广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0981民初1664号 原告（反诉被告）：李喆剡，男，1969年8月16日出生，汉族，住广西北流市。 被告（反诉原告）：林广盛，男，1980年7月15日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：张亨佳，广西玉北律师事务所律师。 原告李喆剡（反诉被告）与被告林广盛（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，因本案事实双方争议较大，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，证人张某到庭作证，本案已审理终结。 原告李喆剡向本院提出诉求：1、判令被告支付2019年7月1日起至12月份的租金共计22500元给原告；2、判令被告支付违约金2025元给原告（违约金的计算是以22500元为基数×违约天数×每日的万分之五）；3、按已交付使用所有的物品支付赔偿金68500元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年9月23日签订《房屋租赁合同》，约定将座落在北流市大风门苗圃场内原篮球场的厂房，房屋和空地租给被告作为车辆维修使用，租赁期五年，从2017年10月1日至2022年9月30日止，租金第一年（2017年10月1日至2018年9月30日）为36000元（不含税），第二年2018年10月1日至2019年9月30日租金为42000元（不含税），第三年2019年10月1日至2020年9月30日租金为48000元（不含税）。承租人按上述年度按季度交清租金，但2019年7月以来被告拒交租金，至今六个月未交租金，属于违约，应向原告缴纳22500元租金及违约金2025元，且被告拒不交还租赁合同中的其他租赁物，被告应赔偿68500元给原告。请求法院判如所求。原告并向法院提供如下证据：1.原告的身份证；2.房屋租赁合同；3.照片。证明被告与原告签订的租赁依据及事实。 被告林广盛（反诉原告）答辩及反诉称：房屋租赁合同至2019年5月30日已经终止，原告要求被告支付2019年7月至12月租金22500元及违约金2025元无事实依据和法律依据，要求被告赔偿物品损失68500元无事实依据，该物品均被妥善保管，多次要求原告搬走，但原告拒不搬走，因此被告支付了搬运费800元及运费150元，被告为此在本诉中提出反诉：要求原告返还押金5000元给被告；要求原告返还2019年6月份租金3500元给被告；要求原告支付因搬运原告物品支付的950元费用，要求原告支付为保管原告物品而支出的保管金：从2019年7月1日起至原告返还其物品之日止，按300元/月计给被告。被告为证明其诉求，向本院提供证据：1-2.原、被告的身份证，3.房屋租赁合同，4.转租合同，5北流市政府文件/公告，6.搬迁协议/地上调查登记表，7.照片。证明被告的租赁合同已于2019年5月31日终止的事实及被告为原告代管物品的事实。 原告李喆剡（反诉被告）针对被告林广盛（反诉原告）的反诉答辩称：被告林广盛实际搬迁时间是12月14、15日，不是2019年6月，应按实际搬迁时间支付租金。原告已依约交给被告使用的物品，被告没有交回给原告，依约应予赔偿，搬离费用应由被告承担，被告的反诉无事实依据，请求法院不予支持。 当事人围绕诉讼请求提供的证据进行质证：一、原告（反诉被告，以下简称原告）提供的证据，被告（反诉原告，以下简称被告）认为原告提供的证据真实、合法、与本案房屋租赁合同有关联，但照片反映的是10月份已被拆除，不是12月份拆除，且合同中的物品均在被告处保管，是原告不搬走，也没有损坏，原告可以随时搬走。二、被告提供的证据：原告认为被告提供的合同等证据合法、真实，与本案涉案事实有关联，但不能证明被告是在7月份就搬走，且至今没有交还原告合同中的物品，被告12月份才搬走的，租金应交至12月份，并赔偿物品损失。出庭证人仅证明其拆除时间。 经质证，对原、被告的证据认定如下：原、被告提供的证据、真实、合法与本案有关联，依法作为本案证据予以采信。根据这些证据查明本案事实，原、被告间形成了租赁合同关系，并且由于北流市人民政府收回北流市大风门苗圃国有建设用地使用权，北流市大风门苗圃土地（房屋）租赁（包括水电、流转）合同在2019年5月30日终止履行，并在一个月内自行搬离。原告于2019年8月29日与案外人北流市房地产开发公司签订了涉案租赁合同的有关权属原告所有的物品限期拆除、搬迁、清理及补偿的《搬迁协议书》，被告于2019年8月29日与案外人北流市房地产开发公司签订了涉案租赁合同有关权属被告所有的物品的限期拆除、搬迁、清理及补偿的《搬迁协议书》。原告须于2019年9月3日自行拆除、搬迁完毕，被告须于2019年10月1日前自行拆除、搬迁完毕。2019年10月原告雇佣他人拆除并出卖租赁合同中租赁物。同时证明被告向原告已支付了2019年6月30日止的全部租金。庭审后经双方已清点租赁合同中所约定第六条第8项的物品，除家用热水器损坏不能使用外，其他物品均已交付原告，原告无异议。 本院认为，一、原、被告于2017年9月23日签订《房屋租赁合同》，是双方的合意行为，是双方的真实意思表示，合同约定不违反法律法规的规定，依法合法有效；二、租赁合同约定租赁物是北流市大风门苗圃的部分房屋和场地，2019年5月21日北流市人民政府依法作出北政函[2019]191号《北流市人民政府关于同意收回北流市大风门苗圃国有建设用地使用权的批复》，被收回的北流市大风门苗圃土地包括原告向北流市大风门苗圃租赁后经北流市大风门苗圃同意转租给被告使用的房屋和场地在内的三宗国有建设用地使用权。2019年5月30日北流市大风门苗圃通知各承包（租赁、流转）大风门苗圃土地（房屋）的相关责任人，根据北流市人民政府的文件要求，对各承包（租赁、流转）大风门苗圃土地（房屋）的原合同进行终止，从发出通知之日起一个月内将承包（租赁、流转）土地（房屋）之内的有关东西自行搬离完毕，超期作无主物处理，2019年7月15日北流市自然资源局公告，属于苗圃范围的土地作为民生项目建设用地，要求在属于苗圃范围的土地上的所有房屋和附着物一律于2019年7月31日前搬迁完毕。2019年8月29日原告与北流市房地产开发公司签订《搬迁协议书》，同日，被告与北流市房地产开发公司签订《搬迁协议书》，协议书约定：原告在2019年9月3日前自行搬出其所有的物品，被告在2019年10月1日前自行处理属其所有的物品。而原、被告间签订的租赁合同，租期从2017年10月1日起至2022年9月30日止。由此，本案的租赁合同未能履行至承租期限届满，并非原、被告的责任和过错，是情势变更导致合同不能履行，责任不在原、被告，双方均未违约；三、合同是因情势导致而终止履行，但并没有在2019年5月30日实际终止，原、被告双方的租赁合同继续履行，被告亦向原告支付了2019年6月份的租金。依原、被告与北流市房地产开发公司签订的《搬迁协议书》，被告至2019年8月底才终止租赁合同的履行，搬迁出去，故本案合同终止履行的实际时间应是2019年8月底；四、被告向原告支付的租金并不是始终不变，而是随年递增，第一个租期年（即2017年10月1日至2018年9月30日）租金为36000元（不含税），第二个租期年（2018年10月1日至2019年9月30日）租金为42000元（不含税），第三个租期年（2019年10月1日至2020年9月30日）租金为48000元（不含税），第四个租期年（2020年10月1日至2021年9月30日）租金为54000元，第五个租期年为60000元，由此，2018年10月1日至2019年9月30日的月租金是42000元÷12个月＝3500元/月，2019年10月1日以后的月租金是48000元/年÷12个月＝4000元/月；五、附随原、被告《房屋租赁合同》其他物品，庭审后经双方清点并交付了除家用热水器（800元）外的全部物品，该热水器为家庭用热水器，于2017年3月8日购买，购买时价格800元（非正式发票），该热水器属耗损型物品，随使用时间而贬值，故现要求被告按订立合同时的价格赔付不合理，应酌情赔付300元；针对被告的反诉请求，本院还认为：一、被告已向原告缴交的押金5000元问题，该押金在合同中明确约定为保证金，无违约、赔偿的，退还被告。结合本案实际情况，原告应当退还该履约保证金给被告；二、被告在搬迁过程中搬运租赁合同中的涉案物品并予保管，是合同随附义务，且该物品也是合同中约定原告交付给被告无偿使用的，故此附随义务不可推卸。故被告请求原告支付搬运该物品费用依法不予支持。 综上，被告依法向原告支付2019年7月至2019年8月30日的房屋租金（42000元/年÷12个月）×2个月＝7000元，被告并应向原告赔偿家用热水器损坏经济损失300元；原告依法退还被告履约保证金5000元。驳回原告的其他诉讼请求，驳回被告反诉的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十二条的规定，判决如下： 一、被告林广盛（反诉原告）向原告李喆剡（反诉被告）支付房屋租金7000元； 二、被告林广盛（反诉原告）向原告李喆剡（反诉被告）支付赔偿经济损失300元； 三、原告李喆剡（反诉被告）向被告林广盛（反诉原告）退还履约保证金5000元； 上述三项相抵，被告林广盛（反诉原告）向原告李喆剡（反诉被告）支付2300元。 四、驳回原告李喆剡（反诉被告）的其他诉讼请求； 五、驳回被告林广盛（反诉原告）的其他诉讼请求。 案件受理费2126元（原告（反诉被告）已预交1063元），原告（反诉被告）负担1063元，被告（反诉原告）负担1063元；案件反诉受理费50元（被告（反诉原告）已预交25元），原告（反诉被告）负担25元，被告（反诉原告）负担25元。 上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 长  杜 洪 审 判 员  王文广 人民陪审员  李浩杰 二〇二〇年八月十一日 法官 助理  周红梅 书 记 员  黄 媛