上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初14208号原告：李子生，男，1957年1月5日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：章海，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：徐蔚，女，1973年4月18日生，汉族，住上海市金山区。被告：朱莉萍，女，1977年4月17日生，汉族。前述两被告共同委托诉讼代理人：李聃冉，上海汉盛律师事务所律师。被告：邵某某，女，1994年10月14日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：邵亚蓉，被告邵某某母亲，1969年10月20日生，汉族，住江苏省宜兴市和桥镇团结街**。原告李子生诉被告徐蔚(下称第一被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、第一被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。诉讼中，因诉讼标的涉及案外人邵某某(下称第三被告)的利益，经本院释明后原告申请追加邵某某为本案被告，本院经审查后予以准许。因新冠疫情的原因，本案于2020年2月3日进入中止审理，于2020年4月28日恢复审理。又因原告与第一被告披露第一被告签订案涉租赁合同时系朱莉萍(下称第二被告)的代理人且原告知情，本院依职权追加朱莉萍为本案被告参加诉讼后，于2020年6月8日第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、第一、二被告共同委托诉讼代理人、第三被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求第二被告立即退还押金6000元；2、要求第二被告赔偿因其违约造成的损失45000元；3、要求第二被告支付4台空调使用费(每台空调按照550元/年,从2019年4月1日起计算至付清空调折价款之日)；4、要求第二被告立即支付租赁房屋内的四台3P柜式空调、店内摄像监控系统一套折价款。事实与理由：2017年2月6日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定被告将坐落于金山区石化卫清西路XXX号、XXX号的房屋租赁给原告，装修及其他设施由原告自己负责，并自行承担费用，年租金78000元，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，租赁期满，原告在同等条件下享有优先续租权。合同签订当日，因案外人对租赁房屋有简单装修，原告向案外人支付了店铺转让费45000元，向被告支付一年租金78000元及押金6000元。原告租赁该房屋后对房屋进行了装修，主要加装了楼梯、隔墙、二楼地板等，产生装修费15万元。又购置了4台3P空调，安装了监控设备一套。2018年合同到期前，双方一致同意续租，未约定具体期限，被告承诺可长期租赁给原告。于是原告于2018年3月2日向被告支付了一年租金78000元。但到2019年2月，被告未告知原告即直接收取了原告下家的房租，致原告难以向下家主张店铺转让费，被告也拒绝返还押金。2019年4月1日起被告继续使用原告在租赁房屋内的装修及空调、监控设备，应支付使用费。协商无果，原告遂诉至本院，请求依法审理。第一、二被告当庭辩称，同意退还押金，不同意其他诉请。原、被告签订的租赁合同从2017年4月1日至2018年3月31日，到期后被告收取了原告一年租金，故租期延长至2019年3年31日。2018年11月被告发现原告转租，违反了合同约定。租赁期限届满前，被告就告知原告方的朱招香，期满不再续租，但原告仍与下家签订转租合同，期限为2018年6月1日至2019年6月1日。租赁期限到期后，被告终止了和原告的租赁关系。根据合同约定，若乙方不再续租，房屋装修归甲方所有。原告和次承租人的租赁协议中，明确4台空调在转租协议中，与被告无关。原告主张的损失没有依据。空调使用费与第一、二被告无关。空调还在租赁房屋内，同意原告取回，不同意折价，且已经通知原告取回。签订租赁合同时，第一被告系第二被告委托代理人。第三被告当庭辩称，已经搬离租赁房屋。原告有押金和租金应该向其退还。经审理查明：2017年2月6日，原告与第一被告签订《房屋租赁协议书》，约定将坐落于金山区石化卫清西路XXX号、XXX号房屋出租给原告，装修及其他设施由原告自己负责，相关费用原告承担，年租金78000元，租期自2017年4月1日至2018年3月31日。租赁期满，原告在同等条件下享有优先续租权。原告承租后，将部分房屋转租给第三被告使用。租期届满后，原告向被告支付了一年租金78000元。2019年4月1日起，被告将案涉租赁房屋出租给第三被告。第三被告在法庭辩论终结前已搬离案涉房屋。2020年5月19日，被告通过短信告知原告可自行取回空调。以上事实，由原告提交的《房屋租赁协议》等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本案争议的问题：1、本院对原告与第二被告之间的法律关系评述如下：第一被告作为第二被告的委托代理人，以第一被告的名义与原告签订《房屋租赁协议》，原告对此知情。故该租赁协议直接约束原告与第二被告，租赁协议项下的权利义务由原告与第二被告享有和负担。租赁合同约定的租期届满后，原告向第二被告支付租金，第二被告予以接收，原告与第二被告间的《房屋租赁协议》继续有效，租赁期限为不定期。2、合同解除权与合同约定的优先续租权冲突情况下，应如何判断。对于不定期租赁关系，第二被告有权解除。第二被告在2019年3月31日前向原告方朱招香发送到期不再续租的通知，可视为被告向原告提出了解除不定期续租关系。与之相冲突的是，原告基于租赁合同享有优先续租权。当两项权利出现冲突时，应保障第二被告的解除权还是原告的优先续租权。本院认为，优先续租权是原告基于合同约定享有的一项权利，约定该权利的目的在于保障承租人稳定、可预期的长期使用租赁物，但在合同相对方享有解除权的情况下，优先续租权应让位于合同解除权。故本院认为，在第二被告基于不定期租赁关系享有解除权的情况下，原告主张因优先续租权没有得到保障进而主张损害赔偿的请求本院不予支持。3、对于原告所述“被告承诺可长期租赁给原告”，本院评述如下：即使原告所述属实，系其基于相信被告承诺未与被告签订书面合同，后被告不再将房屋出租给原告，实系原告自身风险意识缺失、被告未履行承诺所致，这一行为或可进行道德判断，但无法进行法律评价。事实上，只有签订书面合同或有证据表明协议或承诺真实存在，才能有效预防信用风险。4、对于原告认为被告违反承诺未将租赁房屋继续出租给原告，致原告丧失了将租赁房屋内的装修转让给他人的机会，从而导致其损失产生的观点，本院评述如下：原告在承租案涉租赁房屋时向其前手的承租人支付了45000元转让费的实质是出租人与前手承租人租赁关系终止，原告作为后手的承租人通过支付转让费获得了前手承租人添附的装修部分或获得了特定位置的经营机会。承租人不再租赁房屋后有没有机会将其添附在租赁物上的物或因经营而享有的商誉、因特定位置而享有的经营机会等无形资产予以转让获利，要取决于承租人能否基于其与出租人的合同享有相应添附部分的所有权及能否与承租人协商一致，并非所有的租赁关系终止后承租人都可以进行转让并从转让中获利。本院认为，原告诉请第二被告退还押金6000元，被告同意退还，予以照准。原告主张的装修损失，结合前文已述的理由，本院不予支持。本院认为，原告与第二被告签订的《房屋租赁协议》第十条明确约定，双方不能达成一致意见续租的，承租人在该房屋内所装修的不动产权归出租房所有，能够搬离的及时搬离，未及时搬离也归出租方所有。在不定期租赁关系中，出租人有权解除租赁合同，在此前提下，原告主张被告承担赔偿责任缺少法律依据。原告要求被告承担空调使用费。本院认为，被告在解除与原告的不定期租赁关系后对于解除后果的处理确实存在不当，没有通知或给予原告合理时间取回物品，即径行让第三被告继续承租案涉租赁房屋并继续使用屋内物品。未通知原告取回且第三被告的继续使用的行为确实会导致屋内物品的损耗，虽然上列物品的实际使用人是第三被告，但第三被告系基于与第二被告的租赁关系使用房屋及屋内物品，并支付租金，且租赁关系终止后处理相应后果、通知原告取回物品是第二被告的义务人，而占有使用原告遗留物品的最终受益人也是第二被告，故其应承担相应占有使用费。本院参照原告与第二被告租赁关系解除的时间2019年4月1日，第二被告通知原告取回物品的时间2020年5月19日，酌情确定为3000元。经本院释明，在被告明确同意并通知原告可取回遗留物品的前提下，原告仍坚持要求被告支付空调及监控设备折价款，本院不予支持。本院认为，前述物品未与租赁房屋形成附合，原告可自行取回。在没有证据表明前述物品因被告管理或使用不当灭失或无取回价值，被告也明确同意并通知原告取回的前提下，原告拒绝取回并要求被告折价赔偿缺少事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朱莉萍应于本判决生效之日起十日内向原告李子生退还租赁押金6000元；二、被告朱莉萍应于本判决生效之日起十日内向原告李子生支付占有使用费3000元；三、驳回原告李子生的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费799元，由原告负担774元，被告朱莉萍负担25元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵宪章二〇二〇年八月三十一日法官助理 庄玲燕书 记 员 孙匆匆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。