北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初11429号原告：北京市华野房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区。法定代表人：曲士伟，执行董事。委托诉讼代理人：张建国，北京市金友律师事务所律师。被告：北京市新时特物业管理有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园****楼。法定代表人：李光华，总经理。委托诉讼代理人：王伟，北京市中咨律师事务所律师。第三人：北京华野投资管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街**。法定代表人：佟月光，执行董事。委托诉讼代理人：王海利，北京市六合金证律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪良，男，北京华野投资管理有限公司股东。第三人：北京市华野家园物业管理有限公司，，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区法定代表人：潘建辉，执行董事。委托诉讼代理人：邓桦，女，北京市华野家园物业管理有限公司员工。原告北京市华野房地产开发有限公司（以下简称华野房地产公司）与被告北京市新时特物业管理有限公司（以下简称新时特公司），第三人北京华野投资管理有限公司（以下简称华野投资公司）、北京市华野家园物业管理有限公司（以下简称华野物业公司）买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华野房地产公司委托诉讼代理人张建国，被告新时特公司委托诉讼代理人王伟，第三人华野投资公司委托诉讼代理人王海利、张洪良，第三人华野物业公司委托诉讼代理人邓桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华野房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除原被告签订的《物业管理权移交及车位收购协议书》中的车位收购部分；2.判令被告返还车位占用使用费20259360元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是草桥欣园小区北区B车库、南区A、B车库的建设者和所有权人。华野投资公司是草桥欣园小区**A车库的建设者和所有权人。2011年1月19日，原被告签订了《物业管理权移交及车位收购协议书》（以下简称车位收购协议书）。双方在协议书中约定：本协议项下车位（所有权、使用权）收购的总价款为人民币柒仟伍佰万元整。车位收购总数量暂定为1020个……为履行协议，2014年双方共同到北京市房产局备案登记办理车位过户手续。后被房管局告知，根据《北京市物业管理办法》（以下简称物业管理办法）第三十二条规定：建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库车位预售许可或物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。因本协议车位受让方是物业公司而非本小区业主，所以违反上述规定，车位不可能过户。另外双方在协议第五条（一）约定被告应付1000万转让金，被告并未支付。根据合同法第九十四条规定，当事人可以解除合同，现在距双方签订《物业管理移交及车位收购协议书》已经过去7年有余，被告至今未支付车位转让金，却长期出租车位，非法占有租金。根据物业管理办法的规定，双方签订的协议不可能履行，被告的行为已明确表明合同目的不能实现。因此，原告请求法院判令解除双方车位收购协议书。被告新时特公司辩称，第一，原告提出根据物业管理办法第三十二条拥有法定解除权的主张，缺乏法律依据。1、物业管理办法发布在诉争协议签订之前，原告在订立合同时就应当预见，故不能解除协议。2、物业管理办法规定车位只能出售给业主，而被告购买车位的目的也是为了满足业主的需求，因此原被告可通过其他合理方式实现合同目的。第二，原告所称被告未依据协议支付1000万元转让金违背客观事实，原告无权据此主张解除合同。根据协议及履行过程中双方达成的约定，被告替原告垫付的费用可冲抵车位转让价款。在实际操作中，根据被告证据，被告从2011年起实际替原告垫付的各项费用已经远超过1000万元，其中仅2011年5月被告就曾垫付约1043万元电费。从合理性分析，在与原告无其他业务往来，未约定借款利息的情况下，被告替原告垫付巨额费用的行为只能理解为是为了履行其在本协议项下的付款义务。此外在丰台法院另一案件的和解过程中，原告在其起草的《和解协议书》（初稿）中对双方间存在至少3800万元垫付款项的事实进行了确认，且在后续沟通中对被告垫付的款项与协议项下车位款冲抵的事实进行了确认。因此，被告提交的证据可以证明被告已通过垫付费用的方式足额支付车位转让金1000万元，原告关于被告未支付1000万元的主张没有依据，其提出解除合同的诉讼请求不应支持。第三人华野投资公司述称，不完全同意原告诉讼请求，请求法庭保护我方合法权益，在涉案标的中有312个车位及其他房屋、土地产权在我方名下。朝阳法院案件未经审理，不能作为本案认定事实的依据。第三人华野物业公司述称，同意原告诉讼请求，认可事实理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人提交的证据本院认定意见如下：一、原告华野房地产公司提交的证据：1、车位收购协议书，证明合同真实约定了双方权利义务，至今没有办理转让手续，合同无法履行。被告新时特公司对证据真实性认可，证明目的不认可，认为不能证明合同解除。2、产权证书（复印件），证明被告应当返还合同载明的车位数量。被告新时特公司对证据真实性不认可，证明目的不认可。3、付款凭证，证明办理过户时被告为原告垫付的120万元，原告已归还。被告新时特公司对证据真实性、证明目的均认可。4、租赁协议（复印件），证明被告出租每一个车位的租金是3600元。被告新时特公司对证据真实性、证明目的均不认可。第三人华野投资公司对原告上述证据真实性、合法性、关联性无异议。第三人华野物业公司对证据1、证据4真实性不认可，称没有见过该协议，对事实不清楚。对其余证据无异议。本院认为，证据1、证据3的形式、来源与内容均真实合法，本院不持异议。证据2虽为复印件但能与其他证据相印证，故对其真实性本院予以确认。对上述证据的证明目的，本院根据其他证据及当事人陈述综合予以认定。证据4为复印件，且未能提供来源和其他证据予以印证，对其真实性本院不予认定。二、被告新时特公司提交的证据：1、车位收购协议书，证明双方买卖合同关系，被告按照约定垫付了资金。原告华野房地产公司、第三人华野投资公司对证据真实性认可，证明目的不认可。第三人华野物业公司对证据真实性、证明目的均不认可。2、电费发票、供暖费、工程款凭证、借据，证明对原告经营过程中发生的电费、供暖费、工程款等费用，均由被告垫付，金额超过5800万元，用以冲抵车位款。原告华野房地产公司对上述证据的真实性认可，对借据的证明目的认可，对其他证据证明目的不认可。第三人华野投资公司对证据真实性、证明目的均不认可。第三人华野物业公司对证据真实性、证明目的均不认可。3、办理车位过户的资料（《北京市商品房现房买卖合同》、发票、收据），证明被告已经履行了合同。原告华野房地产公司、第三人华野投资公司对证据真实性认可，证明目的不认可。第三人华野物业公司对证据真实性、证明目的均不认可。4、公证书，证明被告已经替原告垫付3800万元相关费用。原告华野房地产公司对证据真实性认可，对证明目的不认可，认为微信记录不完整，内容没有经过书面确认。第三人华野投资公司对证据真实性认可，证明目的不认可。第三人华野物业公司对证据真实性认可，但表示对内容不清楚。5、证人汤某的证人证言，证明证人了解双方用垫付款冲抵车位款的事实。原告华野房地产公司、第三人华野投资公司对证人证言的真实性、合法性及证明目的均不认可。第三人华野物业公司对证据真实性不认可、内容不清楚。6、肖国华演讲视频，证明被告应原告请求接管小区物业，协议签订的背景是为帮助原告解决困难。原告华野房地产公司、第三人华野投资公司对证据真实性、证明目的均不认可。第三人华野物业公司对证据真实性不认可、内容不清楚。7、（2013）二中行终字第199号行政判决书，后被告申请撤回该份证据。原告华野房地产公司，第三人华野投资公司、华野物业公司均同意撤回，未予质证。8、（2018）京0105民初87191号民事调解书及调解协议、银行流水，证明华野投资公司通过虚假诉讼将车位过户给案外人王德强。原告华野房地产公司，第三人华野投资公司、华野物业公司对证据真实性、证明目的均不予认可。9、丰台区花乡人民政府（以下简称花乡政府）花政函【2020】6号、【2020】34号及北京市规划和自然资源委员会丰台分局（以下简称丰台区规自委）京规自丰函【2020】155号、【2020】274号（复印件），证明被告可以继续履行合同和取得车位的所有权。原告华野房地产公司，第三人华野投资公司对证据真实性、合法性、证明目的均不认可。第三人华野物业公司对证据真实性、合法性和关联性无异议。10、权证号为京（2020）丰不动产权第XXXX号、京（2020）丰不动产权第XX**房屋产权证书，证明被告已经取得涉案小区的业主资格，可以继续履行合同。原告华野房地产公司、第三人华野投资公司对证据真实性认可，对关联性、证明目的均不认可。第三人华野物业公司对证据真实性、合法性和关联性无异议。本院认为，上述证据中，证据1至证据4的形式、来源合法，内容真实，本院予以确认。证据5为证人证言，证人汤某出庭接受法庭质询和双方当事人询问，对其形式真实性本院予以确认，对其内容真实性本院结合其他证据形式予以认定。对被告提供上述证据的证明目的，本院根据其他证据及当事人陈述综合予以认定。证据6无法认定证据形式与来源，且无其他证据佐证，本院不予确认。证据7、证据8为人民法院生效文书及卷宗材料，被告虽在庭审中申请撤回证据7，但根据法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证，故对该判决书所认定事实，本院予以确认；对证据8，本院基于上述理由亦对其真实性予以确认。对被告提供上述证据的证明目的，本院根据其他证据及当事人陈述综合予以认定。证据9为行政机关出具的往来函件。对其中被告提交的【2020】155号复函出具时间早于花乡政府致函时间，且未能说明原因，本院不予采纳。其余函件经本院查证，对其形式、来源合法性均予以认定。对于其内容，根据法律规定，国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实。原告及第三人虽不予认可，但未提供相反证据足以推翻。故本院对其真实性、合法性和关联性均予以认可。证据10为房屋产权登记证书，各方对其真实性均无异议，本院予以确认，对其证明目的综合全案事实予以认定。三、第三人华野投资公司提交的证据：1、不动产登记簿，证明本案争议的车位中有312个所有权在华野投资公司名下，一直由其行使权利。2、执行通知书、执行裁定书，证明其拥有的312个车位已经被朝阳法院执行给案外人王德强，合同不能继续履行，应予解除。被告新时特公司对两份证据真实性认可，证明目的不认可。原告华野房地产公司、第三人华野物业公司对证据真实性、证明目的均认可。本院认为，上述证据各方对其真实性均予以认可，本院不持异议，但从关联性上，上述车位虽与涉案合同相关，但因本案原告诉讼请求为解除与被告签订的车位收购协议书中的原告所有车位部分，故上述车位是否能够履行与本案的审理范围无关。对证据的证明目的，本院不予认定。以上证据均经庭审质证并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市丰台区恋日嘉园一期、恋日嘉园二期和草桥欣园三区位于丰台区花乡草桥地区，为华野房地产公司、华野投资公司开发建设的住宅小区。位于丰台区草桥欣园**地下车库A、B层的房屋（所有权证号分别为京房权证丰股字第XXXX号、00235号，原坐落为丰台区草桥都市之光恋日嘉园B车库、丰台区草桥都市之光恋日嘉园车库A）为登记在华野房地产公司名下的车位；位于丰台区草桥欣园**地下车库**的房屋（所有权证号为X京房权证丰字第**）原为登记在华野投资公司名下的车位，现登记在案外人王德强名下。2011年1月16日，新时特公司（甲方）与华野房地产公司、华野投资公司、华野物业公司（共同乙方）签订车位收购协议书，协议约定：甲方为本协议项下所述物业管理权移交的接管方及车位收购的收购方，乙方为本协议项下物业管理权移交的交出方以及本协议项下车位收购的被收购方。现双方就本协议项下物业管理权及车位收购的相关事宜达成协议如下：第一条、关于本协议项下的物业管理权移交内容。一、本协议项下物业管理权移交协议的当事方甲方为该物业管理权的接管主体，乙方为本协议项下物业管理权的交出主体。二、本协议项下物业管理权移交接管范围（该接管范围为本协议附件一）。（一）南区即恋日家园一期物业管理权移交的范围：由乙方开发并进行前期物业管理的，草桥欣园三区2甲、2乙、4、7、8、5甲、5乙、6甲、6乙、6丙、9甲、9乙、10、12、13、14、15、16、17、18、21号楼，共计21栋及相关院落，面积约为24.5万平方米；幼儿园及管理用房。三区2号楼底商及16号院底商均在本协议项下南区物业接收范围内。（二）北区即恋日家园二期物业管理权移交的范围。北区分为A，B两区。A区包括1#、2#，3#、4#甲、4#乙；B区包括5#、6#、7#楼。北区面积合计约18.2万平方米。三、物业移交范围内具体移交事项（包括但不限于设备设施、物业共用房屋及部位、一切与物业管理相关的文件资料等）为本协议附件二。第二条、关于本协议项下车位收购的约定。一、甲方为本协议项下所述车位的收购方，乙方是本协议项下所述车位的被收购方。二、本协议项下被收购车位的具体内容（被收购车位具体内容为协议附件四）。（一）南区即恋日家园一期被收购车位位置及数量。上述车位位于北京市丰台区草桥欣园三区2、4、7、8号楼之间，分为1号车库和2号车库，两车库为产权车位，原属乙方所有。其中：1号车库有155个车位，已销售68个，剩余87个车位中出租个，闲置个；2号车库有256个车位，已销售62个，剩余194个车位中出租个，闲置个。1、2号车库共计411个车位，已销售130个，剩余281个车位中出租个，闲置个。甲方收购上述南区车库的车位数量281个。（二）北区即恋日家园二期被收购车位位置及数量。北区分为A车库和B车库，其中A车库共有312个车位已经销售69个，未销售车位243个。B车库共有496个车位全部未销售（注：B车库的496个车位属于人防车库）。北区未销售车位共计739个为本协议项下北区被收购车位总数。（三）车位的详细数据以乙方提供销售合同、出租协议、表格、图纸为准，乙方提供的相关资料做为本协议的附件与本协议具有同等法律效力。乙方保证上述全部车位没有法律纠纷，包括法院冻结、查封和其他债务纠纷，具有合法的买卖资格并保证上述车位达到设计标准及使用条件，乙方并保证北区B车库的496个车位全部达到办理验收合格完毕的标准。甲方收购乙方南北两区车位的车位数量暂定：合计1020个。以上被收购车位以双方最终确认的实际数量为准。第三条、本协议项下车位收购总价款。本协议项下车位收购的总价款暂定为人民币大写：柒仟伍佰万元整。车位收购总数量暂定为1020个，每个车位的收购单价等于收购总价款除以车位收购总个数，据此每个车位收购单价为柒万叁仟伍佰贰拾玖元。本协议项下车位收购总数量以双方实际交接认可的数量为准，车位收购最终结算总价款按双方实际交接认可数量进行计算。第四条、本协议项下物业管理权及车位移交时限。（一）本协议项下的物业管理权及车位移交工作按照先南区后北区的顺序进行。交割完毕后各自签署交割确认书并附交割资料清单。（二）本协议项下南区物业管理权于本协议签订后30日内办理移交手续完毕，南区车位于本协议签订后30日内办理移交手续完毕。（三）本协议项下北区物业管理权于本协议签订后90日内办理移交手续完毕。北区车位于本协议签订后90日内办理移交手续完毕。（四）本协议项下的车位收购事项以乙方配合甲方办理完毕车位所有权转移登记法律手续为乙方义务履行完毕的标志。如在车位过户过程中因被收购方原因导致车位不能过户至甲方名下，则被收购方应退还甲方已付的一切款项及利息。第五条、本协议项下车位收购价款的支付时限。（一）本协议项下南区物业管理权办理移交手续完毕后甲方支付：壹仟万元。（二）本协议项下南区物业管理权及南区车位均移交完毕且南区车位所有权转移至甲方名下完毕，甲方支付车位收购款：贰仟万元。（三）本协议项下南北两区全部物业管理权均移交完毕且南北两区全部被收购车位的产权证办理到甲方名下完毕后（北区人防车库以与相关部门验收合格为准），甲方支付剩余车位收购价款：肆仟伍佰万元。（四）乙方拒绝或拖延办理物业管理权及车位交割的，甲方有权拒绝支付价款。此情况下乙方应承担违约责任，并赔偿给甲方造成的一切损失。（五）本协议当事人一致确认，本协议项下甲方应当支付的全部款项皆由华野房地产公司作为接收方。第八条、相关事项的处理。本协议签订当日甲乙双方张贴接管物业告示，通知业主。本协议签订之后，乙方不得再以任何理由和形式向业主、住户收取任何费用，包括但不限于供暖费、物业费、保安费、保洁费、车位出租费等一切费用。如本协议签订前乙方已收取了超过本协议签订时间的前述相关费用，以本协议签订时间为限，之前的收益归乙方所有，之后的归甲方所有乙方应返还甲方。如乙方已收取了2010-2011年度的供暖费，应全额返还甲方。乙方欠付甲方供暖费合计壹佰柒拾柒万柒仟元由乙方在签订本协议后7日内偿还甲方，如乙方不按约定还款则甲方有权将该款与本协议第三条之车位收购款相抵消。第十一条、乙方与北京市供电公司电费纠纷的处理乙方与北京市供电公司丰台分公司电费纠纷应自行尽快解决，乙方为实际使用单位，所欠电费应由乙方缴纳。协议上有新时特公司、华野房地产公司、华野投资公司时任法定代表人签字及盖章，华野物业公司仅有肖国华的签字。新时特公司签字日期为2011年1月19日。华野物业公司肖国华签字时间为2011年3月25日。根据华野物业公司工商档案显示，肖国华为华野物业公司股东、监事。协议签订后，华野房地产公司、华野投资公司和华野物业公司向新时特公司移交涉案三个小区的物业管理权和车位使用权。2011年1月20日，华野房地产公司出具《借据》，载明：今暂借草桥实业总公司款叁佰万，用于偿还债务。由草桥公司直接将款项汇入肖国华指定账户。该款项的偿还，从华野物业管理有限公司向新时特物业管理有限公司移交的物业产权车位费总额中扣除。借据上有肖国华签字及华野房地产公司盖章。2011年1月25日，华野公司出具收据一份，载明：收到北京草桥实业总公司购买车位款伍佰万元整。2011年1月21日、1月25日，草桥公司向案外人账户转账300万元、向华野房地产公司转账200万元。2011年5月26日，北京草桥实业总公司向华野房地产公司转账30万元。2011年7月14日，华野公司出具收据一份，载明：收到北京草桥实业总公司购买车位款叁拾万元。2011年5月31日，新时特公司向花乡供电所支付案涉小区拖欠的电费10427773.59元。2014年6月2日，华野房地产公司（出卖人）与新时特公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》两份并向房屋管理部门办理了预售登记。合同约定出卖人将坐落于丰台区草桥欣园三区地下车库A-1层、B-1层的房屋出售给买受人，房屋用途为车库，建筑面积分别为5766.38平方米、4465.31平方米，单价为1954.72元，总价分别为11271658元、8728342元，共计2000万元。付款方式为一次性付款。2015年12月18日，房屋管理部门注销了对两份房屋买卖合同的预售登记。庭审中，新时特公司向本院提交经公证的微信记录，记录中显示新时特公司法定代表人李光华与华野房地产公司员工来建华就本案争议的事实进行了沟通，并就调解方案进行多轮修改和磋商。聊天记录中有四份调解协议修改稿，其中2018年11月24日双方协商的《和解协议书》有如下内容：“为了妥善解决车位转让问题，双方达成如下和解协议：一、经双方友好协议，一致同意共同将上述车位使用权，以“长期租赁合同”的形式，直接转让给本小区业主，转让价格双方另行协商确定。二、北京市华野房地产开发有限公司保证：北京华野投资管理有限公司在本协议框架内执行。三、甲方同意乙方按照下列方式取得经济补偿：1、乙方前期投入的3800万元维修费用，甲方在车位转让收益中一次性全部偿还；2、剩余全部车位转让收益双方按照下列比例分配：甲方70%；乙方30%”。2018年12月20日双方协商的《调解协议书》有如下内容：“三、甲方确认，乙方接管草桥欣园小区时，代甲方垫付3800万元相关费用（包括水电费、人员工资、施工费用等）。甲方进一步确认上述代垫费用双方已约定抵做《物业管理权移交及车位收购协议书》项下车位转让价款。”2018年12月25日的《调解协议书》有如下内容：“三、甲方确认，乙方接管草桥欣园小区时，代甲方垫付3800万元相关费用（包括甲方借款、水电费、人员工资、施工费用等）。甲方进一步确认上述代垫费用双方已约定抵做《物业管理权移交及车位收购协议书》项下车位转让价款。”2019年1月24日的《调解协议书》亦有上一份协议中相同内容。另查，在北京市第二中级人民法院作出的（2013）二中行终字第199号行政判决书中查明如下事实：北京市丰台区恋日嘉园一期、恋日嘉园二期和草桥欣园三区位于丰台区花乡草桥地区，为华野房地产公司、华野投资公司开发建设的住宅小区。小区竣工后，华野房地产公司分别于2000年8月9日、2004年11月2日与华野物业公司签订了《物业管理委托合同》和《前期物业服务合同》，华野投资公司于2003年5月2日与华野物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托华野物业公司对前述小区提供前期物业服务。合同约定的委托管理期限均为至涉诉小区业主委员会成立并签约止。合同签订后，华野物业公司开始对涉诉小区进行物业管理。自2008年9月以来，涉诉小区一直欠缴电费，至2010年12月16日，共计拖欠电费金额9040529.77元。2010年12月17日，北京市电力公司丰台供电公司和义供电所发出《拖欠电费停电通知书》，要求于2010年12月24日前缴纳，逾期未交将采取终止供电和加收滞纳金措施。2010年12月22日，北京市电力公司丰台供电公司营销处向丰台区维稳办、应急办、信访办、发改委上报《关于丰台草桥欣园地区欠费停电说明》，报告了涉诉小区存在拖欠电费及将对小区采取停电措施的情况。2011年5月26日，北京市丰台区人民政府针对中国共产党北京市丰台区花乡委员会和花乡政府提出的报告以专题会议的形式进行了讨论，责成花乡政府处理相关事宜。同日，花乡政府在涉诉小区发布了《公告》，并于5月27日对小区开始提供应急服务。2011年11月28日，北京市丰台区恋日嘉园一期和恋日嘉园二期小区成立业主委员会并办理了备案登记。2011年12月7日，北京市丰台区草桥欣园三区成立业主委员会并办理了备案登记。三个小区通过业主大会均选聘新时特公司为小区新的物业服务企业。再查一，2018年9月27日，北京市朝阳区人民法院出具（2018）京0105民初87191号民事调解书，载明：本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告华野投资公司于2018年9月28日前偿还原告王德强借款本金50000000元及利息（以50000000元为基数，自2018年4月12日起至实际给付之日止，按照月利率2%计算）；二、如被告华野投资公司未按照上述承诺履行付款义务，则被告华野投资公司名下位于北京市丰台区草桥欣园一区地下车库-1层车位（房产证编号：X京房权证丰字第XXXX号，土地证编号：京丰国用2008出第00001号）归原告王德强所有；三、被告华野投资公司配合原告王德强完成上述第二项车位的所有权过户手续，并于2018年9月30日前将上述车位交付原告王德强，自交付之日起，该车位项下所有权益归原告王德强享有；四、双方别无争议。调解书生效后进入执行程序。2019年5月13日，新时特公司向北京市朝阳区人民法院提起（2019）京0105民撤12号第三人撤销之诉，请求撤销（2018）京0105民初87191号民事调解书。该案正在审理过程中。2019年11月1日，北京市公安局朝阳分局太阳宫派出所出具京公朝（太）受案字（2019）000500号受案回执，对李光华报称王德强与华野投资公司虚假诉讼案立案受理。目前案件正在侦查过程中。再查二，2020年3月4日，新时特公司取得丰台区草桥欣园一区6号楼12层2-1203房屋【不动产权证号为京（2020）丰不动产权第XXXX号】、丰台区草桥欣园三区4号楼3层3-303房屋所有权【不动产权证号为京（2020）丰不动产权第XXXX号】。再查三，自2010年10月1日起施行的物业管理办法第三十二条规定，建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。2020年3月27日，北京市第十五届人大常委会发布《北京市物业管理条例》（以下简称物业管理条例），自2020年5月1日起施行。该条例第八十条规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。再查四，2020年3月9日，花乡政府向丰台区规自委函询【花政函（2020）34号】，主要内容为：新时特公司为我乡草桥村集体企业。2011年，依据丰台区人民政府《关于草桥地区物业管理等问题专题会议纪要》（丰政会【2011】20号），新时特公司与华野物业公司管理的草桥欣园三区、恋日家园一期、恋日家园二期等小区的物业进行了物业管理权移交，随后新时特公司进行了相关物业管理服务。同时，新时特公司与华野房地产公司、华野投资公司、华野物业公司签订了车位收购协议，协议中已明确说明了物业移交和车位收购等问题的相关要求。之后，新时特公司于2020年3月购买了恋日一期【草桥欣园三区4号楼3层3-303，不动产权证号：京（2020）丰不动产权第XXXX号】、二期【草桥欣园一区6号楼12层2-1203，不动产权证号：京（2020）丰不动产权第XXXX号】住宅各一套，成为小区实际业主，现特致函贵局，依据车位收购协议书，新时特公司是否具备条件进行产权转移登记，以便于进行后续物业及车位的管理和服务。2020年3月17日，丰台区规自委复函（京规自丰函【2020】274号）称：依来函所述，新时特公司已实际成为小区不动产权利人，车位收购协议书签订双方可持身份证明材料，不动产权属证书原件，移交协议等权属来源材料至我分局不动产登记大厅综合业务窗口申请缴税过户业务办理。如移交协议双方有异议或一方不配合申请登记，可向人民法院提出诉讼或仲裁委员会提出仲裁，然后按照相关法律文书的内容办理停车位的不动产登记工作。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，华野房地产公司与新时特公司、华野投资公司、华野物业公司签订的车位收购协议书，系各方当事人真实意思表示，其车位收购部分内容虽违反了2010年实施的物业管理办法的有关规定，但该办法在法律位阶上并非法律、行政法规，在性质上不属于效力性强制规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条及最高人民法院相关司法解释的规定，该协议书不应认定为无效。故该协议书为真实合法有效协议，各方当事人均应按约履行各自义务。华野物业公司关于其未盖章、合同对其不生效的辩称意见，因合同上有该公司股东、监事肖国华签字，且此后合同约定的物业管理权亦进行了交接，华野物业公司对该合同知情且实际予以了履行，故本院不予采信。本案的争议焦点为，案涉车位收购协议书车位收购部分是否符合合同解除的条件。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，华野房地产公司主张合同解除的理由有二点，一是认为新时特公司未按协议履行付款义务，其有权要求解除合同；二是认为案涉车位收购协议书因违反了物业管理办法的有关规定，导致车位无法过户，合同目的无法实现，依法应当解除合同。对华野房地产公司上述主张是否成立，本院分述如下意见：首先，关于新时特公司是否存在未按合同约定支付相应车位收购款的问题。车位收购协议书约定，该协议项下车位收购价款的支付时限为：“本协议项下南区物业管理权办理移交手续完毕后甲方支付：壹仟万元；本协议项下南区物业管理权及南区车位均移交完毕且南区车位所有权转移至甲方名下完毕，甲方支付车位收购款：贰仟万元；本协议项下南北两区全部物业管理权均移交完毕且南北两区全部被收购车位的产权证办理到甲方名下完毕后（北区人防车库以与相关部门验收合格为准），甲方支付剩余车位收购价款：肆仟伍佰万元。”根据该约定，新时特公司现阶段的付款义务为完成物业移交手续后、车位过户前支付1000万元。根据本案新时特公司提供的收据、发票、银行转账存根、记账凭证、发票、证人证言、微信记录等能够相互印证的证据，能够证明新时特公司自2011年1月21日起陆续通过借款抵款，代垫水电费、人员工资、施工费用等方式向华野房地产公司支付了超过1000万元的款项。同时，在双方协商往来的过程中的多份调解协议亦佐证，华野房地产公司收到了新时特公司支付的包括借款、水电费、施工费用等各类款项达到3800万元。至于上述款项能否认定抵销支付车位转让款的问题，因双方车位收购协议书中有“如乙方不按约定还款则甲方有权将该款与本协议第三条之车位收购款相抵销”的约定，部分收据以及此后多份调解协议草案中均明确载明款项用于冲抵车位转让款。华野房地产公司虽不认可款项冲抵，但未提供任何证据证明其后偿还了上述款项或者款项为其他性质。故本院对新时特公司辩称其支付的上述款项为抵销车位转让款的意见，予以采信。此外，双方在2014年6月2日共同签订了《北京市商品房现房买卖合同》两份并向房屋管理部门办理预售登记，这一事实无论从合同价款还是行为本身，均佐证新时特公司已经履行了合同约定的相应付款义务且华野房地产公司同意办理过户。故现华野房地产公司主张新时特公司未履行付款义务，存在违约行为的意见，本院不予采信。其次，关于车位收购协议书是否因违反物业管理办法第三十二条的规定无法过户，从而导致合同目的无法实现应予解除的问题。本院认为，其一，双方在签订该协议书之前，物业管理办法已经实施，作为房地产公司及物业管理公司对上述规定理应知情，并能够预见到涉案车位存在不能过户的高度可能性。在此情况下，双方依然签订该协议，表明双方愿意接受协议订立后存在的法律风险和现实状况，在新时特公司并无违约行为的情况下，华野房地产公司以合同目的无法实现为由请求解除合同，有违诚信原则并缺乏法律依据。其二，根据本案事实，新时特公司在诉讼过程中已经取得涉案车位所在小区的房屋所有权，成为了该小区的业主。根据房屋登记管理部门的复函意见，案涉车位可以办理过户手续，合同可以继续履行。同时，已经实施的物业管理条例，亦修改了原物业管理办法第三十二条的规定，不再一律禁止非小区业主对所在小区车位的买卖和过户。新时特公司作为案涉小区的物业管理方、业主，其取得小区车位所有权未违反其他法律法规规定，亦未损害小区其他业主利益。因此，无论依据原物业管理办法还是新物业管理条例，华野房地产公司主张双方合同目的无法实现的意见，均缺乏法律依据。此外，车位收购协议书中涉及华野投资公司所有的车位问题，因是否已经过户他人，与华野房地产公司无关，不影响原被告之间就争议车位的履行，华野投资公司亦未提出独立请求，不属于本案审理范围，故本院不予处理。新时特公司提出的中止审理的主张缺乏依据，本院不予允许。综合上述意见，对华野房地产公司请求确认车位收购协议涉及双方车位收购部分解除并返还车位占用使用费的主张，因未提供充分的证据佐证并缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回北京市华野房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费416800元，由原告北京市华野房地产开发有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 徐冲审 判 员 王静审 判 员 李佳二〇二〇年八月二十一日法官助理 黄昊书 记 员 张佳