浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初2716号 原告：诸繁荣，男，1970年8月31日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权）：何伟青、韩建英。 被告：袁铁君，男，1979年6月5日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权）：丁士聚，浙江金柯桥律师事务所律师。 原告诸繁荣与被告袁铁君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。立案后，本院经原告诸繁荣申请，依法裁定冻结被告袁铁君的银行存款200万元或查封、扣押其相应价值的财产，并已执行。原告诸繁荣的委托诉讼代理人何伟青（第一次）、韩建英（第二次），被告袁铁君及其委托诉讼代理人丁士聚到庭参加诉讼。审理期间，本院经原告诸繁荣申请，依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司对案涉绍兴市柯桥区柯桥街道中泽新景园5幢2003室房屋及配套自行车库进行价格评估。本案现已审理终结。 原告诸繁荣向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2017年9月20日签订的《房地产买卖契约》有效；2.判令解除原、被告于2017年9月20日签订的《房地产买卖契约》；3.判令被告立即返还给原告购房款计人民币630,000元，并赔偿原告因房屋增值产生的房屋差价损失988,585元（差价损失以合同解除之日的房屋市值鉴定结果减去签约房款730,000元计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告通过第三方中介介绍，于2017年9月20日签订《房地产买卖契约》一份，约定由被告将其名下的坐落在绍兴市柯桥区柯桥街道中泽新景园5幢2003室住房一套及配套车棚一个以作价730,000元出卖给原告，契约约定原告立契时应支付给被告定金100,000元，于2017年9月20日前支付300,000元，余款330,000元在办理过户手续当天一次性付清。契约还对交房的时间以及办理过户时所产生规费的负担等条款也作了明确的约定，契约签订后经被告多次恳请原告因缺资为由要求原告提前支付购房款，原告已陆续支付给被告购房款计人民币630,000元，被告也按约履行了交房义务。2019年12月，现该房屋已符合办理产权过户变更手续的条件，经原告多次催促被告，但均被被告以房价攀升其前妻要求加价补贴才肯配合签字为由拒绝，原告无奈于2020年1月2日起诉，在诉讼过程中，原告考虑到要求被告继续履行契约可能存在的障碍、风险,为此向法院申请撤诉。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 被告袁铁君辩称，首先，双方2017年9月20日所签订的《房地产买卖契约》无效。第二，基于《房地产买卖契约》无效，原告要求的要求返还购房款以及房屋增值产生的房屋差价损失是不存在的，基于合同无效，实际上只应该对原告的房款进行返还，以及相应的利息损失予以贴补，其他的要求是于法无据的。原告起诉的事实部分不实，原、被告双方通过中介介绍然后签订了《房地产买卖契约》是不属实的，实际上当时是原告把被告叫到中介的地方，然后双方签订的《房地产买卖契约》。当时签约时，原、被告双方已经在《房地产买卖契约》中明确了原告对该房产做了充分的了解，并且对被告的家庭情况当时也是清楚的，最后该房屋无法办理过户，导致双方所签订的《房地产买卖契约》无效，原告本身存在的过错也是明显的。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请法院依法裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经原告申请依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司作出的价格评估报告，其评估机构及其评估人员具备相应评估资质，评估程序合法，其评估结论可作为本案裁判的价格参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实： 2013年6月3日，拆迁人绍兴县中心城建设投资开发有限公司与被拆迁人袁铁君签订一份《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》，约定袁铁君经产权调换方式安置取得中泽二期小区5幢2104室、2003室共两套安置房屋。该安置小区现命名为中泽新景园。 2017年9月20日，袁铁君（甲方）与诸繁荣（乙方）及绍兴市柯桥区柯桥汇源房屋中介店（丙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方将座落于绍兴市柯桥区柯桥街道中泽新景园5幢2003室住房（建筑面积82.93平方米）及配套车棚（建筑面积12.85平方米）出售给乙方；房款总价计730,000元整；签订本契约时，乙方向甲方预付定金100,000元，定金在交房时直接转为房款；因该房屋目前暂无产权证，双方约定在2017年9月20日乙方再付给甲方300,000元，等甲方领好不动产权证后并把产权证交给丙方，再由丙方陪同甲、乙双方共同携带相关资料向房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记，并在过户当天乙方一次性付给甲方剩余房款330,000元；双方约定2018年2月11日前交付房屋及附属设施给乙方；甲方承诺对该房屋拥有合法产权，并享有完全处分权，交易时不存在被查封及共有权人不同意出售等权利瑕疵；本协议签订后，双方不得反悔或出现违约情形，否则应向另一方支付违约金400,000元；同时特别注明，乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还400,000元，甲方中途违约，甲方应在违约之日起一日内双倍返还给乙方即800,000元；双方还就其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付400,000元，被告出具收据二份，确认收到原告购房定金100,000元及房款300,000元。同日，被告将案涉房屋交付原告使用。2018年4月至2019年10月期间，原告先后六次共向被告支付房款230,000元，被告出具收条六份。 2019年12月24日，案涉房屋办理不动产权初始登记，登记所有权人为袁铁君。后因被告未配合办理过户，原告于2019年12月26日向本院起诉，要求被告履约并协助办理过户手续，后撤回起诉。 同时查明，被告于2012年12月3日与朱燕珍协议离婚，《离婚协议书》约定，位于柯桥中泽****2003房屋**，建筑面积81.02平方米归女儿袁佳奕所有（女方有权永远居住）。 审理期间，本院经原告申请，依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司对案涉绍兴市柯桥区柯桥街道中泽新景园5幢2003室房屋及配套自行车库进行价格评估。该评估机构经评估作出价格评估结论：绍兴市柯桥区柯桥街道中泽新景园5幢2003室房屋及配套自行车库在2020年4月的市场价值评估总金额为1,718,585元。原告为此支出评估费10,000元。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。本案中，双方对于合同签订、定金支付、房款支付等事实，均陈述一致。案件争议焦点在于：第一，案涉《房地产买卖契约》效力；第二，房屋买卖合同的解除；第三，合同解除后的法律责任。基于上述争议，本院围绕原告诉请具体分述如下： 其一，关于合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案原、被告及绍兴市柯桥区柯桥汇源房屋中介店签订的《房地产买卖契约》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，当事人理应诚信履约。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条均非效力性禁止性规定，不影响合同效力，故被告抗辩主张案涉《房地产买卖契约》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国物权法》的禁止性规定而无效，理由不能成立，本院不予采纳。 其二，关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”案涉房屋系拆迁安置房，根据拆迁安置协议，安置人口除被告外尚有其他家庭成员，且被告在与案外人朱燕珍的离婚协议书中亦明确表示案涉房屋归女儿袁佳奕所有，朱燕珍有权永远居住。《房地产买卖契约》除袁佳奕外，并无其他共有人签字，而袁佳奕签字时尚未成年，其作出的意思表示未经父母共同追认，根据庭审双方陈述事实，袁佳奕母亲朱燕珍对合同约定价款不认可，故该《房地产买卖契约》对案涉房屋其他共有人没有约束力，被告袁铁君承诺对该房屋享有完全处分权虚假，实际不能将该房屋转让给原告，致使原告不能实现合同目的，显属违约行为，故原告据此要求解除案涉《房地产买卖契约》，于法有据，本院依法予以支持。因原告要求解除《房地产买卖契约》的意思表示于2020年4月10日本案起诉状副本送达时为被告所知悉，故本院依法确定原、被告于2017年9月20日签订的《房地产买卖契约》自2020年4月10日起解除。 其三，关于合同解除后的法律责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房地产买卖契约》签订后，原告已实际支付款项630,000元，事实清楚，现案涉《房地产买卖契约》已解除，原告要求被告返还已付款项，于法有据，本院予以支持。对于房屋增值差价损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，案涉《房地产买卖契约》虽对违约责任作出约定，但诚如评估机构走访调查所得结论，案涉房产附近区域内房价正处于上升趋势，而被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，原告因此不能获得购房后的房价上涨利益或者需要付出更高对价购买同地段同类型的房产，其因被告违约所致损失客观存在，被告订立合同时对此应当预见，双方约定的违约金，显无法弥补原告损失，故原告要求被告赔偿其房屋增值差价损失，于法有据，其合理部分本院依法予以支持。对于房屋增值差价，结合《房地产买卖契约》约定的成交价格与评估机构作出的价格评估结论核定为988,585元（1,718,585元-730,000元）。但众所周知，原、被告签订《房地产买卖契约》以来，柯桥区范围内的房价区别于往年大幅上涨，原、被告双方订立合同时对此实不能预见，故本院综合房产市场波动情况、当事人预见能力、当事人过错程度以及被告经济负担能力等因素酌情按照上述房屋增值差价的60%调整原告损失为593,151元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、确认原告诸繁荣与被告袁铁君于2017年9月20日签订的《房地产买卖契约》有效； 二、原告诸繁荣与被告袁铁君于2017年9月20日签订的《房地产买卖契约》自2020年4月10日起解除； 三、被告袁铁君应返还原告诸繁荣购房款630,000元、违约损失593,151元，合计1,223,151元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告诸繁荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19,368元，减半收取9684元，财产保全费5000元，合计14,684元，由原告诸繁荣负担3587元，由被告袁铁君负担11,097元，限被告袁铁君于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。鉴定费10,000元（已交纳），由被告袁铁君负担，限于本判决生效之日起十日内支付给原告诸繁荣。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  张丽燕 二〇二〇年八月二十六日 书记员  曹颖颖 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。