广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初18665号原告：深圳疯蜜摩尔商业管理有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道天安社区泰然七路泰然科技园苍松大厦1713—1，统一社会信用代码91440300MA5F8G9Y21。法定代表人：于苗。委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周青林，广东中安律师事务所实习律师。被告：巨麦游戏开发（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道翠湾社区福强路**沙尾工业区****02A-1，统一社会信用代码91440300MA5FB8XF4N。法定代表人：王兴红。被告：王兴红，男，汉族，1983年8月15日出生，住址广东省深圳市福田区。两被告共同委托诉讼代理人：唐耿东，广东格明律师事务所律师。原告深圳疯蜜摩尔商业管理有限公司与被告巨麦游戏开发（深圳）有限公司（下称巨麦公司）、王兴红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理，依法适用普通程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理，原告及两被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年12月25日，原告与深圳市福田区滨河大道南京基滨河时代广场第1栋41层整层（4101-03、05-06房）的所有权人莫丽花签订了《物业租赁合同书》（莫丽花并于12月26日出具了《转租同意书》），该合同约定：所有权人将该房产出租给原告使用，租赁期限自2018年12月26日起至2024年ｌ2月25日止（第一、二条）；租赁期间，经所有权人书面同意，原告可将租赁房屋转租给他人（第九条第2款）；等等；莫丽花《转租同意书》载明同意原告将上述物业转租给他人。2019年6月3日，原告（出租方，甲方）、被告巨麦公司（承租方，乙方）就上述物业中的4101房产签订了《房屋租赁合同》并于同日签署了《标的房屋交接确认书》办理了交接手续，合同约定：原告将前述房产出租给被告使用，期限从2019年6月20日至2022年6月19日（第一、五条）；乙方应于2019年6月3日前交付首期租金20.5万元，其他租金在每月20日前交纳（第三、四条）；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取租赁保证金41万元，租赁期期间乙方违反合同条款或未结清相关费用的，租赁保证金不予返还（第九条）；租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费等由乙方负责支付（第十条）；出现下列情形之一时，甲方可不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达5天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达3万元以上……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同（第十八条）；双方因本合同发生纠纷且协商不成时，向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼解决（第二十四条）；甲方同意乙方自行装修，但需符合管理处及消防等相关政策法规，费用由乙方自行承担；2019年6月3日至同年6月20日为免租期，2019年6月20日至2020年6月19日期间租金为每月20.50万元（实收不含税，下同），2020年6月20日至2021年6月19日期间租金为每月219350元，2021年6月20日至2022年6月19日期间租金为每月234705元；另外，在租赁合同正文第ｌ页“乙方通信地址”栏及第二十五条“乙方送达地址”栏，乙方（即被告巨麦公司）均填写了租赁房屋为其通信地址及送达地址；等等。上述合同签署后，被告巨麦公司向原告支付了租赁保证金41万元和首期租金20.50万元。但是，此后被告巨麦公司仅支付了2019年8月租金中的10万元，该月剩余10.50万元租金未支付，后续的9月之后的租金亦未再支付。2019年10月12日，被告王兴红与原告签署了《担保协议》，约定：被告王兴红就上述合同项下被告巨麦公司所负的各项义务自愿向原告承担连带保证责任，同时自愿用自己名下的房地产（不动产权证号：粤［2017］中山市不动产权第××号，地址：广，地址：广东省中山市**物承担抵押担保责任，被告王兴红应于本协议生效之日起7个工作日内到抵押登记部门办理抵押登记手续，未如期办理的应承担损害赔偿责任并立即向原告加付违约金20万元；被告王兴红的保证担保范围和抵押担保范围均为被告巨麦公司向原告所负的各项义务（包括但不限于租金、违约金、利息、滞纳金、损害赔偿金、管理费、水电费、卫生费等义务）以及原告为实现债权支出的费用（包括但不限于诉讼费用、仲裁费用、交通住宿费用、律师费、评估鉴定费、公告费等），保证期限为被告巨麦公司各项义务履行期限届满之日起3年。同日，原告向被告巨麦公司发出《通知》，告知被告尚欠租金及杂费的金额；被告巨麦公司盖章确认上述欠款金额，同意原告解除合同收回租赁房产；同时被告王兴红亦以保证人身份签名确认，表示愿意对债务及利息、滞纳金等承担连带清偿责任。2019年10月28日，被告巨麦公司、被告王兴红向原告提交申请书（原告亦予同意），约定被告继续使用租赁房屋1个月（2019年10月1日-31日），按原租赁合同约定标准支付租金及杂费，承诺于2019年10月31日前付清当月租金及杂费，并于2019年ｌ1月15日前付清所有欠款及欠费，若未能如期支付，愿意承担损害赔偿责任并立即向原告加付违约金30万元。然而，截至起诉时，各被告均未向原告偿付欠款。请求法院判令：1、两被告向原告共同连带支付：计至2019年10月31日的尚欠租金本金51.50万元（其中，2019年8月租金10.5万元，9月租金20.5万元，10月租金20.5万元）及逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从各期租金应当交纳之日的次日即当月21日起计至实际付款之日止，暂计至起诉日为2万元）及违约金30万元，以及2019年9-10月的物业管理费、维修基金、空调电费、电费等杂费48757.86元；2、被告王兴红向原告支付违约金20万元，以及逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从各期租金从2019年10月23日起计至实际付款之日止，暂计至起诉日为1万元）；3、各被告承担本案受理费等一切诉讼费用。庭审时，原告明确利息从2019年8月20日起按照全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率计算。两被告口头答辩称，第一，承认拖欠原告2019年8月租金10.5万元、9月份租金20.5万元、10月份租金20.5万元的租金以及9月份10月份的物业管理费48757.86元；第二，不认可原告要求被告巨麦公司支付的30万违约金，被告王兴红支付20万违约金的请求。当时原告声称2019年10月12号下午5点钟收房，在收房前几小时，逼迫两被告签订担保协议以及逼迫被告王兴红签订书面保证书,要求被告王兴红承担30万元违约金，当时原告已知道被告王兴红的房产在银行办理抵押，不可能在几日内为原告的租金再来做抵押；第三，当时原告带有身份不明的疑似涉黑人员强行扣留被告的办公室的财务资料等，至今未返还，两被告保留向对方追索的权利；第四，被告尚有41万押金在原告处，可以用于抵扣所欠的租金及管理费。经审理查明，原告起诉状中所陈述的签署的合同的内容及履行情况、原告与被告王兴红签署的《担保协议》的内容、两被告出具的申请书的内容属实，本院均予以确认。另查，原告于2019年10月12日向被告巨麦公司发出《通知》称，截止2019年10月12日，被告巨麦公司拖欠8月份租金105000元、9月份租金205000元、物业管理费及水电费122714元、违约金、滞纳金122018元。被告巨麦公司应于2019年10月12日支付欠款，否则原告将于2019年10月12日下午收回房屋。通知下方手书内容：“确认上述欠款金额，同意深圳疯蜜摩尔商业管理有限公司解除合同，同时保证人王兴红愿意对上述债务及利息、滞纳金承担连带偿还责任。被告巨麦公司在该手书处加盖印章，被告王兴红作在保证人处签名。原告提交的滨河时代广场4101房2019年9月1日至9月30日期间应交的物业管理费、空调电费、电费、服务费等费用合计24641.30元，2019年10月1日至10月31日期间的费用为24116.56元。庭审时，各方确认巨麦公司实际于2019年10月底搬离租赁房屋。以上事实有原告提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告巨麦公司签署的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示、没有违反法律法规强制性规定，合法有效。被告未按合同约定支付租金已构成根本违约，原告有权解除合同并按合同约定没收被告巨麦公司支付的租赁保证金41万元。涉案合同已实际解除，被告巨麦公司于2019年10月底搬离涉案房屋，其应向原告支付拖欠的租金55.5万元及利息。合同约定被告巨麦公司应于每月20日前交纳租金，原告请求逾期支付租金的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从各期租金应当交纳之日的次日即当月21日起计至实际付款之日止，本院予以支持。对于被告巨麦公司逾期支付2019年8月份租金10.5万元的利息应自2019年8月21日开始计算，9月份租金20.5万元的利息自2019年9月21日计算，10月份租金20.5万元的利息自2019年10月21日起计算。被告巨麦公司还应承担因使用租赁房屋期间的物业管理费、维修基金、空调电费等48757.86元（24641.30+24116.56）。被告王兴红自愿为被告巨麦公司的上述债务承担连带担保责任，在被告巨麦公司未支付费用的情况下，原告要求被告王兴红承担连带清偿责任，本院予以支持。虽然两被告未在其承诺的时间内向原告付款，同时承诺未按期付款愿意承担30万元、20万元的违约金，被告巨麦公司未按期向原告支付租金，其支付的租金保证金已由原告没收，对于未支付租金的部分亦应向原告支付利息，在原告未举证证明因被告巨麦公司违约给原告造成其他损失的情况下，原告主张的共计50万元的违约金及20万元的逾期利息过分超过被告违约给原告造成的损失，对原告主张的该部分违约金及逾期利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，判决如下：一、被告巨麦游戏开发（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳疯蜜摩尔商业管理有限公司支付租金515000元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，2019年8月份租金10.5万元的利息应自2019年8月21日开始计算，9月份租金20.5万元的利息自2019年9月21日计算，10月份租金20.5万元的利息自2019年10月21日起计算）；二、被告巨麦游戏开发（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳疯蜜摩尔商业管理有限公司支付物业管理费、维修基金、空调电费、电费等48757.86元；三、被告王兴红就上述判项确定的被告巨麦游戏开发（深圳）有限公司的债务向原告深圳疯蜜摩尔商业管理有限公司承担连带清偿责任；四、驳回原告深圳疯蜜摩尔商业管理有限公司的其他诉讼请求。如当事人未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14644元（已由原告预交），由原告负担6828.24元、被告负担7815.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年八月十二日书记员  胡洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。