北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29469号原告（反诉被告）：孙虹，女，1981年2月17日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：北京众联安泰资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路**院**楼****。法定代表人：王立，总经理。委托诉讼代理人：王利，男，1982年12月28日出生，汉族，北京众联安泰资产管理有限公司员工，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）孙虹（以下简称孙虹）与被告（反诉原告）北京众联安泰资产管理有限公司（以下简称众联安泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙虹，众联安泰公司的委托诉讼代理人王利，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙虹向本院提出诉讼请求：一、判令众联安泰公司支付自2020年3月18日至2020年6月17日期间的房屋租金48000元；二、判令众联安泰公司支付违约金16000元。事实和理由：孙虹与众联安泰公司于2019年6月17年签订了一份房屋出租委托合同，双方约定季付房租，第四次付款日期为2020年3月15日。但众联安泰公司并未依约履行其义务，时至今日一直拖延未付房屋租金。孙虹曾在3月2日、5日、15日多次提醒并通知众联安泰公司员工（微信号：×××）关于及时缴纳房租的事宜，均未得到有效回复。3月15日众联安泰公司员工王阳以疫情为由通知孙虹要求减免两个月房租，之后又要求减免一个月房租，并以此作为交纳后续房租的条件。据孙虹了解，本房内的所有租户都已经将房租交付给众联安泰公司至6月17日，并另外单独支付一个月的房租作为押金，因此拒绝以疫情为由要求房租减免的无理诉求。但考虑到众联安泰公司可能有的资金紧张问题，协商先交一个月的房租，众联安泰公司不同意。孙虹于3月21日发送快递，通知其违约行为可随时做出终止租约、收回此房屋的决定。甚至在3月24日孙虹联系物业开锁换锁后，众联安泰公司私自更换锁芯，认为有合同在手就能为所欲为。众联安泰公司答辩称，不同意支付孙虹房屋租金48000元，孙虹还需退还众联安泰公司房屋租金32500元，并支付违约金16000元。众联安泰公司向本院提出反诉请求：一、孙虹退还众联安泰公司自2020年1月26日至2020年3月17日期间的房屋租金27733元；二、孙虹支付众联安泰公司违约金16000元。事实与理由：众联安泰公司与孙虹于2019年6月17日签订出租委托合同，由孙虹将位于朝阳区x室房屋委托众联安泰公司予以出租，起止日期为2019年6月18日至2021年6月17日。合同履行过程中，突发“新冠病毒”疫情，北京于本年1月26日正式启动突发公共卫生事件一级响应机制，于本年2月9日北京市疫情防控工作领导小组办公室通知，关于进一步加强社区（村）疫情防控工作的通知内容，以及无法复工等原因，导致众联安泰公司无法正常出租、维修等。众联安泰公司依据不可抗力原因可以解除合同，提出终止合同退房，并要求退还2020年1月26日至2020年3月17日的租金27733元，孙虹一直没有退还房租。众联安泰公司又于3月5日给孙虹发送告知函协商问题，众联安泰公司及时通知孙虹，公司因疫情资金紧张，望退房租或减免房租或延期支付。孙虹不顾疫情的严重性，于2020年3月21日到涉案房屋驱赶租户，暴力收房更换门锁，于3月23日将涉案房屋强行停电。孙虹要求物业不予办理小区出入证，3月25日至今租户都无法办理出入证，造成租户无法正常居住。孙虹已经违反了出租人的义务，其行为己构成违约。孙虹对众联安泰公司的反诉辩称，不同意退还众联安泰公司房屋租金，该期间涉案房屋一直由众联安泰公司出租。疫情期间众联安泰公司已经将涉案房屋内租户租金全部收取，租户已经将房屋租金支付至2020年6月17日，不存在众联安泰公司所说疫情期间房屋租金受损的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月17日，孙虹作为甲方、众联安泰公司作为乙方，双方签订《房屋出租委托合同》（以下简称涉案合同）约定，甲方将坐落于北京市朝阳区x房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积147平方米，委托乙方对外出租；租赁用途为居住；委托期限自2019年6月18日至2020年6月17日止；合同签订后，甲方同意每年预留出30日不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2019年7月18日开始计算租金；房屋每月租金为16000元，房租按季交付，第一次2019年6月18日租金32000元，第二次2019年9月15日租金48000元，第三次2019年12月15日租金48000元，第四次2020年3月15日租金48000元；委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的租金为违约金；委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失；违约方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租全部退还对方。众联安泰公司承租涉案房屋后，即将涉案房屋分别出租给案外人毕傲月、吴志飞等人居住使用。2019年12月15日，众联安泰公司向孙虹支付2019年12月18日至2020年3月17日期间的房屋租金48000元。2020年2月份，众联安泰公司分别收取毕傲月、吴志飞等人房屋租金至2020年6月17日。2020年3月15日第四次付款日到期后，众联安泰公司未向孙虹支付2020年3月18日至6月17日期间的房屋租金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。孙虹与众联安泰公司签订涉案合同后，孙虹将涉案房屋交付给众联安泰公司使用，众联安泰公司应当根据合同约定按期足额支付孙虹房屋租金及其他相关费用。众联安泰公司支付2019年12月18日至2020年3月17日期间的房屋租金后未再向孙虹支付过房屋租金。众联安泰公司虽然主张因疫情影响导致公司业务受损，但是就涉案房屋而言，众联安泰公司已经向承租户收取房屋租金至2020年6月17日，故众联安泰公司并未就涉案房屋因疫情遭受租金损失，其主张的因不可抗力要求孙虹减免租金的诉讼请求，并无事实依据，本院不予支持。众联安泰公司应当向孙虹支付2020年3月18日至6月17日期间的房屋租金48000元。众联安泰公司怠于迟延支付租金，在孙虹多次要求其支付租金后，截止庭审之日仍然未向孙虹支付房屋租金，众联安泰公司怠于履行义务的行为，已经违反了双方签订的合同约定的义务，应当承担相应的违约责任。根据涉案合同约定，一方违反合同约定应当向另一方支付一个月的房屋租金作为违约金，故众联安泰公司应当支付孙虹违约金16000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京众联安泰资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）孙虹支付二〇二〇年三月十八日至二〇二〇六月十七日期间的房屋租金四万八千元；二、被告（反诉原告）北京众联安泰资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）孙虹支付违约金一万六千元；三、驳回被告（反诉原告）北京众联安泰资产管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由被告（反诉原告）北京众联安泰资产管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费450元，由被告（反诉原告）北京众联安泰资产管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  蒙 镭二〇二〇年八月二十七日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹