福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初999号 原告：福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司，住所地邵武市解放东路**。 法定代表人：刘荣珍，总经理。 委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。 被告：李邵军，男，1981年9月7日出生，汉族，邵武市村民，住。 原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司（以下简称“新嘉园公司”）与被告李邵军商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新嘉园公司委托诉讼代理人龚巧连到庭参加诉讼，被告李邵军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新嘉园公司向本院提出诉讼请求：1．解除新嘉园公司与李邵军签订的合同编号为201603078号的《商品房买卖合同（预售）》，李邵军协助新嘉园公司办理注销合同备案及预告登记手续；2．李邵军立即归还新嘉园公司从2018年3月15日起至2020年3月16日代偿的按揭贷款本息41,758.67元，并支付从银行扣收每期款项之日起至实际清偿之日止以每期代偿本息为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息；3．李邵军支付新嘉园公司违约金106,250元及律师费1,500元。事实和理由：2016年8月15日，新嘉园公司与李邵军签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：李邵军购买其公司开发建设的嘉园名城12幢2902号房，房屋总价款531,250元，首期款106,250元于合同签订之日付清，余款425,000元以银行按揭贷款方式支付。合同约定出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，在担保期间，如因买受人逾期未归还按揭贷款本息导致出卖人承担相应的保证责任，买受人每日按出卖人代偿款项的5‰向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为买受人对本合同的根本性违约，出卖人有权单方面解除本合同，要求买受人支付购房总价款20％的违约金。出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、出卖人为实现债权而支出的合理费用等），在出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。2016年9月9日，新嘉园公司作为保证人与李邵军、兴业银行股份有限公司邵武支行（以下简称“兴业银行邵武支行”）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，新嘉园公司为李邵军的按揭贷款提供阶段性连带责任保证。2016年9月13日，兴业银行邵武支行将按揭款425,000元汇入新嘉园公司账户。自2018年3月15日起至2020年3月16日，因李邵军未按期支付贷款本息，银行从新嘉园公司账户内共扣收了41,758.67元。李邵军至今未偿还该款。故请求判如所请。 李邵军未到庭亦未答辩。 新嘉园公司围绕其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及其附件、合同备案表、预告登记表、首付款发票、《个人购房抵押（保证）借款合同》、银行转账凭证、银行出具的代偿凭证、增值税普通发票等证据，经本院审查，上述证据均符合证据真实性、合法性、关联性原则的要求，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月15日，新嘉园公司与李邵军签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定：李邵军（买受人）购买新嘉园公司（出卖人）开发建设位于邵武市，商品房预测建筑面积共94.59平方米，房屋总价款531250元。付款方式为签约之日前支付首期房款106250元，余款425000元办理银行按揭贷款支付；出卖人应当在2018年10月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”第3条第（5）项中规定“出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准；买受人在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息；在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的5‰向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止；买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对本合同的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，要求买受人支付购房总价20%的违约金；出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（含代偿款项、违约金、赔偿金、出卖人为实现债权而支出的合理费用等），在出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人；实现债权的合理费用指出卖人为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用（含诉讼费、律师费、财产保全费等）。附件十一《补充协议》第八条违约责任约定“如合同解除需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人合同解除通知送达之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。”上述《商品房买卖合同（预售）》于合同签订当日在邵武市房地产交易管理所分别进行了备案和预告登记。次日，李邵军支付了首期款106250元。2016年9月9日，李邵军（借款人）与兴业银行（贷款人）、保证人新嘉园公司签订《个人购房借抵押（保证）借款合同》，合同约定：贷款金额425000元，贷款期限为25年，借款人授权贷款人将贷款一次性划入新嘉园公司账户；借款人按月等额本息还款法（按月计息）的方式偿还贷款本息；新嘉园公司作为保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任担保，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。合同还对其他事项作了约定。 同年9月13日，兴业银行根据合同约定，将李邵军借款425,000元直接转入新嘉园公司的账户。自2018年2月15日起，李邵军未能按约如期归还借款本息，致使兴业银行多次从新嘉园公司账户内扣划相应款项用以清偿李邵军拖欠的借款本息，截至2019年1月共计扣划25,434.5元，此后至2020年2月28日扣划16,324.17元（其中2019年2月15日扣收2,334.37元，2019年3月15日扣收2,336.45元，2019年4月15日扣收2,339.25元，2019年5月17日扣收2,340.63元，2019年6月17日扣收2,339.77元，2020年2月28日扣收4,633.7元）。 同时查明，1．新嘉园公司尚未将讼争商品房交付给李邵军使用，且未办理该商品房的权属转移登记手续；2．新嘉园公司因本案诉讼支付律师代理费1,500元。 另查明，2019年3月13日，因李邵军未按期归还购房按揭贷款，致使新嘉园公司承担保证责任，新嘉园公司将李邵军诉至本院，要求解除其与李邵军的涉案商品房买卖合同，归还截至2019年1月的代偿款25,434.5元及利息，支付解约违约金106,250元。在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成协议：一、李邵军应支付新嘉园公司代偿款25,434.50元及从每期银行扣款之日至实际清偿之日止以每期代偿本息为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息（截至2019年2月15日利息为705.61元），上述款项定于2019年6月21日前支付5,000元，于2019年7月31日前支付5,000元，余款于2019年12月31日前一次性付清；二、若李邵军未按上述协议还款，则李邵军除支付未还款部分，还应支付新嘉园公司违约金106,250元及律师费1,500元。本院出具（2019）闽0781民初827号民事调解书予以确认。但此后李邵军未按协议约定还款付息。 本院认为，新嘉园公司与李邵军签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”鉴于李邵军未能按借款合同约定归还借款本息，且累计超过十数期，并导致新嘉园公司承担了保证责任，依据合同约定解除《商品房买卖合同（预售）》的条件已成就，故对新嘉园公司要求解除与李邵军签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求其协助配合办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案和预告登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 新嘉园公司作为李邵军购房借款合同的保证人，在李邵军因违约不履行其与贷款人签订的借款合同后，已履行了保证责任，代为清偿了李邵军的银行到期贷款本息，现依法向李邵军追偿其代偿款项的请求，于法有据，应予支持。根据查明的事实，截至2019年1月新嘉园公司代偿的款项25,434.5元，已在另案中处理，本案属重复起诉，予以驳回。故本案李邵军应返还的代偿款项为16,324.17元。双方合同约定，买受人每日按代垫款项的日千分之五向出卖人支付违约金，现新嘉园公司自愿按中国人民银行同期同类贷款利率计算被扣收款项的利息，属自行处分自己的民事权利，不违反法律规定，本院予以准许。故对新嘉园公司要求李邵军归还代偿的借款本息16,324.17元，并支付自银行扣款之日起至归还之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求李邵军承担该公司因本案支出的律师费用1,500元，符合双方合同约定，本院予以支持。本案买卖合同约定，合同解除后，新嘉园公司应当将李邵军支付的购房款扣除买受人应付的违约金和代偿款项等费用后退还，故上述李邵军上述债务应当优先从新嘉园公司应返还其的购房款中扣减，不足部分，再行支付。新嘉园公司提出的解除合同违约金的诉请，已在（2019）闽0781民初827号案件中进行了审理，本案再次主张，于法无据，本院予以驳回。李邵军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司与李邵军于2016年8月15日签订的编号为201603078号《商品房买卖合同（预售）》（含附件）； 二、李邵军应于本判决生效后十日内协助福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案和预告登记手续； 三、李邵军应于本判决生效后十日内归还福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司代偿款项16,324.17元，并支付自银行扣款之日起至归还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（其中代偿款项2,334.37元自2019年2月15日起计算，2,336.45元自2019年3月15日起计算，2,339.25元自2019年4月15日起计算，2,340.63元自2019年5月17日起计算，2,339.77元自2019年6月17日起计算，4,633.7元自2020年2月28日起计算）； 四、李邵军应于本判决生效后十日内支付福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司律师代理费1,500元； 上述判决第三、四项债务先从福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司应返还给李邵军的购房款中予以扣减，不足部分再行支付； 五、驳回福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,405元，由李邵军负担6,000元，福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司负担1,405元；公告费300元，由李邵军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈 磊 人民陪审员  徐雪玲 人民陪审员  王晓红 二〇二〇年八月十三日 法官 助理  林超男 书 记 员  张欣欣 本案依据的主要法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2．《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。