江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初4242号 原告：洪学彩，男，1984年10月15日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。 委托诉讼代理人：赵飞，江苏同安宁律师事务所律师。 被告：童紫侠，男，1966年1月14日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：余雯，江苏锐观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑雪梅，江苏锐观律师事务所律师。 第三人：厉寅亮，男，1979年1月13日出生，汉族，住南京市。 原告洪学彩与被告童紫侠、第三人厉寅亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪学彩及其委托诉讼代理人赵飞，被告童紫侠及其委托诉讼代理人余雯、郑雪梅，第三人厉寅亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪学彩向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告2019年10月27日至2019年12月31日期间的租金39500元；2.被告赔偿原告装修及设备损失332812.45元、评估费损失10000元、经营损失108000元，合计450812.45元；3.被告赔偿原告律师费损失3000元、保函费损失1000元，合计4000元。事实和理由：2019年3月12日，原、被告双方签订店面租赁合同一份，约定甲方为童紫侠，乙方为洪学彩，甲方将其拥有的南京市，租赁期限为6年，自2019年5月1日至2025年4月30日止；店面每年租金为630000元，店面保证金为100000元；甲方应保证其对该店面享有合法所有权，并保证不存在第三方对店面提出权利要求；租赁期满前，如甲方要解除合同应承担乙方寻找其他店面的交通费、通信费、劳务费及经营收入损失等费用与各种损失。上述合同签订后，原告依约向被告支付了店面租金400000元和店面保证金100000元。被告交付店面后，原告即进行装修装潢成立南京指足堂休闲保健有限公司，并雇员从事经营。2019年10月，涉案店面的实际承租人告知原告，店面租赁期限于2020年4月15日到期后不再对外出租.自此原告才知道受被告欺骗，被告与涉案房屋并无任何法律关系，也无法使租赁期限延长。后涉案店面实际承租人于2019年10月26日将店面用于经营的消防许可证等一并注销，使得原告无法正常经营，损失严重，无奈原告只得向派出所报警解决。在派出所民警的调解下，被告于2019年12月19日退还原告保证金100000元。另因涉案店面实际承租人于2019年12月15日将涉案店面收回,为了计算店面的装修和设施损失，被告于2019年12月17日委托公估公司对涉案店面的改置装修及设施进行价值公估，公估的鉴定价值为332812.45元。综上所述，原告认为被告恶意隐瞒店面权属事实以及剩余租赁期限情况，导致原告的合同目的无法实现，被告构成根本违约。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告童紫侠辩称，1.原告在2019年10月26日以后依然在正常经营，消防问题被告已积极妥善帮助原告解决，涉案店铺被大房东收回日期是2019年12月13日，原告所支付的租金是到2019年12月15日，故被告只同意退还多支付的2天租金3500元；2.对原告主张的经济损失等各项费用不应由被告承担，被告没有违约行为，对原告也没有欺骗和隐瞒，原告在申请指足堂休闲保健公司的营业执照时对涉案店铺的租赁期限及存在大房东的情况均已知晓，其进行大面积装修投入的行为是其个人行为，对后期所造成的经营风险也应当由其自行承担，另外在原告提供的评估表中有部分是可移动物品，有部分是被告出租给原告时已有物品，还有一部分是原告夸大价格形成的，不应由被告承担；3.对原告主张的经营损失，由于原告实际经营到2019年12月13日，故被告不应承担该期间的经营损失；4.原告主张的律师费、担保费没有依据，不应由被告承担。综上，请求依法判决。 第三人厉寅亮述称，涉案商铺因拖欠租金被产权人收回，被告称原告仅支付租金12万元，因原告拖欠租金故被告无法缴纳租金，事实上原告已支付被告租金19万元，最终涉案商铺因拖欠租金被产权人收回。 本院经审理认定事实如下：2010年12月16日，第三人厉寅亮（乙方，承租方）与江苏天亿实业集团有限公司（甲方、出租方，以下简称天亿公司）签订房屋租赁合同书，约定甲方将南京市山西路67号南京世贸中心大厦局部建筑面积约572平方米房屋出租给乙方，租期自2011年1月1日起至2020年4月15日止，用途为娱乐休闲会所，房屋首年租金20万元，从第三年起每年递增1万元，2019年4月15日至2020年4月14日期间的租金为27万元。该合同签订后，第三人厉寅亮、被告童紫侠及案外人李茂江共同出资在上述房屋注册设立了南京豪仕按摩保健有限公司（以下简称豪仕公司），从事足疗服务，第三人厉寅亮担任法定代表人。 2019年3月15日，被告童紫侠（乙方）与第三人厉寅亮（甲方）签订租赁合同，约定甲方将涉案商铺出租给乙方经营使用，租赁期限从2019年3月15日起至2020年4月15日止，年租金为36万元，每半年支付一次；在合同期内，甲方同意乙方进行转租或与第三方合作经营，但如乙方与第三方签订内容超出甲乙双方合同租赁期限及内容而导致第三方受损，所有损失与甲方无关，乙方自行承担所有后果等等。 2019年5月，原告洪学彩（乙方、承租方）与被告童紫侠（甲方、出租方）签订店面租赁合同，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，店面建筑面积共600平方米，店面用途为乙方个体经营足疗场馆使用；该店面现在内部为简单装修，店面的设备有中央空调2台，新风系统，保温水箱，消防设备为甲方所有，合同履行期间乙方增加的设施与设备则为乙方所有，在合同解除后乙方有权收回其个人增加的设施及设备；该店面租期共6年，自2019年5月1日至2025年4月30日止，每年租金为63万元，租金每四个月支付一次，店面保证金为10万元，在合同成立时由乙方支付给甲方；甲方应当保证其对该店面享有合法所有权，并保证不存在第三方对店面提出权利要求；租赁期满前，如甲方要解除合同，甲方应提前一个月书面通知乙方，并且甲方应当承担乙方寻找其他店面的交通费、通信费、劳务费及经营收入损失等费用与各种损失等等。被告在签订该租赁合同时向原告承诺其可以在天亿公司的租赁合同到期后进行续签。 上述合同签订后，原告支付被告保证金10万元，并开始对涉案店铺进行装修改造。原告称被告在出租涉案商铺时承诺原告可以继续使用豪仕公司的营业执照及消防证等进行经营，2019年7月因豪仕公司注销登记，被告通过向原告介绍人员,帮助其在涉案商铺重新注册设立了南京指足堂休闲保健有限公司（以下简称指足堂公司），但继续使用豪仕公司办理的消防许可证，2019年10月26日豪仕公司办理的消防证被注销。原告称2019年12月初未再进行营业。 2019年12月13日，因拖欠租金，天亿公司将涉案商铺上锁。后经民警调解，被告退还原告租赁保证金10万元。2019年12月17日，原告委托中正保险公估有限公司江苏分公司（以下简称中正江苏分公司）对涉案店铺内原告重新进行的装修及购置的设施设备进行了评估。中正江苏分公司于2020年1月15日出具公估报告，结论为重新改置装修及新添置的设施共计332812.45元。原告洪学彩认可其中94361元物品为可移动带走物品，238451.45元为不可移动带走物品，但称因尚无其他店铺可以继续利用，可移动物品价值也大大受损。被告童紫侠仅认可其中141655.05元费用。 另查明，原告应付被告2019年9月至12月租金21万元，已付19万元。被告已支付第三人租金12万元，第三人称其已将该12万元租金全部支付给天亿公司，由于尚欠1.5万元租金未付，天亿公司多次向其催要，第三人亦向被告催要，被告以原告仅支付租金12万元为由未予支付，后经多次催要未果后，天亿公司提出解除租赁合同。 原告为本次诉讼支付律师费3000元，为保全被告财产提供担保函支付费用1000元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告洪学彩与被告童紫侠就涉案商铺签订了店面租赁合同，由于被告童紫侠将涉案店铺转租给原告洪学彩并未取得天亿公司的同意，现天亿公司已将涉案店铺上锁无法继续使用，导致原、被告签订的店铺租赁合同无法继续履行，故被告应赔偿原告的损失。 关于租金问题。原告称由于消防证已于2019年10月26日注销导致原告无法继续经营，故应退还2019年10月27日起的租金，由于原、被告双方签订的店面租赁合同并未约定由被告提供消防证，故原告以此为由要求退还2019年10月27日起的租金，本院不予支持。由于天亿公司已于2019年12月13日将涉案店铺上锁，导致原告无法继续使用涉案店铺，故被告应将2019年12月13日以后已付的租金即12177元退还原告。 关于赔偿问题。对于装修及设施设备损失，由于被告在签订合同时向原告承诺可以续签与天亿公司的租赁合同，原告在承租涉案店铺后即进行了装修改造，现由于天亿公司收回店铺导致原告无法继续使用，被告应赔偿原告的装修及设施设备损失，对于装修及设施设备损失的数额，本院参考中正江苏分公司出具的公估报告，结合原、被告双方的过错程度及实际使用情况，酌定为240000元。对于原告主张的公估费损失10000元、律师费损失3000元、担保费损失1000元，由于上述费用均系被告违约导致的实际损失，故对原告主张的上述损失，本院予以支持。对于原告主张的2019年10月27日至2019年12月19日期间的经营损失，由于原、被告双方签订的店面租赁合同并未明确由被告负责提供消防证，故原告以消防证注销影响经营为由主张经营损失，本院不予支持。综上，被告应赔偿原告损失合计254000元。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告童紫侠于本判决生效之日起三日内退还原告洪学彩租金12177元；       二、被告童紫侠于本判决生效之日起三日内赔偿原告洪学彩损失254000元； 三、驳回原告洪学彩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9293元，减半收取计4646元，保全费3020元，合计7666元，由原告洪学彩负担3538元，被告童紫侠负担4128元（此款原告已预付，被告负担部分在支付上述款项时给付原告）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱玉梅 二〇二〇年八月二十六日 书记员  陈 悦 履行告知书