上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初10529号原告：姚文龙，男，1964年6月7日出生，汉族，户籍地福建省莆田市。原告：徐奋英，女，1966年1月11日出生，蒙古族，户籍地福建省莆田市。原告：姚雅伶，女，2003年9月27日出生，蒙古族，户籍地福建省莆田市。法定代理人：姚文龙、徐奋英，年籍同上。原告：姚雅俐，女，2003年9月27日出生，蒙古族，户籍地福建省莆田市。法定代理人：姚文龙、徐奋英，年籍同上。四原告委托诉讼代理人：邓晓红，北京君都(上海)律师事务所律师。被告：上海骏泰房地产开发有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：郑晓乐，执行董事。委托诉讼代理人：沈玲。委托诉讼代理人：唐寿艳。原告姚文龙、徐奋英、姚雅伶、姚雅俐与被告上海骏泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚文龙、徐奋英、姚雅伶、姚雅俐的委托诉讼代理人邓晓红，被告上海骏泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈玲、唐寿艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚文龙、徐奋英、姚雅伶、姚雅俐向本院提出诉讼请求：1、被告按总房价款的3%返还购房款594002.79元(基于此前发生的同类型案件，该款项数额可由法院酌定)；2、被告支付原告上述购房款占用期间的利息(以返还购房款为基数，2018年5月20日至2019年8月19日按照银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际履行之日按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实和理由：2017年1月，原告向被告购买位于本市万泉路122弄“中骏天誉家苑”小区的10号101(复式)室房屋并签订了《上海市商品房预售合同》，对交易价等作了约定，合同的格式化补充条款载明原告享有底楼地面花园的使用权并以实际交付为准。购房前，销售人员承诺上述花园可随业主喜好改造，交房时此区域亦设有封闭式实心墙并加装了门禁，与合同约定一致。2018年5月19日，原告收到相关政府管理部门发送的通知，认定上述围墙属违规搭建并随后实施了强拆而代之以无法达到封闭效果的植物围栏，后又于2019年8月15日收到类似通知要求恢复绿化，使得原封闭区域不再属于原告支配，导致原告在花园的改造、装修方面产生了经济损失。原告认为，原告在系争房屋售价远高于与比邻无封闭花园同类房屋的情形下仍斥资购房，重要的诱因为此房屋具备封闭式花园区域，该区域亦是房屋核心价值的体现，而花园的实心墙围栏被拆除后将导致房屋在空间、私密性、使用体验等诸多方面产生价值贬损。被告作为专业房地产商，为达到高价售房目的，在明知交付与原告的花园区域属于小区公有绿地的情形下，故意违反法律规定、隐瞒事实并以此为宣传卖点的销售行为对原告造成误导，应自行政处罚行为发生的次日承担返还部分房款及利息的法律责任。同时，在系争房屋所在小区内发生的类似案件中，法院要求被告按总房价的1%向业主退款的判决显然不能达到对开发商虚假承诺等不诚信行为施以惩治的目的，异地的同类型案例则对开发商施以了更高的惩罚。综上所述，请求法院判如诉请。被告上海骏泰房地产开发有限公司辩称，一、系争房屋建成时底楼绿化外围并无拦隔，竣工验收备案完成后由被告加装了实心围墙及门禁系统，并按展示的样板房标准向原告交付了房屋，交易过程中被告并未对上述围墙内花园区域的所有与使用权进行宣传，拆违的行政处罚行为发生于交房之后，与被告无关，而用以取代实心围墙的植物围栏同样起到了遮挡作用，并未对房屋使用造成影响；二、合同补充条款未赋予原告对围墙内花园的所有与使用权，但却约定了原告不得就此争议提出赔偿，三、原告列举的同小区比邻房屋售价因购房时差而不具备可比性，其列举的异地案例具有特殊性不足以用于参照，而对房屋的价值认知有多种因素构成，原告以涉案的花园区域作为购房重要诱因系缺乏事实与依据的主观描述。综上所述，对原告诉请不能同意，但基于此前发生的同类型案件，对第一项诉请的退款金额可由法院酌定。经审理查明，被告为系争房屋的开发销售方并具备竣工验收备案及新建住宅交付使用许可资质。2017年，原被告签订《上海市商品房出售合同》一份，主要约定内容为：原告以XXXXXXXX元向被告购买系争房屋，合同的补充条款载明：如所购房屋属于底层的，则买受方享有与之对应的底楼地面花园使用权但无所有权，此花园采用“绿化或结合其他方式”进行分隔，并以实际交付现状为准；买受方必须遵守小区管理规定、不得阻止物业管理企业因小区的公共事务进入花园、不得改造花园内的公共设施、不得因花园的使用权向出售方主张补偿、不得对其他买受方的花园使用权持有异议且因此而解除或主张购房合同无效。上述合同签订后，双方各自履约，交付时房屋外围由被告作了封闭式的实心墙拦隔并加装门禁设施，墙内即为补充条款约定的花园区域。此后，政府部门以违建为由，对上述墙体及门禁进行了强拆并责令复原，为此原被告发生争议，原告于2020年6月8日提起诉讼，请求判决如其诉请。本院认为，民事活动应合法守规。原告作为对法律政策及社会准则具备一般认知水准、具有完全民事行为能力的民事主体，被告作为房地产开发销售企业，对房产交易过程中就小区公共领域使用权私下进行约定的行为有违法律规定应为明知，在此情形下，双方仍将此约定列入书面合同并通过被告对该区域作封闭式改造后连同房屋向原告交付这一行为将该约定付诸于实施，则此类约定应为无效且此合同条款不具有法律约束力，签约双方均不得以条款约定为由主张免责，基于该条款发生的上述违法行为所导致的后果应由双方共同承担责任，一旦违法行为被纠正或制止后导致买受方产生经济损失的，应由双方按责予以分担。至于经济损失的具体衡量标准，本院认为，对房屋价值的认定应结合房屋的软硬件功能综合考量，无论其存在是否合法，附有门禁系统的封闭式围墙作为被告向原告交付房屋时的附属构件，起到了将房屋周边部分区域进行拦隔供原告单独使用的作用，使得系争房屋与不具备这一功能的同类型房屋相较显然更具有市场竞争力，构成原告买房的诱因，因此，即使无法对拆违前后的房屋价值贬损程度以量化的标准进行评估，但常识上可以认定拆违完成后的房屋在功用方面将低于原告购房时的预期，既然如此，在合同基本履行完毕，原告自愿接受房屋的前提下，可以通过由被告向原告适当返还部分购房款的方式以保障本次交易的公平合理、等价有偿，须返还购房款的具体数额由本院根据查明的案情及当事人的过错程度等各类因素予以酌定。基于原告自身的过错，对其利息损失的诉请不予支持。综上所述，本院对当事人诉辩称中合法合理的部分予以采信，缺乏事实与法律依据的部分则不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第七条之规定，判决如下：一、被告上海骏泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告姚文龙、徐奋英、姚雅伶、姚雅俐购房款人民币198000元；二、对原告姚文龙、徐奋英、姚雅伶、姚雅俐的其余诉请不予支持。案件受理费人民币9740元，减半收取计人民币4870元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  曹 彬二〇二〇年八月二十四日法官助理  黄 菊书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。