江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2377号 原告：陈思颖，女，1993年4月26日出生，汉族，住广东省深圳市。 委托诉讼代理人：汤桂鑫，江苏法舟（靖江）律师事务所律师。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：陈晓明。 委托诉讼代理人：陈志，男。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：张兵。 被告：金盛置业投资集团有限公司，住所地在南京市。 法定代表人：张兵。 委托诉讼代理人：杨青，女。 委托诉讼代理人：陈晨，男。 原告陈思颖与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际广场建设公司）、金盛置业投资集团有限公司（以下简称金盛置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈思颖委托诉讼代理人汤桂鑫，被告友谊华联公司委托诉讼代理人陈志，被告金盛置业公司委托诉讼代理人杨青、陈晨到庭参加诉讼。被告郑和国际广场建设公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈思颖向本院提出诉讼请求：1.被告友谊华联公司向原告支付欠付2018年1月1日至2020年6月30日期间的租赁回报828099元，并承担逾期支付的违约金（99801元租金的违约金自2018年4月24日开始计算，116036元的违约金自2018年10月29日开始计算，174585.6元的违约金自2019年4月23日开始计算，195196.4元租金的违约金自2019年10月29日开始计算，均按照年利率4.2%的标准计算至2020年3月31日，共计25751.26元；自2020年4月1日起以585619元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算逾期付款的违约金，至实际清偿之日止）；2.被告郑和国际广场建设公司对被告友谊华联公司不能偿还的部分承担担保责任；3.被告金盛置业公司对被告友谊华联公司和被告郑和国际广场建设公司的债务承担连带责任；4.诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告与被告一、被告二于2013年8月13日签订两份《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定原告将其位于南京市，委托经营期限为八年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止。合同第五条第三款约定租赁期第三年起，被告一将租赁回报分两次支付原告，兑付时间为当年9月30日前及次年3月31日前。原告向被告一收取的每年的回报为159号商铺210775元，160号商铺300127元，扣除应缴税费后合计收取485356.9元。合同第七条约定违约责任：被告一逾期向原告支付租赁回报的，原告自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向被告一加收违约金。被告二为被告一履行合同义务承担一般保证责任。合同签订后，被告一将原告的案涉商铺出租给其他商户使用并收取租金，但仅向原告支付了部分租金。至今尚有租赁回报828099元及违约金未付。原告多次催要未果。因被告一、被告二均系被告三独资的一人有限公司，两者财产混同，依据《公司法》的规定，被告三应对被告一、被告二的债务承担连带清偿责任。现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告友谊华联公司辩称：首先，被告友谊华联公司的确欠付原告租金828099元，但被告不同意向原告支付违约金，因为疫情的影响，很多店铺无法正常经营，租金亦无法正常收取，按照国家政策，被告给予商铺租金减免，故被告请求酌情减免利息，且不承担违约金。其次，被告郑和国际广场建设公司的责任，应按照合同的约定执行。再次，原告请求被告友谊华联公司和郑和国际广场建设公司承担连带偿还责任，无事实和法律依据，应予驳回。综上，请求人民法院依法判决。 被告郑和国际广场建设公司未答辩，亦未向本院提交答辩状。 被告金盛置业公司辩称：首先，关于原告主张的租金、利息及要求郑和国际广场公司承担担保责任的意见与友谊华联公司的答辩意见一致。其次，被告金盛置业公司虽系友谊华联公司和郑和国际广场建设公司的股东，但友谊华联公司和郑和国际广场建设公司具有独立的法人人格，有自己的财务制度，且相关的财务审计、核算均独立进行，不存在与被告存在财产混同的情形，故被告要求金盛置业公司承担连带偿还责任，无事实和法律依据，依法应予驳回。 原告陈思颖为证明其主张，向本院提交了房屋产权证、商铺房屋租赁及委托经营合同等证据。因被告友谊华联公司及被告金盛置业公司对上述证据的真实性予以确认，且郑和国际广场建设公司放弃质证，故本院对上述证据的真实性，均予以认定。 根据上述证据本院认定以下事实：陈思颖系鼓楼区江东北路319号159号、160号（负一层）商铺的所有权人。2013年8月13日，陈思颖作为甲方与乙方友谊华联公司、丙方郑和国际广场建设公司签订了两份郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同，约定甲方将159号、160号商铺委托给乙方经营管理，乙方可以以自己的名义将该商铺对外租赁经营；委托经营期限为八年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；前两年的年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%（159室的总价为2634682元，160室的总价为3751588元），后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订商品房预售合同时直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；自第三年起，每年的租赁回报分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。 上述合同签订后，友谊华联公司根据约定开始占有、使用涉案商铺，并以自己名义对外出租经营。 根据合同约定，友谊华联公司应于2018年3月31日、2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日、2020年3月31日前分别支付税后租赁回报242480元，但其仅分别支付了142679元、126444元、67894.4元、47283.6元，余款99801元、116036元、174585.6元、195196.4元和242480元，共计828099元未支付。 友谊华联公司委托会计师事务所对2017年、2018年和2019年的财务状况进行了审计，2020年的审计报告首页载明的被审计单位虽是南京市百货有限公司，但附表中载明的是南京友谊华联有限责任公司，江苏国德会计师事务所向本院出具说明，明确该审计报告是针对南京友谊华联有限公司的审计，而非南京市百货有限公司。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，原、被告双方所签订的商铺房屋租赁及委托经营合同系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对三方当事人均有约束力。陈思颖在合同签订后已将涉案房屋交付友谊华联公司经营管理，友谊华联公司应依约支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的租赁回报，而其仅支付了部分租赁回报，仍欠付上述期间的租赁回报585619元（99801元+116036元+174585.6元+195196.4元），该款友谊华联公司应予支持。因2020年1月1日至2020年6月30日期间有近三个月的时间处于疫情高发期，多数商铺无法经营，故本院酌定友谊华联公司按4个月的标准应支付上述期间的租赁回报161653.33元（242480元÷6个月×4个月）。综上，本院认定友谊华联公司应支付2018年1月1日至2020年6月30日期间欠付的租赁回报747272.33元（585619元+161653.33元）。 关于逾期给付租赁回报的违约金问题。友谊华联公司未按照合同约定的期限给付租赁回报，其行为构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，友谊华联公司应于2018年3月31日前向陈思颖支付2018年1月1日至6月30日期间的租赁回报242480元，而其仅支付了142679元，故应对余款99801元支付自2018年4月24日起至实际支付之日止的违约金；对于2018年9月30日欠付的租赁回报116036元，应自2018年10月29日起至实际给付之日止支付违约金；对于2019年3月31日欠付的租赁回报174585.6元，应自2019年4月23日起至实际给付之日止计算违约金；对于2019年9月30日欠付的租赁回报195196.4元，应自2019年10月29日起至实际给付之日止计算违约金。因2019年8月20日，中国人民银行应授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故该日之前的违约金可根据原告的主张按照4.2%的年利率计算，此后的违约金应根据贷款市场报价利率计算。据此，余款99801元、116036元和174585.6元，分别自2018年4月24日、2018年10月29日、2019年4月23日起至2019年8月19日期间的违约金分别为5535.26元（99801元×4.2%÷365天×482天）、3925.51元（116036元×4.2%÷365天×294天）、2370.53元（174585.6元×4.2%÷365天×118天）。上述三笔欠款共计390422.6元，虽然2019年8月20日至2019年9月19日LPR为4.25%，但原告主张按照4.2%计算违约金，故根据原告的主张以及LPR变动的规律，上述款项在2019年8月20日起至2020年3月31日止的违约金为9993.20元（390422.6元×4.2%÷365天×92天+390422.6元×4.15%÷365天×92天+390422.6元×4.05%÷365天×41天）；欠款195196.4元自2019年10月29日起至2020年3月31日止的违约金为3423.94元（195196.4元×4.2%÷365天×22天+195196.4元×4.15%÷365天×92天+195196.4元×4.05%÷365天×41天）。上述违约金共计25248.44元（5535.26元+3925.51元+2370.53元+9993.20元+3423.94元）。另外，上述四笔欠款共计585619元（390422.6元+195196.4元）自2020年4月1日起至实际给付之日止的违约金，应根据市场报价利率继续计算。 关于担保责任的问题。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，郑和国际公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，故应为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月，友谊华联公司支付租赁回报的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前，对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算，陈思颖提起的此次诉讼，主张的租赁回报为2018年1月1日2020年6月30日期间的债务，友谊华联公司本应分别于2018年3月31日前、2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前履行支付义务，郑和国际公司的相应保证期间则应分别向后推算6个月，即陈思颖应于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前和2020年9月30日前向本院提起诉讼，而陈思颖于2020年4月10日提起本次诉讼，其请求中关于2018年3月31日、9月30日和2019年3月31日、2019年9月30日应获得的租赁回报已经超过了诉讼时效，2020年3月31日应获得的租赁回报仍在诉讼时效内，郑和国际公司应对该期租赁回报承担一般保证责任。 关于金盛置业公司应否承担连带责任的问题。金盛置业公司虽系友谊华联公司的唯一股东，但通过友谊华联公司的审计报告可以看出，其与金盛置业公司的财产相互独立，原告陈思颖主张金盛置业公司对友谊华联公司和郑和国际广场建设公司的债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈思颖支付2018年1月1日至2020年6月30日期间欠付的租赁回报747272.33元； 二、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈思颖支付逾期支付2018年3月31日、2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日租赁回报的违约金25248.44元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续支付欠付的租赁回报585619元自2020年4月1日起至实际给付之日止的违约金； 三、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司2020年1月1日至2020年6月30日期间的租赁回报161653.33元，承担一般保证责任（在对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，由被告南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任）。 四、驳回原告陈思颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12339元，减半收取计6169.5元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙晋辉 二〇二〇年八月五日 书记员  赵晶晶