广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4905号原告：广州市番禺区××除四害专业消杀服务站，住所地：广州市番禺区。法定代表人：梁伟峰。委托诉讼代理人：吴子亨，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑少珊，广东金本色律师事务所工作人员。被告：××智慧产业发展有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：陈琳。原告广州市番禺区××除四害专业消杀服务站（以下简称××除四害公司）诉被告××智慧产业发展有限公司(以下简称××智慧公司)合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告××除四害公司的委托诉讼代理人吴子亨、郑少珊到庭参加了诉讼。被告××智慧公司经本院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加活动诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告××除四害公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告立即交还广州市番禺区大学城综合商业服务区南区S1-01栋给原告；2、被告按30元/平方米·月的标准向原告支付自2018年1月1日起至实际交还物业之日止场地占用费，暂计至2020年3月31日场地占用费为1944000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：涉案场地位于广州市番禺区大学城综合商业服务区南区S1-01栋，该场地由广州市大学城投资经营管理有限公司投资兴建，并依据《广州大学城南区临建商铺移交协议》将场地移交给小谷围街道办，小谷围街道办依据《广州大学城管理委员会、小谷围街领导班子会议纪要》（谷围工委会纪【2016】6号）将涉案场地委托原告进行经营管理、维护等工作。原告经营管理期间，原告与被告于2016年1月5日签订了《物业使用合同》（合同编号为MC2016001），并于2016年2月23日签订的《广州市番禺区大学城综合商业服务区南区S1-01物业使用合同补充协议》（合同编号为MC2016003）。合同约定原告将位于广州市番禺区大学城综合商业服务区南区S1-01栋免费交与被告使用，使用期限为2年（即自2016年1月1日起至2017年12月31日止），使用面积为2400平方米。上述使用合同期限届满后，被告因其内部矛盾激化等问题而未能与原告就上述场地的续签事宜达成一致意见，亦未另行就上述场地再次签订相关文件，故此原被告之间所签订的《物业使用合同》应于2017年12月31日到期终止。其后原告曾多次要求被告交还场地，并向被告发出《交场通知书》。被告曾于2018年12月12日出具《交场计划书》，但遗憾的是，被告一直未能将上述物业交还给原告。原告认为，双方签订的《物业使用合同》是双方真实的意思表示，内容并没有违反国家法律法规禁止性规定，双方均应严格恪守该合同约定的各项义务。被告于合同期限届满后仍占用上述场地的行为，已严重损害原告的合法权益，被告应当将场地返还原告，并承担占用期间的场地占用费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告××智慧公司无到庭应诉，也未作答辩。经审理查明：2016年1月5日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《物业使用合同》一份，主要约定：甲乙双方因响应国家“大众创业、万众创新”的号召，应大学城综合商业服务区S1栋“孵化器基地”建设项目及物业使用，经友好协商，达成以下条款，共同遵照执行。1.物业使用期限两年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止（期限届满同等条件乙方享有优先续约权。但合同到期后，乙方不再续约，除办公设备及办公用品外，其他的不得拆除）。甲乙双方达成一致，由乙方负责该物业的翻修及装饰装修，甲方免费提供该物业予乙方使用，非因政府收回、拆迁原因，甲方不得提前收回物业使用权。2.甲方应在2016年1月10日之前交付满足双方约定条件及乙方正常生产经营要求的合同项下的物业及相关手续；如因合理情况未能如期交付的，则本合同约定的相关付款时间相应顺延；如逾期时间超过六个月的，乙方可以要求解除合同。3.乙方负责自主经营。甲方同意乙方将物业部分区域交于他人使用。4.乙方使用合同项下的物业，因政府收回、拆迁原因，甲方不承担违约责任及赔偿责任。若甲方非因政府收回、拆迁原因等情况下强行收回，应当赔偿乙方翻修、装饰装修的投入及损失。5.乙方应当向甲方—次性支付物业使闲保证金伍万元用于保障合法使用该物业。保证金在本合同履行期限届满，且乙方已结清使用该物业期间的全部费用后，应由甲方无息全额退还乙方。6.特别约定：因乙方使用该物业投入了大量的资金用于翻修、装修装饰，非因政府收回、拆迁原因,甲方不得收回该物业使用权，如有争议，在未有生效裁决、判决前，乙方有权继续使用该物业。2016年2月23日，原、被告签订了《广州大学城综合商业服务区南区S1-01物业使用合同补充协议》，就合同中被告所使用物业的实际面积和门牌编号进行了详细的约定。双方明确，被告使用的商铺为位于广州市番禺区大学城综合商业服务区南区S1-01栋中的商铺（具体编号：S1-08至S1-13、S1-14/2、S1-15、S1-17、S2-01至S2-1411、12、13）。2018年11月1日，原告向被告发出《交场通知书》一份，主要内容为：××智慧产业发展有限公司，我司与贵司于2016年1月5日就位于广州市番禺区大学城南综合商业服务区南区51-1两层钢结构建筑物及户外周边场地的物业管理事宜签订了《物业使用合同》（合同编号：02016000），该合同已于2017年12月31日到期。因双方在合同到期后一直处于磋商阶段，现因上级要求收回上述出租场地，特向贵司通知以下事项：因双方合同已于2017年12月31日到期，而且我司接到上级领导指示要求收回南区场地，现终止双方之间的磋商工作，请贵司负责人于2018年11月8日前至我司办公点办理相关的物业交接手续。2018年11月8日，被告回复原告称：我司已收到《交场通知书》，关于通知的内容我司认为有待商榷，我司需要对公司内部及项目进行评估，再与贵司进一步协商，我司预计需要15天时间才能对相关情况进行回复，敬请谅解！2018年12月12日，被告向原告提交了一份《交场计划》称，近期收到贵单位的《交场通知书》，为此，我司向政府部门及贵单位提出了场地续期使用的诉求并不断努力与政府部门进行磋商，希望得以继续使用物业场地运营孵化器项目，但目前还未得到相关部门的明确指引。由于贵单位再三催促我司交还场地，在目前未得到政府部门指引的情况下，为配合贵单位提出的交场要求，妥善处理场地及进驻商户的相关事宜，并以“尽可能减少矛盾产生，分段处理，稳步交接场地”为宗旨，待政府部门出具明确指引后进行场地的交接，并拟定了具体的交场计划。2019年4月11日，原告第二次向被告发出《交场通知书》，要求被告于2019年4月15日前将案涉物业移交原告，并做好场清退工作。但被告仍未将案涉场地交还给原告。诉讼中，原告确认2019年12月8日对案涉物业实施了停电措施，2020年3月30日对涉案物业实施了整体围蔽。另查明：涉案物业系广州大学城投资经营管理有限公司投资建设，并于2005年7月25日取得建设工程规划许可证（在附件有关要求中注明：本建设项目为临时建设，使用期两年，使用期满或使用期限内因城市规划建设或城市管理需要，建设单位应无条件自动拆除）。诉讼中，原告未能提供涉案物业临时使用年限到期后经相关主管部门批准延长使用期限的证据。2015年11月，广州市番禺区小谷围街道办事处（作为甲方）与广州大学城投资经营管理有限公司（作为乙方）签订《广州大学城南区临建商铺移交协议》，主要约定：1.涉案物业广州市番禺区小谷围岛大学城内环东路和中心大街南交界处的大学城南区临时建筑商铺由乙方投资建设，物业建筑面积约3251平方米（以下称“南区临建商铺”）；2.南区临建商铺所处地块为广州市土地开发中心储备用地，暂时交由甲方管理，土地开发中心将根据用地需要，要求土地管理者腾空地上建筑物、构筑物等，并向其移交土地；3.在2015年11月30日前乙方按现状将大学城南区临时建筑及相关土地、相关资料移交给甲方。对该区域土地及临时建筑商铺的管理、风险和责任以移交时为分界点，移交之前由乙方承担，移交之后由甲方承担，包括对南区临时建筑商铺享有占有、使用、收益的权利，负责管理、安全、消防等职责，在土地需要移交时负责地上建筑物、构筑物的腾空、清理，并负责向广州市土地开发中心移交地块，凡是与该区域有关事项，移交后均由甲方负责。上述协议签订后，2015年11月30日双方办理了移交手续。涉案物业交由广州市番禺区小谷围街道办事处管理，使用、收益。诉讼中，广州市小谷围街道办事处出具《证明》，证明证实，为盘活辖区建筑物用于招商引资的要求，广州市番禺区小谷围街道办事处将涉案物业改造成为大学城创新创业的平台和载体，同时亦为更好解决原告办公场地不足的问题，该街道委托原告负责涉案物业的日常管理、维护和服务进驻企业等工作，原告有权对涉案物业的使用、管理、收益等权利，有权以原告的名义对该物业进行经营管理活动，对外签订合同。还查明，根据广州市房地产租赁管理所公布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，涉案物业所在地广州市番禺区小谷围街道中七路的租金标准为每月每平方米66元，而该街道辖区内的最低租金标准为每月每平方米19元。以上事实，有原告提供的《广州大学城管委会、小谷围街领导班子会议纪要》（谷围工委会纪【2016】6号）、《广州大学城南区临建商铺移交协议》、《证明》、《物业使用合同》、《广州大学城综合商业服务区南区S1-01物业使用合同补充协议》《交场通知书》、《回复函》、《交场计划》、《建设工程规划许可证》、《2018年广州市房屋租金参考价》以及原告在庭审中的陈述证实。本院认为，虽然涉案物业系广州市大学城投资经营管理有限公司投资建设，但其已于2015年11月30日将涉案物业整体移交给广州市番禺区小谷围街道办事处，由后者进行管理，并由后者享有占有、使用、受益的权利。随后，广州市番禺区小谷围街道办事处又将涉案物业交由原告进行管理，并确认原告对涉案物业享有使用、收益等权利，有权以原告的名义对该物业进行经营管理活动，对外签订合同，因此，本院认为，原告有权以自己的名义与被告就涉案物业签订涉案的《物业使用合同》、《广州大学城综合商业服务区南区S1-01物业使用合同补充协议》。虽然原告与被告就涉案物业签订的是物业使用合同，但从其约定的内容来看，双方约定由被告负责该物业的翻修及装饰装修，非因政府收回、拆迁原因，原告不得提前收回物业；而且，在合同期限届满后，被告不再续约，除办公设备及办公用品外，其他的被告均不得拆除等，可见，虽然被告无须支付使用费，但实际已支付了一定的对价，故双方之间的法律关系应认定为租赁合同法律关系。因涉案物业为2005年所建，且其性质为临时建筑，期限为两年，现原告未提供相关的证据证实涉案物业在临时使用年限到期后得到相关规划主管部门准许其继续使用的手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定，本案原、被告就租赁位于广州市番禺区大学城综合商业服务区南区S1-01栋订立的《物业使用合同》、《广州大学城综合商业服务区南区S1-01物业使用合同补充协议》因违反了法律的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”的规定以及原、被告约定的无偿租赁期限也已于2017年12月31日到期，故被告应当将位于广州市番禺区大学城综合商业服务区南区S1-01栋中由其占有、使用的商铺（具体编号：S1-08至S1-13、S1-14/2、S1-15、S1-17、S2-01至S2-1411、12、13）交还原告管业。因原、被告双方签订《物业使用合同》、《广州大学城综合商业服务区南区S1-01物业使用合同补充协议》无效，且双方约定的使用期限也已于2017年12月31日到期，到期后，双方并未就被告继续无偿占有、使用涉案物业达成一致，在原告多次向被告催告交还涉案物业后，被告仍未将涉案物业交还给原告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，对于原告主张被告支付2018年1月1日以后的占用费的诉求，本院予以支持。但对于占用费的计算标准和计算截止时间问题，本院认为，1.关于占用费的计算标准问题。因双方签订的是无偿租赁合同，并未就租金标准进行约定，因此，对于租期届满后的占用费标准，可以参照《2018年度广州市房屋租金参考价》中广州市番禺区小谷围街辖区内物业租金标准计算，但考虑到涉案物业至今仍未取得相关主张部门延长使用期限的许可，以及原租赁合同为无偿租赁合同，故本院认为参照广州市番禺区小谷围街辖区内物业租金最低标准即每月每平方米19元的标准计算占用费更为公平合理，原告主张按每平方米每月30元标准计算占用费仍过高，本院不予采纳。2.至于占用费的计算截止时间问题。虽然被告至今仍未将涉案物业交还原告管业，但原告确认2020年3月30日对涉案物业实施了整体围蔽，原告已实际掌控了涉案物业，故占用费的计算截止时间应计算至2020年3月30日。同时，由于原告确认已于2019年12月8日已对涉案物业实施了停电措施，被告已无法在涉案场地进行经营，故2019年12月8日至2020年3月30日的占用费本院酌情按照每月每平米19元标准的一半计算，即按照每月每平方米9.5元标准计算。因此，被告应当向原告支付2018年1月1日起至2020年3月30日止的占用费为1145148.38元（其中，2018年1月1日至2019年12月7日按总面积2400平方米，每月每平方米19元计算；2019年12月8日至2020年3月30日按总面积2400平方米，每月每平方米9.5元计算），对于原告主张超过1145148.38元的部分，理据不足，本院不予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告××智慧产业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内将将位于广州市番禺区大学城综合商业服务区南区S1-01栋中由其占有、使用的商铺（具体编号：S1-08至S1-13、S1-14/2、S1-15、S1-17、S2-01至S2-1411、12、13）交还原告广州市番禺区××除四害专业消杀服务站管业。二、被告××智慧产业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告广州市番禺区××除四害专业消杀服务站支付占用费1145148.38元。三、驳回原告广州市番禺区××除四害专业消杀服务站的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4188元，由原告广州市番禺区××除四害专业消杀服务站负担1721元，由被告××智慧产业发展有限公司负担2467元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  冷根源人民陪审员  陆慧媚人民陪审员  陈素坚二〇二〇年八月十三日书 记 员  何绮静