北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8109号原告（反诉被告）：陈健，女，1969年3月21日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：北京信诚有家房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区顺畅大道**院**楼****213，统一社会信用代码91110113MA01EULMXL。法定代表人：范厚奇，法定代表人。原告（反诉被告）陈健诉被告北京信诚有家房地产经纪有限公司（反诉原告，以下简称信诚有家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱建娜独任审判，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈健，被告（反诉原告）信诚有家公司之法定代表人范厚奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉被告陈健诉称：2018年12月3日，原告与被告双方签订《北京房屋出租委托代理合同》，约定原告将房屋委托被告进行出租代理及管理，被告按约定交付房屋租金。但2020年3月后，被告以各种理由推脱支付房租并少交房租。根据双方合同约定，被告迟延未按约定支付租金15日以上的，原告有权解除合同。被告多次未按约定期限履行给付租金的义务，并且已经超过15日。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求：1．请求判令原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年7月7日解除；2．被告支付原告2020年3月5日至2020年6月4日的租金3467元；3．被告支付原告2020年6月5日至2020年7月6日的租金4906元；4．被告按照月租金标准4600元支付原告房屋占有使用费，自2020年7月7日起支付至实际腾退之日止；5．被告支付原告违约金9200元；6．要求被告对原告的房屋恢复原状。被告信诚有家公司辩称：同意于2020年7月7日解除原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；同意支付原告2020年3月5日至2020年6月4日的租金3467元；同意支付原告2020年6月5日至2020年7月6日的租金4906元；同意按照月租金标准4600元支付原告房屋占有使用费，自2020年7月7日起支付至实际腾退之日止；违约金9200元不同意支付；不同意将原告的房屋恢复原状，签订合同时和原告沟通过房屋打隔断的事，合同约定到期后装修和配置都是无偿送给业主，都谈妥后我们才签订的合同。反诉原告信诚有家公司向本院提出反诉请求：1．要求反诉被告赔偿装修损失5000元；2．反诉被告支付反诉原告维修基金360元。反诉被告陈健辩称：不同意赔偿原告装修损失，同意向被告支付维修基金360元。本院经审理认定事实如下：2018年12月3日，陈健（甲方）与信诚有家公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称涉案合同）。双方就具体事宜约定如下：第二条，委托房屋基本情况及租赁用途。甲方将位于北京市顺义区×××室（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方。第三条，委托租金、期限及其他相关费用。涉案房屋委托出租价格为4600元/月，委托出租期限为2018年12月5日至2021年12月4日。租金转付：甲方同意乙方按季度为周期向其转付房租，第一个次转付房租应于委托期开始后7个工作日内支付甲方，且不论该房屋是否已实际对外出租。管理服务费：委托期内的第一年，甲方于第1次应收租金时支付乙方相当于40日房租的管理服务费；委托期内的第二年，甲方于第1次应收租金时支付乙方相当于20日房租的管理服务费。其他相关费用：维修基金，甲方同意向乙方交纳240元/年维修基金。第七条，合同的解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．未按约定转付租金达15个工作日以上的。关于违约责任。（三）甲乙双方依照本合同第七条第（三）、（四）款行使单方解除权的，应提前十日书面通知对方，违约方应按月委托价格的200%向守约方支付违约金。如未行使解除权，双方继续履行合同的，不得主张违约金。庭审中，双方一致认可信诚有家公司应支付租金的日期为每年的3月4日、6月4日、9月4日、12月4日。涉案合同签订后，双方依约履行。直至2020年3月4日，信诚有家公司未能按期支付陈健2020年3月5日至2020年6月4日的租金。庭审中，双方一致同意于2020年7月7日解除涉案合同；信诚有家公司支付陈健2020年3月5日至2020年6月4日的租金3467元（已扣除陈健应支付的管理服务费3066元和信诚有家公司已支付的租金7267元）；信诚有家公司支付陈健2020年6月5日至2020年7月6日的租金4906元；信诚有家公司按照月租金标准4600元支付陈健涉案房屋占有使用费，自2020年7月7日起支付至实际腾退之日止。庭审中，本院明确询问迟延支付房租是否给陈健造成损失，陈健表示没有什么损失，但是违约金应该赔偿。经法庭询问，信诚有家公司表示如果认定其构成违约，其主张法庭调整违约金额。信诚有家公司主张的装修损失为将涉案房屋客厅打隔断改造成卧室、对隔断房屋进行粉刷的费用，信诚有家公司称将客厅改造成卧室经过已经陈健的同意，陈健对此不予认可。另，陈健同意支付信诚有家公司维修基金360元。上述事实，有北京市房屋出租委托代理合同、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：陈健与信诚有家公司签订的涉案合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，陈健与信诚有家公司一致同意于2020年7月7日解除涉案合同，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，信诚有家公司同意支付陈健2020年3月5日至2020年6月4日的租金3467元（已扣除陈健应支付的管理服务费3066元和信诚有家公司已支付的租金7267元）；信诚有家公司同意支付陈健2020年6月5日至2020年7月6日的租金4906元。在涉案合同解除后，信诚有家公司同意按照月租金标准4600元支付陈健涉案房屋占有使用费，自2020年7月7日起支付至实际腾退之日止。本院对此亦不持异议。关于陈健主张的违约金，因双方在合同中约定信诚有家公司未按约定转付租金达15个工作日以上的，应按月租金的200%向陈健支付违约金。现信诚有家公司的违约行为符合合同的约定。关于陈健主张将涉案房屋恢复原状一节。信诚有家公司称其将涉案房屋的客厅打隔断变成卧室，对隔断房屋进行了粉刷，对其他房屋局部地方做过维修。对涉案房屋打隔断并进行装修是经过陈健的同意。陈健对此并不认可，称未经过其同意。庭审中，经本院明确询问信诚有家公司对涉案房屋打隔断经过陈健的同意是否有相应的证据提交，信诚有家公司称当时双方是口头约定，并没有书面证据。故信诚有家公司应承担举证不能的不利后果。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，信诚有家公司未经陈健同意对涉案房屋改扩建并进行装饰装修，故其应将涉案房屋恢复原状。关于信诚有家公司主张陈健赔偿装修损失一节。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，信诚有家公司未经陈健同意对涉案房屋改扩建并进行装饰装修产生的费用，应该由信诚有家公司自行承担，其要求陈健赔偿装修的损失，本院不予支持。关于信诚有家公司主张陈健支付其维修基金360元，陈健同意支付。本院对此予以认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈健与被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司就北京市顺义区×××室签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年7月7日解除；二、被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司将北京市顺义区×××室腾退并恢复原状返还原告（反诉被告）陈健，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）陈健支付2020年3月5日至2020年6月4日的租金3467元，于本判决生效之日起七日内执行；四、被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）陈健支付2020年6月5日至2020年7月6日的租金4906元，于本判决生效之日起七日内执行；五、被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司自2020年7月7日起至房屋实际腾退之日止，按照153元/日的标准向原告（反诉被告）陈健支付房屋占有使用费，于本判决生效之日起七日内执行；六、被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）陈健支付违约金9200元，于本判决生效之日起七日内执行；七、原告（反诉被告）陈健向被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司支付维修基金360元，于本判决生效之日起七日内执行；八、驳回被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费120元，由被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）北京信诚有家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 朱建娜二〇二〇年八月二十四日法官助理 梁 栋书 记 员 张晓红