陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终5342号上诉人（原审被告）：陕西秦地源置业有限公司。住所地：陕西省西安市阎良区延凤西路**。法定代表人：谭小斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李海，陕西璟涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁舒，陕西璟涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于青松，男，1973年1月26日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：尚海静，辽宁泽人律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳龙，辽宁泽人律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：朱涛，男，1973年1月26日出生，汉族，安徽省宿州市萧县村民，现羁押于陕西省西安市蓝田县看守所。上诉人陕西秦地源置业有限公司因与被上诉人于青松、朱涛房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2019）陕0114民初1738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李美红独任审理。本案现已审理终结。陕西秦地源置业有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回于青松的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费与保全费由于青松、朱涛负担。事实和理由：首先，一审程序违法。朱涛是本案民间借贷基础法律关系的一方相对人，因涉嫌犯罪被公安机关羁押，未能到庭参加诉讼，非其主观原因所致。一审法院以朱涛经合法传唤无正当理由拒不到庭为由缺席审理，违反法律规定，剥夺了朱涛的诉讼权利。其次，于青松与朱涛所签《抵账还款协议》中无陕西秦地源置业有限公司签章认可，朱涛承诺以以房抵债方式履行债务，但陕西秦地源置业有限公司并未按约向于青松交付房产，于青松的债权未实现，于青松与朱涛之间的债权债务关系并未消灭，因此本案应围绕民间借贷基础法律关系进行审理。第三，法律规定只有债务给付种类相同才可抵销，于青松与朱涛签订的《抵账还款协议》及于青松与陕西秦地源置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，不符合债务抵销规定。第四，于青松在一审中变更诉请要求解除房屋买卖合同，但其行使解除权的权利早已超过法定时效。一审判决引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，属适用法律错误。于青松辩称：第一，一审法院在开庭前已就相关案情对朱涛进行了调查，朱涛并非本案必要诉讼参与人，一审法院缺席进行审理并无程序违法之处。第二，根据《抵账还款协议》约定，陕西秦地源置业有限公司向于青松开具收到房款540398元的收据时，陕西秦地源置业有限公司与于青松之间的房屋买卖合同之债作为新债即告成立，朱涛与于青松之间的旧债即告消灭。陕西秦地源置业有限公司虽未在《抵账还款协议》中签字，但其已实际履行《抵账还款协议》，与于青松签订了《商品房买卖合同》，将案涉房屋钥匙交给于青松，并收取于青松50000元用于代办相关手续，预收于青松物业费、装修押金与装修垃圾清运费。陕西秦地源置业有限公司未履行办理房产证的义务，于青松就此提起诉讼，一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷，并无不当。第三，《抵账还款协议》与《商品房买卖合同》经各方当事人协商一致签订并已实际履行，符合合同法中关于债务合意抵销的规定。第四，于青松行使合同解除权并未超过时效。第五，陕西秦地源置业有限公司擅自将案涉房屋出卖给他人，严重损害于青松合法权益，理应承担法律责任。一审判决适用法律并无错误。综上，于青松不同意陕西秦地源置业有限公司的上诉请求。于青松向一审法院起诉请求：1.判令陕西秦地源置业有限公司履行《商品房买卖合同》义务，配合于青松办理房屋产权登记；2.判令陕西秦地源置业有限公司支付违约金16244.94元；3.本案诉讼费由陕西秦地源置业有限公司负担。后变更诉讼请求为：1.依法解除于青松与陕西秦地源置业有限公司之间的房屋买卖合同；2.陕西秦地源置业有限公司依法返还于青松购房款、装修垃圾清运费、装修押金、物业费等合计1782972元及利息（自于青松交款之日起至返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.陕西秦地源置业有限公司依法赔偿于青松损失1621194元；4.本案诉讼费由陕西秦地源置业有限公司负担。一审法院认定事实：朱涛欠王英杰借款600万元（含利息100万元）。朱涛、王英杰、陕西秦地源置业有限公司经协商，以陕西秦地源置业有限公司开发建设的阎良区人民东路YL3-13-3-2号福源大厦10306号、10501号、10701号房屋抵顶给王英杰指定的人即于青松，抵销朱涛欠王英杰的部分借款。2016年6月3日，于青松与陕西秦地源置业有限公司订立三份《商品房认购协议》，陕西秦地源置业有限公司向于青松出具福源大厦10306号、10501号、10701号房房款及其他费用收款收据，其中包括房款1621194元（540398元＼套×3）、代收费用150000元（50000元×3）、预收物业费1500元（500元×3）、装修押金9000元（3000元×3）、装修垃圾清运费1278元（426元×3），所有票据上出纳（收款人）均为边姗（边）。当日，陕西秦地源置业有限公司将福源大厦10306号、10501号、10701号房屋钥匙交于于青松，完成房屋交付。2016年9月21日，朱涛（甲方）、王英杰（乙方）签订《抵账还款协议》，载明：甲方截止2016年4月30日尚欠乙方陆佰万元（其中含利息壹佰万元）；甲方现自愿负责协调陕西秦地源置业有限公司将其开发的位于西安市阎良区福源大厦小区的房产代为抵账还款事宜；抵账房位于西安市阎良区，由陕西秦地源置业有限公司开发建设的福源大厦小区1幢1号楼五户清水房；房屋价款：经债权人王英杰要求，房产登记人如下：王英杰（原登记与于青松）10201号房；刘杨（原登记与于青松）11106号房；于青松10306号房、10501号房、10701号房，房价均为540398元/套；支付方式：按照乙方与陕西秦地源置业有限公司签订的商品房买卖合同约定的支付时间，乙方每套房支付50000元，用于办理房产税务等相关手续，其余房款由甲方与陕西秦地源置业有限公司协调解决，不得影响乙方利益。甲、乙双方以陕西秦地源置业有限公司向乙方开具的全额房款收据时间作为抵账成功的时间点。如陕西秦地源置业有限公司在收到乙方每套50000元的付款不愿开具全额伍拾肆万零叁佰玖拾捌元的收据，则视为本次抵账还款失败；抵账房屋的物业管理费等费用，由乙方自行与陕西秦地源置业有限公司协商；本协议履行后，甲方尚欠乙方本金叁佰万元，并用丹凤龙驹大街的丹凤朝阳楼盘抵押等。2016年9月24日，于青松（买受人）与陕西秦地源置业有限公司（出卖人）就福源大厦10306号、10501号、10701号房签订正式的商品房买卖合同，约定房款为1621194元（540398元×3）；出卖人应在2016年12月31日前交付房屋；出卖人应在商品房交付365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案等。嗣后，陕西秦地源置业有限公司在于青松不知情的情况下将福源大厦10306号、10501号、10701号房屋出售给他人。2019年7月18日，于青松诉至一审法院，要求陕西秦地源置业有限公司承担违约责任。一审法院认为，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，债务也可以抵销。债务抵销以后，双方都不再负有被抵销部分的债务，也不再享有被抵销部分的债权，合同确立的被抵销部分的权利义务关系即告终止。本案中,王英杰与朱涛达成的《抵账还款协议》，陕西秦地源置业有限公司虽未在协议上签字，但是从于青松与陕西秦地源置业有限公司订立与履行房屋买卖合同的过程看，双方购买的房屋房号、价款、办理房产税务的手续费用等均与王英杰和陕西秦地源置业公司签订的《抵账还款协议》约定相同，而且陕西秦地源置业有限公司在收到于青松的150000元手续费后，确实向于青松开具了1621194元（540398元×3）的收据，故此，本案足以认定陕西秦地源置业有限公司是认可并履行了《抵账还款协议》的。在陕西秦地源置业有限公司向王英杰及其指定的人按每套房屋540398元开具收款收据的时候，王英杰与朱涛之间的部分债权债务已经抵消。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，陕西秦地源置业有限公司在将案涉房屋出卖并交付给于青松后，又擅自将该房屋出卖他人，应当承担相应的赔偿责任。故于青松要求解除与陕西秦地源置业有限公司之间的房屋买卖合同，由陕西秦地源置业有限公司返还已付购房款及利息、装修垃圾清运费、装修押金、物业费，并赔偿损失1621194元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除于青松与陕西秦地源置业有限公司于2016年9月24日签订的三份《商品房买卖合同》；二、陕西秦地源置业有限公司于本判决生效后10日内一次性返还于青松已付购房款1621194元及利息（以1621194元为基数，自2016年6月3日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）、代收费用150000元、预收物业费1500元、装修押金9000元、装修垃圾清运费1278元；三、陕西秦地源置业有限公司于本判决生效后10日内一次性赔偿于青松1621194元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34033元，减半收取计17016.5元，保全费5000元，由陕西秦地源置业有限公司负担。因于青松已预交，陕西秦地源置业有限公司于本判决生效后十日内支付于青松22016.5元。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见及二审审理情况，本案二审的争议焦点为：其一，一审法院在朱涛未到庭的情况下缺席开庭审理本案，程序是否合法；其二，一审法院将本案性质确定为房屋买卖合同纠纷进行审理，是否正确；其三，于青松诉请要求解除案涉《商品房买卖合同》，是否已过诉讼时效；其四，一审判决陕西秦地源置业有限公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，适用法律是否正确。本院对此逐一评析如下：关于第一个争议焦点问题：朱涛涉嫌刑事犯罪被公安机关羁押，一审法院在羁押地点向朱涛送达了起诉状副本与开庭传票。朱涛依法享有委托诉讼代理人的权利，其本人无法到庭，可委托代理人参加诉讼。但朱涛收到起诉状副本与传票后，无正当理由未委托代理人到庭参加诉讼。一审法院缺席审理本案，程序合法。关于第二个争议焦点问题：朱涛、王英杰与陕西秦地源置业有限公司三方协商约定将陕西秦地源置业有限公司开发的案涉房屋抵顶给于青松用于抵销朱涛所欠于青松借款，陕西秦地源置业有限公司虽未在《抵账还款协议》中签章，但其已实际履行《抵账还款协议》，与于青松签订《商品房认购协议》，开具购房款1621194元的收据，后又与于青松签订正式的《商品房买卖合同》，并将案涉房屋钥匙交于于青松，完成了房屋交付。陕西秦地源置业有限公司与于青松之间产生房屋买卖法律关系。于青松诉请要求陕西秦地源置业有限公司履行合同约定的办理房产证义务，在得知案涉房屋已被另售他人后又变更诉请要求解除《商品房买卖合同》，本案性质应为房屋买卖合同纠纷。一审法院将本案性质确定为房屋买卖合同纠纷进行审理，并无错误。关于第三个争议焦点问题：于青松在向一审法院起诉后得知陕西秦地源置业有限公司已将案涉房屋另售给他人，导致于青松与陕西秦地源置业有限公司所签《商品房买卖合同》的合同目的无法实现。这种情况下，于青松变更诉请要求解除案涉《商品房买卖合同》，并未超过诉讼时效。关于第四个争议焦点问题：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，本案陕西秦地源置业有限公司在与于青松订立案涉《商品房买卖合同》后，又将案涉房屋另售给他人，其行为构成严重违约，造成于青松的合同目的无法实现，一审判决陕西秦地源置业有限公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，适用法律并无错误。综上所述，陕西秦地源置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34033元，陕西秦地源置业有限公司已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。审判员  李美红二〇二〇年八月二十五日书记员  张佳欣