广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初17684号原告：保利物业发展股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区************，统一社会信用代码914************756。负责人：王东北。委托诉讼代理人：郭汝婵，广东长航律师事务所律师。被告：谭智烜，男，汉族，1983年11月28日出生，住*************，公民身份号码**********。原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司诉被告谭智烜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭汝婵到庭参加诉讼，被告谭智烜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈判令被告向原告支付2019年1月-2020年3月的物业服务费3111.60元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2020年4月30日为754.05元）；⒉判令被告向原告支付房屋的公摊电费224.78元、专电公摊电费2.24元；⒊判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求的公摊电费计算期间是2018年11月-2020年1月。事实和理由：被告是佛山市禅城区******************（以下简称：涉案房屋）的业主。原告为保利香槟花园提供物业管理服务，被告应按建筑面积计算，电梯住宅以2.30元/平方米每月的标准，于每月*日前向原告支付当月的物业服务费；如在当月最后一日仍未支付的，从下个月一日起每天按欠款金额的1‰支付滞纳金（实则为违约金）。被告应支付的物业服务费不包含应由业主分摊的公共水电费。因被告未按约定支付物业服务费及公摊电费，原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、原告的营业执照副本、企业机读档案变更登记资料、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、保利香槟花园物业管理委托合同、服务（收费）备案回执。证明保利香槟花园的开发商佛山保利房地产开发有限公司（以下简称：保利地产）委托原告为该小区提供前期物业管理服务，期限自2010年10月1日起至小区业主委员会成立并另选聘物业公司之日止。物业管理服务费按建筑面积计算，业主收楼后三年内电梯住宅以2元/平方米.月的标准收取；业主收楼后第四年起电梯住宅以2.30元/平方米.月的标准收取。上述收费不包含公共电费分摊。2010年11月4日，原告将保利香槟花园物业管理服务费的收费标准报佛山市禅城区发展规划和统计局备案，电梯住宅为2.30元/平方米.月。3、不动产权证、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明被告是涉案房屋的业主，该房为住宅，建筑面积为90.19平方米。被告应按该房建筑面积以2.30元/平方米.月的标准，每月向原告支付物业服务费207.44元，被告拖欠2019年1月至2020年3月的物业服务费为3111.60元。4、商品房买卖合同、收楼确认书。证明涉案房屋一手业主为袁镔、区秀娟，于2014年5月25日收楼，被告是二手业主，于2018年10月18日办理了收楼手续；合同约定业主收楼后三年内电梯住宅以2元/平方米.月的物业服务费优惠标准已由一手业主享受，被告应按照备案价格缴纳物业服务费。5、香槟花园水电缴费分摊方案C区专变（定版）、保利香槟花园九座305房公摊电费明细表、保利香槟花园九座305房专变公摊电费明细表、电费支付明细表。证明保利香槟花园的公用电费已由原告交纳，被告拖欠2018年11月至2020年1月期间的公摊电费224.78元（含2018年12月、2019年7月-2020年1月期间的公摊专变电费）、专电公摊电费2.24元（2018年11月）。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告提交的上述证据，或有原件予以核对，或可与其他证据相互印证其真实性，且来源合法，与本案待证事实具有关联，故本院予以采信，作为认定本案事实的依据。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2010年10月，案外人保利地产与原告前身保利物业管理有限公司佛山分公司签订《保利香槟花园物业管理委托合同》，合同主要约定，保利地产在保利香槟花园商住小区未正式成立业主委员会之前，委托保利物业管理有限公司佛山分公司实行物业管理；委托管理事项包括负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，负责公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，负责向物业使用人收取物业管理服务费及由保利物业管理有限公司佛山分公司垫付的应由业主或物业使用人分摊的水电费用等；委托管理期限自2010年10月1日起至小区业主委员会成立并另选聘物业公司之日止；物业管理服务费，业主收楼后三年内电梯住宅每月每平方米2元，业主收楼后第四年起收费标准调整为电梯住宅每月每平方米2.30元（以上收费标准不含公共电费分摊），公共电费全部由保利物业管理有限公司佛山分公司向业主或物业使用人分摊等。合同签订后，保利物业管理有限公司佛山分公司依约对保利香槟花园商住小区提供了物业管理服务。2016年12月9日经佛山市禅城区**监督管理局核准保利物业管理有限公司佛山分公司变更企业名称为保利物业发展股份有限公司佛山分公司即原告现名，继续为该小区提供物业管理服务至今。同时查明，2010年11月4日，佛山市禅城区发展规划和统计局出具《服务（收费）备案回执》，确认保利地产坐落在佛山市禅城区***（保利香槟花园）的物业管理服务收费标准中有电梯住宅为2.30元/平方米.月。2013年2月19日案外人袁镔、区秀娟与保利地产签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，并于2014年5月25日签署《收楼确认书》，确认房屋移交验收无异。2018年9月被告以购买方式取得涉案房屋产权，于同年10月18日签署涉案房屋的《收楼确认书》，确认其已办理收楼手续等。涉案房屋不动产登记建筑面积为90.19平方米。《香槟花园水电缴费分摊方案C区专变（定版）》载明：电费分摊包含生活水泵电费、园林照明电费住宅、大堂及楼梯照明电费、电梯用电、消防控制室及消防水泵房用电等分摊项目及具体分摊计算方法。原告已向供电企业支付了讼争的2018年11月-2020年1月仙槎路13号九座客梯、消防梯及梯间照明、仙槎路13号公共照明、第三防火分区等电费。2018年11月-2020年1月，被告涉案房屋公摊电费为207.89元。诉讼中，原告陈述，参照与其他业主的约定，物业管理费应于每月5号前缴纳，逾期从下月1日起按1‰/日计算违约金；保利香槟花园C区13号有专用电费，有单独的专用公摊；专变用电是在普通用电超负荷时才会接入使用，所以在使用的当月才产生专电用电公摊。原告确认诉请的公摊电费224.78元中包含专电公摊电费16.89元（2018年12月、2019年7月-2020年1月期间）、专电公摊电费2.24元是2018年11月的。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与保利地产签订的《保利香槟花园物业管理委托合同》属于前期物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。原告已依约为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为涉案小区业主，享受了原告提供的物业服务，应依约承担支付物业管理服务费的合同义务。关于原告主张的物业管理服务费及违约金的诉请。首先，《保利香槟花园物业管理委托合同》，虽约定物业管理服务费业主收楼后三年内电梯住宅2元/平方米.月，第四年起收费标准调整为电梯住宅2.30元/每平方米.月，其前三年物业管理服务费的优惠适用对象应为向保利地产直接购买房产的买受人，而被告系2018年9月以向他人购买方式取得涉案房屋产权，且保利香槟花园于2010年11月4日经佛山市禅城区发展规划和统计局备案物业管理服务收费标准有电梯住宅2.30元/每平方米.月，故被告应按照2.30元/平方米.月标准缴纳物业管理服务费。原告主张被告拖欠物业管理服务费期间为2019年1月至2020年3月，共计15个月，每月应缴纳物业管理服务费为2.30元/平方米×90.19平方米=207.44元，即被告应向原告支付的上述期间物业管理服务费为207.44元/月×15个月=3111.60元。原告的该项诉请理据充分，本院予以支持。其次，因原告未能提供充足证据证实双方存在关于物业管理服务费缴费期限及违约金标准的约定，故原告主张被告自2019年2月1日起按物业管理服务费欠费金额的1‰/日分段计算违约金，理据不足，本院不予支持。关于原告主张的公摊电费及专电公摊电费的诉请。原告提供了已按照前期物业服务合同约定向供电企业垫付讼争时段的公共电费清单、公摊电费明细表及分摊方案，足以证明原告已代被告垫付上述费用，被告未提出抗辩亦未提供相反证据予以反驳，故原告诉请被告支付2018年11月-2020年1月公摊电费207.89元本院予以支持。原告未能提供充足证据证实涉案房屋在公摊电费之外仍存在专电电费需要公摊的事实，故原告要求被告支付专电公摊电费的诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告谭智烜于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司支付2019年1月至2020年3月的物业管理服务费3111.60元；二、被告谭智烜于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司支付2018年11月至2020年1月的公摊电费207.89元；三、驳回原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告谭智烜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李咏梅二〇二〇年八月十二日书记员  黄嘉莹附相关法律法规：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。