广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17522号原告：彭建华，男，1972年2月6日出生，汉族，身份证住址广东省连州市。委托诉讼代理人：何敏婷、张晓秋，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州市力美健恒鑫健身有限责任公司，住所地广东省广州市越秀区水荫路****（恒鑫大厦）**自编之**。法定代表人：张建华，职务总经理。委托诉讼代理人：廖伟明、史泽锐，广东国知律师事务所律师。原告彭建华与被告广州市力美健恒鑫健身有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何敏婷、张晓秋，被告的委托诉讼代理人廖伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2019年11月1日起计至2019年12月24日止的租金276598.25元（按每月155900.83元计算）及违约金（按年利率24%计算，从2019年12月25日计至实际清偿之日止），2019年10月至11月的水费1905.12元、电费43521元，2019年10月至11月电梯维护费500元（按每月250元计算）、代缴2019年10至11月租赁税19102.18元（按每月9551.09元计算）；2.判令被告立即向原告支付违约金55281.66元（以解除合同时该房屋两个月的租金减去租赁保证金，即155900.83×2-256520计算）。事实与理由：2015年5月29日，原告与被告的法定代表人张建华签订《房屋租赁合同》，约定：甲方为原告，乙方为张建华，甲方将位于广州市越秀区水荫路2号西座（恒鑫大厦）三楼自编之一房屋建筑（计租）面积1166平方米按现状出租给乙方；租赁期限自2015年6月1日至2022年9月30日，第一年租金为每月128260元，租金每年递增5%,其中2019年6月1日至2020年5月31日的租金为每月155900.83元；电梯维护费500元/月由甲乙双方分摊，水费4.86元/立方，电费1.20元/度（含损耗20%在内）；乙方交纳首年两个月的租金256520元作为租赁保证金；租赁期限内，乙方须于每月的10日前向甲方缴付当月租金及转租的租赁税费，并承担该房屋所发生的通讯、网络以及经营所涉及的各项税费、场内设施使用与维护费用等；第八条第四款还约定，乙方逾期支付租金超过30天，则视为乙方根本违约，甲方按约解除本合同，乙方须向甲方承担相当于解除合同时该房屋两个月的租金作为违约金，已付的租赁保证金不予返还，用于抵扣向甲方支付的违约金。2015年10月，原告、张建华与被告签署关于店铺《租赁合同》的三方协议，约定：自2015年11月1日起，乙方张建华将其在租赁合同中的所有权利义务转让给被告，由被告按店铺《租赁合同》的约定独立履行合同义务，张建华原先支付的租赁保证金转成被告的租赁保证金。2019年11月8日，被告向原告致函称因经营需要须解除租赁合同，原告于11日回函答复要求继续履行租赁合同，后被告擅自违反合同约定，拖欠案涉房屋租金、水电费、电梯维护费，且原告代被告向广州市越秀区黄花岗街来穗人员和出租屋服务管理中心缴付了2019年10至11月的租赁税共19102.18元。经原告多次发函催告，被告均拒绝交纳，2019年12月1日，被告安排人员进入租赁物业并擅自搬离了屋内所有设施。原告委托代理人于2020年3月27日向被告公司工商注册地址签发律师函，但由于被告已搬迁导致律师函被退件。综上，原告认为，原、被告之间签订的关于店铺《租赁合同》的三方协议，系各方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行义务。被告逾期不按合同约定支付租金、水电费、电梯维护费的行为己构成违约，依据租赁合同第八条第二、四款，原告有权行使租赁合同解除权并要求被告承担相当于解除合同时该房屋两个月的租金作为违约金，已付的租赁保证金用于抵扣应付违约金。因此，为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：同意向原告支付2019年11月1日至2019年11月30日的租金；关于违约金的诉讼请求，根据合同约定由法院判决，同意原告计算违约金的标准；同意向原告支付水费1905.12元以及其已代缴的租赁税19102.18元；也同意原告的第二项诉讼请求。不同意原告的其他诉请，理由如下：1.被告已于2019年11月8日向原告致函解除租赁合同通知书，原告于次日收到该函。双方的租赁合同已经通过被告单方解除的方式予以解除，并且被告于2019年12月1日搬离案涉场地。因此原告在诉请中要求我方支付2019年12月的租金没有事实与法律依据。2.根据恒鑫大厦地下室空调安装工程合同约定，由被告出资安装地下室的空调。原、被告之间曾口头协议约定被告已出资金额在撤场后可从租金中予以抵扣。同时，根据租赁合同第三页第一、二行的约定，空调主机的维修费、电梯维修费也由双方分担。原告计算电费高于供电部门的收费标准。综上所述，被告认为应当抵扣12万元。经审理查明：广州市越秀区水荫路2号西座三楼房屋的所有权人为案外人广州恒鑫实业发展有限公司（以下简称恒鑫公司）。原告向恒鑫公司承租上述场地后，经恒鑫公司同意对外转租。2015年5月29日，原告（为甲方，出租方）与被告的法定代表人张建华（为乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市越秀区水荫路2号西座（恒鑫大厦）三楼自编之一房屋，建筑（计租）面积1166平方米按现状出租给乙方；租赁用途为商业、健身；租赁期限自2015年6月1日至2022年9月30日；自2015年6月1日至2015年7月31日为免租金装修期；租赁期内，甲方负责安装二、三楼空调流量表，甲乙双方按空调流量表实际读数按比例分摊空调主机电费；空调主机的维修费由甲乙双方分摊，电梯维护费500元/月由甲乙双方分摊，电梯维修费由甲乙双方分摊，水电费单价将同意甲方与恒鑫大厦签署总租赁合同的收费标准，水费4.86元/立方，电费1.20元/度（含损耗20%在内）；第一年租金为每月128260元，租金每年递增5%,其中2019年6月1日至2020年5月31日的租金为每月155900.83元；合同签订之日，乙方须向甲方交纳256520元作为租赁保证金；租赁期限内，乙方须于每月的10日前向甲方缴付当月租金及转租的租赁税费，并自行承担缴纳该房屋所发生的通讯、网络以及经营所涉及的各项税费、场内设施使用与维护费用等；乙方无故提前终止本合同的，甲方有权解除本合同，乙方须向甲方承担相当于解除本合同时该房屋两个月的租金作为违约金，乙方已交付的租赁保证金甲方不予返还，抵扣向甲方支付的违约金；乙方逾期30天仍未支付租金的，视为乙方根本违约，甲方按约解除本合同，乙方须按向甲方承担相当于解除合同时该房屋两个月的租金作为违约金，已付的租赁保证金不予返还，抵扣向甲方支付的违约金；鉴于乙方暂以个人名义与甲方签订本合同的目的是在该房屋开设健身会所，待乙方在该房屋新成立的注册公司营业执照获得批准后，甲乙双方同意本合同的承租方变更为新成立注册的公司，本合同的内容不作更改，但本合同的权利义务均转由新成立注册的公司承担，乙方个人不再享有和承担本合同项下的权利和义务。2015年，原告（为甲方、出租人）、张建华（为乙方，原承租人）与被告（为丙方，新承租人）共同签署《关于店铺的三方协议》，约定：自2015年11月1日起，乙方将其在前述《房屋租赁合同》中的所有权利义务转让给丙方，丙方按该合同约定独立履行合同义务，乙方同意原已支付给甲方的租赁保证金转成丙方的租赁保证金，甲方对此知悉并同意；等。2019年11月8日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》称：因经营需要将于2019年11月30日提前解除租赁合同。2019年11月11日，原告向被告发出《关于对》称：不同意解除租赁合同，要求继续履行租赁合同；若被告擅自解除合同，原告有权要求被告支付违约金；等。2020年3月27日，广东南国德赛律师事务所受原告委托向被告的工商登记注册地址寄送律师函，要求被告支付讼争费用。因被告已搬离上述地址，故律师函被退件。诉讼中，被告称因其已于2019年12月1日完全搬离案涉房屋，故其主张原、被告之间的租赁合同关系已于2019年11月30日解除。原告称：被告已向其付清2019年10月31日前的租金；其于2019年12月1日得知被告已搬离全部可以移动的设施设备，但因一些已经形成附合的柜子等设施设备尚未拆除且被告至今未交还钥匙，故其于2019年12月24日才自行收回案涉房屋。被告回应称：案涉房屋所在三楼是由被告与“虾饺妹”共用，“虾饺妹”的仓库库房设在健身房的区域范围，健身房有一个门，是专供“虾饺妹”员工进货、搬运、制作食物之用，人员进出频繁；为免影响“虾饺妹”的正常使用，从承租以来，被告从来没有锁过案涉房屋的大门，被告也未持有案涉房屋的钥匙；因原告不同意解除合同亦不予协助办理交接手续，故被告搬离案涉房屋时并未办理交接手续；被告搬离现场后，原告完全可以随时进场收回案涉房屋，不存在交还钥匙的实际需要或必要。原告反驳称，案涉房屋是可以独立进出的；其出租案涉房屋时已将房屋钥匙交给被告，但没有相关证据予以证明。被告为证明其分摊支出的空调安装费用95340元应从租金中予以抵扣，向本院提交了其与案外人秀达公司、广州市奥风机电工程有限公司签订的合同一份及政府部门公示信息一份（其中载明广州市秀达餐饮公司的法定代表人为原告）。被告还称：其与原告就案涉合同的解除事宜进行协商时提出，因秀达公司的法定代表人是原告，上述空调安装费用由原告作出补偿，与被告尚未支付的租金进行抵扣，金额为120000元；原告对此表示同意，但被告并未提供证据予以证明。原告回应称：其一直不同意被告退租，双方并未作出上述约定，根据被告提供的合同其支付的安装费仅为95340元，如原告同意抵扣120000元租金不符合常理。原告对上述证据的质证意见为：真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为上述空调安装工程在2016年2月完工，距今已经四年半，并且案涉合同是被告单方违约导致解除的，故根据规定对于已经形成附合的装饰装修物及设备应不予补偿。原告为证明案外人广州市秀达餐饮公司（以下简称秀达公司）受原告委托已代为支付包括案涉房屋在内的房屋2019年10至11月水电费、物业管理费及被告应承担2019年10月至11月承租期间的水电费数额，还向本院补充提交了以下证据：1.广州市秀达餐饮公司出具的《代付说明》1份；2.上海浦东发展银行网上银行电子回单打印件；3.水费、污水费、电费、物业管理费发票若干；4.加盖了广州市恒鑫物业管理有限公司印章的2019恒鑫大厦虾饺妹各分租户水电表抄表记录。被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，对于水、电费的收取金额予以确认。本院认为：原、被告及张建华签订的《关于店铺的三方协议》是各方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行。被告依约承继了张建华在《房屋租赁合同》中所享有的承租人的权利及义务。被告作为违约方，不享有单方解除合同的权利，原告根据《房屋租赁合同》的约定，要求被告支付自2019年11月1日起至2019年11月30日止的租金及逾期支付租金的违约金，2019年10月至11月的水费1905.12元、其已代缴的2019年10至11月租赁税19102.18元以及违约金55281.66元，被告对上述请求及违约金的计算标准均无异议，故本院对上述请求均予以支持。原告要求被告支付2019年10月至11月电梯维护费500元，亦符合《房屋租赁合同》的约定，本院亦予以支持。至于原告起诉要求被告支付的电费43521元的诉讼请求，原告已补充提交了相应的证据予以证明，被告对该证据无异议并对上述金额予以确认，故本院对该诉讼请求予以支持。本案的争议焦点在于被告是否应向原告支付自2019年12月1日起至2019年12月24日止的租金。本院认为，原告于2019年12月1日明确得知被告已将全部可以移动的设施设备搬离，原告作为出租人应履行防止损失扩大的义务，房租等损失应及时止损。考虑合同解除后原告在该房屋进行其他经营或将房屋转让均需要一定时间，本院认为原告在2019年12月24日自行收回案涉房屋属于履行该止损义务的合理期限，故其要求被告向其支付自2019年12月1日起至2019年12月24日止的租金，合情合理，本院予以支持。至于被告在本案中提出的应抵扣120000元空调安装费的问题，因被告并未提交充足的证据证明双方的口头协议，亦未在本案中提起反诉，基于民事诉讼不告不理的原则，本案中不予调处，被告可与原告协商或另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九之规定，判决如下：一、被告广州市力美健恒鑫健身有限责任公司在本判决发生法律效力之日起5日内，一次性向原告彭建华支付自2019年11月1日起计至2019年12月24日止的租金276598.25元（按每月155900.83元计算）及逾期支付租金的违约金（按年利率24%计算，从2019年12月25日起计至实际支付上述租金之日止）。二、被告广州市力美健恒鑫健身有限责任公司在本判决发生法律效力之日起5日内，一次性向原告彭建华支付水费1905.12元、电费43521元，电梯维护费500元、租赁税19102.18元。三、被告广州市力美健恒鑫健身有限责任公司在本判决发生法律效力之日起5日内，一次性向原告彭建华支付违约金55281.66元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3627元，由被告广州市力美健恒鑫健身有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍颖妍二〇二〇年八月二十五日书记员  李洁茹郑艳婷