苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1893号原告：张大男，男，1952年5月11日生，汉族，住苏州市。原告：查林妹，女，1953年9月20日生，汉族，住苏州市。上列两原告共同委托诉讼代理人：计月英，江苏大名大律师事务所律师。被告：顾建波，男，1969年8月3日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：赵美平，女，1972年10月5日生，汉族，住海门市。原告张大男、查林妹诉被告顾建波、赵美平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告张大男、查林妹及其委托诉讼代理人计月英到庭参加诉讼。被告顾建波、赵美平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张大男、查林妹向本院提出诉讼请求：判令解除其与两被告签订的吉信地产居间买卖合同，要求被告返还购房款2580000元，支付违约定金2000000元。事实和理由：2019年5月，经苏州市信众地产中介服务有限公司（以下简称为信众公司）介绍，其向两被告购买吴中区甪直镇天邻湖景别墅XX幢房屋，价款7580000元。合同签订后，其按约支付定金2000000元，网签备案通过后支付购房款580000元。后来，其得知涉案房屋存在借款抵押，被告迟迟未能解除抵押手续，信众公司通知其暂时不要支付剩余房款。2019年11月，其与被告签订补充协议，被告承诺于11月30日前涤除抵押，确保房屋能够过户，但未能履行。经查询，被告存在多个借贷案件，已被列为失信人员。合同履行过程中，被告存在严重违约，应承担法律责任。被告顾建波、赵美平均未作答辩。经审理查明，2019年5月26日，原告（乙方）与被告（甲方）、信众公司（丙方）签订吉信地产居间买卖合同，约定甲方将吴中区甪直镇天邻湖景别墅XX幢房屋及国有土地使用权出售给乙方，乙方对上述房屋已充分了解，对房屋现状无异议；甲方保证如实陈述该房屋权属状况等，双方按苏州市房产交易网上审批系统审核送审资料；该房屋为毛坯房，成交总价7580000元，备案价和实际成交价格如有不同，以本合同为准；乙方应于2019年5月26日付定金600000元，于2019年5月31日前支付定金1400000元，于网签备案通过后支付580000元；双方于2019年9月15日前办理资金托管手续，乙方存入资金托管账户5000000元，双方在全款到账后须在预约的有效时间内办理交税和过户手续；自合同生效之日起，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担相应责任；如乙方违约，乙方已付款作为违约金，如甲方违约，自违约之日起三天内支付乙方已付定金的双倍数额赔付给乙方；房屋出租或抵押的，出卖人应将该情况告知买受人。该合同下方由两原告及顾建波签名，赵美平由顾建波代签，并加盖有信众公司的印章，中介人员杨某某予以签字确认。合同签订后，原告通过儿子张某向被告支付2000000元定金及580000元款项。顾建波作为收款人，于2019年5月26日出具借条，载明“今收到张大男、查林妹购买苏州市吴中区甪直镇天邻湖景别墅**，购房款定金人民币：￥600000元整，（人民币大写：陆拾万元整）。（现金人民币伍拾万元整，壹拾万元转账）”。2019年6月29日，赵美平作为收款人出具收条，内容为“今收到张大男、查林妹买苏州市吴中区甪直镇天邻湖景别墅XX幢房屋，购房款人民币：1400000元，大写人民币：壹佰肆拾万元整。付款方式：2019年5月29日由张某转账给杨某某建设银行卡尾号4295号。由杨某某建设转账赵美平建设尾号0493号”。同日，两被告签订另一份收条，确认“今收到张大男、查林妹买苏州市吴中区甪直镇天邻湖景别墅XX幢房屋，购房款人民币：￥580000元，大写人民币：伍拾捌万元整。付款方式：由张某转账给顾建波建设银行卡尾号24×××86号。2019年6月12号转账贰拾万元整，6月20号转账壹拾万元整，6月26号转账贰拾捌万元整。”上述三份收条均盖有信众公司的印章。2019年7月5日，原告（乙方）、被告（甲方）与苏州市吴中区房产交易中心（丙方）签订存量房交易资金托管协议，确定甲方向乙方出售甪直镇天邻湖景别墅XX幢房屋，成交价格5000000元，由乙方将该购房款存入资金托管账户，双方在指定银行开设结算账户，乙方领取不动产权证书后，由甲方办理托管资金领款手续。信众公司于2019年9月12日发出通知，明确经查询，截止2019年9月11日，卖方顾建波、赵美平尚未完成天邻湖景别墅XX幢抵押注销手续，且具体完成时间尚不明确，房屋暂时不具备过户条件；为维护双方权益，买方张大男、查林妹暂时无需将资金存入托管账户，待卖方解除抵押，房屋具备过户条件后，买方在三个工作日内将全额资金存入托管账户。为处理房屋抵押问题，原告（乙方）被告（甲方）于2019年11月5日签订房地产买卖合同之补充协议，载明关于吴中区甪直镇天邻湖景XX幢房屋买卖合同，甲乙双方就以下条款达成一致，作为原合同的补充协议：甲方于2019年11月30日前完成天邻湖景XX幢房屋抵押、贷款解除手续，保证该房屋可以办理过户、缴税手续；乙方在甲方解除一切抵押的三个工作日内办理过户、缴税手续，中介方在以上手续完成时积极配合办理手续。原、被告四人均在落款处签字，信众公司加盖合同专用章。2019年11月28日，信众公司向被告发送催告函，明确被告仍未履行合同义务，提醒被告速去办理相关手续，否则购买方将依据合同追究违约责任，该函件于12月1日签收。关于房屋交易过程，原告表示，经由中介介绍现场查看房屋后，想要买下该房屋，其将其他房屋出售后筹措的相应资金，协商时，被告要求7600000元，最终确定为7580000元；中介向其说过涉案房屋仍有约1600000元银行按揭贷款，未提到其他抵押情况，其还看过房屋所有权证书；看中房屋后，其向中介人员杨某某支付100000元定金，由他转交给被告，买卖合同时在中介公司签订的，只有顾建波一人过来，并代赵美平在合同中签字，之后签订资金托管协议时，两人均已到场；其他定金及购房款支付给被告后，7月5日办理资金托管手续，准备将5000000元付到托管账户时，中介说涉案房屋除按揭贷款外，还有第二个抵押，提出解除抵押后再付钱，但被告一直未能处理掉抵押情况；2019年9月，中介发出通知后，其与被告签订补充协议，由被告于11月底前涤除抵押，保证房屋能够过户，但被告并未履行；后来被告向其提出由其将剩余购房款5000000元直接付给银行，剩余款项由被告解决，其到银行询问情况，银行说必须先将款项付到被告账户，由被告付给银行，其觉得风险太大就未付钱；找银行了解被告情况时，其还去过被告办公地点，发现被告办公楼已被查封，其将该情况告诉中介，中介前去查询得知涉案房屋同样被查封；向被告支付2000000元定金后，被告就向其交付房屋钥匙，说可以先去装修，但过户未能完成，其没有使用房屋；被告未能按约解除抵押配合过户，形成根本性违约，其要求解除合同，由被告退还购房款，解除日期以送达诉讼材料之日为准；合同约定，被告违约应赔付双倍定金，其已支付定金2000000元，故要求被告支付违约定金2000000元。庭审中，原告提供被告办理涉案房屋抵押及其他执行案件相关的材料，以证明被告结欠多笔款项，已进入执行阶段。另，本院向被告公告送达日期为2020年5月14日，自公告之日起经过60日，即视为送达。涉案房屋存在两个一般抵押，2009年7月的一般抵押债权数额2740000元，2018年12月的一般抵押债权数额9900000元。该房屋于2019年7月17日被海门市人民法院查封，2020年3月31日被济南市历下区人民法院查封。以上事实，由原告提供的居间买卖合同、付款凭证、收条、资金托管协议、通知、补充协议、催告函及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订的居间买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。两被告未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应承担相应的法律后果。该合同约定，房屋价款7580000元，定金2000000元，双方于2019年9月15日前办理资金托管手续，被告应如实告知房屋抵押情况。合同履行过程中，原告已向被告支付定金20000000元及购房款580000元，双方于7月5日已签订资金托管协议，原告仅需将剩余5000000元存入资金托管账户，办理房屋过户手续即可完成合同。从信众公司发出的通知看，被告迟迟未能将涉案房屋抵押予以注销，房屋不具备过户条件。原、被告于2019年11月5日签订补充协议，由两被告于11月30日前完成天邻湖景53幢房屋抵押解除手续，保证房屋可以办理过户、缴税。但是，两被告未能完成该项义务，导致房屋买卖合同无法履行，构成违约。原告以此为由要求解除合同，符合法律规定，予以支持，合同解除时间以诉讼材料送达被告之日即2020年7月13日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可根据具体履行情况和合同性质主张相应权利。按合同约定，原告已向被告支付2580000元，其中定金2000000元。原、被告达成的房屋买卖合意无法实现，被告应向原告返还收取的购房款580000元。至于定金，被告收取定金后，未履行约定的债务，应当双倍返还定金。但是，合同约定的定金2000000元超出合同标的额7580000元的20%即1516000元，超出部分484000元约定无效，应由被告退还原告。合同约定，被告违约的，应按已付定金双倍数额赔付原告，故被告双倍返还定金数额为3032000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张大男、查林妹与被告顾建波、赵美平签订的《吉信地产居间买卖合同》于2020年7月13日解除。二、被告顾建波、赵美平于本判决生效之日起十日内退还原告张大男、查林妹人民币1064000元，并双倍返还定金人民币3032000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取32430元，财产保全费5000元，公告费600元，合计人民币38030元，由被告顾建波、赵美平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王辉二〇二〇年八月二十二日书记员  孔宇