广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2712号 原告：广西锦鑫佰业房地产开发有限公司，住所南宁市良庆区玉洞凤凰路182号中南·紫云集营销中心，统一社会信用代码91450108MA5NA4475E。 法定代表人：候金生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林章涛，男，该公司员工。 被告：唐泥，男，1987年3月27日出生，汉族，住广西全州县。 被告：兰艳，女，1987年6月20日出生，汉族，住广西全州县。 原告广西锦鑫佰业房地产开发有限公司（以下简称“锦鑫公司”）与被告唐泥、兰艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告锦鑫公司的委托诉讼代理人林章涛，被告唐泥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦鑫公司向本院提出诉讼请求：1.确认锦鑫公司与唐泥、兰艳所签订的关于南宁市良庆区玉洞凤凰路182号中南·紫云集16号楼四层405号房的商品房买卖合同关系自2020年4月13日解除；2.判决解除锦鑫公司与唐泥、兰艳所签订的关于南宁市良庆区玉洞凤凰路182号中南·紫云集16号楼四层405号房的装修服务协议；3.判令唐泥、兰艳向锦鑫公司支付商品房买卖合同违约金共计101502.2元并配合锦鑫公司办理退房退款手续；4.本案诉讼费用由唐泥、兰艳承担。事实和理由：2019年11月13日锦鑫公司、唐泥、兰艳双方签订了关于南宁市良庆区玉洞凤凰路182号中南·紫云集16号楼四层405号房的商品房买卖合同,其中商品房买卖合同总价款1015022元。合同约定唐泥、兰艳支付首期购房款205022元后在合同签订之日起30日内以按揭贷款方式付清剩余购房款人民币810000元整。如唐泥、兰艳未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,唐泥、兰艳必须在接到锦鑫公司或者银行通知之日起7天内,以现金或其他方式在上述期限内付清购房款,否则视为买受人逾期付款,按合同正文第【八】条逾期付款责任处理,即按照商品房总价款10%向锦鑫公司支付违约金。现因唐泥、兰艳的原因,银行至今仍未发放剩余的款项。在锦鑫公司多次催促后,唐泥、兰艳依然拒绝履行合同义务,迫于无奈,锦鑫公司于2020年4月10日依据商品房买卖合同的约定向唐泥、兰艳发送了解除合同通知书。另外，双方在签订商品房买卖合同的同时,签订了该房屋的装修服务协议,因商品房买卖合同为主合同,装修服务协议为从合同，主合同解除,则从合同也应当一并解除。为维护锦鑫公司的合法权益,根据合同约定和相关法律法规规定,特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明事实,支持锦鑫公司的所有诉讼请求。 唐泥、兰艳辩称，1.不同意锦鑫公司主张的第一项诉讼请求；2.不同意解除装修服务协议;3.不同意锦鑫公司主张的第三项诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 锦鑫公司（出卖人）和唐泥、兰艳（买受人）于2019年11月13日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定唐泥、兰艳购买锦鑫公司开发建设的位于南宁市良庆区（以下简称“案涉房屋”），并约定该房屋为预售商品房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米9850.76元，总金额1015022元。其中，在第七条“付款方式及期限”条款中约定的付款方式为“按揭付款”。买受人应于本合同签订同时按总房价款的20.20%向出卖人支付首期购房款人民币205022元整，其余购房款人民币810000元整，向经出卖人认可的按揭银行申请按揭贷款支付至出卖人银行账户。在第八条“买受人逾期付款的违约责任”条款中约定，（1）买受人如未按本合同规定的时间付款，按照以下方式承担违约责任：①逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行。③本条的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；采取按揭付款的，到期应付款包括本合同第七条中约定的首期应付款以及因买受人原因或银行政策调整等因素买受人需增加支付的款项。而且，该合同附件六《商品房买卖合同补充协议》第五条“关于付款时间和付款方式的补充”约定，1、若买受人选择按揭付款方式的，在本合同签订之日起【30】天内，买受人应以按揭贷款方式付清剩余购房款人民币810000元整，即付消全款；如买受人因政策、法律、政府、银行及其它原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人必须在接到出卖人或者银行通知之日起【7】天内，以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则视为买受人逾期付款，按合同正文第【八】条逾期付款责任处理；2、买受人采取按揭方式支付房款的，应当按下列方式完成按揭手续：1）买受人在签订本合同之前己详细阅读银行提供的贷款申请人条件等有关贷款的说明资料，已充分了解办理按揭贷款需提供的全部证明资料；确认本人符合贷款资格，自愿承担贷款不能的风险。2）买受人应在签订本合同后【3】天内向银行提供办理按揭贷款所需的全部资料（出卖人可代为转交），并在签订本合同后【7】天内前往银行及房地产管理部门办理有关贷款手续，否则，买受人需向出卖人支付【总房款的2%】作为违约金。3)因买受人选择按揭付款方式，办理按揭贷款手续所发生的抵押登记费、保险费、公证费、手续费等所有费用均由买受人承担。3、若出卖人为买受人承担的按揭贷款担保责任的：1）如出卖人作为买受人按揭贷款的阶段性担保人的，在出卖人的担保期限内：a）若买受人违反银行按揭贷款合同的有关规定致使出卖人在交房前己承担担保责任而买受人未向出卖人清偿所发生的费用或逾期偿还银行贷款本息连续或累计逾期达到三期的，则出卖人有权暂缓向买受人交付房屋直至买受人向按揭银行及出卖人付消应付款项及利息或足额偿还逾期债务之时，且出卖人无需承担逾期交房的责任；b）若因买受人原因导致出卖人承担代为消偿等担保责任或逾期偿还银行贷款本息连续或累计逾期达到三期的，出卖人有权单方面解除本合同，在出卖人据此解除合同的情况下，买受人除应向出卖人支付出卖人因此而承担的所有费用外，还应向出卖人支付【总房款的15%】作为违约金；出卖人有权直接从买受人已支付的房款中扣除买受人应付的所有费用、违约金和出卖人因此遭受的全部损失，并将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。c）若出卖人根据上述b)款解除本合同时出卖人己向买受人交付房屋，且买受人名下的房地产权证己在办理之中，则买受人应在收到出卖人解除合同通知书之日起【15】天内与出卖人共同向房地产管理部门撤回办理买受人名下的房地产权证的手续，办理完一切解除合同的相关手续。恢复房屋至可售状态，并将该房屋恢复至交付时的状态交还出卖人，因此产生的一切费用由买受人承担．此情形下按上述b)款约定执行。如买受人未在前述期限内配合出卖人办理合同解除相关手续、注销登记手续的，除按上述b)款约定执行外，每逾期一日，买受人还应按【总房价万分之三】向出卖人支付违约金。2)就出卖人承担担保责任代为清偿的所有费用，买受人除应及时向出卖人消偿和支付违约金、赔偿金及相关费用外，还应承担该款项自出卖人向银行代为消偿之日起至买受人向出卖人实际清偿之日止之期间内的利息损失，利息按同期银行贷款利率2倍的标准计算。3）因买受人的违约行为导致银行终止买受人的按揭贷款合同，出卖人因此而承担保证责任行使追偿权所支付的相关费用（包括但不限于出卖人代付借款本金、利息等款项和买受人应支付的违约金、评估费、税费、诉讼费用、律师费用、财产和证据保全费用及其他相关费用）由买受人承担；第十四条“关于合同无效、撤销或终止的补充”约定：1、买受人应当在本合同确认无效、被撤销或提前解除、终止之日起【3】个工作日内配合出卖人办理注销网上备案、预告登记和交易中心登记信息等相关手续。2、买受人已在银行办理按揭贷款手续的，应当在本合同确认无效、被撤销或提前解除、终止之日起【3】个工作日内办妥解除贷款担保合同和抵押登记撤销的手续。3、如该房屋己交付使用的，则在本合同确认无效、被撤销或提前解除、终止之日起【7】日内，买受人应腾退该房屋，将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，并向出卖人交回房屋钥匙，与出卖人办理房屋交还手续。4、买受人未按照约定办理上述手续的，每逾期一天，出卖人有权要求买受人按照【商品房总价款的万分之三】支付违约金，并且赔偿出卖人的一切损失（包括但不限于买受人对该房屋的占用使用费、出卖人恢复该房屋原状支出的费用、及其它相关费用），出卖人有权在应向买受人退还的房价款中直接扣除该类相关款项。5、本合同无效、撤销或者提前解除、终止后，自买受人配合办理相关手续并且本合同所涉商品房重新处于可售状态之日起【60】日内，出卖人将所收取的购房款扣除买受人应承担的违约金、买受人占有房屋期间的房屋使用费（如有，按同地段同类房屋租金标准收取）以及其他相关费用（如有）后，余额无息退还买受人。如买受人未按本合同约定腾退房屋的，则出卖人有权延后退还以上余款．直至买受人与出卖人办理完毕房屋交还手续。6、买受人享有本合同约定或法律规定的单方解除权时，除本合同正文约定因主体质量不合格享有合同解除权情形外，必须在权利成就之日起【30】日内且在在房屋交付（包括视为交付的情形）之前行使，否则视为放弃该权利。7、买受人因建筑工程质量原因要求行使解约权的，应当自有资质的建设工程质量检测机构检测确认主体结构质量不合格之日起【30】内行使，否则视为放弃该权利。8、出卖人或买受人单方面解除本合同的，应当以书面方式提出，如双方在【15】个工作日内未就合同解除达成一致意见的，任何一方均有权向本合同正文第【二十三】条选定的解决争议机关确认解除合同的效力；第二十一条“关于联系方式的约定”约定的内容：1、买受人承诺本合同正文中所载明的联系地址、电话等真实有效，且所列住所（址）系送达地址。 买受人的联系方式如有变动的应在变动后【5】天内书面通知出卖人，且需得到出卖人的确认。否则，出卖人按本合同所载明的联系方式寄送的，即视为合法有效送达。若因提供有误，引起合同履行停滞或不能履行，由买受人自行承担责任。若买受人为二人及以上时，出卖人向其中任何一人进行联系或邮寄任何书面文件，即为向买受人全体进行联系或邮寄书面文件。2、根据本合同约定进行的通知、答复等，以传真方式发出的，以发出日期为送达日：以专人手递方式发出的，买受人签收日为送达日（如买受人拒绝签收，则以该通知到达于买受人的住所或本合同中载明（含买受人有效送达变更情形）的地址之日为送达日）；以邮寄、特快专递发出的，寄出后第3日为送达日；以报纸公告发出的，则公告发布当日为送达日；多次通知或以多种方式通知的，以通知到达在先的日期为送达日。在合同的落款处，在出卖人签章处有锦鑫公司法定代表人候金生的印章和锦鑫公司的销售合同专用章，而在买受人签章处有“唐泥、兰艳”的手写签名和按捺的手印。而在合同补充协议的落款处，出卖人签章处有锦鑫公司的销售合同专用章，而在买受人签章处有“唐泥、兰艳”的手写签名和按捺的手印。合同和补充协议的落款日期均为2019年11月13日。 2019年11月13日，唐泥、兰艳（甲方）还与锦鑫公司（乙方）签订了一份《装修服务协议》，主要内容约定：甲方从乙方购买的案涉房屋为毛坯房，甲方有意在房屋竣工验收后委托乙方对该房屋进行室内装修设计优化改造，双方经友好协商，达成以下协议。第一条“服务内容及费用支付”约定：（一）费用及支付方式。双方确认，乙方代理进行上述变更所需设计施工、管理服务费（以下简称“装修改造款”）合计人民币378330元。甲方在2019年11月13日前向乙方缴纳人民币118330元首期款项，剩余款项人民币260000元，向经乙方认可的银行申请贷款，于贷款发放之日支付至乙方银行账户。（二）关于银行贷款付款方式的约定（仅适用于选择银行贷款方式者）1、若甲方选择银行贷款付款方式的，甲方应当按下列方式完成贷款手续：（1）甲方在签订本协议之前已详细阅读银行提供的贷款申请人条件等有关贷款的说明资料，已充分了解办理贷款需提供的全部证明资料；确认本人符合贷款资格，自愿承担贷款不能的风险。（2）甲方应在签订本协议后【3】天内向银行提供办理贷款所需的全部资料（乙方可代为转交）,并在签订本协议后【7】天内前往银行办理有关贷款手续，若甲方怠于办理上述手续的，视为甲方构成逾期付款。（3）甲方于前款约定的期限内提交贷款资料或办理贷款手续等，不视为甲方已履行完毕付款义务。按揭是否办理完毕以银行放款为准。在银行放款之前，甲方均有义务配合银行及乙方办理贷款手续（包括但不限于补充资料、补办手续等），并在银行或乙方通知之日起【7】日内履行完毕，若甲方怠于办理上述手续的，视为甲方构成逾期付款。（4）若甲方选择贷款付款方式的，在本协议签订之日起【30】天内，甲方应以贷款方式付清剩余装修改造款，即付清全款；如甲方因政策、法律、政府、银行及其它原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方必须在接到乙方或者银行通知之日起【7】天内，以现金或其他方式在上述期限内付清装修改造款，否则视为甲方逾期付款。（5）因甲方选择贷款付款方式，办理贷款手续所发生的抵押登记费、保险费、公证费、手续费等所有依法应承担的相关费用由甲方承担；第三条“双方权利义务”约定，1、甲方明确知悉《南宁市商品房买卖合同》约定的交付（即毛坯交付）与依照本协议约定的装修改造工程移交是彼此完全独立的法律行为及义务，并该房屋毛坯工程经政府相关部门验收合格（即按照《南宁市商品房买卖合同》约定的完成五方验收），即视为甲方已接收乙方交付的毛坯工程，乙方可在该房屋视为交付日之次日直接进场装修。该装修改造工程的交付标准以附件约定为准，装修改造工程交付验收时，如该房屋改造后的结构尺寸、户型及使用功能与买卖合同附件约定不一致的，以本协议及附件约定为准，甲方不得以此房屋不符合《南宁市商品房买卖合同》约定为由拒绝办理房屋装修工程移交手续或要求将该房屋恢复至毛坯状态。2、乙方装修期问，未经乙方同意，甲方不得自行或另行委托第三方对该房屋进行装修。3、为配合乙方完成本协议约定装修事项并出于安全考虑：甲方知悉并同意标的房屋在装修工程交接前实行全封闭施工，甲方同意不使用该房屋（包括居住和存放物品），乙方代为保管房屋钥匙。甲方不得收回。4、甲方在施工过程中不得提出变更修改设计、增减装修改造项目或变更材料设备等要求，凡甲方私自与施工人员或其他管理人员商定更改施工内容、增减装修改造项目或变更材料设备等行为所产生的一切后果，由甲方自负．因此造成乙方损失的，甲方还应另行赔偿。5、甲方对装修标准和服务费用已进行充分考量，若本协议签订后，甲方擅自解除本协议的，乙方已收取的装修费不予退还。6、乙方应保证装修工程质量，严格按附件约定的装修标准进行交付，达不到约定交付标准的，甲方有权要求乙方进行整改，因整改产生的费用由乙方承担，工期顺延。7、除前款所述原因外，如因乙方原因导致乙方未能按照本协议约定的工期完成该房屋装修并交付甲方的，每逾期一日，则乙方应当按照每日物业管理费用的【1.5】倍向甲方支付逾期补偿金，但双方同意并不因此解除本协议。8、甲方知悉并同意该装修改造工程可能带来外立面、部分公共通道或公共空间、面积、户型结构、空间尺寸、管线插座或使用功能等产生变化，并且有可能因违反相关法规和规范而不受法律保护，甲方自愿承担所有改造后果，乙方无须为此承担风险或责任。甲方同意该房屋所在楼宇其他业主均可委托乙方进行类似形式的调整且承诺不持有异议。同时，装修工程使用的材料品种、规格、名称等详见本协议附件一《装修内容和设备标准》。如因装修材料、设备等的生产、供应及采购等方面的原因导致不能完全满足协议约定的标准的，乙方有权在进行装修、采购时使用其他不低于本协议约定标准的同类装饰装修材料和设备替代，且无须另行通知甲方。9、因乙方对该房屋进行装修改造而产生的采光、日照等方面的变动，甲方已知悉并同意，不得持有异议。10、买卖合同与本协议的效力相互牵连，买卖合同无效、被撤销、提前终止和解除的，本协议随之终止；反之亦然。如因甲方原因导致买卖合同和本协议无效、被撤销、提前终止或解除的，乙方已收取的装修改造款不予退还；如因乙方原因导致的，乙方已收取的装修改造款用无息退还甲方。11、本协议终止或解除后．若甲方采用金融机构贷款方式付款的，甲方与金融机构因贷款关系而产生的一切后果，均由甲方自行承担，与乙方无关，如买卖合同无效、被撤销、提前终止或解除而导致本协议终止或解除的，乙方有权将已收取的装修费用直接代甲方偿还给金融机构且不再另行通知，不足部分由甲方另行清偿，与乙方无关。12、如甲方未按本协议约定的日期付款的，每逾期一日．甲方应按照应付未付金额的万分之一向乙方支付违约金，同时买卖合同及本协议约定的该房屋及装修改造工程移交期限均相应顺延，直至甲方付清全部装修费用，乙方不承担因此产生的任何违约责任。逾期超过【10】天，乙方有权解除合同，并要求甲方按照本协议约定的装修款的【20】％支付违约金。在装修合同落款处甲方，有唐泥、兰艳的签名和手印，乙方则盖有锦鑫公司的销售合同专用章。签约日期为2019年11月13日。 2019年12月20日，锦鑫公司向唐泥、兰艳出具了两份《关于贷款未获批的催告函》。其中，第一份《关于贷款未获批的催告函》主要载明内容如下：依照唐泥、兰艳与锦鑫公司于2019年11月13日就案涉房屋买卖事宜订立的《商品房买卖合同》的约定，唐泥、兰艳应于该合同订立后30日内以贷款方式向锦鑫公司支付购房款人民币计810000元，现银行告知锦鑫公司因唐泥、兰艳的原因致使贷款申请未通过审核，且锦鑫公司也未能按合同的约定收到购房款。望唐泥、兰艳接到本催告函后7日内（最迟应于2019年12月27日前）向锦鑫公司支付剩余房款，否则，锦鑫公司将根据该合同约定及法律法规追究唐泥、兰艳的违约责任，直至该合同解除，且相应法律责任唐泥、兰艳需完全承担，由此造成的一切损失由唐泥、兰艳自行负责。本《催款函》以EMS方式送达，原件一式两份，一份邮寄给唐泥、兰艳，一份由锦鑫公司留存。第二份《关于贷款未获批的催告函》主要载明内容如下：依照唐泥、兰艳与锦鑫公司于2019年11月13日就案涉房屋买卖事宜订立的《装修服务协议》的约定，唐泥、兰艳应于该合同订立后30日内以贷款方式向锦鑫公司支付装修改造款人民币计260000元，现银行告知锦鑫公司因唐泥、兰艳的原因致使贷款申请未通过审核，且锦鑫公司也未能按合同的约定收到装修改造款。望唐泥、兰艳接到本催告函后7日内（最迟应于2019年12月27日前）向锦鑫公司支付剩余装修改造款，否则，锦鑫公司将根据该合同约定及法律法规追究唐泥、兰艳的违约责任，直至该合同解除，且相应法律责任唐泥、兰艳需完全承担，由此造成的一切损失由唐泥、兰艳自行负责。本《催款函》以EMS方式送达，原件一式两份，一份邮寄给唐泥、兰艳，一份由锦鑫公司留存。而且，两份《催款函》下方均备注办理地址为南宁市良庆区玉洞凤凰路182号中南·紫云集售楼部，置业顾问为唐兴萍，联系电话156××××3081。在两份《催告函》的落款处均盖有锦鑫公司的销售合同专用章，落款的日期亦均为2019年12月20日。锦鑫公司主张该公司已将两份《催款函》寄给唐泥、兰艳，并且唐泥已于2019年12月20日签收该《催款函》。但是，唐泥、兰艳却不予认可，并认为邮单上唐泥的名字并非唐泥本人所签，是他人代签的。 2020年4月10日，锦鑫公司向唐泥、兰艳出具了一份《解除合同通知书》，主要载明内容如下：锦鑫公司与唐泥、兰艳双方于2019年11月13日签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，约定唐泥、兰艳应于2019年12月13日前以按揭的方式向锦鑫公司付清剩余购房款。锦鑫公司于2019年12月20日催告发函唐泥、兰艳，因唐泥、兰艳的原因致使贷款申请未能通过审核，故唐泥、兰艳应当在2019年12月27日前一次性向锦鑫公司付清剩余810000元购房款。但截至发送本函件时，唐泥、兰艳仍然拒绝履行合同义务，已经构成严重违约行为。根据合同的相关约定，锦鑫公司决定行使单方解除权，解除与唐泥、兰艳的商品房买卖合同关系。现通知唐泥、兰艳持相关付款凭据到锦鑫公司办理退款结算事宜。在该《解除合同通知书》的落款处有锦鑫公司的公司印章。落款的日期为2020年4月10日。锦鑫公司主张该公司已将该份《解除合同通知书》寄给唐泥，且唐泥已于2020年4月13日签收，并提交了寄件日期为2020年4月10日的邮寄单据作为证据证明。但唐泥、兰艳却不予以认可。 唐泥、兰艳在本案中提交了一份与锦鑫公司的员工唐若溪的微信聊天记录。根据该微信聊天记录的记载，唐泥、兰艳对唐若溪说“支付宝好像不用还”、“京东白条有一万多也还了”，唐若溪则回复“支付宝有多少”、“应该都要还”。以上双方的对话无时间记录。在2020年2月20日的微信聊天记录中，唐泥、兰艳对唐若溪说“那天凡经理没说”。但是，唐若溪未回复。 在庭审中，唐泥、兰艳主张，其在合同及补充协议约定的时间已经向银行提交了申办本案贷款的手续，但因其当时还有其他网贷未偿还完毕，故银行未批准本案贷款。而且，其已将上述情况向锦鑫公司售楼部工作人员反映，售楼部工作人员亦给予其还贷的宽限期到2020年1月20日左右，并提交了其与锦鑫公司置业顾问唐若溪的微信聊天记录作为证据证明。但是，锦鑫公司不予认可，并主张虽然唐若溪确实是锦鑫公司的置业顾问，但从该聊天记录记载的内容来看，不构成有效的承诺。而且，结合微信聊天记录的记载的时间来看，唐泥、兰艳在2020年2月20日左右才还清网贷。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》的约定，唐泥、兰艳应于2019年12月13日前申请按揭银行贷款用于支付剩余的810000元购房款。在2019年12月20日，锦鑫公司已向唐泥、兰艳发送了《关于贷款未获批的催告函》，要求唐泥、兰艳最迟在2019年12月27日前向该公司付清按揭款项，否则构成违约。因此，《关于贷款未获批的催告函》的上述内容可以视为锦鑫公司给予唐泥、兰艳的还款时间延期至2019年12月27日。在此之后，该公司再未给予唐泥、兰艳任何有关延期付款的承诺，直至锦鑫公司于2020年4月10日向唐泥、兰艳通过邮寄方式发出《解除合同通知书》解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》。 本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉商品房买卖合同及装修服务协议的效力应当如何认定？商品房买卖合同及装修服务协议之间存在何种关系？2、案涉商品房买卖合同及装修服务协议是否应当解除？如应解除，解除的时间应当如何认定？3、唐泥、兰艳是否构成违约责任？唐泥、兰艳是否应当配合锦鑫公司办理退房手续并向锦鑫公司支付违约金？如需支付，违约金的金额应当如何认定？ 关于第一个争议焦点，当事人对于自己的主张，有责任提供证据证明。具体在本案中，由于锦鑫公司与唐泥、兰艳签订的《南宁市商品房买卖合同》和《装修服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认为案涉的《南宁市商品房买卖合同》和《装修服务协议》均属合法有效的合同，双方当事人均应恪守和全面履行。虽然锦鑫公司主张《南宁市商品房买卖合同》和《装修服务协议》是主从合同关系，但该主张并无相关法律依据，故本院对于锦鑫公司的该主张不予采信。 关于第二个争议焦点。根据案涉《南宁市商品房买卖合同》第七条付款方式及期限的约定以及第八条买受人逾期付款的违约责任条款约定，案涉房屋的总价款为1015022元。唐泥、兰艳应在该合同签订时应向锦鑫公司支付首期购房款205022元整，其余购房款810000元整向锦鑫公司认可的按揭银行申请按揭贷款支付至锦鑫公司的银行账户。而且，逾期付款超过30日后，锦鑫公司有权解除合同。不仅如此，根据《南宁市商品房买卖合同》附件六《商品房买卖合同补充协议》第五条“关于付款时间和付款方式的补充”的约定，若唐泥、兰艳选择按揭付款方式付款，应在《南宁市商品房买卖合同》签订之日起30天内以按揭贷款方式付清剩余购房款人民币810000元整，即付清全款；如唐泥、兰艳因政策、法律、政府、银行及其它原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，唐泥、兰艳必须在接到锦鑫公司或者银行通知之日起7天内，以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则视为买受人逾期付款，按《南宁市商品房买卖合同》第八条约定的逾期付款违约责任处理。由于唐泥、兰艳未按照前述合同的约定获得按揭贷款并按时足额支付剩余的810000元购房款，故根据前述合同及补充协议的约定，锦鑫公司主张解除其与唐泥、兰艳签订的《南宁市商品房买卖合同》于法有据，故本院予以支持。至于案涉《南宁市商品房买卖合同》的解除时间，锦鑫公司主张该公司已于2020年4月13日将《解除合同通知书》送达唐泥、兰艳，故《南宁市商品房买卖合同》已于2020年4月13日解除。但唐泥、兰艳却不予认可。根据案涉《南宁市商品房买卖合同》补充协议第二十一条“关于联系方式的约定”约定，唐泥、兰艳承诺本合同正文中所载明的联系地址、电话等真实有效，且所列住所（址）系送达地址。唐泥、兰艳的联系方式如有变动的应在变动后5天内书面通知锦鑫公司，且需得到锦鑫公司的确认。否则，锦鑫公司按本合同所载明的联系方式寄送的，即视为合法有效送达。而且，若买受人为二人及以上时，锦鑫公司向其中任何一人进行联系或邮寄任何书面文件，即为向买受人全体进行联系或邮寄书面文件。而且，根据本合同约定进行的通知、答复等，以邮寄、特快专递发出的，寄出后第3日为送达日。由于锦鑫公司提交了证据证明《解除合同通知书》通过邮寄方式寄出的时间为2020年4月10日，且唐泥、兰艳亦认可其未改变联系方式和联系地址。因此，本院认为锦鑫公司提交的证据足以证明锦鑫公司已于2020年4月13日向唐泥、兰艳送达了《解除合同通知书》。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，对于锦鑫公司有关案涉《南宁市商品房买卖合同》的解除时间为2020年4月13日的主张，本院依法予以支持。又根据案涉《装修服务协议》第10条的约定，案涉《南宁市商品房买卖合同》与《装修服务协议》的效力相互牵连。《南宁市商品房买卖合同》无效、被撤销、提前终止和解除的，《装修服务协议》随之终止。由于该条约定未违反相关法律法规的规定，亦为双方当事人的真实意思表示，因此，在《南宁市商品房买卖合同》解除后，锦鑫公司主张解除其与唐泥、兰艳签订的《装修服务协议》有合同依据及法律依据，故本院亦予以支持。至于唐泥、兰艳有关锦鑫公司给予其还款的宽限期截止至2020年1月20日左右的主张，由于唐泥、兰艳提交的微信聊天记录证据中所载的内容和时间均不足以证明，而且，锦鑫公司亦提交了两份《关于贷款未获批的催告函》作为证据证明该公司已于2019年12月20日将上述《关于贷款未获批的催告函》邮寄送达了唐泥、兰艳并给予其二人最迟还款期限为2019年12月27日。虽然唐泥、兰艳主张该邮单上唐泥的名字并非唐泥本人所签，但并未提交相反证据予以证明，因此，本院认为唐泥、兰艳在本案中提交的证据不足以证明其以上主张，故本院对于唐泥、兰艳的以上主张均不予支持。 关于第三个争议焦点，由于唐泥、兰艳已构成违约，故唐泥、兰艳应承担违约责任。一方面，关于违约金的数额。锦鑫公司主张根据《南宁市商品房买卖合同》第八条“买受人逾期付款的违约责任”条款的约定，锦鑫公司解除合同的，唐泥、兰艳应按商品房总价款的10%向锦鑫公司支付违约金1015022元×10%=101502.2元。但是，由于违约金具有补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，且锦鑫公司在本案中并未提交任何证据证明锦鑫公司实际损失的具体金额，故综合考虑本案事实，本院认为锦鑫公司的实际损失应认定为：唐泥、兰艳应付房款自应缴纳之日至合同解除之日的利息损失。由于根据前述，唐泥、兰艳已向锦鑫公司支付房款205022元，应付房款为1015022元-205022元=810000元。而且，锦鑫公司自认该公司给予唐泥、兰艳的最迟还款期限为2019年12月27日，因该自认不违反合同约定和法律规定，亦未增加唐泥、兰艳的负担，因此，本院认定唐泥、兰艳应付房款的应缴纳之日为2019年12月27日。不仅如此，本院亦已认定案涉《南宁市商品房买卖合同》解除之日为2020年4月13日。又由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故唐泥、兰艳向锦鑫公司应付违约金的计算方式为：以810000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月27日计至2020年4月13日止。另一方面，关于办理退房退款手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定以及案涉《南宁市商品房买卖合同》的补充协议第十四条第一款的约定，唐泥、兰艳在合同解除后应在3个工作日内配合锦鑫公司办理注销网上备案、预告登记和交易中心登记信息等相关手续。根据第十四条第五款的约定，唐泥、兰艳在合同解除后，自唐泥、兰艳配合办理相关手续并且本合同所涉商品房重新处于可售状态之日起60日内，锦鑫公司将所收取的购房款扣除唐泥、兰艳应承担的违约金、唐泥、兰艳占有房屋期间的房屋使用费（如有，按同地段同类房屋租金标准收取）以及其他相关费用（如有）后，余额无息退还唐泥、兰艳。如唐泥、兰艳未按本合同约定腾退房屋的，则锦鑫公司有权延后退还以上余款，直至唐泥、兰艳与锦鑫公司办理完毕房屋交还手续。因此，在合同解除后，唐泥、兰艳应根据《南宁市商品房买卖合同》的约定协助锦鑫公司办理退房退款手续。至于唐泥、兰艳向锦鑫公司已支付的购房款，如锦鑫公司在抵扣违约金及办理完毕退房退款手续后仍有剩余而未予退还，唐泥、兰艳可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告广西锦鑫佰业房地产开发有限公司与被告唐泥、兰艳签订的《南宁市商品房买卖合同》于2020年4月13日解除； 二、解除原告广西锦鑫佰业房地产开发有限公司与被告唐泥、兰艳签订的《装修服务协议》； 三、被告唐泥、兰艳向原告广西锦鑫佰业房地产开发有限公司支付《南宁市商品房买卖合同》约定的违约金（违约金计算：以810000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月27日计至2020年4月13日止）； 四、被告唐泥、兰艳协助原告广西锦鑫佰业房地产开发有限公司办理《南宁市商品房买卖合同》约定的退房退款手续。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9127元，由原告广西锦鑫佰业房地产开发有限公司负担913元，被告唐泥、兰艳负担8214元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  罗晖 二〇二〇年八月十九日 书记员  詹妮