广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初575号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：桂林市高新技术开发区**小区****。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 被告：潘干忠，男，壮族，1963年3月5日出生，住桂林市象山区。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）与被告潘干忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬到庭参加诉讼，被告潘干忠经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求判令：1、被告支付原告2016年1月1日至2017年12月31日24个月期间的物业费2763.81元，2014年2月1日至2017年10月31日期间45个月的共用水电费457.52元，滞纳金暂计算至2017年12月31日为791元，共4495.3元给原告。滞纳金从2018年1月1日起以本金2763.81元按每天千分之三计算至实际付款之日；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月25日，桂林市南溪花园小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》、2017年1月1日签订《补充协议》、2017年12月20日签订《移交清单》。合同第十八条约定：1、非电梯楼住宅房0.45元/平方米/月（建筑面积）；2、电梯楼住宅房0.95元/平方米/月（建筑面积）；3、住宅区办公、经营用房2元/平方米/月（建筑面积）；4、车位使用费：（1)自有车位30元/月/个，(2)临时车位80元/月/个。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十四条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第八十条规定原告依法有权要求被告返还共用水电费、电梯维保、技术服务、年检费。2014年2月至2017年10月期间，原告在南溪花园小区支出共用水费17060.47元、电费161745.3元，合计178805.77元，按照南溪花园业主资料（1-11栋）共有建筑面积47373.84平方米，每平方米应分摊共用水、电费3.77435669元；依据桂林市特种设备检验所出具的：富鑫物业公司2014年2月至2017年8月缴费清单；上海蒙哥马利电梯工程有限公司出具的：南溪花园电梯维保费收费明细表及电梯维护保养合同、按照南溪花园业主资料：9栋和10栋（电梯楼）共有建筑面积22829.47平方米，每平方米应分摊设备维修费4.050247元；合同第十九条约定：各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；合同第二十五条定：如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三交纳滞纳金。乙方有权直接向人民法院提起诉讼。2014年1月28日至2017年12月31日原告在南溪花园小区全面履行了物业服务的义务。被告在南溪花园小区的9#楼2-5-4号房屋121.22平方米每月应缴物业费115.159元，被告尚欠原告从2016年1月1日至2017年12月31日24个月的物业费2763.81元，2014年2月1日至2017年10月31日45个月的共用水电费457.52元，滞纳金暂计算至2017年12月31日为791元。虽经原告书面催交物业费通知，被告仍拒不缴费，原告故诉至法院，望贵院能判如所请。 被告潘干忠未到庭，未答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告潘干忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月24日，原告（乙方）与南溪花园业委会（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定（节录）：乙方为南溪花园小区业主提供物业服务；合同期限从2014年2月5日起至2016年12月31日止；物业管理服务费为非电梯住宅房0.45元/平方米/月，电梯楼住宅房0.95元/平方米/月，车位使用费为自有车位30元/月/个，临时车位80元/月/个；乙方按月收取各业主的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由乙方出）；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。2017年1月1日，南溪花园业委会与原告签订《补充协议》，约定原《物业服务委托合同》继续履行至南溪花园业委会提前六十日告知原告终止或解除合同时止。 查明，2017年12月20日，南溪花园业委会与原告签订《移交清单》，就原告撤出南溪花园小区和移交物业、设备、设施等事项进行约定（节录）：由于富鑫公司当初是提前几天进驻南溪花园小区，为此南溪花园业委会已经通知小区业主，富鑫公司收费到2017年12月31日止。 查明，2014年2月1日至2017年10月31日期间，原告共为涉诉小区垫支公共水费17060.47元，公共电费161745.3元。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米。 另查明，被告潘干忠原系南溪花园9#楼2-5-4号房的业主，该房屋为电梯楼住宅房，建筑面积121.22平方米。2013年被告潘干忠从案外人处购得该房屋。2018年10月11日，该房屋被司法强制过户给案外人王凤宽。被告2014年2月1日至2017年10月31日期间未交纳共用水电费、2016年1月1日至2017年12月31日期间未交纳物业服务费。原告在起诉时诉请要求被告支付电梯维保费490.97元，在庭审过程中表示放弃该项诉讼请求。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与南溪花园业委会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》、《移交清单》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。被告2016年1月1日至2017年12月31日期间未支付物业服务费，违反合同约定及法律规定。故被告应支付原告2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2763.81元（121.22平方米×0.95元/平方米/月×24个月）。 关于原告诉请2014年2月1日至2017年10月31日期间的共用水电费问题。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”本案中，涉诉《物业服务委托合同》、《补充协议》对共用水电费如何分摊未作约定，则根据前述法律规定，各业主负担的共用水电费金额应按照其专有部分占建筑物总面积比例来确定。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米，本院予以确认。该期间原告为涉诉小区垫支公共电费共计161745.3元、公共水费17060.47元，按南溪花园小区建筑面积48994.94平方米平摊，被告应支付公共电费400.18元（161745.3元÷48994.94平方米×121.22平方米=400.18元），公共水费42.2元（17060.47元÷48994.94平方米×121.22平方米=42.2元），合计442.38元。原告现诉请要求被告支付该期间共用水电费457.52元，超出部分没有法律依据，本院不予支持。原告在审理过程中表示放弃原诉请的电梯维保、技术服务、年检费490.97元，是对其诉权的合法处分，本院予以准许，对该部分的诉请本院不再处理。 关于原告诉请逾期支付物业服务费的违约金问题。根据《物业服务委托合同》约定“各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用……业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金”。本院认为，双方约定的滞纳金性质属违约金，违约金系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，现原告未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金标准调整为按年利率6%计付。其中，2016年1月1日至2017年12月31日期间的违约金，应自每月11日起以每期应缴纳物业服务费为基数，分段计算至款项实际清偿之日止。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业服务收费管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 1、被告潘干忠应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2763.81元，并应支付逾期付款违约金从2016年1月11日起以每月每期应交物业费为基数按年利率6%的标准分段计付至款项实际清偿之日止）； 2、被告潘干忠应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2014年2月1日至2017年10月31日期间共用水电费442.38元； 3、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费260元，共计310元（原告已预交），由被告潘干忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  文 雯 人民陪审员  黄秀洪 人民陪审员  阳平平 二〇二〇年八月四日 书 记 员  梁小花