陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终5783号上诉人（原审被告）：刘战楠，男，1986年10月2日出生，汉族，个体经营户，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：李晶晶，陕西凯韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡涛，陕西凯韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安大唐西市古玩城有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：何军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李冉冉，女，1988年11月20日出生，汉族，该公司法务，住西安市莲湖区西市XX路西市。上诉人刘战楠因与被上诉人西安大唐西市古玩城有限公司（以下简称大唐西市公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。刘战楠上诉请求：1．撤销原判第一项、第二项、第三项，改判刘战楠支付租金26213.5元;2.一、二审诉讼费用由大唐西市公司负担。事实与理由：一审判决认定双方签订的三份合同解除错误。刘战楠严格依约履行义务，但第一年就出现冬季采暖不达标问题，导致刘战楠商铺冬天温度低，客户不愿意来，经营受到严重影响，大唐西市公司拒绝维修。且商铺门口防水没有做好导致漏水，后来一年多才修好，故无权要求刘战楠支付管理费。另，大唐西市公司没有提供10度备用电，导致经常晚上经营时停电，且物业晚上下班也没办法买电。结合大唐西市公司强行将商铺锁门等行为，其系违约在先，刘战楠依法抗辩在后。大唐西市公司辩称，不认可刘战楠的上诉理由，其上诉中称的温度不达标、漏水、封门等情况从未存在，不是事实。刘战楠未依约履行缴纳租金及管理费义务，行为构成违约。大唐西市公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令大唐西市公司与刘战楠双方签订的《大唐西市XX城商铺租赁合同》及相关协议已经于2018年12月22日解除；2、判令刘战楠立刻腾空占用房屋；3、判令刘战楠向大唐西市公司支付拖欠租金、经营管理费、物业费、采暖费等共计61051元；4、判令刘战楠支付逾期违约金44221元；5、诉讼费由刘战楠承担。一审法院认定事实：2017年8月3日，大唐西市公司（甲方管理方）与刘战楠（乙方经营方）签订《大唐西市XX城商铺租赁合同》，甲方将位于陕西省西安市莲湖区劳动南路118号“大唐西市XX层XX号商铺，建筑面积174.08平方米；租赁期限为：叁年整，自2017年8月3日起至2020年8月2日止，自乙方接收该商铺之日起乙方可享受装修期至2018年8月28日；相关费用：2017年8月3日至2018年8月2日期间，按建筑面积每平方米每月32.5元计算，月租金为5657.6元，年度租金为63176.5元。2018年8月3日至2019年8月2日期间，按建筑面积每平方米每月32.5元计算，月租金5657.6元，年度租金为67891.2元。甲方给予乙方25天免租期，截止到2017年8月28日。乙方每半年缴纳一次租金，首次租金于乙方接受该商铺前即8月3日支付。乙方须提前15日向甲方支付下半年度的租金，即乙方向甲方缴纳租金的时间为1月17日和7月17日。乙方须于本合同签订当日一次性缴纳33945.6元作为履约保证金。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，逾期缴纳租金及其他费用，乙方应按欠款总数每日0.5%的比率向甲方支付迟延履行违约金，如乙方拖欠租金及其他费用超过30天，甲方有权解除租赁合同，收回商铺，并不退还乙方履约保证金。在租赁期内，乙方逾期交纳水、电、物业费及其他相关费用，每逾期一天，则应上述费用的0.5%支付滞纳金。同日，大唐西市公司与刘战楠还签订《大唐西市XX城经营管理合同》，约定由甲方对乙方承租商铺提供经营管理服务，管理期限三年，自2017年8月3日起至2020年8月2日止。经营管理费：2017年8月3日至2018年8月2日期间，按建筑面积每平方米每月32.5元计算，月租金为5657.6元，年度租金为63176.5元。2018年8月3日至2019年8月2日期间，按建筑面积每平方米每月32.5元计算，月租金5657.6元，年度租金为67891.2元。乙方每半年缴纳一次经营管理费，首次经营管理费于乙方接受该商铺前即8月3日支付。乙方须提前15日向甲方支付下半年度的经营管理费，即乙方向甲方缴纳经营管理费的时间为1月17日和7月17日。乙方必须依约缴纳经营管理费及其他费用，逾期缴纳经营管理费，乙方应按欠款总数每日0.5%的比率向甲方支付迟延履行违约金，如乙方拖欠经营管理费超过30天，甲方有权解除经营管理合同，收回商铺经营权。同日，大唐西市公司与刘战楠还签订《大唐西市XX城物业管理服务协议》，约定物业管理费按建筑面积每月每平米10元收取，空调和采暖费按建筑面积每月每平方米13.5元收取。乙方应当按时足额缴纳物业管理相关费用，逾期缴付将采取收缴滞纳金（未付款部分的3‰·天）方式或法律方式追缴。2018年12月7日，大唐西市公司向刘战楠邮寄送达催费告知函，内容为：“刘战楠没有如约履行相关支付义务，累计欠付租金67891元（2018.8.3-2019.2.2）；物业费8147元（2018.9.27-2019.3.6）；冬季能源费（2017.11.15-2018.3.15暖气费8008元；2018.11.15-2019.3.15暖气费8008元），经我司多次催缴，您仅于2018年11月1日向我公司支付10000元，余款至今未付”。2018年12月19日，大唐西市公司向刘战楠再次邮寄送达合同解除函，内容为：“因刘战楠逾期未处理欠费，我司依据《大唐西市XX城商铺租赁合同》之约定，将于2018年12月22日解除公司与刘战楠签订的租赁合同，并要求刘战楠自合同解除之日起3日内清欠租金52427元（2018.8.3-2018.12.22）；冬季能源费8624元（2017.11.15-2018.3.15、2018.11.15-2018.12.22）并承担相应违约责任；刘战楠在合同解除后3日内搬出商铺内的自有物品，逾期我公司将按合同约定对商铺中的物品进行处置，由此可能造成的不利后果及产生的相关费用由刘战楠承担。”刘战楠确认大唐西市公司邮寄送达的合同解除告知函，他家属签收后已通知他，对大唐西市公司所述的欠租时间，即从2018年7月18日至2018年12月22日亦予以认可。这期间刘战楠于2018年11月1日向大唐西市公司支付了10000元租金。一审法院认为，大唐西市公司与刘战楠签订的商铺租赁合同等相关合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合法有效，双方均应依照履行。在租赁期间，刘战楠未按照约定履行支付租金等义务，构成根本违约，大唐西市公司有权单方面解除合同，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，大唐西市公司要求于2018年12月22日解除大唐西市公司与刘战楠之间的租赁合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，大唐西市公司要求刘战楠按约定支付欠付房屋租金、经营管理费、采暖费，虽刘战楠辩称其未支付租金，是因为大唐西市公司经营管理存在瑕疵，包括供暖温度不达标、房屋有漏水现象等，但确未提交相关证据印证，故刘战楠辩解理由不能成立，大唐西市公司之诉求符合法律规定，予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。另大唐西市公司要求刘战楠按照欠付租金每天5‰支付违约金、欠付暖气费按照每天3‰支付违约金，均支付至2018年12月22日即解除合同之日止。因约定比例均过高，调整为以欠付费用为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条之规定，判决：一、原告西安大唐西市古玩城有限公司与被告刘战楠于2017年8月3日日签订的《大唐西市XX城商铺租赁合同》、《大唐西市XX城经营管理合同》、《大唐西市XX城物业管理服务协议》于2018年12月22日予以解除；二、被告刘战楠在本判决生效后十日内支付原告西安大唐西市古玩城有限公司房屋租金26213.5元、经营管理费26213.5元，以上合计58582元；三、被告刘战楠于本判决生效后十日内支付原告西安大唐西市古玩城有限公司违约金；违约金计算方法：1、以52427元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月18日起至2018年12月22日止；2、以3686元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年11月15日起计算至2018年12月22日止；3、以2469元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年11月15日起计算至2018年12月22日止；四、驳回原告西安大唐西市古玩城有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2405元（原告已预交），由被告刘战楠负担2000元，原告西安大唐西市古玩城有限公司负担405元。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，大唐西市公司与刘战楠签订的商铺租赁合同等相关合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，享有相应权利。合同签订后，大唐西市公司依约将商铺交付刘战楠使用，但刘战楠未按照约定支付租金、管理费，已构成根本违约，故大唐西市公司依约有权单方面解除合同，且已以书面形式通知刘战楠，刘战楠亦认可已收到大唐西市公司的合同解除函，故一审判决认定双方所签《大唐西市XX城商铺租赁合同》、《大唐西市XX城经营管理合同》、《大唐西市XX城物业管理服务协议》均于2018年12月22日予以解除一节，并无不当。合同解除后，刘战楠依约应支付拖欠的租金、经营管理费、采暖费及相应违约金。至于刘战楠上诉称大唐西市公司经营管理存在瑕疵，包括供暖温度不达标、房屋有漏水现象、以及锁门封条等，但未提交相关证据印证，故对于刘战楠上诉理由，依法不予支持。综上所述，刘战楠的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费487元，由刘战楠负担。本判决为终审判决。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年七月二十七日 书 记 员  杨 雪  薇 1