杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初879号 原告：熊建桥，男，1983年9月16日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：章群艺，浙江泽颂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐鹏刚，浙江泽颂律师事务所律师。 被告：沈国坚，男，1976年4月12日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：李卫国，浙江金道（杭州钱塘新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金涛，浙江金道（杭州钱塘新区）律师事务所律师。 原告熊建桥与被告沈国坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊建桥及其委托诉讼代理人章群艺，被告沈国坚的委托诉讼代理人金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊建桥向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令解除《房屋转让协议》；2.判令被告退还购房款44万元；3.判令被告支付原告利息损失121952.30元（按照4.90%年利率计算，暂计算至2020年4月14日，保留权利至本金还清之日）；4.判令被告赔偿原告装修损失6万元；5.判令被告赔偿原告房屋增值损失120万元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月16日，沈国坚一家人因拆迁获得下沙铭都雅苑10幢1单元1101室房屋。2014年6月18日，沈国坚与熊建桥签订《房屋转让协议》，约定沈国坚将下沙铭都雅苑10幢1单元1101室出售给原告，面积为57.44平方米，总价款为648000元。协议签订后，原告于2014年6月29日支付2万元，7月13日支付28万元，10月19日支付10万元，12月8日支付2万元，2015年1月7日支付2万元，合计支付了44万元。原告于2014年9月14日委托杭州豪阔装饰设计有限公司对下沙铭都雅苑10幢1单元1101室进行了装修，装修结束后入住至今。2015年12月1日，被告严重违反合同约定，私下与家里人达成分家析产协议，将案涉房屋分配到其继女王晴韵名下。后因房屋被法院查封未能办理过户手续。2017年12月6日，被告再次严重违反合同约定，欺瞒法官，在杭州经济技术开发区人民法院达成（2017）浙0191民初3393号民事调解书，将案涉房屋正式确认到案外人王晴韵名下。王晴韵根据调解书办出了案涉房屋的房产证。被告毫无诚信的行为给原告造成了巨大的损失。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告沈国坚答辩称：一、同意解除案涉合同并返还购房款44万元。二、原告的第三、四项诉讼请求应依法予以驳回。原告自2014年9月开始对案涉房屋进行装修并使用至今，若房屋转让协议解除，原告也应支付相应的房屋占有使用费。原告主张装修费损失6万元，依据不足。三、原告要求被告支付房屋增值损失于法无据。1.案涉合同属于预约。首先，在案涉房屋转让协议签订时，案涉1101室房屋属于沈国坚户所有家庭成员共同所有，不属于沈国坚一个人，也未进行分家析产。因此，在签订房屋转让协议时，该协议所涉及的标的物产权都是不明确的。其次，根据案涉房屋转让协议相关条款约定，双方后续还需签订正式的《杭州市房屋转让合同》，该合同才是本约，案涉合同在性质上属于预约合同，预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，违约方仅承担缔约过失责任。因此，原告主张的房屋增值损失是没有依据的。被告在签订案涉协议时无法预见案涉房屋的增值空间，如果能预见也不会买卖案涉房屋，被告最多所能预见到的也仅仅只是转让协议中所约定的违约金条款，即房屋转让总价款的20%。2.即使是根据案涉协议的违约金条款来判断被告所需承担的房屋总价款20%的违约金，被告也认为过高。首先，本案原告仅支付了部分购房款，并未支付全部购房款。其次，案涉协议属于预约，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，若未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，不能产生合同的履行利益，并无可得利益损失。双方之间仅能根据案涉协议所约定的违约金条款来进行责任划分，但实际原告也一直在案涉房屋居住至今，获得了远高于利息损失的利益，其实际损失也根本达不到房屋总价款的20%。3.本案原告也存在重大过错。本案原告明知案涉房产系沈国坚户家庭财产，却未尽到合理谨慎注意义务，在案涉房屋没有相应产权证的情况下以及在没有沈国坚户所有家庭成员签字或同意的情况下对案涉房屋进行买卖，是存在重大过错的，应承担相应的过错责任。综上所述，请求法院驳回原告的部分诉请。 本院经审理认定事实如下：2014年6月18日，原、被告签订《房屋转让协议》，约定被告将坐落于杭州市江干区××幢××单元××室房屋转让给原告，该房屋建筑面积为57.44平方米，购房总价为648000元。付款方式为，在签署本合约14日内支付30万元作为购房定金，在签署《杭州市房屋转让合同》时，将该定金作为购房部分首付款；第二部分购房款在签订《杭州市房屋转让合同》时付清。合同还约定被告承诺在2014年9月30日前办理出该房屋的权属证书，在被告办出该房屋产权三证后三天内签订《杭州市房屋转让合同》，若一方违约导致未能签订《杭州市房屋转让合同》，违约方向守约方支付该房屋转让总价的20%作为违约金。后被告将案涉房屋交付原告，原告将房屋装修后入住至今。案涉《房屋转让协议》转让的铭都雅苑10幢1单元1101室的房屋系农转居公寓，属沈国坚户所有。根据（2017）浙0191民初3393号民事调解书，沈国坚户对其家庭财产进行了分家析产，经法院主持调解，其中案涉房产归案外人王晴韵所有。 上述事实，由原告提交的安置确认表及安置房房号确认表、《房屋转让协议》、收条及银行交易明细、分家析产协议、协助执行通知书、执行裁定及查封公告、民事调解笔录及民事调解书，以及双方的当庭陈述所证实。原告提交的其他证据，尚不足以证明其待证事实，本院不予确认。 本院认为：原、被告签订的《房屋转让协议》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原、被告应按约全面履行自己的义务。《房屋转让协议》约定，在被告办出该房屋产权三证后三天内签订《杭州市房屋转让合同》，故案涉《房屋转让协议》属于预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，案涉房产已归案外人王晴韵所有，案涉《房屋转让协议》客观上已无法履行，故原告要求解除合同及被告返还购房款44万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。案涉合同因被告违约而解除，被告应当承担相应的违约责任。《房屋转让协议》约定，若因一方违约导致未能签订《杭州市房屋转让合同》的，违约方应向守约方支付该房屋转让总价的20%作为违约金。据此，本院认定被告应当按照购房款648000元的20%的标准赔偿原告经济损失129600元。被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少，缺乏依据，本院不予采纳。原告主张的利息损失、装修损失及房屋增值损失，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告熊建桥与被告沈国坚于2014年6月18日签订的《房屋转让协议》于本判决生效之日解除； 二、被告沈国坚于本判决生效后十日内返还原告熊建桥购房款44万元； 三、被告沈国坚于本判决生效后十日内支付原告熊建桥经济损失129600元； 四、驳回原告熊建桥的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10599元（已减半），由原告熊建桥负担7285元，被告沈国坚负担3314元。原告熊建桥于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费，被告沈国坚于本判决生效之日七日内向本院交费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈慧军 二〇二〇年八月十日 书记员  徐 璐 -7-