广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初695号原告：吴慧鸿，女，1958年5月6日出生，汉族，住东莞市*********************，公民身份号码440************424。被告：陈康强，男，1965年4月11日出生，汉族，住湛江市坡头区***************，公民身份号码440************619。被告：何土轩，男，1955年12月1日出生，汉族，住湛江市霞山区******************，公民身份号码440************63X。原告吴慧鸿诉被告陈康强、何土轩案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴慧鸿到庭参加诉讼，被告陈康强、何土轩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴慧鸿向本院提出诉讼请求：1.确认登记在何土轩名下的位于湛江市霞山区*************归原告所有，并停止对该房产财产保全的执行；2.本案诉讼费由陈康强、何土轩负担。事实和理由：本案争议的湛江市霞山区*************的产权已为原告所有。被告何土轩于2016年1月14日以30万元的价格将涉案房产转让给原告并交付原告占有使用至今。此事实有何土轩与吴慧鸿于2016年1月14日签署的《房屋转让合同》、转款凭证为证。在准备办理过户手续期间，何土轩失联，渺无音信。原告多方寻找被告何土轩无果，无奈之下于2018年8月27日向法院提起诉讼，请求确认何土轩与吴慧鸿于2016年1月14日签订的《房屋转让合同》有效，并判令被告何土轩协助办理过户。经法院审理后作出（2018）粤0803民初1702号民事判决书并进入执行阶段。在执行过程中，原告得知涉案房产被陈康强申请财产保全的（2018）粤0803执保66号案件查封了，导致吴慧鸿申请强制执行过户不能实现。原告认为（2018）粤0803执保66号案件是何土轩与陈康强恶意串通，欺骗吴慧鸿与何土轩解除抵押登记后以陈康强为债权人的名义查封了涉案房产，原告依法提出执行异议，法院作出了（2020）粤0803执异45号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告吴慧鸿对湛江市霞山区**************的产权享有合法权利并足以排除被告陈康强对该房产申请保全的执行。被告陈康强、何土轩不到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告陈康强、何土轩经本院合法传唤不到庭，视其自愿放弃对原告证据的质证。原告提交的原、被告身份证明、（2020）粤0803执异45号执行裁定书及邮寄单、（2018）粤0803财保48号民事裁定书、（2018）粤0803民初1702号民事判决书及裁判文书发生法律效力证明、协助执行通知书及送达回证、不动产登记资料查询结果证明、案件外人执行异议书、《房屋转让合同》及中国银行存款回单、房地产权证、公证书等证据，其真实性、合法性、关联性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于湛江市霞山区*************（以下简称705房）的产权登记在何土轩名下（产权证号：粤房地证字第**）。2016年1月14日，被告何土轩与原告吴慧鸿签订《房屋转让合同》，约定何土轩将其名下享有100%权属的705房转让给吴慧鸿，价款为30万元。同日，原告通过银行转账方式向被告何土轩指定的梁容喜支付了30万元，被告何土轩遂将705房交由原告占有使用至今。经原告吴慧鸿多次催促，被告何土轩仍未按照《房屋转让合同》的约定，将705房办理过户登记至原告吴慧鸿名下，故原告于2018年8月27日向本院提起诉讼。本院于2019年2月14日作出（2018）粤0803民初1702号民事判决，判决如下：一、原告吴慧鸿与被告何土轩于2016年1月14日签订的《房屋转让合同》系有效民事行为。二、被告何土轩于本判决生效之日起10日内协助原告吴慧鸿办理705房的过户变更登记手续。上述判决已发生法律效力。被告何土轩未能自觉履行上述判决，原告向本院申请强制执行。在执行过程中，发现705房被其他案件查封，无法办理过户手续。原告遂向本院提起执行异议，本院于2020年3月16日作出（2020）粤0803执异45号执行裁定，裁定驳回吴慧鸿的异议。吴慧鸿不服（2020）粤0803执异45号执行裁定，于2020年4月1日向本院提起本案诉讼。另查明，陈康强于2018年3月5日向湛江市仲裁委员会申请财产保全，请求查封何土轩名下的705房。本院根据陈康强的申请，于2018年3月23日作出（2018）粤0803财保48号民事裁定，裁定查封何土轩名下的705房（产权证号：17840**），查封期限三年。本院认为，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条中规定的案外人对于执行异议裁定不服而提起的异议之诉，本案审理的焦点是当事人对法院的执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，吴慧鸿作为异议人，如果要排除法院对705房的执行，必须同时满足以下四个条件：一、在法院查封之前已签订了合法有效的关于705房的买卖合同；二、在法院查封之前已合法占有705房；三、已支付705房的全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；四、非因自身的原因未办理705房的过户登记手续。本案中，《房屋转让合同》是原告及被告何土轩的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在（2018）粤0803民初1702号民事判决书中认定了原告已于签订合同后合法占有705房。原告以银行转账方式向被告何土轩指定的案外人支付购房款，故本院认定原告已向何土轩支付全部购房款。上述事实均发生在法院查封705房之前。705房办理过户登记手续需要何土轩的配合，何土轩由于自身原因一直没有为吴慧鸿办理过户登记手续，故705房不能办理过户登记手续不是吴慧鸿自身原因造成的。因此，吴慧鸿请求停止对705房的强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十五条规定：“当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。涉案705房属尚登记在何土轩名下，原告基于《房屋转让合同》的买卖合同关系，对涉案705房享有物权期待权，该实体权利虽可阻却执行，但房屋买卖双方未到产权登记机关履行办理产权过户登记的物权行为，不能产生房屋产权由出卖人转移给买受人的法律效果，故原告在本案中请求确认涉案705房归其所有，本院不予支持。被告陈康强、何土轩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于湛江市霞山区*************（产权证号：粤房地证字：粤房地证字第**/div>二、驳回原告吴慧鸿的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由被告陈康强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  吴嘉嘉人民陪审员  秦安安人民陪审员  罗 心二〇二〇年八月十八日书 记 员  刘珺玥附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。