广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1687号上诉人（原审原告）：侯嘉华，男，1973年1月10日出生，汉族，香港特别行政区居民，现常住广东省鹤山市************。上诉人（原审原告）：侯燊华，男，1974年9月24日出生，汉族，香港特别行政区居民，现常住广东省鹤山市************。两上诉人共同委托诉讼代理人：简福就，广东君高律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：麦子健，广东君高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶能祥，男，1964年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********。委托诉讼代理人：吕伟虹，广东宝慧(顺德)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞樟，广东宝慧(顺德)律师事务所实习律师。原审被告：鹤山市************队，住所地：广东省鹤山市**************队。负责人：李德开。原审被告：鹤山市************队，住所地：广东省鹤山市**************队。负责人：李垣昌。原审被告：鹤山市************队，住所地：广东省鹤山市**************队。负责人：李耀南。上诉人侯嘉华、侯燊华、叶能祥因与原审被告鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队农村土地承包合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯嘉华、侯燊华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判叶能祥返还土地使用权转让费600000元。事实和理由：一审法院查明了案件事实，确认侯嘉华、侯燊华与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队签订的《土地租赁合同》为无效合同，但在退还款项中，又要扣除每月1266元的土地占用费，等同于认定叶能祥与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队签订的《土地租赁合同》有效的错误结果。同时，一审中叶能祥也没有就该款退还的争议提起反诉，一审判决作出扣除，违反程序法。叶能祥辩称，一、侯嘉华、侯燊华是在平等自愿的情况下，直接与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队签订《土地租赁合同》，并经鹤山市龙口镇法律服务所见证，不存在由叶能祥或者劳更明操纵的情况。至于土地用途，是侯嘉华、侯燊华与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队之间约定，与叶能祥无关。二、叶能祥收取的600000元，实际上为前期投入的包含租金及其他费用的顶手费，并非土地转让费。该款包含了一次性向鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队支付的28.4万元租金，以及该地块的青苗补偿款、迁坟补偿款、修建围墙、界桩、排水管道、平整土地等费用。叶能祥不再经营涉案土地后，上述设施已经归于鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队，侯嘉华、侯燊华无须再向鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队支付费用，而直接向叶能祥支付顶手费；三、根据合同相对性原则，叶能祥不是2008年《土地租赁合同》的当事人，不再承担或者享受合同相关的权利义务。即使涉案合同无效，侯嘉华、侯燊华应当向鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队主张返还租金，与叶能祥无关。且鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队也在《土地转租征求意见》中明确表示，转租后的债权债务与叶能祥无关。侯嘉华、侯燊华明知该土地不能用于非农用途，但在经营11年后，才主张合同无效，而鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队明知该土地性质，仍然将其出租用于非农用途，均应当承担相应的责任。四、退一步说，即使涉案合同无效，叶能祥应当返还侯嘉华、侯燊华600000元，但侯嘉华、侯燊华的起诉也已经超过诉讼时效。五、侯嘉华、侯燊华因了解到涉案土地曾经有过招商引资的规划，因此才进行承租，并超密度种植树木。现因该土地并没有被政府征用，侯嘉华、侯燊华反悔，有违诚实信用的公序良俗。叶能祥上诉请求：撤销一审判决第二项，改判叶能祥无须向侯嘉华、侯燊华退还扣除应支付的土地占用费后剩余款项；本案一、二审诉讼费用由侯嘉华、侯燊华、鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队承担。事实和理由：一、本案为确认合同效力纠纷。根据合同相对性原则，叶能祥与涉案合同无关，无须向侯嘉华、侯燊华退还扣除土地占用费后剩余的款项；二、退一步说，即使认为叶能祥应当退还，但侯嘉华、侯燊华的起诉也已经超过诉讼时效；三、叶能祥对合同无效的结果不存在过错，无须承担诉讼费用。此外，600000元的“顶手费”中还包括该地块的青苗补偿款、迁坟补偿款、修建围墙、界桩、排水管道、平整土地等费用，一审法院将其全部视为租金计算，明显不当。侯嘉华、侯燊华辩称，叶能祥将涉案土地进行平整，证明其实际上将涉案土地变为工业用地，并向侯嘉华、侯燊华转让土地使用权，其对涉案土地的投资是在违法的前提下作出，理应承担相应的后果，因此并不能收取所谓的顶手费。土地的转让是叶能祥委托劳更明操作的，侯嘉华、侯燊华转租后，实际上也是劳更明在使用。关于诉讼时效的问题，本案为确认合同效力纠纷，不存在诉讼时效的问题。其他意见与上诉意见一致。鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队经本院合法传唤没有到庭，也没有提供书面答辩意见。侯嘉华、侯燊华向一审法院请求：1、判决侯嘉华、侯燊华与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队所签《土地租赁合同》无效；2、判决叶能祥退还土地使用权转让费600000元；3、诉讼费由鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队、叶能祥承担。一审法院认定事实：2006年11月2日，鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队（出租方、甲方）与叶能祥（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将座落在鹤山市************队、二队、三队的掌岗咀（土名）的土地出租给乙方作工业、商业用地，面积约16亩；租赁期限二十年，由2006年11月2日起至2026年11月1日止，双方在期满后，乙方再续租二十年，由2026年11月2日至2046年11月1日期间甲方另无条件补偿一年建筑期给乙方即最终期限至2047年11月2日；上述16亩土地，逢贵三队0.8亩40年的租金为2万元，逢贵二队2.2亩土地40年的租金为3万元，逢贵一队13亩土地40年的租金为23.4万元；乙方在签订合同后10天内一次性付清40年租金给甲方。合同落款甲方处签有“李镜林”、“李垣昌”、“李国良”、“李友昌”等，乙方处签有“叶能祥”。2008年5月12日，鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队（出租方、甲方）与侯嘉华、侯燊华（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将座落在鹤山市************队、二队、三队的掌岗咀（土名）的土地出租给乙方作工业、商业用地，面积约16亩；租赁期限由2008年5月12日起至2026年11月1日止，双方在期满后，乙方再续租二十年，由2026年11月2日至2046年11月1日期间甲方另无条件补偿一年建筑期给乙方即最终期限至2047年11月2日；上述16亩土地，逢贵三队0.8亩38.5年的租金为2万元，逢贵二队2.2亩土地38.5年的租金为3万元，逢贵一队13亩土地38.5年的租金为23.4万元；乙方在签订合同后10天内一次性付清38.5年租金给甲方。合同落款甲方处盖有鹤山市******民委员会的公章，乙方处有侯嘉华、侯燊华签名并按捺指模。同日，鹤山市龙口镇法律服务所出具《见证书》载明：侯嘉华、侯燊华与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队因土地租赁一事，于2008年5月12日经协商一致，签订《土地租赁合同》，其内容真实，合同上甲方代表的签名、乙方的签名真实有效，鹤山市龙口镇法律服务所在见证单位处加盖公章。2008年5月12日，叶能祥出具《收条》，载明：“今收到侯嘉华转地款壹拾万元正订金，其余款项收到合同后全部付清”，收款人处签有“叶能祥”。2008年5月13日，叶能祥出具《收条》，载明：“今收到侯嘉华转租地款共陆拾万元正（￥600000.00元）”，收款人处签有“叶能祥”。2019年12月23日，鹤山市自然资源局龙口自然资源管理所出具《证明》，载明：“经查，鹤山市******委会逢贵一队、二队、三队所出租给叶能祥座落于鹤山市******委会逢贵一队、二队、三队掌岗咀（土名）面积：16亩的土地属于一般农用地”。一审法院认为，侯嘉华、侯燊华请求一审法院认定其与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队签订的《土地租赁合同》无效，故本案为确认合同效力纠纷案件。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、侯嘉华、侯燊华与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队签订的《土地租赁合同》效力问题；二、叶能祥是否需向侯嘉华、侯燊华退还600000元的问题。一、侯嘉华、侯燊华与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队签订的《土地租赁合同》效力问题。结合鹤山市自然资源局龙口自然资源管理所出具的《证明》内容可知,涉案土地应为农业用地。故根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定,涉案土地不得出租用于工业用途。侯嘉华、侯燊华与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队签订的《土地租赁合同》,约定由三被告将涉案土地租予原告作工业、商业用地,相关约定显然违反上述关于集体土地使用的效力性强制性规定,因此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定,涉案土地租赁合同应当认定为无效合同。二、叶能祥是否需向退还600000元的问题。叶能祥出具《收条》确认收到侯嘉华的转租地款600000元，叶能祥在庭审过程中称该600000元是其将涉案土地有偿转包给侯嘉华、侯燊华的转包费，但因侯嘉华、侯燊华与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队签订的《土地租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，叶能祥应向侯嘉华、侯燊华退还转让费600000元。但侯嘉华、侯燊华已占用涉案土地多年，理应支付土地占用费，根据侯嘉华、侯燊华与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队签订的《土地租赁合同》，约定租赁期限为2008年5月12日起至2047年11月2日，期间共473个月21天，不足一个月的一审法院按一个月计算租金，侯嘉华、侯燊华已向叶能祥支付600000元，每月占用费为1266元（600000元÷474个月）。侯嘉华、侯燊华应支付的土地占用费应从2008年5月12日起计算至本判决生效之日止。因此，叶能祥应向侯嘉华、侯燊华退还扣除应支付土地占用费后的剩余款项（计算方法：600000元-1266元/月×N，N=自2008年5月12日起至本判决生效之日止的占用月数，不足一个月按一个月计算）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决：一、侯嘉华、侯燊华与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队于2008年5月12日签订的《土地租赁合同》为无效合同；二、叶能祥于判决发生法律效力之日起十日内向侯嘉华、侯燊华退还扣除应支付土地占用费后的剩余款项（计算方法：600000元-1266元/月×N，N=自2008年5月12日起至本判决生效之日止的占用月数，不足一个月按一个月计算）。三、驳回侯嘉华、侯燊华的其他诉讼请求。一审案件受理费4900元、保全费3520元，诉讼费合共8420元，由叶能祥负担。二审期间，侯嘉华、侯燊华向本院提交以下证据：《租赁土地协议书》一份、龙口镇司法所《询问笔录》两份，以证明劳更明在实际经营涉案土地。叶能祥质证称，上述证据的真实性、合法性由法院认定，对关联性不予认可，且拟证事实与叶能祥无关。本院认为，侯嘉华、侯燊华对其未在一审期间提交上述证据提供合理理由，上述证据也无原件以供核对，故本院不予采纳。叶能祥没有向本院提交新的证据。一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是农村土地承包合同纠纷，一审确定的案由错误，本院予以纠正。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕侯嘉华、侯燊华与叶能祥的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于叶能祥是否需向侯嘉华、侯燊华退还600000元的问题。叶能祥对其收取侯嘉华、侯燊华的转租地款600000元的事实并无异议。因侯嘉华、侯燊华与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队签订的《土地租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，叶能祥理应向侯嘉华、侯燊华退还转让费。至于叶能祥称，侯嘉华、侯燊华与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队约定的土地用途与叶能祥无关，叶能祥无须退还顶手费的上诉理由，双方当事人均确认，在叶能祥承包涉案土地期间，通过侯嘉华、侯燊华与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队重新签订合同的形式，将涉案土地的使用权转让给侯嘉华、侯燊华，并收取600000元的“顶手费”。叶能祥基于2006年11月2日与鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队签订的《土地租赁合同》获取“顶手费”，而上述2006年11月2日签订的《土地租赁合同》，同样因违反了关于集体土地使用的效力性强制性规定而无效。叶能祥基于无效合同取得利益，明显没有法律依据。因此，涉案的“顶手费”理应返还给侯嘉华、侯燊华。鉴于双方当事人均确认，在叶能祥收取的600000元“顶手费”中，有284000元系涉案土地的“租金”，该款项已经由叶能祥交鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队，侯嘉华、侯燊华在租赁涉案土地期间无须再向鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队另行支付租金，因此，该284000元并非属于叶能祥收取的“顶手费”的范围，也并非由叶能祥所持有，侯嘉华、侯燊华请求叶能祥返还该284000元“租金”，没有事实依据。故叶能祥应当将余下的600000元－284000元=316000元退还给侯嘉华、侯燊华。对于侯嘉华、侯燊华超出该数额的主张，本院不予支持。因侯嘉华、侯燊华并未在本案中请求鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队承担返还已经缴纳的“租金”的责任，故本案不予调整，侯嘉华、侯燊华可另行主张。叶能祥称因经营涉案土地而支出的青苗补偿费、迁坟补偿费、基础建设费用等损失，但并未提供相应的证据，也未提出反诉请求，且该费用并非因转让涉案土地使用权而导致的损失，故本案亦不予调整，叶能祥可另行主张。至于叶能祥提出的诉讼时效的问题，本院认为，在侯嘉华、侯燊华提起本案诉讼之前，涉案合同的效力不明，并不存在侯嘉华、侯燊华向叶能祥主张返还涉案“顶手费”的事实依据。因此，叶能祥称侯嘉华、侯燊华向其主张“顶手费”的诉讼时效应当从2008年5月13日收款之日起计算的理由不成立，本院不予支持。鹤山市************队、鹤山市************队、鹤山市************队经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案可依法缺席判决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当。上诉人叶能祥的上诉理由不成立，本院不予支持。侯嘉华、侯燊华的上诉理由部分成立，本院对其理由成立部分予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3805号民事判决第一项；二、撤销广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3805号民事判决第二项、第三项；三、叶能祥于本判决发生法律效力之日起十日内向侯嘉华、侯燊华退还316000元；四、驳回侯嘉华、侯燊华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4900元、保全费3520元，诉讼费合共8420元（一审法院适用简易程序，已减半收取受理费，侯嘉华、侯燊华已预交），由侯嘉华、侯燊华负担3985.5元，叶能祥负担4434.5元。侯嘉华、侯燊华多预交的一审案件诉讼费4434.5元，由一审法院予以退回；叶能祥应向一审法院补缴案件诉讼费4434.5元。二审案件受理费9800元（已由侯嘉华、侯燊华预交3844.8元，叶能祥预交7603.42元），由侯嘉华、侯燊华负担3500元，叶能祥负担6300元。侯嘉华、侯燊华多预交的二审案件受理费344.8元，叶能祥多预交的二审案件受理费1303.42元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年七月十六日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷