重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初13537号原告（案外人）：谭华安，男，汉族，1966年3月13日出生，住重庆市忠县.委托诉讼代理人：周勇，重庆兴忠律师事务所律师。原告（案外人）：秦联珍，女，汉族，1964年10月10日出生，住重庆市忠县.委托诉讼代理人：周勇，重庆兴忠律师事务所律师。被告（申请执行人）：张德强，男，汉族，1972年5月10日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：冯雄，重庆远博律师事务所律师。第三人（被执行人）：刘先斌，男，汉族，1985年6月18日出生，住重庆市忠县。第三人：黎桂林，女，汉族，1985年10月18日出生，住重庆市忠县。第三人：吴小军，男，汉族，1977年11月9日出生，住重庆市忠县。第三人：杨金莲，女，汉族，1977年5月25日出生，住重庆市忠县。原告谭华安、秦联珍诉被告张德强、第三人刘先斌、黎桂林、吴小军、杨金莲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员何兴专、彭钦洪组成合议庭适用普通程序于2020年7月16日进行公开开庭审理。原告谭华安、秦联珍共同委托的诉讼代理人周勇，被告张德强的委托诉讼代理人冯雄，第三人吴小军到庭参加诉讼，第三人刘先斌、黎桂林、杨金莲经本院合法传唤无正当事由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告谭华安、秦联珍向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院解除对二原告位于忠县XX路46号26-1号房屋的查封并停止对该房屋的强制执行；2.确认该房屋归原告所有。事实及理由：二原告系夫妻关系，刘先斌与黎桂林系夫妻关系，吴小军与杨金莲系夫妻关系。2010年3月9日，刘先斌、黎桂林夫妇通过按揭方式（按揭期限为20年）在忠县华怡房地产开发有限公司购买忠县XX路46号附26-1号房屋一套并签订《重庆市商品房买卖合同》，2011年1月21日，刘先斌、黎桂林与中国建设银行股份有限公司忠县支行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为9万元，每月偿还按银行按揭款金额为616.04元，忠县华怡房地产开发有限公司作为担保人。2011年10月7日，刘先斌、黎桂林夫妇将以上房屋通过中介机构（忠县金桥置业有限公司）出售给吴小军、杨金莲夫妇，刘先斌黎桂林夫妇、吴小军杨金莲夫妇及忠县金桥置业有限公司三方于当日签订《忠县金桥置业有限公司房地产及经济合同》，根据合同约定，刘先斌、黎桂林夫妇以300000元价格出售给吴小军、杨金莲夫妇，签订合同时，吴小军、杨金莲向刘先斌、黎桂林支付房款209933.32元（另有5000元保证金在过户时支付），刘先斌、黎桂林在银行未付完的按揭贷款由吴小军、杨金莲以刘先斌、黎桂林的名义支付（刘先斌将按揭还款的银行卡交与吴小军、杨金莲，事后，刘先斌、黎桂林将涉案房屋交付给吴小军、杨金莲占有使用。2012年1月12日，吴小军、杨金莲将以上购买的房屋通过中介机构（忠县金桥置业有限公司）出售给二原告，吴小军杨金莲夫妇、二原告及忠县金桥置业有限公司三方于当日签订《忠县金桥置业有限公司房地产及经济合同》，根据合同约定，吴小军、杨金莲以345000元的价格出售给二原告，签订合同时，二原告向吴小军、杨金莲支付房款251782元（另有5000元保证金在过户时支付），银行余下按揭借款88218.56元由二原告以刘先斌、黎桂林的名义支付，吴小军杨金莲将刘先斌按揭还款的银行卡交与二原告，由二原告向该卡存款以供银行每月扣款，二原告至今还在偿还涉案房屋的银行按揭款。合同签订后，吴小军、杨金莲将涉案房屋交付二原告，二原告遂装修入住至今，二原告也仅有该房屋一套。二原告购买涉案房屋时，由于开发商的原因导致涉案房屋未办理产权证，同时由于按揭款尚未偿还完毕也不能办理过户手续，二原告系农民，长期在外打工也根本不知道涉案房屋何时能办理产权证。2019年10月，二原告接到忠县华怡大厦物业管理人员的电话，告知其位于忠县XX路46号附26-1房屋被贵院查封，二原告遂向贵院提出执行异议，贵院于2020年5月8日作出（2020）渝0112执异105号执行裁定书驳回了二原告的异议请求，二原告认为该裁定书认定事实及适用法律明显错误。二原告认为，贵院查封并即将执行的涉案房屋已经吴小军、杨金莲与刘先斌、黎桂林在查封之前数年就签订合法有效的书面房屋买卖合同，吴小军、杨金莲购买房屋后已向刘先斌、黎桂林支付了除5000元保证金外的全部购房款并实际占有使用，后吴小军、杨金莲又将涉案房屋出售给二原告并签订合法有效的书面房屋买卖合同，二原告也向小军、杨金莲支付了除5000元保证金外的全部购房款，且涉案房屋从2012年便由二原告装修入住至今，涉案房屋系2019年10月由贵院执行查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，二原告享有的民事权益足以排除被告申请的强制执行，请求贵院对涉案房屋解除查封并停止执行。被告张德强辩称：刘先斌、黎桂林于2008年购买的涉案房屋，于2015年3月30日取得涉案房屋房地产权证，即在此时房屋的所有权人仍然为刘先斌、黎桂林，而非原告，原告从吴小军处购买涉案房屋，依据合同的相对性原则，原告应当向吴小军主张权利，本案不是确认之诉，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。第三人吴小军述称：因为案涉及房屋原是违建房屋，所以之前房产证一直没有办下来，我从刘先斌处购买该房屋时是预售房，当时还没有房产证，所有刘先斌就没有给我办过户。开始也是催了刘先斌过户，他承认房产证下来后就办过户，但后面就联系不到刘先斌了。房产证什么时候下来的，我方不清楚。我买房时并不知道刘先斌外面有债务。我与原告之间存在真实的买卖合同关系，有缴款收据，也就刘先斌的按揭贷款的银行卡交给了原告，由他来偿还贷款，因为一直联系不到刘先斌、黎桂林，所以没法办过户。第三人刘先斌未作答辩。第三人黎桂林未作答辩。第三人杨金莲未作答辩。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了（2020）渝0112执异105号执行裁定书、重庆市商品房买卖合同、按揭及借款合同、收款收据、房地产买卖及经济合同及收条、客户回单及银行卡、证明材料及物管收据、（2019）渝0112民初513号民事判决书、不动产登记资料查询结果等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实：2019年3月7日，重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112民初513号民事判决书，判决：被告刘先斌在本判决生效之日起十日内归还原告张德强借款241200元，并以241200元为基数，从2019年1月4日起，按中国人民银行同期同类贷款利率（以年利率6%为限）计算利息至本清时止。该判决书生效后，刘先斌未按期履行判决书确定的义务，张德强向渝北区人民法院申请强制执行[案号（2019）渝0112执10284号]，在该案执行过程中，本院于2019年7月16日作出（2019）渝0112执10284号执行裁定书，裁定查封登记在刘先斌名下位于重庆市忠县XX路46号26-1号房屋，并于2019年8月6日送达至相关房管部门，房管部门在送达回证中注明案涉房屋有抵押，共有权人有刘先斌、黎桂林。2020年5月7日，二原告以其系该房屋的所有权人为由提起执行异议，渝北区人民法院审查后，于2020年5月8日作出（2020）渝0112执异105号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议申请。二原告收到该裁定书后不服，提起本案之诉。另查明，以刘先斌、黎桂林为乙方，忠县华怡房地产开发有限公司为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》主要约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市忠县忠XX路46号附26-1号的预售商品房，总价为171491元，首付款为81491元，余款9万元为银行按揭。甲方于2010年5月1日前按规定将该房屋交付给乙方使用。在交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请及相关资料，合同落款时间为2010年3月9日。该合同于2008年9月8日办理了预售合同备案。2011年1月21日，刘先斌与中国建设银行股份有限公司忠县支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定刘先斌向该行借款9万元用于购买重庆市忠县忠州镇州屏环路46号附26-1号房屋，借款期限为240个月，从2011年1月4日起至2031年1月4日止。采用等额本息还款法，每月偿还本息为616.04元，并以位于重庆市忠县XX路46号附26-1号房屋作为该借款的抵押物。双方于2011年1月24日办理了抵押权预告登记。刘先斌付款后，忠县华怡房地产开发有限公司给其开具了相应的收款收据。2011年10月7日，以刘先斌、黎桂林为甲方（卖方）、吴小军、杨金莲为乙方（买方）与忠县金桥置业有限公司为丙方（经纪人）签订了《忠县金桥置业有限公司房地产买卖及经济合同》，主要约定：甲乙双方通过丙方买卖位于重庆市忠县XX路46号附26-C2（26-1）之物业，该物业以现状出售给乙方，转让价格为300000元，乙方签订合同之时交209933.32元，过完户交清保证金0.5万元，余款由乙方以甲方的名义向银行按揭。甲方在签署本协议及收到房款时，须将有效的产权文件，包括：购房合同、建设银行抵押资料等原件留存于丙方。款项还清后，房产证经开发商办理完结时，甲方应无条件配合乙方解除抵押并将该房过户给乙方，过户所需一切费用由乙方承担。2012年1月8日，刘先斌给吴小军出具收条一份，载明：今收到吴小军交来购房款（XX大厦26-1）206781元，银行按揭由吴小军支付（88218元），款项付清。2012年1月12日，以吴小军、杨金莲为甲方（卖方）、谭华安、秦联珍为乙方（买方）、忠县金桥置业有限公司为丙方（经纪人）签订《忠县金桥置业有限公司房地产买卖及经济合同》，主要约定：甲乙双方通过丙方买卖位于重庆市忠县XX路46号附26-C2（26-1）之物业（该物业由原房主刘先斌、黎桂林全产权转让给甲方），该项交易形式为产权全权转让，转让价格345000元，乙方签订合同之时交251782元，过完户交清保证金0.5万元，余款88218.56元由乙方以该房屋原房主刘先斌的名字向银行按揭。甲方在签署本协议及收到房款时，须将有效的产权文件，包括：购房合同、建设银行抵押资料等原件留存于丙方。款项还清后，房产证经开发商办理完结时，甲方应无条件配合乙方解除抵押并将该房过户给乙方，过户所需一切费用由乙方承担。2012年1月12日，收款人杨金莲出具收条一份，载明：今收到谭华安购XX大厦（26-1）购房款251782元。案涉房屋于2015年2月13日完成初始登记，于2015年3月30日移转登记至刘先斌、黎桂林名下。中国建设银行股份有限公司忠县支行登记为该房屋的抵押权人。庭审中，原告提交了该小区物业服务公司重庆名洲物业管理有限公司的物业费收据，该收据显示2013年12月以前的物业费是以刘先斌名义缴纳，之后是以谭华安的名义缴纳。本院认为，案外人谭华安、秦联珍对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，刘先斌、黎桂林与吴小军、杨金莲签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给吴小军、杨金莲，但未过户；吴小军、杨金莲又与原告谭华安、秦联珍签订房屋买卖合同，将该房屋出卖给二原告，原告虽然支付了部分购房款，并以刘先斌名义偿还该房屋的按揭款，但该房屋仍未登记在二原告名下，故未发生物权变动的效力，原告不能取得该房屋的所有权，故对原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋系吴小军、杨金莲从刘先斌、黎桂林处购买，未过户仍登记在刘先斌、黎桂林，吴小军、杨金莲并未取得该房屋的所有权，其仅能基于该合同所享有债权请求权，原告虽在法院查封前已与第三人吴小军、杨金莲签订了书面的房屋买卖合同，且已占有该房屋，原告亦仅能享有对吴小军、杨金莲的债权请求权，而吴小军、杨金莲对涉案房屋并不享有物权，基于合同的相对性，原告对刘先斌、黎桂林并不享有债权请求权，故原告不能基于其与出卖人之间签订的房屋买卖合同享有物权期待权。而原告欲取得该房屋的物权则首先依赖于吴小军、杨金莲与刘先斌、黎桂林的房屋买卖合同的履行，还依赖于其与吴小军、杨金莲签订的房屋买卖合同的履行，在此期间，可能存在房屋登记所有权人刘先斌、黎桂林将该房屋另行出售或因其他债权债务被司法查封等交易风险，且即使刘先斌、黎桂林将该房屋过户至吴小军、杨金莲名下，在原告未取得该房屋所有权以前，仍可能存在吴小军、杨金莲将该房屋另行出售或因其他债权债务被司法查封等交易风险。所谓买者自慎，其应对出卖人资信状况采取必要调查。若买受人能将交易风险转嫁于执行程序的救济，则不免发生法律奖励愚者的结果：越是不谨慎的交易者，越能获得法律的垂青。二原告向未取得标的所有权的吴小军、杨金莲购买登记在刘先斌、黎桂林名下的房屋，其以此种方式购房即表明其自愿承受上述交易条件中所存在的风险，故涉案房屋未办理过户登记至原告名下系其未尽交易所应尽的谨慎义务，难谓非其自身原因所致。故原告对该房屋并不享有基于第二十八条所规定的物权期待权，其对执行标的物不具有可排除强制执行的权益，对其第二项请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告谭华安、秦联珍的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告谭华安、秦联珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘涛峰人民陪审员  何兴专人民陪审员  彭钦洪二〇二〇年八月十四日书 记 员  简清清