河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0402民初872号原告：陈东海，男，汉族，1987年7月23日生，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：陈明银（陈东海之父），男，汉族，1964年11月14日生，住河南省鲁山县。被告：平顶山市帝荣房地产开发有限公司，住所地：河南省平顶山市新华区光明路与矿工路交叉口东北角御景龙庭**楼**，统一社会信用代码：91410400776541103C。法定代表人：王宗盛，总经理。委托诉讼代理人：王广生，河南旭宏然律师事务所律师。原告陈东海与被告平顶山市帝荣房地产开发有限公司（以下简称“帝荣房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈东海的委托诉讼代理人陈明银，被告帝荣房地产公司的委托诉讼代理人王广生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈东海向本院提起诉讼请求：1.请求法院依法判决帝荣房地产公司向陈东海支付自2014年12月31日起90日内按购房价款的万分之1的违约金（273489×0.0001×90=2461.401元）；自2015年4月1日起至实际交付属证书之日按购房价款的万分之0.1的违约金（暂计算至2020年4月10日273489×0.00001×1836=5021.258），以上两项共计7482.66元；2.请求帝荣房地产公司尽快协助陈东海办理产权权属证书；3.诉讼费用由帝荣房地产公司承担。事实与理由：陈东海于2011年1月1日与帝荣房地产公司签订《商品房买卖合同》，以每平米3398.64元的价格，总价款273489元购买了帝荣房地产公司所销售的位于平顶山市新城区福佑路南侧、清风路东侧的蝶湖湾未来域7层1-701号楼房，建筑面积80.47平方米。合同对所购楼房的基本信息以及付款期限和交房日期、所购楼房的产权登记日期、违约责任等作出约定。合同签订后，陈东海按合同约定，交付购房价款，并缴纳了契税和住宅专项维修金，而帝荣房地产公司却一直拖延，拒不到产权登记部门备案，致使陈东海至今不能取产权证书，此外，帝荣房地产公司在交房之前又强行收取陈东海办理房产权属证和有线电视工料费共计1240元，至今有线电视也未安装。综上所述，帝荣房地产公司的持续违约行为已经严重违反了《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》的相关规定以及《商品房买卖合同》的相关约定，也给陈东海带来了巨大的困扰。现陈东海为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持陈东海的诉讼请求。帝荣房地产公司辩称，一、逾期办证不是答辩人的原因造成的，系人防部门的工作失误，将已经验收过的人防资料因下属公司分家丢失，最终导致涉案房屋人防工程二次验收，拖延了时间。办理房屋产权初始登记逾期，责任不在答辩人，且在房屋产权证的办理过程中，答辩人一直是以积极主动的态度办理产权证，至于答辩人向人防主管部门提出申请后，人防主管部门延迟办证，则不在答辩人能力控制范围之内。二、被答辩人的逾期办证违约金诉讼请求超过了诉讼时效，应驳回被答辩人的诉讼请求。《商品房买卖合同》约定的办证时间是2014年12月31日前，逾期办理权属证书违约金是被答辩人基于合同之债所享有的债权请求权，应当适用法律关于诉讼时效的规定，被答辩人要求答辩人承担逾期办证违约责任，诉讼时效从2014年12月31日起计算，被答辩人起诉时，已经超过当时法律规定的二年诉讼时效。所以应驳回被答辩人的逾期办理权属证书违约金诉讼请求。退一步讲，如果认为部分逾期办理权属证书违约金不超过诉讼时效，按日支付逾期办证违约金的诉讼时效自各新增违约金产生之日起算，逾期办理权属证书违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发生后每天产生一个违约金，每天产生的违约金就有一个违约金请求权，每天违约金的数额是可以计算的，违约金是各天相加得出的总额，2015年9月30日前违约金的诉讼时效已过期，到2017年10月1日（《中华人民共和国民法总则》生效前）超过当时法律规定二年的诉讼时效，被答辩人丧失了对该部分的逾期办理权属证书违约金胜诉权，应驳回被答辩人对2015年9月30日前的逾期办证违约金诉讼请求。继续性债权的诉讼时效自每一笔债务违约产生之日计算，既可以督促债权人及时行使自己的权利，不至于“躺在权利上睡觉”，又能避免当事人之间的权利义务长期处于不确定状态，维护交易秩序。三、本案中，被答辩人未受到任何实际损失，逾期办证违约金应不支持或比照合同约定适当减少。买房主要目的是住宿，这是房地产的主要和唯一的作用，炒房与法律、国家政策相违背的。被答辩人已经住上所买的房屋，因房价上涨，被答辩人所购房屋取得了不菲的上涨收益，而没有任何损失。根据《合同法》司法解释应不支持或减少本案合同约定违约金。按照《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定中：“出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：按日向买受人支付已交房款的万分之0.1的违约金”，相当于0.365%的年利率，超过中国人民银行活期存款利率0.35%,且被答辩人付款已经按时得到住房，仅仅逾期办证的违约金超过活期存款利率已经足够高。即使开发商在办证时间上有延迟，被答辩人也没有任何证据证明其因为逾期取得产权证而受到损失，并且双方签订的合同中约定的违约金过高，应予以减低。答辩人没有收到被答辩人房产证办理费与有线电视工料费。综上所述，请求法院考虑被答辩人起诉超时效及被答辩人并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。经审理查明，2011年1月1日，陈东海与帝荣房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410400201101010025），约定由陈东海向帝荣房地产公司购买位于平顶山市新城区福佑路南侧、清风路东侧蝶湖湾未来域小区7层1-701号房屋一套，建筑面积80.47㎡，总房价273489元。同时合同约定，出卖人承诺于2014年12月31日前取得该商品房的大证，并就建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，取得房屋所有权证明，交付给买受人。买受人委托代理人申请该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，则自约定日期起90日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的成分之0.1的违约金。合同签订后，陈东海按合同约定交付了全部房款，并于2013年1月7日缴纳了维修资金6234元，于2013年1月10日缴纳了办理产权证的费用1000元，但帝荣房地产公司并未按约向陈东海交付权属证书，故引起本诉。以上事实，有陈东海提交的《商品房买卖合同》、维修资金专用票据、《收据》及庭审笔录在卷予以证实，且经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈东海与帝荣房地产公司签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，应合法有效。根据合同约定，帝荣房地产公司应于2014年12月31日前，取得房屋权属证书并交付给买受人，当其不能在前款约定期限内交付权属证书，则自约定日期起90日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金。本案中，帝荣公司并未在约定期间内取得房屋权属证明并交付给陈东海，故应依约向其支付违约金：自2014年12月31日起90日内支付的违约金数额为2461.401元（273489元×0.0001×90天）；自2015年4月1日起至2020年4月10日支付的违约金数额为5021.258元（273489元×1836天×0.00001）。两项共计7482.66元。庭审中帝荣房地产公司辩称逾期办证不是答辩人的原因造成的，系人防部门的工作失误，人防主管部门延迟办证，不在其能力控制范围之内。但其并未提供证据证实其主张，故对其抗辩意见，本院不予采信。帝荣房地产公司辩称陈东海逾期办证违约金诉讼请求超过了诉讼时效，因其逾期行为一直处于持续中，故陈东海关于违约金的请求，并未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：平顶山市帝荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈东海违约金7482.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由平顶山市帝荣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  赵小飞人民陪审员  张秀丽人民陪审员  王振亚二〇二〇年八月二十六日书 记 员  崔梦珂