北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17334号原告：张思亮，男，1988年6月22日出生，汉族，广东神马搜索科技有限公司北京分公司职员，住北京市朝阳区。被告：东方名邸酒店管理（北京）有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：陈江凤，经理。委托诉讼代理人：徐艳丽，北京求远律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢鹏，男，1986年2月23日出生，汉族，北京求远律师事务所实习律师，住北京市丰台区。原告张思亮与东方名邸酒店管理（北京）有限公司（以下简称名邸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张思亮、被告名邸公司委托诉讼代理人徐艳丽、邢鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张思亮向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的北京市房屋租赁合同已解除；2.被告支付提前解除合同的违约金5800元；3.被告按每月5800元的标准支付自2020年1月27日起计算至2020年4月8日止的租金，按每月5800元的标准支付自2020年4月9日起计算至2020年8月1日止的房屋使用费；4.被告支付延期支付租金的违约金35380元（自2020年1月27日起计算至2020年8月1日止，按每月5800元计算）5.被告支付使用期承租房屋产生的水费185元、电费67元、外门门锁锁芯380元、小门门锁锁芯100元、厕所玻璃更换费68元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月27日，原告与被告代理人冯贺签订北京市房屋租赁合同，将位于北京市西城区XXXXXX号的房屋出租给被告，冯贺代被告支付3个月房租17400元、押金5800元。合同约定被告须在2019年10月27日、2020年1月27日、2020年4月27日分别支付各季度租金。2019年11月3日被告支付第二笔房租17400元，支付时间晚于约定日期7日。2020年1月15日，原告提醒被告交纳租金，被告确认接收租金交纳提醒但未支付租金。后被告以过年期间未上班、疫情原因未复工等原因无法支付房租。2020年3月30日，被告提出解约，但双方对于欠缴租金数额未达成一致。2020年4月7日，原告向被告寄送解除合约通知，该通知于2020年4月8日送达被告。至今，被告仍未结清房租。2020年8月1日，被告将涉案房屋交还原告，双方办理了房屋交接，并确认被告应向原告支付使用期承租房屋产生的水费185元、电费67元、外门门锁锁芯380元、小门门锁锁芯100元、厕所玻璃更换费68元。故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，认可原告陈述的签订合同时间以及合同约定的事实，同意按照每月5800元的标准支付2020年1月28日至2020年4月8日的租金，不同意原告其他诉讼请求。房屋租赁合同已于2020年4月8日被告收到原告解除合同通知书时解除，当天被告已向原告交付钥匙，将房屋交还给原告，原告已经收回了涉案房屋。受疫情影响被告一直没有复工，故违约不是被告故意造成，不同意支付解除合同的违约金5800元。不同意支付自2020年4月9日起计算至2020年8月1日止的房屋使用费，被告未搬空房屋是因为原告拒绝被告搬离房屋内物品，原告应自行承担扩大部分的损失，且受疫情影响，被告无法进入小区将物品搬离涉案房屋，被告在此期间并未实际使用涉案房屋。原告主张的延迟交付租金的违约金的计算方式，没有合同依据，故不同意支付，只同意支付原告一个月租金作为延迟交付租金的违约金。原告主张的水电费、锁芯及玻璃费用800元是原告与被告公司员工个人商量的，被告不予认可，不同意支付。2020年8月1日被告并未与原告办理房屋交接手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月27日，原告张思亮（出租人，甲方）、被告名邸公司（承租人，乙方）及北京链家置地房地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由名邸公司承租张思亮名下的北京市西城区XXXXXX号房屋，房屋租赁期限自2019年7月27日至2020年7月26日，租金标准为每月5800元，租金支付方式为按季支付、押一付三，租金支付日期为2019年7月27日、2019年10月27日、2020年1月27日、2020年4月27日。押金5800元，随第一笔租金支付。合同第十条第四款第一项约定，乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同、收回房屋。合同第十一条第一款规定，乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同第十一条第四款约定，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月房租标准支付违约金。2019年7月27日，名邸公司向张思亮支付三个月房租17400元。2019年11月3日，名邸公司向张思亮支付三个月房租17400元。2020年1月27日，名邸公司未按期支付租金，张思亮于2020年4月7日出具《解除合同通知书》，该通知书载明：因名邸公司违反合同第十条第四款之规定，未按约支付房租达两月以上，张思亮依据合同通知名邸公司解除《北京市房屋租赁合同》。该通知书经快递投递于2020年4月8日由名邸公司签收。2020年8月1日，名邸公司员工耿建平以名邸公司名义与张思亮确认：张思亮于2020年8月1日收回名邸公司租赁房屋（位于西城区XXXXXX），水费欠185元、电费欠67元、外门锁芯380元、小门门锁100元、厕所玻璃68元，一共八百元，由名邸公司支付，张思亮先行垫付。审理中，张思亮提交支付宝转账记录一份，显示2020年8月1日支付方师傅380元，张思亮欲以此证明其支付了换锁芯费380元。明邸公司以该记录无法显示该笔费用的实际用途为由，不认可该证据的证明目的。审理中，明邸公司虽辩称其于2020年4月已将涉案房屋交付张思亮，但对此未提交证据予以证明。明邸公司认可耿建平系其公司员工。本院曾询问耿建平，其陈述曾于2020年4月将其持有的一把涉案房屋钥匙交付张思亮，但涉案房屋仍有其他钥匙，由其他住宿人员持有，并未交还张思亮。审理中，名邸公司辩称因张思亮拒绝名邸公司搬离物品，才未将涉案房屋腾空，但对此未提交证据予以证明。明邸公司认可张思亮发出合同解除通知后，明邸公司未再与张思亮联系办理交付房屋事宜。对于耿建平与张思亮办理房屋交接的行为，明邸公司认为耿建平未取得明邸公司授权，不认可系名邸公司的行为，不认可水电费、换锁芯的费用及厕所玻璃维修费应由明邸公司负担。另查，因新冠肺炎疫情，2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日零时起，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，名邸公司逾期支付租金超过十日，根据合同约定，张思亮有权单方解除合同。现张思亮向名邸公司送达解除合同通知书，名邸公司已经签收，且名邸公司亦认可房屋租赁合同于2020年4月8日签收之日解除，故本院认定涉案的房屋租赁合同已于2020年4月8日解除。张思亮要求名邸公司支付2020年1月27日至2020年4月8日的租金，于法有据，且名邸公司同意支付，本院予以支持。庭审中，双方均认可张思亮收取名邸公司押金5800元，且双方均同意以押金折抵名邸公司欠付的租金，故以押金折抵欠付租金后，名邸公司还需向张思亮支付租金8120元。房屋租赁合同解除后，张思亮与名邸公司应及时办理房屋交接手续，逾期未办理的，名邸公司应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，虽然名邸公司辩称其已于2020年4月8日将涉案房屋的钥匙交付给张思亮，但对此未提交证据予以证明。耿建平虽陈述已将其持有的一把钥匙交付张思亮，但仍有其他钥匙未交付张思亮，且名邸公司未提交证据证明其在2020年4月时授权耿建平与张思亮办理房屋交接手续，因此对于耿建平向张思亮交付一把房屋钥匙的行为，本院无法认定系明邸公司向张思亮交付涉案房屋的行为。在张思亮向名邸公司发出解除合同的通知后，名邸公司亦未与张思亮办理涉案房屋的交接手续，因此对于明邸公司认为涉案房屋已交付张思亮的辩称意见，本院不予采信。本院确认2020年4月9日后涉案房屋仍由名邸公司占用，名邸公司应向张思亮支付涉案房屋2020年4月9日后的使用费。名邸公司虽辩称耿建平未取得名邸公司授权，因此不认可2020年8月1日耿建平向张思亮交付涉案房屋的行为，但张思亮确认其于2020年8月1日收回涉案房屋，因此要求名邸公司支付涉案房屋使用费至2020年8月1日，本院不持异议，名邸公司应负担2020年4月9日至2020年8月1日止的房屋使用费。对于使用费的标准，本院参考月租金标准，考虑原告经营行为受疫情影响的程度，根据公平原则，确认房屋占用费按照每月4060元计算，故2020年4月9日至2020年8月1日止的房屋占用费金额为15157.33元。名邸公司称因张思亮拒绝名邸公司搬离物品才未搬空房屋、张思亮自行承担扩大部分损失的意见，无事实与法律依据，本院不予采信。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据合同约定，因明邸公司未按合同约定支付房屋租金，已达到合同解除条件，张思亮行使单方解除权后，名邸公司作为违约方，应按月租金的100%支付提前解除合同的违约金。现张思亮要求名邸公司支付提前解除合同的违约金，且张思亮主张的违约金数额符合法律规定和合同约定，本院对此不持异议。名邸公司所述合同解除系张思亮行使单方解除权，因而名邸公司无需承担提前解除合同的违约金，无事实和法律依据，本院不予采纳。本案中，张思亮要求明邸公司按月租金标准支付自2020年1月27日起至实际返还涉案房屋之日止的迟延支付租金的违约金，无法律及合同依据，本院不予支持。庭审中，名邸公司自述同意支付5800元作为延迟交付租金的违约金，不违反法律规定，本院对此不持异议。对于张思亮要求名邸公司按照耿建平签字确认的金额，支付水电费、门锁锁芯费、厕所玻璃费共800元的诉讼请求，张思亮自认厕所玻璃并未进行维修，亦未提交证据证明玻璃损坏情况，张思亮应承担举证不能的责任，对于张思亮主张的厕所玻璃损坏费用67元，本院不予认可。对于更换门锁锁芯费用，因张思亮提交的支付宝转账记录无法显示该笔费用用途，亦与张思亮主张的换锁芯费共480元数额不符，张思亮应承担举证不能的责任，对于张思亮主张的换锁芯费共480元，本院不予支持。对于张思亮所主张的水费185元、电费67元，名邸公司虽主张耿建平在与张思亮办理房屋交接时未取得名邸公司授权，但名邸公司自认耿建平为其员工，并在涉案房屋内居住，名邸公司并未提交证据证明其曾与张思亮办理房屋交接手续，未提交证据证明其交纳过涉案房屋的水电费，且张思亮主张的水电费并未超出日常生活的合理标准，因此对于名邸公司的辩称意见，本院不予采信。本院确认名邸公司应向张思亮支付欠缴的水费185元、电费67元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张思亮与被告东方名邸酒店管理（北京）有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》已于2020年4月8日解除；二、自本判决生效之日起七日内，被告东方名邸酒店管理（北京）有限公司支付原告张思亮租金8120元；三、自本判决生效之日起七日内，被告东方名邸酒店管理（北京）有限公司支付原告张思亮逾期腾房占有使用费15157.33元；四、自本判决生效之日起七日内，被告东方名邸酒店管理（北京）有限公司支付原告张思亮提前解除合同的违约金5800元；五、自本判决生效之日起七日内，被告东方名邸酒店管理（北京）有限公司支付原告张思亮延期支付租金的违约金5800元；六、自本判决生效之日起七日内，被告东方名邸酒店管理（北京）有限公司支付原告张思亮水费185元、电费67元；七、驳回原告张思亮的其他诉讼请求。案件受理费867元，由原告张思亮负担408元（已负担），由被告东方名邸酒店管理（北京）有限公司负担负担459元（自本判决生效后七日内交纳）。如果被告东方名邸酒店管理（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二〇年八月二十五日法官助理 彭 瑜书 记 员 苏晓明书 记 员 戴 琪