山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终3122号 上诉人（原审被告）：孙杜春，男，1975年3月5日出生，汉族，住临沂市河**。 委托诉讼代理人：刘海军，山东临正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高乙鑫，女，1982年11月5日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：邵丽友，山东国曜（临沂）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鲁盟地产集团有限公司，住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商****10022-10034。 法定代表人：刘后英，总经理。 委托诉讼代理人：魏国栋。 原审被告：沈自彩，女，1974年9月11日出生，汉族，住临沂市河**。 委托诉讼代理人：刘海军，山东临正律师事务所律师。 原审第三人：彭善余，男，1987年7月4日出生，汉族，住临沂市河**。 原审第三人：孙邦霞，女，1987年12月20日出生，汉族，住临沂市河**。 上诉人孙杜春因与被上诉人高乙鑫、鲁盟地产集团有限公司（以下简称：鲁盟公司）、原审被告沈自彩、原审第三人彭善余、孙邦霞房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂经济技术开发区人民法院（2019）鲁1392民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙杜春的委托诉讼代理人刘海军、被上诉人高乙鑫及其委托诉讼代理人邵丽友，原审被告沈自彩的委托诉讼代理人刘海军、被上诉人鲁盟公司委托诉讼代理人魏国栋到庭参加诉讼，原审第三人彭善余、孙邦霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙杜春上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案的诉讼费用由被上诉人高乙鑫承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的房屋买卖合同为无效合同，但造成合同无效的原因，被上诉人高乙鑫及鲁盟公司亦有过错。二、被上诉人高乙鑫仅将定金5万元存放于被上诉人鲁盟公司处，并没有支付其余房款，退一步讲，被上诉人即使有损失，也仅仅是5万元利息的存款损失，一审法院判决支持定金及赔偿损失，是适用法律不当。三、被上诉人鲁盟地产公司在收到高乙鑫交付的定金后，未通知上诉人，上诉人对被上诉人高乙鑫支付定金的事实并不知情，合同未实际履行，因此，定金对上诉人没有约束力。四、被上诉人高乙鑫委托评估机构对涉案房屋进行评估，系单方委托，其评估所得的房屋价值与实际不符。该评估报告载明房屋价值明显高于市场公允价格，不应以此为据进行判决。涉案房屋实际出售价格也明显低于评估价值，上诉人并没有因此获得利益。双方约定在合同签订时支付首付款，高乙鑫一直未支付，违反合同义务的是被上诉人。 高乙鑫辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉内容无事实与法律依据。 鲁蒙公司辩称，上诉人与被上诉人签订合同是双方真实意思表示，双方明知房屋真实情况。鲁蒙公司已履行完居间义务，向双方如实告知涉案房产真实归属情况。鲁蒙公司按合同约定代为保管定金已通知孙杜春。合同已经成立。 彭善余、孙邦霞未作陈述。 高乙鑫向一审法院起诉请求：解除原被告签订的房屋买卖合同；判决被告双倍返还原告定金款100000元，并赔偿房屋溢价款609775元，共计709775元；诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年6月18日，原告高乙鑫（乙方）与被告孙杜春（甲方）、鲁盟地产经纪连锁有限公司（丙方）签订《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，合同约定，甲方同意将坐落在临沂市经济区托斯卡纳小镇小区41-106室房屋出售，建筑面积约414平方米，房屋总价为2800000元。乙方于合同签订之日支付50000元，作为购房定金交由丙方保管。第三条约定，乙方支付首付款560000元交由监管账户监管，剩余房款2240000元申请银行按揭，银行贷款审批通过后，甲、乙双方应相互配合办理房产抵押手续并待贷款银行放款后与首付款一并支付给甲方。第六条约定，本合同签订后，甲方中途悔约（根本违约），应双倍返还定金，并应按总房价的20%对乙方进行违约赔偿。各方还对其他事项进行了约定。各方均在合同中签字盖章予以确认。合同签订次日，原告按照合同约定将购房定金5万元交由居间方鲁盟地产经纪连锁有限公司保管。后涉案房屋一直未交付，原告单方委托山东天诺价格评估有限公司对涉案房屋进行评估，评估价值为3409775元。原告多次向被告主张权利未果，遂诉至法院。另查明，鲁盟地产经纪连锁有限公司于2019年5月8日变更为鲁盟地产集团有限公司。被告孙杜春、沈自彩系夫妻关系。本案所涉房屋实际所有人为第三人彭善余、孙邦霞，2019年8月12日，彭善余、孙邦霞将涉案房屋出售，并已登记于他人名下。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、涉案《鲁盟地产房屋买卖合同》的效力；二、各被告是否负有向原告返还定金及赔偿损失的义务。关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉案房屋登记所有人为第三人彭善余、孙邦霞，被告孙杜春未提供证据证实其为涉案房屋的实际所有人或其有权代表第三人签订房屋买卖合同，且第三人共同述称其原、被告签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》并不知情，涉案房屋已另行出售并办理不动产变更登记，第三人彭善余、孙邦霞未对该合同予以追认，被告孙杜春签订涉案合同系无权代理，且未经权利人追认，该合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，原告主张依法解除《鲁盟地产房屋买卖合同》，理由不当，不予支持。关于焦点二，被告孙杜春没有代理权对外签订房屋买卖合同，且未经第三人追认，对第三人不发生效力，合同无效后相应法律责任应当由被告孙杜春承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。现原告要求被告孙杜春双倍返还定金，符合合同约定，应予支持。原告主张被告应赔偿房款溢价款609775元及评估费2000元，原告单方委托评估机构对涉案房屋进行评估，评估房屋价值为3409775元，与双方约定的房款280万元之间的差价为609775元。相对于双方约定的280万元的房款而言,原告支付的5万元定金仅为少量定金,原告在未考虑自身履约程度的前提下,主张被告赔偿全部房屋溢价损失609775元,有违公平。同时，原、被告在签订合同时均知晓房屋所有人系第三人，原告在未审查被告孙杜春是否有权出售房屋的情况下与其签订合同，未尽到必要合理审慎义务，其本身存在过错。综合考虑本案合同的履行情况及已判令被告依据定金罚则承担双倍返还定金100000元等情况,根据公平原则,对于原告主张的溢价损失,酌定为100000元。原告主张评估费2000元，该费用系因被告违约造成的原告确定损失所支付的必要、合理费用，应由被告承担。综上所述，原告高乙鑫的诉讼请求部分成立，被告孙杜春应当双倍返还原告定金100000元，并赔偿原告损失100000元、支付评估费2000元。第三人彭善余、孙邦霞经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担可能对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第一百一十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告鲁盟地产集团有限公司于判决生效后十日内返还原告高乙鑫定金50000元；二、被告孙杜春于判决生效后十日内偿付原告高乙鑫定金差额50000元；三、被告孙杜春于本判决生效后十日内赔偿原告高乙鑫损失100000元；四、被告孙杜春于判决生效后十日内偿付原告高乙鑫评估费2000元；五、驳回原告高乙鑫的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10898元，保全费4220元，均由被告孙杜春负担。 本院二审期间，当事人均未提交证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。 本案争议的焦点问题是：一、被上诉人高乙鑫、鲁盟公司在本案无效合同的签订过程中是否存在过错。二、上诉人孙杜春应否双倍返还被上诉人高乙鑫定金及赔偿被上诉人高乙鑫经济损失。 关于第一个问题，上诉人孙杜春作为房屋买卖合同的出卖方，保证对所售房屋具有处分权是其基本合同义务，被上诉人高乙鑫、鲁盟公司在孙杜春明确表示其有处分权的情况下与孙杜春签订买卖合同，上诉人孙杜春未提交证据证明被上诉人高乙鑫、鲁盟公司明知孙杜春对涉案房屋无处分权，在此情形下不能认定被上诉人高乙鑫、鲁盟公司对无效合同的签订存有过错。 关于第二个问题，上诉人孙杜春与被上诉人被上诉人高乙鑫、鲁盟公司均认可合同无效的情况下，应按合同的约定承担相应的责任。被上诉人高乙鑫支付的5万元定金在本合同中应视为履约定金，在合同不能履行的情况下，上诉人孙杜春应双倍返还定金。被上诉人高乙鑫未支付首付款系因为合同不能履行所致，不能以此认定高乙鑫违约。上诉人与被上诉人在合同违约责任中约定了赔偿损失的计算方法，一审法院根据案件实际情况判决上诉人孙杜春赔偿被上诉人高乙鑫经济损失10万元及评估费2000元并无不当。 综上所述，孙杜春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10898元，由上诉人孙杜春负担。 本判决为终审判决。 审判长  李国栋 审判员  王海涛 审判员  李大军 二〇二〇年八月二十七日 书记员  范玉林