北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0109民初1202号原告：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**。法定代表人：郭超，经理。委托诉讼代理人：武殿臣，北京市承光律师事务所律师。被告：北京国信嘉业房地产开发有限公司，住所地北京，住所地北京市门头沟区新桥南大街**>法定代表人：马军，董事长。委托诉讼代理人：栗荆，北京乾同律师事务所律师。被告：北京永鸿世业房地产开发有限公司，住所地北京市，住所地北京市门头沟区石龙西路**永定镇政府办公楼**法定代表人：宋天祥。被告：北京市门头沟区永定镇人民政府，住所地北京市门头沟区，住所地北京市门头沟区石龙西路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：黄景，镇长。被告北京永鸿世业房地产开发有限公司及北京市门头沟区永定镇人民政府的委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。被告北京永鸿世业房地产开发有限公司及北京市门头沟区永定镇人民政府的委托诉讼代理人：洪函敏，北京乾同律师事务所实习律师。原告北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（以下简称华特物业门头沟分公司）与被告北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信嘉业公司）、北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）、北京市门头沟区永定镇人民政府（以下简称永定镇政府）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华特物业门头沟分公司的委托诉讼代理人武殿臣，被告国信嘉业公司的委托诉讼代理人栗荆，被告永鸿世业公司及永定镇政府的共同委托诉讼代理人王汉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华特物业门头沟分公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即给付2016年3月1日至2017年4月30日期间14个月的空置房物业管理服务费共计1742495.27元；2、判令三被告给付逾期缴纳物业管理服务费的滞纳金，以1742495.27元为基数按每日万分之三自2017年5月1日计算至实际付清之日止。事实及理由：2015年，北京市门头沟区永定镇惠康嘉园小区（以下简称惠康嘉园小区）的前期物业公司因故撤出，我公司于2016年2月与永鸿世业公司签订了物业委托服务合同。合同约定，永鸿世业公司将惠康嘉园小区的物业委托给我公司，该小区的房屋管理服务费按照住宅每月每平米2.12元、非住宅每月每平方米3.18元支付，空置房屋的管理服务费按每月每平方米1.06元支付，给付时间为自入场之日起给付百分之五十，并于每年12月31日前结清。我公司于2016年3月1日入场履行合同，至2017年4月30日因业主和永鸿世业公司不给付物业管理费，我公司正式退场。期间我公司曾向永鸿世业公司催要物业费，被告知国信嘉业公司及永定镇政府是涉案小区的开发建设单位，且永定镇政府给付了部分款项，剩余款项至今未结清，因永鸿世业公司认为物业委托服务合同无效，故我公司现主张按照住宅每月每平米2.12元、非住宅每月每平米3.18元的标准计算空置房屋物业管理费。现为维护合法权益，我公司将被告诉至法院。被告永鸿世业公司辩称：第一，双方之间签订的合同无效。根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业的选聘和解聘由业主共同决定。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。由此可见，法律赋予业主和建设单位选聘物业服务企业的权利。惠康嘉园小区的空置楼盘所有权归属北京市门头沟区人民政府，建设单位是国信嘉业公司。永鸿世业公司既不是业主也不是开发建设单位，不是物业服务合同的签约主体，无权与华特物业门头沟分公司签订《物业服务合同》。《物业管理条例》是国务院制定的行政法规，我国合同法第52条第5款规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。第二，我公司未向华特物业门头沟分公司支付过空置房屋的物业服务费。空置房屋的所有权人是北京市门头沟区人民政府，北京市门头沟区人民政府已经于2017年12月和国信嘉业公司就诉争房屋签订了回购协议，所以我们认为本案空置房屋的费用由北京市门头沟区人民政府来承担。第三，关于计费标准，在之前华特物业门头沟分公司起诉业主的案件中，物业服务合同虽然约定的物业服务费是每平方米每月2.12元，但是法院生效判决中确认的是每平方米每月1.7元，等于按照80%的标准收取。既然双方之间签订的物业服务合同无效，那么空置房屋的服务面积也应该按照现有判决中的标准给付，所以我公司对华特物业门头沟分公司主张的计费标准不予认可，双方合同约定空置房的物业服务费为1.06元每月每平方米，故我公司认为应按照该标准80%计算。第四，关于空置房面积，我们认为华特物业门头沟分公司在小区提供服务，应该知道实际空置房面积。另外，因为合同无效，所以华特物业门头沟分公司主张的滞纳金没有依据。综上，我公司不同意华特物业门头沟分公司的全部诉讼请求。被告国信嘉业公司辩称：我公司作为被告的主体不适格，我公司没有与华特物业门头沟分公司签订过物业服务合同，是受到北京市门头沟区人民政府的委托建设安置房，涉案房屋的建设单位和产权单位应该是北京市门头沟区人民政府。华特物业门头沟分公司提交的物业服务合同未约定付款时间，其主张违约金缺乏依据，另外，华特物业门头沟分公司提供物业服务的面积应以《回购协议》附件载明的为准，综上，我公司不同意华特物业门头沟分公司的全部诉讼请求。永定镇政府辩称：我方与永鸿世业公司的答辩意见一致。另外，我方在2016年12月曾向华特物业门头沟分公司支付过部分款项，该款项是北京市门头沟区人民政府将款项拨付给我方，由我方代为支付给华特物业门头沟分公司的，支付行为并不能确认华特物业门头沟分公司与我方存在合同关系。综上，我方不同意华特物业门头沟分公司的全部诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2011年12月16日，北京市门头沟区人民政府委托国信嘉业公司作为门头沟S1线区域组团01-11地块及曹各庄、桥户营村土地一级开发定向安置房项目的建设主体。2016年2月，永鸿世业公司通过招投标程序，确定惠康嘉园小区房屋管理服务项目的中标人为北京华特物业管理发展有限公司（以下简称华特物业公司）。2016年2月15日，永鸿世业公司作为委托方（甲方）与受托方华特物业门头沟分公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定：“甲方将门头沟区永定镇惠康嘉园小区房屋管理服务项目委托于乙方实行包干制物业服务，订立本合同。第二条物业基本情况惠康嘉园2区基本情况：……6、项目规模：……（2）建筑总面积：111806.16平方米，其中收费面积：住宅面积：89983.61平方米，商业、配套面积：3166.95平方米……惠康嘉园3区基本情况：……6、项目规模：……（2）建筑总面积：56875.49平方米，其中收费面积：住宅面积：38437.62平方米，商业配套面积：3166.95平方米……惠康嘉园4区基本情况：……6、项目规模：（2）建筑总面积：92106.29平方米，其中收费面积：住宅面积：72086.39平方米，商业、配套面积：3399.83平方米……惠康嘉园5区基本情况：6、项目规模：……（2）建筑总面积：100656.62平方米，其中收费面积：住宅面积：78927.82平方米，商业、配套面积：1675.92平方米……惠康嘉园6区基本情况：6、项目规模：……（2）建筑总面积：80837.28平方米，其中收费面积：住宅面积：58069.07平方米，商业、配套面积:5566.21平方米……第十八条，委托管理期限自2016年3月1日24时起至业主委员会成立并解除前期物业服务合同时止……第二十二条，物业管理服务费，本物业的管理服务费自甲方将该物业有关资料及物业管理责任移交乙方之日起，按照本合同约定标准向业主方或物业使用人收取物业服务费，甲方不予承担。计算公式为：物业中标费用（2.12元/平米/月）*住户的总建筑面积*服务周期月份；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3.18元向业主或物业使用人收取……3.空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米1.06元向甲方收取。4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天万分之三交纳滞纳金。5.本物业空置房屋物业费，自入场管理之日起，空置房屋物业费由甲方承担，并按照空置房屋物业服务费总额的50%支付，于每年12月31日前结清。”华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻惠康嘉园小区提供物业服务，于2017年4月30日撤离惠康嘉园小区。2016年12月16日，永定镇政府以银行转账方式向华特物业门头沟分公司付款1010111.3元。经询问，华特物业门头沟分公司称，永定镇政府转账时并未明确该笔款项针对惠康嘉园小区还是惠润家园小区支付，其自行确认其中90万元系针对惠康嘉园小区支付的物业管理服务费，并在本案诉讼请求中予以扣减。永鸿世业公司与永定镇政府称该笔款项系永定镇政府受北京市门头沟区人民政府委托代为向华特物业门头沟分公司支付，其不清楚该笔款项的明细。另查，华特物业公司于2017年以物业服务合同纠纷为由将被告安永华、第三人永鸿世业公司诉至本院，要求安永华交纳2016年3月1日至2017年4月30日的物业管理服务费2494.01元、2016年至2017年度代收代缴生活垃圾清运费30元。后本院作出（2017）京0109民初5338号民事判决书，其中载明“华特物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求安永华交纳2016年3月1日至2017年4月30日期间的物业管理服务费2494.01元……事实和理由：……按照《物业委托服务合同》约定，自永鸿世业公司将该物业相关资料及物业管理责任移交华特物业公司起，按合同约定标准向业主或物业使用人收取物业服务费，收费标准为物业中标费用2.12元/平方米/月*住户总建筑面积*服务周期月份……本院经审理认定事实如下：……永鸿世业公司系该地块的拆迁实施单位……本院认为：……因永鸿世业公司并非涉案小区开发建设单位，永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力。鉴于华特物业门头沟分公司已经撤离，无法就物业服务质量进行鉴定，本院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况酌情确定应由安永华按照1.7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业管理服务费。”安永华、华特物业公司不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年9月6日作出（2018）京01民终6979号民事判决书，其中载明：“华特物业门头沟分公司与永鸿世业公司之间签订的《物业服务委托合同》权利义务仅限于合同缔结主体之间，对业主不发生合同或法律效力……一审法院根据小区现有设施、规模等因素，结合相近似物业水平的平均投入情况，酌定的物业费标准，并无不当，本院予以维持……”，并判决驳回上诉，维持原判。审理中，双方对以下事实和证据存有争议：关于惠康嘉园小区的空置房屋面积。华特物业门头沟分公司主张空置住宅面积按照《致函》中载明的空置住宅面积计算，其公司在起诉时主张空置非住宅面积按照《致函》中载明的空置底商面积计算，后又要求按照《物业服务委托合同》中载明的“商业、配套面积”计算。为此其提交了《物业服务委托合同》、《致函》及《空置面积明细》。其中《致函》载明：“致：永定镇政府，由：华特物业门头沟分公司，关于惠康、惠润空置房物业费的函，鉴于物业管理工作暂时无收入，资金紧张，运行压力过大，因此，依据《物业管理条例》第四十二条法规，特向镇政府申请支付2017年度空置房物业费。空置费合计如下：惠润9地块，空置房套数162套，面积13215.61平方米，惠润10地块，空置房套数80套，面积6883.97平方米，惠润底商，空置房套数4套，面积4055.1平方米，惠康2区，空置房套数51套，面积4456.62平方米，惠康3区，空置房套数160套，面积13337.78平方米，惠康4区，空置房套数511套，面积42525.31平方米，惠康5区，空置房套数28套，面积2112.99平方米，惠康6区，空置房套数20套，面积1136.37平方米，惠康底商，空置房套数7套，面积10719.82平方米。”《空置面积明细》显示房号、面积及合计物业费金额。华特物业门头沟分公司称，《致函》是其公司向永鸿世业公司出具的，《空置面积明细》是在接手涉案小区之后永鸿世业公司向其公司提供的。经质证，永鸿世业公司及永定镇政府称《致函》和《空置面积明细》并非永鸿世业公司出具，对载明的空置面积不予认可。国信嘉业公司称该证据与其公司无关。为证明空置房屋面积，永鸿世业公司、永定镇政府提交2016年12月北京市门头沟区人民政府（甲方）与国信嘉业公司（乙方）签订的《门头沟区永定地区“三定三限”定向安置房项目剩余住宅房源回购协议》（以下简称《回购协议》）及附件五。《回购协议》载明：“鉴于：1、甲方委托乙方作为安置房建设主体，负责门头沟区永定镇五个“三定三限”定向安置房项目的建设工作（详见附件一），包括：①门头沟S1线区域组团01-11地块及曹各庄、桥户营村土地一级开发曹各庄地块定向安置房项目（位于曹各庄2-6地块）②门头沟S1线区域组团01-11地块及曹各庄、桥户营村土地一级开发小园地块定向安置房项目（位于小园2C、3B、7号地块）③门头沟区东辛称等村综合改造定向安置房项目（位于小园**地块）④门头沟区小园定向安置房项目（（位于小园**地块⑤门头沟S1线区域组团12地块土地一级开发定向安置房项目（（位于何各庄安置地块。2、上述各安置房项目已于2016年3月全部竣工入住，并基本完成选房工作。3、依据《关于印发门头沟区“三定三限三结合”定向安置房项目管理实施办法》（门政发【2013】104号），门头沟区政府统筹管理三定三限项目剩余房源（产权归门头沟区政府所有）。4、为加快安置房前期手续办理，推进安置房竣工决算等工作的进展，经2016年9月23日区长办公会讨论，同意甲、乙双方签订剩余安置房房源收购协议（详见附件二《关于9月23日区长办公会议的纪要》）……甲乙双方经充分协商，就甲方回购乙方承建的永定地区定向安置房项目剩余住宅房源事宜达成协议如下：第一条，回购房源位置1、惠康嘉园（S1线区域组团01-11地块及曹各庄、桥户营村土地一级开发曹各庄地块定向安置房项目）：：位于永定镇曹各庄**安置地块2、惠润嘉园（S1线区域组团01-11地块及曹各庄、桥户营村土地一级开发小园地块定向安置房项目、东辛称等村综合改造定向安置房项目、小园定向安置房项目）；位于；位于永定镇小园****号安置地块。3、泰安路188号（S1线区域组团12地块土地一级开发定向安置房项目）：位于永定镇何各庄安：位于永定镇何各庄安置地块积，依据测绘部分出具的测绘报告，上述安置房项目住宅总面积821305.98平米，截至2016年10月18日，扣除实际选房入住及后续预留房源后，剩余安置房住宅面积约92756.73平米（含赵家洼项目拟安置的8000平米房源，剩余房源明细详见附件五）。最终剩余房源面积以各安置房项目完成竣工实测备案及选房工作全部完成后最终数据为准。”附件五为《永定镇三定三限三结合定向安置房各项目剩余房源明细表》，载明：“统计时间：2016年10月17日，单位：平方米、套，1、剩余房源项目：门头沟区东辛称等村综合改造定向安置房项目（小园10号地），剩余房源套数合计67套，剩余面积合计5471.97平方米；2、门头沟区小园定向安置房项目（小园9号地），剩余房源套数合计142套+8套，剩余面积11645.09平方米+702.86平方米，备注，受门厅影响三居变两居；3、门头沟S1线区域组团01-11地块及曹各庄、桥户营村土地一级开发小园地块定向安置房项目（小园2、3、7）；4、门头沟S1线区域组团01-11地块及曹各庄、桥户营村土地一级开发曹各庄地块定向安置房项目（曹各庄2-6），剩余房源套数693套，剩余面积57037.29平方米；5、门头沟S1线区域组团12地块土地一级开发定向安置房项目（何各庄）。”经询问，永鸿世业公司称上述附件五中的第4项系针对本案的惠康嘉园2区至6区。经质证，华特物业门头沟分公司对该证据的真实性不予认可，认为协议中仅载明剩余住宅房源，并未包含底商，且该协议中还体现有预留房源，并未完全回购，因此剩余面积不准确，另外，该协议并未实际履行，附件五中地块名称不对应，上述证据并不能认定其主张的空置房面积。经质证，国信嘉业公司对上述证据没有异议。审理中，本院根据华特物业门头沟分公司提交的《空置面积明细》，于2019年12月7日前往惠润家园十地块4号楼4单元进行随机调查，4-4-1001号房屋有人居住，开门的住户称该房屋是其于几年前取得的拆迁安置房，4-4-901号房屋也是其家的拆迁安置房，4-4-201号和4-4-401号房屋无人居住，系空置。同日，本院至惠润家园小区九地块、十地块及惠康嘉园二区的底商进行调查，大部分底商现正在经营中，部分底商的经营人员称系2019年自门头沟区国资委或者京投公司处承租，但无法提供出租方具体的联系方式。经询问，永鸿世业公司、永定镇政府、国信嘉业公司均称不掌握涉案小区空置房屋的具体情况。关于华特物业门头沟分公司提供的物业服务水平是否与《物业服务委托合同》的约定相符。永鸿世业公司、永定镇政府主张华特物业门头沟分公司提供的物业服务不达标，故物业服务费应按照空置房屋每平方米每月1.06元的80%计算，为此提交了上述（2017）京0109民初5338号民事判决书。经质证，国信嘉业公司对该份证据予以认可；华特物业门头沟分公司对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为在案件审理中永鸿世业公司作为第三人认可其公司提供了物业服务，并未提出意见，每月每平米1.7元是法院酌定，并不能证明其公司提供的物业服务水平不达标。对上述争议的证据和事实，本院认定如下：关于惠康嘉园小区的空置房屋面积。华特物业门头沟分公司提交的《致函》及《空置面积明细》系单方制作，永鸿世业公司及永定镇政府均不予认可，经法院抽样调查，实际空置房屋情况与明细记载严重不符，故本院对上述证据的真实性无法确认。永鸿世业公司、永定镇政府提交的《回购协议》及附件系原件，详细载明了惠康嘉园小区剩余住宅面积，国信嘉业公司对此予以认可，华特物业门头沟分公司虽不认可真实性，称载明的剩余面积不准确，但未提交相反证据予以反驳，亦未提供充分有效的证据证实其就惠康嘉园小区提供物业管理服务的具体住宅面积，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。据此，本院确认涉案小区空置住宅面积为57037.29平方米。永鸿世业公司作为涉案小区的拆迁实施单位及《物业服务委托合同》的委托方，理应知晓涉案小区空置的商业面积，但其公司未向本院提供相关证据，应当承担举证不能的法律后果。华特物业门头沟分公司起诉时主张按《致函》载明的空置底商面积确认空置非住宅面积为10719.82平方米，后无正当理由又予以否认，主张空置底商面积为16975.86平方米，因《物业服务委托合同》中记载的商业配套面积并非确定系空置状态，故华特物业门头沟分公司依据上述证据主张空置房屋面积，缺乏依据，故本院对华特物业门头沟分公司主张涉案小区空置商业面积为10719.82平方米予以采信。关于物业服务水平是否与《物业服务委托合同》的约定相符。永鸿世业公司虽称华特物业门头沟分公司提供的物业服务水平不符合合同约定，但未提供充分证据予以证明，且（2017）京0109民初5338号民事判决书认定《物业服务委托合同》对涉案小区的业主没有约束力，法院依据事实物业服务合同关系，根据小区现有设施、规模等因素，结合相近似物业水平的平均投入情况，酌定的物业费标准，该判决无法确认华特物业门头沟分公司为惠康嘉园小区提供的物业服务事项、标准及质量与《物业服务委托合同》的约定不符，故本院对永鸿世业公司的上述主张，不予采信。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，本案中，虽然永鸿世业公司并非涉案小区开发建设单位，永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主不发生合同或法律约束力，但华特物业门头沟分公司与永鸿世业公司之间签订的《物业服务委托合同》系合同缔结双方的真实意思表示，未违反强制性法律规定，应属有效，对于签订合同的双方当事人具有约束力，合同缔结双方应依照约定履行义务。永鸿世业公司主张《物业服务委托合同》无效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。现华特物业门头沟分公司依据合同约定为惠康嘉园2区至6区包含空置房屋在内提供物业管理服务，永鸿世业公司应依约承担空置房屋的物业管理服务费用。永鸿世业公司关于其公司并非建设单位，惠康嘉园小区的空置房已经由北京市门头沟区人民政府回购，物业服务费用应由业主交纳、其公司并非物业服务费的缴纳主体的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。华特物业门头沟分公司要求政府、国信给付空置房屋物业管理服务费的诉求，缺乏依据，本院不予支持。关于物业服务水平及收费标准，永鸿世业公司、永定镇政府主张华特物业门头沟分公司提供的物业服务不达标，但其提供的证据不足以证明其主张，故本院对其该抗辩意见不予采信。《物业服务委托合同》明确约定了空置房屋物业管理服务费的标准为每月每平方米1.06元，现华特物业门头沟分公司主张按照住宅每月每平米2.12元、非住宅每月每平米3.18元计算，缺乏依据，本院不予采信。华特物业门头沟分公司主张永鸿世业公司已支付1010111.3元中，在本案诉请中扣减900000元，本院对此不持异议。华特物业门头沟分公司为惠康嘉园小区提供物业服务的期限为2016年3月1日至2017年4月30日，经核算，永鸿世业公司仍需给付华特物业门头沟分公司惠康嘉园2区至6区空置房屋物业管理服务费105515.51元，对于华特物业门头沟分公司主张的过高部分，本院不予支持。因《物业服务委托合同》仅约定了缴纳50%物业费的时间，未约定剩余物业管理服务费的缴纳时间，故华特物业门头沟分公司主张滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京永鸿世业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司二〇一六年三月一日至二〇一七年四月三十日期间北京市门头沟区永定镇惠康嘉园2区至6区的空置房屋物业管理服务费共计105515.51元；二、驳回北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10241元，由北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司负担9616元，已交纳；由北京永鸿世业房地产开发有限公司负担625元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 恒二〇二〇年八月二十六日法官助理  任亚杰书 记 员  李梦琪