河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1991号 上诉人（原审被告）：巨鹿县弘中房地产开发有限公司，住所地：河北省邢台市巨鹿县新华南街东侧。 法定代表人：杜晓静，该公司经理。 委托诉讼代理人：白玉龙，河北决策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘亚民，女，1982年12月13日出生，汉族，户籍地河北省藁城市，现住石家庄市长安区。 原审第三人：河北博通房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区长征街。 法定代表人：吴英杰，该公司董事长。 上诉人巨鹿县弘中房地产开发有限公司（以下简称弘中公司）因与被上诉人刘亚民、原审第三人河北博通房地产开发有限公司（以下简称博通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省巨鹿县人民法院（2019）冀0529民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 弘中公司上诉请求：一、撤销河北省巨鹿县人民法院（2019）冀0529民初113号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定本案存在债务转移、以物抵债，该认定事实错误。上诉人与被上诉人签订《商品房预订协议书》，无论从书面内容，还是口头协议，均不存在债务转移、以物抵债的意思表示。上诉人、被上诉人在庭审中，也没有表示过上述意思表示。故此，一审判决认定存在债务转移、以物抵债，缺乏证据支持。二、即便存在债务转移、以物抵债，由于一审判决已经认定《商品房预订协议书》无效，所谓的“债务转移、以物抵债”也就没有了法律效力，那么上述的债权转移、以物抵债也是无效的。一审判决上诉人返还购房款，更没有法律效力。三、上诉人并未收到被上诉人的购房款，一审判决判令上诉人返还被上诉人购房款及利息，没有事实法律依据。综上所述，为了维护上诉人的合法权益，现提出上诉，请求依法判如所请。 刘亚民答辩称，一、原审判决认定债务发生转移，应由弘中公司对刘亚民承担相应义务的事实正确，弘中公司的上诉理由不能成立。本案中，刘亚民与博通公司之间的借款关系终结后，在博通公司的介绍下，刘亚民与弘中公司签署了《商品房预定协议书》，以借款的本息合计金额作为购房款，弘中公司向刘亚民出具收到购房款的收据，此时，借款法律关系已经转化为商品房买卖法律关系，博通公司不再向刘亚民履行还款义务，但弘中公司则需向刘亚民履行相应的商品房买卖的有关权利义务。该法律关系的转化因双方签署《商品房预定协议书》而完成，无须就债务转移另行签署书面或达成口头协议，因此原审判决认定事实正确，弘中公司上诉理由不成立，应予以驳回。二、弘中公司与刘亚民签订《商品房预定协议书》，并出具收款收据，既是对刘亚民享有债权这一事实的认可。弘中公司是否收到博通公司相应的款项，或弘中公司承担博通公司的债务事由，均系弘中公司与博通公司之间的法律关系，与刘亚民无关。刘亚民基于债务转移后，对弘中公司享有的该笔债权都应当得到法律的保护。故原审判决认定事实正确，应予维持。请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回弘中公司的上诉请求。 博通公司未陈述意见。 刘亚民向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法确认原、被告签订的两份《商品房预订协议》无效；2、判令被告巨鹿弘中房地产开发有限公司返还已付的购房款330000元及以中国人民银行同期贷款利率计算至清偿完毕之日的利息；3、判令由被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：原告提交了1、编号为8-36商品房预定协议书一份；2、弘中公司出具的收据一张，编号为5507457号。3、商品房预定协议书副本一份。以上证明博通公司将债务转移给弘中公司，弘中公司用商品房抵充债务，原、被告签订的合同真实，是双方真实意思表示。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案原告与第三人博通公司成立民间借贷合同，博通公司对原告负有330000元到期债务，后博通公司将债务转移给弘中公司，债务承受人弘中公司与债权人原告签订房屋预售合同，约定以物抵债，应视为债权人同意该债务的转移，债权转移有效。原告主张被告弘中公司没有取得预售许可证，被告弘中公司在案件审理过程中没有提交任何证据证明其取得了预售许可证，按照司法解释规定，应认定该预约合同自始无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告弘中公司未取得许可证造成双方合同无效，应当返还购房款，并赔偿原告因此造成的损失。因本案为借款合同的债务转移，被告弘中公司未实际得到原告现金，双方也未约定利息，故原告损失可自向一审法院立案时起至偿清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失。综上所述，原、被告签订的协议无效，原告借款及损失应予返还和赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告刘亚民与被告巨鹿县弘中房地产开发公司签订的《商品房约定协议书》（编号8-36）及其副本无效；二、被告弘中房地产开发公司于本判决生效后十五日内返还原告刘亚民购房款330000元及利息损失（自2019年1月11日时起至偿清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由被告巨鹿县弘中房地产开发有限公司负担，自判决生效之日起七日内交纳。 二审查明刘亚民提供证据情况及其证据所显示的内容与一审查明内容一致。 本院认为，第二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案所涉证据的判断，不仅需要逻辑推理和理性判断，而且需要依据经验法则，综合考虑全部证据，以对本案待证事实予以认定。本案中，根据刘亚民提供证据所显示的内容，结合审理本案过程中，发现基层法院审理了多起权利人（含本案）基于《商品房预订协议书》的事由起诉弘中公司的诉讼案件，多起案件陈述事实与本案形成《商品房预订协议书》、收据的过程具有一致性。因此，本案足以得出刘亚民已给付博通公司330000元款项的判断结论。其后，刘亚民与弘中公司签订《商品房预定协议书》是双方的真实意思表示，弘中公司出具收据以及签订《商品房预定协议书》（含前述多案）的形成过程，足以得出弘中公司的行为使刘亚民相信其已按照《商品房预定协议书》约定履行了给付款项的义务，即刘亚民原已给付博通公司330000元的款项抵顶了本案购房款。弘中公司在多案中并不要求购房人交款并开出收据的行为，产生确认其收到抵顶款项的法律后果，也能在事实上印证刘亚民已按照《商品房预定协议书》约定履行了给付款项的义务。至于弘中公司是否收到博通公司款项纠纷，不影响前述《商品房预定协议书》履行行为的认定，且不属本案审理范围，双方可另行解决。据此，弘中公司与刘亚民签订《商品房预定协议书》后，因出卖人未取得商品房预售许可证明，买受人主张该协议按照商品房买卖合同的效力进行审查，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当按照无效合同处理。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，《商品房预定协议书》无效后，弘中公司应当返还330000元及利息损失。弘中公司提出协议无效后，其无返还义务的实质是否认其已确认收到抵顶款项的行为，该抗辩意见明显有违诚实信用原则，根据前述理由，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，认定返还款项的债务转移、以物抵债的理由存在瑕疵，但裁判结果正确，故对巨鹿县弘中房地产开发有限公司的上诉请求不予支持。但一审判决主文计算利息损失时间，没有考虑自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消因素，故对该部分内容予以纠正。因此，本案利息损失应当分段计算，自2019年1月11日起至2019年8月19日按原审判决确定标准计算利息，自2019年8月20日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清购房款之日止予以确定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持河北省巨鹿县人民法院（2019）冀0529民初113号民事判决第一项“原告刘亚民与被告巨鹿县弘中房地产开发公司签订的《商品房约定协议书》（编号8-36）及其副本无效”； 二、变更河北省巨鹿县人民法院（2019）冀0529民初113号民事判决第二项为“被告弘中房地产开发公司于本判决生效后十五日内返还原告刘亚民购房款330000元及利息损失（利息计算：自2019年1月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清购房款之日止）”。 二审案件受理费6250元，由上诉人巨鹿县弘中房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  郑延铎 二〇二〇年八月五日 书记员  张姿巍