湖南省永州市零陵区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）湘1102行初43号 原告：郑艳明。 原告：谭小云。 原告：郑元贵。 委托诉讼代理人：唐增德。 被告：双牌县住房保障服务中心。 法定代表人：郑晖。 委托诉讼代理人：胡智军。 委托诉讼代理人：蒋晓夏。 原告郑艳明、谭小云不服被告双牌县住房保障服务中心土地房屋征收补偿协议一案向本院提起诉讼。本院于2019年8月19日作出(2019)湘1102行初112号行政判决书。原告郑艳明、谭小云不服该判决，向永州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年11月29日作出（2019）湘11行终317号行政裁定书，认为原判遗漏必要的诉讼当事人郑元贵，裁定撤销原判，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，追加郑元贵作为本案原告参加诉讼，于2020年6月15日公开开庭审理了本案。原告谭小云、郑元贵及其委托诉讼代理人唐增德，被告双牌县住房保障服务中心的委托诉讼代理人胡智军、蒋晓夏到庭参与诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。 三原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告支付行政拆迁独立分户补偿金共计47,000元(其中：临时安置过渡费24,000元，支持建设资金8000元，征收工作连带奖15,000元)，补偿停车位一个，要求被告从原告谭小云与被告已签约所得土地中分给原告郑艳明已办证土地214.38平方米，没办证的土地92.5平方米，合计306.88平方米，补偿最低保障房100平方米；二、请求依法判令被告向原告支付购买法院拍卖国有划拨土地征收补偿差价款114,145元；三、请求判令被告补偿原告房屋征收差价款1804元/m2×140m2=252,560元。上述三项共计人民币413,705元；四、请求依法判令被告向原告退补多扣除住房容积率土地面积70平方米；五、确认被告与原告谭小云签订的征收补偿协议无效；六、本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由：原告郑艳明与原告谭小云是母子关系，1997年5月22日，原告二人共同在双牌县泷泊镇紫金北路购买土地一处，面积为396.73平方米，并取得了双国用(1997)字第02-297号国有土地使用证。继后原告谭小云在已办证的土地上修建一栋四层楼的楼房，总建筑面积为509.6平方米，其中商业门面112.1平方米，住房面积397.5平方米。2017年9月4日，政府依法对原告谭小云的房屋及原告的土地进行征收，并与原告谭小云签订的征收补偿协议，该协议存在以下几个问题:1.没有按照征收方案将给子单独立户原告郑艳明征收奖励47000元；2.原告郑艳明家4口人，没有按人均25平方米保障最低住房；3.补偿时按集体土地补偿标准补偿原告国有划拨土地，少给补偿款；4.房屋补偿与后补偿每平米差价1804元，少给补偿款252560元；5.补偿时多扣除住房容积率土地面积70平方米。违反了协议先签和后签补偿一致的约定，侵害了原告的合法权益;6.被告在征收三原告共同共有房屋时，不与原告郑元贵、郑艳明签订征收补偿协议，仅与原告谭小云签订征收补偿协议，侵害了原告的合法权益。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 原告向本院提交了以下证据： 1.户口本，拟证明原告于2011年9月16日已独立门户，与谭小云分户；2.国有土地使用证，拟证明原告与谭小云在紫金北路共有土地396.73平方米的事实；3.房屋所有权证，拟证明原告谭小云的房屋面积为509.6平方米；4.建设工程规划许可证，拟证明原告谭小云被征收的房屋是合法建筑；5.张顺松等3人补偿决定书和补偿协议，拟证明被告违反补偿方案不履行协议第十二条约定，先后签约的拆迁户补偿标准不一致，不一致扣减住房容积率土地；6.原告的补偿协议书，拟证明被告仅按一户对原告谭小云给予补偿拆迁款，原告郑艳明没补偿；7.土地面积签名，拟证明被告认可原告有80平方米集体土地没按国有划拨土地列入补偿；8.户口证明，拟证明原告郑艳明与谭小云是母子关系，于2011年9月已分户；9.房屋调换办证，拟证明被告没有按政策确认原告郑艳明分户予以补偿；10.法院拍卖地资料，拟证明原告的土地是经法院拍卖购买的乡镇企业用地；11.原告房屋照片，拟证明原告房屋内外均进行了装修，四楼砖木结构高出2.2米，应当按照规定予以补偿；12.房屋评估表，拟证明被告没有按评估项目给付原告郑艳明补偿金；13.补偿公示表，拟证明后签约拆迁户的补偿高于先签约拆迁户的补偿的事实；14.国有土地收回通知，拟证明被告没有评估支付原告郑艳明土地征收补偿金；15.拆迁责任包干方案，拟证明被告在拆迁中采取株连手段，行为违法；16.拆迁补偿方案，拟证明原告郑艳明要求补偿分户各项补偿款符合方案中第九条第一款第6项的规定，证明被扣减容积率不合理，违反了方案中第九条第二款第6条的规定；证据17.房屋产权情况，拟证明原告郑艳明系房屋的共有人之一；证据18.说明二份，拟证明被告工作人员找原告做工作是表态同意四楼按1:0.8的比例补房屋面积；证据19.双牌县紫金北路棚户区土地征收范围内27户拟被征收土地调查结果公示表，拟证明同一路段的拆迁户尹兴发的划拨用地转为出让地，没有按70%缴纳出让金，原告的划拨用地按70%缴纳了出让金才转为出让地，没有公平对待。 被告辩称，被告对原告房屋征收程序与补偿行为合法，且已全部履行协议义务，未侵害原告的合法权益。1.共同共有的房屋只能按一户补偿，原告郑艳明虽然分户，但涉案房屋系三原告共同共有没有分割，故被告不存在另行支付原告郑艳明独立分户补偿金4.7万元和补偿停车位义务；2.三原告的涉案房屋被征收后，补偿置换的面积有600多平米，原告家人均面积明显超过25平方米，故不存在给予原告郑艳明100平方米最低生活保障房屋的问题；3.对于原告提出的国有划拨土地补偿差价问题，因土地系原告屋旁的河滩地，原告没有登记的使用权，该补偿系对原告的奖励措施；4.对于原告提出的房屋补偿差价及多扣除房屋容积率问题，因签订补偿协议后，原告自愿要求用补偿的房屋面积置换门面，双方签订补充补偿协议后导致，如原告认为补充协议侵害了原告合法权益，被告同意解除补充协议，但原告不提出解除协议，而要求房屋补偿差价，明显无理；5.被告与原告谭小云签订的征收补偿协议及后续的补充协议已是双方真实意思的表示，原告明显知情，并非无效协议。综上，被告依法征收原告房屋，并给予了充分的补偿和安置，被告征收程序合法，原告所述事实不清，证据不足，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告为支持其抗辩，在法定的举证期限内向本院提交了以下证据：1.双牌县紫金北路棚户区改造项目相关审批文件及国有土地上房屋征收与补偿方案，拟证明双牌县紫金北路棚户区改造项目用地审批等程序及征收补偿程序合法；2.国有土地上房屋征收产权调换补偿安置协议，拟证明2017年9月4日双牌县人民政府房屋征收管理办公室与谭小云签订《国有土地上房屋征收产权调换补偿安置协议》协议约定了被征收土地及土地上房屋现状、评估机构、被征收土地、房屋安置的补偿建筑面积、各种补助及奖励、各种补偿及奖励资金的付款条件及时限、门面、住宅房屋产权调换差价互补等，原告选择置换的形式，该合同是双方真实意思的表示；3.紫金北路城市棚改拆迁补偿安置补充协议，拟证明2017年9月17日双牌县人民政府房屋征收管理办公室与谭小云签订《国有土地上房屋征收产权调换补偿安置协议》，原告愿意用已安置住房面积140㎡的评估价格和现金补差方式，购置他人货币化安置门面72㎡，结合甲方安置乙方门面112.1㎡，乙方购置门面72㎡，共计184.1㎡，安置乙方住房672.7㎡，调整532.7㎡，乙方应交甲方购门面现金89,368元；4.房产证，拟证明两原告的房产用地面积为396.73㎡，原告已经把房产证交给被告，被告按照用地面积给予了补偿；5.征收户补偿汇总表及付款凭证，拟证明原告补偿金额为825,150元，分三次付款，现已支付完毕；6.重新测绘数据，拟证明原告原房产用地面积为396.73㎡，重新测绘面积是428.52㎡，2017年9月4日原告本人签字认可定为428.52㎡已按国有划拨土地评估价补偿到位，不再有异议，并按重新测绘数据给予补偿与安置；7.于牧青批示，拟证明谭小云认为自己还有185㎡土地因征收没有给予补偿多次找相关领导，经领导批示按60元/㎡已经补偿了原告；8.双牌县公共租赁住房合同，拟证明原告已被安置在双牌县永水小区安置房2栋1单元；9.二次评估报告，拟证明原告的空隙地已按评估价值给予了相应补偿；10.张顺松的家庭成员信息及被征收的房屋产权情况，拟证明对张顺松的征收补偿标准与原告是一致的，并不存在与原告补偿标准不一致的情况。 审理过程中，本院依法组织双方当事人进行了当庭质证，质证意见如下： 原告对被告提供的证据质证认为：对证据2、3，因原告郑元贵及郑艳明没有签字，协议系无效协议；证据10真实性、合法性无异议，关联性有异议，因为张顺松子女没有土地使用权，原告郑艳明有；其他证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。 被告对原告提供的证据质证认为：对证据1至证据3、证据7至证据14、证据16的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据9的真实性、合法性、关联性有异议；对证据4、证据19的真实性、合法性无异议，但与本案无关联；对证据5、证据6、证据15的真实性、合法性无异议，证明目的有异议；证据17真实性无异议；证据18与本案无关，仅能证明在征收过程中双方就征收事宜进行了协商。 经庭审质证，本院通过审查，依法对双方提供的证据认证如下： 原告的证据9非《双牌县紫金北路棚户区改造项目（第一期）范围内国有土地上房屋征收与补偿方案》的内容，因来源不明本院不予采信；对原告的证据5、7、10、13、16、18、19的证明目的不予采信，对原告提供的其他证据及被告提供的所有证据符合证据的三性，本院予以采信； 经审理查明，2017年5月18日，双牌县人民政府房屋征收管理办公室制定了《双牌县紫金北路棚户区改造项目（第一期）范围内国有土地上房屋征收与补偿方案》，三原告共同共有的位于双牌县紫金北路的房屋在征收范围内。2017年9月4日，双牌县人民政府房屋征收管理办公室与谭小云签订了《国有土地上房屋征收产权调换补偿安置协议》，协议约定了：一、被征收土地及土地上房屋现状：房屋所在地点位于双牌县紫金北路，房屋产权证号（2010）00006971，商业门面建筑面积112.1m2，住房建筑面积397.5m2，房屋用途商住，房屋产权性质私产，房屋结构砖混，土地使用证号双国用（1997）字第02-297号，土地面积396.73m2，土地性质国有划拨；二、甲、乙双方认可由乙方选定的湖南新融达房地产评估有限责任公司对乙方以上土地及土地上房屋价值进行评估，甲方按评估价值支付乙方房屋征收补偿；三、被征收土地、房屋安置的补偿建筑面积、各种补助及奖励：1.商业门面建筑面积按1:1比例置换的安置补偿面积为112.1m2，2.被征收住房建筑面积及20％的补助面积置换的安置住房建筑面积为672.7m2，3.各种安置补偿款603,164元，4.各种奖励款101,485元；四、各种补偿及奖励资金的付款条件及时限；五、门面、住宅房屋产权调换差价互补；六、付款方式；七、产权调换房屋交房时，若房产发证面积与建筑设计面积有误差的，以发证面积为准，面积差价按市场评估价格结算。甲乙双方相互结算差价；八、补偿协议签订后，《房屋产权证》和《土地使用证》一并收回等共十五条内容。其中第十二条内容约定：1.先签约后签约补偿标准一致；2.甲方补偿乙方车位壹个。2017年9月17日，双牌县人民政府房屋征收管理办公室与谭小云、郑元贵签订了《紫金北路城市棚改拆迁补偿安置补充协议》，协议约定：一、甲方同意乙方用已安置住房面积140m2的评估价值和现金补差方式，等价值毗邻购买颜晨阳等4人货币安置的门面评估价值面积72m2；二、乙方购买门面的顺序以乙方签订的拆迁安置协议顺序号为准；三、乙方购买的门面面积、住房安置、现金补偿互补情况见下表；根据上述情况，甲方安置乙方门面112.1m2，乙方购置门面72m2，共计184.1m2；安置乙方住房627.7m2调整为532.7m2，乙方应交甲方购门面现金89,368元。双牌县紫金北路（潇水壹号）27户征收户补偿汇总表载明：“谭小云的补偿金额825,150元，补偿门面184.1m2，补偿住房面积532.7m2。”2017年至2019年双牌县人民政府房屋征收管理办公室分三次将房屋置换安置外的征收补偿款共计人民币825,150元汇入谭小云的银行账户，后被告对三原告房屋组织实施了拆除。 另查明：一、国有土地使用证号为双国用（1997）字第02-297号的土地使用者为谭小云、郑艳明，土地使用面积为396.73m2，土地性质为国有划拨土地；二、房屋所有权证号为双牌县房权证泷泊镇字第（2010）00006971号的房屋所有权人为谭小云，共有人一郑元贵，所占份额为共同共有，权证号码00006971G2，共有人二郑艳明，所占份额为共同共有，权证号码00006971G1。房屋位于双牌县紫金北路，房屋建筑面积为509.6m2（商业门面建筑面积112.1m2，住房建筑面积397.5m2）。三原告及家人共同居住在该房屋；三、根据2016年4月19日双牌县人民政府办公室双政办发[2016]15号文件《双牌县房产局主要职责内设机构和人员编制规定》第一条（三）项的规定，将双牌县人民政府房屋征收管理办公室的职责划入双牌县房产局，双牌县房产局现更名为双牌县住房保障服务中心。 在审理过程中，三原告提出原告郑艳明、郑元贵是房屋的共同共有人，被告在征收其共同共有房屋时应当经原告郑艳明、郑元贵的同意，但被告在原告谭小云没有经原告郑艳明、郑元贵的授权的情况下仅与原告谭小云一人签订房屋征收补偿协议，不能产生物权变动的效力。且在本案法庭辩论终结前原告郑艳明、郑元贵也未对原告谭小云签订房屋征收补偿协议的行为进行追认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”，第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。根据上述规定，共同共有的不动产所有权归全体共同共有人，处分该不动产应的经全体共同共有人同意。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定，行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十二条规定“行政协议存在行政诉讼法第七十五条规定的重大且明显违法情形的，人民法院应当确认行政协议无效。人民法院可以适用民事法律规范确认行政协议无效。行政协议无效的原因在一审法庭辩论终结前消除的，人民法院可以确认行政协议有效”。根据上述规定，人民法院在审理行政协议案件过程中，发现行政协议存在重大明显违法的情形时应当确定行政协议无效，也可以适用民事法律规范认定行政协议无效。本案中，原告郑艳明、郑元贵系涉案房屋的登记共同共有人之一，被告在征收涉案房屋的过程中，对被征收人的主体资格没有尽到谨慎的审查义务，对被征收房屋的权属调查不清，签订征收协议时遗漏了被征收人主体(共有人)郑艳明、郑元贵，后签订的补充协议上虽有郑元贵的签名，但仍无郑艳明签名，征收协议也一直未被原告郑艳明、郑元贵追认，且原告郑艳明、郑元贵在庭审过程中也提出签订征收协议及补充协议并非其真实意思表示，认为被告与原告谭小云所签订的征收协议属于无效协议，故该征收协议及补充协议的签订明显违法，依法应当予以确认无效。现三原告的被征收房屋已被拆除，被告应对此采取补救措施。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条、九十七条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条、七十六条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十二条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告谭小云与双牌县人民政府房屋征收管理办公室于2017年9月4日签订的《国有土地上房屋征收产权调换补偿安置协议》无效； 二、确认原告谭小云、郑元贵与双牌县人民政府房屋征收管理办公室于2017年9月17日签订的《紫金北路城市棚改拆迁补偿安置补充协议》无效； 三、限被告双牌县住房保障服务中心在本判决生效后三个月内对原告谭小云、郑元贵、郑艳明被征收拆除的房屋重新进行安置补偿； 四、驳回原告谭小云、郑元贵、郑艳明的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由被告双牌县住房保障服务中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  屈佐宁 人民陪审员  蒋中琴 人民陪审员  程小燕 二〇二〇年八月六日 法官 助理  杨振宇 书 记 员  唐映月 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十五条行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。 第七十六条人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。 《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》 第十二条 行政协议存在行政诉讼法第七十五条规定的重大且明显违法情形的，人民法院应当确认行政协议无效。 人民法院可以适用民事法律规范确认行政协议无效。 行政协议无效的原因在一审法庭辩论终结前消除的，人民法院可以确认行政协议有效。