河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2492号 上诉人（原审原告）：涿州市建鑫基业房地产经纪有限公司，住所地河北省涿州市东兴南街路东。 法定代表人：闫孟贵，总经理。 委托诉讼代理人：杨中华，北京市信利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓静，河北悦群律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：易县嘉德房地产开发有限公司，住所地河北省保定市易县麻屋庄村。 法定代表人：赵广德，总经理。 委托诉讼代理人：吴廷华，河北保师律师事务所律师。 上诉人涿州市建鑫基业房地产开发有限公司（以下简称建鑫基业公司）因与易县嘉德房地产开发有限公司（以下简称嘉德地产公司）合同纠纷一案，不服河北省易县人民法院（2019）冀0633民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人建鑫基业公司委托诉讼代理人杨中华与李晓静、上诉人嘉德地产公司委托诉讼代理人吴廷华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建鑫基业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人房屋销售佣金5,648,656元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订《项目销售代理合同》约定自2016年5月20日至2016年12月30日或被上诉人一期楼盘销售面积全部完结期间，上诉人代理销售被上诉人开发建设的“佳合家园”项目房屋，并约定了销售佣金的支付标准。本案中，上诉人为被上诉人公司销售房屋72套，其中53套有《认购协议书》其余19套也实际销售，通过与被上诉人公司会计的对账单即可证明，一审法院只根据《认购协议书》调取购房信息，但其余19套也已实际卖出，在有关部门也应有备案登记，因此认定上诉人只卖出53套房屋属于认定事实部分错误。按《项目销售代理合同》的约定：本项目住宅销售底价为：2,700元/平米，所有成交客户按4%的比例提取作为原告销售佣金，超过销售底价的溢价部分，按被上诉人70%，上诉人30%分成，溢价分成和底价佣金一并结算。上诉人与被上诉人签订的《项目销售代理合同》中明确约定，项目住宅销售底价为2,700元/平米，按3,900元销售的房源表仅有三张，不足以视为上诉人与被上诉人在整个履约过程中对于销售底价的变更，因此，本案的销售佣金和溢价分成应以2,700元的销售底价为计算标准，原审法院计算标准认定错误。 嘉德地产公司辩称，1.本案诉争的项目代理销售合同第9条中有关佣金比例提取超过2.5%部分违反法律规定，有关溢价款分成的约定也因为违法而无效。2.一审判决按2017年1月上诉人向被上诉人发放的房源表中注明的3,800元一平米和3,900元一平米标准来确定销售底价也是错误的。3.一审中上诉人提出的关于口头约定将团购费用于支付佣金的辩驳主张，被上诉人进行了否认，一审法院也没有采信。被上诉人从客户手中收取的5万元每户的团购费，共计340万元左右，应当转交给嘉德地产公司。建鑫基业公司没有转交既违反了项目代理合同第7条约定，也违反了合同法第404条规定。按照新的计算办法，不是嘉德地产公司欠建鑫基业公司的佣金，而是建鑫基业公司还欠我公司，因为转交团购费而产生的不当得利340多万元。 嘉德地产公司上诉请求：l.撤销易县人民法院（2019）冀0633民初86号民事判决书，依法改判。2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决根据2017年1月初上诉人向被上诉人发放的房源表三张中注明的3,800元／平米和3,900元／平米的标准来确定销售底价是错误的。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。众所周知，2017年3月下旬，党中央、国务院宣布设立雄安新区，对包括本案涉案房产所在地易县佳合家园在内的房价产生重大影响。房价的涨幅对上诉人来说，在2017年1月初是无法预见的。故本案应根据房产在不同时段的市场价格或者实际销售价格来确定销售底价。以2017年1月初发放的房源表三张中注明的价格确定销售底价是不公平的，没有考虑到情势变更带来的重大影响。4.双方订立溢价分成条款的目的，是为了激励被上诉人发挥专业优势和工作激情，销售出比市场价高的价格，而不是用来让被上诉人违反诚实信用原则，以钻法律空子的方式，故意给合同相对方造成重大损失之法律风险的。销售底价在实质上就是指市场价，必须随着市场行情变化而调整，才是符合市场交易的规则。5.根据房地产市场交易习惯，通过谈判方式提高房价取得溢价利益的范围，一般为房产市场价的1-10%,本案综合取中按5%计算，五十三套房产总溢价款为1,381,581.85元（27,631,637元×5%=1,381,581.85）,被上诉人按30%分成应得的溢价款分成为414,474.55元。一审判决1,179,611.40元的溢价款分成，比按交易习惯计算多出765,136.84元，是应得部分的2.846倍，属于暴利，与提供的劳务完全不成对价，违反了合同交易的基本原则，不应得到法律的保护。综上，一审中对溢价分成的判决明显违反法律规定。没有考虑情势变更，也没有将交易习惯作为判决依据，故该判决是错误的。二、一审庭审中上诉人提出了关于口头约定将团购费用于支付佣金的辩驳主张，被上诉人予以否认，一审法院也未采信，这就出现了一个新的问题，被上诉人从客户手中收取的五万元/户左右的团购费，依法应转交给上诉人。1.根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定,受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。这是本案中被上诉应转交房产团购费的法律依据。2.本案中《佳合家园认购协议书》显示有房产单价和折扣后单价，每平方米相差1,000元左右，有总房款和折扣后总房款，每套房产相差十多万元。这样的折扣力度当然是与客户认购房产时所交的团购费相对应，团购款是因上诉人承诺卖房折扣后应得的对价，依法应当归上诉人所有。3.上诉人已经从购房客户处调取到9户房产的团购费收据。有被上诉人作为收款人盖章确认金额为436,337元，平均每户为48,481元。4.本案一审查明的五十三套房产的交易，被上诉人收取的团购费按每套48,481元计算，被上诉人已经从购房客户手中收取了大约53户×48,481元／户=2,569,493元的团购费未转交给上诉人。5.根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。”“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”6.本案如果按抵销一审判决认定的佣金溢价款1,568,440.36元计算，被上诉人还应履行转交1,001,052.64元的房产团购费的义务。如果溢价分成依法按情势变更及交易习惯的方式计算，被上诉人还应履行转交1,766,189.48元的房产团购费的义务，该房产团购费权益，上诉人将另案主张。7.被上诉人在一审庭审中否认上诉人关于用团购费作为支付佣金的辩驳主张，但已经承认其收取团购费后没有转交给上诉人事实，已经构成不当得利。至于其在销售活动中联合其他人员参与销售活动情形，是销售团队内部分工和分成的问题，并且在庭审中查明被上诉人支付给员工的佣金为3,000元／套，故该行为不是截流团购费不转交给上诉人的正当理由。综上，一审判决忽略了被上诉人应转交团购费的重要事实，作出了错误的判决，应依法改判。三、涉案合同在合同期内履行，被上诉人每销售100平方米房产佣金收入大约是10,800元。合同期满后每销售100平方米的房产收入，被上诉人企图要求达到88,000余元（48,481元认购款+2万元佣金+2万元溢价分成），前后相差8倍，接近房产总价的20%,明显不符合订立和履行合同的目的，理应不能得到法律的支持。 建鑫基业公司辩称，一审认定被上诉人为上诉人销售58套房产及项目代理销售合同内容不违反法律强制性规定，依法确认有效事实正确，适用法律正确。被上诉人不存在违反法律等情形，不存在返还上诉人欠款情形。对于一审未认定被上诉人销售的房产，二审应查实后予以认定，佣金也应按销售合同约定计算。契约自由和契约严守是民事领域的基本原则，双方签订的项目销售代理合同，是双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应当据此履行合同义务。合同中明确约定项目的销售底价为2,700元，合同中没有约定销售底价随着市场变化而调整，双方没有就变更销售底价达成过一致意见。房屋属于商品，价格会受到市场因素影响。上诉人应当在签订合同时遇见，不可随意上调销售底价。本案销售佣金和销售底价应按照合同计算。 建鑫基业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定支付原告房屋销售佣金2,642,399元，并按照年利率6%支付自起诉之日至履行完毕之日的利息；2.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告将其第一项诉讼请求中的要求被告支付的房屋销售佣金数额变更为5,648,656元。 一审法院认定事实：2016年5月20日，原、被告经过协商就被告嘉德地产公司（甲方）委托原告建鑫基业公司（乙方）代理销售商品房事宜达成一致协议，并正式签订了《项目销售代理合同》。合同主要内容为：“第一条代理协议适用范围：乙方为甲方所开发建设的“佳和家园”项目提供一期销售代理，适用范围：住宅、车位、商业、储藏间销售工作，详见附件一：可供销售数量表；第二条销售代理服务大纲：1、乙方负责项目全案销售、案场管理的执行工作及推盘策略、价格定位、销售节奏、广告宣传策划、媒介计划的参与建议工作。2、乙方负责项目现场和销售相关的各项组织、接待具体工作。3、方指定项目对接负责人，负责处理乙方客户确认，乙方驻场人员协调、销售资料的提供等对接事宜。4、销售现场甲方需预留一个长期办公区域给乙方相关人员使用，协助甲方办理客户确认、接待、销售、后期服务等工作；第三条销售代理期限：自2016年5月20日至2016年12月30日或一期楼盘销售面积全部完结止；第四条楼盘的销售底价：本项目销售底价2,700元/平米，商业、车位、储藏间销售时另行协商；第五条甲方权利及义务：1、甲方就其所开发的项目授予乙方销售服务的独家代理权，自本合同签订之日起甲方不再指定其他任何公司作为该项目的销售代理人……4、甲方负责安排专人与乙方协调销售工作，负责购房相关合同、手续的办理工作，并负责收取定金、购房款等……第六条乙方的权利及义务：1、按照甲方的委托及合同约定要求为甲方项目代理销售事务，积极利用各种形式、渠道进行销售代理工作，在开盘后完成委托销售面积……9、乙方负责按照甲方审定的商品房认购书和商品房买卖合同及其补充条款与客户商谈商品房买卖事宜，代理销售甲方的商品房，乙方不得擅自修改甲方认定的合同文本，不得未经甲方书面同意擅自代表甲方与客户签订额外的附加条款……第九条销售佣金标准及支付方式：1、甲乙双方同意，本项目销售底价按2,700元/平米约定，甲方同意所有的成交客户按4%（以开发商实际回款额）的比例提取作为乙方销售佣金，若成交价超过销售底价，则超过部分视为溢价，溢价部分甲乙双方按照甲70%、乙30%分成，并且溢价分成和底价佣金一并结算。2、销售成交时间确认:以客户一次性交纳房款或按揭客户银行放款、按揭客户首付款交纳完毕，银行批贷日期为准，按套结算，一次性交纳房款客户，佣金全部发放。按揭贷款客户以首付款交齐结算佣金30%，放贷后发放房款70%的佣金，不得无故拖延……第十三条违约责任：1、如甲方未能按照本合同第九条的约定及时足额向乙方支付代理佣金，乙方有权单方面解除合同并要求甲方承担相应损失……”。该合同中双方虽约定原告的代理销售范围详见附件一可供销售数量表，但事实上双方在签订合同时并未制作该表，具体履约过程中，被告通知原告可售房源的形式不一，有时是通过电话通知，有时是以发放房源表的形式通知。合同签订后，原告即依约开始为被告销售房产，期间被告陆续给原告结算销售佣金。2017年1月初，被告向原告发放房源表三张，并注明以上房源执行中户3,800元边户3,900价格销售不做分期或按揭，需全款支付，赠送积分。后原、被告因佣金支付问题发生争议，原告诉来法院。 庭审中，查明2017年原告为被告销售佳合家园项目一期楼盘房产五十八套，其中五十三套所售房产的购买人姓名、房号、面积、单价及总价款经核查如下：1、王洁一：房号2-2-203号、面积128.90平米、单价4,200元/平米、房款541,380元；2、郭玉娟：房号1-2-101号、面积123.37平米、单价5,670元/平米、房款699,508元；3、张茹：房号3-1-103号、面积123.76平米、单价4,200元/平米、房款519,792元；4、任锐：房号2-2-501号、面积125.43平米、单价3,930元/平米、房款492,940元；5、蒋辉：房号2-2-502号、面积90.91平米、单价3,930元/平米、房款357,276元；6、陈景生：房号2-2-702号、面积90.91平米、单价3,970元/平米、房款360,913元；7、张金宝：房号2-2-902号、面积90.91平米、单价3,903元/平米、房款354,822；8、张金宝：房号2-1-1603号、面积125.43平米、单价4,240元/平米、房款531,823元；9、钟静波：房号2-1-701号、面积128.90平米、单价3,970元/平米、房款511,733元；10、李秋娜：房号2-2-1602号、面积90.91平米、单价4,240元/平米、房款385,458元；11、张宝岩：房号2-2-601号、面积125.43平米、单价3,949.40元/平米、房款495,373元；12、魏香亭：房号2-2-1502号、面积90.91平米、单价4,060元/平米、房款369,095元；13、刘秋明：房号2-2-802号、面积92.56平米、单价4,230元/平米、房款391,529元；14、霍顺启：房号2-2-202号、面积90.91平米、单价3,830元/平米、房款348,185元；15、胡海坤：房号2-1-1503号、面积125.43平米、单价4,740元/平米、房款594,538元；16、史艳荣：房号2-2-1601号、面积125.43平米、单价4,394元/平米、房款551,139元；17、秦毫宇：房号1-2-402号、面积92.56平米、单价4,360元/平米、房款403,562元；18、赵占生：房号2-1-603号、面积125.43平米、单价4,320元/平米、房款541,858元；19、赵立强：房号2-1-703号、面积125.43平米、单价4,350元/平米、房款545,621元；20、李晶：房号2-2-301号、面积125.43平米、单价4,230元/平米、房款530,569元；21、王占波：房号2-2-402号、面积90.91平米、单价4,260元/平米、房款387,277元；22、李晓萌：房号2-2-1002号、面积90.91平米、单价4,440元/平米、房款403,640元；23、秦平元：房号2-2-201号、面积125.43平米、单价4,200元/平米、房款526,806元；24、王喜庆：房号2-2-303号、面积128.90平米、单价4,230元/平米、房款545,247元；25、张绿园：房号2-2-1503号、面积128.90平米、单价4,540元/平米、房款585,206元；26、胡美玲：房号1-2-603号、面积125.55平米、单价4,321元/平米、房款542,502元；27、赵志迎：房号2-2-403号、面积128.90平米、单价4,260元/平米、房款549,114元；28、苏秋华：房号1-1-501号、面积125.55平米、单价4,291元/平米、房款538,735元；29、肖贝妮：房号1-2-803号、面积125.55平米、单价4,581元/平米、房款575,145元；30、高岚：房号1-1-1101号、面积125.55平米、单价4,471元/平米、房款561,334元；31、唐选梅：房号1-2-1203号、面积125.55平米、单价5,801元/平米、房款728,316元；32、于志娟：房号1-1-1201号、面积125.55平米、单价4,601元/平米、房款577,656元；33、耿春明：房号1-1-1303号、面积123.37平米、单价4,640元/平米、房款572,437元；34、李冲：房号2-1-401号、面积128.90平米、单价4,260元/平米、房款549,114元；35、孙静：房号1-2-801号、面积123.37平米、单价4,680元/平米、房款577,372元；36、千良伟：房号1-1-1001号、面积125.55平米、单价4,441元/平米、房款557,568元；37、段剑华：房号2-1-1403号、面积125.43平米、单价5,640元/平米、房款707,425元；38、于宇：房号1-2-1601号、面积123.37平米、单价4,670元/平米、房款576,138元；39、于宇：房号1-2-1001号、面积123.37平米、单价4,640元/平米、房款572,437元；40、崔瑞萍：房号1-2-1101号、面积123.37平米、单价4,670元/平米、房款576,138元；41、李学静：房号1-2-1003号、面积125.55平米、单价4,541元/平米、房款570,123元；42、韦成贵：房号1-1-1301号、面积125.55平米、单价4,610元/平米、房款578,786元；43、李雪：房号1-1-303号、面积123.37平米、单价5,330元/平米、房款657,562元；44、崔锦霞：房号1-2-201号、面积123.37平米、单价4,200元/平米、房款518,154元；45、刘强：房号1-2-401号、面积123.37平米、单价5,360元/平米、房款661,263元；46、王书豪：房号2-2-701号、面积125.43平米、单价4,350元/平米、房款545,621元；47、李强：房号1-1-803号、面积123.37平米、单价4,481元/平米、房款552,821元；48、陈琢媛：房号1-2-1802号、面积92.56平米、单价5,220元/平米、房款483,163元；49、戚杰：房号2-1-1803号、面积111.96平米、单价5,220元/平米、房款584,431元；50、尹芙华：房号1-2-1703号、面积125.55平米、单价4,571元/平米、房款573,889元；51、程雪琦：房号2-1-1702号、面积90.91平米、单价4,270元/平米、房款388,186元；52、孙舒彻：房号2-2-1702号、面积90.91平米、单价4,270元/平米、房款388,186元；53、王建军：房号2-1-1802号、面积90.91平米、单价4,320元/平米、房款392,731元。上述五十三套房产的销售单价均在3,800元/平米以上，销售总面积为6,155.74平米，总价款为27,631,637元。另外五套所销售房产的购买人、房号和面积则分别为:1、陈新：房号1-1-402号、面积92.56平米；2、石兴林：房号1-1-503号、面积123.37平米；3、于盼盼：房号1-1-802号、面积92.56平米；4、许胜军：房号1-2-903号、面积125.55平米；5、杜金玉：房号1-2-1002号、面积92.56平米。上述五套房产的销售单价和总价款，原、被告均未举证证明，无法查实。另查明，自原、被告合作以来，被告先后支付原告2016年5月20日至2016年12月30日期间所销售房屋佣金25笔，金额共计1,056,259元；支付原告2017年所销售房屋佣金7笔，金额共计559,155元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。原告建鑫基业公司与被告嘉德地产公司签订的《项目销售代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应依法确认有效。被告应按合同约定支付原告所代理销售房产的佣金及溢价分成，但被告迟迟未按约定向原告支付上述款项的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付其2017年所销售房产未结算佣金及溢价分成的诉讼请求，予以支持，但实际支付金额应以法院核准数额为限。法院查明认定的原告为被告所销售的五十八套房产中有五十三套房产的销售面积、单价及总房款信息明确，可以作为双方结算销售佣金和溢价分成的依据。被告在2017年1月初向原告发放房源表三张，并注明以上房源执行中户3,800元边户3,900价格销售，该行为应视为双方在履约过程中对销售底价的变更，鉴于该表中未对其中所列销售房源系中户或边户进行明确标注，庭审中原、被告双方也未能明确释明，故酌定该变更后的销售底价以两者的平均值3,850元确定为宜。依据双方在合同中所约定销售佣金和溢价分成的支付标准计算，五十三套房产的销售佣金应为947,983.96元（6,155.74平米×3,850元/平米×4%=947,983.96元），溢价分成应为1,179,611.40元[（27,631,637元-6,155.74平米×3,850元/平米）×30%=1,179,611.40元]，两项共计2,127,595.36元。扣除被告已付部分，被告还应再支付原告1,568,440.36元（2,127,595.36元-559,155元=1,568,440.36元）。对于另外五套房产的销售单价和总房款，因原告在本案中未能举证证明，暂无法认定，针对该部分房产的佣金和溢价分成原告可另行主张。原告要求被告自起诉之日起至履行完毕之日止按年利率6%标准计算向其支付资金占用利息，属于赔偿损失范畴，其请求按年利率6%计算损失的标准未超出因被告迟延支付原告销售佣金及溢价分成而给其造成相应损失的合理程度，对此应予支持。 关于合同履行期限问题，被告嘉德地产公司主张合同中约定的销售代理期限为自2016年5月20日至2016年12月30日，故双方的合同关系应自2016年12月30日合同履行期限满而终止，但依双方所签合同第三条中规定销售代理期限自2016年5月20日至2016年12月30日或一期楼盘销售面积全部完结止的约定及在2017年原告仍继续为被告销售佳和家园项目一期楼盘多套房产的事实，可以认定实际履约过程中双方是以合同中所约定的后一种履行期限为准，故对原告的此项辩驳理由，不予采信。 被告在庭审中辩称，自2016年12月30日代理期限届满后，双方已口头约定了新的销售模式，由原告向客户收取三至五万元的电商费，被告不再向其支付销售佣金，原告公司项目部负责人王可新与被告公司法定代表人赵广德口头协商，由被告公司给原告进行适当补偿，补偿数额与原告实际销售房产的数量无关，原告对此予以否认，被告亦未向法院提交相关证据予以证明，故对被告的此项辩驳主张，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决：一、限被告易县嘉德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告涿州市建鑫基业房地产经纪有限公司销售佣金和溢价分成款1,568,440.36元，并2019年1月3日原告起诉之日起至履行完毕之日止按年利率6%标准计算向原告支付资金占用利息；二、驳回原告涿州市建鑫基业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费51,340元，由原告涿州市建鑫基业房地产经纪有限公司负担37,085，被告易县嘉德房地产开发有限公司负担14,255元。 二审中，上诉人建鑫基业公司提交（2019）冀0633民初853号民事判决书、（2019）冀06民终4205号民事判决书、（2017）冀0633民初808号民事判决书、（2018）冀06民终2879号民事判决书，都涉及到本案销售代理合同，对销售代理合同都认定为其不违反法律、法规的相关规定，合法有效。（2019）冀06民终4205号民事判决书根据该销售合同的约定，判决荣付合按照销售合同第9条佣金的约定的计算方法给付我公司销售佣金，证明双方签订协议合法有效。 上诉人嘉德地产公司质证称，原来的判决书中只是根据双方的民事权利能力和民事行为能力没有瑕疵、也不存在欺诈胁迫等行为而认定的有效，但对于案件中涉诉合同确实违反了中华人民共和国价格法、民法总则153条、合同法52条第一款第五项的规定。本案中的合同是部分无效，不是全部无效。 嘉德地产公司提交建鑫基业公司向客户收取的团购费票据复印件，证明建鑫基业公司在销售过程中向客户收取部分团购款是客户房款的一部分，应当及时转交给嘉德地产公司。未转交的行为，违反了代理合同第7条构成违约。违反合同法404条，构成违法。 建鑫基业公司质证称，客观性、真实性、关联性不认可，其证据是复印件不符合证据形式。不能显示我公司收取了团购费，没有我公司的公章，也没有法定代表人签字，加盖的是华信公司的公章与我公司无关。我公司也没有收取过团购费。其也不属于新证据。 二审中，上诉人建鑫基业公司提交民事判决书，上诉人嘉德地产公司对其真实性无异议，本院予以确认；上诉人嘉德地产公司提交的票据复印件，无原件核对，且上诉人嘉德地产公司不予认可，本院不予确认。 二审经审理查明事实与一审查明一致。 本院认为，2016年5月20日，双方签订的《项目销售代理合同》不违反法律、法规的强制性规定，一审认定有效符合法律规定。上诉人建鑫基业公司主张其实际销售房屋72套，一审判决只认定有《认购协议书》的53套错误。对于上诉人建鑫基业公司销售的房屋，经一审法院调查，单价和总价款明确的有53套，其余5套房产，因双方均未举证证明，故一审仅对查明的53套予以确认并无不当。上诉人建鑫基业公司主张的其余19套房屋可另行主张权利。上诉人建鑫基业公司主张本案的销售佣金和溢价分成应以2,700元的销售底价为计算标准，但上诉人嘉德地产公司提交的2017年1月初3张房源表注明销售价格中户3,800元、边户3,900元，且经一审法院查明的53套房屋的单价均高于上述价格，故一审判决认定双方履约过程中对于销售底价变更与事实相符，其二审主张以2,700元销售底价计算销售佣金和溢价分成，本院亦不予支持。销售底价系开发商确定的保底售价，实际销售价格高于底价属于正常市场行为，但并不意味着销售底价就是指市场价，上诉人嘉德地产公司主张销售底价应考虑情势变更，必须随着市场行情变化而调整，缺乏事实依据和法律依据，对其主张销售佣金和溢价分成应按市场价调整销售底价的主张，本院亦不予支持。上诉人嘉德地产公司主张上诉人建鑫基业公司应返还其团购费，因其一审并未提起反诉，且其亦未提交充分证据证明上诉人建鑫基业公司实际收取的团购费金额，一审判决对其主张抵销未予以处理并不违反法律规定，其可另行主张权利。 综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，二上诉人各自预缴的51,340元，由二上诉人各自负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵鹏壮 审 判 员 张 力 审 判 员 于纪芳 二〇二〇年八月二十日 法官助理 马巧灵 书 记 员 沈士博