安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0102民初4613号 原告（反诉被告）：陆忠俊，男，1987年5月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：范孝银，安徽徽杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭礼，安徽徽杰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：合肥新站中心集贸市场物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区武里山路以东物流大道以北兴华农副产品批发市场**。 法定代表人：金衍，总经理。 委托诉讼代理人：汪勇，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周莉，安徽金亚太律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）陆忠俊与被告（反诉原告）合肥新站中心集贸市场物业管理有限公司（以下简称“新站物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆忠俊及其委托诉讼代理人范孝银、被告（反诉原告）新站物业公司的委托诉讼代理人汪勇、周莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆忠俊向本院提出诉讼请求：1、新站物业公司返还陆忠俊缴纳的经营保证金6万元；2、新站物业公司返还陆忠俊缴纳的2020年2月1日至3月10日租金及管理费3.3万元；3、新站物业公司承担本案诉讼费用。 事实与理由：2019年9月6日，陆忠俊与新站物业公司签订《新站中心集贸市场营业场地租赁合同》，约定：新站物业公司将位于合肥市新站区交口新站中心集贸市场壹层内商铺出租给陆忠俊，用于经营儿童淘气堡业务，租期1.5年，自2019年9月10日至2021年3月9日，每月租金及管理费24793元／月。另陆忠俊向新站物业公司缴纳经营保证金6万元。因受新型冠状病毒的影响，合肥市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年1月24日发布公告（第1号）“全市所有游乐场所、娱乐场所、室内运动场所（包括电影院、ＫＴＶ、网吧等）暂停营业”。合同约定租赁场地用于经营儿童淘气堡业务（主要针对婴幼儿的海洋球、滑滑梯等儿童游乐服务的公共区域），截止起诉之日，全国除了部分省市针对初三、高三毕业班有序开学以外,其余义务教育和学前幼儿园均未开学、开园。同时合同第8.4条约定“在履约期间，发生地震、台风、暴雨火灾、战争、动乱等不可抗力以及其他不可预见事件致使合约任何一方不能履行合同的，双方互不承担违约责任”。故陆忠俊于2020年3月11日向新站物业公司寄送了《合同解除通知函》，要求解除合同。陆忠俊认为，因受新型冠状病毒疫情的影响，致使合同目的无法实现，故为维护自身合法权益，特诉至法院。 新站物业公司辩称，1、新站物业公司系商业运营管理公司，房屋产权归业主所有，虽发生了疫情，但是新站物业公司缴纳给业主的房租并未得到任何减免，根据公平原则，陆忠俊应按照合同继续履行；2、2020年3月9日市政府已下文复工，双方的合同完全可以继续履行，陆忠俊以此为由单方解约，新站物业公司不同意，陆忠俊诉请缺乏事实和法律依据。 新站物业公司向本院提出反诉请求：1、陆忠俊支付新站物业公司违约金71692.8元；2、陆忠俊支付新站物业公司2020年3月10日至4月14日的租金及管理费28925元；3、陆忠俊承担本案诉讼费用。 事实和理由：2019年9月6日，新站物业公司与陆忠俊订立了《新站中心集贸市场营业场地租赁合同》，约定：将新站物业公司位于合肥市新站区交口新站中心集贸市场壹层内的商铺出租给陆忠俊使用。2020年4月1日，新站物业公司收到陆忠俊要求解除双方之间房屋租赁合同的通知；2020年4月8日，陆忠俊收到新站物业公司发出的明确表示不同意解除、希望继续履行合同的律师函；2020年4月14日，陆忠俊仍擅自撤场，单方解除合同。陆忠俊在可以复工继续履行合同的情况下仍要求解除合同，属于违约行为，应承担违约责任。且陆忠俊至今尚未支付2020年3月10日至4月14日的租金及管理费28925元。 陆忠俊辩称，新站物业公司诉请无事实和法律依据，请求予以驳回。新站物业公司陈述的事实与客观事实不符，陆忠俊业已于2020年3月11日就通过微信将解除合同通知书送达到新站物业公司，2020年3月31日再次向其送达了律师函，并明确要求合同已经解除，退还保证金、及时清退离厂手续，新站物业公司收到上述两材料后置之不理，2020年4月8日向陆忠俊发出不同意解除的律师函，但根据法律规定，解除通知到达即为解除，因此不存在反诉。请驳回对新站物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年9月6日，陆忠俊、新站物业公司签订《新站中心集贸市场营业场地租赁合同》，约定：陆忠俊租赁位于合肥市新站区交口新站中心集贸市场壹层内的商铺，租赁新站物业公司场地仅限于经营儿童淘气堡业态；租赁期为1.5年，自2019年9月10日起至2021年3月9日止，每月租金及管理费计24793元；收取陆忠俊经营保证金的金额60000元，如陆忠俊中途退场，未履行合同期限，视为陆忠俊违约，则新站物业公司不退还陆忠俊以上保证金；任何一方提前解除合同的，合同自另一方收到解除通知之日起终止，解除通知中明确了合同解除时间，且该时间迟于收到通知的时间的，以通知中的时间为准；非法定理由或非本合同约定的理由，任何一方提前解除合同的，应承担年度3个月作为违约金，并承担由此产生的一切经济损失及法律后果；在履约期间，发生地震、台风、暴雨、火灾、战争、动乱等不可抗力以及其他不可预见事件致使合约任何一方不能履行合同的，双方互不承担违约责任。2019年11月1日，陆忠俊向新站物业公司支付保证金60000元。 2020年3月11日，陆忠俊向新站物业公司发出《合同解除通知函》，载明：贵方与我方于2019年9月6日签订了《新站中心集贸市场营业场地租赁合同》，约定了关于合同终止的相关内容：在履约期间，发生地震、台风、暴雨、火灾、战争、动乱等不可抗力以及其他不可预见事件致使合约任何一方不能履行合同的，双方互不承担违约责任。现受新型冠状病毒疫情此不可抗力不可预见事件影响，我方要求解除合同。现我方根据合同第8.2和8.4条郑重向贵方通知如下：1、贵我双方于2019年9月6日签订的《新站中心集贸市场营业场地租赁合同》于贵方收到本通知函之日起终止；2、贵方应在收到本函15日之内退还我方经营保证金60000元以及2月1日至3月10日房租的一半33000元。若贵方未在上述期限内给付所欠我方经营保证金以及部分房租，我方将通过诉讼途径解决此事，特此通知！ 2020年3月31日，陆忠俊委托安徽徽杰律师师事务所向新站物业公司发出《律师函》，其中载明：受发生的新型冠状××疫情的影响，陆忠俊于2020年3月11日向贵司发出了一份合同解除通知函。依据法律的规定，贵司于收到合同解除通知函之时该合同便解除……1、请贵司于收到本函三日内向陆忠俊退还保证金60000元，逾期不退，需承逾期利息；2、请贵司于收到本函三日内退还2020年2月1日至3月10日的部分房租；3、请贵司于收到本函三日内主动与陆忠俊办理房屋交接及物品腾退等事实。逾期不办，承担损失。2020年4月1日，该《律师函》由新站物业公司签收。 2020年4月14日，陆忠俊在《商户撤场验收单》上签字并捺手印。 庭审中，关于案涉房屋租金及管理费，陆忠俊主张已支付到2020年3月10日，新站物业公司主张已支付到2020年3月9日。关于陆忠俊案涉房屋的撤场时间，新站物业公司主张是2020年4月14日。陆忠俊主张2020年3月22日搬了一部分，受到阻挠，2020年3月31日新站物业公司收到律师函，通知陆忠俊到场进行最后结算。2020年4月14日最终全部撤场并办理交接手续。新站物业公司对陆忠俊主张的撤场受到阻挠不予认可。 上述事实，有原、被告陈述及提交的证据在卷予以佐证。 本院认为，陆忠俊与新站物业公司签订的《新站中心集贸市场营业场地租赁合同》，系当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。陆忠俊虽于2020年3月11日向新站物业公司发出《合同解除通知函》，但2020年4月14日才完成全部撤场，且陆忠俊在《商户撤场验收单》上签字并捺手印，故《新站中心集贸市场营业场地租赁合同》于2020年4月14日解除。陆忠俊主张其支付案涉租金及管理费到2020年3月10日未提交证据证明，故本院按新站物业公司认可的支付到2020年3月9日计算。新站物业公司主张陆忠俊支付自2020年3月10日至2020年4月14日期间未付的租金及管理费28925元（24793元/月+24793元/月÷30天×5天），本院依法予以支持。陆忠俊主张新站物业公司返还其缴纳的2020年2月1日至3月10日租金及管理费3.3万元，本院不予支持。 案涉合同约定，在履约期间，发生地震、台风、暴雨、火灾、战争、动乱等不可抗力以及其他不可预见事件致使合约任何一方不能履行合同的，双方互不承担违约责任。新冠××疫情应属于原、被告签订合同以后发生的双方在签订合同时无法预见的重大变化，陆忠俊租赁案涉房屋系经营儿童游乐服务业务，新冠××疫情客观上确使其经营行为受到限制，故新站物业公司主张陆忠俊支付其违约金本院不予支持。 合同约定，如陆忠俊中途退场，未履行合同期限，视为陆忠俊违约，则新站物业公司不退还陆忠俊保证金60000元，本院认为，陆忠俊因受新冠××疫情影响，客观上其经营行为受到限制而解除合同，根据公平原则，本院认定新站物业公司退还陆忠俊一半保证金30000元。 综上，新站物业公司合计支付陆忠俊1705元（30000元-28925元） 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、合肥新站中心集贸市场物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付陆忠俊1705元； 二、驳回陆忠俊的其他诉讼请求； 三、驳回合肥新站中心集贸市场物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2130元，减半收取1065元，由陆忠俊负担790元，合肥新站中心集贸市场物业管理有限公司负担275元。反诉案件受理费减半收取1156元，由陆忠俊负担260元，合肥新站中心集贸市场物业管理有限公司负担896元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  石庆 二〇二〇年八月二十七日 书记员  李欢 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。