重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0105民初15455号 原告：重庆西普物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科林路**附****，统一社会信用代码915001072028922030。 法定代表人：胡容，执行董事。 委托代理人：谭浪，男，系公司员工。 委托代理人：高春琳，男，系公司员工。 被告：范容，女，1962年11月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。 原告重庆西普物业管理有限公司与被告范容物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆西普物业管理有限公司的委托代理人谭浪、高春琳到庭参加诉讼。被告范容经本院公告送达开庭传票，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆西普物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2006年5月1日至2019年5月31日期间的物业费217711.16元（物业费收取标准：2009年10月之前6元/平方米/月，每月1548.48元，2009年11月至2019年5月31日10/平方米/月，面积258.08平方米）；2、判令被告向原告支付逾期缴纳物业费的违约金217711.16元（合同约定逾期之日起至付清之日止，每日按应交物业费金额的3‰，分段计算，仅主张217711.16元）；3、判令被告向原告支付2006年5月1日至2019年5月31日期间的中央空调费219622.08元。4、判令被告向原告支付逾期支付空调费的违约金219622.08元。5、判令被告向原告支付2006年5月1日至2019年5月31日期间的公摊水电费32394.22元。6、判令被告向原告支付逾期支付公摊水电费的违约金32394.22元。7、判令被告向原告支付2007年4月13日至2019年4月16日期间的水费2072.9元。8、判令被告向原告支付逾期支付水费的违约金2012.9元。9、判令被告向原告支付2007年4月13日至2019年4月16日期间的电费33117元。10、判令被告向原告支付逾期支付电费的违约金33117元。事实和理由：被告系重庆市江北区建新南路X号西普大厦X-X房屋(建筑面积258.08平方米)业主，原告从1998年至今一直对西普大厦进行物业服务。2006年10月31日、2009年8月29日，原告两次与西普大厦业主委员会签订《物业服务合同》，2014年双方又签订了补充协议。合同约定了物业费、中央空调费、公摊水电费、水电费的缴费标准，同时约定：不论物业是否使用，均应在每月20日前全额交纳上述费用，否则，自逾期之日起每日按应交费用的3‰承担违约金；从应交之日起10年内，原告有追诉的权利。故提出上述诉讼请求。 被告范容未到庭答辩。 审理中，原告举示如下证据：103房地证2014字第11375号房屋所有权证、公证书、产权登记信息，证明被告于2014年3月28日取得产权证，系重庆市江北区建新南路X号X-X业主，原告于2002年11月11日向被告发出通知，催收购房款；物业服务合同两份（签订时间分别为2006年10月31日、2009年8月29日）、《的补充协议》（2014年10月31日）、《证明》两份（2019年6月22日，业主委员会出具的，业委会主任马其华签名）、照片。原告举示上述证据证明其对被告所有的房屋进行了物业服务，由于被告未缴纳诉称费用，原告在业委会见证的情况下进行了催收。庭审结束后，原告为补强上述证据，提供了2006年10月24日由重庆市江北区房屋管理局出具的《通告》，该通告载明：2006年10月13日选举产生业主委员会，业主委员会主任为重庆西普实业（集团）有限公司（马其华，副主任为何泽荣、李旸，委员谭涛、和国均）。根据《重庆市物业管理条例》（2002年11月1日生效）第二十条规定，业主委员会每届任期不超过三年。原告并未举示证据证明上列业主委员会成员连任的证据，故没有证据证明上列成员仍系业主委员会组成人员。进而原告举示的2014年10月31日由业主委员会主任马其华在甲方处签字并盖有业主委员会印章的《补充协议》，因马其华不具备业委会主任资格，其经手与原告签订的该补充协议对被告等业主不具有约束力；《证明》（两份，2019年6月22日形成，内容分别为原告在2006年5月1日至2006年10月31日期间对西普大厦提供了物业服务、被告房屋门口张贴催费通知书催收相关费用），因马其华不具有以业委会的名义出具《证明》的资格，其所出具的该《证明》仅作为证人证言，由于马其华系重庆西普实业（集团）有限公司员工，与原告有利害关系，其证人证言在没有其他证据印证的情况下，本院不予采信。对原告举示的其他证据，本院予以采信。 根据以上有效证据及庭审查明如下事实，被告系重庆市江北区建新南路X号西普大厦X-X房屋(建筑面积258.08平方米)业主，2014年3月28日取得房屋所有权证。2006年10月24日，重庆市江北区房屋管理局对西普大厦成立的业主委员会及成员备案并发布《通告》，由重庆西普实业（集团）有限公司员工马其华担任主任、何泽荣、李旸为副主任、谭涛、何国均为成员。2006年10月31日，西普大厦业主委员会作为甲方，原告作为乙方双方签订《物业服务合同》，该合同第四条约定：物业服务费采用包干制，每月20日前西普大厦业主或房屋使用人缴纳物业服务费用，否则，自逾期之日起每日按应缴纳费用的3‰承担违约金；从应交之日起十年内，乙方有追诉的权利；五层（含五层）的业主按建筑面积向原告缴纳物业服务费5元/月/㎡，公摊水电费0.8元/月/㎡，负二层至四层物业费6元/月/㎡，公摊水电费1.8元/月/㎡；电费1.11元/度；水费5.28元/吨。第五条约定：五层以上（含五层）的物业，无论使用与否，每月20日前按建筑面积向原告缴纳中央空调费6元/月/㎡，负二层至四层7元/月/㎡，否则，自逾期之日起每日按应缴纳费用的3‰承担违约金，中央空调开放时间为每年5月至10月，12月至次年2月。合同期限3年，即2006年11月1日至2009年10月31日。2009年8月29日，西普大厦业主委员会作为甲方，原告作为乙方，双方签订《物业服务合同》，对相关费用的标准进行调整，分别为五层（含五层）以上的物业的物业费8元/月/㎡，公摊水电费0.8元/月/㎡，中央空调费10元/月/㎡，负二层至四层物业费10元/月/㎡，公摊水电费1.8元/月/㎡，中央空调费1.2元/月/㎡；电费1.21元/度；水费5.86元/吨；合同期限5年，自2009年11月1日至2014年10月31日。其他内容与前一份合同一致。 审理中，原告称，被告于2014年4月已交物业费185元，2014年5月至2017年9月每月已交物业费1419元，共计8699元；被告于2014年5月已交中央空调费942元、2014年6月至2014年9月每月已交中央空调费1884元，共计8478元。 本院认为，西普大厦业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，不违反法律法规的规定，合法有效，证明被告在2006年11月1日至2014年10月31日期间，为西普大厦提供物业服务，西普大厦的业主或物业实际使用人应当按照该合同的约定向原告缴纳物业费、公摊水电费、水电费以及中央空调费。 关于计算物业费、公摊水电费、水电费、中央空调费的时间。房产证证明的事实是：被告2014年3月28日取得重庆市江北区建新南路X号X-X房屋（西普大厦）所有权证，可以认定，从此时起被告成为西普大厦业主，对于此前被告是否实际使用涉案房屋，原告未举示证据证明。原告举示的催收购房款的通知，不能证明被告实际使用了涉案房屋；原告以自制的列表的方式反映被告从2006年5月开始向原告缴纳了部分物业费等相关费用，但这仅代表原告的说法，没有其他证据证明，只能将被告取得房屋所有权证的时间作为其实际开始使用的时间，故原告主张被告欠交2014年3月28日前的物业费、公摊水电费、水电费、中央空调费，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于《物业服务合同》到期后，原告是否仍为西普大厦提供物业服务的问题。西普大厦业主委员会与原告签订的《物业服务合同》于2014年10月31日到期。根据当时有效的《重庆市物业管理条例》规定，每届任期不超过三年，可以连任。2006年10月24经房屋主管部门备案的西普大厦业主委员会成员，原告未举示证据证明此届业主委员会主任马其华及相关人员连任、以及在签订《补充协议》时马其华仍为西普大厦业主委员会主任。因此，此届业主委员会成员包括主任马其华任期于2009年10月24日已到，不再是业主委员会成员。马其华作为经办人，以业主委员会名义与原告签订的《补充协议》的时间是2014年10月31日。因签订该补充协议的乙方（业主委员会）不具有签约主体资格，故不能证明原告在《物业服务合同》到期后仍在为西普大厦提供物业服务，原告也未举示其他证据证明其在《物业服务合同》到期后仍在为西普大厦提供物业服务。同理，原告仅列表反映被告从2014年11月以后仍在向原告缴纳了部分物业费等相关费用，但这仅是原告的说法，没有其他证据证明。由此，原告要求被告支付《物业服务合同》到期后的物业费、公摊水电费、水电费、中央空调费，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于被告应当支付的物业费、公摊水电费、水电费、中央空调费的金额。原告举示的产权登记信息证明被告2014年3月28日取得重庆市江北区建新南路X号X-X房屋（西普大厦）所有权，成为西普大厦业主，到2014年10月31日《物业服务合同》到期，被告应当按照《物业服务合同》的约定支付此期间的物业费、公摊水电费、水电费、中央空调费。具体金额如下：（1）、应交物业费18409.7元（258.08×10×7＋258.08×10÷30×4），原告自认被告2014年4月已交185元，2014年5月至2014年10月每月已交1419元，应当从应交金额中扣除，尚欠9710.7元；（2）、应交公摊水电费3313.7元（258.08×1.8×7＋258.08×1.8÷30×4）；（3）、水电费，合同约定电的单价为1.21元/度，水的单价为5.86元/吨，但原告并未举示证据证明被告使用水电的量，故无法计算被告实际使用水电产生的水电费；（4）、中央空调费，合同约定按建筑面积12元/月/㎡，中央空调开放时间为每年5月至10月，12月至次年2月，即每年中央空调开放时间为9个月，由此计算中央空调费为18581.76元（258.08×12×6），原告自认被告2014年5月已交942元、2014年6月至2014年9月每月已交1884元，共计8478元，应当从应交金额中扣除，尚欠10103.76元。 关于违约金的计算。合同约定：物业服务费采用包干制，每月20日前西普大厦业主或房屋使用人缴纳物业服务费用，否则，自逾期之日起每日按应缴纳费用的3‰承担违约金。被告至今未交纳物业等相关费用，应当判决被告支付。具体计算方式日下：（1）、逾期缴纳物业费的违约金①2014年4月21日起至实际付清之日止，每日按应交而未交的物业费2395.8元的3‰计算；②2014年5月至2014年10月，每月均以1161.8元为基数，从每个月的21日起至实际付清之日止，每日按3‰计算；（2）、逾期缴纳公摊水电费的违约金:2014年4月至2014年10月，每月均以464.5元为基数，从每个月的21日起至实际付清之日止，每日按3‰计算；（3）、逾期缴纳中央空调费的违约金:2014年5月21日起至实际付清之日止，每日按应交而未交的中央空调费2154.96元的3‰计算（当月已缴纳942元）；2014年6月至2014年9月，每月均以1212.96元为基数，从每个月的21日起至实际付清之日止，每日按3‰计算（每月已缴纳1884元）；2014年10月，以3096.96元为基数，从每个月的21日起至实际付清之日止，每日按3‰计算。对于原告提出的其他诉讼请求，缺乏证据证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告范容于本判决生效之日起五日内向原告重庆西普物业管理有限公司支付物业费9710.7元、公摊水电费3313.7元、中央空调费10103.76元，共计23128.16元； 被告范容于本判决生效之日起五日内向原告重庆西普物业管理有限公司支付违约金：（1）、逾期缴纳物业费的违约金①2014年4月21日起至实际付清之日止，每日按应交而未交的物业费2395.8元的3‰计算；②2014年5月至2014年10月，每月均以1161.8元为基数，从每个月的21日起至实际付清之日止，每日按3‰计算；（2）、逾期缴纳公摊水电费的违约金:2014年4月至2014年10月，每月均以464.5元为基数，从每个月的21日起至实际付清之日止，每日按3‰计算；（3）、逾期缴纳中央空调费的违约金:从2014年5月21日起至实际付清之日止，每日按应交而未交的中央空调费2154.96元的3‰计算（当月已缴纳942元）；2014年6月至2014年9月，每月均以1212.96元为基数，从每个月的21日起至实际付清之日止，每日按3‰计算（每月已缴纳1884元）；从2014年10月21日起至实际付清之日止，以3096.96元为基数，每日按3‰计算。上述违约金支持的数额以原告主张的数额为限； 三、驳回原告重庆西普物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13888.52元，保全费5000元，共计18888.52元，由原告重庆西普物业管理有限公司负担18237.24元，由被告范容负担651.28元；尚需支付的公告送达判决书的公告费300元，由被告范容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  何建群 审 判 员  陈学军 人民陪审员  杜 娟 二〇二〇年八月二十四日 法官 助理  柴世斌 书 记 员  钟 茜