大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初7164号原告：戚杨，男，1983年2月14日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：瞿士静、马安静，辽宁知本律师事务所律师。被告：大连红星美凯龙投资发展有限公司，住所地大连市甘井子区中华西路****，统一社会信用代码91210200559825206G。法定代表人：颜晓境，系董事长。委托诉讼代理人：王洪岩，辽宁君连律师事务所律师。原告戚杨与被告大连红星美凯龙投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戚杨委托代理人瞿士静、马安静，被告大连红星美凯龙投资发展有限公司委托代理人颜晓境到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告所购商品房位于甘井子区，房屋总金额为521955元，付款方式为一次性付款，被告应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑内容以设计图纸为准，图纸中载明的供水、供电设施在商品房交付时达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，从原告实际收房之日起至实际达到使用条件之日止由被告按每日10元的标准向原告赔偿损失。上述合同签订后，原告按约向被告支付了全部房款。被告于2015年3月18日将案涉房屋交付给了原告，但该房屋供电电梯以及跟电有关系的设施都至今未达到使用条件，无法正常使用，严重侵害了原告的利益。诉至法院请求：1、判令被告自交房之日起至房屋实际达到使用条件之日止按每日10元的标准向原告赔偿损失，截止到2019年5月2日，损失为人民币15070元；2、判令被告承担全部诉讼费用。被告辩称，不同意原告诉讼请求。原告与被告的商品房买卖合同签订之后，被告已经按合同约定将房屋交付标准的房屋交付给原告，不存在违约情形，原告的主张没有事实和法律依据。经审理查明，原告与被告于2014年5月9日签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定：买受人（原告）向出卖人（被告）购买本合同第一条规定的项目中的第8幢1单元3层25号房，行政街号甘井子区。该商品房的用途为非住宅，总金额521955元。出卖人应当在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑内容以该商品房设计图纸为准，图纸中载明的供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件，图纸中载明的电话、有线电视、供暖设施在买受人自行向相关单位办理开通手续后按相关单位规定时间达到使用条件。……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、如因出卖人原因造成的，从买受人实际收房之日起至实际达到使用条件之日止由出卖人按每日10元的标准赔偿损失；2、因相关部门、单位或不可抗力原因导致开通延误的，据实予以延期，出卖人不承担责任；……”庭审时，原告举证照片14张，原告于2019年5月20日、2019年7月18日现场拍摄，证明涉案房屋至本案开庭前仍无法正常使用。被告质证：原告提供商铺照片可以证明原告已经接受并使用案涉商铺。原告收房后，如何使用该房屋、公共区域的装修以及物业服务等均与被告无关。原告说明称：原告提供的是本人商铺照片，从照片看出该商铺现处于闲置状态，因为现在仍然是无法使用的状态。自交房以后有过供电，但由于案涉房屋属于商铺性质，在各个商铺都运营起来以后，现有供电设施不足以支撑案涉整个项目的供电运营。被告补充质证：该组证据不能证明原告主张的商铺运营以后现有供电设施不能满足运营。查，照片中房屋处于闲置状态，未显示门牌号，不能确认是否是案涉房屋。公共区域多处电梯停运、卫生情况差。庭审时，被告举证电力建设工程施工合同和工程验收证明书，证明2013年5月1日被告与案外人签订甘井子区中华西路红星国际广场电力施工合同，内容为1号楼、5号楼和8号楼商业部分电力外网及变电器安装工程，该电力工程于2013年7月21日经大连供电公司验收合格，现已送电，可见案涉房屋的供电问题在2013年7月21日已按合同约定达到使用条件。原告质证：真实性无法核实，不予认可。该合同系被告与案外人签订，具体如何履行，是否能够达到商铺的使用标准原告不知情。庭审时，被告举证工程竣工验收报告，证明2014年5月30日，案涉项目验收合格，符合双方合同约定的交房标准。原告质证：真实性无异议，关联性有异议。该验收报告系被告自行向政府相关部门报竣，不能以此证明向原告交付了符合使用标准的案涉房屋。庭审时，被告举证辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民终9179号民事判决书，证明通电时间为2013年7月21日。该判决书第7页事实认定部分二审法院认定了一审法院查明的“该项目变电所外线部分电气工程于2013年7月21日经大连供电公司验收合格并送电”。该判决书是生效文书，认定事实与被告前面提供的证据相互印证，可以证明被告按合同约定将符合约定标准的房屋按时交付。原告质证：真实性无异议，关联性有异议。该案系被告和其他人之间的诉讼，与原告无关，不能证明其向原告交付了符合合同使用条件的案涉房屋。被告说明称：该判决书涉及的房屋见第4页，与本案涉及的房屋是同一个楼，同为大连红星国际一期8栋，行政街号为甘井子区中华西路17-2号。庭审时，被告举证企业机读登记档案资料，证明案涉商品楼交付后，自2014年8月开始陆续有业户办理营业执照，开始经营，目前掌握的有48户。原告质证：即便有企业设立，也不能证明该企业在案涉房屋处进行正常运营，不能证明被告主张的事实。庭审时，被告举证照片2张，证明原告已经接受并使用案涉房屋对外经营。由被告工作人员拍摄，通过微信发送，手机无法当庭出示。原告质证：被告未提供原始载体，且照片看不清，我方无法质证。查，一张照片无法看清，另一张照片显示房屋经过简单装修，但无法看出已对外经营。庭审时，被告称，原告提供的照片均为其他商铺和公共区域的照片，其显示的电梯停运、卫生脏乱差等情形和原被告间签订的商品房合同无关。原告商铺已经经营，表明房屋已经达到交付标准。停业的原因多种多样，原告并未就被告没有按照合同约定交付房屋提供证据。而被告向法庭提供的证据可以证明被告已经按合同约定的标准交付了房屋，履行了合同义务，故原告主张没有事实和法律依据，法庭应驳回其诉求。庭审时，原告表示房屋交付时间是2015年3月18日。被告表示目前我方没有证据证明房屋交付时间，以原告所述为准。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同及合同补充协议、销售部动产统一发票、商铺租赁合同、原告举证的照片14张、电力建设工程施工合同和工程验收证明书、给水工程接受证明书、工程竣工验收报告、辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民终9179号民事判决书、企业机读登记档案资料、被告举证的照片两张及庭审笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，首先，原告与被告出于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，约定的内容不违反法律或社会公共利益，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告向原告交付的商品房应当符合合同约定的条件，即商品房经验收合格，并且供水、供电设施在商品房交付时达到使用条件。其次，案涉房屋所在的8号楼系商业用房，被告作为理性房屋出卖人，应尽到合理注意义务预测到楼房内商铺陆续开始经营后可能会发生基本的供电设施不足以支撑整个楼房经营用电等情况，合同约定的案涉商品房所需达到的“使用条件”可以以相关部门的“验收合格”为标准。再者，被告举证的工程验收证明书和辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民终9179号民事判决书只能证明被告主张的“电力工程于2013年7月21日经验收合格，现已送电”，可以证明其主张的上述事实。由于双方认可的房屋交付时间是2015年3月18日，原告未证明房屋交付之初即不符合诉称的使用条件。故本院对相应部分的诉讼请求，不予支持。原告举证的照片等证据可以证明，案涉房屋“供电电梯以及跟电有关系的设施都至今未达到使用条件，无法正常使用”的事实，本院认定被告交付的商品房不符合合同约定的条件，构成违约，应该依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定赔偿原告的损失。庭审时原告称照片于2019年5月20日、2019年7月18日现场拍摄，但未举证证明，本院从原告向法院诉讼的2019年6月17日起算。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日后十日内，被告大连红星美凯龙投资发展有限公司自2019年6月17日起至甘井子区房屋实际达到使用条件之日止，按每日十元的标准给付原告戚杨违约金。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。案件受理费人民币88.00元（原告已预交），由原、被告各负担44.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行期限为两年。审判员 景 渤二〇二〇年八月六日书记员 胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。