江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5879号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州吴江建屋摩丽茂置业有限公司。法定代表人：深川真，该公司董事长。委托诉讼代理人：裘力，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昱，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：秦逸芝。委托诉讼代理人：文举，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王勤，系秦逸芝母亲。上诉人苏州吴江建屋摩丽茂置业有限公司（以下简称置业公司）因与被上诉人秦逸芝商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初13059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持置业公司全部一审本诉请求，驳回秦逸芝全部一审反诉请求；秦逸芝承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、导致涉案商品房买卖合同不能履行且最终解除的原因在于秦逸芝存在恶意逾期付款的根本违约行为。本案自始至终银行信贷政策未发生根本性变化，不存在不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同的情形。未获得银行贷款不影响案涉合同目的的实现。除贷款外，秦逸芝完全可以以其他方式付房款，其完全有能力支付尾款，却向案外人支付与逾期尾款金额相当的款项，属对案涉合同的恶意违反。二、一审法院未查明秦逸芝无法获得贷款的根本原因在于其自身资质不足。所谓假流水仅是在置业公司不知情的情况下，案外人徐安阳个人为秦逸芝顺利获得贷款提供便利，并非是秦逸芝无法获得贷款的原因。从先后顺序看，是秦逸芝不符合贷款条件在先，办理假流水在后，不能用发生在后的事实作为发生在先的事实的原因。在认购单中置业公司已就按揭贷款事宜进行了必要的提醒，一审法院认定置业公司未给予足够的提醒与审查缺乏事实和法律依据。三、一审法院将案外人徐安阳的行为简单认定为置业公司的行为，系严重的法律认定错误。置业公司提交了客户登记表、苏州新明阳投资顾问有限公司出具的情况说明及社会保险缴费明细，证明徐安阳是苏州新明阳投资顾问有限公司的员工。即使徐安阳在认购单业务经办人处签字，仅为记录该人员的销售业绩，不能以此判断徐安阳与置业公司之间存在劳动关系或代表置业公司。退一步而言，即使徐安阳与置业公司构成代理关系，其通过制作假流水的违法手段试图骗取银行贷款已超出一般民事法律行为的范畴，置业公司对此毫不知情，更未收取任何费用。秦逸芝也不属于善意相对人，其在被告知银行流水不符合贷款条件后，为获得银行按揭贷款仍配合徐安阳制作假流水，包括办理交通银行卡、存入100元等，并向徐安阳付费。制作假流水属于徐安阳个人与秦逸芝的合谋行为，不应由置业公司承担责任。秦逸芝辩称，一、本案所涉《商品房买卖合同》无法履行而解除的原因在于置业公司为秦逸芝制作假银行流水导致秦逸芝无法获得银行贷款，合同无法履行的过错方和责任方系置业公司。二、秦逸芝积极履行合同，并全力配合置业公司办理购房及贷款事项，不存在违约行为。三、秦逸芝是否购买其他房产、是否有资金能力全额支付购房款，均与本案房屋买卖无关，不影响本案《商品房买卖合同》的履行。四、从秦逸芝的角度看，徐安阳就是代表置业公司与秦逸芝交易的。秦逸芝对于办理购房手续和贷款手续的事项都不了解，不知道销售人员所为的做流水的意思，以为是购房的正常流程。不能因其基于对房屋买卖合同相对方的信任而采取的配合措施当作其故意的违法行为。置业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除置业公司与秦逸芝于2018年8月6日签订的《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201808010071)。2.判令秦逸芝无条件配合置业公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所需要的费用由秦逸芝承担。3.判令秦逸芝支付违约金219162.75元(房屋总价款4383255元的5%)。4.判令由秦逸芝承担置业公司支出的律师费80000元。5.判令由秦逸芝承担本案的诉讼费。上述第三、第四项诉请的相应款项，置业公司有权从应退还款项即1483255元中予以抵扣。秦逸芝向一审法院反诉请求：置业公司立即退还秦逸芝已支付的购房款1483255元，支付违约金219162.75元，反诉费由置业公司承担。一审法院认定事实：2018年5月15日，王勤至北极星尚雅苑楼盘看房，销售人员徐安阳接待了王勤。王勤在《北极星尚雅苑客户登记表》上签上其与女儿秦逸芝的姓名并留下手机号码，《北极星尚雅苑客户登记表》显示徐安阳系销售，所在公司为“新联康”。2018年6月11日，苏州市住房和城乡建设局向置业公司颁发商品房预售许可证（有效期至2019年5月10日）。该许可证显示：售房单位为置业公司，项目名称为尚雅苑，房屋幢号为：1幢、2幢、3幢、6幢、7幢、8幢、11幢、12幢、15幢、16幢、17幢。2018年6月22日，置业公司（甲方）与王勤（乙方）签订《北极星尚雅苑认购单》，王勤将其女儿秦逸芝的姓名一起写在“乙方”处。认购单显示：开发商为置业公司，认购人为王勤，身份证号码：、，电话：137××******，地址：吴江区松陵镇永康西路**，提示：以上地址、联络人姓名及联络人电话务必如实填写，如有更换，请立即以书面形式通知甲方，否则由此引起的一切法律责任由乙方承担。所购房屋为《北极星尚雅苑》8幢9层902，所购房屋单价为25710.62元/平方米，所购房屋建筑面积为172.04平方米(该面积为预测面积，最终以实测为准)，所购房屋总价肆佰肆拾贰万叁仟贰佰伍拾伍元整，定金50000元，特别提示：客户购房之权利义务以商品房买卖合同为准。确认事项：1、在签订本协议书时，乙方己充分了解其认购房屋及其周边环境的详细情况，并已仔细阅读甲方提供的《苏州吴江区商品房买卖合同》示范文本(含补充条款及附件内容)及销售现场公示文件，并确认没有异议。2、乙方应自收到甲方通知后的7日内，携带本协议书、购房首付款、身份证件及其他相关资料至尚雅苑售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并支付首付款(含协议之定金)，逾期不办理者视同违约，甲方有权取消所有相关优惠(如团购优惠等)且/或将该房屋另售第三方、乙方交付的定金不予退还，而无需另行催告。3、未经甲方书面同意，乙方不得将本认购书下乙方权益转让给他人。4、乙方需要办理按揭贷款的，须在签署本协议书前与银行机构确认能够为银行提供完善的按揭资料，并且足额办理按揭。如乙方以贷款银行审批的贷款金额不足为由，拒绝与甲方签订《商品房销售合同》，将视同违约，甲方不另行催告，并有权解除本协议书，将该房屋另售第三方，同时乙方己交付的定金将作为违约金不予退还。5、乙方在本认购书中提供的联系地址应准确、详尽，如变更联系地址或电话号码，须以挂号邮件的形式及时通知甲方，否则甲方按本认购书所列地址发出的任何书面邮件后第三日视为乙方收悉。6、本认购书一式二份，甲乙双方各执一份。本认购书经甲方盖章、乙方签字盖章并且乙方支付约定定金后生效，于甲、乙双方签定《商品房买卖合同》或第2、4条约定情况出现后终止，本认购书终止后乙方所持原件由甲方收回。徐安阳在甲方“业务经办人”处签名。签署《北极星尚雅苑认购单》后王勤在置业公司刷卡支付定金50000元，置业公司向王勤开具5万元的定金收据。2018年7月6日秦逸芝在置业公司刷卡支付首付款1433255元，置业公司向秦逸芝开具了同等金额的首付款收据。认购单签订后，徐安阳让秦逸芝拉银行流水，准备就涉案房屋向银行贷款。秦逸芝向徐安阳提供盖有中国工商银行股份有限公司吴江支行自助回单机专用章的《借记卡账户历史明细清单》，该银行流水显示：户名为秦逸芝，卡号：62×××12，工作日期自2016年6月2日-2018年7月16日，该银行流水未反映秦逸芝有固定工资收入。因该银行流水不符合贷款条件，2018年6月28日徐安阳让秦逸芝在交通银行办理一银行卡，并存入款项100元。随后徐安阳负责给秦逸芝办理了一份交通银行假流水，该假流水（即交易清单）显示：户名为秦逸芝，卡号：62×××67，查询时间为2018年6月28日，交易日期2017年7月1日-2018年6月26日每个月工资转存3万元左右。2018年8月6日,置业公司与秦逸芝签订《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201808010071)，约定秦逸芝向置业公司购买松陵镇春兰街588号尚雅苑8幢902商品房，总价款暂定为4383255元。付款方式(贷款方式付款)：买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的33.84%，其余部分房价款由买受人贷款支付。买受人自行选择贷款银行,买受人同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料，因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后10日内，以自有资金或其他方式支付(含获得原贷款银行贷款或获得贷款金额符合申请贷款数额)，并不承担本合同第七条约定的违约责任。若买受人在上述期限内仍不能付清的，出卖人有权解除本合同。自出卖人解除合同通知书送达之日起15日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，并按本合同第四条约定房屋总价款的5%向出卖人支付违约金；出卖人应退还买受人已付房款。因出卖人的原因导致买受人未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权单方书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同通知书送达之日起15日内将买受人已支付的价款退还买受人，并按照本合同第四条约定房屋总价款5%向买受人支付违约金。但双方就具体的付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议的除外。因不可归责于双方的原因，导致买受人未能在约定的付款日获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并于15日内签订补充协议；协商不成的，双方均有权单方面书面通知对方解除本合同。自解除合同的书面通知送达之日起十五日内，出卖人应当将买受人已支付的房价款及相应利息(按中国人民银行同期同档存款基准利率计算)和定金退还买受人。第七条（买受人逾期付款的违约责任）买受人如未按本合同第五条或附件三的约定向出卖人支付房价款的，按逾期时间，分别作如下处理：(本条第1款和第2款不作累加处理)1、逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日(该数字应当等同于本条第1款中的数字)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起15日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按本合同第四条约定房屋总价款的5%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任；出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日上，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金(该比率应不小于本条第1款中的对应比率)，合同继续履行。本条所称逾期应付款是指依照本合同第五条或附件三约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同的解除第三十五条(单方解除权行使期限)本合同中对买卖双方的单方解除权的行使期限有约定的，解除权应当在约定的期限内行使，超过约定期限不行使的，解除权消灭。对行使期限没有约定的，经对方当事人催告后，解除权的期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第三十六条(解除合同的违约责任)买卖双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格执行。本合同生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求解除合同的，构成违约，除双方另行约定外，守约方有权要求继续履行合同，或者要求违约方按本合同约定承担违约责任，并按本合同第四条约定房屋总价款的2%赔偿对方损失。第三十七条(注销网上备案)本合同签订并网上备案后，买卖双方均可依据本合同行使单方解除合同权。单方解除合同后，被解除方应配合解除方办理注销本合同网上备案手续。对方不能配合的，解除方可以按照本合同第四十一条约定的仲裁或起诉方式确认单方解除合同后，向房屋所在地的行政主管部门申请办理本合同网上备案注销手续。送达第三十八条(送达的方式和地址)任何根据本合同发出的文件，均应以面呈、快递或邮寄挂号信的方式送达至对方在本合同第一部分所列地址（秦逸芝联系电话137××******，联系地址：吴江区松陵镇永康西路860号），任何一方变更送达地址应及时书面通知对方，若因怠于通知造成无法送达的，视为送达。第三十九条(送达)通过面呈或快递方式发出的文件在送到对方的送达地址并由对方签收时视为送达；若对方不能或不愿签收文件，而文件发出方能以公证形式证明送达行为及送达的文件内容的，则在公证机构为该事实出具公证书之日起当日视为送达。不可抗力除外。秦逸芝向置业公司承诺其符合相关购房政策。补充条款约定：无论乙方采用何种付款方式，双方签订《商品房认购书》中约定的乙方支付的定金均在支付首付款时冲抵相应部分房价款，不再具有定金性质。若乙方支付房款采用银行贷款方式的，则乙方应在签订本出售合同之日起30日内付清全部房价款。如出卖人通过仲裁或诉讼途径追究买受人的上述逾期付款违约责任的，买受人还需承担出卖人为此支出的律师费、诉讼费、执行费等诉讼仲裁相关费用，具体费用需以仲裁委员会/法院的裁决/判决为准。关于送达：本合同相关的所有通知均以书面形式送达、以挂号信及邮政特快专递方式通知时，发送5日后视为送达。附件三：买受人采用贷款方式购房的，须在合同签订同时付清首付款1483255元整(商品房总价款的33.84%)。买受人已支付的定金50000元转为首付款；除首付款外，买受人应当支付的剩余房款金额(贷款支付部分)为人民币2900000元，应于合同签订日起的30日内付清。该合同已在系统中备案。2018年12月22日置业公司通过挂号信邮寄给秦逸芝函件，内容为：秦逸芝：鉴于阁下已于2018年8月6日与我司签订了关于购买江苏省苏州市吴江区尚雅苑8幢902室(以下称该房屋)之《苏州市商品房买卖合同》(以下称“购房合同”)。根据该购房合同之约定，阁下已选择贷款方式按约定价格购买该房屋，并应在该购房合同签署之日起30日内付清全部房价款。现阁下因自身原因未在约定时间内付清房价款，故特此催告阁下应在我司发出本书面通知后的10天内付清全部房价款，如阁下在此期限内仍不支付，则我公司将按购房合同约定处理。现特此函告阁下，请阁下务必于2018年12月31日18点之前至吴江区尚雅苑售楼处办理付清房价款事宜。如阁下未能于本函规定期限前付清房价款，则我司有权根据该购房合同之约定，视为阁下违约。我司有权解除该购房合同，并有权要求阁下按该购房合同约定承担相应的违约责任。本函将以邮政挂号方式寄往阁下的联系地址。该挂号信收件人地址填写为江苏省苏州市吴江区永康西路860号，收件人姓名秦逸芝，联系电话188××******（与合同上所留手机号码不一致）。后被退回（邮戳时间2019年1月23日，原因为“通知，电话不接”，备注“下一班再投”；邮戳时间2019年1月30日改退批条：逾期退回）。2019年1月8日置业公司再次邮寄函件给秦逸芝，限秦逸芝付清房价款的时间为2019年1月17日，其余内容同第一份函件。该挂号信收件人地址填写为苏州市吴江区中南世纪城，收件人姓名王勤，联系电话137××******（即合同上所留手机号码）。后被退回（邮戳时间2019年1月9日，原因为“家中无人，自取”，备注“下一班再投”；邮戳时间2019年2月12日改退批条：逾期退回），该挂号信由徐安阳邮寄。2019年5月30日，置业公司通过挂号信邮寄给秦逸芝函件，内容为：秦逸芝：根据阁下与我司于2019年8月6日签署的关于购买江苏省苏州市吴江区松陵镇春兰路588号尚雅苑8幢902室(以下称该房屋)之《苏州市商品房买卖合同》(以下称“购房合同”)之约定，如阁下未按购房合同第五条、第七条在规定期限内获得银行贷款或以自有资金支付剩余部分房款的，则我司有权解除购房合同，并可按照本合同第四条约定的房屋总价5%的金额向阁下收取违约金，就阁下的违约行为，现特此函告阁下，因阁下违约，根据购房合同的约定，本司有权发出本购房合同解除通知书。自本通知书送达之日起15日内，我司有权按照购买合同约定的房屋总价的5%(即219162.75元人民币)向您收取违约金。同时，我司也会退还阁下已支付的房款。本函将以邮政挂号方式寄往阁下的联系地址。该挂号信收件人地址填写为江苏省苏州市吴江区中南世纪城，收件人姓名秦逸芝，联系电话188××******/137××××****。后被退回。2019年8月22日，置业公司通过挂号信邮寄给秦逸芝函件，内容为：秦逸芝：就您购买我司商品房一事，双方已经签订了商品房买卖合同。因您逾期未办理房屋贷款且至今仍未支付所购商品房的全款，已经构成对商品房买卖合同的严重违约。故我司现郑重通知您在收到本通知后3日内及时联系我司办理退还商品房及解除合同事宜。若您仍拒绝配合或借故拖延，我司将通过一切法律途径（包括但不限于诉讼）维护我司的合法权益，并依法追究您的违约责任。本函将以邮政挂号方式寄往阁下的联系地址。该挂号信收件人地址填写为吴江区松陵镇永康西路860号，收件人姓名秦逸芝，收件人电话137××******。后被退回。当天，置业公司还将上述函件通过特快专递邮寄给秦逸芝，收件人地址填写为江苏省苏州市吴江区松陵镇永康西路860号，收件人姓名秦逸芝，联系电话：188××******，因收件人拒收被退回。8月22日，置业公司工作人员高薛林通过短信方式把上述内容发送到133××××****及188××××****手机上，且发送成功。2019年9月17日，置业公司与上海市锦天城律师事务所签订聘请律师合同，约定置业公司就本案诉讼应向该律师事务所支付的律师代理费为80000元。该律师事务所于2019年9月17日开具了等额的律师服务费发票。诉讼中，置业公司未能向法庭提供律师服务费发票原件附卷。置业公司向法庭提供苏州新明阳投资顾问有限公司出具的情况说明二份，其中一份于2019年9月3日出具，上记载“置业公司：现关于客户秦逸芝涉及“贷款包装”情况说明如下：一、本公司对于客户秦逸芝所涉“贷款包装”事宜不知情；二、经核查，从未有任何员工收取客户秦逸芝任何费用；三、客户秦逸芝的置业顾问是徐安阳。该员工已于2019年1月24日因个人原因申请离职”。另一份于2019年11月26日出具，上记载“《客户登记表》是我司原销售人员徐安阳（已离职）在接待客户时填写。所勾划的“新联康”所对应本公司，是苏州新明阳投资顾问有限公司。因苏州新明阳投资顾问有限公司与房地产营销代理知名企业新联康（中国）有限公司存在渊源与合作关系，故《客户登记表》中所勾划的“新联康”实际对应的即为本公司”。苏州新明阳投资顾问有限公司为徐安阳缴纳社保至2019年1月。2018年10月4日，秦逸芝与苏州苏源房地产开发有限公司签订中粮·鲲域认购书一份，约定秦逸芝认购苏州苏源房地产开发有限公司中粮·鲲域（备案名：中粮本园）1960幢住宅一套，成交总价为9055274元，秦逸芝采用按揭贷款方式支付房款。认购书签订后，秦逸芝合计支付2725274元。2018年11月12日，在苏州市区商品房销售网上管理系统生成了涉案房屋的网签商品房买卖合同。2019年1月、5月，苏州苏源房地产开发有限公司向秦逸芝发函，要求秦逸芝在网签合同上办理签字等相关手续；要求解除商品房买卖合同并由秦逸芝支付违约金。2018年10月12日，秦逸芝的母亲与苏州苏源房地产开发有限公司工作人员存在以下微信聊天记录。2018年10月12日，秦逸芝的母亲说：先不要签什么协议，到时候贷款批不下来钱不退还，等批了贷款再说。工作人员说：那你不网签的话，你贷款先弄不了的，那现在就是流程的话，是先网签的话再做贷款，这边的话，反正你那个尚雅苑的房子尽快去把它退掉吗；要不然你几百万付在这里的话，你不网签的话，对你来说也那个样，也不安，不保险，那房子不是你的呀。之后，公司工作人员几次与秦逸芝的母亲联系，未果。2019年6月苏州苏源房地产开发有限公司向一审法院提起诉讼，该案一审法院于2019年12月3日作出判决，判决秦逸芝配合办理注销网上备案手续。对秦逸芝要求返还购房款的相应主张，该案不予理涉。一审法院就本案邮寄给秦逸芝的诉状副本、应诉通知书等诉讼材料，秦逸芝于2019年10月14日签收。庭审中，秦逸芝向法庭提供王勤与徐安阳的微信聊天截图，微信内容为：2018年5月28日，徐安阳向王勤索要秦逸芝的手机号、身份证号及姓名。2018年6月20日，徐安阳让王勤准备好5万元的借记卡，借记卡可以用购房人本人或者直系亲属。6月24日，徐安阳让王勤通知秦逸芝抽空去银行拉一下一年的银行流水，拉完后徐安阳给银行看一下，如果不行，这边就要去做流水。然后让王勤首付款尽快准备好。6月26日，王勤将拉好的流水发给徐安阳。6月27日，徐安阳联系王勤，让秦逸芝办一张交通银行卡，然后存100元，将流水拉出来，并询问王勤贷款银行是否选择邮储。6月28日，徐安阳告知王勤流水只有本人能拉。后徐安阳告知王勤“如果您这边贷款贷少一点，就大概100多万，然后我们找人把那个包装的人家那个贷款做吧，大概也就省事了”。徐安阳建议王勤她们和邮政储蓄银行高层打个招呼，让银行贷款放下来。9月2日，王勤告知徐安阳“你告诉银行流水不对，怎么再打招呼”。9月3日徐安阳称，大家一起想办法将贷款做下去。9月30日，徐安阳问王勤“你们这边确定不要了吗”，王勤答复把房退掉，房贷办不了。徐安阳告知“从我这边退，那个定金五万就拿不到了”。庭审中，秦逸芝还向法庭提供电话录音，称系王勤与置业公司工作人员包某的电话录音，证明置业公司因徐安阳为秦逸芝及其他购房者办理假流水事项而要求其离职。置业公司为购房者做假流水系普遍存在的情况，置业公司也为其他购房者办理假流水并且银行贷款顺利办理完成。另外，置业公司事先会对购房者资格进行初步审查，如无法办理银行贷款的，置业公司会拒绝买房人的买房要求。对该电话录音的真实性置业公司不予认可。诉讼中，秦逸芝陈述，2018年5月，王勤来到吴江太湖新城北极星尚雅苑售楼处看房。前台接待后得知王勤需要购房，便拿出一张空白《北极星尚雅苑客户登记表》，让王勤填写了姓名、联系电话、性别、年龄，其他内容均没有填写。此后前台将王勤引给徐安阳，由徐安阳接待，徐安阳向王勤介绍了楼盘情况。徐安阳并没有告知其属于哪家公司员工，整个售楼大厅也无标识告知买受人委托销售公司进行销售。2018年6月22日，楼盘开盘，秦逸芝摇号摇中后，开发商并没有给买受人时间审查认购单内容，徐安阳以及开发商其他人员也没有向买受人讲解认购单内容。北极星尚雅苑认购单是开发商提供的格式合同，关于办理按揭贷款事项并没有黑体特别标注，作为已经十几年没有买过房的王勤来说，并不知道徐安阳提出的银行流水有何用途。秦逸芝未曾收到催款函、解约函及短信解约通知。以上事实，有置业公司提供的商品房预售许可证、《北极星尚雅苑认购单》、《苏州市商品房买卖合同》、（2019）苏0509民初7798号民事判决书、合同签查询房屋信息、收据、客户登记表、中国农业银行持卡人存根、聘请律师合同、律师服务费发票、国内支付业务付款回单、短信、挂号信、特快专递、商品房买卖合同备案信息网页截图、苏州工业园区社会保险（公积金）缴费明细表，秦逸芝提供的《北极星尚雅苑认购单》、《苏州市商品房买卖合同》、支付凭证、交通银行流水、工作证明、工行借记卡明细、微信聊天、交通银行个人客户交易清单及当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，秦逸芝与置业公司签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。置业公司与王勤签订《北极星尚雅苑认购单》，徐安阳在置业公司盖章处签名，且徐安阳也曾代表置业公司发信向王勤催款，一审法院认定徐安阳的行为系代表置业公司的行为，其行为产生的责任由置业公司承担。秦逸芝非房屋买卖专业人士，对房屋按揭贷款方面认识不够，置业公司未给予足够的提醒及审查，特别在银行流水不符合贷款条件的前提下，主动向秦逸芝提出做假流水来申请贷款。《吴江市商品房买卖合同》明确约定由秦逸芝支付房屋总价款的33.84%，其余款项通过银行贷款方式支付。在后续的履约过程中，秦逸芝因流水问题无法获得贷款，且双方采用伪造流水的非法手段通过包装仍不能办理按揭贷款。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人有权请求解除合同，并由出卖人返还购房款。秦逸芝于2019年10月14日签收诉状副本、应诉通知书，故《吴江市商品房买卖合同》于2019年10月14日解除，置业公司应返还秦逸芝购房款1483255元，并支付秦逸芝自2019年10月30日起按中国人民银行同期同档存款基准利率计算的相应利息。双方合同解除后，买受人应协助出卖人办理《吴江市商品房买卖合同》注销备案登记手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、苏州吴江建屋摩丽茂置业有限公司与秦逸芝签订的《吴江市商品房买卖合同》于2019年10月14日解除。二、苏州吴江建屋摩丽茂置业有限公司返还秦逸芝购房款1483255元，支付利息（以1483255元为基数，自2019年10月30日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同档存款基准利率计算），两项合并于判决生效之日起十日内履行。三、秦逸芝于判决生效之日起十日内协助苏州吴江建屋摩丽茂置业有限公司办理注销《商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201808010071)网上备案登记手续。四、驳回苏州吴江建屋摩丽茂置业有限公司其他诉讼请求。五、驳回秦逸芝其他反诉请求。本诉案件受理费41866元，由苏州吴江建屋摩丽茂置业有限公司负担2674元，秦逸芝负担39192元。反诉案件受理费10061元，由秦逸芝负担1295元，苏州吴江建屋摩丽茂置业有限公司负担8766元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，关于徐安阳行为能否代表置业公司的问题，王勤至北极星尚雅苑楼盘看房时，徐安阳作为销售人员接待了王勤，认购书中徐安阳作为置业公司的业务经办人签名，在没有充分证据证明置业公司或其他主体明确批露销售人员的实际用人单位及与置业公司的关系的情况下，秦逸芝有理由认为徐安阳的行为系代表置业公司的行为。秦逸芝认为其仅按通知办理银行卡，对于徐安阳做假流水之事不知情。即使当时秦逸芝知晓办理假流水之事，其认为该行为是按照公司指示操作也不乏可能性。而且置业公司将房屋交由他人销售，享受房屋销售的收益，也应对销售行为予以一定监管。一审认定徐安阳行为的责任由置业公司承担并无不当，本院予以确认。关于商品房买卖合同未能继续履行的原因。虽然认购书约定秦逸芝需要办理按揭贷款的，须在签认购单前与银行机构确认能够为银行提供完善的按揭贷款资料，并足额办理按揭，但从微信聊天内容看，徐安阳有在签订商品房买卖合同前要求秦逸芝去银行拉流水，由徐安阳交给银行看。秦逸芝并非房屋买卖的专业人士，对办理按揭贷款认识不足，在合同实际履行过程中也是由销售方为秦逸芝向银行核实贷款相关事项，置业公司未就贷款问题给予足够提醒及审查。在认为秦逸芝的银行流水不符合贷款条件后，徐安阳还安排秦逸芝签订以贷款方式为购房余款首要付款方式的商品房买卖合同，并主动向秦逸芝提出做假流水且实际向银行提供了假流水。因此本案中不应认定完全因买受人原因导致在约定付款日期未能获得银行贷款，在此情况下置业公司主张秦逸芝应以自有资金或其他方式支付房款不符合合同约定，也不能以秦逸芝另行向案外人付款认定秦逸芝恶意违约。一审法院认定因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行并无不当，判决置业公司在合同解除后向秦逸芝返还购房款及按中国人民银行同期同档存款基准利率计算的利息合法有据，本院予以维持。综上，置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41886元，由上诉人苏州吴江建屋摩丽茂置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年八月三十一日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。