河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民再98号再审申请人(一审原告、二审被上诉人):刘玉霞，女，1963年6月5日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：席顺国，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩林，河南宇华大众律师事务所实习律师。被申请人(一审被告、二审上诉人):郭继全，男，1962年12月22日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：陈勇，河南日诚律师事务所律师。一审第三人：河南恒达瑞实业有限公司，住所地：新乡市平原大学新奥社区**东部。法定代表人：吕世杰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘新卯，该公司员工。再审申请人刘玉霞因与被申请人郭继全及一审第三人河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2019）豫07民终2165号民事裁定，向本院申请再审。本院于2020年5月27日作出（2020）豫07民申39号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘玉霞及其委托诉讼代理人席顺国、李浩林、被申请人郭继全及其委托诉讼代理人陈勇、一审第三人河南恒达瑞实业有限公司的委托诉讼代理人刘新卯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉霞申请再审称，请求：1、依法撤销新乡市中级人民法院作出的（2019）豫07民终2165号民事裁定，维持一审判决。2、判决一审、二审、再审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、新乡市中级人民法院在作为上诉人的被申请人经合法传唤无正当理由拒不到庭的情况下对本案作出实体判决，严重违反法律规定，依法应当通过审判监督程序予以纠正。二、新乡市中级人民法院认定事实的证据未经质证，认定基本事实缺乏证据支持。三、新乡市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定驳回申请人起诉适用法律错误。郭继全辩称，一、案涉房屋已经拍卖，执行异议之诉的标的已经不存在。新乡中院（2019）豫07民终2165号裁定书依据《民事诉讼法》第227条规定，驳回申请人的起诉，完全正确。二、申请人刘玉霞不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除人民法院对案涉房屋的执行。三、申请人的执行异议之诉被驳回后，其仍然拥有进一步寻求司法救济的渠道以保护其合法权益。恒达瑞公司述称，刘玉霞是我们公司合作建房户。郭继全是公司的借款户，涉案房屋在郭继全名下抵押。刘玉霞向一审法院起诉请求：1、解除对刘玉霞购买的位于新乡市××九裕隆金座2单元17层21703号房屋的查封，并停止对该房屋的所有执行措施；2、确认刘玉霞与恒达瑞公司签订的《合作建房选房协议》有效，上述房屋归刘玉霞所有，恒达瑞公司向刘玉霞交付房屋，并无条件办理房产合同备案和产权手续；3、确认郭继全、恒达瑞公司之间的房屋买卖合同与借款合同无效，撤销备案手续并依法予以注销；4、本案诉讼费用由郭继全承担。一审法院认定事实：2008年9月15日，刘玉霞与新乡市鹏盛产业有限公司（下称鹏盛公司，现变更为恒达瑞公司）签订《合作建房协议书》，并于2008年9月18日交付200000元的购房款。鹏盛公司分别于2010年2月3日、6日向刘玉霞下达补缴房款通知书。2010年2月9日，刘玉霞与鹏盛公司签订《合作建房选房协议》一份，协议约定刘玉霞购买鹏盛公司开发的九裕隆小区1号楼2单元17层G户1707号房，该房建筑面积为125.73平方米，合计总价款为284150元。刘玉霞于当日将剩余购房款84150元支付予鹏盛公司。2010年12月21日，鹏盛公司更名为河南恒达瑞实业有限公司。2011年8月29日，刘玉霞向恒达瑞公司支付热力入户费4487元、天燃气开口费2768元、维修基金7691元。2012年7月2日，恒达瑞公司向刘玉霞下发催交房款通知书。2012年7月18日，刘玉霞向恒达瑞公司支付购房款576元。2014年11月20日，刘玉霞的丈夫刘小沛向河南春源物业服务管理公司交纳200元费用，领取案涉房屋的钥匙。另查明，2013年6月3日，郭继全与恒达瑞公司签订四份商品房买卖合同，约定恒达瑞公司将其开发的位于九裕隆小区的房产出售给郭继全，并办理了备案登记。其中合同编号为2013-0600144号的位于新乡市××九裕隆金座2单元17层21703号的房产为本案争议房产。2013年6月4日，郭继全向恒达瑞公司出借1300000元，并汇入恒达瑞公司指定的账户中，由恒达瑞公司向其出具收据、还款计划等。同日，双方签订一份商品房买卖补充合同，约定恒达瑞公司以房产作为抵押物，不得再出卖，在抵押期间，房产归买受人所有，出卖人每30天付买受人实收房款1.5%利息，或还完款项，合同到期，出卖人将房款和全部利息付给买受人后，编号为2013-0600149、2013-0600140、2013-0600144、2013-0600146的商品房买卖合同自行解除，补充合同还约定了其他有关内容。后郭继全因与恒达瑞之间还款事宜产生争议诉至本院,经调解，法院作出（2014）红民一初字第730号民事调解书，双方达成如下调解协议：2014年9月30日前，河南恒达瑞实业有限公司向郭继全偿还本金1300000元、违约金11700元及利息（利息以本金1300000元为基数，自2013年12月4日起至2014年9月30日时止，按月息2%计算。如河南恒达瑞实业有限公司在2014年9月30日前向郭继全偿还本息，则利息计算至实际支付时止）。因恒达瑞公司未如期履行还款义务，郭继全向法院申请强制执行，法院于2015年10月19日作出（2014）红法执字第614-1号执行裁定书，查封了恒达瑞公司包括案涉房屋在内的备案在郭继全名下的四套房屋。案外人刘玉霞提出书面异议，法院于2016年4月19日作出（2016）豫0702执异字第6号执行裁定书，驳回异议人刘玉霞的异议，后刘玉霞向法院提起执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定属于普适性条款与特殊性条款的关系，购房者可选择适用对其最有利的条款，符合其中一条即可以排除申请执行人对相关不动产的执行。本案中，刘玉霞与恒达瑞公司签订的《合作建房选房协议》，虽然并非房产登记部门印制的标准化商品房买卖合同，但协议中对于房屋坐落位置、建筑面积、单价、总价、交房时间等都进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且刘玉霞已经缴纳了全部房款，故该协议应视为合法有效的商品房买卖合同。经法院查明并经双方确认，郭继全与恒达瑞公司签订的案涉争议房产的《商品房买卖合同》系恒达瑞公司为郭继全出借款项提供的担保合同，并非真实意思表示的买卖合同，且郭继全已经以民间借贷案由起诉恒达瑞公司要求还款并达成调解协议，并已进入执行程序。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”业主对房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。本案刘玉霞与第三人恒达瑞公司签订有《合作建房选房协议》，并已经支付全部购房款，且第三人恒达瑞公司在案涉房屋被查封前已将其交付给刘玉霞，刘玉霞已合法实际占有该房屋，对房屋进行了实际控制和管理。案涉房屋虽未办理过户登记，但确非因刘玉霞自身原因。故刘玉霞要求不得执行位于新乡市××九裕隆金座2单元17层21703号房屋的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。对于郭继全要求对恒达瑞公司于2014年11月20日出具的证明进行鉴定的申请，因缺乏充分的理由，且其不是证明刘玉霞是否实际占有房屋的唯一证据，故对郭继全要求鉴定的申请，法院不予支持。对于郭继全的其他辩解理由，缺乏事实根据和法律依据，法院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，一审判决：一、确认刘玉霞与河南恒达瑞实业有限公司签订的《合作建房选房协议》合法有效，位于新乡市××九裕隆金座******的房屋归刘玉霞所有。二、不得执行位于新乡市××九裕隆金座2单元17层21703号的房屋。案件受理费5762元，由郭继全负担2881元，由河南恒达瑞实业有限公司负担2881元。郭继全不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决,驳回刘玉霞的全部诉讼请求;2、一、二审诉讼费由刘玉霞承担。二审法院经审理查明：2018年2月5日，原审法院作出（2014）红法执字第614-6号执行裁定，该裁定书载明：原审法院于2017年11月20日淘宝网司法拍卖平台拍卖案涉房屋，2017年11月21日，买受人赵晖以577600元的最高价竞得，裁定：案涉房屋归买受人赵晖所有，案涉房屋所有权自裁定送达买受人赵晖时转移，买受人赵晖可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。二审法院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。二审法院认为：本案中，案涉房屋经司法拍卖程序已由买受人赵晖竞得，且原审法院已作出的（2014）红法执字第614-6号执行裁定载明：案涉房屋归买受人赵晖所有，案涉房屋所有权自裁定送达买受人赵晖时转移，买受人赵晖可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。因此，应当认定案涉房屋的所有权已经转移，特定标的物的执行程序已经完毕。案外人异议之诉的制度目的是通过正当程序判断是否应当排除对特定标的的执行。而当异议指向的特定标的物的执行已经终结，特定标的已由买受人赵晖竞得之后，已不存在排除执行的可能，即在案外人异议之诉中已经不能对刘玉霞的权利进行救济，其可通过诉讼或其他程序依法主张权利。综上，一审判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：一、撤销新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初134号民事判决；二、驳回刘玉霞的起诉。刘玉霞预交的一审案件受理费5762元，由一审法院予以退还；郭继全预交的二审案件受理费5562元于本裁定送达后三日内予以退还。再审中，郭继全向本院提交的证据有：1、恒达瑞公司出具的证明一份。拟证明刘玉霞所称2014年11月20日在案涉房屋查封之前其已领取案涉房屋钥匙并占有和控制案涉房屋并非事实。2、九裕隆物业管理公司出具的证明一份。拟证明在本案重审过程中，刘玉霞所提供的编号3344932电费交款收据及电表卡是虚假证据。3、视频光盘一份。拟证明案涉房屋在查封时是空置状态。刘玉霞质证称，恒达瑞公司是本案当事人，并非证人，以所谓的案外人证人的身份提供证明，不符合规定。证明只有恒达瑞公司的公章，无法定代表人签字，证据有瑕疵。对九裕隆物业管理公司出具的证明不予认可。光盘不是新证据。恒达瑞公司质证称，对两份证明的真实性无异议，光盘内容不清楚。上述证据能否实现郭继全的证明目的，本院将结合本案事实和其他证据材料综合予以认定。再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”业主对房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。本案刘玉霞与第三人恒达瑞公司签订有《合作建房选房协议》，并已经支付全部购房款，且第三人恒达瑞公司在案涉房屋被查封前已将其交付给刘玉霞，刘玉霞已合法实际占有该房屋，对房屋进行了实际控制和管理。案涉房屋虽未办理过户登记，但确非因刘玉霞自身原因。故刘玉霞要求不得执行位于新乡市××九裕隆金座2单元17层21703号房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于刘玉霞的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘玉霞的再审请求部分成立，予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫07民终2165号民事裁定和河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初134号民事判决；二、不得执行位于新乡市人民东路39号九裕隆金座2单元17层21703号的房屋；三、驳回刘玉霞的其他诉讼请求。一审案件受理费5762元，由郭继全负担2881元，由河南恒达瑞实业有限公司负担2881元。二审案件受理费5562元，由郭继全负担。本判决为终审判决。审判长 闫 瑜审判员 杨 府审判员 张国飞二〇二〇年八月二十八日书记员 李锦金