北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初1729号原告：北京邻睦里物业管理有限公司，住北京市怀柔区**镇幸福东园小区**楼西侧平房。法定代表人：蔡茉莉，董事长。委托诉讼代理人：常改波，男，1986年3月29日出生，汉族，该公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：贺晨，女，1982年12月11日出生，汉族，该公司职工，住北京市海淀区。被告：赵淑新，女，1954年5月15日出生，回族，西城服装公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：马世俊（被告之夫），1952年12月23日出生，回族，首钢预制厂退休职工，住北京市西城区。原告北京邻睦里物业管理有限公司（以下简称邻睦里物业公司）与赵淑新物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邻睦里物业公司的委托诉讼代理人常改波、贺晨，被告赵淑新及其委托诉讼代理人马世俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邻睦里物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令赵淑新支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费共计2378.88元并按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年1月1日起至实际支付之日止的利息；2、案件受理费由赵淑新负担。事实和理由：2015年，国家发展和改革委员会（以下简称国家发改委）基建物业管理中心为响应国管房改【2014】504号文政策，对国家机关职工住宅物业服务采取市场化管理。在小区没有业主委员会的前提条件下，国家发改委基建物业管理中心作为原产权单位，遵照相关法律、法规进行选聘物业公司，最终由业主选举出的原告单位，为小区居民提供物业管理服务。随后原告单位于2016年1月1日与房屋产权单位国家发改委基建物业管理中心签订《物业服务合同》且张贴公示。原告一直为被告小区提供物业服务，然被告北京市西城区X号楼南门XXX室（房本面积41.3平方米）自2016年1月1日至今未缴纳物业费，已连续拖欠34个月之久。其间，原告曾多次联系催要未果。综上，原告认为，被告作为小区业主，依法应当向原告支付物业费，且已经享受到原告提供的事实服务，被告久拖未付，应依法承担相应的物业服务费用和相应利息。故诉至法院。赵淑新辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我方没有与原告签署过物业服务合同，原告也没有履行物业服务义务。涉案房屋所在楼宇的楼门此前是有门禁的，后来门禁坏了，原告至今都没有修理。楼道曾出现因其他房屋装修被水泡的情况，原告不进行打扫。房屋所在小区没有停车位，停车混乱，曾经发生过车辆堵门的情况，原告不进行管理，后通过报警解决。原告也不对楼道进行日常清扫，2020年疫情前期都是街道（工作人员）对楼道进行消毒，原告接手后仅仅是在消毒记录修改日期，从不进行实际消毒，水、电、煤气、燃气费都是我方自行缴纳的，原告从不帮我方交纳。我方房屋暖气不热需要修理，热力公司说需要从六层放水，但是六层没人，需要与物业部门进行协商，但原告说找不到人，从2014年至今暖气一直都是凉的。小区西侧通道及消防通道已被堵死，变成停车场，我方去北街就要绕很大一圈路。原告催缴物业费的照片是伪造的，我方从没收到过，但是在2017年时原告曾向我的爱人主张过物业费。根据原告提交的证据，原告有权收取的物业费仅能到2018年，即使按照原告的计算方式计算，也没有2000多元的物业费。楼宇地下室应当是业主共有的，现在一直由原告对外出租，所产生的利益应当业主分摊。房屋所在小区内没有健身设备及绿化设施，满地都是垃圾，环境很差。所以我方没有与原告签署物业服务合同，也从未交过物业费。2014年，房屋所在小区只交纳卫生费，一年36元。我方并不清楚原告在2016年如何成为物业服务提供者，因为原告没有经过业主委员会聘请，或者在提供物业服务之前进行过告知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵淑新为北京市西城区**楼南门**的所有权人，房屋建筑面积41.3平方米。2015年10月28日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对西城区X、XX号楼物业服务费用收费标准测算为1.28元/平方米·月。2015年12月31日，国家发展和改革委员会基建物业管理中心（以下简称发改委物业中心）作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：第一条，本物业项目基本情况：名称，发改委住宅项目（坐落位置的9个项目）。类型，住宅。坐落位置……XXXX13795.61平方米。本条约定为乙方的物业服务管理范围，乙方物业费由乙方依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务主体收取。第二条……。第三条……。第四条……。第五条，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。第六条，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1……；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7.其他服务项目无。第七条……。第八条……。第九条……。第十条……。第十一条……第十二条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。第十三条，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下……XXXX物业：1.20元/月·平方米……。第十四条……。第十五条……。第十六条，甲方的权利义务，1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利……。第十七条，乙方的权利和义务：1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务……。第十八条……。第十九条……。第二十条，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费乙方有权向业主收取。第二十一条至第二十六条……。第二十七条，业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权要求业主按有关法律规定或乙方与业主的约定向乙方支付违约金。第二十八条至第三十五条……。2018年12月31日，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订《之补充协议》，约定将物业服务期间延长至2020年5月31日。上述物业服务合同签订后，2016年1月1日，邻睦里物业公司进驻赵淑新居住的小区提供物业服务，邻睦里物业公司与赵淑新未签订物业服务合同，赵淑新自2016年至今未缴纳物业费。现邻睦里物业公司继续为该小区提供服务。邻睦里物业公司为证明其提供了物业服务，提供以下证据证明：1、化粪池清槽合同。2、垃圾清运协议书。3、灭火器年检合同。4、评估报告，附件为零的部分没有收取费用，也没有提供相应的服务。5、小区内其他住户交费单据。6、文件。7、2018年催缴物业费照片。赵淑新认可证据6的真实性，不认可其他证据的真实性，主张原告自2016年接管涉案房屋所在小区物业工作之后，存在诸多服务不到位导致小区环境脏乱差的情况，为证明其主张，赵淑新提交小区环境照片12张用于证明。原告认可照片的真实性，但不认可证明目的，主张根据服务合同，原告提供的服务标准为一级，环境卫生、物业共用部分清洁，明确规定每周清扫一次，但不能保证随时清扫，有部分垃圾是正常的。根据约定，原告每季度清拖一次楼道、楼梯、地面。实际上，现在原告可以保证每周清拖三至四次，清扫每天都会有，远远超出了服务范围。照片中的建筑垃圾是因其他业主在装修，等业主清出垃圾后，日班保洁人员已经下班，但是晚班保洁人员夜间巡视的时候就可以及时清走。被告所述门禁问题系因2016年国家发改委组织老旧小区改造，门禁是施工改造的一部分，门禁损坏是存在的，但我方物业与施工队是协作关系，不能进行管理，我方多次与施工方沟通，期间也进行过多次维修，但经监控发现，部分门禁损坏是人为原因造成的，现在我方仍然在联系施工方进行维修。被告所述车辆乱、无人管理问题，因小区物业费1.2元中不包含保安服务费、车场管理费，车辆停放问题只能沟通业主进行疏导，物业并无强制执法权。关于疫情期间消杀工作，疫情初期确实因人员缺少，曾由街道工作人员协助消杀一至两周时间，但此后至今所有的消杀工作都是我方保洁人员进行的，每次消杀都有照片记录。关于被告所述费用交纳问题，正常情况下业主需自行缴纳供暖费、水电费等相关费用，如果业主确实因身体不便等原因向我方提出帮助代为交纳费用的请求，我方也会提供此类协助，但是被告从未向我方提出过任何协助请求。关于被告所述暖气不热需要维修的情况，因物业服务中没有该项职能，需要由业主联系热力公司进行维修。被告称其请求我方联系六层业主协助维修事宜是不属实的，我方并没有接到过任何请求电话。被告所述地下室产权属于国家发改委，出租与管理都是由国家发改委自行管理，与原告无关。原告曾接到地下室人员扰民的相关投诉，现在地下室出租的情况已经全部处理，目前地下室是作为原告保安人员宿舍使用。关于被告所述入户维修服务事宜，如业主家中有维修需要，业主可以打电话到服务中心报修，但我方从没接到过被告的报修电话。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。赵淑新居住的X号楼南门XXX室在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。邻睦里物业公司与赵淑新虽未签订物业服务合同，邻睦里物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，赵淑新作为该小区的业主，理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。邻睦里物业公司要求赵淑新缴纳物业费的主张，理由充分，本院予以支持。邻睦里物业公司要求赵淑新支付利息的主张，虽然上述合同中约定业主未能按时足额缴纳物业服务费的，邻睦里物业公司有权要求业主按有关法律规定或邻睦里物业公司与业主的约定向邻睦里物业公司支付违约金，但未就物业费支付方式和期限做出明确约定，故本院对邻睦里物业公司要求赵淑新支付利息的主张，不予支持。关于赵淑新主张邻睦里物业公司提供的物业服务质量存有瑕疵一节，根据照片，涉案房屋所在小区确实存在违规停车、保洁不到位之情形，但不能否定邻睦里物业公司已履行合同主要义务的事实。故被告以此为由拒付物业费，本院难以采纳。需强调的是，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费-服务下降-更大范围欠费-服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是邻睦里物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，赵淑新支付北京邻睦里物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业费2378.88元。二、驳回北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赵淑新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由赵淑新负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年八月二十五日法官助理 姚岚书 记 员 王溪