江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2305号 原告：便利蜂商贸有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）空港国际物流区第二大街****（源福隆（天津）商务秘书有限公司托管第001号）。 法定代表人：陈辉。 委托诉讼代理人：杨宇剑，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：费寅博，北京市中伦（南京）律师事务所实习律师。 被告：刘长江，男，1973年6月11日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：李军，江苏京时唯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周容竹，江苏京时唯律师事务所实习律师。 第三人：陈玉华，女，1969年2月9日出生，汉族，住江苏省南京市。 原告便利蜂商贸有限公司（以下简称便利蜂公司）与被告刘长江、第三人陈玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告便利蜂公司的委托诉讼代理人杨宇剑、费寅博，被告刘长江的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。第三人陈玉华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告便利蜂公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2018年4月2日签订的房屋租赁合同己于2020年1月18日解除；2.被告退还原告租赁押金46302元、2020年1月18日至2020年1月31日期间的租金10219.5元；3.被告支付原告违约金71536.59元、中介费损失15000元、装修损失263821元、设备损失38171元、设备拆除费4519元，合计393047.59元；4.被告赔偿原告律师费损失30000元。事实和理由：原告（承租方）便利蜂公司与被告（出租方）刘长江于2018年4月2日签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告享有出租权利的位于南京市，租期为5年零29天，租期自实际交付之日起计算（包括装修期）。第一个租赁年度的租金为277812元，租金每三个月支付一次。该合同同时约定如因被告原因导致租期未履行完毕的，原告有权单方面解除合同。此种情形下，被告除应当向原告支付相当于三个月租金的违约金（违约金的租金依据本合同解除日所在日历月的月租金计算）外，被告还应赔偿乙方装修的折旧价值（折旧年限参照国家有关会计制度执行）、搬迁和安置费用等。被告为使原告相信其对于涉案房屋具有合法的出租权利，被告向原告提供了涉案房屋所有权人陈玉华于2018年4月2日出具的同意分租确认函。上述合同签订后，原告向被告缴纳了押金并按时足额的履行合同约定的付款义务。2019年10月31日，第三人陈玉华将被告刘长江起诉至法院，要求解除陈玉华与刘长江之间于2015年7月18日签订的房屋租赁合同并返还房屋，陈玉华同时申请追加原告为上述案件第三人，要求原告腾退租赁房屋。在该案件审理过程中，原告发现，被告早在2019年3月就得知陈玉华要出售租赁房屋，其在同意与陈玉华解除合同的情况下，始终未通知原告，直至原告收到法院传票。同时，在庭审过程中，陈玉华的代理人不仅明确否认同意分租确认函由其所签，亦否认陈玉华与刘长江之间的租赁合同到期日为2023年。原告认为，陈玉华明确表示要出售租赁房屋不同意原告继续使用，被告在得知陈玉华要出售房屋，并同意解除合同后从未通知原告，租赁合同的目的客观上无法实现。被告甚至涉嫌存在以欺诈的形式诱使原告签订合同的行为，其主观上存在过错，其行为已经构成根本违约，原告依法享有合同解除权。2020年1月15日，原告向被告寄送解除租赁合同及接收房屋告知函。2020年1月18日，原告正式从涉案房屋中腾退，原、被告双方共同签署店铺退租交接单、房屋交接函。综上，原告诉至法院，请求判如所请。 被告刘长江辩称，1.原、被告双方签订的房屋租赁合同是原告自己主动提出解除，并非双方协商解除，由于原告已于2020年1月18日将房屋返还被告，故房屋租赁合同已于2020年1月18日事实上解除，由于被告就涉案房屋与第三人之间的纠纷并未得到法院明确判决，该房屋原告仍可正常使用或用于经营，故被告不存在违约的事实，不应承担违约金和相关损失，且原告主张的违约金明显过高，应当予以调整；2.原告用于经营的涉案房屋店铺一直处于亏损状态，原告解除合同的其他原因也可能是减少损失，产生纠纷是由于第三人试图出售房屋，即使存在相应的损失也应由第三人承担；3.原告在使用房屋期间尚有3784元水电费未交纳，被告同意押金在扣除上述水电费后予以退还，原告已交但未使用期间的租金为9999.74元，被告同意退还该租金；4.原告主张的中介费等损失都不是实际损失，且违约金是以弥补损失为原则的，违约金中已经包含了所有的损失，该损失亦应由第三人承担；5.原告主张的律师费损失合同没有约定，不应支持。综上，请求依法判决。 第三人陈玉华未到庭参加诉讼，其提供书面意见称第三人与被告刘长江签订的房屋租赁合同明确约定被告如欲转租，须征得第三人书面同意，第三人从未同意被告刘长江转租，也没有出具过同意刘长江转租的任何书面材料。被告将房屋转租原告一事，第三人不知情，也从未出具过任何书面材料同意被告转租。原告与被告之间的合同纠纷与第三人无关，请求驳回被告要求第三人承担原告损失的请求。 本院经审理认定事实如下：2018年4月2日，原告便利蜂公司（乙方、承租方）与被告刘长江（甲方、出租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于南京市，租赁房屋的实际使用面积为50平方米，甲方向乙方承诺其对租赁房屋拥有完整、合法的所有权或出租权利，并保证乙方在本合同租期内对租赁房屋享有合法用益权，甲方向乙方提供的全部信息及资料均合法、真实、有效；甲方同意乙方承租租赁房屋的用途为经营全年无休24小时便利店，甲方于2018年4月2日前将租赁房屋交付给乙方，本合同的租期为5年零29天，从租赁房屋的实际交付日起算，甲方同意给予乙方自实际交付日起二十九天的装修期，装修期内乙方无需支付租金；本合同第一个租赁年度的租金为277812元，第二租赁年度的租金为286146.36元，租金每3个月支付一次；在本合同签署后十五日内，乙方应向甲方支付租赁押金46302元；如甲方违反本合同的条款致使乙方不能正常使用租赁房屋，并经乙方书面通知后五日内仍不改正的，乙方有权单方面解除本合同，本合同自乙方发出解除书面通知之日起解除，此种情形下，甲方应当向乙方支付相当于三个月租金的违约金（违约金的租金依据本合同解除日所在日历月的月租金计算），甲方还应赔偿乙方装修的折旧价值（折旧年限参照国家有关会计制度执行）、搬迁和安置费用；本合同任何一方违反本合同的任何约定，违约一方应当负责纠正其违约行为，并应赔偿由此给对方造成的全部损失等等。被告刘长江在签订上述房屋租赁合同时向原告便利蜂公司提交了承诺人为陈玉华的同意分租确认函，该确认函载明本人系位于南京市凤凰西街中海凤凰煕岸**南门9-15门面房的产权人，本人与刘长江于2018年3月30日签署了房屋租赁合同，约定租赁期限从2018年5月1日至2023年4月30日，现本人同意将一楼约50平方米分租给便利蜂公司开设24小时便利店之用，租赁条件由刘长江与便利蜂公司自行协商并另行签署租赁合同。刘长江在该同意分租确认函上亦签字确认。第三人陈玉华不认可同意分租确认函中签名是其本人所签，亦不同意刘长江转租房屋。 上述合同签订后，刘长江将南京市，原告便利蜂公司在接收上述房屋后对涉案房屋进行了装修用于经营便利店。原告已支付被告租赁押金46302元及截至2020年1月31日期间的租金。 2019年10月31日，第三人陈玉华将刘长江诉至本院，要求解除双方签订的房屋租赁合同并返还房屋，由于刘长江将一层部分房屋转租给便利蜂公司，故陈玉华申请追加南京便利蜂商贸有限公司凤凰西街店为第三人，要求第三人与刘长江连带返还涉案房屋。在该案审理中，便利蜂公司于2020年1月10日向刘长江发送解除租赁合同及接收房屋告知函，载明因房屋产权人陈玉华明确表示刘长江无转租权，刘长江在知晓产权人欲出售房屋且同意解除房屋租赁合同的情况下未告知原告，导致原告无法继续使用租赁房屋，故告知双方之间的租赁合同于2020年1月10日解除，并计划于2020年1月18日前撤店。2020年1月18日，原、被告双方就租赁房屋进行了交接。由于南京便利蜂商贸有限公司凤凰西街店搬离涉案房屋，故陈玉华在其诉刘长江的案件中撤回对第三人南京便利蜂商贸有限公司凤凰西街店的起诉。 另查明，南京市.8平方米）登记的所有权人为第三人陈玉华，用途为商业。2015年7月18日，陈玉华与刘长江签订房屋租赁合同，约定陈玉华将南京市、2层）门面出租给刘长江作为彩票销售及办公使用，租赁期限自2015年7月21日至2020年7月20日止。 原告为证实其损失情况向法庭提交了合同、付款记录、账册及发票等证据，证明其已为租赁房屋花费居间费15000元、消防改造费32000元、电力安装费36000元、空调通风设备及安装费54510元、装修及设施施工费263750元、招牌费用24772元、瓷砖费7932.4元、自动门54409.3元、灯具10220元、设备拆除费4519元、律师费30000元、设备的拆除及折旧损失38171元等。根据原告提交的支付凭证，其中居间费、电力安装费、律师费已实际支付完毕，消防改造费已实际支付16000元，装修及设施施工费已实际支付195822.4元，灯具已实际支付8810.36元，瓷砖已实际支付6108.1元，闭店拆除费用已实际支付4518.98元，自动门已实际支付29134.49元。 原告称2020年1月18日前的电费3784元已支付第三人陈玉华，被告予以认可。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，便利蜂公司与刘长江就涉案房屋签订了房屋租赁合同，由于刘长江将涉案房屋转租给便利蜂公司的行为并未取得第三人陈玉华的同意，并最终导致原、被告双方的租赁合同无法继续履行，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持，由于原、被告双方已于2020年1月18日就涉案房屋进行了交接，故原告要求确认双方签订的房屋租赁合同已于2020年1月18日解除的诉讼请求，本院予以确认。 关于押金及租金问题。由于原、被告双方已于2020年1月18日就涉案房屋进行了交接，且原告已结清租赁房屋的水电费用，故被告应将租赁押金46302元及剩余租期的租金9999.74元退还原告。 关于违约金及赔偿损失问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中由于被告刘长江的原因导致双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，被告应赔偿原告的损失，对于原告主张的中介费损失、装修损失、设施设备拆除费及折旧损失、律师费损失，本院结合双方的过错程度、租赁房屋的装修情况、拆除情况、装修费用支付情况及剩余租期情况等，酌定为200000元。对于原告主张的违约金，由于原告已主张实际损失，故对其主张的违约金不再予以支持。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告便利蜂商贸有限公司与被告刘长江于2018年4月2日签订的房屋租赁合同于2020年1月18日解除； 二、被告刘长江于本判决生效之日起三日内退还原告便利蜂商贸有限公司租赁押金46302元、租金9999.74元，合计56301.74元； 三、被告刘长江于本判决生效之日起三日内赔偿原告便利蜂商贸有限公司损失200000元； 四、驳回原告便利蜂商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8154元，减半收取计4077元，保全费3020元，合计7097元，由原告便利蜂商贸有限公司负担3117元，被告刘长江负担3980元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱玉梅 二〇二〇年八月十日 书记员  陈 悦 履行告知书