云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终569号上诉人（原审原告）：向刘琴，女，1984年10月12日生，汉族，住大理市。上诉人（原审被告）：大理嘉逸投资开发有限公司，住所云南省大理市下关南涧路**附**，统一社会信用代码915329015577998413。法定代表人：罗泽华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张鹏宇，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：和涛，云南辉进波律师事务所实习律师。上诉人向刘琴与上诉人大理嘉逸投资开发有限公司（以下简称嘉逸公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初5112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。向刘琴上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。向刘琴上诉并答辩称，嘉逸公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，并且虽然向刘琴现已办理了接房手续，但嘉逸公司交付的房屋并未达到交付条件，并且至今未取得建设竣工验收备案文件，嘉逸公司的违约行为给向刘琴带来多重损失，一审时嘉逸公司提供的资料消防验收时间为2019年12月9日，要求嘉逸公司赔偿至消防验收结束。嘉逸公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判嘉逸公司支付违约金51123.11元（从2019年7月1日至2019年7月30日共计30日，按照2028695×0.01%×30天=6086.08元；2019年7月31日至2019年11月18日共计111天，按照2028695元×0.02%×111天=45037.03元，合计51123.11元）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。嘉逸公司上诉并答辩称，1.嘉逸公司已于2019年11月18日履行接房告知义务，一审认定嘉逸公司逾期交房时间至2019年11月29日错误；2.一审对交房条件的事实认定错误，案涉工程已于2019年10月15日经建设单位、设计单位、监理单位及施工单位等进行了竣工验收且验收合格，客观上已达到交付条件，且符合《补充协议》第八条房屋交接的条件，上诉人于2019年11月18日向向刘琴出具《接房通知》，实属履行交房义务，之后嘉逸公司不存在违约，违约金只应计算至2019年11月18日；3.一审以向刘琴实际接收房屋时间确认嘉逸公司履行交付房屋的义务有悖常理；4.关于违约金的计算标准，根据合同约定，对于超过30天的逾期情形，应当分别适用两种情形，且不作累加，先适用逾期30日，按日计算支付全部房价款万分之一的违约金，超过30日部分，适用按日计算全部房款万分之二的违约金；5.案涉工程达不到交付条件是因为向刘琴未及时向住建部门缴纳维修基金导致未能取得竣工验收备案登记；6.向刘琴诉求中的保全费部分，一审中已经明确释明，该笔费用不应由嘉逸公司负担。向刘琴向一审法院起诉请求：1.判令嘉逸公司支付自2019年7月1日起至2019年12月1日止，按全部房款按日利率万分之二计算的逾期交付违约金62078.1元，并按上述标准支付违约金至嘉逸公司完善相关手续使房屋完全达到交付条件之日止；2.判决嘉逸公司严格遵守合同约定的买受人信息保护条款，停止向他人泄露向刘琴个人信息的行为；3.本案的案件受理费、财产保全费用及诉讼保全险保费由嘉逸公司承担。一审诉讼中，向刘琴撤回第2项诉讼请求。一审法院认定案件事实：2017年12月31日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定向刘琴购买嘉逸公司开发的位于大理市房屋，总价款2028695元，向刘琴应于合同签订之日支付首付款608695元，余款1420000元通过银行贷款方式支付；商品房交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；嘉逸公司应于2019年6月30日前交付房屋给向刘琴，除不可抗力外，嘉逸公司未按照约定的时间将该商品房交付买卖人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。如一方违约，则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、中介费、物管费、银行欠款及利息等损失。合同签订当日，向刘琴向嘉逸公司支付了首付款608695元（含2017年11月27日支付的308695元），2018年1月9日，向刘琴通过中国建设银行股份有限公司大理白族自治州分行贷款向嘉逸公司支付了余款1420000元，2019年11月18日，向刘琴收到嘉逸公司的《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房通知》，该通知载明办理交房日期为2019年11月22日-2019年12月22日，2019年11月29日，双方办理了房屋的交接手续。2019年10月15日，嘉逸公司作为建设单位，组织勘查单位、设计单位、监理单位及施工单位对案涉工程进行了竣工验收且验收合格，大理市住房和城乡建设局对该项目配套绿化工程进行了验收并于2019年11月21日验收合格，大理白族自治州住房和城乡建设局对该项目的消防工程进行了验收并于2019年12月9日验收合格，但该工程至今尚未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效。合同约定的交房时间为2019年6月30日，而嘉逸公司却逾期至2019年11月29日向原告交房，且其未提供有效证据证明有不可抗力情形或可归责于向刘琴的事由，故嘉逸公司应当承担逾期交房义务的违约责任，应按约定向向刘琴支付逾期交房违约金。双方约定的交房条件是商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而嘉逸公司至交房时未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表，向刘琴有权以交房条件未成就为由拒绝接房，但向刘琴已于2019年11月29日实际接收了房屋，确认了嘉逸公司履行了交付房屋的义务，故违约金的计算期限应自2019年7月1日起至2019年11月29日止，向刘琴主张交房之后的违约金不予支持；依合同约定，嘉逸公司作为出卖人应按日计算向向刘琴支付全部房价款万分之二的违约金；保全保险费是向刘琴基于诉讼风险的不确定性而为自己购买的财产保全保险，该费用并不属于嘉逸公司的过错行为所导致的必然损失，且双方对此并未约定，故不应由嘉逸公司承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、嘉逸公司于判决生效之日起十日内支付向刘琴逾期交房违约金61672.33元（2028695元×0.02%/日×152日）；二、驳回向刘琴的其他诉讼请求。案件受理费1352元，减半收取676元，诉讼保全费640.78元，合计1316.78元由嘉逸公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，违约责任是合同当事人未按合同约定履行义务所产生的责任，本案合同中约定的交房时间为2019年6月30日，而嘉逸公司却因建设原因，直到2019年11月29日才与向刘琴办理交接房手续，存在违约事实，嘉逸公司应当按照合同约定支付违约金。关于逾期交房违约金的计算，根据合同第十二条约定，应从交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止，也就是从2019年7月1日计算至2019年11月29日；违约金计算的标准，按照约定在30日之内（2019年7月1日至2019年7月30日，共30日），每日支付全部房价万分之一，超过30日后（2019年7月31日至2019年11月29日，共122日），每日支付全部房价款的万分之二，两种计算标准应当分段计算，不得重复计算。根据合同第十二条的约定，嘉逸公司应支付的违约金为55586.24元，计算公式为2028695元×0.01%/日×30日+2028695元×0.02%/日×122日。嘉逸公司主张逾期交房违约金计算至2019年11月18日、向刘琴主张计算至2019年12月1日，皆与合同第十二条约定不符，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。一审法院统一按照0.02%/日的标准计算违约金，与合同第十二条约定不符，本院予以纠正。一审判决由嘉逸公司承担保全费符合合同约定，判决由向刘琴自行承担保全保险费符合本案实际，本院予以维持。综上所述，向刘琴的上诉请求不能成立，嘉逸公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初5112号民事判决；二、大理嘉逸投资开发有限公司于判决生效之日起十日内支付向刘琴逾期交房违约金55586.24元以及诉讼保全费640.78元，共计56227.02元；三、驳回向刘琴的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计676元，由大理嘉逸投资开发有限公司负担；二审案件受理费93元，由向刘琴负担50元，由大理嘉逸投资开发有限公司负担43元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年八月十三日法官助理刘国放书记员杨泽