广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初3794号原告：广东惠东农村商业银行股份有限公司，住所地广东省惠州市惠东县******************。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：戴学金、温振双，男，均系该公司工作人员。被告：张丽利，女，1981年7月2日出生，汉族，户籍地广东省深圳市罗湖区*********日豪名园27A4，公民身份号码320************428（曾用名张利利，1975年2月2日出生，户籍地江苏省涟水县涟**********，公民身份号码320************247，现该户籍因错号被注销）。被告：惠州市鸿都实业发展有限公司，住所地广东省惠州市惠东县平山镇华侨城东逸华庭**。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：富晓波，男，系该公司工作人员。原告广东惠东农村商业银行股份有限公司（以下简称惠东农商行）与被告张丽利、惠州市鸿都实业发展有限公司（以下简称鸿都实业）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告惠东农商行的委托诉讼代理人戴学金，被告张丽利、鸿都实业的委托诉讼代理人富晓波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2017年1月9日。二、借款合同当事人：借款人被告张丽利，贷款人原告惠东农商行稔山支行，保证人鸿都实业。三、合同名称：《个人购房按揭贷款合同》［编号：惠东农商行（2017）个房贷字第J256号］。四、借款金额：150万元。五、借款期限：从2017年1月9日起至2036年1月8日止，共计228个月；借款凭证为合同的组成部分，合同约定的借款期限、借款金额、利率及借款币种等事项与借款凭证不一致时，以借款凭证记载的为准。六、划款方式：借款人在此不可撤销地授权贷款人将借款直接划入售房人鸿都实业的账户（开户行广东惠东农村商业银行股份有限公司；账号800***********278），以支付借款人在购房合同项下的款项。七、还款方式：采用等额本息还款方式，自借款发放次月开始，每月的20日为还款日。八、借款利率：以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%，据此确定年利率为6.37%。借款发放前，基准利率调整并适用合同项下贷款的，适用新的基准利率并按约定重新确定贷款利率；借款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。九、违约条款：若借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用；行使担保权利；借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权对借款人在当期执行利率水平上加收30%罚息；借款人未按时足额偿还借款利息，贷款人有权对借款人在当期执行利率水平上加收30%罚息；解除与借款人的借贷关系。十、抵押担保：①抵押物为被告张丽利名下位于惠东县平山青云管理区空壳山御公馆9栋02号房产，并办理了房地产预告抵押登记［登记证号：粤（2017）惠东县不动产证明第0001973号］；担保范围为案涉借款合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权与担保权权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；抵押权的存续期间为在合同签订之日起至本合同项下债权债务之诉讼或仲裁时效届满之日止。②保证人为被告鸿都实业，保证方式为不可撤销的连带责任保证担保；保证范围为借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证期间为合同生效之日起至合同项下借款人所收购房产依法办妥《房地产权证》和《房地产他项产权证》并完善好移交手续之日止。十、合同履行：原告与被告张丽利于2017年1月24日签订了《借款借据》，约定借款金额为150万，借款利率为6.37%，借款期限为自2017年1月24日起至2036年1月8日止，还款方式等额本息。原告于2018年11月24日向向合同约定的鸿都实业名下账户发放了贷款150万元。十一、被告欠款情况：被告张丽利正常还款至2019年2月，从2019年3月开始逾期；原告在被告鸿都实业提供的保证金中扣除了被告张丽利从2019年3月-2020年5月20日期间所到期的本息共计230666.31。截止至2020年6月20日，被告张丽利尚欠本金1230263.05元（含未到期）。十二、原告诉讼请求：1.判决立即解除原告与被告张丽利、鸿都实业签订的《个人购房按揭贷款合同》［编号：惠东农商行（2017）个房贷字第J256号］；2.判决被告张丽利偿还贷款本金1230263.05元及利息，利息从2020年6月21日起至还清款日按合同约定的计算方式计算至清偿之日止；3.判令原告对被告张丽利名下位于惠东县平山青云管理区空壳山9栋02号房产［登记证号：粤（2017）惠东县不动产证明第0001973号］作为借款抵押享有优先受偿权；4.判令被告鸿都实业对被告张丽利结欠原告的借款债务承担连带清偿责任；4.诉讼费用由两被告共同承担。十三、被告张丽利以及鸿都实业对原告的诉请不持异议。裁判理由和结果本院认为，原告与被告张丽利之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告张丽利未按期清偿借款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及借款合同的约定，原告请求解除与被告张丽利签订的《个人购房按揭贷款合同》［编号：惠东农商行（2017）个房贷字第J256号］，证据充足，理由充分，本院予以支持。合同解除后，被告张丽利应向原告偿付剩余的全部贷款本金1230263.05元（含逾期未还及尚未到期），以及从2020年6月21日起按照合同约定计算至清偿全部贷款本息之日止的利息（含罚息），计息利率应以年利率24%为限。关于原告对涉案房屋的处置价款主张享有优先受偿权的问题。本院认为，上述房屋目前已办理的是抵押权预告登记，而非抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，即该请求权仅具有物权变动的排他效力，但并不具有物权效力。因此，原告作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实的抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”的规定，上述房屋至一审法庭辩论终结前仍未办理有效的抵押权登记手续，故抵押权尚未设立。据此，原告就其上述债权对上述房屋的处置价款主张优先受偿权的依据不足，本院不予支持。被告鸿都实业作为涉案贷款合同的连带责任保证人，为被告张丽利的债务提供连带保证责任，现因涉案抵押房产尚未办理房产权属证书，且未办理有效的抵押权登记，故被告鸿都实业免除保证责任的条件未成就。根据合同约定，被告鸿都实业应对被告张丽利的上述债务承担连带清偿责任。被告鸿都实业承担保证责任后，有权向被告张丽利追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告广东惠东农村商业银行股份有限公司与被告张丽利、惠州市鸿都实业发展有限公司于2017年1月9日签订的《个人购房按揭贷款合同》［编号：惠东农商行（2017）个房贷字第J256号］。二、被告张丽利于本判决生效之日起10日内向原告广东惠东农村商业银行股份有限公司偿还借款本金1230263.05元及利息（含罚息）（从2020年6月21日起按照合同约定利率计至清偿全部贷款之日止，计息利率以年利率24%为限）。三、被告惠州市鸿都实业发展有限公司对被告张丽利上述第二判项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告广东惠东农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8086元（已减半收取，原告已预缴），由被告张丽利、惠州市鸿都实业发展有限公司共同负担7872元，原告广东惠东农村商业银行股份有限公司负担214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  陈 游二〇二〇年七月三十一日法官助理  高 鹏书 记 员  何广然