北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初47313号原告：齐娟，女，1981年9月9日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：潘建刚，男，1979年10月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，1993年2月13日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：梁晶晶，男，1990年12月22日出生，汉族，住北京市顺义区。第三人：薛俊英，女，1957年10月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：王新发，男，1957年8月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告齐娟与被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）、第三人薛俊英居间合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，依法公开开庭由审判员独任审理。原告齐娟及其委托诉讼代理人潘建刚、周子田、被告经纪公司的委托诉讼代理人冯涵、第三人薛俊英的委托诉讼代理人王新发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除齐娟与经纪公司、薛俊英于2018年8月13日签订的《居间服务合同》；2.请求法院判决经纪公司向齐娟返还居间服务费158760元；3.请求法院判决经纪公司向齐娟赔偿损失291625元。事实和理由：齐娟与经纪公司、薛俊英于2018年8月13日签订《居间服务合同》，约定由齐娟向经纪公司支付居间服务费158760元，经纪公司提供订立买卖合同的居间服务。同日，齐娟与薛俊英签署《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，齐娟购买薛俊英所有的位于北京市西城区红莲中里X号楼X号楼X层X号房屋。后，齐娟与薛俊英于2019年8月23日达成调解协议解除买卖合同，齐娟向薛俊英已支付的20万元定金不予返还，北京市西城区人民法院作出（2018）京0102民初46468号民事调解书对上述解除事宜进行确认。《居间服务合同》签订后，齐娟于2018年8月26日向经纪公司支付居间服务费158760元。合同第四条约定，经纪公司具有促成订立买卖交易合同、办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续的义务。齐娟在订立买卖合同前已拥有位于北京市的两套住房，根据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）第六（十）条之规定，“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”。因此，齐娟在订立买卖合同时并不具备购房资质。而经纪公司在明知齐娟不具备购房资质的前提下仍促成齐娟与薛俊英签订买卖合同，导致买卖合同不具备履行可能性，经纪公司未尽到购房资质核验的合同义务，构成根本违约。现居间服务尚未履行完毕，而买卖合同已解除，居间服务合同目的已无法实现，根据合同法第九十四条第四项之规定，齐娟主张解除居间合同。同时，因经纪公司未依法履行居间服务义务导致买卖合同无法履行，造成齐娟由此遭受200000元购房定金损失，根据合同法第九十七条之规定，经纪公司应向齐娟返还居间服务费并赔偿损失。经纪公司辩称，同意齐娟的第1项诉讼请求，不同意齐娟的第2、3项诉讼请求，因齐娟签订合同时存在两套房屋，根据北京市人民政府发文2018号文件，其并无购房资格。齐娟陈述其不清楚相关流程及房屋购买资质是不真实的。齐娟名下有两套房屋，不是首次购买。对薛俊英所述在房屋签署合同及履行合同中均不知道齐娟没有购房资质是不真实的，根据另案调解书第二页倒数第五行，已经说明其知道情况，并且在签署合同时进行过协商。在签署时齐娟已经知道资质问题并进行协商，故齐娟对该问题主张相应权利及赔偿于法无据。薛俊英述称，薛俊英与齐娟的房屋买卖合同纠纷已经经过法院调解结案，对此无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月13日，甲方（出售方）薛俊英、乙方（买受方）齐娟、丙方（居间方）经纪公司签订《居间服务合同》，内容为：“第一条信息确认。1.甲方已对乙方的身份信息和购房资格情况进行了必要的审核确认，接受乙方作为房屋的买受方。2.乙方对房屋进行了实地查验，对房屋本身现状及权属情况均已了解并认可，乙方已对甲方提供的资料进行了审核。第二条居间服务确认。本合同的内容均为甲乙丙三方自愿真实的意思表示，甲方确认丙方已按其委托销售并发布房屋销售信息，乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋。甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为西城区红莲中里X号楼X号楼X层X号的《北京市存量房屋买卖合同》。第三条居间服务费。1.乙方向丙方支付居间服务费158760元。第四条权利义务。1.丙方应为甲乙双方提供订立买卖合同的信息和机会，丙方有权接受甲方售房委托，丙方有权接受乙方委托购房房屋，并带看房屋，协助甲乙双方订立买卖交易合同。2.丙方在提供居间服务过程中如实向乙方陈述其从甲方处所获知的关于交易房屋的相关信息，不得有故意隐瞒和误导。但基于丙方为民事主体，对于交易房屋及交易对象的资质情况，丙方只能进行形式审查，仅根据从业经验进行判断与预测，并不对交易房屋及交易对象资质的真实性承担任何责任，有关交易房屋的实际情况，以房屋登记主管机关作出的书面文件为准，甲乙双方需按照丙方的要求进行相关查验，有关交易对象的资质及资信能力，有赖于甲乙双方自行判断，丙方不对交易任何一方的资信及资质承担任何责任。4.甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续。第五条违约责任。第六条争议解决。第七条其他。”2018年8月13日，出卖方（甲方）薛俊英与买受方（乙方）齐娟签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：薛俊英将位于西城区红莲中里X号楼X号楼X层X号房屋（以下简称交易房屋）出售给齐娟，成交总价为735万元，交易双方通过经纪公司达成交易，齐娟采用公积金贷款方式，拟贷款120万元。2018年8月13日，出卖方（甲方）薛俊英、买受方（乙方）齐娟、见证方（丙方）经纪公司签订《补充协议》，约定：薛俊英同意将交易房屋出售给齐娟，齐娟委托潘建刚代签买卖合同及办理相关手续，齐娟最迟于2019年2月22日获得贷款机构批贷手续，齐娟在网签前自行支付薛俊英购房款50万元。该补充协议第七条内容为：“由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交5万元，于2018年8月17日内补交15万元，余额部分为30万元乙方出售完位于（西城区荣丰2008小区X号楼X室或昌平区东小口镇中滩村X号院X号楼X单元X室）房产后10日内补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按买卖合同中约定的定金双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同。”2018年8月26日，经纪公司收到齐娟以其夫潘建刚账户转账支付的居间服务费158760元。2018年10月19日，法院受理原告齐娟与被告薛俊英、第三人经纪公司房屋买卖合同纠纷案，齐娟在该案向法院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年8月13日签署的北京市存量房屋买卖合同于2019年1月31日（解除函收到之日）解除。2.判令被告向原告返还已支付的房屋定金20万元。齐娟在该案以“合同因为国家公积金政策调整已经无法履行”主张解除房屋买卖合同。2019年8月23日，基于齐娟与薛俊英协商一致且经纪公司对调解无意见，法院制作（2018）京0102民初46468号民事调解书，当事人达成如下协议：“一、确认2018年8月13日原告齐娟、被告薛俊英签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、补充协议于2019年8月23日解除。二、被告薛俊英收取原告齐娟的定金20万元无须返还。三、双方关于本次房屋买卖合同的纠纷一次性解决完毕，再无其他争议。诉讼费31625元，由原告齐娟负担（已交纳）。”在本院2020年6月24日组织的庭审中，当事人明确表示同意解除《居间服务合同》。本院认为，薛俊英、齐娟、经纪公司签订的《居间服务合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。齐娟作为买受人由经纪公司中介与出卖人薛俊英就交易房屋相关事宜签订了房屋买卖合同，经纪公司收到了齐娟支付的居间服务费。诉讼中，经纪公司同意齐娟解除合同的诉讼请求，不违反法律规定，故对齐娟的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。不动产买卖通常需要办理所有权转移登记等手续，因此对不动产买卖的中介服务多贯穿买卖双方交易全过程，包括办理房源核验、购房资质核验、网签及注销、资金监管等手续。齐娟、薛俊英的房屋买卖合同尚未开始办理网签即解除，有大量事务性工作未开展，因此《居间服务合同》解除后，经纪公司退还居间服务费符合公平原则。齐娟要求经纪公司返还居间服务费的主张，存在法律依据，本院予以支持。鉴于经纪公司已经提供了部分服务，返还居间服务费时应扣除相应费用，因经纪公司未出示支出必要费用的证据，就扣除金额本院依实际情况酌定1万元，对齐娟超出本院认定金额的相应诉讼请求，本院不予支持。齐娟要求经纪公司赔偿损失的基础是其主张的经纪公司对齐娟的购房资格未尽审查义务，进而导致房屋买卖合同不能履行。经纪公司作为中介公司不是购房资格的审查单位。齐娟作为买受人，在交易前应当知道自身是否具有在京购房资格，并预判给付能力。而通过房屋买卖合同中就齐娟出售已购房产的约定表明，实际交易时齐娟知道自己没有购房资格，并采取售房腾出购房资格方式解决。至房屋买卖合同解除时，齐娟未出售房屋，因此，经纪公司对齐娟与薛俊英解除房屋买卖合同没有责任。齐娟要求经纪公司赔偿损失的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、薛俊英、齐娟、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》于2020年6月24日解除；二、本判决生效之日起五日内，北京我爱我家房地产经纪有限公司返还齐娟居间服务费十四万八千七百六十元；三、驳回齐娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千零五十五元七角八分，由齐娟负担四千七百八十元五角八分（已交纳）；由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担三千二百七十五元二角（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年八月二十四日法官助理  陈 欢书 记 员  郭莹莹