贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4785号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：张兴贵，男，彝族，1975年3月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人张兴贵商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人黄海，被上诉人张兴贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一审诉讼费、评估费，二审上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人所收取的各项开户费有合同约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。被上诉人一审未主张交易费，一审超诉讼请求裁判。2.根据补充协议约定，被上诉人应于交房时提交办证所需资料、缴纳契税，本案中，被上诉人并未在收房时提交办证所需资料、缴纳契税，应当免除上诉人逾期交房的违约责任。在上诉人公告交房后，被上诉人怠于收房，放任损失的扩大，双方所约定的违约金标准并不低于评估租金的30%，一审以评估租金计算逾期交房违约金于法无据。3.根据补充协议约定，上诉人履行协助办证义务的时间为被上诉人委托办证后360日内，上诉人并未违约，不应承担违约责任。在被上诉人未于交房时提交办证所需资料，没有缴纳契税，且在上诉人通过张贴公告等方式通知后，仍过了一年多才向上诉人提交资料、委托办证，一审认定违约金截止日期为出证之日不当。案涉房屋已交付使用，产权转移登记并无对被上诉人造成实质性损失。逾期办证在我市大量存在，对本地经济造成了不良影响，请二审法院参照周边地区裁判标准，将违约金标准调至10%支付。4.评估费系被上诉人举证需要所产生，不应由上诉人承担，在被上诉人怠于收房和办证的情况下，一审判决上诉人承担全部诉讼费不当。被上诉人张兴贵二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审原告张兴贵一审诉讼请求：1.判令被告立即支付原告逾期交房违约金暂计10000.00元，违约金的计算方式为：从2014年6月30日起至2019年11月17日，按照涉案房屋同等地段的租金标准计算（具体租金数额以评估机构评估为准）；2.判令被告返还重复收取原告的四通费共计4576.00元及利息，利息以4576.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2013年3月10日起计算至被告实际返还完毕之日止；3.判决被告立即为原告办理位于贵州省毕节市七星关区不动产权证书并交付原告；4.判决被告支付原告逾期办证违约金暂计10000.00元，违约金的计算方式为：以原告已付购房款388060.00元为基数，按照每日万分之一的标准，从被告向原告交付涉案房屋之日起计算至被告向原告交付涉案房屋的不动产权证书之日止；5.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为388060元（合同约定总价款为386086.00元，加上面积补差款1974.00元）。出卖人承诺于2014年6月30日向原告交付涉案房屋，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房的违约责任为：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）:（1）逾期在60日之内,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率）,并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）,买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。附件十二补充协议约定：三、关于交付时间和条件。3.1、该商品房满足本条第（二）款第一项约定的条件，即可交付使用。4.1、买受人委托出卖人代为办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用由买受人自行承担，在签合同时支付。5.1、买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。5.2、出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，应按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜，买受人自身亦负有注意之义务。出卖人依照本合同约定方式履行通知义务后，即视为已将该交付通知送达买受人。交付时间即为通知截至时间，房屋所在地即为交付所在地。八、关于房屋登记的约定（对合同二十二条的修订和补充）8.1、第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同还约定了其他权利和义务。合同签订后，原告向被告支付完毕所有购房款，被告于2016年12月8日通过登报公告的方式向原告交付涉案房屋，如业主未按照公告载明的2016年12月31日之前办理涉案房屋的交接手续，则从2016年12月31日视为业主的交房手续已办理完毕。2018年1月25日，被告取得涉案房屋所在楼幢的商品房备案证明书。2018年1月15日，被告在12号楼铭牌前张贴通知，要求包括原告在内的业主提交办理涉案房屋所需资料（应由业主提供）到被告处，但该通知未加盖被告公司印章。2019年3月8日，被告通过企业信使运营管理平台通知原告提交办证所需的资料，但原告否认收到该短息，被告也未提供其他相应的证据予以证明原告收到该信息。2019年3月19日，被告向原告开具不动产销售发票，原告凭此发票到税务机关缴纳契税、印花税。2019年4月4日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。2019年4月29日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。2020年4月8日，原告从被告处领取涉案房屋的不动产权证书。另查明，原告向被告缴纳四通费4576.00元。一审法院认为，一、关于逾期交房违约金问题。根据商品房买卖合同约定，被告承诺于2014年6月30日向原告交付涉案房屋，本案中，被告于2016年12月8日通过登报公告的方式向原告交付涉案房屋，该交房公告载明，如业主未按照公告载明的2016年12月31日之前办理涉案房屋的交接手续，则从2016年12月31日视为业主的交房手续已办理完毕。故涉案房屋应当视为2016年12月31日已经向原告交付完毕。因此，被告逾期向原告交付涉案房屋的行为，已经构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金。根据合同约定，被告应从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。但是原告认为，该逾期交房违约金的计算标准过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，原告要求对逾期交房违约金的标准进行调整，按照涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定被告应当支付的逾期交房违约金。经鉴定，涉案房屋2014年6月30日至2014年12月31日的租金为9609.00元，2015年1月1日至2015年12月31日的租金为20179.00元，2016年1月1日至2016年12月31日的租金为21187.00元。2017年1月1日至2017年12月31日的租金为22247.00元。2018年1月1日至2018年12月31日的租金为23359.00元。2019年1月1日至2019年11月17日的租金为21604.00元。综上，从2014年6月30日至2016年12月31日，涉案房屋的租金为9609.00元+20179.00元+21187.00元=50975.00元。故被告应当支付原告的逾期交房违约金为50975.00元。对于2017年1月1日至2019年11月17日的租金，不予支持。对于被告抗辩称原告享有的逾期交房违约金超过诉讼时效的理由，不予采信。理由如下：根据合同约定，被告应于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。因涉案房屋交付的时间为2016年12月31日，故被告应于2017年1月7日前向原告支付逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，被告于2020年1月6日提起诉讼，并未超过三年诉讼时效。故对被告提出的前述抗辩理由，不予采信。二、关于退还四通费问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第(七)项规定:“商品房买卖合同应当包括下列内容:......供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”、第二款规定:“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费.....”以及贵州省人民代表大会法制委员会《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》之意见：“新建商品房配套的水电燃气通信有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”之规定，被告重复收取原告四通费共计4576.00元，于法无据，理应退还原告。对于原告诉请的四通费利息，无合同依据，不予支持。三、关于逾期办证违约金的问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。本案中，原告在办理入住手续前，已经向被告缴纳完毕办理涉案房屋不动产权证书相关税费及资料，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，因被告原因，未及时为原告办理涉案房屋的不动产权证书，故被告应当支付原告逾期办证违约金。违约金起算时间为：从公告交房之日2016年12月31日起360日后开始计算，即2017年12月26日，截止时间为原告向被告出具授权委托书之日即2019年4月4日（该日期视为被告向原告披露涉案房屋具备办理转移登记之日）。因此，违约金的计算方式为：以原告已付购房款388060.00元为基数，按照每日万分之一的标准，从2017年12月26日起计算至2019年4月4日，共计18044.79元。对于其余部分逾期办证违约金，不予支持。因被告现已将涉案房屋的不动产权证书交付原告，故对原告要求办理涉案房屋不动产权证书并交付原告的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张兴贵逾期交房违约金50975.00元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告张兴贵四通费共计4576.00元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张兴贵逾期办证违约金18044.79元；四、驳回原告张兴贵其他诉讼请求。案件受理费820.00元，保全费620.00元，鉴定评估费5000.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：被上诉人张兴贵向上诉人所交纳的各项开户费、交易费为4571元，上诉人向被上诉人张兴贵交付案涉商品房不动产权证的时间为2019年5月14日。除此之外，本院对一审法院认定的其余事实予以确认。本院认为：根据双方所签《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2014年6月30日前向被上诉人交付涉案商品房，于2016年12月8日以登报公告的方式交付涉案商品房，于2016年12月31日视为交付完毕，已经逾期，应当承担相应的违约责任。被上诉人认为双方约定的违约金标准过低，主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以调整，一审依据评估的租金确定本案逾期交房的违约金，符合法律规定，并无不当。根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于交房时，已告知所需提交资料及出具委托，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料、出具委托是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料、未出具委托作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。依照双方合同约定，上诉人应向被上诉人提交产权过户相关手续才算完成合同义务，但对上诉人在涉案商品房符合办证条件后，通知被上诉人提交办证资料，而被上诉人怠于提交资料的期间，系被上诉人原因所致办证迟延，应予扣除。上诉人一审提交的张贴公告的照片，不具有成像时间，且无其他证据予以佐证，不足以证明上诉人于2018年1月15日以张贴公告的方式通知被上诉人等提交办证资料的事实，一审不予采信，并无不当。上诉人一审提交的其通过企业信使运营管理平台以短信方式通知被上诉人提交办证所需的资料的截图显示，上诉人已按被上诉人在商品房买卖合同中所预留的电话向被上诉人发送信息，且发送成功，应当认定上诉人已履行了通知义务。故应认定上诉人已于2019年3月8日短信通知被上诉人于当月31日前提交办证所需资料，而被上诉人于2019年4月4日才提交资料，并向上诉人出具委托书，此期间所致的办证迟延，并非上诉人原因所致，对被上诉人所提案涉逾期办证违约金主张，本院支持2017年12月26日至2019年3月31日期间的违约金，计算为388060×0.01%×460=17850.76元。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。但一审认定上诉人应予退还的金额错误，本院予以纠正。根据《人民法院诉讼费管理办法》第二条：“本办法所称诉讼费，是指民事、行政等案件的当事人向人民法院提请诉讼或申请执行，依照法律规定缴纳的案件受理费、申请费和其他诉讼费。本办法所称其他诉讼费，是指：（一）财产案件、非财产案件及行政案件的当事人应当负担的勘验、鉴定、公告、翻译费；（二）财产案件和行政案件的证人、鉴定人、翻译人员在人民法院决定日期出庭的交通费、住宿费、生活费和误工补贴费；（三）财产案件和行政案件的当事人采取诉讼保全措施的申请费和实际支出的费用；（四）财产案件和行政案件中，人民法院执行判决、裁定或者调解协议所实际支出的费用；（五）财产案件和行政案件的当事人自行收集、提供有关证据确有困难，人民法院认为确有必要的异地调查取证和异地调解本案时按国家规定标准所支出的差旅费用；（六）由当事人依法向人民法院申请执行仲裁机构的裁决、公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书和行政机关的处理或处罚决定而交纳的申请执行费和执行中实际支出的费用”的规定，评估费、保全费等属于诉讼费。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”一审法院在部分支持被上诉人的诉讼请求的同时，将诉讼费由上诉人全额负担不当，本院依法予以调整。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初433号民事判决第一、四项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张兴贵逾期交房违约金50975.00元；驳回原告张兴贵其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初433号民事判决第二项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人张兴贵各项开户费、交易费4571.00元；三、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初433号民事判决第三项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人张兴贵逾期办证违约金17850.76元；一审案件受理费820元，保全费620元，鉴定评估费5000元，共计6440元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担3196.5元，被上诉人张兴贵负担3243.5元；二审案件受理费1640元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担1620元，被上诉人张兴贵负担20元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年八月二十六日书记员  邓 千