四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1199号 上诉人（原审被告）：张庆河，男，生于1974年7月9日，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：四川桂莲物业服务有限公司，住所地四川省华蓥市明光路星星丽都6-5-302。 法定代表人：韩华刚，系公司总经理。 上诉人张庆河因与被上诉人四川桂莲物业服务有限公司（以下简称桂莲物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张庆河上诉请求：1.撤销原判，依法改判认定《物业服务委托合同》无效；2.撤销原判，依法改判张庆河减半缴纳物业管理费；3.桂莲物业公司赔偿蓝牙设备购买款以及车辆刮擦的实际损失；4.将合同涉嫌造假和开具白条收据，欺骗业主的线索移交公安机关；5.桂莲物业公司因不作为和乱作为导致小区绿化死亡应当赔偿相应款项，或者补栽树木；6.退还全体业主的停车费收益。事实和理由：1.《物业服务委托合同》违反法律规定，应属无效合同。具体表现在：签订合同的主体不合法、签字落款不真实、签订的程序不合法、合同内容不完整不确切，从而导致合同缺乏法律效力。2.桂莲物业公司未按《物业服务委托合同》约定保证小区内监控24小时正常运行，导致张庆河车辆被撞造成财物损失，桂莲物业公司应当承担赔偿责任。3.张庆河于2017年3月23日购买案涉小区房屋，物业费以及车位费应当同时产生，同时收取。张庆河欠付物业费以及车位费均为两年，一审认定张庆河欠付三年车位费有误。4.由于桂莲物业公司未提供约定的物业服务，张庆河主张减半交纳物业费理据充足。 桂莲物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 桂莲物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令张庆河支付拖欠的物业费2812元（住房：2018年7月1日至2020年6月30日小计：1732元，366附46号车位3年1080元）；2.判令张庆河支付违约金（按日增0.3%计算，此后顺延至款清之日）；3.本案诉讼费由张庆河承担。一审审理过程中，桂莲物业公司撤回了第二项主张违约金的诉讼请求。 一审法院认定事实：桂莲物业公司企业名称变更前为广安桂花村物业服务有限公司。张庆河系广安市广安区长城小区8幢2单元301号房屋的业主，房屋面积为131.2㎡。2016年6月30日，桂莲物业公司与广安区长城小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，约定桂莲物业公司为广安长城小区提供物业服务，物业服务期限为6年，自2016年7月1日至2022年6月30日止。物业服务内容及标准包括：物业服务区域内物业的共用部分、共用设备设施清洁卫生维护、绿化养护，同时约定监控24小时运行等。物业服务费住宅收费标准按照每月每平方米0.55元计算，私有车位30元/个/月。业主或物业使用人应于每月的最后一天前向桂莲物业公司交纳物业服务费。合同签订后，桂莲物业公司为该小区提供了物业服务，但张庆河自2018年7月1日至今一直未交纳物业服务费，桂莲物业公司催交未果，遂诉讼至法院。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。桂莲物业公司与广安市广安区长城小区业主委员会签订的物业服务合同，系是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。张庆河系该小区业主，上述合同对其具有约束力，桂莲物业公司、张庆河双方均应按照合同行使权力、履行义务。 桂莲物业公司按照合同约定履行了相关义务，张庆河作为本案所涉小区业主，应当按照物业服务合同的约定向桂莲物业公司交纳物业服务费。张庆河自2018年7月1日至今一直未缴纳物业服务费，按照物业服务合同约定的住宅每月每平方米0.55元、车位每个每月30元收费标准计算，张庆河应当向桂莲物业公司交纳2018年7月1日至2020年5月31日的住宅物业服务费1659.68元、2017年7月1日至2020年5月31日的车位服务费1050元但未缴纳。经桂莲物业公司书面催交，张庆河在合理期限内仍未交纳，已构成违约，依法应当承担违约责任。因桂莲物业公司在对车位的管理服务过程中，对张庆河车辆被擦挂未能提供视频资料以便找到肇事车辆，结合张庆河的损失程度，对桂莲物业公司主张的车位管理服务费酌情扣减100元。综上，对桂莲物业公司要求张庆河支付物业服务费共计2609.68元的诉讼请求，予以支持。桂莲物业公司诉讼请求中主张2020年6月的物业服务费，因期限未到，不予处理。张庆河提供证据证明桂莲物业公司在物业管理服务中存在一些尚待改进的地方，但不足以据此认定桂莲物业公司存在根本性违约，故张庆河以此为由拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，不予采纳。同时需要说明的是，物业管理服务具有公共性和持续性的特点，其服务对象是广大业主，不可能做到十全十美让每一位业主都满意。物业管理服务过程中，难免会出现一些瑕疵，业主有权要求物业公司限期改正，如均以物业管理服务不能令其满意为由年年拒绝交纳物业服务费，则物业管理服务正常运行所需经费将得不到保障，导致小区公共环境恶化，降低小区的生活质量，最终受损的是物业公司和全体业主。 综上所述，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以及共同维护小区环境，以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己的义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限张庆河于判决生效之日起十日内向桂莲物业公司支付2018年7月1至2020年5月31日期间的住宅服务费1659.68元；二、限张庆河于判决生效之日起十日内向桂莲物业公司支付2017年7月1至2020年5月31日期间车位物业服务费共计950元；三、驳回桂莲物业公司的其他诉讼请求。 上述债务，如果债务人未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由桂莲物业公司负担5元，张庆河负担20元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张庆河提交以下证据：照片两组，拟证明桂莲物业公司未按合同约定尽物业服务义务，物业管理存在重大瑕疵，提供的服务水平与三级物业服务资质的不符，其收取0.55元/平方米的物业费过高，应当减半收取。 桂莲物业公司质证称，对张庆河提供的证据均不予认可，且上述照片没有标明日期，对其真实性有异议。 桂莲物业公司提交以下证据：案涉小区2020年6月份和8月份的照片，拟证明桂莲物业公司已尽到合同约定的义务。 张庆河质证认为，该份证据系桂莲物业公司在一审判决后整改小区后提供，是为了诉讼专门准备，没有客观真实的反映小区物业服务的情况，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。 上述证据，本院认证如下：张庆河提交的两组照片能够从一定程度上反映出桂莲物业公司对案涉小区提供的物业服务存在瑕疵；桂莲物业公司提交的证据能够证明其在一审判决后，对服务瑕疵进行了一定程度的改进。 二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1.案涉服务合同效力的问题；2.本案是否存在移送公安机关的犯罪线索；3.被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定、可否因此减少支付物业费以及是否因服务瑕疵给上诉人造成了损失，应当如何赔偿。对此，本院评述如下： 关于第一个争议焦点：本案系物业合同纠纷，上诉人主张案涉物业服务合同存在效力问题。经审查，该物业服务合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。 关于第二个争议焦点：上诉人并未举示证据证明被上诉人涉嫌合同造假以及开具白条收据金额达到了犯罪的程度，故其主张构成犯罪并请求移交公安机关的上诉理由不能成立，本院不予采信。 关于第三个争议焦点：物业服务的对象既具有群体性又具有个别性，作为物业服务企业当谨遵合同，勤勉服务，但因每个业主的具体感受不同，业主对物业服务企业要求支付的物业服务费请求提出拒付或少付的抗辩，应当基于正当理由。而所谓抗辩的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形。综合全案现有证据，2018年7月1至2020年5月31日期间，桂莲物业公司的确存在环境卫生整治、公用设施设备维护等服务管理不到位的情况，但在案证据尚不足以证明桂莲物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵情形，故上诉人要求减少支付物业费的请求不能成立，本院不予支持。至于小区内门岗安保、停车场监控等问题，上诉人车辆被蹭刮的损失一审已经酌定，二审中其并未举示存在更大损失的证据；如果上诉人有证据证明物业公司未能全面履行公共秩序维护、门岗执勤、监控巡逻等合同义务，致使其人身或者财产受到第三人侵害的，还可另案起诉请求物业公司承担相应赔偿责任。 上诉人还认为其车位物业服务费应自2018年7月1日起算，但其一审举示的凭据并不能充分予以证明，故其该项上诉人主张，本院亦不予支持。 综上所述，张庆河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张庆河负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 萱 审 判 员  王 敏 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年八月二十八日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜