广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初11285号原告：梅州市龙华实业有限公司（以下简称梅龙实业公司），住所地梅州市龙华路龙华花园**，统一社会信用代码91441400708159981R。法定代表人：黄荣辉。委托代理人：吴丙华、皮育全，广东竞德律师事务所律师。被告：深圳市蚌下实业发展有限公司（以下简称深圳蚌下公司），，住所地深圳市光明新区新湖街道羌下大松园新村住宅区****仅限办公），统一社会信用代码91440300732067745W。法定代表人：胡真海。委托代理人：吴文燕，广东博研律师事务所律师。第三人：朱铁桥，男，汉族，1967年2月25日出生，户籍地址广东省丰顺县，第三人：深圳市通和兴房地产投资有限公司（以下简称深圳通和兴公司），住，住所地深圳市光明新区光明街道新羌社区羌下村大松园工业区****一社会信用代码914403007979996905。法定代表人：徐显交。第三人共同委托代理人：黄锐、王志红，广东晟典律师事务所律师。上列当事人租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、解除原告与被告于2003年12月28日签订的《土地使用合同书》；2、案涉《土地使用合同书》下的土地及地上建筑物（即对应编号GMKXCN-307、GMKXCN-325、GMKXCN-340、GMKXCN-389四块土地及其地上建筑物）的补偿款4000万元归原告所有；3、被告承担本案的诉讼费。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况2002年3月15日被告深圳蚌下公司向深圳市光明华侨农场（集团）公司申请并提交深圳市光明华侨畜牧场国土用地呈批表，被告作为集体性质的公司为发展集体经济、改善居民生活申请将羌下村大松园65833.5㎡用地以工业用地性质划给被告作为集体经济用地，该报告经深圳市光明华侨农场（集团）公司相关部门予以批准。原告梅龙实业公司与被告深圳蚌下公司（光明街道办圳美居委会羌下居民小组）于2003年12月28日签订《土地使用合同书》，约定：1、被告将光明街道羌下村罗仔坑工业区两块用地，面积32921.15平方米土地提供给原告开发、建设和使用；2、土地的用途为工业及为之配套的宿舍、办公、生活等设施。土地使用期为五十年即自2003年12月30日至2056年12月30日止（其中含建筑期三年）；3、土地使用费为每平方米105元，总额为3456720元，原告应在双方签约生效后三天内支付被告土地费订金30万元，15天内再付土地使用费70万元，2007年12月前付清余款；4、双方的权利义务约定：（1）被告负责完成土地的青苗补偿、拆迁安置等前期工作并承担由此所需的全部费用；（2）被告负责该地块的三通一平工作后向原告提供可用于开发建设的土地并承担由此所需的全部费用；（3）原告应按每年每平方米土地2.5元向被告交付管理费即每年应付管理费82302.88元；（4）原告有权依法将其在本合同上享有的合同权利全部或部分转让给第三方并可将该土地全部或部分租给第三方；5、违约责任约定：（1）因被告原因造成原告无法正常使用土地进行生产经营的，原告有权解除合同，被告除需退还土地费用外还需就原告在土地上建成的厂房及其配套设施等有关不动产给原告予以赔偿；（2）原告未经被告同意不得擅自变更土地用途，否则被告有权解除本合同；（3）由于本地块土方接近40万立方米，如2006年12月份内未能平整交给原告使用，原告可自行平整，平整费用在土地使用费中扣除（平整费用由双方确认）；6、其它事项约定：土地使用期内，如遇国家征用土地，征用单位补偿的土地款归原告所有，土地上的建筑物及附属物的补偿归原告所有。2009年12月28日，原告通过叶小玲账户转账300000元至第三人朱铁桥银行账户；2009年12月31日原告通过叶小玲账户转账400000元至第三人深圳通和兴公司账户，附言“购贷款”。2012年7月18日，原告梅龙实业公司向被告深圳蚌下公司出具《申请书》，告知其在2003年12月28日与被告签订使用被告位于公明街道羌下村罗仔坑工业区两块用地分别为面积24666.65㎡和面积8254.5㎡，因其中8254.5㎡的地块已转让给第三人深圳通和兴公司现请被告把与原告签订合同作废，重新签2份合同（所有内容条款不变）。原告公司一份面积24666.65㎡，另一份面积8254.5㎡签给第三人深圳通和兴公司。2015年12月2日，被告向原告及第三人朱铁桥出具“关于解除《土地使用合同书》的通知（函）”，告知2003年被告与原告及第三人朱铁桥共同签订的《土地使用合同书》，合同约定土地使用的总金额3456720元应在2007年12月前付清全部余款并每年应付管理费82302.88元。合同签订后至今为止，原告及第三人朱铁桥共支付土地使用费140万元，拖欠的1856720元土地使用费至今未付。另外，合同约定的两块地至今未完成开发建设。仅仅是第三人深圳通和兴公司开发了8254.5㎡（2012年7月18日，原告向被告书面申请将8254.5㎡的土地转让给了第三人深圳通和兴公司）。24666.65㎡的大块土地基本未开发建设，造成长期闲置。原告及第三人朱铁桥的长期拖欠土地使用费以及长期闲置土地不开发建设的行为已构成重大违约并严重损害了被告的利益，影响了当地经济发展。为此被告经研究决定与原告及第三人朱铁桥解除《土地使用合同书》并收回未开发建设的24666.65㎡的土地。2019年3月5日，被告与深圳市光明区新湖街道办事处签订深光新土整协字[2019]GMKXC第23-480号光明科学城启动区项目补偿安置协议（货币补偿类），针对本案争议GMKXCN-389地块签订相关补偿协议，确认地块面积为8753.23平方米，建筑物总建筑面积为8383.26平方米，补偿金额为32608822元，其中永久性房屋补偿费19582846元；临时建筑物补偿费4055元；构筑（附属）物补偿费728661元；其他地上附着物补偿费61032元；室内自行装饰装修补偿费1883437元；临时安置费548233元；停产停业补偿费1098987元；搬迁费7495849元；土石方工程补偿费1205722元。关于款项的支付双方协议约定：协议生效之日起15个工作日内，支付货币补偿款总金额的50%即16304411元至被告账户；自被告腾空（包括实际使用人搬迁完毕）交房完毕并向深圳市光明区新湖街道办事处办结交房手续并经确认后15个工作日内，将货币补偿款总金额的剩余部分16304411元支付至被告账户。关于奖励的约定双方当日签订深光新土整协字[2019]GMKXC第23-480号补1光明科学城启动区项目补偿安置补充协议（货币补偿类），协议约定被告在2019年3月1日至2019年3月31日即协议约定的第一时段签约且腾空房屋的，被告可获得货币奖励总额16316925元。双方依据上述协议，深圳市光明区新湖街道办事处于2019年3月27日向被告支付16304411元；于2019年7月18日向被告支付余款16304411元、支付奖励款16316925元。2019年3月7日，被告与深圳市光明区新湖街道办事处签订深光新土整协字[2019]GMKXC第22-545号光明科学城启动区项目补偿安置协议（货币补偿类），针对本案争议GMKXCN-340地块签订相关协议，确认地块面积为2562.5平方米，建筑物总建筑面积为2463.66平方米，补偿金额为9325380元，其中永久性房屋补偿费6898248元；构筑（附属）物补偿费234475元；室内自行装饰装修补偿费1970928元；临时安置费221729元。关于款项的支付双方协议约定：协议生效之日起15个工作日内，支付货币补偿款总金额的50%即4662690元至被告账户；自被告腾空（包括实际使用人搬迁完毕）交房完毕并向深圳市光明区新湖街道办事处办结交房手续并经确认后15个工作日内，将货币补偿款总金额的剩余部分4662690元支付至被告账户。关于奖励的约定双方当日签订深光新土整协字[2019]GMKXC第22-545号补1光明科学城启动区项目补偿安置补充协议（货币补偿类），协议约定被告在2019年3月1日至2019年3月31日即协议约定的第一时段签约且腾空房屋的，被告可获得货币奖励总额9854640元。双方依据上述协议，深圳市光明区新湖街道办事处于2019年3月19日向被告支付4662690元；于2019年4月23日向被告支付余款4662690元、支付奖励款9854640元。2019年3月10日，被告与深圳市光明区新湖街道办事处签订深光新土整协字[2019]GMKXC第22-052号光明科学城启动区项目补偿安置协议（货币补偿类），针对本案争议GMKXCN-307地块签订相关协议，确认地块面积为3488.63平方米，建筑物总建筑面积为1074.04平方米，补偿金额为5639301元，其中永久性房屋补偿费3969538元；临时建筑物补偿费202788元；构筑（附属）物补偿费368178元；其他地上附着物补偿费172585元；室内自行装饰装修补偿费515372元；临时安置费96635元；停产停业补偿费271256元；搬迁费42949元。关于款项的支付双方协议约定：协议生效之日起15个工作日内，支付货币补偿款总金额的50%即2819650元至被告账户；自被告腾空（包括实际使用人搬迁完毕）交房完毕并向深圳市光明区新湖街道办事处办结交房手续并经确认后15个工作日内，将货币补偿款总金额的剩余部分2819651元支付至被告账户。关于奖励的约定双方当日签订深光新土整协字[2019]GMKXC第22-052号补1光明科学城启动区项目补偿安置补充协议（货币补偿类），协议约定被告在2019年3月1日至2019年3月31日即协议约定的第一时段签约且腾空房屋的，被告可获得货币奖励总额2418796元。双方依据上述协议，深圳市光明区新湖街道办事处于2019年3月22日向被告支付2819650元；于2019年6月28日向被告支付余款2819651元、支付奖励款2418796元。2019年3月13日，被告与深圳市光明区新湖街道办事处签订深光新土整协字[2019]GMKXC第22-506号光明科学城启动区项目补偿安置协议（货币补偿类），针对本案争议GMKXCN-325地块签订相关补偿协议，确认地块面积为19751.82平方米，有临时建筑、构筑（附属）物及其他地上附着物，补偿金额为17852134元，其中构筑（附属）物补偿费623058元；土石方工程补偿费17229076元。关于款项的支付双方协议约定：协议生效之日起15个工作日内，支付货币补偿款总金额的50%即8926067元至被告账户；自被告按照评估报告的内容向深圳市光明区新湖街道办事处办移交完毕并经确认后15个工作日内，将货币补偿款总金额的剩余部分8926067元支付至被告账户。双方依据上述协议，深圳市光明区新湖街道办事处于2019年3月22日向被告支付8926067元；剩余款项8926067元未予以支付。被告确认其已经收到深圳市光明区新湖街道办事处办向其支付的上述款项。本案经过庭审归纳争议的焦点如下：一、关于原告诉请解除原告与被告于2003年12月28日签订的《土地使用合同书》的问题原告与被告于2003年12月28日签订的《土地使用合同书》约定的租赁期限为50年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，原告与被告于2003年12月28日签订的《土地使用合同书》约定的租赁期限20年的部分为有效，超过部分为无效。关于租赁费用，原告与被告于2003年12月28日签订的《土地使用合同书》约定：1、土地使用费为每平方米105元，总额为3456720元，原告应在双方签约生效后三天内支付被告土地费订金30万元，15天内再付土地使用费70万元，2007年12月前付清余款；2、原告应按每年每平方米土地2.5元向被告交付管理费即每年应付管理费82302.88元。原告与被告均确认已经向被告支付土地使用费140万元。关于租赁合同中约定的原告应每年向被告支付管理费82302.88元，原告未有提交证据予以证实其已经向被告每年缴纳该费用，应当承担举证不能的法律后果。关于土地使用费的支付问题，原告认为其依据《土地使用合同书》对租赁的土地自行进行了平整、拆除地上临时建筑并支付青苗补偿费，其已经支付相关费用3151912.5元，扣除原告剩余未付的土地使用费1856720元，被告尚欠原告1295192.5元。根据土地租赁合同的约定“被告负责完成土地的青苗补偿、拆迁安置、三通一平并承担由此所需的全部费用”；另约定“由于本地块土方接近40万立方米，如2006年12月份内未能平整交给原告使用，原告可自行平整，平整费用在土地使用费中扣除（平整费用由双方确认）”。在庭审过程中，被告对于原告支付“青苗补偿、拆迁安置、三通一平”费用不予确认，被告对原告提交的证实原告支付过相关费用的证据也不予确认，在原告未提交充分的证据证实其已经支付过相关费用或支付相关费用曾经经过被告的确认的情况下，根据民事证据规则，原告应承担举证不能的法律后果。本院认为，原告提交的其已支付“青苗补偿、拆迁安置、三通一平”费用3151912.5元的证据，既无法形成证据链亦无法达到民事证据的高度盖然性标准，原告认为的其已代被告支付“青苗补偿、拆迁安置、三通一平”费用3151912.5元的主张，本院不予采信。结合上述费用的支付情况以及原告、被告、第三人庭审过程中的举证、质证，被告抗辩认为原告未足额支付土地租赁合同中约定的租赁费用的主张，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告作为出租人已于2015年12月2日向原告及第三人朱铁桥出具“关于解除《土地使用合同书》的通知（函）”，原告未在合理期限内支付租赁费用也未及时与被告就相关费用的支付达成任何协议，依照法律规定，原告与被告2003年12月28日签订的《土地使用合同书》因被告主张已经解除。原告诉请解除原告与被告于2003年12月28日签订的《土地使用合同书》，符合法律规定，本院予以确认。二、关于原告诉请案涉《土地使用合同书》下的土地及地上建筑物（即对应编号GMKXCN-307、GMKXCN-325、GMKXCN-340、GMKXCN-389四块土地及其地上建筑物）的补偿款4000万元归原告所有的问题原告与被告于2003年12月28日签订的《土地使用合同书》约定“土地使用期内，如遇国家征用土地，征用单位补偿的土地款归原告所有，土地上的建筑物及附属物的补偿归原告所有。”2019年3月5日、3月7日、3月10日、3月13日，被告就涉案的土地及地上建筑物（即对应编号GMKXCN-389、GMKXCN-340、GMKXCN-307、GMKXCN-325四块土地及其地上建筑物）与深圳市光明区新湖街道办事处就涉案的土地签订补偿协议及补偿安置补充协议。经庭审审查认为，被告作为出租人已于2015年12月2日向原告及第三人朱铁桥出具“关于解除《土地使用合同书》的通知（函）”，且符合《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同解除的法律规定，因原告与被告于2003年12月28日签订的《土地使用合同书》在拆迁补偿之前双方已经解除，原告依据已经解除的合同再行主张权益已无法律上的依据。另经审理查明，原告也未提交证据证实其主张的上述对应编号GMKXCN-389、GMKXCN-340、GMKXCN-307、GMKXCN-325四块土地上的建筑物及附属物为原告承建或原告因承建支付过相关的费用，原告应承担举证不能的法律后果。原告诉请案涉《土地使用合同书》下的土地及地上建筑物（即对应编号GMKXCN-307、GMKXCN-325、GMKXCN-340、GMKXCN-389四块土地及其地上建筑物）的补偿款4000万元归原告，于法无据，本院不予支持。被告与第三人朱铁桥、第三人深圳通和兴公司之间的关于上述四地块补偿款的权益及分配问题，不属于本案中因原告与被告签订的《土地使用合同书》在履行过程中产生的纠纷，本案不予处理。被告与第三人朱铁桥、第三人深圳通和兴公司可自行协商处理或另循法律途径解决。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认解除原告梅州市龙华实业有限公司与被告深圳市蚌下实业发展有限公司于2003年12月28日签订的《土地使用合同书》；二、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费241800元，由原告梅州市龙华实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 谌    平人民陪审员 罗  巧  儿人民陪审员 朱  远  城二〇二〇年八月二十七日书 记 员 王东东（兼）书 记 员 赵    畅附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。