辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终1526号上诉人（原审被告）：辽宁信诚物业服务有限公司铁岭分公司，住所地辽宁省铁岭市凡河新城祁连山路**。负责人：王强，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王智，辽宁东尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐楠，辽宁东尧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铁岭春成物业管理有限公司，住所地辽宁省铁岭市铁岭县腰堡镇辽宁专用车生产基地动力大道**1-1之4。法定代表人：胡爽，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜伊君，辽宁守衡律师事务所律师。上诉人辽宁信诚物业服务有限公司铁岭分公司（以下简称信诚物业）因与被上诉人铁岭春成物业管理有限公司（以下简称春成物业）物权纠纷一案，不服辽宁省铁岭县人民法院（2020）辽1221民初542号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议审理了本案。经阅卷和对上诉人信诚物业的委托诉讼代理人王智、徐楠，被上诉人春成物业的委托诉讼代理人杜伊君进行询问查明事实。本案现已审理终结。信诚物业上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1、我方未撤出幸福湾小区是受铁岭市凡河新城管委会新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部委托，将幸福湾小区1-14交给上诉人，15-29栋楼的委托给上诉人服务，上述事实已被被上诉人认可，上诉人在幸福湾服务的行为是行政委托行为，如对该行为有异议应起诉铁岭市凡河新城管委会新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部。因此，本案不属于民事受案范围；2、被上诉人在一审要求返还多处物业用房，是多个物权返还请求，不应在一个民事案件中解决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，该项诉讼请求不是必要合并审理的，应分别诉讼。二、被上诉人不具备诉讼主体资格。上诉人占有使用的物业用房是基于与案外人铁岭欣岩房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，该物业用房是归全体业主所有，并非为被上诉人所有，物权返还的主体要求为物权所有权，因而被上诉人不具有诉讼的主体资格。春成物业辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1、上诉人主张其未撤幸福湾小区，系受铁岭市凡河新城管委会新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部委托，这个事实并不存在，只是其强占小区拒不撤离的借口。首先，被上诉人是2019年9月10日与案涉小区业委会签订的物业服务合同。2019年10月1日正式入驻小区提供物业服务。在2019年9月末，被上诉人与案涉小区业主委员会就与上诉人沟通交接事宜。2019年12月份，新区管委会物业科更是向其下达撤场通知，要求其限期撤离。新冠疫情于2020年2月份左右在全国爆发，那么在2019年10月份至2020年2月份，上诉人又是受谁委托呢？其次，上诉人在原审中并没有提供任何证据证明存在委托的事实，没有书面行政委托授权。物业公司对小区提供物业服务收取费用的权利，应依据物业公司与小区业委会签订的物业服务合同而取得。铁岭市凡河新城管委会新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部，其行政职能仅限于防疫相关事宜，又如何有权对物业服务进行授权呢？综上，上诉人不撤离案涉小区的理由不存在，也不成立。2、被上诉人基于2019年9月10日与案涉小区业委会签订的物业服务合同，取得案涉小区全部物业用房的使用权。作为使用权人，被上诉人主张上诉人返还物业用房符合物权法的规定。物业用房虽为多处，但并不等同于多个诉讼请求，不存在是否合并审理的情况。春成物业向一审法院起诉请求：1、判令被告撤出幸福湾小区，返还物业用房；2、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：幸福湾小区位于铁岭市凡河新区，小区建筑面积135,206.20m3，建有住宅楼29幢，实有住户1323户。被告信诚物业系案涉小区前期物业管理公司，自2014年始为小区提供物业服务，期限至2020年6月30日。幸福湾小区业主委员会于2018年6月7日在铁岭市凡河新区管委会城乡建设局备案成立。2019年8月8日，业委会开会决定召开业主大会选聘新的物业公司，8月9日在小区单元门处张贴通知，并书面告知铁岭县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府，同时向新区管委会社会事业局、莲花湖街道、幸福湾社区及信诚物业递送了召开业主大会告知书。8月24日—9月5日，业委会以书面征求意见的形式召开业主大会，表决通过选聘铁岭春成物业管理有限公司为小区物业服务公司、表决通过拟签订的物业服务合同。9月9日，业主大会发布幸福湾小区业主大会决定公告，并抄报凡河新区管委会物业科、莲花湖街道办、幸福湾社区。9月10日，通过招、投标，幸福湾小区业委会选定原告春成物业，并与之签订物业服务合同。合同约定：案涉小区由原告春成物业管理服务；业委会向原告春成物业提供管理用房，供其在合同履行期限内无偿使用，但不得改变用途；物业服务期限为5年，自2019年10月1日至2024年9月30日。2019年10月1日，原告春成物业入驻幸福湾小区。在交接过程中，被告信诚物业认为幸福湾小区业委会不合法、其单方面解除物业合同并签订新的物业服务合同不符合条例规定，拒绝交接，并将情况反映至政府有关职能部门。10月17日，铁岭市凡河新区管委会房产物业局出具《关于信诚?幸福湾物业反映有关问题的调查报告》，认定幸福湾小区业委会成立、单方面解除物业合同及签订新的物业服务合同等情况符合条例规定。其后，因无法进行交接，幸福湾小区业委会于11月11日书面请求房产行政管理部门责令被告信诚物业撤场。12月4日，铁岭市凡河新区管委会房产物业局下达《关于信诚物业限期撤出幸福湾小区的通知》，要求被告信诚物业于三十日内撤出幸福湾小区，并办好移交手续。现原、被告仍未完成交接工作。2019年5月8日，原告春成物业经铁岭市市场监督管理局核准成立，其经营范围包含物业管理。案涉小区物业用房具体包括：信诚富方G2幢消防控制房、信诚富方G2幢柴油机房、信诚富方G2幢配电间、信诚富方G2幢新风机房、信诚富方G2幢监控室、信诚富方G2幢换热站、信诚富方G2幢消防水池、信诚富方G2幢水泵房、信诚富方G2幢社区服务、信诚富方G1幢物业、信诚富方G3幢物业及幸福湾小区东、西门岗。一审法院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告春成物业与幸福湾小区业委会签订的物业服务合同系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。根据物业服务合同，原告春成物业进驻案涉小区进行物业服务后，其受全体业主委托有使用、管理小区物业用房的权利。现该小区物业用房未处在使用权人实际控制管理下，原告春成物业作为使用权人有权提起诉讼。幸福湾小区业委会通过招、投标的形式与原告春成物业签订物业服务合同，符合合同法等法律规定，且原告春成物业取得案涉小区物业服务合同经相关部门认定合法，亦符合法律规定，本院予以支持。被告信诚物业作为前期物业，其与建设单位签订的前期物业服务合同虽然约定了服务期限且期限未满，但在幸福湾小区业委会与原告春成物业签订的物业服务合同生效时，其与建设单位签订的前期物业服务合同依法即行终止。合同终止时，被告信诚物业即应撤离案涉小区、交还物业用房。原告春成物业诉讼请求被告信诚物业撤离幸福湾小区并交还物业用房符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《物业管理条例》第二条、第二十六条、第三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告辽宁信诚物业服务有限公司铁岭分公司于本判决生效后三十日内撤离幸福湾小区，并交还全部的物业用房（具体包括信诚富方G2幢消防控制房、信诚富方G2幢柴油机房、信诚富方G2幢配电间、信诚富方G2幢新风机房、信诚富方G2幢监控室、信诚富方G2幢换热站、信诚富方G2幢消防水池、信诚富方G2幢水泵房、信诚富方G2幢社区服务、信诚富方G1幢物业、信诚富方G3幢物业及幸福湾小区东、西门岗）与原告铁岭春成物业管理有限公司使用、管理。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告辽宁信诚物业服务有限公司铁岭分公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因本案被上诉人与幸福湾小区业委会签订的物业服务合同，合法有效。上诉人享有自2019年10月1日进驻幸福湾小区进行为期5年物业服务的权利。根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，上诉人于2019年10月1日已无权在幸福湾小区继续进行物业管理和服务。依据《物业管理条例》第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”的规定，本案上诉人应与被上诉人进行交接，但上诉人拒绝撤离和交接，故被上诉人起诉上诉人要求撤离涉案小区和返还应归物业公司使用的涉案小区的物业用房主体适格。上诉人辩称其是受铁岭市凡河新城管委会新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部委托继续管理小区物业，但未提供证据证明其受明确指示委托管理，而且铁岭市凡河新城管委会新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部只是因疫情临时成立的机构，无权对物业服务进行授权，故原审支持被上诉人的诉讼请求并无不当。至于上诉人的多处物业用房应属多个诉讼请求的上诉理由，因上述物业用房均属于涉案小区范围内，该上诉理由无任何法律和事实根据，本院不予支持。综上所述，信诚物业上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（辽宁信诚物业服务有限公司铁岭分公司预交），由上诉人辽宁信诚物业服务有限公司铁岭分公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴好生审判员  李喜岩审判员  孙 伟二〇二〇年八月二十一日法官助理李旌书记员王兴旭