福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0425民初628号 原告（执行案外人）：何敏，男，1968年3月27日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：林加生，福建岩城律师事务所专职律师。 被告（申请执行人）：周实奇，男，1971年9月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所专职律师。 被告（被执行人）：范立派，男，1964年8月14日出生，汉族，住福建省大田县。 被告（被执行人）：张新美，女，1965年2月28日出生，汉族，住福建省大田县。 被告（被执行人）：福建鸿图房地产开发有限公司，住所地福建省大田县均溪镇福田大道**，统一社会信用代码91350425726433753E。 法定代表人：游开辉，该公司董事长。 原告何敏与被告周实奇、范立派、张新美、福建鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，于同年6月9日公开开庭进行了审理。原告何敏及其委托诉讼代理人林加生，被告周实奇及其委托诉讼代理人彭建芬到庭参加诉讼。被告范立派、张新美、鸿图公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何敏向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于福建省大田县的执行并解除对上述房产的查封。2.本案诉讼费用由周实奇承担。事实与理由：2014年2月21日，何敏向鸿图大田分公司购买位于大田县地产，何敏与鸿图大田分公司签订合同并支付款项后，福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司（以下简称鸿图大田分公司）未将上述房产过户给原告，何敏向大田法院起诉，大田法院作出判决，鸿图大田分公司不服一审判决，向三明中院提起上诉，三明中院作出民事调解，调解协议中鸿图大田分公司同意向何敏提供办理上述房屋权属登记所需资料，并配合何敏办理上述房屋所有权证和国有土地适用证。但是至今涉案的三套房屋尚未办理过户登记手续。法律认可原告已经取得相当于物权的权利，法律已经依法保护原告享有的已经非常接近物权的物权期待权，原告依据民事判决书及民事调解书依法享有足以排除强制执行的权益，大田法院裁定查封涉案三套房屋的强制执行措施不当，应当纠正。 周实奇辩称，1.（2020）闽0425执异2号《执行裁定书》认定事实基本清晰，适用法律正确，该裁定书以执行异议人未提供证据证实其所购涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，驳回执行异议人的异议请求，是正确的。2.涉案房产虽备案登记在何敏名下，但属于鸿图公司所有，何敏并未取得涉案房屋的产权。3.购房者自2016年4月8日起对涉案房产已可办理产权转移登记，但何敏并没有在不动产登记中心获得登记，涉案房产仍属于鸿图公司所有，何敏对此存在过错。4.何敏提供的《商品房买卖合同》只有盖鸿图大田分公司的章，而涉案房产的开发和出卖主体是鸿图公司，涉案房产的购房合同因系无权主体签约而无效。5.何敏未能证明其已支付合同约定总价款的百分之五十。6.涉案房产用于居住不能成立。因此，要求依法驳回何敏的诉讼请求。 范立派、张新美、鸿图公司未作答辩。 何敏围绕诉讼请求依法提交下列证据：1.（2017）闽0425民初1304号民事判决书、（2018）闽04民终469号民事调解书各一份，拟证明，其与鸿图大田分公司的《商品房买卖合同》合法有效，其已按合同要求履行全部实质性的义务，鸿图大田分公司应配合其办理涉案房屋的不动产权过户登记手续。2.（2020）闽0425执异2号执行裁定书一份，拟证明，其对大田法院查封涉案房产提起执行异议，法院裁定驳回其申请的事实。3.《补充协议》和收条各一份，拟证明，其支付给鸿图大田分公司2000000元款项用于购买位于锦绣福田A幢112、113、114、115号商铺，后因鸿图大田分公司将上述商铺销售他人，无法履行原买卖合同，双方另订立《补充协议》，其向鸿图大田分公司购买位于锦绣福田6号楼第1612、2612、2712、2217、2617、2717室房屋，总价款2252796元。其先前支付的2000000元自动转为支付此购房款，剩余款项等办理产权证时付清。4.《商品房买卖合同》六份，拟证明，其向鸿图大田分公司购买位于锦绣福田6号楼第1612、2612、2712、2217、2617、2717室房屋，总价款2252796元。5.《房屋登记信息证明》一份，拟证明，上述6套房屋《商品房买卖合同》已向房管所备案。6.银行流水一份，拟证明，其支付购房款2000000元给鸿图大田分公司的事实。7.委托书、农业银行业务凭证各一份，拟证明，2018年6月12日，其支付给鸿图大田分公司93400元，该款由购买锦绣福田6号楼2617室的买受人林晓英代何敏支付。8.账户变更书一份、工商银行境内汇款电子回单四份，拟证明，其分别于2019年2月3日、2019年4月23日、2019年7月5日、2019年7月16日支付给鸿图大田分公司50000元、50000元、93400元、50000元，合计243400元。9.税收完税证明十二份，拟证明，2019年4月11日，其替鸿图大田分公司缴纳其欠税款合计29638.12元。10.购房款结算单一份，拟证明，其与鸿图大田分公司均已履行（2018）闽04民终469号民事调解书确定的义务。何敏尚欠的款项用于今后办理涉案房屋的不动产权登记时应当缴纳的税款。 周实奇质证后认为，1.何敏提交的证据1无法形成完整的证据链，未能证明其已支付涉案购房款。2.证据2（裁定书）认定事实基本清晰，适用法律正确，裁定结果正确。3.证据3的涉案房产的开发主体是鸿图公司，而协议只盖有鸿图大田分公司的章，未得到鸿图公司确认。《补充协议》中将购房单价更改为每平方米3935元，明显低于市场价交易，损害鸿图公司债权人利益，因而无效；收条不具有公示效力，未得到鸿图公司确认，大额付款应开具征收发票，对其真实性存疑；另该收条不能证明何敏已向房产开发商鸿图公司支付购房款。4对证据4持异议，合同只有盖有鸿图大田分公司的章，没有盖鸿图公司的章，而涉案房产开发主体是鸿图公司，涉案房产的购房合同系无权主体签约而无效。根据双方补充协议约定，涉案房产价格明显低于市场价，因而无效。5.对证据5的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，大田县房地产管理所对涉案房产的备案不符合《福建省商品房预售管理暂行办法》，这样的备案效力相当于网签，主要是为防范一房多卖，并不具有对抗第三方的物权公示效力。6对证据6的真实性无异议，该款项并非转入鸿图公司的商品房预售监管账户，而是转入鸿图大田分公司负责人韦卫个人账户，属于逃避国家监管的违法行为，该款项不能证明何敏已向鸿图公司支付购房款。7.对证据7（委托书）的真实性、合法性均有异议，根据（2018）闽04民终469号民事调解书认定，锦绣福田6号楼2617室的户主是何敏，但委托书将户主认定为林晓英，存在国家偷逃国家税费的行为。鸿图大田分公司通过刘瑞文个人账户代收公司款项的行为，属于私账公用，违反法律强制性规定。8.对证据8的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，通过刘瑞文个人账户代收公司款项，属于私账公用，由开发商分公司直接收取二手房买房人的部分房款，逃避国家征收税费。9.对证据9的真实性、合法性无异议，但完税凭证表明纳税人是鸿图大田分公司，不能证明何敏主张的事实。10.证据10是在本案开庭后形成的，结算单中何敏自行缴纳办理锦绣福田6#2612、2617、2717室根据大田县不动产登记中心出具的调查表明已被转卖并过户到他人名下，因此该事项属虚构。 周实奇围绕辩解意见依法提交如下证据：1.商品房买卖合同备案信息3份，拟证明，涉案房产备案信息中未在备注栏中标注“已预告”。2.大田县不动产登记中心出具的调查回执1份，拟证明，对涉案房产所作的不动产登记在鸿图公司名下。3.大田县不动产登记中心出具的证明，拟证明，涉案房产自2016年4月8日起可办理产权转移登记，何敏对未办理权属登记存在过错。4.（2018）最高法民申5339号民事裁定书，拟证明，有关何敏付款的认定需适用比普通民事案件更高的证明标准，何敏未能提供完整的证据链，不能证明其已支付购房款的百分之五十。5.身份证复印件，拟证明其本人的诉讼主体资格。6.国网福建省电力有限公司大田县供电公司历月电费明细，拟证明，涉案房产过往用电记录为零，且至今电费户名为鸿图公司，因此涉案房产用于居住不能成立。 何敏质证后，对证据1、2、3均无异议。对证据4认为，因办理涉案房产过户需由鸿图公司向其提交增值税发票，因鸿图公司的原因造成其未能对涉案房产权属登记。该份裁定书不能作为本案证据适用，只能作为参考，不适用于本案。对证据5、6无异议，但关于其所购买的涉案房屋是在被法院查封之前已由生效法律文书判决确认，这与其是否居住该房无关。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 周实奇与范立派、张新美、鸿图公司民间借贷纠纷一案，三明市中级人民法院于2015年9月1日作出（2014）三民初字第674号判决书，判令范立派、张新美偿还周实奇借款本金2000000元、利息200000元（从2014年3月至2014年11月止，其后的利息至实际还清之日止按月利率2%计付），鸿图公司对范立派所负的债务承担连带清偿责任。判决生效后，被告未履行生效法律文书确定的义务，周实奇向三明市中级人民法院申请强制执行。2018年10月17日，三明市中级人民法院作出（2018）闽04执恢59号之一执行裁定，裁定将案件由大田法院执行。 鸿图大田分公司负责鸿图公司在大田县的房地产开发、销售等业务。何敏与鸿图大田分公司买卖合同纠纷一案，大田法院于2017年12月25日作出（2017）闽0425民初1304号判决。鸿图大田分公司不服判决，上诉至三明市中级人民法院。后经三明中院调解于2018年5月24日作出（2018）闽04民终469号民事调解书，双方达成如下协议：一、鸿图大田分公司同意向何敏（或何敏指定人）提供办理位于大田县房屋权属登记所需的资料，并配合何敏（或何敏指定人）办理上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；二、鸿图大田分公司同意向何敏（或何敏指定人）交付销售位于大田县房屋应开具的增值税普通发票；三、何敏同意再支付给鸿图大田分公司人民币560400元。支付方式为：每一套房屋的销售发票开具之时，何敏支付鸿图大田分公司人民币93400元，直至人民币560400元付清为止。该笔款项付至鸿图大田分公司负责人韦卫指定的账户；四、本案一审诉讼费28278元，由鸿图大田分公司负担；二审诉讼费28278元，减半收取14139元，由鸿图大田分公司负担。五、本协议自协议书签字盖章三日后开始履行，双方履行完上述协议后，本案权利义务终结。六、本调解协议经双方当事人签字后即具有法律效力。调解协议后，双方均按调解协议部分履行该协议，截至本院依周实奇申请并依法查封位于大田县前，何敏尚未向法院申请强制执行（2018）闽04民终469号民事调解书。 2019年11月15日，本院根据周实奇的执行申请，依法查封鸿图公司开发的已备案至何敏名下的位于大田县。何敏向本院提出案外人执行异议，请求中止对涉案房产的执行。本院经审查于2020年2月26日作出（2020）闽0425执异2号执行裁定，驳回何敏的异议申请。何敏不服该裁定，于2020年3月12日向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，法院生效法律文书系导致物权设立、变更、转让或者消灭的法定途径。何敏与鸿图大田分公司于2014年2月21日签订六份《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意识表示，且其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。尔后，双方也将上述6份《商品房买卖合同》在大田县房地产管理所办理登记备案手续，但因鸿图大田分公司未为何敏办理上述6套房房产的权属登记手续，也未开具销售上述6套房产的增值税普通发票，导致何敏未能办理涉案房屋（位于大田县）产权。何敏与鸿图大田分公司房屋买卖合同一案于2018年5月24日获三明市中级人民法院以（2018）闽04民终469号民事调解书确认，何敏有权依该调解书所确定的协议内容在支付调解书确定的款项后获得涉案房产的产权，双方亦部分履行了调解书所确定的双方义务。2019年11月15日，周实奇因民间借贷纠纷案获法院生效裁判支持的债权申请对涉案房产查封，该查封房产时间在上述生效调解书之后，且不具有优先权。此外，何敏向周实奇、范立派、张新美、鸿图公司提起案外人执行异议之诉的立案时间为2020年3月16日，截至该立案日期，尚未超过三明市中级人民法院（2018）闽04民终469号民事调解书可申请执行的二年期间。据此，何敏要求中止对涉案房产执行的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。范立派、张新美、鸿图公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃其诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 中止对位于福建省大田县的执行并解除对上述房产的查封。 案件受理费100元，由何敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  涂劲蛟 人民陪审员  黄海春 人民陪审员  丁长池 二〇二〇年八月二十一日 法官 助理  郭钰红 书 记 员  罗秋香 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。