贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初7045号原告：周普期，女，1991年8月4日生，汉族，住湖南省涟源市。委托代理人：候鹏，贵州听君律师事务所律师（执业证号：15201201911103519）被告：郭桂军，男，1992年11月13日生，汉族，住浙江省上虞市。原告周普期诉被告郭桂军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告周普期的委托代理人候鹏，被告郭桂军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周普期诉称：2019年10月23日，原、被告签订了《写字楼租赁中介服务合同》，约定被告租赁原告所有的位于贵阳市花果园项目Ｃ区，租赁期限自2019年10月24日至2020年10月23日止，租金为每月8100元，租赁期内被告承担水费、电费、物业管理费等，付款方式为实际为押一付三。被告实际只支付了押金8100元，2019年10月23日至2020年1月23日的租金23400元，物业费2500元。按照合同约定，被告应当提前7日向原告支付下期租金，但被告一直拖欠自2020年1月24日以来的租金，拖欠的租金从2020年1月24日计至2020年3月24日为16200元，另外，被告未支付2019年12月1日至2020年3月24日的电费，暂算至2020年2月29日的电费为865.37元，截至2020年3月24日的物业费2490元。上述费用原告多次催告，被告仍拒不支付，原告遂起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2020年1月24日至2020年3月24日拖欠的租金16200元；2、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费、电费暂算为3561元。被告郭桂军答辩称，2020年1月24日至2020年3月24日因为系新冠疫情爆发期间，我本人在外地无法赶回贵阳继续经营，也没有办法继续经营租用房屋，而且我方向原告支付了一个月的房租作为押金，可以冲抵一个月的房租，我同意支付另一个月的租金；我方在物业管理部门交了1000元的押金，该款可以用于支付拖欠的电费、物管费。原告周普期在庭审中提交证据如下：1、房屋租赁合同，证明原、被告双方的租赁合同关系，双方约定了租赁期限、租金计算方式、违约责任等；被告郭桂军对该组证据的真实性不持异议。2、《费用催缴通知单》，证明被告在租赁房屋期间拖欠的电费为865.37元及物管费2490元。被告郭桂军对该份证据不持异议。被告郭桂军未提交证据。上述证据经庭审举证质证、质证、认证，本院予以确认并在卷佐证。本院对以下事实予以认定，原告周普期之夫颜瑜龙与贵阳宏益房地产开发有限公司于2012年11月24日签订了《商品房买卖合同》，约定颜瑜龙向贵阳宏益房地产开发有限公司签订贵阳国际中心1号1单元7层12号房屋，房屋面积为：179.71平方米。2019年10月23日，原告周普期（出租方、甲方）与被告郭桂军（承租方、乙方）及案外人贵州好住理网络科技有限公司（居间方、丙方）签订了《写字楼租赁中介服务合同》，该合同约定，甲方出租位于贵阳市花果园项目Ｃ区给乙方，筑建面积179.71平方米，所在楼层层数总层数：7／40。房屋租赁期自2019年10月24日至2020年10月23日，房屋租赁期限为1年。租金为每月8100元，押三付一，租金于签约当日乙方应向甲方支付约定的房租。乙方需提前7日向甲方支付下次房租。押金为8100元；押金不能充抵房租，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿外，剩余部分甲方应如数返还给乙方。违约责任：租赁期内，甲方在乙方无违约的情况下单方面解除合同。甲方应向乙方返还保证金及剩余租金并赔偿乙方的装修损失（合理折旧后）。租赁期内，乙方在甲方无违约的情况下单方解除本合同，甲方不退还乙方保证金。上述合同签订后，被告郭桂军向原告周普期支付了押金8100元，并支付了2019年10月23日至2020年1月23日期间的租金23400元，并缴纳了物业费2500元。但被告郭桂军未向原告支付2020年1月23日之后的租金。之后，原告周普期以短信方向通知被告郭桂军，因被告严重违约，故原告方解除双方签订的《写字楼租赁中介服务合同》，解除时间为：2020年3月24日，并要求被告付清所有房租、费用，并承担违约责任。但被告郭桂军未向原告支付拖欠的房租并付清截止合同解除时的水电、物管费用。原告起诉至本院，诉请如前。另查，原告周普期与颜瑜龙于2019年2月1日结婚，原告与被告签订《写字楼租赁中介服务合同》时系在其与颜瑜龙夫妻存续期间。颜瑜龙向本院提交了情况说明，对上述合同的效力予以确认。再查，根据原告提交的费用催缴通知单、微信截图、及水电费发票显示，案涉租赁房屋于2019年12月1日—2020年3月31日发生水电费915.49元，截至2020年1月1日—2020年3月31日发生物业管理费2695.65元，上述费用已由原告缴纳。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，原告周普期与被告郭桂军签订了《写字楼租赁中介服务合同》约定了租赁物座落与面积、租赁期限、租金支付方式及违约责任等。上述合同内容系双方当事人真实意思表示，应认定有效。因被告郭桂军未按合同约定向原告周普期支付租金，故原告于2020年3月24日向被告提出解除合同，郭桂军并未提出异议。但郭桂军以新冠肺炎疫情原因无继续履行合同作为答辩意见，考虑郭桂军租用原告的写字楼系用于办公和经营，在疫情爆发期和疫情防控措施实施期间租赁物办公或经营的目的，因此原告单方解除合同的行为，以及被告郭桂军逾期支付租金的行为均不应认定为违约。关于原告要求被告郭桂军支付2020年1月23日至2020年3月24日期间的租金16200元之诉请，因上述两月是我国新冠疫情最为严重的时期，除与疫情防控有关的部门外其他办公场所均停止办公，被告郭桂军无法正常使用租赁房屋的情形符合客观事实，而从合同存续的角度来看，上述期间原、被告双方签订的《写字楼租赁中介服务合同》尚未解除，郭桂军占有、使用原告出租的房屋亦是客观存在。因此，对上述两个月的租金损失应原、被告各自承担。被告郭桂军提出上述两月租金，以其已向原告支付的8100元押金冲抵一个月租金，郭桂军再向原告支付一个月租金8100元的意见较为合理，本院予以采纳，故原告要求被告支付租金16200元之诉请，本院部分支持8100元。关于原告要求被告支付水电、物管费3561元的诉讼请求，因双方签订的合同中已对租赁期间的上述费用明确约定由被告承担，上述费用的产生亦不受疫情的影响，故上述费用应由被告郭桂军负担，考虑原告已代郭桂军向物管部门支付相应费用，故被告郭桂军应向原告支付上述费用，但应减扣合同解除后产生的物管费和电费。被告应向原告支付的水电费为：858.78元[915.49-(915.49÷113天×7天）]，被告应向原告支付的物管费为：2488.59元[2696-(2696÷91天×7天）]。故对原告的此项诉请，本院部分支持3347.37元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郭桂军于本判决生效后十日内向原告周普期支付租金8100元；二、被告郭桂军于本判决生效后十日内向原告周普期支付物业管理费、电费共计3347.37元；三、驳回原告周普期的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费147元，由原告周普期负担44元，由被告郭桂军负担103元。（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  胡杨二〇二〇年八月二十五日法官助理王峪瑶书记员邓霞