广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15334号原告：郑红艳，女，1995年11月1日出生，汉族，住四川省自贡市大安区***********，公民身份号码510************122。原告：黄秀华，男，1995年12月3日出生，汉族，住四川省自贡市大安区***********，公民身份号码510************117。两原告共同委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：罗旭明，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码9144*****8121259XF。法定代表人：游某1。被告：黎泽波，男，1963年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************517。三被告共同委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道**社区，统一社会信用代码N144**********706G。法定代表人：邵某1。原告郑红艳、黄秀华与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、黎泽波、第三人佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭审理了本案。两原告的委托诉讼代理人罗旭明到庭，被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司、黎泽波的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼。第三人经本院传唤没有到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.两被告退还物业租赁使用费101210.71元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人与被告三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市南海区桂城三山B15街区02地块出租给被告三溢同利公司使用。2014年9月28日第三人与被告溢汇盛投资公司、被告三溢同利公司签订《补充协议》约定由被告溢汇盛投资公司享有和承担被告三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2018年6月18日，原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业租赁合同》。《物业租赁合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区****************之3酒店7层13室，建筑面积28平方米，合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为112000元，原告应于2018年6月18日前付清全部租赁使用费112000元，被告溢汇盛投资公司应于2018年10月31日前交付租赁物。同日，原告与佛山市南海区桂城泽波装饰工程部签订了《装修委托协议》，约定装修工程包干总价为168023元，双方还约定，装修委托为不可撤销委托，除非原告与被告溢汇盛投资公司之间的租赁合同解除，原告不得解除委托。佛山市南海区桂城泽波装饰工程部是个体户，被告黎泽波是佛山市南海区桂城泽波装饰工程部的经营者。《物业租赁合同》及《装修委托协议》签订后，原告向被告支付了全部租赁使用费和装饰工程包干总价共280023元。《装修委托协议》签订后，原告所收到的房屋装修情况与同小区其他小租户并无不同，佛山市南海区桂城泽波装饰工程部未为原告提供额外装修服务，结合同小区物业租赁市场价格，双方约定的装修工程包干总价实为租赁使用费。原告所付订金及《物业租赁合同》、《装修委托协议》所约定款项合共280023元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，约定的使用期限超过20年，超过部分无效，该部分物业租赁使用费应予退回。租赁合同有效使用期限从2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，原合同约定的使用期限从2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，原告在合同有效期内应支付的对价为280023×7305÷11161=183278.2元，原告多付部分96744.8元被告应予退还。由于房屋的质量问题等原因，原告于2019年4月27日收楼，故2018年10月31日至2019年4月27日因没有房屋使用而不需交纳租金，被告溢汇盛投资公司应退178天租金280023×178÷11161=4465.91元。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司的全资子公司，是被告三溢同利公司的项目公司，被告溢汇盛投资公司及佛山市南海区桂城泽波装饰工程部将原本属于涉讼房屋整体租赁对价的款项人为进行分割收款，三被告应对《物业租赁合同》、《装修委托协议》下的义务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司、黎泽波辩称，三被告不同意原告的所有诉讼请求。原、被告溢汇盛投资公司就“佛山市南海区****************之3酒店7层13室”（以下称涉案物业）所签订的《物业租赁合同》，原告和佛山市南海区桂城泽波装饰工程部签订的《装修委托协议》，既没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不存在法律规定和合同约定的解除合同的情形范围，上述合同均是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，原告已经确认涉案物业符合约定标准且已经实际接收，并且，针对涉案物业的逾期交付期间违约金一事，原被告双方已经进行结算并处理完毕，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费，更不得要求两被告对此承担连带清偿责任。三被告请求法院依法驳回原告的所有诉请。理由如下：一、涉案物业的由来涉案物业所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。2014年5月14日被告佛山市三溢同利置业投资有限公司（下称三溢同利公司），通过佛山市南海区****************，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方”即三溢同利公司，负责在涉案土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日被告佛山市溢汇盛投资有限公司（下称溢汇盛投资公司）与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（佛山市三溢同利置业投资有限公司）”权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉案物业项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的民事判决书[（2017）粤06民终11390号，以下简称“生效判决”]予以确认。涉案《物业租赁合同》、《装修委托协议》等协议（以下统称涉案合同）对涉案物业的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二、溢汇盛投资公司与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。涉案土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉案土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的规定。因此涉案项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力上的问题。三、涉案合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）关于涉案物业、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告溢汇盛投资公司均已在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。被告溢汇盛投资公司在接待现场和交楼现场均对涉案项目的情况和有关文件进行了公示，且涉案合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订涉案合同前，已经清楚知道涉案物业及项目的属性。（二）涉案合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。且原告在签订涉案签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉案物业的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉案签约指南后相隔多天，原告才签订涉案租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉案物业的实际情况以及原告所取得的是涉案物业使用权并非所有权、涉案租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉案租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛投资公司的各自权利义务，应以所签订的涉案租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四、涉案《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总金额是构成原告取得涉案物业使用期限内的使用权的总对价。涉案《物业租赁合同》、《装修委托协议》两份合同实际上是一个整体，涉案《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总和，与涉案溢东广场酒店其他物业的转让使用权或已经出租的租金水平相当。（二）原告在起诉状中的“事实和理由”中第四段亦确认装修工程款实为租赁使用费，进一步印证“涉案两份合同属于双方关于涉案物业租赁权的整体约定，《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总和构成原告取得涉案物业承租权的总价款”。五、溢汇盛投资公司已经按照涉案合同约定的交付标准向原告交付了涉案物业，原告对此确认并已经接收，并且，针对涉案物业的逾期交付期间违约金一事，原被告双方已经进行结算并处理完毕，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费。1.涉案合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，同时，涉案合同亦不存在可变更关于租赁使用费支付方式的法定情形，因此原告所主张的退还租赁使用费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2.在原告未能举证证明其要求被告返还已支付款项，符合涉案合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。3.涉案物业已具备交付条件，且溢汇盛投资公司已向原告寄出《收楼通知书》，催告原告办理涉案物业的接收手续，原告已于2019年4月27日确认涉案物业符合涉案合同约定的交付标准并已经接收，因此原告依据涉案合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，并且，原告在接收涉案物业当日，针对涉案物业的逾期交付期间违约金一事，原被告双方已经进行结算并处理完毕，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费。六、原告要求三被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。如前述“涉案物业的由来”所述，自2014年9月28日起，涉案土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛投资公司概括承受，三溢同利公司已经退出涉案土地使用权租赁合同，三溢同利公司与涉案项目、涉案物业已经不存在法律意义上的关联性。虽然三溢同利公司是溢汇盛投资公司的出资人，但是溢汇盛投资公司并非是三溢同利公司的子公司或者分公司，双方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。并且，原告提供的证据不能举证证明该两家企业法人存在“混同”的事实，也未能提供被告应承担连带责任的法律依据。涉案合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛投资公司，涉案租赁使用费的收款人是溢汇盛投资公司，涉案项目、涉案物业的投资建设方也是溢汇盛投资公司，三溢同利公司并非涉案合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢同利公司对涉案租赁合同的义务承担任何义务。如前述第四条所述，《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总和构成原告取得涉案物业承租权的总价款，但是溢汇盛投资公司和黎泽波经营的泽波工程部二者是相互独立的，二者均应独立承担民事责任。并且，原告未能举证证明两被告存在“混为一体”的事实，也未能提供两被告应承担连带责任的法律依据。第三人奕东经济社没有答辩。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方对其真实性未提出异议的证据，本院采信其真实性，对相对方就其真实性有提出异议的证据，本院认证如下：1.三被告举证土地使用权证、建设用地规划许可证、广东省企业基本建设投资项目备案证，能相互印证，本院确认其真实性。2.三被告举证的建设工程规划许可证有原件核对，本院确认其真实性。3.三被告提交的溢东广场接待中心现场“公示栏”照片及相关公示的文件照片、签约位置的“温馨提示”等告示照片、交楼现场“公示栏”照片及相关公示文件照片反映被告溢汇盛投资公司在销售现场的公示情况，该公示是基本公示要求，在无相反证据证明的情况下，本院确认溢汇盛投资公司已作相应公示。4.三被告提交的EMS快递单、物业交付通知书，经审查，本院确认其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，奕东经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金），且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，奕东经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2018年6月12日，佛山市南海区桂城泽波装饰工程部（下简称泽波工程部）出具《收据》，确认收到两原告支付的涉讼房屋临时定金50000元。该《收据》经手人为容丹凤。2018年6月13日，泽波工程部出具《收据》，确认收到两原告支付的涉讼房屋补定金30000元。该《收据》经手人为容丹凤。2018年6月18日，两原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋；乙方在签订合同前已清楚溢东广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为112000元；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼房屋，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）乙方已全额付清该物业租赁使用费、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方按物业租赁使用费的200%退予乙方，该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定。同日，两原告（甲方）与佛山市南海区桂城泽波装饰工程部（乙方）签订《装修委托协议》，约定：甲方委托乙方按照《物业平面图》、《装修明细清单》对涉讼房屋进行装修；本委托为不可撤销委托，除甲方与出租方之间的租赁合同解除外，甲方不得擅自解除委托；甲方委托乙方按甲方与出租方签订的《物业租赁合同》约定的物业交付时间，全权代表甲方向出租方办理涉讼房屋的验收和接收手续；自甲方办理进场装修手续，3日后起算装修期，装修期为90日；本装修实行综合包干总价议定，包干总价为168023元，甲方同意于协议签订之日一次性交付该包干总价给乙方。同日，被告溢汇盛投资公司开具收据，确认收到两原告支付的涉讼房屋的租赁使用费（全款）112000元。该《收据》的经手人为刘彩霞。同日，泽波工程部开具收据，确认收到两原告支付涉讼房屋的装修费88023元。该《收据》的经手人为刘彩霞。2019年4月27日，原告黄秀华签署《收楼声明及确认书》，确认涉讼房屋符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按现状接收该物业。同日，原告郑红艳签署《确认函》确认同意溢汇盛投资公司就延期交付涉讼租赁物按已付款项金额的万分之一/天计算，截止2019年4月27日，应收违约金的金额为2360元，并确认收到现金。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0453）载明工程建设规模为地上23层、地下**，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下**，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上**，地下室面积8239.93平方米，地下**，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下**。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。涉讼房屋为溢东广场1座酒店3其中一个单元的房屋。2.被告溢汇盛投资公司是2014年6月20日成立的一人公司，公司的股东为被告三溢同利公司。3.个体户泽波工程部成立于2018年1月12日，经营者为黎泽波，经营范围为建筑装饰和其他建筑物业，2020年4月1日因“经营不善”而注销。4.第三人从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。本院认为，原告与被告溢汇盛投资公司签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业租赁合同》效力的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛投资公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，两被告主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，本院不予采纳。两原告诉请本院确认《物业租赁合同》约定租赁期限超出20年部分无效符合法律规定，本院予以支持。《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。2.《装修委托协议》效力的认定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，原告与泽波工程部签订了《装修委托协议》，约定原告委托泽波工程部对涉讼房屋进行装饰装修，但结合本案查明的事实及双方陈述，原告根据该《装修委托协议》支付的款项168023元实际上是原告承租涉讼房屋期间的租赁使用费的一部分，故双方签订的《装修委托协议》中关于装修的约定内容为虚假的意思表示，该部分无效。该合同中关于款项金额及支付的约定，实际上是双方关于租赁期限内部分租赁对价金额及付款方式的约定，该部分约定是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。二、关于被告溢汇盛投资公司、泽波工程部应否退款及退款金额。虽然《物业租赁合同》、《装修委托协议》分别为溢汇盛投资公司、泽波工程部与原告所签，且溢汇盛投资公司、泽波工程部分别实际收取了原告根据《物业租赁合同》、《装修委托协议》支付的款项。但如上所述，不管是《物业租赁合同》项下的租赁使用费，还是《装修委托协议》项下的装修费，均构成两原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价。因此，不管溢汇盛投资公司与泽波工程部的内部关系如何，被告溢汇盛投资公司作为出租方，应对两原告支付的全部租赁对价款负相应的退款责任。因《物业租赁合同》、《装修委托协议》所约定的280023元（112000+168023）构成两原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，两原告无权要求被告溢汇盛投资公司退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。经核算，两原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为183278.20元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，280023×7305÷11161=183278.20元），故被告溢汇盛投资公司应返还96744.80元予两原告。因两原告在接收涉讼房屋时已与被告溢汇盛投资公司就逾期交付房屋期间违约金进行结算并处理完毕，故被告逾期交房所涉期间不应再计入退款范围。两原告关于被告溢汇盛投资公司应退租赁使用费的本金诉请超以上核定的，本院不予支持。泽波工程部并非出租方，且未举证证明其已将收取的款项支付予被告溢汇盛投资公司，故应在其实际收取款项的范围内承担连带退款责任。本案中泽波工程部实际收取款项金额为168023元，该金额高于被告溢汇盛投资公司因《物业租赁合同》无效部分应退款金额，故两原告主张泽波工程部承担连带退款义务，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。泽波工程部已于2020年4月1日注销，故原告诉请其经营者黎泽波承担泽波工程部在本案的债务符合法律规定，本院予以支持。三、三溢同利公司在本案应承担的责任《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还96744.80元予原告郑红艳、黄秀华；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司、黎泽波对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第一项的债务向原告郑红艳、黄秀华承担连带清偿责任；驳回原告郑红艳、黄秀华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1162.11元（原告已预交）。本案因被告溢汇盛投资公司提供的格式合同文本存在部分无效的情形所致，且被告溢汇盛投资公司与泽波工程部违规拆分租赁使用款等所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由三被告连带负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费1162.11元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年八月三十一日书记员  成海欣