浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0702执异59号 案外人：楼晓剑，男，1985年7月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 案外人：朱佳丽（系楼晓剑之妻），女，1986年4月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托代理人：韩梦云，浙江振源律师事务所律师。 委托代理人：程慧丰，浙江振源律师事务所律师。 申请执行人：徐志辉，男，1957年9月8日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被执行人：朱中标，男，1957年10月13日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被执行人：徐文仙，女，1963年1月1日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被执行人：浙江安吉远大置业有限公司，住所地浙江省安吉县递铺镇浦大道**（兴龙国际大厦**）。 法定代表人：朱中标。 在本院执行徐志辉与朱中标、徐文仙、浙江安吉远大置业有限公司民间借贷纠纷一案中，楼晓剑、朱佳丽对本院查封被执行人浙江安吉远大置业有限公司名下位于浙江省安吉县××镇××道××号（兴龙之城）5幢营10室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人楼晓剑、朱佳丽称：请求法院终止对位于浙江省安吉县××镇××道××号（兴龙之城）5幢营10室房产的执行，解除对该房产的查封。理由如下：2013年4月23日，浙江安吉远大置业有限公司（以下简称“远大公司”）向两异议申请人借款30万元用于资金周转，约定借款月利率为2％，借期一年，借款到期后远大公司逾期未还款。2015年10月22日，两异议申请人与远大公司进行结算，远大公司欠两异议申请人本息共计48万元，为此双方签订《以房抵偿借款协议书》，远大公司以位于安吉经济技术开发区××村“兴龙之城”5幢营10室、储藏室（住宅）19号、储藏室（住宅）20号抵债。双方又于2015年10月26日签订了《商品房买卖合同》，并于2015年10月30日向安吉县住建局房产管理科备案。备案后，远大公司向两异议申请人交付了移交了3套房产，但因远大公司在2013年7月受税务机关处罚，一直未向税务机关补足欠缴的税金和罚款，无法开具办理房产过户所需的发票，导致两异议申请人无法办理过户。2016年3月开始，两异议申请人将“兴龙之城”5幢营10室（门牌号为兴龙之城56号）租赁给第三人。近日，两异议申请人得知2019年1月，贵院对“兴龙之城”5幢营10室进行了查封。两异议申请人认为，在贵院查封之前两异议申请人已经与远大公司签订合法有效的书面买卖合同并在贵院查封之前已经合法占有该房产，以借款和利息转化为购房款进行以物抵债的《以房抵偿借款协议书》合法有效，即两异议申请人已经支付全部价款，并且非因两异议申请人自身的原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。并且，根据远大公司反映的情况，（2015）金婺执民字第1441号执行裁定书的申请执行人徐志辉已经受偿了借款本金及部分利息，但两异议申请人的借款本金及利息未受到任何清偿。两异议申请人与徐志辉的债权是平等的，从公平的角度来讲，涉案房产“兴龙之城”5幢营10室也不应当用于徐志辉案件的执行。 楼晓剑、朱佳丽提交了借据、收据、股东会决议、《以房抵偿借款协议书》、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、税务处理决定书、告知书等证据材料。 申请执行人徐志辉称：请求贵院驳回楼晓剑、朱佳丽的异议请求。理由如下：浙江安吉远大置业有限公司以物抵债没有经过债权人徐志辉、王晋荣的同意。楼晓剑、朱佳丽二人与浙江安吉远大置业有限公司为借款关系，不是房屋买卖关系，没有支付购房款。也没有抵押登记，因此不具有法律效力。 徐志辉未提交证据材料。 被执行人朱中标、徐文仙称：一、浙江安吉远大置业有限公司与楼晓剑、朱佳丽之间的债权债务关系属实，双方签订的《以房抵偿借款协议书》、《商品房买卖合同》系真实意思表示，涉案的房产应当归楼晓剑、朱佳丽所有；关于借款及以房抵债的经过，楼晓剑、朱佳丽在执行异议申请书中的阐述完全符合事实。2013年4月23日，远大公司向楼晓剑、朱佳丽借款30万元用于资金周转，约定借款月利率为2％，借期一年，借款到期后远大公司逾期未还款。2015年10月22日，楼晓剑、朱佳丽与远大公司进行结算，远大公司欠楼、朱二人本息共计48万元，为此双方签订《以房抵偿借款协议书》，远大公司以位于安吉经济技术开发区××村“兴龙之城”5幢营10室、储藏室（住宅）19号、储藏室（住宅）20号抵债。双方又于2015年10月26日签订了《商品房买卖合同》，并于2015年10月30日向安吉县住建局房产管理科备案。备案后，远大公司向楼晓剑、朱佳丽交付移交了3套房产，但因远大公司在2013年7月受税务机关处罚，一直未向税务机关补足欠缴的税金和罚款，无法开具办理房产过户所需的发票，导致无法办理过户。2019年1月，贵院因执行申请人徐志辉的案件，对“兴龙之城”5幢营10室进行了查封，导致楼晓剑、朱佳丽无法将涉案房产办理过户。答辩人认为，在贵院查封之前楼晓剑、朱佳丽已经与远大公司签订合法有效的书面买卖合同并在贵院查封之前已经合法占有该房产，《以房抵偿借款协议书》合法有效，即楼晓剑、朱佳丽已经支付全部价款，并且非因楼晓剑、朱佳丽自身的原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。二、并且，对于申请执行人徐志辉来说，其已经受偿了借款本金及部分利息，但楼晓剑、朱佳丽的借款本金及利息未受到任何清偿，他们只有涉案房产作为实现债权的保障。楼晓剑、朱佳丽与徐志辉的债权是平等的，从公平的角度来讲，涉案房产“兴龙之城”5幢营10室也不应当用于徐志辉案件的执行。 朱中标、徐文仙提交了借据、收据、股东会决议、《以房抵偿借款协议书》、《商品房买卖合同》、税务处理决定书、告知书等证据材料。 浙江安吉远大置业有限公司未答辩也未提交证据材料。 本院查明，徐志辉与朱中标、徐文仙、浙江安吉远大置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月10日作出（2014）金婺商初字第1324号民事调解：一、由被告朱中标、徐文仙于2015年2月28日前共同归还给原告徐志辉借款本金600万元，支付利息143.2万元（利息已计算至2014年4月30日，此后利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算至实际履行之日止，其中借款本金400万元的利息按一年期标准计算，借款本金200万元的利息按六个月的标准计算）。二、被告浙江安吉远大置业有限公司对被告朱中标、徐文仙的上述债务承担连带清偿责任。三、其他事项双方互不追究。本案受理费65504元，减半收取32752元、财产保全费5000元，合计诉讼费用37752元，由被告朱中标、徐文仙共同负担（于2015年2月28日前付清）。该民事调解生效后，朱中标、徐文仙、浙江安吉远大置业有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，徐志辉向法院申请执行。该案执行期间，2019年1月17日，本院作出（2015）金婺执民字第1441号执行裁定：冻结、划拨被执行人朱中标、徐文仙、浙江安吉远大置业有限公司的银行存款6000000元，或查封、扣押其相应价值的财产。随后，本院查封被执行人浙江安吉远大置业有限公司名下位于浙江省安吉县××镇××道××号（兴龙之城）1幢808室（权证号01ａ061-00158）、804室（权证号01ａ061-00154）、715室（权证号01ａ061-00145）、701室（权证号01ａ061-00131）、611室（权证号01ａ061-00121）、605室（权证号01ａ061-00115）、515室（权证号01ａ061-00105）、510室（权证号01ａ061-00100）、608室（权证号01ａ061-00118）、505室（权证号01ａ061-00095）、809室（权证号01ａ061-00159）、807室（权证号01ａ061-00157）、806室（权证号01ａ061-00156）、805室（权证号01ａ061-00155）、802室（权证号01ａ061-00152）、618室（权证号01ａ061-00128）、615室（权证号01ａ061-00125）、612室（权证号01ａ061-00122）、607室（权证号01ａ061-00117）、604室（权证号01ａ061-00114）、603室（权证号01ａ061-00113）、602室（权证号01ａ06-00112）、518室（权证号01ａ061-00108）516室（权证号01ａ061-00106）、509室（权证号01ａ061-00099）、506室（权证号01ａ061-00096）、503室（权证号01ａ061-00093）、702室（权证号01ａ061-00132）、511室（权证号01ａ061-00101）、519室（权证号01ａ061-00109）513室（权证号01ａ061-00103）703室（权证号01ａ061-00133）、520室（权证号01ａ061-00110）、610室（权证号01ａ061-00120）、501室（权证号01ａ061-00091）、504室（权证号01ａ061-00094）、620室（权证号01ａ061-00130）；（兴龙之城56号）5幢营10室（权证号01ａ061-00386）。上述房地产查封期限为三年（自2019年1月18日起至2022年1月17日止）。为此，楼晓剑、朱佳丽以其为浙江省安吉县××镇××道××号（兴龙之城）5幢营10室房产的实际所有人为由，向本院提出书面异议。 另查明：楼晓剑提交的2015年10月22日其与浙江安吉远大置业有限公司签订《以房抵偿借款协议书》，载明“兴龙之城”5幢营10室、储藏室（住宅）19号、储藏室（住宅）20号抵债，并另行签订商品房买卖合同，及时向建设局房管科备案。2015年10月26日，楼晓剑、朱佳丽与浙江安吉远大置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，当月30日该合同在安吉县住建局房产管理科备案。楼晓剑提交的2016年3月10日其与案外人签订《房屋租赁合同》，载明楼晓剑将“兴龙之城”56号（门牌号）出租给案外人。 本院认为，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。另外，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，楼晓剑、朱佳丽在法院查封案涉房产之前已经签订了《商品房买卖合同》，虽非直接支付购房款，但楼晓剑以其与浙江安吉远大置业有限公司之间借款本息抵偿购房款方式，法律并未禁止，可视同付清了房款，且《商品房买卖合同》在相关登记部门办理了备案登记。考虑楼晓剑、朱佳丽作为普通购房者的交易习惯，认为已办理备案的商品房买卖合同产生物权登记效果，符合常理；另外，浙江安吉远大置业有限公司因负债导致无能力立即办理过户登记手续，也属客观情形；再结合本案申请执行人在2014年诉讼时对浙江安吉远大置业有限公司其他财产采取了财产保全措施，并未对本案讼争房产采取保全查封，因此，该房产未及时办理过户登记并非楼晓剑、朱佳丽过错造成，可予认定。综上，异议人楼晓剑、朱佳丽的异议理由成立，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止（2015）金婺执民字第1441号一案对浙江省安吉县××镇××道××号（兴龙之城）5幢营10室房产（权证号01ａ061-00386）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  叶佳佳 二〇二〇年八月十日 书 记 员  肖俊秀