广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初1149号 原告：桂林市鑫隆物业服务有限责任公司，住所地：桂林市象山区瓦窑路口西南侧**。 法定代表人：蒋小龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐小洪，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗滟芳，广西绮鸣律师事务所律师。 被告：刘景，女，汉族，1983年4月17日出生，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：刘最平，男，汉族，1949年7月24日出生，住址，系被告刘景父亲。 原告桂林市鑫隆物业服务有限责任公司（以下简称鑫隆物业公司）与被告刘景物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫隆物业公司的委托诉讼代理人唐小洪、罗滟芳，被告刘景的委托诉讼代理人刘最平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫隆物业公司向本院提出诉讼请求判令：1、被告支付原告2016年7月份至2018年12月份物业管理费4200元、水费11元，共计4211元；2、判令被告按照年利率24%支付逾期付款的滞纳金直至结清全部费用，至2019年7月1日应支付滞纳金为1814.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的桂林市象山区瓦窑路58号鑫隆置业广场小区的业主。2018年7月1日，原告与被告所居住的小区业主委员会续签了《物业服务合同》，并约定住宅物业管理费按建筑面积计算，电梯楼每月每平方米0.9元，半电梯楼每月每平方米0.85元，非电梯楼每月每平方米0.8元。水费根据业主每月用水量由原告按照自来水公司相关收费标准向业主收取，生活垃圾费按桂林市环卫站标准7元每户由原告代环卫站收取；业主须按时如数缴纳管理费、水、电费，逾期欠费业主将按每日千分之三收取滞纳金。对欠费超过3个月的业主，乙方有权向法院提起诉讼，败诉方除补缴物业管理费等费用外，还应承担胜诉方的律师费用。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行物业管理工作，被告享受着原告提供的物业服务却从2016年10月份开始直至2018年12月一直未交物业管理费。原告曾多次向被告催缴未果，为维护原告的合法权益，根据双方的约定以及我国相关法律规定，现特向人民法院提起诉讼，望盼如所请。 被告刘景答辩称，1、被告父亲每次去交物业费都向原告物业公司提出被告房间的天井处，厨房窗下、后门前有楼上大量乱扔的生活垃圾，为此被告多次强烈要求原告处理，但是无果并且事态越来越严重。被告无奈向原告声明，再不解决被告的住处卫生问题，脏乱现象，被告只好停交物业管理费了。但被告停交物业费，原告就不给被告大门电子锁出入卡充值，导致被告无法正常出入大门，被告只好又交物业费，但被告提出的问题仍然没有解决。就这样来来回回几次，每一次被告都是交物业费的时候，提出这个卫生问题，最后因为电子卡得不到冲磁，被告无法进出栋楼的大门，再加上厨房窗下以及后门肮脏无比，居住质量低下，影响被告小孩的身心健康，无奈之下被告只好将此房屋空置。2、在被告房屋空置期间，本楼安装了煤气管的管道，从楼顶装到三楼，小偷可以顺着煤气管往下偷东西，被告被盗一次。估计是从煤气管道往下滑到被告家行窃，因为没有任何撬门破锁的迹象，偷走了平板电脑一台、剑南春酒两瓶、茅台酒两瓶、还有人民币珍板硬板、纸币一套珍藏册，共损失约计13000多元。在此情况下，被告向原告反应要求安装摄像头，同时在煤气管上面加一点障碍物，即可以监控小偷，也可以监督业主不要随意往楼下丢生活垃圾。但原告答复不可能为了被告这一户的垃圾问题去安装摄像头；偷盗的问题连社区、公安都解决不了，他们物业更加无法解决；楼上业主素质差，他们管不了，要被告自己去找证据。故被告认为，原告面对被告反映的问题是不作为的。3、原告安排非被告小区的人员居住在被告家大门前、门边的公共场地，私设厨房煮饭炒菜，没有任何油烟处理，养狗、晾挂衣裤、存放杂物、满地的生活用品，使得被告无法正常的生活。4、原告提供的物业服务，现在本楼的大门没有了，门卫人员也没有，任何人都可以自由通行，楼梯、走廊的公共照明灯残缺、有的不亮，有的没有安全灯罩，地上瓷砖破损坑洼无人修补，物业管理人员在本楼大门搞商业广告，公共绿地养鸡无人管理。综上，基于原告上述不作为、乱作为的事实，被告才不愿交纳物业管理费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告从鑫隆置业广场小区交房起为该小区提供物业服务，前期物业服务合同到期后，原告（乙方）与鑫隆置业广场业主委员会（甲方）多次续签合同，最近一次《鑫隆置业广场物业管理服务合同》于2018年7月1日签订，合同约定（节录）：乙方为鑫隆置业广场提供物业服务；合同期限从2018年7月1日起至2022年6月30日止；原告提供的物业服务应确保小区房屋及共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护；保护小区道路、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；公共照明设施出现损坏应及时进行更换、维修；对楼梯间、门厅、走廊每天打扫一次。门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，有明显灰尘及时进行清扫的义务;住宅物业管理费按建筑面积计算（以不动产登记面积为标准计算）：1、2、7、8、12栋电梯楼0.9元/平方米，9、11、13栋非电梯楼0.8元/平方米；此项收费包含：物业公司人员工资、日常清洁消耗品、日常管理消耗的水、电费、发电柴油费、固定资产折旧、办公费、税费。住宅物业各户根据每月用水量由物业管理公司按自来水公司相关收费标准向业主收取水费，生活垃圾费按桂林市环卫站标准7元/户/月由物业公司代环卫站向业主收取；业主应自觉按时缴纳物业服务费、水、电费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日应缴费千分之三的标准计算滞纳金。乙方有权对欠费期超过2个月的业主进行公示通报；对欠费超过3个月的业主，可提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费等费用外，还应承担胜诉方的律师费用。 另查明，被告刘景系桂林市象山区瓦窑路58号2栋3-1号房的业主，房屋建筑面积为159.11平方米。被告对原告诉请的欠费时段及物业费计费标准、水费欠费情况没有提出异议。在合同期间原告依约为被告所在小区提供物业管理服务。物业服务期间，被告因自家天井长期被扔大量生活垃圾无法清理多次与原告沟通，原告也有组织人员到被告家进行清扫，但一直无法根本解决问题。加之，原告安排其公司工作人员在被告门口的公共区域居住，影响被告的居住环境。另外，原告在物业服务期间存在楼道公共电灯维修不及时、公共照明的灯罩长期搁置不予安装、公共区域业主饲养家禽不管理、地面坑洼不修复等问题，被告故拒绝缴纳物业费，现被告尚欠2016年7月至2018年12月期间的物业管理服务费4295.97元（159.11平方米×0.9元/月×30个月）、水费11元，原告现在诉请要求被告支付物业管理费4200元、水费11元，共计4211元。原告向被告发出催缴费用的通知，但被告一直以原告存在上述问题拒绝交纳，双方协商未果，原告故诉至法院。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告小区业主委员会与原告签订的《鑫隆置业广场物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自义务。按照双方签订合同服务合同，原告提供的物业服务应确保小区房屋及共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护；保护小区道路、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；公共照明设施出现损坏应及时进行更换、维修；对楼梯间、门厅、走廊每天打扫一次。门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，有明显灰尘及时进行清扫的义务。但原告提供的物业服务存在上述审理查明中被告提出的诸多问题，原告收到被告的反馈后又没能及时的进行整改，故本院认为，原告在提供物业服务期间确实存在较大瑕疵，而且确已影响到被告的生活，故本院酌定原告应按原标准的60%计收物业服务费。综上，被告房屋建筑面积为159.11平方米，2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费为0.9元/平方米/月，该时段被告应缴物业服务费2577.6元（159.11平方米×0.9元/月×30个月×0.6），另需支付水费11元，共计2588.6元。关于违约金，《鑫隆置业广场物业管理服务合同》约定逾期未缴纳物业服务费的，按欠交费用的千分之三支付违约金，该标准过高，本院酌情调整为以被告欠缴费用为基数，从2019年1月1日起按年利率6%标准计算至被告付清款项时止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告刘景于判决生效后十日内支付原告桂林市鑫隆物业服务有限责任公司2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费及水费共计2588.6元并支付违约金，违约金以2588.6元为基数从2019年1月1日起按年利率6%给付至清偿之日止； 二、驳回原告桂林市鑫隆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费25元（原告已预交），由被告刘景负担15元，其余10元由原告桂林市鑫隆物业服务有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判员 文 雯 二〇二〇年八月三日 书记员 梁小花