陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终5356号上诉人（原审被告）：袁强，男，1992年12月18日出生，汉族，自由职业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：裴莎，陕西朱西江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张明全，男，1982年1月2日出生，汉族，西安市明泉置业有限公司总经理，住西安市未央区。上诉人袁强因与被上诉人张明全房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。袁强上诉请求：1．撤销原判，发回重审或改判驳回张明全的诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由张明全负担。事实与理由：袁强和张明全的租赁合同自动终止，张明全应向变更后的承租人主张租金。2019年5月1日，干俊芳向张明全仅缴纳了10万元房租，而张明全也一直向变更后的承租人干俊芳要求缴纳房租。张明全辩称，杨某某、袁强等，都是自称是合伙人，干俊芳确实是转过10万元房租，但袁强从来没有说过解除合同、变更合同主体，所以一直认为是干俊芳作为袁强合伙人支付的房租。请求驳回上诉，维持原判。张明全向一审法院提出诉讼请求：1、判令袁强按照合同缴纳2019年6月1日至2019年11月30日所欠租金62960元；2、诉讼费由袁强承担。一审法院认定事实：2018年12月5日，张明全作为甲方（出租方）与袁强（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定袁强租赁了张明全位于西安市XX街XX号XX大厦XX楼（面积970平方米）商铺作为商业用途, 租赁期限三年，2018年12月1日至2021年11月30日；目前租金为协议价每月每平方米27元，半年租金157140元；本次协议价格为甲方和业主的优惠价非正常租赁价格，后期因业主价格调整甲方也将同时调整租赁单价，最终以甲方和业主的实际租赁价优惠2元到3元为准；乙方需在合同期提前30天缴纳半年租金，如有违约每天按半年租金的5%作为违约金；乙方需向甲方缴纳1万元作为保证金，合同期满将退还乙方。补充协议：现乙方袁强与原乙方的转让事宜与甲方无关。张明全、袁强均在协议上签名。合同签订后，袁强向张明全交纳2018年12月1日至2019年5月30日房租157140元及保证金10000元（保证金系前租客交纳转为袁强）。袁强当庭陈述，其在承租房屋后，已于今年农历新年前将涉案房屋转租给与案外人干俊芳、杨某某，干俊芳与杨某某系母子关系，杨某某于今年农历大年初二实际开始经营。杨某某出庭作证称，袁强所述转让属实，其确于今年农历大年初二开始经营，但只是与袁强签订了转让协议，并没有与房东签订租赁协议；2019年6月4日，其母亲干俊芳又将酒店转让给案外人何某某，签订了转让协议，也没有与房东变更签订租赁协议。并且，其母亲干俊芳曾于2019年5月1日，向张明全转账支付下半年的房租10万元。另查，2019年5月1日案外人干俊芳向张明全尾号0157银行卡转款10万元。附言：鸿海三层房租。2019年6月4日，干俊芳与案外人何某某签订转让协议，以33万元转让费将位于莲湖区XX街XX号XX大厦XX层，西安曲江新区XX酒店转让给何某某。合同第六条约定，2019年8月1日前何某某凑齐剩余租金干俊芳配合何某某及房东变更租赁合同，何某某和房东租赁事宜已提前经沟通确认好。2019年6月14日，袁强和干俊芳委托的律师向张明全发送短信发出告知函，函告张明全解除与袁强签订的房屋租赁合同，因张明全知晓并同意何某某重新租赁该房，应向房屋实际承租人何某某要求支付2019年8月份之后的房租，尽快与何某某签订房屋租赁合同。2019年6月21日，张明全以微信发送文件给杨某某，答复函载明：告知函收到，解除合同没有法律依据，袁强仍是承租人，应当依照合同履行支付租金的义务。2019年7月18日，何某某将干俊芳诉至西安市莲湖区人民法院庙后街法庭，案件号为（2019）陕0104民初6639号，何某某要求解除双方签订的转让协议，判令干俊芳退还转让费29万元。诉状中，何某某陈述了签订转让协议的经过，并指出干俊芳一直未向其出示和房东就该商务酒店租赁事宜而签订的租赁合同，导致其至今不知道房东是谁，XX道XX房XX酒店的租赁期限截止日是哪一天，更无法就该商务酒店的租赁事宜和房东沟通。该案件尚在审理中。另查，2012年8月8日，张明全与陕西宏基建筑勘察设计工程有限公司签订房屋租赁合同，租赁位于XX街XX号XX大厦二、三层商业用房，租赁期9年，自2012年11月1日至2021年10月30日，本案诉争房屋即为其中的鸿海大厦三层部分。2019年4月27日，张明全与房东续签合同，合同期自2019年7月1日至2028年6月30日。庭审后，经询问张明全，其起诉要求袁强支付62690元的依据，张明全称，其与袁强租赁合同暂定租赁费每月每平方米27元，但最终租赁价应在张明全与房东租赁价基础上优惠2-3元，2019年4月27日其与房东的租赁价为每月每平方米31元，优惠3元为28元，按照此标准计算下半年租金为162690元，已付10万元，下欠62690元。一审法院认为，张明全与袁强签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。合同载明的租赁期限为三年，现尚未履行届满。袁强虽在租赁期内将酒店转让给杨某某、干俊芳，随后干俊芳又再次将酒店转让给何某某，但袁强与杨某某、干俊芳之间的转让合同，干俊芳与何某某之间转让合同，是与本案诉争合同属于不同法律性质的合同，转让合同并非新的租赁合同，不能替代原租赁合同。因原租赁合同未经法律程序变更或解除，即使2019年5月1日干俊芳向张明全交纳10万元房租，也不能视为其与张明全建立了新的租赁协议，而应认定为第三方代为袁强向张明全履行付租义务，故原租赁合同依然有效。袁强拖欠2019年下半年部分租金，构成违约，张明全现主张袁强支付拖欠租金，合法有据，依法予以支持。唯张明全提出合同中约定的租金标准为每月每平方米27元，应按照其与房东最新租金标准31元优惠3元为每月每平方米28元计算，该项租金标准未与袁强进行协商变更，仍应按照原租赁合同约定租金标准计算，下欠租金为57140元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、本判决生效后七日内，被告袁强向原告张明全支付租赁费57140元；二、驳回原告张明全其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1374元，由原告张明全负担120元，被告袁强负担1254元。（原告已预交，被告在执行本判决时一并向原告支付）本院经审理查明，一审判决查明事实属实。另，二审审理中，张明全认为因袁强未按时缴纳房租，催缴无效，故自2019年6月28日开始停电停水，但双方均认可室内物品至今仍未搬出。本院认为，张明全与袁强于2018年12月5日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，享有相应权利。合同履行中，承租人袁强自行将酒店转让给杨某某、干俊芳母子二人，随后干俊芳又再次将酒店转让给何某某。杨某某于一审时出庭作证称，其只是与袁强签订了转让协议，并没有与房东签订租赁协议；何某某在另案中称干俊芳一直未向其出示和房东签订的租赁合同，导致其至今不知道房东是谁，无法就该商务酒店的租赁事宜和房东沟通。因此，袁强转让酒店一事，并未征得过出租人张明全的同意或追认，张明全与袁强签订的租赁合同并未经法律程序变更或解除。即使2019年5月1日干俊芳向张明全交纳10万元房租，但并未向出租人张明全释明其与袁强系转让关系，故不能由此认定履约主体已协议变更，而应认定为第三方即干俊芳代袁强向张明全履行付租义务，故原租赁合同依然有效，一审判决判令由袁强支付拖欠的租金一节，并无不当。唯双方于二审审理中，张明全认为因袁强未按时缴纳房租，故自2019年6月28日开始停电停水，同时双方均认可室内物品至今仍未搬出，考虑到停水停电影响租赁房屋的正常使用，但袁强未按期缴租且经催促后仍拒绝缴纳，其违约在先，且室内物品长期占用租赁物导致无法重新出租，双方未能采取合理措施止损，故承租人袁强对于损失扩大负有主要责任，出租人张明全对损失扩大负次要责任，酌定自2019年6月28日停电停水后，应由袁强承担70%的租金为宜，即2019年6月1日至2019年11月30日袁强拖欠的租金为：17855元=（半年租金157140元-单月租金26190元）×70%+单月租金26190元-已支付的10万元。综上所述，袁强的上诉请求部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7615号民事判决第二项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7615号民事判决第一项为：本判决生效之日起七日内，袁强向张明全支付租赁费17855元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1374元（张明全已预交），由张明全负担687元、袁强负担687元；二审案件受理费1229元（袁强已预交），由张明全负担614.5元、袁强负担614.5元（以上一、二审案件受理费折抵后，袁强于本判决生效之日起七日内，将其应承担的诉讼费用72.5元支付给张明全）。本判决为终审判决。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年七月二十七日 书 记 员  杨 雪  薇 1