北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1031号原告：赵伯良，男，1962年9月10日出生，汉族，天坛街道社会退休人员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王真机，北京市包律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅春燕，北京市包律师事务所实习律师。被告：臧帅，男，1991年8月2日出生，汉族，山东省菏泽市单县农民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：臧坤（臧帅之父），1967年4月27日出生，汉族，山东省菏泽市单县农民，住北京市丰台区。原告赵伯良与被告臧帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵伯良及其委托诉讼代理人王真机、傅春燕，被告臧帅的委托诉讼代理人臧坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵伯良向本院提出诉讼请求：1．判令臧帅退还剩余租期租金186700元；2．判令臧帅退还房屋押金60000元；3．判令臧帅以246700元为基数，按照年利率6%的标准给付自2018年8月1日始至2020年8月10日止的资金占用损失。事实和理由：2017年，我与高航合伙经营“京西一号院”项目。2017年12月4日，高航与臧帅签订《房屋租赁合同》，承租位于北京市门头沟区妙峰山镇丁家滩村房屋，租期3年，用于经营“京西一号院”项目。合同签订后，高航按照合同约定向臧帅支付押金60000元，2017年12月18日，高航通过银行转账的方式向臧帅支付了第一年租金400000元。2018年8月1日，涉案房屋被门头沟区妙峰山镇政府划入专项整治范围，我方只能搬离出租房屋。该房屋现已被拆除。因涉案房屋为违法建筑，故高航与臧帅签订的《房屋租赁合同》应当为无效合同，臧帅应当返还2018年8月1日后的房屋占有使用费及押金。我与高航已就合伙事项进行清算，双方签订《债权债务转让协议》，高航将其对臧帅所享有的全部债权转让给我，故提出如上所请。被告臧帅辩称，我认为租赁合同有效，因房屋被拆除，故合同应当自然解除。我是与高航签订的租赁合同，与赵伯良无关，赵伯良与高航之前的债权转让与我无关。涉案房屋实际腾退的时间是2019年1月，故不同意返还租金。赵伯良将涉案房屋内部分物品损坏，腾退时亦拉走了部分属于我的物品，故不同意返还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方无争议事实如下：2017年12月4日，甲方臧帅与乙方高航就位于北京市门头沟区妙峰山镇丁家滩村的房屋签订《房屋租赁合同》，约定：1．房屋租赁用途为娱乐办公，租赁期自2017年12月4日至2021年2月28日；2．2017年12月4日至2019年2月28日期间租金为400000元；3．乙方应将押金60000元在本合同签订后2日内交付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金应抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；4．因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；5．如遇政府治理环境等，关停、拆除该房屋，甲乙双方无条件解除合同，互不赔偿损失……如出现上述情况，甲方将乙方已付房租退还于乙方。签订合同当日，高航以现金方式给付臧帅押金60000元，臧帅将涉案房屋交付高航使用。2017年12月18日，高航通过转账方式给付臧帅租金400000元。2018年8月1日，北京市门头沟区妙峰山镇人民政府发布《致承包（租）户的一封信》：“承包（租）户：妙峰山镇将于2018年8月1日至2018年11月15日，在全镇域内开展打击违法建设用地百日攻坚行动。这次专项整治范围：一是妙峰山镇域承包地内未取得审核批准手续建设的所有建筑物及构筑物；二是以农业设施名义，超备案范围建设无手续建筑物及构筑物。希望各位承包（租）户丢掉不切实际的幻想，主动配合拆违工作。对积极配合的土地承包（租）户，我镇将按照区级政策兑现腾退奖励。对抵制对抗拆违的，将依法组织强拆，不予兑现腾退奖励”。涉案房屋于2019年6月被拆除。2019年11月5日，高航、赵伯良签订《债权债务转让协议》，约定高航将其基于《房屋租赁合同》中对臧帅享有的债权（包括但不限于追索押金、租金等）转让给赵伯良，赵伯良愿意受让此项债权，臧帅直接向赵伯良偿还债务。案件审理中，本院向高航核实此项债权，高航对《债权债务转让协议》真实性无异议，对赵伯良向臧帅主张权利亦无异议。上述事实有当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、高航的谈话笔录等证据在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋因未取得审核批准手续被认定为违法建筑并被拆除，故高航与臧帅签订的《房屋租赁合同》应当为无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方争议焦点为赵伯良应当实际给付房屋占有使用费的期间。赵伯良表示，其自妙峰山镇人民政府2018年8月1日发布公告始就停止经营，随即撤出涉案房屋，涉案房屋内大部分物品都是臧帅的，其自己的音响、电器基本都不要了。涉案房屋处有臧帅的工作人员张明全值守，其与张明全沟通过返还房屋占有使用费、交接房屋的事情，张明全表示做不了主，其未联系上臧帅办理房屋交接，故将涉案房屋的钥匙放在前台处。臧帅表示，其曾于2018年11月联系高航的工作人员（名字记不清了）催缴2019年租金，赵伯良、高航未交纳。政府发布公告并未影响涉案房屋实际经营，其于2019年1月左右到涉案房屋查看，发现赵伯良、高航已撤出涉案房屋，故其认为赵伯良、高航系2019年1月搬离的涉案房屋。双方直至涉案房屋拆除也未办理过房屋交接手续。后臧帅在开庭过程中又表示，赵伯良系2018年11月搬离涉案房屋。臧帅为证明其主张，向本院提交微信转账记录一份，证明赵伯良及高航的工作人员在2018年11月28日向其工作人员张明全转电费2535元。臧帅另申请证人宋某出庭作证。宋某表示，其与臧帅系合作关系，平时在涉案场地内的其他房屋内居住，直至房屋被拆除，主要负责打理院落。赵伯良是2018年11月、12月左右走的，没有与臧帅交接。赵伯良留下一个厨师、一个服务员，还有一位姓王的工作人员，姓王的工作人员是2018年11月走的。其没有见到赵伯良搬东西，也没有看到赵伯良2018年9月、10月还在进行接待。赵伯良对微信转账记录、证人证言均不予认可。对于上述争议焦点：首先，北京市门头沟区妙峰山镇人民政府2018年8月1日发布《致承包（租）户的一封信》，要求腾退、拆除违法建筑物，赵伯良陈述其自2018年8月始不再经营并无不当，臧帅虽主张赵伯良并未停止经营，但未向本院提交证据予以证明；其次，赵伯良、臧帅均认可涉案房屋内各项设施基本为臧帅原有设施，赵伯良表示涉案房屋内其自行购置的少量物品均弃置处理，未搬走，证人亦表示未见到赵伯良从涉案房屋内搬走物品，故赵伯良并不存在实际腾退涉案房屋的问题；再次，赵伯良表示其曾要求将钥匙交还臧帅，但无法联系上臧帅，臧帅表示其曾在2018年11月向赵伯良、高航催缴房屋租金，双方均表示联系过对方但均未就其主张向本院提交充分证据予以证明。本院认为，妙峰山镇人民政府发布拆除违法建设房屋通知后，涉案房屋内禁止继续从事经营活动，赵伯良承租涉案房屋的合同目的已无法实现。因涉案房屋内基础设施、设备大部分为臧帅所有，故双方只需办理简单交接即可完成房屋返还行为。现双方就为何未办理房屋交接陈述不一，且均未能向本院提交优势证据予以证明，本院参考双方签订租赁合同的目的、涉案房屋的实际用途、清理房屋内物品所需的合理时间、臧帅在场地内亦有其他房屋涉及被拆除等情况，酌情确定赵伯良给付臧帅房屋占有使用费至2018年8月31日。本案中，高航、赵伯良实际占有使用涉案房屋，应当参照租金标准支付占有使用期间的房屋占有使用费。高航已支付2017年12月4日至2019年2月28日期间租金400000元，根据本院认定的事实，赵伯良要求臧帅返还剩余房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，经本院核算确认为2018年9月1日至2019年2月28日期间的房屋占有使用费160000元，对赵伯良主张过高部分，本院不予支持。关于返还押金60000元的诉讼请求，臧帅虽主张赵伯良在使用及腾退涉案房屋时对房屋内的原有设施造成损坏，但未向本院提交证据予以证明，本院对臧帅该意见不予采纳，赵伯良要求返还押金60000元，于法有据，本院予以支持。关于赵伯良要求臧帅以剩余租金及押金为基数，按照年利率6%的标准给付自2018年8月1日始至款项实际给付之日止的利息一节，因双方合同未就剩余款项返还时间予以明确约定，赵伯良该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、臧帅与高航（合同权利义务已转移给赵伯良）于2017年12月4日签订的关于北京市门头沟区妙峰山镇丁家滩村房屋的《房屋租赁合同》无效；二、臧帅于本判决生效之日起七日内返还赵伯良剩余房屋占有使用费160000元；三、臧帅于本判决生效之日起七日内返还赵伯良押金60000元；四、驳回赵伯良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千七百二十二元，由赵伯良负担四百二十二元，已交纳；由臧帅负担二千三百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王 磊二〇二〇年八月二十八日法官助理  马婧怡书 记 员  葛三宝