陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终7073号上诉人（原审被告）：陕西实正共赢投资控股有限公司，住所地：西安经济技术开发区未央路与凤城九路十字东北角经开万科中心******。法定代表人：陈秀玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：王海芳，女，1993年8月6日出生，汉族，法务，住。被上诉人（原审原告）：黄敏，女，1990年2月26日出生，汉族，住陕西省富平县。上诉人陕西实正共赢投资控股有限公司(以下简称实正公司)因与被上诉人黄敏房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初13842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现审理终结。实正公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判实正公司不予退还黄敏租赁保证金27103.5元、综合管理费18069元，共计45172.5元；2.一、二审诉讼费用由黄敏负担。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误。一审判决既然已认定租赁合同系因黄敏原因导致解除，则黄敏应承担全部违约责任。而双方在租赁合同中约定，如果因承租人原因解除合同的，则实正公司有权收回商铺，且不退还保证金。实际上，黄敏还给实正公司造成涉案商铺3个月持续空置的经济损失，因此一审判决降低违约金一节并无依据，损害了实正公司的利益。而综合管理费在双方租赁合同中约定在任何情况下不予退还的，且实正公司已进行了服务工作，故一审判决应予退还该费用，违反了公平原则。黄敏未到庭，未答辩，未提交书面意见。黄敏向一审法院起诉请求：1.判令解除黄敏与实正公司签订的合同号（201807）镐0104《商铺租赁合同》；2.判令实正公司返还黄敏房租保证金等费用82276元（其中：租赁保证金54207元、公共事业保证金10000元、进场费18069元）；3.判令实正公司赔偿黄敏房屋装修损失60000元；4.诉讼费由实正公司承担。一审法院认定事实：2018年11月27日，黄敏承租方（乙方）黄敏与实正公司出租方（甲方）实正公司签订《商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》系实正公司出租方（甲方）实正公司制作提供，合同约定实正公司将位于西安市地铁4号线行政中心站物业区商铺出租给黄敏使用，该商铺建筑面积为114平方米，以该面积作为计算租金及营运管理费等费用的面积，商铺实用率为50%；租期为3年，自2018年12月25日至2021年12月24日止。商铺用途供乙方作小阿妹米线品牌经营之用；租金为158.5元/平方米/月，合计18069元/月……租赁保证金黄敏在合同签订后三日内交纳相当于3个月基本租金即54207元作为租赁保证金；等等。黄敏应于签署本合同之日起三日内向实正公司交纳公共事业保证金。合同期届满或合同解除后，在黄敏未欠缴上述费用的情况下予以返还。……合同变更和解除……黄敏违反本合同及其补充条款的约定，且经实正公司提出后的三十日内，黄敏未予纠正的，实正公司有权提出解除合同。解除本合同的，有权解除合同的一方应主动向另一方提出。因解除本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失。……违约责任租赁期限内，黄敏逾期交付租金和/或综合管理费、营运管理费的，或逾期交付水、电、空调及其他费用的，每逾期一日，应按逾期支付金额的1%支付违约金；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，乙方应当向甲方支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，乙方已缴纳的租金、综合管理费及租赁保证金等均不予退还，同时乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期限根据本合同应付而未付的一切款项。若因乙方的违约行为造成甲方损失的，乙方还应负赔偿责任。租赁期限内，黄敏有下列行为之一的，实正公司有权单方面终止本合同，收回该商铺，黄敏应当向实正公司支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，同时应赔偿由此而给实正公司造成的损失：…黄敏中断、停止营业累计满三日…；等等。合同签订后，实正公司向黄敏交付商铺，黄敏对商铺进行装修，并向实正公司交纳各项费用198602.44元，其中公共事业保证金10000元；进场费18069元，租赁保证金54207元。另查明，2019年6月11日实正公司向黄敏发出《合同解除通知书》，载明因黄敏自2019年6月7日起擅自闭店停业至今等严重违反租赁合同第18.4条之规定，于2019年6月11日解除与黄敏的租赁合同。黄敏当庭认可实正公司合同解除的日期为2019年6月11日，对合同解除通知书载明合同解除原因及法律后果不予认可。一审法院认为，依法成立的合同双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，黄敏与实正公司双方签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同约定后，黄敏与实正公司按照合同约定进行履行，合同履行过程中，双方产生纠纷，实正公司于2019年6月11日通知黄敏双方的租赁合同解除，黄敏当庭认可合同解除日期，故对黄敏主张解除黄敏与实正公司双方签订的合同号（201807）镐0104《商铺租赁合同》，依法予以确认，该合同于2019年6月11日解除。关于黄敏主张的实正公司应返还其租赁保证金54207元，公共事业保证金10000元，进场费18069元，实正公司辩称按照双方合同约定黄敏退租，实正公司不退还黄敏已缴纳的租金、综合管理费及租赁保证金等，法院认为，案涉合同系实正公司提供的格式条款，合同中关于黄敏乙方违约情形的约定散布于合同不同章节，既约定承担三个月租金的违约责任，又约定黄敏已缴纳的租赁保证金，综合管理费及租金不予退还，该违约责任明显过高，且黄敏租赁商铺交纳租金的面积为建筑面积114平方米，而黄敏商铺实用率为50%，故酌定为黄敏停业退租承担的违约责任为黄敏应向实正公司支付1.5个月租金即27103.5元，黄敏已缴纳的租赁保证金54207元，公共事业保证金10000元，进场费18069元，扣除黄敏应当承担的违约责任，剩余55172.5元实正公司应当予以返还。关于黄敏主张实正公司赔偿其装修损失的主张，因黄敏与实正公司合同解除系黄敏造成，按照双方合同约定，该损失实正公司不承担，故对黄敏主张的装修损失不予支持。关于实正公司辩称的黄敏欠付租金及电费、占用费，因实正公司已另案起诉，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、原告黄敏与被告陕西实正共盈投资控股有限公司于2018年11月27日签订的合同号（201807）镐0104《商铺租赁合同》解除；二、被告陕西实正共盈投资控股有限公司于本判决书生效后十日内给付原告黄敏55172.5元；三、驳回原告黄敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3145元，原告已预交，由原告黄敏负担1966元；由被告陕西实正共盈投资控股有限公司负担1179元，于上述款项履行时一并给付与原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，黄敏与实正公司于2018年11月27日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，与法不悖，应为有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，享有相应权利。该租赁合同中约定，“黄敏中断、停止营业累计满三日的，实正公司有权单方面终止本合同”。合同履行中，实正公司于2019年6月11日向黄敏发出《合同解除通知书》，载明因黄敏自2019年6月7日起擅自闭店停业至今等，通知黄敏解除双方租赁合同关系。黄敏于一审审理中对于合同解除日期表示认可，故双方租赁合同关系于2019年6月11日解除。虽然黄敏对于合同解除应承担相应违约责任，但考虑到该《商铺租赁合同》系实正公司提供的格式条款，合同中关于承租方违约情形及违约责任的约定散布于合同不同章节，既约定承担三个月租金的违约责任，又约定黄敏已缴纳的租赁保证金、综合管理费及租金不予退还等，上述违约责任明显过重，且黄敏承租商铺交纳租金的标准为建筑面积114平方米，而该商铺实用率仅为50%，故一审判决酌定黄敏的违约责任为向实正公司支付1.5个月租金即27103.5元一节，并无不当。经核，黄敏已缴纳租赁保证金54207元、公共事业保证金10000元，以及进场费18069元，扣除黄敏应当承担的违约赔偿金27103.5元，剩余55172.5元实正公司应当予以返还。至于黄敏欠付实正公司的租金、场地占用费、运营管理费及水电费一节，实正公司已另案起诉，故本案不予处理。综上所述，实正公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费929元，由陕西实正共赢投资控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年八月二十六日书记员  杨雪薇