四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初1710号 原告（反诉被告）：成都城投资产经营管理有限公司。住所地：成都市锦江区北顺西巷**。 法定代表人：郭岭，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：任成娇，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，四川英特信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘志刚，男，1973年9月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：冯涛，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天澜，四川策耀律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司（以下简称城投公司）与被告（反诉原告）刘志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理。被告（反诉原告）刘志刚在法庭辩论终结前提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并审理。本案依法由审判员徐俊杰适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城投公司的委托诉讼代理人任成娇，被告（反诉原告）刘志刚的委托诉讼代理人冯涛、王天澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城投公司向本院提出本诉诉讼请求：1．判令刘志刚立即将位于成都市锦江区皇经楼二街三楼，建筑面积为1442.84平方米的房屋腾空并交还给城投公司（庭审中，城投公司明确要求返还的房屋位于成都市锦江区皇经楼二街77号附1号三楼）；2．判令刘志刚按2.6元／㎡/日的标准立即向城投公司支付位于成都市锦江区皇经楼二街三楼房屋自2019年4月1日至付清之日止的占有使用费（暂算至2020年2月10日为1,181,685.96元），并以应支付的房屋占有使用费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向城投公司支付至付清之日止的资金占用利息；3．判令刘志刚按2.6元／㎡/日的标准立即向城投公司支付位于成都市锦江区皇经楼二街81、83、85、73、79、87、75、77、91、89号房屋尚欠的占有使用费共计124,843.85元（上述房屋占用费共计713,987.85元，扣除刘志刚于2019年4月10日支付的房屋占用费300,000元并扣除租赁保证金289,144元，尚欠124,843.85元），并以应支付的房屋占有使用费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向城投公司支付至付清之日止的资金占用利息；4．判令刘志刚承担本案诉讼费用。 事实和理由：2013年12月8日，城投公司作为甲方与刘志刚作为乙方签订了《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同（成城资租南字351号）》（以下简称租赁合同），约定刘志刚租赁城投公司位于成都市皇经楼二期B区2号楼的房屋，建筑面积4190.49㎡，租期五年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止；租金按照房屋建筑面积计算，房屋租金标准为23元／㎡/月。合同尾部备注“租金从第三年起，逐年递增壹元正”。合同第八条第（四）款约定“租赁期满，乙方应如期腾空房屋并交还房屋。如乙方逾期未归还，则每逾期一日按本合同约定的每日租金的3倍向甲方支付违约金。”合同签订后，刘志刚向城投公司支付了289,144元租赁保证金，城投公司依约交付了房屋。租赁合同到期前，城投公司多次口头告知刘志刚合同到期后不再续签合同。但租赁合同到期终止后，刘志刚一直未按照约定向城投公司交还上述租赁房屋，在城投公司不知情的情况下于2019年4月10日单方向城投公司账户转账300,000元。后经城投公司多番努力，在2019年6月至2019年9月期间收回了上述租赁房屋中的部分房屋（具体为位于成都市锦江区皇经楼二街81、83、85、73、79、87、75、77、91、89号房屋）。上述已收回房屋的占有使用费与刘志刚已支付的租赁保证金289,144元及2019年4月10日支付的300,000元抵销后，刘志刚尚欠该部分房屋占有使用费124,843.85元。除上述已收回房屋外，仍有1442.84平方米的房屋刘志刚拒不交还，也拒不支付房屋占有使用费。 刘志刚本诉辩称，城投公司发出的腾退通知书明确2019年4月1日后案涉房屋不再出租给刘志刚，租赁合同约定的标的物系整栋楼，城投公司已将整栋楼收回，且已将一楼、二楼出租出去，建立了新的租赁关系，故不存在交还问题，也不存在房屋占用费的问题，城投公司主张的占用费标准没有任何法律依据。双方签订的合同已于2019年3月31日到期，刘志刚已将租赁房屋交还，房屋占用费系基于物权产生，系物上请求权产生的占用费，2019年4月1日之后刘志刚未实际占用房屋，双方之间已无合同关系，城投公司无权主张房屋占用费。双方亦未约定房屋占用费按合同最后一期租金的三倍计算。 刘志刚向本院提出反诉诉讼请求：1．判令城投公司立即向刘志刚支付违约金326,858.22元（庭审中，刘志刚阐明违约金系按照租赁合同最后三个月的租金计算。）；2．判令城投公司立即向刘志刚退还租赁保证金289,144元；3．判令城投公司立即向刘志刚退还续租预付租金300,000元；4．判令城投公司立即向刘志刚支付续租预付租金及租赁保证金的资金占用利息（续租预付租金自2019年4月11日起，租赁保证金自2019年4月1日起按同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起以589,144元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付全部款项为止）；5．本案诉讼费由城投公司承担。 事实与理由：2013年12月8日，刘志刚与城投公司签订房屋租赁合同，约定刘志刚承租城投公司位于成都市锦江区平方米的房屋，租赁期限为2014年4月1日至2019年3月31日。合同第九条约定：“租赁期满，若乙方仍需继续租赁该房屋……在同等条件下，乙方享有优先承租权。”刘志刚在租赁期限届满前向城投公司提出续租申请，城投公司已经同意，并于2019年4月10日收取了原租期届满后一季度的续租租金。但城投公司于2019年4月26日发出腾退通知，表明双方租赁合同已经于2019年3月31日到期，不再与刘志刚续签租赁合同。实际上，城投公司在租赁期满前已经与次承租人洽谈直接建立租赁关系事宜，并在期满后陆续与次承租人签订了租赁合同。城投公司拒绝与刘志刚签订书面续租合同，亦未向刘志刚告知招租条件，损害了刘志刚的优先承租权，系严重违约行为。城投公司的行为造成了刘志刚的巨大经济损失。 城投公司反诉辩称，优先承租权并非法定权利，应遵从当事人的约定。租赁合同第九条约定，租赁期满，若刘志刚仍需继续租赁该房屋，应至少提前30日内向城投公司提出书面申请，并重新签订租赁合同，在同等条件下，刘志刚享有优先承租权。刘志刚享有优先承租权的前提条件是刘志刚应至少提前30日内向城投公司提出书面续租申请。但在租赁合同到期前30日内，刘志刚并未提出书面续租申请，故刘志刚不具备合同约定的享有优先承租权的前提条件，应视为刘志刚放弃了优先承租权。租赁合同到期后，刘志刚在未经城投公司同意的情况下，于2019年4月10日向城投公司转款300,000元，城投公司于2019年4月26日向刘志刚送达《腾退通知书》明确告知刘志刚案涉租赁合同已经到期，不再续签合同。根据法律规定，城投公司享有不再与刘志刚续签合同的权利，且已履行了告知义务。在租赁合同到期后，刘志刚一直拒不腾退并返还案涉租赁房屋，且城投公司了解到刘志刚将租赁房屋分别转租给了多个不同的第三人，租赁期限均超过案涉合同租赁期限。为了维护社会稳定、减少双方的损失，城投公司才于租赁期限届满3个月后与案涉租赁房屋的次承租人签订租赁合同，收回了部分租赁房屋。城投公司与次承租人签订租赁合同的行为系城投公司为了收回租赁房屋的自救行为，并未侵犯刘志刚的优先承租权。刘志刚对其所主张的损失并未提供相应证据证明，亦未提供要求城投公司支付362,858.22元违约金的依据。 根据租赁合同第五条约定，若刘志刚存在违约行为给城投公司造成损失的，城投公司有权拒绝退还保证金。因刘志刚在租赁期限届满后未按时腾退并返还房屋，已构成违约，这一违约行为给城投公司带来的直接损失就是房屋占有使用费。故城投公司有权不退还保证金，直接用于抵扣刘志刚应支付的房屋占有使用费，且不用计算租赁保证金的资金占用利息。由于案涉房屋租赁期限届满后，刘志刚既未返还房屋亦未支付房屋占有使用费，其于2019年4月10日支付的300,000元可以视为刘志刚支付的房屋占有使用费，故城投公司有权直接用于抵扣刘志刚应支付的房屋占有使用费，且该300,000元也不应计算资金占用利息。前述保证金289,144元及300,000元，城投公司在本诉请求中已主动抵扣，在本案反诉中不应对上述两笔款项再次进行处理，以免重复。综上所述，刘志刚的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年12月8日，刘志刚与城投公司签订《房屋租赁合同》约定：刘志刚承租城投公司位于成都市皇经楼二期B区2号楼，建筑面积共计4190.49平方米的房屋。租期五年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。租金为23元/月/平方米，按房屋的建筑面积计算。合同签订当日刘志刚一次性交付三个月租金共计289,144元，以后租金按季提前30日缴纳，逾期未交按该租期租金总额的0.5%收取每日滞纳金。如刘志刚拖欠租金逾期30日，城投公司有权终止合同，并要求刘志刚承担剩余租金总额10%的违约金。刘志刚应在合同签订当日支付租赁保证金289,144元，租赁期届满时，如刘志刚无违约行为，刘志刚凭保证金票据由城投公司无息退还，如刘志刚出现合同约定的违约行为，城投公司有权拒绝退还保证金。承租期内，水、电、气等费用由刘志刚自行承担，刘志刚应保证按期向有关部门、单位缴纳，并在每次缴纳租金时一并将缴费凭证复印件交于城投公司，若刘志刚没有缴纳或没有及时缴纳的，城投公司有权在刘志刚缴纳的保证金中予以扣除。租赁期满，刘志刚应如期腾空房屋并退还房屋，如刘志刚逾期未归还，则每逾期一日按合同约定的每日租金的3倍支付违约金，刘志刚未如期腾空房屋或房屋中仍有余物的，刘志刚同意房屋中未搬迁的所有物品由城投公司处置。若城投公司违反合同约定，应向刘志刚支付相当于3个月房屋租金的违约金。租赁期满，若刘志刚仍需租赁该房屋，应至少提前30日向城投公司提出书面申请，并重新签订租赁合同，在同等条件下，刘志刚享有优先承租权。合同末尾手写备注：租金从第三年起，每平方递增壹元正。 合同签订后，城投公司于2014年2月24日向刘志刚出具《收据》载明收到刘志刚皇经楼二期B区2号楼租赁保证金289,144元。后刘志刚将所承租的房屋分别转租给不同的第三人。 2019年4月10日，刘志刚向城投公司转入300,000元。 2019年4月26日，城投公司向刘志刚出具《腾退通知书》，告知刘志刚双方于2013年12月8日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月31日到期，在此之前城投公司工作人员已口头告知刘志刚不再续签合同，但合同到期后刘志刚未按时依约交还房屋，且在无合同依据的情况下一直使用该房屋。特通知刘志刚双方的租赁合同关系已于2019年3月31日终止，刘志刚于2019年4月30日前腾退并移交上述租赁房屋，并与城投公司就腾退移交房屋前的房屋占用费（按照最后一期租金标准算）等相关费用进行结算。刘志刚于2019年4月10日转入城投公司账户的300,000元不视为刘志刚缴纳的房屋租金，在双方结算房屋占用费等相关费用过程中一并结算。 2019年4月28日，城投公司向刘志刚位于成都市武侯区的地址分别邮寄《腾退通知书》，邮件分别于2019年4月29日、2019年6月1日签收。该《腾退通知书》同时在案涉租赁房屋处进行了张贴。 城投公司提交的《房屋占有使用费计算明细》载明，位于皇经楼二街**即**附**建筑面积为1442.84平方米的房屋至今未收回，占用费应从2019年4月1日起计算至房屋交还之日止。皇经楼二街81、83、85号共计572.35平方米的房屋于2019年9月3日收回，占用费应从2019年4月1日计算至9月2日。皇经楼二街73号77.84平方米的房屋于2019年7月18日收回，占用费应从2019年4月1日计算至7月17日。皇经楼二街79号169.59平方米的房屋于2019年5月27日收回，占用费应从2019年4月1日计算至5月26日。皇经楼二街87号191.3平方米的房屋于2019年7月16日收回，占用费应从2019年4月1日计算至7月15日。皇经楼二街75号（一楼）、77号（二楼）共计1465.29平方米的房屋于2019年6月23日收回，占用费应从2019年4月1日计算至6月22日。皇经楼二街91号101.98平方米的房屋于2019年9月1日收回，占用费应从2019年4月1日计算至8月31日。皇经楼二街89号207.48平方米的房屋于2019年6月4日收回，占用费应从2019年4月1日计算至6月3日。 同时查明，2019年4月24日，皇经楼二期B区2号楼多户租户向城投公司发出《申请书》，表示愿意以原承租价格与城投公司签订租赁合同。2019年7月1日，城投公司将锦江区皇经楼二街81、83、85号房屋出租给徐红萍，租赁期限从2019年9月3日起至2024年8月2日止；将锦江区皇经楼二街73号房屋出租给叶忠伟，租期从2019年7月18日起至2023年7月17日止；将锦江区皇经楼二街89号房屋出租给吴忠翔，租期从2019年6月4日起至2023年6月3日止；将锦江区皇经楼二街87号房屋出租给陈木华，租期从2019年7月16日起至2023年7月15日止；将锦江区皇经楼二街79号房屋出租给刘光俊，租期从2019年5月27日起至2021年5月26日止；上述房屋初始租金均高于26元/平方米/月，最高为70元/平方米/月，均约定按年递增。城投公司提交的房屋占用费计算明细载明：皇经楼二街75号（一楼）、77号（二楼）房屋（建筑面积1465.29平方米）收回时间为2019年6月23日，房屋占用费从2019年4月1日计算至2019年6月22日；皇经楼二街91号房屋（101.98平方米）收回时间为2019年9月1日，房屋占用费从2019年4月1日计算至2019年8月31日。 另查明，成都市皇经楼二期B区1、2、3号楼及相应地下室工程是由成都市中锦建设投资有限责任公司建设，该工程已于2014年4月17日竣工验收备案。成都市中锦建设投资有限责任公司将上述项目1号楼、2号楼内部分房屋出售给城投公司。 庭审中，城投公司陈述已将案涉73、75、77、79、81、83、85、87、89、91号房屋收回，仅77号附1号三楼房屋未收回，所主张的已收回房屋的占有使用费以城投公司与案外人签订的租赁合同所约定的租期起始日作为收回时间。刘志刚陈述城投公司已于2019年4月1日将整栋出租房屋收回。双方一致陈述2019年3月31日前的房租已结清，77号附1号的房屋现已上锁，屋内尚有健身器材未处理。 本案在审理过程中，本院要求城投公司、刘志刚完成案涉77号附1号租赁房屋的交付，双方约定于2020年4月7日一同前往77号附1号房屋办理腾退返还手续。庭审时，城投公司陈述该房屋目前仍未交接，因物业公司告知刘志刚从2018年10月开始就未交物业管理费，要求刘志刚结清至2020年4月的物管费才能搬走剩余物品，刘志刚提出缴纳至2019年4月以前的物管费，但物业公司不同意，各方对此协商无果。 上述事实的认定，有双方当事人的庭审陈述及城投公司提交的城投公司营业执照、刘志刚身份证复印件、建设工程规划许可证、《竣工验收备案表》、《协议书》、《房屋租赁合同》、《收据》、《腾退通知书》、EMS邮寄单及查询单截图、视频资料、《情况说明》，刘志刚提交的《房屋租赁合同》、《腾退通知书》、城投公司与次承租人签订的《房屋租赁合同》复印件、次承租人工商登记信息、《申请书》、中国农业银行交易明细等证据材料在案为证。 刘志刚庭审中出示了落款日期为2019年3月26日的《续租申请》打印件，城投公司对该申请的真实性不予认可，因刘志刚未提供签收回执，故本院对该证据不予采纳。 本院认为，城投公司、刘志刚之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。案涉合同于2019年3月31日到期，双方一致陈述期内房屋租金已支付完毕，本院予以确认。刘志刚于2019年4月10日向城投公司转款300,000元，城投公司于2019年4月28日向刘志刚邮寄《腾退通知书》，告知刘志刚双方的合同已到期终止，不再续签合同，该通知书于2019年4月29日邮寄送达至刘志刚。刘志刚辩称城投公司在合同期满后未告知刘志刚招租条件即与案外人签订了合同，侵害了刘志刚的优先承租权，违反合同约定，应按照合同约定向刘志刚支付相当于三个月租金的违约金。本院认为，关于优先承租权。第一，案涉合同约定若刘志刚在合同到期后仍需继续租赁案涉房屋，刘志刚应提前30日提出书面申请，而现有证据无法证明刘志刚按照约定向城投公司提出了续租申请，刘志刚提交的《续租申请》打印件落款时间为2019年3月26日，即使真实存在，也不符合需提前30日提交申请的期限要求；第二，优先承租权在我国现行法律中并无明确规定，非法定权利，应按双方当事人的约定处理，并遵循自愿原则，而不能强制缔约，城投公司已于2019年4月29日向刘志刚送达《腾退通知书》，明确表示双方合同到期，不再续订合同，要求刘志刚腾退房屋，表明城投公司无续约之意思表示；第三，双方《房屋租赁合同》约定房租应按季提前30日支付，即使如刘志刚所述其有续订合同意愿并于2019年4月10日向城投公司支付下一季度房租，其付款金额和时间也不符合双方合同约定。综上，城投公司不存在侵害刘志刚优先承租权的行为，未违反合同约定，刘志刚请求城投公司按照合同约定支付违约金326,858.22元的诉请，于法无据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。案涉合同已于2019年3月31日到期，刘志刚应及时向城投公司返还房屋。刘志刚辩称城投公司已于2019年4月1日将整栋出租房屋收回，但未提交证据证明其已向城投公司返还租赁房屋并办理交接手续。本案在审理过程中，本院要求双方先行完成房屋腾退和返还事宜，双方于2020年4月7日前往案涉租赁房屋准备办理房屋交接手续，因租赁房屋中尚有健身器材未处理，以及物业公司要求将至2020年4月的物管费用结清才能处理屋内物品，各方对此未能协商一致，城投公司未将房屋收回。本院认为，根据双方合同约定，租赁期满，刘志刚未按约交还房屋时，城投公司有权按照约定自行处置屋内剩余物品。2019年3月31日租赁期满后至2020年4月期间，城投公司均可按合同约定收回出租房屋，但城投公司仅收回了除案涉皇经楼二街77号附1号三楼之外的租赁房屋。本院要求双方对租赁房屋进行交接，双方因屋内剩有物品及物管费问题未协商一致后，城投公司也未采取措施先行收回房屋。如前所述，租赁房屋剩余物品城投公司可自行处置，欠缴的物管费城投公司亦可自行结清后在保证金中扣除。在城投公司有权亦有条件收回皇经楼二街77号附1号三楼房屋的情况下，其消极对待，任由损失无限扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本院认定城投公司无权要求刘志刚支付2020年4月7日之后的房屋占用费，并依法确认城投公司已实际于2020年4月7日收回成都市锦江区皇经楼二街77号附1号三楼房屋。对城投公司要求腾空并交还上述房屋的请求，本院依法不予支持。 案涉租赁合同到期后，刘志刚未向城投公司返还房屋，其占有使用案涉租赁房屋，存在相应收益，应向城投公司支付房屋占有使用费。双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期满，刘志刚应如期腾空并交还房屋，逾期则每日按合同约定的租金的3倍支付违约金。城投公司主张的房屋占有使用费包括按此条约定计算得出的违约金，城投公司径直以房屋占用使用费的名义主张，属于认识错误，本院予以纠正。故本院认定城投公司主张的房屋占有使用费包括房屋占有使用费和违约金，并分别予以评析。 关于房屋占有使用费。租赁合同到期后，房屋的占有使用费可以参照原《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，根据本院查明事实及房屋返还情况，案涉房屋占有使用费应分别计算：关于皇经楼二街73号房屋（77.84平方米）、81、83、85号房屋（572.35平方米）、87号房屋（191.3平方米），城投公司于2019年7月1日即与案外人签订新的房屋租赁合同，故房屋占有使用费应计算至签订新的租赁合同前一日即2019年6月30日，从2019年4月1日至6月30日期间的房屋占有使用费应为65,636.22元（841.49平方米×26元/平方米/月×3个月）；关于皇经楼二街75号（一楼）、77号（二楼）房屋（1465.29平方米），城投公司陈述于2019年6月23日收回，房屋占有使用费应计算至6月22日，从2019年4月1日至6月22日期间的房屋占有使用费为105,403.19元（1465.29平方米×26元/平方米/月÷30天×83天）；关于皇经楼二街79号房屋（169.59平方米），城投公司于2019年5月27日收回房屋并出租给第三人，房屋占有使用费应计算至5月26日，从2019年4月1日至5月26日期间的房屋占有使用费为8,524.72元（169.59平方米×26元/平方米/月÷30天×58天）；关于皇经楼二街89号房屋（207.48平方米），城投公司于2019年6月4日收回并于当日出租给第三人，房屋占有使用费应计算至6月3日，2019年4月1日至6月3日期间的房屋占有使用费应为11,508.22元（207.48平方米×26元/平方米/月÷30天×64天）；关于皇经楼二街91号房屋（101.98平方米），城投公司陈述于2019年9月1日收回，房屋占有使用费应计算至8月31日，从2019年4月1日至8月31日期间的房屋占有使用费为13,257.4元（101.98平方米×26元/平方米/月×5个月）；前述刘志刚应向城投公司支付租赁房屋占有使用费合计204,329.75元。关于皇经楼二街77号附1号三楼房屋。因本院已确认城投公司于2020年4月7日收回房屋，故房屋占有使用费应计算至4月6日。从2019年4月1日至2020年4月6日期间的房屋占用费应为457,668.85元（1442.84平方米×26元/平方米/月×12个月＋1442.84平方米×26元/平方米/月÷30天×6天）。案涉租赁房屋刘志刚共计应支付的房屋占有使用费应为661,998.6元。 关于违约金。城投公司向刘志刚邮寄《腾退通知书》要求刘志刚于2019年4月30日前腾退房屋，刘志刚逾期返还租赁房屋，存在违约行为，应当承担违约责任。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期满，刘志刚应如期腾空并交还房屋，逾期则每日按合同约定的租金的3倍支付违约金。对于违约责任，我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，对违约金数额的调整有明确规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。对于城投公司前期已收回的皇经楼二街73、75、77、79、81、83、85、87、89、91号房屋的逾期返还房屋违约金，本院酌情确定为60,000元。对于成都市锦江区皇经楼二街77号附1号三楼房屋，因城投公司于2020年4月7日收回房屋，故本院酌情确定该房屋的逾期返还房屋违约金为140,000元。对城投公司多主张部分，本院不予支持。城投公司另行主张刘志刚支付房屋占有使用费的利息，实质系要求刘志刚承担违约责任。因本院已支持城投公司逾期返还房屋的违约金，该违约金已能弥补其实际损失，故城投公司另行要求刘志刚再承担资金占用利息的诉请，有违公平原则，本院不再支持。 关于租赁保证金。因刘志刚在合同期满后未及时返还房屋，存在违约行为，其向城投公司缴纳的租赁保证金289,144元应当按约先行抵扣其所欠的房屋占有使用费。前述各项费用经品迭后，刘志刚应向城投公司支付房屋占有使用费共计372,854.6元。刘志刚要求退还租赁保证金，无事实依据，其要求支付退还租赁保证金的资金占用利息，本院亦不支持。 关于刘志刚于2019年4月10日支付的预付租金300,000元，城投公司不认可该笔款项系支付的房屋租金，故城投公司无权收取该笔款项，刘志刚亦不同意将该笔款项抵扣案涉相关款项，故城投公司应将该预付租金300,000元退还刘志刚，对刘志刚要求城投公司退还预付租金300,000元的请求，本院予以支持。因城投公司应退还刘志刚预付房租300,000元，而未及时退还，导致刘志刚存在相应利息损失，双方未约定退还时间，故城投公司应从本案起诉之日即2020年2月28日，以300,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至预付房租实际退还之日止的资金占用利息。对刘志刚多主张部分，本院不予支持。 综上所述，城投公司的诉讼请求，本院部分予以支持；刘志刚的反诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘志刚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司支付房屋占有使用费372,854.6元； 二、被告（反诉原告）刘志刚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司支付违约金200,000元； 三、原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告（反诉原告）刘志刚预付租金300,000元，并支付资金占用利息（计算方式：以预付租金300,000元为基数，从2020年2月28日起至预付租金退还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司的其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）刘志刚的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取8,279元，由原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司负担4,649元，被告（反诉原告）刘志刚负担3,630元。反诉案件受理费减半收取6,603.5元，由原告（反诉被告）成都城投资产经营管理有限公司负担2,105元，被告（反诉原告）刘志刚负担4,498.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐俊杰 二〇二〇年八月十三日 书记员  王渭雨 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国物权法》 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。