广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4810号原告：珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************，统一社会信用代码91442000MA4UXH3A9U。法定代表人：陈刚，区域经理。委托诉讼代理人：李菊英，女，该公司员工。被告：周柏花，女，1982年2月17日出生，汉族，住湖南省安仁县******月一组，公民身份号码431************243。被告：蒋舟，男，1982年4月28日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区中山火炬集团有限公司宿舍，公民身份号码431************833。原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司（以下简称珠海住宅物业中山分公司）与被告周柏花、蒋舟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海住宅物业中山分公司委托诉讼代理人李菊英到庭参加诉讼；被告周柏花、蒋舟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海住宅物业中山分公司向本院提出诉讼请求：1.周柏花、蒋舟向珠海住宅物业中山分公司支付从2017年1月1日至2019年8月31日止的物业费共计6803.40元；2.周柏花、蒋舟向珠海住宅物业中山分公司支付违约金9401.43元（自逾期之日起按欠费总和的每日3‰交纳，暂时计算至2019年8月31日）。事实和理由：珠海住宅物业中山分公司通过全体业主大会被选聘为润和花园小区的物业服务企业，并与业主委员会签订了润和花园物业服务合同；周柏花、蒋舟是火炬开发区会展东路9号润和花园小区22栋1204房的业主，与珠海住宅物业中山分公司形成了物业服务合同关系，按物业服务合同约定，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平米1.8元”，违约金计算标准为“自逾期之日起按欠费总和的每天3‰交纳”。周柏花、蒋舟拥有的物业建筑面积为91.52平方米，每月应交物业服务费164.74元。自2017年1月起周柏花、蒋舟无故拖欠物业服务费，截止2019年8月31日，周柏花、蒋舟恶意拖欠物业管理服务费及相关费用已高达6803.40元。经珠海住宅物业中山分公司多次催缴，被告置之不理。诉讼中，珠海住宅物业中山分公司以周柏花、蒋舟已付清物业管理费为由，申请撤回第一项诉讼请求。原告珠海住宅物业中山分公司向本院提交的证据有：1.欠款明细；2.被告身份证、购房合同；3.欠费催缴律师函及快递单；4.物业服务合同；5.照片及外来人员出入登记表。被告周柏花、蒋舟未到庭，但向本院提交了书面答辩意见，辩称：被告拒不按时缴纳物业费是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已构成违约。业主临时管理公约写明珠海住宅物业管理有限公司为物业服务一级标准，则根据《中山住宅小区物业管理服务标准（一级）》的规定，物业服务公司应做到：小区主出入口24小时值班（其中12小时立岗），夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；采取多种形式每年与50%以上业主有效沟通，每年有效投诉处理率90%，每年进行一次满意度调查，有效样本覆盖率大于20%，并对薄弱环节持续改进;适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动；建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支情况；停水、停电接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户；及时清扫积水、清洁完成，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查等。另根据业主临时公约第二章第六条及物权法第八十条的规定，公用部位的收益应属于业主共有。但润和花园小区经常保安亭没人值守，有摄像头基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致很多业主汽车被划被刮蹭；润和花园小区是封闭式小区，但小区经常有人发传单、广告；原告从提供服务至今从未进行过一次沟通和调查，很多问题得不到处理；原告从入驻没有每半年公布一次财务收支情况，小区的公共收益也没有向业主公布流向，小区内垃圾没有及时清理，损坏的公共设备常年得不到更换、电梯故障率高等等。被告有权根据合同法第67条的规定，拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业费用，在原告按合同执行解决相关问题后，被告再缴纳所欠费的80%，且原告应取消违规收取的滞纳金。被告周柏花、蒋舟向本院提交的证据有：照片。本院经审理认定事实如下：周柏花、蒋舟是涉案物业中山市火炬开发区******************的业主，涉案物业建筑面积为91.52平方米。2016年12月2日，中山市火炬开发区润和花园小区业主委员会（甲方，以下简称润和花园业委会）与珠海住宅物业中山分公司（乙方）签订润和花园物业服务合同，主要约定：甲方选聘乙方为润和花园小区提供物业管理服务，合同期限自2017年1月1日起至2020年12月31日止；物业服务费高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取；乙方应在本合同生效后的2017年1月1日开始实施物业服务工作，并从该日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为当月5号前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，珠海住宅物业中山分公司依约提供了物业服务。2019年6月8日，珠海住宅物业中山分公司通过EMS快递向周柏花、蒋舟邮寄律师函一份，通知周柏花、蒋舟该公司已自2017年1月1日起为涉案物业提供物业管理服务，周柏花、蒋舟从2017年1月1日起开始拖欠物业管理费，截止至2019年3月，周柏花、蒋舟已欠费12996.11元，其中物业管理服务费4612.72元、代收水费1281.4元，滞纳金7101.99元（暂计至2019年4月30日，应计至付清全款之日），要求周柏花、蒋舟自收函之日起七日内向该公司支付欠款。该快递寄至周柏花、蒋舟的公民身份证登记的住址。该快递后因收件人拒收而退回。庭审中，珠海住宅物业中山分公司称周柏花、蒋舟于2019年12月16日向珠海住宅物业中山分公司账户汇款6000元，于2020年5月30日汇款2000元，汇款时没有告知是缴纳什么费用，其就按周柏花、蒋舟交的费用冲抵了欠费的部分，周柏花、蒋舟2019年8月31日之前的费用已全部缴清，从2020年2月至6月的费用还没有缴纳。周柏花、蒋舟提交照片拟证明涉案小区内存在地库出口岗亭无人值守、消防通道被铁丝网封闭、垃圾无人清理、公共设施损坏（包括景观水池无注水、电梯故障、健身器材损坏、墙面及路面破损）等问题。珠海住宅物业中山分公司主张其已按合同约定履行了相关义务，不存在周柏花、蒋舟在答辩状中所说的情形。珠海住宅物业中山分公司不确认周柏花、蒋舟提交的照片的真实性，其提交了照片拟证明其有提供小区绿化、维修小区健身设备、派驻保安维持小区秩序等相关物业服务。珠海住宅物业中山分公司提交的涉案物业的欠费明细显示周柏花、蒋舟拖欠涉案物业2017年1月至2019年8月期间的物业管理费5271.68元、代收水费1531.7元，以上合计6803.4元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。珠海住宅物业中山分公司与润和花园业委会签订的润和花园物业服务合同的内容没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，周柏花、蒋舟作为涉案小区的业主，其与珠海住宅物业中山分公司均应恪守履行。珠海住宅物业中山分公司根据上述协议约定对案涉小区进行物业服务，周柏花、蒋舟作为案涉小区的业主，应当按上述物业服务合同的约定如期缴纳物业服务费。周柏花、蒋舟辩称珠海住宅物业中山分公司未提供符合合同约定的物业管理服务，并提交了相关照片为证，但其提交的照片不能显示拍摄的时间、地点，其也未举证证明有向珠海住宅物业中山分公司反映相关情况而珠海住宅物业中山分公司未作整改，且珠海住宅物业中山分公司从2017年1月1日开始为润和花园小区提供物业管理服务，周柏花、蒋舟从当月起就没有向珠海住宅物业中山分公司交纳物业服务费，其以珠海住宅物业中山分公司提供的服务不符合合同约定为由拒交物业服务费，显然不合常理。由此，本院对周柏花、蒋舟的抗辩不予采纳。周柏花、蒋舟未按合同约定向珠海住宅物业中山分公司交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担违约责任，向珠海住宅物业中山分公司支付违约金。对周柏花、蒋舟拖欠物业服务费的金额，珠海住宅物业中山分公司已提交了欠款明细及催缴律师函为证，且周柏花、蒋舟未提交相反的证据予以反驳，本院采信珠海住宅物业中山分公司的主张，认定周柏花、蒋舟拖欠涉案物业2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业管理费5271.68元及代收水费1531.7元。由于润和花园物业服务合同中约定的违约金标准每日3‰明显过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准或全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算。由于周柏花、蒋舟分别于2019年12月16日、2020年5月30日各向珠海住宅物业中山分公司转账支付6000元、2000元，合计支付8000元，已足额清偿其拖欠的2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业管理费及代收水费，珠海住宅物业中山分公司主张将周柏花、蒋舟支付的8000元优先用于冲抵欠费，则清偿涉案物业2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业管理费及代收水费后余下的1196.6元（8000元-6803.4元）可用于支付涉案物业2019年8月之后的物业管理费及水费，本院在本案中不作处理，则违约金的计算方法应相应变更为：以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的6日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至2019年12月16日止。被告周柏花、蒋舟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告周柏花、蒋舟于本判决生效之日起七日内向原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司支付逾期支付物业管理费的违约金（计算方法：以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的6日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至2019年12月16日止）；二、驳回原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司已预交），由原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  欧贝贝审判员  麦 琳审判员  赵 磊二〇二〇年八月二十九日书记员  何浚欢王静