青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初1362号原告（反诉被告）：何小军，男，汉族，1972年6月22日出生，住西宁市，公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：甘爱民，青海君剑律师事务所律师。原告（反诉被告）：何文兰，女，汉族，1967年8月6日出生，住西宁市，公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：甘爱民，青海君剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：李志睿，男，汉族，1980年6月26日出生，住西宁市，公民身份证号：×××。原告（反诉被告）何小军、何文兰（以下简称：何小军、何文兰）与被告（反诉原告）李志睿（以下简称：李志睿）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，何小军、何文兰的委托诉讼代理人甘爱民，李志睿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。何小军、何文兰向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、李志睿立即返还所租赁房屋；3、李志睿立即支付欠付的房屋租金75000元；4、李志睿支付违约金22500元（按照合同约定30%主张）；5、本案诉讼费由李志睿承担。事实与理由：双方于2017年11月3日签订《房屋租赁合同》，约定何小军将位于西宁市××区房屋租赁给李志睿使用，年租金75000元，租期至2021年11月30日等内容。但李志睿只交付了第一年租金，第二年的租金至今拒交。为维护何小军、何小兰的合法权益，故诉至法院，望判如所请。李志睿针对本诉答辩并反诉称，2018年2月27日我收到亿民公司的通知，何小军于2018年2月6日起不具有鑫润园133号房屋的出租权，我与何小军签订的房屋租赁合同于2018年2月27日自动解除，故2018年2月27日后房屋租金不应当向何小军交付，我向何小军多交的2018年3月1日至2018年12月31日租赁费62500元及房屋押金10000元属于不当得利，何小军应当予以返还，因合同已被解除，故不存在违约金，涉案房屋部分设施损坏，协商让何小军维修，何小军未修复，由我进行修复修复费用由我垫付，故提出反诉，请求判令：1、何小军、何文兰退还收取的房屋租金及押金72500元；2、何小军、何文兰支付垫付的房屋维修费13000元；3、何小军、何文兰支付违约金22500元；4、何小军、何文兰承担虚假诉讼产生的误工费、交通费、差旅费共计7500元，以上共计115500元；5、反诉费用由何小军、何文兰承担。何小军、何文兰针对李志睿的反诉辩称，李志睿所述的事实不存在，李志睿的诉求没有事实和法律依据，请求依法驳回李志睿的反诉请求。何小军、何文兰为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1、使用经营合同、合作委托书，证明原告拥有合法的出租权；证据2、房屋租赁合同，证明原被告之间的房屋租赁关系，被告违约未付租金的事实。李志睿经质证认为，对证据1真实性无异议，合作委托书属于策划协议，没有房屋的出租权；证据2真实性无异议，2018年2月5日涉案房屋已经由亿民公司收回了。李志睿在庭审中提交以下证据：证据1、（2018）青01民终96号民事判决书，证明亿民公司和博泽公司签订协议被法院解除；证据2、通知，证明2018年2月27日起涉案房屋由亿民公司负责管理；证据3、收据、收条、借据，证明我方对涉案房屋进行维修产生的费用13000元；证据4、收条，证明2019年12月3日涉案房屋已经向亿民公司交付。何小军、何文兰经质证认为，对证据1真实性无异议，与本案无关；证据2真实性有异议,与本案无关；证据3对记账单真实性、合法性、关联性不认可,2017年11月3日5000元水暖管道改造费用与本案无关,2017年11月7日换水表与本案无关,2017年12月28日收据与本案无关,2017年12月4日收条真实性有异议,2018年12月21日的定金收据真实性、合法性、关联性有异议,2019年3月2日的收据真实性、合法性、关联性有异议；证据4真实性有异议，没有亿民公司的公章，我方不认可。本院依据双方当事人的举证、质证、认证如下：何小军、何文兰提交的证据1、2李志睿对其真实性无异议，对其真实性本院予以采信；李志睿提交的证据1何小军、何文兰对其真实性无异议，对其真实性本院予以采信；李志睿提交的证据2系复印件，本院不予采信；李志睿提交的证据3、4无其他证据予以佐证，不能有效证明其证明方向，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月22日，西宁博泽企业管理服务有限公司（甲方）与西宁泓尚文化传播有限公司（乙方）签订西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同，约定甲方将坐落于青海省西宁市××区第133、134、135、143、144、145号，建筑面积为2100平方米的别墅，提供给乙方作为经营场所使用，乙方将上述别墅用于办公、商业经营服务。经营使用期限自2014年7月15日起至2021年12月31日止，经营使用期限七年半，合同中明确约定自2014年起每年需要支付的别墅使用费，合同中还对双方的其他权利与义务等内容进行了详细的约定。2017年11月3日，出租人青海泓尚文化传媒有限公司的法定代表人何小军与承租人李志睿签订房屋租赁合同，约定出租人将位于本市××区建筑面积378平方米的房屋出租给李志睿，租赁期限自2017年12月1日-2021年11月30日，年租金柒万伍仟元整，租金的支付方式为每半年一次，即叁万贰仟伍佰元整，该合同第九条约定押金10000元，承租人在合同生效前交付出租人。双方在该合同中还对合同解除的条件、合同争议的解决方式等内容进行了详细的约定。合同签订后李志睿向何小军支付房屋押金10000元。另查明，青海泓尚文化传媒有限公司注册成立的时间为2012年5月25日，公司的法定代表人为何小军，公司股东为何文兰、何小军。2017年12月5日，青海泓尚文化传媒有限公司在西宁市城中区食品药品和市场监督管理局进行了注销登记。再查明，2020年3月，我院受理了原告青海亿民房地产开发有限公司起诉何小军、何文兰、第三人西宁博泽企业管理咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，要求被告支付鑫润园小区第133号等房屋的租金，并返还腾退房屋，现该案正在审理当中。本院认为，根据本案查明的事实，原青海泓尚文化传媒有限公司与西宁博泽企业管理服务有限公司签订西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同后，原青海泓尚文化传媒有限公司的法定代表人何小军与李志睿签订了房屋租赁合同，何小军在租赁合同上签字应视为其在履行职务行为。青海泓尚文化传媒有限公司在2017年12月5日注销，对公司的债权股东何小军、何文兰作为受益人符合法律规定。关于何小军、何文兰要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，合同约定承租人不交付或者不按照约定交付租金达壹个月以上，出租人有权解除合同，本案中李志睿自2018年12月1日以后未向出租人支付租金，何小军、何文兰据此解除合同符合法律规定本院予以支持；关于何小军、何文兰要求李志睿腾退租赁房屋的诉讼请求，虽李志睿在庭审中辩称已将房屋腾退给亿民公司，但其提交的证据不足以证实其主张，且何小军、何文兰对此不予认可，合同解除后李志睿应向何小军、何文兰腾退其租赁的房屋；对李志睿支付的房屋押金10000元，何小军、何文兰愿意退还，本院予以确认；关于何小军、何文兰要求李志睿支付房屋租金75000元诉讼请求，李志睿自2018年12月1日起未向何小军、何文兰支付租金，应按照合同约定支付房屋租赁费，关于租赁费的数额，合同约定年租金为柒万伍千元，故李志睿应向何小军、何文兰支付租金75000元（2018年12月1日-2019年11月30日）；关于何小军、何文兰要求李志睿支付违约金22500元的诉讼请求，虽合同中对违约责任进行了约定，但何小军、何文兰未提交证据证实其遭受的具体损失，故对其该诉讼请求本院不予支持。关于李志睿主张西宁博泽企业管理服务有限公司与青海亿民房地产开发有限公司、青海益民物业管理有限公司签订的《物业委托出租管理服务协议》等补充协议已被西宁市中级人民依法解除，本案中何小军、何文兰对涉案房屋无权收取租金，故对2018年2月-2018年11月30日已向何小军支付的房屋租金62500元属不当得利应返还的反诉请求，经查明，青海亿民房地产开发有限公司诉被告何小军、何文兰、第三人西宁博泽企业管理咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案本院正在审理当中，属另一法律关系不属于本案审理范围，故对李志睿要求何小军、何文兰返还租金的反诉请求本院不予支持；关于李志睿要求何小军、何文兰支付房屋维修费13000元、支付违约金22500元的反诉请求，李志睿提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持；关于李志睿要求何小军、何文兰承担诉讼产生的误工费、交通费、差旅费7500元反诉请求，其亦未提交证据予以证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2017年11月3日原告（反诉被告）何小军与被告（反诉原告）李志睿签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）李志睿于本判决发生法律效力后十五日内向原告（反诉被告）何小军、何文兰支付房屋租金75000元。三、被告（反诉原告）李志睿于本判决发生法律效力后十五日内向原告（反诉被告）何小军、何文兰腾退位于本市××区房屋。四、原告（反诉被告）何小军、何文兰于本判决发生法律效力后十五日向被告（反诉原告）李志睿退还房屋押金10000元。五、驳回原告（反诉被告）何小军、何文兰的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）李志睿的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2236元，由原告（反诉被告）何小军、何文兰负担516元，被告（反诉原告）李志睿负担1720元；反诉费1305元，由被告（反诉原告）李志睿负担；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 丁玉娟人民陪审员 盛永忠人民陪审员 李翠萍 二〇二〇年八月十一日书记员 马 杰附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。