广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24126号原告（反诉被告）：广州市天巧贸易有限责任公司，住所地广州市天河区天河路**负******夹层广州正佳商业广场5F—**商铺。法定代表人：周仪，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曲利亚，河南向群律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市精都实业有限公司，住所地广州，住所地广州市白云区云霄路**>法定代表人：李少明，执行董事。委托诉讼代理人：胡文锋，广东经国律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市天巧贸易有限责任公司（以下简称天巧公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）广州市精都实业有限公司（以下简称精都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天巧公司的委托诉讼代理人曲利亚，被告精都公司的委托诉讼代理人胡文锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天巧公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《5号停机坪商铺租赁合同》；2.判决被告广州市精都实业有限公司免除2020年2月份租金30360元；在《5号停机坪商铺租赁合同》解除（终止）前每月减免租金27324元，暂计2020年3月至6月份为109296元；3.判决被告广州市精都实业有限公司返还原告房屋租赁保证金人民币82800元；4.判决两被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：原告与被告于2019年1月7日签订了《5号停机坪商铺租赁合同》及附件，双方对租期、租金、保证金等进行了约定。在合同正常履行过程中，自2019年年底突然爆发的新冠××疫情殃及全国和全球，直到现在被疫情严重影响的各行业都没有恢复元气，导致大批企业纷纷倒闭，失业人数剧增，原告也未能幸免。据此，原告多次与被告申请协商减免相应租金，但被告仅给予了免除2020年2月租金、3月份租金减半的措施。被告的减免力度远远达不到原告因疫情逐月严重亏损的实际损失。鉴于双方租赁合同将在2020年12月6日到期，原告已明显不能实现合同目的。故请求法院依法判决解除原被告之间的租赁合同，并判决被告相应减免自2020年2月开始至合同解除（终止）前的租金。具体法律依据为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情的民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项，《民法典》第五百三十三条和第五百六十五条。被告精都公司辩称：一、2020年1月23日20时，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2月24日上午，广东省新冠××防控领导小组决定，自2020年2月24日9时起，将新冠××疫情防控应急响应级别调整为二级响应。持续31天的“一级响应”结束，社会各个行业陆续有序复工，涉案商铺亦及时恢复经营至今，新冠疫情或者防控措施对本案租赁合同的履行并不构成实质影响，原告主张适用情势变更请求解除、变更租赁合同不应得到支持。二、2020年7月16日，国家统计局公布数据显示，一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%，主要指标恢复性增长，经济运行稳步复苏，基本民生保障有力，市场预期总体向好，社会发展大局稳定。五号停机坪广场及时协助场内租户宣传拉升销售，扶持商铺的广告位宣传工作，制定一系列广场活动帮扶场内租户，积极开展推广活动。原告以合同履行困难为由请求解除合同亦不应获得支持。三、涉案物业为国有企业房屋，经被告申请，2020年5月28日被告与出租方达成补充协议，出租方免收被告2020年2月份房屋租金（不含物业管理费），减半收取2020年3月、4月份房屋租金（不含物业管理费），出租方减免被告租金合计9113097.92元，其中出租方不减免实际承租人为国企控股的商铺、酒吧街、婚纱街及中南店铺的租金。被告对全场商户推出免除2020年2月份租金、减半收取2020年3月租金的优惠，被告将减免全场商户租金合计15712245.11元，仅此一项，被告承担的损失高达6599147.19元。同时，如果原告认为剩余租赁期较短，难以实现盈利，被告亦同意延长租赁期限。四、在尚未取得出租方租金减免之前，被告已于2020年3月27日、4月1日、4月3日多次主动发函提出可为原告提供租金优惠及政策帮扶，符合《最高人民法院依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款第一项关于给予减免部分租金的要求，而第该款第二项的内容与本案无关，因此原告主张依据指导意见第一条第6款请求减免每月的租金显属错误。被告精都公司提出反诉请求：1.判令原告向被告支付欠缴的2020年3月1日至2020年7月31日的租金151800元及逾期支付的违约金（均以当月拖欠的租金30360元为本金，均按每日5‰的标准，分别自当月8日起计至实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限）；2.原告承担本案的全部诉讼费。事实与理由如下：2019年1月7日，原、被告双方签订了《5号停机坪商铺租赁合同》，合同履行过程中，原告不按约定支付2020年3月至7月的租金，被告多次催缴无果，故提出上述反诉请求。针对被告精都公司的反诉请求，原告天巧公司辩称：被告主张的租金金额是双方合同约定的金额，但我方请求法院支持我方请求减免租金的本诉诉讼请求。关于违约金，根据《最高人民法院依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，我司因新冠××疫情导致资金周转困难，故被告要求我司承担违约责任应不予支持。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的广州市不动产登记查册表、《广州白云国际机场老候机楼项目租赁合同书》、《5号停机坪商铺租赁合同》、《回函》、《关于G5新冠××疫情期间扶持政策的通知》、《关于G5新冠××疫情期间租金优惠的通知》、《广州白云国际机场老候机楼项目〈租赁合同书〉补充协议》等证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：白云区云霄路自编351、353、394、701栋房屋系案外人广东省机场管理集团有限公司名下的产业。被告于2007年5月18日与广东省机场管理集团有限公司（原名称为广东省机场管理集团公司）签订了《广州白云国际机场老候机楼项目租赁合同书》，向广东省机场管理集团有限公司承租了白云区云霄路自编353、701、351栋房地产，租赁期限从2007年5月18日起至2022年5月17日止。广东省机场管理集团有限公司由广东省人民政府持股51%，广州市人民政府持股49%。2019年1月7日，天巧公司（乙方）与精都公司（甲方）签订《5号停机坪商铺租赁合同》，约定：1.1甲方同意将位于广州市白云区云霄路353栋的5号停机坪二层L2054C1号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用。1.2该商铺承租面积为184平方米。2.1本合同租赁期限为2018年12月7日至2020年12月6日，起租日为2018年12月27日。2.2该商铺的招牌名称是巧手丫，该商铺用于经营儿童手工、桌游、礼品机用途。3.1乙方承租该商铺的租金标准详见附件一《5号停机坪L2054C1商铺费用标准》的约定。3.2租金按月结算，乙方在每月的第7日前向甲方缴纳当月租金。3.4乙方在签订本合同后7个工作日内向甲方一次性交付履约保证金及首月租金，履约保证金为82800元，首月租金为27600元。15.4若乙方逾期缴纳租金及水、电、煤气费、物业管理费等应缴费用之一或全部的，每逾期一日，应按欠付金额的5‰向甲方支付违约金，违约金与欠缴费用一并缴交；若乙方逾期30日仍拒绝缴纳或未全额缴纳租金，水、电，煤气费，物业管理费等应缴费用及逾期支付产生的违约金之一或全部的，甲方有权单方面解除本合同，且履约保证金不予退回，责任概由乙方承担；若导致甲方遭受其他损失的，乙方应一并予以赔偿。15.6若乙方无合法理由提前单方解除本合同，乙方应提前6个月通知甲方，且履约保证金不予退回，责任概由乙方承担；因此导致甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿等等。该合同附件一《5号停机坪L2054C1商铺费用标准》约定：双方同意以固定租金的方式收取租金，第一年每月租金为27600元，第二年每月租金为30360元。上述合同签订后，精都公司将涉案商铺交付给天巧公司使用。天巧公司向精都公司支付2020年2月份的租金后，未再向精都公司支付租金。天巧公司于2019年4月9日以涉案商铺为注册地址，登记成立了广州市天巧贸易有限责任公司停机坪分公司。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年2月29日、2020年3月5日，天巧公司两度向精都公司提交《商场撤柜申请书》和《巧手丫撤店申请书》，精都公司于2020年3月16日回函称：根据双方合同第十五条第15.6款规定：若乙方无合法理由提前单方面解除本合同，乙方应提前6个月通知甲方，且履约保证金不予退回，责任概由乙方承担，因此导致甲方遭受损失的，乙方应予赔偿。故此，贵司需按合同约定经营至2020年8月29日，并在缴清全部应缴费用后，我司同意于2020年8月29日解除与贵司签订的合同，且贵司所缴纳的保证金不予退还等。由于天巧公司不同意精都公司要求没收保证金的处理方案，故双方未就提前解除合同达成一致意见。2020年4月1日和4月3日，精都公司向天巧公司发出《关于G5新冠××疫情期间扶持政策的通知》、《关于G5新冠××疫情期间租金优惠的通知》，表明其将向商户提供帮扶政策，包括2月1日至29日期间租金全免，3月1日至31日租金减半，且2-3月份租金迟交可减免其相关滞纳金，我司会正式与租户签订补充协议落实好优惠政策，请天巧公司务必于4月6日前签回商户优惠相关资料。因天巧公司对精都公司提供的优惠政策不满，故未与精都公司签署租金优惠的补充协议。另查明，2020年5月28日，精都公司（承租方，乙方）与广东空港置业有限公司（出租方，甲方）签订了《广州白云国际机场老候机楼项目〈租赁合同书〉补充协议》，内容为双方于2007年5月18日签订《租赁合同书》及后续签订的系列补充协议、2019年签订的《租赁合同书》，乙方承租位于广州市白云区云霄路353、701、351栋经营用房，租期至2025年5月17日止。依据省政府、省国资委、省机场集团有关文件精神等，甲乙双方就租金减免事宜达成补充协议。一、甲方免收乙方2020年2月份房屋租金（不含物业管理费）、减半收取2020年3月、4月份房屋租金（不含物业管理费），即甲方免收乙方租金金额合计9113097.92元，减免后，乙方2020年2月应缴纳的款项为587558.42元、3月份和4月份应缴纳的款项均为2865832.9元。再查，天巧公司为证明其因疫情营业额减少，向本院提交了其自行制作的业绩表，其中2019年1月至2019年12月每月营业额为2万多元、3万多元；2020年1月营业额为2万多元，2020年2月至4月的营业额近为1000元左右，2020年5月份营业额为1万元左右。天巧公司还提交了天巧公司停机坪分公司2020年1月到6月审计报告，拟证明天巧公司停机坪分公司在上述审计期间亏损严重。精都公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，并提供了巧手丫五号停机坪店的消费小票及账单详情一份，显示精都公司安排工作人员于2020年7月30日在巧手丫五号停机坪店消费，工作人员根据该店铺提供的收款码扫码消费后，支付的款项进入“广州市巧手丫文化创意有限公司”的账户。精都公司提交上述证据拟证明巧手丫五号停机坪店的销售收入并未进入天巧公司或天巧公司五号停机坪分公司的账户，而是进入到天巧公司的关联公司“广州市巧手丫文化创意有限公司”的账户，故天巧公司提交的业绩表及审计报告均为虚假证据。本案审理过程中，天巧公司明确其主张解除合同的依据是认为新冠××疫情构成不可抗力，其要求减免租金的依据是情势变更。本院认为：天巧公司与精都公司于2019年1月7日签订《5号停机坪商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是天巧公司以新冠疫情系不可抗力导致合同目的无法实现为由要求解除《5号停机坪商铺租赁合同》，是否应当得到支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定:“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”不可抗力包括四个构成要件，即:不能预见、不能避免、不能克服、属客观情况。此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件,属于法律规定的不可抗力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。因此需要审查新冠疫情及疫情防控措施是否致使不能实现案涉租赁合同的目的。本次疫情，通过医务人员的努力、政府的实施的有力防控措施以及全体人民的配合，新冠疫情已经得到有效的控制，2020年2月24日9时起，广东省将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，此后又自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别从二级调整为三级，也说明新冠疫情得到了极大的缓解。天巧公司提供其自行制作的业绩表也显示2020年5月，涉案商铺的营业收入已有较大增长。同时，疫情发生后，精都公司已经通过减免部分月份租金的方式减轻天巧公司的租金负担。从不可抗力对合同目的影响程度而言,应将房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋的目的进行区分。天巧公司租赁涉案商铺的目的为是了用于儿童手工、桌游、礼品机用途经营,天巧公司使用涉案商铺的目的是为了经营营利。涉案商铺能否进行儿童手工、桌游、礼品机用途经营是发挥房屋物的使用功能,而经营能否营利则涉及到管理、市场等各方面因素。本次新冠疫情并不妨碍房屋本身的使用功能，但影响了消费市场，可能造成承租人营利目的在一段时间内无法实现，即造成承租方一段时间内经营困难。双方租赁合同虽将于2020年12月6日到期，精都公司已经表示若天巧公司认为剩余租赁期过短，其同意在租赁期满后延长租赁期。故结合本次新冠疫情的持续时间、本次新冠疫情对合同目的的影响程度，本院认为，本次新冠疫情并不影响案涉租赁合同目的的实现，天巧公司要求解除双方租赁合同，以及要求精都公司向其退还租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持。对于租金减免的问题。天巧公司因新冠疫情的影响，出现经营困难的情况是客观存在的。由于涉案商铺所在的物业产权人为广东省机场管理集团有限公司，广东省机场管理集团有限公司为国有企业。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”本案中，根据精都公司与广东空港置业有限公司签订的《广州白云国际机场老候机楼项目〈租赁合同书〉补充协议》，广东空港置业有限公司根据省政府、省国资委、省机场集团有关文件精神，免收精都公司2020年2月、减半收取2020年3月、4月份的房屋租金，上述租金减免政策应落实到终端实际经营者，故本院判令精都公司免除天巧公司2020年2月租金，2020年3月和4月份的租金减半收取，2020年5月至双方合同终止之日的租金，天巧公司应当按照双方合同约定的租金标准支付。鉴于天巧公司已经向精都公司支付了2020年2月的租金，故2月份租金可以相应抵扣后期应付租金。故天巧公司应当向精都公司支付2020年3月1日至2020年7月31日的租金91080元（30360元×50%×2+30360元×3-30360元）。对于精都公司主张的逾期支付租金的违约金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的精神，精都公司要求天巧公司支付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(一)项，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款、6款之规定，判决如下：一、广州市精都实业有限公司减免广州市天巧贸易有限责任公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金60720元（其中2020年2月的租金免收，2020年3月和2020年4月的租金减半收取）；二、在本判决生效之日起三日内，广州市天巧贸易有限责任公司向广州市精都实业有限公司支付2020年3月1日至2020年7月31日的租金91080元；三、驳回广州市天巧贸易有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回广州市精都实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2979元，由广州市天巧贸易有限责任公司负担2320元，广州市精都实业有限公司负担659元；反诉受理费2231.40元，由广州市精都实业有限公司负担1192.9元，广州市天巧贸易有限责任公司负担1038.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年八月十八日书记员  林嘉仪