湖北省恩施市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂2801执异71号异议人（案外人）：冉红军，男，1976年9月4日出生，土家族，恩施市人，住恩施市，异议人（案外人）：陈莉娥，女，1977年11月5日出生，土家族，恩施市人，住恩施市，申请执行人：尹君，女，生于1963年3月13日，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市，被执行人：恩施州七厘云健康产业发展有限公司，住所地：湖北省恩施市后山湾叶挺路**阳光国际**楼****，统一社会信用代码：91422801MA4920M38W。法定代表人：罗明，该公司总经理。被执行人：恩施珍情园商贸有限公司，住所地：，住所地：湖北省恩施市七里坪核桃坝村信用代码：91422801571509070R。法定代表人：赵永发，该公司经理。本院在执行申请人尹君与被执行人恩施州七厘云健康产业发展有限公司、恩施珍情园商贸有限公司股权转让纠纷一案中，异议人冉红军、陈莉娥于2020年7月14日提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。异议人冉红军、陈莉娥称，贵院于2020年6月17日对恩施珍情园商贸有限公司（以下简称“珍情园公司”）开发建设的崌然苑一期3-2号别墅发布公告进行司法拍卖，由于该房屋已经由异议人依法与珍情园公司签订《订购合同》予以购买，特提出执行异议：一、异议人冉红军、陈莉娥于2018年3月25日签订《崌然苑项目山顶云墅订购协议》，以人民币145万元的购房总价订购该房屋，并以本人妻子陈莉娥名义支付定金20万元和购房款85万元，当时根据珍情园公司法定代表人及总经理赵永发要求，本人支付的105万元购房款中，其中72.5万元直接代珍情园公司向恩施市国土资源局缴纳了珍情园公司所欠缴的土地出让金，另外32.5万元转入赵永发指定的其他账户。本人支付完上述105万元后，珍情园公司于2018年4月23日向本人出局了收据，并将该房屋钥匙交付于我，自此，本人实际占有该房屋2年有余。市法院在未通知本人情况下，对该房屋进行司法拍卖损害了本人合法权益。二、按照协议，珍情园公司应于2018年10月25日前通知本人或妻子陈莉娥签订商品房买卖合同，办理过户手续，但珍情园公司因其自身原因，未能在2018年10月25日前办理该房屋过户的前置手续，在逾期数月的情况下，也一直未向本人书面说明情况。本人于2019年5月13日向珍情园公司致函，要求珍情园公司按协议履行义务，办完案涉房屋过户手续，但珍情园公司一直借口拖延，这是导致该房屋未能办理预告登记和过户的唯一原因。三、根据法律规定，该订购协议已经明确当事人名称住所、商品房基本情况、价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，且本人已支付房款105万元，占总房款的72.4%，且珍情园公司已向本人交付房屋钥匙，本人已实际占有，该订购协议应当认定为商品房买卖合同，异议人是该房屋的合法买受人，也是实际业主，应对该房屋享受合法产权，应受法律保护。四、根据法律规定，本人已于珍情园公司签订合法有效的书面购房合同，已支付72.4%的购房款，且该房产是系本人与妻子的唯一房产（原房产已出售，现租住在恩施市国税局院内），虽该房屋为办理过户登记，但本人已合法占有该房屋，法院对该房屋进行司法拍卖，侵害了异议人的合法权利。五、根据法律规定，本人作为该房屋的利害关系人，有权根据协议请求有关部门或者司法机关确认权利，在确权之前，法院应保障标的物现状，而非在不通知本人的情况下进行司法拍卖。且本人将尽快就案涉房屋提起确权诉讼。综上，为维护异议人的合法权益，请求人民法院停止对案涉房屋的司法拍卖。申请执行人尹君答辩称，一、本案依法不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，本条规定不适用于购买商业房产的情形，且异议人购买该商业房产未到相关部门登记备案，依法不产生对抗第三人的效力，对涉案房产进行拍卖并无不当。而且冉红军、陈莉娥仅提供了珍情园公司的收据，不能证明其已履行付款义务，应当提供银行汇款凭据证明。异议人与珍情园公司签订订购协议的时间为2018年3月，而协议约定的标的物早在2014年就已办理抵押手续，抵押权人为中国建设银行股份有限公司恩施分行，珍情园公司出卖涉案房产未取得抵押权人同意，故异议人与珍情园之间的订购协议属于依法成立单位生效的合同。第二十九条的三种情形应同时具备，故异议人的请求不符合法律规定。二、异议人冉红军、陈莉娥与恩施珍情园商贸有限公司签订的《崌然苑项目山顶云墅订购协议》，应当依法予以撤销。尹君与恩施珍情园商贸有限公司股权转让纠纷执行一案，执行依据为（2018）鄂2801民初1400号民事判决书，该判决2018年3月生效，而冉红军、陈莉娥与恩施珍情园商贸有限公司的订购协议签订于2018年11月，珍情园公司明显属于恶意转移财产，逃避执行，且异议人购买别墅后，一直闲置至今，更能证明恶意转移财产的行为。综上，冉红军、陈莉娥的申请理由依法不能成立，不能排除对案涉房产的强制执行。经审查查明，申请人尹君与被执行人恩施州七厘云健康产业发展有限公司、恩施珍情园商贸有限公司股权转让纠纷一案，本院于2019年12月4日作出（2018）鄂2801执1593号执行裁定书，查封了恩施珍情园商贸有限公司在恩施市七里坪崌然园修建的一号楼、二号楼、三号楼、五号楼、八号楼房屋。2018年3月25日，恩施珍情园商贸有限公司（甲方）与冉红军、陈莉娥（乙方）签订《崌然苑项目山顶云墅订购协议》，约定，“……四、签订本协议时，乙方支付定金（大写）人民币贰拾万元整，（小写）￥200000.00，该定金是乙方履行支付预付款、签订商品房买卖合同、按约支付购房款的担保。五、签订本协议叁拾日内，乙方支付甲方预付款（大写）人民币捌拾伍万元整，（小写）￥850000.00。……八、定金、预付款、剩余房款均汇入甲方指定的如下账户：收款人：雷光华开户银行：中国农业银行恩施经济开发区支行银行账号：62×××77。……”2018年3月26日，恩施珍情园商贸有限公司出具的收据载明收到陈莉娥崌然苑一期3-2号购房定金20万元。2018年4月24日，恩施珍情园商贸有限公司出具的收据载明收到陈莉娥崌然苑一期3-2号购房款85万元。2018年3月29日，冉红军、陈莉娥（甲方）与廖云成、覃桃珍（乙方）签订房屋买卖合同，将甲方所有的位于恩施市工农路××阳光星座××单元××室房屋出卖给乙方，合同总价款71.5万元。2018年8月1日，刘昭鹏（甲方）与冉红军（乙方）签订房屋租赁合同，将甲方所有的位于恩施市国家税务局住房一套（一栋三单元六楼-左）出租给乙方，约定年租金14000元。另查明，冉红军、陈莉娥名下无其他房产。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。异议人冉红军、陈莉娥与恩施珍情园商贸有限公司签订虽系订购协议，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定，该协议已具备商品房买卖合同的主要内容，出卖人已按照约定收受购房款，应认定为商品房买卖合同。异议人已支付50%以上的购房款并已实际占有，且异议人名下无其他用于居住的房屋。综上异议人冉红军、陈莉娥的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条之规定，裁定如下：一、异议人冉红军、陈莉娥的异议请求成立。二、解除对恩施珍情园商贸有限公司在恩施市七里坪崌然园修建的3-2号楼查封。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。审判长 伍 伟审判员 王长胜审判员 向 涛二〇二〇年八月三十一日书记员 郑 雁