广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35021号原告：李丽婵，女，1973年6月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原告：钟庆然，男，1971年12月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上述两原告的共同委托代理人：邓雅婷，广东佰仕杰律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人：詹达婷，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：李雪，女，1987年6月30日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县。被告：郭世杰，男，1984年1月5日出生，汉族，住广东省大埔县。上述两被告的共同委托代理人：翁敏平，广东法制盛邦律师事务所律师。上述两被告的共同委托代理人：黄志兴，广东法制盛邦律师事务所律师。原告李丽婵、钟庆然与被告李雪、郭世杰合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人邓雅婷、詹达婷，两被告的共同委托代理人翁敏平、黄志兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李丽婵、钟庆然诉称：两被告是夫妻关系，被告郭世杰是专门从事建造宅基地房屋投资生意的，本案中，被告郭世杰以其妻子即被告李雪的名义进行相关投资，但所有操作都是由被告郭世杰进行的。2017年12月6日，两原告共同与被告李雪签订《合作建房协议书》，约定将原告位于广州市白云区钟落潭镇×××村三社×巷1号旧屋拆除，重建10层电梯新屋，双方按份拥有新屋使用权。合同签订前，原告已向白云区钟落潭镇×××办公室提出村民自建房申请。合同签订后，2018年2月28日取得《广州市白云区临小工程开工建设审批》同意开工意见后，被告应出资建造新屋。后因政府出具《关于消除在建村民建房安全隐患及开展后续建设工作的通知》，限制新建房屋的楼层及高度，导致《合作建房协议书》的目的无法实现。原告为履行《合作建房协议书》，旧屋已由被告拆除。因旧屋为原告唯一住所，原告及家人只能自费租金另行租房居住。又因双方无法就房屋分配问题达成新的一致意见，且政策规定的建房限期临近届满，原告只能自行出资建造新屋。上述事实，已造成原告合法权益的严重损失，为维护原告权利，请求法院判令：一、被告李雪向原告赔偿房屋损失人民币500000元，被告郭世杰对此承担连带赔偿责任。二、被告李雪赔偿原告2018年1月至2019年10月期间的租金损失17815元，被告郭世杰对此承担连带赔偿责任。三、被告承担本案诉讼费。被告李雪、郭世杰辩称：一、涉案房屋被拆是因为双方签订了不受法律保护的《合作建房协议书》，合同签订方作为完全行为能力人，应对自己的行为承担责任。两原告因旧屋存在破旧及格局不好等原因，考虑拆除重建并根据分得的房屋可产生收益，因此与被告签订涉案协议，两原告明知被告是外地人不具备建房资格，应承担过错责任。二、被告是根据两原告的要求拆除房屋，不应承担赔偿责任。从双方签订的协议书和微信聊天记录都可清楚是两原告主动让被告拆除旧房的，被告依法不应承担赔偿责任。退一万步讲，即便根据公平原则对造成损失需划分责任，被告也只承担次要责任。三、被拆房屋需经过有资质的鉴定机构鉴定才能确定价值，否则应按证据不足予以驳回。四、根据合同相对性，本案纠纷与被告郭世杰无关。从协议书的签订主体可见，本案的主体是两原告与被告李雪，被告郭世杰作为丈夫，协助妻子处理事务符合常理，但不代表要承担连带责任，两原告要求被告郭世杰承担责任没有事实和法律依据。经审理查明：2017年12月6日，两原告与被告李雪签订《合作建房协议书》，约定甲方（即两原告，下同）将位于广州市白云区钟落潭镇×××村三社×巷1号旧屋宅基地（使用证号穗郊字第××号）由乙方（即被告李雪，下同）筹集资金，新建一栋十层带电梯的住宅楼；签订合同后，乙方付给甲方拆迁补偿款300000元；楼房竣工后，甲方分得一、二、三、四层整层，第五层（含第五层）以上楼层全部归乙方所有，天顶甲乙双方各占一半使用权；房屋建成使用后，乙方对分得的房屋产权拥有70年的使用权。上述建房协议签订后，被告李雪向两原告支付了300000元，并于2018年1月将涉案宅基地上原有的房屋拆除。另查，经本院委托，广东××价格评估有限公司对涉案被拆除房屋的价值进行了评估，并于2020年7月15日出具评估报告书。评估结论为，在评估基准日（2018年1月17日）对位于广州市白云区钟落潭镇×××村×巷1号被拆除了的房屋的价值为247902.5元。原、被告双方对评估报告书均不认可。两原告认为评估标准低于同村拆迁项目的最低补偿标准2880元/平方米，且未考虑房屋升值，涉案房产价值明显过低。被告李雪认为评估所依据的资料基础不充分，报告将重置成本定为1700元/平方米没有依据，严重估高了房屋的价值。再查，被告李雪、郭世杰是夫妻关系，被告郭世杰有实际参与合作建房事宜。2019年9月17日，被告李雪向本院提起诉讼，请求确认《合作建房协议书》无效并要求两原告返还300000元及支付利息。本院于2019年12月4日作出（2019）粤0111民初31277号民事判决书，判决确认《合作建房协议书》无效，两原告向被告李雪返还300000元并支付利息。两原告不服提起上诉，广东省广州市中级人民法院于2020年3月23日作出（2020）粤01民终3617号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已发生法律效力。诉讼中，为证实其租房损失，两原告提交了2018年1月至2019年10月的收据、租房合同和与被告郭世杰的电话录音予以证实。原告钟庆然与案外人胡×枝签订的租房合同显示，原告钟庆然承租广州市白云区钟落潭镇×××村×街5号楼204号房，租赁期从2017年12月21日至2019年12月15日，每月租金500元。收据显示，三间房屋租金共930元。电话录音记载，两原告与被告郭世杰在协商过程中数次反映其无房居住需租房的事实。两被告对该证据的关联性不予认可。以上事实，有《合作建房协议书》、宅基地使用证、建设审批表、通知、证明、朋友圈视频、电话录音、建房支出明细表、收据、转账证明、微信记录、通知、评估报告书及当事人陈述等证据证实。本院认为：生效判决已经认定，涉案《合作建房协议书》无效，本院不再赘述，并予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，两原告因履行涉案协议导致其原有房屋损毁灭失，需另行租房居住，因此产生的房屋损失和租金损失，属于两原告所受损害，应当得到赔偿。鉴于双方对合同无效均有过错，故本院酌定被告李雪按50%的比例赔偿两原告的房屋和租金损失。经鉴定，涉案原有房屋价值为247902.5元，被告李雪应赔偿两原告123951.25元（247902.5元×50%）。原、被告双方对评估报告书虽不认可，但双方提出的异议理由均不充分，不足以推翻该评估报告书，故本院对双方的异议均不采信。对于租金损失，两原告主张其2018年1月至2019年10月期间每月租房损失930元，该主张具有合理性，结合其提交的租金收据、租房合同以及电话录音，本院对此予以采信。因此，被告李雪应赔偿两原告租房损失10230元（930元×22个月×50%）。被告郭世杰与被告李雪是夫妻关系，被告李雪上述所负债务发生在夫妻关系存续期间，且被告郭世杰也有实际参与合作建房事宜，上述债务属于夫妻共同债务，被告郭世杰应对被告李雪所负债务承担共同清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，被告李雪、郭世杰赔偿原告李丽婵、钟庆然房屋损失123951.25元。二、于本判决生效之日起七日内，被告李雪、郭世杰赔偿原告李丽婵、钟庆然租金损失10230元。三、驳回原告李丽婵、钟庆然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9300元，由原告李丽婵、钟庆然负担7031元，被告李雪、郭世杰负担2269元（于本判决书生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长 何 军审判员 任坤灵审判员 王家勇二〇二〇年八月三日书记员 麦逸纯