湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0602民初33号原告:中共岳阳市委机构编制委员会办公室，住所地湖南省岳阳市南湖大道**市委机关3办公楼**。负责人：殷清华，系该办主任。委托诉讼代理人：邓澳利，女，1984年8月7日出生，汉族，系该办员工，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李旗英，湖南祈安律师事务所律师。被告：岳阳祥锋置业有限公司，住，住所地湖南省岳阳市建湘路天伦城****/div>法定代表人：陶维鹊，公司经理。被告：陶维鹊，男，1951年2月16日出生，汉族，浏阳人，住湖南省浏阳市。原告中共岳阳市委机构编制委员会办公室（以下简称“市委编办”）与被告岳阳祥锋置业有限公司（以下简称“祥锋公司”）、陶维鹊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓澳利、李旗英，被告祥锋公司的法定代表人即被告陶维鹊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市委编办向本院提出诉讼请求:1、判令被告祥锋公司、陶维鹊立即向原告支付所欠租金人民币221872.5元，自2014年4月2日计算至2015年7月1日）；2、判令两被告立即支付场地占用费（暂时计算至2019年11月2日为人民币273882元）；前述两项共计人民币495754.5元；3、由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年7月2日，原告与被告陶维鹊签订一份《写字楼租赁合同》，合同约定，租赁期24个月，但被告仅支付了第一年三个季度的租金。被告祥锋公司辩称，1、租赁合同系答辩人签订，但实际上租赁房屋由案外人许三甫在经营；2、2015年5月27日，答辩人发现写字楼已经由被答辩人市委编办租赁给他人，答辩人的东西都还在租赁物内未拿走，都是被答辩人操作的，答辩人并不知情，故场地占用费答辩人不应支付；3、被答辩人将房屋租赁给他人后，从未与答辩人联系过，答辩人认为催交租金已经过了诉讼时效。被告陶维鹊的答辩意见与被告祥锋公司答辩意见一致。查明的事实2013年7月2日，原告市委编办（甲方）与岳阳祥锋房地产开发有限公司（乙方，2013年8月5日该公司名称变更为被告祥锋公司）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方将位于岳阳市（全部面积）出租给乙方，出租房屋层总面积为855㎡；租赁期24个月，自2013年7月2日起至2015年7月2日。租赁期满，乙方如要续租，应在租赁期满前1个月书面通知甲方，在同等条件下甲方应优先考虑乙方；合同第一年的租金每平方米每月16.5元，从合同第二年开始每年每平方米每月的单价在上一年的基础上增加1元，租金按季度支付，具体支付时间分别为1月1日、4月1日、7月1日、10月1日（如遇节假日可以相应顺延），甲方收款后出具由省财政部门统一制发的《湖南省非税收入一般缴款书》票据，否则乙方可以拒付租金；乙方应于2013年7月2日之前向甲方支付10000元保证金，作为乙方履行本合同应尽义务和责任的担保，如果乙方未按合同约定时间交纳租金或其他费用，时间超过一周，甲方有权单方终止本合同，但乙方仍应承担实际占用所租房屋期间的租金及相应的费用。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定费用，每逾期一天，则按应交费用总额的5%支付甲方滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。被告陶维鹊作为乙方代表在该合同上签字确认。签订合同后，原告向被告交付了房屋，被告祥锋公司向原告支付了10000元保证金。祥锋公司按合同约定向被告支付了3个季度的租金后未再向支付租金。合同到期后，由于被告未再经营，原告将被告在租赁房屋内的物品集中搬至租赁房屋的501、502、509、510号房（房屋面积共计255.37平方米），将案涉的其他租赁物出租给了他人。被告称租赁房屋由案外人许三甫在经营，所以自己对此并不知情。判决的理由与结果本院认为，原告市委编办与被告祥锋公司签订《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。被告祥锋公司承租房屋后，应当按照合同的约定支付相应的租金。关于原告主张房租是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定,民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持。民法通则中规定,延付或者拒付租金的诉讼时效是一年。民法总则于2017年10月1日施行。本案的租赁合同于2015年7月2日到期，应适用民法通则规定的一年的诉讼时效，虽原告主张其单位工作人员有通过电话方式向被告催要房租，但被告对此予以否认，原告亦未提供证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形。故2014年4月1日—2015年7月1日被告所欠付的租金，已经超过了诉讼时效，对于原告要求被告支付2014年4月1日—2015年7月1日欠付的租金221872.5元的诉讼请求，本院不予支持。对于被告后期的占用费问题。租赁合同到期后，被告祥锋公司未将其租赁物内的物品进行搬离，原告为减少损失，将被告祥锋公司物品搬离至其他租赁房屋内，被告祥锋公司应当向原告支付占用费。原告于2020年1月2日起诉，对其主张的起诉前三年的占用费于法有据，本院予以支持。对于占用费的计算标准，根据法律规定应参照双方约定的合同的标准，本院酌情按照双方约定的最后一年的租金标准计算即按17.5元/㎡计算，占用面积为255.37㎡，原告起诉的占用费暂计算至2019年11月2日，故被告应支付的租金为17.5元/㎡*255.37㎡*34月=151945.15元。被告向原告交付了10000元的保证金，因被告并未将占用房屋交还给原告，被告也未反诉要求退还，故本院不予处理。本案中，被告陶维鹊作为被告祥锋公司的法定代表人，代表公司在合同上签字，其行为是代表公司履行职务的职务行为，故该租赁合同的主体为被告祥锋公司，被告陶维鹊作为个人并非合同的相对方，不是本案适格的被告。对于原告要求被告陶维鹊承担租金和占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于》第五条的规定，判决如下:一、被告岳阳祥锋置业有限公司在本判决生效后十日内向原告中共岳阳市委机构编制委员会办公室支付自2017年1月2日—2019年11月2日止的房屋占用费151945.15元；二、驳回原告中共岳阳市委机构编制委员会办公室的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4368元，原告中共岳阳市委机构编制委员会办公室负担2699元；由被告岳阳祥锋置业有限公司负担1669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭莎莎二〇二〇年八月三日书记员  刘 芳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。