广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2521号原告：广州常泰物业管理有限公司，住所地广州市天河区中山大道中路**加悦大厦**，统一社会信用代码：914401067499194229。法定代表人：麦瑞杰，总经理。委托代理人：王雪萍，女，1989年10月21日出生，该公司职员。被告：刘海涛，男，1973年10月16日出生，汉族，住所地，住所地广东省湛江市霞山区州市海珠区。原告广州常泰物业管理有限公司诉被告刘海涛物业服务合同纠纷一案，本院2020年1月7日受理后，依法并根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王雪萍到庭参加了诉讼。被告经本院公告，期限届满没有到庭。本院依法对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：被告向开发商中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办购买了涉案房屋广州市海珠区南洲路119号海洲花园A2-901房，建筑面积148.27平方米。被告于2014年8月2日办理了涉案房屋的收楼手续，并签收了《房屋交接确认书》、《收楼物品交接单》、《业主收楼承诺书》等相关文件，并签收了《业主手册》。同日，原告与被告签署了《小区物业服务协议》，约定住宅物业管理服务费收取标准为1.95元/平方米/月，业主于每10日前交清本月的物业费及车位管理费，业主逾期缴纳物业管理服务费的，自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用1‰的标准向原告支付违约金，还需承担相关律师费损失；等。《停车场管理服务协议》约定停车位的物业服务费为87元/月/个，应于每月5日前缴交本月月度服务费；等。同时，原告还与被告签署了《南海舰队小洲经济适用房小区委托银行代收款协议书》，约定每月十日前原告将缴费通知单送至被告信箱，每月十五日为银行划款时间；被告无正当理由不得拒付物业服务费、代收的水电费等；指定银行帐户余额不足，导致划款不成功，原告有权在逾期后每日按应收费用总额的千分之一收取违约金，拖欠付款达三个月以上的，原告通过法律途径进行催缴；等。原告为广州市海珠区南洲路119号海洲花园小区的合法物业服务企业，依照合同及法律向业主提供物业服务，被告依照约定应向原告支付物业管理费，被告未按时支付物业管理费等构成违约，故起诉要求判令：1、被告向原告支付自2016年10月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费867.39元，按每月289.13元（1.95元/月/平方米×148.27平方米计算）为基数，按每天1‰支付违约金，从2017年1月1日起，计算至付清物业管理服务费为止；2、被告向原告支付自2016年10月1日起至2016年12月31日止的停车位物业服务费261元，按每月87元为基数，按照每天1‰支付违约金，从2017年1月1日起，计算至付清停车位物业管理服务费为止；3、本案诉讼费由被告承担。被告没有提出答辩意见及提供证据。经审理查明：2014年6月24日，原告（乙方）与中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室（甲方，以下简称为南海舰队小洲建房办）签订《南海舰队小洲经济适用房一期住宅项目（海洲花园）物业服务合同》，约定：乙方对位于广州市海珠区南洲路119号的海洲花园（物业类型：高层经济适用住房）进行物业管理；本物业管理区域物业服务费采取包干制，甲方按房屋层建筑面积、车位数量缴纳，具体标准：高层住宅为1.95元/月·平方米，停车位管理费为87元/月/个；物业服务费暂由甲方代乙方统一向业主收取，甲方按季度交纳物业服务费用，甲方收到乙方收据后，于每季度第二个月20日前把费用划入乙方指定账户；本合同委托服务期限2年，即2014年8月1日起至2016年7月31日止；若在合同有效期内小区业主委员会未成立，则本合同期满后自动顺延；等。被告向南海舰队小洲建房办购买了涉案房屋广州市海珠区南洲路119号海洲花园A2栋901房和海洲花园123号车位。2014年8月1日，被告接收了上述房屋，并同时与原告的南海舰队小洲经济适用房物业服务中心（乙方）签订《小区物业服务协议》，约定：本物业名称为南海舰队小洲经济适用房；甲方所购买房屋位于一期A2栋901室，建筑面积148.27平方米，车位号123；甲方与南海舰队小洲建房办签订《购房合同》后，甲、乙双方就南海舰队小洲经济适用房小区物业达成本协议；（第一条）物业服务内容及标准：一、乙方为甲方提供房屋公共部位的日常维修管理服务；二、乙方为甲方提供对房屋共用部位及共用设施设备的日常维修管理维护服务；三、乙方为甲方提供小区环境绿化和卫生保洁的管理服务：1、保洁工作：实行8小时标准化清扫保洁服务，在小区甲方生活重点的部位（庭院道路、大堂）实行12小时的保洁服务；垃圾日产日清；每日对保洁服务范围内的区域进行一次清洁，做到房屋共用部位保持清洁，无废弃杂物；在雨天及时对小区内道路积水进行清理等；2、公共绿化管理及养护工作：绿地无杂物、无侵占现象，基本无裸露土地等；六、房屋装饰装修管理服务：2、查验甲方装修方案，与甲方、施工单位签订《装修管理服务协议》，告知甲方装修注意事项；4、甲方装修结束后进行检查，对违反装修协议的进行处理，问题严重的报国家相关部门，督促甲方及装修人员及时清运装修垃圾，集中堆放到指定地点等；（第二条）物业服务相关费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、物业服务费用：普通住宅为1.95元/平方米·月，停车位的物业服务费为87元/月·个；二、水、电、电视、电话、网络等费用，由相关部门向甲方直接收取或委托物业公司代收;三、装修管理相关费用：详见《装修管理服务协议》；六、业主于每月10日前交清本月的物业服务费及车位管理费；（第四条）双方的权利义务：一、甲方的权利义务：1、监督乙方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议；2、遵守《南海舰队小洲经济适用房小区临时管理规约》、《装修管理服务协议》和其它相关的管理规定；7、依据本协议按时足额交纳物业服务费用和相关费用等；二、乙方的权利义务：1、对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通秩序等项目进行日常的维修、养护与管理；4、依据本协议向甲方收取物业服务费及车位管理费等等；（第六条）违约责任：一、乙方违反协议，未达到管理服务标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任；二、甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按所欠缴费用的1‰交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施；六、被协议在履行中如发生争议，甲、乙双方经协商或调解无效的，可向当地物业仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉；等。2016年8月8日，被告（甲方）与原告的南海舰队小洲经济适用房物业服务中心（乙方）签订《南海舰队小洲经济适用房小区委托银行代收款协议书》，约定：鉴于乙方长期向甲方提供物业管理的各项服务，为方便甲、乙双方物业服务费及未实施抄表到户的水、电费等费用的收付结算，双方协商达成本协议；一、由甲方提供银行活期账户（以下简称指定银行账户）（户名：崔巍，账号：64×××20，开户行：中国银行），作为甲方向乙方支付物业服务费、代收水电费等费用的指定银行账户；二、每月十日前乙方将缴费通知单送至甲方信箱，每月十五日为银行划款时间；甲方无正当理由不得拒付物业服务费、代收的水电费等；指定银行帐户余额不足时，甲方应在划款时间之前主动将款项足额存至指定银行帐户；因甲方指定银行帐户余额不足，导致划款不成功，乙方有权在逾期后每日按应收费用总额的千分之一收取违约金，拖欠付款达三个月以上的，乙方可通过法律途径进行催缴；五、本协议签订后，从2016年8月8日起正式从银行托收；等。2016年7月26日，广州市海珠区人民政府南洲街道办事处向海洲花园业主委员会出具《业主委员会备案回执》，其中载明：首届业主委员会任期为2016年6月25日起至2019年6月24日止；等。原告表示其从2014年8月1日起为被告购买的涉案房屋所在小区海洲花园提供物业管理服务，直至海洲花园业主委员会选聘新的物业管理公司后，于2016年12月31日撤场；被告交纳了计至2016年9月30日前的费用。本院认为：原告与被告签订的《小区物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方之间的物业服务合同关系成立，该协议对双方均有约束力。根据协议约定，被告应于每月10日前交清本月的物业服务费及车位管理费；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交相关费用并从逾期之日起每天按所欠缴费用的1‰交纳违约金。关于缴费方式，原、被告确认按双方签订的《南海舰队小洲经济适用房小区委托银行代收款协议书》（以下简称为委托银行代收款协议书）约定的内容履行。根据委托银行代收款协议书约定，由被告提供银行活期账户（以下简称指定银行账户）作为被告向原告支付物业服务费、代收水电费等费用的指定银行账户；每月十日前原告将缴费通知单送至被告信箱，每月十五日为银行划款时间；指定银行帐户余额不足时，被告应在划款时间之前主动将款项足额存至指定银行帐户；因被告指定银行帐户余额不足，导致划款不成功，原告有权在逾期后每日按应收费用总额的千分之一收取违约金；从2016年8月8日起正式从银行托收。上述委托银行代收款协议书是原、被告的真实意思表示，本院予以认定。现原告主张被告欠付2016年10月1日至2016年12月31日期间的住宅物业服务费和2016年10月1日至2016年12月31日期间的停车位物业服务费，被告未举证反驳，故对该主张的事实予以认定，对原告该项诉讼请求予以支持。被告至今未向原告支付上述费用，应承担违约责任，故原告要求被告从逾期之次月的第11日起每天按所欠缴费用的1‰支付违约金至还清之日止，并无超出合同约定，本院予以支持，但违约金总额应以被告所欠费用的本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第（一）款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告刘海涛在本判决生效之日起10日内，向原告广州常泰物业管理有限公司支付2016年10月1日至2016年12月31日期间的住宅物业服务费867.39元（按289.13元/月的标准计算），并从欠费次月的第11日起至付清欠费之日止，每日按所欠费用的1‰的标准向原告支付逾期付款的违约金，违约金总额以被告所欠的费用为限。二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2016年10月1日至2016年12月31日期间的停车位物业服务费261元（按87元/月的标准计算），并从欠费次月的第11日起至付清欠费之日止，每日按所欠费用的1‰的标准向原告支付逾期付款的违约金，违约金总额以被告所欠的费用为限。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二〇年八月二十七日书记员  廖钺铃詹泽鑫