北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初11220号原告：中国海洋置业有限公司，住所地：北京市西城区北三环中路**。法定代表人：徐建，董事长。委托诉讼代理人：申丽丽、卢浩斌，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京豆乐餐饮管理有限公司，，住所地：北京市朝阳区安慧里****院**楼**楼****法定代表人：王慧英，总经理。委托诉讼代理人：罗文喜，男，1977年8月15日，北京豆乐餐饮管理有限公司法务。原告中国海洋置业有限公司（以下简称海洋置业公司）诉被告北京豆乐餐饮管理有限公司（以下简称豆乐餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海洋置业公司的委托诉讼代理人申丽丽、被告豆乐餐饮公司的委托诉讼代理人罗文喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海洋置业公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告腾空北京市西城区北三环中路27号商房大厦B2层B2-20号房屋并将其交还原告；2.请求法院判令被告支付2019年7月1日至2019年10月31日的租金15200元；3.请求法院判令被告支付2019年7月1日至2019年10月31日迟延支付租金的滞纳金（2019年10月31日之前的滞纳金为5244元，2019年11月1日后，以15200元为基础，按照每日千分之五计算至实际支付之日止）；4.请求法院判令被告支付2019年11月1日至11月10日期间的房屋占用费1270元及2019年11月11日至实际腾房之日止的房屋占用费（按照每日254元标准计算）；5.请求法院判令被告支付拖欠的2019年5月2日至2020年3月31日期间的水费798元；6.请求法院判令被告支付罚款5000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月18日，原告的物业分公司与被告签订了房屋租赁合同，约定被告承租原告位于北京西城区北三环中路27号商房大厦B2层B2-20号共777平米的房屋作为被告的经营场所，房屋用途为写字楼配套。租赁期限2015年12月1日至2019年10月31日，每月租金3800元，被告按月预交。合同中另外约定了能源费的缴纳情况。2016年12月，原、被告及物业分公司签订《补充协议》，约定租赁合同的出租主体变更为原告。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，但被告多次拖欠租金及能源费。2019年6月14日，原告发函告知被告租赁期限到期后不再续租，要求其于2019年10月31日办理房屋交还原告，但被告占用至今。2019年5月31日，因被告的违法排污导致北京市西城区生态环境局给予原告5000元的行政处罚，该笔罚款应当由被告支付。现诉至法院，望判如所请。被告豆乐餐饮公司辩称，双方租赁合同2019年10月31日已经到期，租期届满后，我方没有腾退房屋，主要是因为租期届满前半年左右，北京市西城区生态环保局过来检查说我方经营的内部食堂油烟排放的颗粒物超标，让我们进行整改。2019年5月17日环保局向我们发了整改通知，要求我们对所有设备设施进行维护，达到正常使用状态。之后我们停业进行整改。整改结束之后，环保局要求我们出示营业执照，因为我们经营是借用的原告的营业执照，但原告却不同意向我们提供营业执照和法人身份证明，导致我们无法经营。综上，不同意原告的全部诉讼请求。反诉原告豆乐餐饮存公司提出反诉请求：1.请求法院判决解除双方之间的《租赁合同》；2.请求法院判令原告向被告赔偿损失120万元(包括装饰装修40万元、营业损失40万元、退还押金损失30万元、设备折旧10万元);3.请求法院判令原告返还被告已交纳的租赁保证金11400元、房屋租金7600元；4、本案诉讼费及相关费用由原告承担。事实和理由：2014年10月31日，双方签订《租赁合同》，租期为2014年11月1日至2019年10月31日。2015年11月30日，原告以名称变更为由，要求变更租赁合同。2019年4月17日，北京市西城区食品药品监督管理局到租赁地职工食堂检查，下发了责令改正通知书，2019年5月31日下发了北京市西城区生态环境局行政处罚通知书，被告积极停业整改，由于原告不配合提供营业执照副本和法定代表人的身份证明到食药所销案，才造成后续的罚款。被告的房屋一直关门歇业，但被告依然缴纳房租。因原告的原因导致《租赁合同》履行不能，造成被告的装修损失、经营损失和面临给商户退还保证金等损失，应当由原告承担。反诉被告海洋置业公司辩称，不同意被告的全部反诉请求。双方2015年11月18日合同已经到期，不存在解除的情况。被告主张的合同不是被告与原告签订的，是案外人罗凯文跟原告签订的。不同意赔偿装修损失，涉案房屋不是被告装修的。营业损失是被告自己排污违法，停业整顿导致的。被告主张的押金损失，未提交证据证明。关于被告主张的设备折旧损失，我方认为被告没有实际经营，都是分租给其他人，无法确认设备是否是被告购买的，而且设备折旧是正常的经营行为，应由实际购买人自己承担。关于租金，因为涉案房屋一直是被告占有使用，不同意返还租金。关于租赁保证金，双方合同里约定，被告存在违约，我方有权扣除，所以我们不同意返还。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月18日，中国海洋置业有限公司北京物业分公司作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方将位于北京西城区北三环中路27号商房大厦B2层B2-20号共777平米的房屋作为乙方的写字楼配套使用。租赁期限为2015年12月1日至2019年10月31日，每月租金为3800元，合同总金额178600元。乙方应同时缴纳11400元租赁保证金，如乙方违反本合同的规定，甲方有权扣除部分或全部保证金，其数额应等同乙方违反本合同给甲方造成的损失。本合同终止时，乙方缴付了全部应交的费用并按照规定将承租房屋交还甲方的，己方应在十日内退还保证金，保证金不计利息。乙方自行承租运营所需要的水、电、燃气等费用，甲方每月按乙方实际运营所发生的费用结算一次。收费标准按国家规定执行，如国家收费标准上调时，甲方按国家收费标准相应上调。租金交付方式为由乙方按月预交，即当月租金应在上月25日至当月1日（不含1日）之前缴付。甲方的权利和义务：……；乙方的权利和义务：8.10、乙方应确保所提供的达到国家卫生质量要求，严格遵守国家食品安全法，对原料采购、仓储、加工、餐具消毒、环境卫生、人员持证上岗、卫生许可证等进行严格把关，甲方有权对不符合相关规范的情况提出整改要求，乙方应当及时整改到位。逾期未整改，甲方有权单方解除合同，收回房屋，如出现餐饮卫生质量问题和食物中毒事件的发生，由乙方负完全责任。8.11、乙方不得在承租房屋内经营与其经营范围无关的业务。如因乙方违反国家或北京市法律规定、治安管理规定，餐厅被停业整顿，乙方应继续履行租赁合同，按时向甲方支付租金。8.12、乙方自行办理营业执照、卫生许可证等正常经营所需要的相关证照。承租房屋的交还：……；11.2承租期满乙方不续租的，乙方应在承租期届满之日或之前将承租房屋交还甲方。如乙方不按时交还，且该承租房屋已有新承租人，则甲方有权责令乙方搬出或采取其他方式要求乙方搬出，保证金不予退还，故该承租房屋尚未出租，甲方有权要求乙方办理续租手续，如乙方不办理续租手续，甲方有权要求乙方立即搬出或采取其他方式要求乙方搬出，保证金不予退还；11.3合同到期或提前终止（含合同届满终止或解除）的，乙方应于合同期满前或甲方书面通知的期限之前将租赁房屋及附属设备设施完好交还甲方。乙方的租金及合同约定的其他费用计至乙方按合同约定的条件完成交还之日；11.4乙方交还租赁房屋的，须向甲方完整移交租赁房屋、附属设备设施，保证租赁房屋的良好外观状态。甲方有权要求乙方对装修、改造的承租房屋保持现状或恢复原状或支付拆除费用，乙方退租，甲方不对乙方的装修费做任何补偿。乙方可以自行处置其自行添置的可移动设施设、货物。不可移动的固定设施、设备，对租赁物的装修、装饰及其添加物（添加物为附着在租赁房屋内不能拆除或虽然可以拆除但影响租赁房屋正常使用价值的物）完整、无偿留给甲方。11.5若乙方未按期交还租赁房屋的，甲方有权接管租赁物，并限期乙方在十日内清理并交还租赁物，在此期间乙方须按照租赁费用标准向甲方支付使用费并继续负担本合同约定的其他费用；超过十日的，则乙方任何遗留在房屋中的物品均视为乙方放弃了该物品的所有权，甲方有权自行处置，处置费用从保证金中扣除，不足部分乙方有责任支付并且甲方有权按照双倍标准加收清理完毕前的使用费。违约责任：14.3乙方没有按照本合同条款规定期限缴付租金或有关费用，每逾期一日，乙方按滞纳天数计算向甲方支付所欠租金及有关费用的千分之五作为滞纳金（即滞纳金迟交房租及各种费用）；14.5乙方逾期支付租金累计超过1个月的，甲方有权解除本合同，按照本合同第十一条的约定收回房屋并没收乙方的全部保证金，如保证金不足以支付甲方的有关损失，甲方有权继续向乙方追讨，乙方有责任向甲方赔偿。2016年12月，中国海洋置业有限公司北京物业分公司作为甲方，被告作为乙方，原告作为丙方，签订《补充协议》，三方约定：鉴于：1、甲乙双方于2015年11月18日签订了《库房租赁合同》，约定乙方自甲方处承租位于北京市西城区北三环中路27号商房大厦第B2层的B2-20号房屋，租赁期限为自2015年12月1日起至2019年10月31日止。2、甲方为丙方出资设立的分公司。现由于公司管理模式调整，甲方经营业务发生变化，经与乙方沟通，将《租赁合同》项下的全部权利义务转让给作为上级公司的丙方。甲、乙、丙三方经过协商，就《租赁合同》的主体变更及相关事宜达成以下一致：一、乙方同意丙方受让《租赁合同》项下出租方的全部权利义务。二、三方确认，出租方的权利义务转移日期为2017年1月1日。转移日后，乙方按照《租赁合同》的约定向丙方提供的银行账号支付租金等合同费用。……上述租赁合同履行期间，因涉案房屋属于地下空间，被告因此不能办理食品经营许可证，经双方协商以原告名义办理了单位食堂（职工食堂）的食品经营许可证（2018年9月19日取得），被告利用该许可证以自己名义对外进行经营。被告按期支付租金至2019年6月30日。原告提供的收费通知单记载，被告2019年5月10日向原告支付水费时的水表底数为7458，水费单价（含污水处理费）为8.50元。原告提供的2020年3月水表记录记载小吃城表底数为7542。2019年5月17日，北京市西城区食品药品监督管理局向原告发出《责令改正通知书》：经查，你单位职工食堂餐饮服务环节中对设备设施维护、餐具清洗消毒未达到规范要求的行为，构成《食品生经营日常监督检查管理办法》第二十四条所指行为。根据《中华人民共和国食品安全法》第一百二十六条第一项规定，责令你（单位）立即更正，改正内容及要求如下：1、将所有从业人员在有效期内的健康体检合格证明进行公示；2、对所有设备、设施进行维护，达到正常使用状态；3、对餐具清洗消毒间进行达标改造、杜绝污染源；4、对餐用具彻底进行清洗、消毒，达到食品安全标准；5、上述整改内容请按照《餐饮服务食品安全操作规范》（市场监督管理局公告2018年第12号）进行。2019年5月23日，北京市西城区生态环境据向原告发出《责令改正通知书》：2019年4月17日，我局对你单位（北京市西城区北三环中路27号）厨房烟道排放的油烟进行油烟检测，你单位油烟排放中颗粒物浓度为7.0mg/立方米，超过国家规定的5.0mg/立方米的颗粒物排放标准。本机关现责令你单位于2019年6月29日前完成整改，并接受复查。责令改正内容具体要求：1、经营过程中排放的油烟必须集中经过油烟净化方可排放；2、定期清洗、检修净化油烟设施并确保其正常使用，油烟达标排放。3、你单位油烟净化设施所排出的油烟浓度经我局检测合格后方可投入使用。北京市西城区生态环境于当日向原告出具《行政处罚事先告知书》，责令原告于2019年6月29日前改正违法行为，并做出拟对原告处五千元以上八千元以下罚款的告知书。2019年5月31日，北京市西城区生态环境做出行政处罚决定书：言明原告未在规定的期限内提出陈述、申辩意见。积极配合整改，原告的违法情节较轻，决定从轻处罚，对原告处以5000元罚款。2019年6月14日，原告缴纳了上述罚款5000元。同日，原告向被告发出告知函：贵司与我司于2015年11月18日签订的商房大厦B2-220室《（写字楼）租赁合同》，将于2019年10月31日到期，租赁合同到期后，我司将收回商房大厦B2-220房间，不再续租。请贵司于2019年10月31日前搬离房屋并办理相关交接手续。被告主张其不认同原告的意见，曾经回函原告，被告提交了回函的照片，原告否认收到该份文件，被告未提交向原告送达该文件的证据。此后，被告未再向原告缴纳房屋租金。2019年10月18日，原告向被告发出《合同到期通知书》，要求被告于2019年10月31日前办理房屋交接及结算手续。双方合同到期后，被告未将涉案房屋交还原告。现原告诉至本院，1.请求法院判令被告腾空北京市西城区北三环中路27号商房大厦B2层第B2-20号房屋并将其交还原告；2.请求法院判令被告支付2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金15200元；3.请求法院判令被告支付2019年7月1日至2019年10月31日迟延支付租金的滞纳金（2019年10月31日之前的滞纳金为5244元，2019年11月1日后，以15200元为基础，按照每日千分之五计算至实际支付之日）；4.请求法院判令被告支付2019年11月1日至11月10日房屋占用费1270元及要求被告按照每日254元的标准支付2019年11月11日至实际腾退之日止的房屋占用费；5.请求法院判令被告支付2019年5月2日至2020年3月31日期间的水费798元；6.请求法院判令被告向原告支付罚款5000元；7.本案诉讼费由被告承担。被告提出反诉，1.请求法院判决解除双方之间的《租赁合同》;2.请法院判令原告向被告赔偿损失120万元(包括装饰装修40万元、营业损失40万元、退还押金损失30万元、设备折旧10万元);3.请求法院判令原告返还被告已交纳的租赁保证金11400元、房屋租金7600元;4.本案诉讼费及相关费用由原告承担。庭审中，被告主张2019年4、5月间，相关职能部门对其经营的内部食堂进行检查时发现其存在卫生、油烟排放方面的问题，要求其进行整改，其整改符合标准后，原告拒绝提供营业执照副本及法定代表人身份证明，导致相关职能部门不同意向其出具复检合格的文件，造成其之后无法开展经营活动，原告应承担损失赔偿责任。原告认可未向被告提供营业执照副本及法定代表人身份证明的事实，原告主张被告未提供证据证明其经营的内部食堂卫生和油烟排放问题已经进行了整改，其因此未向被告提供相关证照。被告申请证人罗某1、罗某2出庭，证明其采取了相关整改措施并经相关部门复检合格的主张。罗某1称其为被告公司的员工，商房大厦食堂由其实际经营和管理，2019年4月17日食药所来店检查发现问题，要求进行整改，其利用3天时间整改合格后，食药所工作人员认可其整改，但要求其提供营业执照，由于原告拒绝提供，造成之后未能经营。罗某1陈述被告在2014年底至2015年初对食堂进行了装修并购买了设备，食堂开业后设立了12个档口，一共收取档口经营者40万元左右的押金，食堂停业整顿后，被告向部分经营者退还了部分押金。证人罗某2称其与罗某1系兄妹关系，罗某2称其于2019年4月开始到食堂工作，罗某2证明被告采取了相应的整改措施，同时证明被告因停业整顿，向部分档位的经营者退还了5-6万元押金。被告认可罗某1是该公司的管理人员。原告认为罗某1的身份不符合证人的条件，罗某2与罗某1有亲属关系，其证言的证明力低。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告所属物业分公司与被告订立的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告所属分公司于2017年1月将其在租赁合同中的权利义务全部转让给本案原告，原、被告之间因此存在租赁合同关系，该合同的约定对原、被告均具有约束力。原告依约向被告提供了租赁房屋，被告亦应履行支付租金及在合同到期后将涉案房屋交还原告的义务。关于腾退房屋，双方租赁合同约定的期限至2019年10月31日到期，原告在合同到期前已经通知被告不再续约，因此被告应当履行腾退房屋的义务，现原告要求被告腾退房屋的诉讼请求正当，本院予以支持。关于租金及迟延支付租金的滞纳金，根据双方合同约定，被告没有按照合同条款规定期限缴付租金或有关费用，每逾期一日，被告按滞纳天数计算向原告支付所欠租金及有关费用的千分之五作为滞纳金。被告于2019年7月开始至2019年10月31日期间，未履行支付租金的义务，被告主张系因原告未履行提供营业执照的义务导致其停业所致，对此问题，本院认为，根据本案查明的事实，被告系因油烟排放不达标及设备设施维护、餐具清洗消毒未达标而被相关部门责令停业整顿，而被告未提交证据证明相关部门未恢复其营业系原告不提供营业执照所导致，因此，被告拒绝支付租金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。现原告要求被告支付2019年7月1日至2019年10月31日期间房屋租金及滞纳金的请求正当，本院予以支持。关于房屋使用费，双方租赁合同到期后，被告继续占用涉案房屋，原告主张按照双方约定被告自2019年11月11日应当按照双倍租金标准向其支付房屋使用费，对此问题，本院认为，双方合同约定的被告超过十日未腾退房屋的，被告任何遗留在涉案房屋中的物品均视为被告放弃了所有权，原告有权自行处置，处置费用从保证金中扣除，不足部分被告有责任支付并且原告有权按照双倍标准加收清理完毕前的使用费。该约定的前提是被告在合同到期后未履行腾房义务，原告有权清理处置被告的物品，清理物品超过10日的，10日之后可向被告主张双倍租金标准的使用费，但因原告并未行使处置被告物品的该权利，原告主张房屋占用费不应适用此合同条款。本院对原告要求被告按照双倍标准支付11月10日之后房屋占用费的主张不予采纳。原、被告之间的租赁合同已经于2019年10月31日到期，被告在合同到期后未按约定将涉案房屋交还原告，应当按照租金标准向原告支付2019年11月1日至腾退房屋之日止的房屋使用费，本院对原告要求被告支付2019年11月1日至腾房之日止房屋使用费的请求合理部分予以支持。关于水费，根据原告提交的证据表明，被告在2019年5月之后未再支付水费，原告依据双方水费结算单据要求被告支付水费的请求，有事实及合同依据，本院予以支持。关于罚款，被告经营期间因油烟排放超标被告相关行政部门处罚，原告支付了相关罚款，该罚款应当由被告承担，现原告要求被告支付罚款的请求正当，本院予以支持。关于被告反诉要求解除合同、要求原告赔偿其装修损失、营业损失、设备折旧损失并退还2019年5-6月的房租请求，被告主张合同履行期间，相关职能部门对其经营的食堂进行检查发现其存在卫生、油烟排放方面的问题，要求其进行整改，被告称其整改符合标准后，由于原告拒绝提供营业执照副本及法定代表人身份证明，导致相关职能部门不同意向其出具复检合格的文件，造成其之后无法开展经营活动，原告应当赔偿其相关损失。对此，本院认为，双方租赁合同已经到期终止，无需再经法院判决解除。被告在经营过程中因卫生、油烟排放方面存在问题，被相关职能部门责令停业整顿，被告虽主张采取整改措施合格后，因原告不提供营业执照给相关职能部门，造成职能部门未允许其恢复经营的后果，但被告仅提供了证人罗某1、罗某2的证言证明其该项主张，未提交其他直接证据证明其采取了整改措施并经检查通过。因此，被告提交的现有证据不能证明相关职能部门未允许其恢复营业系因原告不向其提供营业执照所导致，被告以此为由要求原告赔偿其装修损失、经营损失、设备折旧并退还租金的主张，不能成立，本院不予采纳。另根据合同约定，双方合同到期后，原告不对被告的装修费做任何补偿，被告可以自行处置自行添置的可移动设施设备和货物，不可移动的固定设施、设备，对租赁物的装修、装饰及其添加物应完整、无偿留给原告，依据该项约定，被告要求原告赔偿其装修损失、设备损失的理由，亦不成立，本院亦不予采纳。综上所述，被告的上述反诉请求缺乏依据，本院均不予支持。关于被告反诉要求原告退还保证金的请求，双方租赁合同约定，若被告未按期交还租赁房屋的，原告有权接管租赁物，并限期被告在十日内清理并交还租赁物，在此期间被告须按照租赁费用标准向原告支付使用费并继续负担本合同约定的其他费用；超过十日的，则被告任何遗留在房屋中的物品均视为被告放弃了该物品的所有权，原告有权自行处置，处置费用从保证金中扣除，不足部分被告有责任支付并且原告有权按照双倍标准加收清理完毕前的使用费。原告未按合同约定对被告物品进行处置，并在诉讼请求中主张了被告占用房屋期间的房屋使用费，对于被告迟延支付的租金，原告亦主张了迟延支付租金的滞纳金，原告未提交证据证明另有其他损失，因此，原告应将保证金退还被告，对被告要求原告返还保证金的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告北京豆乐餐饮管理有限公司将北京西城区北三环中路27号商房大厦B2层B2-20号共777平米的房屋腾空交原告中国海洋置业有限公司收回。二、自本判决生效之日起十日内，被告北京豆乐餐饮管理有限公司给付原告中国海洋置业有限公司二〇一九年七月一日起至二〇一九年十月三十一日期间的租金15200元。三、自本判决生效之日起十日内，被告北京豆乐餐饮管理有限公司每月以3800元为基数，按照每日千分之五的标准分别给付原告中国海洋置业有限公司二〇一九年七月一日、八月一日、九月一日、十月一日起至实际给付之日止的滞纳金。四、自本判决生效之日起十日内，被告北京豆乐餐饮管理有限公司按照每月3800元的标准向原告中国海洋置业有限公司支付二〇一九年十一月一日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。五、自本判决生效之日起十日内，被告北京豆乐餐饮管理有限公司给付原告中国海洋置业有限公司水费798元。六、自本判决生效之日起十日内，被告北京豆乐餐饮管理有限公司赔偿原告中国海洋置业有限公司罚款损失5000元。七、自本判决生效之日起十日内，原告中国海洋置业有限公司退还被告北京豆乐餐饮管理有限公司租赁保证金11400元。八、驳回原告中国海洋置业有限公司其他诉讼请求。九、驳回被告北京豆乐餐饮管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费623元、反诉费7886元，由原告中国海洋置业有限公司负担74元（已交纳），由被告北京豆乐餐饮管理有限公司负担8435元（已交纳7886元），余款于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年八月十二日法官助理 白指洋书 记 员 李 婷