河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1543号原告:安朝献，男，汉族，1968年7月19日出生。原告：雷丽霞，女，汉族，1970年4月8日出生。委托诉讼代理人：安朝献，系雷丽霞丈夫。被告：东方红置业（洛阳）有限公司，住所地：洛阳市涧**景华路23-9东侧；法定代表人：杨华清。委托诉讼代理人：刘丽华，洛阳君友律师事务所律师。原告安朝献、雷丽霞诉被告东方红置业（洛阳）有限公司（以下简称东方红置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、请求被告按合同约定为原告办理房屋产权证书；2、请求被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，从2017年3月27日起算，按人民银行同期贷款利率向原告支付违约金，具体违约金数额以判决之日止视逾期天数据实核算；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：事实理由:2016年8月10日，原告与被告在洛阳市涧西区东方红名仁嘉园售房部签订东方红汇景城4-1-1203房商品房预售合同(合同编号：YS0362754)，按照合同约定被告于2016年12月25日向原告交付房屋。根据合同第十一条关于产权登记的约定及合同第13页洛阳市住房保障和房产管理局商品房办证提示，即《城市房地产开发经营管理条例》(1998年国务院令第248号)第三十三条规定：预售房屋应当自房屋交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和所有权登记手续。据此规定，被告自2016年12月25日交房之日起90日内，即2017年3月26日之前，为被告办理房屋权属证书，但自2017年3月27日至今被告已逾期2年多仍未按合同约定为原告办理房屋证书相关手续。尽管被告在合同第十一条将逾期办理产权登记的违约责任以格式条款形式进行了重新限定，即将被告逾期时间以房屋交付之日起365工作日作为逾期责任的时间界定，但依据《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，所以该格式条款第十一条关于逾期时间的限定系被告作出的明显有利于自己，排除原告方主要权利，且违反行政法规的强制性规定，因此该条款对逾期时间的限定内容无效，办理房屋权属证书时间应依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售房屋应当自房屋交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和所有权登记手续。被告逾期办证已2年之久，至今仍未办理房屋产权证书，应承担违约责任。违约金数额自2016年12月25日交房之日起90日内，即自2017年3月27日起算按人民银行同期贷款利率向原告支付违约金，具体违约金数额以判决之之日视逾期天数据实核算。被告辩称：本案涉案房屋权属证书未按照合同约定办理并非答辩人原因造成，答辩人不应承担违约责任。首先，原告所依据的《城市房地产开发经营管理条例》已被修改，本案原告购买房屋的时间为2016年8月，应适用修改后的条例规定，根据修改后的规定，在交付90日内办理房屋产权登记手续的对象是“商品房”而非“经适房”，故办案不适用该条例。其次，涉案房屋办理权属登记证书的前提是需由开发商先办理房屋的初始登记，而初始登记所需要的材料包括规划验收、竣工验收备案证书、消防验收等一系列的政府职能部门的验收证书，而本案答辩人一直在为办理涉案小区房屋权属证书积极履行合同义务。但由于洛阳市政府与高新区管委会对涉案工程规划标准（社区用房）不一致，市政府批准规划许可与高新区验收标准冲突进而导致整个工程规划无法正常通过验收，直至2019年3月才取得规划验收，按照合同约定在房屋交付使用之日365个工作日，由出卖人统一组织向市房管局申请产权界定卡，答辩人于2020年月在具备办理产权界定卡后也通知原告及小区业主向房管部门提交资料自行办理产权属登记。未超过合同约定办理具备产权登记的时限，故答辩人不应承担违约责任。原告并不符合购买涉案房屋的条件，其诉求应当予以驳回。根据中华人民共和国住房和城乡建设部“关于加强经济适用住房管理有关问题的通知【建保（2010）59号】”第五条、第九条、第十六条以及洛阳市住房保障工作领导小组“关于印发《洛阳市经济适用房住房认购条件》的通知【洛住保（2019）4号】”第一条的规定，申请家庭（××）名下车辆（限一辆），不得超过十万元及第二条，购买车辆超过十万元，车辆过户后不满1年的，不得申请经济适用房。答辩人通知原告办理房屋权属登记期间，经主管部门审核其名下有两辆车辆其中一辆超过10万元，在通知其提交发票原件时，原告安朝献于2020年4月15日过户转出，但是按照规定其仍然不具备购房人资格，因此原告已经无权向法院提起要求答辩人办理产权证的诉求，应当予以驳回。本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案的事实确认如下：2016年8月10日，原告安朝献与雷丽霞与被告东方红置业公司签订了《经济适用房预售合同》(合同编号：YS0362754)，原告购买被告开发的东方红汇景城4-1-1203号房屋，该房屋为经济适用房，批准机关为洛阳市房产管理局，房屋单价2711元，总价289264元；该合同第十一条约定：“出卖人应当在房屋交付使用之日起365工作日内，由出卖人统一组织，向市住房保障和房产管理局申请办理产权界定卡，买受人凭产权界定卡到产权登记机关办理权属登记手续…如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，逾期之日起90日内出卖人协助买受人取得房产权属证书，否则出卖人按人民银行同期存款利率向买受人支付违约金…买受人必须是洛阳市低收入住房困难户，应如实申报家庭收入及住房状况，自觉接受洛阳市住房保障和房产管理局的审核…”合同签订后，原告通过住房公积金贷款的方式支付了全部房款。2016年12月25日被告将上述房屋交付原告。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。原、被告双方签订的《经济适用房预售合同》(合同编号：YS0362754)系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同履行。因涉案房屋为经济适用房，按合同约定应先办理产权界定卡，后买受人凭产权界定卡办理权属登记手续。原告认为《经济适用房预售合同》第十一条约定无效，不应当办理产权界定卡应当办理房产证。庭审中，经本院向原告释明，原告明确其诉讼请求为被告为其办理产权证。本院认为，《经济适用房预售合同》不存在合同无效的情形，故原告起诉要求被告按合同约定为其办理房屋产权证书的请求，没有法律依据，也不符合合同约定，本院不予支持。关于被告是否构成违约的问题，《经济适用房预售合同》第十一条第三款约定：“如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，逾期之日起90日内出卖人协助买受人取得房产权属证书，否则出卖人按人民银行同期存款利率向买受人支付违约金”。被告已经举证证明造成该项目房屋权属登记迟延的原因不是被告责任造成，故原告求按人民银行同期贷款利率向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告认为应取消原告居住涉案房屋的资格，本院认为，关于原告资格审查，不属本院管辖范围。原告认为被告交房存在违法违规之处，亦不属于本院管辖范围，上述意见，本院均不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告安朝献、雷丽霞的诉讼请求。本案受理费减半收取106元，由原告安朝献、雷丽霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  史建榕二〇二〇年八月十九日书记员  陈 腾