江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初3342号 原告（反诉被告）：南京嘉美酒店管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：颜明。 委托诉讼代理人：朱丽萍，女。 被告（反诉原告）：刘静，女，1981年11月5日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：张宁华，江苏博事达律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京嘉美酒店管理有限公司（以下简称嘉美公司）与被告（反诉原告）刘静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉美公司的委托诉讼代理人朱丽萍、被告（反诉原告）刘静的委托诉讼代理人张宁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉美公司向本院提出诉讼请求：1.被告免除原告2020年1月25日至2020年4月25日期间的租金10800元；2.被告继续履行房屋租赁合同，将南京市；3.被告支付原告违约金21600元。事实和理由：原、被告双方于2018年12月24日签订了房屋租赁合同，约定原告嘉美公司承租被告刘静位于南京市，原告自行花费30000余元进行房屋装修改造，自合同签订到疫情爆发前双方均依约履行合同。原告在新冠疫情爆发后于2020年1月25日响应江苏防控一级响应停止营业2个月。派出所同意原告复工后，原告开始营业，但是国内疫情还没有彻底结束，且境外输入增加，全国民众出游、出差意愿微弱，造成原告营业后客源聊聊，收入几几，对原告复产造成很大影响，现原告依据不可抗力及情势变更的规定，请求被告免除疫情期间的房租10800元。原告于疫情爆发以后多次和被告协商免租事宜未果，被告在租金支付到期日前多次向原告催要租金，并于2020年5月1日下午带着锁匠前往租赁房屋更换门锁。根据合同约定，付款日遇到节假日顺延，因此被告私自换锁收回该房屋时尚未过付款日期，被告应将房屋恢复原状并继续履行房屋租赁委托合同。被告提前收回房屋的行为已违反合同约定，应向原告支付6个月房租的违约金21600元。综上，原告嘉美公司诉至法院，请求判如所请。 被告刘静辩称，1.原告诉请免除三个月租金10800元无法律依据，被告刘静无违约行为，系原告逾期拒付房租且经催告后仍拒不支付房租，被告刘静更换房屋门锁系正当的私力救济行为，并未超出必要的限度；2.被告刘静并未收回涉案房屋，原告所有的设施设备仍存放在涉案房屋内未搬出，因原告经被告刘静数次催告仍拒不支付房租，致使被告刘静的合同目的无法实现，故被告要求解除双方的租赁合同，不同意继续履行；3.被告刘静不存在违约行为，不应支付违约金。 反诉原告刘静向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告于2018年12月24日签订的房屋出租委托合同；2.反诉被告嘉美公司向反诉原告刘静支付2020年5月1日起至实际返还房屋之日止按每月3600元标准计算的租金和占有使用费；3.反诉被告支付反诉原告物业费500元。事实和理由：反诉原、被告双方于2018年12月24日签订租赁合同，约定每季度付款，该季度结束前支付下一季度租金。2019年1月7日，双方协商一致将付款时间变更为在本季度结束一星期前支付下一季度房租，后反诉被告一直照此实际履行。按照双方约定，反诉被告应于2020年4月23日前支付下一期房租，但反诉被告逾期未付，反诉原告多次催讨，反诉被告明确表示不予支付，至今反诉被告拒不支付房租也不交还房屋。故刘静提起反诉，请求判若所请。 反诉被告嘉美公司辩称，1.反诉被告不同意解除租赁合同，涉案房屋2020年4月30日前的租金已经支付完毕，合同约定下期是2020年5月1日付租金，节假日顺延至5月4日，但反诉原告在2020年5月4日支付租金日前就已经收回房屋，构成违约；2.对于反诉原告主张的占有使用费和物业费，由于反诉被告没有使用租赁房屋，故不同意支付上述费用。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年12月24日，嘉美公司（乙方）与刘静（甲方）签订房屋出租委托合同，约定甲方将其合法拥有的南京市，委托期自2019年2月1日起至2021年2月1日，甲方每月固定收取房屋租金3600元，房屋租金支付方式为按三个月支付等等。 上述合同签订后，刘静将涉案房屋交付嘉美公司使用，嘉美公司用于经营民宿。2020年1月20日，原告嘉美公司支付被告刘静涉案房屋2020年2月1日至4月30日期间的租金10800元（扣减原告代为支付的热水器费用后实付9522元）。 2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。原告经营的民宿开始停业，原告与被告协商免租事宜，被告刘静以其需要偿还银行贷款为由未予同意。后被告向原告催要2020年5月1日以后的租金，并告知5月1日前如未收到下一季度房租将收回房屋。2020年5月1日，由于原告嘉美公司未支付2020年5月1日至7月31日期间的租金，被告刘静更换了涉案房屋门锁。 另查明，原告经营的民宿自2020年3月底开始重新营业。被告刘静称涉案房屋尚未对外出租出售。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，嘉美公司与刘静就涉案房屋所签订的房屋出租委托合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自义务。 关于租金免除问题。原告嘉美公司已向被告刘静支付了2020年1月25日至4月24日期间的租金10800元，但由于新冠肺炎疫情的影响，原告在该期间并未能正常经营，该情形是原、被告双方所不能预见和克服的，不可归责于任何一方，本院根据公平和合理分担的原则，酌定对2020年1月25日至4月24日期间的租金酌减为5400元,原告多支付的租金可冲抵之后的租金。 关于合同履行及解除问题。原、被告双方在房屋出租委托合同中约定租金按三个月支付，但对具体支付时间并未明确，双方对支付时间有争议的应协商解决并给予合理期限，被告刘静在原告协商减免租金的情况下于2020年5月1日以原告未付2020年5月1日至7月31日期间的租金为由要求解除合同，由于原告未付租金并非主观故意，且被告未给予原告合理的期限，故被告以此为由要求解除房屋出租委托合同，本院不予支持，双方应继续履行上述合同，由于被告已将涉案房屋门锁更换，故被告应将涉案房屋门锁更换至原有状态即酒店刷卡门锁后将涉案房屋交付原告，剩余租期自被告将涉案房屋交付原告后重新起算。对于原告主张的违约金21600元，由于双方合同已继续履行，本院结合双方的实际损失情况及主观过错程度，对原告主张的违约金，本院不再予以支持。 关于占有使用费及物业费问题。由于刘静已于2020年5月1日将涉案房屋门锁更换导致嘉美公司无法继续使用涉案房屋，故刘静要求嘉美公司支付2020年5月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。对于刘静主张的物业费，由于刘静尚未代为缴纳，故对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、减免原告南京嘉美酒店管理有限公司应向被告刘静支付的南京市； 二、被告刘静于本判决生效之日起三日内将南京市，继续履行双方于2018年12月24日签订的房屋出租委托合同； 三、驳回原告南京嘉美酒店管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告刘静的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费610元，减半收取计305元，由原告南京嘉美酒店管理有限公司负担203元，被告刘静负担102元；反诉案件受理费25元，由反诉原告刘静负担（本诉案件受理费原告南京嘉美酒店管理有限公司已预交，被告刘静在本判决生效后三日内直接给付原告南京嘉美酒店管理有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱玉梅 二〇二〇年八月十日 书记员  陈 悦 履行告知书