海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1523号 上诉人(原审原告)：李君，女，1964年2月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：赵成，上海申云律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：海南万福实业发展有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县光坡镇香水湾开发区**。 法定代表人：南广生，该公司执行董事。 上诉人李君因与被上诉人海南万福实业发展有限公司（以下简称万福公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院(2019)琼9028民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李君上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.判令万福公司赔偿李君自2017年12月16日至2019年8月5日的逾期办证违约金119600元；3.一审及二审诉讼费由万福公司承担。事实和理由：一、合同对于逾期办证违约金标准有明确约定，法院应严格按合同约定判决。《陵水县商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”该条约定是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定。法院应严格按照合同约定判决万福公司承担违约责任。二、法院无权主动降低违约金。《合同法》第114条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在万福公司没有应诉亦没有请求减少违约金的情况下，法院无权主动降低违约金。三、合同约定的每日万分之一的违约金标准并不高，即使万福公司请求降低，法院也不应准许。每日万分之一的逾期办证违约金，没有超过银行同期贷款利率，更没有调整先例。四、一审法院认为李君占有使用房屋就实现了买房的主要目的，逾期办证对李君并未造成实际损失的观点错误，造成损失的举证责任在万福公司而非李君。商品房买卖的目的不仅是取得占有使用的权利，更在于取得物权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院明确规定，即使合同没有约定违约金的，开发商违约也要按银行逾期贷款利息赔偿损失。五、一审法院对于同小区同类案件已作出判决，都支持了业主每日万分之一的逾期办证违约金，一审法院同案不同判。六、一审判决结果客观上助长了开发商的违约行为。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，支持李君的一审全部诉讼请求。 万福公司提供书面答辩状称，万福公司开发建设的的位××县房屋未验收、未达到交付条件，因此房屋未实现正式交付，不产生逾期办证违约金。因项目公司股权变动、施工单位工期延误、拖延办理等原因，至今未能办理竣工验收备案手续及正式交房手续。万福公司与李君签订的商品房买卖合同约定的办证期限为房屋交付后720日内，合同约定的办证期限并未届满，李君请求支付逾期办证违约金没有合同依据。一、施工单位违反诚信诉讼，经万福公司起诉办理竣工验收仍拖延，至今未按照生效判决履行，万福公司已申请强制执行，目前涉案项目验收备案手续还在办理。因施工单位拖延，万福公司多次书面催告无果，于2016年9月26日起诉至一审法院，请求法院判令施工单位提供竣工验收资料、配合办理竣工验收备案等，一审法院受理后因施工单位拒绝应诉，一审法院被迫采取公告送达方式（因第一次公告内容有误后又二次公告），两次公告期长达四个月，开庭审理后施工单位又当庭提出反诉，申请工程造价鉴定，经多次听证、鉴定机构查看现场、出具报告后，施工单位又拒绝支付鉴定费，导致案件司法鉴定未果，一审法院已作出一审判决，判决施工单位违约、限期依法提供验收资料并配合办理验收。施工单位就该案提出上诉，二审开庭后施工单位又撤回上诉，故意拖延一审判决生效时间。截至目前，该生效判决尚在执行过程中，近期将办理完毕验收备案。二、根据住建局、质监站的要求，房屋没有竣工验收备案前不得办理交房手续，施工单位一方面不配合应诉、却同时多次到县住建局举报万福公司未验收备案交房违法，经住建局询问、调查，项目并未办理正式交房手续，房屋的风险并未转移，有关保修、维护均是由万福公司实施的，因此合同约定的交付手续并未成就，办证期限并未起算，李君请求支付逾期办证违约金没有合同依据。三、李君已经实际居住使用，并无任何损失，其主张违约赔偿没有事实依据。如法院判令万福公司承担逾期办证违约金，则应按一审法院认定计算。综上，请法院查明事实，依法裁判，保障万福公司的合法权益。 李君向一审法院提起诉讼，请求：1.判令万福公司赔偿李君自2014年10月1日至2015年12月25日的逾期交房违约金90200元；2.判令万福公司赔偿李君自2017年12月16日至2019年8月5日的逾期办证违约金119600元；3.诉讼费用由万福公司承担。 一审法院认定事实：万福公司是位于××县的房地产开发商。2014年1月19日，万福公司、李君签订《陵水县商品房买卖合同》，约定李君购买万福公司开发建设的××村住宅，房价款2850000元。合同第五条约定：“买受人应于签署本合同之日付清房款2000000元整；其余房款850000元整买受人应于2014年10月1日之前全部付清。”合同第八条约定：“出卖人应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合约定的商品房交付买受人使用。”合同第十一条约定：“出卖人未能按约定的期限交房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内未能取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期办证超过360日，买受人有权单方解除合同。”上述合同签订之前，李君已于2014年1月9日向万福公司支付了购房款2000000元，万福公司向李君出具了发票。之后剩余购房款850000元李君至今仍未支付。2015年12月25日，李君领取涉案房屋钥匙并入住涉案房屋，双方未签署相关交房书面材料。涉案项目至今仍未办理竣工验收手续。庭审中，李君诉称，剩余款项的支付时间与交房时间一致，但因为涉案房屋一直未经竣工验收，因此双方协商待涉案房屋达到合同约定的交房条件后李君再支付剩余购房款，因此李君主张的违约金计算基数是以2000000元为准。另查明，2015年11月6日，万福公司出具《关于万福度假村4-5#公寓楼、69栋别墅迟延交房的回复及情况说明》，告知业主交房迟延原因系项目停工、股权转让、工程未竣工验收等，并预计2015年12月完成所有验收手续，同时承诺正式收房后给予免交两年物业费作为延期交房的适当补偿。之后，万福公司与案外人四川省天邦达建筑有限公司（以下简称天邦达公司）就涉案工程款及工程竣工验收问题发生纠纷，万福公司遂于2016年9月26日将天邦达公司起诉至一审法院，要求四川天邦达公司返还超额支付的工程款及配合履行竣工验收义务等，天邦达公司则提出反诉要求万福公司支付拖欠工程款。该案一审法院于2018年7月29日作出（2016）琼9028民初2264号民事判决，认定双方均存在违约，且涉案工程未进行结算，遂判决天邦达公司配合万福公司办理竣工验收手续，并驳回双方的其他诉讼请求。天邦达公司对该判决不服向海南省第一中级人民法院提出上诉。2019年8月20日，天邦达公司以将与万福公司协商处理本案所涉事项为由向海南省第一中级人民法院申请撤回上诉，海南省第一中级人民法院予以准许并作出（2019）琼96民终1142号民事裁定，裁定一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。此外，涉及万福公司开发建设的4-5#公寓楼、69栋别墅的业主近千户，均存在逾期交房、逾期办证情形。一审法院在受理本案前，已有多名业主向一审法院提起了诉讼。庭审中，李君明确就迟延交房一事，其一直有向万福公司主张违约责任，不同意万福公司提出的免交物业费的意见。 一审法院认为，双方签订的《陵水县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属于有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。 一、关于逾期交房的违约问题。根据双方合同约定，万福公司应于2014年10月1日前向李君交付经验收合格的房屋。但直至现今，涉案房屋仍未经竣工验收。虽涉案房屋未符合交付条件，但李君已于2015年12月25日实际入住，即视为涉案房屋于该时间交付使用，因此万福公司逾期交房的期间自2014年10月1日起计至2015年12月25日止，共计451天。至于万福公司应否承担逾期交房违约责任，一审法院认为，虽李君未支付剩余购房款850000元，但因该剩余购房款的支付时间与万福公司交付房屋的时间系同一天，因此在涉案房屋未经竣工验收的情况下，李君有权行使不安抗辩权，延迟向万福公司履行付款义务。现万福公司逾期交房构成违约，且不存在免责事由，故李君主张万福公司每日按已付购房款2000000元的万分之一支付违约金共计90200元（2000000元×日万分之一×451天）的诉求，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。二、关于逾期办证的违约问题。本案中，涉案房屋于2015年12月25日交付，根据双方合同约定，万福公司应于交付房屋起720日为李君办理房屋权属证书，即万福公司应于2017年12月16日前为李君办理房屋权属证书。现万福公司未能为李君办理房屋权属证书，主要原因系万福公司与案外人天邦达公司之间的纠纷导致涉案项目至今未经竣工验收，未取得房产的初始登记，即万福公司逾期办证不具有免责的事由，其逾期办证行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于万福公司应如何承担违约责任的问题。李君主张万福公司应根据双方合同约定支付自2017年12月16日起暂计至2019年8月5日止的违约金共计119600元（2000000元×日万分之一×598天）。但一审法院认为，违约金的性质主要是补偿性，有限度地体现惩罚性，因此违约金的计算标准，应结合合同履行情况、当事人过错程度以及李君预期利益、实际损失等情况予以判定。本案中，万福公司于2015年12月向李君交付房屋后，就竣工验收一事于2016年9月便积极通过诉讼形式予以解决，此时万福公司尚未存在逾期办证情形，即对于逾期办证问题，万福公司主观上不存在故意或者恶意情形，其过错程度不大。而对于李君而言，房屋的功能在于居住，李君已实际占有、使用了涉案房屋，虽暂未办理权属过户登记，但不影响李君买房居住的目的。因此，在李君未能提交证据证明涉案房屋逾期办证而导致其产生具体损失数额的情况下，根据公平原则，一审法院酌情确认万福公司应向李君支付的逾期办证违约金为59800元（119600元×50%）。故对李君主张万福公司向其支付逾期办证违约金119600元的诉求，一审法院予以部分支持。万福公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃法律赋予的抗辩权利，一审法院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、海南万福实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向李君支付逾期交房违约金90200元；二、海南万福实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向李君支付至2019年8月5日的逾期办证违约金59800元；三、驳回李君的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4447元，由海南万福实业发展有限公司负担3179.4元，由李君负担1267.6元。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案逾期办证违约金应如何计算。 涉案房屋已于2015年12月25日交付使用，但万福公司未能依照合同约定在房屋交付之日起720日内（即2017年12月16日前）为李君办理权属证书，且至今尚未办理完成，李君请求万福公司承担自2017年12月16日至2019年8月5日的逾期办证违约金有理，本院予以支持。本案中，李君主张逾期办证违约金应以已付购房款2000000元为基数，按日万分之一的标准，计算自2017年12月16日至2019年8月5日共计598天为119600元。本院认为，涉案房屋未能办理权属证书系万福公司与施工单位工程款纠纷、竣工验收手续未完成等多方原因导致，而万福公司已积极起诉解决，过错程度不大，且李君已收房并实际入住、使用，其并未提供证据证明因万福公司逾期办证给其造成了实际损失，万福公司在二审审理过程中亦主张应以一审判决调整标准计算支付逾期办证违约金，兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情减半调整涉案逾期办证违约金为59800元并无不当，本院予以确认。 综上，李君的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2692元，由上诉人李君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蔡于干 审 判 员 卢艳萍 审 判 员 吴党恩 二〇二〇年八月三十日 法官助理 魏 榕 书 记 员 邓芬芬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。