北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异380号案外人：杨素云，女，1970年2月28日出生，汉族。申请执行人：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路**院**楼****。法定代表人：金鹏，经理、执行董事。委托代理人：曹晓冰，辽宁精远律师事务所律师。委托代理人：包亚南，辽宁精远律师事务所律师。被执行人：英联视动漫文化发展（北京）有限公司，住所地，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路**院**楼**110iv>法定代表人：杨帆。被执行人：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地，住所地北京市北京经济技术开发区荣京西街**院**楼****iv>法定代表人：张淑贤。被执行人：秦晗，男，1969年7月10日出生，汉族。被执行人：杨帆，女，1980年6月21日出生，汉族。本院在执行北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）与英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）、联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）、秦晗、杨帆一案过程中，案外人杨素云提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。杨素云称，其与联合创意公司于2011年10月9日签订《物业认租协议》，约定联合创意公司将该公司所有的位于北京经济技术开发区荣京西街×××号地块上的×××号院×××号楼×××至×××层×××房地产×××座×××号、×××号房屋（以下简称案涉房屋）出租给其。本院在执行（2018）京02执972号执行案件过程中，对联合创意公司名下北京市北京经济技术开发区荣京西街×××号院×××号楼×××至×××层×××房地产进行司法拍卖，但竞买公告上标注无租赁，不符合客观事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，杨素云合法有效的租赁法律关系应受到法律保护。综上，请求确认杨素云与联合创意公司签订的《物业认租协议》合法有效，判令买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司（以下简称卓兴立海公司）继续履行租赁协议至租赁期满结束，并终止强制杨素云腾退其合法租赁的案涉房屋的强制执行行为。申请执行人罗德物业公司答辩称，不同意案外人杨素云的异议请求。事实及理由如下：第一，案外人异议指向的执行标的已经执行终结。2020年7月22日，贵院已出具（2018）京02执972号之一执行裁定书，案涉房屋位于北京经济技术开发区荣京西街×××号院×××号楼×××至×××层×××房地产，通过司法网络变卖成交。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出，所以应该驳回案外人的异议申请。第二，案外人对执行标的不享有足以排除执行的民事权益，无权提出异议申请。1、案外人对执行标的不具有有效的租赁权利；2、案外人自始至终并未占有并使用案涉房屋，不存在租赁的事实；3、案外人提交的《物业认租协议》违反国家强制性规定，根据合同法第52条，属无效的合同。第三，案外人恶意提出执行异议申请，应承担相应的法律责任。本院查明，北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆合同纠纷一案，中泰公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请执行，北京高院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由本院执行，本院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，本院于2018年12月3日查封联合创意公司名下位于北京市北京经济技术开发区荣京西街×××号院×××号楼包括案涉房屋在内的房产，并对该房产委托评估，评估报告中载明房产现使用状况为空置，后对该房产进行网络司法拍卖，经两次拍卖流拍后，予以变卖，卓兴立海公司买受。2020年7月22日，本院作出（2018）京02执972号之一执行裁定书，并于次日送达给买受人卓兴立海公司。另查明，执行过程中，罗德物业公司向本院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人，本院经审查于2020年5月19日作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定该案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆向北京高院申请复议，北京高院经审查于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。审查过程中，杨素云向本院提交以下证据证明其主张：1、北京森菲克斯科技开发有限公司（2016年6月13日名称变更为联合创意公司）与杨素云签订的《物业认租协议》，内载杨素云认租案涉房屋，认租期限为20年，租金为773958元，证明杨素云与联合创意公司之间就案涉房屋建立的名为房屋租赁实为房屋买卖的法律关系及其内容；2、北京森菲克斯科技开发有限公司于2011年10月9日向杨素云出具的金额为773958元的收据一张及银行转账记录，证明杨素云已按照《物业认租协议》实际缴纳案涉房屋全部租金773958元。3、杨素云于2020年4月录制的视频资料，证明杨素云实际入住案涉房屋。4、网络竞价成交确认书，证明案涉房屋被法院拍卖；5、本院对北京市北京经济技术开发区荣京西街×××号院×××号楼×××至×××层×××房地产进行司法网络拍卖的网页截图，证明本院在竞买公告上标注未租赁。6、本院（2018）京02执972号执行裁定书，证明案涉房屋被法院拍卖；7、（2020）京02执异148号执行裁定书，证明本案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。罗德物业公司对上述证据4、5、6、7的真实性予以认可，对其他证据的真实性不予认可。对上述所有证据的证明目的均不予认可。罗德物业公司提交如下证据用以证明其主张：第一组证据是（2018）京02执972号之一执行裁定书，证明本案执行标的已经执行终结。第二组证据是北京经济开发区投资促进局向联合创意公司出具的《关于禁止擅自出租自用厂房、办公楼的通知》、资产变更的不动产权证、建设工程规划许可证及附件，建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、案涉地块的土地使用权证、法院拍卖公告截图，上述截图显示标的现状是空置。证明目的是案涉执行标的已经完成了所有权转移，执行程序已经终结。案外人对上述第一组证据的真实性认可，证明目的不认可；对第二组证据的真实性、证明目的均不予认可。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，对于案外人杨素云所提要求确认《物业认租协议》合法有效，并判令买受人卓兴立海公司继续履行租赁合同至租赁期满结束的异议请求，因不属于案外人异议审查范围，本院对此不予审查；对于杨素云所提要求终止强制杨素云腾退其合法租赁的案涉房屋强制执行行为的异议请求，因杨素云提交的证据不足以证明其在本院查封案涉房屋之前已占有使用该房屋，且评估报告中载明该房屋空置，故对于该项异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条、第三十一条规定，裁定如下：驳回案外人杨素云的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  连 强审 判 员  贾奕良审 判 员  姜高华二〇二〇年八月二十四日法官助理  张 楠书 记 员  宋宇婷