上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初20910号原告：胡雪生，男，1977年1月18日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县凉亭乡四武村新生组**。委托诉讼代理人：郑思元，上海市宏志律师事务所律师。被告：何大发，男，1987年6月27日出生，汉族，户籍户籍地江西省赣州市会昌县筠门岭镇白埠村半坑**。div>委托诉讼代理人：黄静，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李登海，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告胡雪生与被告何大发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告胡雪生及其委托诉讼代理人郑思元，被告何大发的委托诉讼代理人黄静、李登海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡雪生向本院提出诉讼请求：判令被告返还租金72,000元、押金48,000元、进场费40,000元，并赔偿被告装修等损失计20,000元，上述费用合计180,000元。事实和理由：2019年8月17日，原、被告就承租上海市静安区延平路XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)事宜签订《租赁合同》，约定：房屋用途为餐饮，租赁期限自2019年8月17日至2019年9月4日。合同签订后，原告支付了押金、进场费和三个月租金共计160,000元。在装修系争商铺阶段，原告方知被告提供的房屋部分面积用途为车库而非商用房产，且无法接通天然气管道等必要设施，导致原告无法从事餐饮经营。2019年11月8日，原、被告双方协商解除《租赁合同》，被告承诺退还原告房租180,000元。原告经与被告多次协商未果，诉至法院，要求判如所请。被告何大发辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：被告未将车库出租给原告；原、被告签订的《租赁合同》并未约定被告协助办理营业执照和接通天然气事宜；原告租赁满三个月，既不支付租金也不愿意离开，承认《借条》系被告本人所写，承诺返还租金180,000元，但为被迫签订。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.房屋权属性质及其状况。上海市静安区延平路XXX号店面(含夹层)及501号底层汽车库权利人为案外人张自芳、李毅华和李翔，501号店面(含夹层)建筑面积为55.98平方米，房屋类型店铺，用途店铺，501汽车库，建筑面积22.06平方米，房屋类型其他，用途特种用途。2.出租人情况。2019年6月27日，权利人(甲方)与张某某(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将系争商铺出租给乙方使用，租赁期限自2019年7月23日至2021年7月22日止；乙方向甲方承诺，租赁期内没经过甲方同意，乙方不得擅自转让，否则甲方有权收回房屋；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，不得以任何理由拖欠；合同另对其他内容进行了约定。2019年8月15日，张某某(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争商铺出租给乙方，计租期限自2019年8月20日起至2021年8月19日止，每月租金为18,000元；甲方同意乙方转租、转让，代收房租。合同另对其他内容进行了约定。3.租赁合同的缔约过程及约定内容。2019年8月17日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市静安区延平路XXX号商铺建筑面积大约60平方(米)，用途为商业；乙方对该房屋已经实地勘察过，并清楚该房屋的所有平面格局及装修状况，租赁房屋的现有装修、附属设施、设备状况，甲方并按照该以现状交付；乙方承诺按照合同约定使用租赁房屋，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，不得在该房屋进行违法乱纪事宜；乙方在本合同签订时已经实际进入并查看租赁房屋现状，并同意按照房屋现状交付，交付日期不晚于计租日前；计租期限为五年，自2019年8月17日起至2024年8月16日止，其中装修免租期自2019年8月17日起至2019年9月4日止，共计18天，装修免租期内乙方无需缴纳租金，水电费等其他费用均由乙方承担；租金约定为：租赁房屋起始租金为每月24,000元整，每次缴纳房租需提前7天支付，付款方式为付三押二，租金和物业管理费为每三个月支付一次，第一期租金和物业管理费乙方应于本合同签订的同时支付，之后乙方应在每个支付期到期前10日内，将下一支付期的租金全额支付给甲方；为确保乙方履行本合同项下义务，乙方在本合同签订当日向甲方支付相当于贰个月租金的保证金房屋押金，共计48,000元；本合同终止或提前解除后，乙方按本合同规定将该房屋返还且甲方结清本合同项下乙方应付的所有款项后的十五日内，退还给乙方；租赁期间，任何一方违反合同约定给对方造成损失的，均应承担相应的赔偿责任；备注：一、甲乙双方友好协商，甲方应尽责协助乙方办理天然气管道，二、甲方承诺提供乙方蒸煮类轻餐饮营业执照。4.租赁合同的履行和终止情况。(1)付款情况。2019年8月16日，原告方(含微信名周某某，原告确认其为原告合伙人)通过微信转账支付被告5,000元，被告回复：“收到延平路XXX号底层商铺定金5,000元房租24,000元进场费4万包办轻餐饮执照，免租期18天，2019年8月17(日)签正式合同”；8月17日，原告银行转账支付50,000元，被告回复收到；8月19日，原告微信转账支付共计20,000元，周某某微信转账3,000元；8月20日，原告微信转账10,000元，原告在微信中提及：“支付宝也转不了，……限额了……，我下午带现金过去给你”；9月12日，原告微信转账4,000元。上述微信转账共计42,000元，银行转账50,000元，共计转账92,000元。审理中，原告陈述付款情况为：2019年8月15日周某某通过微信支付5,000元，8月17日原告通过银行转账支付50,000元，8月19日原告通过微信转账支付20,000元，8月20日与原告通过微信支付10,000元，并于当天下午支付被告现金75,000元，原告支付被告费用共计160,000元。8月19日周某某微信转账3,000元和9月12日原告微信转账4,000元系处理系争商铺其他事宜，并非与房屋租金有关的费用，故原告并未计算在应返还费用之内。被告陈述付款情况为：其先称仅收到原告付款共计75,000元(包括房屋租金24,000元和进场费40,000元)；后又改称共收到原告付款85,000元；后再改称收到原告付款89,000元，但其在自行提交的证据目录中称共收到92,000元(有凭证，包含8月19日周某某微信支付3,000元)；最后又改称除了收到89,000元费用外(除去8月19日周某某微信转账3,000元，该笔费用系处理系争商铺其他事宜与本案无关)，还收到过原告现金10,000元。关于8月20日现金支付部分，原告称其当天下午支付被告现金75,000元，有被告之弟何洋(音)和案外人小某在场；被告当庭拨打其弟何洋电话，何洋称其是被告弟弟，原告支付现金时其在现场，原告支付了现金有四五万左右。(2)合同履行情况。根据原、被告微信记录，以及被告与案外人周某某的微信记录显示，合同签订后，双方就房屋装修、煤气安装、营业执照等事宜多次沟通。其中：①2019年8月29日，周某某：“抓紧啊！没煤气开不了张……”，被告：“非常不影响你的，反正你就先用那个桶装的先用个几个嘛，对吧”；②2019年8月31日，周某某：“何老板煤气怎么说”，被告：“下午师傅过来，接煤气的师傅过来，看场地”；③2019年9月6日，周某某：“何老板营业执照拿到没”，被告：“下个星期一，我也看人脸色行事，我尽快弄好吧”；④2019年9月11日，被告微信拍摄照片一张，内容为《营业执照》，名称上海市静安区轩翔保健按摩服务部，类型个体工商户，经营者张某某，组成形式个人经营，经营范围“保健按摩，足浴，日用百货，餐饮服务【依法须批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】”，经营场所在系争商铺，执照有效期2019年9月11日至2020年7月22日。原告：“你这个执照不对呀，……，哪有几个月的执照啊，你这个是隔壁的执照吧，你拿隔壁的照什么呢？糊弄我。”2019年10月22日，上海佑广物业管理有限公司向“延平路XXX号商铺”出具《整改通知书》，载明：“经我物业服务处调查核实，您位于延平路XXX号商铺未经物业允许，擅自接煤气管至车库，改变房屋使用性质的违规使用行为。请在接到此通知后立即终止该违规行为，3日内完成整改，……”(3)合同终止和出具《借条》情况。2019年11月8日，原、被告双方签订《解约协议》，载明：“兹有坐落在上海市静安区延平路XXX号底层商铺的出租方何大发与承租方胡雪生签定了该物业的租赁合同。由于乙方单方面问题向甲方请求解除合同，经过友好协商甲乙双方同意解除合同。签字生效合同终止；甲方将有权对该房屋进行处置，乙方无权干涉。”同日，被告签署《借条》，载明：“今友好协商解除原合同，何大发愿意退还胡雪生房租人民币180,000元(拾捌万元整)。此据。”当日晚间，被告再次在微信中确认“欠你(原告)18万元”，原告：“这样写总共20万，已付2万，还欠18万”，被告回复：“收到，本人何大发还欠胡雪生18万元整”。庭审中，被告先称该《借条》虽系被告本人所写，但概因原告既不离开系争商铺也不支付相应租金，被告被迫签订了该《借条》；后经庭审查明，原告租金支付至2019年12月15日，而双方早已于2019年11月8日协商解除合同，被告亦未提交催促原告交纳租金的任何证据，庭审中原告提交视频一份，视频中显示“原告对被告称应返还200,000元，已付20,000元，还欠180,000元，被告何大发称不用那么复杂，直接写180,000元，并问还有补充的吗？”；再后被告何大发本人到庭称：《借条》是我本人所签，18万元的具体构成为三个月房租共计72,000元以及装修等各项费用，因为原告已经装修得差不多了，所以我当时同意补偿原告装修损失，一开始原告让我返还200,000元，我当天支付了20,000元，我想如果不同意，我将损失更多所以同意了(这个方案)，后来原告发(微信)语音让我确认是不是欠他180,000元，我(在微信中)再次确认欠原告180,000元。关于合同终止，原告称，系因被告未按照合同约定，协助原告办理天然气管道，也未向原告提供承诺的蒸煮类轻餐饮营业执照，致使原告签订本合同的目的无法实现，故双方经友好协商解除合同，并约定由被告返还原告已支付的各项费用计160,000元，并赔偿原告装修损失计40,000元，共计200,000元。被告已于解除合同当日支付原告20,000元，故其出具《借条》一份，借条形成始末如上述陈述。被告先称，系因原告单方面原因解除合同，后又称原告要求被告赔偿装修损失，否则既不同意搬离也不支付租金(实际原告已支付租金至2019年12月15日)。以上事实，有原、被告的陈述；原告提交的《租赁合同》、《借条》、微信聊天记录、付款凭证、视频；被告提交的《不动产权证》、微信聊天记录、何洋电话、《解约协议》、《租赁合同》等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为原告主张返还180,000元是否合理？被告是否应当予以返还？本案中，根据庭审查明的事实，系争商铺的权利人为案外人张自芳等三人，张自芳等将系争商铺出租给案外人张某某，约定租赁期内未经权利人同意不得擅自转让，后张某某将系争商铺转租给被告何大发，何大发再将商铺转租给原告。庭审中，被告未提交任何证据证明张某某将系争房屋转租给被告获得权利人同意，然亦存在权利人认可其转租的可能性。现原、被告就终止房屋租赁关系达成一致意见，并就终止后的后续事宜进行了协商。审理中，被告何大发确认《借条》系其本人所签，后其又在双方的微信聊天记录中再次确认欠付原告180,000元；其次，原告提供的有关双方签订解除协议和《借条》的视频显示，被告何大发称“不用那么复杂，直接写180,000元”，并问(原告)“还有补充吗”，视频中何大发手持香烟，其语气、神态和动作等亦自然闲适，未见原、被告有语言或肢体争议等状况；第三，庭审中原告称其通过微信和银行转账等方式支付被告共计85,000元，又通过现金交付被告75,000元，共计支付被告160,000元，而被告关于付款情况的陈述前后多次矛盾，经当庭致电被告之弟何洋(音)查证现金付款情况，被告之弟的陈述更接近原告陈述，而与被告本人所述相矛盾，故本院认为，原告就付款情况的陈述更为合理，本院予以认定；第四，庭审中，原告称鉴于已支付被告各项费用共计160,000元，加之装修费用等，故双方协商一致由被告返还原告共计200,000元，因解除协议当天被告已经返还原告20,000元，故被告之后又出具《借条》一份，确认仍欠原告180,000元，被告称180,000元的构成为三个月房租和鉴于原告已近装修完毕故被告同意赔偿原告装修损失，起初双方协商一致返还200,000元，被告当天即支付原告20,000元，故还欠180,000元。从原、被告的陈述来看，双方对于返还的金额、被告当天即按照协商结果支付20,000元等陈述基本一致。结合上述几点分析，本院认为，原、被告所签《解约协议》，被告所签《借条》均系当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。被告承诺返还原告200,000元，且已按照上述承诺返还其中的20,000元，后续仍应按照约定返还剩余钱款。原告的主张具有法律和事实依据，本院予以支持。被告称其系被迫签订《借条》，但结合本案查明的事实来看，缺乏事实依据，且与其本人陈述和实际行为相矛盾，本院不予采信。综上，对原告提出的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：被告何大发应于本判决生效之日起十日内支付原告胡雪生180,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,900元，减半收取计1,950元，由被告何大发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二〇年八月四日书记员 潘思羽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。