湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1040号上诉人（原审原告）：彭嘉轮，女，1987年4月1日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈鑫平，湖南银联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙汇丰置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新开铺街道新姚北路**博林金谷小区**107、108、109。诉讼代表人：杨江苏。委托诉讼代理人：严倩，女。委托诉讼代理人：王汉杰，男。上诉人彭嘉轮与被上诉人长沙汇丰置业有限公司（以下简称汇丰公司）破产债权确认纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初3113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。彭嘉轮上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判确认彭嘉轮对汇丰公司另享有债权41233元；2.本案诉讼费由汇丰公司承担。事实与理由：1.涉案合同已成立，对双方均有约束力，汇丰公司未如期办理国土证构成违约，应当承担违约责任。2.一审对不再单独办理土地使用权证的时间认定错误，不合理地免除了汇丰公司的违约责任。原审认定“2015年11月5日《湖南省不动产统一登记工作实施方案》出台前，在2015年3月1日国务院颁布的《不动产登记暂行条例》中，已经明确商品房不再单独办理土地使用权证。”然而，《不动产登记暂行条例》中并未规定不再为商品房单独办理土地使用权证。事实上，长沙地区的相关政策是于2016年9月8日公布。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》规定，自2016年9月9日起，在芙蓉区××雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记。因此，即使考虑政策的影响，汇丰公司在2015年5月7日至2016年9月8日期间也是违约状态。3.房产政策的变更仅对汇丰公司后期的办证义务造成影响，不能免除其前期违约的相应责任。4.违约责任在我国原本就是一种弥补损失的补偿性责任，一审法院仅考虑了汇丰公司进入破产程序，未充分考虑彭嘉伦合法权益，明显存在不公。汇丰公司辩称：1.汇丰公司无需向彭嘉轮支付因未办理土地使用权证的违约金。根据2015年11月5日的《湖南省不动产统一登记工作实施方案》的规定，省内商品房无需再另行单独办理土地使用权证。且在2015年3月1日国务院颁布的《不动产登记条例》中，也已明确商品房不再单独办理土地使用权证，因此案涉《商品房买卖合同》第十八条关于土地使用权证办理的约定因法律、政策变化无履行必要。合同法中的违约金的性质为补偿性。事实上，彭嘉轮并未因延迟办理土地使用权证而产生任何更换权属证书的阻碍，汇丰公司延迟办证未对原告造成任何损失。2.彭嘉轮主张的两项权利的时间超过诉讼时效，因丧失胜诉权而不应认定。关于面积差债权：彭嘉轮自认取得房产证时间为2014年4月8日，彭嘉轮于2018年8月才以债权申报方式主张面积差债权，明显超过诉讼时效。综上，请求驳回彭嘉轮上诉请求。一审法院认定事实：2011年1月28日，彭嘉轮与汇丰公司签订编号为20119432408的《长沙市商品房买卖合同》，购买博林金谷住宅小区面积为131.66㎡的商品房一套。合同第八条约定：合同约定面积与产权面积有差异的，按产权登记面积实行多退少补（按合同约定单价）。第十八条约定：汇丰公司应当在房屋所有权证办妥后270个工作日内办理土地使用权证，逾期以购房款为基数，按每日0.01%的标准支付违约金。2015年12月22日，彭嘉轮领取涉案房屋的房屋产权证，产权证上记载的房屋面积为131.27㎡。2018年4月18日，一审法院受理了对汇丰公司的破产申请，并指定深圳市中天正清算事务有限公司与广东融关律师事务所担任破产管理人。2018年8月24日，第一次债权人会议上，破产管理人初步确认彭嘉轮的债权为31724.89元。彭嘉轮当场提交了要求管理人说明计算方式及明细的书面意见。2019年7月27日，汇丰公司破产管理人出具《关于核查债权表的通知》及《债权表》，认为彭嘉轮申报的债权证据不足。彭嘉轮不服，诉至该院。另查明，2015年11月5日《湖南省不动产统一登记工作实施方案》出台前，在2015年3月1日国务院颁布的《不动产登记暂行条例》中，已经明确商品房不再单独办理土地使用权证。现彭嘉轮持有房屋产权证，不需要提供土地使用权证即可到产权登记机关直接申请换领不动产权证。一审法院认为，2011年1月28日，彭嘉轮与汇丰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，该合同合法有效。一、关于主张房屋面积差价的诉讼时效问题。根据现查明的事实，彭嘉轮2015年12月22日领取房产证后才知晓产权面积存在差异，现就产权面积差异依商品房买卖合同约定主张债权，未过诉讼时效。故彭嘉轮请求确认汇丰公司多收取的购房款2493元（[131.66㎡-131.27㎡]*6391.53元/㎡）为债权，于法有据，予以支持。二、未按约定办理土地使用权证的违约金是否认定为债权。彭嘉轮主张因汇丰公司未按商品房买卖合同约定办理土地使用权证，应当确认约定的违约金为债权。根据查明的事实，双方约定的商品房土地使用权证的办理已因法律、政策变化无履行可能，彭嘉轮可凭房屋产权证直接到登记机关换领不动产权证。因政策的变化，汇丰公司延迟办理土地使用权证并未给彭嘉轮造成实际损失。因此，对彭嘉轮的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认彭嘉轮对汇丰公司享有债权2493元。二、驳回彭嘉轮的其他诉讼请求。本案受理费80元，由汇丰公司负担。本院二审查明，彭嘉轮案涉房屋的房产证上登记的发证时间为2014年4月8日。彭嘉轮于2018年8月16日向汇丰公司破产管理人申报债权103137.5元（多收取的购房款2493元+逾期办证违约金100644.5元）。本院二审查明的其他事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点为：汇丰公司是否应就未办理土地使用权证向彭嘉轮支付违约金。案涉《商品房买卖合同》第十八条约定“办妥房屋所有权证后270个工作日内办好土地使用权证”，本案房产证的发证时间为2014年4月8日，根据该约定，汇丰公司应在2015年4月21日前办妥土地使用权证。但是，2015年2月15日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，规定自2015年3月1日起全国全面启用统一的不动产登记簿样式，即明确商品房不再单独办理土地使用权证。届时，湖南虽尚未出台具体的实施办法，但该条例已在全国范围生效，理应对湖南办证工作产生法律约束力。故汇丰公司办理土地使用权证的行为因法律规定的变化而不能履行且无需履行，汇丰公司依据新法不再负有办理土地使用权证的义务。其后，彭嘉轮可凭房屋产权证直接到登记机关换领不动产权证。因此，汇丰公司未办理土地使用权证不会影响彭嘉轮的实际权利。故对彭嘉轮要求汇丰公司承担违约金的请求，本院不予支持。综上所述，彭嘉轮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百条规定，“破产程序中有关债务人的民事诉讼案件，按照财产案件标准交纳诉讼费，但劳动争议案件除外”，本案破产债权确认标的额为43642元，本案受理费应为891元，而一审法院仅收取80元案件受理费，不符合司法解释规定，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审受理费891元，由彭嘉轮负担840元，由长沙汇丰置业有限公司负担51元；二审案件受理费828元，由彭嘉轮负担。本判决为终审判决。审判长  邓志伟审判员  朱湘归审判员  覃开艳二〇二〇年八月十二日法官助理周洲书记员谢昊皓