湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初1200号原告：苏瑶，女，1989年9月30日出生，汉族，住湖南省冷水江市。原告：易礼章，男，1987年4月2日出生，汉族，住湖南省涟源市。共同委托诉讼代理人：梁芷宁，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：周思琪，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被告：湖南澳海建筑工程有限公司，住所地长沙市雨花区古曲南路**花中城**架01。法定代表人：何观萍，董事长。委托诉讼代理人：刘林平，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南澳海望洲府房地产开发有限公司，，住所地：长沙市望城区经济技术开发区普瑞西路一段**法定代表人：何金金，董事长。委托诉讼代理人：李进浩，男，1991年6月20日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区，该公司法务。原告苏瑶、易礼章与被告湖南澳海望洲府房地产开发有限公司（以下简称澳海房地产公司）、湖南澳海建筑工程有限公司（以下简称澳海建筑公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告苏瑶、易礼章向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与澳海建筑公司签订的《委托改造协议》无效；2、判决澳海建筑公司返还原告预付的改造费人民币130000元及并赔偿利息损失（自2018年5月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），暂计算至2020年4月6日为11480.96元；3、澳海房地产公司连带支付上述款项；4、本案诉讼费及其他费用由澳海建筑公司、澳海房地产公司承担。事实和理由：2018年9月7日，原告与澳海房地产公司即开发商湖南澳海望洲府房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买澳海望洲府的L18栋一层102号房屋。在正式签订该买卖合同前，澳海房地产公司告知原告必须与澳海建筑公司签订《委托改造协议》并支付改造费13万元才保留购房资格。原告不得已于2018年5月5日与澳海建筑公司签订《委托改造协议》，通过刷卡、网银转账方式向澳海房地产公司转账13万元，澳海房地产公司以澳海建筑公司的名义向原告出具相应的收据。开盘时像原告一样被迫签订《委托改造协议》的多达20余户，甚至有业主连协议都没有签订就被收取改造费。《委托改造协议》约定竣工时间为2019年7月8日，但至今原告也看不到地下的实际改造情况，澳海建筑公司从未就工程进展情况向原告报告，也从未通知原告进行竣工验收。原告认为，《委托改造协议》亦并非双方协商一致的产物，系两被告通过捆绑销售的销售方式，单方面向原告提供的格式合同。两被告虽然是不同的法律主体，但实际是利益关联方，从合同签订、合同款项的收取等都是澳海房地产公司在操作。从合同主体、合同内容及合同目的等来看，《委托改造协议》不符合委托合同的法律特征，应认定为建设工程合同。作为工程承包方的澳海建筑公司，超越了承接涉案工程的相关资质，违反了《建筑法》关于建筑施工企业应当取得相应等级资质证书后、在其资质等级许可范围内从事建筑活动的强制性规定。原告事后才得知，L18栋地下空间规划为公共范围内的架空层，不能改建为储藏室，且原告对地下空间并没有产权。《委托改造协议》约定将架空层改造为地下室，改变了地下空间的功能，且没有经过任何行政审批，属于违建项目。原告根本无法实现使用地下空间为储藏室的合同目的，甚至可能因为项目违建而面临行政处罚。此外，《委托改造协议》约定的主要土建内容是人工挖土并装车外运、做防水、平整地面等等，这些工程与澳海房地产公司开发商修建架空层的工程内容重复，两被告的义务重复，工作混同，对于原告来说是重复收费。综上，两被告恶意串通，通过签订《委托改造协议》建立委托关系的合同形式，达到哄抬房价与避税的非法目的，协议本身也违反了法律强制性规定，根本无法实现合同目的。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”《委托改造协议》应被认定无效。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决。被告澳海建筑公司辩称：《委托改造协议》系双方真实意思表示，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，本公司有权依据协议收取费用。本公司已经履行了约定的改造义务，原告要求退费无法成立。原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告澳海房地产公司辩称：本公司并非《委托改造协议》签订主体，也从未接受原告的委托进行改造。本公司未实际收取原告的改造费用，相关费用已经转交澳海建筑公司。原告对本公司的诉求缺乏依据。本公司并非案件适格主体。原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2018年5月5日，原告苏瑶、易礼章在澳海望洲府售楼处与澳海建筑公司签订《委托改造协议》，两原告支付了《委托改造协议》中约定的工程款13万元，澳海建筑公司承认通过委托澳海房地产公司收款的方式收取了原告支付的13万元工程款。澳海建筑公司的施工资质为市政公用工程叁级施工资质。《委托改造协议》约定：发包方甲方（苏瑶、易礼章）委托承包方乙方（澳海建筑公司）将望城区普瑞西路777号澳海望洲府L18栋102号房屋的地下防潮层改造为地下室（储藏间）；承包方式为包工包料；具体土建内容涉人工挖土、M5很合砂浆制作、C15和C30商品砼输送及浇筑、模板制作、基层处理、刷素水泥浆、水泥砂浆打底扫毛、抹平等内容；甲方委托乙方对上述房屋进行改造，甲方知悉并同意进行改造需要对房屋进行局部构造变动，乙方无须为此承担责任；约定此次改造为统一改造，甲方不得对改造设计、改造标准等提出任何变更要求，改造完成且房屋交付后，由甲方对此地下室（储藏间）自行进行其他装饰、装修；乙方于2019年7月28日前完成此次改造，因政府政策或不可抗拒因素等影响，工期顺延；工程固定总价为13万元。2018年9月7日，原告苏瑶（买受人）、原告易礼章（共有人）与澳海房地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》,合同约定：商品房为望城区普瑞西路777号第L18幢102号房屋，合同约定建筑面积为159.42平方米，楼栋建筑层数为3层；交付时间为2019年7月28日；第十五条约定，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途。面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准；补充协议7.4条约定，与底层房屋相连的不计房屋建筑面积的下沉式花园、设备间、非机动车位及防潮层内封闭空间，在该底层房屋买受人自行办理相关审批手续并将该空间与底层房屋连通后，由该买受人享有或独占使用权，其他业主均同意并确认对该等空间不享有使用权；7.5出卖人、买受人对产权属其享有的房屋或可以独立利用特定空间、设施、绿地，其权属登记依国家规定依法办理，未进行权属登记的，其权利享有和行使按买卖双方约定执行。庭审中，当事人均陈述，望洲府L18幢规划建设审批时地下设计为“基础部位建筑范围内架空”，对于改造架空层为地下室一事，均未去相关部门办理审批手续，相关情况与（2019）湘0112民初5541号案件（原告屈金轶与被告湖南澳海望洲府房地产开发有限公司、湖南澳海建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷）涉及的望洲府L14幢102号房屋基本一致。望洲府L18幢的剖面图（湖南方圆建筑工程设计有限公司制作）显示“基础部位建筑范围内架空，回填土标高见结构”，设计图未显示地下部分的高度。被告澳海建筑公司称自己按照约定对涉案房屋地下架空层进行了改造，两原告不予认可，两原告认为被告澳海建筑公司并未施工且未向原告申请验收及交付改造工程。上述事实有委托改造协议、商品房买卖合同、工商登记信息、湖南省建筑市场监管公共服务平台查询信息、收据、剖面图等图纸、委托收款函、付款回单、庭审笔录等相关材料在卷证实。本院认为，该案的争议焦点一，《委托改造协议》是否有效？《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。”第五十一条规定“违反本办法规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，当事人应当自接到停止建设通知之日起立即停止建设。”《长沙市房屋安全管理条例》第九条规定“房屋所有权人是房屋安全使用责任人。”第十一条规定“房屋安全使用责任人不得擅自实施下列影响房屋安全的行为……(五)开挖房屋地面和地下室……确需实施上述行为的，房屋安全使用责任人应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案、施工图，并根据设计方案、施工图组织施工;依法需要办理相关建设手续的，应当按照相关规定办理。”由上述系列规定可见，房屋的开发商、建设方、买受人，均应按照规划许可的内容进行建设及使用房屋，结合比照涉案房屋的规划设计情况，本案《委托改造协议》涉及的地下空间改造工程应当办理相应审批手续。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条第一款规定“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。”当事人均陈述未办理涉案改造工程的审批手续，原告现主张协议无效，且双方对于被告澳海建筑公司的施工资质亦存在争议，综上，本院认为《委托改造协议》应认定无效。本案的争议焦点二，《委托改造协议》确认无效后，当事人之间的付款情况如何处理？《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告澳海建筑公司应当退还原告已经收取的改造工程款13万元，被告澳海建筑公司认为自己因此受有损失的，则应提供相应证据予以证实。本案中涉案房屋地下部分无法勘验核实改造具体情况（需要在房屋一楼地面开洞下去查看），关于改造工程的实际费用，双方意见不一致，，被告澳海建筑公司亦未提交施工记录、人工劳务、材料使用、结算凭据等材料证实其施工费用的损失，本案中无法处理，当事人可以根据相关证据及实际情况另行主张权利。关于原告主张被告澳海建筑公司支付资金占用期间利息，因《委托改造协议》系双方自行签订，对于协议无效的后果，双方均存在过错，故对于两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。本案的争议焦点三，开发商澳海房地产公司是否应当承担退款义务？结合《委托改造协议》签订的时间、地点、地点收款情况、工商登记信息，两被告具有超出正常范畴的关联性，原告认为两被告在涉案房屋的销售过程中存在混同关系，要求两被告共同承担退款义务，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告苏瑶、易礼章与被告湖南澳海建筑工程有限公司2018年5月5日签订的《委托改造协议》无效；二、被告湖南澳海望洲府房地产开发有限公司、湖南澳海建筑工程有限公司于本判决生效之日后七日内退还苏瑶、易礼章130000元；三、驳回原告苏瑶、易礼章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3130元，适用简易程序减半收取计1565元，由原告苏瑶、易礼章负担130元，被告湖南澳海望洲府房地产开发有限公司、湖南澳海建筑工程有限公司负担1435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 罗 果二〇二〇年八月十七日书记员 刘荣丽附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。