江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初3075号原告：崔俊杰，男，1993年7月1日出生，汉族，户籍地常州市金坛区。委托诉讼代理人：崔林友，男，1970年10月22日出生，汉族，住金坛市，系崔俊杰父亲。被告：句容市金汇房产建设有限公司，住所地句容经济开发区西环路东侧（句容飞达包装有限公司****）。法定代表人：林强，系该公司经理。委托诉讼代理人：张璐，系该公司员工。原告崔俊杰诉被告句容市金汇房产建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔俊杰及其委托诉讼代理人崔林友、被告句容市金汇房产建设有限公司委托诉讼代理人张璐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔俊杰向本院提出诉讼请求1.进行房产交付，支付逾期交付违约金45000元；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示如逾期交房不成立，则要求被告承担2020年1月1日至2020年5月28日期间的租房损失，租金为3000元/月。事实和理由：2019年11月2日，原、被告在江南世家销售中心网签碧阑世家11幢1单元1601室商品房买卖合同，原告于2019年12月13日前付清全部房款，合同约定的商品房交付日期为2019年12月31日之前。原告分别于2019年12月29日、12月31日前往被告处办理交接手续，都因被告现场验房存在许多质量问题且无房屋验收合格证明文件，一直未能交付。后原告于2020年1月9日、5月13日两次书面催告交接，至今无果。原告认为，被告应当依照法律规定及合同约定交付商品房，在多次交涉未果的情况下，原告为维护自身合法权益诉至法院。被告句容市金汇房产建设有限公司辩称，1.案涉房屋已于2019年10月18日经验收合格，于2019年10月30日取得竣工验收备案表，符合合同交付的条件，被告已按照合同约定于2019年12月30日向原告寄送收楼信通知原告收楼；2.原告在验房时提出的质量瑕疵大多属于保修范围内，而非建筑或主体结构质量问题，不影响居住使用，原告单方面拒绝收楼而未能按期交付的，应视为已经交付；3.对于原告提出的质量瑕疵，我司已积极维修，受疫情影响，维修有所迟延，故于2020年5月底维修完毕，后我司多次联系原告收房，原告表示已起诉，拒绝收楼。故我司不存在逾期交付问题，也无违约情形，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2019年11月2日，原告崔俊杰与被告句容市金汇房产建设有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：崔俊杰购买位于宁杭北路与隆昌路交叉口的碧阑世家11幢1601号房，房屋总价款为997497元，买受人须在签订《商品房买卖合同》时付款307497元给出卖人，须在2019年12月30日前付款690000元给出卖人；出卖人应在2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房；买受人自约定收楼日期起按正常标准缴纳物业费。合同附件1为房屋平面图，附件2为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件3为装饰、设备标准，附件4为补充协议。附录1为《住宅质量保证书》。关于该商品房交付条件与交付手续，附件4第五条约定：1、该商品房的交付以本款约定为准（1）该商品房交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。……4、该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准。（1）该商品房地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议后，原告依约于2019年12月13日向被告支付购房款997497元。2019年10月30日，句容市行政审批局出具3211831703160102-JX-006号《竣工验收备案表》，备案意见为：“句容市金汇房产建设有限公司建设的碧桂园·江南世家11#楼单位工程，于2019年10月18日由建设单位组织竣工验收合格。根据中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》及住房城乡建设部令第2号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，建设单位于2019年10月30日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。经查验，符合要求。”2019年12月27日，被告向原告寄送期楼收楼通知书，通知原告与被告客户关系部预约收楼手续办理时间，并带齐相关资料和款项来办理相关手续，原告于2019年12月29日收到通知。2019年12月29日、2019年12月31日，原告两次前往被告处欲办理收楼手续，在验房时，原告认为房屋质量存在以下问题：1.厨房门与次卧门的防火门装反；2.厨房出水管破损、厨具门未安装好、地、地砖勾缝不到位板不平；3.公共卫生间内洗漱台缺毛巾杆，卫生间内墙砖及淋浴间内墙砖有空鼓（共计4处）；4.储物间内地板及踢脚线存在缝隙；5.客厅阳台自来水龙头开管后未处理；6.主卫淋浴门关不严，瓷砖有多处空鼓；7.次卧阳台玻璃不是钢化玻璃，网线盒不平；8.主卧卫生间门与主卧门连接处连接处有缝隙，主卧地板有缺口，天花板有气孔；9.客厅门框有裂缝，天花板有气孔。因此原告拒收房屋。2020年1月10日，原告向被告送达《关于催告碧阑世家11幢1单元1601室商品房交接的函》，要求被告尽快进行交接并承担相应违约责任。2020年5月13日，原告向被告送达《关于再次催告碧阑世家11幢1单元1601室商品房交接的函》，再次要求被告尽快进行交接并承担相应违约责任。2020年5月28日，被告针对原告提出的房屋质量问题维修完毕，后被告于2020年6、7月两次电话通知原告收楼，原告表示已诉至法院，双方未能就收楼及违约金达成一致意见。另查明，原告崔俊杰在句容工作，户籍地在江苏省常州市金坛区。3211831703160102-JX-006号《竣工验收备案表》中“碧桂园·江南世家”系案涉房屋项目推广名，《商品房买卖合同》中“碧阑世家”系案涉房屋项目备案名。认定上述事实，有原告提交的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、购房发票、书面催告函、邮寄回执，被告提交的《竣工验收备案登记表》复印件、期楼收楼通知书、保修问题清单、情况说明以及到庭原、被告双方庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原告崔俊杰与被告句容市金汇房产建设有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现原告已按照合同约定向被告支付购房款，被告理应按照合同约定将经验收合格的商品房交付原告。2019年10月30日，句容市行政审批局已出具案涉房屋竣工验收备案表，被告在《商品房买卖合同》附录1中向原告出具住宅质量保证书，故案涉房屋已符合商品房交付的质量要求。虽原告验房时提出了相关住宅质量问题，但根据《商品房买卖合同》附件4第五条约定，该类问题并不属于地基基础或主体结构问题，而系住宅质量保证书中保修范围规定的项目，被告的行为应属交付瑕疵，故原告以此为由拒收房屋并要求承担逾期交楼违约金的观点不成立，无法适用合同约定的逾期交房的违约金条款。但根据约定，被告理应及时对质量瑕疵进行保修，并承担保修费用，如因此给原告造成损失的，还应赔偿原告的实际损失。根据被告提供的维修清单，被告从2020年1月7日起维修直至2020年5月28日维修完毕，维修时间过长，虽受春节及疫情影响有适当推迟，但排除合理因素后，被告的维修行为仍存在不积极或拖延现象，已实际影响到原告对房屋的再装修及入住使用，故原告有权要求被告承担相应的房屋使用损失。根据公平原则本院将从案情实际出发，参考本地区同类房屋的租金标准等因素，酌定原告的损失标准为70元/天，期限为60天。综上，本院确认原告损失为4200元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告句容市金汇房产建设有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告崔俊杰损失计4200元；二、驳回原告崔俊杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取463元，由被告句容市金汇房产建设有限公司负担（此款原告已预交，本院将在本判决生效后十五日内予以退还，被告句容市金汇房产建设有限公司于本判决生效后十日内将应负担的463元缴纳至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员  王 丽二〇二〇年八月十七日法官助理  杜 娟书 记 员  万小玲