陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终8401号上诉人（原审原告）：刘小燕，女，1962年10月23日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘凡，陕西迈拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：金玲，陕西迈拓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安唐安房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市浐灞生态区北辰东路**万科金域东郡**楼**商铺**。法定代表人：刘永锋，总经理。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠德哲，陕西许小平律师事务所实习律师。上诉人刘小燕与被上诉人西安唐安房地产开发有限公司（以下简称唐安公司）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院作出的(2019)陕0112民初8998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘小燕上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院作出的(2019)陕0112民初8998号民事判决第二、三项，依法将本案发回重审或改判；2、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清。上诉人与被上诉人一起到房管部门核实，房管部门的系统上并未显示上诉人有经济适用房的记载，被上诉人对此事实是明知的。一审法院查明“且在其向原告发出解除通知前后分别和原告一起到房管部门核实，但房管部门的系统上均显示原告有经济适用房的记载，原告提交的证明材料无法通过资格审核的责任不在其公司”属于事实认定错误。此部分内容与一审查明部分“遂与原告一起到房地局核查，重新获得了证明，但该证明内容除出具时间外，和前次证明内容完全一致”明显是冲突的。而且此部分内容仅仅是被上诉人的辩称，对此一审法院不应当将此载入查明部分，因为这不是本案的事实部分，因此一审法院对案件的基本事实认定是错误的。二、因为一审法院在基本事实认定错误，致使其对本案的说理也是错误的。上诉人作为一个房屋购买者，已经积极配合房产公司履行购买房屋的手续，在本案中致使双方的交易无法继续履行责任在被上诉人处。在一审认为部分即“原告在得知网络显示其名下有经济适用房的记载后，仅提交了不动产登记部门出具住房情况查询结果未及时消除网络登记的记录，未能完成其提交所有手续的义务，双方的交易无法继续履行责任不在于被告”是明显不当的。在本案中，上诉人一直在按被上诉人工作人员的要求，积极提供各种证明资料，并没有怠于履行合同义务，是因为被上诉人的系统问题才导致上诉人不能完成交易。被上诉人作为专业的房产公司，在与上诉人签约之前应当充分向上诉人释明政府相关政策的全部内容，并积极更新与房管部门对接的系统，而不是被动的接受上诉人提供的资料，要求上诉人进行各种手续的完善。因此致使上诉人与被上诉人交易无法继续履行的责任是被上诉人所致，被上诉人应当承担相应的责任。三、一审法院适用法律错误。本案中致使上诉人与被上诉人之间的交易无法履行的责任在被上诉人处，应当适用合同法第115条的规定，被上诉人应当按法律规定承担双倍返还定金的责任。《合同法》第115条规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，在本案中，上诉人积极配合被上诉人履行合同义务，在上诉人提供符合购房条件的证明后，被上诉人的工作人员多次向上诉人说让上诉人不用管了，此后却因被上诉人的原因致使上诉人无法购买到房屋，责任应当由被上诉人承担。上诉人作为普通的消费者，不了解房屋方面的专业知识，上诉人能做的是配合被上诉人办理手续，本案中上诉人也是按照被上诉人的工作人员要求积极履行的义务。然而一审法院却在事实认定部分错误进行认定，规避不利于被上诉人的法律适用，对此明显是不当的。唐安公司辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确，依法应予维持。刘小燕之前已经申请购买了经适房，不能再次购买商品房。答辩人遵守国家的限购政策，且所售房屋也必须通过房产管理部门的网络平台进行网签备案，对于上诉人不能通过购房资格一事，答辩人已经尽到了相应的告知、核实义务，且为上诉人留足了充分的时间去解决。上诉人未及时消除其名下有经适房的记录，答辩人依据双方约定向其发出了解除合同的意思表示，答辩人并未过错。一审是根据双方约定进行判决，有事实及法律依据。刘小燕向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除双方签订的商品房认购合同，并要求唐安公司支付刘小燕双倍定金十万元整。2、请求判令唐安公司赔偿刘小燕损失（以评估为准）。3、本案诉讼费用由唐安公司承担。一审法院经审理查明，2017年11月24日双方签订《认购书》一份，约定刘小燕认购唐安公司开发建设的金域东郡项目二期23#幢1单元23-1-1403号房，房屋总价款964428元；刘小燕在签订认购书当日支付5万元给唐安公司作为认购该商品房的定金，双方在签署正式的买卖合同后，已付定金自动转为购房款的一部分；刘小燕须于签署认购书当日提交完整的购房资格审核材料给唐安公司，唐安公司将购房资格信息录入西安市住房保障局系统进行购房资格审核。刘小燕应在购房资格审核通过（以房管局系统显示首次通过购房资格审核时间为准）后2日内付清全部房款，并到万科签约中心与被上诉人签署买卖合同；若刘小燕在签署认购书之后，在购房资格审核过程中审核出有经济适用房，刘小燕须于收到唐安公司告知之日起15个工作之日内完成经济适用房转商品房所有手续，若因经济适用房造成刘小燕不符合西安市住房保障局关于住宅购买的规定，唐安公司有权单方面解除本认购书，唐安公司秉承公开透明原则，仅需将刘小燕已付的定金不计利息退还给刘小燕，双方互不承担其他责任，刘小燕于此确认：乙方已详细阅读认购书、《购房须知》全部条款并完全理解其内容和含义，并愿意严格履行全部义务。合同签订当日，刘小燕向唐安公司支付了5万元定金。但唐安公司将刘小燕提交的资料提交审查时，网页显示：购房人刘小燕“买受人或其所在家庭已申请购买了经济适用住房，不能再次购买商品房！”。唐安公司将此情况告知刘小燕后，刘小燕遂到西安市不动产登记服务中心开具了证明并交给了唐安公司，以证实其名下的经济适用住房已经出售，在双方签订合同时，其名下并无经济适用房。该证明显示“查询结果如下：西安市新城区丹尼尔中山门小区28号楼1125108019Ⅱ-35_2-5-20602刘小燕住宅70.86平方米”，唐安公司认为该证明和网络登记的内容不一致，不能确认刘小燕名下是否存在经济适用房，遂与刘小燕一起到房地局查核，重新获得了证明，但该证明内容除出具时间外，和前次证明内容完全一致。2017年12月23日，唐安公司向刘小燕发出《关于催促补齐购房资格审查资料的函》，告知刘小燕“截止至2017年11月24日与我公司签署了《认购书》约定时间递交完整的购房资格审核相关材料，导致购房资格审核无法完成，不能办理签约手续，因此，我公司特发此函告知：请您于2017年12月27日前至西安万科金域东郡销售中心办理补足购房资格审核相关材料业务。如您仍未能按照本函约定时间办理或递交相关房审材料，我司有权单方解除认购书，将该商品房另行出售。您已缴纳的定金可到西安万科金域东郡销售中心办理退款手续。”因刘小燕未能按期提交手续，唐安公司于2017年12月27日向刘小燕发出【解除《认购书》通知书】，通知双方所签《认购书》解除，要求刘小燕在2018年1月1日前办理退房退款手续。2017年11月27日，刘小燕又向西安市不动产登记服务中心申请查询，结果显示如前。刘小燕将此证明交给了唐安公司，要求继续履行合同，唐安公司拒绝，双方未能形成一致意见。2019年5月14日，唐安公司诉来一审法院，请求如前所述。庭审中，刘小燕称其名下原有的经济适用房在双方签订《认购书》时已经出卖、在签订合同后，房管部门也出具证明证实其具有购房资格。唐安公司认可刘小燕向其提交了证明材料，且在其向刘小燕发出解除通知前后分别和刘小燕一起到房管部门核实，但房管部门的系统上均显示其有经济适用房的记载，刘小燕提交的证明材料无法通过资格审核的责任不在公司，同意退还收取的定金，但拒绝承担违约责任。因双方各持己见，致调解未果。另，在诉讼中，刘小燕于2019年11月4日申请对涉案的金域东郡项目二期23#幢1单元23-1-1403号房的差价进行评估，但以其未交评估费，致使评估工作无法进行，致使评估部门于2020年3月26日退回委托。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行合同义务。本案中，双方签订的《认购书》约定：“若乙方在签署认购书之后，在购房资格审核过程中审核出【经济适用房】，乙方须于收到甲方告知之日起15个工作日内完成经济适用房转商品房所有手续。若因经济适用房造成乙方不符合西安市住房保障局关于住房购买的规定，甲方有权单方面解除本协议书。”该约定显示经济适用房转商品房所有手续是刘小燕的合同义务，而刘小燕在得知网络显示其名下有经济适用房的记载后，仅提交了不动产登记部门出具住房情况查询结果而未及时消除网络登记的记录，未能完成其提交所有手续的义务，双方的交易无法继续履行责任不在于被上诉人。唐安公司按照合同约定的通讯地址向刘小燕发送解除《认购书》通知函，表明其解除合同的意思表示，其行为并无过错。唐安公司亦未在合理的期限内提出异议，表明刘小燕对双方之间的权利义务已经解除的事实并无争议，双方之间基于《认购书》所约定的权利义务已经终止。双方应及时清理合同终止履行后的相关事宜。现刘小燕要求解除《认购书》并退还已付定金之诉讼请求，依法应予支持，但其以不可归责于唐安公司的原因要求解除《认购书》，并要求唐安公司承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求，其请求不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告刘小燕与被告西安唐安房地产开发有限公司在2017年11月24日签订的《认购书》。二、被告西安唐安房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，向原告刘小燕返还定金5万元。三、驳回原告刘小燕其余诉讼请求。案件受理费2300元，原告已预交，现由原告承担2000元，被告承担300元。被告负担部分连同上述应付款项一并付给原告。二审中，刘小燕提交三份新证据：1、2018年4月12日刘小燕与张柯的通话录音。证明协议签订后，双方前往房管局核实上诉人具有购房资格；2、房产证，证明2016年上诉人已经将名下的经适房出售给了党卫民，购买涉案房屋时名下并没有经适房；3、党丽与党卫民结婚证、党丽身份证复印件、党丽证言，证明唐安公司的系统与房地局的系统不符，唐安公司约定承担由此给其造成的损失。唐安公司认为通话录音不属于本案新证据，并且2017年12月21日给刘小燕发的解除函，当时显示的是其名下有经适房，这个录音是2018年的其不认可；唐安公司对证据2、3的真实性不认可，对证明目的不予认可，认为企业端上的信息就是其名下有经适房不能再次购买房屋，后两份证据与本案无关。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，一审中唐安公司提供证据证实在与刘小燕签订《商品房买卖合同》过程中因在购房资格审核过程中系统显示买受人或其所在家庭已申请购买了经济适用房，不能再次购买商品房而不能通过，对此刘小燕也是明知的，其虽然去房地部门进行查询，亦举证其已经在购买涉案房屋前将所购买的经济适用房已经出售，但是均未解决实质问题，在房地部门的系统中仍无法通过资格审查，在此情形下，唐安公司发出通知书解除双方签订的《认购书》，现刘小燕亦请求解除双方签订的《认购书》，一审予以解除并无不当。在合同的履行中唐安公司就产生的问题与刘小燕积极寻求解决的办法，合同不能继续履行不是归责于唐安公司的原因所致，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故一审未支持刘小燕要求唐安公司承担违约责任并赔偿的请求于法有据，判处亦无不当。据此刘小燕上诉不能成立，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（刘小燕已预交），由刘小燕承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年八月二十一日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜