青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初2307号原告：马福升,男,回族,1990年10月4日出生,现住西宁市。委托诉讼代理人：马天花，青海龙启律师事务所律师。委托诉讼代理人：冶勇，青海龙启律师事务所实习律师。被告：马木亥买,男,回族，1972年6月1日出生。委托诉讼代理人：马生海、马文全，青海松海律师事务所律师。原告马福升与被告马木亥买租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理，原告马福升及其委托诉讼代理人马天花、冶勇，被告马木亥买及其委托诉讼代理人马生海、马文全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马福升提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同书》;2.依法判令被告赔偿原告装修费289528元;3.依法判令被告返还押金5万元;4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月30日，原、被告经协商,将案涉房屋转租给了原告,用于原告开设宾馆，2016年4月29日原告取得了青海东宇商务宾馆有限责任公司的营业执照,并开始经营宾馆生意。2019年1月1日，原、被告补签了一份《房屋租赁合同书》,合同约定租赁期限为2019年1月1日至2024年1月1日止,套内建筑面积1600平方米,年租金为11万元。2020年，案涉房屋面临拆迁,被告以各种理由强迫原告关闭宾馆,并实施暴力行为,经八一路派出所出警调解未果,原告为维护自己的合法权益,特诉至贵院,请求判令所请。被告马木亥买辩称，1.租赁合同约定的合同解除条件成就，双方应当解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同书》中约定，如遇政府拆迁，甲方将剩余房租退还乙方，拆迁与乙方无关，乙方将房屋无条件退回给甲方，不得影响政府拆迁。2020年4月26日，西宁市城东区人民政府发布《西宁市城东区房屋征迁告知书》，将案涉房屋纳入征迁范围。双方约定的合同解除事由出现，合同应当解除；2.被告主体不适格，原告主张的装修费缺少事实基础，缺乏法律依据。2014年，被告与郭×签订《房屋租赁合同》，租期自2014年1月1日至2019年1月1日，案涉房屋内的不可拆除部分装修均为郭×装修，合同到期后，郭×将房屋及装修一并退还给被告，并且自2016年至2019年三年时间，被告通过减少租金的方式给郭×支付了30万元的装修补偿，因此，被告与郭×的租赁合同到期后，被告依法取得了郭×对于房屋装修的所有权。2019年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，被告将装修好的房屋租赁给原告，原告并未对房屋进行任何装修，以上事实有郭×签订的《房屋租赁合同》及照片为证。原告未能提交其装修单据及相关证据证实案涉房屋装修是其所为，为举证不能，其主张装修费无依据；3.根据原、被告签订的《房屋租赁合同书》违约责任条款第2项约定，“若房屋政府收拆迁，甲方将租赁剩余的房款退回给乙方，拆迁和乙方没有任何关系，乙方将房屋无条件退还给甲方，不得影响政府收拆迁”。根据该条款，房屋涉及拆迁时，跟原告无关，原告无起诉被告要求承担责任的事实基础。根据合同法的相关规定，原告与郭×签订的转租合同应为无效合同，因此对于被告不发生法律效力。原告不应起诉被告要求承担赔偿装修款，因转租合同是原告与郭×签订，且未经被告同意，被告一直认为原告是给郭×打工、帮忙经营的。故原告无权起诉被告主张权利；4.原告擅自对房屋进行改造，造成被告损失，押金不予退还。《房屋租赁合同书》签订后，原告未经被告同意，擅自对换气扇进行改造，在一楼到三楼进行圈梁打洞，因此。双方签订《合同书》要求原告缴纳5万元押金，以作为保证其擅自改造的损失承担。原告擅自改造房屋造成房屋多处裂缝，被告需对其进行修补，因此押金不予退还。综上，请求法院依法驳回原告要求被告赔偿装修费及返还押金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1.营业执照1份，意在证明案涉房屋系原告经营的事实；经质证，被告对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出该营业执照是2016年办理的，此时租赁房屋的是郭×，原、被告之间不存在租赁关系，且营业执照上显示的青海东宇商务宾馆有限责任公司为自然人独资公司，原告应以公司名义起诉；原告提交的证据2.《房屋租赁合同书》（2019年1月1日签订）1份，意在证明涉案宾馆由原告承租经营的事实，以及原告对宾馆的设施、设备及装潢资产享有法定所有权的事实；经质证，被告对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出该合同的签订日期与被告和郭×租赁合同终止日期为同一天，该合同的违约责任第2项明确约定拆迁与原告无关，原告对合同中法定所有权的理解有误；原告提交的证据4.《租房合同》（2013年10月19日签订）1份，意在证明案涉宾馆的前期装修是郭×完成的，与被告无关的事实；经质证，被告对其真实性及证明方向均持有异议，提出该合同中被告的签字不是其本人所签，且被告与郭×在2014年签订了租赁协议，双方权利义务应以形成在后的合同为准；原告提交的证据5.《宾馆转让合同》1份，意在证明原告对案涉宾馆的装潢装修、设施设备享有所有权的事实；经质证，被告对其真实性及证明方向均持有异议，提出郭×签名的真实性无法核实，且所有装修设备归原告所有的约定没有依据，被告与郭×的合同中明确约定，装修与郭×无关；原告提交的证据6.押金条1份，意在证明被告应向原告退还押金5万元，以及2016年开始涉案宾馆的实际经营人为原告的事实；经质证，被告对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出被告认为原告系郭×的工作人员，原告在郭×授意下向被告交纳押金5万元，并约定如房屋不出现倒塌，被告退还押金，该份证据不能证明被告确认郭×与原告之间就宾馆的转让协议；原告提交的证据7.《装修工程合同》（2017年10月5日）1份、8.微信转账凭证1份、9.销货清单1份，意在证明原告从2017年开始对案涉宾馆进行了更新装修的事实；经质证，被告对上述证据的真实性及证明方向均持有异议，提出装修合同是2017年签订的，销货清单产生于2016年，上述证据之间不能相互印证，无法证明原告的欲证事实；原告提交的证据10.转账凭证3份，意在证明自2016年12月21日起，案涉宾馆一直由原告租赁，原告直接向被告交付租金的事实；经质证，被告对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出被告认为原告是郭×的工作人员，2019年之前的租金系原告代郭×支付，2019年之后的租金是原告作为承租人支付；原告提交的证据11.照片6张及出警记录1份，意在证明被告阻挠原告经营宾馆及被告违约的事实；经质证，被告对上述证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出双方纠纷是因原告不配合拆迁导致的，这在出警记录中有明确显示；原告提交的证据12.《国家基本建设征收房屋分户评估报告》1份，意在证明案涉房屋部分附着物的价格评估为239528元；经质证，被告对其真实性不持异议，但认为与本案无关，被告认为所有装修补偿款部分均与原告无关；原告提交的证据13.郭×出具的《宾馆转让情况说明》1份，意在证明被告与郭×不存在以降低租金折抵装修补偿费的事实，实际情况是因宾馆经营不佳，双方协议后将租金下调；经质证，被告对其真实性及证明方向均持有异议，提出该说明性质为证人证言，郭×应出庭作证，该证明无骑缝章，无法保证其同一性，且郭×并未与被告签订任何变更房租的协议，所以对原告所说的因经营环境变差，双方协议降低租金的陈述不予认可；本院对原告提交的证据1、2、6、10、11、12的真实性予以确认；对证据4，因双方对郭×租赁涉案房屋后对涉案房屋进行装修的事实不持异议，对此节事实，本院予以确认；因证据5《宾馆转让合同》为原告与案外人签订，本院无法核实其真实性，对其证明效力，不予采信；因转账凭证、销货清单不能显示与本案有关，且《装修工程合同》无相应付款凭证加以佐证，对证据7、8、9本院不予采信；对证据13因郭×未出庭作证，被告此项质证意见有理，应予采信，对原告就该份证据的欲证事实，不予采信。被告提交的证据2.《房屋租赁合同书》（2019年1月1日）1份及银行转账明细5张，意在证明原、被告于2019年1月1日签订了《房屋租赁合同书》，该合同违约责任第2项约定，拆迁与原告无关，原告将房屋无条件退还给被告，不得影响拆迁，且郭×承租涉案房屋后，对房屋进行了装修，2016年至2019年，被告通过减少房租的方式向郭×支付了30万元的装修补偿款，已取得涉案房屋所有装修物的所有权，故原告起诉被告主体不适格；经质证，原告对该组证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出原、被告签订的租赁合同明确约定装修装潢设备归原告，被告与郭×的约定原告不清楚，且与本案无关，被告降低租金是因为经营环境差，与装修补偿无关；被告提交的证据3.《房屋租赁合同》（2014年1月1日）1份及照片11张，意在证明被告与郭×签订《房屋租赁合同》，约定租期自2014年至2019年，年租金16万元，涉案房屋的装修及设备设施均由郭×购置，以及原告在承租期间，擅自对排气扇进行改造，造成房屋多处裂缝的事实；经质证，原告对该组证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出原告主张权利系依据原、被告之间的租赁合同，与被告、郭×之间的租赁合同无关，原告已修复墙体，房门上面的裂痕与原告无关；被告提交的证据4.光盘一张（含视频资料11份），意在证明原告在评估之后将涉案房屋内可拆除部分全部带走的事实；经质证，原告对该组视频资料的真实性不持异议，提出原告系在拆迁办的要求下带走可拆除部分；被告提交的证据5.电费结清证明、青海省电力公司专用票据、西宁市公安局城东分局现场治安调解协议书各1份，意在证明在原告承租期间，被告已为原告垫付电费144.88元，不存在阻挠原告经营的情况，双方纠纷为原告不配合拆迁所引起；经质证，原告对该组证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出电费是电表拆除后被告去缴纳的，双方争议的起因是被告不认可原告的装修补偿款；本院对被告提交的上述证据2、3、4、5的真实性予以确认。依据双方均认可的证据，下列事实应当予以确认：2019年1月1日，原告马福升与被告马木亥买签订《房屋租赁合同书》，约定被告将位于西宁市××区房屋出租给原告作为宾馆使用，租期自2019年1月1日至2024年1月1日，年租金11万元。2020年4月26日，西宁市城东区人民政府发布《西宁市城东区房屋征迁告知书》，前述房屋属拆迁范围。2020年5月21日，青海德正房地产资产评估有限公司作出《国家基本建设征收房屋分户评估报告》一份，该评估报告评定涉案房屋附着物价格为239528元。现原告要求解除原、被告于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同书》，并要求被告赔偿涉案房屋附着物补偿金289528元、返还押金5万元，被告同意解除合同，但认为房屋装修与原告无关，双方遂酿纠纷。另查，被告于2014年1月1日与案外人郭×就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2014年1月1日至2019年1月1日，年租金为16万元。郭×承租涉案房屋后对房屋进行了装修装饰。本院认为，被告对原告要求解除租赁合同的主张不持异议，对被告此项意见，本院予以确认。被告称，2016年至2019年，被告已通过每年减少年租金10万元的方式向郭×支付了装修费30万元，已取得涉案房屋装修物的所有权，故原告无权向其主张装修物补偿。因被告提交的证据不能证实其以租金折抵房屋装修费的事实，且原、被告签订的《房屋租赁合同书》第五条第2项约定“……乙方对房屋设施、设备及装潢等资产享有法定所有权”，故原告要求被告赔偿其附着物补偿金的主张符合双方约定，应予支持；因原、被告对《国家基本建设征收房屋分户评估报告》确定的附着物补偿金239528元不持异议，该部分附着物补偿金应当归原告所有；因原告对其主张的其他设施、设备部分不能提交证据加以证实，对其该项主张，不予支持；原告要求被告返还押金50000元，被告认为原告未经被告同意，擅自改造房屋，致使房屋出现多处裂缝，被告须进行修复，故不应退还押金。根据庭审查明的事实，涉案房屋已被拆除，没有证据显示，被告在房屋拆除前对裂缝进行了修复，故对被告此项抗辩不予采信，原告要求被告退还押金50000元的主张合理，应予支持；据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告马福升与被告马木亥买于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同书》依法予以解除；二、西宁市城东区曹三路6号房屋附着物补偿金239528元归原告马福升所有；三、被告马木亥买于本判决生效后十五日内向原告马福升退还押金50000元；四、驳回原告马福升的其他诉讼请求。案件受理费6550元，减半收取3275元，保全费2500元、由被告马木亥买承担4974元，由原告马福升承担801元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 韩梅君 二〇二〇年八月十八日（法官助理 王 菲书记员 韩美玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。