江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初1916号 原告：潘亮，男，1986年7月19日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李绿水、陈秀，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被告：黄冬香，女，1961年2月2日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李海军、桂开迪，江西文修律师事务所律师。 原告潘亮与被告黄冬香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘亮及其委托诉讼代理人李绿水,被告委托诉讼代理人李海军、桂开迪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告潘亮向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告返还支付的押金2500元及租金11000元；3、判令被告向原告支付停产停业损失、装修损失、搬迁费用、临时安置费总计30000元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第3项诉讼请求为：判令被告向原告支付装饰装修损失补偿7586元、搬迁费1170元、管线设施补偿778元、停产停业损失补偿76020.98元、征收时段奖15600元，总计101154.98元。事实和理由：2015年1月，原告委托原告的姐姐潘青（合同中称乙方）与被告（合同中称甲方）签订《商铺租赁合同》。合同主要约定如下：1、甲方出租的店面坐落地址滨江乐园1、2号，产权证号为香耀字第007号；2、租期三年，自2015年1月6日起至2018年1月5日止；3、每月租金1500元，按半年支付，房屋押金为2500元，合同终止时应无偿退还押金给乙方。4、甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。双方还对其余事项进行了约定。原告承租被告的店面经吉州区市场和质量监督管理局注册为吉安市吉州区发顺排挡，经营早点服务。2017年5月22日，吉安市人民政府作出《吉安市人民政府关于吉安大桥西岸互通工程国有土地上房屋征收决定书》（吉府【2017】100号），原告租赁的房屋被征收拆除。吉安市人民政府与被告签署《征收补偿协议书》，吉安市人民政府将依法属于原告享有的因征收所造成的房屋装修、搬迁费用、停产停业损失一并补偿给了被告，致使原告合法权益受损。江西省高级人民法院（2019）赣行终385号行政判决书明确原告租赁店面的损失可以依据其出租人之间的租赁合同提起民事诉讼解决。最高人民法院作出的【（2017）最高法行申5723号】、【（2018）最高法行申5835号】行政裁定书同时明确因征收给承租人造成的房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。为此，为维护原告合法权益，原告特诉至法院。 被告黄冬香辩称：1、黄冬香是与潘青签订租赁合同，未与潘亮签订租赁合同，潘亮并非租赁合同的当事人，潘亮并非适格的原告。2、房屋拆迁补偿方案并不能直接成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据，承租人应当提供证据证明其实际损失，原告主张拆迁补偿方案中的相关费用是其损失，既没有法律依据，也没有合同依据，不足以证明这些费用就是其损失。法律没有规定停产停业损失、征收时段奖、装饰装修损失、搬迁费等补偿属于承租人的损失；征收补偿方案也没有明确以上损失是属于弥补承租人的损失；双方的租赁合同也没有约定出租人要赔偿承租人的停产停业损失、征收时段奖等征收补偿款项；房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系不能混为一谈，国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，而征收补偿方案的对象是房屋所有权人而非承租人，该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。对于承租人提出的损失赔偿请求，应当以双方签订的租赁合同人为请求权依据，本案中，原、被告没有约定提前解除租赁合同的违约责任，应当依据提前解除租赁合同给承租人造成的实际停产停业损失进行赔偿。3、原告主张解除租赁合同，因为租赁合同事实上已经提前解除，起诉前也早已经租赁期满，租赁合同已经终止，不存在解除的问题。4、在被答辩人能够提供押金收据等证据的情况下，答辩人同意退还其押金。5、在原告能够提供相应的收条等证据的情况下，答辩人同意核算以后退还其剩余的租金。但原告主张要退11000元租金明显计算错误，合同约定租金半年一交，最后的半年租金应当是2017年7月7日至2018年1月5日期间的9000元租金，原告搬离店铺的时间应当是在2017年9月11日之后，剩余最多是3个月零25天的租金5745元，具体还需根据查明的交租金额和搬离时间来核算。6、原告主张的第三项诉讼请求当中的各项补偿费用，被告不同意停产停业损失以及征收时段奖归原告所有，理由在第二点答辩意见当中已经阐述。停产停业损失补偿费是补偿产权人的，被告选择了产权调换，调换以后的新房要在24个月左右才能交付，这24个月是没有租金的。停产停业损失费的计算方法实质上是房屋所有权人因房屋被拆迁至其交付产权调换的房屋交付期间的停产停业损失，承租人要求停产停业损失补偿费的分配欠缺法理正当性支持。征收时段奖更是补偿给产权人的，与承租人没有任何的关联性。7、原告在2017年5月22日征收公告前即知道要拆迁，之后有几个月的过渡期，且其经营早点行业，及时过度，之后在新开了店，无实际损失。搬迁时已接近租赁期满时间，不可能有2年的停产停业损失。综上，请求驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：黄冬香、肖国华系吉安市吉州区滨江乐园**门面所有人（产权证号00172996-2、00172997-2），面积21平方米、18平方米。2014年8月26日，原告委托其姐姐潘青（乙方）与被告黄冬香委托代理人黄军（甲方）签订商铺租赁合同，约定：第一条房屋坐落地址甲方出租的店面坐落地址：滨江乐园1.2号，产权证号：香耀字第**；第二条租赁期限租期叁年，自2015年1月6日起至2018年1月5日止。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方享有优先权。第三条租金和租金交纳期限1.每月租金为人民币￥1500元（大写壹仟伍佰元整），按半年支付，计人民币￥9000元；房屋押金计人民币2500元（大写贰仟伍佰元整），合同终止时应无偿退还押金给乙方。2.甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第四条甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。第五条甲方与乙方的变更1.如果甲方将房产所有权转让给第三方时，应提前一个月告知乙方；在同等条件下，乙方有优先购买权。第六条违约金和违约责任1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方的转让费作为违约金。2.租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即通知甲方等。合同签订后，原告按合同约定的每月1500元的标准向被告交纳租金。2017年6月11日，原告通过银行向被告黄冬香转账支付2017年8、9、10、11、12月、2018年1月的租金9000元。2017年5月22日，吉安市人民政府作出《关于吉安大桥西岸互通工程国有土地上房屋征收决定的公告》，原告承租的吉州区沿江路滨江乐园1.2号商铺位于该征收范围内。2017年8月11日，案外人肖国华、被告黄冬香（乙方）与征收部门吉安市房地产管理局（甲方）、委托实施单位吉安市房屋征收与补偿服务中心（丙方）签订国有土地上房屋征收与补偿协议及补充协议，征收与补偿协议载明：征收补偿选择房屋产权调换方式；被征收房屋坐落滨江乐园102号门面，评估价1055847元；搬迁费1170元；管线设施补偿：固定电话158元，有线电视120元，宽带上网200元，空调300元，合计778元；因房屋征收造成停业停产损失补偿期限24个月，该项补偿款在补充协议中结算；乙方应在2017年9月11日前将被征收房屋腾空，并交甲方拆除等。补充协议约定：座落在滨江乐园101、102号门面的商铺选择产权调换的征收时段奖补偿金额：15600元；装饰装修补偿金额：7586元；停产停业损失补偿金额：76020.98元。被告黄冬香签订《国有土地房屋征收与补偿协议》后，原告在房屋拆迁前搬离了店铺，2017年11月19日，吉安市人民政府对案涉房屋进行了拆除，被告黄冬香领取了相关征收补偿款。 另查明：2019年3月14日，原告潘亮诉请确认被告吉安市人民政府、第三人黄冬香、易丁根、罗小刚、谢淑玲损毁其财物行政违法一案，吉安市中级人民法院于2019年5月21日作出（2019）赣08行初34号行政判决书，驳回原告潘亮的诉讼请求，潘亮不服，向江西省高级人民法院提出上诉，江西省高级人民法院于2019年10月22日作出判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方理应秉持诚实，恪守承诺。租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收且已拆除，继续履行合同的条件已丧失，原、被告的租赁合同已实际解除，原告主张要求判令解除原、被告签订的《商铺租赁协议》已无必要。该合同的解除系政府征收原因所致，双方对合同的解除均无任何过错，按照公平和诚信原则，被告应对原告遭受的损失酌情予以赔偿。出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，原告不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人，出租人与承租人之间为租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法和双方约定。原告主张要求被告退还押金2500元的问题，虽然原告未提供交纳2500元押金的凭证，但租赁合同中已明确约定房屋押金2500元，双方已履行该合同，且按常理被告不可能没有收取原告房屋押金，故原告的该项诉请依法予以支持。原告主张要求被告返还房租11000元，因原告未提供证据证实其在2017年6月前已腾空店面，2017年6月11日原告还向被告支付了半年的租金，原告在（2019）赣08行初34号行政诉讼案中诉称，2017年10月19日，租赁房屋被强拆，原告财物被非法损毁，原告自认其在2017年10月19日之前未搬离该租赁店铺，故原告主张返还房租11000元不予支持，原告向被告交纳房租至2018年1月5日，被告应返还原告两个半月的房屋租金3750元。原告主张要求被告支付装饰装修损失补偿7586元、搬迁费1170元，因房屋征收时原告在商铺里经营，原告因经营需要对租赁店铺进行装饰装修，房屋因政府征收原告要搬离店铺，故被告因房屋征收获得的装饰装修补偿费7586元和搬迁费1170元应支付给原告。原告主张的管线设施补偿费778元，因原告未提供证据证明店铺的管线设施是原告安装的，且按常理，被告出租店铺给原告，基础的管线设施应该是具备的，故对原告的该项诉请本院不予支持。原告主张的停产停业损失补偿76020.98元，被告提前解除合同导致原告确实产生停产停业损失，被告应予适当赔偿，原告的租赁期限还有两个半月到期，被告应支付原告剩余两个半月租期内的停产停业损失补偿7919元。原告主张的征收时段奖15600元，该奖励系原告在规定的期限内签约完成搬迁并选择产权调换对房屋所有权人的补偿，原告诉请被告支付该项补助，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告黄冬香退还原告潘亮房屋押金2500元，限判决生效后三日内付清； 二、被告黄冬香退还原告潘亮房屋租金3750元，限判决生效后三日内付清； 三、被告黄冬香支付原告潘亮装饰装修补偿7586元、搬迁费1170元、停产停业损失补偿7919元，共计16675元，限判决生效后三日内付清； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2594元，减半收取计1297元，由被告黄冬香负担259元，原告潘亮负担1038元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  曾晔 二〇二〇年八月十四日 法官助理赖丽蔚 书记员刘爱兰