上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初13070号原告：金正国，男，1969年1月9日生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：袁福珍，上海宇钧律师事务所律师。被告：上海陶畅酒店经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：熊凯，执行董事。委托诉讼代理人：卢思琦，公司员工。原告金正国与被告上海陶畅酒店经营管理有限公司(以下简称陶畅公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金正国的委托诉讼代理人袁福珍、被告陶畅公司的法定代表人熊凯及其委托诉讼代理人卢思琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金正国向本院提出诉讼请求：1、判令解除金正国与陶畅公司就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号按产证楼层三至七楼签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》；2、判令陶畅公司立即向金正国支付拖欠的租金1,643,000元、借路费200,000元及逾期付款滞纳金(以921,500元为基数，按日万分之五，自2019年8月1日起计算至实际付清之日止；以921,500元为基数，按日万分之五计算，自2020年2月1日起计算至实际付清之日止)；3、判令陶畅公司立即向金正国支付合同解除违约金821,500元；4、判令陶畅公司承担律师费10,000元。事实和理由：2015年7月27日，金正国与上海青年汇物业管理有限公司(现名称为上海青年汇投资管理股份有限公司)签订《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，相关合同约定由原承租方上海青年汇投资管理股份有限公司(以下简称青年汇投资公司)向金正国承租位于上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号按产证楼层三至七楼的房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2015年8月1日起至2027年7月31日止。2018年5月14日，金正国、陶畅公司与原承租方青年汇投资公司签订了《合同权利义务概括转让协议》，约定金正国同意，青年汇投资公司与金正国签订的租赁合同中的承租方的权利义务全部转让给陶畅公司承担，由陶畅公司作为原租赁合同及补充协议的承租方，履行租赁合同义务，享有租赁合同权利，除主体变更外，其他条款不变。同日，金正国与陶畅公司签订《补充协议》，约定在租赁期内，陶畅公司在房屋租赁期内每年向金正国支付10万元借路费，其他条款保持不变。然陶畅公司自2019年8月1日起逾期支付系争房屋租金，经金正国多次催讨后，仍未履行支付义务，故金正国提出诉请如上。被告陶畅公司辩称，陶畅公司原来是从事公寓经营的，因实际控制方无力经营，2020年3月中旬陶畅公司就已停止经营，2020年4月开始由金正国实际接手。确认金正国与陶畅公司之间的租赁关系于2020年4月30日解除，2020年4月30日起，陶畅公司所有项目人员退出管理，但是双方没有办理书面交接手续。拖欠的租金应从2019年8月1日计算至2020年4月30日，同意支付该段期间的租金1,232,250元，同意支付借路费15万元，并同意按照金正国主张的标准和期限支付逾期付款滞纳金。但是金正国主张的合同解除违约金过高，应为410,750元。同意支付律师费1万元。另要求金正国返还押金20万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年7月27日，金正国(甲方、出租方)与上海青年汇物业管理有限公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方做酒店式公寓使用。租赁期限自2015年8月1日至2027年7月31日止，其中免租期为六个月，租金计算日于2015年8月1日起，第一年至第三年即2015年8月1日至2018年7月31日每年租金为155万元，第四年起租金每三年递增6%。第一年租金按每季度支付一次，第二年起租金按每半年支付一次，押金为20万元。合同第七条约定，在履行本合同期间，乙方所产生的水、电、煤、电话、有线电视、税金、工商管理费及地方有关部门依法收取的费用等均由乙方支付。合同第八条约定，乙方应按时交付租金和管理费用等，如逾期不缴，每天应付3%的滞纳金，逾期10天被视为违约，甲方有权终止合同，没收押金。合同第九条约定，乙方履行的本合同期满，待水、电、煤、电话、有线电视及其它费用交清，注销或变更用甲方房屋注册的工商登记手续，再经甲方管理人员验收后凭甲方开具给乙方的押金收据退还押金。2015年7月28日，金正国(甲方、出租方)与上海青年汇物业管理有限公司(乙方、承租方)签订《租赁合同补充协议》，对《租赁合同》的相应条款作出更改。协议约定，乙方租金为6个月一付，乙方应于每期租期前10日向甲方支付下一租期租金。若逾期15个工作日未支付的，则每逾期一日，乙方需按未缴足部分租金的千分之三支付违约金。保证金20万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在2个工作日内无息归还乙方。租赁期间，因乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、装修等费用由乙方承担，收费标准按国家标准执行。合同第八条约定，甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计期限超过2个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的6倍支付违约金及支付为主张权利而聘请律师的费用，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2016年5月6日，上海青年汇物业管理有限公司名称变更为上海青年汇投资管理股份有限公司。2018年5月14日，金正国(甲方、出租方)、青年汇投资公司(乙方、转让方)与陶畅公司(丙方、受让方)签订《合同权利义务概括转让协议》，鉴于甲方与乙方于2015年7月27日及2015年7月28日就系争房屋签署的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，现乙方将其与甲方签署的租赁合同的权利义务全部转让给丙方，丙方成为租赁合同的承租方，履行租赁合同的义务，享有租赁合同的权利。租赁合同除主体变更外，其他条款不变。甲方对租赁合同权利义务概括转让事宜知晓且同意。同年，金正国(甲方)与陶畅公司(乙方)签订《补充协议》，协议约定乙方在房屋租赁期内每年向甲方支付10万元的借路费，合同其他条款保持不变。2020年1月9日，金正国向陶畅公司发函要求支付房屋租金821,500元及借路费100,000元，并要求陶畅公司支付违约金450,613.5元和滞纳金4,506,135元并没收押金，责令陶畅公司10日内搬出租赁房屋，交还出租方。2020年5月10日，金正国(甲方)与上海宇钧律师事务所(乙方)签订《聘请律师合同》，约定甲方应向乙方支付律师服务费为1万元。2020年5月12日，上海宇钧律师事务所向金正国出具律师费发票，金额为1万元。审理中，金正国表示，确认其于2020年5月1日开始接手经营。同意与陶畅公司的租赁合同关系于2020年4月30日解除，认可拖欠的租金金额为1,232,250元，同意陶畅公司只需支付借路费15万元。但是不同意合同解除违约金减半收取，要求按合同约定计算。押金同意在结清公共事业费后返还，但是目前双方就水电费等公共事业费还没有结清。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。根据查明的事实，金正国与青年汇投资公司及陶畅公司于2018年5月14日签订的《合同权利义务概括转让协议》中，明确青年汇投资公司将其与金正国签署的租赁合同的权利义务全部转让给陶畅公司，陶畅公司成为租赁合同的承租方，履行租赁合同义务，享有租赁合同权利，故陶畅公司成为了《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》的相对方，金正国与陶畅公司之间关于系争房屋的租赁合同关系依法当属有效，双方均应恪守履行。现陶畅公司拖欠租金超过2个月，根据《租赁合同补充协议》约定，金正国有权解除合同。庭审中，双方一致确认《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》于2020年4月30日解除，本院予以确认。另，双方一致同意由陶畅公司向金正国支付自2019年8月1日起至2020年4月30日期间欠付的租金1,232,250元、借路费15万元、逾期付款滞纳金及律师费1万元，本院亦予以确认。关于金正国主张合同解除违约金821,500元，陶畅公司抗辩违约金过高，应减半为410,750元。对此本院认为，陶畅公司系合同违约方，应当依法承担违约责任，但金正国主张的违约金过高，本院综合本案合同的履行情况、陶畅公司的过错程度及金正国在履行合同过程中产生的实际损失，根据公平和诚实信用原则，依法将合同解除违约金调整为410,750元。关于押金20万元，现双方一致确认目前水电费等公共事业费还未结清，故金正国提出要求在结清公共事业费后返还押金20万元的意见，并无不妥，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告金正国与被告上海陶畅酒店经营管理有限公司就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号按产证楼层三至七楼签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》于2020年4月30日解除；二、被告上海陶畅酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告金正国支付拖欠的租金1,232,250元、借路费150,000元及逾期付款滞纳金(以921,500元为基数，按日万分之五的标准，自2019年8月1日起计算至实际付清之日止；以460,750元为基数，按日万分之五的标准，自2020年2月1日起计算至实际付清之日止)；三、被告上海陶畅酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告金正国支付合同解除违约金410,750元；四、被告上海陶畅酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告金正国支付律师费10,000元；五、原告金正国于被告上海陶畅酒店经营管理有限公司结清公共事业费当日，退还被告上海陶畅酒店经营管理有限公司押金20,0000元；六、驳回原告金正国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取14,098元，由原告金正国负担3,585元，被告上海陶畅酒店经营管理有限公司负担10,513元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二〇年八月二十七日法官助理 张紫嫣书 记 员 陈 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。