浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初3723号 原告：项伟坤，男，1991年10月17日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：胡世勇，浙江天职正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尤菲菲，浙江天职正律师事务所律师。 被告：宁波三立甬恒置业有限公司，住所地浙江省象山县爵溪街道巨鹰路碧海园**楼，统一社会信用代码91330200695091139M。 法定代表人：王艳杰，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋览，男，1985年8月20日出生，汉族，系公司员工，住上海市松江区。 原告项伟坤诉被告宁波三立甬恒置业有限公司（下称三立公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年6月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告项伟坤的委托诉讼代理人尤菲菲，被告三立公司的委托诉讼代理人蒋览到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告项伟坤诉请判令：一、被告交付象山县××幢××单元××号房屋的土地、房屋权属证书；二、被告支付原告自2018年5月31日到2020年4月7日（竣工验收备案）期间逾期交房违约金48113.05元（709632元×0.1‰×678天）；三、被告支付原告自2018年9月1日至2020年6月8日期间逾期交付房屋权属证书的违约金45913.19元（709632×0.1‰×647天），2020年6月9日之后逾期交付房屋权属证书的违约金以购房款为基数按照日万分之一标准计算至实际交付之日止；四、确认《补充协议（二）》第三条第3项规定为无效免责格式条款；五、本案诉讼费由被告承担。庭后，原告撤回第四项诉讼请求。 事实和理由：2016年9月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，就购买象山县××幢××单元××号房屋约定了相关权利义务。原告依约支付了首付款及办理按揭贷款申请手续，但被告存在各种违约行为。 其一、《商品房买卖合同》第九条明确约定被告应于2018年5月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明的房屋交付买受人使用；被告虽然在2018年5月31日交付了钥匙，但交付的商品房不符合约定条件。被告直至2020年4月7日才取得工程竣工验收备案证明，在此之前被告均属交房违约，应当按照合同第十条约定承担逾期交房违约金。 其二、《商品房买卖合同》第十六条明确约定被告应于2018年8月31日前将土地、房屋权属证书交付原告，但被告至今未交付上述证书，截止到2020年6月8日已经逾期647天，故应当按照合同第十六条约定向原告支付逾期办证违约金。 为维护自己合法权益，原告已多次向被告反应，要求被告交付房屋权属证书，但被告总以各种理由拖延，故原告起诉来院，望判如所请。 被告三立公司答辩称：一、原告项伟坤等业主执意要求被告交付房屋钥匙，被告迫于无奈进行交付，原告项伟坤于2018年5月31日交付钥匙，但在交付前，被告公开向原告等业主告知房屋并未经竣工验收，交付钥匙也非正式的房屋交付。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。可见，竣工验收合格是商品房交付的前提条件。《商品房销售管理办法》第四十条规定，房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。也可见我国法律法规禁止房产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，且因该交付条件关乎业主生命财产安全甚至社会公共利益，故而通过国家立法予以强制干预，应属于效力性强制性规范。案涉项目于2020年4月7日完成竣工验收备案，达到法律规定的房屋交付条件，被告于2020年4月9日向业主发送《交房通知书》，通知2020年4月10日正式交付房屋，故被告认为2020年4月10日才是房屋正式交付时间。但原、被告双方签订《补充协议内容（二）》第三条第3项约定，逾期交房超180日，买受人要求继续履行的，逾期交房违约金最高不超过房屋总价款的2%。况且从事实角度而言，原告在案涉房屋正式交付前即已入住、占有房屋，对房屋的使用利益并未因被告的逾期交付而额外减损，原告要求被告承担2018年5月31日至2020年4月7日的逾期交房违约金超过损失填补范围，违反公平原则。二、双方签订补充协议内容第十二条第2项约定，如出卖人逾期交付房屋，则办理权证登记期限起算时间为实际交付之次日。被告实际交付房屋的时间为2020年4月10日，故2020年4月11日才是权证交付期限的起算时间。结合最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起90日后，由于出卖人原因导致买受人未能取得房屋权证的，出卖人应承担违约责任，可见2020年4月11日起90日，即2020年7月10日才是交付权证的时间，被告尚不存在逾期交付权证的违约行为，当然不应承担相应违约责任。综上，被告仅需支付原告逾期交付房屋违约金（不超过已付总房价的2%），并在合同约定的期限前交付大产证或办妥小产证即可。请求依法驳回原告的其他诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，经举证、质证，本院认证如下： 被告提供告示复印件一份，拟证明其于2018年5月即已提醒业主房屋交付应按合同约定待竣工验收完成后进行，正式交付时间应按被告发出的《交房通知书》中确定的日期为准的事实；原告质证后称未曾见到过该告示，系被告无法按期交房逃避责任。原、被告双方均认可案涉项目完成竣工验收备案后房屋才具备正式交付条件，本院对此予以确认。 综上，本院认定本案基本事实如下： 2016年9月8日，原告项伟坤和被告三立公司签订《商品房买卖合同》一份，向被告购买象山县××幢××号房屋，合同约定建筑面积为110.22平方米，房款为709632元。合同第九条约定出卖人应于2018年5月30日前交付建设工程竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋。第十条约定若出卖人逾期交付不超过180日，或逾期交付超过180日但买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人应于2018年8月31日前取得土地、房屋初始登记权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记，并约定若出卖人未能按约交付权属证书超过90日且买受人选择不退房的，则出卖人应自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。 该合同附件一为房屋平面图，二为应分摊的共有建筑说明，三为其他物业买卖、赠与、租赁协议书，四为装饰、设备标准，五为有关预告登记的约定，六为保修责任主要条款，七为业主临时管理规约、前期物业服务合同（由物业公司另行提供），八为“补充协议内容”，附件八补充协议内容第十二条第2项约定“买受人应在出卖人通知的时间内提供办理权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”。 原、被告双方在该《商品房买卖合同》之外，于2016年9月8日另有签订《补充协议内容（二）》一份，该协议第三条系有关出卖人逾期交房违约责任的约定，第2项明确约定若出卖人未按约交付房屋逾期超过180天且买受人要求继续履行合同的，出卖人应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。但第3项约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。 《商品房买卖合同》及《补充协议内容（二）》签订后，原告按约支付房款，但被告直至2020年4月7日才完成案涉项目竣工验收备案，并于2020年4月9日通知原告于2020年4月10日前往办理交房手续。被告另于2020年7月6日取得案涉房屋不动产权登记凭证，并于2020年7月10日通知原告等各业主提交不动产权过户所需材料、缴纳过户所需费用。 本案审理过程中，本院向本县不动产登记窗口询问，得到回复称每套房屋登记于开发商名下的初始权证现简化为不动产权登记凭证。 另查明，原告于2018年5月31日支付维修基金及一年物业费，并取得案涉房屋钥匙。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第十二条第2项约定，“如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”，该条文属于免除被告三立公司按时办证义务的无效格式条款，被告应按合同第十六条之约定承担逾期办证违约责任。原、被告另行签订的《补充协议内容（二）》第三条第3项关于出卖人逾期交房的约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，该条款排除、限制了原告主张逾期交房违约金的主要权利，免除了被告逾期交房200日后的逾期交房违约责任，也属于无效格式条款，被告应按合同第十条以及《补充协议内容（二）》第三条第2项之约定承担逾期交房违约责任。原告虽于2018年5月31日取得案涉房屋钥匙，但原、被告双方一致确认案涉项目完成竣工验收备案后才具备正式交付条件，在此之前的交付均为不符合合同约定的交付，本院对此亦予以确认，被告自认正式交房时间为2020年4月10日，而原告主张逾期交房违约金计算至2020年4月7日，本院对原告主张予以照准，则逾期交房违约金为48113.05元[709632元×日万分之一×678天（2018年5月31日—2020年4月7日）]。原告主张被告支付以709632元为基数按日万分之一计算至实际交付权证之日止的逾期办证违约金，符合合同第十六条之约定，本院予以支持，结合合同约定，交付的为案涉房屋初始登记权属证书，且原告收到该权属证书后委托被告办理权证转移登记手续，又结合查明事实，不动产初始权属证书现已简化为不动产权登记凭证，被告取得案涉房屋的不动产权登记凭证后已于2020年7月10日通知原告交付过户材料及过户费用，故本院确认逾期交付权证违约金计算至该时间点止，关于起算时间，依照合同约定应为2018年8月31日，原告主张自2018年9月1日起算，本院予以照准，则逾期交付权证违约金为48184.01元[709632元×日万分之一×679天（2018年9月1日—2020年7月10日）]。原告主张被告交付案涉房屋的权证，并明确为要求交付登记于原告名下的房屋权证，不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波三立甬恒置业有限公司支付原告项伟坤就象山县××幢××号房屋的逾期交房违约金 48113.05元； 二、被告宁波三立甬恒置业有限公司支付原告项伟坤就象山县××幢××号房屋的逾期交付权证违约金48184.01元； 三、驳回原告项伟坤的其他诉讼请求。 上涉一至二项均定于本判决生效后五日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2151元，减半收取1075.5元，由被告宁波三立甬恒置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陶振明 二〇二〇年八月十一日 法官助理 罗 芝 代书记员 郑佳莉