北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17112号原告（反诉被告）：王合沛，男，1971年8月12日出生。委托诉讼代理人：丛硕，北京睿识慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：王宏，女，1971年12月27日出生。委托诉讼代理人：李媛媛，北京市尚衡律师事务所律师。原告（反诉被告）王合沛与被告（反诉原告）王宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王合沛及其委托诉讼代理人丛硕，被告王宏及其委托诉讼代理人李媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王合沛向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、王宏给付2020年7月1日至8月9日的租金44444元；3、王宏给付违约金100000元；4、诉讼费用由王宏承担。事实和理由：2018年2月13日，我与王宏签订《租赁合同》，王宏承租丰台区宜兰园（以下称诉争房屋）。合同履行期间，王宏没有依约给付租金。综上，我诉至法院提出上述诉讼请求。被告王宏辩称：同意解除合同。2020年4月28日，王合沛已经强制收房并换锁，合同已经无法履行，故不同意继续给付2020年7月1日至8月9日的租金。王合沛对我们经营幼儿园是明知的，且从未据此主张权利，不同意给付违约金。反诉原告王宏向本院提出反诉请求：1、王合沛返还未到期剩余租金70000元；2、王合沛返还押金66666元；3、王合沛返还迟延交付房屋的租金11111元；4、王合沛给付违约金66666元并赔偿装修损失132000元；5、王合沛负担反诉费用。事实及理由：双方签订《租赁合同》，我承租诉争房屋。王合沛在履行过程中有以下违约行为：1、王合沛延迟交付诉争房屋，应当返还对应期间的租金；2、因疫情原因，双方曾协商一致变更租金支付方式。后，我按照合同约定提前两个月通知王合沛解除合同，但王合沛在2020年4月28日即将房屋上锁，导致我不能使用房屋。应当返还诉争房屋无法使用期间的租金并承担违约金。因合同已经解除，故要求返还押金并给付装修损失。反诉被告王合沛辩称：王宏违约在先，且不将营业执照迁出，故不同意返还未到期租金及押金。我确实延期交付诉争房屋，但王宏已经与之前的租户就延期的补偿问题协商一致。综上，不同意王宏的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月13日，王合沛（甲方）与王宏（乙方）签订《租赁合同》，王宏承租诉争房屋用于经营幼儿园，租期自2018年2月22日至2027年2月21日，免租期自2018年2月22日至2018年3月31日。租金押二付六，每年3月1日前和9月1日前给付租金。2018年4月1日至2021年3月31日的租金标准为每年400000元。合同第五条约定“5.3乙方终止租房合同需提前两个月通知甲方，否则需赔偿甲方年租金的25%作为违约金”；合同第六条约定“6.2……若乙方在租赁期内经营超国家允许范围，或违反国家规定，则合同终止，押金不退，一切后果由乙方自行承担包括国家处罚，同时乙方须赔偿甲方补偿金年租金的25%作为违约金。6.3租赁期限内，甲方将房屋抵押，导致乙方无法正常经营，赔偿乙方已付房租剩余部分及年租金的25%作为违约金”。合同签订后，王宏依约给付押金66666元以及截止2020年3月31日的租金。王宏未依约给付2020年4月1日至9月30日的租金，但租金已付至2020年6月30日。2020年4月14日，王宏向王合沛通过微信发出解除通知，告知提前两个月解除合同。王合沛于当日收到上述通知。2020年8月10日，双方完成房屋交接手续。王合沛主张王宏未依约给付2020年4月1日至2020年9月30日的租金，故要求解除合同。王宏同意解除合同，但称双方因疫情原因已在2月时协商变更付款方式为三月一付。王宏对上述主张提交录音资料予以佐证。王合沛对王宏所述内容不予认可。王合沛称因王宏于2020年8月10日才腾退房屋，故要求继续给付2020年7月1日至8月10日的租金。王宏对王合沛上述诉讼请求不予认可。王宏称王合沛于2020年4月28日将房屋上锁，房屋已经无法使用。王宏对上述主张提交录音资料等证据予以佐证。录音资料中“王宏：今天我们这倒腾东西呢，那个小王来了，把我们前后门全给锁了。王合沛：你先啊八物业这些杂七杂八的费用给弄清了。王宏：物业上午给我打过电话了，我跟他说我浸提下午三点多钟过去去交。王合沛：是，你也不差这几个小时，你先弄清了这个”。王合沛对录音资料真实性不持异议，认可小王是王合沛的儿子，但称就锁了一个大门，其他的门没有锁。另，王合沛主张王宏在诉争房屋经营幼儿园未经过相应审批，依照租赁合同6.2条应当支付违约金100000元。王宏称王合沛对于王宏使用诉争房屋经营幼儿园知情，还协助办理证照，且从未主张过权利，故不同意给付违约金。经询问，王合沛称2019年下半年王宏在诉争房屋悬挂了幼儿园字样的招牌。王宏主张其依约提前两个月主张解除合同，应当返还押金。王合沛主张王宏违约在先，不同意返还押金。王宏主张因王合沛迟至2018年3月2日才将房屋交付，应当返还相应期间的租金。王合沛认可延迟交付，但认为原因在于上一个承租人迟延退租，而王宏与上一个承租人已就补偿问题自行协商。王合沛对上述主张提交书面证言予以佐证。王宏对证言内容不予认可。王宏主张王合沛于2020年4月28日将诉争房屋上锁，导致无法使用房屋，故王合沛应返还相应租金并参照合同第5.3、6.3条款给付违约金。另，王宏称对诉争房屋进行了装修，王合沛应当在装修残值的基础上给付一定比例的装修损失，但不申请鉴定，要求法院依据租赁合同、支出凭证等确定残值。王合沛认可王宏对房屋进行了装修，但不同意给付装修损失。审理过程中，王合沛称王宏原有装修已经全部拆除，另行出租。王宏认可王合沛已将诉争房屋另行出租。本院认为：《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。双方对于王宏承租诉争房屋经营幼儿园不持异议，本院予以认定。疫情对于王宏使用诉争房屋势必造成较大影响，在此情况下，即使王宏确实未能依约给付2020年4月1日至9月30日租金，亦不宜承担违约责任。因此，本院认定王合沛并不因王宏未依约给付租金享有单方解除权，对王合沛要求基于未依约给付租金解除《租赁合同》，不予支持。依据《租赁合同》第5.3条，王宏于2020年4月14日向王合沛发出解除合同通知，告知行使单方解除权，王合沛亦认可已收到该通知，故截止法庭辩论终结时《租赁合同》已解除。王合沛应当保证王宏能够正常使用诉争房屋。依据王宏提交的录音资料可知，王宏先提出王合沛之子将前后门上锁，王合沛在听到上述内容后并未反驳未上锁，而是提出条件，要求王宏先去缴纳各项费用。因此，本院有理由相信王合沛确将房屋前后门上锁，势必导致王宏无法使用房屋。因此，本院认定王合沛应将2020年4月29日至6月30日的租金予以返还。同时，本院对王合沛要求2020年7月1日至2020年8月10日的租金，不予支持。一方面，依照王合沛所述可以认定，王合沛最晚于2019年下半年已知晓王宏将诉争房屋用于经营幼儿园，且在诉讼前并未提出异议；另一方面，《租赁合同》第6.2条应理解为如果王宏出现约定情形，王合沛据此提出解除合同的情况下，王合沛才享有扣除押金、要求给付违约金的权利。但王合沛直至本次诉讼，也并未基于该条款向王宏主张解除合同。因此，本院对于王合沛主张的违约金，不予支持。如前，因《租赁合同》中亦未约定扣除押金的其他情形，故在合同已经解除的情形下，王合沛应当返还已收押金。依据当事人陈述可知，王合沛确实迟延交付诉争房屋。即使王宏与案外人就迟延交付房屋达成协议，并不能据此免除王合沛迟延交付的违约责任。但王合沛最终交付诉争房屋时尚在免租期内，且免租期为事先约定的固定期间，王合沛并未收取该期间租金，故对王宏要求返还对应期间租金的请求，不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因《租赁合同》并未就本案中王合沛锁门导致房屋无法使用的情形约定违约金，故本院对王宏主张的违约金不予支持，王宏就王合沛的行为可另行主张权利。关于装修损失一节，首先，《租赁合同》解除的原因系王宏行使单方解除权，即并非王合沛违约导致合同解除。其次，王合沛自述已将原有装修全部拆除另行出租，王宏亦认可房屋已经另行出租。第三，王宏未提交证据证明王合沛继续使用原有装修。结合上述三点，因王宏行使单方解除权要求解除《租赁合同》，且王合沛未通过原有装修获益，故本院对王宏所述装修损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回王合沛的诉讼请求；二、王合沛于本判决生效之日起十日内返还王宏二〇二〇年四月二十九日至二〇二〇年六月三十日的租金68888.89元；三、王合沛于本判决生效之日起十日内返还王宏押金66666元；四、驳回王宏其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费13000元，反诉受理费3248.32元，由王合沛负担14271元（已交纳13000元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳），由王宏负担1977.32元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二〇年八月三十一日书记员  郭融