贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民初7号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路**港天大厦****，统一社会信用代码91520000714306140L。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。被告（案外人）：马小美，女，汉族，1981年2月13日出生，住安徽省马鞍山市花山区。第三人（被执行人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住，住所地贵州省安顺市西秀区南华路**一社会信用代码91520400670713157L。法定代表人：阳正威。第三人：安顺商厦有限责任公司，住，住所地贵州省安顺市西秀区南华路**一社会信用代码915204027095624144。法定代表人：阳正兴，该公司董事长。第三人：贵州省安顺中药厂有限公司，住，住所地贵州省安顺市西秀新区头铺一社会信用代码915204002156506681。法定代表人：阳正威，该司董事长。第三人：夏羽，女，汉族，1963年4月ｌ7日出生，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：阳正威，男，汉族，1954年2月20日出生，住贵州省安顺市西秀区。第三人：金礼惠，女，汉族，1957年12月7日出生，住贵州省安顺市西秀区。第三人共同委托诉讼代理人：杨超，男，汉族，1982年9月23日出生，住贵州省安顺市西秀区。第三人共同委托诉讼代理人：戴静，女，汉族，1990年5月11日出生，住贵州省安顺市西秀区。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城贵州分公司）诉被告马小美、第三人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）、安顺商厦有限责任公司、贵州省安顺中药厂有限公司、夏羽、阳正威、金礼惠申请执行人异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告长城贵州分公司委托诉讼代理人黄强，被告马小美，第三人今旦公司、安顺商厦有限责任公司、贵州省安顺中药厂有限公司、夏羽、阳正威、金礼惠共同委托诉讼代理人杨超、戴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城贵州分公司不服本院（2019）黔执异38号执行裁定，向本院提出诉讼请求：1．依法撤销贵州省高级人民法院作出的（2019）黔执异38号《执行裁定书》；2．判决继续执行今旦公司所有的位于安顺市房屋；3．依法判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1．马小美在与今旦公司签订《商品房买卖合同》时已明知案涉房屋已被抵押，该合同系未经抵押权人同意签订的，被告与今旦公司恶意串通，损害原告权益，《商品房买卖合同》无效，不能排除执行。2．马小美身份证登记地址为安徽省马鞍山市花山区，但马小美未提供证据证明其在该区域内无用于居住的房屋。3．马小美不能证明在法院查封之前已合法占有案涉房屋。被告马小美辩称：（2019）黔执异38号《执行裁定书》客观公正，依法应当维持。第三人今旦公司、安顺商厦有限责任公司、贵州省安顺中药厂有限公司、夏羽、阳正威、金礼惠共同辩称：马小美的买房虽然在在建工程抵押之后，但第三人有预售许可，房屋可以销售，是合法取得的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对证据的关联性，本院根据案情综合认定。对当事人争议较大的证据，本院认定如下：马小美提交证据：1．借记卡账户历史明细账单、收据、房屋维修基金收据，拟证明马小美已全部缴纳购房款及房屋维修基金给今旦公司。2.2014年至2020年6月的物业费缴费收据发票，拟证明马小美从2014年开始交物管费。长城贵州分公司质证认为：1．付款凭证金额与收据金额不一致，无法认定是否支付案涉房屋购房款，不予认可。2．达不到其实际占用案涉房屋的证明目的。本院认为，经核实，对借记卡账户历史明细清单、收据及物业费缴费收据等真实性予以认定，前述证据能够证明购房人马小美已通过银行账户实际支付购房款、房屋维修基金等事实。根据在案证据，结合庭审调查情况，本院认定如下案件事实：本案争议房屋系由今旦公司开发建设的丰景华府项目，房号为B5-23-2。2013年4月18日，安顺市住房和城乡建设局向今旦公司颁发《商品房预售许可证》，载明：今旦公司开发建设的西秀区黄果树大街H2地块（头铺）丰景华府A6、A7、B3、B4、B5、B6栋，经审查具备商品房屋预售条件，准予预售，特发此证。2013年6月28日，债权人长城贵州分公司取得西秀区黄果树大街丰景华府一期B1-B6房屋的在建工程抵押权，2014年12月3日取得对丰景华府一期剩余其他房屋的在建工程抵押权。2013年10月29日，马小美（买受人）与今旦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于安顺市西秀区总土地面积为88678平方米，编号为安国用（2010）第15号、安国用（2010）第××号地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为丰景华府，建设工程规划许可证号为520000201026578。建设工程施工许可证号为522501201102140301、522501201102140301-1。第二条销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（2013）商房预字第007号。第三条基本情况：买受人购买的商品房号为Ｂ5-23-2。第四条抵押情况：该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押部门为安顺市房屋产权交易处，抵押登记日期为2012年1月13日，该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押登记部门为安顺市房屋产权交易处，抵押日期为2012年1月13日。第七条计价方式与价款：按照套内面积计算，该商品房单价每平米4003.78元，总价款479738元。2013年10月28日及2013年10月29日，马小美向今旦公司账户分别转款20,000元、173,642元及300,000元。2013年10月28日及2013年10月29日，今旦公司出具《收据》，载明：收到马小美购房定金20,000元、购房款459,738元，收到维修基金、四通费、其他费用14,064元。另，马小美提交了其从2014年至2020年期间逐年缴纳物业费用的《收据》。另查明，2016年10月17日，长城贵州分公司与贵州省安顺中药厂有限公司、今旦公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案，本院作出（2016）黔民初78号民事调解书，确认：第一，截止2016年4月19日，今旦公司共计欠长城贵州分公司债务本金184300000元，利息42247177.78元，逾期罚息2134109.25元，复利1195156.3元……第三，长城贵州分公司对今旦公司位于安顺市西秀区项目的在建工程房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。该调解书生效后，今旦公司未完全履行调解书中的义务，长城贵州分公司遂申请强制执行。本院于2016年5月3日作出（2016）黔民初78号民事裁定：冻结或者查封、扣押被告贵州省安顺中药厂有限公司、今旦公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款245348686.64元或相应价值的其他财产。2016年5月5日，本院作出（2016）黔执保15-1号协助执行通知书：“查封今旦公司所有并用于抵押的房产即位于安顺市西秀区在建工程项目房产，查封时间为三年。案涉房屋在查封范围”。强制执行程序中，马小美提出执行异议。2019年10月28日，本院作出（2019）黔执异38号执行裁定书，裁定“中止对马小美购买的位于贵州省安顺市西秀区房屋的执行”。另查明，本案马小美在安顺市中心两城区名下无其他住房。根据双方诉辩主张，结合庭审调查情况，本案争议焦点为：马小美对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。本院认为，执行异议之诉的立法目的在于处理各方当事人对同一执行标的物所涉不同权利之间的纠纷。具体言之，产生本诉的原因系买受人马小美购买今旦公司的房屋，而今旦公司因欠债权人长城贵州分公司的款项被强制执行。故须分析马小美对案涉房屋享有的物权期待权与长城贵州分公司的抵押权如何平衡和保护。本院认为，长城贵州分公司请求继续执行案涉房屋的主张不成立，具体理由如下：首先，从马小美的身份来看，马小美系商品房消费者。经审查，马小美是为居住需求而购买案涉房屋，且其名下无其他用于居住的房屋，故马小美符合购房消费者身份。其次，从购房合同签订情况来看，马小美已在本院查封案涉房屋前签订了合法有效的《商品房买卖合同》。本院于2016年5月5日查封案涉房屋，马小美于2013年10月29日签订《商品房买卖合同》，其签约时间早于本院查封时间。另，长城贵州分公司主张马小美在明知案涉房屋已被抵押的情况下恶意与今旦公司签订《商品房买卖合同》，构成恶意串通。本院认为，即便长城贵州分公司在签订《商品房买卖合同》之时享有在建工程抵押权，但是案涉房屋已经取得商品房预售许可证，马小美购买案涉房屋已符合一般消费者的注意义务，不能推定其存在过错，且长城贵州分公司未提交证据证明马小美存在恶意串通，所以，本院对长城贵州分公司的该项主张不予采纳，本案《商品房买卖合同》合法有效。再次，从购房款支付情况来看，经审查，马小美于2013年10月28日、2013年10月29日向今旦公司分别转款20,000元、173,642元及300,000元。今旦公司出具收据载明，收到马小美购房款。以上事实相互佐证，能够证明马小美已经支付全部房屋价款。最后，从权利的性质和来源来看，在比较和分析双方权利的基础上，马小美的权利在本案中应予保护，具体而言：一方面，马小美享有的系物权期待权，而长城贵州分公司对案涉房屋享有的为在建工程抵押权。消费者的物权期待权在顺位上应当优先于抵押权。另一方面，基于消费者的生存利益优先原则，当与其他债权人利益发生冲突之时，应当优先保护消费者的生存利益。故支付全部款项的商品房消费者马小美的权利优先于长城贵州分公司的抵押权，案涉房屋不应当继续执行。综上，长城贵州分公司的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费8,496.07元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  伍席芳审判员  何陆坤审判员  陈 荣二〇二〇年八月十日法官助理唐诗懿书记员简娜