河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初5915号原告（反诉被告）：古春芳,女,1968年2月19日出生,汉族,住许昌市魏都区。诉讼委托代理人：庞鹏，河南世纪风律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪玉珍,女,1961年4月21日出生，汉族,住许昌市魏都区。诉讼委托代理人：李金创，河南新莲律师事务所律师。诉讼委托代理人：李虎，河南新莲律师事务所律师。原告（反诉被告）古春芳与被告（反诉原告）汪玉珍返还原物纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）古春芳的诉讼诉讼委托代理人庞鹏，被告（反诉原告）汪玉珍的诉讼委托代理人李金创、李虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古春芳向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告立即返还并腾退位于魏都区北大办事处北关社区一组1幢1至2层北楼5间的住房（所有权证号：10036352)；2、判令原告赔偿被告因合同无效造成的经济损失155970元；3、判令被告支付原告房屋占有使用费每月1000元（自2003年2月5日起至返还并腾退之日止，暂计210000元）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年2月5日，原告前夫汪水华向被告汪玉珍出具房产转让书一份，后原、被告多次产生诉讼。原告古春芳与被告汪玉珍确认合同无效纠纷一案，经魏都区人民法院开庭审理，于2018年1月16日作出（2017）豫1002民初4179号民事判决书判决：汪水华向被告出具的房产转让书无效。后被告不服该判决，上诉至许昌市中级人民法院，该院于2018年4月8日作出（2018）豫10民终1166号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。在判决生效后，原告与被告协商腾房事宜未果。2020年6月29日，河南恒立房地产资产评估有限公司作出司法鉴定估价报告，案涉房屋的价值为519900元，单价为3806元每平方米。原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望依法裁判。被告汪玉珍辩称，一、原告无权要求被告腾出涉案房屋，即使被告腾出房屋也应当以原告弥补被告全部损失为前提。1.原告虽然以许昌市中级人民法院作出的（2018）豫10民终1166号民事判决书为依据，要求被告腾出涉案房屋，但是法院认定房产转让协议无效是为了保护集体组织利益不受损害，防止集体土地外流，并不是为了保护为了获取高额征地补偿款而擅自毁约的行为，违反诚信、公平原则的当事人，原告无权以此为据要求被告腾房。2.即便判令被告腾出房屋也应当以原告弥补被告的全部经济损失为前提。根据《九民纪要》第32条，在确定无效后，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效获益。被告一旦先腾出涉案房屋将面临对涉案房屋失去控制权的风险，被告因合同无效的经济损失弥补将很难得到保护，这明显和《九民纪要》对合同无效的处理基本精神相违背。值得注意的是现涉案房屋是被告的唯一住房，如果事先腾出房屋，被告还将面临无房可住的困境。二、被告因合同无效所产生的各项损失中宅基地区位赔偿应当以就近地段新建商品房均价为计算标准进行赔偿。1.根据《九民纪要》第33条，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素，应予返还的房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。2.现实情况是涉案房屋已经大幅度增值，之所以出现巨大增值的原因是涉案房屋即将被拆迁。涉案房屋就在天宝路魏都区政府正对面，涉案房屋所在的北关村早在五年前已经纳入魏都区政府的拆迁范围，且北关村已经有大部分房屋拆迁完毕。根据各地的房屋拆迁实践，均是以当地政府的拆迁政策为准，按照魏都区政府的拆迁政策，涉案房屋拆迁后被告在就近地段至少可以分到2套80平方米新建商品房，按照委托的房地产资产评估公司对就近地段的新建商品房的估价7420元/m2，涉案房屋的仅宅基地区位拆迁利益就是1187200元。3.涉案房屋增值已成事实，一方面涉案房屋所在的北关村已经有部分房屋按照魏都区政府的拆迁政策拆迁完毕，另一方面各地的拆迁实践均是以当地的政府拆迁政策为准，因此宅基地区位赔偿应当以就近地段新建商品房均价为计算标准进行赔偿。三、被告在签订房产转让协议过程中没有任何过错。1.被告当初购买原告的房屋时，被告和汪水华（其弟）当时还是夫妻关系，涉案房屋买卖是亲戚之间的内部流转，符合人情法理。2.被告购买原告的涉案房屋时间在2003年，房价是4万元，该价款在当时是合理的对价。3.被告已经实际占有涉案房屋并在此居住达17年之久，原告为了追求拆迁补偿利益擅自毁约，要求确认协议无效，严重违反诚信。4.根据《九民纪要》对合同无效后，不能使不诚信的当事人而获益的基本精神，如果判令被告承担一定的过错责任，则原告必然会因合同无效而获益。值得一提的是，被告一旦获得涉案房屋，依据魏都区政府的拆迁政策，被告所获得拆迁安置补偿面积是200平方米，比被告主张的160平方米安置面积还高出40平方米，仅此一项原告就会多获利约30万元，另外，原告还会因为拆迁获得提前搬迁奖励，临时安置费，自行安置费等数十万元费用。四、综上所述，不应当认定被告在签订房产转让协议存在过错,否则明显违背《九民纪要》对合同无效后，不能使不诚信的当事人而获益这一基本精神，更违背《民法》的公平原则。1.原告要求被告支付涉案房屋占有使用费没有事实和法律依据。2.原被告之间没有《房屋租赁合同》法律关系，其主张没有事实和法律依据。3.被告占有涉案房屋是善意占有，被告并没有占有房屋获的孳息，没有返还被告租金的义务。4.根据《九民纪要》36条，一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，原告实际占有被告的购房款40000元，原告对被告的资金占用费足以抵销原告所主张的房屋租赁费用，甚至高出原告的主张。综上，不应当支持原告要求被告支付涉案房屋占有使用费的主张。反诉原告汪玉珍向本院提出反诉请求：1、判令古春芳返还申请人汪玉珍购房款40000元及资金占用期间的债务利息；2、判令古春芳赔偿申请人汪玉珍宅基地区位拆迁补偿损失1187200元；3、判令古春芳赔偿申请人汪玉珍房屋附属物及其他辅助设施损失7705元；4、判令古春芳承担本案的鉴定费用、诉讼费用。事实和理由：古春芳虽然以许昌市中级人民法院作出的（2018）豫10民终1166号民事判决书为依据，要求申请人返还涉案房屋、赔偿因合同无效的经济损失及房屋占有使用费。但是申请人作为古春芳前夫的姐姐，在2003年，购买涉案房屋是在征得弟弟（汪水华）和弟妹（古春芳）的同意情况下，才签订的房产转让协议。其二人均是成年人，具有完全民事行为能力，双方签订的房产转让协议，系双方真实意思的表示，并不存在欺诈、胁迫、显失公平的情形，换言之，二人是自愿将涉案房屋的所有权转移给申请人，作为对价申请人向二人支付购房款40000元。该协议中就房屋部分本应是合法有效的，至少，申请人在该协议的签订的过程中是没有任何过错的。相反，在事隔10多年后，古春芳却主张房产转让协议无效，虽然古春芳的主张得到二级法院的支持，但是其对于合同无效明显存在重大过错。古春芳之所以有此主张原因是涉案房产已经纳入魏都区政府征收范围，为了获取高额征地补偿款的利益驱使才向申请人主张房产转让协议无效，古春芳主张协议无效的行为明显违背了诚实信用、公平原则。因此，根据《合同法》五十八条、《八民会议纪要》第19条第二款规定，《九民会议纪要》第三项第32-35条的规定，在确定合同无效后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用、公平原则的要求，平衡各方利益，不能使不诚信的当事人因合同无效而获利。财产返还时要充分考虑财产增值，避免失信一方因合同无效而获利，守信一方却因合同无效而遭受重大损失。综上所述，根据公平原则、双方的过错程度、买卖合同的约定、房屋交易价格，并结合周边地区商品房价格及双方既得利益等因素，依据魏都区政府文件《魏都区集体土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十一条第(一)项的规定，经河南恒立房地产资产评估有限公司对涉案房屋在房屋征收前提下的估价是7420元/㎡（就近地段新建商品房均价)，申请人属于未参与集体经济分配的居民，应按照160㎡的安置面积进行货币补偿。古春芳应当赔偿申请人宅基地区位拆迁补偿损失（160㎡乘以7420元/m)1187200元。反诉被告古春芳辩称：1、反诉人称其在本案中无过错与事实不符。（2017）豫1002民初4197号民事判决书第六点中明确认定对于本案房屋转让房屋无效的后果，原被告均有过错，并承担过错责任，这是生效判决认定的事实，且反诉人在其弟弟汪水华在被强制戒毒期间向其弟媳以40000元的低价购买其弟媳的房产，而不是对其弟弟的家庭进行照顾，对其弟媳进行安抚，这种不顾亲情的做法具有过错。2、我们不否认古春芳在本案中具有过错，但其过错承担明显较小，从（2017）豫1002民初4197号民事判决书认定的事实可以看出，原告对买卖房屋一直没有予以认可，且并未收到足额房价40000元，汪水华出具的房产转让也并非汪水华的主观意愿，这点从汪水华在2014年与古春芳办理离婚手续时将涉案房产归其婚生子汪帅可以看出。3、根据九民会议纪要，合同被认定无效时双方应该互返财产，故原告的第一项诉讼请求应当得到支持，关于标的物的占有使用费原告因无房居住一直在外居住，被告应承担因此给原告造成的损失。根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：古春芳与汪水华（别名汪黑）于1989年12月登记结婚，后于2014年6月9日离婚。汪玉珍系汪水华的姐姐。1993年，许昌市魏都区丁庄街道办事处北关社区居民委员会批给古春芳宅基地一处，古春芳与汪水华建起二层楼房一处计5间，并办理了房产证，登记房屋坐落为魏都区丁庄乡××组，为北楼，建筑面积136.59平方米。2003年1月24日，古春芳向汪玉珍出具保证书一份，显示：将天宝路房屋一处卖给汪玉珍，收到币两万元，同时将房产证交给汪玉珍，等小黑回来再作商议；在此期间，对房产证不挂失，不将房卖给他人，不去无理取闹。2003年2月5日，汪水华出具房产转让书一份，显示：古春芳找汪水华商量，同意以40000元将上述房产卖给姐姐汪玉珍；钱付清后将房产交归汪玉珍所有；钱有汪水华母亲的10000元，有汪玉珍的30000元，共40000元。后汪玉珍在案涉房产内居住至今，并持有该房产的房产证。2013年6月28日，古春芳以原房产证遗失为由申请补办了房产证。因城市区划调整，所补办房产证登记证号为许房权证市字第**，登记的房屋坐落为魏都区北大办事处北关社区一组1幢1至2层北楼5间。自2014年3月起，古春芳就案涉房产问题多次提起诉讼。2017年6月15日，古春芳向本院提起诉讼，要求确认汪水华与汪玉珍签订的房屋转让协议无效。本院经审理后作出（2017）豫1002民初4179号民事判决书，认为案涉房产属于在集体土地上所建，汪玉珍并非该集体经济组织的成员、不符合受让涉案房产的条件，故判决确认汪水华于2003年2月5日向汪玉珍出具的房产转让书无效。汪玉珍不服该判决提起上诉，河南省许昌市中级人民法院经审理后作出（2018）豫10民终1166号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。古春芳、汪水华与汪玉珍之间就本案案涉房产的房屋买卖合同关系被确认无效后，古春芳与汪玉珍就财产返还问题协商未果，分别向本院提起诉讼和反诉，形成本案纠纷。诉讼中，古春芳向本院申请对案涉房产的现有价值进行评估。本院委托河南恒立房地产资产评估有限公司出具房地产司法鉴定咨询报告，对案涉房产现有价值评估为519900元，合建筑面积单价为3806元/㎡。古春芳为该鉴定支付鉴定费用5695元。反诉中，汪玉珍申请对案涉房产的征收补偿价值进行评估。本院委托河南恒立房地产资产评估有限公司出具房地产司法鉴定咨询报告，对案涉房产在征收前提下的货币补偿价格评估为1021203元。汪玉珍为该鉴定支付鉴定费用10000元。但在反诉中，汪玉珍并未提供证据证明本案案涉房产已经被政府部门纳入了征收范围。本院认为，古春芳和汪水华系夫妻关系，在夫妻关系存续期间所建设的本案案涉房产属二人的夫妻共同财产。古春芳、汪水华于2003年分别向汪玉珍出具了保证书和房产转让书，均有将本案涉房产出售给汪玉珍的意思表示，故古春芳、汪水华与汪玉珍之间形成房屋买卖合同关系。因汪水华出具的房屋转让书中，明确显示转让价款为40000元，而汪玉珍在此之后也实际占有案涉房产并持有房产证，双方自2003年至2014年期间未就房屋买卖事宜提出异议，故应认定双方已经完成了约定的交付房产和支付40000元房款的义务。古春芳主张汪玉珍未全额支付约定房款，与汪玉珍长期占有案涉房产的事实相悖，本院对其主张不予支持。后经生效判决确认，双方之间的房屋买卖合同关系因违反法律禁止性规定而无效，双方因合同而取得的财产应当相互返还。原告古春芳作为案涉房产的登记所有权人，在合同确认无效之后，有权要求被告汪玉珍返还案涉房产；同时，反诉原告汪玉珍也有权要求反诉被告古春芳退还合同价款40000元。在2003年案涉房产交易时，该房产的价值与汪玉珍支付的40000元价款价值相当，故原告古春芳主张的房产占有使用费及反诉原告汪玉珍主张的已付价款资金占用费应相互抵销，本院对原告和反诉原告的上述主张均不予支持。本案房屋买卖合同因违反法律禁止性规定而确认无效，但本案双方当事人均系普通公民，自愿就本案案涉房产发生交易，在订立合同时主观上均无明显过错。但房屋交易距今已经十余年，当前房屋的价值已经远远高于之前的交易价款40000元，而古春芳违背之前的房屋买卖合意、主张确认合同无效，根据诚实信用原则的要求，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益，故古春芳在主张返还案涉房产的同时，应当就案涉房产的增值部分向汪玉珍进行补偿。经本院委托鉴定机构进行鉴定，案涉房产当前价值为519900元，相较2003年的交易价格增值479900元，故反诉被告在主张返还案涉房产的同时应当支付反诉原告房屋增值补偿款479900元。反诉原告主张按征收标准计算房屋价值，但未举证证明案涉房产已经被纳入征收范围，故本院对反诉原告的过高主张不予支持。结合本案具体案情，原告申请鉴定所支付的鉴定费及反诉原告申请鉴定所支付的鉴定费由，均由各自承担为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告汪玉珍将坐落为魏都区北大办事处北关社区一组1幢1至2层北楼5间房屋（许房房权证市字第**）空后交付原告古春芳；二、本判决生效之日起十五日内，反诉被古春芳返还反诉原告汪玉珍合同价款40000元；三、本判决生效之日起十五日内，反诉被古春芳支付反诉原告汪玉珍房屋增值补偿款479900元；四、驳回原告古春芳的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告汪玉珍的其他反诉请求。案件受理费4550元，由原告古春芳负担4450元，被告汪玉珍负担100元；反诉受理费7958元，由反诉原告汪玉珍负担4608元，反诉被告古春芳负担3350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李翰哲人民陪审员  段俊平人民陪审员  张 珂二〇二〇年八月十日书 记 员  赵 焱