苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初10042号原告：张珍庭，男，1972年2月5日出生，汉族，住苏州。原告：王裕萍，女，1978年4月5日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：徐芳琴，上海小城（苏州）律师事务所律师，代理上述两原告。委托诉讼代理人：周蕴研，上海小城（苏州）律师事务所律师，代理上述两原告。被告：中新智地苏州工业园区有限公司，统一社会信用代码913205947272794794，住所地苏州工业园区月亮湾路****2301、2401。法定代表人：马晓冬。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昊，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。被告：江苏苏南万科物业服务有限公司，统一社会信用代码9132059475585440XG，，住所地苏州工业园区旺墩路**星旺墩商务广场****法定代表人：王琢珺。委托诉讼代理人：李玉侠，公司员工。委托诉讼代理人：马玉罕，公司员工。原告张珍庭、王裕萍诉被告中新智地苏州工业园区有限公司（以下简称中新智地公司）、江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称苏南万科公司）侵权责任纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序审理。后依法转为普通程序并适用独任制公开开庭进行了审理。原告张珍庭及两原告共同委托诉讼代理人周蕴研，被告中新智地公司委托诉讼代理人谢裕宽，被告苏南万科公司委托诉讼代理人李玉侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张珍庭、王裕萍向本院提出诉讼请求：1、被告中新智地苏州工业园区有限公司承担侵犯两原告优先购买权损失32万元；2、被告江苏苏南万科物业服务有限公司对上述责任承担连带责任；3、两被告承担全部诉讼费。事实和理由：2015年3月22日，两原告通过中介向案外人戴哲海购买苏州工业园区湖左岸花园25幢1701室房屋（含2个地下车位专有使用权），房屋已于2016年4月3日完成过户登记。两原告在取得房屋产权及车位使用权后，由于车位紧张，原告与被告苏南万科公司协商一致放弃一个地下车位使用权并于2016年12月17日至苏南万科公司完成A-1-144号车位服务变更手续，并递交了“专有产权或专有使用权车位物业服务”《车位物业服务申请表》（序号05120029365）。A-1-144号地下车位一直由原告使用，并每年向苏南万科公司缴纳地下车位管理费，三方已形成事实上的租赁关系。2019年5月底，有非小区业主至两原告处主张案涉A-1-144车位所有权，表明其已在2019年5月21日花费13.5万元自被告中新智地公司处购买案涉车位，并要求两原告尽快腾退，后据原告了解，该车位又被多次翻价转手，实际所有人已无从得知。两被告在原告车位承租期间擅自低价出售案涉车位，未提前通知两原告，已经侵犯两原告的优先购买权。后两原告通过向中介询价，与案涉车位同等位置车位市场价已达32万，被告中新智地公司以显著低于市场价的价格出售车位，已严重侵犯原告合法权益。原告多次与两被告协商，但两被告仅作出同意两原告继续使用该车位至年底的承诺，而对两原告的损失赔偿只字不提，并无法解决两原告2020年起无车位停车的实际困难。原告遂向法院提起诉讼。被告中新智地公司辩称：该车位在本次销售以前没有出售给任何人，原告在诉状中称的戴哲海将车位使用权卖给原告，戴哲海并没有处分该车位使用权的任何权利以及依据，是戴哲海自说自话进行的无权处分，其对此不予认可。其是车位的所有人，其未将车位出租给任何人，没有向任何人收取过车位租金，其不认可原告是车位的合法使用者，原告目前也没有证据证明其合法租赁该车位，原告提供的证据证明其支付的是车位管理费而非租金，因此也不能够证明有事实的租赁关系。原告对涉案车位是非法占用，因此也不可能产生法定的优先购买权，更不存在侵犯优先购买权的问题。原告目前提出的32万元与原告的实际损失是没有关联和依据的。被告苏南万科公司辩称：其非本案的适格主体，其不是案涉车位的权利人，也未曾受到权利人的授权委托进行出租或出售。其仅是案涉小区的物业服务企业，未曾侵犯原告的车位优先购买权，不存在承担连带责任的说法。本院经审理认定事实如下：2006年，中新苏州工业园区置地有限公司（中新智地公司前称、卖方、甲方）与戴哲海（买方、乙方）签订《苏州工业园区商品房销售合同》，约定甲方将苏州工业园区湖左岸花园25幢1701室房屋出售乙方，建筑面积179.74㎡，单价6973元/㎡，房屋总售价1253328元。合同还就其他事项作出了约定。2014年12月13日，戴哲海（售房人、甲方）与张珍庭（购房人、乙方）及苏州富誉房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将苏州工业园区湖左岸花园25幢1701室房屋出售乙方，建筑面积179.74㎡，房屋成交价320万元。合同第一条第2项载明：车库状况：2个，2个使用车位，没有所有权。合同还就其他事项作出了约定。2015年4月3日，张珍庭及其配偶王裕萍取得上述房屋产权证。另查明，2016年12月17日，张珍庭向案涉房屋所在小区的物业服务中心递交《车位物业服务申请表》一份，申请对其名下苏Ｅ×××**车辆办理车位物业服务卡，交纳12个月车位物业服务费，开通车辆12个月进出权限。同日，苏南万科公司向张珍庭出具《收款收据》一份，载明：地下车位：地下车位管理费A-1-144/A-1-179年1月1日—2017年12月31日）960元。2019年5月18日，中新苏州工业园区置地有限公司（中新智地公司前称、甲方）与俞莉（乙方）签订《湖左岸地下汽车位有偿使用协议》，约定甲方同意乙方使用湖左岸伍号库A-1-144号停车位，有偿使用期限为该车位交付后20年，届满自动顺延，免费使用至2066年12月31日。乙方应在本协议签订之日即2019年5月20日之前一次性支付该车位有偿使用费135000元。协议还就其他事项作出了约定。以上事实，有《苏州工业园区商品房销售合同》、《房屋买卖合同》、《车位物业服务申请表》、《收款收据》、《湖左岸地下汽车位有偿使用协议》等证据予以证实。原告针对其诉请，还向本院提交如下证据：1、地下车位、地下车位照片2张告一直使用案涉车位，案涉车位上有明确私人车位标志，原告对该车位享有专有使用权。2、张珍庭与微信名备注为万科刘成志的微信聊天记录，内容为：张珍庭向万科刘成志发微信“帮我关注一下5号车库的车位信息”；万科刘成志回复“好的，之前那个5号库32万还考虑吗，要不要跟卖车位的谈谈价格”；张珍庭询问“是哪个车位？”；万科刘成志回复“5号库负二层”；张珍庭回复“负二是人防车位，不能卖吧？还有价格也太贵了点”；万科刘成志回复“都可以卖的，负三层之前也卖的”。3、无产权车位使用权转让协议，系张珍庭与案外人李梅芳签署，约定李梅芳将苏州工业园区湖左岸花园五号车库A-1-182号车位使用权转让张珍庭，总价款35万元，以证明案涉小区地下车位实际价值为30—40万元，远高于被告中新智地公司向案外人出售的13.5万元，两被告以远低于市场价的价格出售车位，存在明显恶意。被告中新智地公司质证意见：证据1，照片上显示的时间是在其已将车位销售完了之后，即使照片是真实的，也不能达到原告的证明目的。车位上的车牌不是由其放置，不能够以此认定原告对于该车位的占用是租赁。证据2的聊天记录，不管是否真实，都不能达到原告的证明目的。首先这不是本案车位的价格，即使是本案车位的价格，也不能证明原告损失就是32万元，因为原告实际上并没有支付这32万元。证据3真实性无法确认，该证据系原告与案外人签署，不能证明中新智地公司出卖车位存在恶意，也不能证明车位市场价格。该证据跟原告直接相关，原告花多少钱买车位，是原告的自由和权利，且该种车位转让形式与中新智地公司直接转让有区别，中新智地公司因为母公司上市的原因，需要短时间大批量处理名下车位，也是中新智地公司的权利，不存在恶意。被告苏南万科公司质证意见：证据1真实性认可，证明目的不认可。无论是租赁车位或占用车位，上面的标志仅用于识别车位的一个使用人，并不能证明原告所称的享有专有使用权的证明目的。证据2真实性无法判断，刘成志并非苏南万科公司员工。证据3真实性无法认可，苏南万科公司不是合同当事人，对交易真实性无法确认。该证据不能达到原告证明目的，苏南万科公司不是车位的出租方，原告要求苏南万科公司承担连带责任没有事实及法律上的依据。审理中，苏州富誉房地产经纪有限公司法定代表人龚跃到院陈述：湖左岸花园25幢1701室房屋合同是其签的，合同车库状况一栏写明“2个使用车位，没有所有权”是因为湖左岸花园25幢基本上都是中新智地公司内部员工购买的，每户都有1-2个车位可供使用，据其了解大部分都是中新智地公司给他们用的，不是买的。当时案涉房屋就是有2个车位在使用，然后没有所有权，所以其就这么写上去了，该情况买卖双方都是知情的。具体戴哲海有没有和中新智地公司签订车位租赁合同其不清楚，据其了解应该是没有，但车辆管理费应该是交了的。龚跃所述情况与本院通过电话与戴哲海了解的情况一致，即车位是免费在使用，但交给了物业公司车位管理费。针对上述情况，原告质证称，龚跃的调查笔录已经明确，原告向戴哲海购买房产时，合同中包含两个车位使用权，该情况原告认可。对于戴哲海陈述，该车位是免费使用未付租金，仅交管理费，原告对此并不知情。原告积极配合两被告使用案涉车位，配合苏南万科公司挂牌管理，按照两被告的要求进行缴费，从未拖欠，两被告均应明知案涉车位使用权人系原告，应当在出卖前通知原告，否则将侵害原告的优先购买权。被告中新智地公司质证称，龚跃与戴哲海所述基本属实，基本上阐述了当时如果是中新智地公司员工购买的话，在一定时期是给予1-2个车位的使用权。但戴哲海不是中新智地公司员工，戴哲海实际上不享有车位使用权。即使是中新智地公司员工也是在特定时机才享有，而不是法定必然的永久享有。戴哲海从未买过车位，也没有租过车位，原告对车位不享有合法使用权，更加不享有优先购买权。被告苏南万科公司质证，其非产权人，也非被调查人，对事实不清楚，其作为物业服务企业仅对被停放车辆进行秩序管理、环境维护等物业服务，并收取物业服务费，不存在侵犯原告优先购买权。综合上述查明事实及当事人举证、质证意见，本案争议焦点为：中新智地公司出售案涉车位使用权有无侵犯两原告的优先购买权。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。地下产权。地下产权车位与房屋同属于不动产范围权车位应参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定。本案中，一方面原被告间并无原告张珍庭、王裕萍对案涉车位享有优先购买权的约定；另一方面，承租人主张优先购买权首先必须满足享有承租人身份或在租赁合同的存续期间内，而本案中两原告提供的《收款收据》明确载明系两原告向物业公司缴纳的地下车位管理费而非车位租金；另结合戴哲海及中介人员陈述，戴哲海未购买案涉车位且在使用案涉车位时亦未向被告中新智地公司缴纳相应租金；故两原告未能举证证明其实际承租了案涉车位。综上，两原告未能举证证明被告中新智地公司侵犯其优先购买权，相应的两原告主张被告苏南万科公司承担连带责任的主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张珍庭、王裕萍的全部诉讼请求。案件受理费6100元，由原告张珍庭、王裕萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 胡志清二〇二〇年八月三十一日法官助理 方 瑜书 记 员 宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。