安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初761号 原告：刘理想，男，1982年8月29日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：金绍辉，安徽胜方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐立新，安徽胜方律师事务所律师。 被告：姬如军，男，1960年1月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：乔桂珍，女，1960年5月12日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述二被告共同的委托诉讼代理人：周伟，安徽亚星律师事务所律师。 上述二被告共同的委托诉讼代理人：张宝晨，安徽亚星律师事务所实习律师。 第三人：姬毛宁，女，1987年11月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：徐磊，安徽亚星律师事务所律师。 原告刘理想与被告姬如军、乔桂珍，第三人姬毛宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。本院依姬毛宁的申请依法追加其为第三人。因本案不宜适用简易程序，于2020年5月28日依法转为普通程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告刘理想及其委托诉讼代理人徐立新、金绍辉，被告姬如军及被告姬如军、乔桂珍共同的委托诉讼代理人周伟，第三人姬毛宁的委托诉讼代理人徐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘理想向本院提出诉讼请求：一、依法解除姬如军、乔桂珍与刘理想于2015年11月20日签订的《房屋转让协议》；二、依法判令姬如军、乔桂珍向刘理想返还购房款23万元，并支付利息62100元（以23万元为基数按年利率6%自2015年11月22日暂计算至2020年5月22日，以后的利息继续按年利率6%计算至款项付清时止）；三、依法判令姬如军、乔桂珍向刘理想支付从2017年11月21日起至2020年5月21日的房租费31795.2元（12元／平方米×88.32平方米×30月，以后的房租继续计算至合同解除时止）；四、依法判令姬如军、乔桂珍向刘理想支付违约金10万元；五、本案诉讼费、保全费等由姬如军、乔桂珍承担。事实与理由：2015年11月20日，刘理想与姬如军、乔桂珍签订《房屋转让协议》，双方约定将姬如军、乔桂珍名下位于淮北市相山区的房屋以28万元转让给刘理想，并约定协议签订二年内房租由姬如军、乔桂珍收取,两年后不能交付房产房租由刘理想收取。刘理想已按约定支付购房款23万元。协议签订两年后，因房价上涨等原因，姬如军、乔桂珍反悔,并起诉至法院要求与刘理想解除合同，法院审理后认为刘理想已按约履行了房屋转让协议,遂作出驳回其诉讼请求的判决。综上，姬如军、乔桂珍不诚信守诺,严重违反合同约定，已构成违约，侵害了刘理想的合法权益，请依法支持刘理想的诉讼请求。 姬如军、乔桂珍辩称，1、案涉房屋协议因违反法律的强制性规定而无效，故不产生违约金的赔偿问题。案涉房屋占用的土地属于划拨土地，在未获得人民政府批准的情况下，转让行为违法无效。2、假设双方之间的合同有效，合同不能履行的原因是案涉房屋属于政府回迁房屋，不具备上市交易条件，在签订合同时双方是明知的，合同无法履行的原因属于客观履行不能。合同标的28万元，约定10万元违约金10万元过高，应当根据双方各自的过错程度承担责任。3、无证据证明姬如军、乔桂珍收到23万元购房款，刘理想第二项诉讼请求没有事实依据。刘理想以本金23万元按6%的标准计算利息没有法律依据。4、房屋租赁费即安置过渡费系政府支付给被拆迁人的，与本案无关，与违约金不能同时请求。 第三人姬毛宁述称，刘理想的诉讼请求与姬毛宁无关系，其不应承担任何责任。同意姬如军、乔桂珍的意见。 本院经审理认定事实如下：2015年11月20日，乔桂珍与刘理想签订《房屋转让协议》，约定乔桂珍将其所有的位于淮北火车站（新）南广场北苑小区3幢13层1305室（建筑面积88.32平方米）房屋转让给刘理想，转让价格28万元，刘理想先付22万元，余款在乔桂珍将房产交付后三日内付清，乔桂珍协助刘理想办理产权转让手续，费用在1000元内由刘理想负担；协议签订后二年内房租由乔桂珍收取，二年后如不能交付房产由刘理想收取到房屋交付时止，并约定违约金10万元。姬如军、乔桂珍以刘理想未按协议约定支付购房款为由，向本院提起诉讼，要求解除双方的房屋买卖合同，本院于2018年4月10作出（2018）皖0603民初246号民事判决，判决解除双方之间的房屋转让协议。刘理想不服，上诉至淮北市中级人民法院，淮北市中级人民法院作出（2018）皖06民终764号民事裁定将该案发回重审。发回后，本院另行组成合议庭进行了审理，2018年12月24日，本院作出（2018）皖0603民初3978号民事判决，判决驳回姬如军、乔桂珍的诉讼请求。姬如军、乔桂珍不服，上诉至淮北市中级人民法院，淮北市中级人民法院作出（2019）皖06民终264号民事判决予以维持，判决认定刘理想签订房屋转让协议时已先行支付了23万元购房款。上述判决生效后，姬如军、乔桂珍向淮北市中级人民法院提出再审申请，认为刘理想没有证据证明其已支付了23万元购房款，淮北市中级人民法院于2020年5月11日作出（2020）皖06民申14号民事裁定驳回了其再审申请。2008年11月28日，乔桂珍与淮北市国有资产运营有限公司签订《淮北市火车站新广场房屋拆迁补偿安置协议》，载明乔桂珍原分配宅基地人口4人，为姬如军、乔桂珍、姬文兴、姬毛宁。安置房地点为南广场北苑小区3幢1304号和1305号。 另查，刘理想于2019年6月3日向本院申请诉前财产保全，请求对姬如军、乔桂珍名下的位于淮北火车站（新）南广场北苑小区3幢13层1305室房屋产权予以查封，当日，本院作出（2019）皖0603财保133号民事裁定书对该房屋予以查封，刘理想支付保全费2270元。涉案房屋现已具备交付条件。刘理想认为姬如军、乔桂珍以实际行动表示不再履行《房屋转让协议》，已构成根本违约，遂诉至本院。 以上事实，有刘理想提供的《房屋转让协议》、（2018）皖0603民初246号民事判决书、（2018）皖06民终764号民事裁定书、（2018）皖0603民初3978号民事判决书、（2019）皖06民终264号民事判决书、（2019）皖0603财保133号民事裁定书、（2020）皖06民申14号民事裁定书及姬毛宁提供的《淮北市火车站新广场房屋拆迁补偿安置协议》等证据在卷证明，本院予以认定。 本院认为，双方签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法为有效协议。第三人姬毛宁认为其系案涉房屋的共有人，姬如军、乔桂珍处置案涉房屋时未经其同意，该处分行为无效，房屋转让协议无效。姬如军、乔桂珍处分涉案房屋时虽未经共有人姬毛宁同意，该处分行为仅是无权处分行为，不必然导致案涉协议无效，仅产生物权无法变动的后果。案涉房屋已具备交付条件，刘理想认为姬如军、乔桂珍以其行为表明不再继续履行协议，且姬毛宁亦不认可转让房屋行为，刘理想要求解除该协议符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘理想要求支付以23万元为基数从2015年11月至2020年5月年利率6%的利息及自2017年11月至2020年5月的房屋租赁费。双方在协议中约定房屋二年内未交付的支付之后的房屋租赁费，根据上述规定，涉案协议已经解除，故对刘理想要求继续履行支付房屋租赁费的诉求不予支持，对其要求返还已付的23万元购房款及其相应利息的诉求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在《房屋转让协议》中约定的违约金数额10万元符合法律规定，本院予以支持。姬如军、乔桂珍称约定的违约金数额过高，因房屋买卖协议系2015年签订，至今已五年之久，房屋价格现已上涨，故对姬如军、乔桂珍要求减少违约金的请求不予支持。 综上，刘理想的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除姬如军、乔桂珍与刘理想签订的《房屋转让协议》； 二、被告姬如军、乔桂珍于本判决生效之日起十五日内返还原告刘理想23万元，并按年利率6%支付自2015年11月至实际付清之日止的利息； 三、被告姬如军、乔桂珍于本判决生效之日起十五日内支付刘理想违约金10万元； 四、驳回原告刘理想的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7658元，由原告刘理想负担574元，被告姬如军、乔桂珍负担7084元；保全费2270元，由被告姬如军、乔桂珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  朱晓瑜 人民陪审员  高 毅 人民陪审员  胡 林 二〇二〇年八月二十日 法官助理王宇婷 书记员张永芹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。