广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初796号原告：中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司，住所地广东省中山市西区******富业广场（一期）四层4号之一卡，统一社会信用代码914********1590439。法定代表人：郑文成，经理。委托诉讼代理人：冯海欣，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑家欣，广东朗锐律师事务所实习律师。被告：蒲平，男，1980年9月27日出生，汉族，户籍所在地四川省阆中市***********，现住广东省中山市**********，公民身份号码511************555。委托诉讼代理人：祝猛，广东刘志均律师事务所律师。原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司（以下简称大旺餐饮公司）与被告蒲平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大旺餐饮公司的委托诉讼代理人冯海欣，被告蒲平及其委托诉讼代理人祝猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、从2019年12月1日起解除原告与被告于2019年3月4日签订的《中山市富业大旺美食广场租赁合同》；二、被告立即向原告交还位于广东省中山市西区******富业广场“富业大旺美食城”编号为B-05的商铺【土地证号为：中府国用（2011）第2000421号、中府国用（2011）第2000422号、中府国用（2011）第20004**，房产证号：中府字第**、中府字第**、中府字第0111008792号】，且租赁物内的固定装修、固定装置与设施设备不得损坏或拆除；三、被告向原告支付2019年9月1日起至2019年11月30日止的租金人民币60000元及违约金（违约金计算标准：1.从2019年9月6日起按月利率2%以20000元为本金计算至全部款项清偿之日止；2.从2019年10月6日起按月利率2%以20000元为本金计算至全部款项清偿之日止；3.从2019年11月6日起按月利率2%以20000元为本金计算至全部款项清偿之日止）；四、被告向原告支付从2019年12月1日起至实际交还租赁物期间的占有使用费（2019年12月1日起至2021年2月28日止期间按每月20000元标准计算，2021年3月1日起按每月21200元标准计算）及违约金（违约金以实欠占有使用费为本金，每月的6日开始起算，从2019年12月6日起至实际交还租赁物之日止，按月利率2%计付）；五、被告向原告支付2019年8月、2019年9月、2019年10月的水电费共19482元及违约金（违约金计算标准：1.从2019年9月6日起按月利率2%以8265元为本金计算至全部款项清偿之日止；2.从2019年10月6日起按月利率2%以6512元为本金计算至全部款项清偿之日止；3.从2019年11月6日起按月利率2%以4705元为本金计算至全部款项清偿之日止）；六、被告向原告支付从2019年11月1日起至实际交还租赁物期间的水电费（按水费每吨4元和电费每度1.15元的标准计算）及违约金（违约金以实欠水电费为本金，从使用水电的下一月的6日开始起算，从2019年12月6日起至实际交还租赁物之日止，按月利率2%计付）；七、被告向原告支付2019年9月、2019年10月、2019年11月期间的物业管理费3750元及违约金（违约金计算标准：1.从2019年9月6日起按月利率2%以1250元为本金计算至全部款项清偿之日止；2.从2019年10月6日起按月利率2%以1250元为本金计算至全部款项清偿之日止；3.从2019年11月6日起按月利率2%以1250元为本金计算至全部款项清偿之日止）；八、被告向原告支付从2019年12月1日起至实际交还租赁物期间的物业管理费（按每月1250元标准计算）及违约金（违约金以实欠物业管理费为本金，每月的6日开始起算，从2019年12月6日起至实际交还租赁物之日止。按月利率2%计付）；九.被告向原告支付律师费8400元。事实和理由:2019年3月4日，原告与被告签订《中山市富业·大旺美食广场租赁合同》，合同约定由原告将位于广东省中山市西区******富业广场“富业大旺美食城”编号为B-05的商铺出租给被告用于开秦妈火锅店，租赁期限从2019年3月1日至2022年2月28日止，免租期为一个月，租金从2019年4月1日至2021年2月28日期间每月租金为人民币2万元，2021年3月1日至2022年2月28日期间每月租金21200元，另约定了物业管理费为5元／平方米（含卫生清洁费、治安管理费），水费为4元／吨，电费为1.15元／度，租金、物业管理费应在每月5日之前支付给原告，水电费应在使用水电费的下一个月的5日前支付给原告。但被告从2019年9月6日开始拖欠原告租金、水电费、物业管理费，经原告多次催讨未果。因被告违约在先，根据合同法规定及双方的租赁合同约定，原告有权要求与被告解除涉案合同，收回上述商铺，并向被告追讨租金、水电费、物业管理费及相关违约金。诉讼中，因本院主持原被告交接租赁物，故原告变更明确诉讼请求如下：1.解除原被告签订的租赁合同；2.被告向原告支付自2019年9月1日起至2020年5月10日期间的租金166666.6元及违约金[违约金自欠租之日起，以每月实欠的租金为本金（租金标准按2万元/月计），按月利率2%的标准计至实际清偿之日止]；3.被告向原告支付2019年8月、2019年9月、2019年10月的水电费共计19482元及违约金（违约金计算标准：以19482元为本金，自2019年11月6日起按月利率2%计至清偿之日止）；4.被告向原告支付2019年9月1日至2020年5月10日的物业管理费合计10416.6元及违约金（违约金计算标准：以每月实欠的物业管理费为本金，自欠费之日起按月利率2%计至清偿之日止）；5.被告向原告支付律师费8400元；6.被告已付的保证金4万元归原告所有，不予退还。原告同意以上诉求金额中扣除3台空调的作价6000元后作为被告应支付的全部款项。被告蒲平辩称：第一、因原告违约，直接造成被告的火锅店无法正常经营，被告据此才拒绝缴纳租金。1.2019年3月4日原被告共同签订房屋租赁合同，明确约定原告将位于中山市西区******富业广场“富业—大旺美食城”编号为第B-05的商铺，出租给被告用于秦妈火锅用途使用。在2019年6月，原告却将相邻于被告火锅店铺旁的商铺出租给一家酒吧（名称0760域酒吧，以下简称“相邻酒吧”）经营。相邻酒吧的营业时间为晚上9时至次日凌晨4时，此期间属于被告火锅店营业的高峰期。该酒吧属于娱乐场所，不仅音乐音量大，发出重金属音乐的巨大噪音，对火锅店内的顾客产生震撼性的惊扰；而且相邻酒吧出入的饮酒客人复杂，醉酒后会失去意识，在被告店门前呕吐、打闹。久而久之，导致被告火锅店从座无虚席到门可罗雀，且出现店内大量员工辞职的情况。导致火锅店的经营状况一落千丈，入不敷出，无法维持正常经营。2.鉴于以上情况，被告与原告多次沟通，希望原告能与相邻酒吧沟通解决噪音问题以及暂缓租金的支付，原告在了解详细情况后，同意被告延迟交付租金，但对解决隔壁酒吧噪音的问题却一直推脱，经过被告多次联系催促，仍再三推诿，仅提出免租一个月的解决方法。减免一个月房租并不能根本解决被告所面临的实际问题，酒吧的噪音及复杂的人流仍持续存在，使被告的火锅店无法正常营业。在双方持续沟通的过程中，原告于10月底对被告经营的火锅店进行断水断电。至此，被告所租赁的商铺已完全无法经营。3.原被告已形成法律上的租赁关系，原告作为产权人代表，明知酒吧不属于“美食城”的范畴却依旧将商铺出租给相邻酒吧，且对酒吧的装修没提出任何要求。在被告因为相邻酒吧的嗓音无法正常经营的情况，作为产权人代表理应提供给承租人相对安静的经营环境，但原告不愿承担责任或提供解决办法，使被告无法达成签订租赁合同的目的。第二、原告同时作为有日常管理义务的物业公司，怠于对美食广场的环境进行管理，使被告的火锅店无法正常经营，其理应承担相应的法律责任。《物业管理条例》第三十六条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十六条第一款规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第43条规定：“新建营业性文化娱乐场所的边界噪声必须符合国家规定的环境噪声排放标准；不符合国家规定的环境噪声排放标准的，文化行政主管部门不得核发文化经营许可证，市场监督管理部门不得核发营业执照。经营中的文化娱乐场所，其经营管理者必须采取有效措施，使其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准”。本案中，原告不作为，既不与相邻酒吧老板进行沟通协商，也不采取任何实际措施，放任该噪音环境长期存在，最终导致被告火锅店无法经营。综上，被告既作为产权人代表又作为物业公司，其双重身份的不作为导致被告无法经营且遭受严重经济损失，故无权收取合同约定的租金和物业管理费。现请求解除双方租赁合同，驳回原告的诉讼请求，被告已付的保证金应予退还或抵扣。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月4日，原告大旺餐饮公司（甲方）与被告蒲平（乙方）签订《中山市富业·大旺美食广场租赁合同》，合同约定：甲方将位于中山市西区******富业广场“富业-大旺美食城”编号为第B-05的商铺，面积约250平方米的房地产出租给乙方，租赁期限为2019年3月1日至2022年2月28日，租赁期为3年，免租期为2019年3月1日至2019年3月31日；租金按月支付，2019年4月1日至2021年2月28日期间月租金为2万元，2021年3月1日-2021年2月28日内每月租金21200元；物业管理费5元/平方米，水费4元/吨，电费1.15元/度，乙方每月5日前向甲方支付当月租金及物业管理费、水电费。签订本合同的当日，乙方交付本合同履约保证金4万元整，履约保证金不计利息，由甲方保管，合同生效期间，保证金不抵偿租金及其他税费和费用，否则视为违约。违约责任如下：乙方逾期交付租金、物业管理费、水电费、租赁税费及其他费用的，每逾期1日，甲方按日向乙方收取应缴未缴款项5‰的违约金，拖欠上述费用超过5日或以上的，甲方有权单方面采取包括但不限于停电停水等措施，由此造成的一切损失由乙方自行负责。如乙方5日内仍未缴付相关款项及违约金的，甲方除有权采取上述措施外，还有权单方解除本合同，即时采取停水停电措施及立即收回商铺并保留追偿上述款项之权利等，由此造成的损失由乙方承担，并有权没收乙方缴纳的履约保证金及保留向乙方追讨未付租金及其他费用和其他损失（包括但不限于律师费、诉讼保全担保费）的权利，产生的全部损失由乙方自行负担。被告蒲平承租上述租赁物用于注册经营个体工商户“中山市西区蜀妈饮食店”，经营过程中发现其隔壁经营的酒吧噪音严重影响其经营，被告遂于2019年9月1日开始停止交纳租金、物业管理费及水电费给原告，并于10月与原告交涉要求原告在10月31日前处理好隔壁酒吧的噪音问题，否则就停业。在沟通过程中，原告称可以申请为被告免租申请，要求被告在10月31日前交齐租金，被告表示所有问题处理前拒绝交费。原告遂于10月31日停水停电。同年11月1日，被告向原告寄出律师函被退回。2020年1月9日，原告诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，为及时止损，本院组织双方及时交接租赁物，原被告于2020年5月10日完成交接，被告清理了全部物品，原告于该日收回租赁物及钥匙，双方均同意被告留下的三台空调作价6000元抵给原告，从被告应支付的款项中抵扣。庭审中，被告确认尚欠2019年8月至2019年10月的水电费19482元。另查：涉案商铺的产权人系中山市荣光投资有限公司，该公司于2019年11月26日出具了《确认书》，确认于2015年4月29日委托大旺餐饮公司对涉案商铺进行物业管理，并同意将该商铺出租给被告，租赁合同的权利归大旺餐饮公司所有。原告提交被告所称的相邻酒吧的企业登记信息，显示中山市御舞艺术酒吧有限公司登记的住所为中山市西区******富业广场（一期）首层25、26、37、38、47、48号，成立日期为2015年7月23日，经营范围为餐饮服务、接待文艺演出。再查：原告为本案诉讼与广东朗锐律师事务所签订《委托代理合同》，并向该所支付律师费8400元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，被告确认自2019年9月起停止交纳租金、物管费、水电费，对尚欠的水电费金额19482元无异议，本院对无异议的上述事实予以确认。关于合同解除，原告起诉解除合同，被告庭审中同意解除合同，并在法院的主持下于2020年5月10日办理了交接，故本院确认双方的合同于2020年5月10日解除。本案争议的焦点是：被告停止交纳租金等费用是否构成违约。被告拒交租金的理由是原告未处理相邻酒吧的噪音问题导致被告无法继续经营。对此，本院分析如下：首先，从被告提交的微信沟通记录看，原告对于被告的投诉予以回应，如表示会把被告提出的问题反映给相邻酒吧相关人员，也安排人晚上来听取噪音，甚至之后表示考虑为对方减免一个月房租。其次，法律没有规定出租人具有为承租人扫除周围一切经营障碍的义务，承租人作为涉案租赁物的合法使用权人，在相邻权利人侵犯自己权利时，亦可直接向相邻权利人主张权利或者向相关部门反映。当然，只有承租人能持续发展经营，出租人的经济利益才能更好得以保障，故出租人会从互惠互利共赢的角度出发，希望能协助承租人创造更好的经营环境，从原告曾申请为被告免租一个月可印证其希望共谋发展的态度。但制止他人的侵权并非凭一己之力或者短期内就能实现，即使作为物业管理公司的角色，物业管理公司对物业管理区域内违反环保等法律法规的行为，其负有的也是制止及报告的义务，其非执法机关，没有制裁侵权者的权力，侵权者是否接受其制止完全依赖于其素质，何况原告在本案中是出租人的角色，被告在微信中要求原告在十几天内完全解决相邻酒吧的噪音问题，实属“强人所难”。其三，被告所称的相邻酒吧成立于2015年7月23日，远在本案原被告签订租赁合同之前，被告选择租赁物用于经营之前对周围环境应当考察了解，对利弊予以权衡，周围环境对自身经营究竟是利大于弊还是弊大于利，这属于其自身应当考量的商业风险，在其经营的过程中确实遇到他人侵权的，其自身应积极作为排除妨害，而不是寄希望于出租人一方为此风险买单。综上，被告以原告未解决好相邻酒吧噪音问题为由拒交租金无法律依据，其拒交租金的行为构成违约，原告有权依据合同约定采取停电停水等措施，并要求被告承担违约责任。关于被告应承担的法律责任。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，由于原告于2019年11月起停水停电，故被告应支付的水电费按实际使用的时间和用量支付即可，原告请求被告支付2019年8月至10月期间的水电费19482元，有事实依据，本院予以支持。关于物业管理费，被告应按合同约定支付自2019年9月至2020年5月10日期间物业管理费10400元（1250元/月×8.32个月）。被告在停水停电后仍占有使用租赁物，故其应仍然继续向原告支付占用期间的租金。合同法第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。自2020年1月起，全国爆发新冠肺炎疫情，自2020年1月23日起全国各地启动一级响应，疫情及政府管控措施属于不可抗力，对生产生活造成一定的影响，该期间的损失宜由原被告共同承担。根据该不可抗力对本案合同履行的影响，本院确定自2020年1月至2020年5月10日期间，被告向原告支付2个月的租金即可。因此，被告须向原告支付2019年9月1日起至2020年5月10日期间共6个月的租金12万元。关于合同约定的逾期违约金及保证金、律师费。因合同约定的没收保证金以及逾期违约金、赔偿律师费等损失的性质均属于违约责任的承担，系对一方违约责任的民事制裁。合同法第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合被告的抗辩，根据上述法律规定，本院认定被告已付的保证金4万元归原告所有不予退还，可以弥补被告逾期交租造成的原告资金利息损失、律师费损失及合理期间的房屋空置损失，故对原告主张被告支付逾期付款违约金及律师费的诉讼请求，本院不再予以支持，被告已付的保证金4万元归原告所有不予退还。综上所述，被告应向原告支付租金12万元、物业管理费10400元、2019年8月至10月的水电费19482元，扣除3台空调的作价6000元后，被告共计向原告支付租金、物业管理费、水电费143882元。原告诉求及被告的辩解的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司与被告蒲平于2019年3月4日签订的《中山市富业·大旺美食广场租赁合同》于2020年5月10日解除；二、被告蒲平于本判决生效之日起七日内，向原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司支付租金、物业管理费、水电费合计143882元；三、被告蒲平已支付给原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司的保证金4万元归原告所有，原告可不予退还；四、驳回原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2170元，减半收取1085元（原告已预交），由被告蒲平负担（被告蒲平于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  钟劲松二〇二〇年八月十日书记员  叶玉娟刘佩敏