青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初944号原告（反诉被告）：青海国信国际旅行社有限公司，住所地:西宁市城**胜利路**青旅大厦**，统一社会信用代码:916301047105587892。法定代表人：张波,该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄小伟、张坚，青海树人律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海自然里酒店管理有限公司，住所地:青海，住所地:青海省西宁市城**朝阳西路****楼****代码:91630100MA756HHG29。法定代表人：郭凤华,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋郁，青海西海律师事务所律师。原告（反诉被告）青海国信国际旅行社有限公司（以下简称国信旅行社）诉被告（反诉原告）青海自然里酒店管理有限公司（以下简称自然里酒店）租赁合同纠纷一案，原告国信旅行社于2020年3月18日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭进行了审理，原告法定代表人张波及其委托代理人黄小伟、张坚，被告的委托代理人蒋郁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国信旅行社向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认《自然里酒店承包经营合同》于2020年2月29日解除;2、请求法院判令被告返还原告2020年1月1日至2020年2月29日的承包金231250元,市场推广费115625元,管理费115625元(2020年1月、2月费用的50%);3、请求法院判令被告返还原告2020年3月1日至2020年4月30日的承包金462500元,市场推广费231250元,管理费231250元,并以每人3000元的工资标准支付3月1日至被告实际接管酒店之日止的酒店留守人员工资。4、请求法院判令返还保证金2000000元。事实和理由：原、被告于2019年11月24日签订了《自然里酒店承包经营合同书》(以下简称“合同”),约定原告承包经营由被告经营管理的自然里酒店,每年向被告支付承包金2680000元,市场推广费1340000元,管理费1340000元,租期2020年1月1至2024年12月31日。原告以依约已交付第一期承包金、市场推广费、管理费共计1850000元,质保金2000000元。由于疫情影响,酒店于2020年1月27日暂停营业,至今无法复工,导致原告无力支付剩余租金。原告迫于无奈于2020年1月27日发出《终止合同申请书》,要求终止合同,双方协商后,被告于2020年2月12日发出《减免租金的政策》表示可以减免2020年1月24日至2020年2月29日的承包金、管理费,之后又进过几次协商,但是双方未达成一致意见。原告于2020年2月28日,依照《合同》十四条终止条款约定,满足提前30天书面并电话通知对方的条件后,向被告发出《解除合同通知书》,告知被告合同已解除,要求被告退还质保金2000000元,返还未发生的承包金、管理费、市场推广费,在2020年3月1-3日办理酒店交接,通知于2020年2月29日送达被告。通知送达后,原告积极处理退场工作,现已完成。考虑酒店安全原因只留有少量员工驻守,并多次向被告提出接收酒店事宜,但被告一直拒绝履行交接酒店和返还原告承包金、管理费、市场推广费及保证金的请求。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼。原告国信旅行社为支持其诉讼请求提交如下证据：第一组证据:拟证明国信旅行社与自然里酒店签订《自然里酒店承包经营合同》，合同系双方真实意思表示，合法有效,合同十四条合同终止条款系双方真实意思表示。证据一、《自然里酒店承包经营合同书》1份，拟证实国信旅行社与青海自然里酒店于2019年11月24日签订了《自然里酒店承包经营合同》,明确约定了双方权利义务,合同十四条合同终止条款约定:“双方提前终止合同应提前30天正式书面并电话通知对方,双方应在结清所有费用及承担相应责任后本合同才能终止。”合同系双方真实意思表示，合法有效,双方存在承包经营的法律关系。双方都享有对合同的解除权的事实。第二组证据:拟证明原告于2020年1月27日向被告发出《合同终止申请书》,并于30天后向被告发出《合同解除通知书》，已满足合同十四条的约定解除条件,合同于《合同解除通知书》2020年2月29日送达被告时已经依法解除。证据二、《合同终止申请书》1份，拟证实原告于2020年1月27日向被告发出终止合同的申请。证据三、《合同解除通知书》，拟证实原告于2020年2月28日发出《合同解除通知》,满足合同终止条款的具体要求，合同已解除。被告应退还质保金2000000元，返还未发生的承包金、管理费、市场推广费,在2020年3月1-3日办理酒店交接。证据四、微信聊天记录截图1份，拟证实《合同终止申请书》于2020年1月28日送达被告。证据五、微信聊天截图1份，拟证实《合同解除通知书》于2020年2月29日送达被告,合同已解除的事实。第三组证据:拟证明国信旅行社已依照合同约定向被告支付2000000元质保金及第一期承包经营费用。证据六《收据》1份，拟证实被告于2019年11月28日开出收据,收到国信旅行社支付的质保金200万元。证据七、《国内支付业务付款回单》1份共1页，证明原告于2019年12月24日以网上银行汇款的方式向被告支付合同约定的第一期承包经营费用1850000元。需要说明的：双方合同约定承包经营期限是2020年1月1日起，原告以合同约定预交的承包费是直接付至2020年4月30日，原告在2020年1月28日发出申请解除合同通知，2020年2月28日发出正式解除合同通知，我们不应欠被告费用，被告还欠我方预付的承包费等费用的事实。第四组证据:拟证明因疫情原因,原告资金困难,且无法经营酒店,被告同意免除原告2020年1月24日-2月29日的租金、物业费的事实。证据八、自然里酒店管理有限公司《关于疫情期减免租金的政策》1份共1页，拟证明因疫情原因原告资金困难,且无法经营，被告同意免除原告1月24日-2月29日的租金,物业费用的事实。被告自然里酒店辩称，我方不予认可原告诉求，截止2020年4月15日前酒店的实际控制人还是原告，原告并没有支付截止2020年4月15日前的租金，我方于第二日发出通知，收回的酒店，故对双方的合同于2020年2月29日解除不予认可。对第二项诉求不予认可，是原告违约，存在违约行为，致我方提起反诉；故请求驳回原告诉求。被告自然里酒店就其辩称未提交证据。认为《自然里酒店承包经营合同书》，原告单方的意思表示并没有解除双方的合同的事实。就本诉证据经当庭质证，被告对上述证据的质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性无异议，证明方向有异议，该合同14条是双方真实意思表示，但前提是结清所有费用才能解除，由于疫情双方发生纠纷，但对要求解除合同，双方并没有费用结算和就解除合同进行协商，故双方并没有发生解除合同的发生效果；对第二组证据的真实性和合法性无异议，相关的申请书我们已经签收，但对证明方向有异议。该合同并没有在此行为下发生合同解除的法律后果，是对方先有违约行为，对方主张要求退还保证金的请求我方不予退还；对第三组证据，对真实性无异议，我方已经收到；对第四组证据的真实性、合法性无异议，是因为发生疫情，导致停业，在政府下发相应文件后，被告对全体租户发出的文件，请求法庭结合案件进行认定。反诉原告自然里酒店向本院提出诉讼请求：l、请求判令解除双方于2019年11月24日签订《青海自然里酒店承包经营合同书》;2、依法判令反诉被告承担违约损失1608000元;3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年1l月24日签订《青海自然里酒店承包经营合同书》,反诉被告对自然里酒店承包经营五年，年承包费5360000元,保证金2000000元。合同签订后,双方交接案涉酒店，由反诉被告管理经营。由于新冠病毒疫情原因政府部门要求被告暂停营业。后双方对于酒店停业期间的承包费用减免问题处于协商阶段。2020年2月28日、29日被反诉人出具《合同解除通知书》,要求解除双方承包合同关系并要求反诉原告进行酒店人员、物品交接,反诉原告于2020年3月1日出具《回复函》,对反诉被告解除要求依法提出异议。反诉被告在约定付款期限内亦未支付下一期承包费并逾期15日,按照双方约定,反诉原告有权解除合同，收回案涉酒店。故依法提出反诉，请求判如所请。反诉原告自然里酒店就其反诉请求提交如下证据：证据一、双方2019年11月24日签订的《酒店承包合同》，拟证实合同第三条第三项约定，双方对市场推广费和管理费的约定，是我方诉求依据的事实；证据二、回复函，拟证实对原告提出解除合同的行为我方是不予认可的，且对方单方解除合同的行为属于违约行为的事实。反诉被告国信旅行社辩称，反诉原、被告签订的《青海自然里酒店承包经营合同书》已于2020年2月29日解除，由于疫情影响，酒店于2020年1月27日暂停营业，反诉被告于2020年1月27日发出《合同终止申请书》,要求解除合同，双方多次对酒店的承包经营进行沟通，但未达成一致意见，2020年2月28日，反诉被告依照《合同》第14条终止条款约定，满足提前30天书面并电话通知对方的条件后，向反诉原告发出《合同解除通知书》,告知反诉原告合同已解除，通知于2020年2月29日送达反诉原告。反诉原告要求反诉被告承担违约损失1608000元无事实依据，故反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。反诉被告就其辩称未提交证据。就反诉证据经当庭质证，反诉被告对上述证据的质证意见为：对合同真实性无异议，对证明方向不与认可，本案相关的合同于2020年2月29日解除，此后反诉被告并没有继续支付下期租金的义务；反诉原告并没有任何损失；对证据二真实性认可，我们确实收到该回复函，但该回复函中反诉原告确认收到反诉被告发出的解除合同通知书，该证据的第三项也说明反诉原告在2020年3月1日就认为我方已经撕毁合同（单方解除合同），他认为我方违约已经单方解除了合同，这种情况下反诉原告在要求我方支付后期的租金等费用是不合理的。本院经审查，经庭审举证、质证，原、被告双方对对方所提交证据真实性均予认可,证据能够证明案件的事实，对双方所提交证据，予以采信。对证据的证明方向，结合双方当事人所提交的证据的证明力和双方的陈述，予以确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，结合双方当事人的陈述，确认查明的事实如下：原、被告于2019年11月24日签订了《自然里酒店承包经营合同书》,约定原告承包经营由被告经营管理的自然里酒店,每年的承包金为5360000元（承包金5360000元分解为承包金2680000元,市场推广费1340000元,管理费1340000元。）,租期2020年1月1至2024年12月31日。2019年11月28日，被告自然里酒店开具收据,收到原告国信旅行社支付的保证金2000000元。2019年12月24日，原告国信旅行社以网上银行汇款的方式向被告支付合同约定的第一期（2020年1月至4月）承包经营费用1850000元。由于受新型冠状病毒疫情影响,2020年1月27日，原告国信旅行社接政府相关部门的通知暂停营业。原告国信旅行社于2020年1月28日发出《合同终止申请书》,要求解除合同，被告自然里酒店于2020年2月12日发出《关于疫情期减免租金的政策》文件，表示可以减免2020年1月24日至2020年2月29日的承包金、物业管理费。原告国信旅行社于2020年2月29日,向被告自然里酒店发出《合同解除通知书》,告知被告自然里酒店《合同终止申请书》发出已满30日，根据《自然里酒店承包经营合同书》的约定，已达到解除合同的条件，被告自收到通知书之日起，双方的承包经营合同解除,要求被告在2020年3月1-3日派人办理酒店交接人事、物品等相关事宜,同时返还保证金2000000元,退还未发生已支付的租金及物业费。被告自然里酒店收到《合同解除通知书》后，于2020年3月1日，给原告国信旅行社发出《回复函》，回复原告对于减免租金的申请函，双方正处于协商阶段，认为原告发出《合同解除通知书》事由，不符合合同法解除条款及经营合同14条“终止条款”情形，对原告违约行为，不予认可，对《合同解除通知书》效力持有异议，原告单方违约所产生的一系列法律后果，由原告自行承担，对原告单方撕毁合约的违法行为以及由此对被告产生的全部经济损失，被告将依据双方约定及法律规定依法诉讼解决。因原、被告双方未协商一致，原告国信旅行于2020年3月18日向本院提起诉讼，在审理过程中，为避免损失的扩大，经本院协调，原、被告双方于2020年4月16日，对涉案酒店进行了交接。被告自然里酒店于2020年5月9日向本院提出反诉。本院认为，原、被告签订《自然里酒店承包经营合同书》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行。由于疫情影响的原因，原、被告双方本着减少损失，于2020年4月16日，对涉案酒店进行了交接，原、被告签订《自然里酒店承包经营合同书》应视为已解除。本案的争议焦点为：一、原、被告签订《自然里酒店承包经营合同书》解除的时间是什么时间？根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”，原告虽然按照合同约定的提前30日通知被告，但原告既未与被告协商一致，也不符合《最高人民法院〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见〉（一）》第三条第（二）项的规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”作为一份民事合同，其效力及终止需要依据法律、行政法规的明确规定或各方当事人的共同约定，在出现使之成为无效或者终止的法定或约定事由之前，该合同不会失去效力。由于疫情影响，涉案酒店于2020年1月27日经政府相关部门的通知暂停营业，原告国信旅行社于2020年1月28日向被告自然里酒店发出《合同终止申请书》,要求解除合同，双方多次对酒店的承包经营进行沟通、协商，但未达成一致意见，在审理过程中，为避免损失的扩大，原、被告双方于2020年4月16日，对涉案酒店进行了交接，应视为合同于2020年4月16日解除。二、原告国信旅行社如何向被告自然里酒店给付承包金的问题？根据《最高人民法院〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见〉（一）》适用风险共担的原则，及《最高人民法院〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见〉（二）》第6条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，综合考虑原告的经营范围、时间等因素，对疫情期间的经济损失，应本着由双方共担风险的原则，原告国信旅行社在2020年1月对酒店承包经营，应承担承包金，2020年2月至4月16日的承包金，因疫情的原因，应酌情对原告减免一个月的承包金，由原告承担一个半月承包金较妥。双方所签订的《自然里酒店承包经营合同书》，约定每年的承包金为5360000元，2020年1月，酒店由原告国信旅行社承包经营，原告国信旅行社应向被告自然里酒店支付承包金。由于疫情影响，涉案酒店于2020年1月27日经政府相关部门的通知暂停营业，至2020年2月至4月16日，双方对涉案酒店进行交接期间，酒店未进行营业，对此疫情期间的经济损失，原告承担一个半月租金，因每月承包金为446666.67元（年承包金5360000元÷12个月=446666.67元），一个半月承包金为670000元（446666.67元×1.5个月＝670000元），原告应支付被告2020年1月的承包金446666.67元，再加应承担一个半月承包金，原告应支付被告承包金1116666.67元（446666.67元+670000元＝1116666.67元）。原告国信旅行社向被告自然里酒店交纳承包经营费用1850000元，减去原告应支付被告承包金1116666.67元，被告应退还原告承包经营费733333.33元。三、原告国信旅行社所交纳的保证金2000000元，被告自然里酒店是否返还？原告因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，已尽到及时通知义务，且对合同解除现双方协商一致。被告认为原告的保证金2000000元不应返还，被告的行为违背我国合同法的诚实信用和公平原则，无法律依据，不予退还理由不能成立。原告请求返还保证金2000000元符合法律规定，应予支持。四、被告自然里酒店反诉要求原告承担违约损失1608000元的诉求是否成立？根据上述意见，原告国信旅行社与被告自然里酒店签订《自然里酒店承包经营合同书》，原告国信旅行社向被告自然里酒店支付合同约定的第一期（2020年1月至4月）承包经营费用1850000元，履行了合同义务。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，原告国信旅行社及时通知被告自然里酒店，并于2020年3月16日向法院提起诉讼，原告尽到告知义务，且双方对合同解除现协商一致，解除的时间2020年4月16日，对后期承包经营费用不应再缴纳。被告自然里酒店称原告在约定付款期限内亦未支付下一期承包费并逾期15日诉称,应不予采信，因此，被告自然里酒店的反诉缺乏事实依据，其诉讼请求不能成立，不予支持。对于被告自然里酒店提出解除合同的诉讼意见，原告同意解除，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，对于原、被告均提出解除合同的诉讼意见，符合法律规定，本院予以准许。原告国信旅行社主张被告退还承包金的诉求，被告自然里酒店应按733333.33元退还，予以支持。对于原告国信旅行社主张返还保证金2000000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告国信旅行社主张以每人3000元的工资标准支付3月1日至被告实际接管酒店之日止的酒店留守人员工资，原告未提交证据证实，且在《自然里酒店承包经营合同书》未解除之前，原告对酒店负有管理义务，对原告的此项主张，本院不予支持。对于反诉原告自然里酒店主张解除合同的反诉请求，予以准许；对于反诉原告自然里酒店的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告青海国信国际旅行社有限公司与被告青海自然里酒店管理有限公司于2019年11月24日签订的《自然里酒店承包经营合同书》；二、被告青海自然里酒店管理有限公司于判决生效后十五日内返还原告青海国信国际旅行社有限公司承包金733333.33元，退还保证金2000000元，共计2733333.33元；三、驳回原告青海国信国际旅行社有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告青海自然里酒店管理有限公司要求反诉被告青海国信国际旅行社有限公司承担违约损失1608000元的反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费33900元，原告青海国信国际旅行社有限公司承担6500元，被告青海自然里酒店管理有限公司承担27400元；反诉费9636元，由被告青海自然里酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 周国华审判员 吕彩红人民陪审员 董 虎 二○二○年八月十八日书记员 袁文娜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。