广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤06民终5041号 上诉人（原审原告）：张超灿，男，汉族，1986年12月27日出生，住广东省广州市番禺区**********，公民身份号码440************232。 委托诉讼代理人：詹阿娜，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋玉，北京金诚同达（深圳）律师事务所实习律师。 上诉人（原审原告）：张冠海，男，汉族，1990年11月12日出生，住广东省广州市番禺区****，公民身份号码440************25X。 委托诉讼代理人：詹阿娜，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋玉，北京金诚同达（深圳）律师事务所实习律师。 上诉人（原审原告）：张**，男，汉族，1963年12月10日出生，住广东省信宜市，公民身份号码440************512。 委托诉讼代理人：詹阿娜，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋玉，北京金诚同达（深圳）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：徐立会，女，汉族，1974年10月14日出生，住广东省佛山市顺德区*******，公民身份号码510************061。 委托诉讼代理人：黎亿明，广东历恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区合成金顺园物业代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*******，统一社会信用代码91440606M*****N。 法定代表人：梁炳坤。 上诉人张超灿、张冠海、张**因与被上诉人徐立会、佛山市顺德区合成金顺园物业代理有限公司（以下简称金顺园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初28007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 张超灿、张冠海、张**共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认张超灿、张冠海与徐立会之间的《房地产买卖合同》（以下简称涉案合同）无效，并判令徐立会向张**返还定金300000元、金顺园公司向张**返还居间服务费2000元；2.一、二审诉讼费用和保全费由徐立会、金顺园公司承担。事实与理由：第一，一审判决认定张**代张超灿、张冠海签订涉案合同的行为系有权代理从而认定该合同合法有效是错误的。首先，一审判决认为在涉案合同签订前张**与张超灿、张冠海进行了协商并知晓张超灿、张冠海不具备佛山房屋的购买资格。但既然张**与张超灿、张冠海为父子关系，而张超灿、张冠海均从未在佛山上学、生活或工作过，张**是理所当然知道二人均不具备佛山户籍。一审判决还认为，从张**与张超灿的微信聊天记录可知，张超灿已为申请入户佛山积极准备相关资料。但实际上，张超灿并非积极准备，而是应张**的一再提醒，被动去准备相关资料。其次，一审判决认为张超灿、张冠海在张**告知二人已代为签订涉案合同时并未提出异议，且向徐立会表示拒绝追认的意思表示直至2019年10月19日才作出，显然与常理不符，并认为张超灿、张冠海只是因为没有凑到购房款才拒绝购买。但本案并无证据反映出张**在签订涉案合同后曾告知张冠海，且无法证明张冠海存在未及时表示拒绝追认的意思表示。相反，一审判决已查明张超灿于2019年9月29日才第一次见到涉案合同的照片的事实，却认定张超灿、张冠海自2019年9月29日前已知晓张**代为签订涉案合同的事实，明显前后矛盾。从2019年9月29日张超灿第一次见到涉案合同的照片到2019年10月16日张超灿、张冠海向徐立会表示不同意张**代理的行为，时间仅仅相隔半个月，考虑到张超灿、张冠海的年龄，半个月的考虑时间尚属合理。而且，在2019年10月16日前，张超灿、张冠海、张**根本不知道徐立会的联系电话，这也构成了张超灿、张冠海未及时表示异议的因素。我国合同法第四十八条第二款还规定，无权代理的被代理人未在一个月内作出追认或者否认的意思表示，视为拒绝追认，一审判决认定张超灿、张冠海同意张**的代理行为，明显有误。另外，各方当事人均未提及购房款问题，一审判决认为张超灿、张冠海因未能凑到购房款才拒绝购买，纯属主观臆测。最后，一审判决认定张超灿、张冠海于2019年9月29日前已知晓张**代为签订涉案合同的事实，且未有提出异议，但张超灿、张冠海、张**却陈述张超灿、张冠海是于2019年10月16日才知悉前述事实，违反了民事诉讼的诚信原则。一审判决错误解读了张超灿、张冠海、张**在起诉状中的意思，却在徐立会未提交证据证明张**构成表见代理的情况下采信徐立会的陈述，有违客观、中立的原则。第二，一审法院在庭审中总结的争议焦点和其作出的判决中所写的争议焦点完全不同，导致各方当事人未就一审判决中所列的争议焦点展开阐述和辩论，剥夺了当事人的辩论权。 徐立会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张超灿、张冠海、张**的上诉无理。就本案而言，张**在涉案合同中签字并由其交付定金，其本人应对违约行为承担责任。 金顺园公司没有发表答辩意见。 张超灿、张冠海、张**向一审法院起诉请求：1.确认张超灿、张冠海与徐立会签订的《房地产买卖合同》无效；2.徐立会向张**返还已支付的定金300000元；3.金顺园公司返还居间服务费2000元；4.本案诉讼费、保全费由徐立会、金顺园公司承担。 一审法院认定事实：2019年8月17日，经金顺园公司居间介绍，张**与徐立会商定，由张超灿、张冠海作为乙方与徐立会作为甲方签订《房地产买卖合同》，由乙方购买甲方位于佛山市顺德区某洲路五巷1号的房产，并于当日由张**代张超灿、张冠海在合同上签字，徐立会作为甲方在合同上签字，中介方金顺园公司工作人员吴敏章在合同上签字。《房地产买卖合同》第一条约定，买卖房地产或商品房位于佛山市顺德区北滘镇碧江社区**********，用地面积151.06平方米，建筑面积180.86平方米。第三条约定，甲乙双方议定该物业成交价格为3500000元，甲方收到乙方定金300000元。第四条约定，余款于2019年10月17日前付清，户口迁入即时甲方配合办理过户手续。第七条约定，乙方向中介方支付2000元，作为咨询及中介服务费。第九条约定，以上甲乙双方同意在乙方户口迁入顺德即时到房地产管理部门签订《房地产买卖合同》。第十条约定，甲方决定中途不卖或逾期未按双方协商好的日期到房地产管理部门签订《房地产买卖合同》，则作甲方中途悔约处理，甲方应在悔约之日当天内将收到的定金及购房款退还乙方，另赔偿乙方300000元的违约金。乙方决定中途不买或逾期未按双方协商好的日期到房地产管理部门签《房地产买卖合同》，则作为乙方中途悔约处理，乙方所交定金甲方不予退回。 合同签订当日，张**向徐立会转账支付定金300000元，徐立会向张超灿、张冠海出具了定金收据。张**委托案外人吴金荣于2019年8月17日向金顺园公司支付中介服务费2000元。2019年10月16日，张**之配偶杨某兰试图与徐立会电话沟通，但未能接通电话。2019年10月17日张**与徐立会电话沟通，告知徐立会《房地产买卖合同》可能无法履行，徐立会于当日短信通知张**尽快付款，否则就是违约。2019年10月19日，张超灿短信通知徐立会，张**以张超灿、张冠海名义签订的合同未获得授权，现对签订的合同拒绝追认，要求徐立会向张**退还定金。 庭审中，一审法院当庭查阅张超灿与张**的微信聊天记录，聊天记录显示，在签订本次房屋买卖合同之前，张超灿就已为申请佛山市人才入户积极准备材料。2019年9月29日，张超灿在微信中主动要求张**将涉案《房地产买卖合同》发送给张超灿，张**随即将合同发送给张超灿。 一审法院认为，本案的争议焦点为对张超灿、张冠海与徐立会签订的《房地产买卖合同》的效力认定及张超灿、张冠海、张**请求返还定金、中介服务费有无法律依据。对于《房地产买卖合同》的效力认定。张超灿、张冠海认为张**未经授权，使用张超灿、张冠海名义与徐立会签订合同，且事后张超灿、张冠海拒绝追认，该合同应为无效合同。并提交了通话记录、电话通话单、手机短信等证据予以证明。徐立会辩称，张超灿、张冠海、张**与徐立会签订的《房地产买卖合同》合法有效，张超灿、张冠海与张**系父子关系，徐立会有理由相信张**已取得授权签订《房地产买卖合同》。一审法院分析认为，张超灿、张冠海、张**与徐立会签订的《房地产买卖合同》合法、有效，理由如下：首先，张**与徐立会签订的《房地产买卖合同》已明确载明为张超灿、张冠海，且同时约定买卖双方到房地产管理部门签《房地产买卖合同》的时间与涉案房地产过户时间为张超灿、张冠海户口迁入顺德之后。由此可知，房地产交易之前张**已经与张超灿、张冠海进行了协商，并已知晓两人不具有佛山购买资格，否则《房地产买卖合同》不会作如此约定。另外，从张超灿与张**的聊天记录可知，张超灿已为申请入户佛山积极准备相关资料。其次，张**代为签订《房地产买卖合同》后已告知张超灿、张冠海，两人并未及时提出异议。从张**与张超灿的微信聊天记录可知，张超灿于2019年9月29日要求张**将涉案合同发送给张超灿，张超灿已知晓张**替其签订了房屋买卖合同。但此时，张超灿未有向张**表明不同意签订合同，也没有作出其他表示异议或者疑问的表示。而张超灿在得知情况后并未及时向徐立会表达对张**代为签订的《房地产买卖合同》不予认可或拒绝追认，直至徐立会于2019年10月17日通知张**缴纳购房款，否则需要承担违约责任之后，张超灿才于2019年10月19日以短信通知徐立会声称拒绝追认。涉案房地产交易价格为3500000元，张超灿、张冠海自2019年9月29日前已知晓张**代为签订合同之事实，拒绝追认的意思表示截至2019年10月19日才作出，显然与常理不符。据此可断定在此日之前，张超灿对于合同的签订是知情且同意的，张超灿、张冠海、张**之所以拒绝购买的原因并非张超灿、张冠海不知情和不同意，而是因为没有凑到购房款。最后，张超灿、张冠海、张**在起诉时称张超灿、张冠海于2019年10月16日才知悉张**代理其二人签订了涉案房屋买卖合同，张超灿实际在2019年9月29日前已知晓签订合同的事实，且未有提出不同意见。故张超灿、张冠海、张**在本案的定案事实上作了虚假陈述，有违民事诉讼的诚实信用原则，其陈述的事实不可采信。结合张超灿、张冠海、张**在辩论阶段主张在签订合同时张超灿、张冠海不符合佛山市房屋限购政策，也可推断合同应为无效，张超灿、张冠海、张**基于本案诉讼的目的系为了达到涉案合同无效，以避免需要承担违约责任而被没收定金，其于本案的主张及诉讼策略均为此一目的服务，并非从案件客观事实出发。而违反佛山市的限购政策并不必然导致合同无效，而只是不能继续履行过户等手续。涉案合同并未存在合同法规定的无效的情形，亦是张超灿、张冠海的真实意思表示，故涉案合同合法有效。 综上所述，一审法院认为张**已取得授权代张超灿、张冠海签订《房地产买卖合同》，该合同合法、有效，对张超灿、张冠海、张**与徐立会有法律拘束力。张超灿、张冠海、张**诉请确认2019年8月17日签订《房地产买卖合同》无效理据不足，一审法院不予支持。因张超灿、张冠海、张**与徐立会签订的《房地产买卖合同》合法、有效，合同各方均应依照合同约定履行合同义务，现有证据并不能证明徐立会有违反合同约定的情形，故张超灿、张冠海、张**请求徐立会返还定金300000元依据不足，一审法院不予支持。金顺园公司作为居间人，已促成张超灿、张冠海、张**与徐立会之间签订《房地产买卖合同》，有权依照合同约定收取报酬，故张超灿、张冠海、张**请求金顺园公司返还居间服务费于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回张超灿、张冠海、张**的全部诉讼请求。受理费减半收取为2915元，财产保全费2020元，合计为4935元，由张超灿、张冠海、张**负担。 二审期间，各方当事人均没有提交新证据。 经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。 另查明，张**在涉案《房地产买卖合同》乙方（即买方）签章处署名并盖指印。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.涉案合同的效力；2.徐立会是否应向张超灿、张冠海、张**返还定金；3.金顺园公司是否应向张超灿、张冠海、张**返还居间服务费。 关于第一个争议焦点。张超灿、张冠海、张**上诉主张，张**无权代理其与徐立会签订涉案合同，二人亦未对张**的代理行为予以追认，故涉案合同无效。经核查，张**在涉案《房地产买卖合同》买方（即乙方）签章处署名、捺印并向徐立会支付了合同约定的定金。由此可知，即使张超灿、张冠海未授权张**购买涉案房屋，张**作为涉案合同的相对方亦可视为涉案房屋的实际购买人。故涉案合同系张**与徐立会的真实意思表示，合法、有效，双方均应依照合同约定履行合同义务。故张**是否有权代理张超灿、张冠海签订涉案合同并不影响涉案合同的履行。张超灿、张冠海、张**的该上诉理由与事实和法律不符，本院不予支持。此外，本案合同相对方、出卖人徐立会在签订合同时并无明显过失，且履约过程中亦无过错，而张超灿、张冠海、张**以张**无权代理为由诉请合同无效，意图违约，达到既不购买涉案房屋又要返还定金的目的，该行为明显有违诚实信用原则，不宜支持，应予制止。 关于第二个争议焦点。如前所述，涉案合同合法有效，各方均应依照合同约定履行合同义务。现涉案合同并未解除，现有证据亦并不能证明徐立会存在违约，一审法院对张**请求徐立会返还定金300000元不予支持，并无不当。张超灿、张冠海既不是合同相对方，亦非定金的支付主体，故二人请求徐立会返还定金300000元依据不足，本院不予支持。 至于第三个争议焦点，一审判决已经进行了详细的论述和分析，本院予以认可并不再赘述。张超灿、张冠海、张**诉请金顺园公司向其返还居间服务费理据不足，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张超灿、张冠海、张**的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5830元，由上诉人张超灿、张冠海、张**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈笑尘 审 判 员 徐允贤 审 判 员 翁丰好 二〇二〇年八月十八日 法官助理 黎嘉鸿 书 记 员 许佩珊