广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初22621号原告：中山市合顺物业服务有限公司，住所地广东省中山市**长江路****501、502、503，统一社会信用代码914420006981558715。法定代表人：陈永乐，经理。委托诉讼代理人：张鹤，女，该公司工作人员。被告：黄应芳，女，1966年9月22日出生，汉族，住河南省息县，原告中山市合顺物业服务有限公司（以下简称合顺公司）与被告黄应芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，因本案须以(2018)粤2071民初24119号案的审理结果为依据，而该案尚未审结，故裁定中止本案诉讼。(2018)粤2071民初24119号案审理终结后，本院遂恢复对本案的审理。原告合顺公司诉讼代理人张鹤到庭参加诉讼，被告黄应芳经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合顺公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年11月至2020年8月期间的物业服务费2453.2元及违约金（违约金计算方式：以每月物业服务费2017年9月1日前以27.40元为基数，2017年9月1日后以51.40元为基数，分别从欠费次月1日起按千分之三利率计算至清偿之日止）；2.被告向原告支付2015年10月至2020年7月期间的梯灯费193.23元、水费409.98元、电费86.66元、垃圾处理费9.3元。事实与理由:2015年10月20日，原告与中山市坦洲镇金山城小区业主委员会(以下简称金山城业委会)签订物业服务合同，合同期限为2015年11月1日至2020年10月31日。被告未依合同支付位于中山市××××房（建筑面积68.57平方米）物业服务费（2017年9月1日前27.40元/月，2017年9月1日开始51.40元/月）、水费、电费、梯灯费，原告催缴未果。被告黄应芳未提交答辩状，亦未到庭应诉、举证、质证及辩论。本院经审理认定事实如下：2015年10月20日，金山城业委会与原告签订物业服务合同，委托原告为坐落于中山市××××号的多层住宅、小高层住宅、高层住宅、商铺和车库（占地面积22万平方米，多层住宅面积约281264.12平方米；凯都大厦面积约51695平方米，商铺建筑面积约55375.23平方米）提供物业服务。约定：合顺物业公司对小区建筑物主体外的共用部位，共用设施设备，绿化、环境卫生、车辆等进行管理，并要达到一定服务质量。多层（不带电梯）住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元收取，小高层（带电梯）物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，高层（凯都大厦带电梯）住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，商铺物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，住宅改做商业或办公用途的按商铺标准收取，路灯、楼道灯每户每月5元。合同第十四条约定，物业服务费收取标准在本次合同期2015年11月2日至2016年4月30日六个月内按双方合同原收费约定标准执行。说明：进驻六个月后，即2016年4月30日起，根据双方的协议调整物业服务费用，如需调整物业服务费用必须符合以下条件：1.开展小区业主物业服务费价格调整问卷调查，经全体业主专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.按照中发改价控[2015]410号文件规定的物业服务收费实行市场调节价进行调整；否则物业公司有权降低服务标准或终止服务合同。合同第十七条约定，物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：1.保修期内由保修单位承担；2.保修期后日常维修、小修费用由物业管理单位承担，中修、大修、翻新、改造等费用需物业公司提交相关维修资料经金山城业委会审核同意后，按法律法规程序进行审批专项维修资金承担维修，没有维修资金的可以采取集资等形式处理。第十八条约定，专项维修资金的筹集、使用与管理，按照法律、法规和有关规定由金山城业委会代表全体业主进行管理。合同还约定了其他内容。2017年8月10日，原告与金山城业委会签订补充协议约定，金山城1－9期管理费在原合同收费标准的基础上每平方米上调0.35元，包括1－9期住宅与商铺（不含凯都住宅和商铺），自2017年9月1日按新的收费标准执行。从2017年8月份开始，由合顺物业公司出资逐步推进以下事项整改：1.逐步解决供水管道改造事宜；2.推进小区供电移交，供电公司抄表到户，需小区住户配合提交资料；3.在小区主要路段安装监控；4.小区开发商规划的停车位不足，合顺物业公司在原有能供消防车通行的路段和部分绿化带规划停车位；5.逐步完善小区绿化带的补种工作；6.小区垃圾堆放整改，在堆放点安装提示牌。2018年11月14日,同为金山城小区业主的案外人罗崇智、吴彩萍、梁月喜以金山城业委会与合顺公司签订上述补充协议作出上调物业服务费的决定违反法律规定、侵害业主合法权益为由,向本院提起诉讼[案号为(2018)粤2071民初24119号]，要求撤销上述补充协议中关于上调物业服务费的决定。本院经审理认为上述补充协议中上调物业服务费的决定程序不合法，侵害了业主的合法权益，一审判决撤销上述补充协议中关于上调物业服务费的决定。合顺公司因不服上述判决上诉至中山市中级人民法院，中山市中级人民法院经审理认为，罗崇智、吴彩萍、梁月喜并非上述补充协议约束的主体，其申请撤销该补充协议于法无据，且该撤销权的行使已过除斥期间，于2020年4月22日作出（2019）粤20民终5835号终审判决，撤销（2018）粤2071民初24119号民事判决,驳回梁月喜、吴彩萍、罗崇智的诉讼请求。中山市坦洲金山城18幢5门202房建筑面积为68.57平方米，登记在被告名下。2018年3月17日，原告向被告发出管理费水电费催缴函，载明被告欠缴物业服务费、水费、电费共计1180.03元，并催告被告于当月24日前缴交上述费用。庭审中，原告述称，涉案房屋系金山城小区内多层（不带电梯）住宅；水费至今由原告代收代缴；电费在2017年12月前是原告代收代缴，本案主张的电费均为2017年12月前的；梯灯费实际是按照每户3.39元/月收取；垃圾处理费是按水的用量每吨加收0.31元，从2020年3月1日起由坦洲镇政府部门通知统一收取，原告接到通知时该费用就是生活垃圾处理费，与水费捆绑收取。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与金山城业委会签订的物业服务合同及补充协议为当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，该合同效力已经另案生效判决审查,本案中不再重复审查,本院对其效力予以确认。合同签订后，原告依约为小区提供物业管理服务，被告应履行向原告交纳物业服务费等费用的义务。原告主张被告自2015年11月起未支付物业服务费，并自2015年10月起未缴纳水费、电费、梯灯费及垃圾处理费，被告经本院合法传唤后无正当理由未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳。故本院对于被告自上述时间起拖欠物业服务费等费用的事实予以确认。据此，原告要求被告缴纳自2015年11月至2020年8月的物业服务费并支付违约金至实际清偿之日的主张，以及要求被告缴纳自2015年10月至2020年7月的水费、电费、梯灯费、垃圾处理费的主张，有法律及合同依据，本院予以支持。关于违约金的计算方式，合同约定逾期缴纳物业服务费的，按欠缴金额加收每日千分之三的滞纳金。因原告未举证证明被告逾期缴纳物业服务费给其造成的实际损失，该违约金标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告为多层住宅住户，房产建筑面积为68.57平方米。2015年11月至2017年8月期间，物业服务费计收标准为0.4元/平方米，被告每月应缴纳物业服务费为27.43元，原告主张27.40元，本院予以照准；自2017年9月起，物业服务费计收标准为0.75元/平方米，被告每月应缴纳物业服务费为52.43元，原告主张52.40元，本院予以照准。故自2015年11月至2020年8月，被告应缴物业服务费2489.20元（27.40元×22个月+52.40元×36个月）。原告主张2453.20元，本院予以照准。关于路灯、楼道灯电费，合同约定每户每月5元，原告主张按每户每月3.39元收取，则2015年10月至2020年7月期间共计196.62元（3.39元×58个月），原告主张193.23元，本院予以照准。关于水费409.98元、电费86.66元及垃圾处理费9.3元，结合被告拖欠该费用的时间及水电收费标准，该主张并未超出合理范围，且被告经本院合法传唤未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，相应的法律后果由被告承担。本院对原告的上述主张予以支持。被告黄应芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告黄应芳于本判决生效之日起七日内向原告中山市合顺物业服务有限公司支付拖欠的自2015年11月至2020年8月的物业服务费2453.20元及逾期付款违约金（计算方式：2015年11月至2017年8月欠缴的物业服务费对应违约金，以27.40元为基数，从2015年12月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率逐月分段计算至2019年8月19目止，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率逐月分段计算至实际清偿之日止；2017年9月至2020年8月欠缴的物业服务费对应违约金，以每月欠缴金额51.40元为基数，从欠缴月份次月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率逐月分段计算至2019年8月19目止，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率逐月分段计算至实际清偿之日止）；二、被告黄应芳于本判决生效之日起七日内向原告中山市合顺物业服务有限公司支付拖欠的自2015年10月至2020年7月的梯灯费193.23元、水费409.98元、电费86.66元、垃圾处理费9.3元；三、驳回原告中山市合顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告黄应芳负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  匡 勇人民陪审员  樊志朋人民陪审员  陈见娣二〇二〇年八月二十八日书 记 员  陈 燕袁丽珣