广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1927号 原告：桂林某某恒信物业服务有限公司，住桂林市七星区，统一社会信用代码：。 法定代表人：龙某某，职务该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘洁梅，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婧霞，广西桂宁律师事务所律师。 被告：李某某，男，1968年10月19日出生，汉族，户籍广西永福县，现住桂林市临桂区。 原告桂林某某恒信物业服务有限公司诉被告李某某（原告已对袁某某撤回起诉）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月24日公开开庭审理了本案。原告桂林某某恒信物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘洁梅、李婧霞，被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某某恒信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2017年1月1日至2020年3月31日的物业服务费8,513.7元，违约金13,998.49元，共计22,512.19元;2、依法判令被告向原告支付从2014年9月13日至2018年7月1日的电费2,442.10元。3、本案诉讼费用及其他实现债权所需费用由被告承担。事实与理由：被告于2012年6月26日与桂林某某城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。自愿购买该公司开发的“某某城”G35-1704号房住宅一套（其住宅建筑面积为：122.64㎡)，并于2013年11月29日与原告签订了《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》，被告对原告所提供的物业服务内容及收费标准、起始时间和违约责任的约定都清楚知晓并签名认可，同时，《临时管理规约》第三十九条约定，业主逾期交纳物业管理费用，应按照日的千分之三收取违约金。被告身为“某某城”G35-1704号住宅的业主，依照《前期物业管理协议》享受了原告提供的物业服务，但却并没有依照协议约定按时向原告交纳物业服务费用，没有履行业主应尽支付物业服务费用的义务。被告自从2017年1月1日至2020年3月31日，累计物业服务费8,513.7元，违约金13,998.49元，共计22,512.19元，原告曾多次催款，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。故，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。 被告李某某辩称，不承认欠原告物业费，原告的服务与实际不符，电费承认没有交，但是电费具体费用存在误差，电费交到2016年12月31日，之后是没有交，对物业服务合同、物业费计算方式，物业费价格没有异议，对原告提供的服务有异议。之前交的物业费原告都没有开发票给被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和本院认定的证据，本院认定事实如下： 2013年11月29日，被告李某某（简称“甲方”）、袁某某与桂林某某之平物业服务有限公司（简称“乙方”）签订《前期物业管理服务合同》：“甲方所购房基本情况：建筑面积122.64平方米…第四条一、甲方交纳费用时间：以开发商通知甲方所购商品房交付的时间为准；二、住宅按建筑面积计：每月每平方米￥1.78元；五、物业管理服务费，停车场收费标准随着社会最低标准上涨幅度调整或按政府物价部门指导价或业主大会意见调整。……以上物业管理服务费不包括：甲方装修及生活垃圾清运处置费、电视收视费、甲方自用水电费、甲方物业专有部分维修养护、房屋共用部位及共用设施设备大、中维修费和更新改造的费用等。……第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。等等。”同日，桂林某某城房地产开发有限公司、桂林某某之平物业服务有限公司、被告李某某、袁某某三方签订《桂林某某城临时管理规约》约定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：……；座落位置：桂林市临桂西城北路中段，物业类型：住宅，占地面积：1320亩；建筑面积：122.64㎡；第六章第三十二条……业主应按照《前期物业管理服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于开发商通知业主所购商品房交付的时间起向物业服务企业足额缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：（1）物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业管理服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；……3、业主入伙时应预交一年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度分期、半年或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的违约金；逾期1个月仍拒绝缴交的，开发商、业主委员会、物业服务公司任何一方有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；……第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日千分之三的违约金。……”同日，被告李某某、袁某某签署“遵守《业主临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《业主临时管理规约》。合同签订后，原告依约进驻某某城小区进行管理至今。 同时查明，2012年6月26日，被告李某某、袁某某与桂林某某城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，其约定内容是：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第G35【幢】17【层】04号房。该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高为：3米，建筑层数地上18层，地下**。该商品房【合同约定】建筑面积共121.91平方米，其中，套内建筑面积105.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.14平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。2019年6月1日，桂林某某城房地产开发有限公司授权桂林某某之平物业服务有限公司收取2006年业主所欠水电费开始至结清为止，委托期限2019年6月1日至2022年5月31日。原告桂林某某恒信物业服务有限公司与被告签订了《前期物业服务合同》第一条第9项的约定及桂林某某城房地产开发有限公司出具的授权委托书，有权向被告李某某收取电费。广西电网有限责任公司桂林临桂供电局的《电费发票》，证明开发商已代垫支付电费，同时原告桂林某某恒信物业服务有限公司提交了《欠电费明细表》，欠费明细表中详细列明被告李某某拖欠电费时间、度数、价格、电费金额合计2,442.10元。 另查明，桂林某某之平物业服务有限公司于2019年11月29日经工商登记变更为桂林某某恒信物业服务有限公司，于2019年12月25日变更营业执照。被告李某某是某某城的业主之一，被告李某某的该房产位于临桂区临桂镇某某城G35-1704号房（按合同约定的建筑面积：121.91㎡）。2017年1月1日至2020年3月31日，被告李某某欠原告物业服务费，经原告多次书面催缴，被告李某某仍未缴纳，故原告遂诉至法院，请求判令被告李某某支付物业费、违约金、电费等费用。被告李某某向本院提出涉案房子的相关费用与袁某某无关。 本院认为，被告与原告桂林某某恒信物业服务有限公司（工商变更前称呼：桂林某某之平物业服务有限公司）签订的《前期物业管理服务合同》及《桂林某某城临时管理规约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，双方应根据合同约定内容履行义务。原告桂林某某恒信物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告李某某也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告李某某在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约,应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经核算，按照被告房屋的建筑面积121.91㎡及每月每平方米单价1.78元计算，自2017年1月1日至2020年3月31日止的物业服务费8,462.99元，被告应支付物业管理费8,462.99元给原告。原告要求超过物业服务费8,462.99元的部分诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于电费，原告提供了授权书、发票，并提交了相关明细，可以证明原告已代被告支付电费的事实，被告李某某认为电费存在误差，电费已交到2016年12月31日，但并没有提供证据证实，应由被告李某某承担举证不能的法律后果，故可以认定被告李某某拖欠电费2,442.10元的事实。原告要求被告支付电费2,442.10元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。根据同期同类同小区的物业服务纠纷案件认定的事实，原告桂林某某恒信物业服务有限公司提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。原告放弃对袁某某的起诉，是其对自己权利的处分，符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李某某支付物业管理费8,462.99元给原告桂林某某恒信物业服务有限公司； 二、被告李某某支付电费2,442.10元给原告桂林某某恒信物业服务有限公司； 三、驳回原告桂林某某恒信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费424元，减半收取212元，由原告桂林某某恒信物业服务有限公司负担136元、被告李某某负担76元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费424元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：202163010********；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年八月二十八日 书记员  石永珍