大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6314号原告：大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会，住所地大连市甘井子区泉水街道锦泉源小区****。负责人：刘贤财，系主任。委托诉讼代理人：王本海，系辽宁千江律师事务所律师。被告：林开源，男，1964年5月14日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王洪岩，系辽宁君连律师事务所律师。原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会与被告林开源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日作出（2018）辽0211民初8389号民事判决。被告不服，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。辽宁省大连市中级人民法院于2020年5月28日作出（2020）辽02民终1305号民事裁定，裁定撤销本院判决，发回重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会的委托代理人王本海、被告林开源的委托代理人王洪岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会向本院提出诉讼请求：被告给付原告土地和房屋租金3,460,000元、逾期付款利息990,495元（按银行一年期贷款基准利率4倍计算至2018年8月1日止）。事实和理由：2012年9月20日，原、被告签订临时租用场地协议书，约定被告临时租用原告位于大连市甘井子区以南24,107平方米的场地，其中水泥地面14,356平方米、房屋四套共计90平方米和围墙395立方米，租期不限并根据国家征收规划和原告需要随时终止，租金为每年100万元，于年度内10月至次年的8月每月1日支付9万元（其中8月1日支付10万元）。此外，协议还约定了逾期支付租金的违约责任等条款。协议签订后，被告一直使用上述场地房屋并按协议约定向原告支付租金。自2015年4月1日起，被告以各种借口拖延支付租金至今。原告多次催要，被告至今未付。综上，被告违反约定拖延支付租金，已构成违约。现原告诉至法院，望法院支持原告诉讼请求。被告林开源辩称：不同意原告的诉讼请求。一、案涉临时租用场地协议无效。案涉租赁场地因大连地铁工程已于2010年动迁，划归大连市地铁项目使用。大连市国土资源和房屋局已就拆迁事宜进行审批并颁发了房屋拆迁许可证，该动迁事实已被（2015）大民二初字第00121号民事判决书确认。根据拆迁相关法律规定，拆迁的法律后果是拆迁人有权依据房屋拆迁许可证将拆迁范围内的建筑物全部拆除，并且也排除其他任何单位、个人在拆迁范围内建设、占用，仅拆迁人有权按照规划批复建设项目。因此案涉场地已划由大连地铁项目使用，原告对案涉场地并无出租权利。即使原告出租，则地上建筑物、设备设施也会因违建被拆除。所以原、被告为兴办木材市场签订的临时租赁协议实际是无法履行的。其案涉场地系为公共利益地铁工程建设经大连市政府批准而拆迁，若原被告继续在拆迁土地上经营木材市场将损害大连市地铁工程建设指挥部的利益，并对地铁的运行安全造成威胁，危害了社会的公共利益。因此依据合同法第52条的规定，案涉协议认定为无效。二、被告并非适格的诉讼主体，原告应另行起诉。虽然被告与原告签订了临时租用场地协议，但实际原告并没有向被告履行协议，而是由大连华源建材市场公司在案涉场地履行搬迁义务，因此原告应向大连华源建材市场公司主张权利。三、案涉租赁协议因动迁无法履行，原告主张租金依据没有事实依据。2015年10月20日，大连市甘井子区开发建设中心作为合法的拆迁实施人向大连市中级人民法院提起诉讼要求大连市华源建材市场公司从案涉场地搬出，大连市中级人民法院支持其诉请判决大连华源建材市场从案涉场地迁出，且该判决确认了大连华源建材市场已完成部分拆迁且仍正在履行拆迁的事实。2016年大连渤海大道（姚东路）工程因交通用地需要使用案涉场地。因此案涉场地不具备履行条件，且场地自2014年起已经停水停电，无论是针对被告还是大连华源建材市场公司，原告均无法提供满足合同目的使用的场地，其无权收取租金。根据被告了解大连华源建材市场因拆迁始终无法经营，也没有向市场内租户收取任何租金，现大连华源建材市场已全部撤出案涉场地，案涉场地被其他社会人员占用，与被告无关。四、原告对于本案无诉权。案涉租赁物已经纳入动迁范围，房屋的处置权归属拆迁部门，不属于原告，原告无权起诉被告。五、原告主张的租金已经超过诉讼时效。经审理查明：2012年9月20日，原告（甲方）、被告（乙方）签订临时租用场地协议书。该协议书约定，一、甲方有场地、房屋、水泥地面、围墙均坐落在以南，具体位置详见平面图所示，其中场地24,107平方米（A区4,896㎡、B区9,460㎡、C区8,876㎡、D区875㎡）、水泥地面14,356㎡（A区4,896㎡、B区9,460㎡）、房屋90㎡、围墙395m3；二、租用时间为临时租地，具体终止时间为按国家政府征用和占用以及泉水村村民委员会（大连泉华实业总共公司）开发利用、联合开发利用和泉水村村民委员会（大连泉华实业总公司）占用，另做其他用途时，作为双方临时租用场地终止日；三、租金100万元/年，计算方式参考辽宁省人民政府临时占地补偿标准参考执行；四、付款方式按每年12个月分月付款，从2012年10月1日至2013年8月1日，每月1日前需付9万元，其中8月1日前需付10万元，以后付款年、月、日及金额按上述模式顺延，逾期不付款，每拖延一天，甲方有权可按中国人民银行同期同类贷款流动资金贷款最高利率四倍计算收取利息，或终止协议，收回临时租用的所有场地及房屋、围墙或有权采取停水、停电、封路强制迁出等措施。原告提供一份土地使用权证复印件，该复印件与从大连市国土资源和房屋局甘井子分局档案室所有权档案23号卷宗复制的复印件内容一致。土地使用权证号为甘集有（2013）第59号，土地所有权人为泉水村农民集体，地，地址为甘井子区泉水街道泉水村，地号为210211005001JA01001号为J51G024026，土地总面积53.0535公顷，其中包括建设用地31.4369公顷。原告称案涉土地为该土地所有权证上记载的建设用地。原告自认被告已支付2015年4月1日前的租金，并提供一份租金支付情况统计表以及对应的付款凭证，显示2015年4月1日之前的租金由大连华源建材市场有限公司、大连市甘井子区大北建材市场先锋建材经销处、大连市甘井子区开元木材经营处分别陆续支付。原告另提供两份租用场地协议书，日期分别为2003年8月18日和2008年8月20日。租赁物与案涉租赁合同一致，租赁期限为五年（2003年10月1日-2008年9月30日）、（2008年10月1日-2013年9月30日），租金为180,700元（计算方式为24,107㎡÷667㎡/亩=36.14亩*5,000元/亩=180,700元）。2003年合同首部记载的甲方和乙方分别为大连泉华实业总公司和林开源，尾部乙方处加盖有大连大北建材市场字样的印章，法定代表人处有林开源字样的签字。2008年合同首部与尾部记载的甲方均为大连泉华实业总公司，乙方均为林开源。被告提供（2015）大民二初字第00121号案件大连市甘井子开发建设中心的代理词及辽宁省大连市中级人民法院于2016年3月18日作出的（2015）大民二初字第00121号民事判决，证实案涉场地自2011年月以来陆续处于拆迁状态，不具备合同履行条件。（2015）大民二初字第00121号民事判决审理查明部分记载：2011年1月18日，大连市甘井子区开发建设中心（甲方）、大连华源建材市场有限公司（丙方）与大连星辰城市房屋拆迁有限公司（乙方）签订三方协议书。约定：1、被拆迁房屋情况。丙方在大连市拆迁范围内共有房屋总建筑面积为23,800平方米，其他地面围墙设备等（以下简称“23,800平方米建筑物”）权属状况为丙方；2、拆迁补偿。经三方协商确认，丙方同意由甲方支付人民币5,700万元作为对丙方拆迁的全部补偿费用，该款项包括因拆迁所涉及的所有相关权益的补偿费，除此之外，丙方或任何第三方不得以任何理由向甲方或乙方就此次拆迁主张任何权利；3、拆迁补偿费的支付。本协议签订时，甲方向丙方支付人民币5,000万元，丙方将拆迁地块按合同约定标准向乙方交付的同时，甲方再向丙方支付700万元。甲方每次付款时，丙方应向甲方出具合法有效的发票；4、拆迁地块交付条件。协议签订之日起九十日内，丙方必须迁出拆迁地块，并将地上建筑及附属设施交给乙方接收、拆除。房屋现在设施完好无损，如有损坏或丢失，由丙方负责赔偿……；5、丙方应保证拆迁地块的地上建筑物及附属设施不存在任何抵押、转让、租赁等权利限制，否则因此而产生的任何纠纷，均与甲方、乙方无关，由丙方自行解决……；8、丙方须满足地铁施工需要逐步迁出。原、被告及案外人三方均在该协议上加盖公章及法定代表人签名，其中丙方法定代表人处是林开源签名。次日，被告向原告出具5,000万元的专用收款收据。然而，此后被告虽然已经迁出了一部分，却未能依约全部迁出，至今未能将23,800平方米建筑物全部交付给原告及案外人。（2015）大民二初字第00121号民事判决判令：被告大连华源建材市场有限公司于本判决生效之日起三十日内从2011年1月18日协议书约定的大连市地铁1、2号线甘井子区段拆迁范围内共有房屋建筑面积23,800平方米中全部迁出。该判决生效后，大连市甘井子区开发建设中心在大连市中级人民法院申请执行，案号为（2016）辽02执329号。被告提供从该案中复制的大东益估字（2010）第B19号的《房地产拆迁评估报告》。该评估报告估价结果报告第三部分估价对象1.估价对象界定记载：“估价对象位于大连市甘井子区南关岭街道，姚家路南侧，规划大连地铁项目内。南临哈大铁路，北邻姚家路，西临民宅区，东临大连粮货国家粮食储备库。本次估价范围内包括估价对象房屋和附属物补偿及搬迁费。不包括估价对象占用土地的征地补偿费，不包括依附于估价对象的债权债务、经营损失等其他财产和权益。2。估价对象状况记载：“此次确定的拆迁范围包括房屋共141处，建筑面积为23,800平方米，均未办理产权证。各类棚厦8,073平方米。现为姚家木材市场经营使用。本次评估范围不包括估价对象占用土地的征地补偿费。”该报告中附有评估对象照片。被告于原审时申请律师调查令，申请到大连市甘井子区开发建设中心调查如下证据材料：大连市甘井子区开发建设中心于2011年1月18日与大连华源建材市场有限公司签订的动迁协议约定拆迁23,800平方米建筑面积的具体拆迁范围（以图示标识）。该中心于2018年11月14日出具回执，称“我中心按照政府工作安排，于2010年因地铁建设需要对大连华源建材市场有限公司紧邻业广建设公司（南关岭）场地北侧、姚家路南侧的建材市场（木材市场）进行拆迁。根据双方协商议定，我中心对该市场内全部房屋（共141处，建筑面积23,800平方米）进行了拆迁补偿。上述进行拆迁补偿的房屋已通过编号为：大东益估字（2010）第B19号的《房地产拆迁评估报告》列示并附有部分房屋照片。我中心不能提供律师调查令所列的以图示标识的具体拆迁范围，原因如下：因拆迁期间当时未进行测绘，无法提供具体卫星平面图进行范围参考比对。建议依照评估报告所示房屋照片确定拆迁补偿范围。”原告认可因该工程建设案涉租赁场地有791平方米自2012年被占用，并表示起诉的租金中未扣除该被占用部分的租金，此次审理中可以扣除相应租金本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，原告向被告提供场地及房屋，被告应当按照约定向原告支付租金。虽然被告与案外人于2011年签订动迁协议，但案涉的临时租用场地协议书在2012年签订，此后被告陆续支付了部分租金，被告在签订动迁协议之后仍然占有、使用案涉场地，故相应租金应当支付。关于协议的履行一节，原告向被告出租大部分系场地，只有90平方米房屋，目前动迁协议涉及的是场地内建筑物，即便案外人要求移交建筑物，但案涉场地依然在被告占有、使用中，临时租用场地协议书的履行并未受影响。关于租赁合同主体一节，案涉临时租用场地协议的签订主体为原告与被告，被告将场地另行出租或者开办公司与否并不影响被告的租金支付义务。关于租金数额一节，原告诉讼请求中关于2015年4月1日至2016年8月1日应支付的租金部分，已经超过诉讼时效，且原告并未提供证据证实存在诉讼时效中止、中断的情形，故对于该部分租金，因原告丧失胜诉权，本院不予支持。被告应向原告支付2016年10月1日至2018年8月1日期间的两年租金。因原告自认案涉场地中有791平自2012年已被占用，故该部分面积的租金应该从租金总额中扣除。参照双方2008年签订合同中约定的租金计算方法，该791平方米场地每年的租金应为32,812元（1,000,000元÷24,107㎡*791㎡）。综上，被告应向原告支付的租金总额为1,934,376元【（1,000,000元-32,812元）*2】。关于利息一节，因合同中约定每拖延一天，甲方有权按中国人民银行同期同类贷款流动资金贷款最高利率四倍计算收取利息，故原告现按照4.35%/年为标准，将该年利率的4倍折算到月利率为1.45%/月，按月分段计算利息，本院对该计算标准予以准许。依前文所述，应将791平方米的租金从租金总额中扣除，故在计算利息时，计算利息的本金基数也相应的扣减32,812元。被告应向原告支付2018年8月1日之前的利息为307,082.65元，原告主张的超出部分，本院不予支持（具体计算方式见附表）。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下：一、被告林开源于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会支付租金1,934,376元及利息307,082.65元。二、驳回原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42,400元，由原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会自行承担17,632元，被告林开源负担24,768元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长 张 禾人民陪审员 王 媛人民陪审员 姚 波二〇二〇年八月二十日书 记 员 郝安琪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。