宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2020）宁04民终515号上诉人（原审原告、反诉被告）：冶桂梅，女，1965年3月9日出生，回族，小学文化，宁夏彭阳县人，个体，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：董宜祥，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈洋，男，1988年1月20日出生，汉族，大学文化，宁夏银川市人，个体，住宁夏贺兰县。委托诉讼代理人：何谦，宁夏世仑律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人冶桂梅因与上诉人陈洋房屋租赁合同纠纷一案，宁夏回族自治区固原市原州区人民法院于2018年9月7日作出（2017）宁0402民初5250号民事判决，陈洋不服提起上诉，本院于2018年11月14日作出（2018）宁04民终875号民事裁定，将本案发回重审，原审法院于2018年11月23日立案，在审理过程中，陈洋提出管辖权异议，原审法院于2019年4月20日作出（2018）宁0402民初7625号民事裁定，驳回陈洋对管辖权提出的异议。陈洋提起上诉，宁夏回族自治区固原市中级人民法院作出（2019）宁04民辖终13号民事裁定，裁定本案由宁夏回族自治区固原市原州区人民法院审理。原审法院于2019年11月20日开庭审理后，作出(2018)宁0402民初7625号民事判决，冶桂梅、陈洋均不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冶桂梅的委托诉讼代理人董宜祥、上诉人陈洋的委托诉讼代理人何谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冶桂梅上诉请求：1.依法撤销固原市原州区人民法院(2018)宁0402民初7625号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一审判决认定“2018年1月1日至2018年6月27日(本院首次开庭之日)期间的租金损失295000元、2017-2018年度取暖费16968.32元、2018-2019年度取暖费16968.32元。因被告违约后原告未采取诉讼等适当措施防止损失的扩大，故该期间的租金损失应由原、被告双方共同承担，本院确定原、被告各承担50%即租赁费147500元、取暖费16968.32元。”这一事实的认定明显存在错误。1.被上诉人违约后，上诉人为了及时解决纠纷，在多次协商未果的情况下，于2017年7月依法向固原市原州区人民法院起诉，已采取有效措施防止损失扩大。2.造成上诉人损失扩大的责任在陈洋，应当由其承担给上诉人造成的全部损失。被上诉人陈洋在一审法院作出判决后，对原审法院判决不服提出上诉，致使一审判决未能及时生效，损失继续扩大。被上诉人在本案发回重审期间，先后以申请审判人员回避、申请管辖权异议，导致本案长期无法判决处理，使上诉人的合法权益无法得到有效维护。这是造成上诉人损失扩大的直接原因，被上诉人对此应该承担全部责任。依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，应当由被上诉人按每月5万元承担自2017年1月1日-2019年5月1日止的租金，并支付2016年至2019年度取暖费93150元、物业费232159.6元。陈洋辩称，1.上诉人冶桂梅主张2017年7月1日至2019年期间的取暖费、物业费、房屋租金由陈洋承担的理由不能成立。涉案房屋上诉人冶桂梅于2017年6月已强行收回，并实际占有、控制。鉴定人员和司法人员都已见证了涉案房屋门锁已被冶桂梅更换的事实，由尚溪大厦物业公司代为管理。该期间的取暖费、物业费、房屋租金不应由陈洋承担；2.本案发回重审期间，陈洋提出的回避申请有事实依据，并符合法律规定，不存在其有意扩大损失的事实。陈洋上诉请求：1.依法撤销固原市原州区人民法院(2018)宁0402民初7625号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审中冶桂梅当庭变更增加诉讼请求，程序违法。冶桂梅原诉讼请求第2项主张“被告按照每月50000元的标准向原告支付2017年7月1日至交回租赁房屋之日的租金”。第3项主张为“请求判令被告支付拖欠的2016年至2019年度取暖费56561.08元、物业费47541.12元”。但一审开庭时，被上诉人当庭将原诉讼请求第2、3项变更为“被告按照每月50000元的标准向原告支付2017年7月1日至2019年5月1日止的租金”。“请求判令被告支付拖欠2016年至2019年度取暖费93150元、物业费232159.6元”。依据民事诉讼法相关规定，当庭变更增加诉讼请求，明显程序不当。2.一审认定事实错误。上诉人提供的装饰装修证据及鉴定结论证实上诉人于2016年9月提前向被上诉人预付房屋租金30万元。经宁夏恒诚建设工程咨询有限公司鉴定，确定涉案房屋已形成附合的装饰装修工程造价为43万余元。上诉人订购的门窗、木料、中央空调等装修材料、设施设备30万余元。以上上诉人陈洋共计投入一百万余元，有意违约不使用涉案房屋，明显不符合常理。3.上诉人于2016年10月至12月准备装修涉案房屋时，因承租房屋用于经营酒店，需向工商部门办理营业执照和消防验收，上诉人多次与被上诉人沟通要求其出示房产证，协助办理营业执照及消防验收，但被上诉人均推卸拒不出示房产证，致使上诉人装修工作至2016年底后一直处于暂停状态。被上诉人在租赁房屋前隐瞒涉案房屋产权证在银行抵押贷款的事实，本案庭审时，上诉人冶桂梅也未向法庭出示过所谓的房产证，其违约事实已清楚。4.2017年涉案房屋就由被上诉人实际占有、控制，上诉人未收益使用一天是客观事实，冶桂梅及其丈夫马强系政府街尚溪大厦的实际控制人。2017年年底就涉案房屋鉴定时，鉴定人员、原一审主审法官、中院审管办负责鉴定的法官及双方当事人十余人到现场勘验时，冶桂梅早已将涉案房屋门锁更换交由大厦物业管理，原审法院不应将租赁期计算至2018年6月27日。5.一审判决适用法律错误，判决不公。二审发回重审后，原审法院判决的数额比第一次判决多了六万余元，不符合常理和逻辑。6.对涉案房屋已形成的附合装饰装修残值部分，一审判决归冶桂梅所有错误。对该部分造价不作任何补偿或折价处理，有失公平。冶桂梅辩称，1.上诉人陈洋的上诉请求不能成立。上诉人冶桂梅并未变更诉讼请求，而是对原请求具体数额进一步明确；2.上诉人陈洋2016年9月交付房屋租金30万元是依据合同约定而支付。陈洋在工商部门咨询办理营业执照等事项的时间，其在原审法院开庭时认可是在2017年12月开始咨询的，与其所称的2016年10月-12月办理营业执照的事实不符。上诉人陈洋对涉案房屋怠于装修，并拖欠上诉人冶桂梅房屋租金，造成租赁合同无法履行，违约方在于陈洋。3.关于房屋实际占有使用的问题。一审判决因上诉人陈洋上诉而未生效，二审发回重审期间，陈洋又申请原审法院法官回避等，导致本案无法正常审判。涉案房屋在此期间仍然由上诉人陈洋实际占有控制。因本案上诉人陈洋拖欠房屋租金已构成实际违约，依据合同约定，因一方违约导致合同提前终止的，上诉人陈洋装修部分能够拆除的由其拆除，无法拆除的归冶桂梅所有。陈洋称上诉人冶桂梅更换了案涉房屋钥匙不是事实，是鉴定人员看现场时，陈洋拿错了钥匙打不开房门，才让物业人员用其保管的钥匙开门的。故请求驳回上诉人陈洋的上诉请求，支持上诉人冶桂梅的上诉请求。冶桂梅向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告每月按50000元自2017年7月1日至2019年5月1日止支付房屋租金；3.请求判令被告支付拖欠的2016年至2019年度取暖费93150元、物业费232159.60元；4.判令被告支付违约补偿金100000元及违约金18000元；5.本案诉讼费由被告承担。陈洋向一审法院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.原告返还房屋租金300000元，赔偿被告损失732120元；3.本案诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：固原市原州区政府街尚溪大厦15、16层商品房现均登记在原告冶桂梅名下，属原告冶桂梅与其丈夫马强共同共有，其中15层房屋产权登记时间为2016年7月12日，16层房屋产权登记时间为2016年1月28日。2016年9月1日，原告冶桂梅与被告陈洋签订了《房屋租赁合同》（甲方为冶桂梅，乙方为陈洋），约定：甲方将位于宁夏固原市原州区政府街尚溪新天地综合楼15-16层商业房出租给乙方；房屋现为毛墙毛面，无装修、无基础设施；租赁期限为2017年1月1日至2027年12月31日；2016年9月1日至2016年12月31日是甲方给予乙方装修筹备期，该期间免收租金，租金自2017年1月1日计收；租金为每年600000元，十年内不递增，第一年租金自合同签订之日至甲方交付房屋支付300000元，剩余租金300000元于2017年3月1日付清；租赁期间，因乙方使用或经营产生的水、电、暖等费用由乙方承担；乙方需要办理开业所需的各项行政审批手续，必要时甲方协助；乙方逾期支付租金的，除如数补交外，应一次性向甲方支付年租金的3%作为违约金；甲乙双方任何一方单方违约，赔偿对方300000元作为补偿；租赁期满后，交还房屋时，乙方装修、装饰及一切设施物品，属乙方所有，由乙方自行处理，固定设施不能拆除的，归甲方无偿占有；本合同经双方签字盖章后生效。合同签订后，被告于2016年9月5日向原告支付租金280000元，2016年9月29日向原告支付租金20000元。被告于合同签订后对租赁房屋进行了装饰装修，但未装修完毕，亦未开业经营。经宁夏恒诚建设工程咨询有限公司鉴定，确定的装修工程造价为426850.24元，争议部分的工程造价为7702.18元。涉案房屋租赁期间产生的取暖费分别为2016-2017年取暖费56561.08元，2017-2018年取暖费16968.32元，2018-2019年取暖费16968.32元。本次庭审中原告认可其于2019年5月将租赁房屋（包括装饰装修物）给他人顶账处理。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，对当事人具有法律约束力。原告起诉要求解除合同，被告反诉亦要求解除合同，视为双方均同意解除合同，故对双方签订的房屋租赁合同应予以解除。合同解除后承租人应将租赁物返还给出租人，被告应当将位于宁夏固原市原州区政府街尚溪大厦15、16层房屋返还给原告。原、被告合同签订前，该案涉房屋的产权已登记在原告名下，不存在房屋无产权信息的情形，同时，被告未提交证据证明原告不协助或者怠于协助被告办理营业执照等手续，故被告停止装修并非原告违约造成，由此产生的装修损失应当由被告自己承担。被告未按约向原告支付租金等费用的行为构成了违约，应当承担相应的责任。被告应当向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金600000元、2016-2017年采暖期取暖费56561.08元。至于2018年1月1日至2018年6月27日（本院首次开庭之日）期间的租金损失295000元、2017-2018年采暖期取暖费16968.32元、2018-2019年采暖期取暖费16968.32元，因被告违约后原告未采取诉讼等适当措施防止损失的扩大，故该期间的租金损失应由原、被告双方共同承担，本院确定原、被告各承担50%即租赁费147500元、取暖费16968.32元。据此，原告要求被告按照每月50000元的标准向原告支付2017年7月1日至交还租赁房屋之日的租金、2016-2019年度的采暖费的诉讼请求，本院确定被告向原告支付2017年1月1日至2018年6月27日的租金747500元（已支付租金300000元）、采暖费73529.40元。原告要求被告支付2016年9月-2017年9月的物业费47541.12元，因原、被告双方对物业费的承担未作约定，故对原告该诉讼请求证据不足，不予支持。原告要求被告支付违约补偿金100000元、违约金18000元，因被告违约给原告造成了损失，同时，被告违约后原告未及时采取诉讼等适当措施以防止损失的扩大，故酌情确定被告向原告支付违约补偿金、违约金共计10000元。被告关于不同意向原告支付租金、采暖费的辩称证据不足，理由不能成立，本院不予支持。被告反诉要求原告返还租金300000元，因被告违约，原告并未违约，故被告该反诉请求证据不足，理由不能成立，不予支持。被告反诉要求原告赔偿装修损失732120元，本院委托有资质机构对装修造价进行了鉴定，原告未违约，造成装修损失的责任在于被告，且原、被告在租赁合同中明确约定“租赁期满后，交还房屋时，乙方装修、装饰及一切设施物品，属乙方所有，由乙方自行处理，固定设施不能拆除的，归甲方无偿占有”，故而对于装饰装修的损失由被告自行承担。对于本案的鉴定费，因系被告违约造成，故本院确定该费用损失由被告承担。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持，被告的反诉请求不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第五项、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、解除原告（反诉被告）冶桂梅、被告（反诉原告）陈洋签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）陈洋向原告（反诉被告）冶桂梅支付租金747500元（已付租金300000元）、采暖费73529.40元；三、被告（反诉原告）陈洋于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）冶桂梅支付违约金10000元；上述二、三项款项合计531029.40元，由被告（反诉原告）陈洋于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）冶桂梅；四、驳回原告（反诉被告）冶桂梅其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈洋的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8246元，由原告（反诉被告）冶桂梅负担2759元，被告（反诉原告）陈洋负担5487元。案件反诉受理费7045元，由被告（反诉原告）陈洋负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在上诉人冶桂梅起诉要求解除合同时，上诉人陈洋也同意，对该事实双方均无异议，原审法院判决解除房屋租赁合同正确。对上诉人陈洋要求上诉人冶桂梅赔偿其装修损失以及返还其支付冶桂梅租赁费的问题。根据本案查明的事实，涉案房屋在双方签订租赁合同前，产权均已登记在上诉人冶桂梅名下，不存在房屋无产权信息的情形。上诉人陈洋称冶桂梅不给其出具房屋产权证书，协助其办理营业执照及消防验收等手续，其并未提供证据证实。故上诉人陈洋停止装修并非上诉人冶桂梅违约造成，陈洋已支付冶桂梅的租赁费以及由此产生的装修损失应由上诉人陈洋承担。陈洋未按约定向冶桂梅支付租金等费用的行为构成了违约，应当承担相应的责任。因本案现有的证据无法证实上诉人陈洋所称的冶桂梅于2017年强行收回涉案房屋，并实际占有、控制涉案房屋。按照合同约定陈洋应支付冶桂梅自2017年1月1日至2017年12月31日的租金为600000元、2016-2017年取暖费56561.08元。对2018年1月1日以后的房屋租金原审法院计算至第一次开庭之日即2018年6月27日租金损失为295000元。根据本案查明的事实，涉案房屋2017-2018年取暖费16968.3元、2018-2019年取暖费16968.32元未实际缴纳。根据上诉人陈洋的自认，其于2016年底就停止了装修，但上诉人冶桂梅于2017年9月向原审法院起诉解除房屋租赁合同，原审法院认定其未及时采取措施，防止损失扩大有一定责任，将租金损失计算至2018年6月27日，判决由双方各自承担50%的租赁费147500元、取暖费16968.32元并无不当。对上诉人所称的物业费232159.6元是否应由上诉人陈洋承担的问题。因双方对物业费的承担，在合同中并未约定，原审法院对上诉人的该请求不予支持正确。关于上诉人主张的涉案程序违法的问题。根据本案查明的事实，上诉人冶桂梅在原审开庭前，已提交变更诉讼请求申请，在开庭时仅对支付租赁费、取暖费、物业费的数额进一步明确，并且上诉人陈洋对该请求在当庭进行了答辩，二审中也未提供其不应承担租赁费、取暖费的相应证据，故不属于程序违法。因此，上诉人陈洋的该上诉请求不能成立，本院不予支持。关于房屋附合装饰装修残值部分归哪一方所有的问题。因两上诉人在租赁合同中明确约定“租赁期满后，交还房屋时，乙方装修、装饰及一切设施物品，属乙方所有，由乙方自行处理，固定设施不能拆除的，归甲方无偿占有”，故原审法院判决涉案房屋的装饰残值归上诉人冶桂梅所有并无不当。另外，一审判决并不存在适用法律错误的问题。综上所述，冶桂梅、陈洋的上诉请求不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27800元，由上诉人冶桂梅负担18690元、上诉人陈洋负担9110元。本判决为终审判决。审判长 马 萍审判员 苟改莉审判员 闫儒红 二〇二〇年八月十七日书记员 张银银