广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初14085号原告：何沛，女，汉族，1972年7月6日出生，住址广东省深圳市福田区。被告：樊浩鑫，男，壮族，1998年10月9日出生，住址广西柳州市柳**。原告何沛与被告樊浩鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案受理后，组成合议庭适用普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告何沛到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年7月15日，原告将位于南方国际广场B栋1509B房租给被告，双方签订《楼宇租赁合同》，租期为2019年7月15日至2020年7月14日止，租金1800元／月，固定费用200元／月，共计2000元／月，合同第七条明确约定：合同期内，单方无权解除合同，甲方提前解除合同除需赔偿乙方2个月房租还需要赔偿乙方再次找房的中介费及搬家费；乙方提前解除合同除需赔偿甲方2个月的租金外，还需要为甲方找到下一任租客且与甲方签订一年以上的合同，双方签订解除协议，否则，空置期间的房租及再次出租的中介费由乙方承担。2019年8月15号之后，乙方开始拖欠租金，原告多次催收未果，故诉至本院，请求判令：1、被告支付拖欠的租金及违约金4000元整,（暂计至起诉日)直至按时支付房租为止，判令被告继续履行合同；2、案件受理费由被告承担。庭审时，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付拖欠的2019年8月15日到2020年7月14日的租金22000元，违约金3600元。原告在本院依法送达补交纳诉讼费用通知后，未在法定期限内补交其变更诉讼请求的受理费，应按其自动撤回该项变更诉讼请求处理。被告未答辩，开庭时缺席。本院经审理查明，2019年7月15日，出租方（甲方，原告）与承租方（乙方，被告）签署《楼宇租赁合同》约定，物业地址为南方国际广场B栋1508B；每月租金1800元，水电杂费200元；租期从2019年7月15日至2020年7月14日；乙方向甲方缴纳押金3600元，押金属乙方所有，不能冲抵房租或其他费用，租约期满，乙方按时履约，甲方如数无息退还乙方；乙方每月需按时于15号前足额存入租金及其他水电杂费至合同指定账户，延期付租超过5天或拖欠其他水电杂费超过300元即视为违约，违约金为2个月房租，拖欠当月押金自动转为违约金由甲方没收，退房时乙方仍需付清合同期内的租金，且甲方有权进一步追究责任如单方解除合同收回房屋等；每月乙方房租连同杂费合计2000元；合同期内，单方无权解除合同，乙方提前解除合同需赔偿甲方2个月的租金外，还需要为甲方找到下一任租客且与甲方签订一年以上的合同，双方签订解除协议，否则，空置期间的房租及再次出租的中介费、实际损失费由乙方承担。上述合同签署后，被告向原告支付了押金3600元，一个月的租金及水电杂费共计2000元。另查，原告何沛以房屋租赁合同纠纷为由将案外人诉至本院，承租房屋为南方国际广场B栋1508A房，案号为（2019）粤0304民初51629号（下称51629号案件），该案查明，因他人举报南方国际广场B栋15楼1508-1511号房擅自修建房中房，电路及装修材料不合格，无任何消防设施，存在消防安全，相关政府部门进行了联合检查，深圳市福田区住房和建设局于2018年12月26日向福田区安全管理委员会办公室作出《福田区住房和建设局关于的复函》称，该局于2018年11月26日组织专业公司进行现场勘查，经查，1408-1411房顶板存在局部渗水现象。1508-1511房原均为一房一厨一卫，其中1508房和1509房折改为三房二卫，1510房折改为四房一卫，1511房折改为5房一卫，新增隔墙及使用功能改变已造成楼面使用荷载明显增加，影响主体结构安全性，还发现上述房屋在无防水要求的房间新增卫生间的情况。2018年12月24日下午，该局参加了由福保街道办组织的南方广场B栋“房中房”整治会议。会上该局详细讲解了相关法律法规及各部门职责。福保街道办研判后决定，先劝说业主主动恢复原状，若劝说无效，街道办将在春节后开展强制拆除工作。函件同时附上了深圳市建研检测有限公司作出的《南方国际广场B栋1408-1411房和1508-1511房建筑物安全应急评估意见》，评估意见与建议为：1508-1511房新增及使用功能改变已造成楼面使用荷载明显增加，影响主体结构安全性，建议按原设计功能及墙体布置恢复原状；对于1408-1411房渗水楼板，建议进行修缮处理。本院认为涉案的租赁合同无效，被告支付的押金足以抵销拖欠的占有使用费，本院于2020年1月20日依法作出判决，判决驳回了原告的诉讼请求，原告未上诉，该判决书已发生法律效力。庭审时，原告称最后一次打电话向被告催租是2019年9月份，当时被告应该就没有在涉案房屋居住了，后面打电话被告就没接了。以上事实有原告提交的证据、（2019）粤0304民初51629号民事判决书及庭审笔录予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据福田区安全管理委员会及深圳福田区市住房和建设局出具的文件可知，原告在没有取得建设工程规划许可证情况下，将1509房间隔成三房二卫的“房中房”，且新增的隔墙及使用功能改变已造成楼面使用荷载明显增强，影响主体结构安全性,政府部门亦称需对“房中房”进行拆除,因此,原告与被告就存在违法改建的房产签订的《楼宇租赁合同》的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应于支持。原告陈述其于2019年9月催租时被告未在承租房屋里居住，被告于2019年7月15日承租后实际向原告支付了3600元的押金及一个月的租金、水电杂费2000元，涉案合同无效，被告向原告支付的押金应予退还，在原告未举证证实被告实际搬离租赁房间给其造成了其他损失的情况下，被告向原告支付的所有费用足以抵偿其实际占有使用租赁房产期间应向原告支付的占有使用费，因此，对原告主张的租金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告何沛的诉讼请求。案件受理费50元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年八月四日书记员  胡洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。