安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初8030号 原告：胡开胜,男,汉族,1969年4月23日出生,公司职员，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：沈国松，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程杨，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。 被告:安徽众安实业有限公司,住所地合肥市兰渡路**绿色港湾**块**楼**,统一社会信用代码91340100746755258G。 法定代表人:郎娟,总经理。 委托诉讼代理人：孙薇，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟敏，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告胡开胜与被告安徽众安实业有限公司（以下简称众安实业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡开胜委托诉讼代理人沈国松、程杨，被告众安实业公司委托诉讼代理人孙薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡开胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于合肥市包河区符合使用条件的房屋,若房屋质量存在问题,则判令被告立即修复并达到质量合格标准；2、判令被告支付逾期交房违约金145708.19元（暂计算至2010年3月31日,直至实际交房之日止）；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2008年1月8日,原被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议,其中合同约定:原告购买被告开发的绿色港湾小区12栋101室房屋,房屋价款为1942776元;被告应在2009年1月31日前交付经验收合格的商品房,且交房时达到水通、电通、道路通等条件。原告已向被告支付全部购房款。 2009年3月3日被告通知原告验房,但经原告查验发现水电均不通,被告答应进行整改,并另行通知交房时间。之后,原告再次催促被告交房并查验整改情况,被告才于2010年3月17日会同原告对房屋进行第二次查验,经原告查验水电仍然不通,房屋仍不具备交房条件,不符合使用条件。原告再次向被告说明存在的质量问题,要求立即整改,被告亦答应。此后原告通过电话、面谈、书面（2012年11月17日、2015年4月22日、2017年7月20日《关于绿色港湾12-101室相关问题的报告》、2019年11月18日《告知函》）等形式,在长达9年时间里无数次向被告反映房屋存在的质量问题,但被告不予任何回复,拒不整改,导致原告至今未能接收符合《商品房买卖合同》约定交付使用条件的房屋,逾期长达近11年,被告的行为已经构成严重违约。 被告众安实业公司辩称：1、被告早已按照合同约定交付房屋，原告再次要求交付房屋无事实及法律依据，关于原告诉请的存在质量问题修复事宜被告认为该诉请不明确，不符合民事诉讼的诉请标准，且被告交付房屋时的质量符合合同约定；2、本案不存在逾期交房的事由，也就无谓交付逾期交房违约金。首先，根据原被告签订的商品房买卖合同约定，该房屋的交付标准为房屋经验收合格，本案中被告在约定期限内交付的房屋符合上述要求，且原告已实际办理了相应的交房手续，被告向原告交付了钥匙，原告也领取了住宅质量保证书和住宅使用说明书，支付了物业费及装修垃圾清理费；其次，原告所称交房时水电未通的说法与事实不符，房屋在验收前已由相关部门进行了水电验收；3、原告曾向物业公司主张减免物业费，并在政府的主导下，双方进行协商，最终物业公司同意减免5年物业费，而原告坚持要求减免7年物业费，故该减免物业费的协议未最终达成，但从该事实可以看出原告是认可房屋已交付的。 经审理查明：2008年1月8日，原告胡开胜（买受人）与被告众安实业公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，合同约定，原告胡开胜购买被告众安实业公司开发的位于绿色港湾小区12幢101、101中、101上号房屋，房屋的建筑面积270.38平方米，房屋总价款1942776元。合同约定买受人于2008年1月8日向出卖人支付总房款592776元，余款1350000元办理银行按揭，合同第八条约定出卖人应当在2009年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人，第一种条件即该商品房经验收合格。合同第九条对出卖人逾期交房违约责任约定：1、逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺交房之日达到水通、电通、道路通，交房之日后三个月内燃气、有线电视、电话、宽带网达到使用条件，由买受人自费开通。合同第十六条约定：若因买受人原因导致未能按时交房的，保修期自出卖人通知的交房日期开始计算。 原被告双方签订的《补充协议》第13条约定：买受人认为交付的商品房存在质量瑕疵或重大质量问题时，应以书面形式向出卖人提出，双方产生争议时，以市级以上质量部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出卖人根据本合同第十六条规定承担保修责任；经认定确系重大质量问题且不具备入住条件，买受人要求退房的，出卖人须在买受人提出退房要求后15日内将买受人已付房价款退还买受人，并向买受人支付总房款1%的违约金。 合同签订后，2008年1月3日原告胡开胜付清首付款592766元，剩余房款1350000元办理了按揭贷款。 2018年12月15日，原告胡开胜所购买的绿色港湾A区块12#楼经竣工验收，验收结论和质量等级为经验收，符合设计要求，工程质量合格。同日对房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2009年1月12日对供水管道水压试验合格。 2009年3月3日，被告众安实业公司将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交给原告胡开胜，原告胡开胜予以签字确认同时原告胡开胜缴纳物业费2920.08元、装修垃圾清运费540.76元和办理产权代收费用。 2009年3月3日，原告胡开胜对其购买的绿色港湾12栋101室房屋进行验房，并填写验房记录单，认为存在问题，限期整改，此房现按合同不具备交房条件意见。 2010年3月17日，原告胡开胜签署《入住文表签收单》，收到《业主（临时）管理规约》、《生活手册》、《住宅装修须知》、《装修申请表》及钥匙，进户门5把、车库2把、其他6+2。 嗣后原告胡开胜与被告众安实业公司多次因房屋发生纠纷，经有关部门处理未果。 上述事实，有原告提供的身份证、企业登记信息、商品房房买卖合同及补充协议、验房情况记录单、相关问题的报告、收据、公证书，被告提供的商品房买卖合同、工程竣工验收报告、建筑工程质量验收监督综合表、入住文表签收单、交付钥匙通知单、收执、物业费结算单、办证结算单及原、被告的陈述予以证实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告双方签订的绿色港湾小区12幢101、101中、101上号房屋的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是原被告双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，原被告双方均应按照合同的约定履行自己的义务，违反约定应当承担违约责任。 根据合同第八条约定被告应当在2009年1月31日前，依照有关规定，将具备出售的商品房经验收合格的房屋交付原告。2018年12月15日，原告胡开胜所购买的绿色港湾Ａ区块12＃楼经竣工验收，验收结论和质量等级为经验收，符合设计要求，工程质量合格，故原告购买的房屋符合交付条件，双方之间应当办理房屋交接手续。原告认为至目前被告未交付房屋，要求判令被告向原告交付位于合肥市包河区符合使用条件的房屋,若房屋质量存在问题,则判令被告立即修复并达到质量合格标准的意见，本院认为从现有证据可以认定，双方已经于2009年3月3日对房屋验收，被告向原告出具《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及缴纳物业、办证费用等，虽然原告提出房屋存在问题，被告表示修复，根据补充协议约定买受人认为交付的商品房存在质量瑕疵或重大质量问题时，应以书面形式向出卖人提出，双方产生争议时，以市级以上质量部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出卖人根据本合同第十六条规定承担保修责任。虽然2010年3月17被告将所购房屋、车库钥匙等交给原告，但根据合同约定的交房条件，本院应当认定2009年3月3日房屋已经交付，至于存在问题属于保修或维修范围，不影响对房屋交付的认定，故原告该项请求与约定不符，且不明确，本院不予支持。根据合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。从目前证据看，原被告于2009年3月3日对房屋验收交接，被告构成逾期交房，应当承担违约责任。被告辩称已经公告送达交房通知，不符合合同约定，且证据不足，不予支持，故逾期交房违约金按照合同第九条对出卖人逾期交房违约责任约定：自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，即6022.60元（房价款1942776元×每日万分之三×31天）。原告主张违约金部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽众安实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡开胜逾期交房违约金6022.60元； 二、驳回原告胡开胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3214元，减半收取1607元，原告胡开胜负担1540元，被告安徽众安实业有限公司负担67元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二〇年八月二十一日 书记员  贾倩倩 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。