广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1440号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地珠海市保税区********房。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟柳婷，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：苏艳芬，女，1985年8月13日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区*************队38号。被告：冯立华，男，1983年1月4日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区*************队38号。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告苏艳芬、冯立华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，并于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡桂芬到庭参加诉讼。被告苏艳芬、冯立华经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年9月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费8326.8元（每月物业管理费为138.78元）；2.判令被告向原告支付自2015年9月1日起暂计至2020年8月31日的公共电费2520元；3.判令被告向原告支付第1、2项费用对应的违约金5012.13元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为5012.13元)；4.判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费3000元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为广东省肇庆市端州区黄岗路98区尚东康城小区的物业管理公司，自2010年12月1日起，一直为被告名下尚东康城*******号的物业提供物业管理服务。被告应按物业建筑面积、于每月5号前支付物业管理费及公共水费、电费，逾期支付的，被告应从逾期之日起支付违约金，并承担原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费。被告自2015年9月6日起拖欠物业管理费以及公共电费，截止2020年8月31日，共计拖欠物业管理费8326.8元、公共电费2520元，以及前述费用对应的违约金5012.13元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为5012.13元)。由于被告违反约定未支付物业管理费、公共电费以及相应的违约金，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。被告苏艳芬、冯立华经公告传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告于1992年11月10日成立，经营范围为物业管理服务等。2010年10月20日，原告与尚东康城商住小区****栋开发商肇庆市***工业城房地产开发有限公司（下简称百花园公司）签订《前期物业管理委托合同补充协议》，约定百花园公司通过协议选聘方式将坐落于肇庆市尚东康城商住小区*****、***栋委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限从本合同签订时起至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。另，合同第十三条，在本物业管理服务阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。原告根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，电梯住宅为1.5元/月/平方米；小区公共水电分摊费（含路灯、围墙灯、楼层灯、楼梯灯用电及小区绿化、消防及清洁用水）12元/户/月；电梯维护费及电梯公共用电费20元/户/月；从加压楼层开始（含加压楼层）的业主须缴交恒压供水系统的养护费及运行电费：10元/户/月。2011年5月12日，原告与百花园公司签订《补充协议》，约定将尚东康城H组团（*****幢）物业管理工作委托于原告，服务期限自本补充协议签订时至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。尚东康城H组团（*****幢）物业管理费具体按2010年10月20日双方签订的补充协议收费标准执行……。2013年6月13日，百花园公司与原告共同向被告苏艳芬、冯立华发出《收楼通知书》，…为尚东康城第27幢1415号房，建筑面积92.52平方米，经验收合格，现已准予入住……。2013年6月30日，被告苏艳芬在尚东康城*****号《业主临时管理规约》上签名确认。原告珠海葆力物业管理有限公司为被告所在小区提供物业管理服务。原告认为，其公司通过多次上门张贴催款通知单和打电话等方式向被告催收相关费用未果。自2015年9月1日，被告没有向原告缴交相关费用，为此，原告起诉至本院。另查明，《不动产登记资料查询结果证明》所示，位于肇庆市端州区*******************权利人为冯立华、苏艳芳，房屋建筑面积92.93平方米。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告苏艳芬、冯立华经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。对于原告提供的证据，因没有影响证据证明效力的因素存在，且原告保证其所提供的证据真实，本院予以采信。原告珠海葆力物业管理有限公司与肇庆市***工业城房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同补充协议》、《补充协议》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”肇庆市***工业城房地产开发有限公司与原告珠海葆力物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同补充协议》、《补充协议》，对全体业主产生同等法律效力，原告向肇庆市尚东康城商住小区*****、****栋、H组团（****幢）提供了基本的物业服务，被告冯立华、苏艳芳理应按《前期物业管理委托合同补充协议》、《补充协议》的约定，向原告支付物业管理费等相关费用。关于原告要求被告支付自2015年9月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费8326.8元（每月物业管理费为138.78元）的诉讼请求。本案中，原告是在2020年4月16日提起的诉讼，其向被告主张权利时部分费用尚未发生，根据上述协议约定物业管理计费标准为1.5元/月/平方米，即截止至原告起诉当月，被告共拖欠原告物业管理费7771.68元[计算方式：92.52平方米×1.5元/平方米/月×56个月（2015年9月1日至2020年4月30日）］。原告的该诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。关于原告要求被告支付公共电费2520元的诉讼请求。截止至原告起诉时，被告拖欠原告的公共电费经本院依协议核算为2352元（12元+20元+10元×56个月），原告关于物业管理费、公共电费的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。关于原告主张违约金的请求。虽然原告与肇庆市***工业城房地产开发有限公司签订的合同对此未有约定，但被告未按该《前期物业服务合同》的约定支付物业服务等相关费用，且经原告催收后仍未缴交，确实造成了原告一定的经济损失。但原告主张按日万分之五的计算违约金标准显属过高，本院应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费10123.68元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算的金额部分不予支持。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求,原告珠海葆力物业管理有限公司与肇庆市***工业城房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同补充协议》中并无约定，且原告未能举证证实本案律师费已产生。因此,对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告苏艳芬、冯立华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2015年9月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费7771.68元。二、被告苏艳芬、冯立华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2015年9月1日起至2020年4月30日期间的公共水电费分摊费合共2352元。三、被告苏艳芬、冯立华应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付违约金（违约金以10123.68元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止）；四、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费272.47元（原告已预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担122.47元，被告苏艳芬、冯立华共同负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁小茵审 判 员 欧凯华审 判 员 董炽文二〇二〇年八月十三日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉