湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0626民初1437号原告：廖加红，男，汉族，1973年6月22日出生，住湖南省汨罗市。原告：易彩红，女，汉族，1976年8月10日出生，住湖南省汨罗市。两原告委托代理诉讼人：程兵华，湖南大义律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：冯正望，湖南大义律师事务所律师。被告：湖南福星房地产开发有限公司，住所地：平江县新城区渔种场安置小区，统一社会信用代码：914306266962157973。法定代表人：卢丰满。委托诉讼代理人：袁曙初，湖南汉昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡秋平，湖南汉昌律师事务所实习律师。原告廖加红、易彩红诉被告湖南福星房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人和被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行商品房买卖合同，立即为原告办理不动产权证书；2、判决被告支付原告因未按约定办理不动产权证书产生的违约金75000元（按日0.01%每日计算，从2019年11月28日计算至2020年4月28日），后段违约金另行计算；3、判决被告承担维修责任，并赔偿原告因房屋漏水造成的损失共计50000元。事实和理由：2018年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（现售）》，合同约定两原告购买被告福星.香缇轩小区商铺8个，价款共计5000000元。合同签订当日，原告支付了房款，被告交付了铺面，但至今未办理不动产权证书，双方签订的合同第十八条第二款约定，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。原告在使用商铺过程中，商铺出现严重漏水现象，导致原告的商品、装修损坏，原告多次要求维修未果自己花费2万多元进行维修，漏水状况仍未彻底改善。被告辩称：1、2018年11月8日，国家税务总局岳阳市税务局以岳稽税保封（2018）15号税收保全措施决定书对被告所属商铺予以查封，至2020年6月1日才予以解除，被告未办理不动产权证是受税收保全措施调整影响，并非被告故意延迟履行；2、商品房买卖合同中约定的违约金为补偿性违约金，而非惩罚性违约金，被告已将商铺交付给原告使用和控制，原告已从中获得全部经济利益，现原告未提供任何证据证实因逾期办理不动产权登记造成了原告经济损失，原告主张的补充性违约金没有事实和法律依据，应予免除；3、在原告提出房屋存在漏水质量问题时，被告及时组织工人进行了维护修复，未造成损害结果，原告主张房屋漏水损失，无任何损失鉴定结论为依据，被告不应承担赔偿责任。双方围绕诉讼主张提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换，对无异议的证据予以采信并在卷佐证:原告提供的《商品房买卖合同》、被告提供的税务发票、告知函、税收保全措施决定书、解除税收保全措施决定书。对有争议的证据和事实，本院作如下认定：对原告提供的微信聊天记录、视频资料予以采信，聊天记录显示原告向被告的工作人员提出漏水质量问题，视频资料显示商铺漏水的现场情况，被告在庭审中认可派工作人员进行了维修，证据互相印证，符合真实性、关联性、合法性，本院原告主张的对商铺出现漏水的质量问题、原告向被告提出要求维修的事实予以认定；对原告提供的叶应然维修费用收据不予采信，商铺虽有漏水质量问题的存在，但并不能直接推断出原告自行进行了维修，且原告在庭审中认可被告的工作人员进行了维修，单一的维修票据真实性存疑，不能作为认定原告自行进行维修、花费维修费用事实的依据。经审理查明：2018年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（现售）》，合同约定两原告以一次性付房价款5000000元的方式购买被告福星.香缇轩第1001栋1层130号房、2层204、205、206、207、208、209、210号房，合同第六章合同备案与房屋登记第十八条约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金。签订合同当日，原告向被告支付了房屋价款5000000元，被告向原告交付了约定商铺。2018年11月8日，国家税务总局岳阳市税务局向被告下达税收保全措施决定书，对被告的所属商铺予以查封，2020年6月1日，又下达解除税收保全措施决定书，以被告已在期限内缴纳应缴税款为由，决定解除对被告财产的查封。2020年6月4日，被告开具了涉案商铺的税务发票，于当日向原告送达告知函，告知原告交清契税和维修基金。被告向原告交付的商铺有房顶、墙体漏水的质量问题，原告向被告提出要求进行维修，被告派工作人员进行了维修。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，应当受到法律保护，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限为能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”原、被告合同约定房产证办理期限为房屋交付之日起的365天内，即在2019年11月29日前，被告至今未按约办理房屋所有权登记，违反了双方的约定，应按约定继续履行房屋所有权登记的交付义务并承担约定的违约责任，合同中对违约金的计算标准不违反法律规定，应予支持。税务部门的查封、解除查封决定书是因被告未依法向税务部门缴纳税款而作出，查封期间不能办理房屋所有权登记是因被告的违法行为所致，该事由不构成不可抗力或其他免责事由，被告以此作为不应承担对原告合同违约责任的抗辩意见不能成立。被告办理房屋所有权登记是被告履行房屋买卖合同的一项主要义务，被告因自己的原因迟延至本案诉讼期间才开具税务发票，原告虽有及时缴纳契税、维修基金的协助义务，但被告违约迟延在先，被告不能以向原告下达告知函阻却其违约责任的承担，被告应及时与原告沟通，督促原告缴纳相关费用，以尽快办理房屋所有权登记。原告主张商铺有漏水的质量问题，被告对质量问题予以认可，原告在庭审中亦认可被告派工作人员进行了维修，被告对商铺有瑕疵担保责任，但原告对质量问题的存在和造成损失的事实仍应负举证责任，原告现有的证据只能证实房屋有过质量问题，是否经过被告维修后质量问题仍没有不能确定，且原告自行维修和维修损失的事实缺乏充分的证据证实，因漏水造成的其他损失亦没有证据佐证，原告应自负举证不能的法律后果，原告如有充分的证据可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告湖南福星房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告廖加红、易彩红交付房屋所权登记证书；二、限被告湖南福星房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告廖加红、易彩红给付逾期办理房屋所有权登记证书违约金，违约金以5000000元为本金，按日万分之一从2019年11月29日起计算至被告向原告交付房屋所有权登记证书时止；三、驳回原告廖加红、易彩红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2800元，减半收取1400元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于人民法院。审判员  李霞二〇二〇年八月六日书记员  杨梅