北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初2141号原告：郎瑞佳，男，1984年10月14日出生，汉族，住北京市通州区。原告：徐晶，女，1988年7月25日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郎瑞佳，徐晶之夫。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路**。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：云亮，男，该公司职员。原告郎瑞佳、徐晶诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郎瑞佳、原告徐晶委托诉讼代理人郎瑞佳、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郎瑞佳、徐晶向本院提出诉讼请求：1.请求判定被告三倍退赔被侵占面积所收取的72592.58元及利息4847.56元（以72592.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2014年11月1日-2018年3月1日）；2请求判令被告赔偿原告物业费、供暖费、水电费、保洁费主张50年的期间为从2014年10月31日（收房时间）到2064年10月30日。水费3000元、9000元电费、保洁费6250元，物业费2056.78元，供暖费2061.12元（其中，已交纳的供暖费部分主张2015年度、2019-2020年度两个供暖季），合计22367.9元；3.请求判令被告赔偿原告被侵占面积所付的契税损失725.91元；4.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2014年3月5日签订《北京市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7号商业办公楼13层1322，建筑面积55.71平方米，其中本层分摊的公共卫生间加前室区域每单元各计27.12平米。均分到每单元25户，每户平均为1.0848平米。2015年2月3日原告收房后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有。被告所侵占区域已销售于他人，此行为明显构成一房两卖，恶意欺诈的行为。被告的行为已严重侵犯原告的实际权益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如请求。被告龙源地产公司辩称：1.三倍退房款无法律依据，应当按照享有的公共部位的面积计算；2.水电费、保洁费不是按照面积计算，没有事实依据，物业费、供暖费应当按照原告实际缴纳的费用计算；3.利息计算标准以原告实际享有的房款为准，计算标准，起算时间和截止时间无异议。4.契税损失主张已过诉讼时效，被告并不需要向原告退还契税损失，无法律依据。本院经审理认定的事实如下：2014年3月5日，郎瑞佳、徐晶与龙源地产公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1587170），约定由郎瑞佳、徐晶购买龙源地产公司出售的坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7号商业办公楼13层1322室房屋一套。合同签订后，郎瑞佳、徐晶共计向龙源地产公司支付购房款1245537元。2014年10月31日，龙源地产公司向郎瑞佳、徐晶交付涉案房屋。郎瑞佳、徐晶于2015年2月3日向龙源地产公司交付契税37366.11元。2016年9月23日，龙源地产公司代为将上述契税向税务部门缴纳入库。涉诉房屋的建筑面积为55.84平方米、套内建筑面积为43.38平方米。涉诉房屋所在的楼层全部套内建筑面积共计1182.54平方米，被占用的公共卫生间面积为11.59平方米，公共卫生间对应的走道面积共计12.97平方米，以上共计24.56平方米。另外，根据郎瑞佳、徐晶所提交票据及其陈述可以认定，截至目前，其已根据涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了供暖费5699.87元、物业费13066.7元。在本案之前，李纯、陶忠喜、董海霞等涉诉小区业主曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将部分业主公共部位封闭，导致业主实际无法使用，龙源地产公司虽对此事实予以否认，但并未提供反证予以佐证。结合本案的具体情况，对于郎瑞佳、徐晶来说其被占用的公摊面积应为0.90平方米（24.56平方米/1182.54平方米×43.38平方米≈0.90平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给郎瑞佳、徐晶。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出郎瑞佳、徐晶被占用的0.90平方米对应房款20074.92元（1245537元/55.84平方米×0.90平方米≈20074.92元），郎瑞佳、徐晶要求三倍返还上述款项的请求，无法律依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了郎瑞佳、徐晶上述房款并占用多年，必然造成郎瑞佳、徐晶相应的利息损失，故龙源地产应赔偿郎瑞佳、徐晶利息损失3349.71元（以20074.92元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，期间从2014年11月1日起至2018年3月1日止）。龙源地产公司将郎瑞佳、徐晶所应分摊的公共卫生间及走道出售，郎瑞佳、徐晶并未享受到相应的公摊面积，却已交付了相应的供暖费、物业费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿郎瑞佳、徐晶已交供暖费91.87元（5699.87元/55.84平方米×0.90平方米≈91.87元）、物业费210.60元（13066.7元/55.84平方米×0.90平方米≈210.60元），郎瑞佳、徐晶主张的物业费、供暖费尚未发生费用的部分可待实际发生后再行主张权利。关于郎瑞佳、徐晶主张的水费、电费、保洁费，该三项费用产生的具体数额与龙源地产公司侵占公共卫生间区域及对应的走道的行为并无法律上的因果关系，故本院对该项主张不予支持。契税是不动产产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收，契税的计算基数是房屋交易价款。本案中，龙源地产公司返还郎瑞佳、徐晶的房款，其性质系龙源地产公司因侵占业主公用部分面积而应当承担的赔偿责任，龙源地产公司承担该部分责任并没有改变涉案房屋的交易价款，并不影响涉案房屋的契税数额。故郎瑞佳、徐晶主张龙源地产公司应赔偿其契税损失725.91元，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告郎瑞佳、徐晶房款20074.92元及利息损失3349.71元，以上共计23424.63元于本判决生效后七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告郎瑞佳、徐晶供暖费91.87元、物业费210.60元，以上共计302.47元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告郎瑞佳、徐晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1155元，由原告郎瑞佳、徐晶负担958元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担197元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶福勇二〇二〇年八月二十五日法官助理 刘 振书 记 员 籍 晨