浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0127民初1725号 原告：丰兰洲，女，汉族，1971年3月4日出生，住淳安县。 委托诉讼代理人：季宏岩，浙江智贤律师事务所律师。 被告：淳安千岛湖旅游集团有限公司，住所：淳安县千岛湖镇新安东路**。 法定代表人：方震凡，董事长。 委托诉讼代理人：胡爱平，浙江千岛湖律师事务所律师。 原告丰兰洲与被告淳安千岛湖旅游集团有限公司（以下简称千旅集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人季宏岩、被告千旅集团委托诉讼代理人胡爱平到庭参加诉讼。本案经审委会讨论决定，现已审理终结。 原告丰兰洲向本院提出诉讼请求：1.被告千旅集团退还原告丰兰洲保证金227400元，并支付以该款为基础按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自起诉之日起至判决确定的履行之日止的利息损失；2.本案诉讼费用由被告千旅集团承担。 事实和理由：2018年6月15日，原承租人张良骏经公开拍租方式取得千岛湖大排档7、8号摊位租赁经营权，期限为2018年7月25日至2023年7月24日，摊位面积约266平方米，限于经营餐饮活动。同日，原告经公开拍租方式取得千岛湖大排档一楼后排8号商铺租赁经营权，期限为2018年7月25日至2023年7月24日，商铺面积约53.2平方米。随后，张良骏缴纳了摊位首年租金750000元和30%保证金225000元。原告缴纳了商铺首年租金8000元及保证金2400元。其中保证金中的20%为租赁保证金，10%保证金作为经营者资产使用、按时腾退商铺、装修装潢、违规处罚等方面的保证金。2018年7月12日，张良骏与被告签订了《千岛湖大排档摊位租赁合同》，原告与被告签订了《千岛湖大排档商铺租赁合同》。2018年8月21日，张良骏经被告同意后将大排档7、8号摊位租赁经营权转让与原告。此后，原告及时缴纳了第二年度的租金，并一直正常经营，并为春节旅游假期备足货品。 2019年12月下旬，新冠肺炎疫情爆发，受疫情防控措施影响，原告被迫停业，一边损失大量备货，一边还需支付员工工资等费用。2020年1月31日，原告为防止双方损失扩大，向被告提交了退租申请，希望解除合同，退还租金、保证金及水电押金等费用。2020年2月11日，原告等十家大排档经营户又向被告提交了退租《申请报告》，被告不予理睬。2020年2月26日，原告等十一家大排档租户再次提交《再申请大排档经营户与旅游集团解除租赁合同的申请书》。2020年2月28日，被告回复不同意解除合同，也不退租金、保证金。2020年3月2日下午，被告召集大排档租户或代表，同意解除摊位租赁合同，愿意退还自2020年1月25日至2020年7月24日的六个月租金，但不退还30%保证金，且要求一个星期内腾退，其中保证金不退还的意见遭到全体租户的拒绝。同时，被告还强迫要求原告在摊位退租同时，将商铺一并退租。2020年3月16日，原告将已腾空摊位退还给被告的同时，也被迫将商铺腾空退还，移交完后签订了移交确认单、清单。2020年3月18日，被告又向申请退租的每家租户送达了《关于限期腾退摊位（商铺）的通知》，要求租户在2020年3月22日下午4时前完成腾退并办理交还手续。目前，双方已经办理完成腾退移交手续，租赁合同已经解除，双方对退还租金、物业费、水电费押金均无异议，但关于退还保证金的争执至今未能解决。 综上，原告认为新冠肺炎疫情属于不可抗力因素，根据合同第十一条约定属于免责情形，被告理应退还保证金。 被告辩称：1.原、被告之间法律地位平等，均受合同法以及双方签订的租赁合同约束；2.新冠肺炎疫情虽然属于不可抗力，但毕竟是短时间的，租赁期长达五年，疫情不足以导致整个合同无法履行，所以一直没有同意原告在内的大排档11户承租户的退租及退保证金要求，截至2020年3月17日，仅仅4户出租户办理了退租手续，其中3户诉请退还保证金；3.被告已经按照政府文件，免除了租户2月份、3月份两个月的租金，如果后续有文件要求继续减免，被告还会继续执行，但原告执意要求解除合同，退还租金，被告只能被动接受原告的退租要求，并已退还2020年1月25日至2020年7月24日共计六个月的租金，且办理了退租手续，但拒绝退还保证金。根据租赁合同第9条第2项约定，租赁期内，原告解除合同的，保证金不予退还；4.原告借疫情解除合同，属于单方面的违约，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年6月15日，张良骏通过淳安县产权经纪公司（以下简称产权公司）公开拍租，取得千旅集团名下千岛湖大排档7、8号摊位【梦姑路54-7、8】租赁经营权。2018年7月12日，张良骏与千旅集团签订《千岛湖大排档摊位租赁合同》1份，约定：租金按照先付款后使用的原则按年度一次性支付。第一租赁年度租金为750000元，以后每年租金逐年递增1%；租赁期限为2018年7月25日至2023年7月24日；经营项目为餐饮；保证金为首年租金的30%，即225000元，其中20%保证金为租赁保证金，10%保证金为经营者资产使用、按时腾退商铺、装修装潢、违规处罚等方面的保证金。如因张良骏的原因导致中途解除租赁关系，则租金的30%保证金全部没收；合同到期后，若张良骏无任何违规违约行为，且不存在拖欠费用及任何赔偿责任的，按时腾退交还商铺的，千旅集团退还全部保证金（保证金不计息）；租赁期内，张良骏如需提前解除房屋租赁合同，提前1个月向千旅集团提出书面申请，并经千旅集团同意后签订解除合同协议，保证金不予退还。同时，合同第11条约定了免责条款，因不可抗力造成合同无法继续履行，或因政策性因素导致合同不能履行或不能完全履行，不视为违约，双方互不承担责任。合同终止时，租赁保证金予以退还。2018年7月31日，千旅集团向张良骏出具金额为225000元的收款收据1份，载明“大排档7、8号摊位租赁保证金。”2018年8月21日，千旅集团、张良骏及丰兰洲三方签订补充协议，约定张良骏将大排档7、8号摊位租赁经营权自2018年8月20日转让给丰兰洲。 2018年6月15日，丰兰洲通过产权公司公开拍租，取得千旅集团名下千岛湖大排档一楼后排8号商铺租赁经营权。2018年7月12日，丰兰洲与千旅集团签订《千岛湖大排档商铺租赁合同》1份，约定：租金按照先付款后使用的原则按年度一次性支付，每年度租金为8000元；租赁期限为2018年7月25日至2023年7月24日；保证金为首年租金的30%，即2400元，其中20%保证金为租赁保证金，10%保证金为经营者资产使用、按时腾退商铺、装修装潢、违规处罚等方面的保证金。如因丰兰洲的原因导致中途解除租赁关系，则租金的30%保证金全部没收；合同到期后，若丰兰洲无任何违规违约行为，且不存在拖欠费用及任何赔偿责任的，按时腾退交还商铺的，千旅集团退还全部保证金（保证金不计息）；租赁期内，丰兰洲如需提前解除房屋租赁合同，提前1个月向千旅集团提出书面申请，并经千旅集团同意后签订解除合同协议，保证金不予退还。同时，合同第11条约定了免责条款，因不可抗力造成合同无法继续履行，或因政策性因素导致合同不能履行或不能完全履行，不视为违约，双方互不承担责任。合同终止时，租赁保证金予以退还。2018年7月31日，千旅集团向丰兰洲出具金额为2400元的收款收据1份，载明“大排档一楼8号商铺租赁保证金。” 受新冠肺炎疫情影响，浙江省于2020年1月23日启动一级响应。次日，我县就疫情防控工作发布通告，要求部分企业即日暂停营业。2020年1月28日，我县发布《关于延迟企业复工和学校开学的通知》，要求县内各类企业不早于2月9日24时前复工。2020年2月19日，我县各类企业有序复工。 2020年1月31日，丰兰洲向千旅集团提交退租申请，要求按照租赁合同第11条解除合同，退还2020年1月至7月的全部租金、保证金及水电押金等费用。 2020年2月11日，丰兰洲又向千旅集团提交退租申请报告。2020年2月26日，丰兰洲再次向千旅集团提交《解除租赁合同申请书》。2020年2月28日，千旅集团答复同意减免2020年2月、3月份租金，并承诺此后有减免政策将再次兑现，但不同意解除租赁合同，也不同意退还租金和保证金。随后，千旅集团同意解除租赁合同，并退还2020年1月25日至2020年7月24日六个月租金。2020年3月18日，千旅集团向丰兰洲送达《关于限期腾退摊位（商铺）的通知》，要求在2020年3月22日前完成腾退移交手续。截至目前，双方已完成摊位、商铺设备移交手续，对此并无异议，但千旅集团不同意退还摊位、商铺的30%保证金，协商无果，成讼。 本院认为，疫情虽然属于不可抗力，但不能一概适用免责条款，仍需考量疫情及防控措施对履行租赁合同的影响程度。疫情爆发后，我县积极采取防控措施，自2020年1月24日起全县各经营企业暂停营业，但我县并非处于疫区、受疫情影响严重程度相对小，县内企业也于2020年2月19日有序复工复产，并非处于持续暂停营业状态。本案中，原承租人张良骏与丰兰洲之间的签订的补充协议合法有效，原承租人享有的权利和义务一并由丰兰洲继受。同时，丰兰洲与千旅集团签订的商铺租赁合同合法有效，故丰兰洲的行为受到摊位、商铺租赁合同的约束。其次，千旅集团已就摊位、商铺分别免除丰兰洲两个月的租金，在一定程度上减少了丰兰洲的损失，且同地段其他摊位已相继正常营业，虽然营业收入较往年有所减少，但这并不足以导致合同无法继续履行，丰兰洲仍应严格履行租赁合同，故对丰兰洲主张适用免责条款不予采纳。因双方已办理完摊位、商铺腾退移交手续，故租赁合同事实上已经解除。根据合同约定，租赁期内，丰兰洲提前解除合同的，保证金不予退还，但该保证金分为20%租赁保证金和10%经营资产使用等方面的保证金。租赁保证金旨在履行租赁合同，现丰兰洲提前解除合同，系单方违约行为，千旅集团有权拒绝退还，故对丰兰洲主张退还该20%保证金的请求不予支持；10%保证金旨在丰兰洲在租赁期间合理使用资产、按时腾退以及装修装潢等方面统一管理，现千旅集团对丰兰洲退场移交的设备清单等并无异议，且其自身在租赁期间也未曾违反相关管理制度，故在千旅集团同意解除合同、接收设备移交之时，该保证金的担保目的已经实现，且该保证金兼具违约金性质，故对丰兰洲主张返还该10%保证金的请求予以支持，即75800元。关于利息请求，双方在合同中明确约定保证金不计息，故对丰兰洲利息请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告淳安千岛湖旅游集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丰兰洲保证金75800元。 二、驳回原告丰兰洲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4712元，减半收取2356元，由原告丰兰洲负担1571元，被告淳安千岛湖旅游集团有限公司负担785元。 原告丰兰洲于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告淳安千岛湖旅游集团有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  蒋烟明 二〇二〇年八月五日 书记员  张 鑫 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-9-?