浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民初495号 原告：浙江**越置业有限公司，住所地：金华市开发区双溪西路****。 诉讼代表人：浙江**越置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：徐娜，浙江京衡律师事务所律师。 被告：孔德水，男，1963年3月7日出生，汉族，住金华市金**。 被告：龚明福，男，1965年11月29日出生，汉族，住金华市金**。 二被告共同委托诉讼代理人：李晓阳，浙江宾虹律师事务所律师。 原告浙江**越置业有限公司（以下简称“华越置业”）与被告孔德水、龚明福返还原物纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告华越置业的委托诉讼代理人徐娜，被告孔德水、龚明福及其共同委托诉讼代理人李晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华越置业向本院提出诉讼请求：1、判决被告孔德水、龚明福立即将华越置业所有的世贸中心Ａ区××层××街××西的四间营业房（Ａ-1020、Ａ-1021、Ａ-1022、Ａ-1023）交还给华越置业；2、判决被告孔德水、龚明福支付非法占有房屋期间的房屋租金及物业损失981654.23元（租金按3元／平方米／日计算，物业费按2元／平方米／月计算，从2015年12月30日暂计至2019年11月26日，具体计算至实际腾退之日止）；3、判决由被告孔德水、龚明福承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年5月13日，原告华越置业、案外人杨伯群（系华越置业法定代表人）与被告孔德水、龚明福签订《借款协议》，约定华越置业与杨伯群向孔德水、龚明福借款1000万元，月息2.5%并约定以华越置业所有的世贸中心Ａ区××层××街××西的营业房四间（Ａ-1020、Ａ-1021、Ａ-1022、Ａ-1023）作为抵押，若华越置业违约则抵押物为被告孔德水、龚明福所有。同时，为担保《借款协议》的履行，华越置业与孔德水、龚明福签订了两份《商品房买卖合同》，约定孔德水购买Ａ-1021、Ａ-1023号营业房，龚明福购买Ａ-1020、Ａ-1022号营业房。后华越置业与杨伯群无法偿还借款，孔德水、龚明福起诉至金华市金东区人民法院（以下简称“金东法院”），要求华越置业、杨伯群归还本金或者交付房屋。后经审理，金东法院作出（2015）金东商初字第1087号民事判决书，该判决为生效判决。判决书中写明“...应认定本案双方建立的是民间借贷法律关系，而非商品房买卖合同关系，二原告要求履行商品房买卖合同的诉讼请求，于法无据，应予驳回”。该判决驳回了孔德水、龚明福要求交房的诉讼请求，但支持了要求还款的诉讼请求。2018年11月30日，金华市中级人民法院裁定华越置业合并重整并指定管理人。管理人后接受孔德水、龚明福的违约金债权申报时发现其二人并不属于房屋买受人，无权主张房款类违约金。管理人书面出具债权确认函及多份告知函，告知其申报的违约金债权为零，要求其进行民间借贷债权申报并腾退非法占有的四间营业房。但直至今日，孔德水、龚明福不仅不依法申报民间借贷债权，也一直非法占有四间营业房。孔德水、龚明福的上述行为已经严重损害了华越置业及其全体债权人的合法权益。特提起诉讼，望判如所请。 被告孔德水、龚明福辩称：一、孔德水、龚明福基于买卖合同合法占有案涉世贸中心Ａ区××层××街××西的营业房四间（Ａ-1020、Ａ-1021、Ａ-1022、Ａ-1023）。二、案涉房屋的出租均征得华越置业及世贸中心项目信访小组的同意。三、在金东法院对借款案件的审理过程中，孔德水、龚明福当庭申请撤回交房的诉请，并非被驳回。四、《借款协议》中约定，未按时归还，按五折计算转让给孔德水、龚明福。该约定系代物清偿的预约，该约定未违背法律强制性约定，应认定为合法有效。五、华越置业诉称占有时间及租金标准均没有任何证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。综上，请求驳回华越置业的全部诉讼请求。 针对孔德水、龚明福的答辩意见，华越置业补充如下： 一、金东法院的判决明确认定华越置业与孔德水、龚明福之间是民间借贷法律关系，而非商品房买卖法律关系。孔德水、龚明福占有案涉房屋没有法律依据。二、孔德水、龚明福关于占有租用案涉房屋已经征得华越置业与信访中心同意的主张，没有事实和法律依据。三、华越置业并未明确与孔德水、龚明福约定以案涉房屋抵偿欠付的借款，以物抵债协议为实践性合同，该行为至房屋交付且物权发生转移时发生效力，故该以物抵债行为尚未生效，且目前因华越置业破产，也无法继续履行相应合同。四、孔德水、龚明福租赁房屋的租赁标准，经计算为3元/平方/日，故要求以此租赁标准赔偿华越置业的损失。 原告华越置业向本院提交的证据及被告孔德水、龚明福质证意见如下： 证据一，（2018）浙07破申13号民事裁定书、（2018）浙07破5号决定书、（2018）浙07破5号民事裁定书（系复印件），用以证明华越置业已被金华市中级人民法院裁定受理破产重整并指定破产管理人的事实。被告孔德水、龚明福质证：对证据三性无异议。 证据二，（2015）金商初字第1087号民事判决书（系复印件），用以证明已有生效判决驳回了孔德水、龚明福要求交付房屋的诉讼请求的事实。被告孔德水、龚明福质证：对真实性无异议，证明目的有异议，（2015）金东商初字第1087号案件起诉时诉请确实是还款或交付房屋，在庭审过程中系当庭明确要求还款，对交付房屋是当庭撤回，并非被驳回诉讼请求。 证据三，孔德水、龚明福债权申报材料（系复印件），用以证明其二人仍向管理人申报购房违约金等事实。被告孔德水、龚明福质证：对真实性无异议，申报是在当时的破产管理人工作人员指导下进行的，也是因为借款协议约定，借款逾期还款达到一定期限，可以按照五折计算将房屋转让给孔德水、龚明福，故以房屋进行申报。 证据四，债权确认函及告知函（系复印件），用以证明管理人向孔德水、龚明福出具债权确认函及告知函，要求返还房屋及可申报民间借贷债权的事实。被告孔德水、龚明福质证：对真实性无异议，合法性有异议。孔德水、龚明福一直认为双方签订了协议，且协议没有违反法律强制性规定，对双方来说均有约束力，故要求交付房屋。 证据五，孔德水、龚明福的回函、租赁合同（系复印件），用以证明孔德水、龚明福对华越置业不予理睬，至今非法占有并擅自出租、收取租金的事实。被告孔德水、龚明福质证：真实性无异议，但对证明目的有异议，根据借款协议的约定，二被告对案涉房屋属于合法占有。根据相关规定，以物抵债是诺成合同，而非实践合同。 被告孔德水、龚明福向本院提交的证据及原告华越置业发表质证意见如下： 证据一，《借款协议》一份（系复印件），用以证明华越置业、杨伯群向孔德水、龚明福借款共计1000万元，并以案涉四间营业房作为抵押，抵押标准应按第一期销售的兰溪街上的营业房单价为准，按五折计算转让给孔德水、龚明福；直到第九个月就可按协议第4条抵押物而自动生效。现华越置业、杨伯群至今未归还借款本息，商品房买卖合同的履行条件已经成就。原告华越置业质证：对证据的三性及证明目的均有异议，该《借款协议》写的是抵押，根据法律规定，不动产抵押自抵押登记时生效。故被告对案涉房产未进行抵押登记，无法行使抵押权。关于被告主张案涉房产以物抵债，金东法院的判决已明确驳回被告主张商品房所有权的诉讼请求，故商品房买卖关系以及以物抵债关系不成立。 证据二，A-1020、A-1021、A-1022、A-1023号营业房的《浙江省商品房买卖合同》、竣工验收备案表、商品房预售证、证明（系复印件），用以证明孔德水、龚明福与华越置业买卖房屋的事实；华越置业和金华市世贸中心项目信访问题专项工作小组同意被告出租、收租的事实。原告华越置业质证：对《商品房买卖合同》无异议，对竣工验收备案表、预售登记及证明的真实性有异议，无法明确该份证据上的内容。该组证据不能达到被告的证明目的。 证据三，租赁合同和转账记录（系复印件），用以证明案涉A-1020、A-1021号营业房从2018年9月8日出租，已收第一年租金为116667元、第二年租金为80000元；案涉A-1022、A-1023号营业房从2018年9月1日出租，已收第一年租金为96000元、第二年租金为80000元的事实。原告华越置业质证：三性均有异议。 证据四，转账记录（系复印件），用以证明两被告已缴纳物业费60000元和原告华越置业同意出租的事实。原告华越置业质证：三性均有异议。 本院认证意见：被告孔德水、龚明福对原告华越置业所举证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。被告孔德水、龚明福所举证据一系复印件，至今未将原件提交本院予以核对，且该《借款协议》中虽约定将案涉四间营业房为孔德水、龚明福对杨伯群、华越置业的1000万元借款债权进行抵押，但双方并未办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，孔德水、龚明福主张的案涉营业房的抵押应当办理抵押登记，未办理，则抵押合同未生效，故对孔德水、龚明福的证明目的不予认定。孔德水、龚明福所举证据二中《浙江省商品房买卖合同》、竣工验收备案表、商品房预售证，以证明其二人与华越置业之间房屋买卖的事实，但其二人与华越置业之间建立的是民间借贷法律关系，而非商品房买卖合同关系，已由生效判决（2015）金东商初字第1087号确定，该判决亦驳回了孔德水、龚明福要求履行商品房买卖合同的诉请，故上述证据与本案缺乏关联性，不予认定。该组证据中的《证明》未有落款时间，且孔德水、龚明福就其与华越置业、杨伯群之间系民间借贷关系还是买卖合同关系发生了诉讼，不排除因双方争议未经生效判决认定而形成该《证明》的可能性，现已有生效判决判定双方仅存在民间借贷关系，则孔德水、龚明福占有营业房的行为自始缺乏法律依据，故对其证明目的不予确认。被告孔德水、龚明福所举证据三与其确认真实性的原告华越置业提供的证据五相矛盾部分，不予认定。被告孔德水、龚明福所举证据四，其二人主张已缴纳物业费8万元，但未能明确物业费缴纳的标准、收款主体与华越置业及关联公司之间的关系，华越置业亦不予认可，故本院对证明目的不予确认。 本院经审理查明，2013年5月13日，孔德水、龚明福作为出借方，与华越置业、案外人杨伯群作为（借款方），签订《借款协议》一份，约定借款本金1000万元，及利息支付标准及期限；双方并商定，以华越置业世贸中心Ａ区××层××街××西营业房四间，分别为Ａ-1020、Ａ-1021、Ａ-1022、Ａ-1023作为抵押，具体面积、编号见《浙江省商品房买卖合同》，抵押标准按第一期销售的兰溪街上的营业房单价为准，按五折计算转让给出借方；借款方违约责任……如逾期到第二期支付利息时，借款方仍未支付给出借方相应款项，出借方应在第三期期间即第七个月开始启动乙方违约条款程序，直到第九个月就可按协议有关抵押物而自动生效，一切违约产生的费用由借款方承担。同时，为担保该《借款协议》的履行，孔德水、龚明福分别与华越置业签订两份《浙江省商品房买卖合同》，约定孔德水向华越公司购买金华世贸中心Ａ区××层××街××号营业房，龚明福向华越公司购买金华世贸中心Ａ区××层××街××号营业房，并对标的物面积、单价、交付时间和违约责任等作了约定。 2015年8月25日，孔德水、孔明福向金东法院提起诉讼，诉请要求华越置业、杨伯群归还借款本金1000万元及相应的利息，或继续履行《浙江省商品房买卖合同》，交付金华世贸中心Ａ区××层××街××西营业房（Ａ-1020、Ａ-1021、Ａ-1022、Ａ-1023），并协助办理过户手续、支付交房违约金等。金东法院经审理认为孔德水、龚明福与华越置业、杨伯群之间建立的是民间借贷法律关系，而非商品房买卖合同关系，其二人要求履行商品房买卖合同的诉请于法无据，予以驳回，最终判决杨伯群、华越置业向孔德水、龚明福归还借款本金1000万元并支付利息、律师代理费。 2018年11月8日，本院裁定受理华越置业重整申请。并于当日，本院指定浙江京衡律师事务所、金华安泰会计师事务所有限公司担任华越置业破产管理人。2019年1月10日，孔德水、龚明福向华越置业管理人提起债权申报，债权为逾期交房违约金7688240元。2019年7月30日，华越置业管理人向孔德水、龚明福确认其二人申报债权为0，并多次要求孔德水、龚明福申报民间借贷债权。 另查明，涉案四间营业房（A-1020、A-1021、A-1022、A-1023）建筑面积均为56.08平方米，孔德水、龚明福未就案涉四间营业房办理抵押登记手续。其二人自认自2018年9月初占有营业房，并将营业房出租，就A-1020、A-1021营业房（共112.16平方米）与案外人曹丽签订《房屋租赁合同》，约定租赁期共264个月（2018年9月8日至2040年11月8日），首年租金116667元，后每年租金递增8%；就A-1022、A-1023营业房（共112.16平方米）与案外人罗欣薇签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限共240个月（2018年9月1日至2038年8月30日），首年租金96000元，后每年租金递增8%。 本院认为，本案争议焦点在于：一、孔德水、龚明福占有案涉四间营业房是否合法。首先，生效判决已认定孔德水、龚明福与华越置业之间并不存在房屋买卖合同关系，故孔德水、龚明福关于基于买卖合同合法占有案涉四间营业房的辩解，于法无据。其次，其二人与杨伯群、华越置业签订的《借款协议》虽约定案涉四间营业房为借款提供抵押担保，但并未办理抵押登记手续，依法未经抵押登记，抵押权不发生法律效力。故孔德水、龚明福关于抵押物自动生效、代物清偿的辩解，于法无据，不能成立。综上，孔德水、龚明福并无合法依据占有案涉四间营业房，华越置业要求交还营业房的诉请，应予支持。二、孔德水、龚明福占有案涉四间营业房起始时间及应承担的房屋租金损失等费用应如何认定。因孔德水、龚明福系无权占有案涉四间营业房，无权占有期间给华越置业造成的损失，其二人应予赔偿。首先，关于占有起始时间的认定问题。华越置业并未有证据证明孔德水、龚明福自2015年12月30日即占有涉案营业房，庭审过程中孔德水、龚明福自认其系自2018年9月初始占有，与华越置业所举证据五能相互印证，且孔德水、龚明福与案外人曹丽签订的合同虽约定起始时间为2018年9月8日，但合同签订日为2018年8月25日，故本院按现有证据确认孔德水、龚明福自2018年9月1日占有涉案四间营业房。其次，关于孔德水、龚明福因无权占有而需支付租金损失的问题。华越置业未提供证据以佐证租金损失应按3元/平方米/日计算，结合孔德水、龚明福与承租方签订的《房屋租赁合同》，本院酌定由孔德水、龚明福按2.5元/平方米/日向华越置业承担租金损失的赔偿责任。自2018年9月1日暂算至2019年11月26日（与华越置业主张的计算时间保持一致）共计452天，租金损失为：452天*2.5元/平方米/天*224.32平方米=253481.60元，另按此标准继续计算至实际交还之日止。另，华越置业主张物业费一项，但未提供任何证据以佐证其所主张的物业费计算标准，及实际物业费产生情况，故对该诉请本院不予支持。综上，华越置业诉请合法有据部分，予以支持；孔德水、龚明福辩解有理部分，予以采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百八十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告孔德水、龚明福于本判决生效后十日内将世贸中心Ａ区××层××街××西四间营业房（Ａ-1020、Ａ-1021、Ａ-1022、Ａ-1023）交还给浙江**越置业有限公司； 二、被告孔德水、龚明福于本判决生效后十日内向浙江**越置业有限公司赔偿非法占有房屋期间的房屋租金损失253481.60元(已计算至2019年11月26日)，及按2.5元/平方米/日继续计算自2019年11月27日至实际交还之日止的房屋租金损失（共四间营业房，每间营业房面积56.08平方米，按实际未交还的营业房面积计算）； 三、驳回浙江**越置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费51440元，由原告浙江**越置业有限公司负担6615元；被告孔德水、龚明福负担44825元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审 判 长  周俊梅 审 判 员  金佳卉 人民陪审员  詹 洋 二〇二〇年八月十一日 代书 记员  卢芷忻 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?