广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初字8153号原告：深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司，住所地为广东省东莞市**********运城邦一期花园3栋1单元2楼。法定代表人：吴庆霖，负责人。委托诉讼代理人：汪大成，男，汉族，出生，住广东省深圳市福田区************，公民身份号码为340************059，系原告的员工。被告：冯博，女，汉族，出生，住所地为广东省深圳市罗湖区********逸翠园二期星空台9**房，公民身份号码为220************026。原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司诉被告冯博物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨丽华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪大成，被告冯博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付所欠物业费10116.81元、水费979.55元、滞纳金1935.62元(以10116.81元为本金，按日利率3%，从2016年10月1日起计算至清偿之日止，暂计2019年6月30日为1935.62元）。总计所欠费用为13031.98元；2.诉讼费由被告承担。事实理由：被告于2013年2月4日购买了大运城邦花园一期物业一套，房号五栋一单元3202、建筑面积为139.35平方米。原告与被告就物业的使用与管理事项签订了《业主临时管理公约》和《前期物业管理协议》。原告是大运城邦花园一期的合法管理单位，一直以来按照《前期物业管理协议》的约定积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范化的物业管理，为被告提供了完善的服务。被告自2016年10月1日起便无故拖欠物业管理费10116.81元、水费979.55元、滞纳金1935.62元各项费用，至2019年6月30日止共计13031.98元。原告曾多次以多种形式向被告催缴上述费用，但其未予以理睬。庭后，原告主张滞纳金计算方式为从起诉之日起算至付清之日止，按照银行贷款利息计算。原告对其上述主张提供证据：催费通知书、收费通知书、欠费明细、房屋买卖合同、客户登记表、交付使用通知书、前期物业服务协议、业主临时管理规约。被告冯博辩称，开发商与原告有关联关系，房子漏水，原告一直没有处理，最后被告迫于无奈自己找人维修，产生维修费9500元，原告没有履行维修义务，被告拒绝交物业服务费。被告确认原告起诉金额，但应扣除我房子屋顶漏水维修费9500元。被告对其上述主张提供证据：情况说明、收款收据、微信聊天记录、照片。经审理查明，2013年1月28日，被告与东莞市益田奥城房地产投资有限公司签订一期认购书，约定被告自愿购买大运城邦花园一期项目的5栋1单元3202号房，代收费项目住宅维修基金为5574元；在成立业主委员会之前，被告同意出卖人负责委托原告作为“大运城邦”的物业管理公司；并在签署商品房买卖合同时签署《前期物业管理服务协议》等物业管理文件。2013年3月27日，被告与原告签订前期物业服务协议，约定：原告对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；原告可依据本协议向被告收取物业管理费用；原告向被告提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；被告交纳费用时间，在商品房买卖合同约定交楼之日前收楼的，以被告收楼之日起算，在发展商不负逾期交楼责任的情况下，被告逾期收楼的以商品房买卖合同约定交楼之日起算，在发展商负有逾期交楼责任，以被告实际收楼之日起计收；住宅按建筑面积每月每平方米2.2元；被告应在每月15日至月底前向原告缴付当月的物业服务费用，逾期未交，将按千分之三收取滞纳金；维修基金的管理与使用按政府部门最新规定执行；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正造成被告损失的，原告承当相应的法律责任；被告违反协议，不按本协议约定收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金并向法院提起诉讼。协议并对其他内容作出约定。被告对原告主张的2016年10月1日至2019年6月30日物业管理费10116.81元、水费979.55元数额均确认。但主张开发商与原告有关联关系，被告于2013年3月18日办理全部入住手续，在未办理入住前发现屋顶漏水现象，被告与原告及开发商进行多次交涉，均未解决漏水问题。最后，被告自己找人维修，产生维修费9500元，原告没有履行维修义务，原告起诉金额应扣除被告屋顶漏水维修费9500元。另外被告主张不承担滞纳金，因不交物业费责任不在于被告。对此，原告则主张当时房屋仍在质量保修期，应该由开发商处理，楼上漏水是开发商责任，与物业服务无关。以上事实，有原告、被告提供证据以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，涉案物业服务合同对原告与被告均产生法律约束力，双方应恪守履行。现被告对原告主张的2016年10月1日至2019年6月30日物业管理费10116.81元、水费979.55元数额均确认，本院依法予以认定。现本案的争议焦点是，被告的抗辩是否成立，是否应当向原告支付相关费用。本案中被告楼顶漏水发生在交房之前发生，属于房屋质量问题，应由开发商承担相应责任。原告与开发商东莞市益田奥城房地产投资有限公司均为独立法人，故，被告主张原告应当承担楼顶漏水质量问题而产生的维修费，主体不适格，本院不予支持。被告可通过其他途径另案向相关责任主体主张赔偿。被告逾期支付物业服务费，已构成违约。原告主张被告支付滞纳金合法合理，本院予以支持。计算标准为从2019年10月15日（收案之日）起计至实际清偿之日止的滞纳金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告冯博于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司支付2016年10月1日至2019年6月30日物业服务费10116.81元、水费979.55元及滞纳金（滞纳金以10116.81元为本金，从2019年10月15日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费63元，由被告冯博负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨丽华二〇二〇年八月二十六日书记员  黄秀萍附相关法律法规条文：1．《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。