广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初607号 原告：中国工商银行股份有限公司龙州县支行，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇龙夏路**龙鑫商业广场**，统一社会信用代码：9145142349900101X8。 负责人：农云雷，中国工商银行股份有限公司龙州县支行行长。 委托诉讼代理人：周少娟，中国工商银行股份有限公司崇左分行职员。 委托诉讼代理人：陆国亮，中国工商银行股份有限公司龙州县支行职员。 被告：凌海高，男，1979年5月17日出生，壮族，广西龙州县人，居民,住广西壮族自治区崇左市龙州县。 被告：苏香，女，1979年11月28日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 被告：广西昊乐置业投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇独山机耕路**。 法人代表：李永萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨定力，广西昊乐置业投资有限责任公司办公室主任。 原告中国工商银行股份有限公司龙州县支行（以下简称工行龙州县支行）诉被告凌海高、苏香、广西昊乐置业投资有限责任公司（以下简称昊乐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月1立案后，依法适用简易程序进行审理，并于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告工行龙州县支行的委托诉讼代理人陆国亮、昊乐公司的委托诉讼代理人杨定力到庭参加诉讼，被告凌海高、苏香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行龙州县支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方此前签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告凌海高、苏香立即偿还原告贷款本金77908元并支付积欠利息4069.09元（本金及利息暂计至2020年7月15日，以后按合同约定计至贷款实际还清日）；3、确认原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》的抵押条款合法有效，原告有权依法处分抵押物并从中优先受偿；4、判令被告昊乐公司，对被告凌海高、苏香的上述债务承担连带保证责任；5本案诉讼费及其他费用由被告全部承担。事实和理由：借款人凌海高于2013年9月17日与我行签订了《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ按字崇行龙州支行2013年0511号），合同约定贷款16万元，期限10年，用途为购买住房，借款人以坐落于广西龙州县独山机耕路031号龙州国际10栋1单元705号的房屋作抵押。双方也在房管所办理了预抵押登记手续。被告昊乐公司为凌海高的贷款承担连带保证责任。合同签订后，原告于2013年10月12日依约定发放了贷款。但从2015年2月20日起，凌海高开始出现违约情况，截至2020年3月，已连续违约7期，累计违约51期。期间经原告采取电话、上门、发催款函等催收措施，被告仍继续出现逾期违约。为此，原告向法院起诉。 被告昊乐公司答辩称，我公司作为担保方，支持原告拍卖涉讼房产，用于偿还尚欠贷款本息。 凌海高、苏香未作答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，凌海高、苏香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 工行龙州县支行提交的证据：（1）《居民身份证明、结婚证明》；（2）《工行个人贷款申请调查表》；（3）《个人购房借款/担保合同》；（4）《借款凭证》；（5）《抵押权证》；（6）《催款通知》；（7）《保证人营业执照、法人身份证、保证合同》；（8）《工行贷款余额表》；（9）《个人账户信息截图》。符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定。经法庭质证，昊乐公司对该9份证据无异议，故本院对该9份证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：凌海高、苏香于2012年9月29日登记结婚。2013年间，凌海高向工行龙州县支行申请贷款用于购房，工行龙州县支行安排工作人员于2013年8月8日同凌海高、苏香二人进行了放贷前的调查谈话，苏香在《中国工商银行个人住房贷款申请调查表》中的“借款人申请人配偶声明”一栏上签字确认，明确凌海高向工行龙州县支行申请的该笔购房贷款为夫妻共同债务。此后双方于2013年9月17日签订了一份编号Ａ：［按］字［崇］行［龙州］支行［2013］年［0511］号的《个人购房借款／担保合同》，约定：1、工行龙州县支行向凌海高发放贷款16万元，用于凌海高购买昊乐公司开发的位于广西龙州县独山机耕路031号龙州国际10栋1单元705号房屋一处。贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定。贷款发放后遇基准利率调整，则贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率。2、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率以上述贷款利率加收50%确定；还款方式为按月等额本息还款法偿还贷款本息。3、违约责任。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款利息的，工行龙州县支行有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并解除合同。4、凌海高、苏香以购买的上述房产为本笔贷款作抵押，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；昊乐公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，即对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。但满足本合同第10.2条约定的正式抵押权登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。5、主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择优先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同签订后，双方办理了商品房抵押权预告登记（证书号：龙房预龙州镇字第××号）。其后未办理房屋抵押登记。2013年10月12日，工行龙州县支行依约将16万元购房贷款划入昊乐公司账户。后从2015年2月20日起，凌海高开始出现违约情况，截至2020年3月17日，凌海高已连续违约7期，累计违约51期未还款。截至2020年7月15日，凌海高尚欠工行龙州县支行借款本金77908.7元，利息4069.09元。 另查明，工行龙州县支行向本院提出申请，要求对涉讼的位于广西崇左市龙州县龙州镇独山机耕路031号龙州国际10栋1单元705号的房屋进行财产保全。本院依申请裁定查封上述房屋。 本院认为，一、本案所涉《个人购房借款／担保合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效，当事人均应按合同约定履行。工行龙州县支行已依约履行了借款给付义务，但凌海高至2020年3月，已连续违约7期，累计违约51期未还款，之后也一直未能履行按期还款义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…”的规定，工行龙州县支行请求解除《个人购房借款／担保合同》，符合上述法律规定及双方合同的约定。由于工行龙州县支行已实际发放贷款16万元，凌海高未能履行按期还款付息的义务，存在违约情形。基于此前约定，工行龙州县支行有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求凌海高立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并解除合同。为此，凌海高应偿还已到期和尚未到期的所有贷款本金及支付利息。苏香作为凌海高的配偶，在《中国工商银行个人住房贷款申请调查表》上签字确认，明确凌海高向工行龙州县支行申请的该笔购房贷款为夫妻共同债务。故对于工行龙州县支行诉请凌海高、苏香共同偿还借款本金77908.7元及支付利息的诉讼请求，本院依法予以支持。二、本案所涉房产办理的是预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，故上述房产在取得房屋产权证并办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，所设立的抵押权未生效。权利人应等办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，因涉讼房产至今尚未办理正式房屋抵押登记，故工行龙州县支行不享有抵押权，其要求对该房产享有优先受偿权的请求，依法不予支持。三、如前述，因本案涉讼房产至今尚未办理正式房屋抵押登记，工行龙州县支行对涉讼房产不享优先受偿权，且合同约定实现债权不受担保顺位限制，昊乐公司自愿为上述贷款提供连带保证，应承担连带保证责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司龙州县支行与凌海高、苏香、广西昊乐置业投资有限责任公司于2013年9月17日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、凌海高、苏香共同向中国工商银行股份有限公司龙州县支行归还截至2020年7月15日的借款本金77908.7元； 三、凌海高、苏香共同向中国工商银行股份有限公司龙州县支行支付借款利息（利息计算：截至2020年7月15日，尚欠的利息为4069.09元；从2020年7月16日起至借款本金付清之日止的利息，以实际尚欠借款本金为基数，按此前合同约定的年利率基础上加收50%计算）； 四、广西昊乐置业投资有限责任公司对凌海高、苏香的上述给付义务承担连带清偿责任; 五、驳回中国工商银行股份有限公司龙州县支行的其他诉讼请求。 上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1807元，减半收取903元，保全费823元，以上二项合计1726元，由凌海高、苏香、广西昊乐置业投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员  覃 斌 二〇二〇年八月二十五日 法官助理  凌婵嫔 书 记 员  农国峰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。