河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1723民初1986号原告：马瑞，女，汉族，1993年9月18日出生，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：徐德立，河南熙盛律师事务所律师。被告：河南东方天中伟业实业有限公司。住所地：平舆县纬二路西段北侧。法定代表人：徐文化，该公司经理。委托诉讼代理人：李敬，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵松超，河南日月星律师事务所律师。被告：河南平舆农村商业银行股份有限公司。住所地：平舆县永乐大道**。法定代表人：刘林洲，该公司经理。委托诉讼代理人：刘中平，该公司工作人员。原告马瑞与被告河南东方天中伟业实业有限公司（以下简称东方公司）、河南平舆农村商业银行股份有限公司（以下简称平舆农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马瑞及其委托诉讼代理人徐德立，被告东方公司委托诉讼代理人李敬、赵松超，被告平舆农商行委托诉讼代理人刘中平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马瑞向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除与被告1签订的商品房买卖合同，退还购房款111046元并支付违约金、赔偿支付的维修基金4093元、赔偿支付的按揭款25764元（2019年5月至2020年5月），以后的按揭款至实际解除按揭贷款之日止另行赔付，上述金额合计140903元；2.依法解除与被告2的按揭贷款合同；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月3日原告与被告1签订商品房买卖合同一份，按被告1的要求，原告支付首付款111046元及相关费用。商品房买卖合同约定交房期限为2019年7月31日及逾期交房的违约责任。现被告1已逾期交房近1年之久，原告当初看房的状况没有丝毫的进展，其行为已构成根本违约。为此要求解除与被告1的购房合同，同时解除与被告2签订的按揭贷款合同，所产生的相关费用应当由被告1支付。为维护原告的合法权益，故具状起诉。被告东方公司辩称，因政府行为、气象原因及新冠肺炎影响导致的停工属于不可抗力，延期交房不是被告主观违约，也不是根本违约，解除合同的条件不成就。如解除合同，被告不应赔偿原告因按揭导致的损失，原告应退还没有瑕疵的房产。被告平舆农商行辩称，原告不应将其列为被告，且原告要求解除按揭贷款合同没有事实及法律依据，如按揭贷款解除，东方公司应直接向我行偿付马瑞个人借款合同项下的全部借款本息。本院经审理认定事实如下：2019年4月3日，原告马瑞与被告河南东方天中伟业实业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定由马瑞购买东方公司开发的位于平舆县清河街道七街坊第0045幢5层535号房，该商品房建筑面积51.16平方米，总价款221046元，首付款111046元，余款在被告平舆农商行处办理按揭贷款。合同约定东方公司应当在2019年7月31日前将符合合同约定交付条件的商品房交付给马瑞，逾期交房超过120日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。原告按约将房屋首付款111046元支付给被告东方公司，有被告东方公司出具的收据为凭。2019年5月22日，原告马瑞与平舆县农村信用合作联社（现河南平舆农村商业银行股份有限公司）签订个人购房借款（综合）合同，河南东方天中伟业实业有限公司作为保证人，在借款合同上盖章。合同项下的贷款金额为110000元，贷款期限为2019年5月22日至2024年5月15日。原告马瑞按借款合同约定偿还贷款至今。另原告马瑞为购买涉案房屋缴纳维修基金4093元。上述事实，有收据2张、支付凭证6张、维修基金发票一张及个人购房借款（综合）合同、原告陈述、被告答辩及庭审笔录在卷佐证，足以认定，本院予以确认。本案经审理认定争议焦点如下：原告马瑞要求解除商品房买卖合同及个人购房借款合同是否有事实及法律依据。围绕该争议焦点，本院组织双方当事人举证与质证，如下：原告马瑞提交商品房买卖合同一份，证明2019年4月3日，原告与被告东方公司签订商品房买卖合同，合同约定的房屋交付期限是2019年7月31日前，合同还约定了违约责任等双方权利与义务。被告东方公司认为逾期交房的原因在政府行为等不可抗力因素所致，争议的商品房买卖合同不应解除，其公司不应承担逾期交房的违约责任，并提交驻马店市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件2份、河南省污染防治攻坚战领导小组办公室文件1份、平舆县气象局气象证明1份并附降水量表3张。原告发表质证意见认为，政府文件并没有明确不让被告施工，气象证明不能证明因雨水天气造成其延误施工或者逾期施工，且无相关证据予以佐证，不应采信。上述证据与事实，经庭审质证，本院经审查认为，被告东方公司提交的政府文件形成时间与原、被告签订的商品房买卖合同时间相差甚远，且该几份政府文件系针对不特定的多数对象，与本案关联性无法核实，原告提交该几份政府文件与气象局的证明，均不能证明系因政府行为及天气等因素所致被告延期交房的事实，故该组证据不具备其证明效力，无法实现其证明目的，本院不予采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告马瑞与被告河南东方天中伟业实业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。东方公司作为涉案商品房的开发商，按约交房是其基本合同义务。按照合同约定，东方公司应于2019年7月31日前向马瑞交付房屋，逾期超过120日，马瑞有权解除合同。现东方公司已逾期交房超过一年，至今仍未能履行交房义务，已构成违约，马瑞据此行使合同解除权，符合合同约定，本院予以支持。依据《最高人民法院》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。因此，对原告马瑞要求解除与被告平舆农商行之间签订的个人购房借款合同的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据原告马瑞与东方公司签订的商品房买卖合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。本案中原告起诉后，本院依法将起诉状副本等材料送达给被告东方公司，可视为已将原告解除合同的意思表示告知东方公司，故对原告要求被告东方公司返还其已付购房款111046元的诉讼请求，本院予以支持。另依据合同约定，被告东方公司应支付给原告马瑞违约金的数额应为111046×0.1%＝111.046元，被告东方公司应支付给原告马瑞已付的维修基金4093元，以票据为准。依据《最高人民法院》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故原告要求被告东方公司支付马瑞已经偿还的贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。另原告与被告平舆农商行签订的个人购房借款合同，因被告东方公司违约导致商品房买卖合同的解除而解除，原告马瑞将平舆农商行列为被告参加本案诉讼，但在本案审理过程中，被告平舆农商行提出如个人购房借款合同解除后，其公司要求东方公司将贷款本息偿还完毕。本院经审查认为，被告平舆农商行作为被告参加本案诉讼，但结合庭审查明事实，平舆农商行在本案中应是有独立请求权的第三人，为减少不必要的重复、繁琐和诉累，个人购房借款合同解除后，贷款的实际收取方东方公司应将马瑞个人购房借款合同项下剩余未还的贷款本息直接偿还给平舆农商行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告马瑞与被告河南东方天中伟业实业有限公司就平舆县上河城二期第0045幢5层535号房签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告马瑞与被告河南平舆农村商业银行股份有限公司签订的《个人购房借款（综合）合同》；三、被告河南东方天中伟业实业有限公司于本判决生效后十日内向原告马瑞返还购房首付款111046元、返还维修基金4093元、支付违约金111.046元，并返还至本判决生效之日止原告马瑞已向河南平舆农村商业银行股份有限公司偿还的贷款本息（以河南平舆农村商业银行股份有限公司于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告河南东方天中伟业实业有限公司于本判决生效后十日内向河南平舆农村商业银行股份有限公司偿还马瑞《个人购房借款（综合）合同》项下的剩余贷款本息（以河南平舆农村商业银行股份有限公司于本判决生效当月出具的未还款明细清单为准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1559元，由被告河南东方天中伟业实业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  杨振宇二〇二〇年八月二十一日书记员  黄文娟