广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初5698号 原告：广西南宁晟海物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区长湖路**凤景湾**楼****，统一社会信用代码91450100785225313B。 法定代表人：潘世海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：严飞凰，广西经海律师事务所律师。 被告：梁白玲，女，1979年10月1日出生，壮族，户籍所在地南宁市。 委托诉讼代理人：余钢，男，1974年5月18日出生，汉族，户籍所在地广西田东县。 原告广西南宁晟海物业服务有限公司与被告梁白玲物业服务合同纠纷一案,本院于2020年5月20日立案后,依法适用小额诉讼程序,于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告广西南宁晟海物业服务有限公司的委托诉讼代理人严飞凰、被告梁白玲的委托诉讼代理人余钢，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西南宁晟海物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付2016年11月1日至2019年12月31日物业服务费1763.2元、代收2016年10月1日至2019年11月31日水费2863.15元、代收2016年11月1日至2019年12月31日生活垃圾处理费304元、代收2016年11月1日至2019年12月31日电梯维保年检费570元、代收2016年11月1日至2019年11月31日公摊电费548.68元（含公共照明、马路庭院灯照明、二次加压电费、电梯公摊电费等）、代收2016年10月1日至2019年11月31日水损耗183.3元以及绿化分摊38元；2.被告向原告支付迟延履行缴费违约金1806.29元（违约金以逾期欠费额按每日1.5‰的标准计算）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年8月18日，原告与南宁市中房碧翠园C组团第一届业主委员会双方签订了《物业服务委托合同》，南宁市中房碧翠园C组团第一届业主委员会委托原告管理中房·碧翠园C组团小区物业服务工作，原告自合同签订后即开展物业服务。被告作为中房·碧翠园C组团小区的业主，享受原告提供的物业服务，有义务向原告按支付综合服务费以及相关费用，但被告却拒不履行支付义务已属于违约，严重侵犯原告的合法权益。 被告梁白玲答辩称：1.原告在小区招投标过程中，修改投标文件，以达到招标文件的要求，并从而中标，伙同小区第一届业主委员会部分委员作出虚假中标文件，此事，吴童杰（原小区业主），为评标组成员可以出庭作证，并申请法庭调查其他当事人；2.原告因不能提供完整的《物业服务合同》及附件4、附件5，证明其进驻小区进行物业服务的合法性，侵害了被告的知情权，在被告多次与原告沟通后，并提交书面申请仍未得到原告的任何书面回复，至使被告未能行监督权利，为了维护被告的知情权，已经起诉至江南区人民法院，此案正在审理当中；3.原告进行申诉的主要证据、重要证据《物业服务合同》及其附件，是一份缺失重要条款、缺页的不完整的合同，无法证明其进驻小区进行物业服务是合法行为，要求被告去履行原告主张的合同条款是没有依据的；4.原告以合法形式掩盖非法目的，物业服务合同重复的收费项目有：（1）公共水电分摊费、公共区域照明电费、电梯电费、水泵电费、园景水电费、生活垃圾清运费、电梯维护费、年检费。事实收费：二次加压公摊电费、电梯维护年检费、电梯公摊电费、公共照明分摊、生活垃圾处理费、马路庭院灯照明分摊费、绿化分摊。依据《物业服务收费管理办法》第十一条规定以上费用应为企业经营成本，不应另外收取；5.《物业服务合同》第六章物业管理综合服务费第一条代收代缴费用，免收小区全部一楼的电梯维护费、年检费，与《物业服务收费管理办法》、《物权法》相违背。《物权法》明确规定住房的公共设施是住户共有财产，不仅享有使用权还要承担相应的使用费。《物业服务合同》约定不公平的服务条款，侵害小区二楼以上业主的权益；6.《物业服务合同》中并无违约金的约定，故原告诉请被告支付违约金，没有依据。另，原告违约在先，要求被告支付违约金，是没有依据的。综上所述，原告在投标过程中，恶意修改标书的行为，已经违反了《中华人民共和国招标投标法》、《合同法》，以及进驻小区管理后的种种管理不善，严重侵害了业主的合法权益，在此恳请法院判令原告与中房碧翠园C区第一届业委会所签订的《物业服务合同》无效，并终止与本人的物业服务，各种违规收取的费用全额返还小区业主，本案诉讼费由原告承担。 经审理查明：原告成立于2006年3月22日，经营范围包含物业服务。被告系江南区友谊路西二里19号中房·碧翠园C组团C-32号楼1单元403号房屋的业主，房屋的建筑面积为71.38平方米。 2016年7月5日，南宁市江南区友谊社区居民委员会发布《关于中房·碧翠园C组团第二次业主大会会议表决结果的公告》，主要内容如下：由本物业管理区域业主委员会组织的第二次业主大会会议于2016年6月12日至2016年6月21日在中房碧翠园C组团小区内举行，并于2016年7月4日唱票完毕，现于小区内公示《南宁市中房·碧翠园C组团小区2016年第二次业主大会公开选聘物业公司会议结果公告》，公示期为七天，即从2016年7月5日起至2016年7月11日止。 2016年7月18日，南宁市中房·碧翠园C组团小区第一届业主委员会向原告出具一份《公开选聘物业企业中标通知书》，主要内容如下：南宁市中房·碧翠园C组团小区第一届业主委员会根据业主大会授权，经过对贵公司的投标文件认真评议，并依据中房·碧翠园C组团小区2016年第二次业主大会全体会议表决结果，决定选聘贵公司为南宁市中房·碧翠园C组团小区提供物业服务。 2016年8月11日，南宁市中房·碧翠园C组团小区第一届业主委员会发布《南宁市中房·碧翠园C组团小区物业服务合同公示公告》，主要内容如下：南宁市中房·碧翠园C组团小区公开选聘原告为物业服务企业，现将服务合同（公示版）在小区内（业主QQ群、小区24栋小广场、19栋旁宣传栏、北门宣传栏）进行公示，公示期为七天，即从2016年8月11日至2016年8月17日止。 2016年8月18日，原告与南宁市中房·碧翠园C组团小区第一届业主委员会签订一份《中房·碧翠园C组团小区物业服务合同》，南宁市中房·碧翠园C组团小区第一届业主委员会委托原告管理中房·碧翠园C组团小区物业服务工作，双方针对物业基本情况、委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理综合服务费、合同期限及违约责任等方面进行了约定。其中，双方约定：物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业服务费标准为0.65元/平方米/月；公共水电分摊费按实际使用量及按户数进行分摊；生活垃圾清运费标准为8元/月/户，从装修之日开始计收；电梯维护费、年检费标准如下：1层不收费，2-6层为15元/月/户，7-11层为16元/月/户，12-18层为17元/月/户；业主应于每月1日至15日期间向原告交纳物业管理综合服务费、其他公摊费用和代收费用；业主未在规定时间交纳物业服务费的，视为违约，逾期欠费将按每日1.5‰的标准计算滞纳金；本合同期限为两年，自2016年8月18日起至2018年8月17日止，本合同期满30日前，业主大会未依法选聘新的物业服务企业的，本合同自动延续至业主大会依法选聘新的物业服务企业时终止。 另查明：物业服务合同期限届满之日起至本案开庭之日，原告仍为案涉小区提供物业服务。南宁市中房·碧翠园C组团小区第一届业主委员会任期届满后，案涉小区尚未成立新一届业主委员会，亦未召开业主大会选聘物业服务企业。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，由《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，明文解释。南宁市中房·碧翠园C组团小区第一届业主委员会通过公开招投标的方式选聘原告作为案涉小区的物业服务企业，并与原告签订《中房·碧翠园C组团小区物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对案涉小区的业主具有约束力。 关于原告诉请被告支付物业服务费的问题。南宁市中房·碧翠园C组团小区第一届业主委员会任期届满后，案涉小区尚未成立新一届业主委员会，亦未召开业主大会选聘物业服务企业，而原告在合同期限届满后，继续为案涉小区提供物业服务，符合合同约定。合同约定住宅物业服务费标准为0.65元/平方米/月，被告的房屋建筑面积为71.38平方米，每月的物业服务费应为46.4元（71.38平方米×0.65元/月/平方米），因此，被告应向原告支付自2016年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费1763.2元（46.4元/月×38个月）。 关于原告诉请被告支付水费的问题。被告实际用水产生的费用应由被告负担，现原告要求被告支付自2016年10月1日至2019年11月30日止的水费2863.15元，有事实依据，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付生活垃圾清运费的问题。案涉合同约定生活垃圾清运费标准为8元/月/户，原告要求被告支付自2016年11月1日至2019年12月31日止的生活垃圾清运费304元（8元/月/户×38个月），符合合同约定，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付电梯维保年检费的问题。案涉合同约定电梯维护费、年检费标准为15元/月/户（2-6层），因此，原告要求被告支付自2016年11月1日至2019年12月31日止的电梯维保年检费570元（15元/月/户×38个月），符合合同约定，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付公摊电费的问题。案涉合同约定公共水电分摊费按实际使用量及按户数进行分摊，原告负责代收，因此，原告要求被告支付自2016年11月1日至2019年11月30日止的公摊电费548.68元，符合合同约定，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付水损耗及绿化分摊费的问题。原告主张案涉小区供水管道因老旧问题导致水损耗较大，经与业委会沟通，业委会同意把小区范围的水损耗及绿化费用分摊给小区的全体业主，但原告对其主张并未提交证据予以证明，被告亦不予认可，故原告应承担举证不能的不利后果。因此，原告要求被告支付水损耗及绿化分摊费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 关于原告诉请被告支付违约金的问题。案涉合同约定被告未在规定时间交纳物业服务费的，视为违约，逾期欠费将按每日1.5‰的标准计算滞纳金。被告未按期交纳物业服务费，确已构成违约，但违约金应以被告欠缴的物业服务费为基数。原告主张当月物业服务费的违约金从第三个月的1日开始计算，该主张系原告自行处分其民事权利，本院予以准许。庭审中，被告提出滞纳金标准过高，并主张原告在服务过程中存在停车场管理混乱、未按时维护消防设备、未按照合同约定安装监控等问题，对此，原告并未提交充分证据予以反驳，应承担相应的不利后果，故本院认定原告此前的物业服务存在一定的瑕疵。因此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对违约金标准进行调整，具体如下：2019年8月19日之前的违约金以中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起，违约金以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，被告应向原告支付自2016年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费违约金：以每月应交纳物业服务费46.4元为基数，自往后第三个月的1日起，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率（2019年8月20日后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至2019年11月30日止，按月依次计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告梁白玲向原告广西南宁晟海物业服务有限公司支付自2016年11月1日至2019年12月31日止的物业服务费1763.2元； 二、被告梁白玲向原告广西南宁晟海物业服务有限公司支付自2016年10月1日至2019年11月30日止的水费2863.15元； 三、被告梁白玲向原告广西南宁晟海物业服务有限公司支付自2016年11月1日至2019年12月31日止的生活垃圾清运费304元； 四、被告梁白玲向原告广西南宁晟海物业服务有限公司支付自2016年11月1日至2019年12月31日止的电梯维保年检费570元； 五、被告梁白玲向原告广西南宁晟海物业服务有限公司支付自2016年11月1日至2019年11月30日止的公摊电费548.68元； 六、被告梁白玲向原告广西南宁晟海物业服务有限公司支付自2016年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费产生的违约金（违约金计算：以每月应交纳物业服务费46.4元为基数，自往后第三个月的1日起，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率（2019年8月20日后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至2019年11月30日止，按月依次计算)； 七、驳回原告广西南宁晟海物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由原告广西南宁晟海物业服务有限公司负担3元，由被告梁白玲负担22元。 本判决为终审判决。 审判员  黄友双 二〇二〇年八月十九日 书记员  陈 婷