安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初8032号 原告：安徽唯客天街商业运营管理有限公司，住所地合肥市新站区武里山路**天街商业中心**B办1706，统一社会信用代码91340100055797897D。 法定代表人:李霞,总经理。 委托诉讼代理人：计京旺梁萍（实习），安徽天禾律师事务所律师。 被告：贾后虎，男，汉族，1987年1月13日出生，住安徽省合肥市包河区。 原告安徽唯客天街商业运营管理有限公司与被告贾后虎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽唯客天街商业运营管理有限公司委托诉讼代理人计京旺及被告贾后虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽唯客天街商业运营管理有限公司（以下简称“安徽唯客公司”）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《武里山天街商铺租赁合同》;2、判令被告立即向原告返还新站区武里山路与扶疏路交口天街商业中心4幢楼138号商铺,并返还原状;3、判令被告立即向原告支付商铺租金15995元、综合服务费10665元、物业费2034元(其中商铺租金以每月3199元的标准,自2020年1月4日暂计算至2020年6月3日,之后每延期一天,以合同终止时日租金两倍为标准,向原告支付商铺占有使用费,直至返还房屋之日止,详见计算清单);4、判令被告立即向原告支付逾期付款违约金40745.48元(详见计算清单);5、判令被告支付合同解除违约金9597元(详见计算清单);(上述第3项、第4项、第5项诉请,合计79036.48元)；6、请求判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由:原被告于2019年4月30日签订《武里山天街商铺租赁合同》,被告租赁原告位于合肥市新站区武里山路与扶疏路交口天街商业中心4幢楼138号商铺,面积为48.47m,并约定相关事宜。合同签订当日,原告将4幢楼138号商铺交由被告使用。依据《租赁合同》第三条、第四条、第六条的规定:自计租日起,每6个月为一个租金及物业费的支付期。乙方应在合同签署后7日内支付第一期租金、综合服务费，之后应在每个支付期届满前15日支付下一个支付期租金、综合服务费。第一个交费期物业费应与第一期租金同时支付,之后乙方应在每个交费期届满前15日支付下一个交费期物业费。如乙方拒绝或拖延支付物业费等费用超过15日,甲方或物业服务公司有权选择暂停该商铺部分或全部商业及物业服务,并可按相关约定追究乙方的违约责任。如乙方逾期缴纳租金、租赁保证金、综合服务费、物业费、能源费等费用,每逾期一日,应向甲方支付应付未付金额1%的违约金。然被告至今未在2019年12月20日前向原告缴纳合同约定的租金15995元(缴费区间2020年1月4日至2020年6月3日)、综合服务费10665元(缴费区间2020年1月4日至2020年6月3日)、物业费2034元(缴费区间2020年1月4日至2020年7月3日)。即使原告多次向被告催要租金、综合服务费、物业费,但是被告总是以各种理由迟迟不肯支付任何款项。依据《租赁合同》第十一条第2款、第4款第2项的规定,被告已构成严重违约,原告有权要求解除合同,并要求其支付相当于三个月租金的违约金。综上:被告的违约行为严重损害了原告的合法权益,现原告为维护自身合法权益,根据相关法律法规的规定,具状贵院,望依法判如所请! 被告贾后虎辩称：案涉房屋是我在2019年4月30日承租的，我们在承租后对房屋进行了装修，在装修即将完工的时候发现房屋没有网络线，于是我们找电信局和原告进行协调，但是没有协调好，导致案涉房屋内无法进行网络连接，致使无法开业。到了十一月份左右案涉房屋一直没有营业，因为我母亲生病需要在家照顾，而且十一月我们经营的龙虾业务已经处于下市状态。我们经营的业务是网络外卖业务，因为没有网络导致无法进行线上业务和线上收银。快到12月份的时候通知我交房租，但是我一直都没有开业，我就说我不承租了。之后原告通知我过来协商解决合同，但因为疫情的原因无法出门，所以我通过发消息的方式发给原告公司说不租了。到2020年6月我与房东到原告公司，房东说房租不要了，但要求原告公司将房租退还给房东罗刚。但是原告公司既不给房东租金，也不退还房屋。之后双方协商无果。我同意解除合同，对原告起诉的房屋租金等相关费用不予认可，原因同上。 本院经审理认定事实如下：2019年4月30日贾后虎与安徽唯客公司签订了《武里山天街商铺租赁合同》，合同约定：由贾后虎承租安徽唯客公司位于合肥市新站区武里山路与扶疏路交口天街商业中心楼4幢楼138号商铺，面积为48.47平方米，租赁用途为餐饮，租期自2019年7月4日至2022年7月3日共计三年，租金标准为：1、2019年7月4日至2020年7月3日每月每平方米66元；2、2020年7月4日至2021年7月3日每月每平方米69.96元；3、2021年7月4日至2022年7月3日每月每平方米74.16元，双方对于在上述租赁期间内的综合服务费做出约定：1、2019年7月4日至2020年7月3日每月每平方米44元；2、2020年7月4日至2021年7月3日每月每平方米46.64元；3、2021年7月4日至2022年7月3日每月每平方米49.44元。租金及综合服务费每六个月为一个支付周期，每个周期届满前15日支付下一个支付期租金、综合服务费。双方还约定物业服务费、水电费、燃气费由贾后虎按标准予以支付。另合同约定，作为承租方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，贾后虎应在本合同签订的同时向安徽唯客公司一次性交纳7998元的租赁保证金，同时双方在合同中对于违约责任予以约定。合同签订后，安徽唯客公司将房屋交付贾后虎，贾后虎按约支付了保证金，并支付了至2020年1月3日租金，贾后虎在接受房屋后对房屋进行了装修，但由于租赁商铺的网络问题，贾后虎并没有正常经营，并在此后没有支付租金和服务费。为此，安徽唯客公司向贾后虎索要未果，诉至本院，请求判如所请。 另查明，2020年8月19日贾后虎与安徽唯客公司办理了案涉房屋的交还手续，贾后虎将房屋归还了安徽唯客公司，并约定店铺内所有物品及装修由安徽唯客公司自行处理。双方交接后，安徽唯客公司撤回了诉状中第二项诉请请求，并明确了要求被告支付租金、服务费的截止时间为2020年8月19日。 以上事实有原、被告提供的身份证复印件、营业执照复印件、《武里山天街商铺租赁合同》、《武里山天街商铺交接确认书》、《房屋交接确认单》、收款收据、以及原、被告的当庭陈述等证据材料在卷作证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《武里山天街商铺租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，本院予以确认合法有效。原告安徽唯客公司依据合同要求被告贾后虎支付2020年1月4日至2020年8月19日期间的租金24393.53元、综合服务费10665元、物业费2034元，被告贾后虎对此期间未交租金、综合服务费、物业费的事实予以认可，但认为未交租金是因为从安徽唯客公司租赁的案涉商铺没有布网线，无法开通网络，导致其不能正常开展经营活动，另外，被告主张自己在承租房屋后因网络无法开通导致没有开业经营，案涉商铺一直放置，不应再支付原告综合服务费和物业管理费。对于原告的诉请及被告的上述抗辩，本院认为，被告贾后虎认可原告主张期间的房屋租金、综合服务费、物业费没有支付的事实，对此，本院予以确认，被告抗辩未交付上述费用的理由为租赁商铺无法开通网络导致其无法营业使用，对此抗辩理由，本院认为，双方在《武里山天街商铺租赁合同》中对于网络的提供未做出约定，但目前销售市场及网络电子支付的普遍使用，对于经营者来说网络已不可或缺，作为商铺的出租方，提供正常的网络使用，应是出租方的辅助合同义务，但被告贾后虎未就其主张的租赁商铺无法开通网络的原因是因原告出租的房屋没有网线或因原告不配合办理网络开通的事实提供证据予以证明，故对于原告此项抗辩事实主张，本院在本案中不予采信，如被告确有证据可以证明此事实，可就损失赔偿另行提起诉讼主张。另外，对于网络使用的要求，是否达到合同不能履行或合同目的不能够实现，被告亦未能提供证据予以证明。结合上述认定，本院认为，被告理应按照双方签订的《武里山天街商铺租赁合同》约定支付房屋租金，对于综合服务费及物业费，被告认为租金在承租期内未经营使用承租的商铺，该部分费用不应支付，对此，本院认为，按照《武里山天街商铺租赁合同》约定，综合服务费和物业费系承租人应当支付的承租费用的一部分，该部分费用的支付并不依赖予承租人是否经营使用了承租房屋，而是依赖于双方的租赁合同关系，被告仅以未经营为由拒付综合服务费和物业费，其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 综合上述认定，被告贾后虎应当支付原告安徽唯客公司自2020年1月4日至2020年8月19日的房屋租金24393.53元、综合服务费10665元、物业费2034元。对原告安徽唯客公司主张的逾期支付违约金和合同解除违约金，本院认为，虽然双方在合同中对于上述违约金进行了约定，但依据合同法对违约金的规定，违约金的主张不应超过其实际损失的30%，原告在本案中的实际损失应为因被告未能按约支付房屋租金、综合服务费导致的资金占用损失和合同解除后的招租期租金损失，对此本院认定逾期付款违约金以被告应当按期支付的租金、综合服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算至偿还完毕之日止；合同解除违约金以双方合同约定的三个月租金予以计算。 对于合同的解除，原、被告双方已在2020年8月19日就案涉商铺办理了房屋交还手续，双方已实际解除了租赁合同关系，故原、被告签订的《武里山天街商铺租赁合同》于2020年8月19日解除。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告安徽唯客天街商业运营管理有限公司与被告贾后虎签订的位于合肥市新站区武里山路与扶疏路交口天街商业中心楼4幢楼138号商铺《武里山天街商铺租赁合同》于2020年8月19日解除； 二、被告贾后虎于本判决生效之日起十日内支付原告安徽唯客天街商业运营管理有限公司自2020年1月4日至2020年8月19日的房屋租金24393.53元、综合服务费10665元、物业费2034元及逾期付款违约金（逾期付款违约金计算自合同约定的房屋租金、综合服务费付款之日起以实际欠款基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算至偿还完毕之日止）; 三、被告贾后虎于本判决生效之日起十日内支付原告安徽唯客天街商业运营管理有限公司解除合同违约金9597元； 四、驳回原告安徽唯客天街商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1176元，减半收取888元，由原告安徽唯客天街商业运营管理有限公司负担352元，被告贾后虎负担536元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判长 吴 扬 二〇二〇年八月三十一日 书记员 万志成 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。