广东省连平县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1623民初385号原告：连平县名汇商业运营管理有限公司，住所地：广东省河源市连平县*********。法定代表人：刘健，职务总经理。委托诉讼代理人：冯炳生，该公司销售招商总监。被告：广州市德雍服饰有限公司，住所地：广东省广州市番禺区*********。法定代表人：彭燕明，职务总经理。委托诉讼代理人：郑喜燕，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯文浩，广东南国德赛律师事务所实习律师。原告连平县名汇商业运营管理有限公司（以下简称为“名汇公司”）与被告广州市德雍服饰有限公司（以下简称为“德雍公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名汇公司的委托诉讼代理人冯炳生，被告德雍公司的委托诉讼代理人郑喜燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告名汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即腾出所租赁的商铺；3.判令被告支付至2020年7月15日的租金120000元，滞纳金、违约金合计109000元，合计229000元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月16日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》。被告在合同履行期间，严重违反了《商铺租赁合同》第三条第二款、第三条第三款、第三条第四款、第四条、第五条、第八条第十款、第八条第十四款等相关条款。截止2020年5月31日，被告未支付2月、3月、4月、5月共四个月租金8万元整，滞纳金42600元。2020年3月至今，原告多次向被告通过电子邮件送达了《商铺回收告知函》，要求被告支付租金，被告不予理睬，拒不接受，被告还要求原告降低租金。原告已采取停电停水措施，被告还是拒绝交付租金。被告违反了《商铺租赁合同》第十条第一款第一项：拖欠租金或相关费用累计达15天的合同解除条件。被告未按时支付租金及相关费用给原告已达90天，所以原告请求法院判决解除原、被告的租赁合同，并判决被告腾出租赁的商铺。被告违反了《合同法》的公平原则、平等原则、诚实信用原则，被告须向原告支付租金、违约金合计122600元。被告的行为严重违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益，特具状起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告德雍公司辩称，一、原告称答辩人存在违约的情形，均系受客观因素所致，答辩人对此不存在任何主观故意或恶意，原告的请求无事实及法律根据，请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。自2020年新型冠状病毒肺炎疫情爆发以来，线下实体店服装销售业遭到了前所未有的重创，基于疫情防控而采取的严厉管控措施及由此造成的冷清市场环境导致答辩人未能按期缴纳租金，答辩人曾积极与原告沟通，先后发送了《沟通函》、《公函》、《租金减免申请函》等一系列函件阐明答辩人本身的现实困难，原告对于答辩人所面临的严峻情形是知悉的。但原告却于2020年3月23日对答辩人的店铺采取了停电处理，导致答辩人店铺无法经营，在店铺收入为零的情形下，答辩人更不可能依约向原告支付合同款项。二、答辩人愿意继续与原告开展合作，但若仍按当前合同约定履行，对答辩人明显不公平，基于此，答辩人提出与原告协商变更原合同条款并继续履行合同，请求法院依支持答辩人的变更请求。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款规定的“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应该结合案件实际情况决定是否予以支持。”答辩人愿意继续与原告合作，但继续按照当前合同条款约定履行对于仍未从疫情影响中恢复的答辩人来说明显不公平，因此，请求法院依法支持答辩人变更合同约定的请求，对答辩人的租金予以下调。三、若诉争合同关系最终需按解除处理，则该解除本质上也属于原告单方解除，答辩人不应因此而承担违约责任。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”原告于2020年4月10日向答辩人发送了《违约解除协议通知书》，通知答辩人双方的合同关系于2020年3月25日解除，该解除违反上述法律规定，即便合同需按解除处理，也应为原告单方的责任。原告请求答辩人支付违约金于法无据。四、对原告的各项主张，意见如下：（一）原告请求答辩人支付2020年2月至5月的租金80000元，因原告于2020年3月23日对答辩人店铺采取停电措施，导致答辩人店铺无法经营，故对该项请求，请求法院予以驳回。（二）关于欠付的租金，答辩人认为可由答辩人向原告缴纳的保证金予以抵扣，答辩人无须另行向原告支付其他费用。（三）鉴于合同属于因原告的原因而解除，答辩人无需向原告承担违约责任。因此，原告主张的42600元滞纳金不应得到支持。（四）若合同最终需按解除处理，原告还需就所造成答辩人的损失予以赔偿，其中包括但不限于前期装修投入损失、原告切断供电造成的停业期间经营损失、人力成本损失、按照剩余租期计得的店铺预期利益损失等。当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证。经审理，本院认定事实如下：一、2018年，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将位于连平县*******1*1*2、3、4号铺及5号复式商铺上层出租给乙方，该商铺建筑面积约431平方米；租赁期限为3年11个月，即从2018年11月1日起至2022年9月30日止；免租期从2018年11月1日起算至2019年7月31日，租金从2019年8月1日起计；租金标准：第一年至第二年该商铺月租金为20000元/月；第三年租金递增5%，该商铺月租金为21000元/月；第四年租金递增5%，该商铺月租金为22050元/月；乙方按月支付租金给甲方，支付时间为每月的5日前以现金或银行转账的方式支付至甲方指定账户；同时合同约定乙方在合同签订当天向甲方支付两个月租金作为租赁保证金即人民币40000元，同时支付本合同约定的首月租金20000元，两项费用合计60000元；上述40000元保证金在合同解除或期满终止时，如乙方已清缴全部租金、物业管理费及其它应缴之费用且无违约行为，甲方应在本合同终止后无息退还给乙方租赁保证金；如有欠租、欠缴管理费、欠其它费用或有其他违约等情形，甲方可从保证金中扣除乙方所欠之租金、物业管理费、其他费用和违约金，租赁保证金扣除后的余数甲方退还给乙方，若租赁保证金不足扣除，乙方继续承担给付及赔偿责任。同时合同还约定乙方拖欠租金或相关费用（包括但不限于物管费、水电费等）累计超过15天的，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已交全部款项；乙方如不能按时向甲方缴纳该商铺的租金的，每延迟一天，按拖欠租金总额的1%向甲方缴纳逾期付款违约金；欠租超过1个月，即视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，同时追究乙方违约责任和其致使的甲方损失；甲、乙双方确认一致，本租赁合同一经签订，在租赁期限内，除不可抗力因素外，双方未经协商一致，甲、乙双方均不得提前终止本租赁合同。原、被告的签约代表在该合同上签名，并加盖了公章。合同签订后，被告德雍公司旗下的服装品牌伯妮斯茵女装即入驻涉案商铺。二、2020年1月，因新型冠状病毒感染的肺炎引发重大疫情，2020年1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月25日，连平县肺炎疫情防控工作领导小组发出《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告》，通告中仅对公共文化娱乐场所作出了暂停营业的要求。2020年2月24日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应由一级调整为二级。2020年2月24日，连平县开始有序推动复工复产。三、2020年1月4日，被告向原告缴纳了1月份的租金20000元，之后未再向原告缴纳过租金。被告的店铺于2020年1月28日至2月29日期间停业。2020年3月16日，被告向原告发出《申请函》，申请疫情期间减免2月份租金、3月份租金减半，暂缓支付各项费用，并免除因延缓缴纳租金等费用而产生的滞纳金利息。2020年3月19日，原告向被告商铺发出《违约通知书》，内容为“自2020年2月1日至2020年3月31日止，拖欠我司商铺租金共40000元，初步截止到发本通知当天滞纳金为12600元……请阁下于我司发函两日内缴清租金”。因被告未按《违约通知书》约定的期限缴纳租金，原告于2020年3月23日对被告承租的商铺进行断水、断电处理，之后，被告的商铺一直未营业。原告于2020年4月10日向被告发出《违约解除协议通知书》，通知因被告拖欠租金累达15天，双方于2020年3月25日解除租赁合同，并于2020年4月23日发出《商铺回收告知函》，告知被告若在2020年5月12日仍不处理相关费用，将根据合同约定解除双方合同关系。2020年4月25日，被告在收到原告发出的《商铺回收告知函后》，回复称不同意原告提出的解除合同请求，并请求原告减免2月租金，在3月1日至5月31日期间租金减半，同时请求暂缓支付2月至5月的各项费用，并免除滞纳金及利息。2020年5月7日，原告向被告发出《关于伯妮斯沟通函回复函》，称因被告的违约行为，双方已解除合约。2020年7月15日，原告再次向被告发出《商铺回收告知函》，内容为“自2020年2月1日至2020年7月31日止，共拖欠商铺租金120000元，初步截止到发本通知当天滞纳金为109000元……经我司工作人员多次与贵司沟通及发函催促后，贵方仍未缴纳相关费用，若归司在2020年7月16日前仍不处理相关费用，我司将根据合同约定解除双方合同关系”。之后因双方就合同履行事宜无法达成一致意见，原告诉至本院。本院认为，原告名汇公司与被告德雍公司在自愿、平等的基础上签订的《商铺租赁合同》，内容合法有效，应当受法律保护。本案的争议焦点是：一、新冠疫情是否构成涉案《商铺租赁合同》的根本不能履行；二、原、被告签订的《商铺租赁合同》是否已达到合同解除的条件；三、2020年2月至7月的租金是否可以减免；四、被告德雍公司是否需要承担违约责任。关于焦点一：本案存在不可抗力的因素。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因受突发新冠肺炎疫情的影响，2020年1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。这一重大公共卫生突发事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条的规定，被告德雍公司受新冠肺炎疫情防控措施的影响，出现了一段时间停止营业以及营业受限制的情形，符合不可抗力的法定要件，故2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件构成本案租赁合同履行中的不可抗力因素。对受疫情或者疫情防控措施影响而产生的合同纠纷案件，应综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，以及相应的疫情防控措施采取的时间和管控规模，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力的大小。关于连平县新冠疫情及疫情防控措施是否构成涉案商铺租赁合同的不能履行。自2020年1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应至2020年2月24日调整为省级二级应急响应期间，连平县政府并未对县内的商铺进行强制停业，且2020年2月24日之后，连平县亦开始复工复产。此间，我县所采取的人员限行、禁止人群聚集性活动等疫情防控措施，虽给人们的生产生活和出行带来不便，也导致商铺客流量减少和收入的降低。但该疫情防控措施时间较短，范围较小，相对于原、被告之间所签订的《商铺租赁合同》而言，此间我县的疫情或者疫情防控措施仅属导致合同暂时履行困难，只是对服装行业的短期经营造成一定影响，该影响尚不构成涉案商铺租赁合同的“直接”或“根本”不能履行。关于焦点二：涉案《商铺租赁合同》是否已达到合同解除的条件。根据原、被告签订的合同约定，承租人逾期支付租金超过十五天，出租人可以解除合同；出现不可抗力致使合同不能履行时，双方均可终止合同。德雍公司应当于2020年2月5日前支付2月份租金，因2020年1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月28日，被告德雍公司向原告提出减免租金的申请，双方就租金支付问题通过多次往来函件进行协商，但未达成一致意见。被告迟延缴纳租金是不可归责于原、被告的事由造成的，属被告未按合同约定及时支付租金或迟延支付租金的正当理由。原告请求解除合同，被告表示不同意，并明确表示愿意继续履行涉案租赁合同，且原告于2020年3月23日对被告商铺进行断水断电的行为，导致被告无法进行营业，更增加了被告按时缴纳租金的困难性，因此被告迟延缴纳租金未构成租赁合同根本性违约。同时，疫情发生导致合同不能履行的客观情况具有暂时性，营业的市场、环境基础仍未发生根本变化或消灭，合同仍有继续履行的基础。该疫情防控措施时间较短，范围较小，相对于原、被告之间所签订的《商铺租赁合同》的剩余合同履行期还有2年多时间而言，新冠疫情期间对合同剩余履行期间的影响较小。故结合本次新冠疫情的持续时间、合同剩余履行期间、本次新冠疫情对合同目的的影响程度，本院认为，本次新冠疫情并不影响案涉商铺租赁合同目的的实现，原告请求解除涉案合同，没有事实与法律依据，本院依法不予支持。关于焦点三：关于租金减免的问题。新冠疫情属于全国性突发公共卫生事件，系原、被告均无法预见的客观情况变化，且关停门店配合疫情防控不仅是承租人的义务，亦是出租人的责任。根据本县疫情防控情况，2020年1月23日至2020年2月24日确属新冠疫情严格防控期，被告德雍公司确于2020年1月28日至2月29日期间停业，为平衡合同双方的利益，本院酌情对2020年2月份的租金核减50%。被告德雍公司于2020年3月1日开业，且连平县已于2020年2月24日开始复产复工，新型冠状肺炎对被告店铺的经营影响较小，对于2020年3月份至7月份的租金，因合同未约定原告可对被告的商铺进行断水、断电处理，原告擅自断水、断电的行为客观上造成被告无法经营的情形，给被告造成了一定损失，故对2020年3月至7月份的租金，本院酌情核减20%。被告应当向原告支付的2月至7月的租金为90000元（20000元×50%+20000×5月×80%）。自疫情发生以来，我国各行各业受到影响是客观事实，但现商铺已恢复营业，市场经济已开始步入正轨，影响商铺经营的事由已消除，故对被告辩称应对租赁合同的租金进行调整的请求，本院依法不予支持。关于焦点四：关于被告是否应当向原告支付违约金问题。因被告德雍公司没有按约定支付2020年2月和3月的租金与新冠疫情发生所导致的部分经营活动不能正常进行有一定的关系，其自身也遭受了较大的经济损失，且原告擅自断水、断电的行为存在过错，这一过错行为导致被告无法通过经营行为按时支付3月份之后的租金，原告要求被告仍按合同约定支付违约金显然有失公平。鉴于被告长期未缴纳租金确给原告造成了一定的损失，根据原、被告的过错程度，本院酌情由被告德雍公司向原告另行支付一个月的租金即20000元作为补偿。同时，原告名汇公司应当及时恢复涉案商铺的供水、供电，以防止双方后续损失的继续扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十五条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决如下：一、被告广州市德雍服饰有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告连平县名汇商业运营管理有限公司支付2020年2月至7月的租金共计90000元。二、被告广州市德雍服饰有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告连平县名汇商业运营管理有限公司支付违约金20000元。三、驳回原告连平县名汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4735元（原告已预缴6535元），由原告连平县名汇商业运营管理有限公司负担2461元，由被告广州市德雍服饰有限公司负担2274；原告连平县名汇商业运营管理有限公司多预缴的1800元予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审 判 长  龙伟云人民陪审员  连 昉人民陪审员  邱国和二〇二〇年八月十二日书 记 员  叶春柳附：连平县人民法院履行款账户户名：连平县人民法院账号：442***********210汇入行：连平县农行营业部