黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终273号上诉人（一审被告）：梁运建，男，1987年11月09日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审原告）：招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路**和平大厦和兴座**。法定代表人：崔雳，该公司总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人梁运建因与被上诉人招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称招商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁运建上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10579号民事判决，改判驳回招商物业公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、按照物业管理公司的要求交纳物业管理费用并不是业主法定义务，而是基于合同的约定，是一种合同义务。招商物业公司只是以梁运建房屋进户时的物业前期服务协议，没有提供物业管理部门的资质审批文件和收取标准依据，就收取梁运建1.6元每平方米的物业费，缺乏事实依据。2、招商物业公司并没有履行相关维修、养护、管理和维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。梁运建在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅认为招商物业公司在提供物业管理服务时存在瑕疵，未由招商物业公司承担违约责任不当。3、物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其不受诉讼时效的制约。第一个交费期没有交付，诉讼时效就从第一个交费期应该交费的最后一天的次日开始起算。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审法院查明事实，维护梁运建的合法权益。招商物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院予以维持。招商物业公司向一审法院起诉请求：1.招商物业公司给付物业服务费6163元，电梯费1660元，滞纳金2369.74元，共计10192.74元；2.招商物业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：梁运建是哈尔滨市香坊区东三三道街招商?诺丁山小区****楼****房产的所有权人，该房屋建筑面积为90.45平方米。2014年4月30日，招商物业公司作为甲方、梁运建作为乙方签订了《物业服务协议》，梁运建在乙方处签名。《物业服务协议》第四条“物业管理服务费用”中的第三款约定“物业管理服务费按年交纳，乙方办理进户手续时一次性交纳第一个物业管理服务年度的物业管理服务费，以后每一个物业管理服务年度的物业管理服务费，由乙方在上一个物业管理服务年度届满前30日付清”，第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.6元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取”。2015年4月30日至2018年11月14日，梁运建拖欠的物业管理服务费为6149.61元[（90.45平方米×1.6元×12个月÷365天×15天）+（90.45平方米×1.6元×42个月）]，低于招商物业公司诉请的6163元，电梯费为1657.23元{[25+20-（11-8）×2]×12个月÷365天×15天+[25+20-（11-8）×2]×42个月}，低于招商物业公司诉请的1660元。梁运建对其所欠物业费、电梯费的年份及金额均予以认可。2018年11月14日后，招商物业公司退出招商?诺丁山小区，不再为该小区提供物业服务。一审法院认为，案涉《物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，招商物业公司、梁运建之间形成了物业服务合同关系。招商物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，无论业主是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了招商物业公司提供的物业服务，按照协议约定，梁运建应向招商物业公司交纳物业管理服务费。招商物业公司关于物业费及电梯费的诉请符合法律规定和协议约定，予以支持。关于梁运建举示的照片中小区垃圾未及时清理、单元门锁损坏、小区绿化不达标、步道板缺失等招商物业公司在物业管理服务方面的问题，可以证实招商物业公司在物业服务质量方面存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故梁运建以此为由拒绝交纳物业费的抗辩理由不成立，不予采纳。因招商物业公司的物业服务质量存在瑕疵亦属违约，故对招商物业公司主张违约金的诉请不予支持。但作为物业服务企业，招商物业公司应当对其服务质量进一步提升，为其业主提供完善的服务环境。关于招商物业公司请求是否超过诉讼时效问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此，要求业主给付物业服务费用的诉讼时效应自双方终止物业服务合同之日起算，本案中，招商物业公司系2018年11月14日退出招商?诺丁山小区，诉讼时效应自该时间起算，故梁运建称招商物业公司索要物业管理服务费已经超过诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。综上，招商物业公司诉请中合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、梁运建于本判决生效后立即给付招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司2015年4月28日至2018年11月14日的物业管理服务费6149.61元；二、梁运建于本判决生效后立即给付招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司2015年4月28日至2018年11月14日的电梯费1657.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元（招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司已预交），减半收取36元，由梁运建负担，此款梁运建于本判决生效后立即给付招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案系因梁运建拒绝向招商物业公司支付物业费、电梯费引起的物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：梁运建拒交物业费、电梯费的理由是否能够成立以及招商物业公司诉请是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，梁运建与招商物业公司签订了《物业服务协议》，合同内容是双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形，对双方均具有约束力。招商物业公司为具有物业服务资质的物业服务企业，一审中梁运建对招商物业公司诉请的拖欠物业费、电梯费的金额未异议，本院予以认定。根据法律规定及双方合同约定，招商物业公司作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域，招商物业公司已按照合同的约定履行合同项下的义务，有权向小区业主收取相应的物业费用。梁运建作为小区业主，在接受招商物业公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业费的义务。梁运建拒交物业管理费，违反了合同约定，梁运建一审中提供的相关证据不足以证实招商物业公司构成根本性违约，不构成拒交物业费的合法理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。一审法院考虑招商物业公司物业服务质量存在瑕疵的情况下，对招商物业公司公司主张的物业费滞纳金不予支持，已趋于公平合理，并无不当，本院予以维持。关于梁运建主张招商物业公司诉请拖欠2016年10月前发生的物业费超过诉讼时效问题，招商物业公司为招商?诺丁山小区持续提供物业服务，物业服务费的诉讼时效应自物业服务合同终止之日起算，招商物业公司自退出招商?诺丁山小区至提起诉讼，并未超过诉讼时效，梁运建提出的招商物业公司存在超过诉讼时效的主张不成立，本院不予支持。综上所述，梁运建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由梁运建负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇二〇二〇年八月十三日法官助理刘向坤书记员刘晶