湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0103民初5543号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东。法定代表人：聂金伟，总经理。委托诉讼代理人：邓婷，湖南五湖律师事务所律师。被告：刘益，女，1969年3月14日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原告广州市万科物业服务有限公司与被告刘益物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓婷，被告刘益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳自2018年2月起至判决生效之日止暂计至2019年11月）的物业服务费5448.9元（2018年2月1日至2019年1月15日按照建筑面积每平米1.5元计算，2019年1月16至2019年11月30日按照建筑面积每平米1.8元计算）；2、判令被告以欠缴费用为基数，按照《博林金谷物业服务合同》约定以每日欠费总额的万分之五支付自2018年2月起至本案判决生效之日止（暂计至2019年11月）的逾期违约金1819.93元；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告系长沙市天心区博林金谷小区物业服务公司，被告系博林金谷小区的业主。被告于2009年与长沙汇丰置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购得该小区A11栋1202房屋，建筑面积150.73㎡。根据《博林金谷小区物业服务合同》第13条约定，被告应按建筑面积每平米规定价格按时缴纳物业服务费。合同第14条约定如逾期交纳物业服务费，违约金的收取标准按照每日应付物业服务费金额的万分之五计算。原告依约提供物业管理服务，被告未依约交纳物业服务费，经原告催缴拒不缴纳。故诉至法院。被告刘益辩称，1、物业管理没有尽到责任，房屋用水水压低无法正常使用，经向原告反映未果；2、根据物业管理合同附件三，垃圾桶安放在集中垃圾安放点，不在楼层配置垃圾桶，但被告所居楼层却将垃圾桶摆放在被告家门口，导致被告家门口出现蚊虫、蟑螂、老鼠，严重影响被告家庭生活；3、根据物业合同第五章第十三条，物业费用于物业各个部分、公共设施设备的日常运行、维护费用。但小区楼道电梯门锈迹斑斑、楼道墙体脏乱差，简单的涂料原告都不愿意花钱，只是简单的搞一下卫生。私自把物业费从原来的1.5元/米提高至1.8元/米，没有经过业主大会的同意；按合同物业费部分用于小区清洁卫生防护，但小区卫生状况不好，合同约定每天清倒垃圾两次，事实上只有一次，小区随处可见宠物粪便，负一楼可闻到难闻的小便气味，负一楼门禁形同虚设，没有任何登记制度。经审理查明：2009年4月10日，被告刘益与案外人长沙汇丰置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了案外人长沙汇丰置业有限公司开发建设的湖南省长沙市天心区博林金谷住宅小区A11栋12层1202号房，建筑面积149.7平方米。2017年12月26日，原告广州市万科物业服务有限公司（乙方）与案外人长沙市天心区博林金谷小区业主委员会（甲方）签订《博林金谷物业服务合同》，其中约定合同期限自2018年1月16日起至2021年1月15日止。如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；B、乙方同意继续履行本合同。住宅物业费收取标准为：按建筑面积1.8元/月/平方米（含税）；(2018年1月16日至2019年1月15日，按1.5元/平方米/月收取，2019年1月16日至2021年1月15日按1.8元/平方米/月)。物业服务费从2018年1月16日开始计收，按月缴纳，业主或物业使用人每月25日之前向乙方交纳下期的物业费，在所交月份的1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。该合同附件三尾部载明：2、为降低蚊虫鼠蟑对业主居住卫生环境的影响，减少消杀药品使用对环境的损害，本小区将设置集中垃圾投放点，不在楼层内配置生活垃圾桶。合同还对物业服务内容与服务标准、合同时效、权利与义务、物业服务用房、物业服务费用、物业的经营与管理、违约责任、其他事项等进行了约定。上述协议签订后，原告依约为涉案小区提供了物业服务，被告刘益自2018年2月1日起未向原告交纳过物业费。2019年8月23日，原告在被告所购涉案房屋门上张贴《律师函》对被告拖欠的物业费进行催收。被告向本院提交了证据证明原告在被告居住楼层摆放垃圾桶，该行为违反了《博林金谷物业服务合同》附件三的规定。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《博林金谷物业服务合同》、上门张贴律师函的照片、物业服务报告及安全线条日常管理的概括、博林金谷小区A11栋垃圾桶摆放情况的照片、到庭当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告作为物业服务企业与涉案小区业主委员会签订的《博林金谷物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，物业服务企业和业主应当按照合同约定，履行合同义务。本院认为原告按约提供了大部分物业管理服务，被告应当按照约定支付相应的物业管理费，原告履行物业服务时存在瑕疵，部分物业管理服务不到位。综上，本院酌定原告对被告拖欠物业管理服务费引发的纠纷应自行承担10%的责任。根据合同约定物业费分段计算，2018年1月16日至2019年1月15日，按1.5元/平方米/月，2019年1月16日至2021年1月15日按1.8元/平方米/月。被告欠缴（自2018年2月1日至2019年1月15日）的物业管理费为2324元（1.5元/平方米/月×149.7平方米×11.5个月×90%），被告欠缴（自2019年1月16日至2019年11月30日）的物业管理费为2546元（1.8元/平方米/月×149.7平方米×10.5个月×90%），共计4870元。后续欠缴的物业费按照269元/月计算至本案判决生效之日止。尽管《博林金谷物业服务合同》对物业管理费的交纳时间以及逾期付款的违约金均作出了明确约定，但因原告未按合同约定尽到充分完整的物业服务义务，原告亦未及时解决被告所反映的管理瑕疵问题，原告要求被告支付违约金的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下：一、限被告刘益于本判决生效后十日内支付原告广州市万科物业服务有限公司自2018年2月1日至2019年11月30日的物业服务费4870元；二、判令被告刘益于本判决生效后十日内按照269元/月的标准向原告广州市万科物业服务有限公司支付自2019年12月1日起至本案判决生效之日止的物业服务费；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果被告刘益未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘益承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  唐美华二〇二〇年八月十八日法官助理李磊代理书记员  熊 哲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者賠偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。