重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4178号上诉人（原审被告）：重庆第二水泵厂，住所地重庆市沙坪坝区新桥大桥坡**，统一社会信用代码915001062030668947。法定代表人：陈天祥，厂长。委托诉讼代理人：官建，重庆康渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：李程，重庆康渝律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张贵玉，女，1956年9月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄万平，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。上诉人重庆第二水泵厂因与被上诉人张贵玉房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初16691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆第二水泵厂的法定代表人陈天祥及其委托诉讼代理人官建，被上诉人张贵玉及其委托诉讼代理人黄万平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆第二水泵厂上诉请求：依法撒销原判或改判驳回张贵玉的诉讼请求。事实和理由:2014年7月10日，重庆第二水泵厂与张贵玉签订购房协议，约定重庆第二水泵厂将其与重庆上桥房地产开发有限公司（以下简称上桥房地产公司）合作开发建设的“新怡康居”还建的A栋13楼5室(同35号5-9号)建筑面积为67.45平方米房屋出售给张贵玉。协议其中的第七条办理产权证约定:1、甲乙双方应配合办理产权登记手续，乙方应在规定时间提供办理产权登记的资料，甲方交由开发商，并协助开发商统一办理。2、办证时间:2016年6月底前。若因甲方原因导致逾期办证，则甲方自办证期限届满后次日起向乙方支付已付房款万分之一的违约金。据上协议充分说明，在办理产权证问题上，重庆第二水泵厂无独立办证资格，为此，重庆第二水泵厂的义务是协助开发商上桥房地产公司具体为张贵玉等办理房屋产权证，而非由重庆第二水泵厂具体办理。上述事实张贵玉与重庆第二水泵厂签订购房协议时是明知的并且协议也有约定，因此重庆第二水泵厂仅有协助上桥房地产公司为张贵玉办证的义务。重庆第二水泵厂与上桥房地产公司在2008年5月25日订立的“联合开发建设协议书”第六条第1项约定:“交房后半年内为甲方办理完产权证并交给甲方”;2014年7月1日上桥房地产公司向重庆第二水泵厂出具的情况说明:“贵厂于2014年7月安排职工接房，我司承诺于2016年6月底之前为贵厂职工在新怡康居小区的住宅办理好产权证。”2015年7月24日重庆第二水泵厂与上桥房地产公司签订的“联合开发建设补充协议书”第六条约定:“乙方应在2016年6月30日前向产权部门为甲方交予该119套房屋产权证。”2018年9月3日重庆第二水泵厂向上桥房地产公司出具催促函催促上桥房地产公司迅速办理房屋产权证。一审判决却认为:“即使合同约定了由案外人负责履行办证义务，但被告并未兰举示证据证明其按约定履行了相应义务，现原告未取得房屋产权登记，被告亦应当承担违约责任。”综上事实，重庆第二水泵厂认为，根据合同约定，重庆第二水泵厂与张贵玉间已就办理房屋产权证已有明确约定，即约定了由案外人上桥房地产公司负责履行办证义务。重庆第二水泵厂多年来已向上桥房地产公司进行催促办证，那么，重庆第二水泵厂既无相对义务，重庆第二水泵厂并无过错，因此也无违约及承担违约金之说，也因此一审法院在认定事实清楚之前提下，适用法律明显错误，自相矛盾。张贵玉辩称：1、一审判决应予维持。原判查明的事实清楚；采信的证据确实、充分；适用法律正确。依法应予维持。2、重庆第二水泵厂上诉请求及理由均不成立，应予驳回。一审查明，张贵玉与重庆第二水泵厂在买卖合同中明确约定办理产权证的时间为2016年6月底以前，同时，重庆第二水泵厂与案外人上桥房地产公司的联合开发协议约定的办理产权证的时间仍然是2016年6月30日前为张贵玉等办理涉案房屋产权证。重庆第二水泵厂没有提供其履行办理产权证的行为事实依据，仅仅举示的两份书证，《情况说明》，该书证载明办证时间与张贵玉和重庆第二水泵厂买卖合同约定时间一致，即2016年6月30日前，没有改变重庆第二水泵厂的办证义务；《不动产登记表》，该书证既无申请时间又无登记部门接件时间，不具有真实性，更不具有书证的法律特征，不能证明其履行了合同约定义务。重庆第二水泵厂在上诉状中提出在一审举示了：“2018年9月3日向案外人重庆上桥房地产开发有限公司出具催促汉催促案外人重庆上桥房地产开发有限公司迅速办理房屋产权证”，与一审庭审不符，重庆第二水泵厂并没有根本没有提供该证据进行质证。退一步讲，即使重庆第二水泵厂有催告行为，该催告也逾期两年多了。重庆第二水泵厂如约履行办证义务的客观证据，重庆第二水泵厂并未提供。故重庆第二水泵厂的上诉事实和理由均不成立。张贵玉向一审法院起诉请求：1、判决重庆第二水泵厂立即为张贵玉办理重庆市沙坪坝区房屋的产权登记；2、重庆第二水泵厂向张贵玉支付逾期办证违约金26093元，计算标准：以已付房款238300元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年7月1日起计算至2019年6月30日；3、诉讼费由重庆第二水泵厂承担。一审法院认定事实：2013年2月4日，张贵玉（乙方）与重庆第二水泵厂（甲方）签订《搬迁协议书》，约定：一、乙方自愿将租住的甲方办公楼上的住房壹间，面积12.7平方米退还给甲方，甲方一次性补偿乙方各种搬迁费用80850元，此款在乙方购买甲方与上桥房地产公司联合开发建设的房屋时冲抵购房款，乙方承诺在2013年2月28日前搬腾该住房并交与甲方；二、乙方履行本搬迁协议后，可优先购买甲方厂区内开发的A5-13楼号房屋，建筑面积在45平方米内，按3300元每平方米优惠价格签订购房合同，超出45平方米部分按4000元每平方米计算等。2014年7月11日，张贵玉（乙方）与重庆第二水泵厂（甲方）签订《购房协议》，约定甲方将其与上桥房地产公司合作开发建设的“新怡康居”还建的一套房屋出售给乙方，该房屋坐落于重庆市沙坪坝区，建筑面积67.45平方米，户型为二室一厅。单价4000元／平方米（建筑面积），总成交价为269800元。乙方通知选房时预付5万元整，签订本协议之日起一个月内付清余款157450元，乙方在付清房款后，甲方立即通知乙方接房……。其中合同第七条，办理产权证约定：1、甲乙双方应配合办理产权登记手续，乙方应在规定时间提供办理产权登记的资料，甲方交由开发商，并协助开发商统一办理。2、办证时间：2016年6月底前。若因甲方原因导致逾期办证，则甲方自办证期限届满后次日起向乙方支付已付房款0.1‰（万分之一）的违约金。3、如因乙方责任，甲方不能按期办证的，甲方不承担违约责任。4、本房屋买卖产生税、费等费用由乙方按国家规定承担。大修基金由甲方代收，标准为80元／平方米（建筑面积）。合同还对付款方式及逾期责任、交房期限及交房手续办理、房屋面积差异处理等内容进行了约定。合同签订后，张贵玉以80850元搬迁费用冲抵购房款，又向重庆第二水泵厂支付了165846元，而涉案房屋的总价款为238300元（45平方米×3300元／平方米＋22.45平方米×4000元／平方米＝238300元），多交纳的8396元为大修基金和五通费。重庆第二水泵厂也向张贵玉交付了重庆市沙坪坝区房屋。另查明，2008年5月25日，重庆第二水泵厂（甲方）与案外人上桥房地产公司（乙方）签订《联合开发建设协议书》，约定联合开发建设重庆第二水泵厂在重庆市沙坪坝区新桥大桥坡19号所属土地。甲方提供约5270平方米土地作为投入，联合开发商品房或经济适用房，乙方提供本项目的所有资金。甲方分得完全产权建筑面积7700平方米房屋，其中：平街负一层车库1000平方米，平街门面不少于300平方米，其余为住宅，建筑面积每套不大于60平方米（其中建筑面积40平方米住宅20套），余下房屋归乙方所有。乙方保证在甲方交地后24个月内交房给甲方，交房后半年内为甲方办理完产权证并交给甲方，如超期按日支付违约金1000元。该合同还对拆迁安置工作、甲乙双方权利义务等进行了约定。2015年7月24日，重庆第二水泵厂（甲方）与案外人上桥房地产公司（乙方）签订《联合开发建设补充协议书》，约定甲乙双方根据“协议书”内容，甲方应分得住房建筑面积为6400平方米，现甲方实际分得住房119套，建筑面积为7045.7平方米，超分得建筑面积645.7平方米。……乙方应在2016年6月30日前向产权部门为甲方所分得的119套房屋办理产权登记，2016年10月30日前向甲方交予该119套房屋“产权证”，如逾期交证，则乙方按2818.28万元的日万分之一向甲方支付违约金。该协议还对安置补偿费及支付方式进行了约定。查询截止为2019年8月12日的《重庆第二水泵厂查询结果》载明，包括涉案重庆市沙坪坝区13-5房屋在内的123套房屋的权利人为重庆第二水泵厂。现张贵玉认为重庆第二水泵厂应将涉案房屋过户至张贵玉名下，并支付违约金，张贵玉因此起诉来院。审理中，张贵玉、重庆第二水泵厂一致认可合同约定的重庆市沙坪坝区与重庆第二水泵厂交付张贵玉的重庆市沙坪坝区房屋系同一个房屋，建筑面积为67.36平方米。张贵玉、重庆第二水泵厂对购房协议中约定违约金计算方法的真实意思表示产生争议。张贵玉认为，办证时间：2016年6月底前，若因重庆第二水泵厂原因导致逾期办证，则重庆第二水泵厂自办证期限届满后次日起，“每日”向张贵玉支付已付房款1‱的违约金。重庆第二水泵厂认为，办证时间：2016年6月底前，若因重庆第二水泵厂原因导致逾期办证，则重庆第二水泵厂向张贵玉支付已付房款总额的1‱的违约金。重庆第二水泵厂提交《不动产登记申请表》，拟证明重庆第二水泵厂在积极的办理产权证，配合开发商办证。该申请表为重庆第二水泵厂与案外人上桥房地产公司申请对重庆市沙坪坝区进行登记所填报的表格，该表格由重庆第二水泵厂与上桥房地产公司在申请人处盖章，但并未写明申请日期。张贵玉质证称其对该证据的真实性无法确认，因为证据本身不能显示其申请的时间，也无不动产登记中心的节点时间，该证据系由不动产登记中心盖了骑缝章的打印件，并没有时间，不能证明重庆第二水泵厂2019年5月29日就申请办证了。一审法院认为，张贵玉与重庆第二水泵厂签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人都应当按照合同约定履行自己的义务。一审法院现就张贵玉的诉讼请求及重庆第二水泵厂的抗辩理由，分项评述如下：一、重庆第二水泵厂是否应当为张贵玉办理涉案房屋的产权登记。张贵玉按约定向重庆第二水泵厂支付了全部房款，重庆第二水泵厂应当将重庆市沙坪坝区房屋过户登记在张贵玉名下，现涉案房屋登记在重庆第二水泵厂名下，据此，对张贵玉要求重庆第二水泵厂为其办理重庆市沙坪坝区房屋的产权登记的诉讼请求，一审法院予以支持。二、重庆第二水泵厂是否存在逾期办证的违约行为。合同约定，1、张贵玉、重庆第二水泵厂双方应配合办理产权登记手续，张贵玉应在规定时间提供办理产权登记的资料，重庆第二水泵厂交由上桥房地产公司，并协助上桥房地产公司统一办理。2、办证时间：2016年6月底前。若因重庆第二水泵厂原因导致逾期办证，则重庆第二水泵厂自办证期限届满后次日起向乙方支付已付房款0.1‰（万分之一）的违约金。3、如因张贵玉责任，重庆第二水泵厂不能按期办证的，重庆第二水泵厂不承担违约责任。一审法院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。在房屋买卖中，买卖双方可以约定办证的方式，但无论何种方式，双方均有协助义务。本案中，《购房协议》约定重庆第二水泵厂将办理产权登记的资料交由开发商，并协助开发商统一办理，即使合同约定了由案外人负责履行办证义务，但重庆第二水泵厂并未举示证据证明其按约履行了相应义务，现张贵玉未取得房屋产权登记，重庆第二水泵厂亦应当承担违约责任。其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此作为卖方，重庆第二水泵厂应当举证证明其全面履行了配合张贵玉办理了产权证的义务。但重庆第二水泵厂举示的《不动产登记申请表》系重庆第二水泵厂与案外人上桥房地产公司共同申请办理重庆市沙坪坝区产权登记所填写的，且并未载明申请时间，重庆第二水泵厂也没有举示其他证据证明其按时履行了办证义务。综上，合同约定的办证期限为2016年6月底前，现重庆第二水泵厂至今未将涉案房屋过户至张贵玉名下，构成违约，重庆第二水泵厂应当承担违约责任。同时，对重庆第二水泵厂称没有为张贵玉办证是因为开发商上桥房地产公司原因的抗辩，一审法院不予支持。三、重庆第二水泵厂应承担的违约金数额。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。张贵玉、重庆第二水泵厂签订的购房协议约定：若因重庆第二水泵厂原因导致逾期办证，则重庆第二水泵厂自办证期限届满后次日起向张贵玉支付已付房款0.1‰（万分之一）的违约金。现张贵玉、重庆第二水泵厂对该条约定的理解产生争议。一审法院认为，首先，该条约定的原文表述为“自办证期限届满后次日起”，更接近按日计算违约金的意思表示。如果张贵玉、重庆第二水泵厂的真实意思表示为违约金按已付房款的万分之一一次性支付，那么一般情况没有必要赘述“自办证期限届满后次日起”的字眼。其次，逾期办证的违约行为是一个持续性行为，逾期时间的长短往往造成不同的后果，例如逾期1天与逾期1年的后果显然不能相提并论，所以合同双方对持续逾期行为往往约定按日支付违约金，这有利于促进义务人积极履行办证义务。重要的是，重庆第二水泵厂与案外人上桥房地产公司签订的《联合开发建设补充协议书》约定的逾期办证违约金为“日万分之一”。最后，张贵玉已支付房屋全款238300元，其万分之一为23.83元（238300元×1‱），如果将合同条文解释为违约金按已付房款的万分之一一次性支付，那么重庆第二水泵厂逾期办证，且不论逾期时间长短，重庆第二水泵厂仅需支付违约金23.83元，违约成本过低，该违约责任条款将基本上失去存在的意义，显然该解释明显不合理。因此，合同约定的违约条款的真实意思表示为“办证时间：2016年6月底前，若因重庆第二水泵厂原因导致逾期办证，则重庆第二水泵厂自办证期限届满后次日起，每日向张贵玉支付已付房款1‱的违约金”。综上所述，重庆第二水泵厂逾期办证构成违约，重庆第二水泵厂应当自办证期限届满后次日起即2016年7月1日起至为重庆第二水泵厂办理产权证之日止，按每日23.83元向张贵玉支付违约金。现张贵玉要求重庆第二水泵厂从2016年7月1日起至2019年6月30日止每日按已付房款的万分之一计算并支付违约金共计26093元系当事人对自身权利的处分，一审法院对张贵玉的此项诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十五条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决：“一、被告重庆第二水泵厂在本判决发生法律效力后五日内协助原告张贵玉将重庆市沙坪坝区房屋的产权过户登记至原告张贵玉名下；二、被告重庆第二水泵厂在本判决发生法律效力后五日内向原告张贵玉支付违约金26093元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，减半收取629元（原告已预交），由被告重庆第二水泵厂负担。”本院二审审理查明：二审中，双方对原判查明的事实均无异议，本院对原判查明的事实予以确认。二审中，重庆第二水泵厂举示在复印件上加盖鲜章的《不动产登记受理通知单》和《不动产申请登记表》，拟证明案涉房屋提交《不动产登记申请表》申请办证的时间是在2019年7月4日。该证据为案外人上桥房地产公司和重庆第二水泵厂申请对重庆市沙坪坝区进行登记所填报的材料。张贵玉质证称认可该证据真实性，但认为不能达到对方的证明目的；第一该证据不属于新证据，没有证据来源的时间，而且一审的时候重庆第二水泵厂同样是举示的同样的《不动产申请登记表》，如果二审法院要作为新证据认定，重庆第二水泵厂申请的时间同样违背了双方的合同约定，第三这也只能证明案外人的申请行为，不能证明是重庆第二水泵厂的办证行为。本院认为，2014年7月11日张贵玉与重庆第二水泵厂在《购房协议》中约定办证时间为2016年6月底前，2015年7月24日重庆第二水泵厂与上桥房地产公司签订《联合开发建设补充协议》中亦约定上桥房地产公司的办证时间在2016年6月30日前；重庆第二水泵厂在上诉状中提出的2018年9月3日向上桥房地产公司出具催促函的行为，即使是真实的，也已远远超过约定的办证时间，不能证明重庆第二水泵厂尽到了《购房协议》约定的配合办证的义务，且仅凭该催促行为，也不能证明未办证的原因就在上桥房地产公司。重庆第二水泵厂在二审中举示的证据，《不动产申请登记表》与一审中举示的《不动产申请登记表》相同，《不动产登记受理通知单》与《不动产申请登记表》是同一套材料，并不属于二审中新出现的证据，且《不动产登记受理通知单》上的受理时间为2019年7月4日，也已远远超过约定的办证时间，且在张贵玉要求的违约金截止时间之后。因此，本院对重庆第二水泵厂的此上诉理由不予采纳。重庆第二水泵厂的其他上诉理由，一审法院已进行了评判，本院不再赘述。一审法院对于张贵玉与重庆第二水泵厂签订的《购房协议》有效，重庆第二水泵厂应当为张贵玉办理房屋的产权登记，重庆第二水泵厂存在逾期办证的违约行为，违约金应按日万分之一计算的问题，评判正确，本院不再赘述。综上所述，重庆第二水泵厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452.33元，由上诉人重庆第二水泵厂负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 乔 艳审判员 吴学文二〇二〇年八月二十四日书记员 李 娜