河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2085号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳美光假日酒店有限公司，住所地河南省洛阳市涧**太原路**。法定代表人：纪伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阴吉峰，河南帝都律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卓智，河南帝都律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：洛阳秉莱金属制品有限公司，住，住所地河南省伊川县水寨镇产业集聚区东园**/div>法定代表人：刘金良，该公司董事长。委托诉讼代理人：周红凯,该公司工作人员。委托诉讼代理人：白国锋，河南厚思律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市第一职业高中，住，住所地河南省洛阳市涧**广文路**/div>法定代表人：刘文清，该校校长。委托诉讼代理人：雷艳红，河南君信合律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭田玉，河南君信合律师事务所律师。上诉人洛阳美光假日酒店有限公司（以下简称美光酒店）、洛阳秉莱金属制品有限公司（以下简称秉莱公司）因与被上诉人洛阳市第一职业高中（以下简称第一职高）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初4281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人美光酒店的委托诉讼代理人阴吉峰、王卓智，上诉人秉莱公司的委托诉讼代理人周红凯、白国锋，被上诉人第一职高的法定代表人刘文清及委托诉讼代理人郭田玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美光酒店上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项，发还重审；2.本案一、二审的诉讼费由第一职高承担。事实与理由：一、第一职高起诉主体错误，起诉主体不适格。《酒店房屋租赁合同》是2013年4月28日签订的，当时该房产属于第一职高管理，但是所有权不是第一职高的，并且随后由于洛阳市政府调整，该小区全部资产划给了洛阳市东升第二中学，所以该房产属于洛阳市东升第二中学所有、管理，目前整个校区及所有的门面房仍由洛阳市东升第二中学所有管理，所以第一职高没有权利起诉，因为房产所有人、管理人已经发生了变更。二、一审判决拖欠1122580元的租金不准确。2018年10月29日第一职高给美光酒店出具通知,载明“由于你公司尚欠自2016年1月25日至2018年7月31日的租金78万元至今尚未缴纳”。起诉时第一职高诉求是101万。应当以2018年10月29日的通知为准，这属于第一职高的自认。三、第一职高和河南美光照明工程有限公司(现秉莱公司)签订的房屋租赁合同对美光酒店没有约束力,当然房屋租赁合同中关于租赁期限的条款对美光酒店也没有约束力。该房屋实际上由美光酒店使用,由于双方没有签订房屋租赁合同,所以部分房租没有支付,但是美光酒店依据第一职高2018年11月19日出具的拖欠水电费55455.11元的明细单据,美光酒店于2018年11月27日通过银行转账向第一职高支付了水电费用55456元。说明双方已经形成了实际的房屋租赁法律关系，只是没有约定期限而已。四、在一审诉讼期间,美光酒店提出反诉,“请求判令第一职高向美光酒店支付添加的固定资产投资暂计10万元(鉴定后再追加诉讼请求)”。并提出鉴定申请,以确定损失。一审法院受理了反诉,但是没有委托鉴定确定损失,并且驳回了美光酒店的反诉请求，是错误的。第一职高辩称：一、美光酒店和秉莱公司称第一职高主体不适格没有事实依据。美光酒店一边说第一职高不是涉案房产所有权人，又在上诉状中自认主动将涉案房产的电费交予第一职高明显是自相矛盾，不符合事实与逻辑的。一审时第一职高出具有涉案房产的土地证等权属证明，证明涉案房产所有权归第一职高，并未发生变更。二、秉莱公司认为其不是实际租赁人不承担租金没有法律依据。第一职高与河南美光照明工程有限公司签订《酒店房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示。河南美光照明工程有限公司未能按照约定支付租金，2018年9月11日其通过合法的程序进行工商登记变更，将河南美光照明工程有限公司变更为秉莱公司，根据《公司法》及《民法总则》相关规定，秉莱公司应当承继河南美光照明工程有限公司因本案所涉租赁合同形成的权利义务。秉莱公司与河南美光照明工程有限公司股东纪伟、赵海燕签订的股权转让属于内部约定，不可对抗第三人。三、第一职高通知中租金计算未按照房屋租赁合同中租金每年递增来计算，因发通知时也寄希望于能够友好协商解决，若美光酒店和秉莱公司能够按照31万元每年支付租金，第一职高也不再追究，但美光酒店和秉莱公司并未在第一职高发通知后按时支付租金。而第一职高起诉时是按照合同租金严格计算，并未计算错误。秉莱公司缴纳租金也是有记录的，第一职高在一审提交了计算明细完成举证责任，秉莱公司认为计算有误应当提供证据证明第一职高计算有误，不应当拿着未进入诉讼程序的调解意见作为证据证明租金已缴纳。四、第一职高与美光酒店未签订租赁合同，其系违法占用。现第一职高与秉莱公司签订的租赁合同己到期，并在到期后向其邮寄搬离房屋不再续租的通知，并未默认美光酒店在涉案房屋租赁的事实，且第一职高在一审时也要求其腾空房屋。五、美光酒店要求鉴定涉案房产的装修于法无据，一审驳回反诉请求是合理正当的。秉莱公司辩称，同意美光酒店的上诉意见。秉莱公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回第一职高对秉莱公司的诉讼请求;2.判决一、二审诉讼费用由第一职高承担。事实与理由:一审法院认定事实不清,适用法律不当。1.原审原告起诉主体资格不适格。2013年4月28日签订《房屋租赁合同》时,第一职高仅是管理者,不享有所有权,且随后被洛阳市政府调整该校区时,将该校区全部资产划给了洛阳市东升第二中学，目前整个小区及所有门面房仍由洛阳市东升第二中学所有和管理。故第一职高不具有原告资格。2.本案中的实际租赁使用者为美光酒店。因美光酒店实际控制人和当时秉莱公司的实际控制人为同一人纪伟。所以,当时纪伟以秉莱公司的名义签订了《房屋租赁合同》,属于签订合同主体错误。故该案应由实际租赁使用人承担拖欠的租赁费用。3.秉莱公司是2018年9月11日接收河南美光照明工程有限公司，并变更成现在秉莱公司的。而第一职高所要求的租赁费用为:2013年8月1日至2018年7月31日五年之间的租赁费用。秉莱公司接收河南美光照明工程有限公司时,租赁期限已经届满。同时,河南美光照明工程有限公司二位股东纪伟、赵海燕在当时股权转让给秉莱公司时,也明确约定:公司(河南美光照明工程有限公司)2018年9月11日之前的所有债务均由其二人承担。一审法院应追加纪伟与赵海燕为本案第三人参加诉讼,并由该二人承担原河南美光照明工程有限公司的债务。4.第一职高在租赁期限到期后是直接向美光酒店发送的催缴租赁费用函,且催缴函上明确的拖欠租赁费用是70余万元,但在起诉时确变更成了110余万元,明显存在矛盾。第一职高辩称，同对美光酒店上诉的答辩意见。美光酒店辩称，秉莱公司上诉状第二条是错误的，本案的房屋租赁合同的签订方就是河南美光照明工程有限公司。美光酒店于2014年7月22日工商注册成立，2013年4月28日签订《酒店房屋租赁合同》时，美光酒店还没有成立，所以不可能是合同一方当事人。合同上没有美光酒店的盖章，反而有河南美光照明工程有限公司的公章，所以该合同对美光酒店没有约束力。对秉莱公司的其他上诉事实与理由均无异议。第一职高向一审法院起诉请求：1.判令美光酒店和秉莱公司向第一职高支付从2013年8月1日至2018年7月31日的租金112.258万元；2.判令美光酒店和秉莱公司向第一职高支付从2018年8月1日至2019年4月30日的违法占用费37.5万元（参照原合同约定的租金暂计算至起诉至实际，实际支付至美光酒店和秉莱公司归还第一职高房产之日止）；3.判令秉莱公司和美光酒店将承租的房产返还第一职高；4.判令秉莱公司和美光酒店支付第一职高滞纳金暂计3万元（暂计算至起诉之日，实际支付至美光酒店和秉莱公司归还第一职高房产之日止）；5.本案诉讼费、保全费等费用由美光酒店和秉莱公司承担。美光酒店向一审法院反诉请求：1.判令第一职高向美光酒店支付添加的固定资产投资暂计10万元（鉴定后再追加诉讼请求）；2.第一职高承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月28日，第一职高（甲方、出租人）与秉莱公司的前身河南美光照明工程有限公司（乙方、承租人）签订《酒店房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于洛阳市××西区××路××号的门面房出租给乙方经营餐饮、住宿等，房屋租赁期自2013年8月1日至2018年7月31日止共计五年，租金以年为单位计算，第一年租金基准为310000元（以后年租金按10%逐年递增）。租金交纳按照“先交后用”原则，乙方须提前半年分两次将租金交纳给甲方（合同签订一月内，乙方应交纳第一次房租）。关于双方的权利义务，合同约定租赁期间乙方拥有该房屋的使用权、经营权，但乙方不得将房屋转租、转包、转让给第三人或做抵押。在经营过程中未经甲方同意，乙方不得改变限定的经营项目（商务酒店），不得私自改变房屋结构，乙方对房屋的装修方案应先期得到甲方的书面同意，否则甲方有权收回房屋。乙方应按时缴纳租金，逾期交纳甲方可收回房屋，同时可要求乙方按应付租期额每日3‰支付滞纳金。租赁期满，乙方投入的经营设施设备等固定资产归甲方所有，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。如乙方违约，则甲方有权收回该房屋，乙方的投入全归甲方所有，造成其他损失的由乙方予以赔偿等。2014年7月22日，美光酒店依法办理了注册登记，其登记的法定代表人为纪伟，住所地，住所地为洛阳市××**××路××号房屋，并以涉案房屋作为经营场所经营酒店至今。另查明，第一职高在《酒店房屋租赁合同》约定的租赁期限到期前后多次向位于洛阳市××西区××路××号邮寄催收租金、搬离房屋的函件，美光酒店多次进行了回复，其中包含了要求继续租赁房屋的意愿，并表达了如果继续租赁房屋即愿意承担支付欠交租金的义务。还查明，河南美光照明工程有限公司于2018年9月11日将名称变更为秉莱公司，其法定代表人也由纪伟变更为郑晓东。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一职高与河南美光照明工程有限公司签订的《酒店房屋租赁合同》，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，依法予以认定。现河南美光照明工程有限公司在承租房屋后，未能依照约定全额、及时支付租金，应当承担相应的法律责任。河南美光照明工程有限公司的名称经过法定程序变更为秉莱公司，秉莱公司应当承继河南美光照明工程有限公司因本案所涉租赁合同形成的权利、义务。综上，结合庭审查明的第一职高已经收到的租金数额及双方关于租金计算方式的约定，对于第一职高要求秉莱公司支付拖欠的租金1122580元，予以支持。对于第一职高要求美光酒店共同承担支付租金义务的诉讼请求，虽然美光酒店实际使用了涉案房屋，但是其并非依据与第一职高的合同而取得使用权，故此，第一职高的此项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于第一职高要求秉莱公司、美光酒店返还房屋、支付违法占用费的诉讼请求，秉莱公司作为房屋的承租人，美光酒店作为房屋的实际使用人，应当在租赁合同到期后向第一职高返还房屋，现秉莱公司、美光酒店未能履行返还房屋的义务，应当承担相应的违约责任，故此，对于第一职高要求秉莱公司、美光酒店返还房屋的诉讼请求，予以支持；但是鉴于秉莱公司并未实际使用房屋，一审法院确定美光酒店向第一职高支付房屋占用费并确定计算方式为：按照年租金453871元的标准，自2018年8月1日开始计算至美光酒店向第一职高返还房屋之日止。对于第一职高主张的滞纳金，在民事活动中有关滞纳金的约定于法无据，依法不予支持。对于美光酒店针对第一职高提出的反诉请求，缺乏合同依据及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、秉莱公司应当于本判决生效后十日内向第一职高支付拖欠的租金1122580元；二、美光酒店应当于本判决生效后十日内向第一职高支付房屋占用费（计算方式：按照年租金453871元的标准，自2018年8月1日开始计算至美光酒店向第一职高返还房屋之日止）；三、秉莱公司、美光酒店应当于本判决生效后三十日内向第一职高返还位于洛阳市××西区××路××号的房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回第一职高的其他诉讼请求；五、驳回美光公司的反诉请求。一审案件受理费9274元，由第一职高负担274元，秉莱公司、美光酒店共同负担9000元。反诉受理费1150元，由美光公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，一审认定案涉《酒店房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。双方均应当据此确定权利义务。第一职高提供了案涉土地的国有土地使用权证书主张其对案涉房屋享有权利，美光酒店和秉莱公司虽不认可，但未能提供充分有效的相反证据予以反驳，故对美光酒店和秉莱公司上诉称第一职高作为原审原告诉讼主体不适格的主张，本院不予支持。案涉租赁合同租赁期限已经届满，一审判令秉莱公司作为合同相对方清偿依照合同约定欠付的租金、返还案涉房屋，符合合同约定和法律规定，故秉莱公司上诉称其未实际占用案涉房屋不应支付租金及一审认定租金数额错误的主张，本院均不予支持。至于秉莱公司与原河南美光照明工程有限公司股东之间的股权转让债务约定，系其内部约定，不能对抗第三人。关于美光公司以其向第一职高转账支付了水电费为由主张双方形成房屋租赁合同关系的主张，于法无据，本院不予支持。关于美光酒店反诉第一职高支付添加固定资产投资的请求，因第一职高与其并无合同关系，一审驳回其诉讼请求，处理并无不当。综上所述，美光酒店、秉莱公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院均不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25311元，由洛阳美光假日酒店有限公司负担10408元、洛阳秉莱金属制品有限公司负担14903元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年八月二十八日书记员  王静楠