贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4944号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：叶玲子，女，汉族，1989年11月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：王樱，女，汉族，1966年2月27日出生，住贵州省毕节市七星关区，系被上诉人叶玲子之母。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人叶玲子商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人黄海，被上诉人的委托诉讼代理人王樱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料、缴纳税费，上诉人完成委托办证的前提是被上诉人提交完毕办证所需资料并出具委托，被上诉人在交房时并未向上诉人提交办证资料、出具委托，不能以此视为办证条件已成就。逾期办证的违约金计算截止日期应为上诉人通知办证之日为宜，此后业主提交资料及不动产登记部门的办证系上诉人所不能控制的，否则将导致买受人置出卖人通知于不顾，坐等违约的情形出现。根据不同时期的要求不同，上诉人取得备案证明书，即具备办证条件，一审认定不当。请求二审将违约金标准调至10%支付，并判决截止日期为上诉人通知办证之日。被上诉人叶玲子二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审原告叶玲子一审诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为:以申请人已付购房款439,840.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年6月30日起计算2018年12月3日暂计50,933.47元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月5日，原告叶玲子作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为23-1-17-1，建筑面积137.45平方米，套内建筑面积113.97平方米，总房款439840.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2015年6月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，叶玲子按合同约定向被告支付完毕购房款439840.00元，被告于2015年6月17日将房屋交付给原告。2016年10月24日，案涉商品房取得毕房商备ＢＪ16第41号毕节市商品房屋备案证明书，具备办证条件。2018年1月15日，被告在案涉楼幢通知，通知业主（包括原告）于2018年6月30日前将办理不动产权属证相关资料提交给被告，逾期不提交不能办理不动产权属证书的，责任自负。2018年3月16日，被告在报社通过登报形式再次通知业主（含原告）于15日内到被告相关部门提交办证资料。2018年12月3日为原告办理了案涉不动产权证，载明权利人叶玲子，专有建筑面积113.97㎡，分摊建筑面积：23.93㎡，此外还载明其他事项。一审法院认为，双方签订的《商品房合同及补充协议》，系双方的真实意思表示，主要内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按合同约定的内容履行义务。原告按合同约定支付相关购房款及税费，被告也应按合同约定向原告交付案涉商品房、办理产权登记等相关义务。本案中，被告未按合同约定为原告办理案涉商品房的不动产权属证书，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的《商品房合同及补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。故计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2015年6月17日，在合同约定的交房期限内交房。则计算违约金的时间为2016年6月12日起，截止时间因双方签订的补充协议约定：“提交产权过户相关手续”，计算违约金的截止时间应为“提交产权过户相关手续”的时间，即将案涉商品房不动产权属证书办理并交付原告的时间。被告已于2018年12月3日为原告办理涉案房屋的不动产权证，案涉商品房不动产证书已交付原告。违约金计算时间应从2016年6月12日起至2018年12月3日，又被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，原告于2020年1月8日起诉主张相关诉讼权利，按三年诉讼时效的规定，在2017年1月8日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年1月8日之后的部分，未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩意见，予以部分支持。因此，本案计算被告应承担违约金的时间为2017年1月8日起至2018年12月3日，共计694日，按补充协议的约定，计算违约金的标准为日万分之一，即违约金为30,524.90元（439,840.00元×0.01%×694=30,524.90元）。原告主张50,933.47元，超过部分，不予支持。对被告主张不支付或者少支付的抗辩理由不能成立，不予以采纳。对被告的该主张及其他抗辩理由不能成立，也不予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告叶玲子支付逾期办证违约金30,524.90元；二、驳回原告叶玲子的其他诉讼请求。案件受理费537.00元，由原告叶玲子负担237.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担300.00元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。依照双方合同约定，上诉人应向被上诉人提交产权过户相关手续才算完成合同义务，但对案涉商品房符合办证条件后，上诉人通知提交办证资料，而被上诉人怠于提交办证所需资料导致的迟延办证期间，应予扣除。但上诉人所提交证据不能证明被上诉人怠于提交办证所需资料，故一审支持被上诉人逾期办证违约金至取得涉案商品房不动产权证之日，并无不当。上诉人主张计算违约金时间应截止其通知被上诉人提交办证之日，无事实依据，本院不予支持。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书和逾期交房的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1074元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年八月二十六日书记员  邓 千