杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初1716号 原告：杭州雅成物业管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区头格月雅城****。 法定代表人：沈弟。 委托诉讼代理人：谢浙波，浙江钱江潮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐乐爱，浙江钱江潮律师事务所律师。 被告：丁小土，男，1974年6月13日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：李添睦，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晓珍，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州一筷香餐饮管理有限公司，住所，住所地杭州经济技术开发区下沙街道月雅路****（头格月雅城**）div> 法定代表人：赵建彬。 原告杭州雅成物业管理有限公司（以下简称雅成公司）与被告丁小土、杭州一筷香餐饮管理有限公司（以下简称一筷香公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告雅成公司的委托诉讼代理人谢浙波、徐乐爱，被告丁小土的委托诉讼代理人李添睦、赵晓珍到庭参加诉讼。被告一筷香公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雅成公司向本院提出诉讼请求：1.二被告与原告之间的房屋租赁合同关系解除；2.二被告立即搬离位于××路××北，月雅路以东的头格月雅城（头格社区经济联合社商业综合用房）项目11楼一层沿街商铺，面积433.68平方米（含公摊面积）；3.二被告向原告支付应付未付租金，暂计至2020年4月30日为212160元，实际计至合同解除之日；自合同解除之日至腾退之日的占有使用费按照522720元的标准计算；4.二被告向原告支付尚欠水费8251.20元、电费107502元及物业费3512.80元，共计119266元；5.二被告向原告支付自2019年10月1日起至实际支付之日止以212160元为基数按日1%标准计算的违约金466752元（暂计至2020年5月7日），以上共计798178元；6.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年3月17日，原告与被告丁小土签订《房屋商铺租赁合同》一份，约定原告将位于××路××北，月雅路以东的头格月雅城（头格社区经济联合社商业综合用房）项目11楼一层沿街商铺，面积433.68平方米（含公摊面积）出租给被告使用，期限从2015年5月1日起至2023年4月30日，租金遵循先付后用的原则，具体支付方式为每一年支付一次，一年租期期满前一个月支付下一年租金。2016年12月1日，原告与被告一筷香公司签订《补充协议》，约定前四年租金按580800元收取，后因二被告未能及时支付租金。第四年起租金支付方式改为半年一付，第五年起租金改为522720元。二被告依约应支付原告第四年度租金580800元，但尚欠800元未支付。二被告依约应于2019年9月30日前支付自2019年11月1日起至2020年4月30日止的半年度租金261360元，但尚欠211360元未支付。另外，二被告尚欠水费8251.20元、电费107502元、物业费3512.80元，共计119266元。原被告双方签订的合同合法有效，二被告未依约履行。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告丁小土辩称：一、丁小土并非本案适格被告，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。丁小土的签约行为系履行职务行为，并非个人行为。我国《民法总则》第六十一条规定，依照法律或法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。由此可见，法定代表人有权在法律和法人章程规定的职权范围内，直接代表法人对外行使职权，其行为系职务行为，其行为的法律后果还是由法人承担。2015年3月17日，丁小土以一筷香公司法定代表人的名义，对外签订《房屋商铺租赁合同》，系履行职务行为，租赁合同项下承租人的权利义务的承受主体为一筷香公司。2016年12月1日，原告与一筷香公司签订《补充协议》，约定对原甲方即原告租赁给乙方即一筷香公司的商铺，合同价格予以调整，其余部分继续有效，并由原告与一筷香公司双方盖章确认。二、一筷香公司实际占有、使用案涉房屋，丁小土没有腾房及支付义务。自合同签订后，一筷香公司实际占有、使用案涉房屋，并开展经营活动，按时足额缴纳包括租金在内的各项费用，并无违约行为。原告主张的逾期付款时间为2019年11月1日。2019年8月1日，一筷香公司的法定代表人已经由丁小土变更为赵建彬，股东也由丁小土、王斌变更为赵建彬、竺瑞娟。丁小土与一筷香公司已无任何关系。三、原告对上述事实是明知的。在主合同首页，“承租方”一栏中，已有备注“（一筷香）”，联系电话中也已将丁小土的电话号码划掉，备注了赵建彬的电话号码；主合同第二条2-2中明确约定，该房屋用于乙方合法商业经营使用；主合同第五条第四款约定，合同到期后，乙方应注销本合同标的房屋内的工商登记注册；第七条第三款约定，在合同有效期内，原告承诺在甲方范围内靠月雅路沿街店面中，不再增设第二家中式快餐类型的餐饮企业。可见，签订合同时原告即知悉承租案涉商铺系用于中餐经营一事。2015年5月11日，一筷香公司将公司注册地变更至案涉商铺的地址并实际经营使用，租赁合同也一直由一筷香公司履行。原告出具的租金、物业费、水费、电费等收款收据上交款单位也是一筷香公司。从微信沟通记录来看，原告自认租金等费用的缴纳主体是一筷香公司，但因公司实际控制人及股东兼法定代表人赵建彬目前处于失联状态，才将《解除房屋租赁关系通知书》通过微信方式发给丁小土。丁小土仅是出于热心帮忙的立场，与赵建彬联系，督促其付款，绝不构成房屋租赁合同关系的自认。关于原告的诉讼请求，原告与一筷香公司于2016年12月1日签订的《补充协议》中约定，前四年租金按合同金额优惠12%，优惠后基础580800元。第五年起按照市场行情双方再协商决定。现原告主张第五年度租金按照522720元计算，丁小土对该租金金额不予认可。原告所主张的欠付水费、电费，并未提供相应的缴费单据，亦未提供相应的物业合同证明相应的物业费标准，对上述费用不予认可。原告主张按照每日1%的标准计算逾期支付租金的滞纳金，该滞纳金的计算标准明显过高。综上，结合签约背景、主合同文本、补充协议形式、缴费凭证及微信聊天记录等证据所形成的证据链条，丁小土当时作为一筷香公司的法定代表人与原告签订的房屋租赁合同系履行职务行为。丁小土作为被告主体不适格，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 被告一筷香公司未进行答辩，未提供证据材料。 本院经审理，查明案件事实如下： 2015年3月17日，原告（甲方）和被告丁小土（乙方）签订《房屋商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方房屋位于××路××北，月雅路以东的头格月雅城（头格社区经济联合社商业综合用房）项目11楼一层沿街商铺，面积433.68平方米（含公摊面积），用于乙方合法商业经营使用。租赁期限8年，甲方于2015年3月20日前交房，免租期40天，实际起租日为2015年5月1日，到期为2023年4月30日止（免租期最终与头格村起租期日同步）。前2年租金不变，第3年租金增幅5%，第4年递增6%，第5年递增7%，第6年递增8%，第7年递增9%，第8年递增10%。前二年每年租金为660000元。先付后用，每一年支付1次租金，一年租期期满前1个月支付下一年租金。本合同押金85000元。合同签订后3个工作日内押金付清。租赁期间，使用该房屋发生的水、电等费用由乙方自行承担。本合同期限届满或提前解除，乙方须将该房屋完好的交还甲方，不拆除相应装修并根据合同的执行情况一次性付清本合同所约定之违约金、滞纳金或赔偿金等全部费用（如有）。乙方应按期支付物业管理费用。乙方逾期支付租金或其他费用累计超过10日的，甲方可书面通知解除本合同。乙方应按所欠款项的百分之一／天向甲方支付滞纳金，延迟支付30天的，甲方有权终止合同，并没收押金，一切损失由乙方承担。 2016年12月1日，原告雅成公司（甲方）与被告一筷香公司（乙方）签订《补充协议》，约定双方在原合同基础上变更合同条款部分内容。一、原甲方租赁给乙方位于××路××北，月雅路以东的头格月雅城（头格社区经济联合社商业综合用房）项目11楼一层沿街商铺，面积433.68平方米（含公摊面积），前四年租金按照合同金额价格优惠12%，优惠后基础580800元，第五年起按照市场行情双方再协商决定。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。 上述合同签订后，原告按约交付了商铺。案涉商铺用于被告一筷香公司的经营服务活动。二被告按约向原告支付房屋租金至2019年。自2019年5月1日起至10月31日的房屋租金尚欠800元，2019年11月1日至2020年4月30日的房屋租金尚欠212160元。此外，尚欠水费8251.20元、电费107502元、2019年11月1日至2020年4月30日的物业费3512.80元。 原告雅成公司的名称于2020年1月10日由杭州雅成投资管理有限公司变更为杭州雅成物业管理有限公司。被告一筷香公司成立于2014年7月9日，法定代表人为丁小土，股东为丁小土、王斌。2019年8月1日，法定代表人变更为赵建彬，股东变更为赵建彬、竺瑞娟。 以上事实认定，由原告提交的变更登记情况、《房屋租赁合同》《房屋商铺租赁合同》《补充协议》、照片，被告提交的《房屋商铺租赁合同》《房屋租赁合同》、收款收据、通用收款收据、微信聊天记录、变更登记情况以及当事人的庭审陈述加以证明。 本院认为：一、关于原告雅成公司房屋租赁合同的相对方，原告认为是二被告，被告丁小土认为是被告一筷香公司。本院认为《房屋商铺租赁合同》系原告雅成公司与被告丁小土所签订，合同签订时被告丁小土为被告一筷香公司的法定代表人，房屋租赁的用途为被告一筷香公司的商业经营活动。后原告雅成公司与被告一筷香公司签订了《补充协议》，明确原合同即《房屋商铺租赁合同》中房屋系原告租赁给被告一筷香公司。原告雅成公司出具的收款收据中的客户名称均为一筷香公司。故原告雅成公司房屋租赁合同的相对方为被告一筷香公司。二、关于原告的各项诉讼请求。被告一筷香公司自2019年开始拖欠房屋租金至今，已经构成违约，合同中约定逾期支付租金或其他费用累计超过10日的，出租方可书面通知解除本合同。现原告要求解除房屋租赁合同并腾退案涉房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求被告一筷香公司支付暂计至2020年4月30日的房屋租金212160元，实际按照年租金522720元计算至合同解除之日，并要求支付自合同解除次日起计算至腾退日的房屋占有使用费，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。被告一筷香尚欠原告水费8251.20元、电费107502元、2019年11月1日至2020年4月30日的物业费3512.80元，应当支付给原告。对于押金85000元，在房屋租金212160元中抵扣后，被告一筷香公司尚应支付原告房屋租金127160元。关于违约金，合同中约定承租方应按所欠款项的百分之一/天向出租方支付滞纳金，延迟支付30天的，出租方有权终止合同，并没收押金。原告要求被告一筷香公司按照合同约定的标准，以212160元为基数计算违约金，本院认为合同约定的违约金标准过高，酌情调整为日万分之二点一，因原告主张的计算基数未超过被告一筷香公司所欠的金额，本院确认以212160元为基数自2019年10月1日起计算至款清之日止。被告一筷香公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告杭州雅成物业管理有限公司与被告杭州一筷香餐饮管理有限公司之间的《房屋商铺租赁合同》《补充协议》于本判决生效之日解除； 二、被告杭州一筷香餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于杭州经济技术开发区××路××北，月雅路以东的头格月雅城（头格社区经济联合社商业综合用房）项目11楼一层沿街商铺，面积433.68平方米（含公摊面积）； 三、被告杭州一筷香餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州雅成物业管理有限公司房屋租金127160元（暂计至2020年4月30日，自2020年5月1日起按照年租金522720元计算至合同解除之日止）及房屋占有使用费（自合同解除次日起按照年租金522720元计算至房屋腾退之日止）； 四、被告杭州一筷香餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州雅成物业管理有限公司水费8251.20元、电费107502元、物业费3512.80元； 五、被告杭州一筷香餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州雅成物业管理有限公司违约金（以212160元为基数自2019年10月1日起按照日万分之二点一计算至款清之日止）； 六、驳回原告杭州雅成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11782元，减半收取5891元，由原告杭州雅成物业管理有限公司负担4072元，被告杭州一筷香餐饮管理有限公司负担1819元。原告杭州雅成物业管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州一筷香餐饮管理有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  刘承娜 二〇二〇年八月十八日 书记员  何晓宇 -10- -11-