北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京01执异170号案外人：吴龙鸣，男，1975年2月6日出生，住山东省青岛市市**。委托代理人：朱子豪，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人：苏静，陕西仁和万国律师事务所实习律师。申请执行人：深圳前海盛世圣金投资企业（有限合伙）,住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。执行事务合伙人：深圳市盛世景投资有限公司（委派代表：宁新江）。被执行人：徐茂栋，男，1967年12月2日出生，住山东省日照市。被执行人：喀什星河创业投资有限公司，住，住所地新疆喀什地区喀什经济开发区深喀大道总部经济区/div>法定代表人：徐悦。被执行人：霍尔果斯市微创之星创业投资有限公司，住，住所地新疆伊犁州霍尔果斯亚欧路江苏花苑**1003/div>法定代表人：徐悦。被执行人：霍尔果斯市文曲星创业投资有限公司，住，住所地新疆伊犁州霍尔果斯亚欧路学校住宅楼**/div>法定代表人：张永亮。被执行人：新余东晨投资管理中心（有限合伙），住所地，住所地江西省新余市仙女湖区仰天岗办事处iv>执行事务合伙人：霍尔果斯市微创之星创业投资有限公司。本院在执行深圳前海盛世圣金投资企业（有限合伙）（以下简称前海盛世）与喀什星河创业投资有限公司、霍尔果斯市微创之星创业投资有限公司、霍尔果斯市文曲星创业投资有限公司、新余东晨投资管理中心（有限合伙）、徐茂栋股权转让纠纷一案[执行依据：（2017）京01民初814号民事判决书；执行案号：（2018）京01执830号]过程中，查封了徐茂栋名下位于北京市昌平区沙河镇XX村XX庄园XX期XX幢1至2层全部的房产（以下简称案涉房产），案外人吴龙鸣向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。吴龙鸣述称：2018年7月，吴龙鸣与徐茂栋共同签署《租赁合同》，约定吴龙鸣承租案涉房产，租期10年，自2018年7月25日起至2028年6月24日止，租金实行一次性支付制，租赁期内徐茂栋不得收回出租房屋。并且，吴龙鸣与徐茂栋明确约定，如房产出售的，应先与吴龙鸣协商购买意向，吴龙鸣同意购买的，由吴龙鸣行使优先购买权，吴龙鸣不购买的，在向徐茂栋出具《放弃优先购买权声明》后，徐茂栋凭此《放弃优先购买权声明》另与其他第三人商定房屋买卖事宜。合同签订后，吴龙鸣如约向徐茂栋一次性支付了押金及10年租金共计500万元。2018年11月5日，吴龙鸣看到本院在现场张贴的对案涉房产的查封公告，吴龙鸣于2018年11月9日根据公告要求向本院提供了租赁合同等相关材料。然而，法院在对案涉房产进行拍卖时，既没有就案涉房产的出售事宜向吴龙鸣进行询问，更没有吴龙鸣出具的《放弃优先购买权声明》，已经侵害了吴龙鸣的优先购买权。并且，拍卖信息中没有载明吴龙鸣的租赁权状态，不可避免地会严重影响吴龙鸣对案涉房产的占有、使用，严重损害了吴龙鸣的合法权益。依据民事诉讼法有关执行的相关规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（三）项之规定提出执行异议，请求法院中止对案涉房产的拍卖，确认吴龙鸣为案涉房产的租赁权人并就出售事宜与吴龙鸣进行协商。本院经审查查明：本院在审理前海盛世与喀什星河创业投资有限公司、霍尔果斯市微创之星创业投资有限公司、霍尔果斯市文曲星创业投资有限公司、新余东晨投资管理中心（有限合伙）、徐茂栋股权转让纠纷一案过程中，依据前海盛世的财产保全申请，于2017年12月25日查封了案涉房产。2018年7月9日，本院作出（2017）京01民初814号民事判决书，判决："一、被告喀什星河创业投资有限公司、霍尔果斯市微创之星创业投资有限公司、霍尔果斯市文曲星创业投资有限公司、新余东晨投资管理中心（有限合伙）、徐茂栋于本判决生效之日起7日内向原告深圳前海盛世圣金投资企业（有限合伙）支付股权回购款10000万元，并支付利息（以1500万元为基数，按照年利率10%的标准，从2015年8月10日起计算至实际付清之日止；以500万元为基数，按照年利率10%的标准，从2015年8月14日起计算至实际付清之日止；以4500万元为基数，按照年利率10%的标准，从2015年10月20日起计算至实际付清之日止；以3500万元为基数，按照年利率10%的标准，从2015年10月21日起计算至实际付清之日止；上述利息计算时扣除已支付的200万元）及违约金（以10000万元为基数，按照日1‰的标准，从2017年12月2日起计算至实际付清之日止），以回购原告深圳前海盛世圣金投资企业（有限合伙）持有的星河互联集团有限公司0.992%股权；二、被告喀什星河创业投资有限公司、霍尔果斯市微创之星创业投资有限公司、霍尔果斯市文曲星创业投资有限公司、新余东晨投资管理中心（有限合伙）、徐茂栋于本判决生效之日起7日内向原告深圳前海盛世圣金投资企业（有限合伙）支付律师费150万元；三、驳回原告深圳前海盛世圣金投资企业（有限合伙）其他诉讼请求。"因喀什星河创业投资有限公司、霍尔果斯市微创之星创业投资有限公司、霍尔果斯市文曲星创业投资有限公司、新余东晨投资管理中心（有限合伙）、徐茂栋未履行法律文书确定的义务，前海盛世向本院申请强制执行。本院于2018年8月28日立案执行。2018年11月2日，本院作出（2018）京01执830号查封公告，主要内容：被执行人徐茂栋名下案涉房产已由相关部门协助登记查封，非经本院同意，任何人不得对被查封财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送、租赁等处分行为；查封财产的承租人、利害关系人应于七日内向本院书面申报，逾期不申报的视为放弃权利。另查，2018年7月，出租人（甲方）徐茂栋与承租人（乙方）签订《租赁合同》，约定租赁期为10年，自2018年7月25日起至2028年6月24日止。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定："执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。"本案中，吴龙鸣依据其与徐茂栋之间签订的《租赁合同》主张对案涉房产享有租赁权，并据此提出异议，请求中止执行，符合上述法律规定，本院依据案外人异议的相关法律规定予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定："承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。"《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定："被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。"本案中,本院于2017年12月25日查封了案涉房产，查封后，非经本院同意，任何人不得对案涉房产采取转移、变卖、抵押、租赁等处分或设定权利负担的行为，而吴龙鸣与徐茂栋就案涉房产签订《租赁合同》是在2018年7月，系在本院查封案涉房产之后对案涉房产作出的设定权利负担的行为，依法不能对抗申请执行人，故吴龙鸣提出的中止对案涉房产拍卖并确认其为租赁权人的异议请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人吴龙鸣提出的异议请求。如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 栗俊海审 判 员 娄玉玲审 判 员 冯更新二〇二〇年八月六日法官助理 徐梓程书 记 员 宁 超