四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初3288号 原告：李大琦，女，生于1954年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 原告：杨凯，男，生于1980年，汉族，户籍地成都市锦江区。 委托代理人：王科，四川宏坤律师事务所律师。 被告：张秀兰，女，生于1941年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 被告：李繁，男，生于1968年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 被告：李玉梅，女，生于1964年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 被告：李娟，女，生于1972年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 被告：李享芬（曾用名李素芬），女，生于1974年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 委托代理人（特别授权）：洪雨，四川良讼律师事务所律师。 原告李大琦、杨凯与被告张秀兰、李繁、李玉梅、李娟、李享芬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李大琦及原告李大琦、杨凯共同委托代理人王科，被告李繁、李享芬及被告张秀兰、李繁、李玉梅、李娟、李享芬共同委托代理人洪雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李大琦、杨凯诉称：2002年1月14日，原告之夫杨成富（因病于2006年12月离世）与被告张秀兰之夫李恩全签订了《联合建房集资合同书》（又名《后河桥汽配街西七号联合建房合同书》。）该合同名为联合建房集资，实为房屋买卖。该合同约定：杨成富购买李恩全自建的位于巴州区门市，建筑面积23平米，总价款为30000元；在签订合同时一次性付清房款；土地使用证及房屋产权证书均由李恩全负责办理，所需费、税，杨成富承担2000元，其余的费、税均由李恩全承担；交房时间为2002年1月17日。合同签订后当日，原告之夫杨成富将房款30000元支付给了李恩全并由李恩全出具了相应金额的房款收据一份，同时李恩全在合同约定期限内将门市及门市的《国有土地使用证》交付给了杨成富。原告接收该门市后，遂将门市出租至2017年9月汽配街风貌改造。在此期间，原告多次向被告即李恩全提出为原告办理产权过户登记，被告夫妇均声称叫原告放心，他们会将产权手续为原告办好。2019年12月李恩全因病离世，原告再次要求被告办理权属过户，可被告仍今拖明缓至今未为原告办理案涉门市的物权过户登记。为维护合法权益，原告特依法提起民事诉讼请求：1、判决被告将其出售给原告的位于巴中市巴州区门市的物权过户登记到原告名下，并由被告承担物权过户所产生的全部费用及税款。2、判决被告向原告支付违约金15000元人民币。3、本案诉讼费由被告承担。 被告张秀兰、李繁、李玉梅、李娟、李享芬辩称：一、原告杨凯的签名与他今天开庭是两回事。二、本案原告的第一项诉讼请求，要求判决被告将其出售给原告的位于巴中市巴州区门市的物权过户登记到原告名下，并由被告承担物权过户所产生的全部费用及税款，我们认为这一项诉讼请求，今天的原被告并没有签订任何协议，同时被告张秀兰与李恩全是夫妻关系，在协议中没有签字，也不知晓。三、去世的李恩全，与去世的杨成富之间是一个借贷关系，这个时间点2002年1月14日，我们认为是不真实的。因为双方当事人都去世了。第一位当事人，杨成富是2006年12月16日去世，李恩全是2019年去世的，那么双方之间的真实性，作为今天的五位法定继承人，他是不知情的，也无法辨别真假。但是从协议书本身看，每平方米的价格1304元，合计3万元，这个明显违背交易习惯，与事实不符的。四、在原告出示的上次李恩全国有土地使用权证的复印件，复印件当中写的是本月17日交付产权证正本，本年6月30日过户，如有失误本人承担一切经济损失。从李恩全将产权证的原件交付给杨成富这个行为来看，就是借款的担保的性质，而非真实的房屋买卖关系。五、在杨成富2006年12月16日做生意生前与李恩全之间如果是买卖关系，长达近4年的时间，那么也没有真正的履行一个过户手续，实质上就是担保的性质。国有土地使用权复印件当中写的是本月17日交付产权证的正本，有协议书上写的是17日交付房屋，明显在也就他们生前是没有履行这个行为的，也就能够先从他们的之间的行为来反映，他们之间不是一个真实的买卖关系，是一个民间借贷的关系。六、原告提交的租赁协议，我们认为是虚假的，那么收取的不是租金，而且是履行的是借贷本金和利息，哪有从2002年到19年长达17年的时间，不履行过户？书面的协议或者催告的都没有。 经审理查明：2002年1月14日，李恩全（甲方、联合组建筹措业主）与杨成富（乙方、联合筹资收益户）签订了《后河汽配街西七号联合建房集资合同书》，主要约定：……二、乙方自愿在汽配街七号投资联建门市南方向南6号（从北到南起按顺序编号）。建筑面积为23平方米，每平方米价格为1304.00元，合计金额30000.00元。五、付款方式：签订合同时，建房款可分一次付清。六、房屋装修标准：1、室内粉水为中级抹灰。……11、门市内隔断由甲方负责。七、办证及交房：1、甲方负责办理土地使用证并承担费用。2、甲方负责办理房屋所有权证，其费税过户，乙方负责贰仟元，其余费税全由甲方负责。3、甲方向乙方交房时间为二〇〇2年元月17日。4、甲方房屋建成后，通知乙方，乙方接到通知后在十日内必须到甲方指定的办公室办理房屋交接手续，交清所欠建房款。……八、违约责任：甲、乙双方在履行合同中，如有争议之处，可双方协商解决，也可向有关部门起诉。如单方违约，按应集资款的50%处以违约金。……十、本合同于2002年元月14日在办公室签订，双方签字后生效。本合同一式四份，甲方三份，乙方一份。甲方处签名有李恩全并加盖了个人私章，乙方处有杨成富签名并加盖个人私章。当天，李恩全向原告出具《收据》，载明：缴款单位：杨成富，收款方式现金，人民币叁万元正，收款事由交付汽配街七号楼南六号门市购房款。交款人：杨成富。财会主管、出纳处均加盖了李恩全个人私章。 合同签订后，李恩全在案涉门市国有土地使用权证书复印件上批注：“此证复印件有效与购房合同有同等法律效力。该门市已转让杨成富同志所有。本月17日交付产权证正本，本年6月30日前过户。如有失误，本人承担一切经济损失。原业主李恩全现业主2002年元月14日”。 涉案门市即巴中市李恩全自建楼南6门市于2001年11月6日取得了巴市国用（2001）字第1097号国有土地使用权证，载明土地使用者为李恩全。2001年12月，李恩全取得了涉案门市房屋所有权证，证书编号为：巴地房北字第××号，建筑面积21.624平方米。 同时查明，杨成富于2006年12月16日去世，原告李大琦系杨成富之妻，原告杨凯系杨成富与原告李大琦之子。李恩全于2019年12月17日去世，被告张秀兰与李恩全系夫妻关系，二人育有长女李玉梅，次女李娟，三女李享芬，长子李繁，次子李茂（已去世）。现涉案门市由原告实际占有并与他人签订租赁协议，对外出租；为此原告还向本院提交了2008年之后门市对外出租并与他人签订的《租赁协议》。 因李恩全一直未给原告办理过户手续致使原告诉至来院提出上列请求。 上述事实，有原、被告身份信息，《后河汽配街西七号联合建房集资合同书》，《收据》，国有土地使用权证复印件，房屋产权登记信息，《证明》及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分,足以认定。 本院认为：杨成富与李恩全签订的《后河汽配街西七号联合建房集资合同书》，从合同约定的内容来看，名为联合建房但实为房屋买卖。本案争议焦点是杨成富与李恩全之间建立的是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。原告主张杨成富与李恩全之间建立的是房屋买卖合同关系，并向本院提交了二人签订的《后河汽配街西七号联合建房集资合同书》、李恩全收取购房款向杨成富出具的《收据》以及涉案门市国有土地使用权证复印件，李恩全在该复印件上再次明确“该门市已转让杨成富同志所有”。被告主张李恩全与杨成富之间系民间借贷关系，双方签订的《后河汽配街西七号联合建房集资合同书》实际为借款担保，但被告对其前述抗辩理由并未向本院提交任何能够佐证其抗辩理由成立的相关证据，应承担举证不力的法律后果。李恩全与杨成富签订的《后河汽配街西七号联合建房集资合同书》、李恩全收取购房款向杨成富出具的《收据》、李恩全在国有土地使用权证复印件所批注的内容，均未载明有双方签订的《后河汽配街西七号联合建房集资合同书》实际系借款担保的相关内容，原告主张杨成富与李恩全之间建立的是房屋买卖合同关系并提交的前述证据能够形成证据锁链，故对杨成富与李恩全之间建立的房屋买卖合同关系，本院予以确认。 杨成富与李恩全签订的《后河汽配街西七号联合建房集资合同书》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。杨成富按合同约定向李恩全支付了购房款，李恩全亦将门市交付给杨成富占有使用至今已长达十余年并对外出租收取租金，但李恩全至今未按合同约定与杨成富办理房屋过户登记手续。因李恩全已于2019年12月17日去世，其第一顺序继承人为妻子张秀兰、长子李繁、长女李玉梅、次女李娟、三女李享芬，杨成富已于2006年12月16日去世，其第一顺序继承人为妻子李大琦、儿子杨凯。依据《中华人民共和国继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”之规定，涉案门市系李恩全死亡时留下的遗产，被告张秀兰、李玉梅、李娟、李享芬、李繁作为李恩全法定继承人，对李恩全死亡时留下的涉案门市享有继承权，前述五被告亦未向本院提交其放弃继承的相关证据，故李恩全在《后河汽配街西七号联合建房集资合同书》中应负的合同义务现应由五被告继承负担；原告李大琦、杨凯系杨成富法定继承人，《后河汽配街西七号联合建房集资合同书》中享有的合同权利依法应由原告李大琦、杨凯继承享有。综上，故原告方要求被告方将涉案门市过户登记到原告方名下的诉请，本院予以支持。五被告应当协助原告方办理涉案门市的过户登记手续。 关于原告主张被告承担的物权过户所产生的全部费用及税款问题。《后河汽配街西七号联合建房集资合同书》约定：“甲方负责办理房屋所有权证，其费税过户，乙方负责贰仟元，其余费税全由甲方负责”，在该合同中约定载明买房者应自负过户税费2000元，下余被告方还应负担多少税费尚未发生，故对于该部分费用，本院不予支持。 关于原告主张的违约金问题。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、预期利益等综合因素。杨成富与李恩全签订《后河汽配街西七号联合建房集资合同书》后，李恩全已将涉案门市交付给原告方并由原告方占有使用并对外出租收取租金，原告并未向本院提交被告方未协助其办理房屋过户登记手续造成其相关损失的相应证据，故原告的该项诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张秀兰、李繁、李玉梅、李娟、李享芬于本判决生效之日起十日内协助原告李大琦、杨凯办理位于巴中市李恩全自建楼1幢南6号门市（国有土地使用权证编号：巴市国用（2001）字第1097号，房权证编号：巴地房北字第00345号，建筑面积21.624平方米）过户登记手续。 二、驳回原告李大琦、杨凯的其他诉讼请求。 案件受理费175元，由被告张秀兰、李繁、李玉梅、李娟、李享芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  杨太吉 二〇二〇年八月六日 书记员  孙晓琴