广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初616号原告：叶少锋，男，1964年6月28日出生，汉族，住广东省封开县******委会（二）东方二路39号。公民身份号码：442************017。原告：李宝萍，女，1965年9月17日出生，汉族，住广东省封开县******委会（二）东方二路39号。公民身份号码：442************021。委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师，被告：封开县贵星房地产有限公司，住所地广东省封开县*****************（仅供办公使用）。统一社会信用代码：914**********521XH。法定代表人：牛某1。委托诉讼代理人：莫新权，广东携作律师事务所律师。原告叶少锋、李宝萍诉被告封开县贵星房地产有限公司（以下简称贵星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宝萍及原告叶少锋、李宝萍的委托诉讼代理人董展庆，被告贵星公司的委托诉讼代理人莫新权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶少锋、李宝萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金31462元(以原告已支付全部房价款按日万分之二点五从2018年6月28日起计算至2019年2月28日止，共242天)；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月20日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：原告向被告购买由其开发的位于肇庆市封开县********************屋，总价款520049元：被告于2018年6月28日前交付房屋，逾期交房按日向买受人支付全部房价款万分之二点五的违约金。合同签订后，原告依约履行完全部付款义务，但被告开发的案涉楼盘迟迟未能通过竣工验收备案，从而导致其未能依约交付房屋。后经原告多次催促，直至2019年2月22日被告才书面通知原告7日内去收楼。同年2月28日原告按被告通知要求正式收楼。至此，被告己逾期242天未能交楼，严重影响了原告对所购房屋的正常使用。原告要求被告支付逾期交房违约金，但被告拒绝支付。原告认为，被告未按照合同约定的期限交付经竣工验收合格的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。被告贵星公司辩称：一、原告请求的违约金过高，依法应当调低。被告认为《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交付责任，按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金与逾期付款责任，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，存在约定不对等，不公平，要求调整违约金比例。补充协议中第二条约定的逾期付款应按未付款的20%支付违约金，与商品房买卖合同中第八条第十二条约定的逾期付款、逾期交楼违约金的计算标准，存在冲突，为平衡双方当事人的合法利益，应依公平原则并综合本案的实际情况予以适当调整。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的违约方支付违约金后还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的“高于造成的损失”。”的规定，被告的主张依法有据，请法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，结合公平原则，本院认为违约金应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。中国人银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率（LRP)为：1年期LPR为4.15%。二、原告未能举证逾期交房的准确天数。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、2017年12月20日，原告叶少锋、李宝萍与被告贵星公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：叶少锋、李宝萍以520049元购买贵星公司位于封开县***************。第七条付款方式及期限约定：买受人应当在2018年3月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款420049元，应当于2017年12月20日前支付。第二期购房款于2018年3月30日前交付完剩下购房款100000元。第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当于本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金”。第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2018年6月28日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：1、按照逾期时间可分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率不应当低于第八条1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当于本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.0075%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。二、合同签订后，原告于2018年1月2日向被告支付了首期房价款420049元，并于2018年3月26日支付了第二期房价款100000元。三、被告于2019年2月22日向原告发出收楼通知书，原告于2019年2月28日收到收楼通知书并于同日签署了收楼确认书且办理完毕收楼手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。一、关于《商品房买卖合同（预售）》的效力的问题。该合同是原、被告系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方应按约履行。二、被告是否存在的违约行为。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应于2018年6月28日前向买受人交付商品房，但被告于2019年2月22日才通知原告收楼，原告于2019年2月28日收到通知并于同日办理收楼手续。被告没有按照合同约定履行义务应属违约，应当承担违约的民事责任。三、关于违约责任承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告逾期交楼构成违约，原告要求继续履行合同并根据合同约定要求被告支付违约金依法有据，应予支持。至于如何承担违约责任。商品房买卖合同中约定被告应于2018年6月28日前向原告交付商品房，并在第十二条约定了逾期交付责任，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。而第八条约定的逾期付款责任，逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，被告主张该两条款的约定责任不对等，存在明显有失公平。《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，被告的主张依法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，因被告逾期交楼给原告造成的损失应为利息损失，故违约金应当参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（4.15%）的1.3倍计算。被告逾期交楼时间应从约定的交付时间次日即2018年6月29日起开始计算至原告收楼通知前一天的时间即2019年2月27日止共244天。故原告应付违约金应当计算为520049元×4.15%×1.3×244天÷365天=18755.67元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、被告封开县贵星房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶少锋、李宝萍支付违约金18755.67元。二、驳回原告叶少锋、李宝萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费586.54元，减半收取293.27元，由原告叶少锋、李宝萍承担118.27元，由被告封开县贵星房地产有限公司承担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 卢海金二〇二〇年八月十一日法官助理 李小玲书 记 员 翟金均