广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5153号上诉人（一审被告）：广东万熙实业投资有限公司，住所地：东莞市**********************，统一社会信用代码：91441900MA4W67BY3M。法定代表人：王红霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：程芷葵，广东旗轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蓉芳，广东旗轩律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：东莞先佳数码科技有限公司，住所地：东莞市莞城区****************，统一社会信用代码：914***********271B。法定代表人：李辉洪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王淑媛，广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶子恒，广东鼎能律师事务所实习律师。一审被告：王红霞，女，1978年7月25日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区********，公民身份号码为420************066。委托诉讼代理人：程芷葵，广东旗轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蓉芳，广东旗轩律师事务所律师。上诉人广东万熙实业投资有限公司（以下简称万熙公司）因与被上诉人东莞先佳数码科技有限公司（以下简称先佳公司）、一审被告王红霞租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。先佳公司向一审法院起诉，请求：1.万熙公司、王红霞向先佳公司支付尚欠的违约金共计231232.39元；2.万熙公司、王红霞向先佳公司支付因逾期支付违约金所拖欠的违约金，暂计至2019年5月6日为22305.84元（其中逾期支付违约金所拖欠的违约金分为两部分计算，第一部分以246232.39元为本金，从2019年2月2日计算至2019年3月11日，为9356.83元；第二部分以231232.39元为本金，从2019年3月12日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年5月6日，为12949.01元）；3.万熙公司、王红霞向先佳公司支付律师费损失10000元；4.万熙公司、王红霞承担一审所有诉讼费用。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、万熙公司于判决发生法律效力之日起三日内向先佳公司支付违约金231232.39元；二、万熙公司于判决发生法律效力之日起三日内向先佳公司支付律师费10000元；三、王红霞对万熙公司的上述债务（包括违约金及律师费）承担连带清偿责任；四、驳回先佳公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2626.54元（先佳公司已预交），由先佳公司负担222.31元，万熙公司、王红霞负担2404.23元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32169号民事判决书。万熙公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判万熙公司无须支付先佳公司违约金231232.39元及律师费10000元；2.一审、二审诉讼费全部由先佳公司承担。事实与理由：一、一审法院以涉案物业经主管部门批准建设为由，从而认定万熙公司、王红霞与先佳公司签署的《汇峰中心物业租赁合同》及《汇峰中心物业租赁合同终止协议》有效，判决万熙公司、王红霞支付先佳公司违约金及律师费无事实法律依据，依法应予以改判。涉案房屋未依法取得工程规划许可证，违反法律强制性规定，涉案房屋租赁合同依法应认定为无效合同。根据先佳公司提交之《施工前期审批手续办理意见表》，建设单位事实是就办理初步设计审查及施工许可证事宜提交的报批表，而非有关涉案租赁物建设工程规划事宜进行报批。因此，该意见表中记载之部门意见是针对工程之初步设计审查及施工许可事宜的回复意见，与建设工程规划事宜并无任何关联，不能以该意见表来认定涉案物业已经取得建设工程规划许可证或取得批准建设的事实，进而认定涉案租赁合同的有效性。二、先佳公司无任何证据证明已经按图施工、符合建设规划条件、取得规划许可证正本，故依法无效。建设工程规划许可证依法具有正副本，建设单位依法提交相关资料向有关部门申请先发建设工程规划许可证副本，以申请实施许可证，并按副本及有关批准图件请规划部门验收，相关工程与规划许可证副本约定的条件与图纸相符，验收合格，才能换发建设工程规划许可证正本。副本的作用只是允许施工，而不是确定符合规划条件，因此，先佳公司的文件都是为了办理施工许可而办理的文件，并无任何证据证明其已经按图施工，取得规划许可证正本，故依法无效。三、根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产所有权以登记为准，须登记才发生物权效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案产权证明依法不能证明涉案物业的产权属于先佳公司之事实。四、涉案物业未依法取得建设规划许可证也未经得主管部门批准建设，《汇峰中心物业租赁合同》依法无效，自始不发生法律效力，而《汇峰中心物业租赁合同终止协议》是针对违约金条款进行的协议补充，该终止协议实质是租赁合同的一部分，系租赁合同的补充说明，《汇峰中心物业租赁合同终止协议》并非清理结算性质的文件。因此，租赁合同无效的，补充协议依法无效。先佳公司答辩称：一、案涉合同及协议合法有效，符合司法解释中关于认定租赁合同有效的条件，案涉租赁物业依法具备出租条件。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条的规定，经东莞市国土资源局、东莞市国土资源局莞城分局、东莞市城建规划局、东莞市环境保护局、东莞市****办事处审批确认并同意的《东莞市建设工程施工前期审批手续办理意见表（街镇）》以及经东莞市建设局审批的《东莞市建设工程施工报建证明》等证据材料可知，案涉租赁物业在一审法庭辩论终结前已经主管部门批准建设，亦即案涉租赁物业已经具备了合法的出租条件，故而《汇峰中心物业租赁合同》以及《汇峰中心物业租赁合同终止协议》依法应当认定为有效，并不存在关于万熙公司、王红霞所述的租赁合同为无效之情况。二、万熙公司、王红霞未能提供证据证明案涉租赁物业没有按图施工或不符合建设规划条件等的，应当承担举证不能的法律后果。若万熙公司、王红霞认为案涉租赁物业存在没有按图施工、不符合建设规划条件等情况的，应当承担举证责任。三、取得不动产权证系确定不动产权属的其中一个方式，但并非唯一方式与条件。根据先佳公司提供的东莞市****办事处、东莞市城区人民政府资产管理办公室共同出具的《权属证明》可知，案涉租赁物业为先佳公司全额投资建设，且权属证明属于先佳公司所有。另结合本案的多组证据材料可知，先佳公司作为出租人及权属方，依法有权对案涉租赁物业进行出租及收益。二审期间，各方均未向本院提交新的证据材料。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为：案涉《汇峰中心物业租赁合同》、《汇峰中心物业租赁合同终止协议》的效力应当如何认定。本院对此分析如下：首先，先佳公司一审提交的《东莞市建设工程施工前期审批手续办理意见表（镇街）》、《东莞市建设工程施工报建证明》以及《产权证明》、东府国用（2009）第特21号国有土地使用权证，显示案涉租赁物所在的莞城工业研发中心（又名汇峰中心）已经获得了主管部门的批准建设，一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，对万熙公司、王红霞以案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证为由主张案涉《汇峰中心物业租赁合同》、《汇峰中心物业租赁合同终止协议》无效的主张不予采纳，理据充分，本院予以确认。其次，上述两份协议是各方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律法规的禁止性规定，各方均应遵照执行。故一审根据《汇峰中心物业租赁合同终止协议》的约定，并结合先佳公司的实际损失、预期利益、合同履行情况、万熙公司的过错程度、先佳公司已举证证明支出律师费10000元等事实，认定万熙公司应当向先佳公司支付律师费10000元，并酌情认定万熙公司应支付违约金231232.39元，并无不当，本院予以维持。综上，万熙公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4918.49元，由广东万熙实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年八月二十八日书记员  张明明赵雪然