广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10606号原告：袁某，女，2002年7月5日出生，汉族，住中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：张庆莉，女，1971年12月22日出生，汉族，住中山市火炬开发区，系原告母亲。委托诉讼代理人：吕向前，广东国煌律师事务所律师。被告：中山市华商房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区中山港大道**誉港湾花园92卡，统一社会信用代码914420005517226407。法定代表人：何桂松，经理。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告袁某诉被告中山市华商房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张庆莉、吕向前，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告交付质量合格的房屋（位于中山市火炬开发区××大道××港湾花园××房）给原告；2.判决被告支付原告逾期交房违约金（按日向原告支付已付房价款的万分之三，从2015年7月1日计算至实际交付房屋之日止）；3.判决被告向原告支付逾期交付房产证违约金30660元（按日向原告支付已付房价款的万分之一，从2016年3月18日计算至2016年11月2日）。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判决被告对涉案房产维修地基下沉、墙体开裂、防水、墙体平整问题处理、排污管道正常使用、入户楼梯下方地面填补平整、后院地面填实平整，并经被告提供鉴定合格报告后交付涉案房产给原告，保修期从正式交付时开始计算；2.判决被告支付原告逾期交房违约金（从2015年7月1日计算至实际维修完毕并由被告提供鉴定合格报告后交付原告之日止，每日按已付房价款的万分之三计算）；3.逾期交房产证的违约金是30660元（按商品房交房使用后180个工作日内交付，按合同约定的交房日2015年7月1日往后推180个工作日，大概2016年3月9日，违约金是按自然日计算，自然日不会少于210天，按210天计，截止到2016年11月3日，每日按已付房款万分之一计算）。事实与理由：2014年1月3日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》，原告购买火炬开发区××大道××港湾花园××房，房价款1460000元已全部支付完毕给被告，但是被告没有交付给原告一个符合合同约定的商品房，房屋质量存在严重的土基下陷等问题，无法正常居住。被告没有按合同约定交付房屋，依据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第九条、第十四条约定，被告应当承担逾期交房及交付房产证书的违约责任。原告对被告多次投诉协商，在2016年5月30日双方在房管局的主持下，确认存在质量问题，并同意进行处理，但被告一直没有把问题彻底解决。因双方通过协商无法解决矛盾，原告诉至法院。被告辩称，一、原告基于维修的诉求还是没有确定因为交付还是保修责任，如果是基于交付责任，被告已将涉案房产交付原告使用；如果是基于保修责任，则法院判令被告实施保修义务，原告诉请经鉴定合格后交付涉案房产这一行为是没有任何依据的，也无法执行。二、涉案房产已经依约交付或视为交付，原告诉求被告交付质量合格的房屋没有事实依据。根据原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条之约定，被告“应当在2015年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”涉案房产所在项目已于2015年5月15日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，具备合同约定的交付条件。由于项目方已经退出项目管理并由物业管理公司接手，在双方办理交接时出现了资料遗失的情况，以致于未能提供在具备交付条件后向原告寄发《收楼通知书》的存档文件。但是根据《业主收楼证明书》及《会议签到及内容》均反映出原告前来涉案房产办理验收及收到过《收楼通知书》的事实，并且原告曾对涉案物业进行查验，证明被告履行过收楼通知的义务。2016年5月30日原告对涉案房产提出各项验收意见，经被告进行修复后，原告已于2016年10月8日缴纳办证费用，被告也向原告开具了《业主收楼证明》，证明原告已经实际接受涉案房产。根据《中山市商品房买卖合同补充协议》第八条”买卖双方对交付商品房质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定……前所述质量瑕疵和质量争议不影响本商品房的交付，不构成买受人拒绝接受出卖人交付房屋的理由”。《中山市商品房买卖合同》第十一条“若买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为商品房已实际交付买受人使用”之约定，涉案房产已经视为交付。至于原告是否实际入住涉案房产，不影响被告已经视为交付的事实。三、被告已经依约履行保修责任。根据原告提供的《会议签到及内容》反映，2016年5月30日原告验收涉案房产后提出了“花园下沉、外墙裂缝、进门楼梯处下沉”等属于保修范围内的瑕疵问题。此后，被告已组织人员对原告提出的问题进行过整体维修，包括：防水补漏工程、下水管、地、地面下沉及地面环保砖拆除修复工程门入口平台及步级石材维修铺装工程等，证明被告履行保修义务。四、原告提出关于逾期交付及逾期办证违约金部分已经超过法律规定诉讼时效，逾期交房和逾期办证违约金为按日累计的债权金额，原告直至2019年4月19日才提起主张，其在2016年4月19日前所享有的违约金债权已经超过诉讼时效。五、原告主张逾期办证违约金没有依据。《中山市商品房买卖合同》第十四条约定办证期限是从交付使用后180个工作日起算，而该交付使用应当理解为实际交付，而本案原告主张没有交付，则不具备相应合同约定的办证起算条件，虽然被告也实际办出了产权证书，但并不证明被告存在逾期的行为，在本案中被告认为原告在2016年5月已经实际收楼，从2016年5月起180个工作日内原告已经为原告办理了产权证书，并不存在违约行为。经审理查明：2014年1月3日，原告（买受人）和被告(出卖人)签订《中山市商品房买卖合同》约定，由原告以1460000元向被告购买位于火炬开发区××大道××港湾花园××房，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自办理权属登记逾期之日起，每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，但该违约金总额以已付房价款的5%为上限，第十五条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；附件四《住宅质量保证书》记载：保修项目及保修期限分别为：地：地基和主体结构合理期限面防水5年；墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏5年；墙面、顶棚抹灰层脱落2年；地；地面饰面空鼓裂2年；门窗翘裂、五金件损坏1年；卫生洁具1年；灯具、电器及开关6个月；防盗及对讲系统6个月；管道堵塞6个月；房屋白蚁防治15年；保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间。同日，双方还签署了合同补充条款，其中第八条关于保修和质量争议处理（对合同第十五条补充），买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失；前述质量瑕疵和质量争议不影响本商品房的交付，不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的理由，出卖人须按《住宅质量保证书》依法保修。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。另查：涉案房屋所在工程于2015年5月15日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。又查：2016年5月30日，原告验收涉案房屋时向被告提出意见“花园下沉、外墙裂缝、进门楼梯处下沉、车位下沉、维修后太斜、内墙有漏、花园雨水管如果爆裂如何处理？车位整平”。被告于2016年10月8日要求原告收楼，签署《业主收楼证明》，原告母亲张庆莉在该证明上注明“未收楼”。2016年11月3日，涉案房产的不动产权证办出。原告母亲于同年12月30日签收了不动产权证。诉讼中，应原告申请，本院依法委托广东稳固检测鉴定有限公司对涉诉房屋的地基下陷、渗漏的房屋质量问题进行了鉴定。2020年1月3日，该司出具稳固鉴字[2020]M0028房屋安全鉴定报告，鉴定结论：中山市火炬开发区××大道××港湾花园××房房屋，室内墙体、天花板底多处存在渗水痕迹，不符合相关规范要求；房屋室外地台地基存在不均匀沉降、下陷现象，不满足相关规范要求，对上述损坏部位应作修缮处理。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为，一、被告于2016年10月8日向原告交房时，房屋是否符合合同约定和法律规定的交付条件？二、原告以涉案商品房存在渗漏等质量问题拒绝接收，理由是否成立。关于焦点一，在合同约定方面，第八条约定，被告应交付的商品房为在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，符合本合同约定。第十一条约定，双方进行商品房验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。本案中，在签订合同时，被告已经提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且被告于2015年5月15日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。故涉案商品房已满足合同约定条件。在法律规定方面，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案……”。本案中，被告于2015年5月15日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。故涉案商品房已满足法定条件。关于焦点二，虽然鉴定机构认为涉案房屋室内墙体、天花板底多处存在渗水痕迹，不符合相关规范要求；房屋室外地台地基存在不均匀沉降、下陷现象，不满足相关规范要求。但该鉴定报告并未认定涉案房屋主体结构存在质量问题，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”情形，原告拒绝收楼，缺乏理据，被告对此不承担延期交房责任。对原告主张逾期交房及逾期办证违约金，本院不予支持。至于原告主张其因质量问题导致无法正常居住，前述司法解释第十三条第二款及涉案合同，均规定和约定了被告的保修义务，对于原告要求被告对维修地基下沉、墙体开裂、防水、墙体平整问题处理、排污管道正常使用、入户楼梯下方地面填补平整、后院地面填实平整，因地基下沉、墙体开裂、墙体平整（倾斜处理）、房屋渗水均属被告的保修义务，不仅原告早在2016年已经要求被告解决未果，而且至今仍在保修期内，被告理应修缮。入户楼梯下方地面填补平整、后院地面填实平整与地基下沉处理应属同一工程，被告应予修缮。对于排污管道正常使用，本院认为，排污管道的堵塞问题，原告在保修期内并未向被告提出，故因超过6个月的保修期，被告免于承担保修责任。对于原告要求被告提供鉴定报告并保修期从正式交付时开始计算，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第二款之规定，判决如下:一、被告中山市华商房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内对中山市火炬开发区中山港大道106号誉港湾花园8幢07房进行维修（维修期六十天），包括地基下沉、墙体开裂、墙体平整（倾斜处理）、房屋渗水；二、驳回原告袁某的其他诉讼请求。案件受理费15036元（原告已预交），鉴定费25000元，合计40036元，由原告负担14936元，由被告负担25100元（被告于本判决生效之日起七日内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 杨 颖审判员 王 珊二〇二〇年八月三十一日书记员 程梓欣