北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初7859号原告：戚浩，男，1988年8月4日出生，汉族，户籍地北京市西城区。被告：郭晓东，男，1969年1月20日出生，汉族，户籍地西安市莲湖区。原告戚浩与被告郭晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易，公开开庭进行了审理。原告戚浩、被告郭晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。戚浩向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付房屋租金36000元（自2020年3月15日起至2020年8月4日止）；2．判令被告支付违约金8000元；3．判令被告交清水电费共计312．3元；4．判令被告搬出租赁房屋，并归还钥匙；5．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月5日，原告与被告签订了房屋租赁协议，约定将原告名下位于北京市东城区×小区×号楼×室租赁给被告使用，租赁用途为居住，并约定支付租赁费用8000元/月，合同约定租赁期限为20个月。2020年1月31日被告以疫情导致房屋无法使用为由与原告协商免租期，2020年3月30日疫情有所好转的形势下，原告到房屋所在地街道和无业进行核实，从未有过任何封楼措施和封楼时段，被告通过欺骗获得的免租期应当无效。依照合同应于2020年3月9日前应交纳2020年3月15日至2020年6月15日的房租被告拒不支付，原告多次以短信、电话及当面交谈的方式告知被告。双方合同中约定乙方不按照约定支付租金达到30日的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，但被告拒不配合收房。综上所述，为维护自身权益，原告提起诉讼。郭晓东辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已经按照约定交纳了2020年第一季度的租金，且双方协商确认2020年1月25日至2020年4月6日为免租期，《房屋租赁协议》已经于2020年4月6日合法解除，原告请求被告支付房屋租金缺乏事实与法律依据。原告要求被告支付违约金8000元，没有事实和法律依据。被告至水电费的具体数额应当以原告提交的证据载明的数据为准。本院经审理认定事实如下：位于北京市东城区崇文门外大街×小区×号楼×室（以下简称涉诉房屋）登记于戚浩名下。2018年12月5日，戚浩与郭晓东签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定戚浩将涉诉房屋出租给郭晓东。租赁用途：居住。房屋租赁期自2018年12月15日至2020年8月15日，共计1年8个月。甲方应于2018年12月6日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲、乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及卡后视为交付完成。甲乙双方应对房屋和附属物品，设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准及支付方式为8000元/季（实际应为月）。支付当时为押一付三，各期租金支付日期为（2018年）12月5日，（2019年）3月9日，（2019年）9月9日，（2019年）12月9日……。押金：人民币8000元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的下列费用中，供暖费和物业管理费由甲方承担，其余由乙方承担。……第八条合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达3日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按照月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋回复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按照月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按照约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按照约定时间交付房屋或者乙方未按照约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按照约定时间返还房屋的，应按照100%标准支付违约金。……经协商2020年8月15日到期后乙方延期退房到25日，多余房费最后一次付清。上述合同签订后，戚浩将涉诉房屋交付郭晓东，郭晓东向戚浩支付了截至2020年3月15日的房租。2020年1月25日，因受新冠疫情影响，郭晓东与戚浩协商一致暂时免收租金，后戚浩通过短信通知方式一直将免租期顺延。2020年4月6日，戚浩表示不再免收租金。郭晓东要求解除涉诉租赁合同，戚浩同意解除租赁合同，但要求郭晓东支付提前解除合同的违约金。案件审理中，戚浩表示虽然其于2020年1月25日同意暂时免除租金，但是其后来得知涉诉小区并未封楼，故其对之前的免租承诺不予认可。为此，戚浩提供北京市东城区崇文门外街道新世界家园社区居民委员会的证明，内容为：“兹证明崇外大街×小区×号楼×室，自新冠肺炎出现以来，从未有过确诊病例及疑似病例，小区从未进行封楼。小区进出口防控等级，完全按照北京市疫情防控登记要求部署。”对于双方是否进行房屋交割一节，戚浩表示其于4月9日要求进入房屋交割，但郭晓东未交还房屋。郭晓东则表示其于2020年1月25日已经搬走，但因为戚浩之前免租的意思表示，戚浩应退还郭晓东2020年1月25日至2020年3月15日期间的租金和押金，在戚浩没有退还上述款项的情况下，郭晓东至今未交还房屋。2020年4月15日，郭晓东通知戚浩在退还押金和房租的情况下，可以办理收房。为证明其主张，郭晓东出示其于2020年4月15日向戚浩发送的短信，内容为：“……在这里我再次重申，4月6日以后，我已经告知你，过来收回房屋，前提是退回剩余房费和押金，也告知过你擅自进入房间，造成损失由你负责。”对此，戚浩表示确实收到上述短信，但并不认为该短信内容为交接房屋。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告表示因2020年4月6日被告提出提前解除合同系违约。对此，郭晓东表示在疫情期间系双方协商一直免租，后戚浩提出不免租是戚浩违约在先。对于戚浩所提出的水电费312．3元诉讼请求，郭晓东对此表示认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。在当事人协商一致的情况下，可以解除合同。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。结合本案查明的事实，戚浩与郭晓东订立涉诉房屋租赁合同，不违反法律法规的相关规定，真实有效，双方均应按照涉诉合同的约定履行各自的权利和义务。本案中，戚浩于2020年1月25日起因疫情原因承诺暂时免除涉诉房屋的租金，于2020年4月6日起通知郭晓东不再免除租金，对于2020年1月25日至2020年4月5日期间的免除租金承诺，对郭晓东发生法律效力，虽然戚浩当庭出示了居委会的证明，证明小区并未进行封楼，但该证明不影响戚浩之前所作承诺。故戚浩所主张的2020年3月15日至2020年4月5日之间的房租，本院不予支持。2020年4月6日，双方协商一致解除涉诉合同。但根据查明的事实，在双方解除合同后，被告未履行房屋交还的义务，至今未归还涉诉房屋的钥匙，故被告应当腾退涉诉房屋并支付占用涉诉房屋的损失，戚浩主张郭晓东腾退涉诉房屋并以房租8000元/月的标准支付涉诉房屋的占有使用费，于法有据，本院予以支持。但应指出，在2020年4月9日之后，戚浩未再主动要求郭晓东交割房屋，其对此产生的扩大损失，亦应承担相应部分的责任，故本院将酌定郭晓东应负担的房屋占有费数额，因戚浩处尚有郭晓东支付的免租期房租13806元（2020年1月25日至2020年3月15日：8000÷31*7+8000+4000），郭晓东表示可以将该房租与占有使用费抵扣，本院不持异议。对于戚浩要求郭晓东支付提前解除合同违约金的诉讼请求，因戚浩在承诺给予郭晓东免租后又反悔主张免租期内的房租，在此情况下郭晓东提出解除合同，涉诉合同的提前解除双方均存在过错，故戚浩要求郭晓东支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于戚浩要求郭晓东支付水电费的诉讼请求，因郭晓东对此表示认可，本院不持异议。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郭晓东于本判决生效后7日内配合原告戚浩腾退北京市东城区崇文门外大街×小区×号楼×室；二、被告郭晓东于本判决生效后15日内支付原告戚浩2020年4月6日至2020年8月4日的欠付房屋占有使用费13000元；三、被告郭晓东于本判决生效后15日内支付原告戚浩水电费312．3元；四、驳回戚浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由原告戚浩负担200元（已交纳），由被告郭晓东负担250元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 耿侃二〇二〇年八月二十五日法官助理 成竹书 记 员 马莹