四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初4706号 原告：朱静平，女，1971年9月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告：曾小兰，女，1976年6月23日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 二原告共同委托诉讼代理人：解易欣，四川川安律师事务所律师，执业证号15115201510209684。 被告：宜宾壹然文化传播有限公司，统一社会信用代码91511502MA633YJ430，住所地宜宾市叙州区南岸**组团D-5地块莱茵春天商业中心****。 法定代表人：郑然。 委托诉讼代理人：温高波，云南华泰律师事务所律师，执业证号15306201710960914。 委托诉讼代理人：邓启凤，女，1965年5月20日出生，汉族，住云南省昭通市水富县。 原告朱静平、曾小兰与被告宜宾壹然文化传播有限公司（以下简称：壹然文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱静平、曾小兰的委托诉讼代理人解易欣，被告壹然文化公司的委托诉讼代理人邓启凤、温高波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱静平、曾小兰向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原被告解除案涉商铺租赁合同；2.请求法院判令被告支付应付的2020年2月、3月、4月、5月、6月的租金共计100000元；3.请求法院判令被告支付违约金，按照合同约定的年租金50%计算，即120000元，以上二项合计金额220000元；4.本案诉讼费由被告承担。本案审理中，原告变更诉讼请求如下：第二项诉讼请求变更为要求被告支付2月、3月、4月、5月、6月、7月的租金共计120000元，第三项诉讼请求变更为合理转租期间房屋损失费（3个月房屋租金）60000元。事实和理由：2019年9月23日，原告朱静平、曾小兰与被告宜宾壹然文化传播有限公司签订了商铺租赁合同，合同期限自2019年9月1日起至2019年12月31日止，被告租赁后用于开设舞蹈培训教育学校，该商铺位于宜宾市翠屏区。合同到期后，原被告又重新签订了租赁合同，租赁期限为2年，自2020年1月1日起至2021年12月31日止，租金为每月2万元整，合同中约定承租方须在每期租期到期前15日支付下一期租金。2020年3月23日，被告向原告突然发出撤离告知书一份，以受新冠肺炎疫情影响为由，要求与我方当事人解除租赁合同，基于合同公平性原则原告当即拒绝了被告解除合同的请求。但被告后续期间一直占用原告方的场地使用，并未搬离，且拖欠物业公司物业费共计54415.3元，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一〉》的通知中指出，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。对此最高人民法院在通知中进一步明确，在审理涉新冠肺炎疫情民事案件中，对于商业用房承租人主张减免疫情期间的房屋租金应当根据具体案情做出相应的处理。如受疫情影响并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务。在本案中，被告方虽提前告知需解除租赁合同，但实际上并未搬离商铺，并长期占用商铺，并拖欠物业管理费用等，双方没有正式办理移交手续。根据双方所签订的合同和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，我方有权要求被告方支付违约金。综上，被告行为已构成根本违约，严重侵害原告方的合法权益，恳请人民法院依法判决，维护当事人的合法权益。 被告壹然文化公司辩称，1、双方签订的房屋租赁合同已自2020年3月20日解除，首先根据民法总则第180条和合同法第117条的规定，新冠肺炎疫情属于不可抗力，其次新冠肺炎疫情导致双方签订的商铺租赁合同的目的无法实现，疫情之前，被告从未差欠原告租赁和物业管理费，双方合作关系良好，2020年1月23日疫情爆发，案涉商铺所在的商场也从2020年1月27日至3月26日或全面关门或不正常运营，加上宜宾市教育局下达的文件校外培训机构一律不准开门营业，每月3.5万元的租金和物业费给原告带来了巨大压力，导致合同目的不能实现，其次被告行使合同的法定解除权符合法律规定；同时本案原告起诉已经超出法律规定的对法定解除合同的异议期，合同法第96条规定和合同法司法解释（二）第24条规定对解除合同的异议人、异议方式、异议期限都进行了明确的规定，原被告之间没有约定解除合同的异议期，依据法律规定，原告如果对被告解除合同有异议应当在3个月内通过诉讼或者仲裁的方式提出而不是直接向对方提出，即应在2020年6月20日之前向法院起诉确认解除合同的效力，否则解除合同的效力应自被告解除合同通知书送达之日起生效。原告于2020年7月1日才起诉，已经超出了异议期间，双方的商铺租赁合同应自3月20日起解除。2、被告只应支付2020年2月1日至3月20日期间的房屋租金，且上述费用应依法适当减少，被告只应对合同解除前的租金承担责任，并且应当将被告于2016年12月6日交给原告的2万元保证金予以抵扣。3、原告主张3个月转租期损失没有事实和法律依据。双方没有对转租期进行约定，原告商铺未能租赁出去的原因主要是原告和宜宾雅德商业有限公司的行为导致，另外新冠疫情也是一个重要因素。被告从3月20日之后便多次向被告和宜宾雅德商业有限公司提出撤场申请，以便及时止损，但是被告和宜宾雅德商业有限公司都不同意被告腾空搬离撤场，原告商铺未能转租的责任在于原告和雅德公司，同时被告自2020年3月20日之后没有实际占有和适用商铺，3月21日被告向雅德公司送达撤离通知书，3月23日向原告送达撤离通知书，4月2日再次向雅德公司送达撤离通知书，但是雅德公司以业主未同意为由拒绝被告的撤离申请，被告于4月30日将钥匙交给莱茵春天物业管理处。5月26日，宜宾雅德公司用锁将商铺锁控至今。原告主张3个月转租损失由被告承担不合理、不合法。按照合同法118条之规定及相关法律规定，因不可抗力提出合同解除的，不承担违约责任，原告关于转租期损失的请求不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据材料，原告提交了原告身份证复印件、被告工商登记信息、租赁合同（原件）、房权证2份催费通知书（通知函）、手机短信记录、告知函（2020年6月3日）等证据，被告依法提交了营业执照、法定代表人身份证明书、郑然身份证复印件、莱茵春天商业中心商铺租赁合同（2016.12.23）、收条、莱茵春天商业中心商铺租赁合同（2019.12.18）、莱茵春天商业中心物业及运营管理三方协议（2019.12.18）、收据、工作群聊天记录、叙州区教育和体育局关于对寒假期间组织教育教学活动开展检查的通知、叙州区教育局关于本辖区内培训机构因新冠肺炎疫情防控期间不准营业的情况证明、解除合同通知书，莱茵春天商户撤离申请（2020.3.21），撤离告知书（2020.3.23），莱茵春天商户撤离申请（2020.4.2），朱静平微信号信息，微信群聊天记录等证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告朱静平、曾小兰系位于宜宾市翠屏区（即案涉商铺）的所有权人（房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号）。二原告于2016年12月23日以案涉商铺与郑然（被告壹然文化公司的法定代表人）签订了《商铺租赁合同》，双方建立租赁关系，租赁商铺的经营范围为舞蹈培训;合同已到期并相互履行完毕。其间2019年9月23日，二原告（甲方／出租方）与被告壹然文化公司（乙方／承租方）又签订了一份《商铺租赁合同》，在前述租赁合同期限届满后,约定由被告承租案涉商铺，租赁商铺的经营范围继续为舞蹈培训，租赁期间为2年即2020年1月1日起至2021年12月31日止，约定2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金为20000元／月，租金应按月支付，乙方须在每期租金到期前15日内向甲方支付下一期租金，乙方须在合同签订当日交付履约保证金20000元，同时约定“因乙方无故单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除本合同或导致本合同无法继续行的，甲方不予退还履约保证金”，该合同载明“不可抗力因素和不可预见性因素（如政府政策，自然灾害、政府水电气部门停水、停电、停气等）而使承租的商铺及其设备损坏或使经营商铺无法经营的，双方互不承担责任。租金、物业管理费和其他费用按乙方使用租赁商铺时间据实结算”、“乙方应在租赁期届满或合同被解除时返还商铺，并按本合同约定完清各种相关费用，乙方逾期交还的，则每逾期一日须按本合同约定的日租金向甲方支付租金，同时乙方还应承担因逾期交还给甲方造成的损失”，该合同对违约责任约定如下：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面终止本合同，并收回该物业，视情节轻重要求乙方承担相当于年租金50%的违约金。造成重大损失的，乙方负相关法律责任和赔偿责任：…乙方逾期不支付各项费用如租金、物业管理服务费等累计超过三十天的”，双方协商一致后，被告的法定代表人郑然于2016年12月26日向二原告缴纳了20000元保证金。2019年12月18日，被告与宜宾雅德商业管理有限公司签订《莱茵春天商业中心物业及运营管理三方协议》，约定由宜宾雅德商业管理有限公司为被告提供物业管理服务。上述协议签订之后，被告继续经营该商铺并向二原告交纳了2020年1月的租金。 之后，受新冠疫情影响，宜宾市叙州区于2020年1月26日下发通知，要求辖区内所有教育培训机构从2020年1月27日起闭门不得营业，2020年5月1日之后各培训学校可以行课。2020年3月20日，被告通过微信方式向原告朱静平发送《解除合同通知书》，通知书载明“因受疫情影响，产生不可抗力因素，我公司于2020年1月27日起就无法使用该商铺致使不能实现合同目的…..我公司现向你方提出解除合同通知，即从今日起（2020年3月20日）我公司与你们正式解除《商铺租赁合同》”，次日，被告向宜宾雅德商业管理有限公司发送《莱茵春天商户撤离申请》，申请于2020年3月21日起撤场。2020年3月23日，被告通过微信向二原告发送撤离告知书，次日，二原告通过微信明确告知被告“你方单方面解除合同，我方不同意。”，2020年4月2日，被告再次向宜宾雅德商业管理有限公司发送《莱茵春天商户撤离申请》，该公司未予回复。被告陈述于2020年5月8日将商铺钥匙交给宜宾雅德商业管理有限公司。2020年5月27日，因案涉商铺漏水，宜宾雅德商业管理有限公司将案涉商铺门打开更换消防喷头之后用其他的锁将案涉商铺锁好，并告知了被告。2020年6月3日，宜宾雅德商业管理有限公司向被告发送告知函要求被告缴纳欠缴的物业费（2020年2月1日至2020年5月31日）、电费等共54415.30元，该公司并以疫情影响为由自愿减免物业费14800.97元，告知被告应向该公司缴纳39614.33元，被告未向该公司缴纳欠缴的物业费和电费等费用。二原告于2020年7月1日向本院提起了诉讼。 本院认为，依法成立的房屋租赁合同对合同双方具有法律约束力，合同双方应按照合同约定履行权利义务，房屋租赁合同可因合同约定解除条件成就而解除，也可因符合法定解除情形而解除;法定解除权之行使必须符合法律规定情形和向对方发出解除合同的意思表示，合同双方对是否符合法定解除权之情形不能协商一致，可由法院或仲裁机构裁判，仅有解除行为但不符合法律规定的,并不因解除合同的意思表示的送达完成而发生解除合同的效果。同时，合同法定解除中的不可抗力条款需要同时符合构成不可抗力和不能履行合同目的，仅具有不可抗力并非当然可以解除合同，是否解除合同还需要综合衡量不可抗力存在的时间、对合同目的影响程度来予以确定。 本案争议焦点，一，案涉房屋租赁合同解除的时间节点应如何确定？二、2020年2月至合同解除时的租金被告是否应足额支付？三、原告主张的三个月的转租期间的预期损失是否应得到支持？ 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；……”，因此,合同法定解除权对陷入合同僵局的当事人赋予解除权利，但是否适用法定解除权，应符合法律规定。本案中，被告以不可抗力主张解除合同时间为2020年3月20日，根据宜宾关于新冠疫情防控的规定，疫情防控期间自2020年1月下旬开始，但被告提出解除合同的时间已届防控后期，宜宾本地经济社会已经趋于正常运转,即使按照本地教体局文件规定校外培训机构于2020年5月1日起经验收检查后可以开放，被告受疫情影响实际不能经营商铺的期间约三个月，并不当然导致为期2年（即2020年1月1日起至2021年12月31日止）的合同无法履行,其合同目的并不必然不能实现,故对被告的上述抗辩意见，本院依法不予采纳。综合被告向原告和宜宾雅德商业管理有限公司多次发送撤离通知书并搬走商铺内存放物品等事实，本院认为被告系以明确表示不再继续履行合同的行为，促使原告在2020年7月1日向本院起诉要求解除案涉租赁合同，故本案合同解除时间点应为2020年7月1日。 关于争议焦点二，本案确系因不可抗力导致合同履行障碍，被告在此期间也向二原告书面提出解除合同，同时原告在知晓被告从商铺搬离物品之后也未及时行使权利，结合被告受疫情影响实际不能经营商铺的期间为约三个月,本院酌情扣减原告二个月的房租即40000元，故被告应向二原告支付房租为60000元（20000元/月×3个月）。 关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本院认为二原告主张合同解除后转租期间的预期损失存在，但二原告在被告因不可抗力提出解除合同并放弃占有商铺后，未及时另行招租也是事实，故对二原告请求的转租期间损失，本院酌情为一个月，并参考案涉合同租金标准，确定合理转租期间房屋损失费为20000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告朱静平、曾小兰与被告宜宾壹然文化传播有限公司签订的案涉《商铺租赁合同》自2020年7月1日起解除； 二、被告宜宾壹然文化传播有限公司于本判决生效之日后十日内向原告朱静平、曾小兰支付欠付租金60000元、转租期间损失20000元，合计80000元； 三、驳回原告朱静平、曾小兰的其他诉讼请求。 如果被告宜宾壹然文化传播有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2400元（已依法减半收取），由被告宜宾壹然文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 吕双江 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 罗业宇 书 记 员 吴 空