四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初550号 原告：中国工商银行股份有限公司广元分行，营业场所广元市利州区利州东路一段584号，统一社会信用代码91510802905817912X。 负责人：刘翔，行长。 委托诉讼代理人：王柏斌，四川新伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张曦，四川新伦律师事务所律师。 被告：易诚昌，男，汉族，生于1990年4月18日，住四川省广元市元坝区。 被告：谭丹，女，汉族，生于1989年12月4日，住四川省苍溪县。 被告：四川每日房地产有限责任公司，住所成都市金牛区成彭路东二段**附**，统一社会信用代码91510100735862955C。 法定代表人：谭小波，执行董事。 委托诉讼代理人：张继银，男，汉族，生于1984年2月5日，住，住甘肃省环县司员工。 委托诉讼代理人：孙浩，男，汉族，生于1986年11月18日，住，住四川省广元市利州区司员工。 原告中国工商银行股份有限公司广元分行（以下简称工行广元分行）诉被告易诚昌、谭丹、四川每日房地产有限责任公司（以下简称“每日房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王柏斌、被告每日房地产公司的委托诉讼代理人张继银、孙浩到庭参加诉讼，被告易诚昌、谭丹经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本案提出的诉讼请求：1、请求依法判决被告易诚昌、谭丹立即偿还原告借款本金141447.99元及利息（截止2020年4月20日为8669.39元，自2020年4月21日起至全部款项还清之日止的利息及逾期利息、罚息、复利按照借款合同约定利率计算）;2、请求依法判决被告四川每日房地产有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任;3、请求依法判决原告对被告易诚昌、被告谭丹位于广元市利州区的抵押房屋在上述债务范围内享有优先受偿权;4、本案诉讼费、保全费、律师费等全部由三被告承担。 事实与理由：2016年6月23日，被告易诚昌、被告谭丹为购买被告四川每日房地产有限责任公司位于广元市利州区的房屋，向原告申请按揭贷款。原告与三被告于当日签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定原告向被告易诚昌、谭丹发放个人购置住房贷款250000元，期限20年;还款方式为按月等额本息还款法;罚息、复利的计算方式等;同时约定，被告易诚昌、被告谭丹自愿将买受的位于广元市利州区的房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了住房按揭贷款备案登记（抵押登记号：广房预城字第XXXXX号）。被告四川每日房地产有限责任公司作为保证人承担阶段性连带责任保证。原告按合同约定，将借款250000元一次性划入被告四川每日房地产有限责任公司的账户。现被告易诚昌、谭丹未按照合同约定按期偿还借款，被告四川每日房地产有限责任公司也未按合同约定承担保证责任，原告要求三被告履行约定义务未果。综上所述，具状人认为，合法的金融借款关系，合法的担保均受法律保护，三被告不按合同约定履行义务。故根据我国《合同法》、《担保法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》、《物权法》、《民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告每日房地产公司辩称，请求驳回原告第二项、第四项诉讼请求。1、借款合同中，贷款主体为被告易诚昌、谭丹，被告四川每日房地产有限责任公司仅仅作为保证人；2、被告四川每日房地产有限责任公司在履行合同中并没有违约；3、原告在被告四川每日房地产有限责任公司保证金中按时间点已经扣除了部分保证金；4、关于第四项诉讼请求，合同没有相关依据。 被告易诚昌、谭丹未到庭，亦未提交书面答辩状。 庭审中，原告提交以下证据： 1、原被告各方的身份信息，证明原被告主体身份适格; 2、《个人购房借款/担保合同》，证明被告易诚昌、谭丹应当按照合同约定偿还贷款本金及利息、罚息、复利，被告四川每日房地产有限责任公司应当按照合同约定承担阶段性连带担保责任。特别说明一点，按照合同约定，由于被告谭丹、易诚昌已长期未归还贷款，原告有权要求被告谭丹、易诚昌就未偿还的所有本金、利息、罚息、复利一次性付清，被告四川每日房地产有限责任公司对上述债务承担阶段性连带担保责任; 3、个人借款凭证及转款凭证，证明原告按照合同约定按时足额发放了贷款; 4、房屋权属登记受理单，证明原被告就案涉抵押房屋在房地产管理部门进行了预抵押登记; 5、借据历史处理明细本地查询单，证明被告易诚昌、谭丹的贷款偿还情况，已构成严重违约，并证明现下欠贷款141447.99元，截止2020.5.20利息、罚息、复利共计9374.18元; 6、催款通知书，证明原告向三被告催收贷款的客观事实。 被告每日房地产公司对原告所举证据质证如下： 对原告的证据真实性、合法性无异议，关联性有异议。原告向被告易诚昌出具的《贷款期限到期通知书》时间是2019年7月5日，向被告四川每日房地产有限责任公司广元分公司出具的贷款到期通知书时间是2019年7月5日，是复印件，而且也没有被告的签收单。 被告每日房地产公司未提交证据。 经本院审理查明，2013年10月25日，被告每日房地产公司与工商银行广元分行签订了《按揭贷款业务合作协议》。协议约定：经双方协商，同意由工商银行广元分行作为广元国际会展中心综合项目三期项目的按揭贷款办理银行。工商银行广元分行对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为50万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款用途只能用于借款人购买该项目住房。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工商银行广元分行收押之前，每日房地产公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在工商银行广元分行指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经工商银行广元分行同意，每日房地产公司不得动用该款项。如借款人在每日房地产公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，每日房地产公司保证在接到工商银行广元分行书面催款通知伍日内履行还款义务。如每日房地产公司未主动履行上述还款义务，即表示每日房地产公司授权工商银行广元分行从其开立的账户中扣取。2013年9月25日，每日房地产公司向工商银行广元分行出具《企业关于向购房借款人承担连带责任担保的函》，声明：在借款人未取得《房屋他项权证》、《土地使用他项权证》，未办理房屋及土地抵押登记手续之前，我公司（开发商）承诺为借款人提供连带责任保证担保及保证金。本担保为不可撤销的连带责任担保，即本保证人承诺在营业房、住宅房竣工办理《房屋产权证》、《土地使用权证》后，我公司保证借款人主动与贷款银行签订《抵押合同》，办理房屋、土地抵押登记手续，《房屋他项权证》、《土地使用他项权证》及抵押登记手续交付贷款银行执管完成前，借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全部责任，同意由贷款银行从我公司“保证金”存款账户上主动直接扣收。 2016年6月23日，借款人（抵押人）易诚昌与谭丹、保证人每日房地产公司与贷款人工商银行广元分行签订了《个人购房借款／担保合同》，合同编号为：［广元分］行［开发区］支行［2016］年［会展中心三］号02309000102016一手贷0000508。合同约定：工商银行广元分行根据易诚昌与谭丹的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币250000.00元（大写：贰拾伍万元整）。本合同项下贷款用于购买坐落于广元市利州区建筑面积92.22平方米的房屋。本笔贷款的担保方式为抵押和保证。本合同项下贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12,日利率＝年利率／360。借款人授权贷款人将贷款一次性划入四川每日房地产有限责任公司广元分公司的指定账户，贷款利息自实际放款日起计算。还款方式为按月等额本息还款法。罚息和复利的约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在本合同贷款利率基础上加收50%确定。每日房地产公司承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。发生借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的为发生违约情形，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。保证方式：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任，本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。借款人和担保人承诺，贷款人宣布贷款提前到期的，担保人同意仍继续按照约定履行担保责任。 2016年6月27日，工商银行广元分行向每日房地产公司账户发放贷款25万元，贷款执行年利率5.39%，逾期年利率8.085%，贷款期限为2016年6月27日至2036年6月27日。但易诚昌与谭丹未按合同约定按期偿还借款，从2016年9月27日开始出现多次逾期。工商银行广元分行于2019年9月28日向易诚昌发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》，易诚昌于当日签收该函。截至2020年5月27日，被告易诚昌下欠原告借款本金141447.99元及利息9374.18元。 2016年7月27日，易诚昌、谭丹就案涉抵押房屋［坐落于广元市利州区］在广元市房地产管理处办理了抵押权预告登记，预告登记权利人工商银行广元分行，预告登记号：广房预城字第××号。 另查明，被告易诚昌与谭丹在案涉借款发生时系夫妻关系。 本院认为，原告工商银行广元分行与被告易诚昌、谭丹、每日房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效,双方均应按照约定履行义务。原告与被告易诚昌、谭丹签订借款合同后，原告依约向被告指定账户发放贷款25万元。但被告易诚昌、谭丹未按照合同约定履行还款义务，截至2020年5月27日，借款剩余本、息分别为141447.99元、9374.18元，被告易诚昌、谭丹的行为构成合同违约，应当承担相应违约责任。现原告主张被告易诚昌、谭丹归还借款本金141447.99元及利息（截至2020年5月27日利息计为9374.18元，从2020年5月28日起至本金付清之日止的利息及逾期利息、罚息、复利按照合同约定计算），本院予以支持。 关于原告诉请对被告易诚昌、谭丹的抵押房屋物享有优先受偿权的问题。原告与被告易诚昌、谭丹签订的《个人购房借款／担保合同》中明确约定了以二被告所购买的坐落于广元市利州区房产为该笔借款进行抵押担保，且于2016年7月27日办理了抵押预告登记。预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记，在不动产尚未完成或不具备登记条件时，为保全权利人的权利而进行的预告登记，非经登记的权利人同意，不发生物权变动的效力，因此，预告登记与一般的不动产登记具有等同于物权的公示效力，现原告请求对被告易诚昌、谭丹位于广元市利州区的抵押房屋享有优先受偿权，本院予以支持。 关于被告每日房地产公司对上述债务承担连带保证责任的问题。在双方所签订的《个人购房借款/担保合同》中明确约定了每日房地产公司自愿为原告与被告易诚昌、谭丹的借款提供保证担保，并约定了保证范围及期限，即保证人承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。被告每日房地产公司作为易诚昌、谭丹案涉借款的连带责任保证人，应当按照合同约定在其保证范围内承担阶段性连带保证责任。另本案所涉债权原告已办理了以债务人自有房屋为抵押财产的抵押权预告登记，本院支持原告享有该房屋抵押权担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。本案中，易诚昌、谭丹以自有房屋提供担保，故被告每日房地产公司在债权人就该房屋担保实现债权后剩余部分向原告承担保证责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条，判决如下： 一、被告易诚昌、谭丹于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广元分行偿还借款本金141447.99元及利息、罚息、复利（截至2020年5月27日利息为9374.18元；自2020年5月28日起至付清之日止的利息、罚息、复利，以141447.99元为基数，按[广元分]行[开发区]支行[2016]年[会展中心三]号02309000102016一手贷0000508的《个人购房借款/担保合同》约定计算）； 二、原告中国工商银行股份有限公司广元分行对位于广元市利州区的抵押房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权。 三、被告四川每日房地产有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广元分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3129元，由被告易诚昌、谭丹、四川每日房地产有限责任公司连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 赵 伟 人民陪审员 廖 萍 人民陪审员 王治平 二〇二〇年八月二十日 书 记 员 郝梦雪