四川省通江县人民法院 行 政 判 决 书 (2020)川1921行初10号 原告:刘春莲，女，1972年2月2日出生，汉族，户籍地四川省通江县，现居住在通江县。 委托诉讼代理人：伏大文，巴中市通江县瓦室法律服务所法律工作者。 原告：陈永，男，1969年1月13日出生，汉族，户籍地四川省通江县，现居住在通江县，与刘春莲系夫妻关系）。 委托诉讼代理人：伏大文，巴中市通江县瓦室法律服务所法律工作者。 被告：通江县住房和城乡建设局。 统一社会信用代码：11513721008836531K。 法定代表人：程林，该局局长。 委托诉讼代理人：任斌，被告通江县住房和城乡建设局法制股股长。 委托诉讼代理人：李泽斌，四川别致律师事务所律师。 原告刘春莲、陈永与被告通江县住房和城乡建设局（以下称通江住建局）房屋拆迁管理其他行政行为一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年4月7日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘春莲、陈永及共同委托诉讼代理人伏大文，被告通江住建局法定代表人程林的委托诉讼代理人任斌、李泽斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 被诉的具体行政行为是：2012年12月10日被告通江住建局与二原告签订《房屋征收补偿协议》。 二原告向本院提出的诉讼请求是：1、请求判令解除原被告2012年12月10日签订的《房屋征收补偿协议》中赔偿营业用房40平方米的约定；2、判令被告向原告支付征收补偿款506000元；3、判令被告按24元/月/平方米的标准承担自2018年5月11日至2018年10月31日期间住房的超期过渡费15840元；按40元/月/平方米的标准承担自2018年5月11日至今营业用房的超期过渡费（暂计算至2020年3月10日为35200元）。4、判令被告支付住宅房屋面积补差价6275元；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：为实施新二中校园环境工程，被告对原告的房屋及所占用的土地实施征收，就征收补偿事宜达成一致并签订《房屋征收补偿协议》，协议签订后原告依约定履行了义务。被告除在学府天骄项目交付了住宅房屋之外，约定的营业用房屋至今未能交付。被告拟在学府天骄项目交付营业用房，但经查询得知该项目的营业用房已经被出售或查封，无法履行交付义务。同时被告还存在逾期交付住宅房屋、面积等不符合约定的违约情形。原告为维护合法权利，提起诉讼要求实现诉请。 被告通江住建局辩称，2012年12月10日住建局与刘春莲、陈永签订房屋征收补偿协议属实。协议签订后，住建局依照协议约定履行支付了相关补偿费用，过渡费用支付至2018年5月10日。刘春莲、陈永接受了开发商提供的住房一套。双方所签订的合同的第三条没有约定还40平方米营业用房的约定，即便有约定，通二中开发商也提供了营业用房供刘春莲、陈永选择，但刘春莲、陈永一直不选营业用房，导致至今未完成营业用房的交付。其责任不应由我局承担。刘春莲、陈永诉请解除房屋征收补偿协议第三条不符合协议的约定和法律的规定，请求法庭驳回刘春莲、陈永的该项诉讼请求。至于住房和营业用房的超期过渡费双方可以进一步核算。 经审理查明，2012年12月10日（被告时任局长李安模于同月15日签字确认）原告陈永、刘春莲（被征收人、乙方）与被告通江县住房和城乡建设局（征收部门以下简称甲方）、委托实施单位四川省通江县第二中学签订《房屋征收补偿协议》。其协议内容：一、被征收房屋概况:1、被征收房屋位置：通江县城南五社四合面，结构（空白）。2、被征收房屋面积205.04平方米，其中住宅122.72平方米，营业用房82.32平方米。二、补偿方式：产权调换与货币补偿相结合。三、被征收还房屋状况：甲方将乙方安置在通江二中30亩土地房屋内，安置还房总建筑面积住房120平方米，营业用房40平方米。其还房位置、楼层、面积、标准、时间、产权证的办理以具体签订的补充协议为准。四、货币补偿被征收房屋:1、营业用房建筑面积42.32平方米，按12650元/平方米，计535348元（其余内容略）。五、附属物及设施补偿：（内容略）。六、周转过渡方式、期限、费用及搬家费：1、过渡方式为：自行周转。2、过渡期限为24个月；3、周转过渡费：24309.60元，停业损失费4800元；4、搬迁费2600.32元，以上小计31709.92元。八、被征收房屋交付、付款方式及时间：1、乙方在2012年12月19日内腾空被征收的房屋并将钥匙、房屋及相关手续交付甲方实施拆除，其拆除残值归甲方所有。2、结算冲抵后，甲方应补偿乙方人民币671202.12元，在乙方履行本条一款后一次性付清。九、其它约定：内容略。十、违约责任：任意一方违约由违约方向对方支付违约金（空白）元。并赔偿因违约造成的损失。合同签订后，二原告将被征收的房屋及房屋《土地使用权证》、营业用房的个体工商户《营业执照》交与被告。被告通江住建局将相关费用支付给二原告。实施单位通江二中支付周转费（住房和营业用房40平方米）的情况如下：2015.9.10～2017.1.10周转费68800的60%计40128元，于2016年12月14日转账支付；2017.1.10～7.10计26880元，于2017年6月28日转账支付；2017年7月11日～2018年5月10日计44800元，于2018年5月18日转账支付。上述周转费计算的说明：征收决定规定超期过渡费支付标准：住宅超期半年以上一年以内、一年以上，过渡费每月每平方米分别增加1倍和2倍；营业用房超过过渡费每月每平方米增加1倍，即结算标准分别为住宅16元/平方米*月、24元/平方米*月，非住宅40元/平方米*月。 同时查明，2012年2月21日通江县人民政府《关于房屋征收的决定》（通府发[2012]7号）。一、征收范围：东至消防大队办公楼，南至通洗路，西至苟军贤房屋，北至新二中运动场。二、房屋征收部门：通江县住房和城乡建设局。三、征收签约期限：2012年2月20日至2012年3月20日。四、征收补偿办法：以《新二中校门两侧房屋征收补偿方案》为准。并告知被征收人如不服本决定，申请复议和提起行政诉讼的时间和机构。附件：《新二中校门两侧房屋征收补偿方案》。四、被征收人可选择产权调换，也可选择货币补偿，补偿方式由被征收人选择。五、征收补偿办法：（一）货币补偿：补偿价值不低于征收决定公布之日的同地段同类房地产市场价，房地产市场价由具有资质的房地产评估机构评估确定。（二）产权调换：1、营业用房房源不足的，可按被征收营业用房评估价增加15%的补偿费用，由被征收人到异地自行购房安置。六、过渡方式：1、临时安置费：…住房超期半年不足1年的，按月增加1倍，超过1年的，按月增加2倍；营业用房延长周转期限的按月增加1倍临时安置费（其他内容略）。在法定期限内，在征收范围内的被征收人，没有申请行政复议，亦没有提起行政诉讼，涉案的通江县人民政府的《征收决定》已生法律效力。 新二中校门两侧房屋征收《会议纪要》。于2012年12月1日在二中小会议室召开。会议由吴歆勇主持。讨论决定关于征收新二中校门两侧房屋补偿价格及补偿办法。一、房屋补偿价格：依据《四川信和房地产评估咨询有限公司房评（2012）字第095号评估报告》和《县委、县政府审批意见》。一、房屋补偿价格，营业用房：有产权的营业用房按8000～11000元/平方米计算（其他内容略）。 被告已于2018年11月9日给原告还住房一套，住房已按约定偿还，但下欠2018年5月11日至同年11月9日的周转费26880元（住房和营业用房）。在诉讼中，被告提供可供还营业用房的房屋04-102、04-103、04-104号，经房管网上查询，并询问开发商，该三套营业用房被查封。 本院认为，本案争议的焦点一是所签订的《房屋征收补偿协议》第三条中是否有偿还营业用房40平方米的内容；二是如果有偿还营业用房的内容，是否应当解除该项约定；三是被拆迁房屋因不能按约定还房，其赔偿损失如何确定的问题。下面分项进行分析论证。 首先，县人民政府于2012年2月21日作出征收决定。该征收决定确定的签约时间为2012年2月20日至同年3月20日。该征收决定因相对人未申请复议，亦未提起行政诉讼，已生法律效力。被诉征收补偿协议所约定的被征收房屋，在征收决定所确定的征收范围内，实际也被征收。但涉诉的征收协议的签约时间，不在征收决定所确定签约时间范围内，该征收协议应属无效征收协议。但县上有关部门在2012年12月1日就新二中校门两侧房屋征收召开会议，并作《会议纪要》。对在征收范围内的房屋征收相关事项作出决定，应视为对涉诉征收协议的追认。在诉讼中，原告对此并无异议。因不在签约时间范围内，而致征收协议无效，现通过会议纪要予以追认，原告也无异议；被告按征收协议的约定履行了部分义务，故涉案的征收协议是有效协议。其次，对本案争议焦点分别予以论述。 一是所签订的《房屋征收补偿协议》第三条中是否有偿还营业用房40平方米的内容。原告在诉讼中，所提交的征收协议第三条载明：偿还营业用房40平方米。在被告所提交的《房屋征收补偿协议》被征收房屋概况：“营业用房82.32平方米”，第四条货币补偿被征收房屋营业用房面积：42.32平方米，另40平方米营业用房无记载。通二中给原告在内的被征收人支付过渡周转费的明细表中，均载明偿还原告营业用房40平方米的内容。因此，本院认为，虽被告持有的征收协议第三条无偿还原告营业用房40平方米的内容，但从原被告所举证据完全能够认定，应偿还原告营业用房40平方米。 二是如果有偿还营业用房的内容，是否应当解除该项约定。本院已认定被告应偿还原告营业用房40平方米。那么是否应当解除该项约定呢？双方在征收协议第三条约定，还房位置、楼层、面积、标准、时间、产权证的办理以具体签订的补充协议为准。但在协议的履行过程中，双方并未签订上述补充协议。被告在诉讼过程中所提供的房源，经查询被有权机关予以查封。原告订立合同的目的不能全部实现，就未实现其目的部分即偿还营业用房40平方米，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，应当予以解除该条的约定。原告要求解除该项约定的理由成立，予以支持；被告辩称有房源可供选择，不应当解除该项约定的理由不成立，所陈述的事实与本案查明事实不符，其意见不予采纳。 三是被拆迁房屋因不能按约定还房，其赔偿损失如何确定的问题。双方所签征收协议第三条关于偿还营业用房40平方米的约定解除后，原告要求按征收协议第四条，已按货币补偿营业用房的标准即12650元/平方米，计算该40平米营业用房的价值为50.6万元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告有权要求赔偿损失。原告的诉讼请求中，关于营业用房的价值，所依据的单价12650元。是双方所签征收协议第四条，对原告所有的营业用房，按货币补偿计算价值的单价。符合县人民政府所作出的征收决定、征收补偿方案、会议纪要关于营业用房如何确定单价的意见。因此，原告该项诉请理由成立，予以支持。 原告要求按24元/平方米*月的标准支付2018年5月11日至2018年10月31日期间住房的超期过渡周转费15840元；按40元/平方米*月的标准自2018年5月11日至今营业用房的超期过渡费（暂计算至2020年3月10日为35200元）。本院认为，通江二中截止2018年5月10日前过渡周转费已全部支付给原告。原告要求支付过渡周转费的标准，符合征收补偿方案所公布的标准，双方之前也是按此标准执行。2018年5月11日至同年10月31日住房的过渡周转费为16320元（120*24/30*170）。原告实际接收住房是2018年11月9日，其过渡周转费应当计算至该日，但原告主张计算至10月31日且仅要求支付15840元。原告有处理自己享有权利的权利，故支持原告的诉讼请求支付住房周转费15840元。关于营业用房的周转费问题。因40平方米营业用房由产权调换变更为货币补偿，本判决生效后，被告应支付该补偿款。其过渡周转费也应支付至该日为止。故40平方米营业用房的周转费，应自2018年5月11日起至本判决生效时止按40平方米*40元/月*时间（月）的方式计算。 关于原告主张被告支付住宅房屋面积补差款6275元的诉讼请求。本院认为，因在诉讼过程中，原告没有提交被告已交付住房面积的测绘报告。所交付住房的面积与征收协议所约定面积是否存在面积差，无法进行判断。故该项请求，因原告无证据支持，依法应予驳回。 综上所述，二原告要求解除《房屋征收补偿协议》第三条关于偿还营业用房的约定；该营业用房要求货币补偿，并支付过渡周转费的请求理由成立，本院依法予以支持；原告要求被告支付住房面积补差款的请求不成立，应予以驳回。为维护当事人的合法权益，监督行政机关依法行政。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告刘春莲、陈永与被告通江县住房和城乡建设局于2012年12月10日签订的《房屋征收补偿协议》第三条中关于偿还营业用房的约定； 二、被告通江县住房和城乡建设局于本判决生效后十日内补偿原告刘春莲、陈永所有的被征收营业用房价款50.6万元；支付住房过渡周转费15840元，营业用房过渡周转费按40元*40平方米*月数（自2018年5月11日起至本判决生效时止）予以计算。 三、驳回原告刘春莲、陈永其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告通江县住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  金鸿飞 人民陪审员  向华东 人民陪审员  陈鹤云 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  杜海燕