江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初10696号 原告：南京合志环境科技发展有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地在南京市。 法定代表人：万学锋。 委托诉讼代理人：季小凡，江苏新高的律师事务所律师。 被告：江苏禹源置业有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地在南京市。 法定代表人：鞠茂森。 委托诉讼代理人：朱**堂，北京德恒（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高孟浪，北京德恒（南京）律师事务所律师。 原告南京合志环境科技发展有限公司（简称合志公司）与被告江苏禹源置业有限公司（简称禹源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法由审判员苗军适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法适用普通程序独任审理，于2020年4月13日第二次公开开庭进行了审理。原告合志公司法定代表人万学锋及其委托诉讼代理人季小凡、被告禹源公司委托诉讼代理人朱**堂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告合志公司向本院提出诉讼请求：1、判令禹源公司向合志公司支付违约金7640828.77元（以12175742.4元为基数，自2012年12月28日起按照中国人民银行同期贷款基准利率2倍标准计算至2019年8月20日止）；2、诉讼费用由禹源公司承担。事实和理由：2011年11月28日，合志公司作为买方与禹源公司作为卖方签订《科技研发大厦房屋预转让合同》（简称《预转让合同》），约定，禹源公司将其开发建议的位于南京市.73平方米，简称案涉房产）转让给合志公司，总价款15219678元；房屋交付时间为2012年6月30日，禹源公司应于2012年12月28日前配合合志公司完成过户登记手续，未能如期办理产权变更登记的，禹源公司应以买方已支付房款为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率2倍标准支付延期期间违约金。《预转让合同》还对其他事项进行了约定。《预转让合同》订立后，合志公司于2011年12月12日、2013年12月10日分两笔各向禹源公司支付购房款9131806.8元、3043935.60元，全额履行了付款义务。因工期延误，禹源公司于2013年11月30日方才通知交房，产权变更登记手续一直未能办理。经合志公司不间断催促，2019年8月20日，合志公司才取得案涉房产的权属证书。禹源公司因其自身原因，拖延办理长达8年之久，严重违约。购买案涉房屋的资金均系合志公司向各股东筹集，因一直未能办理产权登记，合志公司无法按原计划以房产作为抵押向银行融资偿还购买房，遭受利息损失。禹源公司延期交房，交房后一直未办理产权登记，致合志公司无法正常出租。后勉强出租，因未办理产权登记，租金低于市场水平，合志公司遭受巨额租金损失。综上，禹源公司延期交房延期办证，构成违约，因其违约致合志公司遭受重大损失，禹源公司应承担相应违约责任。双方在《预转让合同》中对延其办证的违约责任进行了明确约定，该违约责任条款对双方具有法律约束力。现依据约定，提起诉讼，请求判如所请。 被告禹源公司辩称，合志公司的诉讼请求，不能成立。一是逾期交房问题。《预转让合同》订立后，案涉房屋在开发建设过程中，水电、道路等规划审批历时近一年，规划调整是房屋未能按期交付的主要原因。根据合同约定，任何因规划调整导致的延期履行，免除禹源公司的违约责任；二是2013年1月，南京市政府发布宁政规字[2013]1号文件[南京市人民政府关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知]（以下简称1号文），案涉开发项目属科研用地，1号文出台后，科研项目的产权变更登记一直处于停滞状态。禹源公司多次至国土等部门请求协调没有进展。2018年，经江东管委会、鼓楼区政府多方协调并出具证明，才将案涉水资源大厦5层即案涉房产办理产权登记手续。迟延办证的原因是因政策发生重大变化，非禹源公司违约所致。《预转让合同》反复强调，因政策调整引起的合同无法履行、延期履行，双方互不承担违约责任。三是水资源大厦交付后，合志公司一直正常使用或出租，房屋的使用价值未受到任何影响。四是根据合同约定，案涉房屋仅用于自身科研办公，合志公司还需迁至园区大厦内注册、纳税。合志公司未按约定履行相关义务，违约在先。同时，禹源公司代为支付合志公司所购房屋的维保、税费共计720642.27元，禹源公司保留向其追索的权利。综上，请求驳回原告的全部诉请。 原告合志公司围绕其诉讼请求提交款项支付凭证、不动产权属证书、办公楼出租协议、发票、水电物业缴费通知单、工商信息、准予变更登记通知书、中国工商银行汇款回单、银行进账单、股东会决议1组等证据。被告禹源公司围绕其答辩意见提交《预转让合同》、《国有土地使用权出让合同》、1号文、南京市、《南京市存量买卖合同》、分层产权证、建设工程规划许可证1组等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和证据质证，合志公司与禹源公司对对方提交的证据的真实性无异议，对证明目的均不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月30日，原南京市国土资源局（出让人）与河海大学、南京河海科技有限公司（受让人）签订《国有土地使用权出让合同》，主要内容是：出让人将位于汉中门大街以南、鼓楼科技园内总面积8506.7平方米出让，用途为科研设计（项目名称为水资源高效利用与工程安全国家工程研究中心）；受让人同意在2007年12月30日前开工建设，在2009年6月30日前完成全部工程建设并达到竣工验收条件，不能按期竣工应得到鼓楼区江东新区管委会的同意并提前30日向出让人提出延期竣工申请，因受让人原因造成延期竣工的，延期时间最长不得超过一年。南京河海科技有限公司于2009年成立全资子公司即本案被告禹源公司，负责前述项目的开发、建设。 2011年11月28日，合志公司（甲方）与禹源公司（乙方）签订《科技研发大厦房屋预转让合同》（仍简称《预转让合同》）约定：甲方已取得案涉房屋的国有土地使用证；该房屋土地出让合同中明确，该宗土地取得土地使用证满5年后，方可按照相关规定办理产权转让过户手续；双方阅读并知晓该房屋土地出让合同中的条款并明确其中所有规定对双方均具有法律约束力；甲方转让给乙方的房屋位于汉中门大街，为16层的第5层；该房屋设计用途为科研办公；建筑面积为1769.73平方米，单价8600元/平方米，总价款合计15219678元；甲方应于2012年6月30日前向乙方交付该房屋；在土地使用权满5年（2012年6月28日）后30日内，双方签订正式房屋转让合同，正式房屋转让合同中的权利和义务与《预转让合同》一致；在乙方资料提供齐全的条件下，甲方应于2012年12月28日前办理完毕产权转移等手续。如因甲方原因在约定期限内未办理完毕，需延期办理的，甲方应按照延期时间乙方已缴纳房款的中国人民银行同期商业贷款基准利率2倍标准支付乙方赔偿金；鉴于乙方知晓甲方所预售的房屋的实际状况，如任何因本协议约定与法律法规相抵触、导致合同无法履行，甲乙双方互不承担违约责任；乙方积极配合外包产业园对入园企业的日常管理，并承诺乙方购买该房屋作为自身科研办公使用（作为乙方及乙方投资的相关公司的办公地点，在满足乙方自用的基础上可将剩余部分空间对外租赁），不得改变房屋用途，否则甲方有权单方终止合同，收回房屋；乙方承诺按照甲方安排及时组织二次装修设计和施工，并于2012年6月30日前完成装修施工，达到办公入住条件等等。 《预转让合同》附件五补充协议特别约定：房屋建设过程中，如因政府重大活动、行政干预、规划调整等非甲方所能控制的因素，导致甲方迟延交付该房屋的，甲方不承担违约责任；在配套基础设施和其他设施方面，因不可抗力或国家、省、市等有关部门颁布的法律、法规或政策变化，政府有关部门迟延有关文件的批准或市政配套设施迟延竣工等原因，导致配套基础设施和其他设施不能达到甲方承诺条件的，投运时间相应顺延；在规划和设计变更方面，因按照设计、规划、配套等主管部门的要求及法律、法规或政府有关规章、制度的规定必须进行的变更，不属于甲方违约等等。 合志公司于2011年12月12日向禹源公司支付购房款9131806.80元，2013年12月10日再次支付3043935.6元。 2013年1月，南京市出台1号文，规定科技研发用地及地上房屋分割转让、销售的，由开发园区、紫金特区、功能板块管理单位在土地出让预申请时提出，存量工业用地改变为科技研发用地的，由用地单位在申请时提出，但分割转让、销售的面积不得超过总建筑面积的50%；科技研发用地及地上房屋分割转让、销售，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，不得转让、销售给个人等等。 2013年11月12日，禹源公司致函合志公司，通知办理交房手续。双方一致确认案涉房屋于2013年12月交付使用。禹源公司确认，水资源大厦延期交付的主要原因系部分规划审批延迟，工期延误也是延期交房的原因之一。 2017年8月21日，经禹源公司申请，南京鼓楼国家大学科技园管理委员会（简称科技园管委会）向鼓楼区政府提交的报告显示：水资源高效利用与工程安全国家工程中心-科技研发大厦（简称水资源大厦）转让面积12516.3平方米，占地上总建筑面积的46.71%，符合1号文的办证条件；禹源公司已申请不动产权分割转让，建议鼓楼区政府同意不动产权分割转让，并根据《国有土地使用权出让合同》要求，由江东新区管委会出具书面同意分割转让意见，以便协助办理不动产权的分割和转让手续等等。2017年8月31日，鼓楼区政府批准同意前述科技园管委会报告事项。江东新区管委会向南京市国土资源局出具“关于同意水资源大厦不动产权予以分割转让的说明”，主要内容是：水资源大厦符合合同约定及1号文政策要求，同意将水资源大厦原已协议出让的房产进行不动产权分割转让手续等等。 案件审理中，依禹源公司申请，本院向南京市规划和自然资源局不动产登记中心中山路分中心调查了解水资源大厦办理不动产权分割转让情况。该中心工作人员回复：水资源大厦科技研发楼，在2013年1号文之前，办理产权分割没有限制。1号文发布后，水资源大厦等类似项目的产权分割受到影响。其与国土部门签订的《国有土地使用权出让合同》未约定可出让比例，在1号文出台后，无法办理产权分割。需与国土局签订补充协议，明确出让比例，符合1号文50%的限制条件。禹源公司与国土局未签订补充协议，未能办理产权分割。2017年左右，禹源公司曾询问过办证事宜，当时无法办理。后禹源公司向市政府和市国土局递交报告申请产权分割。市国土局于2018年形成会议纪要同意，产权转让分割程序得以启动。 2018年5月，合志公司和禹源公司为办理产权登记，另行签订《南京市存量房买卖合同》，因房屋实测面积发生变化，合志公司支付购房尾款和差价款共计3868503.60元，于2019年8月20日取得案涉房产的不动产权属证书。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合志公司与禹源公司于2011年11月28日签订的房屋《预转让合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方应遵照合同约定履行各自义务。禹源公司是否存在违约行为，如果违约，违约责任如何承担、合志公司要求支付违约金（赔偿金）7640828.77元的诉讼请求，是否能够成立，是本案的主要争议焦点。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。案涉《预转让合同》及补充协议约定，禹源公司应于2012年6月30日前交付房屋，2012年12月28日前办理完毕产权转移手续。禹源公司实际于2013年12月交付房屋，2019年8月20日办理案涉房产产权登记。就迟延办证，双方在《预转让合同》中约定，如果因禹源公司原因未在约定期限内未办理的，应按延期时间以合志公司已缴纳房款的中国人民银行同期商业贷款基准利率2倍标准计算违约金。同时约定，如果合同约定与法律或政策规定相抵触，致合同无法履行的，双方互不承担违约责任。补充协议约定，如因行政干预、规划调整等非禹源公司所能控制的因素，导致迟延交付该房屋的，不承担违约责任，或因政策变化，相关部门迟延批准或市政配套设施迟延竣工，或因按照规划、配套等主管部门的要求必须进行的变更等，不属于禹源公司违约。根据前述约定，如果因禹源公司原因延期办证，则应按约定承担违约责任。如果延期办证的原因不能归责于禹源公司，而是政策调整、规划审批或配套的批准、变更等禹源公司不能控制的原因所致，则不属于违约。禹源公司是否存在违约，是否应承担违约责任以及责任的承担，本院分析认定如下：一是禹源公司自认工期延误是延期交房的原因之一，工期延误系可归责于禹源公司的事由，不能免除禹源公司的责任。延期交房，必然导致办证延期。禹源公司在交房环节存在的可归责于其主观原因的违约行为，直接构成其延期办证的过错。根据禹源公司提交的规划申请批准清单，显示水资源大厦在建设过程中，包括水电、燃气、道路、门牌等规划事项，审批时间在约定的交房之后，可以认定交房迟延除工期延误外，还受到规划调整、审批的影响。根据《预转让合同》和补充协议的约定，因规划审批致不能如期交付的，不属于违约。禹源公司在开发建设水资源大厦过程中，是否及时提出水电、燃气、道路、门牌审批申请，其未能充分举证，故水电、燃气、道路、门牌的规划调整或审批，不能成为禹源公司的免责事由。可以认定，禹源公司因工期延误对延期交房存在一定过错，该部分过错延续至逾期办证。二是1号文于2013年1月13日颁布实施，禹源公司承诺的办证时间是2012年12月28日。如果禹源公司按照约定，于2012年12月28日完成案涉房产的产权变更登记，1号文的颁布实施，对案涉《预转让合同》的履行不产生影响。正因禹源公司延期交房，在承诺办证的时间节点尚未交付房屋，致办证受到1号文影响，无法推进。1号文的颁布实施，不能免除禹源公司在文件颁布之前已经存在的违约行为。三是禹源公司在迟延交房方面存在一定过错，该过错并不是办证过度迟延的主要因素。案涉房产于2013年12月交付，如果不是1号文的限制，根据《预转让合同》约定的交房和办证期间，禹源公司基本可以在交房后的6个月完成产权变更登记手续。案涉房产的办证历经挫折终于2019年8月之前完成的最主要因素，是受1号文的影响。1号文的颁布实施，属于政策的重大调整，因政策调整造成的过度迟延，不可归责于禹源公司，禹源公司不因政策调整带来的履行不能或延迟，承担违约责任。四是根据合同法的相关规定，当事人迟延履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见至的因违反合同可能造成的损失。禹源公司对其延期办证行为，应当承担违约责任。违约责任的承担，应当与其过错程度相当，不超过订立合同时可以预见到的损失。禹源公司延期交房近一年半的时间，交房和办证之间需要6个月左右的间隔，不考虑1号文，办证最快可在2014年6月完成。因延期交房，办证至少会延期一年半的时间，禹源公司对此明知，对该一年半时间的延迟应当承担的违约责任，禹源公司在订立合同时完全能够预见，应当对部分迟延承担违约责任。三是延期交房，致合志公司不能使用房屋或对外出租，必然遭受损失。鉴于前述认定，损失期间截至2014年6月为宜。交房之后，因没有权属证书致空置时间相对较长或租金低于正常水平，应酌情考量。合志公司所称因未能如期办证致融资不能，无力以贷款偿还购房时所借款项，遭受高额利息损失或丧失商业时机的意见，该部分损失与延期交房之间无直接因果关系，属间接损失，也可综合认定。综合全案事实，禹源公司对于迟延办证存在一定过错，根据其过错程度和防免能力，结合合志公司因逾期办证遭受的损失，延期办证的违约责任，以合志公司实际付款金额为基数，参照年利率6%标准上浮30%计算至2014年6月较为适当（9131806.30×6%×130%/36×（自2012年12月28日起计算至2014年6月30日安排按540天计）=1068421元+3043935.60×6%×130%/360（自2013年12月10日起计算至2014年6月30日按200天计）=131904元），本院取整数酌定禹源公司因迟延办证应向合志公司支付违约金120万元。合志公司超出部分的请求，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下： 一、被告江苏禹源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京合志环境科技发展有限公司违约金120万元； 二、驳回原告南京合志环境科技发展有限公司的其他诉讼请求。       如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费67717元、保全费5000元，合计72717元，由原告南京合志环境科技发展有限公司负担61809元，由被告江苏禹源置业有限公司负担10908元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员 苗     军 二〇二〇年八月二十八日 书记员 赵晨 履行告知书