广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1918号上诉人（一审原告、反诉被告）：东莞市亿方房地产投资有限公司，住广东省东莞市塘厦镇石鼓第二工业区***************。法定代表人：王告明，该公司经理。委托诉讼代理人：徐良帅，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马妙云，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被上诉人（一审被告，反诉原告）：东莞市鑫诠光电技术有限公司，住广东省东莞市桥头镇石水口村银湖工业区***************。法定代表人：王乾，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。上诉人东莞市亿方房地产投资有限公司（以下简称亿方公司）因与被上诉人东莞市鑫诠光电技术有限公司（以下简称鑫诠公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。亿方公司向一审法院起诉，请求：1.解除双方签订的关于东莞市************亿方科技园厂房及宿舍的租赁合同［包括《租赁合同书》（合同编号：DG-QTHF20131106-02）、《补充协议（2013.11.15）》、《租赁合同书》（合同编号：DG-QTHF20131106-03）、《厂房租赁声明（2014.4.16）》、《房屋租赁合同（2015.1.1）》、《租赁合同书》（合同编号：DG-QTHF20160426-01）、《租赁合同书》（合同编号：DG-QTHF20160712-01）、《房屋租赁合同（2014.5.27）》、《房屋租赁协议（2016.3.17）》、《房屋租赁合同（2013.12.19）》、《房屋租赁合同（2014.3.20）》、《房屋租赁合同（2014.7.29）》、《房屋临时租赁协议（2014.12.17）》、《房屋租赁协议（2016.4.27）》、《房屋租赁协议（2016.10.25）》］；2.鑫诠公司向亿方公司支付拖欠的2016年11月起暂计至起诉之日的租金及水电费965925元、滞纳金622015.6元、违约金2591679元；3.本案诉讼费用由鑫诠公司承担。鑫诠公司向本院提出反诉请求：1.确认双方于2013年11月至2016年10月期间签订的关于租赁东莞市************亿方科技园系列合同无效；2.亿方公司返还鑫诠公司已缴纳的租赁合同保证金780159元；三、亿方公司赔偿鑫诠公司厂房、宿舍装修损失1639351.7元（以鉴定结论为准）；四、一审诉讼费由亿方公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认亿方公司与鑫诠公司签订的《房屋租赁合同书》（合同编号：DG-QTHF20131106-02）、《房屋租赁合同书》（合同编号：DG-QTHF20131106-03）有关厂房B8栋第三层以及宿舍B、C的合同部分无效，其余有效；A10栋租赁合同书（DG-QTHF20160712-01）有证部分有效，无证部分无效；《补充协议》（2013年11月15日）、《房屋租赁合同》（2015年1月1日）、《租赁合同书》（合同编号DG-QTHF20160426-01）、《租赁合同书》（合同编号DG-QTHF20160712-01）、《房屋租赁合同》（2014年5月27日）、《房屋租赁协议》（2016年3月17日）、《房屋租赁合同》（2013年12月19日）、《房屋租赁合同》（2014年3月20日）、《房屋租赁合同》（2014年7月29日）、《房屋临时租赁协议》（2014年12月17日）、《房屋租赁协议》（2016年4月27日）、《房屋租赁协议》（2016年10月25日）有效；二、亿方公司与鑫诠光电技公司签订的前述租赁合同有效部分已解除；三、鑫诠公司于判决发生法律效力之日起十日内向亿方公司支付租金、占有使用费524279元；四、亿方公司于判决发生法律效力之日起十日内向鑫诠公司返还保证金571995元；五、亿方公司于判决发生法律效力之日起十日内向鑫诠公司赔偿装修损失365170.5元；六、驳回亿方公司的其他诉讼请求；七、驳回鑫诠公司的其他反诉请求。一审本诉受理费40236元，由亿方公司负担33347元，鑫诠公司负担6889元；反诉受理费13078元，由鑫诠公司负担7093元，亿方公司负担5985元；评估费114967元，由亿方公司负担57483.5元，鑫诠负担57483.5元。本诉受理费亿方公司已预交，反诉受理费、评估费鑫诠公司已预交。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初7780号民事判决书。亿方公司不服一审判决，向本院上诉，请求：1.撤销一审判决第三项，改判鑫诠公司向亿方公司支付租金及占用使用费965925元、滞纳金622015.6元。2.撤销一审判决第四项、第五项，改判亿方公司无需向鑫诠公司返还保证金，无需向鑫诠公司赔偿装修损失。3.撤销一审判决第六项，改判鑫诠公司向亿方公司支付违约金1891925.67元（月租金*6个月*75%+1000000元）。4.本案一、二审诉讼费由鑫诠公司承担。事实与理由：一、鑫诠公司一直使用案涉租赁物业直至2017年5月9日，一审法院酌情减免其70%的租金和占用使用费，没有事实和法律依据。首先，根据鑫诠公司自2016年9月至2017年5月期间仍有支付水电费的事实，其中支付2016年11月份468695元，支付12月份613530元，支付2017年1月份30937.97元，支付2月份612553元，支付3月份131740元，2017年5月12日支付98846.10元，可见火灾后鑫诠公司仍正常使用大部分租赁物业。其次，鑫诠公司对火灾事故导致的扩大损失有直接关系。依据其签署的《消防安全责任书》，鑫诠公司负有在发生火情火灾事故时，及时组织人员扑救、及时报告的义务。事故发生后，亿方公司采取积极处理态度，与鑫诠公司协商修复，鑫诠公司拒不配合并明显拖延处置，导致了火灾事故损失的扩大，鑫诠公司应自行承担该扩大损失。另外，鑫诠公司与导致火灾事故发生的鑫银公司原是同一家公司，由火灾事故责任方鑫银公司造成的损失，鑫诠公司可以直接向鑫银公司主张赔偿。而且，火灾受损区域和面积均可区分，一审不做任何区分，直接按总面积减免鑫诠公司70%的租金和占有使用费，不符合公平原则，也不符合《合同法》第231条的规定。火灾受损总面积约为11700平方米，受损区域主要是鑫银公司租赁的B6栋三层及二层，鑫银公司租赁的面积约9000平方米，租赁物业过火影响鑫诠公司的面积仅约为2000平方米，而该区域仅用作仓库，面积区域和功能均可区分，可以按照其受损面积确定是否减免租金和减免比例，而一审法院不做任何区分，直接减免70%租金有失公允。最后，亿方公司向东莞恒发五金塑胶有限公司承租案涉物业再转租给鑫诠公司，该公司并不会因火灾事故对受损范围的租金给予相应的减免，一审的结果导致亿方公司单方面承担全部火灾损失，显然是不公平的。二、本合同解除的原因是鑫诠公司持续拖延租金的行为，并非因火灾事故导致合同无法履行，一审法院适用无过错解除，判令亿方公司返还鑫诠公司的保证金，且不用承担任何违约责任，属于认定事实不清，适用法律错误。第一，亿方公司在一审时已提交充足证据证明鑫诠公司违约，根据编号DG-QTHF20131106-02、DG-QTHF20160426-01、DG-QTHF20160712-01《租赁合同》第6.5条、第10.1条和第10.3条对于拖欠租金、退租违约和违约金的明确约定可知：鑫诠公司在合同期内出现违约情况，除押金没收以外，还需向亿方公司支付两个月的租金作为违约金，亿方公司同时保留收取鑫诠公司租赁期间给予的免租期和其他优惠减免的权利；鑫诠公司于合同期内由于各种原因恶意退租、逃跑的，亿方公司不予以退还租赁保证金，鑫诠公司除了结清员工工资与亿方公司的各类费用以外还必须向亿方公司支付4个月租金作为违约金。而且，由于鑫诠公司特殊的生产需求，需要对租赁场地进行特殊改造，如对地面进行加高处理、加装电力，所以双方对违约进行特别约定，约定在鑫诠公司出现违约时，需另外支付1000000元违约金。该约定是双方协商合意的结果，根据合同诚信原则，鑫诠公司应向亿方公司支付该违约金，贵院对此约定依法应予以支持。根据上述合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和第一百一十四条法律规定，在亿方公司和鑫诠公司已就违约责任进行详细约定的情况下，鑫诠公司应按合同约定向亿方公司支付违约金，承担违约责任。第二，鑫诠公司违约及延期支付租金，是导致双方合同解除的原因。火灾事故不必然导致鑫诠公司无法使用物业，不一定导致合同解除。如果鑫诠公司按时支付租金，受损房屋尽快修复，不一定导致合同解除。通过一审查明的事实可知鑫诠公司自事故以后，开始恶意拖延支付租金，拒绝沟通，激化矛盾，致使双方只能函件往来。三、火灾事故并非亿方公司造成的，鑫诠公司应向火灾责任人鑫银公司索赔，此外，一审法院对装修损失认定不当，没有计算折旧，按装修原值计算赔偿金额没有依据。首先，火灾事故的赔偿责任应由鑫银公司承担，亿方公司已经支付了修复费用约182万元，目前已经向鑫银公司提起诉讼【案号（2019）粤1973民初10837号】，鑫诠公司应就其装修损失向该公司提起赔偿诉讼。亿方公司不是负有过错的责任人，不存在“赔偿”鑫诠公司的合法事由，即便一审认为双方应就鑫诠公司装修损失进行分担，也应认定为“补偿”而非“赔偿”。其次，鑫诠公司装修的时间为2014年，依据国税发（2000）84号《企业所得税税前扣除方法》规定，装修存在价值折扣，依该规定计算折旧后价值，一审法院按装修原值作为装修赔偿的依据显然不当。另外，因鑫诠公司违约拖欠租金，双方才因此解除合同。依据租赁合同第八条第8.2款约定“租赁期满，乙方必须在合同终止日搬出属于自己的物品，不得损坏租赁期间装修装饰的一切房屋附属物件。清洁房屋后（若装修有必要还原的，乙方必须还原租赁时的现状）交付给甲方……”，鑫诠公司在租赁期间的装修归亿方公司所有，不存在需要补偿亿方公司的事由。且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因不可归责于双方的原因导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。而如上述所述，鑫诠公司拖欠租金拒不配合处理灾后事故的违约行为才是导致双方合同解除的原因，其次司法解释规定“装饰装修残值损失”才可按公平原则分担，而一审法院却按照其装修的初始价值确定损失，没有对其装修残值进行相关鉴定，认定事实错误。如鑫诠公司认为其装修价值因为火灾事故发生减损，应向鑫银公司提起诉讼；而对于遗留在租赁场所的残值，才可根据事实确定能否与出租人进行分担。鑫诠公司的装修中，包括众多特别定制的，包含垫高地面，这对于亿方公司来说是毫无价值的。鑫诠公司未在法定期间向本院提交书面答辩意见。双方均未向本院提交新证据。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为：一、鑫诠公司是否违约，双方主张的滞纳金、违约金、保证金应当如何认定；二、鑫诠公司应当向亿方公司支付的租金及占有使用费应当如何认定；三、亿方公司是否需向鑫诠公司赔偿装修损失。关于焦点一。首先，案涉合同纠纷起因于案外人鑫银公司的火灾事故蔓延至鑫诠公司所在厂房，属于因不可归责于承租人的事由导致租赁物部分损坏，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，鑫诠公司有权要求减少租金或者不支付租金。其次，双方联络函表明双方未就减免租金达成一致意见，在双方对火灾后租金支付存在争议的情况下，一审认定鑫诠公司未支付相应租金、占有使用费并要求解除合同均不构成违约，理据充分，本院予以确认。再次，由于鑫诠公司在履行案涉合同中不存在违约情况，故一审认定其无需向亿方公司支付滞纳金、违约金，均无不当，本院予以维持。关于保证金，由于双方签署的租赁合同中存在部分有效、部分无效的情况，一审根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，认定亿方公司应当向鑫诠公司退还合同无效部分的保证金，及基于鑫诠公司不存在违约行为的事实，认定亿方公司应当向鑫诠公司返还合同有效部分的保证金，即亿方公司应当向鑫诠公司合计返还保证金571995元，亦无不当，本院予以维持。关于焦点二。承上所述，鑫诠公司可以根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定要求减少租金。由于鑫诠公司承租的B8栋二、三楼及B6栋一楼厂房在事故发生后一个月内被消防部门封锁现场，事故发生后上述厂房也未再产生水电费，故一审酌情认定上述厂房2016年11月（被消防部门封锁现场的一个月）的占有使用费及租金应当减免，并对上述厂房2016年12月至2017年4月的租金、占有使用费按70%减免、对其他不受影响的厂房按照约定继续计算租金、占有使用费，亦无不当，本院确认鑫诠公司应当向亿方公司支付租金及占有使用费合计524279元。关于焦点三。鑫诠公司所主张的装饰装修损失系因案外人鑫银公司的火灾事故蔓延至鑫诠公司所在厂房造成的，亿方公司对此不存在过错。根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”及第六条第一款：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，鑫诠公司的该项损失应当由其向鑫银公司主张，鑫诠公司要求亿方公司就此承担赔偿责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审认定亿方公司应当承担赔偿责任，适用法律错误，本院予以纠正。综上，亿方公司的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院依法予以支持，对其不成立部分，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初7780号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初7780号民事判决第五项、第六项、第七项；三、驳回东莞市亿方房地产投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回东莞市鑫诠光电技术有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费40236元，由东莞市亿方房地产投资有限公司负担35187.6元，东莞市鑫诠光电技术有限公司负担5048.4元；反诉受理费13078元，由东莞市亿方房地产投资有限公司负担3091.7元，东莞市鑫诠光电技术有限公司负担9986.3元；评估费114967元，由东莞市鑫诠光电技术有限公司负担元。二审受理费34639元（东莞市亿方房地产投资有限公司已预交），由东莞市亿方房地产投资有限公司负担31389.6元，由东莞市鑫诠光电技术有限公司负担3249.4元。由于双方当事人均同意诉讼费由败诉方直接向胜诉方支付，故东莞市鑫诠光电技术有限公司应当承担的二审受理费由其向东莞市亿方房地产投资有限公司径付。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年八月二十七日书记员  张明明赵雪然