北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初20824号原告：北京盛景义晖物业管理有限公司，住所地北京市丰台区小屯路******。法定代表人：王燕，总经理。委托诉讼代理人：孙立军，男，1965年6月26日出生，该公司员工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，1994年5月26日出生，该公司员工，住北京市大兴区。被告：蔡志江，男，1966年5月3日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：闫松松，北京市亦非律师事务所律师。原告北京盛景义晖物业管理有限公司（以下简称盛景义晖公司）诉被告蔡志江物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛景义晖公司的法定代表人王燕及委托诉讼代理人韩笑梅、孙立军，被告蔡志江及其委托诉讼代理人闫松松到庭应诉，本案现已审理终结。盛景义晖公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1．蔡志江给付2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业费、生活垃圾清运费、生活垃圾消纳费11104．86元、违约金1965．56元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与北京景瑞龙房地产开发有限公司签订了《物业服务委托合同书》，约定由原告对圣晖花园小区房屋进行前期物业管理。被告自愿购买圣晖花园xx住宅一套，面积262．83平方米。被告作为圣晖花园住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业费用，没有履行业主应尽的基本义务。被告自2018年1月1日至2018年12月31日，累计欠物业服务费11104．86元及违约金1965．56元。经多次催要，被告均以各种理由拒不交纳。故为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。蔡志江辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一是原告主体不适格。原告未给被告提供物业服务，也未与被告签订物业服务合同，亦未提供证据证明其2018年为被告提供了物业服务，其主张物业费没有合同依据，也没有法律依据，其要求的违约金没有约定且过高。二是原告物业费涨价不符合法定程序，未召开业主大会讨论，也未与业主商议，直接上涨物业费，不应得到支持。被告曾向物业公司缴纳过物业费，被告知物业费已经涨价至3．5元每平米，被告不同意原告擅自涨价，要求按原来的物业费交纳，物业办公室人员不同意。三是2018年小区物业服务水平没有提高反而降低，物业服务收费应降低。小区存在道路损坏、绿植花草被破坏，物业外扩建占用公共绿地，减少了公共绿化面积等，物业不予维修及制止破坏行为，且存在恶意刁难业主的情况。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，盛景义晖公司提交如下证据：1．物业委托服务合同和2018年1月1日与开发商签订的委托书，证明原告受开发商委托提供物业服务，双方存在物业合同关系，应当按照合同约定履行按时足额缴纳物业费的义务；2．关于物业费调整的情况说明、公告，涨价一事已经报请物业科、物价科、街道办并在小区张贴公告；3．保安巡逻、保洁打扫园区卫生的照片，证明原告按照合同约定履行了合同范围内的义务；4．物业费价格调整在小区的公示照片，证明物业服务费调整在小区内进行过公示；5．第三方公司出具的评估报告部分内容，证明物业费调整经过评估，有事实依据；6．张贴在小区公共区域的公告（致业主的一封信），针对部分业主的质疑，原告张贴文件进行了书面说明。蔡志江对上述证据的真实性不予认可，本院对上述证据的真实性予以认可。蔡志江提交如下证据：1．物业费收据，证明物业费标准；2．小区内部图片，证明物业不尽职、物业服务不到位，应减少物业费；3．水费收据，证明物业为难业主，只卖10元的水；4．录像及文字整理稿，证明物业为难被告且无故涨物业费；5．房山区人民法院判决书，证明原告2017年物业费收费标准，无物业服务费涨价的依据；6．圣晖花园部分业主意见签名，证明圣晖花园小区业主大部分不同意物业公司单方面上涨物业费。盛景义晖公司对证据1、3、5的真实性予以认可，本院对此不持异议；对证据2的真实性本院予以认可；对证据4，本院综合原告证据3的质证意见，对该证据的真实性予以认可。对证据6的认定，本院将在经审理查明部分予以阐述。结合当事人陈述及上述证据，本院认定事实如下：蔡志江系北京市房山区拱辰街道圣晖花园xx房屋的使用人，该房屋建筑面积262．83平方米。2015年12月11日，北京景瑞龙房地产开发有限公司（甲方、以下简称景瑞龙公司）和北京艳柱绿强物业管理有限公司（乙方、以下简称艳柱绿强公司）签订《圣晖花园小区物业委托服务合同》，合同约定，圣晖花园小区建筑面积82000平方米。甲方以包干制方式选聘乙方为圣晖花园小区提供前期物业服务。合同期限自2016年1月1日至小区业主委员会重新选定物业公司并签订物业服务合同之日止。2018年1月1日后，可根据市场价格上调物业费收费标准。2018年1月1日，景瑞龙公司（委托方）与艳柱绿强公司（受托方）签订《委托书》，载明：景瑞龙公司委托艳柱绿强公司就圣晖花园小区物业管理事宜与受托方达成一致意见，在管理期间严格执行物业管理制度，依法依规开展物业管理事宜，对小区公共设施、非法乱建、社会治安等物业行使的一切权利均由受托单位负责。受托方自负盈亏，可根据市场价格调整物业收费标准，上调标准应聘请有资质的第三方评估机构进行测算。2017年9月15日，国泰民生物业服务评估监理（北京）有限公司出具评估报告，载明：圣晖花园小区物业服务收费单价为联排/叠拼5．4元/平方米·月，独栋5．8元/平方米·月。2018年1月1日，艳柱绿强公司在小区内张贴《小区物业费涨价公告》，载明随着近几年物价和人力成本的连续大幅上涨，小区物业服务的各项成本持续上涨，核定的物业服务收费标准已远远不能满足当前服务工作的基本需求，经国泰民生物业服务评估监理（北京）有限公司评估，参考本小区的实际情况，决定自2018年1月1日起，物业费价格由原联排/双拼1．98元/平米、独栋2．3元/平米，调为联排/双拼3．5元/平米，独栋3．8元/平米。如您有任何疑问，敬请拨打咨询电话。在艳柱绿强公司诉蔡志江物业服务合同纠纷一案中，2018年11月21日，本院作出（2018）京0111民初19359号判决书中载明：艳柱绿强公司向蔡志江所在小区提供物业服务，双方形成事实上物业服务合同法律关系，并判决蔡志江给付艳柱绿强公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费、生活垃圾清运费、生活垃圾消纳费共计6310．8元。蔡志江于2018年12月2日支付了上述费用。另查明，2019年2月26日，艳柱绿强公司将名称变更为盛景义晖公司，即本案原告。在另案被告胡正治与原告之间的物业服务合同纠纷中，胡正治提交其与北京世纪祥龙物业管理有限公司（以下简称世纪祥龙公司）签订《北京市房山区圣晖花园小区物业管理服务合同》，合同载明，物业服务期限自2010年1月1日至成立业主大会时止。本物业收费方式为包干制，盈余或亏损均由乙方享有或承担。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，收费标准依据甲方入住时与景瑞龙公司签订的《物业服务委托合同书》的约定，物业管理服务期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。2017年1月1日后，根据小区实际经营情况，适当调整物业收费标准。暂时执行原收费标准，具体为：联排别墅1．98元/平方米·月，独栋2．3元/平方米·月，业主每年一月份缴纳物业服务费，生活垃圾清运费30元/户/年、消纳费36元/户/年。在审理过程中，盛景义晖公司称因涉及房屋使用人隐私，如下材料不作为证据提交，供本院参考：1．王燕与北京世纪祥龙物业管理有限公司签订的《承办运营协议》及《解除协议》；2．前期物业服务合同签订名册；3．2018年、2019年物业费缴纳名单及账册。本案审理过程中，为核实小区的合同签订情况、2018年度及2019年度物业费收缴情况及业主不同意涨价的签名情况，本院前往涉案小区进行调查，并在原被告双方见证下随机抽取部分业主进行核实。调查情况如下：1．盛景义晖公司提交全部前期物业服务合同的原件，共计203份；2018年度、2019年度物业费收费账册原件。2．按已签订书面合同的顺序与部分业主电话联系，就是否本人签订合同、是否缴纳2018年及2019年物业费、是否在不同意涨价意见上签名等三个问题与业主进行核实，共拨打8个电话。在拨通电话的6户业主中，均认可与原告签订了物业服务合同，并交纳了物业费，亦认可其在不同意涨价的意见上签名；1户未联系上；1户认可已交费并签订合同。上述情况与原被告双方提交的证据基本符合属实，经询问原被告双方，对剩余部分不另行核实，只计数。经查，在不同意物业公司单方面涨价的意见上联署签名的业主人数为106户；已签订《前期物业服务合同》的业主203户。3．针对2018年、2019年已交费记录，在已交纳2018年物业费的业主中随机抽取8户进行核实，与原告提交账目一致。经查，2018年度已交纳物业费的业主238户、2019年度已交纳物业费的业主163户。关于圣晖花园小区业主数，盛景义晖公司在2019年11月25日提交的说明中，载明圣晖花园小区业主数为327户。但其在本院2020年5月13日前往涉案小区现场勘查时陈述小区业主数为350户。本院采纳最后一次陈述，涉案小区业主数为350户。关于圣晖花园小区的专有面积数。盛景义晖公司与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》中约定面积为82000平方米，但其2019年11月25日提交的说明中，载明圣晖花园小区总面积为84639．65平方米。本院采纳最后一次陈述，涉案小区专有面积数为84639．65平方米。经核算，圣晖花园小区业主按照调整后的物业服务标准签订书面合同率为58%，对应专有面积占比为62．78%；2018年度该小区物业服务费实际收缴率为68%，对应专有面积占比约73．87%。上述已签订书面合同户数、已缴费户数和专有部分面积数均已超过小区业主数和专有部分总面积的一半。圣晖花园小区未召开过业主大会。因对物业服务费上调一事持有异议，包括蔡志江在内的部分小区业主未按照上调后的标准交纳物业服务费。根据蔡志江提交的证据，本院核实在不同意物业公司单方面涨价的意见上联署签名的业主人数为122户，包括已签订合同的45户业主，在本院前往圣晖花园小区调查时，部分已签订合同业主表示虽签订合同，但也不认可新的物业服务收费标准。本院认为，本案的争议焦点有二：一是盛景义晖公司是否是本案适格原告；二是物业服务企业是否有权在未召开业主大会以及成立业主委员会之前调整物业服务价格。一、盛景义晖公司是否为本案适格原告。被告否认原告的主体资格，理由一为未签订书面的物业服务合同，不认可原告与开发商签订的前期物业服务合同；理由二为与世纪祥龙公司的物业服务合同尚在履行期。本院认为，虽双方未签订书面物业服务合同，根据本院生效判决查明的事实可以认定，2017年期间盛景义晖公司为蔡志江所在小区提供物业服务合同，与蔡志江之间存在事实物业服务合同关系；且根据本案中双方提交的证据，亦可认定自2018年起由原告为被告所在小区提供物业服务。虽另案被告胡正治与世纪祥龙公司签订书面的物业服务合同，但被告现有证据不足以证明2017年之后由世纪祥龙公司为圣晖花园小区提供物业服务，故对被告的辩称，本院不予采纳。盛景义晖公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，蔡志江享受了物业服务，应履行交纳物业费的义务。二、物业服务企业是否有权在未召开业主大会以及成立业主委员会之前调整物业服务价格。首先，涉案小区物业服务收费标准是实行市场调节价，对于实行市场调节价的物业收费，法律并不禁止物业企业在小区未召开业主大会成立业主委员会前调整物业服务费价格。综合在案证据可以显示，小区业主应已获悉盛景义晖公司上调物业服务费价格的要求。行为人可以明示或者默示作出意思表示。一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用言语或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。结合已经签订的《前期物业服务合同》及2018年度物业服务费收费情况可以反映出，超过半数的小区业主实际接受并依照新的物业服务费标准交纳了物业服务费。其次，被告提交了部分业主联名签署的不同意调整物业费的意见，但人数不足半数，且其中部分业主亦签署了物业服务合同并缴纳了物业费。综上，本院对被告的辩称不予采纳，对原告要求被告按照3．5元/平方米·月的标准支付2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。关于原告提供的物业管理服务是否存在瑕疵，虽盛景义晖公司主张其公司已尽物业服务的义务，但根据蔡志江提交的照片、录像等证据，确认盛景义晖公司提供物业服务在维修、绿化等问题上存在一定的瑕疵，但该瑕疵尚不足以构成蔡志江拒交物业费的理由。关于盛景义晖公司每次只卖蔡志江10元水费一事，本院认为，在蔡志江不同意交纳物业费的情况下，盛景义晖公司应当通过正当途径合理解决与业主之间的纠纷，而不能损害业主的基本权利。盛景义晖公司在蔡志江拒绝交纳物业费的情况下，采取限制买水的不当做法，侵害了蔡志江的正当权利。盛景义晖公司催缴物业费的处理明显不当，对此，本院对蔡志江应缴纳的物业费予以酌减。因双方就物业服务费标准存在分歧，蔡志江并不存在拖欠物业费的主观故意，故对盛景义晖公司要求蔡志江支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致房屋使用人对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因房屋使用人欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业房屋使用人的利益，物业公司与房屋使用人之间应相互理解，加强沟通协作，合理合法解决纠纷，共同营造一个良好的生活居住环境。盛景义晖公司未召开房屋使用人大会充分征求业主意见，仅以贴公告的方式通知房屋使用人对调整物业给的意见进行反馈有所不妥，盛景义晖公司应在今后加强管理、改进工作，依法维护双方的合法权益。如小区房屋使用人对物业公司现行物业服务费标准持有异议，应尽早召开房屋使用人大会并协商约定物业服务费标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条规定，判决如下：一、蔡志江于本判决生效后七日内给付北京盛景义晖物业管理有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运费、生活垃圾消纳费共计9994．37元；二、驳回北京盛景义晖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元，由北京盛景义晖物业管理有限公司负担30元（已交纳），由蔡志江负担97元（已由北京盛景义晖物业管理有限公司预交，蔡志江于本判决生效后七日内向北京盛景义晖物业管理有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 宁审 判 员  沈宝建审 判 员  李立国二〇二〇年八月二十五日法官助理  董建平书 记 员  于 淼