宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3545号原告：宁夏银大物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122788212059B。法定代表人：柳某。委托代理人：马某，宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区贺兰县天骏城市。被告：姚某1，宁夏回族自治区石嘴山市人，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：姚某2，宁夏回族自治区石嘴山市人，住宁夏回族自治区贺兰县。系被告姚某1姐姐。原告宁夏银大物业服务有限公司与被告姚某1物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令：1、请求依法判令被告立即支付2018年1月1日至2020年4月30日物业管理费1507元，逾期支付违约金452元，共计1959元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：我小区的物业服务不完善，我的房屋存在小卧室内部壁纸多处卷起，发潮，掉皮，掉渣现象。我多次向物业公司反映，物业公司不予理睬，告诉我这属于房屋质量问题，不属于物业管理范围，让我们自己解决，他们只想收物业费。查明的事实本院确认如下事实：2017年12月21日、2019年12月25日，原告与贺兰县银大安鑫花园东区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司分别签订了两份《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县银大安鑫花园东区提供前期物业管理服务事宜。同时约定贺兰县银大安鑫花园小区物业费收费标准为多层住宅0.55元/㎡/月，业主应从自收到房屋交付通知之日起缴纳物业费，物业服务费用按月（年/季/月）交纳，业主与物业使用人应在1-30日内交纳。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）等费用的，应按每项欠费用总额5‰/日向乙方支付违约金。合同期限自2017年12月29日起分别至2019年12月28日止、2021年12月27日止。2019年12月25日签订的物业服务合同约定：甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）等费用的，应按每项欠费30%向乙方支付违约金。其他约定与2017年12月21日签订的前期物业服务合同一致。该《物业服务合同》分别在贺兰县物业管理中心备案登记，备案号分别为（2017）第048号、（2020）第7号。原告为贺兰县银大安鑫花园小区提供了单元门维修、路灯维修、设施设备维修、小区路面维修、绿化补种等物业服务。被告系贺兰县银大安鑫花园东区21-3-101室房屋业主，房屋建筑面积为97.84㎡，自2018年1月1日起至2020年4月30日期间欠原告物业费1507元（97.84㎡×0.55元/㎡×28个月）。2020年4月8日原告通过张贴催缴物业通知书的方式向被告催要物业费无果。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，贺兰县银大安鑫花园西区未成立业主委员会。原告在物业服务中存在草坪斑秃严重，道路下陷造成雨后积水，没有及时维修等物业服务瑕疵现象。还查明：被告家室外外墙排水管道漏水，导致被告家北卧室室内壁纸卷起，发霉，掉渣，顶部墙皮大面积脱落，被告自2011年开始拒交物业费。2017年9月24日，原被告签订了补偿协议一份，约定，因发生雨落管导致被告室内墙面起皮、自行车棚太吵等原因，原告向被告一次性补偿840元，被告以抵顶物业费的方式，抵顶自2016年12月31日结束，剩余部分物业费业主一次性付清，被告承诺此房屋以前遗留问题就此终结，被告今后不得以任何理由拒交物业费或找甲方（原告）进行处理。2020年5月17日，原告委托张同心将安鑫花园21-3-101室被告家室外雨落管断裂漏雨进行维修更换，室外北墙面雨落管及外腰线处做防水，开工时间为2020年5月19日。判决的理由与结果本院认为，原告与宁夏银大房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县银大安鑫花园东区提供物业管理服务，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区21-3-101室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的前期物业服务合同证实，原告物业服务收费标准在2018年1月1日至2020年4月30日期间为多层住宅0.55元/㎡/月，该物业费收费标准符合合同约定和法律规定。被告应当缴纳2018年1月1日至2020年4月30日期间的物业费，因庭审中原告认可其物业服务中存在草坪斑秃严重，道路下陷造成雨后积水没有及时维修等物业服务瑕疵现象，且原告在2017年9月就对被告家中因发生雨落管导致被告室内墙面起皮问题达成补偿协议，但被告在2020年5月19日才对被告家室外雨落管漏水问题进行了维修处理，该情况也视为原告存在物业服务瑕疵现象，本院酌情扣减13%的物业服务费，支持被告支付原告2018年1月1日至2020年4月30日物业服务费1311元（97.84㎡×0.55元/㎡×28个月×0.87）。关于违约金，因原告在物业服务中存在物业服务瑕疵现象，故对原告要求被告支付原告逾期支付违约金452元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，其房屋存在小卧室内部壁纸多处卷起，发潮，掉皮，掉渣等现象，向物业公司反映，物业公司不予理睬的抗辩意见，因原被告已对该问题进行补偿，原告诉讼前也已对雨落管进行了维修，该抗辩意见因无事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姚某1向原告宁夏银大物业服务有限公司支付2018年1月1日起至2020年4月30日期间的物业服务费1311元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏银大物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏银大物业服务有限公司负担3元，被告姚某1负担12元。本判决为终审判决。审判员 闫生利 二〇二〇年八月二十五日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。