广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4937号原告：金钿，男，1988年1月3日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告：苏有建，男，1988年2月2日出生，汉族，住陕西省礼泉县，被告：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，原告金钿与被告苏有建、林清泉案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告金钿、被告林清泉到庭参加诉讼。被告苏有建经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金钿向本院提出诉讼请求：1.不得执行对广州市花都区新华路X号X房的房产查封；2.确认广州市花都区新华路X号X房房产买方是金钿，属金钿所有；3.诉讼费用由苏有建、林清泉负担。事实和理由：本院于2019年8月20日作出（2019）粤0114执7559号之五执行裁定，裁定查封被执行人林清泉所有的位于广州市花都区新华路X号X房房产。金钿于2019年12月25日提出书面异议，请求解除查封及确认X房房产所有权归金钿，本院于2020年2月27日作出（2020）粤0114执异40号执行裁定，驳回金钿异议请求，金钿不服。金钿于2017年3月23日与林清泉签订房产买卖合同，共同委托广东中业投资担保有限公司签约及委托公证。金钿于2018年4月22日已按约支付全部房款60万元，2018年5月1日网签，2018年5月21日办理交楼手续，向物业公司预交三个月管理费及水电押金等830.55元，并自始占有使用X房。广东中业投资担保有限公司于2018年11月15日为X房缴纳14095.96元契税及36.90元印花税。金钿依据合同约定履行了作为买受人应尽付款义务，林清泉理应对X房无条件履行过户手续。金钿已于2018年4月22日完成交付全款手续，多次向林清泉提出履行过户手续，林清泉迟迟未履行，直至苏有建与林清泉纠纷，造成金钿的X房被查封。被告林清泉辩称：1.林清泉与金钿于2017年3月23日签订《广州市房地产买卖合同》。金钿于2018年4月22日前付清房款，2018年5月21日签收房屋和门匙，办理收楼手续，向物业管理公司交纳管理费用，自收楼当日已实际拥有物业。林清泉与金钿签订的房屋买卖合同合法有效，双方确认履行合同没有过错，对继续履行合同没有异议，愿意继续履行合同办理过户手续。2.苏有建的另案[（2019）粤0114执7559号之五]超额查封林清泉名下89套房，导致履约中止。X房已在苏有建查封之日的2019年8月20日前为金钿所合法购得拥有，林清泉向人民法院作出书面陈述和提出执行异议（2019）粤0114执异380号，广州市中级人民法院（2020）粤01执复95号复议认定“林清泉名下被查封房屋中85套已经出售并办理网签合同，已不拥有权利诉请法院解封，其实质是替第三人主张权属，该异议主张主体不适格”。该文明确了X房不属林清泉拥有，苏有建、林清泉对此清楚，继续查封金钿购买所得房产，是侵害金钿合法财产，责任不在林清泉，且X房房款已付清，对苏有建案件的执行没起到任何作用。请求解封对林清泉名下位于广州市花都区新华路X号X房房产的查封，驳回第3项关于诉讼费用由林清泉负担的诉讼请求。被告苏有建没有提交书面答辩意见。经审理查明：林清泉（卖方，甲方）委托广州誉百辉企业管理顾问有限公司与金钿（买方，乙方）于2017年3月23日签订《广州市房地产买卖合同》，约定：林清泉以60万元向金钿出售位于广州市花都区新华路X号X房的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；金钿于2017年3月27日前支付房款27万元（含定金3万元），余款30万元于网签当日由金钿委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续；如金钿于网签完成之日起30日内未取得银行同贷文件或者取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于金钿申请的贷款金额，金钿须于网签之日起60日内，以转账方式向甲方支付剩余房款；如金钿在网签完成之日起30日内取得银行同贷文件的，则金钿同意按照甲方通知的期限办理完税手续、交易过户手续及抵押登记手续；林清泉于2017年12月31日前向金钿交付房产，双方当事人自合同生效之日起240天内共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。合同另约定其他事项。金钿于2017年3月20日支付定金3万元，2017年3月23日支付购房款27万元，2018年4月22日支付购房款30万元，2018年5月1日通过广州市诚实房地产咨询有限公司办理房屋买卖合同网签手续，注明“该房产存在抵押等他项权利情况”。林清泉于2018年4月20日向金钿发出《花城美汇交楼通知书》，金钿于2018年5月21日与广州誉佰村物业管理有限公司签订《花城美汇物业管理服务协议》，同日预交管理费及水电周转金。金钿于2018年11月15日缴纳不动产增值税、契税、印花税。苏有建与林清泉房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）粤0114民初9469号民事判决，已发生法律效力。林清泉应当向苏有建支付435000元及利息。林清泉不履行生效判决确定的义务，根据苏有建的请求，本院于2019年7月24日立案执行。本院于2019年8月20日作出（2019）粤0114执7559号之五执行裁定，裁定查封林清泉名下所有的位于广州市花都区新华路X号X房等房产。金钿向本院提出执行异议，本院于2020年2月27日作出（2020）粤0114执异40号执行裁定，驳回金钿的执行异议。广州市不动产登记查册表显示，位于广州市花都区新华路****登记权属人林清泉，2017年6月6日为抵押权人林纯设定债权数额2000万元的抵押权，2017年7月6日为抵押权人谢敏设定抵押权，2019年8月22日被本院以（2019）粤0114执7559号查封。在诉讼过程中，金钿、林清泉确认，金钿于2018年5月21日办理X房房产收楼手续；金钿主张，其付清房款约两三个星期后通过电话向对方工作人员要求办理过户手续，为此提供微信记录，显示与微信号“Hwj”联系办理按揭贷款服务，与微信号“qiuqiuuu”自2018年5月21日催办缴税和过户。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”。登记机构管理不动产登记簿显示，位于广州市花都区新华路****的房产登记权属人为林清泉。金钿主张确认X房房产属于其所有，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”《广州市房地产买卖合同》已载明合同签订主体。金钿主张确认X房房产买方是其，本院不予处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。经查：1.金钿与林清泉于2017年4月1日签订《广州市房地产买卖合同》，2018年4月22日已支付全部价款，2018年5月21日办理房产收楼手续及缴纳物业管理费等，2018年11月15日缴纳不动产增值税、契税、印花税。2.X房于2017年6月6日、2017年7月6日被林清泉先后设定抵押权，本院于2019年8月20日作出（2019）粤0114执7559号之五执行裁定，2019年8月22日查封X房。根据《广州市房地产买卖合同》的约定，双方当事人共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续，金钿办理过户登记需林清泉的积极协助。金钿主张，其付清房款后通过电话向对方工作人员要求办理过户手续，有微信记录佐证。金钿并非因自身原因没有办理过户登记，主观上属于意志以外的客观障碍。3.苏有建与林清泉房屋买卖合同纠纷一案，林清泉应当向苏有建支付435000元及利息，苏有建对林清泉享有生效民事判决确定的债权。根据《广州市房地产买卖合同》约定，金钿享有请求林清泉对X房办理过户登记的权利，其权利性质亦属于债权性质的请求权。金钿的权利能够排除苏有建案的执行。金钿主张不得执行对X房的房产查封，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行本院（2019）粤0114执7559号之五执行裁定中，对被执行人林清泉所有的位于广州市花都区新华路X号X房的房产查封；二、驳回原告金钿的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告林清泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2020）粤0114执异40号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  黄志坚人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  曾雪云二〇二〇年八月十八日书 记 员  曹国阳