四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7266号 原告：代光明，男，1972年5月5日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张登琼，女，1970年2月7日出生，汉族，住四川省成都市高新区，代光明的妻子。 被告：成都中强实业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区梨花街**。 法定代表人：李俊，公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋璨，女，公司员工。 被告：安信信托股份有限公司。住所地：上海市控江路********。 法定代表人：王少钦，公司董事长。 委托诉讼代理人：郝韵旖，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王阳一，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。 原告代光明与被告成都中强实业有限公司（简称中强公司）、安信信托股份有限公司（简称安信信托公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代光明的委托诉讼代理人张登琼，被告中强公司的委托诉讼代理人蒋璨，被告安信信托公司的委托诉讼代理人郝韵旖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 代光明向本院提出诉讼请求：1．判令中强公司向代光明赔偿逾期交房违约金，分段计算为：从2019年1月1日起至2019年6月30日按照已付房款每日万分之二计算为20636.86元，从2019年7月1日起至2019年8月31日按照已付房款每日万分之三计算为10318.42元，从2019年9月1日起至交房之日止按照已付房款每日万分之四计算，截止至起诉时（2019年11月13日）暂计64302.55元，共计95158.83元；2．判令中强公司继续履行合同约定的及时备案义务，安信信托公司按照《四川省商品房买卖合同（预售）》中《同意函》的内容协助代光明办理解除抵押、网签、备案和预告登记，中强公司、安信信托公司在十日内配合备案；3．本案诉讼费等合理费用由中强公司、安信信托公司承担。事实和理由：2017年11月10日，中强公司与代光明签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，将位于成都市锦江区6元价格出售给代光明，地产项目简称星汇，地产项目简称星汇广场项目2018年12月31日。合同签订后，代光明按照合同约定支付首期价款573246元。然而，2018年7月4日，星汇广场项目出现了停工。中强公司经代光明多次催告，提出完成备案申请和预告登记以保障物权，中强公司均以走流程为由拖延办理，代光明已穷尽了申请义务。至2018年12月11日，星汇广场项目处于停工状态确定项目逾期交付，中强公司仍未按《关于对星汇广场业主诉求的承诺》约定为代光明办理备案。至2019年6月30日开发商通知的逾期交付时间，因停工等原因代光明再次提出申请。至今，代光明一直没有备案。根据合同第24条约定：“出卖人自合同签订之日起（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30后可向房地产管理部门查询本合同登记备案信息”，因安信信托公司怠于履行协助办理义务，中强公司未在合同约定的时间内办理备案。2018年7月30日，代光明和多位业主与中强公司达成谈判，中强公司出具法人蒲昭奎签字的《关于对星汇广场业主诉求的承诺》，就备案问题承诺于2018年10月20日前完成，但由于中强公司、安信信托公司过错，至今仍未解押、网签和备案。按照《关于对星汇广场业主诉求的承诺》及《告星汇项目业主书》违约金从2019年1月1日起至2019年6月30日按照已付房款每日万分之二计算，从2019年7月1日起至2019年8月31日按照已付房款每日万分之三计算，从2019年9月1日起直至交房为止按照已付房款每日万分之四计算。经代光明多次催告，中强公司至今仍未履行房屋买卖合同中的交房及合同备案义务。中强公司的行为已经严重侵害代光明权益。代光明为维护其合法权益，特提起诉讼。 中强公司辩称，双方并未就违约金达成最终的书面协议，金额应按合同第19条约定的标准，每逾期一日按照已支付房款的万分之一计算。代光明并未在约定日期内付清房屋尾款，中强公司没有办理合同备案不存在违约。代光明处于被限购状态，无法网签和无法实行备案。 安信信托公司辩称，代光明并未按照合同的约定将购房款汇入监管账户，因此尚不具备为代光明办理登记备案的条件。关于预告登记，应以商品房买卖合同办理登记备案为前提。案涉房屋被法院查封，不影响代光明房屋买卖合同的备案。 本院经审理认定事实如下：2017年11月10日，代光明与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：代光明向中强公司购买位于成都市锦江区房屋，预测建筑面积69.98平方米，总价款为1893246元；代光明采取贷款方式支付房款，于2017年11月10日前支付首期房价款573246元，余款申请贷款支付；中强公司应在2018年12月31日前向代光明交付该商品房；逾期交房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，中强公司按日计算向代光明支付全部房价款万分之一的违约金；第二十四条预售合同登记备案约定，（一）中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，代光明在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，中强公司保持签约文本与备案文本内容的一致。（三）有关预售合同登记备案的其他约定……；双方于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。合同签订后，代光明支付了购房首付款，未支付尾款。后中强公司未按约定交房，陆续向代光明等星汇广场的买受人发出《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》，承诺对于选择继续持有房屋的客户，中强公司支付逾期交房违约金。 2019年4月15日，中强公司出具《告星汇项目业主书》，承诺按以下计算方式支付违约金：自2019年1月1日至2019年6月30日期间，延期交付违约金按客户实际支付的房款（包括银行已支付的按揭贷款）的每日万分之二进行赔付；2019年7月1日至8月31日期间，按客户实际支付的房款的每日万分之三进行赔付违约金；2019年8月31日之后若仍存在逾期交付的情况，按客户实际支付的房款每日万分之四赔付至星汇项目完成施工并达到交付使用功能止。 庭审中，代光明明确其第二项诉讼请求为要求中强公司和安信信托公司共同配合办理合同备案和房屋预告登记。双方还确认，案涉房屋所属建设工程尚在建设中，尚未进行竣工验收。 以上事实，有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、专用收据、《致歉信》、《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》、《告星汇项目业主书》等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，代光明与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。代光明向中强公司支付了购房首付款，但中强公司未按约于2018年12月31日前向代光明交付房屋。中强公司的行为构成违约，应当承担相应违约责任。关于逾期交房违约金，代光明与中强公司均认可以已支付房款为基数计算，本院予以确认。具体违约金标准，中强公司在2019年4月15日出具的《告星汇项目业主书》中对原商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准进行了上调，代光明对此予以认可，故应视为双方就逾期交房违约金标准达成新的协议，即应按《告星汇项目业主书》约定标准确定逾期交房违约金。2019年8月31日之后的逾期交房违约金，因《告星汇项目业主书》约定标准过高，本院酌情调整为已支付房款的每日万分之三计算。截止本案庭审之日，案涉房屋尚不具备法律规定的交付条件，且最终交付时间尚不确定，故本案中逾期交房违约金计至判决生效之日，后续违约金代光明可根据实际交房时间另行主张。 关于中强公司是否应为代光明办理商品房预售合同备案手续，即办理该手续是否需以代光明付清全部房款为前提问题。本院认为，按合同约定顺序条款，完成备案应先于支付购房全款，且商品房预售合同备案仅是合同当事人根据相关规定到相关行政管理部门对签订合同这一事实予以登记公示，与签订合同后的具体履行情况无关，并不以合同履行完毕即支付房款和交付房屋、办理产权证等为前提条件。故代光明主张中强公司对双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》进行备案的诉讼请求，本院予以支持。代光明主张安信信托公司协助办理备案，缺乏相应依据，本院不予支持。 关于代光明主张安信信托公司协助办理预告登记。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，代光明与中强公司于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。案涉合同目前未登记备案，办理商品房预告登记条件尚未成就，且安信信托公司也非办理预告登记主体，故本院对代光明此项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告成都中强实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告代光明支付2019年1月1日至判决生效之日止的逾期交房违约金（均以已付购房款573246元为基数，2019年1月1日至2019年6月30日按每日万分之二计算，2019年7月1日至判决生效之日按每日万分之三计算）； 二、被告成都中强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内办理其与原告代光明于2017年11月10日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续； 三、驳回原告代光明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2278元，减半收取1139元，由被告成都中强实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李彤 二〇二〇年八月十一日 书记员  胡楠