上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18502号原告(反诉被告)：中建信控股集团上海置业有限公司，住所地上海市闵行区黎安路******。法定代表人：吴玮，执行董事。委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁皓，上海合勤律师事务所律师。被告(反诉原告)：今魅文化传媒(上海)有限公司，住所地上海市，住所地上海市崇明区城桥镇东河沿******(上海城桥经济开发区)法定代表人：赵高飞，执行董事。委托诉讼代理人：温慧紫，上海鼎善律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖堯彬，上海鼎善律师事务所律师。原告中建信控股集团上海置业有限公司(以下简称中建信公司)与被告今魅文化传媒(上海)有限公司(以下简称今魅公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，今魅公司依法向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并于2020年7月2日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)中建信公司的委托诉讼代理人瞿蓓、梁皓以及被告(反诉原告)今魅公司的委托诉讼代理人温慧紫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建信控股集团上海置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认中建信公司与今魅公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月16日解除；2、今魅公司支付自2020年2月10日至2020年3月16日的租金人民币(币种下同)89,552.74元；3、今魅公司支付租金逾期付款违约金(计算方式：以89,552.74元为基数、按照日千分之三的标准计算自2020年1月26日起至被告实际支付之日止)；4、今魅公司支付房屋占有使用费71,801.40元(以每天4,786.76元的标准计算自2020年3月17日起至2020年3月31日止)；5、今魅公司支付装修期减免的租金72,799元；6、今魅公司已支付的租赁保证金176,768元不予返还；7、本案的诉讼费用由今魅公司承担。事实和理由：2019年9月，中建信公司与今魅公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定今魅公司承租上海市闵行区黎安路999、1009号15层05、06室的房屋(以下简称涉案房屋)作办公用途，建筑面积556.60平方米，租赁期限自2019年10月10日至2022年10月9日止。该合同对租金金额、给付时间、违约责任等均作了约定。后中建信公司按约向今魅公司交付涉案房屋，今魅公司未能按时支付租金等各项费用。中建信公司几经催告，今魅公司至今仍未支付。今魅公司逾期未付租金等费用的行为已构成违约，且达到中建信公司可行使合同解除权之条件。故中建信公司通过EMS向被告致送《解除合同通知书》，要求解除涉案租赁合同，并催告今魅公司支付拖欠的租金、物业管理费等各项费用。然今魅公司仍未予支付。故中建信公司为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告今魅文化传媒(上海)有限公司辩称，不同意中建信公司的全部诉请。因为今魅公司自身原因，今魅公司决定不再续租，故在过年放假前今魅公司已经口头告知解除合同，还和中建信公司提了返还装修保证金的事情，并将解约相关的书面材料提供给中建信公司。故今魅公司认为，涉案租赁合同已经于2020年1月解除。说完要求解除合同事宜之后，今魅公司将部分东西搬离涉案房屋。然未等今魅公司搬离全部物品，中建信公司在过年前就将涉案房屋的门锁了。之后今魅公司员工放假没有再处理这个事情。中建信公司擅自锁门的行为导致今魅公司的很多家具没有搬走。故不存在今魅公司需支付租金及占用费。涉案合同系格式合同，没有赋予承租人提前解除的相关条款。今魅公司提前通知中建信公司解除合同符合正常的商业习惯。对于逾期付款违约金，即使今魅公司存在违约行为，违约金标准过高。同时基于上述事由，今魅公司向本院提出反诉请求：1、中建信公司返还今魅公司已支付的装修保证金33,396元、装修期管理费11,132元；2、中建信公司返还今魅公司滞留的家具等物品(详见清单)；3、中建信公司返还今魅公司租赁保证金176,768元；4、诉讼费由中建信公司承担。针对今魅公司提出的反诉请求，中建信公司辩称，不同意全部反诉诉请。对于反诉请求1，今魅公司提交的保证金、管理费的支付主体是物业公司而非中建信公司。现要求中建信公司返还该些费用没有依据。2020年1月6日，今魅公司向物业公司提出在前期装修的基础上再次进行单元二次改造装修，为此向物业公司支付了装修保证金和装修管理费。但据了解，今魅公司并未实际进行二次装修。对于反诉请求2，并无依据，且中建信公司发送的解除函中也附了返还房屋的函告，告知今魅公司前来交接，但今魅公司并未前来办理，故根据涉案租赁合同第7.2条的约定，屋内家具视为今魅公司放弃。对于反诉请求3，不同意返还，因导致合同解除的责任在于今魅公司违约，故按照合同约定租赁保证金应当没收。经审理查明，2019年9月，中建信控股集团上海置业有限公司(出租方，甲方)与今魅文化传媒(上海)有限公司(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXXX)。该合同主要约定内容如下，1-1甲方出租给乙方的房屋座落于本市闵行区黎安路999、1009号中建信国际广场15层05、06室，该房屋建筑面积为556.60平方米，房屋用途为办公。5-8倘乙方逾期支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、空调费、公用事业费及其它任何一项费用或未及时补足保证金的，每逾期一日，乙方应按照欠付部分的千分之三每日向甲方支付违约金。违约金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清为止。6-4……(6)乙方应按照附表二载明的支付时间和金额支付与装修相关的一切费用。装修保证金由甲方或其指定的管理单位于乙方装修完工且通过验收后的1个月内无息退还乙方。如果乙方(包括其承包方)装修期间违反装修手册或因违反装修规定而造成甲方或第三方财产损失的，则应当从装修保证金中扣除相应赔款。因乙方违约造成甲方或第三方损失之超出部分，甲方有权追加此费用。7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日或提前解除之日将该房屋恢复至初始状态并归还给甲方(双方对房屋归还状态另有约定除外)。当乙方向甲方归还该房屋时，甲、乙双方应依交接清单对该房屋进行验收，相互结清各自应当承担的费用，并就该房屋的归还情况签署一份返还表格。7-2若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权停止向该房屋提供电、中央空调及其它物业管理服务，并按以下方式收回该房屋并要求乙方承担责任：(1)甲方有权在租赁期届满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该房屋，乙方放置于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿。同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担；届时甲方亦有权选择保留该房屋内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿。(2)从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第(1)项权利进入并收回该房屋为止，乙方须以合同终止(或解除)日前一天的租金、物业管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的租金、物业管理费，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引致的一切损失(包括且不限于甲方因延迟向新租户或购买该房屋的受让方交付该房屋而需承担的违约金、赔偿金、补偿金和中介费等一切费用)。并由乙方支付从租赁期届满之日到实际返还之日期间该房屋的空调费、公用事业费及其他费用。但此等占用费、物业管理费、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续。7-5若乙方存在拖欠任何应付款项(包括但不限于租金、水电费、物业管理费、违约金等)的情形，则甲方有权阻止乙方将置于该房屋内的任何动产、财物撤离该房屋；若在应按照本合同返还房屋时，乙方仍存在拖欠任何款项的，则乙方同意按照上述第7-2款第(1)项执行，即将该等动产、财物作为乙方遗弃物，由甲方自由处置，且无需给予乙方任何补偿。9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，视为乙方实质性违约，甲方可书面通知乙方解除本合同。(1)乙方逾期不支付租金、物业管理费、公共事业费及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到三十日或以上的；(2)乙方存在中途擅自退租行为的；……。9-3乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同(不因甲方接受租金、违约金等行为而被剥夺该解除权)，提前收回该房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：(1)按第一租赁年度租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期(装修期)期间之免收减收租金；(2)逾期支付款项的应按照每日千分之三的标准向甲方支付逾期违约金；(3)甲方有权没收履约保证金；如果届时乙方尚未向甲方支付全额的履约保证金，乙方应向甲方补足履约保证金的差额；(4)不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利；(5)上述违约金、赔偿金不足以补偿甲方损失的，甲方有根据有关法律规定向乙方继续追索的权利。十、违约责任，10-1租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，给乙方造成财产损失或人身伤害的，甲方应承担相应的直接损失的赔偿责任。10-2若租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按第一年1个月的租金向乙方支付违约金，并需返还乙方已支付的履约保证金以及超付的租金，并赔偿装修残值。10-3乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复原状并赔偿损失。10-4若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间，根据本合同应付而未付的款项，包括但不限于租金、物业管理费、未结清能耗费等相关费用，且根据9-3条承担违约责任,同时,乙方还应赔偿合同提前解除之日至该房屋另行出租给其他方期间的甲方租金损失，赔偿标准以合同提前解除之日的租金标准为准。10-5无论乙方是否已支付该房屋电费等公用事业费或物业管理费，乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金超过15日仍不支付的，或者拖欠支付物业管理费、电费等公用事业费及其他应缴费用中任何一项费用或未及时补足保证金超过十五日的，在不影响甲方行使其它权利的前提下，乙方：(1)同意甲方可以停止向该房屋提供水、电及其它物业管理服务直至乙方付清拖欠租金等应缴费用及违约金。由此造成对乙方营业办公的影响，甲方无须承担任何责任；(2)应承担甲方采取上项措施期间的该房屋租金、物业管理费和本合同约定的其它任何费用及重新接驳电及其它公用设备的费用。14-2若本合同终止或提前解除，乙方未能按照本合同规定向甲方返还该房屋，则甲、乙双方同意，甲方有权进入该房屋并对该房屋内的物品进行处置(包括且不限于变卖或租予其他租户等)。该合同附表一记载，第一部分，房屋交付日为2019年9月10日；计租起始日为2019年10月10日；租赁期自2019年10月10日至2022年10月9日；装修期自2019年9月10日至2019年10月9日，此装修期间内，乙方无须缴纳租金，但须缴纳全额物业管理费及其他应付费用。第二部分，租金：甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为4.3元，月租金总计为72,799元。租金支付方式：乙方已缴纳的定金，共计72,799元已自动转为首期租金，其中2019年10月10日至2019年11月9日的应付租金，合计72,799元已从上述定金中抵扣，剩余2019年11月10日至2019年12月9日未付租金金额72,799元将于签订本合同后3日内支付。租金按照先支付后使用的原则支付，2个月支付一次，除首期租金按上述约定支付外，乙方应于每月25日前向甲方或甲方指定的代理人支付下月的租金。双方约定，月租金的计算公式为：日租金*租赁面积(建筑面积)*365日/12(个月)。第三部分，物业管理费自2019年9月10日起算，按照建筑面积每月每平方米28元计算，每月物业管理费为15,585元。物业管理费支付方式：物业管理费由乙方直接向甲方指定的管理单位支付，2个月支付一次，采用先付后用的原则支付。首期物业管理费为46,755元。2019年9月10日至2019年12月9日，乙方应于本合同签订之日起3日内向物业管理单位支付首期物业管理费，除此之外，乙方应于每月25日之前向甲方指定的管理单位支付下月的物业管理费。第五部分，履约保证金：乙方需在签署租赁合同后三个工作日内，支付相当于二个月的租金和二个月的物业管理费作为履约保证金，即176,768元。乙方应于本合同签署之日起3日内向甲方支付履约保证金。附表二记载，1、装修保证金16,698元；2、装修管理费(一次性)费用11,132元；3、垃圾清运费(一次性)费用11,132元。需缴交费用之总额为38,962元。备注：上述费用乙方应在本合同签署之日起3日内支付给甲方或甲方指定单位。乙方未付清上述费用的，除应按照本合同约定承担违约责任外，还不得进场装修。前述合同签订后，今魅公司向中建信公司支付租赁保证金176,768元及租金等费用。另今魅公司为装修涉案房屋于2019年9月向中建信公司指定的物业公司即案外人仲量联行测量师事务所(上海)有限公司支付装修保证金16,698元。后为二次装修，今魅公司又于2020年1月6日向仲量联行测量师事务所(上海)有限公司支付装修保证金16,698元、装修管理费11,132元，但实际今魅公司并未进行该次装修。因今魅公司欠付自2020年2月10日起的租金、2020年2月1日起的物业管理费等费用，中建信公司遂于2020年3月13日向今魅公司寄送《解除合同通知书》，表示今魅公司逾期支付租金等费用满三十日的行为严重违反合同约定，并符合实质性违约的解除条件，故特书面通知双方签订的租赁合同于本函发出之日解除；今魅公司自收到本函之日按合同约定的状态返还房屋，逾期返还应支付占用费、物业管理费及公共事业费；已付的履约保证金予以没收；补足免租期、装修期减免的租金；支付截止至2020年3月11日的电费等。该通知书于2020年3月16日送达今魅公司。2020年4月2日，今魅公司委托律师向中建信公司寄送《律师函》，表示涉案租赁合同于2020年1月中建信公司收到并认可今魅公司不再继续租赁的提前告知后已实际解除，且今魅公司已按约支付合同解除前的租金等费用；同时今魅公司认为未返还房屋的原因系中建信公司通过给涉案房屋上锁等行为故意阻止今魅公司取回屋内剩余物品所致，该行为还致使今魅公司无法正常取回屋内剩余物品，因此中建信公司主张的各类费用的给付和没收均无依据；现特函告要求中建信公司于收到本函后三日内撤除房屋上的门锁，妥善保护屋内剩余物品并给予今魅公司取回物品的便利，如中建信公司擅自损坏屋内物品，应承担相应赔偿责任，今魅公司将在全部取回屋内剩余的完好物品后与中建信公司协商解决合同解除后续事宜。后中建信公司以讼称事由诉至本院。以上事实，由中建信公司提供的《上海市房屋租赁合同》、《解除合同通知书》及邮寄凭证，今魅公司提供的关于装修押金和装修管理费的转账凭证、《律师函》及邮寄凭证等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。庭审中，今魅公司为证明中建信公司扣留今魅公司所有并滞留的家具等物品向本院提交以下证据材料：办公家具清单、家具图片、家具订购记录。经质证，中建信公司表示真实性均无法确认，且证明目的不认可。本院认为，办公家具清单系今魅公司自行制作，故就该证据的三性，本院均不予认可；家具图片及家具订购记录，内容即便真实，也无法达到今魅公司的证明目的，故本院亦不予采纳。本院认为，中建信公司与今魅公司就涉案房屋租赁事宜签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效合同，双方应按约履行。作为承租人的今魅公司按约支付租金等费用系其主要义务。然租赁期内，今魅公司未按约给付2020年2月10日起的租金，显然构成违约，且违约程度已达合同解除之条件，故中建信公司行使合同解除权，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。鉴于中建信公司寄送的《解除合同通知书》于2020年3月16日送达今魅公司，故本院确认涉案租赁合同于2020年3月16日解除。关于今魅公司所辩称的其已于2020年1月底告知中建信公司解除合同、故涉案租赁合同已经于2020年1月解除之意见，本院认为，今魅公司并无充分有效的证据材料证明其已于2020年1月将其要求解除涉案租赁合同之意思表示送达中建信公司；退一步说，即便今魅公司确实于2020年1月告知中建信公司其解约之意思表示，但今魅公司要求提前解约的行为本身即构成违约，作为违约方，今魅公司并不享有单方解除合同的权利，且今魅公司亦未提供相应的证据材料证明其要求解除涉案租赁合同之意思表示已获得中建信公司的同意。故对于今魅公司该点抗辩意见，本院不予采纳。关于今魅公司所辩称的中建信公司于2020年春节前即已封锁大门的意见，因今魅公司并未提供该方面的证据材料，故对该点抗辩意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于今魅公司并未提供充分有效的证据证明其搬离或其所称的中建信公司实际控制涉案房屋的时间，故就中建信公司主张的要求今魅公司给付自2020年2月10日起至2020年3月16日止的租金89,552.74元，符合合同约定，本院予以支持。鉴于今魅公司逾期支付租金的行为构成违约，中建信公司主张逾期付款违约金，符合合同约定；违约金计算的起止时间尚属合理；但就违约金的计算标准，今魅公司表示过高，就此本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到中建信公司由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定按日万分之五计算。就中建信公司主张的占有使用费，如租金的意见，鉴于今魅公司并未提供充分有效的证据证明其搬离或其所称的中建信公司实际控制涉案房屋的时间，现中建信公司自认于2020年3月31日收回涉案房屋，故今魅公司理应负担自2020年3月17日起至2020年3月31日止的占有使用费；但就占有使用费的计算标准，本院认为，虽然中建信公司现主张的计算标准为涉案合同所约定内容，但双倍计算的占有使用费如没收押金、支付违约金等均系违约责任的承担方式，故本院同样在尊重当事人约定的前提下，考虑到中建信公司由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为占有使用费的计算标准参照涉案合同租金标准较为适宜。鉴于此，今魅公司应向中建信公司支付自2020年3月17日起至2020年3月31日止的占有使用费35,900.88元。就中建信公司主张的装修期减免的租金以及没收租赁保证金之诉请，本院认为，鉴于导致涉案合同解除的责任在于今魅公司，中建信公司主张的该项诉请符合涉案租赁合同第9-3条的约定，本院予以支持。反之就今魅公司要求返还租赁保证金之反诉请求，本院不予支持。就今魅公司反诉要求中建信公司返还装修保证金33,396元、装修期管理费11,132元之请求，本院认为，虽然今魅公司就该两笔款项实际的支付对象为案外人仲量联行测量师事务所(上海)有限公司，但仲量联行测量师事务所(上海)有限公司系中建信公司指定收款单位，故仲量联行测量师事务所(上海)有限公司的收款行为视为中建信公司的收款行为。现就装修保证金，鉴于涉案租赁合同已解除，故中建信公司理应返还该笔款项。至于装修期管理费，虽涉案合同附表二约定系一次性费用，但实际今魅公司并未进行该次装修，故鉴于涉案租赁合同已解除，中建信公司理应返还该笔款项。就今魅公司反诉要求中建信公司返还滞留的家具等物品之请求，本院认为，今魅公司并无充分有效的证据材料证明其所主张的物品系其滞留于涉案房屋内的物品，故其要求中建信公司返还该些物品并无事实依据；退一步说，即便该些物品均系其滞留于屋内的物品，但根据涉案租赁合同第7-2条的约定“甲方有权在租赁期届满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该房屋，乙方放置于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿”，故今魅公司要求中建信公司返还该些物品亦无合同依据。因此，就今魅公司主张的该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)中建信控股集团上海置业有限公司与被告(反诉原告)今魅文化传媒(上海)有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXXX)于2020年3月16日解除；二、被告(反诉原告)今魅文化传媒(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)中建信控股集团上海置业有限公司支付自2020年2月10日起至2020年3月16日止的租金89,552.74元；三、被告(反诉原告)今魅文化传媒(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)中建信控股集团上海置业有限公司支付逾期付款违约金(计算方式：以89,552.74元为基数、按照日万分之五的标准计算自2020年1月26日起至今魅文化传媒(上海)有限公司实际支付前述款项之日止)；四、被告(反诉原告)今魅文化传媒(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)中建信控股集团上海置业有限公司支付自2020年3月17日起至2020年3月31日止的房屋占有使用费35,900.88元；五、被告(反诉原告)今魅文化传媒(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)中建信控股集团上海置业有限公司支付装修期减免的租金72,799元；六、被告(反诉原告)今魅文化传媒(上海)有限公司已支付的租赁保证金176,768元归属原告(反诉被告)中建信控股集团上海置业有限公司；七、原告(反诉被告)中建信控股集团上海置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)今魅文化传媒(上海)有限公司返还装修保证金33,396元、装修期管理费11,132元；八、驳回被告(反诉原告)今魅文化传媒(上海)有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,539.14元，由原告(反诉被告)中建信控股集团上海置业有限公司负担380.08元，由被告(反诉原告)今魅文化传媒(上海)有限公司负担2,159.06元。反诉案件受理费计2,309.72元，由原告(反诉被告)中建信控股集团上海置业有限公司负担456.60元，由被告(反诉原告)今魅文化传媒(上海)有限公司负担1,853.12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年八月七日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。