北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初45222号原告：张桐瑜，男，1991年10月25日出生，汉族，现住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人:詹敏,北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘文娟,北京市中咨律师事务所律师。被告:北京丰奥投资咨询有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外郎家园****楼**168。法定代表人：张金，经理。委托诉讼代理人:李培枝，女，该公司职员，现住北京市西城区。原告张桐瑜（以下称原告）与被告北京丰奥投资咨询有限公司（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人詹敏、刘文娟，被告之委托诉讼代理人李培枝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年10月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告退还已付租金799,206元；3、判令被告向原告支付违约金，以总租金799,206元为基数，按照日万分之一的标准计算自2019年10月1日至实际支付之日止的违约金。事实和理由：2017年10月29日,原、被告双方签署《房屋租赁合同》,被告将位于北京市朝阳区平房乡XXXX商务会馆项目X座X层AXXX房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告。双方约定:房屋交付日期为2019年5月30日;租赁期限20年,自房屋交付之日时起算;租金总价799,206元,需在房屋交付前一次性付清。合同签署后,原告于2017年10月29日向被告支付租金399,603元,于2018年11月17日支付剩余租金399,603元。交房期限届满后,被告以自己与案外第三方存在诉讼争议为由,未能如约将涉案房屋交付给原告。经原告多次催要,时至今日,被告始终未能交付房屋。被告已构成根本违约。按照《房屋租赁合同》第8.2条的约定,若被告延期交房,经原告催告后7日内仍不能改正的,被告应自原告催告之日起每日向原告支付相当于本合同项下约定的租金总额万分之一的违约金;若被告自原告催告之日起30日内仍不能改正,原告有权解除合同,被告应向原告支付相当于本合同项下约定的租金总额20%的违约金。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我方同意解除合同，但认为催款通知书是2020年4月20日才给我们的，从该日起算30天，我方认为合同解除的时间是2020年5月20日。我方同意退还已支付的租金，主要是我方给付的时间问题。我方不同意给付违约金，延期交房不是我方的主要责任。本院经审理，对当事人双方没有争议的事实认定如下：2017年10月29日，原告作为乙方（承租方）与被告作为甲方（出租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为二十年，自房屋交付之日起至第二十年对应日期之前一日止，租赁期限的租金总额为799,206元。《房屋租赁合同》第四条约定，甲、乙双方确认，租赁房系在建工程。甲方承诺于2019年5月30日前，将经竣工验收合格且符合本合同附件二约定的交房标准的租赁房屋交付乙方使用。第八条约定，若甲方逾期交房或者乙方逾期支付租金或违反本合同第6.2条约定的，经相对方催告后7日内仍不能改正的，该违约方应自相对方催告之日起每日向相对方支付相当于合同项下约定的租金总额万分之一的逾期违约金；若该违约方自相对方催告之日起30日内仍不能改正，相对方有权解除本合同，该违约方并应向相对方支付相当于本合同项下约定的租金总额20％的违约金，若违约金不足以弥补损失的，还应当承担弥补损失的责任。若本合同因甲方逾期交房而解除的，甲方应于合同解除后10日内退还乙方已收取的全部租金；若本合同因乙方原因而解除的，甲方有权不予退还已收取的全部租金。同日，原告向被告提交《续租申请单》，申请在租期届满后续租；被告向原告出具《回复函》，同意续租期限自2039年5月29日至2054年12月31日，续租期间免收租金，上述申请书和回复函构成合同的补充条款。2017年10月29日，原告向被告支付租金399,603元；2018年11月17日，原告向被告支付租金399,603元。被告未按合同约定向原告交付涉案房屋。原告向被告邮寄《催告通知书》，要求被告向原告交付涉案房屋及逾期交房的违约金。庭审中，被告确认于2020年4月20日收到《催告通知书》，原告对该日期没有异议。被告称其是在涉案房屋所在项目开发建设方北京XX**投资有限公司的授权范围内对涉案房屋进行经营管理，提交《关于朝阳区平房乡XXXX商务会馆项目2号、3号楼合作框架协议》（以下简称《合作框架协议》）及附件的复制件、《经营管理权证明》的复制件予以证明。《合作框架协议》的附件载明，XXXX商务会馆项目的使用性质为绿色产业项目用房，该项目已取得《乡村建设规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，北京XX**投资有限公司系该项目的建设单位。《经营管理权证明》上载北京XX**投资有限公司将XXXX商务会馆项目中的2号楼、3号楼授权被告进行经营管理。原告认可上述证据的真实性、不认可关联性和证明目的，并称被告与北京XX**投资有限公司之间的纠纷正在由法院进行审理。关于合同解除的时间。原告认为合同解除的时间是约定交房之日，即2019年5月30日。被告认为合同解除的时间是自收到原告的《催款通知书》之日，即2020年4月20日起算30日，2020年5月30日解除。关于违约金的计算期间。原告主张按照日万分之一的标准计算违约金，认为应当从约定交房之日即2019年5月30日起计算，但在其诉讼请求中主张从2019年10月1日起计算。被告称应当自2020年5月20日起计算违约金，认为违约金过高，请求法院法院酌减。本院认为，依法成立的合同具有律法约束力，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充条款系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。关于合同解除一节。被告违反合同约定，逾期向原告交付房屋，按照合同约定，原告享有解除权。本院认为应当以本案起诉状副本送达被告之日，即2020年8月5日作为合同解除的日期，对原告关于自合同约定的交房日期作为解除之日、被告关于以其收到交房催告书的第30日作为解除之日的意见均不予采纳。关于退还租金一节。合同解除后，原告要求被告退还租金的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。关于支付违约金一节。当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告逾期交房，构成违约，原告主张违约金具有事实和法律依据，本院予以支持，但计算方法有误本院予以调整。庭审中，被告提出合同约定的违约金标准过高，要求适当降低，本院认为，在原告未举证证明其实际损失的情形下，被告的该项意见具有合理性，故对违约金数额进行酌减。综上，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告张桐瑜与被告北京丰奥投资咨询有限公司于二〇一七年十月二十九日签订的《房屋租赁合同》及补充条款于二〇二〇年八月五日解除；二、被告北京丰奥投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告张桐瑜租金七十九万九千二百零六元；三、被告北京丰奥投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张桐瑜违约金九万五千元；四、驳回原告赵张桐瑜的其他诉讼请求。如果被告北京丰奥投资咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6707元，由原告张桐瑜负担469元（已交纳），被告北京丰奥投资咨询有限公司负担6238元（原告张桐瑜已预交，被告北京丰奥投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张桐瑜）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二〇年八月三十一日书记员 栾晨焕