北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初94601号原告（反诉被告）：北京国展宾馆，住所地北京市朝阳区静安西街**。法定代表人：贺望，总经理。委托诉讼代理人：付琼，男，北京国展宾馆职员。被告（反诉原告）：东旭瑞琪（北京）科技有限公司，，住所地北京市东城区法定代表人：刘凯，经理。委托诉讼代理人：刘晨，东旭瑞琪（北京）科技有限公司部门经理。委托诉讼代理人：贾艳军，北京市众贺律师事务所律师。原告（反诉被告）北京国展宾馆（以下简称原告）与被告（反诉原告）东旭瑞琪（北京）科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付琼，被告委托诉讼代理人刘晨、贾艳军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年12月16日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付房屋租金87500元；3.被告支付违约金12500元；4.被告支付其他费用4689.2元（包含电费4139.2元、清洁费300元、灭蟑费250元）。事实和理由：2015年12月16日，双方签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定原告将位于北京市朝阳区某某西街XX号B1层（以下简称涉案房屋）出租给被告，被告将其用于经营婴儿用品专卖店，租期为2016年2月5日至2021年2月4日，每月租金12500元，其他费用均由被告承担。但被告2017年7月至12月及2018年9月的租金和相关费用均未支付。原告于2017年11月8日、2018年5月21日两次致函给被告，要求其立即支付上述费用，否则将解除涉案合同，但被告对此置之不理。原告于2018年8月31日向被告发出《房屋租赁合同解除通知》（以下简称解除通知）。故原告起诉至法院，要求被告支付上述款项。被告辩称，第一，被告同意解除合同，且已从涉案房屋搬离。第二，不同意支付房屋租金、违约金、电费、清洁费及灭蟑费等，因为在涉案房屋的租赁过程中，原告给被告造成了损失，就损失赔偿事宜，双方未达成协议。关于2017年7月至12月的租金，因为被告要装修，原告同意免除2017年9月及10月这2个月的租金，另外4个月的租金之所以没有支付是因为双方就赔偿没有达成协议。第三，原告起诉之日，被告未欠付2018年的租金。第四，涉案房屋属于人防工程，不符合对外出租的条件，原告在未与被告协商的情况下单方解除涉案合同，所以是原告违约。被告向本院提出反诉请求:1.原告赔偿2017年的装修残值款270000元；2.原告赔偿2018年装修残值款42000元；3.原告赔偿4名员工的工资收入32000元；4.原告赔偿2018年10月的撤场费22000元；5.原告赔偿另行承租工作室租金和新工作室的装修费97282元；6.原告赔偿因撤场导致文物修复支出的人工费，包括交通费、住宿费、劳务费、返工材料人工费85438元；7.因原告在2017年5月停电造成工人工资支出和销售利润损失21000元。事实和理由：原告租给被告的涉案房屋是人防工程，不符合对外出租的条件，原告单方向被告发出解除通知是违约行为。2016年夏季被告承租房屋期间，由于原告原因下水管年久失修导致污水倒灌至被告经营的店内，造成店内财产受损。事后，原告仅将损坏的下水管修理，被告将涉案房屋多次装修，花费巨大。在双方所签涉案合同未到期的情况下，原告单方解除合同给被告造成了经营上的损失，原告多次采取断水、断电的方式，致使被告无法正常经营，故被告于2018年10月初搬离涉案房屋，但双方就赔偿一事一直未达成协议，故提起反诉。原告就被告反诉辩称，不同意被告的反诉请求，因为涉案房屋是被告承租的，所有的支出也是被告为了自身经营所支出的，与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月16日，原告作为出租方（甲方）与北京瑞琪五矿工贸有限公司（以下简称瑞琪公司）作为承租方（乙方）签订涉案合同，约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，期限为2016年2月5日至2021年2月4日，年租金为150000元，乙方每月10日前支付下月房租12500元；甲方同意在本合同签订后，有效交付房屋之日起顺延一个月（即自2016年2月5日至2016年3月4日止）为装修施工与开张准备期，在此期间甲方免收乙方租金；乙方在承租期间，电费、电话费及取暖费由乙方自行承担（目前电费每度1.3元，水费每吨8.51元，另每月收取灭蟑螂费50元，清洁费50元）；甲方未按约定在合理期限内履行维修义务的，乙方可以自行维修。维修费用由甲方承担，因维修影响乙方正常经营的甲方应减少租金或延长租期，因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身，财产损失的，甲方应承担赔偿责任；因甲方或乙方原因导致本合同不能完全履行，应承担各自违约责任，如乙方违约，应赔偿甲方一月租金，如甲方违约，应退回乙方租赁期内多余租金。经询，双方均认可涉案合同于2018年9月1日解除。另查，被告原名称为“北京瑞琪五矿工贸有限公司”，后于2018年7月26日变更为现名称。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告主张被告未支付2017年7月至12月及2018年8月至9月的租金，故其以此为由解除涉案合同。原告就其主张提交：2017年11月8日催款函、2018年5月21日催款函、2018年8月30日告知函及2018年8月31日的解除通知。被告对2017年11月8日及2018年5月21日催款函的真实性不予认可，主张与原告向其出具的不符，原告向其出具的催款函中没有2017年9月及10月的两个月租金；告知函及解除通知的真实性认可，但被告已支付了2018年8月的租金，也可以证明原告单方违约。被告认可其确实未支付2017年7月至12月的房租及电费，但主张双方协商免除2017年9月及10月的房租，并且其并非故意不支付房租，而是就原告给其造成损失的赔偿问题一直在与原告协商。被告就其主张提交2018年4月25日、5月21日、6月25日、7月25日原告向其发出的4份催款函，载明原告免除其2017年9月及10月的房租，另载明2017年7月至12月应交费用为房租50000元、电费2827.5元、清洁费250元、灭蟑费200元。原告对上述催款函的真实性予以认可，但主张其虽答应被告免除2017年9月及10月的租金，但前提是被告将所欠付的租金交齐，现在被告仍未支付2017年7月、8月、11月及12月的租金，所以原告不同意免除2017年9月及10月的租金了。2.被告主张其于2018年8月底接到房管局的通知，由于涉案房屋系人防工程，故其无法继续承租涉案房屋，原告要求被告撤场，因涉案合同系原告单方解除，故原告是违约方，而双方也就撤场问题在2018年8月进行了协商，但双方关于装修赔偿的问题未达成一致意见，但被告仍然撤场了，被告员工就自行制作了会议纪要，原告代理人没有对会议纪要所涉及的条件全部认可，但也签字了，此后其于2018年10月19日搬离涉案房屋。被告就其主张提交2018年8月的会议纪要、告知书及告知函，其中告知函系原告发送，要求被告于2018年9月30日前将存放于涉案房屋内的一切物品全部搬走。原告对上述会议纪要的真实性认可，认可双方确实开过会，但最终没有协商一致；告知书真实性认可，原告确实接到了街道的通知；告知函的真实性认可，原告向被告发送了告知函。3.被告主张2016年夏季因为下雨，导致宾馆的排水管出现破损导致污水全部倾泻到涉案房屋给其造成了很大损失。被告就其主张提交损失清单，显示损失共计20756元。原告主张确实曾经出现过漏水，但被告在2016年的时候没有将损失告诉原告，如果其在2016年就告诉原告了，原告可以让保险公司赔偿，但现在也无法通过保险公司赔偿。另被告主张其补缴纳了2014年1月至2015年8月供电局上调电费的差额4377.7元，但其不应缴纳此期间的电费，补缴的是差价，如果是2015年之后的涨价其可以补缴，但2015年之前是原告工作失误，其不同意补缴。原告认可被告缴纳电费的情况，但主张是电力公司涨价。另查，被告认可2014年1月至2015年8月期间正常经营，并未停电。被告主张其支付了2017年7月及8月的房租、电费及清洁费，被告就此提交工商银行电子回单，显示其向原告支付了2017年7月5日至8月4日的房租、电费、清洁费13270.2元及2017年8月5日至9月4日的电费、清洁费780.6元。原告对上述电子回单的真实性予以认可。4.被告提起反诉要求原告赔偿其2017年及2018年的装修残值以及相关损失，并就其主张提交2017年6月及2018年8月的装修合同及清单、怀柔新工作室装修费用合同及清单、装修汇款凭证、新工作室租金合同及汇款凭证、文物修复大师的修复合同等（含证书、合同、往返车费及住宿费）、修复物品的照片、工作室撤场前图片及撤场后图片、怀柔新工作室装修图片等证据。原告主张上述反诉证据的真实性无法核实，其也不清楚相关情况，其认为与本案也无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订了涉案合同，且涉案合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。庭审中，双方均认可涉案合同于2018年9月1日解除，本院对此不持异议并予以确认。根据已查明的事实，2017年7月至12月期间被告承租了涉案房屋并进行了实际使用，而被告已支付了2017年7月的房租、电费、清洁费及8月的电费、清洁费，但尚未支付2017年7月及8月的灭蟑费、8月至12月的房租以及9月至12月的电费、清洁费、灭蟑费。被告提交的原告向其发出的数份催款函均显示原告免除了被告2017年9月及10月的房租，原告亦认可双方曾就此期间房租的免除达成了约定，故双方对于合同履行过程中2017年9月及10月房租的支付协商一致进行了变更，该约定并未附其他条件，故原告以被告未结清房租故不同意免除9月及10月房租的主张于法无据，被告可不予支付此期间房租，但被告仍应支付原告2017年8月、11月、12月的房租。涉案合同虽于2018年9月1日解除，但被告主张其于2018年10月撤场，其在9月期间仍占有使用涉案房屋，故其应比照涉案合同约定的标准支付2018年9月房租，故被告共计应支付欠付的房租50000元。关于电费、清洁费及灭蟑费，涉案合同明确约定了支付标准，且被告并未举证双方约定过免除该费用，故其仍应正常支付上述费用，根据其已支付的情况，其还应支付清洁费200元、灭蟑费300元，另本院酌情考量其用电情况，判处被告支付电费3000元。关于合同的解除情况，涉案合同约定被告应于每月10日前支付下月房租，但被告并未在合同约定的期限内及时支付房租，故其确已构成违约，原告以此为由解除涉案合同并无不当，本院予以支持，被告应支付违约金12500元。关于被告提起的反诉，因其违约行为导致涉案合同被解除，其要求原告赔偿其装修的残值损失并无依据，本院对此不予支持。被告要求原告赔偿其员工工资收入、撤场费、另行承租新工作室的租金及装修费均无法律依据，本院不予支持。另，被告要求原告赔偿修复文物的费用，但其并未就相关文物的价值、修复的必要性及文物系由原告损坏等提交充分证据予以证明，故本院对此不予支持。被告主张2017年5月停电造成其员工工资支出及销售利润损失，并要求原告赔偿相关损失的请求，其并无充分的事实及法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认北京国展宾馆与东旭瑞琪（北京）科技有限公司于2015年12月16日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月1日解除；二、东旭瑞琪（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京国展宾馆2017年8月、11月、12月及2018年9月的房租50000元；三、东旭瑞琪（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京国展宾馆电费、清洁费及灭蟑费共计3500元；四、东旭瑞琪（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京国展宾馆违约金12500元；五、驳回北京国展宾馆的其他诉讼请求；六、驳回东旭瑞琪（北京）科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1450元，由东旭瑞琪（北京）科技有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费4749元，由东旭瑞琪（北京）科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  谷培培审判员  陈 扬二〇二〇年八月二十一日书记员  丁 楠李思佳