北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初29016号原告：李旭宏，男，1985年12月28日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。被告：乔立军，男，1975年8月21日出生，汉族，北京光大永泰物业管理有限公司法定代表人，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李斌，北京市旺林律师事务所律师。原告李旭宏与被告乔立军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李旭宏及其委托诉讼代理人肖凡、被告乔立军及其委托诉讼代理人李斌通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。李旭宏向本院提出诉讼请求：1.确认李旭宏与乔立军签订的《地下室承包合同》于2013年11月30日解除；2.乔立军返还租金130000元、押金20000元；3.乔立军返还转让费50000元；4.乔立军承担本案诉讼费。事实与理由：2013年10月4日，我与乔立军签订《地下室承包合同》，租赁乔立军位于北京市丰台区草桥东路8号院8号楼地下二层（以下简称8号楼地下室），用作人员住宿出租使用。租赁期限10年，自2013年12月1日至2023年11月31日。年租金13万元，支付方式为年付。押金两万元。合同签订后，我向乔立军交付了第一年租金13万元，押金2万元，转让费20万元，（共计35万元：其中30万元通过银行转账，5万元给的现金）。我于2013年10月20日接收房屋后开始装修，但到11月初，租赁房屋就被人防和物业人员给查封锁了门。在此情况下，我一直没有对承租房屋完成装修，没有能够正常出租经营承租房屋。我不能正常经营使用承租房屋，系乔立军对出租房屋没有权利出租造成。我就此数次与乔立军协商要求解除合同，乔立军退还我上述35万元款项。时至今日，乔立军只退还了15万元，尚有20万元没有退还。我多次催要无果，故诉至法院。乔立军辩称：不同意李旭宏主张2013年解除合同，因为双方已于2016年1月19日协商一致解除合同。双方已于2015年12月9日就转让费200000元协商达成一致意见了，双方一致同意以15万元处理完毕20万元转让费，2019年1月19日李旭宏收到15万元转让费后，向我出具收据一张，证明双方就本案涉及的转让费及其他事宜全部处理完毕，我方退还15万元相关费用，包括所有的租金、押金及转让费。综上，恳请法庭驳回李旭宏的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月4日，乔立军（甲方、出租方）与李旭宏（乙方、承租方）签订《地下室承包合同》，双方约定：由李旭宏向乔立军承租8号楼地下室（人防层）房屋，房屋性质为人防，用途为办公、人员住宿；租赁期10年，自2013年12月1日至2023年11月31日止；年租金130000元，乙方签订本合同后的3日内向甲方交纳20000元作为乙方忠实履行本合同各项条款的押金，当租约期满后，付清本租约项下其他应缴纳的所有费用后，甲方将此押金十日内全额退还给乙方；乙方负责办理租赁房屋人防使用手续，并承担一切相关费用。《地下室承包合同》亦对其他权利义务事项有约定。2013年10月4日，李旭宏向乔立军支付现金50000元，并通过秦佳的中国建设银行账户向乔立军转账300000元，共计350000元，其中包括押金20000元、第一年租金130000元以及转让费200000元。当日，乔立军向李旭宏出具收据一张，载有：今收到草桥东路8号楼地下二层转让费200000元。2015年12月9日，李旭宏（收款人）与乔立军（交款人）共同出具收据一张，载明：北京市丰台区草桥8号院8号楼地下二层地下室转让费共计欠李旭宏现金壹拾伍万元整，现已归还伍万元整，于2015年12月30日再归还伍万元整，剩余伍万元1月30日前还清，壹拾柒万房租款共同要回，不在转让费由于地下室经营送小区老太太伍万元整，由双方共同要回给李旭宏。2016年1月19日，李旭宏出具收条一张，写到：今日收到乔立军退回草桥8号院8号楼地下室转让费150000元。本院认为：李旭宏与乔立军之间签订的《地下室承包合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行义务。现李旭宏要求确认解除《地下室承包合同》，乔立军亦同意解除，双方达成合意，本院对此不持异议。双方争议焦点在于合同解除的具体时间，李旭宏主张解除时间为2013年11月30日，乔立军主张合同解除时间为2016年1月19日。本院认为，李旭宏未提交证据证明其与乔立军曾在2013年11月30日就解除合同达成合意，虽主张在当时被人防局和物业人员封门，发生了合同解除的法定事由，但亦未能提交证据予以证明，故对李旭宏主张的合同解除时间，本院无法进行认定；而从落款日期为2015年12月9日的收据所载内容可以看出，李旭宏和乔立军在当天对转让费的退还金额和退还时间达成合意，该合意系对合同主要条款的终止作出意思表示，可以认定双方在当日已对解除合同达成一致意见，之后，乔立军依约向李旭宏返还转让费15万元，李旭宏于2016年1月19日向乔立军出具收条，确认收到李旭宏退回的转让费15万元，均系合同解除后依约返还相应款项，故乔立军主张合同于2016年1月19日解除的意见，本院亦不予认定。就双方现有证据及所查明事实，本院认为，认定《地下室承包合同》解除时间为2015年12月9日为宜。关于李旭宏已向乔立军支付款项总数额，庭审中，乔立军自认已经收到合同押金20000元及第一年的租金130000元，另有2013年10月4日收据载明的李旭宏付给乔立军转让费200000元，故本院认定李旭宏共向乔立军支付款项350000元，包括合同押金20000元、第一年租金130000元及转让费200000元。李旭宏认为，乔立军未能办理8号楼地下室人防使用手续，系乔立军违约，并据此主张由乔立军向其返还租金及押金。对此，本院认为，依据《地下室承包合同》第六条第1款约定，乙方负责办理租赁房屋人防使用手续，并承担一切相关费用，李旭宏作为合同的乙方，应由其本人负责办理8号楼地下办理人防使用手续，且其主张的租金所对应的租期已过，故李旭宏的主张并无事实和法律依据，对其要求乔立军返还租金130000元的请求，本院不予支持。对于李旭宏主张乔立军返还押金20000元的请求，因双方合同关系已经解除，乔立军应将合同押金返还李旭宏，故该项请求具有事实和法律依据，本院予以支持。乔立军辩称在2015年12月9日约定向李旭宏退还的150000元款项当中包括了租金、押金及转让费，不同意再向李旭宏退款，本院认为，因该份收据仅就转让费进行约定，并未明确合同押金是否返还，故乔立军的辩称意见与该份证据所载明的内容不符，对该辩称意见不予采信。对李旭宏主张乔立军返还转让费50000元的请求，因双方在2015年12月9日出具的收据中，已经就转让费返还的金额和时间达成合意，且乔立军已经依约履行完毕，故李旭宏再次主张返还50000元，已无事实和法律依据，本院对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、确认李旭宏与乔立军于二〇一三年十月四日签订的《地下室承包合同》于二〇一五年十二月九日解除；二、乔立军于本判决生效之日起十日内返还李旭宏合同押金20000元；三、驳回李旭宏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由李旭宏负担3870元（已交纳），由乔立军负担430元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  郝 洁人民陪审员  荆宝东人民陪审员  李文革二〇二〇年八月二十六日法官 助理  王淼淼法官 助理  赵泽培书 记 员  李少航