浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初5326号 原告：陶晓君，男，1987年11月4日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：徐飞雄，浙江金品律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张俊伟，浙江金品律师事务所执业律师。 被告：上海羽悉信息科技有限公司，住所地上海市青浦区清河湾路******，统一社会信用代码91310118MA1JM7U49A。 法定代表人：谢玉英，总经理。 委托诉讼代理人：蒋丰，该公司员工。 委托诉讼代理人：潘忆，上海青本律师事务所执业律师。 原告陶晓君为与被告上海羽悉信息科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月6日起诉来院，本院于同日受理后，依法由审判员林金良独任审判，2020年1月13日，被告向本院提出管辖权异议申请，本院裁定驳回，并于2020年3月31日、同年4月17日二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张俊伟和被告委托诉讼代理人蒋丰、潘忆参加了第一次庭审，原告委托诉讼代理人徐飞雄、张俊伟和被告委托诉讼代理人潘忆参加了第二次庭审。双方庭外和解扣除审限30天，后协商未成。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2020年8月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐飞雄、张俊伟，被告委托诉讼代理人潘忆参加了庭审。本案现已审理终结。 原告向本院请求判令：1.被告返还原告购房款200000元；2.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告到位于平湖市××镇××楼××商铺出售事宜，被告告知原告可以直接向其购买商铺，并宣传存量商铺已所剩无几。原告于2019年4月2日共向被告交付购房款200000元，并于2019年6月3日和嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司（以下简称中南公司）签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告购买中南公司开发的乍浦君悦府8幢Ｓ102室，房屋总价为2200007.25元。原告向中南公司支付了首付款，剩余房款办理完成银行按揭贷款。签订购房合同后原告与中南公司沟通才知道，原告支付给被告的购房款，并非由作为房屋出卖人的中南公司收取，因此中南公司明确告知原告支付的200000元不能抵扣购房款。原告认为被告向原告收取的200000元并非购房款，被告无权收取上述款项，原告多次向被告催讨此笔款项，但被告至今未予以归还。综上所述，被告虚构自己是开发商（房屋出卖人）的身份，谎称房源紧张，利用原告信息不对称、不顺畅的劣势地位，收取了原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以外的被告其所谓的“房款”。现原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告答辩称，请求驳回原告的诉讼请求，原告向被告定购的房屋总共三套：S101、S102、S103，在签订认购协议后，原告仅签订了S101、S102室的房屋买卖合同，S103室房屋没有购买。原告诉请的6万元是属于S103房屋的定金，应予以没收。剩余的款项是属于购买权转让补偿款，被告并没有欺诈。另外对方购买的时候，都是以原告陶晓君名义购买的。被告是该项目的买断包销方，所有房源由被告买断，原告只能从被告处获得购买的权利，其无法通过开发商或其他途径获得房屋。原告提供的证据中可以看到房屋单价15666元，总价款2527709.1元，与原告支付及房地产开发支付的总和是一致的，原告是明确知晓支付给被告款项的性质，并且双方有签订购买权转让协议，被告认为收到的款项是合法有效的。 在庭审中，双方进行了举证和质证，原告所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》、购房发票各1份，证明原告购买中南公司开发的乍浦君悦府8幢S102室，并支付购房款的事实。 证据二、认购协议2份（S103有原件，S102只有复印件）、银行明细1份，证明被告收取了原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以外被告其所谓的“房款”的事实。 证据三、嘉兴港区城市管理处出具的情况说明2份，证明本案涉案房屋并没有存在被告买断后再进行出售的事实。 证据四、原告与被告工作人员张敏微信聊天记录视频光盘1张，证明被告通过指示付款的要求将房屋买卖合同以外所谓的房款汇入上海羽忻房地产经纪事务所。 证据五、另案原告冯岩与被告工作人员陆文伟微信聊天记录截图，证明双方就商铺买卖产生的纠纷进行多次沟通，沟通无果的情况下被告要求原告进行诉讼。原告是在2019年12月3日才知道自己的权利被侵害。 证据六、视频光盘，证明被告工人员陆文伟多次与原告协商，并承诺赔偿相关款项的事实，同时证明S101原件在被告处，该视频来源为被告工作人员陆文伟到原告冯岩办公室协商时所录。 被告质证认为，对证据一无异议，合同中第五条第一款所约定的总价2200007.25元是远低于被告获得该房屋购买权时的价格。对发票无异议，原告明确是知晓合同单价和总价与约定的不一致，多余款项是作为购买权补偿款打给被告的，否则原告是不会签买卖合同及支付剩余款项的。证据二S102认购协议签订时间是在房屋买卖合同之前，并且协议第6条明确原告知道多余款项是对被告购买权转让的补偿。S103的认购协议，原告最终未购买S103房屋，所以6万元定金不予退还，银行明细中20万元由原告陶晓君支付，是支付3套房屋的定金。证据三与本案无关联性，是否备案是公示给第三方，并不是确定权利义务。证据四，原告是知道打给被告的款项的性质，并在聊天记录中从未提到款项可以抵扣房款。证据五、当时原告陶晓君与冯岩希望商铺价格更便宜，一直希望被告降价，并且找到所在地房管局领导协商，原告提供的证据截取了部分内容，事实上前面内容是说到希望被告便宜20万元。对证据六有异议，与本案无关联性，不予认可。 被告所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、乍浦中南君悦府销售（包销）合同1份，证明被告有权出售房屋，讼争房屋均是被告买断包销，包销底价为每平方米15200元，被告销售价格不得超过备案价格，包销范围包括全部商铺门面，只有通过被告才能购买房屋。 证据二、案外人李为奎、徐春蕾、廖华平买卖合同及相应付款凭证，证明原告获得的房屋单价均远低于被告出售其他房屋的价格。 证据三、购买权转让补偿协议1份（复印件），证明原告支付给被告的款项是补偿款。 证据四、延期补充协议2份，证明乍浦中南君悦府销售（包销）合同经延期适用原被告之间的房屋买卖。 证据五、收据1份，证明原告及另案原告冯岩支付被告溢价款含定金655403.7元。 原告质证认为，对证据一，被告所谓的是买断合同，但实际是委托销售合同，从合同第一条可以看出合同的目的是开发商委托被告进行房产的销售代理。证据二不能证明被告所要证明的事实，而原告的证据证明被告没有新的备案登记。证据三原、被告从未签订过，不能证明被告所要证明的事实。证据四，开发商没有相应的授权，即使授权了，对原告来说也没有关系。二次延期说明所有房款是由开发商收取，被告是没有权利收取购买权补偿款。二次延期第三条、三次延期第八条约定与代理合同不一致的情况下，以该协议为准。证据五，对收据的三性及待证事实均不予认可，该收据系被告单方制作，原告至今未收到。收据上盖有被告公司发票专用章，但原告至今未收到发票。 本院认证如下，原告提供的证据一至五，被告对其真实性未提出异议，本院予以认定，证据六与本案无关联性，本院不予认定。被告提供的证据一、四，原告对其真实性无异议，本院予以认定，证据二，与本案无关联性，本院不予认定，证据三不是发生在原、被告之间，系复印件，与本案无关联性，本院不予认定。证据五系收据，并非发票，没有证据证明原告收到，本院对其不予认定。 本院经审理认定事实如下：2018年4月29日，中南公司作为甲方与作为乙方的被告签订《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》一份，约定甲方委托乙方为乍浦君悦府的销售代理人，销售期限为2018年4月29日至2018年10月28日，如甲乙双方继续合作，需另行签订协议约定。在包销收益栏约定，乙方销售超出包销底价的溢价部分作为乙方的包销利润全部归还乙方所有，在与客户签订相关协议后自行收取溢价款。在违约责任栏约定，购房客户所支付的房款进入甲方指定账户，乙方自行与购房客户沟通优先购买权转让事宜，乙方不得以任何名义收取任何客户除此以外任何费用，否则视为乙方严重违约。该合同到期后，双方又签订《二次延期补充协议》，约定甲乙双方同意将原合同的有效期延长至2019年6月30日，销售价格不得高于备案价，所有房款需由甲方进行收取，对于溢价部分乙方提供11%税点发票，由甲方扣除底价款部分与税点部分后，其余返还给乙方。 2019年4月1日，原、被告签订《房屋认购协议》一份，约定原告向被告购买嘉兴中南君悦府商铺8裙幢S102号，该房屋预测建筑面积161.35平方米，房屋单价15666元/平方米，总价款为2527709.1元，原告拟以贷款方式支付房价款。原告在签署协议时，向被告支付定金70000元，作为双方订立商品房买卖合同的定金。原告应在2019年4月20日前，携带相关材料到被告售楼处补足款项并签约，同时交还认购书，否则被告有权单方面取消原告认购权，定金不予退还。原告已认真阅读该协议以及购买权转让协议，对其内容无异议。原告在和中南公司签署《浙江省商品房买卖合同》时，被告收回了《房屋认购协议》，但原告对《房屋认购协议》拍照留存。 同日，原、被告又签订《房屋认购协议》一份，约定原告向被告购买嘉兴中南君悦府商铺8裙幢S103号，该房屋预测建筑面积175.25平方米，房屋单价15666元/平方米，总价款为2745466.5元，原告拟以贷款方式支付房价款。原告在签署协议时，向被告支付定金60000元，作为双方订立商品房买卖合同的定金。原告应在2019年4月20日前，携带相关材料到被告售楼处补足款项并签约，同时交还认购书，否则被告有权单方面取消原告认购权，定金不予退还。原告已认真阅读该协议以及购买权转让协议，对其内容无异议。 2019年4月2日，原告通过上海羽忻房地产经纪事务所银行账户支付被告200000元，中国建设银行个人活期账户交易明细注明该款为“君悦府定金”。2019年6月3日，原告与中南公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告购买中南公司开发的乍浦君悦府8幢S102室，建筑面积有161.35平方米，该商品房单价为每平方米13635元，房屋总价为2200007.25元。同日，原告向中南公司支付了首付款1100007.25元，中南公司开具了相应价款的增值税普通发票。 嘉兴港区城市建设管理处于2020年1月3日出具情况说明一份，根据浙江省房屋交易与产权管理系统查询，乍浦君悦府8幢S102室已在其处备案且无历史撤销记录。 嘉兴港区（综合保税区）城市建设管理服务中心于2020年8月11日出具情况说明一份，根据浙江省房屋交易与产权管理系统查询，嘉兴港区范围内未查询到上海羽悉信息科技有限公司相关新商品房买卖合同备案信息。 本案的争议焦点在于原告支付给被告的200000元如何定性？原告认为被告向原告收取的200000元并非购房款，被告无权收取。被告认为该20万元首先是原告定购3套房屋的定金，由于原告未购买S103房屋，该房屋的定金60000元应不予退还，在房屋成交后，剩余140000元转化为了补偿款。本院认为，该200000元在原告提供的银行凭证里明确为“君悦府定金”，二份认购协议里双方均明确约定支付定金，S103号房屋的定金为60000元，而S103房屋原告已认购未购买，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告在本案中未能举证证明未能订立S103房屋买卖合同系不可归责于当事人双方的事由，故原告无权要求被告退回60000元。至于剩余的140000元，被告依据其与中南公司签订的《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》主张该140000元为购买权转让引起的补偿款。本院认为，首先，《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》第3.2包销模式约定：“自本合同签订之日起7日内甲（指中南公司）乙（指被告）双方就包销房源逐套签订房源认购协议书；乙方在买断包销房源后，自行寻找客户销售包销房源，甲方负责配合乙方进行合同签署或更名等工作。”第5.2条约定“购房客户所支付的房款进入甲方指定账户，乙方自行与购房客户沟通优先购买权转让事宜。”该合同未明确“优先购买权转让事宜”的定义、范围等，也未明确“优先购买权转让”引起的溢价款是属于购房款还是补偿款，且该合同系由中南公司与被告所签，其中的条款对原告是否具有约束力存疑。其次，在本案中，被告未举证证明其与原告签订了购买权转让补偿协议，而原告提供的《房屋认购协议》并未涉及优先购买权转让事宜。再次，《商品房销售管理办法》第四条规定“房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。”第二十八条规定“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”《房地产经纪管理办法》第三条规定“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”该法第十八条规定“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。”结合本案，被告的身份符合《商品房销售管理办法》规定的“房地产中介服务机构”和《房地产经纪管理办法》规定的“房地产经纪”，故被告不得收取佣金以外的其他费用，包括被告所谓的补偿款。原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》和原、被告签订的《房屋认购协议》均未约定被告向原告收取佣金。故该140000元，被告无权收取。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告上海羽悉信息科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告陶晓君140000元； 二、驳回原告陶晓君本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，财产保全申请费1520元，合计5820元，由原告负担1524元，被告负担4296元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  林金良 人民陪审员  张惠芳 人民陪审员  周振华 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员  陈丽燕 12- 11-