安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1122民初990号 原告：许琳，女，1983年5月2日生，汉族，住南京市浦口区。 原告：倪小猛，男，1983年1月2日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：胡立军，河北天捷（邯郸）律师事务所律师。 被告：来安县中友房地产经纪有限公司，住所地来安县汊河镇南京湾安置小区****102，统一社会信用代码91341122MA2N9FJQ5E(1-1)。 法定代表人：李传宏，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈福来，江苏臣功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林国兆，江苏臣功律师事务所实习律师。 第三人：张文芝，男，1976年12月8日生，汉族，住安徽省涡阳县。 原告许琳、倪小猛与被告来安县中友房地产经纪有限公司（以下简称中友房地产公司）、第三人张文芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加倪小猛为原告参加诉讼。原告许琳及倪小猛及其共同委托诉讼代理人胡立军，被告中友房地产公司法定代表人李传宏及委托诉讼代理人陈福来、林国兆、第三人张文芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许琳、倪小猛向本院提出诉讼请求：1、判令中友房地产公司履行合同垫付给其房款50万元；2、判令中友房地产公司支付违约金104000元；3、本案诉讼费由中友房地产公司承担。审理中，许琳、倪小猛增加诉讼请求为判令中友房地产公司赔偿其因中友房地产公司违约给其造成的损失20149.08元。事实和理由：2019年10月其因急需资金周转，便通过中友公司将坐落于来安县汊河镇碧桂园蔷薇园006幢1-3004室房屋出售，其与中友房地产公司签订房地产买卖中介合同和补充协议，在补充协议中，中友房地产公司向其承诺自其办理一手出证当日起4个月放款，如未在承诺时间内放款，由中友房地产公司垫付给其房款伍拾万整。房地产买卖中介合同中约定违约方支付违约金104000元。其于2019年11月6日办理了一手证出证，按照承诺中友房地产公司应于2020年3月6日前放款，可时至今日中友房地产公司没有按照承诺放款，现已逾期多日，其多次催促中友房地产公司履行合同，中友房地产公司却置之不理，中友房地产公司的违约行为侵犯了其合法权益，故其诉至法院。 中友房地产公司辩称，其认为许琳、倪小猛的诉请无事实和法律依据，其虽然在补充协议第11条中承诺自甲方办理一手证出证当日起四个月放款，如未能在其承诺时间放款，由其垫付给甲方房款50万元，但本案承诺时间内没有放款是疫情以及本案第三人的责任，与其无关，另根据补充协议的三方约定贷款审批不通过则返还定金和中介费，本案第三人贷款审批没有通过银行审核，相关材料已被退回，据此其既不需要垫付50万元房款更不要支付违约金104000元，原因具体如下：1、超过正常放款时间未放款与本次疫情有关，疫情属于不可抗力，其承诺期间也正是在疫情期间，该期间贷款银行等单位均停止了正常的放贷手续，据此其亦可以免责；2、许琳、倪小猛诉请的违约金无事实和法律依据，本案房地产买卖中介合同第九条违约责任明确约定其须承担的违约责任，没有为垫付房款即应承担违约责任的相关约定；3、补充协议第11条仅是约定其不能在承诺时间放款才有垫付房款的义务，并无需承担违约责任的约定；4、补充协议中甲乙丙还明确约定，甲方配合乙方先做银行预审批，如因审批不通过，甲丙双方退还房屋定金及中介费，这就是对若银行审批不通过，则各自返还，无需追责的最终约定；5、本案中2020年1月22日，贷款银行通知其张文芝等五户贷款预审批都没有通过市行审批，贷款银行已将监管的首付款退到张文芝账户，据此根据补充条款的三方约定应取消涉案合同，仅返还定金及中介费，而任一方均无需承担违约责任，房屋买卖合同终止履行，另许琳、倪小猛所提的损失并非直接经济损失，且与本案无关。 张文芝辩称，其对本案没有意见。 本院经审理认定事实如下：2019年10月29日，许琳、倪小猛作为委托人（甲方），张文芝、赵玲作为委托人（乙方），中友房地产公司作为受托人（丙方）签订三方《房地产买卖中介合同》，约定许琳、倪小猛作为出售方将其位于来安县房屋出售给张文芝、赵玲，房屋售价520000元。合同约定丙方完成合同约定的乙方委托事项，乙方按照房地产售房款2.0%，具体数额为10400元向丙方支付佣金和代办费，上述费用乙方应于签订合同当日前支付给丙方。合同第九条约定违约责任：1、三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的；与他人串通，损害甲乙方利益的；故意隐瞒，提高委托标的利差；其他过失影响甲乙交易的。2、三方商定，甲乙有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的；未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；相互或与他人串通，损害丙方利益的；未能按照合同约定支付佣金和代办费的；其他造成丙方无法完成委托事项的行为。3、三方商定，上述违约行为方选择支付违约金104000元作为违约金分别支付给守约方，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。 同日，双方签订《补充协议》，约定1、乙方于2019年10月29日签约当日支付甲方购房定金人民币10000元；2、乙方于2019年11月29日前支付甲方购房首付款300000元；3、待乙方出件后，乙方以银行贷款方式支付甲方购房款200000元，下款时间以银行可以下款时间为准；4、尾款人民币10000元于交房当日甲方结清房屋已发生费用，乙方一次性支付给甲方，合同约定备注：甲方同意乙方向银行申请商业贷款方式支付该房屋购房款人民币200000元，甲方配合乙方与张文芝签订乙方银行贷款文本，此款直接下至甲方银行账户内，下款时间以银行指定时间为准；协议第十一条约定，甲乙双方约定：乙方支付甲方首付款叁拾万元整用于丙方指定银行资金监管，丙方承诺自甲方办理一手证出证当日起肆个月放款，如未能在丙方承诺时间放款，由丙方垫付给甲方房款伍拾万元。补充协议下方注明：甲乙丙三方约定甲方配合乙方先做银行贷款预审批，如因银行审批不通过，甲丙双方退还房屋定金及中介费。 另查明，案涉房屋尚未办理过户登记，涉案贷款尚未办理下来。 上述事实有原、被告及第三人当庭陈述，原告提供的《房地产中介买卖合同》、不动产权证等证据在卷佐证。 本院认为，根据原被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人和代理人的陈述及举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：中友房地产公司是否应当垫付原告房款50万元，原告主张的违约金及损失是否应当支持？ 针对争议焦点，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。许琳、倪小猛与中友房地产公司及张文芝三方签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议，系三方真实意思表示。中友房地产公司在协议中承诺“自许琳、倪小猛办理一手证出证当日起四个月放款，如未能在其承诺时间放款，由其方垫付给许琳、倪小猛房款伍拾万元”，该承诺系中友房地产公司真实意思表示，中友房地产公司虽辩称，其承诺的期间是疫情期间，但本院第一次庭审过后，涉案贷款仍未办理下来。合同中下方虽注明“甲乙丙三方约定甲方配合乙方先做银行贷款预审批，如因银行审批不通过，甲丙双方退还房屋定金及中介费”，中友公司以此辩解三方《房地产买卖中介合同》已解除，本院认为，虽然合同下方注明银行审批不通过，甲丙双方退还房屋定金及中介费，但并未明确表明解除三方合同，许琳、倪小猛亦不认可该注明为解除合同的意思表示，且事实上三方一直在办理贷款手续，故对中友房地产公司的辩解不予采信，中友房地产公司应当按照其承诺履行垫付房款的义务。对于违约金，合同第九条约定了违约金支付条件及金额，虽然银行能否放款并非取决于中友房地产公司，但中友房地产公司作为房屋中介方，其应当熟知相关房产政策及贷款政策，促使双方达成交易，现张文芝未能成功办理贷款，中友房地产公司亦未能按照合同约定垫付房款构成违约，许琳、倪小猛要求中友房地产公司支付违约金104000元，该标准明显过高，本院结合中友房地产公司的过错程度，根据公平及诚信原则酌定中友房地产公司承担违约金20000元。对于许琳、倪小猛的贷款损失因未能提供有效证据证明与本案存在关联性，且中友房地产公司不予认可，故本院对此诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告来安县中友房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内垫付原告许琳、倪小猛购房款50万元； 二、被告来安县中友房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告许琳、倪小猛违约金2万元； 三、驳回原告许琳、倪小猛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9840元，由原告许琳、倪小猛负担1340元，被告中友房地产经纪有限公司负担8500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  陈悠燕 人民陪审员  李光尊 人民陪审员  朱正清 二〇二〇年八月十七日 代理书记员  刘安琦 附一：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附件二：开户银行：中国建设银行来安支行 开户户名：来安县人民法院 账号：34×××62