广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初479号 原告：廖东清，男，1990年2月4日出生，汉族，身份证地址：广西合浦县，现住北海市海城区。 委托诉讼代理人：沈德保，北海市海城区和正法律服务所法律服务工作者。 被告：韦兵，男，1972年2月18日出生，壮族，住广西北海市海城区。 原告廖东清诉被告韦兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用普通程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告廖东清及其委托诉讼代理人沈德保到庭参加诉讼，被告韦兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告廖东清向本院提出诉讼请求：判决被告向原告返还购买北海市海城区房产的定金200000.00元。庭审中,增加一项诉讼请求:解除原被告双方于2019年6月19日签订的《购房协议书》。 事实与理由：原告于2019年6月10日经他人介绍与被告签订一份《购房协议书》，主要载明：“被告将自己位于北海市海城区房屋卖给原告，该房屋建筑面积150平方米，价格为35万元，签订购房协议当日原告要向被告支付购房定金10万元，余下25万元等房屋不动产权证办下来之日起45日内办理完过户手续当日交付完，被告要负责办理过户到原告名下。如有房屋被查封，共有权人不同意出售等事实。被告应双倍返还原告已支付的房款。该购房协议书签订后，原告己按购房协议约定于2019年6月14日、同年6月17日向被告转账2万元、8万元共10万元。被告收到原告支付的10万元定金后当即向原告出具“收据”一份（内容详见收据），被告收到原告给付的定金后，不但不把上述房屋过户给原告而且还将上述房屋登记给其女儿韦远飞的名下。被告的行为已严重违约，应对原告的损失承担违约责任，双倍返还定金给原告。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第115条、《中华人民共和国担保法》第89条和《最高人民法院关于执行担保法适用法律有关问题的解释》第120条的规定，特提出诉讼，望判如所请。 被告韦兵未作书面答辩，没有证据提供，亦未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对原告举证的证据进行质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，可以作为本案证据使用，但证明内容和证明力大小由本院综合案情及其他证据予以综合认定。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实: 2019年6月17日，原告（买方）廖东清与被告（卖方）韦兵、居间方陈润明签订《购房协议书》，主要约定：卖方将位于北海市海城区，建筑面积150平方米，具体以不动产证面积为准，该房屋所有权人为韦兵；第二条：买方购买该房屋总价350000元；第三条：买方同意向卖方支付人民币壹拾万元为购买该房屋的定金，卖方开据同等金额定金收条给买方；第五条：买方以全款方式购买该房屋，待该房屋不动产权证办下来后，45天内支付剩余全部房款；第八条，卖方未告知买方在签订本合同前该房屋已存在查封、共有权人不同意出售等事实的，买方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，卖方应双倍返还买方已支付的房款等其他内容；该协议未约定居间方陈润明的权利义务。 原告主张案涉定金系通过案外人陈润明的微信号×××于2019年6月14日、17日由微信零钱、中国建设银行股份有限公司北海广东路支行账号62×××09向被告账号10×××63、10×××16财付通、微信号×××（昵称人生如梦）微信转账7次合计10万元。 2019年6月17日，被告韦兵出具《收据》一份，载明；“今收到陈润明代转廖东清购买北海市海城区房产定金拾万元整人民币”。 经本院向案外人陈润明调查，其认可上述微信转账10万元是他代原告廖东清转给被告韦兵的购房定金，他与被告韦兵之间没有其他经济往来。 另查明，案涉房屋已于2019年5月17日竣工。2020年6月28日，北海市不动产登记中心出具的不动产登记信息查询证明载明，北海市三合口农场平头分场东67号不动产的查封、抵押登记信息，经核查，截止2020年6月28日11时2分，上述所查不动产登记权利人：韦远飞，产权证号：桂（2019）北海市不动产权第0063718号，现无抵押、查封登记记录。 本院认为，原、被告双方于2019年6月17日签订的《购房协议书》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方应按合同约定履行合同权利义务。协议签订之日，原告廖东清已通过案外人陈润明向被告韦兵支付购房定金10万元,履行了支付购房款的义务。案涉房屋已于2019年5月17日竣工，且已经办理了不动产权证至案外人韦远飞名下。本院认为一方面案涉房屋并未登记在被告名下，被告将案涉房屋出让给原告是否经过权利人同意并无证据证实；另一方面即使被告经得权利人同意出让案涉房屋，但其在案涉房屋办理了不动产权证后，并未将房屋交付或办理过户至原告名下。综上，无论何种原因，原告签订上述合同的目的均不能实现，现原告廖东清主张解除原、被告之间的购房协议，于法有据，本院予以支持。 被告怠于履行合同义务的行为构成违约，应承担违约责任。原、被告在协议中约定的房屋总价为35万元，定金为10万元，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条的规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”之规定,本案中定金数额超过了房屋总价的20%，应予调整。根据交易惯例，结合本案房屋的总价，本院酌定涉案房屋的定金为7万元。原告廖东清已付的10万元除去定金7万元外，剩余3万元应为预付购房款。因被告韦兵未按照合同约定履行义务存在违约，原告廖东清主张双倍返还定金的请求，本院予以支持。对此，被告韦兵应返还原告廖东清预付购房款3万元及双倍定金14万元，合计17万元，对于原告所主张的超出部分本院不予支持。 综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、解除原告廖东清与被告韦兵于2019年6月17日签订的《购房协议书》； 二、被告韦兵返还预付购房款3万元及双倍定金14万元，合计17万元给原告廖东清； 三、驳回原告廖东清的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，公告费260元，由原告廖东清负担645元，由被告韦兵负担3915元（上述费用原告已预交，由被告负担的部分由被告韦兵在履行上述前述义务时一并付还给原告）。 上述给付义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用4300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  陈 冰 人民陪审员  叶乾燕 二〇二〇年八月十日 法官 助理  孟 伟 书 记 员  熊谋华