江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏执监102号申诉人（复议申请人）：徐郁陵，男，1969年1月18日出生，汉族，住江苏省扬州市维扬区。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市，统一社会信用代码91320000720579524J。负责人：赵传标，该公司总经理。被执行人：江苏大山房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县，组织机构代码66081166-9。法定代表人：殷荣富，该公司总经理。被执行人：泗洪金润福超级购物有限公司，住所地江苏省泗洪县，组织机构代码69448709-4。法定代表人：郑玉，该公司董事长。被执行人：郑玉，女，汉族，1986年2月9日出生，住江苏省金坛市。被执行人：潘敏俊，男，汉族，1985年2月2日出生，住江苏省丹阳市。申诉人徐郁陵因申请执行人中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称东方公司，系执行案件债权受让人）与被执行人江苏大山房地产开发有限公司（以下简称大山公司）、泗洪金润福超级购物有限公司（以下简称金润福公司）、郑玉、潘敏俊金融借款合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）（2019）苏13执复24号执行裁定，向本院提出申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）查明，金润福公司向中国工商银行股份有限公司泗洪支行（以下简称泗洪工行）借款，大山公司、郑玉、潘敏俊提供担保。2015年9月24日、25日，大山公司向泗洪县房地产管理处和泗洪县国土资源局分别办理了抵押物登记。其中房屋他项权证号为洪房他证泗洪县字第××号，抵押权人为泗洪工行，房屋所有权人为大山公司，抵押物为泗洪县泗州大街第一街1幢E2A（S052552）、E3A（S052551）、E31-E37（S052564）、E47-E65（S052562），面积为6395.85平方米，债权数额为4300万元。土地他项权证号为洪他项（2015）第272号，抵押土地面积为265.09平方米，抵押金额为48.87万元；洪他项（2015）第273号抵押土地面积为62.32平方米，抵押金额为11.34万元；洪他项（2015）第274号抵押土地面积为775.2平方米，抵押金额为139.1万元；洪他项（2015）第275号抵押土地面积为789平方米，抵押金额为117.69万元。后双方因贷款偿还问题引起诉讼，该院于2016年9月1日立案受理并于2017年1月18日作出（2016）苏1324民初6859号民事判决：一、金润福公司应于判决生效之日起10日内偿还泗洪工行借款本金2400万元及利息、罚息；二、郑玉、潘敏俊在3000万元最高债权额限度内，对440万元借款本息及罚息承担连带清偿责任，在2400万元最高债权额限度内，对1960万元借款本息及罚息承担连带清偿责任，郑玉、潘敏俊在承担保证责任后，有权向金润福公司追偿；三、泗洪工行对大山公司名下的位于泗洪县泗州大街南侧1幢E2A、E3A、E31-E37、E47-E65房产拍卖、变卖或者折价处理所得价款享有优先受偿权，优先受偿数额以抵押登记债权数额4300万元为限，大山公司在承担抵押担保责任后，有权向金润福公司追偿。金润福公司、大山公司、郑玉、潘敏俊共同负担案件受理费164815元及保全费5000元。因金润福公司、大山公司、郑玉、潘敏俊未能按期履行给付义务，泗洪工行依法申请强制执行，泗洪法院于2017年2月28日立案执行。2017年3月10日，该院作出（2017）苏1324执1399号执行裁定，查封大山公司所有的位于泗洪县××大街××街××、××、××、××房产及土地使用权。后刘双洪、陈帝虎、徐郁陵分别提交了租赁合同及租金收据，主张刘双洪已租赁上述房产中的E31-E37、E47-E53房产，陈帝虎已租赁上述房产中的E2A、E3A房产，徐郁陵已租赁上述房产中的E54-E65号房产。2017年4月5日，该院作出（2017）苏1324执1399号执行裁定书，认定徐郁陵等人的租赁形成于本案抵押前，对上述房产及土地使用权拍卖中应保留刘双洪、徐郁陵、陈帝虎的租赁权分别到2025年3月1日、2025年5月1日、2025年8月1日。2018年7月9日，东方公司以徐郁陵等人虚假租赁为由对泗洪法院（2017）苏1324执1399号执行裁定申请监督，要求撤销该裁定并对涉案房产涤除租赁后进行拍卖。2019年3月5日，泗洪法院作出（2018）苏1324执监26号执行裁定认为，徐郁陵等人对人民法院执行的标的物主张权利，应提供相应证据予以证明。本案中，刘双洪、徐郁陵、陈帝虎提交的租赁合同分别签订于2010年3月1日、2010年5月1日、2010年8月1日，但在大山公司向泗洪工行申请贷款过程中，大山公司向泗洪工行提交的租赁合同签订于2011年1月1日，租赁物与徐郁陵等三人租赁物系重叠，如之前即已存在租赁合同，大山公司仅需将该租赁合同出具给他人即可，而无需再次出具其他租赁合同。另外，宿迁市明俊物业管理有限公司（以下简称明俊公司）在（2016）苏1324执异95号一案中向该院所提交的租金收据与本案徐郁陵等三人所提交的租金收据票号存在连续性，但开具的时间却并非按照票号顺序进行出具，前后颠倒，故对徐郁陵等三人提交的合同及收据真实性不予认定，且徐郁陵等人亦无证据证明其在涉案房产抵押、查封前已占有使用该房产。故对徐郁陵等人主张对涉案房产享有租赁权的观点不予支持，涉案房产的租赁权应予涤除后进行拍卖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定：一、撤销该泗洪法院于2017年4月5日作出的（2017）苏1324执1399号执行裁定书；二、涤除大山公司所有的位于泗洪县××南侧××街××、××、××、××房产上的租赁权后予以拍卖。陈帝虎、刘双洪、徐郁陵向宿迁中院申请复议，请求撤销（2018）苏1324执监26号执行裁定，保留徐郁陵等人对涉案房产的租赁权至承租期届满。事实与理由：徐郁陵等人与大山公司签订的租赁合同合法有效，徐郁陵等人已通过现金方式向大山公司交纳了租金，并委托明俊公司将涉案房产进行出租，在涉案房产被查封前即已对该房产占有使用。2019年5月27日，宿迁中院作出（2019）苏13执复24号执行裁定认为：根据刘双洪、陈帝虎、徐郁陵提供的与大山公司签订的租赁合同及收据，其承租的房产面积分别为539.81平方米、5288.83平方米、571.66平方米，租赁期限均为15年，租金分别为420000元、720000元、440000元，且租金均以现金方式向大山公司支付。根据三人陈述，其向大山公司支付的租金均是手中自有流动现金，其三人在承租涉案房产后又委托明俊公司对外转租，且明俊公司均以现金方式向其三人支付转租租金。该院认为，徐郁陵等人提供的租赁合同、收据及陈述明显与常理不符，不能排除三位复议申请人与大山公司和明俊公司虚构事实、恶意串通的可能性。主要理由如下：首先，徐郁陵等人与大山公司约定的租赁期间很长，租金支付方式违反商业惯例。双方约定的租赁期限均为15年，且前三年为免租期，合同分别约定租金在2013年3月、8月、5月底前付清，但收据载明三人均在合同签订日期前后数日将租金全部向大山公司支付，且均以现金方式支付。此种行为与市场经济主体注重现金流、租金分期支付、租金标准按一定期限和比例上调的商业习惯明显不符。其次，徐郁陵等人与大山公司约定的租金标准过低。根据双方约定，15年的租赁期限中前3年为免租期，则租金的实际计算年限为12年，三人每年分别支付35000元、60000元、36667元租金，对应的租赁物面积分别为539.81平方米、5288.83平方米、571.66平方米，每平米租赁物每年对应的租金分别为64.84元、11.34元、64.14元，该标准明显低于市场平均水平。再次，徐郁陵等人与明俊公司约定的转租租金的收取方式亦有违常理。根据徐郁陵等人陈述，其三人委托明俊公司对其承租的房产进行转租，所得租金与明俊公司均分，且明俊公司均以现金方式向其支付租金。徐郁陵等人均未就收取租金的事实进行举证，且其均不在泗洪居住生活，在银行转账和移动支付十分普遍的当下，以现金方式收取大额租金显然有悖常理。结合以上分析，对于刘双洪、陈帝虎、徐郁陵有关其与大山公司之间存在真实有效的租赁关系的主张不予认定，其复议请求依法不能成立，应予驳回；原审裁定引用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行裁判系适用法律错误，应予纠正，其处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干位问题的规定》第二十三条第一款、参照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，裁定如下：驳回刘双洪、陈帝虎、徐郁陵的复议申请，维持泗洪法院（2018）苏1324执监26号执行裁定。徐郁陵向本院提出申诉，请求撤销宿迁中院（2019）苏13执复24号执行裁定，维持泗洪法院2017年4月5日作出的（2017）苏1324执1399号执行裁定。事实与理由：宿迁中院认定的基本事实缺乏证据证明。徐郁陵和大山公司协商签订15年租赁期限符合法律规定。以现金形式一次性付清全部租金是大山公司向承租人提出的硬性要求，作为承租人只能被动接受，大山公司予以情况说明。租赁合同约定的租金价格，符合市场经济规律，既合理也合法。泗洪第一街目前仍有大量空置房屋，印证该租金价格是当时市场租金水平真实反映。宿迁中院认为以现金方式收取租金有悖常理没有事实依据，是没有必然联系的错误推论，不符合逻辑。徐郁陵究竟用哪种方式收取房租，取决于其实际需要。因刘双洪、陈帝虎、徐郁陵三人承租的是同一区域房屋，为了获得收益，三人共同策划、投入，将租赁的E区打造成以餐饮、宾馆为主的美食一条街。因为房租支出、装修、工程改造、宣传招商的费用都是集中支付，导致资金紧张，所以当时拖欠了装修款、工程款。因三人平时不在泗洪，所以委托明俊公司帮助归还欠款，该公司之所以用现金归还欠款，是为了方便在还款同时当面赎回申请人出具的欠条。现补充证据说明明俊公司不仅以现金方式向申请人支付租金，也有银行转账方式。2011年7月，因天然园公司愿意按3分的年息借款收购小麦，三人为获得利息收益，要求明俊公司将20万元、15万元、25万元合计60万元的租金收入，分别于2011年7月16日和2011年7月17日通过中国农业银行泗洪县支行转账给天然园公司（附银行交易流水，天然园公司借款收据）。综上，宿迁中院仅凭一般经验，未了解实际情况，没有提供任何证据，就对徐郁陵与大山公司之间存在的真实有效租赁不予认定，继而作出错误裁定，请求对本案再审。本院另查明，2015年9月至2015年12月期间，金润福公司与泗洪工行签订借款合同时，大山公司向泗洪工行提供一份其与明俊公司签订的租赁合同，明俊公司向泗洪工行提供一份抵押房产承租人承诺书，租赁合同约定：大山公司（甲方）将位于泗洪县××南侧××街××、××、××、××室房产（建筑面积为6395.85平方米）租赁给乙方（明俊公司）开设餐饮（专场、专卖店），租赁期自2011年1月1日起至2012年12月31日止；设备分摊费及租金支付方式为：第一年设备分摊费共计190万元，第一年租金费用共计190万元；第二年设备分摊费及租金共计399万元。第一年、第二年设备分摊费及租金分别于2011年1月1日、2012年1月1日之前一次性交付。明俊公司在承诺书中承诺：本承租人与抵押人大山公司于2011年1月1日签订租赁合同，约定本承租人承租E2A、E3A、E31-E37、E47-E65室房产用于餐饮，租期截止2013年12月31日。现因抵押人将上述房地产抵押给贵行，作为借款人金润福公司所借贵行贷款的抵押担保，为此本承租人特承诺如下：……在你行处置抵押物过程中，本承租人自愿放弃一切抗辩权及对于该房产的所有优先权（含但不限于购买优先权、承租优先权等）。本院审查过程中，徐郁陵向本院提交了大山公司2019年7月20日出具的情况说明、空置商铺明细表、照片若干、收据一张、银行流水清单等证据复印件。其中大山公司出具的情况说明载明，该公司要求签订长期租赁合同的承租人以现金方式一次性支付租金，用于该公司解决民间借款利息，已解燃眉之急。收据上载明，入账日期2011年7月18日，交款单位徐郁陵，收款方式转账，人民币25万元，收款事由借款、期限一年、年息30%。本院归纳本案的争议焦点为，泗洪法院涤除徐郁陵所主张的租赁拍卖涉案房产是否有事实法律依据。本院认为：徐郁陵主张其对涉案房产签订的租赁合同在该房产被抵押、查封之前，执行法院应保留其租赁权至承租期届满。关于执行法院是否应准予带租拍卖涉案房产，如承租人在租赁房产被抵押、查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁房产，可准予带租拍卖。对长期租赁合同，还应重点审查是否存在虚假租赁，以明显不合理的低价出租及名为租赁实为借贷等不应带租拍卖的情形。本案徐郁陵主张对涉案房产享有的租赁权不能阻止执行法院涤除租赁进行拍卖。具体理由如下：一、徐郁陵主张其与大山公司于2010年5月1日就涉案房产签订了租期长达15年的租赁合同，而大山公司2015年对该房产办理抵押登记时提交的租赁合同是大山公司与明俊公司签订，明俊公司亦作为承租人作出放弃所有优先权等承诺，两份租赁合同所涉及的房产及租期存在重叠。如徐郁陵提交的租赁合同真实，大山公司办理抵押登记时应提交此份租赁合同，而非其他租赁合同，故本院无法确认徐郁陵提交租赁合同的真实性。二、徐郁陵主张以现金方式交付租金44万元，其未提交提取现金的银行凭证予以佐证，以如此大额现金交付租金不符合正常交易习惯。徐郁陵向本院提交的收据载明的收款事由为借款，该证据与徐郁陵如何交付租金无关联。大山公司2019年7月20日出具的情况说明证明其要求承租人以现金交付租金用于还款，大山公司未提交收取款项及还款的记账财务资料等证据予以佐证，该证明内容本院不予采信。徐郁陵所举证据不能证实其已按约定交付了租金。三、徐郁陵提交的证据亦不足以证实在涉案房产抵押前，其已实际占有、使用该房产。因此，徐郁陵不享有阻却执行涉案房产的合法权益，泗洪法院涤除租赁拍卖涉案房产有事实法律依据，应予维持。综上所述，徐郁陵的申诉请求不成立，应予驳回。据此，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：驳回徐郁陵的申诉请求。审判长  赵建华审判员  苏 峰审判员  唐志容二〇二〇年八月二十七日书记员  杨 浩