陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异626号案外人：苏艳荣，女，汉族，1966年5月18日出生，住西安市未央区。申请执行人：张朝龙，男，汉族，1956年11月14日出生，住浙江省东阳市。被执行人：陕西华帝龙置业有限公司，住所地陕西省西安市未央区北二环中段马旗寨村附近。法定代表人朱振平，该公司执行董事。张朝龙与陕西华帝龙置业有限公司合同纠纷一案，本院作出的（2019）陕01民初1097号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人陕西华帝龙置业有限公司未在生效法律文书规定的期限内履行给付义务，申请执行人张朝龙向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，案外人苏艳荣向本院提出执行异议申请并提供了相应的证据。因案件事实清楚，权利义务关系明确，本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查完毕。案外人苏艳荣执行异议称：法院于2020年2月28日查封了西安市未央区××中××号1幢2单元21层22102号房屋。该房屋于2017年7月由陕西华帝龙置业有限公司出售给异议人，异议人于2017年7月6日付清全部购房款，在2017年7月8日已经实际交付使用。异议人认为，本人在张朝龙与陕西华帝龙置业有限公司成诉之前就已经与陕西华帝龙置业有限公司完成了涉案房屋的买卖交易，并已实际交付使用。法院对上述房产的查封，已影响了异议人对房屋产权证办理权利的行使。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封。扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。按照上述规定，异议人在法院查封之前已通过合法渠道取得涉案房屋所有权和使用权，异议人并没有过错。综上，异议人请求法院中止执行并解除西安市未央区××中××号1幢2单元21层22102号房屋的查封。申请执行人张朝龙辩称:一、案涉房产的所有权人为华帝龙公司,人民法院采取查封措施符合法律规定。华帝龙公司作为被执行人,西安市中级人民法院于2019年4月依法裁定,查封了其名下位于西安市未央区××中××号华帝金座（备案名称：永恒大厦）的313套房产，并现场张贴查封封条，裁定已送达华帝龙公司，华帝龙公司并未向法院提出案涉房产存在其他权利人。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，人民法院对案涉房产的查封符合法律规定。二、异议人对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益1.异议人与华帝龙公司在人民法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同。异议人主张华帝龙公司于2017年7月6日即将案涉房产出售其，而本案案涉房产于2018年已经取得商品房预售许可证，具备了办理网签备案登记手续的条件，但异议人所主张异议的房产至今并未办理网签手续，异议人也未提交其与华帝龙公司就案房产签订的合法有效的书面买卖合同。因此不能证明其与华帝龙公司就案涉房产买卖的合法真实性。2.异议人对案涉房产不享有物权,异议人在异议申请中表述华帝龙公司已将案涉房产交付其使用，而人民法院在对案涉房产进行查封时，异议房产处于未销售状态，且查封的313套房产于2016年即向恒丰银行西安分行全部设定了抵押，抵押金额4000万元。现该房产仍处于抵押状态，因此，在华帝龙公司未办理案涉房产抵押涤除手续之前，变更登记至受让人名下时，异议人对案涉房产不享有物权。3.异议人在人民法院查封前并未合法占有该房产。法院对案涉房产的查封时间是在2019年4月，异议人虽主张其在法院查封之前已实际使用该房产，但答辩人在案件审理期间，对案涉房产进行保全查封后，华帝龙公司一直主张超标的查封，并提出异议，期间华帝龙公司一直表示313套房产全部没有进行销售，因此异议人的主张无事实依据，答辩人对此不予认可。4.异议人主张其已支付全部房产购房款，但其只提交了华帝龙公司的收款收据，并未提交其支付购房款的转款凭证及购房发票，如其主张为现金给付购房款，显然与正常的交易习惯是相悖的，答辩人不予认可，因此异议人不能证明其已支付全部购房款。5.异议人对案涉房产未办理过户登记手续存在过错，应自行承担由此造成的相应法律后果。异议人购买的案涉房产在2018年已取得商品房预售许可证，具备了办理网签备案登记的条件，因案涉房产已在恒丰银行西安分行设定了抵押，故此异议人对在抵押涤除之前无法办理网签备案登记的法律后果是明知的。另，本案中异议人虽主张2017年7月6日案涉房产已交付使用，但异议人与华帝龙公司之间2018年3月16日才签订《商品房买卖合同（预售）》，并未在房管部门备案，且时间明显晚于其异议申请中提到的交房时间，故答辩人认为该买卖行为系虚假的，其目的就是用于抗拒执行，给案件的推进人为制造障碍。另，直至2020年8月长达一年半的时间里，异议人从未采取任何措施要求华帝龙公司为其未完善房屋的相关备案登记手续，亦可知即使该买卖行为真实，异议人在明知其权利可能无法得到保障的情况下，一直怠于行使任何措施，未通过积极有效的方式完善案涉房产的网签备案及产权登记手续，导致案涉房产被法院强制执行的风险，故异议人应自行承担案涉房产未能办理过户登记手续的相应法律后果。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，异议人排除执行的异议请求必须同时符合上述法定情形，该四个构成要件必须同时满足，缺一不可。故，请求法院依法驳回异议人的执行异议请求。审理查明，张朝龙与陕西华帝龙置业有限公司合同纠纷一案，本院依据原告张朝龙提出的财产保全申请，于2019年4月11日作出（2019）陕民一初1097号民事裁定书和（2019）陕01执保90号协助执行通知书，依法查封了被告陕西华帝龙置业有限公司名下位于西安市未央区××中××号永恒大厦的部分房产（详见（2019）陕01执保90号协助执行通知书）。2019年9月9日本院作出（2019）陕01民初1097号民事判决书，判决：一、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十日内归还张朝龙借款2122.5万元；二、被告陕西华帝龙置业有限公司于判决生效后十日内支付原告张朝龙利息及逾期还款违约金（以722.5万元为基数，自2017年1月1日起按月息1.25%计算至2017年3月31日，并自2017年4月1日起按年息24%计算至判决确定的给付之日；以1400万元为基数，自2017年1月1日起按月息0.8%计算至2017年10月31日，并自2017年11月1日起按年息24%计算至判决确定的给付之日）。已经支付的30万元从中扣减；三、驳回原告张朝龙其余诉讼请求。一审判决后，被告陕西华帝龙置业有限公司不服一审判决，向陕西省高级人民法院提起上诉，陕西省高级人民法院于2019年12月10日作出（2019）陕民终1120号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，申请执行人张朝龙依法向本院申请执行，本院于2020年2月28日依法立案执行，执行中，本院于2020年4月27日作出（2020）陕01执387号《公告》，对查封房产在现场进行了张贴公示；现异议人苏艳荣以查封房产中1幢2单元21层22102号房产系其个人购买为由，向本院提出执行异议，并提交如下证据：1、2017年7月6日苏艳荣与陕西华帝龙置业有限公司签订的《华帝金座订购协议》，该协议载明，苏艳荣购买了A栋21层02号房，房屋总价为1520996元；2、2017年7月6日被执行人陕西华帝龙置业有限公司向苏艳荣出具的收款收据载明，购房款为1520996元；3、2018年3月6日，苏艳荣与陕西华帝龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，该合同载明苏艳荣购买了西安市未央区××中××号1幢2单元21层22102号房产，该合同未在房屋管理部门办理网签备案手续。另查，被执行人陕西华帝龙置业有限公司将其公司名下的“永恒大厦”项目，在2016年9月5日以在建工程抵押给恒丰银行股份有限公司（在建工程抵押登记备案证明号为：市房在抵字2016090003号），至今未解除抵押。2020年8月5日，陕西华帝龙置业有限公司出具《情况说明》称：其公司开发建设的“永恒大厦”系工程项目报建名，项目完成竣工验收后，正式启用“华帝金座”作为商务用名，因此“永恒大厦”和“华帝金座”是同一项目名称；该项目1单元（1号楼）为B座，2单元（2号楼）为A座。上述事实有民事裁定书、协助执行通知书、订购协议、房屋预售合同、转款凭证、情况说明等在卷予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人苏艳荣购买的西安市未央区××中××号1幢2单元21层22102号房产，未在房屋登记管理机关办理网签合同备案信息，故在执行异议审查程序中无法证实案外人苏艳荣与被执行人陕西华帝龙置业有限公司签订的《华帝金座订购协议》、《商品房买卖合同（预售）》的合法有效性；现涉案房屋仍登记在被执行人陕西华帝龙置业有限公司名下，法院依法查封并无不当。案外人苏艳荣对涉案房屋主张权属，可通过异议之诉实体审查认定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人苏艳荣提出的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年八月三十一日书记员  王 文