北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初2312号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼（京汉大厦）**。法定代表人：段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司工作人员。委托诉讼代理人：赵秋月，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司工作人员。被告：刘芳，女，1981年9月2日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）与被告刘芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐生活公司委托诉讼代理人韩笑梅，被告刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐生活公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘芳支付乐生活公司自2017年3月1日至2019年2月28日拖欠的物业服务费共计人民币8367.22元；2.请求判令刘芳支付乐生活公司自2017年3月1日至2019年2月28日按照年应交物业费20%的标准计算违约金1673.44元；3.本案诉讼费由刘芳承担。诉讼过程中，乐生活公司变更第一项诉讼请求为：请求判令刘芳支付乐生活公司自2017年3月4日至2019年3月3日拖欠的物业服务费共计人民币8367.22元。事实和理由：乐生活公司系北京市怀柔区龙山御景小区物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。刘芳系北京市怀柔区×小区×号楼×单元×室房屋产权人，房屋面积137.8平方米。乐生活公司与北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司签署《物业服务合同》。物业服务合同签订后，乐生活公司按照物业服务合同约定提供了各项物业服务，但刘芳一直拖欠物业服务费，至今已拖欠2017年3月4日至2019年3月3日物业服务费8367.22元，按照物业服务合同约定截止2019年3月3日应支付违约金1673.44元。乐生活公司为维护自身合法权益，故诉至法院。刘芳辩称，乐生活公司所述房屋产权人、面积属实。不认可欠费时间及数额。刘芳认为，其与乐生活公司未签订书面的物业服务合同，双方未形成物业服务关系，乐生活公司的合同是与开发商签的，应当在小区成立业主委员会以后重新与业主委员会签订物业服务合同，即只有在乐生活公司与小区业主委员会签订合同后才有权向业主主张相应的权利。小区在业主收房的时候，每户业主都向开发商预存了一年的物业服务费用，按照与开发商签订的《物业服务合同》，2017年3月28日，小区才首次正式成立业主委员会筹备组，在此后三个月才能起算物业费收取时间，故乐生活公司应当从2018年7月开始才有权主张收取物业服务费用。乐生活公司与开发商签订的《物业服务合同》，刘芳不知情，也未见公示，不产生效力。乐生活公司服务未达到业主与开发商签订的前期物业服务合同中的三级标准，刘芳家的可视对讲机自2015年入住其就一直无法使用，阴天下雨主卧室窗户会漏雨。只想交纳与物业公司提供服务质量相符合的费用。小区的所有收入（包括广告费、房屋租赁费）应当在物业费中予以扣减。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《物业服务合同》，选聘乐生活公司对龙山御景小区提供物业服务。双方约定物业服务费用为包干制，由业主按照房屋的建筑面积交纳，其中多层住宅收费标准为2.53元每建筑平方米每月，高层住宅收费标准为2.53元每建筑平方米每月；对于物业的交接工作，双方约定乙方已于2015年6月30日承接本物业时，甲方已配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接。乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任。对于合同期限双方约定自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定一年。合同期届满前2个月，经双方协调同意后可另行续签合同。如在合同期内业主委员会成立时，则由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同，同时合同自行终止。双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等做了约定。2017年8月25日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日；其他约定事项与2016年签订的合同一致。当日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《补充协议书》，补充协议中对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜载明：“在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，龙山嘉园（御景）小区于2015年11月18日成立龙山嘉园（御景）小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员。根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。甲方据此于2016年3月11日起向龙山嘉园（御景）小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收龙山嘉园（御景）小区物业服务费。同时，通知于2016年3月14日向龙山嘉园（御景）全体业主正式就物业共用部分进行查验交接。乙方作为筹备组成员之一，见证了上述经过，根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》及甲方2016年3月11日《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知内容的相关规定，基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起付，期间由甲方依据合同约定转付乙方。乙方同意于2017年3月4日起自行向龙山嘉园（御景）全体业主收取物业服务费，甲方不再承担该项费用的转付的支付责任。”2018年6月30日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2018年7月1日至2020年6月30日；其他约定事项与2017年签订的合同一致。2018年11月15日，双方签订《补充协议》，补充协议中双方对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜与2017年签订的内容一致。合同签订后，乐生活公司为龙山御景小区提供了物业服务。另查，2018年8月6日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。刘芳系北京市怀柔区×小区×号楼×单元×室业主，其房屋建筑面积为137.8平方米。因刘芳未向乐生活公司交纳2017年3月4日至2019年3月3日期间的物业服务费，经催收未果，故乐生活公司持诉称理由起诉至本院，本案在审理过程中，刘芳坚持答辩意见，本院调解未果。乐生活公司就其主张向本院提交如下证据：1.物业服务合同3份、物业服务合同补充协议2份，用于证明双方之间存在物业服务合同关系，业主应按照合同约定履行自己的义务以及物业费单价及违约金计算标准；2.名称变更通知1份，证明乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司；3.物业日常服务照片、工作联系单2张、门禁维修承诺书1份、门禁维修发票6张、派工单4份，用于证明乐生活公司按照物业服务合同为小区提供了服务；4.计收物业费及小区物业项目交接公告及相关张贴照片，用于证明乐生活公司要求收费的依据。刘芳提交证据为：1.业主群的微信截图一组和龙山御景小区首次业主大会会议筹备组成员名单一份，证明小区业主均未看到开发商将物业移交给乐生活公司，且首次筹备业主大会的时间是2017年3月28日，乐生活公司收费无依据；2.主卧窗户漏水、可视对讲机和门禁无法正常的视频照片一组，用于证明乐生活公司服务不到位。经法庭质证，刘芳对乐生活公司提交的证据1中物业服务合同真实性认可，但是对其证明目的不认可，对补充协议中关于业委会成立的内容不认可，对收费期限不认可，认为乐生活公司不应该是筹备组的成员，对乐生活公司进入小区时间不清楚；对证据2无意见；对证据3、证据4不认可。乐生活公司对刘芳提交的证据1真实性认可，但关联性和证明目的不认可，认为乐生活公司于2015年5月11日与北京安宝房地产开发有限公司签订物业服务合同，并于2015年7月1日开始在小区提供物业服务至今。2015年11月18日龙山御景小区成立业主大会筹备组，成立满3个月未召开首次业主大会，2016年3月2日筹备组自动解散。根据相关规定，开发商有权于2016年3月3日起向业主计收物业服务费。因业主已经预交一年的物业服务费用，故计费时间从2017年3月4日起收取；关于门禁系统和可视电话问题，2017年尚在质保期限内，乐生活公司一直联系开发商及质保厂家进行维修，乐生活公司有相关的工作联系单和派工单作为依据，但维修后仍有部分门禁系统处于损坏状态，公司一方面联系开发商，一方面自筹资金准备更新门禁系统，由于门禁系统属于小区公共设施设备，维修需动用公共维修资金，但是部门小区业主不同意申请，乐生活公司同意自费更换，但是需要时间；关于主卧漏水的问题乐生活公司认为，属于开发商遗留问题，愿意协助业主与开发商进行沟通，但维修责任不能由乐生活公司承担。另，本院于2020年7月14日前往龙山御景小区进行了现场勘查并拍摄照片，问题如下：对地下车库管道喷粪问题，乐生活公司认为管道确实漏过，但是这些管道都是新悦百货的；对于地下室有人居住的问题，乐生活公司表示，该处是电梯工的临时住所，应整改；对于地下车库有人私划车位的问题，乐生活公司表示已经报送过相关的行政部门；对于2号楼1单元门口处常年滴水问题、贴墙瓷砖破裂问题，乐生活公司表示其已找过业主，街道也来过，后期会进行维修；对于1号楼没有摄像头问题，乐生活公司表示已经在维修，且已购买探头；关于小区地面不平整问题，乐生活公司表示，这些都是开发商装的，冬天就会炸开，造成地面不平整；对于小区内5、6、7、8号楼外墙皮经常破裂，乐生活公司表示，这些楼的设计有问题，只要有7级以上大风就会裂，已经多次和相关部门协商过，而且这些楼都在开发商质保期内，开发商也来维修过。对于以上照片和现场勘验笔录反映的问题，双方均认可。另查明，乐生活公司因龙山御景小区业主拖欠2017年3月4日至2019年3月3日期间的物业费曾向法院起诉，法院生效的民事判决认定乐生活公司的物业服务并非未达标，只是服务存在瑕疵情节明显轻微，未对物业费予以减免。上述事实有当事人陈述、（2019）京03民终16838号判决书、（2020）京0116民初789号判决书、（2020）京0116民初967号判决书、（2020）京0116民初1188号判决书、（2020）京0116民初2371号判决书、（2020）京0116民初2373号判决书及现场勘查笔录、照片等证据在案佐证。本院认为，乐生活公司与怀柔区龙山御景小区的建设单位北京安宝房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》且对涉诉小区进行了物业服务，刘芳作为涉诉小区业主享受了物业服务，其应当交纳物业服务费。关于物业服务费的交纳起始时间，龙山御景小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，据此北京安宝房地产开发有限公司向涉诉小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因业主在收房时预付了一年的物业费，北京安宝房地产开发有限公司与乐生活公司签订的补充协议约定了乐生活公司自2017年3月4日起向龙山御景小区全体业主收取物业服务费，故刘芳应自2017年3月4日交纳物业服务费，现刘芳拖欠2017年3月4日至2019年3月3日的物业服务费，乐生活公司要求刘芳交纳该期间物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于刘芳的辩解意见，因已生效的判决未对该小区相关业主拖欠乐生活公司2017年3月4日至2019年3月3日期间的物业服务费予以减免，故结合双方当事人的陈述及相关证据，本院认为乐生活公司提供的物业服务并未存在重大瑕疵，不存在减免物业服务费的条件，故刘芳的辩解意见，本院不予采纳。关于乐生活公司要求刘芳支付违约金的诉讼请求，因双方就物业服务问题存在争议，并非恶意拖欠物业费，故对乐生活公司的此项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决如下：一、刘芳于本判决生效后七日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司二〇一七年三月四日至二〇一九年三月三日期间的物业服务费8367.22元；二、驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，减半收取计26元，由刘芳负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘建中二〇二〇年八月二十一日法官助理 张 露书 记 员 刘 进