湖北省宜昌市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂05民终1132号上诉人（原审原告）：兴山胜隆商业管理有限公司，住所地兴山县古夫镇高阳大道**。法定代表人：严明宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭震宇，湖北汉宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜昌金安房地产开发有限责任公司，，住所地宜昌市环城北路**法定代表人：李旭刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨傲，湖北诚业律师事务所律师。原审第三人：宜昌泽茂房地产开发有限公司，住，住所地宜昌市西陵一路**/div>法定代表人：郑帮华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：万忠朝，男，该公司职工。原审第三人：郑帮华，男，1961年4月4日出生，公民身份号码4227261961********，汉族，住宜昌市西陵区沿江大道**。原审第三人：严蓉，女，1964年10月4日出生，汉族，住宜昌市西陵，住宜昌市西陵区上诉人兴山胜隆商业管理有限公司（以下简称胜隆商业公司）因与被上诉人宜昌金安房地产开发有限责任公司（以下简称金安房地产公司）、原审第三人宜昌泽茂房地产开发有限公司（以下简称泽茂房地产公司）、郑帮华、严蓉案外人执行异议之诉一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胜隆商业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判胜隆商业公司对执行标的房屋拥有合法的租赁权与转租权，且足以排除法院对租赁权的强制执行，并判决不得对胜隆商业公司租赁权及租赁收益进行强制执行。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。胜隆商业公司请求法院排除对其房屋租赁权与转租权的强制执行，其诉讼目的是排除法院对租赁用益物权的执行，其诉讼请求符合法律规定。1.（2018）鄂0502执恢101号通知书具有阻止胜隆商业公司向次承租人收取租金的禁止性执行内容，而不仅仅是说明性的。2.本案为请求排除对租赁物权（用益物权）执行的异议之诉，是对执行行为的排除性之诉而不是对租赁合同效力的确认之诉。《通知书》除弃租赁瑕疵的内容，与之前法院确认存在租赁物权的执行措施，前后抵触和矛盾。1.与先前法院的带租赁约低价评估报告，相抵触和矛盾。2.与之前法院带租约拍卖公告内容，相抵触和矛盾。3.与之前法院确认的胜隆商业公司有优先购买权的通知内容，相抵触和矛盾。三、法院明显违反了诚实信用原则，出尔反尔执行行为，不但导致租赁相关权益严重受损或失衡，且导致所拍卖商铺市场现有租赁秩序混乱，群访事件不断，官司接二连三。1.导致购房人两头受益，构成不当得利。拍卖标的物是带有20年租赁瑕疵成交，购房人以明显低于无租赁瑕疵的价格购得房屋。可成交后，法院再除弃租赁瑕疵，使得购房人两头受益、两头得利。2.导致原房屋产权人（泽茂房地产公司）两头受损。一是拍卖房屋因存在租赁合同（物权瑕疵），而被低价评估和变卖。一是要向承租人承担租赁合冋被提前终止的赔偿责任。3.执行行为引发了多方多重矛盾与冲突，直接导致社会严重不稳。四、胜隆商业公司与泽茂房地产公司签订的《经营权租赁合同》，具有实质上房屋租赁合同性质与法律特征。1.《经营权租赁合同》具有房屋租赁的典型法律特征。2.一审判决将《经营权租赁合同》认定为委托合同无事实与法律根据。五、胜隆商业公司从泽茂房地产公司整体承租房屋之后，再依据《经营权租赁合同》将房屋交付给次承租人占有，是对租赁物权的行使与对租赁房屋的间接占有。六、胜隆商业公司享有足以排除法院对租赁物权进行强制执行的民事权益（用益物权）。人民法院应该严格依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，从四个方面来审查是否存在限制条件：是查封在先还是出租在先？是抵押在先还是出租在先？承租人与被执行人是否恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行不动产？是否伪造交付租金证据？具体到本案，1.胜隆商业公司与泽茂房地产公司签订租赁合同的时间早于金安房地产公司抵押权设定时间和法院查封时间，本案租赁在先，抵押、查封在后。2.没有充分证据能够证明胜隆商业公司和泽茂房地产公司存在恶意串通，以明显不合理的低价承租和伪造交付租金证据的行为，且胜隆商业公司已经以债务债权相互抵偿的方式向泽茂房地产公司支付了租赁费。胜隆商业公司的租赁权足以排除强制执行。七、一审判决中关于胜隆商业公司内部股权转让，涉嫌恶意逃避债务的说法，是事而非，模棱两可，属于莫须有，且与客观事实不符，只能露出一审法院枉法裁判的动机与目的。金安房地产公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。一、胜隆商业公司在上诉状中变更了其一审的诉讼请求，其上诉请求没有事实和法律依据。二、胜隆商业公司主张的租赁权应该是真实的租赁关系，而本案租赁关系并不真实。其一，从合同性质上看为委托合同性质，并不存在相应的租赁关系；其二，胜隆商业公司从来没有交过相应租金；再者，双方的合同签字盖章均是同一实际控制人。因此，胜隆商业公司与泽茂房地产公司之间的租赁关系并不真实。三、胜隆商业公司混淆了物权和债权的区别以及执行异议之诉和一般民事诉讼的区别。胜隆商业公司要求享有足以排除强制执行的民事权益，针对的执行标的应该是一个债权，而其整篇上诉状中讲的是用益物权，用益物权针对的是所有权。本案中，胜隆商业公司自始至终不享有相应的物权，何谈用益物权。租赁权只是一般债权，其混淆了执行异议之诉的主要目的。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。泽茂房地产公司、郑帮华的答辩意见与胜隆商业公司的上诉理由一致，请求二审人民法院支持胜隆商业公司的上诉请求。胜隆商业公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502执恢101号通知书及（2019）鄂0502执异9号执行裁定，不得在民间借贷纠纷案件拍卖程序中强行变更或终止或执行与执行裁判文书内容无关的胜隆商业公司与泽茂房地产公司及次承租人之间的租赁合同与转租合同关系；2.金安房地产公司承担律师费5万元；3.金安房地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年8月26日，金安房地产公司与郑帮华签订《借款合同》，约定郑帮华因生产经营需要向金安房地产公司借款2000万元。同日，金安房地产公司与泽茂房地产公司签订《抵押合同》和《保证合同》，约定泽茂房地产公司以其名下的位于宜昌市兴山县古夫镇高阳大道25号（房产证号为兴房权证古夫镇字第**07932-3、0107932-4、0107932-5）的房屋为上述借款提供担保，泽茂房地产公司为上述借款中的主债权提供连带责任保证担保，并在当日办理了抵押登记手续。同日，郑帮华妻子严蓉向金安房地产公司出具《同意借款承诺书》，承诺与郑帮华共同承担偿还责任。借款期限届满后，郑帮华与严蓉并未按约履行还款义务，金安房地产公司遂向一审法院起诉。诉讼中，金安房地产公司向一审法院提出诉讼保全申请。2016年9月28日，一审法院作出（2016）鄂0502民初1570号民事裁定书，查封泽茂房地产公司名下位于兴山县古夫镇高阳大道25号，房产证号为兴房权证古夫镇字第**07932-3、0107932-4、0107932-××号的房屋。2016年12月6日，双方达成和解，一审法院作出（2016）鄂0502民初1570号民事调解书：一、双方确认郑帮华、严蓉尚欠金安房地产公司借款本金2000万元，郑帮华、严蓉已向金安房地产公司支付截止2015年4月28日的利息490万元；二、郑帮华、严蓉于2017年3月31日前向金安房地产公司偿还借款本金2000万元及自2015年4月29日起至2017年3月31日的逾期利息（以借款本金2000万元为基数，按月息2%计付）；三、若郑帮华、严蓉不能按期履行上述债务，金安房地产公司有权申请人民法院强制执行，郑帮华、严蓉还应自2017年4月1日起至全部借款本息清偿之日止，以借款本金2000万元为基数，按月息2%继续计付逾期利息；四、泽茂房地产公司对上述一、二、三项债务承担连带责任；五、确认金安房地产公司对泽茂房地产公司所有的位于兴山县××龙××社区××（××大道××）（产权证号：兴房权证古夫镇字第**07932-3、0107932-4、0107932-××号，他项权证号：兴山县房他证：兴山县房他证古夫镇字第××号8.28㎡的房产享有抵押权，在郑帮华、严蓉、泽茂房地产公司不能履行上述债务时，金安房地产公司有权以上列抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。2017年4月，金安房地产公司申请执行，一审法院受理后，依法作出（2017）鄂0502执492号执行裁定书，查封、冻结郑帮华、严蓉、泽茂房地产公司相应价值的财产。对泽茂房地产公司名下的位于兴山县古夫镇高阳大道25号（房产证号为兴房权证古夫镇字第**07932-3、0107932-4、0107932-××号）的房屋采取的诉讼保全措施，自动转为执行中的查封措施。2017年9月6日，双方当事人在执行员主持下，达成《执行和解协议》，其主要内容为：双方确认债权本金数额及利息的计算标准，郑帮华、严蓉、泽茂房地产公司承诺在六个月内将本金还完，申请执行人同意被执行人出售抵押房产以清偿债务。同年9月15日，一审法院终结本次执行程序。同年9月22日，胜隆商业公司向一审法院递交《关于依法保护承租人租赁权益的请求》、胜隆商业公司与泽茂房地产公司签订的《经营权租赁合同》及附件。同年10月10日，一审法院向胜隆商业公司、泽茂房地产公司发出通知书，主要内容为“胜隆商业公司是泽茂房地产公司房产的合法承租人，对处置房产享有优先购买权”。因郑帮华、严蓉、泽茂房地产公司未按上述执行和解协议履行，2018年6月20日，一审法院依申请执行人申请恢复执行，案号为（2018）鄂0502执恢101号。经对案涉不动产委托评估后，同年9月26日，案涉不动产（包含八十七套商业用房）在淘宝网司法拍卖网络平台上进行第一次公开拍卖，无房产成交。同年11月12日，案涉不动产进行第二次公开拍卖，成交六套房产。2019年1月26日，案涉不动产进行公开变卖，共计成交三十套房产。一审法院依法作出（2018）鄂0502执恢101号之一至之三十六执行裁定书，确认拍卖成交，并已送达买受人。上述商铺成交后，胜隆商业公司以其与泽茂房地产公司签订20年《经营权租赁合同》为由，要求上述已成交商铺的房屋承租人向其履行交纳租金的义务。而其中已取得商铺所有权的原房屋承租人拒绝继续交纳租金，其他买受人要求现房屋承租人向其交纳租金。2019年3月19日，一审法院向胜隆商业公司送达（2018）鄂0502执恢101号《通知书》，通知内容：自本院将该三十三间商业房屋所有权（具体明细见附表）依法裁定给罗德全等人次月起，你公司不得再向实际买受人或现房屋承租人收取租金。本通知送达后，胜隆商业公司提出执行异议申请，称（2018）鄂0502执恢101号《通知书》明显违法，且严重侵害了案外人的房屋租赁权。其理由为：一、适用法律张冠李戴，明显错误，且无程序法上的依据；二、法院在执行过程中，违反禁反言的诚信原则；三、超越且滥用执行权，以执行程序和执行行为来代替实体审判程序和审判行为，完全剥夺案外人的诉权；四、案外人所签订的租赁合同与转租合同，并不因为法院执行程序中房屋产权人的变动，而自动解除或终止。故请求法院依法撤销（2018）鄂0502执恢101号通知书。同年5月29日，一审法院作出（2019）鄂0502执异9号执行裁定书，该裁定书认为，胜隆商业公司虽主张在法院查封前与泽茂房地产公司签订了《经营权租赁合同》，但无充分证据证明该《经营权租赁合同》的真实性、无充分证据证明胜隆商业公司是实际占有使用案涉不动产的主体、无充分证据证明胜隆商业公司实际缴纳租金，且被执行人泽茂房地产公司、郑帮华与胜隆商业公司之间存在规避执行的行为，为维护胜诉当事人的合法权益，一审法院对案涉不动产执行拍卖程序合法。在执行成交裁定书送达给买受人之日起，案涉不动产的所有权发生转移，买受人即享有占有、使用、收益、处分的权利，因此一审法院向案外人送达通知书，要求“其不得向买受人（现房屋承租人）收取租金”符合法律规定，案外人的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定驳回案外人胜隆商业公司的异议请求。胜隆商业公司不服该裁定，遂向一审法院提起民事诉讼。一审法院另认定：1.2013年5月1日，胜隆商业公司（乙方）与泽茂房地产公司（甲方）签订《经营权租赁合同》，合同约定，甲方将其物业租赁给乙方管理与经营，经营形式授权管理，包括以自己名义出租、自主经营、委托经营、转租、合作与承包经营；为方便经营，甲方应提供相应文件、授权委托书协助办理客户租赁手续。前四年不支付费用，第五年开始，乙方向甲方支付租赁管理费225万元/年，包括但不限于租金、物业管理费、经营管理费及其他。租赁期限为2013年5月1日至2033年4月30日；甲方物业的物业费、水电费由乙方负担；甲方物业转让、赠与物业的，甲方应提前告知乙方，并应向受让人继续履行本合同，与甲乙双方签订三方变更合同。第八条约定，如物业涉及任何诉讼或法院其他权力机构对该物业的任何限制性的行为，甲方应提前告知，并保证不受侵犯。若甲方违反承诺，导致本合同终止或实际无法履行的承担违约责任。合同还对税收、权利义务等进行了约定。郑帮华作为双方公司的法定代表人签名。合同签订后，胜隆商业公司依照合同，对外进行招租，物业进行经营管理。2.2017年7月18日，郑帮华与严明宏签订抵债协议，双方约定，郑帮华以其胜隆商业公司95%股权转让给严明宏，冲抵债务45万元。同年8月15日，双方在工商管理费用部门办理了股权就更登记。庭审时，一审法院要求胜隆商业公司明确本案民事诉讼请求，胜隆商业公司对诉讼请求有部分变更，但未向一审法院提交变更诉讼请求申请书。一审法院认为，郑帮华、严蓉、泽茂房地产公司未能向金安房地产公司清偿债务，一审法院依法作出（2017）鄂0502执492号执行裁定书，并拍卖泽茂房地产公司抵押房产，拍卖部分房屋后，作出（2018）鄂0502执恢101号《通知书》。胜隆商业公司以签订《经营权租赁合同》为由提出执行异议，一审法院作出（2019）鄂0502执异9号执行裁定书，胜隆商业公司向一审法院提出执行异议之诉属实。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，胜隆商业公司应当就执行标的享有足以排除强制执行有民事权益承担举证责任，其民事权益足以排除强制执行的执行标的。本案中执行涉及拍卖房产，胜隆商业公司请求不得在民间借贷纠纷案件拍卖程序中强行变更或终止或执行与执行裁判文书内容无关的胜隆商业公司与第三人泽茂房地产公司及次承租人之间的租赁合同与转租合同关系。该诉讼请求简单表达为不得变更或终止租赁合同与转租合同关系，涉及到胜隆商业公司合法承租权，胜隆商业公司未能就涉及承租权的合同效力与是否存在租赁权请求进行确认。庭审时，一审法院要求胜隆商业公司明确本案民事诉讼请求，胜隆商业公司对诉讼请求有部分变更，但未向一审法院提交变更诉讼请求申请书，可视为请求权未变更。另，胜隆商业公司与泽茂房地产公司签订《经营权租赁合同》，胜隆商业公司享有合同约定的对房屋的管理与经营权。该管理与经营权是否属于承租关系，也需要查明与辩论。《经营权租赁合同》约定授权管理，包括以自己名义出租、自主经营、委托经营、转租、合作与承包经营；为方便经营，甲方应提供相应文件、授权委托书协助办理客户租赁手续。可视为双方系委托法律关系。合同约定甲方物业的物业费、水电费由乙方负担；隐含了双方建立的物业管理关系，《经营权租赁合同》并非严格意义上的租赁关系。胜隆商业公司称执行违反买卖不破租赁原则与查明事实不符。合同还约定甲方物业转让、赠与物业的，甲方应提前告知乙方，并应向受让人继续履行本合同，与甲乙双方签订三方变更合同。表明租金收益仍属业主所有，（2018）鄂0502执恢101号通知书，其内容是说明业主收取租金的权利，符合合同约定。胜隆商业公司请求依法撤销宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502执恢101号通知书，缺乏事实与法律依据，该请求一审法院难以支持。关于撤销（2019）鄂0502执异9号执行裁定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、第三百一十四条之规定，胜隆商业公司享有足以排除强制执行的民事权益，则判决不得执行该执行标的，执行裁定自然失效，无须撤销执行裁定。胜隆商业公司的诉讼请求不当，一审法院不予支持。胜隆商业公司、泽茂房地产公司、郑帮华诉称执行严重违反程序法，且直接损害合法权益，不属本案审理民事权益范畴，一审法院不予审理。应当注意到，郑帮华与严明宏签订抵债协议，将其公司股权转让，涉嫌恶意逃避债务行为，胜隆商业公司有可能被依法追加被执行人，一旦被依法追加被执行人，则胜隆商业公司在本案中的诉讼资格丧失。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十四条之规定，判决驳回胜隆商业公司诉讼请求。一审案件受理费3300元，由胜隆商业公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，只有案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利情形下，案外人对人民法院作出的异议裁定不服，方可提出执行异议之诉。本案中，胜隆商业公司对金安房地产公司申请强制执行的标的物即泽茂房地产公司名下的房屋权属并无异议，仅就一审法院（2018）鄂0502执恢101号通知书中“不得向实际买受人或房屋承租人收取租金”的内容提出异议，在一审主张“不得变更或终止与执行裁定文书内容无关的租赁合同关系”的诉讼请求。按胜隆商业公司的说法，其与涉案商铺经营者构成租赁合同关系，如商铺经营者拒付租金，自然应当依据合同向商铺经营者主张违约责任，该异议请求的基础是合同关系，并非基于执行标的物即房屋的归属问题请求停止执行。而胜隆商业公司在本案中提出异议请求的目的是要求纠正与被拍卖房屋实体权利无关的“不得收取租金”的执行行为，属于针对执行行为提出的异议，不属于针对执行标的提出的异议。胜隆商业公司对法院驳回其执行异议的裁定不服，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502执异9号执行裁定书向胜隆商业公司告知起诉权及起诉期限不当。胜隆商业公司的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条中关于执行异议之诉的起诉条件，对其提起的诉讼应予裁定驳回。一审以判决方式驳回胜隆商业公司的诉讼请求不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第二百二十五条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百三十条、《诉讼费用交纳办法》第八条之规定，裁定如下：一、撤销湖北省宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2434号民事判决；二、驳回兴山胜隆商业管理有限公司的起诉。一审案件受理费3300元，由一审法院退还兴山胜隆商业管理有限公司。二审案件受理费3300元，由本院退还兴山胜隆商业管理有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  陈继雄审判员  张原鹏审判员  王明兵二〇二〇年八月二十五日书记员  袁昌芹