重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初9490号原告：王安民，男，1984年7月23日生，汉族，住重庆市涪陵区。原告：许利，女，1985年7月22日生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：董亦诚，重庆昂正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兵，重庆昂正律师事务所律师。被告：重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路****24办公1，统一社会信用代码：91500107MA5UBD9W83。法定代表人：颜家才，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈农，重庆豪泰律师事务所律师。被告：颜荣位，男，1991年7月6日生，汉族，住湖南省安仁县。原告王安民、许利诉被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司（以下简称：吉吉域酒店）、颜荣位房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员秦菘独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王安民、许利的委托诉讼代理人董亦诚，被告吉吉域酒店的委托诉讼代理人陈农到庭参加了诉讼。被告颜荣位经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王安民、许利向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋委托管理合同》于2020年1月31日解除；2.判令二被告连带支付原告拖欠租金13000元（3250元/月×4个月）；3.判令二被告连带支付原告违约金39000元（3250元/月×12个月）；4.本案诉讼费、律师费由二被告承担。事实和理由：2018年3月4日，原告与被告吉吉域酒店签订《房屋委托管理合同》约定，原告将所有的位于九龙坡区石杨路22号X幢XXX号房屋委托给被告经营管理，委托管理期限为2018年8月5日起至2030年8月4日止共12年。合同签订后，原告按照约定将房屋交给被告经营管理，但被告未按合同约定足额支付租金。截止2020年1月31日，被告尚欠租金13000元未付。后被告以经营困难为由要求降低租金，双方协商未果，被告曾于2019年11月6日提出解除合同。被告无故拖欠租金及擅自要求降低租金的行为，已严重侵害原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告吉吉域酒店辩称，1.同意双方签订的《房屋委托管理合同》于2020年1月31日解除；2.被告未拖欠原告4个月租金；3.根据相关法律规定，原告主张的违约金应依据实际损失认定，本案中违约金金额明显过高，请求法院依法判决；4.律师费应以相关证据认定，风险代理部分未完全实现。被告颜荣位未作答辩。经审理查明，被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司曾用名称为重庆吉吉域酒店管理有限公司。2018年3月4日，二原告（甲方）与被告吉吉域酒店（乙方）签订《房屋委托管理合同》约定，原告将所有的位于九龙坡区石杨路22号X幢XXX号房屋（建筑面积：53.49平方米）委托被告进行管理，房屋用途为出租，房屋委托管理期限为12年即自2018年8月5日起至2030年8月4日止，原告约定2018年8月5日前将房屋交付被告，如因被告施工工期延后交付，按合同支付日期向原告支付租金（具体支付时间以交房4个月后开始支付租金）。《房屋委托管理合同》第3条第3.1项对第一年至第十二年的房屋租金标准予以明确约定，其中第一年、第二年房屋租金标准均为3250元/月，被告按季度提前以银行转账方式支付原告，每年仅支付11个月租金；第3.2项约定，管理合约期限内，租金价格不予调整；第3.4项约定，被告管理期间内，如房屋所在地进行公共设施改造如小区建设、电力增容等所需交纳的相关费用由原告承担。房屋使用所发生的电话费、宽带费、有线电视费、水电费、物管费（电梯费）及小区水电公摊、垃圾处置费以及房屋维护费用由被告承担，其它费用由原告承担。《房屋委托管理合同》第6条第6.1项约定，双方任何一方未能履行合同相关条款，均属违约行为。违约行为所造成的损失概由违约方承担。除非双方协商终止本合同，守约方要求违约方继续履行合同的，违约方承担违约责任后仍必须履行合同；第6.2项约定，本合同项下违约金按当年12个月租金计算。违约金不足以清偿守约方损失的，违约方应承担相应补偿责任；第6.3项约定，除本合同另有约定外，本合同项下所指损失包括但不限于因此产生的律师费、诉讼费等因此产生的全部费用。2019年11月6日，被告向原告送达《解除合同通知书》载明：“我重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司因自身管理原因，无法继续履行与各业主签订的《房屋委托管理合同》。我公司愿意按照《房屋委托管理合同》条款支付所欠租金及违约金，并清偿本公司管理期间产生的水电、物管等一切费用。至此，双方合同解除”。原告未在《解除合同通知书》上签字确认同意解除合同。审理中，原、被告确认被告吉吉域酒店未再实际使用案涉房屋以及被告吉吉域酒店尚欠原告2019年11月1日至2020年1月31日共3个月租金。2019年12月30日，被告颜荣位出具《担保书》1份，载明：“重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，星光汇店在经营期间因成本过高经营不善，现已拖欠了全体业主租金，未能按《委托管理合同》约定履约，已违约。同时拖欠了物业管理费及水电费。现向全体业主承诺，截止2019年12月31日至所拖欠的租金于2020年3月开始，每月不低于支付所欠租金的25%，截止2020年7月1日前全部支付完成。担保人自愿对上述租金及物业水电费承担连带担保责任。原件由XXX业主保管”。被告吉吉域酒店在该担保书上加盖公司印章确认。审理中，关于律师费。原告举示法律事务委托合同1份、发票1份及共同诉讼代表人推选书1份，拟证明原告等业主共同推选谭宗蔚为诉讼代表人，由谭宗蔚代表原告于2020年1月14日与重庆昂正律师事务所签订了《法律事务委托合同》约定前期支付代理费30000元，共代理84户业主，每户业主前期律师费为357元，后期律师费按法院判决金额30%（含前期律师费357元）收取，前期30000元已实际支付。被告吉吉域酒店对法律事务委托合同及共同诉讼代表人推选书均无异议，对律师费发票有异议，认为委托人仅支付了前期律师费，30%的风险代理部分未实际支付，不应由被告方承担。以上事实有不动产权证书复印件、房屋委托管理合同、解除合同通知书复印件、担保书复印件、法律事务委托合同、发票、共同诉讼代表人推选书以及当事人的陈述等证据材料在卷为证，足以认定。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告吉吉域酒店签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面行使权利及履行义务。双方均一致同意于2020年1月31日解除《房屋委托管理合同》，并无不当，本院予以确认。关于被告吉吉域酒店应付租金问题。现双方确认被告吉吉域酒店欠付租金为2019年11月至2020年1月期间租金共计9750元（3250元/月×3个月），本院予以确认。故被告吉吉域酒店应支付原告租金9750元。关于被告吉吉域酒店应承担的违约金问题。根据被告吉吉域酒店向原告送达的《解除合同通知书》载明，其解除合同原因系自身管理导致无法继续履行合同，并非受不可抗力等因素导致合同无法继续履行，故被告吉吉域酒店因自身违约行为导致合同无法履行，应当按照合同约定及承诺向原告支付违约金。综合考虑合同履行情况、当事人各方过错程度以及合同履行后预期利益等因素，本院酌情将违约金调整为按当年租金标准支付10个月，故被告应向二原告支付违约金32500元（3250元/月×10个月）。被告律师费问题。本案中，《房屋委托管理合同》明确约定违约方应赔偿守约方律师费、诉讼费等损失，故原告主张被告支付律师费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但根据二原告举示的相关证据，其实际产生的律师费应为357元，其余律师费并未实际产生或支付，故被告应向二原告支付律师费为357元。关于被告颜荣位是否应承担连带担保责任及担保范围问题。被告颜荣位出具的《担保书》明确载明系对被告吉吉域酒店欠付全体业主的租金及物业水电费承担连带担保责任，且特别注明该《担保书》原件由XXX号房屋业主保管，并非仅针对特定业主提供连带担保责任。被告颜荣位应在本案中对被告吉吉域酒店截止2019年12月31日前应付租金部分即6500元（3250元/月×2个月）承担连带清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王安民、许利与被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司签订的《房屋委托管理合同》于2020年1月31日解除；二、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后三日内支付原告王安民、许利租金9750元；三、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后三日内支付原告王安民、许利违约金32500元；四、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后三日内支付原告王安民、许利律师费357元；五、被告颜荣位对本判决第二项确定的支付义务中6500元租金承担连带清偿责任；六、驳回原告王安民、许利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为555元，由被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  秦菘二〇二〇年八月十七日书记员  王琪