黑龙江省方正县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0124民初150号原告：冯文林男，1972年8月6日出生，汉族，方正县疾病预防控制中心干部，住方正县。原告：董丽梅女，1973年12月26日出生，汉族，方正县诚隆汽车销售服务中心经营者，住方正县。被告：北京龙兴华辉投资有限公司，住所地北京市海淀区复兴路**天行建商务大厦1605。法定代表人：王力，职务：经理。委托诉讼代理人：许言奇，黑龙江大地律师事务所律师。被告：王玉辉男，1972年11月1日出生，汉族，北京龙兴华辉投资有限公司股东，住方正县。委托诉讼代理人：许言奇，黑龙江大地律师事务所律师。原告冯文林、原告董丽梅与被告北京龙兴华辉投资有限公司（以下简称“龙兴公司”）、被告王玉辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告冯文林，原告董丽梅，被告龙兴公司及被告王玉辉共同委托诉讼代理人许言奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯文林、董丽梅向本院提出诉讼请求：1.龙兴公司、王玉辉赔偿冯文林、董丽梅自2018年9月起至2019年8月止租金损失8万元；2.龙兴公司、王玉辉赔偿冯文林、董丽梅二审律师费11000元。事实和理由：2014年4月6日，冯文林和王玉辉签订《商品房买卖合同》，购买龙兴公司开发位于方正县方正镇××小区××区××楼××号门商服，总价款185万元，双方约定2014年12月31日前交房。因到期未能交房，2016年11月5日王玉辉与冯文林签订《补充协议》，约定2017年5月30日前交房，同时约定违反补充协议约定产生的一切后果和损失由违约方承担。至2018年8月龙兴公司、王玉辉仍未交付房屋，冯文林将龙兴公司、王玉辉诉至法院，最终判决龙兴公司、王玉辉赔偿冯文林2015年1月1日到2018年8月的房租损失。2019年8月冯文林通过法院强制执行才得到房屋，而且房屋没有通过任何验收，质量存在严重问题至今无法使用，所以冯文林、董丽梅主张龙兴公司、王玉辉赔偿租金损失，并保留房屋达到建设主管部门验收合格能够正常使用时继续要求赔偿损失的权利。按照方正县人民法院（2018）黑0124民初1319号民事判决，龙兴公司、王玉辉应向冯文林交房并赔偿损失。宣判后冯文林没有上诉，但龙兴公司、王玉辉提起了上诉，终审法院判决驳回上诉请求，维持原判。冯文林、董丽梅为维护权益在二审诉讼时聘请律师支付律师费11000元，此项损失应由龙兴公司、王玉辉赔偿。龙兴公司辩称，第一、案涉房屋已经交付给冯文林使用，冯文林、董丽梅诉讼请求第1项租金损失向龙兴公司主张缺乏事实依据；第二、冯文林与龙兴公司、王玉辉因诉讼产生的二审律师费，并非冯文林、董丽梅的直接必要损失，向龙兴公司主张缺乏事实依据。王玉辉辩称，案涉房屋买卖合同签约主体为冯文林和龙兴公司，王玉辉与其签订协议系履行职务行为，王玉辉并非本案适格主体。冯文林、董丽梅围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1.冯文林与龙兴公司签订的《商品房买卖合同》及冯文林与王玉辉签订的《补充协议》，拟证实：冯文林购买龙兴公司开发的龙兴小区B区商服7号楼1号门商服，因逾期交房产生的损失应由龙兴公司、王玉辉承担。龙兴公司、王玉辉经质证认为《商品房买卖合同》的签订主体为龙兴公司和冯文林，《补充协议》是基于《商品房买卖合同》签订的，王玉辉在甲方位置上签字系职务行为。本院认为，冯文林、董丽梅提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经（2018）黑0124民初1319号民事判决确认效力，应予采信。关于王玉辉抗辩其在《补充协议》中以甲方名义签字系职务行为，并非本案适格被告，本院在判决中另做阐述。2.《房屋租赁合同》及银行卡交易明细清单2份，拟证实：龙兴公司、王玉辉未按期交房给冯文林、董丽梅造成租金损失8万元。龙兴公司、王玉辉经质证认为，租赁合同的出租方是赵晓明，而两份转帐记录显示收款人为王艳，不能证明董丽梅的两笔转帐为支付房租，并且案涉房屋已经交付，即便冯文林、董丽梅有租金损失也与龙兴公司、王玉辉无关。本院认为，在已生效的（2018）黑0124民初1319号民事判决中，王艳作为证人出庭证实冯文林、董丽梅以年租金8万元的价格租用其丈夫赵晓明名下新乐花园北楼一层东数1号和2号门市，并由王艳收取租金的事实。本案中，冯文林、董丽梅提交的《房屋租赁合同》及银行卡交易明细清单可以证实2018年9月至2019年8月期间冯文林、董丽梅继续租用该房屋的事实，本院予以采信。3.方正县人民法院（2019）黑0124执784号通知书，拟证实：案涉房屋经方正县人民法院强制执行于2019年8月8日交付给冯文林。龙兴公司、王玉辉经质证认为，该份通知书可以证实案涉房屋的交付时间为2019年8月8日，即便冯文林、董丽梅有租金损失也应计算至实际交付之日止。本院认为，依据本院（2019）黑0124执784号通知书及冯文林的当庭陈述，可以确认案涉房屋实际交付至冯文林的日期为2019年8月8日。4.黑龙江蓝驰律师事务所委托代理合同及黑龙江增值税普通发票，拟证实：冯文林在与龙兴公司、王玉辉二审诉讼中聘请律师支付律师费11000元。龙兴公司、王玉辉经质证认为，二审律师费并非冯文林冯文林、董丽梅的直接必要损失，不应由龙兴公司、王玉辉承担。关于冯文林支付的律师费是否应由龙兴公司、王玉辉承担，本院在判决中另做阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月6日，冯文林与龙兴公司签订《商品房买卖合同》，购买龙兴公司建设开发的方正县龙兴二期7号楼（临方正镇团结路）南向北第1号商服，双方约定2014年12月31日前交付房屋。因龙兴公司没有如约交付房屋，2016年11月5日王玉辉与冯文林签订了《补充协议》，协议主要内容为：第一条，王玉辉承诺于2017年4月20日前入场施工建设，当年5月30日前正常完工交房，同时水电接通，门前场地平整完毕。王玉辉保证冯文林可以正常入场装修使用房屋，并于2017年10月1日前为冯文林接通暖气，保证房屋冬季正常使用；第二条，如王玉辉不能正常履行此补充协议第一条，则无条件同意冯文林自行建设，并于2017年4月25日前为冯文林协调好入场施工所需的所有手续，施工场地、图纸、水和电等其他施工所需要的相关事项，产生的费用包括施工费、材料费、建设费等与建设房屋有关的各项费用由王玉辉负责，费用款可以在剩余房屋款中扣除；第三条，与冯文林购买房屋关联部分建筑，如因冯文林购买的房屋建设需要，冯文林可以同时进行施工，王玉辉责任同本协议第二条；第四条，违反此补充协议约定，产生的一切后果及损失由违约方承担。剩余房款在按此补充协议交房后正常延后。此协议由王玉辉签字确认，并加盖“方正县龙兴小区B区基建办公室”印章。自2015年1月1日起至2019年8月30日止，冯文林及其妻子董丽梅一直租用房屋，经营摩托车、电动车及汽车销售业务，其中2017年9月1日起至2019年8月30日止租用案外人赵晓明新乐花园北楼一层东数1号和2号门市，年租金8万元。2018年5月28日,冯文林向本院提起诉讼，主张龙兴公司、王玉辉及案外人大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司向其交付案涉房屋，并赔偿损失合计1,115,800元。本院于2018年12月1日作出（2018）黑0124民初1319号民事判决，判决龙兴公司及大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司向冯文林交付案涉房屋，并由龙兴公司、王玉辉赔偿冯文林租赁费、装修费等损失合计276,900元。宣判后，龙兴公司、王玉辉提起上诉，哈尔滨市中级人民法院作出（2019）黑01民终829号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审期间，冯文林聘请律师支付律师费11,000元。案涉房屋经冯文林申请本院强制执行，于2019年8月8日交付给冯文林。本院认为，综合本案双方当事人陈述及庭审举证、质证情况，本案的争议焦点为：1.王玉辉作为本案被告主体是否适格；2.龙兴公司、王玉辉是否应赔偿冯文林、董丽梅的房屋租赁费及律师费。关于对王玉辉作为本案被告主体是否适格问题。冯文林与龙兴公司于2014年4月6日签订《商品房买卖合同》，双方设定了权利义务。在该合同实际未全部履行，亦未解除的情况下，王玉辉与冯文林于2016年11月5日签订《补充协议》，就冯文林购买龙兴公司房屋的施工建设、交付房屋、水电及暖气接通，以及如王玉辉不能正常履行上述义务的情况下，冯文林入场自行建设事宜进行了约定，设定了双方之间的权利义务，属于在原有债务未消灭的情形下，承担人与债权人达成合意，加入到债务中，构成并存的债务承担。王玉辉不能因原有的债权债务存在而拒绝履行债务，因此王玉辉作为本案被告主体适格，其应与龙兴公司共同向冯文林承担违约责任。关于龙兴公司、王玉辉是否应赔偿冯文林、董丽梅的房屋租赁费及律师费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”具体到本案中，因于龙兴公司、王玉辉未按照《商品房买卖合同》及《补充协议》约定时间向冯文林交付案涉房屋，构成合同违约，应承担违约赔偿责任，即对冯文林、董丽梅造成的损失予以赔偿。诉讼中，冯文林、董丽梅举证证明了其逾期进户实际发生的租金损失，以及因此引发诉讼发生的律师费用。关于租金损失数额的认定，应计算至实际交房的前一日止，即自2018年9月1日起至2019年8月7日止（计341天），金额为74,739.70元（8万元÷365天×341天），冯文林、董丽梅诉讼请求超过部分，不予支持。关于冯文林、董丽梅主张的律师费，双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》虽未就律师费的承担主体进行明确约定，但关于违约责任的承担，《商品房买卖合同》第五条明确约定因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。《补充协议》第4条也明确约定违反此补充协议约定，产生的一切后果及损失由违约方承担。因龙兴公司、王玉辉存在违约，冯文林在双方二审诉讼中聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，属于违约方违约给守约方造成的损失，应予以支持。综上所述，冯文林、董丽梅的诉讼请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告北京龙兴华辉投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯文林、原告董丽梅支付房屋租赁费、律师费，合计85,739.70元；二、被告王玉辉对本判决第一项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2075元，由原告冯文林负担132元，由被告北京龙兴华辉投资有限公司、被告王玉辉共同负担1943元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王琳琳人民陪审员  管绪丽人民陪审员  翟金云二〇二〇年八月二十八日书 记 员  刘佳泉