北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初39746号原告：崔德亮，男，1973年2月1日出生，汉族，住北京市通州区。被告：繆良华，男，1976年5月6日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：林杰，北京市致诚律师事务所律师。原告崔德亮（以下简称原告）与被告繆良华（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告的委托诉讼代理人林杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还房租87208元、押金40000元、物业费6014．70元、取暖费8328．80元，电费1800元，合计143350．50元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月20日，原告与被告签订合同，承租被告位于北京市XX的房屋。因被告涉经济纠纷案件，在租赁期内该房产于2019年9月11日被朝阳区人民法院强制查封拍卖，原告于2019年9月15日腾空该房屋，导致原告房租、押金、物业费、取暖费、电费损失，合计143350．50元。此后，原告多次联系被告退款，但被告拒不配合。被告辩称：一、原告主张应退还的房租及押金的数额与事实不符：原告于2019年9月15日搬离案涉房屋，退租的时间应以该日开始起算；原告仅向被告交纳押金20000元而非40000元，其主张退还押金40000元，于法无据；被告没有收取原告的供暖费、物业费、电费，该费用原告应向收取部门主张退还。二、原告的诉讼请求没有法律依据，应予驳回：原告搬离案涉房屋时，一并搬走了属于被告的部分装饰物品及办公用品，价值约140000元，双方已经口头达成合意，原告搬走上述物品，剩余租金和押金被告不予退还。现原告与被告互负债务，被告对原告的债务已被抵销；即便债务没有抵销，原告与被告的合同未被解除，原告行使合同解除后的请求权于法无据。不同意原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年1月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将其名下的位于XX室）出租给乙方办公使用，租期自2018年1月20日起至2019年1月20日止，年租金230000元，租金按年租金总额每年上调百分之五；合同签订之日起3日内，乙方应向甲方交付相当于1个月租金金额的押金20000元；合同期满，乙方如不再续租或本合同终止，甲方应将押金在乙方缴清所有应付费用后的5日内全额不计利息予以返还；租金期内发生的水电费、供暖费、物业费均由乙方负担；如甲方单方取消合同，则须将乙方支付的押金双倍返还，并将乙方的剩余租金退还乙方；如乙方中途退租，则乙方支付的一个月的押金和已经支付的租金不予退还。双方还就合同其他事宜做出约定。合同签订后，原告于2018年1月17日向被告支付20000元，于2018年1月23日向被告支付263315．20元，各自履行完合同义务。合同到期后，双方未再重新签订合同，原告继续在206室继续租住，并于2018年12月24日、2019年1月14日向被告支付房租230000元、11500元，合计241500元。2018年12月17日，北京悦豪物业管理有限公司通知XX，要求交纳2019年1月1日至12月31日期间的物业费16657．60元，2018-2019年度的供暖费16657．60元，原告依约交纳了上述费用。2019年8月30日，原告向北京悦豪物业管理有限公司购电，支出2000元。2019年9月11日，北京市朝阳区人民法院依据（2019）京0105执12503号执行裁定书对被执行人（被告）名下的、位于北京市**产予以查封，并责令被执行人（被告）自公告之日起七日内履行生效法律文书确定的义务；逾期不履行，将依法强制腾空该房屋并评估拍卖。房屋实际占用人与被执行人（被告）承担同等义务。2019年9月15日，原告搬离206室，并带走被告的物品包括：鱼缸一个、吧台一个、会议桌一个、皮面木质办公椅八把、投影仪一台（含幕布）、单人旧沙发二个。庭审中，原告称：上述物品均是被告表示弃置不用的物品，所以才搬走的；要求退还房租、物业费的起始时间为2019年9月10日；2019年8月30日购电支出2000元，现要求退还1800元；第一年租房时交纳了全年的供暖费，但只用了一半的时间，故要求退还一半的供暖费；要求退还押金并支付违约金。本院立案后，被告与原告进行了电话沟通，但通话未显示原告明确表示同意以上述物品抵顶剩余的租金和押金。庭审中，被告同意按照原告实际使用时间负担供暖费。另查，北京市通州XX号登记在被告名下，即本案案涉的206室，现仍在查封状态。为206室提供物业服务的公司系北京悦豪物业管理有限公司。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告就206室的租赁事宜签订的《租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。虽然双方就2019年1月20日合同到期后未重新签订《租赁合同》，但根据原告按照全年租金递增5%的约定交纳租金241500元以及原告继续在206室承租的事实，本院能够确认原、被告双方已就2019年1月21日至2020年1月20日期间的租赁事宜达成了新的合意，该合同对双方同样具有法律约束力，双方应当依约履行。现被告据以出租的206室已经被北京市朝阳区人民法院查封，原、被告新达成的租赁合同事实上已经不能履行，故双方签订的租赁合同应当予以解除，被告应当将原告未使用期间的租金和物业费予以返还，并按照合同约定承担相应的违约责任。由于北京市朝阳区人民法院向被执行人（被告）发出公告的时间为2019年9月11日，之后双方的租赁合同已经处于事实不能履行的状态，故被告退还上述费用的时间应从2019年9月11日起算。原告于2019年8月30日购电2000元，至2019年9月15日实际搬离，消耗完2000元电费与生活常识不符，故被告亦应当将原告剩余的电费向原告予以返还。因原告未就剩余电费向本院提供证据，故剩余电费的数额由本院根据原告租赁房屋的用途、实际搬离的时间酌定。关于原告要求退还一半供暖费的主张，因原告承租的起始时间为2018年1月20日，该期间已是北方的供暖季节，原告实际享受的供暖服务天数低于实际供暖天数，且被告亦同意按照实际使用天数负担供暖费，故对于原告要求返还一半供暖费的请求，本院予以支持。关于被告主张以物抵顶剩余租金和押金的辩解意见，本院认为，虽然交付发生动产所有权的转移，但该交付系在双方达成合意之后完成的交付，现被告的证据未能充分证明双方已经就以物抵债达成合意，故本院对于被告的辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、繆良华退还崔德亮剩余租金87336．98元、物业费5111．37元、供暖费8328．80元、电费1700元、押金20000元，合计122477．15元，于本判决生效后七日内执行清；二、繆良华给付崔德亮违约金20000元，于本判决生效后七日内执行清；三、驳回崔德亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1584元，由崔德亮负担9元（已交纳），繆良华负担1575元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  唐兴华二〇二〇年八月二十八日书记员  龙闪闪