北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初72971号原告：张大伟，男，1965年12月7日出生，汉族，无业，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：刘海峰，北京市博仁律师事务所律师。被告：傅利，男，1966年7月12日出生，香港居民，现住辽宁省大连市中山区，香港永久性居民身份证号R845183（3）。委托诉讼代理人：康跃红，北京市鼎知律师事务所律师。原告张大伟（以下称原告）与被告傅利（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘海峰、被告委托诉讼代理人康跃红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效。事实和理由：2009年4月，原、被告签订《房屋租赁合同》，租金早已交付完毕，原告租赁使用被告名下的位于北京市朝阳区白家庄路X号楼X号楼C单元C-X1号和C-X2号两套房屋及一个车位（-2层X号车位）至今。现仍在租赁使用期内，如今原告的母亲及其他亲属一直在此居住。但近期，被告几次到家里找原告，要求终止合同，让原告配合腾退房屋，原告虽已多次拒绝，但被告至今仍不甘休，原告已不堪骚扰，不得已，诉至法院。被告辩称，我认为双方租赁合同合法有效，是真实意思表示。但是我认为该合同不应该继续履行，虽然租赁合同约定了20年的租赁期限，但诉争房屋涉及法院强制拍卖，我希望解除合同配合法院拍卖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对如下事实予以确认：2009年4月4日，被告作为出租人（甲方）与承租人（乙方）原告签订《房屋租赁合同》，约定：乙方自甲方处承租位于北京市朝阳区白家庄路X号楼X号楼C单元C-X1号和C-X2号两套房屋及一个车位（-2层X号车位），租赁用途为自住；租赁期限自2009年4月7日至2029年4月6日，共计20年；甲方应于2009年4月10日前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方在交房确认栏中签字并移交房门钥匙后视为交付完成；租金标准及支付方式为264000元/年，20年租金总计528万元；支付方式为：20年租金已现金方式一次性付清；押金为30万元，由乙方在本合同签署当日交付给甲方。双方另约定其他合同权利义务。2009年4月7日，双方签署《交房确认》材料一份，内容为：乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意验收。原告称共计六次向被告汇款共计1240万元，扣除租金528万元和押金30万元后，剩余682万元均为提供给被告的借款，被告未出具借条。庭审中，原告提交：1、2011年7月21日中国银行汇兑支付往账凭证一张，显示张某1于该日向被告汇款180万元。2、中国建设银行客户回单一张，显示张某1于2011年7月21日向被告汇款60万元。3、中国民生银行个人汇款业务凭证一张及存折一份，证明该日向被告汇款500万元。4、2012年6月21日招商银行个人转账汇款业务受理回单两张，分别显示张某1向被告汇款90万元，刘某向被告汇款230万元。5、2012年6月21日中国银行结算业务申请书，显示刘某在该日办理向被告汇款180万元的业务。被告认可原告上述陈述及证据。关于租赁物交付情况，被告称其在合同签署后将房屋钥匙交给原告，但原告基本没有居住，当时双方想办理抵押，因手续办理时间太长最后未能办理。原告称涉案房屋一直在大连银行抵押，原告将钱转给被告后大连银行解押后，应该由原告进行抵押登记，但被告又将房屋抵押给另一家银行；约2011年底2012年初，被告将房屋交付给原告。原告庭审中又称原告于2009年6、7月份拿到房屋钥匙，由原告的母亲在该房屋和海南两边住；2011年底2012年初原告的家人常住在涉案房屋内。原告提交北京恒富物业服务有限公司于2018年5月4日开具的居住证明两份，证明原告及张某1自2012年1月1日在位于北京市朝阳区白家庄路X号楼X号楼X单元X1号居住。被告对此认可。原告提交张某1于2016年9月13日向北京恒富物业服务有限公司交纳物业管理费21273元的汇款凭证及发票。被告提交其委托诉讼代理人康跃红律师于2017年6月12日15时30分与其询问笔录一份，内容为：康跃红：“请您简单陈述一下与张大伟的涉案房屋租赁过程。”被告：“我与张大伟很早就认识，一起合作过生意项目，以前就有经济往来。2009初的时候，我找张大伟帮我筹措1000多万款项，他提出让我拿北京的房子做抵押。那时，他在北京有房孒，但那是商用房屋，不能居住，他正需要房子住，而且他打算给他母亲也单找一套房子住，我就提出，让他整租我的房屋，中途他买了房子，我也有富裕钱时，也可商量还钱终止合同，我没钱还，他就一直住，他就同意了。于是，我们在2009年4月初就签订了房屋租赁合同，将北京市朝阳区康营中街X号a-X-X至2层的别墅及北京市朝阳区自家庄路X号楼X号楼5层C单元C-X1、X2号的房屋及车库全部租予张大伟，整租20年，租金一次性付清。签完合同，我白家庄路X号楼X号楼5层C单元C-X1、X2号的房屋及车库交给他了，但别墅我没有交给他。后来他把租金也付清了。他总共给了我一千多万，但张大伟说别墅他不租了，除去白家庄房子的500万租金以外的钱，算作借款。别墅我就一直自己使用了。现在我还欠张大伟的钱没还呢。”康跃红：“房屋刚被法院采取强制措施，评估拍卖时，你对法院是如何陈述的？”被告：“我跟法院讲，别墅和白家庄的房子都租予张大伟了，两处房子我们确实都签了合同。法院可能就都做的是带租拍卖公示。但是，好像张大伟对法院说，他实际只租赁使用了一套房屋。”康跃红：“二次评估后，你对法院是如何陈述的？”被告：“我对法院讲，房子没租给张大伟。”康跃红：“为什么前后说的不一致呢？”被告：“二次评估前，我因为案件被其他司法部门采取了强制措施，被限制了人身自由。此时，张大伟让人找我家属迫讨债务，要钱。我对其做法很不满。认识多年，我落难时来讨债，不仗义。于是，我就认为，既然你要钱，那就等于付的钱全都不是房租，全算借款呗，我认账。我就不认可你租房的事实，否认收的有租金。其实，就是赌气。他本来租我房子，以租客身份优先买我房子也可以抵偿他些损失，但他那样做，我觉得很不够朋友。后来，他找到我，也向我道了歉，这事情已经说开了。说实话，白家庄的房子他确实一直租赁使用至今，我也确实还欠他钱，事情我都认可。我现在经济处境遇到了困难，要集中精力想办法渡过难关，也没精力与好的办法来解决目前的执行案件及随时配合法院参加处置资产抵偿债务的程序，因此，委托贵所律师代理参与法律程序，非常感谢。”经查，国家开发银行股份有限公司香港分行与大连傅氏企业集团有限公司、被告、刘欣发生民事纠纷，北京市第三中级人民法院于2014年6月30日分别作出（2014）三中民初字第04427号民事调解书、（2014）三中民初字第04428号民事调解书，均已发生法律效力。因国家开发银行股份有限公司香港分行申请强制执行，北京市第三中级人民法院依法续行查封了被告名下位于北京市朝阳区白家庄路X号楼X号楼5层C-X1号、北京市朝阳区白家庄路X号楼X号楼5层C-X2号、北京市朝阳区白家庄路1号院X、X号楼地下车库-2层X号车位。原告在该案中申请中止对上述房屋、车位的执行，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03执异132号执行裁定，驳回原告的异议请求。以上事实，有房屋租赁合同、交房确认单、居住证明、汇款凭证、发票、询问笔录、（2017）京03执异132号执行裁定书等书证、照片及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，法律规定，因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。相关司法解释规定，人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。本案被告系香港居民，本院参照上述涉外民事诉讼程序审理，因案涉房屋租赁合同的履行地位于北京市朝阳区，故本院对案件具有管辖权。本案的争议焦点是原、被告是否存在真实的租赁合同关系；如存在，该合同是否合法有效。庭审中原、被告虽均认可双方于2009年4月4日签订《房屋租赁合同》，但因该合同的真实性认定涉及案外人国家开发银行股份有限公司香港分行的执行利益，本院仍需对此予以审查判断。需说明的是，首先，从事实的动态发生来说，裁判事实不同于客观事实。客观事实也可称为原初事实或生活事实，是事实存在的最本真状态。客观事实进入了司法诉讼领域，可能被当事人陈述为案件事实。人民法院依据法律规定对案件事实进行分析，并最终形成裁判事实。裁判事实是人民法院在法律上最后认定的事实形态。由于不同的案件事实对于不同的当事人具有不同的法律意义，故不同的当事人对案件事实可能陈述不一，因此在事实争议较大的案件中，案件事实常常具有兼具主观性、客观性和法律性的特点。本案中，考虑到原告主张且被告认可的双方租赁合同关系存在的事实，涉及国家开发银行股份有限公司香港分行的执行利益，本院不能排除相关当事人案情陈述及自认的主观因素，需对该部分案件事实审慎判断，以求认定的裁判事实更符合客观事实。其次，从证明标准上来说，法律真实不同于客观真实。客观真实是指法院在判决中认定的事实，应当与发生在诉讼前的案件事实完全吻合。法律真实是指法院在裁判中对事实的认定符合民事诉讼中的证明标准，从所依据的证据来看已达到了可以视为真实的程度。我国民事诉讼中实际确立了高度盖然性的证明标准，是指法官从证据中虽然尚未形成事实必定如此的确信，但在内心中形成了事实极有可能或非常可能如此的判断。考虑到原、被告认可的案件事实与国家开发银行股份有限公司香港分行利益存在根本冲突，为更好的保障各方主体的合法权益，防范相关道德风险，应当适度提高原告就其主张事实的证明标准。据此，本院认为，原告在提交其与被告签订《房屋租赁合同》的基础上，仍有必要提交证明该合同真实履行的间接事实，以形成对双方合同关系的佐证，以合理对抗国家开发银行股份有限公司香港分行的执行利益。就合同履行的情况，本院论述如下：一、从房屋的交付来看。原告在庭审中存在两种不同陈述。原告先称约2011年底2012年初被告将房屋交付给原告；后又称原告于2009年6、7月份拿到房屋钥匙，由原告的母亲在该房屋和海南两边住，2011年底2012年初原告的家人常住在涉案房屋内。二、从租金的支付来看，原告称共计六次向被告汇款共计1240万元，其中包含租金528万元和押金30万元。就上述汇款是否确系租金，首先汇款时对于发生汇款原因缺乏备注等原始材料印证，其次汇款数额与实际约定租金数额亦不能准确对应。三、从物业费的发生来看。原告提交的证据显示其于2016年9月13日才发生物业费用，该时间在国家开发银行股份有限公司香港分行与傅利发生诉讼之后。在此之前并无客观的物业费支付凭证足以证明原告实际使用房屋。另，从被告的陈述来看。其先后两次对人民法院作出不同的陈述，在房屋刚被人民法院采取强制措施时，其称房屋租给了原告，在二次评估后又否认房屋租给原告。综上，根据原告所提交的证据及相关当事人陈述，在租赁合同是否真实依约履行环节，相关证明均存在较大瑕疵，在存在第三人利益冲突的情况下，本院无法基于现有证据形成涉案租赁合同真实存在及履行的确信，也即原告的举证未达到我国民事诉讼中高度盖然性的证明标准，故原告未完成其举证责任，应承担相应不利的诉讼后果，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告张大伟的全部诉讼请求。案件受理费28800元，由原告张大伟负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 蔡 峰审判员 文怡昊审判员 杨 静二〇二〇年八月二十七日书记员 马 悦