北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8624号原告：张艳，女，1971年10月23日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：潘志东，北京泽盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：林屾，北京泽盈律师事务所实习律师。被告：北京中益德诚科技有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路******。法定代表人：梁建波，执行董事。委托诉讼代理人：齐忠意，北京市方舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：任俊青，北京市方舟律师事务所实习律师。原告张艳与被告北京中益德诚科技有限公司（以下简称中益公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张艳之委托诉讼代理人潘志东、林屾，被告中益公司之委托诉讼代理人齐忠意、任俊青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张艳向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2019年9月21日至2020年5月20日期间的占有使用费243657．5元；2、要求被告以243657．5元为基数，向原告按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准支付自2020年5月20日至实际给付完毕之日止的利息；3、被告支付原告占用房屋期间的电费3664．15元、水费38元。事实与理由：原告自产权人北京友诚联通商贸集团处承租北京市东城区东直门内大街×××号和东城区新太仓1号房屋。2018年3月15日，原告将北京市东城区东直门内大街×××号和东城区新太仓1号房屋转租给案外人北京都市之星酒店管理有限公司（以下简称都市之星酒店）。后都市之星酒店将其中位于东城区新太仓胡同1号一层（约60平方米，以下简称涉案房屋）出租给被告。在原告与都市之星酒店履行租赁合同期间，因都市之星酒店拖欠原告房租，原告于2019年9月16日向都市之星酒店发送解除合同通知书。2019年9月20日，原告收回了都市之星酒店实际使用的房屋并要求被告腾退其使用的部分。2019年9月24日，原告向法院提起诉讼要求解除与都市之星酒店之间的租赁合同，并支付租金及滞纳金。在此期间，原告将诉讼情况告知了被告。被告提出其与都市之星酒店之间存在租赁合同，请求原告采取降低损失的措施。原告提出并告知被告不要再向都市之星酒店支付租金，若法院最后判决原告与都市之星酒店之间解除合同，从解除日开始由被告向原告支付房屋占有使用费。被告表示认可。故原告未在前案中追加被告作为当事人。2019年12月23日，北京市东城区人民法院作出判决，判决原告与都市之星酒店之间的租赁合同于2019年9月16日解除，判决都市之星酒店向原告支付截至9月20日的租金及占用费。该判决生效后，原告将判决结果告知被告，但被告未履行之前的承诺，未将9月21日之后的占有使用费支付给原告。2020年5月20日，原、被告对涉案房屋进行了交接，原告收回涉案房屋。原告认为，原告与都市之星酒店之间的租赁合同已经于9月16日解除，被告作为次承租人自此无权继续合法占有使用涉案房屋，被告于2019年9月21日至2020年5月20日期间占用房屋获利，原告因此遭受租金损失，因此原告有权参照被告与都市之星酒店之间租赁合同的标准向被告主张占有使用费，现原告提起本诉，诉如所请。被告中益公司辩称，被告自都市之星酒店处承租涉案房屋，租赁期限自2018年3月16日至2023年3月15日，被告已在原告与都市之星酒店产生纠纷前将2020年3月15日前的租金支付给都市之星酒店止。被告并未向都市之星酒店主张返还租金。被告不认可曾承诺将2019年9月21日之后的占有使用费支付给原告。被告认为，被告与都市之星酒店之间的合同未解除之前应合法有效履行，现被告已经将原告诉请的租金支付给都市之星酒店，故不同意再支付给原告。且即使原告向被告主张占有使用费，也应该按照原告与都市之星酒店之间的租金标准主张，原告不能因此获得差价收益。被告于2019年9月20日前陆续将房屋内物品搬出，房屋内仅剩下几个柜子。2019年9月20日，产权人股东张士军将涉诉房屋上锁。2020年5月20日，被告通知张士军，进行交接，但故被告不同意原告的第一、二项诉讼请求。同时，被告同意原告的第三项诉讼请求。被告同时认为，原告不是房屋产权人，被告曾与产权人签订涉案房屋租赁合同，应是由产权人向被告主张权利，原告主体不适格。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月6日，原告自案外人北京友诚联通商贸集团处承租北京市东城区东直门内大街×××号和东城区新太仓1号房屋，租赁期限自2018年3月15日至2028年3月14日。2018年3月15日，原告与都市之星酒店订立房屋租赁合同，租赁期限自2018年3月15日至2028年3月14日，年租金标准为11660000元，月租金标准为971667元。2018年2月27日，都市之星酒店与被告订立《房屋租赁合同》，约定都市之星酒店将东城区新太仓胡同1号一层商铺一间（建筑面积约60平方米）出租给被告，租赁期限自2018年3月16日至2023年3月15日，第一年租金350000元、第二年租金367500元、第三年租金385875元、第四年租金405168元、第五年租金425426元，押金27000元，租金支付方式为年付，被告应在下次租金到期前提前一个月支付下一年度租金。2019年3月7日，被告向都市之星酒店法定代表人孙伟支付2019年3月16日至2020年3月15日期间的租金。2019年9月24日，原告因都市之星酒店拖欠租金起诉要求解除与都市之星酒店之间的租赁合同，称租赁房本面积为3195平方米，并要求都市之星酒店支付截至2020年9月20日之前的租金并支付滞纳金。该案中法院查明，2019年9月16日原告向都市之星酒店送达《通知》，要求解除房屋租赁合同。2019年9月20日，原告已自行收回了北京市东城区东直门内大街×××号和东城区新太仓1号房屋。后法院经审理判决双方之间的租赁合同于2019年9月16日解除，都市之星酒店向原告支付2019年6月14日至2019年9月20日的租金及占有使用费并支付逾期付款违约金。该案已产生法律效力。2020年5月11日，原告向被告发送《律师函》，告知被告“在收到本律师函之日起三日内，把上述店铺内的物品全部搬出并腾空房屋，返还张艳女士，并结清水电费。否则逾期不腾空房屋，视为放弃上述店铺内的全部物品所有权，张艳女士可以随意处置并丢弃，所需费用由贵司承担。贵司在收到本律师函之日起五日内向张艳女士支付2019年9月21日至2020年5月16日期间房屋占有使用费，每日按照959元标准支付，共计229201元。”2020年5月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋交接单》，内容有：被告于2020年5月20日把其之前承租的东城区东直门内大街×××号1层商铺1间内所有物品搬走并腾空房屋，把该房屋交还给原告。被告应支付原告电费3664．15元、水费38元。交接日期2020年5月20日。诉讼中，原告自认2019年9月与被告沟通腾房一事时看到了被告与都市之星酒店之间的租赁合同，知晓被告将一年的租金支付完毕。就为何原告在知晓被告已经支付租金的情况下未追加被告作为腾房义务人，原告称已经在2019年9月20日之前与被告协商一致，待原告与都市之星纠纷解决完毕被告即将判决后的占有使用费交付原告，被告可就其已向都市之星交纳的租金提起诉讼要求返还；涉案房屋并非由原告控制，原告未对被告腾房设置任何障碍。就此，原告提交分别录音证据两份，是2020年4月20日原告委托人丁某与被告工作人员韩某的录音，以及2020年5月16日原告委托人潘某与被告工作人员吴某的录音，证明韩某是被告店长。韩某在录音中认可原告曾通过电话告知其前述事项，但否认当时表示过同意该方案，且被告近期明确不同意该方案。经质证，被告认可韩某确为其员工，但并非店长，认可录音的真实性，但不认可合法性、关联性、证明目的，认为录音内容未体现双方所说的是涉案房屋。本院认为：根据已查明情况，原告与都市之星酒店存在租赁合同关系，都市之星酒店与被告存在租赁合同关系。根据前案判决，原告与都市之星酒店之间的租赁合同已于2019年9月16日解除，都市之星酒店需将截至9月20日之前的租金及使用费支付完毕。此后，都市之星酒店即无权占有涉案房屋，原告作为涉案房屋的合法承租人有权对他人的占有行为提出相关诉讼请求。原告是本案适格主体。对于2019年9月21日至2020年3月15日期间的占有使用费问题，被告已经将该阶段的租金根据其与都市之星酒店之间的租赁合同支付给都市之星酒店，且原告提交的录音证据不足以证明被告曾承诺待原告胜诉后将相应占有使用费支付给原告，再另行与案外人都市之星解决纠纷的事实，故对于该期间的占有使用费，本院不予支持。对于2020年3月16日至2020年5月20日期间的占有使用费问题，被告抗辩称该期间被告未使用涉案房屋，但其证据无法证明有案外人上锁之事实，且其直至2020年5月20日才将涉案房屋腾空，并于当日与原告办理交接手续，故被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于占有使用费标准一项，原告主张按照都市之星酒店与被告之间的租赁合同标准计算占有使用费，缺乏依据，被告占用涉案房屋给原告造成的财产损失，应以原告与都市之星酒店之间的租金标准计算，本院对此予以调整。即使被告在此期间使用涉诉房屋经营存在限制，由于该标准低于其与都市之星之间的租赁合同标准，对被告亦非不公。原告向被告主张利息损失，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付占用房屋期间的电费3664．15元、水费38元，被告同意，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》二百四十五条之规定，判决如下：一、被告北京中益德诚科技有限公司于本判决生效后十日内向原告张艳支付北京市东城区东直门内大街×××号1层商铺占有使用费39600元；二、被告北京中益德诚科技有限公司于本判决生效后十日内向原告张艳支付电费3664．15元、水费38元；三、驳回原告张艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5010元，由原告张艳负担4134元（已交纳），由被告北京中益德诚科技有限公司负担876元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，原告张艳可在判决书送达之日起三十日内，被告北京中益德诚科技有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  崔 赟审 判 员  李晓彤审 判 员  范欠歌二〇二〇年八月二十七日法官助理  黄碧珍书 记 员  刘倩茹书 记 员  郑梦彤