广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4961号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区****************。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖再华，广东品格律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫宏伟，广东品格律师事务所实习律师。被告：杨映君，女，1987年1月5日出生，汉族，住广州市花都区****************，公民身份号码440************547。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告杨映君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人廖再华、莫宏伟到庭参加诉讼。被告杨映君经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付2018年12月至2020年3月拖欠的物业服务费2721.28元及逾期付款违约金(物业服务费暂计算至2020年3月,每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费次月1日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按万分之五的比例计至被告还请全部欠款之日止，暂计至2020年3月31日为310.91元)；2.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告与开发商清远市宏美投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了位于清远市清城区*******************的房屋。房屋所在项目于2018年11月1日完成竣工验收，于2018年11月15日取得竣工验收备案，符合交付条件。其双方约定的交付时间为2018年11月30日，开发商已通知被告办理交付，但截至起诉之日止，被告仍未办理交接。原告与涉案房屋的所在小区的开发商签订《清远万科城前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，原告按约定的收费标准收取物业服务费，原告依约提供物业服务。根据法律规定及合同约定，在房屋已迖交付标准、开发商已履行通知交付义务的情况下，被告拒不接收，应当在约定交付之日起承担物业服务费及其他费用。但被告自约定交付之日起无正当理由一直拖欠物业服务费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据民事诉讼法第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼，望判如所请。被告杨映君书面答辩称，本人于2017年9月与清远市宏美投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同上写明2018年11月30日为商品交付日。本人于2018年11月底收到清远市宏美投资有限公司寄来的《商品房交付使用通知书》及相关交楼流程文件，本人按照上面的交付时间规定，带齐相关资料于2018年12月2日第一次到广州|清远万科城-九期一悦屿街4号(自编B94栋)-1405房验收。因验收过程中发现部分问题，对方未能解决，本人拒绝收楼并离去，并没有缴纳相关的物业费用。本人于2019年3月收到清远市宏美投资有限公司寄来的《维修完成确认函》，函中告知2018年12月2日反映的问题已得到妥善处理，后又收到《商品房交付使用催告书》。本人于2019年6月23日第二次带齐收楼的相关资料到现场，物业带我到房子确认函中提及的维修事项是否已修复，但发现主卧中窗口梁上有明显水痕，窗台处出现大片水渍，当时候我便提出让物业居中协调开发商尽快修复此问题，物业表示让我将此问题微信发送给了开发商负责的工程师即可，并让我缴纳物业费帮其达成当月业绩，我因当时候未得到工程师回复，拒绝了收楼;后来工程师微信上表示只是小问题，把窗框修复一下就可以，因本人并非建筑专业人士，无法判定这个问题的严重性，所以要求对方尽快修复此问题，如果只是小问题就收楼。2019年10月16日，物业在微信上催缴物业费，我以为问题已经得到解决，遂2019年10月21日第三次带齐收楼资料到达现场，发现问题仍未解决，而此时物业一再地强调协商修复不属于物业服务范畴，要求本人尽快收楼并交纳相关费用，本人因问题未得到解决再次拒绝了收楼并缴纳相关的物业费用。2020年3月11日，物业再次用微信催缴费用，我在微信上再次反映了房子存在的问题并要求修复，直至2020年4月29日，物业终于在微信通知，开发商已经将问题修复，此时因为疫情原因，我一直未到现场验收。直至2020年6月贵院电话通知，广州市万科物业服务有限公司将我告上了法庭。2020年6月6日第四次带齐收楼资料到达现场想主动解决问题，然而在准备收楼的时候拒绝为我打印微信上通知缴费金额的费用清单，并告知如果收楼就要支付这段时间的滞纳金及诉讼费用，这样变相加价让我震怒，当场要求跟对方经理协商，结果对方以工作忙为由直接不出面后期也并未联系过，最后再次导致收楼失败。就这件事而言，1、从主动性而言:本人在被广州市万科物业服务有限公司发律师函之前已经3次到达现场要求修复问题，并在微信多次提及只要问题解决了就收楼并交付相关的费用，更是在收到法院的传票时2020年6月6日再次到达现场解决问题;2、从事情本身而言:我本无收楼，从未享受过该物业公司为我提供过的服务，截止至今日，该公司除了微信发送催款通知单及律师函以外，未为我提供过任何的服务，哪怕是居中协调我与开发商之间的收楼问题;3、从物业方态度而言:我四次到达现场想解决问题的时候对方的态度怠慢，过分地主张“物业只是收物业费，其他一概不管，物业内部的问题只是开发商的问题与我司无关”，从来未问过我为何不收楼，就恶意地定性我为故意逃避物业费，不断地发律师函催缴费用，在2020年3月时候我已经明言房屋存在问题未达到收楼状态，物业公司不为我敦促开发商反而将我告上了法庭。本人于2020年6月2日收到法院传票，2020年6月6日到达现场收楼时，物业竟然强行加收滞纳金及诉讼费才让我办理收楼手续，我要求物业打印相关的费用明细遭到了对方的拒绝，毫无理由的加价行为，不清不楚的收费金额让我当场拒绝收楼。综上，我自2017年与清远市宏美投资有限公司签订了《商品房买卖合同》中打包签订了跟广州市万科物业服务有限公司的《前期物业合同》，三者是形成了一个环状的关系，现在我本应享受收楼的权利但是未得，他们双方都要求我缴纳物业管理费，我到达现场想解决问题的时候广州市万科物业服务有限公司和清远市宏美投资有限公司的工程师就开始相互推诱自身的责任，以两个是独立的公司为由互不干涉，生生地将这个环切断，广州市万科物业服务有限公司不断地主张自身收物业费的权利，一味地发律师信也不从问及为何不收楼，而清远市宏美投资有限公司则一边说解决房屋问题，一边拖沓不处理，更主张广州市万科物业服务有限公司为我提供过服务理应支付物业费。试问，清远市，宏美投资有限公司承诺过的话是否可以不处理，而未达到收楼条件的房屋，我是如何享受了物业服务?且，按照相关法例，空置半年以上的房屋是可以按照50%-70%的比例减免物业费，我多次在微信上提及未收楼要求减免物业费，但是物业公司直接拒绝，到了现场更要无故加收滞纳金和诉讼费，试问又是何道理?况，我每次到达物业公司，她们处理问题的态度及手法傲慢，如此无端地拖沓我收楼的进程及缴费的步伐，导致现在要占用公众资源来处理这个事，让人合理怀疑是故意为之。所以在这件事上，我恳请法官，能综合了解我自2018年起至今应收楼而未收楼，满怀期待地为了开发商一次又一次地承诺而奔走于广州|与清远未果的心情，还有物业公司如此处理问题的态度，给我一个公平的判决。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告抗辩主张其未按开发商通知收楼日期收楼的原因在于房屋存在质量问题，而开发商或原告直至2020年4月底才将其反映的大部分质量问题维修完毕，当其在2020年6月打算收楼时，却被原告设置前提条件（必须缴纳开发商通知收楼之日起到该日期的物管费、违约金以及本案案件受理费，否则不给钥匙，而且拒绝提供费用明细），被告认为原告的要求不合理故没有缴纳原告要求的物管费，房屋交接手续没能办理。原告对于被告主张的质量问题既未肯定，也未否定，结合被告提供的《维修完成确认函》、微信聊天记录等证据，本院确认被告陈述的质量问题属实。对于原告设置被告收楼的前提条件，原告确认该事实。本院认为，原告万科物业公司（乙方）与被告杨映君所购房屋的建设单位（清远市宏美投资有限公司，甲方）签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，为有效合同，根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对被告具有法律约束力。该合同第十八条约定：“……纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位），其物业服务费由甲方交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳。……”根据该合同第十八条的约定可知，只有因被告的原因及过错未收楼的，原告才可向被告主张自建设单位通知书指定交付日期起的物业服务费。在本案中，被告未收楼的原因一开始在于其发现建设单位将要交付的房屋存在较多的质量瑕疵而拒绝收楼，但其所主张的质量问题可以先收楼之后要求建设单位保修进行处理，不属于严重影响居住使用的质量问题。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”的规定，被告在2018年12月2日以房屋存在一般的质量瑕疵为由拒绝收楼没有正当理由，被告在2018年12月2日未收楼的原因在于被告自身。原告请求被告支付自2018年12月起的物业服务费及违约金，符合合同约定，本院予以支持。此后，在建设单位就质量问题处理好后，被告于2020年6月前往原告处要求收楼，但是原告却以被告拖欠其物业服务费及违约金为由拒绝将房屋钥匙交付给被告。被告则认为其无需交纳自建设单位交付通知指定日期起的物业服务费，双方在此问题上产生争议。对于该争议，原告完全可以循正当法律途径予以处理，而不应当粗暴地以掌握涉案房屋钥匙的便利拒交钥匙侵害已付清购房款被告的合法正当物权。显然，被告在2020年6月未能收楼的原因及过错不在于被告，被告因原告的过错导致未能收楼不能享受到物业服务。因此，2020年6月起至房屋实际交付之日的物业服务费，被告无需支付。经核算，被告在本案中应向原告支付的物业服务费为3161元（2018年12月起至2020年3月止，2.3元/月/平方米×85.9平方米×16月），原告请求2721.28元（170.08元×16月），本院予以支持。违约金以被告拖欠的各期（一个月为一期）物业服务费170.08元为基数，按日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（该期物业服务费对应月份的次月1日为逾期之日，即2019年1月1日起至2020年4月1日止的每月1日为逾期之日，含2019年1月1日及2020年4月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：被告杨映君于本判决生效之日起10日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付自2018年12月起至2020年3月止的物业服务费2721.28元及违约金，违约金以被告拖欠的各期物业服务费170.08元为基数，按日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（2019年1月1日起至2020年4月1日止的每月1日为逾期之日，含2019年1月1日及2020年4月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨映君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇二〇年八月十八日书记员  陈晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。