新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 行 政 判 决 书 （2019）新2301行初22号 原告：熊校军，男，1962年3月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：邱南红，新疆百域君鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李新蜀，新疆百域君鸿律师事务所律师。 被告：昌吉市住房和城乡建设局，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市建国西路**。 负责人：袁勇，该局局长。 委托诉讼代理人：张晓东，该局副局长。 委托诉讼代理人：肖宇，新疆新蓝天律师事务所律师。 第三人：新疆天宁房地产有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放南路**兆恒国际大厦**/div> 法定代表人：李刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：管健，上海市锦天天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雨莹，上海市锦天天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 第三人：新疆天宁房地产有限公司昌吉分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市红旗西路天宁·西街名门3号楼商业1、商业2、商业3。 负责人：曹鸣飞，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：吴柯宏，男，该分公司员工。 委托诉讼代理人：管健，上海市锦天天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原告熊校军与被告昌吉市住房和城乡建设局(以下简称昌吉市住建局)、第三人新疆天宁房地产有限公司(以下简称天宁公司)、第三人新疆天宁房地产有限公司昌吉分公司(以下简称天宁公司昌吉分公司)要求解除征收补偿协议一案，本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭审理了本案。原告熊校军及委托代理人李新蜀，被告昌吉市住建局的委托代理人张晓东、肖宇，第三人天宁公司的委托诉讼代理人管健、张雨莹，第三人天宁公司昌吉分公司的委托诉讼代理人吴柯宏、管健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊校军诉称：原告的房屋位于昌吉市××区旧城改造项目征收范围。2012年7月19日，原告与被告签订了《昌吉市30号小区旧城改造项目征收补偿协议》。该协议约定被告提供原告安置房，分别为30号小区东区9号楼商业地上一层D9-10室，面积为46.29㎡；地上二；地上**D9-10、D9-11、D9-12积190.43㎡；地下室；地下室D9-10、D9-1112和D9-13，合计面积164.61㎡。至今，安置房所在的××区商业建筑物未通过消防验收、未取得消防部门出具的消防验收合格意见。另经昌吉州天信达房地产评估测绘有限责任公司测绘，地上一，地上**D9-10所在现为门厅，地上**D9-10、D9-1112建筑面积为125.19㎡，地下室，地下室D9-10、D9-1112和D9-13，合计面积105.18㎡。依此测绘报告，根本无法给原告安置地上一层D9-10，并且地上二层安置面积比协议约定面积少了65.24㎡，地下室，地下室安置面积比协议约定面积少了59。此外，协议约定安置房应基础设施齐全。至今被告不能向原告交付符合协议约定的安置房。综上，因被告迟延履行债务并有违约行为致使原告不能实现协议的目的。现诉至法院，请求令：1.依法解除原告与被告签订的《昌吉市30号小区旧城改造项目征收补偿协议》；2.被告赔偿原告房屋损失7，501，840元（最终以评估机构确定数额为准）；3.被告赔偿原告利息1，312，822元（7，501，840元×5%×3.5年，自2014年10月至2018年4月）；4.被告赔偿原告经济损失2，412，342元（最终以评估机构确定的数额为准）；5.被告支付原告临时安置补助费25，307元（暂按每月800元，暂计至2018年5月31日）；6.被告支付原告搬家费500元；7.被告支付原告现金奖励15，000元；8.判令被告支付原告补助费311，900元。 被告昌吉市住建局辩称，双方于2012年7月19日签订的征收补偿协议约定是以物易物，达成协议后，交由天宁公司进行建设，且被告与天宁公司有30号小区改造的协议。天宁公司在2016年6月1日已经将房屋建成并具备交付条件，不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人天宁公司、天宁公司昌吉分公司述称，不认可原告陈述的地上二层及地下二层的面积减少的事实，房屋建设完成后，已于2016年通知原告办理入住，但是原告一直未办理。请求驳回原告的诉讼请求。 原告提交如下证据： 证据一、昌吉市30号小区旧城改造项目征收补偿协议、补偿房屋平面图（复印件）三份，证明被告实施了征收行为，在征收补偿协议中明确了双方的权利义务，三份平面图显示了给原告安置的八间商铺，每间商铺应建有楼梯。经质证，被告昌吉市住建局对协议认可，因平面图是复印件，对其真实性不做确认。第三人天宁公司、天宁公司昌吉分公司对协议认可，平面图是复印件，对真实性不认可，该证据不能证实达到解除合同的条件，房屋已经建设完毕，是原告拒绝入住。本院对征收补偿协议的真实性确认，对平面图综合本案其他证据综合认定。 证据二、《昌吉市30号小区旧城改造项目征收补偿协议》补充协议四份。拟证实被告没有按照协议约定的期间交付安置房屋，至今被告也没有通知原告办理安置房屋入住手续及交付房屋。经质证，被告对此组证据的真实性认可，被告只与原告签订了2013年7月31日的协议，其他三份是原告与昌吉市征收办签订的，过渡费已经支付完毕。第三人天宁公司、天宁公司昌吉分公司对真实性认可，安置房屋符合交付条件，但是原告拒绝办理入住手续。本院对此组证实的真实性予以确认。 证据三、天宁房地产开发有限公司西街30#小区“旧城改造项目东9#住宅楼”施工图，拟证实交付给原告的房屋没有达到设计图的要求，没有达到交付条件，被告存在违约行为。经质证，被告对此证据的真实性不认可。第三人天宁公司、天宁公司昌吉分公司对此证据的真实性不认可，只是施工图，房屋已经施工完毕且达到了竣工验收的条件，不能证明存在违约行为。本院对此证据结合其他证据综合认定。 证据四、《关于对熊校军30号小区旧城改造项目相关问题的答复》，拟证实根据昌吉市房管局出具的答复可以看出建成的安置房没有达到交付条件。经质证，被告对此证据的真实性认可，2016年6月1日旧城改造小区已经竣工验收，具备交付条件，原告一直未办理入住手续。第三人天宁公司、天宁公司昌吉分公司对真实性认可，不构成解除合同的条件。本院对此证据的真实性予以确认。 证据五、西街30#小区9#楼负一层、一层及二层照片，拟证实被告明知一层10号商铺所在位置为门厅、面积非46.29平米，也不能办理产权证，但被告向原告隐瞒该事实，欺诈原告签订了补偿协议。经质证，被告认为真实性无法确认，如房屋存在质量问题，是可以进行返工和维修的，但是不能构成解除合同的条件。第三人天宁公司、天宁公司昌吉分公司认为真实性无法确认，照片中反映的问题不能构成解除合同的条件。本院对此证据的真实性予以确认。 证据六、竣工验收消防备案资料，拟证实昌吉市30号小区东区9号楼商业部分没有通过消防竣工验收。经质证，被告对真实性认可，通过这份备案资料可以看出是通过消防验收的。第三人天宁公司、天宁公司昌吉分公司对真实性认可。30号小区是通过消防验收的。本院对此证据的真实性予以确认。 证据七、测绘报告（节选），拟证实置换给原告的二层安置房屋建筑面积比征收补偿协议约定的建筑面积少了65.24平方米；一层安置房屋现为门厅，无法办理房屋产权，亦无法作为商铺使用。经质证，被告对真实性不认可，在房屋竣工时，对房屋进行了实测，应该以实测面积为准，原告提供的是房屋没有建成时的面积。第三人天宁公司、天宁公司昌吉分公司对真实性认可，在房屋竣工时，对房屋进行了实测，应该以实测面积为准。本院对此证据的真实性予以确认。 证据八、信访事项程序性受理告知书、信访事项实体性受理告知书，拟证实原告关于安置房屋向相关部门进行了反映。经质证，被告对真实性认可，房屋竣工验收后，被告通知原告办理入住手续，但是原告没有来办理，原告找政府相关部门反映了房屋的相关问题。第三人天宁公司、天宁公司昌吉分公司对此证据的真实性认可。本院对此证据的真实性予以认定。 证据九、损失明细表，拟证实被告应赔偿原告各项损失、利息及安置补偿费。经质证，被告对真实性不认可，房屋竣工验收后，原告不接收房屋，其损失应该由原告自己承担。第三人天宁公司、天宁公司昌吉分公司对真实性不认可，相应的损失应由原告承担。本院认为，此表系原告单方制作，本院对其证明力不予认定。 证据十、昌吉市30号小区（西街）旧城改造房屋征收补偿方案（复印件），拟证实依据上述方案和原告与被告签订的征收补偿协议，被告应该向原告支付补助费311，900元（389.9平米×8，000元/平方米）。经质证，被告对此证据的真实性不认可，没有见过此补偿方案。第三人天宁公司、天宁公司昌吉分公司对此证据的真实性不认可。本院对此证据综合全案综合认定。 证据十一、新疆百家价格评估事务所出具的评估报告、票据。原告不认可该鉴定意见，其理由为:该评估所采用的估价方法是市场比较法，根据房地产估价规范第4.2.3条，该评估报告未选取可比实例并且没有表述和可比实例的名称、位置及外观照片，根据房地产估价规范第4.2.5条，可比实例及其有关信息应真实可靠不得虚构，该评估报告中没有选取三个以上可比实例，更没有可比实例的名称、位置及附位置图及外观照片。估价方式是比较法，以价值定义代替估价方法，是错误的。根据房地产估价规范其可比实例要记入评估报告当中，在评估报告当中没有看到任何可比实例的信息。评估所以涉及可比实例隐私为由将所谓的可比实例的相关信息不写入评估报告是错误的，因为根据房地产估价规范没有写明有隐私部分不可写入评估报告。被告不认可该鉴定意见，其理由为：评估方法采取的是市场比较法，其所比较的标的没有进行明确的描述不知道是根据哪一家房地产价格比较的。根据昌吉市房管局根据2019年1月-12月房地产形势分析报告，昌吉市城北老城区的商业均价是7，305元/平方米，百家事务所评价的是8，400元/平方米，高于昌吉市放管区对2019整年度房地产价格的市场采集价格。实际上也高于本案另一被告天宁房产公司市场售价。租赁的价格采用比较价格，市场价格在评估报告中无法反映。第三人天宁公司、天宁公司昌吉分公司不认可该鉴定意见。本院认为，鉴定机构依据住房城乡建设部发布的国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）进行鉴定，其采取的估价方法为该规范中的比较法。在《房地产估价规范》4.2比较法中，明确运用比较法进行房地产估价时，应搜集交易实例，选取可比实例。该规范4.2.5规定：可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。鉴定机构在评估报告中并未说明可比实例的相关情况，故鉴定机构作出的鉴定意见主要依据不足，本院不予采信。 被告未提供证据。 第三人天宁公司提交如下证据： 证据一、测绘报告，拟证实负一层面积162.67平方米，约定的是164平方米。门厅的面积是公摊的，但是实际还是由原告在使用。二层两个商铺合计面积198.52平方米，比协议约定多了8个平方米。经质证，原告对此证据不认可。被告对此证据认可，可以证实房屋与合同约定的面积没有误差。本院对此证据的真实性予以确认。 证据二、建设工程竣工验收消防备案复查意见书，拟证实涉案的工程项目是消防验收合格。原告对真实性无异议，是消防备案复查意见书不是合格意见书，复查意见书存在整改的问题，整改问题是总共五项，且整改后符合国家相关规定，收到通知书后，可以投入使用，所以消防备案意见书不等于消防合格。被告对此证据认可。本院对此证据的真实性予以确认。 经审理查明，在昌吉市30号小区旧城改造房屋征收工作中，原告熊校军（乙方：被征收人）与被告昌吉市住建局（甲方：征收补偿部门）就原告位于30号小区的房屋签订《昌吉市30号小区旧城改造项目征收补偿协议》。该协议约定：原告有砖混商业一层67.41㎡、二层67.41㎡，合计134.83㎡，砖混住宅119.5㎡，地下室，地下室135，附着物7，911，土地288。被告征收原告的房屋，原告选择产权置换，安置房建设地点选定××区，被征收房屋补偿金额以评估为基础确定，安置房按照商业价格一层6，291元/㎡，二层5，375元/㎡，地下室，地下室1元/㎡，超出部分按市场价。根据被征收房屋补偿金额与安置房价格之间的差额部分互相找差，原告在征收范围内地产价值121691元，置换9号楼商业（框架结构）地上一）地上****46.29㎡；地上二层D9-；地上**D9-10、D9-11、D9-12.43㎡；地下室D9-1；地下室D9-10、D9-119-13，合计面积164.61㎡。互补差价原告向被告补偿380，000元。搬迁期限为2012年8月5日前，被告向原告支付搬家补偿费500元，按500元/月支付临时安置补助费，直到安置房交付使用。该协议还补充约定了交付的安置房产权证办证费用承担，上下水管网、电、暖、天然气、通讯等基础设施不齐全的责任，还约定被告于2014年10月交付原告竣工安置房，如逾期被告将赔付原告银行当年利率（注乙方评估价值金额），如消防达不到要求，甲方负全责。 置换房屋建成后，双方未办理房屋交付手续。2016年6月20日，原告因安置房存在质量问题向昌吉市民众诉求服务中心提交了信访申请，昌吉市民众诉求服务中心将原告的信访申请转送至昌吉市房地产管理局。2016年8月23日，昌吉市房地产管理局对原告信访中所反映的问题进行了答复。 9号商业楼已经五方竣工验收备案，消防经建设工程竣工验收消防备案复查，消防备案检查合格。被告向原告交付的房屋中，一层为门厅，作为公摊面积无法办理房产证，二层面积为198.52㎡，地下室面积为1，地下室面积为162iv> 诉讼中，原告申请对下列事项进行鉴定：1.熊校军与昌吉市住房和城乡建设局订立的征收补偿协议中约定的安置房屋在2014年10月、2020年1月的市场价值；2.熊校军与昌吉市住房和城乡建设局订立的征收补偿协议中约定的安置房屋自2012年7月起至2021年1月停业期间未能经营的经济损失。本院准许后，委托新疆百家价格评估事务所进行鉴定，该事务所出具的鉴定意见载明：安置房屋在2014年10月的市场价值为壹佰陆拾万零伍拾贰元整(￥1，680，052)安置房屋在2020年1月的市场价值为:贰佰伍拾壹万柒仟壹陆拾贰元整(￥2，517，162)安置房屋在2012年7月至2021年1月期间的租金为:壹佰壹拾玖万零佰元整(￥1，190，800)。 本院认为，《昌吉市30号小区旧城改造项目征收补偿协议》系被告昌吉市住建局为实现公共服务目标，与原告熊校军经协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。该协议约定系公平协商达成的合意,是双方的真实意思表示,符合《中华人民共和国合同法》的有关规定,对原、被告双方均具有约束力。被告昌吉市住建局向原告熊校军交付的房屋中，一层为门厅作为公摊面积无法办理房产证，不符合协议约定，签订该协议的目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之解除情形，且不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，本院对原告请求解除其与被告签订的《昌吉市30号小区旧城改造项目征收补偿协议》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于鉴定机构关于相关损失的鉴定意见主要依据不足，未被本院采信，原告可就损失另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，判决如下： 解除原告与被告昌吉市住房和城乡建设局订立的《昌吉市30号小区旧城改造项目征收补偿协议》。 本案受理费50元，由被告昌吉市住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审判长  邵立忠 审判员  王 涛 审判员  潘 军 二〇二〇年八月二十四日 书记员  王 莉