甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终568号上诉人（原审被告）：王丽君，女。被上诉人（原审原告）：赵风萍，女。原审第三人：酒泉市德智房地产经纪有限责任公司。法定代表人：谭德治，该公司总经理。上诉人王丽君因与被上诉人赵风萍及原审第三人酒泉市德智房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初4915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王丽君上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人向被上诉人返还购房款25万元。事实和理由：1.根据《物权法》的规定，物权要在登记后才发生变动，案涉房屋未经登记过户，所有权并未发生转移。2.根据《合同法》第一百零七条、第一百零八条的规定，上诉人因自己原因致使合同不能履行，自愿承担违约责任并将购房款退还被上诉人的行为符合法律规定，应予支持。综上，请求二审法院查明事实后支持上诉人的请求。赵风萍辩称，2019年4月13日签订合同后，被上诉人贷款向上诉人支付了房款，上诉人将房产证交给了被上诉人。到过户办手续时上诉人拖延不配合办理，反悔要求退款，经协商由上诉人出具保证书后仍未按时退回房款。现被上诉人不同意解除合同，请求二审法院驳回上诉，维持原判。酒泉市德智房地产经纪有限责任公司述称，双方房屋买卖合同签订后又签了一份补充协议。因上诉人在办理过户手续时一直推托，不配合办理过户，导致合同目的无法实现。上诉人应该按照合同约定，办理房屋过户，并支付中介费。请求二审驳回上诉，维持原判。赵风萍向一审法院起诉请求：1.请求确认酒泉市肃州区世博花苑C区3号楼1-1-2号房屋归原告所有；2.判令被告和第三人继续履行《房屋买卖（居间）合同》，限期协助原告办理房产过户手续，限期交付房屋；3.判令被告和第三人从2019年6月10日起至办理手续过户之日止以300元/日为标准向原告支付违约金；4.本案涉诉费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月13日，甲方（出售人）王丽君与乙方（买受人）赵风萍，居间方酒泉市德智房地产经纪有限责任公司，三方签订了《房屋买卖（居间）合同》（合同编号20190035号），约定：甲、乙双方协商同意，通过居间方将位于世博花苑C区3号楼1-1-西房屋一套出售给乙方，房屋产权面积为74.34平方米；成交价格为320000元，房屋价款内包含固定设施及装修、太阳能、烟机窗帘，乙方于2019年4月13日交付给甲方预交购房定金100000元，同时交付给居间方购房款10000元，此款作为居间方监管资金或履约保证金，在双方过户手续办理完毕后由甲方领取，于2019年4月20日前将首付房款160000元交付给居间方，甲方将房屋交于乙方装修使用，剩余房款50000元甲、乙双方配合居间方办理房屋产权过户手续时付清；甲乙双方同意自愿支付居间方劳务佣金，劳务佣金按房屋总价款的1%收取，即甲方应交纳劳务佣金3200元，乙方应交纳劳务佣金3200元。甲方不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，甲方应给乙方赔付相当于房屋总价千分之二的违约滞纳金，若甲方无法定理由悔约不能给乙方交付房屋，乙方已付定金的，甲方须两倍退还定金给乙方；乙方不能按期给甲方交付房款，每逾期一日，乙方应给甲方赔付相当于房屋总价千分之二的违约滞纳金，签订合同之后若乙方中途悔约，所交定金不予退还；通过居间方成交的房屋若甲、乙双方其中一方中途悔约，应由违约方向居间方赔付违约金及劳务费，违约金按房屋总价的百分之五赔付，劳务费佣金按合同中约定佣金的两倍计算，居间方扣除劳务费外将违约金总额的百分之八十返还给守约方。如乙方需办理按揭贷款，甲方无条件配合乙方将乙方按揭贷款所有手续办清并提供所有相关手续及银行卡。2019年4月27日，被告王丽君（甲方），原告赵风萍（乙方），酒泉市德智房地产经纪有限责任公司（居间方），三方签订《补充协议》，约定：乙方于2019年4月13日通过居间方购买甲方位于酒泉市肃州区世博花苑C区3号楼1-1-西户房屋一套，并签订《房屋（居间）买卖合同》，因甲方原因，甲方在收到乙方房款270000元，居间方预留保证金10000元后不能给乙方办理过户及交房手续，经三方协商将退款事宜补充如下：一、甲方于2019年4月27日退还给乙方房款100000元，并于2019年5月10日前赔偿违约金17000元，经乙方同意剩余房款170000元甲方通过居间方将此套房过户给王柱贤（甲方叔叔）后办理房屋按揭贷款后退回给居间方，办理过户及贷款时必须由居间方协助并监管甲方资金（保管放款银行卡），居间方将所有乙方所交房款及违约金退回给乙方，乙方收到所交房款及违约金后此协议与原合同（20190035号）终止作废；二、如甲方在2019年6月10日前不能将乙方所交剩余房款170000元退回给乙方，乙方有权按原合同约定内容起诉甲方并申请强制执行，将此套房屋过户到乙方名下。甲方自愿承担自2019年6月10日后每日300元违约金直到过户手续办理完毕，所产生诉讼费及过户产生的一切费用由甲方承担。此后，被告并未按照约定退还购房款，在原告的多次催促下，2019年5月8日，被告王丽君及其父亲王述贤为保证人，向原告出具《保证书》，承诺王丽君将剩余房款于2019年5月20日前退还赵风萍，如不能按时退还，将无条件配合赵风萍将房屋过户并移交赵风萍居住使用，因此套房屋现有父母居住，父母也同意这一决定，并在保证书上签字，否则承担不予退还保证金的所有违约责任。一审另查明，2018年4月13日，原告向第三人支付购房定金100000元、购房款10000元，2019年4月15日向第三人支付购房款160000元，2019年4月17日向第三人支付购房款10000元，合计280000元。第三人酒泉市德智房地产经纪有限责任公司保留10000元的购房定金后，向被告转付了房款270000元。之后，被告王丽君向第三方退还了房款100000元，但又提走了80000元，剩余20000元留在第三人处作为保证金，至此，被告从第三人处实际领取房款为250000元。2019年6月8日，在第三人的见证下，被告父亲王述贤将房屋交付原告使用并移交了相关房屋设施，后原告还掉了涉案房屋的银行按揭贷款，被告将房屋所有权证书、国有土地使用、房屋他项权证原件一并交付原告，但是截止一审审理结束前，被告未按照约定退还相关购房款，亦未协助原告办理产权过户手续。一审再查明，案涉房屋坐落于酒泉市肃州区酒金东路13号世博花苑C区3号楼1-1-2号，该房屋所有权人为王丽君，马延泉为共同共有人，建筑面积为74.36平方米，套内建筑面积62.46平方米。2015年4月27日，该房屋设立了抵押登记，房屋他项权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司酒泉市分行。一审法院认为，本案的争议焦点主要是：一、诉争房屋买卖行为的效力问题；二、原告主张的违约金数额是否过高；三、原告主张的确权请求能否得到支持。关于第一项争议焦点问题。本案诉争房屋为被告王丽君及案外人马延泉共有，系王丽君与马延泉婚姻期间取得的合法财产，应为夫妻共有，因诉争房屋交付前实际一直由王丽君父母居住，王丽君父亲王述贤作为共同居住家庭成员，将诉争房屋钥匙、房屋设施移交给原告，王丽君将产权证书交由原告持有，因此被告事实上已将涉案房屋交付给原告占有使用，且在原告居住后至诉讼发生时，王丽君及共有人从未对诉争房屋买卖、房款交付提出过异议，应当认定为房屋共有人对诉争房屋买卖一事知悉且同意，因未办理物权登记的，不影响合同效力，故原、被告及第三人签订的《房屋（居间）买卖合同》是当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋买卖协议应直接对当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告要求限期交付房屋的诉请，缺乏事实和法律根据，不予支持。虽然双方于2019年4月27日签订了补充协议，协商解除房屋买卖合同，但因被告未按约定向原告退还相关购房款，当事人于2019年4月13日签订的房屋买卖合同继续有效，双方应继续履行原合同确定的权利义务，原告要求被告及第三人继续履行合同，协助办理房屋产权手续的诉请，具有合同依据，予以支持。关于第二项争议焦点问题。因被告既未按照约定的时间退还房款，亦未办理房屋过户手续，其未诚信履约行为已构成违约，应向原告支付相应的违约金。案涉违约金的计算标准，双方当事人变更约定为每日三百元直到过户手续办理完毕，王丽君认为该违约金数额过高，明确主张法院予以调整，虽未提供证据证明违约金过分高于造成的损失，但因本案中原告交付相应的购房款后，被告没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情形下，影响了被告的相关利益，故酌情对违约金予以调整，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，被告王丽君须承担自2019年6月10日计算至2019年9月9日的违约金3534.38元（250000元×4.35%×130%÷12×3），并按年利率5.655%支付原告自2019年9月10日起至案涉房屋产权登记实际办理完毕之日的逾期违约金。原告要求第三人酒泉市德智房地产经纪有限责任公司共同承担违约金的诉请，无合同或法律依据，不予支持。关于第三项争议焦点问题。根据已经查明的事实，被告王丽君在相关协议签署后，已将房屋交付给原告占有，但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，房屋能够产生物权变动效力除交付外，尚需办理登记手续，不宜直接确认其权属，原告请求确认案涉房屋归其所有，缺乏法律依据，不予支持。综上所述，对原告的部分诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、被告王丽君及第三人酒泉市德智房地产经纪有限责任公司继续履行《房屋（居间）买卖合同》（合同编号20190035号），并于本判决书生效后三十日内协助原告赵风萍办理位于甘肃省酒泉市世博花苑C区3号楼1-1-2号房屋产权变更手续；二、被告王丽君支付原告赵风萍2019年6月10日至2019年9月9日期间的违约金3534.38元，并按年利率5.655%支付原告自2019年9月10日起至案涉房屋产权登记实际办理完毕之日止的逾期违约金；三、驳回原告赵风萍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3050元，保全费2120元，均由被告王丽君负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人主张解除合同退还房款的请求能否成立。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。该法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方所签房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的禁止性规定，合法有效。双方均应严格履行合同约定的义务，不得擅自变更或解除。在合同履行过程中，因上诉人的原因致合同履行出现障碍，经三方协商后签订补充协议，约定由上诉人（甲方）通过居间方将所有被上诉人（乙方）所交房款及上诉人应承担的违约金退回给被上诉人，被上诉人在收到房款及违约金后补充协议与原合同终止作废，该约定应视为双方对合同解除条件的补充约定。后上诉人仍未按约定退还房款及违约金，根据该补充协议的约定，如上诉人不能按期将所交房款退回被上诉人，被上诉人有权按原合同内容起诉甲方并申请强制执行，将此套房屋过户到乙方名下。现被上诉人已按合同约定支付了大部分购房款，上诉人也已将案涉房屋移交被上诉人，被上诉人已实际占有并使用案涉房屋，合同主要义务已履行，不具备解除的条件，上诉人主张解除合同并退还购房款的上诉理由于法无据，不能成立。综上所述，王丽君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人王丽君负担。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 张小青审判员 赵建兵二〇二〇年八月五日书记员 高菊芳