江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0923民初3238号原告：张某某，女，1988年7月10日出生，汉族，居民，住阜宁县。委托诉讼代理人：周芹，江苏引航律师事务所律师。被告：王某某，男，1976年6月20日出生，汉族，市民，住阜宁县。被告：刘某某，女，1979年12月12日出生，汉族，市民，住阜宁县。被告：王某某，男，1959年6月24日出生，汉族，居民，住阜宁县。上述三被告共同委托诉讼代理人：王艳军，江苏滨阜律师事务所律师。原告张某某与被告王某某、刘某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人周芹、被告王某某及与王某某、刘某某的共同委托诉讼代理人王艳军到庭参加诉讼讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1、确认房屋买卖合同无效；2、被告王某某、刘某某返还购房款48万元、利息2万元（利息从付款之日计算至起诉之日，以后持续计算至实际履行之日）及违约金15万元；3、被告王某某、刘某某赔偿原告经济损失5.66万元（包含质量鉴定费用1.5万元、设计费4万元、法律服务所的见证费1600元），代理费1.8万元；4、被告王某某对上述债务承担连带清偿责任；5、被告王某某、刘某某、王某某承担本案诉讼费。事实和理由：原告和三被告系相邻村居民，2019年9月25日，被告王某某、刘某某将家中位于镇政府西侧三间两层自建门市房转让给原告，当时被告声称房屋有合法手续，原告遂与被告王某某、刘某某签订《房屋买卖合同》并见证，被告王某某是合同的担保人，后原告按照合同约定支付全部房款48万元，被告也交付了房屋。原告花费4万元请人进行装修、设计，设计成果已交。今年2月份原告准备装修施工，但发现房屋有裂缝，用力踩踏竟有颤动、晃动。遂委托有资质的专业房屋质量鉴定部门对案涉房屋进行质量鉴定，得出结论是D级危房。此房刚刚建成不足一年，竟成危房，已不能满足正常的居住和经营。故特具诉状请求法院依法支持诉讼请求。被告王某某、刘某某辩称，1、被告王某某、刘某某不是适格主体，被告王某某为房屋的实际所有人，早在1998年芦蒲乡人民政府对涉案地皮进行出让时，被告王某某在房屋的西边购买了三间，被告王某某为了再次购买就用起弟弟王某某的名义购买涉案地块；2、后期被告王某某以自己名义在涉案的土地上建了房屋，2019年9月25日出售给原告的房屋是被告王某某于2018年对房屋后面的空地进行加建，在建设过程中被告王某某、刘某某没有参与，都是由被告王某某联系施工队和购买建筑材料；3、原告购买涉案房屋也是同被告王某某具体联系洽谈，仅是在签订房屋买卖合同签订时，用被告王某某、刘某某的名义。被告王某某辩称，1、原告对涉案房屋的土地使用权是通过购买形式取得的，对该房屋进行建设政府相关部门是认可的；2、原告对房屋的性质、结构、地理地貌是知晓的，房屋地理位置优越，同镇政府围墙紧密相连，座向朝南，原告看中该地块从事经营才购买的；3、双方在协议的第七条明确约定该房屋的毁损、灭失风险自房屋交付时开始转移，原告多次到实地进行查看，被告有理由相信原告购房后，会对房屋进行改建、扩建、翻建，故在合同中约定毁损风险自交付之日予以转移；4、原告违反诚实信用原则，买卖合同不应确认无效，原告的其他损失无法律依据，若原告执意要求退房，王某某仅对48万元的房款予以分期退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王某某与被告刘某某系夫妻关系。2019年9月25日原告张某某与被告王某某、刘某某签订房屋买卖合同一份，约定由被告王某某、刘某某向原告张某某出售坐落于阜宁县镇政府西边三间两层门市房，房屋南北方长度16.4米，东西宽度9.55米。房屋价款486000元。房屋为集体土地上的建筑物，合同当日付480000元，若能办理过户手续，张某某支付剩余的6000元房款，过户手续不能妥善解决，张某某无需支付剩余支付的6000元房款。同时对其他事项进行约定。被告王某某签字担保。案涉合同经阜宁县芦蒲法律服务所见证，原告张某某支出见证费用1600元。当日，原告向被告王某某转账480000元并由被告王某某、刘某某共同出具480000元收条一份，被告遂向原告交付案涉房屋。另被告向原告张某某交付村镇房屋所有权证，所有权人王某（某某）。2020年4月原告张某某委托江苏盐工百信工程技术研究院有限公司对案涉房屋工程质量及安全性进行鉴定，2020年4月26日该公司作出鉴定结论，案涉房屋属D级，即承重结构不能满足安全使用要求，住房整体出现险情，构成危房。原告为此支出鉴定费用15000元。现原告张某某向本院提起诉讼要求确认案涉房屋买卖合同无效，并要求被告返还房款、赔偿损失。另查明，案涉房屋位于阜宁县境内，土地性质为集体，未办理土地规划许可手续。原告张某某为阜宁县蒲东村村民。还查明，2019年12月1日原告张某某（甲方）就案涉房屋装修与苏州工业堂桢绘装饰设计工作室（乙方）签订设计合同一份，项目名称萌豆豆奶茶店，总设计费用40000元。2020年6月22日该工作室出具40000元增值税发票一份。另，原告张某某因本起诉讼，支出律师代理费用18000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方签订房屋买卖合同，交付房款及房屋，双方形成房屋买卖关系。但涉案房屋土地性质为集体所有，根据我国土地管理法的相关规定，原、被告非同一集体经济组织成员，原告张某某不能享有案涉房屋所在的土地使用权，原、被告之间的房屋买卖合同依法应认定无效，对原告张某某的相应诉讼请求，本院依法予以支持。合同无效后，已取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，原、被告双方在合同签订时明确载明案涉房屋为集体土地，双方对案涉合同无效均存在过错，被告王某某、刘某某依法应承担返还480000元房款的责任同时承担相应款项占用期间利息损失，即从给付之日起至实际还款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。为一揽子解决原、被告之间的纠纷，被告在退还房款时，原告亦应向被告返还案涉房屋。对原告张某某主张的房屋设计费40000元，见证费用16000元，本院根据各自过错，酌定由被告王某某、刘某某给付20000元。对原告张某某主张的房屋鉴定费15000元、律师代理费用18000元的诉讼请求，相应费用并非房屋买卖必须支出费用，对相应请求，本院不予支持。对原告张某某要求被告承担150000元违约金的诉讼请求，因涉案合同无效不产生违约的效果，现原告张某某的相应请求，于法无据，本院不予支持。对原告张某某要求被告王某某承担连带还款责任的请求，因案涉房屋买卖合同无效，相应担保合同当然无效，被告王某某依法应承担不能清偿清偿部分的三分之一还款责任。对被告王某某、刘某某提出其并非适格主体的辩解，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、原告张某某与被告王某某、刘某某于2019年9月25日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告王某某、刘某某返还原告张某某购房款480000元及利息（以480000元为基数，从2019年9月25日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），原告张某某返还被告王某某、刘某某所有的位于阜宁县镇政府西边三间两层门市房；本项限于判决发生效力之日起15日内履行完毕；三、被告王某某、刘某某支付原告张某某房屋设计费、见证费用合计20000元，该款限本判决生效之日起15日内履行完毕。四、被告王某某承担上列第二项、第三项中被告王某某、刘某某还款责任中不能清偿部分的三分之一。五、驳回原告张某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10980元（原告已预交），减半收取5490元，由原告张某某承担1090元，被告王某某、刘某某承担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 曹礼坤二〇二〇年八月三十一日法官助理 张 慧书 记 员 江鸿鹏