黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初2696号原告：王慧杰，女，汉族，1987年9月22日出生住黑龙江省七台河市新兴区。被告：范兵，女，汉族，1979年6月25日出生住哈尔滨市道里区。原告王慧杰与被告范兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王慧杰、被告范兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王慧杰向本院提出诉讼请求：1.确认王慧杰与范兵2019年10月1日签订的房屋租赁合同终止；2.判令范兵返还王慧杰租金2万元（2020年1月31日至2020年5月10日，共计8387.1元，2020年5月11日至2020年9月30日租金每月2500元，共计11612.9元）及押金2000元；3.本案诉讼费由范兵承担。事实与理由：2019年9月23日，范兵将哈尔滨市道外区南通大街11号标榜原创沙龙二楼出租给王慧杰经营美容院，双方签订租赁合同，每月租金2500元，期限自2019年10月1日至2020年9月30日；2020年5月范兵将二楼隔断拆除，造成王慧杰经营面积缩小，部分器械放置不下，切严重挡光，使王慧杰无法正常经营，该王慧杰造成巨大经济损失，且受疫情影响，王慧杰自1月末起至今未营业，经济十分困难，对此，王慧杰联系出租方，请求终止房屋租赁合同返还2月份至9月份租金及押金，双方未能合理解决，特依法提起诉讼。如果没有违建就不存在拆除，违建是为自己牟利，违建20年，国家没有收取费用，违建在先，没有追责，拆除违建没有给范兵造成损失，根据城市违建管理条例230条规定，出租违建房造成经营者经济损失房东应当承担法律责任。范兵辩称，不同意王慧杰的诉讼请求，租赁房屋二楼墙体拆除并不影响王慧杰的正常经营，王慧杰因此解除房屋租赁合同的行为是违法的，范兵与王慧杰于2019年9月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定房屋承租期限自2019年10月1日至2020年9月30日，且合同第六条约定，乙方中途退租甲方不退租金，范兵于2020年5月8日接到道外区执行局强拆通知，因涉案房屋外墙有近10公分的违建部分需拆除，故在2020年5月12日进行拆除工程，在2020年5月22日拆除工程竣工。拆除后房屋主体结构及面积并未发生变化（房屋租赁合同中约定的租赁房屋面积为40平方米，实际承租房屋面积为39.7平方米，因为是目测面积与实际面积由部分偏差），仍可继续作为美容院正常经营，并非如王慧杰所述因墙体拆除造成经营面积减少，严重挡光的情况，因此王慧杰主张解除房屋租赁合同是违法。王慧杰曾在2019年12月与范兵协商不再继续承租涉案房屋，原因是王慧杰的工作单位有所变动无法继续经营美容院，因此想与范兵解除房屋租赁合同，但范兵不同意，仅告知王慧杰可将涉案房屋转租处理，因王慧杰无心继续经营美容院生意，12月份以后二楼美容院一直处于无人经营未营业的状态，因此造成美容院实际经营不能，而并非房屋拆除违建墙体的原因。综上王慧杰无故自行解除房屋租赁合同是违法行为，王慧杰称疫情原因自2020年1月起未正常经营的情况是不真实的，且范兵也因疫情原因无法正常经营造成实际损失，故不应承担王慧杰的经济损失。2020年初因疫情原因各行各业确有影响，但并非如王慧杰所述的自2020年1月开始就未正常营业，虽疫情对美容行业经营由一定的影响，但范兵仅为房屋的承租人，将其承租房屋的二楼部分转租给王慧杰，范兵承租房屋用于美发店经营，因疫情原因也造成一定影响，产生的直接损失范兵均已经自行承担，故王慧杰的损失也应自行承担，不应向范兵主张。同时根据王慧杰提供的涉案房屋照片，涉案房屋在强拆之前已经通知王慧杰强拆时间，并告知应将屋内物品保管好，但王慧杰仅用布将自己的设备盖住，并没有管范兵借给其使用的设备的情况，在装修开工过程中王慧杰来到现场两次，依然没有对屋内范兵借给其使用的一切物品进行铺盖归置管理，只是拍照就走了，王慧杰提供的举证照片就有施工过程中拍摄的，王慧杰无心经营，只是借此机会作为退租的借口。关于设备管理，范兵将设备借给王慧杰在租赁房屋期间使用，王慧杰承诺对设备进行合理使用且存在保管义务，但在强拆过程中王慧杰没有履行承诺，因此造成范兵损失应予以赔偿。综上请求驳回王慧杰诉讼请求。通知拆除就会有灰尘，王慧杰只是盖住自己设备。疫情期间工商户2月中旬至3月12日禁止营业，3月12日恢复营业，工商户仅造成了1到1个半月的营业损失，营业时间在市场监督管理局有备案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王慧杰举示的证据一、范兵举示的证据一，均系涉案房屋的照片，能够证明涉案房屋拆改前后的情况，故对该证据的证明效力予以采信；2.王慧杰举示的证据二，系王慧杰与范兵的微信聊天记录，能够证明范兵通知王慧杰对涉案房屋阳台进行拆改、并将室内进行遮盖，故对该证据的证明效力予以部分采信；3.王慧杰举示的证据三，无法证明王慧杰拟证明的问题，故对该证据的证明效力不予采信；4.王慧杰举示的证据四，与本案无关，故对该证据的证明效力不予采信；5.范兵举示的证据二，系双方签字的房屋租赁合同，能够证明双方的权利义务，故对该证据的证明效力予以采信；6.范兵举示的证据三，系证人证言，能够证明王慧杰与范兵的员工进行交接，但不能证明至2019年12月起美容院处于无人经营状态，故对该证据的证明效力予以部分采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月23日，王慧杰因经营美容院需要，与范兵签订《房屋租赁合同》。双方约定，王慧杰承租哈尔滨市道外区南通大街11号标榜原创沙龙二楼使用面积为40平方米的房屋，租期自2019年10月1日起至2020年9月30日止，租期12个月，每月租金2500元；王慧杰需向范兵支付水电煤气室内设施等费用押金2000元，还房时，王慧杰不欠任何费用，范兵全部返还2000元，如果欠费则由王慧杰补缴或在押金中扣除后，余额全部返还王慧杰。合同签订后，范兵收到王慧杰支付的房屋租金30000元、押金2000元。2020年5月10日，范兵微信通知王慧杰，因政府专项整治工作，需要对阳台及窗户进行拆改、缩小，并通知王慧杰对室内设施进行遮盖。2020年5月23日，王慧杰向范兵表示终止合同，王慧杰与范兵员工徐雯进行设备清点、交接，并微信通知范兵搬出房屋。王慧杰、范兵在庭审中确认，水费余额30元、电费欠缴208元。2020年1月25日，黑龙江省启动突发公共卫生一级响应机制直至2020年3月25日调整为三级响应。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王慧杰、范兵签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示,没有违反法律和行政法规的强制性规定,属有效合同,合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。因涉案房屋部分违建，范兵对涉诉房屋进行了拆违处理,导致租赁物的使用现状发生变化，但面积占比较小,根据王慧杰、范兵双方提供的室内照片、视频来看,有足够的剩余空间可以作为美容店项目使用,故该拆除行为对王慧杰的正常经营行为不构成实质影响。王慧杰于2020年5月23日提前搬离涉案房屋,在王慧杰搬离后，范兵将王慧杰的牌匾拆除，应当视为双方达成终止租赁合同的合意，范兵应将剩余王慧杰未使用的租金退还给王慧杰。范兵于2020年5月10月对涉案房屋的窗户、阳台进行拆改、缩小，故自2020年5月10日起，王慧杰对涉案房屋无法使用，综上，对于2020年5月10日起的租金范兵应退还王慧杰。对于2020年1月31日起至2020年5月10日的租金，因受疫情及疫情防控措施的影响，美容行业收入客观上存在一定影响，根据公平原则，本院酌情对双方租赁合同每月租金进行变更，由每月2500元调整到2000元。综上，范兵应当返还王慧杰租金共计13333.33元(2500元/月×4个月+2500元/月×2/3月+500元/月×3个月+500元×1/3月)。关于押金，经双方庭审中核算，王慧杰水费多付30元、电费欠付208元，欠付费用应在押金内扣除，即范兵退还王慧杰押金1822元（2000元+30元-208元），范兵辩称室内设备有损害，但未提供证据证明，故对该抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王慧杰与被告范兵于2019年9月23日签订的《房屋租金合同》于2020年5月23日解除；二、被告范兵在本判决生效后十日内退还原告王慧杰租金13333.33元及押金1822元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、迟延履行金。案件受理费175元（原告王慧杰已预交350元），由原告王慧杰负担85元，由被告范兵负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员 袁 红二〇二〇年八月二十二日书记员 张俊楠