广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1823民初531号原告：王小娟，女，汉族，1969年12月27日出生，住广东省阳山县**************国道旁26号，身份证号码440************122。委托诉讼代理人：李锡雄，男，汉族，1966年9月19日出生，住广东省阳山县**************国道旁26号，身份证号码440************111，系原告王小娟的丈夫。被告：罗四美，女，汉族，1982年5月22日出生，住广东省阳山县****************，身份证号码441************721。被告：谢远灵，男，汉族，1969年10月22日出生，住广东省阳山县*************，身份证号码441************779。委托诉讼代理人：练坤城，男，汉族，1963年3月5日出生，住广东省阳山县**********，身份证号码440************717。被告：刘水钦，男，汉族，1977年1月27日出生，住广东省阳山县***********，身份证号码441************715。原告王小娟与被告罗四美、谢远灵、刘水钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序,于2020年7月23日、8月10日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告王小娟的委托诉讼代理人李锡雄、被告罗四美、谢远灵及其委托诉讼代理人练坤城、刘水钦到庭参加诉讼；第二次开庭时原告王小娟的委托诉讼代理人李锡雄、被告罗四美、谢远灵及其委托诉讼代理人练坤城、刘水钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小娟向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告罗四美、谢远灵、刘水钦签订的《租铺协议》；二、判决被告罗四美、谢远灵、刘水钦连带支付2019年8月1日至2020年4月30日止的租金本金28800元及利息2885元给原告（拖欠的本金及利息计算至2020年4月30日止，2020年4月30日至被告退回商铺之日止的租金和利息另计，利息按2%的月利率计算）；三、判决被告罗四美、谢远灵、刘水钦恢复涉案商铺原状；四、判决被告罗四美、谢远灵、刘水钦交清拖欠的水费、电费（按水表、电表显示计算）；五、判决被告罗四美、谢远灵、刘水钦立即退回商铺给原告；六、诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：三被告为合伙经营相关业务，于2019年4月18日与原告签订了《租铺协议》，约定主要内容如下（甲方是原告，乙方是被告）：甲方同意将连江大道二级站路三号楼的铺位（建筑面积约220方）出租给乙方使用：“1、并签订了5年合同，租期从2019年5月1日起至2024年4月30日止。2、从2019年5月1日起计算租金，租金交付方式：月租金3200元（不含税款），从签订协议之日起一次交清三个月租金，每个季度提前十天交下一季度租金，依此类推。乙方需交付押金2万元。……。3、乙方入住后要保持房内墙壁、地面的清洁、完好，不准改变铺面结构。4、乙方所用水、电费由甲方定时收取；电视维护费、清洁费、税费、租铺税如有关部门要收取的，由乙方负责缴交。5、…….6、……。7、……。8、乙方退租必须提前1个月通知甲方，如期满，乙方继续租用，同等条件下优先乙方。9、从第四年开始增加10%租金，即每月租金为3520元。10、……。”原、被告签订合同后，被告向原告支付了押金20000元，并支付了2019年5月1日至2019年7月30日的租金9600元给原告。原告按约定将连江大道二级站路三号楼的铺位交给被告使用。被告接收铺位后，购置了货架、办公桌和空调，之后，由于被告内部产生矛盾，并停止向原告支付2019年7月30日之后的租金。原告为此多次向被告催收拖欠的租金，但被告至今没有履行支付义务。而且被告租用原告商铺期间产生了约2500元的水、电费。原告认为，原、被告签订的《租铺协议》合法有效，是有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，原告已履行了向被告交付铺位的义务，被告应按约定向原告支付铺位租金，同时，因被告合伙的内部原因拖欠原告的租金，经原告多次催促也没有按约定向原告支付相应的租金，被告的行为已表示被告不履行合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告要求解除合同理由充分，合理合法，同时，被告还应按约定支付拖欠的租金给原告，被告应恢复商铺原状，立即返还商铺给原告，并付清租铺期间产生的水、电费用。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。王小娟为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、原、被告身份证复印件，拟证明原、被告主体适格；二、租铺协议，拟证明原、被告签订的协议是双方真实的意思表示；三、房产证（0100009572、0100009569），拟证明原告的房产属于合法来源；四、粤房地产权证阳字第**00009571号产权证，拟证明案涉房子是原告的；五、水电费发票，拟证明被告用了水电，由原告代付费用。罗四美辩称，第一、被答辩人起诉被告的2019年8月1日至2020年4月30日止的租金本金28800元及利息2885元不合理。从2019年8月份被答辩人出租屋已另外加固锁（有图片作证），无法正常经营。2019年9月份答辩人已告知被答辩人已经无能力交租，并把出租屋钥匙归还，被答辩人已收回钥匙，后来公司合伙人谢远灵不愿将出租屋退回给被答辩人，且谢远灵向答辩人承诺他本人会负责所有拖欠的租金和费用，因此谢远灵应承担所拖欠的租金。第二、合伙人谢远灵所提到搬走的货物是公司正常发货，货物金额11040.5元已作为公司收入入账。（2019年7月28日和2019年7月29日的资产负债表和会计聊天记录可作证）。剩下的货物在出租屋原封不动，因此谢远灵所说的不是事实而是无中生有。第三、因出租屋已无法正常经营，请求解除被答辩人王小娟的租铺协议。罗四美为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、出租屋加锁图片，拟证明案涉房子已经加锁，已经无法经营；二、资产负债表，拟证明合伙人谢远灵所提到搬走的货物是公司正常发货，货物金额11040.5元已作为公司收入入账，剩下的货物在出租屋原封不动；三、微信聊天记录，拟证明被告公司正常发货的钱是已经入了公司账户的。谢远灵辩称，首先，被答辩人在起诉被告时应以经营单位的公司为被告，现在起诉的三被告只是公司的合伙人。公司名称为：阳山县粤乡联农副产品销售服务中心，统一社会信用代码：91441823MA536JTLXB，执行事务合伙人：罗四美，现该牌子还挂在被答辩人出租屋的门面上。此诉存在被告主体不适格。其次，被答辩人所收取的20000元押金可抵租金，加上公司散伙时于2019年7月25日货品盘点表上的货物价值为15156.4元也可抵交房租，该货物已由合伙人罗四美、刘水钦在没有经过答辩人协商就擅自搬走，该货物已不存在，货物款应由罗四美、刘水钦二人负责（搬走货物的证据见录像）。第三、水电费的诉求，没有实体证据发生，不应支付。第四、我公司散伙盘点好货物后已无法经营，并将公司无法经营和停止租屋的情况告知被答辩人。同时因公司的硬件财产暂时没有处置和搬离，告知屋主并与其协商，公司的这些硬件财产（见公司现存硬件财产表）暂时存放于此，如有人要租该房屋就提前告知我方搬走物品，如无人来租就暂寄于此，房主也默认，原告也有铺面的钥匙。因此房租应计至2019年12月底止为宜。最后，请求贵院在审理该案时，一并处理并按三份分割我公司的硬件财产和货品款，相应费用由合伙人三人负责。谢远灵为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、营业执照，拟证明公司已办理营业执照名称阳山粤乡联农副产品销售服务中心；二、公司现有硬件财产，拟证明公司库存的硬件财产现存放于原告的出租房上；三、7.25货品盘点表，拟证明该货物已由罗四美、刘水钦搬走；四、办公物品出入库，拟证明公司日用品的损耗；五、阳山粤乡联农副产品销售服务中心牌子，拟证明该牌子还挂在原告的出租屋上；六、U盘（被告已更改成光盘），拟证明罗四美、刘水钦搬走7.25盘点的物品录像；七、经营协议书，拟证明由罗四美、谢远灵、刘水钦成立服务中心。刘水钦辩称，对原告的诉讼请求及事实和理由没有异议。刘水钦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月18日，原告作为甲方与被告罗四美、谢远灵、刘水钦作为乙方签订《租铺协议》，约定“甲方同意将连江大道二级站路三号楼的铺位105、106铺（建筑面积约250方）租给乙方使用，经双方协商，订立如下协议：1、暂定五年，租期从2019年5月1日起到2024年4月30日止，本协议可作续租用，乙方负责租铺税。2、租金交付方式：月租金3200.00元（不含税款）。从签订协议之日起一次交清三个月的租金，每个季度提前十天交下一季度租金，以此类推。乙方需交付押金贰万元整，在租赁期满，乙方保证甲方原有设施完好的、交清水、电费情况下，全额退回给乙方。3、乙方入住后要保持房内墙壁、地面的清洁、完好。不准改变铺面结构。4、乙方所用水、电费甲方定时收取，电视维护费、清洁费、税款、租铺税如有关部门要收取，由乙方负责缴交。5、乙方租用之日起，铺内下水道、厕所阻塞；管道、线路、门、窗、锁损坏；灯泡、光管烧毁等，由乙方出资维修或购买，甲方不负责。6、乙方租用后出入要关门上锁，用电、用煤气要注意安全，一切入屋盗窃以及安全事故，甲方不负责任何责任。7、乙方要遵纪守法，守法经营。8、乙方退租必须提前一个月通知甲方。如期满，乙方继续租用，同等条件下，优先乙方。9、从第四年开始增加10%租金，即每个月租金为3520.00元。10、本协议一式四份，甲方一份，乙方三份，自双方签字之日起生效。未尽事宜，共同协商解决”。该《租铺协议》出租方（甲方）处有原告王小娟的签名及捺印，承租方（乙方）处有被告罗四美、谢远灵、刘水钦的签名及捺印，并注明各自的身份证号码。合同签订之日，原告将案涉商铺交付被告使用，被告依约向原告支付押金20000元。被告已支付从合同签订之日起至2019年7月30日的租金给原告，从2019年7月31日起拖欠租金。广东电网有限责任公司清远阳山供电局出具《广东增值税电子普通发票》载明案涉商铺从2019年7月1日至2019年8月1日期间产生的电费金额为817.01元、税额为106.21元，价税合计923.22元；从2019年8月1日至2019年9月1日期间产生的电费金额为113.92元、税额为14.81元，价税合计128.73元。阳山县南阳供水有限公司开具《发票联》载明水费金额为15.99元。上述水电费金额合共1067.94元。另查明，原告与李锡雄系夫妻关系，双方于1990年10月5日办理结婚登记手续。坐落于阳山县******************、106房屋的房地产权属人系李锡雄，登记时间为2013年3月25日，建筑面积为118.33㎡，产权证号为粤房地权证阳字第**00009571号。李锡雄表示对于原告将案涉商铺出租给被告没有意见。再查明，阳山粤乡联农副产品销售服务中心（普通合伙）登记成立于2019年4月26日，类型为普通合伙企业，执行事务合伙人为罗四美。经查，中国人民银行同期同类贷款利率为年利率4.35%。庭审中，原、被告确认以下事实：交付的商铺为普通装修；涉案两间商铺各有一扇卷闸门且钥匙已交付给被告，该两道卷闸门于2019年8月27日被加锁；案涉商铺目前仍存放有被告的物品包括电脑、办公台、空调、冰箱、家具以及电动车等。原、被告双方对加锁行为产生争议，原告否认有加锁行为导致被告不能经营，被告罗四美认为被告谢远灵加锁，被告谢远灵予以否认，其陈述公司于2019年7月28日已经全部结清，被告罗四美、刘水钦于2019年7月30日将公司的货物搬走，原公司员工练振寰向被告谢远灵汇报情况并根据被告谢远灵的授权对商铺卷闸门加锁，加锁时李锡雄也在场且同意加锁，被告刘水钦认为练振寰受人指使加锁。原告主张解除合同，被告均表示同意解除合同。原告认可主张的28800元租金没有扣除被告已支付的20000元押金，利息2885元是以28800元为基数按月利率2%从2019年8月1日起计算至2020年4月30日。被告表示对原告要求支付租金无异议，但认为应扣除押金20000元，被告不同意支付利息给原告。原告主张恢复店铺原状具体是指如果被告加砌墙体、加装天花等，原告可同意拆或不拆，如墙体有洞则被告应补回，被告罗四美、谢远灵均表示同意，被告刘水钦认为当时装修是经过原告同意的，如果要恢复原状就相当于重新装修，故其不同意恢复原状，仅同意支付全部租金及搬走存放于店铺内的物品。被告对支付水电费及立即返还商铺给原告的诉讼请求没有异议。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案中，原、被告签订的《租铺协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应秉持诚信原则履行合同。关于被告主体是否适格的问题。被告谢远灵抗辩本案中被告的主体不适格，应以三被告合作经营的阳山粤乡联农副产品销售服务中心作为本案被告。因案涉《租铺协议》系由原告及三被告签订，合同的相对方是原告和三被告，根据合同的相对性原则，三被告共同享有合同约定的权利及负有履行合同约定的义务。因此，原告依据案涉《租铺协议》对三被告提起诉讼，三被告为本案的适格主体。被告谢远灵认为被告主体不适格的抗辩意见，本院不予支持。关于案涉《租铺协议》应否解除的问题。本案中，原、被告对原告已交付案涉阳山县******************、106商铺给被告使用的事实无异议，故本院确认原告已按照合同约定履行交付商铺的义务。原告依约交付商铺给被告使用后，被告理应依约履行按期支付租金的主要义务。原告主张从2019年7月31日起拖欠租金，经催告后仍未支付，而被告对其拖欠租金的事实亦无异议，故被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，原告有权要求解除合同，且庭审中被告亦明确表示同意解除合同。所以，对原告起诉要求解除《租铺协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告应否支付租金及利息的问题。首先，关于租金的问题。《租铺协议》约定前三年月租金为3200元，被告对从2019年7月31日起拖欠租金的事实无异议，且双方确认案涉商铺至今仍存放属于被告的物品，而被告提交的证据并不能证明原告于2019年8月27日对案涉商铺两道卷闸门作出加锁行为导致被告无法经营，被告应承担举证不能的不利后果，故本院认定原告不存在过错。另外，因双方签订合同时被告已支付押金20000元给原告，原告在庭审中亦认可其主张的租金并未扣除押金20000元，原告并未提交证据证明押金20000元具有定金性质，故本院确认押金20000元不属于定金。因此，押金20000元应在被告欠付租金中予以扣除。原告主张被告支付从2019年8月1日起至2020年4月30日止的租金28800元，本院仅予以支持8800元（3200×9-20000=8800）。对超过28800元的部分，本院不予支持。原告主张从2020年5月1日后至被告返还商铺之日止的租金另行计算，且《租铺协议》约定“从第四年开始增加10%租金，即每个月租金为3520.00元”，故本院予以支持被告支付从2020年5月1日起至被告返还商铺之日止的租金（若被告返还商铺之日在2022年4月30日前，从2020年5月1日起至返还之日止的租金标准为每月3200元；若被告返还商铺之日在2022年4月30日后，从2020年5月1日起至2022年4月30日止的租金标准为每月3200元，从2022年5月1日起至返还之日止的租金标准为每月3250元）。其次，关于利息的问题。被告逾期不支付租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。原告起诉要求被告支付拖欠租金期间的利息损失，因原、被告并未约定逾期付款利息的计算方法，在原告未提交其存在实际损失的证据的情况下，原告未收到应收款所带来的损失也就是上述款项的利息损失。因此，本院确认利息按年利率4.35%计算。对原告主张按月利率2%为标准计算利息，本院不予支持。因《租铺协议》约定“每个季度提前十天交下一季度租金”，故本院确认被告应支付的利息以实际拖欠租金为基数按季度计算。经计算，从2019年8月1日起至2019年10月30日止的利息为104.4元（3200×3×4.35%÷12×3=104.4）；从2019年11月1日起至2020年1月30日止的利息为208.8元（3200×6×4.35%÷12×3=208.8）；从2020年2月1日起至2020年4月30日止的利息为313.2元（3200×9×4.35%÷12×3=313.2）。上述利息合共626.4元（104.4+208.8+313.2=626.4）。因此，原告主张被告支付从2019年8月1日起至2020年4月30日止的利息2885元，本院仅予以支持626.4元。对超过626.4元的部分，本院不予支持。原告主张从2020年5月1日起至被告返还商铺之日止的利息按月利率2%另行计算，本院仅予以支持被告支付从2020年5月1日起至被告返还商铺之日止的利息（以被告实际拖欠租金为基数按年利率4.35%按季度计算）。对超过上述标准计算的利息部分，本院不予支持。关于被告应否恢复案涉商铺原状的问题。本案中，基于前述理由，本院确认原、被告双方签订的《租铺协议》解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”所以，原告有权要求被告恢复案涉商铺的原状。对于被告刘水钦认为不应恢复案涉商铺原状的意见，本院不予支持。所以，对原告要求被告恢复案涉商铺的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告应否支付拖欠水电费的问题。被告庭审中均明确表示对原告要求其支付拖欠水电费的诉讼请求没有异议，亦对原告提交的水电费发票没有异议。根据原告提供的发票，原告垫付被告租赁案涉商铺期间的水电费金额为1067.94元，故对原告要求被告支付水电费1067.94元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告应否返还商铺给原告的问题。本案中，基于前述理由，本院确认原、被告双方签订的《租铺协议》解除，且被告庭审中均明确表示对原告要求其返还案涉商铺的诉讼请求没有异议，故对原告要求被告返还案涉商铺的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告提出要求本院在审理时一并处理三被告合伙经营期间的财产等问题，不属于本案的审理范围，本院不作审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告王小娟与被告罗四美、谢远灵、刘水钦于2019年4月18日签订的《租铺协议》于本判决生效之日解除；二、被告罗四美、谢远灵、刘水钦于本判决生效之日起十日内支付原告王小娟租金8800元及利息626.4元，并支付从2020年5月1日起至被告返还商铺之日止的租金和利息（若被告返还商铺之日在2022年4月30日前，从2020年5月1日起至返还之日止的租金标准为每月3200元；若被告返还商铺之日在2022年4月30日后，从2020年5月1日起至2022年4月30日止的租金标准为每月3200元，从2022年5月1日起至返还之日止的租金标准为每月3250元，利息以被告实际拖欠租金为基数按年利率4.35%按季度计算）；三、被告罗四美、谢远灵、刘水钦于本判决生效之日起十日内支付水电费1067.94给原告王小娟；四、被告罗四美、谢远灵、刘水钦于本判决生效之日起十日内返还坐落于阳山县******************、106商铺给原告王小娟并恢复上述商铺原状；五、驳回原告王小娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费593元（原告王小娟已预交），由原告王小娟负担417元，由被告罗四美、谢远灵、刘水钦负担176元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  朱婉清人民陪审员  欧琼花人民陪审员  张雪慧二〇二〇年八月三十一日法官 助理  丘文婷书 记 员  郑秋兰书 记 员  邹卓栩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。