江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2548号 原告：南京工程机械厂有限公司，统一社会信用代码91320100134910050K，住所地南京市。 法定代表人：朱林彬。 委托诉讼代理人：徐兴旺。 委托诉讼代理人：熊炎，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告：南京羽强贸易有限公司，统一社会信用代码91320106088089731T，住所地南京市。 法定代表人：杨永。 委托诉讼代理人：厉晓倩，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 第三人：南京炳力置业有限公司，统一社会信用代码91320106MA1XEUHT21，住所地南京市。 法定代表人：马国弼。 委托诉讼代理人：张庭华。 原告南京工程机械厂有限公司（以下简称工程机械厂）与被告南京羽强贸易有限公司（以下简称羽强公司）、第三人南京炳力置业有限公司（以下简称炳力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工程机械厂的委托诉讼代理人徐兴旺、熊炎，被告羽强公司的法定代表人杨永及其委托诉讼代理人厉晓倩，第三人炳力公司的委托诉讼代理人张庭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工程机械厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费293682.06元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年6月30日，原告与案外人南京红意科技创业园有限公司（以下简称红意公司）签订的《厂房租赁合同书》到期。合同到期前，原告多次函告被告在内的房屋实际占有使用人限期搬离厂房、腾退房屋。然被告占有使用A2-201、202、203三处房屋（面积分别为397平方米、315.2平方米、52平方米），迟至2019年12月30日才搬离厂区，给原告造成一定的经济损失。现原告要求被告按照涉案房屋的原租金标准（2.1元/平方米/天）向原告支付房屋占有使用费。 被告羽强公司辩称，第一，被告与红意公司于2017年2月23日签订房屋租赁合同，约定被告承租南京市，合同到期后，经红意公司授权，被告与炳力公司续签了租赁合同，因此被告不存在原告所称无权占有房屋的情形；第二，被告按照租赁合同约定已足额将租金交予炳力公司，不存在拖欠租金的情况；第三，被告承租使用的房屋只有A2幢201室，原告诉请要求被告支付A2幢202、203室房屋占有使用费没有事实依据，并且201室的占有使用费的计算也没有法律依据。实际该园区在2019年11月中下旬已经不具备正常的办公使用条件；第四，据了解，红山创意园最初由香港合盛国际投资有限公司承租，后红意公司继受了香港合盛国际，与工程机械厂租赁合同中的所有权利义务，中间还涉及改造扩建，因此被告承租的房屋原告是否拥有合法的所有权和使用权，原告是否适格主体，尚不明确，在此基础上原告即诉请被告支付占有使用费无事实和法律依据。 第三人炳力公司述称，2019年7月1日之后，红意公司授权第三人管理园区、收取租金，并与原告工程机械厂进行谈判，处理补偿事宜以及园区日常事务，工程机械厂领导也在同街道协商，街道也不希望园区解散。 本院经审理认定事实如下：位于南京市。 2006年9月19日，原告工程机械厂（甲方）与香港禾盛国际投资有限公司（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将黄家圩厂房分三期租赁给乙方使用，第一期为15300平方米、第二期为16800平方米、第三期为20130元平方米；租赁物采取包租方式；租赁期限为12年，从2007年7月1日至2019年6月30日止；三期租赁物全部交付后年租金总额为400万元，年租金每四年递增4%（合同期内具体递增时间为2011年12月1日、2015年12月1日）；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方等等。该合同签订后，原告工程机械厂将黄家圩厂房按约予以交付。 2007年，原告工程机械厂（甲方）与南京创立置业策划开发有限公司（系案外人红意公司的股东，乙方）签订了一份《补充协议》，约定合同期满后，甲方可以按折旧后的剩余价值对乙方进行补偿（按30年计算），装潢按装潢折旧率等等。 2010年6月8日，香港禾盛国际投资有限公司将上述厂房租赁合同中承租人的权利义务全部转让给案外人红意公司，并就此与原告工程机械厂、红意公司签订了《确认书》。 2011年8月2日，原告工程机械厂向案外人红意公司发出《函复》，称案外人红意公司拖欠租金300万元；承诺合同期满后，工程机械厂可以按折旧后的剩余价值对红意公司进行补偿或使用到最终年限（折旧按30年计算）等等。 2011年10月28日，原告工程机械厂再次复函案外人红意公司，称“大合同期满后，若遇政府拆迁，按政府规定处理；贵司自建房部分，我司若需留用，届时按经营价格给予剩余年限的补偿；若不留用，自建房部分由贵司继续使用，最终年限三十年，但需减去已使用年限”等等。 2017年2月23日，案外人红意公司（甲方，出租方）与本案被告羽强公司（乙方，承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将黄家圩厂房中的A2幢201室房屋出租给乙方，租赁面积为397平方米，租赁期限至2019年6月30日止。 2019年3月19日，案外人红意公司向原告工程机械厂发出《关于提请续租南京市，提出依据《厂房租赁合同》的约定请求续租4年黄家圩41-1号厂房。2019年3月27日，原告工程机械厂回复其拟对厂房进行改造升级，故将在租赁合同到期后收回厂房，不再续租，并要求案外人红意公司交还厂房。 2019年3月29日，案外人红意公司再次向原告工程机械厂发函，坚持认为其享有续租权。2019年4月2日，原告工程机械厂回函明确表示收回厂房后不再续租，案外人红意公司应当于2019年6月30日前终止与全部次承租人的租赁合同关系。 原告工程机械厂分别于2019年4月12日、4月23日、5月21日，三次发函要求第三人红意公司交还厂房，不再续租。2019年5月24日，原告工程机械厂在公证处的见证下，在黄家圩41-1号厂区内张贴《告知函》，通知厂区内所有次承租人，合同到期后不再与案外人红意公司续签租赁合同，要求有关公司做好搬迁准备。 2019年6月18日，红意公司以工程机械厂为被告另案诉至本院，请求判令：红意公司享有优先承租权，以每年租金1788800元的110%价格与工程机械厂续签四年房屋租赁合同。本院依法立案受理后，经审查认为，工程机械厂已多次函告红意公司，其在合同期满后不再对外另行出租，故红意公司主张的优先承租权不符合合同约定。另优先承租权非法定权利，工程机械厂作为产权人，享有订立合同与否的自由，在其多次表明不再与红意公司续签合同的情况下，红意公司再行主张续签租赁合同，没有法律依据。综上，本院于2019年7月24日作出（2019）苏0106民初7985号民事判决书，判决驳回红意公司的诉讼请求。该判决现已生效。 2019年12月30日，被告羽强公司搬离涉案房屋，原告工程机械厂现已将房屋收回。 另查明，2019年7月1日，被告羽强公司与本案第三人炳力公司签订《合作协议书》一份，合同载明“因南京红意科技有限公司与张庭华债务关系，红意公司于2019年4月将自建房屋部分的使用权和收益权交给张庭华，张庭华为此成立南京炳力置业有限公司，对红山产业园区进行管理”。第三人炳力公司同意将案涉厂房A2-201室继续租与羽强公司使用，合作期自2019年7月1日至2020年6月30日。 2019年7月28日，第三人炳力公司向被告羽强公司出具承诺函，承诺函下方分别记载了“羽强”和“笨笨鱼”的租赁费用、押金等金额。根据庭审中原告陈述工程机械厂，A2-202室是被告摆放物品的仓库，A2-203室经营品牌“笨笨鱼”和被告是同一家公司。本案审理过程中，被告羽强公司对其使用的房屋系黄家圩41-1号厂区中的A2-201不持异议，但不认可使用了202、203室。 本院认为，房屋租赁合同履行期限届满，出租人享有请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的权利。 本案中，根据各方当事人的诉辩意见及庭审查明事实，本案的争议焦点为：被告羽强公司在《厂房租赁合同》租期届满后直至2019年12月30日期间是否就案涉房屋仍享有使用权。对此本院评判如下： 第一、生效的法律文书具有既判力。本院已生效的（2019）苏0106民初7985号民事判决书已经判决驳回了案外人红意公司要求在租赁合同租期届满后继续承租案涉房屋在内的黄家圩41-1号厂房的诉讼请求。因此，在2019年6月30日之后，案外人红意公司无法基于租赁关系取得案涉房屋的使用权，其授权的第三人炳力公司同样没有房屋使用权，其与被告签订的由被告羽强公司继续租赁案涉厂房的《合作协议书》无效。被告羽强公司对案涉厂房不再享有使用权。 关于原告工程机械厂要求被告羽强公司支付房屋使用费的诉讼请求。根据上述分析，案外人红意公司在租赁合同届满后已丧失继续使用案涉房屋的权利基础，故其授权第三人炳力公司继续将案涉房屋以不定期租赁的方式出租给被告羽强公司继续使用，不符合法律规定。被告羽强公司在原告工程机械厂于2019年5月24日公告通知要求所有次承租人搬离厂区后，继续占用案涉房屋，亦未向原告工程机械厂支付任何费用，构成侵权，应当承担向原告工程机械厂支付房屋使用费的法律责任。《房屋租赁合同》中约定的租用房屋是黄家圩厂房中的A2幢201室房屋，A2幢202室房屋仅凭原告提供的照片不足以证明被告羽强公司占用房屋作为仓库使用，A2幢203室房屋的合同签订者和使用者都是独立法人“笨笨鱼公司”，应独立行使权利和承担义务，因此被告应付的占有使用费仅以A2幢201室计算面积。原告工程机械厂诉讼请求中主张2.1元每天每平方米的房屋使用费计算标准，但未能提交相应证据予以证明该标准的如何得出，故本院结合被告羽强公司已于2019年12月30日搬离案涉房屋等案情，酌定被告羽强公司按照每平方米每天2元的标准，以397平方米为计算基数，向原告工程机械厂支付2019年7月1日至2019年12月30日期间的房屋使用费145302元（2元/平方米/天×397平方米×183天）。被告羽强公司在原告工程机械厂已告知不再与案外人红意公司续签租赁合同，要求所有次承租人应于2019年6月30日前搬离的情况下，仍然自行向案外人授权的第三人炳力公司支付2019年7月1日之后的房屋使用费，应当自行承担不利的法律后果，不能据此免除被告羽强公司向原告工程机械厂支付上述房屋使用费的法律责任。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告南京羽强贸易有限公司于本判决生效之日十日内向原告南京工程机械厂有限公司支付2019年7月1日至2019年12月30日期间的房屋使用费145302元。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5705元，减半收取计2853元，由原告南京工程机械厂有限公司负担1250元，被告南京羽强贸易有限公司负担1603元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  张广鲁 二〇二〇年八月六日 书记员  张 利