北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初63078号原告：赵海燕，女，1973年3月21日出生，汉族，海军701厂职工，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市朝阳区。被告：北京西国贸大物业管理有限公司朝阳第二分公司，住所地北京市朝阳区将台乡驼房营将府家园北里**。负责人：袁金玲，总经理。委托诉讼代理人：顾鹏，男，1978年10月6日出生，汉族，北京西国贸大物业管理有限公司职员。原告赵海燕（以下简称原告）与被告北京西国贸大物业管理有限公司朝阳第二分公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、被告之委托诉讼代理人顾鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．完善地下车库停车管理规定，⑴禁止车辆长度和宽度超出产权车位（长5．15米，款2．46米）的车辆禁止进入地下车库；⑵禁止停放在地下车库的车辆超出所停放车位的标线；⑶明示负责车辆管理人员的身份及24小时联系电话，尤其确保在早晚上下班时间5:00-9:00内能够有人负责，出现问题及时协调解决。2．要求所有物业服务人员在工作期间穿工装，佩戴工牌，且主动向业主出示工牌表明身份。3．要求被告拆除加装于北京市朝阳区xx里x单元一层楼道墙上的广告牌（尤其是电子广告牌），和电梯轿厢的广告牌。事实和理由：2016年8月原告取得北京市朝阳区xx里x单元xx号的房屋（以下简称xx号房屋）。2017年1月取得北京市朝阳区xx里xx号车位（以下简称xx号车位）的所有权。经了解，被告是xx号房屋所在小区开发商委托的前期物业服务公司。自2017年1月至今，被告对地下车库的车辆停放疏于管理，多次在29、30号车位长期停放长度达6．3米，宽度达2．448米的车辆，而地下产权车位的长度仅为5．15米，宽度仅为2．46米，而且即便是对于长度小于5．15米的车辆停放也经常出现超出车位标线的行为，被告听之任之不加管理，经常给原告造成出行障碍，面对相邻车位上停放的超大车辆，原告从未找到专人负责管理，偶尔经过长时间等待找到车管人员时管理人员却和相邻车位的车主一起指责原告的车辆没有在车位上居中停放。被告的物业管理水平低下。被告在原告居住的单元一层单元门内通向电梯的通道右侧墙上不但加装了框架广告牌，而且加装了电子广告牌，每天晚上进出单元门，电子广告牌突然发声，画面变换强光闪烁，致使原告屡屡受到惊吓，因此造成原告晚上不敢进出单元门，给原告的正常生活造成了很大的困扰和苦恼，侵害了原告的合法权益。3单元一层通道右侧墙上和电梯轿厢内加装了框架广告牌，未取得业主授权，属于占用业主公共区域违法经营牟利，且以上广告牌都不是用于小区公共宣传所用，被告针对本单元业主的各种公示及通知都是张贴在单元门上。以上被告的行为严重侵害了业主的合法权益，降低了居住质量。为了维护原告的合法权益，故将被告诉至法院。被告辩称：我公司不同意原告的诉讼请求。首先，原告的第一项诉讼请求不应该向被告主张，产权车位都是业主个人的，被告只是对停车进行管理以及对场地进行日常维护。业主的自有车辆只要能进入车库，不违反停车规定或妨碍他人，我公司无权进行阻碍，原告要求我公司去禁止是没有道理的。其次，是否超出标线主要看是否影响了公共区域或其他车辆的停放及使用，车辆有大有小，且根据个人的停车技术，车辆停放情况，肯定是有差异的。只要没有影响到公共区域或其他车辆的，我公司就没有权利不让别人停车的，况且也不是被告负责去停车。再次，xx号房屋所在小区系住宅小区，我公司在2005年开始负责该小区的物业管理工作，地，地下车库及地面车位的管理都是由我公司负责区两个门每天24小时有人负责，不存在一旦停车管理发生问题找不到人的情况，直接去两个门就可以找到停车管理员，也有物业联系电话，该项请求本身就不是个纠纷问题，我公司不认可。对于原告的第二项诉讼请求，我公司从2005年开始负责保安、保洁、客服的人员都有统一的着装和工牌，服务的时候如果不是进行某项具体工作，不会主动向每个业主出示工牌，如果是登门与业主单方交流，业主质疑工作人员身份的话，我公司工作人员是会出示的。原告要求主动出示工牌不是我公司的服务范围。对于原告的第三项诉讼请求，电梯轿厢的广告并没有侵害原告权利，这是在公共区域，每年在小区公示栏都有公示，广告费的收入一直是公示的，我公司物业费服务费标准从2005年至今没有发生任何变化，我公司经营的成本却在上升，不可能靠2005年的定价维持运营，电梯的广告牌一年几万元都是用于贴补营运成本。楼道的广告牌是根据我公司与社区街道办的联动，对相关内容进行宣传，通过电子广告牌进行循环播放，同时插播一些商业广告，小区内的电子广告牌并未影响原告的权益，原告无权要求拆除。原告围绕其诉讼请求及所主张的事实向本院提交了如下证据：1．原告名下的xx号房屋及xx号车位的不动产权证书；2．电费收据；3．地下车库停车以及停车管理规定、电子公告牌、框架广告牌、单元门的照片及上传的表格。被告对原告提交的上述证据的真实性均予以认可。被告向本院提交了如下证据：1．业主临时公约及承诺书；2．住宅小区电动汽车充电桩安全协议书；3．车位照片；4．原告名下的xx号房屋所在小区公告栏的照片；5．电子公告牌的照片。原告对被告的上述证据的质证意见如下：对证据1中的承诺书予以认可，当时没有给原告业主临时公约；对证据2的真实性予以认可，对证据3的真实性予以认可；对证据4因为没有见过，无法确定；对证据5的真实性表示无法确认是xx号房屋所在的楼道里拍摄的，且不能证明拍摄的时间和地点，而且电子公告牌的声光会影响到进出业主，侵害了原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院依法确认如下事实：2016年8月25日原告取得xx号房屋的不动产权证书。2017年1月24日，原告取得xx号车位的不动产权证书。被告系xx号房屋所在小区的物业管理企业。xx号房屋所在小区的地下车库由被告进行管理。原告与被告未签订书面的物业服务合同，但原、被告均确认双方之间存在事实物业服务合同关系。xx号房屋所在的小区尚未成立业主委员会。庭审中，经本院询问，原告就其诉讼请求的请求权基础表述为，其基于双方的物业服务合同关系和其向被告交纳的物业服务费和停车管理费的关系，要求被告承担相应义务。本院认为，原告与被告虽然未签订有书面的物业服务合同，但双方均确认被告为原告所有的房屋（xx号房屋）所在的小区提供物业服务，因此在原告与被告之间形成了事实物业服务关系。原、被告均应依据双方的约定或法律法规的规定，履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原告的第一项诉讼请求以及第二项诉讼请求，均无双方的合同依据亦无充分的法律法规的依据，且原告未能就该部分诉讼请求提供充分的证据，故本院对原告的第一项和第二项的诉讼请求均无法予以支持。按照法律规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，原告的第三项诉讼请求，若原告认为被告加装广告牌的行为是对小区业主共有部分的损害行为，那么，业主对于共有部分的共有权具有不可分割性，建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益，受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张，原告作为单个业主主张建筑物共有权受到侵害提起诉讼，其不具有原告的主体资格。在案件审理过程中，经询问，原告明确表示其该项诉讼请求的请求权基础为双方之间的物业服务合同关系，因此，原告应当就被告违反双方之间物业服务合同约定以及被告的行为侵犯了其合同利益提供充分的证据，然，原告并未就其主张提供充分的证据，故本院对原告的第三项诉讼请求亦不予支持。需要指出的是，本案发生的根本原因还是基于原告对被告的停车管理不到位以及物业服务管理水平不满意所导致的。被告作为物业服务企业，应尽职尽责，不断提升服务理念，优化服务举措，设身处地为做服务的业主着想，采取的服务措施涉及个别业主权益时，应充分评估实施方案的合理性并加强与业主之间的沟通，考虑业主的切身感受，听取业主的诉求，并予以积极回应及改进，以期提高自身物业管理服务水平，为业主提供更加优质的物业服务，营建一种和谐的物业管理与服务关系。同时，原告亦应当充分理解被告作为物业服务企业在提供物业管理服务时存在的管理难度和苦衷。被告与原告作为停车及物业管理的管理者和被管理者，同时亦是提供服务者和接受服务者，双方均应多设身处地地为对方着想，换位思考，彼此多些理解，本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理以及互谅互让的精神，和平相处，妥善处理和解决矛盾纠纷。建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力。为了避免争议的发生，被告应当在物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。同时，原告亦应配合物业公司的管理，在合理限度内依法行使权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵海燕的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告赵海燕负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 史 震审判员 张燕钧审判员 刘 鹏二〇二〇年八月二十一日书记员 邓嘉男