黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民终366号上诉人（一审原告）：齐齐哈尔市隆惠典当有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区滨湖小区**楼****。法定代表人：郭春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭金钰，黑龙江陈文革律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区海山胡同**。法定代表人：刘秀杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡长菊，该公司法律顾问。一审第三人：齐齐哈尔富华房地产开发有限公司，，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区****法定代表人：于桂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖**荣，黑龙江卓唯律师事务所律师。一审第三人：黑龙江**蒂房地产开发有限公司富拉尔基分公司，住，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区****/div>法定代表人：于桂华，该公司总经理。上诉人齐齐哈尔市隆惠典当有限公司（以下简称隆惠典当公司）因与被上诉人齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司（以下简称华融小贷公司）、一审第三人齐齐哈尔富华房地产开发有限公司（以下简称富华开发公司）、黑龙江**蒂房地产开发有限公司富拉尔基分公司（以下简称华蒂富拉尔基分公司）案外人执行异议之诉一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02民初340号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人隆惠典当公司的法定代表人郭春林、委托诉讼代理人郭金钰，被上诉人华融小贷公司的委托诉讼代理人胡长菊，一审第三人富华开发公司的委托诉讼代理人肖**荣到庭参加诉讼，一审第三人华蒂富拉尔基分公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。隆惠典当公司上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02民初340号民事判决书；2.支持隆惠典当公司一审全部诉讼请求；3.华融小贷公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1.隆惠典当公司与富华开发公司商品房买卖意思明确，符合法律规定，《商品房买卖合同》合法有效。2.隆惠典当公司在法院查封前已合法占有案涉房屋。3.隆惠典当公司一审时已提交证据证明未办理过户登记系非因自身原因所致。华融小贷公司辩称：1.隆惠典当公司与富华开发公司并非真正的商品房买卖关系，未形成合法有效的房屋买卖合同，富华开发公司也未与隆惠典当公司形成借款关系。2.富华开发公司在与华融小贷公司的借款纠纷民事调解书生效之后，将案涉房屋抵押给隆惠典当公司，属恶意逃避履行与华融小贷公司之间的借款债务，侵犯了华融小贷公司的合法权益。3.不排除隆惠典当公司存在与富华开发公司倒签房屋买卖合同时间的行为。4.隆惠典当公司在法院查封前合法占有案涉房屋证据不足，不能认定合法占有案涉房屋，不能排除执行。5.隆惠典当公司无证据证明未过户非自身原因所致。6.隆惠典当公司不具有物权期待权，所形成的抵债协议也只是普通的金钱债权，不能优于其他债权而排除执行。富华开发公司述称：1.富华开发公司以王艳红、于桂华、于武三人的名义借款，该款项是用于小区开发。2.隆惠典当公司与富华开发公司之间不存在恶意串通、不存在倒签协议的情形。3.富华开发公司确与隆惠典当公司签订了以房抵债的协议，且已经交付房屋，不存在虚假的事实。隆惠典当公司向一审法院起诉请求：1.停止对（2018）黑02执506-1号执行裁定书中富华-锦绣红岸小区3号楼00单元01层08号、01层09号、01层10号、富华-锦绣红岸小区4号楼00单元01层01号、富华-锦绣红岸小区5号楼00单元01层01号房屋的执行；2.确认以上房屋归隆惠典当公司所有；3.华融小贷公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：华融小贷公司与富华开发公司、华蒂富拉尔基分公司借款合同纠纷一案，经一审法院审理，于2018年6月14日作出（2018）黑02民初68号民事调解书，确认:1.富华开发公司于2018年10月15日前给付华融小贷公司借款本金1870万元,利息727万元。此后利息以本金1870万元为基数,按照月利率2分计算至付清之日止。如到期不能给付，富华开发公司以所涉94套抵押房产，折价或变卖拍卖的价款清偿（其中23套房产享有优先受偿权），华蒂富拉尔基分公司以所涉5套抵押房产，对其中100万元借款折价或变卖拍卖价款优先受偿，如不足以清偿，以其他财产清偿；2.富华开发公司于2018年10月15日前给付华融小贷公司借款本金500万元,利息162.5万元（富华开发公司放弃2018年4月1日至2018年10月15日期间的利息）。此后利息以本金500万元为基数,按照月利率1.5分计算至付清之日止。如到期不能给付，富华开发公司以所涉26套抵押房产折价或变卖拍卖的价款清偿（该26套房产包含在协议第一项中）。如不足以清偿，以其他财产清偿；3.富华开发公司于2018年10月15日前给付华融小贷公司借款本金800万元,利息205.8万元，此后利息以本金800万元为基数,按照年利率5.6%计算至付清之日止，如到期不能给付，富华开发公司以所涉24套抵押房产折价或变卖拍卖的价款清偿。如不足以清偿，以其他财产清偿；4.富华开发公司于2018年10月15日前给付华融小贷公司受让债权工程款、劳务费95万元；5.案件受理费271,496元，减半收取135,748元由富华开发公司负担，并于2018年10月15日前给付华融公司；6.本协议自双方当事人签字之日起生效。调解书生效后，富华开发公司、华蒂富拉尔基分公司均未自动履行。2018年10月16日，华融小贷公司向一审法院申请执行。2018年10月30日，根据华融小贷公司申请，一审法院作出（2018）黑02执506-1号执行裁定书，查封富华开发公司建设的富拉尔基区沿江办事处富华锦绣红岸326套房屋、富华-红岸富华园3套房屋，合计329套，其中即包括隆惠典当公司提出执行异议的5套房屋（除5号楼00单元01层01号外的四处房屋，均已网签备案在华融小贷公司法定代表人刘秀杰名下）。同时查封：华蒂富拉尔基分公司富拉尔基区新甲小区5套房屋，总计查封房屋334套，并依法向齐齐哈尔市不动产登记中心富拉尔基登记处送达协助执行通知书，在查封房屋的显著位置张贴查封公告。又查明：2015年6月29日，王艳红与隆惠典当公司签订《房地产抵押典当借款合同》，向隆惠典当公司借款100万元，借款期限为2015年6月29日至2015年12月28日，抵押物为富拉尔基区红岸办事处富华锦绣红岸3户住宅。2016年6月16日，于桂华与隆惠典当公司签订《房地产抵押典当借款合同》，向隆惠典当公司借款100万元，借款期限为2016年6月16日至2016年12月12日，抵押物为富拉尔基区红岸办事处富华园小区1#商住楼1层7号商服。同日，于武与隆惠典当公司签订《房地产抵押典当借款合同》，向隆惠典当公司借款99万元，借款期限为2016年6月16日至2016年12月12日，抵押物为富拉尔基区红岸办事处富华锦绣小区5#楼2户商品住宅、富华园小区1#楼2户商服。2015年6月29日、2016年6月16日，富华开发公司向隆惠典当公司出具三份《连带责任保证书》，对王艳红、于桂华、于武的借款承担连带保证责任。2018年7月28日，隆惠典当公司与富华开发公司及王艳红、于桂华、于武签订了《以房抵债协议书》，协议中对王艳红、于桂华、于武拖欠隆惠典当公司借款本金、管理费用及利息合计3,378,240元进行了确认，并约定用富华开发公司的富华锦绣红岸小区3号楼00单元01层03号、04号、08号、09号、10号、13号、14号，4号楼00单元01层01号、5号楼00单元01层01号共计9处房屋清偿债务。2018年9月5日，隆惠典当公司与富华开发公司签订了交接单，对案涉的9套房屋进行了交接。2018年7月28日，隆惠典当公司与富华开发公司签订了5份《商品房买卖合同》，分别购买了富华开发公司开发的富华锦绣红岸小区3号楼00单元01层08号、09号、10号，4号楼00单元01层01号、5号楼00单元01层01号共计5处房屋。2018年12月13日，富华开发公司向齐齐哈尔市不动产登记中心富拉尔基登记处出具了内容为惠隆典当公司购买富华锦绣红岸小区3号楼08号、09号、10号，4号楼01号、5号楼01号房屋的《购买商品房认定产权介绍信》和《商品房备案介绍信》。2018年12月19日，富华开发公司为惠隆典当公司出具了上述房屋的购房发票。再查明：富华开发公司售楼处工作人员王永兰与牛佐强签订《商网租房协议》（签订日期不详），出租房屋为锦绣红岸3#楼4号商服，约定租期为3年，自2018年5月1日至2021年4月30日；与张金波签订《商网租房协议》（签订日期不详），出租房屋为锦绣红岸3#楼9号商服，约定租期为3年，自2017年5月20日至2020年5月20日止；与纪维福签订《商网租房协议》（签订日期不详），出租房屋为锦绣红岸3#楼13、14号商服，租期为3年，自2016年4月1日至2019年3月30日止。2018年12月14日，隆惠典当公司与张志波签订了3#-10号商服的《房屋租赁合同》。2019年5月20日，隆惠典当公司与陈立波签订了3#-9号商服的《房屋租赁合同》。还查明：隆惠典当公司对一审法院查封及执行锦绣红岸小区3号楼00单元01层08号、01层09号、01层10号、富华-锦绣红岸小区4号楼00单元01层01号、富华-锦绣红岸小区5号楼00单元01层01号房屋提出执行异议，一审法院于2019年11月4日作出（2019）黑02执异90号执行裁定书，裁定驳回隆惠典当公司的异议请求。隆惠典当公司不服，提出执行异议之诉，要求停止对上述房屋的执行并确认上述房屋归隆惠典当公司所有。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案争议的焦点问题是隆惠典当公司对本案争议的富华-锦绣红岸小区3号楼00单元01层08号、01层09号、01层10号、富华-锦绣红岸小区4号楼00单元01层01号、富华-锦绣红岸小区5号楼00单元01层01号等5处房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案案涉房屋查封的时间为2018年10月30日，虽然隆惠典当公司与富华开发公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年7月28日，但双方在同日又签订了《以房抵债协议》，且富华开发公司出具案涉房屋《购买商品房认定产权介绍信》和《商品房备案介绍信》的时间为2018年12月13日，为隆惠典当公司出具案涉房屋购房发票的时间为2018年12月19日，均在法院查封之后，因此双方是否存在真实的商品房买卖意思表示并不确定。虽然隆惠典当公司提交了三份《商网租房协议》，但在该三份协议中无签订合同的日期，且该三份协议均是富华开发公司售楼处的工作人员王永兰与他人所签订，并非是隆惠典当公司对外签订，隆惠典当公司提交的其与陈立波签订的3#-9号商服的租赁合同、与张志波签订的3#-10号商服的租赁合同签订日期分别为2019年5月20日和2018年12月14日，日期均在法院查封之后。隆惠典当公司提交的停热条件变更通知书日期为2019年9月10日，提交的采暖费缴费增值税发票时间为2019年9月17日及9月18日，亦在法院查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，因隆惠典当公司所提交的证据不能证实其在法院查封前已合法占有案涉房屋，同时亦未提交证据证实未办理过户登记系非因自身原因所致，故其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。又因隆惠典当公司并未办理案涉房屋过户登记，且富华开发公司出具案涉房屋《购买商品房认定产权介绍信》和《商品房备案介绍信》以及开具发票的时间均在法院查封之后，故隆惠典当公司主张确认案涉房屋所有权的诉讼请求亦不能成立。判决：驳回隆惠典当公司的诉讼请求。案件受理费24,644元，由隆惠典当公司负担。本院二审期间，华融小贷公司为证明隆惠典当公司举示的2018年度热费票据并非隆惠典当公司实际交款，申请本院向华电能源股份有限公司富拉尔基热电厂（以下简称热电厂）调取隆惠典当公司举示的2018年度热费票据，用以证实非隆惠典当公司交纳该款。经本院调取，热电厂出具说明，内容为：“经核查，2018年10月18日，热电厂收到富华开发公司汇入收费账户33万元民用热费，缴费户数364户，本次核实的9张民用热费发票为364缴费用户中的一部分，与缴费总数33万元存在对应关系。”华融小贷公司的质证意见为：对该证据的真实性无异议，可以证实案涉9张民用取暖费发票的实际交纳主体是富华开发公司而不是隆惠典当公司，不能以9张发票认定为隆惠典当公司合法占有房屋而排除执行。亦可通过该证据证明富华开发公司与隆惠典当公司对交接单、买卖合同都存在倒签行为。隆惠典当公司的质证意见为：对该证据真实性无异议，但认为以房抵债协议中约定交房后取暖费由隆惠典当公司承担，由于富华开发公司应将已租房屋的租金交付给隆惠典当公司，但未交付，故约定用取暖费抵顶隆惠典当公司应收取的租金，又将取暖费票据计入隆惠典当公司账上。富华开发公司公司的质证意见为：对该证据真实性无异议。富华开发公司当时统一交纳300多户取暖费，租金也是富华开发公司收取，剩下的钱达成不返租金的约定，取暖费由富华开发公司承担，该证据不能证实富华开发公司与隆惠典当公司存在倒签合同的事实。本院的认证意见为：鉴于各方对该证据真实性及内容均无异议，本院对该证据予以采信。本院审理查明，2018年10月22日，富华开发公司向热电厂交纳案涉房屋热费。除此，本院二审认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及在本院庭审中陈述意见，本案应当重点解决的问题在于：隆惠典当公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，隆惠典当公司与富华开发公司形成了实际借款合同关系，为抵顶借款又签订商品房买卖合同，由于富华开发公司系对另案生效民事调解书中确定偿还华融小贷公司的案涉房屋再进行处分，虽非善意行为，在现有证据不足以证明隆惠典当公司受让房屋时已经明知的情况下，不影响隆惠典当公司依据以房抵债形成的房屋买卖合同主张合同权利。而富华开发公司基于自身过错，所出具的情况说明及其工作人员出庭作证等，均不能作为认定本案事实的证据。又因部分案涉房屋由富华开发公司的工作人员对外签订租赁合同、收取租金，签约时间大约2018年4月至5月期间，按年支付租金，租赁期间跨越案涉房屋查封时间的2018年10月末，又无富华开发公司向隆惠典当公司支付签订房屋买卖合同后至查封前相对应租金的事实，而包含案涉全部房屋2018年度的供热费亦是富华开发公司交纳，富华开发公司与隆惠典当公司所称以供热费抵顶租赁费，除双方陈述外，并无相应财务凭证等书面证据予以证实，且两笔费用相差较大，因此，隆惠典当公司举示的证明其占有的书面证据，除了查封后其与部分房屋承租人签订的租房协议、热费票据外，并无查封前与第三方形成的能够证实其占有案涉房屋的书面证据，综合全案分析，应认定隆惠典当公司未完成其“在法院查封前已经合法占有案涉房屋”的举证证明责任，该项主张不能成立。即隆惠典当公司所主张的对案涉房屋享有物权期待权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的全部构成要件，一审法院认定隆惠典当公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，隆惠典当公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24,644元，由齐齐哈尔市隆惠典当有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 剑审判员 李红敏审判员 兰 洋二〇二〇年八月二十七日法官助理于捷书记员刘丹