辽宁省盖州市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0881民初1811号原告（案外人）：李延禄，男，1962年4月4日出生，汉族，住盖州市。委托诉讼代理人：孙大为，盖州市兴辰法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：李延，男，1955年7月12日出生，汉族，住鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：鲁付春，辽宁大千律师事务所律师。被告（被执行人）：赵家和，男，1968年12月17日出生，汉族，住鲅鱼圈区。被告（被执行人）：崔艳，女，1962年7月26日出生，汉族，住盖州市。原告李延禄与被告李延、赵家和、崔艳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李延禄及其委托诉讼代理人孙大为，被告李延及其委托诉讼代理人鲁付春，被告赵家和、崔艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李延禄向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销盖州市人民法院作出的（2019）辽0881执异XX号执行裁定书并依法对案涉房屋解除查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告李延禄称，本案查封保全的房屋2016年11月15日已经转让给被告李延，有《卖房协议》为证，并且该房屋已经实际交付被告李延至今，是因为盖房被告赵家和没有取得相关手续导致至今没有办理产权过户。盖州市人民法院作出的(2019)辽0881执2XX号执行裁定时间为2019年12月17日，故原告认为查封错误，应当依法予以解除查封。盖州市人民法院在原告提出执行异议之后，作出(2020)辽0881执异XX号裁定，驳回原告李延禄的异议请求，故诉讼至法院要求撤销该裁定。原告认为:(2020)辽0881执异XX号裁定认定事实错误适用法律错误，应当依法撤销。本案查封房屋已经出售给原告，并且原告交付了全部购房款，原告对该房屋实际占有使用至今，未能办理产权过户是应为不归结原告原因造成的。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，该裁定明显错误，应当依法予以撤销。李延辩称，首先，原告提供的“房屋买卖协议”在答辩人之后且是无效协议。因为该房屋手续不全，并不是崔艳的个人产权。根据中华人民共和国城市房地产管理法“第三十八条，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。本案争议的房屋，是被执行人赵家和与崔艳共有房地产且没有取得房屋所有权证书，手续不全，所以原告与崔艳签订的“房屋买卖协议”显然是无效的。因此，原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的规定，原告对该房屋不具备享有排除执行的权利。二、早在2013年8月19日，被执行人赵家和向答辩人借款时就签订了争议房屋的买卖协议，借款到期后的2014年3月11日，被执行人赵家和、崔艳再次与答辩人签订了还款协议，约定房屋作价22万元抵押给答辩人，答辩人有权处分该房屋。根据最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的意见及相关规定，上述事实充分证明:双方是让与担保关系，答辩人对上述让与担保的房屋享有优先受偿权。综上所述，盖州市人民法院(2020)辽0881执异XX号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告的诉讼请求及理由不成立，故请你院依法驳回原告诉讼请求。赵家和、崔艳辩称，2009年赵家和通过我找的李延禄借了20万元，赵家和打的借条，借钱用于2009年在九寨二道河盖房屋。盖房子期间赵家和后来陆续向原告又借款10万元和30万元。2012年3月4日赵家和将法院扣押房屋即九寨镇二道河村房屋门市房8号抵顶给我崔艳了，并签订了买卖合同协议。一个月以后2012年4月5日，李延禄上我家来，问我房子的事情，我给李延禄看了协议，没有钱，可以把房子转让给李延禄，同日崔艳和李延禄签订了房屋抵顶协议，将赵家和给原告书写的借条全部收回，后我给李延禄打了60万元的借条。房屋抵顶协议签订后2016年法院将案涉的房屋查封了，我就给原告打电话，原告在外地，让我来法院提出异议，我就向法院提出了执行异议。一个月后原告回来后给我打电话，称2012年签订的抵顶协议中借款60万元小写写错了，让我补充一个房屋抵顶协议，原来的2012年签订的没有收回。从2012年4月5日与原告签订协议以后，原告就陆续装修了，门市房简易装修，门市房后边有一排房用于洗浴，干了两个月后原告就不干了，当时我俩协商租赁给我，让我经营，约定每年租金一万元，大约从2017年就不给租金了，我就在那看房子在那住。原告在经营浴池2个月期间向二道河村委会申请办理洗浴营业执照，但是因为没有房照、没有土地手续，所以没有办法办理房照。我和赵家和大约十年前就在一起生活，没有办理结婚登记手续。在赵家和向原告借钱之后，赵家和又向李延借钱装修案涉房屋的三楼。赵家和向李延借钱，分两次每次借款10万元利息5分，同时与李延签订了两次房屋买卖协议，第一次与李延签订的房屋买卖协议中约定的房屋是案涉房屋，第二次赵家和向李延借款10万元同时给李延出具的是20万元的借条，包含第一次借款的10万元，但第一次给李延出具的10万元借条李延没有给我，同时又和李延签订的房屋买卖协议，我将案涉的12号房屋抵顶给李延，因为同时我将案涉8号房屋抵顶给原告所以我就和李延讲，案涉8号房屋不给你了，将12号房屋抵顶给你，但是当时和李延签订的8号房屋的买卖协议李延没有给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李延与赵家和、崔艳民间借贷纠纷一案诉至本院，本院于2018年9月26日作出（2018）辽0881民初34XX号民事判决书，判决：“被告赵家和、崔艳于判决生效后10日内偿还原告李延20万元，并从2014年1月15日起按月息2分付息至付清之日止（已付1万元应从后期利息中扣除）。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，减半收取3800元，由被告赵家和、崔艳承担”。该判决生效后，李延于2018年11月23日向本院提出执行申请，根据李延的申请，本院于2019年12月17日作出（2019）辽0881执2XX号执行裁定书，查封被执行人赵家和、崔艳所有的位于盖州市（浴池）、三楼南数第二间。李延禄以其系上述房屋所有权人为由，要求解除查封。李延禄向本院提出执行异议。本院于2020年3月9日作出第（2020）辽0881执异XX号执行裁定书，驳回李延禄的异议请求。李延禄不服该执行裁定，提起诉讼。2011年11月3日，崔艳向李延禄借款人民币陆拾万元整（600000），用期肆个月，无利息。2011年11月4日，赵家和借用崔艳人民币陆拾万元（600000元），用期4个月利息2分。2012年3月4日，赵家和（卖房人）与崔艳（买房人）签订买卖协议，载明：“甲乙双方友好协商，甲方将座落于九寨镇二道河村加油站南，马力道东的一幢楼房北数8-9号两个洞口一二层卖给崔艳。一、甲方卖给乙方的楼房8号、9号共计216平方米，每间规格（4.5米×12米×2层）四至清楚。二、楼房售价人民币陆拾万元正（600000元），笔下交清分文不欠。三、甲方承担乙方办理房照义务，费用乙方负担。四、电力设备安装由甲方负责，费用由所有房屋人数面积分担。五、如政策不允许，甲方必须返回崔艳购房款，空口无凭，特立此据。卖房人：赵家和，买房人：崔艳，见证人：李树春”。2012年4月5日，崔艳与李延禄签订协议，载明：“今有崔艳向李延禄借款陆拾万元（60000元），约定4个月还清，到期未还，经双方协定崔艳将自家二道河加油站南200米道东1-2层楼108平方米后平方10间顶给李延禄所有，双方同意永无反悔，恐后无凭，特立协议为证。崔艳、李延禄签字，中见人李树春、马利”。2016年10月5日，崔艳（甲方）与李延禄（乙方）签订卖房协议，载明：“甲乙双方友好协商，甲方将座落九寨镇二道河加油站前马力道东的一幢楼房，北数8号门市一二层108平米，一二层后面的8间平房大约400多平米，一同卖给了李延禄所有。一、楼房售价为人民币陆拾万元整，笔下交清分文不欠。二、甲方负责乙方办理房照的义务费用由乙方负担。三、水电设备，由甲方负责，费用由所有房屋人承担。四、如政策不允许，甲方必须返回乙方的购房款”。李延禄称其对案涉房屋进行了装修。本院认为，《最高人民法院关于修改的决定》第二十四条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。崔艳与李延禄系民间借贷关系，赵家和与崔艳系民间借贷关系，从赵家和与崔艳签订买卖协议、崔艳与李延禄签订协议内容来看，虽然双方订立房屋买卖协议，但是真实意图是偿还债务。根据上述法律规定，借款到期后债务人不履行还款义务，李延禄与崔艳、崔艳与赵家和之间应按民间借贷法律关系处理，李延禄称其系案涉房屋所有人不成立。综上所述，案外人李延禄就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对李延禄的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于修改的决定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告李延禄的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李延禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  孙艳花人民陪审员  刘玉红人民陪审员  吴 畅二〇二〇年八月二十八日书 记 员  张晶涵