山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0830民初2047号原告：山东济宁昊天投资有限公司，住所地为山东省济宁市汶上县军屯乡政府驻地（南陶村，乡政府南500米），统一社会信用代码为91370830695439529Y。法定代表人：刘琰珂，经理。委托诉讼代理人：潘锐，山东中都剑律师事务所律师。被告：汶上县军屯乡人民政府，住所地为山东省济宁市汶上县军屯乡军屯村，统一社会信用代码为113708300043354497。法定代表人：侯晨硕，乡长。委托诉讼代理人：刘保柱，男，1985年5月3日出生，汉族，汶上县军屯乡人民政府副乡长，住山东省泰安市东平县。委托诉讼代理人：崔俭，山东圣泽律师事务所律师。原告山东济宁昊天投资有限公司（以下简称昊天投资有限公司）与被告汶上县军屯乡人民政府（以下简称军屯乡人民政府）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理，原告山东济宁昊天投资有限公司的法定代表人刘琰珂及其委托诉讼代理人潘锐，被告汶上县军屯乡人民政府的委托诉讼代理人刘保柱、崔俭到庭参加诉讼。2020年5月23日，汶上县鲁意纺织有限公司向本院递交书面申请，申请作为本案第三人参加诉讼，并提交了2014年9月2日山东济宁昊天投资有限公司作为甲方与作为乙方的汶上县鲁意纺织有限公司、作为丙方的曲阜昶旺钢结构工程有限公司签订的《协议书》；2020年5月28日，孟祥栋向本院递交书面申请，申请作为本案第三人参加诉讼。经询问，原告山东济宁昊天投资有限公司明确表示将以另案诉讼的形式确认2014年9月2日《协议书》的效力，故不同意汶上县鲁意纺织有限公司、孟祥栋作为本案第三人参加诉讼；被告汶上县军屯乡人民政府以山东济宁昊天投资有限公司另案诉讼为由，亦不同意汶上县鲁意纺织有限公司、孟祥栋作为本案第三人参加诉讼。鉴于2020年6月4日汶上县人民法院已立案受理原告山东济宁昊天投资有限公司诉被告孟祥栋、汶上县鲁意纺织有限公司、曲阜昶旺钢结构工程有限公司及第三人汶上县军屯乡人民政府确认合同无效纠纷一案，汶上县鲁意纺织有限公司、孟祥栋申请作为本案当事人参加诉讼，本院依法不予准许。因案情复杂，本院依法于2020年6月9日将本案转为普通程序，并于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告山东济宁昊天投资有限公司法定代表人刘琰珂及其委托诉讼代理人潘锐，被告汶上县军屯乡人民政府的委托诉讼代理人崔俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊天投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金（房屋占有使用费）365.6万元及利息；2.被告将所租赁的原告厂房腾空交还原告；3.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，昊天投资有限公司明确诉讼请求：1.判令被告支付2012年7月11日至2017年7月10日的房屋租金（房屋占有使用费）共2852130元（9507.1㎡×60元/㎡/年×5年）、2017年7月11日至2020年7月10日的房屋租金（房屋占有使用费）共2053533.6元（9507.1㎡×60元/㎡/年×1.2×3年），其中借支1250000元，两相折抵得出共3656000元，2020年7月11日起的按9507.1㎡×60元/㎡/年×1.2计算至腾空交付厂房之日止，利息不再主张；2.被告将所租赁的原告厂房腾空交还原告；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年，被告为了招商引资，吸引外资投资建设钢结构标准厂房，然后由被告对外租赁；2012年4月10日，被告与原告签订《标准厂房建设及租赁合同书》，约定由原告在汶上县军屯乡投资兴建标准厂房，面积约为15000㎡，办公楼1200㎡，餐厅、宿舍1500㎡，项目总投资5000万元；标准厂房建成后由被告租赁用于招商引资安置项目，租赁费用标准厂房每平方每年租金为60元，办公楼、餐厅、宿舍每平方每年53元，被告承诺租期为15年，在合同签订时先预付5年租金，5年租金后按前5年的基数的120%执行；合同签订后，原告对标准厂房进行了投资建设，因被告提供的土地限制，原告于2012年6月底建成标准厂房9507.1㎡，2012年7月将所建厂房交付于被告，之后被告将涉案厂房对外租赁，租赁给了汶上县鲁意纺织有限公司进行生产经营，但被告仅以原告借资的形式共计向原告预付了租金125万元，至今仍下欠原告厂房租金（或占用使用费）365.6万元，经原告多次催要，至今未支付。汶上县人民法院（2015）汶民一初字第2650号民事判决书已确认原、被告所签订的厂房及租赁合同书无效，但被告至今未将所租赁的厂房交付原告，仍然对外租赁，占有使用，故被告应当按照《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和第十八条规定支付标准厂房占用期间的使用费，并腾空标准厂房交还原告。军屯乡人民政府辩称，原告和建筑商之间存有纠纷，厂房未能正常出租，原告诉请应予驳回。一、原告未取得合法有效的建设手续，没有完成车间设施的建设，双方租赁合同被判无效，原告不应再依据合同主张占用使用费。2012年4月10日，原、被告双方签订厂房建设及租赁合同，约定由原告在军屯乡所在地投资建设标准厂房建设项目，而后被告承租山东济宁昊天投资有限公司出租的厂房设施；由于原告未取得合法有效的建设手续，没有完成全部设施，且施工进度缓慢，存在严重的违约行为，应当承担违约责任和缔约过失责任。二、原告与曲阜昶旺钢结构工程有限公司及该公司实际施工人孟祥栋存在建筑工程款纠纷，严重影响了厂房的正常使用，厂房承租人汶上县鲁意纺织有限公司拒绝向被告交纳租赁费。原、被告签订合同后，将厂房建设发包给曲阜昶旺钢结构工程有限公司施工，但原告未及时支付给曲阜昶旺钢结构工程有限公司工程款，实际施工人孟祥栋经常到汶上县鲁意纺织有限公司堵大门闹事。孟祥栋在被告起诉汶上县鲁意纺织有限公司追索租赁费的案件中两次出具书面证明，证实原告欠其工程款，证实曾经于2013年12月26日将汶上县鲁意纺织有限公司大门封锁，汶上县鲁意纺织有限公司至今不能正常生产。三、涉案厂房原告以书面协议形式转让给汶上县鲁意纺织有限公司，目前车间的所有权存在争议，原告以出租方的名义主张厂房的占有、使用权无主体资格。2014年9月2日原告和案外人汶上县鲁意纺织有限公司、孟祥栋签订厂房转让三方协议，由汶上县鲁意纺织有限公司偿还其欠曲阜昶旺钢结构工程有限公司、孟祥栋的建筑工程款，厂房产权归汶上县鲁意纺织有限公司所有。车间虽然是原告建设，但是各方协议改变了厂房的归属，该协议书为三方共同签署，此协议书既证实原告欠孟祥栋建筑工程款，同时也证明车间的所有权存在争议，该协议并没有约定解除或者诉讼解除，目前应当具有约束力，如果原告没有所有权则无权向被告主张占有使用费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经被告方质证对证据的真实性无异议的原告方提交的《标准厂房建设及租赁合同书》、（2015）汶民一初字2650号判决书复印件、（2015）汶民一初字第2160号判决书复印件、（2017）鲁08行赔初22号判决书复印件、（2019）鲁0830民初4117号判决书复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.被告方提交的由山东济宁昊天投资有限公司、汶上县鲁意纺织有限公司、曲阜昶旺钢结构工程有限公司签订的协议书复印件，经原告方质证系为复印件，不予认可，原告方的质证意见符合相关法律规定，本院依法予以采纳，被告方提交的该份证据，本院依法不予采信；2.被告方提交的案外人孟祥栋于2017年11月6日、2017年12月23日书写的建设鲁意纺织有限公司情况说明打印件各一份，经原告方质证认为应算作证人证言，证人需出庭作证接受询问，原告不发表质证意见，原告方的质证意见符合相关法律规定，本院依法予以采纳，被告方提交的该份证据，本院依法不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告山东济宁昊天投资有限公司系从事项目投资经营活动的自然人独资型有限责任公司。被告汶上县军屯乡人民政府系依据《中华人民共和国民法总则》第九十七条依法设立的机关法人。2012年4月10日，被告汶上县军屯乡人民政府作为甲方与作为乙方的原告山东济宁昊天投资有限公司签订《标准厂房建设及租赁合同书》，约定由乙方在汶上县军屯乡人民政府驻地投资兴建标准厂房项目（建设标准厂房一座面积约为15000㎡，办公楼1200㎡，餐厅、宿舍1500㎡，项目总投资5000万元。该项目位于军屯乡人民政府驻地，乙方项目使用地约56亩（具体以供地红线为准），以上土地在合同签订后一年内由甲方负责为乙方通过合法方式取得国有土地使用权证，办理手续费用由乙方承担，甲方承诺零受益。标准厂房由甲方提供规划设计方案，乙方严格按照规划设计方案组织实施，甲方提供水、电、通讯等配套设施。《标准厂房建设及租赁合同书》第四条第4.5项约定乙方标准厂房建设工程竣工后，达到使用条件后由甲方租赁，用于招商引资安置项目，租赁费用标准厂房每平方每年60元，办公楼、餐厅、宿舍每平方每年53元，甲方承诺租期为15年，在合同签订时先预付5年租金，5年后租金按前5年的基数的120%执行。《标准厂房建设及租赁合同书》第五条第1项约定乙方拥有所建设施的财产所有权。《标准厂房建设及租赁合同书》中还就甲乙双方的权利与义务、违约责任和其他事项进行了明确约定。原告山东济宁昊天投资有限公司加盖其公章及法定代表人的方形印鉴予以确认，被告汶上县军屯乡人民政府加盖其公章及法定代表人的方形印鉴予以确认。庭审过程中，被告方认可原告方于2012年6月底建成标准厂房9507.1㎡并已交付被告方出租给汶上县鲁意纺织有限公司。被告军屯乡人民政府于2015年8月5日诉至汶上县人民法院，要求确认其与山东济宁昊天投资有限公司签订的《标准厂房建设及租赁合同书》无效，经审理，汶上县人民法院于2015年11月3日作出（2015）汶民一初字第2650号民事判决，以双方签订的《标准厂房建设及租赁合同书》中约定的标准厂房，在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设为由，判决确认汶上县军屯乡人民政府与山东济宁昊天投资有限公司于2012年4月10日签订的《标准厂房建设及租赁合同书》无效。该民事判决审理查明部分认定“2012年7月汶上县鲁意纺织有限公司开始租赁使用标准厂房”。该案一审判决作出后，双方均未提出上诉，一审判决已发生法律效力。根据汶上县人民法院（2015）汶民一初字第2160号民事判决，本院依法确认以下事实，2013年5月13日，汶上县军屯乡人民政府作为甲方与作为乙方的汶上县鲁意纺织有限公司签订协议书，将山东济宁昊天投资有限公司投资建设的标准厂房租赁给汶上县鲁意纺织有限公司用于高端织布项目。2015年8月20日，汶上县人民法院作出（2015）汶民一初字第2160号民事判决，以双方签订的协议书约定的标准厂房，在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定为由，判决确认汶上县鲁意纺织有限公司与汶上县军屯乡人民政府于2013年5月13日签订的租赁协议书无效。该案一审判决作出后，双方均未提出上诉，一审判决已发生法律效力。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”庭审过程中，被告方认可原告方于2012年6月底按照双方于2012年4月10日签订的《标准厂房建设及租赁合同》的约定建设完成9507.1㎡的标准厂房并已交付被告方，汶上县人民法院（2015）汶民一初字第2650号民事判决亦查明“汶上县鲁意纺织有限公司于2012年7月开始租赁使用标准厂房”，即应当认定被告方已依据《标准厂房建设及租赁合同》的约定就原告方已施工完毕的标准厂房对外租赁，用于招商引资安置项目，虽然汶上县人民法院于2015年11月3日以（2015）汶民一初字第2650号民事判决，确认汶上县军屯乡人民政府与山东济宁昊天投资有限公司于2012年4月10日签订的《标准厂房建设及租赁合同书》无效，但根据上述法律规定，原告方有权参照《标准厂房建设及租赁合同》中关于租赁费标准的约定主张房屋租金（占有使用费），鉴于被告方认可原告方已于2012年6月底建设完成9507.1㎡的标准厂房并交付被告方对外租赁，原告方主张自2012年7月11日起开始计算房屋租金（占有使用费）并无不当，本院依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”，诉讼过程中，汶上县鲁意纺织有限公司、孟祥栋申请作为第三人参加本案诉讼，并提交了2014年9月2日山东济宁昊天投资有限公司作为甲方与作为乙方的汶上县鲁意纺织有限公司、作为丙方的曲阜昶旺钢结构工程有限公司签订的《协议书》，汶上县人民法院已于2020年6月4日立案受理山东济宁昊天投资有限公司对该《协议书》的效力提起的诉讼。庭审过程中，经释明，原告方认为可以中止本案审理，等待三方协议效力确认的结果；被告方认为应当中止本案审理，等待三方协议效力确认的结果，即原、被告双方均认为2014年9月2日的《协议书》效力问题，鉴于《协议书》确认效力纠纷尚在审理过程中，且《协议书》第五条明确载明“合同签订后，厂房产权归乙方（汶上县鲁意纺织有限公司）所有”，故应当认定自2014年9月2日起涉案9507.1㎡的标准厂房的所有权存在争议，权属不明。根据原告方的陈述、被告方的答辩及原告方提交的《标准厂房建设及租赁合同》、（2015）汶民一初字第2160号民事判决、（2015）汶民一初字第2650号民事判决等证据，足以认定自2012年7月11日起至2014年9月1日止，涉案9507.1㎡的标准厂房的所有权归属于原告山东济宁昊天投资有限公司，被告方应当支付上述期限内产生的房屋租金（占有使用费）。2014年9月2日起产生的房屋租金（占有使用费），各方当事人可待相关事实经依法确认后另案主张权利，本院在本案中不予处理。关于原告方提出由被告方将涉案厂房腾空并交还的诉讼请求。《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条规定“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第一百七十九条规定“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”因自2014年9月2日起涉案9507.1㎡的标准厂房的所有权存在争议，权属不明，原告方提出由被告方将厂房腾空并返还的主张，缺乏事实根据和法律、合同依据，本院在本案中依法不予支持，各方当事人可待相关事实经依法确认后另案主张权利。关于原告方提出将其向被告方借支的125万元与被告方应付的房屋租金（占有使用费）进行折抵的意见。庭审过程中，原告方主张该125万元系被告方按照《标准厂房建设及租赁合同》第四条第5项的约定预付的租金，而非民间借贷款项。经庭审释明，被告方并未在本院指定的期间递交书面申请，应当认定被告方不同意将该125万元与原告方所主张的房屋租金（占有使用费）在本案中一并解决；同时，2014年9月2日《协议书》第二条明确载明“甲方（山东济宁昊天投资有限公司）所欠汶上县军屯乡人民政府壹百贰拾伍万元，由乙方（汶上县鲁意纺织有限公司）承担”，该《协议书》中确定的125万元款项的性质与原告方主张的性质明显相悖，故对于原告方提出将其向被告方借支的125万元与被告方应付的房屋租金（占有使用费）进行折抵的意见，本院依法不予采纳。诉讼过程中，原告方自愿放弃利息不再主张，系当事人对其合法权利的合理处分行为，系当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性和禁止性规定，本院依法予以准许。综上所述，根据本院审理查明和审核认定的事实，被告方应当参照《标准厂房建设及租赁合同书》第四条第4项关于“租赁费用标准厂房每平方每年60元，办公楼、餐厅、宿舍每平方每年53元”的约定，向原告方支付自2012年7月11日起至2014年9月1日止产生的房屋租金（占有使用费）1222118.17元（9507.1㎡×60元/㎡/年×2年+9507.1㎡×60元/㎡/年÷365天×52天），2014年9月2日起产生的房屋租金（占有使用费）及涉案9507.1㎡的标准厂房应否腾空并返还的问题，各方当事人可待相关事实经依法确认后另案主张权利，本院在本案中不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，判决如下：一、被告汶上县军屯乡人民政府于本判决生效之日起十日内支付原告山东济宁昊天投资有限公司2012年7月11日起至2014年9月1日止产生的房屋租金（占有使用费）1222118.17元；二、驳回原告山东济宁昊天投资有限公司提出的其他诉讼请求。如未按本判决限定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36048元，由原告山东济宁昊天投资有限公司负担20249元，由被告汶上县军屯乡人民政府负担15799元（原告方已预交案件受理费36048元，被告方应承担的案件受理费，待执行时一并进行结算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长  刘利振审判员  张 涛审判员  林志祥二〇二〇年八月二十日书记员  李兆辉