广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0606执异420号 案外人：秦建文，女，1968年1月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：梁立云，广东法行律师事务所律师。 申请执行人：佛山市顺德区敬毅金属制品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流镇江义工业区。 法定代表人：吴敬坤。 被执行人：徐卓明，男，1979年5月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 本院在执行佛山市顺德区敬毅金属制品有限公司与广东顺德敬鸿金属制品有限公司、徐卓明、梁海华买卖合同纠纷一案中，案外人秦建文对本院对佛山市顺德区大良街道苏岗居委会旧寨固化宅基地45-2号不动产[不动产权证号：粤（2016）顺德区不动产权第xx号]进行查封、拍卖不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人秦建文称，其于2015年7月10日经律师见证，与徐卓明签订一份《房地买卖合同》，该合同约定案外人以118万元购入被执行人徐卓明位于佛山市顺德区大良街道苏岗居委会旧寨固化宅基地45-2土地，并已经支付了人民币85万元给被执行人徐卓明指定的第三人杨浩光，并就该地块建房屋住宅等权利义务作了详细约定，双方于2015年10月8日办理了有关报建、设计、施工、领证及水电、燃气等的有关公证委托手续。案外人在接收涉案土地后，于2015年9月开始筹划并补办用地证延期手续，于2016年12月开始投资兴建房屋，先后与相关施工承包人签订了工程承包合同，以被执行人徐卓明名义进行房屋建设及办理门牌、供水收费等公共设施手续，并由案外人对房屋进行出租使用。由于该房屋的土地是宅基地性质，按顺德政府政策，必须待领证5年后才能办理房屋所有权的过户手续。鉴于此，案外人认为，其已经与被执行人徐卓明办理了一切完善的律师见证及公证程序的手续，只是等待时间满5年后就可以过户。但被执行人徐卓明于2016年4月因涉嫌刑事犯罪，被依法刑事拘留。之后被判处了有期徒刑7年，现正在服刑，无法配合案外人办理房产手续。期间，申请执行人佛山市顺德区敬毅金属制品有限公司起诉被执行人徐卓明，于2020年4月2日立案执行，执行法院于2020年7月6日发出评估拍卖告知书。案外人认为，涉案土地性质属于国有，上述合同系双方当事人真实意思表示，不存在合同法第52条规定的无效情形，应认定合法有效，且案外人已按合同约定支付了对价，被执行人将土地交付案外人占有使用，并由案外人投资兴建房屋，虽然合同约定了办理过户的条件，暂未办妥过户手续，但办理条件一定会成就，应认定涉案土地所有权归案外人所有。所涉房屋由案外人兴建，属于案外人所有。综上，请求停止对涉案土地使用权及上盖建筑物的查封、拍卖；确认涉案土地使用权的所有权和上盖建筑物属于案外人所有。 本院经审查查明，关于（2020）粤0606执4307号佛山市顺德区敬毅金属制品有限公司与被告广东顺德敬鸿金属制品有限公司、徐卓明、梁海华买卖合同纠纷一案，本院作出（2020）粤0606执4307号公告，拟依法拍卖、变卖登记在被执行人徐卓明名下的佛山市顺德区大良街道苏岗居委会旧寨固化宅基地45-2号不动产[不动产权证号：粤（2016）顺德区不动产权第xx号]，责令被执行人及其他居住人员搬迁出该房屋。案外人秦建文本院提出执行异议，本院于2020年8月4日立案审查。 案外人秦建文提供了见证书、房地买卖合同、不动产权证、建设用地批准书、宗地图、收据、公证书、拘留通知书、门牌申领变更申请表、证明、建构筑物工程规划条件核实意见、建设施工图纸、建筑安装工程承包合同、建筑安装工程承包补充协议、银行交易明细、业务回单、收据存根、收款收据、水电安装工程合同、水电安装补充合同、铝合金窗安装工程合同、送货单、东宝门业合同、房地产租赁合约、缴费通知书、发票等证据。 案外人提供的见证书显示，案外人与被执行人徐卓明于2015年7月10日签订房地买卖合同，约定案外人以118万元购买被执行人徐卓明位于佛山市顺德区大良街道苏岗居委会旧寨固化宅基地45-2号固化地（96平方米），合同约定在签订合同后，案外人向徐卓明先支付人民币10万元作为定金，签订合同后15日内支付人民币75万元，办理好房产过户手续当天再支付人民币33万元，所有款项转入徐卓明指定的收款人杨浩光位于顺德农商银行的xx账户，考虑到政策影响不能及时办理房产过户等相关手续，卖方同意买方在该地块上建房并以卖方徐卓明名义领取房产证。日期为2015年7月10日、收款人为“杨浩光”的收据记载“杨浩光”收到秦建文购买徐卓明苏岗居委会旧寨固化宅基地45-2号地块首期定金款10万元。2015年7月20日，收款人显示为“杨浩光”的收据记载“杨浩光”收到秦建文支付的用于购买徐卓明的顺德大良苏岗居委会旧寨固化宅基地45-2号固化地款75万元，共计人民币85万元。公证书显示，徐卓明在2015年10月8日出具委托书，就位于佛山市顺德区大良街道苏岗居委会旧寨固化宅基地45-2地块委托秦建文代为办理报建、签订施工合同、验收、申领门牌、办理房屋登记、出售房屋等手续。案外人提供的批准书显示，位于佛山市顺德区大良街道苏岗居委会旧寨固化宅基地45-2地块用地单位名称为徐卓明，土地取得方式为划拨。佛山市顺德区发展规划和统计局出具的建（构）筑物工程规划条件核实意见显示，大良苏岗旧寨固化宅基地45-2地块的建设单位为徐卓明。不动产权证显示，涉案不动产登记权利人为徐卓明，权利性质为划拨，用途为“072农村宅基地”。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”涉案不动产登记于被执行人徐卓明名下，本院予以执行并无不当。 其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人秦建文应举证证明其符合以下条件，并承担举证不能的不利后果：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一是案外人虽然提供了房地买卖合同，但涉案房产应在建成并届满规定年限后才能转让，案外人提供的证据中未显示涉案土地使用权转让符合法律规定，故该合同应为无效合同。二是案外人就其支付价款的事实仅提供了收据，无其他付款凭证佐证，无法确认其付款事实的真实性，即使属实，该收据显示付款金额仅为85万元，尚未支付完毕合同约定的价款118万元。三是双方在合同中明确约定“考虑到政策影响不能及时办理房产过户等相关手续，卖方同意买方在该地块上建房并以卖方徐卓明名义领取房产证”，故案外人对于相关政策是明知的，对于未能过户存在过错。 综上所述，案外人提出的异议不符合上述司法解释的规定，其要求解除查封和停止执行，本院不予支持。至于案外人提出的确权请求，不属于执行异议审查范围，本案不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人秦建文的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  周振祥 审判员  李洁锋 审判员  王晓娜 二〇二〇年八月十八日 书记员  邱苏燕