北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初1186号原告：北京居安园物业管理有限公司，住所地北京市密云区鼓楼街道百合园小区院内物业楼。法定代表人：曹国军，经理。委托诉讼代理人：高明艳，北京谋律律师事务所律师。被告：郑伯友，男，1962年9月4日出生，汉族，住北京市密云区。原告北京居安园物业管理有限公司（以下简称居安园物业公司）与被告郑伯友物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居安园物业公司委托诉讼代理人高明艳，被告郑伯友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居安园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令郑伯友支付2016年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费3177元及滞纳金6800元；2.诉讼费由郑伯友承担。事实和理由：居安园物业公司系郑伯友房屋所在小区的物业服务单位，郑伯友系北京市密云区燕语华庭小区XX号楼X单元XXX业主，该房屋面积为132.4平方米。自2016年1月1日至2019年4月30日，郑伯友未按约定缴纳物业服务费，共拖欠物业服务费3177元及滞纳金6800元。经居安园物业公司多次催缴未果，故诉至法院。郑伯友辩称：涉诉房屋登记在我名下，居安园物业公司诉称的房屋面积属实。我未向居安园物业公司缴纳过2016年1月1日至2019年4月30日期间的物业费，理由如下，其一，我与居安园物业公司未签订过物业服务合同，不存在物业服务合同关系，且不认可居安园物业公司与燕语华庭小区业主委员会签订物业服务合同的真实性，并质疑业主委员会成立的合法性；其二，居安园物业公司的物业服务不到位、不作为，1.小区内绿化不到位，2.物业公司未尽到安保义务，物品丢失时有发生，我的汽车被撬过，3.楼道单元门损坏无人维修，4.物业公司不尽管理责任，导致小区内私搭乱建、改装车库等情况愈发严重。我不同意缴纳物业费，亦不同意支付滞纳金。本院经审理认定事实如下：郑伯友系北京市密云区燕语华庭小区XX号楼X单元XXX号房屋业主，该房屋建筑面积为132.4平方米。居安园物业公司称自2016年1月1日起开始为郑伯友居住的燕语华庭小区提供物业管理服务，于2019年4月30日撤出该小区；物业服务收费标准为按房屋建筑面积计算，每月每平方米0.6元。为证明上述事实，庭审中居安园物业公司提交了其与燕语华庭小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》及业主公约、2019年5月15日燕语华庭小区业主委员会盖章的《解聘决议》以及居安园物业公司（移交方、甲方）与北京云阳万家物业管理有限公司（接收方、乙方）于2019年5月29日签订的《燕语华庭小区物业移交协议》（以下简称《移交协议》）。其中《物业管理服务合同》中约定居安园物业公司为燕语华庭小区提供物业管理服务，委托管理期限为3年，自2016年3月8日8:00起至2019年3月7日8:00止，收费标准为每月每平方米0.6元，无滞纳金给付约定；业主公约上未经签字、盖章；《解聘决议》中载明经燕语华庭小区业主大会表决，“决定自2019年5月1日起解聘居安园物业公司对燕语华庭小区的物业管理和服务。其服务有效期为2016年1月1日至2019年4月30日止”，该《解聘决议》上仅有单位盖章；《移交协议》中载明“监督方、接收方、小区业委会共同认可的甲方收取物业费截止日期为2019年4月30日，甲方有权利和义务继续收取该小区业主所欠的2016年1月1日至2019年4月30日的物业费”，该《移交协议》尾部监督方处有社区居委会、业主委员会等代表签字。郑伯友则表示因物业公司提供的物业服务不到位、不作为，故未向居安园物业公司缴纳过物业费。居安园物业公司为证明其尽到了物业服务职能，提交其入驻燕语华庭小区的照片复印件进行对照说明，表示其入驻小区后改善了小区环境，包括清理小区内大量乱堆乱放物品及生活垃圾，对小区进行绿化，对小区公共设施进行建设和维护，包括新建车棚和管道配套设施以及井盖等；并提交北京燕翔恒宇房地产开发有限公司与居安园物业公司共同盖章确认的《数据整合情况说明》，表示燕语华庭小区6栋楼共有111户业主暂未缴纳公共维修基金，因缴纳比例未达到法定标准，故公共维修基金无法启用；综上，物业公司已为该小区提供了合格的物业服务，小区业主应当缴纳物业费；逾期未缴纳物业费的，应当支付滞纳金。燕语华庭小区物业费收取标准较低，不应用过高标准衡量物业公司的物业服务水平。郑伯友不认可物业公司提供上述物业服务的内容。诉讼中，本院经与车站路社区居委会相关人员核实，居安园物业公司在《物业管理服务合同》约定的服务期限截止后，对燕语华庭小区实施了延期物业服务行为，期限截至2019年4月30日。另查，北京云阳万家物业管理有限公司作为新物业公司自2019年5月1日起临时接管了燕语华庭小区物业服务，后正式选聘为该小区物业服务企业。上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理服务合同》、《燕语华庭小区物业移交协议》、《解聘决议》、《数据整合情况说明》、照片、谈话笔录等证据材料在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居安园物业公司依据与燕语华庭小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，并事实上为郑伯友居住的燕语华庭小区提供了物业管理服务，双方已形成物业管理服务关系，因此，郑伯友应按照规定标准及时履行缴纳物业服务费用的义务。关于居安园物业公司对燕语华庭小区收取物业服务费用期间的确定问题。1.物业服务费用收取起始时间的确定，居安园物业公司提交的《物业管理服务合同》中约定的物业服务起始日期为2016年3月8日，而其提交的《解聘决议》中显示的物业服务有效期为2016年1月1日，两者确定的物业服务起始时间不一致，从证据形式上看，《解聘决议》上仅有业主委员会盖章，出具形式上存在瑕疵；从证据形成时间上看，《物业管理服务合同》是在达成物业服务意向之时形成的，而《解聘决议》是在物业管理服务合同到期后出具的；从证明内容上看，对服务期限内容的确定是《物业管理服务合同》中的必备条款，而《解聘决议》主要是对解聘事宜进行确定，《物业管理服务合同》就该事项的证明力要优于《解聘决议》。综合以上分析，本院认为，依据《物业管理服务合同》中确定的物业服务起始日期作为物业费收取的起算日期更具合理性。2.物业服务费收取截止时间的确定。结合居安园物业公司提交的证据材料以及本院调查了解的情况，居安园物业公司在物业管理服务合同到期后，对燕语华庭小区延期进行了物业服务，时间截至2019年4月30日，该延期物业服务期间，居安园物业公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当履行向物业公司缴纳物业费的义务。故居安园物业公司要求郑伯友支付2016年3月8日至2019年4月30日期间拖欠物业费中的合理部分，理由正当，本院予以支持；郑伯友以居安园物业公司提供的物业服务不到位、不作为为由拒绝缴纳拖欠物业费的答辩意见，本院结合当地收费相近小区的综合物业服务水平及本案现有证据情况，认为居安园物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，未能依据物业服务合同全面履行其义务，对于应当收取的物业服务费酌情予以扣减。居安园物业公司主张滞纳金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。应当指出的是，本院注意到涉诉燕语华庭小区业主不认可物业服务水平的激烈情绪和不认可业主委员会的成立及双方签订物业服务合同中的民主程序等情形，居安园物业公司作为物业服务单位应汲取经验教训，在今后从事的物业管理和服务中加强与服务小区业主的沟通，增强物业服务内容和程序上的公开、公示，加强对物业服务人员的管理，不断提高服务水平，为密云居民小区的和谐建设做出更多的努力。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告郑伯友于本判决生效之日起七日内给付原告北京居安园物业管理有限公司二〇一六年三月八日至二〇一九年四月三十日期间拖欠的物业费共计二千五百五十元六角六分。二、驳回原告北京居安园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元（原告北京居安园物业管理有限公司已预交），由被告郑伯友负担（限本判决生效之日起七日内给付原告北京居安园物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  陈 乐二〇二〇年八月二十六日法官助理  马小涵书 记 员  孙艳秋