黑龙江省鸡东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黑0321执异29号 异议人（被执行人）：黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区东风办兴旺1-1-2。 法定代表人：李德军，职务经理。 实际投资人：丁国洋。 原案申请执行人：卢宏艳，女，1972年4月6日出生，汉族，个体，现住黑龙江省鸡东县。 原案第三人：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇前进街六委。 法定代表人：王文俊，职务经理。 委托代理人：赵亮，该公司法律顾问。 在本院执行卢宏艳与黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司债权人代位权纠纷一案中，异议人黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司对黑龙江德中诚资产评估有限公司出具的黑德中诚（2019）评司鉴字第131号司法鉴定意见书有异议，向本院提出书面执行异议。依法作出（2020）黑0321执异73号执行裁定，黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司向鸡西市中级人民法院复议，鸡西市中级人民法院发回鸡东县人民法院重新审查，发回后，本院另行组成合议庭公开听证进行了审查，现已审查终结。 黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司称，对黑龙江德中诚资产评估有限公司出具的黑德中诚（2019）评司鉴字第131号司法鉴定意提出书面异议，申请重新评估。事实和理由：2019年12月16日黑龙江德中诚资产评估有限公司出具的黑德中诚（2019）评司鉴字第131号司法鉴定意见书有异议，程序违法、意见明显不能采信。一、该评估程序不合法。选择评估机构时没有通知异议人到场，鉴定时没有通知异议人到场，剥夺了异议人的申请回避权。二、一是申请执行人对异议人债权不具有优先权，仅是一般债权，异议人有其他财产可供执行，不能评估拍卖申请人没有完全竣工的房屋，现在的房屋价值不能体现房屋手续齐全后的价值，对异议人不公平，也不能用评估拍卖后的价值给付申请执行人。二是评估机构及人员不具有资质，两个鉴定人实际是一个人签两个人的名，评估意见书不具有效力。三是案涉房屋是学区房，普通地类的房屋规划许可证，验收合格后能办理房照，不是法律意义上的无照房，不能按无照房评估，鉴定结论评估的房屋平均1400元每平方米，明显不能作为依据进行拍卖。故异议人申请重新评估。 黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司向本院提供支持其异议请求的证据如下： 证据一、建筑用地规划许可证。 证据二、国有土地使用权出让确认书。 证据三、土地出让金缴纳票据。 证据四、现在庭院建设照片。 申请执行人卢宏艳称，一、黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司提出本次评估“程序违法”的理由不能成立。1、执行法院在选择评估机构时依法通知了黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司有限公司，并对其作了笔录。2、鉴定时评估公司通知书黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司也派员到场。3、评估机构和评估人员均具有资产评估资质，评估人员签名均系评估人本人所签，黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司主张的两个鉴定人实际是一个人签两个人的名没有证据。二、黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司提出本次鉴定“意见明显不能采信”的理由不成立。1、黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司提出“有其他财产可供执行，不能评估拍卖没有完全竣工的房屋”即无事实依据，也无法律依据。首先，卢宏艳和黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司之间的执行案件迟迟未能执行。黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司未向执行法院提供其他可供执行财产。其次，法律没有规定有其他可供执行财产的不能评估拍卖房屋。2、关于案涉房屋是否为学区房问题。首先，学区房并非法律名词，并不能反映房屋价值。其次，案涉房屋在评估基准日不具备法律意义上的“有照房”的要件，不能按照有照房评估。3、资产评估具有极强的专业性，黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司作为一家房地产开发有企业，无权作出评估价格明显过低的判断。 综上，黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司的异议不能成立，恳请人民法院驳回其异议。 卢宏艳向本院提供支持其异议请求的证据如下： 证据一、黑龙江省鸡西市中级人民法院（2020）黑03执复10号执行裁定书； 证据二、2019年11月25日刻录的录像。 第三人鸡西市福缘房地产开发有限公司称，同意黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司的异议请求和意见，对黑龙江德中诚资产评估有限公司作出的黑德中诚（2019）评司鉴字131号《司法鉴定意见书》提出异议。黑龙江德中诚资产评估有限公司的评估程序、评估内容及评估方法均存在诸多违反法律规定的情形，作出的黑德中诚（2019）评司法鉴字131号《司法鉴定意见书》不具有法律效力，不应作为执行的依据。1、评估单位明知被评估房屋没有土地使用权证书，无法确定其评估的建筑物的权属情况下，作出鉴定意见，鉴定意见只对地上房屋进行评价，价格结果不包含土地使用权的价值，房屋的使用价值是与土地使用权价值不可分割的，房屋所有权的转移应与土地使用权一同转移，因此抛开土地使用权评估地上建筑物，无法对涉案房屋的价格进行科学客观的评估，因此该评估报告没有法律效力。2、评估公司没有评估资产的权属进行审查。鉴定意见书认定房屋所有人为黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司。但事实上，该案涉小区的开发项目人是鸡西市福缘房地产开发有限公司，并非黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，且两公司项目转让协议效力纠纷仍在发回重审的诉讼阶段，没有生效判决认定该项目协议的效力。因此，案涉房屋的项目开发人登记的仍是福缘公司。3、该《鉴定意见书》严重违反《人民法院委托司法执行财产处罚评估指导意见》第四条“诚实守信、勤勉尽责”的规定，该《鉴定意见书》评估的项目不全面，评估价格过低，评估房屋的配套设施没有列入评估范围，《鉴定意见书》根本不能全面反映被评估房屋的真实情况。 综上所述，由黑龙江德中诚资产评估有限公司作出的《鉴定意见书》在评估程序、评估内容及评估方法上均存在诸多违反法律规定的情形，该《鉴定意见书》不具有法律效力，不得作为申请执行人的执行依据。 第三人鸡西市福缘房地产开发有限公司向本院提供证据如下： 证据一、黑龙江省鸡西市中级人民法院（2019）黑03执异304号执行裁定书。 本院依职权调取的证据材料如下： 证据一：鸡东县房产处商品房预售办公室回复函； 证据二：黑龙江省鸡东县人民法院通知书及当事人签字的送达回证； 证据三：黑龙江德中诚资产评估有限公司补充说明材料及资产评估结果汇总表； 证据四：现场勘查光盘及评估人员到场照片； 证据五：执行笔录及承办人工作记实； 证据六：鸡西市中级人民法院鉴定委托函及鉴定委托书； 经本院审查查明，卢宏艳与黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司、第三人鸡西市福缘房地产开发有限公司债权人代位权纠纷一案，黑龙江省鸡西市中级人民法院于2018年5月28日作出（2017）黑03民初126号民事判决，判令：一、黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付卢宏艳欠款2074万元及利息（利息具体数额为2015年7月11日前226万元，2015年7月12日起到实际给付之日16729158元按照中国人民银行同类贷款利息计算为4010841元按照月利率2%计算利息）；二、驳回卢宏艳其他诉讼请求。黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司不服一审判决，提起上诉。黑龙江省高级人民法院于2018年9月19日作出（2018）黑民终504号民事判决：驳回上诉，维护原判。卢宏艳向鸡西市中级人民法院申请强制执行，鸡西市中级人民法院于2018年10月11日立案执行。2018年12月17日鸡西市中级人民法院委托黑龙江德中诚资产评估有限公司对黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司已被采取财产保全措施且执行异议审查完毕的鸡东县鸡东镇福缘家居小区查封房屋中的23套房屋启动了评估、拍卖措施，黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司、鸡西市福缘房地产开发有限公司不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终504号民事判决，申请再审，最高人民法院于2018年12月22日作出（2018）最高法民申5978号民事裁定驳回黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司、鸡西市福缘房地产开发有限公司的再审申请。鸡西市中级人民法院作出（2018）黑03执监48号执行裁定，以涉案可供执行标的物在本辖区为由，将该案指定本院强制执行。本院于2019年2月13日立案执行，并于2019年7月9日将黑龙江德中诚资产评估有限公司作出具的（2019）评司鉴字069号《司法鉴定意见书》向黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司、鸡西市福缘房地产开发有限公司送达。鸡西市福缘房地产开发有限公司对评估意见不服，向鸡西市中级人民法院提出书面执行异议，黑龙江省鸡西市中级人民法院作出（2019）黑03执异304号执行裁定书，裁定驳回异议人鸡西市福缘房地产开发有限公司的异议请求。本院依法对已评估完毕的23套房屋启动拍卖措施。因已启动拍卖措施的23套房屋不足以履行全部给付义务，申请执行人卢宏艳向本院申请继续对已采取保全措施的被执行人黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司所有的鸡东县福缘家居小区，未启动拍卖措施的213套住宅采取评估拍卖措施。2019年10月28日，本院询问申请执行人卢宏艳是否能与被执行人自行议价，卢宏艳明确表示由评估公司继续评估。本院继续委托黑龙江德中诚资产评估有限公司，对鸡西市中级人民法院采取保全措施的黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司所有的213套房屋，继续采取评估措施，并于2019年11月13日向申请执行人卢宏艳、被执行人黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司、第三人鸡西市福缘房地产开发有限公司送达通知书，通知评估公司到达现场时间，及评估参与人未到现场所导致的法律后果。并于2019年11月25日黑龙江德中诚资产评估有限公司指派注册资产评估师全景饶、韩春到达案涉标的物现场进行现场勘查，并在现场勘查笔录上签字。在评估过程中，因黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司对案涉的213套房屋未进行实际测绘，资产评估公司依据本院提供的买卖协议书及置业计划书面积出具《评估意见书》，明确表示以房产局实际测绘面积为准，并于2019年12月16日作出黑龙江德中诚资产评估有限公司黑德中诚【2019】评司鉴字131号《司法鉴定意见书》。本院依法将该鉴定书向当事人送达。黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司向本院提供房产局测绘的鸡东县鸡东镇福缘家居小区实际面积的《测绘报告》，本院依法向评估公司发出意见函。黑龙江德中诚资产评估有限公司于2020年4月7日出具补充说明，对案涉213套房屋面积及鉴定结果依法进行补充说明。 另查明，黑龙江德中诚资产评估有限公司拥有黑龙江省司法厅颁发的中华人民共和国司法鉴定许可证，有效期限为2017年1月10日至2022年1月9日。黑龙江德中诚资产评估有限公司注册估价师全景饶资质情况如下：颁证机关：黑龙江省司法厅，待业执业资格：注册资产评估师，执业范围：资产评估鉴定，执业证号：2301069001，有效期至2022年1月15日。黑龙江德中诚注册资产估价师韩春资质情况如下：颁证机关：黑龙江省司法厅，专业技术职称：高级会计师，行业执业资格：注册资产估价师，执行证号：2301069005。有效期至2022年1月15日。估价师全景饶、韩春均为黑龙江省司法厅注册备案司法鉴定人，黑龙江德中诚资产评估有限公司作出的黑德中诚【2019】评司鉴字131号司法鉴定意见书中鉴定结论署名的司法鉴定人全景饶、韩春均到达现场，现场录像进行现场查勘。 再查明，在执行过程中，被执行人黑龙江省鼎利丰房地产开发有限公司向本院提供证据，证实经鸡东县住房保障办同意，现将福源家居棚改项目法人由鸡西市福缘房地产开发有限公司变更为黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，法定代表人李德军，该项目建设地点、建设内容、项目总投资仍按原批复执行。并于2019年12月20日交纳国有土地出让金共计281万元，但尚未办理商品房预售许可证。 本院认为，一、关于评估程序问题，鸡西市中级人民法院在评估过程中通知双方当事人到场，采用随机方式选取的资产评估机构对已采取保全措施的被执行人所有的鸡东县福缘家居小区的部分房屋采取评估措施。本院在执行卢宏艳与黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司债权人代位权纠纷一案中，对被执行人所有的采取保全措施的房屋未启动评估拍卖的房屋继续用原评估机构进行评估，异议人没有举出程序违法的有效证据加以证实，该异议理由不成立。向黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司送达的2019年11月11日评估通知书和11月13日的到达现场通知书，均有黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司股东丁国洋签字。异议人的该项请求缺乏事实依据，依法不予支持。 关于评估资质等问题。黑龙江德中诚资产评估有限公司及估价师全景饶、韩春均属于黑龙江省司法厅注册备案的司法鉴定人在司法鉴定机构名册的管理范围内，具有评估资质。在评估勘查过程中，二人均到达现场并在勘查笔录上签字，异议人的该项请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 关于鉴定基准日等问题。2019年11月11日，黑龙江德中诚资产评估有限公司受理了鸡东县人民法院委托对鸡东县福缘家居小区23套房屋进行评估作价的事项。执行机构于2019年11月11日向黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司送达了评估通知书，于11月13日送达了到达现场通知书，均由黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司股东丁国洋签收，到达现场通知书明确释明：逾期不到场，造成经济损失及后果自负，并视为放弃权利。丁国洋已明知213套房屋已启动评估程序，但丁国洋未按通知要求到达现场。评估公司确定鉴定基准日为2019年11月25日，即该日鉴定对象的市场价值。确定鉴定基准日意义在于因为企业自身的生产经营活动和市场环境的不断变化决定了企业资产每日每刻无不处在变化之中，资产的增加及减损也会随时间的变化而变化。基准日后2019年12月11日黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司与鸡东县自然资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》并于2019年12月20日缴纳了土地出让金，引起213套房屋价值发生变化，执行机构于2020年6月15日向的中诚评估公司发函，该公司于2020年6月19日回函称，该事项发生在鉴定基准日后，不能对房屋现有价值出具补充鉴定，经重新选定鉴定机构作出结论。执行机构已穷尽了可行的办法。因黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司以缴纳土地出让金为由对评估拍卖提出的异议，系鉴定基准日后2019年12月20日交纳土地出让金引起价值发生的变化，故其异议理由，依法不予支持。但评估资产的价值因交纳土地出让金的行为可能发生变化，为平衡双方利益，应由执行机构综合全案予以处理。黑龙江省司法鉴定协会答复鸡东法院执行局：本省因条件限制没有人才资源库，无法进行专业技术评审。现阶段专业技术评审客观上已不可能。 综上，异议人以评估程序违法、不具备评估资质、评估价值过低的异议请求，无事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回异议人黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向黑龙江省鸡西市中级人民法院申请复议。 审判长  闫树东 审判员  张贵彪 审判员  李 群 二〇二〇年八月二十八日 书记员  韩篮莹