广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初10694号原告：吴定国，男，汉族，1968年1月15日出生，住广州市花都区。委托诉讼代理人：刘业峰，广东都诺律师事务所律师。被告：广东元邦房地产开发有限公司,住所地广州市白云区黄石西路**元邦大厦**。法定代表人：陈建锋，执行董事。委托诉讼代理人：王慕涵，该公司职员。委托诉讼代理人：黄志斌，该公司职员。原告吴定国与被告广东元邦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员庄晓梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘业峰和被告的委托诉讼代理人王慕涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金42135.89元（以总房款804120元为本金，按每日0.008%标准自2017年10月1日起计至2019年7月17日止，计违约655天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月28日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于广州市花都区狮岭镇山清水秀花园自编X区泰福大街XX号X层XX房，房屋总价804120元。合同约定被告应于2017年9月30日前向原告交付符合规定条件的房屋，并于交付之日起210个工作日内为原告办妥房地产权证。合同签订后，原告依约支付了所有房款。原告于2019年1月29日收到《收楼通知书》，经数次验收房屋发现被告交付的房屋存在严重质量问题，并及时向被告提出书面异议。被告收到异议后未做答复，未及时整改，应视为被告未交付商品房，造成原告未能按约收房并取得房地产权证。被告的行为导致原告长期无法入住房屋，已经构成严重违约。根据合同约定，被告应承担相应违约责任，故诉至法院。被告答辩称：逾期交楼违约金期间应计至2019年1月29日，2019年2月1日至2019年7月17日以租金方式计算损失。被告通知原告收楼时，涉案房屋已符合交楼条件，延期交楼违约责任条款的适用应以此时间点为计算终点。原告提出的维修问题系被告对商品房买卖合同中工程质量保修条款的违反，对该条款违反产生的违约责任不能适用逾期交楼的违约责任条款。在双方未就工程质量保修条款的违约责任进行约定的情况下，可以参照《合同法》规定的采取补救措施、赔偿损失的违约责任形式。具体到本案中，即是被告按照原告的意见进行相关维修，赔偿原告不能入住期间的损失，相关维修被告已经实际履行，赔偿损失部分，根据我方提交的穗房地租（2020）4号2019年广州市房屋租金参考价的通知，同类型、同地段的房屋租金标准为5元每平方米每月，可以计算出该期间损失的具体金额，被告可以按照该金额对原告进行赔偿。经审理查明，2016年8月28日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订编号为201608250655的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定乙方所购买的房屋位于广州市花都区狮岭镇（山清水秀花园自编X区）泰福大街XX号X层XXX号房，总金额为804120元，按揭贷款方式支付房款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2．（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料等……。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满前之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件七为本合同补充协议，第三条关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）约定：1、甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”，但应在办理产权登记前达到。2、房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方等……。合同签订后，原告支付了涉案房屋总价款804120元，被告向原告开具了发票。2019年1月29日，被告向原告发出《收楼催告函》通知原告于2019年2月1日前办理收楼手续。原告称到现场办理收楼手续发现涉案房屋存在多处渗水等不符合交楼条件的严重质量问题，2019年1月29日、4月27日、6月30日、7月17日的《房屋状况检查表》显示，房屋存在渗漏、窗户栏杆未安装、未清洁等问题。另原告确认其于2019年7月17日办理了收楼手续。被告于2018年11月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。庭审中，原告和被告确认：1.逾期交房违约金起算时间为2017年10月1日；2.违约金计算标准为按总房款804120元每日0.008%计；3.2017年10月1日至2019年7月17日共计655天。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。原告和被告均确认：原告已依约向被告支付涉案房屋购房款804120元，原告于2019年7月17日办理收楼手续，被告逾期交房违约金起算时间为2017年10月1日，违约金的计算标准为每日按总价款0.008%计算。双方当事人承认的上述事实，本院亦予确认。本案中，原、被告争议焦点在于，涉案房屋何时具备交付条件，达到房屋交付使用标准。虽然合同补充协议约定的房屋交付条件为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》，被告也于2018年11月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但是被告作为房屋出卖人，保障买受人实现对房屋享有的占有、使用等合法权益是其基本义务。房屋以居住为目的，从2019年1月29日至7月17日的多份《房屋状况检查表》记载的内容以及原、被告在庭审中的陈述，被告向原告发出《收楼催告函》时，涉案房屋确实存在渗漏等质量问题，未能达到正常居住和使用条件。经多次验收，原告于2019年7月17日办理了收楼手续，故逾期交房期间应计至2019年7月17日。被告关于涉案房屋已经满足合同约定的交付条件，因房屋质量问题导致房屋不能正常使用所应承担的违约责任，不应以合同约定的逾期交房违约金标准计算的答辩意见，本院不予采纳。综上，被告应向原告支付违约金计算为：自2017年10月1日至2019年7月17日共计655天，每日按房屋总价款804120元的0.008%计算，违约金为42135.89元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东元邦房地产开发有限公司支付原告吴定国逾期交房违约金42135.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费853元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  庄晓梅二〇二〇年八月十四日书记员  谢梦莹