北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11522号原告：陈冬梅，女，1963年11月23日出生，汉族，宁夏大学退休教师，住宁夏银川市兴庆区，公民身份号码×××。被告：北京保瑞投资管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇裕丰路**院**楼**，统一社会信用代码911101130955720354。法定代表人：施林，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京嘉论律师事务所律师。原告陈冬梅与被告北京保瑞投资管理有限公司（以下简称保瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈冬梅、被告保瑞公司委托诉讼代理人刘芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈冬梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费2277．66元、供暖费5597．6元、违约金7000元，合计14857．26元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月20日，原告与被告签订一份《北京市房屋租赁合同》，约定将原告名下403室出租给被告经营使用，租赁期限自2014年9月20日至2020年9月20日，租期内的物业管理费、供暖费等由被告承担，双方另对违约责任等进行约定。以上合同签订后，原告遂将房屋交付被告使用。2019年12月4日，被告与原告协商后签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》，被告承诺在2019年12月31日前缴清租赁期限内所欠缴的物业管理费、供暖费合计7875．26元，但时至今日，被告仍未履行约定义务，经原告多次主张权利未果，故诉至法院。被告保瑞公司辩称：认可欠原告物业费2277．66元、供暖费5597．6元，不同意支付违约金，因双方的《解除房屋租赁合同协议书》未约定违约金条款，《解除房屋租赁合同协议书》第二条约定，合同解除后，乙方不承担任何因解除合同而可能要求的赔偿等所有费用。本院经审理查明以下事实：2014年9月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将名下403房屋交给被告（乙方）出租，建筑面积69．75平方米，合同期限自2014年9月20日至2020年9月20日，房屋用途为商用，并约定租金标准为3500元每月，第二年开始至本合同结束的租金，按上一年租金的3%递增。合同第六条约定，租赁期内的以下费用均由乙方承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、甲方需提前收回房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1、不按照合同约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达4000元的；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；5、利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任：（三）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，同时支付给对方相当于2个月租金的违约金作为赔偿。2019年12月6日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定因乙方原因无法继续履行北京市顺义区空港商务区12#办公楼4层402、403房屋租赁合同，双方协商一致，就解除原合同达成以下协议：一、双方约定从2019年9月20日起，原合同解除；二、合同解除后，除乙方将约定的家具家电归为甲方所有，乙方不承担任何因解除原合同而可能要求的赔偿等所有费用；三、乙方承诺：1、2019年12月31日前将2019年2月22日-2019年9月20日物业管理费全部缴清，共计5474．54元；2、2019年12月底前将2017年-2018年，2018年-2019年，2年供暖季的供暖费全部缴清，共计13459．2元。后被告未按照该协议缴纳供暖费、物业费。该合同的首页甲方处为陈冬梅，尾部落款处签字人是董建幸。庭审中，陈冬梅陈述，其与董建幸是夫妻，402房屋登记在董建幸名下，403房屋登记在陈冬梅名下，平时陈冬梅忙于工作，租赁是陈冬梅负责，有时董建幸也会代理陈冬梅处理事务。原告提交物业费和供暖费发票，其中物业费发票载明12-403号房屋，2019年2月22日至2020年7月22日期间物业费共计4282．16元，2019年2月22日-2019年9月20日期间由业主代保瑞缴费，2019年9月21日至2020年7月22日期间由业主自行缴费。原告提交供暖费发票一张，载明12-403房屋2017-2018年度、2018-2019年度供暖费合计5597．60元。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、解除房屋租赁合同协议书、物业费发票、供暖费发票，以及本院庭审笔录等在案佐证。本院经审理认为：本案双方对欠付的供暖费、物业费金额没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是被告是否应当支付违约金。原告主张根据双方2014年9月20日签订的《房屋租赁合同》第9．6条规定，被告方欠缴各项费用达到4000元，应当支付两个月租金的违约金，签订解除合同协议书以后，被告仍然没有按照承诺在2019年12月31日前支缴纳供暖费和物业费，致使解除合同协议书形同废纸，就应该按照原租赁合同的约定执行，且被告的违约行为给原告造成了资金损失，因此原告主张的违约金也包含迟延履行的利息，这部分的计算方式是自2020年1月1日起，以欠付金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准，支付至实际付清之日止；被告的违约失信行为，应当予以惩戒。被告辩称双方的解除合同协议书明确约定无需赔偿因解除原合同的所有费用，解除协议书的内容已经改变了原租赁合同的约定，不同意支付违约金；双方也没有关于迟延履行的利息，不同意支付。本院认为，解除合同协议书系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效，对双方当事人均有法律约束力。解除合同协议书一致确认，原租赁合同于2019年9月20日解除，故原租赁合同自2019年9月20日起不再对双方具有法律拘束力，故原告主张按照原租赁合同执行违约金条款，于法无据，本院不予支持。解除协议书明确约定被告应当在2019年12月31日前缴清欠缴的物业费和供暖费，被告以没有钱为由迟迟未履行，已经构成违约，虽然双方未约定这部分的迟延履行违约条款，但被告的违约行为却给原告造成了资金损失，庭审中，原告也明确主张这部分损失，故本院对原告该部分诉求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告陈冬梅物业管理费2277．66元、供暖费5597．6元，合计7875．26元；二、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告陈冬梅违约金（以7875．26元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年1月1日起计算至实际付清之日止，以不超过7000元为限）；三、驳回原告陈冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，由被告北京保瑞投资管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年八月二十一日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨