云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1151号上诉人（本诉原告、反诉被告）：沈玉婷，女，1986年7月11日生，汉族，住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：王学坤，云南晨羿律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（本诉被告、反诉原告）：李荣江，男，1965年5月10日生，汉族，住丘北县。委托诉讼代理人：李涛，系李荣江之子，男，1985年9月15日生，汉族，住丘北县，特别授权。上诉人沈玉婷因与被上诉人李荣江房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丘北县人民法院（2020）云2626民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，2020年8月26日组织上诉人沈玉婷及其委托诉讼代理人王学坤，被上诉人李荣江及其委托诉讼代理人李涛到庭进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。沈玉婷上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第三项；改判支持由李荣江返还沈玉婷保证金80,000元的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费均由李荣江承担。事实及理由：一审法院部分认定、适用法律错误，部分程序违法，导致判决部分错误，造成对沈玉婷实体不公，敬请二审法院予以纠正改判支持沈玉婷的诉讼请求。一、纵观案件事实，本案系法定不可抗力导致双方合同目的不能实现，据此，一审法院作出认定并判决解除合同于法有据，客观、公平、公正。二、一审法院认定李荣江损失，并判决沈玉婷赔付错误，程序违法。首先，一审中李荣江反诉并未诉请沈玉婷赔偿损失，而是主张沈玉婷违约诉请解除、终止合同，应当承担违约金，但一审法院却主动认定了李荣江的损失，并判决沈玉婷承担，超出了民事诉讼“不告不理”的原则；其次，本案的装修损失，均现场核查，系李荣江在合同未解除前自行进场装修所致，与沈玉婷并无关联；再者，一审法院已经认定本案的实质系法定不可抗力，不可抗力产生的法律后果并不承担违约责任及损失赔偿，据此，一审法院认定李荣江损失，并判决沈玉婷赔付错误，程序违法，势必造成对沈玉婷不公。三、一审法院主动认定房租9,644元，并判决沈玉婷承担错误，程序违法。通过一审查明：2020年4月20日前沈玉婷并未拖欠李荣江任何房租，于2020年4月20日房租到期前沈玉婷已向人民法院提起诉讼请求解除合同多时，因此，诉讼期间的房租依法不应当由沈玉婷承担；再者，一审中李荣江反诉并未诉请沈玉婷承担诉讼期间的房租，而是同意解除合同并主张沈玉婷违约终止合同，应当承担违约责任，但一审法院却主动认定了李荣江诉讼期间的房租，并判决沈玉婷承担，超出了民事诉讼“不告不理”的原则，据此，一审法院的认定显属错误、程序违法。综上，本案的实质系法定不可抗力致使不能实现双方的合同目的，互不承担违约责任及损失赔偿，沈玉婷的诉请具有事实及法律依据，应当依法予以得到全部支持。据此，特依法提起上诉，敬请二审法院依法予以改判。李荣江答辩称：双方签订合同时说房子租10年，保证金是10年的，但沈玉婷只做了三年就不租了，合同是双方都同意签订的，退还80,000元的保证金违反了合同的约定，不应当退还。一审判决正确，应当维持一审判决。沈玉婷向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除沈玉婷与李荣江于2017年4月20日所签订的《房屋租赁合同》；2.判令李荣江返还沈玉婷房屋租赁保证金人民币80,000元；3.本案诉讼费由李荣江承担。一审法院经审理确认本案法律事实如下：2017年4月20日沈玉婷与李荣江签订《房屋租赁合同》，双方对房屋租赁情况、用途、租期、支付方式、有关费用、权利义务、违约责任等进行了约定。该合同具体约定了出租房（甲方）李荣江将坐落于“彝族文化传承客栈”房屋（房间12个）租赁给承租方（乙方）沈玉婷，租期自2017年4月20日至2027年4月20日，房屋年租金为160000元整，一年一付，先支付后使用。支付方式为乙方在每年12月内支付下一年租金，如在12月内未付下一年租金，甲方有权收回房屋。合同双方当事人还约定了双方的权利义务，其中约定甲方保证乙方所租赁的房屋无产权争议。合同约定了违约责任，即在合同期限内，如果乙方反悔，按照总租金的50%支付给甲方，乙方付给甲方的80000元保证金如有违约乙方无权要回。合同还附带房屋设施清单。合同签订后李荣江收到了沈玉婷交付的80000元保证金，且沈玉婷已支付了李荣江2017年至2018年度，2018年度至2019年度，2019年度至2020年度（至4月20日）租金每年160000元。因沈玉婷认为李荣江未能提供房产证、施工图纸完成整改要求，故不能实现租赁经营目的，起诉至一审法院要求解除合同，并要求李荣江退还缴纳的80000元保证金和承担本案诉讼费。李荣江提起反诉，请求依法判令终止双方所签订的《房屋租赁合同》，并由沈玉婷按照合同约定赔付违约金320000元和承担本案诉讼费。审理过程中李荣江未向一审法院缴纳反诉案件受理费。另查明，李荣江所管理使用的位于的房屋（“彝族文化传承客栈”）宗地权属无争议，地上于2016年建盖**框架结构的**建筑物，建筑面积为584.01平方米，该房屋尚未取得房屋所有权证等权属证书。丘北县人民政府于2019年开展普者黑景区餐饮业住宿等服务业专项整治活动，要求普者黑景区内所有经营户必须完成整改并验收通过后，按程序办理完善相关证照后方可投入经营。“彝族文化传承客栈”因未取得消防许可证、特种行业许可证被罚款200元，该客栈至今未取得营业执照。2020年5月12日沈玉婷已将“彝族文化传承客栈”钥匙交付给李荣江，双方清点了客栈内物品，并列出清单，屋内物品大部分基本无损坏，仅有少部分物品遗失或损坏。在场人为承办人及书记员，一审法院进行当场调解，但因双方当事人意见分歧较大调解无果。一审法院认为，沈玉婷与李荣江签订了《房屋租赁合同》，该合同成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因丘北县人民政府开展普者黑景区餐饮业住宿等服务业专项整治活动，“彝族文化传承客栈”因种种原因不能取得营业执照，故沈玉婷无法经营，属于不可抗力导致的不能实现合同目的，双方签订的《房屋租赁合同》应当予以解除。李荣江主张因沈玉婷违约故不应当返还80,000元保证金，但双方在合同中约定租金为每年160,000元，沈玉婷按约定每年支付租金，最后一次租金支付至2020年4月20日，其起诉至一审法院时2019年度至2020年度的租期尚未届满，其提出与李荣江解除合同要求不继续支付租金符合常理，在未解除合同之前其持有客栈钥匙，不将客栈钥匙交付给李荣江并无不当，沈玉婷只经营到3月份关门不营业至今不经营的行为是其意思自治行为，并不存在违约行为，李荣江持有沈玉婷的80,000元保证金应当退还给沈玉婷。但沈玉婷在经营期间未保管好李荣江的屋内物品及装修地板，造成李荣江一定经济损失，应当承担一定的赔偿责任。一审法院参照双方签订的《房屋租赁合同》第六条第1款约定予以调整为按照年租金20%赔付，即沈玉婷应当赔付李荣江赔偿金32,000元。至2020年5月12日双方清点屋内物品并由沈玉婷交付钥匙给李荣江之时距离2020年4月20日已经有22天时间，沈玉婷应当将相应期间房租（按年租金160,000元计算）合计9,644元支付给李荣江，故扣除该部分房租及赔偿金，李荣江应当退还沈玉婷保证金38,356元(具体计算为：80,000元－32,000元－9,644元＝38,356元)，故沈玉婷的诉讼请求一审法院予以部分支持。李荣江未在合理时间内向一审法院缴纳反诉费，视为其撤回反诉，一审法院不对其反诉请求进行判决。据此，判决：一、解除沈玉婷与李荣江于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》；二、李荣江于本判决生效后十五日内返还沈玉婷保证金人民币38,356元；三、驳回沈玉婷的其他诉讼请求。案件受理费1,800元，减半收取计900元，由沈玉婷负担468元，由李荣江负担432元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。二审审理中，经本院征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，沈玉婷无异议。李荣江提出如下异议：对一审认定“彝族文化传承客栈因未取得消防许可证、特种行业许可证被罚款200元，该客栈至今未取得营业执照。”的事实有异议，李荣江并不知道。关于李荣江提出的异议，本院认为，根据沈玉婷一审提交的《处罚决定书》能够证明：“普者黑彝族文化传承客栈”在2017年5月8日派出所进行例行检查时，发现该客栈未取得消防许可证和特种行业许可证多次登记旅客入住而给予沈玉婷罚款200元的行政处罚的事实。而且对于客栈至今尚未取得营业执照的事实李荣江仅以不知道不能否认该事实的客观存在。因此，一审的认定有证据证实，本院予以维持，李荣江的异议不能成立，本院不予采信。经二审审理，本院确认本案法律事实与一审认定的一致，对一审认定的本案法律事实予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：李荣江应否向沈玉婷全额返还租房保证金80,000元。沈玉婷认为，双方签订的《房屋租赁合同》因不可抗力而不能继续履行，一审在李荣江没有请求支付房屋租金和要求沈玉婷赔偿损失的情况下扣减保证金，程序违法，80,000元保证金应当由李荣江全额返还。李荣江认为，沈玉婷向李荣江租赁房屋的租赁期限为10年，沈玉婷所支付的保证金80,000元也为10年的费用，现沈玉婷在租赁3年后不再租赁房屋，是沈玉婷违约，李荣江不应全额予以退还。对双方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实和双方所举证据综合评判如下：本院认为，本案沈玉婷租用李荣江的“普者黑彝族文化传承客栈”进行住宿、餐饮、停车业的经营，是双方签订的《房屋租赁合同》中予以明确约定的，对此李荣江也予以确认。因此，沈玉婷与李荣江签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，沈玉婷依约定向李荣江支付了保证金80,000元，也按时向李荣江支付了约定的房屋租金。现在导致沈玉婷无法进行经营的原因是在2019年3月8日丘北县普者黑景区管理委员会在对景区的餐饮住宿业进行专项治理的过程中，发现“普者黑彝族文化传承客栈”存在未办理《特种行业许可证》《消防安全检查合格证》等情形，要求经营户在2019年5月31日前完成所有整改项目并办理《营业执照》后方可营业。因李荣江对要求整改的项目未进行整改，且未取得营业执照，导致沈玉婷不能继续经营从而不能实现其通过经营获得收益的目的，因此，一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并无不当，本院予以维持。其次，根据《房屋租赁合同》约定：乙方（沈玉婷）付给甲方（李荣江）80,000元保证金，如有违约乙方无权要回保证金。因此，双方约定的80,000元保证金是确保沈玉婷合同的履行，在沈玉婷违约的情况下，沈玉婷无权要求李荣江退还保证金。但是，根据查明的事实是沈玉婷并不存在违约行为，故其支付给李荣江的80,000元保证金应当由李荣江予以全额返还。一审法院在李荣江已经按自动撤回反诉，且未主张予以扣减财产损失和房屋租金的情况下，超出当事人的诉讼请求予以扣减不当，本院予以纠正。综上所述，沈玉婷的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省丘北县人民法院（2020）云2626民初779号民事判决第一项；即“一、解除沈玉婷与李荣江于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》；”二、撤销云南省丘北县人民法院（2020）云2626民初779号民事判决第二项、第三项；即“二、李荣江于本判决生效后十五日内返还沈玉婷保证金人民币38,356元；三、驳回沈玉婷的其他诉讼请求。”三、变更云南省丘北县人民法院（2020）云2626民初779号民事判决第二项、第三项为：李荣江于本判决生效后十五日内返还沈玉婷保证金80,000元整。一审案件受理费1,800元，减半收取计900元，由李荣江负担；二审案件受理费1,800元，由李荣江负担。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 陆启慧审判员 张雯静二〇二〇年八月二十八日书记员 刘灿灿