湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0581民初2360号原告：宜都市陆城街道解放社区居民委员会，住所地宜都市陆城街道城乡路**。法定代表人：陈永红，该村主任。委托诉讼代理人：张祖喜，湖北启方律师事务所律师。被告：何万丽，女，1970年2月27日出生，汉族，湖北省宜都市人，住宜都市。委托诉讼代理人：李军，湖北长青律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤劲松，男，1971年5月12日出生，汉族，湖北省宜都市人，住宜都市，系被告丈夫。原告宜都市陆城街道解放社区居民委员会（以下简称“解放社区居委会”）诉被告何万丽租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，由审判员徐万**独任审理，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告解放社区居委会的委托诉讼代理人张祖喜，被告何万丽及其委托诉讼代理人李军、汤劲松到庭参加诉讼，后因被告何万丽提起承租人优先购买权之诉，本案于2019年11月26日中止诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告位于陆城××大道的解放停车场房屋土地1300平方米的租赁财产。2.被告承担从2019年1月23日至移交之日按日租金41.6元的五倍支付原告财产占用费。3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年2月26日，原告赎回湖北宜都农村商业银行股份有限公司（以下简称“宜都农商行”）抵偿债务的部分财产，赎回财产中包含清江大道24号土地一宗（解放停车场），在赎回该财产前，宜都农商行将该财产租赁给宜都市建设局，宜都市建设局将该财产租赁给被告从事洗车业务，期限2018年1月21日至2019年1月22日，期限一年，年租金15000元，合同约定被告租赁期满未移交租赁物的，应支付原日租金的5倍违约金。合同期满原告赎回该财产后，多次与被告联系租赁事宜，但双方一直未能达成继续租赁协议，同时，被告也未按合同约定向原告移交租赁财产。为此为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法判决。被告何万丽辩称：一、被告从前承包经营人所取得的权利应该得到维护。我们认为被告的权利是基于王学喜、陈红延续而来，当时的宜都市城管局对王学喜有明确承诺，我们认为这些承诺与后期形成权利义务有关，应该以双方实际履行为准。二、租赁合同不能继续履行的原因在原告，答辩人要求继续履行合同。三、原告不具备起诉答辩人的条件。从原告与信用社签订的转让协议看，原告是资产的购买人，但是因为我们已经提起优先购买之诉，其主体资格属于不确定的状态，退一步说就算主体资格适格，解除合同应该有解除合同通知，合同终止之后我们跟城管局仍然是不定期租赁关系，实际情况是每年城管局与被告签订合同很迟，我们会一直承租，得到城管局的默许，这个地方不仅仅是我们在经营还带一部分公益事业。在商量租金的问题上城管局不会承担租金中的两万元。作为我们在保持租赁关系期间解除关系那应该是城管局来通知，城管局通知后我们是否认可，还可以维护自己的权利。就算原告现在通知，原告以什么名义通知，我们看到的是股份合作社的通知，并不是本案原告的通知，也没有要求解除租赁合同，我们认为程序上有瑕疵，合同解除是通知到达之日起解除。因此原告主体不合格，就算主体适格提起诉讼没有完成前置程序。被告申请待优先购买之诉后再审理本案。当事人围绕诉请依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，本院认定事实如下：2001年5月30日宜都市陆城农村信用社（原宜都市农村信用合作社的二级单位，宜都市农村信用合作社现更名为宜都农商行，以下简称“陆城信用社”）与宜都市陆城街道办事处解放村民委员会（现解放社区居委会，以下简称“解放村委会”）签订了一份《资产抵偿债务协议书》，约定解放村委会用包括陆城××大道附24号土地一宗在内的三项资产和实际配套设施作价325万元，清偿解放火柴厂、陆城贸易公司和湖北解放实业集团有限公司三家的贷款本息。2004年3月1日陆城信用社将土地租赁给宜都市城市管理局，并签订了租赁合同，双方约定，租赁期限为十年（2004年3月1日至2014年2月28日），2017年3月1日宜都市农商行与宜都市城市管理局签订最后一份租赁合同，约定租赁期限为一年（2017年3月1日至2018年2月28日止）。宜都市城市管理局承租该场地后，于2005年9月20日与案外人王学喜签订《清江路停车场买断经营权协议》一份，协议有效期为三年（2005年12月1日-2008年12月1日），该协议约定清江路煤场（案涉土地）改建为停车场，由乙方（王学喜）兼营洗车汽车美容业务，2009年1月6日，宜都市城市管理局收回对该场地的管理权。2011年2月24日宜都市城市管理局与另一案外人陈红签订了《房屋（场地）租赁合同》，将该场地租赁给陈红，约定用途为停车、洗车，租赁期限为2011年2月24日-2013年6月20日，合同约定租金为4000元/年，履约保证金4000元，同时约定乙方（陈红）不得擅自将承租的房屋（场地）转让、转借或转租给其他人。2014年1月2日，原告何万丽与陈红签订《场地转让协议》一份，以435000元的价格取得了该停车场的承租经营权，协议约定由陈红负责与宜都市管理局协商场地续租事宜。2014年1月10日，陈红向宜都市城市管理局缴纳租金10000元，2014年1月23日何万丽向宜都市城市管理局缴纳租金5000元、租赁保证金4000元。何万丽租赁该场地后，对场地进行整体管理，用作修车、洗车及停车，但停车未收取费用。2018年1月22日原告何万丽与宜都市城市管理局签订了《房屋（场地）租赁合同》一份，合同约定场地使用用途为停车洗车修车，租赁期限为2018年1月21日至2019年1月22日，履约保证金4000元，租金为15000元/年，支付方式为按年支付，合同期限届满需要继续租赁的，需提前1个月书面提交申请，同等条件优先考虑。租赁期满，乙方（何万丽）逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方（宜都市城市管理局）支付原日租金5倍的违约金。同时约定乙方不得随意损坏房屋设施，如装饰装修房屋需改造、改变房屋结构，需事先征得甲方书面同意，方可施工；乙方提前解除合同或租赁期满，对修改或增扩的设施不得拆除，保持完好；乙方装潢（装饰）、修改或增扩的设施甲方不予补偿。2018年9月5日何万丽向宜都市城市管理局缴纳租金15000元。2019年2月26日，宜都农商行与解放社区居委会签订《资产转让（回购）协议》一份，约定将包括陆城××大道24号集体土地使用权在内的原抵债资产赎回。2019年4月15日宜都市陆城街道办事处解放社区股份合作社通知何万丽于4月18日之前办理续租手续。后双方多次协商续租事宜未果。另查明，案涉停车场位于宜都市陆城街办清江大道附24号，占地面积为1300平方米，该停车场所属土地权属性质为集体土地，所有权登记在解放村委会名下，土地使用者为陆城贸易公司，用途为商业用地，土地权属来源为划拨。解放村委会于2003年9月18日经宜都市人民政府批准成立了解放社区居委会。陆城贸易公司目前已经歇业。本案的争议焦点为1.原告主体是否适格；2.被告是否需要支付违约金；3.如要迁出原告是否应该对被告进行补偿；本院认为，关于原告主体是否适格问题，2001年5月30日陆城信用社与解放村委会签订的《资产抵偿债务协议书》中虽然约定将案涉土地抵偿给陆城信用社，但是双方并没有对案涉土地的所有权及使用权进行变更、转让登记，仅将土地实际交付给陆城信用社以“以租代管”的模式进行管理使用。该案涉土地的所有权一直在解放村委会名下，原告解放社区居委会是解放村委会的延续，是该场地的所有权人，原告解放社区居委会有权要求被告何万丽返还租赁物，是本案适格原告。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。虽然2018年1月22日原告何万丽是与宜都市城市管理局签订的租赁合同，但因为2018年2月28日宜都市城市管理局与宜都农商行签订的租赁合同到期，出租人实际变更为宜都农商行，2019年1月22日何万丽与宜都市城市管理局签订的租赁合同到期后，被告何万丽继续使用该场地，宜都农商行没有提出异议，视为双方之间成立了不定期租赁合同关系，租赁合同中其他约定与之前的合同一致，2019年2月26日，宜都农商行与解放社区居委会签订《资产转让（回购）协议）》，对租赁关系进行了移交，之后的出租人变更为原告解放居委会，故从2019年2月27日起，原告解放社区居委会与被告何万丽之间成立了不定期租赁合同关系，作为合同相对方，解放社区居委会也是本案适格原告。关于被告是否需要支付违约金问题，从2019年2月27日起，原告解放社区居委会与被告何万丽之间成立了不定期租赁合同关系。之后原、被告双方就续签合同之事多次协商，但均未达成一致意见，亦未签订新合同，2019年4月15日宜都市陆城街道办事处解放社区股份合作社通知被告何万丽于2019年4月18日前办理续租合同，但其不是案涉土地的所有权人也不是合同相对方，且该通知上无被告何万丽签字，被告何万丽亦否认该通知向其送达过，该通知无法达到解除合同的通知效力，故原、被告双方之间仍存在不定期的租赁合同关系，其他内容沿用2018年1月22日的《房屋（场地）租赁合同》，而根据该合同第十条第（五）项约定，只有租赁期满，乙方逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的违约金。双方之间的租赁合同并未解除，被告何万丽仍在承租期内，只应该按照合同约定支付租金。合同约定年租金为15000元，日租金应该为41.1元，故原告要求被告从2019年1月23日至移交之日按租金41.6元的五倍支付原告财产占用费的请求本院不予支持。关于原告是否应该对被告进行补偿的问题。根据2018年1月22日的《房屋（场地）租赁合同》的第六条第（四）项，“乙方装潢（装饰）、修改或增扩的设施甲方不予补偿”已经对增扩的设施等约定的很清楚，而被告何万丽支付43.5万元的转让费是基于其与案外人陈红签订《场地转让协议》，与原告并无直接因果关系，故被告要求原告对其进行补偿的要求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，判决如下：一、原告宜都市陆城街道解放社区居民委员会与被告何万丽租赁合同关系于本判决生效之日起解除；二、被告何万丽于本判决生效之日起一个月内向原告返还位于宜都市陆城街办清江大道附24号的停车场，并从2019年1月23日起按照41.1元/日的标准支付租金至实际返还之日止；若逾期返还，则从逾期之日按日租金的5倍即205.5元的标准支付违约金至实际返还之日止；三、驳回原告宜都市陆城街道解放社区居民委员会的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告何万丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  徐万**二〇二〇年八月十一日书记员  王姝丹