江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0404民初5166号 原告（反诉被告）：常州阳光国际大酒店有限公司，住所地常州市钟楼区怀德北路**。 法定代表人：梁德龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：印霄龙，江苏友联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石晨，江苏友联律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：常州市中顺消防器材有限公司，，住所地常州市钟楼区勤业新村**** 法定代表人：梁刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李仁杰，江苏德儒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许梓君，江苏德儒律师事务所实习律师。 第三人：钟楼区南大街喜悦健身服务部，住所地，住所地怀德北路**iv> 经营者：王军长。 委托诉讼代理人：李仁杰，江苏德儒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许梓君，江苏德儒律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）常州阳光国际大酒店有限公司（以下简称阳光公司）与被告（反诉原告）常州市中顺消防器材有限公司（以下简称中顺公司）、第三人钟楼区南大街喜悦健身服务部（以下简称喜悦健身服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）阳光公司委托诉讼代理人印宵龙、石晨，被告（反诉原告）中顺公司及第三人委托诉讼代理人李仁杰、许梓君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阳光公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、判令被告向原告支付拖欠的租金200000.00元、物业费93333.34元、水电气87984.58元及相应的违约金（自2019年7月25日起至被告付清上述款项之日止，每天按所欠费用的千分之一计算)。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：阳光公司与中顺公司于2017年1月20日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年2月1日起至2022年1月31日止，每年租金为30万元、物业费为14万元，同时合同约定被告按季度向原告交纳房屋租赁费用，先付后用。后经双方协商，达成《补充协议》，将租金支付起始期限延长至2017年9月16日起。但被告从签订合同之日起至今未按约向原告及时支付过租金，另外，中顺公司容留他人在租赁场所内从事嫖娼卖淫等违法犯罪活动，违反了合同约定。原告诉至法院，请求判如所请。 审理中，原告变更诉讼请求为：一、确认双方于2019年9月15日解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，同时被告应当及时返还租赁房屋；二、判令被告立即支付原告截至2019年9月15日的房屋租赁费用（租金及物业费）共计366666.67元以及违约金70400元，同时自2019年9月16日起以366666.67元为基数按每日千分之一计算违约金直至付清为止；三、判令被告立即支付原告垫付的截至2019年12月31日为止的水电气等能源费122553.92元以及2019年12月31日至2020年4月25日的水电气费9229.08元；四、判令被告自2019年9月16日起按每日1222.2元标准向原告支付房屋占有使用费至返还房屋为止。五、本案诉讼费、保全费由被告承担。 被告中顺公司辩称，本案房屋租赁合同纠纷是由于原告阳光公司不能提供符合约定用途的房屋所引起的，本案案涉房屋租赁合同，在履行过程中，从起始便出现无法装修并使用的情况，在经过多方协调后，被告及第三人才将房屋完成装修并供第三人经营会所使用，在第三人投入数百万元进行装修后不久，原告便在被告及第三人承租的房屋上下楼层进行装修，前后时间长达一年多，直接导致第三人无法正常经营。同时，原告所出租的房屋长期存在漏水、无法正常供暖等问题，被告及第三人与原告多次协调沟通，原告均无法解决，因此自2018年10月起案涉租赁房屋已经无法满足约定的用途，故被告及第三人在与原告的沟通中考虑到原告的违约行为造成的损失已经远远超过房屋租金，被告及第三人才暂缓支付租金，待与原告进行相关的沟通协调并进行结算后再进行支付。由于原告的种种行为已经使得案涉租赁房屋无法使用，案涉租赁房屋在租赁合同中双方约定其用途是经营桑拿项目，目前最明显的一点，原告在案涉租赁房屋的正上面一层，即六楼，修建篮球场，截至目前已经完工并投入使用。从原告的这种行为被告及第三人完全有理由认为原告的行为存在欺诈，将案涉房屋出租，然后通过各种违约行为导致该房屋无法使用，逼迫被告及第三人暂停支付案涉租金，后再以被告及第三人不支付为由请求解除租赁合同，以达到其非法占有被告及第三人对于案涉租赁房屋的装修方面的投资及相关财产的目的。综上所述，本案的纠纷完全是原告的欺诈及违约行为直接导致，1、原告诉请确认2019年9月15日解除合同，不符合事实也没有法律依据，因为在2019年9月15日以后案涉房屋的租赁合同还在继续履行中，直至2020年1月15日左右，原告突然断水断电，被告本身也已经打算起诉原告并解除合同，因为受到疫情等各方面影响耽搁了，因此被告同意解除合同，但是合同的解除时间不应当是2019年9月15日。2、关于原告诉请中的租金及物业费，因本案纠纷系原告违约、欺诈行为所致，被告不存在违约行为，在双方确认相关的损失后，可以进行结算，原告要求支付违约金没有依据，且违约金的计算标准过高。若法庭支持原告的违约金诉请，被告请求依法予以调整。3、关于水电气费，经过双方确认的水电气费，如确属第三人使用支出的，被告及第三人同意支付。但由于原告在2020年1月初已经将案涉租赁房屋的水电擅自切断，自2020年1月初以后的相关的水电费被告及第三人不予认可。4、关于房屋占有使用费，由于案涉的租赁房屋从2018年10月起已经无法满足约定的用途，原告要求按照合同约定的租金来支付房屋占有使用费不合理，对于被告及第三人来说也不公平。另外，自2019年年底已经出现了新冠病毒疫情，案涉租赁房屋实际也无法投入经营使用，如法庭依法判决相应的房屋使用费，被告及第三人请求法庭参照国家关于疫情期间租赁房屋的租金及相关费用减免的相关政策，对于房屋占有使用费予以减免。5、由于本案的租赁房屋纠纷主要是因为原告的违约及欺诈行为所造成，本案的诉讼费、保全费等应当由原告承担。 第三人喜悦健身服务部答辩意见同中顺公司。 反诉原告中顺公司向本院提出反诉请求：判令解除反诉原告与反诉被告之间的《房屋租赁合同》。2、判令反诉被告赔偿反诉原告案涉房屋的装饰装修残值损失人民币200万元。3、判令反诉被告赔偿反诉原告自2018年10月至2020年1月的经营损失人民币60万元。4、判令反诉被告返还保证金人民币10万元。5、本案诉讼费用由反诉被告承担。以上己确定费用共计人民币270万元。事实与理由：2017年1月，反诉原告受第三人的委托，以反诉原告名义代第三人与反诉被告签订房屋租赁合同，约定由反诉原告（实际为第三人）承租反诉被告所有的位于常州市房屋，租赁房屋用途为经营桑拿项目，租期五年，自2017年2月1日起至2022年1月31日止，合同第15.5条约定，反诉原告在合同签订后5日内需向反诉被告支付履约保证金人民币壹拾万元。前述房屋租赁合同签订后，第三人作为案涉房屋的实际承租人接收了反诉被告交付的房屋，支付了10万元保证金，并投入数百万元对案涉房屋进行装饰装修，但由于反诉被告与案涉房屋前承租人存在纠纷，一度导致第三人无法对案涉房屋进行装修，后在多方协调下才得以解决。然而好景不长，第三人将装修好的房屋用于桑拿会所投入经营不久，2018年10月起，反诉被告开始对案涉房屋所在的其他楼层进行装修（案涉房屋正好在中间楼层）,现场施工人员杂乱无序，管理混乱，噪音刺耳，漏水问题严重，同时装修人员及相关材料还长期占用客梯；另外，案涉房屋从投入经营至今，无法正常供暖的问题始终未能解决。反诉被告在案涉租赁房屋的正上方修建篮球场，每日头顶上脚步声和拍球声不断，第三人的客户接二连三地投诉。上述问题从根本上影响了第三人的桑拿会所的正常经营，第三人及反诉原告多次通过发函、面商等方式，要求反诉被告协调解决，均无果，从而导致第三人的经营业绩不断下滑，直至最终无法经营。反诉原告认为，反诉被告无法在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，使得第三人委托反诉原告签订案涉房屋租赁合同的目的落空，反诉被告的行为已经构成根本违约，给第三人造成了巨额损失。鉴于反诉被告在本诉中坚持选择反诉原告作为本诉被告，反诉原告为维护自身及第三人的合法权益，特提起反诉,望判如所请。 反诉被告阳光公司辩称，中顺公司现向阳光公司主张装修及经营损失，没有事实与法律依据，理由如下：一、阳光公司同意解除双方之间的《房屋租赁合同》，但解除合同完全是由于中顺公司在合同履行期间的严重违约，导致合同解除的法定及约定条件成就造成的。二、阳光公司解除合同是基于中顺公司存在违约情形，其中包括拖欠租金、水电费及违法经营等违约事由。故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，守约方解除房屋租赁合同的，无需赔付违约方装修损失。三、阳光公司正常对外出租房屋，根本不存在违约情形，故无需向中顺公司赔付经营损失。更何况中顺公司在经营过程中存在违法经营等情形，其经营期间完全存在非法获利等事实，其反诉请求不应当被支持。四、根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，如因中顺公司违约导致合同提前解除的，保证金不再退还。故本案完全属于中顺公司违约导致合同提前解除，按照合同约定，保证金无需退还。 第三人对喜悦健身服务部反诉请求无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月20日，阳光公司与中顺公司签订房屋租赁合同一份，约定阳光公司为出租方（甲方），中顺公司为承租方（乙方），租赁房屋坐落于常州市，建筑面积为1650平方米，层数第4-5层，用途为经营桑拿项目，租赁期限为5年，从2017年2月1日开始至2022年1月31日止；租赁费用为每年44万元，其中租金30万元，物业管理费14万元，每个季度为一个结算周期，先付后用，即每次乙方必须提前10天向甲方支付下一季度租赁费用，水电、暖气等费用由乙方承担，按月结算，如产生相邻权纠纷影响到乙方正常使用房屋，甲方应及时协调解决。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失；甲方若严重违反其他应承担的义务，造成乙方损失的，则甲方需按乙方实际损失进行赔偿；逾期交付租赁费用的，除应及时如数补交外，还应支付每延迟一日所签租赁费用的千分之一违约金，乙方拖欠租赁费用、物业费或水电气等超过一个月，甲方有权解除合同，有权采取停水停电措施，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方在承租房屋内从事非法经营活动的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担三个月租赁费用的违约金；本合同签订后5日内乙方需向甲方交付履约保证金10万元，此保证金于合同终止时退还，如因乙方违约导致合同提前解除或终止的，不再退还；租赁期间乙方添附物拆除后，不影响房屋使用的，乙方可以拆除，否则，不得拆除；双方合同解除或终止的，乙方必须按时搬出全部物件，合同解除或终止后10日内房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。该合同载明阳光公司法定代表人梁德成，中顺公司法定代表人祝天华，委托代理人祝冬华。同年2月10日，中顺公司向阳光公司缴纳租房合同保证金10万元，阳光公司向中顺公司出具收据一份。 同年5月31日，阳光公司与中顺公司签订《补充协议》一份，约定因中顺公司前期进场装修时，原桑拿经营者以与酒店存在纠纷为由多次阻挠，导致中顺公司无法正常装修，故阳光公司在原合同基础上再给予中顺公司免租装修期2.5个月，房屋租金自2017年9月16日起计算，中顺公司应于2017年9月6日前向甲方支付第一期（2017年9月16日至2017年12月15日）租金，此后以此类推。 2019年3月、4月及6月，中顺公司分别向阳光公司发函，称自双方签订房屋租赁合同开始，该大楼始终处于不间断装修状态，阳光公司从2018年10月开始进行的会议厅及附属设施、配套设施的装修较为混乱，施工过程中噪音及漏水问题较为严重同时存在长期占用客梯现象，经常导致客人无法进店，噪音问题影响客人休息，收到投诉较多，损坏公司形象及服务质量，故要求阳光公司尽快出具解决方案。 同年8月5日，阳光公司向中顺公司发出律师函，称中顺公司自合同签订之日起至今未按约向阳光公司及时支付过任意一期租金，阳光公司已经进行过多次催收，中顺公司均置之不理，已构成恶意违约，截至2019年7月25日，中顺公司共计拖欠阳光公司租金10万元及物业费93333.34元，水电气等能源费87984.58元，要求中顺公司在2019年8月20日前补交所有拖欠费用，否则阳光公司将提起诉讼，要求解除合同，支付租金及违约金。 2019年8月20日，因喜悦健身服务部被查获有买卖淫嫖娼违法人员，而喜悦健身服务部不采取适当措施制止，常州市公安局钟楼分局对喜悦健身服务部作出行政处罚决定书，对其停业整顿并罚款。 另查明，2019年4月18日，原告总经理崔萌松与祝冬华、汤大伟(喜悦会所员工)进行谈话，崔萌松:这个行业也在逐步的萎缩，当时你进来的时候，我就跟你说过这个事情，这个行业在萎缩。…刚开业的时候第一炮的形象没有打出来，后期再想改变也确实是……,他讲的几个因素里也确实讲到了，一个天冷，二个气势也不行，几个原因所以当时没做起来，本身这个行当也确确实实不行了。祝：一开始有一开始的原因，我是根本没想把他做起来，前面那个人你应该知道的，我们闹过矛盾啊，我一开始不能把他做起来，做出来人家心里不平衡，那更烦了…..通过半年以后，稳定下来没什么人来了……。另祝冬华及汤大伟反映装修噪音及空调问题影响客源的问题。崔:这个事我们这样吧，我下来以后，让苏总过去，因为你说到这个事情也是实在的一件事情，因为紧接着原来我健身房这一块租给了人寿保险，他也是做办公区域的，因为会议室这块，这个月底，基本噪音已经没有了，因为他大的施工已经基本完成，后期做机电安装，电视屏啊这些东西……这个完了之后，应该这个整个楼的装修就结束了，也是对整个楼的做一个品质提升……,你说这个装修怎么办呢，就和买房子一样，我第一个住进来的，后面陆陆续续装修，你说你能不让人家装修吗？汤：但是他说不间断的装修……。崔：你在装修的时候，大家不也都在忍着你吗，你干了多长时间啊，祝总，你从啥时候开始干的，你干了8个月啊，你那个工程不是小工程，那里面也有人啊，楼上游泳馆、楼下健身馆，就跟买房子一样，你先搬进去了，后面进来的人哐哐哐，谁都有个咬咬牙的过程。崔：你提的这个事很现实对吧，是，客人好不容易来了，中午休息休息，泡个澡，躺下做个按摩，你这哐，砸墙的，冲击钻，他确实坐不住，你别说底下施工，我在办公室也坐不住，对吧，确确实实有这个问题，怎么来解决这个问题。 2019年7月16日，崔萌松、祝冬华、汤大伟、平枫（原告总经理）谈话，汤：我没有不给你们时间段知道吧，我已经和他们讲过了，你们早上可以到中午十一点是吧，下午到十二点之前你必须不能装修，我不知道讲了多少遍，你考虑到你协调的好啊，你上午可以做有声音的东西啊，架子什么打好放在那里，做一些没有声音的东西，你不能每天不间断知道吧。平枫:这个呢，我承认，当时汤总是我们讲过的，我说有声音的东西呢，尽量放在上午做。 再查明，（2017）苏0404民初288号张正霞诉阳光公司劳动争议一案判决书查明如下事实：张正霞与阳光公司于2015年7月11日签订《常州阳光国际大酒店用工协议（一）》一份，约定原告在被告处从事餐具清洗工岗位，2015年11月23日上午10时10分许，原告从员工宿舍去员工餐厅用餐准备上班时，下楼步行至网球时不慎摔倒受伤。 审理中，中顺公司称喜悦健身服务部是从2017年10月开始经营的，2018年9月之前营业收入无法提供，夏天会低一些，冬天高一些，并提供了喜悦服务部收银月报表明细一组，载明：2018年9月、10月、11月、12月收入金额分别为138258元、82276元、91913元、98080元；2019年1月至10月月收入金额分别为73832元、65995元、52632元、51318元、45887元、30186元、29090元、20148元、23958元、19428元，中顺公司另提供喜悦SPA会所上述期间的日报表明细一组。 阳光公司针对其诉讼请求中关于水电气等能源费用部分，提交2018年10月26日至2019年12月25日期间的代收代付明细14份，该组明细上均有阳光公司及中顺公司员工签字确认，证明截至2019年12月31日止中顺公司尚欠阳光公司垫付的水电气费等费用122553.92元，其中2019年9月26日至10月25日为4427.54元,2019年10月26日至11月25日为6123.42元，2019年11月26日至12月25日为12595.16元。 阳光公司另提交2019年12月26日至2020年4月25日期间水电费用明细三份，证明中顺公司结欠阳光公司上述期间水电气体等费用9229.08元。该三份明细上未经中顺公司人员签字，其中2019年12月26日至2020年1月25日期间费用为8670.95元，后续两月费用分别为307.10及251.03元。中顺公司对2018年10月26日至2019年12月25日期间的代收代付明细真实性予以认可，对于2019年12月26日至2020年4月25日期间三份明细真实性不予认可，中顺公司另称阳光公司在2020年一月中旬进行了停水停电，阳光公司称因中顺公司拒付租金，故于2020年1月中旬进行停水停电，停电之后仍有少量费用产生是因为中顺公司在疫情期间委托他人或员工留守营业场所，私自拉接电线产生的费用，后续三份账单中顺公司拒签收。 阳光公司另明确：顶楼篮球场的成立时间为2019年8月15日，之前为网球场，且在出租给被告之前即存在网球场；2017年1月20日与中顺公司签订案涉租赁合同时，辅楼二楼停业中，2019年3月起租赁给中国人寿保险股份有限公司常州市分公司；辅楼三楼闲置，2017年8月起租赁给麦萌特教育信息咨询有限公司，五层游泳馆2017年6月起租赁给苏扬文化传播有限公司，六层闲置，2018年5月起租赁给钟楼区五星田伟民日用品商行。 审理中，中顺公司申请对案涉房屋目前状况下装修残值进行司法鉴定，本院委托常州普华凯瑞资产评估房地产估价有限公司（以下简称普华公司）对中顺公司申请事项进行评估，普华公司出具常普评报字（2020）第036号资产评估报告书，明确喜悦健身服务部装修价值在评估基准日继续正常使用状况下固定装修评估价值为878400元，根据房屋租赁合同，房屋租赁期限为5年，即自2017年2月1日至2022年1月31日，如装饰装修使用年限以合同租赁期限为准，则在合同剩余使用年限下喜悦健身装饰装修评估价值为521600元，以上价值系针对不可移动部分装修进行的评估。中顺公司预交鉴定费用12000元。 中顺公司依据上述鉴定报告变更反诉请求为：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间的《房屋租赁合同》。2、判令反诉被告赔偿反诉原告案涉房屋的装饰装修残值损失人民币100万元。3、判令反诉被告赔偿反诉原告自2018年10月至2020年1月的经营损失人民币60万元。4、判令反诉被告返还保证金人民币10万元。5、本案诉讼费用（含鉴定费）由反诉被告承担。 本案争议焦点为：1、阳光公司及中顺公司在履行案涉租赁合同过程中是否存在违约行为？2、阳光公司及中顺公司主张的各项费用如何认定？ 本院认为，阳光公司与中顺公司签订的租赁合同及补充协议合法有效，双方均应按约定履行义务。 关于争议焦点一，本院认为，对于案涉纠纷的形成，双方均应负有责任，中顺公司应负责任体现在如下方面：首先，中顺公司承租案涉房屋时，其他楼层尚存在未出租的情况，则中顺公司理应考虑到后续其他房屋的装修必然会对其经营造成一定的不利影响，并结合该因素与阳光公司对房屋租赁价格进行磋商，故后续经营中即便出现因其他房产的装修对其经营造成影响，中顺公司可以据此与阳光公司进行沟通，积极协商处理，但不应因此拒付租金等相关费用。其次，公安处罚决定书可以反映中顺公司在案涉房屋内容留他人从事违法行为，中顺公司上述行为显属违约。 阳光公司应负责任体现在如下方面：首先，阳光公司作为出租方，应保证其出租的房屋符合使用条件，在因其相邻房产装修问题影响租户经营时，应采取有力措施进行协调，将负面影响降至最低。但从双方提供的聊天内容可以反映，阳光公司对于装修影响问题做了一定的协调工作，但仍然未能完全解决，且阳光公司在顶楼设立篮球场，对于中顺公司的经营带来不利影响亦应予以认定，虽然中顺公司承租案涉房产时已经存在楼顶网球场，但考虑到两类运动的实际操作因素，篮球场所带来的噪音及影响等必然远甚于网球运动，综上阳光公司亦存在违反合同约定的情形。其次，在双方因为装修等问题未能妥善解决的情况下，阳光公司以中顺公司未按期支付租金及水电等费用为由于2020年1月进行停水停电并不完全符合双方合同约定。 依据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。综合阳光公司及中顺公司的违约责任因素，中顺公司容留他人从事违法犯罪活动明确违反了双方合同约定，亦不符合法律规定，本院据此酌定对于合同的解除，阳光公司负有40%责任，中顺公司负有60%责任。双方关于相关费用及损失赔偿亦应参考上述比例。 同时，鉴于双方均存在违约事由，阳光公司要求以其提起诉讼后法院向中顺公司邮寄送达的时间为合同解除时间不符合法律规定，因中顺公司于2020年4月1日提起反诉，要求解除案涉合同，本院确认本案合同的解除时间为2020年4月1日。 关于争议焦点二、阳光公司主张的租赁费用（租金及物业费），依据双方合同约定的租赁费用每年44万元计算，自2018年11月15日至2020年4月1日期间应为44万元+44万元*4.5/12=605000元，另因2020年1月底至4月份期间属于新冠疫情管控期间，新冠疫情属于不可抗力因素，因不可抗力导致的损失由双方当事人合理分担，故本院酌定上述租赁费用中扣除1.5个月应由出租人承担的租赁费用55000元。其余费用55万元应由中顺公司承担60%，即33万元。阳光公司另主张按照日千分之一计算逾期付款违约金，该标准过高，本院予以调整，结合中顺公司逾期付款给阳光公司所致实际损失等因素考虑，本院酌定中顺公司承担租赁费用33万元自2020年4月1日起至付清之日止按照年利率15%计算的违约金。 中顺公司另应支付阳光公司自2020年4月2日起至房屋交付之日止参照年租赁费26.4万元(44万元*60%)计算的占有使用费。关于水电气等中顺公司实际使用的费用，截至2019年12月31日止的费用122553.92元有中顺公司人员签字认可，本院予以认定，中顺公司理应支付该部分费用。关于阳光公司主张的2019年12月26日之后的费用，因相关账单未经中顺公司确认，阳光公司亦未能提供其他有效证据证明水电使用详情，故本院对阳光公司主张的该部分金额不予认定，但鉴于案涉房产一直在中顺公司控制之下，且2019年12月26日至2020年1月中顺公司仍然在经营中，必然产生相应费用，而中顺公司虽然对阳光公司主张的费用不予认可，其亦未能提供证据证明其实际使用的情况，综上本院参考之前中顺公司使用水电气费用情况，酌定中顺公司承担后续水电气等能源费用6000元。 关于中顺公司主张的装修价值损失，因司法鉴定报告确认继续正常使用情况下价值为878400元，而依据房屋租赁合同约定租赁期限，在合同剩余使用年限下评估价值为521600元，本案因双方合同已解除，应结合剩余使用年限确定房屋装修价值，即521600元。因阳光公司对合同的解除亦负有责任，故依据本院前文所述，阳光公司应对装修价值向中顺公司承担40%的赔偿金额，即208640元。关于中顺公司主张的2018年10月至2020年1月期间经营损失60万元，中顺并未能提供有效证据证明其因装修及噪音等问题导致的经营损失金额，其在本案中亦未能提供2018年9月之前的运营收入明细作为参考，且运营收入取决于多方面因素，但考虑到本案合同履行的实际情况，本院认为其他楼层的装修问题未能妥善解决以及顶楼篮球场噪音等问题客观上对中顺公司桑拿项目的经营造成了不利影响，由此必然对应营业收入产生一定影响，结合中顺公司之前的经营收入情况及双方违约责任比例等因素综合分析，本院酌定阳光公司应赔偿中顺公司经营损失15万元。关于中顺公司主张的保证金，依据前文本院所认定的责任比例，阳光公司应返还中顺公司保证金4万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款规定，判决如下： 一、原告常州阳光国际大酒店有限公司与被告常州市中顺消防器材有公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年4月1日解除。 二、被告常州市中顺消防器材有公司于本判决生效之日起十五日内向原告常州阳光国际大酒店有限公司返还案涉房屋，并支付水电气等能源费用128553.92元以及2018年11月15日至2020年4月1日期间租赁费用（含物业费）33万，并承担33万元自2020年4月1日起至付清之日止按照年利率15%计算的违约金。被告另向原告承担自2020年4月2日起至房屋交还原告之日止参照年租赁费26.4万元(44万元*60%)计算的占有使用费。 三、反诉被告常州阳光国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告常州市中顺消防器材有公司装修损失208640元及经营损失15万元，并返还保证金4万元，合计398640元。 四、驳回原告常州阳光国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告常州市中顺消防器材有公司的其他反诉请求。 本案本诉受理费9488元，保全费2520元，合计12008元（原告已预交），由阳光公司承担2174元，由中顺公司承担9834元；反诉案件受理费10050元，鉴定费12000元，合计22050元（反诉原告已预交），由阳光公司负担5171元，由中顺公司负担16879元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘金霞 人民陪审员  过家华 人民陪审员  董正征 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  黄 洁