广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1812号原告：四会市金凯盛物业管理有限公司，住所地：广东省四会市***********（首层）。统一社会信用代码：914************710。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：谢宇霞、马云飞，广东安驰律师事所律师。被告：黄景亮，男，汉族，1986年7月13日出生，身份证住址：广东省四会市***************，公民身份号码：441************216。原告四会市金凯盛物业管理有限公司（以下简称“金凯盛物业公司”）与被告黄景亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告金凯盛物业公司委托诉讼代理人马云飞到庭参加诉讼，被告黄景亮经本院公告传唤没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金凯盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费9570.6元（物业管理费从2017年3月1日起计算至2020年5月31日）；2.判令被告支付滞纳金16456.28元（滞纳金每日按所欠费用3‰的标准计算，从逾期之日起暂计算至2020年4月30日，以后顺延至款清时止）；三、判令被告支付本案律师费3000元；四、本案诉讼费用由被告承担。上述第一、二、三项合计29026.88元。事实和理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》约定：原告向被告位于四会市******************提供物业管理服务，被告每个月向原告缴纳245.4元物业管理费（建筑面积136.32㎡*1.8元/㎡/月）。被告从2017年3月1日起未按协议缴纳物业管理费及产生的滞纳金。原告多次向被告催要均无果。被告黄景亮未提供答辩意见。原告金凯盛物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.商品房买卖合同，证明被告是案涉小区物业的买受人；2.《前期物业管理服务合同》，证明原告为案涉物业所在小区提供服务，被告按建筑面积向原告交纳1.8元/月/m²的物业费，并约定滞纳金的计算标准；3.《业主临时公约》，证明被告承诺按临时公约约定履行交费义务以及原被告双方关于律师费的约定；4.收楼确认书、5.入住合约、6.入住承诺书，均证明被告于2015年10月24日收楼；7.律师函、8.快递单；9.邮件追踪流程，均证明原告委托律师向被告催收物业费；10.《委托代理合同》、11.律师费发票、12.客户打款回单，均证明原告为实现债权委托广东安驰律师事务所对被告通过法律途径追索，支出律师费3000元；13.不动产登记资料查询结果证明，证明被告是案涉房屋的所有权人。经开庭审理，被告对原告提供的证据既不到庭质证，也没有提出相反证据和意见，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄景亮是涉案物业四会市*******金凯盛誉城誉海湾2栋一座23A04房的业主。2014年1月7日，原告金凯盛物业公司（甲方）与被告黄景亮（乙方）签订《前期物业管理服务合同》约定，乙方所购房屋位于四会市****金凯盛誉城誉海湾2栋一座23A04房，建筑面积136.32平方米，物业类型为“高层住宅、商业”；甲方依照本协议之约定为乙方提供物业服务，履行管理职责，制订本小区各项物业管理制度；高层住宅管理费按建筑面积1.8元/平方米/月计算；乙方必须在每月5日前交纳当月物业服务费；未依收费标准和时间交纳物业管理服务费用的，甲方有权要求乙方补缴拖欠费用并从逾期之日起每日按拖欠费用的3‰交纳滞纳金。被告黄景亮在协议乙方一栏签名捺印，原告在协议甲方一栏加盖公章。同日，被告黄景亮签订了一份《金凯盛誉城业主临时公约》，约定业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金，物业管理公司有权按欠缴金额每日收取1‰的滞纳金；无正当理由超过三个月不交的，物业管理公司有权将欠缴费用的业主名单予以公布，并且物业管理公司有权采取限期缴纳等措施进行催缴；逾期仍未交纳的，物业管理公司有权依法向有关部门提起仲裁及起诉，由此产生的律师费、邮递费及车费等相关费用由欠费业主承担等内容。被告黄景亮在《金凯盛誉城业主临时公约》承诺书（三）业主一栏中签名确认如下内容：本人是四会市*******金凯盛誉城誉海湾2栋一座23A04的物业买受人，同意履行、遵守并督促其他该物业有关人士履行、遵守本公约，承担违反本公约的相应责任等。2015年10月24日，被告黄景亮签署了《收楼确认书》，确认对本案涉案房屋进行验收并同意收楼。同日，李秀群签署了《入住承诺书》，承诺同意履行、遵守《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。被告自2017年3月1日起没有依约向原告支付物业费。2018年5月2日，原告委托广东安驰律师事务所向被告黄景亮发出《律师函》催收物业费。该律所于2018年6月22日以邮寄方式向被告送达上述《律师函》，但寄件均被退回。根据原告提交的证据显示，被告尚欠原告2017年3月1日至2020年5月31日期间的物业费合共9570.6元。2019年12月14日，原告与广东安驰律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告与被告物业服务合同纠纷一案，原告委托该律所谢宇霞律师、马云飞实习律师作为诉讼代理人，律师费3000元。当月16日，该律所向原告出具金额为3000元的律师费发票。2019年12月17日，原告通过银行转账律师费3000元给该律所。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务及行使权利。现原告主张被告尚欠2017年3月1日至2020年5月31日期间的物业费9570.6元，提交了《前期物业管理服务合同》、律师函及欠费明细表等予以证实，在被告对欠款事实没有提出抗辩及提交相反证据的情况下，本院确认被告尚欠原告2017年3月1日至2020年5月31日期间物业费9570.6元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告已按照合同约定向被告提供物业服务，被告在原告催告后未在合理期限内交纳物业费，属于违约行为，应承担违约责任。故对原告要求被告支付拖欠物业费9570.6元的诉求，本院予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，滞纳金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。综合本案案情，由于被告没有签收原告邮寄的催收《律师函》，本院于2020年6月1日依法向被告公告送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料，直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业费，已经超出催告的合理期限，故滞纳金应从庭审之日（即2020年8月25日）起计算。由于原、被告签订的《前期物业服务合同》约定滞纳金按每日3‰的标准计算，而双方均承诺遵守的《金凯盛誉城业主临时公约》约定滞纳金按每日1‰的标准计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”的规定，在原告未能举证存在其他损失的情况下,被告迟延交纳物业服务费,给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失。由此，本院酌定滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告缴清相应的物业费之日止。关于原告主张被告支付律师费3000元的诉求。被告自愿签订《金凯盛誉城业主临时公约》，该公约对被告具有拘束力。公约约定业主未按时交纳物业费导致物业公司起诉的，由此产生的律师费、邮递费由欠费业主承担。现原告委托广东安驰律师事务所起诉被告追讨拖欠的物业费，双方签订了书面委托合同，且原告已按合同支付了律师费3000元，该律所已履行委托代理职责。因此，原告要求被告支付律师费3000元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告黄景亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告黄景亮于本判决生效之日起十日向原告四会市金凯盛物业管理有限公司内支付2017年3月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费9570.6元及滞纳金（自2020年8月25日起至实际履行之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）；二、被告黄景亮于本判决生效之日起十日内向原告四会市金凯盛物业管理有限公司支付律师费3000元；三、驳回原告四会市金凯盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费525.67元（原告已预交），由原告四会市金凯盛物业管理有限公司负担被告298元，黄景亮负担227.67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 周 忠 海人民陪审员 江 海 岩人民陪审员 何 凤 好二〇二〇年八月二十五日书 记 员 欧阳杜鹃