北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4560号原告:北京家和家美家居市场有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街**大都市街**。法定代表人：田耘，董事长。委托诉讼代理人：高敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：沈立群，北京钤韬律师事务所律师。被告：张义民，男，1969年3月16日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：张逸远，北京市公衡律师事务所律师。被告：郭海平，男，1964年10月6日出生，汉族，住江苏省常州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张伟，江苏博爱星律师事务所律师。原告北京家和家美家居市场有限公司（以下简称原告）与被告张义民、郭海平（以下合述时简称二被告，分述时分别简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人高敏、沈立群、张义民之委托诉讼代理人张逸远、郭海平之委托诉讼代理人张伟通过网上庭审平台参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的《场地租赁合同》（以下简称租赁合同）；2、判令二被告腾退租赁标的，交还原告；3、判令二被告向原告支付租金1094320元及未按租赁合同支付租金的违约金109432元（按照欠付租金总额的10%计算）及占用使用费至腾退时止。事实和理由：原告与二被告于2016年4月12日签订租赁合同，约定二被告从原告处承租位于北京市朝阳区XXXX（以下简称市场）北区二层展厅，面积1000平方米，用于经营家具，租期自2016年5月1日至2017年4月30日，租金标准为每天每平方米2.5元，按月支付。合同到期后，双方未再签署新的合同，但二被告一直使用原告的房屋。2016年6月1日，二被告要求退还一部分租赁面积，以降低租金。原告同意，并将二被告租赁面积调整为660平方米，并将租金调整为每月50188元。2017年6月14日，应二被告的要求，二被告承租的场地调整到市场北二区3、4号商铺，面积288平方米，月租金为21600元。2019年5月1日因市场调整，二被告承租的场地调整到市场一层北一区12和37号展位，面积为200平方米至今，月租金应为15000元。二被告承租原告场地后，仅在2016年8月21日交纳了20万元租金，其余租金一直未付。至2019年10月31日，二被告共拖欠租金1094320元。按照租赁合同的约定，如不按合同规定的期限交纳租金，应按欠付租金总额的10%支付违约金，总计109432元。现原告诉至法院，望判如所请。张义民辩称，2017年9月28日原告已经将二被告的物品清出288平方米的租赁场地，后张义民赶到现场，并拍摄视频，但原告不让张义民将物品拉走，后来原告将物品放到了哪儿二被告不知道。我方认为从2017年9月28日那天开始，原告已经用事实行为解除了双方的租赁合同关系，二被告一直要求原告保留与拖欠租金价值相当的物品，其余物品让二被告拉走处置，但原告一直不同意。二被告确实仅缴纳过20万元的租金，未支付过其他费用。2016年6月1日租赁场地确实由1000平方米调整为660平方米，2017年6月14日租赁场地确实由660平方米调整为288平方米，原告主张的2019年5月1日将场地由288平方米调整为200平方米我方不认可，我方只知道在2017年9月28日我方的东西已经摆在了市场大厅里。张义民家具被扣留后回到老家，原告一直没有与张义民联系过，也没有告知家具等物品被放置在何处，直到法院告知我方参加庭审时张义民到现场查看，才知道家具被放置在市场一楼某处。关于腾退场地，我方愿意取回我们的物品，但原告不同意。租金我方只同意付至2017年9月28日，我方不认可原告主张的2017年9月之后的房屋租赁合同关系，我方认为从二被告的货物被清出288平方米场地时双方租赁合同关系就解除了。违约金我方认为原告主张的标准过高，希望法院酌减。合同中约定的质保金二被告未曾缴纳。郭海平辩称，同张义民的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月12日，原告（出租人、甲方）与二被告（承租人、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于市场北区二层展厅（面积为1000平方米）出租给乙方用于海黄家具经营展示；租赁期限12个月，自2016年5月1日起至2017年4月30日止；租金按月收取，月末25日收缴当月租金，以此类推；租金每平方米2.5元/天（含物业费、空调费），乙方第一次缴纳租金的时间为2016年5月25日，金额为76041.67元；租赁期满未能续租或合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同解除当日撤出全部展品，并将租赁场地及甲方提供的配套设施，保证其良好、适租的状态交还甲方，乙方逾期交还的，每逾期一日，按原厂地日租金的2倍计收费用，若3日内仍未交还，甲方有权处理展位内全部物品并采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；乙方未按本合同规定期限付款或因其他违约行为导致甲方单方面解除合同而造成甲方损失的，甲方有权对乙方同等价值展品进行处置以弥补甲方损失；乙方逾期未缴纳租金的，甲方有权解除合同，且乙方每逾期一日，按应付未付费用的1%向甲方支付违约金。原告提交北京增值税普通发票，开票日期为2016年12月6日，购买方名称为郭海平，货物或应税劳务、服务名称为“部分租金”，金额为20万元。二被告认可租赁合同签订后其二人仅支付过租金20万元，未再支付其他任何费用。2017年7月19日，原告向张义民发出《限期缴费通知》，内容为：“经家和家美公司研究决定，通知你方于2017年7月26日之前交清所欠费用，如逾期不交将会对你方施行落锁、断电、扣押家具等处罚。”2017年9月6日，原告向张义民发出《告知书》《公告》，其中告知书称：张义民于2016年5月1日起租金迟迟不交，欠付租金、质保金合计853510元，要求张义民于2017年9月15日之前交清租金，否则视为自行放弃摊位的家具物品，原告将搬出放弃的商品，腾空摊位，另行出租，并将相应商品低价处理，抵扣租金；公告则要求张义民于2017年9月29日以前交清欠付租金、质保金853510元。经询，张义民表示收到了上述限期缴费通知、告知书及公告。原告提交微信聊天记录，显示原告方工作人员于2017年9月下旬向张义民发送两张展位照片，其中的展位已经被清空，并发送消息称“张总您的家具已全部没收，请尽快来市场办理交接手续”（原告在庭审中称其实际并未没收二被告的家具，以上表述只是为了吓唬张义民，希望他能尽快来交接）。2017年9月27日，原告方工作人员向张义民发送报纸截图，并称“张总我公司已在报纸上登出公告了，请您尽快来我市场办理交接手续”。后因二被告仍未补交租金，原告方工作人员于2017年11月16日再次通知张义民“张总您好：我是家和家美的小邓，公司通知您务必在2017.11.30前到我市场办理交接手续，否则我公司将履行法律程序”。庭审中，张义民提交其拍摄的视频及截图，拟证明张义民于2017年9月28日来到市场，发现自己的家具已经被摆放在市场大厅，故其主张双方的租赁合同关系已经解除。经询，原告与二被告均认可，二被告原承租的1000平方米的场地于2016年6月1日调整为660平方米，于2017年6月14日又调整为288平方米。2020年8月13日，我院组织原告及张义民到涉案租赁场地进行勘验，确定二被告的家具现存放于市场南二66号摊位，由原告上锁保管，经现场测量，该场地面积约为220平方米【该场地内存放二被告的货物后仍有较大空闲面积，进行合理规划后，二被告的货物应能够存入面积为165平方米以内的场地（即便仍以铺开的存放方式，而不是叠放）】，原告表示其按照200平方米主张权利。原告另称，2017年9月18日其将二被告使用的288平方米的场地再次进行调整，但面积也是288平方米，具体是由一封闭的场地（288平方米）调整到一开放式场地（原告主张仍为288平方米），原告称，在货物调整至开放式的288平方米场地后，二被告就未再来市场开展经营。经现场核实，张义民认可其所拍摄的视频中显示的场地即为原告所指的开放式的288平方米的场地，但称上述变动未经其同意，其认为在2017年9月18日其货物由封闭的288平方米场地搬出后，双方的租赁合同关系即解除。张义民拍摄的视频中，其家具的摆放相较于本院现场勘验时的摆放方式更为宽松，仍具有展卖的形式，但占用的具体面积无法确定。原告称，其于2019年5月1日将二被告的家具等物品由开放式的288平方米场地搬入现存场地，具体为市场南二66号，对于此次搬动的时间，原告未提交证据佐证。另询，原告表示在二被告交齐租金并签订解除协议前不同意与二被告进行家具等物品的交接（原告第一次向我院表达该意见的日期为2019年11月20日）。本院认为，涉案租赁合同系原告与二被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应依照约定履行各自的义务。租赁合同于2017年4月30日到期终止，后二被告继续使用场地，原告未提出异议，故租赁合同继续有效，期限为不定期。根据租赁合同的约定，二被告逾期交纳租金的，原告有权解除租赁合同。根据二被告的自认，其自签订租赁合同后至今仅交纳租金20万元，其余租金一直未交纳，现原告要求解除租赁合同，符合双方的约定，本院予以支持。关于租赁合同解除的日期，根据原告发出的公告，其限期张义民于2017年9月29日前交清欠款，否则将腾空摊位，另行出租，该公告应视为原告发出的解除租赁合同的通知，但由于该公告仅向张义民一人送达，未送达郭海平，故不能发生解除租赁合同的效力，租赁合同的解除日期应为本案起诉状向二被告送达之日，即2019年9月13日。关于原告主张的租金，其中2016年5月1日至5月30日的租金，根据租赁合同的约定，为76041.67元。之后的两次变更租赁场地均经双方同意，其中2016年6月1日至2017年6月13日的租金应为623700元（2.5元/天/平方米*660平方米*378天）；2017年6月14日至2017年9月17日的租金应为69120元（2.5元/天/平方米*288平方米*96天）。因二被告仅于2016年12月6日交纳租金20万元，此后未交纳租金，持续违约，原告有义务采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。现原告所称的将二被告的货物由封闭式的288平方米的场地搬出并未经过二被告的同意，且原告未提交证据证明搬出后所占用场地的实际面积，本院结合现场勘验情况及张义民提交的证据，认为在2017年9月18日以后的合理期限内，原告仅有权按照200平方米的租赁面积主张权利，且在该合理期限届满后若二被告仍未履行支付租金的义务，原告有义务进一步采取措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失主张赔偿。本院根据案件具体情况酌定该合理期限截止于2017年12月31日。按照租赁合同的约定，2017年9月18日至2017年12月31日，二被告应交纳的租金数额为52500元（2.5元/天/平方米*200平方米*105天）。综上，2016年5月1日至2017年12月31日的租金数额合计为821361.67元，扣除二被告已经支付的20万元，尚欠621361.67元。2018年1月1日以后，原告应当采取更为充分的减损措施，即将二被告的货物尽可能以最低的成本进行存放。根据原告的举证及本院现场勘验的情况，本院认为原告并未充分履行减损义务，对于其主张仍按照每平方米2.5元/天的标准以及200平方米的租赁面积计算费用的请求，本院难以支持。本院根据本案具体情况酌定2018年1月1日以后原告保管二被告货物的费用为每月8000元。截至2019年11月20日，原告明确表示拒绝二被告取走相关货物，故其无权主张2019年11月21日以后的费用。经计算，2018年1月1日至2019年11月20日的费用金额应为181333.33元。以上二被告应支付的全部费用金额合计802695元。关于原告要求二被告腾退现存放货物场地的请求，本院予以支持。若二被告未能在本院确定的期限内腾退上述场地，应当按照每月8000元的标准向原告支付费用。关于原告主张的违约金，标准偏高，且原告未提交充分证据证明其发生了除租金之外的其他实际损失情况，本院结合二被告的违约情节、本院实际判决二被告支付的租金/占有使用费数额等酌情确定违约金的数额为5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告北京家和家美家居市场有限公司与被告张义民、郭海平于二○一六年四月十二日签订的《场地租赁合同》；二、被告张义民、郭海平于本判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区XXXX南二66号的场地腾空交还原告北京家和家美家居市场有限公司，被告张义民、郭海平逾期腾退或拒不腾退上述场地的，应当按照每月8000元的标准向原告北京家和家美家居市场有限公司支付占有使用费至实际腾退之日止；三、被告张义民、郭海平自本判决生效之日起十日内连带给付原告北京家和家美家居市场有限公司2016年5月1日至2019年11月20日期间的租金及占有使用费802695元；四、被告张义民、郭海平自本判决生效之日起十日内连带给付原告北京家和家美家居市场有限公司违约金50000元；五、驳回原告北京家和家美家居市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15634元，由原告北京家和家美家居市场有限公司负担3307元（已交纳）、被告张义民、郭海平负担12327元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 靓审 判 员  云 凝审 判 员  王 楠二〇二〇年八月二十七日法官助理  于 洋书 记 员  胡琪汶