广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29843号原告：刘梓文，男，1993年12月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：苏美怡，广东裕信律师事务所律师。被告：周开明，男，1995年11月3日出生，汉族，户籍住址广东省丰顺县，原告刘梓文诉被告周开明租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘梓文及其委托诉讼代理人苏美怡到庭参加诉讼。被告周开明经本院公告送达，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘梓文向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年3月1日签订的《健勒美健身会所承包经营合同》；2、被告向原告支付承包金47753.2元、2019年6月租金47069元、2019年5月和6月垫付工资64949.2元、违约金90000元，以上共计249771.4元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月7日，原告与广州市益祥物业管理有限公司签订了《租赁合同》，约定原告向该公司承租位于广州市白云区人和镇西城路8号C栋3楼308号场地，租赁期限2016年11月1日至2021年10月31日止。后原告在该场地经营健身会所。2018年3月1日，原、被告签订《健勒美健身会所承包经营合同》，约定原告将位于广州市白云区人和镇人和商业中心三楼的健勒美健身会所承包给被告，承包期限三年，自2018年3月1日至2021年2月28日，被告每月5日前向原告支付全店所有营业额的百分之十作为承包金，合同押金90000元，押金于2019年2月28日前付50000元，剩余40000元于2019年10月31日前结清，并明确约定被告承担经营期间产生的人工费、房屋租金等各项成本费用。签订合同后，原告交付健身会所给被告经营与管理，但被告一直未按约定支付承包金和押金。直至2019年3月4日经双方结算，被告欠原告承包金共计15154元，被告分别于2019年3月31日、4月1日支付了2000元和5000元承包金给原告，之后未再支付过承包金与押金。2019年6月18日之后，被告以回老家离开后就去向不明，原告无奈之下向健身会所工人垫付5月、6月工资共计64949.2元，6月房屋租金47069元。之后原告一直通过各种途径向被告追讨未果，故诉至法院，请求判如所请。被告周开明无答辩。本院经审理认定事实如下：2016年11月7日，原告（乙方）与广州市益祥物业管理有限公司（以下简称“益祥物业”）签订了《租赁合同》，约定原告向益祥物业承租位于广州市白云区人和镇西城路8号C栋3楼308号场地，租赁期限共五年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止，每月租金37950元，从承租的第壹年度开始，每年度的月租金在上年度月租金基础上递增3%。乙方须在每月五日前和上月水费、电费及管理费一并缴纳。未经益祥物业书面同意，原告不得将上述建筑物、场地转租、转借给本合同外第三人。合同另就其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告在上述场地经营广州市健勒美休闲健身有限公司，该公司于2016年8月15日注册成立，核准日期2016年11月29日，法定代表人为原告，营业地址为广州市白云区人和镇人和村西成路8号人和商业中心街A栋305房。2018年3月1日，原告与被告签订《健勒美健身会所承包经营合同》，约定原告将位于广州市白云区人和镇人和商业中心三楼的健勒美健身会所交由被告承包经营，承包期限自2018年3月1日至2021年2月28日。承包经营期间，被告自主经营，自负盈亏。原告提供场地，被告负责承包期内会所的经营和管理，承担营业期间产生的设备费、装修费、水电费、人工费等各项成本费用。自2018年3月1日起向原告缴纳承包金与押金，缴纳承包金为每月全店所有营业额的10%，押金为90000元。房屋租金由被告承担。承包金于每月5日前一次性缴清。被告须在2019年2月28日前交付押金50000元，剩余40000元需在2019年10月l日前结清。承包期内，不得向第三人转让被告承包的资产，不得许可第三人参与承包经营。本合同签订后三十日内，即向原告支付履约保证金人民币万元，该保证金可用于清偿可能积欠原告的租金、各项费用、滞纳金、违约金、赔偿金等。合同还约定出现被告不支付租金或者延期支付租金达三十天以上情形的，原告有权终止本合同并没收履约保证金。合同另就其他权利、义务进行了约定。原告在甲方处签名捺印，被告在乙方处签名捺印，并备注双方的身份证号码。合同签订后，原告将健身会所（附健身器械）交由被告自主承包经营，被告以原告申办的广州市健勒美休闲健身有限公司名义对外经营。2019年6月18日被告回乡后未再返回经营，原告遂于2019年7月12日委托广东裕信律师事务所向被告发出律师函，内容主要为“被告于2019年6月18日回老家后一直没有回来，未对健身会所的工人工资和房屋租金进行结算，原告无奈先行为被告垫付5月份工资28768.2元、6月房屋租金47069元。现根据合同约定，被告已构成违约，所以在被告收函之日起双方签订的承包经营合同视为正式解除，请被告在收函后七天内回来结清6月份的工人工资以及委托人已为你方垫付的费用、拖欠委托人的承包金、押金等费用情况。”该律师函于2019年7月24日因拒收原因退回，故成讼。原告陈述代被告垫付了2019年6月份租金47069元，其提供了以下证据：1、广州市汉林物业租赁管理有限公司于2019年6月30日出具的《收款证明》一份，主要内容为现有健勒美健身会所六月份房租47069元，该款项产生于周开明承包期间内，应由周开明支付，现因周开明经营不善无力支付，由原告垫付此笔款项。2、益祥物业于2019年9月3日出具的《证明》一份，主要内容为涉案场地由原告向其租赁，其同意自2018年3月起由原告将涉案场地转租给周开明使用，租赁期三年，租金由被告向益祥物业支付。2018年3月份起，被告一直有向本公司支付租金，直至2019年6月份，周开明没有支付租金，该月租金由原告垫付。3、微信转账记录，证明原告于2019年6月30日向益祥物业代表戴亚年转账支付租金27000元。另20069元的租金为现金支付。原告陈述双方在2019年3月4日通过微信确认被告尚欠原告2019年2月前的承包金15154元未付，被告于2019年3月31日、4月1日通过微信分别向原告支付2000元、5000元。2019年3月后被告没再给付承包金。原告提供其与被告的微信聊天记录记载：2019年3月4日20:47被告发出微信：“欠你5038加这两个月19116。共24154已给9000剩下15154”。原告回复：“哪两个月”。被告回复：“1.2月份的”。原告回复：“好的”。原告陈述代被告垫付了2019年5月、6月员工工资64949.2元，其提供了微信聊天记录、微信转账记录、工人身份证、职位申请表、收款证明、工资明细表等证据，显示原告向员工支付的工资分别为：郭日新20**元、梁紫莹4633元、李锦清3037元、黄玉贤5125元、龙志成1418元、王雪纯1059元、田双玉15678元、黄彩凤3410元、陈柏焕5867.2元、赖道龙2981元、陈日区1434元、周晓琳3766元、张玉卿2500元、程博7152元、张竣博862元，合计为61005.2元。本院就上述微信聊天记录双方微信号的实名认证信息向财付通科技有限公司有限公司发函调查，该司于2020年3月4日复函：以下微信号实名认证为zkm130××××****是周开明；wxid_oa7n77paywjk22是戴亚年；wachat0823是梁紫莹；Hx137××××****是黄玉贤；Lin258-995是周晓琳；qu8010men是陈日区；Q465397337是陈柏焕；FastShen是李锦清；quan852795是赖道龙；drrrrl是戴日杭；cB123456c是程博；hcf1657206812是黄彩凤；tsyaicyy是田双玉；aaHhh-是王雪纯；lzca7g14226是龙志成；Rixinwoaini1314是郭日新。本院于2019年10月28日就广州市白云区人和镇人和商业中心三楼的广州市健勒美休闲健身有限公司坐落地块权属、地块及是否取得建设工程规划许可证等报建手续向广州市规划和自然资源局发函调查，2019年11月13日该局复函（穗规划资源协查【2019】1141号）：经核查该地块查无集体土地所有权登记记录；暂未查到《建设工程规划许可证》信息。由于拟查询的建筑物位于空港委范围，按照职责分工建议进一步向空港委核查建设工程规划许可等相关信息。2019年11月25日，本院就上述问题向广州空港经济区管理委员会发函调查，该委于2019年12年16日函复：一、我区无不动产登记机构，也未承接相关职能，无法查询涉案房屋坐落地块的权属和性质，建议你单位向白云区不动产登部门进行查询。二、涉案房屋曾在我区办理修建性详细规划调整业务（穗空国规批[2018]12号），但未办理建设工程规划许可证等后续报建手续。2020年1月15日，本院就上述问题向广州市白云区不动产登记中心发函调查，该中心回复：案涉房屋的权属问题等应向广州市规划和自然资源局调查核实。本院于2020年1月15日就上述问题向广州市规划和自然资源局发函调查，该局于2020年2月21日函复：经核查函件调查内容为重复来函，我局已于2019年11月13日以《协助司法查询复函》（穗规划资源协查(2019)1141号）函复贵院。庭审中，经本院释明合同效力后，原告坚持双方签订的承包经营合同为有效合同，坚持原来的诉讼请求不予变更。以上事实，有租赁合同、健勒美健身会所承包经营合同、证明、收款证明、营业执照、工商登记资料、律师函、特快专递回单、微信聊天记录、工资明细表、财付通科技有限公司复函、广州市规划和自然资源局复函、广州空港经济区管理委员会复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，关于原告与被告签订的《健勒美健身会所承包经营合同》的效力问题。原告主张涉案房屋已取得建设工程规划许可证，并提交了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设用地规划红线呈批图等证据予以证实，但根据本院向广州市规划和自然资源局和广州空港经济区管理委员会调查核实结果可见，涉案房屋并未办理建设工程规划许可证等后续报建手续。因此，对原告上述主张，本院不予采信。本案中，原告从益祥物业承租涉案房屋后经营健身会所，后将健身会所的使用权在一定期限内交由被告承包经营，并在合同中明确约定由被告自主经营，涉案场地的房屋租金由被告承担等条款，符合房屋租赁合同的特征。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《健勒美健身会所承包经营合同》无效，虽然涉案合同无效，但被告实际占用原告转租的涉案房屋，故依法仍应向出租方支付占用涉案房屋期间的房屋占用使用费。现原告陈述已向出租方垫付2019年6月的房屋占有使用费47069元，并提供出租方的证明证实，被告未到庭就已付的场地占有使用费进行答辩，视为其放弃相应的诉讼权利。因此，对原告的陈述本院予以采纳，对其主张被告返还代垫的2019年6月房屋占有使用费47069元的诉求，本院予以支持。由于涉案合同无效，则违约条款亦为无效，故原告要求被告支付违约金缺乏理据，本院不予支持。关于原告主张被告支付承包金47753.2元的问题。原告陈述被告在确认欠其2019年2月前的承包金15154元后，仅于2019年3月31日、4月1日共支付了7000元，尚欠8154元未付，并提供了微信聊天记录予以证实，因被告未到庭提供已支付款项的相关证据，故对原告陈述本院予以采信。对原告要求被告支付尚欠的承包金8154元的诉求，本院予以支持。对原告陈述被告未依约按每月全店所有营业额10%支付2019年3月至6月的承包金39599.2元（47753.2-8154=39599.2），原告仅提供了3-6月的收入明细予以证实，因该收入明细为原告单方出具，并未经双方对账核对确认，故对该证据证明效力，本院不予确认。因此，原告要求被告支付39599.2元承包金缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告返还垫付健勒美健身会所员工工资64949.2元的诉请，按双方合同第二条约定，承包期内产生的人工费由被告承担，故原告要求被告返还代垫的2019年5月、6月被告承包经营健勒美健身会所期间的员工工资，合情合理，本院予以支持。原告代垫的工资应按其实际垫付的金额计算，经核对，原告向健身会所郭日新等15名员工支付2019年5月、6月工资共计61005.2元，故被告应向原告返还垫付的员工工资61005.2元。被告周开明经本院合法公告传唤，期满未到庭应诉，视为其放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘梓文与被告周开明于2018年3月1日签订的《健勒美健身会所承包经营合同》无效；二、于本判决生效之日起三日内，被告周开明返还原告刘梓文垫付的2019年6月房屋占有使用费47069元；三、于本判决生效之日起三日内，被告周开明向原告刘梓文支付承包金8154元；四、于本判决生效之日起三日内，被告周开明返还原告刘梓文垫付的员工工资61005.2元；五、驳回原告刘梓文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5046元，由原告负担2698元，被告负担2348元（原告已预交受理费5046元，由本院退回受理费2348元，被告于本判决生效之日起三日内向本院交纳受理费2348元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李志芳人民陪审员  陈妙燕人民陪审员  陈臻奇二〇二〇年八月十七日书 记 员  李 岚