江西省奉新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0921民初1139号 原告：胡巧琴，女，1977年2月13日出生，汉族，务工人员，住江西省宜春市奉新县。 委托诉讼代理人：石根连，江西添翼律师事务所律师，律师证号：13601201611904567。 被告：周明，女，1985年5月9日出生，汉族，个体工商户，住江西省宜春市奉新县。 委托诉讼代理人：揭继文，江西康拓律师事务所律师，执业证号：13609201310779230。 原告胡巧琴（以下简称原告）与被告周明（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石根连、被告及其委托诉讼代理人揭继文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请依法判令解除原、被告签订的商铺租赁协议；2.判令被告立即支付房租22085元（从2020年2月1日起计算至2020年7月1日止，剩余房租计算至商铺腾空之日）；3.押金10000元由原告没收；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年8月1日签订了《商铺租赁协议》一份，协议由原告妹妹代其签字。协议约定原告将滨江世纪城7号楼2号商铺出租给被告经营使用，租期为5年，自2019年8月1日至2024年7月30日，租金每月4417元，半年支付一次26502元。协议签订后，被告支付了半年租金26502元，押金10000元。被告原本应于2020年2月1日支付下个半年租金，即2020年2月1日至2020年8月1日期间的租金26502元，但被告至今分文未付，原告多次要求被告支付租金无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，提出前列诉讼请求。 被告辩称，1.原、被告之间签订的租赁合同合法有效，原告要求解除合同没有事实和法律依据；2.根据双方签订的合同第二条约定“租金按半年支付”，被告已按约定支付了一次半年的租金（支付到2020年2月），第二期租金如果不排除新冠疫情的影响，租金缴纳期限也应该在2020年8月，因此被告不存在延期付租金的情形，并不影响合同效力；3.原告主张交付租金和没收押金的诉讼请求没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国合同法》的规定，因2020年2月至5月处于新冠疫情期防控期间，依照上述法律规定应免除被告缴纳租金的义务；4.如果原告一意孤行单方解除合同，应该赔偿被告的损失，具体损失有店面转租费4万元，店面装修费6万元。 本院经审理认定事实如下： 原告于2018年11月14日购买了奉新县冯川镇过境公路以西（滨江世纪城）7-2#楼商铺。被告因经营餐饮生意需要，租赁原告名下商铺。2019年8月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《商铺租赁协议》一份，约定：“一、甲方出租给乙方滨江世纪城7号楼02号商铺，建筑面积为88.34平方米，租期为2019年8月1日至2024年7月30日止，商铺到期时乙方需无条件归还，不得转让，如若乙方要继续承租，可按周边同等价格优先续签。二、甲方7#-02号商铺租金按人民币50元/平方米计算，乙方每月应向甲方缴纳租金人民币大写肆仟肆佰壹拾柒（圆）整（小写：4417元整），租金按半年支付共计人民币26502元，押金共计人民币壹万元（小写：10000元）。三、租赁期间，水费、电费、物业管理费、工商、税收、卫生、房屋出租税费等其他一切费用由乙方缴纳。四、因乙方使用不当导致该商铺及设施损坏发生故障，乙方应负责维修及承担一切经济损失等责任。五、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，自签字之日起生效，原租赁合同自动失效。”原、被告均在合同上签字。合同签订后，被告向原告支付押金1万元，并支付了2019年8月1日至2020年1月31日的商铺租赁费26502元。被告租赁商铺用于餐饮经营，2020年2月起至今，被告未营业亦未缴纳租赁费。原告多次向被告索要租赁费未果，故原告提起本次诉讼。 审理过程中，被告主张解除合同应赔偿其店面转租费4万元，店面装修费6万元，原告表示店面转租费并非其收取，与其无关，装修费的票据形式不合法，均不予认可，但同意被告可搬走的物品由其搬走，并要求增加被告应腾空店面的诉讼请求。 本院认为，原、被告就租赁商铺事宜签订合同并已实际履行，双方之间租赁合同关系已有效成立，双方均应按合同约定履行合同义务。现原告多次向被告催要租金，被告拒不按合同约定履行交纳租金义务，其辩解意见是合同约定“租金按半年支付”，并未约定承租与支付租赁费的先后顺序。本案中，被告在签订合同时即先行支付了2019年8月1日至2020年1月31日的租金，根据双方履行情况及行业交易习惯，被告理应在2020年2月向原告缴纳自2020年2月1日至7月31日的租金；退一步说，即便是先承租后支付租金，现半年租期已届满，经本院依法询问，被告从未与原告进行联系或沟通，亦未履行支付租金的义务，可见被告抗辩理由无法成立，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持，合同解除后，被告应腾空店面交付给原告。 关于租赁费，被告辩称，2020年2月至5月处于新冠疫情期间，应免除缴纳租金的义务。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免，政府明文规定餐饮行业不能开业经营，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权主张免除或者部分免责。被告执行政府文件暂停营业，由此造成了损失，根据不可抗力免责规则，可对被告租赁期间的租金酌情适当减免，本院酌情减免其租赁费5000元；3月中旬因疫情减轻，餐饮行业可恢复营业，但被告因自身原因在疫情解除后仍未开业经营，其既不主张解除合同又不履行缴纳租金义务，此后租赁费不应减免。原告主张被告支付的1万元押金应予没收，由于双方在合同中并未约定押金没收的事由，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持，该款应在被告尚欠的租赁费中抵扣，故被告仍应向原告支付的租赁费为13097元（租赁费已计算至2020年8月11日），此后按日租金145元计算占用费至腾房之日止。 被告主张解除合同应赔偿其店面转租费4万元，店面装修费6万元，仅有收据和收条，既未向法庭提交转款凭证，亦未在法定期限内缴纳反诉费，且转租费并非原告收取，故对被告要求原告承担转租费、装修费的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告胡巧琴与被告周明于2019年8月1日签订的《商铺租赁协议》； 二、被告周明应于本判决生效之日起二十日内从奉新县冯川镇过境公路以西（滨江世纪城）7-2#楼店面中腾房，并向原告胡巧琴支付2020年2月1日至2020年8月11日的租赁费合计13097元，其后的占用费应从2020年8月12日起按日租金145元计算至腾房之日止； 三、驳回原告胡巧琴的其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费702元，减半收取351元，由被告周明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费702元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。 审 判 员 刘兴 二〇二〇年八月十一日 代书记员 闵婷