北京市昌平区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0114民初3588号原告：北京市昌平区东小口镇人民政府，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村。法定代表人：肖振业，镇长。委托诉讼代理人：吴萌萌，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：董芳芳，北京市尚公律师事务所律师。被告：北京市昌平区霍营街道上坡佳园社区股份经济合作社，住所地北京市昌平区霍营街道上坡佳园社区居民委员会。法定代表人：王岩，董事长。委托诉讼代理人：崔全有，北京智深律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭涛，北京智深律师事务所律师。原告北京市昌平区东小口镇人民政府（以下简称东小口镇政府）与北京市昌平区霍营街道上坡佳园社区股份经济合作社（以下简称上坡经济合作社）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年1月21日立案后，本院依法进行了审理。东小口镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令上坡经济合作社立即为东小口镇政府办理坐落于××园农民回迁楼一号商业楼的×1段全部和×2段的××层房屋的房屋产权过户手续；2.判令上坡经济合作社将其占用的房屋交还东小口镇政府；3.判令上坡经济合作社向东小口镇政府支付逾期办理房屋产权过户手续的违约金。2019年11月15日庭审中，东小口镇政府明确第三项诉讼请求为：判令上坡经济合作社向东小口镇政府支付逾期办理房屋产权过户手续的违约金（自2010年1月1日起算至房屋所有权转移登记之日止，按购房款总价款每日千分之一计算，即每日65000元）。事实和理由：2008年12月31日，东小口镇政府与上坡经济合作社就东小口镇政府向上坡经济合作社出借1000万元签订《借款合同》一份；2009年1月19日，东小口镇政府与上坡经济合作社就东小口镇政府向上坡经济合作社出借300万元签订了《补充借款合同》一份。上述两份合同中均约定，如上坡经济合作社将借入款项按照双方约定的用途使用，借款期限届满前十日，东小口镇政府同意购买上坡经济合作社坐落于××园农民回迁楼一号商业楼的×1段全部和×2段的××层房产约13000平方米（具体房屋位置及房屋面积详见附件：房屋平面图）,且上坡经济合作社与东小口镇政府或东小口镇政府指定的第三方就购房事宜达成书面协议的，本合同借款金额及利息将抵作东小口镇政府或东小口镇政府指定的第三方应向乙方支付的相应数额的购房定金，具体操作由双方另行协商确定；上坡经济合作社同意上述房产按每平方米5000元的价格出售给东小口镇政府或东小口镇政府指定的第三人；自借款到期之日起，上坡经济合作社应将上述房产交付甲方，交付房产应处于合理的可使用状态，以便进行装修和利用。上述两份合同签订后，东小口镇政府依据两份合同约定向上坡经济合作社出借了款项共计1300万元。2010年2月5日，东小口镇政府（甲方）与上坡经济合作社（乙方）签订《协议书》，协议书主要约定：一、甲乙双方于2008年12月31日和2009年1月19日就甲方向乙方出借款项1300万元的事宜签署了《借款合同》和《补充借款合同》，借款期限已于2010年1月1日届满，鉴于乙方未能按时向甲方归还借款并支付利息，双方现依据《借款合同》和《补充借款合同》的约定就甲方购买乙方房屋的有关事宜达成本协议，以资信守；二、按照《借款合同》的约定，甲方同意购买乙方坐落于××园农民回迁楼一号商业楼的×1段全部和×2段的××层房屋（以下简称“房屋”）,房屋总面积约为13000平方米（房屋具体位置详见本协议附件）;三、房屋交付及手续办理乙方应于2009年6月30日前向甲方交付房屋，双方办理房屋交接手续，乙方应于2009年12月31日前办理完毕房屋的产权转移手续；四、购房总价款为6500万元；甲方在2010年2月6日前向乙方支付购房款1300万元，在乙方依约向甲方办理产权转移手续后，甲方按照分期方式向乙方支付其余购房款；如乙方未能依约交房房屋并配合办理产权转移手续，每逾期一日，应向甲方支付购房总价款1%的违约金，同时，甲方付款时间相应顺延。该协议签订后，东小口镇政府依约向上坡经济合作社支付了购房款1300万元。后，上坡经济合作社向东小口镇政府陆续交付房屋，但东小口镇政府仅实际占有使用部分房屋，其他房屋被上坡经济合作社占据至今。东小口镇政府多次要求上坡经济合作社按照协议约定办理房屋产权过户手续，但其至今未予办理。同时，东小口镇政府要求上坡经济合作社将其占用的东小口镇政府的房屋交还给东小口镇政府，但其至今未予交还。上坡经济合作社辩称，第一，双方于2010年2月5日签订的关于买卖涉案房屋的《协议书》依法不成立。首先，双方签约时，东小口镇政府不具备相应的主体资格。依据法律规定，镇政府只能从事履行职能所需要的民事活动；党政机关办公用房配置方式不包括“购买”。而东小口镇政府购买房屋是出于商业目的。其次，双方签订的该《协议书》不是真实的意思表示。依据该回迁楼项目的批复，该项目建成后用于解决上坡村回迁及安置问题，不得对外销售。对此，双方都是知晓的。当时，东小口镇政府是上坡经济合作社的主管上级单位。为了解决上坡村的社会矛盾，合法出账顺利进行拨款，上坡经济合作社系配合镇政府通过将房屋转移占有的方式获得镇政府的资金扶持，以便保证回迁项目顺利进行。第二，即使该《协议书》成立，也应被认定为无效。该《协议书》违反了《居民组织法》第十条、《政府采购法》第十八条的规定，违背了社会公共利益，及《行政单位国有资产管理暂行办法》第十二条和《关于昌平区上坡新村回迁住宅及配套项目核准的批复》第五条的规定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上坡村原属北京市昌平区东小口镇，之后更名为上坡佳园社区。2006年8月，北京市发展与改革委员会、北京市建设委员会作出《关于昌平区上坡新村回迁住宅及配套项目核准的批复》，同意北京市昌平区东小口镇上坡村村委会建设昌平区东小口镇上坡村农民回迁住宅及配套项目。同时，对于资金来源批复，“项目总投资估算为19654万元，全部由北京市昌平区东小口镇上坡村村委会筹措解决。”对于项目用途批复，“该项目建成后用于解决上坡村回迁及安置问题，不得对外销售。”2008年12月31日，东小口镇政府（甲方）与上坡经济合作社（乙方）签订《借款合同》，主要约定：甲方向乙方出借人民币10000000元，利息按同期银行贷款利率计算；借款期限自2009年1月1日至2010年1月1日；乙方必须将借款用于上坡佳园社区农民回迁楼工程款；如乙方将借款按照双方约定的用途使用，借款期限届满前十日，甲方同意购买乙方坐落于××园农民回迁楼一号商业楼的×1段全部和×2段的××层房产约13000平方米，且乙方与甲方或甲方指定的第三方就购房事宜达成书面协议的，借款及利息将抵作甲方或甲方指定的第三方应向乙方支付的相应数额的购房定金，具体操作由双方另行协商确定；乙方同意该房产按每平米5000元的价格出售给甲方或甲方指定的第三人；自借款到期之日起，乙方应将上述房产交付甲方，交付时房产应处于合理的可使用状态，以便进行装修和利用。当日，经时任东小口镇党委书记的李志杰批示，东小口镇政府以“借款”名目向上坡经济合作社支付10000000元。2009年1月19日，东小口镇政府（甲方）与上坡经济合作社（乙方）签订《补充借款合同》，主要约定：甲方向乙方出借人民币3000000元，利息按同期银行贷款利率计算；借款期限自2009年1月1日至2010年1月1日；乙方必须将借款用于上坡佳园社区农民回迁楼3号楼拖欠昌平一建部分工程款；如乙方将借款按照双方约定的用途使用，借款期限届满前十日，甲方同意购买乙方坐落于××园农民回迁楼一号商业楼的×1段全部和×2段的××层房产约13000平方米，且乙方与甲方或甲方指定的第三方就购房事宜达成书面协议的，借款及利息将抵作甲方或甲方指定的第三方应向乙方支付的相应数额的购房定金，具体操作由双方另行协商确定；乙方同意该房产按每平米5000元的价格出售给甲方或甲方指定的第三人；自借款到期之日起，乙方应将上述房产交付甲方，交付时房产应处于合理的可使用状态，以便进行装修和利用。当日，经时任东小口镇党委书记的李志杰批示，东小口镇政府以“借款”名目向上坡经济合作社支付3000000元。2010年2月5日，东小口镇政府（甲方）与上坡经济合作社（乙方）签订《协议书》，主要约定：依据前述《借款合同》和《补充借款合同》的约定，乙方未能按时向甲方归还借款并支付利息，甲方依约购买乙方房屋；房屋坐落于××园农民回迁楼一号商业楼的×1段全部和×2段的××层，约13000平方米；乙方应于2009年6月30日前向甲方交付房屋，并于2009年12月31日前办理完毕房屋的产权转移手续；依据《借款合同》的约定，购房总价款为65000000元，抵扣借款后，甲方应向乙方实际支付购房款余额52000000元；甲方在2010年2月6日前向乙方支付购房款13000000元；在乙方依约向甲方办理产权转移手续后，甲方按照分期方式向乙方支付其余购房款；如乙方未能依约交付房屋并配合办理产权转移手续，每逾期一日，应向甲方支付购房总价款1‰的违约金，同时，甲方付款时间相应顺延。当日，经上坡经济合作社请示，时任东小口镇镇长的王军及东小口镇党委书记的李志杰批示，东小口镇政府从拆迁款中列支13000000元交付上坡经济合作社。之后，上坡佳园社区由东小口镇辖区划入霍营街道辖区。包括前述商业楼在内的上坡佳园回迁楼项目至今未能取得房屋所有权证书。本院经审查认为，人民法院依法受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。本案所涉事实发生时，上坡佳园社区属于东小口镇政府的行政辖区。依据相关文件，东小口镇政府对上坡佳园社区因“回龙观文化居住区（后期工程）”所致征地补偿及农民回迁安置问题，负有组织落实相关工作、妥善安排被征地单位群众生产和生活的责任。上坡佳园社区在遭遇回迁楼工程资金短缺的问题时，向东小口地区工委办事处提出请示。本案所涉《借款合同》、《补充借款合同》和《协议书》虽为东小口镇政府与上坡经济合作社盖章签订，但均由时任东小口镇党委书记李志杰批示同意后方得放款，更有上坡经济合作社请示在先。双方之间就房屋的买卖合同应当不属于政府采购的范畴。鉴于上述上坡佳园社区与东小口镇政府之间的特定关系、资金流动发生的背景、《借款合同》、《补充借款合同》和《协议书》所涉及的主体及批示、放款的过程，东小口镇政府在本案中所主张的房屋买卖合同关系并非平等民事主体之间的财产关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回北京市昌平区东小口镇人民政府的起诉。如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇二〇年八月三十一日书 记 员  李峥艳