上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初21630号原告：游忠立，男，1976年8月26日生，汉族，户籍地福建省建瓯市小桥镇富井村余边**。委托诉讼代理人：陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。被告：王兵昌，男，1984年6月17日生，汉族，户户籍地安徽省阜阳市颍州区袁集镇郭王村吴寨**。/div>委托诉讼代理人：程玉逢，上海大吉律师事务所律师。原告游忠立与被告王兵昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告游忠立的委托诉讼代理人陈雁君，被告王兵昌的委托诉讼代理人程玉逢到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年4月30日签署的《租赁合同房屋》；2.判令被告搬离上海市浦东新区上南路XXX号房屋并将房屋返还给原告；3.判令被告按照人民币(以下币种同)1,896元每日的标准支付从2019年8月15日至合同解除之日的租金，按照每日3,792元的标准支付从合同解除之日起至实际搬离之日的止的房屋占有使用费；4.判令被告向原告支付拖欠的2019年12月的水电费6,120元；5.判令被告向原告支付逾期支付租金及水电费的滞纳金(从2019年8月15日开始起算2019年6月至8月租金57,679元的滞纳金，从2019年9月15日开始起算2019年9月至11月租金173,037元的滞纳金，从2019年12月15日开始起算2019年12月至2020年2月租金173,037元的滞纳金，从2020年2月1日开始起算欠付水电费6,120元的滞纳金，从2020年3月15日开始起算2020年3月至2020年5月租金173,037元的滞纳金，上述滞纳金均按照日千分之一的标准，计算至实际支付之日止)；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月30日，原、被告签订《租赁合同房屋》，约定原告将上海市浦东新区上南路XXX号1层房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期从2014年6月15日起至2021年3月14日止，合同约定第一年的租金为52,317元每月，付三押二，先付后用，并约定在租赁期内，房屋租金每二年递增5%。从2019年8月15日开始，被告一直未支付系争房屋租金，经原告多次催讨，被告仍未支付。故原告提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在2019年12月6日就开始对系争房屋采取锁门停水停电的措施，被告从那时起就无法进入系争房屋，合同目的已经无法实现，故合同在2019年12月6日已经解除，而且房屋已经处在原告控制之下，不存在返还的问题。因系争房屋准备拆迁，原告为了多获得补偿利益，就让被告配合提交企业拆迁的补偿明细，作为回报原告承诺从2018年6月开始减半收取房租，此后被告还是按照正常的标准支付房租，经折算，被告的租金已经支付到2020年下半年了，所以不存在欠付租金和占有使用费的情形。同意向原告支付水电费6,121元。由于被告没有欠付租金，所以不同意支付滞纳金，若法院认为被告应承担滞纳金，则原告主张的滞纳金标准也过高，应调整到月千分之一的标准。原告从未向被告催缴过水电费，所以被告也不同意支付水电费的滞纳金。此外，被告要求原告返还租赁保证金。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同房屋》，约定原告将系争房屋出租给被告，房屋类型为商场，房屋用途为商业。该合同第3-3条约定，租赁期自2014年6月15日起至2021年3月14日止。第4-1条约定，月租金为52,317元，年租金为627,800元。第4-2条约定，租赁期间，乙方应承担使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯等费用，由乙方缴纳。第5-1条约定，乙方应于2014年5月3日前向甲方支付金额相当于二个月租金的租赁保证金，总计为104,634元。第5-2条约定，乙方向甲方支付租金的方式为每三个月为支付周期，乙方于2014年5月3日支付给甲方三个月的租金为156,951元，乙方租赁租金不付或逾期超过十五天，甲方有权解除本合同并乙方已支付的租赁保证金没收并向乙方收取未支付租金及滞纳金。第5-3条约定，在租赁期间从2014年5月1日至2021年3月14日止，该房屋租金递增以每二年5%租金递增。第10-1条约定，乙方逾期支付租金、水、电、煤、通讯等费用的，须按日支付拖欠金额的千分之一的滞纳金，甲方在乙方逾期支付时发出的通知只有提醒作用，乙方不得以未收到该通知为由而延迟付款；若乙方逾期十四日仍未付清该等费用，甲方有权停止供应水、电、煤、通讯或其他设施及服务，甲方对乙方因此而蒙受的损失不承担任何责任，且该等权力的行使不影响甲方在此期间向乙方收取租金等各项费用的权利。第10-7条约定，租赁期间因乙方违约甲方按照第11-2款的约定提前解除本合同的，或乙方非依约定擅自解除本合同的，甲方可没收全部租赁保证金。第10-8条约定，乙方未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，应按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费，按日计算，同时并承担赔偿责任。第11-1条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，本合同终止：…11-1-2，该房屋因社会公共利益或城市建设需要被政府依法收征用的。第11-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方提前解除本合同：…11-2-4，乙方逾期未支付全部租金的，累计超过三十日的；11-2-5，乙方逾期未支付全部水、电、煤、通讯等费用，累计超过三十日的。2019年11月28日，原告向被告发送《通知函》，内容为被告欠付2019年8月15日至2019年12月14日期间的租金共计173,037元，经原告多次催促，仍未支付。故原告要求被告在2019年12月5日前付清该款项，如未付清，原告将在2019年12月6日下午二点进行停水停电措施。被告的工作人员签收了该《通知函》。为证明系争房屋存在拆迁的情况，被告提供了上海市浦东新区建设和交通委员会于2018年9月29日出具的《浦东三林镇中林村“城中村”改造地块项目征收国有土地上房屋(非居)情况调查结果公示》，其中序号1的为系争房屋，注明产权人为许凤芳，地址为上南路**，产权证号为浦XXXXXXXXXX，建筑面积为4482.5平方米，房屋类型为商场。针对上述材料，原告表示系争房屋是否进入拆迁程序与本案无关，而且事实上系争房屋也尚未拆迁，不影响双方合同的继续履行。为证实系争房屋的现状及周边环境，原告提供了2020年6月2日拍摄的照片，照片显示系争房屋现大门锁闭，屋内仍摆放有餐桌、餐椅、餐台等设施设备，周边的商铺仍处于经营状态。被告表示确认上述照片的真实性。另查明，2013年3月20日，上海市公安局浦东分局根据许凤芳的申请，出具《编订(变更)门弄(楼)号牌通知》新增上南路4306-4310(双号)的门号。被告于2020年4月16日签收了本院邮寄的诉状副本及证据等材料。庭审中，原、被告一致确认，被告已付清了截至2019年8月14日之前的租金。原告向本院陈述到，要求以诉状副本送达被告之日作为原、被告租赁关系解除的时间；系争房屋周边有动迁传闻是在2018年，但原告至今未收到房屋产权人关于动迁的说明和通知，其与房屋产权人的租赁合同也在正常履行中；原告从未与被告协商过关于房租减半收取的事宜；原告在2019年12月24日对系争房屋采取了停水停电的措施，要求被告尽快付清租金，被告非但未支付反而自行将房门锁住后一走了之，由于被告加了环形锁，原告无法进入系争房屋；租赁保证金原告已根据合同约定予以没收。被告向本院陈述到，根据合同11-1-2条的约定，系争房屋面临拆迁就自然终止了，所以被告认为双方的合同在2018年9月29日就终止了，之后双方协商租金按照原合同约定标准的一半计算，继续履行租赁关系，直至2019年12月26日，原告通过停水停电的方式收回房屋，故原、被告双方的租赁关系于该日解除。以上事实，由《租赁合同房屋》《通知函》、照片及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同房屋》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应按约履行。审理中，原、被告均同意解除租赁合同，但对于合同解除的原因，被告认为因涉及动拆迁所以租赁合同已经于2018年9月29日自动解除，但被告并未能举证相应的动迁文件，而且根据原告拍摄的照片显示，截至2020年6月系争房屋并未动迁，其周边的商铺仍正常经营，故对被告的该意见，本院不予采纳；被告对其所称的曾与原告协商一致从2018年6月开始租金减半支付，在原告明确否认存有该协议的情况下，被告并未能提供证据予以证实，故对被告的该辩解，本院亦不予采纳；综上，被告违反合同约定，从2019年8月15日开始欠付租金，显属违约，对于原告要求在诉状副本送达被告之日(2020年4月16日)解除原、被告签署的《租赁合同房屋》，具有事实和法律依据，本院予以支持。租赁合同解除之后，被告应当向原告支付2019年8月15日至2020年4月16日期间的租金463,328元。根据原告提供的照片显示，系争房屋房门上加有锁具且屋内现仍存放有被告的物品，故对被告所称原告已收回系争房屋的辩解，本院不予采纳，被告应当支付其占用期间的房屋使用费；对于原告主张的房屋使用费，被告认为计算标准过高，故本院酌情调整为按照2,800元每日的标准从2020年4月17日起计算至被告实际搬离之日止。对于欠付的水电费6,120元，被告表示同意支付，对此本院予以确认。对于原告要求被告承担逾期支付租金和水电费的滞纳金的诉讼请求，由于双方的合同于2020年4月16日解除，故滞纳金也应计算到该日为宜，被告认为原告主张的滞纳金计算标准过高，故本院酌定该项滞纳金的金额为36,000元。根据租赁合同约定，被告逾期支付租金的，原告可以没收租赁保证金，故被告要求原告返还租赁保证金的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告游忠立与被告王兵昌签订的《租赁合同房屋》于2020年4月16日解除；二、被告王兵昌于本判决生效之日起十日搬离上海市浦东新区上南路XXX号房屋并将上述房屋返还给原告游忠立；三、被告王兵昌于本判决生效之日起十日内向原告游忠立支付租金463,328元及房屋使用费(按照每日2,800元的标准，从2020年4月17日起计算至实际搬离之日止)；四、被告王兵昌于本判决生效之日起十日内向原告游忠立支付水电费6,120元；五、被告王兵昌于本判决生效之日起十日内向原告游忠立支付逾期支付租金和水电费的滞纳金36,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,712元，减半收取计3,856元，由原告游忠立负担273元，由被告王兵昌负担3,583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年八月十二日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。