北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36979号原告：王一泓，男，1962年4月21日出生，汉族，深圳市南山区集装箱码头公司员工，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：王玉荣，北京中投律师事务所律师。被告:北京意生信科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼**1205。法定代表人：纪高峰，总经理。被告：纪高峰，男，1970年2月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告王一泓（下称原告）与被告北京意生信科技有限公司、被告纪高峰（下称意生信公司、纪高峰，或一并提及时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王玉荣，被告兼意生信公司法人纪高峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告之间的《房屋租赁合同》于2020年1月12日解除，二被告将北京市朝阳区3单元房屋（以下简称涉案房屋）腾空并返还原告、并拆除走廊消防通道上的玻璃门；2、判令二被告支付欠付的租金和占用使用费（从2019年9月1日至2020年1月12日的租金为199364元，自2020年1月13日起至实际腾退之日止按月租金45310元的标准计算占有使用费）；3、判令二被告支付逾期腾退房屋的违约金（以合同约定的年租金543720元为基数，按照日千分之三的标准，从2020年1月13日起计算至实际搬离之日止）；4、判令二被告支付解约违约金135930元；5、判令二被告支付所欠2016年12月31日至2020年4月16日期间的水费3490元，原告已经代为支付。事实和理由：原告与二被告从2016年起建立了租赁合同关系，2019年10月9日，原告与二被告又签订了《房屋租赁合同》，协议约定二被告租赁原告所有的涉案房屋用于办公使用，租赁期限为一年，自2019年9月1日至2020年8月31日，月租金为45310元，支付方式是半年付，先付后用，被告应于2019年8月20日之前支付上半年租金，于2020年2月18日之前支付后半年租金。合同签订后，原告如约交付房屋，二被告却未按合同约定支付2019年9月至2020年2月的房租。鉴于二被告仍未支付2019年上半年房租。依据《房屋租赁合同》第九条第2款，原告于2020年1月9日通过微信向纪高峰发送《房屋租赁合同终止通知》，并于当日委托物业公司将该通知贴在了涉案房屋的入户大门上，通知要求二被告支付租金并尽快搬离。但二被告仍继续使用房屋，并一直拖延付房租至今。《房屋租赁合同》第九条第4款的约定：“因乙方过错解除本合同，乙方应承担违约责任，违约金包括房屋押金和三个月的房屋租金，即甲方不再返还乙方押金，乙方还应向甲方支付三个月的房屋租金”，因二被告违约，原告有权要求二被告支付违约金135930元。依据《房屋租赁合同》第二条第6款约定，被告应自行缴纳水费、电费，但被告自2016年使用房屋至今一直未缴水费，原告应物业要求于2020年5月6日代缴了水费3490元，被告应支付给原告。另依据《房屋租赁合同》第十二条第6款约定：“若本合同解除或终止，乙方未按本合同约定向甲方交还房屋的，乙方应向甲方支付使用租赁物的占有使用收益，逾期交房的占有使用收益为本合同的约定租金数额。同时，乙方应向甲方承担逾期交付的违约责任，乙方逾期交付房屋一天，按合同租金的千分之三向甲方支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的各项损失”。依据此约定，被告应向原告支付《房屋租赁合同》解除之后的占用期间的使用收益，按合同约定房屋租金计算，直至被告搬离时止，并应支付逾期搬离的违约金。现双方的房屋租赁合同已于2020年1月12日解除，但二被告一直拖欠房租并拒不搬离，二被告的违约行为给原告带来了较大的经济损失，故原告诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。二被告辩称：二被告承租涉案房屋是用于食品进出口贸易的，受疫情影响半年没有进展，2020年8月15日左右会有一笔进账二被告可以用于支付租金。二被告希望能够进行调解。如果原告要求解除合同并让二被告搬走二被告也愿意。之前的调解书也因为公司没有进账而未履行，二被告也在尽力支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是涉案房屋的登记所有权人。2018年7月25日，原告作为出租方（甲方）与二被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定二被告承租涉案房屋，租赁期限为2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金45310元。合同到期后，双方于2019年9月续签租赁合同。新的《房屋租赁合同》期间为2019年9月1日至2020年8月31日，月租金标准仍为45310元。合同约定：乙方承担使用租赁物时需缴纳的保洁费、水费、电费；付款方式为半年为一付款周期，先付后用，乙方于应付款周期前10天内，预付下一周期租金；乙方拖欠甲方租金及其他应付费用超过15日的，甲方有权随时解除合同并收回租赁物，发生前述情形时，甲方应在七日内将情形通知乙方，自甲方书面通知之日起三日内，合同解除；因乙方过错解除合同，乙方应承担违约责任，违约金包括房屋押金和三个月的房屋租金；租赁期限届满终止或合同提前解除当日，乙方应将租赁物返还甲方，乙方返还房屋时应将所租租赁物还原至甲方初次向乙方交付该房屋之状态；乙方未能按期交纳租金时，应每天按应付租金的千分之三向甲方支付滞纳金，超过15日，则乙方支付滞纳金的基础上甲方有权采取停水、停电等停止一切能源供给的措施；合同解除或终止，乙方未按合同约定向甲方交还房屋的，乙方应向甲方支付使用租赁费的占有使用收益，逾期交房的占有使用收益为合同约定的租金数额，同时，乙方应向甲方承担逾期交付的违约责任，乙方逾期交付房屋一天，按合同租金的千分之三向甲方支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的各项损失。因为2018年7月25日签订的《房屋租赁合同》履行问题，原告曾起诉二被告，双方经法院组织调解达成一致意见由意生信公司向原告支付欠付的租金271860元。庭审中，原告提交2020年1月9日在涉案房屋张贴《房屋租赁合同终止通知》的照片及微信聊天记录，欲证明因为二被告欠付租金，故原告书面通知二被告解除房屋租赁合同；原告另提交水费发票，欲证明原告替被告垫付水费情况。原告还提交玻璃门照片一张，欲证明二被告在返还房屋时应拆除该门恢复原状。二被告对于前述证据的真实性和证明目的均认可，表示只是没有钱所以没有支付相应费用。关于合同主张，二被告表示使用房屋的是意生信公司，在原告的要求下纪高峰个人也签字了，认可是二被告一起作为承租人。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与二被告签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。二被告未依约履行交付租金的义务构成违约，原告可行使合同解除权。2020年1月9日原告向二被告送达了解约通知，合同约定“自甲方书面通知之日起三日内，合同解除”，故对于原告要求确认《房屋租赁合同》于2020年1月12日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，二被告应在合同解除后将涉案房屋返还给原告，并将房屋恢复原状，故对于原告要求二被告返还涉案房屋并拆除玻璃门的诉讼请求，本院予以支持。被告占用涉案房屋应支付租金或使用费，原告主张的租金和使用费标准有合同依据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于原告主张的逾期腾退违约金，未提供充分证据证明实际损失情况，本院根据合同履行情况，当事人的过错程度予以酌定。关于原告主张的解约违约金，合同因二被告逾期交纳租金而解除，二被告应承担违约责任，对于违约金具体金额考虑合同履行情况及剩余期限、当事人的过错程度及原告的实际损失，本院酌定为30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、确认原告王一泓与被告北京意生信科技有限公司、被告纪高峰签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年一月十二日解除；被告北京意生信科技有限公司、被告纪高峰于本判决生效后十日内将北京市朝阳区3单元房屋腾空返还原告王一泓，并拆除走廊消防通道上的玻璃门；二、被告北京意生信科技有限公司、被告纪高峰于本判决生效后七日内支付原告王一泓租金十九万九千三百六十四元和占用使用费（按每月四万五千三百一十元的标准，自二〇二〇年一月十三日起计算至实际腾退房屋之日止）；三、被告北京意生信科技有限公司、被告纪高峰于本判决生效后七日内支付原告王一泓逾期腾退房屋违约金（按照每日三百元的标准，自二〇二〇年一月十三日起计算至实际腾退房屋之日止）；四、被告北京意生信科技有限公司、被告纪高峰于本判决生效后七日内支付原告王一泓解约违约金三万元；五、被告北京意生信科技有限公司、被告纪高峰于本判决生效后七日内支付原告王一泓水费三千四百九十元；六、驳回原告王一泓其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9272.10元，由原告王一泓负担3876.10元（已交纳），由被告被告北京意生信科技有限公司、被告纪高峰负担5396元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年八月二十八日书记员  纪太恒