浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0702执异65号 案外人：徐田雨，男，1958年4月18日出生，汉族，住浙江省常山县金川街道锦翠花园******，公民身份号码。 案外人：江耀香，女，1966年10月6日出生，汉族，住浙江，住浙江省常山县金川街道锦翠花园******份号码。 申请执行人：朱林杰，男，1986年4月8日出生，汉族，住浙江省金华市，住浙江省金华市金**源东乡分水岗村分水岗** 被执行人：曾文兵，男，1978年9月29日出生，汉族，住浙江省常山县招贤，住浙江省常山县招贤镇溪上村横峦**div> 被执行人：王有梅，女，1990年5月28日出生，汉族，住浙江省常山县招贤镇，住浙江省常山县招贤镇溪上村横峦**iv> 在本院执行朱林杰与曾文兵、王有梅民间借贷纠纷一案中，徐田雨、江耀香对本院查封拍卖曾文兵、王有梅共有的位于常山县金川街道锦翠花园21幢3单元102室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人徐田雨、江耀香称：1、请求依法撤销金华市婺城区人民法院（2016）浙0702执3230号执行裁定书，终止对常山县金川街道锦翠花园21幢3单元102室房屋的拍卖、变卖；2、撤销金华市婺城区人民法院（2016）浙0702执3230号公告及协助执行通知书。理由如下：异议人与被执行人为同村且系邻居关系。两被执行人为夫妻关系。2013年初，被执行人夫妇根据《关于常山县农房改造（下山脱贫）赵家坪安置示范区管理办法》及《赵家坪安置示范区安置政策的补助规定》获得常山县金川街道锦翠花园21幢3单元102室房屋购买权，因被执行人夫妇没有资金购买，经与异议人协商，同意将上述房屋的购买权让与给异议人，约定暂时以被执行人的名义购买，政策允许上市交易时，与异议人共同办理过户手续，为此双方签订了“借名购房协议”，异议人另行补助给被执行人35000元，之后，异议人的女儿徐婷婷代表曾文兵与常山县城市发展投资有限公司签订了“常山县赵家坪（锦翠花园）农民异地转移安置农户购房合同书”，其后所有应由曾文兵签字、交付购房款及相关费用，都是由异议人的女儿徐婷婷代为履行，被执行人夫妇从未签过与该房屋买卖有关的任何字。2014年1月7日，异议人江耀香与衢州可安物业管理有限公司签订“前期物业服务协议”，之后，异议人雇用水电工徐俊义进场施工，施工期间申请执行人与被执行人曾文兵一起到异议人房屋装修现场实地考察房屋，异议人女儿与水电工徐俊义在现场，明确告知申请执行人朱林杰该房屋是异议人购买，也是异议人在组织装修。申请执行人与被执行人明知事实真相仍然合谋将涉案房屋抵押，严重损害了异议人的合法权益，执行法院应当查清事实，并对异议人的合法权益进行保护，对申请执行人与被执行人恶意串通的行为作出严肃处理。 徐田雨、江耀香提交了《购房合同书》、《借名买房屋约定》、购房发票、衢州可安物业管理有限公司物业费收款收据4张、锦翠花园装修申请表、装修施工与安全责任书、前期物业管理服务协议、装修工徐俊义的证人证言、曾文兵与异议人视频聊天记录等证据材料。 申请执行人朱林杰称：请求贵院驳回徐田雨、江耀香的异议。理由如下：常山县金川街道锦翠花园21幢3单元102室房屋不动产所有权登记在被告人曾文兵、王有梅名下，2014年5月23日他项权证抵押登记给原告朱林杰，此后发现原告曾文兵、王有梅和异议人徐田雨、江耀香在2013年4月已私自签订关于“常山县赵家坪（锦翠花园）农民异地转移安置农户购房合同书”中所有的权利义务均由徐田雨、江耀香两人承担和享有的约定。此约定为民间私自签订，未有第三方见证人在场签字，也未进行法律公证，因此原告朱林杰认为此约定不具备法律效应。按照法律相关规定，房产所有权应以不动产登记为准。根据《金华市婺城区人民法院民事判决书》（（2015）金婺商初字第3693号），原告朱林杰有权执行常山县金川街道锦翠花园21幢3单元102室房屋（产权证号：常房权证金川街道字第F20140003393、G2014000525，土地证号：常山国用2014第1-：常山国用2014第**v id='2'  style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 朱林杰提交了（2015）金婺商初字第3693号民事判决书1份、房他证复印件1份。 曾文兵、王有梅未答辩也未提交证据材料。 本院查明，朱林杰与曾文兵、王有梅民间借贷纠纷一案，2014年5月23日，被告曾文兵、王有梅向原告借款出具了借款30万元的格式借条，约定借期1年，自2014年5月23日-2015年5月23日，借期内月利为2.5%，借款人自愿以二人共有的坐落于常山县金川街道锦翠花园21幢3单元102室房屋抵押及合同中发生争议由婺城区人民法院起诉等。同日，双方办理抵押登记手续，原告向两被告交付借款2万元，并于次日分2次交付236500元、21000元，共交付借款277500元。2014年12月下旬，两被告支付利息7000元，借款本金和其他利息至今未付。后本院于2016年4月7日作出（2015）金婺商初字第3693号民事判决：一、被告曾文兵、王有梅于本判决生效之日起7日内，归还原告借款277500元、给付利息94350元（已自2014年6月24日计至2015年11月24日，此后利息仍按月息2分计至借款清偿止）。二、被告曾文兵、王有梅共有的常山县金川街道锦翠花园21幢3单元102室房屋的折价、变卖或拍卖款，原告享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7720元，由被告曾文兵、王有梅负担。该民事判决生效后，曾文兵、王有梅未履行生效法律文书所确定的义务，朱林杰向法院申请执行。该案执行期间，本院于2017年4月14日作出（2016）浙0702执3230号执行裁定：一、拍卖被执行人曾文兵、王有梅共有的常山县金川街道锦翠花园21幢3单元102室房地产等。二、被执行人曾文兵、王有梅及相关人员与2017年5月31日之前从上述房屋中迁出，并将房屋钥匙交到本院执行局，后本院分别于2017年4月14日、2019年9月8日、2020年6月11日现场张贴腾房公告，责令被执行人及实际使用人自行腾空上述房屋。为此，徐田雨、江耀香以其为涉案房产的实际所有人为由，向本院提出书面异议。 另查明，根据徐田雨、江耀香提交的《购房合同书》、《借名买房屋约定》载明：2013年3月21日，曾文兵与常山县城市发展投资有限责任公司签订了常山县赵佳坪（锦翠花园）农民异地转移安置农户购房合同书。2013年4月2日，曾文兵、王有梅与徐田雨、江耀香签订了《借名买房屋约定》其中约定：一、甲方同意将常山县锦翠花园第21幢3单元102室的房屋的购买权让与乙方，考虑政策问题，乙方仍以甲方的名义签订合同、交付款项。二、以甲方名义签订“常山县赵家坪（锦翠花园）农民异地转移安置农户购房合同书”中所有的权利义务均由乙方承担和享有；所有的购房款项均由乙方支付。三、考虑到以甲方名义购买上述房需要甲方配合，乙方另行补助甲方35000元。四、甲方在该房屋依照政策法律可以过户时，甲方应当无条件配合。五、甲方不得利用借名行为任意处置乙方借名购的房屋，损害乙方的利益。六、本协议一式二份，双方各执一份，自甲、乙双方签字后生效。 本院认为，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，讼争房产即位于常山县金川街道锦翠花园21幢3单元102室房地产，被执行人以此作为抵押向申请执行人借款，并办理了他项权证的事实清楚，有生效判决为据，予以认定。案外人徐田雨、江耀香虽提交了《借名买房屋约定》、物业费收款收据等，但借名买房客观上存在风险，特别是案外人取得讼争房产的期待权与申请执行人已办理抵押登记产生的他物权发生冲突对抗时，法律规定较为明确即优先保护办理了登记手续具有公示效力的抵押权。徐田雨、江耀香亦未足以采信的证据佐证，在债权债务发生时申请执行人已明知讼争房产被执行人出售他人或不属其所有。综上，本院依法拍卖该讼争房产，并无不当。案外人和被执行人应当配合法院执行，拒不执行的，将被依法追究法律责任。徐田雨、江耀香的异议理由不成立，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回徐田雨、江耀香的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  叶佳佳 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  肖俊秀