河北省怀来县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0730民初196号 原告：黄英英，女，1985年8月10日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：杨彦峰，河北三霖律师事务所律师。 被告：怀来恒天房地产开发有限公司，住所地河北省怀来县土木镇政府后楼**。 法定代表人：吴晟，公司经理。 委托诉讼代理人：陈刚，公司法务。 被告：北京臣信房地产经纪有限公司，住，住所地北京市朝阳区东风南路**院**楼****/div> 法定代表人：唐亮，公司经理。 委托诉讼代理人：钱辉，公司法务。 被告：北京恒辉环球房地产经纪有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区广渠东路唐家村**平房26Fiv> 法定代表人：罗建龙，公司董事长。 委托诉讼代理人：王松、连星，北京方嘉律师事务所律师。 原告黄英英与被告怀来恒天房地产开发有限公司（以下简称恒天公司）、北京臣信房地产经纪有限公司（以下简称臣信公司）、北京恒辉环球房地产经纪有限公司（以下简称恒辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨彦峰、恒天公司委托诉讼代理人陈刚、臣信公司委托诉讼代理人钱辉、恒辉公司委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄英英向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告恒天公司之间的楼宇认购书及与臣信公司、恒辉公司之间的《服务协议》；2.请求判令被告恒天公司返还原告所付房款933459元；3.请求判令被告恒天公司退回原告所交定金20000元；4.请求判令被告恒天公司向原告支付资金占用期间利息至款项付清之日（以953459元为基数，按同期银行贷款利率4.75%计算利息，自2016年12月14日计算至2020年1月13日）；5.请求判令三被告返还服务费35000元；6.请求判令三被告向原告支付资金占用利息款项付清之日（以35000元为基数，按同期银行贷款利率4.75%计算利息，自2016年12月14日计算至2020年1月13日）；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月9日，被告恒天公司欲出售位于怀来县恒大文化旅游城的房屋，其授意被告北京臣信公司与原告签订服务协议，由原告向臣信公司支付35000元服务费，在签订《服务协议》并交纳服务费后，被告怀来恒天公司与原告于2016年12月14日签订编号为0016461号的《北京•恒大文化旅游城楼宇认购书》。认购书约定原告向被告恒天公司购买怀来县京恒大文化旅游城的Ｂ15幢2单元102号楼房。原告依约向被告怀来恒天公司支付了2万元定金，并交付首期房款933459元。被告于签订认购书当日出具收款收据，收款953459元（含定金）。认购书中并约定同时签署《商品房买卖合同》，恒天公司未与原告签订《商品房买卖合同》，以致原告的购房目的不能实现。同时，2016年12月8日，怀来县人民政府出台了限购政策，原告户籍所在地为张家口市沙岭子，属于不能购买房屋范围人员，以致原告的购房目的不能实现。三被告在未能认真审查原告购房资格情况下还收取房款和服务费，故被告恒天公司应当返还原告已付房款及定金，并支付逾期违约期间的利息，被告臣信公司、恒辉公司应当返还原告支付的服务费及违约期间的利息。综上所述为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，望判如所请。 怀来恒天房地产开发有限公司辩称，我公司不同意原告的全部诉讼请求，并请依法驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1、双方签订的认购书合法有效，符合商品房销售管理办法第16条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，且原告已支付部分购房款，故符合法律规定的认购书应当认定为《商品房买卖合同》，我公司不构成违约；2、双方签订的认购书合法有效，是双方真实意思表示，双方应按协议约定全面履行。我公司与原告达成购买意向并签署认购书，该认购书未违反法律、行政法规强制性规定，是基于双方真实的意思表示平等协商而签订，合法有效。其中第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到京北恒大国际文化城销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋所付款项不予退还，甲方无需通知乙方可另行销售该房屋。原告交纳首期款后即可随时前往京北恒大国际文化城销售中心签订合同。我公司已经准备好《商品房买卖合同》，而原告未到销售中心签约，按照认购书第七条规定，原告无权要求返还定金；3、迟延履行签订《商品房买卖合同》义务，并未构成根本违约，且亦未达成合同约定的解除条件及法律规定的解除条件。涉案认购书应继续履行，答辩人可随时签订合同，原告已经按照认购书的约定交纳房款，且涉案房屋均未另售，合同目的亦可履行；4、关于中国人民银行贷款基准利率，这一标准已经取消，应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；5、35000元服务费并非由我公司收取，且服务费属于居间服务合同，我公司并非适格主体。如居间服务合同被解除，我公司也不承担责任。综上，请驳回原告的诉讼请求。 北京臣信房地产经纪有限公司辩称，1、我公司并非房屋买卖合同当事人，不是适格被告。作为居间服务方或公司提供服务的义务已经完成，并未向原告收取房款和定金，原告起诉没有依据；2、原告与恒天公司签订协议是真实意思表示，35000元服务费并非我方全部收取。是恒辉公司收取的。请驳回原告的诉讼请求。 北京恒辉环球房地产经纪有限公司辩称，我公司同意恒天公司、臣信公司答辩意见。恒辉不是本案适格被告，也不是服务协议的当事人，签订协议的是臣信公司收取3万元。是恒辉公司与臣信公司的协议，法律不能突破协议相对性，我方不同意退还35000元服务费。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年12月9日，原告与臣信公司签订《服务协议》。协议约定，臣信公司为原告购买被告恒天公司开发商品房提供服务，原告预交服务费5000元。2016年12月14日，原告与恒天公司签订《北京•恒大文化旅游城楼宇认购书》。认购书对原告认购北京•恒大文化旅游城商品房、价款、及付款方式予以约定。同日，原告向被告怀来恒天公司交付了2万元定金，并交付首期房款933459元。且同日，原告向被告恒辉公司交付网购费30000元。后原告与恒天公司双方一直未签订《商品房买卖合同》。现原告以被告恒天公司未履行义务，且因限制购房原因，不能实现合同目的为由，向法院提起诉讼，要求解除认购书及服务协议，并要求被告退还服务费、定金、房款等款项，并承担相应利息损失。 另查明,2016年12月8日，怀来县人民政府颁布《怀来县人民政府关于规范房地产市场秩序的实施意见》，对在怀来县购买商品房条件予以规定。 本院认为，虽然原告与恒天公司签订的《北京•恒大文化旅游城楼宇认购书》，是双方当事人真实意思表示，合同成立，但是怀来县人民政府出台《怀来县人民政府关于规范房地产市场秩序的实施意见》在前，签订认购书在后，且被告未能提供证据证明原告符合购买商品房条件，原告购房目的不能实现，符合法律规定的解除条件，故对原告要求解除双方签订的《北京•恒大文化旅游城楼宇认购书》的诉讼请求，本院予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，故对原告要求被告恒天公司返还房款933459元及定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。对于由此造成原告的利息损失，被告恒天公司作为房地产开发企业，更应该熟知相关政策，且已实际占用原告资金953459元（定金20000元+购房款933459元），按照诚实信用及公平原则，被告恒天公司应予赔偿，故对原告要求被告恒天公司支付利息的诉讼请求，本院予以支持。利息的计算，应从付款之日（即2016年12月14日）按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至起诉之日（2020年1月14日）。对于原告与被告臣信公司之间的服务协议，本院认为，原告签订服务协议是其真实意思表示，其目的是购买房屋。被告臣信公司虽然促成了原告与恒天公司签订了认购书，但原告购房目的不能实现，应认定被告臣信公司未完成合同约定的义务。按照协议约定，被告臣信公司应退还原告所交的服务费5000元，且由此造成了利息损失，臣信公司应予以赔偿。对于利息的计算，本院认为，按照服务合同约定，应从签订认购书后一个月，即从2017年1月15日开始计算至2020年1月14日。对于恒辉公司收取的30000元网购费，原告与恒辉公司提供的证据均不能证明双方存在服务合同关系或其它关系。结合服务协议35000元享受70000元的购房优惠的约定，本院认定此款为恒辉公司代收的购房款。认购协议予以解除，此款应予退还，并由此造成了损失，恒辉公司应予以负担。故对原告要求被告恒辉公司退还网购费30000元并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。利息的计算，应从付款之日（即2016年12月14日）按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月13日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告黄英英与被告北京臣信房地产经纪有限公司签订的《服务协议》；被告于本判决生效后十五日内返还原告黄英英所交服务费5000元，并支付相应利息（利息的计算，按本金5000元计，从2017年1月15日开始，利率按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月13日）； 二、解除原告黄英英与被告怀来恒天房地产开发有限公司签订的《北京•恒大文化旅游城楼宇认购书》，被告怀来恒天房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告黄英英所交房款及定金953459元，并支付相应利息（利息的计算，按本金953459元计，从2016年12月14日开始，利率按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月13日）； 三、被告北京恒辉环球房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内退还原告黄英英所交团购费30000元，并支付相应利息（利息的计算，按本金30000元计，从2016年12月14日开始，利率按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月13日）； 四、驳回原告黄英英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7500元，由被告被告怀来恒天房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  李玉冬 二〇二〇年八月三日 书记员  白 洁 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——