广东省台山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤0781民初2609号 原告：李汝城，男，1956年11月30日出生，香港特别行政区居民，住台山市***************。香港居民身份号码：R537461(7)。 委托诉讼代理人：许法人、余万臻，均系广东广能律师事务所律师。 被告：吴**明，男，1969年8月11日出生，汉族，住台山市***********。公民身份号码：440************110。 被告：伍珠爱，女，1972年6月15日出生，汉族，住台山市***********。公民身份号码：440************147。 被告共同委托诉讼代理人：蓝彩虹，系广东圭峰律师事务所律师。 原告李汝城与被告吴**明、伍珠爱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告李汝城的委托诉讼代理人许法人、余万臻及被告吴**明、伍珠爱的委托诉讼代理人蓝彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李汝城向本院提出诉讼请求：一.吴**明、伍珠爱继续履行《土地、房屋转让协议书》，协助李汝城办理位于台山市*************以及台山市*************的房屋所有权转移登记和土地使用权变更登记手续（《土地、房屋转让协议书》所涉标的是：515000元）。二、由吴**明、伍珠爱承担本案诉讼费用。事实和理由：在台山市******民委员会的见证下，李汝城与吴**明、伍珠爱于2006年10月11日签订了《土地、房屋转让协议书》约定吴**明、伍珠爱作为卖方将其名下座落于台山市*************以及台山市**************地产(房地产权证号：粤房地证字第**、粤房地证字第**)及相应国有土地使用权(证号：台国用2004第**)转让给李汝城。对此，吴**明、伍珠爱也确认了转让款项由李汝城与吴**明、伍珠爱双方于签订协议当日交接清楚(即李汝城按吴**明、伍珠爱的要求，当天从银行提取现金交给吴**明、伍珠爱)；自协议签署之日，前述涉案房地产权属归李汝城所有，李汝城与吴**明、伍珠爱双方不得反悔，属于明买明卖。李汝城作为买受人已经足额向吴**明、伍珠爱支付转让款项5150000元，同时，按约定2006年10月11日开始涉案房地产权属所有权也应依约转移给李汝城。现李汝城正常使用涉案房地产进行生产经营十多年，这在当地也是公认的事实。吴**明、伍珠爱作为出卖人为李汝城办理讼争房屋所有权证书是应当履行的附随义务。而根据现行相关房地产管理法律规定，转让房屋应当办理房屋所有权证和土地使用权证两证。李汝城多次要求吴**明、伍珠爱协助办理过户手续但吴**明、伍珠爱每次都是以不方便、不在台山、在忙、过段时间再说、不急的等理由推脱；直至2020年5月，李汝城再次明确要求吴**明、伍珠爱配合办理过户手续，不得再拖，没想到吴**明、伍珠爱竟然明确拒绝办理过户手续，这已经违反《合同法》第六十条规定的诚实信用原则。故李汝城起诉至法院，请求解决问题。 吴**明、伍珠爱辩称，一、伍珠爱主体不适格,涉案房屋权属人为吴**明单独所有，伍珠爱不是合同当事人，不应列为共同被告，依法应驳回对其起诉。二、本案实质上是涉案土地以及房屋使用权的出让。理由如下：首先，涉案《土地、房屋转让协议书》由李汝城拟定，协议书中明确约定涉案的住宅用地及房屋两幢的使用权由签订协议日起归李汝城。从该协议书中的内容可见，双方约定的是出让涉案土地及房屋的使用权，而非所有权。其次，涉案协议书中没有关于涉案房屋是否过户以及何时过户的约定。这进一步印证了双方的合意为出让涉案土地及房屋的使用权，而非所有权。再次，在协议书签订后，吴**明即将房产证等交与李汝城办理相关手续。自2006年至今已达14年，李汝城一直使用涉案房屋，且没有提出任何异议，协议一直在履行当中。现李汝城在14年后再想起提起本案诉讼，实在有违常理，也违反了合同法诚实信用的原则。最后，据土地管理法第八条的规定，涉案土地所有权不能转让。综上，本案应为涉案土地以及房屋使用权的出让。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李汝城为支持其诉讼主张，提交了以下证据：证据一、《土地、房屋转让协议书》、广东省农村信用合作社取款凭条、台山市**合作经济组织收款收据；证据二、国有土地使用证、房地产权证；以上证据共同证明李汝城与吴**明、伍珠爱明确约定座落于台山市*************以及台山市**************地产（房地产权证号：粤房地证字第C4500376号、粤：粤房地证字第**、粤房地证字第**2004第01135号）转让给李汝城，并且吴**明、伍珠：台国用2004第**三、台山市******民委员会出具的《证明》，证明见证单位确认涉案《土地、房屋转让协议书》由李汝城与吴**明、伍珠爱签字捺印，所涉房地交易款项已进行交接的事实。证据四、台山市******民委员会出具的《情况说明》；证据五、台山市利成乡镇供水有限公司大江供水厂出具的2015年2月至2020年6月涉案两幢房屋水费缴纳明细、水费清单；证据四、五共同证明自2006年10月11日，李汝城购得涉案房地产后由李汝城一直使用至今的事实。 对于上述证据，吴**明、伍珠爱质证意见如下：对证据一、二的三性予以确认，但证明内容不予确认。对证据三、四的三性及证明内容不予确认；对证据五的真实性、合法性由法院依法核实，关联性及证明内容不予确认。理由如下：1.据涉案协议书，李汝城提供的证据没有提及房屋过户以及过户期限等情况，双方合意出让的是涉案房屋及土地的使用权，而非所有权；2.其中收款收据、房产证证明李汝城从取得涉案房屋使用权起即使用涉案房屋，吴**明、伍珠爱已完成交付使用的合同义务；3.据吴**明本人陈述，涉案的协议当时并没有在村委及其负责人的见证下签订，是李汝城拿给吴**明、伍珠爱签名的，李汝城提交的证据也证明了李汝城自2006年10月起使用涉案的厂房及房屋，以上证据并不能证明李汝城的诉请，特别说明李汝城提交的第五组证据明细清单上的地址也不能证明涉案房产厂房的地址，因此吴**明、伍珠爱对其关联性及证明内容均不予确认。 吴**明、伍珠爱没有证据提供。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月11日，由台山市******民委员会见证下李汝城与吴**明、伍珠爱签订《土地、房屋转让协议书》，协议约定“经甲乙双方协议商定：吴**明（甲方）现将座落在大江镇东头益兴路63号之3的住宅用地总面积1012.82m2。东至7m街道，南至潮潮村渠，西至雷锦贤，北至李日光，国有土地使用证号：台国有（2004）第011135号，以及房屋两幢：第一幢房地产权证号：粤房地证字第C4500376号，三层，建筑面积249.79m2,第二幢：粤房地证字第**，**7号，三层，建筑面积411.85m2，由签订协议日起将上述住宅用地及房屋两幢转让给李汝城（乙方），并且款项甲乙双方也已于签订协议的当天交接清楚，今后上述住宅用地及房屋两幢的使用权亦由签订协议日起归李汝城（乙方）所有，甲乙双方日后不得反悔，此属明买明卖，两相情愿，合法合理。为了分清责任：转让前该住宅用地及房屋两幢如有债权债务不清由吴**明（甲方）负责，转让后该住宅用地及房屋两幢如有债权债务不清由李汝城（乙方）负责。本协议甲乙双方签名后即生效。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份、村委会一份。特立此据”。当天，李汝城按吴**明、伍珠爱的要求，当天从银行提取现金交给吴**明、伍珠爱。同时，吴**明、伍珠爱将涉案房地与房地产权证书交付给李汝城。但一直没办理过户手续，直至2020年5月，李汝城再次明确要求吴**明、伍珠爱配合办理过户手续，不得再拖，但吴**明、伍珠爱明确拒绝办理过户手续。故李汝城起诉至本院，请求解决问题。另查明，吴**明与伍珠爱系夫妻关系。 本院认为：李汝城与吴**明、伍珠爱签订的《土地、房屋转让协议书》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，双方的合同关系合法、有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案双方争议的焦点是：一、《土地、房屋转让协议书》是房屋买卖合同还是房屋租赁合同的问题。二、李汝城要求吴**明、伍珠爱协助办理房屋过户登记的请求应否支持问题。 关于当事人所签《土地、房屋转让协议书》是房屋买卖合同还是房屋租赁合同的问题,应从合同形式、内容与履行情况综合分析。形式上,该合同名称系“转让”协议。内容上,协议中有关于售房的约定,即:“经甲乙双方协议商定：吴**明（甲方）现将座落在大江镇东头益兴路63号之3的住宅用地总面积1012.82m2。东至7m街道，南至潮潮村渠，西至雷锦贤，北至李日光，国有土地使用证号：台国有（2004）第011135号，以及房屋两幢：第一幢房地产权证号：粤房地证字第C4500376号，三层，建筑面积249.79m2,第二幢房地产权证：粤：粤房地证字第**，**筑面积411.85m2，由签订协议日起将上述住宅用地及房屋两幢转让给李汝城（乙方），并且款项甲乙双方也已于签订协议的当天交接清楚，今后上述住宅用地及房屋两幢的使用权亦由签订协议日起归李汝城（乙方）所有，甲乙双方日后不得反悔，此属明买明卖，两相情愿，合法合理”，结合涉案《土地、房屋转让协议书》并未体现出双方合意出让的是涉案房屋及土地的使用权，而非所有权的意思，同时没有约定租赁期间与租金计算方式、如何退房等相关情况。相反,该《土地、房屋转让协议书》自始至终均将争议房屋从吴**明、伍珠爱流转至李汝城的行为表述为“转让”，与此同时吴**明、伍珠爱将上述住宅用地及房屋两幢房地产权证书交付给李汝城，与租赁房屋关系于理不合。再结合,台山市******民委员会出具《情况说明》，证明吴**明收取510000元款项后,将争议房屋转让给李汝城,此后,李汝城居住该房屋至今的事实。本院认为,该《土地、房屋转让协议书》反映出双方买卖争议房屋的意思表示，李汝城与吴**明、伍珠爱之间成立的是房屋买卖合同关系。吴**明、伍珠爱该主张缺乏证据证明,本院不予支持。 关于李汝城要求吴**明、伍珠爱协助办理房屋过户登记的请求应否支持问题。基于本院以上观点,李汝城与吴**明的房屋买卖行为是双方当事人的真实意思表示,双方应严格按照约定履行。虽双方并未明确约定吴**明、伍珠爱需协助邓新华办理房屋过户手续,但协助办理房屋过户,是房屋出卖人在履行房屋买卖合同时,应向房屋受让人履行的附随义务。故此,李汝城要求吴**明、伍珠爱协助李汝城办理房屋过户登记并无不当,本院予以认同。对于伍珠爱认为自己不是本案适格被告的主张，由于涉案《土地、房屋转让协议书》的签订者之一为伍珠爱并有其签名确认，同时合同签订时伍珠爱为吴**明的配偶，与本案有重大关联，为本案适格被告，故其该主张本院不予支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下： 被告吴**明、伍珠爱应自本判决发生法律生效之日起三十日内协助原告李汝城办理位于台山市*************以及台山市*************的房屋所有权转移登记和土地使用权变更登记手续。 案件受理费8950元，减半收取计4475元，保全费用3095元，由被告吴**明、伍珠爱负担。原告李汝城预交的案件受理费4475元，保全费用3095元，由本院予以退回；被告吴**明、伍珠爱应向本院缴交案件受理费4475元，保全费用3095元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 员 李文权 二〇二〇年八月五日 法官助理 盘其然 书 记 员 周健波