广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1655号原告：深圳市***物业管理有限公司江门分公司，住所地江门市蓬江区******************，统一社会信用代码914********1469295。负责人：吴某。委托诉讼代理人：符春俊，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖皓恒，广东经国律师事务所实习律师。被告：何某，女，197*年3月1*日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************828。委托诉讼代理人：李建中，广东国晖（江门）律师事务所。原告深圳市***物业管理有限公司江门分公司（以下简称“***物业公司”）诉被告何某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年3月19日、4月2日公开开庭进行审理。***物业公司的委托诉讼代理人符春俊、肖皓恒，被告何某及其委托诉讼代理人李建中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告***物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年4月5日至2019年12月5日的物业管理费69818.4元及违约金（违约金以每月应缴的物业管理费1551.52元为基数，分别从欠缴当月6日起按每日3‰计算至被告清偿之日止）；2.判令被告支付律师费1500元；3.本案诉讼费由被告承担。原告***物业公司在举证期限内提供的证据有：1.企业信用信息公示报告（打印件）1份；2.《江门万达广场前期物业服务协议》（原件）1份；3.《承诺书》（原件）1份；4.律师函、寄送情况截图（复印件）各1份；5.缴费单及税收通用电子发票（原件）1份；6.《物业服务费欠费明细》（原件）1份；7.委托合同、律师代理费收费发票（原件）1份；8.《江门万达广场前期物业服务合同》（原件）2份；9.不动产登记信息证明（原件）1份。被告何某答辩称：1.《江门万达广场前期物业服务合同》和《江门万达广场前期物业服务协议》依法无效。2.退一步说，即使原告有权向被告收取物业管理费，但原告自始将向被告收取物业管理费的标准从每月每平方米16元减为8元。被告2016年2月3日收楼，并由原告告知物业管理费的缴交标准从每月每平方米16元减为8元，从原告提交的税收通用发票（电子）可以证明，原告也确实是按照每月每平方米8元的标准收费的。3.2016年12月份（含2016年12月份）之前的物业管理费3年的诉讼时效已过。4.原告主张的违约金明显过高，应参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。5.退一步说，即使要缴纳物业管理费，但原告的物业管理工作未达到约定目标，应当减收物业管理费。6.原告主张由被告承担原告的律师费没有依据。被告何某在举证期限内举证有：1.《广东省商品房买卖合同》的合同补充协议（原件）1份；2.***舒经理2019年12月在微信给被告的答复微信截图（打印件）1份；3.江门市12345政府热线回复内容手机截屏（打印件）1份；4.3301、3302房屋的照片（打印件）2份；5.B2006、B栋2705、A3517业主发布在业主手机微信群的内容截屏（打印件）1份。经审理查明：原告***物业公司的公司名称曾为“大连万达物业管理有限公司江门分公司”、“大连***物业管理有限公司江门分公司”，是江门万达广场的建设单位江门万达广场投资有限公司选聘的江门万达广场的物业管理公司。原告与建设单位双方签订了《江门万达广场前期物业服务合同》。被告何某是江门万达广场1幢3302房的业主，该房屋属于甲级写字楼，建筑面积为96.97平方米。原、被告双方签订了《江门万达广场前期物业服务协议》（以下简称为《协议》），被告同意原告作为物业的管理公司。《协议》的第28条约定甲级写字楼的物业管理费为16元/㎡/月，公共能耗按规定另行分摊；第25条约定被告应在每月5日前交纳当月物业管理费；第29条约定若被告逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交费的3‰交纳违约金；第51条约定被告欠缴物业管理费经催告后逾期未改正的，原告有权采取法律诉讼处理，由此产生的一切费用由被告承担。现***物业公司要求何某支付物业管理费69818.4元等为由向本院起诉，并提出上述诉求。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。（一）关于本案是否已过诉讼时效的问题。被告何某抗辩称，《江门万达广场前期物业服务协议》第二十五条规定每月5号前交付当月物业管理费，原告于2019年12月下旬才催缴物业管理费，因此从2020年1月份的物业管理费起，其诉讼时效中断，但是2016年12月（含2016年12月）之前的物业管理费3年的诉讼时效已过，法院应依法驳回已过诉讼时效的物业管理费。原告***物业公司陈述称，原告一直都有通过微信、短信、电话通知催收物业管理费和寄发律师函。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款第一项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；”的规定，本院认为，对何某而言，其理应知道应依约交纳涉案物业管理费，且其亦缴交过部分物业管理费。原告一直对何某催讨涉案款项的事实，具有合理性，本案出现诉讼时效中断的法定事由。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，***物业公司有权自催讨之日起三年内向法院提起诉讼。故对何某抗辩称本案诉讼时效已过的意见，理据不足，本院不予采纳。（二）关于涉案合同是否有效。被告何某抗辩称，涉案《江门万达广场前期物业服务合同》和《江门万达广场前期物业服务协议》依法无效。经查，原告***物业公司是经工商注册登记，涉案合同、协议均为双方自愿签订，原告事实上已经为案涉房屋所在的物业提供相关的物业管理服务，何某实际上也缴交过物业管理费。被告何某向本院提交相关证据，不足以证实涉案合同、协议违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定。故本院认为，涉案合同、协议合法有效。（三）关于何某应否向***物业公司支付物业服务费及金额的问题。***物业公司主张何某向其支付自2016年4月5日至2019年12月5日的物业管理费69818.4元的意见。经查，***物业公司举有物业服务合同、物业管理服务协议、承诺书、欠费明细表等证据，证实***物业公司已为何某所有的江门万达广场1幢3302房提供了物业管理服务，依双方约定，涉案房屋的物业管理费按房屋每平方每月16元计收。何某已办理了3302房交房手续，接受了***物业公司的物业服务并已经缴纳部分物业管理费，但自2016年4月5日开始欠缴物业管理费，案涉3302房面积为96.97平方米，每月应缴物业管理费为1551.52元，2016年4月5日至2019年12月5日期间45个月欠费共69818.4元。另一方面，何某向本院提交以上证据，不足以证明涉案物业管理费应予减交或免交的情形。综上，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，何某依法应承担案涉3302房以上尚欠的物业管理费69818.4元。故对***物业公司主张的上述诉求，合理有据，本院予以支持。（四）关于何某应否向***物业公司支付违约金的问题。***物业公司主张何某向其支付违约金（以每月应缴物业管理费1551.52元为基数，分别从欠缴当月6日起按每日3‰计算至款项清偿之日止）的意见。经查，何某与***物业公司签订了《前期物业服务协议》，其中第25条约定“物业服务费按月度结算，交费时间为每月的5号前交付当月物业服务费。”第29条约定“业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，***物业公司与何某依法对违约金计算方法进行约定。如上所述，何某2016年4月开始欠缴物业管理费，已属违约行为。故对于***物业公司向何某主张违约金的诉求，合理有据，本院依法予以支持。（五）关于何某应否向***物业公司支付律师费及金额的问题。***物业公司主张何某向其支付律师费1500元的意见。经查，涉案《前期物业服务协议》第51条约定“乙方（何某）违反临时管理规约和本物业的相关管理规定，特别是欠缴物业服务费，甲方（***物业公司）有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权采取法律诉讼处理，乙方承担相应的法律责任和所导致的一切费用。”本院认为，案涉律师费应属原告维权所支付的合理费用，何某违约造成***物业公司律师费的损失属于***物业公司可以追偿的范围。***物业公司所举的委托合同、律师费收费发票，证实其为主张本案债权而支出以上律师费。故对***物业公司主张何某支付律师费1500元，合理有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何某应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市***物业管理有限公司江门分公司支付2016年4月5日至2019年12月5日期间物业管理费共69818.4元和违约金（违约金以每月应缴物业管理费1551.52元为基数，分别从欠缴当月6日起按每日3‰计算至款项清偿之日止）；二、被告何某应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市***物业管理有限公司江门分公司支付律师费1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1582.96元，减半收取791.48元，由被告何某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 杨文彬二〇二〇年八月三日法官助理 王开丽书 记 员 李伟铭