贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初2350号原告：贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区专署路**。法定代表人：申湘安，该公司总经理。委托诉讼代理人：林翔，贵州锦江河律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：刘长虹，男，1965年8月23日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：王桃萍，贵州同康律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：宋阳，贵州同康律师事务所实习律师，授权范围为特别授权。原告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司（以下简称湘成公司）与被告刘长虹买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘成公司的委托诉讼代理人林翔、被告刘长虹的委托诉讼代理人王桃萍、宋阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘成公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方于2019年8月19日签订的两份《地下车位买卖合同》，并由被告支付原告违约金48,000元；2．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年8月19日，原告与被告签订两份《地下车位买卖合同》，约定原告将其开发的“××国际”住宅小区地下×栋负一楼区110、148号两个车位以80,000元/个出售给被告。两份合同第二条第2款付款方式：分期付款均约定“乙方应于2018年9月25日前支付肆万元，于2018年10月25日前支付肆万元付清该车位转让费”。合同签订后，原告依约将两车位交付被告使用至今，而被告却至今分文未付车位转让款。根据合同第五条第1款第（1）项“乙方逾期支付转让总价款超过30天的，甲方有权解除本合同，同时乙方应该向甲方支付转让总价款30%的违约金。”之约定，被告依法应按合同约定支付原告违约金。综上，原告认为，原、被告签订的《地下车位买卖合同》合法有效，而被告从2018年8月便使用该车位1年有余，对于车位转让款分文未付，其行为已经严重违约。原告享有解除合同的权利，且根据双方合同约定有权要求被告支付违约金。为维护自身的合法权益，原告特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告刘长虹辩称，1、双方曾约定用刘长虹个人交的工程保证金抵扣购买车位的价款，并且双方互付债务已经合法到期，满足合法抵消条件，因此，刘长虹已付清车位的相应价款；2、因为原告从未书面催告，也没有在1年内行使解除权，因此原告的解除权已经消灭；3、案涉两车位已于2018年8月25日交付刘长虹使用。原告湘成公司与被告刘长虹围绕诉讼请求提交了证据，对双方当事人没有异议的证据，本院予以认定。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交了《建设工程施工合同》、《通知书》、《中国银行交易明细》、《民事调解书》复印件各一份，拟证明在被告与案外人贵州省铜仁市广远建筑工程有限公司（以下简称广远公司）签订的建设工程施工合同中，约定保证金的退还方式为保证金分三次返还，完成裙楼工程并验收合格退壹佰万，框架封顶并验收合格退壹佰伍拾万元，竣工验收合格退壹佰万。该保证金系刘长虹个人所交。2018年10月7日，裙楼1-3层主体工程已经完工。原告已向刘长虹退还部分保证金，第一次退还保证金的条件已经成就，现原、被告双方为互负债务。原告质证认为，《建设工程施工合同》、《通知书》、《调解书》与本案无关，达不到被告的证明目的，保证金与本案无关，且不能证明保证金用于抵扣购车位款。《中国银行交易明细》的证明目的有异议，在广远公司起诉湘成公司时，刘长虹已经承认保证金已经全部退回。本院认为，被告提交的证据《建设工程施工合同》、《通知书》、《中国银行交易明细》、《民事调解书》均系原告与案外人广远公司之间的建设工程施工合同纠纷，而本案系原、被告之间关于车位的买卖合同关系，故上述证据与本案不具有关联性，本院不予认定。被告提交《借记卡账户历史明细清单》复印件，拟证明被告于2018年8月20日向原告支付购买车位款10万元。原告质证认为收到10万元属实，但该款系被告刘长虹支付其在原告处购买的4号楼3层办公室的定金。本院认为，首先，被告在庭审中主张购买车位的款项系用保证金抵扣，庭后又提交银行流水主张支付了部分车位款，前后说辞矛盾。其次，根据案涉《地下车位买卖合同》约定，案涉两个车位的首付款合计为8万元，应付款时间为2018年9月25日；尾款8万元，应于2018年10月之前付清，与被告提交的《借记卡账户历史明细清单》所载交易金额及交易时间均不相符。为证明前述《借记卡账户历史明细清单》与本案无关，原告还向本院提交一份原告与被告所签订的《商品房买卖合同》复印件予以佐证。被告质证表示对原告提交的该份《商品房买卖合同》的真实性予以认可。并再次主张因原、被告互负债务，原、被告协商用保证金抵扣相应房款和车位款。再次，被告提交的《借记卡账户历史明细清单》载明被告于2018年8月20日向原告转账10万元；而上述原告所提交的《商品房买卖合同》约定被告购买原告位于铜仁市碧江区的付款方式恰为被告应于2018年8月20日前支付10万元，也即被告所提交的《借记卡账户历史明细清单》的转账交易金额及时间与上述《商品房买卖合同》约定的第一期被告应付款金额及时间均相吻合。一系列事实印证被告所提交的《借记卡历史明细清单》与本案不具有关联性，故，对原告主张被告所提交的《借记卡账户历史明细清单》与本案无关的的质证意见予以采纳，对被告提交的《借记卡账户历史明细清单》的关联性及被告以该证据证明其已支付原告车位款10万元的目的，本院均不予认定。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月19日，原告与被告签订了两份《地下车位买卖合同》，约定甲方（湘成公司）将位于××住宅小区地下×栋负一楼区110号和148号车位售予乙方（刘长虹），车位的总价款均为80,000元，付款方式均为于2018年9月25日前支付40,000元，于2018年10月25日前支付40,000元。并均约定甲方应当在2018年8月25日前向乙方交付该车位。乙方应在约定的交付日或甲方通知的日期携带本合同和缴清全部车位款的票据按时到甲方通知的地点办理该车位交付手续。逾期未到，由此产生的逾期交付车位的责任由乙方承担。乙方逾期支付转让总价款不超过30天（含30天）的，每逾期一日，乙方应向甲方支付本合同约定转让总价款0.5%的逾期违约金。乙方逾期支付转让总价款超过30天的，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付转让总价款30%的违约金。甲方通知乙方解除本合同的，自解除通知到达乙方之日起，本合同终止，甲方有权另行处置该车位；甲方不行使解除权的，不免除乙方每日应当向甲方支付本合同约定总价款0.5%的逾期违约金。本协议生效后，甲、乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，违约方须按本合同的有关规定承担违约责任，并按转让总价款的10%向守约方支付违约金。双方还就其他权利义务进行了约定。合同下方甲方处有原告法定代表人申湘安的签名并加盖了公章，乙方处有刘长虹的签名及捺印。合同签订后，原告按约将案涉车位交付给被告使用至今。被告至今未向原告支付案涉购车位款。上述事实，有原、被告陈述及相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告于2018年8月19日签订的两份《地下车位买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。因被告在原告按约定交付车位后，未按约向原告支付购车位款，现原告主张解除双方于2018年8月19日签订的两份《地下车位买卖合同》应否支持的问题，本院认为，原、被告双方在合同中明确约定，在被告逾期支付车位款超过30天时，原告有权解除合同，该约定系附条件合同解除权的约定。合同约定的解除权附条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持，反之，则依法予以支持。在本案中，据被告陈述，其于2018年8月25日就开始使用案涉车位，但被告至今未向原告支付购车位款，其违约程度已严重影响原告签订合同目的的实现，故，原告主张解除案涉两份《地下车位买卖合同》于法有据，本院予以支持。被告抗辩称原告主张购车位款应与原告尚欠被告的工程保证金相互抵扣，但是被告未能举证证明原、被告双方曾就债务互相抵扣已达成一致意见，且原告在庭审中亦陈述“愿意支付车位款”并表示在原告起诉后，被告没有向原告支付车位款的原因系“双方协商用保证金抵扣车位款”，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告应当承担举证不能的不利后果。故，对被告主张已支付案涉购车位款的意见，本院不予采纳。被告还抗辩称原告的解除权已经消灭。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，在本案中，原、被告双方并未约定解除权行使的时间，亦不存在被告催告原告在合理期限行使解除权，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，但本案系车位买卖合同，而非商品房买卖合同，该规定中的一年除斥期间不应做扩大适用。故，本案原告的解除权并未消灭。对被告认为本案原告的合同解除权已经消灭的意见，本院不予采纳。对原告主张的违约金问题。本院认为，原、被告在合同中对被告逾期付款应当承担的违约责任进行了约定，并且根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，原告主张被告承担违约责任于法有据，本院予以支持。庭审中，被告抗辩称原告主张的违约金按照总合同价款的30%计算标准过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院认为，违约金是否过高应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。结合本案，被告在未支付相应车位款的情况下，使用车位近两年，客观上给原告造成了相应的损失，但在原、被告双方的合同解除之后，案涉车位应归还原告，被告的违约行为对原告造成的损失应低于总车位款的30%，原告主张被告按照总车位款的30%承担违约金责任，确属过高，依法应当予以调整。根据公平诚信原则，本院酌情将违约金计算标准调整为总车位款的12%即19,200元（160,000元×12%），也即本院支持由被告支付原告违约金19,200元，超出部分，本院不予支持。综上，本院支持解除原、被告于2018年8月19日签订的两份《地下车位买卖合同》，并支持由被告向原告支付违约金19,200元，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司与被告刘长虹于2018年8月19日签订的两份《地下车位买卖合同》；二、被告刘长虹于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司违约金19,200元。三、驳回原告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,000元，已减半收取计500元，由原告贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司负担300元，被告刘长虹负担200元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇二〇年八月三十一日法官助理龙仲夏书记员章靖宜