黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初203号原告：陈淑艳，女，1966年10月21日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王玉田，男，1969年2月17日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被告：臧锐，男，1965年2月8日出生，汉族，哈尔滨市电机厂退休职工，住哈尔滨市香坊区。被告：哈尔滨中盛达物业管理有限公司安居分公司，住所地哈尔滨市香坊区木材西街********。负责人：董杰，该公司项目经理。委托诉讼代理人：朱成立，男，1972年2月15日出生，汉族，哈尔滨中盛达物业管理有限公司安居分公司职工，住哈尔滨市道外区。原告陈淑艳与被告臧锐、哈尔滨中盛达物业管理有限公司安居分公司财产损害赔偿纠纷一案。本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告陈淑艳的委托代理人王玉田、被告臧锐，被告哈尔滨中盛达物业管理有限公司安居分公司的委托代理人朱成立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、判令二被告能够把防水做好，达到不滴不漏；2、判令被告支付被淹的墙面和顶棚的装修的赔偿和误工费用、材料费、人工费2000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：楼上阳台漏水导致我家房屋顶棚和墙面被淹，现在大面起皮，泛黄，经过我和房主多次沟通无果，特找来物业沟通解决，但是房主和物业互相推诿责任，迟迟无法解决，我又无法判断到底是找谁负责，现在是雨季家里经常被淹，无奈之下提起诉讼，望法院能够给予解决。被告物业公司辩称：一、香坊区幸福镇安居社区物业承包合同（安居社区被原物业弃管中盛达物业2018年依法依规进入物业服务）第十条明确约定顶层墙面漏水问题，因安居社区入住时未缴纳房屋专项维修资金，物业方不负责维修楼顶楼宇问题。如需维修可低于市场价有偿服务。二、涉及到阳台专属部位，构造及利用独立性物权法明确指出业主对建筑物专属部分享有占有、使用、受益、处分的权利。秉承着谁受益谁承担的原则，此问题不是物业公司合同约定服务范围。三、大修及改造需申请房屋维修专项资金，无专项资金的情况下需业主自行集资（不违反国家相应法律法规情况下）进行大修改造。根据以上陈述，答辩人认为：中盛达物业安居社区项目部对陈淑艳诉其房屋漏水及赔偿无责任。原告房屋是小产权房，集体用地用房，在法律上来讲有一些说法，形成不了正规房产局的管理体系。没有缴纳房屋专项资金。物业服务是对公共区域居民生活的服务，并不涉及到翻修、改造、更换这些内容。安居社区在没有专项资金的情况下出现需要维修改造等大型的项目是需要业主集资完成。物业公司也对政府职能部门进行申请，启动资金我有原始底案，业主都不同意没有交钱。理解原告的居住环境，但是我面临很多业主都面临这种问题，希望原告理解。被告臧锐辩称：楼上楼下邻居，漏水的时候下来看了三次，我家没有任何漏水的地方，进户之后家里水、墙体都没有改动过。后来找到物业的人来看过，物业来了之后没进屋，说是阳台和墙体漏，物业来了两次。邻居上我家进屋看了两次，没有任何漏的地方。如果是我家有问题这点小事不可能来这，商量就能解决，我也和原告说过找物业商量这件事。现在原告告我们说是阳台漏，我不认同我不是专业人员。我不知道现在楼下是否还漏水，接到传票当天下雨，从4月8日到现在为止我去没看出来漏水，我4月15日我特意在阳台倒水，楼下也没有来找，阳台我们没有任何改动。我家阳台没有漏水，但是阳台的墙面、小屋墙面整个南面、北面的墙上都是潮湿的，我自己做的保温板。如果是我家自己问题漏水这件事我们就解决了。原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、照片一组。证明：我家墙面、地、地板水泡的/div>被告物业公司对证据一真实性没有异议。房屋返潮、渗漏确实存在，在社区属于普遍现象，屋面防水层已经12年了。被告臧锐对证据一没有异议。证据二、照片一组。证明：4月15日之后的漏水照片，还在漏水。被告物业公司质证称物业服务报修才会出现场进行拍照，原告没有报修自己照的照片确认不了这件事。被告臧锐质证称不像是现在漏的，有印记和剥皮，感觉是干了之后，不是刚漏的。被告物业公司为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、物业承包合同一份。证明：第十条标明了我们不负责楼顶的渗漏，如果维修需要启动维修基金。原告对证据一没有异议。漏水他不管就没人管了。被告臧锐质证称确定不了。业主不知道是怎么签订的，证据二、现场图片一组。证明：楼需要大修改造。原告对证据二有异议。我不清楚是否需要大修改造，我就知道我家漏水。被告臧锐对证据二没有异议。被告臧锐为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、照片一组。证明：我家阳台斜面大、不存水。我家阳台房顶没漏，墙面渗漏。原告对证据一没有异议。被告物业公司对证据一没有异议。光做他家保温对整体的效果不大。整体做防水就不存在这种情况了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合原、被告的诉、辩主张、举证及质证情况，本院对以下事实予以确认：原告系哈尔滨市香坊区安居社区26栋楼3单元601室的业主，被告臧锐系原告楼上701室的业主。被告物业公司系哈尔滨市香坊区幸福镇安居社区的物业服务单位。被告物业公司系哈尔滨中盛达物业管理有限公司的分公司，哈尔滨中盛达物业管理有限公司（乙方）与哈尔滨市香坊区幸福镇安居社区全体业主（甲方）签订了《哈尔滨市香坊区幸福镇安居社区物业承包合同》，双方约定：第二条、物业管理服务目标第1项房屋共用部位的维护和管理。（内外墙体和基础承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院）的清洁卫生。雪化之前楼顶清雪，防止渗漏；及时修复外墙水流管，防止渗漏。第10项顶楼墙面渗水问题：因安居社区入户时没有缴纳维修基金，乙方不负责维修楼顶漏雨问题。如业主需要维修可低于市场价格提供有偿服务。第17项为了维护业主利益，甲方必须对乙方实行有效监督。为此，成立小区物业管理领导小组，由社区居民委员会、小区居民代表和乙方项目经理担任成员，负责监督乙方工作，反馈业主要求，规划小区建设，决定小区管理的重大事项，待业主代表委员会选定后，由社区居民委员会及新组建的业主代表委员会成员负责此项监督工作。第七条、乙方的权利和义务第3项负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经与甲方议定后由乙方组织实施。第九条、合同期限：本合同服务期限为三年；自2018年1月1日起至2020年12月31日止。甲方签字盖章处由哈尔滨市香坊区幸福镇安居社区居民委员会、哈尔滨市香坊区安居小区业主代表委员会盖章及五位业主代表签字，乙方签字盖章处由哈尔滨中盛达物业管理有限公司加盖公章及法定代表人签字盖章。另查明，2019年3月开始，原告主卧室的窗户连着阳台的墙面在下雨天时出现渗漏，被告物业公司陈述到现场查看后查明是因为屋面和外墙的原因导致原告家中渗漏，并告知原告需要启动大修基金。本院认为，涉案楼房的屋面和外墙属于小区共用部位，在保修期范围内的，应由开发单位进行维修，超过保修期的，应使用住宅专项维修资金进行维修。本案涉案楼房已过保修期，故房屋屋面和外墙出现渗漏时，应提取住宅专项维修资金进行维修。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”案涉小区在签订《物业承包合同》时未成立业主委员会，居民委员会作为基层管理组织，根据上述规定，代行业主委员会职责，故哈尔滨市香坊区幸福镇安居社区居民委员会、哈尔滨市香坊区安居小区业主代表委员会与哈尔滨中盛达物业管理有限公司签订《物业承包合同》并无不当，被告物业公司客观上亦提供了物业管理服务，故《物业承包合同》对本案原、被告双方均具有约束力。双方在合同中约定被告物业公司对房屋共用部位等项目具有维护和管理的义务，同时又约定因安居社区入户时没有缴纳维修基金，被告物业公司不负责维修楼顶漏雨问题。本案涉案合同中约定的维修基金实际上系法规规定的专项维修资金，《物业管理条例》第五十三条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”以及《哈尔滨市物业管理条例》第五十三条规定：“物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业服务费用列支；对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。”《住宅专项维修资金管理办法》第二十条规定：“住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。”原告家墙面渗漏系房屋楼顶屋面及外墙渗漏导致，故在房屋共用部分需要大修的情况下，应启用专项维修资金。原告所在的安居小区业主入户时并没有交纳专项维修资金，导致房屋渗漏问题无法及时进行维修，故原告家墙面渗漏未维修及造成的相应损失并非由于被告物业公司不履行《物业承包合同》导致的，亦非由于被告臧锐的过错导致的，故本院对原告的诉请不予支持。需要指出的是，物业服务企业应合理使用或申请维修资金，未建立专项维修资金的物业，应当按照有关规定进行补建，及时通知、督促业主交纳，相关业主亦应配合并合法监督物业专项维修资金的管理和使用。遇有问题，双方应积极协调解决，或向相关主管部门反映。结合本案，被告物业公司在收取专项维修资金过程中，原告及被告臧锐应积极配合交纳，被告物业公司在收取过程中亦应积极与社区居民委员会、业主代表委员会或其他相关主管部门进行协调，以达到最终解决问题的目的，不应因此将房屋渗漏问题搁置。否则，最终损害的是业主的权益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第五十三条，《住宅专项维修资金管理办法》第二十条，《哈尔滨市物业管理条例》第五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈淑艳的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交50元），由原告陈淑艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 员  王 超人民陪审员  王彦华人民陪审员  张燕慧二〇二〇年八月三日法官助理樊明芳书记员周琳