福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3840号 原告：杨月榕，女，汉族，1951年7月3日出生，户籍地福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈俊鹏、廖亮，福建吴浩沛律师事务所执业律师。 被告：运盛（福建）地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**楼第****。 法定代表人：杜早治，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘善理、陈晓燕，福建建达律师事务所执业律师。 原告杨月榕与被告运盛（福建）地产）地产有限公司简称“运盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨月榕的委托诉讼代理人陈俊鹏、廖亮、被告运盛公司的委托诉讼代理人刘善理、陈晓燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨月榕向本院提出诉讼请求：判令运盛公司向杨月榕支付逾期办理房屋权属证书的违约金657万元（以购房款总额3000万元为基数，按约定的每日0.02%计算，依据法律关于诉讼时效的规定，从2017年3月7日起计至2020年3月7日止）。事实和理由：2015年5月25日，杨月榕与运盛公司签订《百督府认购协议书》，确认杨月榕向运盛公司购买福州市鼓楼区梅峰路166号保福新苑三期一、二组团（三盛百督府）60#楼101单元房产。双方于2015年6月29日签订了《商品房买卖合同》，约定：杨月榕向运盛公司购买上述房产，建筑面积365.35平方米；计价方式为一套作价3000万元，分期付款，杨月榕应于2015年5月25日前支付定金200万元、2015年6月30日前付房款800万元、2015年7月30日前付房款1000万元、2015年8月30日前付1000万元。运盛公司应于2015年10月18日前交付房产；如因运盛公司原因，杨月榕不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，运盛公司自逾期之日起每日按杨月榕已付款的0.02%向杨月榕支付违约金。合同签订后，杨月榕如约支付了全部购房款，运盛公司向其开具了发票。运盛公司在2015年11月13日才逾期将房产交付杨月榕使用，双方于当日签订了《入住交接单》。然而直到2020年1月10日运盛公司才向杨月榕送达《办理产权证通知函》，告知能够提供办理产权证时需要由运盛公司出具的材料。2020年3月5日，运盛公司才向杨月榕提交了办理产权证所需运盛公司盖章的《福州市不动产登记和交易申请表》。杨月榕领取材料后，于2020年3月7日办理了不动产权登记，取得不动产权证书。运盛公司本应在2016年11月13日之前向杨月榕提交办理产权证所应提交的材料使杨月榕可以办理产权证，其直到2020年1月10日才通知杨月榕办理产权证，致使杨月榕2020年3月才取得产权证书，其的行为违反了《商品房买卖合同》关于办理产权的时间约定，自2016年11月14日起已经构成违约，根据法律规定应当承担支付逾期办证违约金的违约责任。根据法律关于诉讼时效的规定，杨月榕请求给付诉讼时效期内三年的逾期办证违约金的诉请合法有据，特依法起诉，望判如所请。 运盛公司辩称，1.杨月榕存在逾期支付购房款情形，2015年7月30日前应付的1000万元逾期31日支付，2015年8月30日前应付的1000万元逾期12日支付，依约运盛公司有权暂不交房和配合办理产权证； 2.案涉房屋因第三方原因逾期办理产权证，非因运盛公司原因，运盛公司依法依约不承担违约责任。运盛公司于2001年受让案涉项目地块，相应的《国有建设用地使用权出让合同》约定项目建设含中学、幼儿园，但未明确约定其产权归属及确认方式、学校办学模式等。项目建成后运盛公司与有关行政部门就前述学校的产权归属及办学模式等争议问题进行沟通协商。在解决相关争议前，有关行政部门暂停案涉项目的土地核验及项目房屋的首次登记，并于此后出台《福州市人民政府办公厅关于印发福州市城镇小区配套幼儿园移交规程的通知》，就行政部门因建设项目配套学校产权及移交问题未解决前暂停项目土地核验及首次登记予以明文规定。在案涉项目符合相关用地和建设条件的情况下，无法办理土地核验及首次登记，进而导致案涉房屋延后办理产权证，此后过非因运盛公司原因导致且运盛公司对此无过错； 3.案涉房屋已依约及时交付杨月榕，未办理产权证不影响其居住、使用，且案涉房屋升值明显，杨月榕不因逾期办证产生实际损失。2015年10月13日运盛公司按照《商品房买卖合同》的约定向杨月榕寄送《房屋交付使用通知书》，告知其前来办理交房手续。交房后杨月榕与家人长期居住于该房屋内。该房屋为独栋别墅，产权面积367.36平方米，实际室内使用面积达987.4平方米，并附777平方米私人花园绿地，总计占地面积达980平方米。经查，2015年福州市鼓楼区平均房价约17000元/平方米，至2020年约为34000元/平方米以上。经查2020年福州市国有建设用地使用权出让结果，与案涉房屋相近且同属鼓楼区的2020-13号宗地成交价达4404.98万元/亩。2015年杨月榕以3000万元购买案涉房屋，至今该房屋无论从地段、占地面积、实际使用面积等角度看，价值均有明显提升； 4.若法院认定运盛公司应承担逾期办证违约责任，杨月榕未因案涉房屋逾期办理产权证造成实际的、严重的后果和经济损失。违约金系以补偿损失为主，惩罚违约为辅，杨月榕诉请的违约金数额亦明显过分高于其因案涉房屋逾期办证造成的损失，请求法院予以减少； 5.若法院认定被告应承担逾期办证违约责任，恳请法院从公平合理的角度，考虑合同的实际履行情况、运盛公司非主观恶意拖延且项目整体影响较大等因素，从平衡双方当事人利益、公平合理等角度综合衡量，依法减少本案违约金； 本案杨月榕存在逾期支付购房款的违约情形，而运盛公司依约履行合同约定，及时交付房屋，在完成项目土地核验及房屋首次登记后即向原告发出《办理产权证通知函》，及时配合顺利办理完成案涉房屋产权登记。可见，运盛公司诚实信用，愿意且能够依约履行合同义务；因第三方因素未能及早配合办理房屋产权登记，过错程度极小；案涉项目整体遭遇迟延办理房屋首次登记的事由且为高档社区，可能涉及的购房款基数较大； 6.若法院认定运盛公司应承担逾期办证违约责任，恳请法院考虑特殊时期的企业现状、城市开发建设平稳发展等因素，从社会效益的角度酌情减少本案违约金。2020年因新冠××疫情突发，企业经营遭受重创，为应对疫情对社会经济发展造成的负面影响、中央及各地均出台不同的企业扶持政策规定，包括企业税收政策、企业债券工作、企业资金支持、企业电价政策等。2020年2月15日，为有效应对疫情，支持房地产企业渡过难关，促进城市开发建设平稳发展，福州市人民政府办公厅印发《关于有效应对疫情促进城市开发建设平稳发展措施的通知》，出台顺延项目竣工期限、顺延项目预售期限、调整土地出让金缴交期限、调整土地履约监管协议、调整商品房预售条件、落实财税金融扶持政策等措施，并要求市自然资源和规划局、市房管局、市财政局、市司法局、市不动产登记中心、各县（区）政府等责任单位落实。运盛公司确非自身原因拖延不予配合办理产权登记，且亦因第三方因素造成严重损失； 7.杨月榕诉请的2017年4月14日前的违约金已超过诉讼时效。起诉状日期及本案立案日期均为2020年4月14日，根据法律关于诉讼时效的规定，2017年4月14日前的逾期办证违约金因已超过诉讼时效，即杨月榕诉请的2017年3月7日至2017年4月14日期间的逾期办证违约金没有法律依据； 8.杨月榕于起诉状中自认且运盛公司亦提供相应的证据材料，证明运盛公司2020年1月10日已向杨月榕送达《办理产权证通知函》，告知其可前往指定地点领取材料自行办理产权登记手续。杨月榕于2020年3月1日才到运盛公司领取《福州市不动产（购买商品房）登记和交易申请表》等资料，自行填入相应信息后办理产权登记。根据合同约定：因杨月榕自身原因未能及时办理产权证所造成的后果由其自行负责。即使运盛公司存在无法及时配合办理产权证的情形，自2020年1月10日告知杨月榕可以领取资料办理产权登记后，杨月榕因自身原因未尽早办理产权证，至2020年3月7日才办理完成产权登记，运盛公司依法依约不承担2020年1月10日至2020年3月7日期间的逾期办证违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年5月25日，杨月榕与运盛公司签订《百督府认购协议书》，认购运盛公司开发的购买位于福州市鼓楼区，双方约定签署认购书时杨月榕即向运盛公司交付定金200万元。2015年6月29日，杨月榕与运盛公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨月榕向运盛公司购买位于福州市鼓楼区复式单元，总价款3000万元；2015年5月25日、6月30日、7月30日、8月30日前分别支付200万元、800万元、1000万元、1000万元；运盛公司应在2015年10月18日前将房屋交付杨月榕使用，在房屋交付后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付杨月榕；如因运盛公司的原因，杨月榕不能在房屋交付使用后365日内取得房屋权属证书的，杨月榕不退房，运盛公司自逾期之日起每日按杨月榕已付款的0.02%向其支付违约金。 2015年5月25日、5月26日、6月29日，杨月榕分别向运盛公司支付200万元、300万元、500万元；2015年8月31日，杨月榕向运盛公司支付两笔分别为700万元、1000万元；2015年9月11日，杨月榕向运盛公司支付300万元。运盛公司向杨月榕开具上述款项相应的销售不动产统一发票。2015年10月13日，运盛公司向杨月榕邮寄《房屋交付使用通知书》，通知其于2015年10月18日办理交付手续。2015年11月13日，运盛公司将案涉房屋交付杨月榕使用。 2019年12月19日，福州市自然资源和规划局向运盛公司发出案涉项目的首次登记通知书。2020年1月9日，运盛公司向杨月榕寄出《办理产权证通知函》，通知其于七日内领取办理房屋所有权证的材料，自行办理房屋所有权登记手续。杨月榕于2020年1月10日收到该函，2020年3月1日由吴长江代领了产权办理资料，2020年3月5日向福州市不动产登记和交易中心申请办理案涉房屋的所有权登记，2020年3月7日取得案涉房屋的不动产权证书。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。杨月榕与运盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。杨月榕作为购房人应该及时交付购房款，运盛公司应当按时交付房屋并及时协助杨月榕办理案涉房屋的权属证书。运盛公司辩称因杨月榕存在逾期支付购房款的情况该公司有权暂不交房和办理权属证书，本院认为，虽然杨月榕支付的购房款中有部分确实存在逾期情形，但其余购房款均已按时支付，且在其付清全部购房款后，运盛公司已将房屋交付使用，继续履行合同，现又以杨月榕逾期付款为由主张有权暂不办理权属证书，没有依据，本院不予采纳；运盛公司主张未及时办理权属证书系因第三方原因而非其原因，本院认为，根据合同约定和案涉房屋于2015年11月13日交付的事实，运盛公司应在2016年11月13日之前向杨月榕提供办理权属证书所需的需由该公司提供的材料，运盛公司提交的证据不足以证明在2016年11月13日之前未能办理权属证书的原因在于第三方，若运盛公司依约及时协助杨月榕办理了权属证书，此后的其他因素变化均不会对杨月榕的权益造成影响，故运盛公司应对未及时协助杨月榕办理权属证书承担相应的违约责任，故该主张本院不予采纳，杨月榕要求运盛公司支付逾期办理权属证书的违约金，本院予以支持。 关于违约金的计算期间，杨月榕主张自2017年3月7日计至2020年3月7日，运盛公司提出诉讼时效抗辩，主张2017年3月7日至2017年4月14日期间的违约金已超过诉讼时效，另主张2020年1月10日至2020年3月7日系因杨月榕自身原因未及时办理权属证书。本院认为，杨月榕于2020年4月14日提起本案诉讼，2017年3月7日至2017年4月13日期间的逾期付款违约金已超过诉讼时效，本院不予支持；杨月榕于2020年1月10日收到领取办证材料通知书，直至2020年3月1日才领取办证材料，显然存在怠于办证的情况，故本院对2020年1月11日至2020年3月7日期间的违约金不予支持。违约金的计算期间应为2017年4月14日至2020年1月10日。 关于违约金的标准。双方在合同中约定的违约金为已付款的日0.02%，运盛公司主张该标准过高，要求予以调减。本院认为，违约金的主要目的在于弥补守约方的损失及惩罚违约方；运盛公司已将房屋交付杨月榕使用，未办理权属证书对杨月榕居住、使用房屋并未造成影响，杨月榕并未提交证据证明其实际损失，故本院酌定逾期办证违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，本案逾期办证违约金应以已付购房款3000万元为基数，自2017年4月14日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年1月10日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、运盛（福建）地产）地产有限公司于本判决生效之日起十日内向杨月榕支付逾期办证违约金支付的3000万元为基数，自2017年4月14日至2019年8月19日按同期中国人民银行一年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年1月10日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 二、驳回杨月榕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57790元，适用简易程序减半收取28895元，由杨月榕负担11227元，运盛（福建）地产）地产有限公司负担17668元div> 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任晗婧 二〇二〇年八月二十八日 书记员  柯水英 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。