北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26285号原告：北京世纪祥和物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区上地十街1号院5号楼13层1311法定代表人：忻定康，男，1950年9月16日出生，汉族，公司总经理。被告：左沃生，男，1949年10月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘丽曼（被告左沃生之妻），女，1950年7月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京世纪祥和物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告左沃生（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之法定代表人忻定康，被告及其委托诉讼代理人刘丽曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的物业费10506.54元，并支付相应利息（按中国人民银行同期贷款利率标准，自2016年5月1日起至2019年4月30日止，以相应年份欠缴费用为基数）。事实和理由：被告系位于北京市朝阳区xx小区xx号房屋（以下简称xx号房屋）的所有权人。xx号房屋一直由原告按照服务合同提供物业服务。2017年5月1日以后，虽物业服务合同未续签，但原告一直在为xx号房屋所在的小区进行物业服务，故双方之间形成了事实上的物业服务关系。被告应当向原告交纳物业服务费。原告为了维护自身的合法权益，故将被告诉至法院。被告辩称：被告确实是xx号房屋的登记产权人，xx号房屋的建筑面积为152.8平方米。原告所主张的时间段，被告确实没有向原告支付物业费，被告对欠费时间段无异议。原告确实也在为xx号房屋所在的小区提供物业服务。被告不向原告交纳物业费的原因如下：1.原告违反合同与法规的规定，擅自在地下室“四无”的仓储房居住；擅自将共用区域变为企业地址。2.原告违反合同和法规规定，擅自同意建电动汽车充电桩。3.没有业主委员会的监督，“事实的物业服务”变成了“自由”服务。被告与原告争执的核心是寻求“安全”，制止违约侵权。基于上述原因，被告不同意原告的诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：1.xx号房屋的产权证复印件；2.物业费催缴通知；3.欠费明细（物业费收费明细表）；4.原告与北京市朝阳区xx小区业主委员会于2015年4月30日签署的《xx小区物业管理委托合同》；5.业主大会议事规则的部分条款。被告对原告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2，被告确实收到过催缴通知；对证据3，被告没有见过；对证据4，被告没有收到过，也没有见过，被告知道曾经有业主委员会，也知道原告进驻xx号房屋所在的小区，所以原告与业主委员会之间应该是有合同的；对证据5，被告没有见过，如果合理的话不论是否有这页纸，被告都会交物业费。被告就其抗辩主张向本院提交了如下证据：1.照片若干张；2.针对照片的文字说明；3.有部分业主签字的情况说明。原告对被告所提交证据的质证意见如下：对证据1和证据2，所拍摄的小区确实为xx号房屋所在的xx小区，对照片的真实性无异议；对证据3，原告进入xx小区后，本应该按照物业管理条例给原告提供物业管理用房，但因为该小区实在没有房子了，地下有几间储藏室，所以将储藏室作为原告的临时物业工作用房，需要等到有了正式物业用房之后再搬出去，但因为业主委员会一直没有解决这个问题，原告的物业值班人员又不能离开这个小区，晚上需要住在这里，所以这个问题迟迟没有解决，原告也跟工作人员说不要打扰业主生活。地下室作为物业办公用房，原告也是没有办法，目前只能等到新的物业管理委员会成立后，原告会和物业管理委员会协商处理好这个问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2015年5月1日起，原告开始为xx号房屋所在的北京市朝阳区xx小区提供物业服务。xx号房屋登记在被告名下，建筑面积152.80平方米。原、被告均确认物业费的收费标准为每月每平方米1.91元。另，被告认可其未向原告交纳过自2016年5月1日起至2019年4月30日期间的物业管理费。本案审理期间，本院调取了xx号房屋的产权登记信息，原、被告对本院调取的产权登记信息的真实性均无异议。2015年4月30日，原告作为乙方与北京市朝阳区xx小区业主委员会作为甲方签订了《xx小区物业管理委托合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区xx小区的物业，以包干制的方式委托给乙方，乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏；合同期限自2015年5月1日起，至2017年4月30日止；物业费采取阶梯收费的方式，一层每月每平方米1.86元、二层每月每平方米1.91元、三层每月每平方米1.96元、四层每月每平方米2.06元、五层每月每平方米2.18元、六层每月每平方米2.28元；业主每一年交纳一次物业服务费，当期交费的起止时间为每年的5月1日至次年4月30日。该合同到期后，原告未与北京市朝阳区xx小区业主委员会续签物业服务合同，但原告仍在为xx小区提供物业服务。庭审中，原告称北京市朝阳区xx小区业主委员会于2019年6月份解散了，现在成立了一个物业管理委员会，但还没正式开展工作，如果物业管理委员会正式开展工作了原告会与该物业管理委员会签署正式的物业管理合同。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，虽然原告未与被告直接签订书面的物业服务合同，但原告与xx号房屋所在小区的业主委员会签署了物业服务合同，原告并依据物业服务合同为xx小区提供物业服务，故被告应当向原告支付物业服务费用。在原告与北京市朝阳区xx小区业主委员会所签订的物业服务合同到期后，虽然原告未能与北京市朝阳区xx小区业主委员会续签物业服务合同，但客观上原告仍然在为包括xx号房屋在内的xx小区提供物业服务，因此可以认定在原告与被告之间形成了事实物业服务关系。此外，被告当庭对原告所主张的xx号房屋建筑面积以及物业服务收费标准均予以认可，故本院对此不持异议，依法予以确认。现原告要求被告支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的物业费的诉讼请求，因于法有据，故本院予以支持。关于原告要求被告支付相应利息的诉讼请求，因被告未交纳物业费的行为并非主观恶意，且没有合同依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告称因原告违反合同与法规的规定，擅自在地下室“四无”的仓储房居住、擅自将共用区域变为企业地址、擅自同意建电动汽车充电桩、将“事实的物业服务”变成了“自由”服务的抗辩意见，因均不是其不缴纳物业费的充分理由，故本院对被告该辩解不予采纳。需要指出的是,被告作为小区业主，其追求安全、优美、舒适宜居的生活环境，无可厚非，这也应当是原告作为物业服务企业不断追求的服务目标。在这方面，原、被告的目标应当是相同的，同时，建设优美、和谐、宜居的社区环境需要业主和物业管理企业的共同努力。通过被告所提交的照片能证据可以看出，xx号房屋所在的xx小区在环境改造、地下空间使用、非机动车辆的停放等方面还有一些亟待解决的问题，物业公司应当对被告所提出的问题予以重视，并努力在为业主提供服务时加以改进和完善。原告应加强与业主之间的沟通，接受业主对物业管理工作的批评和合理化建议，积极完善各项管理制度，提高整体管理水平，尽快签署书面的物业服务合同。原告应尽职尽责，不断提升服务理念，优化服务举措，设身处地为小区的业主着想，采取个性化的服务措施时，除了考虑个别业主权益时，也应当充分评估实施方案的合理性并加强与其他小区业主之间的意见征集，考虑大多数业主的感受，听取业主的诉求，并予以积极回应及改进，协调好业主之间、物业公司与业主之间的关系，以期提高自身物业服务水平，为业主提供更优质的物业管理服务，营建和谐的物业管理与服务关系。同时，物业费是物业公司维持正常运转以及提供物业服务活动的最基本保障，被告作为小区业主应当依约依规缴纳物业管理费用，从而保证物业公司可以为业主提供更好的物业服务，此外，被告应充分理解物业公司在提供物业服务中存在众口难调的难处，在合理限度内依法行使权利，亦可以通过多种渠道向小区的业主委员会、物业管理委员会以及所在的社区居民委员会和政府相关职能部门反映小区在管理中存在的问题，以期得到更好的解决，从而保护自己的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告左沃生于本判决生效之日起七日内给付北京世纪祥和物业管理有限责任公司二○一六年五月一日起至二○一九年四月三十日期间的物业费10506.54元；二、驳回原告北京世纪祥和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31元，由被告左沃生负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年八月三十一日书记员 邓嘉男