宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初249号 原告：刘佳，女，1987年12月27日出生，汉族，大学文化程度，护士，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：李婕，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：银川尚质房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市永宁县。 法定代表人：全勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴涛，男，该公司职工。 原告刘佳与被告银川尚质房地产开发有限公司（以下简称尚质房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘佳及其委托诉讼代理人李婕、被告尚质房地产公司的委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘佳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付违约金71736.90元（按全部房价款的30%计算）；2.依法判令被告完善竣工条件并协助原告办理房屋产权证；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年7月3日签订《商品房买卖合同(预售)》及其《补充协议》,合同约定原告购买的被告开发的XXX号房屋（预测面积为101.52平方米）,总价款为238091元,原告完全按照合同约定支付了全部房价款,且由被告于2017年12月23日出具了正规发票。后原、被告于2017年12月28日签订《补充协议》（房屋面积确认书），上述房屋实际面积为101.96平方米,实际总价款为239123元。2018年5月7日,原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议二,协议约定被告承诺于2018年6月20日前开通三沙源15区自来水、于2018年7月30日前开通水、电、气,若承诺未兑现,在合同继续履行的情况下,出卖人(被告)按日计算向买受人(原告)支付全部房价款万分之三的违约金,计算期间为2018年1月1日起至实际水、电、气开通之日止。但是时至起诉之日被告尚存在多处违反合同约定的事项:一、根据该合同第九条约定商品房交付条件是达到:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告;第十一条被告应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房;同时该合同的《补充协议》第六条5.在本条所述乙方(原告)各项义务全部得到适当履行的前提下,若因甲方责任造成买受人不能如期办理房屋权属证书的双方同意按以下方式处理:甲方按照乙方(原告)已付房价款的1%向乙方支付违约金,该合同继续履行。但时至今日,被告尚未取得该工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告,无法办理房产证,严重影响了原告对该房屋所有权的行使,被告应该按照合同约定支付已付房价款的1%,计2391.23元。二、被告未按上述合同第十条及补充协议二第一条约定交付商品房相关设施设备。(一)基础设施设备约定:1.供水、排水:交付时供水、排水配套设施齐全,并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的,供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准,达到使用条件;2.供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电,达到使用条件；3.供暖:交付时供热系统符合供热配建标准,使用城市集中供热的,纳入城市集中供热管网,采取分户壁挂炉方式供暖(暖气片安装到位);4.燃气:交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应,达到使用条件;以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用,第4项由出卖人负责开通手续;如果在协议约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件,且未开通,双方同意将1、2、4按照《补充协议二》第四条承担违约责任,将第3项按照《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定承担违约责任。但截至目前,整个三沙源十五区使用的是临时建筑用水和临时建筑用电,生活用水发黄发臭燃气未开通,还不能够正常供应,动辄停水、停电,时常发生有人被困在电梯里的事件。壁挂炉和暖气片没有一家给予安装。根据上述约定,被告应将1、2、4所对应的义务按日向原告支付全部房价款的万分之三违约金150432.2793元[239123元×0.0003×3×699天(暂自2018年1月1日计算至2019年11月30日)],将第3项所对应的义务按日向原告支付全部房价款的万分之二违约金36346.696[239123元×0.0002×760天(暂自2017年10月31日计算至2019年11月30日）]。(二)公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)。1.小区内绿地率2017年10月30日达到设计要求;2.小区内非市政道路2017年10月30日达到使用条件；3.规划的车位、车库:2017年10月30日达到设计要求；4.物业服务用房:2017年10月30日达到使用条件。以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。4.物业服务用房未达到上述约定条件的,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。根据上述约定,被告应当支付原告的违约金为9564.92元(239123元乘以0.01乘以4)。三、根据该合同第十一条交付时间的约定,被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房。交付该商品房时,应当要有1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告;被告没有取得,按日向原告支付全部房价款的万分之二的违约金,根据上述约定,被告应当支付原告逾期交房违约金36346.696元[239123×0.0002×760天(暂自2017年10月31日计算至2019年11月30日）]。由于被告的违约行为一直处于持续状态,且该违约持续状态不确定。故被告应按照上述约定向原告支付各项违约金共计235081.8213元,但依照合同法第114条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第29条之规定,原告自愿将上述违约金数额调整为房屋全部价款的30%即71736.9元。综上所述,原告完全的履行了合同义务,而被告却存在合同所约定的多项违约事由,且违约行为一直持续至今,给原告的生活造成了极大的困扰,经济上也蒙受了很大的损失。特诉至贵院,请求判如所请。 被告尚质房地产公司辩称，被告于2017年12月28日至29日将三沙源十五区（谊苑三区）进行了集中交付，并于2017年12月20日在银川晚报刊登了三沙源十五区的交房公告。自被告向原告交房之日，原告已拿钥匙，并接受房屋装修入住，应视为原告对被告交付房屋的认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用”，故被告不应承担自2017年12月29日之后的逾期交付责任；原告主张的按全部房价30%的赔付违约金计算方法并无实际依据，被告不认可。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对证据没有争议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年7月3日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的XXX号房屋，其预测建筑面积共101.52平方米，房屋总价为238091元；原告应当于2016年7月3日前支付首期房价款98091元，余款140000元，申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件：1.基础设施设备，供水排水、供电、燃气达到使用条件，供暖采取分户壁挂炉方式（暖气片安装到位），以上设施在约定交付日未达到交付条件，被告按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，未按时达到交付使用条件的，被告每项按日向原告支付30元违约金；被告采取措施保证相关设施于约定交付日后90日之内达到交付使用条件；2.公共服务及其他配套设施，小区内绿地率、规划的车位车库2017年10月30日达到设计要求，非市政道路、物业服务用房2017年10月30日达到使用条件，未达到上述条件的，被告每项按照全部房价款的1%向原告支付违约金。合同第十一条交付时间和手续约定：1.被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带材料的通知书面送达原告；原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件；被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十条房屋登记约定：因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同附件十一《补充协议》中对商品房价款、面积差异处理等做了补充约定，其中第十二条关于通知的约定：原告的有效送达地址以合同中写明的原告地址为准，双方确认合同及补充协议中约定的所有通知均采用书面形式，双方为履行该合同而发出的所有文件的有效送达方式为挂号信或特快专递，该挂号信或特快专递发出后第5日为文件的送达日。合同及补充协议签订后，原告按照合同约定付清了合同价款。此后被告未能按约定期限向原告交付房屋，涉案房屋未进行竣工验收。2017年12月20日，被告在银川晚报刊登了谊苑三区（三沙源十五区）交房公告，通知业主于2017年12月28日交房，并且确定了交房楼幢的地点。2017年12月28日，原告补交了超合同面积0.44平方米的房屋差价1032元，被告向原告开具金额239123元房屋价款的增值税发票。同日，原告向被告支付了维修基金，并接收房屋后入住使用。原告陈述接收房屋后发现无供暖设施、燃气未开通，及停水停电等情况。2018年5月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议二，约定：1.被告承诺于2018年6月20日前开通三沙源15区自来水、于2018年7月30日前开通三沙源15区水、电、气；2.物业费自水、电、气开通之日起记取；3.被告按原合同第十二条约定（每日万分之贰）向原告承担逾期交付违约责任，违约金计算期间为2018年1月1日起至2018年7月30日（水、气实际开通日早于2018年7月30日的，则以实际开通日为准）；4.若本协议第一条承诺未按期兑现，则原合同第十二条变更为“合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之叁的违约金”，违约金计算期间为2018年1月1日起至实际水、电、气开通之日止；5.本协议与原合同及其补充协议不一致的，以本协议为准，本协议未约定的，按原合同及其补充协议执行；6.违约金赔付时间为2018年12月30日前，违约金以现金形式赔付；如果被告在2018年12月30日前未能向原告支付违约金，原告有权解除双方合同。2018年9月份、2019年11月，有业主通过网络向相关部门及领导反映三沙源15区临时水临时电问题，相关部门答复已下达了整改通知，尽快解决该小区天然气问题、尽快推动电力工程完善移交、推动自来水配套工程施工进度，争取早日完工交付使用。庭审中被告陈述涉案小区房屋燃气能正常使用，水电还存在不完善情况。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及两份补充协议，系当事人真实意思表示，属有效合同，双方均应按照合同及补充协议的约定认真履行。原告履行了交付房款义务，被告应当按照合同约定的条件及期限交付房屋。被告在三沙源15区房产水电气工程未完成且未通过工程竣工验收和交付使用验收的情况下，于2017年12月20日刊登了交房公告，原告接收及入住房屋。其后双方于2018年5月7日签订《补充协议二》，对水电气开通期限及违约责任另行进行的约定，证明在签订该协议时水电气工程尚未完善，被告应当按照《补充协议二》约定的期限及时完成水电气工程并承担相应的违约责任。被告主张只承担2017年10月30日至2017年12月28日的违约金，与《补充协议二》约定不符，本院不予支持。原告要求被告按照全部购房款的30%承担违约金，亦不符合合同及补充协议约定的计算方法。按照《补充协议二》约定，被告承诺于2018年7月30日前开通三沙源15区水电气，违约金按已付房款每日万分之二自2018年1月1日起计算至2018年7月30日，未按期兑现于2018年7月30日开通水电气，则变更为“合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三违约金”，违约金计算期间为2018年1月1日起至实际水电气开通之日止。至原告起诉时，被告仍未能提供证据证明涉案房屋的水电气达到交付使用条件，故按照补充协议二的约定，被告应按日万分之三承担违约金。被告辩称公司逾期交房，按日计算向买受人支付全部房价款的万分之二的违约金，此违约金已经包含业主设施不完备的损失，补充协议应当以主合同约定的违约金为主，不愿承担公告交房期满后的违约金，具有降低违约金的意思表示，故违约金可适当予以降低。鉴于目前涉三沙源逾期交房业主较多，综合考虑被告履行能力及后期尚待完善相关设施需投入资金，参照原告实际损失情况，以及已经过处理并生效的三沙源逾期交房同类案件违约金的计算标准，由被告从合同约定的交房期限届满之日即2017年10月30日起以原告交付的房屋价款239123元按照日万分之二计算支付违约金至原告起诉之日较为合理，计算为38355.33元，原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。原告要求被告完善竣工条件，被告应当予以完善，但该请求不属于可强制执行的事项，本院不予支持。原告要求被告协助原告办理房屋产权证，因涉案房屋尚未竣工验收，不具备办理产权证的条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘佳支付违约金38355.33元； 二、驳回原告刘佳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1593元，由被告银川尚质房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  周建文 人民陪审员  于全中 人民陪审员  徐明生 二〇二〇年八月四日 书 记 员  许晶晶 附本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事 人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。