江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初1923号原告：信丰*有限公司，住所地：江西省赣州市信丰县*，统一社会信用代码：91360*U。法定代表人：陈*，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖飞，系江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。被告：曾**，男，汉族，1973年2月*日生，江西信丰人，户籍地：江西省赣州市信丰县，现住：江西省赣州市章贡区。被告：汤**，女，汉族，1975年12月*日生，江西省信丰县人，户籍地：江西省赣州市信丰县，现住广东省广州市番禺区，系曾**妻子。原告信丰*有限公司（以下简称信丰城投公司）与被告曾**、汤**商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信丰*有限公司的委托诉讼代理人肖飞、被告曾**到庭参加诉讼，被告汤**经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信丰*有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的合同编号为2018062000351号的《赣州市商品房买卖合同》，并将该合同项下的全部房屋返还给原告；2、判令被告向原告归还原告替被告代偿的借款本息合计人民币619852.41元；3、判令被告向原告支付直至全部归还代偿资金日止的占用违约金（截止2020年6月23日已产生违约金人民币35191.42元）；4、判令被告向原告支付解约赔偿金计人民币161005.35元（即购房款1073369元×15%）；5、判令被告承担原告支付律师代理费计人民币30000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月20日，原被告双方签订了编号为2018062000351号《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，依据合同约定，被告认购原告开发的“信丰盛汇·花园湾”3幢2801号房屋，购房总价款为1073369元。被告选择银行按揭方式付款，即被告在支付首付款433369元后，由被告向信丰县农商银行借款办理一手住房借款640000元。2019年1月30日，被告与信丰农商银行嘉定支行、原告签订一份《个人房产借款/担保合同》，依据该合同约定，被告向农商银行借款64万元，由原告对该笔借款提供阶段性保证担保责任。然而被告在履行该笔借款合同过程中，由于被告个人涉及其他民事纠纷，其所购房屋被广东省广州市番禺区人民法院预查封，期间被告由陆续出现断供等违约行为，导致农商银行分别于2019年12月5日直接从原告账户划款12719.83元替被告归还借款本息，剩余借款本息607132.58元在农商银行的强烈要求下及被告申请下由原告于2019年12月17日代为偿还。最终无法实现商品房买卖合同的目的。期间在原告多次要求其处理好相关纠纷，被告于2019年12月26日出具《承诺书》，承诺在2020年1月20日前解除涉案房屋的保全措施，否则同意原告收回该房屋并解除原被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，全额赔偿原告替被告归还银行的借款本息，并承担违约责任及由此产生的一切法律后果。但被告逾期未履行承诺内容，2020年6月2日，被告再次向原告出具《承诺函》，承诺于2020年6月15日前解除该房屋被查封状态，逾期原告可采取解除该《赣州市商品房买卖合同》及有关协议、收回该房屋、追究被告违约责任的措施，由此产生的一切不利后果均由被告承担。但时至今日，被告未能兑现自己的承诺。依据相关法律规定，诉诸法院，请求依法支持原告的诉讼请求。原告信丰城投公司为支持自己的主张，向法庭提供了以下证据：1、原告企业营业执照、法定代表人身份证明及被告身份证、结婚证复印件；2、《赣州市商品房买卖合同》、《个人房产借款/担保合同》；3、《函告》、《承诺书》、《承诺函》复印件；4、银行贷款本金利息收回收回凭证、被告汤**缴纳的房产首付款及定金、律师费发票等票据复印件。被告曾**辩称，原告所诉属实，我们也多次与原告协商，但由于我方没有这么多钱，无法偿还原告代付的款项，我方同意解除合同，但我们已经交付的首付款及按揭支付的款项，原告应当予以退还。原告诉请的违约金和解约赔偿金过高，我们承担不起。我方一直配合原告协商处理此事，我们不希望诉讼，是原告要起诉，律师费不应该由我们承担。被告曾**未向法庭提供证据。被告汤**未到庭，也未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年6月20日，原被告双方签订了编号为2018062000351号《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，依据合同约定，被告认购原告开发的“信丰盛汇·花园湾”3幢2801号房屋，购房总价款为1073369元。被告选择银行按揭方式付款，即原告在支付首付款433369元后，由被告向信丰县农商银行借款办理一手住房借款640000元。在补充协议第四条第四项第五款约定：“在出卖人保证期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权向买受人追偿。买受人应在出卖人承担保证责任后的次日向出卖人清偿出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出，否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之三向出卖人支付违约金。”第十四条第二项约定“如因买受人原因导致本合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）买受人应向出卖人支付购房款总额15%违约赔偿金。......”签署本合同及本协议而”2019年1月30日，被告与信丰农商银行嘉定支行、原告签订一份《个人房产借款/担保合同》，依据该合同约定，被告向农商银行借款64万元，由原告对该笔借款提供阶段性保证担保责任。然而被告在履行该笔借款合同过程中，由于被告个人涉及其他民事纠纷，其所购房屋被广东省广州市番禺区人民法院预查封，期间被告又陆续出现断供等违约行为，导致农商银行于2019年12月5日直接从原告账户划款12719.83元替被告归还借款本息，剩余借款本息607132.58元由原告于2019年12月17日代为偿还。期间，原告多次要求其处理好相关纠纷，被告于2019年12月26日出具《承诺书》，承诺在2020年1月20日前解除涉案房屋的保全措施，否则同意原告收回该房屋并解除原被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，全额赔偿原告替被告归还银行的借款本息，并承担违约责任及由此产生的一切法律后果。但被告逾期未履行承诺内容。2020年6月2日，被告再次向原告出具《承诺函》，承诺于2020年6月15日前解除该房屋被查封状态，逾期原告可采取解除该《赣州市商品房买卖合同》及有关协议、收回该房屋、追究被告违约责任的措施，由此产生的一切不利后果均由被告承担。但到期被告未能按照承诺兑现，导致本诉。上述事实，有原告企业营业执照、法定代表人身份证明及被告身份证、结婚证复印件、《赣州市商品房买卖合同》、《个人房产借款/担保合同》、《函告》、《承诺书》、《承诺函》复印件、银行贷款本金利息收回凭证、被告汤**缴纳的房产首付款及定金、律师费发票等证据，并经法庭质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律法规规定，合法有效，本院予以认定。双方均应按约定全面履行合同义务。被告与信丰农商银行嘉定支行、原告签订一份《个人房产借款/担保合同》，以向银行借款向原告支付购房款，原告为该笔借款提供了担保。原告与被告在签订《赣州市商品房买卖合同》及补充协议中对买受人即被告曾**、汤**获得贷款后，出卖人即原告信丰城投公司提供担保期间，买受人未按时履行贷款还款义务的责任也进行了约定，现被告多次逾期未偿还银行贷款，导致原告以向信丰农商银行承担保证责任并代原告偿还了全部未付本息，被告的行为已经构成了违约。原告诉请解除《赣州市商品房买卖合同》并返回房屋，符合合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，本院予以支持。在该《赣州市商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分也应同时解除。现原告诉请房屋归原告所有，庭审中被告也明确同意解除合同，被告无法偿还原告代付资金，同意房屋归原告所有，本院予以支持。房屋如归原告所有，被告应当协助配合原告办理合同注销等相关义务。原告诉请被告归还原告代付资金与返还房屋项冲突，本院不予支持。原告诉请代付资金的违约金，因房屋已归原告所有，被告无需再向原告支付代付资金的违约金，但可以按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至起诉之日占用资金的利息。原告诉请被告应当支付以总房价的15%解约赔偿金。该案中被告因比较配合原告协商处理，只是资金问题导致无法履行合同及承诺约定，结合本案当事人的过错程度，本院认为该比例过高，本院酌定本案违约金收取比例应以10%为宜，即为107336.9元。关于原告诉请律师代理费问题，合同及补充协议均有约定，但根据案件的标的金额、案件争议的复杂程度及当地消费水平等因素，本院酌定律师费为15000元。被告辩称其已经支付购房款及银行按揭款项应予以退还，因被告未向本院提出反诉，被告可以另行与原告协商处理，本案不再处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告信丰*有限公司与被告曾**、汤**签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议（合同备案编号为2018062000351号）；二、被告曾**、汤**于判决生效后十日内将位于信丰县嘉定镇“信丰盛汇·花园湾”3幢2801号房屋返还给原告信丰*有限公司；三、被告曾**、汤**于判决生效后十日内支付原告信丰*有限公司代付资金619852.41元的利息（利息自2019年12月17日起至2020年7月24日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告曾**、汤**于判决生效后十日内支付原告信丰*有限公司解约违约金107336.9元；五、被告曾**、汤**于判决生效后十日内支付原告信丰*有限公司律师费15000元；六、驳回原告信丰*有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（标的款账号：14×××47，户名：信丰县人民法院，开户银行：中国农业银行信丰县支行）。诉讼费12260元，减半收取6130元，由被告曾**、汤**承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（上诉费在递交上诉状后七日内缴纳，逾期按撤回上诉处理，缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  邓书云二〇二〇年八月二十八日书记员  邓东霞书记员  邹 亮