江西省湖口县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0429民初231号原告（反诉被告）：江西省众艺鞋业有限公司，住所地江西省九江市湖口县金砂湾工业园。法定代表人：曹达忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐宇清，江西天康律师事务所律师，特别代理。被告（反诉原告）：田琦，1992年6月6日出生，汉族，安徽省太和县人，住所地为安徽省太和县。委托诉讼代理人：尹泽，安徽卫东律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：郭鹏程，上海建纬（合肥）律师事务所律师，特别代理。原告江西省众艺鞋业有限公司（以下简称众艺公司）与被告田琦合同纠纷一案，本院适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）众艺公司的委托诉讼代理人徐宇清、被告（反诉原告）田琦及其委托诉讼代理人尹泽、郭鹏程已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众艺公司向本院提出诉讼请求：1、依法认定《租赁合同》已于2019年8月8日解除，并责令被告田琦立即腾空涉案房屋，恢复原状；2、请求判令被告田琦支付租金230000元，并承担自2018年8月20日始至2020年3月19日止的违约责任81190元，计人民币311190元；3、判令被告支付《租赁合同》租期届满后，实际占用租赁物的使用费用，该费用以每日1589.04元计算，自2019年8月9日始直至被告对租赁物恢复原状时止；4、责令被告支付物业管理费32300元。5、判令原告没收被告已缴纳的保证金5万元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告田琦为经营需要，租赁原告江西省众艺有限公司坐落于湖口县。原被告于2018年8月20日签订了《租赁合同》：厂房租赁自2018年8月20日起，至2023年8月19日止，租赁期五年；厂房面积7000平方米，每年租金人民币58万元；保证金10万元；签订合同时需一次性当年租金，以后每年租金提前一个月支付；若逾期一个月未付款，视为乙方（被告）违约；甲方（原告）有权终止本合同，没收保证金，同时应向甲方支付违约金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的15%；乙方每年一次性向甲方支付物业费20400元。该合同还约定了其他内容。被告于2018年8月初就开始动工装修涉案厂房，于2018年4月份向原告支付保证金5万元，余欠保证金5万元；于同年8月20日向原告支付租金35万元，余欠租金23万元；没有支付物业费。原告为了被告尽快使用合同约定的房屋，解除了与第三方的租赁关系，将保证金5万元用于支付给了第三方，作为其经济损失。后江西天康律师事务所接受原告委托，该律所通过中国邮政快递公司于2019年8月6日向被告发送了解除租赁合同《律师函》，被告于2019年8月8日下午签收了快递，但至现在未提出异议。被告承担的违约金：自2018年8月20日始至2019年8月8日止计353日的违约责任，每月按利率3%的标准计算违约金（353日×3%／月÷30日／月×230000元＝81190元）。被告应承担的物业费用：自2018年8月20日始至2020年3月19日止，计19个月（20400元／年÷12月／年×19月＝32300元）。涉案房屋每日使用费为：580000元／年÷365日／年＝1589.04元／日，综上，被告没有履行《租赁合同》构成对原告的违约，应承担清偿责任，被告于2019年8月8日收到解除《租赁合同》的通知，该租赁合同于该日解除，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告田琦辩称：1、原告出租的房屋系违法建筑，导致被告不能实现签订合同的目的，双方签订的《厂房租赁合同》系标准的无效合同；2、原告未将所出租的房屋全部交付给被告使用，且被告也未实际使用租赁物。被告（反诉原告）田琦向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法确认反诉人与被反诉人所签订的《厂房租赁合同》无效，并判令被反诉人返还租赁费35万元、保证金5万元；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人经济损失372500元；3、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人为经营医药公司的需要，租赁由被反诉人所有的位于湖口县框架结构的厂房。双方于2018年8月20日签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定，厂房租赁期限为5年，自2018年8月20日起至2023年8月19日止，所租厂房面积为7000平方米，每年租金人民币58万元；双方在签订合同时，被反诉人承诺于2018年10月份取得房屋产权证书，反诉人向被反诉人一次性支付厂房租赁期间保证金人民币10万元，租赁期满如数退还保证金；反诉人办理相关证照若需被反诉人配合或提供相关材料的，被反诉人应无条件予以配合或提供，应保证租赁物复合法律规定的安全生产条件并配备相关的安全设施，工程质量及消防设施等经验收合格并取得房屋权属证书。合同签订时，反诉人向被反诉人支付租金35万元，并给付被反诉人5万元保证金，待被反诉人取得厂房消防验收合格证明及房屋所有权证书后，再支付剩余款项。合同签订后，反诉人获得审批后并经被反诉人同意，开始对所租赁的厂房进行装修，为此反诉人花去20余万元的装修费用。由于被反诉人的消防设施未经验收合格，也未取得房屋权属证书，导致反诉人经营必备的《药品经营许可证》申领时，因经营场所没有消防验收合格证和房屋所有权证而无法通过审批，此事虽经反诉人与被反诉人多次进行交涉，但至今仍未有结果。由于反诉人无法取得《药品经营许可证》，资金未有营业经营，所有开支、花费均无法收回，反诉人所租赁的厂房无法使用。故因被反诉人的违约行为，使反诉人签订租赁合同的目的不能实现，且双方所签订的厂房租赁合同违反法律规定属无效合同，特诉请。原告（被反诉人）江西省众艺鞋业有限公司辩称：1、《厂房租赁合同》合法有效，该协议是双方平等协商、自愿达成的，是双方的真实意思表示，且并不违反法律的强制性规定，内容合法。2、被告田琦要求返还租赁费35万元、保证金5万元，无法律依据，且田琦具有违约行为，故对方应承担违约责任。3、田琦要求原告承担赔偿经济损失205500元，无事实与法律依据，因对方已违反合同约定，其造成的损失，亦应由对方承担，且其无证据证明其经济损失的数额。4、原告没有承诺2018年10月份取得房屋产权证书，且取得证书并非作为合同生效的条件，也没约定办理证书为原告履行合同之义务。5、田琦在签订合同时，已清楚涉案房屋消防、房屋质量情况。综上反诉原告的请求无事实法律依据，请法院查明事实后，依法驳回田琦的反诉请求。6、原诉状请求江西省锦舟医药有限公司腾空系笔误，实际为请求田琦腾空涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、《厂房租赁合同》的效力问题原告众艺公司（反诉被告）提交了厂房租赁合同、地字第**建设用地规划许可证、湖国用（2014）第01069号土地使用权证、编号360429201600016号建设工程规划许可证等证据，被告田琦（反诉原告）虽辩称该租赁房屋系违法建筑，双方签订的《厂房租赁合同》无效，因该涉案厂房已办理相关证件，故该辩称证据不足理由不充分，本院不予支持。本院确认《厂房租赁合同》为有效合同。二、原告众艺公司进入租赁厂房并占用该厂房层数及时间被告田琦虽辩称原告从始至终未交付该租赁厂房的第四、五层，但依据证人王某庭审中的证言房东约农历年2018年年底将制鞋设备拉入厂房，故本院认定原告即在农历年2019年正月前（公历2019年2月5日）进入该租赁厂房。此外依据证人提交的相关租赁厂房现场视听资料，结合证人提交的聊天记录与庭审时陈述，可以确定原告于农历年2019年正月前进入并使用该租赁物第四、五层。本院根据以上采信的证据，认定本案的事实如下：田琦为经营医药公司的需要，租赁江西省众艺鞋业有限公司所有的坐落于湖口县框架结构的厂房。双方于2018年8月20日签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定厂房租赁自2018年8月20日起，至2023年8月19日止，租赁期5年；厂房面积7000平方米，每年租金人民币58万元；保证金10万元及双方相关权利义务等事项。合同签订后，田琦向江西省众艺鞋业有限公司支付保证金人民币5万元，租金35万元，未支付物业费。后田琦对该厂房进行装修。2019年8月6日，众艺公司通过律师函形式告知田琦解除租赁合同的相关事宜，8月8日田琦签收相关文书。此外，江西省众艺鞋业有限公司在2019年正月（公历2019年2月5日）前进入该租赁厂房的第四、五层，并对其进行装修使用，被告田琦于2019年2月5日后实际仅占有使用租赁厂房的一、二、三层。以上事实有原告提交的《厂房租赁合同》、函件，被告提交的医药公司营业执照、开户许可证、装修合同、视听资料（装修公司现场照片）、聊天记录等及双方及证人王某当庭陈述在案佐证。本院认为，众艺公司与田琦签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不属于合同无效的情形，故该合同合法有效。关于本诉部分，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方基于真实意思表示达成《厂房租赁合同》，后原告众艺公司依合同约定将租赁场地交予被告田琦，且被告已开始着手对租赁场地的装修，合同内容合法有效。现被告田琦仅支付了部分租金，违反了合同约定，应当承担继续履行租金的违约责任，但原告于2019年2月5日前即进入该租赁物的第四、五层，故租金应扣减该日后占用的四、五层之部分。经计算，至2019年8月8日止租金总金额总计为人民币443977.78元（1589.04元/日×169日+1589.04元/日×184日×60%），因被告田琦已支付租金35万元，故被告仍须支付租金为人民币93977.78元。同时《厂房租赁合同》约定“三、租金及支付方式及保证金……2、租金支付方式……每天违约金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的15%。”双方已约定违约金及其计算方式，虽原告仅请求以月利率3%计算违约金，但依据一般市场规律，该请求过高，与事实不符，于法相悖，对此请求本院不予支持。但被告田琦仍拖欠原告租金未给付，影响原告的生产经营。依据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。故被告田琦应按未给付租金为本金，以月利率2%利率向原告支付相应违约金为宜，违约金计人民币22116.1元（自2018年8月20日始至2020年3月19日止）。其次，关于原告主张依法确认《厂房租赁合同》解除，并恢复原状的主张，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在《厂房租赁合同》“三、租金及支付方式及保证金……2、租金支付方式……若逾期一个月未付款，视为乙方违约。甲方有权终止本合同……”。后被告田琦逾期未支付租金，原告众艺公司依据此约定解除双方之《厂房租赁合同》，并通知被告田琦，通知于2019年8月8日到达田琦处。被告虽认为该合同为无效合同，其解除合同的行为为无效行为，但未有充足证据证明，本院不予采信。故本院依法确认《厂房租赁合同》于2019年8月8日解除，被告田琦立即搬离该租赁房屋并恢复该房屋之原状的主张。再次，关于合同解除后租赁物使用费、物业费的问题，本院认为，2019年8月8日后，原、被告间的《厂房租赁合同》业已解除，被告田琦仍占用上述涉案房屋无任何理由。依据法律规定，民事主体在从事民事活动中，应当遵循公平、诚信、公序良俗等原则，故被告田琦应当在合同解除后对租赁房屋的占用支付一定的使用费及物业费用。但考虑到被告田琦实际只占有使用该厂房的第一、二、三层，故被告应支付的厂房每日使用费应为953.42元/日（580000元/年÷365日/年×60%），及自2018年8月20日至2020年3月19日止的物业费22780元（20400元/年÷12月/年×5月+20400元/年÷12月/年×14月×60%）。另外，关于原告主张没收被告已经缴纳保证金的主张，本院认为，依据合同约定“三、租金及支付方式及保证金……2、租金支付方式……若逾期一个月未付款，视为乙方违约。甲方有权终止本合同，没收保证金……”可知双方已对违约后保证金的处分进行了相关约定，现原告因被告未及时支付租金违约为由，请求没收被告已交纳的保证金，符合合同约定，于法无悖，本院予以支持。关于反诉部分，田琦请求确认《厂房租赁合同》无效，返还租赁费及保证金，并赔偿相应经济损失的主张，本院认为，其提交的证据不足以证明该合同为无效合同，故被告田琦的该反诉诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认《厂房租赁合同》于2019年8月8日解除。二、被告田琦于本判决生效之日起三十日内腾空租赁厂房，并恢复租赁厂房原状。三、原告江西省众艺鞋业有限公司没收被告田琦已缴纳的保证金人民币5万元。四、被告田琦于本判决生效之日起十五日内向原告江西省众艺鞋业有限公司支付租金人民币93977.78元；承担违约金人民币22116.1元（自2018年8月20日始至2020年3月19日止）；承担租赁厂房实际占用使用费347998.3元（使用费以953.42元/日计算，自2019年8月9日暂计算至2020年8月9日，之后使用费按953元/日计算至租赁厂房恢复原状之日为止）；承担物业费22780元（自2018年8月20日计算至2020年3月19日）；合计人民币486872.18元。五、驳回原告江西省众艺鞋业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）田琦的全部反诉请求。案件受理费13534.9元，其中6765.68元由原告江西省众艺鞋业有限公司负担，其中6769.22元由被告田琦负担；反诉受理费11525元，由被告（反诉原告）田琦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 王    文    锋人民陪审员 曹钟琴人民陪审员李卫东二〇二〇年八月十二日书 记 员 蔡    群    燕