北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初458号原告：王潇寒，男，1997年1月8日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：王立军，系原告王潇寒之父。委托诉讼代理人：韩茂军，北京国舜律师事务所律师。被告：北京旭辉当代置业有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：董毅，副董事长。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙苗苗，北京泓聚律师事务所实习律师。原告王潇寒与被告北京旭辉当代置业有限公司（以下简称旭辉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王潇寒的委托诉讼代理人王立军、韩茂军，被告旭辉公司的委托诉讼代理人王国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王潇寒向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除原告与被告于2018年8月13日签订的《北京市商品房现房买卖合同》与联机备案网签手续；2．请求被告返还原告购房款4120084元、契税及维修基金75337．34元、代办房本登记费1080元，合计：4196501．34元；3．请求被告支付利息（以270万为基数，自2017年8月29日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1420084元为基数，自2018年7月30日至自2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实及理由:2018年8月13日,原、被告签订合同编号为X《北京市商品房现房买卖合同》,原告购买被告开发的位于北京市平谷区x号房屋。原告共支付购房款4120084元及契税维修基金75334元、代办房本登记费1080元。根据双方合同第十二条交付时间规定:出卖人应于2018年9月13日前向买受人交付房屋;第十三条逾期交付责任规定:逾期超过60日的,买受人有权解除合同,出卖人除退还全部房款外,并自买受人付款之日起按中国人民银行同期贷款基准利率给付利息。涉案房屋被告通知原告收房,原、被告在2018年9月3日约定共同查验房屋过程中,发现诸多质量问题,被告对质量问题进行详细记录,认可不具备交房条件并承诺尽快维修,但在2019年5月28日,原告再次对房屋进行检查,发现存在的质量问题均未维修解决,地下室大面积积水,门窗户破损、强弱电开关缺失等。期间原告多次催促被告维修处理,并拨打12345投诉热线向政府相关部门投诉,时至起诉之日尚未解决,被告无法向原告交付合格房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。现被告至今未能向原告交付房屋,涉案房屋存在严重质量问题不能入住而且根据双方合同规定,逾期交付房屋超过60日的,买受人有权要求解除合同并要求被告支付逾期利息。综上,为了维护原告合法权益,特向贵院依法提起诉讼，请依法予以判决。被告旭辉公司辩称：不同意原告王潇寒的全部诉讼请求,请求贵院依法驳回原告王潇寒的全部诉讼请求。具体原因如下:1．原、被告双方于2018年8月13日签订的《北京市商品房现房买卖合同(住宅类)》（以下简称《现房买卖合同》)系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同,双方均应遵照执行。《现房买卖合同》签订后,已得到了实际履行,原告王潇寒已经按照《现房买卖合同》约定支付了全部房款，被告认为,依法成立的合同具有法律约束力,双方当事人均应依约享有相关合同权利,履行相应合同义务。具体到本案来讲,原告王潇寒的主要合同权利是接收商品房,主要合同义务是支付购房款;而被告主要合同权利是收取原告王潇寒交付的全部购房款,主要合同义务是按照合同约定的交付期限(2018年9月13日)内向原告王潇寒交付商品房。除此之外,双方共同的合同义务是“不得擅自变更或者解除合同”。2．原告王潇寒解除合同缺乏依据，《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”《现房买卖合同》第12条约定:“出卖人应当于2018年9月13日前向买受人交付该商品房。”第14条第1款约定:“出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。经检测不合格的,买受人有权解除合同。”第14条第1款约定:“发现除地基基础和主体结构外质量问题的,双方按照以下方式处理:1．及时更换、修理;2．经过更换、修理,仍然严重影响正常使用的,买受人有权解除合同。”附件13《补充协议》第4条第2款约定:“当房屋符合交付使用条件后,出卖人有权书面通知买受人,《入住通知书》送达买受人后,买受人应按出卖人通知中规定的时间和地点办理房屋查验和交接手续;如买受人未在上述日期内办理房屋查验和交接手续,则出卖人不承担其交房的违约责任,且视为从出卖人通知的办理交接手续的期限届满之日起该商品房已符合交付条件,并已交付买受人,买受承担因该商品房所发生的全部费用,该商品房的毁损灭失及其他风险亦于该视为未付之日由买受人担,出卖人自该日起按照《住宅质量保证书》中约定的内容承担保修责任(保修期限起算),除此不承担其他任何法律责任。原告在《民事起诉状》中称:涉案房屋被告通知原告收房,原、被告在2018年9月3日约定共同查验房屋过程中,发现诸多质量问题,被告对质量问题进行详细记录,认可不具备交房条件并承诺尽快维修,但在2019年5月28日,原告再次对房屋进行检查,发现存在的质量问题均未维修解决,地下室大面积积水,门窗户破损、强弱电开关缺失等。期间原告多次催促被告维修处理,并拨打12345投诉热线向政府相关部门投诉,时至起诉之日尚未解决,被告无法向原告交付合格房屋。”原告王潇寒按照《现房买卖合同》约定履行了全部购房款义务,被告旭辉当代公司按照《现房买卖合同》约定履行了交付房屋义务,合同约定涉案房屋应于2018年9月13日前交付,被告于2018年8月16日通过EMS方式将《入住通知书》邮寄至原告王潇寒在《现房买卖合同》中约定的送达地址北京市平谷区x号,且《入住通知书》载明:涉案房屋交付时间为2018年8月27日。原告王潇寒称涉案房屋的质量不合格,并未提供相关证据予以证明。即便涉案房屋存在质量瑕疵,根据《现房买卖合同》第14条第1款之约定,涉案房屋已取得北京市平谷区住房和城乡建设委员会出具的工程竣工验收备案表和建设工程规划验收(核验)意见,并不存在地基基础和主体结构问题,原告王潇寒也未提供任何证据证明存在地基基础和主体结构问题,原告王潇寒并不享有解除合同的权利。同时,原告王潇寒也未提供任何证据证明存在地基基础和主体结构之外的其他质量问题,退一步来讲,即便存在地基基础和主体结构之外的其他质量问题,根据《现房买卖合同》第14条第2款之约定,也只能在原告王潇寒收房之后由被告履行维修保养义务,原告王潇寒并不享有直接解除合同的权利。因此,原告王潇寒主张解除《现房买卖合同》缺乏合同依据。3．原告王潇寒要求被告返还款项及支付利息的诉讼请求缺乏依据。《中华人民共和国合同法》第8条第1款规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”根据被告上述答辩意见分析,原告王潇寒主张解除《现房买卖合同》缺乏合同依据。据此,原告王潇寒在《民事起诉状》中所主张的请求法院判令被告旭辉当代公司返还原告购房款4120084元及以购房款4120084元为基数,自2018年9月13日起至实际付清之日止以银行同期贷款利率为标准计算的利息的诉讼请求同样缺乏依据。至于原告王潇寒主张返还的契税及维修基金75337．34元、代办房本登记费1080元,原告王潇寒并未支付给被告,根据《中华人民共和国合同法》第8条第1款规定的合同的相对性原则,原告王潇寒应当向其他收款主体主张权利,被告没有返还的义务。4．在解除联机备案手续前,被告没有义务返还购房款。《中华人民共和国合同法》第67条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据上述规定,原告王潇寒配合被告办理联机备案解除手续为先履行义务,被告返还购房款为后履行义务。所以,原告王潇寒应先配合被告办理联机备案解除手续,被告在扣除原告王潇寒应当承担的违约金之后,才有义务返还原告王潇寒的购房款。综上所述,被告旭辉当代公司不同意原告王潇寒的全部诉讼请求,恳请贵院在查明事实的基础上,依法驳回原告王潇寒的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月13日，原、被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，双方约定由王潇寒购买坐落于平谷区x号房屋。该房屋总房款为4120084元。2017年8月29日王潇寒向旭辉公司支付定金款10万元及购房款260万元。2018年7月30日原告再次向旭辉公司支付购房款1420084元。2018年8月20日王潇寒向旭辉公司支付公共维修基金及契税共计75337．34元，向北京鼎春德融房地产经纪有限公司支付代办房本登记费1080元。2018年8月份被告通知原告收房。2018年9月初双方共同查验房屋，原告因房屋存在地下室大面积积水、门窗户破损等质量问题为由，拒绝收房。原告多次向被告反映上述情况要求修缮并向政府投诉要求解决未果至今。现王潇寒诉至本院，要求解除双方签订的《北京市商品房买卖合同》及联机备案网签手续并返还相关钱款。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》亦规定了：出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。根据在案证据，涉案房屋地下室漏水积水问题严重，该问题明显属于“功能性质量瑕疵”而非“表面瑕疵”并严重影响正常居住使用，据此原告依法享有法定解除权并有权主张相应违约责任。双方签订的《北京市商品房买卖合同》第十条约定：商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行工程竣工验收的住宅工程）……4．商品房所在项目已签订《白蚁预防合同》，出卖人应当向买受人出具该项目的《白蚁预防合同》或其他实施房屋白蚁预防的证明文件，提供的《住宅质量保证书》中必须包括白蚁预防质量保证的内容……”第十二条：交付时间和手续约定：“……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出具的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理（三）查验房屋1．办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以交纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2．买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付……”第十三条：逾期交付责任,除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）……2．逾期超过60日……买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息……根据上述合同约定，被告未能出具《白蚁预防合同》或其他实施房屋白蚁预防的证明文件，其未能在《住宅质量保证书》中包括白蚁预防质量保证的内容，据此被告有权拒绝接收房屋；在双方查验房屋发现地下室漏水积水问题和其他房屋质量问题后，被告未能依约“自查验后次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”，在原告多次通过不同方式要求被告修复漏水积水等房屋质量问题该房屋后近两年时间里被告未能依约修复，被告行为构成严重违约。根据上述理由，原告有权依据合同约定解除合同并主张相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”双方签订的北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局于2016年12月修订的《北京市商品房现房买卖合同》范本较为公平的载明了双方的合同权利义务，而双方于同日签订的《现房合同之〈特别约定〉》格式合同则有开发商欺压购房消费者之嫌，该特别约定中与房屋买卖合同条款不一致且“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”条款本院依法认定无效，应以房屋买卖合同约定为准。原告要求被告返还契税、维修基金、代办房本登记费，原告提供的证据能够证明契税、维修基金均交付给了被告，故上述两项费用旭辉公司应予以返还。由于被告的过错导致合同解除，原告有权要求被告返还代办房本登记费。合同解除后，相应的涉案房屋的联机备案网签手续应一并解除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定判决如下：一、解除原告王潇寒与被告北京旭辉当代置业有限公司于2018年8月13日签订的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号X）；二、被告北京旭辉当代置业有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告王潇寒办理解除《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号X）的联机备案网签手续；三、被告北京旭辉当代置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王潇寒购房款、契税及公共维修基金费、代办房本登记费共计4196501．34元；四、被告北京旭辉当代置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王潇寒利息（以270万为基数，自2017年8月29日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1420084元为基数，自2018年7月30日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20186元，由被告北京旭辉当代置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨张林二〇二〇年八月二十八日法官助理 韩 静法官助理 张 敏书 记 员 王晶晶