重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）渝0106破1-4号 申请人：重庆钟鼎泰房地产开发有限公司管理人。 2020年7月28日，重庆钟鼎泰房地产开发有限公司管理人向本院提出申请，称重庆钟鼎泰房地产开发有限公司（以下简称“钟鼎泰公司”）重整一案，于2020年7月9日召开了第三次债权人会议对重整计划草案进行表决，购房户组表决通过了重整计划草案，普通债权组未表决通过重整计划草案。债权人会议后，经管理人与普通债权组再次进行沟通协商，该表决组仍未通过重整计划草案。管理人认为，重整计划草案符合法定可批准的条件，请求本院批准重整计划草案（附后），其理由如下： 一、按照重整计划草案，普通债权所获得的清偿比例，不低于其在重整计划草案被提请批准时依照破产清算程序所能获得的清偿比例。钟鼎泰公司在没有办理土地使用权出让手续及其他相关建设手续情况下，开发建设的坐落于渝北区黄泥磅工农村5社的“锦豪雅苑”项目在建工程，是钟鼎泰公司的唯一资产。该项目的用地系工业用地，土地使用权类型为划拨。如果人民法院宣告钟鼎泰公司破产清算，根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》，管理人对钟鼎泰公司享有的工业划拨用地使用权无权进行处分或人民政府无偿收回划拨土地使用权时，钟鼎泰公司将无任何资金用于清偿破产费用、共益债务，普通债权的清偿率为零；若人民政府在收回划拨土地使用权并给予适当补偿时，普通债权仅能就清偿完毕破产费用、共益债务后的剩余部分按比例受偿，受偿率及受偿时间均无法预测。在重整计划草案获得批准后，普通债权人最迟能在重整投资人或其项目公司领取工程施工许可证后的六个月内按照重整计划草案受领全部受偿款，普通债权人享有债权中的本金部分受偿率不低于65%，远高于破产清算情形下普通债权人可能获得的清偿比例。 二、购房户组已经通过重整计划草案，并且书面要求人民法院批准重整计划草案。自2008年起，钟鼎泰公司陆续向135户购房户出售了161套“锦豪雅苑”房屋，套内单价为2800元/㎡至6500元/㎡不等，钟鼎泰公司总计收取了约1892万元的购房款。“锦豪雅苑”项目工程自2009年8月停工以后长达十余年的时间内，购房户通过人民政府、人民法院、城乡建设委员会等部门表达的唯一诉求始终都是钟鼎泰公司交房。重整程序中，购房户向管理人阐述的一致要求是按照原协议约定的套内单价继续购房。但在建筑安装成本较十年前已大幅上涨的情况下，按照原协议单价继续售房所获得的收益可能根本无法满足房屋建设的资金需要，继而出现无重整投资人出资建房、购房户收房无望的恶性循环。鉴于此，人民法院与购房户代表进行沟通，分析利弊；管理人也与每一位购房户进行了多达三次以上的面对面交流，陈述工程续建、房款缴纳、房屋交付等各项内容，最终确定了购房户的解决方案，即：（一）原以售房形式作为还款保障的“购房户”，债务人及重整投资人不再承担房屋交付义务；“购房户”享有的债权经依法确定为无异议债权后，按照重整计划予以减债偿还；（二）原购买多套住房的购房户，确定其中一套作为消费性住房。按照原签订的相关协议约定的套内单价计算，购房户已经缴纳的购房款超过该套房屋总价的，超过部分计算为其享有的债权，由钟鼎泰公司以现金方式全额优先偿还；不足房屋总价的，按照原签订的相关协议约定的套内单价折算已经购买的房屋套内面积，其余未购买的套内面积按照套内单价13000元/㎡继续购买；（三）原购买一套消费性住房的购房户，按照原签订的相关协议约定的套内单价计算其原已经购买的房屋套内面积；其余未购买的房屋套内面积，按照套内单价13000元/㎡继续购买。重整计划草案第一次表决时，与会购房户99%以上通过重整计划草案，即认同了上述关于调整多套房及套内单价的事关购房户基本生存权的重要事项。购房户知晓重整计划草案未通过后，情绪激动，随后向管理人提交了百余位购房户签字捺印的《强烈要求判决锦豪雅苑重整方案合法有效并强制执行的申请》，要求管理人提请人民法院批准钟鼎泰公司的重整计划草案，以保障其合法权益。 本院查明，2020年7月9日，本院主持召开了钟鼎泰公司第三次债权人会议，对钟鼎泰公司重整计划草案进行分组表决。在本次债权人会议召开前，购房户已书面向管理人提交了表决票并同意管理人在债权人会议上唱票。购房户代表现场出席了债权人会议。经管理人统计表决结果，109家有表决权的购房户参与了表决，其中同意重整计划草案的有108家。该组过半数购房户同意重整计划草案，并且其所代表的债权总额超过三分之二，该表决组通过重整计划草案。普通债权组出席会议的有表决权的债权人有14家，其中同意重整计划草案的有8家，同意人数超过出席会议的过半数，但其所代表的债权总额为34.93%，未超过三分之二，该表决组未通过重整计划草案。第三次债权人会议之后，经管理人与普通债权组协商并再次表决，该组同意重整计划草案的有8家，超过有表决权债权人的过半数，但其所代表的债权总额为36.32%，该表决组再次表决仍未通过重整计划草案。在普通债权组中，陈霞经管理人多次联系，均表示其不在住所地无法收取管理人的表决票，也拒绝提供能收取表决票的地址，在管理人向其发送信息明确表决截止时间尚未表决的将视为放弃后，其仍不向管理人进行回复；熊廷武和甘露认为清偿率太低，本金都不能足额清偿；重庆市华凯建筑劳务有限公司（以下简称“华凯公司”）认为其停工损失也应纳入清偿范围；重庆宏耀建设（集团）有限公司（以下简称“宏耀公司”）认为重整计划草案没有将投资人办理施工许可证的时间和支付款项的时间确定到具体的某一天，预留税费的依据也不明确，对投资人的资质也不放心，认为其受偿没有保障；张国俊认为宏耀公司的意见就代表其意见。 根据钟鼎泰公司重整计划草案，重整投资人重庆汉隆装饰工程集团有限公司（以下简称“汉隆公司”）将支付9600万元重整资金，整体收购“锦豪雅苑”项目。由重整投资人出资继续修建“锦豪雅苑”项目，扣除管理人确定的应当扣除的房屋面积后，其余可销售面积由重整投资人自行销售并享有收益。购房户选择解除房屋买卖关系的，其缴纳的购房款本金自重整计划草案获得批准后八个月内，以现金方式全额清偿。购房户继续购买消费性住房的，其继续购买的房屋由重整投资人承担房屋交付义务，并于重整计划草案获得批准后十八个月内完成交付。重整投资人支付的9600万元重整资金，用于清偿破产费用、共益债务及经人民法院裁定确认的无异议债权。重整计划草案获得批准后，重整投资人在取得工程施工许可证后七个工作日内向管理人账户支付第一笔30%的重整资金，即2880万元；在取得重庆商品房预售许可证后四十日内支付第二笔40%的重整资金，即3840万元；在取得工程施工许可证后六个月内支付完毕剩余30%的重整资金，即2880万元。管理人在收到每一笔重整资金后的十五个工作日按照债权人应获清偿总额的30%、40%、30%分三次向债权人执行分配。普通债权人将就其债权本金按比例受偿：不超过500万元（含本数，下同）的部分，受偿65%；超过500万元至1000万元的部分，受偿70%；超过1000万元至5000万元的部分，受偿75%；免除其余未受清偿的本金、利息、诉讼费用及违约金、停工损失、迟延履行期间的加倍债务利息等债权。重整条件下管理人测算的清偿情况为：清偿破产费用、共益债务19479912元，清偿多套房购房户放弃多套房产生的债权2212794元，剩余可用于清偿普通债权的资金74307294元，截止目前的债权本金总额（包括管理人确认债权和待定债权）为107320240.78元。上述破产费用和共益债务包括钟鼎泰公司应当缴纳的土地增值税、增值税及附加税和费；破产案件受理费及其他衍生诉讼案件受理费；管理人报酬及执行职务费用；预留的施工现场清理费用等。破产费用和共益债务的数额以实际发生为准。 另查明，经管理人调查，钟鼎泰公司的现有资产仅有在建的“锦豪雅苑”工程项目，该项目自2009年8月已停工至今。“锦豪雅苑”项目始于2005年12月21日钟鼎泰公司与重庆汽车灯具厂签订的《联合开发协议》，由钟鼎泰公司出资、重庆汽车灯具厂出地进行建设，双方按实物分配，自负盈亏。重庆汽车灯具厂提供的该厂全部土地为工业划拨用地，由钟鼎泰公司负责办理土地公示并承担土地出让金。2007年10月，在未取得合法手续的情况下钟鼎泰公司实施了“锦豪雅苑”项目建设并对外进行销售。渝北区国土分局发现后于2009年2月10日发出《责令停止土地违法行为通知书》，钟鼎泰公司停止了违法建设行为。2010年8月5日，重庆市国土资源和房屋管理局作出《行政处罚决定书》，对钟鼎泰公司和重庆汽车灯具厂各罚款200万元。该罚款已由钟鼎泰公司全额予以缴清。 因钟鼎泰公司资金链断裂，“锦豪雅苑”项目停工后就一直没有复工续建，购房户为此进行了多次集体信访。2012年3月9日，重庆市信访办召开会议专题研究“锦豪雅苑”项目的信访问题。会议认为，该地块用于商住开发建设符合重庆市建设规划总体要求，解决此项目的信访问题，应当符合当时的实际情况，按照宜宽宜了的原则予以处理。会议议定，从维护社会稳定出发，积极推进该项目复工建设，由钟鼎泰公司向国土部门申请办理划拨土地转让手续，依法取得房地产权证后，再将该项目按规划用途向社会公告，按接受社会监督形式办理划拨转出让相关手续，并由钟鼎泰公司缴纳土地出让金……待该项目完善土地手续，并依法处理后，再办理规划许可手续。钟鼎泰公司应确保项目后续资金到位，积极配合市、区有关政府部门尽快完善手续，并做好后续建设工作。 由于钟鼎泰公司和重庆汽车灯具厂没有按照市信访办会议纪要的要求申请办理土地使用权转让，无法完善用地手续，也未进入工程建设复工，导致购房户集访事件时有发生，渝北区信访办为此又多次召集区里有关部门和钟鼎泰公司、宏耀公司等单位，专题研究“锦豪雅苑”项目的信访问题、复工问题。虽然“锦豪雅苑”项目宗地在2013年3月办理了划拨土地转让审批手续，权利人变更登记为钟鼎泰公司（分摊5510.49㎡）和重庆汽车灯具厂（分摊1836.84㎡），但因钟鼎泰公司未办理土地出让手续，该宗土地现仍为划拨性质的工业用地。虽然渝北区信访办多次召集会议，协调钟鼎泰公司与施工单位宏耀公司解决工程款结算及赔偿问题，并要求钟鼎泰公司做好资金筹措、建设手续办理等工作，确保宏耀公司撤场后尽快复工，但是钟鼎泰公司始终未与宏耀公司就工程款结算协商达成一致，也未做好资金筹措工作，导致“锦豪雅苑”项目一直未复工续建。多年来，购房户仍在不停信访，要求解决其购房问题，直至本院裁定受理钟鼎泰公司的重整申请后，购房户期望通过重整程序可以最终解决其购房问题。 在重整程序中，经本院与购房户代表多次沟通交流、答疑解惑，管理人与每位购房户多次当面交流陈述工程续建、房款缴纳、房屋交付等情况后，购房户最终接受了每户只交付一套房屋且需按大幅上涨的房价补足房款的重整条件。在第三次债权人会议未通过重整计划草案后，本院于2020年7月14日收到百余位购房户签字捺印的《强烈要求判决锦豪雅苑重整方案合法有效并强制执行的申请》。购房户表示，目前的重整计划草案充分考虑兼顾了各方利益，各方所要承担的损失是相对合理的，请求人民法院批准重整计划草案，以维护全体购房户和债权人的合法权益。 在重整程序中，重庆市渝**规划和自然资源局于2019年5月7日函告管理人，因钟鼎泰公司至今未申请完善土地划拨转出让的相关用地手续，该项目用地现仍为划拨性质的工业用地，宗地内建构筑物均为违章建筑，该宗地只能按划拨工业用地性质进行处置，后期建设业主必须按申请时点的相关政策完善相关用地手续。 因钟鼎泰公司重整案社会关注度高，矛盾错综复杂，涉及上百购房户的居住权等社会稳定问题，在普通债权组不同意重整计划草案的情况下，钟鼎泰公司重整案将面临人民法院强制批准重整计划草案或者进行破产清算的选择。 本院认为，人民法院应当审慎适用强制批准权，确需强制批准重整计划草案的，重整计划草案除应当符合《中华人民共和国企业破产法》第八十七条第二款的规定外，还应当符合在债权人分多组的情形下，应当至少有一组已经通过重整计划草案，且各表决组中反对者能够获得的清偿利益不低于依照破产清算程序所能获得的利益。就本案而言，因钟鼎泰公司的债权仅有购房户和普通债权，没有担保债权、职工债权、社保债权和税收债权，重整计划草案也未调整出资人权益，故不存在需满足企业破产法第八十七条第二款第一、二、四项的情形。对强制批准的其他条件，本院认为重整计划草案已经符合，理由如下： 第一，鉴于钟鼎泰公司资产的特殊性，惟有重整才能盘活钟鼎泰公司的资产。经管理人调查，钟鼎泰公司的现有资产仅有在建的“锦豪雅苑”工程项目，虽然该项目已完成了地下3层、地上**的建设（其余地上16层未完成建设），但是该项目是在未取得合法手续的情况下进行的违法建设。重庆市渝北区规划和自然资源局给管理人的回函也明确了该项目用地至今仍是划拨性质的工业用地，宗地内的建构筑物均为违章建筑，该宗地只能按划拨工业用地性质进行处置，后期建设业主必须按申请时点的相关政策完善相关用地手续。鉴于此，若钟鼎泰公司无法重整而进行破产清算，在钟鼎泰公司没有其他资产的情况下，将确定不能完善相关用地手续，而只能维持划拨用地的性质，管理人将无权自行处置钟鼎泰公司名下的划拨土地使用权及其土地上的违章建筑。而根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。据此，若政府无偿收回划拨土地使用权，钟鼎泰公司将没有任何资产用于破产清算，购房户既不能取得房屋，其已交纳的房款也得不到清偿，普通债权人同样也得不到任何清偿。若政府在收回划拨土地使用权时予以适当补偿，购房户还是不能取得房屋，且在清偿破产费用和共益债务后，购房户已交纳的房款和普通债权人的债权能否得到清偿以及清偿比例、清偿时间均将无法预计。因此，只有通过重整引入资金，完善“锦豪雅苑”项目的土地出让手续和施工建设手续，将该项目续建完成，才能盘活钟鼎泰公司的资产，最终达到向购房户交付房屋并使普通债权人获得清偿的目的。 第二，重整计划草案的重整模式具有可行性。“锦豪雅苑”项目自2009年停工后，虽然政府相关部门多次协调解决并给予政策帮助，但因钟鼎泰公司一直无法满足资金筹措要求，导致项目一直无法复工续建。在钟鼎泰公司已没有其他资产，确定无法自行引入资金续建的情况下，只能通过引入战略投资人进行重整。2019年7月16日，管理人在全国企业破产重整案件信息网发布了招募公告，面向社会公开招募重整投资人。招募期内，共有十一家意向投资人与管理人进行了沟通洽谈，但至招募截止日，仅有两家意向投资人向管理人递交了竞标资料并缴纳保证金。两家意向投资人的重整方案分别是：1.支付9600万元给管理人用于清偿债权人，同时由投资人继续修建“锦豪雅苑”项目，并向购房户交付房屋，购房户需按13000元/㎡补交房款，其余可销售面积由投资人自行销售并享有收益；2.提供全部资金给钟鼎泰公司续建“锦豪雅苑”项目，续建完成并出售后，投资人优先收取投入资金和固定收益2000万元，剩余部分再清偿债权人，购房户需按15300元/㎡补交房款，预估用于清偿债权人的是9000万元。管理人经过慎重的分析比较，并听取购房户和普通债权人的意见后，选择了整体出售“锦豪雅苑”项目的方式进行重整。管理人认为，因“锦豪雅苑”项目的复建涉及工程质量、工程进度、工程成本等专业问题，钟鼎泰公司已没有任何工作人员，管理人也非工程建设方面的专业人员，若采取垫资托管建设，管理人需要另行组建一套专业的房地产开发团队进行监督，由此产生的费用其金额大小、是否合理等易产生争议，不确定性极大，相较而言出售式重整更具有确定性和可行性。同时，汉隆公司的重整方案中购房户需补交的房款更低，用于清偿债权的金额更确定，可以兼顾购房户的合理诉求和债权人的合法权益，结合钟鼎泰公司的实际情况，汉隆公司的重整方案更适合钟鼎泰公司的重整方向。汉隆公司是经公开招募公开竞标后选定的重整投资人，招募程序符合法律规定，故非因法定事由不能随意更换或重选重整投资人。管理人在与投资人经过多番协商洽谈后，制定的重整计划草案对于重整资金的金额、支付时间、支付比例、清偿范围已经予以了明确。对于重整计划草案中对支付时间没有确定至具体的某一天、预留税费的依据不明确等问题，都属于重整计划草案批准后在重整计划执行过程中才能明确的问题，并不影响重整计划草案的可行性。综上，钟鼎泰公司重整案的投资人系经过了公开程序公开招募，投资人提供的重整模式以及重整计划的执行方式均具有可行性。 第三，购房户组已通过重整计划草案，且购房户组对重整计划草案的表决符合《中华人民共和国企业破产法》第八十四条的规定，该表决合法有效。 第四，普通债权组虽然未表决通过重整计划草案，但是按照重整计划草案，普通债权所获得的清偿比例远高于破产清算条件下的清偿比例。如前所述，因钟鼎泰公司资产的特殊性，若钟鼎泰公司无法重整而破产清算，或将没有资产进行清算，那么普通债权人也将无法得到任何清偿，或将仅有适当的补偿进行清算，那么普通债权人能否得到清偿以及清偿比例、清偿时间都将是不确定的，也都不会高于重整计划草案确定的清偿比例。因此，普通债权在重整条件下可获得的清偿比例是远高于破产清算的。又因钟鼎泰公司除在建的“锦豪雅苑”项目外已没有其他资产，而续建“锦豪雅苑”项目的成本与十年前相比已明显的大幅上涨，仅靠“锦豪雅苑”项目是无法给钟鼎泰公司带来较大收益的。现钟鼎泰公司仅负债的债权本金已超过亿元，已明显的资不抵债，债权人如要求获得本金的全额清偿显然也是不现实的。 第五，重整计划草案公平对待同一表决组成员，且债权清偿顺序符合《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条的规定。重整计划草案对于同一债权组的成员按照同一清偿期限、同一清偿比例、同一清偿方式等进行清偿，对于未同意重整计划草案的债权人的权益与同意重整计划草案的债权人的权益依法予以了同等保护。重整计划草案对普通债权人均是就其同种类同性质的债权部分按同等比例进行清偿，对损失部分无论是否违约损失、是直接损失还是间接损失，均予以免除，这是按照同一清偿原则在公平对待全体普通债权人。 第六，重整的社会矛盾远远小于破产清算。因钟鼎泰公司的唯一资产就是在建的“锦豪雅苑”项目，该项目已停工十来年，期间购房户为解决其购房问题不停进行信访，集访事件时有发生，政府相关部门虽多次组织解决，却始终未有成效，成为长期未能化解的社会矛盾和不稳定因素。如前所述，若钟鼎泰公司无法重整而破产清算，全体购房户和普通债权人的合法权益均将得不到保障，社会矛盾仍将长期得不到化解。而按照重整计划草案，“锦豪雅苑”项目将复工续建，对购房户而言可以彻底解决其购房问题，基本的生存权和居住权将得到保障，对普通债权人而言其合法权益也可以得到公平保护和及时受偿。如此，就能从根本上化解长期困扰的社会矛盾，维护社会的和谐稳定。 综上所述，重整计划草案的制定和表决程序符合法律规定；重整计划草案公平对待同一表决组成员，债权清偿顺序不违反法律规定；普通债权所获得的清偿比例，不低于其依照破产清算所能获得的清偿比例；持反对意见的债权人依据重整计划可获得的清偿利益也不低于其依照破产清算可获得的清偿利益；至少有一组已经通过了重整计划草案；重整模式以及重整计划的执行方式均具有可行性。重整计划草案已最大程度地保障了全体购房户的根本利益，也最大程度地公平保护了全体普通债权人的合法权益。若重整计划得以执行，将取得良好的法律效果和社会效果。据此，本院依法予以批准钟鼎泰公司重整计划草案，并终止重整程序。 依照《中华人民共和国企业破产法》第八十七条第二款、第三款之规定，裁定如下： 一、批准重庆钟鼎泰房地产开发有限公司重整计划草案。 二、终止重庆钟鼎泰房地产开发有限公司重整程序。 本裁定为终审裁定。 审判长  李勇 审判员  辛灵 审判员  左婧 二〇二〇年八月二十一日 书记员  宋念 附：重整计划草案