西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初13142号 原告：张武军，男，xxxx年x月xx日出生，x族，户籍西安市雁塔区，现住西安市雁塔区。 被告：陕西正阳置业管理服务有限公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：宋立红，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：于玺，男，xxxx年xx月xx日出生，x族，住西安市碑林区，该公司员工。 委托诉讼代理人：薛瑞，女，xxxx年x月x日出生，x族，住西安市雁塔区，该公司员工。 原告张武军诉被告陕西正阳置业管理服务有限公司（以下简称：正阳置业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张武军，被告正阳置业的委托诉讼代理人于玺、薛瑞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张武军诉称，原告和父亲张某某XX村XX户，2011年10月被安置到高新花园（第四安置小区）（以下简称高新花园）。高新花园是高新三期十三村在外职工祖遗户的集中安置小区。2013年，被告正阳置业被开发商高新拆迁办以酬金制形式，派到高新花园做物业服务，因为高新花园（第四安置小区）业主的遗留问题没有解决，公建设施配套不到位，酬金制的高新花园物业服务费用由开发商拆迁办承担，被告作为高新花园的维权业主是不交物业费的，每月只交6元垃圾费和4元公用电费。从后来公开的《高新花园前期物业服务合同》和《前期物业服务补充合同》以及《西安高新区管委会专项问题会议纪要（163）》中得到证实。2020年4月9日，原告去物业办公室买水，被被告告知从2020年1月1日开始必须交物业费，否则仅给卖水2次，每次5吨，后再不给卖水，并当场索要2020年1月1日开始物业费204元。本案中，被告侵权原告索要物业服务费的情况下，限制原告买水（仅给卖水2次，每次5吨，后再不给卖水）是违法的。被告向原告索要物业费是阻挠和妨碍原告维权，侵犯了原告合法权益。法律明确规定：物业服务企业的物业服务达不到标准，业主有权拒交物业费。被告作为三级物业服务企业，在高新花园的物业服务显然达不到三级标准，原告拒绝交物业费是在维护自己的合法权益。被告从2003年到高新花园以来，物业服务极差，侵犯业主权益非常严重，特别是在未经小区业主同意的情况下，私自让电信企业在物业办公室上建信号塔基站，谋取利益；南门口与丰巢速递易等多家公司设立快递柜，谋取利益；与广告公司在小区合作做广告，谋取利益；在未经业主同意情况下，用业主的公摊面积（高新花园仅有120个车位，小区住户固定车注册有600辆以上），对外来车辆收取停车费，谋取利益等。这些是小区的公共收益，被告非法将其据为己有，从不公示，现原告诉求被告赔偿这几年高新花园公共收益中属于原告的部分，及本案原告的花费，共计5000元，判令被告赔偿。诉讼请求：1、被告限制原告买水属违法行为；2、被告把近几年侵占高新花园的公共收益，就原告所占比例，以及原告因本案造成的误工和交通等费用，总计赔偿原告5000元。3、本案诉讼费由被告承担。 被告正阳置业辩称，被告从2013年4月1日起，受高新区第二拆迁办公室委托，进入高新花园从事前期物业服务的。2013年3月28日所签订的《高新花园前期物业服务合同》，第三章第十条明确约定：“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在收费月15日前履行交纳义务。如逾期不按合同约定足额交纳，乙方有权从逾期之日起按拖欠费额每日3‰的标准收取违约金。”，可见上述合同属前期委托合同，并非原告所述的“酬金制”。“酬金制”一般是在业委会成立以后选聘新的物业公司时所采取的一种管理模式，分为“包干制”和“酬金制”。《前期物业合同》签订后，高新管委会并没有给被告一分钱的补贴。被告进场后，就高新花园的物业收费标准在西安市物价局进行了备案，收费标准为0.6元／㎡·月。该项工作从2013年4月维持到7月，绝大部分业主及租户都按时交纳了物业服务费。但由于当时小区入住率太低，收费价格也极低，所收费用难以包括被告的日常运营成本，被告亏损严重，面临破产边缘。后经拆迁二办呈报管委会进行专题会议研究，并于2013年7月22日形成西安高新区管委会专项问题会议纪要（163），明确规定：“自2013年4月起至第四安置小区成立业主委员会当月止，每季度支付正阳置业物业管理补贴费30万元”。这部分费用是在正常收取物业费不足以维持物业公司运转条件下的“补贴”，不是原告所说的“酬金制形式”。有管委会的“物业管理补贴费”，不代表不收业主的物业服务费。但张武军（户主为其父亲张某某）自2011年10月入住至今一分钱的物业费都未交过。从2013年4月1日被告进场至2020年4月30日，原告仅欠被告的物业费一项合计5916元，违约金更是高达615445.56元。被告从未限制过原告买水，有近期原告三次购水收据底单为证。关于小区中的公共收益问题，无线电信号塔是作为公益便民措施专门引进中国电信安装的，以解决小区和周边用户打电话没有信号的问题；快递柜是便民措施，解决小区因为位置偏远，交通不便，收件难的问题，被告仅收取信号塔和快递柜的用电费；广告牌是辖区派出所的宣传栏免费摆放；小区业主停车一律免费，没有任何公共收益，亦不存在可公布的事项。 经审理查明：原告父亲张某某系西安市雁塔区XX街道办事处XX村XX户，2011年10月，其经拆迁安置分配房屋为雁塔区XX路XX号XX小区（高新花园）9号楼4单元102室、14号楼2单元402室。张某某于2016年5月9日因肺炎死亡后，张某某所分得上述拆迁安置房屋9号楼4单元102室由张武军居住，并将14号楼2单元402室出租。2013年3月28日，乙方正阳置业与甲方西安高新技术产业开发区第二拆迁办公室签订了《前期物业服务合同》约定，甲方选聘乙方对高新花园（高新第四安置小区）提供前期物业管理服务。2018年8月16日，乙方正阳置业与甲方西安高新技术产业开发区统一征地办公室签订了《前期物业服务补充合同》（四）约定，甲方同意在乙方严格按照物业服务标准提高服务的前提下，甲方每季度给乙方物业管理服务费用补贴300000元。2020年4月23日，高新花园物业办公室向原告出具二份《物业费催缴单》载明：从2013年4月1日至2020年4月30日，9-4-102已拖欠物业服务费85个月计4335元，2013年4月1日至2015年10月30日，14-2-402已拖欠物业服务费31个月计1581元，请于2020年4月25日前到物业办公室交纳所欠费用，如不缴纳将停止相关物业服务。被告提交的收款收据复印件载明2019年10月31日，9-4-102水费为114元，2020年1月3日14-2-402水费为76元。 庭审中，原告诉称2020年4月9日自己去给9-4-102买水，物业告知自己欠费，并告知自己从2020年1月1日按照57元/月缴纳物业费，如不缴纳，只能购买两次水，一次五吨，之后不再向自己出售水，2020年4月25日之后对自己停止一切物业服务，2020年4月23日被告向自己发送催费单，因之前购水较多，现还能使用，至今未再去买水。对此被告辩称，9-4-102最后购水时间是2019年12月份，自己并未限购原告买水，原告私自更换水表，如原告来购水自己也会办理，物业费另行处理，已向原告发放缴费单。原告并称2020年6月28日租户联系自己说房子停水，因当时租户无法用水，自己就给租户更换了替代水表。因物业公司自2020年4月25日对自己停止了物业服务，现水表仍然在锁。被告辩称，因原告非法用水自己向上级部门汇报后自己才停了水，已向交建局核实并未同意原告更换水表，虽然自己锁了，但水表仍在走。原告称诉讼请求第二项的计算依据为因断水自己向租户赔偿1700元损失，现尚未赔偿，因断水事情还未解决，损失尚未发生；误工费因处理纠纷，按照自己十天的误工损失，自己月工资3400元计算10天为1100元；为诉讼举证支出的费用270元、复印费140元；2013年4月1日起被告贪污小区公共收益7年共计56万元，具体无书面证明，被告应向业主公摊赔偿，向自己赔偿1400元；并将收取业主的维修费结余向自己支付4150元。 以上事实，有当事人陈述、身份证、户口本、死亡证明、高新区征地拆迁第一办公室业主证明、房屋出租合同、《催费单》等证据及庭审笔录在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告诉称被告限制原告买水，被告对此予以否认，并称自己并未限购原告买水，原告私自更换自己的水表，如原告来购水自己也会办理，物业费另行处理。庭审中原告承认自己更换水表，被告亦表示已向交建局核实并未同意原告更换水表，水表是自己锁的。原告未举证证明自己更换水表告知过被告，并经相关部门同意，被告对原告水表上锁及停水存有失当之处，原告应将水表更换为符合规定的型号，被告亦应解除对原告水表的上锁及停水行为。综上，原告所举证据不足以证明被告存在限制原告买水行为，故对原告诉请被告限制原告买水属违法行为的诉讼请求不予支持。 关于原告诉请的被告把近几年侵占高新花园的公共收益，就原告所占比例，以及原告因本案造成的误工和交通等费用，总计赔偿原告5000元一项诉讼请求，因原告未举证证明具体的损失情况，本院无法认定原告的该项诉请是否合理及具体的损失数额情况，故对原告的该项诉讼请求亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张武军的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告张武军承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  刘 静 人民陪审员  王淑霞 人民陪审员  沈燕妮 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员  徐 楠 打印：扈艳红校对：王达2020年月日送达 1