山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0830民初4087号原告：白长林，男，1989年11月17日出生，汉族，农民，住汶上县。委托诉讼代理人：林洪向，汶上南旺法律服务所法律服务工作者。被告：济宁荣昌置业有限公司，住所地汶上县南旺镇府前大街中段路北（镇政府院内），统一社会信用代码913708305552427915。法定代表人：李召振，职务：总经理。委托诉讼代理人：房平堂，汶上圣城法律服务所法律服务工作者。原告白长林与被告济宁荣昌置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告白长林及其委托诉讼代理人林洪向、被告济宁荣昌置业有限公司的委托诉讼代理人房平堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白长林向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并在不动产管理部门办理网上合同备案手续，并交付涉案房屋；2、诉讼费用由被告承担。诉讼中白长林将诉讼请求变更为：1、依法判令解除原被告双方签订的《入会协议书》；2、依法判令被告返还购房款112803元及利息；3、判决被告赔偿原告房屋差价损失暂定为112803元；4、判决被告承担原告已付购房款一倍的赔偿金112803元；5、本案的一切费用由被告承担。鉴定后原告将变更后的第三项诉讼请求明确为：判令被告赔偿原告房屋差价损失288657元。事实和理由：2017年4月14日白长林与济宁荣昌置业有限公司签订了《入会协议书》，约定：济宁荣昌置业有限公司将位于汶上县房屋一套，面积106.91平米，单价：3300元/m2，房款总计约（人民币）：352803元。白长林按照约定交付了相应的款项，济宁荣昌置业有限公司向白长林出具了收据。现济宁荣昌置业有限公司的4号楼预售手续早已办完，同栋楼的其他购买人均办理了正规的并经房地产主管部门和土地管理部门备案的商品房销售合同，但济宁荣昌置业有限公司却拒绝为白长林办理。济宁荣昌置业有限公司辩称，济宁荣昌置业有限公司向白长林下达了解除入会协议的通知书，双方的协议已经解除，济宁荣昌置业有限公司也没有违约，在合同解除后，可以返还白长林实际缴纳的入会费用。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月14日（乙方）白长林与（甲方）济宁荣昌置业有限公司签订《入会协议书》一份，协议约定，“1、乙方自愿加入“名郡生活会”，并享有在中都名郡选房的权利；2、乙方选定“中都名郡”小区4号楼1单元401室住宅一套，面积约106.91平米，单价3300元/㎡，房款总计约（人民币）：352803元。大写：叁拾伍万贰仟捌佰零拾叁元整。3、乙方选房后，应缴纳入会金112803元，当天支付入会金20000元；余款92803元于2017年4月16日前补齐，逾期者优惠自动作废，单价按优惠前价格执行；4、甲方保证房屋的位置、单价、户型不会改变，若因政府规划而变更，须在变更十日内通知乙方，否则甲方承担相应的责任；5、房屋面积最终以工程竣工后房管部门实测面积为准，房款多退少补，乙方不得追究面积增加带来的责任。6、乙方签订《商品房买卖合同》后，七日内交齐按揭贷款材料，三十日内协助甲方办理完个人按揭贷款手续，如因个人原因无法按期提供完善的个人按揭贷款资料；无法在三十日内办理完个人按揭贷款，乙方应在三日内补齐剩余房款，如逾期，乙方按房款总额的日万分之一向甲方支付违约金，至补齐剩余应付款为止。7、本入会协议书与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。8、签订入会协议书后，不得以任何理由退出生活会，否则扣除入会金贰万元整。”签订入会协议书同日白长林向济宁荣昌置业有限公司交纳了涉案房屋入会金20000元，济宁荣昌置业有限公司出具收据一份，收款事由：入会金4-1-401。2017年4月15日白长林再次向济宁荣昌置业有限公司交纳房屋入会金92803元，济宁荣昌置业有限公司出具收据一份，收款事由：入会金4-1-401室。2018年1月3日济宁荣昌置业有限公司以短信方式通知白长林解除入会协议，短息内容为：“很遗憾的通知您，您于2017年4月14日签订的中都名郡小区4号楼1单元401室“入会协议书”，违背“入会协议书”规定，更改入会人姓名，属退回行为，需扣除您入会金两万元，原入会协议书及更改后入会协议书全部作废，请收到短信3日内办理退款手续。为维护您的合法权益，建议您到相关部门申请仲裁。逾期未来者，视为您对上述说明无异议，同意退款。特此说明中都名郡售楼，地址汶上县明星路南段路西，电话723****。2018年1月3日。”2019年7月24日济宁荣昌置业有限公司以邮寄的方式，向白长林邮寄了一份解除入会协议书的通知，该通知载明：“白长林：你与我公司2017年4月14日签订的“入会协议书”，根据协议书第一条约定：乙方自愿加入“名郡生活会”，享有在中都名郡选房的权利。2017年12月，我司已办齐相关手续，可以选房签合同办理按揭贷款手续。后经我司查实您通过私下途径更名，严重违背入会协议书约定，属于自动退会，已放弃选房权利。你与我司签订的“入会协议书”已不具备约束效力，我司有权收回上述房产另行处理。现函告知您，自收到本通知之日起七日内来我司（中都名郡售楼处）办理退款等相关手续，恕不再行告知。特此通知，济宁荣昌置业有限公司2019年7月23日。”该邮件于2019年7月25日显示他人代收。另查明，2019年6月21日济宁荣昌置业有限公司与案外人刘兴波签订了《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人刘兴波，该合同中载明的房屋面积为118.10平方米，出卖人济宁荣昌置业有限公司的联系电话为0537-723****。庭审中，白长林申请鉴定汶上县中都名郡小区4号楼1单元401室2018年4月份及2019年8月份的房屋价值，本院依法委托济宁伟业价格评估有限公司进行鉴定评估，济宁伟业价格评估有限公司于2020年7月24日作出济伟价评字（2020）第20702号价格评估结论书，价格评估结论为：经现场查勘房屋所处地段并进行了大量市场调查，参考周边房屋价格资料和目前市场行情，确定汶上县中都名郡小区4号楼1单元401室房产在房屋评估基准日的价格为：1、2018年4月份房屋价格人民币肆拾玖万壹仟柒佰捌拾陆元整（￥491786.00）（4600.00/㎡）。2、2019年8月份房屋价格人民币陆拾肆万壹仟肆佰陆拾元整（￥641460.00）（6000.00/㎡）。原告支付鉴定费8000元。本院认为，原被告双方签订的《入会协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房认购协议成为商品房买卖合同应当具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款全部或部分。本案中，双方当事人在涉案协议第六条明确约定要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间房屋买卖法律关系的具体内容，且《入会协议书》对剩余购房款的交付时间、房屋的交付时间和交付条件等内容均没有约定，应认为该协议不具备商品房买卖合同的必备内容和法律要件，故应认定双方签订的《入会协议书》性质为商品房买卖合同的预约合同。对于原告主张该协议为商品房买卖合同的主张，本院不予采纳。对于合同的解除问题，根据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《入会协议书》中没有约定该合同的解除条件。虽然被告向原告发短信、邮寄通知要求解除涉案合同，但因双方未约定涉案合同的解除条件，被告提出解除合同也不符合合同解除的法定条件，被告通知解除合同的行为不产生合同解除的法律效力，故被告主张涉案合同已解除，本院不予采纳。原告起诉要求解除涉案合同，因被告已将涉案房屋出售给案外人，原被告之间的合同无法继续履行，原告不能实现其合同目的，原告要求解除合同，本院予以准许。合同解除后，被告应将收取的112803元及利息返还给原告，利息以112803元为基数，自2017年4月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行贷款基准利率的标准计算；以112803元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告提出解除涉案合同，是因被告将涉案房屋另行出售，涉案协议无法继续履行，并非原告自愿退出，对于被告要求扣除原告20000元的主张，不予支持。对于被告是否应承担赔偿责任及赔偿标准的问题，被告在未与原告解除涉案合同之前，将房屋另行出售，致使原被告签订的涉案协议无法继续履行，给原告造成了损失，被告应当承担赔偿责任。对于赔偿标准，根据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告于2018年1月3日向原告发送短信，该短信通知原告退款，有与原告解除合同的意思表示，原告虽主张不能确定该短信是否为被告发送，但该短信载明的协议主体、房屋信息与原被告签订的入会协议内容一致，且落款处载明的联系电话与原告提交的被告和案外人签订的《商品房买卖合同》中记载的被告电话一致，应认定该通知为被告发送。虽被告向原告发送的该短信通知不产生解除合同的效力，但此时原告应知晓被告拒绝履行涉案合同，被告违约，原告应及时采取措施减少风险、防止损失扩大。鉴于原告需要挑选购买房屋，应为原告留出必要时间，该期间以三个月为宜，故2018年4月前的损失应全部由被告承担，2018年4月后的损失应由被告承担60%的赔偿责任，原告对该损失自行承担40%的责任。再结合原告缴纳的款项比例112803/352803、2018年4月涉案房屋的评估价格491786元、评估单价4600元/㎡、涉案协议约定房款价格352803元、房屋面积差等情况综合分析，本院认为被告应向原告赔偿2018年4月前的损失27979.57元，计算方式为【（491786-352803）-（118.10-106.91）×4600】×﹙112803÷352803﹚；结合原告缴纳款项的比例112803/352803、2019年8月涉案房屋的评估价格641460元、评估单价6000.00/㎡、房屋面积差等情况综合分析，本院认为被告应向原告赔偿2018年4月后的损失15833.34元，计算方式为【（641460-491786）-（118.10-106.91）×6000】×60%×（112803÷352803）。综上，被告共计应向原告赔偿损失43812.91元。对于被告是否应支付原告已付购房款一倍的赔偿金的问题，因原被告签订的《入会协议书》为商品房买卖合同的预约合同，双方未签订商品房买卖合同，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，对于原告的该项诉讼请求，不予支持。对于鉴定费8000元是否应由被告承担的问题，原告因被告违约，双方签订的涉案合同无法继续履行，原告要求解除合同，且为明确其损失而申请鉴定，该费用为维护原告权益的必要支出，原告要求被告承担鉴定费用，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告白长林与被告济宁荣昌置业有限公司于2017年4月14日签定的《入会协议》；二、被告济宁荣昌置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告白长林112803元及利息，利息以112803元为基数，自2017年4月14日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行贷款基准利率的标准计算；以112803元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告济宁荣昌置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告白长林损失43812.91元；四、被告济宁荣昌置业有限公司于本判决生效后十日内向原告白长林支付鉴定费8000元；五、驳回原告白长林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6592元，由原告白长林负担3000元，被告济宁荣昌置业有限公司负担3592元；保全申请费2284元，由被告济宁荣昌置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  刘智亮审 判 员  顾 旋人民陪审员  吕春玲二〇二〇年八月十四日书 记 员  冯 然