湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初1283号原告：张在春，男，1978年1月17日出生，土家族，住溆浦县。原告：石丽华，女，1982年2月11日出生，汉族，住溆浦县。二原告共同委托诉讼代理人：舒斌，湖南高剑律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：刘华胜，溆浦县天裁法律服务所法律工作者。被告：溆浦大盛房地产开发有限公司，住所地：溆浦县卢峰镇胜利街张家湾路**。法定代表人：刘瑛。被告：溆浦大盛房地产开发有限公司兆隆花园项目部三期，住，住所地：溆浦县屈原路**/div>负责人：舒晓华。委托诉讼代理人：杨代华，湖南五溪律师事务所律师。原告张在春、石丽华与被告溆浦大盛房地产开发有限公司（以下简称“大盛公司”）、溆浦大盛房地产开发有限公司兆隆花园项目部三期（以下简称“兆隆项目部三期”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理，原告的共同委托诉讼代理人舒斌、刘华胜和被告兆隆项目部三期的委托诉讼代理人杨代华到庭参加诉讼，被告大盛公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张在春、石丽华向本院提出诉讼请求：1、判决二被告支付原告违约金336712.5元；2、请求法院依法调整被告对延期办理房屋产权证书约定的违约金数额；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年6月22日，原告与被告兆隆项目部三期签订一份商品房买卖合同，原告以总房款9225000元购买兆隆花园三期凯旋城国际城18栋201房门面一处，按照合同第八条房屋交付期限和交付标准的约定，被告应于2018年11月30日前按照规定，将该商品房交付给原告使用，且交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案并取得《竣工验收备案表》。合同第九条约定，如兆隆项目部三期违约，则按已付房款日万分之一支付违约金。合同签订后，原告履行了合同的全部义务，但被告兆隆项目部三期在2019年12月底才取得《竣工验收备案表》，因该门面为期房，原告基于买卖合同的信赖利益，于2018年8月6日与案外人溆浦一页文化娱乐有限公司（以下简称“溆浦一页公司”）签订了房屋租赁合同，因兆隆项目部三期未在约定时间取得房屋《竣工验收备案表》，导致原告因违反租赁合同约定而赔偿溆浦一页公司违约金210000元。因兆隆项目部三期不具有独立承担民事责任能力，故大盛公司应承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，故诉至人民法院。本案在审理过程中，原告当庭变更了诉讼请求，即放弃第二项诉讼请求。大盛公司未作答辩。兆隆项目部三期辩称，原告所述不是事实，原、被告双方通过行为改变了《商品房买卖合同》中关于交房和违约责任的约定，被告确实与原告签订了《商品房买卖合同》，并约定了房屋交付时应满足的交付条件，但原告为尽早获得利益，于2018年8月6日与溆浦一页公司签订房屋租赁合同，将其所购门面租赁给溆浦一页公司，原告为尽快与溆浦一页公司履行租赁合同，与被告协商要求提前交房，以便溆浦一页公司进场装修，被告同意原告收房，2018年10月溆浦一页公司进场装修，被告为其提供了通水、通电的便利，溆浦一页公司向被告交纳了装修产生的水电费用，并于2019年元旦试营业。根据合同法第77条、第133条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，双方事实上变更了《商品房买卖合同》中关于交房时间和违约责任的约定，原告同意在被告未取得《竣工验收备案表》的情况下提前收房。关于第二项诉讼请求，因原告已放弃该诉讼请求，故不予答辩。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1《商品房买卖合同》1份，拟证明原、被告于2018年6月22日签订合同，以总房款9225000元购买兆隆花园三期凯旋国际城1802房，约定被告应于2018年11月30日前交付房屋，且经竣工验收合格并取得住建部门的竣工验收备案表，逾期按已付房款日万分之一支付违约金的事实。被告兆隆项目部三期对该证据的三性无异议，但对证明目的有异议，认为原告收房的行为改变了需取得竣工验收备案的约定。双方对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。证据2《场地租赁合同书》，拟证明2018年8月6日原告与溆浦一页公司签订该合同，原告将其购买的门面出租给溆浦一页公司，并约定2018年11月30日前原告需取得该门面的不动产权证或房屋整体验收合格证，否则原告将承担按已付房款日万分之一支付违约金的事实。被告提出异议，认为该证据与本案没有关联，系原告与第三人之间的约定。本院认为，被告兆隆项目部三期的答辩意见认可原告于2018年8月6日将门面出租给了溆浦一页公司的事实，故对该份证据的真实性予以采信。被告兆隆项目部三期提交的证据2《商品房买卖合同》1份，拟证明①2018年6月22日原告与被告兆隆项目部三期签订商品房买卖合同，原告以总房款9225000元购买兆隆花园三期凯旋国际城18幢201房门面一处；②交房时间约定在2018年11月30日前，被告依原告的请求提前交房，该合同未约定具体办理不动产证的时间。原告提出异议，认为对该份证据的真实性无异议，但达不到被告的第二点证明目的，即使合同中未约定具体办证时间，但根据商品房买卖合同司法解释的规定，被告也应在交房后90日内办理，且被告至今都没有办理房产证是客观事实。本院认为，因原告已撤回第二项诉讼请求，关于第二点证明目的系关于办理不动产权证，与本案无关联，但双方签订商品房买卖合同是事实，该份证据与原告所举证据1一致，本院予以采信。证据3张在春和怀化紫园物业服务公司签订的《商铺装修管理服务协议》1份，拟证明兆隆国际商业广场1座2层2018年已进行装修，此协议上的时间被改动为2019年1月15日，同时证明原告实际占有、使用所购买的房屋。原告提出异议，认为该份证据来源不合法，对其真实性不予认可，也不能达到被告的证明目的，实际占有使用房屋并不代表被告已有效交付房屋。经本院查证，原告与溆浦一页公司签订租赁合同后，溆浦一页公司进场装修即原告实际占有案涉房屋的时间为2018年10月，双方当事人对此亦均无异议，本院予以确认。证据4溆浦一页公司向被告兆隆项目部三期缴纳电费收据3张（2019年1月19日缴费9072元、2019年4月1日28200元、2019年6月12日20833元），拟证明溆浦一页公司租赁原告兆隆花园三期凯旋国际城18幢201房门面后，于2018年10月对门面进行装修，2019年元月开始试营业。原告提出异议，不予认可其真实性，来源不明确，达不到被告的证明目的，装修和试营业是事实，但不构成房屋的有效交付。本院认为，上述证据无财务公章，且被告未提供原件，本院无法核实其真实性，故对该份证据不予采信。证据5兆隆资产运营小张微信朋友圈截图一张，拟证明溆浦一页公司在2018年12月2日对外招聘，准备营业。原告提出异议，对其真实性不认可，无原始载体佐证。本院认为，原告所提异议成立，对该份证据不予采信。根据审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：兆隆项目部三期系大盛公司的分公司，无法人资格。2018年6月22日，兆隆项目部三期以大盛公司的委托代理机构的身份与原告张在春、石丽华签订《商品房买卖合同》，合同加盖兆隆项目部三期的公章。该合同于2018年8月23日在溆浦县房产管理局商品房预售备案。该合同约定：张在春、石丽华购买大盛公司开发的凯旋国际第18幢门面房，建筑面积2050平方米，总房价9225000元。合同第八条，交付期限和交付标准，出卖人应在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，张在春、石丽华依约向被告支付全部购房款。2018年8月6日，张在春将其购买的上述房屋出租给溆浦一页公司，后张在春因需将房屋交付溆浦一页公司装修使用，其便要求被告提前交房，后被告同意提前交房。2018年10月，溆浦一页公司进场装修。2019年4月22日，包含案涉房屋在内的兆隆花园三期凯旋国际建设工程经怀化市公安消防支队验收合格。2019年11月27日，包含案涉房屋在内的兆隆花园三期凯旋国际工程经建设管理部门验收合格，并办理了建设工程竣工验收备案。从合同约定交房之日至取得竣工验收备案表之日计362天。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。关于被告方是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房违约金的计算问题，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商无论是提前向购房者交付房屋还是按合同约定期限交付房屋，其都必须确保商品房在交付时是验收合格的房屋即符合实际交付条件，才构成房屋的有效交付；如购房者接收该不符合交付条件的房屋，亦不影响开发商承担违约责任，因上述法律对于商品房交付条件的规定系强行性规定，违反强行性规定的约定应属无效。本案中，被告向原告交付房屋时，该房屋未经验收合格，尚未取得《商品房竣工验收备案表》，其所交付的房屋不符合合同约定的交付条件，不构成有效交付，故不能视为其已履行完毕合同约定的交房义务，其应承担相应的违约责任，结合本案案涉房屋竣工验收情况及消防验收情况，本院确定被告履行完毕交房义务的时间为2019年11月27日即建设工程竣工验收合格之日；关于被告提出其与原告已通过行为变更了合同中关于交房和违约责任、原告同意在其未取得《商品房竣工验收备案表》的情况下提前收房的意见，因双方事后未就此事签订有补充协议，原告也否认存在口头约定，即便双方有此约定，该约定也因违反法律关于商品房交付条件的强行性规定，亦属无效，现房屋买受人主张权利，就不能免除房屋出卖人逾期交房的违约责任。房屋出卖人应支付原告迟延交房违约金自2018年12月1日至2019年11月27日按购房款9225000元及日万分之一计算(9225000元×362天×0.0001)为333945元。关于二被告责任分担问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”兆隆项目部三期系大盛公司的分公司、代理大盛公司销售案涉房产，大盛公司是案涉房产的开发商、销售主体，大盛公司不答辩、不出庭应诉，漠视自己的诉讼权利，也给本院为查明案件事实真相造成困难，本院根据现能查明的事实，确认由大盛公司承担本案民事责任。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持，对兆隆项目部三期的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、溆浦大盛房地产开发有限公司支付张在春、石丽华逾期交房违约金333945元，限在本判决生效后十日内付清；二、驳回张在春、石丽华的其他诉讼请求。逾期未按法律文书指定期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6351元，由张在春、石丽华负担53元，溆浦大盛房地产开发有限公司负担6298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  吴浩洲人民陪审员  谌生周人民陪审员  黄全柱二〇二〇年八月十七日法官助理杨秀思书记员向易娟