广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16736号原告：佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城海三路**，统一社会信用代码914406057340989673。法定代表人：刁振欢，总经理。委托诉讼代理人：谭永源，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈伟坚，男，该公司工作人员。被告：庞日仙，女，1980年9月6日出生，汉族，住广东省廉江市*******，现住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码440***********。委托诉讼代理人：钟玉华，男，被告配偶。原告佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司与被告庞日仙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于同年7月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈伟坚及被告的委托诉讼代理人钟玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付从2018年1月至2019年3月止所拖欠的物业管理费2061元（15个月，每月137.4元）；2.被告承担诉讼费。事实和理由：佛山市南海区********汇尚华庭小区由原告从2013年4月提供前期物业管理服务。同时原告已将相关资料向镇房管所、物价局申请备案，并己得到批复。汇尚华庭物业管理费住宅收费标准为：1.5元/平方米/月；露天固定车位收费标准为：150元/辆/月；地下停车位管理费收费标准为：25元/个/月；汇尚华庭4座1104房号确权后的建筑面积为：91.6平方米。业主姓名：庞日仙（被告），自2019年1月至2019年3月，一直拖欠着物业管理费，原告及管理处在服务期间和2019年3月31日离场后，曾多次以电话、上门、发通知、催收函、律师函、寄快件挂号信等形式通知该业主，但该业主一直以其他不合理的理由拖延交费。按双方签订的协议内容，物业管理企业有权要求业主被告支付从2018年1月至2019年3月所拖欠的物业管理费合计总额为2061元。被告庞日仙辩称：被告所居住的汇尚华庭小区从2013年4月起由原告提供物业管理服务，起诉状中所述：“被告从2018年1月至2019年3月，一直拖欠着物业管理费”是因为原告没有依约履行合同以及未按相关规定提供服务，己构成违约。《汇尚华庭前期物业管理合同》内写明合同期内，原告参照《普通住宅小区物业管理服务等级参照二级》开展物业管理服务，并按照业主和物业使用人的合理要求执行。但原告却没有履行合同义务，使物业管理十分混乱。而且，汇尚华庭小区在南海区住建备案的物业管理公司是南海历程物业管理公司而非南海桂城敬善物业管理公司。被告自入住汇尚华庭小区至今，原告提供的物业管理服务一直存在问题，主要包括以下几个方面：一、财务方面：根据丹灶《汇尚华庭》前期物业管理服务协议第一条第6款、第7款、第11款的规定，原告有义务编制物业管理服务及财务年度计划；每季度定期向业主公示物业管理服务费用收支账目；协议终止后，与业委会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续并经业委会确认。虽经小区业主委员会多次发函及会议催促，但原告始终未公布2013年至2019年期间的财务清单、水电公摊情况以及公共收益部分财务清单，也未返还公共收益，并且拒绝移交相关管理资料给业委会。二、公共安全维护方面：根据《汇尚华庭前期物业管理合同》的约定，原告提供的服务内容包括公用设施设备维护、运行和管理，包括：供排水系统设备、供配电设备与线路、电梯、楼内消防设备设施、落水道、烟囱等。首先，小区内部的消防设备设施不合格，存在严重安全隐患（DV现场报道可佐证）。例如：消防管没有水、消防设备设施检查不到位、部分灭火器过期等，原告明显未履行排查设备设施、确保完好无损、可随时使用、消防通道畅通等合同义务。其次，小区内部的照明设备、监控设备、电梯、墙砖、电梯消防门等损坏之后，原告不及时履行维修、更换的义务，没有尽到保障小区内安全设施齐备、通风、照明及附属设施正常运行的义务。三、环境卫生方面：根据《汇尚华庭前期物业管理合同》的约定，原告有保障公共环境卫生整洁、干净的义务，包括公共场所、房屋公用部位的卫生清洁、垃圾的收集和清运等。但实际上，小区内环境卫生恶劣，花草荒芜、鼠虫猖狂、垃圾成堆、楼顶杂物堵塞排水、楼道杂物阻碍逃生通道，小区保洁人员基本保持每天两小时左右工作后就下班了。四、秩序维护问题：根据《汇尚华庭前期物业管理合同》的约定，原告有维持公共秩序的义务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。但小区门口无论是白天还是晚上，无论有无人进出，经常都是大门栏杆竖起门大开，经常岗亭找不到保安，监控摄像头部分不能正常工作，存在极大的安全隐患。五、车位管理问题：根据《汇尚华庭前期物业管理合同》的约定，原告对交通和车辆停放有管理和保管的责任。但是小区内车辆乱停在非停车位（楼道口及公共活动地面）原告也不进行管理，小区露天车位有开单收费、有保安私自收费、商铺侧车位不收费等混乱收费现象，原告也不及时进行处理。从以上几个方面可以看出，原告完全未履行其应尽的合同约定义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：经书面催告，业主无正当理由拒绝交纳或在催告期内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告并非是“无正当理由”拒绝交纳物业费，从物业合同签订至物业公司发出离场告知书，原告一直未提供符合合同约定的物业服务，导致物业管理十分混乱，小区环境卫生恶劣、排水不畅、消防逃生通道堵塞、消防设施设备不合格、小区门岗无人执勤等，严重危及业主的生命财产安全。业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决。2015年春节期间被告放门口三个轮胎不见了，物业未处理；2018年楼上装修漏水，导致被告厨房酒柜泡水，物业未处理。原告未按合同约定以及相关规定提供服务，业主也未享受相关物业服务，因此，被告拒交物业费不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的情形，由于物业公司的严重合同违约，“只管收钱，不管事”的所作所为，被告拒交物业费，完全是情理中的事，合理合法。综上所述，被告迟延缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权拒绝履行约定，拒交物业管理费用，现请求依法驳回原告对被告的全部诉讼请求，补回被告所交所有费用的发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示及质证。对于当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的EMS快递单，被告确认已收到相应快递，本院予以确认；2.原告提交的公函和律师函，为原告单方制作或原告单方委托律师制作，内容未经被告确认，本院不予确认；3.原告提交的物业服务收费备案表，申请单位即原告、备案单位佛山市南海区发展规划和统计局均已加盖印章，本院予以确认；4.原告提交的汇尚华庭前期物业管理合同，合同双方已盖章或签名，本院予以确认；5.被告出示的电视节目DV现场2019年3月18日报道视频，是第三方媒体对采访当时涉案汇尚华庭小区有关情况的客观反映，本院予以确认；6.被告出示的《谁来救救这个被物业公司侵蚀得千疮百孔的小区？》，为被告单方制作，未经原告确认，本院不予确认。综合确认的证据及结合当事人陈述，本院查明事实如下：2013年4月1日，原告与案外人佛山市南海区圣莲利房地产开发有限公司签订《汇尚华庭前期物业管理合同》，约定原告从即日起受佛山市南海区圣莲利房地产开发有限公司的委托，为位置坐落于佛山市南海区********的“汇尚华庭”物业实施管理服务工作。2014年3月29日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告所购汇尚华庭*****号住宅的物业管理服务费为按建筑面积91.6平方米、每平方米每月1.5元的标准计算，小区电梯保养、保险、维修费用等及公共用水、用电所产生的费用由业主/使用人按户份额分摊，交费时间为每月15日前；原告则应维护和管理小区的共用设备、定期检查消防设施、及时处理消防隐患，并应每季度定期向被告公示物业管理服务费用收支账目。2014年10月29日，涉案物业（房屋坐落：广东省佛山市南海区**********）进行了房产权属登记，登记所有权人为被告，建筑面积为91.54平方米。2019年3月7日，佛山市南海区丹灶镇汇尚华庭第一届业主委员会向原告发出《离场告知书》，决定解除汇尚华庭与原告的物业委托关系并要求原告办理离场交接手续，物业管理费则由原告收取至同月31日。2019年3月18日，广东广播电视台公共频道《DV现场》节目以主题“业主投诉：小区消防隐患重重物业长期无维护”对佛山市南海区***********；报道内容显示，该小区业主反映小区内的消防设施不完善、不少设备损坏已久、物业管理服务质量差、物业经常不履行服务职责等，记者通过走访也发现4座15楼的消防栓无水且消防栓无定期检查，及该座仅1、2、14、15楼有灭火器且有一个楼层的灭火器已过期，另物业服务中心办公室内的物业服务信息公示栏上未见小区内公共收益、水费清单的公示等本院认为：原告是汇尚华庭小区2013年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务企业，被告作为涉案物业汇尚华庭*****的所有权人即业主，已经接受了原告2018年1月至3月期间的物业服务，故被告应向原告支付该期间的物业管理服务费。按《前期物业管理服务协议》，物业管理服务费标准为住宅1.5元/月/平方米，故被告所有的4座1104房2018年1月至2019年3月期间的物业管理服务费为2059.65元（1.5元/月/平方米×91.54平方米×15个月）。被告辩称原告提供的物业服务不符合合同约定，并已举证《DV现场》节目等证据，据前述证据反映，原告提供的物业服务确有部分不符合《前期物业管理服务协议》约定之处，故原告应对此承担相应违约责任，结合原告的违约程度、本案的具体情况，本院酌定原告减收前述物业管理服务费的10%，即被告只需支付前述物业管理服务费的90%部分1853.69元（2059.65元×90%）；原告请求的物业管理费中超出此范围的部分，本院不予支持。被告拒交2018年1月至2019年3月期间全部物业费的主张，过于加重原告的违约责任，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十九条第一款之规定，本院判决如下：一、庞日仙应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2019年3月31日的物业管理服务费1853.69元予佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司；二、驳回佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司负担2.5元，由庞日仙负担22.5元。庞日仙负担的份额应与上述第一项同期迳付佛山市南海区桂城敬善物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 刘 哲二〇二〇年八月十日书记员 黄泳欣