广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4715号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司，住所地：清远市清城区石角镇花兜开发区*桂园假日半岛酒店负**。法定代表人：杨安琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁嘉桥，该公司职员。委托诉讼代理人：陈金满，该公司职员。被告：邱雅群，女，1968年11月21日出生，汉族，住广州市天河区******1*****，公民身份号码410************02X。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司与被告邱雅群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司的委托代理人梁嘉桥、被告邱雅群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2017年11月至2020年03月物业服务费15010.69元；2、被告向原告支付物业服务费的违约金，违约金以当月欠交的物业服务费517.61元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自欠费次月的1日起计至付清款日止，暂计至2020年04月30日的违约金为1150.65元，以上两项暂合计为16161.34元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了清远碧桂园假日半岛映月湾26街45号房屋最终测绘的建筑面积为216.23平方米，花园面积170.29平方米，并于2010年4月14日与原告签订了碧桂园前期物业服务协议，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费0.5的违约金。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但从2017年11月起，未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用16161.34元,截至2020年04月30日产生的违约金1150.65元。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园假日半岛小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园假日半岛小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向法院起诉，恳请法院判如诉请。被告邱雅群辩称：一、答辩人与原告签订的《碧桂园前期物业服务协议》属于格式合同，其中第六条关于“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费；”的约定，侵害了答辩人的合法权益，加重了答辩人的责任，依法应认定无效。答辩人于2010年4月14日与清远假日半岛碧桂园物业有限公司签订《商品房买卖合同》，同时，与被答辩人签订《碧桂园前期物业服务协议》，之后依约缴纳了自约定交付之日（2013年3月）起至2016年3月的物业费，但因清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司一直未能按照约定交付房产，直至2015年12月20日才办理了入住手续，故物业服务实际是在2015年12月20日才正式履行。答辩人自2013年3月起多交的物业费应予以抵扣、退还。二、原告怠于履行物业管理和服务职责，致使答辩人的合法权益受损。2014年，清远碧桂园假日半岛F区映月湾27街44号业主没有征求周边业主同意，没有经碧桂园物业批准，更没有报批手续的情况下，擅自在房后搭建违章建筑——四角方正的亭台一个，严重影响周边业主的生活和工作，该情况答辩人已多次反映、投诉，原告置若罔闻，没有履行《物业服务协议》的约定，属于严重违约，应承担违约责任，在原告履行合同义务，拆除该违章建筑，恢复小区公共建筑的原状之前，答辩人有权不缴纳物业管理费，已缴纳的物业管理费，应予以退还。三、原告在履行《物业服务协议》过程中，存在推诿、不负责等行为，应承担相应的过错责任。答辩人自2016年1月入住便发现厨房、一楼卫生间洗衣机下水道不通，致使发生浸水，在答辩人报维修部门维修无果，直至3个月后才修好，致使交付的房产实际不能使用长达3个月，该下水道堵塞原因是野蛮施工造成的。本院经审理认定事实如下：2010年4月14日，被告邱雅群作为甲方与广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司作为乙方签订了《碧桂园前期物业服务协议》。该协议约定，双方就甲方已购买的由清远碧桂园物业发展有限公司负责开发建设的清远假日半岛商品住宅小区中的F区映月湾二十六街45号单位交付使用后由乙方提供物业管理服务，并约定由乙方以该商品房的房屋建筑面积（216.23平方米）每月每平方米2元；花园面积（173平方米）每月每平方米0.5元，每月物业服务费为518.96元，上述约定的面积如与国土房管部门最终测绘面积有差异的，以国土房管部门最终测绘面积计算物业服务费。同时，还约定，甲方于公历每月10日前交纳物业服务费；如甲方逾期缴纳物业服务费的，每逾期一天须向乙方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金。2015年12月20日，被告邱雅群对上述约定的房屋办理了交接手续。之后，原告向被告提供了物业管理服务义务。被告向原告支付了10个月的物业服务费，共计5176.10元。现原告以被告没有支付2017年11月1日起至2020年3月31日止的物业服务费为由诉至本院。诉讼中，原、被告一致确认，每月应缴纳物业服务费517.61元，但被告认为，其不拖欠原告主张的物业服务费。为此，被告提供了一份《协议书》、《收款凭证》等。其中议书约定，因乙方（邱雅群）介绍新业主购房可享受相应的免交物业服务费优惠活动，并约定由甲方（清远假日半岛碧桂园置业有限公司）从乙方所购买房屋约定的交楼日期起按月分期为乙方垫付物业服务费，共计6227.52元。编号为0020165的《收款凭证》记载，新旧业主减免6227.52元，并有广东碧桂园物业服务有限公司清远分公司物业服务中心加盖印章。原告对《收款凭证》无异议，但认为该份协议与本案无关。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司以邱雅群为被告，于2017年10月17日以物业服务合同纠纷一案诉至本院。本院于2017年12月12日作出（2017）粤1802民初5454号民事判决书。该判决书已发生法律效力。该案中，已认定被告邱雅群已缴纳2013年5月至2016年3月共35个月的物业服务费，并享受减免一年的物业服务费的事实。此外，广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司于2012年12月6日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远分公司。广东碧桂园物业服务有限公司清远分公司于2015年11月23日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司。广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司于2019年6月21日经清远市工商行政管理局核准变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司（即本案原告）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告为清远碧桂园假日半岛住宅小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主在接受原告提供的物业管理服务后，应当依照约定向原告支付物业管理费。涉案房屋已于2015年12月20日办理了交接手续，故被告应从2015年12月20日起向原告缴纳物业服务费。被告支付了2013年5月至2016年3月以及2017年10个月的物业服务费，并持有原告加盖公章确认可减免一年物业服务费的《收款凭证》。经核算，截至起诉之日即2020年5月12日止，被告不存在拖欠原告主张2017年11月至2020年3月份的物业服务费的事实。既然被告没有拖欠原告主张的物业服务费，亦不存在违约行为，原告要求被告支付违约金，缺乏依据。基于上述理由，原告的诉请，本院不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司的诉讼请求。案件受理费53元,由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司负担。本判决为终审判决。审判员  汤思达二〇二〇年七月三十日书记员  邓晓欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。