河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初12584号原告：李国华，女，满族，1964年1月28日出生，住郑州市。原告：吴双，男，满族，1992年9月9日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：马建村，河南贵简律师事务所律师。委托诉讼代理人：童迷春，河南贵简律师事务所实习律师。被告：河南和盛行商业管理有限公司，住所地郑州市金水区文化路**附****楼******，统一社会信用代码：914101050652931152。法定代表人：黄百河。被告：河南冠联工程有限公司，住，住所地郑州市经三路**一社会信用代码：91410105712648315P。法定代表人：张运海，职务执行董事。委托诉讼代理人：程龙，男，汉族，1983年3月28日出生，系公司员工。原告吴双、李国华诉被告河南和盛行商业管理有限公司（以下简称和盛公司）、河南冠联工程有限公司（以下简称冠联公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马建村、童迷春，被告冠联公司委托代理人程龙到庭，被告和盛公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2013年11月10日签订的编号为NO.WTJY00285委托经营管理协议；2、判令被告河南和盛行商业管理有限公司支付原告租金损失193290元及违约金52673元，合计245963元；3、判令被告河南冠联工程有限公司对第二项承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月10日，原、被告三方经友好协商，签订编号为NO.WTJY00285的委托经营管理协议，约定原告拥有位于郑州市××文化路××号硅谷广场的物业，4层167号铺位，建筑面积为27.42m2，被告和盛公司为该项目的招商及物业运营管理方，负责以自己的名义为该商铺寻找承租人、与目标承租人签署有关租赁合同、代为收取并向原告支付租金，被告冠联公司为目标租金保证方，委托经营管理期限从2015年12月31日起至2018年12月31日止。在该商铺托管期限内，由被告冠联公司向原告保证享有目标租金：自该商铺交付使用后两年内原告不享受目标租金，自该商铺交付使用后第三年始至2018年12月31日止，每年的目标租金为82451元，被告和盛公司按本协议约定的租金标准在每季度第一个月的第十日前将本季度的租金汇入原告指定账户，若未按约定时间将目标租金汇入原告指定账户，则按日向原告支付目标租金1%。的违约金。被告冠联公司作为被告和盛公司向原告支付托管租金的保证方，保证原告享有本协议约定的目标租金。协议签订后，被告仅向原告支付部分租金，剩余租金至今未支付。为此原告多次找到被告催要协商，活告均以种种理由推脱拒绝，严重侵害了原告的合法权益。故向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告冠联公司辩称：1、原告租金损失计算错误，且违约金过高，于法无据。2、被告仅应在租金本金范围内承担保证责任。事实与理由：1、原被告三方于2013年10月10日签署《委托经营管理协议》，协议约定：委托期限至2018年12月31日止，由被告和盛公司向原告支付2018年全年租金82451元，每季度支付一次，即每季度支付20613元，被告冠联公司为保证人。2、2018年1月22日被告冠联公司向原告吴双账户支付20613元，2018年4月27日因账户被保全原告通过张某6991民生银行卡向吴双转款20613元，已经履行了部分义务。即被告冠联公司欠付2018年第三、第四季度租金，欠款本金41226元。3、原告主张违约金过高，根据同时签订的《房屋转让预备协议》（购房协议）显示，违约金为万分之一，而《委托经营管理协议》中违约金为千分之一，同时签订的合同，又同为出卖方制作合同，显然系笔误。另外按照日千分之一主张违约金也显然过高。4、被告冠联公司作为保证人，保证的范围仅包含租金本金。5、原告已经仲裁退房，被告对退房不持异议。仲裁通知之日两合同已经无需继续履行。综上，《委托经营管理协议》三方约定的欠付租金欠付情况为：第三季度租金20613元，自2018年7月11日欠付；第四季度租金20613元自2018年10月11日欠付，且原告已经仲裁退房。另被告冠联公司保证范围为租金本金。被告和盛公司未答辩亦未举证。本院经审理认定事实如下：一、2013年11月10日，原告李国华、吴双（乙方）与被告河南冠联公司（甲方）签订《房屋转让预备协议》，主要约定：乙方要求购买甲方建造的硅谷广场项目四层167号经营用房，该房产协议约定建筑面积共27.42平方米，层高为5.1米，土地使用年限自2009年至2059年，该房产总价款为人民币769540元。甲方应在2015年12月30日前，将指定房产交付乙方。乙方完成支付预定后，甲方同意在房屋交付使用后360个工作日内取得指定房屋产权证书并协助乙方办理过户手续。乙方的房屋仅作经营用房使用。补充协议四约定，乙方同意将指定房产交付使用后的前三年委托给甲方指定经营管理公司统一招商和物业运营管理。落款处甲方河南冠联公司盖章确认，乙方李国华、吴双签字并按指印确认。二、2013年11月10日，原告李国华、吴双（甲方）与被告和盛公司（乙方）、被告冠联公司（丙方）签订《委托经营管理协议》，主要约定：甲方同意将坐落于文化路82号“硅谷广场”的物业：四层167号铺位，建筑面积27.42平方米委托给乙方招商和物业运营管理。自本协议签订之日起，乙方以自己的名义为该商铺寻找承租人、与目标承租人签署有关租赁合同、代为收取并向甲方支付租金，托管期限为2015年12月31日至2018年12月31日止。在该商铺托管期限内，由丙方向甲方保证该商铺如下目标租金，该商铺交付使用后两年内甲方不享受目标租金，自该商铺交付使用后第三年始，每年的目标租金为人民币82451元甲方在托管期内不承担交房标准以外的装修费用，不承担该商铺的物业管理费。在委托经营管理期限内由乙方负责收取租金和由承租人承担的其他费用，由乙方负责该商铺的日常维护，并承担相关费用。丙方作为乙方向甲方支付托管租金的保证方，保证甲方享有本协议约定的目标租金。当甲、乙任何一方不履行该协议项下的义务，则丙方免除保证责任。乙方未按双方约定时间将目标租金汇入甲方指定账户的，乙方则需按日向甲方支付相当于当次目标租金1%的违约金。落款处甲方李国华、吴双签字并按指印确认，乙方和盛公司盖章确认，丙方冠联公司盖章确认。三、2020年5月6日，李国华、吴双与河南冠联工程有限公司商品房买卖合同纠纷仲裁一案，郑州市仲裁委作出（2019）郑仲裁字第0810号裁决书，该裁决书已经发生法律效力。仲裁庭认为，申请人与被申请人郑州硅谷广场项目部于2013年11月10日签订的《房屋转让预备协议》系各方当事人的真实意思表示。内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于二申请人请求解除双方《房屋转让预备协议》的主张。由于二申请人依约支付放款，履行了合同约定的义务，但被申请人未按照约定期限取得房产证，更未协助二申请人办理涉案房屋的过户手续，构成根本违约，二申请人依约有权主张解除合同。关于申请人李国华、吴双请求退还购房款934442元的主张。《房屋转让预备协议》解除后，未实际发生的支付义务不再履行，已经发生实际履行的支付应当予以返还。二申请人实际支付的购房款金额为769540元，被申请人实际支付的租金为56616元，被申请人应当返还二申请人购房金额712924元。关于二申请人并未实际支付购房款的退还请求，仲裁庭不予支持。关于二申请人请求被申请人支付违约金186888.4元的主张。依据合同法规定，合同解除不影响申请人按照合同约定违约金条款主张赔偿损失。对于二申请人按照《房屋转让预备协议》第八条约定合同总价款的20%，即186888.4元的赔偿请求，仲裁庭予以支持。仲裁庭裁决：一、解除申请人李国华、吴双与被申请人河南冠联工程有限公司签订的NO.JY00285号《房屋转让预备协议》；二、被申请人河南冠联工程有限公司支付申请人李国华、吴双购房款712924元；三、被申请人河南冠联工程有限公司支付申请人李国华、吴双违约金186888.4元；四、驳回申请人李国华、吴双的其他仲裁请求。四、根据原告提交的银行流水显示：2018年1月22日，被告冠联公司付款20613元；2018年4月27日，被告冠联公司付款20613元；2019年1月18日，被告冠联公司付款2565元；2019年3月5日，被告冠联公司付款2565元；2019年4月10日，被告冠联公司付款2565元；2019年5月10日，被告冠联公司付款2565元；2019年6月10日，被告冠联公司付款2565元；2019年7月11日，被告冠联公司付款2565元。以上共计56616元。本院认为，原告李国华、吴双与被告和盛公司、冠联公司签订的《委托经营管理协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效、当事人应当全面履行。2020年5月6日，郑州市仲裁委作出（2019）郑仲裁字第0810号裁决书，该裁决书认定2018年1月1日至2019年7月11日期间，被告冠联公司支付的房租共计56616元，该笔租金抵扣被告冠联公司应退还原告购房款中的部分款项。被告和盛公司、冠联公司并未按照合同约定向原告支付租金，构成根本违约。自（2019）郑仲裁字第0810号裁决书作出之日起《房屋转让预备协议》已经解除，原告并未取得涉案房屋的所有权，故原告李国华、吴双基于《房屋转让预备协议》对涉案房产的享有的权利已经消灭。原告主张解除与被告签订的NO.WTJY00285《委托经营管理协议》，本院予以支持。根据《委托经营管理协议》约定，原告自2018年1月1日起开始享有涉案房屋的租金权益，年租金为82451元。自2018年12月31日约定的租期届满后，被告和盛公司仍租赁涉案房产，原告并未提出异议。《房屋转让预备协议》于2020年5月7日解除，被告和盛公司的实际租赁期限截止日期为2020年5月6日，故原告实际享有收取房屋租金的期限为2018年1月1日至2020年5月6日，本院予以确认。被告和盛公司应当向原告支付的租金为82451元/年×2+82451元/年÷12×4+82451元/年÷365×5=193515元，原告主张支付租金193290元，本院予以支持。原告主张违约金按照合同约定的日1‰计算过高，结合原告的实际损失，本院酌定按照未支付租金金额的10%支付违约金，超出部分不予支持。根据《委托经营管理协议》约定，被告冠联公司作为保证人担保的债权形成期间为2015年12月31日至2018年12月31日，故被告冠联公司应当对2018年1月1日至2018年12月31日期间原告对被告和盛公司形成的债权承担保证责任，该部分债权为未支付租金82451元及违约金。因《委托经营管理协议》并未约定保证担保的方式，故被告冠联公司应当对该部分债权承担连带责任保证。被告冠联公司承担保证责任后，有权向被告和盛公司追偿。被告和盛公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证及答辩权利，不影响本院依据现有的证据及查明的事实作出裁判。依照《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李国华、吴双与被告河南和盛行商业管理有限公司、河南冠联工程有限公司于2013年11月10日签订的NO.WTJY00285《委托经营管理协议》；二、被告河南和盛行商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告李国华、吴双支付租金193290元及违约金19329元；三、被告河南冠联工程有限公司对本判决第二项确定的义务在82451元的未付租金范围内及8245.1元的违约金范围内承担连带清偿责任；四、驳回原告李国华、吴双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取2495元，由被告河南和盛行商业管理有限公司负担2157元，原告李国华、吴双负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李世达二〇二〇年八月三十一日书记员  郑 璐