j河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初340号原告詹国强，男，汉族，1945年9月17日出生，住信阳市浉河区。委托代理人曾涛，河南同信律师事务所律师，特别授权。被告汪纯凤，女，汉族，1966年2月2日出生，住信阳市羊山新区。委托代理人陈亚运，男，汉族，1990年10月10日出生，住信阳市羊山新区，与被告汪纯凤系母子关系。委托代理人余海鹰，河南银辉律师事务所律师，一般代理。被告熊心宏，男，汉族，1969年9月20日出生，住信阳市浉河区。委托代理人胡建平，河南盈冲律师事务所律师，特别授权。原告詹国强与被告汪纯凤、熊心宏因合资、合作开发房地产纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告詹国强及其委托代理人曾涛，被告汪纯凤及其委托代理人陈亚运、余海鹰，被告熊心宏的委托代理人胡建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹国强提出如下诉讼请求：1、判令二被告履行2018年6月10日签订《协议书》内容，即对合作建造房屋事务进行清算，并分配各方应得房屋面积；2、若无法计算房屋建造成本应委托有资质的评估机构对房屋造价进行鉴定；3、二被告履行清算后义务即返还原告应得房屋，不能返还时应依约折价返还；4、本案诉讼及鉴定费用由二被告承担。事实及理由：原告和二被告合作建房，由原告和被告汪纯凤提供浉河区五星办事处红星社区建设用地，被告熊心宏进行建设。房屋建成后，原告多次要求进行核算，三方后于2018年6月10日就合作出资、利润分配等事宜签订《协议书》。该协议约定如下：1、由原告和被告汪纯凤共同为被告熊心宏提供建设用地2580平方米，作价110万元，作为建设本金投入该项目。2、三方共同委托被告汪纯凤已故老公陈玉清、被告熊心宏负责工程施工管理、质量监督和财务开支等事宜，所有工程开支计入《工程开支明细表》。3、三方约定项目所实现的利润分配比例为：熊心宏50%、詹国强25%、汪纯凤25%，并以此计算出所得房屋面积，三方一致认可已建完成房屋面积为5109.26平方米，总价值为811万元。4、房屋的定位及分配须经三方共同协商决定并办理相关手续，若因分配不均，事实多得房者应按3500元/平方米一次性给付少得房者。据此，原告依约应分得房屋面积为：土地投资55万元加上按25%分得利润总额后折算的房屋面积。综上，涉案房屋（共17套）建设完成后，二被告未经清算也未经原告同意便私自将房屋所有权证办理在其二人亲属名下。原告要求二被告核算利润并分配房屋事宜，多次协商均无果。原告为此诉至法院，提出上列诉讼请求。被告汪纯凤辩称，1、汪纯凤同意原告对三方合作开发的17套别墅进行清算的要求。2、合作开发的17套别墅，建设资金不仅是熊心宏一个人出资的，汪纯凤也对房屋建设进行了投资，汪纯凤共投资的建设资金共1899700元再加上土地投资55万，汪纯凤共投资2449700元，其中工地管理人员工资46.8万元，工程协调费30万元，熊心宏父亲熊有元从汪纯凤爱人陈玉清处借支181700元，陈玉清支付材料费约76.5万元，办理规划证费用5万元，陈玉清支付招待费135000元。3、2018年6月10日签订的《协议书》是在陈玉清去世两年之后补签的附生效条件的合同。陈玉清2016年5月病逝，合作建房是陈玉清具体经办的，当时只有口头协议，建房时间是在2003年12月到2007年5月之间，《协议书》是2018年6月10日补签的，汪纯凤对此完全不懂，没看合同内容就在协议上签字。协议书第一条由熊心宏全额出建设资金不是事实，第三条关于本协议的附件《工程开支明细》在三方签字后至今未达成一致意见，因此答辩人对协议第一条不予认可。被告熊心宏辩称，2003年熊心宏与陈玉清联合建设五星乡××组房屋，约定陈玉清提供土地，答辩人出资建设，房屋建成后各按50%分配利润。并经双方协商达成一致，熊心宏分得9套房屋，陈玉清、汪纯凤分得7套房屋，一套房屋由陈玉清分配给简祖利，随后陈玉清亲自按约定给熊心宏办理了房屋产权手续。2018年詹国强称其与汪纯凤系合伙关系，按50%共同出资且各按25%分配利润，该事实经汪纯凤认可，熊心宏并无意见，后于2018年6月10日签订协议，约定了詹国强与汪纯凤的出资及分配比例，熊心宏保持之前的不变，因詹国强对汪纯凤的开支不认可，导致其二人对各自成本产生异议，未能达成一致意见。熊心宏为建设该房屋，投入了巨额资金，且在前期与汪纯凤、陈玉清已经结算并分配房屋，因詹国强与汪纯凤之间未能内部结算造成的纠纷与熊心宏无关，因詹国强对其与汪纯凤之间的结算不服提出评估鉴定，按照谁主张谁举证原则，詹国强应对房屋造价的成本提供相应的证据，故其要求熊心宏支付鉴定费用无法律依据。综上，请驳回詹国强对熊心宏的全部诉讼请求。经审理查明，原告詹国强以隐名出资方式和被告熊心宏及被告汪纯凤的爱人陈玉清于2003年12月份左右合作建房，2007年5月左右建成十七套房屋，上述所有房屋共5109.26平方米方。2018年6月10日就合作出资、利润分配等事宜原被告签订《协议书》予以确认。该协议主要内容约定如下：甲方熊心宏、乙方汪纯凤、丙方詹国强。一、甲方同意在乙丙双方提供的一宗土地上，全额投资建设十七套联体别墅和附属配套设施；二、乙丙双方同意为甲方提供建设用地2580平方米，作价110万元，作为建设本金投入该项目。其2580平方米土地位于五星乡××组区域内（其中汪纯凤代表汪纯凤、汪纯刚、陈玉华各出地430平方米，共1290平方米作价55万元；詹国强代表刘永东、周锦华、周昌明各出地430平方米，共1290平方米作价55万元）。经协商乙丙双方共同委托熊心宏、陈玉清负责此项工程的施工管理、质量监督、财务开支等工作；三、工程建设的总成本原则，此工程在建设过程中因没有设置专人对项目发生的费用进行专职管理，而无法用原始凭证核算，后经三方反复协商，最终就总成本达成一致意见，并将此数额认定为投入的工程总成本。详见协议附件《工程开支明细表》；四、房屋基本建设的定价原则：在项目建设的过程中经三方商定按当时的市场价和此房的基本情况一致决定A类房屋共6套，面积1905.18平方米，内部售价1650元/平方米，总价值314.4万元；B类房屋11套，面积3204.08平方米，内部售价1550元/平方米，总价值496.6万元；AB两房面积5109.26平方米，总价值811万元；五、投入的成本、所得的利润和房屋的分配原则：经甲乙丙三方协商，应本着先成本后利润的顺序分配房屋。1、以三方实际投入的成本数额，计算出出资方应分得的房屋面积。2、依据项目开工前的协议规定，待房屋建成之后，该项目所实现的利润总额按如下比例分配：熊心宏应得利润总额的50%，汪纯凤、詹国强各得利润总额的25%，并依此计算出各自应分得的房屋面积。3、房屋的定位及分配需经三方共同协商决定并办理相关手续，尽量做到公平合理。若因分配不均，事实多得房者应按3500元/平方米*实际多得面积计算出总差价，一次性付给少得房者。另查明，该协议中的附件《工程开支明细表》三方在签订协议书后并未达成。2005年到2017年期间，上述十七套房屋办理了产权登记手续，分别登记在汪金龙(面积300.28平方米)、汪纯凤(面积265.74平方米)、张庭美（后经查实实际登记户名为张祖权、面积265.74平方米)、唐伟展(后经查实实际登记户名为唐均富、面积265.74平方米)、陈思思(面积379.28平方米)、赵文博(后经查实实际登记户名为赵安龙、面积385.49平方米)、熊心宽(面积293.74平方米)、杨明月(面积205.65平方米)、杨生礼(后经查实实际登记户名为杨先礼、面积205.65平方米)、刘学斌(面积315.85方米)、张斌(面积320.92平方米)、熊心宏(后经查实实际登记户名为熊心亮、面积320.92平方米)、詹国强(面积320.92平方米)、陈玉清(后经查实已转移登记至张静静名下、面积310.75平方米)、简祖利(面积310.75平方米)、谈杰(面积320.92平方米)、刘学龙(后经查实实际登记户名为刘家龙、面积320.92平方米)名下。其中：熊心宽、杨明月、杨先礼、刘学斌、张斌、熊心亮、谈杰、刘家龙、陈思思共9套、面积2683.85平方米登记在熊心宏指定的9人名下；张静静、汪金龙、汪纯凤、张祖权、唐均富、赵安龙共6套、面积1793.74平方米登记在汪纯凤指定的6人名下；詹国强一套320.92平方米；登记在简祖利名下的一套310.75平方米房屋熊心宏称系陈玉清售出，汪纯凤称系熊心宏售出，经本院依法对简祖利询问，简祖利认可其所购房屋总房款50万元左右，其中15万元为抵付2005之前熊心宏拖欠其的货款，之后抵付简祖利为承揽加工本案诉争小区的门窗货款20余万元，简祖利代为领取诉争小区的房产证垫付了1.5万，楼梯扶手水电等扣除5万元，余款几万元支付给了陈玉清。另查明，陈玉清于2016年5月去世，陈玉清与汪纯凤系夫妻关系。本院认为，民事活动应遵循公平原则，合理确认各方的权利义务。被告熊心宏称合作事宜已经结算，本院认为，双方为如何清算又于2018年6月重新达成《协议书》，对合伙事宜的结算分配进行约定，可见原被告三方就合作建房事宜并未结算，本院对熊心宏的该抗辩理由不予采信。本案的争议焦点是合作建房成本的确认及如何分配合作利润。原告申请对建房成本进行鉴定，但未能提交任何鉴定材料，熊心宏和汪纯凤均表示无法提供鉴定的相关资料，双方在协议上亦注明因工程在建设过程中没有设置专人对项目发生的费用进行专职管理，而无法用原始凭证核算，因此本院无法将建房成本提交鉴定机构鉴定。根据民事活动中的权利义务对等原则可知，三方已确定了利润分配的比例，则可以推定三方的出资成本与利润分配比例一致，按照协议约定汪纯凤、詹国强出资共110万元，利润分配比例共占50%，熊心宏的利润分配比例占50%，熊心宏未提供证据证明其出资高于110万元，汪纯凤、詹国强未提供证据证明熊心宏的出资比例低于110万元，则推定熊心宏的建房成本为110万元，汪纯凤主张其除出资土地之外另行支付各种费用共1899700元应计入工程成本之内，本院认为，汪纯凤提交的证据包含白条、熊心宏的父亲熊有元的借据、收料单、银行贷款利息和陈玉清及看场人员的工资单据，所有单据均无熊心宏签字，另有30万元的工地协调费无单据，熊心宏作为约定的实际负责房屋建造人对汪纯凤提交的证据均不予认可，本院无法确认上述各项费用是否用于诉争房屋的建设，因此对汪纯凤要求认定其除出资土地之外另行支付各种费用共1899700元应计入工程成本之内的主张证据不足，本院不予采信。三方投资的成本和利润最终体现在建成的5109.26平方米的房屋中，三方同意按约定的利润分配比例分配现有房屋，并同意对于事实多分房者按照协议约定以3500元/平方米计算出差价一次性给付少得房者。因陈玉清已于2016年去世，由其爱人汪纯凤签订协议，詹国强、熊心宏对此均无异议，因此，涉及合作建房事由产生的权利义务由汪纯凤承继。据此，詹国强、汪纯凤各应分得1277.32平方米，熊心宏应分得2554.62平方米。詹国强已分得320.92平方米占6.28%，汪纯凤分得1793.74平方米占35.11%，熊心宏分得2683.85平方米占52.53%。对于简祖利购买的房屋，本院认为，简祖利作为实际房屋购买人，涉及房屋购买的相关情况本院对其做的询问笔录应当具有客观性，按照简祖利陈述的事实总房款约50万元，其中约8.5万元房款由陈玉清收取，41.5万元用于抵付熊心宏的欠款其诉争房屋的工程款和办证费用等，则本院认为宜以熊心宏和陈玉清收取款项的比例计算熊心宏和陈玉清就该套房屋的实际占有面积，即熊心宏占257.92平方米（41.5万元/50万元*简祖利的房屋面积310.75平方米），陈玉清占52.83平方米（8.5万元/50万元*简祖利的房屋面积310.75平方米）。则熊心宏共分得房屋面积2941.77平方米（2683.85+257.92），多分2941.77-2554.62=387.15平方米；汪纯凤分得1846.57平方米（1793.74+52.83），多分1846.57-1277.32=569.25平方米。熊心宏、汪纯凤多分得的房屋面积应当返还给詹国强，若不能返还，则按照3500元/平方米折价返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告汪纯凤于本判决生效后五日内向原告詹国强返还位于信阳市浉河区五星街道办事处红星村九组由原被告三方合作开发建设的房屋569.25平方米，若不能返还房屋，则按照3500元/平方米折价返还。二、被告熊心宏于本判决生效后五日内向原告詹国强返还位于信阳市浉河区五星街道办事处红星村九组由原被告三方合作开发建设的房屋387.15平方米，若不能返还房屋，则按照3500元/平方米折价返还。三、驳回原告詹国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费33551元，由原告詹国强负担11185元，被告熊心宏、汪纯凤各负担11183元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 彭 威审判员 杨丽华审判员 万 欣二〇二〇年八月十七日书记员 邓 然