广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1172号 原告:林清华，男，1972年11月26日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黎曙，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 被告：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区仙人湾小区****西。统一社会信用代码：91450600799725239U。 法定代表人：李忠飞。 委托诉讼代理人：唐忠涛，该公司员工。 原告林清华与被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林清华的委托诉讼代理人黎曙，被告腾飞龙公司的委托诉讼代理人唐忠涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林清华向本院提出诉讼请求：一、判令被告腾飞龙公司向原告实际交付腾飞广场3号楼805号房，并在交房后30日内，由被告办理涉案房屋相关权属登记和产权证，原告协助办理；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金（按每日239.5元计付，自2014年11月30日至2019年7月30日为407868.5元，以后另计至实际交付房屋为止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订商品房买卖合同，购买腾飞广场3号楼805号房。后原告于2013年9月6日向被告支付首付款149085元，于2013年9月25日在防城港市房产管理局办理备案手续。剩余房款，原告通过办理公积金贷款已向被告支付330000元。原告原先担任被告副总经理职务，离职后与被告存在工资未结清等纠纷，被告超过合同约定的交房时间后一直拒不交房，严重违反合同约定。期间原告多次电话与被告有关人员沟通协商，被告均不交房。原告认为，原告已经按双方约定完成了本方的合同义务，被告不履行交房的合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任，履行交房的合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”，被告在已经具备交房条件情况下，拒不交房给原告，应承担相应违约金。 被告腾飞龙公司辩称，原告要求被告支付逾期交房违约金以及承担本案诉讼费用的诉讼请求，均没有任何事实和法律依据，恳请法院驳回其全部诉请。2013年8月30日，原告与防城港市新港酒店管理有限公司（下称新港酒店）签订借款协议，原告向新港酒店借款74361元专款专用购买腾飞广场3号楼8层805号房，新港酒店向原告出借74361元，双方在借款单上签字盖章。借款协议明确约定了还款方式，原告需于“2013年11月30日前付清14361元；2014年2月28日前付清12000元；2014年5月30日前付清12000元；2014年8月30日前付清12000元；2014年11月30日前付清12000元；2015年2月28日前付清12000元。”2013年9月6日，原告将上述74361元付至被告账户，当天双方签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的腾飞广场3号楼8层805号房。随后，原告开始向新港酒店偿还购房款，在2014年6月9日还了第三笔款后，剩余36000元尾款至今未还。原告在2013年至2014年购房期间，任职被告副总经理，2014年7月后无故突然离职，直到2019年再未出现，也再没有偿还过购房款。新港酒店多次向原告催款未果后，就将该36000元债权转给被告，并将借款协议和借款单一并转交给被告。腾飞广场3号楼8层805号房符合交房条件后，被告多次按照买卖合同约定通知原告接房，但原告始终没有到场。2017年4月20日，被告向原告在购房合同上填写的地址寄出接房通知及催款律师函，EMS邮件投递信息显示已经被签收，但原告没有到场接房也没有还款。2018年5月22日，被告再次向原告留在购房合同上的地址寄出行使接房权利履行付款义务通知书。通知书第一条第一款写到：“在邮寄本通知书前，我公司工作人员已多次电话通知你来接房，现在书面形式再次通知你来接房，请你在收到本通知书之日起7日内携带本人居民身份证原件前往广西防城港市港口区北部湾大道与建设路交汇处腾飞广场售楼处办理接房手续。逾期不来办理，视为你无正当理由拒绝接房。”通知书第二条：“现借款协议约定的还款期限已到，我公司接受新港酒店的委托，向你催收该欠款。请你收到本通知后，履行下列偿还义务。”但原告一直末到腾飞广场办理接房，更没有偿还购房款。被告始终恪守诚信，认真履行合同义务。而原告却突然失踪，无正当理由拒不接房，也不偿还购房款，现在却歪曲事实，恶意诉讼。恳请法院驳回其全部诉讼请求，本案诉讼费也应当由原告承担。 当事人在法定期限内围绕着诉辩意见提交了相应的证据，本院经组织各方当事人质证后，综合本案情况认为原告提供的全部证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，且被告对原告提交的证据无异议，本院予以采信。对于被告提供的承诺书，本院认为承诺书中并没有具体明确免责内容，本院对该份承诺书的证明效力不予确认。而交房通知书及通讯短信，由于被告没有提供案涉房屋达到交房条件的证据材料，即使向原告送达了通知，但由于不具备交房条件，也不能视为履行了交房义务，因此对其证明效力，本院也不予确认。 本院经审理认定事实如下：2013年9月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于防城港市港口区出卖给原告，总价款为479085元，付款方式为按揭贷款。双方交房期限为2014年11月30日，逾期交房违约金按日房款万分之五计算。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约办理了按揭贷款手续，银行也如期将足额款项打到被告账户。然而被告一直没有交付房屋。至今被告仍未履行交房义务。 本院认为，当事人签订的《商品房买卖合同》不存在违反法律、法规的效力性规定，属合法有效，双方均应按照合同规定的履行义务。本案中原告已经按照合同约定支付完全部房款，完成了其相应的义务。而被告应当按照合同约定的时间交付符合交房条件的房屋给原告。虽然被告于2018年5月23日向原告发送短信通知交房，但由于未提供房屋满足交房条件的证据，因此不能证明其通知交房的效力，应承担相应的举证不利的法律后果。因此被告未按合同约定履行交房义务，则应按照合同约定应当最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，即被告腾飞龙公司应当按合同约定以原告已付全部房款479085元为基数，从逾期交房之日起按日万分之五的标准计付违约金给原告至实际交房之日止。虽然被告未主张调整违约金，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，本院按照已付总房款的30%酌定支持逾期交房违约金143725.5元。 而原告主张办理权属登记的诉讼请求，由于双方在合同中约定了在商品房交付使用后360日办理权属登记，因此被告至尚未交付商品房，被告应当履行的权属登记期限尚未逾期，因此对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 对于被告提出原告尚欠新港酒店的借款，本院认为该借款属于原告与案外人的民间借贷关系，即使存在着有效债权转让也不能排除、延迟履行被告的交房义务，因此对于被告的抗辩，本院不予支持。民间借贷关系的诉求，权利当事人应当另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告林清华支付违约金143725.5元； 二、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司本判决生效之日起三十日内向原告林清华交付符合合同约定交房标准的位于防城港市港口区； 三、驳回原告林清华的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案生效判决规定期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费7518.03元，减半收取3759.01元，由原告林清华2434.4元，由被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担1324.61元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费7518.03元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员  朱 海 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  何耀鹏 书 记 员  覃 艺