中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1602民初5542号 原告：山东省滨州畜牧兽医研究院，住所地滨州市渤海九路**，统一社会信用代码12371600494580083A。 法定代表人：沈志强，研究院院长。 委托诉讼代理人：高强，山东源诚（滨州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卜凡山，山东源诚（滨州）律师事务所律师。 被告：齐青梅，女，1971年6月4日出生，汉族，住滨州市高新区。 委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺嫣然，山东民杰律师事务所（实习）律师。 第三人：宋道祯，男，1963年1月1日出生，汉族，住滨州市。 第三人：舒春华，女，1961年2月19日出生，汉族，住滨州市。 原告山东省滨州畜牧兽医研究院（以下简称：畜牧研究院）与被告齐青梅、第三人宋道祯、舒春华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告畜牧研究院的委托诉讼代理人卜凡山，被告齐青梅的委托诉讼代理人胡延波、贺嫣然到庭参加诉讼。第三人宋道祯、舒春华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告畜牧研究院向本院提出诉讼请求：1.判决停止对滨州市滨城区房产的强制执行；2.诉讼费用由被告齐青梅负担。 事实和理由：2013年7月1日，第三人宋道祯以购买原材料为由向原告畜牧研究院申请借款100万元，借款期限为2013年7月1日至2013年8月15日，并承诺到期连本加分红给付畜牧研究院105万元，逾期按5%罚款。借款协议签订当日，原告当即交付第三人宋道祯农业银行转账支票1张，金额为100万元。借款到期后，原畜牧研究院多次催要，宋道祯均未实际偿还借款。2014年1月28日，畜牧研究院与宋道祯协商，按市场价核算后，畜牧研究院以到期不能偿还的借款金额作为购房款支付给宋道祯，购买其位于滨州市滨城区的房屋，双方了结债务。宋道祯于当日出具房屋归属证明1份。现在房屋由畜牧研究院实际控制。被告齐青梅与第三人宋道祯、舒春华房屋买卖合同纠纷一案执行过程中，齐青梅申请滨州市滨城区人民法院对上述房屋予以轮候查封并欲评估拍卖，原告畜牧研究院依法提出了执行异议。2019年8月16日，滨州市滨城区人民法院作出（2019）鲁1602执异160号执行裁定书，裁定驳回了畜牧研究院的异议申请。原告畜牧研究院认为，执行裁定的裁决缺乏事实和法律依据，畜牧研究院与宋道祯就到期债务不能清偿，以应支付的借款本息确定的价款并核实房屋市场价值后，以该双方核定后的价款作为购房款，并非单纯的以物抵债，该房屋买卖系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。因此，畜牧研究院对上述房产依法享有财产权益，齐青梅所申请的强制执行将引起房产权益的受损，将直接侵害畜牧研究院的合法权益，产生不必要的纠纷。综上，特依法提起诉讼，请求贵院支持畜牧研究院的诉讼请求。 被告齐青梅辩称，畜牧研究院与宋道祯之间以物抵债的协议是针对双方债权债务关系达成的合意，无法表达双方房屋买卖的真实意思表示。根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，畜牧研究院并非涉案房屋的产权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项之规定，“对案外人是否系权利人的判断：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；……”根据现有证据显示，涉案房产现登记于宋道祯名下。畜牧研究院以房屋由其实际占有控制为由而享有房产的财产权益没有法律根据，亦无其他证据表明其系涉案房产的权利人或享有其他足以排除执行的权利。综上所述，畜牧研究院无权请求停止对滨州市渤海九路480号3号楼1单元202室房产的强制执行。请求法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院对当事人提交的证据组织了质证。对当事人提交的民事判决书、执行异议申请书、执行裁定书、查封公告、协议、异地汇况款项申请书、房屋证明、说明、房屋所有权证、房屋说明、水费票据、水费明细表、房屋照片及当事人陈述等证据，因其来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认，作为定案依据。本院经审理认定事实如下： 齐青梅因与宋道祯、舒春华订立履行房屋买卖合同发生纠纷，齐青梅于2014年9月17日向滨州市滨城区人民法院起诉。诉讼期间，齐青梅提出财产保全申请，滨州市滨城区人民法院于2014年9月30日作出（2014）滨立保字第369号民事裁定书，裁定轮候查封宋道祯所有位于滨州市xxx户的房产（房产证号：市属字第××号），查封期限两年。2015年5月25日，滨州市滨城区人民法院作出（2014）滨民二初字第322号民事判决，判定解除齐青梅与宋道祯、舒春华签订的房屋买卖合同，宋道祯、舒春华返还齐青梅购房款350000元及占用期间的利息，赔偿齐青梅律师代理费损失10500元。上述判决生效以后，齐青梅向滨州市滨城区人民法院申请强制执行，执行期间，滨州市滨城区人民法院于2016年9月23日作出（2016）1602执75号执行裁定书，裁定轮候查封（注此房产此前已经处于被查封状态）被执行人宋道祯名下所有位于滨州市xxx户的房产（房产证号：市属字第Ｄ-××6），查封期限为三年。2011年2月24日，宋道祯在其所有的位于滨州市xxx户的房屋（房产证号：市属字第××号）设立抵押担保办理抵押登记，登记抵押权人为中国工商银行股份有限公司滨州滨南支行。滨州市滨城区人民法院在2014年5月19日向房屋登记机关发出（2014）滨立保字第179号财产保全裁定，查封了宋道祯的涉案房产。 2013年7月1日，宋道祯以畜牧研究院动物营养研究室名义与畜牧研究院签订协议，约定宋道祯向畜牧研究院借款1000000元，用于购买饲料原料，借款期限自2013年7月1日至2013年8月15日，所得盈利分红畜牧研究院占30%，宋道祯占70%。销售完毕后，宋道祯连本加分红一次汇入畜牧研究院1050000元。协议订立以后的当日，畜牧研究院向宋道祯交付1张金额为1000000元的转账支票，随后，宋道祯将支票存入其尾号为4116的个人银行卡账户。约定期限届满时，宋道祯未能如期偿还借款。2014年1月28日，经催促磋商，畜牧研究院与宋道祯达成口头偿债协议。宋道祯向畜牧研究院出具房屋证明1份，载明“房主宋道祯现住于滨州市xxx室。从2014年1月28日起，以市场价将现住房屋归畜牧研究院所有，以偿还宋道祯所借单位的款项。”2019年10月3日，经畜牧研究院要求，宋道祯再次出具1份说明，载明“该房屋证明系当年我们夫妻两人同畜牧研究院房屋买卖所达成的一致协议，内容真实，价格即为我欠研究院本息，特此说明。”畜牧研究院目前实际占有使用位于滨州市xxx室的房产。经滨州市不支产交易登记中心核对确认，房屋所有权证上登记为宋道祯所有的房屋即为位于滨州市滨城区xxx室的房屋（原房屋所有权证号：房权字第××号，产权证号：市属字第**）实际位置为西户。 2019年8月，畜牧研究院向正在对登记在宋道祯名下位于滨州市渤海九路480号畜牧研究院宿舍院3号楼1单元202室房产采取执行措施的滨州市滨城区人民法院提出案外人执行异议申请书，认为畜牧研究院对涉案房产享有合法所有权，法院对房产的强制执行行为侵犯其合法权益为由，申请终止对涉案房产采取的执行行为和措施。滨州市滨城区人民法院审查后，于2019年8月16日作出（2019）鲁1602执异160号执行裁定书。裁定查明，齐青梅与宋道祯、舒春华房屋买卖合同纠纷一案，滨州市滨城区人民法院作出（2014）滨民二初字第322号民事判决，判决解除齐青梅与宋道祯、舒春华签订的房屋买卖合同，由宋道祯、舒春华返还齐青梅购房款350000元及利息，并赔偿齐青梅律师代理费损失承担诉讼费用等。齐青梅在该判决生效后向滨州市滨城区人民法院申请执行，滨州市滨城区人民法院在执行过程中作出（2016）鲁1602执75号执行裁定书，裁定轮候查封宋道祯所有位于滨州市xxx东户（房产证号：市属字第Ｄ-××6），查封期限三年。该份裁定认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。该案中，根据现有证据显示，涉案房产现登记于宋道祯名下，畜牧研究院提交的证据并不能证实其系涉案房产的权利人，或享有其他足以排除执行的权利。另外，双方当事人之间以物抵债的协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，并不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不支持畜牧研究院提出的异议请求。裁定书裁定驳回异议人畜牧研究院的异议请求。随后，畜牧研究院向本院提出案外人执行异议之诉，本院于2019年10月9日正式立案予以受理。 本院认为，原告齐青梅依据生效法律文书向本院申请强制执行，本院对登记于被执行人宋道祯、舒春华名下的房屋采取查封等强制执行措施，属于合法正当确定的执行标的。被告畜牧研究院对于执行标的，位于滨州市**的房产主张享有权利。从不动产登记的角度审查，畜牧研究院尚未取得涉案房屋的不动产权属转移登记，并非房屋的所有权人，故其不能以物权人的身份主张权利而排除执行。从合同权利人的角度分析，畜牧研究院与宋道祯因借贷而建立借款合同关系，后宋道祯不能如期偿还借款本息发生逾期，事后，畜牧研究院与宋道祯协商达成以涉案房屋按市场价格折价偿还借款的合意，宋道祯为畜牧研究院出具房屋证明，此行为实质上达成了以物抵债的协议，性质属于原借款合同在履行过程中签署履行凭证，对原合同履行方式进行了变更，权利义务仍然应当认定为借款合同发生的权利义务，而非独立的房屋买卖合同。畜牧研究院与宋道祯达成以房折价抵债协议发生在涉案房屋被查封之前，故应当从合同权利优先程度方面考量是否可以排除执行。以物抵债协议的内容没有违反法律、行政法规有关效力方面的强制性规定，属于有效合同或协议。根据双方达成的共识，宋道祯以房屋按市场价偿还所借畜牧研究院的借款，但合意达成以后，双方是否参照市场价格实际确定房屋价格，进而抵偿债务金额、未偿债务金额或者超过债务总额部分金额是否确定，如何履行和是否履行，畜牧研究院是否接受宋道祯交付的房屋，以及何时交付，畜牧研究院未提供证据予以证实。且畜牧研究院提供的后续由宋道祯出具的说明中，显示房屋价格即为所欠借款本息的内容与之前协议约定内容冲突，现有证据不足以认定相关事实。庭审中经询问畜牧研究院，其亦未能陈述此部事实，畜牧研究院提供的证据仅能证明，截止提出执行异议时，其实际控制占有涉案房产。另外，在畜牧研究院与宋道祯达成以物偿债协议前，涉案房屋便设定了他项权抵押，且经过房屋不动产登记部门办理抵押登记。畜牧研究院在与宋道祯协商以物偿债时，其了解或应当了解房屋设定他项权的情形，明知房屋存在他项权登记情况下不能办理转移登记，可能无法取得房屋所有权而仍然为之。畜牧研究院设立以物偿债协议主观方面不符合“善意”要件。而且，自双方达成以物偿债协议至诉讼时，畜牧研究院未举证举明其积极要求宋道祯协助其办理房屋产权的转移登记，非因己方原因未能办理过户登记。畜牧研究院怠于请求相对方协助办理不动产权属转移登记的表现，也从侧面印证了其与相对方达成协议时即已经知道涉案房屋存在他项权登记限制，不能办理转移登记的事实。综上，畜牧研究院所提供证据不足以证明其与宋道祯之间设立的以物偿债协议是否确定了偿债价格，不足证明房屋是否交付和交付时间，不足以证明其是否补偿相对方超出借款本息部分房屋价款，不足以证明协议约定内容中除过户登记外的义务已经全部履行或履行状况，不能证明其已经积极要求相对方协助办理过户登记。且畜牧研究院在订立以物偿债协议时无法确定其主观态度为善意，即使涉案房屋未被本院列为执行标的，在他项权担保的债权没有优先实现之前，其也无法办理转移登记，无法取得房屋所有权。未办理房屋过户与畜牧研究院的缔约行为之间存在因果关系，其据以物偿债协议设定的合同权利不具有优先效力，至少该项债权履行顺序或效力居于房屋设定的担保债权之后，在担保债权实现之前，不能排除本院对涉案房屋的执行。第三人宋道祯、舒春华未到庭参加诉讼，应视为其对自身诉讼权利的放弃。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告山东省滨州畜牧兽医研究院就位于滨州市xxx室房屋（房产证号：市属字第Ｄ-××6）提出的排除执行的诉讼请求。 案件受理费12362.45元，由原告山东省滨州畜牧兽医研究院负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  刘忠诚 人民陪审员  于 波 人民陪审员  于广文 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  张 英