河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初2547号 原告：董春山，男，1951年11月9日出生，汉族，农民，住唐山市路**。 委托代理人：刘爽，河北彬礼律师事务所律师。 委托代理人：马洁，河北彬礼律师事务所律师。 被告：郭志平，男，1967年1月28日出生，汉族，农民，住唐山市路**。 委托代理人：邱唐生，河北民源律师事务所律师。 原告董春山与被告郭志平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原、被告及各自的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董春山向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效；2、判令被告协助原告在拆迁部门办理登记手续；3、案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告均为唐山市路**韩城镇董家庄村民。2001年6月10日，被告与董家庄村民董春茹签订卖契，约定董春茹将自有平房四间卖给郭志平，价款16000元，笔下交清，中间人杨瑞和、董春瑞、执笔董子生。董春茹因病于2003年4月24日死亡。2004年6月11日，被告因急用钱，将上述房产北半截卖给原告，并签订协议，约定宅院北半截卖给董春山，北半截有厢房两间，院墙及猪圈一个，卖价7000元，笔下交清，中间人李志方、董子成、执笔董子生。被告郭志平购买董春茹房产后并未办理过户手续也未缴纳契税，上述房产宅基地清理登记表仍然登记在董春茹名下，因此原、被告签订协议时，董家庄村委会及干部认为以被告名义出售房产不妥，应以董春茹名义出售。因此被告在卖主处签了董春茹名字，并收取了原告现金7000元。原告购买了上述房产后，于2004年11月23日缴纳契税160元。后拆除北半截院落的厢房及猪圈，自建正房四间及倒座，并自用至今。因董家庄村涉及拆迁，就原告购买房产后应享有的拆迁权益，被告不予配合确认。原告为维护合法权益，只得提起诉讼，望判如所请。 被告郭志平辩称，答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同违反法律行政法规的强制性规定，属无效合同，应依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。具体理由如下：一、答辩人和被答辩人串通，答辩人冒用董春茹名义签字与被答辩人所签订的《执照》，因签订《执照》时董春茹已死亡，该《执照》的形成违反民法通则第五十五条、第五十八条之规定，应认定为无效民事法律行为。二、被答辩人不具有申请宅基地的条件而购买宅基地，其与答辩人签订的《执照》违反《土地管理法》第六十二条规定，应认定为无效民事法律行为。本案被答辩人在本村已有一处宅基地，其不符合申请宅基地以及以买卖本村房屋形式取得宅基地的法定条件，答辩人与其所签订的《执照》违反了“一户一宅”的原则，属无效法律行为。三、答辩人与被答辩人所签订的《执照》名为房屋买卖实为买卖宅基地，属于以合法形式掩盖非法目的的无效民事法律行为。《执照》发生在2004年间，依据当时有效的土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《河北省农村宅基地管理办法》第六条进一步明确规定：“农村村民建设住宅，应当依法取得土地使用权。禁止非法占用土地建设住宅。禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地”。本案《执照》所涉卖予被答辩人的北半截宅院虽写明有“厢房两间、院墙及猪圈一个”，但事实上该北半截宅院上并无任何建筑物，这一事实有被答辩人提交法庭的董春茹名下原“丰润区宅基地清理登记表”为证，该表中显示转让时宅院内只有一层四间平房，并没有其他任何建筑物。在答辩人与被答辩人交易时特意在《执照》中添加了厢房和猪圈就是为掩盖买卖宅基地不合法的行为而为的，该《执照》实质上是宅基地买卖行为，属于土地管理法第63条和《河北省农村宅基地管理办法》第六条规定的买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地的情形，依据《民法通则》第五十八条第六款规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，该无效民事法律行为自始无效。四、被答辩人以自己名义购买宅基地，实为为其不具有本集体经济组织成员资格的亲属白相国在董家庄购买（已申请追加白相国为第三人），因白相国不具有董家庄村民身份，本案之《执照》及后续建房行为均属无效行为。根据被答辩人提交法庭的《民宅拆迁现场勘察表》证实，该处民宅登记的户主为白相国，该勘察表中有白相国本人签字。白相国系被答辩人妻子的弟弟。原《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，依据上述事实结合法律规定，可以确定该宅基地是被答辩人以其本人名义为其亲属白相国所购置，实际宅基地使用人为白相国。而白相国系河北省张家口市人，并非答辩人所在董家庄村集体经济组织成员，根本不具有在本村申请宅基地的资格，其无权获得属于董家庄村集体所有的宅基地使用权。依据这一客观事实，本案所涉的《执照》及因此发生的后续建房行为，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的无效法律行为。五、被答辩人（白相国）取得宅基地未经合法审批程序，亦属无效行为。原《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。《河北省农村宅基地管理办法》第八条规定：“农村村民需要使用宅基地的，应当向村民委员会提出申请，由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。经讨论同意并公布后，逐级报乡（镇）土地管理机构、县（市）土地行政主管部门审核和县（市）人民政府审批。县（市）人民政府批准后，村民委员会应当公布批准使用的宅基地。”本案被答辩人主张房屋买卖合同有效，并据此主张宅基地权利，因其未履行任何审批手续，同时，也不符合审批条件，其无权取得本案所争议的宅基地，其建房属于非法占用集体土地行为。应依法按土地管理法第七十八条的规定处理。综上所述，依法成立的合同，才应受法律保护。被答辩人要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，违背本案客观事实和法律规定，请求人民法院以事实为依据、以法律为准绳，依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告及董春茹均是唐山市路**韩城镇董家庄村村民，董春茹于2003年4月24日死亡。2001年6月10日，董春茹与被告签订卖契，将其座落在董家庄村的平房四间（宅基地使用证29-9-0090）卖给被告，价款16000元，笔下交清。2004年6月11日，原、被告签订执照，被告以董春茹的名义“将自有宅院一所南半截卖与郭志平，北半截卖给董春山，其北半截有厢房两间、院墙及猪圈一个，言明卖价共计人民币七千元整，笔下交清，两家情愿并无反悔”，卖主郭志平签董春茹的名字，买主董春山签字，李志方、董子成作为中人，董子生作为执笔人签字。2004年11月23日董春山交纳契税160元。后董春山在宅院北半截盖平房四间及倒座。现上述宅院的土地使用权登记在被告郭志平名下，集体土地建设用地使用证编号为丰润集用（宅转）第2010转-148号。上述房屋宅基地涉及到搬迁置换，原告以被告不配合办理登记手续致使原告不能享有搬迁权益为由起诉来院。经本院多次调解，双方未能达成一致意见。 本院认为，原、被告在村干部的见证下签订房屋买卖协议，双方意思表示真实，协议不违反法律法规的效力性强制性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，且被告亦承认协议是其以董春茹的名义签订，故本院确认该协议是真实客观存在的，原、被告双方存在真实客观的买卖合同关系，但被告郭志平以董春茹的名义签字明显不妥，属程序瑕疵，故本院对该协议是否合法有效及基于该协议产生的房屋买卖合同关系是否合法有效不予论述。协议签订后，原、被告均履行了协议，原告在宅院北半截建平房和倒座，在长达十六年的时间里，双方无任何纠纷。现原告董春山所建房屋、所使用的宅基地涉及搬迁，而案涉宅基地的使用权登记在被告郭志平名下，如郭志平不配合董春山在搬迁部门办理登记手续，董春山则不能享有置换利益，故被告郭志平应当协助原告董春山在搬迁部门办理登记手续。被告主张双方签订的协议应认定为无效民事法律行为，原告其实是为白相国购买宅基地、白相国取得宅基地未经合法审批程序及其后续建房行为均属无效行为的意见，因双方均确认签订协议的当事人是董春山和郭志平，且被告未提供充分证据证明自己的上述主张，故本院对被告的答辩意见不予采纳。被告郭志平申请本院追加白相国作为第三人参加诉讼，本院认为没有必要，对被告的申请不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条及《中华人民共和国物权法》第一百五十五条之规定，判决如下： 一、原告董春山、被告郭志平在2004年6月11日签订了“执照”，双方存在真实客观的房屋买卖合同关系； 二、被告郭志平在本判决书生效后十日内协助原告董春山在搬迁部门办理登记手续； 三、驳回原告董春山其他诉讼请求。 案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告董春山负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  徐庆海 二〇二〇年八月二十七日 书记员  付莹莹