北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初34696号原告：蔡孝仁，男，1953年7月12日出生，汉族，住址山西省运城市万荣县。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。被告：北京政泉控股有限公司，住所北京市朝阳区大屯里**************。法定代表人：贾鑫，经理。委托诉讼代理人：吴琼，女，北京政泉控股有限公司员工。委托诉讼代理人：王泽波，男，北京政泉控股有限公司员工。原告蔡孝仁与被告北京政泉控股有限公司（下称政泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡孝仁的委托诉讼代理人靳丽娜、被告政泉公司的委托诉讼代理人王泽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡孝仁向本院提出诉讼请求:1.政泉公司向我提供办理北京市朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX房屋契税所需的文件，包括房屋登记表和平面图原件各两份、专项维修资金收据原件一份；2.政泉公司退还我代收的房屋契税款132014元，并支付利息（以132014元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月28日起诉日计算至政泉公司实际退还款项之日止）；3.政泉公司支付我逾期办理北京市朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX房屋过户的违约金（以我支付的购房款4400473元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2013年1月27日支付至将房屋过户登记至我名下之日止）。事实和理由：2009年12月22日，我与政泉公司签订了编号为Y946553的《商品房预售合同》（下称《预售合同》），我购买政泉公司开发建设的朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店XX层X单元XXXX房屋（现派出所核准地名房号为朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX）。《预售合同》第三条约定该房屋的预测建筑面积为189.04平方米，套内建筑面积为142.3平方米。第五条约定房款总额为4347920元。《预售合同》附件五第一条第二款约定，我在签约当日付首付款4347920元。《预售合同》第十五条第三款约定，我委托政泉公司代交专项维修资金、契税、产权代办委托费用及办理产权所需缴纳的其他费用。《预售合同》第十一条约定，政泉公司应在2010年9月30日前向我交付房屋。第二十条第二款约定，如因政泉公司的责任，我未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，政泉公司应自我应当取得房屋所有权证书的期满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向我支付全部已付款万分之零点五的违约金。上述《预售合同》签订后，我按时向政泉公司支付了购房款。2011年1月26日，政泉公司向我交房。2011年1月26日，我与政泉公司就房价款结算事宜签订房款结算协议，约定实测建筑面积为196.25平方米，套内建筑面积为144.02平方米，实际成交总价款为4400473元，我补缴房价款52553元。当日，政泉公司还向我代收了专项维修资金、契税、产权证附图出图费及产权登记费。依据《预售合同》的约定，我应在2013年1月26日前取得房屋所有权证书，但因政泉公司的责任，时至今日，我仍然没有取得该房屋的产权证。根据《预售合同》第二十条第二款的约定，我有权要求政泉公司支付违约金。另外按照《预售合同》和交易习惯，政泉公司代收我的契税后应到税务机关缴纳，但时至今日仍未缴纳，我现在要自行缴纳契税，故要求政泉公司退还契税款并支付相应资金占用损失。房屋登记表和平面图是办理契税所需文件，也应当保存在政泉公司处要求退回。因我是专项维修资金的实际缴款人，该收据也应予以退还。政泉公司辩称，不同意蔡孝仁的诉讼请求。第一，我司没有义务退还房屋登记表和平面图，况且也不在我司手中，而应在产权代办机构处。另办理契税只需向税务机关提供与原件核实无误的复印件即可，即便蔡孝仁要求我方提供房屋登记表和平面图，也只能要求我方出具一套，另外一套办理房产证的时候还需要。专项维修资金收据原件确实在我司处，同意退还。第二，蔡孝仁一方面要求我司退还契税，另一方面又要求我司承担逾期办证违约金至原告实际取得房产证之日止，这两项诉讼请求互相矛盾，而且违背诚实信用原则。第三，我司代收蔡孝仁契税，系依据双方《预售合同》约定收取，该合同并无退还的相关约定。所以，在双方合同未解除也未变更的情况下，蔡孝仁要求我司提供上述文件并返还契税没有法律依据。关于蔡孝仁主张的契税利息，基于我们不同意返还契税，也不应支付利息。第四，关于蔡孝仁主张的违约金，一是违约金的支付条件未成就，《预售合同》第二十条约定，即使我司逾期办证应当支付违约金，那么支付的时间也是房产证办理完成之日起30日内。涉案房屋房产证尚未取得，故蔡孝仁的主张不符合合同约定。二是蔡孝仁主张的一部分违约金已过诉讼时效，双方约定的违约金按日计算，是一种继续性违约金。根据《北京市高院民一庭关于施行后适用诉讼时效制度的参考意见》，其中规定了继续性债权的诉讼时效问题，根据该规定，蔡孝仁起诉之日向前倒推三年之前的违约金，已经过了诉讼时效。三是，蔡孝仁主张的违约金过高，没有办理房产证并没有影响房屋的正常居住和使用，蔡孝仁没有举证证明其损失，故我司申请法院依法酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月22日，蔡孝仁作为买受人与作为出卖人的北京政泉置业有限公司签订了编号为Y946553的《预售合同》。合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店XX层X单元XXXX房屋。房屋预测建筑面积为189.04平方米，套内建筑面积为142.3平方米。单价30554.6元,房款总额为4347920元。买受人应于签约当日付首付款4347920元。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办委托费用及办理产权所需缴纳的其他费用。出卖人应当在2010年9月30日前向蔡孝仁交付房屋。出卖人应当在2011年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照“转移登记”约定予以执行。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”等内容。庭审中，双方均认可涉案房屋为抵账房，北京政泉置业有限公司经过北京首钢建设集团有限公司的指定，与蔡孝仁签订预售合同，用涉案房屋折抵欠付北京首钢建设集团有限公司的工程款4347920元。2011年1月26日，北京政泉置业有限公司向蔡孝仁交房。同日，双方签订《房款结算协议》，载明实测建筑面积为196.25平方米，套内建筑面积为144.02平方米，实际成交总价款为4400473元，蔡孝仁补缴房价款52553元。同日，北京政泉置业有限公司代收了蔡孝仁专项维修资金39250元、契税132014元、产权证附图出图费100元及产权登记费80元。蔡孝仁还按照北京政泉置业有限公司指示向北京市恒达律师事务所交了产权代办及印花税1005元。2012年7月16日，北京政泉置业有限公司更名为政泉公司。2013年11月11日，涉案房屋完成房屋所有权初始登记，登记所有权人为政泉公司。目前涉案房屋被大连市中级人民法院和北京市海淀区人民法院司法查封。蔡孝仁一直未取得房屋所有权证书。经询，政泉公司表示涉案房屋契税尚未缴纳。关于政泉公司应当提供房屋登记表和平面图的原因，蔡孝仁提供网页截屏打印件一页，系其在腾讯网上查询的缴纳房屋契税所需材料，证明其自行缴纳契税需要房屋登记表和平面图。政泉公司表示腾讯网不属于官方网站，真实性无法核实，证明目的亦不认可。案件审理过程中，本院就预售商品房契税缴纳所需材料问题依法向税务部门进行调查核实，税务部门工作人员表示预售商品房办理契税交纳应当提交房屋登记表和平面图，但是只需要提交复印件并出示原件即可，无需提交原件，交纳契税不需要专项维修资金的收据。蔡孝仁认可本院调查结果。政泉公司亦认可本院调查结果，并表示经公司核实房屋登记表和平面图确实不在政泉公司处，应该在代办机构手上，公司由于业务人员离职也不清楚按照预售商品房契税办理的正常流程这两样材料应该在谁手上保管。关于涉案房屋房屋登记表和平面图原件现在何处的问题，蔡孝仁表示这两份材料应在政泉公司处，并提供（2020）京0105民初4401号案外人曾文涛起诉政泉公司商品房预售合同纠纷案件中，政泉公司提交的曾文涛2014年5月9日出具的收条一张，载有“收到五套房图表各二套，专项维修资金专用收据各一套”。蔡孝仁表示曾文涛起诉政泉公司，要求其出具办理房屋契税所需的房屋登记表、平面图各两份及专项维修资金收据原件，政泉公司提交曾文涛的收条作为证据，以证明曾文涛收到了政泉公司交付的上述材料。这就说明房屋登记表、平面图在政泉公司手中，应由其向我提供。政泉公司表示，该收条是公司针对曾文涛案件核查了其购买房屋的档案材料，后发现了该收条并向法院提交；收条仅能证明曾文涛收到了上述材料，但是无法证明材料原来就在政泉公司手中，可能是产权代办机构直接将房屋登记表和平面图交给了曾文涛或者政泉公司协调产权代办机构向曾文涛交付。况且不论曾文涛的房屋登记表和平面图是否在政泉公司手中，都不能证明本案原告房屋的房屋登记表和平面图也在政泉公司手中。审理中经向北京市恒达律师事务所（下称恒达律所）核实，其表示政泉公司在2009-2010年间委托恒达律所作为大屯里XXX号楼的产权代办机构，恒达律所也派工作人员在政泉公司交房时向业主们收取了产权代办费用，并收取了业主身份证复印件、结算协议原件等相关材料，但并未存有房屋登记表和平面图两项材料。2014年，政泉公司解除与恒达律所的委托代办关系，重新委托了北京恒博达物业管理有限公司作为XXX号楼业主的产权代办机构，恒达律所已于2014年5月将各业主的身份证复印件、房款结算协议移交至北京恒博达物业管理有限公司。同时恒达律所表示，根据以前的办理流程，产权代办机构不负责代业主缴纳契税，需由政泉公司将契税完税凭证、房屋登记表、平面图及其他办证所需材料交给恒达律所，恒达律所再为业主代办产权证，故房屋登记表和平面图应该在政泉公司处。蔡孝仁和政泉公司均认可法院调查结果，但政泉公司表示因时间久远、人员离职，具体情况不了解，也不知道房屋登记表、平面图现在何处。就涉案房屋的坐落问题，双方均认可在《预售合同》签订时涉案房屋地址为北京市朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店XX层X单元XXXX，后经公安部门核准，该房屋现地址为北京市朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。蔡孝仁与政泉公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。关于违约金，按照《预售合同》约定，政泉公司应当自涉案房屋交付之日起730日内，为蔡孝仁办理房屋转移登记手续，现政泉公司未如约办理，其应当按照合同约定向蔡孝仁承担违约责任。蔡孝仁起诉要求政泉公司支付违约金，具有事实及法律依据。关于政泉公司就违约金支付条件未成就的抗辩，本院认为《预售合同》约定应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付逾期办证违约金，但考虑该约定实际未对政泉公司实现有效约束、不利于买受人利益的维护且有违公平及诚信原则，另考虑办证迟延时间、迟延情况等因素，故本院对该抗辩不予采信。关于政泉公司就蔡孝仁主张的部分违约金已过诉讼时效的抗辩，本院认为结合《预售合同》对逾期付款违约金支付期限的约定以及本案中本院基于前述理由对支付期限所做的调整，蔡孝仁并不存在怠于行使权利的行为，亦不存在超过诉讼时效期间的问题。就违约金给付标准，政泉公司主张违约金过高，结合本案案情和证据情况，本院不予采信。涉案房屋为抵账房，双方当事人均予以认可，并对房屋实际成交价予以确认，政泉公司对于违约金计算基数也未提出异议。故本院就蔡孝仁主张政泉公司依约给付违约金的诉讼请求予以支持，但结合案件情况对本案违约金支付的时间范围予以调整。关于应否退还契税一事，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。根据双方在《预售合同》中的约定及履行情况，双方就契税缴纳形成了委托合同关系，蔡孝仁委托政泉公司代其向税务机关缴纳契税，而政泉公司在收取蔡孝仁应缴纳的税款后，至今仍未向税务机关代为缴纳。现蔡孝仁作为委托人单方解除委托合同关系并无不当，其要求政泉公司退还契税应当予以支持。政泉公司长年实际占用蔡孝仁向其支付的契税而未代缴,确已给蔡孝仁造成了相应的利息损失,现政泉公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，主张自2020年5月28日起诉日计算至实际退还款项之日止的利息并无不当，故本院依法予以支持。关于房屋登记表和平面图确系蔡孝仁自行缴纳契税所需材料，综合政泉公司在曾文涛案中提交的收条以及其自身地位亦可认定其应为两份材料的持有人，现蔡孝仁和政泉公司之间委托代缴契税法律关系已经解除，蔡孝仁自行办理契税缴纳，政泉公司应向其提供上述两份文件履行协助义务。关于专项维修资金收据，现政泉公司同意退还，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百一十条之规定，判决如下：一、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内向原告蔡孝仁交付北京市朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX房屋的房屋登记表、平面图和专项维修资金收据；二、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内退还原告蔡孝仁房屋契税款132014元，并支付利息（以132014元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月28日计算至实际退还款项之日止）；三、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内给付原告蔡孝仁逾期办理北京市朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX房屋过户的违约金（以购房款4400473元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2013年1月27日支付至本判决生效之日止）；四、驳回原告蔡孝仁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5633元，由被告北京政泉控股有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 敏二〇二〇年八月十三日书记员 姚澍峥