贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1047号上诉人（原审原告、反诉被告）：张新跃，男，1970年2月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告、反诉被告）：杨建军，男，1970年6月25日出生，汉族，住湖南省邵东县。上诉人（原审原告、反诉被告）：张广玲，女，1993年2月16日出生，汉族，住湖南省邵东县。上诉人（原审原告、反诉被告）：张超琴，女，1992年3月18日出生，汉族，住湖南省邵东县。上诉人（原审原告、反诉被告）：张亚琴，女，1989年11月13日出生，汉族，住湖南省邵东县。上诉人（原审原告、反诉被告）：张健旺，男，1993年2月16日出生，汉族，住湖南省邵东县。以上六上诉人共同委托诉讼代理人：张新跃，男，1970年2月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告、反诉被告）：杨艳梅，女，1983年8月2日出生，汉族，住贵州贵阳市云岩区。上诉人（原审原告、反诉被告）：贺钰辉，男，1980年8月25日出生，汉族，住湖南省邵东县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴春霞，女，1980年11月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：姚正超，贵州君跃律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文君，贵州君跃律师事务所实习律师。上诉人张新跃、杨建军、张广玲、张超琴、张亚琴、张健旺、杨艳梅、贺钰辉因与被上诉人吴春霞房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张新跃、杨建军、张广玲、张超琴、张亚琴、张健旺、杨艳梅、贺钰辉上诉请求：依法撤销南明区人民法院（2019）黔0102民初9598号民事判决书第一项，改判被上诉人向上诉人支付房屋租金及经济损失358,398元并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律部分错误，应予纠正。一、一审判决认定房屋面积为1200平方米属于事实认定错误。上诉人提交的《房屋备案登记表》证明租赁房屋实际面积为1260.5平方米，上诉人之所以没能向一审法院提供房产证，是由于房产证至今还没办理下来。1.被上诉人2016年4月13日所支付的第一个月房租44,117元，也足以证明房屋的实际租赁面积为1260.5平方米（44,117元÷35元/平方米=1260.5平方米）;2.《房屋租赁合同》，2016年4月13日至2019年4月14日期间，被上诉人应当向上诉人支付房屋租金1,682,767.5元。具体计算如下：2016年4月13日至2017年4月12日应支付房屋租金397,057.5元；2017年4月13日至2018年4月12日应支付房屋租金605,040元；2018年4月13日至2019年4月14日应支付房屋租金680,670元。但2016年4月13日至2019年4月14日期间，被上诉人实际仅向上诉人支付房屋租金1,494,537元。3.一审法院关于“上诉人将房屋出租给案外人使用，自愿减免三个月房租，不属于因被上诉人违约所造成的租赁房屋空置期间租金损失”的认定缺乏事实和法律依据，应当予以纠正。被上诉人的违约行为导致上诉人给予案外人三个月免租装修期。我国《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，上诉人及时将房屋出租给案外人使用是为了防止损失扩大的合法行为。因此，被上诉人应当支付由其违约行为给上诉人造成的三个月租金损失170,167.5元（具体计算：1260.5平方米×45元/平方米×3个月=170,167.5元）。被上诉人吴春霞答辩称：一、上诉人上诉请求与一审诉讼请求不同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，因此其上诉请求明显不能成立。二、一审法院认定租赁房屋面积为1200平方米无误，上诉人的主张无事实和法律依据。首先，《房屋租赁合同》第一条己约定房屋租赁合同建筑面积为1200平方米，虽其后载明最终以产权证为准，但上诉人并未提供相应产权证佐证房屋实际面积，其提供的房屋备案登记表与产权证并非属于同一法律性质的文件；其次，上诉人起诉时亦认可房屋面积为1200平方米；最后，被上诉人支付数额并不能体现是以1260.5平方米的面积支付的租金。三、被上诉人于2019年2月17日完全搬离租赁场地，也不再享受收益，按照法律规定，被上诉人自此便不应支付租金。且在被上诉人搬离出租赁房屋后，上诉人随即就将房屋出租给新的承租人，获取收益。四、上诉人将案涉房屋自愿减免三个月房租出租给第三人系其单方自愿行为，与被上诉人无关。即使被上诉人存在一定违约行为，被上诉人上交的履约保证金己足以弥补上诉人的损失，虽上诉人为新的承租人减免租金三个月，但其整体获取的租金已远远超过该三个月的损失。一审法院判决不予退还履约保证金己对上诉人的权利进行保护，上诉人无权再要求被上诉人承担违约责任。综上，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。张新跃、杨建军、张广玲、张超琴、张亚琴、张健旺、杨艳梅、贺钰辉向一审法院起诉请求：1.判令被告支付违约金60万元；2.判令被告支付2019年1月13日至2019年7月12日期间房屋租金340335元；3.判令被告对贵阳市南明区房屋恢复原状；4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第3项诉讼请求。反诉原告吴春霞向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还租金27,537元；2.判令反诉被告向反诉原告返还押金42,000元；3.诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实，2015年10月19日，原告张新跃、杨艳梅、杨建军、贺钰辉、张广玲、张超琴、张亚琴、张健旺（甲方）与被告吴春霞（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方所出租房屋座落于贵阳市南明区，建筑面积1200平方米（暂写1200平方米计算，最终面积以产权证为准），租赁期限为10年，自《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及购房合同附件日起租，第一年租金35元／月／平方，第二年租金40元／月／平方，第三年租金45元／月／平方，第四年和第五年在第三年租金基础上每两年递增5%（此两年递增比例一样），以后每隔两年均在前两年租金基础上递增5%，支付方式按半年支付，房屋租金从房屋实际交付时起算，乙方需提前15日向原告支付下一次房租，本合同签订之日，乙方应向甲方交纳履行该合同的保证金（相当于一个月租金）42000元，保证金不能充抵房租，本合同解除或终止时，如乙方无违约，房屋租赁保证金扣除乙方应承担的费用后，甲方应无息退还给乙方，在本合同签订之日后，若乙方在甲方无根本违约的情况下单方面解除本合同的，甲方有权不用向乙方返还保证金并按解除合同之日起到合同约定租赁期限到期之日止的期间内每月赔偿10万元的标准向甲方支付违约金，乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金，甲方给予乙方三个月（起租日起算）免租对房屋进行装修。同日，被告吴春霞向原告张新跃缴纳了房屋租赁保证金42000元。合同订立后，原告于2016年4月12日将出租房屋交付被告使用，被告使用至2019年2月17日，此后双方就合同解除事宜协商未果。另查，被告吴春霞共计向原告支付租金1494537元，具体数额如下2016年4月13日付44117元，2016年4月14日付100000元，2016年4月20日付30000元，2016年7月7日付130000元，2017年1月18日付200000元，2017年1月19日付60000元，2017年7月19日付100000元，2017年7月25日付180000元，2017年10月19日付17000元，2018年1月15日付200000元，2018年1月16日付107800元，2018年7月17日付100000元，2018年8月9日付50000元，2018年8月11日付100000元，2018年9月10日付75620元。2019年4月14日，原告（出租方）与案外人李**（承租方）、贵州诚客居网络科技有限公司（居间方）签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给李**使用，租赁期限自2019年4月15日至2027年4月14日，免租期90天，自2019年4月15日起。上述事实,有原告提交的《房屋租赁合同》、确认函、律师函，被告提交的《房屋租赁合同》、收条、银行流水、照片及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审质证核实。一审法院认为，原告张新跃、杨艳梅、杨建军、贺钰辉、张广玲、张超琴、张亚琴、张健旺与被告吴春霞签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行义务。原告于2019年4月14日与案外人李**签订租赁合同，将涉案房屋出租给案外人李**使用，自此，原告与被告订立的《房屋租赁合同》已不能继续履行，故可认定双方租赁关系于2019年4月14日解除，则被告应向原告支付租金的期限为2016年7月13日至2019年4月14日。被告辩称“已通过腾房的方式告知原告解除合同，原告没有提出反对意见，双方已经协商解除房屋租赁合同”，该辩称不符合法律规定，一审法院不予采信。原告主张租赁房屋按1260平方米计算租金，但未提供房屋产权证证明房屋的实际面积为1260平方米，且根据被告吴春霞在租赁期间向原告支付的租金数额，亦不能确定系按照1260平方米支付的租金，故一审法院确定租赁房屋面积以《房屋租赁合同》约定的1200平方米计算。按照约定的租金计算标准，被告应向原告支付的租金共计为1,566,000元（自2016年7月13日至2019年4月14日），扣除被告已支付的1,494,537元，被告吴春霞应向原告支付尚欠租金71,463元。原告将房屋出租给案外人使用，自愿减免三个月房租，不属于因被告违约所造成的租赁房屋空置期间的租金损失，原告主张被告支付2019年4月14日之后至2019年7月12日期间房屋租金，无法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张支付违约金60万元的问题，被告未依约支付租金，构成违约，应当承担违约责任，被告吴春霞向原告交纳了保证金42,000元，原告未退还该款，被告吴春霞已承担了相应违约责任，故对原告要求被告再行支付违约金60万元的请求，一审法院不予支持。被告吴春霞反诉请求原告退还多支付租金27,537元，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予支持。被告吴春霞在租赁关系存续期间，未依约支付租金，在就合同解除问题未与原告妥善协商解决情况下，搬离租赁房屋，构成违约，应当承担违约责任，其向原告缴纳的保证金42,000元，系其向原告承担违约责任具体形式，原告依据合同约定可不予以退还，被告吴春霞反诉主张返还该款的请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、吴春霞于本判决生效后十日内支付张新跃、杨艳梅、杨建军、贺钰辉、张广玲、张超琴、张亚琴、张健旺租金71,463元；二、驳回张新跃、杨艳梅、杨建军、贺钰辉、张广玲、张超琴、张亚琴、张健旺的其他诉讼请求；三、驳回吴春霞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,602元，由原告张新跃、杨艳梅、杨建军、贺钰辉、张广玲、张超琴、张亚琴、张健旺负担6,100元，被告吴春霞负担502元。反诉案件受理费769元，由反诉原告吴春霞负担。二审期间，上诉人张新跃、杨艳梅、贺钰辉围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一组证据：贵阳市商品房预售登记表复印件28份。欲证明：涉案房屋是1260.05平方米。被上诉人质证称：该证据为复印件，真实性合法性请求法院依法核实。即便真实、合法，该证据也不能达到证明目的。《房屋租赁合同》约定是以房屋产权证为准，而不是以预售登记表为准。备案登记表与房屋产权证并非同一法律性质的文件。该登记表只是对合同的公示，并不能证明房屋的实际面积。第二组证据：吴春霞缴纳涉案房屋的物业费发票复印件5份及流水复印件若干。欲证明：涉案房屋是1260.5平方米，3.5元/平方米。被上诉人质证称：对该证据的三性不予认可，此为单方制作，即便真实存在，也与本案无关。第三组证据：贵阳市房地产交易管理中心查询资料室打出来的9张表格。欲证明：案涉房屋总面积是1260.5平方米。被上诉人质证称：对该组证据不予认可，该备案表既非产权证也非测绘报告，且该表格业务类型是预售合同备案所需，只能反映合同备案的初步情况，不能证明房屋的真实面积。被上诉人也未能提供房产证或房产证面积测绘报告，应承担举证不能的法律后果。第四组证据：《前期物业服务合同》及《商品房买卖合同》各一份。欲证明：案涉房屋总面积是1260.5平方米。被上诉人质证称：《前期物业服务合同》是附在《商品房买卖合同》里面的，二者都仅能反映案涉房屋的面积是暂定的，而不能反映实际面积。第五组证据：物业公司经理张磊出具的《证明》一份、《贵阳国际商务港收费项目一览表》一张、票号为34385146的增值税发票复印件一份。欲证明：案涉房屋总面积是1260.5平方米。被上诉人质证称：对该组证据不予认可，物业费、水电费及其他费用是基于与物业公司之间的物业合同关系产生，与本案无关；其次，物业公司仍然是按照《商品房买卖合同》中暂定的面积对费用进行计算，上诉人可依据物业合同和真实情况自行向物业公司主张多退少补。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：《商品房预售登记表》、《前期物业服务合同》以《商品房买卖合同》记载的面积为基础。各方均认可，案涉《房屋租赁合同》签订时，上诉人已经实际签订《商品房买卖合同》，在此情况下约定租赁房屋建筑面积1200平方米（最终面积以产权证为准），可见双方的真实意思表示为房屋租赁面积为产权证记载面积。本院对上诉人二审审理过程中提出的证据的证明目的不予采纳。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉出租房屋的面积应当如何计算；二、上诉人将案涉房屋另行出租给第三人并给予对方三个月免租期的损失是否应当由被上诉人承担。关于案涉出租房屋的面积应当如何计算的问题，双方当事人在《房屋租赁合同》中约定：“甲方所出租房屋座落于贵阳市南明区，建筑面积1200平方米（暂写1200平方米计算，最终面积以产权证为准）”，根据该租赁合同，双方对面积确定的依据约定进行了明确约定，但由于上诉人方未提供该案涉房屋的房屋产权证及房屋面积测绘报告，无法证明上诉人主张的其出租给被上诉人吴春霞的房屋面积为1260.5平方米，原审法院以《房屋租赁合同》中约定的1200平方米作计算，被上诉人应向上诉人支付的租金共计1566000元，并扣除被上诉人吴春霞已支付的1494537元，判令向被上诉人支付剩余租金71463元合法、有据，本院予以维持。关于上诉人将案涉房屋另行出租给第三人并给予对方三个月免租期的损失是否应当由被上诉人承担的问题。上诉人出于自愿而将案涉房屋以减免三个月房租的形式出租给第三人，属于上诉人的单方行为，不属于因被上诉人违约所造成的房屋空置带来的损失，故与被上诉人无关，因此，上诉人请求被上诉人支付该段期间的租金损失的请求不应得到支持。其次，原审判决被上诉人上交的履约保证金己足以弥补上诉人的损失。上诉人要求被上诉人支付2019年4月14日至2019年7月12日期间租金缺乏事实和法律依据，原审判决驳回上诉人要求支付2019年4月14日至2019年7月12日期间租金并无不当。综上所述，上诉人张新跃、杨建军、张广玲、张超琴、张亚琴、张健旺、杨艳梅、贺钰辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用6,100元，由上诉人张新跃、杨建军、张广玲、张超琴、张亚琴、张健旺、杨艳梅、贺钰辉负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年八月十二日书记员 余琼敏