广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13785号原告：珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区*********－32631（集中办公区），统一社会信用代码914********2096636。法定代表人：谢荣伟，执行董事。委托诉讼代理人：郭英东，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖婉仪，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。被告：陈宏文，男，1987年6月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区********，公民身份号码421************518。原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司（以下简称商鼎公司）与被告陈宏文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商鼎公司法定代表人谢荣伟及其诉讼代理人赖婉仪到庭参加诉讼，被告陈宏文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商鼎公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付免租期（2019年2月25日－2019年6月24日）租金37000元（9250元/月×4个月）；2.被告向原告支付2020年2月1日至2020年5月1日（合同解除之日）租金27750元（9250元/月×3个月）；3.被告向原告支付2020年5月2日起至实际清场之日止的场地占用费，暂计至2020年5月7日为1850元（9250元/月÷30天×6天）；4.被告向原告支付自2020年2月1日至付清全部租金等费用之日止的使其付款违约金，暂计至2020年4月25日违约金为1508元；5.原告没收被告交纳的履约保证金27750元、装修保证金5000元、水电押金3588元；6.被告向原告支付原告因维权产生的律师费10620元。事实和理由：原告与被告于2018年12月31日签订租赁合同（商铺），约定由被告承租原告提供的位于中山市**********一组团85、86卡商铺，租赁期自2018年12月31日至2023年12月30日。其中2019年2月25日至2019年6月24日为免租期，首年租金9250元/月，被告应于每个月25日或之前支付下一个月的租金。租赁合同签订后，被告依约向原告支付履约保证金27750元、装修保证金5000元、水电押金3588元、首月租金9250元。原告依约向被告交付了商铺。自2020年1月25日起，被告逾期支付2020年2月租金等。原告多次要求被告交纳租金等费用，但被告一直不予支付。2020年3月24日，原告委托北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师向被告发出律师函，希望被告尽快支付租金等，被告于2020年3月26日签收了律师函后并无履行付款义务。2020年4月25日，原告向被告发出缴费催缴通知单，要求被告支付逾期未付的租金、物业费、水电费、违约金等，被告收到通知后仍未支付相关费用。因被告一直不支付租金等费用，原告无奈于2020年4月29日向被告发出解除合同告知函，通知被告解除双方于2018年12月31日签订的租赁合同，同时原告将收回商铺。但因被告的货物等个人财产一直放在商铺内，且被告对商铺采取了加锁锁门措施，原告无法立刻收回商铺，已根据租赁合同的约定采取清场措施，原告有权参照租赁合同的租金标准要求被告支付至清场之日止的商铺场地占用费。另，原告多次向被告催收租金无果，最终聘请律师代理本案的催收事宜，为此支付律师代理费10620元，应由被告承担。为维护原告的合同权益，原告遂依据《中华人民共和国合同法》等相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告陈宏文未提交答辩状，亦未到庭应诉、举证、质证及辩论。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，故本院依据原告提交的证据及其陈述，认定事实如下：位于中山市**********佳境康城（臻萃园18幢83－89卡）的房地产为中山市骏佳房地产开发有限公司（以下简称骏佳公司）所有。2018年12月7日，骏佳公司（发包方、甲方）与商鼎公司（承包方、乙方）签订佳境康城社区商业承包经营协议，将“佳境康城一期二期项目”部分社区商业商铺运营权（包含商铺租赁权、管理权、推广权、使用权等）在本合同期限内发包给乙方。并约定，承包期限为6年，自2018年12月7日起至2024年12月6日止；该项目的所有对外租赁权归乙方所有，甲方不得以任何理由私自保留铺源。协议还约定了其他内容。2019年4月10日，骏佳公司出具声明，同意商鼎公司对上述项目承包范围内商铺进行转租或分租。2018年12月31日，商鼎公司（出租人、甲方）与陈宏文（承租人、乙方）签订租赁合同（商铺），将位于中山市**********一组团卡85、86商铺出租给陈宏文。并约定：承租期限为5年，自2018年12月31日至2023年12月30日止，其中2019年2月25日至2019年6月24日为免租期。免租期成立的前提是乙方能完全履行合同，若合作期间乙方违约或因乙方原因导致合同解除，则乙方应向甲方补交免租期间的租金。甲方应于2019年2月25日前将该单元交付乙方。2019年6月25日至2020年12月30日，乙方每月缴纳租金9250元，2020年12月31日至2021年12月30日，乙方应每月缴纳租金9713元……乙方在签订本合同时，已向甲方一次性交付履约保证金27750元。在整个租赁期内，除第一个月外，乙方应于前一月25日前向甲方支付下一个月租金，逾期未支付的，每逾期一日，罚息按未支付金额的每日百分之一计算。乙方应当按照单元所在物业的物业管理公司的有关规定按时足额支付租赁或使用单元期间的物业管理费用以及因乙方逾期缴纳物业管理费的违约金（滞纳金）、公共水电费等。在本合同签订时，乙方向甲方一次性支付水电押金3588元（按照30元/平方米计算）。乙方因租赁（使用）单元而需要使用到水电的收费标准为，综合水费为7元/立方米，综合电费为1.5元/度。在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该单元或其任何部分，没收乙方的保证金，并有权继续追讨截止到甲方收回该单元之日止乙方应付而未付的全部费用及／或给甲方造成的全部损失，包括因此产生的诉讼费、保全费、鉴定评估费、律师费等：（1）若乙方直至交付日起计的第30天仍未前往甲方及甲方委托的物业公司实际办理验收、交接手续，则甲方有权提前终止本合同：（2）乙方未能按照本合同规定，在应该支付租金、管理费、其他费用的日期后的15天内支付该租金、管理费、其他费用，无论甲方是否向乙方作出任何形式的催付……若本合同终止或甲方根据本合同的规定提前终止本合同，乙方未能按照本合同规定或甲方的要求向甲方返还该单元，则甲、乙双方同意，甲方有权进入该单元并对该单元内的物品做如下处理后，将该单元重新租予其他租户：（1）该单元内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有，甲方可自行处置；（2）该单元内乙方遗留的其它物品及货品，甲方可请律师见证并办理物品清单登记后，将该等物品及货品搬离该单元并按照合理的方式予以储存，由此产生的一切费用，包括但不限于见证费、搬运费及仓储费等，均由乙方承担，甲方在保留其于本合同项下没收保证金的权利的同时，可将前述费用作为乙方的债务向乙方追偿；（3）如自该等物品及货品被律师见证并办理物品清单后一个月内，乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝/未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品及货品后保留其于本合同项下没收保证金的权利的同时，可将前述费用作为乙方的债务向乙方追偿；如甲方在处置该等物品及货品后获得的款项，在扣除应由乙方承担的费用后有余额，甲方可应乙方要求返还乙方，但如乙方在遗留该物品及货品后六个月内不向甲方主张上述权利，则乙方无权再向甲方要求返还余额……合同还约定的了其他内容。2020年3月24日，商鼎公司委托北京天驰君泰（珠海）律师事务所向上述租赁合同中载明的陈宏文通讯地址邮寄律师函，称陈宏文未支付商鼎公司2020年2月租金9250元、2020年3月租金9250元，并要求陈宏文在收到律师函2日内立即支付上述费用，否则将向陈宏文追究法律责任。3月26日，该律师函被签收。2020年4月25日，商鼎公司向陈宏文发出缴费通知单，称陈宏文欠交2020年2月水电费117元，2月至4月租金27750元、物业费1794元，并称将收取陈宏文违约金1508元，要求陈宏文于收到通知之日起三日内缴清上述费用及违约金。同年4月29日，商鼎公司向陈宏文发出解除合同告知函，以陈宏文拖欠租金、物业费及水电费为由，要求解除双方签订的租赁合同，并要求陈宏文于三个工作日内结清商铺累欠的租金、物业费和水电费等费用。商鼎公司向本院提交编号为1144*****5573的EMS快递单，该快递单收件人为陈宏文，收件地址为租赁合同中载明的陈宏文通讯地址，签收人处有陈宏文签名。庭审中，商鼎公司述称邮寄上述解除合同告知函时未在快递单上注明邮件内容，陈宏文于2020年5月1日签收。商鼎公司因其与陈宏文的房屋租赁合同纠纷，与北京天驰君泰（珠海）律师事务所签订委托代理合同，并向该律师事务所支付律师费10620元。庭审中，商鼎公司述称，其于2019年2月25日将涉案商铺交付给陈宏文使用，当时陈宏文支付了27750元、装修保证金5000元、水电押金3588元，后陈宏文都有按时交租，2020年1月25日开始，陈宏文未交租；因商铺内有冷库及货架，没办法搬离处理，对涉案商铺换锁后，至今未收回该商铺；将违约金调整为按日千分之五标准计算；保证金是指履约保证金、装修保证金、水电押金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。商鼎公司与陈宏文签订的租赁合同（商铺）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，商鼎公司向陈宏文交付了涉案商铺，陈宏文理应依约支付商铺租金。商鼎公司主张陈宏文自2020年1月25日起未支付租金，并提供租赁合同、律师函及缴费通知等证据予以佐证，陈宏文经本院合法传唤后无正当理由未到庭抗辩亦未提供相反证据予以反驳，故本院对于陈宏文拖欠商鼎公司租金的事实予以确认。陈宏文拖欠商鼎公司租金，且经催告后仍拒绝支付的行为已构成根本性违约，应当承担违约责任。商鼎公司作为守约方，其对涉案租赁合同享有法定解除权，其要求解除涉案租赁合同的通知已于2020年5月1日到达陈宏文处，即涉案租赁合同于该日已经解除。合同解除后，陈宏文未按约定将涉案商铺返还商鼎公司，现商鼎公司要求陈宏文支付场地占用费，合法有据，本院予以支持。关于场地占用费具体数额，商鼎公司主张参照租金标准计算。对此，本院分析如下：合同明确约定，若陈宏文未按约定返还涉案商铺，则商鼎公司有权自行处置商铺内不可移动的添附物或移动后价值将受损的添附物，而对于涉案商铺内的其他物品及货品，商鼎公司则有权列清单后搬离予以储存，相关费用由陈宏文承担。即商鼎公司恢复对涉案商铺的占有、使用有合同依据；同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条亦明确规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，即商鼎公司作为守约方，其在陈宏文违约后，及时收回涉案商铺防止损失的扩大不存在法律上的障碍；庭审中，商鼎公司亦确认已对涉案商铺进行换锁，即其对涉案商铺的实际控制具有现实可能。在此情况下，商鼎公司在解除合同后至今未采取任何措施收回涉案商铺，以防止损失的扩大，放任涉案商铺现状闲置，现其要求陈宏文参照租金标准计算自合同解除次日起至实际清场之日止的场地占用费，理据不足。但考虑到涉案商铺内的设备及物品确实占用涉案商铺，影响商鼎公司对涉案商铺的完整使用，本院酌定场地占用费为10000元，由陈宏文承担。陈宏文拖欠2020年2月1日至5月1日的租金，现商鼎公司要求陈宏文补足该期间的租金共计27750元（9250元/月×3个月），于法有据，本院予以支持。至于违约金，合同约定，若陈宏文逾期支付租金，则按未支付金额的每日百分之一计算违约金。庭审中，商鼎公司自愿调整上述罚息计算利率为每日千分之五，但该违约金的约定仍然过分高于其所受实际损失，故本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。同时，根据合同约定，在陈宏文违约情况下，合同约定的免租期即2019年2月25日至2019年6月24日期间的租金共计37000元（9250元/月×4个月），也应当由陈宏文补交。陈宏文拖欠租金已超过15日，商鼎公司有权没收陈宏文已付之保证金。庭审中，商鼎公司主张该保证金包括履约保证金、装修保证金及水电押金。本院认为，从名称上来看，水电押金显然不属于保证金；从功能上来看，履约保证金是为保证当事人双方全面履行合同而设立，而装修保证金则应当是为保证当事人依约履行合同中的装修条款而设立。现陈宏文未依约履行支付租金的义务，商鼎公司要求没收其履约保证金27750元，于法有据，本院予以支持；但其要求没收装修保证金及水电押金，则没有事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费，合同明确约定由违约方承担，且商鼎公司主张的数额有民事委托代理合同及律师费发票为证，该费用并没有超出法律规定的合理收费范围，本院予以支持。但由于本院没有全部支持商鼎公司诉求，故律师费按比例承担。被告陈宏文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告陈宏文于本判决生效之日起七日内向原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司支付2019年2月25日至2019年6月24日期间租金37000元；二、被告陈宏文于本判决生效之日起七日内向原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司支付2020年2月1日至2020年5月1日租金27750元及逾期支付违约金（计算方式，每月以9250元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自交租月前一月26日起分段计算至实际清偿之日止）；三、被告陈宏文于本判决生效之日起七日内向原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司支付场地占用费10000元；四、被告陈宏文所支付的履约保证金27750元由原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司没收；五、被告陈宏文于本判决生效之日起七日内向原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司支付律师费9827元；六、驳回原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2601元，减半收取1301元（原告已预交），由原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司负担106元，由被告陈宏文负担1195元（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年八月六日书记员  陈嘉婷袁丽珣