宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民再1号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）:耿某，住宁夏银川市。 委托诉讼代理人：谢某，宁夏言成律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：丁某，住宁夏银川市。 委托诉讼代理人：陈某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 再审申请人耿某因与被申请人丁某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）宁01民终1389号民事判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审。宁夏回族自治区高级人民法院于2019年12月18日作出（2019）宁民申1188号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人耿某及其委托诉讼代理人谢某、被申请人丁某的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 耿某申请再审称，请求：1.依法撤销银川市金凤区人民法院作出的（2018）宁0106民初7990号民事判决第二项、第三项；依法撤销银川市中级人民法院作出的（2019）宁01民终1389号民事判决中维持一审判决中第二项、第三项；依法改判耿某不承担违约金；耿某向丁某支付垫付的采暖费3866.7元；2.依法改判耿某不承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：1.一、二审法院认定丁某享有涉案房屋的政府优惠政策错误。涉案房屋作为政府性福利房，仅政府公职人员享有。因耿某享有涉案房屋82%的产权，剩余18%产权为政府所有，故双方在《房屋买卖协议》中明确约定，对剩余18%的产权，如后期政府出售，由丁某自行购买，产生的费用由丁某承担。2017年6月13日，银川市住建局下发关于《银川市阅海万家政府限价商品房（共有产权）产权办理及交易管理规定》，明确买受人可以购买政府持有的18%产权，且在2017年12月31日前购买享有28%的优惠，同时明确买受人是指最初获得政策性房屋分配的房屋所有权人。丁某因后期购买取得涉案房屋部分产权，不是合格的优惠政策享受主体，该优惠政策与丁某无关。故一、二审法院关于丁某享有优惠政策的认定错误。2.一、二审法院判令耿某承担违约金错误。对政府所有的18%产权，耿某不负有替丁某购买的义务。涉案房屋在2017年12月31日前购买取得优惠仅是原始购买人所享有，与丁某无关，法院不应将丁某本来不享有的优惠，错误的作为衡量耿某向其支付违约金的依据。房屋至今无法办理产权证，是因为丁某不购买剩余18%产权导致，耿某无违约行为与事实，不应承担违约责任。《公证书》及《协议》均明确买卖双方主体为丁某及耿某，而丁某在起诉前以短信及电话的方式要求耿某将涉案房屋办理在其弟弟名下，违反了双方合同约定。3.一、二审法院判令耿某承担采暖费数额错误。2016年双方达成房屋买卖协议后，耿某将涉案房屋的装修保证金3000元收据交付给丁某，且双方协商一致，该保证金由丁某持有，作为对价，其应当缴纳耿某2014年-2015年度未缴纳的采暖费。后丁某持该保证金收据向银川市承天物业服务有限公司申请退回了该款项，并用退还金额支付了其应承担的2016年全年、2017年5个月的物业费，但丁某承诺替耿某缴纳2014-2015年采暖费一直拖延至2017年11月4日才向供暖公司缴纳，其中还包括自己应承担的2016-2017年、2017-2018年的采暖费12102元。采暖费数额以及滞纳金的增加，是丁某导致。即使耿某应承担采暖费及滞纳金，也应为6866.7元或者应该更少，并且应当用已退还的3000元保证金抵顶耿某承担的部分，实际应承担数额为3866.7元。故耿某依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定，申请再审。再审庭审中，耿某变更再审请求：撤销原一、二审判决，请求依法改判或发回重审。补充理由：耿某认为本案耿某与丁某签订的合同违反法律规定属无效协议，应由耿某返还收取的房款，由丁某返还涉案房屋。 丁某辩称，耿某的再审请求及事实理由不能成立。1.双方签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。原审耿某并未提出合同效力问题。2.双方在合同中对耿某履行的义务、履行时间、履行标准、违约情形及违约金的计算进行了明确约定。3.耿某经催告拒不履行构成违约的事实客观存在，宁夏回族自治区高级人民法院裁定认定“本案现有证据及原审查明事实不足以证实耿某构成违约”背离了本案双方认可及一二审法院认定的基本事实。违约的节点起算从2017年6月30日银川市住房和城乡建设局发文可办理过户手续开始，2017年8月24日丁某依约一次性足额向耿某支付剩余款项，即视为耿某履行协助所附条件已经成就。4.丁某诉请继续履行及迟延履行违约金于法有据。政府发文回购产权是促销的一种手段，优惠政策的主体没有明确针对公务员。我方诉请的违约金，不是赔偿损失。5.采暖费问题，物业费能否抵顶采暖费双方没有达成抵顶合意。 丁某向一审法院起诉请求：1.判令耿某继续履行与丁某签订的《房屋买卖合同》，协助丁某办理过户手续；2.判令耿某支付违约金10万元；3.判令耿某支付丁某为其垫付的购房前耿某欠缴的采暖费和违约金7800元；4.本案诉讼费用由耿某承担。一审法院认定事实：丁某与耿某系朋友关系。耿某于2011年11月30日购买了位于银川市××区房产（面积130.66㎡、3036元/平方米）及位于××地下储藏室（面积7.02㎡），该房屋系阅海万家政府限价商品房（共有产权），其中18%的产权份额归政府享有，由银川市住房和城乡建设局代表政府享有权利并进行登记和管理。2016年10月20日，丁某与耿某签订《房屋买卖协议》，约定耿某（甲方）将涉案房屋及地下储藏室以总价45万元出售给丁某，付款方式为丁某（乙方）在签订协议后向耿某支付34万元，于2017年9月1日前一次性支付余款11万元……当涉案房屋可以办理房屋所有权证时，耿某应积极配合丁某办理，并积极配合丁某办理过户手续，耿某负责提供办理过户所需的一切证件及手续，丁某承担办理房屋所有权证、过户时所需的一切费用（包括过户费、契税等）。双方另约定，如有一方违约，应支付对方本协议项下房屋总价款200%的违约金。同时约定，双方可约对方亲人（耿某的姐姐、丁某的弟弟）办理涉案房屋买卖、过户的后续事宜。同日，耿某就协议内容向丁某出具《申明书》。双方在银川市国信公证处对《房屋买卖协议》、《申明书》依法公证。协议签订后，丁某按照约定支付房款45万元，耿某也将房屋交付给丁某。2017年6月13日，银川市住房和城乡建设局下发《银川市阅海万家政府限价商品房（共有产权）产权办理及交易管理规定》的通知，鼓励买受人购买政府享有的产权份额。该买受人特指符合限价商品房条件人员。2017年12月31日前购买的，优惠28%，即，每平方米按照市场评估价乘以（100%-28%）再乘以该房屋楼层系数的价格购买【购买政府产权总价=市场评估价×（100%-28%）×政府所占产权比例×楼层系数×房屋面积】。丁某在优惠期限前多次联系耿某要求配合购买政府产权并协助过户，耿某均未予理会，致使涉案房屋不再享受优惠政策且无法办理过户手续。引起本诉。一审法院判决：一、被告耿某于本判决生效后十日内协助原告丁某办理银川市阅海万家××房屋的产权回购事宜，并协助原告丁某办理过户及房屋所有权证；二、被告耿某于本判决生效后十日内支付原告丁某违约金5.5万元；三、被告耿某于本判决生效后十日内支付原告丁某垫付的采暖费及滞纳金7800元；四、驳回原告丁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2456元，由原告丁某负担1060元，由被告耿某负担1396元。 耿某不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销一审判决中第二项、第三项。依法改判驳回丁某第二项，第三项诉请改判为4800元或发回重审；2.一、二审诉讼费由丁某承担。二审法院认定事实：二审中，丁某自认耿某之前交的3000元装修保证金抵顶了涉案房屋2016年全年和2017年的部分物业费。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，丁某与耿某签订《房屋买卖协议》后，向耿某全额支付房款并装修入住，耿某作为出卖方应在符合产权回购及产权过户条件时及时协助丁某办理。但耿某未及时协助，构成违约，给丁某造成可预期损失，一审酌情判决耿某向丁某支付违约金5.5万元，并无不当。对于采暖费，耿某主张双方已经协商一致以装修保证金抵顶，但丁某不认可，且耿某没有提交确实充分的证据证实丁某与耿某就其主张的上述抵顶达成了合意，故对耿某的该意见，法院亦不予采纳。综上所述，耿某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2456元，由上诉人耿某负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：对耿某提交的银川市住房保障局银房发（2010）59号《关于银川市阅海万家住宅项目销售管理的实施意见》、银房函字（2011）65号《关于启动阅海万家住宅项目第二期（cd区）配售工作的通知》、银房函字（2011）89号《关于阅海万家住宅项目第二期（cd区）第二批配售工作的通知》的真实性予以确认，但本案系针对原审判决进行审理，耿某提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。对丁某提交的一审庭审中耿某交给主审法官的答辩状的真实性、合法性、关联性予以确认，但不能达到其证明目的，本院不予采信。 再审查明的事实与原一、二审查明的一致，本院予以确认。 本院再审认为，耿某与丁某于2016年10月20日签订的《房屋买卖协议》第七条、第八条约定，案涉房屋有18%产权属于政府，当允许个人对这部分进行购买时，由丁某自行购买；当房屋可以办理所有权证时，耿某积极配合丁某办理所有权证并办理过户手续。协议签订后，丁某按照约定全额支付房款，耿某也将房屋交付给丁某。2017年6月13日，银川市住房和城乡建设局下发《银川市阅海万家政府限价商品房（共有产权）产权办理及交易管理规定》，鼓励买受人购买政府享有的产权份额。2017年12月31日前购买的，优惠28%；买受人取得完全产权后方可按商品房上市交易。依据该文件的规定，耿某是享有回购属于政府18%产权优惠资格的主体，其作为出卖方应在符合产权回购及产权过户条件时及时协助丁某办理。丁某多次联系耿某要求配合购买政府产权并协助过户，耿某均未予理会，构成违约。原审按照当时耿某回购剩余产权的费用，酌情判决耿某向丁某支付违约金5.5万元，并无不当。对于采暖费，耿某未提供有效证据证明其与丁某就该款项达成抵顶的合意，故该主张本院不予支持。耿某关于案涉合同无效的主张，因耿某变更诉讼请求超出原审审理范围，再审系针对原审判决进行审理，故本院对耿某变更超出原审范围的诉讼请求不予处理。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下： 维持本院（2019）宁01民终1389号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 关俊杰 审 判 员 王文花 审 判 员 乔 强 二〇二〇年八月十三日 法官助理 金 玲 书 记 员 李裕慧 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。