广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初529号原告：李木养，男，汉族，1989年7月14日出生，住广东省封开县***************。公民身份号码：441************318。委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。被告：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地：封开县********。统一社会信用代码：9144122********956。法定代表人：罗敏峰，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文杰，广东金羊律师事务所律师。原告李木养诉被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称“晨辉隆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李木养的委托诉讼代理人董展庆，被告晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李木养向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金42148元(以原告已支付全部房价款按日万分之三从2018年7月1日起暂计算至2019年6月22日，共352天，实际应计至交楼之日止)；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月20日，原、被双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由其开发的位于肇庆市封开县*********************屋，总价款399137元；被告于2018年6月30日前交付房屋，逾期交房按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行完全部付款义务，但被告开发的案涉楼盘却迟迟未能通过竣工验收备案，从而导致其未能依约交付房屋，严重影响了原告对所购房屋的正常使用。原告要求被告支付逾期交房违约金，但被告拒绝支付。原告认为，被告未按照合同约定的期限交付经竣工验收合格的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。被告晨辉隆公司辩称：我司对该案的基本事实无异议，原告于2018年12月25日付清最后一期房款，原告至今仍未收楼，但我们在2019年6月11日寄出收楼通知书给原告，原告于2019年6月13日收到收楼通知书，违约金计算起止时间2018年12月26日至2019年6月22日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、被告晨辉隆公司是封开县********佰隆山河楼盘的开发商。被告晨辉隆公司在与原告李木养签订《广东省商品房买卖合同》之前,其已取得了房管部门对案涉楼盘核发的《商品房预售许可证》，其对涉案房屋依法具有预售资格。二、2018年4月20日，原告李木养（买受人）与被告晨辉隆公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：李木养以399137元购买晨辉隆公司位于封开县********佰隆山河15幢301A号房屋。第六条付款方式及期限约定：买受人须在签订《商品房买卖合同》时支付商品房首期房款109137元整。余款290000元整，买受人向银行申请办理按揭贷款支付。第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。……第九条出卖人逾期交付的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款；并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交楼手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。三、原告于2018年4月20日向被告支付房屋首付款109137元，余款290000元向中国农业银行封开县支行申请按揭贷款，该银行于2018年12月25日放款。至此，原告已经履行了支付房价款的义务。四、涉案楼盘于2019年4月11日经各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案。被告晨辉隆公司于2019年6月11日书面通知原告于收到该通知书之日起10日内收楼。原告于2019年6月13日收到被告的上述书面收楼通知，但至今未收楼。上述事实，有《广东省商品房买卖合同》、广东增值税普通发票、中国农业银行出具的债务凭证、封开县住房和城乡建设局出具的《关于同意“佰隆山河”商住小区一期A区工程交楼的函》、国内挂号信函、催促收楼通知书和原、被告的陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行。本案争议焦点为：一、被告是否构成违约；二、如果被告违约，应如何承担违约责任。首先，关于被告是否构成违约问题。根据原被告所签订的商品房买卖合同约定交付商品房时间为2018年6月30日前，而被告于2018年12月25日才付清购房款给原告，按照交易习惯，被告可将给原告交楼时间推延至原告付清房款的次日即2018年12月26日，而被告的涉案楼盘于2019年4月11日才通过各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案，且于2019年6月11日才书面通知原告于收到该通知书之日起10日内收楼，被告的交楼时间已违反了双方签订的合同约定，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告依约应承担违约责任。其次，被告应如何承担违约责任问题。关于逾期交楼违约金的起止时间如何确定问题。由于原告于2018年12月25日才付清购房款给被告，对此，依照交易习惯，被告可将给原告交楼时间推延至原告付清最后一期房款次日（即2018年12月26日）。据此，被告逾期交房违约时间应从2018年12月26日起算。关于被告违约的终止时间。被告于2019年6月11日书面通知原告于收楼通知书收到之日起10内收楼，因涉案楼盘已于2019年4月11日符合合同约定的交付条件，原告于2019年6月13日收到上述收楼通知后，无理由拒绝收楼，被告通知原告收楼日期届满之日（2019年6月23日）即视为实际交付之日。故被告的违约责任依约应从2018年12月26日计算至2019年6月23日，共计180天。根据广东省商品房买卖合同第九条“逾期交付商品房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金”的约定，被告应当给原告支付从2018年12月26日起至2019年6月23日止，以全部房价款即399137元的日万分之三计算的违约金21553.40元（399137元×180天×0.03%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告李木养支付逾期交房违约金21553.40元。二、驳回原告李木养的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费853.7元，减半收取426.85元，由原告李木养承担208.85元，被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司承担218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 卢海金二〇二〇年八月十七日法官助理 李小玲书 记 员 翟金均