广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初16967号原告：广州华侨物业发展有限公司，住所地广州市天河区天河北路**首层。法定代表人：袁军华，职务：总经理。委托诉讼代理人：林传富，系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：丁奇志，男，1968年1月24日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：张晓倦、林豪东，分别系广东安国律师事务所律师和实习律师。原告广州华侨物业发展有限公司（以下简称华侨物业公司）诉被告丁奇志物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林丽娜独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林传富，被告及被告的委托诉讼代理人张晓倦、林豪东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付从2018年11月至2019年12月的电费、水费、污水费共308742.9元（其中电费285502.2元，水费16545.9元，污水费是6694.8元）及滞纳金（滞纳金以每月欠缴的本金为基数，从欠缴次月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，暂计至2020年4月16日为30000元；其中2018年11月欠缴18790.19元，2018年12月欠缴20470.35元，2019年1、2月欠缴32918.67元，2019年3月欠缴16003.77元，2019年4月欠缴16397.21元，2019年5月欠缴37143.63元，2019年6月欠缴20548.73元，2019年7、8月欠缴71102元，2019年9、10月欠缴52394.33元，2019年11、12月欠缴22973.2元）；2、被告负担本案的所有诉讼费用（包括受理费和财产保全费）。事实和理由：原告与被告分别签订了两份《物业管理服务协议（商业）、侨宏大厦裙楼（置地广场）》，约定：原告为被告承租的广州市海珠区江南大道中101号房产及广州市海珠区江南大道中101号首层、二层、三层、四层部分房产提供物业服务（该物业业主分别为有关小业主及广州华侨房产开发有限公司，建筑面积分别为2053.88平方米、1934.95平方米）；有关水电费应在收到缴款通知书后5日内缴交，其它费用均应在每月10日前缴交；逾期则每天缴纳3‰的滞纳金；本协议期限分别为2016年1月1日至2016年12月31日、2015年12月1日至2017年4月30日，协议期满，双方可另签书面协议，也可以继续按本协议实际履行，本协议继续有效。上述物业服务协议期满后，原告继续为被告提供物业服务至今。被告于2017年8月3日向原告出具《还款计划承诺书》，承诺：拖欠的物业费分期还款，书面协议期之外的物业费和水电费按原物业服务合同正常履行。因被告拖欠物业管理费，原告曾于2018年2月、2018年4月起诉被告，要求被告支付物业管理费，法院均支持了原告的诉讼请求。自2018年11月开始，被告不交水电费、污水费等，原告多次追讨上述费用无果。合同约定水电费在被告收到原告的交费通知后五天内交纳，原告均是在抄表后次月10号前通知被告，故滞纳金从欠缴次月16日起计。被告辩称：1、双方签订的《物业管理服务协议（商业）、侨宏大厦裙楼（置地广场）》期限已届满，被告长期拒绝支付物业管理费等相关费用的行为，已实际表明不愿继续履行协议，原告仍旧强迫被告接受服务，原告提供的服务应视为无效服务，无权收取费用；2、原告无证据证明其已按协议履行的情况，其具体提供了哪些物业管理服务，物业管理服务的质量如何。如不能证明上述事项，原告要求被告支付物业管理费缺乏事实依据和协议依据；3、原告无证据证明其已向有关部门缴纳电费、水费、污水费的金额，其向被告主张上述代付费用，缺乏事实依据；4、即便法院判定被告需向被告支付物业管理费，被告认为涉案物业作为酒店经营场所，因疫情的影响，理应减免物业管理费；5、原告主张的电费金额与发票金额不一致，且对于计算单价与国家收取的单价不一致；关于电费国家是按照单价0.59-0.64元期间进行计算的，原告收取的是按照单价1.27元计算的，一楼和二楼被告是没有全部使用的，其中一楼有独立的商铺，该部分的商铺与被告无关，被告也没有使用一、二楼；五楼也不是被告使用的，是独立的业主，六楼是侨房，与被告无关。虽然原告提交的明细清单中只是计算了被告使用的三楼、四楼的水电费，但是原告所提交的水电费的发票计算的是一到六楼的费用。关于电费，被告只同意按照国家标准计算费用，对于原告主张的抄表度数没有异议。确认被告没有缴纳涉案大楼三楼、四楼2018年11月至2019年12月的电费、水费、污水费。对于水费、污水费的单价及金额均没有异议，同意缴纳该部分的费用。经审理查明：坐落在海××区××大道中路××、××号的房地产的权属人为广州市华侨房屋开发公司，占有全部份额，总建筑面积为24105.7092平方米，其中首至五层为商场。被告（承租人、乙方）与广州华侨房产开发有限公司（出租人、甲方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区江南大道中路101号首层、二层、三层、四层部分的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1934.95平方米；租赁期限从2015年12月1日至2020年11月30日；等。另，丁奇志也是海珠区江南大道**部分商铺的承租人，并与上述商铺的小业主签有租赁合同。原告是上述商铺所在侨宏大厦置地广场的物业管理公司，现侨宏大厦已成立业主委员会。原告（甲方）、被告（乙方）就原告为广州市海珠区江南大道中101号首层、二层、三层、四层部分（建筑面积1934.95平方米）物业提供管理及服务事宜于2015年12月6日签订《物业管理服务协议（商业）、侨宏大厦裙楼（置地广场）》，约定：乙方应于每月10日前向甲方交纳当月物业管理综合服务费（简称管理费），管理费面积以房产证面积为准，按每月每平方米6元的标准计收；每月管理费合计11610元。其中2015年12月1日至2016年4月15日为装修优惠期，管理费按每月每平方米3.5元的标准计收，管理费合计：6772元。乙方逾期缴纳上述费用的，则每逾期一日，按拖欠费用3‰标准支付滞纳金；逾期未缴超过30日的，甲方除要求乙方缴纳滞纳金外，还可采取暂停服务等一切合法措施催款，直至乙方付清拖欠的费用和相应的滞纳金为止……本协议期限自2015年12月1日至2017年4月30日，本协议期满，如双方继续按本协议实际履行，则本协议继续有效，双方也可另行签订书面协议；等。2016年1月6日，原告（甲方）、被告（乙方）就原告为广州市海珠区江南大道中101号物业提供管理及服务事宜签订《物业管理服务协议（商业）、侨宏大厦裙楼（置地广场）》，约定：乙方应于每月10日前向甲方交纳当月物业管理综合服务费（简称管理费），管理费面积以房产证面积为准（2053.88平方米），2016年1月1日至2016年6月30日管理费按每月每平方米5元的标准计收，每月管理费合计10269.4元。2016年7月1日至2016年12月31日，管理费按每月每平方米6元的标准计收，管理费合计12323.28元。乙方逾期缴纳上述费用的，则每逾期一日，按拖欠费用3‰标准支付滞纳金；逾期未缴超过30日的，甲方除要求乙方缴纳滞纳金外，还可采取暂停服务等一切合法措施催款，直至乙方付清拖欠的费用和相应的滞纳金为止……本协议期限自2016年1月1日至2016年12月31日，本协议期满，如双方继续按本协议实际履行，则本协议继续有效，双方也可另行签订书面协议；等。2017年8月3日，被告向原告出具《还款计划承诺书》，内容是：“位于广州市海珠区江南大道中101号首层至四层，本人2015年12月6日与广州华侨物业发展有限公司签署物业管理服务协议（侨房部分面积1934.95㎡）、2016年1月6日签署（小业主部分面积2053.88㎡）。因多方原因造成项目没有按期开业经营，鉴于承租方目前资金困难，特向贵公司承诺从2017年8月15开始按物业管理服务协议正常支付当月管理费与水电费。并保证原签协议小业主部分、侨房部分管理费金额合计欠：216823.98元。（贰拾壹万陆仟捌佰贰拾叁元玖角捌分）分4个月还清、还款时间段：2017年8月15日金额：54205.99元；2017年9月15日金额：54205.99元；2017年10月15日金额：54205.99元；2017年11月15日金额：54205.99元”。原告曾就被告出具的《还款计划承诺书》向本院提起诉讼。在该案诉讼中，原、被告确认《还款计划承诺书》计算截止时间是：2015年12月6日的物业服务合同是2017年4月30日，2016年1月6日的物业服务合同是2016年12月31日。本院作出（2018）粤0105民初2228号《民事判决书》，判决被告向原告支付尚欠的物业管理费及支付滞纳金。该判决已生效。原告曾就被告拖欠涉案两场地分别从2017年1月及2017年5月至2018年3月的物业管理费向本院提起诉讼；被告反诉请求原告返还装修按金等。上述案件诉讼中，原、被告一致确认：管理费的缴纳方式为一月一交。本院经审理作出（2018）粤0105民初3724、3725号《民事判决书》，判决被告向原告支付分别从2017年1月及2017年5月至2018年3月的物业管理费及滞纳金，原告向被告返还装修按金等。该判决经广州市中级人民法院（2019）粤01民终10724、10725号民事判决予以维持。本案中，原告为证明其主张，还提交了：1、《2018年11月-2019年12月份商户（丁奇志）水电费欠费明细》（该明细反映的地址为江南大道中101号三楼、四楼，并载明：电价（含电损耗）：1.27元、水：3.46元、排污：1.40元、欠费时段以及相应的电表、水费读数、水电费金额，上述合计金额为308742.9元，其中电费285502.2元、水费16545.9元、污水费6694.8元）及邮件交寄单及邮寄查询信息（反映原告于2020年3月25日分两个地址向被告邮寄邮件，邮件于2020年3月26日分别由他人和本人签收）。2、开票日期为2018年12月17日至开票日期为2020年1月13日的电费发票及计费时段为2018年10月27日至2020年1月22日的水费、污水费发票。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性确认，但关联性不予确认。被告为证明原告未向被告提供卫生保洁服务，提交了证明两份（其中证明人分别陈述证明人入职海珠区贵隆精品酒店后，一直负责对酒店三楼、四楼公共区域的卫生保洁工作，但物管公司从没有安排人打扫三楼的公共卫生）。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。原告于2020年4月28日提起本案诉讼。庭审中，双方均确认，涉案大厦成立业委会后没有另行选定物业公司或要求原告撤出涉案大厦的管理。原告陈述：原告所主张的电费没有包括被告转租的部位的电费，主张的是被告实际使用区域的电费即三楼和四楼的电表所反映的读数。被告陈述，其承租的区域是101号首层、二层、三层、四层部分（建筑面积1934.95平方米）及101号的部分（建筑面积2053.88平方米），二楼部分被告已经另行出租了，并有独立的电表，由租户直接向原告交纳电费，物业管理费还是被告向原告交纳的；被告所承租的一楼和三楼共用一个电表，四楼单独一个电表。另外，原告庭审及书面陈述，涉案楼宇所有用于商业用途的区域均是按照单价1.27元计算电费的；电费发票显示的单价金额未包括税率及电损，将该部分费用加上去，原告按单价1.27元收取电费是符合相关规定且被告对电费单价从未有异议。被告确认其之前按单价1.27元向原告交纳电费，但认为被告已提出异议。诉讼中，原告申请财产保全，本院依法作出（2020）粤0105民初16967号民事裁定书，裁定查封了被告的财产。原告交纳了财产保全费2214元。原告同时还提起（2020）粤0105民初16968号诉讼、（2020）粤0105民初16969号诉讼（分别要求被告支付江南大道中101号首层、二层、三层、四层部分建筑面积1934.95平方米房屋及江南大道中101号建筑面积2053.88平方米房屋2018年4月至2020年2月期间的物业管理费及滞纳金）。本院认为：原告为涉案房屋所在大厦提供了物业服务，且提交的证据反映其代交涉案小区相关的电费、水费、污水费等费用，被告是涉案房屋的使用人，理应向原告支付相应的电费、水费和污水费。现被告对原告主张的2018年11月至2019年12月的水费16545.9元及污水费6694.8元无异议并同意支付该部分费用，故对原告的该部分主张，本院予以支持。至于电费，原告表示电费单价1.27元/度包含了损耗及应交税额部分，该主张符合一般的交易习惯且被告也确认其之前一直按标准支付电费并确认原告主张的电表读数，故对原告按单价1.27元/度计付电费的意见，本院予以合理采纳。鉴此原告要求被告支付2018年11月至2019年12月的电费285502.2元的请求合理，本院予以支持。至于滞纳金，现有证据反映被告于2020年3月26日才收到原告邮寄的水电费明细，且考虑到原告实际已垫付相关费用而双方已多次诉讼、被告长期未支付相关费用等情况，原告要求被告支付滞纳金的请求合理，但滞纳金本院酌定以被告欠付的费用308742.9元（包括电费285502.2元，水费16545.9元，污水费是6694.8元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，从被告签收邮件的次日即2020年3月27日起计至实际清偿之日止，滞纳金总额以本金为限。原告主张的超出本院支持部分的滞纳金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丁奇志在本判决生效之日起十日内，向原告广州华侨物业发展有限公司支付2018年11月至2019年12月期间的欠付的费用308742.9元及滞纳金（以308742.9元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，从2020年3月27日起计至实际清偿之日止，滞纳金总额以308742.9元为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6381元和财产保全费2214元，由原告负担受理565元，被告负担受理费5816元和财产保全费2214元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二〇年八月二十七日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳