湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0224民初896号原告：株洲金盛物业管理有限责任公司，住所地茶陵县格兰春天****。法定代表人：唐子权。委托诉讼代理人：廖智星，广东君言（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：周伍娇，女，1974年12月6日出生，汉族，茶陵县人，户籍地茶陵县，现住茶陵县。第三人：茶陵县业主委员会。负责人：陈宏亮，主任。原告株洲金盛物业管理有限责任公司（以下简称金盛物业公司）与被告周伍娇、第三人茶陵县业主委员会（以下简称凤凰城业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金盛物业公司的法定代表人唐子权及其委托诉讼代理人廖智星、被告周伍娇及第三人凤凰城业委会主任陈宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2013年10月1日至2014年6月30日共计9个月物业管理费923元，并支付欠缴物业费的违约金276元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系茶陵县2栋3单元601房业主。2013年8月30日，原告与第三人凤凰城业委会签订了《物业服务合同》，约定由原告向包括被告在内的茶陵县凤凰城小区全体业主提供物业管理服务，服务期限为2013年9月1日至2014年6月30日。被告自称已将拖欠原告9个月的物业费支付给了第三人凤凰城业委会，原告曾向法院提起诉讼要求第三人凤凰城业委会返还本应由原告收取的物业费。2019年9月16日，株洲市中级人民法院作出了（2019）湘02民终1513号民事判决书，根据该终审判决书的内容，被告应当向原告支付物业费，原告仍可根据《物业服务委托合同》的约定向被告主张物业费。原告认为，原告已经按照《物业服务委托合同》的约定为被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定缴纳物业管理服务。为此，原告具状至法院。被告周伍娇及第三人凤凰城业委会答辩称，金盛物业公司于2014年4月14日退出了凤凰城小区物业管理，现主张2014年4月14日之后的物业管理费，无事实和法律依据。金盛物业公司主张违约金没有依据。金盛物业公司于2014年4月14日退出了凤凰城小区物业管理，现向被告主张尚欠的物业费，诉讼时效已过。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实认定如下：被告周伍娇提交的凤凰城业委会主任陈宏亮经手收取的2013年10月1日至2014年6月30日物业费923元的收据，第三人凤凰城业委会对此予以认可，但根据物业服务合同，周伍娇应向金盛物业公司交纳物业费，故本院对该证据的关联性不予认定。根据原、被告及第三人提交的证据，结合本院对证据的认定及庭审调查，本院可以确定以下基本事实：2010年8月18日，周伍娇与茶陵县金辉房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，周伍娇购买了茶陵县，建筑面积128.21平方米。2011年10月10日，金盛物业公司与茶陵县金辉房地产开发有限责任公司签订了南浦·凤凰城前期物业管理合同。上述合同到期后，金盛物业公司于2013年8月30日与凤凰城业委会签订了物业服务合同，约定由金盛物业公司为凤凰城小区各业主提供物业管理服务，服务期限为2013年9月1日至2014年6月30日止；物业管理服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳（多层电梯住宅每平方米0.8元／月，多层楼梯住宅每平方米0.6元／月）。2014年4月14日，金盛物业退出了凤凰城小区，不再为该小区提供物业管理服务。因没有确定新的物业公司，凤凰城业委会为了维持小区运转，经集体讨论，暂时接手了小区的物业服务。为此，凤凰城业委会收取了周伍娇2013年10月1日至2014年6月30日的物业费923元。2017年12月5日，金盛物业公司向本院起诉，要求周伍娇支付2013年10月1日至2014年6月30日期间的物业费。因周伍娇向本院提交了凤凰城业委会收取上述期间物业费的收据，金盛物业公司遂向本院撤回了起诉。2018年4月2日，金盛物业公司向本院起诉凤凰城业委会、株洲中申物业管理有限公司，请求凤凰城业委会、株洲中申物业管理有限公司返还收取的2012年10月1日至2014年6月30日期间的物业费51489.84元。本院经审理，驳回了金盛物业公司的诉讼请求。金盛物业公司不服该判决，上诉至株洲市中级人民法院。2018年11月12日，株洲市中级人民法院作出（2018）湘02民终1942号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重新审理。本院于2019年3月26日重新立案，在开庭审理后再次驳回了金盛物业公司的诉讼请求。金盛物业公司不服判决再次上诉，株洲市中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）湘02民终1513号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该终审判决认为依据物业服务合同的约定，金盛物业公司仅可对未交纳物业费的业主主张权利，而不能直接向业委会主张权利，至于业委会收取物业费系其与业主之间的关系，并不影响金盛物业向业主主张权利。为此，金盛物业公司于2020年6月8日向本院起诉，要求周伍娇支付2013年10月1日至2014年6月30日共计9个月物业管理费923元，并支付欠缴物业费的违约金276元。本院认为，金盛物业公司与凤凰城业委会签订的《物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力。金盛物业公司为包括周伍娇在内的凤凰城小区业主提供了物业服务，各业主应依约交纳物业服务费。对于部分业主欠缴的物业费，金盛物业公司一直在通过诉讼的方式主张权利，周伍娇抗辩本案已超诉讼时效，本院对此不予支持。经查，周伍娇未向金盛物业公司交纳2013年10月1日之后的物业费，金盛物业公司于2014年4月14日退出了凤凰城小区物业管理，故本院对金盛物业公司主张2013年10月1日至2014年4月14日期间的物业费予以支持，依法核定为667元（128.21×0.8×6.5）。物业服务合同未对业主欠缴物业费的违约责任作明确约定，现金盛物业公司主张欠缴物业费的违约金276元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、周伍娇在本判决生效之日起五日内向株洲金盛物业管理有限责任公司支付物业费667元。二、驳回株洲金盛物业管理有限责任公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由周伍娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谭琴意二〇二〇年八月二十七日书记员  曾碧慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。