宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初6539号原告（反诉被告）：中国人民解放军31037部队。负责人：李某1。委托诉讼代理人：黄某、谢某，宁夏辅德律师事务所律师。被告：北京恒通租赁公司。法定代表人：魏某。第三人（反诉原告）：南京证券股份有限公司，住所地江苏省南京市江东中路**。法定代表人：李某2，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，男，南京证券股份有限公司职工。委托诉讼代理人：李某3，宁夏七谏律师事务所律师。第三人：宁夏西北经济投资开发有限公司。法定代表人：张某，该公司董事长。原告（反诉被告）中国人民解放军31037部队（以下简称31037部队）与被告北京恒通租赁公司（以下简称北京恒通）、第三人（反诉原告）南京证券股份有限公司（以下简称南京证券）、第三人宁夏西北经济投资开发有限公司（以下简称西北经投）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，因管辖权问题，报请宁夏回族自治区银川市中级人民法院，后宁夏回族自治区高级人民法院于2020年3月25日作出（2020）宁民辖2号批复，指定由本院继续审理。后本院依法适用普通程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）31037部队、第三人（反诉原告）南京证券到庭参加诉讼。被告北京恒通、第三人西北经投经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。31037部队向本院提出诉讼请求：1.依法解除31037部队与北京恒通于1996年12月25日签订的“土地租赁合同”，返还实际占用的土地使用权和地上建筑物；2.本案诉讼费由北京恒通承担。事实和理由：1996年12月25日，31037部队与北京恒通签订了土地租赁合同，该合同主要约定：31037部队将位于××区面积为2667平方米的土地使用权，租赁给北京恒通，租赁期限为35年，租金为120万元，分两期支付，其中首付80万元，剩余40万元于2015年12月30日前支付完毕，租赁期满后无偿返还给31037部队。合同签订后，31037部队将上述土地使用权交付给北京恒通，北京恒通在租赁的土地上建设了房屋，并以其下设子公司西北经投的名义违法办理了房屋产权登记。后北京恒通将涉案房屋以642万元的价格转让给宁夏证券有限责任公司，宁夏证券有限责任公司2007年破产清算时，破产清算组又将该建筑物下剩24年的使用权以607万元价格拍卖给南京证券，目前涉案建筑物及土地由南京证券占有。除北京恒通根本违约，未依据合同约定支付下剩40万元租金外，根据党中央、中央军委和习主席着眼实现党在新时代的强军目标、全面建成世界一流军队作出的重大战略决策，中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅下发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，要求坚决停止一切以营利为目的、偏离部队主责主业、单纯为社会提供服务的项目，聚焦备战打仗、纯洁部队风气。据此，涉案租赁合同已经无法履行。经与北京恒通及南京证券多次协商，北京恒通及南京证券拒不解除租赁合同关系，故诉至法院，望判如所请。北京恒通未作答辩。南京证券辩称，清理军产停止有偿服务是国家政策，南京证券作为国企，愿积极配合，但涉案房产系南京证券通过合法途径取得，并经房产主管部门依法确认颁发了房屋产权证，搬迁会产生很大费用并带来很大损失，理应获得相应的赔偿及补偿。西北经投未作答辩。南京证券向本院提出反诉请求：请求31037部队支付搬迁损失共计1617.91万元。事实和理由：一、南京证券对标的房产之所有权系合法途径取得，并经房产主管部门依法确认颁发房屋产权证。2008年1月18日，南京证券从西北证券有限责任公司破产清算组通过竞拍方式取得银川市西夏区怀远西路5号房产剩余24年所有权（2008年至2031年）。该项拍卖由宁夏金槌拍卖行实施，并由公证机构、人民法院监督，拍卖程序、结果合法规范。2013年12月，银川市住房保障局向南京证券颁发合法的房屋产权证（编号：房权证西夏区字第XXXX号），银川市住房保障局为国家行政机关，其颁发的房屋产权证具有合法性和公示公信力。二、营业场所搬迁将对南京证券合法权益造成损害。如依31037部队所请，南京证券怀远西路营业部进行营业场所搬迁，将对南京证券现有权益造成损失，带来客户不稳定因素，主要包括以下三个方面：1.房屋产权损失1381.17万元。房屋产权价值根据周边同等营业性房产销售市价的平均价格14477.33元，市场价值为4603.89万元。考虑标的房产房龄较长、临街面积占比小等因素，在市场价值上折旧40%，则房产估值为2762.33万元。如南京证券与31037部队按5：5进行分配，则南京证券损失为1381.17万元。2.搬迁补偿107.76万元。该部分费用包含怀远西路营业部装修现存价值和搬迁费用。根据营业部2011年签署的《建筑装饰工程施工合同》，营业部装修共计花费211.51万元，按照已使用年限折旧50%，装修剩余价值为105.76万元。此外，根据怀远西路营业部资产盘点和市场询价情况，怀远西路营业部搬迁预计发生费用为2万元。3.维稳费用128.98万元。截止2019年底，怀远西路营业部存量客户总数为35250人。依据国家财政部公布的《2018年中央决算报告》中公共安全项支出，以及国家统计局公布的截止2018年年末我国人口总数，可估算出公共安全项的人均标准为146.34元／年，以怀远西路营业部搬迁大致需要花费3个月时间进行折算，安抚营业部客户的人均标准为36.59元，总计128.98万元。综上所述，为维护自身合法权益，南京证券要求31037部队支付搬迁损失包含房屋产权损失、搬迁补偿和维稳费用三项，共计1617.91万元，望判如所请。31037部队针对南京证券的反诉辩称，一、南京证券并未取得涉案房产所有权，其出示的房屋产权证不具有合法性。根据《拍卖成交确认书》载明的事实，南京证券拍卖取得的是原西北证券营业部营业楼剩余24年所有权，即南京证券仅具有24年的使用权，其不具备法律规定善意取得涉案房产所有权的情形。与此同时，南京证券明知其仅享有24年使用权的情况下，仍然违法申请并办理了涉案房产登记，取得的房屋产权登记证书必将不具有合法性。二、虽然南京证券有存在一定损失的客观情况，但该损失并非由31037部队的过错造成，不应由31037部队承担。经南京证券与31037部队共同委托中和资产评估有限公司对标的房屋的市场价值进行评估，确定截止2020年5月31日标的房屋的价值为559.28万元。根据权责利相一致的原则，该损失应由过错方承担。31037部队出租涉案土地系合法处分其权利，不应承担赔偿责任。另外，北京恒通在未取得土地使用权证的前提下违法办理房屋产权证并进行处分，南京证券在拍卖前已知悉西北证券并未取得标的房屋的土地使用权，仍通过拍卖方式取得标的房屋剩余24年“所有权”，对于至今下剩11年的房产使用权，南京证券应承继北京恒通的租赁合同继续交纳土地租金，在交纳租金后其方能享有使用房产的权利，然而南京证券仍未按合同约定支付租金。基于以上事实，在南京证券未能支付租金的根本违约和军队退出有偿服务的宏观政策影响下，土地租赁合同必将因南京证券的违约而被解除，对于该解除合同的过错行为后果，显然由南京证券自行承担。鉴于南京证券获取涉案建筑物24年使用权，是通过合法途径善意取得，本次土地租赁合同解除，建筑物的返还确对其剩余11.6年使用权益造成客观上的损失，如果对南京证券进行合理补偿，其补偿金额应当按照31037部队与南京证券共同委托中和资产评估有限公司出具的评估报告确定的559万元进行补偿，南京证券主张的搬迁损失1617.91万元，显然没有合法依据，不应支持。北京恒通针对反诉未作答辩。西北经投针对反诉未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即31037部队提交的证明、企业信息查询单、《吊销公告》、《行政处罚决定书》、《听证告知书》、《资产评估报告》各1份、企业信用报告（打印件）2份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：31037部队提交的国有土地使用证1份、不动产登记信息查询单3份、租赁土地协议书2份、南京证券《关于协商解决我司宁夏银川市怀远西路营业部土地租赁遗留问题的复函》、《房地产买卖契约》、《拍卖成交确认书》各1份，以及南京证券提交的拍卖成交确认书（复印件）、资产评估报告各1份、房屋产权证3份，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。南京证券提交的房屋产权价值计算依据计算价值及相关附件、怀远西路营业部办公设备清单各1份，均系其单方形成，31037部队并不认可，本院不予认定。南京证券提交的建筑装饰工程施工合同、国家2018年中央决算报告、2018年国民经济和社会发展统计报告（打印件）各1份，31037部队不认可，亦不能直接证明其证明目的，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年5月5日，中国人民解放军84576部队取得了位于银川市××区土地的国有土地使用证，产权证号：银川市国用（军92字）第XXXX号，载明用途为军用，使用期限为长期，用地面积7621.65平方米，其中建筑占地1984.1平方米，四至为：东至欣益巷，南至怀远路，西至西夏综合库，北至西夏综合库。2010年8月23日，上述土地使用权人变更登记为中国人民解放军68025部队，产权证号：银国用（2010）第XXXX号，载明地类（用途）为军事设施用地，使用权类型为划拨，使用权面积7621.65平方米。1996年12月25日，中国人民解放军84576部队（甲方）与北京恒通（乙方）签订《租赁土地协议书》1份，约定，甲方将怀远西路5号部分空闲土地租赁给乙方使用，占地面积2667平方米（详见银川土地使用证），乙方用于自建商业、办公等用房。租赁期限自1997年1月1日起至2031年12月31日止，共计35年。乙方分两次向甲方交纳35年租金共计120万元，首次先交80万元，剩余40万元于2015年12月30日前交清。租赁期内乙方可根据自己的设计规范自行设计修建营业或办公写字楼，但须符合银川市土地规划设计要求，同时经甲方同意方可执行。乙方在该区域内设计建筑营业或办公写字楼，期间新发生的一切经济费用，由乙方承担，甲方不予负责。乙方享有经营自主权，独立核算、自负盈亏，并承担全部债务和法律民事责任，甲方不予承担。甲方应协助乙方办理水、电及电话有关手续，但费用由乙方承担。非经双方同意，任何一方不得擅自变更或解除协议。发生纠纷时，双方应及时协商或由有关部门进行调解，调解无效，任何一方均可向人民法院起诉，并赔偿对方一切经济损失。由于经营的需要使用35年期满后，如乙方不继续租用，无偿交还甲方，其他设备、设施除贵重物品外在租赁期满后乙方无偿转让给甲方。本案诉讼过程中查明，《租赁土地协议书》中约定应于2015年12月30日前交清的40万元租金，北京恒通未付。1999年11月17日，西北经投（甲方，卖方）与宁夏证券有限责任公司（乙方，买方）签订《房地产买卖契约》，约定，甲方将坐落于××区的房地产（房屋建筑面积3180.07平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为642.8046万元，双方同意于1999年10月1日由甲方将上述房地产正式交给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。2007年1月26日，宁夏回族自治区银川市中级人民法院印发银中法（2007）09号关于成立《西北证券有限责任公司破产清算组》的决定，载明，“本院于2007年1月9日受理了西北证券有限责任公司申请破产还债一案，并于2007年1月11日依法宣告西北证券有限责任公司破产还债。经我院研究决定，由宁夏回族自治区政府研究室、宁夏证监局、北京君泽君律师事务所、宁夏回族自治区社会保障厅、宁夏回族自治区信访局、人民银行银川中心支行、宁夏银监局、宁夏回族自治区××区、自治区国有资产管理委员会、宁夏方和圆律师事务所组成西北证券有限责任公司破产清算组，其中宁夏回族自治区政府研究室任清算组组长，宁夏证监局、北京君泽君律师事务所任副组长。清算组职责如下：1.全面接管破产企业、负责保管破产企业的财产、账册、文书、资料和印章。2.刻制并负责保管、使用西北证券有限责任公司清算组印章。3.负责对申报债权的登记工作。4.负责破产财产的清算、估价、变卖和分配，并向本院提交财产分配方案。5.接收破产企业的债务人和财产持有人清偿债务或交付财产。6.组织召开债权人会议（第一次债权人会议由本院主持召开）。7.法律赋予清算组的其他职权。8.破产程序终结后，向破产企业原登记机关办理注销登记。9.对清算中的重大问题，应及时报告本院。”2007年11月，西北证券有限责任公司破产清算组（委托人，甲方）与宁夏金槌拍卖行（有限公司）（拍卖人，乙方）签订《委托拍卖合同》，委托宁夏金槌拍卖行（有限公司）拍卖西北证券有限责任公司的房产（含怀远西路77号房产）。2008年1月18日，宁夏金槌拍卖行（有限公司）（甲方，拍卖人）与南京证券（乙方，竞买人）签订《拍卖成交确认书》1份，载明，乙方通过公开组织的拍卖会竞得位于宁夏银川市××区原西北证券营业部营业楼（剩余24年所有权），拍卖标的成交总金额607万元，拍卖成交后，乙方向甲方交纳的竞拍保证金将转为履约定金，并在2008年2月18日前向委托人账户转入拍卖余款553.35万元。2013年12月11日，南京证券取得了涉案土地上建筑物的房屋产权证书，产权证号分别为：房权证西夏区字第XXXX号，建筑面积2902.18平方米，房屋坐落为西夏区怀远西路77号1号房，规划用途营业；房权证西夏区字第2013037965号，建筑面积47.34平方米，房屋坐落为西夏区怀远西路77号2号房，规划用途配电室；房权证西夏区字第2013037968号，建筑面积230.55平方米，房屋坐落为西夏区怀远西路77号3号房，规划用途综合。本案诉讼过程中，31037部队与南京证券自愿协商自行委托中和资产评估有限公司对位于宁夏银川市××区综合楼及附属平房的房屋市场价值进行评估，以确定该部分资产在评估基准日2020年5月31日的市场价值，评估对象及范围为银川市西夏区怀远西路77号的综合楼、综合房屋、配电室。经评估结论为：房屋建筑物资产评估价值为559.28万元（不含增值税及建筑物所占用的土地使用权价值）。31037部队与南京证券均认可该559.28万元系南京证券对涉案土地上建筑物尚有11.6年的使用权的评估价值。另查明，原中国人民解放军84576部队、68025部队在历次军队机构改革中，调整变更为31037部队。北京恒通系西北经投的股东，出资比例为25%，北京恒通于2003年8月21日被北京市工商行政管理局海淀分局吊销营业执照，西北经投于2005年12月28日被宁夏回族自治区工商行政管理局吊销营业执照。2000年11月24日，宁夏证券有限责任公司名称变更为西北证券有限责任公司。本院认为，首先，关于31037部队的诉讼请求。31037部队的前身中国人民解放军84576部队与北京恒通于1996年12月25日签订的《租赁土地协议书》，约定租赁期限为1997年1月1日至2031年12月31日，共35年。《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起施行，双方签订涉案《租赁土地协议书》时的国家法律或行政法规并未对租赁合同期限作出禁止性或强制性规定。因此，涉案《租赁土地协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反合同订立时的相关法律规定，应为有效合同，双方均应按照约定履行自身合同义务。根据《租赁土地协议书》约定，北京恒通应分两次交纳35年租金共计120万元，首次先交80万元，剩余40万元于2015年12月30日前交清，但本案诉讼过程中查明，北京恒通并未支付剩余40万元租金，已构成根本违约。现虽租赁期未到，但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，作为涉案土地的现管理权人，31037部队有权要求解除涉案《租赁土地协议书》。同时，中央军委于2016年2月16日下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发〔2016〕58号），全面停止军队和武警部队有偿服务活动，31037部队确属于被要求停止有偿服务的对象，由于该原因涉案《租赁土地协议书》事实上已经无法继续履行，且南京证券作为涉案土地上建筑物的现所有权人当庭明确表示愿积极配合清理军产停止有偿服务，故对31037部队要求解除涉案《租赁土地协议书》及返还实际占用的涉案土地使用权和地上建筑物的诉讼请求，本院予以支持。其次，关于南京证券的反诉请求。最高人民法院《关于依法加快审判执行涉军队全面停止有偿服务纠纷案件有关问题的通知》（法〔2018〕131号）强调，从维护国家利益和社会公共利益出发，遵照国家政策调整，凡是合同已经到期的，不支持续签的诉讼请求，即使一方当事人还在经营，也应依法予以终止；合同未到期的，应当支持部队一方提出的提前解除的诉讼请求。合同解除后，一方当事人应当返还属于部队的土地、房屋、资产。凡是解除合同的，应当按照案件的实际情况，根据鉴定、评估意见、案件事实、证据等，依法合理确定补偿或赔偿标准。按全面停止有偿服务政策解除合同的，不支持一方当事人没有法律依据而要求赔偿预期经营收益的诉求。具体到本案中，虽然《租赁土地协议书》依法予以解除，但南京证券通过拍卖方式取得了涉案土地上建筑物24年的使用权，尚有11.6年的使用权未到期，现返还土地使用权及地上建筑物必然会产生合理损失。基于公平原则，综合平衡双方利益，对此31037部队应当予以补偿。鉴于31037部队及南京证券均认可双方自行委托的中和资产评估有限公司就涉案建筑物评估的价值559.28万元，且双方均认可该559.28万元系南京证券对涉案土地上建筑物尚有11.6年的使用权的评估价值，本院对此予以确认，故31037部队应当补偿南京证券损失559.28万元。本院受理该案后，依法向北京恒通、西北经投送达了民事起诉状副本、反诉状副本、追加第三人申请书、应诉通知书、举证通知书、民商事案件庭审程序中当事人须知、诉讼风险告知书、人民法院廉政监督卡、合议庭组成人员通知书及开庭传票，北京恒通、西北经投在法定期限内未提交答辩状及证据材料，且未到庭参加诉讼，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。综上所述，对31037部队要求解除涉案《租赁土地协议书》及返还实际占用的涉案土地使用权和地上建筑物的诉讼请求，本院予以支持。对南京证券要求31037部队补偿559.28万元的反诉请求，本院予以支持，对南京证券的其他反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国人民解放军31037部队与北京恒通租赁公司于1996年12月25日签订的《租赁土地协议书》；二、北京恒通租赁公司、南京证券股份有限公司、宁夏西北经济投资开发有限公司于本判决生效之日起五日内将实际占用的涉案《租赁土地协议书》项下的土地使用权及地上建筑物返还给中国人民解放军31037部队；三、中国人民解放军31037部队于本判决生效之日起五日内补偿南京证券股份有限公司损失559.28万元；四、驳回南京证券股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元、公告费450元，由北京恒通租赁公司负担。反诉案件受理费59437.3元，由中国人民解放军31037部队负担20546元，由南京证券股份有限公司负担38891.3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 罗 娟人民陪审员 崔惠芳人民陪审员 巴 义 二〇二〇年八月十日书记员 陈静雯附：本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。