吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0381民初3528号原告：韩宇，男，汉族，1972年4月21日生，个体工商户，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：王岩，系内蒙古巨鼎律师事务所律师。被告：公主岭市东方购物有限责任公司。住所地吉林省公主岭市河北街永红委。法定代表人：朱洪仙。委托诉讼代理人：郑新，系该公司法律顾问。原告韩宇与被告公主岭市东方购物有限责任公司（以下简称东方购物公司）租赁合同纠纷一案，我院于2014年7月4日作出（2014）公民二初字第757号民事判决。韩宇不服该判决，向四平市中级人民法院提出上诉。四平市中级人民法院于2016年6月30日作出（2016）吉03民终672号民事判决。韩宇不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2018年6月28日作出（2018）吉民再83号民事裁定书，撤销四平市中级人民法院（2016）吉03民终672号民事判决书及公主岭市人民法院（2014）公民二初字第757号民事判决书，发回公主岭市人民法院重审，公主岭市人民法院于2019年5月作出（2018）吉0381民初3333号民事判决书，东方购物有限公司不服该判决向四平市中级人民法院提起上诉，四平市中级人民法院于2019年9月11日作出（2019）吉03民终1020号民事裁定书，将该案发回我院重新审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩宇及其委托代理人王岩、刘闯，被告公主岭市东方购物公司法定代表人朱洪仙及其委托诉讼代理人郑新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩宇向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《东方购物广场美食租赁合同》，被告返还27万租金、5万保证金并赔偿利息损失，按照2014年1月起至实际给付日按照占用期间的6%进行计算；2、请求判决被告赔偿原告装修费720200元，判令被告赔偿因无法履行合同给业户造成的损失310950元，并承担一、二审诉讼费，鉴定费由被告承担。事实与理由：2013年，原、被告双方签订了《东方购物广场美食租赁合同》，约定被告将位于公主岭市××路租赁给原告经营美食生意，租赁期限为五年；同时还约定被告在交付房屋时包括水、电、空调、通风、排风、天然气进户达到正常使用条件。原告当时交付了第一年租金27万元和保证金5万元，但在被告交付房屋时，水、电均不符合条件，天然气没有连接入户。被告口头承诺，让原告先开业，天然气后连接入户，在此情况下原告花巨资对该房屋进行了装修、招租并组织业户开业，2014年1月14日消防部门因该美食城业户使用煤气罐存在安全隐患为由查封了美食城，造成业户无法正常营业。经多次协调，被告明确表示天然气已经无法安装，导致业主纷纷起诉原告，要求解除租赁合同并赔偿损失。原告认为，双方签订的租赁合同符合合同成立的条件，被告未按合同约定提供符合条件的租赁物，天然气未进户，且租赁标的已经被被告另行出租，装修物品被拆除，被告存在违约行为，原告无法实现合同目的，所以双方的租赁合同应予以解除。被告应对原告的合理经济损失给予赔偿，返还原告的租金、保证金、赔偿原告的装修损失、间接经济损失及可得利益等经济损失。公主岭市东方购物有限责任公司（以下简称东方购物公司）辩称：同意解除合同，当年定的租金是27万，我们给他装修费免掉8万元，第一年的租金是19万元，同时缴纳了5万元保证金，有一个太平鸟女装租金10万，保证金1万，实际上已经交了5000元，合计是32.5万元，扣除外立面欠韩宇工程款9万，韩宇实际尚欠23.5万元，董事长免了1.5万元（这1.5万元实际上对韩宇不安装天然气用1.5万元给付三家业户的补偿）。最终形成欠22万元，原告签字确认。这22万元始终没有缴纳，在2013年9月4日签订结清账目后从未缴纳22万元，后期还有一个5万元保证金由东方购物公司返还给韩宇。到目前为止东方购物公司一分钱都没有收到。结清账目签署协议后原告明知已经不安装天然气的情况下对承包的房间进行装修，进行招租业户，以自己的行动承认了不安装天然气也要继续承租。3、答辩人不能赔偿被答辩人的各项经济损失。这里包括装修费和给业户造成的损失，答辩人实际上没有违约，不能赔偿经济损失。同时答辩人提供的证据都是白条收据和后补交的税款、发票不能作为认定损失的依据，其提供自己与其聘用工长的承包合同作为赔偿损失的证据，法院不应采信。被答辩人要求赔偿31万元的业户损失没有任何道理，其向业户收取的费用应当由其自行退还，应由其自行赔偿给业户造成的损失。被答辩人明知没有天然气安装的事实却不更改原租赁合同，用原租赁合同作为蓝本与多名业户签订租赁合同，其应承担没有修改合同而造成的扩大损失，签订合同时间实际上是2012年9月23日，当时只交了1万元定金，而要求签订格式合同，该合同有多处空白，没有签订时间没有交付时间，没有装修时间及开业时间，落款处只有朱洪仙个人签名，没有加盖东方购物有限公司的公章。因此该合同实际上是意向性的协议没有生效，第二项该合同签订后原告指派员工于2013年7月在天然气公司获悉预算49万元安装费，告知朱洪仙天然气预算出来了，一共安装费是498000元，我方已告知韩宇不可能安装天然气，第一年才收19万元租赁费，得两年能收回本钱，现在也没有装修而且才交了1万元的定金，也没有损失就别干了，当时韩宇说回去考虑一下，到了9月4日由我、韩宇、纪莉婕三人对完账以后有一个23.5万元的零头，他给三家业户免了9000元，我同意韩宇总欠22万元租金，更能证明韩宇同意不安装天然气，用1.5万自行去解决业户的补偿。因不安装天然气只是业户用，业户反对韩宇是能够正常履行美食城租赁合同的，也能够收取他的承包费用。且韩宇在知道不安装天然气的情况下进行装修、招租、开业，可以认定他对不安装天然气来履行租赁合同是承认的。原告称被告口头承诺让先开业后天然气再入户是不属实的。原告没有证据证明这一事实。美食城用户和煤气罐替代天然气，消防部门来查封美食城也是不属实的。查封的美食城业户无法经营，实际上是由于原告自行经营不善造成的，并非是由于不安装天然气导致合同不能履行。所以请法院驳回原告起诉。庭审中，本院组织当事人进行了举证、质证，双方未提交新证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷内佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告韩宇与被告的法定代表人朱洪仙在东方购物公司未完工前签订了《东方购物广场美食租赁合同》，合同中约定了房产交付时天然气进户达到正常使用条件；每年租金27万元，下一次租金必须在对应日前一个月缴纳；韩宇需缴纳保证金5万元。韩宇分三次共向东方购物公司缴纳保证金3万元。2013年7月8日公主岭市港华燃气有限公司就东方购物公司美食城天然气安装项目出具《燃气工程预算书》，工程造价预算为490760元。2013年7月21日吉林省弘正装饰工程有限公司与李德荣签订《装修合同》，就东方购物公司七楼美食城装修事宜达成协议，约定工程日期为2013年7月21日至2013年9月30日，工程款为44.8万元人工、轻辅，包含隔断、门头、棚面、吊顶、吧台、水吧、卫生间、洗碗间、上下水制作；墙面、地面瓷砖铺贴；柱子、暖气管道及分水器装饰；电路改造等工程项目。2013年9月4日，原、被告签订了《结算账目》，对美食城、太平鸟女装租金和购物广场装修款等事宜进行了结算。2014年1月15日公主岭市公安消防大队对东方购物公司美食城进行检查，因对消防隐患未进行整改，对东方购物公司作出罚款5000元。该款项由东方购物公司缴纳。东方购物公司分别于2014年9月25日、2014年12月9日向韩宇送达了《迟延缴付租金催告书》、《迟延缴付租金再次催告书》。韩宇共向业户收取美食城租金32万元。具体为：林勤造交租赁费一年50000元；孙某交租赁费一年35000元；肖某交租赁费一年35000元；刘某交租赁费一年35000元；马某交租赁费一年35000元；郑某交租赁费一年35000元；李伟交租赁费一年35000元；郑天宝约定交租赁费一年160000元，已实际支付60000元。证人郭某、肖某、刘某、郑某、马某、孙某等证言证实了各自的年租金、经营期限为三个月、查封经过及赔偿情况。南京东×××《结清账目》出具鉴定意见：根据现有材料，倾向认定“美食城天然气安装问题韩宇自行解决，我方已免1.5万元。”与其他手写文字不是同一时间一次性书写形成。南京东×××（证据卷167页）确定认为，“美食城天然气安装问题韩宇自行解决，我方已免1.5万元。”与其他手写文字不是同一时间一次性书写形成。司法鉴定科学技术研究司法鉴定中心对《结清账目》出具鉴定意见：“美食城天然气安装问题韩宇自行解决，我方已免1.5万元。”与其前后需检字迹“结清现金欠款后以收据为准”和“今本人欠贰拾贰万元整，”不是一次连续书写形成。本院认为，（一）关于《东方购物广场美食租赁合同》效力、东方购物公司是否构成违约及合同的解除问题。原、被告签订的《东方购物广场美食租赁合同》系出于双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”的规定，东方购物公司应当就双方合意变更了《租赁合同》中该公司负责“天然气进户达到正常使用条件”的约定的事由承担举证责任，但该公司提交的《结清账目》不能证明其事实主张，应当承担举证不能的不利后果。吉林省高级人民法院（2018）吉民再83号裁定：“认定东方购物公司未能提供天然气构成违约，理由如下：1、两次鉴定意见基本一致，均认为《结清账目》中双方有争议部分的形成时间无法精确到具体的某一时间点。故应根据已查明的事实和经验法则加以认定；2、从《结清账目》的内容看，添加的内容“天然气、上下水等款项都结清了”、“美食城天然气安装问题韩宇自行解决，我方已免1.5万元”与《结清账目》的其他部分约定的内容明显没有关联，而且其他部分的算账结果（“董事长免收1.5万元，共欠22万元”）与落款处韩宇签名确认的数额（“今本人欠贰拾贰万元整，欠款人：韩宇”）是一致的，说明双方结清的是其他部分的款项，东方购物公司免收的1.5万元应与天然气安装问题无关，另一方面，从东方购物公司一审提供的《燃气工程预算书》载明的工程造价49万余元来看，东方购物公司主张免除1.5万元后，韩宇即认可天然气安装问题自行解决，也不符合常理；3、纪莉婕一审出庭作证时承认韩宇提出异议的内容系其后添加，但其关于《结清账目》内容真实的证言与《结清账目》体现的逻辑关系不一致，不合常理，且添加部分韩宇没有签字或捺手印认可，其证言不予以采信，”以上事实，可作为本案定案依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，因东方购物公司未能提供天然气构成违约，致使韩宇不能使用天然气经营美食城业务，不能实现合同目的，韩宇诉请解除合同，与法有据，应予支持。因消防隐患未整改，2014年1月16日公主岭市公安消防大队对东方购物公司进行行政处罚，东方购物公司依法缴纳罚款五千元。故东方购物公司明确知道其与韩宇关于美食城租赁的合同目的已无法实现，故合同解除日期应为因未能对消防隐患整改消防部门对其进行行政处罚之日即2014年1月16日。（二）关于韩宇的损失认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原被告双方签订《东方购物广场美食租赁合同》后，韩宇在得知天然气预算报价之前已经与多个业户签订了美食租赁合同，在未来天然气是否安装不确定且不具备营业条件的情况下进行装修，对外招租，组织开业，其自身存在一定过错，因此，其对自身的损失应与原告各自承担该损失的50%。1.租金和保证金的金额认定、返还及利息问题。原告主张被告应返还租金22万元及保证金5万元并要求赔偿利息损失,对此原告未向本院提供其交纳租金的证据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，故其应承担对己不利后果。被原告只向本院提供了交纳保证金3万元的证据，被告虽主张该款项已返还原告，但未向本院提供返还的证据，故被告应返还原告保证金3万元。2.关于装修损失问题。原告提供了证据证实其装修损失，但其中轻工辅料装修的费用没有提供正式发票，对此本院不予确认。对于装修人工轻辅费用原告主张为44.8万元，因原告未向本院提供正式发票且没有银行转账流水等证实自己的主张，故本院对原告此损失亦不予认定。关于装修材料费用，对有正式发票的费用经审查予以确认，金额为267430.80元。原、被告合同约定租期为5年（60个月），实际履行租赁合同时间为三个月，扣除此三个月的装修费用，被告应当赔偿原告装修损失为127029.63元即267430.80元÷60个月×（60个月-3个月）×50%，此项损失的50%由原告韩宇自负。3.关于返还业户产生的损失。韩宇把美食城的摊位出租属于商业营利行为，对租金部分的可得利益损失，应当予以保护。韩宇承租美食城的租金为259054元，收取业户的租金320000元，租金可得利益损失为60946元，因其自身存在过错，故被告应承担60946元的50%即30473元，韩宇自行承担该损失的50%。综上，韩宇的部分诉讼请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，判决如下：解除韩宇与东方购物有限责任公司于2014年7月3日签订的《东方购物广场美食租赁合同》；东方购物有限责任公司于本判决生效后五日内返还韩宇保证金30000元及利息（以30000元为基数，自2014年1月计算，按年利率6%计算至欠款还清为止）；三、东方购物有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿韩宇装修损失127029.63元及韩宇的可得利益损失30473元。四、驳回韩宇的其他诉讼请求。五、鉴定费6000元由东方购物有限责任公司负担3000元，韩宇自行负担3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18265元由东方购物有限责任公司负担2531元，15734元由韩宇负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  马俊娟人民陪审员  王丽华人民陪审员  刘亚杰二〇二〇年八月五日书 记 员  刘译蔓