广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初6755号原告（反诉被告）：广州幻羽移动科技有限公司，住所地广州市天河区天府路****自编**。法定代表人：胡震宇，职务总经理。委托代理人：李梅，广东天穗律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州越众实业有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区广州大道中第****v>法定代表人：邱耿喜，职务总经理。委托代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。原告(反诉被告)广州幻羽移动科技有限公司诉被告（反诉原告）广州越众实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法并根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李梅，被告的委托代理人林闻娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年9月27日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市海珠区新港东路1168号环汇商业广场北塔2203单元出租给原告办公使用，租赁期限为两年，自2017年9月27日起至2019年9月26日止。合同签订后，原告向被告支付了租赁保正金150372元、水电保证金12525元，被告合计收取原告保证金人民币162897元。原告对租赁的毛坯单位进行了全面的装修装饰。2019年9月9日，在被告的强烈要求下，原告与被告续签了一份《房屋租赁合同》。双方约定，续期一年，租赁和水电保证金仍然为162897元，上期合同的保证金直接转为该续期合同的保证金。2019年11月，原告整理单据发现被告两年多来一直按照501平方米的面积收取的所有费用，而原告装修时明确过涉案租赁物只有315平方米。同时，原告的经营出现了严重的亏损，公司员工所剩不到三两人，无力负担昂贵的租金，遂在2019年11月l1日通过微信向被告提出退租。但是被告得知后同意解除却不仅不退保证金，还要求再收取3个月的租金。被告在2019年11月11日得知原告退租事宜后，即通知物业不允许原告任何办公物品的出入维修，原告是互联网公司，办公电脑至关重要。因此，2019年11月11日起，原告被迫停止一切办公。2019年11月18日，原告按被告要求补充一份书面《退租申请书》给被告，被告于2019年11月19日出具书面《回复函》，表明不但不退还原告162897元的保证金，还索要247863.84元的巨额违约金。原告为了自身合法权益，特现起诉要求：1、判令解除原告与被告2019年9月27日签订的《房屋租赁合同》，确认解除日期为2019年11月11日（涉案合同金额826212.8元）；2、判令被告退还收取原告的保证金人民币162897元（其中租赁保证金150372元、水电保证金12525元）；3、判令被告退还原告2019年11月11日至2019年11月27日半个月的租金41310.64元；4、判令被告赔偿原告对涉案租赁房屋的装修装饰费用407461元；5、判令被告通知物业给原告的清场提供放行以及相关便利，如被告要求物业坚决不放行，则应当对留下的所有办公设备、家具等用品照价赔偿给原告；6、判令被告承担本案的诉讼费用。被告答辩并反诉称：一、原告并未满足单方解除合同的条件，其擅自提前解除合同，按照合同约定，被告有权没收租赁保证金并不予退还所有费用。本案中，双方未协商一致解除合同，被告也未同意提前解除合同，故原告单方解约属于根本违约，被告无需退还款项。二、被告无需赔偿原告房屋装修装饰费用。依法因承租人违约导致合同解除的，该装修利益不能享有的后果是承租人原告自身导致，其应自行承担损失。三、原告应缴清违约金等费用，依照合同约定，原告违约时应当清缴所有费用及承担违约金。四、双方在合同中已明确约定租金不以房屋实测面积为标准计算，统一按打包价计算。据此，要求驳回原告的诉讼请求，并提起反诉，要求：1、判令被反诉人向反诉人支付欠缴租金、管理费及迟延付款违约金共计136938.11元（其中12月租金67591.28元、管理费15030元、延迟付款违约金按每日千分之十计算，自2019年12月25日起至被反诉人还清为止，暂计至2020年3月6日为30156.77元）；1月1日至1月7日（被反诉人搬离之日）的租金为15262.55元、管理费为3393.87元、迟延付款违约金按每日千分之十计算，自2019年12月25日起至被反诉人还清为止，暂计至2020年3月6日为5503.64元。上述共计136938.11元）；2、判令被反诉人支付违约金233466.51元（即（62792.17+15030）×3=233466.51元）；3、判令反诉人没收被反诉人已支付的所有保证金162897元（包括租赁保证金150372元、水电保证金12525，合计162897元）；4、判令被反诉人承担全部诉讼费用。原告针对被告的反诉答辩称：1、原告于2019年11月11日通过微信向对方提出解除合同，当时对方回复要求书面提出。2019年11月15日，原告向对方书面提出解除租赁合同。2019年11月19日，对方出具书面回复函。2019年11月26日，原告清空了全部物品，并将涉案场所所有的门贴上封条，还拍摄现场图片发送给对方，明确交还涉案场所。同时，在2019年11月26日向法院提起诉讼，要求解除租赁合同，但当时对方通知物业，不给原告搬离物品，并将原告打包好的物品搬至仓库存放。自此之后，原告完全退出租赁场所。2019年12月6日，因原告想去取一份保险柜里的重要文件，发现涉案场所已经全部被更换全新的地毯，所贴的封条全部被拆除，大门也被安装上U型锁，以前使用的密码指纹锁，原指纹已经被删除而失效。因此，租赁场所已经被对方控制。因此，请求法院驳回反诉原告第一项反诉请求。原告承租时是毛坯状态，原告花费大量资金对其装修装饰，至今原告花费巨资购买的家私家具、办公桌椅等均被对方扣押，只有基础办公用品在1月7日对方通知允许搬走的情况下，才搬走一部分用品。而原告于11月26日打包整理好的办公桌椅，在12月6日发现均被对方重新摆放整齐，占据使用。对方要求的违约金超高，明显不合理，原告并不是故意违约，而是疫情形势下公司亏损，现公司已解散，只有老板一人。因此，请求法院驳回被告的其他反诉请求。经审理查明：被告向东凌集团有限公司承租了涉案物业。2017年9月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市海珠区新港东路1168号环汇商业广场北塔2203单元出租给原告作办公使用，租赁期限为两年，自2017年9月27日起至2019年9月26日止。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金150372元、水电保证金12525元。原告对租赁物业（毛坯）进行了装修装饰。2019年9月9日，原告与被告续签了《房屋租赁合同》，约定:双方同意对上述物业的租赁期续租一年，自2019年9月27日至2020年9月26日；被告按房屋及其附属设备的现状出租给原告；（3.1条）租赁和水电保证金仍然为162897元（已交纳），月租金为67591.28元、管理费15030元，共82621.28元，按月在每月25日前支付下月租金、管理费；出现以下情形，租赁保证金不予退还：原告违约，根据合同约定被告可单方面解除合同的；原告违反合同约定或违反有关法律法规的规定，被告有权要求原告限期改正，原告逾期未改正的；……原告逾期缴纳租金和管理费等费用的，被告有权采取停止供水供电，停止使用门禁卡，扣押本物业内所有物品等一切合理措施保障被告权益，在此期间，原告不得解除本合同；本单位价格为打包价，不以本物业面积计算租金，无论备案面积多少实际多少，均以本合同第3条约定总价为准，原告已经对该物业的租赁计价面积、计价标准、装修标准、消防设施、附属设施及周边环境等作了充分的调查和了解，清楚知道在签订了本合同时该物业的现状，大小和交接条件，被告不存在欺瞒行为；原告同意被告按照该物业现状交付，在本合同履行期间无论租赁物业实测面积（建筑面积及使用面积）为多少，在本合同履行期间，均以本合同第三条约定的标准计算并交纳租金、物业管理费、税费等费用给被告；双方协商一致，可以解除、变更、终止合同；除本合同另外有约定外，不具备本合同解除权的任何一方提前解除本合同的，应提前三十日书面通知对方；被告提前解除合同的，应双倍返还原告租赁保证金及原额退回预付租金剩余部分；原告提前解除合同的，被告有权收回租赁物业、不予退还所交的所有费用，同时要求原告按照本合同3.1条月租金标准支付3个月的租金作为违约金；原告有下列情形之一的，被告有权随时立即单方解除合同、收回租赁物业，不予退还所交的所有费用，同时要求原告按照合同第三条的费用标准补缴免租期（如有）期间的所有费用，如原告拒不迁出，被告有权采取强制措施清场，因此造成的责任和损失由原告自行承担；违约责任原告未按合同约定支付租赁保证金、租金及其它费用的，每逾期一日，须按逾期未付金额的千分之十向被告支付违约金；原告拖欠租赁保证金、租金及其它费用达10天（含）的或金额达10000元的，被告除有权计收违约金外，同时有权按本合同8.3条办理；合同终止或解除外，若原告存在未结费用或有违约行为需支付违约金的，被告有权在租赁保证金中直接扣除，如因原告违约导致租赁保证金已被没收的，被告有权另行向原告主张违约金或要求原告结清费用；（9.4条）合同终止或解除后，原告逾期搬离的，被告有权自原告逾期交还租赁物业之日起向原告收取双倍租金作为违约金；如原告拒不交还租赁物业的，即视为原告放弃租赁物业内所有物品的所有权而任由被告处理，被告有权采取强制措施清理场地，在清理场地过程中造成的经济损失和一切责任由原告自行承担；如本合同约定的违约金保证不足以弥补被告损失的，被告还有权另行向原告追偿等。原告表示2019年11月在整理单据时，发现被告两年多来一直按照501平方米的面积收取所有费用，而原告自己装修时也明确过涉案租赁物只有315平方米；同时，还发现原告经营不善、出现严重亏损，已无力负担昂贵的租金。原告遂于2019年11月l1日通过微信向被告提出退租。被告对此提出异议。双方产生纠纷，原告遂提起本案诉讼。另查明，被告于2020年1月6日向原告发出《关于限期搬离的通知》，提出原告长期拖欠租金等，已违反合同约定，要求于2020年1月6日办理退场手续，并搬离所属物品。本案诉讼中，原告表示其于2019年11月26日将物品打包好，准备搬离，但遭到被告阻拦而未果，直至2020年1月7日才搬走了部份物品；因此，2019年11月26日应视为已搬离。被告对此提出异议，认为2020年1月7日才算是收回场地,并提供了原告委托刘艳霞签收“搬走物品清单”的委托书和《搬走物品清单》，证明原告已于2020年1月7日取回了保险箱2个、电脑主机、显示器、饮水机、空气净化器、微波炉、吸尘器、风扇、硬盘、大冰箱等物品。原告认为虽然取回了部分物品，但办公桌子、椅子却不让搬走。被告表示现尚存放有原告的卡座39张、椅子10张、大班台1张、小吧台1张（配2把椅子），因原告逾期未搬离物品，依约视为放弃权利。本院认为:原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当全面切实履行。按照合同约定,原告承租的期限应至2020年9月26日，但原告在没有证据证明被告不能继续履行出租义务及合同已明确租金不按照实测面积计算而是以打包价计算的情况下，就于合同期未届满的2019年11月l1日向被告提出解除合同，该单方提前解约行为并不符合合同约定，也不合法。之后，被告于2020年1月6日以原告拖欠租金为由，通知原告即日办理退场手续，属于守约方基于原告存在逾期交纳租金的违约行为，而通知要求解除合同，符合法律规定。据此，应确认合同于2020年1月6日解除。基于合同的解除时间是2020年1月6日，而原告已支付租金至2019年11月，故原告应将计至当天的租金80673.46元（67591.28元+67591.28元÷31天×6天）、管理费17939.03元（15030元+15030÷31天×6天）清偿给被告。原告要求退还2019年11月的租金，缺乏理据，不能支持。根据合同中“原告提前解除合同的，被告有权收回租赁物业、不予退还所交的所有费用，同时要求原告按照本合同3.1条月租金标准支付3个月的租金作为违约金；出现以下情形，租赁保证金不予退还：原告违约，根据合同约定被告可单方面解除合同的”的约定，因原告提前解除合同，故被告有权没收租赁保证金，但是，由于原告没有拖欠水电费，故水电保证金12525元应退还给原告。被告要求另计付3个月租金标准的违约金及没收水电保证金，本院不予支持。关于原告要求赔偿装修费用的问题，因原告违约，且双方原合同约定的租期是2年，原告作为承租人，对其投入的装修在2年合同期满后可能不会再得到利用应自担风险。现原告是在原租赁2年期限届满后再与被告续租1年的期间提前解除合同，因此，其对装修的投入损失理应自行承担，其要求被告赔偿装修损失407461元，本院不予支持。被告要求原告计付逾期支付租金、管理费的违约金，有理，可予支持。因被告不能举证证明因原告违约所致损失，原告对依合同约定标准计付违约金存在异议，故本院对此予以调整，宜按照年利率6%计算，但不能超过所拖欠的租金、管理费。起算时间可从2019年12月26日起计算。关于原告要求被告给予放行便利并交还剩下的办公设备、家具，否则作出赔偿的诉求。根据查明的事实，可知原告已于2020年1月7日搬走了包括电脑在内的办公设备，现被告表示虽尚存放有原告的卡座39张、椅子10张、大班台1张、小吧台1张（配2把椅子），但依合同约定，原告逾期搬走的视为放弃物品的权利，故原告无权取回物品。对此，根据合同中“合同终止或解除后，原告逾期搬离的，被告有权自原告逾期交还租赁物业之日起向原告收取双倍租金作为违约金；如原告拒不交还租赁物业的，即视为原告放弃租赁物业内所有物品的所有权而任由被告处理，被告有权采取强制措施清理场地，在清理场地过程中造成的经济损失和一切责任由原告自行承担”的约定，被告认为原告逾期不搬走物品的行为应视为放弃该权利的意见，本院予以采纳，对原告的该项诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年1月6日解除。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告退还水电保证金12525元。三、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付租金80673.46元及违约金(从2019年12月26日起至实际付清款之日止，按照年利率6%计算，以80673.46元为限)。四、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付管理费17939.03元及违约金(从2019年12月26日起至实际付清款之日止，按照年利率6%计算，以17939.03元为限)。五、被告没收原告已交纳的租赁保证金150372元。六、驳回原告的其他诉讼请求。七、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12062元、反诉受理费4639元，由原告负担本诉受理费11815元、反诉受理费2109元；由被告负担本诉受理费247元、反诉受理费2530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二〇年八月十四日书记员  廖钺铃郭倩怡