北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初28810号原告：李**，男，1956年10月20日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：吴启顺，北京市大地律师事务所律师。被告：北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区腾龙家园**楼**23-1。法定代表人：许贺伟，经理。委托诉讼代理人：王爱云，女，1970年9月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：董旭姣，北京元辅律师事务所律师。被告：北京忠正信房地产经纪有限公司，，住所地北京市房山区窦店腾龙家园******法定代表人：袁军，总经理。委托诉讼代理人：朱宝侠，北京市京泰律师事务所律师。被告：北京华淼冬荣房地产经纪有限公司，住，住所地北京市房山区城关街道柳林前街**/div>法定代表人：陈万华，经理。原告李**与被告北京华风腾龙房地产开发有限公司（以下简称华风腾龙公司）、北京忠正信房地产经纪有限公司（以下简称忠正信公司）、北京华淼冬荣房地产经纪有限公司（以下简称华淼冬荣公司）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李**的委托诉讼代理人吴启顺，被告华风腾龙公司的委托诉讼代理人王爱云、董旭姣，被告忠正信公司的委托诉讼代理人朱宝侠，被告华淼冬荣公司的法定代表人陈万华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李**向本院提出诉讼请求为：1、请求判令被告三返还排卡费10万元，并自2016年9月28日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至实际给付之日止；2、请求判令被告一、被告二对被告三的第一项义务承担连带责任。诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告为购买被告一位于房山区×镇×村×住宅小区×住宅楼×层×单元×号房屋，于2016年8月26日按被告二（被告一的委托销售代理机构，销售员：张玉红）的要求交纳10万元排卡费，取得了购买被告一房屋的选房、签约资格；于2016年8月27日领取了具备购买被告一房屋资格的“认购单”。然而，被告二向原告出具的交纳10万元排卡费的“收据”显示的收款单位为被告三。2016年9月13日，原告交付定金5万元后，于2016年9月28日与被告一签订《北京市商品房预售合同》一份，原告购买被告一位于房山区×镇×村×住宅小区×住宅楼×层×单元×号房屋。同日，原告交纳首期购房款505319元。在履行《北京市商品房预售合同》的过程中，被告一认为原告所交纳排卡费与其无关，不同意冲抵购房款（原告只得按约定交纳了剩余房款；现《北京市商品房预售合同》已履行完毕），被告二、被告三亦不退还原告所交纳的排卡费。原告认为，三被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为此，为维护原告的合法权益，故诉至法院。华风腾龙公司辩称，原告以不当得利为由提起诉讼，我公司作为被告，属诉讼主体不适格。原告所述排卡费没有交给我公司，我公司没有因此获取利益。原告起诉我公司缺乏事实和法律依据。我公司与原告是房屋买卖合同关系，双方签订的商品房预售合同已经实际履行完毕，我公司在合同中并未约定对原告收取排卡费。我公司与华淼冬荣公司之间未签订委托销售合同。本案实质上是原告与华淼冬荣公司之间的纠纷，不应起诉我公司。综上所述，我公司不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。忠正信公司辩称，我公司从来没有收取过原告的排卡费，也就没有义务返还排卡费。我公司是华风腾龙公司的销售代理商，我公司不知道也没有授权华淼冬荣公司收取过原告的排卡费。因此，我公司不同意原告的诉讼请求。华淼冬荣公司辩称，我公司与忠正信公司签订渠道销售合作协议，合同明确约定忠正信公司在其向我公司推荐的客户中，应明确向客户说明需要向我公司支付相关服务费或排卡费，作为客户成交后的代理佣金。我公司与忠正信公司签订了合同。忠正信公司和华风腾龙公司之间有没有合同，我公司不清楚。原告在2016年允许房地产中介收取团购费的情况下享受了优惠政策，具体事宜是忠正信公司实施的，享受的优惠政策也是忠正信公司办理的，我公司没有参与，我公司也没有参与销售行为。因此，我公司不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2016年9月28日，华风腾龙公司（出卖人）与李**（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定李**购买坐落于北京市房山区×镇×村×住宅小区×住宅楼×层×单元×号房屋，房屋总价款2735319元。李**采取首付款和公积金贷款方式支付购房款，首付款为555319元，拟贷款218万元。该商品房预售合同还约定了双方其他权利义务。商品房预售合同签订后，李**按照合同约定向华风腾龙公司支付了房屋首付款为555319元。后李**未办理贷款手续。商品房预售合同同时载明涉诉房屋的委托销售代理机构为忠正信公司，销售员为张玉红。华风腾龙公司与忠正信公司对此均予以认可，且忠正信公司认可张玉红系其公司职员，张玉红销售房屋的行为系职务行为。在商品房预售合同签订之前，2016年8月26日，李**交纳了10万元排卡费，华淼冬荣公司为其出具了收款收据。忠正信公司为李**办理了1张VIP卡，VIP卡使用须知中载明：1、本卡仅为水墨林溪C1、C9号楼开盘选房使用。2、本卡必须与电商服务收据同时使用方为有效。3、请按时间准时参加选房，逾期无效。4、本卡解释权归开发商所有。2016年8月27日，忠正信公司又为李**办理了房屋认购单。审理中，李**主张排卡费应抵扣购房款。华风腾龙公司认可收取排卡费收据的真实性，否认收取过排卡费，认为与华风腾龙公司无关，不同意抵扣购房款。忠正信公司称没有收取过10万元排卡费。忠正信公司对VIP卡、房屋认购单的真实性认可，认为李**是华淼冬荣公司介绍的客户，忠正信公司给予华淼冬荣公司相应的团购优惠，李**也享受到了团购优惠。华淼冬荣公司认可收取了10万元排卡费，对办理VIP卡的情况不清楚。在商品房预售合同履行过程中，因办理房屋贷款及交纳剩余购房款问题，华风腾龙公司与李**产生纠纷，华风腾龙公司将李**诉至本院，要求解除与李**签订的北京市商品房预售合同，并要求李**支付违约金。本院经审理后，于2019年7月3日作出（2019）京0111民初1452号民事判决，判决驳回华风腾龙公司的诉讼请求。判决后，华风腾龙公司不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理后认为，华风腾龙公司要求解除合同并基于解除合同要求李**支付违约金的上诉请求缺乏依据，不予支持。2019年9月27日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终11867号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（2019）京0111民初1452号民事判决书、（2019）京02民终11867号民事判决书发生法律效力后，华风腾龙公司与李**签订的商品房预售合同继续履行，华风腾龙公司向李**交付了房屋。因华风腾龙公司拒绝在购房款中抵扣10万元排卡费，故李**向华风腾龙公司付清了全部购房款，共计2764560元。后李**诉至本院。另查，2016年6月3日，忠正信公司（甲方）与华淼冬荣公司（乙方）签订北京龙建·水墨林溪渠道销售合作协议，约定甲方委托乙方向甲方独家代理销售的水墨林溪项目提供客户的独家整合线下渠道电商服务事宜。销售范围包含服务期内三区水墨林溪1号楼、9号楼项目及甲方指定的现房在售房源。该协议第二条2.1约定：双方确认，乙方接受甲方委托，为甲方提供推介客户的独家整合线下渠道电商服务，在服务期限内按照本协议的约定向甲方提供销售房屋的渠道客户信息，利用自己的多种宣传渠道对甲方项目进行宣传，并为甲方推荐客户，由乙方独家整合的渠道经纪人带领客户到甲方指定的售楼处签约、签订《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，并满足本协议第六条全部条件后，并向购房客户收取相应电商服务费用。该协议第四条4.1约定：乙方以电商形式进场，收取前端电商服务费用。乙方在客户排卡（认购）时，按照甲方对外宣传几万抵几万优惠的标准向购房客户收取电商服务费用。该协议第六条6.1.2约定：乙方推荐客户（包括客户本人及其配偶、子女以及双方二亲）签订《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，且按照甲方要求交纳购房款，并在甲方规定的时间内提供全部的按揭资料，完成银行放款。6.2乙方推荐的客户（包括客户本人及其配偶、子女以及双方二亲）与甲方按照上述条件成交，则视为乙方推荐成功。该协议还约定了双方其他权利义务。上述事实，有北京市商品房预售合同（住宅类）、排卡费收据、购房款发票、（2019）京0111民初1452号民事判决书、（2019）京02民终11867号民事判决书、VIP卡复印件、房屋认购单、北京龙建·水墨林溪渠道销售合作协议及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，不当得利是指没有合法根据取得利益而使他人受损失的事实。本案中，根据查明的事实，华风腾龙公司与忠正信公司之间存在着委托销售的法律关系，忠正信公司与华淼冬荣公司之间也存在着委托销售的法律关系。两个委托关系存在的事实基础是销售华风腾龙公司开发的楼盘。而忠正信公司与华淼冬荣公司之间的委托关系是基于华风腾龙公司与忠正信公司之间的委托关系而存在的。忠正信公司应就华淼冬荣公司的销售行为对华风腾龙公司承当民事责任。李**与华风腾龙公司之间系商品房买卖关系，在买卖合同履行过程中，华风腾龙公司拒绝追认收取李**10万元排卡费的销售行为，拒不同意以10万元排卡费冲抵购房款，因此，华淼冬荣公司收取排卡费的行为，没有事实和法律依据，构成不当得利，其应将10万元排卡费返还给李**。因华风腾龙公司与华淼冬荣公司之间不存在委托关系，华淼冬荣公司与忠正信公司之间存在委托关系，华淼冬荣公司收取10万元排卡费的行为所产生的法律后果应由忠正信公司承担，故忠正信公司对此应承担相应的民事责任。而李**要求华风腾龙公司承担民事责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，李**要求忠正信公司、华淼冬荣公司返还10万元排卡费的诉讼请求，本院予以支持。对于李**要求支付利息的诉讼请求，商品房预售合同中明确约定涉诉房屋的委托销售代理机构为忠正信公司，李**在发现出具排卡费收据的是华淼冬荣公司时，应及时予以纠正，现造成损失，其亦有一定责任，故该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京华淼冬荣房地产经纪有限公司、北京忠正信房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还李**排卡费10万元。二、驳回李**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由北京华淼冬荣房地产经纪有限公司、北京忠正信房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 闻海鹏二〇二〇年八月二十八日法官助理 任 瑕书 记 员 刘 乐