广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终12232号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西池源林业投资有限公司。住所地广西南宁市民族大道**展厦商住综合楼******房，统一社会信用代码9145010355472676X4。 法定代表人：池建立，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李汉钊，广西承汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西壮族自治区国有七坡林场。住所地广西南。住所地广西南宁市江**友谊路吴圩段**代码91450100498504272C。 法定代表人：陈文军，该场场长。 委托诉讼代理人：杜佳，广西创想律师事务所律师。 上诉人广西池源林业投资有限公司（池源公司）因与被上诉人广西壮族自治区国有七坡林场（以下简称七坡林场）土地租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初1674号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 池源公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第七项、第八项；2.改判驳回被上诉人的全部诉请；3.改判支持上诉人的全部诉请；4.本案一审、二审案件受理费全部由被上诉人负担。具体的事实和理由在书面上诉状中已载明并已记录附卷在案。 七坡林场辩称：认可一审判决。 七坡林场向一审法院起诉请求：1.确认双方于2014年8月19日签订的《土地租赁合同书》及2014年9月16日签订的《土地租赁合同书》无效，池源公司立即将两份《土地租赁合同书》项下的188.5亩和59亩林地返还；2.判令池源公司支付188.5亩林地的场地占用费1895825.7元（占用费按约定年租金标准即0.98万元/亩计算，从2014年12月1日起计至返还土地之日止，现暂计至2016年4月12日。该项场地占用费已扣除已支付租金624600元）；3.判令池源公司支付59亩林地的场地占用费821086元（占用费按约定年租金标准即1.02万元/亩计算，从2014年12月1日起计算至返还土地之日止，现暂计至2016年4月12日）；4.本案的全部诉讼费由池源公司承担。 池源公司向一审法院反诉请求：1.确认双方分别于2014年8月19日、2014年9月16日签订的两份《土地租赁合同书》为无效合同；2.七坡林场返还土地保证金500000元，承租土地保证金150000元，租金624600元，共计1274600元；3.七坡林场赔偿投资款损失共计5682019元；4.本诉及反诉案件受理费由七坡林场承担。 一审法院判决：一、确认七坡林场与池源公司于2014年8月19日签订的《土地租赁合同书》无效；二、确认七坡林场与池源公司于2014年9月16日签订的《土地租赁合同书》无效；三、池源公司向七坡林场支付2014年12月1日至2016年4月30日间的场地使用费差额2844958元；四、池源公司向七坡林场支付2016年5月1日至实际返还涉案土地之日止的场地使用费（计算方式：自2016年5月1日起，按照9800元/亩/年的标准，计算至池源公司将2014年8月19日签订的《土地租赁合同书》中的188.5亩土地实际返还于七坡林场之日止；自2016年5月1日起，按照10200元/亩/年的标准，计算至池源公司将2014年9月16日签订的《土地租赁合同书》中的59亩土地实际返还于七坡林场之日止）；五、池源公司向七坡林场返还于2014年8月19日签订的《土地租赁合同书》中的188.5亩土地及于2014年9月16日签订的《土地租赁合同书》中的59亩土地；六、七坡林场向池源公司返还土地保证金650000元；七、七坡林场向池源公司赔偿损失1580000元；八、驳回池源公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费30813元，由七坡林场负担2974元，由池源公司负担27839元。反诉案件受理费30298元、评估费45517元，共计75815元，由七坡林场负担24303元，由池源公司负担51512元。 本院在二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点：1.在履行合同过程中导致合同无效的原因应归责于哪一方，双方的过错责任应如何确定？2.本案的场地占用费应以何种标准予以确定？ 现论述如下，对于涉案两份《土地租赁合同书》的法律效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案所租赁的涉案土地性质上属于林地，而涉案土地实际上被用于工业加工，但却未经过合法的土地性质变更手续，违反了土地管理法的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故七坡林场与池源公司分别于2014年8月19日和2014年9月16日签订的两份《土地租赁合同书》均为无效合同。一审法院对此认定无误，本院予以维持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案涉案《土地租赁合同书》已被确认无效。本案在一审庭审中，池源公司自述涉案土地还由其公司派人看守，即涉案土地尚由池源公司实际占有，涉案合同无效后，池源公司亦应将涉案土地返还于七坡林场，故七坡林场诉请池源公司返还涉案土地于七坡林场，合法有据，本院予以支持。 本案涉案《土地租赁合同书》虽已被确认无效，但池源公司实际占有和使用了七坡林场所有的涉案土地，故应参照双方合同约定的租金标准向七坡林场支付场地使用费。池源公司诉请七坡林场返还于2014年12月29日支付的租金624600元，本院不予支持。至2016年4月30日止，依双方合同约定的租金标准，池源公司需向七坡林场支付的2014年12月1日至2016年4月30日间的场地使用费为：（9800元/亩/年×188.5亩÷12个月/年×17个月）＋（10200元/亩/年×59亩÷12个月/年×17个月）＝3469558元。扣减池源公司已向七坡林场交付的624600元，池源公司仍需向七坡林场支付此期间的场地使用费2844958元。池源公司上诉认为，涉案合同出租的标的物为“广西北部湾林业产业加工基地内的建设用地”。本院经审查认为，涉案合同约定的标的物为广西北部湾林业产业加工基地内188.5亩土地及约59亩土地，并未设定为建设用地。同时，池源公司并未能举证证明与涉案土地同类、同地段的土地的市场价格的数额远低于合同所约定的价格。故一审法院参照合同约定的价格计算池源公司应付的土地占用费并无不当，本院予以维持。 涉案土地目前尚由池源公司占有使用，故池源公司应继续向七坡林场支付2016年5月1日后的场地使用费至实际返还涉案土地之日止。计算方式为：自2016年5月1日起，按照9800元/亩/年的标准，计算至池源公司将2014年8月19日签订的《土地租赁合同书》中的188.5亩土地实际返还于七坡林场之日止；自2016年5月1日起，按照10200元/亩/年的标准，计算至池源公司将2014年9月16日签订的《土地租赁合同书》中的59亩土地实际返还于七坡林场之日止。 七坡林场与池源公司签订的两份《土地租赁合同书》无效，对于合同的无效双方负有同等的过错，因此，池源公司在涉案土地投资款损失应由池源公司和七坡林场各承担50%。经北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司评估，池源公司在涉案土地投资款损失为3178955元（包含地上构筑物3010325元、设备164300元、物品4330元）。考虑到评估报告所列明的设备、物品，在池源公司搬离涉案土地后，仍具有一定的价值。一审法院结合评估报告书，酌定池源公司的损失为3160000元。七坡林场按照50%的比例向池源公司赔偿损失1580000元。一审法院对此认定正确，本院亦予以维持。 综上，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费61111元，由上诉人广西池源林业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 蔚 审判员 付 浩 审判员 高翔宇 二〇二〇年八月十八日 书记员 周莹洁