江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初15273号原告:高玲，女，1990年5月12日生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：陈祺，远闻（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵诗巍，远闻（上海）律师事务所律师。被告:苏州好得家信息技术有限公司，统一社会信用代码91320583MA1MPP7N6R，住所地江苏省昆山市淀山湖镇机场路****房。法定代表人：朱立，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐娟，北京盈科(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕世华，北京盈科(昆山)律师事务所律师。被告：江阴中凯置业有限公司，住所地江苏省江阴市顾山镇香山西路，统一社会信用代码91320281569106854E。法定代表人：刘淑兰，该公司总经理。被告：江苏天地合控股集团有限公司，统一社会信用代码91320583554611962T，住所地昆山开发区春旭路**帝宝金融大厦**。法定代表人：朱立。原告高玲与被告苏州好得家信息技术有限公司（以下简称好得家公司）、江阴中凯置业有限公司（以下简称中凯公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，依法审理后于2018年12月28日作出（2018）苏0583民初3286号民事判决。判决作出后，高玲不服向江苏省苏州市中级人民法院上诉。该院经审理于2019年6月13日作出（2019）苏05民终字第3357号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回本院重审。本院于2019年8月12日立案后，依法另行组成合议庭于2019年10月14日公开开庭进行审理。原告高玲委托诉讼代理人邵诗巍，被告好得家公司委托诉讼代理人毕世华到庭参加诉讼，被告中凯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。在审理过程中，根据原告高玲申请，本院追加江苏天地合控股集团有限公司（以下简称天地合公司）作为被告参加诉讼，并于2020年4月22日公开开庭审理了本案。原告高玲的委托诉讼代理人邵诗巍，被告好得家公司委托诉讼代理人毕世华到庭参加诉讼，被告中凯公司、天地合公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高玲向本院提起诉讼请求：1、判令三被告共同返还原告110000元。2、判令三被告以本金110000元为基数共同退赔资金占用费至实际清偿之日。资金占用费之利率为同期银行贷款利率即年利率5%。暂计2016年11月14日至2017年12月11日，资金占用费为5689.44元。3、判令三被告共同赔付原告因本案维护合法权益所支付的必要费用，交通费、道路通行费等2000元。4、判令三被告对前述返还及赔偿款项承担连带责任。5、本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2016年11月间，被告好得家公司借被告中凯公司向原告收取购房款之机，共同向原告溢收110000元，并无法定或约定依据，且造成原告重大经济损失。具体事实经过如下：2016年11月9日，原告在被告中凯公司江阴市顾山镇金泽花园售楼处（以下简称售楼处），向被告中凯公司支付购房定金50000元。2016年11月14日，原告与被告中凯公司在售楼处签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告向被告中凯公司购买江阴市顾山镇金泽花园一区XX号XXXX室房屋。同日，原告在售楼处，由被告中凯公司售楼人员操作POS机，连续刷卡支付房款。原告于11:25刷卡（工商银行卡号：62×××47)向被告中凯公司支付96024元，嗣后原告于11:28:47刷同一银行卡支付购房款110000元。另，原告贷款支付房款540000元。2017年7月24日，原告与被告中凯公司签订《补充条款》，据实测面积，约定房屋总价686024元。同年8月30日，被告中凯公司向原告开具686024元的房款发票。原告在清算账目过程中发现，原告应付房款686024元，但实付796024元，故两被告不当得利110000元。经电话及现场多次交涉，被告中凯公司售楼处人员称上述款项均为购房款，均实际由被告中凯公司收取，但被告中凯公司不开具发票，系为避税。2016年11月14日，原告在售楼处，在被告中凯公司工作人员授意、操作及要求下，在同一地点、由同一人员、在三分钟内连续向被告中凯公司支付两笔购房款，其中一笔由被告好得家公司代被告中凯公司收取110000元。被告中凯公司工作人员亦称该110000元系被告中凯公司实际收取。事发后，原告为维护合法权益，通过电话及现场交涉，驾车亲赴金泽花园售楼处四次，但被告中凯公司工作人员始终拒不退还不当得利及赔偿损失。原告认为，原告购房价格应为686024元，两被告向原告溢收房款110000元，并无法定或约定的依据，且造成原告重大经济损失。被告中凯公司为溢收房款，故意误导原告溢价刷卡，同时以避税为借口，利用被告好得家公司账户作为溢收房款的掩护，故两被告应承担连带返还及相应的赔偿责任。2018年10月27日原告收到法庭送达由天地合公司等提交新证据，其自认由好得家公司代收“居间费”，并在文末明确表述“该等利益亦最终实际由我公司享有”其自认原告诉请返还的款项系其获取，应承担返还的该笔款项之连带责任，系必要共同诉讼当事人，故原告申请追加其为本案被告，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求支持原告诉请。在审理过程中，原告认为本案案由应认定为居间合同纠纷。被告好得家公司辩称：原告支付我公司的居间团购费系我公司代被告天地合公司收取，原告和被告天地合公司成立居间合同关系，经原告同意确认被告天地合公司委托我公司收取居间费，被告好得家公司不是合同适格主体，只是代收方。原告第二项、第三项诉讼请求无事实和法律依据，且无证据证明，请求依法驳回原告诉请。被告中凯公司书面辩称：被告中凯公司系金泽花园的开发商，原告高玲购买的金泽花园一区XX单元XX层XXXX号房屋系被告中凯公司开发建设的，该套房屋原定价为922131元。2016年11月14日，在代理机构被告天地合公司的居间协调下，原告高玲最终以686024元的优惠价格购买了金泽花园一区XX单元XX层XXXX号房屋，并依据双方签订的商品房买卖合同约定支付了购房款686024元，现该房已交付原告并办理产证至原告名下。原告诉状中陈述的其于2016年11月14日刷卡支付至被告好得家公司的110000元款项，并非被告中凯公司收取，原告要求被告中凯公司返还前述款项无事实与法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告天地合公司书面辩称：一、2016年11月14日，在被告天地合公司的居间下，原告与被告中凯公司就金泽花园项目XX单元XXXX号房屋签署《商品房买卖合同》，同日原告按其与被告天地合公司签署的《居间确认书》之约定将原告应付的居间服务费11万元支付至被告好得家公司账户上，被告好得家公司系接受被告天地合公司委托代被告天地合公司收取前述11万元居间服务费。二、被告天地合公司收取11万元居间费用有理有据，并无不当，理由如下：(一)根据原告与被告天地合公司签署的《居间确认书》反映的客观事实：1、案涉房屋的原定价为922131元；2、原告向被告天地合公司或受被告天地合公司委托的被告好得家公司支付居间费13万元，即可享受所购房屋20万元的优惠；3、原告参与砸金蛋活动享受2万元减免，实际仅需支付11万元居间费。(二)根据原告与被告天地合公司签署的《订购协议书》反映的客观事实：1、案涉房屋的原定价为922131元；2、原告系享受团购优惠，且在此优惠上再次享受95折优惠；3、原告享受该优惠的前提是向被告天地合公司或受被告天地合公司委托的被告好得家公司支付居间费，且在2016年11月18日前签约并办理贷款。根据以上客观事实可看出：(一)在《居间确认书》、《订购协议书》两次强调案涉房屋原定价为922131元的情形下，原告是知道或应当知道案涉房屋原定价的，既然原告知晓案涉房屋原定价，亦知晓案涉房屋的最终价格为686024元，其必然清楚明白其享受了巨大的购房优惠。原告签署《商品房买卖合同》的时间为2016年11月14日，结合以上客观事实可以说明原告清楚明白其应在2016年11月18日前办理签约手续以及贷款手续，否则将无法享受购房优惠，此为原告享受优惠的限制条件，进一步说明原告享受的优惠的有条件的，不是任何情况或任何购房人都可以享受的。且案涉房屋的备案合同价格686024元正是在原定价922131元的基础上减去20万元后，再给予95折后的价格【具体计算方式：（922131-200000）*095=686024】。综上所述，原告作为一名具有完全民事行为能力的自然人，其应当知道前述上述两份文件以及分开支付居间费11万元与购房款的行为所具备的法律效力，其应当对前述行为承担相应责任。被告天地合公司实际为原告争取的房屋优惠超过《居间确认书》中约定的20万元(订购协议书中又在20万元优惠基础上再打95折)，且被告天地合公司委托好得家公司代被告天地合公司收取前述11万元款项也已经列明在《居间确认书》中，因此被告天地合公司收取前述11万元款项集有理有据，并无不当。三、关于原告诉称“购房优惠应当是在备案价格的基础上进行优惠，其享受的优惠为虚假优惠，因而要求被告天地合公司退还11万元购房款”，被告天地合公司不予认可，具体理由如下：(一)房屋的备案价格系由项目开发商进行备案，且该等备案价格是可以进行调整变更的，并非固定不变的。原告诉称的案涉房屋备案价是原告购房时的备案价，还是原告购房后备案价无法确认。原告应对其主张应提供证据证明，现原告未能就其主张进行举证，应承担举证不能的法律后果。(二)案涉房屋的原定价、优惠活动、优惠条件、优惠后的价格等，被告天地合公司在与原告洽谈时，均明确告知原告前述内容，原告必然是经过充分考虑后才决定要购买案涉房屋。故《居间确认书》、《订购协议书》、《商品房买卖合同》均是原告与前述合同相对方(即被告天地合公司与案涉房屋开发商)的真实意思表示，同时前述三份合同亦未违反法律、法规强制性规定，应属于有效合同。(三)在商品房销售行业中，销售房屋价格超过备案价是比较常见的，此种行为即便违反相关部门规章，但并未违反法律、法规强制性效力性规定，且房屋买卖终究还是依据买卖双方当事人的意思自治，因此房屋销售价格即便超过备案价格，也不会影响合同效力。本案案涉房屋在销售时的“原定价”是否超过备案价格，被告天地合公司并不清楚，但被告天地合公司已经明确告知原告案涉房屋的原定价、优惠活动、优惠条件、优惠后的价格等，原告系充分考虑后，基于自身意愿与被告天地合公司签署《居间确认书》、《订购协议书》，说明原告与被告天地合公司就前述两份合同达成意思一致，原告认可案涉房屋原定价，并以此为基础享受被告天地合公司提供的居间服务。(四)本案原告与被告天地合公司仅存在居间法律关系，原告如向被告天地合公司主张购房款，应系基于商品房买卖法律关系，但被告天地合公司并非商品房买卖法律关系的主体，因此如原告向被告天地合公司主张退还购房款，则无任何法律依据，被告天地合公司并非适格诉讼主体。而原告如依据居间法律关系向被告天地合公司主张退还居间费用，本案中原告基于自身意愿，在认可案涉房屋原定价以及相关优惠活动后，与被告天地合公司签署《居间确认书》、《订购协议书》等文件，前述两份文件并未违反法律、法规强制性规定，因此应当属于有效合同，现被告天地合公司依约为原告提供居间服务，使得原告在减免20多万元的优惠基础上与开发商签署《商品房买卖合同》，被告天地合公司已经履行完毕合同义务，因此被告天地合公司收取11万元居间费用有理有据，并无不当。综上所述，本案原被告天地合公司基于意思自治达成《居间确认书》、《订购协议书》，在前两份合同均未违反法律、法规强制性规定下，原被告天地合公司依法成立居间法律关系。现被告天地合公司依约提供有居间服务，原告实际享受居间服务，也以其行为履行居间费的支付义务。故原告要求被告天地合公司返还11万元居间费的诉求无法律依据以及事实依据，应予驳回。本院审理查明事实如下：2016年11月9日，原告高玲填写一份《团购居间确认书》，载明：买受方高玲，出卖方、代理机构均为空白；订购房屋为XX单元XXXX室，建筑面积122.51平方米；单价7527元，总价922131元；商品房买卖合同签约日期为2016年11月23日前；备注：1、买受人向代理机构缴纳团购居间费130000元，可享受所购房屋总价款优惠200000元。2、本确认书约定的团购优惠房屋仅限买受方本人使用，不得转让给任何第三方。3、好得家公司接受上述代理机构委托，代为收取团购居间服务费，并在客户签订《商品房买卖合同》时完成相应手续后，将所代收的团购居间服务费部分金额支付给上述代理机构。4、买受方须在本确认书约定期限内签订《商品房买卖合同》，并完成备案登记，逾期未签约，出卖方有权将其预定之户别另行出售。5、买受方以本确认书约定的优惠价格与出卖方签订《商品房买卖合同》后，代理方开具相应发票给买受方，如因买受方自身原因要求退房的，已收取的团购居间费不予退还。6、房屋建筑面积、总价以及买卖双方之责任归属均以届时买卖双方签订的《商品房买卖合同》约定为准。7、砸金蛋20000元整。原告在《团购居间确认书》买受方处签字确认，许江涛在代理机构处签字，周燕在承办人处签字。2020年8月18日，被告中凯公司向本院提供团购居间确认书的原件，在原件正文下方代理机构栏中有被告天地合公司的签章。被告好得家公司提供2016年11月9日签订的《定购协议书》一份，载明：定购人高玲，订购房屋XX单元XXXX室，房屋面积122.51平方米；房屋单价7527元每平方米，房屋总价922131元；定金50000元，于2016年11月9日支付；备注：团购优惠，按时签约特价9.5折，于2016年11月18日前签约并办理贷款，逾期则不享受上述优惠，则房屋另售；签订日期为2016年11月9日。原告在订购方处签字，许江涛在销售经理处签字，周燕在销售员处签字。在审理过程中被告天地合公司向本院提供情况说明，内容为：许江涛、周燕系该公司员工，均在团购居间确认书中代表该公司确认。许江涛的社保编号尾号为8535，提供了许江涛社保的缴费明细。周燕的社保编号尾号为3458。2016年11月14日，原告（买受人）与被告中凯公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，载明：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房为江阴市顾山镇金泽花园一区XX号XXXX室房屋（以下简称涉案房屋）；建筑面积为122.51平方米，单价为5599.74元∕平方米，房款总计686024元；买受人于合同签订之日付款146024元，剩余房款540000元买受人向银行申请贷款。同日，原告在被告中凯公司售楼处，由被告中凯公司售楼人员操作POS机，连续刷卡支付房款。原告于该日上午11时25分刷卡（卡号为62×××47，原告银行卡为中国工商银行)，向被告好得家公司支付110000元。原告于该日上午11时28分刷卡，向被告中凯公司支付96024元。2017年7月24日，原告（买受人）与被告中凯公司（出卖人）签订《补充条款》，载明涉案房屋公安编号为金泽花园一区XX号XXX室；竣工后该商品房的实际建筑面积为122.51平方米；根据主合同约定，该商品房的实际结算总价为686024元。原告在买受人处签字确认，被告中凯公司在出卖人处盖章确认。2017年8月30日，被告中凯公司为原告开具了金额为686024元的房款发票（发票号码：NO04129389）。2017年10月31日，涉案房屋的不动产权登记于原告名下。另查明：关于原告支付被告好得家公司110000元的原因。原告申请证人周某出庭佐证，证明周某支付房款的相关情况。据周某陈述：我是从售楼处的摊位知道房源的，售楼处没有好得家公司的人员；我刷卡给好得家公司100000元，当时不知道刷给好得家公司，只是认为刷给中凯公司的，后来在微信群里有的业主反映此事，我拿出刷卡凭证，才发现有刷钱给好得家公司；后来，我去问售楼处，售楼处人员说是为了避税，后来给我开了好得家的代理服务费发票，我说不是同一家公司，销售人员告诉我说是同一家公司，是为了避税，我当时拨打110报警；我没有签订过购房合同以外的协议。原告主张金泽花园一区XX号备案价格是5654.4元∕平方米，被告中凯公司是加价销售，违反了国家相关规定。根据原告提供的“江阴市商品房信息发布平台”信息，金泽花园一区XX号公示价格为5654.4元∕平方米。又查明：被告好得家公司提供《商品房买卖合同》一份，载明：合同备案日期为2016年11月14日；出卖人为中凯公司，买受人为高玲；商品房位于金泽花园一区XX单元XX层XXXX室，建筑面积122.51平方米；该商品房单价为5599.74平方米，房屋总价686024元。被告好得家公司提供的POS刷卡凭证，原告支付被告好得家公司110000元，该凭证有原告签字。被告好得家公司提供被告天地合公司2018年9月13日出具的《情况说明》一份，载明：“我司（天地合公司）作为中凯公司开发的“金泽花园”房地产项目销售代理商，负责销售“金泽花园”项目房屋。2016年11月9日，我司与高玲（身份证号：）签订《团购居间协议书》，与其存在居间法律关系，并共同约定委托好得家公司代为收取高玲应支付我司11万元的居间费用。2016年11月14日，在我司居间下，客户高玲与中凯公司就“金泽花园”XX单元XXXX号房屋签订《商品房买卖合同》，同日高玲按上述《团购居间确认书》之间约定向好得家公司支付11万元。我司确认：就高玲支付给好得家公司的11万元款项，系好得家公司代我司收取的应由高玲支付给我司的居间费用，该等利益亦最终实际由我司享有。本院为查明本案事实，要求被告中凯公司与被告天地合公司提供双方签订的《江阴市金泽花园项目销售代理合同》及补充协议。该公司向本院提供2019年5月31日被告中凯公司和天地合公司签章确认的《关于江阴市金泽花园项目销售代理合同补充协议遗失的确认书》，内容为：双方于2016年9月28日共同签署的《江阴市金泽花园项目销售代理合同》，2017年6月30日代理合同届满前，因代理合同项下楼盘并未售罄，双方于2017年6月30日又共同签署了补充协议，主要内容为顺延代理合同再顺延长五个月（即双方约定双方的项目代理合同有效期延长至2017年11月30日），因合同签署时间过长，保管不力造成补充协议丢失，但是双方共同确认在2017年6月30日至2017年11月30日，双方仍实际依据代理合同履行了各自权利义务。关于《江阴市金泽花园项目销售代理合同》的内容，被告天地合公司于2020年8月11日出具情况说明，内容为《江阴市金泽花园项目销售代理合同》签署时间距今已有近四年，因保管不力，合同出现遗失现象，还在继续寻找中，如后期找到了，则第一时间向法院汇报。原告另举2017年11月16日其与代理人陈祺、案外人相莹的视听资料，证明其在金泽花园售楼处，被告中凯公司客户经理相莹向原告称所收两笔款项均为购房款，由被告中凯公司收取，包含原告主张的11万元，分开刷卡的原因是为避税。被告好得家公司对该证据不予认可，认为相莹不是签订合同的经办人，录像发生时间与合同签订长达一年，无法客观反映原告购买案涉房屋时的真实交易流程，相反该证据证明原告购房时知晓优惠活动，也实际享有了优惠。原告另提供《关于进一步规范新建商品住房销售明码标价及“一价清”制度的通知》、《江苏省商品房销售明码标价实施细则》、《无锡市人民政府办公室关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》、《房地产经纪管理办法》、《中华人民共和国价格法》和行政处罚决定书等，证明三被告的行为存在违规情形。被告好得家公司质证认为上述证据均为打印件，真实性无法确认，我方并未从事房产经纪，查询结果中与本案无关。处罚决定书与本案无关，行政处罚也不能与民事关系厘清不属于同一法律部门，民事法律关系的效力与是否相关行为会被行政管理行为所认可没有直接关联。本院认为，上述证据中的通知、细则、意见、办法均是行政规章制度，不是证据的种类，不作为认定本案的证据；中华人民共和国价格法也不是证据种类，行政处罚决定书处罚的不是本案的当事人，与本案无关联性，原告所举上述材料不宜作为认定本案的事实的证据使用。以上事实，有《商品房买卖合同》、补充条款、POS单、增值税专用发票、不动产权登记证书、证人证言、商品房价格公示信息、《团购居间确认书》、《定购协议书》、情况说明、《关于江阴市金泽花园项目销售代理合同补充协议遗失的确认书》及当事人当庭陈述、原审庭审笔录等证据证实。本院认为，原告与被告天地合公司签订的《团购居间确认书》系当事人的真实意思表示，合法有效，不违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守履行。首先，《团购居间确认书》原件有原告签字与被告天地合公司盖章确认。本案在原审审理时被告好得家公司所举《团购居间确认书》为复印件，没有被告天地合公司盖章确认，现被告中凯公司在本案审理过程中提供了《团购居间确认书》原件，该原件在代理机构处加盖有被告天地合公司公章，且《团购居间确认书》上有被告天地合公司工作人员签字确认。因此原告与被告天地合公司是《团购居间确认书》的合同相对方，双方都应受到《团购居间确认书》约定内容的约束。其次，《团购居间确认书》签订后，原告于2016年11月14日向被告好得家公司支付110000元，履行《团购居间确认书》约定缴纳团购居间费的义务后，原告与被告中凯公司签订《商品房买卖合同》，确认了以团购确认书和定购协议书约定的优惠价购买了涉案房屋，享受了购房屋总价款优惠200000元的优惠。其次，《商品房买卖合同》已经实际履行，原告足额缴纳购房款后，涉案房屋已经登记在原告名下，被告天地合公司也通过被告好得家公司收到了团购居间服务费，《团购居间确认书》约定的所有事项均实际履行完毕。在上述合同签订及履行过程中，原告并未提供证据证明三被告存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益等足以导致合同无效的事由和行为，原告提出其没有获得任何优惠，居间合同没有真实履行，三被告应共同返还原告110000元，支付110000元为基数共同退赔资金占用费至实际清偿之日，共同赔付原告因维权支付的必要费用，三被告对前述返还及赔偿款项承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告认为被告中凯公司等存在对外销售价格高于其在相关行政部门的备案价格以及捆绑销售等不正当经营行为，属于行政管理范畴，原告可以通过向相关部门举报等方式处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告高玲的诉讼请求。案件受理费2674元，公告费690元，合计3364元，由原告高玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  郑 煦人民陪审员  陈林根人民陪审员  孙凤泉二〇二〇年八月三十一日书 记 员  柴明灿