广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初618号原告：谭俊芳，女，汉族，1944年5月25日出生，住广东省封开县******委会(一)红卫路18号。公民身份号码：442************028。委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。被告：封开县贵星房地产有限公司，住所地广东省封开县*****************（仅供办公使用）。统一社会信用代码：914**********521XH。法定代表人：牛某1。委托诉讼代理人：莫新权，广东携作律师事务所律师。原告谭俊芳诉被告封开县贵星房地产有限公司（以下简称贵星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易（小额）程序，公开开庭进行了审理。原告谭俊芳及其委托诉讼代理人董展庆，被告贵星公司的委托诉讼代理人莫新权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭俊芳向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告签订的协议书；2.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金14637元(以原告已支付全部房价款按日万分之一点五从2018年6月28日起计算至2019年2月25日止，共239天)；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月18日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：原告向被告购买由其开发的位于肇庆市封开县********************屋，总价款414351元。被告于2018年6月28日前交付房屋，逾期交房按日向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约履行完全部付款义务，但被告开发的案涉楼盘迟迟未能通过竣工验收备案，从而导致其未能依约交付房屋。后经原告多次催促，直至2019年2月22日被告才书面通知原告7日内前去收楼。同年2月25日原告按被告通知要求正式收楼。原告收楼后，被告贴出通知，欺骗并胁迫原告只有与其签订放弃追讨逾期交楼违约金的协议书，且双方没有诉讼，才可代办房产证。此外，被告通过反诉的形式要求原告赔付其高额的“所谓”逾期付款违约金，原告因害怕要赔付被告高额违约金及不能及时办理房产证，才不得不撤诉并与其签订上述协议。到原告收楼日止，被告已逾期239天未能交楼，严重影响了原告对所购房屋的正常使用。原告认为，被告利用其统一为业主代办房产证及在购房合同中预先设定高额的逾期付款违约金的优势，欺骗并胁迫原告与其签订放弃追讨逾期交楼违约金的协议书，严重损害原告的合法权益，该协议应予撤销。此外，被告未按照合同约定的期限交付经竣工验收合格的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。被告贵星公司辩称：就涉案商品房屋买卖中逾期交付房屋问题，双方已于2019年10月28日自愿签订了《协议书》了结了纷争，已不存在纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”第一百三十六条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”规定，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、2017年11月18日，原告谭俊芳与被告贵星公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017112734），合同约定：谭俊芳以414351元购买贵星公司位于封开县***************。第七条付款方式及期限约定：买受人应当在2018年1月1日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款124351元，应当于2017年11月18日前支付。第二期于2018年1月1日前交付完剩下购房款290000元。第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当于本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金”。第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2018年6月28日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：1、按照逾期时间可分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率不应当低于第八条1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当于本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.0075%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。二、合同签订后，原告按合同约定于2017年11月18日前向被告支付了首期房价款124351元，并于2017年12月25日支付了第二期房价款290000元。三、被告于2019年2月22日向原告发出收楼通知书，原告于2019年2月25日收到收楼通知书并于同日签署了收楼确认书且办理完毕收楼手续。四、2019年10月28日，原告谭俊芳（乙方）与被告贵星公司（甲方）签订《协议书》，内容为：“经甲乙双方友好协商一致，自愿达成如下协议：第一、甲方同意自愿放弃追讨因乙方延迟交付购房款的违约金，之后甲方无权就延迟交付购房款合同纠纷向德利华府1408房谭俊芳业主追讨延迟交付购房款违约金。第二、乙方同意自愿放弃追讨甲方延迟交房的违约金，之后乙方无权就延迟交房合同纠纷向封开县贵星房地产有限公司追讨延迟交房违约金。第三、甲乙双方同意本协议作为《商品房买卖合同》（合同编号：2017112734）的补充条款。本协议经双方签名盖章后生效，协议一式三份，甲乙双方各执一份，一份存德利华府物业管理中心备查。”《协议书》由原告签名与被告盖章。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方应按约履行。本案的焦点为：一、关于原告主张撤销其与被告于2019年10月28日签订的《协议书》应如何处理问题。根据原告依约按时足额支付购房款给被告的事实，说明原告不存在违约的事实，依约无需向被告支付违约金；又根据被告未依约于2018年6月28日将涉案房屋交付给被告的事实，说明被告的行为已构成违约，依约应承担违约责任。原被告在该前提下于2019年10月28日签订《协议书》，其中约定“第一、甲方同意自愿放弃追讨因乙方延迟交付购房款的违约金，之后甲方无权就延迟交付购房款合同纠纷向德利华府1408房谭俊芳业主追讨延迟交付购房款违约金。第二、乙方同意自愿放弃追讨甲方延迟交房的违约金，之后乙方无权就延迟交房合同纠纷向封开县贵星房地产有限公司追讨延迟交房违约金。”对原告是显失公平的。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”的规定，原告请求撤销其与被告于2019年10月28日签订的《协议书》，理据充分，本院予以支持。二、被告是否存在的违约行为的确认。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应于2018年6月28日前向买受人交付商品房，但被告于2019年2月22日才通知原告收楼，原告于2019年2月25日收到通知并于同日办理收楼手续。被告没有按照合同约定履行义务应属违约，应当承担违约的民事责任。三、关于被告应如何承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告逾期交楼构成违约，原告要求继续履行合同并根据合同约定要求被告支付违约金依法有据，应予支持。至于如何承担违约责任。商品房买卖合同中约定被告应于2018年6月28日前向原告交付商品房，并在第十二条约定了逾期交付责任，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金，原告主张被告以全部房价款按日万分之1.5计算违约金，是其权利的自行处分，本院予以支持。被告逾期交楼时间应从约定的交付时间次日即2018年6月29日起开始计算至原告收楼的前一天时间即2019年2月24日止共241天。故原告应付违约金应当计算为414351元×1.5‱×241天=14978.79元。原告主张被告给其支付逾期交房违约金14637元，是其权利的自行处分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、撤销原告谭俊芳与被告封开县贵星房地产有限公司于2019年10月28日签订的《协议书》。二、被告封开县贵星房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭俊芳支付违约金14637元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费165.94元，减半收取82.97元，由被告封开县贵星房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 员 卢海金二〇二〇年八月十一日法官助理 李小玲书 记 员 翟金均