北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36875号原告：张孟霞，女，1963年7月6日出生，汉族，中国银河创新资本管理有限公司退休职工，住北京市海淀区。被告：汤升凡，男，1986年10月6日出生，汉族，北京市啦啦声商贸有限公司店长，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄志斌，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王波涛，男，1982年1月6日出生，汉族，北京市京师律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告：张成真，男，1982年3月12日出生，汉族，北京玛吉美科技有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：靳曼曼，女，1991年3月15日出生，汉族，北京玛吉美科技有限公司法务，住北京市大兴区。原告张孟霞与被告汤升凡、张成真房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张孟霞，被告汤升凡及其委托诉讼代理人黄志斌、王波涛，被告张成真委托诉讼代理人靳曼曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张孟霞向本院提出诉讼请求：1、要求解除与汤升凡签订的《北京市商业租赁合同》及《补充合同》；2、要求汤升凡按年租金28万元的标准支付2019年11月1日至合同解除日的租金（暂计算至2020年4月30日为14万元）；3、要求汤升凡支付违约金23333元（扣除已交押金21000元，还需支付2333.33元）；4、要求汤升凡赔偿地面装修拆除损失10609元；5、要求张成真对汤升凡应付房租、违约赔偿及地面损坏赔偿承担连带支付责任。事实和理由：汤升凡于2019年4月23日以转接承租方式与原告签订房屋租赁协议，租赁北京市朝阳区X房屋，租期为2019年5月1日至2021年4月30日，年租金28万元。2019年8月，汤升凡告知原告，欲将房屋转租给张成真。原告起草了三方协议，商议后约定2019年10月20日签订三方协议。二被告在三方协议确定的前提下，于2019年8月18日签订了租期为2019年8月23日至2019年10月31日的租房协议，并从2019年8月起将房屋交付给张成真使用。2019年10月20日三方约定签协议日到来时，张成真以会计生病为由，拒绝支付房租和签协议，房屋也不退还。后报警至双井派出所，经调解让张成真继续使用房屋至2019年11月30日，到期后张成真仍然拒绝腾房。故诉至法院要求支持原告的诉讼请求。被告汤升凡辩称，原告自认同意变更我与其之间的房屋租赁合同，并与张成真形成新的要约、承诺，因此原告与张成真之间的租赁关系已经生效，原告要求与我解除合同缺乏事实基础。经原告同意，我与张成真已经完成对租赁房屋的交接，2019年10月31日之前的租金我已经付清，之后的租金原告应向张成真主张，与我无关。我并不存在违约行为，也没有破坏装修。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告张成真辩称，2019年8月18日，我与汤升凡签订了转租协议，8月23日进入房屋经营便利店。2019年12月11日我已将房屋腾空，并向汤升凡缴纳了2019年8月23日至2019年12月11日的房租。我与原告之间并无租赁合同关系，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系北京市朝阳区X房屋的所有权人。2018年3月24日，经北京链家房地产经纪有限公司居间服务，原告作为出租方与承租方李慧娟签订《北京市商业租赁合同》，原告将北京市朝阳区X房屋出租给李慧娟作为商业使用；租赁期限自2018年3月24日至2021年4月30日，免租期从2018年3月24日至2018年4月30日；年租金28万元，租金支付方式为半年付，2019年10月21日支付2019年11月1日至2020年4月30日的租金；押金23000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由李慧娟承担的费用、租金，以及李慧娟应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应于五个工作日内如数返还给李慧娟，不计利息；如李慧娟不按照约定支付租金达十日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，李慧娟并按月租金的100%向原告支付违约金。2019年4月23日，原告、李慧娟、汤升凡签订《北京市商业租赁合同补充合同》，约定：汤升凡自本补充合同签订之日起，完全承接李慧娟与原告于2018年3月24日所签订的“北京市商业租赁合同”中乙方的权利义务；本补充合同签订之日，汤升凡向原告交付半年（2019年5月1日至2019年10月30日）房屋租金14万元，以后付款日期及期限详见“北京市商业租赁合同”。另查，汤升凡向原告支付了押金21000元，并支付了2019年10月31日之前的房租。自2019年11月1日起，汤升凡未向原告支付过租金。2019年8月18日，汤升凡（甲方）与张成真（乙方）签订《租房协议》，汤升凡转租北京市朝阳区X房屋给张成真，转让费12万，租期为2019年8月23日至2019年10月31日；张成真先付给汤升凡5万元转让费（其中25000元为押金），房租25000元/月，房租月付，9月30日付房租25000元/月；2019年10月31日，如张成真与房东签订正式租房合同，张成真补齐尾款2万元，如张成真不能与房东签订正式合同，汤升凡于当日退还张成真转让费5万元。二被告签订《租房协议》后，汤升凡将北京市朝阳区X房屋交付张成真使用，由张成真在此经营便利店。汤升凡称张成真向其支付了97000元，包含2019年8月23日至2019年9月30日的房租25000元、转让费5万元及22000元货物钱。张成真认可其向汤升凡支付97000元，但辩称97000元包括2019年8月23日至2019年11月22日的租金72000元及押金25000元。2019年10月25日，原告向汤升凡发出《收房通知》，以汤升凡未按时交纳租金及第三方承租人与原告迟迟不签约为由，要求汤升凡于2019年10月31日前将涉案房屋腾空交还原告。汤升凡与张成真签订的《租房协议》到期后，张成真并未与原告签订租赁合同，其也未从涉案房屋腾退，而是继续占用。后三方因腾房问题至北京市公安局朝阳分局双井派出所解决，2019年11月5日，二被告在双井派出所达成协议，张成真同意于2019年12月11日17时前搬出，并将自有物品清空，同时将新木地板拆除，并将旧地板安装完毕。张成真也于2019年11月5日出具保证书，保证书内容与协议内容基本一致。关于房屋交接，张成真称其于2019年12月11日已将北京市朝阳区X房屋腾空，但因无人交接，故钥匙一直在张成真手中。2020年6月24日，原告与张成真签订《房屋交付确认函》，原告于2020年6月24日10时从张成真手中收回位于北京市朝阳区X房屋，张成真将电卡移交给原告，原告将剩余电款766元微信转给张成真。本院认为：原告与汤升凡之间签订的《北京市商业租赁合同》及《北京市商业租赁合同补充合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。汤升凡在合同履行期间将涉案房屋转租给张成真，并签订《租房协议》，在《租房协议》到期后张成真并未与原告签订租赁合同，因此原告与张成真之间并不存在租赁合同法律关系。原告基于租赁合同要求张成真承担连带支付责任，于法无据，本院不予支持。现涉案房屋已由原告于2020年6月24日收回，原告与汤升凡的合同目的已无法实现，故双方之间的租赁合同关系于2020年6月24日予以解除。汤升凡未按期支付2019年11月1日后的租金，已构成违约，应当承担违约责任。汤升凡应向原告支付2019年11月1日至2020年6月24日的租金182000元。合同约定的违约金为一个月租金，在扣除押金21000元后，汤升凡应向原告支付违约金2333.33元。因原告未举证证明其向汤升凡交付房屋时的地面状态，故其要求汤升凡赔偿装修拆除损失证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告张孟霞与被告汤升凡之间的租赁合同关系于二〇二〇年六月二十四日解除。二、被告汤升凡于本判决生效后七日内给付原告张孟霞租金十八万二千元。三、被告汤升凡于本判决生效后七日内给付原告张孟霞违约金二千三百三十三元三角三分。四、驳回原告张孟霞之其他诉讼请求。如果被告汤升凡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2099元，由原告张孟霞负担114元（已交纳），由被告汤升凡负担1985元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高祺二〇二〇年八月二十一日书记员  张倩