民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初3060号 原告：陈建军，男，汉族，1970年1月20日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住浙江省杭州市。 委托诉讼代理人：苏南，上海市海华永泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单方明，上海丰进立和律师事务所律师。 被告：南京名盛物业管理有限公司，统一社会信用代码91320106790401959K，住所地江苏省南京市。 法定代表人：冯鹏霖。 委托诉讼代理人：童跃，上海市建纬（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡馨研，上海市建纬（南京）律师事务所律师。 原告陈建军与被告南京名盛物业管理有限公司（以下简称名盛物业公司）业主知情权纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈建军及其委托诉讼代理人苏南、单方明，被告名盛物业公司委托诉讼代理人童跃、胡馨研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建军向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告公布其自管理益来国际广场以来与城市名人资产经营有限公司签订的《物业服务合同》、收费标准、服务内容及收取物业费用的情况，并提供前述公布资料的原始凭证供原告查阅；二、判令被告向原告公布2017年6月1日至2020年6月2日管理益来国际广场所配置人员情况（包括物业服务人员、保安、保洁等），并提供相应合同供原告查阅；三、判令被告向原告公布其于2017年6月1日至2020年6月2日期间对益来国际广场物业收费标准及具体组成方式（包括物业费、中央空调运行费、公摊的公共设备（施）、水电费用及其他的具体数据）及相关收费依据，并提供前述公布资料的原始凭证供原告查阅核对；四、判令被告向原告公布对益来国际广场公摊的公共设备（施）明细及使用情况;五、判令被告在物业管理区域内显著位置以公告方式公布益来国际广场共有部分（包括大堂、消防避难层、大楼外墙广告位、地下一到三层及地面被占用的公共空间等）的使用和收益情况，并提供前述公布资料的原始凭证供原告查阅核对；六、判令被告在物业管理区域内显著位置以公告方式公布自其管理益来国际广场以来专项维修资金的筹集、使用情况（需载明使用明细、收入和支出情况），并提供前述公布资料的原始凭证供原告查阅；七、判令被告向原告说明其与城市名人资产经营有限公司签订的《物业服务合同》履行的相关情况，并提供相关原始凭证供原告查阅；八、判令被告向原告公布对其提供自2017年6月1日至2020年6月2日期间二十四小时来访登记服务的人员安排及相应管理制度；九、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第七项诉讼请求。事实与理由：原告于2005年1月18日与南京益来实业有限公司签订《南京市商品房买卖契约》，购买位于南京市。同日，原告与南京益来名人城市酒店有限公司签订《益来国际广场租赁协议》，约定将房屋出租给南京益来名人城市酒店有限公司，租期10年，原告每年取得固定收益回报。类似像原告这样的小业主共有300多户。租约到期后，城市名人资产经营有限公司（原南京益来名人城市酒店有限公司，以下简称城市名人公司）抛出了租和售两个方案，173户业主选择了城市。原告选择了后一种方案。2015年11月26日，原告与城市名人公司签订《益来国际广场租赁协议补充协议》，约定将房屋租期再延长三年。自2016年12月起，城市名人公司开始陆续欠付房租，有几十户业主与其诉讼。经了解欠付原因是城市名人集团因对外投资失败拖欠数十亿债务。选择回购的173户业主至今还没有拿到本金，但是房屋已被抵押拍卖。至2018年底，与原告一样性质的127户小业主将房屋收回不再出租给城市名人公司。2018年12月18日，原告将房屋收回自用。原告自2005年购买房屋后至2018年12月18日，十几年间从未管理过房屋，也从未办理过交房手续，房屋一直出租给城市名人公司作为酒店使用，并未自用。被告与大业主城市名人公司的实际控制人是同一人，被告是城市名人公司聘请，长期单一为城市名人酒店服务，酒店人员与物业服务人员混同。原告从未与被告签订过物业服务合同，但是房屋事实上是由被告管理。与原告相同情况的许多小业主由于选择了到期收房没有续租与城市名人公司闹得不愉快。因为被告实际上代表城市名人公司利益，所以在管理房屋时人为设置障碍造成小业主使用房屋不便，导致所有收房的小业主都与被告发生过多次冲突。原告在收房时发现被告在办公室里公布的物业收费标准为38元/月/㎡。在南京最高档的房屋紫峰大厦物业费不过也才30元/月/㎡。原告觉得极不合理，当场让物业公司人员解释也没有得到答复。2019年4月15日，被告向原告发出催交单，要求支付2018年12月18日至2019年3月31日的物业公共服务费（包括物业费、中央空调运行费、公摊的公共设备（施）水电费用及其他共计4081.19元；物业费收取标准为20元/月/㎡。被告收费的依据是什么？调整的依据是什么？被告究竟是依据什么服务标准管理房屋的？原告之所以起诉要求行使知情权，皆因原告未与被告签订过物业服务合同，被告实际上对原告的房屋进行管理，被告的管理造成原告使用房屋诸多不便。原告想了解其所有房屋的物业管理情况，保障房屋的正常使用。 原告要求行使知情权具体理由如下： 1、原告从其他小业主诉讼案件中了解到，益来国际广场在前期物业服务到期后，并没有成立业主委员会，是城市名人公司与被告签订的《物业服务合同》。城市名人公司在承租原告房屋期间，自行聘请被告提供物业服务。在原告收回房屋后，被告应当与原告重新签订物业服务合同，且物业服务收费应当根据物价部门相关规定制定，一视同仁，并将包含项目明细清楚列出。事实上是，被告与城市名人公司本身就是关联企业，被告向城市名人公司收取物业费用极低。因此原告要求被告拿出之前与名人公司签订的物业服务合同和相关原始凭证供原告查阅。 2、原告在接到催交单时写的是20元/月/㎡，被告对于物业收费随意变价，且价格相差近50%，原告对其收费标准存疑。被告提供服务具体明细是什么，收费标准制定的依据是什么，其具体是怎样组成的？是否经过物价部门的审批？对于大业主城市名人公司的收费标准是否与小业主相同？提供的服务是否相同？被告的收费标准包括物业费、中央空调运行费、公摊的公共设备（施）水电费用及其他，事实上中央空调并不是全年提供服务，公摊的公共设备（设施）具体包括哪些？现在大楼的锅炉属于全体业主共有，却由酒店独享，小业主为什么不能使用锅炉？被告不向小业主提供热水，那锅炉的维护费用是否摊派到像原告一样的小业主身上。小业主装分户水表、电表被告都设置障碍，小业主与被告存在矛盾最大的是梯控卡问题。被告是否将酒店的大堂工作人员对住店客人提供的服务当成是自己的服务？事实上酒店的工作人员不为小业主提供服务。被告在其物业服务中是否为小业主提供24小时服务，如何提供24小时服务？ 3、经原告实地走访调查，益来国际广场的共有部分由被告出租经营，有美发、洗车店面等。地上停车场也是停满了车辆。设备层和地下一层由有人员在办公。该部分经营所得收益扣除经营成本后应归建筑区划内全体或者相关业主所有，用于补充专项维修基金或按照业主大会的决定使用。因此，该部分的使用和收益情况与业主的利益息息相关，应纳入业主知情权的范围。 综上所述，原告行使业主知情权，其目的是为了维护自身财产的合法权益，合法合理。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告名盛物业公司辩称，原告第一项请求与其无关，不同意公开。物业服务合同也找不到了，现在无法提供。收费标准、服务内容和收取物业费的情况可以书面回复，原始凭证现在找不到了，无法提供；对于第二项诉讼请求，不同意向原告公开；对于第三项诉讼请求，只同意公开原告的材料，其他业主的不同意公开。对于收费标准、具体组成标准、收费依据，可以向原告出示。不同意提供其他业主的原始凭证。如果有原告的原始凭证可以提供；对于第四项诉讼请求，被告没有异议；对于第五项诉讼请求，原始凭证不能保证提供，理由是有的时间很长了原始凭证没有了；对于第六项及第八项请求公开的信息需要核实。 本院经审理认定事实如下： 原告陈建军系2802室房屋的所有权人，2802室房屋的规划用途为商住。2005年1月18日，原告（出租人、甲方）与城市名人公司（承租人、乙方）就2802室房屋签订租赁协议，约定甲方将 2802室房屋出租给乙方，用途为酒店经营；租期自甲方按照商品房买卖契约之规定交清全部房款（含签订银行按揭合同）之日起第六十一日始至租赁满十年等等。租赁期限届满后，原告（出租人、甲方）与城市名人公司（承租人、乙方）于2015年11月26日签订租赁补充协议，约定双方确认将租赁期限延长3年至2018年1月18日止等等。2018年12月18日，原告将2820室房屋收回自用。之后，原告并未与被告签订物业服务合同。 另查明，自2006年起至今，被告为益来国际广场提供物业管理服务。城市名人公司仍在益来国际广场经营酒店。在本院以城市名人公司为被执行人的租赁合同纠纷案件执行中，被告经理向本院陈述其与城市名人公司签订过物业服务合同。被告当庭认可该事实，但认为相关合同已丢失。 本院认为，业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有 知情权，其可以向小区业主委员会和物业公司要求公布、查阅应当向业主公开、且确由小区业主委员会和物业公司掌握的资料。原告作为益来国际广场业主，有权要求被告公布由其掌握的涉及小区公共事务和物业管理情况的相关资料。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主有权请求公布、查阅以下资料：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。据此，本案中，被告应保障业主对上述资料进行查阅的权利，并及时公布相关资料，具体公布方式可以在益来国际广场公告栏或公共区域内公布。 关于原告要求被告公布被告与城市名人公司签订的物业服务合同、收费标准、服务内容及收取物业费用的情况，并提供原始凭证供原告查阅的主张。被告作为物业管理公司，为益来国际广场提供物业管理服务长达14年左右，其自认与城市名人公司存在物业服务合同关系。虽然原告并非该物业合同的当事人，但原告在2018年12月18日前一直与城市名人公司存在租赁关系，将2802室房屋交由城市名人公司租赁经营，故原告有权要求被告公布其与城市名人公司所签订的物业服务合同以及在此期间收取物业费的具体情况，包括物业费、中央空调运行费、公摊的公共设备设施水电费用及其他资料，并向原告提供查阅。被告以上述资料与原告无关、材料已丢失进行抗辩的理由不成立。对于原告主张公布收费标准、服务内容的问题，该部分信息已经包含在物业服务合同中，无需另行公布。 关于原告要求被告公布益来国际广场配置人员情况（包括物 业服务人员、保安、保洁等），并提供相应合同供原告查阅的主张。本院认为，益来国际广场不仅有城市名人公司经营的酒店，还有收回房屋自行使用的业主，对于物业服务人员的使用和安排涉及全体业主的共同利益，原告有权了解，故被告应当公布其在相关区域配置物业服务人员、保安、保洁等相关服务人员情况。对于原告要求提供相应合同供原告查阅的主张，本院认为，被告与其工作人员签订的相关合同属于被告内部管理事宜，且涉及工作人员的个人隐私，并不在业主知情权的范围内，原告的该项主张没有法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告公布其对益来国际广场物业收费标准及具体组成方式及相关收费依据，并提供原始凭证供原告查阅核对的 主张。该项主张与第一项诉讼请求系重复主张，故本院不再重复处理。 关于原告要求被告公布对益来国际广场公摊的公共设备设施 明细及使用情况的主张。益来国际广场的公共设备设施属于全体 业主共有或共同使用，被告负有维护管理的义务，以保障公共设 备设施正常运行及有效使用，因此被告在管理过程中应当明确公共设备设施的具体数量以及使用情况，向全体业主公布。 关于原告要求被告在物业管理区域内显著位置以公告方式公 布益来国际广场共有部分（包括大堂、消防避难层、大楼外墙广告位、地下一到三层及地面被占用的公共空间等）使用和收益情况，并提供原始凭证供原告查阅核对的主张。本院认为，益来国际广场公共区域（包括大堂、大楼外墙广告位等），属于全体业主共有或共同管理使用，故被告应当公布公共区域的使用和收益情况，并向原告提供查阅。 关于原告要求被告公布益来国际广场专项维修资金的筹集、使用情况，并提供原始凭证供原告查阅的主张。被告作为物业管 理公司对益来国际广场进行管理，对于建筑物及其附属设施的维 修资金的筹集及使用情况应当知晓。在益来国际广场业主叶信东诉被告业主知情权一案中，被告亦自认已申请使用过一次专项维修资金，故被告应当公布维修资金的筹集、使用情况，并向原告提供资料查阅。原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告公布二十四小时来访登记服务的人员安排及相应管理制度的主张。益来国际广场房屋属于商住性质，分属于酒店和普通公寓两个部分，不同于普通住宅小区的管理方式，被告应让业主了解来访登记的人员安排情况及相关管理制度措施，以保障整个大楼安全有序运转。故对于原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人 民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十 四条规定，判决如下： 一、被告南京名盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十 五日内向原告陈建军公布其与城市名人资产经营有限公司所签订的物业服务合同及收取相关费用（包括物业服务费、中央空调运行费、公摊的公共设备设施水电费用及其他）的资料，并提供相关原始凭证供原告陈建军查阅； 二、被告南京名盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十 五日内向原告陈建军公布2017年6月至2020年6月期间在南京市益来国际广场相关区域服务人员（包括物业服务人员、保安、保洁）配置的情况资料； 三、被告南京名盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十 五日内向原告陈建军公布南京市益来国际广场公共设备设施具体明细以及使用情况资料； 四、被告南京名盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十 五日内在南京市益来国际广场公告栏内或公共区域内张贴公布南京市益来国际广场公共区域（包括大堂、消防避难层、大楼外墙广告位等）使用和收益情况资料，并提供原始凭证供原告陈建军查阅； 五、被告南京名盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十 五日内在南京市益来国际广场公告栏内或公共区域内张贴公布建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况资料，并提供原始凭证供原告陈建军查阅； 六、被告南京名盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十 五日内向原告陈建军公布2017年6月至2020年6月期间南京市益来国际广场来访登记的人员安排情况及相关管理制度资料；       七、驳回原告陈建军的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告南京名盛物业管 理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  李彭 二〇二〇年八月二十五日 书记员  竺青