广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终698号上诉人（原审原告）：汕头市生活用品总公司，住所地汕头市********，统一社会信用代码914***********254D。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：苏泳生，广东介福律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑涛，广东介福律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄瑞光，男，汉族，住潮州市潮安县*******1*，公民身份号码445************515。上诉人汕头市生活用品总公司（以下简称生活用品公司）因与被上诉人黄瑞光房屋租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人生活用品公司上诉请求：1.撤销汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初322号《民事判决书》，改判支持生活用品公司的全部诉讼请求；2.判令黄瑞光承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审认定内容存在三处错误，或违背事实或无事实依据。1.原审判决第3页认定“9月16日，原告收取被告2018年8月至12月、2019年7月至8月场地使用费、2019年3月卫生费共19350元，并向被告出具《收款收据》两份，同时收取的押金8000元全额退还被告，双方租赁关系解除”是错误的。案件事实是：黄瑞光违约后，经生活用品公司多番催促，黄瑞光同意于2019年9月16日付清租金（其中租金8000元，要求用押金抵扣）及交还场地。但在生活用品公司同意押金抵扣租金并向黄瑞光出具收据后，黄瑞光言而无信，直至2019年10月16日才移交场地。上诉状附件的微信账单可证明生活用品公司不存在“同时收取的押金8000元全额退还被告”的行为。2.原审判决第4页认定“在此期间，原告对于被告迟延交房行为没有提出异议”和“双方在10月16日交接场地之时，原告予以确认且对被告迟延履行的行为但没有提出异议”均是错误的。首先，本案没有证据显示“原告对于被告迟延交房行为没有提出异议”或“原告予以确认且对被告迟延履行的行为但没有提出异议”。相反，生活用品公司要求黄瑞光共同签署《场地移交书》并随后向法院起诉的行为，足以反映生活用品公司对黄瑞光迟延交房存在异议，故保全交付时间的证据，并通过诉讼向黄瑞光主张权利。按原审判决的逻辑：黄瑞光2019年9月16日向生活用品公司缴交费用，若生活用品公司有异议，就必须拒绝收款。否则，就视为生活用品公司对黄瑞光的迟延交房没有异议，甚至视为生活用品公司与黄瑞光“双方协商一致变更了《确认书》关于交付时间的约定”。原审判决上述观点不仅毫无法律依据，甚至违背《合同法》第一百零七条规定。生活用品公司为全民所有制企业，涉茶叶市场案件是系列案件，租金或占用费的优惠或减免涉及国有资产，为避免国有资产流失，生活用品公司必须执行供销系统党委的统一决定并明确进行约定，即生活用品公司不可能以默示方式向相对方作出任何意思表示。二、原审判决对黄瑞光的单方主张偏听偏信，在没有事实依据甚至违背法律依据的情况下，作出对生活用品公司严重不公的判决。黄瑞光主张“被告未能按期搬迁是原告默许且在本被告搬离时与被告办妥相关手续并对相关费用进行了结算，不存在拖欠租金及水电费一事”，生活用品公司认为，原审判决毫无事实依据，对黄瑞光偏听偏信，依法应予纠正。具体陈述如下：1.最高院《关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。但黄瑞光未举证证明其主张。鉴于黄瑞光未对其主张进行举证，故黄瑞光依法应承担举证不能的法律后果。2.根据《合同法》第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。原审法院明知生活用品公司为全民所有制企业，且合同的合意变更不适用默示，但原审法院在黄瑞光未举证证明生活用品公司同意其迟延交房的情况下，主观臆断生活用品公司对黄瑞光的迟延履行行为没有异议，推定“应视为双方协商一致变更了《确认书》中关于交付时间的约定”违反上述法律规定。3.《民法总则》第一百四十条规定：行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。黄瑞光有关生活用品公司默许其延期搬迁的主张毫无法律依据。默示只有在符合法律规定或当事人有约定等情形时才能视为意思表示，原审判决在没有任何事实依据的情况下，认定生活用品公司已以默示方式作出意思表示违反上述法律规定。综上，在黄瑞光未按《确认书》履约的情况下，生活用品公司已多次催促黄瑞光交付场地和结清费用，并对交付时间的证据予以保全，紧接着依法向法院提起诉讼，足以印证原审判决所谓生活用品公司“对被告迟延履行的行为但没有提出异议”的说法与事实相悖。原审判决严重损害生活用品公司的合法权益，请求二审法院依法改判。被上诉人黄瑞光辩称，生活用品公司的上诉不符合事实，在2019年10月16日之前其已经将场地交还给生活用品公司，当时搬迁的《确认书》签订时已经理清了租金。生活用品公司向一审法院起诉请求：一、黄瑞光立即付还生活用品公司尚欠的租金、占用费20700元；二、黄瑞光按年利率24%计付生活用品公司上述欠款自2019年9月1日至实际还款之日止的逾期付款违约金；三、本案诉讼费用由黄瑞光承担。一审法院认定事实：位于汕头市光华茶叶市**********旁铺面（底层建筑面积69㎡）的所有人为汕头市供销合作总社，自1997年11月12日起授权给生活用品公司使用（包括自用及以生活用品公司名义对外出租）。2015年2月1日，黄瑞光与生活用品公司签订《铺面租赁合同》，双方约定：租赁期限自2015年2月1日起至2017年1月31日止、租金2760元/月（租金以三个月为一期交付）、逾期交付租金的，将按日3%加收滞纳金等；上述期限届满后，双方均没有重新签订租赁合同，黄瑞光继续使用该铺面并支付租金至2018年7月。2018年12月7日，生活用品公司发出《敬告》，告知光华茶叶市场将于2019年2月28日关闭，各承租户应在该日期前搬离。2019年6月4日，黄瑞光向生活用品公司出具《承诺书》，承诺将于同年6月10日搬迁至茶叶交易中心营业并结清茶叶批发市场租金费用，同意汕头市金平区茶博物业管理有限公司免除自签约日起至2019年7月租金，同意生活用品公司、汕头市果菜副食品公司免除2019年1月至6月茶叶批发市场共六个月租金，同意汕头市金平区茶博物业管理有限公司自2019年10月起按协议收取租金。由于黄瑞光未能在上述日期退迁，故在8月31日再向生活用品公司出具《确认书》，承诺最迟于8月31日前将铺面交还生活用品公司，届时付清租赁期间应付的场地使用费，并将场地所内所有材料、货物等物品清理完毕，腾空场地，如按上述约定时间履行，要求生活用品公司同意：1.仍按《承诺书》免除上述场地自2019年1月至6月场地使用费，生活用品公司已收押金8000元全额退还，尚欠生活用品公司2018年8月至12月、2019年7月至8月场地使用费19320元及2019年3月卫生费30元，两项合计19350元需同时结清。2.若延迟履行上述事项超过十日，上述优惠及补偿条款失效，生活用品公司可强制清场并收回场地。生活用品公司对此没有异议。9月16日，生活用品公司收取黄瑞光2018年8月至12月、2019年7月至8月场地使用费、2019年3月卫生费共19350元，并向黄瑞光出具《收款收据》两份，同时收取的押金8000元全额退还黄瑞光，双方租赁关系解除。10月16日，双方签订《场地移交书》，黄瑞光正式搬离汕头市*******旁并交还生活用品公司管业。上述事实有生活用品公司提供的《不动产权证书》、汕头市供销合作总社《情况说明》、《铺面租赁合同》、《敬告》、《承诺书》、《确认书》、《场地移交书》、黄瑞光提供的《收款收据》、庭审笔录为证，上述证据，来源合法、内容真实，能够证明本案事实，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。在双方签订的《铺面租赁合同》期限届满后，虽没有书面续签合同，但黄瑞光仍继续使用并支付租金，生活用品公司对此也没有提出异议，故依法应视为续租。黄瑞光在8月31日向生活用品公司出具《确认书》之后，于9月16日结清场地使用费、卫生费共19350元，生活用品公司同时也退还了押金8000元。在此期间，生活用品公司对于黄瑞光迟延交房行为没有提出异议，同时在《收款收据》上注明“租赁关系解除”，并全额退还黄瑞光押金。双方在10月16日交接场地之时，生活用品公司予以确认且对黄瑞光延迟履行的行为但没有提出异议，应视为双方协商一致变更了《确认书》中关于交付时间的约定，黄瑞光对此并不构成违约。因此，生活用品公司以黄瑞光违约应支付场地使用费、占用费、违约金等的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十四条第一款之规定，一审法院作出如下判决：驳回生活用品公司的诉讼请求。一审案件受理费171元，由生活用品公司负担。二审期间，生活用品公司向本院提交微信支付交易明细证明，用以证明黄瑞光2019年9月16日仅支付租金11350元，另外8000元租金是用押金抵扣，生活用品公司并不是全额退还押金给黄瑞光，是抵扣了租金。黄瑞光对生活用品公司主张的用押金抵扣租金的事实没有异议。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。生活用品公司与黄瑞光签订的《铺面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应确认合法有效，双方当事人均应依约履行。在租赁期限届满后，双方没有重新签订租赁合同，黄瑞光没有交还租赁铺面，生活用品公司也持续收取黄瑞光支付的租金，且没有对黄瑞光继续占用、使用铺面的行为提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，可视为双方原签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。经查，黄瑞光于2019年8月31日向生活用品公司出具《确认书》，承诺最迟于8月31日将铺面交还生活用品公司，黄瑞光同时要求生活用品公司如若其按约履行，则应免除铺面2019年1月至6月场地使用费并全额退还已收押金8000元。但根据双方签订的《场地移交书》，黄瑞光是于2019年10月16日才搬离铺面并将其交还生活用品公司管业。在黄瑞光未按《确认书》的约定时间履行的情况下，生活用品公司没有提交证据证明在此之后有通知黄瑞光搬离交还铺面，且在黄瑞光超期交还铺面、双方办理移交手续时也没有提出异议，相反在9月16日双方仍按上述《确认书》约定的内容正常履行，黄瑞光原先缴交的押金也是用于抵扣2018年8月至12月、2019年7月至8月的场地使用费，故可视为生活用品公司全额退还押金。据此，一审判决根据本案实际情况，认定双方协商一致变更了《确认书》中关于交付时间的约定，黄瑞光并不构成违约并无不当，本院予以维持。生活用品公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，生活用品公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费342元，由上诉人汕头市生活用品总公司负担。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  张丹华审判员  林思浩二〇二〇年八月十四日书记员  佘少芳