杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初1922号 原告（反诉被告）：彭德武，男，1971年5月5日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：税文建，泸州市江阳区大山坪法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：李丽娟，女，1962年7月27日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：许劲松，浙江金浙律师事务所律师。 原告彭德武为与被告李丽娟房屋租赁合同纠纷一案诉至本院。本院收诉后经诉前调解不成，于2020年5月26日正式立案，依法适用简易程序审理。审理中，被告李丽娟提起反诉，本院经审查予以受理。本院依法于2020年7月7日将本案本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭德武委托诉讼代理人税文建，被告（反诉原告）李丽娟及其委托诉讼代理人许劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭德武起诉称，原被告于2019年3月8日就上城区学士路55号房屋租赁事宜签订了房屋租赁合同，对租赁房屋的房租、期限、保证金、解除合同条件等进行了约定。在租赁后，2019年5月13日起至2019年10月1日因杭州湖滨步行街区改造提升工程封闭施工，导致原告租赁的场地无法正常经营。经原告多次与被告联系，被告均不理会原告。2020年1月底，因全国爆发新冠肺炎疫情，致使原告不能营业。原告再次尝试联系被告，被告仍不理会原告。原告租赁被告的房屋。一年时间内经历了两次停业。在停业期间，原告想和被告友好协商为保证合同的继续履行。但被告始终避原告于千里之外。原告在此不可抗力的情形下已无法再继续履行合同，故请人民法院能综合事实终止原被告之间的租赁合同为原告挽回损失。综上，原告依法诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间的租赁合同；2、被告免除2019年6月、7月、8月、9月房租；3、被告免除2020年2月、3月租赁期的房租；4、被告退还原告租赁合同保证金200000元；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，因原被告当庭确认案涉租赁合同已解除，故原告撤回了第1项诉请；同时，原告将诉请第2、3项明确为要求被告退回上述期间共六个月房租380000元。 被告李丽娟答辩称：原告诉请不成立，主要有两个理由。第一个理由是原告与被告签订的房屋租赁合同因为原告的违约已经于2020年3月29日解除。2019年3月8日，原告与被告双方签订房屋租赁合同，合同第四条规定租金支付方式为一年一付，先付后用，此后的付款原告均须提前一个月履行支付义务。第十三条规定，原告应依约缴纳租金，如超过一周未履行支付义务的，被告有权终止合同，并没收房租保证金。合同签订当天，原告就将第一年租金和保证金支付给了被告。按照合同约定，第二年租金原告应在2020年2月8日前支付，但直至2020年3月27日，虽经被告多次催讨，原告仍然拖欠不付。2020年3月29日，被告通知原告解除双方的房屋租赁合同。第二个理由是原告要求免除2019年6月、7月、8月、9月以及2020年2月、3月的租金没有事实和法律依据。首先，原告所谓的“在租赁后2019年5月13日起至2019年10月1日因杭州湖滨步行街区改造提升工程封闭施工导致原告租赁地无法正常经营”及“2020年1月底因全国爆发新冠肺炎疫情致使原告不能营业”的说法不符合事实，也不存在原告所谓的原告多次与被告联系，被告均不理会原告的情况。其次，原告要求免除租金的请求，既没有合同依据，也没有法律依据。第三，由于原告违约被解除合同，根据原告与被告签订的房屋租赁合同第十三条规定，原告的200000元租赁保证金作为损失赔偿，被告依法不予退还。综上所述，原告诉请违反双方合同约定，是缺乏诚信的行为。请求法院查明事实，依法驳回原告诉请。 根据以上答辩意见，以及原被告双方签订的房屋租赁合同第十七条规定，因履行合同过程中导致诉讼的，由此产生的诉讼费用、财产保全费用、律师费均由违约方承担，被告李丽娟提起反诉，反诉请求为：1、反诉被告承担因违约让反诉原告产生的律师费30000元；2、反诉被告支付反诉原告尚欠的租房水电费1470.24元；3、由反诉被告承担本案的案件受理费。 反诉被告彭德武答辩称：第一、反诉请求第1项不成立。当前形势下，应按照法发【2020】17号《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。所以说，从根本的事实上反诉被告没有违约。第二、对于反诉请求第2项，如果确实是反诉被告在使用期间欠的水电费，反诉被告自愿承担。综上，反诉原告的反诉请求没有符合当时情势下的法律指导意见，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理查明，2019年3月8日，被告李丽娟作为出租方（甲方），原告彭德武作为承租方（乙方），共同签订房屋租赁合同一份。该合同约定，甲方将坐落在上城区学士路55号房屋出租给乙方使用，租赁期限五年，自2019年3月24日至2024年3月23日止，房屋年租金第一年至第三年为760000元，租金一年一付，先付后用，此后的付款乙方均须提前一个月履行支付义务；租赁保证金200000元，乙方应在合同签订时缴纳，租期届满后保证金不计利息一次性退还；乙方应承担租赁期间的水、电费、物业费以及承担使用房屋所产生的其他所有相关费用；乙方应依约缴纳租金，如超过一周未履行支付义务的，甲方有权终止合同并没收房租保证金，乙方须立即交还租赁房并承担由此造成的一切损失；任何一方不履行本合同约定造成对方损失的应赔偿对方损失，如甲方原因造成合同无法履行的，甲方应退还乙方保证金200000元，并支付违约金200000元，如乙方原因造成合同无法履行的，则保证金200000元没收作为违约金；因履行合同过程中导致诉讼的，由此产生的诉讼费用、财产保全费用、律师费均由违约方承担；甲方给乙方15天装修期不算租赁期内（2019年3月8日至2019年3月23日），故不收取乙方房租金。被告李丽娟认可原告彭德武已于当日交清一年租金760000元及保证金200000元。原告彭德武承租上述房屋后用于经营餐饮。后原告彭德武未按前述合同约定时间支付第二年房租。2020年3月24日被告李丽娟向原告彭德武发送“告知”一份，载明原告彭德武未付第二年房租已超过合同约定的支付时间，要求原告彭德武立即支付2020年3月24日至2021年3月23日房租费760000元。2020年3月29日被告李丽娟向原告彭德武发送“合同解除通知”一份，载明根据双方租赁合同，因原告彭德武已违约，所以通知原告彭德武解除双方合同，收回原告彭德武承租的学士路55号商铺，请原告彭德武于2020年3月31日前搬空商铺内剩余物品。后原告彭德武因向被告李丽娟主张退还租赁保证金未果，故诉至本院。被告李丽娟因主张原告彭德武违约，故而提起反诉。被告李丽娟自认收回案涉商铺后，已于2020年6月中旬将商铺另行出租他人。本案审理中，被告李丽娟于2020年7月7日向案涉商铺的物业服务提供者南都物业服务集团股份有限公司交纳了案涉商铺2019年10月21日至2019年12月20日期间的未缴电费1342.64元与2019年11月10日至2019年12月9日期间的未缴水费127.6元，合计1470.24元。 以上查明的事实，有各方当事人陈述及房屋租赁合同、告知、合同解除通知、微信记录、付款凭证、发票等证据材料在案佐证。 本院认为，原告彭德武与被告李丽娟就学士路55号房屋所签订的房屋租赁合同合法有效，对合同双方均有法律约束力。根据合同约定，原告彭德武应于2020年2月24日前向被告李丽娟支付第二年租金。当时，因新冠肺炎疫情影响，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生突发事件一级响应，原告彭德武所开设的餐饮实际无法正常经营。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此，本案被告彭德武虽未按合同约定时间支付租金，系受到新冠肺炎疫情不可抗力影响，不应认定其构成违约。因原被告双方对解除合同已达成一致，本院对此亦予以确认。因租赁合同提前解除而给双方造成损失的，在双方无法协商一致的情况下，应由双方合理分担。关于原告彭德武诉请被告李丽娟退还2019年6月至9月的房租，原告彭德武系以杭州湖滨步行街区改造提升工程封闭施工导致其租赁场地无法正常经营为由，对此本院认为，首先，原被告之间的租赁合同中并无与此相关的约定；其次，即使存在杭州湖滨步行街区改造提升工程封闭施工的事实，但该事实是否足以导致原告彭德武无法正常经营仅凭本案已有证据尚不足以认定；再次，即使前述施工对原告彭德武正常经营产生一定影响，在原被告之间对此无明确约定情况下，应认定系原告彭德武应自行承担的经营风险。原告彭德武以此要求被告李丽娟退还相应租金的依据不足，本院不予支持。关于原告彭德武诉请被告李丽娟退还2019年2月、3月的租金，本院认为，原告彭德武承租店铺系用于餐饮经营，上述期间因受新冠肺炎疫情影响确实无法正常经营，仍按合同约定标准要求原告彭德武支付租金对于原告彭德武明显不公平，故根据公平原则，本院酌情认定该期间房租由原被告双方合理分担，由被告李丽娟退还原告彭德武一个月租金，对于原告彭德武该项诉请，本院予以支持63333元，超出部分不予支持。关于原告彭德武诉请被告李丽娟退还租赁保证金200000元，本院认为，原告彭德武因疫情影响未按合同约定时间支付下期租金虽不构成违约，但因疫情影响造成案涉租赁合同提前解除，除给原告彭德武造成已付租金期间未能正常经营的损失外，也给被告李丽娟造成了因提前解除与原告彭德武的租赁合同从而导致其另行招租及案涉房屋空置数月未能实际收取租金的损失。该部分损失也应由双方合理分担。被告李丽娟在庭审中关于以所收取的租赁保证金弥补其相应损失的抗辩意见存在一定合理性。结合案涉房屋实际空置时间并参照案涉房屋的租金价格等因素，本院酌情认定原告彭德武以所交租赁保证金合理分担被告李丽娟相应损失100000元，再由被告李丽娟向原告彭德武退还剩余租赁保证金100000元。对于原告彭德武该项诉请，本院予以支持100000元，超出部分不予支持。 关于反诉原告李丽娟诉请反诉被告彭德武承担律师费30000元，本院认为，因新冠肺炎疫情影响，原被告在案涉租赁合同履行过程中产生争议未能协商一致，以至酿成本案诉讼。双方均因本案诉讼支出了律师费，应由双方各自承担为宜，故本院对此不予支持。关于反诉原告李丽娟诉请反诉被告彭德武支付尚欠水电费1470.24元，本院认为，上述费用确系反诉被告彭德武承租案涉房屋期间产生，应由反诉被告彭德武承担。反诉原告李丽娟已实际支付，反诉被告彭德武应将相应款项支付给反诉原告李丽娟。反诉原告李丽娟该项诉请，依据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李丽娟向原告彭德武退还租金63333元； 二、被告李丽娟向原告彭德武退还租赁保证金100000元； 三、反诉被告彭德武向反诉原告李丽娟支付水电费1470.24元； 以上第一、二项与第三项相折抵，李丽娟须向彭德武支付161862.76元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 四、驳回原告彭德武的其余诉讼请求； 五、驳回反诉原告李丽娟的其余反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9600元，减半收取4800元，由被告李丽娟负担1783.5元，由原告彭德武负担3016.5元；反诉案件受理费293元（已减半），由反诉被告彭德武负担25元，由反诉原告李丽娟负担268元。 原告彭德武于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李丽娟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  吴国芬 二〇二〇年八月三日 书记员  何梦妤