陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终3339号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏军，男，1987年3月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：童瑶，陕西卓煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海泉，陕西卓煌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭伟健，男，1971年4月4日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。上诉人苏军因与被上诉人彭伟健房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年5月17日，苏军、彭伟健签订《西安市二手房买卖合同》，约定彭伟健将其所有的坐落于西安市未央区永敏路龙湖枫香庭1幢1单元1002室房屋一套（面积：117.82㎡）出售给苏军，售价187万元；定金10万元，苏军在2018年6月17日付给彭伟健，彭伟健于资金监管当日存至房地局指定监管账户；首付款75万元于过户之前支付，尾款112万元由苏军申请按揭；彭伟健在2018年7月16日之前将房屋交给苏军；在苏军贷款申请审核通过后5个工作日内过户；本合同签订后，若甲、乙双方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金60万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等；在办理过户手续之前，乙方可将房屋写到乙方指定的第三人名下（或乙方可将房屋转让给第三方）；等等。合同签订后，苏军先后于2018年5月17日支付定金10万元、7月3日支付购房款32万元、8月23日支付购房款10万元。2018年11月4日，苏军、彭伟健签订《补充协议》，约定：依据2018年5月17日甲乙双方签订关于龙湖枫香庭1号楼1单元1002室房屋出售协议，乙方未履行协议，现甲方对乙方约定如下：1、乙方在一个月时间将房屋尾款135万全部交付甲方。2、在这一个月时间内，（2018.11.04～2018年12月4日），网签时间可以拖后，甲方不得将房屋出售给第三人。3、甲乙双方不得违反以上约定，如有违反视为违约。甲乙双方遵守原购房合同约定违约责任，如有违约，按原购房合同违约责任处理，甲方有权收回房屋，乙方并赔偿违约金60万。4、乙方自行解决按揭手续。5、如果乙方在2018.11.19日前付全款给甲方，乙方不承担甲方贷款所产生的利息，若乙方在2018.11.19日前未付全款，则支付甲方2万利息。至2018.12.04日为止。2019年11月13日，彭伟健与案外人姬鹏程签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定以相同价位将涉案房产出售给案外人姬鹏程，并约定买方应将首付款57万元存入监管账户，剩余130万元向贷款机构申请贷款，同时委托贷款机构将贷款转入监管账户。2018年12月6日，彭伟健通过微信向苏军发送解除《二手房买卖房屋合同》的通知函，以经多次催促，苏军仍未按照合同履行为由，通知苏军解除双方在2017年5月17日签订的《西安市二手房买卖合同》。苏军收到后，双方通过微信交涉，苏军要求彭伟健在同年12月12日前全额付款支付至其账户，并承担部分违约金，否则手续延后。苏军同意补偿2万元，但要求彭伟健配合开设资金监管账户。2018年12月13日，苏军通过微信告知彭伟健，手续资金已经办妥，要求次日一起去办理监管账户。但遭到拒绝。苏军遂于2018年12月12日回函称：1、合同解除条件尚未成就，通知函不发生合同解除效力。2、由于彭伟健不配合履行资金监管账户付款义务，导致苏军未能如期支付尾款，若彭伟健继续不予配合，扩大损失部分由彭伟健自行承担。3、彭伟健未按约定交付房屋已构成违约。因双方未能形成一致意见，苏军遂于2019年1月2日向原审法院提出保全申请，将涉案房屋进行查封，并于2019年1月12日向原审法院提起诉讼，请求如前。诉讼中，苏军提交了案外人姬鹏程出具的《情况说明》，证明其作为苏军指定的第三方，并于2018年11月13日和彭伟健办理了涉案房屋的网签手续和按揭贷款手续。彭伟健对苏军提交的证据，除《补充协议》双方认可内容一致但苏军提交的协议无中介方盖章，故双方均不认可对方出具的协议和有关案外人姬鹏程出具的情况说明外，其余证据部分的真实性没有异议。彭伟健当庭提出反诉，请求：1、依法确认苏军、彭伟健之间的合同解除，由苏军向彭伟健承担违约金60万元及利息2万元。2、本案诉讼费由苏军承担。苏军于2019年1月12日向原审法院提出诉讼请求：1、确认彭伟健于2018年12月6日发送的《通知函》不发生解除合同效力。2、判令彭伟健继续履行2018年11月13日签订的《西安市二手房买卖合同》以及2018年11月13日签订的《西安市存量房买卖合同》，配合其指定的第三人姬鹏程办理资金监管开户手续后将已收取的定金及房款共52万元存入资金监管账户，并将房屋过户至姬鹏程名下。3、判令立即向其交付房屋，并支付逾期交房违约金（自2018年7月17日起按房屋总价款万分之五/日支付至实际交房之日止），截止2018年12月14日暂计138,380元。4、判令彭伟健承担其因本案产生的律师费2万元，并承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。事实与理由为：其与彭伟健在2018年5月17日签订《西安市二手房买卖合同》，其购买彭伟健位于西安市未央区房屋一套。约定房屋总价款187万元，其于2018年6月17日向彭伟健支付定金10万元，彭伟健应于资金监管当日将该笔款项存至房地局指定监管账户，过户前支付首期房款75万元，尾款112万元其向银行申请按揭贷款。房屋交付日期为2018年7月16日之前，办理过户手续之前，其可将房屋登记至其指定的第三方名下。其分别于2018年5月17日支付定金10万元、7月3日支付购房款32万元、8月23日支付购房款10万元。2018年11月4日，双方签订《补充协议》，约定其在一个月时间内即2018年12月4日前将房屋尾款135万元全部交付给彭伟健。因其户籍所在地转出限制，经双方协商一致，其遂决定将房屋登记至表弟姬鹏程名下，彭伟健与姬鹏程于2018年11月13日办理了网签合同。姬鹏程的银行贷款审批已于2018年11月22日通过，按照资金监管的要求，需对交易资金进行全额监管，其遂通知彭伟健一并办理监管手续并要求将已收取的定金及房款52万元转入监管账户，其再转入5万元，银行即可放款。但彭伟健不予配合。至2018年12月6日，彭伟健向其发送《通知函》，告知其解除双方签订的《二手房买卖合同》，并拟另行出售该房产。其认为双方签订的《西安市二手房买卖合同》合法有效。《补充协议》签订后，因彭伟健拒绝办理资金监管并将已收取的房款转入监管账户，其迫于无奈，只好另筹资金。彭伟健向其发函之日，并未发生合同解除事由，所以，彭伟健发出的《通知函》不发生合同解除效力。彭伟健未按照合同约定交付房屋，已构成违约，其有权要求彭伟健承担违约责任。彭伟健单方解除合同，无法律及合同约定，其有权要求彭伟健继续履行合同并承担逾期交房的违约金，因彭伟健违约，给双方造成的损失应由彭伟健承担。彭伟健辩称，双方在2018年5月17日签订《西安市二手房买卖合同》属实。由于苏军一再违约，所以双方又签订了补充协议，但苏军仍未如约履行。苏军不具备购房资格，也没有如约将首付款交给其。本案缺失一个被告即彭伟健之妻黄伟丽和中介公司。苏军的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当驳回苏军的诉讼请求。另外，涉案房屋履行期间，其已经和案外人姬鹏程另外形成了一个买卖合同，涉及的是同一幢房屋，其已经和苏军无法履行合同，已经和苏军提出了终止合同。现其当庭提出反诉，请求：1、依法确认苏军、彭伟健之间的合同解除，由苏军向彭伟健承担违约金60万元及利息2万元。2、本案诉讼费由苏军承担。原审法院认为，合同是平等主体的当事人设立、变更、终止相互之间权利义务的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，确认合同效力纠纷和合同履行期间的纠纷属于不同法律关系，本应分案处理，但双方当事人在法院释明后均坚持各自的诉讼请求，考虑到民事诉讼的基本原则和本案的实际情况，故对两项不同的诉讼请求一并处理。苏军、彭伟健签订的《西安市二手房买卖合同》出于当事人自愿，不违反法律规定，属有效合同，双方当事人应如约履行。在该合同履行过程中，因苏军未及时如约支付购房款的原因，致使合同的履行受到阻滞，对此，苏军应承担违约责任。双方签订的补充合同，虽然苏军方提交的文本没有中介方盖章，但其内容一致，且有双方当事人签字，表明该补充协议系双方当事人的一致意思表示。该补充协议对双方所签的《西安市二手房买卖合同》中有关付款时间及方式等内容进行了部分变更，但并未改变原合同的根本内容，故补充协议属于《西安市二手房买卖合同》的有效组成部分。《西安市二手房买卖合同》和补充协议的约定，对当事人均有法律拘束力。两者内容如有差异，应以变更后的内容为准。苏军在约定的时间内仍未履行义务，再次违反约定，彭伟健要求解除合同并无不当。彭伟健在补充协议约定的付款期限届满后，向苏军发出解除合同的通知书，明确表明了拒绝继续履行合同的意思表示，苏军在合理期限内回函要求继续履行合同，属于双方在双方合同履行期间因苏军违约后，就违约后果进行的磋商过程，双方的行为亦无不当。双方在《西安市二手房买卖合同》中约定，“若乙方未能按照约定向甲方交付房款，逾期超过30日，则甲方有权主张解除本合同”，而彭伟健提出解除函的日期仍在双方约定的最终付款之内，其合同解除权的效力尚处于待定状态，故苏军请求确认彭伟健于2018年12月6日发送的《通知函》不发生解除效力之诉讼请求，依法应予支持。彭伟健请求确认苏军、彭伟健之间的合同已经解除的反诉请求，不予支持。彭伟健在其合同解除权尚未生效的情况下，即以实际行为明确表示了其拒绝履行合同，属于违约行为，亦应承担违约责任。现因双方均有违约行为，导致双方交易目的无法实现，故苏军要求判令彭伟健继续履行2018年11月13日签订的《西安市二手房买卖合同》以及2018年11月13日签订的《西安市存量房买卖合同》，配合苏军指定的第三人姬鹏程办理资金监管开户手续后将已收取的定金及房款共52万元存入资金监管账户，并将房屋过户至姬鹏程名下、判令立即向苏军交付房屋，并支付逾期交房违约金以及判令彭伟健承担苏军因本案产生的律师费、保全费、保全担保费之诉讼请求和彭伟健请求确认苏军、彭伟健之间的合同解除，由苏军向彭伟健承担违约金60万元及利息2万元的反诉请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）彭伟健于2018年12月6日向原告（反诉被告）苏军发送的《通知函》不发生解除合同效力；二、驳回原告（反诉被告）苏军其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）彭伟健的反诉请求。本诉案件受理费21,630元、保全费5,000元，原告均已预交，现由原告承担25,000元，被告承担1,630元，被告承担部分连同上述应付款项一并付给原告。反诉案件受理费10,815元，被告已预交，现由被告负担。宣判后，苏军不服，向本院提起上诉称，一、案涉合同合法有效且并未解除，对双方均具有法律约束力，且案涉合同具备继续履行的条件，不存在《合同法》第110条规定的无法履行的情形，原审法院认为合同目的不能实现属于事实认定错误。故原审法院认定合同合法有效尚未解除的情况下，彭伟健应当按照合同约定继续履行义务，原审法院判决前后矛盾。二、若原审法院认为案涉合同不能继续履行，应在庭审过程中进行释明，但原审法院在未释明的情况下便迳行判决，违反法定程序，亦不利于化解矛盾。三、原审法院未对彭伟健迟延交房的事实进行审理，便驳回其要求彭伟健承担迟延交房违约责任的诉讼请求无事实和法律依据。上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判支持苏军原审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由彭伟健承担。彭伟健辩称，其与苏军于2018年5月17日签订二手房买卖合同，按合同约定，其将定金用于和租客解除租赁合同和恢复毛坯房费用，2018年5月17日其将该房屋按照要求交付给苏军，苏军也将该房屋钥匙更换。苏军总共支付定金及购房款52万元后，未按合同约定支付剩余购房款，构成违约。2018年11月4日，双方协商后再次签订补充协议，约定2018年12月19日之前，苏军必须支付其135万元，但苏军再次违约。苏军的户口不在西安市，不具备在西安市购房的条件，无法建立资金监管账户。其多次催要剩余购房款，苏军均说没钱。其与姬鹏程签订《西安市存量房买卖合同经纪版》之后，由中介公司韩秀欣带其到银行与姬鹏程办理银行贷款手续，办理过程中姬鹏程回兰州被抓，来不了西安，致使按揭过户流程终止。其以上所述都是事实，希望法院公正裁决。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，苏军请求确认彭伟健于2018年12月6日向苏军发送的《通知函》不发生解除合同效力，已得到原审法院支持。双方对此项判决均未提出上诉，予以维持。现本案争议的焦点问题为，苏军请求法院判令彭伟健继续履行2018年11月13日签订的《西安市二手房买卖合同》以及2018年11月13日签订的《西安市存量房买卖合同》，配合其指定的第三人姬鹏程办理资金监管开户手续后将已收取的定金及房款共52万元存入资金监管账户，并将房屋过户至姬鹏程名下，应否予以支持。苏军、彭伟健之间签订的《西安市二手房买卖合同》以及补充协议均约定，房屋交易的付款方式为首付款加银行按揭，因苏军无本市户籍，不具备在本市购房资格，合同约定，在办理过户手续之前，乙方（苏军）可将房屋写到乙方指定的第三人名下（或乙方可将房屋转让给第三方）。现双方之间的合同虽未解除，但彭伟健以其行为明确表示拒绝履行双方之间的协议，而涉案协议的履行，因2018年11月13日签订的《西安市存量房买卖合同》已经失效，需重新签订《西安市存量房买卖合同》、建立资金监管账户、办理银行按揭贷款等手续，没有彭伟健的配合，苏军或其指定的第三人是无法重签合同、办理相关手续的，相关手续的办理也无法通过强制措施完成，所以原审法院认定现双方交易目的无法实现，对苏军的上述诉讼请求不予支持，并无不当，原审法院该项判决应予维持。苏军上诉请求对原审法院该判项予以改判，二审中，苏军口头表示，其可以一次性付清剩余购房款，要求改判合同继续履行，但其至今并未提供证据证明其有支付能力，且姬鹏程并非本案当事人，苏军要求将涉案房屋判决过户至案外人名下，程序不当。故对其要求二审改判该判项的上诉请求，本院不予支持。双方之间于2018年11月4日达成的补充协议已确认，苏军未履行协议，即确认苏军在履行《西安市二手房买卖合同》中违约，作为违约一方，要求对方承担逾期交房违约金及承担其因本案产生的律师费、保全费、保全担保费。原审法院不予支持，符合合同约定和法律规定，应予维持。彭伟健的反诉请求，原审法院予以驳回，彭伟健并未上诉，应予维持。至于双方之间的纠纷未解决，双方可另案处理。综上，原审判决正确，应予维持。苏军的上诉请求依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,375元，苏军已预交，由苏军负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年八月十二日书记员 陈 歆