江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初3636号 原告（反诉被告）：南京国资绿地金融中心有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地江苏省南京市。 法定代表人：许光华。 委托诉讼代理人：奚传江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李捷，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：豌豆朵玩具南京有限公司，统一社会信用代码91320106302649948R，住所地江苏省南京市. 法定代表人：何瑞先。 被告：豌豆朵玩具（上海）有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxxJ，住所地上海市。 法定代表人：何旭光。 两被告共同委托诉讼代理人：张旭，山东科创律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：石萍，山东科创律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京国资绿地金融中心有限公司（以下简称国资绿地公司）诉被告（反诉原告）豌豆朵玩具南京有限公司（以下简称豌豆南京公司）、豌豆朵玩具（上海）有限公司（以下简称豌豆上海公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月13日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国资绿地公司委托诉讼代理人奚传江、李捷，被告（反诉原告）豌豆南京公司、豌豆上海公司共同委托诉讼代理人张旭、石萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国资绿地公司向本院提出诉讼请求：豌豆南京公司向国资绿地公司支付拖欠的租金、物管费、电费合计169931.25元（2020年3月1日至2020年4月30日租金及物管费167364元，2020年1月1日至2020年4月30日电费2567.25元），并支付房屋交还前的占有使用费（按照“日租金+日物业管理费”的三倍计算）；豌豆南京公司交还南京市、A06、A07商铺（以下简称涉案商铺）；豌豆南京公司支付违约金219732元（按六个月租金计算）并赔偿原告因维权而产生的律师费29000元；豌豆上海公司对豌豆南京公司的上述债务承担连带责任；被告方承担本案诉讼费用。诉讼中，国资绿地公司申请增加诉讼请求，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）。事实和理由：2014年10月23日，国资绿地公司与豌豆上海公司签订了租赁合同，约定由豌豆上海公司承租涉案商铺用于经营，租期为2014年12月1日至2023年5月31日。2015年8月17日，豌豆南京公司成立后，三方签订了《关于合同主体变更的协议》，约定豌豆上海公司将其在租赁合同中的一切权利义务及责任转让给豌豆南京公司，并对豌豆南京公司在履行租赁合同中的债务承担连带责任。根据双方约定，商铺租赁面积724平方米，2020年期间每月租金36622元，每月物业管理费47060元；贰个月为一个交租期，承租方应当在每个交租期最后一个月的25日前足额支付下个交租期的租金及物管费，也就是2月25日前应当付清4月30日前的费用；逾期超过30天的，出租人有权解除合同、收回商铺，承租人需支付违约金，并赔偿因维权产生的合理律师费。因被告方逾期付费，国资绿地公司多次通过电话、短信及书面函件敦促被告方支付，被告至今未付。被告方拖欠工人工资，因拒绝会员退费导致众多投诉，目前豌豆南京公司正在办理注销登记以逃避债务，被告的行为给商场声誉造成侵害，增加了商场的经营风险。被告逾期支付租金、注销公司以及导致客户投诉侵害商场声誉，构成根本违约，双方的租赁合同已经解除。故诉法院，请求判如所请。 豌豆南京公司、豌豆上海公司辩称，双方签订的租赁合同应继续履行。豌豆南京公司因疫情没有交纳租赁费、物管费，属于不可抗力，应予免责，不应承担违约责任，不应支付违约金。豌豆南京公司的经营主要面向低龄儿童开放的室内儿童游乐场，由于疫情导致不能正常经营，而且小学、幼儿园迟迟没有复课，因此3月、4月无法正常经营，未能支付租金。双方签订商品租赁合同时，被告方已向国资绿地公司支付合同保证金154152元，该保证金足以冲抵未支付的房租及物管费等。最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉及疫情民事案件若干问题指导意见》第五条的规定，国资绿地公司单方解除租赁合同违反上述法律规定，双方应继续履行合同。国资绿地公司做为国有企业应当按照国家政策免除答辩人3个月（3、4、5月）的租金。豌豆南京公司未注销工商登记，前期注销仅是公司内部调整，故能够继续履行合同。国资绿地公司断电并限制豌豆南京公司进入涉案商铺，导致豌豆南京公司无法恢复经营。国资绿地公司已经将涉案商铺实际控制，目的是为了逼迫被告方重新签订租赁合同，提高房租。2020年5月1日，国资绿地公司将涉案商铺断电并拒绝恢复供电。2020年5月20日，双方协商重新开业事宜，国资绿地公司拒绝，并称若要恢复营业就必须重新确定房租，重新签订租赁合同，拒绝被告方进入涉案商铺。国资绿地公司的声誉未受影响，相反，导致被告方声誉、经营双双受损。被告方一直通过微信、电话、面谈等方式与国资绿地公司保持联系，并在微信公众号上及时回复消费者的咨询，国资绿地公司不顾以上事实，在涉案商铺门前张贴关于解除商铺租赁合同函，才使得消费者产生误解。为消除影响，被告方多次在店铺门前张贴回复函，就房租问题、开业时间问题向消费者进行详细解释，但屡次被国资绿地公司撕毁，使得消费者无法了解真相，纷纷要求退费。综上，请求法院依法驳回国资绿地公司的诉讼请求。 豌豆南京公司向本院提出反诉请求：国资绿地公司继续履行租赁合同；国资绿地公司立即恢复涉案房屋的供电；国资绿地公司支付豌豆南京公司停业期间人员工资347939.62元；国资绿地公司支付停业期间经济损失199158元（2020年5月、6月、7月）；国资绿地公司支付因维权产生的律师费45000元；本案诉讼费由国资绿地公司承担。事实和理由：疫情发生以来，国家和地方相继出台帮助小微企业的政策，国资绿地公司应给予豌豆南京公司减免租金。国资绿地公司停止供电，控制商铺，导致豌豆南京公司无法经营，应赔偿损失。故豌豆南京公司提起反诉，请求判如所请。 国资绿地公司辩称,国资绿地公司依法行使解除权，解除通知已经于2020年4月30日到达豌豆南京公司，双方的租赁合同解除。豌豆南京公司已无继续履行合同的能力，也无继续履行合同的诚意和意愿，所以合同无法继续履行。豌豆南京公司的10多位员工向南京市鼓楼区劳动仲裁委员会提起仲裁，要求支付拖欠2月份至4月份的工资，豌豆南京公司恶意拖欠员工工资应当承担法律责任。豌豆南京公司人去楼空，导致消费者沟通不畅，造成二百多起投诉。关于经营损失，毫无依据。根据豌豆南京公司的微信记录，其在6月份就不想营业，现将责任归于国资绿地公司，荒唐可笑；而且对于豌豆南京公司计算损失的依据，只是推导，毫无客观性。关于律师费，没有事实依据和法律依据，本案系豌豆南京公司违约导致合同目的无法实现，应当对自身违约行为承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南京市中山北路6号房屋所有权人为国资绿地公司，规划用途为商业。 2014年10月23日，国资绿地公司（甲方）与豌豆上海公司（乙方）签订租赁合同，双方约定：乙方承租甲方涉案商铺，该商铺租赁面积为151平方米，建筑面积为1514平方米，该商铺的租金、物业管理费或其他根据商铺面积计算的款项均以本款规定的租赁面积为基数。租赁期限为2014年12月1日至2023年5月31日，其中装修免租期为2014年12月1日至2015年5月31日，共182天，在免租期内乙方无须向甲方支付该商铺租金，但仍须向甲方支付实际装修天数的物业管理费、公共事业费和其他费用。甲方提供经营场所给乙方使用所取得的租金，固定租金按租赁面积计算，第四年（2018年6月1日至2019年5月31日），租金单价1.36元/平方米/天，月租金30016元，第五、六年（2019年6月1日至2021年5月31日），租金单价1.66元/平方米/天，月租金36622元；固定租金或提成租金（取金额较高者），固定租金按租赁面积计算，月提成租金为乙方于该日历月营业额的提成比例计算，提成比例如上表，第一、二年（2014年12月1日至2017年5月31日），提成比例9%，第三年（2017年6月1日至2018年5月31日）提成比例10%，第四年（2018年6月1日至2019年5月31日）提成比例11%，第五、六年（2019年6月1日至2021年5月31日）提成比例12%。租赁期第一年的物业管理费为65元每平方米每月，即每月47060元；物业管理费已包含甲方规定的商场统一营业时间内空调使用费、公共区域清洁费和安保费，大楼公共设备设施的维修和保养费用；乙方在合同期内所使用的水、电、气收费标准依照南京市公共事业单位公布的价格加10%损耗费用为准。乙方须在本合同签订的同时向甲方缴付相当于贰个月固定租金的租赁保证金154152元，若甲方于签定本合同之日起七个工作日内未收到乙方的租赁保证金，甲方有权解除本合同，并可将该商铺出租给其他租户，但不影响甲方向乙方索赔因其不履行本合同规定义务而造成甲方损失的权利；合同期内，若因乙方违约导致租赁保证金遭相应扣减的，乙方应在接到甲方补交通知的5日内补齐；合同有效期内及合同有效期届满，若乙方无任何违约、没有给甲方造成损失及没有任何第三方提出主张、诉讼、赔偿及其他责任的，则甲方于乙方付清所有费用，将该商铺按协议约定交还甲方，且双方结清所有费用后的30日内，不计利息如数退还乙方所缴之租赁保证金。租金及相关费用支付期限和方法，本合同项下第一期物管费应于2015年4月1日内支付，物管费期间为2015年6月1日至2015年7月31日，应交租金及物管费合计为94120元；其后，以贰个月为一个交租期，除第一期租金及物管费外，其他租金及物管费均按每期贰个月交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前（若25日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向甲方足额支付下个交租期的租金及物管费；本合同项下第十九期预付租金及物管费应于2018年5月25日前支付，预付租金及物管费期间为2018年6月1日至2018年7月31日，预付租金及物管费合计为154152元；其后，以两个月为一个交租期，乙方应当在每个交租期的上一个月25日前（若25日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向甲方足额支付该交租期的租金及物管费；乙方须于每租赁月结束后10日内与甲方核对上月的营业额（包括但不限于提供每日营业额报表等相关资料），甲方有权对乙方交纳的租金进行审计；双方按照本合同约定计算出上个租赁月乙方实际应交纳的租金及物管费，并与乙方预付的租金及物管费相加减，多退少补，双方须于每月25日前结清上一个租赁月乙方应交纳的租金及物管费；乙方须于每月25日前支付上月水、电、气等相关费用给甲方，以上费用以每一个月为一期支付一次；如乙方逾期不付，乙方须按逾期部分每日千分之三向甲方支付逾期付款滞纳金。乙方应按本合同规定按时交付租金、物业管理费、公用事业费及其他费用；如乙方逾期10天仍未向甲方支付租金或物业管理费，甲方发出通知2天后可暂停煤气、水、电、通讯等公共设施的供应及或要求物业管理部门暂停对该商铺提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期滞纳金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）；逾期超过30天，甲方有权解除本合同和收回该商铺，并按本合同第21.2条约定追究乙方的违约责任。乙方逾期付款，须缴付滞纳金，按每日千分之三计算，公用事业费的滞纳金按政府有关规定缴纳。本合同履行期内，乙方如有违反本合同规定的行为，损害甲方利益的，甲方有权终止本合同、收回该商铺、没收租赁保证金和物业管理费押金，并要求乙方支付违约金（违约金数额为上个月的月租金），承担甲方由此而产生的一切直接经济损失，等等。后豌豆上海公司向国资绿地公司支付租赁保证金154152元。 2015年11月11日，国资绿地公司（甲方）与豌豆上海公司（乙方）、豌豆南京公司（丙方）签订《关于合同主体变更的协议》（以下简称协议），具体内容为：乙方决定将其在租赁合同（以下简称“合同”）中的相关权利义务及责任转让给丙方，丙方明确表示接受并承担一切合同义务及责任。为保证合同的履行，甲方对乙丙双方相关合同权利义务的转让行为予以认可，并同意转让。乙方保证，其关于合同权利义务转让的行为已经得到了公司内部充分的授权审批，并不存在任何超越权利的行为；乙方和丙方保证，丙方具有履行租赁合同及相关文件相应的能力、资格、资质等条件。乙方对甲方和丙方在履行租赁合同中的债务承担连带责任。如甲丙双方履行租赁合同过程中产生纠纷，双方按照租赁合同的约定和法律规定进行解决。对于租赁合同已经履行完毕的部分，三方无异议并予以确认；对正在履行或尚未履行的合同内容，自本协议生效之日起由甲丙二方按照合同约定履行。本协议作为租赁合同的有效补充，具有同等效力。本协议一式陆份，甲方持肆份，乙方和丙方各持一份。本协议自三方签字盖章之日起生效；本协议在履行过程中产生争议的，各方应协商一致解决，协商不成的，任何一方都可以向租赁物所在地法院提起诉讼。 2020年3月初左右，紫峰购物广场营运部要求豌豆南京公司营业。2020年3月4日，豌豆南京公司向紫峰购物广场营运部发送《情况说明函》，内容为，豌豆南京公司主营业务为儿童娱乐，根据国务院2月15日发布的《关于印发新型冠状病毒肺炎流行期间商场和超市卫生防护指南的通知》，豌豆朵暂时不能开业且停止员工值班。 2020年3月24日，豌豆南京公司向国资绿地公司发函，申请因未能营业，请求缓交租金和物业费。2020年3月27日，国资绿地公司向豌豆南京公司发送《催款通知书》，要求豌豆南京公司支付租金、物业管理费、电费。2020年3月31日，国资绿地公司的工作人员通过微信通知豌豆南京公司支付租金、物业管理费等。 2020年4月16日，国资绿地公司要求各店铺做好停电安排。2020年4月24日，国资绿地公司向豌豆南京公司发送《关于解除商铺租赁合同的函》，要求解除合同等。当日，豌豆南京公司回函即《关于解除商铺租赁合同的回复函》，内容，注销豌豆南京公司属于公司内部变化、调整，与租赁性质无关；要求继续履行合同，希望5月重新开业等等。后豌豆南京公司无法自由进入经营场所，需要经过国资绿地公司和物业公司许可。 2020年5月1日，国资绿地公司开始停止供电，后未再向豌豆南京公司恢复供电。当日，豌豆南京公司的工作人员陈燕通过微信联系国资绿地公司林姓主管，询问若当日支付电费，是否可以恢复供电，后无果。 2020年5月13日，国资绿地公司在其微信公众号披露无法联系豌豆南京公司负责人，豌豆南京公司至今拖欠租金，希望消费者理性维权等等。同日，豌豆南京公司发布《豌豆朵关于紫峰广场情况通告公开回函》，希望与国资绿地公司协商解决纠纷等。 2020年5月20日，双方在涉案商铺所在地的派出所协商，豌豆南京公司同意支付2020年5月、6月租金，后协商未果。 豌豆南京公司至今没有经营涉案商铺。豌豆南京公司对于欠付国资绿地公司的诉讼请求中相关期间的租金、物业管理费、电费数额不持异议。 另查明：国资绿地公司属于国有企业。2020年5月7日，国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制发出《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》，其中对于重点场所防控：按照相关技术指南，在落实防控措施前提下，全面开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所；采取预约、限流等方式，开放公园、旅游景点、运动场所，图书馆、博物馆、美术馆等室内场馆，以及影剧院、游戏厅等密闭式娱乐休闲场所，可举办各类必要的会议、会展活动等。 对于以上双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方当事人签订租赁合同、协议是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性强制性的规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。 双方之间租赁合同是否达到解除的条件。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。国资绿地公司在疫情期间，因豌豆南京公司拖欠租金、物业管理费等要求解除合同。在双方之间合同中约定，“逾期超过30天，甲方有权解除本合同和收回该商铺”，但是豌豆南京公司的付款期限处于疫情期间，豌豆南京公司在此期间并未经营，未能支付租金等是受疫情影响，属于不可抗力，无法预见，豌豆南京公司可以免责。因此对于国资绿地公司要求解除合同的主张，本院不予支持。 双方之间的租赁合同是否可以继续履行。豌豆南京公司未能按照合同约定履行付款义务，是受无法预见的疫情影响，属于不可抗力，可以免除相应的责任，豌豆南京公司并未构成根本违约，故可以要求继续履行，国资绿地公司应与豌豆南京公司继续履行合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第一款规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。国资绿地公司属于国有企业，豌豆南京公司可以要求免除一定期限的租金，当然，豌豆南京公司并未提供相关证据证明其积极要求经营、复工，而且在此过程中豌豆南京公司甚至申请注销该公司，因此豌豆南京公司亦存在过错。故国资绿地公司应免除豌豆南京2020年3、4月租金。国资绿地公司停止供电，并限制豌豆南京公司进入涉案商铺，影响豌豆南京公司经营，亦存在过错，对于扩大的损失，本院不予支持。故对于国资绿地公司要求支付违约金、律师费的主张，本院不予支持。 关于豌豆南京公司主张的供电、损失等问题。因双方之间租赁合同可以继续履行，国资绿地公司在豌豆南京公司支付相应电费的情况下向其正常供电，保障豌豆南京公司正常经营。对于豌豆南京公司主张的停业期间人员工资347939.62元，对于该部分费用并未实际发生，而且豌豆南京公司并未举证证明与国资绿地公司有关，故本院不予支持。停业期间经济损失199158元（2020年5月、6月、7月），豌豆南京公司并未积极向国资绿地公司以及有关单位申请复工，并试图注销公司，逃避责任，亦应承担相应的责任；国资绿地公司在合同存续期间，而且属于疫情期间，拒绝豌豆南京公司使用涉案商铺，过错较大，故对于豌豆南京公司主张的经济损失，应承担相应的责任。根据公平和诚信原则，结合双违约过错程度，租赁现场的状况等因素，本院酌定国资绿地公司支付豌豆南京公司损失3万元。对于律师费45000元，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 关于豌豆上海公司是否承担连带责任的问题。双方在协议中约定“乙方对甲方和或丙方在履行租赁合同中的债务承担连带责任”，故豌豆上海公司对于豌豆南京公司因租赁合同产生的义务承担连带责任。 关于国资绿地公司主张的占有使用费问题。国资绿地公司基于合同解除主张该项的权利，现本院认为可以继续履行合同，故对于该项主张，本院不予支持。国资绿地公司可以在租赁合同被确定后另行主张权利。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、南京国资绿地金融中心有限公司与豌豆朵玩具南京有限公司、豌豆朵玩具（上海）有限公司继续履行2014年10月23日签订《商铺租赁合同》（包括南京国资绿地金融中心有限公司继续向豌豆朵玩具南京有限公司供电）； 二、豌豆朵玩具南京有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京国资绿地金融中心有限公司2020年3月1日至2020年4月30日期间的物管费94120元，支付2020年1月1日至2020年4月30日期间的电费2567.25元，合计96687.25元，豌豆朵玩具（上海）有限公司对上述债务承担责任； 三、南京国资绿地金融中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付豌豆朵玩具南京有限公司损失30000元； 四、综合二、三项，豌豆朵玩具南京有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京国资绿地金融中心有限公司各项费用66687.25元，豌豆朵玩具（上海）有限公司对上述债务承担责任； 五、驳回南京国资绿地金融中心有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回豌豆朵玩具南京有限公司的其他反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7580元，减半收取3790元，由南京国资绿地金融中心有限公司负担2590元，豌豆朵玩具南京有限公司、豌豆朵玩具（上海）有限公司负担1200元；反诉费18848元，由豌豆朵玩具南京有限公司负担9848元，南京国资绿地金融中心有限公司负担9000元。综上，南京国资绿地金融中心有限公司支付豌豆朵玩具南京有限公司诉讼费7800元（此款豌豆朵玩具南京有限公司已预付，南京国资绿地金融中心有限公司于本判决生效之日起十日内给付豌豆朵玩具南京有限公司）。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。       审判员  周力文 二〇二〇年八月三十一日 书记员  刘 陶