河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1466号 上诉人（原审被告）：徐宁宁，女，1983年5月1日出生，汉族，住衡水市景县。 委托诉讼代理人：韩冰，河北秋华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：衡水冠德超市有限责任公司，住所地衡水市开发区胜利西路东安小区西邻。 法定代表人：阴文明，执行董事。 委托诉讼代理人：朱进库，衡水市桃城区金盾法律服务所法律工作者。 上诉人徐宁宁因与被上诉人衡水冠德超市有限责任公司（以下简称冠德超市）租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐宁宁及其委托诉讼代理人韩冰、被上诉人衡水冠德超市有限责任公司的委托诉讼代理人朱进库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐宁宁上诉请求：依法撤销衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初991号民事判决书并予以改判或发回重审。事实与理由：一、一审判令上诉人徐宁宁给付被上诉人衡水冠德超市有限责任公司租金20790元系事实不清、法律适用错误。一审判决判令上诉人给付被上诉人2020年度第一季度租金20790元，也即1、2、3月份三个月的租金20790元，该三个月的租金不应全部给付，而应因疫情原因依法减免，上诉人主张减免2、3月份租金的一半即6390元。2020年年初国内突发新冠疫情，该疫情系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。鉴于此，河北省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，同日衡水市新冠疫情防控工作领导小组发布通知（以下简称防控办公室），要求取消聚集性活动，同年2月5日防控办公室再次发布通告，要求所有社区（村庄）一律实行封闭管理。本案中，上诉人徐宁宁租赁场所系德隆超市二楼的淘气堡项目，该项目面向人群为未成年孩童，疫情期间无法正常经营，亦无法履行合同义务，上诉人有权要求免除或部分免除责任。且执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平责任原则也应双方共同分担。依据《民法总则》一百八十条、《合同法》一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第2款之规定，上诉人认为一审法院判令给付2020年度1、2、3月份租金20790元系事实不清、法律适用错误，应依法减免租金。二、上诉人已依约缴纳2019年度12月份租金6930元，但被上诉人于2019年11月25日无故掐断上诉人电源，导致上诉人无法正常营业，对此，上诉人主张被上诉人应返还12月份租金6930元并赔偿损失。上诉人请求贵院一并审理，如调解不成，上诉人将另行诉状主张权利。综上，上诉人上诉至贵院，请求依法撤销衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初991号民事判决书并予以改判或发回重审，以维护合法权益。在二审庭审中上诉人徐宁宁对上诉状内容作出如下变更：上诉状事实与理由部分第一页第六行6390元改成6930元。第二页第五行第二款改成第一条第6款。 冠德超市答辩称，上诉人的上诉理由罔顾事实，不能成立。1.依据双方签订的协议第三条：租金采用季交方式，提前一个月缴纳下季度租金，即2019年12月1日就应当缴纳2020年第一季度的租金。但上诉人没有按照合同约定的时间缴纳。2020年1月24日启动疫情防控，也是在上诉人应缴纳租金的将近两个月后，上诉人将不能缴纳租金的理由归咎于疫情，借题发挥，完全站不住脚。若上诉人按照合同约定缴纳了租金，被上诉人可以考虑疫情影响给上诉人减免部分租金或者延长租期，问题是上诉人根本没有按照合同约定的日期缴纳租金，违约在前，被上诉人是不可能为其减免的。整个疫情期间，被上诉人的超市一直营业。被上诉人也是租用的别人的地方用于经营，出租房东也没有给被上诉人减免租金，因此，被上诉人也不可能给上诉人减免租金。政府出台的文件也是建议有条件出租方（主要针对国有）对租户减免租金，不适用本案。2.上诉人的行为严重影响了上诉人的经营信誉。上诉人没有向超市打招呼就擅自停业，期间办了大量的储值卡，初步统计有2、3百人之多，余额将近几十万元；停业期间，大量家长带着孩子找到超市，责怪超市为什么不营业，一度影响了超市的正常营业。到现在，上诉人既不和超市协商解除合同事宜，也不为客户办理退费手续，严重影响了超市信誉和超市另行租赁。至今，那些物品仍在原地，上诉人既不拉走，也不缴纳租金，超市经多次与之联系，上诉人不接电话也不露面。无奈之下，被上诉人只能通过法律途径解决。3.关于断电一事。按照双方合同第4条约定，水电暖费由上诉人承担。断电是由于上诉人没有缴纳电费，触发自动断电，并非无故断电。上诉人处处违约，却将责任推到被上诉人身上，强词夺理。综上，上诉人的上诉理由不能成立，要求驳回上诉，维持原判。 冠德超市向一审法院起诉请求：要求被告给付拖欠租金20730元。 一审法院认定事实：2019年7月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《场外租赁合同》，约定：甲方现将广场二楼（淘气宝）门店租赁给乙方，期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止，年租金83160元，租金季交，提前一个月交下季度租金……。被告按合同交了2019年的租金，2020年第一季度的租金应在2019年12月1日前交纳20790元，但至今未交纳。以上事实有原告提供的证据及庭审笔录在卷为证。 一审法院认为：原被告签订《场外租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违背法律强制性规定，且原告已向被告履行了交付租赁物义务，被告向原告交纳了部分租金，原、被告之间形成了租赁合同关系。被告拖欠原告2020年第一季度的租金20790元，有原告提交的证据即原被告签订的合同及被告向原告交至2019年年底的租金转款凭证，原告的主张有据可依，本院予以认定。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对举证、质证权利的放弃，并承担对其不利的法律后果。判决：被告徐宁宁于本判决生效后三日内给付原告衡水冠德超市有限责任公司租金20790元。案件受理费160元，由被告负担。 本院二审期间，上诉人徐宁宁提交如下证据：证据一、衡水市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部办公室于2020年1月26日发布的《衡水市关于贯彻落实河北省重大突发公共卫生事件一级响应的通告》，证明自2020年1月26日开始衡水市取消聚集性活动；证据二、衡水市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部办公室于2020年2月5日发布的《通告》，证明自2020年2月5日开始衡水市所有社区一律实行封闭管理；证据三、衡水市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部办公室于2020年3月24日发布的《关于解除小区（村）封闭式管理的通告》，证明直到2020年3月24日，衡水市各小区才解除封闭式管理。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人冠德超市对上述证据的质证意见如下：对上诉人提交的三份证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 结合本案在卷证据和当事人的陈述，本院对一审查明的事实除“2020年第一季度的租金应在2019年12月1日前交纳20790元”外，对其他事实予以确认。另查明，从2019年7月31日签订租赁合同后，上诉人徐宁宁一直采用按月支付租金的方式实际履行交付租金义务。 本院认为，本院二审围绕当事人的上诉请求进行审理。综合当事人在二审期间的诉辩，本案的争议焦点为：徐宁宁要求减免租金6930元有何事实及法律依据。 根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发[2020]17号）一、关于合同案件的审理第6条第二款承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，徐宁宁租赁冠德超市的场地用于经营，疫情以及疫情防控措施导致徐宁宁租赁的场所不能经营遭受损失，继续按照原合同约定的租金履行明显不公平，本院结合案件实际情况，考虑本地受疫情影响的时长，根据公平原则，故对徐宁宁主张减免一个月租金的请求，予以支持。冠德超市虽主张案涉租赁合同约定租金系季交，徐宁宁未按时交纳租金存在违约行为，不应减免租金。但根据本案查明的事实，虽然租赁合同约定租金交纳方式为季交，但自合同签订后，上诉人徐宁宁一直采用按月支付租金的方式实际履行交纳租金的义务，被上诉人冠德超市未提出异议，视为合同双方以实际履行行为变更了合同的约定，所以本案的租金交纳方式视为双方均认可系按月交纳。关于徐宁宁上诉所称在2019年11月份，被上诉人给上诉人场地断水断电，导致租赁合同不能继续履行的主张，因其未提供合法有效的证据，且在一审并未提起反诉，本院不予理涉。 综上所述，徐宁宁的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初991号民事判决； 二、上诉人徐宁宁于本判决生效后十日内给付被上诉人衡水冠德超市有限责任公司租金13860元； 三、驳回被上诉人衡水冠德超市有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费160元，由徐宁宁负担；二审案件受理费493元，由衡水冠德超市有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张天杲 审 判 员 李春蕾 审 判 员 王江丰 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 黄佳楣 书 记 员 怡艳平 ——