江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2521号 原告（反诉被告）：盛榕，女，1979年4月30日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：万轶琪，江苏显明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭燕鸿，江苏显明律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：程媛媛，女，1989年9月2日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：夏为胜，江苏宁盾律师事务所律师。 原告（反诉被告）盛榕与被告（反诉原告）程媛媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。盛榕及其委托诉讼代理人万轶琪、谭燕鸿，程媛媛及其委托诉讼代理人夏为胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告盛榕向本院提出诉讼请求：1.解除《房地产买卖合同》及附件；2.程媛媛支付违约金8万元。事实与理由：2019年11月26日，盛榕与程媛媛签订了《房地产买卖合同》一份，约定盛榕将位于南京市，房屋总价款260万元，并约定，买卖双方应在2020年1月20日之前备齐交易所需资料送到房屋登记机关办理申请过户登记手续，卖方应在买卖双方送件成功当日将首付款人民币114万元支付给卖方；还约定，买方或卖方违反合同约定，不配合提供交易所需材料，不依法促成购房条件成就或逾期办理交易等行为的，逾期在十天以内（含十日）的，每逾期一日，违约方须按总价款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过十天后，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，同时有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总价款5%的违约金。合同签订后，盛榕多次催促后，程媛媛仍拒不配合办理房屋买卖相关事宜。故法院依法支持盛榕的诉讼请求。 本诉被告程媛媛答辩称，一、不同意解除合同。买卖合同时双方真实意思表示，依法必须履行，买方从来没有放弃购买房屋。合同约定在2020年1月20日前双方办理过户手续，后经过协商双方约定于1月21日过户。但盛榕在1月19日通知程媛媛20日过户，当时程媛媛在外地且生病住院，无法及时返回，后来盛榕就不同意将房屋卖给程媛媛了。附件中明确因房屋登记机关、贷款银行的原因，交易时间相应顺延。说明时间可以往后推的。因不动产登记中心系统升级，在1月20日开始就停止办理过户。所以合同不能履行的原因不在程媛媛，而是因为平盛榕在合同履行过程中发现房价涨了，因此盛榕就不同意继续履行合同了。二、关于第二项诉讼请求，因为程媛媛并没有违约，不应承担违约金8万元。真正违约的是盛榕。但程媛媛本着和平共处的原则，程媛媛只要求继续履行。 程媛媛向本院提出反诉请求：请求判令盛榕履行程媛媛、盛榕及中介间签订的《房屋买卖合同》，盛榕协助程媛媛到不动产登记部门办理位于南京市。程媛媛已支付5万元定金，过户当天程媛媛支付盛榕114万元首付款，公积金贷款50万元，商业贷款90万元，尾款1万元。在完成过户手续后15天，要求盛榕交付房屋。事实与理由：因盛榕时间安排问题，经程媛媛、盛榕、中介、银行贷款专员协商一致，四方同意于2020年1月21日办理首付款支付和案涉房屋产权过户事宜。但因1月21日房产交易登记部门系统升级的不可抗力因素影响，1月21日无法同时完成首付款支付和案涉房屋产权过户。至1月28日，中介协调程媛媛与盛榕重新安排该事宜时，盛榕拒绝继续履行《房屋买卖合同》。因不可抗力造成首付款无法按新的约定时间1月21日支付（需与房屋产权过户同时进行）的责任不在程媛媛，继续履行《房屋买卖合同》是合同签订各方的义务，其不应因房屋价格变化而受影响。程媛媛为了维护自身合法权益不受侵害，故提起反诉。 盛榕对反诉答辩称，1.合同可以继续履行，但必须按现在市场房屋交易价格继续履行合同，要求程媛媛补差价30万元。2.1月10日开始盛榕及中介就一再催促程媛媛抓紧时间办手续，付首付款，但程媛媛一再推脱，一再改变付款时间。一直到1月19日，中介明确通知，1月20日下午系统升级，办不了相关手续。但程媛媛在明知1月20日下午办不了手续的情况下，并没有争取1月19日及1月20日上午的时间及时配合办理相关手续。且其明确表示1月20日一整天都没空，办不了手续。在1月20日下午无法办理手续的情况下，中介在江滨新寓沟通群里提供了可以合理解决双方问题的方案，但程媛媛明确拒绝，属于故意违约。在目前房屋交易市场不稳定，房价可能在短时间内有变化的情况下，程媛媛故意延迟履行合同，有违契约精神，给盛榕带来了较大的经济损失。 经审理查明，2019年11月26日，盛榕、程媛媛签订《房地产买卖合同》，约定将位于南京市.45平方米）由盛榕出售给程媛媛，总价款260万元，税费由程媛媛承担。支付尾款当天查验房屋，签署《房屋交接确认书》交付钥匙即视为房屋转移占有。如该房屋内有户口，盛榕须在2019年12月30日前迁出。盛榕在结清交付使用前的银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、有线电视、物业管理费等费用。买方或卖方违反合同约定，不配合提供交易所需材料，不配合办理贷款手续，不依法促成购房条件成就或逾期办理交易、按揭等行为的，逾期在十天以内（含十日）的，每逾期一日，违约方须按总价款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过十天后，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，同时有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总价款5%的违约金。守约方如果选择继续履行合同的，合同继续履行，同时守约方有权要求违约方每逾期一日按总价款的千分之一支付违约金。合同未约定履行期限或者履行期限约定不明确的，自守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起满五天为履行期限。双方过户时间，具体时间友好协调。交房时间，2020年3月31之前搬家。附件约定，房屋未设定抵押，定金50000元，2019年11月26日支付。首期房费1140000元在买卖双方送件成功当日支付。买卖双方应在2020年1月20日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关申请过户登记手续。如因房屋登记机关或贷款银行的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。第二期房款，1400000元按揭贷款支付。如买方在送件前降低按揭贷款金额的，降低部分的金额并入首期房款一并支付。贷款银行实际贷款的金额在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。送件后，不论何种原因导致银行实际贷款的金额低于本期应付房款的，买方均应在差额确定后3日内以现金方式一次性支付给卖方。买方按揭付款的，买方须在合同签订后10天到银行办理按揭贷款申请，提交贷款所需资料并签署按揭贷款合同及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助。房屋尾款10000元，买方应于买卖双方物业交验之日直接支付给卖方。 合同签订后，2019年11月26日，程媛媛支付给盛榕定金50000元。后双方多次协商未就过户时间等达成一致。2020年1月10日，盛榕与程媛媛聊天记录，盛：“你们和中介商量了吗？到底怎么说？”程：“我们也不知道怎么会来这一出，征信报告上面都没有我名下有房的，而且商贷部分都没有问题，也不知道公积金最新政策怎么会这样的！我们也抓紧时间去办理去名。”盛：“我就想知道，20号就是年前吧。你们这个首付款能不能给我？因为我这边牵扯到买房子也要付钱。你不能因为你们的原因耽误的是我……”程：“姐，你的心情我也能理解哈！13号去房产中心办理去名，银行担保公司也打通关系了，都会经快处理的！公积金是由系统审核的，没有办法人为的去操作，只要20号公积金审批通过，我随时都可以配合过户的。”盛：“现在的问题是20号不知道能不能通过。只要年前能把首付给我办理过户，我都不计较，但是如果拖到年后的话这边的问题就大了。”程：“程序都在走噢，我们也花了不少钱在加快流程啊”。盛：“这个问题我这样给你说啊，就是说你们花多少钱……那是都是你们的问题……我只是想不要让我承受不必要的损失，因为如果你们这个钱年前拿不给我的话，那我这边就给负责任了……我答应人家是年前给到一半的房款，最少是120万……”。程：“大姐，我也没有拖延时间哈，我也正常按中介和担保公司给的材料和流程都在一步一步走，具体公积金什么时候审批通过，这个我也没有办法呢！我也希望流程尽快走完，你省心，我也省事。”“我诚信买您的房子，也不存在故意去拖延时间的。”“我自己卖的那个房子是满五年，如果当初就去名的话，买我房子的人会多给1万！就是考虑到现再买房不会有影响，所以就没有去去名……”盛：“我先去咨询一下再说吧”。程：“大姐，也希望你多多理解噢，好几次都是请假去办手续的！下个星期一已经跟银行约好最后一个流程了！”盛：“你们明天下午出来一下，这件事情不是需要商量一下。”程：“姐，我这两天都上班呢！年底各种忙，明天下午还要加班，后天晚上台席聚餐，我周一请假了，要不等周一最后一个流程走完了，您看呢”程发送图片一张，“你看一下，这是我上班的时间”盛：“星期一我孩子考试，出不来，周二晚上吧”程：“一切为了孩子，到时候我们再约哈。”。 2020年1月19日，盛：“哎呦，你们真是麻烦，这本来是定在星期二上午，我今天都跟人家说好了，你一而再再而三的改干嘛呢，你还是怕我跑掉呢……我这边跟他约好的是周二中午之前打款，你又跟我说周三，周二人家拿完款就要走了……”。程：“我单位确实要开会，而且我都请了好多次假了……我没有假了。”盛：“你买房子要请假办手续，你请假我好像不请假啊，我也是要请假一次一次的……你不能这样一而再再而三的耍着我玩啊……”“你如果真的不行的话，我星期二答应人家，中午之前付款。你让我怎么办？我不会跟人家说了，你肯定要把首付款打给我了，要不然这房子就别买了。”程：“你有你的事我也知道……这种安全大会怎么可能不参加呢。一年就这么一次。对不对？如果我要在请假，领导对我怎么看呀？是不是啊？”“真的大姐，我们都是上班的人，而且你看我的班表的时间。我就是没有那种专门的，就是像人家正常周六周日休息的，我都是轮班的……我买了房子不就是为了小孩吗？”“我确定了，就周三下午绝对不会改了，你放心好了，真的。”“因为知道我这个房子也是卖掉的房子，拿到手的钱……如果我把这个钱提前给你了，我可以给你，但如果在过户过程中又出了问题怎么办……”。盛：“再跟你多说了，这样吧，明天吧，那就定在明天吧好不好？如果你仍然完不成我们就按合同走，不想再跟你说了。”程：“明天不行，明天我人还在合肥呢，我宝宝放假，我把她送到合肥来。”“你也听到了，我现在就在高铁站的声音，我今天就把我们家宝宝送到合肥来。我让我妈妈带几天，待到过年的时候，然后带回去。” 江滨新寓沟通群聊天记录显示，2020年1月19日，程：“那个不好意思，单位临时通知，周二上午需要开春节期间安全大会，部门负责人都需要参加，时间还能改到周三下午啊。”陈燕（中介工作人员）：“我们这边可以，卖家可以吗？”盛：“过户可以，但是首付款得在周二上午就给我，我们约的就是周二中午之前付款。”程：“麻烦跟对方协商一下呢，我都改成商贷了，钱又不会少，我怕过户的时候又出什么岔子！”陈燕：“那你们确定一下，星期三过户都有时间吗？”“银行这边也需要提前预约的，时间不能变来变去的！”过户专员：“要过户就明天上午过户，不然过不了了。”过户专员紧接着在微信群中发送图片一张，图片显示《关于在税收系统升级期间暂停办理涉及税收的房产交易与不动产登记业务的通知》，该通知载明房产交易及不动产登记业务取号截止时间暂定为2020年1月20日中午12时，通知落款时间为2020年1月19日。过户专员：“买卖双方明天上午可以吗，不然就要等年后了”。盛：“我可以。”程：“明天我没有时间。”过户专员：“如果时间协调不到一起，年前就办不了了”，“房管局刚刚通知系统升级，暂停过户”，“我刚刚协调了一下担保公司，你们现在过来过户的话，也可以。”程：“我现在人在外地喔”，“宝宝放假的，给她送合肥，明天送他们回老家桐城。”过户专员：“如果不行，那就买方这边先支付首付，然后来房管局设个押，年后一上班就过户，这样买卖双方的事情都不耽误。”盛：“也可以。”程：“我不愿意。”盛：“如果你明早可以去过户的话请于今天下午6点之前通知我，我好请假，不然我明天没办法突然请假。”程：“我赶不回南京。” 2020年1月28日，过户专员协商过户时间。程：“我2.3号上午可以。”盛：“按照合同来，早该到20号过户了，买方违约，后续有什么问题直接找律师谈……” 程媛媛为证实其有足够能力支付首付，提供银行流水，显示2020年1月21日，程媛媛工商银行银行账户由通*备入账40余万元，余额为60余万元；1月18日，中国银行账户余额55万余元。盛榕认为这恰恰说明程媛媛有履行能力，拒绝履行，主观存在恶意。 程媛媛为证实其2020年1月19日晚上10:50分至1月21日晚上生病，不能过户，提供门诊病历4页，发票四页。盛榕认可该发票，但认为和微信聊天记录中程媛媛称其人在合肥相矛盾，程媛媛在聊天过程中也从未提及生病问题。 2020年8月7日上午本院向中国银行南京华侨路支行客户经理赵颖了解情况，赵颖表示贷款手续已无需盛榕配合签字。 以上事实，有房屋买卖合同及附件、微信聊天记录、银行流水、门诊病历、发票、谈话笔录、当事人陈述等证据为证。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，盛榕与程媛媛签订的房屋买卖合同及附件系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。 本案中，双方合同约定2020年1月20日前办理过户登记手续，具体时间由双方友好协商。后双方约定2020年1月20日上午办理过户手续，程媛媛在2020年1月19日明确表示因单位开会，要求改期。盛榕表示过户可以改期，但首付款必须于20日支付。程媛媛表示不同意先支付首付款。后过户专员又表示要么明天上午过户，要么不能过户。盛榕表示我可以。程媛媛表示明天我没有时间。后中介又提出可以在支付首付款时，先设定抵押。程媛媛表示不同意。结合双方约定及履行过程，本院认定双方未能在2020年1月20日前办理过户的责任在程媛媛。后因不动产登记部门在2020年1月21日系统升级不能办理业务，双方重新协商过户时间。2020年1月28日，盛榕表示因买方违约，后续联系律师。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方约定，逾期办理交易等行为的，逾期在十天以内（含十日）的，每逾期一日，违约方须按总价款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过十天后，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，同时有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总价款5%的违约金。本案中，双方未在2020年1月20日前办理过户及支付首付款的责任在程媛媛，2020年1月21日具备办理条件，之后因不动产登记部门系统升级导致不再具备过户条件，双方的交易时间应按照合同约定相应顺延，2020年1月28日重新确定过户时间时，程媛媛的违约行为尚未达到十日，未达到双方约定的合同解除条件，盛榕不具有解除合同的权利。故盛榕要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持；程媛媛要求继续履行合同的主张，本院予以支持。盛榕要求程媛媛承担违约责任的请求，依据程媛媛违约的事实、不动产登记部门系统升级、双方的约定等情况，程媛媛应当承担的违约责任为2600元（2600000×1‰×1天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，判决如下： 一、盛榕与程媛媛2019年11月26日签订《房地产买卖合同》继续履行；盛榕于本判决生效之日起十日内协助程媛媛到不动产登记部门办理位于南京市，过户同时程媛媛支付盛榕114万元；盛榕协助程媛媛向银行申请贷款140万元（如银行实际贷款的金额低于140万，程媛媛应在差额确定后三日内以现金方式一次性支付给盛榕）。在完成过户手续后十五日内且程媛媛支付完全部剩余款项后，盛榕将房屋交付给程媛媛； 二、程媛媛于本判决生效之日起十日内支付盛榕违约金2600元；       三、驳回盛榕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1800元，减半收取900元，反诉受理费13800元，均由程媛媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  贾亚东 二〇二〇年八月十三日 书记员  吴 丹