河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初2209号原告：南阳村镇银行股份有限公司，住所地:南阳市独山大道中段玉龙苑小区**楼**。法定代表人：李红卫，男，任公司董事长。委托诉讼代理人：于水，男，系公司员工(特别授权)。委托诉讼代理人：张泽红，河南大法律师事务所律师。被告：芦小景，男，汉族，1973年9月5日出生，住河南省内乡县城关镇郦都大道东郊****。被告：牛建波，女，汉族，1973年11月10日出生，住，住河南省内乡县/div>委托诉讼代理人：芦小景，系牛建波前夫（特别授权）。被告：河南国力商业发展有限公司，住，住所地：河南省内乡县工业园区东镇东王营)。法定代表人：傅文华，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李文龙，男，汉族，1988年7月15日出生，住，住河南省内乡县/div>原告南阳村镇银行股份有限公司（以下简称南阳村镇银行）与被告芦小景、牛建波、河南国力商业发展有限公司（以下简称国力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南阳村镇银行的委托诉讼代理人于水、张泽红，被告芦小景，被告牛建波的委托诉讼代理人芦小景，被告国力公司的委托诉讼代理人李文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告芦小景、牛建波2018年8月31日签订gd201803313750号、gd201803313751号《个人购房借款合同》。2、请求依法判令被告牛建波、芦小景偿还下欠原告借款本金964915.76元，并支付利息和罚息(自2018年8月1日起，以下欠本金为基数按照利息月利率6.125%，截止2020年6月12日应支付利息11.196373万元；罚息月利率3.0625%计算至本息偿还完毕之日止，截止2020年6月12日应支付罚息5.598187万元)，本金、利息、罚息合计113286136元，算至本息偿还完毕。3、请求依法判令原告对被告抵押房屋内乡县预购商品房抵押登记证明1804008172、1804008173下的房屋所有权及所占土地使用权享有优先受偿权。4、请求依法判令被告国力公司对被告芦小景、牛建波偿还本息（含罚息）等承担连带清偿责任。5、本案诉讼费、律师费均由被告负担。事实与理由：2018年6月5日，芦小景、牛建波由国力公司提供连带保证，并以芦小景、牛建波所有的房地产提供抵押申请按揭贷款2笔共计98.3万元。借款合同签订后，原告依约发放贷款，合同约定的还款期限已过，芦小景、牛建波届期未偿，国力公司亦未承担保证责任，已构成严重违约。被告芦小景、牛建波辩称，2018年6月5日，我们向原告申请借款共计98.3万元属实。因做生意赔钱，国力公司也经营不当，导致借款现无法偿还。被告国力公司称，我公司为芦小景、牛建波向原告借款提供担保属实。原告在庭审中出示如下证据：个人购房借款合同两份，证明芦小景、牛建波因在国力公司购两套房屋而向原告借款，合同约定了借款的金额、期限、利息、违约责任等，国力公司承担连带保证责任。个人借款凭证、交易流水，证明原告依约发放款项，芦小景、牛建波偿还部分本息至2018年8月1日。内乡县预购商品房抵押登记证明2份，证实芦小景、牛建波借款后，将借款购买的房屋抵押给原告。4、律师费发票，证明原告为实现债权产生律师费19000元。原告所示证据，被告芦小景、牛建波、国力公司对真实性均无异议，对所产生律师费的关联性有异议。芦小景、牛建波认为律师费不该由其承担，签订合同后，原告将款项发放给国力公司了。原告所举证据均为书证，证实被告芦小景、牛建波向原告申请借款，并以夫妻共有房产抵押担保，国力公司承担连带还款责任，及原告向被告芦小景、牛建波发放借款的情况。原告提供关于借款及抵押担保的证据相互印证，具有真实性、合法性、与本案具有关联性，应为有效证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月31日，被告芦小景、牛建波因个人购房向原告申请借款，经被告国力公司提供保证和被告芦小景、牛建波提供房产抵押，原、被告签订合同编号分别为gd201803313750号、gd201803313751号的两份《南阳村镇银行股份有限公司个人购房借款合同》，合同约定国力公司提供连带责任保证，以被告芦小景、牛建波签署预购商品房抵押登记证明，向原告借款2笔，借款金额分别为49.4万元和48.9万元，共计98.3万元，借款用途为个人商业用房贷款，借款期限均为10年，自2018年3月31日起至2028年3月30日止，约定借款利率为基准利率上浮25%，即年利率6.125%，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），每还款月数=[贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数]÷（1+月利率）还款月数－1，到期结清，逾期罚息利率按在本合同约定的贷款利率基础上加收50%确定。合同另约定：“10.1、下述每一事件及事项均定义为本合同项下的违约事件：……E、借款人未能按时足额偿还贷款本息……，10.2、出现10.1违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款、宣布贷款提前到期、要求借款人提前清偿全部或者部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至合同解除。……13.1、订立和履行本合同所需的公证费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务。贷款人为实现债权而产生的律师费、拍卖费等所有费用由借款人承担……15.2、本抵押担保的范围包括：本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用。……17.1、发生下列情形之一，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿……A、贷款到期（包括被宣布提起到期）借款人未予以清偿……22.1、保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。23、保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证确定。……24、保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提起到期的，保证期间为贷款提起到期之日起两年……”。双方签订的gd201803313750号、gd201803313751号两份合同除借款金额外其他约定内容完全一致。2018年4月27日，被告芦小景签署《个人直客式房屋按揭贷款提款申请》和《个人借款凭证（借据）》，原告南阳村镇银行将两份合同项下贷款共计98.3万元以受托支付方式支付至被告国力公司在南阳村镇银行内乡支行开设的88×××20账户中。自原告南阳村镇银行提供贷款后，被告芦小景、牛建波按月偿还本息至2018年7月20日，共偿还三期本息，其余本息未能如约按月偿还，现拖欠本金为964915.76元。原告购买的内乡县城关镇312国道与郦都大道交叉口14号楼1-2层101、102房产因未取得房权证，进行抵押登记无法领取《房屋他项权证》，房产部门出具《内乡县预购商品房抵押登记证明》。原告南阳村镇银行为实现债权，在本案诉讼过程中支付律师代理费19000元。本院认为，原告南阳村镇银行与被告芦小景、牛建波、被告国力公司签订的《个人购房借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告南阳村镇银行依约履行了发放贷款的义务，被告芦小景、牛建波未按照约定期限还款，构成违约，应当承担偿还借款本金和支付利息、罚息的责任。由于原告南阳村镇银行和被告芦小景、牛建波在《个人借款合同》明确约定了借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息的情形下，贷款人有权宣布贷款提前到期、要求借款人提前清偿全部或者部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至合同解除。该约定赋予了贷款人的合同解除权，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，在被告未按照约定偿还借款的违约行为出现时，合同约定的解除条件成就，被告三期款项后即出现长期违约现象，其违约程度严重影响了原告合同目的实现，违背了诚实信用原则，原告南阳村镇银行依据合同约定和法律规定行使合同解除权符合法律规定，本院予以支持。合同解除，合同权利义务终止，但是《合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因此，当合同无效或是被撤销或解除后，依据合同取得的财产返还责任和损害赔偿责任及违约条款等结算清理条款，还仍然保持其效力，约束双方当事人。所以，本案借款返还及相关费用的承担仍需按原合同约定履行。关于原告南阳村镇银行诉请的借款本金和利息、罚息问题，本院认为，被告在接受贷款后仅偿还了三期本息，现拖欠本金964915.76元事实清楚，合同约定借款利率为年利率6.125%，逾期罚息利率为在本合同约定的利率基础上加收50%，即借期内利率为年利率6.125%，逾期利率为年利率9.1875%(6.125%+6.125%×50%），故被告在逾期后的利息和罚息应按年利率9.1875%自2018年7月21日逾期之日起计算至借款本金还清之日止。被告芦小景、牛建波以其所预购的商品房为贷款提供抵押担保，并办理抵押登记，该抵押权自登记时成立，原告作为抵押权人对抵押物折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权。原告行使该权利的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；被告国力公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，虽阶段性连带责任存在阶段性免责问题，但由于被告芦小景、牛建波应在2018年8月20日偿还第四期房贷时开始出现违约行为，而此时抵押房产的房权证未办理，正式的抵押登记手续未办理完毕，房屋他项权证书未领取，按照阶段性连带责任保证的约定，国力公司保证责任不存在阶段性免除情形，其对于本案债务应在合同约定范围内承担连带清偿责任。但是，本案债权既有保证又有物的担保，依据《中华人民共和国担保法》第十二条规定，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。故，原告要求被告国力公司对本案全部债务承担连带清偿责任的诉讼请求不准确，本院予以部分支持。关于原告要求被告支付律师费19000元的诉讼请求，因原被告双方签订的合同中约定贷款人为实现债权而产生的诉讼费、律师费、仲裁费等费用，均由借款人全数负担，保证人的保证责任部分也有此约定，且原告已提供相应证据证实该项费用的实际发生，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告南阳村镇银行股份有限公司与被告芦小景、牛建波于2018年3月31日签订的编号为gd201803313750号、gd201803313751号的两份《南阳村镇银行股份有限公司个人购房借款合同》。二、被告芦小景、牛建波自本判决生效之日起十五日内偿还原告南阳村镇银行股份有限公司借款本金964915.76元及利息、罚息（利息和罚息自2018年7月21日起按年利率9.1875%计算至借款本息还清之日止）。三、被告芦小景、牛建波自本判决生效之日起十五日内向原告南阳村镇银行股份有限公司支付为实现债权支出的律师代理费19000元。四、原告南阳村镇银行股份有限公司在本判决确认的债权范围内对被告芦小景、牛建波抵押的位于内乡县城关镇312国道与郦都大道交叉口14号楼1-2层101、102房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人芦小景、牛建波所有，不足部分由债务人芦小景、牛建波清偿。五、被告河南国力商业发展有限公司对原告南阳村镇银行股份有限公司就抵押物折价或拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权后的不足部分承担连带清偿责任。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加信支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13630元，减半收取计6815元，由被告芦小景、牛建波、河南国力商业发展有限公司共同负担。如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  杨宗华二〇二〇年八月十三日书记员  常康朔