浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初2050号原告（反诉被告）中国人民解放军94969部队，住所地上海市浦东新区杨高北路**。负责人王奇伟，部队长。委托代理人翁发详，福建诚真律师事务所律师。委托代理人吴士韬，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。被告（反诉原告）林诒高，男，1963年10月4日出生，汉族,住浙江省杭州市江干区。委托代理人吴静，女，1963年8月24日出生，汉族，住址同上，系林诒高妻子。委托代理人黄爱军，浙江仁策律师事务所律师。原告中国人民解放军94969部队（以下简称94969部队）诉被告林诒高返还原物纠纷及反诉原告林诒高诉反诉被告94969部队合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张宏独任审判，于2019年5月22日、2020年7月30日两次不公开开庭进行了审理。94969部队的委托代理人吴士韬和林诒高两次到庭参加诉讼，94969部队的委托代理人翁发祥、林诒高的委托代理人黄爱军到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告94969部队诉称，林诒高在94969部队工作期间申请参加了部队单位集资建房，分得杭州市××路××街××号××幢××单元××室；转业至浙江省高级人民法院后，又想参加浙江省专项住房安置、申请地方经济适用房。根据规定，不能重复购买福利房（包括集资房、经济适用房、房改房等），为此，林诒高在明确退还所购部队单位集资房的情况下，双方于2006年11月1日就杭州市××路××街××号××幢××单元××室退还事宜进行协商，并达成了协议书。在林诒高同意退还原所购集资房的情况下，94969部队将协议书作为情况说明的附件一并寄送给有关部门。2018年10月，根据上级要求，94969部队在对所有占有使用房屋用户进行核查过程中发现，林诒高参加浙江省专项住房安置，已拿到地方住房且于2011年1月办理了经济适用房产权手续。为此，94969部队多次要求林诒高按协议约定将占有使用部队的房屋交还，但林诒高拒不腾退。为此，原告94969部队诉请判令：一、被告立即腾空搬离占有使用的位于杭州市××路××街××号××幢××单元××室，并返还给原告；二、被告支付自2011年7月1日起至实际搬离期间的占有使用费（暂计至2018年12月31日，占有使用费为320564元，按江干区同地段同期平均租金标准计）；三、律师费（5万元）和诉讼费由被告承担。被告林诒高辩称，一、涉案房产大部分（65.8%）系林诒高集资所建，林诒高虽签有退房协议，但在集资部分未得到补偿或回购之前，根据物权法第241条规定依法享有准物权，有权占有使用房屋。二、退房协议书系部队事先拟定好的格式化条款，因免除部队补偿责任和排除对方权利应属无效。三、本案是因集资建房合同而引起的合同纠纷，属于单位集资建房产生的历史遗留问题。如果部队不认可集资建房合同的真实合法有效，就不具有对原部队遗留问题承担责任的主体资格。四、部队用实际行为继续履行集资建房合同直到2018年10月，应视为双方之间退房协议已实际变更。五、部队基于退房协议解除集资建房合同而要求林诒高返还财产属于债权请求权，部队起诉认为2011年7月条件成就但直到2018年10月才采取断水电行为并提出履行退房协议，已经丧失胜诉权。六、林诒高系合法使用且正常缴纳物业费，故不存在房屋占用费。即使有，房屋占用费属于债权，应从部队催告之日2018年10月按公寓房租金标准计，且只有单位补贴的27平方米可以收取租金。2016年10月1日前的租金均已超过诉讼时效。七、律师费没有约定、没有法律依据、且根据司法厅指导价过高。八、集资合作房不属于福利房，更不是房改房，与地方福利房不是同一类型，林诒高现居住的经济适用房系全价购置，不是房改置换房。反诉原告林诒高反诉称，1996年林诒高与87167部队签订《集资建房合同书》，约定由单位和个人共同出资建造家属楼。当时林诒高的职级是营职，分得涉案房屋面积为79平方米，其中52平方米的建房费用均由林诒高自负费用。林诒高为此交纳建房费用3万元，并花费装修费用7万元。涉案房屋建成并交付后，部队一直未按约办理产权登记，造成林诒高未享受房改房福利政策并失去了参加地方房改的机遇。2006年11月1日，为申请经济适用房，林诒高被迫与94969部队签订协议书，同意在拿到地方住房钥匙6个月后依法退出涉案房产。但该协议约定并非指无偿退出，而是按集资建房合同约定由部队回购并支付回购款以及结清住房补贴和公积金后退出。且在之后十多年间，直到2018年10月，林诒高一直正常使用该房产，且交纳物业管理费、水电费等，部队未提出异议。双方以实际行动对协议书的履行进行了变更。2018年10月初，部队向林诒高送达《违规多占多购住房处理告知书》，要求林诒高于2018年10月15日腾退上述房屋。林诒高认为部队的腾房要求因告知书所依据的退房文件不适用林诒高、集资建房合同书合法有效、部队以实际行为继续履行集资建房合同至2018年10月、单方面解除集资建房合同没有法律依据而没有事实和法律依据。为此，林诒高诉请判令：一、确认《集资建房合同》有效；二、确认《协议书》不发生约定解除集资建房合同效力；三、确认《集资建房合同》继续履行，林诒高对杭州市××路××街××号××幢××单元××室房屋享有永久居住权；如要解除合同或腾房，应由部队支付回购款158万元；四、本案反诉费用由反诉被告承担。反诉被告94969部队辩称，一、根据民法总则和最高人民法院有关规定，林诒高诉部队集资建房合同纠纷一案属于单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院民事诉讼的范围，应驳回林诒高的起诉。二、告知书所依据的退房文件，其管理清查的对象是现役和转复退人员目前是否有资格继续使用享有军队管辖的军产房的居住使用权，适用于林诒高。三、部队对集资建房合同效力没有异议，但其内容已由协议书相关约定变更替代。四、部队在2018年9月前没有采取措施要求林诒高返还涉案房屋是因为不知道林诒高已经取得地方经济适用房，并非部队以实际行为继续履行集资建房合同。五、根据《经济适用住房管理办法》及《浙江省领导干部违反住房规定有关问题的处理意见》，林诒高转业至地方工作期间，只有在退还先前购买的集资房情况下才有资格享受和购买经济适用住房。为此双方达成协议书，协议书合法有效。六、林诒高主张“终止履行集资建房合同按当地房管部门评估价购回，个人所得房款按集资建房时本人负担的住房造价比例分配”没有事实和法律依据。七、部队按上级规定对违规占有住房进行清退是职责所系。本案经审理查明的事实如下：1996年6月4日，空军雷达兵第五团（甲方）与林诒高（乙方）签订集资建房合同书，约定团和个人集资建造家属宿舍；营职享受54平方米建筑面积；集资建房主体工程所需资金，按住房的造价及相对职级享受建筑面积，甲、乙方各支付50%，超出面积所需的建房经费，全部由乙方负担，室外附属工程费及其他建筑费由甲方负责解决；房屋的装修经费全部由乙方负担；集资所建住房竣工验收后，甲乙双方按照规定办理产权书（乙方产权比例按上级规定执行），乙方拥有的产权，可以合法继承和有条件出售，但不得改变用途、出租、抵押、转让和赠与，乙方住满五年后，允许出售，由甲方按当地房管部门评估价格购回，乙方所得房款按集资建房时负担的住房造价比例分配；等等。林诒高分得涉案房产，并支付3万元房款。2006年11月1日，94969部队（甲方）与林诒高（乙方）签订协议书，约定根据军队房改有关政策，乙方拟参加浙江省专项住房安置，届时应退还杭州市机场路里街43号94969部队162幢3单元201室（建筑面积79平方米）；乙方拿到地方住房钥匙以后6个月内退出杭州市机场路里街43号94969部队162幢3单元201室住房；如乙方在规定时限内未归还甲方住房，甲方有权依法采取强制措施收回住房，执行过程中产生的一切费用及后果由乙方承担。2018年10月，94969部队张贴违规多占多购住房处理告知书，告知林诒高涉案房屋经核查认定为违规住房，需于2018年10月15日前腾退。至2018年10月，林诒高仍向94969部队交纳涉案房屋的水电费等。经94969部队申请，本院委托杭州众诚价格评估有限公司对涉案杭州市××路××街××号××幢××单元××室房屋租金进行评估。2020年6月16日，该机构出具评估报告书【杭众价（2020）评字第Ｔ160号】，评估结论涉案房屋2011年7月至12月租金为14921元、2012年1月至12月租金为29923元、2013年1月至12月租金为31528元、2014年1月至12月租金为31207元、2015年1月至12月租金为32300元、2016年1月至12月租金为34040元、2017年1月至12月租金为37567元、2018年1月至12月租金为38614元。经林诒高申请，本院委托杭州众诚价格评估有限公司对涉案杭州市××路××街××号××幢××单元××室房屋在2011年7月的价值进行评估。2020年6月16日，该机构出具评估报告书【杭众价（2020）评字第Ｔ159号】，评估结论为涉案房屋在2011年7月15日，产别性质为经济适用房的评估总价为142.49万元，产别性质为商品房的评估总价为173.18万元。另查明，林诒高于2011年1月办理地方经济适用房产权证，并在此之前已领取钥匙。又查明，94969部队为本案本诉支付律师费5万元。上述事实，有94969部队提交的协议书、委托代理合同、发票、转账凭证、评估报告书【杭众价（2020）评字第T160号】，林诒高提供的集资建房合同书、违规多占多购住房处理告知书、水电物业费收据、评估报告书【杭众价（2020）评字第T159号】及当事人的陈述为证。对94969部队提交的杭州市租赁房房租2001-2017年同比价格指数情况证明与本案无关，本院不予认证。对林诒高提交的总后勤部军队集资建房管理暂行办法、中央军委（1999）19号方案不属于证据范畴，照片无法证明其待证目的，杭州市物价局关于公布杭州市区经济适用住房市场评估价格与本案无关，本院均不予认证。本院认为，根据国务院办公厅中央军委办公厅发布《军队转业干部住房保障办法》第九条“租住军产住房的军队转业干部，本人或其配偶已购买或租住地方住房，以及已修建自有住房或采取其他方式解决了住房的，应及时退还军产住房”，《经济适用住房管理办法》第三十二条“已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房”、第三十五条“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分”等规定，以及94969部队与林诒高在协议书中的约定，在地方购买经济适用房的军转干部，应退还军队住房。林诒高已于2011年1月办理地方经济适用房产权证，并在此之前领取房屋钥匙，理应按约腾退涉案房屋。对于林诒高关于涉案协议书系格式条款，因免除部队补偿责任和排除对方权利无效辩称，与事实不符；关于部队继续收取其水电、物业费而对协议书内容进行变更的辩称，于法无据，本院均不予采纳。因林诒高取得地方经济适用房钥匙的时间并非由部队掌握，故对林诒高关于部队于2018年10月要求其腾退已丧失胜诉权的辩称，本院亦不予采纳。关于94969部队主张的房屋占有使用费。双方协议约定在林诒高拿到地方住房钥匙以后6个月内退出住房。庭审中，林诒高自认已于2011年1月以前领取地方经济适用房钥匙，故应于2011年7月前退出涉案住房。林诒高未按约腾退，还应支付自2011年7月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。根据评估报告，2011年7月至2018年12月涉案房屋租金为250100元。2019年1月至林诒高实际腾退之日的占有使用费，94969部队主张按涉案房屋2018年年租金38614元标准计算，尚属合理，本院予以支持。关于94969部队主张的律师费，双方协议未明确约定承担主体，且律师代理费并非必要支出的费用，故对94969部队主张由林诒高承担律师费的诉请，本院不予以支持。关于林诒高诉请确认集资建房合同书有效及协议书不发生约定解除集资建房合同书效力的问题，因94969部队于庭审中明确表示认可集资建房合同的效力，及涉案协议实质构成对集资建房合同的变更而非解除，故双方对此并无争议，在双方无实质争议的情况下，反诉原告该两项诉请无需作为判项确认。关于集资建房款的退还问题。评估报告书【杭众价（2020）评字第T159号】认为涉案房屋在2011年7月15日，产别性质为经济适用房的评估总价为142.49万元，产别性质为商品房的评估总价为173.18万元。涉案房屋属于单位集资建房，根据“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分”的规定及本案情况，本院确认涉案房产取经济适用房的标准，即作价142.49万元。林诒高应于2011年7月腾退，对此林诒高应系明知，故对其主张按涉案房屋2018年同类同地段经济适用房市场价值退回相应房款，因不符合公平原则，本院不予支持。根据《集资建房合同书》约定及双方确认，涉案房屋建筑面积为79平方米，林诒高身为营职享受的54平方米建筑面积由双方各半出资，超出面积25平方米由林诒高出资购买，也即林诒高共出资购买52平方米。经计算，94969部队应退还林诒高房款金额为937909元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林诒高于本判决生效之日起一个月内腾空坐落于杭州市××路××街××号××幢××单元××室房屋，交付原告（反诉被告）中国人民解放军94969部队；二、被告（反诉原告）林诒高支付原告（反诉被告）中国人民解放军94969部队房屋占有使用费人民币250100元（暂算至2018年12月31日，2019年1月1日起的占有使用费按38614元/年标准计算至林诒高实际腾退之日止），于本判决生效之日起十日内付清；三、原告（反诉被告）中国人民解放军94969部队退还被告（反诉原告）林诒高集资建房款人民币937909元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军94969部队的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）林诒高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的本诉案件受理费人民币3429元，由原告中国人民解放军94969部队负担人民币1115元，被告林诒高负担人民币2314元。反诉案件受理费人民币9510元，由反诉原告林诒高负担人民币3865元，由反诉被告中国人民解放军94969部队负担人民币5645元。林诒高于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。中国人民解放军94969部队于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员  张 宏二〇二〇年八月十二日法官助理  郭卓君代书记员  姜 玲