广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0605民初4698号 原告：李**，男，1965年12月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************，公民身份号码441************118。 委托诉讼代理人：李镇，广东东达昊律师事务所律师。 被告：陈克虎，男，1987年12月3日出生，汉族，住广东省雷州市***********，公民身份号码440************057。 被告：佛山睿宏力健身运动有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码91440605MA4WRH7J7N。 法定代表人：张某1。 原告李**诉被告陈克虎、佛山睿宏力健身运动有限公司（下简称“睿宏力公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李镇、被告陈克虎、被告睿宏力公司的法定代表人张某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告陈克虎支付自2019年8月1日起按77702元/月标准计算至2020年6月28日止的租金予原告，并以每月拖欠的租金为本金自2019年8月起至2020年6月的每月2日起以年利率24%计算违约金至实际清偿之日止；2.被告陈克虎支付自2019年7月1日起按13813.6元/月标准计算至2020年6月28日止的管理费，并以每月拖欠的管理费为本金自2019年12月31日起按年利率24%计算违约金至清偿之日止；3.被告陈克虎支付自2019年6月1日起至2019年12月25日的水费1759.45元、电费34727.8元；4.被告陈克虎支付律师费12000元予原告；5.被告佛山睿宏力建设运动有限公司对被告陈克虎的上述义务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与陈克虎于2017年7月17日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于佛山市********************、207、208、209铺位租予陈克虎使用，租赁期限自2017年6月1日起至2027年5月11日止。后双方在2019年3月20日就205铺签署了《商铺提前退租协议》，陈克虎只租207、208、209铺。现阶段商铺每月租金为77702元、管理费为13813.6元/月。合同约定陈克虎须于每月1日前将当月租金支付给原告，租赁期内商铺的管理费、水电费、煤气费、卫生费和商铺使用的其他一切费用由陈克虎承担并支付。陈克虎应按合同约定按时支付租金、物业管理费、水电费及其他各项费用。陈克虎逾期支付自逾期之日起须以欠交金额每天计付1%违约金给原告至付清欠款之日止，逾期超过7日的按陈克虎违约处理，原告有权收回商铺，陈克虎已付租赁保证金不予退回，陈克虎应按终止合同之当月租金的2倍向原告支付违约金，还应赔偿原告实际损失等。陈克虎承租后用于经营其投资的被告睿宏力公司。从2019年6月起，陈克虎无故拖欠原告的租金及拒绝缴交相关物业管理费、水电费等。经多次催收，陈克虎仍不予理会。2019年9月后陈克虎就很少出现。但由于陈克虎涉及其他诉讼，商铺内所存放的大量物品被法院查封，导致至今原告尚未能收回商铺，给原告带来巨大损失。为了维护原告合法权益，原告根据相关法律规定，依法向贵院提起诉讼。被告于2020年6月28日将涉案租赁物返还给原告，并向物管公司支付了物业管理费103057元。 被告陈克虎辩称，陈克虎不同意承担本案责任，陈克虎代睿宏力公司与原告签订了涉案合同，陈克虎并非实际承租人。陈克虎并非睿宏力公司的原始股东，而是在公司经营过程中于2018年7月从案外人处受让，陈克虎受让睿宏力公司的股权后，睿宏力公司在经营过程中无力承租原约定的租赁面积，故与原告协商退出一间商铺。在协商过程中，原告要求陈克虎与睿宏力公司签订涉案合同，故陈克虎才会作为乙方在合同处签名。涉案租赁物实际由睿宏力公司使用，相应的责任和义务应由睿宏力公司承担。 被告睿宏力公司辩称，睿宏力公司同意承担本案责任，陈克虎不应承担责任。涉案租赁物内的设备于2018年9月25日因另案被法院查封，责任不在于被告，确认睿宏力公司自2019年8月起没有再支付租金，自2019年7月起开始拖欠物业管理费，除2020年6月支付的物管费外，未再向原告支付任何费用。睿宏力公司同意按原告主张的标准自2019年6月1日起至2019年8月26日期间的费用，2019年8月26日后睿宏力公司停业，此后仅同意支付至法院解封当日，即2020年5月8日的保管费予原告，保管费标准尚未明确。 原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的水电费及物业管理费收费清单、收款收据、POS签购单均为原件，本院对其真实性予以确认；2.原告提交的涉案租赁物不动产权证3份，有原件核对，本院对其真实性予以确认；3.被告提交的民事判决书、执行裁定书、执行通知书、查封清单均与本案无直接关联，本院不予审查；4.被告提交的证据3股权转让协议书等，均为复印件，本院对其真实性和证明内容不予确认。 本院经审理认定事实如下： 涉案物业位于广东省佛山市南海区*********************、208铺、209铺，已办理了不动产权登记，登记权利人为佛山市南海区******白塔股份合作经济社。 2017年5月12日，原告李**（承租方、乙方）与佛山市南海区******白塔股份合作经济社（出租方、甲方）就涉案物业签订《物业出租合同》。 2018年7月17日，李**（出租方、甲方）与被告陈克虎（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将涉案物业及同地址205号铺出租给乙方合法经营力美健（健身俱乐部）使用。商铺建筑面积为2280.84平方米。租赁期限为10年，从2017年6月1日至2027年5月11日止。首年度月租金为102638元，此金额不含管理费、水电费、维修费及租税等其他费用，第二、三年不递增，第四开始递增。商铺交付当天，乙方需向甲方支付履约保证金307914元。非甲方原因乙方在租赁期没满之前中途要求退租而解除合同的，该保证金不得退还给乙方，而且必须交清租金、水电费等所有费用。乙方接受并服从物业服务公司的管理和遵守各项管理规定，且应定时交纳应缴费用。因乙方拖欠租金、违约金、赔偿金及其他应付未付费用而甲方通过法律途径追讨的，所产生的一切费用由乙方承担，包括但不限于：律师费、诉讼费、仲裁费、公证费等费用。乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费或其他应缴未缴费用超过7天，甲方有权单方解除本合同，收回商铺。等约定。 2019年3月20日，李**与陈克虎签订《商铺提前退租协议》，约定乙方租用205铺位租赁期提前于2019年3月20日结束，租金管理费支付到该日。原合同经营面积为2280.84平方米，现变更为1726.7平方米。原合同保证金由307914元变更为233104.5元。 2020年1月15日，李**因本案诉讼向广东东达昊律师事务所支付律师费12000元。 2020年6月28日，被告向中海物业管理有限公司佛山分公司支付物业管理费103057元。 同日，张某1（睿宏力公司的法定代表人）出具《确认书》，确认睿宏力公司于2020年6月28日确认搬出涉案物业。 2020年7月31日，原告向中海物业管理有限公司佛山分公司支付物业管理费及水电费共98272.63元。 本院认为，原告与被告陈克虎就涉案物业形成的租赁合同关系是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告已实际腾退涉案物业，涉案租赁合同关系已实际解除。陈克虎作作为承租人与原告签订涉案租赁合同，应承担相应的合同责任。睿宏力公司虽非合同相对方，但其同意承担本案债务，构成债务加入，本院予以照准。 两被告应按约定支付其占有使用涉案物业期间的租金，两被告自认于2020年6月28日腾退涉案物业，并确认自2019年8月1日起未再向原告支付租金，故两被告应向原告支付2019年8月1日至2020年6月28日期间的租金，两被告确认原告主张的租金标准为双方约定的租金标准，2019年8月1日至2020年6月28日期间的租金共849541.87元（77702元/月×10个月+77702元/月÷30天×28天）。两被告辩称2019年8月26日即被告停业之日之后不应再按合同约定标准计付租金、2019年8月27日起仅应支付适当保管费至2020年5月8日予原告，睿宏力公司与他人产生诉讼纠纷、涉案物业内设备被法院查封、睿宏力公司停止经营，均系其自身原因导致，与原告无关，无法构成减免租金的合理抗辩，相应后果应自行承担，并不影响承租人按约定支付占有使用涉案物业期间租金的义务。两被告逾期支付租金，的确会造成原告资金占用损失，合同约定被告应于每月1日前支付当月租金，本院酌定两被告以每月租金77702元为本金从2019年8月至2020年6月的每月的2日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，超出本院核定范围的违约金主张，本院不予支持。 原告主张2019年7月1日至2020年6月28日的物业管理费（按13813.6元/月的标准）、2019年6月1日至2019年12月25日的水费1759.45元、电费34727.8元，扣除被告在本案诉讼中支付的物业管理费103057元，两被告尚欠上述期间物业管理费、水电费共98272.54元（61785.29元+1759.45元+34727.8元），被告在本案诉讼中已向物业管理公司足额垫付上述尚欠物业管理费、水电费，故两被告尚应向原告支付物业管理费61785.29元、水费1759.45元、电费34727.8元。物业管理费的收款主体并非原告，原告主张两被告支付逾期支付违约金，理据不足，本院不予支持。 原告主张两被告支付其因本案诉讼支出的律师费12000元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告陈克虎、佛山睿宏力健身运动有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金849541.87元，及分别以77702元为本金，从2019年8月至2020年6月的每月的2日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告李**； 二、被告陈克虎、佛山睿宏力健身运动有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费61785.29元、水费1759.45元、电费34727.8元予原告李**； 三、被告陈克虎、佛山睿宏力健身运动有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费12000元予原告李**； 四、驳回原告李**其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用普通程序结案，案件受理费8286.16元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的诉讼费用8286.16元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审 判 长  孙秀娟 人民陪审员  吴泽枫 人民陪审员  周少萍 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  李 慧