天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初4176号原告：贾婷婷，女，1982年6月30日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：赵慧宁，天津君耀律师事务所律师。被告：蒋靖，男，1978年11月27日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张磊，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘朔，天津金诺律师事务所律师。原告贾婷婷与被告蒋靖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾婷婷及其委托诉讼代理人赵慧宁，被告蒋靖及其委托诉讼代理人张磊、刘朔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令撤销贾婷婷与蒋靖于2019年6月5日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2.判令蒋靖向贾婷婷给付经纪代理服务费82537.50元；3.判令蒋靖向贾婷婷给付二手房契税51000元、不动产登记费80元、补交的土地出让金34080元、印花税2.50元；4.判令蒋靖向贾婷婷支付违约金345000元；5.判令蒋靖向贾婷婷给付截至2020年6月份的利息损失100856.40元；6.本案全部诉讼费用由蒋靖负担，由蒋靖直接给付贾婷婷。事实和理由：蒋靖通过天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的宣传将位于天津市南开区房产以3600000元（34699元每平米）价格出售。在宣传中对该房屋的描述为：建筑面积103.75平方米，楼层为第4层／共5层，户型为2室2厅1卫。贾婷婷通过与我爱我家公司经纪人孟宪松联系预约看房，对于房屋使用面积，贾婷婷经与经纪人确认，该房屋的建筑面积为103.75平方米，经纪人孟宪松说该房屋还赠送了一间地下室。由于蒋靖提供给中介公司的地下室钥匙存在问题，打不开地下室门，导致贾婷婷一直无法查看地下室的具体情况。该经纪人孟宪松通过与我爱我家公司登记的联系人“赵姨”（蒋靖岳母）确认，地下室面积为赠送面积。在我爱我家公司签订购房合同时，贾婷婷也口头与蒋靖确认地下室是否为赠送的，蒋靖回答是赠送的。后通过查看蒋靖提供的房地产权证，记载建筑面积为103.75平方米，土地使用权面积81.2平方米，其中独用面积为0平方米，分摊面积为81.2平方米。该房地产权证上并无地下室面积的记载，且按照同小区二手房交易的单价，符合贾婷婷的心理购买预期，贾婷婷才相信地下室面积是赠送，双方于2019年5月21日完成购房合同的签订。物业交接时，经贾婷婷多次强烈要求下，蒋靖才开始腾空地下室并交接地下室钥匙，地下室处于漏水且不能使用的状态，鉴于是赠送面积，贾婷婷也就不置可否。房屋买卖协议签订后，天津同章房地产土地资产评估有限公司于2019年5月29日作出评估报告：该房地产建筑面积为103.75平方米，其中也不存在地下室面积的描述，这使贾婷婷有更大的理由相信地下室的面积确实为赠送面积。2019年11月28日，贾婷婷缴纳采暖费时，按照取暖费的收缴计算面积，缴费单据上显示采暖面积是76.7平方米，经咨询供热部门了解到采暖面积＝住宅使用面积＋1／2共用墙体面积＋非共用墙体面积。这使贾婷婷对房本面积产生了怀疑，通过测量才发现不是蒋靖所描述的建筑面积103.75平方米（暨套内建筑面积＋公摊面积），贾婷婷才发现房本记载的建筑面积包含套内建筑面积以及公摊面积甚至还包括地下室11.08平方米面积在内，这与蒋靖声称地下室面积是赠送的不符。按照买房时与蒋靖约定的成交单价计算，贾婷婷是以与购买居住房屋的单价等同的价格购买了根本无法发挥使用价值的地下室。从普通大众的角度来看，根据使用功能与价值的不同，地下室必然与居住房屋的销售单价是不同的。此时，贾婷婷才意识到自己受到蒋靖的欺诈，违背真实意思，与蒋靖签订了房屋交易合同。期间，贾婷婷多次与蒋靖交涉、商讨处理意见均未果。综上，根据《天津市房地产交易管理条例》第十五条、第十六条规定以及《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，蒋靖始终均未如实告知地下室面积的真实情况，且虚假告知贾婷婷购买的该房屋地下室面积为赠送面积，属于欺诈行为，在蒋靖误导及欺诈下签订的合同并非贾婷婷的真实意思表示，应予以撤销。故成讼。蒋靖辩称，请求依法驳回贾婷婷的全部诉讼请求，诉讼费用由贾婷婷自行承担。事实与理由如下：一、案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。贾婷婷主张要求撤销案涉合同并不存在任何法定撤销事由，不存在任何重大误解和被欺诈的事实。贾婷婷所述所谓赠送地下室的事实并不存在，事实是案涉房屋系蒋靖于2008年从案外人刘惠处购买的二手房。随后，蒋靖于2019年委托我爱我家公司就案涉房屋对外销售提供居间服务，并将案涉房屋的入户门等多把钥匙留给了该公司，由该公司中介人员自行带意向客户看房并进行前期磋商。碧华里小区周边所有中介公司均明确知晓该小区内大部分楼宇房屋均自带地下室，其中对于案涉房屋所在5号楼自带地下室也是众所周知的事实。2019年5月21日晚上九点多在我爱我家公司店面，蒋靖与贾婷婷直接沟通并于当日签署了《房产交易合同》，此时是蒋靖与贾婷婷的第一次见面。后通过我爱我家公司了解得知，贾婷婷在签署合同之前早已与我爱我家公司人员到案涉房屋及地下室进行了多次查看，且贾婷婷之母也在碧华里小区7号楼居住，对于碧华里小区房屋及地下室情形是非常清楚的。在当天的沟通中，贾婷婷核验了案涉房屋产权证后，双方对于价格及随后的办理网签合同、配合贷款及交接房屋（包含地下室）的各项事宜均进行了沟通并取得了一致意见，房产交易价格符合市场价格，整个过程中并无任何欺诈和误解的事实，根据我爱我家公司人员的表述双方均很满意。《房产交易合同》文本签订后至2019年6月5日签署《天津市存量房屋买卖协议》，间隔半个月左右的时间，无论是双方还是我爱我家公司中介人员均未提及任何涉及赠送地下室的事情。综上，通过对蒋靖与贾婷婷整个房屋买卖交易过程来看，贾婷婷对于房屋情况、小区情况及地下室的情况均进行了详细的了解，也明确知晓在购买后交接的标的物既包含案涉房屋也包含地下室。因此，贾婷婷诉状中所称的重大误解和被欺诈事实，无任何事实依据。二、2019年5月份签署案涉房屋买卖合同，同年7月24日在贾婷婷全部购房款项到账并完成了案涉房屋不产权转移登记后，双方办理了案涉房屋及地下室的交接手续。至此，案涉房屋买卖合同已全部履行完毕。房屋交接后，贾婷婷对案涉房屋进行了重新装修且装修完毕。如果案涉房屋买卖合同被判决撤销，则合同效力将归于自始无效，不论是蒋靖返还购房款及利息，还是贾婷婷将房屋恢复原状返还并偿还房屋使用费，对双方都将产生重大不利影响，并将导致更多的矛盾和诉讼产生，有违定纷止争的价值追求。三、贾婷婷提出的撤销合同理由牵强，与其真实目的相悖，也与双方签订合同时的合同目的不符。案涉房屋买卖合同签署至今已将近一年有余，在此期间贾婷婷从未向蒋靖提出任何所谓的欺诈和误解，也从未要求解除合同或撤销合同。双方除在交接房屋时对于部分遗留物由哪方处理发生过争议之外(实际早已解决)，并无任何其他矛盾。双方签署房屋买卖合同的真实合同目的本身是单纯的一个希望购买心仪的房产，一个是以合理的市场价格出售，相对于贾婷婷来说相信在其母亲也住在同一小区的背景下能够与老人相守本身也是其合同目的之一，因此案涉房屋本身是完全符合贾婷婷的心理预期和最初的合同目的的。而贾婷婷以所谓的赠与地下室作为重大误解和被欺诈的理由显然与其购买案涉房屋本身的目的并无任何关系，所追求更多的恐怕是以远远低于市场价格购买案涉房屋或眼看市场行情走低意图平衡其心理落差。对于贾婷婷主张的第二项、第三项诉讼请求，该两项费用系双方在签署《天津市存量房屋买卖协议》及《房产交易合同》时已经达成了由贾婷婷承担并支付的费用，现贾婷婷要求返还没有合同依据和法律依据，且相关费用由中介公司和国家机关收取，故蒋靖不负有返还义务。贾婷婷主张的第四项诉讼请求，没有合同和法律依据。如果按照贾婷婷主张的撤销合同，合同无效的情况下不存在违约责任的承担问题。在交易过程中，蒋靖不存在任何违约事实，故该项请求不应得到支持。贾婷婷主张的第五项诉讼请求，没有事实基础与法律依据。贾婷婷是依据与银行之间的还贷数额主张权利，受益方是贾婷婷，与蒋靖无关，不同意返还。综上，贾婷婷的诉讼请求缺乏事实依据，蒋靖与贾婷婷签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，请求依法维护双方正当签署的合同的效力和稳定性，驳回贾婷婷的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月21日，贾婷婷与蒋靖经案外人天津市我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，双方签订《房产交易合同》一份。该合同约定：贾婷婷购买蒋靖名下所有的坐落于天津市南开区房屋，建筑面积为103.75平方米，该房屋成交价格为3450000元；贾婷婷应在签订合同之日向蒋靖交付定金50000元，在双方签订《天津市存量房屋买卖协议》后该定金抵作相应的等额房款。除定金外的剩余房款3400000元以按揭贷款方式支付，贾婷婷须在2019年6月26日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款作为首付款，双方需在2019年6,27日前亲自到房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》，递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由贾婷婷自理，贾婷婷须在2019年6月28日前办理贷款申请手续；在银行审批贷款手续完毕七日内，双方须亲自赴房管局申请办理产权变更登记及抵押登记手续；经双方确认，蒋靖承诺于取得全部房款之日起3日内腾空房屋交付于贾婷婷使用；该房产是以签约时之现状售予贾婷婷，贾婷婷已知晓并认可该房产现状，故贾婷婷不得借此拒绝交易；双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任。给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失，双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任。在上述合同签订时，贾婷婷查看了上述房屋的不动产权证书，知晓该房屋的建筑面积为103.75平方米，也知晓该房屋附带有地下室。上述合同签订后，贾婷婷于当日给付蒋靖定金50000元。同日，贾婷婷与蒋靖委托案外人天津市伟嘉安捷商务信息咨询有限公司就上述房屋寻找评估机构。2019年5月29日，天津同章房地产土地资产评估有限公司出具《房地产抵押评估报告》，其中评估结果摘要中载明：房屋坐落于南开区，建筑面积103.75平方米，土地面积81.2平方米，市场价格3400000元，单价32771元。2019年6月3日，贾婷婷给付我爱我家公司居间服务费81937.50元，并给付案外人天津市伟嘉安捷商务信息咨询有限公司居间服务费600元，合计82537.50元。2019年6月5日，贾婷婷与蒋靖签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定：房屋坐落于南开区，建筑面积103.75平方米，权利人蒋靖；房屋价格为3400000元，双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款；双方应于2019年7月30日前到不动产登记机构办理不动产转移登记手续，并缴纳相关税费。该协议签订后，贾婷婷将首付款102000元存入监管账户内，并办理了银行贷款手续，相关贷款银行发放的贷款2380000元也存入了监管账户内。同年7月12日，贾婷婷与蒋靖到相关不动产登记机构办理了上述房屋的所有权转移登记手续，贾婷婷于当日缴纳契税51000元、不动产登记费80元、土地出让金34080元、印花税2.50元，合计85162.50元。后蒋靖获得上述房屋的全部房款。2019年7月19日，贾婷婷取得上述房屋的不动产权证书，其中载明：权利人为贾婷婷，建筑面积103.75平方米。同年7月24日，蒋靖将上述房屋交付给贾婷婷，并于同年8月3日将地下室交予贾婷婷。后贾婷婷对上述房屋进行了装饰装修，现已经装修完毕。后贾婷婷通过采暖费缴费单据及自行测量发现，上述房屋的建筑评价并非103.75平方米，而是包含套内建筑面积、公摊面积及地下室11.08平方米面积在内，与蒋靖声称地下室面积为赠送的不符，遂诉至本院。另，贾婷婷于庭审中增加第二至五项诉讼请求，但贾婷婷未在本院指定的期限内就上述诉讼请求补交诉讼费。对有争议的事实和证据的认定：案涉房屋的地下室是否为赠送。贾婷婷主张案涉房屋的地下室为蒋靖额外赠送的，但实际上该地下室面积包含在了案涉房屋建筑面积103.75平方米之内。对此，蒋靖不认可贾婷婷所述地下室为额外赠送的陈述，并否认地下室为赠送。根据相关法律规定，贾婷婷应就其上述主张提供相关证据予以证明，但贾婷婷系通过缴纳采暖费的票据和自行测量等方法核算的案涉房屋建筑面积，认为案涉房屋建筑面积并非103.75平方米，而上述测量方法没有任何依据，且证人也未到庭接受质询。鉴于证人证言具有可变性，由于贾婷婷未能提供其他证据予以佐证，故该证人证言，不予采信。同时，根据贾婷婷于庭审中的陈述可知，其知晓案涉房屋的建筑面积为103.75平方米，也知晓案涉房屋附带地下室的事实。综上，贾婷婷主张地下室系蒋靖额外赠送的事实，证据不足，不予认定。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：蒋靖是否存在欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。本案中，案涉《房产交易合同》签订之时，蒋靖向贾婷婷出示了案涉房屋的不动产权证书，贾婷婷也进行了查看，其知晓案涉房屋的建筑面积为103.75平方米，且贾婷婷在看房时也知晓案涉房屋附带有地下室，蒋靖如实向贾婷婷告知了案涉房屋的真实情况，并不存在故意告知贾婷婷虚假情况或者故意隐瞒真实情况，故应认定蒋靖不存在欺诈行为。至于地下室是否为蒋靖额外赠送问题，贾婷婷提供的现有证据不足以证明蒋靖曾承诺地下室为额外赠送。即使如贾婷婷所述地下室系蒋靖额外赠送的，但案涉房屋不动产权证书载明的建筑面积为103.75平方米，与双方约定的案涉房屋的建筑面积相符，且交易价格系双方协商一致的结果，故该地下室是否为赠送并不影响双方的正常交易。同时，双方就案涉房屋已经交易完毕，且贾婷婷对案涉房屋业已装修完毕。如果撤销案涉《天津市存量房屋买卖协议》，则势必加重双方的经济负担，也不利于保护正常的交易行为。因此，贾婷婷的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。对于贾婷婷增加的诉讼请求，因其未在法院指定期限内补交诉讼费，故本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告贾婷婷的诉讼请求。案件受理费40元，由原告贾婷婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝家琨二〇二〇年八月十一日书记员  谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。