贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5238号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：邓雪莲，女，汉族，1972年2月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人邓雪莲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人黄海及被上诉人邓雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、各项开户费是代收性质，上诉人并未实际占有，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制，且不应另行计算利息。被上诉人并未主张退还交易费，一审超诉讼请求裁判。二、上诉人于被上诉人提交完办证资料、出具委托书之日起360内办理转移登记，超过该时间才构成违约，一审以交房之日认定被上诉人已经提交完毕办证所需资料不当。即便认定上诉人违约，根据双方在合同中的约定，设置违约的主要目的是为了赔偿被上诉人的损失，现上诉人已将案涉房屋交付被上诉人使用，被上诉人实质上并无任何损失。且《商品房买卖合同》的出受人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，在七星关辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，应根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，应当结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，办证政策调整等因素，调整逾期办证违约金至10%进行支付。被上诉人邓雪莲二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告邓雪莲一审诉讼请求：1.判决被告向原告退还已收取的各项开户费4598元及占用期间的利息暂计510.86元（利息以4598元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年7月28日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款398150元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月25日计算至2018年9月11日暂计32130.71元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款398150元,出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，但被告并未依约向原告办理不动产权证。2013年7月18日，原告向被告支付各项开户费4598.00元。2015年7月10日，原告办理了入住手续。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2016年10月24日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，2015年7月10日取得涉案房屋的使用权利。关于原告诉请的逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.5条“出卖人只承担房屋产权证的协助义务”、第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方已经办理完毕入住手续，且届时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可知原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2015年7月10日）起360日内（即2016年7月5日之前），为原告提供产权过户的相关手续。因原、被告双方形成委托代办关系，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但其仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。本案中，被告提供的证据能够证明在涉案房屋具备办理房屋转移登记的条件后，其于2018年1月15日向原告尽到了告知义务，故违约金截止2018年1月15日，又因被告提出诉讼时效抗辩，原告于2019年10月23日诉至本院，自此回溯三年，2016年10月22日之前的违约金超过法律规定的三年诉讼时效，不予支持，被告应支付原告的违约金为2016年10月23日至2018年1月15日，共449天，违约金为398150元×0.01%×449天=17877元，予以支持，其余部分不予支持。关于原告诉请的“各项开户费”。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，不予采纳，原告要求被告退还各项开户费4598元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的该项费用的利息问题，原告于2019年10月23日起诉催要该费用，结合原告的诉求，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日计算至费用退还之日。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓雪莲逾期办理房屋权属证书的违约金17877元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告邓雪莲各项开户费4598元，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付2019年10月23日至费用退还之日期间的利息；三、驳回原告邓雪莲的其他诉讼请求。案件受理费365元，由原告邓雪莲负担189元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担176元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住前向被上诉人履行了告知义务，被上诉人未在办理入住手续前提交办证资料系上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内交付商品房产权转移登记的相关手续给被上诉人，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人逾期未履行义务构成违约，应当承担违约责任，上诉人关于其未违约的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，也未明确各项费用的具体金额。上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴的费用4598元，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。一审根据被上诉人的诉讼请求，判决上诉人退还代收的4598元，并未超过被上诉人的诉请，上诉人关于一审法院超诉讼请求裁判的上诉理由不成立，本院不予采信。但上诉人与被上诉人并未约定上诉人持有上述款项期间应向被上诉人支付利息，亦无上诉人应支付利息的相关法律规定，故一审判决上诉人支付利息不当，本院予以纠正；上诉人关于不应支付利息的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13709号民事判决第一、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓雪莲逾期办理房屋权属证书的违约金17877元；驳回原告邓雪莲的其他诉讼请求。”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13709号民事判决第二项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人邓雪莲各项开户费4598元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费365元，由被上诉人邓雪莲负担200元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担165元；二审案件受理费730元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担708元，被上诉人邓雪莲负担22元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年八月二十六日书记员  邓 千