安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖16民终726号 上诉人（原审第三人）：马单宁，男，1986年10月9日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：高标，北京雍文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：华学英，女，1950年4月18日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：彭线旗，安徽彭线旗律师事务所律师。 原审被告：宁文清，男，1968年8月5日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 原审被告：蒋召荣，女，1972年4月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人马单宁因与被上诉人华学英，原审被告宁文清、蒋召荣案外人执行异议之诉一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2017）皖1621民初4668号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月3日作出（2019）皖16民终617号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。涡阳县人民法院另行组成合议庭于2019年9月30日作出（2019）皖1621民初3856号民事判决，马单宁不服提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。马单宁及其委托诉讼代理人高标、华学英的委托诉讼代理人彭线旗、原审被告蒋召荣到庭参加诉讼。宁文清经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马单宁上诉请求，1、撤销安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初3856号民事判决，依法改判驳回华学英的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由华学英负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，华学英不具备排除执行的条件。1、宁文清与蒋召荣均否认将涉案房屋卖给华学英，且华学英早就知道涉案房屋已经办理产权登记，且已抵押给金融部门，而华学英和宁文清均未要求办理过户登记，华学英也未提起诉讼。2、华学英与宁文清、蒋召荣之间未签订书面买卖合同。涉案房屋仅有二楼一套房屋，有所谓售房协议，但宁文清对该协议的真实性有异议，且“二楼”两字是明显添加上去的，综合该处的三、四楼套房已经出售华学英的事实，同时根据最高人民法院关于执行异议案件裁判规则：案外人执行异议之诉中，案外人对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任且需达到高度盖然性标准，所以该售房协议不足以认定买卖标的系案涉二楼房屋，华学英应承担举证不利的法律后果。3、仅凭收条不能认定华学英和宁文清就案涉三间门面存在买卖关系。最高人民法院关于房屋买卖纠纷裁判规则第16条规定，房屋买卖应当采用书面形式签订合同，收条不足以证明房屋买卖合同依法成立。依据《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同，当事人在房屋买卖过程中，未签订书面合同，只以口头形式约定房屋买卖的事实，同时出卖人向买受人出具收到房款收条，但买受人没有证据证明所购买房屋面积、总价款等合同主要内容，也无法证明其“已经履行房屋买卖合同的主要义务，且出卖人已经接受”的事实。依据《合同法》第十二条、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第一条规定，应当认定房屋买卖合同尚未成立，买受人可以根据缔约过失责任请求出卖人赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨的损失。本案中，涉案房屋早在2006年已经建成，根本无需订购，宁文清一直否认将涉案三间门面房出售给华学英，因此案涉三间门面房不存在买卖关系。4、仅凭收条、售房协议不足以认定华学英支付了全部或部分购房款。宁文清否认卖房，也否认收到购房款，华学英辩称是现金给付，明显不客观、不现实，毕竟数额巨大，而且即使现金支付，也应当提供证据证明款项来源及给付情况。综合本案情况，宁文清辩称不存在房屋买卖关系，只存在借贷关系，收条是对借贷的非典型性担保的说法较为可信。审判实践中针对这种仅有收据，亦认定为孤证，不能证明已付已支付房款。4、华学英对房屋的占有，不是基于买卖关系，而是基于双方之间存在民间借贷法律关系，为保障其权益，宁文清将房屋交付给华学英使用，用租金抵偿利息，针对这种名为买卖实为借贷关系的担保，在审判实践中也是不予支持的。6、关于过户问题，案涉房屋于2006年已建成，如果华学英2007年就购买案涉房屋，为何不签订规范的房屋买卖合同，并要求办理过户手续。另外案涉房屋三间门面房分别于2008年和2014年办理的抵押登记并备注于房产证上，并且房产证也一直在华学英手中，如双方存在真正的房屋买卖关系，其为何不提起诉讼主张其权利？以上足以证明华学英与宁文青、蒋召荣之间不存在涉案房屋买卖关系，华学英没有支付购房款，所以一直没有提起诉讼。华学英的诉请不排除不符合排除执行的条件，应当依法驳回华学英的诉讼请求。二、涉案房屋登记在蒋召荣名下，蒋召荣对案涉房屋买卖不知情，也不同意买卖，依据《城市房地产管理法》第三十八条第一款规定，下列房地产不得转让，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，所以即使华学英与宁文清存在真实的买卖关系，该买卖协议要求履行的请求也不予支持。三、一审判决适用法律错误，2010年11月26日，最高人民法院关于案例指导工作的规定（法发[2010]51号）第七条规定，最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照。但一审法院裁判时，却不参照上述指导性案例执行，明显错误。 华学英辩称，本案所涉房屋有两份收条、一份售房协议，清楚记录了房屋位置、价格等，足以认定案涉房屋签订了买卖协议。收条足以证明华学英已支付相应购房款，录音内容及房产证记载的房屋处于抵押状态，且宁文清对此事实书写有保证书，以上事实足以认定华学英对房屋过户不存在过错。 蒋召荣述称，我不欠马单宁任何款项，马单宁不应该执行案涉房屋，本人并不清楚宁文清与华学英之间是否存在真实的买卖关系。 华学英一审诉讼请求：1.依法请求停止执行蒋召荣名下的位于涡阳县南侧权证字号为皖涡城西字第37669号、31××70号、31××71号房屋，并请求解除对上述房屋的查封。。2.依法请求确认原告购买蒋召荣名下的权证字号为37669号、31××70号、31××71号房屋的买卖行为合法有效并确认房屋归原告所有。3.依法请求判令宁文清、蒋召荣继续履行房屋买卖合同，并协助原告将权证字号为皖涡城西字第37669号、31××70号、31××71号的房屋办理过户手续。4.本案的诉讼费用、律师费用由被告承担。 一审法院认定事实：华学英又名华学侠，与孙朝民系夫妻关系。2007年4月25日宁文清向华学英出具了内容为“今收到华学侠人民币贰拾捌万元整，用于订购胜利西路南侧门面房两间及其后院。门面房长10米，宽7米。总长25米，后院14米另1米（怕亏退款）。凭此条领房。”的收条。2007年7月22日宁文清向华学英出具了内容为“今收到购房款壹拾柒万整（门面房一间，价值壹拾捌万伍仟整），余款壹万伍仟整在交付使用（包括房产证）时付清。”2007年9月19日，宁文清与华学英签订《售房协议》，约定甲方（宁文清）在南侧开发房产一处，一楼门面三间，二、三、四楼商品房（套房），每套商品房136㎡，经双方协商，达成如下协议：一、乙方（华学英）购买甲方二楼商品房一套，款是壹拾叁万伍仟元整，乙方提前付壹拾贰万伍仟元，余款等房屋和产权证交付使用全部付清。二、办理房屋产权证一切税费由甲方承担。三、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜再作商议。三、以实际面积为准，年底前交付使用（阳历）。《售房协议》上方标注“收到本套房款壹拾贰万伍仟整”。2015年2月6日宁文清出具了内容为“今保证华学英房产证5月份（2015年）交付，否则房子20%罚款，（门面房两间）”的保证书。 华学英自2008年开始已实际占有并使用涉案房屋，并将涉案房屋租赁给他人使用。涉案三套房屋均于2008年9月26日办理了房地产权证，房地产权利人均为蒋召荣。其中317669号房屋于2014年2月24日设定了抵押权，期限为5年，31××70号房屋于2008年10月23日设定了抵押权，期限为5年。 2014年至2017年期间宁文清向华学英出具了多份借条，均书面约定了利息的计算方式。2015年9月18日蒋召荣向华学英出具了4万元的借条一份，未书面约定清偿期限及利息。 2016年1月29日，一审法院就马单宁诉宁文清、蒋召荣民间借贷纠纷一案，依据马单宁的申请，作出（2016）皖1621民初791号民事裁定书，查封蒋召荣位于涡阳县（包括涉案三套房屋）。2016年5月26日，一审法院作出了（2016）皖1621民初791号民事判决书，判决宁文清、蒋召荣于该判决生效之日起十五日内偿还马单宁借款100万元及利息。在执行过程中，华学英在该起执行案件提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封，一审法院于2017年7月27日作出了（2017）皖1621执异16号执行裁定，驳回华学英的异议申请。 另查明，宁文清、蒋召荣于1992年7月28日办理结婚登记，于2016年3月7日办理离婚登记。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。 参照上述规定，案外人如以物权期待权为由排除执行的效力，需同时具备以上四个要件。具体到本案中分析如下： 第一、关于案外人与被执行人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面合同、案外人是否在法院查封前已合法占有该不动产的问题。 2007年的两份收条、一份《售房协议》上明确记载了房屋坐落位置、面积、已付房款、总价款等内容，包含了《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同主要条款，民间中亦存在签订该种简易合同的情形，可以认定在涉案房屋查封前已签订了书面买卖合同。 案涉房屋建造于宁文清和蒋召荣婚姻存续期间，虽然产权证书的登记所有人为蒋召荣，但蒋召荣未证明涉案房屋属于其个人财产，从华学英与蒋召荣的录音内容来看，蒋召荣对房屋的买卖也并非不知情，其对宁文清将案涉房屋出售给华学英的行为并未提出异议，且蒋召荣同意办理房屋转移登记。故华学英基于蒋召荣和宁文清的婚姻关系及前述情形，有理由相信宁文清有处置该房屋的权利，基于上述理由及情形，可以认定案涉房屋买卖合同合法有效，对宁文清、蒋召荣均有约束力。根据已认定的水费交纳清单、孙楼居委会证明、租房协议、证人证言等证据，虽然华学英未在此房屋内居住，但其出租收益亦为占有使用的一种方式，可以认定在法院2016年1月29日作出裁定查封案涉房屋前华学英已合法占有该房屋。 第二、关于华学英是否已支付全部价款的问题。 2007年7月22日收条写明“今收到购房款壹拾柒万整（门面房一间，价值壹拾捌万伍仟整），余款壹万伍仟整在交付使用（包括房产证）时付清”，2007年9月19日《售房协议》约定“款是壹拾叁万伍仟元整，乙方（华学英）提前付壹拾贰万伍仟元，余款等房屋和产权证交付使用全部付清”，说明华学英在购房当日已分别支付17万元和12.5万元，尚余尾款并非较多，且在宁文清出具该收条后华学英曾多次出借给宁文清、蒋召荣款项，出借的金额远高于尚未支付的房屋尾款，华学英亦自愿抵付，因此可以认定该两套房屋已支付了全部价款。 2007年4月25日收条写明“今收到华学侠人民币贰拾捌万元整，用于订购胜利西路南侧门面房两间及其后院。门面房长10米，宽7米。总长25米，后院14米另1米（怕亏退款）。凭此条领房”，收条内容并无28万元系预付款或者房屋总价另行协商的意思表示，因此可以认定该套房屋已支付了全部价款。 第三、华学英是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记情况的问题。 华学英与蒋召荣的录音中有要求办理转移登记的主张，同时涉案房屋分别在2008年和2014年办理了抵押登记，至今仍记载于华学英处持有的产权证书上，客观上存在障碍，据此可以认定，华学英对于未办理产权过户登记手续并不存在过错。 综上，华学英对案涉房屋享有的物权期待权足以排除执行，对其主张停止执行案涉房产的诉讼请求应予支持。华学英主张的请求确认房屋买卖行为合法有效并确认房屋归其所有，请求判令宁文清、蒋召荣继续履行房屋买卖合同，并协助其办理房屋过户手续等问题，因不属于执行异议之诉的审查范围，本案中不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决：一、停止对坐落于涡阳县南侧、房地权皖涡城西字第××号、31××70号、31××71号房产的执行，本院（2017）皖1621执异16号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；二、驳回华学英的其他诉讼请求。案件受理费100元，由宁文清、蒋召荣负担。 二审中，双方均未提供新证据。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：华学英是否享有排除执行的权利。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。 关于宁文清与华学英签订的房屋买卖协议是否有效的问题。首先宁文清与华学英之间是否存在房屋买卖关系，马单宁称宁文清与华学英没有签订房屋买卖合同，宁文清与华学英存在民间借贷关系，其出具收条是对所负华学英债务清偿的担保。本院认为，依据宁文清出具的两张收条记载内容包含房屋坐落位置、面积、总价款、已付房款，实质已约定合同主要条款，可以认定双方就案涉房屋达成买卖协议，其后宁文清履行交付义务，由华学英实际占有案涉房屋，宁文清并于2015年2月向华学英出具保证书，承诺在2015年5月办理房屋过户，应视为其认可双方房屋买卖行为并愿意继续履行合同义务，且马单宁未就主张宁文清与华学英之间存在民间借贷关系提供证据佐证，综合上述分析，对马单宁主张宁文清与华学英之间存在民间借贷关系的上诉理由，本院不予采纳。其次，案涉房屋建造在宁文清、蒋召荣夫妻关系存续期间，应为夫妻共同财产，对共同共有物的处分应经全体共有人同意，虽宁文清属无权处分，但无权处分并不导致合同无效，综合上述两点，本院认为宁文清与华学英之间存在有效的房屋买卖合同关系。 关于购房款支付问题。宁文清于2007年4月25日出具内容为“今收到华学侠人民币贰拾捌万元整，用于订购胜利西路南侧门面房两间及其后院。门面房长10米，宽7米。总长25米，后院14米另1米（怕亏退款）。凭此条领房”的收条；2007年7月22日出具内容为“今收到购房款壹拾柒万元整（门面房一间，价值壹拾捌万伍仟元整），余款壹万伍仟元在交付使用（包括房产证）时付清”的收条，2007年9月1日宁文清与华学英签订的购房协议记载华学英购买宁文清二楼商品房一套，价款13.5万元，已付12.5万元，余款等房屋和产权证交付使用全部交付。故华学英已履行合同约定的购房款支付义务，因余款支付条件未成就导致尚有2.5万元购房款未付清，华学英应予补足。 关于华学英在法院查封之前是否合法占有案涉房屋，华学英称在2008年起实际占有并出租收益，其余各方均未提出证据予以反驳，因涡阳县人民法院于2016年1月查封案涉房屋，故一审认定华学英在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋正确。 关于华学英对未办理过户是否存在过错的问题。2015年2月6日宁文清出具保证书保证于2015年5月份办理房产证但一直未能履行，且案涉部分房屋由蒋召荣抵押贷款，过户登记客观上存在障碍，房屋不能过户的原因不能归责于华学英，马单宁主张华学英对未能办理过户登记存在过错的理由，不予支持。 综上，马单宁的上诉请求不能成立。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由马单宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇二〇年八月二十八日 法官助理高辛冉 书记员刘明明