北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8908号原告：北京星光拓诚投资有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北兴路（东段）**。法定代表人：陈洋，执行董事。委托诉讼代理人:王汉民，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晋，北京乾同律师事务所实习律师。被告：上海大鼓餐饮管理有限公司，住所地上海市松江市广富林路********。法定代表人：夏春义，副总经理。委托诉讼代理人：周明正，男，1980年1月9日出生，汉族，上海大鼓餐饮管理有限公司北京地区营运管理负责人，住北京市丰台区。原告北京星光拓诚投资有限公司（以下简称星光拓诚公司）与被告上海大鼓餐饮管理有限公司（以下简称大鼓餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星光拓诚公司委托诉讼代理人王汉民、董晋与大鼓餐饮公司委托诉讼代理人周明正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星光拓诚公司向本院提出诉讼请求：1.大鼓餐饮公司向星光拓诚公司支付应补足的房屋租金354744.84元；2.大鼓餐饮公司按照第二租赁年度租金（计617171.20元）30%的标准向星光拓诚公司支付违约金185151.36元；3.大鼓餐饮公司向星光拓诚公司支付自2019年11月10日起至2019年11月24日期间的逾期占用费50726.40[按16元/平方米*日）计收;4.本案诉讼费用由大鼓餐饮公司承担。事实与理由：2018年5月16日，星光拓诚公司与成铖签订了《商铺租赁合同》，约定由成铖承租星光拓诚公司所有的位于北京市大兴区春和路39号院1号楼4单元101A房屋用于商业经营，房屋建筑面积211.36平方米，房屋租金按照建筑面积计算，租金递增方式为每两年5%，租金支付方式为半年付，第一租赁年度的日租金标准为8元/（平方米·日）。租赁期限为8年，其中装修免租期为6个月。同日，星光拓诚公司、成铖与大鼓餐饮公司三方签订了《主体变更协议》，约定由大鼓餐饮公司取代成铖成为合同主体，并全面继受成铖根据合同所享有的全部权利及应承担的全部义务。星光拓诚公司已依约向大鼓餐饮公司交付房屋。合同履行过程中，大鼓餐饮公司在未经双方协商一致的情况下，于2019年8月26日通过上海大鼓餐饮管理有限公司北京春和路分公司单方向星光拓诚公司送达《房屋租赁合同提前退租解约申请》，并于2019年9月1日起擅自停止营业。对此，星光拓诚公司已书面告知大鼓餐饮公司不同意其退租及解除合同的申请，要求大鼓餐饮公司限期恢复营业并告知其擅自停止营业应承担的违约责任，但是大鼓餐饮公司仍未在星光拓诚公司要求的期限内恢复营业。大鼓餐饮公司擅自停止营业、单方解除合同的行为已严重违反合同约定，根据合同约定，出租人有权要求承租人以支付违约金并补足相应款项（包括但不限于房屋装修免租期的优惠租金、逾期占用费、恢复原状而产生的费用）等方式承担违约责任。但是经多种渠道、多次催告，大鼓餐饮公司至今也未支付相应的款项及违约金。故此，星光拓诚公司为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。大鼓餐饮公司辩称，1.星光拓诚公司要求支付补足的房屋租金354744.84元，此费用在上海大鼓餐饮管理有限公司未开业之前产生，主要原因是因为周边商业未具备开业要求，消费客流不足以支撑门店费用，大鼓餐饮公司在正常经营期间第一次打款金额为463077.46元，并无拖欠费用情况，请求法院予以驳回;2.星光拓诚公司要求支付第二租赁年度租金（计617171.20元）30%的标准索取违约金185151.36元，大鼓餐饮公司于2019年4月以书面形式交予星光拓诚公司，受客流影响，经营困难门店月损失巨大，月收入不足以支付租金和人工等其他费用，递交撤店申请，但星光拓诚公司既不支持闭店，也未想办法帮助我们提升业绩，大鼓餐饮公司在如此亏损的情况下，依然缴纳了262426.32元，做为继续经营的租金，从5月到9月闭店，门店受客流影响，实在无力经营，在租金未到期的情况下申请闭店，也是基于宁肯自己受损失的态度，而星光拓诚公司对此不给予任何的正面回馈，对经营困难情况不给予任何支持，导致我们整店亏损在130万，请法院予以驳回此申请；3.星光拓诚公司要求支付2019年11月10日至2019年11月24日期间的逾期占用费50726.4元，是因为大鼓餐饮公司撤店后餐厅的设备，桌椅等被甲方扣留，并非大鼓餐饮公司故意为之，请法院予以驳回。另外大鼓餐饮公司开业前缴纳的广告位押金10000元，履约保证金92580元，履约保证金10281.86元，合计112861.86元。并保留起诉要求星光拓诚公司返还大鼓餐饮公司物品的权利。本院经审理认定事实如下：2018年5月16日，星光拓诚公司与成铖签订了《商铺租赁合同》，约定成铖承租星光拓诚公司所有的位于北京市大兴区春和路39号院1号楼4单元101A房屋用于商业经营，房屋建筑面积211.36平方米，租期8年，自2018年5月23日起至2026年5月22日止，免租期为6个月，自2018年5月23日起至2018年11月22日止。房屋租金按照建筑面积计算，第一年度日租金单价为8元每日每平方米，即月租金为51430.93元，租金递增方式为每两年5%，租金支付方式为半年付。成铖支付星光拓诚公司履约保证金102861.86元。第11.1条约定成铖应于租赁期满或终止之日起3日内向星光拓诚公司交还该商铺。逾期不交还，按当时租金的2倍支付使用费。第15.3条约定未经星光拓诚公司同意，成铖在一个租赁年度内中断、停止其业务累计超过五日及以上的，星光拓诚公司有权单方面解除合同，并有权收回该商铺，履约保证金不予退还，并有权要求成铖按照合同约定不足相应款项，其中实际租赁期限满一年不足两年的，应享免租期为0月，应补足的房屋租金为308585.58元。同日，星光拓诚公司、成铖与大鼓餐饮公司三方签订了《主体变更协议》，约定由大鼓餐饮公司取代成铖成为合同主体，并全面继受成铖根据合同所享有的全部权利及应承担的全部义务。后大鼓餐饮公司与星光拓诚公司依约各自权利义务。后大鼓餐饮公司通过上海大鼓餐饮管理有限公司北京春和路分公司单方向星光拓诚公司送达《房屋租赁合同提前退租解约申请》，称因剧组迁移客流减少致店面严重亏损，提前退租，申请租赁合同解除。2019年9月11日，星光拓诚公司以回函形式通知大鼓餐饮公司不同意其退租及解除合同的申请，称大鼓餐饮公司已于2019年9月1日擅自停止营业，要求大鼓餐饮公司于2019年9月16日前恢复营业并告知其擅自停止营业应承担的违约责任。2019年9月6日星光拓诚公司向大鼓餐饮公司作出《租赁合同解除通知函》，称本函到达之日起，租赁合同正式解除，并要求大鼓餐饮公司承担相应责任。本院认为,星光拓诚公司与成铖签订的《商铺租赁合同》以及星光拓诚公司、成铖与大鼓餐饮公司三方签订的《主体变更协议》均系当事人真实意思的表示，合同内容无违法法律、行政法规的强制性规定，上述合同成立并生效，大鼓餐饮公司依约承担成铖在《商铺租赁合同》中的权利与义务。大鼓餐饮公司单方停止租赁行为，应依约进行赔偿。由于双方均无法证明大鼓餐饮公司实际搬出的日期，结合大鼓餐饮公司提出解约申请时间，以及星光拓诚公司回函中所述大鼓餐饮公司停止营业时间，并考虑到设备搬出所需时间，本院酌定大鼓餐饮公司搬出时间为2019年10月23日。故大鼓餐饮公司应向星光拓诚公司补足享有免租期的房屋租金308585.58元，并支付违约金。结合大鼓餐饮公司违约原因以及双方约定的违约金计算标准，本院认为该违约金计算标准过高，应予适当调节为135000元。对于逾期占用费一项，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、上海大鼓餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付北京星光拓诚投资有限公司房屋免租期租金308585.58元；二、上海大鼓餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付北京星光拓诚投资有限公司违约金135000元；三、驳回北京星光拓诚投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4853元，由上海大鼓餐饮管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  吴 晶二〇二〇年八月十日法官助理  孙学博书 记 员  郑少杰