江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初11891号 原告：南京市华阳佳园住宅小区业主委员会，住所地南京市。 负责人：祁海燕。 委托诉讼代理人：李文刚，江苏昊程昊律师事务所律师。 被告：南京华阳物业管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：张华。 委托诉讼代理人：李瑛，男。 委托诉讼代理人：赵启翔，江苏海越律师事务所律师。 原告南京市华阳佳园住宅小区业主委员会（以下简称华阳佳园业委会）与被告南京华阳物业管理有限公司（以下简称华阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华阳佳园业委会的委托诉讼代理人李文刚，被告华阳物业公司的委托诉讼代理人李瑛、赵启翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华阳佳园业委会向本院提出诉讼请求：被告移交与物业服务有关的全部业主资料、管理资料和建筑物资料，具体包括：1.物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料；2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附件图；3.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库，地下管网工程竣工图等相关资料；4.业主名册、入住交房资料和物业费、代收水、电、煤气费缴费清册；5.共用设施设备清单以及设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；6.2010年至2017年华阳小区物业管理服务合同、2010年至2017年利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料，包括经营合同、公共收益账目等相关资料。诉讼过程中，由于被告向原告移交了部分资料，故原告申请撤回部分诉讼请求，并明确其诉讼请求如下：1.被告向原告移交物业管理用房；2.被告向原告移交2014年至2017年小区公共收益收支使用情况（含配套经营合同等）。事实与理由：被告原为南京市华阳佳园住宅小区提供物业管理服务，期限至2017年12月31日。根据相关法律法规规定，在政府主管部门、社区等见证和指导下，华阳佳园小区于2017年11月17日至23日召开了2017年临时业主大会，选聘南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹物业公司）作为新的物业管理公司。原告分别于2017年12月4日和30日向被告发函，要求其在原物业服务合同终止后，撤出华阳佳园小区。同时，南京市鼓楼区凤凰街道“两站一中心”给被告下达了指导意见书，但被告仍拒绝交接。2018年1月1日，紫竹物业公司按合同约定进驻华阳佳园小区履行物业服务合同，但是被告负责人不到场，并策划组织对抗行动，阻挠紫竹物业公司进场，拒不履行交接义务，未按法律规定移交相关的物业管理资料，包括业主清单、车辆信息、财务台账、对外合同、消防设施、工程设备等相关物业管理资料，消防设施和隐蔽工程也拒绝交接。被告至今拒绝交接义务，严重妨碍了紫竹物业公司的日常管理工作，影响了小区业主安全。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告华阳物业公司辩称，原告作为业委会提起诉讼需要经过业主大会表决，本案中并无业主大会表决双过半提起本次诉讼的证据，故原告的诉讼主体不适格。从原告的诉讼请求内容来看，大部分已经实现，但公共收益使用情况目前仅有2011年至2013年度的资料，2014年之后的已经遗失，无法移交给原告。原告诉称的物业管理用房一直由南京市，并非被告占用，原告起诉被告移交亦无依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南京市，总建筑面积约15.6万平方米，34幢房屋，1934户业主。华阳公司在开发建设华阳佳园小区后与被告签订了前期物业服务合同，由被告为该小区提供物业管理服务。 2004年首届华阳佳园业委会成立后，被告将部分物业资料进行了移交。 2004年12月8日，华阳佳园物业管理处（甲方）和南京市，约定甲方将华阳佳园活动中心委托给乙方进行服务管理，装修及办公用品添置由乙方自行负责；水、电由乙方自理；乙方全年按季度向甲方交纳服务管理费，每月1000元，全年合计12000元，按季度支付；本协议暂定为一年，从2005年1月1日至2005年12月31日等等。 2005年7月6日，华阳公司下属南京华阳置业集团有限公司企划部向华阳佳园业委会出具工作联系函，该函中明确：华阳置业公司按照3.5‰的比例提供物业管理服务用房，面积为547.45平方米，位置为综合楼一层社区活动中心部分，扣除华阳公司交华阳物业公司使用房屋三间约84平方米，其余面积556.37平方米作为物业管理服务用房。 2005年9月5日，华阳佳园业委会（甲方）和被告（乙方）签订一份《补充协议》，约定由于在“华阳佳园业主大会议事规则”中未明确业主委员会有关活动经费的事宜，经甲、乙双方友好协商，特在委托合同外补充如下内容：1.将物业管理用房租于社区居委会办公用房，所获得的租金2005年12000元，另物业公司在公用收益部分中每年补贴8000元，共计20000元，作为业主委员会的活动经费；2.当物业管理用房移交于业委会且原协议自然终止后，2006年其费用应由业委会与居委会商定后签订协议，并委托物业公司代为办理等等。 原、被告分别签订了2009-2010年度、2010-2012年度、2013-2014年度、2015-2017年度物业管理服务合同（2009年之前物业合同不详），在物业合同“其他约定”关于公共收益的条款中约定：对于公共区域所获得的收益，除去物业公司代办等相关费用后，30%用于物业管理费的不足；剩余部分经业主大会讨论通过后可用于小区内公共设施的维修或作为全体业主维修基金上交到专项维修基金账户，并每年向业主公布。 2016年5月25日，第四届华阳佳园业委会即原告经备案成立。《华阳佳园小区业主大会议事规则》第十一条第1款第（17）项规定，本次业主大会一次性授权本届业委会决定小区诉讼事宜。 2017年9月华阳佳园小区业主大会决定授权原告公开选聘物业公司，告知被告做好年底撤离小区准备。2017年11月小区业主大会决定选聘紫竹物业公司为小区提供物业服务。 2017年12月28日南京市鼓楼区人民政府凤凰办事处物业管理办公室向被告发出一份《指导意见书》，建议被告按照规定办理移交手续。2017年底，被告撤出华阳佳园小区。 另，华阳佳园小区原位于南京市，后因区划调整，现属南京市鼓楼区凤凰街道辖区。 审理中，本院组织原、被告进行了相关资料交接。被告向原告提供了2011年至2013年的公共收益收支使用情况，但未提交2014年至2017年的公共收益收支使用情况，称已遗失。经本院组织现场勘查并根据综合楼房屋产权证记载所示，原告主张被告交接的物业管理用房圆形部分现由华阳佳园居委会（含党群服务中心）使用，隔壁一层的办公用房其中三间办公室由被告使用（两间自用，一间出租），两间办公室由紫竹物业公司使用；一间会议室由华阳佳园居委会和原告共同使用；一间办公室作退役军人服务站、妇女联合会、警务室使用；一间办公室作扫黄打非工作站和综合文化服务中心使用。原告主张除目前被告自用及出租的三间办公室外，其余目前由华阳佳园居委会占用的房屋均应移交给原告方。 因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。 以上事实，有当事人陈述，原告提供的备案表、业主大会议事规则、物业服务合同、指导意见书、情况说明、工作联系函、房地产平面图、规划及登记资料等；被告提供的业委会移交资料公函、移交资料、协议、补充协议等；以及本院勘查笔录、开庭笔录等予以证实。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。根据法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 关于原告的主体资格问题。本案原告系经华阳佳园小区业主依法选举产生，根据《华阳佳园小区业主大会议事规则》第十一条第一款第十七项规定，该小区业主大会一次性授权原告决定小区诉讼事宜，原告提起本案诉讼，符合法律规定，本院予以支持。被告虽然提出原告主体不适格之抗辩，但并未提供充分的反证以证明原告已丧失业主大会合法授权，故对被告该项抗辩理由，本院不予采纳。 关于物业资料及物业用房交接问题。根据国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《南京市住宅物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交下列资料：（一）建设单位按照本条例第四十条规定移交的资料；（二）电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；（三）物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料；（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备资料；（五）物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料；（六）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料；（七）其他应当移交的资料。对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。第四十七条规定，物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处（镇人民政府）备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。 本案中，被告系开发商确定的前期物业公司，原告成立后又与被告签订了物业服务合同，现物业服务合同期限已经届满，被告已经撤离小区，其应当将有关物业资料及物业用房移交原告。原告要求被告移交相关物业资料及物业用房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于物业用房移交问题。根据2004年12月8日被告和华阳佳园居委会签订的《协议》、2005年7月6日华阳公司出具的工作联系函及2005年9月5日原、被告签订的《补充协议》，结合本案勘查现场情况，可以确认除被告自用及出租的三间房屋约84平方米外，其余556.37平方米应属华阳佳园小区物业用房。除紫竹物业公司目前使用的两间外，其余物业用房目前均为华阳佳园居委会占用。被告与华阳佳园居委会签订协议，将华阳佳园活动中心委托华阳佳园居委会进行服务管理，实为将部分物业用房出租，但双方约定期限仅为一年，从后期原、被告签订的《补充协议》可知，原告对此是明知且认可的，协议期满后原告可直接与华阳佳园居委会另行协商该物业用房的使用问题。鉴于被告实际并未占用案涉物业用房，且其现已撤离华阳佳园小区，故原告要求被告移交此部分物业用房，本院不予支持，原告可另行处理。 关于公共收益收支资料移交的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原告要求被告移交2014年至2017年小区公共收益收支使用情况（含配套经营合同等），符合法律规定，被告作为物业服务企业应当履行该项交接义务，否则应当承担继续履行、赔偿损失等法律责任。被告陈述公共收益收支使用情况目前仅有2011年至2013年度的资料，2014年至2017年度的均已遗失，无法移交给原告。由于移交该资料以该资料客观存在为前提，在本院依法释明不利法律后果之后，被告确认遗失无法移交，系被告认可其存在违反法定义务行为，该事实构成事实上不能履行之法律障碍，故对于原告该部分诉讼请求，本院不予支持。原告对于因此造成的合理损失，可依法另行向被告主张。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十五条、国务院《物业管理条例》第六条、第二十六条、第二十九条、第三十条、《南京市住宅物业管理条例》第四十条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告南京市华阳佳园住宅小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告南京市华阳佳园住宅小区业主委员会负担40元，被告南京华阳物业管理有限公司负担40元。（原告已预交）       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  杨向涛 审 判 员  贲小青 人民陪审员  孙 冰 二〇二〇年八月三日 书 记 员  万 方