镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1112民初1079号原告（反诉被告）：张某某，男，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：张红勇，江苏北固律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏喜福来商业管理有限公司，住所地镇江市。法定代表人：殷闻军，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾光，该公司员工。原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）江苏喜福来商业管理有限公司委托经营合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年6月15日、7月21日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某某的委托诉讼代理人张红勇、被告（反诉原告）江苏喜福来商业管理有限公司的委托诉讼代理人曾光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张某某向本院提出诉讼请求：1、要求江苏喜福来商业管理有限公司支付租金151501.7元以及截至2020年5月15日的逾期滞纳金18180元（以所欠第一阶段第二笔租金75750.85元为基数，自2019年5月16日起计算至2020年5月15日，按每月百分之二的标准计算）；二、要求江苏喜福来商业管理有限公司支付2020年5月16日之后的逾期滞纳金（以所欠第一阶段第二笔、第三笔租金合计151501.7元为基数，自2020年5月16日起计算至实际给付之日，按每月百分之二的标准计算）；3、诉讼费用由江苏喜福来商业管理有限公司负担。事实和理由：张某某与江苏冠城资产管理有限公司（后变更为：江苏喜福来商业管理有限公司）于2013年4月19日签订《冠城商业中心委托经营管理合同》，并于2014年6月5日签订补充协议，约定：张某某将其所有的位于镇江市丹徒区冠城商业中心X幢XXX室商铺委托江苏冠城资产管理有限公司经营管理，委托期限为15年，自2014年6月1日起至2021年5月31日为第一阶段，总租金为216431元；自2021年6月1日起至2029年5月31日为第二阶段。江苏冠城资产管理有限公司应于第五、六、七个租赁年度开始的前30日内分别支付第一阶段总租金的30%，35%，35%。第一阶段首次租金的支付时间为2018年5月1日，金额为64929.3元，则第一阶段第二笔、第三笔租金支付时间相应为2019年5月1日，2020年5月1日，金额均为75750.85元。但被告未按照约定的期限和金额向原告支付租金，经多次催要无果，为维护合法权益，原告诉至法院。被告（反诉原告）江苏喜福来商业管理有限公司辩称，因张某某的诉讼请求没有事实与法律依据，江苏喜福来商业管理有限公司请求法院驳回其诉讼请求，理由如下：1、从2017年起，案涉房屋实际承租人迟延支付租金，江苏喜福来商业管理有限公司也未收到相应租金；2、2020年新冠疫情属于严重流行性传染疾病，根据国家相关政策规定，该疫情已属于不可抗力；3、2020年之前，江苏喜福来商业管理有限公司经济状况虽不佳，但仍积极履行合同义务，已支付张某某租金12000元。反诉原告（本诉被告）江苏喜福来商业管理有限公司向本院提出反诉请求：1、要求解除委托经营管理合同及补充协议；2、要求减免租金151501.7元；3、要求张某某负担诉讼费。事实和理由：案涉委托经营管理合同及补充协议签订后，受新冠疫情影响，该合同及补充协议已无法正常履行。为维护合法权益，江苏喜福来商业管理有限公司诉至法院。反诉被告（本诉原告）张某某辩称，江苏喜福来商业管理有限公司的反诉请求所依据的事实和理由不能成立，理由如下：1、“新冠××”爆发在2020年1月，但江苏喜福来商业管理有限公司自2018年5月就未按时足额支付商铺租金，张某某于2018年曾向法院提起诉讼，要求其支付第一阶段租金。因此，江苏喜福来商业管理有限公司辩称系“新冠××”爆发导致其不能支付租金，该理由不能成立；2、案涉商铺目前由江苏喜福来商业管理有限公司交付给第三方正常经营使用；3、根据相关法律规定，发生不可抗力必须要以不能实现合同目的，当事人才可以要求解除合同。本案中，“新冠××”对江苏的影响，在2020年3月底已经逐步消除，目前生活工作均处于正常状态，因此，原被告是可以实现合同目的的；4、案涉商铺是张某某向江苏喜福来商业管理有限公司的关联公司所购买，张某某已经全额支付购房款。在签订委托经营管理合同时，江苏喜福来商业管理有限公司强调能确保张某某的收益，这是张某某购买涉案商铺的根本目的。本院经审理认定如下事实：2013年4月19日，张某某与江苏冠城资产管理有限公司签订《冠城商业中心委托经营管理合同》，该合同约定：张某某将其所有的位于镇江市冠城商业中心XXXX号商铺委托给江苏冠城资产管理有限公司经营管理，包括代为招租、代为和承租方签订租赁协议、代为收取租金、代为收取租赁保证金、代为催要租金等所有出租方张某某应享有的权利。委托经营期限为15年，分为两个阶段：1、自2014年6月1日起,至2021年5月31日为第一阶段,总租金收入为213273元；2、自2021年6月1日起至2029年5月31日为第二阶段,租金可按约定比例据实结算或选择保底租金。双方协商后同意，第一阶段期间无论该商铺是否实际租出或实际开业，江苏冠城资产管理有限公司承诺自2014年6月1日起计算商铺租金。双方确认前七年租金支付方式为：江苏冠城资产管理有限公司按委托经营合同于笫五、六、七个租赁年度开始的前30日内分别支付第一阶段总租金的30%、35%、35%，即第五年支付第一阶段租金总额的30%，即63982元，第六年支付第一阶段租金总额的35%，即74646元;第七年支付第一阶段租金总额的35%，即74646元。第一阶段首次支付租金时间为2018年5月1日。如江苏冠城资产管理有限公司未能按约向张某某支付租金超过15日，则每逾期一日，江苏冠城资产管理有限公司应当按照应付未付租金的千分之二标准，向张某某支付逾期期间的滞纳金；若超过60日，江苏冠城资产管理有限公司仍未支付租金，张某某有权单方终止合同，江苏冠城资产管理有限公司按年租金总额的50%赔偿张某某违约金。在委托经营管理期间，除本合同另有约定外，双方不得以任何理由或借口单方面提前解除本合同，但经双方协商一致可以提前解除合同。若遇城市建设需要依法被列入房屋拆迁、危房改造范围或遇地震等不可抗力事件的发生致使本合同无法履行的，本合同终止，双方互不承担相关责任。本合同未尽事宜，双方协商一致，可以订立补充条款，补充条款为本合同不可分割的部分，本合同及其补充条款具有同等效力。双方在委托经营合同中还约定了其他事项。2014年6月5日，张某某与江苏冠城资产管理有限公司签订《冠城商业中心委托经营管理合同之补充协议》，约定：《冠城商业中心委托经营管理合同》约定的商铺的建筑面积经房管部门最终确认，由58.77平方米调整为59.64平方米；则第一阶段总租金收入由213273元相应调整为216431元，该补充协议还约定了其他事项。2016年9月19日，江苏冠城资产管理有限公司变更为江苏喜福来商业管理有限公司。2018年9月7日，张某某曾向本院提起诉讼，要求江苏喜福来商业管理有限公司支付第一阶段全部租金。经审理，本院作出（2018）苏1112民初2953号民事判决书，确认依法成立的合同，对当事人具有拘束力，判决江苏喜福来商业管理有限公司向张某某支付第一阶段已到期的30%租金64929.30元。判决后，原被告均未提起上诉。在案件审理过程中，经双方确认，江苏喜福来商业管理有限公司分别于2018年12月20日、2019年6月12日、2019年11月20日向张某某各支付4000元，合计12000元。张某某同意在诉讼请求中予以扣减。在案件审理过程中，江苏喜福来商业管理有限公司提出申请，要求对《冠城商业中心委托经营管理合同》以及《冠城商业中心委托经营管理合同》之补充协议上张某某的签名进行笔迹鉴定，理由是签名笔迹不一致，进而认为该委托经营管理合同及补充协议属于无效合同，请求法院予以撤销。上述事实由原被告向法院提供的《冠城商业中心委托经营管理合同》、《冠城商业中心委托经营管理合同之补充协议》、（2018）苏1112民初2953号民事判决书、收条以及原被告陈述等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，张某某与江苏冠城资产管理有限公司签订的《冠城商业中心委托经营管理合同》以及《冠城商业中心委托经营管理合同之补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效。江苏冠城资产管理有限公司后更名为江苏喜福来商业管理有限公司，则上述委托经营管理合同及补充协议对其亦具有约束力。关于江苏喜福来商业管理有限公司提出的笔迹鉴定申请，因上述委托经营管理合同及补充协议经生效的（2018）苏1112民初2953号民事判决书确认为有效，张某某亦认可其效力，因此，对江苏喜福来商业管理有限公司要求对张某某的签名进行笔迹鉴定的申请，本院依法不予准许。关于本诉。一是租金，按照委托经营管理合同及补充协议约定，江苏喜福来商业管理有限公司应于2019年5月1日前支付第一阶段第二笔租金75750.85元，于2020年5月1日前支付第二阶段第三笔租金75750.85元，因其未按约定期限和金额履行支付租金义务，张某某有权要求其支付相应租金。扣除已经支付的12000元，尚欠租金139501.70元，江苏喜福来商业管理有限公司依法应承担及时支付的民事责任。二是逾期支付租金的滞纳金，按照委托经营管理合同及补充协议约定，因江苏喜福来商业管理有限公司逾期支付第一阶段第二笔、第三笔租金超过15日，张某某有权向其主张逾期支付租金的滞纳金。因《冠城商业中心委托经营管理合同》约定逾期滞纳金标准按日千分之二计算，张某某认为过高，自愿调整按月利率2%标准计算，综合考虑委托经营管理合同及补充协议的实际履行情况，本院酌定逾期滞纳金标准按年利率12%计算。关于反诉。根据法律规定，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。诚然，“新冠××”疫情属于重大突发公共卫生事件，的确对大多数行业造成了影响。自江苏省进入重大突发公共卫生事件三级响应后，多数商铺已经逐步恢复正常经营。结合在案件审理过程中江苏喜福来商业管理有限公司陈述，因案外实际承租人迟延支付租金，导致其未能及时收取相应租金，因此其认为合同目前无法正常履行。本院认为，案涉委托经营管理合同虽然出现合同履行困难情形，但各方当事人通过努力，积极履行合同，还是有可能实现合同目的的。现江苏喜福来商业管理有限公司以合同履行困难为由请求解除合同并减免租金151501.70元，没有法律依据，本院依法应不予支持依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江苏喜福来商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）张某某租金139501.70元；二、被告（反诉原告）江苏喜福来商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张某某逾期支付租金的滞纳金（计算方法：自2019年5月16日起至2019年6月11日，以所欠租金71750.85元为基数，自2019年6月12日起至2019年11月19日，以所欠租金67750.85元为基数，自2019年11月20日至2020年5月15日，以所欠租金63750.85元为基数，自2020年5月16日起至实际付清之日，以所欠租金139501.70元为基数，均按年利率12%计算）；三、驳回原告（反诉被告）张某某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）江苏喜福来商业管理有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3694元，减半收取1847元，反诉案件受理费3330，减半收取1665元，合计3512元，由原告（反诉被告）张某某负担50元，由被告（反诉原告）江苏喜福来商业管理有限公司负担3462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提供上诉状副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员  成 莲二〇二〇年八月十七日法官助理  李情艳书 记 员  赵 烨