上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9448号原告：王成邦，男，1971年2月6日出生，汉族，住安徽省寿县双庙集镇北家村陶郢队。委托诉讼代理人：陶忠云，女，1969年11月22日出生，汉族，住安徽省寿县双庙集镇北家村陶郢队。委托诉讼代理人：潘诗孟，上海中优律师事务所律师。被告：刘才福，男，1959年5月29日出生，汉族，住上海市宝山区南大路******。委托诉讼代理人：桂亦威，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泉，上海市浩信律师事务所律师。第三人：上海信堂房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区环镇北路**。法定代表人：徐国庆，执行董事。原告王成邦与被告刘才福房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法追加上海信堂房地产经纪有限公司(以下简称信堂经纪公司)作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王成邦的委托诉讼代理人陶忠云、潘诗孟，被告刘才福及其委托诉讼代理人桂亦威到庭参加诉讼。第三人信堂经纪公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王成邦向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2020年1月13日签订的《物业买卖协议》于2020年4月10日解除；2、判决被告归还原告购房意向金人民币3万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2020年1月13日，原、被告通过第三人居间，就上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《物业买卖协议》。同日，原告向被告支付定金3万元。根据上海市住宅类房产限购政策，原告与案外人陶忠云须在办理结婚登记之后，才具备购房资格，但因新冠疫情影响，原告未能在协议规定的时间内返回老家办理结婚登记，取得购房所需的结婚证，因此也未能在协议约定的2020年2月15日前签署《上海市房地产买卖合同》。2020年4月2日，被告通过第三人向原告转交《单方解约告知书》，要求解除前述《物业买卖协议》。次日，原告亦向被告发出解除《物业买卖协议》的通知，于4月10日签收。原告认为其未能按协议约定办理结婚登记和签订合同，系不可抗力所致，故原告于2020年4月10日向被告发送的解除通知发生效力，被告应将定金3万元返还原告。被告刘才福辩称，因原告一再拖延履行合同，且在被告给予一定宽限期后仍旧拒绝履行，故被告依照法律规定行使单方解除权，双方协议于2020年4月2日解除。被告不知道原告处于限购状态，2020年3月2日在警察协调时才知晓。疫情只是一定程度上影响出行，并不影响按约网签履行合同，本案系原告违约，应当没收定金。第三人信堂经纪公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：2020年1月13日，刘才福(甲方、出售方)与王成邦(乙方、买受方)通过信堂经纪公司居间签订物业买卖协议，主要约定，甲乙双方就系争房屋买卖达成本协议，物业出售价格为1,415,000元，乙方应于签订本协议时，向中介公司支付购房意向金3万元，一旦甲方签署本协议，则乙方同意中介公司将该购房意向金作为购房定金转交给甲方；双方同意在签订《上海市房地产买卖合同》的当日，由乙方向甲方支付首付款50万元……双方同意于2020年2月15日12时前至中介公司签约中心签署《上海市房地产买卖合同》。同日，王成邦向刘才福支付定金3万元，刘才福出具收款收据。2020年4月2日，刘才福向王成邦出具单方解约告知书，载明王成邦未在协议约定的期限内履行义务，鉴于我方3月2日以及3月20日多次催告，3月27日通过警方协调未履行协议约定，现至今仍未履行协议约定，现通知单方面解除该协议，并将没收定金3万元。同年4月10日，王成邦向刘才福发出解除《物业买卖协议》通知书，载明因新冠肺炎疫情导致王成邦无法在规定期限内取得购买房屋所需的证件，且各方无法就签署《上海市房地产买卖合同》办理过户手续等事项达成一致意见，本通知书到达你方时，前述买卖协议立即解除，你方应在三日内返还意向金(定金)3万元。审理中，刘才福向本院提供：1、2020年3月20日中介工作人员分别与王成邦妻子及刘才福的通话录音，证明王成邦自2月15日起一再拖延履行合同，中介公司告知王成邦，刘才福愿意继续宽限签约期限至3月27日；2、2020年3月27日王成邦妻子、刘才福、中介工作人员在警察的主持下进行调解的谈话录音，证明王成邦一方以“疫情因素、刘才福曾提到想拿回产证”为借口，不愿履行合同，经警察调解，刘才福同意继续给予王成邦2个月签约期限，但王成邦一方仍以疫情为借口不愿履行合同；3、2020年4月2日刘才福与中介工作人员的谈话录音，证明因王成邦多次拖延履行合同，直至4月2日仍不履行，刘才福无奈将单方解约告知书通过中介转达王成邦；4、中国铁路12306官网公告、关于上海往返苏浙皖省际客运班线受控复运的新闻截屏，证明疫情期间高铁出行正常，上海至安徽的客运班线亦于2020年3月13日复运；5、寿县民政局关于2020年2月及3月期间的婚姻登记数量公告，证明寿县民政局早在2020年2月就已复工，可办理结婚登记。王成邦质证如下：1、对中介工作人员与王成邦妻子的通话录音无异议，对中介工作人员与刘才福的通话录音不清楚，从录音中可见三方均知道买卖协议已经不能履行，需要重新签约；2、真实性无异议，王成邦确实受到疫情影响不能重新签订协议，刘才福其实在签订物业买卖协议时已知道王成邦需要办理结婚登记方可买房；3、真实性不清楚；4-5、真实性无异议，王成邦回老家寿县唯一的交通方式是长途客运汽车，3月13日并未开通，王成邦在3月2日就预约寿县民政局的结婚登记但预约不上。审理中，王成邦表示，其与妻子陶忠云未办理结婚登记，但系事实婚姻，户口本上显示陶忠云系王成邦妻子，且王成邦已在上海连续5年缴纳社保，故在签订物业买卖协议时并不限购，但办理房屋交易贷款需要结婚证，否则无法贷款。王成邦准备在过年放假时回老家办理结婚证，但受疫情影响无法回安徽老家，所以与中介人员联系放宽时间，刘才福确实延过一个星期，后来又延了两个星期，但王成邦还是无法回去办理结婚证。3月2日刘才福至中介处要拿回产证，王成邦认为双方的买卖已经进行不下去了，并且因为王成邦妻子受疫情影响没有工作了，即使经过警察沟通说再给两个月时间也无法履行合同了。刘才福表示，其一直给予王成邦充分的履行期限，王成邦完全可以在宽限期内办理结婚证，而且办理结婚证以便办理贷款系王成邦的义务，并非刘才福的义务。刘才福虽然在3月2日提出若王成邦不继续履约就要退还产证的要求，但取回产证并不代表要解除合同。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。王成邦与刘才福签订的《物业买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。王成邦以新冠肺炎疫情导致其无法在协议约定签订正式房地产买卖合同之前回老家办理结婚登记故无法继续购买房屋为由解除合同。本院认为，首先，上海市限购政策在王成邦签订《物业买卖协议》之前早已发布并施行多年，王成邦在购房前对该政策应当明知并确保自己符合上海市的购房政策。其次，涉及新冠肺炎疫情的合同纠纷案件，在合同履行问题上，应当综合考虑当事人的约定、疫情发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素。根据本案查明的事实及双方的陈述，虽然因疫情原因王成邦确实在短时间内出行受到了影响，然2020年3月起全国除湖北相关地区外疫情已得到有效控制，王成邦亦陈述在正月十五左右就可以回去老家，并且刘才福一再给予王成邦宽限时间，2020年3月27日通过公安机关协调同意再给予王成邦两个月时间以办理相关证件，但王成邦仍明确拒绝履约，明显构成违约。刘才福于2020年4月2日发函解除双方协议，并没收定金3万元，合法有据，本院予以确认。王成邦要求退还该3万元的诉讼请求，本院不予支持。第三人信堂经纪公司未到庭，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告王成邦与被告刘才福就上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《物业买卖协议》于2020年4月2日解除；二、驳回原告王成邦要求被告刘才福返还购房意向金3万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取275元，由原告王成邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 姗二〇二〇年八月二十七日法官助理  汤 娜书 记 员  朱梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。