江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初5599号原告：吴桂妹，女，1962年9月15日生，汉族。委托诉讼代理人：陈明虎（吴桂妹丈夫）。被告：北京顺达行房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91110105796747926E，住所地北京市房山区卓秀北街**院**楼**320。法定代表人：谢莉君，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁景明，男，该公司员工。原告吴桂妹诉被告北京顺达行房地产经纪有限公司（以下简称顺达行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴桂妹的委托诉讼代理人陈明虎、被告顺达行公司的委托诉讼代理人梁景明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴桂妹向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方的《房屋出租委托代理合同》并要求被告立即返还房屋；2．判令被告支付2019年2月22日至2019年4月30日期间的免租期租金及2020年5月1日起至实际返还房屋之日的房租，均按3000元／月的标准计算；3．判令被告支付违约金45000元；4．判令被告赔偿损失3340元（具体为洗手间台盆300元、浴室三联水嘴670元、油烟机1370元、、地板泡水维修1000元；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月22日，其与被告顺达行公司签订房屋委托代理合同一份，其将位于江宁区房屋出租给被告，租期自2019年2月22日至2027年4月30日止，租金季付，先付后租。2020年4月20日起，被告一直未按合同约定履行租金支付义务，且单方要求解除合同。被告的行为已构成违约，其要求解除合同，要求被告支付房租及违约金。另，被告擅自将案涉房屋内的电器等进行更换，另有台盆开裂、、地板泡水等损坏项目被告应进行赔偿。故提起本案诉讼。被告顺达行公司辩称：1．同意解除合同，返还房屋。2．合同约定了是从2019年5月1日起算租金，对免租期的租金不予认可。2020年5月1日起的确没有支付租金，但是租金不同意按照3000元/月的标准给付，其同意按照1000元/月的标准给付2020年5月1日起的租金。因疫情原因，5月起其就跟原告协商降低房租，但是原告不同意，房屋里面只住了两户，属于空置状态，2020年5月1日至2020年8月1日期间，原告去房屋内骚扰租户，要租户搬家，致其不能正常使用房屋。3．违约金标准过高，请求法院予以调整。4．关于损失，原来的油烟机、三联水嘴坏了，其更换了新的，现在也不影响使用。台盆属于自然老化。。地板在签订租赁合同时就是泡水的并且泡水不明显。对于原告主张的损失均不予认可。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告吴桂妹系南京市江宁区房屋所有权人（以下简称案涉房屋）。2019年2月22日，吴桂妹（甲方）与被告顺达行公司（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》一份，约定甲方将案涉房屋（建筑面积104.11平方米）委托乙方代理对外出租；委托期限自2019年2月22日至2027年4月30日止，共计98个月；甲方同意预留出68个工作日，作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期，工作期满后从2019年5月1日开始计算租金，工作期内产生租金收入归乙方所有；房屋租金3000元／月，每季支付一次，乙方提前三个工作日向甲方支付应付款项；为方便出租，如乙方对房屋进行改善维修或添置设备，甲方允许乙方适当浮动出租价格，超出约定价格部分归属乙方。合同第六条违约责任第二款约定，违反上述合同条款的行为即视为违约，双方均不得以任何理由单方修改或解除合同，如确有特殊原因，需提前60天书面通知对方，并须赔偿对方本合同总租金的15%作为违约金，如甲方违约或甲方因拆迁终止合同时还需赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用。合同第九条补充规定约定，房屋到期后，恢复原样，家俱电器完好，保证正常运行；；地板保证完好厚度1.5）；4个门钥匙14把（大门5室内门各3）。合同另附表一房屋设备设施清单，其中抽油烟机项下载明“数量1；新旧程度海尔；工作状况正常”。附表三房屋交付清单明确各期租金的付款日期，其中前四期房租共计36000元，第五期房租9000元应于2020年4月20日支付。合同签订后，顺达行公司向吴桂妹支付房屋租金36000元。后顺达行公司逾期至今未支付吴桂妹租金。2020年8月21日庭审中，吴桂妹明确将解除双方的《房屋出租委托代理合同》及返还房屋作为其诉讼请求，顺达行公司当庭同意解除案涉合同、返还房屋。审理中，吴桂妹明确其以顺达行公司逾期支付租金为由要求顺达行公司按照合同约定的违约金标准即合同总租金的15%支付违约金45000元。对于吴桂妹主张的赔偿损失，双方一致认可现洗手间台盆开裂，三联水嘴非原有的九牧品牌、抽油烟机非原有的海尔品牌，但现台盆、三联水嘴、抽油烟机均能正常使用。吴桂妹主张的台盆、三联水嘴、抽油烟机损失金额为其购买费用，对具体数额未提交证据证明。顺达行公司主张台盆开裂为自然老化、非人为原因导致；原来的三联水嘴、抽油烟机过于陈旧、坏了，其更换了新的，但未通知吴桂妹，对于现存三联水嘴、抽油烟机的价值，顺达行公司未在本院给定的期限内提交相应证据，且陈述仅有收据，收据上亦未载明品牌。吴桂妹对顺达行公司的主张不予认可，但同意对现有物品进行利用。审理中，双方均陈述不持有案涉房屋钥匙，对现存三联水嘴、抽油烟机的品牌无法明确。对于地板泡水问题，吴桂妹主张系在顺达行公司租赁期间泡水，其仅主张部分维修费用，对此顺达行公司不予认可，吴桂妹对其主张未提交证据证明。本院认为，原告吴桂妹与被告顺达行公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，顺达行公司应于2020年4月20日前支付第五期（2020年5月1日至2020年7月31日期间）房屋租金，但顺达行公司怠于履行付款义务，至庭审辩论结束已逾期4个月未向吴桂妹支付房租，其行为已构成违约；顺达行公司逾期未支付租金，且经吴桂妹催告后仍未履行付款义务，现吴桂妹要求解除与顺达行公司签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。吴桂妹以起诉的形式行使合同解除权，解除通知于2020年8月21日庭审时到达顺达行公司，顺达行公司亦同意解除合同，故双方合同于此日解除。合同解除后，顺达行公司应及时返还案涉房屋，并按租金标准支付合同解除后的占有使用费至返还案涉房屋之日。吴桂妹要求顺达行公司按3000元/月的标准支付2020年5月1日起的租金（占有使用费）至返还案涉房屋之日止，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。顺达行公司辩称因疫情原因房屋空置、吴桂妹骚扰租客致房屋不能正常使用，租金标准应降为1000元/月，该抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。吴桂妹要求顺达行公司支付免租期期间的房租，本院根据公平原则按未履行租赁期间占全部租期的比例，酌定顺达行公司支付免租期房租5600元。吴桂妹以顺达行公司逾期支付租金致合同解除要求顺达行公司按合同约定支付违约金45000元，顺达行公司辩称违约金过高，请求予以调整，本院结合合同履行情况、双方过错程度，对吴桂妹主张的违约金调整为6000元。关于吴桂妹主张的赔偿损失，双方一致认可现洗手间台盆开裂，三联水嘴非原有的九牧品牌、抽油烟机非原有的海尔品牌，本院予以确认。顺达行公司主张台盆为自然老化，三联水嘴、抽油烟机过于陈旧、坏了才进行了更换，但顺达行公司就其上述主张未提交证据证明；且双方在合同中对抽油烟机品牌有明确约定，即使需要维修、更换，顺达行公司亦应通知出租人；同时，结合台盆、三联水嘴、抽油烟机的产品特性和正常使用年限，对于顺达行公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。因现有物品均能正常使用，吴桂妹亦同意对现有物品进行利用，但双方对原有物品价值及现有物品价值均不能举证，本院结合合同履行情况、双方过错程度，酌定顺达行公司赔偿台盆、三联水嘴、抽油烟机维修及差价损失共计600元。对于地板泡水维修费用，因吴桂妹未举证证明地板系在顺达行公司租赁期间泡水及房屋地板确有必要进行维修，故对于该项维修费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告吴桂妹与被告北京顺达行房地产经纪有限公司于2019年2月22日签订的房屋委托代理合同于2020年8月21日解除；二、被告北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将位于南京市江宁区房屋返还原告吴桂妹；三、被告北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内支付原告吴桂妹2019年2月22日至2019年4月30日期间的房屋租金5600元，自2020年5月1日起按3000元/月的标准支付房租（占有使用费）至返还案涉房屋之日止；四、被告北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内支付原告吴桂妹违约金6000元、赔偿损失600元，合计6600元；五、驳回原告吴桂妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2993元，由原告吴桂妹负担412元，由被告北京顺达行房地产经纪有限公司负担2581元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  程 序二〇二〇年八月二十七日法官助理  葛云云书 记 员  龚雨辰