湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初538号原告:李达明，男，1990年12月13日出生，汉族，居民，住大冶市。被告:大冶市东风农场，住所地：大冶市东风农场管理区东风村南练山。法定代表人：胡卫东，系该场场长、主任。委托诉讼代理人：陈希，黄青忠，湖北湛月律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告:大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地：大冶市东风路办事处新冶大道黄世升**。法定代表人：周细香，系该公司经理。委托诉讼代理人：张中华，湖北吴都律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告李达明与被告大冶市东风农场（以下简称：东风农场）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告东风农场申请追加本案利害关系人大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称：圣山公司）为共同被告，经本院征求双方当事人意见并同意后，决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李达明，被告东风农场的委托诉讼代理人黄青忠、被告圣山公司的委托诉讼代理人张中华均到庭参加诉讼。本案现已审结。原告李达明向本院提出诉讼请求：1、责令被告东风农场交付房产并协助原告办理房产相关证件；2、责令被告东风农场支付原告因其延期交房造成的经济损失32436.68元（以已交房款51907元为基数按日利率万分之三从2014年3月31日计算至2019年12月13日止的违约金），房屋总价值约16万左右；3、责令被告承担原告因诉讼造成的一切损失，包括诉讼费、律师费、误工费、车费等。事实与理由：2014年4月11日，李达明与东风农场签订《房屋认购合同书》一份，约定李达明向东风农场购买东风农场圣水名城保障性住房8栋B单元502号房屋一套，定于2014年3月30日前交房，并约定了付款方式、交付期限、证件办理及费用的承担、违约责任等。东风农场后以开发商相关证件未办理烂尾为由，迟迟未能交房。原告最近听闻部分购房户已拿到房产钥匙可以入住，遂要求东风农场履行向原告交房义务，但该场以诉争房屋不存在其名下为由拒绝交房。双方因此未能达成协议，故请求判如所请。被告东风农场辩称，1、我场不是诉争房屋的出卖方，不是本案适格被告；2、原告的诉讼请求无事实及法律依据；我场是为了给居民安排保障住房提供福利，根本不存在原告所说的不通知其订立正式购房合同，是因为原告未按期及约定的金额足额交纳首付款，无法与开发商圣山公司签订正式的购房合同，依合同约定应当终止认购合同，故依法应予以驳回其诉讼请求；3、我场收到原告购房款51907元属实，但当时我场没有任何人确认原告的首付款是其所说的金额；后原告在2015年3月4日和同年3月19日以借支的名义分别在被告处退回了8000元和5万元购房款，合计58000元；至于原告实付购房款5.1万余元，而退回购房款为58000元，则是属于给予原告的利息和我场的相关福利；该事实明确表明原告放弃了购买诉争房屋，双方之间签订的《房屋认购合同书》已终止；因此，原告无权向我场主张任何权利，且原告此时主张权利早已超过诉讼时效期间。综上，我场不是本案适格被告，同时原告的诉求无事实和法律依据，亦超过诉讼时效期间，故请求依法驳回原告的起诉或驳回其诉讼请求。被告圣山公司辩称，1、基本同意东风农场的答辩意见，我公司不应是本案适格被告，原告没有与我公司签订正式的购房合同；2、此前，有50多购房户起诉东风农场系列保障住房案件，但原告不在其中，当时所有案件均已调解结案，其中55户均与我公司签订了正式购房合同，但不包括原告；既然原告先交了款后又退回，故其已不具备购房资格，请求依法驳回其诉讼请求。本院根据案件的事实和证据进行综合认定如下事实：李达明原系东风农场职工。2014年1月21日，东风农场与圣山公司签订《保障性住房代销协议书》，约定由甲方（东风农场）为乙方（圣山公司）按均价1380元/㎡代销80套保障性住房,房产证由圣山公司负责办理；甲方代销房款按代销合同与乙方进行结算，房款优先支付工程款，待乙方房屋开发手续到位后，由乙方与购房户办理正式购房合同等事项。2014年2月20日，李达明与东风农场及圣山公司签订《房屋认购合同书》，合同约定：原告向东风农场认购位于该场圣水名城保障性住房8栋B单元502号房屋，面积为125.92㎡，单价1380元/㎡,总价款为173789.60元，并约定了付款方式、房屋交付期限、证件办理及费用的承担、违约责任等；李达明应于2014年1月26日前支付首付40%的房款。购房户在接到东风农场通知后，凭认购协议由购房户与圣山公司签订正式房屋买卖合同，以及办理有关证件、按揭贷款手续。东风农场必须在2014年3月30日交房，并凭认购协议由购房户与圣山公司签订正式房屋买卖合同，否则按所交房款支付违约金；购房户签订认购协议后应在3日内按约定交纳购房款，否则此合同将自行终止。在本合同签订之前，李达明于2013年9月9日交纳圣水名城保障性住房购房款5000元，2014年2月20日又交纳购房款46907元。李达明于2015年2月16日向东风农场借支8000元，2015年3月19日又再次借支5万元，该场负责人在李达明的借支单中载明“根据2015年5月18日场党委班子确定意见，以暂借方式列支购房预付款，待后办理正式手续”。后李达明于2015年4月份辞职。同时查明，相关购房户依照认购合同向被告东风农场交纳了相应的保障性住房购房款后，由于圣山公司资金困难，工期延长，不能按期竣工验收并交付房屋。2016年元至6月份，上述大部分购房户（除李达明之外）为保护自身合法权益诉来本院，请求依法确认购房户与东风农场、圣山公司签订的房屋认购合同有效；判令两被告依据该认购合同履行交付房屋义务并按合同约定办理房屋相关证件。诉讼中，经本院主持调解，上述购房户均与东风农场、圣山公司达成协议，确认双方签订的房屋认购合同有效；圣山公司在圣水名城保障性住房房屋验收后三十日内将房屋分别交付给相关购房户,并办理好该房屋的水电开户及产权证件。现李达明以东风农场违约未能按期交房为由，故而成讼。诉讼中，李达明自认其于2015年4月左右办理辞职手续，但单位未给予其相关补偿。其自交购房款之日起至借支之日止至今一直向该场主张权利，但无证据证实。本院认为：司法实践中，对于确认物权的诉讼并不适用诉讼时效制度。本案原告李达明主张的是请求人民法院确认其认购房屋及交付，故本案原告的起诉不适用诉讼时效期间的规定。本案的争议焦点在于原告与被告三方签订的《房屋认购合同书》的法律效力问题。该认购合同书是东风农场基于解决辖区内职工保障性住房的需求，根据购房户的真实意愿，在平等协商一致的基础上，三方（即购房户、东风农场及开发商圣山公司）合意达成的协议，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应予认定。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，各方均应按合同约定履行义务。根据原告与二被告签订的《房屋认购合同书》约定，只有在原告交付了首付款之后才具有与圣山公司签订正式房屋买卖合同的资格，否则该认购合同书。但原告并未按合同约定的期限及金额支付相应的首付款，仅交纳了51907元，依原告认购的房屋面积及房价，其应按期交纳69507.84元，二者相差较大。根据合同约定，原告并未取得与开发商即圣山公司签订签订正式房屋买卖合同的资格，导致《房屋认购合同书》终止，故原告不具备主张交付房屋的权利。李达明虽提出东风农场相关负责人写明其可享受相关优惠而少交纳预付款的字据草稿，但因证据形式不合法，本院不予采信。综上，李达明未能按期足额交纳预付购房款，且事后申请退回了所有预交的购房款，表明双方已实际终止了认购合同的履行，李达明已丧失了相应的购房资格，其无权主张交付讼争的保障性房屋及获取迟延交付房屋的补偿，故应依法驳回其诉讼请求。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李达明的诉讼请求。案件受理费4150元，由原告李达明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黄石市中级人民法院。审 判 长  张炳锐人民陪审员  张 斌人民陪审员  石 凯二〇二〇年八月十日书 记 员  王 玮