江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初1445号原告：南京首塑特种工程塑料制品有限公司，统一社会信用代码91320115682504694F，住所地在南京市江宁区秣陵街道蓝霞路****。法定代表人：屈治领，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹成明，江苏宁通律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丹丹，江苏宁通律师事务所律师。被告：南京正皓汽配有限公司，统一社会信用代码9132011571626292XL，，住所地在南京市江宁区秣陵工业集中区蓝霞路诉讼代表人：徐君玲。委托诉讼代理人：韩琦，上海段和段（南京）律师事务所律师。原告南京首塑特种工程塑料制品有限公司（以下简称首塑公司）与被告南京正皓汽配有限公司（以下简称正皓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告首塑公司委托诉讼代理人曹成明，被告正皓公司委托诉讼代理人韩琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首塑公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告欠付原告经营损失、搬迁费用、租金差价、装修损失共计758483元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月26日，原告与被告签订《厂房及办公房租房协议》，约定被告将其位于南京市江宁区其中的办公一、二楼（面积约为2526.62平方米）出租给原告，租期自2015年4月10日至2020年4月10日止。原告按约支付了120万元。2018年11月20日，人民法院受理了对被告的破产清算申请。被告管理人向原告发出告知函，告知原告解除双方租赁合同。2019年6月，原告提交了债权申报申请，对原告的部分申请不予确认。被告正皓公司辩称：其已给予原告充分的准备时间进行办理，并未对原告实际生产经营产生影响，也给予了合理的安置时间，足以避免损失的产生，搬迁费用不是因被告解除合同产生的费用，被告没有违约，原告主张租金差价无事实及法律依据。没有形成附合的原告均可以拆除，原告剩余装修无残值也无市场价值。本院经审理查明事实如下：2015年3月26日，正皓公司（甲方）与首塑公司（乙方）签订《厂房及办公房租房协议》，约定：甲方将南京市江宁区中的办公一、二楼，总面积约为2526.62平方米，出租给乙方；租金每月每平方米13.84元，前三年租金一次性支付，总租金为1258863.15元，双方协商按120万元计算；租房日期为2015年4月10日至2020年4月10日。合同还约定了其他事项。2016年9月12日，正皓公司（甲方）与首塑公司（乙方）签订《房租补充协议》，约定：乙方再续交一年房租（2018.4.10-2019.4.10），2018年4月10日后房租是每月每平方米16.64元，双方协商续交房租总价（一年）为45万元在2016.9.12日付清，第五年房租2019.4.10-2020.4.10按每月每平方米16.64元计算。乙方期满5年后还想再租，按每月每平方米17.3056元计算，递增是4%。2017年4月6日，正皓公司（甲方）与首塑公司（乙方）签订《房租补充协议》，约定：乙方续交一年房租，45万元（含一年物业费1.2万元，物业费从2017.4.10-2018.4.10），租期到2020年4月10日。2020年4月10日以后的租金按每月每平方米17.3056元，一年一付，租期暂定3年，3年房租不增加，物业费保持不变，每年12000元，一年一付。目前承租的两间临时工棚，房租按每平方8元，价格在后面的合同期内保持不变。如乙方以后要承租工棚旁边及楼上的其他房间，价格都按每平方米8元计算，并优先租给乙方。房租一年一交。二楼东面空着的房间66平方米，如乙方想要承租，可以优先承租给乙方。价格按合同期内同期同类房租的价格计算。车间阁楼26平方的办公室算在总的租赁面积内，不另行计收费。2017年12月14日，正皓公司（甲方）与首塑公司（乙方）签订《房租补充协议》，约定：乙方已交甲方房租到2020年4月10日，经双方协调，乙方再提前续交8个月的房租（2020.4.10-2020.12.9）30万元，在2020年4月10日至2020年12月9日之间物业费不再单独收取。二、租赁期满后，如乙方还想续租，甲方愿意与乙方再签订5年租期，其中2020.12.9-2023.12.9的三年房租是每月每平方米16.64元，房租总优惠价（一年）45万元整，房租一年一付，此房租包含物业费，在此期间物业费不再单独收取，后面两年2023.12.9-2025.12.8按每月每平方米17.3056元计算，房租和物业费一年一付。目前乙方承租的一共三间工棚，或者乙方后期再承租其他工棚，房租均按每平方米8元，每间面积21.6平方米，每间每年房租2073.6元，一年一交，在厂房租赁期内房租保持不变，即从本房租补充协议签订之日起到2025年4月10日此租金保持不变。如乙方后期承租二楼东面空着的房间及三楼的任意房间，都优先租给乙方，价格按优惠价格计算，即在目前房租优惠价格基础上再优惠20%。协议还约定了其他事项。本院于2018年11月20日，作出（2018）苏0115破21号民事裁定书，裁定：受理申请人钱文对被告申请人正皓公司的破产清算申请。2019年7月20日，正皓公司管理人向首塑公司发出《告知函》，上记载：经管理人调查，贵公司与正皓公司在破产清算受理前存在房屋租赁关系，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，现双方相关租赁合同已解除，正皓公司所出租房产已于2019年6月25日通过司法拍卖处置完毕，为向买售人完成拍卖资产的交付，管理人现通知贵方尽快办理、腾空所占房产。若租赁存在租金等未付情况，对于2019年7月14日前的款项需向管理人付清，之后应向买受人交付。本院认为，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，管理人自破产申请受理之日二个月内未通知首塑公司继续履行，正皓公司与首塑公司之间的租赁合同解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因为正皓公司的原因，导致双方租赁合同解除，首塑公司要求确认赔偿权利，本院予以支持。关于搬迁费。因合同正常履行至租期届满，首塑公司也会产生搬迁费，故该费用与合同解除没有法律上的因果关系，本院不予确认。关于装修损失。原告对装修损失的数额负有举证义务，其拒绝申请对装修损失进行司法鉴定，应当承担举证不能的法律后果，故本院不予确认。关于经营损失。原告提供的业务合同签订日期为2019年12月30日、2020年1月13日，均在正皓公司管理人通知之后。原告在知道租赁合同解除后，应当及时妥善安排后续的经营活动，上述两份业务合同具有充分的时间来应对租赁合同终止，该两份合同的经营情况与租赁合同终止没有法律上的因果关系，本院不予支持。关于原告主张的职工补偿款。首先，原告提交的协议的真实性难以确定；其次，原告不能证明该费用与租赁合同终止的因果关系；故该项主张，本院不予支持。关于租金差价损失。原告提交的租赁合同及补偿协议有正皓公司盖章或原法定代表人签名，本院予以认定。根据约定，首塑公司原本可以租赁房屋至2023年1月13日，合同解除后，原告不能继续租赁，由于同地段类似房屋的租金高于案涉房屋，导致租赁成本增加，属于因租赁合同终止而产生的损失，原告要求赔偿，本院予以支持。原告主张自2020年1月14日至2020年12月9日的租金差价，根据原被告双方约定，2020年1月14日至2020年4月9日，租金为每年43.8万元；2020年4月10日至2020年12月9日，租金为30万元。本院根据租赁市场行情酌定现同地段同类型房屋租金标准为每月每平方20元，故租金差价为153426.06元[20元/平方米·月×331天×2526.62平方米－（43.8万元/年×87天＋30万元）]。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告南京正皓汽配有限公司欠付原告南京首塑特种工程塑料制品有限公司租金差价损失153426.06元；二、驳回原告南京首塑特种工程塑料制品有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取5692元，由被告正皓公司负担1150元，由原告首塑公司负担4542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王云峰二〇二〇年八月十二日书记员  朱幼瑶