广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1176号上诉人（原审原告）:阳春市粤运朗日城乡客运有限公司，住所地：广东省阳春市春城******。统一社会信用代码：914417815779407184。法定代表人：张立志，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶发展，广东真智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳春市富行置业有限公司，住所地：广东省阳春市******。统一社会信用代码：9144178106510381XM。法定代表人：王麒富，该公司总经理。上诉人阳春市粤运朗日城乡客运有限公司(以下简称阳春粤运朗日公司)因与被上诉人阳春市富行置业有限公司（以下简称阳春富行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阳春粤运朗日公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持阳春粤运朗日公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由阳春富行公司负担。事实与理由：一、一审认定A3至A5号商住楼中争议部分为骑楼没有事实依据，明显错误，该部分实为公共建筑物通道。1、虽然阳春富行公司提供案涉房屋建设之前的规划总平面图，规划许可证标明A3至A5号商住楼中争议部分为骑楼，并要求距建筑物外墙3.5米，但根据现场及建成后经阳春市房地产测绘所依法作出的《房屋面积测绘报告（实测）》，阳春富行公司没有完全按照规划许可进行建设，该商住楼二层并没有建设成楼房，只建设了距建筑物外墙1.5米的阳台，即一、二层最终建成为公共建筑物通道。故在测量建筑面积时，阳春市房地产测绘所根据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（八）公共通道的含义“临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积”的规定，没有将该部分面积计入建筑面积。2、《建筑工程建筑面积计算规范》GT/T5****，是中华人民共和国住房和城乡建设部制定的部门规章，是针对建设工程计算建筑面积的规范性文件，具有法律效力；该文件第2.0.25款关于骑楼的含义为：“建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物”，百度百科中骑楼含义为：“⑴楼房向外深处遮盖着人行道的部分；⑵跨在街道或胡同上的楼，底下可以通行”。从实物看，很显然A3至A5号商住楼中争议部分一、二层为公共建筑物通道，一审强行认定为骑楼错误，完全罔顾基本事实。二、一审错误将A3至A5号商住楼中争议部分面积计入建筑面积，并认为符合双方合同约定，事实上这既不符合双方约定也不符合相关法律规定，完全是主观臆断。1、《协议书》第一、二条约定按“商住楼占地面积为405平方米，A1、A2留空地共占地162平方米，A3至A5号建筑面积为610.88平方米”，“其中A3至A5按每平方米3800元，A1、A2按地价每平方米6000元”计算总房款。从《协议书》内容看，双方的真实意思表示是按商住楼建筑面积单价计算总房款而非按套计算或其他方式计算，多还少补，双方在协议中没有约定建设骑楼，也没有就骑楼是否计入建筑面积进行约定，形成合意。2、《建筑工程建筑面积计算规范》GT/T5****第3.0.27条明确规定：“下列项目不应计算建筑面积：……2、骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道……”，就工程建筑面积计算的方式，如双方并未特别约定涉案商住楼所谓骑楼底层部分应当计入建筑面积，则依法应当适用该条款的规定。一审却无视该规章，无视法定部门依法作出的测绘结果，强行将所谓骑楼的占地（建基）面积理解为建筑面积，并计算入合同约定的建筑面积，既损害了阳春粤运朗日公司的利益，也产生了司法替代行政机关进行具体行政行为的不良影响。三、阳春粤运朗日公司购买的商住楼实测面积与预测面积误差比绝对值超出3%，阳春粤运朗日公司依法有权退房。阳春富行公司为办理初始登记，委托阳春市房地产测绘所依法进行测量，阳春市房地产测绘所于2018年11月作出《房屋面积测绘报告（实测）》，阳春富行公司以该报告数据为依据办理了《阳春市商品房房屋产权权属证明书》，该报告及证明书均记载了A3建筑面积为166.28平方米，A4、A5建筑面积均为198.68平方米，即A3至A5号商住楼建筑面积共计为563.64平方米，比约定的610.88平方米少了47.24平方米，面积误差比绝对值超出3%。阳春市房地产测绘所受阳春富行公司委托对商住楼进行测量，其作出的测绘结果应当受到尊重，且阳春市国土资源局对此办理了权属登记，已产生行政确认法律效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，阳春粤运朗日公司请求解除合同具有事实和法律依据。四、一审剥夺阳春粤运朗日公司解除合同的权利没有任何依据。一审认为争议部分面积已为阳春粤运朗日公司占有和使用，以及阳春粤运朗日公司已接收房屋并进行装修，以此认定争议面积应当计入建筑面积，并错误认为阳春粤运朗日公司不主张解除合同亦可通过面积误差主张返还房价款保障权利。阳春粤运朗日公司认为，一审将不存在的骑楼面积计入建筑面积，系对阳春市国土资源局登记行为的行政权利限制，阳春市国土资源局亦无法按法院判决在以后的权属变更登记中为购房人确认案涉商住楼建筑面积为610.88平方米，这无疑人为造成一个两难、冲突的局面。综上所述，阳春富行公司存在明显违约行为，极大地损害了阳春粤运朗日公司的合同权益；一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审依法改判。阳春富行公司辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，阳春富行公司交付给阳春粤运朗日公司的房屋面积与《协议书》约定的面积一致，阳春粤运朗日公司的上诉请求没有依据，其陈述的事实与理由不成立。一、阳春粤运朗日公司没能充分理解“骑楼”的含义。1、《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T5****第2.0.25条规定：“骑楼：建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物”根据一审阳春富行公司提交的《阳春市马水镇****修建性详细规划总平面图》、照片和《房屋面积测绘报告（实测）》显示，涉案的A3至A5商住楼争议部分面积确为骑楼面积无疑，根本不是阳春粤运朗日公司所谓的“公共建筑物通道”；2.阳春粤运朗日公司直接引用百度百科的内容既不严谨也不专业，众所周知百度百科是许多普通网友都可以编辑的，直接引用百度百科的内容不妥。二、《建筑工程建筑面积计算规范》GT/T5****属部门工作文件，更多的是实现行政管理上的目的，并不是法律、法规，在参考该文件时不能生搬硬套。阳春粤运朗日公司购买涉案地块的目的是生产经营，虽然骑楼面积没有计算入不动产权登记的建筑面积，但是该骑楼部分属于A3至A5商住楼的整体建筑，实际上该骑楼部分是供阳春粤运朗日公司实际占有、使用的，根本不会影响其生产经营，且阳春粤运朗日公司已对涉案房屋进行了装修，说明其早已清楚、接受涉案房屋的现状，即清楚、接受涉案房屋部分为骑楼，实际面积与《协议书》约定的面积没有差异。三、由阳春粤运朗日公司一审提交的证据可知，阳春粤运朗日公司2017年7月28日和2018年6月20日对涉案房屋进行了装修，即在装修之前双方已经进行了实际交付，阳春粤运朗日公司清楚、接受涉案房屋的现状，退一步讲，即使富行公司交付的房屋面积与合同的约定存在差异，参考《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，阳春粤运朗日公司在2019年8月13日起诉时已经超过了解除权的行使期限，阳春粤运朗日公司的合同解除权已消灭，阳春粤运朗日公司请求解除合同、要求富行公司返还购房款和利息没有事实和法律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。阳春粤运朗日公司向一审法院起诉请求：1、解除阳春粤运朗日公司与阳春富行公司于2016年7月26日签订的《协议书》；2、判令阳春富行公司返还购房款3000000元和支付利息（该利息以3000000元为基数，按照年利率6%的标准，从2016年8月10日起计至购房款实际返还之日止；暂计至2019年7月9日的利息为525000元）给阳春粤运朗日公司；3、判令阳春富行公司赔偿房屋装修损失151487.61元给阳春粤运朗日公司；4、本案诉讼费用由阳春富行公司负担。一审法院认定事实：阳春粤运朗日公司是于2011年7月7日成立的有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），经营范围为县内班车客运、县际班车客运、客运站经营等。阳春富行公司是于2013年3月25日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售，物业管理。2016年7月26日，阳春富行公司作为甲方与阳春粤运朗日公司作为乙方签订《协议书》，主要约定阳春富行公司将其开发位于阳春市******东侧地块“****”项目中的A1号至A5号商住楼出售给阳春粤运朗日公司；出售的商住楼占地面积为405平方米，其中A1号和A2号留空地占地面积共162平方米，A3号至A5号商住楼建筑面积共为610.88平方米，按相关部门审批为准，统一立面，内部不砌墙，保留一条楼梯；商住楼总房款为3293344元，其中A1号和A2号地块按每平方米6000元的标准计算共972000元，A3号至A5号商住楼按每平方米3800元的标准计算共2321344元；交楼时间为2016年12月1日，每延迟一个月交楼，共罚4000元每个月，其中因转让的房地产存在权属争议或无法办理不动产权证或有其他影响阳春粤运朗日公司使用等情形的，阳春富行公司须按转让价的两倍向阳春粤运朗日公司承担违约责任；付款方式为阳春粤运朗日公司自双方签订协议后支付3000000元，剩余尾款在交楼后10天支付；另阳春粤运朗日公司在阳春富行公司通知后10个工作日内按总房价的6%标准计算作为办证费用支付给阳春富行公司，每延迟一天按1%标准计算支付滞纳金；除过户到阳春粤运朗日公司名下的办证费用由阳春粤运朗日公司承担外，其他费用如拖欠的土地出让金、开发票的税费和阳春富行公司应缴纳的税款等由阳春富行公司承担等内容条款。阳春粤运朗日公司与阳春富行公司签订《协议书》后，于2016年8月10日支付了购房款3000000元，剩余购房款和办证费用至今仍未支付给阳春富行公司，双方至今亦没有另行签订商品房买卖合同。2017年7月28日，阳春富行公司将A1号、A2号地块和A3号至A5号商住楼交付给阳春粤运朗日公司，但双方没有办理书面交接手续。阳春粤运朗日公司接收A1号、A2号地块和A3号至A5号商住楼后，用于经营******。一审庭审中，阳春粤运朗日公司与阳春富行公司均确认交付的A1号、A2号地块的面积共为162平方米且符合合同的约定。2017年7月28日，阳春粤运朗日公司作为发包方与案外人阳江市源丰建设工程有限公司签订《******装修工程施工承包合同》，主要约定阳春粤运朗日公司将******装修工程（包括土建、装修、安装工程）发包给案外人阳江市源丰建设工程有限公司承包施工，工程总造价为113029.52元等内容条款。2017年11月20日，阳春粤运朗日公司与案外人阳江市源丰建设工程有限公司签订《结算协议》，主要约定双方同意******装修工程按107838.73元作为结算金额；阳春粤运朗日公司在签订协议、案外人阳江市源丰建设工程有限公司提供发票后7个工作日内将扣除保修金3235.16元后的工程款104603.57元支付给案外人阳江市源丰建设工程有限公司等内容条款。2018年6月20日，阳春粤运朗日公司作为发包方与案外人阳江市源丰建设工程有限公司又签订《阳春******路面硬底化及围墙工程施工承包合同》，主要约定阳春粤运朗日公司将******的路面硬底化及围墙工程发包给案外人阳江市源丰建设工程有限公司承包施工，工程总造价为43648.88元等内容条款。2018年12月27日，阳春粤运朗日公司与案外人阳江市源丰建设工程有限公司签订《结算协议》，主要约定双方同意******的路面硬底化及围墙工程按43648.88元作为结算金额；阳春粤运朗日公司在签订协议、案外人阳江市源丰建设工程有限公司提供发票后7个工作日内将工程款43648.88元支付给案外人阳江市源丰建设工程有限公司等内容条款。2018年11月1日，阳春市房地产测绘所受阳春富行公司的委托对“****联排住宅A3-A8”项目进行测绘，并出具《房屋面积测绘报告（实测）》。该《房屋面积测绘报告（实测）》载明“****联排住宅”A3号至A5号房屋的建基面积均为65.25平方米，A3号房屋为2层，建筑面积为166.28平方米；A4号和A5号房屋各为3层，建筑面积均为198.68平方米。2019年2月26日，阳春市国土资源局对“****联排住宅”A3号至A5号房屋进行登记，并分别出具《商品房权属登记证明书》。该《商品房权属登记证明书》载明“****联排住宅”A3号至A5号房屋开发企业均为阳春富行公司，载明的房屋层数、建基面积、建筑面积与阳春市房地产测绘所出具的《房屋面积测绘报告（实测）》均一致。一审庭审中，阳春富行公司主张其开发建设的“****”项目中A1号至A8号商住楼的占地面积共为648平方米，建筑面积共为1748.1平方米，计容建筑面积共为1622.1平方米，不计容建筑面积共为126平方米，其中A3号至A5号商住楼的骑楼部分不计容建筑面积共为47.25平方米，故A3号至A5号商住楼的骑楼部分面积没有登记在《商品房权属登记证明书》中的建筑面积内。一审庭审中，阳春粤运朗日公司与阳春富行公司均确认，A3号至A5号商住楼的权属尚未转移登记至阳春粤运朗日公司名下。2019年7月23日，阳春粤运朗日公司向一审法院提起本案民事诉讼，请求判令解除其与阳春富行公司签订的《协议书》、阳春富行公司返还购房款3000000元和支付利息、赔偿装修损失151487.61元等。一审法院认为：阳春粤运朗日公司与阳春富行公司自愿签订《协议书》，主要约定阳春富行公司将其开发的“****”项目中的A1号至A5号商住楼以3293344元的价款（其中A1号、A2号留空地，价款按每平方米6000元的标准计算；A3号至A5号商住楼的价款按每平方米3800元的标准计算）出售给阳春粤运朗日公司等内容条款。阳春粤运朗日公司与阳春富行公司签订的《协议书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且阳春富行公司已经按照约定收受了阳春粤运朗日公司交付的购房款3000000元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，阳春粤运朗日公司与阳春富行公司签订的《协议书》应为商品房买卖合同。现阳春粤运朗日公司以阳春富行公司交付的A3号至A5号商住楼的建筑面积少于双方在《协议书》中约定的建筑面积为由向一审法院提起本案民事诉讼。本案应为商品房买卖合同纠纷。阳春粤运朗日公司与阳春富行公司签订的《协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且为商品房买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，一审法院依法认定阳春粤运朗日公司与阳春富行公司签订的《协议书》成立有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。阳春粤运朗日公司与阳春富行公司签订《协议书》后，已按照约定支付了购房款3000000元给阳春富行公司，阳春富行公司亦已将A1号、A2号地块和A3号至A5号商住楼交付给阳春粤运朗日公司占有使用，且A1号和A2号地块的面积共为162平方米。对该事实，阳春粤运朗日公司与阳春富行公司均无异议，一审法院依法予以确认。本案当事人争议的焦点是阳春富行公司交付给阳春粤运朗日公司的A3号至A5号商住楼中骑楼部分面积是否应计算入建筑面积以及是否符合合同约定的建筑面积。按照阳春粤运朗日公司与阳春富行公司在《协议书》中的约定，阳春富行公司出售给阳春粤运朗日公司的A3号至A5号商住楼的占地面积共为243平方米，建筑面积共为610.88平方米，按相关部门审批为准且统一立面。阳春富行公司交付给阳春粤运朗日公司的A3号至A5号商住楼经阳春市房地产测绘所测绘和阳春市国土资源局登记，建筑面积共为563.64平方米。同时，阳春富行公司交付给阳春粤运朗日公司的A3号至A5号商住楼的前部分均为骑楼，且该骑楼面积属于不计容建筑面积，没有列入阳春市国土资源局登记确认的建筑面积，造成A3号至A5号商住楼的建筑面积比《协议书》中约定的建筑面积少了47.24平方米。虽然A3号至A5号商住楼的骑楼部分面积没有列入阳春市国土资源局登记确认的建筑面积，但该骑楼部分属于A3号至A5号商住楼的整体建筑，且实际上是由阳春粤运朗日公司占有和使用。一审法院依法认定阳春富行公司交付给阳春粤运朗日公司的A3号至A5号商住楼中骑楼部分面积应计算入建筑面积，且A3号至A5号商住楼的建筑面积符合合同约定。此外，阳春粤运朗日公司在阳春富行公司没有提交建筑面积测绘结果的情况下接收了A3号至A5号商住楼，并对A3号至A5号商住楼进行装修后投入了使用，即使A3号至A5号商住楼的建筑面积少于合同约定的建筑面积，其亦可通过要求阳春富行公司返还面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息和双倍返还面积误差比超过3%部分房价款的途径解决。综上，阳春粤运朗日公司以阳春富行公司交付的A3号至A5号商住楼的建筑面积比合同约定的建筑面积少了47.24平方米且面积误差比绝对值超过3%为由，请求判令解除其与阳春富行公司签订的《协议书》、阳春富行公司返还购房款3000000元和利息、赔偿房屋装修损失151487.61元，理据不足，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：驳回阳春市粤运朗日城乡客运有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费36212元，由阳春市粤运朗日城乡客运有限公司负担。二审诉讼中，阳春粤运朗日公司提供三份新证据。证据1、《A19商品房****置业计划》，拟证明阳春富行公司在出售位于阳春市******东侧地块一的****A6至A20号商品楼时，其与其他购房人所签订的商品房买卖合同不包括所谓“骑楼”面积，即在其他商品房买卖合同中约定及声称的建筑面积与阳春市房地产测绘所测量的建筑面积一致，不包括所谓“骑楼”面积，唯独阳春粤运朗日公司与众不同；证据2、楼盘图片，拟证明****A19商品房具体位置及一审认定的所谓“骑楼”情况，明显看出“骑楼”实际上应为公共建筑物通道；证据3、《民事判决书》，拟证明就建筑面积是否包括骑楼面积的专业性问题，本省有大量的判例，且都是根据《建筑工程建筑面积计算规范》对此作出判断，例如发生在佛山地区的刘胜田起诉温锦其、广东建工对外建设有限公司一案中，佛山市三水区人民法院作出（2015）佛三法民一初字第38号及佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终5414号民事判决书，两级法院均支持“建筑面积不包括骑楼面积”。阳春富行公司对提供的上述证据质证认为：对证据1的真实性无异议，A19已办理权属证书并办妥转让手续，土地属阳春富行公司所有，使用权归阳春富行公司所有，A19楼顶没有建筑物，但其他楼房骑楼上面是有建筑物的，故与涉案房屋没有可比性，每一栋楼房报建情况不同；对于证据2，骑楼不是通道，是属于阳春粤运朗日公司自己使用；对于证据3，骑楼也计入建筑面积，只是不计入容积率。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，争议的焦点问题是本案的房屋买卖合同应否解除。阳春富行公司出售给阳春粤运朗日公司的房屋是临街联体商住楼，每幢商住楼的占地面积和层数已明确规划，阳春市建筑规划设计院于2015年8月3日出具的阳春市马水镇****修建性详细规划总平面图，已明确将商住楼前面的3.5米规划建设成“骑楼”，该“骑楼”为一层，棚面作为二楼露台使用。从双方签订的《协议书》来看，阳春富行公司是将“骑楼”面积计入商住楼建筑总面积才按3800元/㎡单价出售，阳春粤运朗日公司在签订《协议书》时应当知道，在接收上述商住楼时，阳春粤运朗日公司亦没有提出异议，并进行装修后投入使用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……”的规定，只是赋予买受人在开发商销售商品房缺斤少两导致面积缩水时行使请求解除合同（退房）的权利。而涉案A3号至A5号商住楼的骑楼部分面积虽然没有列入阳春市国土资源局登记确认的建筑面积，但该骑楼部分属于A3号至A5号商住楼的整体建筑，加上骑楼部分面积后与合同约定的面积基本相符，并且阳春粤运朗日公司在签订《协议书》时已明确知道该房屋结构及可利用面积情况，骑楼部分面积实际上也是由阳春粤运朗日公司占有和使用，故本案不应适用上述规定。阳春粤运朗日公司据此请求解除合同，理据不足，本院不予支持。综上所述，阳春粤运朗日公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34359元，由阳春市粤运朗日城乡客运有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年八月七日法官助理 李凤霞书 记 员 陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。