宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2461号原告：贺兰县鑫和物业服务有限公司，统一社会信用代码9164012268421421XT。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：谢某1，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：谢某2，公民身份号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与被告谢某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告鑫和物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢某1,被告谢某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费3181元，违约金3181元，两项合计6362元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月1日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与贺兰县物业管理中心签订了物业服务合同，合同中约定：由原告给被告提供物业服务至今，自进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然，其物业费收费标准商住住宅物业费0.50元/㎡/月、多层住宅0.34元/㎡/月，（上下幅度20％）逾期缴费违约金5‰。被告系贺兰县安家园小区5-1-501室业主，面积100.69㎡。合同生效后，原告为被告提供物业服务和管理，按约定被告应当向原告缴纳2013年6月1日至2019年12月31日的物业费被告在享受原告的物业服务后，却不按时交纳物业服务费3181元（100.69㎡×0.4元×79个月）。根据《物业服务合同》第八条第四款约定，被告应当支付违约金3181元（3181元×5‰×2010天）。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催缴无果，根据相关法律规定，原告依法起诉被告至人民法院，请求人民法院判如所请。被告辩称，物业公司对我们小区的承诺没有做到，多次出现问题，物业都不给解决。小区下水管道漏水导致与上下水在一起，业主用水不健康，如果不及时处理，可能引发爆炸；2014年楼道门口是个大坑，业主进出不安全；小区流浪猫狗特别多，晚上全住在楼道里，导致楼道里跳蚤多，不卫生。物业不管，居民自己出钱买药喷洒。小区无监控设施，业主汽车经常被碰或刮擦，其他小区车辆进来乱停乱放，导致本小区车辆进出不方便，如果出现问题，消防车根本进不来。原告的诉讼请求我不认可，原告起诉的事实与理由不属实，我欠缴物业费的时间不对，我从2014年到现在没有缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：2012年，原告（乙方）与贺兰县建设局物业管理中心（甲方）签订了《物业服务合同（老旧小区）》，由贺兰县建设局选聘原告对贺兰县安家园小区提供物业管理服务事宜，合同约定：乙方提供的物业服务内容及标准为银川市普通住宅小区物业服务等级标准四级中规定的服务内容及标准四级中规定的服务内容及标准；物业服务收费选择包干制，按物业建筑面积交纳，住宅物业2012年1月1日至2020年12月31日0.40元/㎡/月；业主应于每年12月31日起交纳物业服务费用；逾期按日承担万分之五的违约金；本物业管理区域内使用其他业主所有的停车场及其他物业共用部位、共用设备、设施委托乙方经营，收入归物业公司所有，补充设备维修。2012年6月14日，贺兰县经济发展和改革局下发贺经改发（2012）169号文件，规定自2012年6月14日起，贺兰县安家园小区物业服务收费标准为0.34元/㎡/月（上下浮动20％），原告按照0.40元/㎡/月收取。原告在物业服务中，对小区进行日常消杀、化粪池清掏、绿化养护管理、楼道卫生、清理污水井、楼顶卫生的清理、小区化粪池井盖边路面进行维修整理等物业服务工作。被告系贺兰县安家园小区5-1-501室房屋业主，房屋建筑面积100.69㎡，自2013年6月1日至2019年12月31日欠原告物业费3188元（100.69㎡×0.40元/㎡×79个月）。原告于2016年、2019年向被告催收过物业费。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明：贺兰县安家园小区至今未成立业主委员会。还查明：被告的单元门损坏，被告2019年曾向原告反映过，但未能得到解决。以上事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的证据物业服务合同一份、贺兰县经济发展和改革局文件一份、（物业服务）照片打印件8张予以证实，本院予以采信。被告提交的照片打印件10张，因系其庭前拍摄，不能反映原告起诉被告欠付期间的物业瑕疵真实情况。但庭审中原告认可：被告的单元门损坏，被告2019年曾向原告反映过，至今未解决。本院采信该事实。对被告举证的照片8张中的其他事实本院不予采信本院认为，原告与贺兰县建设局物业管理中心签订物业服务合同（老旧小区），由贺兰县建设局物业管理中心选聘原告对贺兰县安家园小区提供物业管理服务，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区5-1-501室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的物业服务合同及贺兰县经济发展和改革局下发“的贺经改发〔2012〕169号”文件证实，原告物业服务收费标准在2012年6月14日至2019年12月31日期间为0.4元/月/㎡，该物业费收费标准符合合同约定和法律规定。原告在物业服务中对2019年被告提出其单元门受损问题，未提供证据证明其进行协调业主分担修理、更换单元门费用等相关证据，系一般物业服务瑕疵现象，应予扣减相应年份的物业服务费。故原告要求判令被告支付原告物业费3188元的诉讼请求，本院酌情扣减被告应缴2019年物业费的10%，即48元(100.69×0.40元/㎡×12个月×10%)，支持被告支付原告自2013年6月1日至2019年12月31日期间的物业费3140元。关于违约金，原告鑫和公司与贺兰县物业管理中心签订的物业服务合同中虽然约定了业主交纳物业费的时间、违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但原告在2019年物业服务中存在物业服务瑕疵现象，同时原告也未能举证证明其向被告是否告知物业服务合同中缴纳物业费的时间及逾期缴纳物业费应承担的违约责任，原告诉讼要求被告交纳违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，小区下水管道漏水、2014年楼道门口有大坑、小区流浪猫狗特别多、小区车辆乱停乱放等问题，因无事实依据，本院不予采信；被告还辩称，我从2014年到现在没有缴纳物业费的抗辩理由，因无事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢某2向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2013年6月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费3140元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贺兰县鑫和物业服务有限公司负担12.5元，被告谢某2负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 闫生利 二〇二〇年八月七日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。