黑龙江省林区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑75民终12号上诉人（原审原告）：刘美兰，女，1969年7月19日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省。委托诉讼代理人：尤志雯，黑龙江龙洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省清河林业局有限公司，住所地通河县清河镇。法定代表人：张云，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晔，黑龙江仁大律师事务所律师。上诉人刘美兰因与被上诉人黑龙江省清河林业局有限公司（以下简称林业局）返还原物纠纷一案，不服黑龙江省沿江人民法院（2019）黑7529民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷及询问双方当事人，本案现已审理终结。刘美兰上诉请求：1．请求撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求即判令林业局返还房产、恢复原状，并支付2003年至2017年使用费14万元（按每年租金1万元），林业局承担诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决中认定“因饮料厂改建过程中欠承包人刘某工程款，2001年6月刘某与廖景珠协商，以开发一公司面积分别为101.48和62.17平方米的一楼两户门市房暂时顶账，房产由开发一公司使用，待林业局结算工程款时刘某还房款，价格按当时房价每平方米1300元计算，并注明系“工程款”。”及“该房一直由林业局使用”属于事实认定错误。一审认定上述事实与实际不符，2001年6月11日，因刘某欠刘美兰、郝艳波工程款和人工费，刘某将包括涉案房产在内的二处房产抵账给刘美兰和郝艳波，刘某称二处房产为抵账房，开发一公司为刘美兰、郝艳波开具介绍信，二人办理了房产证。刘某对廖景珠称先借用，刘美兰同意，后刘美兰去外地干活，涉案房产自2003年起由林业局开始使用，之前系廖景珠借用。二、一审判决适用法律错误，采纳证据错误，完全忽视法律关系的分析，忽视合同相对性的原则，滥用主观推断，损害上诉人合法权益。首先，一审法院依据林业局提供三个证据即（1）私营企业基本信息注册信息查询单、（2）《欠据》一份、（3）证人闫某的证言一份认定涉案房产名为买卖实为担保，混淆了案件的法律关系。其次，刘美兰取得案涉房产的所有权的基础法律关系是债权关系，刘美兰与刘某之间是合同关系，合同内容是用案涉房屋抵顶刘某欠付刘美兰的工程款、人工费。刘美兰与林业局之间的法律关系是物权保护法律关系，刘美兰基于案涉房产的所有权主张权利，刘某与一公司之间是合同关系，双方之间约定用房子抵工程款，在最终结算时对房款在总工程款中扣除。第三、证人闫某、刘某均证实刘某出具《欠据》中欠款待林业局结算工程款时扣回，说明林业局与刘某结算工程款时应将该款与其他工程款一起结算，至于刘某与林业局之间是否结算是二者之间的合同关系，应另行解决。刘某与林业局之间为以房抵债，一审法院认定名为买卖实为担保错误。第四、刘美兰通过与刘某之间“以物抵债”方式取得涉案房产，“以物抵债”的事实发生在2001年，抵账事实发生在一个普遍使用记账方式且口头约定抵账以行为实践的年代，且时隔多年，一审法院要求刘美兰举证证明欠款数额、抵债的数额是不现实的。林业局辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。刘美兰既不是通过房屋买卖方式取得涉案房产，也不是通过“以物抵债”的方式取得。刘某出具数额为131924元《欠据》中注明“工程款”字样，是由于刘某担心其与林业局工程款结算问题而产生的，双方协商约定刘某在结算工程款时或者在工程款结算后偿还该房款，或者将案涉房屋归还，不存在刘美兰主张“以物抵债”的事实。刘美兰认为其取得涉案房产所有权的基础法律关系是债权关系，在一审中未提供相应的证据证实，其提出事发时普遍使用记账方式且口头约定抵账后以行为实践的年代，无法精准确认欠款数额及抵账数额的理由不成立。本案应查清该案的基础法律关系及当时物权登记的真实意思表示，通过审查认为刘某与一公司的真实意思表示并非交易涉案房产，结合刘美兰与一公司之间没有任何法律关系，基于刘某与一公司之间担保关系，一公司才给刘美兰开具介绍信。刘美兰当时知道双方的真实意思表示。刘某与一公司约定涉案房产由一公司使用，并未约定租金，刘美兰要求给付使用费没有事实依据。刘美兰向一审法院提出诉讼请求：请求判令林业局返还房产、恢复原状、支付2003年至2017年使用费14万元（按每年租金1万元）并承担诉讼费。一审法院查明事实：1999年林业局为发展多种经营，以饮料厂为基础，成立一公司，但该公司与饮料厂的业务内容没有区别，以一公司名义开发房产并从事多种经营，负责人均是廖景珠，当时都没有进行工商注册登记，林业局作为设立单位进行着实际管理。因饮料厂改建过程中欠承包人刘某工程款，2001年6月刘某与廖景珠协商，以一公司面积分别为101.48和62.17平方米的一楼两户门市房暂时顶账，房产由一公司使用，待林业局结算工程款时刘某还房款，价格按当时房价每平方米1300元计算，刘某出具了两份欠据，其中涉案房屋价格为131924元，并注明系“工程款”。6月11日刘某带领其妹刘美兰来到一公司，廖景珠告知公司副经理闫某为刘美兰开具了介绍信，当日刘美兰便持介绍信到房产部门办理了产权登记，但该房一直由林业局使用，2017年６月刘美兰要求林业局返还房产，双方协商未果，刘美兰提起诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点刘美兰是否享有房屋所有权、林业局是否应支付房产使用费、2015年以前的使用费用是否已超时效。刘美兰于2001年6月11日取得林业局黑森房权证清林房字第××粮集资1××号房屋产权证，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属的内容和根据”。刘美兰持有房屋产权证书，具有初步的权属推定力，即为法律公示的物权人。但林业局辩称，该房产并非以物抵债，而是名为买卖实为担保，并提供了证据予以证实。从不动产物权变动的原因看，基于法律行为发生的物权变动中，登记虽是生效要件，但登记本身不是赋权行为，债权合意才是物权变动的原因和基础，《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。”故当事人对物权变动的原因行为提出异议的，法院应当进行审查。就本案而言，应对不动产登记的基础事实进行审查，即双方当事人之间的基础法律关系及当时物权登记的真实意思表示，进而判断刘美兰是否实际取得物权。刘美兰取得物权推定效力后，应由主张非善意的相对方承担举证责任。被告提供的《欠据》证实，刘某2001年6月11日欠款131924元，款项系“工程款”，对于该欠据体现的内容，证人闫某与刘某均证实，欠款额正是房款，该款待林业局结算工程款时偿还。可见，欠据与本案房产有必然的联系，而且该房款只有在林业局结算后才偿还。刘美兰称该房产的取得是刘某以房抵债（继而再抵债给自己），而以物抵债是以他种给付代替原定给付，目的在于清偿债务，债权人受领该物后，原债务消灭。而本案证据证实一公司将房产过户给刘美兰时林业局仍需偿还原债务，事实上林业局后来也偿还了债务，可见原债务并没有消灭，不符合以物抵债的法律规定。而且刘美兰办理产权登记与出具《欠据》的时间为同一日，如果是以物抵债，债权人不必再出具《欠据》，也无需再还房款，更不可能抵债后房屋由债务人一直无偿使用。尊重客观事实，回归交易本质，可以确认当时刘某与一公司的真实的意思表示并非交易此房，产权登记行为仅是对债权的保证，刘美兰以物抵债的主张不能成立。众所周知，房屋属于价值较高的财产，刘美兰取得房屋产权后却由刘某决定交给他人无偿使用，本人非但不加以管理和利用，且十七年不主张权利，不符合常理，故可以推定刘美兰当时应当知道双方的真实意思。刘美兰原本与一公司没有任何法律关系，正是基于刘某与一公司的债权担保关系，一公司才认可将介绍信开与刘美兰，但随着林业局对刘某债务的消灭，担保权已消灭，刘美兰又没有证据证实是以其他方式直接通过一公司合法取得。即使从保护善意取得的角度考虑，刘美兰至少应有支付合理价款的证据或以物抵债的证据，而刘美兰没有直接证据，她本人及刘某在多次审理中对欠款数额、抵债数额的陈述均不一致，证人对此事实也无法说清，故刘美兰取得的房产缺少债权合意的事实基础。此外，本案与本院（2018）黑7512民初120号原告廖景珠与被告刘某、第三人黑龙江省林业局合同纠纷一案系因同一事实发生的两起标的不同的诉讼，属于关联案件，案件事实应相互参考，证据应相互印证，而且为了不中断诉的牵连关系，保证案件审理的完整性，两起案件应一并审理一并判决。综上，刘美兰基于他人的债权担保关系虽然取得了房屋产权证书，但其物权推定效力被基础事实取代后，无法认定其为实际权利人，无法享有物权的排他性权利，无权要求返还原物并赔偿损失，刘美兰的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回刘美兰的诉讼请求。案件受理费5378.86元，由刘美兰承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另查明，刘美兰与刘某系兄妹关系。刘美兰在一审庭审中认可涉案房屋没有交付刘美兰。再查明，刘美兰提供的（2018）黑7512民初第120号（原告廖景珠与被告刘某、第三人清河林业局合同纠纷）庭审笔录中刘某认可2010年林业局结清拖欠刘某56.5万元工程款，林业局给付56.5万元工程不涉及欠据中131924元。本院认为，本案的争议焦点为：林业局是否应返还房产，是否应给付刘美兰使用费。刘美兰主张其与刘某通过以房抵债的方式取得涉案房产的所有权，林业局应将涉案房产返还刘美兰。林业局主张该房产并非以物抵债，而是为拖欠刘某的工程款提供的担保，刘美兰未取得该房产的所有权，并提供了欠据等证据予以证实。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提出民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议的，且人民法院一并审理的除外。”本案中刘美兰提供房产证主张其对案涉房屋享有所有权，但双方对产生物权的基础法律关系产生争议，应对不动产登记的基础事实进行审查，即双方当事人之间的基础法律关系及当时物权登记的真实意思表示，进而判断刘美兰是否实际取得物权。刘美兰提出其与刘某之间达成口头协议，通过以房抵债的方式取得涉案房产的所有权。但刘美兰未能提供证据证明刘美兰与刘某之间达成以房抵债的协议，也未能证明其支付了合理的价款，而且刘美兰陈述以房抵债的数额与刘某的证言相互矛盾。刘美兰不能提供证据证明与刘某之间存在以房抵债的基础法律关系，并且林业局一直未将房屋交付刘美兰，依据查明的事实无法认定刘美兰依法取得了涉案房屋的所有权，刘美兰的上诉主张无事实依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，刘美兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5378.86元，由上诉人刘美兰负担。本判决为终审判决。审判长  王峄东审判员  芦 颖审判员  董春香二〇二〇年八月二十七日法官助理杨艺书记员郑方