宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初2032号 原告：姚凤霞，女，1980年5月9日出生，汉族,个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景湖畔煦冬园小区46-4-602。 原告：马永军，男，1981年11月18日出生，汉族，西部创业股份有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景湖畔煦冬园小区46-4-602。 二原告委托诉讼代理人：李婕，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：银川尚质房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县征沙渠三沙源。 法定代表人：全勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘桂华，女，该公司员工。 原告马永军、姚凤霞与被告银川尚质房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚凤霞及姚凤霞、马永军的委托诉讼代理人李婕，被告银川尚质房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘桂华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告马永军、姚凤霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付违约金101809.80元（按照房屋全部价款的30%计算）；2.依法判令被告完善竣工条件并协助原告办理房屋产权证；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年2月6日签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的××房屋（预测面积为129.01平方米），预测总价款为341857.00元，房屋实际建筑面积为128.07平方米，房屋实际总价为339366元。原告按照合同约定支付了首期房价款71857元，剩余27万元按揭贷款，被告于2018年1月19日出具了正规发票，但未退还房屋差价2491元。原告认为己方完全履行了合同义务，但是时至起诉之日被告尚存在多处违反合同约定的事项：一、根据该合同第九条约定商品房需达到如下交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条被告应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房；同时该合同的补充协议第六条第五项约定，在本条所述乙方（原告）各项义务全部得到适当履行的前提下，若因甲方责任造成买受人不能如期办理房屋权属证书的双方同意按以下方式处理：甲方按照乙方（原告）已付房价款的1%向乙方支付违约金，该合同继续履行。但时至今日，被告尚未取得该工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，无法办理房产证，严重影响了原告对该房屋所有权的行使，被告应该按照合同约定支付已付房价款的1%，3418.57元。二、该合同第十条约定被告所交付商品房相关设施设备交付条件中：（一）基础设施设备约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到使用条件;2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到使用条件；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，采取分户壁挂炉方式供暖（暖气片安装到位）；以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件,双方同意按照合同十二条承担违约责任，出卖人（被告）应按日计算向买受人（原告）支付全部房价款的万分之二违约金。但截至目前，整个三沙源十五区使用的是临时建筑用水和临时建筑用电，生活用水发黄发臭，还不能够正常供应，动辄停水、停电，时常发生有人被困在电梯里的事件。壁挂炉未安装，无法正常生活。根据上述约定，被告应按日向原告支付全部房价款的万分之二违约金194858.49元（341857元×0.0002×3×950天）暂自2017年10月31日计算至2020年6月10日；(二)公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)：1.小区内绿地率:2017年10月30日达到设计要求;2.小区内非市政道路:2017年10月30日达到使用条件；3.规划的车位、车库:2017年10月30日达到设计要求；4.物业服务用房:2017年10月30日达到使用条件。以上设施未达到上述条件的,双方同意按照以下方式处理:1.小区内绿地率未达到上述约定条件的,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的,出卖人按照全部房价敖的1%向买受人支付违约金；4.物业服务用房未达到上述约定条件的,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。根据上述约定，被告应当支付原告的违约金为13674.28元（341857元×0.01×4）；三、根据该合同第十一条交付时间和十二条逾期交付的责任的约定，被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房。交付该商品房时，应当要有：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；被告没有取得，按日向原告支付全部房价款的万分之二的违约金。根据上述约定，被告应当支付原告逾期交房违约金64952.83元（341857元×0.0002×950天）暂自2017年10月31日计算至2020年6月10日。由于被告的违约行为一直处于持续状态，且该违约持续状态不确定。故被告应按照上述约定向原告支付各项违约金共计276904.17元，但依照《合同法》第114条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第29条之规定，原告自愿将上述违约金数额调整为房屋全部价款的30%即102557.1元。综上所述，原告完全的履行了合同义务，而被告却存在合同所约定的多项违约事由，且违约行为一直持续至今，给原告的生活造成了极大的困扰，经济上也蒙受了很大的损失。特诉至贵院，请求判如所请。 被告尚质房地产公司辩称，1.原告主张的按全部房价款30%赔付违约金的计算方式并无依据，被告不予认可；2.原告主张的逾期交房违约金与主张的商品房相关设施设备交付的违约金存在重复约定的情形，合同第十一条约定交付时间的成就条件是在同时满足合同第九条、第十条的约定的前提下，而原告主张的电话通信、有线电视、宽带网络等属于合同第十条商品房相关设施设备交付条件的必要约定条件，故属于违约金重复主张的情形；同时，三沙源15区房屋的情况并不是如原告所述那样，市政供水、天然气、电话通信、有线电视、宽带网络及小区公共服务及其他配套设施均已达到使用条件，壁挂炉暂未安装到位，是因为房屋在安装壁挂炉后因无人居住导致壁挂炉丢失的现象频发，且在装修前安装壁挂炉，厨房墙砖贴好以后拆下来重装需要200元安装费，综合考虑后，壁挂炉的安装调整为装修后向物业申请安装即可；3.逾期交房违约金的计算方式合同约定过高，我方请求法庭根据最高人民法院关于使用《中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条的规定：“违约金的确定应当以实际的损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合考虑，补偿性为主，惩罚性为辅的违约金性质”，我方特申请法庭降低；4.被告已经在努力完善三沙源15区的竣工条件；5.因三沙源15区暂时未达到正式供电条件，所以无法立即办理不动产权证书，待办证条件具备以后被告可以办理；6.合同约定，被告应当在交房后365天之次日起为原告办理不动产权证书，原告在诉状中自述被告逾期交房，那么就不应当同时向被告主张逾期办证违约金；7.原告应当在合同约定的交房日期前付清房屋款，但原告在2018年4月2日才将按揭款支付至被告账户，存在逾期付款行为，即使要计算逾期交房违约金，也应当按此时间作为起始时间计算；同时原告于2016年8月6日购买了车库1个，截止目前仅支付了1万元定金，同样存在逾期付款行为，被告保留向原告追偿逾期付款责任的权利。综上，请求法庭依法判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月21日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，就案涉房屋买卖达成一致，但因无法办理公积金贷款手续，2017年2月6日原、被告再一次就案涉房屋签订了新的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的位于永宁县胜利乡征沙渠三沙源15区6号楼1003号预测建筑面积为129.01平方米商品房一套。合同第六条计价方式与价款约定：商品房价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2649.85元，总价款为341857元;第七条付款方式及期限约定：原告于2016年5月19日前支付首期房价款71857元，余款27万元向贷款机构申请贷款支付;第九条商品房交付条件约定：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定：1.基础设施设备，供水排水、供电、燃气达到使用条件，供暖采取分户壁挂炉方式（暖气片安装到位），以上设施在约定交付日未达到交付条件，被告按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，未按时达到交付使用条件的，被告每项按日向原告支付30元违约金；被告采取措施保证相关设施于约定交付日后90日之内达到交付使用条件；2.公共服务及其他配套设施，小区内绿地率、规划的车位车库2017年10月30日达到设计要求，非市政道路、物业服务用房2017年10月30日达到使用条件，未达到上述条件的，被告每项按照全部房价款的1%向原告支付违约金。合同第十一条交付时间和手续约定：1.被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带材料的通知书面送达原告；原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件；被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同第十三条面积差异处理约定：商品房交付时，被告应当向原告提供该商品房的面积实测数据，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，根据实测建筑面积计算房价款；合同第二十条房屋登记约定：因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同附件十一《补充协议》第二条第3款约定，原告须于办理该商品房交付手续时严格按照该合同约定付清该商品房的全部房价款，……如原告未付清上述价款及费用的，乙方均不能办理该商品房的交付手续，被告不因此承担任何逾期交房的违约责任。合同及补充协议签订后，原告支付了首付款，并向中国建设银行股份有限公司银川东城支行申请了房屋贷款，该行于2018年3月30日按照原告马永军授权，将该笔27万元款项支付给被告银川尚质房地产开发有限公司，至此原告共支付房款341857元。2018年4月5日，双方签订补充协议（房屋面积确认书）一份，确认实际测量后房屋建筑面积为128.07平方米，原告应交房款金额为339366元，被告应向原告退款2491元。被告未能按约定期限向原告交付房屋，涉案房屋未进行竣工验收，原告至今未接收房屋。 本院认为，原、被告2017年2月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应遵照执行。原告于2018年3月30日交清购房款，被告于2018年4月2日接收全部房款，双方于4月5日确认案涉房屋面积，并约定由被告向原告退还多收的购房款2491元，被告应当及时退还。被告接收房款后应当履行交付房屋的义务，违反合同约定，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。原告要求被告自2017年10月30日起按日支付全部房价款万分之二的违约金暂算至2020年6月10日，因被告接收房款时间为2018年4月2日，逾期交房违约金因自2018年4月3日起算，金额为54230.69元（339366元×日万分之二×799天）；案涉房屋的供水、排水、供电、供暖等基础设施设备以及小区内绿地率、非市政道路、规划停车位车库、物业服务用房等公共服务及其他配套设施，应于房屋具备交付条件之时一并交付，如未交付的，方可主张逾期交付违约金;原告主张的逾期办理房屋权属证书的违约金,因双方约定在商品房交付之日起365日内办理商品房的房屋所有权证书，现因案涉房屋尚不具备交付条件，故原告主张的逾期交付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持；原告要求被告完善竣工条件，被告应当予以完善，但该请求不属于可强制执行的事项，本院不予支持；原告要求被告协助原告办理房屋产权证，因涉案房屋尚未竣工验收，不具备办理产权证的条件，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马永军、姚凤霞支付逾期交房违约金54230.69元（自2018年4月3日暂计算至2020年6月10日）； 二、驳回原告马永军、姚凤霞的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1168元，由被告银川尚质房地产开发有限公司负担546元，由原告马永军、姚凤霞负担622元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  王辉 二〇二〇年八月十八日 书记员  孙瑶 附：判决所适用的法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。