广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初6017号原告：蔡志锋，男，1971年9月1日出生，汉族，住广州市花都区，被告：吕勇，男，1968年11月4日出生，汉族，住广州市花都区，被告：邓永财，男，1995年6月24日出生，汉族，住广州市白云区，被告：柯清流，男，1986年8月29日出生，汉族，住广州市花都区，三被告共同委托诉讼代理人：何婉君,广东艾伯纳律师事务所律师。原告蔡志锋诉被告吕勇、邓永财、柯清流排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月15日后，由审判员袁贞依法适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理，后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员袁贞独任审理。原告蔡志锋、被告柯清流、邓永财及其委托诉讼代理人何婉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即从原告所有的广州市花都区新华街公益大道27号首层131搬出;2、被告赔偿由于其强行占用原告门面给原告造成的损失38194元（14.69平×200元/平.月×13个月=38194元，暂计从2019年1月至2020年1月，由于疫情拖到现在才起诉），最终时间以被告完全搬出为准；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过合法途径购买了位于广州市花都区新华街公益大道27号首层131(面积14.69平方米)，并于2011年3月11日依法取得了该商铺的房产权证（粤房地权证穗花字第**)，成为该门面的所有权人。然而，未经原告同意，被告吕勇强行将我的商铺出租给邓永财和柯清流牟利，虽经原告多次主动与被告交涉，要求停止非法侵权，但被告对此不予理睬，仍继续强行占有原告的商铺。被告的行为导致原告无法将商铺出租和进行其它商业活动，致使原告蒙受重大经济损失。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国物权法》之相关规定，特诉至贵院，请求法院判令被告停止侵害、排除妨碍、返还财产、赔偿损失。望贵院支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。三被告共同辩称：一、吕勇担任业主代表，对涉案商铺享有统一管理权，蔡志锋没有权利要求我方搬离。广州市花都区新华街公益大道27号首层131号商铺位于百业广场名城店内，根据《委托书》、《2018年业主代表换届选举结果公布》、《百业广场一楼内铺第一、第二届业主代表交接声明》等证据显示，我方吕勇担任百业广场名城店一楼内铺的业主代表，对百业广场名城店一楼内铺享有统一管理权，包括但不限于统一对外招租、出租、收取租金等权限。我方吕勇基于上述权限，依法依规将涉案商铺以业主代表的身份出租给我方邓永财、柯清流，由业主代表统一收取租金。蔡志锋要求我方邓永财、柯清流搬离涉案商铺，没有事实与法律依据。二、业主代表每月按有关标准向所有业主发放租金，蔡志锋要求答辩人支付38194元损失，没有事实与法律依据。业主代表对外统一管理商铺，收取租户租金后，每月按具体计算公式向所有业主发放租金，具体公式：购置商铺单价=购房总价/建筑面积；基本单位租金=购置商铺单价*（1+5%）/20/12；第二年度的租金=基本单位租金*（1+6%）*建筑面积；第三年度的租金=第二年度的租金*（1+8%）。但由于百业广场名城店一楼内铺的对外出租率不稳定，因此每月向租户发放租金金额要视当月租金情况而定。本届业主代表自换届以来，每月都有按标准向被答辩人蔡志锋发放租金，因此蔡志锋要求我方支付38194元损失，没有事实与法律依据。综上，蔡志锋的诉讼请求并不能成立，请求贵院予以全部驳回。被告邓永财、柯清流作为涉案房屋现承租方，对于原告作为业主被告吕勇作为业主代表内部争议事项并不清晰，如要求邓永财、柯清流对原告承担赔偿责任有违公平原则。经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街公益大道27号首层131号，权属于蔡志锋与其配偶刘冬梅。三被告提交一份委托日期为2014年11月5日的《委托书》，写明：经业主讨论决定，百业广场一楼商铺（百业名店城）业主委托以下业主全权收取租金，处理商铺的相关事宜，并附有业主签名，但没有原告及其配偶的签名确认。原告对此证据不予确认。三被告提交《百业广场名城店2018年业主代表换届选举结果公布》、《百业广场一楼内铺第一、二届业主代表交接声明》，拟证明2018年8月31日，百业广场进行业主代表换届选举，经全体业主的投票选举，被告吕勇担任新一届业主代表，有权统一管理商户商铺。原告对此证据不予确认。三被告提交《2019年重大事项内部分享资料（第4次）原业代业主租金发放异常说明》、微信聊天截图多张，拟证明业主代表向各大业主告知原业主代表管理过程中，存在租金发放异常的情况以及告知严格规范租金发放标准。原告对此证据不予确认。2019年7月1日，被告吕勇作为出租方（甲方）与被告邓永财作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，由被告邓永财承租广州市花都区公益路27号百业文化商业中心首层商铺A30号。同时，被告吕勇作为出租方（甲方）与被告柯清流作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，由被告柯清流承租广州市花都区公益路27号百业文化商业中心首层商铺A29号。原、被告确认原告的商铺完全包含在上述A29、A30号内，由被告邓永财、柯清流在使用。关于租金支付，三被告陈述：被告邓永财、柯清流没有欠缴租金，租金均是支付给被告吕勇。三被告向本院作出《租金支付情况说明》，说明如下：被告柯清流承租的商铺租金为8000元/月，一押一租，涉案商铺起诉至今，被告柯清流一直向被告吕勇支付租金、水电费，吕勇作为业主代表代收该租金、水电费。双方的租金支付习惯是当月租金在当月20日-30日支付，目前已结清2020年7月份租金，2020年8月份的租金暂未支付。被告邓永财承租的商铺租金为4000元/月，一押一租，涉案商铺起诉至今，被告邓永财一直向被告吕勇支付租金、水电费，吕勇作为业主代表代收该租金、水电费。双方的租金支付习惯是当月租金在当月20日-30日支付，目前已结清2020年7月份租金，2020年8月份的租金暂未支付。关于被告吕勇向原告支付租金情况，原告陈述：吕勇每月向其支付800多元至2019年12月。三被告陈述：被告吕勇对商场享有统一的管理权，租金的支付方式是按照《委托书》的计算方式及《租金发放异常说明》计算的，因为有的商铺是空置的，因此租金是平摊后给业主的。三被告提交2019年1月至2020年5月11日的转账记录查询截图若干张以及2020年3月、6月的转账记录查询截图两张，拟证明业主代表每月按照租金发放标准向原告及被告吕勇发放租金。其中2019年1月向原告转账租金2612元，2019年2月向原告转账租金1171元，2019年3月向原告转账租金1171元，2019年4月向原告转账租金1171元，2019年5月向原告转账租金1171元，2019年6月向原告转账租金1171元，2019年7月向原告转账租金1171元，2019年8月向原告转账租金1171元，2019年9月向原告转账租金1171元，2019年10月向原告转账租金837元，2019年11月向原告转账租金837元，2019年12月向原告转账租金837元，2020年1月向原告转账租金837元，2020年3月向原告转账837元，2020年6月向原告转账租金837元。原告对此证据不予确认。经本院询问，原告陈述：2019年1月前，也是由原业主代表欧阳旭、刘祥君向其支付租金。三被告陈述：原告之前的租金是3732元，高于其他业主。原告陈述：当时欧阳旭等7人的租金也比较高，原告是自己找当时的东林公司谈的租金。关于原告的诉讼请求的依据，原告陈述：本案的诉请系基于物权，原告与三被告之间没有委托关系，也不存在债权。经本院依法释明，原告表示：如果法院认定存在事实上的委托关系，原告也不在本案中处理，因为原告认为不存在委托关系。本院认为：本案的案由为排除妨害纠纷，原告也明确本案的诉讼请求系基于物权提出。根据原、被告对涉案商铺及涉案商铺所在的整体物业的运营模式的陈述，涉案商铺所在物业一直使用整体委托业主代表进行出租的方式进行运营，原告要求返还涉案商铺的行为可能会影响所在物业整体功能的发挥，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展。且，虽然三被告提交的《委托书》并无原告及其配偶的签名，原告也否认将涉案商铺的租赁权委托被告吕勇代为行使，但根据三被告提交的转账记录截图及原告自认，原告确实曾收取之前的业主代表欧阳旭等人及本案被告吕勇向其支付的租金，且原告陈述其提出过异议，但并未提交异议的书面证据予以证明，说明原告事实上接受了被告吕勇的委托出租行为。被告邓永财、柯清流基于被告吕勇的委托行为与其签订合同承租包括涉案商铺在内的场地，目前并未拖欠租金的行为，属于善意使用人。因此，综上，对原告在本案中基于物权主张三被告搬出涉案商铺并赔偿损失的行为，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告蔡志锋的全部诉讼请求。案件受理费377元，由原告蔡志锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇二〇年八月十日书记员 彭小容黄瑜