江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初1849号原告：抚州市东旭投资有限公司，住所地：江西省抚州市临川区大桥南路（金鑫商厦），统一社会信用代码：91361000690983947B。法定代表人：孔小钧，总经理。委托诉讼代理人：王胜平，江西淑正律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：万敏，江西淑正律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：许桂芳，女，汉族，1984年11月3日出生，住抚州市金巢经济开发区，被告：陈欢勇，男，汉族，1981年10月14日出生，住抚州市金巢经济开发区，原告抚州市东旭投资有限公司（以下简称“东旭公司”）诉被告许桂芳、陈欢勇商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东旭公司的委托诉讼代理人万敏到庭参加诉讼，被告许桂芳、陈欢勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东旭公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除2016年8月11日原被告双方签订的编号为FZ2016019557《商品房买卖合同》，判决位于抚州市南门东路东旭.公园懿品2#楼1单元1001室房屋归还原告。2、判令被告支付原告代被告向银行支付的银行借款利息，违约金共计60,179.31元（银行借款利息12,986.21元、违约金47,193.1元）及代为支付的诉讼费4,076元。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年8月11日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告从原告处购买位于抚州市南门东路东旭.公园懿品2#楼1单元1001室房屋，该房屋总价款为60.38万元，付款方式及期限为被告于签约当日支付购房款12.38万元，余款48万元于签约当日办理银行按揭手续。合同签订后，被告支付了首付款12.38万元，并与中国农业银行股份有限公司抚州分行（下简称农行抚州分行）签订了《个人购房担保借款合同》借款金额48万元，由原告承担阶段性保证担保责任。被告签订借款合同后在2017年2月20日至2019年8月31日期间归还借款本金及利息75,665.07元后，未按合同约定归还借款本息。原告在2019年9月30日、2019年10月24日、2019年12月3日连续三期从原告保证金账户代被告向农行抚州分行归还借款本金及利息7,230.09元。后农行抚州分行向抚州市临川区人民法院提起诉讼要求被告归还全部借款本息，并要求原告承担保证担保责任归还全部借款本息。诉讼过程中原告履行了保证担保责任，于2020年4月9日向农行抚州分行归还了原告的购房借款本息464,700.96元（其中本金456,777.29元、利息7,923.67元），并支付诉讼费4,076元，原告自2019年9月30日至2020年4月10日代被告共向农行抚州分行偿付了借款本金458,944.84元、利息12,986.21元，共计471,931.05元，并垫付诉讼费4,076元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第3项约定，原告有权解除合同，并要求被告归还原告代为支付的银行按揭贷款利息及按未还贷款总价款10%支付违约金（银行借款利息12,986.21元、违约金47,193.1元以上共计60,179.31元及支付的诉讼费4,076元从被告支付的首付款12.38万元中予以扣除）。原告为维护自身权益，诉至法院。被告许桂芳、陈欢勇未应诉答辩。经审理查明，2016年8月11日，原告东旭公司（出卖人）与被告许桂芳、陈欢勇（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：FZ2016019557），合同约定：被告购买由原告开发建设的位于抚州市南门东路（东旭.公园懿品）2#楼1单元1001室，房屋建筑面积为120.76平方米，单价为5,000元/平方米，房屋总价款为603,800元；合同第六条约定的付款方式为按揭付款，其中于签约当日支付购房款123,800元，余款480,000元于签约当日办理银行按揭手续。合同附件四补充协议第一条第3项约定，买受人获得银行贷款后，在出卖人承担阶段性担保期间（产权证办理完毕之前），如果买受人不能按期偿还按揭贷款本息导致出卖人承担保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息及违约金，则由出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7日内向出卖人偿还全部代偿款项（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等），并按代偿款的日万分之五向出卖人支付违约金；若买受人连续三期或累计六期不能按期偿还银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保后，出卖人有权向买受人追偿款项并有权单方解除《合同》，买受人按未还贷款总价款10%向出卖人支付违约金，上述违约金可由出卖人在买受人已交纳房款中直接扣除，在买受人履行完一切终止《合同》的手续（包括与银行解除按揭手续、注销《合同》及其他与买受人购买该房屋有关的文件等）后，出卖人应将剩余房款（扣除买受人所欠款项违约金）一次性无息退还给买受人。上述《商品房买卖合同》签订后并在抚州市房产管理局登记备案，被告许桂芳按合同约定支付了首付款12.38万元。2017年1月3日，被告许桂芳、陈欢勇及原告东旭公司与农行抚州分行签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额48万元，借款期限为360个月，借款利率4.41%，还款方式为等额本息还款，还款日为每期末的20日，由原告东旭公司承担阶段性保证担保责任。签订借款合同后被告许桂芳在2017年2月至2019年8月期间归还农行借款本金21055.16利息54,604.43元，共计75,665.07元。之后因被告未按期还款，原告东旭公司在2019年9月30日、2019年10月24日、2019年12月3日连续三期从原告保证金账户代被告向农行抚州分行归还借款本金及利息7,230.09元。后农行抚州分行向抚州市临川区人民法院提起诉讼要求被告提前归还全部借款本息456,777.29元（其中本金456,777.29元，利息及违约金暂计算至2019年12月17日，之后利息和违约金按合同约定计算至欠款还清之日止），并要求原告东旭公司对借款本息承担连带保证责任。该案在诉讼过程中，原告东旭公司于2020年4月9日向农行抚州分行归还了原告尚欠的全部借款本息464,700.96元（其中本金456,777.29元、利息7,923.67元），并支付诉讼费4,076元。原告代被告归还借款本息后，向被告催讨未果。截止至本案开庭日，双方签订的《商品房买卖合同》所涉房屋未交房、亦未办理房屋所有权证、未发现其他权属纠纷。以上事实，有原告东旭公司提供的营业执照、被告身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、抚州市临川区人民法院（2020）赣民初805号民事裁定书、民事起诉状、《贷款提前到期通知书》、《借款合同解除证明》、《中国农业银行贷款结清证明》、《许桂芳农行贷款还款明细》、银行业务凭证、银行电子回单、江西省国家税务局通用预收款收据等证据卷，经庭审核实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，原、被告与农行抚州分行签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人应遵照履行。根据原被告签订的《商品房买卖合同》补充条款的约定，因被告未能偿还银行按揭贷款导致原告承担担保责任的，原告可解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按合同约定以未还贷款总额的10%承担违约金。因此，原告要求解除双方签订的《商品方买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理商品房买卖合同网签备案注销手续，原告本应返还被告购房款603,800元。因被告未按时归还农行抚州分行的按揭款，导致原告承担连带保证责任先后代被告偿还按揭款7,230.09元、464,700.96元、及诉讼费4,076元，共计476,007.05元，其为被告代偿还的银行按揭款及诉讼费，应从原告本应返还给被告的购房款603,800元中冲减，冲减后，原告尚应归还被告购房款127,792.95元。原告共计为被告代偿贷款总额471,931.05元，现原告要求被告按合同约定按代偿贷款的10%支付违约金47,193.1元，于法有据，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告抚州市东旭投资有限公司与被告许桂芳、陈欢勇于2016年8月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FZ2016019557）；二、被告许桂芳、陈欢勇应于本判决生效后三日内协助原告抚州市东旭投资有限公司办理商品房买卖合同网签备案注销手续；三、原告抚州市东旭投资有限公司应于本判决生效之日起三日内返还被告许桂芳、陈欢勇房款计127,792.95元；四、被告许桂芳、陈欢勇应于本判决生效之日起三日内支付原告抚州市东旭投资有限公司违约金47,193.1元；以上第三、四项相互折抵，原告抚州市东旭投资有限公司应于本判决生效之日起三日内返还被告许桂芳、陈欢勇款项计80,599.95元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10,481元，由被告许桂芳、陈欢勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。审 判 长  李 宁人民陪审员  万园秀人民陪审员  武贞娥二〇二〇年八月十日书 记 员  戴婷婷