广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤2071民初10608号 原告（反诉被告）：阮洪顺，男，1989年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省中山市***********，公民身份号码442************631。 委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泳欣，广东凯行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄苑影，女，1973年11月9日出生，汉族，身份证住址广东省中山市************，公民身份号码442************667。 委托诉讼代理人：周宇，广东万**海天律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下统称原告）阮洪顺与被告（反诉被告，以下统称被告）黄苑影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮洪顺及其委托诉讼代理人黄俊鹄、被告黄苑影及其委托诉讼代理人周宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还租房押金24000元；3.被告向原告返还灯饰、玻璃（非固定装修）。 事实与理由：原告与被告于2019年2月16日签订了《房屋租赁合同》，由被告将位于中山市石岐区******欧雅公馆201卡房屋租赁给原告用于经营地产金融办公之用，其后原告在上述地址开设地产公司。合同履行期间，原告一直秉承友好协商及诚实守信的原则，严格按照《房屋租赁合同》履行合同。踏入2020年，受新型冠状病毒的影响，民生遭遇巨大问题，经济几乎陷入停滞状态，为遏制新型冠状病毒肺炎疫情扩散和蔓延，国务院办公厅颁发了《关于延长2020年春节假期的通知》，延长2020年春节假期至2月2日（农历正月初九，星期日），2月3日（星期一）起正常上班。其后，中山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部于2020年2月7日发布《关于加强企业安全有序复工管理的通告》，为了减少工作场所人员集聚，降低疫情传播和扩散风险，需要严格管控企业复工。所以无论是疫情抑或是政府的要求，均属于不可抗力事件。受上述不可抗力因素的影响，原告一直无法正常营业，原告在此次疫情期间已经遭受巨大的经济损失并已经陷入严重困难，为减少原、被告双方损失，原告依照《合同法》一百一十八条的规定尽及时通知义务，向被告发函，请求其适用《合同法》第一百一十七条之规定，解除双方签订的《房屋租赁合冋》、免除违约责任并向原告全额退回押金。但被告受函后没有回复，并将租赁物收回上锁，导致原告尚有灯饰、玻璃（非固定装修）被留置。原告为此起诉。 被告辩称：1.原告不符合不可抗力的要件，其解除合同不符合法律规定。最高人民法院《关于依法妥善审理涉案新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》明确指出，当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当承担相应责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。因此，疫情不是全部都属不可抗力，应根据不同地区、不同行业、不同案件作综合分析。且根据《中华人民共和国合同法》第118条的规定，原告主张不可抗力的，应及时通知被告，以减轻被告的损失，并在合理期限内提供证明。但原告不仅不通知被告，也不提供任何证明，就在租赁物内将财产搬走，单方擅自解除合同，其行为不符合不可抗力的法律规定。2.疫情前原告也长期不按约定时间支付租金，经常违约是不争的事实。《租赁合同》约定，原告按月支付租金，每月最后一天准时预付次月租金。但原告由应交租第二个月起每个月长期不按该约定时间付款。2020年1月租金应在2019年12月31日前支付。但拖延至2020年1月8日仍不支付，经被告催告，才于2020年1月9日付款，此事实证明疫情尚未发生原告已经常违约。原告现又以疫情为借口单方终止合同，属根本性违约，应承担违约责任。3.原告于2020年4月8日才交还租赁物，应按合同约定支付租金及违约金。合同签订后，被告依约将租赁物交给原告使用。原告于2020年4月1日向被告提出解除合同，但拖延至当月8日才将租赁物交还被告，依法租金应计至2020年4月8日止。原告擅自解除合同构成根本性违约，根据《租赁合同》第五条的规定，原告应向被告支付合同总租金20%的违约金，被告己就原告拖欠租金、应支付违约金等向原告提出反诉，请贵院依法支持被告的反诉主张。4.玻璃及灯饰属于装修，应无偿归被告所有。《房屋租赁合同》第三条第3款规定，租赁期满后，依法附于房屋的装修归被告所有，被告不作任何补偿。现原告合同未满单方解除合同，构成根本性违约，其所作的少量玻璃灯饰属于依附于房屋装修应归被告所有，不应返还。5.被告不同意解除合同，但原告自行单方解除合同，合同实际上已经解除。合同约定押金在租期终止后付清费用后返回，现条件不符合，故押金不予返还。 被告向本院提出反诉请求：1.原告立即向被告支付拖欠的租金27200元及违约金29952元；2.原告向被告返还垫付的水费8元、电费84.07元、物管费286.70元；3.原告承担本案律师费5000元；4.原告缴纳的押金24000元归被告所有。 事实和理由：原告与被告于2019年2月16日签订《房屋租赁合同》一份，由原告向被告承租位于中山市石岐区******欧雅公馆201卡，用于地产金融办公，合同约定，租赁期五年，从2019年4月1日起至2024年3月31日止，前三年每月租金12000元，后两年每月租金13200元。租金每月缴交一次，每月最后一天预付次月租金。合同还约定，原告有四种违约行为的，向被告支付合同总租金20%的违约金，其中包括拖欠租金累计一个月以上。合同签订后，被告依约将房屋交给原告使用，原告却从2019年4月起一直没按合同约定时间缴纳租金，并从2020年2月1日起拖欠一个月租金，经被告催讨仍不支付，且于2020年4月8日搬走物品，单方终止合同，已构成根本性违约，依法原告应立即向被告支付欠租，并向被告支付违约金149760元，被告现主动调整为违约金的20%即29952元。被告为此提起反诉。 原告辩称：1.原告认为疫情属于不可抗力，租金应该予以减免，而不可抗力事由阻断了违约责任，所以原告不应承担违约金，说明一点，原告实际使用租赁物至2020年3月31日，原告在此日期搬离商铺，被告也将商铺锁门；2.对于水费、电费、物管费的问题，对水费、电费数额没有异议，由于原告在2020年3月底已经搬离租赁物，故2020年4月开始的物管费不应计算；3.律师费没有约定，不应由原告支出。请求法院依法审理；4.原告认为被告应该明确没收押金行为的性质，是适用定金法则，还是违约金，如果只适用定金法则，则不能再主张其他违约金，但如果其认为没收24000元是属于违约金，则被告所主张的违约金大概是合同总金额40%，已经明显超出法律规定的范围。同时，原告向法院主张适当调整违约金的金额，当然，本次争议是由于不可抗力导致，原告认为不应该承担违约责任。 被告回应称：1.根据房屋租赁合同第二条第2款约定，租期终止，乙方付清全部水电费，甲方验收房屋无误后，将押金退回给乙方，所以被告没收押金是根据双方签订的合同约定；2.被告主张的违约金已经自行调整，按照合同约定，违约金金额应为合同总金额748800元的20%，即149760元，考虑到违约金数额较高，被告反诉时在违约金的基础上再乘以20%为29952元，因此，违约金及押金加起来并不是原告所述的超过了合同金额40%；3.原告于2020年4月8日将租赁物交回给被告，原告自行写下声明书，足以证实其使用租赁物至2020年4月8日，因此，租金及物管费均应计算至2020年4月8日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年2月16日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于中山市石岐区******欧雅公馆201卡出租给乙方使用，租赁期五年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止。房屋租金为每月12000元，按月付款，每月最后一天准时预付次月月租。另付押金24000元，共计36000元。备注：（前三年每月租金12000元，后两年的每月租金在前一年租金的基础上递增10%，即每月租金为13200元。）租期终止，乙方付清全部租金、水电费及清理室内剩余垃圾，并经甲方对房屋验收无误后，将押金退还给乙方，不计利息。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装饰装修，但其实际规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有，甲方不作补偿。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。其中包括拖欠房租累计一月以上的。在房屋租赁期内，水电费、物业管理费由乙方支付。在履行本合同过程中产生的争议，双方应通过友好方式解决，经协商无法解决的，任何一方均可向中山市第一人民法院提起诉讼，诉讼费及律师费由败诉方承担。 2020年3月21日，被告通过微信向原告催收租金，被告提交的聊天记录显示：“阮洪顺先生：你租赁我欧雅201房租金欠交2020年2月及3月租金，共24000元正。2月份开始由于疫情原因我一直没有按照合同约定的时间去追租。前两天已经电话联系你同意在3月20日交租，但今天租金仍然未到账。现在正式通知你，由于你在日常已经不按照合同约定的时间缴交租金，我方决定保留追讨你因拖欠租金所产生的违约金的权利，直至合同完结止，希望你日后按时缴交。”原告未作回复。 2020年4月1日，原告通过微信向被告发出告知函，该函载明：其与被告签订的《房租租赁合同》现因新型冠庄病毒影响，一直无法正常营业，其与公司在此次疫情期间已经遭受巨大的经济损失并已经陷入严重困难，为减少双方损失，其要求被告能够同意适用《合同法》第一百一十七条之规定，免除其无法缴纳租金的违约责任并解除双方签订的《房屋租赁合同》。另被告应向其全额退还租赁保证金。截至发函之日，其已停止使用被告的房屋，请被告收到此函后尽快向其归还非固定装修及办公设备、物资。其已依照《合同法》一百一十八条尽及时通知义务，如被告有意拖延导致双方损失扩大则扩大的损失由被告承担。2020年4月2日，原告将此函通过邮件寄给被告。 2020年4月8日，原告向被告出具声明书载明：原告已于2020年4月8日搬清所有办公用品且业主已确认，正式交还给业主使用。 双方就合同解除后的事宜产生纠纷，原告为此起诉，被告提起反诉。 诉讼中，双方均确认以下事实：原告于2020年3月31日搬走了部分物品，被告在涉案租赁物加了锁，合同已经实际解除，原告支付租金至2020年1月，被告收取押金24000元。原告确认尚欠被告水费8元、电费84.07元。原告诉讼请求中所主张的灯饰安装在天花顶上，玻璃安装在地面上，与地面、墙面固定，需要拆装才能搬离。 另查，被告为本案诉讼支付律师费5000元。 又查，2020年1月底国内发生新冠肺炎疫情，2020年2-4月期间国内为了应对疫情采取相关的管控措施。 本院认为，原告与被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。 一、关于解除合同问题。双方均确认合同已经实际解除，被告于2020年3月31日对涉案租赁物加锁，原告已经无法自主正常使用涉案租赁物，原告于2020年4月8日出具声明确认搬离涉案租赁物，将租赁物交还给被告使用，只是合同解除后的继续占有使用问题，原告实际上于2020年3月31日丧失了对涉案租赁物的自主使用权也就是支配权。故本院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除。 二、关于拖欠租金、水电费等费用问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《最高人民法院发布关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”故被告以新冠肺炎疫情属于不可抗力为由请求减免租金合法有据，本院根据疫情对被告的实际影响等实际情况，酌定2020年2-4月的租金减半收取。从双方的陈述可知，被告于2020年3月31日对涉案租赁物上锁，原告已经无法自主使用涉案租赁物，故本院对2020年4月份的物业管理费不予支持，2020年4月1日至8日的占有使用费损失应由双方共同承担，原告应承担800元。原告应向被告支付2020年2月至2020年4月8日期间的租金（含占有使用费）12800元。原告确认尚欠被告水费8元及电费84.07元，本院予以确认，该款原告应当支付。 二、关于违约金、押金及律师费问题。因疫情原因，原告与被告协商调整租金不成，原告为此自行解除合同，已经构成违约，应承担相应的违约责任，被告主张的违约金、押金归其所有及赔偿律师费损失均属于违约责任的承担。原告主张双方约定的违约责任过高，请求调整。合同约定：“租期终止，乙方付清全部租金、水电费及清理室内剩余垃圾，并经甲方对房屋验收无误后，将押金退还给乙方，不计利息”，故被告主张押金归其所有没有合同依据，本院不予支持。在原告拖欠被告费用的情况下，原告请求被告返还押金也不符合合同约定，本院不予支持。根据双方主张的损失情况、原告拖欠租金的金额、拖欠费用的时间等违约情况，结合当前的经济形势，依照诚实信用、公平原则，本院确定原告向被告支付违约金29952元，并对赔偿律师费损失不予支持。原告所支付的押金24000元应抵扣上述欠款。抵扣后尚欠款项金额为18844.07元（12800元＋8元＋84.07元＋29952元－24000元） 三、关于返还灯饰、玻璃问题。双方签订的合同约定租赁期满后，依附于房屋的装修归被告所有。原告诉讼请求中所主张的灯饰安装在天花顶上，玻璃安装在地面上，与地面、墙面固定，需要拆装才能搬离。故本院认为原告主张的灯饰、玻璃属于依附于房屋的装修，原告请求被告返还没有合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）阮洪顺与被告（反诉原告）黄苑影签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除； 二、原告（反诉被告）阮洪顺于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）黄苑影支付尚欠租金、水费、电费、违约金合计18844.07元； 三、驳回原告阮洪顺其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告黄苑影其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费700元，减半收取350元（原告已预交），由被告黄苑影负担。反诉受理费881元（反诉原告已预交），由反诉原告黄苑影负担445元，反诉被告阮洪顺负担436元（反诉被告于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员  董诗婷 二〇二〇年八月十八日 书记员  马雪君 简培华