江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初886号 原告：林志美，女，1955年2月14日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许玉良，江苏天九律师事务所律师。 被告：沙起凤，女，1957年7月23日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：唐雷，男，1982年2月20日生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告林志美诉被告沙起凤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林志美及其委托诉讼代理人姜新平、被告沙起凤委托诉讼代理人唐雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林志美向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付大马路60号房屋的装饰装修补偿费36984元、附属物补偿费24615元、搬迁补助费257307元、营业损失费514614元、其他拆移费2790元，合计836310元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年11月，被告将浦口区××门面房和浦口区明远里××号门面房出租给原告，用作原告经营养老院使用。双方签订租赁合同，最后一期租赁合同约定，租赁期限自2015年4月1日至2015年9月30日，租金分别为2800元／月、750元／月。合同签订后，原、被告双方均能按照合同约定履行各自的义务。原告对该房屋进行了装修、装潢并加盖了附属物，且租金已支付至2015年9月30日。2015年8月11日，南京市浦口区人民政府发出浦政征字【2015】13号房屋征收决定，案涉房屋已纳入征收范围。被告于2016年1月8日曾起诉原告，要求原告腾空案涉房屋并支付使用费。南京市浦口区人民法院做出（2016）苏0111民初264号民事判决。原告于2017年6月15日向法院起诉被告支付拆迁补偿款，因被告未领取拆迁款，原告于2017年11月1日撤诉。现被告已将案涉房屋交由拆迁部门进行拆迁，但被告拒绝将相关拆迁利益支付原告。原告认为根据双方签订的合同约定，因征收房屋产生的设备拆除、安装和搬运费用、装修、装潢的费用及停业损失等费用归原告所有。 被告沙起凤辩称，被告不认可原告诉讼请求的金额。被告认为装修补偿款应按照房屋内店铺进行分配，即原告应得装修补偿款为36984÷3=12328元。另外两家在征收公告发布后，即及时搬离，而原告一直到2017年6月才被强制搬离。原告装修的折旧率应大大提升。原告未提供证据证明其装修内容，原告要求附属物补偿没有依据。对于原告主张的拆迁补助费，被告认为，根据合同约定被告作为唯一的承租人，与房屋产权按照相关法律规定，享受承租人的一切补偿权利，与原告无关。合同中没有列举的项目应视为原告在签约时已放弃。对于原告主张的营业损失，被告认为合同中没有约定该补偿，故不予认可。双方约定的营业执照补偿费用和停业损失不是相同的概念。停业损失应当由被告享有。关于其他拆移费被告认为征收补偿中有列明的，被告同意补偿给原告。 经审理查明，2012年11月，被告将浦口区××自行分割的一部分门面房（约180平方米）和浦口区明远里××号自行分割的一部分门面房出租给原告，用作原告经营养老院使用。双方签订了二份租赁合同，其中大马路××号门面房末期租赁合同期限自2015年4月1日至2015年9月30日止，每月租金为2800元，每六个月支付一次。合同第七条约定，如在租赁期限内遇政府或者其他组织对该房屋进行的合法征收，涉及的补偿事宜，双方约定如下：1、被告作为唯一承租人与房屋产权人按照相关法律法规的规定，享受承租人的一切补偿权利，与原告无关；2、征收人在给被告的补偿费用中明确地表示为以下几种类型的，并已实际支付给了被告，则此部分费用由被告支付给原告：征收该房屋导致原告所产生的设备拆除、安装和搬运费用的补偿，原告租赁房屋内部装饰装修部分费用的补偿，征收房屋导致原告所持有的管道煤气、固定电话、有线电视、空调等拆除的补助费用，征收人对原告所持有的营业执照的补偿费用。原告不得参与被告同征收、拆迁方之间的拆迁补偿谈判。被告与征收、拆迁方达成一致后，原告无条件按时配合搬迁。原告不得以任何理由向拆迁方主张任何权利，上述明示的属于原告部分权益由被告全权代理谈判收取。（原告不得以任何理由向拆迁方主张任何权利，关于各项补偿费用，原告全权委托被告代为谈判、收取赔偿款，无条件接受被告与拆迁方的谈判结果。）另在合同尾部，注明“原告权利，如营业执照、装潢、包括水电、有线电视等还有拆迁搬家费，被告有义务带原告参加谈判”。 原告以南京市浦口区大马路××号为住所，领取了名称为南京市浦口区林缘养老院的民办非企业单位登记证书。原告以承租的房屋从事养老院经营项目。被告将大马路××号房屋的其他部分另行出租给他人用于经营。原告支付大马路××号门面房租金至2015年9月30日。 2015年8月17日，南京市浦口区人民政府泰山街道办事处和南京市浦口区拆迁管理中心发出《致浦口火车站环境综合整治（一期）项目被征迁居民的一封信》，根据区政府征收决定（浦政征字【2015】13号）规定，涉案房屋在征收范围内。 2019年3月12日，南京市江北新区管理委员会规划与国土局（甲方）、泰山街道办事处（乙方）、南京市浦口区房地产经营有限公司（丙方）、沙起凤（丁方）签订《江北新区房屋征收补偿协议》，被征收房屋坐落于浦口区，为南京市浦口区房地产经营有限公司所有，由沙起凤承租使用。被征收房屋建筑面积321.2平方米，补偿金额6432672元，其中：乙方应向丙方支付5146138元；向丁方支付1286534元。第三条，乙方应当支付：装饰装修补偿金额36984元、附着物补偿金额24615元、合计61599元。第四条，乙方应当以双方约定的货币补偿方式支付下列补助费用：4、拆移电话补助费310元；5、有线电视拆移补助费400元；6、空调拆装补助费1200元；7、宽带网拆除补助费500元；8、电热水器拆装补助费100元；9、电增容补助费280元，合计2790元。第五条，乙方应支付以下补偿费用：2、征收其他非住宅房屋的搬迁费用257307元；3、征收营业用房的停业补偿费用514614元，合计771921元。附属设施有：电话1部、有线电视1户、空调6台、电热水器1台、宽带网1端口、太阳能热水器1台、电增容8千瓦。 另查，被告从1997年起与浦口区房产经营公司签订租赁合同，最后一期租赁期限自2015年4月1日至2016年3月31日止。沙起凤诉林志美房屋租赁合同纠纷一案，南京市浦口区人民法院于2016年7月11日作出（2016）苏0111民初264号民事判决，判决林志美将涉案房屋腾空并返还给沙起凤。2017年11月1日，南京市浦口区人民法院对林志美起诉沙起凤房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）苏0111民初3595号民事裁定，准许原告林志美撤回起诉。 上述事实，有原告提供的租赁合同、拆迁公告、（2016）苏0111民初264号民事判决书、（2017）苏0111民初3595号民事裁定书、民办非企业单位登记证书、征收决定书、被告提供的拆迁补偿协议、双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在租赁合同期间未届满前，涉案房屋因征收需要被列入拆迁范围，双方合同应提前终止。合同终止后，双方就拆迁补偿款问题应当按照双方合同约定处理，没有约定或约定不明的应根据拆迁过程实际获得的补偿项目、补偿标准等，参照相关拆迁政策予以处理。根据双方合同约定，如遇拆迁，原告有权在被告领取拆迁补偿费用后从被告处取得合同约定补偿费用。被告现已与拆迁部门签订拆迁协议，原、被告对原告从被告处获得拆迁补偿的条件成就均无异议，本院予以确认。 对于原告主张的装饰装修补偿费36984元，本院认为，根据《南京市浦口区征地房屋拆迁补偿标准》中《非住宅房屋拆迁补偿费标准》备注第3条规定本表中已含房屋水电门窗等基本设施，基本设施外的另按附表五《房屋装修单项补偿费标准》计算。双方在合同有关于装饰装修补偿费的约定。原告主张的此部分装修装修补偿费为基本设施之外的补偿费，应当归涉案房屋合法占有人所有。原告并未提供证据证明其实际装修内容，被告提供的拆迁协议亦未表明装修补偿的具体构成。本院认为按照原告承租面积占大马路60号的比例确定原告应获得装修补偿费为宜。原告承租浦口区××房屋面积约180平方米，而拆迁的大马路60号房屋面积为321.2平方米。原告承租面积占大马路60号比例为56.04%。被告应当支付原告装饰装修补偿费20725.83元。对于被告认为由于原告以迟延搬离，装修折旧率提升，损失最小的意见，本院认为，拆迁补偿协议中并无此规定，被告的此点意见并无依据，本院不予采纳。 对于原告主张的附属物补偿费24615元，被告认为，双方在合同中未列出该补偿，应视为原告放弃该补偿。本院认为，根据合同约定，被告作为唯一承租人与房屋产权人按照相关法律法规的规定，享受承租人的一切补偿权利，与原告无关。征收人在给被告的补偿费用中明确地表示为以下几种类型的，并已实际支付给了被告，则此部分费用由被告支付给原告。在合同所列的费用中并无附属物补偿费，原告的此项诉讼请求没明合同依据，本院不予支持。 对于原告主张的搬迁补助费257307元，被告认为，根据合同约定被告作为唯一承租人与房屋产权人按照相关法律规定，享受承租人的一切补偿权利，与原告无关。合同中并无此项约定，应视为原告放弃。本院认为，原告未能及时搬迁，且双方合同中未明确约定此搬迁补助费，故对原告的此项诉讼请求不予支持。 对于原告主张的营业损失费514614元，被告认为，合同约定的是营业执照补偿费用，指的是原告所持有的营业执照因征收被迫发生变更而产生的费用，并不是停业损失。本院认为，根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十三条第二款规定，停产停业损失的补偿无法采用评估方式确定的，对非住宅房屋中的营业用房给予不超过其房地产评估价格百分之八的停产停业损失补偿；对非住宅房屋中的非营业用房给予不超过其房地产评估价格百分之五的停产停业损失补偿。根据征收补偿协议，营业损失费514614元系支付给沙起凤，故在本案中不考虑南京市浦口区房地产经营有限公司的营业损失。原告承租涉案房屋从事经营，因征收停止营业，产生停止营业损失。被告出租房屋的租金收入亦因拆迁造成损失。原、被告关于原告营业执照补偿费用的约定，实际属于因拆迁造成原告停产停业损失内容。本院对于被告认为合同没有约定停业损失的意见不予采纳。根据原、被告实际承租涉案房屋的时间、原告实际租赁合同剩余未到期的租赁时间，结合原、被告均因拆迁产生停产停业损失的事实，本院确定原告应占与其相关营业损失费的30%。按照原告承租房屋面积占大马路××号的比例，确定原告应享受营业损失费的范围为56.04%。被告应支付原告营业损失费514614元×56.04%×30%=86516.90元。 对于原告主张的其他拆移费2790元，本院认为，根据《浦口区征迁房屋调查登记表》、《江北新区房屋征收补偿协议》及被告的陈述，本院确定属于原告的设备项目包括电话、空调、热水器和有线电视，故原告的其他拆移费为2010元。 综上，被告应支付原告装饰装修补偿费20725.83元、营业损失费86516.90元、其他拆移费2010元，合计109252.73元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告沙起凤于本判决生效之日起五日内支付原告林志美装饰装修补偿费20725.83元、营业损失费86516.90元、其他拆移费2010元，合计109252.73元； 二、驳回原告林志美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12163元，由原告林志美承担10574元，被告沙起凤承担1589元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12163元。 审 判 长  谢 明 人民陪审员  张绍明 人民陪审员  葛 梅 二〇二〇年八月十日 法官 助理  陈 欣 书 记 员  李 洁