甘肃省金昌市金川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0302民初1674号 原告：甘福星，女，汉族，1972年6月23日出生，甘肃省金昌市人,初中文化,住金昌市金川区金水里八建**3口**。 原告：任爱荣，女，汉族，1966年9月13日出生，甘肃省金昌市人，，住金昌市金川区金水里八建**2口** 共同委托诉讼代理人：陈国义，甘肃众纳律师事务所律师。 被告：甘肃铭峰房地产开发有限责任公司，住所，住所地：金昌市北京路延伸段div> 法定代表人：吴建华，职务董事长。 委托诉讼代理人：王建军，永昌县新城子镇法律服务所法律工作者。 原告甘福星、任爱荣诉被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告甘福星、任爱荣,被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人王建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 甘福星、任爱荣向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖预售合同；2、判令被告立即返还原告购房款165303元、逾期利息29093.3元（从2016年3月26日计算至2019年11月26日），合计194396.3元,并由被告按年息4.8%的标准承担2019年11月27日至实际付清房款日前的利息；3、被告承担违约金4959元,共计199355.3元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年3月4日签订商品房买卖预售合同，约定被告将位于金昌市金川区盘旋路铭峰首座1号楼1单元负一层276号商铺出售给原告，总价款165303元。签订合同当日，原告支付房款135548元，剩余29755元房款被告承诺返租商铺，以前三年租金抵顶。双方于当日签订返租协议，被告向原告出具了收条。双方约定2016年6月1日前交付商铺，逾期超过90日，买受人有权解除合同，出卖人返还房款并赔偿买受人利息及违约金；因出卖人原因，买受人未能在该房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同，出卖人返还房款并赔偿买受人损失，为维护合法权益，提起诉讼。 甘肃铭峰房地产开发有限责任公司辩称，甘福星、任爱荣买商铺属实，房屋总价款165303元，甘福星、任爱荣实际支付房款135548元。签订房屋买卖合同当天，甘福星、任爱荣对涉案商铺进行整体运营的甘肃铭峰奥特莱斯商业运营管理有限公司签订租赁合同，甘福星、任爱荣应支付的剩余29755元房款以涉案房屋2016年6月1日至2019年5月31日期间租金抵付。双方已按照房屋买卖合同约定实际履行了各自权利义务，甘福星、任爱荣现要求解除合同没有依据，且原告接收房屋已经数年，其未在权益受到侵害的一年内主张权利，已超过诉讼时效。故应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。甘福星、任爱荣提交下列证据：商品房买卖合同（预售）、商铺租赁合同、收据。经质证，甘肃铭峰房地产开发有限责任公司对上述证据无异议，本院予以确认。根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2016年3月4日，甘福星、任爱荣作为买受人，甘肃铭峰房地产开发有限责任公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同（预售），约定甘福星、任爱荣向甘肃铭峰房地产开发有限责任公司购买位于金昌市盘旋路西南角“铭峰·首座”一幢一单元负一层276号商业用房，建筑面积16.23平方米，总价款165303元；买受人于2016年3月4日前支付全部价款；出卖人逾期交付房屋超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金；出卖人在合同签订之日起三十日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记情况告知买受人，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同日，甘福星、任爱荣与甘肃铭峰奥特莱斯商业运营管理有限公司签订租赁合同，约定甘肃铭峰奥特莱斯商业运营管理有限公司承租位于金昌市盘旋路西南角“铭峰·首座”一幢一单元负一层276号商业用房，租赁期限自2016年6月1日至2026年5月31日，其中2016年6月1日至2019年5月31日期间租金为29755元。上述合同签订后，原告于当天向甘肃铭峰房地产开发有限责任公司支付房款135548元，其余房款29755元以涉案房屋2016年6月1日至2019年5月31日期间租金抵付。本案2020年6月24日法庭辩论终结时，甘肃铭峰房地产开发有限责任公司尚未完成涉案房屋竣工验收，亦未完成备案登记手续。 本院认为，原告甘星福、任爱荣与被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖预售合同系双方真实意思表示，内容和形式于法不悖，双方应全面履行各自义务。甘肃铭峰房地产开发有限责任公司负有向甘福星、任爱荣交付房屋并协助办理房屋权属证书二项义务，商品房买卖合同（预售）对于违反二项义务的法律后果约定明确，至本案法庭辩论终结，甘肃铭峰房地产开发有限责任公司既未完成房屋竣工验收交付房屋，亦未按照《城市房屋权属登记管理办法》规定完成下列办理不动产权属证明的协助义务：对涉案房屋进行初始登记、面积测绘、提供办理土地使用权变更登记和不动产登记的相关证明材料等，根据合同约定，原告有权解除合同并要求甘肃铭峰房地产开发有限责任公司返还房款、按照中国人民银行同期贷款基准利率承担自付款之日起的利息。涉案房屋尚未完成竣工验收，不具备交付条件，甘肃铭峰房地产开发有限责任公司已交付房屋履行了合同义务之辩解不能成立。解除权系形成权，不适用诉讼时效制度，合同解除后返还财产及损失赔偿请求权的诉讼时效起算点应当为合同被解除之时，故原告的起诉并未超过诉讼时效，甘肃铭峰房地产开发有限责任公司关于诉讼时效的抗辩亦不能成立。甘肃铭峰房地产开发有限责任公司返还房款数额应以原告实际交付金额135548元为准。2016年3月5日至2019年8月19日期间中国人民银行一年至五年期贷款基准年利率为4.75%，原告主张的该期间利息本院确认为22155元（135548元×4.75%÷365天×1256天）。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故原告主张的2019年8月20日至2019年11月26日期间利息应按照LPR计算，2019年8月20日至2019年9月19日期间为480元（135548元×4.25%÷12个月）、2019年9月20日至2019年11月26日期间为1029元（135548元×4.20%÷365天×66天）。2016年3月5日至2019年11月26日期间利息合计为23664元。综上所述，原告要求解除合同并返还本院确认部分房款及利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持；其余诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条一款（一）项之规定，判决如下： 一、解除原告甘福星、任爱荣与被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司2016年3月4日签订的商品房买卖合同（预售）； 二、被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司返还原告甘福星、任爱荣房款135548元、利息23664元，合计159212元。限判决生效后十日内履行； 三、驳回原告甘福星、任爱荣其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2144元（已减半收取），由原告甘福星、任爱荣负担432元，被告甘肃铭峰房地产开发有限责任公司负担1712元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。 审判员 张 虎 二〇二〇年八月二十五日 书记员 张晓琴