山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终2271号 上诉人（原审原告）：刘书光，男，1965年9月2日出生，汉族，住山东省邹平市黄山三路县社生活区。 委托诉讼代理人:陈瑞，山东友让律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张秀光，男，1962年4月17日出生，汉族，住山东省邹平市。 被上诉人（原审被告）：成刚，男，1962年6月18日出生，汉族，住山东省邹平市。 原审第三人：槐桂荣，女，1970年9月23日出生，汉族，住山东省邹平市。 上诉人刘书光因与被上诉人张秀光、成刚及原审第三人槐桂荣案外人执行异议之诉一案，不服山东省邹平市人民法院（2019）鲁1626民初4198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 刘书光上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以上诉人未支付被上诉人成刚全部房款，不符合排除执行的情形为由驳回上诉人的诉讼请求是错误的。二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院査封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，上诉人认为自己购买成刚的房屋符合最高人民法院上述规定的四项情形，对该房屋拥有的权利能够排除人民法院执行。关于第一项情形，上诉人与成刚签订《房地产买卖合同》的时间是2015年9月19日，邹平县人民法院查封该房屋的日期为2015年10月14日，上诉人符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。关于第二项情形，上诉人与成刚签订《房地产买卖合同》当日，支付了10000元定金后，成刚即将房屋交付给了上诉人，上诉人随即进行了装修，装修后居住至今，上诉人符合在人民法院查封前已合法占有该不动产的情形。关于第三项情形，即是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。上诉人认为，上诉人没有支付全部价款有正当理由，并且上诉人已经支付部分价款且一审开庭时当庭表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，因此上诉人也符合上述第三项规定的情形。根据上诉人与被上诉人成刚签订的《房地产买卖合同》第四、五、六条的规定，房屋价款为414800元，定金10000元当天支付，甲方在收到乙方定金后，将房地产证、土地证原件交予丙方(即房产中介山东瑞通置业有限公司)，余款404800元在签署合同8日内日支付，房款付清当天甲乙双方到房管局办理过户手续。这是合同规定的情况。但是，上诉人在支付了定金后，向成刚要房产证，成刚说房产证丢失，需要补证，已经登了报纸进行公示，等补证就可以办理过户手续。就在上诉人等待补证的这段时间里，自己所购买的成刚该处房屋被法院查封，致使无法办理该处房产的过户登记手续，所以，上诉人才没有将剩余房款支付给成刚。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”成刚在收到上诉人定金后，即应将房地产、土地证原件交予上诉人，在其不能提供房地产证、土地证原件时，上诉人有权行使先履行抗辩权，不予支付剩余全部房款。被上诉人房屋被法院依法查封后，上诉人有权行使不安抗辩权，中止履行。上诉人行使这些权利，并不表明合同已经解除，上诉人与成刚的《房地产买卖合同》仍为合法有效合同。因此，一审法院未充分考虑上诉人没有支付全部房款的特殊情况，也未充分考虑上诉人已经支付部分价款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情况，即判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。关于第四项情形，是否非因买受人自身原因未办理过户登记。由于被上诉人成刚房产证丢失，需要补证，需要公告，要等补证才可以办理过户手续。在上诉人等待补证的时间里，成刚因其他案件涉诉其房屋于2015年10月8日即被法院查封，致使无法办理该处房产的过户登记手续，因此，上诉人也符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，上诉人认为，该房产系上诉人在人民法院查封之前通过与被上诉人成刚签订《房地产买卖合同》的方式取得且已合法占有，房款未全部支付有正当理由，并且上诉人已经支付部分房款，且愿意将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，未办理过户登记并非上诉人自身原因造成，上诉人购买被上诉人承当的房屋符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除人民法院执行的四项情形。为此，上诉人依法提出上诉，望二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 张秀光辩称，上诉人提出的要求不符合法律形式，2015年10月8日，涉及到我和成刚的典当行的案件，成刚的房屋已经被邹平市人民法院查封，出了查封裁定，我和成刚都是被告。2015年10月14日交定金1万元，在执行程序中执行裁定被驳回，房屋被查封不应该被买卖。2015年10月14日，我诉成刚的案子，查封了成刚的房子，我办了诉讼保全，房子查封时间早于14日。即使符合上述规定，也不符合法律规定的四个条件。上诉人没有支付房款，不符合房地产买卖规定。一审判决中承认交了5万元，上诉状中不承认了。 成刚辩称，合同不成立，只交了定金。 槐桂荣述称，房产是我们夫妻共同房产，签订合同时我不知情，合同是无效的。刘书光只交了定金，合同无效。刘书光没有按合同约定支付价款，9月24日前必须交全房款，上诉人没交，合同不成立。房子在2015年10月8日查被封，定金的条子是10月14日的，合同不成立。 刘书光向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对刘书光购买的邹平市黄山三路县社生活区××号楼××单元××室房屋（产权证号Ｃ××2）的执行，并解除对该房屋的查封；2.确认刘书光与成刚于2015年9月19日签订的《房地产买卖合同》合法有效，并确认位于邹平市黄山三路县社生活区××号楼××单元××室房屋（产权证号Ｃ××2）归刘书光所有；3.判决成刚立即协助刘书光办理邹平市黄山三路县社生活区××号楼××单元××室房屋（产权证号Ｃ××2）的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由张秀光、成刚负担。 一审法院认定事实：张秀光与成刚、槐桂荣民间借贷一案，一审法院于2015年10月9日受理，于2015年10月14日查封了成刚名下位于邹平市黄山三路县社生活区××号楼××单元××室房产（产权证号Ｃ××2），并于2015年11月13日作出（2015）邹民初字第2242号民事判决书，判决：一、成刚、槐桂荣于本判决生效之日起十日内偿还张秀光借款764000元；二、驳回张秀光的其他诉讼请求。案件受理费11800元，保全费4620元，共计16420元，由张秀光负担740元，成刚、槐桂荣负担15680元。该判决生效后，张秀光向一审法院申请执行。刘书光提出执行异议，一审法院于2019年7月18日作出（2019）鲁1626执异142号执行裁定，驳回了刘书光的异议请求。刘书光不服该裁定，向一审法院提起诉讼。2015年9月19日，刘书光与成刚通过山东通瑞置业有限公司（以下简称通瑞公司）签订《房地产买卖合同》一份，购买成刚位于县社生活区7号楼3单元402室，成交金额为414800元，定金10000元于当天支付，剩余404800元于2015年9月24日前一次性付清。合同签订后，刘书光支付山东通瑞置业有限公司服务费3000元，支付成刚定金及部分房款共计60000元。2015年10月14日，成刚为刘书光出具收条1份，山东通瑞置业有限公司作为证明人盖章确认。刘书光支付定金后，成刚将上述房产交付刘书光，刘书光装修后居住至今。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘书光虽在查封前与成刚签订了书面买卖合同，但刘书光仅支付成刚房款60000元，并未支付全部价款，不符合排除执行的情形。故刘书光要求停止对其购买的邹平市黄山三路县社生活区××号楼××单元××室房屋（产权证号Ｃ××2）的执行，并解除对该房屋的查封，确认刘书光与成刚于2015年9月19日签订的《房地产买卖合同》合法有效，并确认位于邹平市黄山三路县社生活区××号楼××单元××室房屋（产权证号Ｃ××2）归刘书光所有，判决成刚立即协助原告办理邹平市黄山三路县社生活区××号楼××单元××室房屋（产权证号Ｃ××2）的产权过户登记的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回刘书光的诉讼请求。案件受理费10300元，由刘书光负担。 本院二审期间，刘书光围绕上诉请求提交三组证据：证据一：房款交付凭证一张。证明：剩余未交付房款354800元，上诉人已经交付至一审法院。上诉人履行了全部出资义务，符合排除强制执行的情形。证据二：不动产登记查询证明一张。证明：上诉人名下没有房产，涉案房屋系上诉人购买的唯一住房。结合一审庭审时上诉人提交的装修证明、物业费收据可证实，涉案房产上诉人已经装修入住多年，现不因上诉人的原因导致涉案房屋被查封拍卖，不仅严重侵害了上诉人的合法权益，而且上诉人将面临无房可住的境地。证据三：判例2份，（2018）豫0182民初4789号民事判决书。裁判意见：原告（案外人）于查封之前签订了《买卖合同》，支付了部分房款，并且装修入住。法院曾通知原告将剩余购房款交付给法院，但原告未交付，最终驳回原告诉讼请求。（2019）黔02民初114号民事判决书。裁判意见：原告（案外人）于查封之前与第三人签订了《房屋买卖合同》，且原告已经支付部分房款，房屋已经移交原告管理使用，虽然原告尚未支付完购房款，但庭审时原告明确表示如法院要求其支付，其同意支付。因此法院认定原告排除执行的理由成立，终止了对涉诉房产的执行。结合本案，首先，上诉人在查封之前就已经与成刚签订了房屋买卖合同，并且上诉人支付了部分价款，房屋也已经交付上诉人管理使用。其次，在一审庭审时（第一次庭审笔录第13页），上诉人明确表示：愿意将尚未支付的剩余房款按照人民法院的要求交付执行，但一审法院未指示上诉人交付剩余房款。再次，一审庭审后上诉人主动向一审法院交付了剩余房款，已符合排除强制执行的情形。张秀光质证称，转款对，是不是转的房款不确定，即使转的房款，也不符合法律规定，应走法律程序，拍卖、评估、询价，现在的房价八九十万元。第二个证据和我没有关系。不认可第三个证据，和这个案子没有关系。成刚质证称，转钱没有道理，不能作为证据，不是法院的本意。对证据二，钱转了，没有意义。槐桂荣质证称，钱给了法院，法院不应该收这个钱。对其他证据，和本案无关。合同约定了交款的交付方式。 成刚、槐桂荣庭后提交证据一组：《证明》、结婚证、房产证复印件各一份，证明：涉案房产为成刚、槐桂荣夫妻共有财产。刘书光质证称，首先，被上诉人提交的两组证据均系复印件，不符合证据要件。其次，涉案房产在成刚与槐桂荣结婚前已经购买，该房产是县社职工福利房，当时不能办理房产证，直到2008年才能办理，被上诉人提交的结婚证证实其在2000年4月20日登记结婚，但并没有证据证实涉案房屋是在其结婚登记以后购买。其提交的房产证只能证实在2008年办的证，不能证实房屋是在两人结婚后购买，两被上诉人提交的邹平市供销合作社出具的证明，证明中载明的成刚与其前妻居住的房屋就是本案涉案房屋，本案涉案的房屋为房改房，涉案房屋的前身既是证明中记载的，一审庭审时上诉人提交的一份离婚登记申请书，其中载明房产归属，因此涉案房屋为成刚所有，与槐桂荣没有关系。槐桂荣一审明确表示其在2015年知道涉案房产出售的情况，槐桂荣一直未提异议，现在房屋买卖合同签订五年，被上诉人已经装修入住，现成刚、槐桂荣以房屋买卖时槐桂荣不知情，明显违背诚实信用原则。 本院认为，对刘书光提交的证据一、证据二真实性予以认可，对其证明目的不予认可，证据三不符合证据形式，本院不予认可。成刚、槐桂荣提交的结婚证、房产证虽为复印件，但是结合成刚与槐桂荣系夫妻关系，涉案房产已被邹平市法院查封的情况，对其真实性予以认可。《证明》为复印件，对其真实性不予认可，对证明目的不予认可。 结合一审和二审诉讼中，当事人提交的证据及陈述，对当事人二审争议的事实，本院确认如下：因被执行人成刚、槐桂荣未履行（2015）邹民初字第2242号民事判决确定的义务，张秀光向一审法院申请执行，执行案号为(2016)鲁1626执165号，后执行案件本次执行程序终结。依张秀光申请，本案恢复执行，案号分别为(2017)鲁1626执恢273号、(2019)鲁1626执恢186号。2019年6月24日，邹平市法院作出(2019)鲁1626执恢186号之一执行裁定书，裁定拍卖成刚名下涉案房产。 2015年9月19日，成刚、刘书光、通瑞公司签订《房地产买卖合同》，该合同第五条约定：定金壹万元作为第一部分房款，成刚和刘书光在签署合同8日内，刘书光需支付定金之余款404800元整，成刚在收到刘书光定金后，将该房地产证、土地证原件交予通瑞公司作为房地产转移登记使用;刘书光须将404800元整在2015年9月24日或之前全部付清至双方指定的成刚收款账户，成刚、刘书光及其配偶于2015年9月24日或之前到房管局签订《房屋买卖合同》并递交房管局、国土局相关部门，积极配合通瑞公司办理相应过户手续。 通瑞公司出具《证明》载明：签订合同后当日刘书光支付成刚定金1万元，成刚收取定金后当即把房屋和房屋钥匙交付刘书光。刘书光问成刚要房产证，成刚说房产证丢失需要补证，已经登报纸公告，等公告补证就可办理过户。刘书光等着公告和补证，成刚没有房产证、所以刘书光没按合同约定交款。2015年10月14日，刘书光通过我公司支付成刚5万元。后该房被法院查封无法过户，刘书光为交纳剩余房款。 涉案房产产权证显示房屋初始建造时间为1994年，产权证取得时间为2008年3月20日，产权证申请人为成刚，房产出卖人为邹平县供销合作社联社，产权证登记权利人为成刚。成刚与槐桂荣登记结婚时间为2000年4月2日。 槐桂荣一审陈述其在2015年冬天过快年时给刘书光打电话才知晓涉案房产由成刚出售于刘书光。成刚陈述未交付房产证的原因在于房产证丢失，后来又寻找到涉案房产证。 一审诉讼中，刘书光当庭表示愿意交纳剩余房款。2020年6月3日，刘书光通过其账号为6228××××1273的中国农业银行向邹平市人民法院账号1573××××5984实时转账354800元。 不动产登记信息查询证明记载刘书光、张金芳名下无不动产。 本院二审查明的其余事实与一审认定的一致。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否对涉案的房产具有排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。刘书光主张对涉房产享有排除执行的权利，需举证证实其符合该条规定的情形。 首先，刘书光与成刚于签订《房地产买卖合同》时间早于查封涉案房屋时间。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，出卖人处分权之欠缺并不导致合同无效，在合同不存在合同法第五十二条所规定的无效的情形下，无权处分的买卖合同应认定为有效，但因无权处分合同的履行涉及其他共有人的权利，若其他共有人不同意处分，则该合同因法律上的原因而不能继续履行，买受人可主张解除合同，并要求出卖人承担支付违约金或赔偿损失的责任。涉案房产系槐桂荣、成刚夫妻关系存续期间，由成刚名义取得。虽涉案房产登记于成刚名下，在无证据充分证实系成刚个人所有的情形下，但夫妻关系存续期间取得的房产应推定为夫妻共同财产。槐桂荣、成刚以成刚无权处分共有财产为由主张合同无效，本院不予支持。槐桂荣明确表示不同意处分涉案房产，导致合同具有履行障碍，但槐桂荣知晓成刚处分涉案房产后，并未采取任何私力救济或公力救济以实现其物权保护，应视为其对成刚处分行为的追认。 其次，刘书光占有房屋的时间早于房屋查封的时间。刘书光交付定金后，成刚将钥匙交予刘书光，刘书光随后进行装修并占有该房屋至今。 再次，合同签订后刘书光共计支付成刚房款60000元，并没有全额支付房款，刘书光没有支付房款的原因在于成刚未能提供房产证。三方签订的房屋买卖合同约定，刘书光交付定金同后成刚交付房产证于中介方，刘书光在定金交付后七日内交付全款。成刚收到定金未能交付房产证于中介，刘书光未支付剩余款项属于行使先履行抗辩权的行为。本案一审期间，刘书光明确表示愿意交付剩余款项，二审期间，刘书光将剩余价款打入邹平市人民法院的账户。本案中申请执行人张秀光与案外人成刚均系债权权利人，但申请执行人享有金钱债权的请求权，案外人享有合同履行债权请求权，案外人刘书光提交的证据证实其夫妻名下无房产，长期在涉案房产居住，故从生存权保障角度，其请求权具有伦理上的优先性。本院认为刘书光虽在诉讼前未缴纳房款，但在诉讼中缴纳房款的行为亦应视为已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 最后，涉案房产未能过户的原因在于成刚未将房产证交付中介公司，导致中介公司未能及时协助双方办理过户手续，房产未过户的原因在于成刚，而非刘书光。 综上，刘书光提交的证据可以证实其对涉案房屋享有排除强制执行的权利，对于刘书光的上诉请求，本院予以支持。本案系案外人执行异议之诉，对于刘书光要求确认继续履行合同的诉求，因与其阻却执行的诉讼目的无关，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行邹平市黄山三路县社生活区××号楼××单元××室产权证为Ｃ××2的不动产； 二、确认刘书光与成刚签订的《房地产买卖合同》为有效合同，邹平市黄山三路县社生活区××号楼××单元××室房屋产权证号为Ｃ××2的不动产归刘书光所有； 三、驳回刘书光的其他的诉讼请求。 一审案件受理费10300元，二审案件受理费10300元，均由被上诉人成刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张秀峰 审 判 员 李添珍 审 判 员 王 琳 二〇二〇年八月十日 法官助理 杨群群 书 记 员 韩 静