广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初16624号原告（反诉被告）：任开海，男，1982年9月18日出生，汉族，住江西省瑞昌市，委托诉讼代理人：林嘉丽、刘胜飞，均为广东方则理律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘海祥，男，1970年10月12日出生，汉族，住广东省清远市清新区，委托诉讼代理人：梁明辉、何建波，均为广东宏安信律师事务所律师。原告（反诉被告）任开海诉被告（反诉原告）刘海祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员钟琴独任公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人林嘉丽、被告及其委托诉讼代理人梁明辉、何建波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称:2019年5月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于广州市海珠区上渡路209号102铺自编103房屋出租给原告，租赁期限从2019年5月1日起至2020年12月30日止，每月租金为100000元。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金22万元及水电押金6万元，被告对此向原告出具了《保证金收据》，确认收到上述款项。2019年5月16日，原告向广州市海珠区市场监督管理局申请注册经营“广州市香缇丽企业管理咨询有限公司”，用于经营美容美发服务。2020年1月22日，原告商铺内全体员工正式放春节假期，原定2020年1月31日正式复工。然而，因受新型冠状病毒的影响，2020年1月26日，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。2020年1月28日，广东省人民政府下发《关于企业复工和学校开学时间的通知》，政策要求本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月7日，广州市海珠区科技工业商务和信息化局发布《关于明确企业复工复产相关事项的通知》，本行政区域范围内企业实行分类管理，第一类：…封闭美容健身等…，复工时间延后，未有新的通知之前不得复工。2020年2月13日，广州市海珠区政府发布《海珠区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步强化疫情防控十条措施的通告》，2020年2月28日，广州市海珠区科技工业商务和信息化局发布《关于继续统筹做好企业复工复产相关工作的通知》，均要求关于辖区内封闭美容健身等，复工时间延后，未有新的通知之前不得复工。鉴于新冠××疫情的影响以及上述政府部门的要求，原告所经营的美容美发服务业迟迟不得复工，商铺一直处于歇业状态中，每月租金10万元，加上原告商铺内员工10人左右，每月工资累计七万余元。2020年1月29日，原告向被告申请减免商铺租金，并于2020年1月31日按被告要求提交了书面的《房屋减免申请书》。被告迟至2020年2月19日与原告达成了协议，2020年2月免租10天，2月份租金为66666元，扣减20000元顶用押金，实交租金为46666元；2020年3月免租5天，3月租金为83333元，减去20000元顶用押金，实交租金为63333元。2020年2月21日，原告按协议约定向被告缴纳了2月份租金46666元。尔后，被告反悔撕毁该协议书。原告为配合广州市海珠区人民政府连续发布的防疫通知，均未能正式恢复营业，但原告却不得不面对涉案商铺每月高额的租金及人力成本支出。2020年2月22日，涉案商铺仅剩余10个月的租赁期限，原告期望与被告续签3年的租赁合同，以延长经营期限的方式弥补原告前期投入的成本以及疫情期间的损失，来保障自身的权益及商铺内所有已充值会员的权益。因合同续签问题一直未谈妥，原告也已无力负担涉案商铺2020年3月份的租金及人力成本，期望被告在原告已付的26万元押金中进行抵扣2020年3月份的租金，但被告不同意进行抵扣，于2020年3月10日凌晨对涉案商铺停水断电。2020年3月10日早上，原告前往涉案商铺准备私下营业（因政府明令不得复工），却发现被告已对涉案商铺进行停水断电，于是前往广州市江景社区居委会申请调解，调解无果后被告关闭涉案商铺，并加装门锁，强行收回涉案商铺。根据《商铺租赁合同》第15条之约定：“乙方有下列违约行为的，甲方除继续要求乙方支付违约金外，并且对商铺停水停电停业处理…（二）拖欠租金费用连续超过5日或年度累计15日以上：…”然而，被告在原告拖欠2020年3月份租金未满5日时，就已对涉案商铺进行停水停电停业处理。现因新冠病毒疫情的严重性，原告根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。并根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”请求依法免除原告2020年3月份应缴纳的商铺租金及逾期缴纳租金的违约责任，又因被告提前停水停电收回商铺，合同目的已然无法实现，请求解除涉案商铺的租赁合同。故原告起诉请求判令：1、解除原被告于2019年5月1日签订的《商铺租赁合同》（解除日期为2020年3月10日）；2、被告向原告返还租赁保证金20万元及水电押金6万元；3、被告免收原告2020年3月份的商铺租金；4、本案诉讼费由被告承担。不同意被告的全部反诉请求，双方租赁合同解除的时间应为2020年3月10日，而非2020年4月8日。原告未拖欠被告2020年2月份租金，并于2020年2月21日向被告交纳该月租金66666元。被告已于2020年3月10日加装门锁强行收回商铺，且因疫情原因导致原告迟迟未能恢复营业，故本诉中提出请求免除原告2020年3月份的租金及违约金的诉求。另，双方租赁合同解除的时间应为2020年3月10日，故原告无须向被告支付2020年3月10日后的租金及违约金。不同意水电费的反诉请求，因为疫情原告没有开门营业，不可能有这么多。反诉受理费应由被告承担。被告答辩并反诉称：原告的诉讼请求没有事实依据，不同意原告全部诉讼请求。1、针对诉请1，违约方无权解除合同，合同解除权是由被告主张，并以短信方式书面通知送达原告之日为解除合同之日，应确定为2020年4月8日，而且该日原告也以短信方式称放弃物品，因此应以被告反诉请求2020年4月8日为解除合同时间。2、针对诉请2，被告认为双方就疫情的因素已经在原商铺租赁合同的基础上签订了变更合同，即双方在2020年2月19日签订的协议书。协议的协商过程在原告提供的微信记录中有详细记载，被告已经对原告进行一定程度的免租跟帮扶，而且双方达成书面的协议。根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠病毒疫情的指导意见（一）》第3条第2点规定，原告要求减免其没收保证金跟押金的责任不符合最高人民法院的规定，不应支持。3、关于诉请3的答辩意见与第2点一致，而且该月原告仍然对商铺实际占有，无权减免租金，而且原告是违约一方。权属人文小敏将位于广州市海珠区上渡路209号101、102、103、104铺出租给刘付永，并在2014年12月3日签订了《房屋租赁合同》，第二条约定租赁期为2014年11月1日至2020年12月30日，并约定甲方同意乙方因经营需要可以将该房屋分租或整体转租。刘付永在2014年12月28日与被告刘海祥签订《房屋租赁合同》，将上述商铺出租给被告，约定租赁期为2014年11月1日至2020年12月31日，并约定甲方同意乙方因经营要可以将该房屋分租或整体转租。被告在取得上述商铺的出租权后，将广州市海珠区上渡路209号102铺自编103（实际上是以102铺为主体，再加上101铺的部分面积而成，以下简称“涉案商铺”）租赁给原告，并于2019年5月1日与原告签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2019年5月1日2020年12月30日，每月租金为100000元，原告应于当月5日前将当月的租金以现金或转账方式一次性交付给被告。如原告逾期支付租金，每逾期一天原告须按拖欠总金额的3%向被告支付滞纳金，如逾期5天仍未向被告缴交当月租金及其他费用时，被告有权单方面解除合同，收回商铺，并有权追讨原告拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由原告承担，原告所付的租赁保证金不予退回，作为违约金补偿被告的损失。同时原告需在五天内将店内的可移动、物品搬走。如逾期不将物品搬走，视为原告自主放弃所有物品的所有权，所有物品由被告进行处理，原告不得作任何异议。原告签订《商铺租赁合同》后，开设发廊经营，在2020年1月份之前都有按时交租，但是原告在2020年2月份的时候称在2019年亏损严重，现又由于疫情原因，要求减租。被告自身也要承担租金，但仍本着保护交易的心理，2020年2月9日与原告签订了《协议书》，约定减免部分租金，并且双方再一次确认，如原告违约，被告不退还房租押金，原告必须五天内自动离场。之后原告仅交了46666元租金，之后一直没有再向被告交租。2020年3月，原告不但没有按时交租，还要求居委对租赁进行调解，但原告的要求太高，双方未再达到一致。原告也继续拒不交租，却仍霸占场地不予交接退还给被告，经被告多次联系仍不予回复。最后被告于2020年4月8日以短信方式的书面通知解除租赁合同，原告也回复确认放弃商铺内的物品，被告于次日收回商铺，租金应计付至2020年4月8日止。被告也是二房东，每月支付的租金其实也未获得上一手房东的减免，大家都是疫情的受害人，应根据法律规定，以及按照《商铺租赁合同》第六条的规定处理。原告在2020年2月欠租53334元，在2020年3月欠租100000元，在2020年4月1日至8日欠租26666.67元，滞纳金现均已超过本金，故按本金为上限计付滞纳金。而双方虽在2020年2月19日签订《协议书》，对2020年2月和3月的租金作出部分减免的约定，但当时原告已构成根本违约，其签订《协议书》也居心不良，仅仅是为了恶意规避违约责任，因此仅在签订当天支付了46666元后就拒不缴纳后续租金，以损害被告利益。被告认为应根据公平原则，仍按2019年5月1日签订的《商租赁合同》追究原告的违约责任，按该《商铺租赁合同》原约定的标准向被告支付租金和滞纳金。另外，原告虽然在2020年2月即欠债，自2020年3月从未支付过任何租金，但由于其没有交回商铺给被告，实际上仍占用涉案商铺，导致租赁关系仍在持续，其应继续缴纳租金和承担相应的滞纳金。双方的租赁合同即2019年5月1日签订的《商铺租赁合同》和2020年2月19日签订的《协议书》应自被告于2020年4月8日以短信方式书面通知原告解除合同当日正式解除。且由于当日原告也明确放弃商铺内的物品，租金应计付至2020年4月8日为止。由于原告还拖欠水电费，该笔水电费已由被告代缴并取得相关缴费凭证，应由原告向被告支付。原告滥用不可抗力的理由，不支付租金，不愿意履行双方达成的减租协议，而且在合同可以继续履行的前提下，在2020年3月和4月连续两个月拒不缴纳任何租金，明显违反了相关法律规定以及最高人民法院和广东省人民法院关于疫情期间的指导意见。故被告反诉请求判令：1、确认被告与原告于2019年5月1日签订的《商铺租赁合同》和2020年2月9日签订的《协议书》于2020年4月8日解除；2、原告向被告支付拖欠2020年2月的租金53334元及滞纳金53334元（滞纳金以53334元为本金，每逾期一天按照53334元的3%计算，从2020年2月6日起算，由于已产生的滞纳金超过本金，现滞纳金以不超过本金53334元为准）；3、原告向被告支付拖欠2020年3月的租金100000元及滞纳金100000元（滞纳金以100000元为本金，每逾期一天按照100000元的3%计算，由于已产生滞纳金超过本金，现滞纳金以不超过本金10000元为准）；4、原告向被告支付拖欠2020年4月的租金26666.67元及滞纳金26666.67元（滞纳金以26666.67元为本金，每逾期一天按照26666.67元的3%计算，从2020年4月6日起算，由于已产生的滞纳金超过本金，现滞纳金以不超过本金26666.67元为准）；5、原告向被告支付拖欠的水电费2492.31元；6、原告承担本案的全部诉讼费用。经审理查明：文小敏是海珠区上渡路209号101铺、102铺的权属人。2014年12月3日，文小敏与刘付永签订《房屋租赁合同》，约定文小敏将广州市海珠区上渡路217号地下室、广州市海珠区上渡路209号101铺、102铺、103铺、104铺租赁给刘付永作为商业按现状及使用功能分租用途使用，同意刘付永因经营需要可以将该房屋分租或整体转租，租赁期从2014年11月1日至2020年12月30日。2014年12月28日，刘付永与被告签订《房屋租赁合同》，约定刘付永将上述商铺租赁给被告作为商业按现状及使用功能分租用途使用，同意被告因经营需要可以将该房屋分租或整体转租，租赁期从2014年11月1日至2020年12月31日。2019年5月1日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区上渡路209号102铺自编103（喜欢你发廊）房屋租赁给乙方作为经营场地，建筑面积大约403平方米；租赁期限自2019年5月1日至2020年12月30日止，月租金为100000元；租金按月计算支付，乙方应于当月5日前将当月的租金以现金或转账方式一次性交付甲方；签定本合同时乙方如有交纳租赁（保证金，水电押金）的，由甲方开出收据为准，合同期届满时，如乙方没有违约，并缴清与房屋有关的租金、水费、电费及其他费用（包括国家税费），甲方应于15个工作日内将该租赁保证金无息退还给乙方；因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回；乙方同意不将租赁保证金作为抵扣租金、物业管理费、水电费或滞纳金等用途；乙方使用该物业，所产生的电费、水费、通信费及国家有关部门规定缴纳的费用，由乙方负责缴交；（第六条）乙方依时足额向甲方交纳租金及其他费用，逾期支付租金的，每逾期一天乙方须按拖欠总金额的3%向甲方支付滞纳金；如逾期5天仍未向甲方缴交当月租金及其他费用时，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；由此造成的损失，由乙方承担，乙方所付的租赁保证金不予退回，作为违约金补偿甲方的损失；同时，乙方需在五天内将店内的可移动、物品搬走，如逾期不将物品搬走，视为乙方自主放弃所有物品的所有权，所有物品由甲方进行处理，乙方不得作任何异议；（第十五条）乙方有下列违约行为的，甲方除继续要求乙方支付违约金外，并且对商铺停水停电停业处理，还有权解除租赁关系，收回商铺、保证金不予退还；保证金不足以弥补损的失的，甲方有权要求赔偿损失：（二）拖欠租金等费用连续超过5日或年度累计15日以上的；等。同日，被告出具《保证金收据》给原告，载明收到原告交来涉案商铺租赁保证金280000元。原、被告均确认原告承租的商铺实际为广州市海珠区上渡路209号101铺及102铺的一部分的组合。原告承租涉案商铺后经营美容美发。2020年1月29日，因受新冠××疫情影响，原告向被告提出减免租金的请求。经双方协商，2020年2月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，订明经甲乙双方友好协商对乙方承租甲方商铺以下约定达成一致：一、双方租赁期内条款，1、甲方允许乙方从2020年2月份至2020年12月每月顶用20000元押金用于租金，乙方每月租金需交80000元给甲方；2、甲方给乙方在2020年2月份免租十天，3月份免租5天，乙方2月份租金为66666元，减去20000元顶用押金，乙2月份实交租金为46666元；3月份租金为83333元，减去20000元顶用押金，乙方三月份实交租金为63333元；……四、违约责任：以上条款甲乙双方须遵守履行义务，如乙方违约甲方不退还房租押金，乙方必须在五天内自动离场，乙方所产生的一切债权债务问题由乙方全部承担，如乙方给甲方带来的损失，甲方有权向乙方以损失的两倍进行索赔；本协议到2021年3月1日即自动作废；等。2020年2月21日，原告支付2020年2月租金46666元给被告。因原告用了保证金中的20000元抵扣了该月的部分租金，故被告重新开具了《保证金收据》给原告，记载收到原告交来涉案商铺租赁保证金20万元，水电押金6万元，共26万元。据原告与被告之间的微信聊天记录记载：2020年3月10日，原告：“刘总您好，早上去店里没有电了，是您把电关了是吗？您的意思是要终止我们之间的租赁合同，将铺面收回是吗？”被告：“任总你好，我们不针对任何一个人！都是按合同约定办事！希望理解。”原告：“1、现因冠状病毒疫情原因导致我商铺严重亏损，现在无法继续经营下去。2、因经过我们双方多次协商未达成一致，刘总您又将我商铺水电停了，导致我无法正常营业，您单方面停电对我方所造成的损失将由您来承担。3、既然刘哥您将我商铺电停了，想收回商铺，我也就不耽误刘总您了，您可以在2020年3月10-11日来店铺办理交接。4、在我们办理完商铺交接手续时，将所有相关费用算清后，同时将我方租赁押金和水电押金退还给我。”被告：“你要交接可以，但这个月租你要交！至于押金没得退！大家按合同约定去执行！这样我可以跟你终止合同！你认为没问题的话，我就过来！”原告表示被告大概在2020年3月10日晚至2020年3月12日早上之间对涉案商铺上锁，原告的员工于2020年3月12日发现商铺上锁后，有打过电话给被告，要求被告开锁取回自己的东西，后被告联系保安开锁给原告的员工取回物品。原告提交了微信聊天记录予以证明。据原告提交的其与员工的微信聊天记录反映，2020年3月12日，员工发现涉案商铺大门上被加装了一把锁，并发送了锁门的照片给原告。2020年4月6日、4月7日，被告发送短信给原告，要求原告搬走在涉案商铺中的物品。2020年4月8日，被告发送短信给原告：“鉴于任开海你拖欠2020年2月份和3月份及4月份的租金逾期超过5天，本人刘海祥现即时解除贵方与我们之间的租赁合同，你有权在5日内搬走商铺内的物品，逾期将视为自动放弃所有物品的所有权，且在本人处理物品之前，本人有权继续按原租金标准向你追偿商铺租金及物品占用费。”原告回复：“刘总您好，您发过来的信息里说我从2020年2月-2020年4月租金未交，连续超过5日，您是不是记错了？2020年2月租金早已转账给您了，您没有记录吗？您在2020年3月9日晚上把我商铺水电关闭，在2020年3月10日将我商铺上锁收回，您难道不记得了吗？您将商铺收回后问我商铺里面的东西要不要了，我在微信里回您了您可以随意处理，商铺里面的东西我都不要了。您到现在还发信息问我，是不是多此一举啊？”被告表示原告尚欠水电费2492.31元未支付，并提交了被告垫付的发票予以证明，发票记载涉案商铺2020年1月15日至3月20日的污水费为282.8元、水费为698.92元，2020年2月1日至2月29日的电费为1207.27元，2020年3月1日至3月31日的电费为303.32元。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。该合同履行过程中，因受新冠××疫情的影响，原、被告经协商后，于2020年2月19日签订了《协议书》，对上述《商铺租赁合同》作出了补充和变更，原、被告均应切实履行。原告主张被告于2020年3月10日对涉案商铺停水停电，于2020年3月12日前对涉案商铺上锁，并提交了微信聊天记录予以证明，故本院对此予以认定。被告该行为导致原告无法经营使用涉案商铺，双方的租赁合同实际已无法履行。故原告要求确认双方的租赁合同于2020年3月10日解除、被告返还租赁保证金和水电押金共260000元的诉讼请求合法有理，本院予以支持。被告要求确认合同于2020年4月8日解除的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。如上述理由，租金应计至2020年3月10日止。原告已按《协议书》的约定标准支付了2020年2月的租金。则原告还需按《协议书》约定的标准向被告支付从2020年3月1日至2020年3月10日止的租金共26882元（83333元÷31天×10天）。《协议书》所约定的租金支付标准已经是被告考虑到新冠××疫情及疫情防控措施等不可抗力因素影响后对租金的减免，原、被告双方对此已达成一致协议，故原告要求免收2020年3月的租金无理，本院不予支持。被告反诉要求原告支付从2020年3月1日至2020年3月10日止的租金共26882元及滞纳金有理，本院予以支持。但合同约定的滞纳金标准过高，故结合公平原则及双方的过错程度，本院酌情判决原告以26882元为本金，按每日万分之五的标准，支付从2020年3月6日起至付清之日止的滞纳金给被告，滞纳金总额以本金为限。对被告超过该部分的租金及滞纳金反诉请求，本院不予支持。合同解除后，原告应当支付使用涉案房屋期间的水电费给被告，被告反诉要求原告支付拖欠的水电费共2492.31元，并提交了发票予以证实，虽然水费发票显示支付至2020年3月20日，电费发票显示支付至2020年3月31日，但涉案房屋由被告收回后，并未由其他人使用，而且所产生的费用金额符合合理使用期间的范围，故本院对此予以采信，对被告该反诉请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第九十七条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告任开海与被告刘海祥签订的《商铺租赁合同》和《协议书》于2020年3月10日解除；二、被告在本判决生效之日起10日内退还租赁保证金和水电押金共260000元给原告；三、原告在本判决生效之日起10日内支付从2020年3月1日至2020年3月10日止的租金共26882元及逾期付款的滞纳金（以26882元为本金，按每日万分之五的标准计算，从2020年3月6日起至付清之日止；滞纳金总额以本金为限）给被告；四、原告在本判决生效之日起10日内支付拖欠的水电费2492.31元给被告；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5200元，由被告负担；反诉受理费3393元，由原告负担522元，被告负担2871元。上述受理费已经由原、被告预交，原、被告同意由对方在履行本判决时将其应承担部分直接支付给自己。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年八月十九日书记员 杜彦泽莫敏琪