浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初61号 原告：孟顺松，男，1958年7月31日出生，汉族，住兰溪市。 原告：杨巧莲，女，1962年12月23日出生，汉族，住兰溪市，系孟顺松之妻。 被告：兰溪市龙城置业有限公司，住所地兰溪市兰江街道丹华路**，统一社会信用代码91330781MA28EHD70Y。 法定代表人：应晓龙，执行董事。 委托代理人：朱卫华，浙江大名律师事务所律师。 原告孟顺松、杨巧莲为与被告兰溪市龙城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员姚晓茵独任审判，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告孟顺松、杨巧莲及被告兰溪市龙城置业有限公司委托代理人朱卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟顺松、杨巧莲诉称，原告孟顺松、杨巧莲系夫妻关系，于2018年3月16日与被告双方签订了《购房协议书》和《城市印象住宅小区地下车位、储藏室认购协议》，原告向被告支付定金10万元，定购被告开发建设的城市印象项目3幢705号住宅期房一套，建筑面积113.68平方米，总价：1351541.52元，地，地下**车位一个格：15万元，余款原告于2018年8月10日向被告的股东应森月名下浙江稠州商业银行账号转入1401500元，被告财务向原告分别出具：1351500元、150000元收款收据各一份。原告全部履行购房付款义务后，双方于2019年7月27日签订了《商品房买卖合同》，合同第九条交付期限及条件约定：被告应当在2019年7月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。2019年8月17日被告如约通知原告交房，但查验时，原告发现房屋存在有诸多的质量等问题，当即向被告的两位女工作人员提出异议，却遭受到另一位男工作人员的无理拉拽阻挠，态度十分恶劣，故交付房未果。原告为了了解涉案房屋的建筑结构，到市建设部门查询相关建筑资料，竟然发现被告隐瞒争议房屋还没有取得建设工程竣工验收备案证明等，却骗原告交房。原告向被告以微信方式催促其尽快完成符合合同规定的条件，并请其符合条件时及时通知原告交付。但截止2019年9月30日原告仍未收到被告交房通知，被告的逾期交房行为已构成根本违约。因此，原告依据合同第十条规定，于10月1日按照合同地址特向被告发函通知，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，请其：“自本解除《商品房买卖合同》通知书送达之日起30天之内，退还原告已付的全部购房款及相应的违约金。如被告仍未及时向原告退还全部购房款及相应违约金的，除退还原告全部购房款外，还需支付从原告付款日起按日向原告支付万分之五的滞纳金至实际付款之日止”。但10月2日中午邮递员打电话原告，却说邮件遭拒收，为此，当日下午，原告按邮递员告诉的新地址又追邮一封，次日竟再遭拒收。原告将退的邮件拍照后微信发送被告，告知其解除《商品房买卖合同》通知书及内容等情况，希望其遵守双方的合同约定。10月9日原告第三次又再补发一封解除《商品房买卖合同》通知函给被告，但邮件又再次遭拒收被退回。截止起诉日，原告不但仍未收到被告向原告返还购房款及相应的违约金，而且被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，或收房通知书。综上，原告认为，被告未如约将符合合同第九条各项条件的商品房交付原告使用，被告的逾期交房行为己经构成根本违约，且被告三次拒收解除《商品房买卖合同》通知书，其以不予理睬拒绝履行合同义务行为，极其更加严重地侵害了原告的合法权益。1、请求依法解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》和《城市印象住宅小区地下车位、储藏室认购协议》。2、请求依法判令被告向原告返还购房款1501500元（包括车位款）及违约金231827元（按日万分之三计算直至实际支付之日止分别：10万元暂自2018年3月16日至2020年1月5日止、1401500元暂自2018年8月10日至2020年1月5日止），合计：1733327元。3、本案诉讼费用由被告承担。 原告孟顺松、杨巧莲在案件审理过程中向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件、结婚证复印件、被告工商登记信息复印件，证明原被告的主体资格。2、2018年3月16日《购房协议书》复印件、2018年8月10日《购房协议书》复印件，《商品房买卖合同》复印件，《城市印象住宅小区地下车位、储藏室认购协议》复印件各一份，证明原告向被告预购争议房、地下、地下车位及具体内容事实付款凭证复印件、PS机刷卡单、银行明细清单、收款收据各一份，证明原告实际向被告支付1501500元，已全部履行合同付款义务事实。4、《解除商品房买卖合同和城市印象住宅小区地下车位、储藏室认购协议通知书》复印件一份，证明原告通知被告解除商品房买卖合同的具体内容事实。5、中国邮政特快专递邮套封3个（未拆封），邮件交寄单（收据）复印件各三份，证明原告三次邮递被告，通知其解除双方签订的《商品房买卖合同》，但三次遭被告拒收，证明原告已送达并尽通知义务事实。6、微信截图一份（我发给应晓龙），证明原告多次以不同方式向被告告知情况和交房催告，并向其通知解除双方签订的《商品房买卖合同》及具体内容事实。7、原告与汪月琴的通话录音、8月份通话记录，证明1、被告从未打电话通知我收房，2、邮递员打我电话说被告拒收邮件。 被告兰溪市龙城置业有限公司辩称，1、原告于2019年7月17日与被告签订房屋买卖合同，内容是无异议的。对原告要求被告解除合同、退房退款、违约金等，我方是不同意的。违约金计算标准过高，原告没有造成该实际损失。我们认为原告对被告的要求是不合理的，也没有相关依据。2、原告所称的质量问题是不存在的，也是一些细节问题。被告于2019年7月30日通知原告收房。原告2019年8月17日来收房。原告当时收房时提出一些细节问题（灯未亮、厨房没有水龙头、防水等问题），与物业公司发生矛盾冲突，最终没有收房。2020年1月10日取得竣工验收备案证明。公司与原告保证，如真的有问题，公司会负责的。3、被告不存在阻扰他收房，是物业的行为，与公司无关。4、被告的工程是合格的，符合竣工验收条件。因为市政府行为，而迟迟没有验收。当时由于搭建排岭临时菜市场，市政府要求公司配合，公司无法造围墙。排岭临时菜市场拆除后，2020年1月10日被告取得竣工验收备案证明。综上，请求驳回原告的诉请。 被告兰溪市龙城置业有限公司在案件审理过程中向本院提交的证据有：1、兰溪市人民政府办公室工作备忘一份，证明针对城市印象房地产项目竣工验收事宜，市政府于2019年7月27日召集了相关部门进行了专题协调，同意按项目现状予以规划核实，并按现状将房屋交付住房使用。2、2020年1月10日竣工验收备案表一份，证明本案所涉的工程项目合格。3、各部门出具的同意备案的房地产开发项目配套设施备案意见表十二份、住建局出具的配套设施备案表一份，证明本案所涉项目已经有关部门备案，已取得了公安、规划、环境卫生等部门认可或准许使用文件。4、建设工程竣工验收消防备案凭证二份，证明本案所涉项目验收消防合格。5、检测报告二份，证明本案的工程项目空气、传热系数已通过验收检测。6、客户受电工程竣工检验意见单、给水管道通水试验记录、燃气管道验收签证书各一份，证明本工程项目用电、用水、用气等已符合房屋正常使用的基本条件。 经庭审举证、质证，对原告提供的第1、2、3项证据及其证明内容，被告无异议，本院予以确认。证据4、5，原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。被告提出没有收到，当时情况不知情。本院对证据的真实性予以确认。证据6、7，被告提出对方微信是应森月，系应晓龙的父亲。对微信内容无异议，被告对原告所说的质量问题作出过保证，也告知过验收延迟是市政府原因。被告的销售人员在7月份通知原告交房，而被告提供的是8月份的通话记录。通话录音恰恰证明汪月琴通知过原告过来处理交房的事情。不能证明他就是邮递人员，也不能证明通话内容，对真实性有异议。经审核，本院对原告提供的第4、5、6、7项证据的真实性予以确认。对被告提供的第1项证据及其证明内容，原告提出真实性无异议，对证明目的有异议。当时很多工程未完工，不具备交付条件。证据2、3、4，原告有异议，备案时间已超过合同约定的半年时间，我方要求解除合同的理由成立。2020年3月24日才备案批复，与本案无关。2020年1月21日原告方起诉之后才验收。证据5、6，原告对证据的真实性无异议，但都是我寄出要求解除合同之后的文件，与本案无关。经审核，本院对被告提供的证据的证明内容均予以认定。 经审理，本院认定以下事实，原告孟顺松、杨巧莲系夫妻关系，2018年3月16日原告与被告双方签订了《购房协议书》和《城市印象住宅小区地下车位、储藏室认购协议》，合同约定，原告购买被告开发建设的城市印象3幢705号住宅期房一套，建筑面积113.68平方米，总价1351541.52元，车位价格15万元。2018年3月16日原告支付定金10万元，2018年8月10日原告一次性付清余款后，被告财务向原告杨巧莲分别出具1351500元、150000元收据二份。2019年7月27日双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同第九条约定，交付期限及条件，被告应当在2019年7月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。4、道路具备商品房正常使用条件是指建筑红线区划内与该交付使用的商品房出入相关的区内道路具备通行条件，红线区划外道路由市政部门负责。如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因规划、文物、环保、土管、林水、路政等主管单位，根据法律、法规的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题而导致开发建设周期延长的，出卖人在延迟交付之日起30日内告知买受人。合同第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金，合同继续履行。因本合同第九条规定的特殊原因导致出卖人逾期交房的，出卖人不承担违约责任。2019年8月17日原告在交房过程中，认为案涉房屋有质量等问题，与物业发生争议，交付房屋未果。后原告到相关部门了解，案涉房屋没有取得建设工程竣工验收备案证明等。2019年10月1日原告向被告发函通知，要求解除双方签订的房屋买卖合同，退还原告已付的全部购房款及相应的损失。 另查明，2019年8月27日，兰溪市人民政府办公室工作备忘[2019]第106号，市府办、自然资源和规划局、建设局、应急管理局、综合行政执法局、城投集团等单位负责人就城市印象房产项目竣工验收事宜进行专题协调，统一意见备忘如下：原则同意按项目现状予以规划核实，并在现状规划复核的情况下将房屋交付住户使用。兰江街道、城投集团、华丰社区要抓紧做好排岭临时菜场的搬迁工作，排岭临时菜场搬迁后项目开发商要加快项目施工进度，确保项目尽早全面竣工等。2020年1月3日建设工程竣工验收合格，同年1月22日取得建设工程竣工验收备案。 本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，对双方均有约束力。本案中，被告应当在2019年7月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。因原告购买被告开发建设的城市印象住宅小区与排岭临时菜场相邻，排岭临时菜场部分搭建在城市印象地块之内。后排岭临时菜场搬迁后，建设工程竣工验收合格，取得了建设工程竣工验收备案。案涉房屋逾期是因合同第九条规定的特殊原因导致原告逾期交房，依据双方的约定，原告依约不承担违约责任。且原告在2019年8月17日去收房时，认为房屋存在质量等问题及与物业人员发生争议而交付房未果。对于案涉房屋有质量等问题，原告方未向本院提供依据。综上，被告的逾期交房行为不构成违约，原告的诉讼请求，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告孟顺松、杨巧莲的诉讼请求。 本案受理费10200元，诉讼保全费5000元，合计人民币15200元，由原告孟顺松、杨巧莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 姚晓茵 二〇二〇年八月五日 代书记员 张 霞