北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初7683号原告：赵俊娜，女，1983年12月24日出生，住北京市海淀区。被告：张燕明，女，1959年7月14日出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：郭杰（系张燕明之女），女，1985年4月6日出生，住北京市石景山区。原告赵俊娜与被告张燕明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵俊娜与被告张燕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵俊娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告因延期交付房屋向原告支付违约金405600元;(从判决生效后15日即2018年8月1日至2019年9月30日，计算方式:208万成交价格*日万分之五*390天=405600元);2、判令被告因未按时迁出户口向原告支付违约金650000元;(从2018年9月8日至户口实际迁出之日2020年6月2日止，计算方式:208万*日万分之五*625天);3、判令被告支付物业费（2019年1至9月）475．27元、水费170元、卫生间漏水修复费用1000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2016年9月28日，原告通过满懿(北京)房地产咨询有限公司向被告张燕明购买了位于石景山区xx房屋一套，签订了编号为BJ2016-MM-000525号的《房屋买卖合同》。双方约定总金额为人民币208万元，原告于签订合同当天向被告支付了定金人民币10万元。从2016年12月1日至2017年4月26日原告向被告陆续支付购房款96万元。因该合同纠纷，原告曾向贵院起诉要求继续履行合同(2018京01**民初18714号)，并于诉讼期间向法院交付全部尾款102万元，法院判决继续履行合同，于2018年7月17日生效。判决生效后，被告仍不配合履行合同义务，拒绝交付房屋并办理房屋产权变更登记。原告于2018年9月7日通过贵院协助执行办理了房屋产权证书。依据合同中被告承诺，涉案房屋中不存在任何户口。但被告在合同履行期间于2017年6月16日在原告不知情的情况下将自己户口迁入涉案房屋。为此，原告于2018年11月18日第二次起诉被告，要求腾退房屋并因延期交付房屋和未能迁出户口向原告支付违约金。经法院主持调解双方达成以下调解意见“被告于2019年9月30日前将涉案房屋腾退并交付原告;双方同意若被告按期履行腾退交付义务并且于2019年9月30日前迁出户口，则原告免除并放弃向被告主张延期交付及延期迁出户口的违约金，否则原告将依法另行起诉主张上述违约金。”被告于2019年9月30日将房屋交付原告，但至今仍未能迁出户口。故被告没有全部达成此前调解所述的两项免责条件，故原告坚持主张被告支付延期交付房屋及延期迁出户口的违约金。被告的行为严重违反了合同契约精神并侵害了原告的合法权益，无奈向贵院提起诉讼。请求判准原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告张燕明答辩称：不同意给付，水费、物业费、卫生间费都不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月28日，赵俊娜（买受人）与张燕明（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张燕明将坐落于北京市石景山区xx号房屋（以下简称：诉争房屋）出卖给赵俊娜，房屋规划设计用途为住宅，总价款为208万元；第八条……出卖人在收到买受人支付的除物业交割保证金之外的全部购房款后15个工作日内将该房屋交付给买受人。第十条第（一）项逾期交房责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在15日之内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已收取的房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。合同落款处签字为出卖人张燕明、郭杰（代），买受人赵俊娜。同日，甲方（出卖人）张燕明与乙方（买受人）赵俊娜签订《补充协议》：第二条6．户口迁出事宜：甲乙双方确认，交易房屋不存在任何户口，故甲方无需办理户口迁出事宜。第四条，违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。2017年，原告赵俊娜起诉张燕明、郭杰房屋买卖合同纠纷一案至本院，其提出诉求为判令二被告继续履行《房屋买卖合同》并协助原告办理过户手续；被告张燕明、郭杰同意继续履行合同，但提出反诉要求赵俊娜支付违约金22．4万元。2018年5月31日，本院作出（2017）京0107民初18714号民事判决书，判决一、赵俊娜、张燕明继续履行双方于2016年9月28日签订的《北京市房屋买卖合同》；二、赵俊娜于判决生效之日起七日内给付张燕明剩余购房款102万元，张燕明于判决生效之日起七日内配合赵俊娜办理位于北京市石景山区西下庄北京市建筑工程总公司招待所家属宿舍院XX号房屋不动产产权转移登记手续，将该房屋登记至赵俊娜名下；三、赵俊娜于本判决生效后七日内给付张燕明违约金9万元；四、驳回赵俊娜其他之诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张燕明其他之诉讼请求。判决后，赵俊娜、张燕明均提出上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），后双方均撤回了上诉，一中院于2018年7月17日作出（2018）京01民终6104号民事裁定书，裁定准许上诉人赵俊娜、上诉人张燕明撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2018年9月7日，诉争房屋登记在赵俊娜名下。2018年11月13日，张燕明收到剩余102万购房款。2019年，赵俊娜起诉张燕明房屋买卖合同纠纷一案至本院，要求张燕明腾退诉争房屋并支付逾期交房违约金和逾期迁出户口的违约金。2019年8月9日，本院作出(2019)京0107民初1157号民事调解书，确认：一、张燕明于2019年9月30日前（含当日）将位于北京市石景山区xx号房屋腾退并交付赵俊娜；二、赵俊娜与张燕明一致同意并确认：如张燕明按期履行本调解书第一项所确定的义务且于2019年9月30日前（含当日）将张燕明的户口自北京市石景山区**房屋中迁出，则赵俊娜免除并放弃向张燕明主张延期交付房屋及未按时迁出户户口的违约金，则赵俊娜将依法另行起诉主张上述违约金；三、案件受理费525元由赵俊娜负担（已交纳）；四、双方无其他争议。2019年9月29日，张燕明将诉争房屋交付给赵俊娜。2020年6月2日，张燕明将其户户口从诉争房屋中迁出。/div>双方均认可，交房时，张燕明未交纳诉争房屋2019年的物业费。赵俊娜交纳2019年物业费633．7元。庭审中，张燕明主张赵俊娜同意延期迁出户口，为此提供聊天记录：2019年9月20日郭杰：“户户口可以商量吗”，俊娜回复：“调解书已经是我的底线了”。10月23日赵俊娜回复“那你迁走了跟我说”。2019年12月1日：张燕明代理人郭杰称：“最晚这个月底给迁走，好吗”。2019年12月10日赵俊娜回复：“好，最后一次机会”。2020年4月7日，赵俊娜：“郭杰，4月底是最后一次了，给你又延长7个月时间了，别怪我没提醒你”，郭杰回复：“我不是不迁走，这不是没地方吗？……户户口我会赶紧挪的”，俊娜回复：“4月底就是最后期限，不要再扯别的了”；2020年5月22日，赵俊娜询问郭杰：“迁走了吗？周一就25号了”，郭杰回复：“我老公去世了，这几天忙完后事，就去弄这个事，你放心吧！肯定会迁走的”。2020年6月2日，郭杰通过微信告知赵俊娜户户口已经迁走，发送了户户口本照片。俊娜对真实性认可证明目的不认可；张燕明主张赵俊娜未明确拒绝其协商逾期迁出户户口的意见，视为同意。庭审中，赵俊娜主张张燕明尚有水费未付清，为此提交2019年10月的水表照片；另主张卫生间漏水的修复费用1000元，为此提交2019年11月21日的转账记录加以证明。上述事实，有存量房屋买卖合同、银行流水、聊天记录、转账记录、照片、民事判决书、民事裁定书、民事调解书、双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，赵俊娜与张燕明签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对上述合同的效力本院予以确认。因双方在已经生效的调解书中确认，若张燕明在2019年9月30日前交房及迁出户口，则赵俊娜放弃主张违约金，否则赵俊娜有权另行主张违约金，现张燕明在2020年6月2日迁出户户口构成违约，俊娜有权主张逾期交房和迁户户口的违约金。于逾期交房违约金，张燕明应当收到除物业交割保证金之外的全部购房款后15个工作日内将诉争房屋交付，但其实际于2019年9月29日交付房屋，迟延期间应当支付违约金。对于逾期未迁户户口的违约金：燕明应当于2018年9月7日办理完毕产权登记之日迁出户户口但实际于2020年6月2日迁出，成违约，应当支付迟延期间的违约金。张燕明抗辩称其延期系赵俊娜同意的意见，根据双方的聊天记录，可知双方在协商迁户户口的事情，俊娜明确表示“4月底就是最后期限”，因此从2019年10月1日至2020年4月30日为赵俊娜同意延长迁出户户口的期间，计入违约期间。综上，考虑到张燕明在履行合同过程中的过错程度、时间及赵俊娜的实际损失等情况综合考虑确定违约金。对于物业费，交房之前的物业费应由张燕明承担，本院予以支持；对于水电费和漏水维修费，因赵俊娜提供的证据均在交房日期之后，故对此本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:一、张燕明自本判决生效之日起七日内给付赵俊娜逾期交房的违约金和逾期迁出户户口的违约金共计71100元；/div>二、张燕明自本判决生效之日起七日内给付赵俊娜2019年1月至9月29日的物业费473．5元；三、驳回赵俊娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14315元，由赵俊娜负担12726元（已交纳7035元，余额5691元于本判决生效后七日内）；由张燕明负担1589元（于本判决生效后七日内）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张鸣二〇二〇年八月七日法官助理 郭浩书 记 员 史彤-8--9-