江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初12823号 原告：王玉鸿（曾用名王宇洪），男，1962年10月5日出生，汉族，住南京市。 被告：南京鼓城房屋拆迁有限责任公司，住所地南京市。 法定代表人：李仲岭。 委托诉讼代理人：曹玉明，男。 被告：南京鼓楼城镇建设开发有限公司，住所地南京市。 法定代表人：何於纲。 委托诉讼代理人：黄良军，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁思远，江苏博事达律师事务所实习律师。 原告王玉鸿与被告南京鼓城房屋拆迁有限责任公司（以下简称鼓城拆迁公司）、南京鼓楼城镇建设开发有限公司（以下简称鼓楼城镇开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉鸿、被告鼓城拆迁公司的委托诉讼代理人曹玉明以及被告鼓楼城镇开发公司的委托诉讼代理人黄良军、鲁思远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉鸿向本院提出诉讼请求：1.二被告按照《南京市城市房屋拆迁补偿协议（货币补偿专用）》（以下简称《拆迁协议》）以及《承诺书》兑现在南京市新门口地块上安置原告门面房（建筑面积为35.57平方米的经营用房）；2.二被告赔偿原告2013年12月至2019年12月损失合计318988.12元。事实和理由：2010年12月3日原告与被告鼓城拆迁公司签订《拆迁协议》,同日被告鼓城拆迁公司向原告做出承诺,对于原告的经营用房安置在南京市新门口项目地块上，建筑面积不少于35.57平方米，此房屋房产证、土地证由被告鼓城拆迁公司为原告办理齐全。然而双方签约近10年，二被告未能兑现承诺，造成原告一家赖以生存的经济来源断绝，陷入十分困难的境地。原告找二被告多次交涉无果。2019年3月原告曾诉至法院，二被告承诺于2019年8月履约并给予补偿，希望原告理解并撤诉，于是原告撤诉。但到期后二被告依然不履行承诺。为维护原告的合法权益，现再次诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告鼓城拆迁公司辩称，原、被告双方签订合同属实，拆迁补助费用、安置住房即南京市，但约定的门面房交付时间并非两被告主观上能确定，目前拟安置项目因为有两个产权人未搬走而无法经相关部门验收，不符合交付的客观条件，尚不能安置原告。原告要求两被告兑现安置门面房无法律依据。原告所说的生活困难和拆迁无关。两被告承诺的拆迁补偿款项已经一次性支付完毕，不需要再进行赔偿，而且原告之前也没有提出赔偿请求。请求驳回原告对被告鼓城拆迁公司的诉讼请求。 被告鼓楼城镇开发公司辩称，（一）关于原告的第一项诉讼请求，1.《承诺书》并未约定门面房交付时间，原告现在起诉要求被告兑现安置承诺没有依据；2.《承诺书》约定的门面房交付时间并非原、被告主观上能够决定，目前项目尚不符合交付的客观条件，只有客观上符合交付条件才可以进行交付；3.原告在签订《拆迁协议》和接受《承诺书》时同意了在南京市新门口项目中安置门面房的条件，故应当认定交付门面房是附条件的，所附条件即该项目建设达到交付的法定标准，只有符合法定交付条件且两被告不履行《承诺书》的约定时，原告才可起诉被告；4.关于《承诺书》中约定的地点、面积、门面房的使用权，两被告并不否认，但原告要求两被告为其办理房产证和土地证没有依据，《承诺书》中仅约定安置的门面房房产证和土地证齐全，并未约定将门面房的产权办在原告名下；依据法律规定安置用房必须产权清楚，因此房产证、土地证必须齐全，但并不表明产权在原告名下；原告被拆迁的是租赁公房，其对被拆迁的房屋本无产权，仅有使用权，按照对等安置原则，对其安置的门面房也应当是使用权；原、被告之间《拆迁协议》约定的是货币安置，原告的货币安置已经实现，其再要求产权安置也显失公平。（二）关于原告的第二项诉讼请求，1.原、被告签订的《拆迁协议》合法有效，协议中约定的包括停业补助费在内的补偿金额已经全部支付，《承诺书》中约定的住房安置已经交付，两被告不存在违约及侵权行为，原告所称的损失没有法律和事实依据。（三）关于原告所称的两被告在前次诉讼中的陈述问题，1.从庭审笔录来看，两被告关于交付时间及补偿并未做出承诺，双方并未达成一致，两被告只是说要向公司领导汇报；2.根据法律规定，在调解中双方未达成一致的，调解中的陈述不能作为判决依据。原告在诉讼之前也没有主张过赔偿，其诉讼请求也超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原南京市.7平方米，以下简称101室房屋），系原告承租南京电力自动设备总厂的公房。2000年4月原告在101室房屋开设了个体工商户“南京市鼓楼区缘份烟酒店”，经营范围包括烟、冷饮、各类预包装食品零售，2011年12月原告申请注销。原告与杨静于2001年10月登记结婚，2002年11月共同生育一子王俊宇，现已协议离婚。 2009年12月被告鼓楼城镇开发公司取得南京市房产管理局核发的宁拆许字[2009]第046号《房屋拆迁许可证》（注：该项目拆迁期限经批准延至2012年6月20日），上述101室房屋所在的新门口储备地块被列入拆迁范围，被告鼓楼城镇开发公司委托被告鼓城拆迁公司对该拆迁项目实施拆迁。2010年1月国电南京自动化股份有限公司出具书面证明，明确上述101室房屋等房屋拆迁补偿款的10%（单位部分）不再提取。 2010年11月2日原告曾向被告鼓楼城镇开发公司书写一份《申请报告》，称101室房屋一间用于出租，一间自己经营至今，原告一家三口生活艰难，原告还有高血压等多种疾病，街道与社区为原告夫妻办理了低保，现申请在大楼建好后在原地新门口地段安排40平方米的门面房（两证齐全）以解决一家三口生活来源问题，并在附近解决50平方米住房，至于过渡期间如何安排以及补偿等问题另外商议等等。 2010年12月2日原告以其妻子杨静名义向被告鼓楼城镇开发公司书写一份申请，称双方经过一段时间友好协商，双方达成如下内容：（1）贵公司在原地安置不少于原面积的门面房，以切实解决我家三口人的吃饭问题；（2）在和会街九楼解决三口之家的住房问题；（3）在门面房未拿到的二年过渡期内，贵公司补偿40万元，以解决一家三口吃饭、保险等实际问题（上述所涉及住房的性质，以及门面房的地段、位置、朝向等另在协议中具体规定，对上述所涉及的三点，本方与贵方达成共识，本方不再表示异议）等等。 2010年12月3日被告鼓城拆迁公司向原告出具一份《承诺书》，称被告鼓城拆迁公司在双方签订拆迁协议后，可做出如下承诺：1.对于该户的经营用房安置在新门口项目地块上，建筑面积不少于35.57平方米，此房房产证、土地证齐全，该房位于新门口地段一楼，中心线在柴米油盐对面偏左一点，东西朝向，东面为门（正面），西面为窗或为墙；2.对于该户的住房安置在和会街58号902室，该房屋为使用权性质，可随时办理租赁证；3.对该户自签订拆迁协议之日起至营业用房交付，拆迁补助、停业补助及家庭困难补助等各项补助费用经双方达成共识，一次性补偿共计399792元；以上三项承诺，经双方认可后，如再发生矛盾与被告鼓城拆迁公司无关。 2010年12月3日被告鼓楼城镇开发公司（拆迁人、甲方）与南京电力自动化设备总厂（被拆迁人、乙方）、原告王玉鸿（被拆迁房屋的承租人、丙方）签订了一份《南京市城市房屋拆迁补偿协议（货币补偿专用）》即《拆迁协议》，约定本协议按照《南京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第227号令）签订，被拆迁房屋即101室房屋（建筑面积35.57平方米，为非住宅营业用房），为乙方所有，由丙方承租使用，甲方委托被告鼓城拆迁公司实施拆迁；当事人同意按照房屋拆迁评估结果确定被拆迁房屋的货币补偿金额为357158元，由甲方向丙方支付；甲方应向丙方支付下列补助费用：搬迁补助费711元，过渡补助费3600元，原有管道煤气拆除、管道燃气设施工程安装补助费2800元，固定电话拆移补助费310元，有线电视拆移补助费400元，空调拆装补助费200元，宽带网拆除补助费500元，其他（室内装饰装修评估补偿金额）11639元，以上合计20160元；甲方应向丙方支付拆迁营业用房的停业补偿费用10715元等等。 2010年12月3日原告出具收条，明确收到《拆迁协议》中的货币拆迁补偿款357158元，以及拆迁补偿费用付款单中的拆迁补偿费用42634元（注：含《拆迁协议》中约定的补助费用20160元、停业补偿费用10715元以及困难补助费11759元），并注明拆迁费用全部结清。 关于《拆迁协议》中的过渡补助费3600元，被告鼓城拆迁公司称补助标准为每月每平方米8元，不足300元的补足至300元，其提交的拆迁档案中载明的计算公式为：8元/平方米.月×35.57平方米×12月=3600元。 上述《拆迁协议》签订后，原告将101室房屋交由两被告拆除。 关于《承诺书》的内容，原告主张有5条内容，前3条内容属实，但被告鼓城拆迁公司公司将原有的第4条、第5条内容删去；第4条是开发商在3年内未能将门面房交还原告，就必须支付原告一家三口的生活费，按最低生活费标准计算；第5条是开发商在交还门面房之前，不得以任何理由收取房租；当时由于时间匆忙未及时发现该删改事实。 被告鼓城拆迁公司对原告上述陈述的内容予以否认，表示双方经协商后其才出具了《承诺书》，只有3条内容。对此争议问题，原告未能提供充分的证据证明。经当庭核对，原告提供的《承诺书》与被告鼓城拆迁公司提供的《承诺书》内容一致，并无原告所称的第4、5条内容，均加盖有被告鼓城拆迁公司的公章。 在出具《承诺书》并签订《拆迁协议》之后，两被告已按照《承诺书》约定，将南京市，2011年6月8日原告与南京鼓楼物业发展有限公司为此签订了一份《公有住房租赁合约》，约定每月租金96.6元等等，原告已交纳了3个月房租。被告鼓楼城镇开发公司陈述南京鼓楼物业发展有限公司是其设立的子公司，负责管理公房。 关于《承诺书》中安置门面房的交付问题。两被告称安置门面房所在的17层楼房的主体结构已于2015年左右建好，由于所在地块应建绿地部分，还有两户被拆迁户未谈好至今未搬走，不符合规划验收条件，现在尚未交付使用，目前正在协调处理，该门面房现在确实不能交付原告，预计今年可以交付；《拆迁协议》的性质是货币拆迁，两被告已经安置一套公房给原告一家承租居住，所以安置的门面房两证齐全，指的是具有合法产权的房屋，产权登记在开发商名下，而不是原告所称的要登记在原告名下。 庭审中，本院向原告释明目前无法交付安置门面房的客观事实，告知原告可在具备交付条件时再要求两被告交付，或另行主张损失赔偿。原告表示《承诺书》中的门面房两证齐全，是指要登记在原告名下，而不是登记在开发商名下；无论等多长时间，都要求两被告交付门面房，对于目前门面房不能交付的客观原因，原告可以理解，原告可以等具备交付条件时再要求交房，但两被告应当按照最低工资标准和社保缴纳费用补偿原告。 2019年3月原告第一次向本院起诉，要求两被告按照《承诺书》交付安置门面房。审理中，两被告陈述不能交付门面房有客观原因，并表示2019年8月份应该可以交房，希望原告再等一段时间。原告表示认可并于2019年4月17日当庭撤诉。 由于两被告到期后仍未能交付安置门面房，原告于2019年10月28日再次诉至本院，要求判如所请。 关于原告主张的损失，原告陈述如果其主张的最低工资标准与缴纳养老保险等费用之间有冲突，就按照最低工资标准处理，原告前妻杨静2018年7月之前没有工作，2018年7月之后才有工作，当时拆迁时同地段房屋每月租金为1500元，现在每月房租应在3000元左右。 两被告对于原告主张的损失，提出诉讼时效抗辩，只同意补偿2019年8月起原告缴纳的医疗保险、养老保险的费用。 关于原告是否及时主张权利问题。原告称第一次要求交房是在《拆迁协议》签订三年之后，之后多次催交房屋，但没有要求赔偿损失，2014年原告曾去律师事务所写过维权材料，信访时也提过，但目前原告找不到该材料。被告鼓城拆迁公司陈述原告确实问过交房的事情，但没有提出赔偿损失。原告在第一次诉讼时提出的诉讼请求并无赔偿损失的内容，但在2019年4月17日开庭时曾陈述“原告不仅要给房子，还要按照拆迁安置政策补偿原告的损失”。 因原、被告双方意见分歧较大，致使本案未能调解解决。 以上事实，有当事人陈述；原告提供的户籍资料、《拆迁协议》、《承诺书》、《公有住房租赁合约》、申请报告、个体工商户登记申请书、营业执照、照片等；两被告提供的《房屋拆迁许可证》、《拆迁协议》、《承诺书》、拆迁补偿款计算审核单、住房证明、拆迁补偿费用付款单、收条等；以及本院开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告双方就101室房屋拆迁补偿安置事宜所签订的《拆迁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。 原、被告签订的《拆迁协议》中约定的拆迁补偿方式为货币补偿，双方对货币补偿金额意见一致且已实际履行，对此事实本院予以确认。但根据本案查明的事实，原、被告签订《拆迁协议》之前，原告向两被告出具书面申请报告，两被告亦向原告出具《承诺书》，承诺另外安置原告一处门面房和一套居住房，应视为双方对拆迁问题存在补充约定，两被告至今均认可《承诺书》中的内容，故两被告在履行《拆迁协议》之外，仍应继续履行《承诺书》中确定的相关义务。原告有权要求两被告按照《承诺书》履行相关安置义务，原告提起本案诉讼，符合法律规定。 关于《承诺书》内容是否删改的问题。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据当庭核对，原、被告双方提供的《承诺书》内容一致，均加盖有被告鼓城拆迁公司公章，对此事实应予认定。原告主张被告鼓城拆迁公司私自删除了《承诺书》中原有的第4、5条内容、当时由于时间匆忙未能及时发现，应对此承担举证证明责任。但原告对此未提供充分的证据加以证明，两被告亦予否认，原告应当承担举证不能的不利后果，故对原告上述主张，本院不予采信。 关于安置门面房交付问题。根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行等法定情形的除外。本案中，原告要求两被告现在交付《承诺书》中明确的门面房，但根据本案查明的事实，该门面房虽已建造，但尚未最终通过竣工验收，不符合法律规定的不动产交付条件，存在事实上的履行障碍，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。在该安置门面房通过竣工验收且符合交付条件之后，原告可另行要求两被告予以交付。 关于原告主张的损失赔偿问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，两被告未能按照《承诺书》的内容及时履行交付安置门面房的法律义务，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告要求两被告赔偿其合理损失的诉讼请求，符合法律规定，但该赔偿损失数额应当符合可预见规则并与其实际损失相符。 根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，适用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，两被告在《承诺书》中并未明确门面房交付期限，事后亦未达成补充协议，故应当依照上述规定确定交付时间。根据查明的案件事实，结合本案拆迁项目实施及合同履行情况，原告主张的三年交房时间具有合理性，本院予以采纳。 根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，两被告提出诉讼时效抗辩，由于原告在《承诺书》出具之日起满三年后曾多次联系两被告要求交付安置房屋，其对两被告明确告知的安置门面房不符合法定交付条件而不能交付的事实是清楚的，但原告并未提出明确的赔偿损失主张，原告明知权利受损而未提出赔偿主张，故对两被告提出的诉讼时效抗辩，本院予以采纳。2019年3月原告第一次诉讼时提出的诉讼请求中并无赔偿损失的内容，但在2019年4月17日开庭时称“原告不仅要给房子，还要按照拆迁安置政策补偿原告的损失”，可视为明确提出赔偿请求，结合上述诉讼时效期间的法律规定，对原告要求两被告赔偿2016年4月17日起至2019年12月31日期间的合理损失，本院予以支持。 关于原告的合理损失，应当依法确定。两被告在《拆迁协议》签订之后已将一套使用权房屋交付原告一家居住使用，双方协议约定的全部拆迁补偿款共计399792元两被告业已交付原告，原告具有相应的劳动能力，原告要求按照最低工资标准和交纳社会保险费用的数额确定其损失的主张，不符合法律规定，本院不予支持。但根据前述分析，两被告应当赔偿原告的合理损失，由于两被告承诺交付的是门面房，原告的合理损失可参照当地租金水平等案件事实确定，综合本案案情，本院酌定两被告应按每月2000元的标准赔偿原告相应损失。因此，两被告应当赔偿原告2016年4月17日起至2019年12月31日期间的合理损失共计89000元。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京鼓楼城镇建设开发有限公司、南京鼓城房屋拆迁有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，一次性赔偿原告王玉鸿89000元； 二、驳回原告王玉鸿其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6085元，由南京鼓楼城镇建设开发有限公司、被告南京鼓城房屋拆迁有限责任公司共同负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  杨向涛 人民陪审员  任 明 人民陪审员  陆 琳 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  李 群