安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初1001号 原告：沈泽涓，女，汉族，1981年2月25日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张恩林，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄筱霞，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。 被告：李光周，男，汉族，1971年5月26日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：夏立冬，安徽年代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何林龙，安徽年代律师事务所实习律师。 原告沈泽涓诉被告李光周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈泽涓及其委托诉讼代理人张恩林、黄筱霞、被告李光周的委托诉讼代理人夏立冬、何林龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告沈泽涓向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原告与被告的《房屋租赁合同》；二、依法判决被告支付欠付的租金156200元(从租赁开始时至合同终止的租金，暂计时间从2018年7月15日至2019年9月15日止，后续租金至二被告实际搬出之日止)；三、依法判决被告、车好多汽车销售（江苏）有限公司将租赁房屋恢复原状；四、案件受理费等诉讼费用由被告承担。2020年8月1日，原告沈泽涓申请撤回其向本院提出的以上第一、第三项诉讼请求，变更其向本院提出的第二项诉讼请求为：二、依法判决被告李光周支付欠付的租金156200元（从租赁开始即2018年7月15日起至2019年9月15日止）；此后的租金即2019年9月16日以后的租金由被告李光周直接支付给申请人。2020年8月14日，原告沈泽涓申请撤回对被告车好多汽车销售（江苏）有限公司的起诉。 事实与理由：2018年1月10日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于合肥市瑶海区（县上下商铺共计建筑面积156.2平方米租予被告一经营ＫＴＶ。租期从2018年7月15日至2024年7月14日，6年共计72个月，2018年7月15日前六个月装修免租期，从第三年起租金每年递增百分之五。在《租赁合同》第九条第一款中明确约定：“在合同期内，经甲方同意后，乙方方可转租，房租由甲方和新租客协定。2019年6月10日，在未经原告同意的情况下，被告一将房屋转租给次承租人被告二用于汽车经营业务，租期为三年，构成合同的根本违约。且在原告强烈的反对下，被告二依然把房屋进行了装修。2018年1月10日，原告与案外人签订了房屋收益权的互换协议，协议约定涉诉房屋的租金收益归案外人所有。但依据合同的相对性，房租的收益应该由原告转交给案外人，而不是被告一直接将房租给予案外人。原告多次明确告知被告，将房屋的租金按照合同的相对性支付，但被告一依然未支付租金156200元，给原告造成不应有的损失。为此，原告为维护自身的合法权益，特依据《合同法》及相关司法解释诉之贵院，诚望判如所请。 被告李光周辩称：一、本案中被答辩人主张租金系主体不适格。根据《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中被答辩人与案外人刘叶军签订的租赁收益权互换协议，自愿将收益权从所有权中剥离，而收益权正是收取租赁物产生的收益的依据，也是承租人交纳租金的依据。双方在签订租赁收益权互换协议之后，被告所承租的房屋所有权属被答辩人，但收益权仍属于案外人刘叶军，此时只有案外人刘叶军有资格向答辩人主张租金。被答辩人在不享有答辩人所承租房屋的收益权的情况下向答辩人主张收益权系主体不适格。二、被答辩人请求判令答辩人支付拖欠租金无事实依据。被答辩人以被其与案外人签订了房屋收益权的互换协议为由，要求答辩人向被答辩人支付将2018年7月15日至2019年9月15日共计14个月的房租156200元无事实依据。被答辩人与答辩人于2018年1月10日签订《房屋租赁合同》，又于同日与案外人刘叶军签订了房屋租赁收益权互换协议，将合肥瑶海万达广场明皇路沿街商铺7-1-163与合肥瑶海万达广场明皇路沿街商铺7-1-164的租赁收益权互换。根据该收益权互换协议，被答辩人丧失了对合肥瑶海万达广场明皇路沿街商铺7-1-163的收益权，而该协议的相对人即案外人刘叶军取得答辩人所承租房屋的收益权。根据房租交纳单据显示，答辩人自2018年7月15日起向案外人刘叶军按时交纳房屋租金，从未拖欠房租，因此被答辩人请求判令答辩人支付拖欠的租金没有事实依据。三、被答辩人以合同相对性为由主张租金无法律依据。被答辩人认为基于合同相对性答辩人应将租金直接交纳给答辩人而非案外人刘叶军无法律依据。答辩人关于承租房屋的事宜都是与案外人刘叶军进行商谈，案外人也将租赁收益权互换一事告知答辩人，在双方达成合意后为防止不必要的麻烦，案外人刘叶军带着答辩人去跟被答辩人签订《房屋租赁合同》，因此无论是《房屋租赁合同》还是收益权互换协议的签订，三方都知晓且同意。答辩人在确认了该租赁收益权互换协议的真实性后按时向案外人刘叶军交纳租金。如果被答辩人与案外人刘叶军对租金的支付方式及租金交纳对象有特殊约定，应当在收益权互换协议中注明或提前告知承租人，否则作为一个理性谨慎的相对人，承租人完全有理由认定基于收益权互换协议将租金交纳给案外人刘叶军是合理合法的。四、答辩人不构成根本违约，被答辩人请求解除答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》、将租赁房屋恢复原状无事实依据。被答辩人在诉状中以答辩人擅自将房屋转租为由认定答辩人构成根本违约无事实和法律依据。答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》第九条第二款规定：“在合同期内，经甲方同意后，乙方可转租，房租由甲方和新租客约定”。该条意即承租人转租必须经出租人同意。但《房屋租赁合同》第七条又规定：“甲乙双方协商约定，在合同期内，甲方同意乙方转让”。该条款意即在签订该合同时，甲方已同意乙方转租，即乙方自合同签订之时即享有转租的权利。显然，该《房屋租赁合同》第九条第一款与第七条存在矛盾，被答辩人仅依据该《房屋租赁合同》第九条第一款就认定答辩人构成根本违约无事实依据。答辩人认为该合同第七条是对转租事宜的详细规定，该合同第九条第一款作为对违约责任的约定，其中涉及到转租事项的规定与该合同第七条矛盾时应以第七条为准，按照该《房屋租赁合同》第七条之规定判定答辩人自该合同签订之日即享有转租权，因此答辩人将合同约定的房屋转租给车好多汽车销售（江苏）有限公司是正当行使权利，不够成根本违约。此外，被答辩人承租被答辩人所有的房屋从事经营主题KTV，在保证主要经营范围不变的情况下答辩人将所承租的房屋的一小部分转租给车好多销售（江苏）有限公司。答辩人的转租部分较小，转租行为也未突破与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》中约定的经营范围，因此不构成根本违约。综上诉述，本案中被答辩人主体不适格，不享有涉案房屋的收益权，答辩人也不构成根本违约。被答辩人的诉求缺乏事实依据，与法理不合，望法院予以驳回。 经审理查明：原告沈泽涓、案外人林绪娣系合肥瑶海万达广场明皇路沿街商铺7-1-163房屋（面积156.16平方米，以下简称“案涉房屋”）所有权人（共同共有），案外人刘叶军系合肥瑶海万达广场明皇路沿街商铺7-1-164房屋（面积204.98平方米）所有权人。2018年1月10日，沈泽涓、林绪娣与刘叶军签订《协议》，沈泽涓、林绪娣系合同甲方，刘叶军系合同乙方，双方约定：“甲乙双方约定互换7-1-163和7-1-164上下两层商铺的租赁使用收益权，互换租赁权日期为：六年半，2018年1月15日至2024年7月14日”、“甲方放弃（7-1-163商铺上下两层）的租金收益权，乙方获得7-1-163上下两层商铺的租金收益权”、“本协议有效期：2018年1月15日至2024年7月14日”，沈泽涓、刘叶军于该合同中签名、抐印。 2018年1月13日，林绪娣出具《授权委托书》，林绪娣为委托人，沈泽涓为被委托人（该材料中的“受托人”），该材料载明：“兹委托受托人沈泽涓为我的代理人，全权代表我办理下列事项：全权处理该房屋收房、租赁，交房等一切事宜。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担”。 2018年1月10日，沈泽涓与被告李光周就合肥市瑶海区明皇路7-1-163上下商铺（156.2平方米）的租赁签订《房屋租赁合同》，沈泽涓、林绪娣为出租人（合同甲方），李光周为承租人（合同乙方），双方约定：“第三条，租赁期限（一）房屋租赁期自2018年7月15日至2024年7月14日，共计72个月，装修免租期自2018年1月15日至2018年7月14日，共计6个月。甲方应于2018年1月15日前将房屋按约定条件交付给乙方……”、“第四条，租金及押金（一）租金标准及支付方式：一次性支付3个月房租，租期72个月，租金从2018年7月15日起计租，从第三年起（2020年7月15日起）租金每年递增百分之伍。2018年7月15日至2019年1月14日租金为人民币93720元……2019年1月15日至2020年1月14日租金为人民币93720元整……2020年1月15日至2021年1月14日租金为人民币98406元整……”、“第八条，合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15天的。2、欠缴各项费用达5000元的……”、“第九条，违约责任（一）……在合同期内，经甲方同意后，乙方可转租，房租由甲方和新租客协定”。以上合同签订后，沈泽涓、林绪娣向李光周交付案涉房屋，李光周已向案外人刘叶军支付了2018年7月14日至2020年10月14日期间的租金、租房押金合计212041元（其中押金7810元），刘叶军分别于2020年1月24日、2020年4月20日、2020年7月28日就以上收款分别出具了《收条》。 2020年4月27日，沈泽涓向李光周出具《告知书》，该材料载明：“鉴于刘叶军7-1-164商铺一直未能对外出租，致使本人互换的出租收益至今无法达到，造成该《协议》本人一方合同目的一直不能实现。为此，本人已决定与刘叶军解除该《协议》，故请您在收到本《告知书》之日起，将《房屋租赁合同》约定的本商铺的租金支付给本人……”，同日该《告知书》已送达李光周。2020年6月28日，沈泽涓另出具《解除通知书》，以沈泽涓一方合同目的不能实现为由通知刘叶军解除了双方签订的《协议》，收回案涉房屋的“租赁使用收益权”，其后各收费季度的房租将由其本人收取，该《解除通知书》已于2020年6月29日送达刘叶军。 以上事实，有原、被告身份证明、《不动产权证书》、《授权委托书》、《协议》、《房屋租赁合同》、《告知书》、《解除通知书》、《收条》3份及当事人陈述等在卷予以佐证。 本院认为：已查明沈泽涓、林绪娣与李光周签订《房屋租赁合同》之前另与案外人刘叶军签订《协议》并将彼此所有房屋的租赁收益权利互换，刘叶军虽由此享有对沈泽涓、林绪娣共同所有的不动产享有收益的权利，但《协议》签订后案涉房屋的所有权并未产生变动，沈泽涓、林绪娣仍为案涉房屋的所有权人，其有权与李光周签订《房屋租赁合同》并将案涉房屋出租。且本案沈泽涓系根据沈泽涓、林绪娣与李光周之间签订的《房屋租赁合同》提起诉讼，依照合同相对性原则，其有权向案涉房屋的承租人李光周为被告起诉民事诉讼，故李光周以沈泽涓诉讼主体身份不适格为由所作相关抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。关于李光周是否应向沈泽涓直接支付案涉房屋租金的问题，本院认为：沈泽涓、林绪娣与刘叶军之间就案涉房屋租赁、收益权互换各自产生的对他人所有的不动产所设定的收益权利虽基于物而产生，但本案当事人之间就案涉房屋租赁所创设的收益权利来自于合同约定，依照物权法定原则及《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第二款关于债权性质的规定，本案沈泽涓、林绪娣与刘叶军之间依托彼此所有的房屋而产生的租金收益权利的性质并不属于法律规定的用益物权范畴，应为债权。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但由下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，沈泽涓、林绪娣与刘叶军之间因《协议》约定而将彼此房屋的收益权利互相转让，互负债权债务，其中沈泽涓、林绪娣所有的案涉房屋因租赁而产生的债权即租金已因当事人约定由刘叶军享有。至于沈泽涓向本院提出的要求李光周直接向其支付租金的诉讼请求是否可予支持，则应依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债权人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，以沈泽涓、林绪娣与刘叶军签订《协议》后是否通知案涉房屋承租人即《房屋租赁合同》中负有房屋租金支付义务的债务人李光周为依据进行考察判断，李光周应服从债权人沈泽涓、林绪娣的指示，以被通知的受让人刘叶军为租金支付对象履行相关义务。庭审中，沈泽涓虽述称《房屋租赁合同》签订之时未曾通知李光周，其对沈泽涓、林绪娣与刘叶军之间签订的《协议》并未知晓，但根据沈泽涓作为证据而向本院提交的《告知书》可知其曾于2020年4月27日通知李光周将案涉房屋租金“支付给本人，如刘叶军因此事给您造成的损失将由本人承担”，实际要求李光周变更支付对象，如按沈泽涓所作出的其未曾通知李光周直接向刘叶军支付租金、不知李光周已向刘叶军支付在此之前各期租金之陈述，则此项通知显无必要。另根据《房屋租赁合同》可知租赁双方约定的租金支付周期为三个月，自该合同载明的租金计租之日（2018年7月15日）至本案原告沈泽涓起诉之时已超过一年之久，在此期间李光周未能向沈泽涓、林绪娣直接支付租金。沈泽涓虽向本院提交相关微信记录证明其曾于此期间向李光周主张案涉房屋租金的支付权利，但该组证据所体现的内容本身既无主张此前长达一年的欠付租金的意思表示，形成时间亦为2019年8月15日之后，与其证明目的之间关联性不足。因沈泽涓未能向本院提交有效证据证明其曾在此期间向李光周主张租金，考虑到李光周未向沈泽涓直接支付租金的时间，再结合沈泽涓、林绪娣与刘叶军之间签订的《协议》、李光周提交的关于各期租金的《收条》及其据此作出的已受沈泽涓指示直接向刘叶军支付租金之陈述，本院根据民事诉讼证据高度盖然性原理，确认沈泽涓、林绪娣与刘叶军签订《协议》之时应已通知同日与其签订《房屋租赁合同》的李光周将案涉房屋的租金直接支付给刘叶军，沈泽涓、林绪娣已将此项债权转让刘叶军享有。《中华人民共和国合同法》第八十条第二款规定：“债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”，因沈泽涓既未能向本院提交证据证明受让案涉房屋租金的刘叶军已同意撤销由沈泽涓、林绪娣向李光周发出的的债权转让通知，亦未能证明其通知刘叶军解除双方关于房屋收益权利互换的《协议》行为业已产生解除该合同的法律效力或有其他可视为撤销债权转让通知的具体情形，故本案沈泽涓向李光周直接主张租金支付权利并无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告沈泽涓的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3420元，减半收取1710元，由原告沈泽涓负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 吴 扬 二〇二〇年八月二十五日 书记员 万志成