北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初11113号原告：便利蜂商贸有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）空港国际物流区第二大街****（源福隆（天津）商务秘书有限公司托管第001号）。法定代表人：陈辉，总经理。委托诉讼代理人：常玉，女，1985年8月16日出生。被告：北京橙爱体育发展有限公司，住，住所地北京市丰台区南四环西路******楼**103/div>法定代表人：李龙。原告便利蜂商贸有限公司与被告北京橙爱体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告便利蜂商贸有限公司的委托诉讼代理人常玉到庭参加诉讼，被告北京橙爱体育发展有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告便利蜂商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月5日解除；2、判令被告向原告返还押金93691.92元、赔偿违约金99314.42元、装修损失371847元、因停电造成的营业损失108000元，以上合计672852.34元，并支付自2019年12月5日起至实际清偿之日止的资金占用利息（以672852.34元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、诉讼费及保全费全部由被告承担。事实和理由：原告（承租方）与被告（出租方）于2017年5月19日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，原告承租被告享有出租权利的位于北京市丰台区南四环西路188号十八区12号楼一层101（以下简称“涉案房屋”），用于经营全年无休24小时便利店，租期为5年零30天，租赁期限自2017年6月13日至2022年7月12日，其中免租期为30天，自2017年6月13日至2017年7月12日。前两年（2017年7月13日至2019年7月12日）租金为374767.61元/年；第三年（2019年7月13日至2020年7月12日）租金为397253.67元/年。另约定被告应当保证租赁房屋及具备的上下水、电、空调等基础设施始终处于使用和安全的状态。如因上下水、电、空调无法正常使用导致原告损失的，被告应当负责赔偿或相应减免租金。如因被告原因导致中途解约的，被告应当支付原告相当于三个月租金的违约金并赔偿损失。上述合同签订后，原告向被告缴纳押金93691.92元，并按时足额履行合同约定付款义务，租金已缴纳至2020年1月12日。但因被告拖欠租金、物业费等相关费用，自2019年6月3日至今，涉案房屋多次被产权方及物业公司采取停水停电等措施，导致原告无法正常经营。2019年12月5日，涉案房屋再次被停水停电，至今尚未恢复，原告一直处于停业状态，租赁合同已无法继续履行。因此，原告于2020年1月7日向被告发送《解除房屋租赁合同告知函》，告知被告双方合同已于2019年12月5日解除，并要求被告收到告知函后三日内向原告一次性返还原告已经支付的租赁押金93691.92元、赔偿装修损失371847元、支付违约金99313.42元，并赔偿断电期间的营业损失。然截止目前，原告仍未收到被告任何回复，被告亦未履行任何返还款项义务。原告认为被告行为已经构成根本违约，涉案房屋现已无法正常使用，原被告之间的《房屋租赁合同》之合同目的已无法实现。故原告有权依据合同约定以及《合同法》94条相关规定，请求法院确认涉案房屋租赁合同已解除，同时要求被告返还押金并赔偿相关损失。被告北京橙爱体育发展有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年5月19日，北京橙爱健身俱乐部有限公司（甲方、出租人，2019年1月15日名称变更为北京橙爱体育发展有限公司，以下简称：橙爱公司）与便利蜂商贸有限公司（乙方、承租人，以下简称：便利蜂公司）签订《房屋租赁合同（总部基地十八区12号楼全时项目）》，约定：“第一章“租赁房屋”基本情况第一条“租赁房屋”坐落于丰台区南四环西路188号十八区12号楼一层101（园区），建筑面积162平方米，使用面积约为136.89平方米，房内四周围墙内侧之间的距离及“租赁房屋”平面图见本合同附件一。第二条租赁房屋产权人：北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司。第三条甲方对租赁房屋享有合法的出租权利……第四条乙方承租“租赁房屋”的用途为全年无休24小时便利店，其中主要经营项目为店内加工食品、制售快餐。第二章租赁期限及免租期第七条租赁期限为5年30天，自2017年5月30日至2022年6月29日，其中免租期为30天，自2017年5月30日至2017年6月29日。第八条免租期内乙方无须支付租金，但应按合同约定承担水、电等其他杂费。第三章租金、押金、物业管理费、其他杂费第九条“租赁房屋”租金（含税费）为31230.64元/月，合374767.61元/年，租金按每二年6%递增。第一年租金：自2017年6月30日至2018年6月29日，年租金374767.61元/年。第二年租金：自2018年6月30日至2019年6月29日年租金374767.61元/年。第三年租金：自2019年6月30日至2020年6月29日397253.67元/年……第十条租金支付方式为：1、按季付款。3、乙方于每期前十五日内（遇银行休息日时自动顺延）支付下一期的租金，甲方应在收到该款项后五个工作日以内向乙方出具合法的增值税专用发票。第十一条乙方同意支付甲方租赁押金93691.92元以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费……全部租赁押金由甲方于本合同终止或解除之日起五日内抵偿乙方欠付租金或其他杂费（如有）后返还乙方。第四章“租赁房屋”的交付第十四条甲方应当于2017年5月30日向乙方交付“租赁房屋”。第五章“租赁房屋”的装修、改造第十六条乙方可以对“租赁房屋”进行装修和改造，装修和改造方案以本合同附件四为原则。装修、改造方案涉及物业管理部门权限范围的，应征得物业管理部门同意。第十七条装修和改造所需费用由乙方承担，成果属于乙方财产，并由乙方负责维护，本合同终止时乙方不必恢复原状。第八章甲乙双方的违约责任第二十七条因甲方原因导致中途解约的，甲方应当支付乙方相当于当期三个月租金的违约金以补偿乙方的预期利益，甲方还应当对乙方装修等的折余价值及搬迁、安置费用进行补偿。2017年6月13日，橙爱公司（甲方）与便利蜂公司（乙方）签订《租赁合同之补充协议》，约定：一、主合同第七条修改为如下内容：租赁期限为5年30天，自2017年6月13日至2022年7月12日，其中免租期为30天，自2017年6月13日至2017年7月12日。二、主合同第九条及补充协议一第一条中关于租赁年度的划分修改为如下：第一年：自2017年7月13日至2018年7月12日止。第二年：自2018年7月13日至2019年7月12日止。第三年：自2019年7月13日至2020年7月12日止。第四年：自2020年7月13日至2021年7月12日止。第五年：自2021年7月13日至2022年7月12日止。三、主合同第十条第4项修改为如下内容：首期租金由乙方于甲方向乙方交付租赁房屋后五个工作日内支付，甲方应在收到该笔款项后五个工作日以内向乙方出具合法的增值税专用发票。四、主合同第十四条修改为如下内容：甲方应当于2017年6月13日向乙方交付租赁房屋。逾期交付的，租期、免租期顺延。逾期超过十五日的，甲方应向乙方承担本合同约定的违约责任，乙方有权选择继续履行合同或单方解除本合同。2017年6月7日，橙爱公司向便利蜂公司出具了押金收据，金额为93691.92元。2018年9月29日，便利蜂公司向橙爱公司支付房租93691.9元，2019年1月15日，便利蜂公司向橙爱公司支付房租81991.02元。2019年3月27日，便利蜂公司向橙爱公司支付租金93691.91元。2019年6月25日，橙爱公司（出租方、甲方）与便利蜂公司（承租方、乙方）签订《租赁合同之补充协议》，约定，一、按照主合同的约定，乙方应于2019年06月27日前向甲方支付自2019年07月13日至2019年10月12日期间的租金共计99313.42元。二、现因2019年6月3日至2019年6月10日期间，租赁房屋出现断电情况，导致乙方无法正常经营，给乙方造成了重大损失，故甲方同意在乙方支付下一期租金时给予乙方部分优惠。三、经甲方确认同意，乙方应于本协议签署后三个工作日内向甲方支付自2019年07月13日至2019年10月12日期间的租金共计83088.34元。四、本协议生效后，即成为主合同不可分割的组成部分，与主合同具有同等的法律效力。本协议与主合同有相互冲突时，以本协议为准。本协议未约定部分适用主合同的约定。2019年6月28日，便利蜂公司向橙爱公司支付租金83088.34元。2019年9月25日，橙爱公司（出租方、甲方）与便利蜂公司（承租方、乙方）签订《租赁合同之补充协议》，约定，一、现因在2019年9月9日至2019年9月12日期间，租赁房屋出现断电情况，导致乙方无法正常经营。造成了经济损失。甲方同意因此向乙方支付赔偿金，共计人民币7410.9元。上述赔偿金从乙方应支付下一期租金中予以抵扣。二、按照主合同的约定，乙方应于2019年9月27日前向甲方支付自2019年10月13日至2020年01月12日期间的租金共计99313.42元，扣除补偿金以后，乙方应支付的租金金额为人民币91902.52元。三、本协议生效后，即成为主合同不可分割的组成部分，与主合同具有同等的法效力。本协议与主合同有相互冲突时，以本协议为准。本协议未约定部分适用主合同的约定。2019年9月27日，便利蜂公司向橙爱公司支付租金91902.52元。2019年12月6日，便利蜂公司向橙爱公司发送《告知函》，载明：“2019年12月5日晚间23时左右，该房屋出现断电情况，经我司工作人员与贵司负责人沟通得知，因贵司未能按时向开发商支付房屋租金，故物业管理公司采取了对该房屋中断电力能源供应的措施。……此次断电距离上次2019年10月24日至2019年11月7日断电还不足一月，上次断电的损失贵司还未向我司支付。……我司正式函告如下：……请您尽快对租赁房屋恢复供电，如截止2019年12月12日，租赁房屋仍未能恢复供电的，我司将依据租赁合同的约定追究贵司的违约责任。……”便利蜂公司向本院出示了其公司工作人员与橙爱公司韩姓工作人员微信聊天记录，证明对方认可之后又出现断水断电。其中显示：2019年11月4日沟通，“韩总，您明天中午前帮我确认一下具体来电时间，一定要100%确认，我才好与运营沟通。”12月9日沟通，“韩总，什么时间可以恢复供电？”12月16日沟通“韩总，咱们这边什么情况了”，12月23日沟通“韩总，断电三个星期了，您公司这边什么情况？”2020年1月7日，便利蜂公司向橙爱公司邮寄发送《解除房屋租赁合同告知函》，载明：“……由于贵司拖欠产权方租金及物业费用，导致租赁房屋自2019年10月24日起发生断电情况，我司无法正常经营。针对上述情况，我司本着友好协商的原则，多次函告贵司，望贵司协调处理，恢复租赁房屋的正常供电。直至本函发出之日，贵司对我司的函告未作任何回应。贵司的违约行为已严重侵害我司的合法权益，满足违约解除合同的条件，我司有权解除合同。……现我司特以此函郑重告知：鉴于贵司的严重违约行为，我司享有单方任意解除权，有权单方解除合同。我司于2019年12月5日解除合同，由此产生的法律后果由贵司自行承担。根据相关法律的规定，合同解除后权利义务终止，尚未履行的，终止履行。请贵司于收到本函件后三日内，向我司一次性返还租赁押金93691.92元，赔偿装修损失371847元，支付违约金99313.42元，赔偿2019年10月24日至2019年11月7日期间的断电营业损失120000元，赔偿2019年12月5日至2020年1月5日期间的断电营业损失240000元，共计924852.34元。……”经查，上述邮寄函件签收情况显示未妥投。便利蜂公司向本院出示了内装合同、建设工程施工合同、补充协议、消防系统改造工程施工合同，以证明其装修支出。其中建筑工程施工合同显示工程名称为全时总部基地十八区店通风空调工程，工程地点为北京市丰台区新村街道总部基地十八区12号楼底商，总价款64267.67元，新增工程量金额2810元。消防系统改造工程施工合同显示，工程名称为消防系统改造工程，工程地点北京市丰台区总部基地18区12号楼1层101园区，合同价款为54800元；内装合同显示，承包方为北京诺亚方舟装饰工程有限公司，工程内容为内装，工程地点为北京市丰台区南四环西路188号总部基地18区12号楼1层101，承包价款为225340.73元。向本院出示了装修设备损失明细及财务清单，以证明其装修设备损失情况，已经考虑了折旧时间。庭审中，便利蜂公司表示就装修残值不申请鉴定，请求法院酌定。便利蜂公司向本院出示了其于2020年3月20日向橙爱公司出具的《房屋交还告知函》，以证明便利蜂公司腾空房屋后交还给房东北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司，并给橙爱公司发送告知函，橙爱公司签收了交还告知函之后没有联系便利蜂公司。邮寄地址是橙爱公司注册地。经查，该邮件已签收。同日，便利蜂公司向北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司邮寄发送了《房屋交还确认函》，载明，“我司已于2020年3月13日将房屋腾空交还贵司，由园区物业人员收回钥匙，并签字确认。附：钥匙收条一张。”该邮件经查已签收。便利蜂公司出示《收条》一份，其上载明：今收到便利蜂位于北京市丰台区南四环西路188号十八区12号楼一层101（园区）的房屋钥匙一把。签收人伍九彬，日期2020.3.13。便利蜂公司向本院出示照片、视频，证明其于2020年3月13日已经将涉案房屋腾空，照片是腾空后拍摄的房屋内外照片。便利蜂公司主张，因橙爱公司欠付产权方房租，涉案房屋多次被停电，历次停电时间：2019年6月3日至2019年6月10日，2019年9月9日至2019年9月12日，2019年10月24日至2019年11月7日，2019年12月5日停电后，再未恢复，原告租赁房屋经营24小时便利店，停电期间处于停业状态，从12月5日开始停电之后就没有恢复了，故认为从12月5日开始房屋已经无法使用，合同目的无法实现，要求确认租赁合同从2019年12月5日解除。依据合同第11条的约定，橙爱公司应在合同解除后五日内将押金返还便利蜂公司。依据合同第27条的约定，因橙爱公司违约导致中途解约，橙爱公司应当支付相当于当期三个月租金的违约金，并对装修等的折余价值及搬迁、安置费用进行补偿。便利蜂公司主张按照双方之前因停电双方签订的补充协议，橙爱公司向便利蜂公司赔偿的标准分别为每天2028元和1852元，故现按照每天2000元计算损失，从2019年10月24日-2019年11月7日，共15天，计30000元，2019年12月5日-2020年1月12日，共39天，计78000元。庭审后，便利蜂公司向本院提交了涉案房屋产权方北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司于2019年12月24日向橙爱公司发送的《解除合同通知函》，显示因橙爱公司未依据《租赁合同》履行付款义务，故通知橙爱公司自《解除合同通知函》送达橙爱公司之日双方的租赁合同即解除，并要求橙爱公司于2019年12月28日之前支付拖欠的租金等各项费用，并将房屋交接完毕。2020年3月9日，北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司向便利蜂公司出具《告知函》，显示因橙爱公司欠付租金，双方的租赁合同已经终止，现要求便利蜂公司于2020年3月12日前搬离涉案房屋。本院认为：便利蜂公司和橙爱公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，系合法有效，双方均应依法履行各自的权利和义务。便利蜂公司的主要合同义务是交纳租金，橙爱公司的主要合同义务是提供符合合同约定用途的房屋供承租人使用。根据现有证据，在便利蜂公司承租涉案房屋期间，多次因橙爱公司的原因导致涉案房屋被停电，2019年12月5日停电后一直未得到恢复，便利蜂公司无法在涉案房屋正常经营，合同目的无法实现，橙爱公司已构成违约，便利蜂公司有权主张解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。便利蜂公司虽向橙爱公司发送了解约函，但该函件并未妥投，故合同解除的时间应为本院向橙爱公司送达起诉材料之日，故本院认定双方合同解除的时间应为2020年7月9日，便利蜂公司要求确认双方合同于2019年12月5日解除的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，橙爱公司应退还便利蜂公司租赁押金，并支付违约金，故本院对便利蜂公司要求橙爱公司退还租赁押金93691.62元，赔偿违约金99313.42元的诉讼请求，予以支持。便利蜂公司对涉案房屋进行了装修，现因橙爱公司违约导致合同解除，故合同解除后，便利蜂公司可就装饰装修的损失要求橙爱公司进行赔偿，具体数额由本院综合考虑双方租赁合同的期限、过错程度等因素酌情确定。因为停电，势必会对便利蜂公司的经营造成一定影响，但便利蜂公司未举证证明营业损失的具体情况，且在本院已支持便利蜂公司主张的违约金的情况下，本院酌情确定橙爱公司应向便利蜂公司赔偿营业损失30000元。便利蜂公司要求橙爱公司自2019年12月5日起支付资金占用利息，无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认便利蜂商贸有限公司与北京橙爱体育发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；二、北京橙爱体育发展有限公司于本判决生效之日起7日内退还便利蜂商贸有限公司押金93691.92元；三、北京橙爱体育发展有限公司于本判决生效之日起7日内向便利蜂商贸有限公司支付违约金99313.42元；四、北京橙爱体育发展有限公司于本判决生效之日起7日内向便利蜂商贸有限公司赔偿装修损失200000元；五、北京橙爱体育发展有限公司于本判决生效之日起7日内向便利蜂商贸有限公司赔偿营业损失30000元；六、驳回便利蜂商贸有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10529元，由便利蜂商贸有限公司负担2884元（已交纳），由北京橙爱体育发展有限公司负担7645元（于本判决生效之日起7日内交纳）；公告费560元，由北京橙爱体育发展有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙宇杉二〇二〇年八月二十八日书记员  柳艾青