陕西省西安市中级人民法院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终5799号上诉人（原审原告）：陕西鑫华泰物业管理有限公司，住所地：西安市莲花区。法定代表人：郭剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘耀秀，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨浩琦，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：赵大龙，男，1987年2月24日出生，汉族，自由职业，住西安市莲湖区。上诉人陕西鑫华泰物业管理有限公司（以下简称：鑫华泰物业公司）因与上诉人赵大龙物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。鑫华泰物业公司上诉请求：1．撤销原判第一项，改判为赵大龙支付自2016年7月起至2019年6月物业费7397.9元及2016年7月至2019年8月4日滞纳金13455.84元;2.撤销原判第二项；3.一、二审诉讼费用由赵大龙负担。事实与理由：2017年6月1日鑫华泰物业公司与大洋汇丰公司共同出具《告业主书》，大洋汇丰公司提供前期物业形成的服务合同之权利义务概括转移至鑫华泰物业公司享有和承担。赵大龙无正当理由拖欠物业费构成违约，依法应当承担滞纳金。赵大龙辩称，大洋汇丰公司收完装修押金后至今不给退，且房子有漏水，没人修。赵大龙上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：2016年收房时问题太多，地下车库漏水、无照明、无网络、消防箱无玻璃门，家里窗子不合格，卫生间有漏水，自行维修后造成经济损失万元有余，故拒绝缴纳物业费，大洋汇丰公司于2017年6月携业主装修押金撤离，下落不明。自己与鑫华泰物业公司没有任何法律关系，没有任何经济纠纷。鑫华泰物业公司辩称，收房质量问题系开发商责任。鑫华泰物业公司是通过公开竞标的方式与开发商签订了前期物业服务合同，该合同虽然没有针对每位业主签订，但客观上为全体业主包括赵大龙在内提供了物业管理服务，根据事实上的物业管理关系，赵大龙理应承担物业费。鑫华泰物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令赵大龙向鑫华泰物业公司支付自2016年7月起至2019年6月物业费7397.9元；2、判令赵大龙给付鑫华泰物业公司2016年7月至2019年8月4日滞纳金13455.84元；3、由赵大龙承担诉讼费。一审法院认定事实：赵大龙系丰和坊南区40幢1单元1004室业主，房屋建筑面积96.89平方米，该小区开发商为陕西金地大成置业有限公司（以下简称“金地大成公司”）。2015年5月4日，金地大成公司与陕西大洋汇丰物业管理有限公司（以下简称“大洋汇丰公司”）签订《前期物业服务合同》，约定由大洋汇丰公司为该小区进行物业服务。2017年4月17日，鑫华泰物业公司与大洋汇丰公司签订《关于丰和坊南区物业管理交接事宜协议》，由鑫华泰物业公司自2017年6月27日起接管丰和坊南区的物业管理事宜，2017年7月1日之前业主所欠物业费用，由鑫华泰物业公司无偿代收。当日，金地大成公司出具《告业主书》，告知业主因大洋汇丰公司经营状况不佳，解除服务合同。2017年6月1日，鑫华泰物业公司与大洋汇丰公司共同出具《告业主书》，告知业主大洋汇丰公司的相关业务均转移到鑫华泰物业公司公司，办理流程不变。赵大龙于2016年4月24日与大洋汇丰公司签订《前期物业管理服务协议》，交纳了2016年6月之前的物业管理费用。后因认为大洋汇丰公司进行物业管理服务不到位，自2016年7月1日起未再交纳物业费、电梯费、垃圾费等，截止2019年6月30日共欠费7397.9元,其中，2017年7月1日之前欠费2436.5元，2017年7月1日之后欠费4961.4元。一审法院认为，赵大龙与大洋汇丰公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。后因大洋汇丰公司经营不善，金地大成公司将该小区的物业服务公司变更为鑫华泰物业公司，并张贴《告业主书》对小区业主予以告知，故赵大龙抗辩其从未接受过鑫华泰物业公司提供的物业服务，与事实不符，依法不予采信。从本案事实看，鑫华泰物业公司自2017年6月27日起对小区进行物业服务，至今该小区运转正常，据此可以确认鑫华泰物业公司基本履行了《前期物业管理服务协议》约定的义务，赵大龙作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向鑫华泰物业公司交纳物业服务费。赵大龙答辩称鑫华泰物业公司提供的物业服务不到位，其不应交纳物业服务费，本院经审查认为鑫华泰物业公司在物业管理方面确实存在一些小问题,但是赵大龙仍然享受了鑫华泰物业公司提供的其他物业服务,并不能以此拒绝支付所有的物业费。若业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业管理费,则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障,最终将损害到绝大多数业主的权利，故对其该项抗辩意见，依法不予采信。另需指出，鑫华泰物业公司作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨。因赵大龙未交纳物业管理服务费，系属对鑫华泰物业公司的服务存在异议，并非恶意欠交，故对鑫华泰物业公司要求赵大龙给付滞纳金的诉讼请求不予支持。鑫华泰物业公司自2017年6月接收小区物业管理，其与大洋汇丰公司签订的协议约定，仅由其无偿代收之前业主拖欠大洋汇丰公司的物业费，而非将债权转让给鑫华泰物业公司，故其无权直接向业主主张2017年7月1日之前的物业管理费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效后十五日内，被告赵大龙支付原告陕西鑫华泰物业管理有限公司自2017年7月1日起至2019年6月30日物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、水费、公摊电费等，共计4961.4元；二、驳回原告陕西鑫华泰物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告赵大龙承担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。另，二审审理中，鑫华泰物业公司出具由大洋汇丰公司于2019年11月2日签署的《情况说明》一份，载明，“将2017年7月1日前业主已产生的物业费债权转让于鑫华泰物业公司，债权转让后，大洋汇丰公司不再向业主主张物业费。”庭审中，赵大龙称装修押金未退还系因为自己屋里漏水，楼下住户不签字，故鑫华泰物业公司未予退还押金；又称自己于2017年找物业维修漏水处，开发商的施工方简单处理后不再漏水，但无法保证今后不漏水，认为应彻底更换管道，而不是简单用水泥堵住漏水处。本院认为，赵大龙与大洋汇丰公司于2016年4月24日签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。后因大洋汇丰公司经营不善，金地大成公司将该小区的物业服务公司变更为鑫华泰物业公司，并张贴《告业主书》对小区业主予以告知。鑫华泰物业公司自2017年6月27日起对小区进行物业服务，至今该小区运转正常，据此可以确认鑫华泰物业公司基本履行了《前期物业管理服务协议》约定的义务，赵大龙作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向鑫华泰物业公司交纳物业服务费。结合上述一审判决已查明的事实、以及鑫华泰物业公司于二审审理中提供的新证据，因大洋汇丰公司将2017年7月1日前业主已产生的物业费债权转让于鑫华泰物业公司，且表示债权转让后，大洋汇丰公司不再向业主主张物业费。因此，鑫华泰物业公司有权收取赵大龙自2016年7月1日至2019年6月30日拖欠的各项物业费用共计7397.9元。至于鑫华泰物业公司上诉主张的滞纳金一节，结合赵大龙并非恶意欠交等案件实际情况，对鑫华泰物业公司该项上诉请求，依法不予支持。至于赵大龙上诉称自行维修卫生间的经济损失、以及楼下住户不签字导致装修押金未退还等，双方可通过平等协商等方式解决问题，协商不成可在满足法定条件下另案主张。综上所述，鑫华泰物业公司的上诉请求部分成立，赵大龙的上诉请求不成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5476号民事判决第二项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5476号民事判决第一项为：本判决生效之日起十五日内，赵大龙支付陕西鑫华泰物业管理有限公司自2017年7月1日起至2019年6月30日物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、水费、公摊电费等，共计7397.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（鑫华泰物业公司已预交），由鑫华泰物业公司负担25元、赵大龙负担25元；二审案件受理费186元（鑫华泰物业公司预交136元、赵大龙负担50元），由鑫华泰物业公司负担100元、赵大龙负担86元（以上一、二审案件受理费折抵后，赵大龙于本判决生效之日起十五日内，将其应承担的诉讼费用61元支付给鑫华泰物业公司）。本判决为终审判决。    审判长      马莉莉    审判员      马延环    审判员      秦燕燕 二〇二〇年七月三十日（院印）书 记 员 杨雪薇