北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26500号原告：北京玉林康养老服务有限公司，住所地北京市顺义区顺通路李家桥段********，统一社会信用代码911101113MA01G0NF4Q。法定代表人：刘玉梅，执行董事。委托诉讼代理人：魏新，北京市公衡律师事务所律师。被告：北京泓源投资集团有限公司，住所，住所地北京市顺义区樱花园****楼社会信用代码91110000700240478Q。法定代表人：甄飞，董事长。被告：甄飞，男，1958年5月12日出生，汉族，户籍所在地河北省保定市唐县，公民身份号码×××。被告兼被告北京泓源投资集团有限公司、甄飞委托诉讼代理人：甄建强，男，1978年4月9日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：甄健壮，男，1979年3月17日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京玉林康养老服务有限公司（以下简称玉林康公司）与被告北京泓源投资集团有限公司（以下简称泓源公司）、甄飞、甄建强、甄建壮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉林康公司法定代表人刘玉梅及其委托诉讼代理人魏新，被告兼被告泓源公司、甄飞共同委托诉讼代理人甄建强，被告甄建壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉林康公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认2018年8月29日陈树林、王玉海代表原告与被告签订的《租赁协议书》无效；2.请求法院判令被告北京泓源投资集团有限公司向原告返还房屋租金430万元，并从实际收款之日起向原告支付利息（以每次实际收款数额为基数，自收款之日起，至实际还款之日止，按照年息24%计算);3.请求依法判令被告北京泓源投资集团有限公司向原告赔偿房屋装修损失100万元；4.要求被告甄飞、甄建强对以上债务承担连带偿还责任；5.要求被告承担本案诉讼费用。庭审中，玉林康公司将第1项诉讼请求变更为：要求解除玉林康公司与泓源公司之间的实际承租关系。事实与理由：2018年8月29日陈树林、王玉海作为乙方与作为甲方的被告泓源公司签订《租赁协议书》一份。根据该协议书的内容，被告泓源公司将位于“顺义区×××（土地证号：×××号、土地使用面积26360.**平米)”的使用权出租给陈树林、王玉海。租赁用途为“……用做高端养老项目使用……”。该合同租期为“2018年9月1日起至2038年8月31日”、租金为“1.2018年9月1日至2021年8月31日每年租金为人民币600万元……2.上述租金乙方应于每年8月31日前支付给甲方。鉴于乙方系新成立公司，银行基本账户尚在设立过程中，甲方同意第一年度租金延迟至2018年11月30日前进行支付，但本协议签署时，乙方须向甲方支付人民币350万元……该款项作为第一年度租金予以冲抵……4.上述第四条项下之费用，乙方应支付至甲方指定账户，收款账户为：用户名：甄建强……第六条甲方的权利义务……6.甲方保证租赁物现无任何法律纠纷，如因甲方法律纠纷影响乙方正常经营，甲方需承担全部责任，并赔偿乙方一切经济损失（包括乙方的装修损失）”。以上合同签订后，被告泓源公司安排一名叫马宏伟的员工开始原告的注册手续，2018年12月6日原告的注册手续完成，原告正式成立。2019年2月22日马宏伟按照被告泓源公司的安排将原告的股东正式变更成刘玉梅和王林娟，并以刘玉梅为法定代表人，根据计划原计划将股东变更为刘玉梅和陈树林，但是因为陈树林是在最高院失信人员名单中，不能成为公司的股东，所以不得已之下，刘玉梅只好找来王林娟作为挂名股东登记在工商局的备案信息中。刘玉梅、陈树林接手原告后，原告正式代替“陈树林、王玉海”成为了以上《租赁协议书》的承租人。在以上合同签订后，原告设立过程中，前期租金由陈树林支付350万元，刘玉梅支付80万元。并且原告投入大量资金对所租房屋进行装修。结果在装修过程中，李桥镇政府、派出所、城管局、国土局、工商所、拆违办多次联合执法，要求停工、拆除、撤离，并告知原告承租房屋无房产证、无北京市土地利用总体规划许可证，因此属于违章建筑，并且营业执照登记地址不在此地，因此属于异地经营。综上所述，因为被告泓源公司所提供的房屋无房产证，因此双方所签订的《租赁协议书》属于无效合同，被告泓源公司将未取得土地利用规划许可证和房产证的违章建筑出租给原告是故意欺骗行为，存在重大过错，依照法律规定和合同约定，应退还原告租金并赔偿原告的全部损失。同时因为被告泓源公司财产和被告甄飞、甄建强财产混同，因此被告甄飞、甄建强应当对被告泓源公司对外债务承担连带清偿责任。泓源公司、甄飞、甄建强辩称：玉林康公司与泓源公司没有任何租赁关系，合同是泓源公司与陈树林、王玉海签订的，与玉林康公司没有关系。因为与玉林康公司没有租赁合同关系，更谈不上合同解除的问题，故不同意玉林康公司的全部诉讼请求。甄建壮辩称：我在2017年6月27日与陈树林签署过土地租赁合同，到2018年8月29日陈树林、王玉海与泓源公司签署第二个合同，但2018年8月29日的合同与我无关，我没有参与洽谈，也没有签订合同。本院经审理认定事实如下：2018年8月29日，泓源公司（甲方、出租方）与陈树林、王玉海（乙方、承租方）签订《租赁协议书》，约定甲方将位于顺义区×××及地上建筑物（土地证号：×××号、土地使用面积26360.**㎡）的使用权出租给乙方，租赁用途为用作高端养老项目使用，租期为20年，自2018年9月1日至2038年8月31日止。前三年租金自2018年9月1日至2021年8月31日每年租金为600万元，此后每年上涨5%，上述租金乙方应于每年8月31日前支付给甲方，鉴于乙方系新成立公司，银行基本账户尚在设立过程中，甲方同意第一年度租金延迟至2018年11月30日前支付，但本协议签署时，乙方须向甲方支付定金350万元，该款项待乙方第一年度租金缴齐时，作为第一年度租金予以冲抵。如乙方未按期缴纳此第一年度租金，甲方有权解除本协议，已收取的合同定金350万元不予退还。乙方除应缴纳的租金外，另需向甲方支付租赁押金50万元，该款项乙方应于2018年12月31日前支付甲方，自本协议终止且双方就租赁事项无争议之日起三十日内，甲方应将此押金退还乙方。2018年9月10日，泓源公司与王玉海、陈树林另签署《夕阳红养老院出租补充协议》，约定一期承租范围以进入主大门口左侧第二栋公寓楼、及综合楼门厅作样板，以及夕阳红养老院东院区东南侧二层办公楼一层，其余楼层不再此协议范围内。除上述两个区域，其他区域严禁承租方的各类人员进入，原因整个项目、主要施工项目均进入尾期，地上地，地上地下设施很多坏或丢失。除上述两个确定区域外，其他区域丢失或破坏造成的损失全部由乙方承担。乙方承租期间进行装修改造必须以书面形式提报甲方，并提供详细的设计图纸、施工图纸等装修改造资料；得到甲方书面签字认可后方可进行装修改造施工，施工前乙方自行完备各项政府备案手续工作，甲方予以配合，在装修改造期间乙方需按施工行为规范严格执行。甲方交给乙方，双方签字的电子版编号为第00026的《公寓平面图》、《综合项目平面图》、《综合管网图》、《污水给水网图》、《中央空调系统图》、《水电主图》。后陈树林、王玉海向泓源公司提出施工申请，申请进行装修的一期工程，包括大门整体设计门头、装修大门，前院内卫生、绿化（包括路牙子、地面）、地面里的宣传大厅装修，通往楼道的通道和一栋楼的装修样板间，阳光大棚整体换阳光板。泓源公司甄健强于2018年9月10日批准前四项装修内容。刘玉梅与陈树林合作开展养老服务项目。2018年10月25日，陈树林、刘玉梅共同向泓源公司出具一份承诺书，承诺在承租期间陈树林、刘玉梅与施工队伍及合伙人、合作人之间的所有债务、合同、协议等都属陈树林、刘玉梅的自己行为，如发生经济纠纷包括但不限于法律纠纷等事宜，由陈树林、刘玉梅承担全部责任，与泓源公司无关。2018年12月27日，陈树林（转让方、甲方）与刘玉梅（顶让方、乙方）签订《养老院转让协议书》，双方就转让北京顺夕阳红养老服务有限公司达成以下协议：一、甲方同意将自己位于北京市顺义区×××北京顺夕阳养老服务有限公司转让给乙方使用，建筑面积为暂45000平方米，并保证乙方同等享有在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务（见甲方与业主方北京鸿源投资集团有限公司签订的租赁合同）。二、甲方将北京顺夕阳红养老服务有限公司转让给乙方后，乙方同意甲方与业主方签订租赁合同的原有约定，并且按原大合同履行。三、转让后，现有的装修、装饰及改造设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋及不动产归业主方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。如需续租，乙方后享有优先续租权，提前半年与业主方商定具体事宜。四、乙方在2018年10月18日向甲方指定账号分五次共支付165万元，支出各项垫付款及向陈树林分配转账和现金合计500万元整，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、甲方应负责协助乙方办理该项目所有手续工商营业执照及其他相关的所有过户手续，费用由乙方负责；乙方接手该项目前的所有一切债权债务由甲方负责，转让后跟之前的任何人没有关系，不管以前有多少股东，转让后不允许干涉所有的以后经营权和相关的所有权益。六、如乙方未按甲方指定账户交付转让费用，乙方应每日向甲方支付违约金0.01%元作为补偿，如因甲方原因造成违约的，甲方同样承担与乙方的违约责任。该协议的附件为原甲方与业主的租赁合同。刘玉梅称其向陈树林共支付了600余万元。装修过程中，2019年3月，政府部门联合执法，要求停工、拆除、撤离。被告称政府要求停工是因为原告发布了集资的虚假广告。庭审中，玉林康公司提交八张陈树林向泓源公司交纳租金收据，分别是：2017年6月29日，交纳11万元和8万元，2017年11月7日交纳100万元和50万元，2018年6月24日、8月13日、8月28日，分别交纳5万元、21万元、100万元、50万元，合计345万元。除上述租金外陈树林未再向泓源公司支付租金。玉林康公司主张上述款项即为陈树林向泓源公司给付的涉诉合同的租金。2019年1月28日，刘玉梅向甄健强分别转账50万元、30万元作为租金。玉林康公司注册成立于2018年12月6日，原股东为赵亚辉、马宏伟。2019年2月22日，玉林康公司的股东变更为刘玉梅和王林娟，刘玉梅为法定代表人。庭审中，原告称王玉海后来退出了经营，玉林康公司的股东实际应为刘玉梅和陈树林，但因陈树林是最高院失信人员，不能做股东，所以就以王林娟的名义登记股东。2019年2月22日，赵亚辉与刘玉梅办理公司手续交接，将公章、发票专用章、合同专用章、财务专用章及各章的印鉴留存卡，公章刻制证明原件，北京市工商行政管理局顺义分局受理通知书原件交付给刘玉梅。玉林康公司于庭审中主张其与泓源公司之间存在事实上的租赁合同关系，租赁标的即为本案争议的土地及地上物，双方一直说要变更书面合同，但一直没有变更。玉林康公司认为自从其公司营业执照办理下来之后，其就具备了实际承租人的身份。因为刘玉梅是玉林康公司的法定代表人，因此陈树林与刘玉梅签订的《养老院转让协议书》实际上是刘玉梅代表玉林康公司签订，玉林康公司是实际的承租人。就玉林康公司的成立情况，甄健强称：陈树林签合同的时候办养老院没有注册地，让我帮他注册一个公司的营业执照，我用另外一块地的地址注册了玉林康公司的营业执照，陈树林就让我把营业执照转让给他，我派下属去办理转让事宜，后来本案开庭的时候我才知道陈树林不能注册公司，玉林康公司实际转让给了刘玉梅。因陈树林未付清第一年租金，我向陈树林催要租金，陈树林说他与刘玉梅是合作关系，跟我说刘玉梅来打这个钱，我认为刘玉梅在2019年1月28日支付的80万元租金是代替陈树林交的。我不知道陈树林将养老院转让给刘玉梅，如果我知道这个事，肯定要跟刘玉梅重新签订租赁合同。庭审中，本院当庭向王玉海电话核实，王玉海称：我没有将承租的涉诉房屋转让给别人，也不认识刘玉梅，不知道玉林康公司，我与泓源公司之间的租赁合同还存在，如果要终止我和陈树林与泓源公司签订的租赁合同，也得我们俩人一起去终止合同，如果要转让给刘玉梅，也要经过我的同意才行。庭后，本院向陈树林核实，陈树林亦表示其与泓源公司之间的租赁合同还在履行，其没有退出租赁合同。上述事实，有庭审笔录、《租赁协议书》、收据、微信聊天记录、交接清单、录音、《养老院转让协议书》等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《中华人民共和国合同法》第二条规定：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第一条规定：为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，对本案原告玉林康公司的诉讼请求，本院分析如下：玉林康公司主张其与泓源公司之间存在实际承租关系，在泓源公司不认可二者具有租赁合同关系的情况下，玉林康公司应对其主张存在实际租赁关系承担举证责任。合同具有相对性，合同只对合同的当事人产生法律上的约束力。本案诉争的书面《租赁协议书》是泓源公司与陈树林、王玉海签订，因此，合同的出租人为泓源公司，承租人为陈树林、王玉海，合同条款仅约束双方，租赁合同的权利义务关系也只在双方之间发生。承租人的租金由谁支付是租金具体履行方式问题，租金即使并非承租人实际支付，那么租金的实际支付主体与承租人之间的经济纠纷可另行解决，不能据此变更书面租赁合同的主体。玉林康公司原要求确认2018年8月29日陈树林、王玉海代表玉林康公司与泓源公司签订的《租赁协议书》无效，后变更诉讼请求为要求解除其与泓源公司之间的事实租赁合同关系。从玉林康公司的工商登记信息来看，陈树林、王玉海并非该公司的发起人，也从未登记为该公司的股东，玉林康公司主张陈树林、王玉海系代表玉林康公司签订《租赁协议书》，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。刘玉梅于2019年2月22日才成为玉林康公司的法定代表人，其在此之前的民事行为无法认定系履行玉林康公司法定代表人职责的职务行为，玉林康公司与刘玉梅属不同的法律主体，现玉林康公司主张其与泓源公司之间存在事实上的租赁合同关系，因合同的相对方泓源公司对此不予认可，又无其他证据证明，本院对此不予确认。玉林康公司基于其主张的与泓源公司存在实际租赁关系所提出的全部诉讼请求应予驳回。刘玉梅与各方之间的经济纠纷可另行解决。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告北京玉林康养老服务有限公司全部诉讼请求。案件受理费四万八千九百元，由原告北京玉林康养老服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  王晓琳人民陪审员  秦海艳二〇二〇年八月二十四日法官 助理  郭文攀书 记 员  王梦伟