江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）苏行终297号 上诉人（原审原告）杨孙小润，女，台湾居民，住台湾地区。 委托代理人张金明，江苏天淦律师事务所律师。 委托代理人马泰宁，江苏天淦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）南京市规划和自然资源局，住所地在江苏省南京市鼓楼区中山路**。 法定代表人叶斌，该局局长。 委托代理人吴大政，该局工作人员。 委托代理人郗文月，上海锦天城（南京）律师事务所律师。 上诉人杨孙小润因与被上诉人南京市规划和自然资源局（原南京市国土资源局，以下简称南京市资源局）土地行政管理一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01行初703号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 2016年3月，杨孙小润向南京市江宁区不动产登记中心（以下简称江宁不动产中心）提出不动产更正登记申请，要求将位于南京市江××开发区××室房屋（以下简称301室房屋）不动产权利人由“孙小润”更正为“杨孙小润”。 杨孙小润一审诉称：一、杨孙小润原名孙小润，系台北市人，与丈夫结婚后随夫姓改名杨孙小润。因在大陆生活需要，杨孙小润于2002年购买了301室房屋。该房屋的国有土地使用证号为江宁国用〔2002〕字第XXX号，房屋所有权证号为江宁房权证东山字第××号。杨孙小润接收房屋后进行了装修并正常使用。后于2016年3月发现，上述房屋登记在江苏省如皋籍孙小润（身份证号）名下，遂向当时主管房产登记的原江宁区房产管理局提出房屋更正登记申请，该局拒绝接受申请。杨孙小润于2016年6月诉至江苏省南京市中级人民法院。庭审中，该案被告南京市资源局同意预受理更正登记申请，杨孙小润遂撤回该次起诉。南京市规划和自然资源局江宁分局（以下简称江宁资源分局）于2017年6月13日作出《不动产登记不予受理告知书》（以下简称《不予受理告知书》），并退回申请材料。杨孙小润随后向南京市资源局提出复议申请，南京市资源局以江宁资源分局不是适格被申请人为由，决定不予受理复议申请。 杨孙小润持有房屋所有权证、土地使用权证、物业服务合同等材料，足以证明杨孙小润是301室房屋的实际所有权人，不动产登记簿记载的事项确有错误。依据《中华人民共和国物权法》第十九条、《不动产登记暂行条例》第十四条第（六）项、第十七条的规定，南京市资源局应当为杨孙小润办理不动产更正登记。请求判令：南京市资源局受理杨孙小润的不动产更正登记申请，依法将301室房屋的所有权人和土地使用权人由“孙小润”更正为“杨孙小润”。 南京市资源局一审辩称：江宁不动产登记中心预收杨孙小润的申请材料后发现，其提交的材料不齐全或者不符合法定形式，遂作出《不予受理告知书》，并明确说明“需提供房屋所有权人孙小润身份证与杨孙小润台湾居民往来大陆通行证证件号015××××1600是同一人的证明材料或具有法律效力的文书方可办理变更登记”。根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，江宁不动产登记中心对杨孙小润的申请作出《不予受理告知书》并作退件处理。杨孙小润申请将涉案房屋的权利人由“孙小润”变更为“杨孙小润”，但未能提供“孙小润”即是“杨孙小润”的证明材料，其申请不符合《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，江宁不动产登记中心作出不予受理决定程序合法，依据充分。 本案不适用不动产更正登记，应当为变更登记。身份证号码为、住址在江苏省如皋市新庄乡马群村**的孙小润于2001年12月领取了涉案房屋的所有权证，于2002年5月领取了该房屋的土地使用证。经查，涉案房屋的《商品房买卖契约》中买方为身份证号码为的孙小润，契税完税证、房地产开发销售发票、物业维修基金缴款凭证均显示房屋的权利人为上述孙小润，申请登记时提供的身份证信息也是上述孙小润。综合上述申请材料，涉案房屋的所有权及相应土地使用权登记在身份证号码为的孙小润名下并无错误。杨孙小润亦未提供相应的证据证明2001年、2002年的房产登记、土地登记存在错误，故本案并不适用不动产更正登记。杨孙小润在另案的《行政诉讼起诉状》称“由于历史客观原因，杨孙小润以结婚前的姓名及身份材料签订了购房合同”，据此，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条第（一）项的规定，杨孙小润申请办理的应当是变更登记。若杨孙小润认为不动产登记簿记载的事项有错误的，应依法申请异议登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定，权利人、利害关系人可以申请变更登记。杨孙小润无法自证其就是涉案不动产的权利人，可作为利害关系人按规定进行异议登记并向人民法院提起诉讼，南京市资源局将依法履行不动产登记的职责。综上，请求驳回杨孙小润的诉讼请求。 一审法院经审理查明：杨孙小润系台湾地区居民。杨孙小润称其原名为孙小润，婚后随夫姓改名为杨孙小润。因生活需要，于2002年在南京市江宁区购买了301室房屋。301室房屋的房产登记档案中，《商品房买卖契约》于2001年12月2日签署，卖方为：南京生泰房地产开发有限公司（以下简称生泰房地产公司），买方为身份证号码为的孙小润；《江宁区私有房屋所有权登记申请表》中，涉案房屋的申请人为孙小润，代理人为生泰房地产公司的工作人员“张俊成”；该档案中的房屋交付使用证明及房地产销售发票中的购房人、契税完税证中的纳税人、物业维修基金缴款凭证中的业主均为孙小润；档案中有住址在江苏省如皋市新庄乡XXXXX、身份证号码为的孙小润身份证复印件。2001年12月6日，江宁区人民政府向孙小润颁发了房屋所有权证（江宁房权证东山字第××号）。在涉案房屋的土地登记档案中，《江宁区个人房屋土地登记申请表》中登记申请人为身份证号码为的孙小润；2002年5月20日，江宁区人民政府向孙小润颁发了国有土地使用证（江宁国用〔2002〕字第XXX号）。2002年4月3日，生泰房地产公司制作的住宅质量保证书中，业主姓名为孙小润。2002年8月29日，杨孙小润作为301室房屋的业主与物业管理公司签订了物业管理服务合约、装修协议书，并在业主联络登记表上填写了家庭常住人员情况。杨孙小润同时持有301室房屋的电费缴费卡、水费用户缴费卡、煤气客户卡、广播电视用户证，杨孙小润提供了其缴纳自来水费的发票等证实该房屋由其实际占有和使用。杨孙小润称，301室房屋的产权证、土地使用证均于2002年由其本人领取；于2016年3月发现该房屋登记在如皋籍孙小润名下，遂向房产登记机关提出更正登记申请。经多次交涉和沟通，登记申请材料均被拒收。在杨孙××以南京市资源局为被告提起行政诉讼后，江宁资源分局于2017年6月8日预受理了其更正登记申请材料。同年6月13日，该局作出《不予受理告知书》，告知杨孙小润：“经审核：申请材料不齐全或者不符合法定形式，请根据不动产登记申请的要求补正材料后重新提出申请。（需提供房屋所有权人孙小润身份证与杨孙小润台湾居民往来大陆通行证证件号015××××1600是同一人的证明材料或具有法律效力的文书方可办理变更登记）。”杨孙小润不服，以江宁资源分局为被申请人向南京市资源局申请行政复议。南京市资源局于2017年8月7日作出《行政复议不予受理决定书》（宁国土资复字〔2017〕第8号）。杨孙小润不服，向一审法院提起行政诉讼，诉讼请求为：“撤销南京市资源局出具的宁国土资复字（2017）第8号行政复议不予受理决定书；判令南京市资源局受理杨孙小润的不动产更正登记申请，依法将江苏省南京市江宁区开发江宁开发区胜太路77号胜泰新寓3-301室房屋的房屋所有权人和土地使用权人由‘孙小润’更正为‘杨孙小润’”。因上述两项诉讼请求属于两个各自独立的行政行为，不属于可以在同一案件中一并审理的行政行为，经一审法院释明后，杨孙小润当庭表示放弃第一项诉讼请求，坚持第二项诉讼请求。 一审庭审中，为核实301室房屋产权登记的相关情况，一审法院依职权通知办理该房屋产权登记的代理人生泰房地产公司的工作人员“张俊成”（实际为张君成）出庭作证。张君成称：“张俊成”系其曾用名，301室房屋《江宁区私有房屋所有权登记申请表》中所填写的代理人“张俊成”即其本人；其在生泰房地产公司工作期间，作为开发商的工作人员统一为所有业主办理房屋产权登记和土地使用权登记，301室房屋的产权登记、土地使用权登记亦由其代为办理；产权人的身份材料等相关申请材料系产权人提供，其仅系代办人；但因时间久远，孙小润的身份证由谁提交给他等具体细节不记得了；同时称其在办理胜泰新寓权属登记时，未办理过台湾地区人士购买房屋的相关登记。 一审法院认为，本案的争议焦点，一是杨孙小润向南京市资源局提出的是更正登记申请还是变更登记申请；二是南京市资源局是否应当受理杨孙小润的申请，并将涉案房屋的权利人由“孙小润”更正为“杨孙小润”。 首先，根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，不动产登记根据登记的内容及所产生的法律后果，可分为变更登记、转移登记、更正登记及注销登记等等。不动产的变更登记是在原不动产登记并未出现登记错误的情况下，因权利人的相关事项发生变更而引起的变更登记。更正登记系原不动产登记事项中有登记错误，由权利人或者利害关系人申请纠正错误的登记行为。本案中，杨孙小润认为301室房屋登记的权利人应为杨孙小润而非孙小润，原不动产登记是错误登记，故杨孙小润的申请应属于纠正错误的更正登记。申请人的申请是更正登记申请还是变更登记申请，应以申请人的申请内容为准，并非以原房产登记、土地登记是否确实存在错误为前提，南京市资源局认为301室房屋的原产权登记、土地登记并无错误，杨孙小润的申请不属于更正登记，属于变更登记的主张，一审法院不予采信。 其次，根据《中华人民共和国物权法》第十九条、《不动产登记暂行条例》第十六条规定，杨孙小润申请更正301室房屋的产权人、土地使用人为杨孙小润，应当提供原权利人孙小润书面同意更正或者能够提供证明原产权登记、土地登记确有错误的相关证据。在卷证据显示，301室房屋的《商品房买卖契约》、《江宁区私有房屋所有权登记申请表》及房地产销售发票中的购房人、契税完税证中的纳税人、物业维修基金缴款凭证中的业主均为身份证号码为的孙小润；该房屋的土地登记档案中，《江宁区个人房屋土地登记申请表》中的土地使用权人亦为孙小润。2002年颁发的房屋产权证、土地使用证的权利人为孙小润。现杨孙小润提出2002年办理的产权登记、土地使用权登记中，权利人登记错误，应提供其与上述权利人即身份证号码为的孙小润为同一人的证明材料。在杨孙小润不能提供相关证据的情况下，南京市资源局不予办理更正登记并不违反法律、法规的相关规定。 根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，申请材料的真实性应由提供材料的申请人负责。杨孙小润提出原产权登记中提交的号码为孙小润的身份证系伪造，不存在该身份证号码的孙小润，应提供相应的证据予以证实。在杨孙小润不能提供相应证据证实其上述观点成立的情况下，杨孙小润要求判令南京市资源局直接将**房屋的产权人、土地使用权人由“孙小润”更正为“杨孙小润”的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十九条的规定，判决：驳回杨孙小润的诉讼请求。案件受理费50元，由杨孙小润负担。 杨孙小润提起上诉称：1.本案不动产登记在客观上是错误的，不存在如皋籍孙小润这一自然人。2.一审法院未查明本案关键事实，上诉人无法证明如皋籍孙小润不存在，恳请二审法院对该事实予以查明。请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，由被上诉人承担本案诉讼费用。 被上诉人南京市资源局未提交答辩意见。 本院经审理确认一审法院查明的事实。 本院另查明，当时有效的《南京市商品房销售管理暂行规定》（宁政发[1993]186号）第七条第二款规定：需向境外销售商品房的，应向市房产管理部门申请，经批准发给《商品房外销许可证》后方可销售。生泰房地产公司工作人员张君成在一审庭审中陈述，生泰房地产公司销售本案房屋并未取得《商品房外销许可证》。其记不清楚购买涉案房屋所用身份证来源。上诉人杨孙小润在一审庭审中陈述，办理登记用的“孙小润”身份证是虚假的，大陆的委托人为其伪造了一个身份证。被上诉人南京市资源局在一审庭审中陈述，2001年不允许外籍人士购买本案房屋，涉外当时要有外销许可证，当时有两种，一种是对大陆销售的，一种是对大陆以外销售的，但是要有外销许可证，可能当时的开发商没有外销许可证。被上诉人南京市资源局提供的甲方为生泰房地产公司、乙方为孙小润于2001年12月2日签订的《商品房买卖契约》第一条第三款约定为：“甲方已申领江宁房销/外销字2001第107号《商品房销售/外销许可证》，依法可以销售该房屋。”其中“外销字”被涂掉。 诉讼中，杨孙小润为证明其为涉案房屋的所有权人提供了如下证据：1.江苏省公证协会出具的（2016）苏公协核字第2472号《证明书》以及附件，包括：声明书、户籍誊本、台湾地区身份证、户籍证明、台湾居民来往大陆通行证，证明其原名为孙小润，1961年10月14日与杨学晏结婚后冠夫姓，姓名变更为杨孙小润；2.房屋所有权证及国有土地使用证原件，证明其一直持有该房屋及土地的权属证书,为该房屋的所有权人；3.住宅质量保证书、住宅使用说明书、物业管理服务合约、装修协议书、业主联络登记表，证明房屋已交付给杨孙小润，其对房屋进行了装修；4.生活缴费单据，包括：电费缴费卡、水费用户缴费卡、燃气客户卡及缴费通知单、广播电视用户证、自来水缴费发票，证明涉案房屋的实际使用人也是杨孙小润。 南京市资源局在一审中提供了如下证据：商品房买卖契约、房屋交付使用证明、契税完税证、房地产开发销售发票、物业维修基金缴款凭证、孙小润的身份证复印件、江宁区私有房屋所有权登记申请表及房屋所有权证、房屋土地登记申请表及国有土地使用证，以上证据中列明的不动产权利人姓名均为“孙小润”。 二审中，本院向江苏省公安厅进行查询，该厅于2020年5月20日书面函复：一、无“孙小润”15位（“XXXXX”）或18位（“XXXXXXX”）身份证号；二、无“江苏省如皋市新庄乡马群村1组”相关地址信息。双方当事人对该复函均发表了书面质证意见，上诉人对该复函无异议，被上诉人对该复函的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可。本院认为，该复函与本案事实存在关联，对该复函的真实性、合法性、关联性均予以确认。 本院认为，根据双方当事人在一审中的陈述、提供的证据以及江苏省公安厅复函内容，足以认定以下事实：由于开发商生泰房地产公司未取得外销许可证，杨孙小润作为台湾地区居民按照当时的政策规定无法购买，杨孙小润遂以身份证号码为“”、居住地为“江苏省如皋市新庄乡马群村1组”、姓名为“孙小润”的虚假大陆居民的名义购买了涉案301室房屋。鉴于以上事实，登记机关根据孙杨小润当时提供的材料，将涉案房屋的所有权以及国有土地使用权均登记在并不存在的“孙小润”名下，登记机关并无过错，之所以产生本案登记错误的后果，原因在于上诉人杨孙小润。上诉人杨孙小润认为被上诉人南京市资源局对其房屋权属登记错误，应当予以更正，故提出更正登记申请，一审法院认为应当以申请人申请的内容来认定本案属于更正登记申请，符合法律规定。 现上诉人提起本案诉讼要求被上诉人进行更正登记的根本原因是登记的产权人“孙小润”身份信息虚假，而上诉人作为该房屋的真实产权人尚未获得物权登记。被上诉人对于上诉人提出的更正申请作出《不予受理告知书》，不予受理的原因是申请材料不齐全，需要提供房屋所有权人孙小润（身份证号码为）与杨孙小润台湾居民往来大陆通行证件号015××××1600是同一人的证明材料。根据本院查明的事实，身份证号码为的“孙小润”并不存在，该身份信息系虚假信息，上诉人根本不可能提供被上诉人在《不予受理告知书》上所要求提供的证明材料，而被上诉人不予办理本案更正登记申请，则将形成涉案房屋登记在一名并不存在的自然人名下的结果，这种结果显然是不合理的。基于本案二审已经查明的事实，能够认定上诉人杨孙小润就是涉案301室房屋的实际产权人。从客观公平、实事求是的原则出发，被上诉人应当受理上诉人的更正登记申请。 《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（六）项规定：“行政行为明显不当的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为。”第七十一条规定：“人民法院判决被告重新作出行政行为，被告不得以同一事实和理由作出与原行政行为基本相同的行政行为。”第七十七条规定：“行政处罚明显不当，或者其他行政行为涉及对款额的确定、认定确有错误的，人民法院可以判决变更。”在行政司法实践中，司法机关既要监督行政机关依法行使职权，又需要充分尊重并给予行政机关以行政裁量权，司法权力原则上不干预、不介入行政机关的行政行为。但是，当司法机关在案件审理过程中已经查明事实时，尽管行政机关作出的行政行为符合法律规定，也无明显不当，如果不变更该行政行为则将出现明显不合理的结果，此时，从彻底解决纠纷的角度，应当直接判令行政机关作出或者不作出相应的行政行为。本案即符合该情形，现已查明上诉人杨孙小润即为涉案301房屋的实际产权人，但产权却登记在一名并不存在的自然人“孙小润”名下，在此情形下，对于上诉人诉请要求被上诉人将该房屋产权更正至杨孙小润名下，本院予以支持。 本院已经注意到，杨孙小润在购房以及办理不动产权属登记过程中使用虚假身份证件的行为，是引发本案纠纷的主要原因，本院在此予以指明。上诉人杨孙小润应当负担本案一、二审案件受理费。但对上述行为应当由其他相关职权部门予以处理，并不属于本案更正登记行政诉讼的审查范围，也不影响本案的处理结果。 综上，参照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（六）项、第七十一条、第七十七条，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01行初703号行政判决； 二、被上诉人南京市规划和自然资源局于本判决生效之日起十五日内受理上诉人杨孙小润的更正登记申请，并将南京市江宁开发区胜太路77号的胜泰新寓3-301室房屋更正登记到上诉人杨孙小润名下。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由上诉人杨孙小润负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 黎 审判员 臧 静 审判员 吴晓玲 二〇二〇年八月十八日 书记员 刘 妍