广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0323民初1631号 原告：中国工商银行股份有限公司灵川县支行，营业场所广西桂林市灵川县灵南路一街1号。统一社会信用代码914503239000200821。 负责人：邓振红。 委托诉讼代理人：胡德海，该公司客户经理。 委托诉讼代理人：张开用，广西立横律师事务所律师。 被告：李艳辉，男，汉族，1984年10月3日出生，户籍地址黑龙江省大庆市大同区。 被告：桂林冠丰房地产开发有限公司，住所广西灵川县灵川路**。统一社会信用代码91450323552288065Y。 法定代表人：许桂翔。 原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行（以下简称“工行灵川支行”）与被告李艳辉、桂林冠丰房地产开发有限公司（以下简称“冠丰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行灵川支行的委托诉讼代理人胡德海、张开用，被告李艳辉、冠丰公司的法定代表人许桂翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2018年1月16日，被告以其位于灵川县产做抵押，向原告工商银行借款410000元，贷款到期日为2048年1月16日，贷款年利率5.145%，采用等额本息法按月归还贷款。截止2020年2月15日，被告未能履行合同之约定按期归还原告贷款本息，连续拖欠贷款本息已达6期，拖欠贷款本金400143.71元，利息10509.64元。贷款出现违约后，原告多次催收未果，故诉至法院，请求判决：1、解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》；2、由被告归还原告贷款本金400143.71元，利息10509.64元（利息暂计至2020年2月15日，以后利息按照借款合同约定利息计算办法计付至清偿之日）；3、由被告给付为实现债权的律师代理费18970元；4、原告对被告为上述债务设定的抵押物（地址：灵川县灵川路**“凌云大厦”14层1-14-7号，不动产登记证明：桂（2018）灵川县不动产证明第0005908号）享有优先受偿权；5、被告冠丰公司对被告李艳辉贷款承担阶段性连带保证责任；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证复印件、证明；2、被告李艳辉的身份证复印件、户口本复印件、离婚证明；3、被告冠丰公司的营业执照；4、《商品房买卖合同》（合同编号1701022143）；5、个人购房借款担保合同（2017）年【0000402】号；6、个人借款凭证；7、不动产登记证明（桂20**灵川县不动产证明第0005908）；8、《委托代理合同》、发票；9、还贷明细清单；10、灵川县人民法院执行裁定书、保全费发票（保全费支出2770元）。 被告李艳辉辩称：对原告起诉欠款的事实认可，希望原告给被告时间归还逾期欠款后继续履行合同；诉讼等费用应由二被告承担。 被告李艳辉在举证期限内未向法庭提供证据。 被告冠丰公司辩称：对原告起诉没有意见，愿意承担阶段性担保责任，请求法院依法判决。 被告冠丰公司在举证期限内未向法庭提供证据。 经开庭质证，二被告对原告提供的证据均无异议。本院认为，原告提供的证据具有证据的真实性、合法性、关联性，予以认定并作为本案的定案证据。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2017年10月25日，被告李艳辉向被告冠丰公司购买该公司开发的位于灵川县，双方签订了《商品房买卖合同》，约定该房销售总价为514409元，被告李艳辉支付首付款104409元，剩余410000元办理银行按揭贷款。2017年11月29日，被告李艳辉向原告申请个人购房借款410000元，并签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定被告李艳辉向原告贷款410000元，用于购买被告冠丰公司开发的位于灵川县产，并用该房屋提供抵押担保。合同第四条4.1约定，借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款期限为16年（2018年1月16日至2048年1月16日），借款人还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月15日。合同第九条9.1约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款（包括被宣布提前到期），贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定；合同第十条10.2约定，保证人承担保证责任范围按阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押证明的，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任；合同第十四条14.1约定，发生下列情况之一，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。……；第十四条14.2约定，发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用；（5）解除本合同；……。合同第十七条约定，如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。被告冠丰公司对上述借款承担阶段性保证担保责任并在合同保证人处签章。2018年1月16日，原告按照合同约定向被告李艳辉发放410000元贷款。《个人购房借款/担保合同》签订后，涉案房屋到灵川县不动产登记局办理了预售商品房抵押权利预告登记手续。 被告李艳辉从2020年2月起未按时履行还款义务，被告冠丰公司作为连带责任担保人，亦未主动按时替被告李艳辉垫还借款本息。截止2020年2月23日，被告李艳辉尚欠原告借款本金400143.71元，利息10509.64元。 另查明，原告于2020年7月将二被告诉至灵川县人民法院，并与广西立横律师事务所签订委托代理合同，合同约定支付律师代理费18970元，并由该所指派律师张开用办理。诉前原告对被告冠丰公司银行账户进行保全申请，本院作出了保全裁定，原告支出保全费2770元。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护,债务应当清偿。原告与被告李艳辉、冠丰公司签订《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，各方应严格按照合同的约定履行义务。原告与二被告签订借款合同后，已依约履行了放贷义务，被告李艳辉自2020年2月起未按约按期归还借款本金及利息，构成违约，故原告要求按照合同约定解除与被告李艳辉、冠丰公司《个人购房借款/担保合同》及要求被告李艳辉偿还借款本金400143.71元并支付利息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于律师费，原告要求被告支付律师费的诉请，根据双方合同中对律师费用的约定，原告为实现债权所支出的律师费，被告应予承担，该约定不违反法律规定，故对原告主张律师费18970元，本院予以支持。 关于抵押物优先受偿权方面，被告李艳辉自愿以其所有的位于灵川县产为涉案债务提供担保，意思表示真实，且就涉案房屋依法办理抵押权预告登记。本院认为，该房屋虽然设定了抵押权预告登记，但抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为灵川县产抵押的预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故原告主张对被告李艳辉购买的位于灵川县产享有优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 被告冠丰公司在《个人购房借款/担保合同》的保证人处签章，因合同约定被告冠丰公司承担阶段性保证责任，现该公司未办妥以贷款人即原告为抵押权人的抵押登记手续，因此，该公司对上述债务应承担连带清偿责任。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行与被告李艳辉、桂林冠丰房地产开发有限公司于2017年11月29日签订的编号A：[一手贷]字[桂林分]行[灵川县]支行[2017]年[0000402]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告李艳辉偿还原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行借款本金400143.71元及利息（暂计至2020年2月23日利息为10509.64元，后续利息按照合同约定计算至实际清偿之日止）； 三、被告李艳辉支付原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行律师代理费18970元； 四、被告桂林冠丰房地产开发有限公司在办妥位于灵川县产他项权利证书并交原告收执之前对被告李艳辉的上述第二、三项债务承担连带偿还责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行的其他诉讼请求。 案件受理费3872元（已依法减半收取），保全费2770元，由被告李艳辉、桂林冠丰房地产开发有限公司承担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7744元[收款单位户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 廖润强 二〇二〇年八月十日 法官助理 陈荣财 书 记 员 李颂薇