重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2602号上诉人（原审被告）：刘明朗，男，1963年5月9日出生，汉族，住重庆市北碚区。上诉人（原审被告）：吕祥华，男，1973年7月10日出生，汉族，住重庆市渝**。上诉人（原审被告）：重庆市璧山区高雅高酒店有限公司，住所地重庆市璧山区璧城寄到沿河东路北段**附**，统一社会信用代码915002273278152794。法定代表人：刘明朗，职务总经理。三上诉人的共同委托诉讼代理人：罗代红，重庆当代律师事务所律师。三上诉人的共同委托诉讼代理人：王书华，重庆当代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市仁义物业管理有限公司，住所，住所地重庆市璧山区璧城街道中医院巷****社会信用代码915002277592957136。法定代表人：藤志勇，职务总经理。委托诉讼代理人：陈永才。上诉人刘明朗、吕祥华、重庆市璧山区高雅高酒店有限公司（以下简称高雅高酒店公司）因与被上诉人重庆市仁义物业管理有限公司（以下简称仁义物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初8359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月13日审理了本案。上诉人刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司的共同委托诉讼代理人罗代红，王书华，被上诉人仁义物管公司的委托诉讼代理人陈永才参加了询问。本案现已审理终结。刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司上诉请求：撤销该（2019）渝0120民初8359号民事判决第一项和第二项，改判上诉人支付被上诉人应付未付的物业管理费的50%，且撤销关于违约金的全部判决内容，维持该判决书第三项和第四项判决。事实及理由：1.被上诉人仁义物管公司没有完全履行物业合同，提供约定的物业服务。2.被上诉人仁义物管公司履行物业服务合同有重大瑕疵。3.仁义物管公司的诉讼请求的已经超过了诉讼时效。仁义物管公司答辩称，被上诉人按照物业合同的约定履行了相应的服务合同义务，得到了大多数业主的认可。一审适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。仁义物管公司向一审法院起诉请求：1．依法判决被告立即给付原告物业服务费209644.4元、违约金10000元，合计219644.4元；2．由被告承担本案诉讼费用，原告不垫付。一审法院认定的事实：重庆市璧山县仁义物业管理有限公司（合同乙方）与璧城街道金山水岸业主委员会（合同甲方）于2014年6月1日签订了《重庆市物业服务合同》。前述合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月、季、年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1元/月．平方米；（2）写字楼：1.5元/月．平方米；（3）商业物业：2元/月．平方米。合同第八条约定：业主应于每月1号之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。合同第二十一条约定：本合同期限为5年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同第二十八约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之100的标准向乙方支付违约金。2014年12月26日，重庆市璧山县仁义物业管理有限公司更名为重庆市仁义物业管理有限公司。刘明朗、吕祥华系重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号（建筑面积为472.91㎡、办证时间为2014年12月22日）及158号二、三、四层（建筑面积分别为892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡，办证时间均为2014年6月25日）、158号附15号（建筑面积为105.24㎡、办证时间为2014年12月22日）、158号附19号（建筑面积为126.84㎡、办证时间为2014年12月22日）商业用房的业主，前述房产均位于金山水岸小区。刘明朗、吕祥华作为出租方与高雅高酒店公司作为承租方于2015年1月1日签订了《租赁合同》，该合同约定重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号的房屋出租给高雅高酒店公司使用，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，共计五年，租金每月25000元，并约定租赁期内该房屋所产生的一切费用（如：物管费、水、电、气、网络、电话等费用）均由高雅高酒店公司承担。在庭审中，刘明朗、吕祥华与高雅高酒店公司共同确认重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号（建筑面积为472.91㎡）及158号二、三、四层（建筑面积分别为892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡）为高雅高酒店公司租用的区域，高雅高酒店公司将租用的前述商业房产用于酒店经营，酒店名为璧蓝河畔酒店。对此，仁义物管公司予以认可，并主张高雅高酒店公司作为物业使用人应当承担支付物业服务费的义务，而刘明朗、吕祥华作为业主应当承担连带清偿责任。另，仁义物管公司同意在本案中不再主张重庆市璧山区沿河东路北段158号附15号、158号附19号两套房产的物业服务费，但是保留另行向刘明朗、吕祥华主张的权利。2018年1月30日，一审法院受理仁义物管公司与刘明朗、吕祥华物业服务合同纠纷一案。经审理，一审法院于2018年4月16日作出（2018）渝0120民初1238号民事判决书，该判决书载明：1．经审理查明，重庆市璧山县仁义物业管理有限公司（合同乙方）与璧城街道金山水岸业主委员会（合同甲方）于2014年6月1日签订了《重庆市物业服务合同》。2014年12月26日，重庆市璧山县仁义物业管理有限公司更名为原告仁义物管公司。2．被告刘明朗、吕祥华系重庆市璧山区沿河东路北段158号附15号（面积105.24㎡、办证时间2014年12月22日）及2、3、4楼（面积892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡，办证时间为2014年6月25日）商业用房业主。被告刘明朗、吕祥华从取得房管证后未按时交纳物业服务费。其欠费时间分别为34个月、40个月。现原告诉至法院，请求判令被告支付原告物业服务费244429元及违约金5000元，并由被告承担诉讼费。3．另查明，为证实自己观点，原告向本院提供了璧城街道金山水岸业主委员会证明，证实原告按照《物业服务合同》的约定对重庆市璧山区履行了相应的物业服务义务。一审法院作出的（2018）渝0120民初1238号民事判决书判决刘明朗、吕祥华在本判决生效之日起五日内支付仁义物管公司（璧山区沿河东路北段158号附15号及2、3、4楼商业用房）物业服务费244429.12元（2014年7月、2015年1月至2017年10月）、违约金5000元。刘明朗、吕祥华不服该判决，上诉于重庆市第一中级人民法院。经审理，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终4350号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书还载明：1．本院于2018年7月31日组织双方当事人到案涉物业璧蓝河畔酒店进行了现场查勘，双方均认可从璧蓝河畔酒店的消防控制室和餐厅可以进入金山水岸小区，从酒店内部电梯可以下到小区负一楼车库，消防系统是酒店和全体小区业主共用，但关于消防控制设备为何由酒店购买后与全体小区业主共用的原因双方各执一词，用电方面酒店单独安装了变压器，用水方面是酒店按分表数额自己交纳；关于酒店内部使用的两个消防通道，吕祥华认可属于酒店的产权范围；关于消防控制室，酒店同时将该消防控制室作为其监控室使用，有酒店保安值守；酒店第四层部分房间有漏水痕迹，双方均认可第五层楼既有业主住宅也有属于公共部分的平台。2．该《重庆市物业服务合同》明确约定了仁义物管公司提供物业服务的物业名称为金山水岸，物业类型为商混，座落位置为洋河步行街101号，并对四至界限进行了约定，合同中还将住宅、写字楼、商业物业的物业费收取标准进行了约定，且在璧城街道金山水岸业主委员会出具的证明中也写明了重庆市，该小区由仁义物管公司从事物业管理服务。刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司当庭举示了《保安服务合同》、《璧蓝河畔酒店下水道管网清掏合同》、《高雅高酒店电梯维修保养合同》，拟证明高雅高酒店公司分别与第三方签订了以上合同，仁义物管公司未履行合同约定的物业服务，存在重大服务瑕疵，为了维持酒店的正常经营，对保安、下水道管网清掏、电梯维修保养等应该由仁义物管公司提供的服务，高雅高酒店公司不得已委托第三方提供付费服务。仁义物管公司质证后认为，对前述证据不予认可，其认为酒店没有和物业公司签订专用部分的物业服务，所以酒店内部区域的物业服务只有由其自行负责。一审法院认为，该三份合同只能证明高雅高酒店公司与第三方存在合同关系，并不能证明仁义物管公司存在重大服务瑕疵，不能达到刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司的证明目的，一审法院不予采信。2018年12月19日，重庆市璧山区国土资源和房屋管理局向一审法院出具的《证明》，该《证明》载明：您院于2018年12月14日向我局送来《律师调查令（2018）璧法民令字第208号》已收悉，并委托罗代红律师前来我局查阅“璧城街道金山水岸业主委员会与重庆市璧山县仁义物业管理有限公司签订的重庆市物业服务合同”。经查，璧城街道金山水岸业主委员会与重庆市璧山县仁义物业管理有限公司签订的重庆市物业服务合同未在我局备案。仁义物管公司当庭举示了璧城街道金山水岸业主委员会于2019年5月30日出具的《证明》，该《证明》载明：兹证明仁义物管公司于2010年3月入住璧山区金山水岸至今按物业服务合同的约定履行了物业服务义务。仁义物管公司当庭举示的中国共产党璧山区璧城街道金山水岸小区支部委员会出具的《证明》载明，案涉物业服务合同期限为5年，至2019年5月31日已经到期，但该小区未选聘新的物业服务单位，因此该小区至今仍然由仁义物管公司提供物业服务。按照案涉《物业服务合同》约定的物业服务费标准，重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号（建筑面积为472.91㎡）从2015年1月1日至2019年7月31日共产生物业服务费53911.74元，重庆市璧山区沿河东路北段158号二、三、四层（建筑面积分别为892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡）从2017年11月1日至2019年7月31日共产生物业服务费136431.86元。刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司至今未支付前述物业服务费。故仁义物管公司起诉至法院，请求判令前述诉讼请求。一审法院认为，第一、仁义物管公司作为金山水岸小区的物业管理服务单位，与该金山水岸小区业主委员会于2014年5月31日签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定由仁义物管公司向金山水岸小区提供物业管理服务，该小区业主按时向仁义物管公司交纳物业服务费。虽然重庆市璧山区国土资源和房屋管理局向一审法院出具的《证明》载明案涉《物业服务合同》未在该局备案，但备案只是行业管理的要求而非合同生效的必要条件。该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，属有效合同，对双方均有约束力。另外，虽然双方的合同已于2019年5月31日到期，但该小区未选聘新的物业服务管理单位，该小区至今仍然实际由仁义物管公司提供物业管理服务，合同到期后，应当认定为构成事实物业服务关系，双方权利义务参照原物业服务合同确定。仁义物管公司依约向金山水岸小区业主和物业使用人提供了物业管理服务，高雅高酒店作为案涉的重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号（建筑面积为472.91㎡）及158号二、三、四层（建筑面积分别为892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡）商业物业的使用人，依照其与业主签订的《租赁合同》关于交纳物业服务费的约定，理应依约按时交纳物业服务费。经查明，高雅高酒店公司欠重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号（建筑面积为472.91㎡）从2015年1月1日至2019年7月31日的物业服务费53911.74元，还欠重庆市璧山区沿河东路北段158号二、三、四层（建筑面积分别为892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡）从2017年11月1日至2019年7月31日的物业服务费136431.86元，合计190343.6元未交纳。同时，依照《物业服务合同》第八条的约定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《物业管理条例》第四十一条的规定，刘明朗、吕祥华作为前述商业房产的业主，应对前述商业房产的物业服务费负连带交纳责任。第二、在另案审理过程中，本院于2018年7月31日组织双方当事人到案涉物业璧蓝河畔酒店进行了现场查勘，查明从该酒店的消防控制室和餐厅可以进入金山水岸小区，从酒店内部电梯也可以下到小区负一楼车库，酒店的监控设备安装在属于公共部分的消防控制室内，酒店与小区使用同一个消防管网等事实，故可以确认案涉房屋与小区住宅业主使用的公共区域是一致的，均属于仁义物管公司提供物业服务的物业范围内。故，刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司关于仁义物管公司未履行向其提供物业管理服务的主张，无事实依据，对此不予采信。第三、刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司举示的《保安服务合同》、《璧蓝河畔酒店下水道管网清掏合同》、《高雅高酒店电梯维修保养合同》，只能证明高雅高酒店公司与第三方存在合同关系，并不能证明仁义物管公司存在重大服务瑕疵，不能达到刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司的证明目的，对此不予采信。第四、刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司主张本案涉及多套房产，故应当按照一案一诉的原则分案起诉，因本案所涉重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号（建筑面积为472.91㎡）及158号二、三、四层（建筑面积分别为892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡）商业物业的产权均为刘明朗、吕祥华所有，且前述商业物业的使用人也均为高雅高酒店公司，本案一并处理并无不当。第五、对于违约金，一审法院综合考虑合同约定、欠付金额、欠付时间等因素，仁义物管公司主张违约金10000元，低于合同约定，较为合理，对此予以支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告重庆市璧山区高雅高酒店有限公司在本判决生效后七日内向原告重庆市仁义物业管理有限公司支付所欠的位于重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号的商业房产从2015年1月1日至2019年7月31日的物业服务费53911.74元、位于重庆市璧山区沿河东路北段**二、三、四层的商业房产从2017年11月1日至2019年7月31日的物业服务费136431.86元，合计190343.6元；二、被告重庆市璧山区高雅高酒店有限公司在本判决生效后七日内向原告重庆市仁义物业管理有限公司支付违约金10000元；三、被告刘明朗、吕祥华对本判决第一项、第二项确定的被告重庆市璧山区高雅高酒店有限公司向原告重庆市仁义物业管理有限公司所负全部债务承担连带清偿责任；四、驳回原告重庆市仁义物业管理有限公司的其他诉讼请求。”本院二审查明：二审期间，仁义物管公司向本院提交放弃部分权利申请书，载明主要内容如下：我司还在继续为案涉物业区域提供物业管理服务，双方抬头不见低头见，秉着化解矛盾的角度，我司自愿放弃部分权利：一、重庆市仁义物业管理有限公司现只要求重庆市璧山区高雅高酒店有限公司、刘明朗、吕祥华立即支付位于重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号的商业房产从2015年1月1日至2019年7月31日的物业服务费和位于重庆市璧山区沿河东路北段158号二、三、四层的商业房产从2017年11月1日至2019年7月31日的物业服务费总额190343.6元的90%即171309.24元，重庆市仁义物业管理有限公司自愿放弃前述物业服务费总额的10%；二、重庆市璧山区高雅高酒店有限公司、刘明朗、吕祥华应当支付给重庆市仁义物业管理有限公司的违约金10000元，重庆市仁义物业管理有限公司予以放弃。另查明一审法院于2019年12月16日作出的（2019）渝0120民初8357号仁义物管公司诉李茂春、胡子芳物业服务合同纠纷案生效民事判决案涉小区“部分区域”在案涉物业服务期间，存在“清洁卫生、绿化维护管理方面的问题”，并判决李茂春、胡子芳按照物业服务收费标准的90%向仁义物管公司支付尚欠的物业服务费。本院查明的其它事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于仁义物管公司的诉讼请求是否超过诉讼时效及其物业服务是否存在足以导致物业服务收费标准应当调低的问题。现分别评判如下：一、关于仁义物管公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司并未在一审中提出诉讼时效抗辩，现在二审中主张仁义物管公司诉讼请求已超诉讼时效，本院依法不予支持。二、关于仁义物管公司是否存在服务不到位并足以导致物业服务收费标准应当调低的问题。物业服务合同通常为双务合同，物业服务企业按约收取物业服务费的对价应当是按约提供物业服务。但同时，基于物业服务项目的繁杂性、公共区域人员活动的频繁性、部分岗位人员到位的间歇性等因素，不排除部分时段、部分区域服务瑕疵的短暂存在，譬如偶尔抛掷的垃圾未能及时清理、小区绿化植物未能及时修枝等等。在服务瑕疵未能实质影响物业服务主要义务履行的情况下，从小区业主的共同利益出发，要求物业服务企业及时整改和承担相应违约责任比任意拒交物业服务费或随意调减物业服务收费标准更利于物业服务管理的稳定和持续优化。本案中，刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司主张仁义物管公司未为其提供物业服务和其服务存在重大瑕疵，并无充分事实依据和法律依据，且与本案及一审法院（2018）渝0120民初1238号案已查明事实不符。在一审法院（2019）渝0120民初8357号仁义物管公司诉李茂春、胡子芳物业服务合同纠纷案中，确认了案涉小区“部分区域”在案涉物业服务期间，存在“清洁卫生、绿化维护管理方面的问题”，但未查明问题的具体体现。二审审理过程中，仁义物管公司为表示对业主的诚意和歉意，自愿放弃向刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司主张违约金和欠付物业服务费的10%，系其对自身权利的处分，本院予以尊重和确认。综上所述，刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司的上诉理由不能成立；基于二审中出现新事实，其上诉请求本院予以部分支持。原判认定基本事实清楚，适用法律正确，基于新事实本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民终8359号民事判决书第二项、第四项；二、变更重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民终8359号民事判决书第一项为“重庆市璧山区高雅高酒店有限公司在本判决生效后七日内向重庆市仁义物业管理有限公司支付所欠的位于重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号的商业房产从2015年1月1日至2019年7月31日的物业服务费48520.57元、位、位于重庆市璧山区沿河东路北段**二、三层的商业房产从2017年11月1日至2019年7月31日的物业服务费122788.67元，合计171309.24元”；三、变更重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民终8359号民事判决书第三项为“刘明朗、吕祥华对本判决第二项确定的重庆市璧山区高雅高酒店有限公司向重庆市仁义物业管理有限公司所负全部债务承担连带清偿责任”；四、驳回重庆市仁义物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2297.33元，由重庆市璧山区高雅高酒店有限公司负担2152.58元，重庆市仁义物业管理有限公司负担144.75元；二审案件受理费4305.16元，由刘明朗、吕祥华、重庆市璧山区高雅高酒店有限公司负担3874.64元，重庆市仁义物业管理有限公司负担430.52元。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  陈义熙审 判 员  陈 娟二〇二〇年八月十三日法官助理  彭松涛书 记 员  陈 欣