河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初1460号原告：蔡梦雅，女，1993年6月30日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：盛新建，河南良笛律师事务所律师。被告：刘宁宁，女，1985年5月10日出生，汉族，住河南省夏邑县。被告：陈永会，男，1993年3月11日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：李俊峰，商丘市梁园区鼎诚法律服务所法律工作者。第三人：郑州久安房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91410182MA44660X74，住所地荥阳市棋源路香槟大道海龙华城商**楼101商铺。法定代表人：赵帅。委托诉讼代理人：时宏彪，该公司员工。原告蔡梦雅与被告刘宁宁、陈永会、第三人郑州久安房地产营销策划有限公司（以下简称久安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告蔡梦雅及其委托诉讼代理人盛新建、被告陈永会及其委托诉讼代理人李俊峰、第三人久安公司的委托诉讼代理人时宏彪到庭参加诉讼，被告刘宁宁经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡梦雅向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告刘宁宁于2018年1月28日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判决被告返还原告已支付购房款250,000元、原告代被告偿还的房屋按揭贷款39,927.58元及房屋装修费100,000元，并向原告支付违约金62,000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告变更第2项诉讼请求为：依法判决被告返还原告已支付购房款250,000元、原告代被告偿还的房屋按揭贷款39,900元及房屋装修费100,000元，并向原告支付违约金62,000元。事实与理由：2018年1月28日，原告与被告刘宁宁在第三人处签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告刘宁宁将位于荥阳市棋××与××交叉口西北侧的金源新城A-1幢2单元23层2306号房屋出售给原告，原告在合同签订之日向被告支付首期购房款250,000元，剩余房款由原告申请银行按揭，并按银行按揭贷款房款程序由银行支付给被告刘宁宁，原告承担契税满两年期间的月供，至2019年12月期满后，被告退还原告代还月供的相应本金，并配合原告办理过户。合同签订后，原告于2018年1月28日和2018年3月30日分两次向被告支付完毕首期购房款，被告将房屋权属证明及钥匙交付原告，原告占有使用房屋至今。2019年12月期满，原告与被告刘宁宁联系，协商办理过户事宜。但被告刘宁宁已将原告电话及微信拉黑，原告与第三人多次联系被告刘宁宁均无果。后经查实，原告所购买被告刘宁宁的房屋已于2019年12月13日由商丘市梁园区人民法院查封。综上，被告拒不履行合同的恶意违约行为，已严重侵犯了原告的合法权益，现原告已无法就过户事宜与被告达成共识。为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告陈永会辩称，原告的民事诉状内容所述不符合事实。房屋买卖合同是原告蔡梦雅与被告刘宁宁双方签订的，根据合同相对性，被告陈永会不承担合同的义务和责任。被告陈永会主体不适格。因此请求人民法院驳回原告对被告陈永会的起诉。第三人久安公司述称，第三人作为居间方极力配合买卖双方促成交易，尽力协助辅助等一系列工作。被告刘宁宁未进行答辩。本院经审理认定事实如下：被告刘宁宁与被告陈永会原系夫妻关系。2018年1月28日，原告蔡梦雅（乙方）与被告刘宁宁（甲方）及第三人久安公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：“第一条、房屋基本情况1、甲方自愿将坐落于荥阳市棋××与××交叉口西北侧金源新城A-1幢2单元23层2306号的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已做了充分了解并实地看房，对该房屋无任何异议，自愿购买。2、该房屋基本情况：权属证号码：合同编号：XY16002444246，所有权人：刘宁宁，楼层A-1幢2单元23层2306号，建筑面积：81.57平方米。第二条、房屋成交价格甲、乙双方协商后的房屋成交价格为：人民币陆拾贰万元整，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。……第四条、付款及过户约定（本条各款项均不计利息）1、经甲、乙双方友好协商，乙方以下列第②种方式交付房款；……⑵按揭贷款乙方于本合同签订之日向甲方支付首期购房款人民币贰拾伍万元整，剩余房款人民币叁拾柒万元整申请做银行按揭，并按银行按揭贷款房款程序由银行支付给甲方。[2018年1月28日支付壹拾伍万元整，2018年3月31日支付壹拾万元整，首期购房款付清。]……第六条、违约责任1、甲方保证该房屋权属清晰，无相邻优先购买及其他权属纠纷，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、若该房屋为共有房屋，在签订本合同时甲方须保证已取得其他共有人的同意，有权代表其他共有人签署本合同，若因此影响本合同正常履行的，产生的一切后果及违约责任由甲方承担。……6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生本条1、2、3、4、5的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10％作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同的佣金一律不予退还。……第九条、其他约定因甲、乙双方购买本房屋，双方约定此房屋最终成交价为陆拾贰万元整，双方无异议，任何一方不得以任何理由取消本次购房交易。乙方承担契税满两年期间的甲方月供（￥1,800.00元左右），时间至2019年12月期满后，甲方退还乙方所还月供的相应本金（以银行对账单为准）。契税满两年后，甲方提前还款配合乙方过户，过户交易按揭手续办理完毕45天内保证甲方收到尾款，若到期未收到尾款，甲方有权终止合同。”合同签订后，原告蔡梦雅于同日向被告刘宁宁支付购房款150,000元及装修押金1,300元，被告刘宁宁将涉案房屋交付给原告蔡梦雅。2018年3月30日，原告蔡梦雅支付被告刘宁宁购房款100,000元。2018年2月至2019年12月期间，原告蔡梦雅向被告刘宁宁的工商银行借记卡账户陆续转款39,900元，用于偿还银行按揭贷款。2019年12月27日，被告刘宁宁向荥阳市自然资源和规划局不动产登记中心查询该涉案房屋的登记情况，荥阳市自然资源和规划局不动产登记中心于当日出具《不动产登记资料查询结果证明》一份，该证明显示：位于荥阳市××与棋××交叉口西北角金源新城**楼******房产的产权人为刘宁宁，该房产于2016年6月21日设立证明号为：1609071599的预售商品房预告登记权利，权利人为刘宁宁；该房产于2016年7月1日设立证明号为：1607074222的预售商品房抵押权登记权利，权利人为中国工商银行股份有限公司郑州紫荆支行，抵押金额为362000元。该房产于2019年12月13日由河南商丘梁园区人民法院予以查封，查封期限为：2019年12月13日至2022年12月12日。2020年3月份，第三人久安公司通知原告蔡梦雅与被告刘宁宁、陈永会共同到荥阳市自然资源和规划局不动产登记中心办理房屋过户手续，被告刘宁宁未到场。2020年4月20日，原告蔡梦雅诉至本院，要求处理。另查明，被告刘宁宁与被告陈永会于2019年3月6日登记离婚。本院认为，原告蔡梦雅与被告刘宁宁签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同全面履行义务。现涉案房屋因被告刘宁宁的原因被司法查封，致使原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行，原告蔡梦雅请求依法判决解除其与被告刘宁宁于2018年1月28日签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告蔡梦雅请求依法判决被告刘宁宁返还其已支付的购房款250,000元及其代被告刘宁宁垫付的银行按揭贷款39,900元，证据充分，本院予以支持。原告蔡梦雅要求被告刘宁宁支付其房屋装修费100,000元，未提供充分证据予以证明，故本院不予支持。原告蔡梦雅要求被告刘宁宁支付违约金62,000元，《房屋买卖合同》已作出明确约定，本院予以支持。原告蔡梦雅要求被告陈永会承担共同偿还责任，未提供充分证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告蔡梦雅与被告刘宁宁于2018年1月28日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘宁宁于本判决生效之日起十日内返还原告蔡梦雅购房款250,000元；三、被告刘宁宁于本判决生效之日起十日内支付原告蔡梦雅代被告刘宁宁垫付的银行按揭贷款39,900元及违约金62,000元；四、驳回原告蔡梦雅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,079元，由原告蔡梦雅负担1,500元，被告刘宁宁负担6,579元；保全费2,780元、诉讼保全担保保险费1,355元，均由被告刘宁宁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈明飞二〇二〇年八月十七日书记员  马钰航