020年1月23日至4月20月的违约金应予以减免，故被告应支付原告2019年6月1日至2020年1月22日、2020年4月21日至2020年6月30日的违约金经本院核算为42090元（138元×305天）。关于被告的其它抗辩事由，因被告未能提交相关证据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告张建斌给付原告天津市通达水产有限公司自2019年6月1日至2020年6月30日期间的房屋租金147045.90元；二、本判决生效之日起七日内，被告张建斌按照每天138元标准，给付原告天津市通达水产有限公司自2019年6月1日至2020年月6月30日期间的违约金42090元；三、自本判决生效之日起七日内，被告张建斌给付原告天津市通达水产公司自2018年4月1日至2020年6月30日共计21个月的物业服务费12700元。案件受理费5416元，减半收取2708元，由被告张建斌负担2003.92元，由原告天津市通达水产有限公司负担704.08元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张宁宁二〇二〇年八月十七日书记员  黄海洲本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。