湖北省武汉市洪山区人民法院刑 事 判 决 书（2019）鄂0111刑初1555号公诉机关湖北省武汉市洪山区人民检察院。被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司，企业法人，工商注册号420102000096781，地址:武汉市江岸区二七路**。法定代表人贾莉，系该公司总经理。诉讼代表人张子强，男，1978年9月14日出生，武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司业务经理。被告人贾莉，女，1974年12月26日出生，汉族，大学文化程度，武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司法定代表人，住湖北省武汉市汉阳区。因涉嫌犯提供虚假证明文件罪，于2019年7月13日被刑事拘留，因涉嫌犯出具证明文件重大失实罪，于同年7月30日被逮捕。现羁押于武汉市第一看守所。辩护人张军、熊双帆，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告人黄志宏，男，1975年6月2日出生，汉族，大学文化程度，武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司土地估价师，住湖北省武汉市江汉区。因涉嫌犯提供虚假证明文件罪，于2019年7月13日被刑事拘留，因涉嫌犯出具证明文件重大失实罪，于同年7月30日被逮捕。现羁押于武汉市洪山区看守所。辩护人付成晨，湖北今天律师事务所律师。辩护人张国振，湖北瑞通天元律师事务所律师。武汉市洪山区人民检察院以洪检二部刑诉〔2019〕281号起诉书指控被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司，被告人贾莉、黄志宏犯提供虚假证明文件罪，于2019年11月13日向本院提起公诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。武汉市洪山区人民检察院指派检察员缪陈晨出庭支持公诉，被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司诉讼代表人张子强，被告人贾莉及其辩护人张军、熊双帆，被告人黄志宏及其辩护人付成晨、张国振到庭参加诉讼。因案情复杂，武汉市洪山区人民检察院建议延期审理一次。在审理过程中，由于出现不能抗拒的原因，本院于2020年3月20日中止审理，同年7月20日恢复审理。现已审理终结。武汉市洪山区人民检察院指控：2014年3月，被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司，通过武汉光谷联合产权交易所通过摇号指定，受武汉市中级人民法院委托，对位于本市硚口区古田二路北特一号地块的土地使用权价值进行评估。武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司指派土地估价师即本案被告人黄志宏具体负责评估，在评估过程中，被告人黄志宏未严格依照评估的程序、条件履行评估职责，在明知缺乏评估必要的规划条件下，未经委托方授权，采用设定土地用途和容积率的方式进行评估，后在公司法定代表人、注册估价师即被告人贾莉的同意下，于2014年9月15日对该地块出具评估报告，评估土地总价为5778.57万元，明显低于市场价格。2015年2月，武汉市中级人民法院以该评估价格作为保底价对该地块公开拍卖。后经重新估价，该地块估价为21300.7万元。被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司作为承担评估职能机构，应承担单位责任。被告人贾莉、黄志宏后被抓获归案。上述事实，公诉机关提供了相应的证据予以证实。公诉机关认为，被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司作为承担资产评估职责的机构，故意提供虚假证明文件，情节严重，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十九条，第二百三十一条，第三十条，第三十一条，应当以提供虚假证明文件罪追究其刑事责任，被告人贾莉作为单位法定代表人、被告人黄志宏作为直接责任人，均应当以提供虚假证明文件罪追究其刑事责任。被告人贾莉对公诉机关指控的罪名及犯罪事实均不持异议，当庭自愿认罪。其辩护人的辩护意见：贾莉的行为不构成提供虚假证明文件罪，以出具证明文件重大失实罪定罪量刑更符合本案事实；造成权利人经济损失的主要原因并非评估结果；权利人的实际损失逐步挽回；自愿认罪认罚，依法可以从轻。被告人黄志宏对公诉机关的指控有意见，认为指控其“未经委托方授权”不属实，其评估方法是经过委托方同意的。其辩护人付成晨的辩护意见：起诉书关于“黄志宏未严格按照评估程序、条件履行评估职责”的指控没有事实依据；起诉书认为“黄志宏采用评估设定的方式进行评估未经委托方授权”与事实不符。黄志宏在评估过程中已经尽到了评估师应当尽到的所有合理注意义务，依法不构成提供虚假证明文件罪。其辩护人张国振的辩护意见是：1、黄志宏资质合法、严格依照评估程序、条件履行评估职责，其行为不构成犯罪。2、公司集体讨论决定出具的报告，不应由黄志宏个人承担责任。3、黄志宏主观并非故意，也未取得非法收益，其行为与危害后果之间不存在直接的因果关系，情节不属严重，不应当以提供虚假证明文件罪论处。经审理查明，2014年8月，被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司，通过武汉光谷联合产权交易所经摇号指定，受武汉市中级人民法院委托，对星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司名下位于本市硚口区古田二路北特一号地块的土地使用权价值进行评估。武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司指派被告人黄志宏具体负责该项目评估。在评估过程中，被告人黄志宏违反城市土地估价基本原则和程序，未严格履行评估职责，在明知缺乏评估必要的规划条件下，未经委托方授权，采取将土地用途设定为住宅用地，容积率设定为2.0的方式进行评估。被告人贾莉作为该评估公司主管人员，明知黄志宏采取上述评估方法，未经审核即同意，于2014年9月15日对该地块出具评估报告书，评估土地总价为人民币5778.57万元，明显低于市场价格。2015年2月，湖北省武汉市中级人民法院以该评估价格作为保底价对该地块公开拍卖,武汉时代天宇置业有限公司以5798.57万元拍得该土地。2016年6月，经武汉市土地交易中心委托评估后，以评估价21300.70万元为武汉市时代天宇置业有限公司办理过户手续。2018年8月27日，经湖北省武汉市中级人民法院委托评估，估价基准日为2014年8月5日，该土地使用权市场价格为人民币19231.83万元。2018年12月29日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01执监9号执行裁定书，撤销对位于武汉市硚口区古田二路北特1号土地使用权的网络司法拍卖。2019年7月12日，被告人贾莉、黄志宏被抓获归案。认定上述事实，有经庭审举证、质证，本院予以确认的下列证据予以证实：（1）抓获、破案经过2019年6月10日，武汉市人民检察院第五检察部以涉嫌犯提供虚假证明文件罪对武汉华汉房地产评估咨询有限公司立案侦查。2019年7月12日10时许，武汉市人民检察院第五检察部两名侦查人员将犯罪嫌疑人贾莉、黄志宏抓获归案。（1）指定管辖决定书湖北省武汉市中级人民法院经审查决定将犯罪嫌疑单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司，犯罪嫌疑人贾莉、黄志宏涉嫌出具证明文件重大失实一案指定武汉市洪山区人民法院审理。（三）书证1、武汉市中级人民法院司法鉴定委托书，证实申请执行人中国农业银行武汉市东西湖支行向武汉市中级人民法院申请评估被执行人武汉华美超级娱乐发展公司、星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司所有的位于武汉市硚口区古田二路北特1号，面积为13214.19平方米，证号为武某2（2001）字第772号的土地使用权，并拍卖偿还债务。2、武汉光谷联合产权交易所涉讼资产委托评估通知书、武汉市人民法院司法鉴定案件转办单，证实武汉市中级人民法院委托武汉光谷联合产权交易所对被执行人星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司名下位于武汉市硚口区古田二路北特1号的土地使用权的价值进行评估。3、武汉光谷联合产权交易所摇号选择中介机构确认书、证实2014年7月30日摇号选定武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司对位于武汉市硚口区古田二路北特1号的土地使用权价值进行评估。4、武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司营业执照、武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司企业法人营业执照、武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司土地评估中介机构注册证书、中华人民共和国房地产估价机构资质证书、中华人民共和国房地产估价机构备案证书、武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司土地评估机构备案登记证书、估价师证等，证实武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司位于武汉市江岸区二七路342号，法定代表人为贾莉及公司的营业、执业范围；贾莉、黄志宏均具有房地产估价师、土地估价师资质。5、武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司出具的武某1评司某(2014)字第082038号土地价格评估报告书，证实武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司以2014年8月5日为估价基准日，根据对估价对象土地所在区域政府用地规划查询以及对周边土地成交信息的搜集设定估价对象土地用途为住宅用地，设定容积率为武汉市住宅用地平均容积率2.0，估价结果为总地价5778.57万元。6、星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司向武汉市中级人民法院提交的异议书、星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司汉口古田二路北特1号地块项目评估分析、关于星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司对硚口区古田二路北特1号土地价值异议的回函，证实星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司认为武汉华汉房地产评估咨询有限公司对地块价值评估过低提出异议；武汉华汉房地产评估咨询有限公司作出不予认可项目评估分析报告，如果星辉房地产开发建设（武汉）有限公司能提供合法的土地规划条件，可对报告结果进行相应调整的回复。7、湖北省武汉市中级人民法院关于武汉市硚口区古田二路北特1号土地使用权的公告，证实湖北省武汉市中级人民法院采用武某1评司某(2014)字第082038号评估报告对武汉市硚口区古田二路北特1号的土地使用权估价5778.57万元作为司法拍卖的起拍价。8、湖北省武汉市中级人民法院（2004）武执字第00428-2号执行裁定书、协助执行通知书、湖北省武汉市中级人民法院拍卖成交确认书，证实买受人武汉市时代天宇置业有限公司于2015年2月25日在湖北省武汉市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参与拍卖并最终以最高价5798.57万元竞得拍卖标的物位于武汉市硚口区古田二路北特1号土地使用权。被执行人星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司所有的位于武汉市硚口区古田二路北特1号的土地使用权过户至买受人武汉市时代天宇置业有限公司名下。9、湖北衡正不动产评估有限责任公司出具的（鄂）衡某（2016）（估）字第030号评估报告书，证实武汉市土地交易中心于2015年9月29日为协助法院执行委托湖北衡正不动产评估有限责任公司对位于硚口区古田二路北特1号一宗商住用地使用权价格进行评估，湖北衡正不动产评估有限责任公司于2016年5月6日出具估计报告，估价期日为2016年5月3日，估价结果为总地价21300.70万元。10、武汉汉信地产评估咨询有限责任公司出具的（武汉）汉信地产（2016）（估）字第55号地产估价报告书，证实武汉市土地交易中心于2015年9月29日委托湖北汉信地产评估咨询有限责任公司对位于武汉市硚口区古田二路北特1号的出让国有建设用地使用权价格进行评估，湖北汉信地产评估咨询有限责任公司于2016年5月9日出具估价报告，估价期日为2016年5月4日，估价结果为总地价23656.04万元。11、武汉市土地交易中心国有建设用地使用权成交确认书、不动产登记资料查询结果告知单，证实武汉市时代天宇置业有限公司取得星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司位于武汉市硚口区古田二路北特1号地块土地面积为13214.19平方米的国有土地使用权，成交价款总额为人民币21300.70万元。该宗地于2016年6月28日登记于武汉市时代天宇置业有限公司名下。12、武某2（2001）字第772号国有土地使用证、WGF-1994-002号国有土地使用权批租合同及合同附件土地使用条件，证实星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司名下位于武汉市硚口区古田二路北特1号的土地用途为综合用地，使用权类型为出让，使用权面积13214.19平方米，建筑容积率为4.16。13、湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01执监9号执行裁定书，证实2014年9月15日武汉华汉房地产评估咨询有限公司未履行尽职调查义务，仅凭武汉市中级人民法院提交的涉案土地使用权证明复印件，作出武某1评司某（2014）字第082038号《评估报告》，确定以2014年8月5日作为基准日，涉案土地使用权的评估总价为5778.57万元，武汉华汉房地产评估咨询有限公司在评估报告中按设定（即假设）的土地使用条件即“住宅用地”、“容积率2.0”进行价格评估，与星辉房地产公司地籍资料上载明的土地使用条件、容积率均不符；武汉市中级人民法院以评估价5778.57万元为保留价予以公开拍卖，竞买人之间在拍卖涉案土地程序中存在恶意串通行为，扰乱了司法拍卖秩序，导致涉案土地未能充分竞价，存在严重损害当事人利益的情形，对位于武汉市硚口区古田二路北特1号土地使用权的网络司法拍卖依法予以撤销。14、湖北安某信资产评估咨询有限公司于2018年8月27日出具的鄂某（2018）（估）字第20号土地估价报告，证实武汉市中级人民法院委托湖北安某信资产评估咨询有限公司以2014年8月5日为基准日，对星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司名下位于武汉市硚口区古田二路北特1号一宗13214.19平方米的国有出让土地使用权价值进行评估，评估设定用途为居住用地、商业服务业设施用地，设定容积率为4.68，估价结果：总地价19231.83万元。该评估报告记载：待估宗地武某2（2001）字第772号国有土地使用权证证载用途为综合用地，武汉市国土资源和规划局硚口分局业务例会纪要（2013年7月8日第9次）和武汉市国土资源和规划局规划业务例会会议纪要（2013年7月25日第14次）资料显示规划的宗地用途为居住用地、商业服务业设施用地，本次评估，设定宗地用途为居住用地、商业服务业设施用地。1994年7月15日，国有土地使用权批租合同（编号：WGF3-1994-002）附件土地使用条件约定宗地的利用要求，其中容积率指标为4.16；2013年7月8日，武汉市国土资源和规划局硚口分局第9次业务例会纪要提出了项目规划咨询方案，建议容积率4.68；2013年7月25日，武汉市国土资源和规划局第14次规划业务例会，会议决定项目总建筑规模不得超过原土地出让合同规定的建筑规模；2016年5月18日，武汉市土地交易中心对硚口区古田二路特1号的项目进行了公示，明确项目的容积率为4.61。考虑到评估基准日为2014年8月5日，遵循最有效利用原则，本评估报告设定的容积率为4.68。（四）证人证言1、证人徐某（原武汉华汉房地产评估咨询有限公司业务员）证言证实，2014年期间司法鉴定评估由黄志宏负责，黄志宏是技术副总，贾莉是公司负责人，在最终评估报告出来之前她和黄志宏等技术人员要开会决定讨论，鉴定报告上也有贾莉的印章。2014年8月初，光谷联交所在业务QQ群里公示了华汉公司摇中了一件司法鉴定案的摇号结果。接到联交所通知后我就按要求到联交所找对接人员李某1（女）领取了相关资料。当时联交所交给我们的资料除了委托书、确认书、转办单之外，关于涉案土地的材料就只有一个土地证。我把资料从联交所领回来后，先将项目交给了黄志宏手下的技术员马某进行初步测算便于预收评估费。马某在对比了古田二路这块地周边的相同类型的土地交易案例后，告诉了我一个初步的价格估值，大概是一个多亿。我根据他报的土地价格再加上行业内会多收一点费用的习惯，算出了8万元的预收评估费。华汉公司在8月20日左右确认收到的评估费，我就约了李某2和执行法官许东，与我们公司的技术人员一起去现场查勘了。黄志宏和他的手下马某肯定去了现场，承办法官当时有没有去现场我记不清楚了，我当时去没去记不清了。这个案子在评估期间黄志宏认为资料不齐全，要我联系过执行法官许东，请他们提供包含容积率的规划材料，许东说没有资料了，资料都委托给联交所了。我将许东的回复告知黄志宏，黄志宏没有说什么，后来黄志宏也没有安排我找谁要过这个材料。黄志宏是否有直接联系法官调资料我不清楚。我和黄志宏没有为了这个案子自行去规划部门调取过相关规划资料。遇到缺少评估材料的情况，公司是可以退案不做的，估价师有权决定因资料不全等技术问题退案，这个案子最终为什么缺少评估资料还是出具了正式报告，我不懂技术也不清楚。李某2在追踪这个报告时在电话中和我表达了他想要尽快处置资产，想要低评的意思。我把李某2想要低评的想法转述给了黄志宏，黄志宏听后也没有给我正面的回答。我也不知道李某2打招呼想要低评和黄志宏的低评之间有无因果关系。当时黄志宏一直没出报告给我，我看期限快到了就催他赶紧出报告给我。黄志宏在快出报告前和我说这块地规划条件不清楚，他只能想办法把项目土地的价值评得比较低，大概五千多万元。在正式报告差不多出来的时候，我电话通知了李某2古田二路的估价结果，还告知了因实际评估价格低于预估价格，我们要退给他一万多元。也联系了执行法官许东，大致说了这个案子的评估价值是多少，他大致说那行你们就按这个出报告，没过多久报告就出了。在我们提交了正式报告不久后，被执行人星辉公司通过法院、联交所对我们的评估结果提出了异议，认为评估价格太低了，并提供了一个商业开发的可行性研究报告，但没有提供直接证实容积率的文件。这个案子异议的回复当时是黄志宏写的，大概内容就是针对异议人提出的异议，如果异议人能提供相应的规划资料，我们公司也可以做出相应的调整。在武汉市中级人民法院调查过程中，我看到报告觉得有很大问题。这种以设定的方式出具的报告，我和张子强以前都需要告知委托方和申请人，他们如果没有异议，我们才能以设定的方式来进行评估。这个报告黄志宏没有告诉我是采取的这种方式，我也就没有告知委托方和申请人。2、证人马某（原武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司评估师助理）的证言证实，贾莉是公司法人，黄志宏是技术副总，主管技术。2012年12月至2015年2月我在武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司做评估师的助理，没有评估师的相关资质。徐某负责接司法鉴定的业务，黄志宏做司法鉴定的业务。接到业务后，估价师会叫上我们助理去现场看，看完现场后会把收集到的数据输入到电脑。我们按照评估师给的技术路径和参数，在技术部给我的试算表上先套用公式计算初步的评估值。试算表经评估师认可之后，我才会在评估的Word模板上做评估报告的草稿，草稿做完之后发给评估师修改，评估师将修改意见反馈给我后，我再修改形成初稿交给评估师一审，评估师一审完之后交给公司的二审，二审审完了就签字盖章，对外出正式的报告。有些复杂的或估值比较大的报告有三审。我参与了硚口区古田二路北特1号的土地使用权评估工作，当时去了现场踏勘的有5、6人，我、黄志宏、徐某肯定去了，不确定张子强和苏某去了现场没有，法官、李某2我不认识，不知道去了没有。这个报告是黄志宏做的，报告上没有他的名字可能是公司规定了报告由谁签字。我不清楚贾莉有没有审核这个报告，我只对黄志宏。在没有土地用途、容积率等规划资料的情况下，可以对容积率、土地用途进行设定的依据是与委托方进行沟通联系，需要委托方以书面的形式认可或者授权。如果没有委托方的书面认可或者授权，也没有规划资料，评估就不能进行，只能选择退件，不做这项评估。项目过程中，我向黄志宏反映了没有容积率的资料，黄志宏要求我使用市场比较法和基准地价系数修正法来进行评估，并按照纯住宅设定土地用途，按照基准地价的平均容积率2.0设定这块地的容积率。在没有规划资料证实涉案地块的实际土地用途和容积率的情况下，这并不是唯一的选择。纯住宅对应的平均容积率很低，直接将基准地价的平均容积率设定为涉案地块的实际容积率也不合理，这种评估方法注定了评估结果是偏低的。我不知道为什么黄志宏在有多重选择的情况下选择了评估结果注定更低的评估方法和设定方式。3、证人张子强（武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司业务经理）的证言证实，2014年司法鉴定方面的工作为黄志宏负责。古田二路北特1号土地评估是黄志宏负责技术，我为了满足流程的需要，陪他到现场做的踏勘，其他事情就不知道了。记得在评估出来之前黄志宏说过评估资料不全，我答复他如果评估资料不全就不能做评估。后来我了解到这个业务是光谷联合产权交易所通过摇号的方式承接的，再看资料发现评估资料不全，缺少用地条件，没有土地容积率，报告是利用假定条件进行评估的，假定条件没有委托方书面确认。还发现报告的署名是我和苏某。如果我进行了实际审核，会在评估报告审批表上签上我本人的名字。我们在进行评估过程中是进行过讨论，应该是在我和黄志宏看了现场之后，评估报告出正式稿之前，当时黄志宏、我、苏某、贾莉在公司一起开会讨论过这个评估。黄志宏当时提出这块土地法院只提供了土地证，没有其他用地条件资料，同时还提出了用设定的方法来完成评估的思路。我当时的意见非常明确，不能用这种思路进行评估，并要黄志宏继续收集调取资料，没有用地条件就不能做。苏某当时没有明确表态。贾莉当时就是让黄志宏找下用这种思路的依据。后来黄志宏是怎么出的这个报告我就不太清楚了。虽然报告上用的是我的名字，但我不知道黄志宏在评估过程中做了哪些事情、用什么方法进行评估的，再加上公司的管理不是很规范，评估报告的模板除了内容会有所改动外，后面的署名情况一般都没有人改动。做司法鉴定的评估，有别于其他的评估类型，资料不齐全经调取之后仍旧不全的就要退案。基准地价系数修正法并不是《估价规程》中的主要方法，但是实践中也会用到。这种方法的重点工作是在政府的公开网站上查询到基准地价后的修正过程，主要包括区域因素的修正和个别因素的修正，还有估价期日和土地使用期限的修正。基准地价系数修正法的修正过程中容积率的修正很关键。如果不经修正，基准地价中的平均容积率与估价对象的容积率往往有较大的差别会导致评估价格非常低，明显背离市场价值。估价报告中这种以基准地价载明的五类用地对应的平均容积率2.0直接设定为估价对象的容积率的做法属于滥用假设条件。要说明的是，一定要有官方、权威的规划文件证实容积率的具体数值才能够进行评估。在未经委托人书面同意以及缺少规划资料的情况下，评估人员接到这样的委托，应该做退案处理。在司法鉴定的过程中，一般只要符合退案的三种情况，即不交评估费、资料不齐全、无法进入现场踏勘的，我们就可以退案，不会有什么阻力。如果经委托人同意，非要我们在没有容积率的情况下进行评估，根据古田二路北特1号地块这份估价报告中已经获取周边三个地块的土地容积率分别为4.61、4.6、3.8，基于最符合土地实际价值的评估原则，我会将这周边三个可参照地块的实际容积率相加再平均，结果是4.34。如果非要以基准地价的平均容积率2.0设定为估价对象容积率，那么我有三种选择，分别是市场比较法、剩余法以及辅助的基准地价系数修正法。这三种选择中，使用基准地价系数修正法评估出来的土地价格是最低的。关于土地用途，综合用地只要明确几种用途及各种用途之间的比例就可以评估。具体到古田二路北特1号这块土地，它的用途只能是住宅、商业及旅游、办公，不可能是工业用地。在这种情形下，将这块土地的用途仅仅设定为住宅，那就是注定要把土地价值评低。我认为这份评估报告在评估方法和容积率、土地用途等多个方面实际上都做出了估值较低的选择。4、证人苏某（武汉华汉房地产评估咨询有限公司质量信息部经理）的证言证实，在2012、2013年左右由黄志宏和徐某对接，负责出具司法鉴定评估报告。关于2014年公司的人员分布，公司法人是贾莉，负责公司的全盘工作，黄志宏是技术副总，负责抵押、司法鉴定，张子强，他两个证都有，审核范围广一些，负责一审，我是质量信息部经理，负责公司的土地报告的审核。古田二路北特1号这个项目第一次踏勘我没有去。在第一次踏勘之后出报告之前，黄志宏和我说有一个司法鉴定的案子，评估金额比较大，要我也去踏勘现场。去之前黄志宏告诉我评估资料里只有土地证，他还在和法院沟通，要求法院补充评估资料，我说是应该补充评估资料。后来黄志宏和我说法院没有再提供新的资料给他，只能以设定的方式出具报告。在制作评估报告的过程中，因为法院司法鉴定比较严肃，而且法院也不会给我们出具书面的东西设定一个评估条件，所以正常情况下我们就应该退案，如果继续评的话，审核人也会要求评估员去调取资料。当时我想张子强是这个案子的二审，他在司法鉴定方面更有经验，如果张子强不同意报告也无法出具，便没有反对黄志宏的评估思路。这个案子是三审程序，黄志宏是一审，我是二审，贾莉是三审。黄志宏出具这个报告的时候，征求过我和张子强的意见，张子强当时是明确反对的。黄志宏的意见还是只能以设定用地条件出具评估报告，张子强仍是提出反对意见，我不想得罪任何一方，没有表态。我记不清楚贾莉有什么意见，以我对她的了解，她当时会说让我们去找设定是否合理的依据。我也不清楚贾莉是否看过初稿。这个案子是唯一一个司法案子，材料不齐，我们设定数值出具的评估报告。出具报告后，星辉公司提出异议，我们回复中说如果能提供规划条件，我们就重新估价。我们提交了回复之后是没有提供资料还是其他的问题，我就不知道了。5、证人杨某（武汉市土地交易中心员工）的证言，2013年起我负责全市中心城区、独立宗、1000平米以上的土地转让项目。2015年上半年，时代天宇的刘志刚来窗口找我，希望把法院执行的项目搞快点。我按程序委托地籍部门取消原土地权属证明。此后我拟了执行建议函，之后收到武汉中级人民法院的复函，回答严格按照法院的协助执行通知书，将13000方全部过户。2015年5月份，地，地籍处下达了《武汉市人民政府权属注销通知单》明了注销土地证上星辉公司、西部证券等四家单位的土地证，通知受让单位自行到登记中心办理权属调查手续。调查之后，刘志刚把盖有权属调查章的宗地平面界线图转交给我。因为出让土地用途为综合用地，现行土地分类中并无综合土地这一用途，导致评估公司无法做出评估报告。刘志刚就和硚口土地分局对接，开始申报项目的规划方案。后硚口土地分局核发了规划设计条件，载明“本条件仅供土地交易使用”。2016年，三家评估公司依据这个条件做了评估，中间价值是2.13亿元。评估价格出来后，我填写了土地交易审批表，上报领导签批并提交至武汉土地交易市场网进行公示，然后通知刘志刚领取缴税事项通知书并缴税。时代天宇公司缴纳税费后，领取了《成交确认书》。（五）被告人的供述与辩解1、贾莉的供述及辩解我是武汉华汉房地产评估咨询有限公司的法人和总经理。我的股份占百分之六十七，邓文占百分之十四，黄志宏占百分之六，张子强占百分之十二。我管理全盘，黄志宏管技术，张子强管业务。司法鉴定这一块主要是黄志宏在负责。司法鉴定项目中，评估师看完现场之后，确定技术思路，然后撰写评估的初稿，初稿到黄志宏那里初审，然后再到质量信息部审核，审核完就打印，然后有盖章岗的专人盖章，提供给法院法官。司法鉴定这一块的评估法院是做司法拍卖用，我们的评估价就是拍卖的底价。这个项目的主要负责人是黄志宏，现场勘察也是黄志宏做的，初稿也是黄志宏拿出来的，这份评估的底稿上有黄志宏的签名，至于最终报告上没有他的名字我也不清楚。张子强参与，苏某审核。我没有看过古田二路北特1号的初稿。这个项目的评估报告上有我的签章是因为我们公司规定评估报告都要盖我的私章，当时我的章子是由盖章岗保管。根据国家规定，报告盖章就需要对报告负责，我不进行审核的确没有尽到相关的责任。这个项目当时法院只提供了一个土地证，没有提供用地规划条件。黄志宏通过电话找法官要了用地规划条件，但没有以书面函的形式委托法院对土地规划条件进行调查。用地规划条件上面记载有的土地性质、用途及容积率是土地评估的必要参数。我们要调取用地规划条件只能向法官要，或者是法官陪同一起去规划局调取。黄志宏说他向法院提出了要求，但是法院没有回应。报告上的土地用途是黄志宏看了周边的土地使用现状都是住宅，所以这块地我们就设定为住宅用地。报告上的容积率2.0是黄志宏确定的，是按照武汉市基准地价对应的平均容积率设定的容积率。在未能要到资料，特别是缺少容积率这个参数的情况下，我们应该终止这个评估。不终止退案是因为，我们也做过资料不全的法律评估，没有出过问题，而且我们认为评估不正确的情况下，法院和当事人也会提出异议。之后我们确实也收到了星辉公司的异议书，接到异议后我没有调取初稿来看，是黄志宏进行了回复要规划条件。之后黄志宏与法官如何对接我不清楚。这个案子在出具报告的最后期限那一天下午，黄志宏和我汇报说这份项目缺少用地规划条件，容积率为设定，在提交审核前要进行集体讨论。我就召集了张子强、苏某、黄志宏在我的办公室进行讨论。黄志宏说这块地的用途是综合用地，我们没有收集到用地规划条件，缺乏容积率指标，对此他收集了周边房地产项目的资料，按照武汉市基准地价设定了2.0的容积率，评估出楼面单价及这块地的总价值，请大家表态这个报告是否能出。张子强是参与评估师，他说设定容积率是有问题的，苏某也认为设定容积率有问题，但从技术思路上来说也是可行的。黄志宏说还是想争取做成这个案子，而且也是为了推进案件的顺利进展。张子强说以经验判断这个报告会送交当事人提异议，即使资料不全他们补充了资料我们还可以再次修订。苏某表示没有意见。之后我说没有容积率是个问题，但根据房地产规范和土地相关规程，设定是可行的，做这个项目也是为了推进法院的工作进展，只要我们在报告里说清楚了，那我同意出具报告。当时有没有讨论土地用途的问题我没有印象了。实际上，在土地评估时，没有用地条件不能评估。而且现在这种容积率是很少见的，根据已收集的周边三块已成交土地的容积率无论是选择与估价对象形状、面积最为接近的可比案例的容积率确定容积率，还是用简单算数平均法选三个可比案例的平均值设定为容积率，容积率都应该是4以上。且剩余土地年限只有二十多年，反推他的出让土地年限也不会是住宅的70年，所以土地用途设为住宅也是不妥的。本案评估报告中土地用途、容积率以及评估方式的选择注定了评估结果是偏低的。关于有无人打招呼的问题，我私下没有和法院接触，也没有和当事人接触，黄志宏也没有在公司报销和法院吃喝的费用，黄志宏说和星辉公司不认识，有无其他人为因素我不清楚。2、黄志宏的供述及辩解我在2006年10月份到武汉华汉房地产评估咨询有限公司工作，2008年左右，我入股了几万元作为公司增资，成了公司的股东。2014年7月份，武汉市中级人民法院委托光谷联交所通过摇号确定华汉评估公司作为评估机构对古田二路北特1号土地使用权进行评估。徐某从联交所拿回的材料有摇号通知书、评估委托书、转办单和土地证、宗地图。当时我发现缺少评估需要的土地规划条件，就让徐某和法院联系，让法院提供土地规划条件。徐某和法院承办人联系后告诉我没有其他的材料。我就让徐某和法院再次联系，让他们派人和我们公司一起去硚口区规划局调取相应的土地规划材料。之后，这个案件就一直放着等土地的规划条件。在评估过程中，我没有直接和法官联系过，都是通过徐某电话联系的，也没有通过书面要求委托方提供。8月份的一天，我和助理马某、联系人徐某，还有农行的李斌到古田二路北特1号土地进行了现场踏勘，当时法院和星辉公司的人没有到场。本次踏勘中星辉公司没有人到场，我也没有机会询问土地的基本情况。踏勘之后，我继续在等法院的资料直到委托期限快到期。徐某催我快点出报告。我说土地没有规划资料没法出报告，不行的话就退案。但徐某说这是光谷联交所摇号的评估项目，农行已经把评估费交了。考虑到接业务不容易，而且徐某还跟我说过，农行的人和她打招呼说不要把这块地评高了，不然不好卖。于是我就没有按规定开展调查，收集资料，而是采取设定的方法出具了评估报告。我当时的依据是《房地产估价规范》里的一条，对土地用途不明的土地，可以根据周边的规划情况，进行设定。当时在规划官网上查询不到这块地的具体规划用途。综合周边的土地都是建的住宅小区，我就设定评估对象土地用途为住宅用地，设定容积率为2010年武汉市住宅用地平均容积率2.0。没有法律规定可以在土地评估的报告中引用《房地产评估规范》的条款，《城镇土地估价规程》中也没有规定对用途不明的土地可以设定土地用途、规划条件来进行评估。擅自设定假设条件对估价对象进行评估违反了《行为准则》中禁止土地估价师逾越合法性原则。这份评估报告的一审是我自审，二审是苏某，三审是贾莉审的。我不清楚贾莉是否审核了我的报告，按照规定是要看的。当时，我和贾莉、张子强、苏某一起开会讨论了这个评估项目。我向他们介绍土地现有的资料和土地周边的情况，由我提议，并经我们四个人讨论决定，假设土地用途为住宅，容积率为2.0对土地进行评估，并在评估报告中载明，如果实际情况与报告是不符的，报告可以根据实际情况做出相应调整。苏某和张子强有没有提出质疑或反对意见我不记得了，贾莉当时说法院不提供材料也只能按照我提出的评估思路评出评估结果。最终，我以这种设定的方式出具了评估报告，评估价值为5770余万元。出具评估报告之后，星辉公司提出了评估异议，并随异议书移送了《项目分析报告》。我收到材料之后，认为星辉公司提供的“项目规划设计方案”和“项目评估分析报告”是对该地块开发的预测分析，不是政府规划批准的法律法规文件，所以我只做了异议回函回复星辉公司，如果星辉公司能够提供合法的土地规划条件，我公司可以对评估报告做出相应调整。后来，异议回函通过光谷联交所送交了武汉中级人民法院，我的回复没有下文，我也没有问过法院的相关人员异议的结果。我当时选择的是搭配使用市场比较法和基准地价修正法，都是偏低的评估方式，是想保守评估，不是想刻意低评。我知道这份评估报告是法院的司法委托，评论结果要用于法院的强制执行时确定拍卖保留底价，知道这份报告被使用之后可能导致被执行人的财产被低价处置，损害被执行人的利益。本院认为，被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司作为资产评估的中介组织，被告人贾莉作为该公司主管人员，被告人黄志宏作为直接责任人，在承担资产评估活动中，故意提供虚假证明文件，情节严重，其行为均已构成提供虚假证明文件罪,属单位犯罪。公诉机关指控的犯罪事实清楚，证据确实、充分，罪名准确，本院予以确认。被告人贾莉归案后如实供述上述事实，当庭自愿认罪,依法可以从轻处罚。关于被告人贾莉的辩护人提出其行为属于出具证明文件重大失实罪、被告人黄志宏辩解指控“未经委托方授权”不属实以及其辩护人提出黄志宏的行为不构成犯罪、不构成提供虚假证明文件罪的辩护意见，经查，被告人黄志宏在接受评估项目后，明知缺乏评估必要的规划条件，未按照城市土地估价的基本程序，收集估价所需资料，违反城市土地估价应遵循最高最佳使用、替代等基本原则，也未参照周边地块的容积率、土地用途，在未经委托人授权的情况下，采取设定（即假设）容积率为2.0、土地使用条件为住宅用地进行评估。被告人黄志宏作为专业土地估价师，明知该评估结果明显偏离土地的正常价格即低于市场价格，同时，明知此项评估结果将作为拍卖底价，会给权利人造成损失，依然出具报告，致使星辉房地产建筑（武汉）有限公司遭受重大财产损失，属情节严重。被告人贾莉作为评估机构主管人员，身为专业土地估价师，明知黄志宏的评估方法违反城市土地估价规程的有关规定，未经严格审核，同意出具报告，造成权利人重大财产损失，属情节严重。被告人黄志宏作为直接责任人、被告人贾莉作为主管人员，故意提供虚假证明文件，情节严重，均应以提供虚假证明文件罪追究刑事责任。故辩护人的辩护意见及黄志宏的自行辩解均与庭审查明的事实、证据不符，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国刑法》第二百二十九条，第二百三十一条，第二十五条第一款，第三十条，第三十一条，第五十二条，第五十三条，第六十七条第三款的规定，判决如下：一、被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司犯提供虚假证明文件罪，判处罚金人民币二十万元（罚金已缴纳)。二、被告人贾莉犯提供虚假证明文件罪，判处有期徒刑一年三个月，并处罚金人民币三万元。(刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2019年7月13日起至2020年10月12日止；罚金已缴纳)。三、被告人黄志宏犯提供虚假证明文件罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币三万元。(刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2019年7月13日起至2021年1月12日止；罚金自本判决生效之日起，十日内向本院缴纳)。如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或直接向湖北省武汉市中级人民法院提出上诉。书面上诉的,应当提交上诉状正本一份，副本二份。审 判 长  徐中泉审 判 员  魏 俊人民陪审员  朱燕燕二〇二〇年八月二十日书 记 员  舒钦灵