贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4932号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：穆元华，男，汉族，1979年12月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：向程芬，女，汉族，1979年11月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人穆元华、向程芬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人黄海，被上诉人的委托诉讼代理人谢忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.上诉人所收取的各项开户费有合同约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。2.根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料、缴纳税费，上诉人完成委托办证的前提是被上诉人提交完毕办证所需资料并出具委托，被上诉人在交房时并未向上诉人提交办证资料、出具委托，不能以此视为办证条件已成就。逾期办证的违约金计算截止日期应为上诉人通知办证之日为宜，此后业主提交资料及不动产登记部门的办证系上诉人所不能控制的，否则将导致买受人置出卖人通知于不顾，坐等违约的情形出现。根据不同时期的要求不同，上诉人取得备案证明书，即具备办证条件，一审认定不当。请求二审将违约金标准调至10%支付，并判决截止日期为上诉人通知办证之日。被上诉人穆元华、向程芬二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审原告穆元华、向程芬一审诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金32,963.00元(违约金以387,814.00元为基数，按日万分之-的标准，从2017年5月13日起计算到2019年9月12日止)；2.判决被告支付逾期交房产生的违约金1,997.00元(违约金以387,814.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2016年10月30日计算至2017年2月13日)；3.判决被告退回不应该由原告承担液化气入户费、电表入户费、水表入户费、闭路电视入户费合计3,285.00元及占用资金期间的利息，利息按人民银行同期同类贷款利率的130%计算至被告实际退回之日止。一审法院认定事实：2016年6月22日，原告穆元华、向程芬作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为28-2-13-3，建筑面积106.38平方米，套内建筑面积85.77平方米，总房款387814.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。逾期交房违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房交付之日起7日内向买受人支付违约金。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款387814.00元，2015年6月22日，被告代收原告各项开户费及交易费3285.00元，一直未退还原告。被告于2017年2月13日将房屋交付给原告。2018年8月15日，案涉商品房取得毕房商备ＢＪ18第37号毕节市商品房屋备案证明书，具备办证条件。2018年11月18日，被告在案涉楼幢通知，通知业主（包括原告）于2019年7月15日前将办理不动产权属证相关资料提交给被告，逾期不提交不能办理不动产权属证书的，责任自负。至开庭法庭辩论终结前，原、被告双方未签订委托书，原告未委托被告为其办理案涉房屋的不动产权证。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、被告是否应当支付原告逾期交房违约金、金额；二、被告是否应向原告退还其已收取的三通费；三、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间。关于双方争议的焦点一，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。对于逾期交房违约金的问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房”及“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”，本案中，被告实际交付案涉商品房给原告的时间为2017年2月13日，从被告将案涉房屋交付给原告之日起已超过合同约定的支付时间（7日），支付逾期交房违约金的条件已成就，故被告应按合同约定支付原告自2016年10月30日的次日，即2016年10月31日至2017年2月13日期间逾期交房违约金，又因被告以诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”的规定，原告请求保护其权利的时间为三年，原告于2020年1月6日起诉，诉讼时效依法中断。即从2020年1月6日倒推三年为法院保护其权利的诉讼时效期间，即2017年1月6日之前的权利确实超过诉讼时效，2017年1月6日之后的未超过，故对原告的该主张，予以部分支持。本案逾期交房违约金的计算时间为2017年1月6日至2017年2月13日，共计38天，以原告已付房款387,814.00元为基数，按日万分之0.5的标准计算为736.85元（387,814.00元×0.00005×38=736.85元），原告主张1,997.00元，超过部分的该诉讼请求，不予支持。关于双方争议的焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。且根据双方合同约定系委托代收，从被告所举证据不能证实其已完成代收事项。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费（收据载明开户及交易费）的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月6日才提起诉讼催告被告退还，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，未超过诉讼时效，对原告要求退还各项开户费及交易费3,285.00元的诉讼请求，予以支持；对原告主张的利息，于法无据，不予支持。对双方争议的焦点三，双方签订的《商品房合同及补充协议》，系双方的真实意思表示，主要内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按合同约定的内容履行义务。原告按合同约定支付相关购房款及税费，被告也应按合同约定向原告交付案涉商品房、办理产权登记等相关义务。本案中，被告未按合同约定为原告办理案涉商品房的不动产权属证书，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院应予以支持。根据双方签订的《商品房合同及补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2017年2月13日。则计算违约金的时间为2018年2月8日起，截止时间因双方签订的补充协议约定：“提交产权过户相关手续”，计算违约金的截止时间应为“提交产权过户相关手续”的时间，即将案涉商品房不动产权属证书办理并交付原告的时间。至2020年4月29日，原、被告未签订委托书，被告未为原告办理案涉房屋的不动产权证。原告主张至2019年9月12日，予以支持。违约金计算时间应从2018年2月8日起至2019年9月12日，共计581日，按补充协议的约定，计算违约金的标准为日万分之一，即违约金为22,531.99元（387,814.00元×0.01%×581=22,531.99元）。原告主张32,963.00元，超过部分，不予支持。对被告主张不支付或者少支付的抗辩理由不能成立，不予采纳。对被告的该主张及其他抗辩理由不能成立，也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告穆元华、向程芬各项开户费及交易费3,285.00元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告穆元华、向程芬支付逾期交房违约金736.85元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告穆元华、向程芬支付逾期办证违约金22,531.99元；四、驳回原告穆元华、向程芬的其他诉讼请求。案件受理费378.00元，由原告穆元华、向程芬负担118.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担260.00元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于2019年3月8日，以短信方式通知被上诉人于当月31日前提交办证资料。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书和逾期交房的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。依照双方合同约定，上诉人应向被上诉人提交产权过户相关手续才算完成合同义务，但根据二审查明的事实，上诉人已于2019年3月8日短信通知被上诉人于当月31日前提交办证所需资料，而被上诉人至今未提交，亦未向上诉人出具委托书，此期间所致的办证迟延，并非上诉人原因所致，应予扣除，故对被上诉人所提案涉逾期办证违约金主张，结合被上诉人的一审诉请，本院支持2018年2月8日至2019年3月31日期间的违约金，计算为387814×0.01%×417=16171.84元。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初495号民事判决第一、二、四项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告穆元华、向程芬各项开户费及交易费3,285.00元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告穆元华、向程芬支付逾期交房违约金736.85元；驳回原告穆元华、向程芬的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初495号民事判决第三项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人穆元华、向程芬支付逾期办证违约金16171.84元；一审案件受理费378元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担210元，被上诉人穆元华、向程芬负担168元；二审案件受理费756元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担656元，被上诉人穆元华、向程芬负担100元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年八月二十六日书记员  邓 千