上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25606号原告：陈宇，女，1959年1月17日，汉族，住上海市黄浦区打浦路******。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阳，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：天津忆华汇嘉资产管理有限公司，住所地天津自贸试验区(空港经济区)西三道****902-B。法定代表人：郑宁玻，总经理。委托诉讼代理人：王忠琦，上海锦天城(天津)律师事务所律师。原告陈宇与被告天津忆华汇嘉资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告陈宇的委托诉讼代理人杨阳，被告天津忆华汇嘉资产管理有限公司的委托诉讼代理人王忠琦到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月21日解除；2.判令被告于《房屋租赁合同》解除后立即将房屋腾空后向原告交付；3.判令被告按照每日人民币(以下币种同)4,622.73元的标准向原告支付2019年10月1日起至2020年5月21日的租金；4.判令被告按照每日4,622.73元的标准向原告支付2019年5月22日起至被告实际交付房屋之日止的房屋使用费；5.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金(按照日租金*100%的标准，自2019年10月1日起计算至2020年5月21日止)；6.判令被告在第三项至第六项中的支付义务优先在保证金内冲抵，不足部分由被告继续支付；7.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年8月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定原告将上海市浦东新区迎春路1083弄01室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期自2016年8月20日起至2026年8月19日止，前24个月的月租金为13万元，从2018年8月20日开始，租金以12个月为周期，每年环比增长4%。租金每三个月为一个支付周期，先付后用，被告应在下一支付周期前的3-5天向原告支付租金，逾期支付租金的按照每日租金的100%加收逾期支付违约金。逾期不支付租金累计超过3-5日的，原告有权解除合同。从2019年10月起，被告再未向原告支付任何租金，故原告提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。经原、被告协商一致，双方的租赁合同已经于2019年11月25日解除，并且双方已于当日交接房屋，原告收回房屋及钥匙；被告欠付的2019年10月1日至2019年11月25日期间的租金，双方已协商从租赁保证金中抵扣；若法院经审理后认为被告应承担违约金，则原告主张的计算标准也过高，应调整到按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。本院经审理认定事实如下：2016年8月15日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2016年8月20日起至2026年8月19日止。第4.1条约定，系争房屋每月租金为13万元，该房屋租金24个月内不变，自第25-48个月，以12个月为周期，年租金递增4%；自第49-120个月，以12个月为周期，年租金递增5%。第4.2条约定，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前3-5日向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的100%支付逾期违约金。第5.1条约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金39万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。第9.3条约定，(1)乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须向甲方支付日租金100%作为逾期违约金，乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第9.4条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于三个月的租金：…(3)乙方逾期不支付租金累计超过3-5日的。落款时间为2019年11月25日的《收据》中，打印体的部分内容为“今收到郑宁玻交来大拇指广场(迎春路XXX号)商铺钥匙，屋内设施柒日内完全清空，因昨日大风，商铺正门损坏，郑宁玻负责修复，其余均与交房时没有出入。此据！”原告手写部分内容为“仅收钥匙二把。”原告与被告法定代表人郑宁玻的微信聊天记录显示，2019年10月6日，原告向郑宁玻发送信息“郑总你好，9月底大拇指广场的商铺租赁费还没支付哦，请你尽快支付哦。”郑宁玻回复“到月底就撤场了啊，上次跟您聊过了啊。”原告说“如果没有客户，你怎么撤场？要有客户你撤场呀？”郑宁玻回复“等绿地搬了，咱们看看怎么交接啊，您那里有我押金啊。”原告说“那也有等到有客户哦，在交接呀。”郑宁玻回复“那就等等看看，最近也在忙着出租呢，等绿地搬了吧，如果有人租，我们交接，如果没人租，我按合同赔违约金。”原告说“哦，那绿地是十月几号搬呀？”郑宁玻回复“应该是月底。”2019年11月24日，原告向郑宁玻发送信息“郑总你好，我们约明天下午4点在大拇指广场商铺见面好吗？我们商量一下聊聊谢谢。”郑宁玻回复“好的，陈总，不好意思啊，想了好多办法。”2019年11月25日15点55分，郑宁玻向原告发送信息“陈总，我在商铺。”15点59分原告回复“好的，我马上到。”2019年12月2日，郑宁玻向原告发送信息“陈总，钥匙25号已经跟您交接，屋内设施您全部拆除吧，都不要了，合同按约定也早该解除了，请您理解，押金就作为赔偿金赔偿您吧，我们决定从上海撤出了，谢谢您这三年来的支持，您也知道从一开始就是亏，不好意思，这个商铺我们不租了，物业费用已经结清了。”原告回复“郑总，根据我和你双方签订的合同，你的租期是10年哦，我合同上没有找到你随便能解约的条款哦！你从10月份开始，租金没有付我，按照合同你已经违约了！我已经很努力的在帮你一起找租客了！等找到租客我们再商议！”2020年2月27日，原告向郑宁玻发送信息“你交给我钥匙，只不过是我帮你一起招租，不代表你的合同不履行哦，你还在合同履行期间，我们没有任何解约的协议哦！”郑宁玻回复“钥匙您已经收走，物业电费欠款我们已经付清，已经于12月2日明确通知您我们撤出不租了。”原告又说“你说不租就不租了！我同意了吗？我从来没有同意过！”审理中，原告向本院陈述到，2019年11月25日因为系争房屋房门损坏但郑宁玻不在上海，将钥匙放在物业公司处，原告作为出租方，为履行修缮义务就前往物业处取走钥匙，当时发现有一张打印好的《收据》，原告看后认为《收据》上所写的内容与事实不符，就注明“仅收钥匙二把”；原告认为交付钥匙与合同是否解除无关，被告无权解除合同，双方合同一直处于履行状态；目前系争房屋由原告控制。被告向本院陈述到，2019年11月25日是原告与郑宁玻以及中介人员一起在系争房屋内签署的收据，目的是为了完成房屋的交接手续，原告是在查看了房屋的情况后将钥匙收回；租赁保证金除用于抵扣2019年11月25日之前的租金外，其余部分被告自愿补偿给原告，无需再行返还。以上事实，由《房屋租赁合同》《收据》、微信聊天记录及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应按约履行。审理中，原、被告均同意解除《房屋租赁合同》，对此本院予以确认。关于房屋钥匙交接的问题，根据原告与郑宁玻的微信聊天记录显示，2019年11月24日原告邀约郑宁玻次日下午四点在系争房屋进行洽谈，到了25日下午15点55分，郑宁玻告知原告其已到系争房屋处，随后原告也回复其马上到，由此可以推定双方是在现场进行了面谈随后进行了房屋钥匙交接；故原告所称的当日郑宁玻不在上海，原告是自行到物业公司处取回钥匙并在《收据》上签署意见的辩解明显有违常理且与双方的微信聊天记录不符，所以对原告的上述辩解，本院不予采信；原告经与郑宁玻协商后取回钥匙，此后也无证据证实原告又将钥匙交还给被告，故本院认定从2019年11月25日开始，系争房屋就处于原告的实际掌控之下。同样根据双方的微信聊天记录可以看出，原告收回钥匙的目的是为了帮被告一起招租，并未明确表达过解除租赁合同的意思，而且在郑宁玻称租赁合同已解除时，原告均予以否认且要求被告承担违约责任，故尽管2019年11月25日原告取回了系争房屋的钥匙，但租赁合同仍继续履行，所以对于被告所称双方的租赁合同已于2019年11月25日解除的辩解，本院也不予采纳。在本案中，原告以被告欠付租金为由，要求判令租赁合同于诉状副本送达被告之日(2020年5月21日)解除的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告支付其欠付的2019年10月1日至2020年5月21日期间的租金1,081,333.33元。由于原告已于2019年11月25日收回了系争房屋的钥匙，而且被告也明确表示屋内的设施由原告自行处分，原告事实上也已经控制了系争房屋，故对于原告要求被告在合同解除之后返还系争房屋并且支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告按照日租金的100%的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，被告认为该标准过高，要求予以调整，故本院综合考虑合同的实际履行状况、被告的违约程度等因素，酌情认定该项违约金的金额为50,000元。关于租赁保证金390,000元，被告主张优先用于抵扣欠付的租金，原告也同意用于抵扣本案中被告应承担的款项，对此本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告陈宇与被告天津忆华汇嘉资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月21日解除；二、被告天津忆华汇嘉资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈宇支付2019年10月1日至2020年5月21日期间的租金691,333.33元(租赁保证金390,000元已抵扣)；三、被告天津忆华汇嘉资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈宇支付逾期支付租金的违约金50,000元；四、驳回原告陈宇的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,534元，减半收取计8,767元，由原告陈宇负担4,053元，由被告天津忆华汇嘉资产管理有限公司负担4,714元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年八月十二日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。