广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初1424号原告：鹤山市正顺物业管理有限公司，住所地：广东省鹤山市**********，统一社会信用代码：914***************。法定代表人：黄健志，该公司总经理。委托诉讼代理人：司徒宇锋，男，该公司员工。被告：徐治，男，1977年1月21日出生，汉族，住广东省蕉岭县******红心23，公民身份号码：441***************。委托诉讼代理人：李力，广东聚溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖琪，广东聚溪律师事务所实习律师。原告鹤山市正顺物业管理有限公司（以下简称正顺物业公司）诉被告徐治租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正顺物业公司的委托诉讼代理人司徒宇锋、被告徐治的委托诉讼代理人李力到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告正顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金人民币7200元（暂从2019年12月5日计至2020年5月5日，剩余租金计至判决解除合同之日止）。2.判令被告立即支付原告滞纳金人民币3804元（暂从2019年12月5日计至2020年5月5日，剩余滞纳金计至付清全部租金时止）。3.本案受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年9月15日签订《租赁合同》合同约定：第一条，甲方同意将位于鹤山市*********经济合作社商铺综合楼B管理处位置（位置及范围见附件平面图）出租给乙方使用，乙方在签订本合同前已对上述铺位的产权、面积、现状等情况进行充分了解，并同意承租。第二条，甲方租赁给乙方使用面积约为70平方米，该面积为本合同的计算租金面积和物业管理面积，在签订合同同时，乙方清楚知晓使用范围并认可该计算面积，同时，保证在执行本合同时不以任何理由对上述计算面积提出异议。第三条，乙方确定在该铺位内所经营的范围为：餐饮，仓库、办公室，乙方不得超出前述的经营范围，如需增加，必须获得甲方同意，乙方承诺按上述前提条件使用该铺位，其作任何的变更均须获得甲方的书面同意办理变更手续后方可实行，否则甲方有权解除本合同，若变更需经工商行政管理部门批准的，乙方还应取得该批准。乙方同意接受甲方正顺物业公司对租赁物进行的物业管理及其收费，遵守物业管理公司对该铺位定制的各项服务规定，按时缴纳相关的服务管理费用。第四条，租赁期限：1.租赁期由2018年9月20日起至2023年9月19日止，共5年。第五条，租金收费标准。一、租赁期内该物业租金按月收费，月收费标准如下：1.从2018年9月20日起至2020年9月19日，每月租金1200元；2.从2020年9月20日起至2021年9月19日，每月租金1296元；3.从2021年9月20日起至2022年9月19日，每月租金1399元；4.从2022年9月20日起至2023年9月19日，每月租金1511元。第六条，租金和管理费的交付方式和时间：1.租金按月结算，乙方须于每月5日前，主动交到甲方指定的银行账户；2.甲方按指定的银行账户：户名何志英，银行帐号建设银行622************8499；3.乙方逾期缴纳租金的，甲方有权按日千分五收取滞纳金；4.第一期交纳时间是签署本合同三天内缴纳；5.本合同项目租金不包含租赁税金等税项，甲方不提供发票，因本合同产生的租赁税金项由乙方承担。第七条，铺位装修免租期，1.甲方同意乙方装修期30天为免租期；2.装修期即2018年9月20日起至2018年10月19日止；3.铺位装修免租期内乙方未完成装修的，不影响计租时间的开始和甲方的租金收取。第八条，履约保证金：1.在本合同签署之日起3天内乙方需交付甲方履约本合同的保证金，金额为3600元。第九条，铺位交付标准及提供的设施如下：1.按该楼现状交付乙方使用，不安装独立水电表到商铺。第十二条，乙方的权利及义务:10.乙方必须依约按时交租及其他费用，保证不改物业用途，若有拖欠甲方租金及管理费用或其他费用的，甲方有权采取停水、停电等方式督促乙方纠正违约行为，如因此造成双方损失的，由乙方承担全部责任。第十四条，违约责任：租赁期内，乙方需按时于每月5号前缴交当月租金，逾期缴交的，甲方按租金额的日千分之五加收每日滞纳金，逾期30天的视作重大违约行为，甲方有权解除合同，收回租赁物业，所有保证金不予退还，同时，乙方还应承担直至乙方缴清所有欠款为止的逾期款违约金，并向甲方承担本合同约定的其他违约责任。第十五条，合同的终止与解除：一方违约，且已符合本合同订立所依据的法律、法规有关“有权解除”或“可以解除”租赁合同的条件的，守约方有权解除本合同。第十六条，争议的解决：本合同在履行过程中如有争议首先由双方协商解决，协商不能解决时，交甲方所在地人民法院裁决。第十七条，附则：3.本合同双方签字盖章，乙方缴付履约保证金到账起生效。合同签订后，被告已交履约保证金4800元，租金已交至2019年11月份，从2019年12月至2020年3月份，已拖欠租金4800元（1200元×4个月），滞纳金1788元（见滞纳金明细），经原告多次追收无果，为保护原告的合法权益不受侵害，无奈向法院提起诉讼。徐治辩称，一、涉案徐治与正顺物业公司签订的仓库《租赁合同》属于无效合同。1.徐治系鹤山市雅庭轩餐饮有限公司（以下简称餐饮公司）的合伙人之一，经餐饮公司授权租赁经营餐馆的商铺。2.根据我方提供的证据1中的店铺《租赁合同》以及涉案仓库《租赁合同》第三条“乙方确定在该铺位内所经营范围为：餐饮、仓库、办公室……”可知，徐治于2018年9月15日与正顺物业公司签订了两份租赁合同，约定徐治承租位于鹤山市*********经济合作社商铺综合B沙坪街道隔山街473、475号及管理处位置。合同签订后餐饮公司根据两合同第十二条均约定的“12.乙方对租赁物业进行装修时，装修方案须报甲方同意和备案，须报政府相关部门审批的乙方须征得政府相关部门批准，方可施工……”将装修方案报被答辩人同意及批准打通了涉案仓库《租赁合同》70平方米的仓库及“湘辣小厨”的厨房，在餐馆厨房后方以一条过道将两租赁物相连，把“湘辣小厨”餐馆的店面、厨房及仓库连接起来，即“湘辣小厨”厨房后的过道系通往涉案租赁物（仓库）的唯一路径且餐馆主店面与仓库共用一把钥匙。由上可知，两合同的租赁物分别作为其经营的“湘辣小厨”餐馆的主店（含厨房）及餐馆的仓库使用，虽然双方签订的是两份租赁合同，但两份合同的标的无论在双方主观上还是客观上都是一个不可分割的整体，故两份合同也是一个整体，不应加以区分，否则涉案仓库《租赁合同》就无订立的意义且无法实现合同目的，违反了订立该合同的初衷。3.2019年10月22日，“湘辣小厨”餐馆所在建筑被张兰芝向鹤山市城市管理和综合执法局（以下简称城管部门）反映涉及违建，城管部门接到反映后于10月下旬至12月上旬期间多次派人前往餐馆调查，并告知餐馆工作人员餐馆所在的建筑部分涉嫌违建构筑物（具体到本案中为餐馆的厨房部分），按法律规定可能需拆除。知晓该情况后，徐治立马于2020年1月2日向正顺物业公司邮寄并通过微信发出《通知书》，要求正顺物业公司在收到上述通知后三日内提供有权签订沙坪街道隔山街473、475号的商铺和仓库的租赁合同相关文书和租赁物合法有效的产权证明，否则一旦被认定为违法建造的构筑物后该部分就需要拆除，双方将无法继续履行合同，但正顺物业公司逾期也未向徐治出具两合同的租赁物相关产权证明。4.2020年1月13日徐治发函通知被答辩人“我方徐治、鹤山市雅庭轩餐饮有限公司不再履行沙坪街道隔山街473、475号的商铺468平方米和相关仓库租赁合同”、要求正顺物业公司三天内联系我们办理离场相关事宜，但直至16日正顺物业公司仍未在合理期限内联系我方对事情作出处理，且仍未向我方提供两租赁物相关的产权证明及建设工程规划许可证等材料，因此自2020年1月16日起，我方不应继续履行支付涉案租赁物使用费的义务。5.2020年3月尾徐治己将商铺内未附合物品搬离并己撤离人员，于2020年4月1日将涉案商铺的钥匙归还正顺公司的物业管理人员黄利胜，并以邮寄、短信、微信方式函告正顺物业公司。6.2020年4月28日，正顺物业公司负责人黄建志微信告知徐治“现出租方城管部门决定书要求拆除铁棚部分……”，证实了涉案餐馆所在建筑属于违章建筑的事实，同年4月30日经徐治与城管部门电话联系也证实了上述事实，且正顺物业公司提供的证据未提供租赁物的建设工程规划许可证或者能够证明其建设完全符合建设工程规划许可证等证据，不能证明其出租的租赁物系合法有效的建筑物。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，徐治与正顺物业公司签订的涉及违章建筑的两份租赁合同因违反法律、行政法规强制性规定应属无效。综上所述，本案中，正顺物业公司提出诉讼请求的依据系双方签订的仓库《租赁合同》，但根据徐治所提出的事实和法律依据可知，上述合同为无效合同，故正顺物业公司请求徐治支付租金7200元及滞纳金3804元的请求无据可依，且根据涉案仓库租赁合同第六条可知，滞纳金计算方式为“3.乙方逾期交纳租金的，甲方有权按日千分五收取滞纳金”，但并末约定逾期缴纳租金超过一个月后后面几个月的滞纳金需加倍计算，故正顺物业公司滞纳金的计算方式存在错误，不应予以支持。因此，徐治在此恳请法院基于公民从事民事法律行为应当遵守法律、行政法规等规范的原则，驳回正顺物业公司主张的2020年1月16日后租金和滞纳金的诉讼请求。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告设立的租赁关系，是双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方当事人应按合同约定履行义务。《租赁合同》约定的最后租赁期限未至，本案中也未出现导致合同无效或原、被告合意解除涉案合同的事由，故被告以其搬离涉案租赁物并交还钥匙为由主张涉案合同已解除于法无据，原、被告双方应继续履行于2018年9月15日《租赁合同》。被告确认从2019年12月开始没有向原告交纳租金，现原告要求被告支付租金（暂从2019年12月5日计至2020年5月5日为7200元，剩余租金计至合同期限届满之日止），理据充分，依法予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金3084元（暂从2019年12月5日计至2020年5月5日，剩余滞纳金计至付清全部租金时止）的问题。原、被告双方签订的《租赁合同》虽有约定“乙方（被告）逾期交纳租金的，甲方（原告）有权按日千分之五收取滞纳金”，但该违约金标准过高，本院酌定为以实欠租金为基数，从2019年12月5日起至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。对于被告辩称双方签订涉案的《租赁合同》违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，系属无效合同的问题。根据原告提供的证据表明，涉案的房屋于2016年10月24日颁发了《建设工程规划许可证》（建字第440********0291号），2017年11月24日经相关部门验收合格并颁发了《建设工程规划验收合格证》（验字第20170164号），因此，对被告该之辩，本院不予采纳。对于被告辩称新加建构筑物是经原告同意才建造的问题。被告在租赁涉案房屋时加建了构筑物，该构筑物经鹤山市城市管理和综合执法局认定为违法建筑，被告在举证期限内及法庭辩论终结前都没有提供任何依据证实该租赁涉案房屋加建的构筑物是经原告同意，且原告也不认可，因此，对被告该之辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告徐治继续履行与原告鹤山市正顺物业管理有限公司于2018年9月15日签订的《租赁合同》；二、被告徐治于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金7200元及违约金（违约金以实欠租金为基数，从2019年12月5日起至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）给原告鹤山市正顺物业管理有限公司。三、驳回原告鹤山市正顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37.55元（原告预交），由被告徐治负担。经原告同意，被告负担的受理费于支付款项时迳付给原告，本院不再收退。本判决为终审判决。审判员  李满朝二〇二〇年七月二十九日书记员  谭艳明