文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初2382号原告：李巧，女，1997年1月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：吴盼，重庆盟昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉婷，重庆盟昇律师事务所律师。被告：重庆易舟允禾商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区体育村****，统一社会信用代码91500103MA5U4TFC8J。法定代表人：黎建均，职务不详。被告：黎建均，男，1948年11月16日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：黎光，男，1977年6月9日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：重庆欧汇商业管理有限公司，住所地，住所地重庆市沙坪坝区综保大道**负****商铺会信用代码91500106MA5U7H5A1K。法定代表人：费波，重庆欧汇商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：李宇俊，重庆金牧锦扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菊，重庆欧汇商业管理有限公司员工，住重庆市合川区。原告李巧与被告重庆易舟允禾商业管理有限公司（以下简称：易舟公司）、黎光、黎建均、重庆欧汇商业管理有限公司（以下简称：欧汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李巧的委托诉讼代理人吴盼，被告欧汇公司委托诉讼代理人王菊到庭参加诉讼。被告黎光、黎建均、易舟公司经本院公告传唤，期满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。李巧向本院提出以下诉讼请求：一、判决被告易舟公司、黎光、黎建均连带支付原告2018年12月25日至2019年12月25日欠缴的租金12416元并支付后续租金（从2019年12月26日至合同解除之日止按每天38.27元计算）；二、判决被告易舟公司、黎光、黎建均连带支付违约金，违约金以12416元为基数，自2019年12月26日起按每日万分之一计算直至付清全部款项之日止；三、判决被告易舟公司、黎光、黎建均连带支付原告实现债权所支出的必要的律师费3000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月25日，原告与案外人重庆欣悦城实业有限公司签订了商铺认购合同，约定购买位于沙坪坝区某处门面。在合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，并于当日与被告易舟公司及案外人重庆欣悦城实业有限公司签订了《商业物业托管及租赁合同》，约定将原告购买的上述门面出租给易舟公司使用并由易舟公司负责统一运营。合同还约定被告易舟公司按照合同约定使用后按年向原告支付相应的租金，案外人重庆欣悦城实业有限公司作为投资建设方检查并监督本合同的履行。租赁合同签订后，易舟公司向原告支付了2017年12月25日至2018年12月25日一年的租金。按照合同约定，被告易舟公司应当于2019年12月25日向原告支付2018年12月25日至2019年12月25日的年租金，但原告多次催促被告易舟公司却拒绝支付。被告易舟公司系自然人独资公司，2020年1月22日之前的法定代表人为被告黎光，之后的法定代表人为被告黎光。在租赁合同履行过程中，一直是由黎光的个人银行账户向原告付款，其与易舟公司资产混同，应当对上述债务承担连带责任。欧汇公司辩称，我公司与原告未签订过租赁协议，涉案商铺系案外人重庆红坡领超市管理有限公司从重庆欣悦城实业有限公司处租赁后，交给我公司使用。被告易舟公司、黎光、黎建均未答辩。经审理查明，原告李巧作为乙方（案外人李勇作为其委托代理人），与案外人重庆欣悦城实业有限公司作为甲方于2017年12月25日签订《商铺认购合同》，约定购买甲方投资建设的“海悦汇·欧洲商品城”某房，建筑面积25.95平方米，总价款194000元，付款方式为分期付款：签约当天支付总房款的53.6%，即104000元；合同生效后2018年6月25日付清总房款的26.4%，即51200元；合同生效后2020年12月25日付清总房款的20%，即38800元。另在合同第七条约定合同期限及交付期限：1、双方协商确定合同履行期限为三年，自本合同签订之日起至2020年12月25日止。2、出卖人所有的“海悦汇·欧洲商品城”商业用房已经竣工验收合格。出卖人同意在认购人付清全部购房款之日将该商铺交付给认购人，认购人同意于同日将该商铺物业交付给出卖人指定的管理公司统一管理、出租该商铺房屋（由认购人与管理公司另外签订商铺托管租赁合同）。3、合同履行期限三年内，双方均不得随意解除合同。如遇特殊及不可抗力因素需提前解除合同，需提前3个月向对方提出，可解除合同。同时违约一方按实缴购房款的5%支付违约金。4、合同履行期届满后，出卖人如在十个工作日内全额退还认购人实际支付的购房款后，则本合同内容自动终止。否则，出卖人应在三十个工作日内将该商铺的房地产权证办理登记至认购人名下（以向房管部门提交完善过户手续为准）。同日，原告李巧（案外人李勇作为其委托代理人）作为甲方（委托人），被告易舟公司作为乙方（受托人），案外人重庆欣悦城实业有限公司作为丙方，签订了《商业物业托管及租赁合同》，约定李巧将前述购买的商铺托管给易舟公司负责统一招商、招租，整体运营，托管租赁期限为三年，自2017年12月25日起至2020年12月25日止。在托管租赁期内，乙方按年向甲方支付租金，甲方应获得的物业经营收益标准为：第一年经营收益日为2018年12月25日，按甲方实际支付购房款额8%计算：8320元；第二年经营收益日为2019年12月25日，按甲方实际支付购房款额8%计算：8320元；第三年经营收益日为2020年12月25日，按甲方实际支付购房款额9%计算9360元。合同第七条违约责任第一款约定，乙方如未按本合同约定向甲方支付物业收益，自本合同约定的应付期限之第二天起至实际支付之日止，每日按欠付金额向甲方支付万分之一的违约金，本合同继续履行。2018年6月14日，原告李巧（案外人李勇作为其委托代理人）作为甲方（认购方、委托人），被告易舟允禾公司作为乙方（受托人），案外人重庆欣悦城实业有限公司作为丙方，签订了《合同补充协议》，约定认购方于2017年12月25日将购买的商铺某号房的一期款已完成，时间为2017年12月25日，金额为104000元。二期款完成时间为2018年6月14日，金额为52000元。收益标准及支付方式为：第一年经营收益日为2018年12月25日，按甲方实际支付购房款额8%计算：2177元；第二年经营收益日为2019年12月25日，按甲方实际支付购房款额8%计算：4096元；第三年经营收益日为2020年12月25日，按甲方实际支付购房款额9%计算：4608元。2017年12月23日，李巧支付认购款20000元。2017年12月25日，李巧支付认购款84000元。2018年6月14日，李巧支付购房款51200元。2018年12月25日，在双方约定的第一年经营收益支付日，时任被告易舟公司法定代表人的黎光通过其个人账户向原告支付10497元。依据双方签订的租赁合同约定，第二个经营收益支付日为2019年12月25日，但被告至今未向原告支付租金。另查明，案涉商铺现由欧汇公司实际经营使用。被告易舟公司于2016年3月2日成立，类型为有限责任公司（自然人独资），股东为黎光。2020年1月22日，易舟公司进行了工商机关登记变更，投资人和法定代表人由黎光变更为黎建均。2020年3月2日，原告与重庆盟昇律师事务所签订委托代理合同，约定由重庆盟昇律师事务所就涉案纠纷提供法律服务，律师费为3000元。上述事实，由原告及被告欧汇公司陈述，原告举示的商铺认购合同、合同补充协议、支付房款收据、商业物业托管及租赁合同、银行交易明细、易舟公司工商登记信息等证据予以证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告与易舟公司及案外人重庆欣悦城实业有限公司签订的物业托管及租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效协议，各方均应按照约定全面履行自己的义务。被告易舟公司未按照合同约定于2019年12月25日支付第二年（从2018年12月26日起至2019年12月25日）的租金12416元，原告现要求易舟公司支付该租金，事实清楚，证据充分，本院予以支持。易舟公司未按照约定时间支付该租金，原告要求其按照合同约定从逾期之日起至付清之日止，按照日万分之一的标准支付违约金的请求，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，第三年的租金的支付时间为2020年12月25日，现尚未到期，本院对原告要求易舟公司支付“后续租金”的请求，不予支持。关于被告黎光、黎建均是否应当对易舟公司的债务承担连带清偿责任的问题。依据原告提交的证据显示，被告易舟公司系黎光个人独资设立的一人有限公司，黎光于2018年12月25日通过个人的银行账户向原告支付第一年的租金，可初步证明黎光与易舟公司可能存在财产混同。第二年租金12416元产生在黎光作为易舟公司法定代表人期间，其未提交证据证明其个人财产独立于公司财产，依据公司法第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，黎光应对易舟公司欠付原告的第二年的租金12416元承担连带清偿责任。易舟公司于2020年1月22日将公司的法定代表人、投资人申请变更登记为黎建均，但第二年的租金产生在变更之前，故黎建均不应当就易舟公司欠付原告的第二年的租金12416元承担连带清偿责任。原告要求三被告连带支付律师费3000元的请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。被告黎光、黎建均、易舟公司经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告重庆易舟允禾商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告李巧租金12416元，并支付违约金（违约金以12416元为基数，自2019年12月26日起按每日万分之一计算直至实际付清之日止）；二、被告黎光对被告重庆易舟允禾商业管理有限公司的前述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告李巧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费186元（原告李巧已预交），公告费560元（原告李巧已预交），由被告重庆易舟允禾商业管理有限公司、黎光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王 正审 判 员  张晋恺审 判 员  张 煜二〇二〇年八月二十六日法官助理  吴兴妙书 记 员  邹竺珊