黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民终349号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京世诚金达信息咨询有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路小铁营**楼东侧**。法定代表人：徐洪波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋晓薇，黑龙江金马律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街**。负责人：李林，该公司总经理。委托诉讼代理人：张琦，中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司员工。委托诉讼代理人：王**，黑龙江拓达律师事务所律师。上诉人北京世诚金达信息咨询有限公司（以下简称世诚公司）因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城公司）合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（以下简称哈尔滨中院）（2019）黑01民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人世诚公司的委托诉讼代理人蒋晓薇，被上诉人长城公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项关于返还哈尔滨市道里区4-8层、13-15层房产的内容；2.撤销一审判决第三项内容；3.判令被上诉人返还上诉人900万元价款的孳息，即按人民银行五年期存款基准利率标准计算的利息，截止2019年7月31日的利息5,541,352.50元（自2006年8月28日起至2019年7月31日止，按人民银行五年期存款基准利率计算），并按照人民银行五年期存款基准利率标准返还自2019年8月1日起至本息实际付清之日止的利息；4.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在庭审期间已经明确，上诉人诉请的利息系基于不当得利返还，而请求被上诉人返还原物的孳息，并非基于合同无效主张损害赔偿，但一审判决对于该诉请按照合同无效后的损害赔偿请求权进行审理及评价适用法律错误。上诉人在反诉答辩状及一审庭审期间已多次明确上诉人起诉时主张的利息，系基于生效法律文书已经确认双方签署的《不动产转让合同》无效，合同被确认无效后，一方取得财产的依据已不复存在，其依据合同取得的财产应予返还。上述财产返还是不当得利返还原则的体现。根据《最高人民法院若干问题的意见（试行）的通知第131条规定返还的不当得利应当包括原物和孳息，因此被上诉人应向上诉人返还的范围既包括原物即合同价款900万元，也包括孳息即合同价款900万元的存款利息。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，合同无效后的财产返还与损害赔偿是两项不同的请求权，原物及孳息的返还，是合同无效后必然需要进行的清理结算，不论合同一方是否对于合同无效存在过错，本案中上诉人关于返还利息的主张，性质上是基于合同无效后的清理结算，即不当得利原则要求返还原物及孳息。返还利息的诉请并非基于合同无效提出的损害赔偿请求权，一审判决对于该诉请按照损害赔偿请求权予以审理及判决适用法律错误；二、一审判决认定案涉房产已由上诉人占有，认定事实错误，判令上诉人返还房产的判项错误。《不动产转让合同》签署后，由于案外人中央大酒店的阻拦，上诉人始终未能实际占有、控制及使用案涉房产，上诉人曾多次请求被上诉人出面协调解决，但被上诉人始终未予解决，也就是说被上诉人虽然向上诉人交付了房产证，双方签署了交接单，但被上诉人并没有完成房产的有效占有，一审判决在“本院认为”部分认定上诉人实际占有了案涉房产，认定事实错误，判令上诉人返还房产判项错误；三、一审判决认为上诉人对于《不动产转让合同》无效存在过错，对法律文书内容理解错误，该认定没有事实依据与法律依据，对于案涉《不动产转让合同》的效力及无效的原因，（2011）里民抗再初字第4号民事判决书第11页至第12页有明确认定，即被上诉人在处置抵债资产过程中，没有给中央大酒店行使优先购买权提供必要条件，违反了调解协议及民事调解书，且被上诉人没有证据证实中央大酒店放弃优先购买权，《不动产转让合同》不具有法律效力。根据上述认定，《不动产转让合同》无效的原因在于被上诉人未尽通知义务，被上诉人对此负有过错，上诉人对合同无效没有过错。（2011）哈民二终字第768号民事判决，（2013）黑高民申二字第224号民事裁定所提及的上诉人明知中央大酒店的优先购买权而购买以及合同价款900万元低于抵债金额，仅是对上诉人是否符合善意取得法定要件进行的评价。一审判决据此认定上诉人对合同无效有过错，没有事实依据与法律依据。合同无效系被上诉人单方过错造成；四、一审判决驳回上诉人返还利息的诉请违反法律规定。如前所述，合同无效后的原物及孳息返还与合同无效后的损害赔偿是两项请求权，一审法院将返还原物及孳息的诉请作为损害赔偿请求权予以裁判，违反《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民法通则》、《民通意见》关于不当得利的相关规定。按照一审法院的裁判结果，被上诉人作为对合同无效有过错的一方，不仅可以享有900万元价款，13年的资金占有收益，而且可以享有案涉房产以及房价不断增值的收益，而无过错的上诉人既没有取得使用房产的利益，也无法取得900万元价款甚至最低标准的存款利息孳息，导致合同无效的过错方，反而获得了额外的利益。综上，一审判决认定事实及法律适用错误，判决结果有违公平原则，上诉人提出上诉，以维护上诉人的合法权益。长城公司辩称，一、世诚公司上诉增加讼请求，二审法院应依法驳回。世诚公司一审起诉案由为“合同无效纠纷”，并引用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，要求长城公司返还900万元购房款，并赔偿世诚公司利息损失5,541,352.5元。现世诚公司增加了由长城公司向世诚公司返还900万购房款孳息5,541,352.5元的不当得利诉请，二审法院应依法驳回；二、世诚公司要求长城公司返还不当得利900万元购房款孳息5,541,352.5元无事实及法律依据。2006年8月24日，世诚公司给付长城公司购房款900万元。2006年8月28日，世诚公司与长城公司签订《不动产转让合同》。2006年9月13日，长城公司将案涉房产向世诚公司进行了移交，并签订了《交接单》。世诚公司要求长城公司返还900万购房款孳息5,541,352.5元的不当得利，无事实及法律依据；三、自2006年9月13日始，案涉房产一直由世诚公司实际占有。2006年9月13日，长城公司将案涉房产向世诚公司进行移交并签订了《交接单》。2014年4月18日，黑龙江省高级人民法院（以下简称黑龙江高院）作出（2013）黑高民申二字第224号民事裁定书后，刘银娣向世诚公司返还了案涉房产。2016年4月20日，金马律师事务所李泽林向长城公司递交盖有世诚公司印章的《关于尽快对道里区4-8、13-15层房产进行拍卖的意见》。2017年4月24日，长城公司通过黑龙江省哈尔滨国信公证处公证向世诚公司工商登记住所地北京市丰台区小铁营**楼东侧**邮寄《关于收回哈尔滨中央大酒店房产及相关转让凭证的函》，寻求世诚公司向长城公司移交案涉房产并由长城公司向世诚公司退还购房款900万元，证明长城公司没有实际占有案涉房产。2017年5月15日，金马律师事务所李泽林向长城公司递交盖有世诚公司印章的《关于中央大酒店抵债资产处理方式的意见》，证明案涉房产由世诚公司实际占有。2006年9月28日，世诚公司与关福东签订《不动产转让合同》，将本案争议房产转让给关福东，证明世诚公司已将争议房产所有权证交付关福东。对于世诚公司在上诉状中称案涉房产世诚公司一直未实际占有，曾多次请求长城公司出面协调解决，长城公司始终未予解决一说，13年来长城公司除了接触到金马律师事务所律师李泽林、王君外，一直也没有见过世诚公司任何股东或工作人员。世诚公司在诉讼中涉嫌虚构事实，故请求二审法院在庭审中核实世诚公司哪位工作人员，在什么时间、、地点找过长城公司哪位经办人员协调案涉房产占有问题；四、长城公司与世诚公司转让案涉房产被法院确认无效的原因。2006年8月28日，世诚公司与长城公司签订的《不动产转让合同》第４条约定，世诚公司应在30天内，自行到有关部门办理权属变更登记。此后，世诚公司一直未办理案涉房产权属变更登记，却先后将案涉房产转让给关福东、刘银娣。2010年6月1日，刘银娣（李泽林妻子）为减少过户费税费支出，将世诚公司、长城公司诉至南岗区人民法院（以下简称南岗区法院）。请求法院判令世诚公司、长城公司协助刘银娣办理案涉房产过户手续。李泽林对该诉讼请求长城公司予以协助，由长城公司授权金马律师事务所律师王君代表长城公司应诉，不需要长城公司支付代理费。长城公司同意了李泽林的请求，为金马律师事务所王君律师出具了授权书。2010年9月10日，南岗区人民法院作出（2010）南民一初字第1048号民事判决书，支持了刘银娣的诉讼请求。哈尔滨市检察院通过对南岗区人民法院另案发现，2006年9月28日，世诚公司与关福东签订《不动产转让合同》将本案争议房产转让给关福东，且在庭审过程中关福东曾提交过争议房产的所有权证，证明世诚公司已将争议房产所有权证交付关福东。由于案涉房产坐落于道里区，南岗区法院对该案无管辖权，哈尔滨市检察院对该案进行抗诉，哈尔滨中院指令道里区人民法院（以下简称道里区法院）再审。道里区法院作出（2010）南民一初字第1048号民事判决书，撤销南岗区法院判决书，驳回刘银娣的诉讼请求。刘银娣向哈尔滨中院上诉亦被驳回。此后，世诚公司、长城公司向黑龙江省高院申请再审，2014年4月18日，黑龙江省高院作出（2013）黑高民申二字第224号民事裁定书。该裁定书认为世诚公司仅以900万元的价格受让案涉房产，明显低于该房产的市场价值，世诚公司取得案涉房产不符合善意取得的法定要件，故世诚公司、长城公司主张双方签订的不动产合同有效不能成立。驳回世诚公司、长城公司的再审申请；五、刘银娣诉讼请求被道里区法院驳回上诉后被哈尔滨中院维持，是金马律师事务所失误造成的。在哈尔滨市名字叫哈尔滨中央大酒店有限公司的共有两个，一个是1997年7月14日，在哈尔滨市工商行政管理局设立的“哈尔滨中央大酒店有限公司（注册号2301001003615）”，，住所地道里区区法定代表人张秋阳，注册资本壹仟万元，营业期限至2002年7月14日。另一个是1995年5月30日，在哈尔滨市道里区工商行政管理局设立的“哈尔滨中央大酒店有限公司（注册号230100100005077）”，，住所地道里区法定代表人张秋阳，注册资本贰仟万元整，营业期限未定。现该公司更名为哈尔滨思嘉博装饰工程有限公司，法定代表人宿利。2002年5月22日，黑龙江省高院作出（2002）黑商初字第17号、第18号民事调解书确认哈尔滨中央大酒店有限公司（注册号2301001003615）对案涉房产享有优先购买权。由于该公司工商执照登记营业期限截止为2002年7月14日，此后该公司主体灭失。2006年8月28日，世诚公司与长城公司签订《不动产转让合同》，此时，哈尔滨中央大酒店有限公司（注册号2301001003615）主体已不存在，长城公司无需向其告知转让案涉房产；六、世诚公司涉嫌与关福东、刘银娣主体混同。2008年4月16日,世诚公司与刘银娣签订《抵债协议》将案涉房产转让给刘银娣。2011年，道里区法院对刘银娣诉世诚公司、长城公司要求协助其过户之诉，关福东是刘银娣的代理人，也是刘银娣二审及申请再审的代理人。2006年8月28日，长城公司向世诚公司转让案涉房产，在长达13年的时间里，未见到世诚公司任何工作人员。鉴于世诚公司注册资本仅10万元，股东只有二人，无社保记录，无从业人员，世诚公司无力出资900万元购买案涉房产。因此，结合本案前述事实，世诚公司涉嫌与关福东、刘银娣主体混同，世诚公司应当只是案涉房产名义购买人。因长城公司同意了李泽林的请求，自2010年6月1日始允许曾代理世诚公司购买案涉房产的王君代理长城公司配合刘银娣起诉。但因金马律师事务所律师的失误，不仅刘银娣的诉讼请求屡屡被驳回，还导致2014年4月18日黑龙江省高院确定世诚公司受让案涉房产合同无效。上述事实证明世诚公司涉嫌与关福东、刘银娣主体混同。综上所述，因世诚公司一直不同意退房返款，六年来长城公司无法将900万元购房款退还。现世诚公司虚构事实，起诉要求长城公司赔偿或返还利息554余万元是毫无道理的，是对13年来长城公司持续向世诚公司提供无私帮助和奉献的践踏。故长城公司请求黑龙江省高院查明事实，依法驳回世诚公司的全部上诉请求。世诚公司向一审法院起诉请求：1.判令长城公司返还《不动产转让合同》项下购买价款900万元；2.长城公司赔偿世诚公司900万元的利息孳息5,541,352.50元（自2006年8月28日起至2019年7月31日止，按人民银行五年期存款基准利率计算），并按照人民银行五年期存款基准利率标准支付自2019年8月1日起至本息实际付清之日止的利息；3.诉讼费用由长城公司承担。长城公司向一审法院反诉请求：1.判令世诚公司向长城公司移交位于哈尔滨市道里区产及对应的产权证（哈房权证第**）、13-15层房产及对应的产权证（哈房房权证第**）并由长城公司向世诚公司返还购房款900万元。2.反诉费由世诚公司承担。一审法院认定事实：2002年，长城公司诉中央大酒店等债权转让合同纠纷两个案件，黑龙江省高院于2002年5月22日作出（2002）黑商初字第17号、第18号两份民事调解书，确认案涉债权最终数额为3047万元和9484万元，长城公司同意中央大酒店以坐落于哈尔滨市道里区.37平方米房产，抵偿贷款3047万元，抵债房产共2044.97平方米；以4-8层、13层全层及12层163.08平方米房产，抵偿贷款本息9484万元，抵债房产共6365.1平方米，按评估价格14900元/平方米计算，并协议如长城公司对抵债房产进行处置，在同等条件下中央大酒店有优先回购的权利。2006年8月28日，世诚公司与长城公司签订《不动产转让合同》，约定：长城公司将千叶食品公司及中央大酒店抵债资产之不动产及附属设施转让给世诚公司；转让标的物坐落于道里区；转让价款为900万元；世诚公司应在收到权源文件后30日内，自行到有关部门办理该不动产的权属变更登记手续。2006年8月15日、8月24日，世诚公司向长城公司支付了包含案涉房产在内的全部转让价款。合同签订后，长城公司向世诚公司交付了案涉房产及房产所有权证。2010年，案外人刘银娣以世诚公司向其借款900万元未偿还，双方签订以房抵债协议为由提起诉讼。2010年9月10日，哈尔滨市南岗区法院作出（2010）南民一初字第1048号民事判决，判令世诚公司、长城公司协助刘银娣办理案涉房产更名过户手续。2011年1月，中央大酒店以长城公司向世诚公司转让资产侵犯其优先购买权为由，向检察院申请抗诉。哈尔滨市人民检察院于2011年1月30日作出哈检民抗（2011）2号民事抗诉书，认为现有新的证据足以推翻南岗区法院对本案的判决且原审判决管辖错误，向哈尔滨中院提出抗诉，要求再审。2011年2月28日，哈尔滨中院作出（2011）哈民抗再字第75号民事裁定书，指定道里区法院再审。2011年8月19日，道里区法院作出（2011）里民抗再初字第4号民事判决书，认为长城公司与世诚公司在签订《不动产转让合同》时，长城公司已经向世诚公司说明并出示了取得该不动产的权源文件，世诚公司包括刘银娣应当知道案涉房产不是长城公司建设原始取得，而是由中央大酒店抵债继受取得。中央大酒店系案涉房产唯一优先购买权人，长城公司应将其作为特定的对象特别告知，长城公司在处置案涉抵债房产过程中，没有给中央大酒店行使优先购买权提供必要条件，既违反了与中央大酒店调解协议约定的合同义务，对中央大酒店构成违约，又没有履行调解书确定的强制义务，世诚公司与长城公司签订的不动产转让合同不具有法律效力，判决：撤销南岗区法院（2010）南民一初字第1048号民事判决，驳回刘银娣的诉讼请求。刘银娣、世诚公司、长城公司均向哈尔滨中院提起上诉，2011年12月16日，哈尔滨中院作出（2011）哈民二终字第768号民事判决，驳回上诉，维持原判。世诚公司、长城公司均向黑龙江省高院申请再审，2014年4月18日，黑龙江省高院作出（2013）黑高民申二字第224号民事裁定书，认为《不动产转让合同》中约定了长城公司已经向世诚公司说明并出示了取得该不动产的权源文件，世诚公司自愿承担该不动产可能存在的各种瑕疵而造成的过户不能等法律风险，由此可知，世诚公司对该不动产权源存在的瑕疵，以及可能造成的过户不能的风险明知，世诚公司对案涉房产是长城公司通过法院下发的调解书抵债继受取得明知，世诚公司明知中央大酒店享有案涉房产的优先购买权，仍然竞买，通过黑龙江省高院调解书，可以确认案涉房产抵债债权金额分别为3047万元和9484万元，但世诚公司仅以900万元价格受让案涉房产，不符合善意取得的法定要件。裁定：驳回世诚公司、长城公司的再审申请。一审法院认为，通过已经生效的哈尔滨市道里区法院（2011）里民抗再初字第4号民事判决、哈尔滨中院（2011）哈民二终字第768号民事判决、黑龙江省高院（2013）黑高民申二字第224号民事裁定，案涉《不动产转让合同》已经确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方基于案涉合同所进行的给付失去依据，因此取得的财产应各自返还，故长城公司应返还900万元价款，世诚公司应返还案涉房产和产权证。关于世诚公司主张长城公司应赔偿900万元价款的利息孳息问题，本院认为，上述生效法律文书确认导致合同无效的原因在于中央大酒店系案涉房产唯一优先购买权人，长城公司未履行法定的告知义务；世诚公司明知中央大酒店享有案涉房产的优先购买权，仍然竞买，并仅以900万元价格受让抵债债权金额分别为3047万元和9484万元的案涉房产，世诚公司竞买案涉房产不符合善意取得的法定要件。故案涉合同无效，双方均有过错，按照上述法律规定，双方应当各自承担相应的责任。且长城公司于2006年9月13日将案涉房产及产权证交付世诚公司，案涉房产已由世诚公司占有。故世诚公司关于利息的主张，本院不予支持。长城公司反诉主张世诚公司向长城公司移交案涉房产及对应的产权证，并由长城公司向世诚公司返还购房款900万元，该主张符合上述法律规定，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司于本判决生效之日起十日内返还北京世诚金达信息咨询有限公司购房款900万元；二、北京世诚金达信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司哈尔滨市道里区4-8层、13-15层房产及产权证（哈房权房权证第**、×号）；三、驳回北京世诚金达信息咨询有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109,048.11元(北京世诚金达信息咨询有限公司已预交）,反诉费54,524.05元(被告中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司已预交),均由各自负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于案涉《不动产转让合同》的效力、依据该合同取得的财产的返还以及孳息承担问题。根据长城公司（甲方）与世诚公司（乙方）于2006年8月28日签订的（2006）中长资（哈）不动产转字011号《不动产转让合同》第2项、第3项的约定，“甲方已向乙方说明并出示了取得该不动产的权源文件，并在确定转让价款时，充分考虑了不动产在成新、质量、欠付税费、附属设备设施、权源等方面存在或可能存在的瑕疵”，“乙方已于本合同签订前对该不动产的现状及其权源文件进行了核验和勘察，同意根据其核验和勘察后认知的情况受让该不动产，对该不动产的成新、质量、欠付税费、附属设备设施、权源存在其他占有人等存在或可能存在的各种瑕疵不持任何异议，并自愿承担因该等瑕疵而造成的过户不能等法律风险。”由此可知，世诚公司对该不动产权源存在的瑕疵，以及可能造成的过户不能的风险明知，世诚公司对案涉房产不是长城公司通过开发建设原始取得的，而是通过法院下发的调解书抵债继受取得明知。也就是说，世诚公司在明知中央大酒店享有案涉房产的优先购买权，又无证据证实中央大酒店已经明确表示放弃该优先购买权的情况下，仍然竞买。而且，通过本院作出的（2002）黑商初字第17号、第18号民事调解书可知，一方面，案涉房产抵债债权数额分别为3047万元和9484万元，但世诚公司仅以900万的价格受让了案涉房产，明显低于该房产的市场价值；另一方面，调解书明确如长城公司对抵债房产进行处置，在同等条件下中央大酒店有优先回购的权利。因世诚公司取得案涉房产不符合善意取得的法定要件，长城公司未履行法定的告知义务，双方都有过错，故世诚公司与长城公司签订的《不动产转让合同》无效。上述内容也得到了哈尔滨市道里区法院（2011）里民抗再初字第4号民事判决、哈尔滨中院（2011）哈民二终字第768号民事判决、黑龙江省高院（2013）黑高民申二字第224号民事裁定的确认，认定案涉《不动产转让合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，双方基于案涉合同所进行的给付失去依据，因此取得的财产应各自返还，世诚公司应向长城公司移交案涉房产及对应的产权证，长城公司向世诚公司返还900万元购房款。故对世诚公司诉请撤销一审判决第二项关于返还哈尔滨市道里区4-8层、13-15层房产和产权证以及撤销一审判决第三项内容的主张，本院不予支持。因案涉合同无效，双方均有过错，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方应当各自承担相应的责任，故对世诚公司关于判令被上诉人返还上诉人900万元价款孳息的主张，本院不予支持。综上所述，世诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50,589.47元，由上诉人北京世诚金达信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈虎军审判员  白 捷审判员  刘 平二〇二〇年八月二十六日法官助理郑鑫书记员李龙杰