北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33650号原告：李金钢，男，1980年7月5日出生，汉族，自由职业者，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：孙克娜，北京市立方律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪果，北京市立方律师事务所实习律师。被告：杜广旭，男，1981年7月22日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：焦少波，北京华标律师事务所律师。第三人：北京颐盈房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李新宝。委托诉讼代理人：李志强，男，1985年8月7日出生，汉族，北京颐盈房地产经纪有限公司职员，户籍所在地河北省邯郸市。原告李金钢（以下简称原告）与被告杜广旭（以下简称被告）、第三人北京颐盈房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人孙克娜、汪果、被告委托诉讼代理人焦少波、第三人委托诉讼代理人李志强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付我截止2019年7月19日的租金1044900元；2、被告支付违约金20100元；3、被告支付延期租金及押金的利息（自2014年12月2日至2019年2月28日为150651.71元）；4、被告将其在承租房屋内注册的公司迁出并赔偿我经济损失20100元；5、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月，我将位于北京市朝阳区某号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告办公使用，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限三年，自2014年12月20日至2017年12月19日，月租金20100元。付款方式为押一付三，付款日期为2014年12月1日、2015年3月10日、2015年6月10日……，以此类推。合同第十条第（一）款约定，承租人出现合同第九条第四款约定的情形之一的，承租人应按照月租金100％标准向出租人支付违约金。2015年2月10日，被告与案外人耿某以承租房屋为住所地，注册登记了北京某某某国际文化艺术有限公司（以下简称某某某公司），被告在该房屋内开展经营活动，并承担房屋使用的相应费用。2017年12月19日合同到期后，被告未向我返还房屋，仍继续占有、使用房屋，但被告一直未向我支付租金和押金。仅于2015年3月30日向我支付了60600元。后经我多次催要，被告表示同意支付，但又以种种理由拖延。2019年7月19日，在我的要求下，被告从承租房屋中腾退，但其注册的公司至今未从涉案房屋中迁出。现我诉至法院，请求判决支持我的上述诉讼请求。被告辩称：本案涉案房屋是我最早于2014年11月20日与案外人李某某签订租房屋租赁合同取得承租权的。2015年2月10日，案外人耿某在涉案房屋注册登记了某某某公司。2015年3月20日，案外人王某某通知我，涉案房屋的产权人已经由李某某变更为本案原告，要求我配合签订租赁合同。2015年3月20日，我和原告的委托代理人王某某签订了涉案房屋的租赁合同。从签约之初，我就要求原告向我出示涉案房屋的产权证明，但原告至今没有向我出示，我认为，原告在本案中主体不适格，无权要求我支付租金。2015年3月30日，我委托耿某向原告支付租金70600元。2015年6月底，我从涉案房屋中搬出，此后从未使用过涉案房屋。在我和李某某签订最早的租赁合同时，李某某就曾经口头答应，我可以在涉案房屋中注册公司，只要李某某不通知，就可以不用迁出注册的公司。某某某公司注册登记在涉案房屋不能证明我或者某某某公司一直在使用涉案房屋。在我于2015年6月底搬离涉案房屋时，也想与原告取得联系，但通过各种方式都无法联系上原告。无奈之下，我只能先从涉案房屋中搬出，直到2019年，原告与我联系后，双方在2019年7月19日完成涉案房屋的交接工作。我认为原告无权就从2015年7月以后一直空置的房屋向我主张租金。在我和原告的租赁合同第三条第二款明确约定，在我们的合同到期后，在双方未就续租事项达成一致意见且签订书面合同的情况下，不应当视为租赁关系仍然存续。原告也无权要求我支付任何租金。我认为原告在2020年起诉，已经超过诉讼时效，应当从最后一笔租金支付期限到期时适用一年的诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：我公司同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月20日，王某某代理李某某（甲方）与被告（乙方）、第三人（丙方）签订了一份《北京市房屋租赁合同》，约定由被告承租李某某出租的位于涉案房屋作为办公用房，丙方提供该租赁居间服务。上述合同签订后，被告实际占有该房屋。2015年2月9日，原告取得涉案房屋的所有权。2015年2月10日，案外人耿某在涉案房屋注册登记了某某某公司，耿某为该公司法定代表人，该公司股东有俩人，分别为耿某与本案被告。2015年3月20日，王某某代理原告（甲方）与被告（乙方）、第三人（丙方）再次就涉案房屋签订了一份《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租原告出租的涉案房屋用于办公，第三人为该租赁提供居间服务。该合同约定租赁期限自2014年12月20日至2017年12月19日。每月租金20100元，支付方式为押一付三，被告应于每期届满前提前十日支付下一期租金，支付日期分别为2014年12月1日、2015年3月10日、2015年6月10日……，以此类推。该合同第九条“合同解除”约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。”该合同第十条“违约责任”约定：“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按约租金的100％向甲方支付违约金。甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。……”上述合同签订后，被告通过案外人耿某于2015年3月30日向原告支付租金60600元。从2015年6月10日开始，被告未再向原告支付任何租金。庭审中，被告称其于2015年6月底已经搬离涉案房屋，但因为一直联系不上原告以及第三人，故未与原告、第三人办理房屋交接手续。原告对被告的该陈述不予认可，并向本院提交了被告于2015年4月至2019年6月在管理涉案房屋的物业公司处购买电费的《缴费证明单》，证明被告一直在使用涉案房屋。被告认可该证明单的真实性，但不认可证明目的，认为其交纳电费金额非常小，交纳的目的仅仅是为了履行保管义务，不能证明被告一直使用涉案房屋。2019年6月，原、被告进行多次手机短信沟通，沟通内容涉及涉案房屋的交接问题。2019年7月19日，原、被告办理了涉案房屋的交接手续，原告收回涉案房屋。2015年7月7日，案外人唐某某取得涉案房屋的所有权。案件审理过程中，原告向本院提交了一份2020年8月14日唐某某作出的《情况说明》，该说明载明：“本人唐某某（身份证号：×××）系北京市朝阳区（县）某号房屋（产权证号：X京房权证朝字第XXXXXXX）的所有权人，该房屋原系我女婿李金钢（身份证号码×××）所购买，于2015年7月7日过户至我名下，该房屋过户前后一直由我女婿李金钢打理，负责对外以自己名义出租及管理。本人对李金钢出租房屋的行为再次确认，在该套房屋过户至我名下之前后，李金钢对该房屋的出租管理行为，我均予以认可，由此产生的一切权利义务，包括但不限于该房屋出租后，因房屋租金事宜发生纠纷等，我均同意由李金钢全权以自己名义处理与出租房屋有关的一切事宜，包括但不限于其有权以自己的名义收取房屋租金、押金或相关款项，并有权以自己的名义处理与该房屋有关的一切事宜。”本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告、第三人在签订涉案租赁合同时，原告系该房屋的合法所有权人，该房屋虽于2015年7月7日所有权人变更为案外人唐某某，但唐某某向本院作出了书面说明，认可在房屋所有权发生变更后仍认可原告对涉案房屋的出租权。故本院认为，本案原、被告、第三人签订的《北京市房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告应当按照合同的约定履行各自的义务。关于原、被告、第三人在合同中约定租赁期限自2014年12月20日开始的约定，本院认为，原告系在2015年2月9日取得涉案房屋的所有权，现无证据证明原告有权向被告收取2014年12月20日至2015年2月8日的租金，故本院对该部分租期约定的效力不予采信。在此情况下，根据双方合同的约定，被告支付第一笔租金的日期为2015年3月10日。庭审中，被告称其在2015年6月底已经搬离涉案房屋，但被告对其陈述未提交证据予以证明，且在2019年7月19日原、被告办理涉案房屋交接时，房屋现场仍有被告承租期间注册公司的标识，且被告从2015年4月至2019年6月期间一直在缴纳涉案房屋的电费，故本院对被告所作的其已于2015年6月底搬离涉案房屋的答辩意见不予采信。原、被告双方在2019年7月19日完成涉案房屋的交接，在被告已于2015年3月30日向原告支付60600元租金的情况下，本院认为，被告从2015年6月20日开始拖欠原告租金，原告要求被告支付从2015年6月20日至2015年7月19日期间租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金损失和经济损失，在本院已经支持原告利息损失的情况下，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告将某某某公司从涉案房屋中迁出的诉讼请求，本院认为，该公司并非本案当事人，且原告的该项诉讼请求没有相应的合同依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告杜广旭于本判决生效之日起七日内给付原告李金钢租金九十八万四千六百元；二、被告杜广旭以六万为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一五年六月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一五年九月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一五年十二月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一六年三月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一六年六月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一六年九月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一六年十二月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一七年三月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一七年六月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一七年九月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一七年十二月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一八年三月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一八年六月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一八年九月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一八年十二月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以六万零三百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一九年三月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息，被告杜广旭以二万零一百元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告李金钢自二〇一九年六月十一日至实际付款之日止（二〇一九年八月十九日以后的利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的利息；三、驳回原告李金钢的其他诉讼请求。如果被告杜广旭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千九百六十一元，由原告李金钢负担一千一百三十八元（已交纳），由被告杜广旭负担六千八百二十三元（于本判决生效之日起七日内给付原告李金钢）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  乔红星二〇二〇年八月二十四日书记员  唐 哲