陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终5465号上诉人（原审原告）：梁嘉森，男，1989年3月13日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人：张焱，陕西合恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李有学，男，1986年2月22日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。原审第三人：西安美居房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区雁塔南路********。法定代表人：孙冰，该公司总经理。上诉人梁嘉森因与被上诉人李有学，第三人西安美居房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初9936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁嘉森上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初9936号民事判决书第二项，依法改判为李有学向梁嘉森支付违约金300000元；2、判令李有学承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决适用法律错误，在李有学恶意未到庭、放弃抗辩权利的情况下，一审法院主动调整违约金计算标准，将合同约定的违约金300000元酌情认定为50000元，系法院干预当事人处分权的行为。因李有学明确表示拒绝继续履行合同义务，违反合同约定构成违约，应当按照《西安市存量房买卖合同》第五条违约责任5.1的约定，向其赔偿违约金300000元。一审法院未考虑李有学违约的过错程度以及其预期利益等因素，在李有学未到庭的情况下主动降低违约金的标准，违反了相关法律的规定。李有学辩称，其一审不是恶意缺席，合同约定的30万元违约金其不知情，其并不知道合同上30万元违约金是谁所写。其认可一审判决的5万元违约金。梁嘉森的上诉理由不合理。梁嘉森向一审法院起诉请求：1.依法解除其与李有学于2017年8月13日签订的《西安市存量房买卖合同》；2.李有学向梁嘉森支付违约金300000元；3.李有学向梁嘉森赔偿居间费用损失69000元；4.本案诉讼费用、公告费、保全费由李有学承担。事实与理由：梁嘉森于2017年6月至第三人处，欲购买二手房，第三人遂向梁嘉森推荐了李有学名下位于西安市地下车位。在看房后，因李有学人在延安，梁嘉森遂于2017年8月在第三人处先行签订《西安市存量房居间买卖合同》（以下简称居间合同）及《西安市存量房买卖合同》（以下简称买卖合同），并支付了居间费69000元。第三人于2017年8月13日前往延安将合同交由李有学予以签订。买卖合同约定，李有学将上述房屋出售给梁嘉森，建筑面积150平方米，房屋总价款230万元，该合同第5.1条约定，若任意一方不按合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，需赔偿违约金30万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失。但合同签订后，李有学却迟迟不来西安办理房屋过户具体手续，期间梁嘉森多次催促第三人尽快督促李有学交易，但李有学一直未办理。2017年11月1日，李有学向梁嘉森声称第三人从未给其提供过居间合同及买卖合同，其从未在合同上签字，因此拒绝继续交易。无奈之下，梁嘉森遂于2017年11月将第三人诉至法院，要求第三人退还居间费用，该案庭审中，经法院委托，西北政法大学司法鉴定中心对居间合同和买卖合同中李有学的签名笔迹进行了鉴定，经鉴定属于李有学本人签署。为维护梁嘉森合法权益，特向法院提起诉讼。一审法院查明，2017年8月13日，梁嘉森（买方、乙方）与李有学（卖方、甲方）、第三人西安美居房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《西安市存量房买卖居间合同》，约定甲方将其所有的位于西安市的房地产（以下简称案涉房产），以230万元的价格出售给乙方，合同2.7条约定若甲、乙双方中任意一方违反《西安市存量房买卖合同》约定，导致本交易未能完全履行的，则违约方应向丙方支付居间服务的补偿费，数额为成交价的3%。2017年8月13日，梁嘉森（买方、乙方）与李有学（卖方、甲方）签订《西安市存量房买卖合同》，约定甲方将上述案涉房产以230万元价格出售给乙方，合同5.1条约定若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币300000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费等。2017年8月19日，第三人向梁嘉森出具69000元佣金收据，该收据载明“交款人梁嘉森，类别为买卖，物业地址为华侨城天鹅堡小区1-3-501室”。2017年11月1日，李有学明确告知梁嘉森没有在合同中签字。另查明，因李有学拒绝承认与梁嘉森签订涉及案涉房产的买卖合同，梁嘉森将西安美居房地产营销策划有限公司（被告）、李有学（第三人）诉至法院（案号2017陕01**民初14899号），在该案审理过程中，经西北政法大学司法鉴定中心对李有学在上述两份合同中的签名进行笔迹鉴定，西法大司鉴中心【2018】文鉴字第409号《司法鉴定意见书》鉴定意见为上述两份合同签名均系李有学本人书写，李有学对此鉴定意见并未提出异议。一审法院认为，梁嘉森与李有学、第三人西安美居房地产营销策划有限公司签订的《西安市存量房买卖居间合同》、梁嘉森与李有学签订的《西安市存量房买卖合同》，均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，梁嘉森已支付居间服务费69000元，后李有学不再继续履行合同义务，系违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。李有学拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，由其承担相应法律后果，依据合同约定梁嘉森有权解除双方签订的买卖合同，故对梁嘉森要求解除双方于2017年8月13日签订的《西安市存量房买卖合同》的诉请，依法予以支持。关于梁嘉森主张李有学支付违约金300000元是否应于支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据以上法律规定可以确定违约金具有补偿和惩罚双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能。鉴于本案梁嘉森未能提交有关房屋差价的相关证据，且梁嘉森并未支付定金、首付款，结合双方签订合同时间（2017年8月13日）至李有学明确表示不履行合同时间（2017年11月1日），兼顾合同实际履行情况、梁嘉森支付的款项数额及实际损失等因素，合同约定违约金300000元过高，原审根据公平、诚实信用原则予以衡量，酌情认定李有学应承担违约金50000元。关于李有学是否应承担梁嘉森居间服务损失69000元，根据居间合同2.7条“若甲、乙双方中任意一方违反《西安市存量房买卖合同》约定，导致本交易未能完全履行的，则违约方应向丙方支付居间服务的补偿费，数额为成交价的3%”，现因李有学违约，居间费用应由李有学承担，故梁嘉森有权要求李有学向其支付居间损失费用69000元。一审遂判决：一、解除梁嘉森与李有学于2017年8月13日签订的《西安市存量房买卖合同》；二、李有学于本判决生效之日起十日内支付梁嘉森违约金50000元；三、李有学于本判决生效之日起十日内支付梁嘉森居间费用损失69000元。四、驳回梁嘉森的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25200元、保全费2365元、公告费260元，由李有学承担。因梁嘉森已预交，故李有学应于支付上述款项时一并支付梁嘉森。二审中，梁嘉森提交两组证据：一、1.贝壳网app上在2017年12月29日关于华侨城天鹅堡房屋成交价是19693元/㎡。2.安居客app上，华侨城天鹅堡在2017年9月份房价是17800元/㎡。3.淘宝网上另案中关于天鹅堡法院评估的价格，户型相同，2017年8月30日，鉴定价格16267元/㎡。用于证明该地段房价上涨，其逾期利益损失是客观存在的。李有学质证称其没有在西安居住，对西安的房价不了解。梁嘉森提供证据上载明的平台其没有接触过，不能证明其房屋差价。二、证人证言，证人李某称其原系西安美居房地产营销策划有限公司的客户经理，2017年8月13日找李有学签合同，之后要办房产转移手续的时候联系李有学，但李有学一直未来西安办手续，直至2017年10月份李有学向其发短信称房屋不卖了。当时签合同时房价是1.4万/平方米，之后在八九月份房价涨到17000-18000元。李有学质证对其其不认可，称一审梁嘉森提交的合同其没有签字。之前其找中介公司卖房子的时候确实签过字，但是其不知道合同上的字是谁签的，其手中合同是没有签字的。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，梁嘉森与李有学、西安美居房地产营销策划有限公司签订的《西安市存量房买卖居间合同》、梁嘉森与李有学签订的《西安市存量房买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，对各方均具有约束力，各方均应依约享有合同权利并履行合同义务。合同签订后，梁嘉森向西安美居房地产营销策划有限公司支付居间费69000元，李有学不按照合同约定履行交付房屋及办理过户手续等义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。一审判决双方签订的《西安市存量房买卖合同》解除，双方对此均无异议，本院予以确认。现二审争议焦点为，梁嘉森主张由李有亮按照合同约定承担违约金理由能否成立？双方所签订《西安市存量房买卖合同》第五条违约责任5.1条的约定，“若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币300000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费等。”违约金系合同双方预先对一方违约而应向另一方承担责任的约定，系双方意思自治的体现，一方存在违约行为，应按照合同约定的违约金向守约方承担赔偿责任。本案中，综合考虑涉案房屋的成交价格，以及2017年西安市房屋市场价格的上涨情况等因素，双方约定的违约金并不存在过高情形，应当由李有学按照合同中约定的违约金数额进行赔偿。一审法院降低违约金数额，而且在李有亮未提出请求的情况下减少违约金，有违法律规定，二审应予以纠正。综上，梁嘉森上诉理由成立，其上诉请求依法予以支持。对原审判决应维持第一、三、四项，变更第二项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初9936号民事判决第一、三、四项及案件受理费、保全费、公告费负担部分；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初9936号民事判决第二项为：李有学于本判决生效之日后十日内支付梁嘉森违约金300000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5050元（梁嘉森已预交），由李有学承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年八月十三日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩