江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5597号 原告：南京环驰电子科技有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路194号。 法定代表人：杨静。 委托诉讼代理人：薛扬，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：王禹珺，国浩律师（南京）事务所律师。 被告：南京乙能自动化科技有限公司，住所地南京市鼓楼区清江南路19号01幢。 法定代表人：孙斌。 委托诉讼代理人：魏元武，上海融孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟思宏，上海融孚律师事务所律师。 原告南京环驰电子科技有限公司（以下简称环驰电子公司）与被告南京乙能自动化科技有限公司（以下简称乙能自动化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告环驰电子公司的委托诉讼代理人薛扬、王禹珺、被告乙能自动化公司的委托诉讼代理人魏元武、牟思宏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告环驰电子公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付租金共计25万元、违约金12500元及逾期利息（以25万元为基数，按银行同期贷款利率自2018年7月1日起算至实际支付之日止）；判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年中下旬，原、被告双方签订《租赁合同》，约定由原告将位于南京市鼓楼区清江南路19号南大苏富特科技园1号楼10楼的部分工位出租给被告使用，租期为2016年7月1日至2018年6月30日共计两年，租期内租金及相关费用合计人民币25万元，但被告在实际使用后，至今未支付任何租金。为维护原告合法权益，现原告特依法向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告乙能自动化公司辩称：1.租赁合同无效。2016年7月1日，被告与原告签订《租赁合同》，系为了尽快顺利完成工商登记注册登记，由于注册需要办公地址，原告的高管房福祥得知后，表示愿意提供帮助，所以才与被告签订了租赁合同，双方均没有按照租赁合同的约定履行各自的义务，被告也没有实际使用合同约定的工位，原告也没有提供该办公区域的钥匙、门禁等适租物品，该租赁合同属于以虚假行为意思表示掩盖真实目的，该民事法律行为无效，被告无需支付给原告租金，更无需支付违约金以及逾期利息。2.案涉《租赁合同》涉嫌合同欺诈，违反法律强制性规定。依据江苏省高级人民法院（2017）苏执异2号执行裁定书得知：2009年11月26日苏富特（甲方）与秦钧钧（乙方）签定《房屋买卖合同》约定将上新河以西鼓楼科技园南大苏富特软件城01幢第10层转让给秦钧钧，2013年6月，苏富特公司、秦钧钧、南大计算机公司签订协议，终止了上述房屋买卖合同，变更为苏富特公司与南大计算机公司重新签订正式房屋买卖合同，且经高院认定该房屋买卖合同合法有效，故自2013年6月起，秦钧钧没有上新河以西鼓楼科技园南大苏富特软件城01幢第10层的所有权，更不可能在2016年6月28日出租给原告，原告也没有任何权利基础再转租给被告，同时，秦钧钧与原告签订的《房屋租赁合同》落款签名与2009年11月26日秦钧钧与苏富特签订《房屋买卖合同》的落款签名明显不一致，非同一人所签，被告认为原告是在伪造合同，骗取被告的信任，利用被告需要办公地址的急迫心理，签订了如此丧失公平的合同，涉嫌合同诈骗，案涉《租赁合同》应为无效，原告须对合同无效承担缔约过失责任以及相应的刑事责任。3.原告应当支付被告为维护自身合法权益支付的合理费用。原告存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失，原告应予赔偿。4.即使案涉《租赁合同》有效，也已超过诉讼时效。案涉合同成立于2016年7月1日，截止原告起诉之日，共计4年有余，被告从未支付过任何一笔租金，也未收到原告任何催要租金的通知，直至被告收到起诉状才知道被告存在债权债务纠纷，即使合同有效，在被告逾期三个月没有支付租金时，原告即可知自已权利受到侵害，诉讼时效自此开始计算，原告的诉讼时效期间为2016年10月1日至2019年9月30日，原告起诉日期为2020年5月21日，已远远超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理本院查明以下事实：2007年6月30日，南京市国土资源局与苏富特公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定将鼓楼区上新河以西。鼓楼科技园A3地块总面积31218.7平方米出让给苏富特公司。2013年12月25日，苏富特公司取得了鼓楼区清江南路19号01幢房屋的产权登记。2009年11月26日，苏富特公司与秦钧钧签订《房屋买卖合同》，约定将上新河以西鼓楼科技园南大苏富特软件城01幢第10层转让给秦钧钧，销售单价为每平方米5500元，总价1260.985万元，双方定于2013年12月31日前向有关行政部门申请办理该房产权属变更手续。2013年6月5日，苏富特公司、秦钧钧、南京南大苏富特计算机工程有限责任公司（以下简称南大计算机公司）签订协议，终止上述房屋买卖合同，由苏富特公司与南大计算机公司重新签订正式房屋买卖合同，房屋销售价格与原合同一致，秦钧钧于2010年4月2日前支付的房款定金人民币5043940元视为南京计算机公司支付的首付款，苏富特公司与南京计算机公司重新签订《房屋买卖合同》后，南京计算机公司按照重新签订的《房屋买卖合同》向苏富特公司履行后续付款义务。2013年6月5日，苏富特公司与南京计算机公司签订《房屋买卖合同》，约定将上新河以西鼓楼科技园南大苏富特软件城01幢第10层转让给南大计算机公司。截止2014年1月25日，南大计算机公司依约向苏富特公司全额支付了购房款人民币1260.985万元。 原告在庭审中提供落款日期为2016年6月28日的房屋租赁合同（复印件），秦钧钧将南京市鼓楼区南大苏富特科技园南大苏富特大厦（鼓楼区清江南路19号）1号楼第10层东区12人坐位隔断计50平方米出租给原告，合同期限自2016年7月1日至2018年6月30日止，每年支付租金肆万元整。 2016年，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的公共设施及工位位于江苏省南京市建邺区清江南路19号南大苏富特科技园1号楼10楼（部分工位），乙方使用面积为20平方米左右，该工位租赁期共12个月，自2016年7月1日至2018年6月30日止，该工位（含办公设备使用）每月租金为10000元，水电、清洁费、管理费等共计10000元（2年），租金总额为25万元，甲方收款后应提供乙方有效的收款凭证，乙方逾期未交纳按约定应由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的、拖欠房租累计3个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，双方另就其他事项做了约定。 南大计算机公司于2020年8月5日出具一份《情况说明》，载明：“本公司认可秦钧钧于2016年7月至2018年6月与南京环驰电子科技有限公司签订的《租赁合同》（租赁面积为50平方，年租金为肆万贰仟元整）真实有效”。 被告的法定代表人孙斌曾为原告股东，后于2016年8月离开原告处。2016年7月，孙斌以原告的委托代理人身份与福建省水利水电工程局有限公司（以下简称福建水电公司）签订一份《采购合同》，约定由原告向福建水电公司魁岐工地供应产品，合同总价94.8万元。2016年8月，原、被告双方签订一份《采购合同》，约定由被告向原告供应产品，合同总价为70万元。后被告直接就“魁岐”项目与福建水电公司签订合同，也直接在双方之间进行价款结算。原告认为两份合同之间的差额近25万元即为双方约定的租金数额由来。 原告就案涉租赁关系申请证人房福祥、陈翔到庭作证。证人房富祥到庭陈述：我在原告公司任总经理，孙斌是原告公司的隐名股东，2016年8月离开原告公司。2016年年初，孙斌代表原告公司在福建签订了一份合同，由于孙斌认为该合同利润可观，且其长期在福建，就想自己去做，在他的运作下，其代表原告与福建水电公司签订了合同，合同金额为94.8万元，孙斌回来之后就跟我说合同主要是他去做的，他问我合同能不能由他独立去做。鉴于我是公司总经理还需要向公司其他股东以及员工交代，他作为代持股东，这样做不合适，他正好也提出来想离开原告公司，我就跟他说要不你自己成立公司之后，将该合同转签给他所成立的公司，因为当时被告公司还没有成立，我们跟甲方签订的合同在7月份，甲方打了第一笔款项给原告公司，孙斌就跟我要了4万元，8月中旬的时候孙斌的公司成立了，我们就签订了转包合同。中秋节前后，孙斌说合同项目有点复杂性，想自己独立跟业主做，具体如何处理原合同不需要原告公司操心，合同的差价24.8万元，补偿给原告25万元，就以房租的形式的将这个钱进行补偿。大概在2016年中秋节前后签订了房屋租赁合同，孙斌进去使用了，但是没有支付租金。2016年6月份，原告公司开始整体使用案涉房屋，当时孙斌是原告公司的员工，随同原告一同使用案涉房屋。孙斌通常很少在南京，但只要在南京，基本就是在案涉房屋里面办公的。租赁合同签订后孙斌肯定去过，原告公司原来有一个代账会计，同时也是被告公司的代账会计，孙斌只要在南京，他的办公场所就在案涉房屋。 证人陈翔到庭陈述：我是原告公司负责生产的员工。2016年7月份，原告与福建水电公司签订了一份合同，孙斌到福建负责这个项目，后孙斌提出这个项目由他来承包。8月份的时候孙斌成立了自己的公司，原告就将该项目转给了被告公司，孙斌提出以自己公司的名义与福建水电公司签订协议，有二十几万元的利润给原告公司，但是以房租的形式进行补偿。2016年到2018年孙斌每个月都会来案涉房屋几天办公。被告公司就孙斌一个人在案涉房屋。原告公司一共有6个工位，孙斌在里面使用的工位，与离开原告公司之前使用的是同一个工位，原告公司最多的时候有8个人，当孙斌不在的时候，他的工位没有人在使用。 本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案原、被告双方争议的焦点问题为原、被告之间是否存在真实有效的租赁关系以及租赁合同有否实际履行。原告于2016年6月承租案涉房屋（50平方米），此时被告的法定代表人孙斌为原告的员工，其工作地点在案涉房屋内，2016年8月，孙斌成立被告乙能自动化公司，与原告签订了房屋租赁合同，约定承租案涉房屋中20平方米，但原、被告之间并未办理承租工位的正式交接手续（承租部分工位，应有被告部分员工，当有门禁、办公物品等的交接）。原告自秦钧钧处承租案涉房屋（50平方米），根据原告提供的租赁合同，年租金为4万元，而被告仅承租其中20平方米，同期年租金达10万余，作为曾为原告员工的孙斌，以及准备租房经营的业主而言，当了解周边地段租金行情，对此明显畸高的租金当有所了解，却仍然签订租赁合同，颇不合常理。孙斌否认在开立公司后再使用过案涉房屋中的工位，原告坚持认为孙斌只要在南京就会来案涉房屋办公，却未能提供较充分证据加以证明。原告提供了两位证人出庭作证，证人均陈述曾看见孙斌来过案涉房屋，孙斌则认为系偶而来案涉房屋拜访，即使证人陈述属实，但孙斌作为一家公司的法定代表人，单独租赁一个工位偶而使用（合同约定约20平方米），却需支付每年十余万元的租金，也与常理不符。按原告所述，被告自2016年签订租赁合同时即已使用案涉房屋，但至今未支付租金，而原告却从未就租金向被告进行过催缴，也与正常经济活动相悖。为原告作证的两名证人，一名为原告的总经理，一名为原告负责生产的员工，两人在作证时均陈述，由于福建水电魁岐项目改由被告承接，原告损失的利润额相当于25万元，原、被告双方共议被告以房租的形式予以弥补，也可间接证明原、被告之间的房屋租赁关系是否真实发生存在争议。综上，原告现提供证据不能证明双方存在真实的房屋租赁关系，而有以租金形式补偿经营差额的可能，经本院释明后，原告仍然坚持双方之间存在房屋租赁关系，并以此向被告主张租金，其请求权基础缺乏事实及法律依据，对原告的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：       驳回原告南京环驰电子科技有限公司的诉讼请求。 本案受理费5238元，因适用简易程序减半收取2619元（原告已预缴），由原告南京环驰电子科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 胡 斌 二〇二〇年八月二十五日 书记员 张奕琪