安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初787号 原告：绿地集团合肥鑫峰置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宿松路**综合服务楼，统一社会信用代码91340100MA2MT7HU1E。 法定代表人：向先发，总经理。 委托诉讼代理人：范国平，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨健，安徽协利律师事务所律师。 被告：黄娟，女，1982年1月6日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张鹏，安徽万舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓元元，安徽万舟律师事务所律师。 原告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司（以下简称绿地鑫峰公司）与被告黄娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地鑫峰公司的委托诉讼代理人杨健、被告黄娟的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地鑫峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《商品房买卖合同》(合同编号：20161115800939YF20170013)(备案单号:1705003176)；2、判令被告协助原告办理案涉房屋的注销买卖合同登记备案手续、注销预抵押登记手续，因此产生的费用由被告承担；3、判令被告赔偿原告代偿款的利息损失132126.78元(以2528742.36元为计息本金，自2018年9月30日开始按照人民银行同期贷款利率暂计算至2019年10月31日，后继续计算至款项结清之日止)；4、判令被告赔偿原告违约金428793.4元；5、依法判令本案的诉讼费用均由被告方承担。事实与理由：2017年5月10日，原被告就案涉御晖花园第G5幢801室房屋的买卖达成合意，并签署《商品房买卖合同》（下简称合同），合同对于房屋的坐落、价款、违约责任、出卖方的阶段性担保责任等均做了明确的约定。被告为购买案涉房屋申请办理了按揭贷款，但是在具体履行的过程中，存在逾期还款的情形。经徽商银行合肥太湖路支行催收后，原告便履行了阶段性担保责任。按照合同《附件四:商品房买卖合同补充协议》第(二)条第3款的规定：出卖人有权单方面解除本合同，并要求买受人承担总房款10%作为违约金，同时买受人(即被告)还应当承担款项自出卖人(即原告)向银行代为清偿之日起至买受人(即被告)向出卖人(即原告)实际清偿之日止之期间内的利息损失，利息按同期银行贷款利率标准计算。《商品房买卖合同补充协议》中对于因买受人原因导致的合同解除后需将房屋恢复至交付时的状态，撤回买受人名下的房地产手续，因此产生的费用均由买受人承担，故原告申请被告协助办理注销备案登记及预抵押手续以及后续可能涉及的费用应当由被告承担。基于上述事实和理由，原告认为被告的行为已经构成合同违约，并严重损害了原告的合法利益，原告有权解除合同并要求被告依法依约向原告承担相应给付责任和违约责任。故原告为了维护自身的合法权益，特依法诉至法院，请判如诉请。 黄娟辩称，一、被告由于公司资金链断裂，导致收入锐减无力支付房贷，并非出于恶意违约。被告同意解除与原告之间的《商品房买卖合同》，并协助原告办理案涉房屋的注销买卖合同登记备案手续、注销预抵押登记手续，但因此产生的费用不应当由被告承担。被告只一项行为违约，双方签订的合同针对被告的违约行为已经进行了违约金的约定，原告作为格式合同的提供方，既主张约定的违约金，又主张其他费用，明显显失公平。二、原告主张的利息损失的合同条款系原告单方制定的格式条款，并且格式条款的内容是加重被告的责任，关于该条款的内容原告也未采取合理的方式提请被告注意。且在合同已经具体有违约金条款约定的情况下，原告主张利息损失的合同条款应认定为无效，请法院依法驳回相关诉讼请求。三、涉案房屋所处地理位置优越，并且目前处于准现房的状态，经无为县人民法院委托的评估机构出具的评估报告显示，房屋目前估价为4619921元，远高于双方合同约定的4287934元，根据损益相抵原则，原告所主张的违约金应当大幅减少。 本院经审理认定事实如下：2016年10月29日，黄娟为定购绿地鑫峰公司开发的位于合肥市包河区房屋签订了《商品房订购协议》，协议载明：“房屋单价23660元／平方米、建筑面积约184.93平方米、房屋总价4375444元、定金收讫8万元整”。2016年11月28日、2017年4月17日，黄娟先后支付房款795444元、842491元。以上合计首付房款1717935元。 2017年5月10日，出卖人绿地鑫峰公司与买受人黄娟签订了《商品房买卖合同》，合同载明：黄娟购买御晖花园第G5幢801室住宅一套，建筑面积184.93平方米；单价为每平方米23186.80元，总金额4287934元；采取按揭方式付款，首付房款1717934元应在2017年5月10日前支付，剩余房款257万元办理按揭贷款；绿地鑫峰公司应于2019年6月30日前将商品房交付黄娟使用。同时，该合同附件四补充协议第一条中“关于出卖人为买受人承担的按揭贷款担保责任”约定：如出卖人作为买受人按揭贷款的阶段性担保人的，在出卖人的担保期限内，若买受人违反银行按揭贷款合同的有关规定致使出卖人在交房前已承担担保责任而买受人未向出卖人清偿所发生的费用，则出卖人有权暂缓向买受人交付房屋直至买受人向按揭银行及出卖人付清应付款项及利息，且出卖人无需承担逾期交房的责任；若因买受人原因导致出卖人代为清偿的，则买受人应在银行收回全部贷款后10天内向出卖人付清出卖人代为清偿的所有费用（包括全部贷款、违约金、滞纳金及其他费用），否则出卖人有权单方面解除本合同，在出卖人据此解除合同的情况下，买受人除应向出卖人支付出卖人代为向银行偿付的所有费用，还应向出卖人支付总房款的10%作为违约金。另就出卖人承担担保责任代为清偿的所有费用，买受人除应及时向出卖人清偿和支付违约金、赔偿金外，还应承担该款项自出卖人向银行代为清偿之日起至买受人向出卖人实际清偿之日止期间内的利息损失，利息按同期银行贷款利率标准计算。补充协议第十二条其他条款中还约定：买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同约定内容、合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。 2017年5月14日，上述合同在合肥市商品房网上进行了认购备案确认。 2018年9月27日，徽商银行合肥太湖路支行函告绿地鑫峰公司：“兹有客户黄娟为我行个人住房贷款户，客户向贵公司购买合肥市包河区汤泉路与宏村路交口御晖花园Ｇ5幢801室，贷款金额257万元，期限2017年7月31日至2041年7月31日，目前贷款已逾期，截止2018年9月26日，本息共计金额为2521041.48元。自客户出现逾期情况开始，我行员工积极催收，客户初始表示归还贷款，后无法联系上，至今未履行还款义务。根据贵公司与我行签订的《按揭贷款业务合作协议》中约定，贵公司同意对每位购房并取得我行贷款的购买者承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限自《借款合同》签订之日起至贵公司将住房交付购房人且将房屋他项权利证书交付我行之日止。我行现向贵公司提出申请，对该笔贷款进行贷款结清，请予以处理。”2018年9月30日，徽商银行合肥太湖路支行从绿地鑫峰公司银行账户（账号：12×××82）扣款253万元（附言：代偿黄娟个人住房贷款本息），后于同年10月9日转款1257.64元（附言：代偿黄娟个人住房贷款后余额退回）至绿地鑫峰公司上述银行账户。据此，黄娟个人住房贷款结清。另，绿地鑫峰公司尚未向黄娟交付案涉房屋，黄娟名下的房地产权证亦未办理。 审理中，黄娟为证明案涉房屋的市场价值有大幅上涨的事实，提供了安徽万达房地产评估事务所有限公司出具的《房地产评估报告书》，此次评估目的是为委托人无为县人民法院确定对被执行人黄娟位于御晖花园第G5幢801室房产在价值时点的第一次拍卖底价，该房屋在2019年3月13日的拍卖底价取整为4619921元（已包含装饰装修价值）。对此，绿地鑫峰公司认为，当前房市情况复杂，且案涉房屋也被无为县人民法院采取保全措施，即便房屋存在升值，也与黄娟没有直接关联，黄娟在违约的前提下如仍可享受增值利益，显然与诚实信用原则相悖。 上述事实，有当事人当庭陈述以及绿地鑫峰公司提交的《商品房买卖合同》、《函》、徽商银行合肥太湖路支行客户收付款入账通知，黄娟提交的《商品房定购协议》、定金及房款收据、客户对账单等证据在卷佐证，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。 本院认为：绿地鑫峰公司与黄娟签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同的内容亦不违反法律法规强制性规定，应系合法有效，双方均应按约履行各自义务。黄娟出现贷款逾期情况并经银行催收后仍不履行还款义务，且房产抵押手续尚未实际办理，致使徽商银行合肥太湖路支行依据其与绿地鑫峰公司签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，从绿地鑫峰公司银行账户划转贷款本息及有关费用计2528742.36元用于结清黄娟债务，绿地鑫峰公司业已按约承担了交房前的连带保证责任。因绿地鑫峰公司与黄娟签订的《商品房买卖合同》附件四第一条约定，“在出卖人的阶段性担保期限内，若因买受人原因导致出卖人代为清偿的，则买受人应在银行收回全部贷款后10天内向出卖人付清出卖人代为清偿的所有费用，否则出卖人有权单方面解除本合同，买受人除应向出卖人支付总房款的10%作为违约金，还应按同期银行贷款利率标准承担该款项自出卖人向银行代为清偿之日起至买受人向出卖人实际清偿之日止期间内的利息损失”，故绿地鑫峰公司针对黄娟的违约还贷行为，依据上述约定行使合同解除权并主张赔偿违约金的请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。绿地鑫峰公司同时主张代偿款利息损失的违约责任，属于重复主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。诉讼中，黄娟同意在双方合同解除后，协助绿地鑫峰公司办理案涉房屋的注销买卖合同登记备案及注销预抵押登记手续，但由此产生的费用尚不确定，绿地鑫峰公司主张此费用应不予支持。如绿地鑫峰公司因办理注销手续造成的损失超过其向黄娟收取的违约金，则可另行追偿。黄娟现已支付房款计1759192.64元[1717935元+（257万元-253万元+1257.64元）]，该款绿地鑫峰公司在扣除违约金428793.4元（4287934元×10%）后，余款应予以返还。 关于黄娟主张的案涉房屋市场价值大幅上涨等问题。首先，房屋增长产生的利益属于可得利益性质，是在黄娟完全履行相关合同义务的条件下方可获得。本案中，黄娟没有按约向银行履行还款义务导致银行提前收回全部贷款，且在绿地鑫峰公司承担连带担保责任后亦没有按约付清代为清偿的费用，最终导致《商品房买卖合同》解除。故黄娟因其根本违约行为造成对房屋增值的不可得，符合法律规定。其次，黄娟提交的《房地产评估报告书》是为确定案涉房产在另一执行案件中的第一次拍卖底价而评估，该报告的计算时点尚未涉及新冠××疫情对经济产生的冲击以及当前国家房地产市场调控政策等因素可能造成的房地产市场价值变动，且绿地鑫峰公司已就案涉项目进行价格备案，其在将该房屋另行出售时，无法以增值价格进行出售，即使再次申报备案价格，也需说明加价销售原因并受上调幅度限制，可见，绿地鑫峰公司并未因黄娟违约而实际获有利益。因此，黄娟以房屋市场价值上涨为由主张损益相抵、大幅减少违约金，缺乏理由依据，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司与被告黄娟签订的《商品房买卖合同》(备案单号:1705003176)； 二、被告黄娟在原告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司要求协助后，配合办理合肥市包河区房屋的注销买卖合同登记备案手续、注销预抵押登记手续； 三、被告黄娟于本判决生效之日起五日内支付原告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司违约金428793.4元，由绿地集团合肥鑫峰置业有限公司从黄娟已付房款中直接扣减； 四、驳回原告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4705元，由原告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司负担736元、被告黄娟负担3969元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 程 珧 二〇二〇年八月三日 书记员 李国庆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。