江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0424民初1231号原告：江西修水农村商业银行股份有限公司，住所地修水县良塘新区江渡大道**，统一社会信用代码：91360400MA35JNU20D。法定代表人：夏四新，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨大望，江西赣九律师事务所律师。被告：冷清宝，男，1992年7月14日出生，汉族，住修水县。被告：冷东群，女，1986年12月25日出生，汉族，住修水县。被告：江西恒中实业有限公司，住，住所地修水县城百汇街一社会信用代码：91360424674984181C。法定代表人：冷超宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡燕军、樊建新，江西法启律师事务所律师。原告江西修水农村商业银行股份有限公司（以下简称修水农商行）与被告冷清宝、冷东群、江西恒中实业有限公司（以下简称恒中公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告修水农商行委托诉讼代理人杨大望，被告恒中公司委托诉讼代理人樊建新到庭参加诉讼，被告冷清宝、冷东群经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告修水农商行向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2014年10月20日签订的《个人住房借款合同》；2．判令被告冷清宝、冷东群向原告偿还借款本金82302.24元、利息6799.31元、罚息944.42元（计算至2020年3月25日）合计90045.97元；3．判决被告冷清宝、冷东群自2020年3月26日起至本息24472.03元还清为止按年利率9.825%支付后期利息（罚息）；4．判决被告恒中公司对被告冷清宝、冷东群的前述借款本息承担连带保证责任；5．判决原告对被告冷清宝、冷东群所有的位于修水县房屋的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告冷清宝、冷东群于2014年9月16日向原告下属的白岭支行提出按揭贷款申请。2014年10月20日，原告与被告冷清宝、冷东群、恒中公司签订《个人住房借款合同》，约定：冷清宝、冷东群借款120000元，转入恒中公司账户；借款用途购买修水县房屋；借款期限为2014年10月20日至2024年10月19日止；还款方式等额本息，年利率8.1876%，逾期罚息利率为贷款利率上浮20%。恒中公司对冷清宝、冷东群的前述借款本息承担阶段性连带责任保证，即在正式办理抵押登记之前承担连带保证责任。次日，原告将120000元转入恒中公司账户。至2018年9月，被告冷清宝、冷东群共归还本金37697.76元、利息26943.66元。此后，未按合同约定清偿本息。至2020年3月25日，欠逾期本金17672.72元、欠逾期利息6799.31元，所欠逾期本息24472.03元自逾期之日按合同约定利率加收20%罚息为944.42元，后续罚息以所欠逾期本息24472.03元为基数按年利率9.825%计算至还清之日。被告冷清宝、冷东群已连续18期逾期还款，原告有权解除合同。合同解除后，未到期本金视为到期。至2020年3月25日，被告共欠本金82302.03元、逾期利息6799.31元、罚息944.42元。被告冷清宝、冷东群未作答辩。被告恒中公司辩称，公司已具备办理房屋产权证书的条件，但被告冷清宝、冷东群拒绝办理，应先对抵押物进行处置；借款合同第三十六条约定的担保期限显失公平，应当宣告无效。本院经审理认定事实如下：一、2014年10月20日，被告冷清宝、冷东群、恒中公司与原告签订《个人住房借款合同》，主要内容如下：1、借款金额120000元，用于购买修水县白岭镇学府路3栋1-402号住房，合同生效后以购房款的名义一次性划入恒中公司账户；月利率6.823‰（基准利率上浮25%），遇人民银行贷款利率调整，按调整后的利率同类别上浮幅度执行；借款期限为2014年10月20日至2024年10月19日；还款方式等额本息，冷清宝在原告开设的账户62×××74为约定还款账户，原告于每月20日从该账户扣收本息。逾期罚息利率为贷款利率上浮20%。2、借款人连续三个付款期或者本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权提前宣布本合同提前到期。3、恒中公司为冷清宝、冷东群前述借款本金、利息、罚息以及实现债权的费用提供连带责任保证担保，担保期限为合同签订之日起至借款人办理正式抵押登记手续之日止。原告提前收回贷款的，保证担保履行期限相应提前。二、截止2020年8月28日本案法庭辩论终结前，原、被告双方未办理抵押登记。三、2014年10月21日，原告向被告恒中公司账号发放贷款，借款凭证主要内容如下：1、发放账号：10×××31。2、借款金额：120,000元。3、借款利率8.1875%，贷款期限2014年10月21日至2024年10月19日。四、2014年10月20日，人民银行五年以上贷款基准年利率为6.55%，2015年10月24日，人民银行调整五年以上贷款基准年利率为4.9%，此后未再调整。五、被告冷清宝、冷东群按月清偿了2018年8月20日之前的本金36,930.49元、利息26,519.66元，2018年9月20日仅清偿利息424元、本金767.27元，此后未再清偿任何本息。截止2020年3月25日，欠逾期本金17,672.72元、欠逾期利息6,799.31元、罚息944.42元。以上事实有原告提供的《借款合同》、借款凭证、清偿明细及庭审笔录为证。本院认为，原、被告双方签订《借款合同》合法有效，对双方均有法律约束力。原告按《借款合同》约定向被告冷清宝、冷东群支付了借款，两被告应按约定还本付息。被告未按约定还款的，应承担违约责任。被告冷清宝、冷东群自2018年10月至2020年3月期间未清偿任何本息，原告诉请解除合同，符合合同约定，本院予以支持。原、被告双方签订《借款合同》自本案起诉状副本送达各被告之日解除。原告诉请被告冷清宝、冷东群清偿本金82302.24元及截至2020年3月25日的利息6799.31元、罚息944.42元合计90045.97元，符合合同约定，本院予以支持。2015年10月24日，人民银行调整五年以上贷款基准年利率为4.9%，此后未再调整，根据合同约定，本案借款现执行利率应为年利率6.125%，罚息年利率为7.35%。故原告诉请被告冷清宝、冷东群自2020年3月26日起至本息24472.03元还清为止按年利率9.825%支付后期利息，本院部分予以支持，即被告冷清宝、冷东群自2020年3月26日起至本息24472.03元还清为止按年利率7.35%支付后期利息。被告恒中公司作为抵押房产的出卖方，负有协助办证的义务，合同约定在办理正式抵押手续之前，由被告恒中公司提供连带责任保证担保，担保期限为合同签订之日起至借款人办理正式抵押登记手续之日止，并无不当。至2020年8月28日本案法庭辩论终结前，原、被告双方未办理抵押登记，被告恒中公司虽主张系因被告冷清宝、冷东群拒绝办理，但并非原告拒绝办理，故被告恒中公司应承担保证责任。原告诉请被告恒中公司承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。原告诉请就拍卖、变卖被告购买的修水县房产所得价款优先受偿，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五至二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江西修水农村商业银行股份有限公司与被告冷清宝、冷东群、江西恒中实业有限公司于2014年10月20日签订的《个人住房借款合同》于2020年8月10日解除。二、被告冷清宝、冷东群于本判决生效后十五日内偿还原告江西修水农村商业银行股份有限公司借款本金82,302.24元及截至2020年3月25日的利息6,799.31元、罚息944.42元，合计90,045.97元，自2020年3月26日起至逾期本息24,472.03元还清之日止的利息以24,472.03元为基数按年利率7.35%计算。三、被告江西恒中实业有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。四、驳回原告江西修水农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2,051元，由被告冷清宝、冷东群、江西恒中实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 员  朱金鑫人民陪审员  戴新涛人民陪审员  冷撼龙二〇二〇年八月二十八日法官助理冷子君书记员刘福香