广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初1364号原告：姚丽慧，女，1975年2月2日，汉族，公民身份住址：广东省珠海市香洲区****************，公民身份号码：440************829。被告：钟春燕，女，1988年2月16日出生，汉族，公民身份住址：广东省广州市越秀区**************，公民身份号码：360************465。被告：珠海雅汇公寓管理有限公司，住所：广东省珠海市横琴新区*********-34236（集中办公区），统一社会信用代码：91440400MA4WXBT677。法定代表人：刘某1。原告姚丽慧与被告钟春燕、被告珠海雅汇公寓管理有限公司（以下简称雅汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告姚丽慧、被告钟春燕、被告雅汇公司法定代表人刘某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.法院依法判令被告清偿原告租金11500元，原告没收被告保证金2300元；2.请求贵院依法判令被告偿还拖欠的物业费945元;3.判令两被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告在2019年5月20日签订了房产租赁合同，合同约定租期为3年，从2019年5月31日至2022年5月30日止，免租期为3个月，2019年8月30日后，由被告每月最后一日支付2300元作为下月房租，并于合同第八条约定，租赁期间物业管理费由乙方即被告方承担（2019年6月至2020年12月租赁期间物业管理费一直由原告方代缴）；第十二条约定“乙方有下列情况之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金并有权将该房产另行出租；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1.拖欠租金或相关费用超过十五天；2.未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构；3.故意损坏该房产的。”根据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告自2020年1月至今，经原告多次索要租金及物业费无果，无奈只好诉至法院，请求人民法院依法维护原告的合法权益。两被告辩称：一、驳回原告所有诉讼请求；二、诉讼费用由原告承担；三、房屋内家私已清理完毕，钥匙已快递给原告姚丽慧，原告姚丽慧已签收，原告需退回租赁押金2300元。附快递单号：SF1191278952997。事实及理由如下：一、受疫情影响，客户不断退单，平台无条件取消订单，珠海文化旅游局也发出无条件全额退款、暂停旅游活动的紧急通知，珠海长隆旅游度假区也发出闭馆通知。在此情况下，我公司2020年1月25日开始积极联系原告姚丽慧进行免租、减租、退租事宜。经过我方多次不懈努力致电和微信沟通，双方就疫情爆发期间每月租金下调为1500元直至珠海市政府同意正常开放旅游团进入珠海为止，因疫情导致公寓无客源入住时的租金可以免除。2020年1月29日，原告姚丽慧单方面进行反悔，要求2020年2月1日起按照2300元/月的70%给予租金且不包含管理费。考虑到原告是空房租赁给我公司，我公司投入高额家私、软装配置用于运营，至今还未盈利就受到疫情重创，以及还要经过2-6个月传统淡季的亏损不确定性的综合因素，我公司不同意原告反悔后的方案。我公司在2020年1月30日收到《横琴新区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部办公室》下发的关于横琴新区宾馆酒店、民宿、公寓暂停营业的通知后，我公司仍秉承风险共担，共度难关的精神，继续主动与原告诚意协商。在协商过程中，原告不接听电话、微信不回复、微信语音电话不接或者以有事为由挂断电话拒绝协商，在此情况下我公司于2020年1月29日、2020年1月30日期间无奈多次提出退租以及要求原告回收物业事宜，但原告均有意不协商事宜与回收房屋。我公司在2020年1月29日将关于退租业主的公开信微信发送给予姚丽慧，公开信中我公司已明确告知我方2020年2月1日起不再支付租金做出退租决定和退租集中办理时间。附：微信记录、公开信、政府通知、珠海文化旅游局发文、长隆景区关闭通知、2月5日1000元转账记录；二、我公司在2019年12月30日已支付2020年1月租金2300元以及管理费189元，另我方在2020年2月5日支付了2020年2月租金1000元，附转账记录。结合上述情况与原告主张租金11500元以及物业费945元金额有争议；三、我公司与原告双方签订租赁合同第十六条约定：房屋用途：长租、短租、日租式公寓使用，因第三方原因，如自然灾害，国家政策，业主委员会，物业管理处等不可抗力因素，导致双方无法继续履行本合同，可双方一致正常解约，双方均不产生违约赔偿，甲方押金正常退还乙方。根据租赁合同里受国家政策影响的不可抗力的约定，双方均可以无责任解除合约；也符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。亦符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条规定的因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力影响部分或者全部免除责任的规定；也符合政府相关防控措施构成的不可抗力，执行政府文件暂停营业既是租户的义务，也是房东的责任。综上所述我公司不同意原告诉讼主张第一条以及第二条中赔付11500元以及945元物业费的主张。四、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中积极引导当事人协商和解、共担风险、共渡难关的精神以及意见第三点“依法妥善审理合同纠纷案件中第二条：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”根据以上最高法的指导意见精神，在我公司受疫情影响持续亏损的情况下，我公司愿意在原告疫情期间免租，7月起降低租金的情况下，继续履行合同。在此请求法院积极为我方协商，减少企业损失，给予支持。五、要求原告退回押金或直接用于抵减租金、管理费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告（甲方）与两被告（乙方）在2019年5月20日签订房产租赁合同，合同约定原告将横琴新区仁山路100号1栋艺术体验中心933房出租给两被告，租期三年，从2019年5月31日至2022年5月30日止，免租期为三个月，物业管理费由两被告负担。合同第十二条规定：乙方有拖欠租金或相关费用超过十五天的情况，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房产另行出租。第十六条规定的用途为：长租、日租、短租式公寓使用，因第三方原因如自然灾害、国家政策、业主委员会、物业管理处等不可抗力因素导致双方无法继续履行本合同，可双方一致正常解约，双方均不产生违约赔偿，甲方押金正常退还乙方。合同签订后，两被告向原告交纳押金2300元。各方均认为每月物业管理费为189元。被告已向原告缴纳截至2020年1月31日的租金、物业管理费。之后仅缴纳1000元费用给原告，其余费用未予以支付。另查明，2020年1月25日，原告与被告雅汇公司法定代表人刘某1进行微信聊天，原告在微信聊天中表示“1月租金我们觉得付1500元比较合理，2月份起直至珠海市政府同意正常开放旅游团进入珠海为止，我租给你们雅汇的公寓933房产生的物业费和水电费由你们雅汇酒店负担，由于疫情原因导致公寓无客源入住的租金可以免。恢复正常营业后，按实际天数给付租金”。本院认为，原、被告双方签订的合同真实有效，双方应当按合同履行。两被告主张需免除2020年2月份的租金，但合同的第十六条约定的是须双方无法继续履行本合同才能免除，本案中尚不存在无法继续履行本合同的情形。因此，两被告的主张不予采信。原告在微信聊天记录中已确认“在恢复正常营业前，按1500元计付租金”，故本院认定，从2020年2月1日至2020年5月20日（该天为珠海市将应急响应调整为三级）期间，按每月1500元计算租金，之后按2300元继续计算租金。两被告主张2020年6月份已经将钥匙邮寄给原告，但两被告未举证证明原告在6月期间已经同意解除双方的合同。因此，两被告需继续计算租金至2020年6月30日。自2020年2月1日之后的租金为1500+1500+1500+1500×2/3+2300×（1+1/3）=8566.67元,减去已付租金1000元，剩余7566.67元租金未付。综上，两被告需向原告支付剩余租金为7566.7元。根据合同规定，两被告要求解除合同没有合同依据和法律依据。因此，原告有权按照合同第十二条没收两被告所交纳的保证金2300元。两被告拖欠原告的物业管理费，每月189元，累计945元，两被告须向原告支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告钟春燕、被告珠海雅汇公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚丽慧支付租金7566.7元，原告姚丽慧没收被告钟春燕、被告珠海雅汇公寓管理有限公司所缴纳的保证金2300元；二、被告钟春燕与被告珠海雅汇公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚丽慧支付物业费945元；三、驳回原告姚丽慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取84元，由原告姚丽慧负担23元，由两被告负担61元。本判决为终审判决。审判员  聂斌华二〇二〇年七月十六日书记员  吴天成