福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0702民初1711号 原告：李文，女，1966年12月10日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：黄腾，福建武夷律师事务所律师。 被告：吴兰常，男，1977年11月27日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：陈宗晨，福建永普律师事务所律师。 被告：陈瑞达，男，1978年7月9日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：苏应秋，福建联政律师事务所律师。 原告李文与被告吴兰常、陈瑞达委托合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文的委托诉讼代理人黄腾、被告吴兰常的委托诉讼代理人陈宗晨、被告陈瑞达的委托诉讼代理人苏应秋到庭参加诉讼。在诉讼过程中，依原告李文财产保全申请，本院冻结了被告陈瑞达在中国建设银行股份有限公司南平水南支行尾号为1714账户的存款40355元。本案现已审理终结。 李文向本院提出诉讼请求：1.判令吴兰常赔偿李文经济损失12.19万元，陈瑞达承担连带赔偿责任；2.本案诉讼费用由吴兰常、陈瑞达承担。 事实和理由：南平市金铁山种业有限公司因经营需要，于2012年8月13日向吴兰常、陈瑞达，以及金昌源的公司借款100万元，金昌源为规避法律，要求以个人的名义办理借款手续，其中以李文和姚成的名义向金昌源借款30万元。后因公司经营不善无力归还借款，金昌源要求李文将坐落于南平市延平区的房产交由吴兰常处理。2015年4月29日，李文、何姚成出具委托书委托吴兰常为代理人，代为办理归还个人借款及办理抵押登记注销、代为签订房屋买卖合同、代为收取售房款、代为办理房屋所有权证变更登记手续等相关手续。 吴兰常获得代理权后与陈瑞达于2015年6月11日将李文的房屋委托福建建科房地产估价有限公司进行评估，评估单价为4247元/㎡(房屋面积99.36㎡，房屋价格为42.19万元），吴兰常未将评估的情况告知李文。2015年6月29日，吴兰常未经李文同意，以27万元的价格将房屋出售给陈瑞达，并办理了房屋所有权变更登记。事后吴兰常未向李文报告委托事务的处理情况，也未向李文交付处理事务取得的财产。李文要求吴兰常提供房屋买卖、债务偿还等相关书面材料，吴兰常仍拒不提供。为此李文于2016年2月提起确认房屋买卖无效的诉讼，才了解到吴兰常、陈瑞达委托评估、买卖房屋、以及偿还借款30万元等情况。 李文于2015年5月8日与姚成协议离婚（离婚证号Ｌ350702-2015-000388）,并在离婚协议中约定坐落于福建省南平市延平区的房产归李文所有。 李文认为，吴兰常作为受托人负有遵照委托人指示，本着诚实信用的原则在授权范围内依法善意处理委托事务之法定义务，维护委托人的合法财产权益。但吴兰常、陈瑞达在明知李文房屋的评估价格情况下，为牟取不正当利益，恶意串通以明显不合理的低价买卖李文的房屋，造成李文12.19万元（15.19万元扣除支付金昌源3万元）的经济损失，损害了李文的合法权益。吴兰常在未取得决定房屋出售价款授权的情况下，擅自与陈瑞达约定房屋价款，超越了代理权，依据《民法通则》、《民法总则》、《合同法》等相关法律法规的规定，吴兰常、陈瑞达的行为已严重损害李文的合法财产权益，依法须承担连带赔偿责任。 综上，李文为维护自身合法权益，特具状诉至法院，望法院判如所请。 吴兰常辩称，李文诉请要求吴兰常赔偿经济损失12.19万元依据不足。1.吴兰常是在公证处公证员的公证下，李文将本案诉争的房屋委托吴兰常代为归还个人借款、代为签订房屋买卖合同、代为收取售房款、代为办理房屋产权过户等，该委托行为合法有效，依法应受法律保护。2.吴兰常处置本案的诉争房产的行为没有超过其授权委托权限，故由此产生的法律后果由李文承担，与吴兰常无关。3.李文对吴兰常将本案诉争房产出售给陈瑞达是明知的，且该房产出售给陈瑞达后，2015年7月24日，李文与陈瑞达签订房屋买卖租赁合同，约定租金1000元/月，并已支付3个月的租金。4.李文主张赔偿请求超过诉讼时效，李文若认为吴兰常代为销售房屋的行为侵权，则诉讼时效应从2015年7月24日李文与陈瑞达签订《房屋租赁合同》之日开始计算3年的诉讼时效。5.吴兰常并不知道本案诉争房屋评估价是多少钱，因为本案诉争房产评估系陈瑞达为买房办理抵押贷款而不是吴兰常为卖房所用，该房产评估系陈瑞达单方行为，与吴兰常无关，且为了多贷款，评估时价格必然有所偏高。6.本案诉争房屋评估价为36.84万元，而房屋交易价款加上税费将近花了33-34万元。7.2018年12月28日延平区人民法院作出的(2017)闽0702民初469号民事判决书已认定，本案诉争房屋买卖行为不存在恶意串通损害李文、姚成的行为。8.李文不具有诉讼主体资格，公证委托书中记载委托人为李文、姚成，根据合同相对性原则，诉讼主体应为李文、姚成，李文单方不具有诉讼主体资格。 陈瑞达辩称，李文诉陈瑞达委托合同纠纷一案，李文要求陈瑞达承担连带责任依据不足。1.本案是委托合同纠纷案，李文与陈瑞达之间存在房屋买卖合同关系，并不存在委托合同关系，根据合同相对性原则，陈瑞达并不是委托合同的相对方，故不应成为被告。2.李文要求陈瑞达承担连带赔偿责任依据不足，连带责任的承担必须要有明确的法律依据，而李文要求陈瑞达承担连带责任，法律并没有明确规定委托合同之外的第三人与受委托人要承担连带赔偿责任。3.关于本案诉争房屋评估价格的问题，与李文与吴兰常之间的委托关系无关，委托评估时间为2015年6月11日，委托评估的主体为陈瑞达、而不是吴兰常，委托评估的目的是陈瑞达为了办理诉争房屋抵押贷款。综上所述，请求法院依法驳回李文的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南平市延平区房产（以下简称案涉房产）原登记在姚成名下，为姚成与李文夫妻共同财产。产权证上登记为：砖混79.330平方米、杂物间12.620平方米、共用分摊7.410平方米。2015年5月8日，姚成与李文办理离婚登记时，协议上述房产归李文所有，对此，姚成于2020年4月27日出具《声明书》一份，再次予以确认。 2015年4月29日，姚成、李文出具《委托书》一份，主要载明：我们夫妻俩在南平市延平区与杂物间有一套共有的房产，特全权委托吴兰常为我们的代理人，代为办理如下事项：代为归还个人借款及办理抵押登记注销等一切相关手续；代为签订房屋买卖合同，代为收取售房款；代为办理上述房产的房屋所有权证和国有土地使用证变更登记过户手续，代为缴纳相关税费；代为办理上述房产解押、交易过程中的一切相关事宜。并对委托行为进行了公证。 2015年6月12日，福建建科房地产估价有限公司对案涉房产进行评估，出具《房地产估价报告书》，确定建筑面积86.74平方米（其中共用分摊面积为7.41平方米），该标的物的评估额为4247×86.74＝368385元。 2015年6月29日，吴兰常以姚成、李文的受托人身份与陈瑞达签订《房产买卖合同》，将案涉房产99.36平方米以27万元出售给陈瑞达，签订合同之日给付定金5万元，余款过户当日付清，2015年7月3日前办理过户手续。该《房产买卖合同》备案于南平市不动产交易中心。 2015年7月16日，陈瑞达与兴业银行股份有限公司南平分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，以案涉房产作抵押，借款36万元，收款人吴兰常。 2016年2月1日，姚成、李文向本院提起诉吴兰常、陈瑞达房屋买卖合同纠纷一案，于2016年12月30日向本院提出撤诉申请，本院准许。 2017年2月4日，姚成、李文再次向本院提起诉金昌源、吴兰常、陈瑞达房屋买卖合同纠纷一案，向本院提出诉讼请求：1.确认吴兰常以姚成、李文名义与陈瑞达于2015年6月29日签订的《房产买卖合同》和2015年7月1日签订的《房产买卖合同》无效；2.陈瑞达将坐落于南平市延平区中山路317号4幢1层102室的房屋返还给姚成、李文。本院在事实部分认定，姚成、李文向金昌源借款30万元，以案涉房产作抵押。2015年7月1日，吴兰常以姚成、李文的受托人身份又与陈瑞达签订一份《房产买卖合同》，约定姚成、李文将讼争房屋以30万元价格出售给陈瑞达；陈瑞达于签订合同当日支付定金5万元，于2015年7月3日前支付金昌源20万元（含定金5万元）；剩余购房款10万元，由吴兰常代为收取。该《房产买卖合同》未进行备案。陈瑞达于2015年7月1日支付金昌源购房定金5万元，于2015年7月2日支付金昌源购房款15万元。陈瑞达于2015年7月2日在吴兰常担任法定代表人的南平市鼎祥贸易有限公司刷卡套现10万元，并交付给金昌源。陈瑞达交纳完相关税费后，于2015年7月8日取得案涉房产的房屋所有权证，于2015年7月15日取得案涉房产的国有土地使用证。2015年7月24日，陈瑞达与李文签订一份《房屋租赁合同》，约定陈瑞达将案涉房屋出租给李文，租赁期限从2015年7月23日至2015年10月22日，每月租金为1000元。2017年1月11日，金昌源出具《收条》一份，确认收到陈瑞达购房款，姚成、李文的借款30万元已还清。本院于2018年11月28日就此案作出(2017)闽0702民初469号民事判决，判决驳回姚成、李文的诉讼请求。姚成、李文不服该判决，向南平市中级人民法院提起上诉，在审理过程中，提出撤回上诉申请，南平市中级人民法院准许。本院作出(2017)闽0702民初469号民事判决于2019年11月1日生效。 李文认为吴兰常与陈瑞达恶意串通，损害其合法权益，遂提起本案诉讼。 另查明，李文为申请财产保全，交纳申请费423.55元。 本院认为，案涉房产原为姚成与李文夫妻共同财产，离婚时，双方对共同财产进行分割，明确案涉房产归李文所有，故李文在本案中具有主体资格。就案涉房产的买卖问题，姚成与李文于2016年2月1日就提起了相关诉讼，案件持续至2019年11月1日结束，故至提起本案诉讼未过诉讼时效。 《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条规定：代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。本案的争议焦点为，李文作为委托人，吴兰常作为受托人，吴兰常在处理委托事务的过程中是否损害了李文的权益。如何确定吴兰常是否损害了李文的权益，参照《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。如何确定李文是否以明显不合理低价出售了案涉房产，再参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。如何确定案涉房产的价格应是多少，根据福建建科房地产估价有限公司对案涉房产进行评估后出具的《房地产估价报告书》，案涉房产建筑面积86.74平方米（其中共用分摊面积为7.41平方米），该标的物的评估额为4247×86.74＝368385元，此价格未包含杂物间价格，本院向相关部门咨询，认为杂物间每平方米的价格一般为主体房屋价格的一半，即使杂物间按主体房屋价格计算4247×12.62＝53597元，房屋总价为53597＋368385＝421982元，吴兰常以30万元出售案涉房产，出售价也未低于评估价的70%（421982×70%＝295387元）。综上所述，吴兰常并未以明显不合理低价出售案涉房产，故无法认定吴兰常在处理委托事务过程中损害了李文的权益，李文要求其赔偿损失的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。李文提供的录音资料也不足以证明吴兰常与陈瑞达之间存在恶意串通的行为。至于李文为何将案涉房产委托吴兰常处理，相关借贷中是否存在“套路贷”等问题，李文可以依据相关规定，主张权利。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条、参照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条规定，判决如下： 驳回李文的诉讼请求。 案件受理费2738.00元，由李文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  黄笑梅 人民陪审员  刘 青 人民陪审员  陈 红 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  魏 晔 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十四条代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。 代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。