北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初11019号原告：郑敏，女，1965年9月22日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告：郑春兰，女，1962年2月4日出生，汉族，北京市兴达企业管理局退休职工，住北京市西城区。二原告共同委托诉讼代理人：孙凤霞，北京市两高律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：谢芳，北京市两高律师事务所实习律师。被告：郑伟，女，1969年12月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：徐华宾，北京市宝盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：程凌，北京市宝盛律师事务所实习律师。原告郑敏、郑春兰与被告郑伟财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑敏及二原告委托诉讼代理人孙凤霞、谢芳，被告郑伟的委托诉讼代理人徐华宾、程凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑敏、郑春兰向本院提出诉讼请求：1.判决郑伟赔偿郑敏、郑春兰财产损失131万元，并支付利息129972元（以1310000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月1日起计算至2019年8月19日的利息为102573元；以1310000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起暂计至2020年2月20日的利息为27399元，以上利息共计129972元）。2.本案诉讼费由郑伟承担。事实和理由：郑敏、郑春兰系郑耀生婚生子女，郑伟系郑耀生养女。2017年12月22日，郑耀生去世。去世前，郑耀生有一套房屋位于北京市西城区三里河一区×号楼×单元5号（以下简称涉案房屋），系郑耀生名下个人财产。2017年8月16日，郑耀生联系北京链家房地产经纪有限公司将涉案房屋出售给苏某，并委托许禄与苏某签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为626万元。同时双方签订《补充协议》约定：甲方（郑耀生）承诺于过户前将该房屋内全部户口迁出，并在过户前配合核查户口，如因承诺不当，致使户口未按照约定时间迁出，将按照《买卖合同》第九条第（三）项约定承担相应违约责任。苏某向郑耀生支付了购房定金30万元。为履行合同，郑耀生通知郑伟将户口从涉案房屋迁出，郑伟在得知郑耀生已将涉案房屋出售且需要将房屋内户口全部迁出的情况下，拒绝迁出户口以阻挠郑耀生出售该房屋。由此，郑耀生因无法履行合同约定而导致该买卖合同解除，郑耀生向苏某赔偿了违约金5万元。因受到郑伟的阻挠，郑耀生第一次出售房屋没有成功。在郑耀生卖房期间郑伟表示自己的户口不会从涉案房屋内迁出，除非郑耀生给自己600万。由此涉案房屋的出售价格受到了极大影响，郑耀生只能降低房屋出售价格。2017年11月22日郑耀生以500万元将该房屋卖给了田某，低于当时市场价格100多万。郑伟在郑耀生售房过程中实施的侵权行为直接导致郑耀生产生了131万元的财产损失。由此，郑伟应当承担财产损害赔偿责任。现郑耀生已经死亡，根据《侵权责任法》第十八条规定，郑敏、郑春兰作为郑耀生的近亲属和法定继承人，有权向法院起诉，请求郑伟承担侵权责任。郑伟辩称，第一，郑敏、郑春兰不具有本案的诉讼主体资格，郑敏、郑春兰主张的损失在郑耀生生前并没有确定，是一个可能的诉权，该诉权没有法律规定可以继承。第二，郑伟没有过错，郑敏、郑春兰在郑耀生病危弥留之际，胁迫老人卖房，郑敏、郑春兰目的就是想独吞售房款，事实上售房款打到郑耀生卡上后，郑敏、郑春兰就以POS机刷卡方式全部转移。双方之间的继承案件正在二审尚未审结。签订涉案房屋买卖合同时没有任何人告知郑伟要出售该房屋，签订合同后郑伟打听后才知道房屋被出售。郑伟户籍一直在涉案房屋上，郑耀生也从来没有让郑伟将户口迁走，因此郑敏、郑春兰的起诉没有事实和法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。郑敏、郑春兰围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1.房屋买卖合同、中国工商银行转账凭证、收据、房屋产权证，证明郑耀生系涉案房屋的唯一产权人。证据2.《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议，证明郑耀生于2017年8月16日与苏某达成房屋买卖协议，成交总价为626万元。证据3.借记卡账户历史明细清单、解约协议书，证明因郑伟拒绝迁出户口导致郑耀生违约，2019年11月19日苏某与郑耀生解除合同，郑耀生退还定金30万并赔偿违约金5万，郑耀生遭受了财产损失。证据4.北京市存量房屋买卖合同、补充协议，证明郑耀生于2017年11月22日出售房屋，成交总价为500万元。证据5.王清文的书面证人证言、链家经纪人董某的谈话录音、郑伟手机截屏图片，证明郑伟知道郑耀生已经在2017年8月15日将涉案房屋售出，在郑耀生要求其将户口迁出的情况下，郑伟故意不迁户口阻挠郑耀生卖房。证据6.2017年三里河区域房价价目表，证明三里河地区房价均价11万元以上，郑耀生售房价626万元符合市场行情。证据7.王清文视频、链家蔡经理通话录音，证明郑伟明知郑耀生已将房屋出售，故意以户口不迁出为理由阻止郑耀生卖房，实施了侵害郑耀生财产权益的侵权行为。郑伟对上述证据发表如下质证意见：对证据1，真实性和证明目的均认可。对证据2，真实性和证明目的均认可，在房屋买卖合同中承诺户口迁出，是一种格式合同，所有房屋买卖合同都有这一条。在签订合同之前，没有人告诉过郑伟要卖房，所以这种承诺不是郑伟的承诺。对证据3，真实性认可，证明目的不认可，解约、出售房屋都是郑敏、郑春兰的意思，并不是郑耀生本人的意思。对证据4，真实性认可，认可成交价，当时郑耀生病危，不是郑耀生本人卖房的意思。对证据5中，对王清文的书面证人证言的真实性不认可；关于链家经纪人董某的谈话录音，郑耀生是被胁迫买房，郑敏、郑春兰想独吞财产，郑伟不想郑耀生的财产受到损失，房屋出售后郑伟才知道，去链家只是了解情况并不是闹事，郑伟也告知链家其户口在涉案房屋内，但是链家坚持出售房屋，郑伟没有过错；对郑伟手机截屏图片的真实性认可；对证据5的证明目的均不认可。对证据6，真实性不认可，郑敏、郑春兰提供的不是真实的成交价，只是市场参考价。对证据7中，关于王清文的视频证言，王清文是照着念的证言，故证言的真实性不认可；关于与蔡经理的通话录音，郑伟确实找过链家，但当时具体怎么说的已经记不清了。郑伟围绕其答辩意见向本院提交如下证据：（2018）京0102民初44号民事判决书，证明从判决内容来看，郑敏、郑春兰是在转移售房款，郑耀生当时是在病危状态，从未提出要郑伟迁出户口，都是郑敏、郑春兰操纵售房，就是为了独吞售房款。郑敏、郑春兰对上述证据发表如下质证意见：真实性认可。该案正在二审审理中，该判决书尚未生效，不认可证明目的。庭审中，郑敏向本院申请开具调查令，以便持令前往北京市公安局户籍管理部门调查郑伟自2000年将户口签署涉案房屋后是否存在将他人户口迁入的情况，欲以此证明郑伟通过把很多不相干的人的户口通过买卖方式迁入郑耀生房屋内牟利，郑伟对拒迁户口具有过错。本院驳回了郑敏的申请，郑敏向本院提出书面复议。本院经审查认为，郑敏申请调取的证据与本案不具有关联性，且不足以证明其主张的事实成立，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，本院对郑敏开具调查令的申请不予准许。本院经审理认定事实如下：郑耀生系郑敏、郑春兰、郑伟之父。2016年8月，涉案房屋登记在郑耀生名下。2017年8月16日，郑耀生作为出卖人与苏某作为买受人签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定郑耀生将涉案房屋出售给苏某，房屋成交价格为160万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价466万元。合同第九条第（三）项约定：出卖人应当在该房屋所有权转移当日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将于本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，郑耀生作为甲方（出卖方）、苏某作为乙方（买受方）、北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签署《补充协议》，约定涉案房屋交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为626万元。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。甲方确认，交易房屋在本合同签署之时为中古友谊小学的学区房，且交易房屋学区名额未被使用。甲方承诺于过户前将该房屋内全部户口迁出，并在过户前配合乙、丙双方核查户口，如因甲方承诺不当，致使户口未按照约定时间迁出，将按照《买卖合同》第九条第（三）项约定承担相应违约责任，如因户口产生的相关纠纷，与丙方无关。2017年11月19日，郑耀生作为甲方（出售人），苏某作为乙方（买受人），北京链家房地产经纪有限公司作为丙方，签署《解约协议书》，约定：“鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售涉案房屋，三方分别或共同签署了相关法律文件，现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：1.本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任。2.本协议生效之日起5个工作日内，甲方应履行下列义务：（1）办理网签注销手续；（2）甲方退换已收取乙方所交付购买涉案房屋的房屋定金共计30万元，若逾期支付一日按所签署合同总价款的万分之五支付违约金；（3）由于产权人郑耀生的小女儿郑伟户口拒绝迁出，导致甲方违约，甲方支付乙方违约金5万元。……”2017年11月24日，郑春兰账户向户名为“苏*军”账户转账35万元。2017年11月22日，郑耀生作为出卖人与田某作为买受人签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定郑耀生将涉案房屋出售给田某，房屋成交价格为150万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价350万元。出卖人应当在该房屋所有权转移当日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。郑耀生作为甲方（出卖方），田某作为乙方（买受方），北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签署《补充协议》，约定涉案房屋交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为500万元。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，乙方应于甲方迁出户口并取得转移户口证明以理房通支付的方式支付甲方。甲方确认，交易房屋在本合同签署之时为中古友谊学校的学区房，交易房屋学区名额未被使用。甲方明确告知房屋内有户口无法迁出，乙方明确知晓并确认；甲方在交易房屋内现有郑伟、王福杰、王锐、郑耀生、郑春兰、郑敏几人户口，乙方同意郑伟、王福杰、王锐户口不迁出并自行承担相应的后果，不会因此追究甲方、丙方的任何责任。双方约定一致，房屋中郑耀生、郑春兰、郑敏的户口于过户前迁出，户口保证金10万元于理房通方式支付给甲方。若甲方逾期迁出郑耀生、郑春兰、郑敏户口，将视为根本违约，需承担房屋总价款的20%作为违约金。若过户三年之后，郑伟、王福杰、王锐户口仍未迁出，乙方保留追究户口未迁出人责任的权力。郑伟认可其与其配偶王福杰、其子王锐的户口目前在涉案房屋内。关于郑伟在涉案房屋内落户的情况，郑伟称其出生落户在涉案房屋内，1988年郑伟户口迁出，1991年郑伟户口迁入，王锐出生落户在涉案房屋内，王福杰户口于2009年迁入涉案房屋。郑敏、郑春兰称，1990年4月王清文与郑耀生离婚，王清文的户口当时在涉案房屋内，1991年郑伟户口迁入涉案房屋内王清文为户主的户口名下，后郑耀生的户口迁入涉案房屋，但与郑伟是两个户。郑敏、郑春兰主张，第二次售房降价126万的主要原因是户口在涉案房屋内导致涉案房屋不能按照学区房市场价出售。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》《解约协议书》、借记卡账户历史明细清单及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十八条第一款的规定，被侵权人死亡的，其近亲属有权请求侵权人承担侵权责任。被侵权人为单位，该单位分立、合并的，承继权利的单位有权请求侵权人承担侵权责任。郑敏、郑春兰系郑耀生之女，在郑耀生死亡的情况下，其有权主张郑伟承担侵害郑耀生权利的侵权责任。故郑敏、郑春兰有权提起本案诉讼。郑敏、郑春兰主张郑伟未将其户口迁出涉案房屋，导致郑耀生支付违约金并致使涉案房屋降价出售，给郑耀生造成损失。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋原系郑耀生所有，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，涉案房屋上的户口系行政机关依法进行的人口登记，郑耀生的物权并不及于涉案房屋上登记的户口，户口迁出问题应由双方协商解决。郑耀生与苏某于2017年8月16日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，以及郑耀生与田某于2017年11月22日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》均约定“出卖人应当在该房屋所有权转移当日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续”，该约定仅能约束该合同双方当事人，且郑敏、郑春兰未提供充分有效证据证明在签署该合同前郑伟同意将其户口从涉案房屋内迁走，故郑伟不负有将户口迁出涉案房屋的合同义务。且在郑敏、郑春兰无证据证明有权行政机关要求郑伟应将其户口迁出涉案房屋的情况下，郑伟亦不负有将其户口迁出涉案房屋的法定义务。郑敏、郑春兰主张涉案房屋第二次出售时降价126万元，系因涉案房屋内有郑伟户口无法迁走，导致学区房的价值无法体现。本院认为，根据郑耀生与苏某签署的《补充协议》，以及郑耀生与田某签署的《补充协议》，均约定郑耀生确认涉案房屋的学区名额未被使用，且房屋是否交易、交易价格如何确定等交易细节均有赖于市场交易主体之间的合意，故郑敏、郑春兰的证据不足以证明郑伟未迁出户口与涉案房屋降价出售有直接因果关系，本院对其该项主张不予采信。综上，郑伟未将户口迁出涉案房屋不构成对郑耀生就涉案房屋物权的侵害，郑耀生的售房损失亦与郑伟未迁出户口的行为之间不存在直接因果关系，故郑伟不应承担财产损害赔偿责任，郑敏、郑春兰的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本判决不影响行政机关依法就登记在涉案房屋内的户籍登记履行行政职责。综上所述，郑敏、郑春兰的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条规定，判决如下：驳回郑敏、郑春兰的全部诉讼请求。案件受理费8879.87元，由郑敏、郑春兰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  赵 凯二〇二〇年八月二十四日法官助理  甘雯稳书 记 员  苏晓明