湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初750号原告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司。法定代表人石新华，该公司经理。委托代理人邓伟，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。被告陈新花，女，汉族，1991年2月19日出生，住邵阳市双清区。委托代理人邓志清，湖南银剑律师事务所律师。原告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司诉被告陈新花合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告的委托代理人邓伟，被告陈新花及其委托代理人邓志清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付在代理原告售房期间从购房户私自收款450354元。2、判令被告支付违约金450354元。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月3日，原、被告双方就被告代理营销原告开发的科技苑综合楼项目商品房，签订了《全程营销代理合同》，合同约定住房代理销售底价均价为4000元每平方，溢价作为被告销售佣金，同时合同约定房款均由甲方财务收取，未经甲方同意，乙方不得收取客户任何购房款项（包括定金），否则按收取金额的2倍处罚，恶意挪用，报公安机关查处。2019年5月15日，经过双方结算，原告应付被告销售佣金1633409元。事后，因客户投诉，原告查实被告在代理销售原告商品房时在售房款以外以原告名义收取了客户其他款项共计450354元占为已有。被告已构成违约，应予返还，且应承担违约金450354元。原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请依法判决。被告陈新花辩称，原告起诉的事实与客观不相符。1、450354元不是被告私自收取的，是在原告默许的情况下收取的，实际上是被告所有，原告还应该多支付佣金，被告没有违约，是原告先违约。2、原告的起诉是违法的，一案多审。综上，原告的诉求应该予以驳回。经审理查明，2017年12月3日，原告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司（甲方）与被告陈新花（乙方）签订了《全程营销代理合同》，合同约定：第一条委托事项，1、1委托内容：甲方委托乙方负责科技苑综合楼项目的全程营销代理服务。1、3委托期限：代理销售期限自本项目取得预售许可证之日起至本合同履行满8个月或双方终止本合同。第二条双方权利与义务，2、2乙方权利和义务：2、2、5乙方应协助甲方与所有客户协商起草协议、合同及其他法律性文件，乙方负责价款催缴并协助客户办理银行按揭手续，待价款结清（包括一次性付款和贷款）后，乙方向甲方交接该客户的所有合同及相关手续。房款项均由甲方财务人员收取，未经甲方同意，乙方不得收取客户任何购房款项（包括定金），否则按收取金额的2倍处罚，恶意挪用，报公安机关查处。第三条服务费及支付方式，3、1收费标准：3、1、1住房代理销售底价均价：4000元／平方；地下车位代理销售底价均价：90000元／个；地上车位代理销售底价均价：40000元／个；一层商铺代理销售底价均价为：12000元／平方；二层商铺代理销售底价均价为：7000元／平方；具体销售底价以甲方审核并签字文件为准。3、1、2乙方销售佣金的计取；销售溢价部分归属乙方，溢价部分营业税参考邵阳市2015年房地产开发企业纳税标准，由乙方承担。2019年5月15日，原告的法定代表人石新华向被告出具了《关于售楼部销售房余款的承诺书》，内容为：经双方及财会核实，售楼部的人员工资还余壹佰陆拾叁万叁仟陆佰零玖元整未付，现我本人承诺下列付款办法：本人承诺签字即日起，第一个月付20万元，第二个月付30万元，第三个月全部付清上述款。（税收已扣除）鉴证人：夏某、马某，承诺人：石新华，2019年5月15日。原告按上述承诺支付了前两期款给被告，余款879640元未付，被告向本院提起诉讼，本院于2019年12月26日作出民事判决，邵阳市宝西房地产开发有限责任公司在本判决生效三十日内支付给陈新花售销部的销售房余款690502元（扣除陈新花违约收取购房户的定金及房款共计189138元）。陈新花不服，上诉于邵阳市中级人民法院，邵阳市中级人民法院于2020年4月7日作出民事判决，邵阳市宝西房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付陈新花销售佣金余款879640元。原告在本院诉讼中提出被告存在违约收取购房户的定金及房款，即分别于2018年4月28日收取王述妹定金5000元，2018年5月9日收取王述妹定金25000元，2018年7月20日收取曾慕、刘杰定金20000元，2018年10月22日收取邓昌胜63258元，2018年10月9日收取刘卫民、唐桂叶75880元，四户共计189138元。原告在邵阳市中级人民法院上诉案件中提出被告违约收取购房户的定金及房款，分别为收取向琼琳、向琼玮定金10000元，2019年1月19日收取张雪梅定金20000元，2019年3月18日收取张雪梅定金30000元，2019年3月22日收取李晚珍90672元，2019年7月15日收取杨颂花110544元，共计261216元。被告在收取上述定金及购房款时，分别与购房户签订《众鑫科技苑定购协议》，均约定抵作房价款，并向购房户出具了收据，原告发现后，要求被告返还给原告未果，为此成讼。上述事实，有当事人的身份资料，全程营销代理合同，承诺书，调查笔录，民事判决书及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系合同纠纷。原告与被告签订的《全程营销代理合同》是双方真实意思的表示，合法有效。原告将科技苑综合楼全部承包给被告包销，被告应得的销售溢价已经双方结算，被告作为包销人，应严格遵照《全程营销代理合同》的约定，被告与购房户签订协议时收取了450354元的定金及购房款，该笔款项均为被告以原告的名义与购房户签订的协议中均约定应折的房款，而该款项均未折的房款，该款项系被告以原告之名收取，故被告应将450354元返还给原告，原告要求被告支付在其代理售房期间从购房户私自收款450354元有理，本院予以支持。原告与被告签订的《全程营销代理合同》明确约定房款均由原告财务人员收取，未经原告同意，被告不得收取客户任何购房款项（包括定金），否则按收取金额的2倍处罚。因被告未按合同约定履行而私自收取购房户的购房款及定金，其行为已构成违约，原告要求被告支付一倍的违约金，不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，超出30%的本院不予支持。被告辩称原告先违约，因被告没有提出反诉，本院不予采纳，被告可另行处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告陈新花在本判决生效后10日内支付给原告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司在其代理期间从购房户私自收取的定金、购房款450354元及违约金135106元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费6404元，财产保全费5000元，由原告负担2800元，被告负担8604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员 周 智 勇二〇二〇年八月十日书记员 夏何曦子附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。