广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终907号 上诉人（原审原告）：刘杰莉，女，1979年3月10日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：李汝幸，广西致恭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨颖，女，1991年3月3日出生，汉族，住广西钟山县。 上诉人刘杰莉因与被上诉人杨颖房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区钟山县人民法院（2020）桂1122民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人刘杰莉上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项，维持第二项；改判被上诉人继续履行2019年4月17日与上诉人签订的《门面租赁合同书》、支付上诉人2020年2月、3月、4月租金39600元；2020年5月份及以后每月租金继续按照合同约定支付至合同期满为止。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据不足，且判决不公。一、刘杰莉的诉讼请求是要求判决杨颖继续履行合同，但一审判决没有围绕该诉讼请求进行审理判决，反而判决双方解除合同，程序违法。且判决解除合同的理据不足。1.双方从始至终没有达成解除合同的合意。微信聊天记录只能证明杨颖曾就解除合同进行过磋商，但最终没有达成解除合同的意思表示。2.交付租房门面钥匙是双方解除合同的方式，但杨颖至今没有将门面钥匙交付给刘杰莉。一审判决双方解除合同没有事实和法律依据。二、一审未判决杨颖支付2020年2月、3月、4月的租金，违反合同约定。根据合同约定，从2020年1月至2022年12月，每月租金由12000元上浮10%即每月13200元，是以“押一付三”的方式支付租金。按照合同第二条约定,杨颖应当在2020年1月15日前支付上诉人2月至4月份租金39600元，但杨颖没有支付，己经构成违约。该笔租金付款期限在先，原审判决解除合同在后。且杨颖仅支付了2020年1月份的租金12000元，还欠租金上浮10%的1200元差额未付。上诉人的门面也是租赁而来的，也要支付房东的租金。三、一审判决押金抵扣2020年2月份部分租金，违反合同违约条款的约定。押金是合同履行的保证金。合同期限从2019年5月1日至2022年12月31日止，现合同未到期，双方仅履行了8个月，不足合同的三分之一。现杨颖要求提前解除合同，己经构成违约，没收押金也是杨颖承担违约责任的方式之一。 被上诉人杨颖辩称：一、一审判决解除涉案《门面租赁合同书》具有事实及法律依据。杨颖2020年1月22日晚8时02分通过微信告知刘杰莉准备不租了，当晚8时32分刘杰莉到涉案出租门面告知杨颖不交房租就当晚搬走。杨颖于2020年1月24日搬离涉案门面。杨颖明确要解除合同，刘杰莉也同意，双方已经形成合意。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本案的《门面租赁合同书》已经于2020年1月24日解除。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，杨颖已经向刘杰莉交纳了1月份的租金，对剩余未实际履行的租金终止履行。三、刘杰莉在解除合同时扣留了押金12000元，该押金用于抵扣损失或租金。四、本案合同已合意解除，刘杰莉知情并且同意，所以杨颖不存在违约事由。五、涉案门面已经出租给第三人，合同已经无法继续履行。综上，刘杰莉的上诉请求，没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判，且案件受理费由刘杰莉自己承担。 刘杰莉向一审法院起诉请求:1.请求人民法院判决被告继续履行2019年4月17日与原告签订的《门面租赁合同书》，并判决被告支付原告2020年2月、3月、4月租金39600元，补交2020年1月份尚欠租金1200元，合计40800元。2.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年4月17日，原、被告经协商一致签订《门面租赁合同书》，《门面租赁合同书》载明：“出租方：刘杰莉……承租方：杨颖……甲方以租用门面钟山县城步行街68号门面一楼租给乙方使用，经双方协商一致，订立本合同，希望双方共同遵守。一、租赁期限叁年捌个月，自2019年5月1日至2022年12月31日止。……二、乙方租用甲方门面必须先交壹万贰仟元整（￥12000.00）给甲方作为保证金，2019年5月至12月份租金定为每月壹万贰仟元整（￥12000.00），2020年1月至2022年12月每月房租以2019年房租为基数上浮10%-20%，交房租方式为押一付三，第一次交房租为签合同日期前交，第二次交房租日期为2019年7月15日前，以此类推。房租转入刘杰莉账户，账号为62×××19农村信用合作联社。乙方如不按时交房租甲方有权单方面终止合同，并不退还押金，合同终止。三、承租期间的有关事项……四、违约责任：……甲方：刘杰莉，身份证号码：，联系电话：158××××2288，日期：2019.1.17。乙方：杨颖，身份证号码：，联系电话：136××××6206，日期：2019.4.17”原、被告双方均在各自签名处按手印。合同签订后，原告于2019年4月28日将门面交付被告，2019年5月1日正式起算租期。2020年1月22日晚8时02分，被告通过微信告知原告准备不租了，当晚8时32分原告到被告承租门面中告知被告不交房租就当晚搬走。被告于2020年1月24日搬离涉案门面。原、被告之间没有进行交接。另查明，被告已经向原告支付2020年1月租金12000元。 一审法院认为，原、被告签订的《门面租赁合同书》条款清晰、权利义务明确，属双方真实意思表示，未损害他人和社会公共利益，合法有效，原、被告应当按合同约定享有相应的权利和全面履行各自的义务。原告于2019年4月28日将门面交付给被告使用，被告应当按照合同约定支付租金。原、被告《门面租赁合同书》约定从2020年1月起，房租上浮10%-20%。现原告要求上浮10%，属合同规定的合理区间。而被告只支付了2020年1月份租金12000元，尚欠上浮的10%，即1200元。原告要求被告补交1200元，属合同约定，其诉请合理，予以支持。原被告在《门面租赁合同书》约定“交房租方式为押一付三，第一次交房租为签合同日期前交，第二次交房租日期为2019年7月15日前，以此类推”，被告未按约定于2020年1月15日前交付2月-4月的房租，已构成违约。原、被告约定的押金12000元，是对双方租赁行为的一种约束，被告在2020年1月22日才通知原告表示要解除合同，其行为已经违约，原告将12000元押金扣下，是双方在《门面租赁合同书》中的约定。被告逾期通知原告欲解除合同，给原告造成一定的经济损失，被告理应承担对原告相应的补偿。因此，双方约定的押金12000元应作为2020年2月份的租金，且应补足上浮的10%，即原告扣除被告的12000元押金、加上上浮10%的1200元，共计13200元，作为对原告2020年2月份租金的补偿。对于原、被告签订的《门面租赁合同书》，被告2020年1月22日晚8时02分通过微信告知原告准备不租了，当晚8时32分原告到被告出租门面中告知被告不交租就当晚搬走。被告于2020年1月24日搬离涉案门面，被告已经明确要解除合同，原告亦已知道，根据双方的意思表示，该《门面租赁合同书》应予以解除。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘杰莉、被告杨颖签订的《门面租赁合同书》；二、被告杨颖支付原告刘杰莉2020年1月份租金1200元；三、被告杨颖支付原告刘杰莉2020年2月份租金13200元（其中12000元原告刘杰莉已经从收取的押金抵扣，尚需支付上浮10%的1200元）；四、驳回原告刘杰莉的其他诉讼请求。一审案件受理费410元（已减半收取，原告已预交），由被告杨颖负担。 本院二审期间，被上诉人杨颖向本院提交如下证据。 照片一张，拟证明涉案门面已经出租给案外人，不具备履行合同的条件。 上诉人刘杰莉对被上诉人二审提供证据的质证意见是：对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，该门面不是上诉人出租的，是因为被上诉人和上诉人没有缴纳租金，房东于2020年6月份收回涉案门面，由房东出租给案外人的。 对被上诉人二审提供的证据，本院认为，上诉人对该照片的真实性以及涉案门面已经出租给案外人的事实无异议，本院对该证据的真实性以及涉案门面已经出租给案外人的事实予以确认。 综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院另查明：涉案门面已于2020年6月份出租给案外人。 本院认为，根据本院二审查明的事实，涉案门面已于2020年6月份出租给案外人，上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同书》客观上已经无法实际履行，上诉人上诉请求改判被上诉人继续履行涉案《门面租赁合同书》并继续按照合同约定支付2020年6月份及以后的每月租金至合同期满为止，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人应向上诉人支付2020年2月至5月租金的上诉请求，本院认为，被上诉人于2020年1月22日晚8时02分通过微信告知上诉人准备不租涉案门面了，当晚8时32分上诉人到涉案门面告知被上诉人不交租就当晚搬走，被上诉人于2020年1月24日搬离涉案门面。综合双方当事人之间的微信聊天记录，被上诉人已经明确要解除合同，上诉人亦已知道并予以默许，双方解除合同的意思表示真实，该《门面租赁合同书》已于2020年1月份合意解除。上诉人主张被上诉人支付2020年2月至5月份的租金，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。《门面租赁合同书》约定交租方式为“押一付三”，被上诉人应于2020年1月15日前向上诉人支付2020年2、3、4月份的租金，且租期至2022年12月31日止，被上诉人既未依约支付租金，亦未提前告知上诉人要提前解除合同，被上诉人存在违约的事实清楚。《门面租赁合同书》仅约定“违约方必须赔偿另一方的一切经济损失”，未约定承担违约责任的具体方式，亦未约定明确12000元保证金（押金）的具体处置方式。一审综合全案证据及本案的客观事实，判决被上诉人赔偿上诉人一个月（2020年2月份）的租金损失13200元（其中12000元从刘杰莉已经收取的押金抵扣，尚需支付上浮10%的1200元），并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费460元（上诉人已预交），由上诉人刘杰莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 黄义奎 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年八月三日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 王文惠