上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初11101号原告：杨幼月，女，1963年7月10日生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：梁万美，上海创远律师事务所律师。被告：李丛翠，女，1972年11月11日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：赵青，上海市诤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱金红(被告丈夫)，1971年10月10日生，汉族，户籍地安徽省，住上海市嘉定区。原告杨幼月与被告李丛翠间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁万美、被告的委托诉讼代理人赵青、朱金红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、判令被告继续履行《租赁合同》，由原告继续承租嘉定区嘉怡路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令被告赔偿原告损失，按照年租金5万元的标准，从2017年10月1日(原告被暴力赶出租赁房屋之日)起，支付至2031年9月30日止，暂计算至起诉之日为12.5万元；3、判令被告支付原告违约金1万元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉请为：1、被告退还原告已支付但未使用部分即2017年10月1日至2031年9月31日止的租金70万元；2、被告支付违约金7万元。事实与理由：原告于2011年9月26日与杨某某、吴某某签署了《租赁合同》,由原告从杨某某、吴某某处承租位于上海市嘉定区嘉怡路XXX弄XXX号XXX室房屋,租赁期限为2011年10月1日至2031年9月31日止,租金为每月4,000元,押金4万元，合同总金额为人民币100万,原告于2011年10月13日支付了全部租金,并实际占有使用租赁房产。此后,出租人杨某某、吴某某因其他债务纠纷,涉案房屋被上海市静安区人民法院执行拍卖,买受人即本案被告。被告在拍得该处房产后,违反“买卖不破租赁”之规定,采取暴力手段将原告赶出租赁房屋,致使原告居无定所、流落街头。原告多次向被告要求继续履行租赁合同,腾出租赁房产交由原告,均遭被告拒绝,为维护原告合法权益,特诉至法院。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。不认可租赁合同的真实性和合法性。原告与原产权人之一杨某某系姐弟关系，原告签订的租赁合同并非当事人之间真实的意思表示，系恶意串通对抗法院执行，以及给法院拍卖房屋制造障碍，并非是真实的租房，因此应当驳回原告基于租赁关系而提出的所有诉讼请求。被告不认可暴力驱逐原告这一说法。事实上双方没有发生任何冲突。原告曾经向被告提出索要300万，原告才会搬离，因此导致被告在购得房屋后在外租房数月而无法搬入所购房屋。之后因为被告态度坚决，原告无法获得想要的钱款，才于2017年9月底自行搬离，但将其所有的物品遗留在屋内，导致被告仍旧无法正常使用房屋，并进一步将要求降低为要求被告支付50万，否则就不搬离物品。在被告坚持了数月之后，原告主动联系被告，在2018年1月左右搬离所有物品。原告将租金支付给他的弟弟杨某某，原告应当向杨某某要求返还已支付的租金，以及向杨某某要求承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月26日，杨幼月(承租方、乙方)与案外人杨某某、吴某某(原产权人、出租方、甲方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落在上海市嘉定区嘉怡路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用。租赁期限为240个月，从2011年10月1日至2031年9月31日止。月租金4,000元，押金4万元，乙方一次性向甲方支付全部租金96万元，押金4万元。在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方缴纳年租金的10%作为违约金。该合同签订后，杨幼月于2011年10月13日通过上海闽周建材经营部的账户向吴某某转账100万元，备注“借款”。因杨某某、吴某某是金融借款合同纠纷案的被执行人，涉案房屋面临司法拍卖。静安法院于2016年5月委托鉴定机构进行评估。2016年7月29日，上海国城土地房地产估价有限公司出具房地产估价报告，结论为：于价值时点(2016年6月30日)，估价对象在估价报告中说明的假设和限制条件下的房地产出租人权益价值为523.9万元，单价为32,300元/平方米。2017年1月11日，静安法院委托上海大众拍卖有限公司对涉案房屋进行司法拍卖。大众拍卖公司在竞买协议书中明确告知，“以标的物现状带租约拍卖，该标的为复式房，委托人(静安法院)提供给拍卖人(上海大众拍卖公司)的《租赁合同》中记载：租赁期限共240个月，租赁期限从2011年10月1日至2031年9月31日止，月租金为4,000元，押金为4万元，承租户一次性向出租方支付全部租金96万元，押金4万元。拍卖成交后，拍卖人与委托人对拍卖标的的交付仅以法律文书的交付作为交付标准，由买受人自行按合法途径办理该标的租赁关系的变更及自行解决所竞得标的物的租金收取、押金等事宜，自行解决该标的的现场交接、进户、实际使用及期满清退等事项，相关手续及费用自理，由此产生的一切后果由买受人自行承担，与拍卖人和委托人无关。具体《租赁合同》的内容竞买人可前来拍卖人处查阅。”经第一次公开拍卖，2017年4月11日，李丛翠以484万元竞得涉案房屋。2017年7月5日，涉案房屋登记至李丛翠名下。2017年7月至9月期间，因李丛翠多次妨碍杨幼月使用涉案房屋，杨幼月多次报警。2017年9月底因李丛翠阻止杨幼月进入涉案房屋，杨幼月无奈搬离，遗留物品在涉案房屋内，直至2018年1月初才将房屋内的物品搬离。李丛翠于2018年1月起对涉案房屋进行装修，于2018年4月入住至今。另查明，本案审理中，承办人向鉴定机构发送的征询函，询问其在评估涉案房屋市场价值时对于20年租赁合同对房地产价值的影响是如何考虑的？上海国城土地房地产估价有限公司于2020年7月21日出具了关于《房地产估价报告》的说明，内容如下：1、我公司出具的估价报告，其估价结果是估价对象于价值时点的出租人权益价值，已考虑二十年租赁合同剩余年限对房地产价值的影响；2、本次评估采用比较法、收益法计算所得。于价值时点，估价对象不考虑租赁合同情况下的市场价值为564.5万元，考虑租赁合同情况下房地产出租人权益价值为523.9万元。本院认为，本案的争议焦点：1、案涉租赁合同的合法性是否需要在本案中审查？本院认为，被告通过参加拍卖的方式取得系争房屋的所有权，该房屋拍卖为法院执行过程中对被执行人的财产进行的依法处置。该拍卖已经经过了法院的执行法官审查，其效力应予以确认。该拍卖公告里已经写明该房屋为带租约拍卖，并写明房屋租赁期限、租金支付情况，并对竞买人的充分了解标的物的注意义务进行了提示。故被告在参加拍卖前应该对标的物的情况已经充分了解。如果被告对执行法院认可的租约效力有疑问，可以通过实地勘察的方式确认或向拍卖公司进行咨询，并应谨慎决定是否参加拍卖。因此，被告自愿参加拍卖，竞拍完成后，又以自己为房屋产权人的身份，不认可租约，将使司法拍卖的公示公信效力打折扣，损害司法拍卖的公平性及效力的确定性。且因涉案房屋为带租约拍卖，鉴定机构在评估该房屋的市场价值时已经考虑了未到期部分的租约对房屋价值的影响。对于被告否认租赁合同的真实性和合法性，主张租赁合同系恶意串通对抗执行的辩称意见，本院不予采信。争议焦点2、案涉租赁合同是否继续约束新的买受人，以及买受人依据租赁合同承担怎样的责任？违约金条款是否可以适用于买受人？本院认为，涉案房屋的租赁关系经过了拍卖法院的认可，拍卖机构也在公告中予以公示，该租赁关系是涉案房屋的明确权利负担，在此情况下取得物权应继受该权利的负担。被告取得涉讼房屋产权后应受到“买卖不破租赁”的原则的约束。拍卖公司提供的《拍卖须知》明确记载涉讼房屋为带租约拍卖，且明确告知“具体《租赁合同》的内容竞买人可前来拍卖人处查阅”。被告查看《拍卖须知》后仍愿意参与竞拍即代表其对告知内容已知晓并接受其中所附条件。据此可以认定，被告已认可涉讼房屋已出租的状况并同意在取得涉讼房屋产权后继续履行《租赁合同》的内容。因被告阻碍原告居住的原因，原告无奈于2017年9月底搬离。被告重新装修并入住，致《租赁合同》无法继续履行。对于原告要求被告退还原告自2017年10月1日起至2031年9月30日止的租金的诉请，该诉请实际上是原告要求被告赔偿原告已支付但未到期部分的租金损失，有事实与法律依据，本院予以支持。具体金额按照月4,000元/月的标准计算，应为672,000元。至于原告诉请的违约金，按合同标准计算应为67,200元，综合考虑本案案情及原告的实际损失，本院酌情调整为5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第二百二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李丛翠应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨幼月自2017年10月1日起至2031年9月30日期间的租金损失人民币672,000元；二、被告李丛翠应于本判决生效之日起十日内支付原告杨幼月违约金人民币50,000元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,500元，减半收取5,750元，由原告杨幼月负担402.5元，被告李丛翠负担5,347.5元。被告李丛翠负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇二〇年八月二十五日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十九条所有权变动后的合同效力租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。