中华人民共和国上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初628号原告王飞，男，1981年11月17日出生，汉族，住浙江省。委托代理人季泉，上海星博律师事务所律师。被告上海普陀饮食有限责任公司，住所地上海市。法定代表人陈海东。委托代理人汪伟敏、施畅，上海市朝华律师事务所律师。第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市。法定代表人周冰蔚。委托代理人王少彦。原告王飞与被告上海普陀饮食有限责任公司，第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王飞的委托代理人季泉，被告上海普陀饮食有限责任公司的委托代理人汪伟敏、施畅到庭参加诉讼。第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王飞诉称，本市中山北路XXX弄XXX号总面积为800余平方米的房屋系国有资产并委托被告管理。2011年8月22日，原告通过与被告签订租赁合同的方式租得系争房屋即上述房产中的二、三楼及底楼炉子间用于经营洗浴，场地面积为572平方米，租期自2011年12月1日起至2014年11月30日止，年租金22万元。因原场地装潢陈旧，故原告入场后投入三百余万进行了重装；2014年11月28日，原告与经被告授权的案外人上海南方大酒店就系争房屋续签了租赁合同，将租期延续至2015年11月30日，年租金上调为24万元；2015年8月31日，包括系争房屋在内的本市中山北路XXX弄XXX号房产被列入政府征收范围，原告在接到被告配合征收通知的情形下未迁出房屋并持续经营活动，直至2018年1月后相关部门开始对房屋进行整治，原告离场并留置了装修与物品。之后房屋被拆，被告与征收实施方即第三人签订了征收补偿协议并获取了包括“停产停业损失补偿”、“装潢补偿”、“搬场补贴”、“搬迁奖励费”、“家用设施移装费”与“无法恢复使用的设备”在内的各项补偿款。原告认为，本次征收发生于系争房屋的租期内，被告作为房屋产权人，理应将其自征收方取得上述各项补偿款中的部分向作为承租方的原告支付，其中“停产停业损失补偿”、“装潢补偿”、“搬场补贴”、“搬迁奖励费”的数额应按系争房屋面积与被征收房产总面积的占比结合征收补偿协议中的计费公式进行认定，而“家用设施移装费”与“无法恢复使用的设备”两项补偿中的设施与设备均属原告所有，故应由被告全额向原告支付。现被告拒不履行上述费用的支付义务，故提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付征收补偿款共计XXXXXXX.22元，其中包括：停产停业损失XXXXXXX元、装潢补偿343200元、搬场补贴11273.22元、搬迁奖励费XXXXXXX元、家用设施移装费2200元、无法恢复使用的设备130200元；二、本案受理费由被告负担。被告上海普陀饮食有限责任公司辩称，对房屋的性质与权属、原被告及案外人之间的租赁与续租关系、被告与第三人之间的房产征收关系，第三人对征收补偿款的项目、数额、发放状况的陈述均无异议，系争房屋所在的征收区域已上交征收方，房屋的租赁与征收所产生的法律后果应由被告承担而与原出租方上海南方大酒店无涉。涉案征收决定于2015年作出，但实际征收行为发生于2018年，原告于2015年11月30日租期结束后非法占用房屋长达两年直至被告于2018年2月1日收回房屋，期间基本无经营行为且在房屋实际进入征收前已迁出，为此还与案外人南方大酒店发生诉讼并被判令支付房屋使用费，此外，原告虽曾对房屋进行了装潢，但对其具体投资数额无法认定，亦无法确认征收补偿协议约定的“装潢补偿”项下的补偿款是否与原告的装潢相对应，综合上述事实，被告认为“搬场补贴”、“搬迁奖励费”、“家用设施移装费”、“无法恢复使用的设备”项下的补偿款均不应向原告支付，“停产停业损失补偿”、“装潢补偿”项下的费用不应全额向原告支付而应由法院依案情酌定，故对原告诉请不能同意。第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司于庭外述称，被征收房屋产权人为被告，坐落地为中山北路XXX弄XXX号，建筑面积878平方米，所发放的补偿款共计XXXXXXXX元，分别为：房屋价值补偿款XXXXXXXX元、停产停业损失补偿XXXXXXX元、装潢补偿526800元、其他各类奖励与补贴XXXXXXXX元，以上钱款已发放完毕。根据补偿方案，被告为被征收主体及补偿款的发放对象，其与原告的纠纷应自行协商解决，第三人不参与。经审理查明，2011年8月22日，原被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告租房用于经营，租期自2011年12月1日起至2014年11月30日止，年租金22万元；上述合同租期届满时，原告又与案外人上海南方大酒店就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，将租期延续至2015年11月30日止、年租金上调至24万元，同时约定房屋建筑面积约572平方米。2018年2月，上海南方大酒店提起(2018)沪0107民初1431号民事诉讼，以原告在租约结束后拒绝迁离为由，请求判令其支付房屋占用费，原告则认为房屋被纳入征收范围后，出租方要求原告配合征收并待征收补偿落实后结算租金，导致原告的经营受到影响并在此后的拆房过程中受到损失，故要求对房屋占用费与征收补偿款一并结算；2018年6月12日，被告作为被征收人，第三人作为征收实施单位，就包括系争房屋在内的中山北路XXX弄XXX号房产签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，协议载明按政府部门作出的决定于2015年8月31日对房屋实施征收补偿，房屋性质为私房、用途为商业浴室、建筑面积878平方米、市场评估单价为每平方米44000元，被征收方共可获得总补偿款XXXXXXXX元，其中包括房屋价值补偿款XXXXXXXX元、按房屋价值补偿款10%计的停产停业损失补偿XXXXXXX元、按每平方米600元计的装潢补偿526800元、与面积有关的搬场补贴17304元、按房屋价值补偿款10%计的搬迁奖励费XXXXXXX元，家用设施移装费2200元、无法恢复使用的设备130200元、营业执照补贴100000元、自行购房补贴XXXXXXX元等。协议同时约定，被告应于协议生效后的九十日内迁离并负责清退租户，否则应承担按比例扣减搬迁奖励费的责任；2019年7月31日，本院就上述(2018)沪0107民初1431号一案作出民事判决，认定上海南方大酒店与原告的租赁关系已按合同约定于2015年11月30日终止，但原告未及时迁出直至房屋于2018年2月1日被收回，应承担相应的法律责任，而其要求分配房屋被征收后的安置利益与租赁关系并非同一性质，应另案诉讼，故判令原告按年租金24万元的标准向案外人支付2015年12月8日至2018年1月31日的房屋使用费，该判决已生效。2020年1月13日，原告提起本案诉讼，请求判决如其诉请。本院认为，虽然涉案租赁关系曾一度发生于原告与案外人之间，但被告既作为产权人自愿承担在房屋征收补偿过程中对原告产生的义务，原告亦未向案外人提出权益主张，本院对此予以确认。从房屋征收补偿这一民事活动的特点及涉案征收补偿协议载明的各项补偿款名目理解，如房屋价值补偿款的发放对象为房屋产权人，则在停产停业、装潢、搬迁、设备移装等方面接受补偿与奖励的对象显然还包括利用房屋从事生产经营活动、对房屋投入了装潢设备、参与腾退房屋的民事主体，此类民事主体可以是房屋的产权人，也可以是具备合法理由对房屋使用、装修、添附、腾退的其他人——比如房屋的承租方。同时，不动产使用方式的多样性也决定了此类受补偿对象可以是一方，也可以是多方，比如当房屋被分割使用时，可能发生多方共同使用、装修、添附、腾退房屋的情形。在多方受补偿对象共存的情形下，补偿款可以由各补偿对象共享并在满足条件时依法分割，较为合理的分割原则为：如有确凿证据可证实各方的利益占比的，可对补偿款进行精确分配，如基于客观原因无法严格区分各方利益所占份额的，则按公平合理、等价有偿的原则分配。本案中，系争房屋为原告合法租得并用于经营，且经营用途与征收协议中查明的房屋用途一致并在租期内被列为被征收场地的一部分，故可认定原告属于利用房屋的生产经营方；其次，被告对原告将房屋进行了装修与营运不持异议，可认定原告在装修与设备方面确有一定投入；最后，作为承租方，房屋被征收后的腾退工作显然需要原告的配合与支持，而被告既然全额收讫了包括搬迁补贴与奖励在内的补偿款，表明原告并未对房屋在征收过程中的腾退构成实质性妨碍——况其已在另案中基于租赁合同就占用房屋支付了对价。综合上述理由，本院认为涉案征收所作出的补偿中，部分补偿款的认定确与房屋的实际承租方对房屋的经营、装修、腾退等密切相关，既然原告在房屋经营、装修、腾退方面的损失已在征收补偿协议中被列入考量范围并转化为补偿款，其应享有接受补偿的资格。但应当指出的是，根据前述理由，被告作为通过将房屋出租收益的产权人，在房屋的经营与腾退方面同样享有受补偿资格，故涉案各项征收补偿利益中的部分应由原被告共享，在现有证据无法对双方权益份额作精确认定、部分证据因相关的租赁与征收均已结束而不可能进一步取证的情形下，原告可得的补偿款数额由本院酌定并由被告合并支付，酌定的因素除以上阐明的征收利益分配原则外，还须结合前案查明的与租赁相关的事实及本案查明的与征收补偿相关的事实，包括租期、租金与使用费的标准、系争房屋与被征收场地的面积占比、房屋的用途与经营状况、征收发生的时间及对当事人造成的实质性影响、征收补偿款的总额、各类补偿款计算的依据等。第三人经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：被告上海普陀饮食有限责任公司应于本判决生效之日起十日内给付原告王飞征收补偿款人民币150万元。本案受理费人民币50443元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬人民陪审员  蒋心红人民陪审员  黄慧凤二〇二〇年八月二十七日书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。