湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民初5012号原告（反诉被告）：武汉珞珈山宾馆有限公司，住所地：武汉市武昌区八一路**。法定代表人：张睿，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国人民解放军湖北省军区保障局，住，住所地：武汉市武昌区武珞路**/div>法定代表人：毛洪山，该局局长。委托诉讼代理人：杨超、黄洪波，北京市京师（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉珞珈山宾馆有限公司（以下简称珞珈山宾馆）诉被告（反诉原告）中国人民解放军湖北省军区保障局（以下简称省军区保障局）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。珞珈山宾馆的委托诉讼代理人戴文琦，省军区保障局的委托诉讼代理人杨超、黄洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）珞珈山宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告补偿原告对珞珈山宾馆相关投入72664188.70元；2、判令被告向原告支付利息16566141元（按银行同期贷款利率，暂自2014年6月11日计算至2018年12月3日，后续利息以72664188.70元为本金，按银行同期贷款利率，自2018年11月29日计算至全款付清为止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年6月20日，原告（原名湖北易斯特国际酒店管理有限公司）与被告（原名中国人民解放军湖北省军区后勤部）签订了《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及补充协议，合同主要约定被告将54亩坐落在武汉市武昌区珞珈山招待所营区的房地产和场地租赁给原告用于开办酒店经营。原告取得租赁经营权后，依据合同约定并报被告同意，投资改扩建了珞珈山宾馆。后因合同效力等纠纷，被告诉至法院，武汉市中级人民法院于2013年9月24日作出（2011）武民商初字第157号民事判决判令：双方签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及补充协议无效，原告应向被告移交案涉房屋和设备，原告赔偿被告拆除房屋损失6576960元,并支付相应的土地占用费。原告不服该判决，向湖北省高级人民法院提出上诉，湖北高院于2014年1月15日作出（2013）鄂民一终字第00138号民事判决，该判决维持了上述给付义务的判项；后原告向中华人民共和国最高人民法院提起再审，最高院指令湖北高院再审，湖北高院于2015年12月18日作出（2015）鄂民监二再字第00003号民事判决书，该判决维持了（2013）鄂民一终字第00138号民事判决。原告于2014年6月11日将案涉房屋及其设备交付给了被告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第58条规定，“第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告为履行合同，投资改扩建了珞珈山宾馆，现根据生效判决将土地房屋及其设备一并返还给了被告，被告应向原告折价补偿。在上述案件审理过程中，经被告申请，由武汉中院委托北京中迪信众华工程造价咨询有限公司对珞珈山宾馆的建安成本进行造价鉴定，鉴定机构出具了司鉴字（2012）第006号《珞珈山宾馆改扩建工程建安造价鉴定报告》，该报告项下的建安成本投入总金额为63773105.32元；该鉴定报告存在遗漏项目，遗漏项目总投入为19878779.38元；另外，原告经被告的同意，在租赁土地的范围内，另行进行了基坑和桩基等工程施工，投入为10000000元；以上共计93651884.70元。又根据已生效判决，截止至2014年6月11日，原告应支付被告损失赔偿6576960元及土地占用费1563.20万元，共计22208960元，在执行阶段，原告已被执行1221264元,故原告应支付20987696元。原告主动要求债务抵销，两项抵扣后，被告还应向原告支付72664188.70元；并承担利息。为了维护原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）湖北省军区保障局辩称：对于珞珈山宾馆公司未经允许擅自新建部分的投入，应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条之规定，全部费用由被答辩人自行承担。此外，对于被答辩人未经同意而擅自开挖坑基给答辩人造成的损失，答辩人要求被答辩人进行赔偿。还有，对于新建部分的投入进行鉴定，但该鉴定已经被退卷，所以因为珞珈山宾馆无法提供相关资料，导致无法进行鉴定，所以对于该部分的损失我们也认为不应当进行承担和赔偿。根据双方签订的《房产租赁合同》第六条明确约定“该区域所有工程建设均以甲方名义立项，项目设计图纸须经甲方审核通过后方可施工”，结合武汉市中级人民法院（2011）武民商初字第157号判决查明的事实，答辩人与珞珈山宾馆公司并未就易斯特酒店二期工程达成补充协议，且酒店二期规划、建设方案并未得到答辩人的批准。答辩人也多次发函要求停止酒店二期工程施工，但珞珈山宾馆公司的合作方湖北华富房地产开发有限公司不顾反对仍继续施工桩基工程。因案涉酒店二期桩基工程的新建从未经过答辩人允许，依据双方签订的《房地产租赁合同》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，答辩人不应当承担酒店二期桩基工程的投入。因被答辩人无视答辩人的要求强行进行二期施工，在租赁土地上开挖了坑基。时至今日，桩基工程一直处于闲置状态。由于长期蓄水，导致周边建筑物一直在沉降，给周边居民的安全带来严重安全隐患，答辩人要求被答辩人对此造成的损失予以赔偿。对于珞珈山宾馆公司经过允许修建的珞珈山宾馆的投入，应当按照《合同法》第五十八条之规定，按照双方导致合同无效的过错程度进行分摊。此外，答辩人前期投入了2469万元用于珞珈山宾馆的建设，应当从被答辩人主张的投入中予以扣除。答辩人与珞珈山宾馆公司签订的《房产租赁合同》及《补充协议》均已经被法院生效判决确认为无效合同，且珞珈山宾馆公司明知酒店的建设未办理规定的手续情况下仍进行建设，因此珞珈山宾馆公司在履行合同过程中也存在一定过错。依据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应该予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，虽珞珈山宾馆公司已经将涉案房产返还给答辩人，但对于珞珈山宾馆公司的投入损失应当按照导致合同无效的过错进行分摊。在武汉市中级人民法院（2011）武民商初字第157号判决中已经查明“省军区后勤部向珞珈山宾馆支付2469万元的设备款已经全部用于珞珈山宾馆的建设，珞珈山宾馆向省军区后勤部移交的房屋及设备已经含有其投入的款项购买的设备”，故对于珞珈山宾馆主张的全部投入，应当扣除答辩人对珞珈山宾馆的投入2469万元。对于所涉建筑物内的其他财产损失，因该部分财产大多数均为动产，且答辩人一直不同意对该部分财产予以接收利用，多次向武汉中院提出异议。武汉中院要求答辩人代为保管上述动产并进行了查封，此次答辩人要求被答辩人将屋内动产予以搬离。湖北省高级人民法院（2013）鄂民一终字第00138号生效判决书，判令珞珈山宾馆公司于上述判决书生效后向答辩人返还营地内所占有的房屋及设备。在该案执行过程中，武汉市中院执行局按照生效判决对珞珈山宾馆公司所承租房屋进行了腾退，将屋内动产进行了登记造册，交由答辩人进行保管，并查封一年（2014年6月11日至2015年6月10日止）。对此，答辩人也多次提出执行异议，要求武汉中院将房屋内动产交由珞珈山宾馆公司。此外，答辩人也多次催促珞珈山宾馆公司将上述动产搬离，但珞珈山宾馆公司至今也未将上述动产搬离，答辩人也从未利用、处分上述财物，且已将其全部予以封存。对于该部分财产，珞珈山宾馆公司完全可以、也应当自行搬离。因此，被答辩人的该项请求没有任何法律及事实依据，答辩人不应对建筑物内的可移动财产进行任何补偿或赔偿。珞珈山宾馆公司主张将湖北省高级人民法院（2013)鄂民一终字第00138号生效判决所确定的执行内容与答辩人在本案中应支付的款项进行抵扣，答辩人也同意在本案中一并处理，但根据武汉市中院相关的执行文书可知，利息暂计算至2019年2月26日应抵扣款项为28768464元，后续应以被答辩人实际需要支付的为准。根据武汉市中院（2014）鄂武汉中执字第00434号执行通知书、00434-2号执行裁定可知，珞珈山宾馆应支付的款项为：1、拆除房屋损失6576960元；2、欠付的房屋使用费1034000元；3、逾期腾退房屋占有使用费14641666.67元；4、迟延履行期间债务利息6897726元(暂计算至2019年2月26日）；5、案件受理费及鉴定费472116.7元；6、答辩人为珞珈山宾馆公司垫付的人员工资为367258元，以上合计为29989728元。根据（2014）鄂武汉中执字第00434-2号执行裁定书，已经执行款项为1221264元。因此，剩余款项为29989728-1221264=28768464元，故在本案中应当抵扣款项为29833959.76元。综上所述，恳请贵院依法查明事实，合理划分双方责任，剔除答辩人不应承担的损失，维护答辩人的合法权益。被告（反诉原告）湖北省军区保障局向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉被告支付因其擅自施工易斯特酒店二期桩基工程给反诉原告造成的损失1250万元；2、请求法院依法判令反诉被告支付涉案建筑物内动产保管费1475316元；3、请求判令反诉被告赔偿因其擅自施工易斯特酒店二期桩基工程给反诉原告造成的3号楼房屋加固等损失8725800.71元；4、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实和理由：2005年6月20日，反诉原告（原湖北省军区后勤部）与反诉被告（原湖北易斯特国际酒店管理有限公司，后变更为武汉珞珈山宾馆有限公司）签订《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），合同主要约定：反诉原告同意将占地面积54亩坐落在武汉市武昌区珞珈山招待所营区的房地产和场地租赁给反诉被告用于开办酒店经营。2005年10月20日，双方签订《珞珈山招待所房地产租赁合同补充协议》，协议主要约定租赁场地交付及反诉原告投入的2500万元款项支付事宜。上述合同签订后，因反诉被告债务缠身、纠纷不断无力依约完成新（改）建任务，甚至在承租营区内引起群体性斗殴事件发生，严重影响了省军区及人民军队的形象和声誉；且擅自转租并与第三人合作，并经常拖欠租金。2011年9月11日，反诉原告起诉至武汉市中级人民法院，要求确认双方签订的合同无效。该案经生效判决书确认，双方签订的租赁合同及补充协议无效，反诉被告需要赔偿拆除省军区房屋损失6576960元及欠付的占用费15632000元等费用。2009年11月25日，反诉被告（甲方）与案外人湖北华富房地产开发有限公司（乙方）（以下简称华富公司）签订《项目合作开发协议》，主要约定甲、乙双方合作开发该项目，工程前期办理所需手续由甲方负责，施工开始后由乙方负责。然而反诉原告与反诉被告并未就易斯特酒店二期工程达成补充协议，酒店二期规划、建设方案并未得到反诉原告的批准，但反诉被告与合作方仍然强行施工，后反诉原告多次发函要求停止酒店二期工程施工，但华富公司仍继续施工桩基工程。时至今日，易斯特酒店二期的桩基工程一直处于闲置状态。坑基由于长期被雨水浸泡，导致周边建筑都有不同程度的沉降，坑基旁边3号楼现已无法正常使用，给周边居民的安全带来了严重隐患。反诉被告擅自施工，严重违反了双方签订的《租赁合同》中第六条“该区域所有工程建设均以甲方名义立项，项目设计图纸须经甲方审核通过后方可施工”的约定，给反诉原告造成巨大损失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，反诉原告有权要求反诉被告承担桩基回填的全部费用以及相应的环境绿化费用。此外，在该案执行过程中，武汉市中院执行局按照生效判决对反诉被告所承租房屋进行了腾退，将动产进行了查封并登记造册，交由反诉原告进行保管，查封一年（2014年6月11日至2015年6月10日止）。从2014年6月至今，反诉原告一直安排安保人员对上述动产进行保管，故其应当向反诉原告支付保管费用。综上，为维护反诉原告的合法权益，现特依《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起反诉，望贵院支持反诉原告的全部诉讼请求。原告（反诉被告）珞珈山宾馆辩称：一、省军区保障局的第一项反诉请求已经超过诉讼时效，不应予以支持。案涉（2015）鄂民监二再字第00003号民事判决系2015年12月18日作出，该判决维持了（2013）鄂民一终字第00138号民事判决，即依法确认案涉《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效，则省军区保障局应于2015年12月19日就已经知悉第一项反诉请求中的权利被侵害，根据《民法总则》的规定，诉讼时效应为3年，即该项反诉请求的诉讼时效应于2018年12月17日届满，期间不存在诉讼时效中止、中断或延长等情形，因此，省军区保障局的第一项反诉请求不应被人民法院支持。二、易斯特酒店的二期桩基工程施工系省军区保障局多次要求施工，并且由案外人武汉华富房地产开发有限公司（以下简称为华富公司）进行施工的，另外，省军区保障局主张的损失没有证据支持，拆迁的赔偿已予以另案处理，因此诉求应予以驳回。1、另案已查明案涉二期工程的施工经省军区保障局多次要求，并由案外人华富公司完成的，珞珈山宾馆一直不同意该部分的施工。已生效的（2013）鄂民一终字第00138号民事判决第7页起查明，自2010年10月起，省军区后勤部（即省军区保障局）、湖北省军区珞珈山招待所（即省军区保障局下属单位）就多次发函，要求珞珈山宾馆开展案涉二期工程的施工，珞珈山宾馆也多次回函，不同意继续开展案涉二期工程的施工工作；并且案涉二期工程系案外人华富公司完成的，故对于省军区保障局第一项反诉请求中主张的损失完全因省军区保障局自己的过错产生的，珞珈山宾馆对该损失不应承担任何赔偿责任。2、另外，根据法律规定，省军区保障局应对所主张的损失承担举证责任，但省军区保障局没有提供相关合法有效的证据证明该主张，并且相关鉴定申请已经被退还，故省军区保障局应依法承担举证不能的法律后果；另外省军区保障局主张费用中存在绿化费用，但案涉土地上全部附着物的补偿已另案处理，其主张再进行绿化的费用与本案无关，也不是其损失。三、案涉动产已交付，其所有权已转移至省军区保障局，故省军区保障局主张的案涉动产的保管费用与珞珈山宾馆没有关系，应予以驳回。珞珈山宾馆于2014年6月11日将案涉房屋及其设备、动产交均交付给了省军区保障局，省军区保障局已签字予以确认，并未注明系为珞珈山宾馆保管，且设备、动产均与房屋在用途上息息相关，自双方移交至省军区保障局提起反诉之时已长达近5年之久，并且结合动产所有权按照占有认定的法律规定，很明显，案涉动产的所有权早已转移至省军区保障局，因此相应的保管费用应由省军区保障局自行承担，与珞珈山宾馆无关，且省军区保障局也未完成保管费用的举证责任。对于省军区保障局增加的第三项反诉请求，省军区保障局没有证据证明加固方案、加固费用以及加固基坑的因果关系，也没有证据证明该项费用已实际支出。因此我们认为省军区保障局增加的反诉请求也应予以驳回。综上，请求人民法院依法驳回省军区保障局的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，珞珈山宾馆向本院申请对以下事项进行鉴定：1、珞珈山宾馆改建扩建工程中的桩基工程和基坑支护工程，酒店旋转门工程，广告牌、电气、燃气及电缆沟工程，停车场及道路工程等所有投入（即工程造价）；2、交接珞珈山宾馆时，存放的各项资产价值；3、除珞珈山宾馆外的基坑和桩基等工程所有投入（即工程造价）。省军区保障局向本院申请对以下事项进行鉴定：1、珞珈山宾馆二期桩基回填工程所需设计费、回填费、园林绿化费；2、珞珈山宾馆二期桩基工程给省军区保障局造成的3楼房屋加固损失。珞珈山宾馆和省军区保障局申请的上述鉴定均因无法鉴定而被鉴定机构退案。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2005年6月20日，中国人民解放军湖北省军区后勤部（以下简称省军区后勤部）与湖北易斯特国际酒店管理有限公司（以下简称易斯特酒店）签订《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》，并于2005年10月20日签订《补充协议》。易斯特酒店就其与省军区后勤部之间的租赁合同纠纷，于2011年9月7日向武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）提起诉讼。武汉中院于2013年9月24日作出（2011）武民商初字第157号民事判决，查明事实如下：2005年6月20日，省军区后勤部与易斯特酒店签订《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》，该合同约定：“省军区后勤部为甲方，易斯特酒店为乙方，甲方同意将占地面积54亩坐落在武汉市武昌区珞珈山招待所营区的房地产和场地租赁给乙方用于开办酒店从事经营；租期从2005年8月1日起至2040年7月31日，租期为35年；其中建设期18个月免收租金，期满后如甲方继续出租，同等条件下乙方拥有优先续租权；甲方许可由乙方出资在该区域内新建与酒店经营配套的餐饮、娱乐、健身及相关服务综合经营设施，建筑总面积控制在十万平方米以内，房屋建设必须符合地方规划部门要求，并报省军区同意；房地产年租金为500万元整，租金采取每季度预付方式支付，在每季度终了十日内支付下一季度租金，前5年不递增，从第六年起每五年递增一次，每次递增在前一次的基础上递增全年租金的5%，以目前标准，今后如市场物价出现异常波动，银行贷款利率上升超过50%幅度时，租金应按同等幅度相应增长；租赁期限内乙方在该区域的承租期内享有使用管理权和依法经营权，新建、扩建的房屋、土地等固定资产在租赁期内产权归甲方，使用权归乙方，租赁期满后，新、扩、改建房屋、新增的固定设施设备等不动产均无偿移交给甲方，归甲方所有，乙方中途违约终止合同，租赁范围内的房地产及配套设施设备均无偿交给甲方所有；乙方因商业经营需要在租赁期限内与第三方合作时，须经甲方许可。项目按照甲乙双方确定的规划完成建设投入使用后，未经甲方许可，乙方不得擅自改、扩建；乙方不得将租用的土地、房屋产权和设备用于对外担保、变卖或抵押，不得将所承租的房地产整体转租、转借给他人使用或与他人互换使用，如确实需要转租的，必须书面报请甲方同意后方可实施；该区域所有过程建设均以甲方名义立项，项目设计图纸须经甲方审核通过后方可组织施工；为改善租赁区域条件，在乙方改建酒店同时甲方同步投入2500万元主要用于支付新建酒店大项设施设备（中央空调、电梯、厨具、家俱、锅炉）购置款项及外围环境整治（付款方式见补充协议），改建所需资金其余部分均由乙方投入；乙方如未按时缴纳租金，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回房地产及所有属于不动产范围内的配套设施设备；乙方拖欠或拒付租金超过30天甲方有权提前解除合同并由乙方支付当年全部租金和赔偿由其造成的一切直接、间接损失；甲方同意从本合同生效之日起对该区域办理移交。甲方给予乙方十八个月的建设装修期间免收租金；乙方在合同签订后向甲方支付一年租金即500万元作为保证金，在乙方开始工程施工后，乙方可动用200万元，其余300万元留作履约保证金，免租期限后冲抵租金，合同条款中未尽事项由双方另行议定，并可增订附加条款或签订补充协议与本合同具有同等法律效力，本合同经双方签字盖章后生效。”。2005年10月20日，省军区后勤部与易斯特酒店再签订《珞珈山招待所房地产租赁合同补充协议》，协议约定：“省军区后勤部为甲方，易斯特酒店为乙方，租赁房地产的交付1、于2005年8月1日前甲方向乙方提供租赁土地地下管线等隐蔽设施图纸和地上附着物的建筑资料；2、于2005年8月1日起无偿提供花园5号楼作为乙方筹备办公使用；3、于2005年10月30日前，完成新建别墅占地范围内附着物拆除和土地平整；于2005年11月5日前完成新建别墅占地范围内附着物拆除和土地平整；4、于2005年12月31日前完成入口加油站拆除工作；5、于2006年4月30日前，腾空租赁区域内其他所有附着物并移交乙方装修或拆除，以满足整体经营需要；甲方投入2500万元用于支付新建酒店主要设备购置款项，为确保建设顺利进行，双方约定乙方主楼施工至8层，甲方支付20%；主体封顶，甲方支付20%；电梯、空调管道等设备安装完毕，甲方支付20%；6、装修工程完成30%，甲方支付20%；装修工程完成70%，甲方支付20%；租赁合同起租时间为8月1日，若合同订立后，因甲方规划审批、场地拆迁、周边协调等原因导致延误的，给予乙方建设期应顺延。”同日，省军区后勤部向易斯特酒店发出《关于同意珞珈山招待所改造规划的复函》，该函主要内容为，经省军区首长批准，同意你公司委托北京市京旅建筑设计有限责任公司武汉分公司设计的关于珞珈山招待所改造的总体规划及一期工程酒店设计方案。请按此方案进行施工图纸设计，全套施工图报省军区备案审定。随后，易斯特酒店开始施工建设，2006年5月至2008年元月易斯特酒店建设期间，省军区后勤部为易斯特酒店的建设代其支付了2496万元的材料及工程款。2008年4月18日，易斯特酒店建成开始试营业。易斯特酒店至今未能办理建设施工的相关手续，也没有地方管理部门的建设规划批准及备案手续，省军区后勤部亦未取得易斯特酒店在房地产管理部门的权属登记备案的权属证明。2008年7月10日，湖北省军区房地产管理办公室向易斯特酒店出具《证明函》，该函证明：“我办现需加盖单位公章的制式《军队房地产租赁合同》系向我方上级申报审批需要填制。贵单位于2005年10月20日与我方签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》仍系甲乙双方租赁关系的唯一合法文书。”2009年10月19日，湖北省军区房地产管理办公室向易斯特酒店发出《关于申请完善酒店配套设施的复函》，不同意该酒店申请建公寓楼的总体规划，要求该公司月底前及时调整规划用途。2010年10月4日，省军区后勤部向武汉市公安消防局出具《证明》，证明易斯特酒店的土地系省军区租赁给其使用的，酒店的规划建设均经省军区核准同意，房屋产权属省军区所有，易斯特酒店具有使用管理和依法经营权，酒店的消防验收望给予大力支持。2010年10月11日，省军区后勤部以《复关于珞珈山租赁区域拆迁的请示》向易斯特酒店回复，“你公司于2010年10月9日关于租赁区域拟开发的《拆迁报告》已收悉，现复函如下：去、要先上报审批规划方案，待方案批准后在上报拆迁方案；2、在省军区批复同意拆除花园1、2、3号楼后3天内，由易斯特支付省军区3000万元的工程保证金，根据工程进度情况，再逐步拨还给易斯特。3、在省军区未正式批复拆迁前不得私自进行拆迁。”2011年6月24日，省军区后勤部向湖北省军区珞珈山招待所发《通知》，称：根据省军区首长指示，为严格落实省军区党委常务会议决定，确保建设过程按期有序进行，明确由你所配合机关对租赁区域内合作开发项目建设进行管理，并负责相关协调和监管事宜。请尽快协调并督促易斯特酒店在下周一（6月27日）前完成5号楼（原曹家花园）的搬迁工作并实施拆房，否则，可采取停水、停电及其他有效措施，以确保建设任务的顺利完成。次日，湖北省军区珞珈山招待所以《关于拆除五号楼的通知》向易斯特酒店转发了上述《通知》内容，要求易斯特酒店按通知要求时间完成五号楼的拆迁工作。2011年6月26日，易斯特酒店对珞珈山招待所复函，称暂不能实施五号楼的拆迁工作，理由为：一、与我公司签订租赁合同的单位是省军区后勤部，并不是贵所，因租赁区域内建筑物的拆除等工作涉及租赁合同的履行，有贵所通知搬迁和拆房没有合同依据，也没有法律依据。二、据悉五号楼原名曹家花园种因别墅，是市级文物保护单位，我公司在没有获得批准的情况，不能非法拆除市级文物建筑。三、省军区后勤部对租赁区域内二期改造工程的规划方案和建设方案的审批文件我公司至今没有收到，在没有收到上述审批文件前，我公司不能进行区域内建筑物的拆除工作。四、目前，五号楼由湖北省高级文化交流中心租赁使用，且正在租赁合同期限内，如让中心搬迁，还涉及合同不能履行的赔偿问题，近两天（特别是星期六、星期日）不可能达成解除租赁合同的协议。五、鉴于我公司尚未与省军区后勤部就租赁区域内二期工程的建设项目达成补充协议，而我公司与合作单位湖北华富房地产开发有限公司的合作产生了纠纷，有待协商处理。在补充协议签订前、在与华富公司的纠纷处理结束前，请贵所督促华富公司停工。六、如果贵所采取强制拆迁或停水、停电措施，所产生的一切责任将由贵所承担；我公司不承担任何责任。7月6日，易斯特酒店再向湖北省军区珞珈山招待所发《联系函》，称易斯特酒店二期工程的规划、建设方案目前没有得到省军区后勤部的审批，我公司与省军区后勤部对二期工程的补充协议也没有签订。在省军区有关部门要求停止施工通知下发后，我公司数次发函通知华富房地产开发有限公司停工。但华富公司不听劝阻仍执意施工，致使省军区后勤部的停工通知不能落实，二期工程的商品和补充协议的协商工作都受到了影响。为此，我公司特向贵所致函，请贵所采取包括停电在内的措施督促其停工。同年6月13日、27日、28日易斯特酒店三次向湖北华富房地产开发有限公司发函，要求解除与其签订的《项目合作开发协议》，并限期湖北华富房地产开发有限公司停工及撤场。2011年7月5日，湖北省军区珞珈山招待所向易斯特酒店发出《通知》，要求该酒店于2011年7月12日（一周）内上缴2011年上半年租金250万元。同月，省军区向易斯特酒店发出《关于履行合同有关问题的函》，通知要求易斯特酒店于2011年7月31日前与省军区签订补充协议，进一步明确双方权利义务关系；并按省军区党委批准的扩建方案动工建设不得再拖延工期；按2005年合同向省军区缴纳2011年第一、二季度租金；如不能落实上述要求即视为自行退出合作，解除原有合同。8月25日，省军区后勤部事业办再向易斯特酒店致《关于严格履行租赁合同的函》，该函称：为确保军队关于空余房地产质量管理进一步规范要求更高，为确保双方利益不受损害，现就严格履行租赁合同明确如下：1、根据合同第七条第七款约定：贵公司因商业经营需要，在租赁期内与第三方合作时，须经甲方许可。项目按照甲乙双方确定的规划完成建设投入使用后，未经甲方许可，乙方不得擅自改扩建。2、根据合同第七条第八款约定：贵公司不得将租用的土地房屋（包括新、扩、改建的房屋）产权和设备用于对外担保、变卖或抵押，不得将所承租的房地产整体转租、转借给他人使用或与他人互换使用，如确实需要转租的，必须书面报请甲方同意后方可实施。希望贵公司严格按照以上明确内容实施，如不按合同违反约定，因此产生的一切责任全部由贵公司承担。10月18日，易斯特酒店向湖北省军区事业办并后勤部提出《报告》，该报告称：为了改善易斯特酒店经营状况，我公司正在着手进行酒店区域内人员、车辆进出道路及绿化整体改造。根据我公司和省军区后勤部签订的《湖北省军区珞珈山招待所房屋租赁合同》第六条第四款规定：“甲方应按乙方要求拆迁影响施工的甲方现有房屋、线路、管道、锅炉及通讯等设施”和《补充协议》的第一条第5款规定：“2006年4月30日前，腾空租赁区域内其他所有附着物并移交乙方装修或拆除，以满足整体经营需要”。因此，望省军区珞珈山招待所尽快从现在办公场所中搬迁出来，以便我公司更好地开展工作。另查明，易斯特酒店自2007年4月11日起至2011年8月24日止共向省军区后勤部支付租金2168.26万元，尚欠103.4万元。其中含2010年12月9日，易斯特酒店向省军区后勤部支付40万元；2011年8月25日，由武汉市珞珈科技信息产业园有限公司代易斯特酒店支付的125万元。2012年8月28日，“湖北易斯特国际酒店管理有限公司”更名为“武汉珞珈山宾馆有限公司”。还查明，省军区后勤部为支持己方请求向武汉中院提出申请，要求对珞珈山宾馆已经拆除的位于洪山区八一路115号共16幢总建筑面积为10428.42平方米已拆除房产价值评估。武汉中院委托湖北国泰房地产估价咨询有限公司（以下简称国泰公司）对上述评估房地产做出国泰[2012]估（司）字第002号《房地产估价报告》。该报告载明：2005年9月拆除花房第16、17、19幢，建筑面积分别为46.88㎡和363.52㎡、14.82㎡，单价均为695.02元/㎡，总价3.26万元和25.27万元、1.03万元；拆除成品油库第20幢，建筑面积为69.3㎡，单价723.5元/㎡,总价为5.01万元；2005年10月拆除第18幢六号楼，建筑面积为119.06㎡，单价2485.03元/㎡，总价29.59万元；2010年9月拆除第23幢汽车修理间，建筑面积为203.06㎡，单价723.5元/㎡，总价为14.69万元；拆除第25幢锅炉热水交换房，建筑面积为141.93㎡，单价571.56元/㎡，总价为8.11万元；拆除第23幢汽车修理间，建筑面积为203.06㎡，单价723.5元/㎡，总价为14.69万元；拆除锅炉房第27、28幢，建筑面积分别为169.32㎡和126.29㎡，单价均为571.56元/㎡，总价9.68万元和7.22万元；拆除第29幢平房及水塔，建筑面积为412.67㎡，单价723.5元/㎡，总价为29.86万元；2010年10月拆除第32、33幢花园一、二号（其中二号仅拆除一半），建筑面积分别为1136.46㎡、5081.27㎡，单价均为2485.03元/㎡，总价为282.41万元、1262.71万元；11月拆除第30、31幢后楼伙房及花园二号，建筑面积分别为428.34㎡和1285.02㎡，单价为571.56元/㎡、2485.03元/㎡，总价24.48万元和319.33万元；2011年5月拆除第24幢大仓库，建筑面积为208.41㎡，单价723.5元/㎡，总价为15.08万元；7月拆除第26幢花园五号，建筑面积为622.07㎡，单价2485.03元/㎡，总价为154.59万元；上述已经被拆除房屋的评估总价共计2192.32万元。经省军区后勤部的申请，武汉中院委托北京中迪信众华工程造价咨询有限公司对珞珈山宾馆的建安成本进行造价鉴定，北京中迪信众华工程造价咨询有限公司依据双方在诉讼中提供的证据，出具编号司鉴定[2012]006号《武汉分公司珞珈山宾馆改扩建工程建安造价鉴定报告》，该报告称：鉴定结果及有关说明根据诉讼双方提供的材料，依据诉讼双方在施工合同中约定的合同价款确定和调整方式，结合现场实际勘察情况，关于易斯特酒店在租赁区域内新建酒店的造价，我们的鉴定意见如下：（一）土建工程：1、土建主体工程（地下1（地下**，地上**）汉市珞珈科技信息产业园有限公司与被告易斯特国际酒店管理有限公司、第三人山河建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案的判决书（2011）武民终字第793号民事判决书的结果为17466031.36元（我公司根据北京市京旅建筑设计有限责任公司武汉分公司设计的《省军区珞珈山宾馆改扩建工程结施、建施、暖施、电施、弱电施和水施图纸》及恒基造价咨询公司出具的咨询报告后附的设计变更资料，定额套用《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（鄂建[2003]43号文）；费用定额套用《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建[2003]44号文）一类工程；材料价格套用2006年4月武汉建筑工程价格信息后得出的结果为21200827.31元）。2、门窗工程造价，2006年6月8日易斯特酒店与湖北凌志装饰工程有限公司签订的《装饰工程合同》，工程内容为：点式玻璃幕墙、彩铝门窗、钢挂石材、门楼及旋转门制作等，合同价格为2000000元，未提供预算明细清单，我公司根据图纸量及市场价格核定的点式玻璃幕墙、彩铝门窗、钢挂石材的价格为2058263.36元（门楼和旋转门因无图纸及相关资料未含）。3、屋面钢结构，该部分工程仅有2007年1月20日湖北省易斯特酒店管理有限公司与湖北凌志装饰工程有限公司签订的《装饰工程合同》，其合同金额为320000元，因无其他计算依据，此造价无法核定。4、桩基工程和基行支护，这两部分无任何资料无法核定造价。（二）、装修工程1、1-3层大堂装饰工程造价，按照装修合同包干价5300000元和变更签证单计算的造价金额合计为5575614.72元；但由于已提供的由湖北羿天建筑装饰有限公司设计的1-3层客房施工图纸、联系函及签证单资料与现场踏勘的实际情况不符，我们无法根据现场情况计算出准确的造价，以上数据仅作为判决参考。2、4层为洗浴中心，装修及设备无任何资料未计入本次结果。3、5层装修造价因未见施工合同，但其装修标准及做法与6-11层装修做法一致，根据6-11层包干价合同每层造价均为825000元，此部分造价仅供判决参考。4、6-11层装饰工程施工单位为顶峰装饰，合同价为4950000元，此部分的变更资料甲方均未盖章签证认可，故无变更金额，以上数据仅作为判决参考。5、酒店12-17层客房装饰工程造价，按照装修合同包干价4800000元和变更签证单计算的造价金额合计为5531154.48元；但由于已提供的由湖北羿天装饰有限公司设计的12-17层客房施工图纸、联系函及签证单资料与现场踏勘的实际情况不符，我们无法根据现场情况计算出准确的造价，以上数据仅作为判决参考。（三）、安装工程酒店安装工程造价，合同第一条第4项工程造价写明为暂定价，金额7339173元，合同第五条第4项结算方式又为“按施工图预算价包干系数确定的包干造价结算，包干范围以外的费用按二类二级取费据实结算”，由于合同条款结算方式前后不一致，我公司根据北京市京旅建筑设计有限责任公司武汉分公司设计的《省军区珞珈山宾馆改扩建工程暖施、电施、弱电施和水施图纸》及恒基造价咨询公司出具的咨询报告后附的设计变更资料，定额套用《湖北省安装工程消耗量定额及统一基价表》（鄂建[2003]43号文）；费用定额套用《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建[2003]44号文）；材料价格参考采用2007年湖北省建设工程造价管理总站编制出版的《湖北省建设工程材料设备价格》，缺席部分参照同期的价格信息或类似工程采用的价格，参考文件：湖北省建设厅发布的《关于调整各类定额综合工日单价有关问题的通知》（鄂建文[2006]172号文），安装工程分部造价分别为：1、电话网络电视工程金额为462308.47元，仅按施工图计算了其管线部分，不含机房及其他专用设备。2、电力供电工程金额为2934264.53元。（1）该部分设备是从配电房到各专业用户的配电箱及图纸上涉及到的设备，没有考虑需要使用变频的设备，设计中注明由供货方配套供应；（2）供电工程中仅考虑了走道及相关的公共照明灯具，其他部分已含在专业装饰施工合同中；3、消防报警工程金额为887734.6元，其机房的设备价格参考施工单位的预算设备价格进行编制；4、中央空调工程金额为8236839.4元。（1）中央空调工程，涉及有两种材料可选择，我们根据合同预算选用的材料，除地下室通风排烟系统外，其他风管均采用不燃型保温复合风管考虑；（2）空调机房存在重大变更，原设计为3台螺杆机组，蒸发式制冷，现变为远大的吸收式制冷。因无变更后的施工图资料，本预算是按原设计考虑；5、给排水工程为2799080.84元；6、电梯工程为1336000元。（四）、室外配套工程1、市政室外配套（含加油站及广告牌、道路及停车场、护坡及围墙工程、发电机房、仓库、停车场亭子维修）：我公司于2012年11月29日到现场实地勘察，对照易斯特酒店提供的室外道路加油站等蓝图共10张在现场进行实测后，计算出加油站及广告牌、停车场及道路、护坡及围墙、发电机房及仓库的造价为1917348.75元，室外排水419991.15元。2、酒店1250KVA配电房工程造价150万元（采用武汉市武昌区人民法院（2009）武区民二初字第826号民事判决书）。3、园林绿化景观工程造价为568356元（采用武汉中院民事判决书（2009）武民商终字636号判决书）；通过资料和现场踏勘显示，此部分绿化只是其中一部分内容，其他部分无资料。4、因无设计施工图，室外电气、燃气管道、路灯、景观灯等不含在本次结果中。（五）、其他1、酒店自来水管道、厨房地板砖、游泳池墙面贴砖等零星工程造价为76506.71元（采用武汉市武昌区人民法院（2009）武区杨民初字第170号民事判决书）2、材料采购合同部分2173815元（1）公共部分地毯合同，威海山花华宝地毯有限公司武汉分，合同金额378420元。（2）客房部分地毯合同，德清县凯瑞地毯制造有限公司和武汉恒美装饰材料有限公司，合同金额462500元。（3）1-3层酒店窗帘合同，武汉市江汉区天缘布艺店，合同金额110000元。（4）洁具合同，武汉市硚口区永和陶瓷经营部，合同金额367155元。（5）洁具合同，武汉市金源装饰材料有限公司，合同金额257935元。（6）墙布合同，苏州皇冠壁纸有限公司，合同金额35960元。（7）5-11层墙纸合同，武汉彩洲装饰材料公司，合同金额125100元。（8）外墙涂料合同，武汉同兴涂料公司，按照合同单价30元/平方×4438.73平方=133161元。（9）感应门锁合同，中山市小榄镇阳光制锁厂驻湖北办事处，合同金额132000元。（10）厨房设备合同，武汉宏健不锈钢制品有限公司，合同金额146000元。（11）灯具合同，佛山市南海南豹（朗士照明）有限公司，合同金额25584元。3、易斯特提供珞珈山宾馆配套固定资产明细一套，包括珞珈山宾馆客服部、餐饮部、中西厨房餐厅、宴会厅、仓库、古玩店、部门办公室等配套固定资产总金额139811139.45元。我公司认为此部分为经营设备固定资产，不在本次建安工程造价鉴定范围内。4、易斯特要求计算酒店建设安装装饰设计合同及设计费用100万，不在本次建安造价鉴定范围。5、其他无资料的工程项目均未计入本次结果中。该判决书判项如下：一、省军区后勤部与珞珈山宾馆签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效；二、珞珈山宾馆向省军区后勤部移交位于其营地内所有占有的房屋及设备；三、珞珈山宾馆于本判决生效之日起十日内向省军区后勤部赔偿已经拆除房屋的部分损失6576960元；四、珞珈山宾馆向省军区后勤部支付其欠付的占用期间的房屋使用费103.4万元及自2011年9月起至腾退完毕之日止的房屋占有使用费（按年租金525万元计算）；五、驳回省军区后勤部其他诉讼请求；六、驳回珞珈山宾馆的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费263463元，由珞珈山宾馆承担237116.7元，省军区后勤部承担26346.3元，本案反诉费23400元由珞珈山宾馆承担，本案评估费8万元，由珞珈山宾馆承担3万元，省军区后勤部承担5万元，造价鉴定费70万元，省军区后勤部负担50万元，珞珈山宾馆负担20万元。上述判决作出后，省军区后勤部、珞珈山宾馆均提出上诉。2014年1月15日，湖北省高级人民法院作出（2013）鄂民一终字第00138号民事判决，认定事实与上述（2011）武民商初字第157号民事判决认定事实一致。该判决经湖北省高级人民法院于2015年12月18日作出（2015）鄂民监二再字第00003号民事判决予以维持后为生效判决。（2013）鄂民一终字第00138号民事判决本院认为部分内容为：关于《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》是否有效的问题。该院认为，双方签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》约定，省军区后勤部将占地面积54亩的湖北省武汉市武昌区珞珈山招待所营区的房地产和场地租赁给易斯特酒店用于开办酒店从事经营，省军区后勤部许可由易斯特酒店出资在该区域内新建与酒店经营配套的餐饮、娱乐、健身及相关服务综合经营设施；新建、扩建的房屋、土地等固定资产在租赁期内产权归省军区后勤部，使用权归易斯特酒店，租赁期满后，新、扩、改建房屋、新增的固定设施设备等不动产均无偿移交给省军区后勤部，归省军区后勤部所有。从该合同约定看，易斯特酒店承租的系省军区后勤部的湖北省武汉市武昌区珞珈山招待所营区内的房产和土地，以及经省军区后勤部许可、由易斯特酒店出资在该区域内新建与酒店经营配套的相关服务综合经营设施。从合同履行情况看，易斯特酒店租赁上述房地产用于该酒店经营，而作为酒店的经营，主要是为客户提供客房、餐饮、娱乐、健身等相关服务，均系以房产利用为主，而非以土地利用为主。珞珈山宾馆仅以房产的占地面积比例主张租赁物是土地，或者以土地为主的理由不能成立。2005年6月20日，双方签订《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》。根据合同签订时尚处有效的《中华人民共和国城市规划法》（一九八九年十二月二十六日颁布）第二十九条“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理”，第三十条“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”第三十一条“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”，以及第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”，以及其后修订的《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地”，第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，因易斯特酒店及省军区后勤部至今均未办理易斯特酒店的建设工程规划许可证，亦未取得有关房地产行政管理部门颁发的权属证明，该酒店属于违法建筑。对于违法建筑，行为人没有合法所有权，行为人就违法建筑作为标的物不能与他人之间形成合法的租赁关系，即使签订租赁合同也是无效合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”一审判决适用该条规定认定双方签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效并无不当。此外，本案讼争的房地产作为军产，其使用是否涉及国防利益或者国家安全，应由中国人民解放军有关管理部门进行审查。珞珈山宾馆认为不能以最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《中华人民共和国解放军房地产管理条例》认定合同无效的理由不能成立。珞珈山宾馆还认为，其已履行了合同义务，作为被动接受合同条件满足的主体是善意人，因单方原因就认定合同无效，明显有失公平。因珞珈山宾馆系承租人、代建人，根据《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》有关“甲方许可由乙方出资在该区域内新建与酒店经营配套的餐饮、娱乐、健身及相关服务综合经营设施，……房屋建设必须符合地方规划部门要求，并报省军区同意”的约定，其负有向地方规划部门报批并经中国人民解放军湖北省军区同意的义务，珞珈山宾馆没有向该院提供其曾向省军区后勤部要求协助向地方规划部门报批及办理权属证明的相关证据，对于其在建设之前即应完成报批手续，而至今尚未报批，珞珈山宾馆作为行为人应是明知的，珞珈山宾馆并非善意人。而且法律在有关合同效力的规定中也没有善意人制度的相关规定，珞珈山宾馆以此主张合同有效没有法律依据。（二）关于珞珈山宾馆对于合同无效是否存在过错的问题。该院认为，双方所签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效。对于合同无效，因珞珈山宾馆作为新建工程的代建人，有义务对其代建的工程进行报批。双方在合同中约定，该区域所有工程建设均以省军区后勤部的名义立项，省军区后勤部负责协助易斯特酒店协调与工程建设有关的地方部门之间的关系。对于报请地方相关管理部门对工程建设的规划批准，珞珈山宾馆与省军区后勤部共同负有报建义务。在明知没有办理规划批准手续的情况下，珞珈山宾馆即与施工单位签订建筑工程施工合同，违法从事建筑活动，其主观上明显存在过错。一审法院判令省军区后勤部承担合同无效的主要责任，珞珈山宾馆承担次要责任并无不当。至于珞珈山宾馆是否履行了合同约定的其他义务，与合同无效上的过错承担没有直接关系。珞珈山宾馆主张其在合同无效中不存在过错的理由不能成立。（三）关于珞珈山宾馆免租期应如何认定的问题。该院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然双方签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效，但洛咖山宾馆仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方在合同中约定，租期从2005年8月1日起至2040年7月31日，租期为35年，其中建设期18个月免收租金。参照该合同约定，珞珈山宾馆应从2007年2月1日起支付房屋占有使用费。珞珈山宾馆请求确认从2008年4月18日易斯特酒店试营业时起算房屋占有使用费，并自此后五年开始递增租金。因合同约定的是18个月的建设期免租，而非建设期均免租，珞珈山宾馆要求对超出18个月的建设期亦予免租没有合同依据，其理由该院不予支持。珞珈山宾馆还主张因省军区后勤部规划审批、场地拆迁、周边协调等原因导致延误的，应按照《补充协议》的约定给予珞珈山宾馆顺延建设期。该院认为，珞珈山宾馆对该主张，没有能提供充分证据证明在2008年4月18日前曾因省军区后勤部的原因致使其建设期延长，故其以此要求顺延建设期及免租期的理由亦不能成立。（四）关于一审鉴定结论能否作为本案定案依据的问题。该院认为，经省军区后勤部申请，一审法院委托国泰公司对已经拆除的16幢总建筑面积为10428.42平方米房产价值作出了国泰[2012]估（司）字第002号《房地产估价报告》，评估结论为已经拆除房屋的总价为2192.32万元。珞珈山宾馆上诉认为，应当对其酒店品牌价值进行鉴定，以及鉴定遗漏了桩基工程、基坑支护、园林绿化工程等等，并未对已拆除房屋的价值提出异议，一审法院采信国泰[2012]估（司）字第002号《房地产估价报告》认定已经拆除房屋的总价为2192.32万元并无不当。至于珞珈山宾馆的建安成本部分，因珞珈山宾馆要求确认合同有效，并继续履行合同，未提出赔偿其损失的相应诉讼请求，故有关珞珈山宾馆的建安成本不属于本次诉讼的审理范围，有关珞珈山宾馆的建安成本，包括桩基工程、园林绿化等等，由珞珈山宾馆另行主张权利。综上所述，省军区后勤部与易斯特酒店签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效。易斯特酒店已更名为珞珈山宾馆，珞珈山宾馆应将其占用的营地内的所有房屋及设备移交省军区后勤部。一审法院支持了省军区后勤部的该项诉讼请求，但未确定履行期限不当。省军区后勤部的上诉理由成立，该院将移交营地内的所有房屋及设备的履行期限限定为本判决生效后三十日内。珞珈山宾馆上诉认为《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》有效的理由不能成立，其基于合同有效提出的要求继续履行合同、赔偿违约损失500万元的上诉请求该院不予支持。珞珈山宾馆当庭要求确认龙胜行公司支付的200万元为租金，因证据不足，该院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律略有不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，该院判决如下：一、维持湖北省武汉市中级人民法院(2011)武民商初字第157号民事判决主文第一、三、四、五、六项；二、变更湖北省武汉市中级人民法院（2011)武民商初字第157号民事判决主文第二项为珞珈山宾馆于本判决生效后三十日内向省军区后勤部移交位于湖北省武汉市武昌区珞珈山招待所营区内的房地产及设备。一审本诉案件受理费263463元，由珞珈山宾馆负担237116.7元，由省军区后勤部负担26346.3元；反诉案件受理费23400元，由珞珈山宾馆负担。评估费8万元，由珞珈山宾馆负担3万元,由省军区后勤部负担5万元。造价鉴定费70万元，由省军区后勤部负担50万元，由珞珈山宾馆负担20万元。二审案件受理费28400元，由珞珈山宾馆负担。2014年12月17日，武汉中院作出（2014）鄂武汉中执字第00434-2号执行裁定书，载明：2014年4月25日、4月30日，本院责令省军区后勤部和珞珈山宾馆对于本市武昌区珞珈山招待所营区内的珞珈山宾馆的动产进行了清点，并登记造册。2014年4月29日，本院依法张贴了强制腾退的公告，同年4月30日，本院裁定提取被执行人珞珈山宾馆对中南电力设计院享有的收入1221264元（该款已于2014年5月14日、6月27日支付至本院）。由于珞珈山宾馆尚欠其一百余员工工资，强制执行前，省军区后勤部于2014年5月9日、6月13日分别先行垫付270201元合97057元用于发放宾馆员工工资。公告期届满后，2014年6月11日本院依法强制执行腾退。在本市武昌区珞珈山街道办事处、武汉市公安局武昌分局珞珈山派出所代表等的参加下，本院对上述宾馆未清点的房屋内财产在强制开启房屋后清点并登记造册，对双方已清点登记造册的动产进行核实后，就地查封并移交省军区后勤部保管，并将执行标的物即营区内的珞珈山宾馆移交给省军区后勤部。案涉《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》被上述民事判决认定合同无效后，珞珈山宾馆就相关损失赔偿向本院提出诉讼，省军区保障局亦就相关损失在本案中提出反诉。双方认可已经过司法鉴定确认的案涉房屋建安成本为63773105.32元。另查明：省军区后勤部于2017年6月15日变更名称为省军区保障局。本案的争议焦点为：案涉《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效后的损失赔偿责任。本院认为，案涉《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》已经生效判决认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，合同无效后的损失赔偿在性质上是缔约过失赔偿，房屋租赁合同无效的损失赔偿应当遵循缔约过失责任的一般规则处理损失赔偿问题。（2013）鄂民一终字第00138号民事判决中已认定省军区保障局承担合同无效的主要责任，珞珈山宾馆承担次要责任。珞珈山宾馆已向省军区保障局返还了案涉房屋及设备，省军区保障局应向珞珈山宾馆赔偿珞珈山宾馆因建造案涉房屋所受到的损失。本院对珞珈山宾馆主张按案涉房屋的建安成本作为损失补偿标准的请求予以支持。根据（2011）武民商初字第157号案件中经本院委托北京中迪信众华工程造价咨询有限公司作出的司鉴定[2012]006号《武汉分公司珞珈山宾馆改扩建工程建安造价鉴定报告》的司法鉴定结论，案涉房屋的建安成本为63773105.32元。珞珈山宾馆认为该鉴定报告中存在遗漏项目并就遗漏项目申请鉴定，但因无法鉴定被退案，珞珈山宾馆关于遗漏项目的建安造价因证据不足本院不予支持。珞珈山宾馆主张的遗漏项目中包含交接珞珈山宾馆时存放的各项资产价值，其认为这些资产价值的鉴定之所以无法鉴定被退案是因为省军区保障局的不配合导致。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据（2014）鄂武汉中执字第00434-2号执行裁定书的内容，涉案房屋内的物品系就地查封并移交省军区后勤部保管，省军区保障局在本案中亦明确表示对珞珈山宾馆内存放的物品不同意利用，根据上述法律规定，珞珈山宾馆可以自行取走珞珈山宾馆内存放的物品。省军区保障局以涉案房屋内的物品已清点封存且其要求珞珈山宾馆自行搬离为由提出抗辩，符合法律规定，本院对该项抗辩理由予以支持。省军区保障局认为其不同意利用珞珈山宾馆内存放的物品，但因存放物品一直由其保管，故珞珈山宾馆应向其支付保管费用。省军区保障局在庭审中自认珞珈山宾馆自移交后所有物品就处于封存状态至今，其所提交的证据也不足以证明是为物品保管所实际发生的费用，本院对其该项反诉请求不予支持。关于珞珈山宾馆主张的二期工程投入损失，案涉租赁地块的第二期规划建设未办理合法的建设规划手续，也没有得到省军区保障局的审批，双方也未就二期工程签订补充协议，省军区保障局对珞珈山宾馆进行二期工程施工造成的损失并无过错，且二期基坑和桩基工程造价因无法鉴定而退案，对珞珈山宾馆就二期工程投入损失的请求本院不予支持。关于省军区保障局主张珞珈山宾馆因二期桩基工程给其造成了损失的反诉请求，珞珈山宾馆认为省军区保障局的该项反诉请求超过了诉讼时效。省军区保障局虽早已知道珞珈山宾馆进行二期桩基工程给其造成了侵害，但其对基坑进行加固回填及绿化所产生的损失发生在诉讼时效期间，省军区保障局对因基坑加固回填及绿化产生的损失提起诉讼未超过三年诉讼时效期间，本院对珞珈山宾馆的该项抗辩理由不予支持。省军区保障局虽因加固回填产生损失，但就其加固回填及绿化的实际发生费用未提供有效证据，本院对其主张的该项费用金额不予支持。关于省军区保障局主张的3号楼加固损失金额，因无证据证明系珞珈山宾馆二期桩基工程造成其3号楼需加固并已实际发生加固损失，故对省军区保障局的该项反诉请求本院亦不予支持。珞珈山宾馆主张在本案中对（2013）鄂民一终字第00138号民事判决确定的未执行给付款项20987696元与省军区保障局应支付的款项进行抵扣，省军区保障局对该款项认可并同意在本案中进行抵扣，但认为20987696元仅是生效判决确定的应付款本金金额，珞珈山宾馆因未按生效判决指定期限履行还产生了迟延履行期间债务利息，该案件的受理费、鉴定费也未支付，故均应在本案中一并抵销。珞珈山宾馆对因未按生效判决指定期限履行而产生的费用有争议，不同意在本案中一并抵销。珞珈山宾馆主张对已确定的金钱之债进行抵销符合法律规定，对双方当事人无争议且同意在本案中抵销20987696元，本院予以照准。对有争议的未执行款项双方当事人可在湖北省高级人民法院（2013）鄂民一终字第00138号民事判决的执行案件中另行处理。省军区保障局还认为（2013）鄂民一终字第00138号民事判决中已查明“省军区后勤部为易斯特酒店的建设代其支付了2496万元的材料及工程款”，故2496万元应从珞珈山宾馆的建安成本中予以扣减。根据已查明事实，省军区保障局已支付的2496万元材料及工程款应从其应赔偿给珞珈山宾馆的建安成本中予以扣减。故省军区保障局应向珞珈山宾馆赔偿损失63773105.32-24960000-20987696=17825409.32元。珞珈山宾馆于2014年6月11日向省军区保障局移交涉案房屋和设备，其要求省军区保障局从该日开始按照同期银行贷款利率计算资金占用的利息损失符合法律规定，本院予以支持，省军区保障局应以（63773105.32-24960000=38813105.32）为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率向珞珈山宾馆支付自2014年6月11日起至实际付清之日止的利息损失。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9点30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，因此，前述利息损失自2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、中国人民解放军湖北省军区保障局于本判决生效之日起十日内向武汉珞珈山宾馆有限公司赔偿损失17825409.32元；二、中国人民解放军湖北省军区保障局于本判决生效之日起十日内向武汉珞珈山宾馆有限公司支付利息损失[以38813105.32元为基数，分段计算：自2014年6月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算]；三、驳回武汉珞珈山宾馆有限公司的其他诉讼请求；四、驳回中国人民解放军湖北省军区保障局的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费487952元，由武汉珞珈山宾馆有限公司负担292771元，中国人民解放军湖北省军区保障局负担195181元。反诉案件受理费77652.8元，由中国人民解放军湖北省军区保障局负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  曹芳审判员  陈敏审判员  张鹏二〇二〇年八月二十四日法官助理徐向云书记员徐刚