河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初2408号原告：吕桂红，女，1972年2月24日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。原告：吴利军，男，1974年9月7日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被告：嘉隆房地产（河南）有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区人民大道利安花园**楼。法定代表人：郭锦波，总经理。委托诉讼代理人：杨一帆，河南苍穹律师事务所律师。原告吕桂红、吴利军与被告嘉隆房地产（河南）有限公司（以下简称嘉隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕桂红、吴利军，被告嘉隆公司的委托诉讼代理人杨一帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈被告继续履行合同义务，交付万基华府小区2号楼1单元502号房屋；⒉被告支付暂计至2020年5月1日的逾期交房违约金19559元（违约金从2019年5月1日起以534403元为基数按日万分之一的标准计算至被告实际交房之日止）、因2019年4月30日未交房导致租房一年9600元；⒊诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年2月28日与被告签订商品房买卖合同，购买山阳区工字路万基华府小区2号楼1单元502号房屋，总价款534403元。原告支付了首付款及后续公积金贷款，被告已开具534403元收款收据。合同第八条约定，被告应在2019年4月30日向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.3的违约金。被告至今仍不具备交房条件，经原告多次催告并向信访部门反映，被告仍未履行交房义务，未向原告书面正式告知逾期原因及逾期交房时间，亦未支付逾期交房违约金。被告行为不存在法定或约定免责事由，违约事实明显，应承担违约责任。合同中关于逾期交房违约金标准是被告为重复使用而预先拟定，在订立合同时未与原告协商，属于是格式条款，该楼盘周边房产关于逾期交房违约金的标准范围在日万分之一至日万分之三之间，原被告商品房买卖合同逾期交房违约金远低于周边在售楼盘违约金均值，因此原告要求调整违约金至日万分之一。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请！被告辩称，案涉房屋现已具备入住条件，2020年7月经物业部门通知，二原告拒不办理交房入住等手续，被告不承担由此产生的违约责任。被告逾期交付房屋客观上存在合理理由，依法应予以扣减相应停工天数。被告在开发建设期间为执行国家的蓝天行动计划，多次被政府相关部门下发文件通知停止工地施工，2020年新冠疫情发生后，被告为执行国家政府的新冠疫情管控措施，又被迫停工、停产。上述情形均是不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，属于不可抗力，也是合同约定的可以据实延期交付房屋的情形，因此应依法予以扣减相应停工天数。原告要求按照日万分之一的标准计算违约金的诉求依法不能成立。原被告签订的商品房买卖合同第九条已经对逾期交付房屋承担违约责任及承担方式进行了详细约定，即逾期交房超过90日且买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.3的违约金，该约定系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。因此二原告要求按照日万分之一标准计算违约金的诉求依法不能成立。综上，二原告诉讼请求不能成立，请依法驳回。本院经审理认定事实如下：2017年11月27日，以被告嘉隆公司为出卖人，原告吕桂红、吴利军为买受人，双方签订了商品房买卖合同，约定二原告购买被告建设的万基华府小区第2号楼1单元5层502号房，用途住宅，建筑面积102.1平方米，总金额534403元；付款方式为按揭贷款以借款合同为准；第八条约定：出卖人应当在2019年4月30日前，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⒈遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；…⒊因政府行为、国家政策等不可预见因素造成的；第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。原被告并于当日签订合同补充协议，约定：本合同的签订均系双方真实意识表示，且合同条款为双方共同约定，非出卖人单方格式合同；合同第八条的特殊原因含以下情形：…⒌突发性公共事件导致施工受阻或停工的；…。合同签订后，原告向被告付清了房款534403元。后被告嘉隆公司未能在合同约定的交付期限即2019年4月30日向原告交付房屋。2019年5月8日，被告嘉隆公司作出致业主告知书，称该公司与一期业主签订的商品房买卖合同第八条约定的房屋交付期限为2019年4月30日，因环保政策原因，导致不能按照约定期限交房，现承诺：一、在2019年9月30日前向一期业主交付房屋，如不能在该期限内交付，嘉隆公司依据合同约定自2019年10月1日起向业主承担违约责任；二、双方在合同履行期间如出现其他纠纷，可按照原签订的商品房买卖合同约定通过法律途径解决，嘉隆公司将坚决执行法院的判决。2019年9月4日，被告嘉隆公司作出“万基华府项目2#、4#楼施工情况回复”，将购房人所反映情况集中回复如下：一、万基华府项目2#、4#楼交房时间确定为2019年12月30日（因施工期间焦作市环境治理停工所致）；二、华府项目2#-4#楼之间的地下车库土方开挖，外运手续审批之事，工作组正在向市领导反映，协调审批部门尽快批复，力争早日解决；…五、嘉隆公司将优先安排一期工程（2#、4#楼）施工用款，保证工程正常、持续施工。2020年6月28日，被告发出交房通知，称经华府工作组协调焦作市自来水公司同意尽快安排人员安装，故华府小区一期2#、4#楼交房时间暂定于2020年7月9日。二原告自2019年7月起租房居住。焦作市重污染天气应急指挥部办公室（以下简称焦气应急办）发布〔2017〕30号函件，决定自2018年1月4日12时起解除目前的重污染天气应急预案橙色（Ⅱ级）预警，停工1天。焦气应急办〔2018〕2号函件决定自2018年1月6日18时起启动重污染天气应急预案黄色（Ⅲ级）预警；该办〔2018〕3号函件决定自2018年1月12日零时起将目前的重污染天气黄色（Ⅲ级）预警调整升级为橙色（Ⅱ级）预警，预定解除时间为2018年1月17日24时；该办〔2018〕4号函件决定将预警解除时间由1月17日24时调整为1月23日12时；该办〔2018〕5号函件决定自2018年1月19日0时起将重污染天气橙色（Ⅱ级）预警调整升级为红色（Ⅰ级）预警；该办〔2018〕6号函件决定自2018年1月23日12时起解除目前的重污染天气应急预案红色（Ⅰ级）预警，停工18天。该办〔2018〕7号函件决定自2018年1月26日零时起启动重污染天气应急预案橙色（Ⅱ级）预警；该办〔2018〕8号函件决定自2018年1月29日18时起解除目前的重污染天气应急预案橙色（Ⅱ级）预警，停工4天。该办〔2018〕9号函件决定自2018年2月14日12时起启动重污染天气橙色（Ⅱ级）预警响应措施，2月18日24时解除预警；该办〔2018〕10号函件决定将重污染天气橙色（Ⅱ级）预警延长至2018年2月22日零时，停工9天。该办〔2018〕11号函件决定自2018年2月27日18时起启动重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，3月3日12时解除预警；该办〔2018〕12号函件决定延续目前的重污染天气橙色（Ⅱ级）预警；该办〔2018〕13号函件决定自2018年3月7日18时起解除目前的重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，停工9天。该办〔2018〕14号函件决定自3月9日0时起启动重污染天气橙色预警及Ⅱ级响应；该办〔2018〕15号函件决定自2018年3月16日12时起解除目前的重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，停工8天。该办〔2018〕16号函件决定自3月22日16时起启动重污染天气橙色预警及Ⅱ级响应；该办〔2018〕17号函件决定自2018年3月29日18时起解除目前的重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，停工8天。该办〔2018〕19号函件决定自2018年11月1日8时起启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警；该办〔2018〕20号函件决定自2018年11月5日18时起解除目前的重污染天气黄色（Ⅲ级）预警，停工5天。焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室（以下简称焦环攻坚办）发布〔2018〕282号文件，决定自11月8日12时启动轻中度污染天气管控，严控施工扬尘，管控时间内晚间18时至次日8时停止拆迁和土石方作业，并实行建筑垃圾、渣土运输车禁行，停工2天。焦环攻坚办〔2018〕287号文件决定自2018年11月10日24时起启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警；该办〔2018〕288号文件决定自2018年11月13日零时起将重污染天气黄色（Ⅲ级）预警升级为橙色（Ⅱ级）预警，11月15日24时解除预警；该办〔2018〕292号文件决定将解除预警时间延长至11月26日24时；该办〔2018〕294号文件决定自2018年11月18日12时起启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警；该办〔2018〕301号文件决定自2018年11月23日12时起将当前的重污染天气黄色（Ⅲ级）预警调整升级为橙色（Ⅱ级）预警；该办〔2018〕307号文件决定自2018年12月6日8时起解除重污染天气橙色（Ⅱ级）预警；该办〔2018〕310号文件决定自12月6日22时起启动不利气象条件下的轻中度临时性管控，严控施工扬尘，管控时间内晚间22时至次日8时停止拆迁和土石方作业，并实行建筑垃圾、渣土运输车禁行；该办〔2018〕312号文件决定自2018年12月8日24时解除轻中度管控，2018年12月9日0时起启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警，并于12月12日0时升级为橙色（Ⅱ级）预警；该办〔2018〕322号文件决定自2018年12月26日8时解除目前的橙色（Ⅱ级）预警，连续停工46天。该办〔2018〕324号文件决定自2018年12月28日18时起启动重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，停工1天。该办〔2019〕45号文件决定自2019年2月21日22时起将目前执行的重污染天气橙色（Ⅱ级）预警上调至红色（Ⅰ级）预警；该办〔2019〕52号文件决定自2019年3月2日0时起将目前执行的重污染天气红色（Ⅰ级）预警调整降级为橙色（Ⅱ级）预警；该办〔2019〕74号文件决定自2019年3月15日24时解除目前的重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，同时自3月16日0时启动轻中度污染天气管控，严控施工扬尘，管控时间内晚间18时至次日8时停止拆迁和土石方作业，增加洒水频次，物料堆场加强抑尘，并实行建筑垃圾、渣土运输车禁行，停工24天。该办〔2019〕87号文件决定五城区范围内全面停止拆迁和土石方作业，实行建筑垃圾、渣土等运输车辆禁行，停工1天。该办〔2019〕128号文件决定自2019年4月29日12时起，取消目前的轻中度污染天气管控，同时启动重污染天气橙色（Ⅱ级）预警；该办〔2019〕131号文件决定自2019年5月5日18时解除目前的重污染天气橙色（Ⅱ级）预警，同时启动轻中度天气管控，严控施工扬尘，管控时间内晚间18时至次日8时停止拆迁和土石方作业，增加洒水频次，物料堆场加强抑尘，并实行建筑垃圾、渣土运输车禁行，停工7天。该办〔2019〕148号文件决定自5月23日18时至5月26日24时启动大风扬尘预警管控，风速达4级及以上时，停止土石方作业、混凝土搅拌、建筑拆除、渣土车运输、装修喷涂和建筑粉刷作业，停工4天。该办〔2019〕201号文件决定自2019年9月23日12时起启动重污染天气红色（Ⅰ级）预警，解除时间暂定为10月2日24时，停工10天。该办于2019年10月11日作出“关于污染天气施工项目停止土石方等相关作业的紧急通知”，决定城区所有施工项目停止土石方、渣土外运和倒运、混凝土浇筑、楼外喷涂等相关作业，停工1天。该办〔2019〕212号文件决定自2019年10月18日0时起启动重污染天气橙色（Ⅱ级）预警；该办〔2019〕215号文件决定自10月26日14时起解除重污染天气橙色（Ⅱ级）预警；该办于2019年10月22日作出“关于做好10月24日至25日大风扬尘管控工作的紧急通知”，决定全市范围内各类建设工程停止一切土石方、拆除作业，停止水泥、白灰、黄土、砂子等散体物料的装卸、运输，停工9天。该办〔2019〕217号文件决定自2019年10月31日0时起，启动重污染天气橙色（Ⅱ级）预警；该办〔2019〕221号文件决定自2019年11月12日20时起，解除重污染天气橙色（Ⅱ级）响应；该办于2019年11月12日作出“关于做好11月12日至13日大风扬尘管控工作的紧急通知”，决定全市范围内各类建设工程停止一切土石方、拆除作业，停止水泥、白灰、黄土、砂子等散体物料的装卸、运输，停工14天。该办〔2019〕223号文件决定自2019年11月15日12时起启动重污染天气橙色（Ⅱ级）预警；该办〔2019〕227号文件决定自2019年12月1日16时起解除重污染天气橙色（Ⅱ级）响应，停工17天。该办〔2019〕232号文件决定自2019年12月4日0时起启动重污染天气橙色（Ⅱ级）预警；该办〔2019〕238号文件决定自2019年12月11日14时起对建筑工地、运输车辆及部分重点行业企业执行重污染天气红色（Ⅰ级）预警管控；该办〔2019〕240号文件决定自2019年12月16日12时起，将重污染天气红色（Ⅰ级）预警调整为橙色（Ⅱ级）预警；该办〔2019〕243号文件决定在执行重污染天气橙色预警管控措施基础上，自2019年12月20日14时至2019年12月25日24时采取强化管控措施，五城区范围内各类建设工程要严格落实重污染天气红色预警管控措施；该办〔2019〕244号文件决定自2019年12月23日18时起将目前启动的重污染天气橙色预警（五城区建筑工程及部分企业执行红色预警管控措施）全面升级为红色预警；该办〔2019〕245号文件决定自2019年12月31日24时起将目前执行的重污染天气红色（Ⅰ级）预警，调整降级为重污染天气橙色（Ⅱ级）预警；该办〔2020〕5号文件决定在执行重污染天气橙色预警管控措施的基础上，自2020年1月9日18时至2020年1月14日24时，采取强化管控措施，五城区范围内各类建设工程要严格落实重污染天气红色预警管控措施，停工42天。该办于2020年4月8日作出“关于做好4月9日大风扬尘管控工作的紧急通知”，通知4月9日10时至18时，全市范围内建筑等各类建设工程停止一切土石方、拆除、渣土和垃圾清运…，停止水泥、白灰、黄土、砂子等散体物料的装卸、运输，停工1天。该办于2020年4月15日作出“关于做好4月16日大风扬尘管控工作的紧急通知”，通知4月16日12时至22时，解放区全域、…山阳区（中原路以西区域）范围内建筑等各类建设工程停止一切土石方、拆除、渣土和垃圾清运…，停止水泥、白灰、黄土、砂子等散体物料的装卸、运输，停工1天。该办于2020年4月22日作出“关于做好4月22日大风扬尘管控工作的紧急通知”，通知4月22日10时至16时，全市范围内建筑等各类建设工程停止一切土石方、拆除、渣土和垃圾清运…，停止水泥、白灰、黄土、砂子等散体物料的装卸、运输，停工1天。该办于2020年4月23日作出“关于做好4月24日大风扬尘管控工作的紧急通知”，通知4月24日10时至18时，解放区全域、…山阳区（中原路以西区域）范围内建筑等各类建设工程停止一切土石方、拆除、渣土和垃圾清运…，停止水泥、白灰、黄土、砂子等散体物料的装卸、运输，停工1天。该办于2020年4月26日作出“关于做好4月26日大风扬尘管控工作的紧急通知”，通知4月26日15时至23时，五城区范围内建筑等各类建设工程停止一切土石方、拆除、渣土和垃圾清运…，停止水泥、白灰、黄土、砂子等散体物料的装卸、运输，停工1天。该办于2020年5月4日作出“关于做好5月4日大风扬尘管控工作的紧急通知”，通知5月4日8时至20时，五城区普济路以东范围内建筑等各类建设工程停止一切土石方、拆除、渣土和垃圾清运…，停止水泥、白灰、黄土、砂子等散体物料的装卸、运输，停工1天。该办于2020年5月10日作出“关于做好5月11日大风扬尘管控工作的紧急通知”，通知5月11日02时至5月12日02时，五城区范围内中原路以西范围内建筑等各类建设工程停止土石方、拆除、渣土和垃圾清运…，停止水泥、白灰、黄土、砂子等散体物料的装卸、运输，停工1天。该办于2020年5月15日作出“关于做好5月16日大风扬尘管控工作的紧急通知”，通知5月16日10时至18时，五城区范围内中原路以西范围内建筑等各类建设工程停止土石方、拆除、渣土和垃圾清运…，停止水泥、白灰、黄土、砂子等散体物料的装卸、运输，停工1天。该办于2020年5月17日作出“关于做好5月18日大风扬尘管控工作的紧急通知”，通知5月18日14时至22时，五城区普济路以东范围内建筑等各类建设工程停止土石方、拆除、渣土和垃圾清运…，停止水泥、白灰、黄土、砂子等散体物料的装卸、运输，停工1天。2020年2月18日，焦作市人民政府发布焦政办〔2020〕6号文件“关于有效应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展的若干意见”，文件称河南省政府已于1月25日启动一级应急响应，××肺炎疫情纳入“不可抗力”客观因素，凡属我市城市建筑和房地产企业在经营建设活动中均可以“不可抗力”因素处理相关业务和法律事务，结束日期以省政府解除疫情防控期公告为准。2020年3月18日，河南省政府研究决定，自3月19日0时起河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅰ级调整为Ⅱ级。综上，因环境污染整治停工时间合计249天，因新冠病毒肺炎疫情启动一级响应级别的时间为54天。另查明，截至本案开庭时即2020年8月12日，原告向被告购买的房屋所在的楼栋一楼大厅脚手架尚未拆除，吊顶及墙壁粉刷工程等尚在施工，且该楼栋尚未进行竣工验收备案。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、房屋租赁协议书、告知书、施工情况回复、交房通知、业主签名材料、进度计划、25张照片，微信转账截图等，被告提供的商品房买卖合同、政府部门污染防控文件1套，及原被告双方当庭陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原被告签订的商品房买卖合同明确约定，如因政府行为、国家政策等不可预见因素造成的特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。根据上述约定，在原被告双方签订商品房买卖合同后，因环境污染市区政府发文整治停工时间合计249天、因新冠病毒肺炎疫情启动一级以上响应级别的时间为54天，共计303天的时间，被告可据实予以延期。原被告在合同中约定的交房截止时间为2019年4月30日，据实延期303天应顺延至2020年2月27日。现二原告起诉要求被告继续履行合同义务，交付原告购买的房屋并支付逾期交房违约金，理由充分；但房屋应在经验收合格后方可交付，且逾期交房违约金应自顺延后的交付期限的第二天起，按双方合同约定的标准计算支付，原告要求按日万分之一标准计算支付无合同依据，不予支持；原告要求被告支付房租款9600元，房租非直接损失，故原告该请求理由不足，不予支持。被告辩解称案涉房屋现已具备入住条件，原告经物业部门通知拒不办理交房入住手续，故被告不承担违约责任，不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告嘉隆房地产（河南）有限公司应在万基华府小区第2号楼1单元5层502号房屋经验收合格后，将该房屋交付与原告吕桂红、吴利军；二、被告嘉隆房地产（河南）有限公司应于本判决生效后向原告吕桂红、吴利军支付逾期交房违约金（以已交付房价款534403元为基数，自2020年2月28日起至实际交付房屋之日止，按日万分之0.3计算支付）；三、驳回原告吕桂红、吴利军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为264元，由被告嘉隆房地产（河南）有限公司负担185元，原告吕桂红、吴利军负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  樊媛媛二〇二〇年八月二十日书记员  马艳玮