广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初14613号原告：林家樑，男，汉族。委托诉讼代理人：梁国驹，系广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗旎，系广东卓领律师事务所实习律师。被告：王新宝，男，汉族。原告林家樑诉被告王新宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告林家樑及其委托诉讼代理人梁国驹、罗旎，被告王新宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《房地产租赁合同》；2.判决被告向原告支付从2020年1月至2020年5月拖欠的租金36000元及违约金31104元（以被告每月欠缴租金为基础，每逾期一日，按欠缴月租金的1%的标准从每月应交租之日起计算至实际清偿之日止，至2020年5月31日暂累计为31104元）；3.判决被告向原告支付2019年4月至2020年4月被告拖欠的公摊电费、水电费、商铺管理服务费13262.35元及违约金539.34元（以13262.35元为计算基础，按年利率24%的标准从2020年4月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日为539.34元）；4.判决被告已支付的14400元保证金归原告所有；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年8月24日签订《房地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定原告将位于佛山市禅城区*************的房产出租给被告用作商业使用，租赁面积共60.21平方米，租期从2018年9月1日起至2024年8月31日止。租赁合同约定被告应向原告交纳租赁保证金14400元，2018年9月1日至2020年8月31日每月租金为7200元，2020年9月1日至2022年8月31日每月租金为7900元，2022年9月1日至2024年8月31日每月租金为8700元，每月的水电费、管理费、煤气费、电话费、有线电视费等杂费由被告承担。被告应在每月5日前向原告支付当月租金、水电费、管理费等费用。此外，双方还约定，如果被告逾期支付租金的，每逾期一日应按当月租金的1%向原告支付违约金。如果逾期交纳租金或欠缴管理费、水电费等达10日视为被告违约，原告有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。租赁合同签订后，被告在原告的催促下，仅支付了保证金及从起租日起至2019年12月的租金，公摊电费、水电费、商铺管理服务费也仅支付至2019年3月。此后，被告便拒交租金、水电费、商铺管理服务费等，原告多次催收未果，遂向法院提起诉讼。被告辩称：1.我方确认原、被告双方存在租赁合同关系，合同真实有效，我方确认自2018年9月1日开始起租涉案房屋；2.关于违约问题，依据合同第9条约定，疫情属于不可抗力，被告是湖北省黄冈人，该地属于疫情重灾区，我方不存在违约行为，我方于2020年2月25日向原告请求协助在社区开接收函，但原告拒绝协助，造成我方无法进入佛山市，也无法在涉案房屋经营；3.原告在诉状中提及的公摊电费问题，双方合同并未约定存在公摊电费的问题。诉讼中，原告提交以下证据：1.房地产租赁合同、不动产权证书。拟证明：①原告将自己所有的位于佛山市禅城区*************的商铺出租给被告用作商业使用，租赁面积共60.21平方米，租期为2018年9月1日至2024年8月31日；②租赁合同约定：租赁保证金为14400元，2018年9月1日至2020年8月31日每月租金为7200元，2020年9月1日至2022年8月31日每月租金为7900元，2022年9月1日至2024年8月31日每月租金为8700元；③租赁合同约定：如果被告逾期支付租金的，每逾期一日应按当月租金的1%向原告支付违约金，如果逾期缴纳租金或欠缴管理费、水电费等达10日则视为被告违约，原告有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；2.收款收据、网上银行电子回单、微信聊天记录截图。拟证明租赁合同签订后，被告向原告支付了14400元租赁保证金，但被告仅向原告支付租金至2019年12月，此后，原告通过微信催促被告缴纳租金未果；3.缴费通知单。拟证明自2019年4月起，被告开始欠缴商铺物业管理费、水电费等，截止2020年5月14日，被告共欠物业管理费、水电费共计13262.35元；4.宗地图及房产分户图。拟证明宗地图上明确载明涉案物业信息。诉讼中，被告提交以下证据：1.中通快递底单。拟证明原告已于2020年3月26日收到被告邮寄的涉案房屋钥匙；2.微信聊天记录截图。拟证明原、被告就免租及开具接收函等事宜进行了沟通。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院将予以综合认定。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年8月24日,原、被告签订《房地产租赁合同》，将原告位于佛山市禅城区*************的房产出租给被告用作商业使用。案涉合同中约定了如下内容：1.租期从2018年9月1日至2024年8月31日止，免租期为2018年9月1日至2018年9月30日；2.租赁保证金为14400元，2018年9月1日至2020年8月31日每月租金为7200元，2020年9月1日至2022年8月31日每月租金为7900元，2022年9月1日至2024年8月31日每月租金为8700元；3.被告应在每月5日前支付当月租金；4.被告应依时缴纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。如被告不按时交租，每逾期一日，应按当月租金的1%向原告支付违约金。如果逾期交纳租金或欠缴管理费、水电费等达10日视为被告违约，原告有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。上述合同签订后，原告依约向被交付案涉房屋，被告向原告支付了押金14400元，亦支付了截至2019年12月份的全部租金，但从2020年1月份起被告未再支付租金。根据原告提供的案外人佛山时代年华物业服务中心出具的《缴费通知单》显示，案涉房屋欠缴2020年1月至2020年4月的商铺管理服务费以及2019年4月至2020年3月的商铺电费，共计13262.35元。庭审中，原、被告一致确认，案涉房屋的钥匙已于2020年3月26日由被告交付给原告，2020年4月3日，被告将物品从涉案房屋搬离。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《房地产租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，合同内容不存在无效或应予撤销的情形，合法有效。关于合同解除。被告从2020年1月起开始欠缴租金，根据案涉合同的约定，被告已构成根本违约，原告有权单方解除合同。原告确认于2020年3月26日实际收回案涉房屋的钥匙，应当视为原告以自己的行为表明了其行使合同解除权的意思表示，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月26日解除。关于租金及占有使用费。在原告按照合同约定为被告提供租赁房屋之后，被告应按约定向原告支付租金。被告自2020年1月开始欠缴租金至合同解除，故被告应向原告支付2020年1月1日至2020年3月26日的租金20438.71元【7200元/月×2个月+（7200元/月×1个月÷31天）×26天】,合同解除后，被告于2020年4月3日搬离案涉房屋，故被告应参照合同约定的租金标准继续向原告支付2020年3月27日至2020年4月3日的占有使用费1881.29元【（7200元/月×1个月÷31天）×5天+（7200元/月×1个月÷30天）×3天】。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的逾期支付租金、占有使用费的违约金。被告抗辩新冠疫情属于不可抗力应免除违约责任，经查，被告自2020年1月起开始欠缴租金，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月23日，调整至二级响应的时间为2020年2月24日，上述期间内疫情产生的影响尚未达到不能实现合同目的的程度，故被告抗辩免责缺乏事实根据，本院不予采纳。根据合同关于“如被告不按时交租，每逾期一日，应按当月租金的1%向原告支付违约金”的约定，原告有权要求被告承担逾期支付租金、占有使用费的违约金。但合同约定的计付标准过分高于实际造成的损失，本院酌情调整为按照欠付租金及占有使用费总金额的10%支付违约金，即被告应向原告支付逾期支付租金、占有使用费的违约金为2232元【（20438.71元+1881.29元）×10%】。关于原告诉请的公摊电费、水电费、商铺管理服务费及违约金。根据原告提供的案外人佛山时代年华物业服务中心出具的《缴费通知单》显示，案涉房屋欠缴2020年1月至2020年4月的商铺管理服务费以及2019年4月至2020年3月的商铺电费，共计13262.35元。而被告于2020年4月3日实际搬离案涉房屋，上述欠费系被告承租原告房屋期间产生的欠费，理应由被告负担，被告抗辩案涉合同没有约定公摊电费的问题，但被告作为案涉房屋的实际使用人及公摊用电的实际受益人，理应支付公摊电费，故对被告的抗辩本院不予采纳，对原告要求被告支付公摊电费、水电费、商铺管理服务费13262.35元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求被告支付违约金539.34元，因案涉合同未约定缴纳上述费用的具体期间和违约责任，原告又未提供证据证明其已实际垫付，故对该项诉请，本院不予支持。关于保证金。原告主张没收被告支付的保证金14400元，被告认为保证金可以用以抵扣所欠租金及其他欠费，抵扣完后，已经足以弥补原告损失。但根据案涉合同“如果被告逾期交纳租金或欠缴管理费、水电费等达10日则视为被告违约，原告有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金”的约定，被告逾期支付租金导致合同解除已经构成根本违约，原告主张没收相当于2个月租金的保证金，实为弥补其因被告提前解除合同造成的损失，有合同和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告林家樑与被告王新宝于2018年8月24日签订的《房地产租赁合同》已于2020年3月26日解除；二、被告王新宝在本判决发生法律效力之日起七日内向原告林家樑支付2020年1月1日至2020年3月26日的租金20438.71元，2020年3月27日至2020年4月3日的占有使用费1881.29元，逾期支付租金及占有使用费的违约金2232元，2020年1月至2020年4月的商铺管理服务费以及2019年4月至2020年3月的商铺水电费、公摊电费13262.35元，以上合计37814.35元。三、确认被告王新宝已缴纳的保证金14400元归原告林家樑所有；四、驳回原告林家樑的其他诉讼请求。如被告王新宝未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4124元，由原告林家樑负担1856元，被告王新宝负担2268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李国栋二〇二〇年八月二十七日书记员  罗丽欣