陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终5053号上诉人（原审原告）：黎艳，女，1972年1月1日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人（原审被告）：陕西佳信置业发展有限责任公司。住所地：西安市莲湖区西关正街**。法定代表人：刘朝阳，该公司总经理。上诉人黎艳、陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称佳信公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初19397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黎艳上诉请求：一、撤销原审民事判决，改判支持黎艳一审起诉时提出的全部诉讼请求；二、本案二审诉讼费由佳信公司承担。事实与理由：佳信公司是在尚未取得案涉房屋《（住宅用地）土地使用权证》的情况下，通过舞弊手段取得的《商品房预售许可证》，一审判决佳信公司在取得涉案房屋《（住宅用地）土地使用权证》后六十日办理产权登记备案手续是罔顾事实、违背常识。本案中，黎艳无任何过错，佳信公司的行为严重违法，构成根本性违约，故理应承担全部的不利后果。依照《商品房销售管理办法》第十六条第十款的规定和双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，黎艳要求佳信公司立即办理房屋产权登记和参照银行逾期贷款利息赔偿损失的诉讼请求是完全合法、合情、合理的，且根据民事审判规则，是符合合同当事人预期利益。综上，黎艳认为，一审判决罔顾国家强制性规定，错误适用法律，有失公平正义原则，是明显错误的。故此黎艳提出以上上诉请求，恳请贵院依法予以改判。佳信公司未到庭答辩，但其公司提交书面答辩意见称，一、佳信公司未能如约提交全部办证资料是因为政府原因（佳信公司与政府的行政纠纷仍在诉讼中），而非佳信公司的过错所导致等诸多原因。黎艳上诉要求比照同期银行贷款利率支付逾期备案违约金至其取得房权证之日止，更是无事实和法律依据，依法应予驳回。二、佳信公司提供资料报产权登记机关备案的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。现案涉房屋尚未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备立即将黎艳购买房屋办理权属登记需由佳信公司（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案的条件，一审判决佳信公司于取得涉案房屋所在小区项目土地使用权证书（住宅用地）后六十日内将黎艳购买房屋办理权属登记需由佳信公司（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案并无不妥。三、黎艳就逾期办证违约金的起诉已超过诉讼时效期间。佳信公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回黎艳此项诉讼请求；2、一、二审诉讼费由黎艳承担。事实与理由：一、一审判决调高逾期备案违约金依据不足。二、黎艳主张逾期备案违约金已过诉讼时效，一审判决支持其诉请的逾期备案违约金错误。黎艳诉至一审法院请求：l、佳信公司将需由其提供办理黎艳朝阳花园小区第6幢1单元14层11401号房屋权属登记资料报送产权登记机关备案；2、佳信公司向黎艳支付迟延办理房屋权属证书的违约金135938.93元（暂算至2019年5月20日，按人民银行同期贷款利率标准计算）；3、本案诉讼费等费用由佳信公司承担。一审法院认定事实：2008年5月27日，黎艳与佳信公司签订《商品房买卖合同》，合同备案登记号Y11052748，约定由黎艳购买向佳信公司开发的位于西安市雁塔区房屋（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为97.6平方米，总价款为530671元。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。佳信公司对上述事实均予以认可。另查明，黎艳于2016年2月29日前，向佳信公司支付房款370671元。2012年4月10日，佳信公司向黎艳交付涉案房屋。涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但佳信公司至今未将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，黎艳与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于备案登记一节，根据合同第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。佳信公司已于2012年4月10日向黎艳交付房屋，但至今仍未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书时履行将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。关于逾期备案违约金，黎艳要求佳信公司按照中国人民银行贷款利息标准支付逾期备案违约金的诉请，因佳信公司至今末取得住宅土地使用权证导致房屋无法办理房屋权属证，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金。虽按照双方合同的约定，佳信公司应按已付房价款的0.01%支付违约金，但佳信公司在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与黎艳无关。且佳信公司违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达数年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因佳信公司是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。黎艳虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但黎艳长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给黎艳的生活客观上带来诸多影响和不便，黎艳由此遭受的损失也明显高于合同约定的总房款0.01%的违约金即53.07元。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素，综合考虑到双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且黎艳已实际使用房屋的情况，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2013年4月10日起至2019年5月20日，一次性向黎艳承担逾期备案违约金为宜。关于佳信公司辩称黎艳起诉已过诉讼时效一节，因佳信公司的违约情形持续存在，案涉小区业主曾为此多次进行信访或投诉等相关集体维权活动，政府相关部门亦多次介入协调，可视为黎艳向佳信公司或相关部门多次主张过该权利，诉讼时效发生中断，其起诉并未超过法定诉讼时效，故本院对佳信公司该辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司应于取得西安市雁塔区西影路朝阳花园小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将黎艳购买的位于西安市雁塔区商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告黎艳支付逾期备案违约金27187.96元；三、驳回原告黎艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3019元由被告陕西佳信置业发展有限责任公司负担。因原告已预交，故被告将其承担部分应在支付上述款项时一并支付给原告。本院二审经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，黎艳与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于案涉房屋权属登记的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，已于2012年4月10日向黎艳交付房屋，应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地用途从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。本案中佳信公司至今尚未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，一审判决佳信公司在取得土地使用权证书后六十日内将涉案房屋办理权属登记需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案并无不当，黎艳认为该项判决不合乎法律法规之理由不能成立，本院依法不予支持。关于逾期备案违约金计算标准的问题，一审法院综合考量本案实际，已经酌情调高佳信公司向黎艳承担的逾期备案违约金，且黎艳亦未提交证据证明因佳信公司违约给其造成的实际损失远大于合同约定，故黎艳上诉称一审判决关于违约金数额的判项不合理、不合法的上诉理由，本院不予采信。本案在审理过程中，佳信公司于2020年4月22日自愿向本院申请撤回上诉，本院依法准许。综上，黎艳的上诉请求理由不成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2475元，黎艳已预交，由黎艳负担2475元；二审案件受理费480元陕西佳信置业发展有限责任公司已预交，减半收取240元，由陕西佳信置业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年八月二十五日书记员 尹佳佳