上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初21247号原告(反诉被告)：上海浦东新区民办育苗小学，住所地上海市浦东新区唐镇机口村河东南宅**。法定代表人：邓俊，校长。委托诉讼代理人：胡晓山，上海佳铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，上海佳铎律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海市浦东新区唐镇机口村村民委员会，住，住所地上海市浦东新区高科中路**/div>法定代表人：费志明，村主任。委托诉讼代理人：赵辰恺，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱一菲，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)上海浦东新区民办育苗小学(以下简称育苗小学)与被告(反诉原告)上海市浦东新区唐镇机口村村民委员会(以下简称机口村委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)育苗小学的法定代表人邓俊及委托诉讼代理人王丽，被告(反诉原告)机口村委会的委托诉讼代理人赵辰恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告育苗小学向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同；2.被告向原告支付损害赔偿金人民币(币种下同)382,396元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自1997年开始承租坐落于上海市浦东新区唐镇机口村八队河东南宅XXX号(以下简称系争租赁标的物)用于办学。1997年左右，原告在空地上自行搭建了2600平米的建筑。2010年1月1日，原、被告签订《房屋场地租赁合同》，约定由原告承租系争租赁标的物，租期10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止。2011年至2014年期间原告在租赁标的物内安装了电脑、录播以及安保监控系统，以便保障教学和学生安全。2015年12月，政府通知原告所处地段将要被拆迁，原告即停止了招生工作，原、被告多次协商拆迁补偿方案，双方对教师补偿问题存在原则性分歧，且被告从未向原告告知有关的征收补偿方案，故双方协商未果。另外，被告为使原告同意其拆迁补偿方案，多次采取威逼利诱的方式，阻扰原告正常办学，以达到原告撤离系争租赁标的物的目的。2019年2月，被告乘寒假期间，私自拆除了被告出租给原告的上层房屋并损坏了房屋内的电脑室线路、录播系统以及安保监控系统。原告委托上海迁一资产评估有限公司对原告的不动产及电子设备进行资产评估，经评估，录播教室系统(含监控)现值为342,000元，电脑室静电地板现值为12,360元、食堂监控系统现值为7,388元、避雷系统(含铜包钢避雷带)现值为20,648元，以上合计382,396元。为维护原告合法权益，故要求被告赔偿原告损失382,396元，并将租赁标的物恢复原状后继续交由原告使用。被告机口村委会辩称：不同意原告的诉讼请求。根据《房屋场地租赁协议》第十条约定，“合同期内如遇国家、政府开发动迁或不可抗力原因，合同自然终止，并按国家有关政策和法规给予解决遗留问题，乙方应予以服从”，原、被告之间的租赁合同已提前终止，不具备继续履行的情形。原告要求被告赔偿损失382,396元，原告并无证据证明其所述物品确实存在被告拆除的房屋中，且系基于侵权行为，与本案无涉，而被告拆除自己的房屋时对里面原告的物品进行过清点并适当保存，与原告所述物品不符，同意返还。反诉原告机口村委会向本院提出反诉请求：1.反诉被告立即清空、腾挪房屋并返还反诉原告；2.反诉被告按4.5万元/年的标准支付房屋使用费，自2016年1月1日起计算至实际清空、返还房屋之日止；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2010年1月1日，反诉原、被告签订《房屋场地租赁合同》，约定由反诉被告承租系争租赁标的物，占地面积2600平米，其中房屋约为500平米；租期10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止。2015年起，因华夏开发区唐镇机口村地块开发建设，系争租赁标的物所涉地块已进入动迁程序。反诉原告先后向反诉被告发出通知、企业清退搬迁告知书，告知反诉被告租赁协议已自然终止，并与反诉被告协商补偿方案，但反诉被告在系争房屋处另行建造了无证房屋，对于动迁补偿的要求过高，协商未成。反诉原告认为，因双方合同第十条约定的事由出现，双方之间的《房屋场地租赁协议》已于2015年自然终止，而反诉被告仍实际占用房屋，并自2016年起未支付任何费用。为维护反诉被告的合法权益，故诉如所请。反诉被告育苗小学辩称：反诉原告确实通知过反诉被告涉案地块要被动迁，反诉被告也积极配合动迁。但反诉原告从未提供政府文件，也未提供补偿方案。根据《房屋场地租赁协议》第十条的约定，双方应按国家政策和法规解决问题，但至今未妥善解决。另外，反诉被告已经按反诉原告的要求于2015年即停止招生了，但反诉被告至今未获得任何补偿利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：机口村委会出租给育苗小学的房屋坐落于上海市浦东新区唐镇机口村八队，土地使用者为机口村委会，用地面积为762平米，用途为幼儿园。2010年1月1日，甲方机口村委会(出租方)与乙方育苗小学(承租方)签订《房屋场地租赁协议》，由于原承租方为安徽省寿县育苗小学，现经转制，纳入浦东新区教育局管理，故原所签约的四份租赁协议需要完善，综合为本协议。一、乙方所租赁房屋于浦东唐镇机口村八队，占地面积2600平米左右，其中房屋约500平米，房屋为砖木结构，及用电KW设施。二、租赁期10年，从2010年1月1日起至2019年12月31日止。租赁人有以下情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租或转借；2.承租人利用承租房屋进行非法活动的，损害公共利益的；3.承租人拖欠租金累计达3个月的；4.承租人违反本协议第六条规定的。三、租金的标准和交纳期。场地及房屋租金为4.5万元/年，采用先付后用按季收取的方法进行租用。每月水、电费承租方承担。四、乙方在租赁使用后，应保持房屋的完好，保护好原房屋设施，不得任意损坏，如需要改造维修则应由甲方同意后方可施工，费用由乙方自负。不得擅自搭建违章建筑，否则后果自负。六，违约责任。1.承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金，按合同租赁的0.5%天计算。2.承租方违反合同，擅自将承租房屋借给他人使用的，改变用途应支付违约金5,000元，如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。3.承租方在无任何理由的情况下，擅自终止协议，承租方必须付年租金的50%作为对甲方损失赔偿。十、免责条款。合同期内如遇国家、政府开发动迁或不可抗力原因，合同自然终止，并按国家有关政策和法规给予解决遗留问题，乙方应予以服从。2015年11月26日，机口村委会向育苗小学发出《通知》，因华夏开发区唐镇机口村地块开发建设，机口村华夏地块已进入动迁，今接唐镇人民政府通知，现将有关情况告知如下：一、请你校接到本通知，应停止招收学生；二、有关动迁的具体事宜，可与新区教育局联系；三、请你校做好动迁准备，涉及到协议资产等问题，可与机口村委联系，协商解决。2016年3月7日，机口村委员会向育苗小学发出《企业清退搬迁告知书》，根据沪规土资征规【2013】773号文，沪规土资征【2012】378号文，因华夏开发区唐镇地块项目建设需要，根据浦东新区的相关工作要求，将对该区域内的企业进行前期搬迁及清退工作。具体由上海唐镇投资发展(集团)有限公司全面负责，实施单位为上海浦东城厢房屋拆迁有限公司。你单位所属或借用的房屋及场地等已纳入清退范围内，为保证项目建设的顺利进行，将实施清退搬迁补偿工作，请贵单位自接到本告知书之日起，做好租赁单位的解约、搬迁地点落实等各项搬迁工作，并提供租地、租赁协议、企业营业执照、企业组织机构代码证、企业财务账号、法人(负责人)身份证等有关资料。同时，要求搬迁清退补偿工作在2016年4月10日前完成，未完成清退搬迁的企业不再享有评估价以外的一切奖励费用，评估价按50%进行打折。双方一致确认，自2016年1月1日起，育苗小学未支付过任何租金等费用，亦未支付过押金。2019年2月，机口村委会拆除了其出租给原告的房屋的上层部分。育苗小学委托上海仟一资产评估有限公司对育苗小学申报的不动产及电子设备进行估值。2019年1月25日，上海仟一资产评估有限公司出具资产估值报告，经估值，育苗小学于本次估值基准日(2014年3月6日)部分资产的市场价值为200.99万元；其中电脑室静电地板评估净值为12,360元、录播教室系统含监控评估净值为342,000元、避雷系统含避雷带和铜评估净值为20,648元、食堂监控系统评估净值为7,388元。机口村委会对上述资产估值报告不予认可，认为系育苗小学单方委托，且上述物品不存在，在被告拆除用于出租的房屋时，对于房屋内的物品已另行存放并同意返还，故不同意赔偿的请求。审理中，被告确认其于2019年2月拆除了出租房屋的上层，并将原告的物品存放于该房屋下层，故双方对物品进行了现场清点。原告主张，录播教室系统(含监控)的录播系统主机缺失，监控主机损坏；电脑室静电地板原安装在二楼，已缺失；食堂监控系统线路坏了；避雷系统(含铜包钢避雷带)原安装在二楼屋顶，已缺失。被告则辩称，原告在二楼的物品已全部存放在下层，原告并无证据证明其所述的物品原在二楼且因被告而灭失，故仅同意返还现有物品，不同意赔偿。另查，2019年1月3日，上海市浦东新区唐镇人民政府(以下简称“唐镇政府”)对前述建筑进行了现场调查，认定15处建筑物共计建筑面积1,818.44平方米，建造与使用人为育苗小学。同年1月7日，唐镇政府对育苗小学涉嫌违反《上海市城乡规划条例》第三十四条第(一)项的行为进行立案。经询问、查证，该15处建筑物未取得规划许可文件。同年2月14日，唐镇政府向育苗小学送达《违法搭建法律后果告知单》，于当日依据《上海市城乡规划条例》第五十八条、《上海市人民政府关于扩大浦东新区城市管理领域相对集中行政处罚权范围的决定》第二条第一款第(九)项、《关于印发和的通知》《上海市城乡规划条例》第三十四条、第五十八条、第六十一条的规定，作出(沪浦)责拆决字[2019]第280017号《责令限期拆除违法建筑决定书》，认定育苗小学于2000年在唐镇机口村河东南宅XXX号临实施未取得建设工程规划许可证新建建筑物、构筑物的行为，责令其在收到该决定书之日起7日内自行拆除，并向育苗小学进行了送达。次日，唐镇政府作出《责令限期拆除违法建筑公告》。育苗小学不服，于同年3月12日向上海市浦东新区人民政府(以下简称“浦东新区政府”)提出行政复议申请，浦东新区政府于次日收到后，于同月15日作出行政复议答复通知。唐镇政府于3月25日作出复议答复。同年5月10日，浦东新区政府作出《延长行政复议审理期限通知书》。同年6月11日，浦东新区政府作出浦府复决字(2019)第115号行政复议决定，维持唐镇政府所作责令限期拆除违法建筑决定，并送达育苗小学。2019年9月4日，育苗小学起诉唐镇政府、浦东新区政府，诉称，2015年4月，该地块纳入动迁范围，机口村委会向原告下发动迁通知。之后被告唐镇政府和机口村委会多次要求原告签订安置协议，但原告因各种原因未能达成动迁协议。2018年12月以后，被告唐镇政府不再与原告协商安置补偿事宜。继而作出被诉责令限期拆除决定。诉请：撤销被告唐镇政府于2019年2月14日作出的(沪浦)责拆决字[2019]第280017号《责令限期拆除违法建筑决定书》和被告浦东新区政府于2019年6月11日作出的浦府复决字(2019)第115号《行政复议决定书》。2019年12月27日，上海市静安区人民法院作出(2019)沪0106行初716号民事判决：上海市静安区人民法院认为，根据《上海市城乡规划条例》等规定，被告唐镇政府对本行政区域内违法建筑有进行查处的行政职权。被告唐镇政府在查明建筑物使用情况、建筑物范围后，作出责令限期拆除决定，行政程序合法。被告浦东新区政府行政复议程序合法。……原告建造并使用的十五处建筑物，兴建于2000年左右，至今未取得用地批准及规划、建设许可，被告唐镇政府经调查核实后认定为违法建筑，并要求原告自行拆除，认定事实并无不当。判决：驳回育苗小学的诉讼请求。后育苗小学不服，提起上诉。2020年4月30日，上海市第二中级人民法院作出(2020)沪02行终82号判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，育苗小学与机口村委会签订的《房屋场地租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。育苗小学在行政诉讼案件中已明确陈述“2015年4月，该地块纳入动迁范围，机口村委会向育苗小学下发动迁通知,之后唐镇政府和机口村委会多次要求育苗小学签订安置协议，但育苗小学因各种原因未能达成动迁协议”，本案中育苗小学又称，机口村委会从未证明系争地块动迁事宜，显然有违诚信。《房屋场地租赁协议》第十条约定，“合同期内如遇国家、政府开发动迁或不可抗力原因，合同自然终止，并按国家有关政策和法规给予解决遗留问题，乙方应予以服从”，本案中，系争租赁标的物于2015年被纳入动拆迁范围，双方合同约定的提前解除合同的条件已成就，故房屋场地租赁协议已提前解除，且机口村委会已于2019年2月将其用于出租的房屋上层已予以拆除，故育苗小学要求继续履行合同，无事实及法律依据，本院不予支持。育苗小学要求机口村委会赔偿录播教室系统(含监控)、电脑室静电地板、食堂监控系统、避雷系统(含铜包钢避雷带)等损失合计382,396元，但未能提供证据证明上述物品存放于被拆除房屋中并由被告损坏，故对育苗小学该项诉请，本院不予支持。机口村委会拆除出租房屋时封存了房屋内的物品，现自愿返还，本院予以准许。合同解除后，双方应结清各项费用，承租人还负有将租赁物返还出租人的义务，未及时返还的，还应承担合同解除后的房屋占用费。机口村委会要求育苗小学返还系争租赁标的物，于法有据，本院予以支持。机口村委会要求育苗小学按租金标准支付房屋占有使用费，但系争租赁标的物所在地块已于2015年末被纳入动迁范围，且机口村委会于2019年2月拆除500平米房屋，势必会对租赁房屋的适租性有所影响，故本院对房屋占有使用费的标准酌情予以调整。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海浦东新区民办育苗小学应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区唐镇机口村八队占地面积2600平米场地及其上房屋下层、用电设施返还被告(反诉原告)上海市浦东新区唐镇机口村村民委员会；二、原告(反诉被告)上海浦东新区民办育苗小学应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海市浦东新区唐镇机口村村民委员会自2016年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费(按25,000元/年的标准计算)；三、被告(反诉原告)上海市浦东新区唐镇机口村村民委员会应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海浦东新区民办育苗小学稳压器等物品(详见附后物品清单)；四、驳回原告(反诉被告)上海浦东新区民办育苗小学全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,035.94元，减半收取计3,517.97元，反诉案件受理费2,137.50元(已减半收取)，合计5,655.47元，由原告(反诉被告)上海浦东新区民办育苗小学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。附：物品清单稳压器1个、黄色木椅12把、黄色木桌3台、白色板凳48把、透明资料箱1个、金色铭牌2个、清华同方电脑显示器52台、联想/清华电脑主机47台、清华键盘10个、黑色音箱3个、黑色DVD1个、白色电脑桌32台、蓝色塑料箱1个、格力立式空调1台、棕色钢琴1架(轮子已坏)、白色讲台1个、绿色黑板2块、白色白板2快、银色投影仪2个、安普交换机1个、白色日光灯3个、白色电扇2个、海尔挂壁式空调1台、蓝色椅子12把、白色圆椅子1把、棕色小柜子12个、橘色塑料箱2个、棕色圆木板3个、棕色长木板1个、五层货架4个、六层货架1个、29寸金星电视机1台、带桶饮水机1个、佳能LBP2900打印机1台、黄色电视柜1个、书桌玻璃8块、棕色4人座型长型书桌3个、日光灯1个、椅子7把、桌子3台、显示器2个、电脑机箱2个、功放系统3个、警用器械1根、饮水机1台、电子视力表1块、空调室内机1个、空调外机2个、整套监控系统3套、民防应急箱2个、柜子1个、指纹考勤机1个、监控探头1个、应急灯1个、吊扇1台。审判员  杨晓云二〇二〇年八月二十五日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。