北京市西城区人民法院`民 事 判 决 书（2020）京0102民初6449号原告：刘淑娟，女，1934年5月18日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王文艺，北京市信凯律师事务所律师。被告：李明灏，男，1994年1月18日出生，回族，北京新东方教育科技有限公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：许玲玲，北京雷石律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐仲文，男，1988年1月14日出生，汉族，北京雷石律师事务所律师实习律师，住北京市海淀区。第三人：李荣春，男，1967年3月17日出生，北京印钞有限公司职工，汉族，住北京市西城区。原告刘淑娟与被告李明灏、第三人李荣春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘淑娟的委托诉讼代理人王文艺、被告李明灏及其委托诉讼代理人许玲玲、徐仲文、第三人李荣春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘淑娟向本院提出诉讼请求：1.解除刘淑娟与李明灏之间于2016年2月26日签订的的《存量房屋买卖合同》;2.李明灏协助刘淑娟将涉案房屋的产权登记变更到刘淑娟名下;3.本案的诉讼费由李明灏承担。后刘淑娟变更诉讼请求为：1.确认刘淑娟与李明灏之间于2016年2月26日签订的《存量房屋买卖合同》无效;2.李明灏返还刘淑娟本案所涉房屋，配合刘淑娟将涉案房屋登记至刘淑娟名下;3.本案的诉讼费由李明灏承担。事实与理由：李明灏系刘淑娟之孙。北京市西城区XXXXXX号房屋原属于刘淑娟所有。2016年2月26日，刘淑娟与李明灏签订《存量房屋买卖合同》，约定刘淑娟将涉案房屋出售给李明灏。刘淑娟与李明灏签订房屋买卖合同的目的就是为了帮助李荣春办理银行贷款。事实上，刘淑娟在房屋买卖合同中没有收到任何购房款，李明灏事实上也没有向刘淑娟支付过任何房款。因签订购房合同取得的银行贷款事实上由李荣春使用并还款。根据民法总则146条规定，刘淑娟与李明灏签订的房屋买卖合同不是真实的意思表示，应当认定为无效，李明灏因无效合同取得的房屋应返还刘淑娟。故刘淑娟特起诉至法院，望判如所请。李明灏辩称，不同意刘淑娟的诉讼请求，也不同意刘淑娟变更诉讼请求。首先，涉案房屋买卖合同是刘淑娟、李明灏的真实意思表示，李明灏已经按照合同约定向刘淑娟支付了135万元的房款。至于刘淑娟将款项作何用途，与李明灏是否是真实意思签订买卖合同没有冲突。刘淑娟在第一次庭审中明确表示认可涉案合同的效力，李荣春在派出所报案时也陈述涉案房屋是刘淑娟出售给李明灏的。现刘淑娟主张涉案房屋买卖合同不是双方真实意思表示，但未提交相应的证据予以证明，应承担举证不能的责任。其次，涉案房屋已经办理了存量房买卖签约，缴纳税费，银行批贷，产权变更等一系列手续，房屋所有权已经发生了变更，诉争房屋的买卖价款符合当时当地指导价的要求，房屋买卖合同合法有效。第三，涉案房屋买卖价款低于市场价，是因为刘淑娟、李明灏双方的特殊关系，并且通过银行贷款的方式购买房屋是合法合规的，不存在骗取贷款的情形。第三人李荣春述称：同意刘淑娟的诉讼请求，认可刘淑娟所述事实与理由。2015年我为了改善改善居住情况，在与家人协商一致的情况下，于2015年10月16日，与案外人周泓通过我爱我家经纪公司签订了房屋买卖合同，购买了一套位于北京市西城区（原宣武区）XXXXXX号的三居室房屋（以下简称：新安中里房屋），房屋面积117.13平方米，房屋价款6640000元，中介费11.9万，税费85500元。总价款6844500元。为了支付该套房屋的购房款，我出售了两套房屋，即2015年10月26日，我与案外人徐晓鸾签订房屋买卖合同，将我名下的北京市西城区XXXXXX号房屋（以下简称白纸坊房屋）出售给徐晓鸾，房屋售价3880000元，2016年1月18日完成过户；2015年12月10日，我与案外人王永飞签订房屋买卖合同，将我名下的北京市朝阳区XXXXXX号房屋（以下简称：农光里房屋）出售给王永飞，房屋售价1480000元，并于2016年1月26日完成过户。以上两套房屋售价共计536万，与新安中里房屋售价差148万，我在购买新安中里房屋时贷款150万就可以解决。但2016年1月底，我妻子马慧文户口所在地宣武区**拆迁，需要资金买房，且资金缺口比较大。为了购买拆迁安置房，我与马慧文就商量协议离婚，白纸坊房屋的售房款我与马慧文各分得一半，同时马惠文自愿留出50万，作为李明灏结婚之用。于是2016年2月2日，我通过手机转账支付马惠文1440000元，并于当天办理了离婚手续。这样一来，我购买新安中里房屋的资金缺口就大了，当时购买新安中里房屋的网上签约价格只有285万，最高按照总房款的70%办理贷款，我实际只能贷款199万。因为我名下的两套房均已出售，没有办法违约，所以我就和原、李明灏商量一致，就涉案房屋签订一个形式上的买卖合同，取得银行贷款，用以支付新安中里房屋的购房款。涉案房屋的购房合同签订后，取得的银行贷款135万元直接由刘淑娟账户转至李荣春账户，之后每月还贷的钱都是李荣春提前打到李明灏账户，再由银行从李明灏账户扣款。办理银行贷款时李明灏在上学，没有固定的收入，当时提供给银行的收入证明是虚假的。2020年5月1日，银行发现该情况后，多次联系李明灏，李明灏一直不接电话。后银行和李荣春沟通，由李荣春偿还剩余贷款。2020年6月2日，李荣春前往建设银行，还清所有剩余银行贷款。这笔还款的钱是直接打到银行的账户，没有通过李明灏的银行卡。因此李明灏在购房过程中，未向刘淑娟支付一分钱，也未偿还一分钱的贷款，其并不存在购房的真实意思表示。刘淑娟也未收到一分钱的购房款，刘淑娟仅是为了配合李荣春办理银行贷款。李荣春为了支付购买新安中里房屋的购房款，实在没办法，才套取了银行贷款。因此刘淑娟与李明灏之间的房屋买卖合同并非双方真实的意思表示，同意确认涉案房屋买卖合同为无效合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：李明灏系刘淑娟之孙，李荣春系刘淑娟之子、李明灏之父，马惠文系李明灏之母，系李荣春之前妻。2016年2月26日，刘淑娟（甲方）与李明灏（乙方）签订《存量房屋买卖合同》（以下简称：涉案房屋买卖合同），合同编号：XXXXXX。合同约定刘淑娟将其名下的北京市西城区XXXXXXX号房屋（以下简称：涉案房屋）出售给李明灏，房屋价款为197万元。其中银行抵押贷款金额为135万元。2016年3月4日，李明灏（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司北京市分行（贷款人，以下简称：建行北京市分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由李明灏向建行北京市分行借款135万元用于李明灏购买刘淑娟名下的涉案房屋，李明灏应于2046年3月25日前偿还借款，李明灏以涉案房屋对上述借款提供抵押担保。李明灏指定的委托扣款账户为建设银行账号为×××的账户。2016年3月10日，李明灏取得涉案房屋的所有权登记，不动产权证书号为：京（2016）西城区不动产权第XXXX号。2016年3月17日，涉案房屋抵押给建行北京市分行，抵押借款金额为1350000元。2016年3月25日，建行北京市分行将135万元支付至刘淑娟名下建设银行账号为×××的账户内。2016年3月26日，刘淑娟从该账户向李荣春转款135万元。2017年7月30日，刘淑娟与李明灏及李荣春签订《房屋买卖补充协议书》，其内容为：“协议说明：刘淑娟名下宣武区（现西城区）XXXXXX房产，为1998年李荣春全款出资购买，登记在刘淑娟名下。并已于2006年6月28日在北京市公证处做了遗嘱继承公正，公正此房产由李荣春壹人继承，有公证书“(2006)京证内字第XXXXX号”为证。协议内容：一、经三方自愿协商一致同意，将此房产以远低于市场价出售给李明灏。二、网签价格人民币1,970,000元整（大写壹佰玖拾柒万元）。三、买受人李明灏向银行贷款人民币l,350,000元整（大写壹佰叁拾伍万元）。李荣春按月借李明灏资金，用于偿还房贷至李明灏大学毕业（视工作情况，毕业后最多延长两年）后为止。四、剩余购房款人民币650,000元整（大写陆拾伍万元），买受人李明灏须在大学毕业后按月偿还给利益给与人刘淑娟、李荣春二人。月最低还款人民币3,000元（大写叁仟元），期限三十年还清全部余款及利息（利息基本等同银行房贷利率）。五、过户后，刘淑娟和李荣春对此房必须无条件享有居住权。六、过户后李荣春、李明灏必须共同赡养、照顾刘淑娟。七、李荣春具有参与此房产的处分权利和收益分配权利。八、李明灏不能独自进行任何形式的交易和抵押。不动产权证书由李荣春代为保管。九、此房今后只能作为李明灏结婚用房。十、缴纳过户费、契税由李荣春全部承担。十一、违反协议时，须承担违约责任，并配合办理过户原价返还。另查，2020年6月2日，李荣春代李明灏向建行北京分行偿还全部剩余贷款，还款分三笔进行，分别为1053249.61元、5583.28元、5565.68元。建设银行北京分行为李荣春开具个人贷款还款凭证，其上注明李荣春代还李明灏房贷。2020年6月5日，涉案房屋办理抵押权登记注销手续，注销原因为：贷款结清。审理中，李明灏自认涉案房屋贷款均为李荣春偿还，其未提交证据证明其曾向刘淑娟或李荣春支付任何款项。对于办理银行贷款时开具的收入证明，李明灏认可当时正在上学，但认为其在做兼职家教，有收入。李明灏对于其兼职家教的收入未提交证据予以证明。审理中，李明灏自认签订涉案房屋买卖合同后，其从未居住使用过涉案房屋，涉案房屋由其他亲属居住，李明灏也从未要求实际居住人向其支付房屋租金。又查，2015年10月16日，李荣春（买受方）与案外人周泓（出售方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定由李荣春购买周泓名下位于北京市西城区（原宣武区）XXXXXX号的三居室房屋，房屋面积117.13平方米，房屋价款6640000元。其中定金100000元，商业贷款1500000元，李荣春分两次向周泓支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于过户前两个工作日内，李荣春向周泓支付3690000元，第二次于过户前两个工作日内李荣春向周泓支付1350000元。周泓应当在产权转移当日拿到全部房款后三日内将房屋交付李荣春。本次交易应缴纳的所有税、费由李荣春负担。2016年3月15日，北京市西城区地方税务局第二税务所按2850000元的价格为李荣春代开了购买新安中里房屋的发票。同日，李荣春缴纳了新安中里房屋各项税费85500元。2015年10月26日，李荣春与案外人徐晓鸾签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将李荣春名下的北京市西城区XXXXXX号房屋出售给徐晓鸾，房屋面积71.55平方米，房屋售价3880000元。2016年1月18日，北京市西城区地方税务局第二税务所按1680000元的价格为徐晓鸾代开了购买新安中里房屋的发票2015年12月10日，李荣春与案外人王永飞签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将李荣春名下的北京市朝阳区XXXXXX号房屋出售给王永飞，房屋建筑面积共45.88平方米，房屋售价1480000元。2016年1月26日，北京市朝阳区地方税务局第六税务所按1450000元的价格为王永飞代开了购买农光里房屋的发票。2016年2月2日，李荣春与马惠文签订《离婚协议书》，约定李荣春与马惠文自愿离婚，白纸坊房屋已出售，所得房款388万元为夫妻共同财产，各得194万元，马惠文自愿出资50万元作为李明灏结婚之用。李荣春一次性给付马惠文144万元，在本协议签订之日付清。当日，李荣春通过银行转账向马惠文支付144万元。再查，2019年7月18日，案外人韩晓向北京仲裁委员会提起仲裁申请，要求李明灏偿还欠款20万元。2019年9月12日，北京仲裁委员会作出（2019）京仲裁字第2221号《裁决书》，裁决李明灏向韩晓支付欠款200000元，仲裁费12550元由李明灏承担。2019年10月24日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02执1271号《协助执行通知书》，对涉案房屋进行查封。2020年5月17日、18日，李荣春为（2019）京02执1271号执行案件分别支付了执行案款224842.80元、执行费129.93元。北京市第二中级人民法院为李荣春开具了案款收据。2020年5月26日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02执1271号《协助执行通知书》，以案件已全部履行完毕为由，解除对涉案房屋的查封。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。本案的争议焦点为刘淑娟与李明灏之间是否存在买卖房屋的真实意思表示。本案中，刘淑娟与李明灏签订涉案房屋买卖合同后，刘淑娟在取得的银行贷款的第二天即将135万元的款项全部给付李荣春。贷款期限内，李明灏从未偿还过银行贷款，所有贷款均由李荣春偿还。李明灏也未提交证据证明其曾向刘淑娟或李荣春支付过任何购房款。涉案房屋买卖合同签订后，李明灏并未实际居住使用涉案房屋，亦未向居住、使用涉案房屋的他人收取租金，因此其并未实际掌控涉案房屋。根据刘淑娟与李明灏及李荣春签订《房屋买卖补充协议书》约定，李明灏不能独自进行任何形式的交易和抵押。不动产权证书由李荣春代为保管。因此本院认定刘淑娟与李明灏之间并无实际发生涉案房屋所有权转移的真实意思表示，李明灏也无向刘淑娟支付涉案房屋购房款的真实意思表示。本院认定刘淑娟与李明灏签订涉案房屋买卖合同，系为帮助李荣春套取银行贷款而虚构房屋买卖事实订立的房屋买卖合同，该合同应属无效。李明灏认为其与刘淑娟之间存在真实房屋买卖的意思表示的辩称意见，本院不予采信。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。因涉案房屋买卖合同无效，李明灏基于该房屋买卖合同取得的涉案房屋应返还刘淑娟。现刘淑娟要求李明灏将涉案房屋登记至刘淑娟名下，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认原告刘淑娟与被告李明灏于2016年2月26日签订的《存量房屋买卖合同》无效;二、自本判决生效之日起七日内，被告李明灏配合原告刘淑娟办理北京市西城区信建里12号楼2层②-2-201号房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告刘淑娟名下。案件受理费22530元，减半收取计11265元，由被告李明灏负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由被告李明灏负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二〇年八月十八日法官助理 彭 瑜书 记 员 李 婷