江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5568号上诉人（原审第三人）：姜亦照，男，1960年10月2日出生，汉族，住山东省昌邑市。委托诉讼代理人：陈世健，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：穆长庆，男，1940年2月29日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：周建伟，女，1942年3月4日出生，汉族，住江苏省昆山市，系穆长庆妻子。被上诉人（原审被告）：丁晓敏，男，1970年1月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人姜亦照因与被上诉人穆长庆、丁晓敏房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初14549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜亦照上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由穆长庆、丁晓敏负担。事实和理由：一、一审适用法律有误。1.穆长庆与丁晓敏之间的合同不存在法定无效的情形。穆长庆、丁晓敏之间的房屋买卖合同不存在合同法第五十二条规定的无效情形。双方主张当时系为套取银行贷款签订房屋买卖合同，但穆长庆如需资金周转可利用诉争房屋到银行或社会资本处进行抵押获取贷款，无需通过买卖房屋且承担高额税费方式进行，有悖常理，故穆长庆、丁晓敏的自认存在恶意串通损害姜亦照合法权益的可能，不应采信，应由双方对签订房屋买卖合同目的进行举证。2.姜亦照、丁晓敏之间的房屋买卖合同不存在法定无效情形。姜亦照、丁晓敏之间的房屋买卖合同不存在合同法第五十二条规定的无效情形，且穆长庆、丁晓敏之间房屋买卖合同效力不影响姜亦照、丁晓敏之间房屋买卖合同的效力认定。（1）穆晓冰安排丁晓敏与姜亦照签订房屋买卖合同以房抵债，鉴于穆长庆、穆晓冰是父子关系，故可以认定丁晓敏是接受穆长庆授权将涉案房屋出售给姜亦照，且姜亦照还为诉争房屋涤除抵押权，故三方均就以房抵债达成一致意思表示。（2）以房抵债行为并未损害穆长庆合法权益。如一审认定穆长庆、丁晓敏之间房屋买卖是为套取银行贷款，则穆长庆应预见到房屋过户至他人名下的法律风险。穆长庆对丁晓敏将诉争房屋出售并过户至姜亦照名下应当预见或明知，穆长庆自身存在明显过错，应承担不利后果，故其法益不受保护也未受损害。（3）涉案房屋至今仍由穆长庆夫妇居住，并不必然构成无效的情形。根据第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第17条规定，当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。本案中，姜亦照、丁晓敏之间实质为以房抵债，且诉争房屋已经过户登记至姜亦照名下，此时抵债行为已经完成，至于是否收回房屋，姜亦照有权自行决定。一审适用善意取得制度的前提是丁晓敏构成无权处分，但丁晓敏并非无权处分。二、一审查明事实不清，认定事实有误。1.2016年过户时诉争房屋并非二中学区房。2016年6月，诉争房屋学区上属于娄江中学，并非二中学区房。后2017年3月，娄江中学变更为二中，2017年3月12日起诉争房屋二手房价格才大幅上涨。2.诉争房屋抵债时的实际价值与合同成交价差价并非过大。通过检索中介挂牌二手房价格，诉争小区2016年6月左右单价在7000-9000元/平方米左右。姜亦照购买诉争房屋价格为565050元，实际支付81万元左右，折合单价10800元/平方米，并未低于市场价。3.穆长庆、丁晓敏之间的过户行为并非为了套取银行贷款。4.丁晓敏所欠借款并非全部是现金，另姜亦照代丁晓敏偿还177298.18元银行贷款。丁晓敏主张其受穆晓冰指使，丁晓敏结欠林小健、陆树梅款项亦由穆晓冰转账归还。鉴于穆长庆、穆晓冰之间的父子关系，一审未查明穆长庆是否均知情。三、退一步讲，即便穆长庆、丁晓敏之间合同无效，姜亦照也属于善意受让人。2014年丁晓敏向案外人陆树梅借款60万并签订借款协议（月利率为1.5%、借期6个月）、以诉争房屋办理抵押登记，但丁晓敏并未还款，截至2016年5月30日结欠本息81万，故丁晓敏与姜亦照达成以房抵债合意，由姜亦照儿子姜朋程（音译，以下同）代丁晓敏偿还借款及利息，诉争房屋由丁晓敏抵债过户给姜朋程父亲姜亦照。目前诉争房屋已经登记至姜亦照名下。当时说好房子内有老人居住，鉴于双方是朋友关系，且姜朋程、姜亦照在昆山有房子居住，故对诉争房屋需求并不迫切。四、再退一步讲，即便合同无效，一审对于合同无效的处理不当。诉争房屋如恢复登记至丁晓敏名下，则应恢复至原始状态，诉争房屋上原本设定有陆树梅的抵押权，在抵押权未涤除或抵押债务未清偿情况下，将诉争房屋过户给穆长庆必然会损害抵押权人及其他代偿人的利益。一审法院判决仅考虑到穆长庆一方利益，未考虑到姜亦照对丁晓敏所享有债权，损害姜亦照合法权益。且诉争房屋于2019年4月4日已办理网签备案，由姜亦照出卖给王琴芬，一审法院未考虑到案外人王琴芬的权益。五、一审程序不当。1.一审法院未就姜亦照补充证据组织质证，程序存在瑕疵。姜亦照委托诉讼代理人于一审中依据法院开具调查令至昆山不动产登记中心调取诉争房屋他项权证办理信息，但一审法院未组织质证，一审程序存在瑕疵。2.姜亦照作为本案第三人主体不适格。穆长庆原本将姜亦照作为被告起诉至一审法院后撤诉，现在本案中又将姜亦照作为第三人，一审法院对于姜亦照作为本案第三人是否适格疏于审查。穆长庆辩称，1.不同意姜亦照的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确。2.姜亦照并非善意第三人，依法不能取得涉案房屋所有权。3.姜亦照与丁晓敏之间不存在房屋买卖的意思表示，就涉案房屋也未达成以房抵债合意。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁晓敏辩称，其不认识姜亦照。请求驳回上诉，维持原判。穆长庆向一审法院起诉请求：1.确认穆长庆、丁晓敏于2010年11月20日签订的房屋买卖协议书无效。2.确认穆长庆、丁晓敏于2010年12月4日签订的房地产买卖契约无效。3.确认丁晓敏与姜亦照于2016年5月30日签订的存量房买卖合同无效。4.丁晓敏、姜亦照配合穆长庆将昆山市玉山镇红峰新村60号楼304室房屋权利登记恢复至穆长庆名下并承担相应税费。5.判令丁晓敏、姜亦照承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2010年11月20日穆长庆（卖方、甲方）与丁晓敏（买方、乙方）签订房屋买卖协议，协议约定：甲方将坐落于昆山市玉山镇红峰新村60号楼304室房产（建筑面积75.34平方米）出售给乙方，成交金额500000元等约定。2010年11月22日丁晓敏与中国银行股份有限公司昆山支行（以下简称中国银行）签订购房借款合同，约定：丁晓敏向中国银行贷款250000元，用于购买昆山市玉山镇红峰新村60号楼304室房产等约定。2010年12月4日穆长庆（甲方、卖方）与丁晓敏（乙方、买方）签订房地产买卖契约，约定：甲方将坐落于昆山市玉山镇红峰新村60号楼304室房产出售给乙方，成交价为500000元等。同日穆长庆、周建伟在房屋转移登记申请表上签字。2016年5月30日胡永兴代丁晓敏（甲方、卖方）与姜亦照（乙方、买方）签订存量房买卖合同，经纪机构为昆山助邦房产经纪有限公司，约定：甲方将坐落于昆山市玉山镇红峰新村60号楼304室房产出售给乙方，成交价为565050元等。2016年6月6日上述房产登记到姜亦照名下。穆长庆称在2016年过户时上述房产大约每平方米18000元，并称上述房产为二中的学区房。姜亦照称其于2014年10月28日代丁晓敏偿还上述房产的抵押贷款177298.18元，帮丁晓敏向案外人林小健偿还借款200000元，上述房产还抵丁晓敏所欠陆树梅的80000元、所欠姜亦照的140000元；姜亦照称上述除代偿的银行抵押贷款外其余所欠的款项均为现金交付，丁晓敏否认收到上述款项。姜亦照提供借条复印件一张、收条复印件三张，其中借条复印件载明：“今丁晓敏因资金周转向林小健借款200000元，于2011年11月26日归还，如到期未归还借款，林小健有权处理其抵押房产，所有过户费用本人承担。借款人丁晓敏，2011.8.26。担保人穆晓冰，2011.8.26。”第一张收条复印件载明：“今收到200000元整，200000元归还林小健，以借条为证。收款人丁晓敏，收款日期2014.10.29。”第二张收条复印件载明：“今收到抵押权人陆树梅80000元。收款人丁晓敏，收款日期2014.10.29。”第三张收条复印件载明：“今收到现金140000元，所有借款款项600000元，已全部收到。收款人丁晓敏，收款日期2014.10.30。”穆长庆称上述房产现仍由其居住，丁晓敏、姜亦照亦认可上述房产由穆长庆居住。穆长庆称当时过户给丁晓敏是为了套取银行的贷款给儿子（穆晓冰）做生意。后经一审法院询问穆晓冰，其称为穆长庆之子，不认识姜亦照，姜亦照系姜朋程父亲，其曾经向姜朋程借过钱，因其缺资金做了一个假的买卖，从银行贷款250000元，是其让丁晓敏将房产过户给姜亦照的。上述事实，有合同、借条复印件、收条复印件、还款凭证等及当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：穆长庆与丁晓敏2010年11月20日签订的房屋买卖协议书、2010年12月4日签订的房地产买卖契约其目的是为了套取银行贷款，故上述二份合同应属无效。丁晓敏与姜亦照于2016年5月30日签订的存量房买卖合同实质是以房抵债，该抵债行为未经过房屋实际所有人同意，损害穆长庆利益应属无效；且抵债时该房屋的实际价值与合同成交价差距过大，结合在上述房产过户后该房产仍由穆长庆居住的情况，姜亦照亦不构成善意取得，原房产所有权人即穆长庆有权追回，故一审法院支持姜亦照配合将上述房产登记至丁晓敏名下、登记至丁晓敏名下之日起十日内丁晓敏配合穆长庆上述房产恢复登记至穆长庆名下。如各方有其他纠纷可另诉处理。穆长庆所主张税费的请求，非法院民事案件受理范围，一审法院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，一审法院判决：一、确认穆长庆与丁晓敏于2010年11月20日签订的房屋买卖协议书、2010年12月4日签订的房地产买卖契约无效；二、确认丁晓敏与姜亦照于2016年5月30日签订的存量房买卖合同无效；三、姜亦照于判决生效之日起十日内协助丁晓敏将昆山市玉山镇红峰新村60号楼304室登记至丁晓敏名下，丁晓敏于上述房产登记至其名下之日起十日内协助穆长庆将上述房产恢复登记至穆长庆名下。案件受理费17005元，由穆长庆负担5669元、丁晓敏负担5668元、姜亦照负担5668元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜亦照向本院提交如下证据材料：1.昆山论坛2016年7月31日发布的学区房攻略及房价信息共计18页，证明涉案房屋过户时属于娄江中学学区，并非二中学区，诉争房屋所在小区红峰新村均价仅为11537元。2.丁晓敏、陆树梅于2014年10月28日签订的抵押借款合同公证书，证明丁晓敏2014年10月28日向案外人陆树梅借款60万元，借款期限为六个月，月息1.5%。上述公证书由姜亦照委托诉讼代理人持一审调查令至昆山市房产交易中心调取，后邮寄一审法院，但一审法院未组织质证。3.姜亦照除诉争房屋以外在昆山的其他房产证复印件一份，证明姜亦照在昆山有其他住所，对涉案房屋实际占有并不迫切，基于其儿子姜朋程与丁晓敏的朋友关系，考虑到老人居住才未要求老人清退。穆长庆质证认为，1.关于红峰新村的房价问题，现在房价是32000-35000元/平方米。2016年前因诉争房屋是裕丰实验小学学区房故房价已上涨过一次，2016年时红峰新村划为二中学区房，到春节后2月底3月初文教局将红峰新村划为两种学区房故房价暴涨，至2016年5月底6月初过户给姜亦照时，房价已涨到16000-18000元/平方米。因诉争房屋所在单元是四层楼，诉争房屋位于三层，故丁晓敏过户给姜亦照时是18000元/平方米。2.对公证书不认可，姜亦照是山东昌邑市人，长期在山东居住。丁晓敏是昆山人，长期在昆山居住，他们不可能认识，也不可能发生债务问题。一审中丁晓敏也已明确表示他根本不认识姜亦照。3.对姜亦照提供房产权证不清楚。丁晓敏质证认为，1.昆山论坛信息真实性不认可，丁晓敏没有房子也不会去打听房价。2.公证书、价格确认书是丁晓敏签字，但是由穆长庆儿子穆晓冰逼其签订，丁晓敏不认识姜亦照也不认识陆树梅。3.对于姜亦照房产权证不清楚。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，诉争房屋原登记在穆长庆名下。穆长庆、丁晓敏于2010年11月20日、2010年12月4日分别签订房屋买卖协议、房地产买卖契约，后穆长庆将诉争房屋过户至丁晓敏名下。胡永兴于2016年5月30日代丁晓敏与姜亦照签订存量房买卖合同后办理过户。穆长庆诉至法院要求确认上述合同无效及丁晓敏、姜亦照协助将诉争房屋恢复登记至穆长庆名下。姜亦照作为本案第三人主体适格。关于穆长庆、丁晓敏之间房屋买卖协议、房地产买卖契约的效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，穆长庆、丁晓敏均陈述上述房屋买卖系为套取银行贷款且丁晓敏未实际向穆长庆支付购房款，姜亦照对穆长庆、丁晓敏上述陈述虽不予认可但未提供反驳证据，结合诉争房屋至今仍由穆长庆夫妻居住的事实，一审法院对穆长庆、丁晓敏上述陈述予以采信并据此认定穆长庆、丁晓敏之间的房屋买卖协议无效，并无不当，本院予以维持。关于丁晓敏、姜亦照之间存量房买卖合同的效力。2016年5月30日，案外人胡永兴代丁晓敏与姜亦照签订存量房买卖合同，并将诉争房屋过户至姜亦照名下。根据当事人陈述，姜亦照未实际向丁晓敏支付购房款，姜亦照主张诉争房屋过户前还有银行贷款未偿还、丁晓敏另结欠案外人林小健、陆树梅款项，由姜亦照儿子姜朋程代丁晓敏偿还后，丁晓敏将诉争房屋抵债给姜朋程，实际登记至姜朋程父亲姜亦照名下，基于丁晓敏、姜朋程之间朋友关系且姜亦照、姜朋程在昆山另有居所，未要求穆长庆夫妻搬离。对此本院认为，穆长庆、丁晓敏之间房屋买卖协议、房地产买卖契约无效，丁晓敏就诉争房屋不享有所有权。丁晓敏授权胡永兴就诉争房屋与姜亦照签订存量房买卖契约并办理过户，未征得穆长庆同意或授权，构成无权处分。姜亦照虽已取得诉争房屋权属登记，但其陈述诉争房屋购房款通过抵债方式支付，姜亦照明知穆长庆夫妻一直居住在诉争房屋内且于诉争房屋过户至姜亦照名下后亦未要求穆长庆搬离，姜亦照主张其受让诉争房屋时为善意并构成善意取得依据不足，且姜亦照、丁晓敏之间的存量房买卖合同实际亦损害穆长庆合法权益，一审认定姜亦照、丁晓敏之间存量房买卖合同无效并无不当。姜亦照主张丁晓敏所涉行为均系穆长庆儿子穆晓冰指使且鉴于穆长庆、穆晓冰父子关系，故可以推定穆长庆对丁晓敏以房抵债事实知情并认可，依据不足，本院不予支持。关于姜亦照、丁晓敏基于合同无效所涉债权债务及姜亦照、王琴芬之间的法律关系，可由各方另行处理。综上，上诉人姜亦照的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17005元，由上诉人姜亦照负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年八月十四日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。