广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初1413号 原告：邓灵艺，女，1992年7月26日出生，汉族，住南宁市。 被告：南宁市仁恒市场投资有限责任公司，住所地南宁市西乡塘区江北大道清川段**综合楼**，统一社会信用代码914501005690919987。 法定代表人：罗秀丽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭敏，南宁市伟信法律服务所法律工作者。 第三人：南宁市西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁中心(原南宁市西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室），住所，住所地南宁市明秀西路**社会信用代码12450107737608168H。 法定代表人：黄永联，该中心主任。 委托诉讼代理人：农剑勋，广西崇泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗笛，广西崇泰律师事务所实习律师。 原告邓灵艺与被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司（以下简称仁恒公司），第三人南宁市西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁中心（以下简称西乡塘拆迁中心）合同纠纷一案，南宁市西乡塘区人民法院于2019年12月13日以案号（2019）桂0107民初18245号立案后，南宁市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）桂01民辖4453号民事裁定，裁定：该案由本院审理。本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓灵艺，被告仁恒公司委托诉讼代理人郭敏，第三人西乡塘拆迁中心委托诉讼代理人农剑勋、罗笛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓灵艺向法院提出诉讼请求：1.解除邓灵艺与仁恒公司《集资建房合同》；2.仁恒公司向邓灵艺退回集资建房款（未能使用年限54年）209361.6元；3.仁恒公司赔偿邓灵艺资金占用利息（利息计算：以209361.6元为基数，按中国银行同期贷款年利率4.9%，暂计算6年的占用资金利息为61552.31元，往后利息另计）；4.仁恒公司赔偿邓灵艺违约金46524.8元；5.西乡塘拆迁中心及仁恒公司按照政府补偿标准支付邓灵艺拆迁补偿费。当庭将第1项诉讼请求变更为确认《集资建房合同》无效。事实和理由：2013年12月29日，邓灵艺父亲邓佐炎以邓灵艺名义与仁恒公司签订《集资建房合同》，约定：邓灵艺购买位于南宁市房屋，使用期限为60年。同日，邓佐炎向仁恒公司支付了购房款232624元。后仁恒公司交付了B707号房屋给邓灵艺使用。2019年6月22日及7月4日邓佐炎分别将仁恒公司制作的《解除〈集资建房合同〉协议书》、《房屋拆迁补偿协议书》（格式合同）发送给邓灵艺。仁恒公司无正当理由单方解除合同已构成违约，侵犯了邓灵艺的合法权益，应承担违约责任，邓灵艺特向法院提起诉讼，望判如所请。 仁恒公司辩称：1.案涉《集资建房合同》应为无效合同。2.资金占用利息损失应从法院确认合同无效之日起计算，邓灵艺诉请的利息过高，应予以调整。3.因合同无效，邓灵艺主张的违约金不应得到支持且签订合同当时，邓灵艺有审查的义务。4.邓灵艺主张其提交的《解除〈集资建房合同〉协议书》、《房屋拆迁补偿协议书》（格式合同）系由仁恒公司通过微信向其发送，但未有证据证实。 第三人西乡塘拆迁中心述称：1.西乡塘拆迁中心不是本案的适格主体。2.西乡塘拆迁中心与邓灵艺不存在合同关系，西乡塘拆迁中心没有向邓灵艺支付拆迁补偿款的义务。 本院经审理认定事实如下：2013年12月29日，仁恒公司（甲方）与邓灵艺（乙方）签订一份《集资建房合同》（合同编号：B707），约定：一、综合楼规模：1.综合楼建筑面积为7652.25平方米，为一栋集超市办公住宅的综合楼，地面楼高十一层，，地面楼高**梯，每层共有十六套住房，户型为单间配套，一房一厅、二房一厅、二房二厅和三房二厅，每套建筑面积从23.98平方米至111.33平方米，房屋建筑面以实际测量数据为准。2.综合楼以屯渌村一队建设，单套房屋无房屋产权证，有60年的使用权，可以转让、出租、继承。二、甲方责任和义务：1.甲方负责综合楼部分资金的集资，组织施工，保证工程质量。2.甲方在2013年12月29日将房屋交付乙方使用。3.甲方交付给乙方的房屋，必须符合设计要求及装饰、设备的标准。基础设施、公共配套建筑，水、电、电梯安装防护等达到安全使用条件。4.甲方如遭遇不可抗力的灾害，如洪水、地震等和非甲方的原、地震等和非甲方的原因为、连续降雨等导致工期延误的，甲方可以延长所延误施工期时间交付房屋给乙方。6.房屋如遇拆迁，所得补偿按乙方使用面积全部归乙方所有，土地的补偿款归甲方所有。7.乙方未按合同规定足额支付集资款的，甲方有权拒绝交付房屋给乙方。8.甲方保证所有的房屋没有债权债务纠纷，房屋不能用于抵押，保证乙方对房屋的使用60年，如影响乙方房屋使用60年，甲方按乙方实际使用年限，退回乙方交款未能使用年限（含银行利息）。三、乙方责任和义务：1.乙方应按合同约定，交付首期集资款，款额为30%，方可自选房号及办理相关手续。2.为保证综合楼工作的顺利施工，乙方必须按合同规定的时间足额交付集资款。集资款可一次性交付，也可分期交付。4.乙方自选房号为七层B707号房，建筑面积75.04平方米，房屋单价为每平方米3100元，集资款总额为232624元。5.乙方不得单方终止或解除合同，中途要求退回款，如乙方单方终止合同或解除合同、中途要求退款的，乙方承担违约责任，向甲方支付乙方集资款总额20%的违约金。同时，已交付使用房屋的，按乙方实际使用年限扣除集资款，退回乙方未使用年限集资款。四、违约责任：1.甲方如未按合同约定期限将房屋交付乙方使用的，时间从合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已交付集资款万分之一的违约金，合同继承履行。本合同另有规定的除外。2.甲方交付给乙方的房屋达不到设计要求的，按市场评估价值赔偿；装饰、设备达不到标准的，甲方向乙方双倍赔偿装饰、设备的总价款。3.乙方未按本合同约定的时间足额支付集资款的，逾期在30日内的，乙方向甲方按日支付逾期应付款差额的万分之一的违约金；逾期在60日内的，乙方向甲方按日支付逾期应付款差额的万分之二的违约金；逾期超过60日的，甲方有权解除合同，视为乙方单方终止解除合同。乙方要求继续履行合同的，经甲方同意，并按累计应付款差额的2%向甲方支付违约金以及交付逾期应付款差额，合同可继续履行。合同还对其他事项进行了约定。 2013年12月29日及12月30日仁恒公司向邓灵艺出具两张《收据》，确认收到邓灵艺支付的吉祥公寓B707号房房款232624元及电器家具款1500元。 另查明，屯渌村一队综合楼即吉祥公寓未取得建设工程规划许可证、预售许可证等审批证件。 再查明，南宁市西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室于2019年3月22日更名为南宁市西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁中心。 本院认为，关于合同的性质及效力问题。邓灵艺具有购买案涉房屋的意思表示，案涉《集资建房合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且仁恒公司已经按照约定收受购房款，故案涉《集资建房合同》名为集资建房合同，实为房屋买卖合同。由于案涉房屋系未按照建设规划许可建设的房屋，更无法取得相关销售许可，故案涉《集资建房合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。 关于合同无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”邓灵艺主张仁恒公司返还的209361.6元系仁恒公司因无效合同取得的财产，其主张返还有事实根据及法律依据，本院予以支持。仁恒公司明知吉祥公寓存在问题，仍向邓灵艺出售，邓灵艺作为完全民事行为能力人，理应知晓购买案涉房屋存在风险，仍向仁恒公司购买，故双方对案涉《集资建房合同》无效，都有过错，应当各自承担相应的责任。1.利息损失问题。仁恒公司占用邓灵艺资金，客观上造成了占用资金的利息损失，考虑双方的过错程度及邓灵艺占有使用了案涉房屋，邓灵艺要求仁恒公司赔偿已支付款项的利息损失，本院不予支持。2.违约金问题。邓灵艺主张参照《集资建房合同》中的违约条款“如乙方单方终止合同或解除合同、中途要求退款的，乙方承担违约责任，向甲方支付乙方集资款总额20%的违约金”，但该条款适用的前提应为合同有效且邓灵艺单方要求终止或解除合同的情形，案涉合同为无效合同，该违约条款亦无效，本院对邓灵艺主张违约金的诉讼请求不予支持。3.拆迁补偿的问题。邓灵艺向西乡塘拆迁中心、仁恒公司主张拆迁补偿，因邓灵艺与西乡塘拆迁中心不存在合同关系该诉请亦与本案不属于同一法律关系，本院对邓灵艺向西乡塘拆迁中心主张拆迁补偿的诉讼请求不予支持。另，邓灵艺向本院提交《房屋拆迁补偿协议书》及《解除〈集资建房合同〉协议书》，但上述证据无证据原件亦无合同当事人签字盖章，本院对该证据不予采信，邓灵艺不能依据上述协议中关于拆迁补偿的条款向仁恒公司主张拆迁补偿。案涉《集资建房合同》无效，其中关于拆迁补偿的条款亦无效，故本院对邓灵艺向仁恒公司主张拆迁补偿的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南宁市仁恒市场投资有限责任公司与邓灵艺签订的《集资建房合同》无效； 二、南宁市仁恒市场投资有限责任公司于本判决生效之日起10日内向邓灵艺返还209361.6元； 三、驳回邓灵艺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6062元，由邓灵艺负担2064元，南宁市仁恒市场投资有限责任公司负担3998元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈 磊 人民陪审员  简秀霞 人民陪审员  覃文达 二〇二〇年八月二十五日 法官 助理  徐丽丽 书 记 员  奚川惠