广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13786号原告：珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区*********－32631（集中办公区），统一社会信用代码914********2096636。法定代表人：谢荣伟，执行董事。委托诉讼代理人：郭英东，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖婉仪，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。被告：蔺辉，男，1987年9月24日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区********************，公民身份号码230************211。原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司（以下简称商鼎公司）与被告蔺辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商鼎公司法定代表人谢荣伟及其诉讼代理人赖婉仪，被告蔺辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商鼎公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年1月1日至2020年4月2日（合同解除之日）租金29336元（9566元/月×3个月+9566元/月÷30天×2天）；2.被告向原告支付2020年4月3日起至实际清场之日止的场地占用费，暂计至2020年4月25日为7334元（9566元/月÷30天×23天）；3.被告向原告支付自2020年1月1日至付清全部租金等费用之日止的使其付款违约金，暂计至2020年4月25日违约金为1267元；4.原告没收被告交纳的履约保证金28698元、装修保证金5000元、水电押金2551元；6.被告向原告支付原告因维权产生的律师费8965元。事实和理由：原告与被告于2019年1月16日签订租赁合同（商铺），约定由被告承租原告提供的位于中山市**********一组团9卡商铺，租赁期自2019年1月16日至2024年1月15日。首年租金9566元/月，被告应于每个月25日或之前支付下一个月的租金。租赁合同签订后，被告依约向原告支付履约保证金28698元、装修保证金5000元、水电押金2551元、首月租金9566元。原告依约向被告交付了商铺。自2019年12月25日起，被告逾期支付2020年1月租金等。原告多次要求被告交纳租金等费用，但被告一直不予支付。2020年3月31日，原告委托北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师向被告发出律师函，希望被告尽快支付租金等，被告于2020年4月2日签收了律师函，至此双方的租赁合同关系正式解除，但被告仍不履行付款义务。2020年4月25日，原告向被告发出缴费催缴通知单，要求被告支付逾期未付的租金、物业费、水电费、违约金等，被告收到通知后仍未支付相关费用。因被告的货物等个人财产一直放在商铺内，且被告对商铺采取了加锁锁门措施，一直未将商铺返还给原告，原告无法第一时间对被告遗留物品进行处置，现原告已着手采取清场措施。但因被告的违约行为导致原告暂时无法收回商铺对外出租，原告有权参照租赁合同的租金标准要求被告支付至清场之日止的商铺场地占用费。另，原告多次向被告催收租金无果，最终聘请律师代理本案的催收事宜，为此支付律师代理费8965元，应由被告承担。为维护原告的合同权益，原告遂依据《中华人民共和国合同法》等相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告蔺辉辩称，确认原告的起诉属实。本院经审理认定事实如下：位于中山市**********佳境康城（臻萃园3幢9－13卡）的房地产为中山市骏佳房地产开发有限公司（以下简称骏佳公司）所有。2018年12月7日，骏佳公司（发包方、甲方）与商鼎公司（承包方、乙方）签订佳境康城社区商业承包经营协议，将“佳境康城一期二期项目”部分社区商业商铺运营权（包含商铺租赁权、管理权、推广权、使用权等）在本合同期限内发包给乙方。并约定，承包期限为6年，自2018年12月7日起至2024年12月6日止；该项目的所有对外租赁权归乙方所有，甲方不得以任何理由私自保留铺源。协议还约定了其他内容。2019年4月10日，骏佳公司出具声明，同意商鼎公司对上述项目承包范围内商铺进行转租或分租。2019年1月16日，商鼎公司（出租人、甲方）与蔺辉（承租人、乙方）签订租赁合同（商铺），将位于中山市**********一组团9卡商铺出租给蔺辉。并约定：承租期限为5年，自2019年1月16日至2024年1月15日止。至2021年1月15日，乙方每月缴纳租金9566元，2021年1月16日至2022年1月15日，乙方应每月缴纳租金10044元……乙方在签订本合同时，已向甲方一次性交付履约保证金28698元。在整个租赁期内，除第一个月外，乙方应于前一月25日前向甲方支付下一个月租金，逾期未支付的，每逾期一日，罚息按未支付金额的每日百分之一计算。甲方指定委托代理人代收取乙方支付的履约保证金及首月租金。乙方应当按照单元所在物业的物业管理公司的有关规定按时足额支付租赁或使用单元期间的物业管理费用以及因乙方逾期缴纳物业管理费的违约金（滞纳金）、公共水电费等。在本合同签订时，乙方向甲方一次性支付水电押金2551元（按照30元/平方米计算）。乙方因租赁（使用）单元而需要使用到水电的收费标准为，综合水费为7元/立方米，综合电费为1.5元/度。在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该单元或其任何部分，没收乙方的保证金，并有权继续追讨截止到甲方收回该单元之日止乙方应付而未付的全部费用及／或给甲方造成的全部损失，包括因此产生的诉讼费、保全费、鉴定评估费、律师费等：（1）若乙方直至交付日起计的第30天仍未前往甲方及甲方委托的物业公司实际办理验收、交接手续，则甲方有权提前终止本合同：（2）乙方未能按照本合同规定，在应该支付租金、管理费、其他费用的日期后的15天内支付该租金、管理费、其他费用，无论甲方是否向乙方作出任何形式的催付……若本合同终止或甲方根据本合同的规定提前终止本合同，乙方未能按照本合同规定或甲方的要求向甲方返还该单元，则甲、乙双方同意，甲方有权进入该单元并对该单元内的物品做如下处理后，将该单元重新租予其他租户：（1）该单元内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有，甲方可自行处置；（2）该单元内乙方遗留的其它物品及货品，甲方可请律师见证并办理物品清单登记后，将该等物品及货品搬离该单元并按照合理的方式予以储存，由此产生的一切费用，包括但不限于见证费、搬运费及仓储费等，均由乙方承担，甲方在保留其于本合同项下没收保证金的权利的同时，可将前述费用作为乙方的债务向乙方追偿；（3）如自该等物品及货品被律师见证并办理物品清单后一个月内，乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝/未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品及货品后保留其于本合同项下没收保证金的权利的同时，可将前述费用作为乙方的债务向乙方追偿；如甲方在处置该等物品及货品后获得的款项，在扣除应由乙方承担的费用后有余额，甲方可应乙方要求返还乙方，但如乙方在遗留该物品及货品后六个月内不向甲方主张上述权利，则乙方无权再向甲方要求返还余额……合同还约定的了其他内容。2020年3月30日，商鼎公司委托北京天驰君泰（珠海）律师事务所向上述租赁合同中载明的蔺辉通讯地址邮寄律师函，以蔺辉自2019年12月25日起拖欠租金、物业费、水电费等为由，通知蔺辉解除涉案租赁合同，并要求蔺辉在收到律师函2日内支付上述拖欠费用。商鼎公司向本院提交编号为10147*****833的EMS快递单，该快递单收件人为蔺辉，收件地址为租赁合同中载明的蔺辉通讯地址，内件名称为“律师函（支付租金、物业费等）”。该邮件于2020年4月2日签收。庭审中，蔺辉确认收到上述律师函，确认合同已解除。2020年6月3日，蔺辉出具承诺书，称因个人财务原因无法支付涉案商铺1月至5月租金等费用，承诺一周内将商铺内的物品清理完毕并交还商铺，物品清偿后所得费用优先支付给出租方用于抵偿欠款。庭审中，蔺辉确认未履行该承诺书。商鼎公司因其与蔺辉的房屋租赁合同纠纷，与北京天驰君泰（珠海）律师事务所签订委托代理合同，并向该律师事务所支付律师费8965元。庭审中，商鼎公司述称，2019年12月25日开始，蔺辉未交租；商铺内仍摆放了很多蔺辉的设备及商品，如冰箱等，商鼎公司没办法进行清理；将违约金调整为按日千分之五标准计算；保证金是指履约保证金、装修保证金、水电押金。蔺辉述称，承租涉案商铺用于经营便利店，拖欠租金支付是疫情原因导致无法现场向商鼎公司工作人员扫码支付；确认从2019年12月25日支付租金的节点开始拖欠租金至今；租金支付方式一般都是到现场进行扫码线上支付，没有试过远程支付，因商鼎公司有员工离职的情况，都是现场确认商鼎公司员工在职的情况下才会线上支付。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。商鼎公司与蔺辉签订的租赁合同（商铺）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，商鼎公司向蔺辉交付了涉案商铺，蔺辉理应依约支付商铺租金。商鼎公司主张蔺辉自2020年1月1日起未支付租金，并提供租赁合同、律师函等证据予以佐证，蔺辉对此亦不持异议，故本院对于蔺辉拖欠商鼎公司租金的事实予以确认。蔺辉拖欠商鼎公司租金，且经催告后仍拒绝支付的行为已构成根本性违约，应当承担违约责任。商鼎公司作为守约方，其对涉案租赁合同享有法定解除权，其要求解除涉案租赁合同的通知已于2020年4月2日到达蔺辉处，即涉案租赁合同于该日已经解除。合同解除后，蔺辉未按约定将涉案商铺返还商鼎公司，现商鼎公司要求蔺辉支付场地占用费，合法有据，本院予以支持。关于场地占用费具体数额，商鼎公司主张参照租金标准计算。对此，本院分析如下：合同明确约定，若蔺辉未按约定返还涉案商铺，则商鼎公司有权自行处置商铺内不可移动的添附物或移动后价值将受损的添附物，而对于涉案商铺内的其他物品及货品，商鼎公司则有权列清单后搬离予以储存，相关费用由蔺辉承担。即商鼎公司恢复对涉案商铺的占有、使用有合同依据；同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条亦明确规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，即商鼎公司作为守约方，其在蔺辉违约后，及时收回涉案商铺防止损失的扩大不存在法律上的障碍；商鼎公司在起诉状中亦确认已着手采取清场措施，即其对涉案商铺的实际控制具有现实可能。在此情况下，商鼎公司在解除合同后至今未采取任何措施收回涉案商铺，以防止损失的扩大，放任涉案商铺现状闲置，现其要求蔺辉参照租金标准计算自合同解除次日起至实际清场之日止的场地占用费，理据不足。但考虑到涉案商铺内的设备及物品确实占用涉案商铺，影响商鼎公司对涉案商铺的完整使用，本院酌定场地占用费为10000元，由蔺辉承担。蔺辉拖欠2020年1月1日至4月2日的租金，现商鼎公司要求蔺辉补足该期间的租金共计29336元（9566元/月×3个月+9566元/月÷30天×2天），于法有据，本院予以支持。至于违约金，合同约定，若蔺辉逾期支付租金按日支付违约金，但商鼎公司主张的违约金过分高于其实际损失。庭审中，蔺辉辩称其之所以拖欠租金是因为受新冠肺炎疫情影响，无法按原来支付习惯当面支付租金。本院认为，涉案租赁合同仅指定收取履约保证金及首月租金的特定账户，而未明确约定其他租金等费用的支付途径，蔺辉习惯到商鼎公司当面支付租金并无不当；且2020年2月至4月期间确处于“新冠肺炎”疫情防控期间，尤其是在本市“十严”政策实施期间，蔺辉无法前往商鼎公司处当面支付租金，符合常理；但随着疫情形势的好转及疫情防控措施的调整，蔺辉完全可以再次前往商鼎公司支付租金，而蔺辉无正当理由拒绝支付，应当承担相应的违约责任。结合上述事实，本院酌定违约金以29336元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月2日起计算至实际清偿之日止。蔺辉拖欠租金已超过15日，商鼎公司有权没收蔺辉已付之保证金。庭审中，商鼎公司主张该保证金包括履约保证金、装修保证金及水电押金。本院认为，从名称上来看，水电押金显然不属于保证金；从功能上来看，履约保证金是为保证当事人双方全面履行合同而设立，而装修保证金则应当是为保证当事人依约履行合同中的装修条款而设立。现蔺辉未依约履行支付租金的义务，商鼎公司要求没收其履约保证金28698元，于法有据，本院予以支持；但其要求没收装修保证金及水电押金，则没有事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费，合同明确约定由违约方承担，且商鼎公司主张的数额有民事委托代理合同及律师费发票为证，该费用并没有超出法律规定的合理收费范围，本院予以支持。但由于本院没有全部支持商鼎公司诉求，故律师费按比例承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔺辉于本判决生效之日起七日内向原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司支付2020年1月1日至2020年4月2日租金29336元及逾期支付违约金（计算方式：以29336元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月2日起计算至实际清偿之日止）；二、被告蔺辉于本判决生效之日起七日内向原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司支付场地占用费10000元；三、被告蔺辉所支付的履约保证金28698元由原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司没收；四、被告蔺辉于本判决生效之日起七日内向原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司支付律师费8151元；五、驳回原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1879元，减半收取939元（原告已预交），由原告珠海横琴商鼎国际品牌管理有限公司负担94元，由被告蔺辉负担845元（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年八月二十五日本件与原本核对无误书记员陈嘉婷袁丽珣