东营市河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0503民初1127号 原告：王玉兰，女，1973年4月11日出生，汉族，胜利油田护卫管理中心河口部职工，现住东营市河口区。 委托诉讼代理人：刘洪利，山东鲁北律师事务所律师。 被告：孙子行，男，1985年7月6日出生，汉族，济南市人，现住东营市河口区。 委托诉讼代理人：王升，山东泉运律师事务所律师。 原告王玉兰与被告孙子行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王玉兰及其委托诉讼代理人刘洪利，被告孙子行及其委托诉讼代理人王升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玉兰向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认王玉兰与孙子行于2019年11月25日签订的《房屋买卖协议》无效，孙子行将房屋返还给王玉兰，王玉兰返还房款45000元给孙子行；2．本案诉讼费用由孙子行承担。诉讼过程中，王玉兰增加诉讼请求：如确认合同有效的情况下，请法庭判令合同对王玉兰显失公平，依法撤销。事实和理由：2019年11月25日，王玉兰与孙子行签订一份《房屋买卖协议》，协议约定王玉兰将自己名下的、位于东营市河口区房屋**出售给孙子行，约定房屋价款为45000元。由于该房屋属于油田社区房屋，孙子行不具有购买资格，王玉兰与孙子行也无法办理房屋过户手续，因而该协议应当无效。王玉兰与孙子行协商无果，特向法院提起诉讼，请予支持。 孙子行辩称，一、王玉兰与孙子行签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且《房屋买卖协议》已经实际履行完毕，因此《房屋买卖协议》合法、有效。2019年下半年孙子行及其家人欲购买一套房屋，通过河口区朝阳街人和房产信息咨询服务部即房屋中介机构处获知王玉兰欲出售涉案房屋，经过前期磋商，2019年11月25日王玉兰与孙子行在房屋中介机构的见证下签订了《房屋买卖协议》，在签订涉案协议时，中介机构工作人员特意将合同全文宣读一遍，双方对协议内容均未提出异议。协议签订后孙子行依约向王玉兰支付了购房款，王玉兰将涉案房屋交由孙子行实际居住至今。二、根据王玉兰与孙子行签订的《房屋买卖协议》及签订该协议当时的录像可知，王玉兰对涉案房屋的性质、孙子行的主体资格及买卖双方的权利义务是明知的。本案中，签订买卖协议后孙子行只要如约支付了购房款，那么王玉兰就实现了基于合同应当获得的全部利益。反观孙子行，除了实际占有涉案房屋（实际在房屋居住至今）外，还需待房屋具备过户条件时由王玉兰协助办理过户手续，孙子行才能获得房屋的全部利益，但孙子行在签订合同时已经自愿承担了该风险，因此无论怎样，王玉兰无权就协议的效力提出异议。三、孙子行购买涉案房屋后已经向有关部门报备。在2020年5月7日公示的《河口区黄河路以南棚户区改造国有土地上房屋征收项目房屋调查结果公示表》中明确载明涉案房屋的权利人为孙子行。四、涉案房屋已经被纳入征收改造项目范围，且政府有关部门已经认可孙子行系涉案房屋的权利主体，因此即使房屋不具备过户条件，不能过户至孙子行名下，但待房屋被征收后，孙子行基于拆迁安置协议及房屋买卖协议仍可以获得涉案房屋的全部利益，即房屋是否可以过户不影响房屋买卖协议的实际履行，也不影响孙子行取得房屋的全部利益。五、王玉兰诉称因“房屋属于油田社区房屋，孙子行不具有购买资格，王玉兰与孙子行也无法办理房屋过户手续”所以房屋买卖协议无效，根据《合同法》第五十二条的规定，上述原因不是合同无效的依据。且王玉兰系基于涉案房屋被拆迁才提起本次诉讼，王玉兰的行为已经严重违反了民法中最基本的诚实信用原则，于情、于理、于法，王玉兰的诉求都不应当得到支持。六、对于王玉兰增加的诉讼请求，在签订涉案房屋买卖协议时，房屋的市场价值与协议约定的价值相当，因此不存在显失公平，且房屋买卖协议系双方自愿签订，不损害债权人的利益，即使是赠与，该协议也是合法有效的。 本院经审理认定事实如下：2019年11月18日，孙彩云（系孙子行姐姐）向王玉兰支付购房定金5000元。同日，王玉兰向其出具收据一张，主要内容为：“今收到孙彩云372929198406256940购房定金（大写）伍仟元整（小写）￥5000.00，特此证明。售河口区河欣小区40#楼3单元402室，房屋成交价肆万伍仟元整（￥45000），2019年11月25日签购房协议、交尾款￥40000（肆万元整），交尾款交房，经双方协商一致违约金为伍仟元整（￥5000），另造成的经济损失违约方承担。”该收据内容为房屋中介机构书写，落款处“王玉兰”系王玉兰本人书写。 2019年11月25日，王玉兰作为甲方（卖方），孙子行作为乙方（买方），双方在人和房产信息咨询服务部签订《房屋买卖协议》，约定：“第一条房屋的基本情况。房屋坐落：河口区河欣小区040幢3单元4层8号。房屋建筑面积：51.6㎡，储藏室面积大约6㎡。该房屋所在的层：四层。甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方对甲方房屋具体情况做了充分了解，并愿意购买该房屋。第二条房屋总价款。甲乙双方协定房屋总价款45000元，乙方于2019年11月18日前向甲方支付定金5000元。第三条付款方式。经双方协商一致乙方于2019年11月25日前向甲方支付40000元。第四条变更交易的税费。如购房后办理房屋的产权过户所缴纳的税费由乙方承担。第五条甲方义务。1、甲方保证该房屋权属清楚，卖房行为已征得产权共有人同意。2、在交易后甲方应积极提供资料配合乙方办理产权过户、拆迁赔偿等与交易相关的手续（拆迁赔偿款归乙方所有）。3、甲方不得向乙方索取合同中未约定的任何钱款。第六条乙方义务。1、乙方需按合同约定积极及时向甲方一次性付清房款。2、在交易后过程中乙方积极提供资料办理产权过户、拆迁赔偿等与交易相关的手续。3、乙方不得向甲方提出任何与房屋产权交易无关的要求。4、如出现不可抗力因素造成房屋损坏、安全隐患等，自本合同生效之日起由乙方承担。第七条房屋的交接。甲方应当于收到房屋全款时间内，按照双方的约定将房屋交付给乙方，甲方交房时负责结清交房之前的水、电、暖及物业费。第八条违约责任。1、乙方向甲方支付购房全款后，如因可以过户、拆迁赔偿甲方不予配合，出现违约则由甲方壹倍赔偿乙方购房款。2、乙方向甲方支付房款后，如出现不履行协议出现违约，违约方需向对方支付违约金45000元。3、另造成的经济损失由违约方全部承担。第九条双方约定其他事项如下：备注：甲乙双方本次交易的房屋为油田房改房，甲方尚未办理房产证，但不影响本次交易的法律效力。自本合同生效之日起甲方的职工二手房交易合同和二手房成交确认书归乙方保管，在没有政策油田和地方可以过户时，甲方不能强行要求乙方过户。自交全款之日起，房屋的水、电、气、暖及物业费房屋的一切费用乙方承担。在油田和地方可以过户时，甲乙双方必须在90个工作日之内办理完过户手续。第十条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十一条本合同自双方签字盖章之日起生效。”同日，孙子行将购房尾款40000元支付给王玉兰，王玉兰向孙子行出具收据一张，内容为：今收到孙子行购房尾款（大写）肆万元整（小写）￥40000.00，特此证明。售河口区河欣小区40#楼3单元402，房屋全款已付清。同日，王玉兰将涉案房屋交付给孙子行，孙子行陈述涉案房屋现由其姐姐孙彩云及外甥女居住使用。 另查明，2019年11月1日，东营市河口区住房和城乡建设局发布的《河口区住建局2019年工作总结和2020年工作打算》中载明：2020年拟实施“三供一业”办公片区、区政府后侧片区、河康小区片区、河乐小区片区四个征收改造项目。2020年5月7日，东营市河口区住房和城乡建设局发布《河口区黄河路以南棚户区改造国有土地上房屋征收项目房屋调查结果公示表》，涉案房屋被列入拆迁改造范围。 本院认为，一、王玉兰主张《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，无事实及法律依据，理由如下：第一、从王玉兰与孙子行签订《房屋买卖协议》的过程以及双方履行协议的情况来看，足以认定《房屋买卖协议》是在双方自愿、平等协商的情形下签订的，其内容是双方当事人的真实意思表示；第二、从双方签订《房屋买卖协议》的内容来看，双方对买卖标的系油田房屋，由于油田内部规定暂不能过户的事实是明知的，并且双方对房屋不能过户期间以及将来可以过户时，双方的权利义务和应当承担的责任做出了明确约定；第三、王玉兰向孙子行交付了房屋，收取了全部购房款，并将涉案房屋的相关登记资料交由孙子行保管，由此可认定双方的合同目的均已得到实现；第四、涉案《房屋买卖协议》也无违反法律、行政法规强制性规定的情形。综上所述，对王玉兰主张合同无效的诉讼请求不予支持。二、王玉兰主张《房屋买卖协议》显失公平，请求撤销合同的诉讼请求亦不应予以支持。《民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。”。显失公平是指一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使双方在从事民事法律行为时权利义务明显有违公平的情形。据此合同是否构成显失公平，应以“订立合同时”为判断时点，结合合同约定的权利义务、缔约背景、缔约目的等因素综合认定。如上所述，涉案《房屋买卖协议》是在双方自愿、平等协商的情形下签订的，其内容是双方当事人的真实意思表示，不存在一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，协议中约定的权利义务不存在不对等的情形。另外，王玉兰主张的拆迁补偿款在双方签订《房屋买卖协议》时尚不存在，王玉兰以协议履行后孙子行将要获得拆迁补偿款为由主张显失公平，不仅违背商事主体风险自担的市场交易规则，而且与双方订立合同的初衷相悖，违反诚实信用原则，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回王玉兰的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由王玉兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  孟凡梅 二〇二〇年八月六日                                                  法官助理陈圆圆                                                  书记员  崔向晓