安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终1462号 上诉人（原审被告、反诉第三人）：易园，男，1999年2月7日生，汉族，户籍所在地四川省泸州市江阳区，现住青海省西宁市城**。 委托诉讼代理人：易登祥，系易园父亲。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许德杰，男，1973年6月5日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：吴晓香，江苏昆成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王然，江苏昆成律师事务所实习律师。 原审被告（反诉原告）：杨光丽，女，1977年3月4日生，汉族，户籍所在地四川省泸州市江阳区，现住青海省西宁市城**。 委托诉讼代理人：易登祥，系杨光丽丈夫。 原审被告（反诉原告）：易登祥，男，1976年4月17日生，汉族，户籍所在地、。 上诉人易园因与被上诉人许德杰、原审被告杨光丽、原审被告易登祥房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初6042号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 易园上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项，改判易园对杨光丽应当返还许德杰的剩余房款66.4万元不承担连带清偿责任。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。一审既然判决撤销易登祥、杨光丽与许德杰签订的二手房买卖合同，那么该二手房买卖合同便自始无效。根据《中华人民共和国担保法》第五条之规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。二手房买卖合同因撤销而自始没有约束力，合同中约定易园承担无限连带责任担保的担保条款作为从合同当然也自始没有约束力，故上诉人易园不应承担担保责任。一审法院判决易园对购房款承担连带清偿责任属于法律适用错误。 许德杰辩称，一、易园虽在担保人处签字，但从案涉合同整个交易过程可以认定易园并非只是保证人，易园实际参与合同的签订与履行，本案交易系易登祥、杨光丽、易园作为一个家庭的共同购买行为，易园也是案涉合同的交易主体之一，应对购房款的支付承担连带责任。二、案涉合同虽被撤销，但实际的结果仍然是对原合同的继续履行，因此，易园仍需要对购房款的支付承担连带责任。三、原审法院判决易园承担连带责任的依据之一是：易园愿为杨光丽此购房款承担无限连带责任保证担保，即易园需要对购房款的支付行为承担无限连带责任，该意思表示不仅包括担保责任，也包括合同无效之后产生的无限连带责任。其“无限”的意义不仅针对合同有效，也涵盖合同有效之外的其他各种情形的所产生的购房款支付行为承担无限责任。四、杨光丽、易登祥在合同签订过程中明知名下有债务不能履行，且财产已全部转移至易园名下，缺乏房款支付能力，却仍然购买案涉房屋，易园全程参与交易过程，在仅支付部分房款的情况下过户，并再转至易登会名下并抵押贷款，之后又提起合同撤销之诉，被上诉人基于易园名下有房产、车辆愿意承担连带责任而同意交易，现易登祥、杨光丽、易园通过上述方式直接导致案涉房屋返还落空，易登祥、杨光丽、易园明显存在恶意，易园因违反诚实信用原则也应承担缔约过失责任或全部赔偿责任。 许德杰向一审法院起诉请求：一、判令被告杨光丽、易登祥支付购房款人民币280万元及利息（利息以280万元为基数，以银行同期贷款利率为标准，从2018年3月31日起算至判决之日止）；二、判令被告返还原告垫付的房屋转让税费人民币4.7万元；三、判令被告易登祥、易园对被告杨光丽、易登祥的上述欠款承担连带清偿责任；四、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明，杨光丽、易登祥系夫妻关系；易登祥、易园系父子关系。2018年3月21日，许德杰（出卖人）与杨光丽、易登祥（买受人）签订《二手房买卖合同》约定：杨光丽、易登祥购买许德杰所有的坐落于安徽省六安市裕安区建筑面积约208平方米的房屋一套；房屋总价款为326万元，此款为净得款，买卖双方办证过户费由杨光丽承担，办证税费超过11万元的由许德杰承担；合同签订后两日内买受人向出卖人付定金26万元，买受人自本合同签订后三十日内再付定金10万元。二个月内出卖方无法将本合同所涉房屋过户给买受人杨光丽，出卖人自愿双倍返还定金72万元，如在合同约定的期限内履行过户手续，此款则抵买受人的购房款，如果因受让人的原因造成不能过户，则定金36万元不退。该《二手房买卖合同》约定付款方式：“买受人应在2018年3月30日前支付全部购房款326万元，除定金外余款290万元。此款由受让人杨光丽的老公易登祥，从易登祥、及蒋国斌、吴富春在互助东润国际青海宏厦建筑公司项目上的工程款中给付。易园、易登祥，愿为杨光丽此购房款承担无限连带责任保证担保”。该合同还约定了“合同的生效、变更、终止、解除”。被告杨光丽（2018年4月24日）在该合同上注：“本协议是双方实际履行的协议，房产部门过户时所签订的存量买卖合同协议内容与本协议不一致时，均以本协议为准”。2018年4月23日，被告杨光丽（买方）与原告许德杰（卖方）签订《存量房买卖合同》（即网上备案合同）约定六安市裕安区城南镇腾逸水岸名城8幢601室（产权证号90××56）成交价60万元。该合同还约定了其他事项。2018年4月4日许德杰出具收条载明“收到易园购房定金合计26万元整，及办理水岸名城8＃601办证综合费用51600元整（共计311600元）＜大写叁拾壹万壹仟陆佰元整＞＜注以转款凭证为准＞”。2018年6月12日许德杰再次出具收条，载明“收到易登会代杨光丽支付六安市裕安区腾逸水岸名城8＃601室购房款银行转账210000元整（大写贰拾壹万元整）＜注待杨光丽按2018年3月21日买房合同约定履行完合同时，许德杰同意免除杨光丽房款￥16000元大写壹万陆仟元整＞”。庭审时被告易登祥提供银行转账为：2018年3月23日转给许德杰140000元；2018年3月26日转给许德杰60000元；2018年4月4日转给许德杰111600元；2018年4月23日转六安地税41720元；2018年6月12日易登会转许德杰210000元；2018年4月15日微信转许德杰30000元，2018年5月4日微信转许德杰10000元；2018年4月19日微信转许德杰1000元，合计604320元。许德杰将上述房屋交付给易登祥、杨光丽且将房屋过户登记至杨光丽名下。现上述房屋登记所有权人已经由杨光丽变更为易登祥的姐姐易登会，且设定了抵押权，抵押权人为六安市汇安典当有限责任公司。易登会向上述抵押权人抵押典当贷款时，委托六安市华昇房地产评估有限责任公司对涉案房屋房地产市场价值进行了评估，经评估，涉案房屋价值时点在2018年7月19日市场价值总价为118万元。因本案系许德杰在二审时申请案涉房屋的价格鉴定，六安市中级人民法院认为该主张涉及许德杰利益，为此该院依法释明许德杰申请鉴定。经安徽百友房地产土地资产价格评估有限公司评估：案涉房屋价值122.66万元（至评估基准日2018年3月21日）。 一审法院认为，本案争议焦点：1、合同履行问题；2、房产处理问题。关于焦点1，首先从合同约定的付款方式看，“一次性付款：买受人应在2018年3月30日前支付全部购房款326万元，除定金外余款290万元。此款由受让人杨光丽的老公易登祥，从易登祥、及蒋国斌、吴富春在互助东润国际青海宏厦建筑公司项目上的工程款中给付”。原、被告均未举证证明该付款条件明确且已成就，故许德杰主张合同履行依据不足。其次案涉房屋交易价格是否显失公平问题：原告许德杰为首次购买，但其与被告杨光丽签订网签合同价60万元，而实际买卖合同价326万元，即许德杰对该房屋的真实价值知晓；而该房抵押借款时评估价118万元，本院委托司法评估价122.66万元。被告易登祥、杨光丽主张“合同价款显失公平”，请求撤销双方签订的二手房买卖合同，有依据，且自合同签订日（2018年3月21日）起至今未超过法律规定的撤销权行使期限。关于原告许德杰辩解杨光丽已将该房转让，其撤销权消灭问题，易登祥、杨光丽陈述受让该房后登记在易登会名下是为抵押借款，且许德杰出具收据也载明易登会代杨光丽支付购房款21万元，故许德杰辩解撤销权消灭理由不足。综合上述，许德杰未举证证明案涉合同能继续履行，应承担举证不能责任；被告易登祥、杨光丽主张合同价款显失公平，主张撤销合同，有事实依据，该案涉合同被撤销，原告许德杰和被告杨光丽、易登祥均有过错。鉴于案涉房屋因设定抵押且在拍卖，无法恢复至原始状态，被告杨光丽应按照司法评估价返还剩余房屋价款。关于焦点2，结合上述，案涉房屋因设定抵押现被拍卖，无法恢复至原始状态。被告杨光丽、易登祥应在该房司法评估价款范围内履行返还义务。关于本案房屋价款问题：许德杰认可收到52.16万元，即两张收条。从易登祥提供的交易流水看，原、被告争议数额主要是两笔：即易登祥主张微信给许德杰4.1万元和转六安地税4.172万元，首先关于转六安地税款4.172万元，许德杰主张其实际交税4.172万元，因案涉房屋交易涉及两次登记，即许德杰原始登记和易登会转让登记。因原、被告对二手房买卖合同被撤销均有过错，故登记费用各自承担；其次关于微信转账4.1万元问题，许德杰未提供其与被告易登祥存在其他交易，也未否认未收到该微信转款，该微信转款应为被告易登祥支付给许德杰购房款。综合上述，被告杨光丽、易登祥应返还许德杰剩余房款66.4万元（122.66万元-31.16万元-21万元-4.1万元）。关于本案保证责任问题。首先易登祥、易园在合同约定“易园、易登祥，愿为杨光丽此购房款承担无限连带责任保证担保”，易登祥是共同买受人，又为担保人，故应对杨光丽返还剩余房款承担连带清偿责任；其次关于易园的保证责任问题，易园在合同约定愿为杨光丽承担无限连带责任，且从许德杰出具收条看收到易园支付定金，故易园对杨光丽返还剩余房款承担连带责任。综上，案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十二条，《中华人民共和国担保法》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、撤销被告（反诉原告）易登祥、杨光丽与原告（反诉被告）许德杰于2018年3月21日签订的二手房买卖合同；二、被告杨光丽于本判决生效之日起三十日内返还原告许德杰剩余房款66.4万元；三、被告易园、易登祥对本判决第二项承担连带清偿责任；四、驳回原告（反诉被告）许德杰的本诉诉讼请求；本诉案件受理费30150元、反诉案件受理费16440元，评估费5000元，合计51590元，由许德杰负担25795元；杨光丽和易登祥负担25795元。 本院二审期间，许德杰提交了五组证据：证据一、二手房买卖合同，证明合同约定易园为杨光丽此购房款承担了无限连带责任。证据二、收条，证明易园于2018年4月4日向许德杰支付过案涉房屋的购房定金及办证综合费用，该付款行为系履行买受人义务的行为。证据三、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明易园于2018年4月23日向六安地税缴纳税款，该付款行为系履行买受人义务的行为。证据四、（2018）皖1503财保6号民事裁定书。证明易园名下有一套位于泸州市江阳区房屋及一辆川Ｅ×××××号宝马汽车，很明显构成家庭财产混同。证据五、（2018）川0502执2508号限制消费令及（2019）川0107执884号限制消费令，证明杨光丽，易登祥在合同签订过程中，明知名下有债务不能履行，缺乏房款支付能力却仍然购买案涉房屋，并在支付部分房款的情况下，转移过户，并设置抵押主观上明显存在恶意。易园、杨光丽、易登祥质证：对上述证据的真实性均没有异议。1、易园在购房协议上面签字只是对购房协议的合同内容进行的担保，这是一个担保责任。2、易园是代杨光丽、易登祥支付的定金，11万多元那一笔是易登祥转给易园，当时易园有手机银行，是代易登祥支付的，并不是易园支付的购房定金。3、在购房合同约定当中，是说从易登祥在东润国际项目的工程款当中给付这个房款，那时候许德杰对易登祥很了解，明知易登祥没有购房能力。本院对许德杰提交的五组证据的真实性予以确认，对其证明目的结合本案事实在论理部分予以阐述。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是一审法院判决易园对杨光丽不能清偿许德杰剩余房款66.4万元承担连带清偿责任是否有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，许德杰与杨光丽签订的二手房买卖合同因房价显失公平而被撤销，导致易园对主合同的履行应承担的无限保证责任也无法律约束力，易园明知案涉合同约定的房价显失公平，仍然为杨光丽担保，存在过错，应承担相应的民事责任，根据本案事实，本院酌定易园对杨光丽、易登祥应返还许德杰购房款66.4万元中不能清偿部分承担三分之一的清偿责任。 综上所述，易园的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初6042号民事判决第一项、第二项，即“一、撤销被告（反诉原告）易登祥、杨光丽与原告（反诉被告）许德杰于2018年3月21日签订的二手房买卖合同；”、“二、被告杨光丽于本判决生效之日起三十日内返还原告许德杰剩余房款66.4万元；”。 二、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初6042号民事判决第三项、第四项，即“被告易园、易登祥对本判决第二项承担连带清偿责任；”。 三、易登祥对杨光丽应返还许德杰的购房款66.4万元承担连带清偿责任。 四、易园对杨光丽、易登祥应返还许德杰购房款66.4万元中不能清偿部分承担三分之一的清偿责任。 五、驳回许德杰的其他诉讼请求； 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费10440元，由上诉人易园负担5220元，被上诉人许德杰负担5220元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 魏晶晶 审判员 王 丽 二〇二〇年八月二十四日 法官助理陈坤柱 书记员熊贤茹 附:相关法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国担保法》 第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。 担保合同另有约定的，按照约定。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。