上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84602号原告(反诉被告)：上海奥元德商业投资有限公司，住所地上海市崇明区长兴乡新港村**。法定代表人：陈亚贵，执行董事。委托诉讼代理人：高雨，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晔，上海国年律师事务所律师。被告(反诉原告)：施燕军，男，1965年3月27日出生，汉族，住上海市浦东新区杨高北路******。委托诉讼代理人：郁韶荣，上海荣弘律师事务所律师。原告上海奥元德商业投资有限公司(以下简称奥元德公司)与被告施燕军及反诉原告施燕军与反诉被告奥元德公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)奥元德公司的委托诉讼代理人高雨、刘晔，被告(反诉原告)施燕军及其委托诉讼代理人郁韶荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥元德公司向本院提出诉讼请求：1.双方签署的房屋租赁合同解除；2.被告立即腾地清场并交还全部租赁物业；3.被告支付免租期租金人民币(币种下同)25,000元；4.被告支付拖欠的租金20万元(2019年3月18日至2019年7月17日的租金10万元、2019年7月18日至2019年11月17日的租金10万元)；5.被告支付拖欠租金的滞纳金(以20万元为基数，自2019年7月18日至实际清偿之日止，按照每日万分之六的标准计算)；6.被告支付拖欠的物业管理费2,080元(2019年3月18日至2019年11年17日)；7.被告支付拖欠的水电费22,165元；8.被告支付违约金75,000元。事实和理由：2018年10月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区金高路XXX-XXX号店铺出租被告，实用面积130平方米(有证面积95平方米，无证面积35平方米)，租期自2018年10月18日至2020年11月17日，免租期为一个月，房屋用途为餐饮，年租金30万元，物业管理费为2元/平方米/月。被告进场后，仅支付了2018年11月18日至2019年3月17日的租金及物业管理费，并拖欠水电费。原告多次催讨无果，故起诉来院，要求判如所请。审理中，原、被告于2020年5月7日对房屋进行了交接。同时，原告表示，违法建筑拆除后，原、被告协商将每月租金变更为2万元，故原告撤回第二项诉讼请求，并将第四项诉讼请求变更为：被告支付2019年3月18日至2019年11月17日的租金16万元及2019年11月18日至2020年5月7日的房屋使用费(按照每月2万元计算)。被告施燕军辩称，1、原告出租的房屋中有部分是违法建筑，政府责令拆除，导致被告无法经营，租赁合同应为无效。2、被告承租后第八天，城管拆违，拆除了20平方米左右，实际使用面积只有56平方米，所以原、被告协商将租金变更为每月2万元。3、因涉及违法建筑，被告无法继续经营，不同意支付欠付的租金。4、原告没有管理，下水道堵塞也不处理，故被告不同意支付物业管理费。5、同意支付欠付的水电费。6、不同意支付违约金，同时认为约定的违约金标准过高，请求予以调低。本案中，被告施燕军提出反诉，请求：1.确认原、被告就位于浦东新区金高路XXX-XXX号店铺(商业用房)于2018年10月18日签订的《房屋租赁合同》无效；2.反诉被告赔偿反诉原告损失751,457元(装修费损失502,877元、添附的设施设备损失124,580元、人员工资损失123,000元)。事实和理由：反诉原告承租房屋后进行了装修，花费502,877元，2018年12月2日正式营业。2019年7月，高行镇人民政府发布公告，称系争房屋内有部分违法建筑，责令反诉被告于2019年8月10日前拆违。因此，反诉原告无法继续经营，只得停业、遣散雇员。反诉原告认为，反诉被告明知房屋性质为办公用房且含有违法建筑，仍对外出租，合同无效，对反诉原告的损失应予赔偿。审理中，反诉原告申请对系争房屋内的装修及不可移动设施设备进行司法鉴定，根据鉴定结论，反诉原告将第二项诉讼请求变更为反诉被告赔偿反诉原告损失403,105.19元，其中装修损失145,520.19元，空调安装费1万元，添附设备124,580元，人员工资损失123,000元。反诉被告奥元德公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。租赁合同明确约定租赁房屋包括有证面积和无证面积，反诉原告对此系明知，不能因为小部分无证面积导致整个合同无效。不认可反诉原告主张的装修费用，不同意赔偿空调安装费、添附设备和人员工资损失。经审理查明，案外人孙某某、铁某某系上海市浦东新区金高路**房屋所有权人。2011年1月9日，原告与孙某某、铁某某签订《房屋租赁合同》，约定由原告向孙某某、铁某某承租上海市浦东新区金高路XXX号整幢房屋，租期自2011年3月1日至2021年2月28日止。2018年10月18日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区金高路XXX-XXX号的店铺(实际使用建筑面积约130平方米，有证面积95平方米，无证面积35平方米)出租乙方，对于该房屋的现状，乙方已知悉并表示愿意承租。乙方租赁房屋作为餐饮使用。租赁期限自2018年10月18日起至2020年11月17日止。乙方享有30天的免租期，自2018年10月18日起至2018年11月17日止。如因乙方原因，导致合同提前解除或终止的，视为乙方自始不享有免租期，乙方除需支付违约金外，还应当补缴免租期内的使用费，每天的使用费与最初的月租金/30天相等。该房屋的年租金为30万元(含税)，物业管理费为2元/月/平方米。租赁费支付方式为先付后用，乙方向甲方支付首期4个月租金10万元，及4个月物业管理费1,040元。第二次支付租金及物业管理费，应在第5个起租月起始之前的30天支付，之后的付款依次类推。租赁期间，使用房屋产生的物业管理费、水、电、煤气等费用均由乙方承担。电费按照1.385元/度，水费按照6元/立方计算。乙方在合同期满终止或者提前解除合同时返还房屋应当符合正常使用后的状态。房屋的装修及添附的设备均归甲方所有。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按合同解除当月租金的三倍支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……5、无论甲方是否向乙方做出任何形式的催讨，乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定的其他费用累计超过10日。……甲方因上述原因行使解除权的，对乙方已经支付的租金，保证金及其他费用可以不予以退还。乙方逾期支付本合同项下约定的租金、物业管理费、保证金及其他应交纳的各项费用的，应每日按应付金额的万分之六比例向甲方支付迟延履行违约金。合同签订后，被告支付原告10万元租金，原告将系争房屋交付被告，被告进场装修后经营面馆。2019年7月8日，高行镇人民政府下发责令限期拆除违法建筑公告，因本案租赁房屋内存在违法建筑，责令当事人限期拆除。2019年7月初，被告停止经营。2019年11月6日，本院向被告送达起诉状副本等诉讼材料。原告表示，以上述日期作为合同解除日。2020年5月7日，被告将房屋返还原告。被告提供2019年4月至8月工资清单，欲证明被告存在人员工资损失123,000元。原告对此不予认可。被告提供其与上海港怡建设安装工程有限公司(以下简称港怡公司)于2018年10月25日签订的装修合同，内容为被告委托港怡公司对系争房屋进行装修，承包方式为全包，工期自2018年10月15日至2018年11月14日，合同总价502,877.80元。原告对此不予认可。审理中，被告申请对承租房屋内的装修及不可移动的设施设备进行造价评估，本院依照法定程序，委托上海正弘建设工程顾问有限公司(以下简称鉴定单位)进行司法鉴定。为此，被告预付鉴定费用15,600元。鉴定单位出具《司法鉴定意见书》，其中，原、被告无争议的装饰装修及安装造价为135,838.35元，双方存在争议的部分，原告认为：①对评估报告中关于社会保险、住房公积金、税费项目均不认可，因为被告将房屋发包给个体装修队施工，且未提供正规的发票，无法说明发生社会保险等相关费用。②砌墙，并非全部由被告施工，有8.35平方米系原有墙面。③门口固定玻璃，出租给被告时便存在，并非被告安装。④原地砖凿除，原地平面是砖水泥沙面，无需凿除的面积为54.59平方米，应予以扣除。⑤招牌钢架，原先就存在，并非被告安装。被告认为，上述争议部分均应计入工程总价。另外，为达到油烟排放要求，被告在现场安装了一台油烟净化器，应计入总价。被告在房屋内安装了五台空调，安装费也应计入总价。鉴定单位认为，①社会保险、住房公积金、税费，按照正规工程施工需要计取上述费用，具体数额根据政府公布的文件计算得出。②砌墙，无法判断8.35平方米是否为原有墙面，争议金额为1,088.15元。③门口固定玻璃，无法判断是否由被告购买并安装，争议金额为2,911.70元。④原地砖凿除，属于隐蔽工程，无法判断是否由被告施工，争议造价为1,995元。⑤招牌钢架，无法判断是否由被告施工，争议金额为1,548元。⑥油烟净化器，属于隐蔽工程，被告在现场勘察时并未提出，现无法判断是否存在，争议金额为1,144元。⑦空调安装费，勘察现场时被告同意不计入工程总价，争议金额为2,270元。本院认为，根据法律规定，房屋租赁合同的标的必须为合法建筑，否则合同将被认定为无效。因《房屋租赁合同》明确载明有证面积95平方米，无证面积35平方米，故《房屋租赁合同》中涉及有证面积的部分有效，无证面积的部分无效。原告现以被告欠付2019年3月18日至2019年11月17日租金为由，主张单方解除《房屋租赁合同》。对此，本院认为，被告主张租赁房屋存在违法建筑，在签约后第八天便被城管拆除约20平方米房屋，原、被告就租金问题发生争议。原告对此予以认可，并同意被告提出的按照每月2万元计算租金，本院予以照准。但从被告支付租金的情况来看，被告自始至终仅支付10万元，按照每月2万元计算，被告支付租金至2019年4月17日，此后租金并未支付。被告在部分房屋被拆除的情况下，仍然对房屋进行装修并投入经营，说明被告当时愿意以每月2万元租金的标准继续履行租赁合同。根据合同约定，被告应在第5个起租月起始之前的30天支付第二期的4个月租金，即2019年2月份，被告应支付2019年3月18日至2019年7月17日期间的租金。即便2019年3月18日至2019年4月17日的租金已被第一期租金覆盖，被告尚欠付2019年4月18日之后的租金。上述事实，足以说明被告在支付租金方面构成根本违约，原告因此取得单方解除权。原告以起诉状副本送达之日，即2019年11月6日作为合同解除日，于法不悖，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。适用到本案：第一，免租期租金，因合同系被告违约而解除，原告主张免租期租金具有合法依据，但租金标准应调整为每月2万元。第二，租金、房屋使用费，2019年4月18日至2019年7月7日，被告可以正常经营，应向原告支付每月2万元的租金。2019年7月8日至2019年11月6日的租金及2019年11月7日至2020年5月7日的房屋使用费，因系争房屋涉及拆违，被告自2019年7月8日之后未能实际使用系争房屋，双方发生争议后，对房屋装修进行评估亦需一定的时间，故本院酌情由被告承担该期间租金及房屋使用费5万元。第三，滞纳金，原告以被告拖欠的2019年3月18日至2019年11月17日的租金作为计算滞纳金基数，如前所述，2019年7月8日之后，被告无需按约支付租金，故滞纳金应以第二期应付租金作为计算基数。又因双方协商变更租金标准为每月2万元，故第二期应付租金为6万元。原告按照每日万分之六的标准，自2019年7月18日起算滞纳金，并无不当，本院予以照准，但合同已由原告于2019年11月6日解除，滞纳金计算的截止日期应至该日为止。第四，物业管理费，合同约定物业管理费根据承租面积计算，而被告承租后房屋被部分拆除，被告主张拆除面积大约20平方米，原告未予否认，本院酌定物业管理费相应调整为每月220元。因2019年7月8日起，被告无法继续使用系争房屋，故此后的物业管理费，被告亦无需承担。被告以原告没有管理为由拒付物业管理费，缺乏依据，本院难以采信。第四，水电费，被告同意支付，本院自可准许。第五，违约金，被告抗辩违约金标准过高，请求予以调低，考虑到原告的实际损失，本案合同部分有效、部分无效，合同解除的过错，合同履行情况等因素，本院酌情将违约金调整为一个月租金标准，即2万元。第六，人员工资损失，一方面，被告提供的证据不足以证明该费用的实际发生，另一方面，即便存在该费用，亦非被告的直接损失，故就该项反诉请求，本院难以支持。第七，装修损失、空调安装费、添附设备，本院认为，鉴定单位对承租房屋内的装修及不可移动的设施设备进行造价评估，程序正当，《司法鉴定意见书》的内容合法，可以作为认定装修费用的依据。而被告提供的装修合同金额与鉴定金额相差甚远，无法反映真实的装修状况，不应作为参照依据。对于原、被告无争议的装修款135,838.35元，本院予以确认。关于争议部分，①社会保险、住房公积金、税费，鉴定人员解释合理，本院予以采纳。②砌墙、门口固定玻璃、原地砖凿除、招牌钢架，原告均以原先存在为由否认相关费用，但原告并非提供相应证据证明交付租赁房屋时的状态，应承担不利的法律后果，故本院对上述费用均予以认可。③油烟净化器，因被告未在鉴定单位现场勘察时提出该项费用，导致鉴定单位难以核实，本院对该项费用亦难认可。④空调安装费，因被告在系争房屋内安装的是可拆卸的空调，可由被告拆除后搬离，相应的，空调安装费亦不应作为装修损失予以计取。综上，本院依法认定被告实际投入装修费用为144,381.19元。关于添附设备，鉴定单位已就系争房屋内不可移动的设施设备进行鉴定，被告再主张添附设备，缺乏依据，本院难再支持。在综合考虑本案实际情况，特别是合同效力、合同解除的过错、合同履行情况(主要是租期)等因素，本院酌情由原告补偿被告装修损失48,127元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海奥元德商业投资有限公司与被告(反诉原告)施燕军签订的《房屋租赁合同》部分有效(于2019年11月6日解除)、部分无效；二、被告(反诉原告)施燕军应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海奥元德商业投资有限公司免租期租金20,000元；三、被告(反诉原告)施燕军应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海奥元德商业投资有限公司租金及房屋使用费103,333元；四、被告(反诉原告)施燕军应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海奥元德商业投资有限公司滞纳金4,032元；五、被告(反诉原告)施燕军应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海奥元德商业投资有限公司物业管理费807元；六、被告(反诉原告)施燕军应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海奥元德商业投资有限公司水电费22,165元；七、被告(反诉原告)施燕军应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海奥元德商业投资有限公司违约金20,000元；八、原告(反诉被告)上海奥元德商业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿被告(反诉原告)施燕军装修损失48,127元；九、驳回原告(反诉被告)上海奥元德商业投资有限公司其余的诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)施燕军其余的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,332元，减半收取3,166元，由原告上海奥元德商业投资有限公司负担1,313元，被告施燕军负担1,853元；反诉案件受理费5,657元(已减半收取)，鉴定费15,600元，合计21,257元，由反诉原告施燕军负担16,857元，反诉被告上海奥元德商业投资有限公司负担4,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年八月十七日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。