宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 ? （2019）浙0291民初2053号 ? 原告：宁波圣嘉置业有限公司（统一社会信用代码：91330200058279139B）。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道贸城西路**联盛广场城市新贵大楼**。 法定代表人：何朝珍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕钦，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜成林，浙江甬泰律师事务所律师。 被告：宁波市天一测绘设计研究有限公司（统一社会信用代码：91330204780404857P）。住所地：。住所地：宁波市星海南路**华商大厦**v> 法定代表人：陈世安，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈素贞，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：龚海峰，浙江共业律师事务所律师。 原告宁波圣嘉置业有限公司（以下简称圣嘉公司）与被告宁波市天一测绘设计研究有限公司（以下简称天一测绘公司）承揽合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告圣嘉公司的委托诉讼代理人吕钦、姜成林，被告天一测绘公司的委托诉讼代理人沈素珍、龚海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圣嘉公司向本院提出诉讼请求：被告圣嘉公司赔偿原告损失1208155.38元。事实和理由：2015年11月6日，原、被告双方签订了一份《房屋建筑面积测绘合同》，原告委托被告对鄞州新城区新城大厦项目（以下简称新城大厦项目）进行房屋建筑面积测绘。合同签订后，被告于2015年12月11日完成了测绘，并向原告提交了房屋建筑面积测绘成果书（以下简称预测绘报告），其中2号楼的测绘成果书编号为×××ＣＨ（鄞州）2015032，原告据该成果书记载的面积进行了相应的商品房预售。该成果书中《鄞州区新城区新城大厦-2＃楼（圣嘉大厦）公用及特殊部位认定表》页的特殊部位认定第12点记载:“本项目所有平面类似19轴交Ｐ轴区域的空调位作法均参照节点3ａ／19，其飘板高度均高于室内地坪30ｃｍ以上”，《房屋建筑面积测绘成果》页的第三条第8点记载:“本项目所有平面类似19轴交Ｐ轴区域的空调位作法均参照节点3ａ／19，均高于室内地坪大于30ｃｍ以上，不计算建筑面积”，《圣嘉大厦（2号楼）预测绘与规划差异原因》页公寓式办公第1点记载:“空调位:由于计算规则不同，预测绘根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》（以下简称省房测细则）不计算二-顶层套内的空调位面积，而规划按全面积计算，造成预测绘比规划少约518㎡”。2017年11月至2018年7月期间，原告委托宁波市鄞州区测绘院对该项目进行了建筑面积实测绘，宁波市鄞州区测绘院完成测绘后向原告提交了编号为Ｎ.1708-58Ｅ的圣嘉大厦房屋面积测绘成果报告书，该报告书所记载的面积即为最终的产权登记面积。该报告书执行标准与被告预测绘执行标准一致，但该报告书中并无本项目所有平面类似19轴交Ｐ轴区域的空调位不计算建筑面积一说，也就是说被告在预测绘时未计算的518㎡空调位在实测时均已计入最终的产权登记面积。原告与买受人签订的商品房买卖合同中所记载的合同面积系以被告提供的预测数据为准，且约定了如产权登记面积与合同面积发生差异，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房，原告应退还房款并承担相应利息，如买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由原告承担，产权归买受人。由于被告在预测绘时未将相关空调位计入建筑面积，导致与该空调位相关的房屋产权登记面积多于合同面积，且每套房屋的面积误差比均已超出了3％。故对不退房的买受人，原告依约承担了该超出部分面积的房价款对要求退房的买受人。对退房的买受人，原告依约退还了房款并支付了相应利息，由此给原告造成了损失共计1208155.38元。 根据省房测细则第3.10条的规定，可以计算建筑面积的房屋及其附属物应具备以下条件:a）应具有上盖；b）应有围护结构；c）结构牢固，属永久性的建筑物；d）层高2.20米以上；e）可作为人们生产或生活的场所，被告在预测绘时不计入建筑面积的空调位完全符合上述条件。第2.31条规定:飘窗指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗，第4.3.2条规定:当飘窗窗台高度小于0.30米，且飘窗净高大于2.20米时，按其外围水平投影计算建筑面积。被告在预测绘时未计入建筑面积的空调位均在外墙以内，按规定不应认定为飘窗，而被告在预测绘时却对测绘规则的理解产生了错误，误将该空调位认定为了飘窗，并据飘窗计算建筑面积的规定，以窗台高度高于地坪0.30米为由未将该部分面积计入建筑面积。因被告失误给原告造成的损失，被告理应承担赔偿责任。 被告天一测绘公司答辩称：一、原告起诉超过诉讼时效。原告委托被告进行的涉案房地产开发项目预测绘，被告于2015年12月11日提交测绘报告给原告，原告完成了测绘报告的验收工作。2015年12月，原告及宁波大学建筑设计研究院有限公司（以下简称宁大设计院）对于诉争部位是否需要计算建筑面积事宜进行了确认。据此，原告至迟应当于2015年12月起知晓其合法权益被侵害，直至起诉之日，早已超过三年诉讼时效，根据《民事诉讼法》的规定，依法应予驳回原告诉请；二、被告交付的测绘成果符合相关规定。2015年12月，原告及宁大设计院共同确认诉争的部位属于飘窗，根据省房测细则第4.3.2条的规定，当飘窗窗台高度小于0.3米，且飘窗净高在2.2米以上时，按外围水平投影计算建筑面积。本案中，诉争飘窗社会窗台高度大于0.3米，不符合上述面积测量规范可计算建筑面积的要求，故被告未将该部位计入建筑面积，符合规定。且原告对被告交付的成果进行了验收，据此，被告交付的成果合格。三、诉争部位是否属于飘窗的界定主体并非被告。设计单位根据开发商的意图（包括例如本案诉争特殊部位的功能），将开发商设计意愿融入施工图，被告的预测绘主要以施工图为基础，然后根据测绘依据，测算各个部位的建筑面积。据此，建筑物各个部位的功能界定主体应当为开发商及设计单位，被告作为测绘单位并无该当义务。综上，原告起诉超过诉讼时效，且被告交付的测绘成果符合相关要求，不存在损害原告合法权益的情形，请求依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年11月6日，原、被告双方签订了一份《房屋建筑面积测绘合同》，原告委托被告对原告开发的新城大厦项目进行房屋建筑面积测绘。2015年12月，被告完成测绘并交付给原告测绘成果报告书，原告完成验收。预测绘报告中的《鄞州区新城区新城大厦-2＃楼（圣嘉大厦）公用及特殊部位认定表》（由原告和宁大设计院共同出具）的特殊部位认定第12点记载:“本项目所有平面类似19轴交P轴区域的空调位作法均参照节点3a/19，其飘板高度均高于室内地坪30cm以上”。《房屋建筑面积测绘成果》页的第三条第8点载明:“本项目所有平面类似19轴交P轴区域的空调位作法均参照节点3a/19，均高于室内地坪大于30cm以上，不计算建筑面积”，《圣嘉大厦（2号楼）预测绘与规划差异原因》页公寓式办公第1点载明:“空调位:由于计算规则不同，预测绘根据省房测细则不计算二-顶层套内的空调位面积，而规划按全面积计算，造成预测绘比规划少约518㎡”。后原告委托宁波市鄞州区测绘院（以下简称鄞州测绘院）对该项目进行了建筑面积实测绘，2018年7月，鄞州测绘院完成实测绘，实测绘报告执行标准与被告预测绘执行标准一致，实测绘报告中并无本项目所有平面类似19轴交P轴区域的空调位不计算建筑面积一说，实测绘将讼争部位计入房产建筑面积，并以此作为最终产权登记面积。 另查明，原告与买受人签订的《商品房买卖合同》中所记载的合同面积系以被告提供的预测数据为准，且约定了如产权登记面积与合同面积发生差异，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房，原告应退还房款并按银行同期活期存款基准利率给付利息。如买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由原告承担，产权归买受人所有。因实测绘超过预测绘面积，致使圣嘉大厦2号楼产权登记面积与合同面积的误差面积绝对值超过3%，大部分买受人选择继续履行合同，小部分当事人选择退房，原告因此损失合计1208155.38元。 以上事实由原、被告提供的《房屋建筑面积测绘合同》《预测绘报告书》《实测绘报告书》《商品房买卖合同》、银行凭证、施工图等证据以及原、被告在庭审中的陈述佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋建筑面积测绘合同》系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行义务。本案中，首先，讼争房产面积先后进行了预测绘和实测绘，两次测绘对讼争空调位是否该计入房产面积的处理截然不同，最终相关职能部门已按照实测绘面积颁发了产权证书。其次，根据省房测细则的规定，成套房屋建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积组成，经本院审查，讼争空调位系在房屋套内，并非省房测细则中所指的飘窗，也不具备其他可不计面积的情形。被告又辩称根据省房测细则第3.10条的规定，讼争空调位无法满足人们生产或生活需要，按规定不应计入面积，而该条规定系以房屋建筑面积（基本单元为幢）为条件，并非指本案讼争的成套房屋建筑面积（基本单元为套），故对被告之辩解，本院无法采纳。综上，被告辩称讼争部位属于飘窗、其交付的成果符合规定，依据不足，本院不予采纳。被告于庭后就讼争部位是否可计入房屋建筑面积申请司法鉴定，本院对外委托后，双方当事人均认为摇号选中的鉴定机构资质等级不如原、被告，不同意该机构进行鉴定，鉴定遂被退回。且鉴于前述，本案亦无继续鉴定之必要。 在被告作出预测绘报告之前，原告及其设计单位出具了特殊部位认定表，载明讼争部位系空调位，其飘板高度均高于室内地坪30㎝以上。该表虽认定讼争部位系空调位，但其中着重指出了飘板及高度均高于30㎝以上，而所谓飘板，按字面意思应理解为飘出去的板，也即按2006版《建设工程技术与计量》（土建部分）的规定的悬挑板，而悬挑板只有一边支承，一般不在室内。结合省房测细则关于飘窗及其飘窗高度大于30厘米不计建筑面积的规定，通常人会就此作出空调位参照飘窗不计入房产面积的理解。因此，就讼争空调位的定性，原告本身具有过错。尽管如此，根据双方合同约定，被告应严格遵守有关法律法规，执行房产测量规范和有关技术标准，对其完成的测绘成果负责。被告作为一家具有房产测绘资质的专业机构，理应知悉讼争空调位是否应计入套内房产面积，而其在原告作出的特殊部位认定表有歧义的前提下，未与原告进一步沟通，直接将讼争部位按飘窗不计入房产面积，也存在过错。结合双方的过错程度，本院酌定被告承担55%的赔偿责任。综上，被告天一测绘公司应赔偿原告损失664485.46元（1208155.38*55%）。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，尽管预测绘完成时间为2015年12月，但此时原告尚不知道权利受损，而实测绘完成时间为2018年7月，原告于2019年8月向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百七十四条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、第四十五条的规定，判决如下： 一、被告宁波天一测绘设计研究有限公司赔偿原告宁波圣嘉置业有限公司664485.46元，定于本判决生效后十日内履行； 二、驳回原告宁波圣嘉置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15673元，由原告宁波圣嘉置业有限公司负担5228元，被告宁波天一测绘设计研究有限公司负担10445元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 ? ? 审 判 长  黄仙方 审 判 员  方燕儿 人民陪审员  皮 英 ? ? ? 二○二○年八月十日 代书记员汤榆庭 ??10? ??9?