四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川民申2463号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：四川东柠房地产开发有限公司。住所地四川省平昌县江口镇新华街西段**。 法定代表人：李明坤，该公司董事长。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李长太，男，1954年7月20日出生，汉族，住四川省平昌县。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：吴文顺，男，1969年8月16日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 再审申请人四川东柠房地产开发有限公司（以下简称东柠房产公司）、李长太因与被申请人吴文顺建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民终484号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 东柠房产公司申请再审称，（一）一、二审判决认定案件事实缺乏证据证明。1.一、二审判决认定李长太系东柠房产公司代理人错误，无任何证据证明李长太和吴文顺签订的《合伙股份转让合同书》是受东柠房产公司委托而为。2.李长太的诉讼代理授权范围仅限于诉讼活动，一审将其延伸到诉讼活动之外，认定其签订《合伙股份转让合同书》属代理行为错误。3.吴文顺不是案涉土地的权利主体、出资人，其与魏江平、沈法伶因该宗地土地出让金及其相关费用形成债权、债务关系，应向该二人主张权利。（二）一、二审判决适用法律错误。1.案件定性错误。吴文顺不是土地使用权人，依据最高人民法院（2005）5号文件、《民事案件案由规定》本案不应定性为土地使用权纠纷。本案的基础法律关系是吴文顺与李长太的合同权利义务之争，是债权争议而不是物权争议。2.判决违背了合同相对性原则。吴文顺与李长太之间的合同权利义务与东柠房产公司无关。3.涉案《合伙股份转让合同书》形式、主体、内容均不真实，应属无效，不应作为本案定案依据。吴文顺从未取得该宗地的任何权益（含土地使用权、股份权），而东柠房产公司是涉案宗地初始登记的使用权人，系原始取得，吴文顺无权转让。东柠房产公司获得宗地的依据是（2012）巴中民重字第1号民事调解书和成都市新都区人民法院（2001）新都执字第380号民事裁定书，并非依据《合伙股份转让合同》。（三）本案涉及非法炒卖土地，应当依法移交有关机关处理。东柠房产公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。 李长太申请再审称，（一）一、二审判决认定吴文顺是案涉PC-0638号宗地的实际使用权人并享有相关权益，缺乏证据证明。巴中市中级人民法院已生效的(2012)巴中民重字第1号民事调解书认定吴文顺对该宗土地无任何权利，PC-0638号宗地系沈法伶、魏江平全额出资购买，沈法伶与魏江平又将该宗土地的出资金额全额转让给东柠房产公司，东柠房产公司支付了该宗土地相应的对价，调解结论认定由东柠房产公司按照相关规定完善土地过户手续。吴文顺作为PC-0638号宗地纠纷的当事人，实际上已对享有的权益进行了处分，而事隔5年之后又提起诉讼，主张自己对PC-0638号宗地的权益，显然违背了其作为当事人在达成的民事调解书中认定的结论。沈法伶、魏江平的证言与生效调解文书结论相违背，出尔反尔，不应被采信。李长太在《合伙股份转让合同书》签订后接受吴文顺移交的涉案宗地相关手续，仅是当事人之间私下行为，并未得到政府管理部门的认可。（二）一、二审判决认定沈法伶、魏江平将涉案宗地的股份全部转让给了吴文顺，而认定这一事实的主要证据未经质证。（三）一、二审判决适用法律确有错误。吴文顺与李长太签订的《合伙股份转让合同书》为建设用地使用权转让合同，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条及相关法律法规，属于当事人私下倒卖土地，违反法律法规强制性规定，应为无效合同。即便《合伙股份转让合同书》有效，吴文顺并未取得案涉宗地使用权，无法履行其应承担的土地使用权转让的合同义务，故该合同因履行不能而解除。一、二审判决认定李长太签订《合伙股份转让合同书》的行为属于代理行为，混淆了房地产开发中的挂靠与代理的区别，东柠房产公司不应承担李长太以其个人名义对外签订合同所应承担的责任。（四）一、二审法院程序严重违法。本案已过诉讼时效，一、二审法院应当直接驳回吴文顺的诉讼请求。且一、二审法院审理本案严重超期。李长太依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项之规定申请再审。 吴文顺答辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。请依法驳回申请人的再审申请。 本院经审查认为，一、二审法院查明，案涉PC-0638号宗地最初由王建平、张振华、李飞军联合竞拍取得，因未交清土地出让金，一直未办理权属登记。2009年7月7日，平昌县国土资源局对王建平、张振华、李飞军联合竞买PC-0638号宗地的有关情况进行了调查，调查认定王建平三人竞买PC-0638号宗地时只缴纳了履约保证金100万元，王建平、魏江平、沈华林、陈述平分别于2007年6月26日、7月3日达成《土地使用权转让协议》和《合伙开发协议》。截止2007年11月11日，沈华林、魏江平二人先后以现金、转账等方式向王建平支付张振华等退伙款共计526.04，861万元，2009年吴文顺分四次以现金和转账方式补交PC-0638号宗地下差款130.5万元……。对此，该局认为政府不宜采取收回方式处置该宗地使用权，否则不但不能化解王建平合同诈骗一案引发的矛盾，而且还可能损害该宗地实际出资人的利益，从而引发新的社会矛盾，建议对PC-0638号宗地的问题由实际出资人自行处置或通过司法程序处置。 2012年3月14日，吴文顺与李长太签订《合伙股份转让合同书》，在合同书中明确载明，“王建平与张振华、李飞军联合竞得PC-0638号宗地后，由于三人无资金缴纳土地出让金，经人介绍沈法伶、陈述平、魏江平与王建平又重新签订合伙协议并确定了份额，期间因陈述平未出资，吴文顺先后受让张振华、沈法伶、魏江平的合伙份额”。本案一审期间，沈法伶、魏江平也向法院证实，在其诉王建平合伙纠纷一案诉讼期间，沈法伶、魏江平已将自己的土地份额转让给了吴文顺，吴文顺也向他们付清了款项。因此，一、二审法院认定吴文顺已取得案涉土地的全部份额，并无不当。 李长太与吴文顺签订的《合伙股份转让合同书》系形成于沈法伶、魏江平诉王建平合伙纠纷一案审理期间，而东柠房产公司作为有独立请求权的第三人参加了该案诉讼，李长太是东柠房产公司特别授权的委托诉讼代理人，代表该公司与沈法伶、魏江平和王建平达成了调解协议。并且在《合伙股份转让合同书》中明确载明了案涉土地使用权的转让过程，李长太和东柠房产公司对PC-0638号宗地的实际情况应当是清楚的，否则李长太也不会与吴文顺签订《合伙股份转让合同书》。在合同签订后，吴文顺按合同约定向李长太移交了土地使用权出让合同、土地交易费发票、土地契税票等资料，配合完成了过户手续，PC-0638号宗地已过户至东柠房产公司名下并进行了开发。因此，结合东柠房产公司参加沈法伶、魏江平诉王建平合伙纠纷一案的诉讼情况和《合伙股份转让合同书》的内容，以及案涉土地已过户至东柠房产公司的事实，一、二审法院认定李长太签订《合伙股份转让合同书》的行为属代理行为，其行为产生的法律后果应由东柠房产公司承担符合本案实际，并无不当。 东柠房产公司、李长太主张《合伙股份转让合同书》因违反法律规定而无效，是无效合同。本院认为，案涉PC-0638号宗地使用权自《国有土地使用权出让合同》签订后虽多次在自然人之间转让且转让的受让方未取得土地使用权证书、未经政府批准同意转让，但并不违反法律禁止转让的规定，且最后受让人即东柠房产公司于2012年12月6日取得了土地使用权证书并进行了开发，故基于土地使用权转让目的而签订的《合伙股份转让合同书》有效。关于李长太称，一、二审法院审理本案程序严重违法，本案已过诉讼时效，且部分证据未经质证的问题。经审查，李长久反映的上述问题与本案实际情况不符，本院不予支持。 综上，东柠房产公司、李长太的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回四川东柠房地产开发有限公司、李长太的再审申请。 审 判 长 赵亚飞 审 判 员 何 华 审 判 员 钟均成 二〇二〇年八月三日 法官助理 徐 豫 书 记 员 吴忠于