上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初21231号原告：黄康芸，女，1981年8月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邬正逸，上海市中和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梓，上海市中和律师事务所律师。被告：上海市浦东新区房地产(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区向城路****。法定代表人：马诗经，董事长。委托诉讼代理人：严国棋，男。被告：上海市浦东新区潍坊物业公司，住所地上海市浦，住所地上海市浦东新区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：朱宏良，总经理。委托诉讼代理人：严国棋，男。被告：黄大弟，男，1950年11月26日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：康根娣，女，1940年6月26日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：张雪琴，女，1934年3月2日生，汉族，住上海市徐汇区。被告：康健，男，1966年10月21日生，汉族，住上海市徐汇区。被告：康强，男，1968年7月29日生，汉族，住上海市徐汇区，现住德国汉堡。被告张雪琴、康健、康强共同委托诉讼代理人：沈源，上海市海华永泰律师事务所律师。被告张雪琴、康健、康强共同委托诉讼代理人：童娟娟，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：康连明，男，1959年7月31日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：金大妹，女，1955年4月11日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：金文祥，男，1957年2月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：金美玲，女，1959年2月25日生，汉族，住上海市宝山区。被告：金美红，女，1962年6月11日生，汉族，住上海市普陀区。原告黄康芸与被告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司(以下简称浦房集团)、上海市浦东新区潍坊物业公司(以下简称潍坊物业)、黄大弟、康根娣、张雪琴、康健、康强、康连明、金大妹、金文祥、金美玲、金美红确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用简易程序，案件审理中，追加浦房集团作为本案共同被告参加诉讼，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告黄康芸及其委托诉讼代理人邬正逸，被告浦房集团、潍坊物业共同委托诉讼代理人严国棋，被告黄大弟，被告张雪琴、康健、康强共同委托诉讼代理人沈源、童娟娟到庭参加诉讼。被告康根娣、康连明、金大妹、金文祥、金美玲、金美红经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄康芸向本院提出诉讼请求：要求确认上海市浦东新区潍坊七村XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)所订立的《上海市公有住房出售合同》(以下简称公房出售合同)为无效。事实与理由：原告原为系争房屋的户主。2019年10月，原告收到张雪琴、康健、康强的起诉状，要求对系争房屋进行权利分割，这才得知系争房屋早于2004年便从公房转为产权房，房屋权利登记在黄贵发、康培根、黄康芸名下；而办理产权登记的公房出售合同上仅盖有原告的印章，原告对此毫不知情。原告认为，系争房屋原为公有住房，房屋购买产权应当得到所有具有购买资格人的同意，系争房屋的购买没有得到原告的同意，严重损害了原告的合法权益，该买卖行为当属无效，为此原告提起诉讼，诉如所请。被告浦房集团、潍坊物业共同辩称，系争房屋为被告浦房集团所有，由潍坊物业作为租赁公房进行出租管理，之后房屋购买下产权手续，是潍坊物业作为浦房集团的代理人予以办理，公房出售合同按照相关规定流程，并得到承租房中家庭成员内部协商确认，将房屋产权登记在黄康芸、黄贵发及康培根名下，被告浦房集团及潍坊物业就相关材料做形式上的审查。该家庭于1983年5月通过动迁安置得到系争房屋，2004年4月购买产权时，在册户口为三人，都具有购买资质，办理购房手续时家庭成员签署《公有住房协议书》，确定产权为三人共有，因为时间太久被告浦房集团及潍坊物业无法回忆，根据材料上反映签字盖章都是有的。系争房屋购买已长达16年之久，原告早已成年，却表示对此事一无所知，违背常理。系争房屋的费用直至2018年12月底前均全部缴清，租赁公房的承租费用较高，房屋转为产权房后，就不再收取租赁费，仅收取物业费，费用较低；原告不可能不知晓房屋的权利性质已经发生了变化。综上，被告不同意认定公房出售合同为无效。被告黄大弟辩称，系争房屋是家庭动迁安置所得的承租房，起初承租人为母亲康全妹，母亲过世变更为父亲黄贵发，康培根实质不属于安置对象，但在动迁时还是安置了潍坊七村XXX号XXX室，但却将户口迁入系争房屋中。系争房屋在册户口有三个人。黄康芸系黄大弟的女儿，黄大弟安置房屋为上海市浦东新区潍坊七村XXX号XXX室，父亲黄贵发过世前一直与由黄大弟进行照顾，系争房屋的费用也是由黄大弟在支付，购买系争房屋时，黄贵发已经98岁了，没有民事行为能力，房屋购买一事没有得到黄大弟的同意，黄大弟不知道房屋已经转为产权房，因为是物业公司上门来收费的，他们说多少就多少，被告黄大弟并不感知费用发生的变化，由此同意原告诉讼请求，要求确认公房出售合同无效。被告张雪琴、康健、康强共同辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋从公房转为产权房，原告应为明知。2012年4月，原告曾将迁出的户口又重新迁入房屋内，是需要向相关部门提供房屋产权证以产权人名义迁入。系争房屋从2004年购买至原告表述的2019年10月近16年，在实际使用房屋，正常缴纳费用下竟表示不清楚房屋的权利状态，不符合常理。同时，根据系争房屋的权利登记状态，原告是共有产权人之一，其产权份额已得到充分保证，不存在侵害其权益的说法，也不存在合同无效。被告康根娣、康连明、金大妹、金文祥、金美玲、金美红未作答辩。经审理查明，1983年5月，上海市唐家浜66号房屋进行动迁，形成《房屋调配报批单》，就家庭主要成员情况描述为：户主康泉妹、丈夫黄贵发、儿子黄大弟、儿媳张美芬、孙女黄康芸；户主康福英、儿子康连明；户主周根福、妻子康根娣、女儿周静文、周敏文；分配安置租赁公房为：租赁户名康泉妹户分配系争房屋，黄大弟户分配为上海市浦东新区潍坊七村XXX号XXX室，康福英户分配为上海市浦东新区潍坊七村XXX号XXX室，周根福户分配为上海市浦东新区潍坊七村XXX号XXX室，康培根户分配为上海市浦东新区潍坊七村XXX号XXX室。系争房屋承租人为康泉妹，康泉妹过世后，由丈夫黄贵发申请变更承租人为黄贵发。系争房屋一直由黄贵发居住使用，直至2008年黄贵发过世。康泉妹与黄贵发生育子女五人：康培根(2018年11月过世，配偶张雪琴，生育两子康健、康强)、康云珍(2017年1月过世，配偶金陵福过世，生育子女分别金大妹、金文祥、金美玲、金美红)、康福英(2015年8月过世，离异，育有一子康连明)、康根娣、黄大弟(育有一女黄康芸)。2004年，以被告浦房集团作为甲方(出售人)，潍坊物业作为代理人与以黄贵发、康培根、黄康芸作为乙方(购房人)形成公房出售合同，约定乙方自愿购买甲方出售的系争房屋，乙方在签订本合同前已与上述房屋承租人、同住成年人协商一致，共同确定购买上述房屋，其房屋权利为乙方共有；房屋全部售价为17,470元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为13,926元；同时还约定维修基金、手续费等，乙方应在签订本合同后，于2004年5月15日前，将按照相关规定的合计费用14,936元交付至相关银行；乙方凭所有付款凭证、办理退租手续，交还租用公房凭证或交割维修基金，并按规定领取房地产权证；……。合同尾页乙方处盖有“黄贵发、康培根、黄康芸”字样印章。同时材料中还存有《本户人员情况表》，显示系争房屋户口情况为：黄贵发为户主，儿子康培根，孙女黄康芸。《职工家庭购买公有住房协议书》记载，系争房屋承租人黄贵发，经与本户通知成年人康培根协商一致，同意购买系争房屋，将房屋确定为黄贵发、康培根、黄康芸共同所有；经所有权人同意，委托康培根代为办理购买公有住房的一切手续；下方签有“黄贵发、康培根、黄康芸”字样姓名并盖有上述内容的印章。2004年6月14日，系争房屋的权利核准登记至黄贵发、康培根、黄康芸三人名下，并注明为共同共有。系争房屋至2018年12月底前的费用全部清缴。其中2004年转为产权房前，缴纳的年租金分别从418.80元至733.60元，再从1999年1月至2000年12月的943.20元至2001年1月至2003年12月的1,083.60元；转为产权房后，2005年1月至2011年12月年物业管理费为144元，2012年物业管理费为184元，2013年物业管理费为264元，2014年物业管理费为396元，2015年至2018年，物业管理费为511.20元。黄康芸表示，黄贵发过世后，黄康芸与丈夫孩子实际居住至系争房屋中，对系争房屋承租凭证及承租人情况均不了解，对系争房屋的费用承担均由父亲黄大弟缴纳，亦不清楚。黄大弟表示，房屋费用由其缴纳，费用的变化其并未感受到。另查，2009年8月17日，原告黄康芸将其户口从系争房屋中迁出，2012年4月27日，黄康芸又将其户口迁入至系争房屋，此时系争房屋中户主为康培根，黄康芸与户主关系记载为“侄女”，户籍摘抄中记载“因购房迁入”，申报人为黄康芸。庭审中，黄康芸表示，向系争房屋中迁入户口时，仅需提供系争房屋及其户口所在的户口簿即可，没有向相关部门提供其他权属证明或租赁凭证，其推断因其户籍曾在系争房屋中，无需其他审查即可迁回。再查，2020年1月，被告张雪琴、康健、康强因康培根过世，向本院提起诉讼要求对系争房屋的权利进行分割继承。同年4月，黄康芸向本院提起本案诉讼。以上事实，由《房屋调配报批单》、本户人员情况表、《上海市公有住房出售合同》、《职工家庭购买公有住房协议书》、上海市房地产权证、上海市公安局浦东分局潍坊新村派出所户籍资料摘录等以及原、被告庭审陈述在案佐证。本院认为，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满十八周岁的同住人。职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。本案中，系争房屋从租赁公房转为产权房所订立的公房出售合同中，从形式上确实没有原告的签名，原告也否认在《职工家庭购买公有住房协议书》上签名，但原告在购买形式上的缺失是否就直接可以推断其对系争房屋的购买不知情、不同意一节事实，是本案争议的焦点。根据相关审查认为：第一、系争房屋原为租赁公房，最后的承租人为黄贵发，原告及父亲黄大弟与黄贵发无论从居住位置还是相处上均有着较为紧密的关系，黄贵发2008年过世至2019年，原告及其家人在没有询问家族其他人员下便自行搬入系争房屋居住，十年有余的时间内，原告及其家庭并未与房屋户口中其他人员协商申请变更承租人、不关心房屋的租赁凭证保管情况，但却能够如期向相关物业公司缴纳费用，对缴纳的费用不了解依据什么支付，以何人名义支付，缴费不要收款发票，在租赁房屋所承担的租赁费用与产权房所支付的物业管理费金额相差较大的基础上，其与其家人表示不清楚、无察觉，均有悖常理；其二，系争房屋在转为产权房且黄贵发过世后，原告曾经将户口从系争房屋中迁出，几年后又迁回，户口迁入系争房屋时，其与户主康培根并非直系亲属，在无公房凭证下，其自称未提供任何材料便可将户籍迁回，不符合户口迁移的规定，但相关部门为原告办理了迁移手续，并根据户籍摘抄内容“因购房迁入”可以充分反映，原告办理户籍迁入是依据其证明为系争房屋产权人之一而办理的手续，原告在没有合理解释下，说明原告在提出户口迁移申请前对房屋为产权房当且应当知晓且不持异议。综合上述分析，虽从公房出售合同的形式上无法判定原告是否知晓房屋从公房转为产权房的情况，但从种种相关表现，原告及其家人对此购买为知晓并保持多年的权利状态而未提及异议，由此推断原告对系争房屋于2004年办理相关出售合同，系争房屋由租赁公房转为产权性质一事当且应当知道并同意，原告以其未在参与房屋购买，未在公房出售合同上签字，要求确认合同无效的请求，于法无据，本院难以支持。被告康根娣、康连明、金大妹、金文祥、金美玲、金美红经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告黄康芸的诉讼请求。案件受理费236元，减半收取计118元，由原告黄康芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年八月三十一日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。