安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初3072号原告：殷志中，男，1964年12月20日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告：殷雷，男，1991年11月16日出生，汉族，住安徽省宿松县，系殷志中之子。原告：殷红，女，1988年10月13日出生，汉族，住安徽省宿松县，系殷志中之女。三原告共同委托诉讼代理人：吴建国，安徽文征律师事务所律师。被告：吴某，女，1967年2月20日出生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：吴怀国，安徽松圣律师事务所律师。被告：黄某，女，2004年8月27日出生，汉族，住安徽省宿松县。法定代理人：吴某（黄某母亲），住安徽省宿松县。原告殷志中、殷雷、殷红与被告吴某、黄某合同纠纷一案，本院于2020年7月9日出立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告殷志中及殷志中、殷雷、殷红的共同委托诉讼代理人吴建国，被告吴某及其委托诉讼代理人吴怀国、被告黄某的法定代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷志中、殷雷、殷红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即搬出原、被告共同所有的位于宿松县东北新城安丰小区8幢11号的店面房；2、请求判令被告支付房屋租金，自2019年11月1日起按17元每天计算至起诉之日止，共计人民币4301元。事实与理由：殷志中与吴某于2017年1月10日经法院调解离婚。调解书确定坐落于宿松县东北新城安丰小区8幢11号的店面房（面积105.64平方米）属原、被告共同所有，其中原告占有62.5%的份额，被告占有37.75%的份额。被告居住该店面房至2017年10月30日止。2017年10月31日，原、被告达成口头协议，被告暂时租住，每年由吴某支付殷志中租金5000元，2017年至2019年11月，被告很守诚信，每年的11月1日准时向原告支付租金。2019年11月2日，殷志中要求吴某支付租金6250元遭拒绝并发生斗殴（另案处理中）。现被告一直占据该店面房未搬，严重妨碍原告行使对该店面的收益权，致使房屋无法正常出租。今原告要求被告履行法院生效调解书所确定的义务，搬离房屋，被告却迟迟不履行，依旧居住在该店面房内。原告认为，人民法院的调解书对双方具有约束力，应当履行。被告长期占据原告共同所有的房屋且不肯支付房屋租金，已经严重侵害了原告合法权益。原告为维护自身的合法权益，故起诉。吴某（的委托诉讼代理人）辩称，殷志中与吴某离婚以及双方约定讼争房屋按份共有属实。2017年10月1日开始，由吴某按每年5000元（的标准）租赁该房屋也是事实。因2019年11月初，双方发生矛盾，吴某被殷志中打伤，吴某就搬出该店面房到花凉中学宿舍楼租住，在店面房只有少量的物品存放，对原告的第一项诉求，因为该房屋系双方按份共有，被告方存放少量物品，并未在此居住，是对其所有权的一种处分。对原告第二项诉求，因为被告自2019年11月初开始一直未在店面房内居住，所以不存在继续支付租金。请驳回原告的诉讼请求。黄某的法定代理人吴某未作答辩陈述。本院经审理认定本案如下事实：殷志中与吴某原系再婚夫妻关系，殷志中与前妻生育了殷雷、殷红；吴某与前夫生育了黄某。2016年12月19日，吴某作为原告向本院起诉被告殷志中要求离婚，经本院调解双方协议离婚，就本案系争房屋，双方在本院（2016）皖0826民初3125号民事调解书中约定“坐落于宿松县东北新城安丰小区8幢11号的店面房（面积105.64平方米）属原、被告及其子女共同所有，其中吴某及其女儿黄某占有37.5%的份额，殷志中及其子女占有62.5%的份额；原、被告如需出租或出卖该店面房，售价不得低于6830元/平方米，所得租金或售价按照双方所占份额比例分配；原告吴某居住该店面房至2017年10月31日止。”2017年11月1日，殷志中与吴某签订了一份《租赁合同》，内容为“本屋8栋11号房屋出租于吴某女士，每年11月1号付于殷志中男士5000元整（2年内不能涨价）2年后续约价格按照前后左右的价格商议此据签字生效：吴某殷志中2017年11月1日”。合同签订后，吴某按约支付了2017年11月1日至2019年10月31日的房屋租金。2019年11月1日，吴某未能如期支付租金。2019年11月3日，殷志中向吴某索要房租，双方发生纠纷并打架，吴某受伤，就其损失，吴某向本院提起诉讼，本院以（2019）皖0826民初4479号民事判决书判决殷志中赔偿吴某损失3118.4元，殷志中已履行完毕。此后，吴某及黄某到宿松县花凉中学租房居住，但系争房屋内尚有吴某、黄某部分个人物品，吴某、黄某亦未将系争房屋或该房屋钥匙交给殷志中等原告保管。现殷志中、殷雷、殷红认为吴某、黄某占据其共同所有的房屋且不肯支付租金，侵犯了其合法权益，故成本案诉讼。上述事实，有到庭的原、被告当事人（及其委托诉讼代理人）的陈述及原告提交的原、被告户口簿复印件、身份证复印件、宿松县公安局接处警情况登记表、（2016）皖0826民初3125号民事调解书、（2019）皖0826民初4479号民事判决书；被告提交的二被告身份证复印件、（2016）皖0826民初3125号民事调解书、殷志中与吴某签订的《租赁合同》等证据在卷佐证，双方当事人对对方提交的上述证据均无异议，本院予以采信并作为本案定案证据。被告为证明其于2019年11月开始在花凉中学租住三年，不在安丰小区8幢11号店面房内居住，向本院提交了余波出具的证明一份、方平南出具的证明一份、租住的花凉中学的房屋居住情况以及系争房屋内的照片打印件12张。原告对该三份证据的三性均有异议。本院认为，虽然余波、方平南未到庭作证，但原告对两被告在花凉中学租房居住的事实并未否认，且该租房的事实并不能对抗两被告实际控制系争房屋的事实，故本院对两被告在花凉中学租住房屋的事实予以认定；对于照片打印件，该证据的来源、拍摄日期、拍摄地点等等均无法从打印件上反映，该证据与本案缺乏关联，本院对该证据不予采信。本院认为，殷志中与吴某在离婚纠纷案件调解过程中就系争房屋所作出的殷志中、殷雷、殷红占62.5%的份额、吴某、黄某占37.5%的份额的约定符合法律规定，虽然殷雷、殷红、黄某未作为权利人参加该案的诉讼，但殷雷、殷红在本案起诉时的陈述表明其对该份额的分配无异议，黄某系未成年人，其法定代理人及监护人吴某对该财产所作出的认定未损害黄某的合法权益，故对该房屋的份额分配应属合法。该协议内容对本案原、被告均产生法律效力。根据殷志中与吴某的离婚协议，吴某、黄某只能在该店面房内居住至2017年10月31日，此后，该房屋应由共有权人共同出租或者出售。2017年11月1日，殷志中与吴某就案涉房屋签订了一份《租赁合同》，虽案涉房屋系原、被告五人共同所有，而租赁合同仅有殷志中、吴某签字，但殷志中作为房屋的所有人之一，其出租房屋的行为应系对案涉房屋的管理行为，并非处分行为，且殷志中系殷红、殷雷父亲，其与吴某签订房屋租赁合同亦应系一种表见代理行为。据此，本院认为，殷志中与吴某签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同约定吴某每年向殷志中交付租金5000元，应认定为该款项已经扣除了吴某、黄某作为共同所有权人应得的收益。2019年11月1日，吴某未如期向殷志中等人交付租金，应视为其没有续租的意愿，两被告应及时搬出该房屋，以利该房的出租或出售。现两被告继续单方占有该房屋，违反了离婚协议书的约定，显然对原告的权益有损害，原告要求被告搬离该房屋并承担占有使用该房屋的租金损失符合法律规定，本院予以支持。原告要求按每年10000元的租金计算，由两被告向三原告每年给付租金6250元，未提交相应的租金的证据，本院不予全部支持，仍然按照双方前期约定的每年5000元的标准计算三原告的损失。原告要求自2019年11月1日计算损失至起诉之日，系对其权利的正当处分，本院予以认定，该损失计3452元。二被告认为其在案涉房屋内存放物品的行为系行使其作为房屋共有人处分权的一种行为。本院认为，本院生效的民事调解书中已经确定了案涉房屋系由本案原、被告按份共有，且被告只能居住至2017年10月31日，此后吴某与殷志中签订《租赁合同》，系对房屋管理的一种处分，吴某的居住是基于租赁权而非所有权，吴某以不交租金的方式表明其不再续租后，就应按照离婚协议的约定及时搬出该房屋，故对吴某的该项抗辩意见本院不予支持。对于吴某提出的其对房屋进行装修的抗辩，本院认为，吴某提出其对房屋进行了装修，但未提交证据，原告亦表示其并未同意吴某对房屋进行装修，故本院对吴某的该项抗辩意见亦不予支持。黄某系限制民事行为能力人，不能独立承担民事责任，其需承担的民事责任依法应由其法定代理人吴某承担。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴某于本判决生效之日起十日内搬出坐落于宿松县东北新城安丰小区8幢11号的店面房，将该房屋钥匙交一根由原告殷志中、殷雷、殷红共同管理；同时，吴某向殷志中、殷雷、殷红支付房屋占有使用费3452元。二、驳回殷志中、殷雷、殷红的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由被告吴某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吕芳二〇二〇年八月二十八日法官助理殷琪书记员柴斌附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。