浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初8515号 原告：王欢意，女，1992年8月8日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：曾丹（原告王欢意的母亲），住象山县。 委托诉讼代理人：周东升，浙江昊大律师事务所律师。 被告：宁波甬泉置业有限公司，住所地象山县丹东街道丹峰东路**，统一社会信用代码91330225071471408H。 法定代表人：袁光华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建民，浙江象港律师事务所律师。 原告王欢意与被告宁波甬泉置业有限公司（以下简称甬泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理，依法适用简易程序。审理过程中，因本案不宜适用简易程序，依法转为普通程序，由审判员独任审理。原告于2019年11月7日申请财产保全，要求冻结被告在中国工商银行象山支行的存款860000元，本院经审查于同日作出（2019）浙0225民初8515号民事裁定书予以准许，并采取保全措施。原告王欢意的委托诉讼代理人曾丹、周东升、被告甬泉公司的委托诉讼代理人李先泉、陈建民到庭参加诉讼。审理过程中，因落实新型冠状病毒肺炎疫情应对措施，诉讼活动不能正常进行，本案中止审理。审理过程中，原、被告申请庭外和解期，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告王欢意向本院提起诉讼请求：1.被告承担逾期交房违约金311213元（2255170×0.02%×30×23=311213，自2018年1月1日暂计至2019年11月1日，要求计算至实际交付之日止）；2.被告承担房屋未完成装修及台风进水造成的装修、家具、设备等经济损失544830元；3.被告承担房屋因装修损坏而重新装修造成的拆迁费、搬运费、雇工费等一切必要损失200000元。 事实和理由：2017年3月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，载明所购商品房为府邸庄园（象山府）第35幢216号联排多层住宅，建筑面积202.41平方米，单价每平方米11141.59元，总价款为2255170元，2017年12月30日前交付符合条件的商品房，逾期交房按已付房款的日万分之二支付违约金，对房屋及装修质量、设施、设备提出异议的，提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任等。2017年3月25日，因涉案房屋系被告销售的示范样板房，双方就房屋装修价格及付款方式达成《补充协议》，约定装修总价款为544830元及付款方式、违约责任等条款。原告按约付清装修款及结清全部购房款，但被告却存在诸多违约行为，具体如下：一、2017年12月30日，被告通知原告去办理交付手续，但房屋不具备交付条件：1.一楼全部在重新装修，电线等全部裸露在外，开关未安装，未吻合，有安全隐患；大门院内整修中，北院未清理，墙角一处碎裂；2.室内装饰玻璃污渍锈斑，墙纸发霉剥落破损；3.二楼半的卫生间有个大洞，水管裸露，物品不齐；4.二楼地板划痕严重，客厅、客房杂乱无章，物品被移走；5.四楼主卧桌面划痕明显，墙角粗制滥造，墙缝开裂；6.楼梯未密合，门框多处损坏。原告发现上述问题后第一时间电话联系被告方经理王广松，对方答应会处理，但从约定交房日期至今，仍不符合交房条件，无法交付使用，也没有交付过；二、被告长期拖延施工，从2018年春节前直至今仍未完成改修施工工程，房屋仍然无法居住使用；三、管理不当，造成台风进水，房屋严重受损；四、房屋设计不当，存在缺陷，造成损失；另外，原告购买的房屋是示范样板房，因被告原因造成房屋在交付前因台风进水受损严重，必须将原装修全部拆除后重新装修，被告应该承担重新装修产生的拆迁费、搬运费、雇工费等一切必要费用。综上，要求被告承担违约赔偿责任。 被告甬泉公司辩称，被告的房屋经验收合格，在法律上具备交付条件，被告按照约定时间向原告交付了房屋，原告办理了房产证，交付后的责任应由原告承担；原、被告双方签订的合同是按照一般的商品房买卖合同来约定，没有因为是样板房而进行特殊约定，该房屋在出售时已经装修完毕，台风进水前房屋在法律上和事实上都已经交付给原告，即使被告进行适当维修，对房屋的掌握仍然在原告处，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告王欢意为证明上述事实主张，向本院提交证据：1.《商品房买卖合同》1份，证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的商品房及合同约定的相关事实；2.补充协议1份，证明双方对房屋的装修价款、交付时间等进行了约定；3.宁波增值税普通发票1张和收据存根1张，证明原告已经按照合同约定支付相应房款和装修款；4.照片若干份，证明房屋在2017年3月24日原告购买时的状况、在2017年12月30日约定交付日的状况、在2018年10月1日和2018年12月30日整改过程中的状况、在2019年8月12日台风过后的状况及2019年11月2日起诉前的状况；5.交房手续办理流程1份，证明原告尚未完成验房手续，交付尚未完成；6.录音资料和微信对话截图若干份，证明房屋一直处于被告的维修整改中，没有实际交付原告。 被告甬泉公司对原告提供的证据质证认为：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，但从上述证据可以看出房屋交付时间是2017年12月30日，交付后的权利义务由原告承担，如果被告要承担责任，应当以发票上的金额2254502元计算违约金，不能按照合同价计算；对证据4的真实性有异议，房屋在原告购买当时可能就存在发霉等情况，只是原告的照片没有体现出来，不能证明之后的状况是房屋交付以后出现的；对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，原告在2017年12月30日来收房，并缴纳了物业费，签署了所有的入住协议、质保书、说明书等材料，之后也办理了产权证书，应当认定房屋实际已经交付给原告；对证据6的真实性有异议，被告已经在2017年12月30日将房屋交付原告，对房屋的管理责任在原告，水管在交付时是接好的，之后漏水造成的损失应由原告自行承担。 被告甬泉公司为证明上述事实主张，向本院提交证据：1.业主入住资料移交单、业主入住登记表、交付流转单、雨污水管禁止共用承诺书、消防安全责任书、前期物业服务协议、物业管理费发票各1份，证明被告按照合同约定在2017年12月30日将房屋交付给了原告使用；2.竣工验收备案证明书、住宅质量保证书、住宅使用说明书各1份，证明房屋不存在质量问题。 原告王欢意对被告提供的证据质证认为：对证据的表面真实性无异议，但不能证明被告主张的事实，原告在验房、领取钥匙环节没有签过字，房屋并未实际交付原告。 本院对原告提供的证据1、2、3、5的证明力予以确认，对证据4、6将予以综合认定；对被告提交的证据的真实性予以确认，证明内容将予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，主要约定了如下内容：1.原告向被告购买被告开发建设的象山县丹东街道府邸庄园第35幢216号联排多层住宅，建筑面积202.41平方米，总价款2255170元；2.付款方式为首付685170元，其余房款157000元通过银行按揭贷款支付；3.被告应当在2017年12月30日前将符合条件的商品房交付给原告使用；4.被告逾期交房不超过60日，自2017年12月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，逾期超过60日后，原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同，合同继续履行，自2017年12月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。同日，原告对房屋的装修现状进行了拍照确认。由于房屋属于被告的销售示范样板房，双方于次日签订了《补充协议》，约定：房屋的装修及家具、设备的总价款为544830元，原告购买该房屋时，对该房屋的装修现状（装修风格、装修材料、家具、设备及装饰品物件等）、设备系统已给予确认，该房屋的交付期限以双方在《商品房买卖合同》中约定的2017年12月30日为准，房屋未到交付期的期间内，被告承担对该房屋的正常保洁与维护，到了约定交付期，被告将该房屋交付给原告，原告承担该房屋的使用与维护责任。2017年5月30日，原告向被告支付了544830元，2018年1月3日，被告向原告开具了《宁波增值税普通发票》，备注：“总价2254502元，购房款已结清”。2017年12月22日，被告取得建设工程竣工验收备案证明。2017年12月30日，原告去被告处办理房屋交付手续时，发现房屋处于被告的改装施工中，之后房屋一直处于被告的装修施工中。宁波增值税普通发票记载原告已支付房款金额为2254502元。另查明，原告于2018年5月9日取得案涉房屋的不动产权证书。 本院对本案主要争点评判如下： 争点一，房屋是否已经交付给原告。 原告主张房屋因不符合交付条件一直在被告的修复中，未实际交付原告。被告认为原告在2017年12月30日办理了交付手续，房屋在2017年12月30日交付给了原告，且之后原告也办理了产权证书，房屋实际已经交付给了原告。 本院认为，双方一致确认原告购买的是特定的装修好的销售示范样板房，故除案涉《商品房买卖合同》约定的权利义务外，被告向原告交付的房屋还应符合约定的装修标准。根据双方《补充协议》约定，对于买卖标的物包括房屋作为样板房展示时的所有装修和设备，被告交付给原告的房屋装修及设备应是签订《补充协议》时的装修现状。被告作为房屋的管理方，未提供证据证明房屋的交付现状与原、被告签订《补充协议》时的现状一致，而原告提供的照片能够反映出房屋处于被告的改装施工中，2017年12月30日房屋未达到约定的交付条件而未实际交付原告，未有证据证明之后办理交付手续。综上，依据《商品房买卖合同》第十条约定，原告主张逾期交房按已付房款的日万分之二自2018年1月1日起至实际交付日止支付违约金，与法有据，本院予以支持。 争点二，被告是否应承担房屋装修损失544830元和重新装修造成的拆迁费、搬运费、雇工费等损失。 本院认为，原告主张被告未按合同约定时间交付房屋，至今仍未交付，进而向被告主张违约责任。原告虽已办理房屋产权登记，据上本院分析，房屋实际尚未交付原告，未交付前上述损失尚未确定，将来交付的房屋状态尚未可知。对此双方可另行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波甬泉置业有限公司向原告支付逾期交付房屋违约金（以2254502元为基数，按照日万分之二自2018年1月1日起计至实际交付之日止）； 二、驳回原告王欢意的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12360元，保全费4820元，共计17180元，由原告王欢意负担6246元，由被告宁波甬泉置业有限公司负担10934元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李增光 二〇二〇年八月十八日 代书记员 郑 波