贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5800号上诉人（一审被告）：贵州毕节长弘房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路，统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：沈先迪（特别授权代理），贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周波，男，汉族，1991年3月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：王秋菊（特别授权代理），女，汉族，系被上诉人周波之妻。上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称：长弘房开公司）因与被上诉人周波商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人长弘房开公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实及适用法律错误，依法应予以撤销，理由如下：1.上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为并未对被上诉人造成实际损失，一审判决的违约金过高。上诉人逾期办证的主要原因系政府原因，上诉人并非恶意违约，且并未造成被上诉人的实际损失，原审以被上诉人购房总额为基数，按日万分之0.5的标准计算违约金过高，应当予以减少。根据最高院的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。2.法律具有公开性，被上诉人在缴纳三通费用之日即应当知道权利受到损害，但直到2020年5月13日才到法院起诉，已过诉讼时效3.被上诉人房屋面积为152.64平方米，根据相关规定房屋面积超过144平方米的，缴纳契税的税率为购房金额的3％，上诉人并未多收被上诉人的契税。被上诉人要求退还契税无相关法律依据。被上诉人所缴纳的契税在上诉人具备办证条件后，会统一的退还给被上诉人，由被上诉人自行缴纳到相关部门，故现在还不具备退还被上诉人契税的条件，应驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人周波未进行答辩。原审原告周波一审诉讼请求：1．判决被告立即为原告办理原告所购的位于贵州省毕节市七星关区房屋不动产权利证书；2．判决被告立即向原告支付逾期办证违约金，违约金以已付房款350000元为基数，按每日万分之0.5的标准自2019年1月1日起计算至原告实际取得房屋不动产权利证书之日止（违约金暂计9600元，具体金额以原告实际取得房屋不动产权利证书之日计算为准）；3．判决被告立即返还原告已交契税10500元，并自2015年5月28日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率向原告支付资金占用费；4．判决被告立即退还原告所交电入户费529元、闭路电视入户费300元、煤气入户费2800元，共计3629元；5．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月26日，原告周波与被告长弘公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区项目的Ｃ栋2单元12层1号房屋，房屋总房价为350000元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告不能在前述约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，且在约定日期之后30日以后还不能交付的，原告有权退房，若原告不退房，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房在转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款以及契税10500.00元、电入户费520.00元、闭路电视入户费300.00元、煤气入户费2800.00元、土地证费95.00元，但被告却未能按照合同约定的时间提供办理涉案房屋转移登记的相关文书，亦未按合同约定的时间替原告办理涉案房屋不动产权证书。另查明，被告暂未取得涉案房屋所在幢（栋）所有权初始登记，亦未将原告缴纳的10500.00元契税提交到税务部门。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法、有效，对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方约定被告应当于2018年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并约定了如不能按期交付该有关文书且原告不要求退房的，被告应当自约定日期之日起，以已付购房款为基数，按日万分之0.5的标准向原告支付违约金。由于原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证书，故在原被告之间存在委托办证关系，且涉案房屋至今不符合办理转移登记的条件，因此，计算违约金的截止时间应为被告提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的有关文书到办证部门并通知原告之日止。由于涉案《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”，据此，水、电等基础设施的建设安装费应当由被告承担，故被告另行向原告收取三通费，于法无据，理应退还。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，被告向原告按3％的税率代收契税10500.00元，但至今被告仍未代原告将所代收契税交到税务机关，未完成委托代办事项，因此，原告有权随时终止委托，要求被告将所代收契税退回原告。对于原告要求被告支付资金占用费的请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周波逾期办证违约金，违约金以已付房款350000元为基数，按每日万分之0.5的标准，自2019年1月1日起计算至被告提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告周波三通费3620.00元；三、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告周波契税10500.00元；四、驳回原告周波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。本院审理本案过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：双方当事人在案涉《商品房买卖合同》第第十四条中约定：买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳燃气入户费。买受人自行向相关单位缴纳契税、电视宽带入户费。第二十二条中约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。对一审法院认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人长弘房开公司所提不应支付逾期办证违约金的上诉理由。双方约定的违约金条款，系双方当事人的真实意思表示，兼具补偿和惩罚功能，不存在利益明显失衡应调整违约金的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人的该上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。关于上诉人长弘房开公司所提不应退还“三通费”及契税的上诉理由。根据双方约定，结合被上诉人向上诉人交纳“三通费”及契税的事实，被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费及契税，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。上诉人主张不具备退还条件无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人长弘房开公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年八月二十六日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印