北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3037号原告：北京顺诚园林设计有限公司，住所地北京市顺义区顺义镇平各庄村南，统一社会信用代码91110113102553319D。法定代表人：李顺忠，总经理。委托诉讼代理人：尹爱萍，内蒙古大法扬律师事务所律师。被告：北京瑞创机电设备有限责任公司，住所地北京市顺义区南彩镇镇政府西2000米，统一社会信用代码91110113L339104417。法定代表人：李海霞，总经理。被告：李海霞，女，1982年11月21日出生，汉族，住北京市顺义区。二被告之共同委托诉讼代理人：张艳利（李海霞之夫，北京瑞创机电设备有限责任公司员工），1974年10月23日出生，满族，住北京市顺义区。原告北京顺诚园林设计有限公司（以下简称“顺诚园林公司”）与被告北京瑞创机电设备有限责任公司（以下简称“瑞创机电公司”）、李海霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺诚园林公司之委托诉讼代理人尹爱萍，被告瑞创机电公司、李海霞之共同委托诉讼代理人张艳利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺诚园林公司向本院提出并明确诉讼请求：1.判令被告瑞创机电公司支付原告2017年7月22日至2019年6月15日期间租赁房屋及后院的占有使用费48290元及利息损失（以48290元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自起诉之日起计算至实际付清之日止）；2.判令被告瑞创机电公司赔偿原告因逾期支付租赁房屋及后院占有使用费的违约金损失，具体如下：（1）以6529元为基数，按照年利率24%的标准从2016年10月22日起计算至实际付清之日止；（2）以25320元为基数，按照年利率24%的标准从2017年10月22日起计算至实际付清之日止；（3）以16450元为基数，按照年利率24%的标准从2018年10月22日起计算至实际付清之日止；3.被告李海霞对被告瑞创机电公司的上述两项给付义务承担连带责任。事实和理由：2003年4月15日，原告与北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处签订《苗圃承包合同书》一份，原告租赁该公司100亩苗圃，经该公司同意，原告在该苗圃内建设房屋。2009年10月22日，原告与被告瑞创机电公司签订《租赁合同》一份，约定：被告瑞创机电公司租赁原告位于顺义东大桥路北的房屋二间；租期一年，自合同生效之日开始计算，即自2009年10月22日起至2010年10月21日止；租用房屋用于电机维修经营；租赁期限内瑞创机电公司支付税后租金标准为24000元，瑞创机电公司必须于2009年10月22日一次性付清租金24000元；租赁期间，如遇国家政府或有关单位需要占用、征收、收回合同所涉及的土地或房屋，双方须无条件服从，瑞创机电公司接到原告搬家通知后三十日内无条件搬出，合同终止；瑞创机电公司租房屋后院院落总面积66平方米，每平方米每年使用费20元，合计1320元。2009年10月22日后，原告与被告瑞创机电公司继续签订书面《租赁合同》，租期至2018年9月30日。其中，原告为方便对出租区域管理，从2017年开始，出租起始日期由原10月22日变更为10月1日。2018年10月1日至起诉之日，原告与被告瑞创机电公司未签订书面《租赁合同》，且至起诉之日被告瑞创机电公司欠付原告房屋及后院的占有使用费共计48290元。2019年4月8日，北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处因北京市疏解整治工作收回出租的苗圃区域，同年5月24日、6月12日，原告两次向被告下发限期搬离承租区域及清结相关费用通知。另，被告瑞创机电公司因个体工商户转企业，名称由北京艳利海霞机电修理部变更为北京瑞创机电设备有限责任公司。被告瑞创机电公司、李海霞共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由是双方之间没有合同，我不欠原告的租金，原告也没有证据证明我欠他钱，我的租金都已经交了，但没有收据。我不同意原告的主张，原告证据只能证明我租了原告的房，不能证明我欠原告租金。所有合同都是李顺忠个人签的，原告不能以公司名义起诉，与公司没有关系，原告主体不适格。签合同的是李海霞，与被告瑞创机电公司无关。本院经审理认定事实如下：2003年4月15日，北京路桥海威公路养护工程有限公司第十一分公司（后更名为：北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处，以下简称“路桥公司十一处”）与北京顺诚园林责任有限公司（后更名为：北京顺诚园林设计有限公司）签订《苗圃承包合同书》一份，约定：顺诚园林公司承包路桥公司十一处苗圃100亩；承包期限为30年，自2003年4月15日起至2033年4月15日止。后因顺诚园林公司在承包过程中未经路桥公司十一处批准，在承包的土地上投资建房（临建），双方于2004年4月15日又签订《苗圃土地承包、租赁补充合同》一份，就顺诚园林公司在承包土地内投资建房事宜作出约定。审理中，顺诚园林公司提供2011年10月22日、2012年10月22日、2014年10月22日、2017年10月1日的《租赁合同》四份，证明其与瑞创机电公司及李海霞之间存在租赁合同关系，并称其与瑞创机电公司及李海霞自2009年10月22日起建立租赁合同关系，后双方之间的《租赁合同》每年一签，合同内容基本一致，双方最后一次签合同是2017年10月1日，上述四份合同只是其中的一部分。经核实，2011年10月22日、2014年10月22日、2017年10月1日的《租赁合同》均为李顺忠（甲方）与李海霞（乙方）所签；2012年10月22日的《租赁合同》为李顺忠（甲方）与北京艳利海霞电机修理部（乙方）所签，李海霞在落款处予以签字确认。双方在上述合同中约定：乙方租用甲方坐落于顺义东大桥东路北的房屋二间，租期均为一年，乙方租用房屋用于电机修理经营；年租金标准均为24000元，应于签合同当日一次性付清；乙方所租房屋后院落总面积66平方米，每平方米每年使用费用20元，合计1320元，每年在交房租时，同时交清后院一年使用费；租用期内，乙方所用的水、电、暖、通讯等由乙方自行管理，发生的费用由乙方向甲方交纳。关于违约责任，双方约定：乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日视为违约；如乙方违约，甲方有权要求乙方改正，并有权随时单方解除合同，收回该房屋，乙方已交房屋租金不退，并须按违约的天数以每日一万元的标准付甲方违约金。瑞创机电公司、李海霞称只认可2017年《租赁合同》的真实性，不认可其他合同的真实性和证明目的，并称合同上甲方签名不是李顺忠本人签署的，是他人代签的，乙方李海霞的签名是本人签署的，因双方有多年的合作关系，所以当时并未提出异议。顺诚园林公司提供2019年4月8日路桥公司十一处向其下发的《告知书》以及其于2019年5月24日、2019年6月12日两次向瑞创机电公司、李海霞送达的《通知书》各一份，证明根据北京市政府“疏解整治促提升”专项工作要求，路桥公司十一处要求其于2019年4月20日前完成租赁苗圃范围内的疏解工作，并自《告知书》下发之日解除与其之间的合同关系，后其按照《告知书》的要求两次向瑞创机电公司、李海霞送达《通知书》，要求瑞创机电公司、李海霞于2019年6月15日之前搬离承租区域，办理交接工作，清结租金、水电等相关费用。瑞创机电公司认可《告知书》及2019年6月12日《通知书》的真实性，不认可2019年5月24日《通知书》的真实性。顺诚园林公司提供2014年10月22日李海霞出具的欠条，顺诚园林公司工作人员书写的记账单，证明截至2019年6月15日瑞创机电公司、李海霞所欠租金的数额。经核实，2014年10月22日李海霞出具的欠条内容为：今欠李顺忠2014年10月21日前租赁费25568元。顺诚园林公司工作人员书写的记账单显示：截止到2017年10月22日尚欠租金共计21520元，2018年3月19日收取租金10000元，2018年5月29日收取租金5000元。瑞创机电公司、李海霞称不清楚欠条是否属实，亦不认可记账单的真实性和证明目的，但称最后确实支付过租金1.5万元并于庭后提供2018年3月19日、2018年5月29日的租金收据两张，其中2018年3月19日的收据载明张艳利交房租10000元，2018年5月29日的收据载明张艳利交房租5000元。关于瑞创机电公司、李海霞所欠租金的计算方式，顺诚园林公司称：双方自2009年开始建立租赁合同关系，公司的王总会给交纳租金的商户打条并将交纳租金的情况写在记账单上；2014年10月22日之后，瑞创机电公司、李海霞所交的租金均是用来清偿之前所欠的租金；其所欠2016年10月22日至2017年10月21日的租金为6520元，所欠2017年10月1日至2018年9月30日的租金为25320元（但需要扣除2017年10月1日至21日重复计算的金额），2018年10月1日至2019年6月15日双方虽未签订书面合同，但瑞创机电公司、李海霞继续占有使用涉诉租赁物，故应当按照2017年的租金标准计算，其所欠租金数额为17990元，以上共计48290元。顺诚园林公司提供企业信息查询报告，证明瑞创机电公司前身为北京艳利海霞电机修理部，其投资人为李海霞。瑞创机电公司系自然人独资企业，出资人亦为李海霞。瑞创机电公司、李海霞认可该证据的真实性和证明目的。顺诚园林公司另提供现场视频、照片等，证明瑞创机电公司一直在涉诉租赁物内从事经营活动，系双方租赁关系的实际承租人，是本案适格的被告。瑞创机电公司、李海霞不认可该证据的证明目的。上述事实，有《苗圃承包合同书》《苗圃土地承包、租赁补充合同》《租赁合同》《告知书》《通知书》、欠条、记账单、企业信息查询报告、现场视频、照片及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据查明的事实，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《租赁合同》中乙方签名为李海霞，但根据顺诚园林公司提供的企业信息查询报告及现场视频、照片，可以认定瑞创机电公司的实际经营地址位于涉诉租赁物内，与双方《租赁合同》对租赁物用途的约定相一致，双方虽均未在合同落款处加盖公司公章，但根据双方签订合同的习惯，上述《租赁合同》应当认定为李海霞代表瑞创机电公司与顺诚园林公司所签。因瑞创机电公司系自然人独资公司，李海霞系该公司的唯一股东，故其应当对该公司因经营所负债务承担连带清偿责任。关于瑞创机电公司所欠租赁费的数额，因顺诚园林公司所提供的其工作人员书写的记账单与瑞创机电公司、李海霞所提供的部分收据能够相互印证，该记账单具有较高的可信度，且瑞创机电公司、李海霞未能提供相反证据予以否定，故本院依据上述记账单所载明的租金收缴情况确定瑞创机电公司、李海霞所欠租金的数额。顺诚园林公司所主张的瑞创机电公司、李海霞欠付租金的数额基本属实，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因瑞创机电公司、李海霞迟延给付租金，违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。关于顺诚园林公司所产生的损失，本院根据双方合同履行后其可以获得的收益情况予以酌定，其主张过高部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、被告北京瑞创机电设备有限责任公司、李海霞给付原告北京顺诚园林设计有限公司截至二〇一九年六月十五日所欠租金共计四万八千二百九十元，于本判决生效之日起七日内履行；二、被告北京瑞创机电设备有限责任公司、李海霞赔偿原告北京顺诚园林设计有限公司违约损失（其中二〇一八年十月一日至二〇一九年八月十九日的损失以四万八千二百九十元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，二〇一九年八月二十日至实际付清租金之日的损失以四万八千二百九十元为基数，按照全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率标准计算），于本判决生效之日起七日内履行；三、驳回原告北京顺诚园林设计有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百零四元，由被告北京瑞创机电设备有限责任公司、李海霞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇二〇年八月二十四日书记员  王 倩