山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终757号上诉人（原审原告）：帅伟娜，女，1987年4月23日出生，汉族，居民，住莒南县。委托诉讼代理人：刘新民，山东元开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地:临沂市河**滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：邵歌旗，山东尧舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰，山东尧舜律师事务所律师。上诉人帅伟娜因与被上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初4343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帅伟娜上诉请求：1.撤销山东省临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初4343号民事判决；2.改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据采信不当，判决结果错误。上诉人与山东荣盛富翔地产开发有限公司之间是买卖合同关系，且买卖的标的物为不动产车位，办理涉案标的物车位的过户变更手续就是合同的应有之义。山东荣盛富翔地产开发有限公司未及时为上诉人办理产权登记手续，已经严重损害了上诉人的合法权益。山东荣盛富翔地产开发有限公司具有明显的过错，应按照法律规定和合同约定依法承担违约责任，并赔偿上诉人的损失。另外，合同双方当事人除应当履行合同约定义务外，还应当履行法律规定的义务。涉案合同虽无明确约定办理不动产登记的具体时间，但根据法律法规的规定山东荣盛富翔地产开发有限公司有协助上诉人办理不动产登记的法定义务，山东荣盛富翔地产开发有限公司在交付涉案不动产“车位”后90日内应当协助上诉人办理不动产登记（详见《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定）。一审法院未予采信上诉人提交的案外人李俊洪与山东荣盛富翔地产开发有限公司工作人员陈旭的录音证据，系认定错误。案外人李俊洪与上诉人是同一小区的业主，所购买的标的物也是同一小区的同类标的物，只是购买时间和价格有细微的差别，只要山东荣盛富翔地产开发有限公司不能否认该录音双方当事人为真实存在的人员、录音内容是实际发生的，则就应当采信该证据，应当认定作为开发商的山东荣盛富翔地产开发有限公司在业主购买车库或车位时对业主作出了给予办理产权登记的承诺。2、山东荣盛富翔地产开发有限公司未提供合法有效的涉案房地产开发项目符合规划、经过验收、备案的全部文件和资料，也没有提交其履行了约定和法定义务的证据，这足以推定涉案房产开发项目为不符合法律规定、手续不齐备、不完善的违法开发项目，不能进行正常的市场交易，山东荣盛富翔地产开发有限公司未全部履行合同。山东荣盛富翔地产开发有限公司在没有合法手续和文件的情况下非法买卖涉案的标的物“车位”不能产生应有的法律效果，不能实现上诉人购买涉案车位的根本目的（取得涉案车位的所有权）。一审法院在山东荣盛富翔地产开发有限公司未提交涉案房产开发项目符合规划、已经过验收、备案的全部文件和资料及其已履行了约定和法定义务的证据的情况下，本应作出对山东荣盛富翔地产开发有限公司不利的判决结果。二、基于对事实的认定错误，一审法院适用法律错误。被上诉人答辩服判。帅伟娜向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《地下停车场车位买卖协议》为无效协议；2.被告返还原告已付购房款46,000元及利息，并支付原告46,000元赔偿款；3.诉讼费由被告承担。庭前原告变更诉讼请求为：1、判决被告继续履行《地下停车场车位买卖协议书》，给原告办理不动产权证；2.判决被告赔偿原告损失46,000元；5.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告帅伟娜与被告荣盛公司曾签订《地下停车场车位买卖协议书》，约定由帅伟娜认购D3-365号车位，总价款83000元，付款方式为“多频次分期付款，乙方按规定自协议签订之日向甲方支付车位有偿使用费10000元，余款73000元分四年付清，前一年每个季度付款3000元，后三年每个季度付款4000元，第一次分期付款时间为2015年9月10日之前…”。合同同时约定“甲方应依据正式商品房买卖合同约定的交付房屋的同时，办理该车位的使用手续…逾期交付该车位的违约责任：自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付该车位款项的万分之一的违约金，合同继续履行…如乙方未按照约定每季度按时付款，甲方除按照约定收取违约金外有权停止乙方的车位使用权”。合同签订后，帅伟娜向被告荣盛公司缴纳10000元首付款，后原告于2015年9月支付3000元，2018年3月及5月支付33000元。庭审中原告诉求被告继续履行合同第四条第一项约定的合同义务，并承担因此造成的违约责任。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、办理车位的产权登记是否属于合同约定义务；2、被告是否存在违约的情形。首先，原、被告所签订的《地下停车场车位买卖协议书》第四条，内容为“甲方应依据正式商品房买卖合同约定的交付房屋的同时，办理该车位的使用手续”，该条款并没有办理产权登记的约定，且原告庭审中亦认可合同中没有针对办理产权登记的约定。而原告认为办理车位的不动产权登记为法定义务的主张，法院认为法定义务是指由宪法和法律所规定的义务，是具有强制性的义务，应由法律明确予以规定，而是否能够办理涉案车位的不动产权登记应审查其是否符合规划、验收等相关国家规定，非任何车位都能办理产权登记，因此原告主张的内容也并非被告的法定义务。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益是无效的。原告提交的录音本身并非原始载体，且该录音为案外人李俊洪所录制，双方争议的内容为李俊洪签订合同的相关情况，因此该录音不能认定被告对车位办理产权登记进行了承诺，原告主张被告存在欺诈行为不能成立。第三，原、被告签订合同后，涉案车位处于正常使用状态，原告所提交的证据无法证实被告存在违约情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费950元，由原告帅伟娜负担。本院二审期间，上诉人提交：证据1、照片四张，证明被上诉人建设规划的车位不符合车库建筑设计规范；证据2、、地下停车场车位有偿使用协议书一份证明与上诉人签订的协议为购买车位协议，能够办理产权证，同时证明被上诉人存在欺诈行为，其于一审诉讼中的陈述隐瞒了事实真相；证据3、录音资料一份，证明上诉人当初购买的是有产权的车位，被上诉人承诺给上诉人办理产权登记；证据4、丰传彬等人与被上诉人签定的地下车位有偿使用协议书、交款通知单，路庆保与被上诉人签订的地下停车场车位买卖协议书，证明购买车位的协议与有偿使用的协议在价格上相差很大，购买的车位应当办理相应的产权登记手续。被上诉人对上诉人提交证据1的真实性有异议，即使该证据真实，也无法证实其证明目的。对证据2、3真实性无异议，但辩解与本案没有关联，对证据4的关联性有异议，认为不能证明上诉人的证明目的。被上诉人提交：预售许可证、国有土地使用权证、荣盛郡府等四小区非人防车位说明、房地产开发经营许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明被上诉人建设涉案车位的手续齐全，被上诉人对涉案车位享有产权，车位买卖合同有效。上诉人对被上诉人提交的商品房预售许可证、国有土地使用权证、非人防建设的说明的真实性、合法性均无异议。对其余证据的真实性、关联性、合法性均有异议。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题是被上诉人是否有为上诉人办理地下车位不动产登记的义务。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，即车位的归属问题系由当事人通过约定的方式行使权利，本案中，上诉人与被上诉人虽签订合同名为“地下停车场车位买卖协议书”，但在该合同第四条约定的被上诉人（甲方）义务中规定“甲方应依据正式商品房买卖合同约定的交付房屋的同时，办理该车位的使用手续”，第五条违约责任中针对被上诉人规定的违约责任为“逾期交付该车位的违约责任”，根据上述双方当事人于合同中约定的内容，被上诉人负有向上诉人交付涉案车位供上诉人使用的义务，合同并未约定被上诉人负有向上诉人办理车位的不动产权登记的义务。现上诉人认可其已在签订协议之后使用涉案车位且不存在影响其使用涉案车位的情形，对上诉人要求被上诉人办理涉案车位的不动产权登记并赔偿损失的诉讼请求，因被上诉人没有合同上约定的义务，一审法院据此驳回上诉人的诉讼请求，认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人帅伟娜负担。本判决为终审判决。审判长  王建伟审判员  崔岩梅审判员  杨建义二〇二〇年八月二十八日书记员  杨金亭