广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8200号原告（反诉被告）：廖花荣，女，1983年11月2日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：麦健敏，广东仲衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：龚亭羽（曾用名：龚婷），女，1989年7月10日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：周英，广东洛亚律师事务所律师。原告（反诉被告）廖花荣诉被告（反诉原告）龚亭羽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告廖花荣及其委托诉讼代理人麦健敏，被告龚亭羽的委托诉讼代理人周英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖花荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因被告的违约行为导致的经济损失8161.23元；3.本案财产保全费、案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月25日，原告与被告签订《房产租赁合同》，约定被告将广州市番禺区××房（以下简称涉讼房屋）出租给原告，租赁期限为2019年10月1日至2020年9月30日，月租金为3500元。原告已于租赁合同签订之日通过支付宝转账向被告支付保证金7000元及首月租金3500元，被告向原告出具两份《收款收据》作为其已收到保证金及首月租金的凭证。2020年4月28日，被告突然告知原告其即将出卖涉讼房屋，并提出要与原告解除租赁合同。因租赁合同期限尚未届满，原告不同意解除。随后，被告强行对涉讼房屋进行停水停电，导致原告无法使用涉讼房屋。根据租赁合同第十一条，租赁期间任何一方需要提前解除合同的，必须征得另一方同意，否则若被告提前解除租赁合同，原告有权要求其退回全部保证金并支付相当于保证金数额的违约金。因被告单方解除合同的违约行为，原告额外租住酒店共支出2392元、误工费5769.23元，因此被告应当赔偿原告上述经济损失。被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告龚亭羽辩称：一、原告诉称2020年4月28日突然被告知出卖涉讼房屋与事实不符。2020年1月下旬全国新型冠状病毒××疫情突发，假期无限延长，我方作为普通员工收入及待遇受到了严重影响，但每月仍须支付房屋租金及各项贷款。迫于压力，我方于2020年3月10日向原告提出出卖涉讼房屋的意向，并请求其配合中介看房。并且，原告在签订《房屋租赁合同》之时，即已告知我方其自有房屋目前处于装修状态，租住涉讼房屋只为过渡。因此，原告对于出卖涉讼房屋一事予以认可并未提出任何异议。但此后双方在配合看房及房屋整体保护等问题上发生了争执，并非原告所称之事实。二、原告要求我方返还保证金及支付违约金没有事实和法律依据。1.原告诉称2020年4月28日，我方提出要与原告解除租赁合同，原告不同意解除。由此可知，双方并未就解除合同达成一致，合同继续有效履行。事实上，我方自签订合同以来一直遵守合同约定，履行合同义务，从未收回租赁房屋，原告至今仍租住使用，故我方根本不存在违反合同约定的行为。2.原告依据《房屋租赁合同》第十一条之约定认为我方违反合同约定是明显错误的。合同履行期间，由于原告与物业邻居发生矛盾，长期拖欠租金及管理费用等原因，我方提出解除合同的意向属于正常行使合同权益的行为，但涉案合同至2020年6月20日前并未实际解除，原告所述并不符合该约定内容。因此，我方不应承担违约责任。3.依据《房屋租赁合同》第十二条的约定，原告拖欠2020年5月、6月租金已超过十五天，故我方有权依据合同约定没收保证金，不予返还。三、原告要求我方赔偿经济损失主体不适格，应当判决驳回其诉讼请求。首先，原告诉称我方对其强行换锁收回房屋、断水断电与事实不符。如前所述，我方与原告因看房等问题发生了争执，又因原告长期拖欠租金，并且曾对其进行过激的言语侮辱等，我方出于无奈才发出一系列警告，但至今为止，我方并未采取相关措施收回租赁房屋，原告仍继续租住，未予返还。其次，《房屋租赁合同》第八条规定，租赁期间，涉讼房屋的水电费、网络费、物业管理费等相关费用由原告自行支付。据此，倘若因供电部门、物业管理部门或移动网络通信部门的原因导致原告无法正常使用该涉讼房屋的，原告应当及时向相关部门反馈、投诉，寻求解决，而非故意扩大损失，要求我方承担其因错误的认知而导致的经济损失，我方并非该民事法律关系的相对方，不应对该损失承担民事责任，而应由原告自行承担因采取不当措施所造成的经济损失。因此我方认为应当依法判决驳回其诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护我方的合法权益。反诉原告龚亭羽向本院提出以下反诉诉讼请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告签订的《房产租赁合同》已解除；2.请求判令反诉被告返还租赁房屋；3.请求判令反诉被告支付2020年5月至6月份租金7000元；4.请求判令反诉被告支付迟延支付租金的违约金7000元；5.请求判令反诉被告支付使用租赁房屋所产生的2020年4月至6月份水电费、物业管理费等（暂计）共计1042.16元（实际要求计算至反诉被告返还所占用房屋之日）；6.请求判令反诉被告预付2020年7月至9月份房屋占有使用费10500元及物业管理费593.52元；7.请求判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年9月25日反诉原告与反诉被告签订了《房产租赁合同》。合同约定将反诉原告所有之位于广州市番禺区××房出租予反诉被告使用，租期一年，自2019年10月1日至2020年9月30日止。该房屋月租金3500元，于每月第1日前结清，每逾期一日，按所欠金额1%支付违约金。同时，合同还约定，涉讼房屋之水电费、煤气费、电话费、物业管理费等因使用该房产而产生的费用均由反诉被告负责支付。合同签订后，在租赁期限内，除首月租金外，反诉被告均未按期支付过租金及水电、网络、物业管理等费用。反诉被告的行为已经构成根本性违约，严重损害了反诉原告的合法权益。经反诉原告多次催讨后，反诉被告至今仍未支付上述费用。因此，反诉原告根据《房产租赁合同》第十二条、第十三条之约定，己于2020年6月17发送《律师函》通知反诉被告终止合同，限期搬离，收回租赁房屋。综上所述，反诉原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起反诉，恳请法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告廖花荣辩称：1.反诉原告断水断电，逼我方搬走的行为已构成根本违约，已经以其实际行为表示不履行合同，属于严重的违约行为。反诉原告在向我方发送的手机短信中说到“房子已经通知继续供水”及聊天记录中说到“对了，申请了断水断电，你要继续赖，一定奉陪”，可见，反诉原告已经承认其对房屋断水断电的事实，根据双方之间的房屋租赁合同第十一条，租赁期间任何一方需要提前解除合同的，必须征得另一方同意，否则，若甲方提前解除租赁合同，承租人有权要求出租人退回全部保证金并支付相当于保证金数额的违约金。2.租赁合同已于2020年5月5日解除，根据双方的微信聊天记录显示，第一次提交的证据第10页“现证实告知，请您7天内搬出，5月5日我将收回房屋”、第13页反诉原告说“你答应的会配合中介看房，如果是不在家，就是要我等到10月再卖，那我不租了”，第16页反诉原告说“5号你要是不再，我会报警让警察作证……换锁芯”、5月13日下午10时13分反诉原告“现正式告知，还有1天时间（5月4日搬离），5日可进行结算”，手机短信记录5月6日反诉原告向我方发送的短信“房子我问过价格了，太低我不卖了”，反诉原告由于要出卖涉讼房屋，强行对涉讼房屋进行断水断电；于2020年4月28日反诉原告向我方发送解除合同的意思表示的短信，并要求我方7日内搬离，而在2020年5月5日，我方也因为断水断电只能按照反诉原告的要求在5月5日搬离了该房屋，2020年5月12日及18日，我方向反诉原告发送短信，要求解除合同、退还押金并支付违约金。对于反诉原告提到的我方少转了0.47元，反诉原告以此为由提出解除合同，根据合同法第九十四条第三项“当事人一房迟延履行主要债务……仍未履行”，关于转少的0.47元并不属于主要债务，而且反诉原告从未向我方催告过，以此为由解除合同，不符合法定解除的条件，因此反诉原告以短水断电逼迁的行为，已经明确不履行合同。3.在反诉原告强行断水断电的情况下，若要求我方在此情况下继续支付5、6月的租金、水电费、管理费是不公平的，而且按每日所欠租金1%计算违约金标准过高，应予以调整；关于7、8月的租金，现尚未实际产生，而且我方在5月5日后再未回到涉讼房屋居住，因此被告的反诉诉请没有法律依据。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2019年9月25日，龚亭羽作为出租方（甲方）与廖花荣作为承租方（乙方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区××的房产（即涉讼房屋）出租给乙方使用，建筑面积53平方米，租期为1年，从2019年10月1日至2020年9月30日止；甲乙双方约定月租金为3500元，租金按月结算，乙方在每月的第1日前结清本月租金，甲方应出具收据；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按前款金额的百分之一支付违约金；乙方于签订本合同的三日内向甲方交付保证金7000元，以及首月租金3500元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则，甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；乙方拖欠租金或相关费用超过十五天，甲方房有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房产另行出租，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失。合同签订当日，廖花荣向龚亭羽支付了租赁押金7000元及2019年10月租金3500元。2020年5月26日，廖花荣以龚亭羽单方解除合同为由提诉至本院，引致本案纠纷，同时，廖花荣向本院申请财产保全，本院遂作出（2020）粤0113民初8200号《民事裁定书》，裁定查封、冻结龚亭羽名下价值14000元的财产。本案答辩期内，龚亭羽提出反诉，要求解决。庭审中，双方当事人均确认以下事实：1.廖花荣向龚亭羽缴纳租金情况如下：2019年11月6日支付11月租金3500元，12月2日支付12月租金3500元，2020年1月4日支付1月租金3500元，2月7日支付2月租金3500元，3月8日支付3月租金3500元，4月4日支付4月租金3500元。2.涉讼房屋每月的水电费、物业管理费在实际产生后，先由龚亭羽在次月以银行划扣方式代为缴纳，再由龚亭羽通知廖花荣缴交，廖花荣所支付水电、物业管理费情况如下：11月21日支付10月至11月的水电、管理费共688.61元，2020年1月4日支付2019年12月水电、管理费共332.10元，2月8日支付1月的水电、管理费共352.55元，4月7日支付2、3月水电、管理费合计630元，5月7日补充支付2、3月水电、管理费0.47元，6月30日支付4月水电、管理费441.09元。现双方当事人仍对以下问题存在争议：一、《房产租赁合同》的法律状态及相应违约责任。廖花荣称龚亭羽在租赁期内单方提出解除合同，多次要求其于2020年5月5日搬离涉讼房屋，并通知物管公司对涉讼房屋进行断水断电，导致其无法使用房屋，其遂于2020年5月4日报警；后因双方矛盾激化，廖花荣已于2020年5月5日搬离涉讼房屋，双方并未办理交接手续，廖花荣曾在5月12日及5月18日通过短信形式要求与龚亭羽共同处理解除合同的后续事宜，龚亭羽未予理睬，故廖花荣无法返还房屋钥匙，但根据龚亭羽提交的水电费划扣记录，涉讼房屋5月份并未产生自用的水费，自用的电费也仅系部分未关闭的家用电器电源及插座产生的，可以证明廖花荣已在5月5日搬离涉讼房屋，因此，涉讼《房产租赁合同》应已于2020年5月5日解除。针对其陈述，廖花荣提交了以下证据予以证明：1.双方的部分微信及短信聊天记录，其中龚亭羽在2020年4月28日称“现正式告知，请您7天内搬出，5月5日我将收回房屋，因故意拖欠房屋租赁相关费用超过十五天，已违反合同”、“1日告知相关费用，7日才转账，物业的0.47元，截止目前28日一直拖欠”、“减了房租、要提前搬走、平时拖欠房租等我当时都没说什么，你答应的会配合中介看房，结果不是不在家，就是要我等到十月再卖，那我不租了，而且是你自己拖欠相关费用超过十五天，违反合同”、“5号要是你不在，我会报警让警察当场作证，还有物业的人，不动家里的东西换锁芯”、“申请了断水断电，你要继续赖，一定奉陪”，廖花荣在2020年5月5日称“你私自联系尚东数字居小区管理处，对我合法租住的房屋停水断电，导致我无法正常使用，现通知你，请联系管理处，两日内务必重新恢复供水供电，恢复我所住房屋正常合法的使用权”，5月12日称“龚亭羽……严重侵犯了我的合法租约权，现要求解除合约……请接到此通知两日内进行处理”，5月18日称“现最后通知你于5月20日前进行合同解除及退回相关押金及违约费用，否则将以法律诉讼方式追究你的相关责任”等；2.廖花荣与沈菊签订的《租赁合同》、沈菊出具的《证明》及押金租金转账记录，其中租赁合同的租赁期自2020年5月5日至2020年10月4日；3.廖花荣与物管工作人员的通话录音。而龚亭羽称廖花荣在承租涉讼房屋后多次与小区物业及邻居发生矛盾，并在其欲出售涉讼房屋时不配合中介看房，廖花荣在2019年10月至2020年4月期间各月所支付的涉讼房屋租金也均存在迟延缴纳的情况，2020年4月的水电及物业管理费其已于5月5日通知缴纳，但廖花荣直至6月30日才支付，2020年5月至6月的租金尚未支付，因此龚亭羽才向廖花荣提出解除合同；龚亭羽确认其于2020年4月28日曾致电小区管理处欲对涉讼房屋进行断水断电，但其并不知晓管理处是否实际采取了相关措施，在廖花荣告知其房屋已经停水断电后，其于5月5日到管理处了解到工作人员在5月4日及5月5日对涉讼房屋断水，后龚亭羽遂即请求恢复对房屋供水，并在5月6日告知廖花荣“房子已经通知继续供水，合同有效期还是九月底”；龚亭羽并不知晓廖花荣搬离的情况，也未收到搬离的通知，其在2020年6月17日向廖花荣寄发《律师函》，通知解除双方签订的《房产租赁合同》，该函件于6月20日妥投，故涉讼合同应于当日解除，但至今廖花荣仍继续占有涉讼房屋，未予返还。庭审过程中，经本院询问，双方当事人同意当庭交接房屋钥匙，廖花荣遂在2020年7月8日庭审当天将涉讼房屋的门禁卡及钥匙返还予龚亭羽。二、廖花荣主张的经济损失。廖花荣称其每月工资50000元，龚亭羽无故切断涉讼房屋水电，应承担其请假三天支出的误工费5769.23元及住酒店费用2392元，廖花荣并提交了广州瑜曼文化艺术培训有限公司出具的《收入证明》及广州信好酒店管理有限公司开具的《广东增值税普通发票》予以证明。而龚亭羽质证认为，廖花荣系广州瑜曼文化艺术培训有限公司的法定代表人，该两份证据与本案无关。本院认为，廖花荣与龚亭羽于2019年9月25日签订的《房产租赁合同》租赁涉讼房屋，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应遵照履行。根据合同约定，廖花荣应在每月的第1日结清本月租金，如廖花荣拖欠租金或相关费用超过十五天，龚亭羽有权终止本合同，收回房屋，没收保证金。龚亭羽在本案中称廖花荣在承租涉讼房屋期间所支付的房屋租金均存在迟延缴纳情况，2020年5月至6月租金未付，4月水电及物管费直至6月30日才支付，其于2020年6月17日向廖花荣寄发《律师函》要求解除合同，故双方签订的合同应于廖花荣签收《律师函》的6月20日解除。但根据廖花荣与龚亭羽的微信聊天记录，龚亭羽于2020年4月28日即已要求廖花荣搬出涉讼房屋，并通知将于5月5日收回房屋，同时还致电涉讼房屋所在小区管理处欲对房屋进行断水断电，而管理处也确在5月4日及5月5日对涉讼房屋采取断水两日的措施，应视为龚亭羽在4月28日向廖花荣提出解除合同，且根据廖花荣提交的其另行承租房屋与第三方签订的《租赁合同》、相应押金租金转账记录、第三方出具的《证明》及其与小区物管处的通话录音，其中显示廖花荣已于5月5日另行承租同小区的其他物业，并于当日起计租赁期及支付押金和租金，基本可以认定廖花荣于2020年5月5日搬离涉讼房屋的事实，故对于龚亭羽要求确认其与廖花荣就涉讼房屋签订的《房产租赁合同》已经解除的反诉主张，本院予以采纳，但解除时间应为2020年5月5日。另外，廖花荣已于本案庭审当天将涉讼房屋的钥匙及门禁卡交还予龚亭羽，对于龚亭羽反诉要求廖花荣返还房屋的主张，因已履行完毕，本案不作处理。关于违约责任问题。涉讼《房产租赁合同》约定，龚亭羽提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金。根据双方的微信聊天记录，龚亭羽于2020年4月28日以廖花荣拖欠物业费0.47元超过15天为由主张解除合同，但就一般生活惯例而言，该0.47元并非廖花荣所应履行的主要债务，龚亭羽在要求解除合同前也从未向廖花荣进行催缴，虽廖花荣各月租金均存在迟延缴付的情况，但均未满足双方约定的终止合同条件，现龚亭羽仅以廖花荣拖欠0.47元物业费为由单方要求解除合同，违反了合同约定，其除应向廖花荣退回已收取的保证金7000元外，还应承担相应违约责任。但鉴于廖花荣在履行各月租金及水电费、物管费的缴付义务时确存在迟延支付的事实，本院酌情将龚亭羽应付的违约金减半调整为3500元。至于廖花荣主张的经济损失问题，因其未能提交相关证据证实其因龚亭羽违约而误工三日，理应承担举证不能的不利后果，且其于搬出涉讼房屋当日即已另行承租其他物业，而无需再行租住酒店，因此，对于廖花荣要求龚亭羽赔偿经济损失8161.23元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于龚亭羽反诉主张的租金、违约金、水电费、物业管理费、房屋占有使用费问题。如前所述，廖花荣已于2020年5月5日搬离涉讼房屋，其应支付涉讼房屋5月1日至5月5日的租金，但因其在搬离后一直未通知龚亭羽接收房屋核算水电，甚至在龚亭羽于5月6日告知涉讼房屋已继续供水、同意合同有效期继续至9月底之时，廖花荣也未提及其已搬出涉讼房屋的事实，仍称若龚亭羽换锁闯入涉讼房屋造成经济损失应负法律责任。因此，廖花荣未合理履行其告知义务，直至5月18日才向龚亭羽发送短信要求在5月20日前处理合同解除事宜，本院酌情支持廖花荣按合同约定的租金标准支付涉讼房屋的占有使用费至5月20日，即廖花荣应向龚亭羽缴交的5月1日至5月20日涉讼房屋的租金及占有使用费共计2258元（3500元/月÷31天×20天）。龚亭羽应向廖花荣退还的租赁保证金可用于抵扣上述租金及占有使用费。因龚亭羽提前解除合同已违反双方约定，对于龚亭羽主张要求廖花荣支付的其他违约金及超出上述期间的部分租金、房屋占有使用费、水电费、物业管理费的诉讼请求，于情于理不符，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、确认原告廖花荣与被告龚亭羽于2019年9月25日签订的《房产租赁合同》及相关租赁法律关系已于2020年5月5日解除；二、被告龚亭羽应于本判决发生法律效力之日起三日内返还保证金7000元并支付违约金3500元给原告廖花荣；三、原告廖花荣应于本判决发生法律效力之日起三日内支付租金及占有使用费共计2258元给被告龚亭羽（上述保证金可用于抵扣该款项）；四、驳回原告廖花荣的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告龚亭羽的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费564元（其中本诉受理费177元，反诉受理费227元，财产保全费160元），由原告廖花荣负担206元，被告龚亭羽负担358元。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇二〇年八月二十六日书记员  徐倩雯