云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初2374号原告：张树彪，男，1967年2月7日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：刘升林，男，1971年1月22日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：谢排其，男，1976年9月15日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告张树彪与被告刘升林、谢排其租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告张树彪，被告刘升林、谢排其均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张树彪向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告之间的土地租赁合同；2.判决二被告支付原告土地租金30,200元；3.判决二被告支付违约金20,000元（10万元的20%）；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2011年6月23日，我与二被告签订了一份土地租赁合同，合同约定：“租赁期限从2011年1月1日至2021年10月1日，年租金45,000元，按年收取租金，从2011年10月1日起，租期从每年的10月1日至次年的10月1日为一个年度，每年9月25日前付清下一年度的租金，如有违约，违约方须赔偿守约方违约金100,000元”。合同签订后，因我长时间在外地，不能按时向土地出租方大营街街道常里社区四组（以下简称常里四组）交纳租金。就商定由二被告代我向常里社区四组缴纳我应交的租金14,800元，剩余的30,200元则直接向我交纳。二被告开始尚能按合同约定履行。但至2019年9月25日该交纳下一年度租金时，二被告未按约向原告交纳租金，但已经代我交纳了当年应交常里四组的租金14,800元，故二被告还欠我的租金30,200元未付。我多次向二被告催交租金，但二被告无理由拒不支付租金至今。由于二被告不能依约支付租金给我，致使合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了我的合法权益。为此诉至贵院，请求依法判决。被告刘升林辩称，原告与我和谢排其于2011年6月23日签订《土地转租合同》是事实。我们转租了原告的土地之后，均按约定的期限给付原告租金。但自2014年2月28日开始，我与谢排其经协商，签订了《土地分租合同》，由谢排其给付原告租金40,000元；由我给付原告租金8,800元。我把租金交给谢排其后，再由谢排其将统一将租金全额交给原告。这些年都是这样操作的。2019年10月1日，已经到了交付下一年的租金给张树彪，但由于联系不到谢排其，我只好于2019年11月28日将土地租金直接交付到常里四组，其中土地租金17,600元（其中10,000元是谢排其转租田给第三方的崔贯忠交来的），另外还有税金427元，合计18,027元。是常里四组组长张明收的款，并写有收条。综上所述，我每年均按照合同履行交付租金的义务，所有责任均应由谢排其承担，为此，请求法院依法驳回原告对我的诉讼请求。被告谢排其辩称，我与原告签订的土地租赁合同，约定每年的租金为45,000元，之后我与被告刘升林将土地改造以后转租给了第三方崔贯忠，每年租金为64,324元，我在2019年3月29日向原告出具了一份10,300元的欠条，欠条上写清了如果我在一个月内不能按时还清欠条载明的10,300元，我将放弃拿到租赁土地的差价19,324元，欠条当时有常里四组组长张明、村民代表吴红学的签字、还有我转租后的实际承租人崔贯忠也在场，因当时我资金短缺，到了一个月期满后，我没有能力支付10,300元给原告，也就说明我与原告方合同终止，我放弃了可以向崔贯忠收取租赁土地的差价（64,324元－45,000元＝19,324元）的权利，由原告直接向崔贯忠收取。在2019年10月，原告因为该土地的租赁事宜联系到我，针对涉案土地的租赁问题，双方再次协商：因租给刘升林、谢排其土地的时间与谢排其租给崔贯忠的土地有五个月的时间差，经二被告、崔贯忠、张明、普琼华（刘升林妻子）协商达成一致：我同意用租金差价19,324元加上刘升林的租金8,800元共计28,124元，抵付5个月的租金，从协商的这天开始，涉案的土地的租赁事宜就与我无关了，此后由原告与当时的土地承租人崔贯忠另外签订土地租赁协议。原告为了支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、身份证。证明：原告的身份信息。二、土地租赁合同。证明：1.原告与刘升林、谢排其签订了该合同，合同约定土地租金每年为45,000元，租期从每年的10月1日至次年的10月1日，租金在租期9月25日之前付清下一年度的租金。每年该缴纳的租金是45,000元；2.合同第8条第2款中还约定了违约方需向守约方支付10万元的违约金。二被告质证后认为对原告提交证据均无异议。被告刘升林为了支持自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：一、身份证。证明：被告刘升林的身份信息。二、分租合同。证明：我与谢排其签订分租合同的事实。三、收款收据。证明：我交付土地租金给谢排其的事实依据。四、发票。证明：我每年代原告交给队上18,800元租金，该组证据证明在2019年10月1日至2020年10月1日我代原告向常里四组组长张明缴纳了17,600元土地租金（因为队上占用土地时占用到了我的大棚，所以在缴纳租金的时候扣除了1,200元）。原告质证后认为：对证据一的三性没有异议；证据二、三是二被告之间产生的，分租的事情是其二人进行的我不清楚，与本案没有关联；对证据四没有异议。上述证据，本院综合评判如下：对原告提交的证据，二被告质证后均无异议，本院予以确认。对被告提交的证据，对第一、四组证据，被告对真实性无异议，本院予以确认。对第二、三组证据，从合同相对性的角度来讲，《土地分租合同》仅在二被告之间产生效力，效力不能及于原告，故对该两组证据与本案的关联性，本院不予确认。结合当事人的陈述和本院对证据的评判，本院综合认定本案事实如下：2011年6月23日，原告与二被告签订了《土地租赁合同》，合同约定：原告将其从常里四组承租的位于吴家背后的农田转租给二被告使用（面积为18.5亩），租赁期限从2011年1月1日至2021年10月1日，第一年的租金（从2011年1月1日至2011年10月1日）为15,000元。以后每年的租金45,000元，（从2011年10月1日至2012年10月1日）按年收取租金。如果常里四组的租金增加，增加的部分由二被告承担。租金的交付为按年度每年支付一次，次年度租金在上一租赁年9月25日前付清下一年的租金，本协议双方签字后即生效，如有违约，违约方须赔偿守约方违约金100,000元。合同签订后，因原告长时间在外地，双方协商由二被告代原告向常里四组缴纳租金14,800元，剩余的30,200元由二被告向原告缴纳。2011年12月12日，二被告与常里四组签订了《土地承包合同补充协议》，常里四组同意二被告将租赁用途由栽花改为种菜和蔬菜加工，从2011年10月1日起，二被告在代原告给付14,800元的基础上增加承包金4,000元，即每年给付常里四组18,800元。此后各方一直按此履行。2014年2月28日，二被告签订了《分租合同》，合同约定将从原告手上转包的土地分开经营管理，刘升林负责双方共同修建的泡菜池，谢排其经营泡菜池以外的38个大棚及猪圈，厨房和猪圈旁的空地由刘升林使用。对总的应付租金48,800元，刘升林负担8,800元；谢排其负担40,000元。刘升林必须在每年10月1日前把其应负担租金交给谢排其。由谢排其负责给付出租方。此后，谢排其将经营的土地转租给了第三方崔贯忠，每年租金为64,324元。至2018年9月25日该交纳下一年度租金时，谢排其拖欠未付，是由崔贯忠代谢排其支付了原告部分地租。对剩余部分，谢排其于2019年3月29日向原告出具了欠条，内容为：“谢排其欠张树彪地租款10,300元，于2019年4月20日前付给张树彪，到时不付款，以后的地租与谢排其无任何关系，从此谢排其与生产队，与张树彪的租地合同终止”。该欠条有常里四组组长张明、村民代表吴红学及第三方承租人崔贯忠签字。原告认为：该欠条系谢排其对原告的单方承诺，除非能与谢贯忠签订合同并实际收到租金，否则不同意解除与二被告之间的租赁合同。至2019年9月25日该交纳下一年度租金时，二被告再次拖欠租金未交，2019年10月，原告因为该土地的租赁事宜联系到谢排其，针对涉案土地的租赁问题，双方再次口头协商：因租给刘升林、谢排其土地的时间与谢排其租给第三人的土地的时间有五个月的时间差，故用租赁土地的差价19,324元，加上刘升林（谢排其分租给刘升林的泡菜池）的租金8,800元，共计28,124元抵付5个月的租金，由原告与当时的土地承租人崔贯忠另外签订土地租赁协议，从此涉案的土地的租赁事宜就与谢排其无关，但此口头协议并没有落实，崔贯忠并没有与原告另行签订土地租赁协议，也未继续租用土地。刘升林于2019年11月28日代原告向常里四组交纳了2019年10月1日至2020年10月1日的租金18,800元（扣除部分补偿款，实交17,600元），但对应交原告的租金30,200元，二被告至今未向原告支付。本院认为，原告与二被告签订的《土地租赁合同》合法有效，各方均应按照合同履行自己的义务，被告刘升林以其与被告谢排其签订了《土地分租合同》，已经履行了自己的义务故就不应再承担责任，但因租赁合同系原告与二被告之间签订，分租是二被告之间的约定，从合同相对性的角度来说，并不能以此免除二被告应共同向原告承担的义务。故对其抗辩理由，本院不予采纳，被告谢排其称已经和原告达成终止租赁合同，由崔贯忠与原告重新签订租赁合同，故其不应再负担承租方的合同义务，但其并没有提交证据证实双方已经实际解除合同，其认为能证明自己主张的欠条内容仅是其单方承诺，赋予了原告享有附条件解除合同的权利。而原告因未能与谢贯忠达成协议并未行使解除权，则原租赁合同仍然有效，原、被告双方仍应按照合同约定履行自己的义务。二被告未按合同约定交纳租金，已经构成违约，故对原告要求解除合同诉讼请求，本院予以支持，但鉴于原告主张的租金系从2019年10月1日至2020年10月1日期间的租金，原告现解除合同还有二个月的租期未能履行，故本院对未能实际使用期间的租金予以扣除，即45,000元/12月=每月租金3,750元×10个月＝37,500元－14,800元＝22,700元。对于原告要求支付尚欠租金的诉讼请求，本院予以部分支持。原告主张的违约金虽合同有约定，但该违约金数额约定过高，且被告未履行合同也有双方协商未果的原因，并不能构成根本违约，故本院只对被告逾期给付原告租金造成的损失予以支持。故对原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张树彪与被告刘升林、谢排其于2011年6月23日签订的《土地租赁合同》；二、由被告刘升林、谢排其于本判决生效之日起十日内支付原告张树彪土地租金22,700元；并从2019年9月25日起，以未付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准支付逾期付利息至款项付清之日止。三、驳回原告张树彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,308元，减半收取654元，由原告负担262元；被告负担392元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员 张 剑二〇二〇年八月十四日书记员 杨沛璇