江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6343号上诉人（原审原告）：华海波，男，1979年3月1日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：周煜，江苏苏州湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇南京路北、浦港路东侧。法定代表人:马伟进，执行董事。上诉人华海波因与被上诉人苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。华海波上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持华海波的诉讼请求；2.本案诉讼费用由欧普置业公司负担。事实和理由：一、诉争房屋虽于2018年1月17日取得交付使用通知，但存在诸多质量问题如墙面抹灰、瓷砖空鼓、涂料开裂、起皮、掉粉、层高误差等。诉争房屋单位工程质量不合格，房屋主体结构质量不合格，多个部分违反建筑装饰装修工程质量验收标准（GB50210-2018）对主控项目的要求及建筑工程施工质量验收同意标准（GB50300-2013）第5.0.1、5.0.2、5.0.3、5.0.4条规定。二、欧普置业公司应按合同约定标准向华海波支付自合同约定交付期限次日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。1.诉争房屋存在质量问题，不符合交付条件，欧普置业公司应按约支付至实际交房之日的违约金。2.一审计取至2018年1月17日的逾期交房违约金不当。根据合同约定，欧普置业公司应书面通知华海波办理交房手续，但欧普置业公司陈述其直至2018年7月13日才向华海波邮寄书面收房通知，未能举证证明邮寄内容与收房通知相关，也未能举证证明告知华海波诉争房屋具备交付条件且可以办理收房手续。欧普公司二审中未作答辩。华海波向一审法院起诉请求：1.判令欧普置业公司依照编号为Y2016019033《商品房买卖合同》的约定交付符合质量要求的房屋，并于实际交房后90日内配合华海波办理权属登记；2.判令欧普置业公司支付逾期交房违约金（以799227元为基数，自2017年3月16日起至实际交付之日止，按日万分之五计算，其中暂计至2020年4月22日为453161.71元）；3.本案诉讼费由欧普置业公司承担。一审庭审中，华海波自愿撤回要求于实际交房后90日内配合华海波办理权属登记的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年8月2日，华海波与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定华海波购买欧普置业公司开发的位于苏州市吴江区房屋（建筑面积89.1平方米）。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方米8970元，总计款799227元。该合同第六条约定，付款方式为2016年8月2日前，一次性支付房款总价799227元。该合同第八条约定，欧普置业公司应于2017年3月15日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给华海波使用：1.该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2.该商品房经验收合格。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人特殊原因不能及时收房的，应及时向出卖人书面提出申请，但不影响统一交付物业管理费及公共维修基金（物业管理费仍丛合同约定的交房时间起算）。合同附件四补充协议第4.3条约定，在房屋交付过程中发现质量问题(主体结构不合格除外)、装修和设备标准达不到合同约定的标准等均不影响交接手续的办理，买受人不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，但是买受人在房屋交付后有权要求出卖人根据合同的有关约定向买受人承担修复责任。第5.1条约定，买受人同意出卖人根据本条之约定“书面通知买受方”的行为可采取挂号信、直接送达、登报告示或者在出卖人售楼场所张贴公告形式。登报告示或张贴公告当日即视为书面通知到达买受人且买受人知悉。第6.3条约定，如甲乙双方对商品房质量发生争议或对《商品房买卖合同》附件三中规定的标准的质量认定有争议的，异议方可委托吴江市有资质的工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。由此产生的一切相关检测费用暂由异议方承担，待检测结果认定后由贵任方或过错方承担。以上检测、上述争议处理不影响买受人按出卖人交房书面通知期限完成对商品房的验收交接手续，买受人不能拒绝收房。第11.2条约定，甲乙双方在商品房买卖合同中所填写的地址、联系电话应当正确有效，如不正确或无效导致通知无法送达的，只要通知方已按商品房买卖合同中所填写的地址将信函交付邮寄，视为通知方已送达。第11.3条约定，如地址、联系电话发生变化，应在变化后5日内书面通知对方，否则由此可能导致的商品房买卖合同项下的损失由未及时通知的合同当事人承担。如一方在通讯地址、联系电话发生变化后未在5日内通知对方或因未通知对方导致对方按商品房买卖合同中所填写的地址、联系电话交寄过信件或打电话，则视为已送达。同日，华海波与欧普置业公司签订委托装修协议，约定华海波委托欧普置业公司寻找具有资质的施工单位进行精装修事宜，装修费用已包含在乙方支付的购房款中，华海波同意涉及楼梯的装修由其届时确认，且同意交付状态不影响其对商品房的接收。双方对交付标准及品牌清单签订了确认书。合同签订当日，华海波向欧普置业公司付清了房款总额799227元。2018年1月17日，欧普置业公司取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第003号）。2018年7月13日，欧普置业公司向华海波在商品房买卖合同中填写的地址寄送了收房通知，该邮件于2018年7月15日拒收退回。一审庭审时，华海波陈述，2017年接到欧普置业公司电话通知需办理收房手续，其发现当时欧普置业公司未取得交房手续，故其没有收房，同时向欧普置业公司提出案涉房屋存在质量问题，其直至2019年6月份左右才接收到欧普置业公司的书面交房通知。以上事实，有华海波提供的商品房买卖合同及购房发票、委托装修协议、交付标准及品牌清单，欧普置业公司提供的（2019）苏0509民初8876号民事判决书、EMS快递单及邮寄记录，以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，华海波、欧普置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应于2017年3月15日前将具备交付条件并符合合同约定的商品房交付给华海波使用，欧普置业公司直至2018年1月17日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足了合同约定的商品房交付条件。虽然欧普置业公司于2018年1月17日前已通知华海波交房，但欧普置业公司意欲交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，故2018年1月17日前，华海波有权拒绝收房。根据案涉商品房买卖合同补充协议第4.3条约定，在房屋交付过程中发现质量问题（主体结构不合格除外）、装修和设备标准达不到合同约定的标准等均不影响交接手续的办理，买受人不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，故自2018年1月17日起，在案涉商品房满足了合同约定的交付条件情形下，华海波无权再以质量不符合标准为由拒绝收房，应当配合欧普置业公司办理收房手续。华海波怠于行使收房权利，由此产生的扩大损失应由其自行承担。故华海波要求欧普置业公司交付符合质量要求的房屋，一审法院不予支持。但欧普置业公司应当向华海波支付自2017年3月16日至2018年1月17日期间的逾期交房违约金。关于双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担问题。华海波主张按合同约定的日万分之五计算。欧普置业公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求予以调低。一审法院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明华海波因逾期交房产生的实际损失，且逾期交房给华海波造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算，自约定的交付次日即2017年3月16日起至2018年1月17日（具备交房条件的2018年1月17日当天不计算）止，计307天，应为98145.08元（799227元×0.04%/日×307日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决:一、苏州欧普置业有限公司应于判决生效之日起十日内向华海波支付逾期交房违约金98145.08元。二、驳回华海波的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4049元，由华海波负担2922元，苏州欧普置业有限公司负担1127元。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，2020年5月26日一审庭审笔录载明：审：2018年1月17日之前通知你收房，你为什么没有收？原告：对方不符合法定交房条件。通知我收房前我去看过了也提出了质量问题。之后一直是我主动联系他们的，问他们有没有修好。审：1月17日取得交房使用通知书你知不知道？原告：不知道我也没问，我一直在关心质量问题。大概在2019年6月份之后才知道。被代：2018年1月17日到2018年7月中间双方有无联系过？原告：有联系过，期间我一直在问质量问题要求被告进行修复。审：这段期间被告有无要求你收房？原告：没有，被告一直在跟我交涉修复的事情。上述事实，有当事人陈述及一审庭审笔录在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，诉争《商品房买卖合同》系华海波、欧普置业公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。华海波因欧普置业公司逾期交房诉至法院。本案二审争议焦点一在于，华海波能否以诉争商品房存在质量问题为由拒绝办理收房手续。对此本院认为，欧普置业公司直至2018年1月17日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》，超出合同约定的交房期限，构成违约，应当承担逾期交房违约金。华海波以商品房存在质量问题为由拒绝办理收房手续，无合同依据，不应支持。如华海波有证据证明诉争商品房存在质量问题，可另行主张权利。本案二审争议焦点二在于，逾期交房违约金计取期间如何认定。关于逾期交房违约金计取期间，华海波主张一审认定至2018年1月17日不当。对此本院认为，欧普置业公司取得《吴江区商品房交付使用通知书》即诉争商品房具备交付条件前曾通知华海波收房，此时华海波拒收符合合同约定。诉争《商品房买卖合同》约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案中，根据双方当事人陈述，欧普置业公司、华海波于2018年1月17日到2018年7月期间一直就房屋质量问题进行交涉，欧普置业公司主张期间其已履行了通知收房义务且在华海波拒绝配合情况下再次于2018年7月13日书面通知华海波办理收房手续，具有合理性，华海波主张其不知晓诉争商品房于2018年1月17日具备交付条件的观点不能成立。一审法院就诉争商品房逾期交房违约金计取至2018年1月17日并无不当，本院予以维持。综上，上诉人华海波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8098元，由上诉人华海波负担。本判决为终审判决。审判员  沈军芳二〇二〇年八月二十八日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。