广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初632号原告：陈建美，女，汉族，1977年11月6日出生，地址：连南瑶族自治县**************。委托诉讼代理人：黄来成，男，汉族，1964年11月13日出生，地址：连州市**********。被告：清远市冠涛物业发展有限公司。住所：连州市连州镇城西综合贸易市********商铺。法定代表人：肖某1。被告：连州市宝盈置业发展有限公司。住所：广东省连州市***********（自编01号）商铺。法定代表人：童某1。共同委托诉讼代理人：童绍禧，男，香港居民，1964年10月5日出生，身份证号：H106379（2）。被告：广州浩宇科技信息有限公司。住所：广州市荔湾区***************。法定代表人：余某1。第三人：连州市嘉信物业服务有限公司。住所：连州市*************商场（自编03号）。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：童绍禧，男，香港居民，1964年10月5日出生，身份证号：H106379（2）。原告陈建美诉被告清远市冠涛物业发展有限公司(以下简称：清远市冠涛公司)、连州市宝盈置业发展有限公司(以下简称：连州市宝盈公司)、广州浩宇科技信息有限公司(以下简称：广州浩宇公司)与第三人连州市嘉信物业服务有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员梁文生适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行审理。原告陈建美及其委托诉讼代理人黄来成，被告清远市冠涛公司、连州市宝盈公司和第三人连州市嘉信物业服务有限公司的共同委托诉讼代理人童绍禧到庭参加诉讼，广州浩宇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建美向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原告与被告签订的编号二层2048B《物业使用权出让合同》；2、判决被告清远市冠涛公司、连州市宝盈公司、广州浩宇公司返还原告已付合同价款人民币163000元，并从起诉之日起按年利息24%计算利息至支付完毕之日止；3、判决被告清远市冠涛公司、连州市宝盈公司、广州浩宇公司承担原告已付房款一倍赔偿责任人民币163000元；4、三被告对以上款项承担连带赔偿责任；5、本案全部诉讼费由三被告负担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：要求被告双倍返还定金3万元。事实与理由：被告清远市冠涛物业发展有限公司是连州市宝盈广场的物业管理方，被告连州市宝盈置业有限公司是连州市宝盈广场的开发商，被告广州市浩宇科技信息有限公司是连州市宝盈广场开发商的销售部门。原告经被告方介绍连州市宝盈广场的商铺现在开始预售，并且可以买铺返租，并发广告说宝盈广场的铺返租的商铺是很好的投资。原告经被告游说去到宝盈广场销售中心参观，并购买了宝盈广场2F-2048B商铺。原告于2018年2月6日支付了30000元定金给宝盈广场销售中心，宝盈广场销售中心开具了一张由清远市冠涛物业发展有限公司盖章的30000元收据给原告。同日，被告连州市宝盈置业发展有限公司和被告广州市浩宇科技有限公司游说原告当天预交20000元可抵60000元的购铺款，原告又再交纳了20000元现金给宝盈广场销售中心，后来被告广州市浩宇科技有限公司补充出具了该20000元收据给原告。2018年3月7日，原告接被告连州市宝盈置业有限公司通知到宝盈广场销售中心处签订合同，宝盈广场销售中心人员拿了三份合同给原告签，并告知原告需要签订的三份合同分别是：第一份合同是主合同，即原告与被告清远市冠涛物业发展有限公司、连州市宝盈置业发展有限公司签订的《物业使用权出让合同》，合同编号二层2048B，该合同约定开发商即被告清远市冠涛物业发展有限公司、连州市宝盈置业发展有限公司将商铺销售给原告；第二份合同是原告与被告清远市冠涛物业发展有限公司、连州市宝盈置业发展有限公司签订的《物业租凭合同》，合同编号二层2048B，该合同约定原告将所购的商铺返租给被告清远市冠涛物业发展有限公司、连州市宝盈置业发展有限公司；第三份合同是原告与第三人连州市嘉信物业服务有限公司签订的《委托经营管理合同》，合同编号二层2048B，该合同约定原告将所购的商铺交由该物业经营管理。被告连州市宝盈置业发展有限公司的工作人员向原告解释买铺返租的合同都是以这样形式签的。原告在被告连州市宝盈置业发展有限公司的安排下一一签订了这三份合同。合同签订当日原告当即就支付了110000元购房尾款和3000元按金给两被告。原告签订合同后一直等被告清远市冠涛物业发展有限公司、连州市宝盈置业发展有限公司通知交楼和办理产权证事宜，但两被告一直没有通知。2019年底经原告多次催促，被告连州市宝盈置业发展有限公司才告知原告这个2048B商铺无法交付，也办不到产权证。原告马上到连州市住建局查询，查询结果是根本查询不到宝盈广场二层2048B商铺的商品房预售许可证明，不存在这个商铺的备案。三被告提供虚假商品房预售许可证明，以签订“物业使用权出让合同”的形式来行“商铺出让合同”的事实，欺骗原告。三被告构成欺诈。被告清远市冠涛公司辩称:第一，被答辩人要求撤销2048B《物业使用权出让合同》违背合同约定，也没有法律依据，应予以驳回。被答辩人声称答辩人存在欺诈行为不实。因为该商铺不能办理产权证，所以双方在签订合同时，答辩人明确说过该商铺系长租而非买卖。宝盈广场的商铺对外销售时存在两种合同模板，一种是《商铺认购合同》，从(2020)粤1882民初549号案提供的证据即可看出；另一种是本案中答辩人与被答辩人于2018年3月7日签订的《物业使用权出让合同》，合同名称《物业使用权出让合同》明确标明“使用权”就是为了区别能够办理产权证的《商铺认购合同》。《物业使用权出让合同》第二条有关出让年限的约定明确约定本合同租赁期限为35年。而且，该合同条款中没有任何办理相关产权证的相关约定（《商铺认购合同》中则存在相关约定）。以上事实足以证实被答辩人在签订合同时明显系知道案涉商铺系无法办理产权登记的，因此，其主张宝盈公司欺诈要求撤销《物业使用权出让合同》既违约，也没有法律依据。第二，被答辩人的要求返还合同价款163000元数额错误。根据被答辩人提供的收据，其中2018年2月6日的2万元咨询服务费的收据并非答辩人出具，而系广州浩宇科技信息有限公司出具，该公司是宝盈公司曾经的销售代理商，但是与被答辩人及宝盈公司不是关联公司，宝盈公司并没有收取该两万元价款，被答辩人应当向广州浩宇科技信息有限公司主张返还。第三，被答辩人要求从起诉之日起按年利息24%计息至支付完毕之日止计息标准过高。根据答辩人与被答辩人2018年3月7日签订的《物业租赁合同》第二条之约定，该物业租赁期限为2018年5月1日至2028年4月30日。根据该合同第四条约定“1、甲方（陈建美）见该物业出租给乙方（冠涛公司）经营，租赁期内实际经营的盈亏由乙方承担。乙方每年应向甲方支付的租金如下：2020年5月1日至2021年4月30日每月的租金为1458元正（大写：人民币壹仟肆佰伍拾捌元正）；……”根据该合同第三条约定“l、物业租金自该物业出租之次月起计，每月支付一次，每月的20日为支付日。”而截至被答辩人起诉之日，尚未到达该合同第三条约定的第一期的支付期限，现被答辩人主张解除合同，违反了该合同约定，被答辩人才是违约方。第四，被答辩人要求承担已付房款一倍赔偿责任没有合同约定及法律依据。被答辩人未提供证据证明答辩人存在上述行为，根据《民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”其应承担举证不能之法律后果。综上所述，被答辩人的诉讼请求既违反合同约定，没有法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告广州浩宇公司书面答辩称：一、本案案由应该是租赁合同纠纷而不是商品房预售合同纠纷。原告与冠涛公司签订的是《物业使用权出让合同》，合同约定冠涛公司将宝盈广场二层2048B号商铺的使用权出让给原告，实际上是把案涉商铺租赁给原告。因此，原告与冠涛公司之间是租赁合同关系。二、原告与冠涛公司签订《物业使用权出让合同》是双方真实意思表示，是合法有效。1、《物业使用权出让合同》明确约定冠涛公司拥有的是案涉商铺的使用权，并非产权。2、宝盈公司是案涉宝盈广场项目的开发商，宝盈公司将包括案涉商铺在内的部分商铺的使用权出让（出租）给冠涛公司，冠涛公司再将案涉商铺的使用权出让（出租）给原告。冠涛公司是有权出租案涉商铺的。3、《物业使用权出让合同》第二条约定出让期限是2018年5月1日起至2038年4月30日，即租赁期限为20年，是合法有效的。其余部分属于赠送的，赠送并不违反法律法规，是合法有效的。三、答辩人并没有收取原告143000元，答辩人与宝盈公司、冠涛公司是互相独立的法人，原告要求答辩人返还143000元以及赔偿损失163000元是没有事实依据和法律依据。1、原告按照出让合同的约定向冠涛公司支付了143000元，该款项是冠涛公司依法收取的。答辩人并不是宝盈公司的销售部门，也不是冠涛公司的销售部门，答辩人与宝盈公司、冠涛公司是独立的法人，也不是关联公司。该款项143000元并不是答辩人收取的，原告要求答辩人返还143000元是没有事实依据和法律依据的。2、《物业使用权出让合同》并没有约定违约金，原告主张按照年利率24%计算利息是没有事实依据和法律依据的。3、《物业使用权出让合同》是合法有效的，即使因冠涛公司违反合同约定，原告只能依照合同约定主张违约金。如原告认为违约金不足以弥补损失，应举证证明实际产生的损失。但原告并未举证证明其实际损失，其要求赔偿损失163000是没有事实依据和法律依据的。四、答辩人与原告之间的居间合同合法有效，原告主张返还咨询费20000元没有事实依据和法律依据。答辩人的经营范围包括房地产咨询服务，答辩人为原告提供咨询服务，促成原告与冠涛公司签订《物业使用权出让合同》，答辩人与原告之间成立居问合同关系，而且该居间合同是合法有效的。答辩人为原告提供房地产租赁信息，并且促成原告与冠涛公司签订《物业使用权出让合同》，已经完成居间服务，答辩人按照双方的约定向原告收取咨询服务费是合法有效的。原告要求答辩人返还咨询费20000元是没有事实依据和法律依据的。五、答辩人与原告之间是居间合同关系，与本案租赁合同不属于同一法律关系。本案是租赁合同纠纷，而答辩人与原告之间是居间合同关系。退一步来说，即使法院认为答辩人应该返还咨询费，也应该另案处理，不能在本案处理。综上所述，请法院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。被告连州市宝盈公司及第三人连州市嘉信物业服务有限公司的答辩意见与被告清远市冠涛公司的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2018年3月7日，原告（受让方、乙方）与被告清远市冠涛公司（出让方、甲方）、被告连州市宝盈公司（保证方、丙方）签订《物业使用权出让合同》（编号：二层2048B），该合同主要约定：“甲方将该项目编号为二层2048B号商铺（以下简称“该物业”）的使用权出让给乙方。该物业建筑面积为6.0平方米。该物业使用权的出让期限从2018年5月1日起至2038年4月30日止，甲方赠送乙方的使用期限至2053年4月30日止。该物业使用权的出让金按建筑面积计算，每平方米出让单价为23333.33元，总出让金额为140000元整。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性缴纳物业管理按金3000元整。连州宝盈广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。连州市宝盈公司为本合同的保证人，若甲方中途未能如期履行与乙方签订的合同约定的租金支付义务，则由连州市宝盈公司承担连带保证责任。”同日，原告作为甲方（出租人）与乙方（承租人）清远市冠涛公司、丙方（保证人）连州市宝盈公司签订《物业租赁合同》，约定以下主要内容：“一、物业基本概况1、甲方拥有的该物业建筑面积为6.0平方米…二、经营管理模式及出租期限：甲方将该物业自2018年5月1日至2028年4月30日出租给乙方，由乙方或乙方选聘的物业管理公司决定经营期间的经营管理模式…三、租金的支付方式1、物业租金自该物业出租之次月起计算，每月支付一次，每月的20日为支付日…四、经营收益1、甲方将该物业出租给乙方经营，租赁期内实际经营的盈亏由乙方承担。乙方每年应向甲方支付的租金如下：2020年5月1日至2021年4月30日每月的租金为1458元正；2021年5月1日至2023年4月30日每月的租金为1896元正；2023年5月1日至2025年4月30日每月的租金为2042元正；2025年5月1日至2027年4月30日每月的租金为2188元正；2027年5月1日至2028年4月30日每月的租金为2333元正。”同日，原告还与连州市嘉信物业服务有限公司签订《委托经营管理合同》,约定原告将宝盈广场负二层2048B商铺自2028年5月1日至2053年4月30日的使用权和经营权委托给连州市嘉信物业服务有限公司。2018年2月6日，原告交付50000元，被告广州浩宇科技信息有限公司对其中20000元出具一张内容为“咨询服务费”的《收据》并加盖公章确认，被告清远市冠涛物业发展有限公司对其中30000元出具一张内容为“定金”的《收据》并加盖财务专用章确认。2018年3月7日，原告再向被告清远市冠涛物业发展有限公司支付租用连州市连州宝盈广场物业使用权的按金3000元和投资款110000元，被告清远市冠涛物业发展有限公司对此分别出具了《收据》并加盖财务专用章确认。经本院依职权向连州市住房和城乡建设局调查核实，该局给本院的《复函》内容为：“经查，连州市宝盈广场项目编号为二层2048B号商铺不在我局批准的商品房预售许可证的预售房屋信息内。”庭审中，被告称有支付过租金收益给原告，但账户被查封后就没有支付过了。原告称没有收到过被告支付的收益。本院认为，综合原、被告的诉辩意见，归纳本案主要争议焦点为：一、原告与被告清远市冠涛公司签订的合同的性质如何认定，是销售合同还是租赁合同；二、《物业使用权出让合同》应否撤销；三、清远市冠涛公司是否应返还款项、赔偿原告，广州浩宇公司是否应承担责任；四、连州市宝盈公司是否承担连带责任。一、关于原告与被告签订的合同性质如何认定的问题。原告签订《物业使用权出让合同》的相对方是清远市冠涛公司，清远市冠涛公司不是涉案商铺的开发商,无所有权。作为涉案商铺开发商的被告连州市宝盈置业发展有限公司也未与该公司签订商铺销售合同。故本案案由应根据原、被告签订的《物业使用权出让合同》的条款内容进行认定。《物业使用权出让合同》中的条款约定的标的是“使用权”，同时也约定了出让期限，也无办理产权证的相关约定，结合合同的内容应认定该合同为租赁合同。虽然宝盈广场二层2048B商铺无商品房预售许可证明，2048B商铺是被告私自划分出的商铺，但法律未禁止将商铺划分出租的行为，故该商铺无预售许可证不影响合同的效力。二、关于原、被告签订的《物业使用权出让合同》应否撤销的问题。原告称其与被告签订合同的本意是购买商铺，结果受被告误导签订了《物业使用权出让合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条的规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权,撤销权消灭。原告的行为构成重大误解。原告在签订合同后就应当知悉合同里关于“使用权”的约定，但原告未在一年内行使撤销权撤销涉案合同，撤销权消灭。原告诉请撤销与被告签订的《物业使用权出让合同》，本院不予支持。被告称有支付过租金收益给原告，但未提供证据予以佐证。连州市宝盈公司在本院涉及大量民事诉讼并已进入执行阶段，其名下的房产均被查封，涉案商铺可能会被拍卖。被告未将涉案商铺交付给原告，也无能力支付租金收益给原告，被告已构成违约。现原告诉请撤销原、被告签订的《物业使用权出让合同》，虽然原告未诉请解除双方签订的合同，为避免累诉本院判决涉案解除涉案合同。三、原告已向被告清远市冠涛公司支付了140000元出让金、3000元按金，向广州浩宇公司支付了20000元咨询服务费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本院已认定涉案合同解除，被告清远市冠涛公司因合同取得的款项应返还给原告。原告诉请被告清远市冠涛公司返还已支付的143000元，于法有据，本院予以支持。原告支付的20000元咨询服务费没有由清远市冠涛公司收取，故不应由清远市冠涛公司向原告退回。被告广州浩宇公司未提供证据证明其与原告之间的居间关系以及咨询服务费的约定，本案也无证据证明连州市宝盈公司、清远市冠涛公司与被告广州浩宇公司之间存在居间关系。被告广州浩宇公司答辩称其为原告提供咨询服务以致促成原告与被告清远市冠涛公司签订《物业使用权出让合同》，但该合同属于原告受误导而签订的可撤销的合同，被告广州浩宇公司未尽到义务为原告提供服务，应当向原告返还咨询服务费20000元。《物业使用权出让合同》无利息利率的相关约定，故本院调整利率为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告未提供证据证明其因合同解除造成的实际损失，原告诉请按付款份额的一倍进行赔偿，无事实与法律依据,本院不予支持。2018年2月6日《收据》载明原告支付定金3万元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”合同约定的总价款是14万元，3万元已超过总价款的20%，超出部分不应作为定金，本院认定原告支付的定金为28000元。原告无提供证据证明其因合同撤销造成的实际损失，故本院参照定金罚则按28000元的一倍计算被告应赔偿的金额，故被告应赔偿原告28000元。原告诉请的其他部分赔偿金额，本院不予支持。四、被告连州市宝盈公司作为《物业使用权出让合同》的保证人，其应保证合同能够正常履行。由于连州市宝盈公司自身的原因导致合同无法继续履行，故应对上述应退还的款项及利息、赔偿款承担连带清偿责任。原告的咨询服务费支出是《物业使用权出让合同》被解除产生的损失，被告清远市冠涛公司、连州宝盈公司违约应承担赔偿损失的责任，故被告清远市冠涛公司、连州宝盈公司应对该费用承担连带清偿责任。被告广州浩宇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈建美与被告清远市冠涛物业发展有限公司、连州市宝盈置业发展有限公司于2018年3月7日签订的《物业使用权出让合同》（编号：二层2048B）；二、被告清远市冠涛物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还143000元及支付利息（利息以143000元为本金，从2020年5月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）给原告陈建美；三、被告清远市冠涛物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿28000元给原告陈建美；四、被告连州市宝盈置业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、被告广州浩宇科技信息有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还咨询服务费20000元及支付利息（利息以20000元为本金，从2020年5月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）给原告陈建美，被告清远市冠涛物业发展有限公司、连州市宝盈置业发展有限公司对该费用承担连带清偿责任；六、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费3095元，由被告清远市冠涛物业发展有限公司、连州市宝盈置业发展有限公司共同负担1860元，由被告广州浩宇科技信息有限公司、清远市冠涛物业发展有限公司、连州市宝盈置业发展有限公司共同负担150元，由原告陈建美负担1085元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁文生二〇二〇年八月七日书记员  黄雨薇附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。