北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初5064号原告：晁秀文，女，1960年5月15日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭聪，北京市玖典律师事务所律师。被告：李忠，男，1963年9月27日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：董海鹰，男，1966年11月16日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，北京辰星环境工程有限公司法律顾问，公民身份号码×××。原告晁秀文与被告李忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晁秀文的委托代理人彭金城、被告李忠委托代理人董海鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晁秀文向本院提出诉讼请求：1．被告支付房屋租金123750元，并从2018年3月1日起按照银行贷款利率给付利息；2．被告给付原告物业费24480元，并从2018年3月1日起按照银行贷款利率给付利息；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自有位于北京市顺义区×大街×号院×号楼×层×室楼房1套，建筑面积209．23㎡。2018年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告房屋，租赁期36个月，自2018年3月1日起至2021年2月28日止，年租金15万元，月租12500元，按年支付房租，上交年租金。2019年10月，原告将涉诉房屋出卖，双方协商，2019年10月31日解除租赁关系，被告共欠租金20个月，共计13万元，另拖欠物业费25107．6元。后原告向被告多次索要未果，现为了维护原告合法权益,故起诉到法院，请求依法判决。被告李忠辩称：房屋租赁合同是以买房代租的形式，我方2018年3月交纳了10万元定金，一直租到2019年10月初，原告要卖房并说不向我方要租金，我方也不主张违约责任，2019年10月15日搬离，我方装修的钱和违约的钱都不要了，是双方协商的结果。本案我方不同意给付租金，双方互不追究责任，所以不认可原告的请求。但是没有书面协议提交，我方就合同解除也没有证据提交，仅为口头约定。本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，晁秀文（出租方、甲方）与李忠（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定主要内容如下：“第一章房屋基本情况1．1房屋地点位于：顺义区×大街×号院×号楼×层×。1．2乙方向甲方承租上述房屋的建筑面积：209．23平方米。第二章租赁期限2．1本合同所约定的租赁期限为36个月。租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止。第三章租金3．1租金及计算方式为：该租赁房屋年租金为15万元，月租金为12500元。3．2租金支付方式：租金按年支付，上交年租金。3．3租金支付时间：每年1月1日前交付下一年度房屋的年租金。3．4支付方式：汇款甲方收款账号信息甲方收款人名称：刘权开户行：中国工商银行股份有限公司北京顺义支行账号：×××3．5乙方不需甲方开具发票第四章履约保证金4．1乙方需向甲方交纳履约保证金2万元整，作为乙方在承租期内完全履行本合同的保证。4．2租赁期间，乙方如有非甲方原因拖欠费用或因其他乙方原因给甲方造成损失，甲方有权从履约保证金中先行扣除，并有权向乙方追索补足履约保证金。保证金发生扣除事宜后，乙方应在收到甲方通知后3个日历日内全额补足保证金。……第六章其它费用乙方自行缴纳经营期间实际发生的以下费用：（1）水费、电费、燃气费、供暖费、物业费、污水排放费；（2）冷、热水费（如有）；（3）网络、有线电视、电话费；（4）餐余垃圾清运费；（5）财产保险、第三者责任保险或公众责任险；（6）租赁红线范围内各种管线的保养维护和疏通费用（7）应由乙方自行承担的税费及其他费用。……第九章装修租赁期间，乙方有权对租赁房屋按经营用途进行装修，但不得损坏房屋结构，不得对房屋造成损害。第十章甲方权利义务10．1甲方有权依照合同约定按期足额收取租金及相关费用。10．2甲方保证该租赁物的合法性，没有任何产权纠纷，符合设计标准并验收合格，甲方有权对租赁物进行出租。……第十一章乙方权利义务……11．2乙方应按合同规定如期足额支付租金及其它根据合同约定应向甲方或第三方支付的其他费用。……第十二章违约条款12．1乙方违约有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权选择提前终止本合同，乙方的履约保证金不予退还，同时乙方赔偿甲方因此造成的相关一切损失。12．1．1乙方逾期支付租金达15日历日。……”。合同落款是晁秀文丈夫刘权代表出租方签字确认，承租方为李忠签字捺印。庭审中，李忠代理人陈述知晓晁秀文与刘权是夫妻关系。涉诉房屋顺义区×大街×号院×号楼×层×原登记在晁秀文名下，当庭确认该房屋已经售出。双方均认可李忠向晁秀文交纳的金额共计12万元，晁秀文称其中10万元是房租，2万元时履约保证金，李忠称10万元时房屋购买定金。除12万元是在签订《房屋租赁合同》时给付晁秀文外，李忠直至2019年10月15日搬离前未给付其他款项。晁秀文认可李忠从涉诉房屋搬离是2019年10月15日。李忠代理人称签订《房屋租赁合同》的真实意图是购买涉诉房屋，但是因北京市购房政策的变动才没有最终购买房屋，当晁秀文要卖房时就同意搬离，当时双方约定解除合同后互不追究责任，但是关于买房合意及合同解除后不追究责任均为口头协议，没有证据向本院提交。晁秀文代理人称双方之间租赁合同的解除是李忠违约逾期支付租金导致，并不存在解除合同后互不追究责任的情形，也没有李忠买房的事情。庭审中双方均对合同解除无异议，同意2019年10月15日作为合同解除之日，晁秀文在本案中不再主张合同解除。晁秀文提交律师函，以证明在2019年合同解除后向李忠索要欠付租金及物业费的事实，并提交物业费交纳发票以证明晁秀文交付了物业费。李忠代理人对该律师函证明目的不认可。上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同》、发票、律师函、不动产权证复印件等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：本案中原告与被告签署的《房屋租赁合同》已经生效并事实上履行，双方对合同签名及房屋交付、款项交付陈述一致，双方系房屋租赁的法律关系，被告辩称是要买房且交付的是购房定金并没有提交任何证据予以证明，本院对该辩解意见不予认定。关于《房屋租赁合同》的解除，被告认可除签订合同时给付原告12万元外，直至2019年10月15日搬离涉诉房屋时未再给付原告其他款项，且双方共同确认2019年10月15日合同已解除，被告对合同提前解除无异议，结合该合同3．2、3．3、11．2、12．1．1的约定，原告有权提前终止合同，并主张欠付租金，欠付租金金额应以被告实际占有房屋的时间计算，本院确认欠付租金数额应为123750元。关于物业费的请求，该合同第六章第（1）项约定由被告负担，被告应履行合同项下物业费的给付义务，因此，本院对原告的此项请求及计算方式、数额予以支持。关于上述两项的利息请求，本院认为被告欠付租金的事实存在，其辩称在原告通知其搬离时双方已约定互不追究违约责任但未提交任何证据予以证明，原告对被告的辩解意见不予认可，根据该合同的约定及被告未交租金的违约行为，本院对原告的利息请求予以支持，本案中原告在合同解除后向被告发律师函追索过租金但在合同解除前却未明确向被告索取过欠付租金，被告对收到律师函不认可，综上，本院考虑本案事实情况及原告出售房屋的事实存在，确定利息自2019年10月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率依法计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告李忠给付原告晁秀文房屋租金十二万三千七百五十元，于本判决生效之日起七日内履行，并给付原告晁秀文利息（以十二万三千七百五十元为基数，自二〇一九年十月十六日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至付清之日止）；二、被告李忠于本判决生效之日起七日内给付原告晁秀文物业费二万四千四百八十元，并给付原告晁秀文利息（以二万四千四百八十元为基数，自二〇一九年十月十六日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至付清之日止）；三、驳回原告晁秀文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千六百三十三元，由被告李忠负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，于本判决生效之日起七日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二〇年八月二十一日法官助理 夏 天书 记 员 田小星