江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0124民初1276号原告：吴燕，女，汉族，1983年5月2日出生，江西省进贤县人，住进贤县。委托诉讼代理人：谌建平、李望，江西民信律师事务所律师。被告：江西恒茂房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91360000612447372D，住所地：南昌市青山湖区北京东路**恒茂梦时代国际广场**办公六第**。法定代表人：周永辉，公司负责人。被告：江西恒茂房地产开发有限公司进贤分公司，统一社会信用代码：913601000742652127，住所，住所地：进贤县民和镇滨湖大道世纪名成**楼402div>法定代表人：黄真，公司负责人。二被告共同委托诉讼代理人：张小平，江西法剑法律师事务所律师。原告吴燕诉被告江西恒茂房地产开发有限公司（以下简称“恒茂公司”）、江西恒茂房地产开发有限公司进贤分公司（以下简称“进贤恒茂公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴燕及委托的诉讼代理人李望、两被告共同委托的诉讼代理人张小平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴燕诉称，1、判令二被告向原告支付逾期办理房地产权属登记证书的违约金36311元（暂计算至起诉之日，连续计算至办理产权登记之日止）。2、判令二被告为原告代为办理房地产权属登记证书（由于被告已经为原告办理了房产证，原告当庭撤销此项诉讼请求）。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告吴燕与被告江西恒茂房地产开发有限公司签订《进贤县商品房买卖合同》（预售），购买被告开发的坐落于进贤县，面积102.18㎡，单价每平方米5381.64元，总价549896元。合同第二十条第（二）款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照附件十一补充协议的相关规定执行。附件十一补充协议第三条第三款约定：出卖人负责办理房地产权属登记，但未约定出卖人逾期办证的违约金计算方法。合同签订后，原告依约向被告支付549896元购房款，并缴纳房屋契税8290元、办证费2000元等其他各项费用，原告已履行完合同约定的全部义务。2018年4月6日，被告向原告交付房屋，按照合同约定被告为原告办理产权登记的截止日期为2019年4月1日。然而，截至诉前被告仍未给原告办理产权登记证书。原告认为，双方签订的《进贤县商品房买卖合同》（预售）合法有效，被告未按合同约定为原告办理产权登记，严重损害了原告的合法权益。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告有权要求被告参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息计算违约金。另，江西恒茂房地产开发有限公司进贤分公司作为被告一的分公司，原告所缴纳的款项均由其收取并开具收款凭证，故将其列为被告二参与诉讼。有鉴于此，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院提出上述诉讼请求。两被告恒茂公司、进贤恒茂公司辩称，一、本案买卖双方采用的合同文本为2014年4月国家住建部和国家工商总局制定的《商品房买卖合同（预售示范文本ＧＦ-2014-0171》，该合同文本兼顾了买卖双方的利益，它的宗旨是依法维护商品房买卖市场的正常秩序，维护买卖双方的合法权益，促进商品房买卖市场的健康发展。我们也认真阅读了这个合同文本，它在涉及逾期付款、逾期交房、逾期办理房产证的违约金计付比例为每日万分之0.5，涉及设计变更的违约金计付比例为全部房价款的0.05％，涉及规划变更的违约金计付比例则更低，为全部房价款的0.005％。为什么违约金都定的比较低，一是因为涉及房屋买卖的金额都比较大，基数大，所以计算出来的违约金数额就大；二是该合同根据违约的种类及违约对合同相对人所产生的不利影响等因素，规定了不同的违约金计付比例；三是该买卖合同需要兼顾买卖双方的利益，需要促进商品房买卖市场的健康发展，如果科以重罚，怎么能够兼顾买卖双方的利益，又怎么能够促进商品房买卖市场的健康发展本案纠纷属于逾期办理房产证引起的纠纷，所以在处理本案纠纷时，我们应当根据合同的宗旨和相关规定，适用每日万分之0.5的违约金计付比例。二、由于双方在商品房买卖合同中，没有约定出卖人逾期办证违约金的具体计算方法，那么按照合同相近条款：《进贤县商品房买卖合同（预售）》第20条第2款第1项的规定及权利义务对等原则，逾期办证违约金应按每日万分之0.5的比例计算；原告按每日万分之1.5的比例计算，明显偏高，有失公平。《进贤县商品房买卖合同（预售）》第20条第2款第1项规定：“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。”该条款应是本案关于房屋登记办证的最相近条款，既然双方当事人在商品房买卖合同中没有约定出卖人逾期办证违约金的计算方法，那么就应按这个最相近合同条款，来处理双方的纠纷。我们再来看一下《进贤县商品房买卖合同（预售）》第8条第2款的规定“出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。”该条款主要是规定了买受人逾期付款应承担每日万分之0.5的违约金责任，根据权利义务对等原则，既然你买受人逾期交付房款只承担每日万分之0.5的违约金责任，那么作为房屋出卖人也应当只承担每日万分之0.5的违约金责任。三、原告的房屋总价款为552641元，收房日期为2018年4月6日，实际完成不动产权登记日期为2020年6月5日，合同约定办证期限为360日，但由于原告办理户口登记，直到2018年11月15日，原告才交来户口簿，期间耽误了七个半月的时间（从约定交房日期2018年3月30日起算），所以实际逾期天数为208天。又由于新冠××疫情影响，2020年1月26日至4月28日无法办证约90天，所以最后逾期天数为118天。（另外之前政府机构改革，有关人员罢工等情况，对办证进度均产生不良影响。这些政府职能的因素等不可抗力所耽误的时间应予剔除、应当免责）。按每日万分之0.5计算，实际违约金额为3248.8元。四、被告属于批量办证，整个小区有两千多户业主需要办证，办证的工作量非常大，要在360天完成这些办证，是不可能的事情。被告当时定360天完成办证，也可以说是一个善意的失误吧。综上所述，我们应该根据商品房买卖合同的宗旨和相关规定，对本案适用每日万分之0.5的违约金计付比例，按合同相近条款的规定及权利义务对等的原则，也应当适用每日万分之0.5的比例来计算逾期办证的违约金。结合考虑新冠××及政府机构改革这些不可抗力因素及批量办证和原告自身的影响，被告请求法院依法减免被告的违约责任。结合双方的举证、本院的认证及当事人在庭审中的相关陈述，本案的基本事实可以作如下认定：被告进贤恒茂公司系被告恒茂公司的分公司，2016年11月24日，原告吴燕与被告恒茂公司就进贤县恒茂国际星城5幢2单元1601室商品房签订《进贤县商品房买卖合同》（预售），房屋总价款为552641元，并约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理：--2.双方按照附件十一补充协议的相关规定执行”。该附件十一中关于产权的约定为：“出卖人负责将办理房地产权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在产权办理过程中如政府相关部门办理产权登记的政策和程序发生变化，或因为买受人不能及时提供相关资料或缴纳费用等令出卖人无法在指定时间内办妥房地产权属登记的，出卖人不承担任何违约责任”。合同还就双方之间其他权利义务做了相关约定。合同签订后，原告实际向被告进贤恒茂公司支付552641元购房款，进贤恒茂公司向原告开具了发票。2018年4月6日，被告恒茂公司与原告办理了交房手续，原告向被告缴纳办证费2000元，被告进贤恒茂公司向其出具了收据。交房后，被告未按合同约定的时间为原告办理案涉房屋的产权登记，原告遂起诉至法院要求两被告为其办理产权登记并承担违约责任。本院受理后，被告于2020年6月5日为原告办理了案涉房屋的权属登记。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。2016年11月24日，双方签订的《进贤县商品房买卖合同》（预售），系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行义务。原告收房的日期为2018年4月6日，合同约定买受人取得房屋权属证书的期限为360天，暨按约定被告完成办证的截止日期为2019年4月1日。根据庭审查明，原告于收房时提交的户口簿的签发时间为2016年10月24日，据原告陈述因其离婚后自湖南迁回户籍地暂时无法落户到原户籍地，故暂时落户至集体户口。2018年11月5日，进贤县公安局赵埠派出所签发新的户口簿，原告落户至其父亲户籍名下。另外，依据被告提交的证据证明，办理房产证需要查询购房者及家庭成员的房屋情况，要求购房者提交的居民户口簿须是申请时近期变动之后的居民户口簿。而原告于收房时提交的户口簿中其与户主系非亲属关系，无法查询其家庭成员的房屋情况。且原告自认其于2019年5月才接到被告通知交新户口簿，其未提交证据予以证明，依据双方签订的《进贤县商品房买卖合同》（预售）第八章第二十条规定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360天内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方按照附件十一补充协议的相关约定执行。”附件十一《补充协议》第三条第三款约定：“出卖人负责将办理房地产权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在产权办理过程中如政府相关部门办理产权登记的政策和程序发生变化，或因为买受人不能及时提供相关材料或缴纳费用等令出卖人无法在指定时间内办妥房地产权属登记的，出卖人不承担任何违约责任。”故原告在合同约定的办证期限内未提交符合办证要求的户口簿应承担相应的违约责任，对原告主张要求二被告支付逾期办理房地产权属登记证书的违约金36311元的诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴燕的全部诉讼请求。案件受理费604元（已减半收取），由原告吴燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 黄定国二〇二〇年八月四日法官助理 秦双双书 记 员 易 琴