黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民终365号上诉人（一审原告）：高素梅，女，1963年10月13日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：郭金钰，黑龙江陈文革律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区海山胡同**。法定代表人：刘秀杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡长菊，该公司法律顾问。被上诉人（一审被告）：齐齐哈尔富华房地产开发有限公司，，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区****法定代表人：于桂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖**荣，黑龙江卓唯律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江**蒂房地产开发有限公司富拉尔基分公司，住，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区****/div>法定代表人：于桂华，该公司总经理。一审第三人：齐齐哈尔市隆惠典当有限公司，住所，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区滨湖小区**楼****div>法定代表人：郭春林，该公司总经理。上诉人高素梅因与被上诉人齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司（以下简称华融小贷公司）、齐齐哈尔富华房地产开发有限公司（以下简称富华开发公司）、黑龙江**蒂房地产开发有限公司富拉尔基分公司（以下简称华蒂富拉尔基分公司）、一审第三人齐齐哈尔市隆惠典当有限公司（以下简称隆惠典当公司）案外人执行异议之诉一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02民初339号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高素梅的委托诉讼代理人郭金钰、被上诉人华融小贷公司的委托诉讼代理人胡长菊、富华开发公司的委托诉讼代理人肖**荣、一审第三人隆惠典当公司的法定代表人郭春林到庭参加诉讼，被上诉人华蒂富拉尔基分公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。高素梅上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02民初339号民事判决书；2.支持高素梅一审全部诉讼请求；3.华融小贷公司、富华开发公司、华蒂富拉尔基分公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1.案涉房屋价款已由隆惠典当公司通过以房抵债支付完毕。2.高素梅在法院查封前已合法占有案涉房屋。3.高素梅原审时已提交证据证明未办理过户登记系非因自身原因所致。华融小贷公司辩称：1.高素梅与富华开发公司公司之间不存在真实的房屋买卖关系，与隆惠典当公司之间不存在抵债关系。2.富华开发公司在与华融小贷公司的借款纠纷民事调解书生效之后，将案涉房屋出卖给高素梅，属恶意逃避履行与华融小贷公司之间的借款债务，侵犯了华融小贷公司的合法权益。3.不排除高素梅存在与富华开发公司倒签房屋买卖合同时间的行为。4.高素梅在法院查封前合法占有案涉房屋证据不足，不能认定合法占有案涉房屋，不能排除执行。5.高素梅无证据证明未过户非因自身原因所致。6.高素梅不具有物权期待权，所形成的抵债协议也只是普通的金钱债权，不能优于其他债权而排除执行。富华开发公司辩称：1.富华开发公司以王艳红、于桂华、于武三人的名义借款，该款项是用于小区开发。2.高素梅与富华开发公司之间不存在恶意串通、不存在倒签协议的情形。3.富华开发公司确与隆惠典当公司签订了以房抵债的协议，且已经交付房屋，不存在虚假的事实。高素梅向一审法院起诉请求：1.停止对富华-锦绣红岸小区3号楼00单元01层03号、04号、13号、14号房屋的执行；2.确认以上房屋归高素梅所有；3.华融小贷公司、富华开发公司、华蒂富拉尔基分公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：华融小贷公司与富华开发公司、华蒂富拉尔基分公司借款合同纠纷一案，经一审法院审理，于2018年6月14日作出（2018）黑02民初68号民事调解书，确认:1.富华开发公司于2018年10月15日前给付华融小贷公司借款本金1870万元,利息727万元。此后利息以本金1870万元为基数,按照月利率2分计算至付清之日止。如到期不能给付，富华开发公司以所涉94套抵押房产，折价或变卖拍卖的价款清偿（其中23套房产享有优先受偿权），华蒂富拉尔基分公司以所涉5套抵押房产，对其中100万元借款折价或变卖拍卖价款优先受偿，如不足以清偿，以其他财产清偿；2.富华开发公司于2018年10月15日前给付华融小贷公司借款本金500万元,利息162.5万元（富华开发公司放弃2018年4月1日至2018年10月15日期间的利息）。此后利息以本金500万元为基数,按照月利率1.5分计算至付清之日止。如到期不能给付，富华开发公司以所涉26套抵押房产折价或变卖拍卖的价款清偿（该26套房产包含在协议第一项中）。如不足以清偿，以其他财产清偿；3.富华开发公司于2018年10月15日前给付华融小贷公司借款本金800万元,利息205.8万元，此后利息以本金800万元为基数,按照年利率5.6%计算至付清之日止，如到期不能给付，富华开发公司以所涉24套抵押房产折价或变卖拍卖的价款清偿。如不足以清偿，以其他财产清偿；4.富华开发公司于2018年10月15日前给付华融小贷公司受让债权工程款、劳务费95万元；5.案件受理费271,496元，减半收取135,748元由富华开发公司负担，并于2018年10月15日前给付华融公司；6.本协议自双方当事人签字之日起生效。调解书生效后，富华开发公司、华蒂富拉尔基分公司均未自动履行。2018年10月16日，华融小贷公司向一审法院申请执行。2018年10月30日，根据华融小贷公司申请，一审法院作出（2018）黑02执506-1号执行裁定书，查封富华开发公司建设的富拉尔基区沿江办事处富华锦绣红岸326套房屋、富华-红岸富华园3套房屋，合计329套，其中包括高素梅提出执行异议的4套房屋（均已网签备案在华融小贷公司法定代表人刘秀杰名下）。同时查封：华蒂富拉尔基分公司富拉尔基区新甲小区5套房屋，总计查封房屋334套，并依法向齐齐哈尔市不动产登记中心富拉尔基登记处送达协助执行通知书，在查封房屋的显著位置张贴查封公告。又查明：2015年6月29日，王艳红与隆惠典当公司签订《房地产抵押典当借款合同》，向隆惠典当公司借款100万元，借款期限为2015年6月29日至2015年12月28日，抵押物为富拉尔基区红岸办事处富华锦绣红岸3户住宅。2016年6月16日，于桂华与隆惠典当公司签订《房地产抵押典当借款合同》，向隆惠典当公司借款100万元，借款期限为2016年6月16日至2016年12月12日，抵押物为富拉尔基区红岸办事处富华园小区1#商住楼1层7号商服。同日，于武与隆惠典当公司签订《房地产抵押典当借款合同》，向隆惠典当公司借款99万元，借款期限为2016年6月16日至2016年12月12日，抵押物为富拉尔基区红岸办事处富华锦绣小区5#楼2户商品住宅、富华园小区1#楼2户商服。2015年6月29日、2016年6月16日，富华开发公司向隆惠典当公司出具三份《连带责任保证书》，对王艳红、于桂华、于武的借款承担连带保证责任。2018年7月28日，隆惠典当公司与富华开发公司及王艳红、于桂华、于武签订了《以房抵债协议书》，协议中对王艳红、于桂华、于武拖欠隆惠典当公司借款本金、管理费用及利息合计3,378,240元进行了确认，并约定用富华开发公司的富华锦绣红岸小区3号楼00单元01层03号、04号、08号、09号、10号、13号、14号，4号楼00单元01层01号、5号楼00单元01层01号，共计9处房屋清偿债务，签署房屋买卖合同，开具正式税务发票，协助办理产权登记。同日，隆惠典当公司与富华开发公司针对该9处房屋中的5处房屋，即富华锦绣红岸小区3号楼00单元01层08号、09号、10号，4号楼00单元01层01号、5号楼00单元01层01号，签订了五份《商品房买卖合同》。双方未按照《以房抵债协议书》的约定针对案涉4处房屋签订《商品房买卖合同》。2018年9月5日，隆惠典当公司与富华开发公司签订了交接9处房屋的《交接单》。再查明，2018年10月22日，曲诚远与隆惠典当公司及高素梅、郭春林签订《三方债权、债务转移协议》，约定：一、三方一致确认，截止到2018年10月22日，曲诚远对高素梅负有债务300万元，郭春林对隆惠典当公司负有债务170万元，高素梅向曲诚远借款30万元。二、经三方协商同意，郭春林欠隆惠典当公司170万元的债务由曲诚远偿还，隆惠典当公司用抵债房屋偿还曲诚远欠高素梅的100万元（300万-170万-30万），曲诚远欠高素梅的债务转移至曲诚远欠隆惠典当公司。1.偿还方式以房抵债，隆惠典当公司以抵债所得富拉尔基区沿江办事处富华锦绣红岸小区3号楼00单元01层03号、04号、13号、14号，共计4户房屋（面积239.08平方米）抵债1,147,632.92元，抹房差额以郭春林未开工资补齐。2.隆惠典当公司协助房屋所属开发公司开具发票及相应手续并协助办理产权登记，直至产权落实在高素梅名下实为偿还完该笔债务。高素梅提交的其与富华开发公司针对案涉4处房屋签订的四份《商品房买卖合同》的落款时间及富华开发公司为其出具的四张抹账房收据的入账时间均为2018年10月22日。2018年12月12日，富华开发公司为高素梅出具了上述房屋的购房发票。2018年12月13日，富华开发公司向齐齐哈尔市不动产登记中心富拉尔基登记处出具了内容为高素梅购买富华锦绣红岸小区3号楼03号、04号、13号、14号房屋的《购买商品房认定产权介绍信》和《商品房备案介绍信》。还查明，富华开发公司售楼处工作人员王永兰与牛佐强签订《商网租房协议》（签订日期不详），出租房屋为锦绣红岸3#3、4号商服，租期为3年，自2018年5月1日至2021年4月30日；与纪维福签订《商网租房协议》（签订日期不详），出租房屋为锦绣红岸3#楼13、14号商服，租期为3年，自2016年4月1日至2019年3月30日止。2018年11月17日，高素梅与牛佐强签订《商网租房协议》，将锦绣红岸3#3号、4号商服出租给牛佐强，租期2年，自2019年5月1日至2021年4月30日。2019年3月30日，高素梅与纪维福签订《房屋租赁合同》，将锦绣红岸3#13、14号商服出租给纪维福，租期3年，自2019年4月1日至2022年3月31日。另查明，执行过程中，高素梅以案外人的身份向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年11月4日作出（2019）黑02执异89号执行裁定书，驳回高素梅的异议请求。高素梅不服，于2019年11月19日向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案应解决以下焦点问题：一、应否支持高素梅确认案涉房屋所有权的诉请。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据上述规定，不动产所有权的取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后方能取得。案涉4处房屋未登记到高素梅名下，故高素梅请求确认案涉4处房屋所有权归其所有没有事实及法律依据，不予支持。二、高素梅对案涉4处房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，从本案现有证据来分析，高素梅所提异议不符合上述规定的情形，高素梅对案涉4处房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：（一）关于价款的支付。高素梅主张其对案外人曲诚远享有的300万元债权，在扣除30万元借款后，经过与曲诚远、隆惠典当公司、郭春林进行“债权、债务转移”，以对曲诚远享有的100万元债权冲抵案涉4处房屋的价款，但除《三方债权、债务转移协议》外，高素梅并未举证证明曲诚远向其出借了30万元，即《三方债权、债务转移协议》记载的高素梅对曲诚远享有270万元债权的事实，缺乏证据证明。且根据该协议记载，案涉4处房屋抵债1,147,632.92元，差额以郭春林未开工资补齐。虽然郭春林在庭审中陈述多抵付的147,632.92元是隆惠典当公司以前拖欠其的绩效工资，但并无相关证据证实。综上，高素梅未能提供证据佐证《三方债权、债务转移协议》记载的全部债权、债务以及转让、转移的事实真实存在，故对高素梅以对曲诚远享有的100万元债权冲抵房款，即其已经支付全部价款的主张，不予采信。（二）关于是否在法院查封前已合法占有。首先，高素梅虽主张在其与富华开发公司签订商品房买卖合同的当日（2018年10月22日），隆惠典当公司向其交接了案涉房屋，并向承租人告知案涉房屋又抵债给高素梅，但并无双方交接房屋及向承租人告知再次转让的证据。其次，富华房地产公司出具的《情况说明》中载明，2018年9月5日，王永兰与隆惠典当公司的郭春林分别与案涉房屋的承租人见面告知承租房屋已经转让给隆惠典当公司，原租赁合同继续履行，但变更原租赁合同的出租方为隆惠典当公司，以后租金由变更后的新房主收取，即2018年9月5日后的租金应由隆惠典当公司收取，但隆惠典当公司并未提供其收取后续租金的证据，高素梅也未提供其从隆惠典当公司受让案涉房屋后收取租金的证据。最后，高素梅举示的其与牛佐强签订的3#-3、4号商服的《商网租房协议》、与纪维福签订的3#-13、14号商服的《房屋租赁合同》的签订时间均在法院查封之后。综合以上三点分析可知，高素梅提交的证据不足以证明其在法院查封前已实际接收案涉房屋。同时，高素梅未提供其办理进户手续、缴纳物业费的发票等证据，其在举证期限内提交的缴纳热费的发票时间也在法院查封之后。对于其超出举证期限提交的证据，不予采纳。综上，高素梅提交的证据不足以证明其在法院查封前已经合法占有案涉4处房屋。（三）关于未办理过户登记的原因。高素梅未提交证据证明其在受让房屋后，曾向富华房地产公司提出办理过户登记，其提交的《购买商品房认定产权介绍信》、《商品房备案介绍信》及《黑龙江增值税普通发票》（富华锦绣红岸3号楼3号、4号、13号、14号商服），不足以证明未办理过户登记系非因自身原因。判决：驳回高素梅的诉讼请求。案件受理费15,129元，由高素梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高素梅举示了2014年11月18日从赵明玉的卡中分6笔转账给高素梅30万元的银行流水，意在证明：赵明玉是曲诚远名下公司齐齐哈尔市工明建筑工程有限公司的负责人，曲诚远与高素梅之间30万元债务真实存在。华融小贷公司的质证意见为：对该证据的真实性无异议，但认为赵明玉是工明公司的法定代表人而非曲诚远本人，不足以证明《三方债权、债务转移协议》中三方之间的债权债务关系，仍坚持答辩意见。富华开发公司的质证意见为：与富华开发公司无关，不发表意见。隆惠典当公司质证意见与高素梅一致。华融小贷公司为证明高素梅举示的2018年度热费票据并非隆惠典当公司实际交款，申请本院向华电能源股份有限公司富拉尔基热电厂（以下简称热电厂）调取高素梅举示的2018年度热费票据，用以证实非隆惠典当公司交纳该款。经本院调取，热电厂出具说明，内容为：“经核查，2018年10月18日，热电厂收到富华开发公司汇入收费账户33万元民用热费，缴费户数364户，本次核实的9张民用热费发票为364缴费用户中的一部分，与缴费总数33万元存在对应关系。”华融小贷公司的质证意见为：对该证据的真实性无异议，可以证实案涉9张民用取暖费发票的实际交纳主体是富华开发公司而不是隆惠典当公司，不能以9张发票认定为高素梅合法占有房屋而排除执行。亦可通过该证据证明交接单、买卖合同都存在倒签行为。高素梅的质证意见为：对该证据真实性无异议，但认为以房抵债协议中约定交房后取暖费由隆惠典当公司承担，由于富华开发公司应将已租房屋的租金交付给隆惠典当公司，但未交付，故约定用取暖费抵顶隆惠典当公司应收取的租金，又将取暖费票据计入隆惠典当公司账上。富华开发公司公司的质证意见为：对该证据真实性无异议。富华开发公司当时统一交纳300多户取暖费，租金也是富华开发公司收取，剩下的钱达成不返租金的约定，取暖费由富华开发公司承担，该证据不能证实富华开发公司与隆惠典当公司存在倒签合同的事实。隆惠典当公司质证意见与高素梅一致。本院的认证意见为：鉴于各方对高素梅举示的证据真实性无异议，对该证据的真实性予以认定。对法院调取的证据真实性及内容均无异议，本院对该证据予以采信。本院审理查明，2018年10月22日，富华开发公司向热电厂交纳案涉房屋热费。除此，本院二审认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及在本院庭审中陈述意见，本案应当重点解决的问题在于：高素梅是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，隆惠典当公司与富华开发公司形成了实际借款合同关系，为抵顶借款签订了《以房抵债协议书》，高素梅又依据与隆惠典当公司、曲诚远及郭春林签订的《三方债权、债务转移协议》与富华开发公司签订商品房买卖合同，由于富华开发公司系对另案生效民事调解书中确定偿还华融小贷公司的案涉房屋再进行处分，虽非善意行为，在现有证据不足以证明隆惠典当公司和高素梅受让房屋时已经明知的情况下，不影响高素梅依据以房抵债协议和《三方债权、债务转移协议》形成的房屋买卖合同主张合同权利。而富华开发公司基于自身过错，所出具的情况说明及其工作人员出庭作证等，均不能作为认定本案事实的证据。又因部分案涉房屋由富华开发公司的工作人员对外签订租赁合同、收取租金，签约时间大约2018年4月至5月期间，按年支付租金，租赁期间跨越案涉房屋查封时间的2018年10月末，又无富华开发公司向隆惠典当公司或高素梅支付签订房屋买卖合同后至查封前相对应租金的事实，而包含案涉全部房屋2018年度的供热费亦是富华开发公司交纳，富华开发公司与高素梅、隆惠典当公司所称以供热费抵顶租赁费，除各方陈述外，并无相应财务凭证等书面证据予以证实，且两笔费用相差较大，因此，高素梅举示的证明其占有案涉房屋的书面证据，除了查封后其与部分房屋承租人签订的租房协议、热费票据外，并无查封前与独立第三方形成的能够证实其占有案涉房屋的书面证据，综合全案分析，应认定高素梅未完成其“在法院查封前已经合法占有案涉房屋”的举证证明责任，该项主张不能成立。即高素梅所主张的对案涉房屋享有物权期待权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的全部构成要件，一审法院认定高素梅对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，高素梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,129元，由高素梅负担。本判决为终审判决。审判长 王 剑审判员 李红敏审判员 兰 洋二〇二〇年八月二十七日法官助理于捷书记员刘丹