广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初3255号 原告：南宁市绿色原野苗木场，住所地：南宁市兴宁区三塘镇四塘社区牛腿岭交通学校斜对面。注册号：450102600097853。 经营者：陈国顺，男，1946年7月28日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：黄邦业，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈嫣然，广西欣源律师事务所实习律师。 被告：雷科才，男，1976年9月18日出生，汉族，住南宁市江**。 原告南宁市绿色原野苗木场与被告雷科才合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南宁市绿色原野苗木场的经营者陈国顺、委托诉讼代理人黄邦业、陈嫣然，被告雷科才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁市绿色原野苗木场向本院提起诉讼请求：1、判决解除原、被告之间签订的《承包苗木场办农家乐经营合同》；2、被告向原告支付2019年5月1日至2020年4月30日的租金51500元，后期租金自2020年5月1日至被告实际清场之日止，以261元／天为基数，按被告所占用场地的实际天数计算，并要求被告搬离涉案场地；3、被告已向原告交付的20000元违约保证金归原告所有；4、本次诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月1日，原、被告之间签订《承包苗木场办农家乐经营合同》，原告将位于南宁市兴宁区亩树林下的空地承包给被告，被告用于经营农家乐餐饮项目，承包期限：2015年7月1日至2026年6月30日。第一年租金84500元，自2016年5月1日起，每年每亩增加50元。租金一年一次性支付，于每年的5月1日前付清。若双方之间发生纠纷可协商解决，协商不成可向南宁市兴宁区人民法院提起诉讼。本案合同签订后，原告依约将场地向被告交付，到了2019年5月1日，被告须向原告支付2019年5月1日至2020年4月30目的承包金96500元，但被告仅支付了41000元后，对于剩余的55500元一直没有向原告支付，原告多次催促并于2020年3月16日向被告出具《通知》，要求被告支付剩余的承包金，但被告收到《通知》仍然不予履行，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，恳请人民法院判决所请。 被告雷科才答辩称：原告自己就不遵守合同，涉案土地征地时原告拆了围墙等没有通知被告；原告搬树到场地里种满场地，合同中已经写明不能将树种到场地里；被告让工人铺路，修好之后被很多人阻止；2018年被告修建木楼，但被涉案土地村里的两个队长阻止，即使如此被告也已将租金支付给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理确认事实如下：2015年7月1日，原告南宁市绿色原野苗木场与被告雷科才签订一份《承包苗木场办农家乐经营合同》，载明：“经甲乙双方友好协商，由乙方（被告）承包甲方（原告）位于南宁市兴宁区旁（南宁市绿色原野苗木场围墙内约10亩、围墙外33亩）共43亩树林下的空地，用于经营农家乐餐饮项目，并定出以下条款，供甲乙双方共同遵守。1.承包地址：甲方提供位于南宁市兴宁区（南宁市绿色原野苗木场围墙内约10亩、围墙外33亩）共43亩树林下的空地，给乙方用于经营农家乐餐饮项目，并由乙方投资装修原有的房屋用于经营项目。围墙内种有各种名贵大树及各种苗木，价值约900万元人民币。有房屋两套，其中后山一套，围墙内一套，两套房子都是两房一厅，配有厨房，每套房子占地100平方米，另有大铁棚一个，占地面积约1亩，鱼塘两个共4亩，供乙方使用。2.乙方不得破坏甲方苗木场内的一切树木及物品，更不得随意移动及擅自销售苗木场内的各种树木及商品。不能损坏场内的树木，如有损坏造成树木死亡，含火灾损失，乙方则按市场价格赔偿给甲方。3.承包期限：2015年7月1日起至2026年6月30日止，共11年。4．承包费用及支付方式：围墙内10亩，每年每亩叁仟伍佰元（3500元／年），共计叁万伍仟元／年（35000元）；围墙外33亩每年每亩壹仟伍佰元（1500元／年），共计肆万玖仟伍佰元（49500元），总计：捌万肆仟伍佰元／年（84500元），乙方每年一次性支付给甲方，每一年的5月1日前支付清。5．承包费用从2016年5月1日开始43亩土地，每年每亩增加50元的费用。如生产队要再增加甲方的土地租金，乙方必须按生产队增加甲方的租金付50%给甲方。6.违约保证金及其它费用：为确保乙方遵守本合同约定，乙方必须向甲方一次性支付违约保证金贰万元整（20000元）（含水电保证金）。目前先付壹万元，到2015年10月1日前再付壹万元。7.经营限定：甲方苗木场仅限乙方经营餐饮项目及摆设石头、木板经营，树林下供乙方种菜养鸡；如乙方逾期缴纳承包费用及水、电费，或违反本合同约定的任何条款，甲方有权按约定扣除乙方交付的违约金，甲方有权终止与乙方签订的承包合同，由此造成的一切后果均由乙方负责……”合同还就其他条款进行了约定。后被告缴纳了保证金20000元并支付完2019年4月30日前的租金。 还查明，2001年2月21日，原告南宁市绿色原野苗木场的经营者陈国顺与原邕宁县四塘镇四塘村四队签订《土地租赁合同》，约定原邕宁县四塘镇四塘村四队将共计37.82亩的荒山、水田发租给陈国顺使用。后陈国顺还于2003年2月28日与原邕宁县四塘镇四塘村四队的村民签订《补充合同》，又从原邕宁县四塘镇四塘村四队村民处租赁水田、山地共计6.77亩。2008年8月3日、2012年5月30日、2017年1月6日，南宁市兴宁区三塘镇四塘社区四队分别与陈国顺签订了《关于二〇〇一年之补充协议》，就部分条款进行了修改或增加。南宁市兴宁区三塘镇四塘社区居民委员会均予以盖章确认。 2015年3月8日，原告向南宁市兴宁区三塘镇四塘社区四队申请将土地转租给别人，该队予以同意，南宁市兴宁区三塘镇四塘社区居民委员会予以盖章确认。 2020年8月9日，南宁市兴宁区三塘镇四塘社区四队出具《证明》。载明：“陈国顺于2001年2月21日租用原即邕宁县四塘镇四塘村四队，现南宁市兴宁区三塘镇四塘社区四队的土地共44.59亩，在2015年10月昆仑大道拓宽征用土地4.253亩，2018年6月金汇通水泥搅拌站开公路征用土地3.333亩，两次征用共7.586亩，44.59亩-7.586亩=37.004亩，现实际租用土地37.004亩”。南宁市兴宁区三塘镇四塘社区居民委员会予以盖章确认。被告亦认可陈国顺所租用南宁市兴宁区三塘镇四塘社区四队的土地全部由其承租。 本案在审理过程中，原告主张涉案土地部分被征用，因此已经扣除了6亩的租金，但是对于围墙内外具体各有多少土地被征用，其表示不清楚。被告主张因涉案土地部分被征用，原告并未告知征地亩数，导致不清楚实际使用土地的亩数，因此无法计算如何支付租金。 原告主张被告未全部支付2019年5月1日后的租金，遂诉至本院，所请如前。 本院认为：关于《承包苗木场办农家乐经营合同》的效力问题。该合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且在转租时亦经过产权人同意，该合同属合法有效，双方应恪守履行。 一、关于解除合同的问题。被告应按照合同约定的时间按时支付原告租金，原告主张被告未足额支付租金并解除租赁合同，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，现被告仅支付原告2019年5月之后一年的部分租金，且在经过催告后亦未向原告支付剩余租金，不履行支付租金义务，已构成违约，故原告据此主张解除合同，本院予以支持。 二、关于腾空涉案场地的问题。原、被告之间的租赁合同关系解除后，被告应当返还租赁物，现原告诉请被告返还涉案场地，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于被告支付租金、占用费的问题。根据《承包苗木场办农家乐经营合同》中关于租金交付的约定，被告自2019年5月1日起至2020年4月30日的租金应为围墙内每亩3700元、围墙外每亩1700元。原告主张出租给被告的土地共计有43亩，但被征用6亩，现尚有37亩，但南宁市兴宁区三塘镇四塘社区四队出具的证明则载明出租给陈国顺的土地共44.59亩，征用7.586亩，尚有37.004亩。本院认为，虽然原告与南宁市兴宁区三塘镇四塘社区四队的主张出租的亩数有所出入，但均可确定尚有37亩土地未被征收，对此本院予以确认，认定现被告租赁原告的土地尚有37亩。因合同约定围墙内外租赁价格不同，原告亦无法区分具体有多少亩，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院认定征收的均为围墙内的土地，因此，被告应当支付的37亩土地系由围墙外33亩以及围墙内4亩组成，因此被告应当支付原告2019年5月1日至2020年4月30日的租金为70900元（1700元/年/亩×33亩+3700元/年/亩×4亩），因被告至今仅支付该期间租金共计41000元，故被告还应支付29900元。被告至今尚未将所涉场地交还给原告，原告主张解除合同后的占用费为其占用期间的租金，本院对此予以支持,根据《承包苗木场办农家乐经营合同》约定可得2020年5月1日后一年的租金为围墙内每亩3750元、围墙外每亩1750元,故被告应当支付2020年5月1日至其将涉案场地交还原告之日止的租金、占用费为：以72750元/年(1750元/年/亩×33亩+3750元/年/亩×4亩)计算，自2020年5月1日起计至被告将涉案场地交还之日止。 四、关于保证金的问题。被告主张因涉案土地部分被征用，原告并未告知征地亩数，导致不清楚实际使用土地的亩数，因此无法计算如何支付租金。从本案查明的事实来看，确实如被告所述，被告仅交纳部分租金亦系其要求原告明确所承租土地亩数的相关措施，被告虽未全部交清租金，原告对此存在相应的责任即未明确告知被告尚使用土地的具体亩数,导致被告亦无法明确交纳相关租金的具体数额。现双方合同亦约定“甲方有权按约定扣除乙方交付的违约金”，并未说明要求没收而仅按照约定扣除，故该保证金20000元可用于扣除尚未支付的租金，故原告主张该保证金归其所有没有事实及法律依据，本院不予支持。但该保证金可用于抵扣尚未交纳的租金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁市绿色原野苗木场与被告雷科才于2015年7月1日签订的《承包苗木场办农家乐经营合同》； 二、被告雷科才腾退位于南宁市兴宁区旁南宁市绿色原野苗木场的场地，将前述场地返还给原告南宁市绿色原野苗木场； 三、被告雷科才支付原告南宁市绿色原野苗木场2019年5月1日至2020年4月30日期间拖欠的租金9900元； 四、被告雷科才支付2020年5月1日至其将涉案场地交还原告南宁市绿色原野苗木场之日止的租金、占用费（按照72750元/年计算）。 五、驳回原告南宁市绿色原野苗木场的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费844元，由原告南宁市绿色原野苗木场负担400元、被告雷科才负担444元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  李 寒 二〇二〇年八月二十四日 法官助理  陈俊超 书 记 员  滕嘉盼 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。