陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终9127号上诉人（原审原告）:陕西宏盛实业有限公司。住所地西安市莲湖区大庆路**枣园社区服务中心**。法定代表人:杨振，系该公司经理。委托诉讼代理人:马晨，陕西洪振律师事务所律师。被上诉人(原审被告):朱小兰，女，1988年12月2日出生，汉族，住陕西省宝鸡市千阳县草碧镇邢家塬村****，现住址不详。原审第三人：昆仑银行股份有限公司西安分行。住所地。住所地西安市凤城四路**长庆苏里格大厦**iv>负责人：王卫东，系该分行行长。委托诉讼代理人：李元庆，男，1985年2月7日出生，汉族，员工，住。委托诉讼代理人：武海军，男，1984年4月15日出生，汉族，员工，住。上诉人陕西宏盛实业有限公司（以下简称宏盛公司）因与被上诉人朱小兰、原审第三人昆仑银行股份有限公司西安分行（以下简称昆仑银行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初7342号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宏盛公司上诉请求：1.改判原审判决第三项，判令被上诉人及原审第三人协助上诉人办理抵押权注销登记手续；2.本案上讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实不清，上诉人已向原审第三人偿还被上诉人全部剩余贷款，《商品房买卖合同》解除后被上诉人及原审第三人应当协助上诉人办理抵押权注销登记手续。请求支持上诉人诉请。朱小兰未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。昆仑银行西安分行答辩称，认可上诉人诉请。贷款已经于2019年9月6日结清，昆仑银行西安分行愿意配合办理解除抵押手续，但是因为朱小兰联系不上，请求法院判决解除抵押。宏盛公司已经替朱小兰将本金、罚金及相应利息均已经偿还完毕，还款金额为387652.7元。宏盛公司起诉至一审法院请求判令：1、解除其与朱小兰之间的《商品房买卖合同》，朱小兰返还房屋，并协助其公司办理商品房买卖合同备案注销手续；2、朱小兰偿还其公司支付的代垫款项43873.65元及延迟履行利息7874.49元（截止2019年2月15日），并支付解除合同违约金29341元；3、朱小兰及昆仑银行西安分行协助宏盛公司办理商品房买卖合同抵押权注销登记手续；4、朱小兰承担本案担保费1500元、诉讼保全费3454元、律师费10000元，上述费用合计14954元；5、解除宏盛公司与朱小兰、昆仑银行西安分行于2016年3月31日签订的《个人购房借款/担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》；6、本案诉讼费用由朱小兰承担。一审法院经审理查明，2016年3月9日，宏盛公司与朱小兰签订合同备案号为Y16014194的《商品房买卖合同》，约定朱小兰购买宏盛公司开发的位于西安市雁塔区宏府麒麟山第8幢2单元25层22503号房屋，该房建筑面积90.28平方米，每平方米6500元，总金额586820元，商品房买卖合同签订当日或之前朱小兰应向宏盛公司支付首期购房款176820元，余款410000元办理商业贷款；宏盛公司应在2015年12月31日前向朱小兰交付该商品房，如因朱小兰原因造成房屋未按期交付的，宏盛公司不承担责任，自宏盛公司按该合同写明的朱小兰地址向朱小兰邮寄书面通知要求其办理交接手续的期限届满之日起第二日视为该商品房已按合同约定交付给朱小兰；朱小兰逾期还款超过三期的，宏盛公司有权解除合同，并追究朱小兰的违约责任，宏盛公司解除合同的，宏盛公司有权从朱小兰已支付的房款中扣除总房款5%的违约金以及宏盛公司承担保证责任的本金、利息、罚息及宏盛公司实现债权的费用后，将剩余款项在宏盛公司履行完毕合同解除及注销合同备案登记手续后，无息退还朱小兰，已付款不足以赔偿损失，宏盛公司有权予以追索。2016年3月31日，朱小兰向昆仑银行西安分行申请个人一手住房按揭贷款410000元用于购买涉案房屋。因朱小兰逾期归还银行贷款，昆仑银行西安分行分别于2017年6月30日从宏盛公司保证金账户扣款8740.96元，2017年9月30日扣款6581.45元，2017年12月29日扣款6578.54元，2018年11月16日扣款6603.12元，2019年2月27日扣款8797.97元，2019年6月10日扣款6595.89元，2019年9月6日扣款6589.54元。2018年11月8日昆仑银行西安分行个贷中心出具《保证金扣划说明》，载明因朱小兰多次未按合同约定还款，严重违反编号为79100121603310017的借款合同中约定的借款人相关还款义务，根据借款合同及同宏盛公司签订的合作协议约定，应由宏盛公司承担阶段性担保义务，其同宏盛公司协商一致，分别于2018年4月24日及2018年7月31日扣划宏盛公司保证金账户内8788.4元、6581.18元，转入待划转其他款项用以偿还客户朱小兰所欠贷款本息。2019年8月21日，昆仑银行西安分行向宏盛公司出具《提前还款函》，载明鉴于借款人不能按照与银行签订的编号为79100121603310017的《个人借款/担保合同》约定履行还款义务，虽经催告仍出现累计29期逾期还贷现象，据此银行决定宣布借款合同提前到期，宏盛公司作为保证人应按约一次偿付借款本金389417.46元，利息（含罚息、复利）4803.66元（以上利息计算截止到2019年8月20日）。2019年9月6日，昆仑银行西安分行出具昆仑银行贷后变更通知书，载明朱小兰借据余额为388469.69元，提前还款金额为387652.7元。庭审中，宏盛公司表示朱小兰并未收房，其尚未将该房屋交付给朱小兰。一审法院认为，宏盛公司、朱小兰自愿签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。该合同附件十二约定，朱小兰逾期还款超过三期的，宏盛公司有权解除合同，并追究朱小兰的违约责任，宏盛公司解除合同的，宏盛公司有权从朱小兰已支付的房款中扣除总房款5%的违约金以及宏盛公司承担保证责任的本金、利息、罚息及宏盛公司实现债权的费用后，将剩余款项在宏盛公司履行完毕合同解除及注销合同备案登记手续后，无息退还朱小兰，已付款不足以赔偿损失，宏盛公司有权予以追索。根据宏盛公司提交的保证金扣划说明、特种转账凭证及提前还款函显示朱小兰逾期归还银行贷款已超过三期，故按照上述合同约定，对于宏盛公司要求解除《商品房买卖合同》的请求，予以支持。合同解除后，朱小兰应协助宏盛公司办理该商品房买卖合同的备案注销手续。对于宏盛公司要求朱小兰返还房屋的请求，因宏盛公司在庭审中表示其尚未将该房屋交付给朱小兰，故对于宏盛公司的该项诉请，不予支持。对于宏盛公司要求朱小兰偿还代垫款项43873.65元及截止2019年2月15日迟延履行利息7874.49元，并支付解除合同违约金29341元及担保费1500元、律师费10000元的请求，根据《商品房买卖合同》附件十二的上述约定，宏盛公司解除合同的，宏盛公司有权从朱小兰已支付的房款中扣除总房款5%的违约金以及宏盛公司承担保证责任的本金、利息、罚息及宏盛公司实现债权的费用，因朱小兰已向宏盛公司支付房屋首付款176820元，且合同已解除，故宏盛公司可从该款项中扣除违约金及其已承担的超出银行贷款410000元的上述相关费用。对于宏盛公司要求朱小兰及昆仑银行西安分行协助办理该房屋抵押权注销登记手续的请求，朱小兰及昆仑银行西安分行均未到庭参加诉讼，根据宏盛公司提交的昆仑银行西安分行于2019年9月6日出具的昆仑银行贷后变更通知书显示朱小兰借据余额为388469.69元，提前还款金额为387652.7元，且宏盛公司亦未提交昆仑银行西安分行出具的贷款全部结清的凭证，故对此不予支持。同时对于宏盛公司要求解除其与朱小兰及昆仑银行西安分行于2016年3月31日签订的《个人购房借款/担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》的请求，宏盛公司未向法庭提交上述合同，且本案系房屋买卖合同纠纷，故对此不予处理，宏盛公司可另行处理。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除陕西宏盛实业有限责任公司与朱小兰于2016年3月9日签订的合同备案号为Y16014194的《商品房买卖合同》。二、朱小兰应于本判决生效之日起三十日内协助陕西宏盛实业有限责任公司办理上述《商品房买卖合同》备案注销手续。三、驳回陕西宏盛实业有限责任公司的其余诉讼请求。本案案件受理费13768元，由宏盛公司承担6884元，朱小兰承担6884元。保全费3454元，由朱小兰承担。因宏盛公司已预交，故朱小兰应于本判决生效之日起十日内将其应承担的上述费用直接给付宏盛公司。二审中，宏盛公司提交个人贷款结清证明一份，用于证明宏盛公司已经替朱小兰将本金、罚金及相应利息偿还完毕。昆仑银行西安分行质证称认可真实性及证明目的，并表示从朱小兰欠付贷款后的贷款均是从宏盛公司账户扣划的。同时昆仑银行西安分行表示愿意配合上诉人办理解除抵押手续。经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，朱小兰在与宏盛公司签订《商品房买卖合同》，向昆仑银行西安分行办理了商业贷款，因其未及时向银行偿还按揭贷款，导致宏盛公司承担贷款担保责任。朱小兰的上述违约行为符合双方合同中关于合同解除的约定。宏盛公司据上述事实要求解除双方房屋买卖合同并要求朱小兰配合办理合同备案登记撤销手续，理由正当，应予以支持，故原审法院对宏盛公司要求解除涉案房屋买卖合同、朱小兰协助其办理备案登记注销的之诉请予以支持，判处并无不当。昆仑银行西安分行认可朱小兰的贷款已经由宏盛公司结清，亦表示愿意配合宏盛公司办理涉案房屋解除抵押登记手续，故宏盛公司上诉关于要求朱小兰及昆仑银行西安分行协助其办理涉案房屋抵押权注销登记手续的请求，依法应予以支持。综上，宏盛公司的上诉理由成立，本院对其上诉请求依法予以支持。原审判决未支持宏盛公司关于要求朱小兰及昆仑银行西安分行协助其办理涉案房屋抵押权注销登记手续的请求诉请，判处不当，本院二审予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初7342号民事判决第一项、第二项、第三项及诉讼费承担部分；二、本判决生效后30日内朱小兰及昆仑银行股份有限公司西安分行协助陕西宏盛实业有限公司办理备案号为Y16014194的《商品房买卖合同》房屋抵押权注销登记手续。二审案件受理费100元，由朱小兰承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年八月二十一日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩