四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初109号 原告：宜宾绿城物业管理有限公司，统一社会信用代码91511521597501528Y，住所地四川省宜宾市叙州区。 法定代表人：杜蓉，总经理。 委托诉讼代理人：赵贤国，公司经理。 委托诉讼代理人：段召敏，公司经理。 被告：宜宾县叙能置业有限公司，统一社会信用代码91511521567604606E，住所地四川省宜宾市叙州区。 法定代表人：杨明，总经理。 第三人：富力城中央公寓小区业主委员会，住所地中央公寓****。 负责人：张绍彬，业主会主任。 原告宜宾绿城物业管理有限公司与被告宜宾县叙能置业有限公司、第三人富力城中央公寓小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵贤国、段召敏，被告宜宾县叙能置业有限公司法定代表人杨明，第三人富力城中央公寓小区业主委员会主任张绍彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾绿城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付停车场车位服务费122640元；二、判决本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年8月12日原告与富力城中央公寓小区业主委员会签订了《中央公寓物业管理委托合同》及附件《中央公寓收费价目表》约定，“露天停车场属于全体业主共有……已购买的地下车库按每月60元/辆/车位缴纳车位服务费，空置车位全额缴纳物业费60元/辆/车位。”合同签订后，原告按约履行了合同义务。但被告在该小区地下室73个地下车位一直未按约向原告缴纳公共物业服务（即车位服务费）等费用，小区业主委员会和物业公司工作人员曾共同多次上门进行过联系催收，被告方均以自己是物业公司自行管理小区商业和地下车库为由拒绝缴纳。从2017年9月1日至2019年9月30日被告共计欠缴两年零一个月，停车场车位服务费60元/月·车位×73车位×28个月=122640元。被告拖欠停车场车位服务行为严重的侵害了原告的合法权益，为更好的查明本案的事实，原告将富力城中央公寓小区业主委员会列为第三人。现根据我国《民事诉讼法》相关规定诉至贵院，望贵院依法公正裁判，切实保护原告的合法权益。 被告宜宾县叙能置业有限公司辩称，一、第三人只能代表住宅业主，不能代表商业业主和停车位业主。理由是中央公寓小区业委会的召开、包括选举业委会代表，选聘物业公司时，仅是小区住宅业主参加，占小区面积一半以上的商业业主与停车位业主并不知晓、也未被通知参加，其业委会的产生不符合特业管理条例有关规定，因此，第三人代为签订的《物业服务委托合同》属于无效合同。原告至今使用的是被告名下的自来水。被告为了方便管理，将原有露天水管进行埋设封闭，但原告为了节省开支，私自在被告户头水管上搭设支线水管，被告发现了后多次制止未果，原告趁被告管理人员不在，或半夜时分偷偷在被告户头的水管上私自搭设水管，自2017年起至今，原告一直使用的是被告名下的自来水，且未承担过任何水费。因此第三人就小区商业部分（含地下车库）无权与原告签订物业服务合责骂。根据被告与第三人于2017年9月25日签订的《富力城中央公寓住宅物业资料移交明细表》上协商确定的条款内容，中央公寓小区商业部分（含地下车库）由被告自行管理，第三人自治或另委托物业公司管理中央公寓小区住宅部分物业（含二次供水、雨污水、住宅电梯、梯间照明等设施等）。第三人无权将小区商业部分（含地下车库）委托原告进行物业管理，即便签订物业合同，也属无效合同。二、原告应该向第三人主张物业费，而不是向被告主张物业费。原告没有向被告提供物业服务，其没有理由向被告收取服务费。被告没有且也没有必要向原告声明该部分停车位是否闲置、是否出租、是否自行管理，原告是在凭空捏造事实，妄想不劳而获，是妄想通过一纸诉状来实现物业服务费的荒唐之举，真正体现了原告串谋业委会代表张绍彬等人的真实内心就是为了实现不劳而获而伪造管理停车位的假象。根据合同相对应原则，原告认为履行物业服务合同约定的义务，应向合同相对方主张权利，因被告与原告之间没有签订物业服务合同，也没有授权第三方代表被告与原告签订物业服务合同，所以原告无权就地下车库向被告主张物业管理费。三、原告及第三人声称“被告没有员工，没有为小区提供物业服务，也没有履行过管理服务工作”不是事实。事实是被告认真履职，一直对商业物业承担着管理和维护工作，有视频、照片、财务支出等付款依据作证。被告每天都在对商业区的人行道等公共区域进行清扫，每年多次对小区下水道进行清淤（包括因住宅部分下水道淤堵造成的人行道污水横溢、化粪池清理、、地面卫生清理等，甚至住宅物业扔到地下车库的生活垃圾也是被告派人清理的。在（2018）川15民终2103号案件的庭审笔录，该笔录中有主审法官现场调查取的有关绿城物业公司是否对商业及停车位物业进行管理的具体情况。四、第三人声称“被告以移交物资为由，自行打印要挟第三人签物资的移交表有很多份”不是事关，事实是第三人在撒谎，根本不存在要挟，该协议是被告与第三人多次协商后达成的一致意见，即第三人管理住宅物业，被告管理商业及停车位物业，将住宅物业与商业物业分开自治，对公共合和的消防等共有设施维护管理按各50%比例分摊维护费，该协议是符合双方利益的，互不损害对方利益；是双方自愿签订，且不违背法律规定。综上，被告与第三人的协议合法有效，被告与原告间没有签订物业服务合责骂，原告无权就地下室车库向被告主张物业管理费。原告要求被告支付地下室车库的物业服务费无事实、法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人富力城中央公寓小区业主委员会述称，一、被告以移交物资为由自行打印要挟让第三人签收物资的移交表有很多份，任何一份《物业资料移交明细表》均只能证明物资移交依据，不应当算物业合同。物业合同依法应当按《四川省物业管理条例》第四十五条业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合责骂，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。第四十六条物业服务企业应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业务服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。二、业委会成立至今，不管是地上、、地下被告都没有履行过对小区物业管理服务工作，而且从被告2018年3月28日填报的工商年度报告中也可以获知，被告公司没有任何一名正式员工，根本不可能有能力为任何小区提供物业服务。三、小区业主委员会于2017年8月12日与原告签订商业、住宅、车库等整体管理权委托的《物业服务委托合同》移交管理后，原告履行了合同义务，对小区进行了保洁、秩序维护、设施设备维护保养等物业管理服务，小区的消防用水、公共用电等公共水电费全额由原告承担至今。特别是地下车库长期需要抽地下水和管理，不然整个小区二次供水、供配电设施和电梯等设备就会瘫痪，近几年涨洪水，都全靠原告及时抗洪抢险确保地下车库平安，被告一次都没有出现。四、《业主委员会指导规则》《物权法》《物业管理条例》一个小区只能有一个业主委员会，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。小区业主委员会是由政府指导成立并备案的，被告第小区车库产权人，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》业委会签订的《物业合同》依法对其具有约束力，所以被告应当按约缴纳停车位物业服务费。世上没有不劳而获的道理，中国没有任何一部法律规定，签订合责骂可以只享受权利，不履行义务的；被告以《富力城中央公寓住宅物业资料移交明细表》为合同显然没有法律依据。在原告为小区提供事实物业服务的情况下，被告没有付出任何劳动，履行过任何物业服务义务，还想享受小区物业费属于不当得利，显失法律公允。第三人支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换的质证。对当事人无异议的证据，即原告营业执照、房屋信息查询情况表、四川能投宜宾电力有限公司电费结算单6张、宜宾市叙州区天泉供水有限责任公司水费结算单2张、四川增值税普通发票2张、宜宾市旭宇房地产开发有限公司施工告示照片、被告营业执照，本院予以采信，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、（2018）川1521民初425号民事判决书，判决主文“宜宾县叙能置业有限公司于本判决生效后十日内向富力城中央公寓小区业主委员会移交富力城.中央公寓小区门卫室两个”，因被告对判决真实性未提异议，故采信该判决书；2、物业服务委托合同，虽被告质证认为其未委托他人签订物业服务合同，但该合同的当事人即富力城中央公寓小区业主委员会、宜宾绿城物业管理有限公司对此物业服务委托合同无异议，物业服务委托合同的首面载明的日期为“二○一七年九月”，而双方签字时间为“2017年8月12日”，故采信该物业服务委托合同；3、业主告知书，被告质证认为是原告为开庭而做的准备、没有证据证明曾经张贴过，从照片看破不出张贴在何处，也看不出张贴时间，且（2018）川1521民初425号民事判决书认定宜宾县叙能置业有限公司与富力城中央公寓小区业主委员会于2017年9月25日办理相关物业设施、资料等移交手续，且在移交时富力城中央公寓小区业主委员会又认可“除去中央公寓小共商业部分由业委会自治或另委托物业公司进行管理”，故不采信该业主告知书；4、电力公司签字的《情况说明》，虽此情况说明是宜宾绿城物业公司出具，但四川能投宜宾电力有限公司柏溪供电所在该情况说明上签署“经现场核实，上述缴费编号与用电设备一致，情况属实”，故采信情况说明中用电设备与缴费编号一致的事实；电视台采访部分的录音录像光盘，是电视台采访的部分情况，对真实性予以采信；5、富力城中央公寓小区业主委员会证明，因富力城中央公寓小区业主委员会是本案第三人，是当事人出具的，只能作为第三人陈述；6、家宴小厨2019年平均增长率月30日便条，虽被告质证认为第三人无权单方面将由其管辖的有关设施交由他人管理，但家宴小厨商户更换自己用电空开是家宴小厨商户的权利，只能向其空开所在的物业管理人提要求，故予以采信；7、（2019）川1521民初5267号案证据交换笔录，虽是复印件，但该笔录与原件一致，予以采信；8、宜宾县房地产管理局关于中央公寓地下车库整治通知，是行政管理机关的通知，予以采信；9、富力城中央公寓住宅物业资料移交表与富力城中央公寓小区住宅特种设备使用登记证原件移交表，因作为接收方的富力城中央公寓小区业主委员会无异议，予以采信；10、张道容领款单与罗应秀领款单，原告质证时仅认为与本案没有关系，对真实性未作否认，故采信该两份领款单；11、四川增值税普通发票四份，原告质证时认为不能证明商业排污管道的清淤与本案诉争的地下车库物业费有关联，变相的认可了被告支付了商业排污费，而第三人对此四份发票不持异议，故采信这四份四川增值税普通发票；12、微信聊天记录，虽原告质证认为不能证明打扫卫生与地下车库管理有关联，而第三人对此微信聊天记录无异议，故采信该记录的真实性；13、照片10张，虽原告质证认为与本案诉争无关，但第三人对此照片无异议，故采信该照片；14、证人杨某的当庭证言，虽杨某与被告的法定代表人系兄弟关系，但杨某证言中的部分内容有被告提供的四份四川增值税普通发票、两份领款单、微信聊天记录佐证，故采信有佐证的内容。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 富力城中央公寓商住楼项目由宜宾旭宇房地产开发有限公司开发修建，建成后，该商住楼项目的物业由宜宾县叙能置业有限公司负责。宜宾县叙能置业有限公司购买了富力城中央公寓商住楼负一层、负二层73个地下车库停车位。2017年，富力城中央公寓小区业主（（地下车库车位作为配套设施不计算户数成立了业主委员会。2017年8月12日，富力城中央公寓小区业主委员会（甲方）与宜宾绿城物业服务管理有限公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，甲方将富力城中央公寓小区物业服务事宜全权委托乙方负责，第五条物业管理服务内容约定“委托服务管理的范围包括富力城中央公寓小区，物业配套设施见附件设施、设备明细登记表”、“交通秩序与车辆停放1、内容⑴引导机动车、非机动车行驶与停泊；⑵定期维护停车场各项设施；2、责任⑴负责车辆行驶与停放秩序维护；⑵维护停车场设施的运行；⑶乙方不承担甲方车辆及车内财物的保管或保险责任，业主有要求的应自行向相关单位落实；乙方未尽到合同义务，有过错承担相应责任”，第十一条“车辆凭卡出入小区，停车场车位服务收费分别采取以下方式：1、非机动车场有专人看管，凡因未按规定停放的车辆，造成车辆损坏或遗失的，乙方不承担责任。2、露天停车场属于全体业主共有，仅供业主停放，乙方只负责指忖规范停放，倘若业主有保管和保险要求的另行协商收费；车位使用人应按摩托每月20元/辆/车位，三轮车、电瓶车每月40元/辆/车位，小汽车每月150元/辆/车位缴纳服务费；；地下车库未购每月300元/月/辆已购买的地下车库每月60元/辆/车位缴纳车位服务费，空置车位全额缴纳物业费60元/辆/车位”，第二十七条“本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议”，第三十一条“本合同期为五年合同期，自2017年9月1日起至2022年8月30日止”，所附中央公寓收费价目表载明“包月150元/月/辆（露天停车）、包月300元/月/辆（业主180元，，地下车库、包月60元/月/辆（已购车位）”。富力城中央公寓小区业主委员会于2017年8月13日作出了业主告知书，拟告知业主、车主、商户前物业自2017年9月1日起无权再向小区业主、商户收取物业费用。2017年9月25日，宜宾县叙能置业有限公司（移交方）与富力城中央公寓小区业主委员会（接收方）签订富力城中央公寓住宅物业资料移交明细表与富力城中央公寓小区住宅特种设备使用登记证原件移交表；住宅物业资料移交明细表载明“经与富力城中央公寓小区业主委员会协商确定：1）除去中央公寓小区商业部分（含地下车库），中央公寓小区住宅部分物业（含二次供水、雨污水、住宅电梯间照明等公共设施）由业主委员会自治或另委托物业公司进行管理；2）小区内庭、监控室由业委会和叙能置业公司共同使用，对现有设施的有关维护费用经双方确认后由双方按各50%进行均摊。双方确认签字后，宜宾县叙能置业有限公司将中央公寓小区住宅物业有关资料移交中央公寓小区业主委员会”，移交的资料有电梯特种设备使用登记证原件4份，监控室钥匙、1栋机房钥匙、2栋机房钥匙、水电井钥匙、二供水机房钥匙；富力城中央公寓小区住宅特种设备使用登记证原件移交表载明“鉴于宜宾县叙能置业有限公司于2017年5月31日已退出对富力城中央公寓小区住宅部分物业管理，请接收方接收到特种设备使用登记证原件后立即到宜宾市质量技术监督局变更其使用单位名称，富力城中央公寓小区住宅部分的一切事故与宜宾县叙能置业有限公司无关”。后宜宾绿城物业管理有限公司为富力城中央公寓小区住宅部分提供了物业服务，宜宾县叙能置业有限公司支付了富力城中央公寓商业部分污水管清淤费（2018年12月14日支付8200元、2019年8月19日支付2200元、2019年11月14日支付1200元、2020年1月3日支付3500元）。因市民热线投诉富力城中央公寓地下室积水、环境卫生差，宜宾县房地产管理局于2018年6月28日向旭宇房地产开发企业、绿城物业发出地下车库整治通知，要求在2018年7月5日前查找原因、排除积水并清运垃圾。后宜宾绿城物业管理有限公司组织人员进行清扫，宜宾县叙能置业有限公司也组织人员对污水倒灌浸泡的地下室进行了清理，并清理了地下室的生活垃圾。宜宾绿城物业管理有限公司支付中央公寓二次供水的电费、水费。宜宾绿城物业管理有限公司未收到2017年9月1日至2019年9月30日间宜宾县叙能置业有限公司所有的停车场车位服务费而起诉来院。 另查明，宜宾绿城物业管理有限公司在为富力城中央公寓提供物业服务期间，认为租赁该小区商业用房的中国银行股份有限公司宜宾县支行应按其与富力城中央公寓小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》及附件《中央公寓收费价目表》的约定支付物业服务费，于2018年9月5日提起诉讼，本院审理后作出（2018）川1521民初2920号民事判决书，判决中国银行股份有限公司宜宾县支行在判决生效之日起十日内支付宜宾绿城物业管理有限公司2017年1月至2018年7月31日的物业服务费17914.25元。后中国银行股份有限公司宜宾县支行提起上诉，在四川省宜宾市中级人民法院审理期间，宜宾绿城物业管理有限公司申请撤回起诉，中国银行股份有限公司宜宾县支行申请撤回上诉。四川省宜宾市中级人民法院于2018年12月7日作出（2018）川15民终2103号民事裁定书，裁定：1、撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2018）川1521民初2920号民事判决；2、准许中国银行股份有限公司宜宾县支行撤回上诉；3、准许宜宾绿城物业管理有限公司撤回起诉。 本院认为，第三人在与被告交接小区住宅物业资料时，达成“除去中央公寓小区商业部分（含地下车库），中央公寓小区住宅部分物业（含二次供水、雨污水、住宅电梯间照明等公共设施）由业主委员会自治或另委托物业公司进行管理”的协议，因第三人未举出证据证明是受被告要挟所签，属双方意思自治，该协议对双方具有约束力；且约定被告对其自有的位于富力城中央公寓商住楼负一层、负二层的73个停车车位进行自行管理，不违反《物业管理条例》第三十条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，应属有效。第三人仅对小区住宅部分有管理权，无权对小区地下车库进行管理。第三人作为业主委员会有权代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，是以第三人拥有的权利范围为基础，对小区业主有效，但对超出第三人管理范围的商业部分及地下车库车位所有权人不具有约束力；且富力城中央公寓小区业主委员会议事规则载明小区为主不包含地下车库车位主人；被告系富力城中央公寓商住楼负一层、负二层73个地下车库停车位所有人，故《物业服务委托合同》对被告不具有约束力。原告与第三人在《物业服务委托合同中》约定“委托服务管理的范围包括富力城中央公寓小区，物业配套设施见附件设施、设备明细登记表”，但原告在诉讼中却未提供该明细登记表，不能证明物业服务的范围包含了被告在富力城中央公寓商住楼负一层、负二层的73个停车位，原告也未提供证据证明其为被告的73个停车位提供了物业服务。综上所述，原告要求被告支付停车场车位服务费122640元的诉讼请求，没有事实根据，本院对其诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的〉解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宜宾绿城物业管理有限公司的诉讼请求； 案件受理费2752元，由原告宜宾绿城物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  尹 洪 审 判 员  周 娟 人民陪审员  彭堂荣 二〇二〇年八月四日 书 记 员  肖 禾