北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初3654号原告：刘红霞，女，1989年11月18日出生，汉族，北京大米未来科技有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘耀（原告之弟），1996年1月3日出生，汉族，户籍地内蒙古包头市九原区。被告：北京隆元行房地产经纪有限责任公司，住所地北京市东城区东直门北小街**。法定代表人：李柏茹，董事长。委托诉讼代理人：陈晓东，男，该公司业务员。委托诉讼代理人：郑越，男，该公司经理。原告刘红霞与被告北京隆元行房地产经纪有限责任公司（以下简称隆元行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红霞之委托诉讼代理人刘耀，被告隆元行公司之委托诉讼代理人陈晓东、郑越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘红霞向本院变更诉讼请求：1.请求判令被告退还2019年4月17日至2019年5月31日的房屋租金18000元及押金12000元；2.请求判令被告支付违约金24000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月20日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告向被告承租位于北京市东城区民旺四巷1号院XXX的房屋用于居住，建筑面积100平方米，房屋租赁期自2018年9月1日至2019年8月31日，月租金为12000元，租金支付方式为押一付三，提前三十天支付下一期房租。在合同签订当日，原告向被告交纳押金12000元。2019年4月6日，被告通知原告因房东要收回房屋，要求立即腾房，原告认为被告提前收回房屋已经构成违约，按照合同约定，应当向原告支付月租金200%的违约金。2019年4月10日在没有经过原告同意的情况下，被告私自更换院子门锁和正房门锁，待原告赶至，院子门锁已经更换完成，更换正房门锁时，因被发现，没有更换成功。该行为严重威胁到原告的人身财产安全，原告认为被告此举已经构成根本违约，故要求解除该合同。原告在租赁期内没有拖欠租金，一直按照合同履行相应的权利和义务。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告隆元行公司辩称，1、双方之间的房屋租赁合同系原告单方解除。2019年4月17日原告给被告代理人陈晓东发微信要求去收房，被告告知系原告违约，原告没有办理解约手续；后被告要求原告交纳下一期房租时，原告一直未回复也没有交房租，按照合同约定，迟延缴纳租金达到5天的，被告有权单方解除合同，收回房屋。故被告于2019年5月6日收房，双方合同应于2019年5月6日解除。2、原告确实尚有12000元押金及24天的房租租金9600元没有退还，但因合同系原告提出解除，属于原告违约，按照合同约定原告应支付被告月租金200%的违约金，12000元押金及9600元的租金不足以抵扣违约金，故被告不同意退还。3、被告不存在提前收房的行为，不存在违约，故不同意支付违约金。被告认可原告主张的违约金标准为合同约定的月租金200%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2018年8月20日，隆元行公司（甲方）与刘红霞（乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版），约定隆元行公司将其代理的北京市东城区民旺四巷1号院XXX出租给刘红霞，租赁用途为居住，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日；租金标准12000元，租金支付方式为押壹付叁，提前30天支付下一期房租；各期租金支付日期：首次2018.8.20，第二次2018.11.15，第三次2019.2.1，第四次2019.5.1；押金12000元。同日，刘红霞向隆元行公司支付了押金12000元及首期房租36000元。庭审中，双方认可刘红霞的房屋租金交至2019年5月31日。双方均向本院提交了刘红霞与隆元行公司委托诉讼代理人陈晓东的微信聊天记录截屏，显示2019年4月6日，陈晓东向刘红霞发送微信“在吗，你方便的时候你跟老外说一声儿吧，咱这房子让人举报了，没法儿住了。这下水堵了，这邻居全举报了。房东这早上给我打一早上电话了，肯定是住不了了，你让他尽快吧，赶紧搬家吧。”后双方就此事进行沟通，2019年4月10日，刘红霞向陈晓东发送微信问“他们告诉我已经换锁了，是吗？”陈晓东回复“对啊我当然要换锁了”、“之前告诉过你搬家”。后刘红霞一方向北京市东城区市场监督管理局投诉，该局组织双方进行调解，因未能达成一致的调解方案，故该局于2019年4月15日出具京工商东北新[2019]第0514-01号《终止消费者权益争议调解告知书》，因出现“当事人拒绝调解或者无正当理由不参加调解的”情形，决定终止调解。2019年4月17日，刘红霞向陈晓东发送微信“哈喽，我们九点半在房子见吧”，后陈晓东向刘红霞发送微信“这样子，你要是今天不来公司退房的话，可算不了今天退房公司可不认啊。”2019年5月6日，陈晓东向刘红霞发送微信“你租住我民旺四巷1号房屋应于2019年5月1日交付租金，至今到2019年5月6日未曾收到租金，按合同规定，不按照约定支付租金达五日的，我们有权开始门锁，寻找新的客户入住，屋内物品视为你自动放弃。”庭审中，刘红霞主张双方房屋租赁合同已于2019年4月17日其交还钥匙时解除。隆元行公司主张合同于2019年5月6日其公司收房时解除。经本院询问，隆元行公司认可2019年4月17日刘红霞交还钥匙时已将屋内腾空。隆元行公司主张刘红霞违反了双方房屋租赁合同第九条合同解除中第（四）款第5项“利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的”约定，发生堵塞主管道的违约行为，隆元行公司有权收回房屋，提供了视频资料。刘红霞认可该视频的真实性，但主张该证据无法证明系其使用不当导致主管道堵塞，亦未从事违法活动、损害公共利益或给其他人造成利益损害的行为。刘红霞主张隆元行公司存在房屋租赁合同第十条违约责任第（二）项“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金”的行为，应退还租金、押金并支付违约金。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。隆元行公司与刘红霞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案中，隆元行公司因租赁房屋出现主管道堵塞等问题，按房东要求通知刘红霞退房，但未能就系因刘红霞使用房屋不当导致主管道堵塞向本院提供充分证据加以证明；后双方调解不成，刘红霞于2019年4月17日主动要求隆元行公司到租赁房屋现场并交还了钥匙；虽隆元行公司主张因刘红霞未按合同约定交纳第四期房租构成违约而于2019年5月6日收回房屋，但其认可于4月17日收取了刘红霞交还的钥匙，亦认可当日刘红霞已将租赁房屋腾空，故双方之间的房屋租赁合同实际已于2019年4月17日提前终止。且通过双方处理本案所涉争议的过程及刘红霞与陈晓东之间的微信聊天记录可见，隆元行公司根据房东要求，因刘红霞存在堵塞主管道的行为通知其退房，刘红霞虽对该理由不予认可，但亦主动腾空租赁房屋并向隆元行公司交还钥匙，双方均以实际行动表明了解除合同的意思表示，可视为协商一致解除合同，故隆元行公司应将刘红霞交纳的押金12000元及2019年4月17日至5月31日的房屋租金17600元予以退还。刘红霞要求隆元行公司支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京隆元行房地产经纪有限责任公司退还刘红霞2019年4月17日至2019年5月31日期间的房屋租金17600元；二、自本判决生效之日起七日内，北京隆元行房地产经纪有限责任公司退还刘红霞押金12000元；三、驳回刘红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费575元，由刘红霞负担260元（已交纳），由北京隆元行房地产经纪有限责任公司负担315元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李燕二〇二〇年八月十四日法官助理 王玫书 记 员 赵颖