陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终8581号上诉人（原审原告）：张伟，男，汉族，1982年9月24日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：史宝文，西安市雁塔区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：绿地集团西安常盛置业有限公司，住所地：西安市长安区常宁新城子午大道中段东侧绿地城售楼部**。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：白雪，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。上诉人张伟与被上诉人绿地集团西安常盛置业有限公司（以下简称绿地常盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初12162号判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张伟上诉请求：l、请依法撤销原审判决第一项，改判第一项为：被上诉人于本判决生效后五日内按照规划标准和合同约定标准向上诉人交付位于西安市长安区常宁新城1号第26幢1单元l层10106号房屋；2、请依法撤销原审判决第二项，改判第二项为：被上诉人于本判决生效后五日内向上诉人支付违约金252235.46元(计算至2019年6月30日，自2019年7月1日按照259．2348元每日计算至被上诉人实际交付房屋之日)；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院审理本案认定事实错误，适用法律不准确，导致判决结果对上诉人严重不公。一、根据上诉人和被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应在2016年10月30日前将经验收合格的案涉房屋交付给上诉人，但被上诉人并未按约交房。并且在2016年12月25日上诉人接到交房通知后，上诉人发现案涉小区基本设施不完备，根本达不到交付房屋的条件，还发现案涉房屋本身存在屋内客厅顶部不平、三层与样板间不符、一层客卧北墙渗水、二层北卫生间东墙渗水、二层南卧东墙渗水、地面四周返潮严重及窗户无法关闭等众多问题后。经被上诉人维修，2017年9月3日再通知验房时，上诉人发现仍存在多处漏水等诸多严重问题。被上诉人又开始维修，在2018年4月30日通知上诉人交房时，仍有问题存在，上诉人考虑到交房已经延期一年多，迟迟无法投入使用损失不断扩大，准备接收该房屋。但上诉人同时又发现房屋南北两侧二层、三层公共墙被加建。上诉人意识到加建违法、且严重影响案涉房屋的采光、通风，要求被上诉人给出合理的解释，但是一直没有结果。一审判决书中将上诉人所说的“直到2018年4月30日该房屋勉强具备交付标准，但原告发现该房屋的结构又被改变”等表述，视为上诉人“对2018年4月30日房屋已基本满足交付条件的事实的认可”，一审的该认识是对上诉人表述意思的断章取义。上诉人的该表述显然仅指房屋原存在的问题，并不指加建的新问题，所以一审的该认定是错误的。案涉房屋被加墙事实非常明确，如未经相应的规划变更、审批，显然属违法行为。上诉人提交的证据照片对加建墙的事实，体现的非常直观。本案所涉加墙行为是加建了案涉房屋的公共用墙，且面积较大，显然改变了房屋的结构，属违法加建。一审法院认为未改变房屋主体结构，应视为涉案房屋无其他问题，该认定显然缺乏法律依据，是错误的认识，违背了《中华人民共和国城乡规划法》及相关法律、法规的规定。现案涉房屋被加墙除严重影响房屋的通风、采光外，经上诉人咨询相关部门，更可能影响案涉房屋的不动产登记。所以上诉人拒绝接收该房屋理由正当且充分，被上诉人理应采取相应措施按照规划标准及合同承诺的样板房标准向上诉人交付案涉房屋。二、因案涉房屋被加建，导致被上诉人至今未向上诉人交付房屋。一审法院仅凭被上诉人：邻居房屋封阳台导致本案所涉房屋二楼南北侧各加了一堵墙导致房屋结构发生变化的表述，及对上诉人认为2018年4月30日基本满足交付条件的表述的错误理解，认为2018年4月30日后上诉人无合理理由拒绝收房，进而不支持上诉人主张该时间点以后的违约金是错误的。本案所涉房屋被上诉人至今未向上诉人交付，加建行为很显然发生在2018年4月30日之前，在被上诉人未将房屋交付给上诉人前，被上诉人对该房屋负有法定的管理、保管义务，被上诉人认为是邻居加墙导致，但被上诉人并没有对案外人的加墙行为进行有效阻止、或向相应的行政管理机关反映投诉阻止，很显然被上诉人对案涉房屋被加建改变房屋结构没有尽到应有的基本管理、维护职责。上诉人要求其承担因此不能向上诉人交付房屋的违约责任合理、合法，依法应予支持。所以，自2018年4月30日以后上诉人拒绝接收房屋事实清楚，理由充分，因被上诉人的原因所致，违约金当然应该计算到该房屋的实际交房之日止。绿地常盛公司辩称，一审认定事实清楚适用法律正确，应当维持原判驳回上诉人的上诉请求。涉案房屋于2018年4月30日已经具备交付条件，是上诉人拒绝收房导致房屋未交付，被上诉人无任何违约行为不应当承担违约责任。张伟向一审法院提出诉讼请求：1、判令绿地集团按照规划标准和合同约定向张伟交付绿地城（DK-2）项目第26幢1单元1层10106号房屋；2、判令绿地集团向张伟支付逾期交房违约金252235.462元（计算至2019年6月30日，自2019年7月1日按照259.2348元每日计算至绿地集团实际交付房屋之日）；3、本案诉讼费由绿地集团承担。一审法院经审理查明，张伟与绿地常盛公司于2015年7月24日签订《商品房买卖合同》，约定张伟从绿地常盛公司处购买位于西安市长安区常宁新城1号第26幢1单元1层10106号房屋，房屋总价款2592348元整。由张伟分期交付。当日张伟向绿地常盛公司支付房款1092348元，2015年9月9日向绿地常盛公司支付剩余房款1500000元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2016年10月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用,如绿地常盛公司逾期交房，张伟要求继续履行合同的，绿地常盛公司自2016年10月31日起，按日向张伟支付已交付房款万分之一的违约金。后虽多次交付房屋，但均因绿地常盛公司交付房屋不合格导致交付未果。2018年4月30日在交付房屋过程中，张伟提出“2层主卧地面高东北低相差3-5公分”以及房屋两面多加了一堵墙,主体发生变化,未接收房屋。张伟在庭审中自认2018年4月涉案房屋已基本达到交付条件，除了房屋二三楼与隔壁相邻处南北两侧各加了一堵墙,房屋无其它问题。一审法院认为，合法有效的合同受法律保护。本案双方签订了《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。本案中双方已按合同约定交付了购房款，绿地常盛公司应当按照约定交付房屋。现张伟要求绿地常盛公司按照规划标准和合同约定向其交付绿地城（DK-2）项目第26幢1单元1层10106号房屋，但未明确具体交付标准，经一审法院释明后，绿地常盛公司仅提出因相邻房屋封阳台导致房屋二楼南北侧各加了一堵墙导致房屋结构发生变化。经查相邻房屋封阳台的行为，在实质上并未对张伟所购房屋的主体结构进行改变，加之张伟未提出涉案房屋存在其他不合规划标准或合同约定的事由，应视为涉案房屋无其它问题，故张伟的拒不收房的理由不能成立,考虑到涉案房屋在客观上未能成功交付，故绿地集团应于判决书生效后再次交付。绿地常盛公司未能按约定的时间交付合格的房屋，已经构成违约，应当按照合同约定从2016年10月31日起按日向张伟支付已付房价款万分之一的违约金。关于违约金计算的截止日期如何确定的问题，张伟主张应当计算至实际交房之日，因双方对2018年4月30日房屋已基本满足交付条件的事实均认可，张伟无合理理由拒绝接收房屋导致交付不能，其要求绿地常盛公司在2018年4月30日之后继续承担违约责任的要求于法无据，其请求不予支持，故违约金截止日期应为2018年4月30日，经核算违约天数为547天，故绿地常盛公司应承担的违约金数额为141801元。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团西安常盛置业有限公司于本判决生效后五5日内向原告张伟交付位于西安市长安区常宁新城1号第26幢1单元1层10106号房屋；二、被告绿地集团西安常盛置业有限公司于本判决生效后五日内向原告张伟支付违约金141801元；三、驳回原告张伟的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5083元，原告已预交，原告承担2225元，被告绿地集团西安常盛置业有限公司负担2858元，被告承担的受理费应在执行时一并付给原告。二审中，双方当事人均无新证据提交。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，张伟与绿地常盛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》为合法有效合同，张伟按照合同约定交付了房款，绿地常盛公司亦应按照合同约定交付房屋。一审认定绿地常盛公司违约交付房屋，对此双方均无异议，双方现争议的是绿地常盛公司违约交房的截止时间的确定。张伟对2018年4月30日涉案房屋已经基本满足交付条件，唯因房屋二三楼与隔壁相邻处南北两侧各加了一堵墙，张伟拒绝收房，因该墙并非是绿地常盛公司加建，且并未对张伟所购买的房屋的主体结构进行改变，亦未对张伟的房屋造成危险。如张伟认为该墙影响其通风、采光，其可通过法律途径向加建人主张相邻权；办理房屋产权手续是绿地常盛公司的义务，如因加建行为影响办理房产证，张伟亦可向绿地常盛公司主张相关权利，但张伟以此拒绝收房没有法律事实和法律依据，故一审认定违约金的截止时间为2018年4月30日并无不当。据此一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2225元（张伟已预交），由张伟承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年八月二十四日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜