北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初12577号原告：北京烧鹅仔酒店管理有限责任公司，住所地北京市海淀区西三环北路**外国语大学北外宾馆**。统一社会信用代码：911101087461264863。法定代表人：林谦，总经理。委托诉讼代理人：王均霞，北京市金友律师事务所律师。委托诉讼代理人：高睿，北京市金友律师事务所律师。被告：北京北外宾馆，住所，住所地北京市海淀区西三环北路**外国语大学div>统一社会信用代码：91110108633719015F。法定代表人：杨诚，总经理。委托诉讼代理人：张海征，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，北京市嘉安律师事务所律师。原告北京烧鹅仔酒店管理有限责任公司（以下简称烧鹅仔酒店）与被告北京北外宾馆（以下简称北外宾馆）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烧鹅仔酒店委托诉讼代理人王均霞、高睿与被告北外宾馆之委托诉讼代理人张海征、陈涛到庭应诉。本案现已审理终结。烧鹅仔酒店向本院提出诉讼请求：1、依法判令北外宾馆赔偿其停业损失共计911020.06元、宿舍租金损失139500元，各项原料、物料损失316355.23元、员工遣散费854850元；2、北外宾馆支付补偿金100万元；3、诉讼费北外宾馆承担。事实和理由：2015年12月31日，双方签订《承包经营合同》，合同约定由烧鹅仔酒店承包北外宾馆一、二层及操作间用于经营烧鹅仔品牌餐饮和炎神品牌餐饮，承包期为3年。2018年9月4日，北外宾馆突然书面通知我方，要求自9月10日起全部停业，何时恢复营业另行通知。从其书面通知到要求停业仅有6天。我方为了止损做了最大努力，但即便如此，停业期间共造成我方各项经济损失共3221725.29元。我方原本的经营计划和经营秩序被完全打乱。同年11月23日，其通知我方可继续履约。我方又需准备1月才能继续营业。由于其单方违约造成我方停业4个月。双方就因其单方中止合同造成我方的各种损失，未达成一致意见。综上所述，我方认为其单方中止合同的行为，致使我方不能实现合同目的，其行为构成违约，应按合同约定赔偿我方损失并支付补偿金。北外宾馆辩称，不同意其全部诉求。一是我方根据北京外国语大学规划要求进行改造工程，无须承担违约责任。我方是北外校办产业，经北京外国语大学批准对涉案房屋开展外墙面装修工程，该行为符合合同第十六条的约定，我方不存在违约行为，不应支付违约金。二是关于停业事宜，我方经过了烧鹅仔酒店的同意，经协商我方免除其4个月租金，装修结束后我方和其续租1年，租金标准不变。在我方发出停业通知及双方续签承包金合同时，其并未提出经营损失等赔偿事宜。其实际停业期限自2018年9月13日至2018年11月27日，即两个半月。我方为其免租4个月且续租1年。三是涉案装修工程并未给其造成实际损失。其自认自2017年开始经营出现困难，至2018年4月累计欠租金181万余元，其诉求中的损失主张与其实际经营状况不符；其不存在物料损失，其在交钥匙时没有与我方盘点物料，无法证明其所述损失物料真实存在，生鲜物品自9月4日至9月13日是可消耗完的，保质期较长的物品在其恢复营业后可继续使用。在装修期间，其物品并未实际搬离，且装修期间其多次领取钥匙查看。其在他处有多处餐厅，物料可能系因其他餐厅储备或使用；关于遣散费等，其无法证明被遣散的是其公司员工，现其提交相关证据是其正常营业期间的员工工资，与本案无关；其不存在租金损失，其证据无法证明房屋由谁承租、居住、支付租金。即便真的是其实际居住也无法证明是系烧鹅仔酒店员工。综上，我方多次告知其外墙装修工程并告知其早做准备，其全部诉求没有事实与法律依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月31日,北外宾馆（甲方、发包方）与烧鹅仔酒店（乙方、承包方）签订《承包经营合同》，约定承包经营的房屋坐落于北京市海淀区西三环北路19号（以下简称19号房屋），场所名称为北外宾馆一、二层餐厅及操作间，建筑面积1193平方米。承包期限为3年，自2015年12月31日至2018年12月30日。承包金为每年1782000元。承包期满后，如乙方继续经营，在同等条件下，乙方享有优先合作权。该合同第四章违约责任载明：“第十六条本合同双方应共同遵守，任何一方违约或单方面终止执行合同，应向对方赔偿一切直接经济损失，并加付100万元的补偿金。如由于北京外国语大学校园规划，甲方终止合同，甲方不承担违约责任。”双方在该合同落款处签字并加盖印章。同日，双方签订《补充协议》。经询问，双方均认可《承包经营合同》实质系房屋租赁合同关系，本院对此不持异议。签约后，烧鹅仔酒店依约使用涉案房屋并支付租金。期间，北外宾馆于2019年10月以烧鹅仔酒店逾期支付租金为由将其诉至法院，该案经法院调解结案。在该案中，双方达成以下协议：烧鹅仔公司于2020年5月1日前支付北外宾馆截止2018年4月租金1816000元。2018年7月19日，为保障北外宾馆装修工程顺利进行，北京外国语大学校长办公会研究决定启动北京外国语大学西三环北路19号（东区）60号楼（北外宾馆）外立面装修工程，并形成会议纪要。2018年9月4日，北外宾馆向烧鹅仔酒店出具《停业通知》，载明：“根据北京外国语大学工作安排，北外宾馆即将进行整体装修，所有商户于9月10日全部停止营业，请贵单位做好停业前各项准备工作，由此带来的不便敬请谅解。”烧鹅仔酒店表示其因此于9月10日停业，北外宾馆对此不予认可。9月13日，烧鹅仔酒店将涉案房屋钥匙交还北外宾馆。期间，烧鹅仔酒店工作人员多次将部分房屋的钥匙取回临时使用。2018年11月23日，北外宾馆向烧鹅仔酒店出具《通知书》，载明：“北外宾馆外立面装修改造工程即将竣工，北外宾馆将于近期恢复营业。”11月27日，烧鹅仔酒店自北外宾馆处取回涉案房屋的钥匙。2019年1月1日，双方就涉案房屋续签《承包经营合同》，约定承包期限为1年，自2019年1月1日至2019年12月31日。承包金为每年1782000元整。同日，双方签订《补充协议》。烧鹅仔酒店认为北外宾馆在合同履行过程中单方通知其停业的行为构成违约。北外宾馆认为该外立面装修工程属于北京外国语大学校园规划事宜，根据合同的约定，该事由并非违约行为。对此，北外宾馆提交了北京外国语大学于2020年6月9日出具的《证明》，载明：“北外宾馆是北京外国语大学的校办产业，由北京外国语大学全资出资设立。北京北外宾馆的规划建设属于北京外国语大学的校园规划建设，由北京外国语大学的相关职能部门负责启动、报批和实施。”烧鹅仔酒店认可该证明的真实性，但认为涉案装修工程并非经地方规划部门批准或者备案并报送教育部备案的校园规划，认为该证明仅能证明北京外国语大学同意启动该工程，不认可其证明目的。北外宾馆称其就停业事宜经过了烧鹅仔酒店的同意，双方就此达成一致意见：北外宾馆免除烧鹅仔酒店2018年9月至12月期间的租金，并按原租金标准续签1年的租赁合同，以弥补烧鹅仔酒店的停业损失。但对此主张并未提交相应证据。烧鹅仔酒店认可未交纳2018年9月至12月期间的租金，但不认可北外宾馆所述双方就停业事宜达成了一致意见。烧鹅仔酒店就其停业损失提交了以下证据：（1）烧鹅仔酒店2017年9月、10月、12月的营业数据表；（2）炎神潮汕牛肉火锅（北外店）2017年9月、10月、11月营业数据表；（3）烧鹅仔酒店与北京国悦世纪酒店管理有限公司签订的《合作合同书》，载明双方就19号房屋北外宾馆烧鹅仔餐厅一层共同经营合作，合作期限自2016年4月1日至2019年3月31日，双方经营风险共担，合作期内具体双方承担的比例按双方协商的烧鹅仔酒店60%、北京国悦世纪酒店管理有限公司40%执行；（4）烧鹅仔酒店2017年12月期间的收银表。北外宾馆认为营业数据表、收银表系单方打印，真实性不予认可；对合作合同书的真实性及关联性均不认可。烧鹅仔酒店就其员工遣散费提交了以下证据：（1）烧鹅仔酒店与员工签订的《职工劳动合同》5份；（2）烧鹅仔酒店2018年8月、9月的员工工资表及炎神火锅2018年8月的员工工资表；（3）尾号为5619账号在2018年9月9日、2018年10月15日的银行流水。北外宾馆认为上述证据无法证明是否系涉案租赁场地的员工，员工工资表及银行流水应对应社保及纳税记录，且上述工资内容系正常营业期间的员工工资，不属于遣散费项目。烧鹅仔酒店就宿舍租金损失提交了以下证据：（1）烧鹅仔酒店作为承租方签订的《房屋租赁合同》4份；（2）支付租金的微信聊天记录截图、转账截图及尾号分别为7771及9529的银行账号支付租金的账户支出交易明细。北外宾馆对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。烧鹅仔酒店就原料、物料损失提交了以下证据：（1）成本汇总表；（2）部门汇总表及领料明细。北外宾馆对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。本院认为，《承包经营合同》系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为北外宾馆是否存在违约行为，应否承担违约责任。北外宾馆与烧鹅仔酒店之间形成房屋租赁合同关系，北外宾馆的主要合同义务为交付租赁物，烧鹅仔酒店的主要合同义务系支付租金。北外宾馆在租赁合同履行期间通知烧鹅仔酒店停业配合北外宾馆整体装修，违反了其作为出租方的主要合同义务，构成违约行为。但《承包经营合同》第十六条约定了违约责任的免责事由：如由于北京外国语大学校园规划，北外宾馆终止合同，不承担违约责任。虽本案履行过程中北外宾馆未终止合同，仅是通知烧鹅仔酒店停业，但根据举重以明轻的解释方法，可推知若涉案装修工程属于校园规划，则北外宾馆通知烧鹅仔酒店停业配合施工，亦无需承担违约责任。现双方就涉案装修工程是否属于“校园规划”存在不同理解。对此本院认为，北京外国语大学作为教育部直属高校，负责编制报审该院校的校园规划。对于涉案装修工程是否属于校园规划，北京外国语大学出具的证明载明了北外宾馆的规划建设属于北京外国语大学的校园规划建设，由其负责启动、报批及实施。因涉案装修工程属于北外宾馆的规划建设，自证明所述内容可推知北京外国语大学认可北外宾馆启动的涉案装修工程属于该校的校园规划范围。烧鹅仔酒店虽提出了该工程不是经过相关报批、备案的校园规划，但北京外国语大学的校园规划的编制、报审工作是否合规并非本案审查范围，故对其上述抗辩意见不予采信。综上，北外宾馆基于启动涉案装修工程通知烧鹅仔酒店停业的行为虽构成违约，但属于双方约定的免责事由，即北外宾馆无须承担因涉案装修工程要求烧鹅仔酒店停业的违约责任。故，烧鹅仔酒店要求北外宾馆支付100万元的补偿金，没有依据，本院不予支持。由于损失赔偿的适用以违约责任已经存在为前提条件，在北外宾馆无须承担违约责任的情况下，损失赔偿的使用条件未成就，烧鹅仔酒店要求北外宾馆赔偿其停业损失、宿舍租金损失、原料及物料损失、员工遣散费的主张，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回北京烧鹅仔酒店管理有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费16287元（北京烧鹅仔酒店管理有限责任公司已预交），由北京烧鹅仔酒店管理有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年八月二十五日书记员 张慧聪