广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初11562号原告：余兆玉，女，1976年9月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李江友，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：温带英，广东顺晖律师事务所律师。被告：顶威（广州）酒店管理服务有限公司，住所地广东省广州市南沙区金隆路**之一香江金融商务中心自编****，统一社会信用代码91440101MA5AY2R594。法定代表人：周文相。原告余兆玉与被告顶威（广州）酒店管理服务有限公司（以下简称顶威管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，并于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告余兆玉的委托诉讼代理人温带英，及被告顶威管理公司的法定代表人周文相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余兆玉向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方于2018年12月4日签订的《风景里公寓公寓托管合同》自2020年1月1日解除；2.判令被告支付2020年1月1日起至实际腾空之日止的占用费（占用费按每月1850元标准计算）；3.判令被告支付违约金24000元；4.请求判令被告腾空位于佛山市顺德区********************公寓1615室房屋；5.判令被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告调整第一项诉讼请求中主张合同解除的时间为2019年12月30日。事实与理由：原告与被告于2018年12月4日签订了《公寓托管合同》,原告将其所有的坐落于佛山市顺德区********************公寓1615室托管（出租）给被告使用，双方对托管（租赁）期限、租金及支付方式、违约责任等作了约定（具体见合同）。合同签订后，原告按合同约定将上述房屋交付被告使用，被告却未按约定向原告支付租金，截至起诉日止，被告尚欠原告4个月租金共7400元未付。经原告多次催告仍未履行，根据双方签订的《公寓托管合同》约定，原告有权解除合同，追讨所欠的租金并追究被告的违约责任。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求如上，请求法院依法判决。被告顶威管理公司辩称，1.原告与被告于2018年12月4日签订了《公寓托管合同》,2019年11月被告因物业整体水电不正常与物业、业主多方协商处理，处理期间原告于2019年12月初来办公室收缴客房钥匙。被告于2019年12月初与物业交清水电费用，11月和12月份的租金于2019年12月11日打款给原告并由原告2019年12月15日拿回房屋钥匙给被告。2019年12月20日，原告想变更合同，叫被告支付两个月的押金，被告未同意。2019年12月29日原告叫被告支付2019年12月的水电费110元，被告于2019年12月30日支付成功。至此，被告已结清水电费和租金。2.2019年12月30日上午，在租赁期内原告来被告办公司强行拿走钥匙并于当日中午更换门锁。此案原告构成违约，应向被告赔付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下：2018年7月30日原告余兆玉向绿地集团佛山顺德置业有限公司购买了位于广东省佛山市顺德区陈村镇南涌社区*民委员会佛陈路东延线6号绿地尚品花园12座1615室商品房（以下简称1615室房屋），建筑面积为41.19平方米，土地用途为商服用地/商业、金融、信息。2018年12月4日，原告与被告顶威管理公司签订《风景里公寓公寓托管合同》，约定原告将其名下1615室房屋托管给被告使用，托管期为5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止，2019年1月1日起至2020年12月31日止的租金为每月1850元；2021年1月1日起至2022年12月31日止的租金为每月1998元；2023年1月1日起至2023年12月31日止的租金为每月2158元。每月2月份免租15天。每月1号被告须向原告支付托管费用。原告支付26666元给被告作为委托被告装修公寓家电家私软装的费用。托管期满或解除合同之日被告应交还托管房屋和原配置的设备给原告，托管期内，物业的管理费、水电煤气费、有线电视费由被告负担。被告逾期支付本合同约定的固定收益的，除应按约定如数补交外，每逾期一日还应支付按月租金千分之五作为滞纳金，超过30日，原告有权单方解除合同，原告因此解除合同的，除可向被告主张逾期付款违约金外，还可另行主张解除合同违约金12000元。委托经营期限内，任何一方未经对方同意单方提前解除合同的，视为违约，违约方还应向对方支付违约金12000元。《风景里公寓公寓托管合同》后还附有《绿地物品配置清单》列明房屋内的家私、家电等物品情况。合同签订后，原告依约将房屋交由被告托管，被告根据合同约定向原告支付托管费（即租金）；其中2019年7月5日支付1850元、2019年8月2日支付1850元、2019年9月16日支付1850元、2019年11月25日支付1850元、2019年12月11日支付3700元。2019年12月8日，原告通过微信联系被告法定代表人周文相，要求被告支付其拖欠的2019年11月、12月的租金和水电费885元，原告称：“我今天在这里等”、“我们和另外一业主在你店里等”，周文相称：“今晚住1615休息一下，明天给你落实水电，周三之前落实租金”。2019年12月10日，原告通过微信询问被告是否续租，被告回复续租，原告表示“好，我知道了”。2019年12月11日，被告表示即将向原告支付1615室房屋2019年11月、12月的租金，要求原告将1615室房屋的钥匙拿过来；原告表示收到租金就将房间钥匙交给被告公司前台。当日中午12:23分，原告表示收到上述两个月的租金3700元，但同时要求被告另行支付两个月的押金，被告表示不同意，原告称：“按照合同你们之前已经违约了。所以大家都要重新调整一下”、“你支付两个月押金才能继续后面的合作”；被告表示可以压一付一，租金1500，原告不同意，双方就此没有达成一致意见。因被告希望原告先将1615室房屋房卡交回被告，以便1615室房屋可以对外运营，2019年12月14日原告微信告知被告法定代表人周文相：“你那个前台有我的房间的卡，我没有锁门的，她可以授权新卡就可以了，我并没有用钥匙锁门，所以可以使用”。2019年12月29日，原告微信告知周文相，称被告还拖欠水电费110元。2019年12月30日原告在微信中问周文相：“请问你们后面是不是不再租用了”，周文相回复：“收房的业主也可以散租出去或者对接新的酒店方”，同日，被告向原告转账110元，款项用途备注为“1615退房水电费全部结清”。另查，截止到2019年12月30日，案涉1615室房的租金、水电费已经全部结清。再查，原被告双方一致确认案涉《风景里公寓公寓托管合同》于2019年12月30日已经解除。庭审中，原告确认其已于2019年12月30日拿走了1615室房的钥匙，并称其收回钥匙后被告“一般常理是不可能继续处分房屋，但是实际情况原告无法确认”；但同时原告确认案涉房屋目前没有出租给他人，处于空置状态。庭审后，原告向本院提交了一份《情况说明》，称“被告未将全部房屋钥匙交于原告，未交付房屋，其自己却留了涉案房屋的钥匙，在2019年12月30日后被告仍安排租户入住涉案房屋，并产生了水电费”，但未提交相应证据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《风景里公寓公寓托管合同》是原被告真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力。2019年12月30日原告已收回案涉1615室的钥匙，被告亦结清了产生的全部租金和水电费，并告知原告可以散租或寻找新的酒店方；可见，原告和被告就不再继续续租、解除《风景里公寓公寓托管合同》已达成一致意见。庭审中双方确认《风景里公寓公寓托管合同》于2019年12月30日依法解除，对此本院予以确认。本案的争议焦点在于原告要求被告支付2020年1月1日之后的房屋占用费及违约金有无依据。关于房屋占用费的请求。原告主张《风景里公寓公寓托管合同》解除后，双方未办理房屋交付手续，故案涉1615室房屋尚未交还给原告，被告应向原告支付房屋占用费；被告认为原告收回房屋钥匙即也视为交付。对此分析如下：首先，原告确认已于2019年12月30日收回案涉房屋的钥匙，根据日常生活经验可知，被告在没有房屋钥匙的情况下无法继续占有使用案涉1615室房屋，通过2019年12月14日原告微信聊天中“我并没有用钥匙锁门，所以（前台）可以使用”的陈述也可以反证，在原告用钥匙将1615室房屋门锁住的情况下，被告无法使用案涉房屋。这与庭审中原告确认房屋在收回后未对外出租一直处于空置状态的陈述可以相互印证。对于庭审后原告在提交的书面情况说明中声称“在2019年12月30日后被告仍安排租户入住涉案房屋，并产生了水电费”，该陈述与原告在庭审中确认房屋未出租并处于空置状态的陈述前后矛盾，且原告未提交被告安排他人入住且产生水电费的相应证据，应承担举证不能的不利后果。其次，原告认为双方并未就1615室房屋室内物品办理清点和交接手续，进而主张被告并未交还房屋。但被告在原告收回1615室房屋钥匙后，已失去对1615室房屋的管理处分权，亦无法主动进入1615室房屋进行物品清点，而原告也未能提交证据证明原告曾要求被告配合进行物品清点和办理交接手续但被告予以拒绝，故此双方未办理书面交接手续的责任不应归于被告。综上，原告在2019年12月30日收回1615室房屋钥匙的行为应当视为被告已将租赁物业予以交还，原告已恢复对1615室房屋的管理处分权，原告要求被告继续支付2020年1月1日之后的房屋占用费的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金的认定。原告主张被告延迟支付2019年10月、11月的租金和水电费，已构成根本违约，并导致案涉公寓托管合同的解除，因此被告应支付违约金24000元（12000元+12000元）。对此本院认为，根据公寓托管合同的约定，被告应于每月1日前支付托管费（即租金），但对水电费的支付时间未作约定。被告于2019年11月25日支付10月份的租金1850元，于2019年12月11日支付11月份的租金1850元，确实存在逾期支付租金的行为，构成违约。但被告在原告主张解除案涉托管合同之前已经将所欠租金和水电费全部结清完毕，违约的主观恶意不明显，且原告在2019年12月10日还询问被告是否续租，在得到被告肯定答复后，原告表示已知晓且未提出异议，在收到被告清偿的租金后，原告于2019年12月14日还允许被告继续对外运营1615室房屋，可见案涉合同的解除并非基于原告因被告逾期支付租金的违约行为而行使合同解除权，被告的违约行为也不构成根本违约；相反，合同解除的原因是原告提出变更合同约定，要求被告支付2个月押金，在双方就此未能协商一致的情况下，经双方协商一致解除案涉公寓托管合同。综上，原告认为被告逾期支付租金的行为构成根本违约的主张，缺乏理据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。被告逾期支付租金的行为虽然不构成根本违约，但确实违反了合同约定内容，会给原告造成一定的损失，但原告主张的违约金24000元标准过高，原告也未举证证明其逾期收取租金的损失达到或超过24000元，案涉公寓托管合同约定，被告逾期支付本合同约定的固定收益的，除应按约定如数补交外，每逾期一日还应支付月租金千分之五作为滞纳金，本院综合考虑案涉合同的履行程度、被告的逾期天数和过错程度、原告的损失情况，认定违约金每日按欠付月租金千分之一计算，并酌情认定被告应向原告支付违约金200元。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告余兆玉与被告顶威（广州）酒店管理服务有限公司于2018年12月4日签订的《风景里公寓公寓托管合同》于2019年12月30日依法解除；二、被告顶威（广州）酒店管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余兆玉支付违约金200元；三、驳回原告余兆玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1008.1元（原告已预交），由原告余兆玉负担998.1元，由被告顶威（广州）酒店管理服务有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 钟 贵二〇二〇年八月五日书记员 吴国盛