广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6145号原告（反诉被告）：魏金宏，男，1973年8月30日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：张威，广东尚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖慧林，广东尚道律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：哥顿物业管理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市龙华新区新区大道**翠岭华庭**2门11C。法定代表人：钟浩辉，董事长。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。魏金宏与哥顿物业管理（深圳）有限公司（以下简称哥顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。魏金宏委托诉讼代理人张威，哥顿公司委托诉讼代理人郭斐，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏金宏向本院起诉请求：1.判决哥顿公司退还租赁保证金50600元；2.判决哥顿公司退还装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金47400元；3.判决哥顿公司退还水电费保证金11000元；4.判决本案诉讼费由哥顿公司承担。事实和理由：2019年12月6日，魏金宏为口腔医疗诊所场所准备搬迁向哥顿公司承租位于广州市荔湾区中山八路43-11号首层铺（自编1号铺）商铺一套，并于当日签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》。根据合同，哥顿公司共收取魏金宏租金保证金50600元、装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金47400元、水电费保证金11000元，各项保证金合计109000元。当魏金宏筹划装修事宜时，便遭遇全国爆发疫情。因响应强制管理措施，装修工程无法开展，致使商铺至今仍保持租赁前原状，无法进行任何装修规划。而此时，全国范围内所有口腔诊所乃至医院口腔科均全面停诊，作为魏金宏收入来源的原口腔诊所（广州市荔湾区嘉华口腔诊所）无法正常经营、维持收入。2020年1月30日广州市卫生健康委员会印发《广州市新型冠状病毒口腔诊疗防护指引》，对于口腔诊疗作出了更为严格的工作要求，魏金宏原诊所因无法满足《指引》给出的有关硬性隔离、人员培训等众多开业条件，只能全面停诊，等待疫情过去。而截至2020年1月30日，魏金宏已将全部积蓄投入，且在没有收入来源的情况下，其已经没有任何周转资金，甚至于还需承担债务以维持生活。2020年3月5日，魏金宏向哥顿公司提出解除合同申请；并于同月8日正式解除合同。3月26日，魏金宏通过微信向哥顿公司董事陈伟彪送达《合同解除通知函》再次重申合同解除事宜，函中表明：“本人与贵公司在2019年12月6日签订租赁协议，还没开始装修就遭遇全国爆发疫情，这是不能预见、不能避免并不能克服的自然灾害，是不抗力因素致使不能实现合同目的。现我方依照相关合同法行使解除合同权解除合同，并（要求贵方）退回租赁保证金人民币玖万捌仟元整（98000元）给我方”。哥顿公司董事陈伟彪表示收悉并转告公司。综上所述，魏金宏与哥顿公司之间的租赁合同关系于2020年3月5日正式合法解除，但经魏金宏多次催促，哥顿公司至今没有退还魏金宏缴纳的租赁保证金和水电费保证金合计109000元。哥顿公司答辩：不同意魏金宏的诉请，请求法庭驳回，理由如下：第一，魏金宏与哥顿公司于2019年12月6日签订的租赁合同及补充协议，合法有效，双方均应按照上述合同的约定履行各自的义务。魏金宏诉讼请求对应的费用共109000元，是哥顿公司根据双方签订合同的约定向魏金宏收取的合同保证金。在该合同的履行过程中，魏金宏发生了违约行为，并在2020年2月25日就疫情问题提出了不可抗力的请求，向哥顿公司申请免除2020年2月份的租金，并承诺自2020年3月份以后一定会按照双方租约的约定遵照并执行，并表示对哥顿公司同意其2月份免租的申请则表示怀有感恩和报答之意。哥顿公司考虑到疫情的影响和魏金宏的诚意，表示同意免除其2月份的租金。至此哥顿公司认为就疫情影响以及由此所认为的不可抗力等因素，魏金宏已经提出且双方也已经达成免除2月份租金的合意。并且魏金宏也对后续履行合同作出了承诺，故此魏金宏已无权再就疫情问题重复提出合同履行异议，否则即为出尔反尔、不诚信的做法。第二，在2020年2月25日之后，魏金宏居然立刻出尔反尔，并于2020年3月8日向哥顿公司发出要求解除合同的告知函。对此哥顿公司不予接受，且认为该行为没有法律依据和合同依据。由于魏金宏在2020年2月份之后，一直没有向哥顿公司交租，已经严重违反了双方租约的约定，构成违约，哥顿公司才不得以在2020年6月21日决定解除合同，并于当天将解除通知书邮寄给魏金宏，并通知其交还案涉租赁房屋，办理备案的注销合同手续，没收其缴纳的合同保证金，交清拖欠的租金等费用。魏金宏在3月份所作出的解除合同行为不具有法律效力，且属于严重的违约行为。而哥顿公司的解约行为是基于双方租赁合同约定所作出的行为，故魏金宏所述的合同保证金不应当予以退还。哥顿公司提起反诉：1.判决哥顿公司与魏金宏签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年6月22日解除；2.判决魏金宏立即将位于荔湾区中山八路43-11号首层铺自编1号铺房屋交还哥顿公司，并配合办理租赁合同备案注销手续；3.判决魏金宏向哥顿公司支付2020年2月1日至6月21日期间的租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费、管理费共计人民币232593.60元，以及逾期支付的滞纳金（其中2月至5月期间应交费用的逾期滞纳金均以人民币49488元为基数，按照每日0.5%为计算标准，分别从2月8日、3月8日、4月8日、5月8日起算至实际支付为止；6月应交费用的逾期滞纳金以人民币34641.60元为基数，按照每日0.5%为计算标准，从6月8日起算至实际支付为止，暂计至反诉当日该滞纳金合计为人民币95239.66元）；4.判决魏金宏按照每月98000元向哥顿公司支付自2020年6月22日起至实际交还商铺期间的占用费（暂计至反诉当日该占有费为人民币9800元）；5.判决由哥顿公司没收魏金宏的保证金人民币109000元；6.判决魏金宏向哥顿公司支付2019年12月7日至2020年6月22日所拖欠的水费24.30元，电费883.90元；7.判决由魏金宏承担本案全部受理费。事实与理由：哥顿公司、魏金宏于2019年12月6日签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》后，哥顿公司依约将租赁房屋交付给魏金宏使用，并配合魏金宏办妥租赁备案手续。疫情期间，魏金宏曾于2020年2月25日向哥顿公司发出《免租申请和承诺书》，申请免除2020年2月份租金，并向哥顿公司承诺一定会根据租约合同等按时缴交2020年3月份之后的租金等全部费用，以继续履行及遵守租赁合约和报答业主关顾之恩。哥顿公司充分考虑魏金宏的申请及承诺，当时表示同意免除2月份租金。然而，令人意想不到的是2020年3月8日魏金宏便单方向哥顿公司发出《合同解除告知书》，要求单方解除租赁合同及退还保证金。魏金宏的做法属于典型的出尔反尔的不诚信行为，故不同意魏金宏的单方解约行为，并决定不再免除魏金宏2月份租金。由于魏金宏至今再没有向哥顿公司交纳2020年2月以及之后的租金等全部费用，故此魏金宏拖欠费用的行为已经构成违约，特依据《补充协议》第六条的约定向魏金宏发出《解除通知书》，通知其于2020年6月22日解除《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，没收保证金，并要求其办理租赁房屋交接手续及租赁合同备案注销手续，同时也要求魏金宏结清所欠的各项费用。针对哥顿公司的反诉，魏金宏答辩：一、魏金宏与哥顿公司之间房屋租赁合同已于2020年3月8日解除。根据魏金宏本诉证据可知，魏金宏于2020年3月8日即向哥顿公司递交《解除合同通知函》，告知对方魏金宏与其之间的房屋租赁合同因遭遇不可预见、不能避免的疫情导致魏金宏已无力继续履行合同，属于不可抗力因素导致不能实现合同目的，依法予以解除。二、魏金宏早已与哥顿公司办理房屋交接手续，且房屋自2020年2月份一直空置，是哥顿公司拒不配合办理租赁合同备案注销手续，哥顿公司请求魏金宏支付租金及占用费没有事实和法律依据。合同依法解除后，魏金宏多次致电哥顿公司，要求其与魏金宏办理交接手续，但哥顿公司均不予回应。魏金宏迫于无奈，于2020年4月13日通过EMS快递（单号：1145144341075）向哥顿公司寄送《解除合同通知函》以及房屋钥匙，但哥顿公司予以拒收。依据法律原则及规定，哥顿公司拒收上述文件，视为已接收，且案涉房屋自2020年起空置至今，均未使用。哥顿公司故意不与魏金宏办理房屋交接手续和拒不配合租赁合同备案手续以及拒收快递，正是想以此行为来恶意提起本次诉讼，损害魏金宏的合法权益以获得相应利益。三、魏金宏与哥顿公司的合同解除属于合法解除，因不可抗力因素导致合同无法继续履行而解除，双方均不承担合同责任，押金理应由哥顿公司退还，其没收押金没有事实和法律依据。另外，关于水电费，被告没有向法院提供水电费的相关证据；从水电费的支出情况，即可得知，该房屋从2020年2月开始一直空置至今，魏金宏没有使用。经审理查明，2019年12月6日，魏金宏（承租人、乙方）与哥顿公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区中山八路43-11号首层铺自编1号铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积115平方米。租赁期限自2019年12月7日至2024年12月6日，其中2019年12月7日至2020年12月6日月租金额为25300元，乙方在每月8日前缴付租金给甲方。乙方向甲方缴纳50600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之后将扣除欠款后的保证金无息退回乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。合同签订当日，双方还签订了《补充协议》，约定：租赁该房屋的用途为口腔门诊。乙方需每月支付给甲方的租金和装修费、入场费、公共设施维护管理费等费用；2019年12月7日至2020年12月6日，租金为25300元/月，装修费、入场费、公共设施维护管理费为23700元/月，前述总金额为49000元/月。租赁期限从2019年12月7日至2024年12月6日；租赁期内每月管理费为488元/月；当月租金及装修费、入场费、公共设施维护管理费和管理费须于当月8日前交付；水电费支付期限，按月结算，乙方须与当月8日前交付上月水电费。乙方须在签署本补充协议当天交纳一个月的租金及装修费、入场费、公共设施维护管理费等。乙方须在签署本补充协议当天向甲方支付相当于两个月租金的租赁保证金，即50600元作为租赁保证金；乙方须在签署本补充协议当天向甲方支付相当于两个月的装修费、入场费、公共设施维护管理费等的保证金，即47400元；水电费保证金11000元，乙方须在签署本补充协议当天向甲方支付。在租赁期内上述租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费和水电费保证金都不能抵作租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费及管理费、水电费等；租赁期满，乙方在履行完原合同及本补充协议所有义务责任后并结清有关费用，经甲方确认后5天内将这些保证金无息退回给乙方。租赁期内，乙方必须按约定依时交纳租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费、管理费及水电费，每逾期一日，须按应交而未交之金额0.5%的标准向甲方支付滞纳金。乙方有以下情形之一的，视作乙方违约，甲方有权解除合同及本补充协议，并立即收回该房屋，乙方向甲方所交纳的租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金不予退还，房屋内属于乙方的设备设施无偿归甲方所有，若造成甲方损失的，乙方还须承担赔偿责任：4、乙方逾期7天未向甲方或该房屋的物业管理公司交纳当月租赁等全部费用的。乙方保证对所提供资料的真实性负责（以本补充协议所载明的为准），如果甲方按本补充协议载明的电话、传真、通讯地址等方式联络不到乙方，则乙方应承担由此引起的相关全部责任，乙方联系方式如有变更，应在变更后3天内通知甲方。租赁期届满或原合同、本补充协议解除后，甲乙双方未续签租赁合同，乙方逾期不交出承租物业的，甲方有权要求乙方迁出和按本合同约定标准的200%缴交占用期的所有费用。由于该房屋是由中山八路43号之一11分间后的其中一间商铺，水、电费的分摊费要按各商户的用水电比例分摊缴交，水、电及分摊费、管理费需按时直接交给甲方，由甲方收集后代转交给大厦物业管理公司；水电费的收费标准按照大厦物业管理公司的收费标准收取。若本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准等。前述合同及补充协议签订后，当事人办理了涉案商铺的租赁登记备案。魏金宏按约定向哥顿公司支付了租赁保证金50600元，装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金47400元，水电费保证金11000元。哥顿公司向魏金宏交付涉案商铺。2020年2月25日，魏金宏向哥顿公司出具《免租申请和承诺书》，载明哥顿公司免租魏金宏涉案商铺2020年2月份的租金等费用，魏金宏承诺根据合同按时缴交2020年3月份之后的租金等全部费用。2020年3月26日，魏金宏通过微信向哥顿公司工作人员陈伟彪发出《合同解除告知函》，表示因遭遇新冠××疫情的不可抗力因素，致使魏金宏不能实现合同目的，其要求解除合同，由哥顿公司退回其所交租赁保证金98000元。陈伟彪表示同意将《合同解除告知函》转给哥顿公司。此外，魏金宏还通过中国邮政特快专递向哥顿公司住所地邮寄《合同解除告知函》及涉案商铺钥匙，但该邮件因拒收被退回。庭审中，双方当事人扫码确认，邮件显示的魏金宏投寄时间为2020年4月10日。2020年6月21日，哥顿公司向魏金宏发出《解除通知书》，内容包括：哥顿公司不同意魏金宏2020年3月8日单方提出解除租约；鉴于魏金宏的行为，哥顿公司决定不再免除魏金宏2月份租金；哥顿公司于2020年6月22日解除与魏金宏签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》；魏金宏尽快与哥顿公司办理租赁房屋的交接手续，并配合一起办理租赁合同备案注销手续等。魏金宏签收了前述《解除通知书》。庭审当日即2020年7月17日，哥顿公司收回涉案商铺的钥匙，并确认当天收回涉案商铺。魏金宏为证明其丧失收入来源，无法继续履行商铺商铺合同，向本院提交了其与案外人邓献就涉案商铺前述的《协议书》、转账电子回单及《广州市卫生健康委员会关于印发广州市新型冠状病毒口腔诊疗防护指引的通知》（穗卫××防控函〔2020〕8号）。哥顿公司对《协议书》和转账电子回单不予认可；关于前述通知，其认为并没有限制牙医诊所不允许经营，魏金宏承租物业后是打算做牙医诊所，对涉案房屋进行装修，在此期间，装修工作还没有完成，诊所尚没有开业。另查明，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。庭审中，哥顿公司撤回关于魏金宏向其支付2019年12月7日至2020年6月22日所拖欠的水费24.30元，电费883.90元的诉讼请求。关于哥顿公司主张的逾期滞纳金，魏金宏表示不同意支付滞纳金，且认为滞纳金标准过高。本院认为，魏金宏与哥顿公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。2020年1月开始爆发的新冠××疫情给各行各业带来不同程度的影响，受此影响的合同当事人应抱持共担风险、共渡难关的态度解决合同履行过程中遇到的问题。关于租赁合同解除及违约责任问题。从新冠××疫情爆发后的社会情况看，疫情给涉案商铺承租人造成的合同履行困难为不争事实；但从涉案商铺租赁合同内容看，疫情并未导致承租人的合同目的无法实现。魏金宏于3月26日向哥顿公司工作人员提出解除合同要求，并发函给哥顿公司明确解除合同的意思，因不符合合同约定和法律规定的解除条件，故不能达成合同解除的效果。魏金宏主张通过邮寄涉案商铺钥匙方式交还商铺，一是涉案合同尚未解除，二是哥顿公司并没有接收涉案商铺钥匙，因此其前述主张理据不足，本院不予确认。魏金宏此后未按约定支付租金等费用，也未与哥顿公司协商解决租金等费用问题，违反了双方合同约定，应承担相应的违约责任。基于魏金宏要求解除合同以及未按约定支付租金等费用的事实，哥顿公司向魏金宏发函表示双方合同于2020年6月22日解除，有事实和法律依据；其本案主张双方所签《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年6月22日解除，依据正当，本院予以支持。租赁合同解除后，魏金宏应当向哥顿公司交还涉案商铺，并配合办理租赁合同备案注销手续；本案庭审中，哥顿公司已经收回涉案商铺钥匙并明确收回商铺，本院予以确认。哥顿公司关于魏金宏配合办理租赁合同备案注销手续的诉讼请求，本院予以支持。关于魏金宏要求退还租赁保证金，装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金，以及水电费保证金问题。依合同约定，承租人迟延租金等费用，出租人有权解除合同并没收租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金，故在魏金宏已经违约的情况下，哥顿公司主张不予退还前述两项保证金，符合约定。结合本案事实，疫情及防控导致承租人履约困难是涉案合同解除的原因之一；当事人曾就2020年2月份租金免除所达成意见，表明双方对疫情给承租人造成的合同履行影响有过共识。虽然魏金宏应承担违约责任，但基于疫情对合同履行的影响，依公平原则前述违约责任予以适当调整。本院酌定哥顿公司向魏金宏退还租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金49000元。至于水电费保证金问题，合同并未涉及承租人违约而出租人可以没收该保证金的约定，故在合同已经解除的前提下，魏金宏要求哥顿公司退还水电费金，依据合理，本院予以支持。哥顿公司有关没收水电费保证金的对应主张，本院予以驳回。关于支付2020年2月1日至6月21日期间的租金等费用问题。魏金宏和哥顿公司已经通过《免租申请和承诺书》的形式达成一致意见，免除魏金宏2020年2月份除管理费和水电费之外的租金等费用。哥顿公司以魏金宏未遵守继续履行合同、按时交纳2020年3月之后的租金的承诺为由要求其补交2月份前述费用，理由并不充分，但依哥顿公司主张，魏金宏仍应按合同约定支付该月的管理费。至于3月1日至6月21日的租金等费用，按约定魏金宏应当支付。但考虑疫情对合同履行的影响，结合政府对疫情响应级别的调整，除管理费、水电费应按约定支付之外，其他租金等费用本院酌情调整如下：3月1日至5月8日，租金等费用按合同约定70%支付；5月9日至6月21日的租金等费用依合同约定全额支付。另外，关于哥顿公司主张的2月1日至6月21日期间逾期支付滞纳金，一方面庭审中魏金宏表示不同意支付，另一方面，由于遭受疫情影响，在没有正常营业收入的情况下，魏金宏未支付涉案商铺租金等费用，不能完全归责于其。因此哥顿公司该部分请求，本院不予支持。关于2020年6月22日至7月17日期间的商铺占用费。魏金宏已提前向哥顿公司表示解除合同，并通过邮寄钥匙要求交还商铺，该行为即已明确其还房屋的意思。合同解除后的商铺交接因双方之间的沟通问题导致未能顺利进行，并非单方原因造成，因此哥顿公司主张魏金宏按照租金及装修费、入场费、公共设施维护管理费的200%支付占用费，本院不予支持。综合本案事实，本院参考合同履行时的租金及装修费、入场费、公共设施维护管理费之和，即49000元/月标准判令魏金宏向哥顿公司支付前述期间的商铺占用费。魏金宏有关其不应支付占用费的抗辩意见，难以成立，本院不予采信。哥顿公司当庭撤回关于魏金宏向其支付2019年12月7日至2020年6月22日所拖欠的水费24.30元，电费883.90元的诉讼请求，属于其对自身权利的处分，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：一、确认原告魏金宏与被告哥顿物业管理（深圳）有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年6月22日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告哥顿物业管理（深圳）有限公司向原告魏金宏退还租赁保证金，装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金及水电费保证金60000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告魏金宏向被告哥顿物业管理（深圳）有限公司支付2020年2月1日至6月21日的管理费（以488元/月标准计算）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告魏金宏向被告哥顿物业管理（深圳）有限公司支付2020年3月1日至6月21日的租金和装修费、入场费、公共设施维护管理费（两项费用合计金额标准，3月1日至5月8日为34300元/月，5月9日至6月21日为49000元/月）；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告魏金宏向被告哥顿物业管理（深圳）有限公司支付2020年6月22日至7月17日期间的商铺占用费（金额标准为49000元/月）；六、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告魏金宏协助被告哥顿物业管理（深圳）有限公司办理广州市荔湾区中山半路43-11首层自编1号铺2019年12月7日至2024年12月6日的租赁备案注销手续；七、驳回原告魏金宏的其它诉讼请求；八、驳回被告哥顿物业管理（深圳）有限公司的其它反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1240元，由原告魏金宏负担557元，被告哥顿物业管理（深圳）有限公司负担683元；反诉受理费3926元，由原告魏金宏负担2136元，被告哥顿物业管理（深圳）有限公司负担1790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年八月三十一日书记员  管军军黄辉燕