河北省迁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0283民初1033号 原告：北京鼎基房地产开发有限公司，住所地北京市西城区榆树馆一巷****232，统一社会信用代码9111010276848177X6。 法定代表人：温江，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘蕊，女，该公司员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：孟令柳，河北王玉海律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：吴巧纳，女，1984年4月1日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 委托诉讼代理人：黄晟，北京壹律律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：晋莹，北京壹律律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告北京鼎基房地产开发有限公司与被告吴巧纳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京鼎基房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘蕊、孟令柳，被告吴巧纳委托诉讼代理人黄晟、晋莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京鼎基房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除2017年7月10日原告、被告签订的合同编号为ＧＦ-2000-0171号《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.被告支付原告违约金44952.60元（暂计算至2020年6月30日）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月10日，原被告双方签订了商品房买卖合同，约定被告购买原告开发位于迁安市东侧燕山医院西侧的忠德世纪城（暂定名称）第0005座1单元1-1402房屋，总价款为716588元。付款方式是商业贷款，买受人于2017年7月10日前支付首付款296588元，余款420000元，向商业银行申请贷款。被告因自身原因未能按揭贷款，也未能与原告商定其他付款方式。原告构成严重违约，应承担违约责任。 吴巧纳辩称，1.合同应继续履行，被告不存在违约责任。合同第六条约定了付款方式及期限，付款方式为商业贷款，期限是买受人在2017年7月10日前支付首付房价款296588元，余款420000元，向商业银行申请，被告已经如期交付首付款，按照补充协议第二条第二款约定由出卖人代买受人向银行申请贷款，因此出卖人直接掌握贷款是否获准的情况。第三款约定因买受人原因造成按揭银行不批准按揭，鼎基公司应以书面或电话短信方式通知被告，但鼎基公司并未提交相关证据，现有证据不能证明按揭贷款审批情况。2.按揭贷款未获准系因买受人原因。3.鼎基公司未履行补充协议的通知义务，因此，被告不可能与其商定其他付款方式，也就不存在逾期付款的违约责任。鼎基公司无法以其为由单方解除合同，被告已支付房屋全部价款的41%，如确实无法申请按揭贷款，也愿意与鼎基公司协商其他付款方式。基于公平原则及维护市场稳定性的目的，合同应继续履行。鼎基公司一方面诉请解除合同，一方面要求被告按照合同继续履行的情况承担违约责任互相矛盾。按照合同第七条约定出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。合同继续履行的情况下自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止。4.鼎基公司未在合理期限内主张解除权，其解除权已消灭，根据最高法关于审理商品房买卖合同纠纷的案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭。如按鼎基公司诉状中主张的自2017年7月份开始计算违约金，即其认为被告自2017年7月即存在迟延付款的违约行为，而其直到2020年6月30日，近三年后才主张解除权，显然已超过了法律超过的解除权除斥期间。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年7月10日，原告北京鼎基房地产开发有限公司（出卖人）与被告吴巧纳（买受人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：房屋坐落于市区经三路东侧、燕山医院西侧忠德世纪城第0005座1单元1-1402号；价款716588元；付款方式为商业贷款，买受人于2017年7月10日前支付首付房价款296588元，余款420000元向商业银行申请；买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。当日被告交付房款296588元，被告提交的申请贷款手续经审核未予通过，提出向其他银行申请贷款，亦未成功。 2018年6月1日，被告通过银行转账支付原告3000元购房款。2019年10月12日，因剩余购房款缴纳问题，原告委托律师向被告邮寄律师函，律师函载明：“敦促贵方于收到本函之日起5日内向委托人支付拖欠的购房款人民币417000元及违约金。如未按本律师函规定的时间向委托人履行上述给付义务，本律师将根据委托人的授权通过法律途径解决此事。贵方不但要承担上述给付义务，还可能要承担诉讼而带来的更大损失，望贵方慎重考虑，尽快履行给付义务，以免诉累”。 2019年12月12日，被告委托北京壹律律师事务所李婷律师向原告发律师函，律师函载明：“委托人从未拒绝继续履行合同，也从未违约，委托人愿意承担剩余417000元的购房款，希望贵方于收到此函后五个工作日内与委托人联系，接收委托人的商谈给付商谈剩余购房款给付事宜。”后双方继续协商，被告仍未付款。 2020年6月3月，原被告仍在协商给付剩余购房款，原告要求被告在当月12日前给付购房款及违约金。2020年6月11日，原告继续催促被告给付购房款及违约金。被告仍未给付。2020年6月30日，原告提起诉讼。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告是否违约，如果违约，应如何承担违约责任；二、原告行使解除权是否超过法定期限。 一、被告是否违约，如果违约，应如何承担违约责任 本院认为，被告已构成违约。理由如下：首先，原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定付款方式为首付加商业贷款。被告在交付首付款后，其提交的申请商业贷款手续经审核未通过，被告表示向其他银行贷款。被告主张不清楚贷款是否通过，与其庭审陈述相互矛盾。其次，在被告申请贷款未予通过后，原被告双方协商剩余购房款的交付。直至双方通过律师函的方式协商，被告一直未能交付剩余购房款。此时距知晓不能贷款已过两年有余，显然，被告的行为已不能达到实现双方签订《商品房买卖合同》的最初目的。综上，被告的行为已构成违约。 被告违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。《商品房买卖合同》约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。原告主张解除合同，应予支持。但原告按继续履行要求被告承担违约责任，理据不足。被告应按合同约定“买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金”承担违约责任，即给付原告违约金417元（417000X0.1%）。 二、原告行使解除权是否超过法定期限 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告直至2020年6月仍在催告被告交付购房款，其在2020年6月30日向本院提起诉讼，要求解除合同，解除权并未消灭。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 一、解除原告北京鼎基房地产开发有限公司与被告吴巧纳于2017年7月10签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、被告吴巧纳给付原告北京鼎基房地产开发有限公司违约金417元； 三、驳回原告北京鼎基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11415元，减半收取计5708元，由被告吴巧纳负担5374元，原告北京鼎基房地产开发有限公司负担334元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  李立国 二〇二〇年八月十四日 书记员  吴 迪