陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终3973号上诉人（原审第三人）：汕头市奕耀机械有限公司，住所地：汕头市龙湖区迎宾路建设大厦**房。法定代表人：纪俊茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：王巧莉，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王望，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王天明，男，汉族，1949年6月14日出生，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：陈增社，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆优杰，陕西金镝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安华浙置业有限公司，住，住所地：西安市未央区凤城二路**天地时代广场****/div>法定代表人：蔡挺群，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚新平，男，1970年12月18日出生，汉族，住西安市新城区，系该公司员工。上诉人汕头市奕耀机械有限公司（以下简称汕头奕耀公司）因与被上诉人王天明、西安华浙置业有限公司（以下简称华浙置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13903号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。汕头奕耀公司上诉请求：1、撤销一审判决改判驳回王天明在一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由王天明、华浙置业承担。事实和理由：1、其公司与华浙置业之间签订的并非是让与担保，而是以买卖合同作为债务履行之担保，无论是买卖合同还是担保合同均为有效。2、本案其公司与华浙置业仅仅是以买卖合同的方式来提供担保，属于以签订一个合同来担保另一个合同的实现，因此无论是买卖的意思表示或担保的意思表示均是双方真实意思表示，并不存在一个真实，一个虚假的名实不符的情况，不属于“以虚假的意思表示掩盖真实意思表示”的情形。3、其公司与华浙置业签订的《商品房买卖合同》是真实有效的，并且其公司支付了全部购房款，在不存在法定无效的情况下，即使一审法院认定王天明与华浙置业之间的房屋买卖合同真实有效，也无权直接判令其公司配合办理网签注销手续，且王天明并未要求确认其公司与华浙置业之间的《房屋买卖合同》无效，故一审法院在未确定合同效力的情况下，就直接判令其公司配合办理网签注销手续，明显违反了不告不理原则，存在超请求裁判的问题。王天明辩称，1、华浙置业只有用涉案房屋作为抵押，为借款提供担保，并无将涉案房屋出售给汕头奕耀公司的意思表示，汕头奕耀公司与华浙置业签订的《房屋买卖合同》系双方以虚假意思表示实施的行为。2、其作为实际购房人，根据其与华浙置业签订的房屋买卖合同的约定，有权要求华浙置业履行合同义务，汕头奕耀公司与华浙置业网签的买卖合同严重损害了其合法权益，理应办理网签备案注销手续。华浙置业辩称，不认可汕头奕耀公司的上诉请求。王天明向一审法院提出诉讼请求：1、判决西安市雁塔区“长庆坊二期”1号楼2单元21201号房屋归其所有；2、汕头奕耀公司立即协助华浙置业办理“长庆坊二期”1号90604楼2单元21201号房屋的网签备案注销手续；3、华浙置业为其办理“长庆坊二期”1号楼2单元21201号房屋的网签备案及权属登记手续；4、华浙置业承担本案案件受理费。一审法院经审理查明，2015年7月20日，王天明与华浙置业签订《商品房买卖合同》，约定：王天明购买华浙置业开发的坐落于西安市雁塔区“长庆坊二期”1号楼2单元12层21201号房，建筑面积207.07平方米，套内建筑面积161.06平米，公摊面积46.01平米，买受人按照建筑面积每平米6000元，总金额1249200元支付于出卖人。买受人应于2015年7月20日支付首付款374760元，余款874440元于2015年12月30日付清。出卖人应当在2015年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。王天明提供2015年7月20日的收款收据证明其已缴纳全部购房款，华浙置业对其予以认可。2017年11月20日，华浙置业向王天明移交《“长庆坊二期”交房通知》，载明“您所购买的长庆坊二期住宅已开始办理交房手续，请接到本通知后前往小区临时物业管理处办理交接手续”。王天明还提交了华浙置业于2017年11月20日向长庆坊二期物业管理处发出的《关于向长庆坊二期1号楼2单元21201号业主移交住房钥匙的函》，载明：王天明于2015年7月20日与我公司签订房屋内部认购合同，购买长庆坊二期1号楼2单元21201号住房，并缴纳了全部房款，请你处给此业主按物业规定办理交接房手续。王天明为证明其购房交款事实，还提供了华浙置业于2018年7月10日出具的《情况说明》，情况说明所载内容与王天明所述一致。又查，2015年2月12日，华浙置业与汕头奕耀公司（原汕头市龙湖区恩泽机械配件经营部）签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15015817），约定汕头奕耀公司购买华浙置业开发的西安市雁塔区“长庆坊二期”1号楼2单元12层21201号房，建筑面积207.07平方米，套内建筑面积161.06平米，公摊面积46.01平米，买受人按照建筑面积每平米4495元，总金额930780元支付于出卖人。经法院核实，涉案房屋网签备案在汕头奕耀公司名下。汕头奕耀公司亦提交华浙置业于2015年10月15日向其出具的《交房通知》，内容与向王天明出具的一致。汕头奕耀公司认为其已实际占有房屋，并提供了2018年7月2日西安宏勋置业有限公司与杜正雄签订的《装修合同》，装修工程地点为雁南一路长庆坊一号楼2单元1201房装修，开工及竣工日期分别为2018年7月3日和8月2日。汕头奕耀公司还提供了2018年7月12日至8月7日的收据四张，证明其支付了装修费。另查，2015年2月13日华浙置业与案外人周贵凤及汕头奕耀公司签订《抵押借款合同》，约定：案外人周贵凤向华浙置业提供借款人民币10000000元，用于华浙置业在建工程流动资金周转，借款期限3个月，起始于2015年2月13日，截止于2015年5月12日，月利率‰，月管理费4‰，月手续费率3‰，利息自2015年2月13日起算，按月还款，先息后本，为保证借款本息如期偿还，案外人周贵凤与华浙置业约定以长庆坊二期1号楼住宅25套面积5176.42平方（清单见附件二）作为抵押物，周贵凤指定汕头奕耀公司为抵押权人，房产抵押由汕头奕耀公司代为周贵凤行使网签购房人，三方确认上述抵押措施是为保证周贵凤借款本息安全而为，周贵凤及汕头奕耀公司无购买上述房屋的意思表示，华浙置业亦无出售上述房屋的意愿表示，三方没有买卖上述房屋的合意。华浙置业仍可销售上述房屋，销售成功后，华浙置业应将抵押于汕头奕耀公司的对应借款如数偿还并结清利息，款到账后周贵凤及汕头奕耀公司配合办理相应解押手续，直至借款全额还清。经法院核实，上述抵押房屋包含涉案房屋。2016年3月26日，汕头奕耀公司与华浙置业签订《房产回购协议》约定：华浙置业与汕头奕耀公司于2015年2月12日网签了总面积为4138.81平方米的长庆坊二期住宅房产销售合同。为确保双方利益，明确相关未尽事宜，经友好协商达成如下约定：汕头奕耀公司承诺，网签合同生效，按实际购房程序办理完全部手续后，将人民币9943333元购房款转给华浙置业，华浙置业同时出具收款收据给汕头奕耀公司，华浙置业承诺自收到9943333元之日至2015年12月31日内，以总价人民币11143333元向汕头奕耀公司回购网签合同所列的商铺。由于华浙置业回购时间已超过三个月，双方一致同意将本协议在西安市仲裁委做仲裁，确定回购时间。华浙置业于2015年2月13日出具《支付说明》，称要求汕头奕耀公司将1000万元打入该公司法定代表人蔡挺群账户。经核实，汕头奕耀公司委托案外人叶子鸿于2015年2月13日向华浙置业法定代表人蔡挺群转账支付了975万元。华浙置业认可收到汕头奕耀公司支付的975万元，称未实际收到其余25万元。经法院向西安市不动产登记服务中心核实涉案房屋权属登记情况，查实涉案房屋的初始登记尚未办理。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。据法院已查明的事实，华浙置业虽与汕头奕耀公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》约定成交价格4495元/㎡，并就此办理了网签备案手续。但华浙置业与汕头奕耀公司事后又签订了《抵押借款合同》，该合同中涉及的借款金额为1000万元，抵押房屋共计25套（其中包含涉案房屋），面积共计5176.42平方米。上述合同签订后，汕头奕耀公司又与华浙置业另行签订了对双方间网签合同未尽事宜进一步明确的《房产回购协议》，该合同中涉及的购房款总额为9943333元，涉及房屋共计20套（其中包含涉案房屋），面积共计4138.81平方米。华浙置业在该协议中约定的回购价款为11143333元，但双方并未确定回购时间。根据华浙置业与汕头奕耀公司之间签订的上述合同可知，涉案房屋虽已网签备案至了汕头奕耀公司名下，但华浙置业不论是在《抵押借款合同》中作为抵押权人时的意思表示，亦或是在《房产回购协议》中作为回购方的意思表示均非向汕头奕耀公司出售房屋，而是意图通过签订房屋买卖合同的形式对汕头奕耀公司向其实际支付的9750000元提供担保。况依照汕头奕耀公司向华浙置业支付的9750000元折算出的房屋均价2355.75元/平方米明显低于房屋买卖合同中约定购房款单价，更能进一步印证华浙置业与汕头奕耀公司之间并非真正的房屋买卖合同关系，而系借款担保关系，故签订涉案商品房买卖合同系华浙置业与汕头奕耀公司以虚假意思表示实施的民事法律行为，为借款提供担保是被虚假意思表示隐藏的民事法律行为，应当依照相关法律规定处理。依照《物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。而华浙置业与汕头奕耀公司之间的上述担保方式在我国现行法律规定中无据可寻。但就其表现方式来看，符合学理上让与担保的构成要件。让与担保，是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，从而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人可以就该标的物受偿的权利。因让与担保并非法定物权形式，结合我国现行法律《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉，故华浙置业与汕头奕耀公司之间的关系应按照借贷关系而非房屋买卖合同关系进行处理，汕头奕耀公司实际占有房屋与否不影响其与华浙置业之间并非房屋买卖合同关系的判定，汕头奕耀公司可向华浙置业主张其债权。而王天明与华浙置业签订的《商品房买卖合同》虽发生于汕头奕耀公司与华浙置业签订《商品房买卖合同》并办理合同备案之后，但王天明对华浙置业与汕头奕耀公司之前签订相关合同并不知情，华浙置业也未向王天明告知。王天明与华浙置业之间签订的为商品房买卖合同，已明确买卖房屋的权利义务，可以认定为双方的真实意思表示。故王天明、华浙置业之间应系房屋买卖合同关系，王天明应系涉案房屋的实际购房人。结合上文所述，王天明作为实际购房人，汕头奕耀公司非涉案房屋的实际购房人，理应办理涉案房屋的网签备案注销手续，并以民间借贷为由向华浙置业主张相关权利。王天明要求华浙置业将涉案房屋进行网签备案一节，因网签备案系房屋行政管理部门对于房屋买卖要求的行政手续，而非出于法律规定或合同约定，对于该项请求，法院依法不予支持。至于王天明诉请确认其为涉案房屋的所有权人并主张华浙置业办理涉案房屋权属登记手续一节，因法院查明涉案房屋尚未办理初始登记，暂不具备产权取得条件。故王天明的上述请求，法院不予处理。但华浙置业应当按照合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。综上所述，兹根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、华浙置业与汕头奕耀公司应于本判决生效之日起十日内办理《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15015817）的网签备案注销手续。二、华浙置业应在本判决第一项确定的网签备案注销手续办理完成之后的三十日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。三、驳回王天明的其余诉讼请求。本案案件受理费16043元，由王天明承担1043元，由华浙置业承担10000元，由汕头奕耀公司承担5000元。因王天明已预交，故华浙置业和汕头奕耀公司应将该款支付王天明。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，华浙置业向案外人周贵凤借款，为了保证华浙置业偿还借款，华浙置业、周贵凤及汕头奕耀公司签订《抵押借款合同》约定用涉案房屋作为抵押物，由周贵凤指定汕头奕耀公司为抵押权人，由华浙置业将涉案房屋网签《商品房买卖合同》备案至汕头奕耀公司名下，且《抵押借款合同》中明确约定周贵凤及汕头奕耀公司无购买涉案房屋的意思表示。以上合同内容表明华浙置业与周贵凤及汕头奕耀公司之间的真实意思表示只是将涉案房屋作为抵押以担保借款的偿还，而非买卖涉案房屋，双方之间真实存在的合同关系为借款关系及房屋抵押担保合同关系，并非房屋买卖合同关系，故华浙置业与汕头奕耀公司网签的《商品房买卖合同》中约定汕头奕耀公司购买华浙置业的涉案房屋，明显是虚假的意思表示，根据《民法总则》第一百四十六条的规定，华浙置业与汕头奕耀公司签订的《商品房买卖合同》应为无效，且关于当事人民事法律行为的效力，因涉及案件处理，即使当事人未诉请主张确认效力，法院也有权依职权对效力进行审查。双方基于无效的《商品房买卖合同》办理的网签备案，直接影响王天明与华浙置业房屋买卖合同的继续履行，故王天明有权起诉要求汕头奕耀公司与华浙置业注销《商品房买卖合同》网签备案手续。综上，汕头奕耀公司上诉请求不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，汕头市奕耀机械有限公司已预交，由汕头市奕耀机械有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年八月二十四日书记员 袁 萱