北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7710号原告：杨晓东，男，1973年12月8日出生，汉族，北京华电晶能源技术有限公司职员，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告：北京保瑞投资管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇裕丰路**院**楼**，统一社会信用代码911101130955720354。法定代表人：施林，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京嘉论律师事务所律师。原告杨晓东与被告北京保瑞投资管理有限公司（以下简称保瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓东、被告保瑞公司委托诉讼代理人刘芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓东向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年10月至2020年6月30日的房屋租金26517．14元，截至2020年6月12日的物业费4699．32元及违约金520．76元，供暖费（2017-2018、2018-2019、2019-2020年度）8610元，违约金8114．92元；2、判令被告支付原告房屋维修费和水电煤气费；3、诉讼费由被告承担。审理过程中，原告明确房屋维修费和水电煤气费待实际发生后另行主张。事实与理由：2014年9月1日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定将原告名下房屋出租给被告，租赁期限自2014年9月1日至2020年8月31日，首年租金标准为3500元/月，从第二年开始至合同结束的租金，按上一年度租金的3%递增。租期内的物业管理费、供暖费等由被告承担。被告不按照约定支付租金达30日或欠缴各项费用达4000元等情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，要求被告支付违约金（按北京标准执行两个月房租）等。因被告违约，原告已经向被告送达了解除合同通知书。被告保瑞公司辩称：2020年1月24日2020年4月底处于疫情期间，根据国家政策，小微企业可以要求减免租金，被告受到疫情影响，疫情期间没有进入房屋也没有使用，疫情属于不可抗力，不同意支付违约金。认可欠付2019年10月至2020年1月期间的租金。不同意支付供暖费，因为被告使用过程中没有使用过暖气，用的是空调。原告没有物业费发票，不同意支付物业费。本院经审理查明以下事实：2014年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定原告（甲方）将名下房屋交给被告（乙方）出租，建筑面积70平方米，合同期限自2014年9月1日至2020年8月31日，房屋用途为商用，并约定租金标准为3500元每月，第二年开始至本合同结束的租金，按上一年租金的3%递增。合同第六条约定，租赁期内的以下费用均由乙方承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、甲方需提前收回房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1、不按照合同约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达4000元的；3、擅自改变房屋结构；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任：（三）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，同时支付给对方相当于2个月租金的违约金作为赔偿。……（六）如果乙方有第八条第四款约定的情形之一的，乙方需向甲方支付违约金（按北京标准执行两个月违约金）。2020年4月2日，被告原法定代表人侯宇龙通过微信，向原告提出解除合同通知，原告答复：要求被告结清到解约日的物业费、供暖费、房屋、水电等杂费，并验房，如有损害的负责维修或赔偿；不认同被告提出的不可抗力理由；认为保瑞公司违约在先，保留追究责任的权利。2020年6月8日，原告通过微信向被告人员侯宇龙发送了解除合同通知书，侯宇龙未予答复。同日，原告通过中国邮政将通知书邮寄给被告，但邮单送达记录显示该邮件于2020年6月12日被退回。原告称这时被告处已经没有人了。原告陈述在6月8日起诉到法院，因为是网上立案，中间被退回又重新提交了材料。庭审中双方确认，诉争期间的房屋租金标准为4057．45元。原告陈述，2020年1月20日原告向被告索要2019年10月至2020年1月的租金，被告公司的侯宇龙微信转账支付1万元，尚欠6299．84元，侯宇龙微信中答复“剩余收到后补给您”。被告认为疫情自2020年1月24日开始至4月底，涉案房屋所在小区进行疫情防控，物业通知被告不让外部人员进入小区，与物业多次协商无果，被告经营受到影响，要求减免2月、3月、4月的租金。被告的解除合同通知已经于4月2日到达原告，双发的租赁合同已经解除，4月份也整体将钥匙寄出去了，双方的租赁合同已经解除，不同意支付合同解除后的租金。原告主张没有收到房卡，也没有人通知原告，目前房子就在那里放着，原告认为双方的租赁合同是2020年6月8日才解除的。原告提交物业公司小程序微信截图和物业公司的催款短信，原告陈述，物业费是计算到了6月30日。庭审中，本院拨打物业公司电话，物业公司确认涉案房屋的物业费保瑞公司交到了2019年2月22日，之后的没有缴纳，物业费计费标准是每平米3．6元/月，物业公司出具的催款单显示2019年2月22日至2020年6月8日物业费是4636．75元。原告提交供暖公司的催款通知单，显示涉案房屋未缴纳2017-2018、2018-2019、2019-2020年三个采暖季的供暖费合计8610元。庭审中，本庭拨打供暖公司电话，供暖公司确认该事实，并补充2019年的供暖费从原来的40元每平方米上涨到43元每平方米。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同及补充协议、微信聊天记录、邮单、短信、供暖费催款通知单，以及本院庭审笔录等在案佐证。本院经审理认为：本案的争议焦点有四。1、被告欠付租金的期间；2、被告能否以受到新冠肺炎疫情影响要求减免租金；3、被告是否应当支付物业费及滞纳金、供暖费；4、被告是否应当支付违约金。就此，本院分析如下。一、欠付租金的期间首先，原、被告庭审中一致确认被告欠付原告2019年10月-2020年1月的租金6299．84元，本院予以确认。原告另要求被告支付2020年2月-6月的租金，被告认为双方的合同已经于2020年4月2日解除，不同意支付4、5、6月份的租金。被告4月2日提出解除合同，但原告并未同意，因此双方并未在4月2日就合同解除达成一致意见，且原告也未及时履行房屋交接手续。原告2020年6月8日向被告发出解除合同通知书，应当视为双方已就合同解除达成一致意见，故本院确认双方合同解除的时间为2020年6月8日。因此，被告应当支付原告2019年12月1日至2020年6月8日期间的租金，但应当从总数中扣除被告已经支付的租金1万元。二、被告能否以受到新冠肺炎疫情影响要求减免租金《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。被告未全额支付2019年10月-2020年1月的房租称，此时并非发生在疫情发生和防控期间，被告应当足额支付租金欠付的租金6229．84元。2月1日至6月8日的房租，发生在疫情期间，被告的经营不可避免地受到疫情影响。本院结合北京市同期疫情防控总体要求，酒店式公寓行业的大致经营情况，酌情减免2月、3月、4月、5月、6月的租金，被告按照月租金60%标准支付。三、被告是否应当支付物业费及滞纳金、供暖费双方签订的房屋租赁合同明确约定租赁期内的物业费、供暖费应当由承租方负担，被告以未使用暖气，使用的是空调为由抗辩，依据不足，不予支持，被告应当支付2017-2018、2018-2019、2019-2020年度的供暖费，合计8610元。原告主张的物业费金额，根据原告的举证和庭审中与物业公司核实的情况，被告未交纳涉案房屋2019年2月22日之后的物业费，本院结合原告提交的物业欠费单，确认2019年2月22日至2020年6月8日的物业费为4636．75元。关于物业费的滞纳金，因该费用并非确定发生事项，且原告也未实际交纳滞纳金，故对原告关于物业费的滞纳金诉请不予支持。四、被告是否应当支付违约金被告迟延交纳供暖费、物业费的金额累计超过4000元，根据《房屋租赁合同》第八条第（四）项、第九条第（六）项的约定，被告应当按时交纳物业费、供暖费，其应当缴费的期间并非新冠肺炎疫情防控期间，另外，被告欠付2019年10月至2020年1月期间的房租超过4000元，此时也并非疫情发生期间，故被告应当按照合同约定支付原告两个月的租金作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，判决如下：一、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告杨晓东2019年10月1日至2020年6月8日期间的房租19052元（已扣除被告北京保瑞投资管理有限公司已经支付的1万元）；二、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告杨晓东2017年-2018年、2018年-2019年、2019年-2020年期间的供暖费8610元；三、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告杨晓东2019年2月22日至2019年6月8日期间的物业费4636．75元；四、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告杨晓东违约金8114．9元；五、驳回原告杨晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，由被告北京保瑞投资管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年八月二十九日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨