上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12649号原告：上海德邦物流有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇明珠路**。法定代表人：孟明辉，总经理。委托诉讼代理人：珠兰，女，在上海德邦物流有限公司工作。被告：台州市玉龙服饰有限公司，住，住所地浙江省台州市黄岩区新前工业区内/div>法定代表人：施必龙，执行董事。委托诉讼代理人：吕长兵，浙江融哲(义乌)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斌，浙江融哲(义乌)律师事务所律师。原告上海德邦物流有限公司与被告台州市玉龙服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理中，依原告之申请本院依法对被告采取了财产保全措施。本案于2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人珠兰、被告委托诉讼代理人吕长兵、吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海德邦物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告各项损失费用总计人民币658,200.80元(以下币种均为人民币，含拖欠的租金108,784.14元、物业费35,527.80元、装修期损失费108,784.14元、空置期损失费108,784.14元、免租期损失费175,693.80元、违约金120,626.74元);2、判令被告承担诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求：判令原、被告于2019年5月16日签订的《租赁合同》解除。事实和理由：2019年5月16日，被告桐乡分公司与原告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市明珠路XXX号B座[1203/1204]室租于被告使用。该房屋铺面592.13平方米。租赁期自2019年7月16日至2023年7月15日。2020年6月3日被告递交《解约合同的通知》,决定2020年6月3日不再续租该房屋。被告违反合同约定,给原告造成损失如下：(1)合同约定：装修期为2019年5月16日至2019年7月15日,装修期损失费108,784.14元;(2)合同约定：违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费之和的违约金,即违约金120,626.74元;(3)合同约定：因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不少于2个月)空置期损失费108,784.14元；(4)合同约定：2020年1月16日至2020年7月15日产生的物业费35,527.80元;(5)合同约定：2020年1月16日至2020年3月16日产生的租金108,784.14元;(6)合同约定：2020年3月16日至2020年6月22日(起诉之日)产生的免租期损失费175,693.80元。综上,原告履行了出租人的义务,但被告却没有按约定履行承租人的义务,严重违反双方互利互惠、合作共赢的初衷,为保护原告合法利益,根据双方约定以及民事诉讼法等相关法律的规定,特向法院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。被告台州市玉龙服饰有限公司辩称：本案房屋租赁合同是否有效,尚待确认,原因是原告未提供证据证明其为案涉租赁房屋的所有权人或合法转租人。原告诉讼请求中所列拖欠的物业费35,527.80元,物业费应由被告向上海园翼物业管理公司(以下简称园翼物业公司)交纳,与本案无关。双方合同已于2020年6月3日正式解除,原告诉讼请求计算依据明显不当。被告于2020年6月3日向原告书面递交《解除合同的通知》,原告收到后一直未明确表示反对。尚有房屋租金保证金108,784.14元,物业费保证金11,842.60元原告未退还。案涉租赁房屋原告现已另行出租,请求法庭责令原告提交新的租赁合同以计算原告房屋空置期。关于合同文本中“免租期”和实际月租金，以前的房屋租赁合同基本上是没有免租期这个概念的,原告故意引入该概念,目的是为了提高月租金,显失公平。比如,年租金12万,月租金为1万元;但引入每年6个月免租期,月租金变为12万/年÷6个月＝2万元/月,人为的把月租金扭曲为实际的两倍。本案中,第一年免租期为122天,年租金为592.13平方米×3.02元/平方米每天×(365-122)天=434,540.52元,实际月租金应该为434,540.52元/年÷12月/年=36,211.71元/月,而不是54,392.07元/月。今年一月,全国突发新冠疫情,为不可抗力;被告提前解除双方间的房屋租赁合同,确实是情非得已。受疫情影响,租赁的办公区域从一月份就不再使用,本案租赁合同的根本目的已无法实现;同时,疫情导致被告经营困难,难以继续承担高昂的租金及物业费。就提前解除合同一事,也曾多次向原告协商。合同提前解除,被告承认有一定过错,愿意赔偿因此给原告造成的实际损失,但重复赔偿及超过损失的部分不予认可。原告既主张违约金、又主张损失赔偿,属于重复赔偿,于法无据。本案租赁合同,违约金标准已有明确约定,该违约金是原告对承租人违约解除合同时对自已损失的预估,已经包括了全部可能的损失。当然,对于实际损失,原告负有举证责任;如果损失低于违约金,请求法庭予以调整。经开庭审理查明，2019年，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落在上海市青浦区明珠路XXX号B座1203、1204室。建筑面积为592.13平方米，签订合同时,乙方对该租赁物业现状已充分了解,确认符合乙方承租目的。乙方承租出租物业仅作为办公用途,租赁期限为自2019年7月16日至2023年7月15日止。甲方于2019年5月15日前向乙方交付出租物业。乙方装修期为自2019年5月16日起至2019年7月15日止。乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修,装修期间需缴纳物业管理费和其它费用。双方协商除上述装修期外,甲方承诺给予乙方第一年122日免租期、第二年122日免租期、第三年122日免租期、第四年91日免租期,免租期在每租赁合同年度年末执行,具体免租时间为：1、2020年3月16日起至2020年7月15日止；2、2021年3月16日起至2021年7月15日止；3、2022年3月16日起至2022年7月15日止。4、2023年4月16日起至2023年7月15日止。以上免租期内甲方免收乙方租金,但在免租期内不免除物业管理费和其他费用。若乙方有意续租,应在合同届满3个月前书面通知甲方。若乙方全面履行了合同,未发生违约行为,并且乙方的承租条件与第三方承租条件相等的情况下,乙方享有优先续租权。甲方应于合同期满2个月前书面回复乙方其续租申请是否被接受。若甲方同意续租,应告知有关续租增加的条件,双方就租金等事宜重新商定,并签订新合同。如果甲方不同意续租,乙方应于租赁期限届满日按合同约定将出租物业交还给甲方。租金按每天每建筑平方米人民币3.02元计算,折合每月平均租金为54,392.07元。双方约定合同租金按以下方式支付,先付后用：每贰个月支付一次,支付时间为每贰个月的首月前五日内支付,如果遇到免租期,导致每租赁合同年的最后一次房租缴纳没有贰个月,则该租赁合同年的最后一笔租金需同前一笔租金一起支付到位(假设：免租3个月,则该租赁合同年的最后一次缴纳费用需一次性缴纳3个月房租);首笔租金于合同盖章生效后5个工作日内支付。乙方应将上述款项支付至甲方指定的银行账户,甲方的银行账户信息详见合同附件五。甲方委托专业物业管理公司提供物业服务,乙方根据附件四物业相关费用收费规定向物业管理公司支付管理费,由物业管理公司向乙方开具管理费发票。物业管理费每贰个月支付一次,支付时间为每贰个月的首月前五日内支付;首笔物业管理费于合同生效后3个工作日内支付。物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算,每月物业管理费为5,921.30元。装修期和免租期内乙方无需支付租金,但需按照10元/平方米/月×租赁建筑面积向物业管理公司支付物业管理费(详见附件四物业相关费用收费标准),并承担水、电、燃气等公用事业费用,其中水电费为物业公司代收代缴,由物业公司开物业服务性发票给乙方。乙方在承租、使用出租物业期间使用的水、电费用,由管理公司根据附件四及有关部门的收费标准代有关部门向乙方计收。乙方因经营发生的其他公用事业费用(如有),由乙方自行向有关公用事业部门支付。乙方应在签订合同后,向甲方支付等同于贰个月租金即108,784.14元为履约保证金,缴纳时间为同第一期租金一起缴纳。乙方未按时缴纳房租或者其他违约前提下,甲方有权自行用前述保证金充抵乙方房屋租金及其他违约金,若有不足,甲方有权利要求乙方补充。该保证金被充抵后,乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金,否则视为乙方未按时支付保证金,甲方有权单方解除合同。乙方信守合同全面履行其义务,在租赁期间按约付清所有租金和其他费用,且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过,正常使用折旧除外)退还甲方后,甲方应在出租物业按要求回收后30日内将该保证金无息退还给乙方。如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用,每逾期一日,甲方有权向乙方收取应付款项总额的千分之一作为滞纳金。为免疑问,合同项下的物业管理公司是指接受甲方委托,对包括该出租物业在内的该大厦提供商业运营管理服务和物业管理服务的公司。甲乙双方协商一致,可提前终止合同,但应签订书面终止协议。任何一方在履行合同时出现合同约定的违约事项达到解除合同条件的,守约方可选择解除合同。任何方单方提前要求解除合同或出现合同约定的违约情形导致合同解除的,违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。乙方违约时,甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失,保证金余额不足抵扣违约金或损失的,甲方有权向乙方继续追索。在合同履行期间,一方如有违反合同约定的行为,违约方应向另一方支付违约金。合同有违约金计算方式约定条款的,从其约定;没有违约金计算方式约定条款的,违约金按日违约金计算：日违约金为合同约定租金总金额的千分之一;违约天数＝违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数;违约金金额＝日违约金×违约天数。因乙方违约导致合同解除的情况下,甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不少于2个月)的租金、管理费损失;(2)甲方将该出租物业另行出租的租金、管理费与甲方根据合同可取得的租金、管理费之间减少的差额；(3)甲方基于乙方完全履行合同而给予乙方装修期间和免除租期间的租金损失;(4)甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用;(5)因乙方违约给甲方造成的其他合理损失或甲方支出的合理费用,包括但不限于因该租赁关系产生的广告费、佣金、物业空置费及法律费用(诉讼费用、律师费、调查费)等。合同届满后,乙方未能按合同约定在甲方许可的期限内将该物业恢复原状,因而导致甲方无法将该物业交给新的承租方,而使得甲方被索赔或被起诉,或者新的承租方因此拒绝承租该物业给甲方造成各项损失,这些损失包括但不限于甲方因此所需支付新的广告费、佣金、物业空置费用及法律费用(诉讼费用、律师费、调查费)等。甲方原因造成乙方的损失：(1)该房屋交付时存在建造缺陷的,甲方应自交付之日起十五日内进行修复,逾期不修复的,甲方同意减少租金并变更有关租金条款。(2)因甲方未在该合同中告知乙方,该房屋出租前已抵押或产权转移已受限制,造成乙方损失的,甲方应负责赔偿。(3)租赁期间,甲方不及时履行合同约定的维修养护责任,致使房屋损坏造成乙方财产损失或人身伤害的,甲方或物业公司应承担赔偿责任。(4)租赁期间,非合同规定的情况甲方擅自解除合同,提前收回该房屋的,甲方应向乙方按月租金的两倍支付违约金,如违约金不足抵付乙方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另行约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告按约交付租赁房屋，2019年4月22日，被告向原告支付租金履约保证金108,784.14元，被告向园翼物业公司支付物业费保证金11,842.60元。被告支付租金、物业费至2020年1月15日。2020年5月13日，原告对系争租赁房屋锁门。2020年6月2日，原告对系争租赁房屋开锁。被告2020年6月3日，被告向原告发送《解除合同的通知》，言明被告按照约定支付了2019年7月16日至2020年1月15的租金、物业费,并交付租金押金108,784.14元、物业保证金11,842.60元。另已付清至2020年4月的电费。由于2020年1月份全国突发新冠疫情,导致经营困难,该片办公区域从1月份开始就不再经营使用。实在难以继续支付高昂的租金物业费。期间也多次表示希望能够提前解除合同。2020年5月12日原告要求物业将租赁区域锁上,导致被告无法进入租赁范围。被告要求腾空租赁物,而原告及物业阻止被告搬离自己的物品。鉴于目前因疫情原因,租赁区域已经不再经营使用,合同目的已然无法实现。继续维系租赁合同将对被告造成重大的经济困难,也不利于原告实现办公用房的经济价值。希望能够考虑实际情况,减少双方各自的损失,妥善解决合同解除事宜。被告预留的保证金可以折抵2020年1月16日至2020年3月15日的租金、物业费，2020年3月16日之后本来也是本年度的免租期。另需要拿回场地内的样衣以及电脑设备里储存的商业资料,希望慎重考虑扣留物品所带来的经济损失。被告愿意在搬离之时付清2020年3月16日至2020年5月12日全部物业费。望原告不再阻碍腾空。特发此通知：即日起解除与原告的租赁合同,望原告安排人员与被告结算剩余费用,并不再阻碍搬离租赁物内自己的物品。2020年6月9日,被告委托浙江红船律师事务所向原告发送《律师函》，言明2019年与原告签订《租赁合同》,约定承租位于上海明珠路XXX号B栋1203/1204楼办公区。租赁期间从2019年7月16日至2023年7月15日止,每年均有一定期间的免租期,其中第一年的免租期为2020年3月16日至2020年7月15日。合同约定每月租金54,392.07元,物业费每月5,921.30元。被告按照约定支付了2019年7月16日至2020年1月15的租金、物业费,并交付租金押金108,784.14元、物业保证金11,842.60元。另已付清至2020年4月的电费。由于2020年1月份全国突发新冠疫情,导致经营困难,该片办公区域从1月份开始就不再经营使用。双方租赁合同目的已然无法实现,继续维系租赁合同将对被告造成重大的经济困难,也不利于原告实现办公用房的经济价值。综合考虑后,被告多次提出希望提前解除合同,妥善处理后续事宜。2020年6月3日,被告也向原告发送了《解除合同的通知》,愿意将预留的保证金折抵2020年1月16日至2020年3月15日的租金、物业费,2020年3月16日之后是第一年度的免租期,故被告已经付清全部租金。另2020年5月12日原告要求物业将被告租赁区域锁上,导致无法进入租赁范围。被告多次要求腾空租赁物,而原告及物业阻止被告搬离自己的物品。本着平等协商、友好沟通的原则,为避免扩大各方经济损失,望原告收到通知后三日内及时与被告办理合同解除后的事宜。被告需要拿回扣留在物业的样衣及电脑设备(包括电脑设备里储存的商业资料、文件),以及租赁场地内的所有设施设备。愿意在搬离之时付清2020年3月16日之后的物业费。后被告撤离系争租赁房屋。另查明，2016年1月21日，坐落上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号房屋登记于案外人上海鼎沪实业发展有限公司(以下简称“鼎沪公司”)名下。原告(乙方)与鼎沪公司(甲方)签订《综合楼租赁合同》，约定甲方出租的综合楼位于上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号地块,面积为33,532.17平方米(具体以房产证登记的面积为准)。出租的综合楼应达到通水、通电(正式市政水电到位),同时需符合该地区消防主管部门要求的消防设施。出租综合楼的用途为：仅做办公之用,乙方不得随意改变该租赁物的用途,有其他变更需求时,必须向甲方申请,在获得甲方同意后,方可实施改动。综合楼采取包租的方式,乙方承租后由其自行管理。租赁期限为陆年。自2014年1月1日起计算,至2019年12月31日到期,租赁期满甲乙双方可协商租赁物续租事宜,如期满乙方不再续租,则甲方有权收回出租的综合楼。租赁物的免租期自2014年1月1日至2014年6月30日。免租期满后次日为起租日,由起租日(即2014年7月1日)开始计收租金。综合楼第一年的租金1.90元/平方米/天,前五年每年租金在前一年的基础上增加3%,第六年租金在第五年的基础上增加6%,2014年1月1日至12月31日，单价1.90元/平方米/天;2015年1月1日至12月31日，单价1.957元/平方米/天;2016年1月1日至12月31日，单价2.016元/平方米/天;2017年1月1日至12月31日，单价2.076元/平方米/天;2018年1月1日至12月31日，单价2.138元/平方米/天;2019年1月1日至12月31日，单价2.267元/平方米/天;以上租金均已包含开发票税金,每月租金的计算方式为：单价*产证登记面积*365天/12个月。租金按季度缴纳,第一期租金乙方于2013年12月15日前支付给甲方,以后每期租金乙方应于上一季度的最后一个月的15日前向甲方缴齐。乙方在合理范国内可将所租赁场地分租、转租给第三方,但需与甲方协商并得到甲方的书面同意且不影响租金的支付,甲方无合理理由不得拒绝。合同另行约定了其他权利义务。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、综合楼租赁合同、综合楼租赁合同补充协议、律师函、解除合同的通知、网银电子回单、上海市不动产登记簿等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告上海德邦物流有限公司表示，律师函系被告提交原告，证明被告承认合同有效。对物业费金额没有异议，16万余元不清楚有无收到。对于视频，原告确实已经另外出租。被告欠付两个月租金，租金、物业费支付至2020年1月15日。原告锁门以及开锁属实。2020年7月15日之前被告未搬离，具体搬离时间不清楚。被告提前搬离，属于违约。合同解除，解除时间为庭审之日。被告物业费支付给园翼物业公司，物业费以及保证金被告可以不支付给原告，但要支付给第三方物业公司。租金以及物业费没有意见。但装修期、免租期、空置期损失以及违约金，被告需要偿付。2014年5月15日，原告与鼎沪公司签订《综合楼租赁合同补充协议》，计租时间调整为：2014年3月1日至2015年2月28日，单价1.90元/平方米/天;2015年3月1日至2016年2月29日，单价1.957元/平方米/天;2016年3月1日至2017年2月28日，单价2.016元/平方米/天;2017年3月1日至2018年2月28日，单价2.076元/平方米/天;2018年3月1日至2019年2月28日，单价2.138元/平方米/天;2019年3月1日至2020年2月29日，单价2.267元/平方米/天。另约定了其他权利义务。关于被告打款给园翼物业公司物业费和打款给原告的租金保证金问题，被告不能抵扣原告主张的物业费和租金。因为被告违约,所以保证租金不退还给被告。关于什么时间有新租客搬进来的问题,是8月1日跟新租客签的合同。被告台州市玉龙服饰有限公司表示，对违约责任相关条款，应该根据原告实际损失来赔偿，不是根据合同约定。付款通知单微信聊天时，胡珊发送给被告法定代表人的。视频拍摄于2020年8月7日，本案租赁区域原告已另行出租，现正在装修。产权证看不出产权人与原告的关系，看不出原告有合法转租权。租赁合同第一页第2.1条租赁期限为六年，到期日为2019年12月31日。2020年原告没有转租权。支付物业费保证金11,842.60元、房屋租金保证金108,784.14元。合同4.5条履约保证金，要求承租方签订合同后即交付108,784.14元。物业保证金合同也约定的。水电费全部付清了，原告因被告欠缴电费于2020年5月13日锁门，被告报警四五次，被告2020年6月2日付清水电费后，当日原告将锁打开，被告方可将物品搬离。被告于2020年6月19日搬离的，没有书面交接手续。2020年6月3日合同解除，因为当日原告收到被告解除合同通知，之后原告没有表示异议。被告物业费支付给园翼物业公司。租赁保证金抵扣租金，租金按照3万余元/月计算。物业保证金抵扣物业费。原告诉请中装修期、免租期、空置期损失不是实际损失，系对损失的预估，等于违约金。与违约金重复计算。合同签订四年，实际履行了一年多，合同约定的每年有四个月免租期，被告认为合同履行满一年就应该享受该年度的免租期。2020年6月3日提出解除合同，对方没有提出异议，6月19日将物品全部搬离，8月7日之前原告将租赁场地另行出租。原告实际损失只有从6月19日至新租赁合同签订之日期间的租金损失。原告提交的综合楼租赁合同补充协议仍然看不出案涉房屋租赁合同原告拥有完整的转租权,该补充协议最后一页第一行提到2019年3月1日-2020年2月29日租金涨幅6%,单价为2.267元/平方米/天,只能说明原告在租赁合同到期后2020年1月1日-2020年2月29日期间如果续租的话双方对于租金的一个约定,不能证明2020年1月1日-2020年2月29日期间原告有承租、转租权,更不能证明2020年2月29日之后原告有承租、转租权。房屋腾空时间被告于2020年6月3日解除合同,双方间协商一致于6月18日完成了房屋腾空;2020年1月1日起(退一步说3月1日起)原告对案涉租赁区域不再有合法转租权,案涉租赁合同无效,被告于6月3日解除合同并无不当,不存在过错,没有赔偿责任。反之,租赁权及合法转租权2019年12月31日到期,原告应该早就知道,在签订合同时故意不提,与被告签订2019年7月16日-2023年7月15日为期4年的房屋租赁合同,存在重大过错,无权要求被告承担违约责任及赔偿损失。2020年5月13日-6月2日期间共计21天,原告通过物业公司对案涉租赁区域采取“锁门”措施,庭审时原告对该事实也予以确认;“锁门”行为导致21天内被告公司人员无法进出租赁区域,租赁目的无法实现,这21天的房屋租金不应该收取;根据合同第二页3.4.1租赁期限条款,假定2020年1月1日起合同无效后按原合同租金标准,被告应缴纳2019年7月16日-2020年6月18日期间扣除“锁门”期间21天共计10个月零13天的房屋租金：36,211.71元/月×10个月=362,117.10元,36,211.71元/月×13天÷30天/月=15,691.74元,原告应收租金：362,117.10元+15,691.74元=377,808.84元;被告已按照54,392.07元/月的租金标准缴纳了2019年7月16日-2020年1月15日期间6个月的租金,共计：54,392.07元/月×6个月=326,352.42元,尚有原租金标准两个月租金的押金108,784.14元、物业费保证金11,842.60元;被告实际已交纳租金：326,352.42元+108,784.14元=435,136.56元。所以,原告应退还租金押金：435,136.56元-377,808.84元＝57,327.72元及物业费保证金11,842.60元。关于物业费被告已缴清至2020年1月15日的物业费,尚有物业费保证金11,842.60元在原告处,物业费应由园翼物业公司向被告收取,与本案无关。根据庭审确认的事实，本院认为，原告将租赁房屋转租给被告时，转租期限超过其剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，原、被告间租赁期限截止2023年7月15日止，而原告与案外人鼎沪公司签订的租赁合同期限至2020年2月29日止，故此，原、被告间合同约定的超过2020年2月29日的租赁合同的约定无效。对于2020年3月1日至2023年7月15日的无效合同，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告明知其没有转租权仍然转租，应当对合同无效负主要的过错责任。原、被告双方均确认租金支付至2020年1月15日，2020年1月16日至2020年2月29日合同有效期内的租金，被告未支付系违约，被告应支付该期间的租金。2020年5月13日，原告将系争房屋锁门，故被告应支付2020年3月1日至5月12日期间的房屋占有使用费，房屋占有使用费标准可参照租赁合同约定的租金标准。被告主张原告用免租期的名义实际提高月租金金额，应按实际租金计算。被告与原告签订系争租赁合同时清楚相关条款内容，被告的主张无事实和法律依据，本院不予采信。根据合同约定，被告应向物业公司支付物业费，现原告未提供其垫付物业费的相关凭证，故对原告主张的物业费本院不予支持。关于原告要求赔偿违约金、装修期等损失费用，因租期超过部分的约定无效，违约金条款不应适用;2020年5月13日原告已锁门，后被告已搬离，且亦承担了其占用房屋期间的使用费，故原告主张违约金及装修期等损失无事实和法律依据，本院难以支持。被告同意保证金在本案中抵扣租金，根据双方合同约定保证金用于抵扣被告应支付的租金等，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告上海德邦物流有限公司与被告台州市玉龙服饰有限公司于2019年签订的《租赁合同》中2020年3月1日至2023年7月15日租赁期限无效；二、被告台州市玉龙服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司租金人民币81,588.10元；三、被告台州市玉龙服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司房屋使用费人民币129,839.14元(从被告已经支付的保证金108,784.14元中先行抵扣)；四、驳回原告上海德邦物流有限公司的其余诉讼请求。案件受理费人民币10,382元，减半收取计人民币5,191元，由原告上海德邦物流有限公司负担人民币2,955.30元，由被告台州市玉龙服饰有限公司负担人民币2,235.70元；财产保全费人民币3,811元，由被告台州市玉龙服饰有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年八月三十一日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。