湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7143号原告：长沙市欣中泰物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路**铂金大厦**。法定代表人：袁勇初，总经理。委托诉讼代理人：周霞，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴镇宇，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：刘斌，男，1976年12月16日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：康玲，湖南平康律师事务所律师。原告长沙市欣中泰物业服务有限公司（以下简称原告）与被告刘斌（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周霞、吴镇宇及被告的委托诉讼代理人康玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、确认原被告双方签订被告的《房屋租赁合同》已经解除；2、判令被告承担逾期租金21734.7元、免租期租金16951.21元、空置期两个月的租金损失33902.42元、滞纳金2542.96元、电费468.94元、中介服务费18661.88元、律师费10000元，共104262.11元；3、判令被告承担本案案件受理费。事实及理由：2019年10月，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：原告将长沙市雨花区韶山北路391号铂金大厦1908号房屋出租给被告用于办公，租期从2019年10月20起至2021年10月19日止。装修免租期为12天，从2019年10月20日至2019年10月31日。租赁房屋每月租金16951.21元，每月物业费1382.1元，租金以及物业费均以每3个月为一期支付，每须于上期租金、物业费到期日前提前15日支付，该物业中央空调使用费、清洁、水电费及其他相关费用由被告承担，由原告代收代缴。被告支付至2020年1月31日租金后，未再缴纳租金，原告多次发函要求被告腾退房屋，但被告置之不理，请求判如所请。被告答辩称,一、被告违约是因不可抗力因素导致的，根据合同法规定，因不可抗力不能履行合同的应当部分或者全部免除责任，且民法总则第180条也规定因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。原、被告签署的房屋租赁合同第10条第一款明确约定，由于不可抗力造成对本合同执行的延迟，因视为可谅解的延迟，双方互不追究责任。二、被告房租到期日为2020年1月30日，被告搬离该房屋为2020年3月8日，均属疫情一级响应防控期间，因此，原告所诉求的种种金额，法院应当不予支持。原告围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院依法组织双方进行了质证。对原告提交的房产证、场地租赁证明、《房屋租赁合同》、《房屋验收交接单》、《房屋交付通知书》、《入住告知书》、《消防安全责任书》、《客户信息表》、《客户停车申请表》、《告知函》、微信聊天截图、邮单、邮件送达截图、邮箱截图、中介费发票、银行回单、委托代理协议、律师费发票，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：原告将长沙市雨花区韶山北路391号铂金大厦1908号房屋出租给被告用于办公，租期从2019年10月20日起至2021年10月19日止；装修免租期为12天，从2019年10月20日至2019年10月月31日;月租金16951.21元，每月物业费1382.1元，租金以及物业费均以每3个月为一期支付，自免租期期满起算，须于上期租金、物业费到期日前提前15日支付;被告须在本合同签署当日向原告支付租赁保证金33902.42元，逾期原告有权对该房屋另行出租，租赁保证金不予退还；被告应按时足额向原告交纳租金、水电费及其他费用，否则，每逾期一日，被告应自逾期缴款之日起按应缴纳金额的日千分之三承担违约金；合同期内，被告如拖欠租金或欠交该物业租赁期内每月的物管费、中央空调等相关费用达10日以上的，原告有权解除本合同，没收租赁保证金，并有权要求被告承担由此给原告造成的经济损失包括但不限于被告应付的租金（包括逾期腾退期间双倍租金）、水电等相关费用、原告已支付的居间费、房屋再次出租前空置期的租金损失、赔偿金等全部损失，同时原告有权要求被告按照本合同约定的第一个租赁月的租金计算标准支付免租期租金，若免租期不足一个月的，按一个月计算；任何一方违约除按本合同约定承担违约责任、赔偿责任外，违约方还应承担守约方为追究其违约责任而支出的相关费用，如律师费、诉讼费、调查取证费等；由于不可抗力造成的对本合同执行的延迟应被视为可谅解的延迟，双方互不追究责任，由合同各方按不可抗力事件对履行合同影响的程序协调决定是否解除合同、或者部分免除履行合同的责任、或者延期履行合同。双方另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告按合同约定向原告支付至2020年1月31日的租金。2020年1月19日与2020年2月27日，原告向被告送达告知函，要求被告在接到告知函后付清合同约定的该季度租金、物业费、逾期滞纳金、电费，并告知了逾期的后果及责任承担。2020年3月6日，原告又向被告送达告知函，载明：被告的租金已于2020年1月31日到期，被告后因公司经营情况变动，向原告提出提前解除租赁合同，原告根据合同约定不予退还被告的租赁保证金；被告应根据合同约定在接到通知函后于2020年3月10日前付清相关费用，并要求被告于2020年3月10日之前腾退房内物品，将房屋按合同约定标准返还给原告，将房租物业费、电费等相关费用结清至实际退房日。庭审中，原告陈述称，1、原告曾与被告沟通2020年2月租金按照每平方米减12.15元的标准减免。2、被告在疫情期间一直未使用案涉房屋，2020年3月9日腾退房屋。原告已于2020年6月19日将案涉房屋另行出租。另查明，1、原告经过中介介绍与被告签订《房屋租赁合同》，支付了中介费18661.88元。2、原告为向被告催收房租，与湖南弘一律师事务所签订《委托代理协议》，约定由湖南弘一律师事务所委派律师代为出庭诉讼，原告已支付代理费10000元，湖南弘一律师事务所亦出具了增值税发票。3、2020年1月23日，湖南省卫生健康委发布信息，启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，湖南省卫生健康委发布信息，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。被告于疫情期间向原告要求提前解除《房屋租赁合同》,原告要求被告于2020年3月10日前腾退房内物品，被告实际于2020年3月9日腾退。因此，双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，不需要另行确认解除。《房屋租赁合同》约定“由于不可抗力造成的对本合同执行的延迟应被视为可谅解的延迟，双方互不追究责任，由合同各方按不可抗力事件对履行合同影响的程序协调决定是否解除合同、或者部分免除履行合同的责任、或者延期履行合同。”被告向原告租赁房屋用于开办培训学校，应当依约支付租金。被告已向原告支付至2020年1月31日的房屋租金，按约还应支付2020年2月1日至3月9日的房租。考虑因新型冠状病毒肺炎疫情防控要求，被告自2020年1月23日至合同解除之日均未使用涉案房屋，被告主张免除该期间的租金于法有据。《房屋租赁合同》约定，“被告如拖欠租金或欠交该物业租赁期内每月的物管费、中央空调等相关费用达10日以上的，原告有权解除本合同，没收租赁保证金，并有权要求被告承担由此给原告造成的经济损失包括但不限于被告应付的租金（包括逾期腾退期间双倍租金）、水电等相关费用、原告已支付的居间费、房屋再次出租前空置期的租金损失、赔偿金等全部损失，同时原告有权要求被告按照本合同约定的第一个租赁月的租金标准支付免租期的租金，若免租期不足一个月的，按一个月计算。”以上可知保证金可以抵扣违约金。被告迟延未提前向原告交纳下一季度租金，存在违约，应承担违约责任。原告主张被告违约要求被告支付免租期租金16951.21元、空置期两个月的租金损失33902.42元、滞纳金2542.96元、中介服务费18661.88元、律师费10000元，标准过高，综合考虑设情对合同履行的影响程度、被告违约程度的轻重及对原、被告造成的损失，本院认定被告应向原告支付违约金及律师费合计38000元，原告主张超过善部分，本院不予支持。被告欠付电费468.94元，原告要求被告支付，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付违约金、律师费及电费38468.94元，抵扣被告交纳的保证金33902元，被告还应向原告支付4567元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告刘斌应于本判决生效之日起10日内支付原告长沙市欣中泰物业服务有限公司4567元；二、驳回原告长沙市欣中泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取1193元，由原告长沙市欣中泰物业服务有限公司负担752元，被告刘斌负担441元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 芸二〇二〇年八月三十一日书记员 段艳琴附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。