广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1624号 上诉人（原审原告）：李瑞花，女，1944年3月22日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市**。 委托诉讼代理人：石维道，广西盛力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张永萍，广西盛力律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):王界国，男，1955年10月14日出生，汉族，住址哈尔滨市南岗区淮河路红旗试点新区******，现住北海市银海区。 委托诉讼代理人：苏雪平，广西众言律师事务所律师。 原审第三人:孙书家，男，1940年9月19日出生，汉族，住北海市。 上诉人李瑞花因与被上诉人王界国及原审被告孙书家房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院(2019)桂0503民初1830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李瑞花上诉请求：1.撤销北海市银海区人民法院(2019)桂0503民初1830号民事判决书第二、三项判决；2.请二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，程序违法，适用法律不当。判决对上诉人显失公平、公正。一、一审法院超期审理本案，程序违法。一审法院对本案久拖不判，超期审理。从2019年9月24日受理案件到2020年6月5日送达判决，审期长达九个月。为审限延期，2020年6月3日还要求李瑞花在调解申请书上签字，且不能填写具体日期。由于审限超期，致使涉案合同解除后已交租金的剩余租期全无,不仅租金不予退回的判决成了一句空话，而且2020年4月30日后的租金，上诉人还得再次起诉追偿。二、一审法院审理本案认定事实不清，适用法律不当，判决错误。(一)、一审法院否定李瑞花不予退回王界国押金5万元的诉讼请求,遗漏查明相关事实，认定事实错误。李瑞花诉讼请求第2项“被告2019年5月1日至2020年4月30日期间年租金及押金5万元，原告依约不予退回”。涉案《房屋租赁合同》第三条约定:被上诉人擅自将承租房屋转租、转让、转借，上诉人可以终止合同，房租、押金不退，收回房屋。一审判决书认定“2019年5月9日，被告与案外人夏毓武签订《酒店合作经营协议》，合同约定酒店由夏毓武提供资金及经营管理，被告该合同名为合作，实为转租行为”。一审法院认定被上诉人违约转租，而《房屋租赁合同》又有承租房屋不得转租，擅自转租押金不退的合同约定。因而，一审法院应依法支持上诉人不予退回5万元押金的诉讼请求。但一审判决书对李瑞花该诉讼请求的事实根据、是否退回的判决阐述，判决的法律依据等只字未提，径直判决驳回。究其原因是一审法院漏査被上诉人合同押金5万元相关事实，导致判决错误。(二)、一审法院否定上诉人要求返还租赁物、证照及物品的诉讼请求，没有事实根据，适用法律不当。1.被上诉人违约转租房屋并与夏毓武完成交接，其交接是被上诉人与夏毓武两人的行为，不能成为被上诉人不向上诉人返还的理由。被上诉人不向上诉人交接返还，将造成租赁物权属被侵占、物品被丢失的后果；2.被上诉人擅自违约转租，上诉人在不知情的情况下不可能提出异议。上诉人得知违约转租即起诉被上诉人，其在起诉状、庭前调解、庭审辩论及代理词中，一直要求被上诉人返还租赁物、证照及物品；3.《中华人民共和国合同法》规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。因而，返还租赁物是承租人的义务和责任。本案，被上诉人应按法律规定和合同约定及涉案《转交手续》《交接清单》返还租赁物、证照及物品。(三)、一审法院否定上诉人要求返还违约转租获利11万元的诉讼请求，没有事实和法律根据。第一,所谓“转付”保证金5万元是源于庭前调解，且调解协议没有生效，一审法院依法不得将“转付”作为对上诉人不利的根据。其一，2019年10月28日，被上诉人到上诉人办公室要求庭前调解。经协商，上诉人、被上诉人、夏毓武达成三方协议:1.王与夏签订的联营协议于2019年10月31日废止；2.王收取夏保证金5万元由王在本协议生效之日支付给李瑞花，后期李与夏清算保证金；3.“海韵宾馆”设施与物品由李、王、夏三方清点接交。另，上诉人、被上诉人就返还违约转租获利11万元等达成一致。其二，调解协议达成后，被上诉人办理了夏5万元保证金“转付”。但后被上诉人以无钱为由，未支付违约转租获利11万元等款项，致使调解协议未能签字生效。第二，2019年5月9日，被上诉人与夏毓武签订《酒店合作经营协议》，当天被上诉人收夏保证金5万元。因上诉人对此不知情，故不可能对被上诉人收夏5万元保证金提出异议。得知被上诉人违约转租后,上诉人在2019年9月18日起诉状、2019年10月28日庭前调解、2019年11月29日开庭审理，一直主张被上诉人违约转租获利11万元全额返还。第三，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释规定“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议而认可的事实，不得在后继的诉讼中作为对其不利的根据”。一审法院判决显然违背上述法律规定。《中华人民共和国民法总则》规定“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”。上诉人要求被上诉人返还违约转租获利11万元，于法有据。 被上诉人王界国辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。1.从实体上来看，本案一审判决认定事实准确的，判决也是正确的；2.被上诉人王界国没有违约行为，其在上诉人的租赁合同关系发生诉讼后，在2019年10月28日诉讼期间和案外人以及上诉人三方达成和解，和解协议确认了被上诉人转付5万元保证金给上诉人，再由上诉人与案外人夏毓武履行交接的手续，上诉人通过和解确认了被上诉人与案外人的合作经营的行为，是追认同意该行为的；3.本案无论是涉及到案件的押金5万元还是上诉人诉请的11万元，因为被上诉人没有违约的情形，上诉人没收押金是没有法律依据的。而11万元既不是合同违约金也不是因为租赁行为或者违约行为造成的损失，上诉人诉请11万元也是没有任何事实依据的，没有理由要求被上诉人向上诉人支付11万元。在实体方面一审判决对于租赁合同诉讼后达成的庭外和解三方协议认定都是清楚的，以三方达成的协议作为本案基础关键的依据是准确的；4.关于程序方面，本案没有像上诉人的诉状中陈述的程序违法的事实。一审诉讼期间，是上诉人基于自愿和庭外和解的需要向一审法院提出延期，是其自愿也是符合法律规定的，其现在二审提出程序违法没有事实的根据也无证据证实。本案一审判决在实体上认定是正确的，程序上是合法的，适用法律正确，应依法维持。 原审第三人孙书家陈述称，同意上诉人李瑞花的上诉请求。 上诉人李瑞花向一审法院起诉请求：1.解除李瑞花与王界国2016.12.15日《房屋租赁合同》；2.王界国2019.5.1日至2020.4.30日期间年租金20万元及押金5万元，李瑞花依约不予退回；3.王界国返还交接清单上的证照及物品；4.王界国违约转租房屋获利11万元全额返还李瑞花。 一审法院判决：一、解除李瑞花与王界国于2016年12月15日签订的《房屋租赁合同》；二、李瑞花所收的2019年5月1日至2020年4月30日期间租金200000元不予退还给王界国；三、驳回李瑞花的其他诉讼请求。受理费减半收取1317元，由王界国负担1117元，李瑞花负担200元。 二审期间，双方均无新证据提交。 一审法院查明的事实,本院二审予以确认。 二审另查明，在一审判决之后，案外人夏毓武已将案涉租赁物“海韵宾馆”交付予李瑞花管理使用。 本院认为，1.李瑞花与王界国于2016年12月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据《房屋租赁合同》的约定，王界国不得擅自将房屋转租、转让给他人使用。王界国与夏毓武于2019年5月9日签订的《酒店合作经营协议》，虽名为合作经营协议，但实际上是转租合同。王界国的转租行为已构成违约，李瑞花请求解除《房屋租赁合同》，并主张2019年5月1日至2020年4月30日期间租金200000元及50000元押金不予退回，一审法院判决解除合同及不予退回200000元租金是正确的，但是对50000元押金未予处理属于漏项判决，李瑞花请求不予退回50000元押金，具有事实法律依据，应当予以支持；2.李瑞花主张王界国返还交接清单上的证照及物品，由于案外人夏毓武在一审判决后已将案涉租赁物“海韵宾馆”交付予李瑞花，故对李瑞花的该项主张，本院不作处理；3.关于李瑞花请求王界国返还违约转租房屋获利的110000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，承租人违约转租房屋的，出租人有权请求解除合同、依约追究违约责任及请求赔偿损失等，李瑞花请求解除与王界国的租赁关系收回房屋及有关物品，并请求不予返还王界国交纳的2019年5月1日至2020年4月30日期间的年租金20万元及押金5万元，有合同依据及法律依据。但是，出租人李瑞花以收取租金为目的，将房屋出租后，承租人王界国即取得了房屋的使用权及收益权，租赁房屋都是为了获取利益，故王界国转租获取利益的行为，在不损害出租人租金收入的情况下，其收益不属于不当得利，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”，因此，租赁期间的收益归王界国所有，李瑞花的该主张无事实法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人李瑞花的上诉请求具有事实法律依据的部分本院予以支持，无事实法律依据的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1830号民事判决第一项； 二、变更广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1830号民事判决第二项为：上诉人李瑞花收取的2019年5月1日至2020年4月30日期间租金200000元及押金50000元不予退还给被上诉人王界国； 三、驳回上诉人李瑞花的其他诉讼请求。 一审案件受理费1317元，二审案件受理费2634元，合计3951元，由上诉人李瑞花负担1185元，由王界国负担2766元。 上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 王 琼 书 记 员 林 雪