河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0505民初2029号原告：某银行，住所地：安阳市殷都区中州路。负责人：尹某，职务：行长。委托诉讼代理人：罗某，男，1977年10月29日出生，汉族，该行员工。被告：周某，女，1973年1月19日出生，汉族，住安阳市内黄县。被告：王某，男，1976年7月10日出生，汉族，住安阳市内黄县。被告：某置业有限公司，住所地：安阳市北关区中华路北段。法定代表人：杨某，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘某，河南某律师事务所律师。原告某银行（以下简称某银行）诉被告周某、王某、某置业有限公司（以下简称万州置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗某，被告周某、王某，被告万州置业公司委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某银行向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告周某、王某立即偿还贷款本金524948.52元，利息按《个人购房借款/担保合同》第四条第一款人民银行公布同期同档次贷款利率为基准利率确定，罚息按日计收，罚息利率按照第四条约定的利率基础上加收50%确定，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，直至贷款本金还清之日止；2.判令被告万州置业公司履行担保责任；3.判令原告对抵押物即位于北关区朝霞路与××交叉口东北角上城嘉景1-1-504号房产享有优先受偿权；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告周某、王某于2018年1月10日购买万州置业公司开发的位于北关区朝霞路与××交叉口东北角上城嘉景1-1-504号房产，并通过我行办理个人一手房购置贷款55万元，还款方式为按月等额本息还款，贷款发放后，借款人多次逾期，累计逾期期数为15期，最长违约90多天，我行多次以电话、上门催收，借款人总是以各种理由拒不偿还，直至2020年6月21日，尚欠贷款本金524948.52元。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告周某答辩称，1.因为疫情，我没有能力按时还款，还款金额我需要仔细算一下;2.我不同意罚息利率按日计收，原告主张的罚息及计算方式不清楚，我都是在不知情的情况下签署的合同，当时只是让我签字按手印就行了，没有明确告知我利息罚息具体怎么计算；3.诉讼费不应该由我承担。被告王某答辩称，答辩意见同周某。被告万州置业公司答辩称，1.三方签订的贷款合同的性质是一种按揭贷款行为，在被周某、王某不能按时偿还贷款的情况下，应就其抵押的房屋优先受偿，并且本案的借款人是被告周某、王某，根据物权法第176条的规定，原告也应当先就被告周某、王某提供的抵押物及房产担保实现债权；2.我公司对被告周某、王某的贷款承担阶段性保证责任，依据贷款合同的约定，我公司承担担保责任的阶段是从每期贷款次日起两年，现原告要求我公司一次性承担偿还贷款本金524948.52元，与贷款合同中约定的所承担的阶段性保证责任不符，应就该抵押房屋受偿；3.案涉抵押房屋所在小区的房屋已交房，为了避免原告出现不必要的风险，可以对抵押房产进行查封；4.原告诉讼请求中所列各项罚息、利息等总额不能超过年利率24%；5.根据担保法及担保法司法解释的规定，若判令我公司承担连带保证责任，我公司在本案抵押物不足以清偿全部债务时，对不足部分的债务承担清偿责任，还应当在判决主文中明确我公司享有的追偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据如下：1、住房贷款申请表、个人住房贷款谈话笔录、客户须知；2、收据凭证；3、商品房预售合同；4、个人购房借款/担保合同、担保函；5、中国工商银行借款凭证；6、自营历史明细列表；7、安阳市房屋预告登记证明。被告周某、王某、万州置业公司未提交证据。以上证据及事实经当庭质证，本院对原告提供的证据的真实性无异议，本院结合与待证事实的关联性及合法性的问题予以综合认定，以上证据均在卷，可以作为认定本案相关事实的依据。根据以上证据，结合原、被告当庭陈述，本院认定案件事实如下：周某与王某于2017年9月27日登记结婚。2017年12月28日，周某作为申请人、王某作为其配偶,向原告某银行提交《工商银行个人贷款申请表》,申请贷款550000元用于购买一手住房。2018年1月8日,某银行与周某、王某(借款人)、万州置业公司(保证人)签订《个人购房借款/担保合同》,合同约定:周某、王某向某银行贷款550000元用于购买坐落于北关区朝霞路与××交叉口东北角上城嘉景1号楼1单元5层504号的房屋,贷款期限为300个月;贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以下的，执行本合同利率，不分段计算；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。按月等额本息归还贷款,每月的10日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决，协商不能成的，向贷款人所在地的人民法院提起诉讼。原告某银行于2018年1月10日按约发放贷款550000元,周某在个人借款凭证上签名确认。个人借款凭证显示贷款期限为300个月，贷款发放日为2018年1月10日，到期日为2043年1月10日，当期执行利率为5.635%，逾期利率为8.4525%。截至2020年6月21日,周某、王某尚欠某银行借款本金524948.52元。《个人购房借款/担保合同》第二部分具体条款约定:借款人未按期归还贷款本息等,即构成或视为本合同项下违约,贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并依法对本合同约定的抵押房屋行使抵押权。被告周某、王某将其所购位于北关区朝霞路与××交叉口东北角上城嘉景1号楼1单元5层504号的房屋提供抵押,作为《个人购房借款/担保合同》项下债务履行的担保，抵押担保的范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告万州置业公司自愿为以上借款承担阶段性连带责任保证,在符合合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）时，保证人免除保证责任。被告万州置业公司向原告提供担保函，保证担保范围为借款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用,担保期间为合同确定的每期还款日之次日起两年。2018年2月10日,安阳市国土资源局为上述预购商品房办理了不动产登记证明，编号为豫（2018）安阳市不动产证明第0005461号，该证明显示的登记原因为预购商品房抵押权预告登记，债务人为周某、王某，债权数额为550000元。周某、王某尚未取得上述抵押房屋所有权证,原告某银行尚未取得上述抵押房屋他项权证。本院认为,某银行与周某、王某、万州置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》均系各方当事人真实意思表示,合法有效,各方当事人均应按合同约定履行合同义务。合同订立后,某银行已按借款合同约定发放了贷款,但周某、王某在合同履行期间未按约归还贷款本息,已构成违约,某银行要求周某偿还借款本金524948.52元及利息、罚息的诉讼请求,符合《个人购房借款/担保合同》约定,本院予以支持。周某、王某将其购买的位于北关区朝霞路与××交叉口东北角上城嘉景1号楼1单元5层504号房屋抵押给某银行作为其履行前述借款合同项下债务的担保,且已办理抵押权预告登记,故某银行主张其对上述抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求,合法有据,本院予以支持,但应以登记债权数额550000元为限。万州置业公司自愿为周某、王某案涉贷款债务承担连带保证责任,担保期间为合同确定的每期还款日之次日起两年,且合同约定的免除保证责任的条件未成就，故被告万州置业公司作为连带责任保证人，在周某、王某未履行还款义务时应在上述抵押物不足以清偿全部债务时对不足部分的债务承担连带清偿责任。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条,《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、被告周某、王某于判决发生法律效力之日起三十日内偿还某银行借款本金524948.52元及利息、罚息(利息、罚息按《个人购房借款/担保合同》的约定计算);二、如周某、王某不履行上述第一项判决主文所确定的义务,某银行有权依法处置周某、王某用于抵押的位于北关区朝霞路与永安街交叉口东北角上城嘉景1号楼1单元5层504号房屋,并对折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额550000元范围内优先受偿;三、被告某置业有限公司在上述的抵押物不足以清偿全部债务时对不足部分的债务承担连带清偿责任，某置业有限公司在承担保证责任后，可向周某、王某追偿;四、驳回某银行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9049元,减半收取4524.5元，由被告周某、王某、安阳市万州置业公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  王宏林二〇二〇年八月二十六日书记员  奚宇飞