广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初7733号原告：文燕灵，男，汉族，1994年8月26日出生，公民身份号码：441************815，住址：广东省惠州市惠阳区****************。委托代理人：张建新、张颖媛，均系惠州市惠城区水东法律服务所法律服务工作者。被告：惠州市永和房地产开发有限公司，住所：广东省惠州市惠城区**********都市新岸华庭2层02号。法定代表人：谢某1。委托代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。委托代理人：陈梦园，广东卓凡律师事务所实习律师。原告文燕灵诉被告惠州市永和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告文燕灵诉称，2017年1月21日，原告与被告签订合同编号：惠州（2017）10002328《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告公司开发的位于惠州市惠城区***********************，房款为1182696元。其中约定：第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任1（1）逾期超过90日之内（该期限应当应不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当应不多于第八条第1（1）项中的期限）后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）的违约金。自合同签订后，原告按照合同约定付款，但被告并未按合同约定时间交付房屋原告使用，全小区的统一交付时间为2019年1月17日至1月19日。据此，原告要求被告支付逾期交付房屋违约金。自2018年8月31日起计至2019年1月17日，逾期交付天数为139天。根据合同约定第十二条第1（2）项中的约定，违约金计算方式应为：1182696元×0.0003×139天=49318.4232元。早期其他业主案件已通过法院一审判决后，被告上诉后经二审法院改判后，认定了逾期交付房屋天数为87天，即依据合同约定第十二条第1（1）项中的约定计算违约金。即原告1182696元×0.0001×87天=10289.4552元。在合同约定的第八条逾期付款责任1（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。按照合同中约定，经计算得出，逾期付款的情况下，原告应支付的每日违约金为362696元×0.0005=181.348元，被告应支付的每日违约金为1182696元×0.0001=118.2696元。合同第十二条第1（1）项中约定出卖人即被告违约金支付比率明显低于买受人即原告在合同第八条第1（1）项中的违约比率。合同存在显失公平的情况。我方要求法院秉承合同公平原则，被告应按同等每日万分之五，赔偿原告支付逾期交付房屋违约金：1182696元×0.0005×87天=51447.276元。恳请法院从考虑保护消费者合法权益为出发点，作出公正合理判决，请判予诉求。诉讼请求：1、判令被告惠州市永和房地产开发有限公司向原告文燕灵支付逾期交付房屋违约金51447.276元。2、本案的－切诉讼费用由被告负担。被告惠州市永和房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行义务、承担责任。2017年，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，约定答辩人将惠州市惠城区**********永和苑商品房出售给被答辩人，并对被答辩人的逾期付款责任和答辩人的逾期交付责任进行了约定。上述《商品房买卖合同》系双方真实意思表示的体现，被答辩人作为完全民事行为能力人，能够清晰地认识和辨认自己的行为并判断相应的法律后果，具有签订上述合同的能力，且上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。因此，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》系合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”答辩人与被答辩人应当按照合同约定履行义务、承担责任，不得擅自、随意变更合同条款。因此，答辩人逾期交付商品房的，应当按照《商品房买卖合同》第十二条的约定承担逾期交付责任。二、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》不存在显失公平的情况。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》时，答辩人已向被答辩人提供完整的合同版本，并充分释明合同条款，不存在答辩人利用自身优势或者利用被答辩人没有经验的情况。合同条款均经过双方确认，不存在显失公平的情况。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(一）具有撤销权的当事人自知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”被答辩人认为上述合同存在显失公平的情形的，应当在合同签订之日起一年内行使撤销权。在上述合同签订之日起一年内，被答辩人并未行使撤销权，根据法律规定被答辩人的撤销权已消灭。因此，被答辩人提出的上述合同显失公平的主张不成立。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在显失公平的情况，双方应当按照合同约定履行义务、承担责任。故答辩人特具上述意见，请求法院在查清事实的基础上判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。审理查明的事实经审理查明，2017年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定：被告将其建设开发的位于惠州市惠城区**********永和苑1号楼26层04号房出售给原告，预测建筑面积110.30平方米，房屋总价款1182696元；第八条：逾期付款责任：第1（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5违约金。第九条：交付条件：交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；第十一条：交付时间和手续：出卖人应当在2018年8月31日前交付商品房，在达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，出卖人按合同约定交付条件交付，书面通知时间为交楼日期，自通知交楼次日起计收物业管理费。第十二条：逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未依约定时间交付的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的利率）。附件十一补充协议约定：5、建设工程竣工验收备案证明文件买卖双方确认为经建设、勘察、设计、施工、监理参建五单位组成的验收组签署工程质量合格的验收意见并加盖了上述参建五单位公章的《建筑工程竣工验收报告》。7、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；非出卖人原因，政府部门延误验收及市政配套工程施工等第三方原因影响的，出卖人可据实予以延期。8、因不可抗力（不可抗力，包括但不限于为了配合政府法规、规划及配套批准与安装、其他非出卖人所能控制的事由、因气象、自然灾害、法律或政策变化、政府及相关部门原因、施工中遇到异常和重大技术问题不能及时解决等）导致的延期交付，出卖人应采取积极补救措施，基于互谅的原则，双方应予理解和支持，延迟交付不视为逾期交付。合同签订后，原告已支付完毕购房款。案涉楼盘永和苑位于斑樟湖路与鸿昌路交汇处，小区出入口处道路属于新岸路东延段。案涉楼盘主体结构工程于2017年8月11日验收。2018年7月9日、11月28日，惠州市住房和城乡规划建设局分别受理被告申请办理位于惠州市河南岸HNA27-4地块1、2号住宅楼建设工程规划验收合格证公示。2018年11月29日，惠州市住房和城乡规划建设局颁发案涉楼盘《建设工程规划验收合格证》。2018年12月19日案涉楼盘完成五方竣工验收，并于2019年1月2日竣工备案。2019年1月16日被告在惠州日报刊登《入伙公告》、邮寄《入伙通知书》等方式通知业主于2019年1月17日至2019年1月19日办理入伙手续。原告于2019年1月17日之后才收楼。本院曾就案涉楼盘出入口处道路即新岸路东延段新建工程有关情况去函惠州市市*******（原惠州市公共事业管理局），该中心复函：新岸路东延段新建工程是惠州市人民政府2017年度城市规划建设维护资金计划安排实施的市政项目，新建道路长约343米，宽18米，属城市规划中的城市支路。工程中标施工单位是惠州铭丰盛建设工程有限公司，中标时间是2017年6月6日，合同工期150日历天。工程建设与征地拆迁同步进行，工程用地由市、区国土部门及惠城区政府、河南岸街道提供。工程施工合同约定，因征地拆迁导致工期延误的，可顺延工期。2018年3月，征地拆迁单位交付了道路中段（河南岸村嘉佑寺旁）约60米施工用地，施工单位正式进场开展已交地路段施工；2018年11月，征地拆迁单位再次交付永和苑旁约100米施工用地，施工单位当月再次组织进场施工；受交通组织、春节假期和较多雨天等影响，已交地的160多米道路于今年7月完成了主路和大部分人行道施工（部分人行道因永和房地产公司办公板房占用暂不能施工），现已放通。施工期间，按惠州市建设、城管执法、环保等有关规定，工地须围挡，但均保留车辆、行人出入口。施工期间分别于2018年11月15日、2019年1月23日收到永和房地产公司，2019年5月23日收到河南岸村委会的反映，称道路施工影响通行，我中心施工现场管理人员均及时与反映单位有关人员进行了面对面解释、沟通和协商解决办法，并达成了一致意见，并未因此产生纠纷；同时，交地后，为回应社会关切，我中心督促施工单位想方设法克服交通组织、雨季施工等诸多困难，加快工程建设进度，在保证工程质量的前提下以较快的速度基本完成了交地路段施工。《复函》附件河南岸街道《关于新岸路东延段新建工程项目用地交地情况的函》（2018年11月5日）载明：……我街道依法对河南岸村约7.279亩土地（长约200米）实施清场，并于2018年1月19日交地给贵局进行施工建设，由于红线范围内惠州市永和房地产公司工地厨房、厕所仍在使用，现通过多方努力，该构筑物于2018年11月4日交付我办拆除，现已拆除完毕。复函附件惠州铭丰盛建设工程有限公司出具的《关于市区连接道捆绑建设工程（二期）第一批-新岸路东延段新建工程施工情况的说明》载明“……因施工场地未交付，一直待工。在2018年3月28日进场实施‘市区连接道捆绑建设工程（二期）第一批-新岸路东延段新建工程’（以下简称新岸路项目），并于4月份对新岸路项目的施工标的部分道路（以下简称项目道路）进行围挡，但没有封闭，车辆及行人均可通行。……”，惠州铭丰盛建设工程有限公司于2018年3月28日进场实施新岸路东延段新建工程。被告称案涉楼盘出入口新岸路东延段新建工程事项是延误其施工的主要原因，属于非其所能控制的事项，系不可抗力，延期交房的行为不视为逾期交付。庭审时，原告表示对市政项目施工对涉案楼盘建设工程进度造成影响无异议，但认为违约金的约定显示公平，合同第十二条逾期交付责任约定逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的利率），而第八条逾期付款责任却约定逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5违约金，根据公平原则，应按日万分之五计算逾期交房违约金。裁判理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应严格按照合同约定履行义务。合同约定被告应在2018年8月31日前将经建设、勘察、设计、施工、监理参建五单位验收合格的房屋交付原告。但案涉房屋经五方验收合格、备案后，被告通知业主2019年1月17日至2019年1月19日收楼，已晚于合同约定的时间，被告应该按照合同约定承担相应的逾期交房违约责任。关于被告主张新岸路东延段新建工程施工影响案涉楼盘工程进度的问题，在本案中，新岸路东延段新建工程（以下简称“该市政项目”）系城市规划建设维护的市政项目，该项目的施工系案涉楼盘在建设规划时难以预见的市政项目施工行为。根据已查明的事实，综合考虑该市政项目的开工时间、施工情况、案涉楼盘出入口路段的施工时间、围蔽情况、案涉楼盘周边道路状况、竣工时间等因素，该市政项目的施工对案涉楼盘建设工程进度确有一定影响。通过惠州市市*******《关于新岸路东延段新建工程建设情况的说明》的复函附件惠州铭丰盛建设工程有限公司出具的情况说明内容可知该市政项目开始施工时间为2018年3月28日，结合被告于2018年7月9日向惠州市住房和城乡规划建设局申请办理案涉楼盘建设工程规划验收合格证公示，可认定该影响期间为2018年3月28日至2018年7月8日共计102天。根据双方当事人签订《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第7条“……7.1、因下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……（3）非出卖人原因，政府部门延误验收及市政配套工程施工等第三方原因影响的。”以及第8条“8.1、因不可抗力（不可抗力，包括但不限于为了配合政府法规……政府及相关部门原因、施工中遇到异常和重大技术问题不能及时解决等）导致的延期交付，出卖人应采取积极补救措施，基于互谅的原则，双方应予理解和支持，延迟交付不视为逾期交付。”的约定，被告可据实予以延期，即可从逾期交房天数中扣除相应因非出卖人原因、非出卖人所能控制的事由、市政配套工程施工等第三方原因影响导致延期的时间。但被告未能提供充分证据用于证明因该市政项目的施工对涉案楼盘的建设工程进度造成影响的具体相应天数。同时，原告亦无法提供相关证据足以证明该市政项目的施工对涉案楼盘的建设工程进度没有造成影响。结合本案双方当事人签订的涉案合同的约定和双方当事人对该市政项目的施工对涉案楼盘的建设工程进度造成影响的具体相应天数的举证情况，本院认定因此延长工期为影响期间的二分之一即102天/2=51天，根据涉案合同的约定可予扣除。关于逾期交房违约金的计算标准问题，本院认为，合同法及司法解释规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。涉案合同对于违约金有明确的约定，原告未举证证明其实际损失，且约定的违约金也不存在明显过低的情形，故应按合同约定的按日万分之一计算逾期交房违约金。原告主张被告支付逾期交房违约金应从约定交楼的次日起算，即2018年9月1日起至2019年1月17日共计138天，扣除51天，被告仍逾期87天交楼，对此被告应依约承担相应的违约责任，即按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，共计10289.46元（1182696元×0.0001×87天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市永和房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告文燕灵支付逾期交房违约金10289.46元。二、驳回原告文燕灵的其他诉讼请求。本案受理费543.09元（原告已预交），由被告惠州市永和房地产开发有限公司负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 杨燕红二〇二〇年八月二十一日法官助理 张岳灵书 记 员 李诗琪