北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10880号原告（反诉被告）：杨志洪，女，1969年3月24日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：戴成惠，女，1981年2月5日出生，蒙古族，住北京市通州区。原告（反诉被告）杨志洪与被告（反诉原告）戴成惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原被告双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志洪向本院提出诉讼请求：1.依法判决杨志洪与戴成惠之间的租赁合同于2020年3月12日解除，戴成惠将房屋恢复原状并腾退给杨志洪；2.依法判决戴成惠支付2020年3月28日至实际腾退之日止的租金及违约金7500元；3.本案诉讼费用全部由戴成惠承担。事实与理由：杨志洪（出租人）与戴成惠（承租人）于2019年9月28日通过【双方当事人自行成交】方式签订一份《北京市住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），就租赁原告所有的位于通州区玉桥东里XXX号（室）房屋（房屋所有权证证号：X）达成协议。双方通过合同订立租赁期限及交付、租金及押金等条款。戴成惠无视双方合同约定，不履行合同双方约定的职责和义务，两次均拖欠房屋租金。2019年10月5日前，戴成惠未履行第一次房屋租金45000元和押金差额的缴纳，在杨志洪反复催缴后，戴成惠于2019年10月12日22点27分和22点29分两次转账，缴纳了第一次房屋租金45000元和剩余押金2500元。2020年2月28日前，戴成惠又一次未履行第二次房屋租金45000元的缴纳，在杨志洪反复催缴后，戴成惠数次答应又数次反悔，截至2020年3月7日仍未缴纳。2020年3月7日，杨志洪按《租赁合同》约定，单方解除《租赁合同》，并书写了《出租人单方解除租赁合同声明》，以word文本形式，通过微信文件传输通知戴成惠，同时要求戴成惠三日内搬离该房屋，并承担相应的违约责任。戴成惠行为完全违反了做人诚实信用原则，严重侵犯了原告的合法权益，未按照合同约定履行其义务，恶意拖欠原告房租，不仅给杨志洪造成巨大的经济损失，还耗费杨志洪大量的时间和精力，同时大大伤害了杨志洪的情感，造成严重的精神伤害，已构成违约，故提起诉讼，请人民法院依法判决，戴成惠履行解除合同之规定，立即搬离杨志洪所属产权房，并缴纳拖欠房租（截止搬离之日）及违约金（日租金2倍），承担全部诉讼费用，维护杨志洪的合法权益。现依据双方签订的《北京市住房租赁合同》第九条第四款规定和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，请求法院依法支持杨志洪的诉讼请求。戴成惠答辩称，不同意杨志洪的全部诉求。第一，我没有拖欠房租，只是存在争议；第二，当时租房之前有特殊情况，我没有亲自交接，杨志洪也没有告知我有房屋漏水情况，导致我半年都无法正常使用房屋，我是7500元租赁的房屋，但是未达到实际的使用价值，之前一直存在漏水情况，楼下邻居找上门我才知道漏水情况这么严重。我多次与杨志洪协商把漏水厕所修好，一直没有协商成功。第一项诉求同意解除合同腾退房屋；第二项诉求支付拖欠租金，我想协商解决，我同意支付但是我认为应该减少一部分，理由是房屋未按照当时市场价格交付给我等价使用的房屋，客厅的卫生间无法使用、违约金不同意支付，我认为我没有违约。戴成惠向本院提出反诉请求：1.依法判决杨志洪退还房租6000元（按实际使用功能及面积计算），赔偿戴成惠再次搬家的搬家费3000元，中介服务费4000元，精神损失费5000元；2.本案诉讼费用全部由杨志洪承担。事实与理由：戴成惠（承租人）与被杨志洪（出租人）于2019年9月28日通过中间人介绍签订《北京市住房租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），就租赁杨志洪所有的位于通州区玉桥东里XXX室房屋达成协议，《租赁合同》约定：1、租金每月7500元；2、租期一年，自2019年9月30日至2020年9月29日。合同签订后，戴成惠按约定支付了租金。但在戴成惠搬入所租赁的涉案房屋后不久，楼下邻居找上门称其家卫生间顶部漏水严重，影响邻居家卫生间正常使用。戴成惠立即将此事告知杨志洪，并要求尽快维修。为了避免更大的损失，戴成惠被迫停用漏水的卫生间。此后，戴成惠反复联系杨志洪要求尽快修理，但杨志洪一直未予修理。导致戴成惠在承租期间无法使用漏水的卫生间，给戴成惠一家带来极大的不便。而且，杨志洪出租给戴成惠的房屋是三室两厅两卫的大三居户型（市场租赁价7000至7500元），如果租赁不含漏水卫生间的户型，租赁价格不会超过6500元。更为严重的是，杨志洪不但不修理漏水的卫生间，反而变本加厉威胁戴成惠搬走。戴成惠又要支付中介费及搬家费。因此，杨志洪的行为给戴成惠造成了一定的经济损失。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的相关规定，为了维护法律的严肃性及反诉人的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令杨志洪承担违约责任，退还部分房租，赔偿因搬家所造成的损失。杨志洪针对反诉答辩称，反诉诉求我方不同意。关于房屋漏水，我前租户2019年9月28日搬走，从来没有跟我提出过漏水的事情，我也跟他确认过，戴成惠说房屋漏水没有跟我提供任何证据，这件事情真实性我不确定。关于房租，客卫比主卫要小，且淋浴处的面积不到1平方米，故戴成惠提出的少付房租，我不认可，对市场租赁价，我表示质疑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月28日，杨志洪（出租人）与戴成惠（承租人）签署《北京市住房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定将坐落于北京市通州区玉桥东里XXX（以下简称涉案房屋），建筑面积138.82平方米的房屋出租给戴成惠使用，租期自2019年9月30日至2020年9月29日，共计12个月。租金标准为每月7500元，总计90000元。各期租金支付日期和金额为：第一期：2019年9月28日支付定金5000元，第二期：2019年10月5日前支付6个月租金45000元及押金余款2500元，共计47500元，第三期：2020年2月28日支付租金45000元。押金：人民币7500元。其中，第九条合同解除……（三）出租人有下列情形之一的，承租人有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的；2.出租人无权出租房屋或出租房屋违反国家和本市相关法律法规强制性规定的；3.交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使承租人无法正常使用的；4.不缴纳应当由出租人承担的各项费用，致使承租人无法正常使用房屋的；（四）承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除本合同，收回房屋：1.……承租人若在2019年10月5日之前没有支付给出租人，人民币47500元，出租人于2019年10月6日收回房屋，同时承租人所支付的人民币5000元定金不予退还，同时承租人承担违约责任。2.……承租人若在2020年2月28日前没有支付给出租人45000元，出租人于2020年2月29日收回房屋，同时承租人所支付的人民币5000元定金不予退还，同时承租人承担违约责任。3.欠缴各类费用达1000元人民币的……第十条违约责任（一）出租人有第九条第（三）项约定情形的，应按月租金的100%向承租人支付违约金。承租人有第九条第（四）项约定情形的，应按月租金的100%向承租人支付违约金，出租人可要求承租人将房屋恢复原状并赔偿相应损失……。该合同还约定了其他内容。合同签订后，双方开始履行合同。杨志洪向戴成惠交付了涉案房屋，戴成惠向杨志洪支付押金7500元及租金45000元。后杨志洪分别于2020年2月28日、2020年3月1日、2020年3月6日通过微信向戴成惠催交房租，戴成惠未向杨志洪支付房租。2020年3月7日，杨志洪通过微信聊天要求戴成惠搬离房屋并承担相应的违约责任。戴成惠称其不是拖欠房租，延期支付的原因是因为卫生间漏水，不认可自己违约。另查，2019年10月12日，戴成惠告知杨志洪房屋存在漏水情况，后杨志洪与戴成惠层就房屋漏水事宜进行多次沟通。2019年11月6日起杨志洪亦多次就漏水问题进行过报修，并于2020年3月10日通过APP提交报修单，根据杨志洪与相关人员的聊天记录显示2020年6月中旬左右房屋漏水问题维修完毕。关于涉案房屋客卫的面积，根据杨志洪提交的房屋平面图显示面积为3.9平方米，戴成惠对该面积予以认可。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，杨志洪与戴成惠签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照约定履行各自的合同义务。关于合同解除问题，按照合同约定，戴成惠应当于2020年2月28日前支付房租45000元，因戴成惠未按期交纳，杨志洪于2020年3月7日通过微信聊天通知戴成惠搬离房屋并承担相应的违约责任，且于2020年3月11日向本院递交起诉状，诉求解除合同，故杨志洪诉求的双方租赁合同于2020年3月12日解除，戴成惠将房屋腾退给杨志洪的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋租金问题，根据双方提交的证据，本院认定涉案房屋存在客卫漏水的事实，因涉案房屋有两个卫生间，且双方均认可客卫面积为3.9平方米，客卫漏水并未根本上影响涉案房屋的整体使用，但亦未达到预期的使用效果，给戴成惠带来一定的不便，故本院认定杨志洪交付的涉案房屋在租赁期间内出现一定瑕疵，考虑杨志洪存在积极报修的事实，结合房屋具体情况，漏水客卫的面积及使用功能等因素考量，根据公平原则，本院对2019年10月12日至2020年3月11日的房屋租金酌情调整为每月7200元。因合同解除后，戴成惠继续占有使用租赁房屋，故杨志洪要求戴成惠按照原租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，因客卫漏水问题已经于2020年6月中下旬得以维修完毕，本院对2020年3月12日至2020年6月20日期间的房屋使用费按照每月7200元计算，2020年6月21日起至实际腾退之日止的房屋使用费按照每月7500元计算。因双方均认可7500元押金抵扣戴成惠欠付租金，对此本院不持异议，对冲抵后不足部分的房屋使用费，戴成惠予以补足。戴成惠已支付的客卫漏水期间的房租，应予酌减部分共计1690元（2019年10月12日至2020年3月11日的房屋租金1500元、2020年3月12日至2020年3月30日的房屋使用费190元），杨志洪本应予以退还，但戴成惠仍欠付杨志洪占有使用费，故应退还的酌减部分房租在欠付使用费中予以冲抵为宜。关于违约问题，因客卫漏水不影响涉案房屋的整体使用，故本院认定杨志洪不构成根本违约，戴成惠不能以此为由拒绝交纳房租，故戴成惠未按期支付租金的行为违反合同约定，构成违约，应当承担违约责任。根据双方租赁合同第十条，戴成惠应按月租金的100%向杨志洪支付违约金，因本院将客卫漏水期间月租金酌情调整，故该违约金亦调整为7200元。关于戴成惠主张的搬家费、中介服务费、精神损失费，证据不足，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认戴成惠与杨志洪于2019年9月28日签订的《北京市住房租赁合同》于2020年3月12日解除；二、戴成惠将坐落于北京市通州区玉桥东里XXX号楼X单元XXX室的房屋腾退给杨志洪，于本判决生效之日起十日内执行清；三、戴成惠给付杨志洪2020年3月31日至2020年6月20日的房屋使用费10250元（已扣除押金7500元及酌减的1690元），于本判决生效之日起七日内执行清；四、戴成惠给付杨志洪2020年6月21日至实际腾退之日止的房屋使用费（按每月7500元标准进行计算），于本判决生效之日起七日内执行清；五、戴成惠给付杨志洪违约金7200元，于本判决生效之日起七日内执行清；六、驳回杨志洪的其他诉讼请求；七、驳回戴成惠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由杨志洪负担14元（已交纳），戴成惠负担324元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理125元，由戴成惠负担100元（已交纳），由杨志洪负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二〇年八月十四日法官助理 赵一阳书 记 员 刘 钰