重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初767号原告：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路**重庆投资大厦**，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，总经理。委托诉讼代理人：文凤，女，1982年1月25日出生，汉族，系工作人员，住重庆市巴**。被告：游玉岗，男，1975年1月6日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）与被告游玉岗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人文凤到庭参加诉讼，被告游玉岗经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年4月28日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2.要求被告按照532元/月的标准，从2017年6月1日起至2017年11月30日止向原告支付租金3192元；3.要求被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金（从2017年6月1日起，每日按应付租金的万分之五标准计算至付清时止）；4.要求被告向原告支付代缴的水电气等能源费454.83元及恢复住房原状所发生的费用275元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年4月28日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定由原告将位于重庆市巴南区界石镇樵坪人家房屋出租给被告居住使用，双方对租期、租金和违约责任等进行了约定，合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，但被告从2017年6月1日起一直拖欠租金，原告虽多次催缴被告及时缴纳租金，但被告仍未缴纳拖欠租金，亦未将房屋恢复原状，现原告认为被告已构成根本违约，故起诉至法院。被告游玉岗未到庭，亦无答辩意见。原告围绕诉讼请求提交了《重庆市公共租赁住房租赁合同》、房屋及设施设备移交清单、房屋租金催缴通知张贴照片、解除租赁合同通知书及张贴照片、EMS快递单及跟踪回执、费用报销单、水费及物业费、房屋恢复费用明细表及发票等证据，被告未到庭，无质证意见。原告举示的上述证据真实、合法，且与本案具有关联性，本院审查后予以确认并在卷为凭。结合当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月28日，原告城投公司与被告游玉岗签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，双方约定原告将位于重庆市巴南区界石镇樵坪人家公共租赁住房出租给被告游玉岗居住使用，租赁期限从2016年4月28日起至2021年4月27日止，租金为每月532元，被告需在每月20日前（含本日）缴纳当月租金；被告还需在合同签订当日支付原告1596元作为履约保证金，如合同期满或终止，履约保证金在抵扣租金、违约金和赔偿金后，剩余部分无息返还；如被告拖欠租金累计6个月以上，原告有权书面通知其解除合同，收回房屋；被告应在合同解除或终止之日搬出公租房内自有物品，并在结清租金、物管费、保证金、水、电、气、通讯、违约金、赔偿金等费用后，将住房附属设施设备和相关物品按原状返还原告；如被告不再符合租住条件，又拒不腾退住房的，原告有权按照承租房屋租金的两倍计收租金；如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金；被告承诺合同中填写的名称、联系方式、证件信息准确无误，为与原告联系的有效方式，被告若联系方式发生变更，应自变更之日起10日内书面告知原告；原告委托重庆市公共租赁房管理局对该房屋进行管理。合同签订当日，原告城投公司按约向被告游玉岗交付了租赁房屋，被告游玉岗按约缴纳了履约保证金1596元。因被告游玉岗自2017年6月起未支付租金，至2017年11月，已欠租6个月，重庆市公共租赁房管理局樵坪人家房屋管理中心于2017年11月21日在被告租赁房屋处张贴解除租赁合同通知书，通知其解除租赁合同，收回租赁住房，并于2017年11月30日前腾退房屋，缴清房屋、水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用，逾期未履行，将通过诉讼解决；同时于2018年11月30日向租赁合同附件中被告留存的身份证件载明的户籍地进行邮寄，并于2018年12月6日送达。后原告收回了案涉房屋，原告为了恢复租赁房屋的住房功能，更换了相关设施等合计花费275元，并代缴了欠付的水费及物业费共计454.83元。因原告城投公司多次要求被告游玉岗支付欠付的租金、恢复住房功能费用等未果，遂诉至本院。审理中，原告同意将履约保证金在本案中抵扣。本院认为，原、被告于2016年4月28日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告按约履行了向被告交付租赁房屋的义务，但被告游玉岗自2017年6月起未按约支付租金，被告游玉岗的行为已构成违约。经本院审查，首先，被告游玉岗从2017年6月1日起至2017年11月30日止连续欠付租金6个月,原、被告双方签订的房屋租赁合同中约定拖欠租金累计6个月以上，出租方有权书面通知承租人解除合同并收回房屋，故原告城投公司诉请解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。原告向合同中被告留存的身份证件载明的户籍地邮寄解除租赁合同通知书，并于2018年12月6日送达，被告游玉岗至今仍未支付租金，亦未提出异议，应当认定租赁合同已经于2018年12月6日解除。其次，合同解除后，被告仍应承担支付合同解除前尚欠租金的义务以及造成损失的赔偿责任。根据合同约定，被告游玉岗应承担2017年6月1日起至2017年11月30日止欠付的租金，即按照约定的租金532元/月的标准计算，被告应支付租金为3192元，故本院对原告关于租金的诉讼请求予以支持；合同解除后，因被告未缴纳拖欠的水费及物业费，亦未将租赁房屋恢复原状交还原告，原告代为缴纳水费及物业费454.83元，为恢复租赁房屋住房功能产生费用275元，系被告未按合同约定腾退房屋给原告实际造成的损失，被告应当予以赔偿，故对原告要求被告支付代缴的水费及物业费454.83元及恢复住房原状所发生的费用275元，本院予以支持。上述合计金额为3921.83元，抵扣被告缴纳的履约保证金1596元，被告还应支付原告租金、水费及物业费、恢复房屋住房功能费用共计2325.83元；第三，被告逾期支付租金的行为已构成违约，被告应按合同约定向原告支付违约金。本院认为，原、被告签订的租赁合同中“如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金”的约定，符合法律规定，本院予以支持，但被告缴纳租金的时间为每月20日前，且履约保证金1596元扣减租金的时间应以合同解除之日即2018年12月6日起计算，故原告主张的违约金应分二段计算，第一段自2017年6月1日起至2017年11月30日期间，共计6个月的违约金，每月分别计算至2017年11月30日后相加，每月违约金分别以当月欠付的租金532元为基数，从当月欠付之日即当月21日起，按每日万分之五标准计算；第二段自2017年11月1日起，以欠付租金1286.76元（6个月欠付租金2251.76元－履约保证金965元）为基数，按每日万分之五标准计算至款付清时止。故违约金应当自2017年6月起至2017年11月止，共计6个月，分别每月计算违约金并相加，每月以当月欠付租金532元为基数，按每日0.05%标准，从当月21日起计算至当月欠付的租金付清时止。但被告缴纳租金的时间为每月20日前，且履约保证金965元扣减租金的时间应以合同解除之日即2017年10月31日起计算，故原告主张的违约金应分二段计算，第一段自2017年4月1日起至2017年10月31日期间，共计6个月的违约金，每月分别计算至2017年10月31日后相加，每月违约金分别以当月欠付的租金321.68元为基数，从当月欠付之日即当月21日起，按每日万分之五标准计算；第二段自2017年11月1日起，以欠付租金1286.76元（6个月欠付租金2251.76元－履约保证金965元）为基数，按每日万分之五标准计算至款付清时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告游玉岗于2016年4月28日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2018年12月6日解除；二、被告游玉岗于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司2017年6月1日起至2017年11月30日止欠付的租金、水费及物业费、恢复房屋功能费用，共计2325.83元；三、被告游玉岗于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司违约金（自2017年6月起至2017年11月止，共计六个月，分别每月以当月欠付租金532元为基数，按每日0.05%标准，从当月21日起计算至当月欠付的租金付清时止并相加）；四、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告游玉岗负担（此款原告已经垫付，限被告游玉岗于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  马 燕人民陪审员  吴洪兰人民陪审员  穆礼芬二〇二〇年八月十一日法官 助理  夏 天书 记 员  吕 丹