北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初5869号原告（反诉被告）：韩婷，女，1983年11月18日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。原告（反诉被告）：王珂，男，1975年6月18日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。二原告之委托诉讼代理人：王光裕，北京京品律师事务所律师。二原告之委托诉讼代理人：饶玺典，北京京品律师事务所实习律师。被告：董丽娟，女，1981年10月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周元春，北京继来律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洋（董丽娟之夫），男，1981年10月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）韩婷、王珂与被告（反诉原告）董丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩婷本人以及二原告（反诉被告）之委托诉讼代理人王光裕、饶玺典，被告（反诉原告）董丽娟本人及其委托诉讼代理人周元春、张洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）韩婷、王珂提起诉讼请求：1.被告向原告返还现保存在东城区东方银座1幢18层D20F号公寓内的归属于原告所有的全部物品；2.被告向原告返还《房屋租赁合同》的押金11000元及未履行的房屋租金11000元，共计22000元，以及相应利息（利息从2019年3月27日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，款清息止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告为合作关系。2018年10月28日，王珂与被告签订了《房屋租赁合同》，约定二原告承租被告所有的本市东城区东方银座1幢18层D20F号的公寓，租期两年，自2018年11月1日至2020年10月31日止，租金11000元/月，押一付三。合同签订后，王珂支付了三个月房租及押金44000元。2019年1月1日，韩婷又向被告支付了下期房租33000元。后原告因家中有事，无法继续履行合同，便与被告协商一致解除了《房屋租赁合同》。解除合同时，被告承诺如果原告方能为其找到承租的下家则押金可以返还。原告便积极寻找下家并促成了下家和被告的签约。后因下家的毁约，导致租赁合同无法履行，故被告拒绝退还原告方的未履行的租金和押金，也不配合原告方办理房屋内物品的交接手续。故诉至法院。被告（反诉原告）董丽娟辩称：不同意原告的诉讼请求。二原告之间并非合作关系。2018年10月28日，被告和案外人张某通过链家公司签订了《北京市房屋租赁合同》。2018年12月8日，被告和张某、王珂签订了《补充租赁协议》，约定张某将前述《北京市房屋租赁合同》的承租权转让给王珂。2018年12月24日，王珂和韩婷才私下结识。2018年12月31日，被告与韩婷签订了《房屋租赁合同》。王珂未向被告支付过任何费用，第一笔44000元是张某于2018年10月29日支付的，第二期房租33000元是韩婷在2019年2月1日支付的。被告未向原告承诺过退还押金，仅承诺在韩婷找到下家并支付中介费用的情况下退还剩余的租金，且二原告均未支付过押金。关于退还房屋内物品的问题，因为二原告在物品归属上存在争议，故一直未能完成交接。被告（反诉原告）董丽娟反诉请求：1.韩婷向反诉原告支付违约金11000元；2.王珂向反诉原告支付违约金11000元；3.王珂向反诉原告支付恢复租赁房屋原状损失11000元；4.二反诉被告连带赔偿反诉原告房屋空置损失1200元；5.诉讼费由二反诉被告承担。原告（反诉被告）韩婷、王珂辩称：对反诉原告的全部反诉请求均不认可。原被告双方是协商一致解除合同，故不存在支付违约金的情形。反诉原告的房屋不存在损失，反诉被告未对房屋进行装修，故不同意支付恢复原状的赔偿金。空置费与反诉被告无关，故不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：2018年10月28日，董丽娟（甲方）、张某（乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定张某承租董丽娟名下位于本市东城区东方银座1幢18层D20F号的公寓，租期两年，自2018年11月1日至2020年10月31日止，租金11000元/月，押金11000元，支付方式为押一付三。合同签订后，张某于2018年10月29日支付给董丽娟三个月租金及押金44000元。2018年12月8日，董丽娟（甲方）、张某（乙方）、王珂（丁方）签订《补充租赁协议》，约定三方就甲方上述房产租赁事宜达成如下协议：“1.上述甲方房产原承租人乙方（张某）将上述房屋承租权转至丁方（王珂），并延续原租赁合同（有效期自2018年11月1日至2020年10月31日）；2.原租赁合同条款保持不变，甲丁双方应各自按照约定履行合同；3.房屋租赁合同到期后，丁方享有优先续约权，若丁方不再续组，甲方将和丁方进行房屋交割，与乙方无关，相应条款依照租赁协议执行；4.本协议共3份，甲乙丁各持1份，本合同于2018年12月8日生效。”2018年12月31日，董丽娟（甲方）和韩婷（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述涉案房屋租给乙方使用，租赁期限自2018年11月1日至2020年10月31日止，租金为11000/月，乙方应向甲方支付押金11000元，支付方式为押一付三，合同第9.2.6约定：“因乙方原因造成本合同的无法继续履行的，则由乙方承担违约责任。甲方有权扣除乙方壹个月房租同等金额的款项作为违约金，在乙方已结清本合同第七条款所约定的各项费用的前提下，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金（租金按日结算）。”合同签署日期为2018年10月28日。双方均认可韩婷实际自2019年1月1日起租房屋。2019年2月1日，韩婷向董丽娟支付了2019年2月1日至2019年4月30日期间的房租33000元。2019年3月20日，韩婷以家中由事为由通过微信向董丽娟提出将房屋转租。董丽娟答复称：“妹妹，没问题，你帮着转租吧，你要需要中介的话，费用就请你这边出了。咱们这次租金是到4月底吧？咱就这个时间前租出去哈，谢谢你。”韩婷回复称：“我也找了中介，我不知道他们几时能租出去，我是急着要回家，假如我按毁约的话，押金我不要了，直接给你们可以吗？这个房子现在租12000-13000之间肯定没问题。”2019年3月27日，韩婷和董丽娟办理了房屋及房屋内部分物品的交接手续，并签署了交接清单。韩婷主张双方约定了如果其为董丽娟找到下家就退还押金，但董丽娟对此不予认可。韩婷其未提交证据证明董丽娟曾对其做出相关意思表示。2020年6月24日，在本院主持下，韩婷和董丽娟再次到涉案房屋中办理了部分物品的交接手续。韩婷主张尚有地毯、实木拐角吧台、自动饮水机、挂架、鞋套盒、垃圾桶、白色茶几、白色椅子等部分物品没有交接。董丽娟主张地毯、实木拐角吧台、自动饮水机另外存放在他处，其余在收房时就没有这些物品。上述事实，有双方当事人提交的证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，董丽娟与张某签订的《房屋租赁合同》，不违反法律强制性规定，合法有效。双方在合同履行期间，又和王珂签订了补充协议，董丽娟同意张某将其合同权利义务概括转让给王珂，故王珂应当承受张某在《房屋租赁合同》中的全部权利义务。董丽娟和韩婷又在2018年12月31日签订《房屋租赁合同》，且合同的租期及签署日期均与张某签署的《房屋租赁合同》一致，董丽娟亦未证明其和王珂有解除合同的行为，故应认为韩婷实际继受了王珂在第一份《房屋租赁合同》中的权利义务。2020年3月20日，韩婷因家中有事要求转租，董丽娟虽对韩婷转租的请求予以认可，但并无证据证明韩婷实际将房屋转租。后双方在2020年3月27日办理了房屋交接，故应确认双方之间的房屋租赁合同于2020年3月27日解除。韩婷要求董丽娟退还剩余租金，于法有据，且金额不高于本院核定的金额，本院应予支持。韩婷要求董丽娟退还房屋押金，但根据双方签订的合同，韩婷因自身原因解除合同的应当支付等同押金的违约金，故韩婷的此项主张，本院不予支持。韩婷要求董丽娟归还房屋内物品，董丽娟认可尚有地毯、实木拐角吧台、自动饮水机未办理交接，故本院对韩婷要求归还上述物品的诉讼请求予以支持，但韩婷未充分提供证据证明房屋内遗留上述物品，故本院不予支持。韩婷要求董丽娟支付利息，缺乏合同依据，本院不予支持。关于董丽娟的反诉请求，如前所述，根据董丽娟、张某、王珂签订的补充协议，董丽娟认可张某向王珂的转租，亦认可王珂向韩婷的转租，故董丽娟要求王珂承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。董丽娟亦无证据证明其向张某或王珂退还过房屋押金，而韩婷承受了张某及王珂的《房屋租赁合同》的全部权利义务，故张某支付的房屋押金相关权益应属韩婷所有，董丽娟因韩婷违约退租要求韩婷支付违约金，应与该房屋押金相抵扣，故董丽娟要求韩婷再行支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。董丽娟未提供证据证明其房屋因韩婷租用而受损，故其要求韩婷赔偿房屋损失的诉讼请求，本院不予支持。在韩婷已经以押金抵扣违约金的情形下，董丽娟要求韩婷另行支付房屋空置费，缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、董丽娟于本判决生效之日起十日内返还韩婷房屋内地毯、实木拐角吧台一个、自动饮水机一台；二、董丽娟于本判决生效之日起十日内退还韩婷租金11000元；三、驳回韩婷、王珂的其他诉讼请求；四、驳回董丽娟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费175元，由韩婷负担137元（已交纳），由董丽娟负担38元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费328元，由董丽娟负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 耿 侃二〇二〇年八月二十七日书记员 赵馨梓