广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终757号上诉人（原审被告）：汕头大洋（集团）公司，住所地汕头市****号大洋大厦十楼，统一社会信用代码914***********082Y。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：郭锋、王津，均系广东泛尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王景锐。委托诉讼代理人：康楚锋、黄子伦，均系广东贯康律师事务所律师。上诉人汕头大洋（集团）公司因与被上诉人王景锐房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汕头大洋（集团）公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项内容，改判驳回王景锐的第一项诉讼请求；2.请求判令新王景锐承担本案一审、二审的所有诉讼费用。事实与理由：一、汕头大洋（集团）公司与王景锐在《汕头市商品房买卖合同》第十七条对大洋集团未能按期办理房屋所有权转移登记手续的约定，应当视为王景锐不解除合同的，汕头大洋（集团）公司无需支付逾期办证违约金。双方签订的《汕头市商品房买卖合同》第十七条“房屋登记”第（一）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起800日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金”，明确写明王景锐要求汕头大洋（集团）公司承担违约责任的，需以解除合同为前提，而王景锐不要求解除合同的，汕头大洋（集团）公司无须支付逾期办证违约金。二、即使汕头大洋（集团）公司需要支付逾期办证违约金，也应自2015年8月31日起算800日办证时间，即自2017年11月9日起算逾期办证违约金，并非按照王景锐主张的自2014年9月4日起算。汕头大洋（集团）公司与王景锐在签订《汕头市商品房买卖合同》时已对涉案房屋的交付时间重新进行约定，明确写明涉案房屋交付时间系2015年8月31日，而双方对办理房屋所有权转移登记手续800日的约定，就是以2015年8月31日作为起算日计算的，故即使汕头大洋（集团）公司需要支付逾期办证违约金，也应当自2015年8月31日起算800日，即自2017年11月9日起算逾期办证违约金。三、一审法院适用法律错误，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，请求二审法院依法予以纠正。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。虽然《商品房买卖司法解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但是，本案不应适用第十八条规定。首先，《商品房买卖司法解释》规定的是“可以”，按照已付购房款总额，“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并不是“应当”按照已付购房款总额，“按照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；其次，对于王景锐主张的2014年1月1日至2014年6月3日逾期交房期间，按照《商品房买卖司法解释》第十七条的规定：“..逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”，也仅需要向王景锐支付逾期交房违约金18343元；而如本案事实，汕头大洋（集团）公司向王景锐交付涉案房屋后，在王景锐占有使用房屋的情况下，根据《商品房买卖司法解释》第十八条第二款规定的逾期贷款利息标准，汕头大洋（集团）公司却需要向王景锐支付逾期办证违约金近30万元，占购房款总额的比例高达20%，且远高于同期的逾期交房违约金。故，在本案中参照逾期贷款利息标准，计算汕头大洋（集团）公司可能需要承担的逾期办证违约责任，明显超过汕头大洋（集团）公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能给王景锐造成的损失。若二审法院判决维持一审判决，作为一个参考案例，以后其他开发商有可能因此拒绝向业主交付房屋，从而承担更少的违约责任，且影响业主本可行使的对涉案房屋的占有和使用权利，更不利于交易的进行和社会的稳定。第三，逾期交房影响业主对房屋的占有、使用、收益和处分，业主收房后已经对房屋进行了占有、使用和收益，故逾期办证给业主造成的损失一般小于逾期交房给业主造成的损失。在王景锐无法提交其因汕头大洋（集团）公司逾期办证而造成损失的证据及考虑其早已使用涉案房产的前提下，应依法驳回王景锐关于主张逾期办证违约金的诉讼请求；若二审法院认为汕头大洋（集团）公司仍应支付相应的逾期办证违约金，也请二审法院考虑《商品房买卖司法解释》第十七条关于逾期交房违约金计算标准的规定及王景锐已收取逾期交房违约金18343元的事实，以不高于逾期交房违约金的计算标准重新衡量逾期办证违约金的计算标准。被上诉人王景锐辩称，1.汕头大洋（集团）公司的上诉请求和上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，请求予以驳回。首先，对于王景锐主张汕头大洋（集团）公司需要支付逾期办证违约金的问题，本案的商品房买卖合同第17条第二项明确约定，也就是说本案合同没有约定违约金的情况，对此最高院《关于审理买卖合同适用法律若干问题的解释》第18条规定，合同没有约定违约金，或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算，可见，本案合同没有约定违约金，根据该解释第18条的规定可以按照已付购房款的总额参照中国银行规定的金融机构拒收逾期贷款利息的标准计算。2.本案房屋交付的实际时间是2016年6月3日，这有案件的证据及房屋交接单和收楼意见书予以证实，这也是本案房屋的无法交付时间，也是无法改变的事实。因此，汕头大洋（集团）公司主张以2015年8月31日为房屋交接时间与本案事实不符，不能成立。3.王景锐虽然对涉案的房屋已交接使用，但由于汕头大洋（集团）公司没有按照合同约定的期间向王景锐交付房屋产权证，使得王景锐无法行使该房屋的产权，因此造成的损失还远远超过一审判决所确定的汕头大洋（集团）公司应当承担的违约金的金额。对于汕头大洋（集团）公司没有严格按照诚实信用的原则来履行义务，应当承担相应的法律责任。王景锐向一审法院起诉请求：1.汕头大洋（集团）公司向王景锐支付因汕头大洋（集团）公司的原因造成王景锐还未能取得涉案房屋的所有权证书的违约金582051元（以已付房款1487626元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2014年9月4日起暂计至2019年12月31日计算。此后至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准另计）；2、汕头大洋（集团）公司向王景锐支付逾期交房的违约金113803.39元（以已付的购房款1487626元为基数，按日万分之五自2014年1月1日起计至实际交房时间即2014年6月3日止共153天）；3.汕头大洋（集团）公司承担本案一审的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月12日，王景锐作为买受人与汕头大洋（集团）公司签订了《汕头市商品房买卖合同》，其向汕头大洋（集团）公司购买汕头大洋（集团）公司开发建设的位于汕头市***1**洋xx公馆住宅部分xxx号商品房，该商品房实测建筑面积184.45平方米，套内建筑面积150.12平方米，分摊共有建筑面积34.33平方米，房价款总额为1487626元。合同中第十二条约定，出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房；第十七条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起800日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金；合同附件12中第四条约定，买受人购买原编房号为603、604的房屋，依上述购房人申请并委托出卖人合并登记为603，今后不再办理分割。该合同签订后于2015年9月23日在汕头市金平房产交易所登记备案。2014年6月3日，王景锐签名确认验收涉案房屋。2015年9月2日，汕头大洋（集团）公司收到了王景锐支付的房价款1487626元及印花税等四项费用1368元。2015年12月16日，王景锐就涉案房屋向汕头市金平区地方税务局城区税务分局缴纳了契税44628.78元。至王景锐提起本案诉讼之日，汕头大洋（集团）公司仍未将房屋权属证书交付王景锐。一审法院认为，汕头大洋（集团）公司、王景锐之间签订的《汕头市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容并无违反法律、法规规定，双方均应切实履行。王景锐主张涉案房屋的交付时间为2014年6月3日并提供《房屋交接单》和《收楼意见书》予以佐证，汕头大洋（集团）公司对这二份材料无异议，一审法院对该交房时间予以确认。关于王景锐主张的逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，汕头大洋（集团）公司于2014年6月3日将房屋交付王景锐后，因其自身原因未在合同约定的800日内交付房屋所有权证书，应承担违约责任。由于汕头大洋（集团）公司、王景锐双方仅约定了办理房屋所有权登记的期限，未对逾期办证违约金进行约定，故逾期办证违约金应以已付购房款总额1487626元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按日计付，且该违约金属于继续性债权，王景锐未提供诉讼时效中断的证据，故其应从王景锐起诉之日2020年1月20日倒计三年即2017年1月21日起计至实际完成房屋所有权登记之日止，王景锐主张超过的部分一审法院予以驳回，汕头大洋（集团）公司认为王景锐不要求解除合同，汕头大洋（集团）公司无须支付逾期办证违约金的主张于法无据，一审法院不予支持。王景锐主张依据其与汕头大洋（集团）房地产开发公司签订的《商品房内部预订协议》的约定，本案存在逾期交房的情况，汕头大洋（集团）公司应支付逾期交房违约金，一审法院认为根据合同相对性原则，王景锐与汕头大洋（集团）公司之间的权利义务仅由《汕头市商品房买卖合同》约束，涉案房屋的交房时间2014年6月3日并未违反《汕头市商品房买卖合同》的约定，且王景锐未能提供《商品房内部预订协议》的原件以及证明其于2011年10月21日支付涉案房款的证据，故汕头大洋（集团）公司不存在逾期交房的违约行为，王景锐该主张缺少事实和法律依据，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、汕头大洋（集团）公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内向王景锐支付以已付购房款总额1487626元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年1月21日起计至实际完成房屋所有权登记之日止的逾期办证违约金。二、驳回王景锐的其他诉讼请求。如果汕头大洋（集团）公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟缓履行期间的债务利息。本案受理费减半为5379元，由王景锐承担1379元，王景锐已预交5379元，剩余的4000元一审法院予以退回；由汕头大洋（集团）公司承担4000元，汕头大洋（集团）公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴交其应负担的部分，拒不缴纳的，一审法院将依法强制执行。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见及本案查明的事实，根据相关法律规定，对本案在二审期间主要争议的问题评判如下：关于汕头大洋（集团）公司是否应当向王景锐承担逾期办理房屋权属登记的违约责任及具体如何承担的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，汕头大洋（集团）公司与王景锐于2015年8月12日签订的《汕头市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力强制性规定,属合法有效,双方应依约全面履行合同义务,不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担违约责任。汕头大洋（集团）公司与王景锐签订的《汕头市商品房买卖合同》第十七条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起800日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金。根据一审查明的事实，汕头大洋（集团）公司、王景锐于2014年6月3日办妥交房手续，汕头大洋（集团）公司于同日将房屋交付王景锐。汕头大洋（集团）公司本应在该商品房交付之日起800日内向王景锐交付房屋所有权证书，但直至王景锐提起本案诉讼之日，汕头大洋（集团）公司仍未将房屋权属证书交付王景锐，故汕头大洋（集团）公司应当承担逾期办证的违约责任。汕头大洋（集团）公司抗辩提出因王景锐不解除合同，汕头大洋（集团）公司无需支付逾期办证违约金的主张，与双方签订的《汕头市商品房买卖合同》中关于因出卖人的原因，逾期向买受人交付房屋所有权证书的处理方式不符，本院予以驳回。由于汕头大洋（集团）公司与王景锐签订的《汕头市商品房买卖合同》未对逾期办证违约金进行约定，汕头大洋（集团）公司逾期办证给王景锐造成的损失数额难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审法院认定逾期办证违约金应以已付购房款总额1487626元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按日计付，并无不当，本院予以维持。汕头大洋（集团）公司上诉主张按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，其仅需向王景锐支付违约金18343元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于汕头大洋（集团）公司上诉抗辩逾期办证违约金应自2017年11月9日起算的问题。因王景锐一审主张涉案房屋的交付时间为2014年6月3日，并提供《房屋交接单》和《收楼意见书》予以佐证，汕头大洋（集团）公司对王景锐提交的证据并无异议，现汕头大洋（集团）公司对涉案房屋的交付时间提出异议，但未能提交有效的证据证明其主张，应依法承担举证不能的法律后果。综上，上诉人汕头大洋（集团）公司的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10758元，由上诉人汕头大洋（集团）公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 张丹华审 判 员 陈瑛瑾二〇二〇年八月三十一日法官助理 曾 曼书 记 员 佘少芳