江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0124民初1275号原告：付雪琴，女，1988年12月17日出生于江西省进贤县，汉族，住进贤县。原告：王志明，男，1987年9月14日出生于江西省进贤县，汉族，住进贤县。俩原告共同委托诉讼代理人：李望，江西民信律师事务所律师，特别授权代理。被告：江西恒茂房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路**恒茂梦时代国际广场**办公楼第**。统一社会信用代码：91360000612447372D。法定代表人：周永辉。被告：江西恒茂房地产开发有限公司进贤分公司，住所，住所地：江西省南昌市进贤县民和镇滨湖大道世纪名城**楼402div>统一社会信用代码：913601000742652127。负责人：黄真。俩被告共同委托诉讼代理人：张小平，江西法剑法律师事务所律师，特别授权代理。原告付雪琴、王志明与被告江西恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）、江西恒茂房地产开发有限公司进贤分公司（以下简称恒茂进贤分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序于2020年7月7日、7月22日两次公开开庭进行了审理。原告付雪琴、王志明的共同委托诉讼代理人李望及被告恒茂公司、恒茂进贤分公司的共同委托诉讼代理人张小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付雪琴、王志明向本院提出诉讼请求：1、判令俩被告向原告支付逾期办理房地产权属登记证书的违约金3.56万元（暂计算至起诉之日，连续计算至办理产权登记之日止）；2、判令二被告为原告代为办理房地产权属登记证书；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告付雪琴、王志明与被告恒茂公司签订了一份《进贤县商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于进贤县，面积113.78㎡、单价5527.98元／㎡，总价款628973元。合同第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件十一补充协议的相关规定执行。附件十一补充协议第三条第三款约定，出卖人负责办理房地产权属登记，但未约定出卖人逾期办证的违约金计算方法。合同签订后，原告依约支付了全部购房款并缴纳房屋契税9494元、办证费2000元等其他各项费用，已按约履行完毕合同义务。2018年6月1日，被告向原告交付房屋，按照合同约定被告为原告办理产权登记的截止日期为2019年5月26日，然截至诉前被告仍未给原告办理产权登记证书。原告认为，被告未按约为原告办理产权登记，严重损害了原告的合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告有权要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金。另被告恒茂进贤分公司作为被告恒茂公司的分公司，原告所缴纳的款项均由其收取并开具收款凭证，故将其列为第二被告参与诉讼。综上，原告为维护自身合法权益具状提起诉讼，请求判如所请。被告恒茂公司及恒茂进贤分公司辩称，1、本案合同文本为2014年4月国家住建部和工商总局制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本GF-2014-0171》，该示范文本兼顾了买卖双方的利益，它在涉及逾期付款、逾期交房、逾期办理房产证方面违约金的计付标准为日万分之0.5，故就本案而言应根据该示范文本的宗旨及合同的相关规定适用日万分之0.5的违约金计付标准；2、案涉商品房买卖合同并未约定出卖人逾期办理产权证违约金的具体计算标准，参照合同相近条款第二十条第二款第（一）项的规定，逾期办证违约金计算标准应为日万分之0.5暨年利率1.8%，原告主张的违约金计付标准达到年利率5.66%，明显偏高，有违公平；3、合同约定买受人逾期付款，如出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，根据权利义务对等原则既然买受人逾期付款只按照日万分之0.5的标准承担违约责任，那么出卖人逾期办证也应当按照日万分之0.5的标准承担违约责任；4、原告于2018年6月1日收房，由于其预留的电话号码打不通，故被告在原告的房门上张贴公告通知尽快将身份证、结婚证送到售楼部复印以待办证部门查验，然直到2020年6月2日，原告方才完成结婚证遗失补办登记，致到目前为止尚未完成案涉房产权属登记，合同第二十条规定，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任，合同附件十一《补充协议》第三条规定，因为买受人不能及时提供相关资料或缴纳费用等使出卖人无法在指定时间内办妥房地产权属登记的，出卖人不承担任何违约责任。综上，由于原告未及时提供结婚证等办理房地产权属登记证件，致被告无法在约定期限内办妥房地产权属登记，被告不应承担任何违约责任，请求依法驳回原告第一、第三项诉讼请求。原告付雪琴、王志明围绕诉讼请求依法提交了证据，俩被告对原告所举王志明与被告委托的房产代理销售商员工赵希成的微信聊天记录、水电费交费记录及收据等用以证明王志明和对方相关员工一直除移动电话外还保持微信和微信群的联系方式、2020年5月27日前被告从未向原告提及需要补交结婚证等证件事宜、2020年5月28日被告才突然通过微信告知原告需要交证件材料复印件这时才发现结婚证遗失、原告在2020年6月2日将证件全部交齐、2018年6月1日原告开始装修案涉房产至2020年6月都有产生水电费，除装修期间外，原告一直在案涉房产里居住，在2020年6月1日前从未有恒茂公司相关人员登门告知办理房产证方面的事宜即案涉房产逾期办理权属登记的责任在于被告方面的证据之“三性”持有异议，提出该部分证据均为复印件或复制件，微信聊天记录没有提交原始载体真实性无法认定且有断章取义之嫌等否定原告证明内容与目的；原告所举其他证据，俩被告对其真实性不持异议。俩被告提供了付雪琴与王志明的结婚证、代理销售商员工赵希成与王志明的微信聊天记录、代理销售商员工方某在案涉房屋大门上张贴的公告的照片、证人方某的当庭证言、国家税务总局进贤县税务局出具的《契税申报所需材料》证明、2019年4月24日的国内挂号信函收据（收件人姓名写有付雪琴、王志明）、部分内容空白的《入伙通知书》样本，以证明由于俩原告在购房合同上留存的两个电话打不通，故被告于2019年4月24日按照原告在购房合同上留存的地址寄送了挂号信且于2020年5月7日由售楼部员工方某在原告所购房屋大门上张贴了公告，通知原告尽快提交身份证、结婚证这些必备证明以办理房屋产权证，2020年5月28日王志明以微信方式向赵希成发送了身份证，直到同年6月2日原告方才办好结婚证的遗失补办登记并以微信方式发送给赵希成，原告2018年6月1日收房时被告向原告送达了具有格式内容的《入伙通知书》，通知书第三条明确注明交（收）房时业主应提供身份证、婚姻证明等办理产权登记所需证件，逾期未能办理产权证系由于原告逾期提供结婚证等证件，责任完全在于原告。上述证据，经庭审质证，原告对证人方某的证言及张贴公告的照片以证人同被告有利害关系、无其他证据证实张贴公告时间、不能证实张贴公告地点就是案涉房屋等为由提出异议，对挂号信函收据提出原告没有收到该封挂号信件，收据收件人姓名栏虽写有“付雪琴、王志明”，但系谁书写不能确定、不能排除是事后书写加注的可能性，对被告提交的其他证据的真实性基本不持异议，提出原告收房时没有收到被告提供的《入伙通知书》。庭审过程中，原告委托诉讼代理人当庭陈述，不清楚原告俩夫妻购房时是否提交了结婚证、不清楚原告购买的是首套房还是二套房，也不能举证证明房屋交付以后原告已及时交齐了办证所需的材料，没有收到被告所提出的那封挂号信，其代理了十余件起诉被告逾期办证要求追究被告违约责任的案件，其他的买受人收房时均收到了被告发送的《入伙通知书》，只有本案是例外，原告说没有收到《入伙通知书》。综合双方当事人的质证意见及当庭陈述，本院认证如下，一方当事人所举对方当事人对其真实性不持异议证据之证明效力，本院予以确认。关于原告所举王志明与被告委托的房产代理销售商员工赵希成的微信聊天记录之真实性，因被告也提供了两者之间的微信聊天记录以支持其抗辩主张，双方所提供的微信聊天记录的内容能够印证，应予采信。关于原告所举水电费交费记录及收据，水电费交费记录为手机上交费记录打印件，原告未提交交费记录原始载体（手机）佐证其真实性，本院不予采信，收据为手机拍摄的照片打印件，未提交原件且交款单位一栏空白，无法证实其真实性及与本案关联性，本院不予采信。关于被告所举代理销售商员工方某在案涉房屋大门上张贴公告的照片、证人方某的当庭证言，证人方某已当庭作证接受各方的质询并出示了照片的原始载体（手机）以佐证其证言及照片的真实性，原告虽有异议但不能举证反驳，该组证据证明效力本院予以认定。关于本案关键事实认定暨逾期办理案涉房产权属登记的原因方面，其一、原告在购房合同上留存的两个联系电话号码是否有效（付雪琴：139××××****，王志明：187××××****），本院拨打付雪琴留存的电话号码显示为空号，拨打王志明留存的电话号码显示该号码持有人为他人，王志明提交的其与赵希成的微信聊天记录（2020年5月28日）表明其联系电话已变更为188××******，被告主张原告留存的两个联系电话号码无效之事实本院予以采信；其二、2018年6月1日原告收房时是否已向被告提交了办理房产权属登记的相关证件尤其是原告俩夫妻的结婚证，原告提出收房时其已向被告交齐了办证所需的证件，不排除被告将原告提交的结婚证遗失而要求原告补交的可能性，此时（2020年5月28日）原告才发现结婚证丢失故补办，本院认为，按照“谁主张、谁举证”的证据规则，原告不能举证证明其这一主张成立，故应予认定原告收房后并未及时向被告提交办理房产权属登记的相关证件尤其是原告俩夫妻的结婚证；其三，2018年6月1日原告收房时是否收到了被告提供的《入伙通知书》，本院受理的多起与本案类似的业主状告被告逾期办理房产权属登记纠纷表明，被告提供的《入伙通知书》为格式文本，其中第三条注明“在交房时请带好以下证件资料（因交房期间人员众多，敬请您自行复印好相关证件以避免等待），购房合同原件、所有购房收据，业主身份证（已婚的需夫妻双方）、婚姻证明、户口本原件，复印件各两份；如产权人为未满18周岁未成年人，则需提供监护人与未成年人身份关系证明一份”，原告委托诉讼代理人提出，原告实际上没有收到《入伙通知书》、也未就此进行举证，之所以会在举证目录上注明《入伙通知书》是因为代理人共代理了十余起与本案类似案件、故套用了其他案件的举证目录，本院认为，原告方的举证目录已明确注明有“《入伙通知书》”，原告代理人陈述其所代理的十余起类似案件只有本案原告没有收到《入伙通知书》，《入伙通知书》虽是格式文本，但注明了业主收房时需要交纳的多项费用且需现金交纳不能刷卡，包括补交或退回房屋面积差异价款、办证费、契税（代收代缴、按实结算）等多项注意事项，购房合同第十一条规定“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人”，原告已按时收房，按照常理即使原告在收房前没有收到《入伙通知书》，原告收房时被告也应该会向原告送达或原告也应该会向被告索要一份《入伙通知书》，综上，原告否认其收到了被告提供的《入伙通知书》这一主张显违常理且其已在举证目录上自认收到了《入伙通知书》，原告该主张本院不予采信；其四，关于2019年4月24日被告是否向原告邮寄了挂号信件认定，本院认为，该挂号信函收据系原件，收件人姓名栏写有“付雪琴、王志明”，重量一栏写有“1-2-702”，原告虽怀疑收据手写部分系事后添加暨收件人为原告值得怀疑，但不能举证反驳，该一年多前的挂号信收据被告留存至今显然具有一定目的性，如不有所备注留存则失去意义，该份收据的证明效力本院予以认定，与该份证据对应的被告所主张的待证事实具备高度盖然性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告付雪琴、王志明系夫妻关系。2017年2月13日，俩原告与被告恒茂公司签订了一份编号为201701250028的《进贤县商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买恒茂公司开发的位于进贤县的“恒茂国际星城”1栋2单元702室的一套商品房住宅，建筑面积113.78㎡、单价5527.98元／㎡,总价款628973元，首付328973元、余款30万元以银行按揭（30年）抵押贷款方式支付，出卖人应当在2018年5月31日前交房，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方按照附件十一补充协议的相关规定执行，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的所有权转移登记的，出卖人不承担责任，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消协等相关机构调解或提交进贤县仲裁委员会仲裁等。作为该合同组成部分的附件十一补充协议约定，在产权办理过程中如政府相关部门办理产权登记的政策和程序发生变化，或因为买受人不能及时提供相关资料或缴纳费用等令出卖人无法在指定时间内办妥房地产权属登记的，出卖人不承担任何违约责任；双方同意以电话、信函、短信等方式进行联络，对重要事项采取特快专递方式；买受人在本合同中留存的联系电话、地址、邮编等发生变化时，应及时到恒茂城市之光售楼中心填写变更通知函，否则由于联络方式变更而导致出卖人无法通知买受人，出卖人不承担相关责任，出卖人根据买受人合同登记的买受人地址所寄发的函件视为已经送达买受人。合同签订后，原告按约向作为被告恒茂公司分支机构的暨被告恒茂进贤分公司付清了全部购房款，2017年2月14日进贤县房产管理局对该购房合同进行了登记备案，被告按约向原告交付了房产，双方于2018年6月1日办理了房屋交接验收手续，当日原告根据被告送达的《入伙通知书》向被告恒茂进贤分公司交纳了办证费、契税、房屋面积差异价款等费用，但未按照《入伙通知书》的要求提交结婚证等办理案涉房屋产权登记必备资料。由于购房合同约定被告协助原告代办案涉房产权属登记的时限为房屋交付后360日内，被告发现用于案涉房产权属登记的资料缺失之后根据原告在购房合同上留存的两个联系电话号码联系俩原告，但其中一号码为空号、另一号码持有人变更为他人，于是被告按照原告在购房合同上留存的联系地址于2019年4月24日向俩原告寄送了邮政挂号信件以通知原告，但没有得到原告的回应。2020年5月7日，案涉房产的代理销售商工作人员以在原告所购房屋大门上张贴公告的方式通知原告提交办理房产权属登记必备资料仍未获得回应，同年5月28日，案涉房产的代理销售商工作人员同原告王志明取得联系，此时原告发现俩夫妻的结婚证遗失，遂赶紧补办结婚登记，同年6月2日，原告向被告提交了完备的办理房产权属登记的资料。案涉房产交付后至原告起诉前已逾近两年，原告尚未取得房地产权属登记证书，原告认为被告违约，提起诉讼。另查明，本案审理过程中，进贤县不动产登记局就案涉房产于2020年8月11日颁发了权利人为付雪琴、王志明共同共有的赣（2020）进贤县不动产权第**房屋产权证。本院认为，原告付雪琴、王志明俩夫妻因购买被告恒茂公司开发的商品房住宅而同恒茂公司签订了《进贤县商品房买卖合同（预售）》，该购房合同系买卖双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约全面实际履行各自的义务。现案涉商品房预售合同约定合同履行过程中发生的争议，如若协商、调解不成则提交进贤县仲裁委员会仲裁，然进贤县并无进贤县仲裁委员会这一机构，且原告在诉讼过程中一直未声明有仲裁协议，俩被告在开庭前也未提交上述仲裁协议条款又应诉答辩未对本院受理本案提出异议，因此原、被告之间达成的仲裁协议既存在因约定的仲裁机构不存在而导致仲裁协议无效的问题也存在双方以行为表示放弃仲裁协议的问题。《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”，据此本院管辖审理本案符合法律规定。根据合同约定被告应当在案涉房产交付后360日内协助原告代为办妥房屋所有权登记，然至今逾期一年后在诉讼过程中原告方才取得案涉房产所有权登记证书，合同法第六十条规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，原告主张逾期至诉前仍未取得房屋权属登记证书的责任在于被告，但原告也应按约履行相应的协助义务暨收房后及时提交办证所需的相关材料，然原告并未如此且变更了购房合同上留存的联系电话未及时通知被告致被告难以同原告取得联系无法获得办证资料，被告在约定的办妥权属登记期限届满前一个余月按照原告在合同上留存的地址向原告寄送了挂号信件以通知原告仍未得到原告的回应，被告已按照购房合同约定履行了合理的通知、协助义务，逾期至诉前未能办妥案涉房屋所有权登记的原因系原告未按约履行协助义务，责任在于原告，原告要求被告承担违约责任支付违约金之诉讼请求与事实证据不符，本院不予支持。现进贤县不动产登记局就案涉房产于2020年8月11日颁发了权利人为付雪琴、王志明共同共有的赣（2020）进贤县不动产产权第**屋产权证，被告在原告提交了完备的办理房产权属登记的资料后二个月许即及时完成了协助原告代为办妥案涉房屋所有权登记的义务，故应予驳回原告全部诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款之规定，判决如下：驳回原告付雪琴、王志明的诉讼请求。案件受理费人民币595元（已减半收取），由原告付雪琴、王志明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  尧克武二〇二〇年八月十四日书记员  赵 静