河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初1070号原告：郑红军，男，汉族，1981年1月1日出生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人:潘胜超、张浩（实习），河南潘胜超律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告：开封宏达置业有限公司。统一社会信用代码：914102006716545583。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧**。法定代表人：翟红生，任总经理。委托诉讼代理人:曹延河，河南瀛开律师事务所律师，代理权限系特别授权。原告郑红军与被告开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘胜超、张浩，被告委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付因迟延办理房产证的违约金1935.23元；2、要求人民法院依法判令被告退还原告房款3415.46元，1项2项相加冲减后被告退还原告剩余房款5350.69元；3、判令被告将已办好原告的房地产权证（分割证）交付给原告所有并协助办理房屋过户手续；4、案件的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。原告购买由被告开发的位于开封市鼓楼区紫云台小区第1幢东1单元3层西户房屋，建筑面积98.59平方米，房屋单价3925.82元，合同签订后原告于2011年5月13日交齐了房款总价款387047元，于2011年5月31日交齐了产权登记契税。按照被告之前房屋销售宣传彩页中标明内容：被告承诺销售房屋赠送飘窗、阳台、空中花园各一半等优惠措施。同时双方商品房买卖合同第十五条规定，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报部门机关备案，如因出卖人的责任，××不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期一年的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金。但事实上该房屋从交付至今已有近五年的时间，涉案房屋的测量面积为97.72平方米，原合同面积为98.59平方米，双方相差-0.87平方米，按照合同价款3925.82元/平方米，现被告应退还原告房款3415.46元，加上被告应承担的违约金1935.23元，被告应退还原告房款5350.69元。现被告已将原告涉案房屋的房地产权证（分割证）办好，却迟迟不予交付原告所有，严重侵犯了原告的合法权益。综上，由于被告的违约，严重侵犯了原告的合法权益，为维护自己合法的民事权益免受进一步的侵害，现依据我国《合同法》、最高法院司法解释及《民诉法》相关规定，提起诉讼，请公正判决。被告辩称，1、被告公司在2015年已经通知原告办理分割证移交手续，补缴购房款，在此期间，原告从未向被告主张过逾期办证的违约金，根据现行民法规定，原告的诉求支付违约金已经超出法律保护期限，请法院驳回。2、原告诉求退还购房款已经超过诉讼时效，被告在2014年底已经为原告办理完毕分割证，2015年初在小区内公布已经退还的数额，此时原告应该知道向被告主张退还购房款，截止到目前近5年的时间内原告从未向被告主张过，因此该主张已经超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年4月18日，原告郑红军（××）与被告宏达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的开封市鼓楼区紫云台小区第1幢东1单元3层西户房。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积98.59平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房房屋每平方米价格为3925.82元，总金额为387047元整。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付××。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金，但因××原因造成产权证无法办理的，责任由××承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考；双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告郑红军在该协议书××处签名并按捺手印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款387047元，被告宏达公司于2011年5月13日向原告出具了购房发票。2011年5月31日，原告按房地产权属转移面积98.59平方米，房款387047元缴纳了涉案房产的契税。2013年5月，原、被告双方办理了交房手续。另查明，2014年9月1日，开封市房地产交易中心受理了被告申请，对涉案房产颁发房地产权证，宏达.紫云台1号楼东1单元3层西户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第**，建筑面积为97.72平方米。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、不动产登记信息记载表、发票、契税完税证、判决书等证据予以证明。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。故对原告要求被告应向其退还多收取的房屋款3415.46元（0.87平方米×3925.82元/平方米）的诉求，本院予以支持。关于迟延办证违约金的问题，被告辩称原告主张该违约金的诉求超过法律保护的诉讼时效，原告称小区业主们均多次向被告公司催要违约金，且多年来通过各种途径向相关部门主张权利，业主也多有参与，被告公司均拒不支付，本院认为原告的说法更符合实际情况，被告关于迟延办证违约金的辩称，本院不予采信，故根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原、被告双方于2013年5月完成房屋交付手续，被告应于交房后的180个工作日内即2014年2月前将办理权属登记资料报登记机关备案。本案中，被告宏达公司于2014年9月份才取得涉案房屋产权证书（分割证）。显然，被告未能在约定时间内办理出涉案房屋产权证书，已构成违约。因此，原告要求被告支付迟延办理房产证违约金1935.23元（387047元×0.5%）的诉求，本院予以支持。关于原告要求被告交付房屋房地产权证（分割证）的请求，本院认为，在房款结清后被告应当交付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告郑红军支付迟延办理房产证违约金1935.23元和房屋差价款3415.46元，以上共计5350.69元；二、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司将房地产权证（证号为汴房房地产权证第**）付给原告郑红军；三、驳回原告郑红军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  侯丹丹二〇二〇年八月五日法官助理伦振楠书记员李灿