河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1035号上诉人（原审被告、反诉原告）：范娅娜，女，1982年1月27日生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：郝雄伟，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欢，河南洛太律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩宁，男，1984年9月25日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人:李秀春，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张优良，河南广文律师事务所实习律师。原审第三人：洛阳华居房地产营销策划有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区镇北路钢厂**小区**商铺。法定代表人:姚利国，执行董事兼总经理。上诉人范娅娜因与被上诉人韩宁、原审第三人洛阳华居房地产营销策划有限公司（以下简称华居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛龙区人民法院（2019）豫0311民初6153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人范娅娜的委托诉讼代理人郝雄伟、李欢，被上诉人韩宁及其委托诉讼代理人李秀春、张优良，原审第三人华居公司的法定代表人姚利国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范娅娜上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判支持范娅娜一审反诉请求，或者发回重审；2.本案的一审本诉费、反诉费及上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1.范娅娜已按照合同约定提交提前还款申请，不存在任何违约行为，依法不应承担违约责任。案涉合同第二条约定，房屋已经设定抵押的，范娅娜应于2019年7月26日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请。2019年7月26日范娅娜按照合同约定，向兴业银行郑州分行提交了《个人借款提前还款申请审批表》，按合同约定履行了向原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请的义务。申请何时能够审批和申请是否能够审批通过是由兴业银行郑州分行根据实际情况审查确定，且合同中并未对原贷款银行受理范娅娜申请后的结果做出任何约定。2.韩宁未按照合同约定顺序履行支付首付款的义务，已构成根本违约，应依法承担违约责任。案涉合同第五条约定，该房屋成交总价格为207.5万元，韩宁应于2019年8月10日将首付款63万元以房管局监管支付的方式支付给范娅娜。但到2019年8月10日，韩宁并未按照合同约定将首付款63万元支付给范娅娜。按照合同约定的履行顺序，在和范娅娜按照合同约定履行完成向原贷款银行提交提前还款申请的义务后，韩宁不按照顺序履行合同约定的义务已构成根本违约，应承担违约责任。3.一审法院判决中对合同约定的履行义务认定错误。一审法院判决书中认定的“韩宁于2019年8月10日前准备好首付款”是严重的错误认定。“支付首付款”与“准备首付款”是完全不同的两个概念，一审法院随意改变合同约定进行错误认定，将违约的责任强加至范娅娜一方。4.一审法院据将《河南省洛阳市洛龙区人民法院调查令（回执）》作为判决范娅娜承担违约责任的证据明显错误。首先《河南省洛阳市洛龙区人民法院调查令（回执）》中兴业银行并未加盖任何印章，并不能证明调查令内容为兴业银行提供和认可，核实人处的签字并无任何证据证明为兴业银行工作人员；其次，调查令内容显示的范娅娜未办理提前还款业务，并不能证明范娅娜未向兴业银行提出提前还清贷款的申请，事实是范娅娜已按照合同约定向兴业银行提交了提前还款申请。5.判决中引用《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（实行）的通知》的内容在合同中并无约定，且与合同约定的履行业务明显不一致，据此判决是明显错误的。范娅娜与韩宁在华居公司的指导下签订了由华居公司提供的格式《交易资金监/托管提示函》，该函内容显示华居公司提示范娅娜与韩宁可优先选择“资金监/托管”服务，并需要另行签署相关协议。该函对于“资金监/托管”服务的内容和办理流程均未提及，范娅娜与韩宁并未另行签署任何关于“资金监/托管”的协议，且《洛阳市存量房买卖合同》对于“资金监/托管”服务的内容和办理流程也未提及。合同签订后，在合同履行过程中，韩宁在明知不能通过“资金监管”进行支付首付款的情况下，并不是按照《洛阳市存量房买卖合同》第十二条的约定与范娅娜进行友好协商解决问题，也从未就此与范娅娜沟通。韩宁辩称：1.案涉房产买卖过程中，范娅娜违约在先，其应当承担违约责任。按照双方约定，范娅娜应当在2019年7月26日之前向银行申请清偿剩余贷款余额，范娅娜是应当首先履行义务的一方，但范娅娜怠于履行该义务，始终没有提起有效的还款申请，早已构成违约；2.范娅娜明知需要先解押才能完成付款而怠于履行自身义务，损害韩宁合同预期利益。结合现有的证据可以看出，华居公司在范娅娜签订合同之前和之后，均反复告知范娅娜，需要先解除房屋抵押才能资金监管和网签，范娅娜对此早已明知；同时，范娅娜丈夫孙海民也是华居公司所属平台员工，对房屋买卖政策较常人更熟悉；案涉合同第十五条第二款明确约定，房屋解押由范娅娜自行办理。但范娅娜却反复以华居公司不配合、找不到垫资方为由推脱责任，严重损害韩宁合同预期利益；3.韩宁单方无法完成资金监管，因范娅娜的原因无法实现资金监管，导致交易无法正常进行，韩宁属于合同客观履行不能。韩宁按照合同约定在2019年8月6就已经筹齐首付款，同时也告知了范娅娜和华居公司；按照住房和城乡建设部等部门关于存量买卖房屋资金监管的规定和双方签订的《交易资金监/托管提示函》，资金监管需要与房管局、监管账户银行、买卖双方签订资金监管协议，韩宁一方无法签署完成，也非某一方的义务；存量房经过房地产经纪机构成交的，必须进行网上签约服务；房源交易状态的核查是房价款资金监管的前置条件，房屋存在查封、抵押等限制交易情形的房屋，不得进行房屋网签备案。因此，虽然合同约定首付款是以资金监管方式支付，但在范娅娜未解除房屋抵押的情况下，资金监管根本无法实现，韩宁属于合同客观履行不能；4.房屋首付款是否支付，是否以资金监管方式支付，并不影响范娅娜解除房屋抵押，范娅娜自始至终不能清偿贷款余额、不具备履行合同能力，才导致本案纠纷。根据现有证据，范娅娜在合同签订之前就出现了征信问题，且拖欠银行房贷已超过半年。5.范娅娜违反诚实信用原则，缺乏公平诚信交易的诚意，范娅娜丈夫孙海民自始至终参与交易有关事项，以华居公司所属平台公司员工名义带领韩宁去看房，却故意不披露与范娅娜之间的夫妻关系，意图利用其华居公司员工的优势身份，在无力清偿贷款余额、解除房屋抵押情况下，故意拖延房屋交易，拒不履行合同义务，破坏双方信任，损害韩宁利益；6.一审法院依据本案事实确认的买卖双方履行合同义务的顺序，完全遵循了存量房市场的交易规则和交易习惯，也完全符合客观事实。华居公司述称，韩宁说的就是事实。还有一条合同里边《托管提示函》关于资金监管不是选择性的，只有全款的情况下才可以不监管。在案涉合同里边第五条第一小条下边以房管局监管支付的方式支付甲方。这个不是直接支付给甲方，是需要冻结的，银行等所有流程（房子交易完成后，买方拿到房产证）走完之后才能划转，通过房管局和银行划转到甲方账户上。韩宁向一审法院起诉请求：1.判令解除韩宁、范娅娜于2019年7月25日签订的《洛阳市存量房买卖合同》;2.判令范娅娜向韩宁支付合同违约金415000元；3.判令范娅娜双倍返还韩宁定金50000元;4.本案受理费、保全费等费用由范娅娜承担。范娅娜向一审法院反诉请求：1.判令韩宁所交25000元定金不予退还；2.判令韩宁向范娅娜支付合同违约金150000元;3.反诉受理费由韩宁承担。在庭审中范娅娜撤回了第一项反诉请求。一审法院认定事实：2019年7月25日，韩宁通过华居公司的居间服务同范娅娜就其所有的位于洛阳市××区××路××1-1501房屋签订了《洛阳市存量房屋买卖合同》，甲方为范娅娜，乙方为韩宁，成交价为2075000元，合同第一条第(四)项约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：兴业银行，抵押日期为：2016年12月20日，他项权利证号为：X，该房屋已经设定抵押，甲方应于2019年07月26日前该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年08月25日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；合同第五条第1.约定：乙方于2019年8月10日将购房款/首付款人民币(小写)630000元(大写)陆拾叁万元整(不包含前期支付全部定金)以房管局监管支付的方式支付甲方。第十条第(一)项规定：甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第十条第(二)项规定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3．逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将房屋出售给第三方的。甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。第十条第(三)项规定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3.拒绝购买该房屋的;4.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。合同签订当日，韩宁即同范娅娜的丈夫孙海民（同时系华居公司员工）、华居公司员工周亚婷、赵蕊一同去看了涉案房屋，同日向范娅娜交纳定金25000元，后双方在履行合同的过程中，韩宁认为范娅娜没有按照约定向抵押银行提出解押申请，范娅娜认为韩宁没有按照约定支付首付款630000元，双方发生纠纷，诉于法院。另查明：中华人民共和国住房和城乡建设部建房规(2019)5号《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知》第五条第(二)项规定，办理房屋网签备案的房屋，应具备相应的交易条件，以下情形不得进行房屋网签备案：新建商品房未取得预售许可或者现售备案的；存在查封等限制交易情形的；政策性住房未满足上市交易条件的；按照政策限制转让的；租赁房屋存在禁止出租情形的；属于禁止抵押范围的。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。韩宁、范娅娜双方所签订的《洛阳市存量房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方交易的目的是涉案房屋的买卖，即韩宁支付价款取得房屋，范娅娜交付房屋获得价款。韩宁、范娅娜双方签订合同第一条第(四)项约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：兴业银行，抵押日期为：2016年12月20日，他项权利证号为：X，该房屋已经设定抵押，甲方应于2019年07月26日前该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年08月25日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；合同第五条第1.约定：乙方于2019年8月10日将购房款/首付款人民币(小写)630000元(大写)陆拾叁万元整(不包含前期支付全部定金)以房管局监管支付的方式支付甲方；根据中华人民共和国住房和城乡建设部建房规(2019)5号《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知》第五条第(二)项规定，涉案房屋存在抵押，属于该条规定的限制网签的情形，不能办理网签也就不能将监管资金转入银行监管账户；结合合同的目的和内容，双方所签订的《洛阳市存量房屋买卖合同》履行顺序是：范娅娜于2019年7月26日前向银行递交还清剩余贷款的申请→韩宁于2019年8月10日前准备好首付款→范娅娜于2019年08月25日前办理完毕注销抵押登记手续→韩宁支付首付款至监管账户……。审理中，范娅娜虽然提供有2019年7月26日兴业银行郑州分行个人贷款提前还款申请审批表，但其提供的是手机照片及复印件；且与法院出具的调查令回执所记载的“客户范娅娜（身份证号）在我行办理的个人住房贷款未办理提前还款业务、兴业银行2019.10.16”内容不符，故对范娅娜自称的其于2019年7月26日已向银行提交申请表的理由，不予采信；韩宁以此为由认为范娅娜违约，符合事实及双方的约定，予以采信。韩宁以范娅娜构成违约为由要求解除双方所签订的合同并要求范娅娜支付违约金415000元的请求，事实清楚，证据确凿，予以支持。范娅娜的反诉请求，事实不清，证据不足，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、解除韩宁与范娅娜签订的《洛阳市存量房买卖合同》；二、范娅娜于判决生效之日起十日内支付韩宁违约金415000元；三、驳回范娅娜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8375元，减半收取计4188元，保全费2845元，共计7033元，由韩宁承担756元，范娅娜承担6277元。反诉费1650元，由范娅娜负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了新证据。本院组织双方进行证据交换和质证。另查明，范娅娜于2019年7月26日向该房屋的原贷款机构兴业银行洛阳分行营业部提交了提前还款申请。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，一审认定案涉合同合法有效，本院予以确认。本案二审争议的焦点为违约主体的确定问题。案涉合同约定，范娅娜应于2019年7月26日前将该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最晚于2019年8月25日前办理完毕注销抵押登记手续；韩宁于2019年8月10日将购房款/首付款人民币630000元以房管局监管支付方式支付范娅娜。根据二审查明的事实，范娅娜于2019年7月26日向该房屋的原贷款机构兴业银行提交了提前还款申请，因案涉合同约定韩宁20**年8月10日支付首付款的方式是以房管局监管方式支付，根据相关二手房买卖政策，案涉房屋抵押登记未注销，无法进行资金账户监管。但范娅娜在2019年8月10日未完成抵押登记注销手续，并不违反合同约定。在2019年8月10日无法完成房管局监管方式支付首付款的情况下，双方未能就支付方式另行达成一致意见继续履行案涉合同，故一审判令解除案涉合同，本院予以确认。本案纠纷系各方当事人在签订案涉合同时未尽到审慎义务，未能充分考虑合同履行先后的逻辑顺序，导致合同条款约定本身存在冲突，客观上履行不能，故均不构成违约。但合同解除后，范娅娜应返还韩宁已经支付的25000元定金。一审认定范娅娜违约并承担相应违约责任，缺乏事实依据与法律依据，本院予以纠正。综上所述，范娅娜的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初6153号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初6153号民事判决第二项、第三项；三、范娅娜于本判决生效之日起十日内返还韩宁定金25000元；四、驳回韩宁的其他诉讼请求；五、驳回范娅娜的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8375元，减半收取计4188元，保全费2845元，共计7033元，由韩宁承担4033元，范娅娜承担3000元。反诉费1650元，由范娅娜负担。二审案件受理费11325元（含反诉费3800元），由韩宁负担6000元、范娅娜负担5325元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年八月二十一日书记员  王静楠