江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初1856号原告：王岳晗，男，2003年6月10日生，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。法定代理人：王某，男，1973年2月15日生，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：夏友峻，江苏峻格律师事务所律师。被告：江苏宝华碧桂园置业有限公司，住所地句容市宝华镇恒大雅苑****。法定代表人：林强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾根甫、张璐，系该公司员工。原告王岳晗与被告江苏宝华碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王岳晗的委托诉讼代理人夏友峻、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人贾根甫、张璐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王岳晗向本院提出诉讼请求：1、判令被告因虚假宣传、欺诈销售应承担的违约金421640元（以购房款1405469元的30%计算）；2、判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉请为：1、判令被告返还因其虚假宣传而致原告多支付的商品房购房款342316.74元；2、判令被告给付原告利息损失，以342316.74元为基数自2017年1月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月初，被告通过其公司网站、宣传彩页、户型图折页、规划图单页、宣传单页等宣传方式对其开发建设的碧桂园大学印象一期楼盘的销售予以宣传。上述宣传材料含有“10万山景湖泊、近百种野生鱼种，国家2级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样。原告法定代理人看到被告上述宣传材料后，来到被告位于句容市盘售楼处，售楼处房产销售人员通过该一期楼盘项目沙盘、宣传彩页等向其作了关于楼盘优势的介绍，推荐其购买该房产项目一期“14至26”幢楼湖景房，项目沙盘及宣传彩页等表明该23-26幢四幢房屋前无遮挡，有绿地及10万平方湖景可供观赏；因此该四幢房屋售价单价最高，原告选中的23幢1101室单价为11300元/平方米，而被告开发的该楼盘同期其他房屋（除别墅外）均价为9300元/平方米。经销售人员多次对推荐的上述23-26幢湖景房周围景观状况予以确认后，按被告要求，原告法定代理人代理原告于2016年7月29日向被告指定的“南京卡考网络科技有限公司”交付了10000元的商品房认筹金，该公司收款后出具了《收据》并注明“电商壹万享叁万”。2016年7月31日，碧桂园大学印象一期楼盘开盘销售，原告于当日与被告达成认购意向并于8月3日与被告签订了认购意向书，2016年12月17日，原告法定代理人代理原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买被告所开发建设的位于句容市房屋一套；2、该商品房的用途为普通住房，建筑面积为123.49平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为11300.25元/平方米，总金额为1395469元；3、原告在签订合同时付该商品房总房价的30%给被告，即418641元，2017年1月17日前，原告付该商品房总房价款的70%给被告，即976828元；4、被告商品房交付日期为2018年10月30日前。合同签订后，原告法定代理人按照合同约定支付完毕了所购商品房全部价款，连同2016年7月29日所支付的10000元认筹金，总计支付被告购房款1405469元。购房合同约定的交房日期届满前，原告法定代理人前往上述楼盘现场看房时，发现其所购买的被告宣传所称的湖景房23-26幢前的绿地己由其他房地产开发企业建设了一栋栋别墅，所购商品房南面原被告所称“绿地、10万方湖景”的位置是己开发建设的西部干线公路。经原告代理人了解，被告原宣传所称的绿地、10万方湖景的位置正在开发建设的是“金科观天下”地产项目，该项目早在2015年4月7日，句容市规划局已颁发建设用地规划许可证(许可证号：地字第3：地字第321183201560017位为句容亿丰房地产开发有限公司，用地位置为宝华镇汤龙路东侧；后经登录镇江市商品房网上销售管理系统查询，该项目土地证号“句土国用（2011）第0258**，于2011年2月17日即取得土地使用权。但被告在2016年7月31日开盘销售前，在宣传彩页及沙盘上却并未标识西部干线及金科楼盘，导致原告所购买的一期楼盘商品房项目位置示意图不准确，却述称此处为十万方湖面等美景的湖景房，因而单价高于其他非湖景房。2018年10月，碧桂园大学印象一期楼盘部分业主就被告一期楼盘广告涉嫌虚假宣传向句容市市场监督管理局予以投诉。该局经对被告售楼部现场检查，于2018年11月14日对被告涉嫌虚假广告的行为予以立案调查，经该局调查取证后，于2019年2月2日作出“句市监管宝案字（2018）10号”行政处罚决定书，认定：一、被告“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传，违反了《广告法》第二十六条第（四）项“房地产广告、房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内面积，并不得含有下列内容：（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”的规定；二、被告多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“10万方山景湖泊、近百种野生鱼种、国家2级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料，违反了《广告法》第二十八条第（三）项“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告”的规定；三、被告在宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目示意图不准确，违反了《房地产广告发布规定》第十一条“房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清偿，比例恰当”的规定。据此，该局对被告的上述发布虚假广告行为作出共计524000元罚款的行政处罚。综上所述，原告认为，句容亿丰房地产开发有限公司早在2011年2月17日即取得土地使用权，于2015年4月7日取得了句容市宝华镇汤龙路东侧紧邻被告所开发建设的碧桂园大学印象一期23-26幢房屋建设用地之外的建设用地规划许可证，被告作为房地产开发企业，对亿丰公司的上述房地产开发项目应当是明知的；被告在其所开发建设的“碧桂园大学印象”一期楼盘商品房销售过程中，恶意隐瞒了上述信息，其目的系通过宣传彩页、沙盘等宣传资料所作的虚假宣传提高对其销售的碧桂园大学印象一期14-26幢房屋价格；上述宣传彩页、沙盘等宣传资料所作的虚假宣传对原告所购买的商品房买卖合同的订立以及所购买的该商品房价格的确定有重大影响。该楼盘一期项目中除别墅外，原告所购买的商品房买卖合同项下的房屋因系被告所虚假宣称的“湖景房”，而与同期同户型、同楼层的其他商品房在单价上有着较大的价格差，该价格差异显然系被告存在主观上欺诈的故意所致，上述宣传资料中对14-26幢房屋所作的说明和允诺即使未载入原、被告所签订的商品房买卖合同中，亦应当视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。审理中，原告变更事实和理由如下：原告认为，房屋买卖中，购房人对于房屋的选择通常受房屋的质量、价格、地段、环、地段活配套设施、交通等综合因素所影响，同样，房地产开发商在所开发建设的商品房销售时，对房价的确定同样参考上述因素予以定价，其中“环境”因素是影响房屋价格的重要因素，在房屋的质量、地段、生、地段设施、交通等因素大致相同的情况下，与被告同期开盘销售的同地段其他开发商建设销售的楼盘商品房的价格仅7000元/平方米。被告是以其宣传的十万平方米湖泊为高于其他楼盘的定价依据。此外在被告向句容市物价局备案的《半山花园住宅楼销售价格备案函》中，对涉案小区1-13幢、14-26幢房屋的价格予以区分，原告选择购买单价高的被告所宣传的23幢湖景房，正是因为该房屋前有被告宣传的绿地及十万平方米湖泊的重要因素。因此湖景对原告所购买的商品房买卖合同订立以及所购买房屋的价格确定有着重大影响。原、被告在签订《商品房买卖合同》的缔约过程中违反诚信原则，未履行应负有的信息告知义务，违反了合同法第四十二条第二项“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的规定，应承担违反先合同义务的缔约过失责任，赔偿原告由此受到的实际损失。被告碧桂园公司辩称，1、主合同义务已履行完毕，原告要求返还房价款，没有依据；2、不规范宣传不等于虚假宣传，房款与宣传之间无因果关系；3、返还房款的基础不存在，原告也没有所谓的利息损失。本院经审理认定事实如下：2016年12月17日，被告碧桂园公司（出卖人）与原告王岳晗（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将其开发的位于句容市房屋出售给原告，合同单价为11300.25元/平方米，总价款为1395469元；交房日期为2018年10月30日前。合同签订后，原告按约支付了房款。2018年10月，被告碧桂园公司向原告发出《收楼通知书》，通知原告办理涉案房产的收房手续。后原告至现场欲办理收房手续，但因认为被告未能按承诺交付符合双方约定的房屋，即被告违反湖景承诺，遂拒绝收房。审理中，原告明确要求继续履行合同。另查明，被告网站、宣传彩页、户型宣传图、规划图、宣传单页等宣传等宣传材料中含有“南侧为10万方森林湖泊”、“坐拥10万方浩瀚湖景、近百种野生鱼种，赏湖瞰山之美！”、“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，营造赏湖之美”、“十万方湖面，泊满浮世闲心”等字样。再查明，2019年2月2日，句容市市场监督管理局作出句市监管宝案字（2018）10号《行政处罚决定书》，该决定书载明：现查明，碧桂园公司在宣传碧桂园大学印象一期楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传；宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确；多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料。决定书指出，碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，对碧桂园公司共计处以人民币524000元罚款。以上事实有原告提交的服务协议书、收据、明细单、认购意向书、签约通知书、未成年购房监护人担保书、商品房买卖合同及补充协议书、存款交易清单、支付凭证、收据、整体规划图、大学印象平面图批前公示、宣传彩页、网站截图、公众号截图、沙盘照片、行政处罚决定书、土地使用权证书、建设工程总平面图、房屋商品房买卖合同一份、9幢、23幢房屋销售交易单价照片、网页截图、句容市物价局住宅楼销售价格备案函、网页截图、案涉小区1-13幢与原告同户型房屋价格表八页、碧桂园大学印象物业及资料移交书一份、安居客网站网页截图、房天下网站网页截图、风火轮网站网页截图、商品房预售许可证14份、被告提交的竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、收楼通知书邮寄明细、签约特别提示、鲍亭小流域综合治理工程施工设计图、生态宝华微信公众号发布的《宝华鲍亭湖公园改造方案公示》文章截图、生态宝华微信公众号资料卡截图、新华网刊登的关于《句容宝华镇2018年8件民生实事新鲜出炉》的报道截图、碧桂园大学印象总平面图批前公示、14-26号住宅部分价格网页打印件、销售价格备案函、国土证两份以及到庭当事人的庭审陈述予以证实。原告提交的被告销售人员视频影像、录音资料、销售人员微信截图、通话记录各一页，因无法确认其真实性，本院对其证明效力不予确认。原告提交的9栋704室收据、付款凭证、销冠会员增值服务协议书、商品房买卖合同以及微信聊天记录，因无法确认其真实性，且与本案无关联性，本院对上述证据的证明效力亦不予确认。本案争议焦点：碧桂园公司应否承担缔约过失责任。本院认为，根据合同法第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。王岳晗主张碧桂园公司存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的情形，要求碧桂园公司承担缔约过失责任，那么王岳晗应依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第二项举证证明碧桂园公司主观上有隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的故意，客观上有隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的行为。本案系商品房销售合同纠纷，双方签订涉案合同的目的在于买卖房屋，双方的权利义务应根据合同的约定予以认定。碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，被句容市市场监督管理局给予行政处罚。但该事实并不当然构成民事上足以影响合同效力的欺诈行为。本案双方在签订涉案合同时，王岳晗及其法定代理人王某对所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容是明知的，合同系双方平等协商后达成的，且无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。碧桂园公司虽在销售涉案房屋过程中，未能就规划中的湖泊进行客观陈述，但碧桂园公司关于“湖泊”的宣传属于涉案合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。作为购房人，王岳晗及其法定代理人王某应当知晓所谓的“湖景”并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，不在双方合同的具体内容之内。因此，不能认定碧桂园公司存在隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，也不能认定其宣传行为使王岳晗及其法定代理人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。此外，房屋买卖中，购房人对于房屋的选择通常受房屋的质量、价格、地段、环、地段活配套设施、交通等综合因素所影响。王岳晗主张其购房的决定性因素在于“湖景”环境，缺乏事实依据，亦不符合一般房屋买卖的合同目的。原、被告签订的商品房买卖合同已经成立且双方已经开始实际履行，在此情况下，王岳晗主张碧桂园公司承担缔约过失责任没有事实基础。关于王岳晗主张返还购房款及利息的问题。本院认为，现实中房屋价格会受房屋面积、朝向、楼层、房号、小区配套设施及布局、销售情况等诸多因素的影响，房屋之间的价差必然存在。本案中，王岳晗提供的证据不足以反映所谓“湖景”环境对于涉案房屋价格是否存在影响以及具体影响大小的事实，亦无法认定上述价差的存在系碧桂园公司的宣传行为导致王岳晗及其法定代理人陷入错误认识而导致。因此，对王岳晗所主张返还房款、支付利息的诉请，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王岳晗的全部诉讼请求。案件受理费7624元，由原告王岳晗负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  高明红人民陪审员  霍家明二〇二〇年八月三十一日书 记 员  徐安琦