四平市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0302民初1048号 原告：肖某，男，1971年1月1日出生，汉族，无职业，住吉林省四平市。 委托诉讼代理人：赵丽平，吉林满誉律师事务所的律师。 被告：姜某，女，1962年12月23日生，汉族，退休工人，现住辽源市。 委托诉讼代理人：徐甫林，吉林辅麟律师事务所律师。 被告：刘某，男，1989年12月15日生，汉族，现住辽源市。 委托诉讼代理人：徐甫林，吉林辅麟律师事务所律师。 被告：李某，女，1934年8月14日生，汉族，住吉林省四平市。 原告肖辉与被告姜淑杰、刘春冬、李淑琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖辉及其委托诉讼代理人赵丽平，被告姜淑杰、刘春冬的委托诉讼代理人徐甫林到庭参加诉讼，被告李淑琴经本院留置送达传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告肖辉向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原告与姜淑杰签订的购买的四平市××区东门154平方米的房屋买卖合同有效；二、请求人民法院依法判令三被告协助原告办理上述房屋产权过户手续；三、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2015年12月12日，被告姜淑杰因丈夫刘某病重深度昏迷，急需要资金治疗，其法定监护人姜淑杰决定将刘某与自己夫妻共有的坐落于四平市××区东门154平方米的住宅出卖给原告，房屋总价款为人民币55万元，合同签订后两日内被告姜淑杰、刘某、儿子刘春冬搬离该房屋，原告向被告姜淑杰缴纳55万元全部购房款，因该房屋为按揭贷款，尚欠52923.84元由其继续按照个人住房按揭贷款标准偿还，现该贷款已经清偿完毕。刘某于2018年5月22日死亡，刘某的父亲刘德奎先于其死亡，母亲为李淑琴，儿子为刘春冬，系其法定继承人。原告已经在该房屋居住至今，现该房屋一直未办理房照，故原告起诉至法院。综上，根据相关法律，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求，保护当事人的合法权益，以维护法律的公正。 被告姜淑杰辩称，被告姜淑杰在丈夫刘某患病期间，由于没有治疗费和生活费，的确将刘某职工集资建房的房屋出售给原告，并签有合同。该房屋为刘某与姜淑杰夫妻共有，为刘某与姜淑杰真实的意思表示，姜淑杰表示认可，但当时该房屋不能办理过户手续和产权登记，所以，在刘某已经去世的情况下，愿意协助原告办理不动产登记和房屋过户手续，对原告的诉讼请求、事实和理由无异议。 被告刘春冬辩称，被告姜淑杰在丈夫刘某患病期间，由于没有治疗费和生活费，的确将刘某职工集资建房的房屋出售给原告，并签有合同。该房屋为刘某与姜淑杰夫妻共有，为刘某与姜淑杰真实的意思表示，刘春冬表示认可，但当时该房屋不能办理过户手续和产权登记，所以，在刘某已经去世的情况下，愿意协助原告办理不动产登记和房屋过户手续，对原告的诉讼请求、事实和理由无异议。 被告李淑琴未到庭也未向本院提交答辩意见。 本院组织双方当事人围绕诉讼请求，对提交的证据进行了举证和质证，认定如下： 2005年9月25日，案外人刘某（系被告姜淑杰之夫，于2018年5月22日死亡系，）与四平供电公司职工集资建房合作社签订《职工集资合作建房购房协议》，主要约定：“刘某购买四平供电公司职工集资建房合作社建设的四平市××区第13幢3单元2层东号房，建筑面积约154平方米的房屋（实际面积以最终房产核定为准），在2005年10月12日前付清全部房价款60%（含已交定金贰万元转为购买款），金额为106000元。”2005年10月28日，生前刘某与四平供电公司签订《个人住房借款抵押合同》、《代扣代交贷款协议书》，主要约定：“四平供电公全权为刘某办理了公积金个人住房贷款12万元，月利率为3.675‰，贷款期限为15年，每月还本付息额为912.48元，刘某以上述房屋抵押给四平供电公司，作为借款合同项下借款的担保”。刘某向四平供电公司职工住房建设办公室缴纳购房款，其分别于2005年4月11日缴纳20000元，于2005年10月26日缴纳33000元，于2005年12月30日缴纳120000元，于2008年2月20日缴纳13865元，于2008年4月28日缴纳101.5元，以上合计缴纳购房款186966.5元。 2015年12月12日，原告肖辉与刘某本人生前（其法定监护人姜淑杰在该合同上签姜淑杰自己的名字）及其妻子姜淑杰共同签订了《房屋买卖合同》，主要约定“因刘某病重深度昏迷，急需要资金治疗，其法定监护人姜淑杰决定将自己与刘某夫妻共有的坐落于四平市××区东门，面积为154平方米的住宅出卖给原告，房屋总价款为人民币55万元，合同签订后两日内被告姜淑杰、刘某、儿子刘春冬搬离该房屋。因刘某购房时办理了住房公积金个人住房贷款，直至合同签订时，刘某还余52923.84元（以四平供电公司记载为准）尚未还清，剩余贷款将由刘某继续偿还，直至还清为止。该房屋现集体未办理房屋产权登记，日后如可以办理，甲方（刘某、姜淑杰）无条件协助乙方（肖辉）办理房屋产权过户登记手续，费用由乙方承担”。2015年12月13日，原告向被告姜淑杰缴纳全部购房款55万元，被告姜淑杰和刘春冬（系刘某之子）为原告出具了收条。合同签订后，原告一直在案涉房屋居住至今。 另查明，刘某的上述个人公积金贷款120000元，已经于2018年6月12日结清全部贷款本息。案涉房屋的实勘面积为153.77平方米。 另查明，四平市铁西区仁兴街煤建委名苑雅居小区13#楼（包括本案涉案房屋）已于2018年1月30日完成不动产初始登记，此楼居民持相关手续可以办理不动产登记。 另查明，刘某于2018年5月22日死亡，其法定继承人为妻子姜淑杰、母亲李淑琴、儿子刘春冬；其法定监护人及法定代理人为其妻子姜淑杰。 上述事实，有本院依法采信的本案原告提供的证据，原告的身份证复印件、被告姜淑杰身份证户口本复印件、被告刘春冬身份证复印件、刘某身份证复印件、刘某居民死亡医学证明书复印件、被告李淑琴公民户籍信息证明、职工集资合作建房购房协议复印件、个人住房借款抵押合同复印件、代扣代交贷款协议书复印件、收据5张复印件、房屋买卖合同一份复印件、收条一份复印件、个人住房公积金贷款结清证明、四房改合字[2005]4号四平市城镇住房制度改革领导小组办公室文件复印件、四平供电公司职工合作建房不动产登记方案复印件、四平市铁西区名苑雅居小区自管自维自筹款收据1张复印件、四平市铁西区名苑雅居小区自管自维费收据1张复印件、吉林省增值税普通发票2张复印件、四平市广厦房地产测绘有限公司的房屋分层分户平面图一张；本院依职权调取的证据，证明、四平供电公司职工集资建房合作社吉（2018）四平市不动产权第XXXX号不动产权证书；依法采信的原、被告无异议的陈述在卷为凭。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第二十一条第一款“不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为”、第二十三条“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人”、第二十八条“无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意”，《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案原告与生前刘某及其妻子姜淑杰之间的《房屋买卖合同》，是在刘某病重、陷入深度昏迷、无民事行为能力时，刘某的妻子作为其监护人也是其法定代理人在合同上签姜淑杰的名字，属于既代表自己处分自己财产权利又代理刘某处分其财产权利的民事法律行为，构成生前刘某与妻子姜淑杰在夫妻关系存续期间共同处分了夫妻共同财产，因签订该合同是原告肖辉与生前刘某及被告姜淑杰的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告肖辉与生前刘某及被告姜淑杰签订的《房屋买卖合同》属于合法有效。但由于刘某目前已因病死亡，本案原告只诉请确认原告与姜淑杰签订的房屋买卖合同有效，因该诉请不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案原告肖辉与生前刘某及被告姜淑杰签订的协议对双方均具有约束力，原告肖辉已经按照协议履行了其义务，案涉合同是生前刘某及其妻子姜淑杰与原告签订的，共同处分了夫妻共同财产，已将涉案房屋的财产权利共同处分给了原告肖辉，虽然现刘某已经死亡，但本案涉及房屋过户问题不适用继承且涉案房屋目前已经可以办理不动产登记，故案涉房屋的被告姜淑杰应继续依约履行，配合原告肖辉办理位于四平市××区东门，实勘面积153.77平方米的房屋产权过户手续，被告刘春冬、李淑琴不需承担协助配合原告办理房屋产权过户手续的义务。同时，按照《楼房买卖合同》第四条“办理房屋产权过户登记手续，费用由肖辉承担”约定，本案办理更名过户登记手续费用应由原告肖辉承担。 另外，因本案原告肖辉当庭表示愿意承担本案诉讼费用，原告肖辉的该意思表示属于自行处分自己的民事权利及诉讼权利，本院予以采纳。 另外，被告李淑琴经本院传票传唤未到庭，视为其放弃抗辩的权利。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第二十一条第一款、第二十三条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告肖辉与被告姜淑杰签订的四平市××区东门，实勘面积153.77平方米房屋的《房屋买卖合同》有效； 二、被告姜淑杰于本判决生效后十五日内，立即协助原告肖辉办理位于四平市××区东门，实勘面积153.77平方米的房屋产权过户手续； 三、驳回原告肖辉的其它诉讼请求。 案件受理费9300元，减半收取4650元，由原告肖辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  董爱民 二〇二〇年八月二十日 书记员  蔡鹏宇