河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初1063号原告：蔡晓娟，女，汉族，1977年2月26日生，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：王丽芳，许昌市建安区法信法律服务所法律工作者。被告：冯淼，男，汉族，1978年4月4日生，住河南省许昌新区。原告蔡晓娟与被告冯淼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告蔡晓娟及其委托诉讼代理人王丽芳到庭参加了诉讼，被告冯淼经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告蔡晓娟向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还首付款20万元；2、赔偿原告已支付的房屋中介服务费损失10800元；3、支付逾期违约金（按房价总额100万元的日千分之三计算，自2020年1月25日起至返还原告20万元之日止）。4、本案诉讼费、保全费及保函费均由被告承担。事实与理由：2019年11月份，原告蔡晓娟夫妻通过许昌亿家房地产经纪有限责任公司（简称房屋中价）认识预出售二手房的被告冯淼，双方在房屋中介的说合下，于2020年1月10日达成合意，当日签订房屋买卖协议，协议约定：被告冯淼自愿将其名下位于许昌新区和谐路镜湖花园22号楼1单元1102的房屋以100万元的价格出售给原告蔡晓娟，因该房屋的房产证在银行有抵押，双方协议还约定了，原告将房屋首付款20万元于当日交付给被告后，并于银行面签过之日起15个工作日内，无条件解押和办理过户。协议签订后，原告丈夫司永杰通过银行转账给被告20万元，被告收到款项后向原告出具了收到条。之后到了约定解押和办理过户期限，被告却突然玩起了失踪，电话也不接了，申请人及房屋中介多方寻找无果。后经了解，被告将该涉案房屋卖给原告之前，还在其他处有贷款抵押，隐瞒原告，被告这种行为，有可能导致原、被告的房屋买卖合同无法继续履行，因此鉴于这种情况，要求支持原告的诉讼请求。原告蔡晓娟向本院提供的证据材料有：1、结婚证一份，证明原告与司永杰系合法夫妻关系；2、马菲菲收到条一份，证明原被告经中介介绍，就双方房屋买卖所产生的中间服务费为10800元；3、房屋买卖合同、收到条、河南农村信用社客户回单各一份，证明原被告就涉案房屋的买卖金额及具体事宜达成合意后，由许昌亿家房地产经纪有限公司作为中介，在2020年1月10日在中介方的见证下签订了房屋买卖协议，并在当日由原告丈夫司永杰通过河南农村信用社向被告账户转购房首付款20万元，被告收到款项后，所出具收到条的事实。4、司永杰与被告通话记录复印件一份、司永杰与被告微信聊天记录四份，证明原告将20万元首付款支付给被告后，原告按约定的期限通知被告进行过户时，一直无法与被告取得联系，原告无奈才走诉讼之路。5、许昌市建安区法院民事裁定书、保险单、承保明细及太平财产保险公司许昌分公司增值税电子发票各一份，证明因被告违约不按照协议履行，因诉讼产生的保函费、保全费共计2020元，由被告承担。被告冯淼未作答辩亦未向本院提供证据材料。本院对原告提供的上述证据审查核实后认为，上述证据形式合法，内容充分，来源正当，且与本案事实有关联，可以做为定案的依据，本院予以确认。依据上述证据，结合庭审中查明的有关情况，本院确认以下案件事实：2020年1月10日，被告冯淼作为甲方与原告蔡晓娟作为乙方，许昌亿家房地产经纪有限责任公司作为丙方共同签订房屋买卖合同一份，合同约定甲方冯淼出售的房屋坐落于许昌新区和谐路北侧镜湖花园22号楼1单元1102号房东户11楼，房屋所有权登记日期2012年11月8日，不动产权证书号为许县房权证许昌县字第**，房屋建筑面积为206.26平方米。双方同意上述房产的交易价格为人民币壹佰万元，甲方同意乙方采取商业贷款的贷款方式，在签订合同后贰个工作日内付给甲方购房首付款贰拾万元，贷款部分按贷款机构规定办理。甲方在收到乙方首付款之日起并且银行面签通过之日起15个工作日内甲方无条件解押出房产证，甲方在解押出房产证之日起3个工作日内无条件配合乙方办理过户手续，乙方在办理出房产证之日起2个工作日内无条件办理抵押手续。合同约定甲方违约应向乙方赔偿乙方所缴纳的代理服务费并双倍返还定金，乙方违约除仍应向丙方缴纳代理服务费外，甲方收取的定金不予返还并赔偿甲方所缴纳的代理服务费，甲乙双方任何一方违约，已向丙方缴纳的代理服务费均不予退还。乙方如未按照合同约定的付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。甲方逾期不提交房屋贷款手续，逾期不办理房屋登记过户手续，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应支付乙方房屋全款的千分之三违约金。合同第十三条约定经甲乙双方友好协商意见达成一致，甲方保证此房无纠纷，可上市交易，乙方保证个人征信良好符合银行贷款条件，甲方在收到全部房款之日起2个工作日内无条件给乙方入住，交房前产生的物业、水、电、气等费用由甲方负责，交房后由乙方负责。合同签订当日，原告蔡晓娟通过其丈夫司永杰的银行账户向被告冯淼支付首付款20万元，并由被告冯淼为其出具收到条一份。截止2020年3月4日之后，原告称再未与冯淼取得联系。另查明：原告蔡晓娟共向许昌亿家房地产经纪有限责任公司支付代理服务费10800元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告蔡晓娟与被告冯淼签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定,合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定向被告支付了购房款，并在银行办理了面签手续，合同已经实际履行，被告应继续按照合同的约定办理解押，并配合原告办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”本案中，原告在2020年3月5日通过微信的方式告知被告审批过的贷款快到期的情况下，被告仍未按合同约定办理房产解押手续，已属违约。同时根据双方的微信记录显示，原告于2020年3月6日通过微信向被告冯淼告知其违约，交易终止，原告称之后一直无法与被告冯淼取得联系。截止起诉之日，被告冯淼一直未办理房产解押手续。被告以上行为符合上述法律规定，双方合同已经解除，合同权利义务亦已终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，有并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还首付款20万元的诉讼请求，本院予以支持。被告冯淼亦应按合同约定承担相应的违约责任，赔偿原告所缴纳的代理服务费10800元，故对原告要求被告支付房屋代理服务费损失10800元的诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告要求按房价总额100万元的日千分之三计算违约金的请求，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，本案中，结合实际情况，合同中约定的违约金数额过高，本院依法予以调整，被告应自起诉之日即2020年3月20日起以20万元为基数，按年利率24%计算至实际清偿之日止，原告高出上述数额的请求本院不予支持。原告要求被告承担因财产保全支出的保函费，因双方并未约定该费用由违约方承担，故对该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告冯淼于本判决生效之日起十日内返还原告蔡晓娟购房款200000元及违约金（违约金以200000元为基数，按照年利率24%计算，自2020年3月20日起计算至实际清偿之日止）。被告冯淼于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡晓娟代理服务费损失10800元。驳回原告蔡晓娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，财产保全费1520元，由被告冯淼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判长 连 芳审判员 甄满长审判员 董爱巧二〇二〇年八月二十五日书记员 张 艳履行告知书履行义务人：对于生效的法律文书，你方应当在生效法律文书规定的期限内自动履行义务，对于案件的执行款，你方可有以下履行方式：1、直接向当事人履行；2、将案件执行款转至许昌市建安区人民法院执行款专户，户名：许昌市建安区人民法院执行款专户，账户：10×××03，开户行：邮储银行许昌县镜水路支行。注：履行义务人通过第二种方法履行义务时，应当注明当事人姓名、案件号、承办人、案由等详细内容，若履行义务人未注明上述信息，致使法院财务部门无法核实具体案件情况时，将依规退回款项，由于款项被退回造成的法律后果（迟延履行、强制执行）由履行义务人自行承担。许昌市建安区人民法院