黑龙江省富锦市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0882民初95号原告：马江，男，1966年3月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省富锦市。被告：丁立华，男，1966年7月23日出生，汉族，个体，住黑龙江省富锦市。被告：王丽艳，女，1965年2月4日出生，汉族，个体，住黑龙江省富锦市。原告马江与被告丁立华、王丽艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马江，被告丁立华、王丽艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马江向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行《房屋租赁协议书》，支付拖欠原告的房租费25000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月1日，原告马江与被告丁立华夫妇签订《房屋租赁协议书》，二被告租赁原告位于富锦市××××厂路南侧房屋经营轮胎生意，租期一年，从2019年6月1日起至2020年6月1日止。租金45000元，支付方式为上打租，一次性交齐。抵押金5000元，到期后房屋设施若无损坏则押金全部返还给承租人。房屋租赁协议签订后，二被告只交付原告20000元房租费，尚欠原告租金25000元，被告王丽艳在原告持有的合同标明付房租费20000元。二被告未至租期届满搬离承租房屋。原告要求二被告履行合同给付房屋租金25000元，二被告未给付此款项。被告王丽艳辩称，此合同为无效合同。虽答辩人与被答辩人签订一年期合同，约定租金45000元，但2018年8月9日政府通知案涉房屋所在地要拆迁，且此期间城管干涉答辩人悬挂牌匾，影响答辩人正常经营，因此答辩人仅给付被答辩人上半年房租费20000元，并在合同上注明为半年租金，租期为半年。2019年5月，在第一个承租期内，因其余房屋拆迁致使案涉房屋南侧窗户损坏，仅对案涉房屋简单维修导致答辩人无法过冬，且此后房屋东侧开始漏雨，被答辩人并未进行维修，致使答辩人合同目的难以实现。被告丁立华同被告王丽艳答辩意见。本案事实争议焦点：1、原、被告所持合同中自书部分不一致问题原、被告提供的两份房屋租赁协议书，原告出示的合同中有被告自书内容“2019年6月1日付房租费2万元，到2019年12月30日”及原告自书内容“之前一次付清全年房费”，被告出示的合同有被告自书内容“2019年6月1日付房租费2万元，到2019年12月30日”，对于原告出示的合同中被告自书内容，被告没有异议，称系当时所写，但对于原告合同中原告自书内容有异议，称系原告事后自行填写，若是双方均在场时书写则应在两份合同中同时注明。本院认为，原告出示的合同一直由原告保管，该合同上被告自书内容，应当认定为合同签订时所写，该合同上原告自书内容，在被告出示的合同上并不存在，原告主张系合同签订时所写应当承担举证责任，而原告无证据予以证明其主张，缺乏事实依据，不予认定。2、房屋租赁期限问题被告丁立华、王丽艳主张其在合同中已注明“2019年6月1日付房租费2万元，到2019年12月30日”，意为仅租赁案涉房屋6个月，房屋租赁费为20000元，且二被告已按照约定于2019年12月底搬走。原告对此予以否认。原告认为二被告自书部分并不意味着双方同意将租期调整为半年，二被告仍应按照合同第一条“租期一年，自2019年6月1日至2020年6月1日”履行合同。本院认为，该合同中双方无异议的部分：“租期一年，自2019年6月1日至2020年6月1日，租金45000元整，应认定原、被告双方形成了相同的意思表示，即租赁期限为一年，从2019年6月1日至2020年6月1日，租赁费为45000元。通常认为在租期内每月租金是相同的，上半年与下半年也是相同的，即半年租金为22500元。合同签订时被告在合同上的自书内容也是合同一部分。从合同内容看，2019年6月1日二被告交付给原告的20000元房租费为2019年6月1日至2019年12月30日的上半年房租费，这是对上半年租赁费的调整和明确，也就是说上半年房屋租赁费由22500元调整为20000元，而对下半年租金的标准无新的约定，且该合同并无租期的变更内容，被告以此主张租期调整为半年不能支持，仍应认定该租赁合同的租期为一年。即二被告仍有22500元租金未付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2018年6月1日，被告丁立华与原告马江签订房屋租赁合同，约定租期一年。此房屋为二被告夫妻共同承租。2019年5月，因其余房屋拆迁导致案涉房屋损坏，拆迁公司仅对案涉房屋进行维修。2019年6月1日，合同期限届满后，二被告与原告续签合同，合同约定租期一年，自2019年6月1日至2020年6月1日，租金45000元，抵押金5000元。原、被告各自保管的合同上均有自书部分：“2019年6月1日付房租费2万元，到2019年12月30日”，为原、被告均在场时被告所写。2019年12月，二被告从案涉房屋搬走，未办理房屋交接手续，房屋钥匙在被告处保管。2019年12月末，原告得知二被告已从案涉房屋搬走仍未取回钥匙，后原告也未积极对案涉房屋进行出租。本案法律适用争议焦点：1、政府征收公告及被告主张城管不让悬挂牌匾是否影响合同效力及履行问题二被告认为政府已发布公告通知案涉房屋所在地要进行拆迁且明示不允许进行出租，并提供的《富锦市人民政府关于国有土地上房屋征收的决定》复印件予以证实其主张。原告主张并不知悉该公告，未接到通知，二被告经营也未受到任何影响。本院认为，原告拥有涉案房屋的所有权，在没有法律、行政法规强制性规定的情况下，其享有占有、使用、收益、处分的权利。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。其中禁止行为并不包括租赁行为，其通过租赁方式行使使用和收益的权利，合同内容不违法，不能认定为无效合同。二被告自2018年6月1日起即承租原告房屋，而此公告发布时间为2018年8月9日，该公告发布发生在二被告第一个承租期内，而二被告仍与原告签订第二份承租合同，应认定二被告在对此事实知悉并认可的情况下仍同意续租。且涉案房屋在被告使用之中，客观上并没有因动迁通知影响使用，事实上该合同可以履行。另外，被告称动迁通知系墙上拍摄，找不到拍摄地点，申请本院调取。动迁通知的内容对合同效力及履行均无实质影响，本院已经评价，调取原件无必要。对于二被告提出的城管不让其悬挂牌匾，由于二被告无证据予以支撑其抗辩主张，且并非原告禁止二被告悬挂牌匾，二被告以此理由主张合同无效及无法履行无法律依据，本院不予支持。2、租赁房屋毁损是否构成合同解除事由问题对于被告提供的照片，二被告主张房屋窗户损坏不保温，顶棚一处漏雨无法使用，被告认为依据合同第四条维修责任应由原告承担。原告认为房屋并不漏雨，窗户等处损坏是拆迁公司造成的，且合同约定在承租期内房屋损坏由二被告负担。本院认为，依据合同第四条约定，因承租方使用原因造成租赁物损害应由承租方负责，而上述损坏并非承租方使用原因造成。原告未履行维修义务的，被告可以自行维修，维修费用由原告负担。因维修租赁物影响被告使用的，应相应减少租金或延长租期。该损坏发生在上一承租期内，案涉合同签订时业已存在，被告明知，说明该损坏未达到影响合同目的实现的程度，被告可以要求出租人在合理期限内维修。本院组织原、被告双方进行了现场查验，该损坏并非需要重大维修或维修不能，故被告所称损坏导致合同目的不能实现构成合同解除事由，本院不予支持。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院确认其合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，本案租赁合同期限为一年，被告不具有法定解除事由，解除合同，应当承担违约责任。原告在二被告搬离案涉房屋后即及时知晓，但未领取钥匙，其未及时出租防止损失的扩大，对损失的发生也有责任。防止损失扩大系法定义务，积极履行这一义务，并不代表认可对方违约行为或免除对方违约责任。当然，原告积极履行防止损失扩大的义务，对房屋出租，也可能发生直至期满未出租成功的情形，但这恰恰需要原告积极出租的行为加以验证，原告未对外出租，致可否另行出租成功无法认定，不能免除其责任。故房屋租金损失的形成原、被告均有责任，本院考虑房屋另行租赁空置期、春节租赁市场影响等因素，酌定由二被告赔偿原告租金损失11250元，其余原告自负。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第一百零七条，第一百一十九条，第二百一十六条，第二百一十八条，第二百二十条，第二百二十一条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款之规定，判决如下：一、被告丁立华、王丽艳于本判决生效之日起十日内支付原告马江房屋租金损失11250元；二、驳回原告马江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，由原告马江负担106元，被告丁立华、王丽艳107元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  于天明二〇二〇年八月三日书记员  牛立福