安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1003民初827号 原告：黄山就这家雅园酒店管理有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖镇南安村渔村。 法定代表人：赵盼盼,公司经理。 委托诉讼代理人：郝廷玉，河北海科律师事务所律师。 被告：黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖风景区荣盛莲花国际。 负责人：高剑波，公司总经理。 委托诉讼代理人：钱俊，安徽一飞律师事务所律师。 原告黄山就这家雅园酒店管理有限公司（下称就这家雅园公司）诉被告黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓（下称荣馨公寓）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理，因就这家雅园公司申请鉴定和2020年新冠××疫情影响，本案暂停审理，2020年8月14日恢复审理，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。就这家雅园公司的法定代表人赵盼盼及其委托诉讼代理人郝廷玉、荣馨公寓的委托诉讼代理人钱俊到庭参加了诉讼，荣馨公寓的负责人高剑波未到庭参加诉讼，本院依法审理终结。 就这家雅园公司向本院提出诉讼请求，1.依法判令解除就这家雅园公司与荣馨公寓签订的《餐厅租赁合同》；2.判决荣馨公寓赔偿就这家雅园公司经济损失共计490408.70元（保证金15000元、装饰装修及设备投入损失181775.70元、可得利益损失258600元、人员工资损失26700元、房屋租金8333元）；3.本案诉讼费和鉴定费由荣馨公寓承担。事实与理由：2019年1月10日，就这家雅园公司与荣馨公寓签订了《餐厅租赁合同》，由就这家雅园公司承租荣馨公寓在太平湖风景区莲花国际小区的餐厅用于经营，提供餐饮服务。合同约定：租赁期间为五年，即2019年2月1日至2024年1月31日；年租金10万元，进场后7个工作日内支付50％的租金即5万元，并缴纳保证金1.5万元，余下50％的租金5万元于合同满6个月后7个工作日内支付；荣馨公寓负责办理餐厅的营业执照等各类证件；荣馨公寓保证租赁物符合政府的规划、环保、卫生、消防等已合格通过相关验收。合同签订后，就这家雅园公司支付了租金5万元和保证金1.5万元，投入了181775.7元用于餐厅装饰装修和购买了大量物品，开始正式经营餐厅。2019年7月，就这家雅园公司经营餐厅的荣馨公寓莲花国际小区被举报消防未验收，不能进行经营活动，后荣馨公寓莲花国际小区被相关职能部门勒令停业整顿。这直接导致就这家雅园公司餐厅无法经营，无奈2019年7月28日餐厅被迫停止营业。由于荣馨公寓对消防未验收应该是明知的，其隐瞒这一重要事实与就这家雅园公司签订合同，违反了诚实信用原则和法律规定，因其违约行为和过错行为，致使餐厅无法营业，不能实现合同目的，故要求确认2019年7月31日双方解除合同，并赔偿装饰装修损失和可得利益损失及人员工资损失，退还保证金和一个月租金。 荣馨公寓辩称，1.2019年1月10日与就这家雅园公司签订了餐厅租赁合同，没有将经营权出租给就这家雅园公司，就这家雅园公司将市场影响因素归责给荣馨公寓不能成立，政府部门没有对就这家雅园公司的经营行为进行查封，即便产生经济损失，也由就这家雅园公司自己承担；2.双方之间的餐厅租赁合同一直未解除，不同意解除合同，保留对租金的主张,请求依法驳回就这家雅园公司的诉求；3.荣馨公寓消防的整改已经在实施，餐厅可以继续由就这家雅园公司承租，考虑到停业的情况，租赁期间可以顺延，年租金也可以相应减少和部分免除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《餐厅租赁合同》、《银行明细》、《收据》、《房产证》，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.就这家雅园公司提供的装饰装修投入及票证手续和其他出资及票证手续证据，证明承租餐厅后投入了装饰装修费用126470元和其他投入55305.7元；荣馨公寓认为该证据系单方制作，且票据的金额与主张的金额也不一致，不予认可；本院对其关联性予以认定，对其证明目的不予认定，本院将结合本案的其他证据及事实综合认定。 2.就这家雅园公司提供的2019年7月份可得利益凭证手续证据，证明若餐厅正常营业，2019年7月份可得利益为经营额的40％利润258600元；荣馨公寓认为餐厅已经经营到7月底才停止营业的，没有可得利益一说，不予认可；本院认为该一系列证据均是间接证据，且不能形成证据锁链，其仅是对市场行情的预估和预测，无法确定其实际经营额，也无法确定其利润比例，故本院对其证明目的不予认定。 3.就这家雅园公司提供的支付2019年7月工人工资的票证手续证据，证明2019年7月支出工人工资26700元；荣馨公寓认为餐厅2019年7月份正常营业，支付工人工资是应当的，不存在赔偿问题；本院认为就这家雅园公司自认其餐厅经营到2019年7月28日停业的，7月份的工人工资是其正常的经营开支，故对其证明目的不予认定。 4.荣馨公寓张贴的通告，证明因荣馨公寓的消防不合格被查封，要求停业整顿，致使餐厅无法经营，不能实现合同目的；荣馨公寓认为餐厅与公寓住所是独立的，住宿消防不合格不代表餐厅消防不合格，即使有这份通告，与本案也没有关联性，不予认可；本院认为该证据系荣馨公寓在被相关部门认为消防未通过的情况下向小区发出的通告，故对该证据的真实性、合法性与本案的关联性、证明目的均予以认定。 5.证人汪某的证言，证明餐厅经营收入情况和通告停业整顿的情况；荣馨公寓认为餐厅和公寓住宿是分开独立的，住宿消防设施是否合格与餐厅消防是否合格没有必然联系，即便消防部门对公寓查封也不必然查封餐厅，营业额在短期内可能有1万元，不能代表每天的营业额，只是预估，没有事实依据；本院认为证人汪某的证言只是陈述了荣馨公寓停业整顿的事实，对餐厅的营业情况只是凭个人想象、猜测的营业额，无法具体计算，故对其证明目的不予认定。 对于就这家雅园公司申请，并经人民法院选定的安徽大众房地产资产评估造价有限公司作出的皖大（价）鉴2020第J0061号《价格鉴定结论书》，结论为标的物价格：全新重置价122952元，现值93760元；就这家雅园公司对该证据的结论部分予以认可，但认为该结论书遗漏了装饰装修的人工费用和其他投入58823.7元，请求法院予以认定；荣馨公寓对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性均不予认可；本院认为餐厅装饰装修的人工费用和其他投入，未提供证据证明，且结论书的现值就包含了全部的价值，不是装饰装修过程中还需区分物品的价值和人工的费用，故对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月10日，就这家雅园公司与荣馨公寓签订了《餐厅租赁合同》，由就这家雅园公司承租荣馨公寓在太平湖风景区莲花国际小区的餐厅用于经营，提供餐饮服务。合同约定：租赁期间为五年，即2019年2月1日至2024年1月31日；年租金10万元，进场后7个工作日内支付50％的租金即5万元，并缴纳保证金1.5万元，余下50％的租金5万元于合同满6个月后7个工作日内支付；荣馨公寓负责办理餐厅的营业执照等证件。合同签订后，就这家雅园公司先后向荣馨公寓支付50％的租金5万元和缴纳保证金1.5万元。为了经营，就这家雅园公司对餐厅进行了装饰装修，投入了经营需要的设备和聘请了相关工作人员，并将餐厅取名为“遇见湖餐厅”。荣馨公寓未协助办理“遇见湖餐厅”营业执照。 另查明，合同第三条第1项（5）约定“荣馨公寓保证租赁物场地符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准以及其他有关规定，并已合格通过相关验收等”。 2019年7月，荣馨公寓被人举报消防未验收，致黄山区消防大队要求荣馨公寓停业整改，荣馨公寓发出通告进行停业整顿，通告内容为“荣馨度假公寓因消防验收问题，接到黄山区消防大队停业整改通知，暂对客房进行停业，由此造成不便之处，敬请谅解！”。由于荣馨公寓消防验收未通过进行停业整改，“遇见湖餐厅”至2019年7月28日，无法经营，正式停业。 本院认为,公民、法人的合法权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实承担举证责任。没有证据或者提出的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。消防安全事关人身、财产安全，属于社会公共利益。确保建筑物消防安全是出租单位的法定义务。本案中荣馨公寓将涉案房屋出租给就这家雅园公司时就知道存在安全隐患，消防验收未通过，亦未组织消防验收。就这家雅园公司租赁的房屋乃至整个小区都存在严重的安全隐患，存在不符合消防要求的情况，消防部门在2019年7月提出要求整个小区关停整改，现在整个小区包括涉案房屋已经关停，不能使用，致使就这家雅园公司租赁的房屋无法正常经营，若继续承租房屋，存在巨大的安全隐患，根据合同约定和法律规定涉案房屋不符合使用标准，不能实现合同目的，现就这家雅园公司提出解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 就这家雅园公司租赁涉案房屋用于经营饭店，进行必要的装饰装修具有合理性，且诉讼前诉讼中，荣馨公寓对此也未提出过异议，可见荣馨公寓对就这家雅园公司的装饰装修应当是明知并认可的。现就这家雅园公司提出赔偿其投入的装饰装修损失，符合法律规定。在合同正常履行状态下，就这家雅园公司投入的装饰装修设备等固定资产投资，随着经营的延续而自然损耗，并随着经营利润的获得而逐步收回，至合同期满，这些固定资产投资即不存在直接损失问题。由于荣馨公寓的过错行为致使合同不能履行，对就这家雅园公司的装饰装修已与涉案房屋形成附合的装饰装修物残值荣馨公寓应予以赔偿。安徽大众房地产资产评估造价有限公司作出的皖大（价）鉴2020第J0061号《价格鉴定结论书》，荣馨公寓并没有举出证据反驳该价格鉴定结论书的结论不能成立；该评估程序合法，本院予以确认，对该司法价格鉴定结论书作出的结论，即装饰装修物及投入设备的现值（残值）93760元，本院予以采信，荣馨公寓应予以赔偿。荣馨公寓赔偿后，涉案房屋内的装饰装修物及投入设备归荣馨公寓所有，由其处理和保管。合同解除后，荣馨公寓收取的保证金15000元理应予以退还。 就这家雅园公司主张的可得利益损失258600元，其提供的证据不能证明具体的损失数额，只是对未来经营利润的预估和预测，且对营业额和利润比例的主张全部是其单方制作，没有事实和法律依据，本院不予支持。就这家雅园公司经营到2019年7月28日停止营业的，经营期间为六个月，租金应为50000元，故无需再退还租金。2019年7月，“遇见湖餐厅”是正常营业的，该月的人员工资支出为餐厅的正常开支，不存在赔偿问题。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、黄山就这家雅园酒店管理有限公司与黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓于2019年7月31日解除双方2019年1月10日签订的《餐厅租赁合同》； 二、黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓于本判决生效后十日内退还黄山就这家雅园酒店管理有限公司保证金15000元； 三、黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓于本判决生效后十日内赔偿黄山就这家雅园酒店管理有限公司餐厅装饰装修及设备投入损失共计93760元； 四、驳回黄山就这家雅园酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8652元，诉前财产保全费2971元，合计11623元，由黄山就这家雅园酒店管理有限公司负担9043元，由黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓负担2580元；鉴定费4000元，由黄山就这家雅园酒店管理有限公司承担1000元，由黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓承担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  焦香梅 审 判 员  方 春 人民陪审员  许起科 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  徐雅芬