西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初1525号 原告:宋艳芳，女，1990年6月4日生，汉族，住陕西省铜川市印台区。委托诉讼代理人:白晓腾，北京市京师（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:唐广苏，北京市京师（西安）律师事务所实习律师。被告:刘康楠，男，1991年8月17日生，汉族，住西安市莲湖区。原告宋艳芳与被告刘康楠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。本案依法适用普通程序审理。原告宋艳芳及其委托诉讼代理人白晓腾、唐广苏，被告刘康楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋艳芳提出如下诉讼请求:1、判令被告向原告退还房屋租金及押金共计215600元；2、判令被告向原告支付租赁房屋家具折价款27000元；3、判令被告退还原告水电费押金20000元；4、判令被告赔偿原告中介费损失18400元；5、判令被告向原告支付逾期付款违约金1004.67元（计算期间从2019年9月11日至2019年10月11日）及至实际给付之日以281000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金。以上1到5项共计282004.67元6、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年6月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于西安市碑林区XX街XX号XX楼、XX楼，共28间房屋，租赁期限从2019年8月20日至2024年8月19日，月租金30800元，年租金370000元，租金支付方式为付六押一。合同签订后，原告按约向被告支付了6个月房屋租金及租赁押金共计215600元。同时原告向中介公司支付中介费18400元、并支付水电费押金20000元。按照《房屋租赁合同》约定，被告应当于2019年7月20日交付房屋，2019年8月20日起租。但被告实际交付房屋日期为2019年8月6日，原告购置部分家具，未实际使用房屋。2019年9月11日，原告与被告协商一致签订《解除合同》，确定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月11日解除，并将承租房屋向被告交还。2019年9月14日，经原、被告协商确定租赁房屋中由原告购买的家具折价27000元归被告所有，被告予以确认同意。合同解除后，原告多次向被告催促要求被告退还房屋租金与押金以及家具折价等费用，被告却推诿拖延，拒不退还。综上，被告出租的房屋无法正常使用，已构成违约，严重损害了原告的合法权益。被告应退还原告房屋租金，租赁押金，预收的水电费，赔偿原告中介费损失。故诉至法院，恳请判如所请。被告刘康楠辩称:原被告签订合同属实，双方已经自愿解除合同。因为原告违约，解除合同时候口头约定扣原告2个月房租61600元及全部押金30800元。剩余的房租122400元，带着原告的家具我一共给原告137000元来了结此事。水电费押金原告没有给我付过，我不知道。中介费是原告给中介付的，与违约金、诉讼费均与我无关。我的房子装修是按照原告要求装的，家具原告告诉我是37000元买的，我看了原告的证据是28400元，我不要家具，原告可以随时拉走。涉案房屋不是我的，是我养父的，叫庞铁弟，我和我养母签了协议，由我承租赚取差价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告宋艳芳为证明其主张提交了如下证据：证据一，房屋租赁合同，证明根据原被告签订的涉案合同，原告应先向被告支付房屋租金184800元，押金30800元，以上共计215600元，原告配备的室内物品归原告所有。证据二、给被告的微信转账7张，手机转账2张，中信银行个人账户查询表，收条2张，给邱刚的微信转账凭证1份，给周衡额的微信转账凭证2张，收款收据1张，证明房屋租赁合同签订后，原告向被告支付房屋租金184800元和押金30800元，共计215600元；原告因承租房屋向被告支付了水电费押金20000元；原告系通过房屋中介与被告签订了房屋租赁合同，且原告因此房屋中介支付了中介费15400元。证据三，解除合同1份，原被告微信聊天截图1份，被告微信号截图1份，家具清单1份，证明原被告签订的合同已于2019年9月11日解除，且原告已于2019年9月11日将承租房屋交回给被告，因双方的房屋租赁合同解除，原告已交回房屋，故被告应向原告返还已收取的房屋租金及押金共计215600元，水电费押金20000元，被告应按双方约定向原告支付家具折价费27000元，被告应向原告支付房屋中介费15400元。被告刘康楠发表如下质证意见：证据一，真实性、证明目的均认可。证据二，给被告的微信转账7张真实性认可，手机转账2张真实性认可，中信银行个人账户查询表真实性认可，收条2张真实性认可，给邱刚的微信转账凭证1份真实性不认可，我不认识邱刚，给周衡额的微信转账凭证2张真实性认可，但是我没参与，我不知道，收款收据1张真实性不认可，跟我没关系，不是我让交的，我没有参与水电的事情。证据三，解除合同1份真实性认可，原被告微信聊天截图1份真实性认可，被告微信号截图1份真实性认可，家具清单1份真实性不认可，当时家具卖给我的时候说的家具原本3.5万元，处理给我2.7万元。被告刘康楠为证明其主张提交了如下证据：证据一，原被告微信聊天记录截图，证明装修全部是按照原告意愿来的。证据二，房屋租赁合同2份，证明2019年4月1日合同，我和房东有协议，2019年6月28日合同中合同解除条件中未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的，是原告解除了合同，没有经过我的同意不可以转租。证据三，收条一份，证明我给周衡转中介费10000元。证据四，照片（18张），证明房屋原本是毛坯房，是由我装修。原告宋艳芳发表如下质证意见证据：证据一，真实性认可，证明目的不认可，这不是基础装修，属于讨论配料。证据二，2019年4月1日房屋租赁合同我不质证，因为与原告无关，2019年6月28日房屋租赁合同，真实性认可，证明目的不认可，转租是可以的，合同里有规定，是被告妨碍原告转租，所以合同解除的。证据三，真实性、证明目的均认可。证据四，真实性无法确认，不知道到底是不是涉案房屋，是被告自己进行装修的。基础装修与原告无关。本院经审理认定事实如下：2019年6月27日，原告通过微信转账向邱刚（中介）转账2000元，2019年6月28日，原告通过微信转账分两笔分别向稻田房产周衡转账10000元、3400元。2019年6月28日，原告宋艳芳与被告刘康楠协商一致签订《房屋租赁合同》，约定：“一、坐落在碑林区XX街XX号，间数28间，建筑面积900（9层-10层）。二、租赁期间从2019年8月20日-2024年8月19日。三、租金（大写）：叁拾柒万元整（年租金费用，不包括一个月的押金）。四、租金的支付期限与方式：付六押一（月租金为人民币叁万零捌佰元整）...”2019年6月28日和6月29日，原告通过微信转账、手机银行转账方式分9次向被告转账共计215600元。同日被告向原告出具两张收条，载明：“本人刘康楠（610104199108177314）今收到承租方宋艳芳（610203199006044245）房屋押金叁万零捌佰元整（30800元）房屋租赁地址是碑林区XX街XX号，共计房屋28间，楼层是9楼（14间），10楼（14间），每间月租金为壹仟壹佰元整（1100元）。”“本人刘康楠（610104199108177314）今收到承租方宋艳芳（610203199006044245）房屋租金伍万肆仟捌佰元整（54800元）剩余房屋租金壹拾叁万元整（130000元），承租方承诺于2019年6月30日前支付，房屋租赁地址是碑林区XX街XX号，共计房屋间数为28间，楼层是9楼（14间），10楼（14间），每间月租金为壹仟壹佰元整（1100元）”。被告刘康楠均签字捺印予以确认。2019年9月11日，原被告签订《解除合同》约定：“宋艳芳于2019年9月1日起租西安市碑林区XX街XX号，9、10楼，共28间房，于2019年9月11日终止合作，与房东刘康楠协商，双方达成一致，并于2019年9月11日解除合同。并备注位于西安市碑林区XX街XX号，9、10楼，共28间房于2019年6月28日签订合同，2019年9月1日正式收房，2019年9月11日解除合同。”原被告双方均签字捺印予以确认。关于家具，原告提交原被告2019年9月14日微信记录，双方确认“宋艳芳房间里家具折价共27000元，家具钱于2019年10月10日支付给宋艳芳。”庭审中，原告自述解除合同时口头同意被告扣一个月房租30800元。审理中，原告自愿撤回关于水电费、中介费的诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。2019年6月28日原被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，后原被告经协商一致于2019年9月11日签订《解除合同》，现原告依约返还了租赁物，原告主张被告应退还房屋租金及押金部分共215600元，关于押金《房屋租赁合同》中未明确约定，被告应当返还。关于租金被告主张协商扣除原告两个月房租，但未提交相关证据，本院不予支持。原告自认协商同意扣除一个月房租，故本院对此部分支持184800元。关于原告主张租赁房屋家具折价款27000元，2019年9月14日原被告微信聊天记录显示对该家具折价问题双方意思达成一致，故对此项主张，本院予以支持。关于原告主张逾期付款违约金，《解除合同》中未约定，原告亦未提交相关证据，本院不予支持。关于原告主张水电押金20000元及中介费部分，原告自愿撤回该诉讼请求，与法不悖，应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条之规定判决如下：一、被告刘康楠于本判决生效之日起十日内退还原告宋艳芳房屋租金及押金184800元；二、被告刘康楠于本判决生效之日起十日内支付原告宋艳芳租赁房屋家具折旧27000元；三、驳回原告宋艳芳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5530元，由被告刘康楠承担4168元,原告宋艳芳承担1362元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时，一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   (此页无正文)     审  判  长    崔    春审  判  员    闫    玲审  判  员    王 海 燕     二〇二〇年七月三十日  书  记  员    王 煜 琳    1