江苏省建湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0925民初5289号 原告：赵玉才，男，1975年9月13日生，汉族，居民，住所地在江苏省连云港市高新区。 委托诉讼代理人：郁力，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈洁，北京市盈科（盐城）律师事务所实习律师 原告：宋白，女，1976年8月26日生，汉族，居民，住所地在江苏省连云港市高新区。 委托诉讼代理人：郁力，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈洁，北京市盈科（盐城）律师事务所实习律师。 被告：吉龙发，男，1964年7月26日生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨凤丹，江苏大直律师事务所实习律师。 被告：李娟，女，1963年5月10日生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。 被告：柏华，男，1964年6月23日生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。 原告赵玉才、宋白与被告吉龙发、李娟、柏华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告赵玉才及两原告委托诉讼代理人郁力、沈洁，被告吉龙发及其委托代理人姜烨、杨凤丹到庭参加诉讼，被告李娟、柏华经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 经审理查明，2019年5月13日，本院办理申请人吉龙发与被申请人李娟、柏华民间借贷纠纷诉前财产保全一案中，本院作出（2019）苏0925财保49号民事裁定书，裁定对被申请人李娟、柏华名下的建湖县房屋予以查封，查封金额120万元。案外人赵玉才对执行标的不服，向本院提出书面异议，本院于2019年8月20日作出（2019）苏0925执异51号执行裁定书，以“未支付全部价款，未合法占有该不动产为由”驳回案外人赵玉才的异议请求。案外人赵玉才不服本院裁定，向本院提起诉讼。 原告赵玉才、宋白诉称：原告于2019年4月14日与被告李娟、柏华签订房地产买卖合同，购买其所有的位于建湖县房屋一套，房地产权证号：20××71。5月10日14:30双方在建湖县行政审批中心正式签订《存量房买卖格式合同》，并依法向登记管理机关递交了办理房地产变更登记即过户所需的全部手续资料，房地产交易登记处己对双方提交的手续资料审核完毕，登记管理机关经审查认为买卖双方各项手续齐全，符合交易条件。并告知原被告双方可在3-5个工作日前去领取新的不动产权属证书。据此，原告按照合同约定于当日下午14：38通过工商银行向被告李娟支付购房款人民币108万元，另外5万元是4月14日签合同时支付的定金。同时依法向国家税务机关支付了交易契税。双方后于2019年5月11日办理了交房入住手续。原告正式更换了钥匙，并入住使用。然而，被告吉龙发因与被告李娟存在债务纠纷，被告吉龙发发现原被告之间进行房产交易、原告换锁入住后，于2019年5月13日，申请建湖法院作出民事裁定书，对上述正在办理过户的房屋进行了查封，要求：“查封期间不得出售、转让或设定抵押等他项权利”。原告得知上述裁定内容后，第一时间赶到法院，认为双方买卖交易、登记、入住行为均发生在法院查封裁定之前，要求对正在办理变更登记的房屋予以解封，并提供银行交易凭证，恳求法院改为查封汇入购房款的被告账户，然而法院承办法官却置之不理，无奈原告只好依法提出复议申请。请求判令撤销保全及执行异议裁定，确认房屋买卖协议有效，解除案涉房屋的查封。 被告吉龙发辩称：1、吉龙发依法享有对李娟、柏华合法债权，吉龙发向法院提起诉前财产保全，是因为情况紧急，吉龙发在2019年5月10日通过小区物业得知李娟柏华在出售房产，当天即向建湖人民法院申请财产保全，因财产保全需提供担保，当天又是星期五，所以吉龙发在完成担保手续后在周一即2019年5月13日申请诉前保全，不采取诉前财产保全就会导致案涉房屋转移给原告的后果，必然会损害吉龙发债权利益，这种情况符合民诉法规定的当事人申请诉前保全相关规定，建湖法院对案涉房屋采取诉前保全下达的裁定和措施均符合法律规定，并无不当；2、物权法第9条规定物权变动以登记为准，案涉房屋没有完成产权转移登记，不动产权属证书并没有登记到本案原告名下，仍然在李娟、柏华名下，本案房屋所有权仍然属于李娟、柏华所有，原告因为过户产生的税费及房款等损失应当由原告向李娟和柏华主张，与吉龙发无关；3、李娟、柏华在差欠吉龙发债务没有归还情况下，恰与本案原告签订2份价款完全不同的房屋买卖合同，一份约定59万，一份约定123万，拿着59万房屋价款合同办理有关权属登记，明显价格与实际价格不符，是原告与李娟、柏华恶意串通的结果，损害了吉龙发债权利益；4、案涉房屋是在吉龙发申请法院诉前保全之后，原告与李娟、柏华恶意串通以后交由原告使用和居住的，原告在人民法院已经保全查封案涉房屋情况下，仍然接受该房屋入住，显然主观上是有明显过错，在法律上也不能认定为房屋交付。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告李娟、柏华未作辩称，亦未提交证据。 经审理查明：2019年4月14日,原告赵玉才、宋白与被告李娟、柏华签订房地产买卖合同，合同约定购买其所有的位于建湖县房屋一套，价款约定为123万元，合同签订之日支付定金5万元，余款118万于产权交割完毕当日一次性支付。2019年5月10日，原告赵玉才、宋白与被告李娟、柏华在建湖县行政审批中心签订《存量房买卖格式合同》，购买其所有的位于建湖县房屋一套，合同约定价款59万元，于2019年5月10日前一次性支付价款，合同生效30日内办理转移登记。当日，原告赵玉才、宋白与被告李娟、柏华向登记管理机关递交了办理房地产变更登记所需的手续资料，并提交不动产（水、电、气）转移登记申请书。2019年5月10日，原告赵玉才通过工商银行向被告李娟支付购房款人民币108万元。同日，原告赵玉才、宋白缴纳的过户的契税14321.58元。同日，国家税务总局建湖县税务局第一税务分局（代开机关），开具购买人为赵玉才、宋白的增值税发票，货物为上品住房，价款59万元。原告赵玉才、宋白提交，日期为2019年5月11日的房屋移交单，载明移交单签署之日房屋、设备及附属物移交给原告赵玉才、宋白。 2019年5月13日，被告吉龙发向本院申请诉前财产保全，本院于当日作出（2019）苏0925财保49号民事裁定书，裁定对被申请人李娟、柏华名下的建湖县房屋予以查封，查封金额120万元。 案涉建湖县房屋产权登记所有人系被告柏华，建筑面积187.28平方米；土地使用权人系被告柏华。 以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、房产证、土地证、税务交接登记、不动产转移登记、询问笔录、付款凭据、发票、移交单，民事裁定书、执行裁定书等及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告赵玉才、宋白与被告李娟、柏华于2019年4月14日签订的房地产买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。合同中约定，原告赵玉才、宋白购买被告李娟、柏华所有的位于建湖县房屋一套，并约定118万余款于产权交割完毕当日一次性支付，可以认定双方对于价款支付的期限约定为产权交割完毕，但2019年5月10日，双方前往行政机关办理过户申请手续，尚未完成整个产权过户流程，原告赵玉才、宋白尚未取得案涉房产产权凭证。 《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本院于2019年5月13日，接受申请人吉龙发的申请对登记在被申请人李娟、柏华名下的建湖县房屋予以查封，切实防止了被申请人李娟、柏华转移财产，符合法律的规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定对原告异议申请进行了审查。首先，原告赵玉才、宋白未缴纳全部价款；其次，原告赵玉才、宋白主张2019年5月11日入住、占有案涉房屋，其提交的移交单系四被告自行制作，无其他证据佐证。本院对原告赵玉才、宋白主张买卖行为、入住行为合法的诉讼请求不予支持。 被告李娟、柏华未到庭，依法承担不利的后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告赵玉才、宋白的诉讼请求。 案件受理费15870元，由原告赵玉才、宋白负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉费。 审 判 长  王 磊 人民陪审员  程茂亚 人民陪审员  陈信军 二〇二〇年八月十四日 法官 助理  王中秋 书 记 员  陈晓婷