广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初2994号原告：何蝶珍，女，1956年11月2日出生，汉族，住广州市天河区********。公民身份号码：440************547。委托代理人：袁建军，广东华誉品智律师事务所律师。委托代理人：谢嘉昊，广东华誉品智律师事务所律师。被告：英德市下太镇人民政府，住所地英德市********。法定代表人：梁某1。委托代理人：陈志文，该镇副镇长。委托代理人：黄志平，该镇规划所所长。原告何蝶珍与被告英德市下太镇人民政府建设用地使用权合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何蝶珍的委托代理人袁建军、谢嘉昊，被告英德市下太镇人民政府的委托代理人陈志文、黄志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何蝶珍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2013年12月20日签订的《旅游项目征地合同书》;2判决被告向原告返还款项本金人民币1633461元;3.判决被告向原告支付违约金1633461元；4.判决被告赔偿原告的资金占用损失，资金被占用损失按欠款本金的年利率6％计算，利息从2014年1月15日起开始计算;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2013年12月20日，被告与原告签订了《旅游项目征地合同书》。合同约定项目用地位于英德市******黄屋小组，投资规模第一期为500亩，被告征地后以4.38万元/亩的价格出让给原告。项目用地完成招拍挂后，按4.38万元/亩扣除后，余额全额奖励给原告。合同约定，合同签订后7天内，原告预付50万元，当被告取得80％被征地村民签字后，被告预付250万元。合同第二条第一款约定，被告按照原告建设项目的要求，按照时间将需要规划建设的土地报上级国土部门调整为旅游用地并取得建设用地指标，所产生的费用由被告支付，按时将项目用地交付给原告使用合同第四条还约定，因被告的原因不能执行本合同条款，造成原告不能得到合法有效的土地使用权或不能顺利进行建设，被告须双倍赔偿原告已付款项作为违约金。合同签订后，原告于2013年12月23日向被告汇款50万元，于2014年1月13日向被告汇款100万元，于2014年1月15日向被告汇款133461元，合计共1633461元。此外，原告还响应被告倡议，向被告财政所的教育创强基金捐款30万。原告汇款后，被告因未取得建设用地指标，征地不成，未能向原告交付并办理土地的转让手续。经原告催促，被告于2019年7月3日向原告付款人民币20万元，2020年1月20日向原告付款人民币2万元，总计人民币22万元。被告上述付款未能弥补原告资金被占用的损失。根据房地产行业的融资惯例，房地产行业融资一般融资利息都超过月息2％。基于被告为政府部门考虑，原告现仅按月利率6％向被告提出资金被占用损失赔偿请求。因被告的还款尚未弥补原告的资金被占用损失，被告所偿还的款项应先弥补原告的资金被占用损失，再用于冲抵还款本金。综上，原告为了维护自身合法权益，特具状起诉，请求法院依法判决支持。被告英德市下太镇人民政府辩称，2013年12月20日，原、被告双方经协商，签订了《旅游项目征地合同书》，该合同签订后，原告于2013年12月23日向被告汇款50万元、2014年1月13日汇款100万元，合计150万元。2014年1月15日原告汇款133461元，作为原告自用的项目测量费。由于种种原因，未能办理征地手续，导致合同无法履行下去。2019年7月3日，被告向原告退还了20万元、2020年1月20日退还2万元，合计22万元。原告汇款总额与被告退款总额对比为150万元-22万元=128万元。被告同意退还原告款项128万元。被告不应赔偿原告的所谓资金占用损失。首先，《旅游项目征地合同书》没有约定资金占用损失赔偿条款。其次，《旅游项目征地合同书》是无效合同，根据法律规定，无效合同的违约金约定也是无效的。最后，原告作为完全民事行为能力人，其应当知道签订及履行《旅游项目征地合同书》的风险性，原告在签订《旅游项目征地合同书》时也有过错，应当承担过错责任。综上所述，被告认为，原告请求被告赔偿其资金占用损失没有事实依据和法律依据，恳请法院驳回原告关于赔偿资金占用损失的诉讼请求。经审理查明，2013年12月20日，原告何蝶珍与被告英德市下太镇人民政府签订《旅游项目征地合同书》，约定由原告何蝶珍在英德市***********投资建设旅游项目，第一期征地约500亩，在原告何蝶珍通过招拍挂取得该地块国土使用证等手续后开始建设。该宗土地以4.38万元/亩的价格由被告英德市下太镇人民政府出让给原告何蝶珍，土地款的总价为2190万元，包括征地、青苗、拆迁补偿款；征地经费；土地交由市国土局招拍挂前的其他费用（包括但不限于调整规划用地指标、建设用地指标等），土地平整的费用由原告何蝶珍负责。项目用地由被告英德市下太镇人民政府按法定程序依法出让给原告何蝶珍使用，原告何蝶珍按照国家规定下太镇旅游商业用地最低出让价格摘牌后，被告英德市下太镇人民政府按照出让价4.38万元/亩将该土地余下预付地价款在招拍挂出让价款总额中扣除后，余额由被告英德市下太镇人民政府财政于原告何蝶珍付清出让金给市国土局后30天内全额奖励给原告何蝶珍用于项目基础设施建设。签订合同7天内，原告何蝶珍支付给被告英德市下太镇人民政府50万元，作为该项目的诚意金(当征地完毕后诚意金自动转为预付首期地价款)。被告英德市下太镇人民政府在收到原告何蝶珍的诚意金后立即启动征地工作，当被告英德市下太镇人民政府取得80％被征地村民签字后原告何蝶珍再支付250万元给被告用作征地经费(当征地完毕后上述征地经费自动转为预付首期地价款)。被告英德市下太镇人民政府须于6个月内将路边300亩用地取得旅游商业规划用地指标并完成该300亩土地村民100％签字同意被征地，将地块交付给原告何蝶珍进行围闭30日内原告何蝶珍支付给被告800万元整（当征地完毕后上述征地经费自动转为预付首期地价款)用于征地补偿。余下预付地价款按合同第一条第(五)点约定履行。被告英德市下太镇人民政府力争在合同签订一年内调配好该地块的规划用地指标和建设用地指标并将地块交予市国土局进行招拍挂，否则视为其违约处理。招拍挂前所产生的费用由被告英德市下太镇人民政府负责，摘牌后原告何蝶珍办理土地使用权证、林地使用证等手续所产生的费用由其支付。被告英德市下太镇人民政府需按照原告何蝶珍建设项日的要求，按约定时间将需要规划建设的土地报上级国土部门调整为旅游用地并取得建设用地指标，所产生的费用由其支付，按时将项目用地交付给原告何蝶珍使用。因被告英德市下太镇人民政府原因不能执行合同条款，造成原告何蝶珍不能得到合法有效的土地使用权或不能顺利进行建设，被告须双倍赔偿原告何蝶珍已付款项作为违约金。同时，被告须按合同的规定按时交付项目用地给乙方使用，并按合同约定时间将地块交予国土部门进行招拍挂，否则视为甲方违约，原告何蝶珍有权终止合同，被告须双倍赔偿原告何蝶珍已付款项作为违约金。原告何蝶珍应按合同规定支付相关款项，如违反规定，被告英德市下太镇人民政府有权终止本合同，原告何蝶珍已支付的款项被告不予退回作为违约金。2013年12月23日、2014年1月15日、2014年1月23日，原告何蝶珍分别向被告英德市下太镇人民政府汇款50万元、133461元、100万元。2019年7月3日、2020年1月20日，被告英德市下太镇人民政府向原告何蝶珍还新联黄屋征地项目款20万元、2万元。以上事实，双方并无异议，本院予以确认。对双方有争议的事实，本院分析认定如下：1.关于涉案合同效力的问题。本案中，虽然合同中约定是被告向原告出让土地，但是同时约定被告在调配好涉案土地的规划用地指标和建设用地指标，依法将该地块交给国土部门进行招拍挂，原告通过招拍挂取得涉案土地使用权，土地的出让价格以原告在招拍挂中的摘牌价格为依据。显然，根据该合同依据，原告要取得案涉土地的使用权，需通过招拍挂的方式获取。被告作为镇政府，在合同履行过程中是协助原告办理建设用地使用权出让手续及完成土地的前期开发等义务。因此，原、被告之间签订的《旅游项目征地合同书》属于被告协助原告办理建设用地使用权出让手续及完成土地的前期开发等内容的合同，该合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。2.关于涉案合同是否应解除的问题。按照合同约定，被告应于合同签订后一年内，即2014年12月20日前将合同项下的土地交给国土部门进行招拍挂，，但被告未在上述时间内完成土地的规划用地和建设用地指标。就本案而言，原告签订合同的目的在于在涉案土地上投资建设旅游项目，进而获得可能产生经营收益的机会，而被告是否能够完成涉案土地的建设用地指标，按时将涉案土地交由国土部门进行招拍挂，直接影响涉案合同能否实现，由于被告未能按照合同约定按期将涉案土地交付国土部门进行招拍挂，且未提供证据证实涉案土地依法取得建设用地指标，直接影响原告能否开发利用涉案土地，属于迟延履行债务并导致合同目的不能实现的行为，故对原告要求解除《旅游项目合同书》的诉讼请求，本院予以支持。3.关于违约责任承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告要求被告返还已交的土地预付款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因原告未提交实际损失的证据，根据合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的二十九条的规定，确定被告按照年利率6%的标准向原告支付违约金。4.对于原告向被告转账的133461元应否返还的问题。因被告出具的收据上载明该笔款项为旅游项目征地合同款，被告辩称该笔款项实为土地测量费用，但根据涉案合同约定，地价款包括土地在交由国土部门招拍挂前的费，而平整土地的费用才是由原告负责，故对被告辩称该笔款项不予返还的意见，本院不予采纳。本院认为，原、被告双方签订的《旅游项目征地合同书》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。本案中，因被告未按合同约定办理涉案土地的规划用地指标和建设用地指标，并交由国土部门进行招拍挂，其行为构成违约。被告应返还原告已支付的征地合同款，并承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告何蝶珍与被告英德市下太镇人民政府于2013年12月20日签订的《旅游项目征地合同书》予以解除；二、被告英德市下太镇人民政府于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告何蝶珍征地合同款1633461元及违约金（以实欠金额为基数，按照年利率6%的标准计付自2014年1月15日起至偿清欠款之日止的利息，扣除被告已支付的22万元）；三、驳回原告何蝶珍的其他诉讼请求。本案受理费11542.44元，由被告英德市下太镇人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  周新宇二〇二〇年七月二十八日书记员  罗兰君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。