山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初11543号原告：烟台银丰投资开发有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街**。法定代表人：李建明，董事长。委托诉讼代理人：于广清、张媛媛，山东嘉翔律师事务所律师。被告：郝飞，男，1986年2月9日出生，汉族，住烟台市芝罘区。第三人：中国银行股份有限公司烟台芝罘支行，，住所地烟台市芝罘区胜利路**负责人：王涛，行长。原告烟台银丰投资开发有限公司与被告郝飞、第三人中国银行股份有限公司烟台芝罘支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于广清、张媛媛到庭参加了诉讼；被告郝飞、第三人中国银行股份有限公司烟台芝罘支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台银丰投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2012年5月16日订立的合同编号为预字第120516020074号《商品房买卖合同》；2、判决被告及第三人协助原告办理位于芝罘区阳光国际公寓A单元第40层4001号房屋的预抵押登记撤销手续；3、被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记撤销手续；4、被告赔偿原告代其偿还的银行本息322362.70元；5、被告支付原告违约金122234.60元；6、被告赔偿原告律师费30000元；7、被告返还原告阳光国际公寓A单元第40层4001号房屋。事实和理由：2012年5月16日，原、被告订立商品房买卖合同，约定将位于芝罘区阳光国际公寓A单元第40层4001号房屋出售给被告，总价款为611173元，首付款231173元，余款380000元于2012年6月16日前用按揭贷款支付。合同订立后，被告支付首付款231173元。2012年5月31日，原、被告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人贷款380000元，原告为被告的借款提供连带保证责任担保。2012年6月16日，第三人依照合同向原告账户放款380000元，但被告自2018年1月起开始拖欠第三人贷款本息，导致第三人多次向原告主张还款，至2019年4月15日，原告共为被告垫付款项322362.7元，被告至今未归还原告上述款项。依据双方签订的《商品房预销售补充协议》第五条的规定，“买方自卖方承担保证责任之日起超过30日仍未归还卖方全部款项的，卖方有权解除合同，同时收取买方总房价款20%的违约金”。“由此给卖方造成的一切损失（包括但不限于政府税负、律师费等）”和产生的相关责任由买方承担。”被告郝飞缺席，且未作答辩。被告中国银行股份有限公司烟台芝罘支行缺席，且未作答辩。经审理查明：2012年5月16日，原、被告在签订的编号为芝预字第120516020074号《商品房买卖合同》及补充协议中约定，被告购买阳光国际公寓A座单元第40层4001号房屋，建筑面积为66.14平方米，总价款611173元，首付款231173元，余款380000元于2012年6月16日前用按揭贷款支付；被告应在2014年6月30日前将符合合同约定的涉案房屋交付给原告；被告向银行申请按揭贷款，按银行有关规定原告以承担连带责任保证方式向银行提供担保，被告承诺按按揭贷款合同全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由被告承担；原告保证期间如被告原因导致原告承担担保偿还责任的，被告必须自原告承担担保责任之日起10日内归还原告代还全部款项，若被告自原告承担担保责任之日起超出30日仍未归还原告代还全部款项的，原告有权解除合同，同时收取被告总房价款20%的违约金；如因被告出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求原告承担连带担保责任，原告有权解除本合同，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由被告承担，同时被告还应向原告支付总房款的20%作为违约金；被告应自原告发出书面通知之日起10个工作日内配合原告按照房地产主管部门要求办理合同注销手续或涉案房屋返还过户手续，包括但不限于签署解除协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续、解除商品房买卖合同备案登记、商品房预告登记、解除抵押登记手续等。上述《商品房买卖合同》签订后，被告依约向原告交纳了涉案房屋的首付款231173元。2012年5月31日，原、被告与中国银行芝罘支行签订《个人一手住房贷款合同》约定：被告向中国银行芝罘支行借款人民币380000元用于购买涉案房屋，借款期限为360个月。同日，中国银行芝罘支行依约向被告指定账户发放贷款380000元；被告以涉案房屋作为借款抵押物；原告作为保证人为被告的上述借款提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、延迟履行债务利息和延迟履行金以及诉讼费、律师费等第三人实现债权的一切费用。被告自2018年1月开始违约。2018年3月28日至2019年4月15日，原告共代被告向中国银行芝罘支行垫付到期贷款本息共计26920.76元：2018年3月8日，原告向被告转款3582.06元，2018年6月28日，原告向被告转款5391.36元，2018年9月25日，原告向被告转款5388.73元，2018年12月24日，原告向被告转款5387.23元，2019年3月28日，原告向被告转款5389.85元，2019年4月15日，原告向被告转款1781.53元。2019年4月15日，原告还一并向被告转款295441.94元，业务种类均为贷款还款，被告在中国银行芝罘支行的全部贷款均已偿还完毕。庭审中，原告表示同意在被告承担违约金、律师费后，将被告支付的剩余首付款及已经偿还的贷款本息返还给被告。另查，2015年5月16日，涉案房屋已交付被告使用。为实现本案债权，原告委托山东嘉翔律师事务所指派律师参加本案诉讼，并为此支付了律师费30000元。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、个人一手住房贷款合同、客户借记回单、个人贷款凭证、入住会签单、发票及原告的陈述笔录等在案为证。本院认为，（一）本案原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，对各方均具有法律约束力。上述协议明确约定了原告代被告承担担保责任之日起超出30日，被告仍未归还原告代还全部款项的，原告有权解除合同及追究被告违约责任的内容。因被告未按约向第三人偿还贷款本息，原告自2018年3月起至2019年4月15日，共代被告偿还到期贷款本息322362.70元。为避免扩大损失，原告将被告剩余贷款全部依约清偿。被告至今未向原告偿还上述全部债务，现原告请求解除与被告的《商品房买卖合同》，返还房屋，并要求被告协助办理该《商品房买卖合同》登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续，并要求被告赔偿其律师费损失30000元，于约相合，本院依法予以支持。根据房地产市场行情，现案涉房屋升值较大，故原告再要求被告支付违约金，不符合公平原则，本院对该项主张依法不予支持。（二）因原、被告及第三人签订的《个人一手住房贷款合同》项下的全部贷款本息已偿还完毕，现原告请求被告与第三人协助办理涉案房屋的预抵押登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。（三）鉴于原告与被告签订的《商品房买卖合同》解除，原告应当返还被告已支付的购房款。原告在扣除其代被告清偿三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的贷款本息后，将剩余的房款即288810.3元返还给被告。被告郝飞无故缺席，视为放弃诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告烟台银丰投资开发有限公司与被告郝飞于2012年5月16日签订的编号为芝预字第120516020074号《商品房买卖合同》；二、限被告郝飞、第三人中国银行股份有限公司烟台芝罘支行于本判决生效之日起10日内，协助原告办理坐落于烟台市芝罘区阳光国际公寓A单元第40层4001号房屋的预抵押登记注销手续；三、限被告郝飞于本判决生效之日起10日内协助原告办理编号为芝预字第120516020074号《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续；四、原告应自编号为芝预字第120516020074号的《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续办理完毕之日起10日内，将剩余的购房款288810.3元退还给被告；五、限被告自本判决生效之日起10日内向原告赔偿律师费30000元；六、限被告于本判决生效之日起30日内将烟台市芝罘区阳光国际公寓A单元第40层4001号房屋腾退给原告；七、驳回原告烟台银丰投资开发有限公司的其他诉讼请求。如双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9912元，由被告郝飞负担。（原告已全额预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王**荣人民陪审员  车汝玲人民陪审员  王进利二〇二〇年八月三日书 记 员  王璐瑶