四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1102民初1468号 原告：乐山市宏利物业服务有限公司。住所地:四川省乐山市市中区嘉祥路。统一社会信用代码915111007090202010。 法定代表人：张群英，总经理。 委托诉讼代理人:黄丽，女，1989年2月11日出生，汉族，公司员工，住四川省犍为县。 被告：徐涛，男，1971年10月28日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告乐山市宏利物业服务有限公司（以下简称宏利物业公司）与被告徐涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏利物业公司的委托诉讼代理人黄丽，被告徐涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏利物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2014年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务费1929元、垃圾处理费336元。事实和理由：城市绿洲小区系由乐山市新天房地产开发有限公司开发建设，2008年7月，原告与该房开司签订《前期物业服务合同》，约定自2008年7月1日起至小区业委会成立期间，由原告为小区提供物业服务，物业费标准为电梯房0.8元/㎡/月，多层房0.5元/㎡/月。2016年4月，城市绿洲小区业委会成立后，原告与其两次签订《物业管理服务合同》，在2016年5月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日期间为该小区提供物业服务，物业费标准与前期物业合同一致。2017年10月，小区业委会因故解散，在此期间，乐山市市中区柏杨街道高墩子社区出面协调由原告继续为小区提供物业服务，物业服务内容、物业费标准与之前一致，2018年9月1日，原告退出城市绿洲小区，由乐山海源物业公司接手为小区提供物业服务。被告是小区13幢3楼4号住房业主，房屋面积68.91㎡，物业费标准为0.5元/㎡/月，拖欠物业费未付，原告多次催收未果，故提起诉讼。 被告徐涛辩称：被告是城市绿洲小区13幢3楼4号房屋业主。被告认可垃圾处理费是代收费用并愿意交纳，是因原告将该费用与物业费捆绑收费而未交。被告与原告未签订任何服务合同，仅与房开司签订有《业主临时公约》，2008年2月至2013年12月31日期间，被告作为业主积极履行了交费义务，从未拖欠物业费和垃圾处理费，是诚信守约的。原告未出具合法收款依据，未经被告签字同意动用维修基金和未公示维修项目清单。原告未按合同约定提供相应的服务，应调减物业费，具体有以下几点:一、违反对共用部位的维修和管理义务。1、被告于2010年8月收房后发现相邻业主已装修入住，侵占共同通道0.8米，通道由2.5米缩减为1.7米，系原告管理不作为。2、被告楼下餐馆油烟不经净化处理，直接破坏墙体打洞排放，侵害被告和家人的健康。3、餐馆装修中破坏建筑结构，经业主发现要求物业监管恢复，但物业未履行监管义务。4、13幢楼梯和通道的栏杆扶手损坏，存在严重安全隐患，多次向物业反映其置之不理，至今未修复。5、消防设施不齐，消防管道无水。二、物业服务质量不达标。消防通道随处停放车辆，路面损坏严重。门岗制度形同虚设。三、公共区域管理、养护不当。凉亭、观景台围栏木条腐朽破败，观景水池干涸或池水污浊，脏乱差未管理。四、原告不作为导致被告权利被侵害，被告多次与原告交涉无果。被告一再表示只要原告处理好被告反映的问题，承诺交清费用，但原告采用多种催收方式骚扰恐吓被告，而未履行物业服务内容。 本院经审理认定事实如下：2008年7月1日，原告与乐山市新天房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同主要约定由原告受托对城市绿洲小区（乐山市市中区嘉祥路888号、889号）提供物业管理服务，委托期限从2008年7月1日起至小区成立业主委员会止，物业费标准为商住房电梯0.8元/平方米/月、多层0.5元/平方米/月等。2016年4月乐山市市中区城市绿洲小区业主委员会成立并备案登记，该业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，合同约定委托期限从2016年5月1日起至2016年12月31日止，物业费标准为商住房电梯0.8元平方米/月、多层0.5元/平方米/月等，合同还约定了物业服务质量等内容。2016年12月26日，城市绿洲小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，合同约定委托期限从2017年1月1日起至2017年12月31日止，物业费标准为商住房电梯0.8元平方米/月、多层0.5元/平方米/月等内容。2018年4月16日，因城市绿洲小区业主委员会成员辞职，新业主委员会筹备中，乐山市市中区柏杨街道高墩子社区与原告和小区居民沟通后，发出《关于恢复城市绿洲小区物业管理通知》，告知在新的业委会选出期间由原告继续提供物业服务。2018年9月28日，因原告书面告知社区将于2018年9月1日退出城市绿洲小区物业服务工作、停止一切物业相关服务，乐山市市中区柏杨街道高墩子社区告知原告进行物业移交。 被告系乐山市市中区嘉祥路888号13幢3楼4号房屋的业主，该房屋建筑面积68.91平方米，属于商住多层房。 原告于2019年12月4日在被告房屋房门处张贴催缴通知催收费用。 另，2016年至2018年期间，乐山市市容环境卫生管理局委托原告代为收取城市生活垃圾处理费，代收方式为受托单位先行全额缴纳，城市生活垃圾费一般为每户6元/月。 审理中，被告提交照片打印件若干，拟证明其答辩意见，小区内餐馆使用人直排油烟，装修损坏地圈梁，公共区域脏乱破败，公共设施损坏严重，部分消防设施报废，消防通道被阻塞，物业工作人员不尽职等。原告认为照片的真实性存疑，应提供原始载体；照片反映的直排油烟、地圈梁问题，物业公司只能协调、劝导，并无执法权；照片反映的部分脏乱情况是正在维修；物业人员是一直有人值班的；公共设施维修需动用维修基金，不是物业公司单方可以决定的。 上述事实，有《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、环卫局代征收授权委托书、催缴物业费通知、催缴通知、房屋信息摘要、收条、照片打印件以及当事人的陈述等证据予以佐证。 本院认为：原告与乐山市新天房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，以及原告与乐山市市中区城市绿洲小区业主委员会签订二份《物业服务合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的效力性强制性规定，上述合同均依法成立，对作为业主的被告具有约束力，原、被告均应按约享受权利、履行义务。其后，在合同期满未续约的情况下，为避免小区物业服务陷入停滞，原告受社区管理机构的协调继续为城市绿洲小区提供物业服务至2018年8月31日，这一期间，原告可以参照原物业服务合同的约定收取物业费。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告已举证证明在被告居住房屋通过张贴催缴通知的形式进行了书面催收，被告虽辩称未看到催收通知，但陈述收到催收电话，故应视为原告已进行了催收。 本案的争议焦点是原告是否提供了合格的物业服务，是否应当调整物业费。 被告提交了多张照片来证明其陈述小区内物业使用人开拆墙体、开挖地圈梁进行违规装修，公共设施损坏严重，公共区域脏乱破败，部分消防设施报废，消防通道被阻塞，物业工作人员不尽职等物业未提供合格服务的情况，原告对证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。本院认为，原告在为城市绿洲小区提供物业服务期间，多次因小区业主未交物业费而提起诉讼，在另案物业服务合同纠纷诉讼中，到庭参加诉讼的当事人均陈述原告未提供合格物业服务，而在本案中，被告也提交多张照片证明物业服务状况，虽然照片只能反映出静态的瞬时情况，但可以证明曾经存在物业服务瑕疵，原告也未提交证据证明小区的物业服务状况来予以反驳，故本院酌情确认原告在提供物业服务中存在服务瑕疵，对原告主张的物业费调减10%。城市生活垃圾费系乐山市市容环境卫生管理局委托原告代为收取，该款在每年由原告先行全额缴纳，故被告应支付自2016年1月1日起至2018年8月31日期间的城市生活垃圾费且不应调减费用。综上，被告应支付原告自2014年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务费1736.1元（68.91平方米×0.5元/平方米·月×56月×90%）、生活垃圾处理费336元（6元/月×56月）。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告徐涛在本判决生效后十日内支付原告乐山市宏利物业服务有限公司2014年1月1日至2018年8月31日期间的物业费1736.1元、城市生活垃圾处理费336元，合计2072.1元； 二、驳回原告乐山市宏利物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元（原告乐山市宏利物业服务有限公司已预缴），由原告乐山市宏利物业服务有限公司负担5元，被告徐涛负担20元（可在履行判决时一并支付给原告乐山市宏利物业服务有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 谢 凯 二〇二〇年八月十七日 书记员 黄渝斐