贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)黔06民终1183号上诉人（原审原告）：吴琪，女，1984年5月10日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：杨畅，贵州锦江河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨凯，男，1985年10月28日出生，汉族，职业不详，送达地址湖南省邵东县。被上诉人（原审被告）：尹阳，男，1986年1月22日出生，汉族，个体户，送达地址贵州省黔东南州榕江县。委托诉讼代理人：李德议，铜仁市碧江区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：万兆军，男，1970年7月18日出生，汉族，无业，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：谭珊珊，贵州巨合律师事务所律师。原审被告：禹华明，男，1982年6月18日出生，汉族，职业不详，送达地址湖南省邵东县团山镇竹山村竹山组。原审被告：曾学宇，男，1989年11月13日出生，汉族，职业不详，送达地址湖南省邵东市梨园加油站。上诉人吴琪因与被上诉人杨凯、尹阳、万兆军、原审被告禹华明、曾学宇房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人吴琪及其委托诉讼代理人杨畅，被上诉人尹阳及其委托诉讼代理人李德议、被上诉人万兆军的委托诉讼代理人谭珊珊到庭参加诉讼。被上诉人杨凯、原审被告禹华明、曾学宇经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。吴琪上诉请求：撤销一审判决第二项，改判杨凯、尹阳、万兆军赔偿吴琪门面装修费残值损失186,000元，一、二审诉讼费由杨凯、尹阳、万兆军承担。事实和理由：一审判决忽略了《转租合同》的终止并非是由于《转租合同》解除或期满，而是由于杨凯、尹阳与万兆军签订的《房屋商铺租赁合同》被解除后导致《转租合同》履行不能。“合同解除或合同期满”情形下约定的商铺装修问题处理意见不应直接适用于“合同履行不能”之情形，即吴琪与杨凯、尹阳并未就“合同履行不能”情形下商铺装修问题处理意见达成一致意见，不应受《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项所谓“前置条件”的限制，而应直接适用该条款，由杨凯、尹阳承担因合同履行不能产生的违约责任。万兆军因在《转租合同》上签名确认，也应承担相应的赔偿责任。吴琪已就装饰、装修的费用支出提供了《门店装修工程合同》及《收据》，足以认定收据上载明的金额为248,000元。《转租合同》约定的租期为12年，实际只完成了3年，只占整个租期的四分之一，吴琪向所租门面投入了大量现金，合同履行不能给吴琪造成巨额经济损失，违约金完全无法弥补。因此，杨凯、尹阳、万兆军应共同承担剩余租赁期内装饰装修残值损失186,000元。尹阳辩称：尹阳与万兆军口头协议解除租赁合同，并支付了2018年9月1日之前的租金，并无违约。转租合同的签约人是杨凯和吴琪，万兆军在转租合同上签字，表示同意转租，尹阳不是转租合同的法定签约人，也并未在转租合同上签字，不应承担赔偿违约金的责任。房屋转租要符合一定的条件，约定的转租条件不能超过原租赁合同规定的约束条件，本案转租合同终止日期不得超过原租赁合同的时间，也不得超过原租赁合同的权利和义务，转租期间原租赁合同变更、中止，转租合同也应变更、中止，一审判决尹阳承担责任，于法无据。一审判决认定事实不清，证据不足。请求撤销一审判决第一项，判决尹阳不承担赔偿违约金的责任。万兆军辩称：万兆军与尹阳等人签订租赁合同后，杨凯等人把房屋转租给吴琪，万兆军签字认可转租，不是转租合同的相对方，对万兆军没有约定力。吴琪作为次承租人，权利的来源是万兆军与杨凯等人签订的租赁合同，租赁合同经判决解除，转租合同也应解除，万兆军有权要求吴琪搬离。吴琪的装修损失没有提供装修发票及支付凭证，也没有申请司法鉴定，其损失没有法律依据。请求维持原判。杨凯二审未答辩。禹华明、曾学宇二审未作陈述。吴琪向一审法院起诉请求：1、判令原审被告连带赔偿违约金153,600元、门面装修费248,000元、水电立户费5,000元，合计406,600元；2、本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实：杨凯、尹阳于2015年9月1日作为乙方与万兆军作为甲方签订《租赁合同》，约定由万兆军将位于铜仁市碧江区整栋出租给尹阳、杨凯作为商业经营使用。该合同第七条第2项约定：租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋商铺转租、转让给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。2016年4月25日，杨凯作为甲方与吴琪作为乙方签订《房屋商铺租赁合同》（即《转租合同》），约定由杨凯将从万兆军处租来的一楼商铺转租给吴琪经营快餐店。该合同第二条约定：租期为12年，从2016年4月25日起至2028年4月25日止；第三条第3项约定：若出租方在承租方没有违反本合同的情况下，提前解除本合同或租他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金当年租金的2倍；第4条第4项：合同解除或合同期满后（在没有拖欠房租、水、电等相关费用的前提下），乙方置办的用于经营的，可以移动的归乙方所有自行收回，而对于乙方装饰、装修及改动房屋的部分，且具体处理方法为（1、乙方恢复原状；2、乙方向甲方支付恢复原状费用；3、乙方放弃收回）。合同尾页还有房东万兆军签字确认。还查明，吴琪承租上述房屋后，房屋租金未直接交纳给万兆军过。至2018年中旬，杨凯、尹阳停止了酒店经营，也未再交付租金给万兆军。万兆军遂2018年11月6日，起诉要求解除双方的租赁合同关系。铜仁市碧江区人民法院经审理后，依法作出（2018）黔0602民初3559号民事判决，判令解除万兆军与尹阳、杨凯于2015年9月1日签订的《房屋商铺租赁合同》，并由尹阳、杨凯于本判决生效之日起十日内支付万兆军房屋租金55,333元。尹阳不服，向铜仁市中级人民法院提起上诉。经审理后，铜仁市中级人民法院依法作出（2019）黔06民终313号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已发生法律效力。另查明，万兆军于2018年11月6日起诉时，吴琪还在租赁该商铺，后经吴琪与万兆军协商，同意吴琪一直租到2019年4月25日再撤出案涉商铺。也即，吴琪经营案涉商铺的时间实际是从2016年4月25日起至2019年4月25日止。在吴琪撤出该商铺后，商铺的装修物已被万兆军拆除，现该商铺已经被万兆军租于他人使用。另，至2019年4月25日租金，吴琪已全部支付完毕。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。就本案而言，从审理查明事实来看，杨凯已将案涉房屋交由吴琪使用且吴琪也按约定向杨凯支付相应租金。因此，《转租合同》系双方真实意思表示，未违背法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应当认定为有效的合同，各方均应诚实、信用、善意、全面的履行合同义务。关于万兆军、禹华明、曾学宇的诉讼主体问题。就万兆军而言，首先，《转租合同》尾部确有万兆军签字且捺印。根据《租赁合同》第7.2条“租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋商铺转租、转让给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方、享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。”的约定，万兆军在《转租合同》上签字的行为，应视为万兆军认可杨凯、尹阳的转租行为，而不能认定万兆军成为该转租合同权利义务方；其次，万兆军作为房东,基于杨凯、尹阳逾期交纳租金的行为,为防止自身损失进一步扩大而提起诉讼，请求解除合同，属于自身权益救济的合法方式；再次，在与杨凯、尹阳的《房屋商铺租赁合同》解除后，万兆军也同转租方（即吴琪）就何时腾出租赁房屋达成了一致意见。因此，万兆军并非本案适格当事人，吴琪向万兆军主张违约金、装修费、立户费等费用，无事实及法律依据，依法不予支持。就禹华明而言，首先，在庭审过程中，尹阳述称禹华明仅为其与杨凯所聘请人员。其次，吴琪主张禹华明与尹阳、杨凯系合伙关系，但其所提供证据却不足以证明与尹阳、杨凯系合伙关系，因就此承担举证不能的法律后果。也即，禹华明非本案适格当事人，吴琪向禹华明主张违约金、装修费、立户费等费用，无事实及法律依据，依法不予支持。就曾学宇而言，尽管《转租合同》尾部甲方处有杨凯、尹阳、曾学宇签字且捺印，但已经发生法律效力的（2018）黔0602民初3559号民事判决以及铜仁市中级人民法院依法作出（2019）黔06民终313号民事判决却载明，仅杨凯、尹阳系合伙经营宾馆。也即，曾学宇非本案适格当事人，吴琪向曾学宇主张违约金、装修费、立户费等费用，无事实及法律依据，依法不予支持。关于吴琪所主张各项损失问题。就违约金而言，从查明事实可知，因尹阳、杨凯未如期支付租金，致使《租赁合同》被依法解除，继而导致《转租合同》履行不能。根据《转租合同》第3.2条“在租赁期间甲方有权合理上浮年租金，第1年到第4年每年租金76,800元…”、第3.4条“若出租方在承租方没有违反本合同的情况下，提前解除本合同或租他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金当年租金的2倍…”的约定，尹阳、杨凯应向吴琪赔偿违约金76,800元×2=153,600元。就门面装修费而言，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第十一条第一款第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”可知，适用上述条款，均存在前置条件，即当事人没有约定，若当事人另有约定则应当依照意思自治原则从其约定。然而，本案中，吴琪经与房东万兆军协商一致，已于2019年4月25日自愿搬出案涉商铺，该商铺已经房东万兆军另行转租他人。根据《转租合同》第4.4条“合同解除或合同期满后（在没有拖欠房租、水、电等相关费用的前提下），乙方置办的用于经营的，可以移动的归乙方所有自行收回，而对于乙方装饰、装修及改动房屋的部分，且具体处理方法为（1、乙方恢复原状2、乙方向甲方支付恢复原状费用3、乙方放弃收回）。”的约定，应视为双方对商铺装修问题的处理达成一致意见。而即便商铺中尚余有装饰、装修或房屋改动部分，也应视为吴琪放弃收回。另外，吴琪虽以《门店装修工程合同》以及《收条》，但却未对该笔费用是否实际发生提供相应证据如付款凭证、税务发票等进一步予以佐证。就水电立户费而言，吴琪在庭审中并未提供相关的证据予以佐证，且合同中对此也无明确约定。加之，本案中，尹阳、杨凯的违约行为造成的损失，吴琪已经由违约金得到救济。因此，吴琪向尹阳、杨凯主张违约金153,600元，有事实和法律依据，依法予以支持；超出部分，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、尹阳、杨凯于判决书生效之日起十日内向吴琪赔偿违约金153,600元；二、驳回吴琪的其他诉讼请求。案件受理费（减半收取）3,699.5元，由尹阳、杨凯负担1,397.5元，由吴琪负担2,272元。二审中，杨凯、尹阳、禹华明、万兆华、曾学宇未提交新证据。吴琪提交照片3张，拟证明吴琪使用门面的装修情况。经质证，尹阳认为吴琪装修部分的损失与尹阳没有关系。万兆军认为该证据没有拍摄时间、地点和人物，看不出是在争议的门面拍摄的。本院对证据的分析与认定：吴琪提交的照片可以显示经营汉堡包等食品，与吴琪陈述经营的物品一致，且尹阳、万兆军均认可吴琪对门面进行了装修，故对吴琪提交的照片予以采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：杨凯、尹阳、万兆军是否应共同赔偿吴琪剩余租赁期内装饰装修残值损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”的规定，故首先应当审查双方在合同中是否对解除合同时装饰装修物的处理进行了约定。杨凯与吴琪签订的《房屋商铺租赁合同》，针对合同解除后装饰、装修部分的处理在合同的第4条第4项中明确约定“合同解除或合同期满后（在没有拖欠房租、水、电等相关费用的前提下），乙方置办的用于经营的，可以移动的归乙方所有自行收回，而对于乙方装饰、装修及改动房屋的部分，且具体处理方法为（1、乙方恢复原状2、乙方向甲方支付恢复原状费用3、乙方放弃收回）”，吴琪对于杨凯是在万兆军处租赁房屋后转租给吴琪的情况是明知的，且在转租合同上也有万兆军的签字认可，吴琪对合同解除后的法律后果是有预见性的，但该条款中并未约定如杨凯方违约导致解除租赁合同，需承担吴琪的装饰装修损失，仅仅约定合同解除后，装饰装修部分可移动的归吴琪自行收回，改动房屋的部分如吴琪不收回的视为吴琪放弃。约定的该条款是双方协商一致的意思表示，系对装饰装修部分的明确约定。万兆军与杨凯、尹阳的租赁合同经法院判决解除后，万兆军通知吴琪搬离租赁的门面，吴琪根据合同约定搬离时将可移动部分自行收回，未收回部分视为其放弃收回，故对吴琪要求杨凯、尹阳、万兆军共同赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的上诉请求，本院不予支持。尹阳认为其不是杨凯与吴琪签订《房屋商铺租赁合同》的相对方，在二审中辩称其不应承担合同违约金。案涉门面是杨凯、尹阳共同在万兆军处租赁房屋的一部分，杨凯将案涉门面租赁给吴琪应是尹阳和杨凯的共同意思表示，尹阳应当作为该租赁合同的相对方，根据该合同的约定，杨凯、尹阳在吴琪没有违反合同的情况下，提前解除合同，视为违约，负责赔偿违约金当年租金的2倍，一审判决尹阳、杨凯向吴琪赔偿违约金153,600元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人吴琪的上诉请求不成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,020元，由吴琪负担。本判决为终审判决。审判长  代静云审判员  龙 俊审判员  王永生二〇二〇年八月十日法官助理陆茜书记员陆茜