广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9353号原告：中山市凝维德食品有限公司，住所地广东省中山市************、二楼，统一社会信用代码91442000MA51HXPH8E。法定代表人：赖秀玲，经理。委托诉讼代理人：李美玲，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志东，广东盈进律师事务所律师。被告：广州菜妈妈科技有限公司，住所地广东省广州市白云区*******主楼自编1010室，统一社会信用代码91440101MA5AQ3C95T。法定代表人：杨某1。被告：杨某1，男，1982年5月2日出生，汉族，身份证住址广东省徐闻县****************，公民身份号码440************038。被告：广州食安菜妈信息科技有限公司，住所地广东省广州市天河区***********，统一社会信用代码91440106MA59AXF98A。法定代表人：黎某1。第三人：中山市菜妈妈物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区*******、一层（一层101室），统一社会信用代码91442000MA51X0GP3Q。法定代表人：杨某1。原告中山市凝维德食品有限公司（以下简称凝维德公司）与被告广州菜妈妈科技有限公司（以下简称菜妈妈公司）、杨某1、广州食安菜妈信息科技有限公司（以下简称食安菜妈公司）、第三人中山市菜妈妈物业管理有限公司（以下简称菜妈妈物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凝维德公司的法定代表人赖秀玲以及委托诉讼代理人吴志东到庭参加诉讼，被告菜妈妈公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告杨某1、食安菜妈公司、第三人菜妈妈物业公司经本院公告传唤，期限届满无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凝维德公司向本院提出诉讼请求:1.被告菜妈妈公司向原告返还租金250359元及利息(自起诉之日起以250359元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)。2.被告菜妈妈公司向原告支付装修损失54474元及利息(自起诉之日起以54474元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)；3.被告菜妈妈公司向原告支付合同违约金75000元；4.被告杨某1、食安菜妈公司在认缴被告菜妈妈公司注册资金范围内承担连带清偿责任。事实与理由：2018年8月11日，原告与被告菜妈妈公司(2018年8月27日，菜妈妈公司变更企业名称：由“广州菜妈妈物联网科技有限公司”变更为“广州菜妈妈科技有限公司”)签订场地租赁合同，约定被告菜妈妈公司将位于广东省中山市石岐区******盛综合市场自编B98、B99号档口（以下简称东盛综合市场B98、B99号档口）出租给原告经营云吞、饺子。租赁期限为2018年9月25日至2024年3月25日，共66个月，租赁期间原告应一次性支付租金324000元，即每个月租金4909.1元。同日，原告又与第三人菜妈妈物业公司签订经营管理合同，约定由第三人菜妈妈物业公司对东盛综合市场B98、B99号档口提供物业管理服务，约定物业管理费每月380元，水费4.38元/吨，电费1.3元/度。合同签订后，原告于2018年8月11日、13日一次性付清了共66个月的租金324000元，被告菜妈妈公司于2018年8月13日向原告出具了一张金额为324000元租金收据。原告承租该物业后，即对东盛综合市场B98、B99号档口进行装修，发包给案外人中山市港厦装饰有限公司（以下简称港厦公司）进行装修施工，施工完成后，原告于2018年11月5日向港厦公司支付了装修费54474元。装修完毕后，原告即投入使用，每月定期向第三人菜妈妈物业公司缴纳物业管理费，主要经营云吞、饺子。但原告仅经营使用了15个月后，被告菜妈妈公司于2019年12月24日无故将原告经营的东盛综合市场B98、B99号档口强行开锁并拆除了原告的装修设施，导致剩余的51个月无法正常经营。原告于2019年12月26日向中山市公安局石岐区分局报警无果。原告认为:原告与被告菜妈妈公司签订的合同合法有效，原告一次性向被告菜妈妈公司支付了66个月的租金，但被告菜妈妈公司仅在原告使用了15个月后就严重违反合同约定，在合法有效的租赁期限内强行拆除原告档口内的装修设施，并霸占该档口，导致剩下的51个月无法正常经营，被告菜妈妈公司应将剩下未使用期间的租金250359元(51个月×4909元/月)返还给原告并按合同约定承担剩余租金30%的违约金即75000元。另，被告杨某1、食安菜妈公司作为菜妈妈公司的股东，应该在认缴出资范围内承担连带清偿责任。被告菜妈妈公司、杨某1、食安菜妈公司在法定期限内未提交书面答辩状及任何证据，亦未到庭应诉、答辩。第三人菜妈妈物业公司在法定期限内未提交书面陈述意见及任何证据，亦未到庭应诉、陈述。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年8月11日，广州菜妈妈物联网科技有限公司作为出租人（甲方），凝维德公司作为承租人（乙方），签订场地租赁合同，约定：甲方同意按现状将东盛综合市场B98、B99号档口出租给乙方仅限于经营云吞、饺子使用；租赁期限66个月，从2018年9月25日起至2024年3月25日止，乙方同意甲方有权根据实际运营情况适当调整开业时间，具体以甲方通知作准，开业时间调整后，租赁期相应提前或推后，但总租赁期限不变；本合同租金按总租金扣除已交定金后的余额确定及结算，租赁期总租金为324000元，已交定金10000元，余款314000元，乙方应于签订合同当日一次性向甲方支付；甲、乙双方同意日租金的计算方法为月租金÷30；乙方应于每月25日至30日16:00前向甲方支付下月管理费、卫生费及当月水、电费等相关费用（收费标准详见费用列表，收费按约定收费标准执行）；在签订合同时，乙方向甲方支付5400元作为承租该物业的履约保证金，在租赁期限内，乙方不得主张以履约保证金抵扣租金或其他费用；甲方有权调整“5:00-20:30”的营业时间；未经甲方书面同意闲置该物业、或关门不营业超过3日内，应向甲方支付与保证金同等金额的违约金，乙方还应赔偿甲方相关经济损失，同时，甲方有权单方面解除合同；本合同的任何一方没有违约，双方不得提前解除合同，如甲方提前解除合同，甲方应无息退还乙方租赁该物业的保证金，而且应按乙方向甲方交纳租赁该物业的保证金的一倍向乙方支付违约金作为乙方的全部经济损失的补偿。如乙方提前解除合同，则乙方应向甲方支付与保证金同等数额的违约金，同时乙方应向甲方赔偿因此给甲方造成的一切损失。场地租赁合同还就其他事项进行了约定。2.场地租赁合同签订后，凝维德公司于2018年8月13日通过法定代表人赖秀玲银行账户，分两笔向广州菜妈妈物联网科技有限公司转账支付119400元、200000元，合计3194000元，该款包括合同约定的租金余款314000元以及履约保证金5400元。同日，广州菜妈妈物联网科技有限公司向凝维德公司开具收据2张，确认收到凝维德公司支付的租金324000元以及履约保证金5400元。3.2018年8月11日，菜妈妈物业公司作为甲方，凝维德公司作为乙方，签订东盛市场经营管理合同（以下简称经营管理合同），约定：东盛综合市场B98、B99号档口的营业时间是5:00-20:30，各商户必须严格按照营业时间进行营业，不得违反。如有特殊情况不能按该营业时间营业的，应事先到管理处提出申请并得到批准后方能执行。商户当月违反上述规定经营管理处警告后仍不改正的，乙方应承担违约责任。未经甲方同意乙方一个月内自行停业连续超过三天视作乙方违约，乙方应当在甲方指出该违约行为三天内予以纠正，否则，甲方有权解除租赁合同及其从属合同。乙方应自接到甲方解除合同通知之日起三日内按租赁合同的约定处理物业内的财物，否则，视为乙方同意甲方按租赁合同的约定处理前述财物。经营管理合同还就其他事项进行了约定。4.2018年8月27日，“广州菜妈妈物联网科技有限公司”变更登记企业名称为“广州菜妈妈科技有限公司”。菜妈妈公司的股东为杨某1、食安菜妈公司，认缴出资分别为120万元、180万元，认缴出资期限均至2025年1月1日。5.凝维德公司承租案涉档口后，与港厦公司于2018年8月23日签订装饰装修合同，对案涉档口进行装修，并于2018年11月8日支付工程价款54474元。据装修报价表反映，卧式双门冰箱1台价值2200元、立式四门冰箱1台价值3250元、不锈钢售卖架（含八厘钢化玻璃）1台价值4650元、不锈钢菜架1个价值800元、不锈钢制作台（含洗菜盆）1个价值1600元、不锈钢收银机柜子价值1个800元、收银机1台价值1250元、切菜机1台价值2100元、干燥机1台价值300元、灭蚊灯1个价值80元，价值合计17030元。6.凝维德公司承租东盛综合市场B98、B99号档口后，于2019年1月1日开业经营至2019年11月，凝维德公司称因经营期间生意欠佳，故在2019年11月之后停止营业，并于档口张贴转租公告。7.2019年12月24日，菜妈妈公司委托广东品政律师事务所向凝维德公司发出律师函，内容大致为：凝维德公司在与菜妈妈签订场地租赁后，长期闲置档口、关门不营业长达数月，违反了双方之间的合同约定。凝维德公司应于收到律师函之日起七日内开门营业，否则菜妈妈公司将解除双方之间签订的场地租赁合同。凝维德公司确认于同日收到律师函，并于次日派员工前往案涉档口打扫卫生准备重新营业，但发现菜妈妈公司已派挖掘机到场对案涉档口进行强拆，并于当日拆除完毕。凝维德公司员工谭万幸于2019年12月26日向中山市公安局石岐区分局宏基派出所报警，宏基派出所以属民事纠纷为由未予立案。据凝维德公司提交的照片反映，案涉档口所在位置现已改建为楼梯。凝维德认为菜妈妈公司单方解除合同构成违约，遂于2020年4月8日诉至本院，主张前述实体权利。8.凝维德公司陈述，菜妈妈公司在对案涉档口进行拆除前，将其档口内上述装修报价表列明的可移动设施设备外加柜式空调1台搬移至特定场所存放。凝维德公司事后已将其中2台冰箱、1台空调取回，并称余下设施设备均为定制尺寸且价值不高，故未予取回，其余装饰装修已形成附合，在菜妈妈公司对案涉档口进行拆除时已被破坏。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。菜妈妈公司与凝维德公司签订的场地租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方均应恪守履行。凝维德公司自2019年11月起停业关闭案涉档口，菜妈妈公司于同年12月24日向凝维德公司发出律师函，要求凝维德公司于七日内开门营业，否则将解除双方签订的场地租赁合同。然而，菜妈妈公司在发出律师函次日即对案涉档口进行拆除作业，也就是说菜妈妈公司在其于律师函中指定的要求凝维德公司开门营业的限期内，在未与凝维德公司协商一致的情况下径行拆除案涉档口，导致双方签订的场地租赁合同客观履行不能而事实上解除。鉴于菜妈妈公司未到庭应诉，亦未提交反驳证据，故本院采信凝维德公司的陈述以及证据，认定菜妈妈公司于2019年12月25日单方解除合同构成违约。凝维德公司主张菜妈妈公司返还合同解除后履行不能的51个月已付租金250359元（按4909元/月计算），以及从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，事实清楚，理据充分，本院予以支持。装饰装修损失部分。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：㈠因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”凝维德公司对于其在承租案涉档口后进行装饰装修支出的工程价款，提供装饰装修合同、付款凭证等证据在案佐证，鉴于案涉档口已拆除，不具备进行装饰装饰残值评估的客观条件，且菜妈妈公司未到庭应诉，亦未提供反驳证据，故本院对凝维德公司因装饰装修案涉档口支出的工程价款54474元予以采信，并结合本案实际情况对合同解除时剩余租赁期内的装饰装修残值损失酌情予以认定。案涉档口未形成附合的装饰装修物价值合计17030元（1台柜式空调未包括在内），凝维德公司已自行取回其中的2台冰箱外加1台柜式空调，其余未形成附合的装修装修物品，凝维德公司仍可继续利用，故对未形成附合部分的装饰装修物品价值损失，本院不予认定。至于凝维德公司以该部分物品系定制尺寸且价值较低为由未予取回，是其对自身民事权利的自由处分，由其自行承担相应后果。已形成附合的装饰装修残值损失，结合该部分装饰装修造价37444元（54474元-17030元）以及合同解除后剩余租赁期（51个月，占比3/4以上）等因素，本院酌情认为该部分残值损失为25000元。凝维德公司主张就该部分损失计算利息，理据不足，本院不予支持。违约金部分。场地租赁合同明确约定在菜妈妈公司违约时，应向凝维德公司支付与保证金5400元同等金额的违约金。鉴于凝维德公司在租金损失以及装饰装修残值损失之外，并未就因菜妈妈公司违约给其造成的实际损失举证予以证明，故其主张按照应返还租金的30%计收违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照双方约定，菜妈妈公司应向凝维德公司支付违约金5400元。股东责任问题。《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”本案中，食安菜妈公司、杨某1作为菜妈妈公司的股东，认缴出资期限至2025年1月1日，现食安菜妈公司、杨某1的认缴出资期限尚未届至，而凝维德公司亦未举证证明菜妈妈公司确无法人财产可供清偿本案债务，故凝维德公司诉请食安菜妈公司、杨某1对菜妈妈公司所负本案债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。菜妈妈公司、杨某1、食安菜妈公司、菜妈妈物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告广州菜妈妈科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市凝维德食品有限公司返还租金250359元并支付利息（利息计算方法：以250359元为基数，从2020年4月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）;二、被告广州菜妈妈科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市凝维德食品有限公司支付装饰装修残值损失25000元；三、被告广州菜妈妈科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市凝维德食品有限公司支付违约金5400元；四、驳回原告中山市凝维德食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十被告食安菜妈公司条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6997元（原告已预交），由原告中山市凝维德食品有限公司负担1825元，被告广州菜妈妈科技有限公司负担5172元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  蔡少琼人民陪审员  殷嘉樑二〇二〇年七月二十九日书 记 员  邵超群书 记 员  简培华