北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京执异9号异议人（案外人）：胡某，女，1951年2月6日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。委托诉讼代理人：郑某（胡某之儿媳），女，住浙江省舟山市普陀区。申请保全人：中国进出口银行，住所地北京市西城区复兴门内大街**。法定代表人：胡晓炼，董事长。委托诉讼代理人：孙晓琳，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊怀连，北京市炜衡律师事务所律师。被申请保全人：舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司，，住所地浙江省舟山市普陀区沈家门街道北安路**法定代表人：黄海群。被申请保全人：舟山市融信置业有限公司，住，住所地浙江省舟山市定海区环城西路**/div>法定代表人：张敏。被申请保全人：舟山市万润贸易有限公司，住所，住所地浙江省舟山市定海区昌洲大道****div>法定代表人：李萍。被申请保全人：乔伟海，男，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被申请保全人：张敏，男，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被申请保全人：刘昆伦，男，汉族，住浙江省宁波市奉化区。被申请保全人：毕成钢，男，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被申请保全人：舟山市融信置业有限公司普陀分公司，营业场所地浙江省舟山市普陀区。负责人：张敏。委托诉讼代理人：吴平，男，舟山市融信置业有限公司员工。本院在执行中国进出口银行与舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、舟山市融信置业有限公司（以下简称融信公司）、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、舟山市融信置业有限公司普陀分公司（以下简称融信公司普陀分公司）保证合同纠纷一案财产保全[执行依据：（2018）京民初224号民事裁定；执保案号：（2018）京执保50号]过程中，查封了融信公司普陀分公司名下的位于舟山市普陀区xxx4幢303室房地产[房屋所有权证号：舟房权证普字第**；土地使用权证号：舟普国用（2013）第xxx号]（以下简称4幢303室房地产）。案外人胡某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。胡某提出异议称：我于2017年5月12日从融信公司普陀分公司购买了4幢303室房地产，已付清了全部购房款1154040元（含定金2万元），并办理了合同备案登记。融信公司普陀分公司于2017年5月12日出具了售房发票。我于2017年5月16日接收4幢303室房屋，已入住并缴纳了房屋物业费、电费、水费等相关费用。因我年事已高，老伴身体不好，房屋为自住，法律意识较为淡薄，未能及时办理房地产权属转移登记。我为4幢303室房地产的实际所有人，贵院保全查封措施侵犯了我的合法权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求贵院解除对4幢303室房地产的查封。中国进出口银行辩称，不同意胡某的异议请求。胡某自贵院查封4幢303室房地产之前，一直未办理房地产权属转移登记。融信公司普陀分公司已向胡某交付办理4幢303室房地产权属转移登记所需的购房发票、付款证明、房产证、土地证以及商品房买卖合同等材料，具备办理房地产权属转移登记的条件。该房地产至今未办理权属转移登记系由胡某自身原因造成，其应承担相应的不利后果。胡某对该房地产享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。请求贵院驳回案外人胡某的异议请求。融信公司普陀分公司称，同意胡某的异议请求。胡某于2017年5月12日与我公司签订商品房买卖合同，购得4幢303室房地产，于2017年5月10日付清全部购房款1154040元（含定金2万元）。我公司出具购房发票，向胡某交付该房地产及办理权属转移登记所需的土地、房屋权属证书等文件，我公司履行了自身的义务。本院查明，本院在审理原告中国进出口银行诉被告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司保证合同纠纷一案中，依据申请保全人中国进出口银行提出的财产保全申请，于2018年12月3日作出（2018）京民初224号民事裁定，裁定冻结被申请保全人舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司银行存款51077182．16美元（按2018年10月30日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元对人民币6．9574元计，折算人民币355364387．16元）或查封、扣押其他等值财产。2018年12月11日，本院向舟山市自然资源和规划局不动产登记中心（原舟山市不动产登记中心）送达了（2018）京民初224号民事裁定书和（2018）京民初224号协助执行通知书，查封了4幢303室房地产，查封期限为2018年12月11日至2021年12月10日。舟山市自然资源和规划局不动产登记中心于当日签收上述民事裁定书、协助执行通知书。本院于2019年12月26日作出（2018）京民初224号民事判决。中国进出口银行称其与舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司不服该判决，向最高人民法院提出上诉，案件正在审理中。另查明，2017年5月12日，胡某与融信公司普陀分公司签订《浙江省商品房买卖合同》。该合同约定：胡某购买4幢303室房地产，房屋建筑面积为96．17平方米，房屋总价款为1154040元，于2017年5月10日一次性以现金方式支付购房全款（含定金2万元）；融信公司普陀分公司承诺于2017年5月15日前将该房地产交付胡某，于2017年5月15日前取得土地、房屋权属证书交付胡某，由胡某自行办理该房地产权属转移登记。胡某依约以现金方式分次支付了全部购房款1154040元，融信公司普陀分公司于2017年5月12日出具了售房发票，双方在舟山市普陀区住宅保障和房产管理局办理了该商品房（销）售合同备案登记（合同编号：2017预xxx）。2017年5月16日，胡某与融信公司普陀分公司签订了《房屋交接书》。胡某接收了4幢303室房屋及办理权属转移登记所需的土地、房屋权属证书等文件，已入住并缴纳了房屋物业费、电费、水费等相关费用。因胡某年事已高，老伴身体不好，房屋为自住，法律意识较为淡薄，一直未办理该房地产权属转移登记。胡某提交了舟山市自然资源和规划局不动产登记中心于2020年7月8日出具的不动产登记查询证明。该证明房地产登记结果载明：权利人为融信公司普陀分公司；房屋所有权证号为舟房权证普字第XXXX号，土地使用权证号为舟普国用（2013）第xxx号，坐落于舟山市普陀区****；房产有查封，无抵押；土地有查封，无抵押。本院认为，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定实施过程中查封、扣押、冻结的财产，主张实体权利请求排除对该财产的保全执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查并作出裁定。财产保全案件执行中，买受人对登记在被申请保全人名下的不动产提出异议，同时具备以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案是财产保全案件的执行，本院对融信公司普陀分公司名下的4幢303室房地产采取查封措施之前，胡某与融信公司普陀分公司已签订该房地产买卖合同，已实际占有使用该房地产，支付了全部房款，未办理过户登记有其客观原因，且其对该房地产享有的权利可以排除执行。故胡某所提异议请求，本院应予支持。中国进出口银行在本裁定送达之日起十五日内未提起执行异议之诉的，本院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该房地产的查封。中国进出口银行在本裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉的，本院应当中止对该房地产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：解除本院根据（2018）京民初224号民事裁定和（2018）京民初224号协助执行通知书对舟山市融信置业有限公司普陀分公司名下的位于舟山市普陀区xxx4幢303室房地产[房屋所有权证号：舟房：舟房权证普字第**使用权证号：舟普国用（2013）第xxx号]的查封。如不服本裁定，案外人、申请保全人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。审 判 长 齐立新审 判 员 禹明逸审 判 员 杨 林二〇二〇年八月二十八日法官助理 刘旭峰书 记 员 闫 玥