四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初3509号 原告（反诉被告）：西昌市恒基国资物业管理有限责任公司，住所地四川省西昌市。 法定代表人：粟昆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方晓明，四川月城律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：王莹秋，四川月城律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：西昌大德食府餐饮有限公司，住所地四川省西昌市。 法定代表人：宁余志，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邵伟，北京德恒（成都）律师事务所律师（一般代理）。 原告西昌市恒基国资物业管理有限责任公司（以下简称为恒基公司）与被告西昌大德食府餐饮有限公司（以下简称为大德食府公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案。被告大德食府公司依法提起反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人，被告（反诉原告）的法定代表人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒基公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即将位于西昌市烟雨鹭州湿地内的“渔家小院”房屋整体归还给原告；2.判令被告向原告支付自2016年2月20日至2019年2月19日的房租租金1261420元，自2019年2月20日起按2466元/日向原告支付租金至被告将房屋退还原告之日止；3.判令原告对被告交纳的100000元履约保证金不予退还；4.判令被告向原告支付原告截至2019年4月28日为被告垫付的电费703575元，并自2019年4月29日起按1.5元/度向原告支付后续电费；5.本案诉讼费等费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第四项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2013年11月14日签订《房屋租赁合同》，约定原告将建筑面积为982.55平方米的位于西昌市烟雨鹭州湿地内的“渔家小院”出租给被告使用，租期为10年；按先交租金后使用的原则，每年一交，被告于签订该合同之日一次性交清第一年度租金，今后每年度租金应提前二个月交纳；如被告违约，原告有权解除合同、收回出租物，被告所交合同保证金不予退还。被告未按合同约定支付租金已构成违约，经原告多次催告，被告仍不履行支付租金的义务。据此，原告为了维护自身合法权益依法起诉，请求法院判如所请。 被告大德食府公司辩称，其同样要求解除合同，但合同解除的原因是根据主管部门西昌市邛海泸山风景名胜区管理局出的通知要求，被告无法从事餐饮经营，被告的合同目的也无法得到实现。案涉租赁合同合法有效，在履行过程中具有特殊性，10年的期限被告只使用了3年，最主要原因是原告在招标时违反了国家关于高档餐饮的禁令，在合同履行过程中又无故要求被告停业，给被告造成了重大经济损失。因原告的原因导致被告停业达2年，但原告仅对部分租金减免，并未对被告做出相应的补偿。原告违约在先，被告未支付租金在后，双方均存在违约行为，依法应对租金和损失进行抵扣。 反诉原告大德食府公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告退还反诉原告已缴纳的100000元履约保证金并向反诉原告支付对应的资金占用利息（资金占用利息以100000元为基数按照人民银行贷款利率从反诉原告提出反诉之日起计算至反诉被告返还全部履约保证金之日止）；3.判令反诉被告赔偿反诉原告的装修损失1980000元（按照每年496000元的标准，从2019年计算至2023年合计4年）；4.判令反诉被告赔偿反诉原告停业损失1200000元（按照每年200000元的标准，2016年至2018年计2年，2019年至2023年计4年，全部共计6年）；5.判令反诉被告承担本案的反诉费用。诉讼过程中，反诉原告将其第三项诉讼请求变更为反诉被告赔偿反诉原告装修损失1364900元（现在租赁房屋内形成附合的装饰装修物价值）、设备折旧损失531200元。事实和理由：反诉原告作为餐饮企业于2013年11月以公开竞标的方式取得了西昌市烟雨鹭洲湿地内部分建筑的租赁使用权，反诉原告与反诉被告于2013年11月14日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定反诉被告将位于烟雨鹭洲湿地的“渔家小院”房屋整体出租给反诉原告，租赁期限为10年（2013年11月20日——2023年11月20日），房屋用途为餐饮。基于对10年长期租约的考量及长期经营的需要，反诉原告在合同签订后先后投入4967792.95元用于对承租房产及周边配套设施的装修及升级改造，大幅提升了承租房产的品质及使用价值。同时，反诉原告为了经营需要又聘请数名餐饮服务管理人员及数十名工作人员。2014年8月正式营业后一直处于亏损状态，直到2016年下半年经营才略有起色，然而反诉被告却于2016年8月在无正当理由的情况下要求反诉原告停业，直到2018年才陆续开始恢复营业。在中途停业的两年时间内，反诉被告仅减免了部分房租，并未就停业期间的经营损失等向反诉原告进行赔偿。2019年5月17日，反诉原告又收到了西昌市邛海泸山风景名胜区管理局发送的《关于停止“渔家小院”经营项目的通知》，该通知明确责令反诉原告停止餐饮服务并要求反诉原告将餐饮服务设施撤离出承租房屋。根据反诉原告的举证及庭审查明事实，反诉原告无法继续使用案涉房屋，且合同已经事实上终止，反诉被告应当返还反诉原告支付的保证金，并从主管部门发送通知之日起计算资金占用利息。反诉被告作为出租方应当确保反诉原告在整个租赁期间内能够按照合同约定使用房屋，主管部门发送的停业通知不属于法律规定的不可抗力，在无法排除该通知的情况下反诉被告仍应承担违约责任，且该违约责任系法律规定，无法通过一方主张来排除。反诉原告从未变更合同约定的经营范围，未经营酒店住宿。反诉原告基于反诉被告招标公告中关于经营高端餐饮的要求和对十年租约的信任投入巨额资金对案涉房屋进行了装修改造，提升了使用价值，而因为反诉被告的原因造成反诉原告无法继续经营，相关投入无法有效收回，因此，反诉被告应当承担相应的赔偿。据此，反诉原告为了维护自身合法权益依法提起反诉，请求法院判如所请。 反诉被告恒基公司辩称，反诉原告提起的反诉无事实及法律依据，请求法院依法驳回除解除租赁合同之外的其他全部反诉请求。反诉被告同意解除租赁合同，反诉原告未按合同约定交纳租金，经反诉被告催收后仍未交纳，且反诉原告承租后擅自扩大用途，不仅经营餐饮，还经营住宿等其他经营项目。反诉被告针对反诉原告的违约行为依法有权解除合同、收回租赁物。在反诉原告存在上述违约行为的情况下，反诉被告有权不退还履约保证金。即使退还履约保证金，履约保证金的退还条件未成就，反诉原告请求退还100000元履约保证金并支付资金占用利息无事实及法律依据。反诉原告要求反诉被告赔偿其装修损失和停业损失的诉讼请求无事实及法律依据。反诉被告在本案中无任何违约行为，其依据反诉原告的违约行为请求解除合同，不是无故解除，且反诉被告也没有无故要求反诉原告不得经营。即使西昌市邛海泸山风景名胜区管理局要求不能经营餐饮，也是发生在反诉原告长期违约后。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，不能免除反诉原告的违约责任。西昌市邛海泸山风景名胜区管理局系行政单位，如果反诉原告认为该管理局的行政行为侵犯了其合法权益，反诉原告可另行提起行政诉讼要求撤销具体行政行为或要求行政机关进行行政赔偿。反诉原告反诉装修损失和停业损失系混淆民事纠纷与行政纠纷两个不同的法律关系。反诉被告在履行租赁合同中无过错，反诉原告的装修损失和停业损失与反诉被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院经审查认定如下：1.恒基公司提交的所有证据，大德食府公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其证据“三性”均予以确认。2.大德食府公司提交的《房屋租赁合同》，恒基公司亦作为己方证据提交，本院对其证据“三性”予以确认。3.大德食府公司提交的三份《通知》（2016年8月7日、2019年5月17日、2014年2月20日）打印件，结合庭审查明事实，本院对上述证据的真实性均予以确认。4.大德食府公司提交的装修投入统计表、记账凭证、发票、设备投入统计表、收据及各类合同复印件，恒基公司均对其提出异议并指出其中的太阳能热水工程合同、家具销售合同、购销合同、观光车产品销售合同均未有双方签字盖章，太阳能热水工程合同的合同封面显示乙方为四川长城建筑集团有限公司，但合同首页和末页显示乙方却是西昌市阳春太阳能热水器经营部。经审查，大德食府公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性存疑，且不能达到大德食府公司投入3412279.75元进行房屋装修升级和投入1328782元购买相应设备设施的证明目的，本院对上述证据均不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于西昌市入口的建筑群（包括“渔家小院”在内）由西昌市住房和城乡建设局（原西昌市城乡规划建设和住房保障局）作为项目建设业主进行建设。上述项目依法建设完毕后，西昌市住房和城乡建设局按照政府安排将“渔家小院”等资产交由恒基公司进行经营管理。2013年11月1日，恒基公司在凉山日报上刊登招租公告。2013年11月14日，恒基公司作为甲方，大德食府公司作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，其中约定：1.甲方将位于烟雨鹭州湿地封闭区内的“渔家小院”房屋整体租赁给乙方，房屋建筑面积为982.55平方米；2.租赁期自2013年11月20日至2023年11月20日，共计十年，装修期自2013年11月20日至2014年1月19日，房屋装修方案须报“烟雨鹭州湿地”管理办公室审批；3.租赁房屋用途为餐饮；4.租金标准，第1—5年为700001元／年，第6—10年为900002元／年，按先交租金后使用原则，每年一交，签订该合同之日乙方一次性交清第一年租金，今后每年度租金应提前两个月交纳；5.乙方应交纳100000元履约保证金，该合同到期后无息退还；6.租赁期间届满或因乙方违约致使合同中止，乙方所有投入的装修及固定设备无偿划归甲方所有；7.在租赁期内，因不可抗力致使该合同无法履行，双方均不承担违约责任，由此造成的经济损失双方互不承担责任。大德食府公司在签订合同后向恒基公司交纳了100000元履约保证金，对案涉房屋进行了装修并营业。 2016年8月7日，西昌市国有资产经营管理有限责任公司向大德食府公司发出《关于“渔家小院”依法、依规整改经营的通知》，该公司针对游客举报的经营项目收费标准过高、涉嫌在景区内设立私人会所等问题要求大德食府公司自2016年8月10日起依法、依规进行整改经营直至所有涉及整改项目按要求整改完成并报相关部分验收后方可重新营业。2018年5月22日，恒基公司向大德食府公司送达《通知》，其中载明大德食府公司经恒基公司多次催缴仍未履行租金交付义务，恒基公司书面通知大德食府公司务必于2018年5月26日17时前到恒基公司进行租金清算，大德食府公司若逾期未足额缴纳则自行承担所有一切法律责任和经济责任。2019年5月17日，西昌市邛海泸山风景名胜区管理局向西昌市国有资产经营管理有限责任公司发出《关于停止“花间集驿站”“渔家小院”经营项目的通知》，该局根据“渔家小院”只能设“茶室、服务小卖室、鱼类科普厅、钓鱼服务处”等利用内涵，责令西昌市国有资产经营管理有限责任公司立即停止“渔家小院”餐饮服务项目，并在2019年5月24日前将其餐饮服务设施撤出该场所。 另查明，在庭审过程中，经审判人员询问，恒基公司和大德食府公司均确认“渔家小院”自2016年8月至2018年2月停业整改，大德食府公司自2016年2月20日起至今未交纳租金且未归还案涉租赁房屋。 又查明，在诉讼过程中，大德食府公司申请对案涉租赁房屋的装饰装修投入价值及折旧损失进行评估鉴定。本院委托四川朝辉建设工程项目管理有限责任公司进行鉴定，因大德食府公司未支付鉴定费用致使鉴定无法继续进行，该鉴定机构终止鉴定并退回本院。 本院认为，恒基公司和大德食府公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1.恒基公司和大德食府公司均要求解除《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”规定，本院对此予以支持。大德食府公司应自合同解除后将位于西昌市烟雨鹭州湿地内的“渔家小院”房屋整体返还给恒基公司。2.关于合同解除的违约责任如何确定的问题。首先，恒基公司按照合同约定向大德食府公司交付了租赁房屋，但大德食府公司自2016年2月20日起至今未按合同约定交纳租金，即大德食府公司未履行最主要的合同义务，构成根本性违约，对合同解除具有重大过错。其次，《房屋租赁合同》约定租赁房屋用途为餐饮，租赁期限为十年，但“渔家小院”因相关行政部门下达停止餐饮服务的通知导致其停业至今，虽然恒基公司对此不具有主观过错，但其对合同解除具有一定的过失。第三，恒基公司和大德食府公司对形成附合的房屋装饰装修费用不能达成一致，大德食府公司申请对租赁房屋的装饰装修投入价值及折旧损失进行评估鉴定后未支付鉴定费用致使鉴定机构终止鉴定。大德食府公司反诉要求恒基公司赔偿装修损失1364900元、设备折旧损失531200元及停业损失1200000元，但未提交合法、有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对大德食府公司的上述反诉请求不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”，结合双方的过错程度，本院酌定大德食府公司向恒基公司支付2016年2月20日起至2019年5月16日止（扣除2016年8月——2018年2月停业整改期间）的房屋租金1251508.99元〔2016年2月20日——2018年11月19日的租金815069.66元（700001元/年÷365天×425天），2018年11月20日——2019年5月16日的租金436439.33元（900002元/年÷365天×177天）〕。因行政部门于2019年5月17日下达停止餐饮服务的通知，故针对原告主张从该日起至房屋退还之日止的租金的诉讼请求，本院不予支持。3.大德食府公司交纳的履约保证金100000元，恒基公司在合同解除后应退还大德食府公司，本院对大德食府公司要求恒基公司退还100000元履约保证金的反诉请求予以支持。大德食府公司主张履约保证金的资金占用利息无事实及法律依据，本院对其不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零八条第一款规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）西昌市恒基国资物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）西昌大德食府餐饮有限公司于2013年11月14日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告西昌大德食府餐饮有限公司自本判决生效之日起十五日内将位于西昌市烟雨鹭州湿地内的“渔家小院”房屋整体返还给原告西昌市恒基国资物业管理有限责任公司； 三、被告西昌大德食府餐饮有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告西昌市恒基国资物业管理有限责任公司2016年2月20日起至2019年5月16日止的房屋租金1251508.99元； 四、驳回原告西昌市恒基国资物业管理有限责任公司的其他诉讼请求； 五、反诉被告西昌市恒基国资物业管理有限责任公司自本判决生效之日起十五日内退还反诉原告西昌大德食府餐饮有限公司履约保证金100000元； 六、驳回反诉原告西昌大德食府餐饮有限公司的其他反诉请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17053元，由原告西昌市恒基国资物业管理有限责任公司负担1364元，被告西昌大德食府餐饮有限公司负担15689元。 反诉案件受理费16185元，由反诉原告西昌大德食府餐饮有限公司负担15699元，反诉被告西昌市恒基国资物业管理有限责任公司负担486元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判长 但 颖 审判员 解光伟 审判员 田时雨 二〇二〇年八月十日 书记员 马青青 附1：本案证据目录 一、原告（反诉被告）西昌市恒基国资物业管理有限责任公司提交证据和证明目的如下： 1.建设工程规划许可证、《情况说明》各一份，证明：一是位于西昌市入口的建筑群，包括“渔家小院”在内，由西昌市规建局（现更名为西昌市住房和城乡建设局）作为项目建设业主进行建设，“渔家小院”依法取得建设工程规划许可证，是合法建筑；二是“渔家小院”建设完工后，西昌市规建局按照政府安排将“渔家小院”等资产交由原告进行经营管理，原告有权对其对外出租和经验管理。 2.招租公告、《烟雨鹭洲湿地内建筑小品对外公开招租方案》、《房屋租赁合同》各一份，证明：一是原告经批准在凉山日报发布招租公告，对“渔家小院”进行公开招租，报名者需领取招租材料并按招租要求进行竞价和经营；二是被告于2013年11月14日与原告签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效，对双方有约束力；三是《房屋租赁合同》约定房屋用途为餐饮，房屋租金第1—5年为700001元/年，第6—10年为900002元/年，合同还对租金交纳方式、违约责任进行了约定。 3.《通知》一份，证明：一是被告自2016年2月起拖欠租金，已构成违约；二是原告向被告发送书面通知，要求被告在2018年5月26日前交纳租金，但被告截至目前仍未向原告交纳租金，原告有权解除合同，被告应返还出租物并付清所欠租金。 二、被告（反诉原告）西昌大德食府餐饮有限公司提交证据和证明目的如下： 1.《房屋租赁合同》一份，证明原告在订立合同及招租时给予被告10年的长期租约，同时该合同明确约定案涉房屋用途为高端餐饮，原告对于长期租约及经营用途的确认使被告对案涉房屋投用巨额资金进行装修升级，原告应当确保被告长期租赁的使用目的。 2.2016年8月7日《通知》打印件一份，证明原告在2016年8月以被告经营高端餐饮为由要求被告停业整顿，明显与其在招标公告上载明的要求不符，导致被告停业长达两年，构成违约。 3.2019年5月17日《通知》打印件一份，证明相关管理部门要求案涉房屋不得再用于餐饮经营，被告合同目的无法实现。 4.装修投入统计表一份、记账凭证三十九份、发票三十一张、设备投入统计表一份、记账凭证十三份、发票十三张、收据一份，太阳能热水工程合同复印件、观光车产品销售合同复印件、购销合同复印件、家具销售合同复印件、商品销售合同复印件、配电箱产品销售合同复印件、供货合同书复印件、软件购销合同复印件、建设工程施工合同复印件、室内软装设计合同复印件、景观工程施工合同复印件、平面设计合同复印件、钢构件定制加工合同复印件各一份，证明被告在签订租赁合同后共投入3412279.75元对案涉房屋进行了装修升级，现因房屋无法再继续用于经营，原告应当自2019年到2023年折算并补偿被告的相应装修投入，被告为了餐饮经营共计投入1328782元购置相应的设备设施，现因房屋无法再继续用于经营，原告应当折价赔偿被告的相应损失。 5.2014年2月20日《通知》打印件一份，证明原告同意被告针对案涉房屋的装修改造。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。