浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初2083号 原告：刘巍姝，女，1982年5月11日出生，汉族，户籍所在地辽宁省沈阳市和平区，现住浙江省宁波市江**。 委托诉讼代理人：刘元昌，浙江同舟律师事务所律师。 被告：任治远，男，1979年10月18日出生，汉族，户籍所在地辽宁省沈阳市和平区，现住浙江省宁波市江**。 被告：张强，男，1978年2月3日出生，汉族，户籍所在地辽宁省沈阳市铁**。 委托诉讼代理人：刘斌，上海南星律师事务所律师。 原告刘巍姝与被告任治远、张强确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序于2020年7月24日公开开庭进行审理。原告刘巍姝及其委托诉讼代理人刘元昌，被告任治远，被告张强委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘巍姝向本院提出诉讼请求：1.确认两被告于2019年7月19日签订的编号为2019330205ＭＭ0021995Ｂ的《存量房产买卖合同》、2019年4月22日签订的《二手房买卖合同》属于无效合同；2.将诉争房产即宁波市江北区××街道××路××弄××号××号房产的产权过户至被告任志远名下（房屋价值为140万元）；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告任志远系夫妻，于2006年6月6日登记结婚。两被告系同学。2011年原告与被告任志远购买位于宁波市江北区××街道××路××弄××号××号房屋（以下简称涉案房屋，房屋总价为1571815元，该款一次性付清）。涉案房屋登记产权人为被告任志远，属于夫妻共同财产。2019年11月，原告向宁波市江北区人民法院（以下简称江北法院）提起离婚诉讼。不久，原告得知，两被告在原告不知情的情况下于2019年7月19日签订编号为2019330205ＭＭ0021995Ｂ的《存量房产买卖合同》，约定被告任志远将涉案房屋出售给被告张强，成交价格为100万元。原告遂联系被告张强，被告张强置之不理。后，原告进一步了解到被告任志远与被告张强于2019年4月22日签订了《二手房买卖合同》，约定交易房屋金额为125万元，其中41万元房款系被告任志远在2015年期间向被告张强借款所抵，但原告从两被告交易流水中发现，该41万元借款并不存在，系被告张强归还被告任志远的款项。综上，原告认为，首先，被告张强购买涉案房屋存在恶意。虽然被告提及过经济困难，但是没有说过要卖房，原告对两被告房屋交易一事并不知情，两被告也未进行告知，原告找被告张强询问时张强避而不见，因此，被告张强对涉案房屋的买卖明显存在恶意。其次，两被告在2019年7月19日《存量房屋买卖合同》约定的价格100万元，过分低于市场价，经过其从二手房交易网上下载信息显示，涉案房屋市场价应为135万元，因此该合同因过分低价，损害了原告了利益而无效。第三，两被告关于2019年4月的《二手房买卖合同》系两被告虚假意思表示，虽然合同约定价格125万元，其认可被告张强支付了84万元房款，但抵作房款的借款41万元不存在，被告张强也无购买能力，这点从原告拍摄的被告张强住所照片以及张强曾购买原告与被告任志远的二手车可以看出；且被告任志远将房屋出售给被告张强后，被告张强并未通知原告腾退房屋，仍由原告居住至今，因此，两被告之间并无交易之实。故，被告张强购买涉案房屋，属于帮助被告任志远转移夫妻共同财产、将夫妻在宁波的唯一住宅进行转移，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定情形，即两被告恶意串通，损害原告利益。另外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十一条规定的精神，夫妻一方处分共同财产，需相对方善意并支付对价，否则，另外一方有权主张无效。据此，原告特诉至法院，请求判如所请。在庭审中，原告又称，若两被告关于涉案房屋的成交价为125万元，则其认可不属于过分低价，认可两被告之间的交易，但是其中抵作房款的41万元未真实发生。 被告任治远辩称，本案所涉两份买卖合同均有效。首先，其与张强并未串通。其在资金困难时曾提出过要卖车卖房，因此原告对其要出售房屋是知情的。另外，被告张强在原告拨打电话时不方便挂断属于正常，其与张强关于涉案房屋的买卖经过磋商，并非两人串通。其次，其出售房屋并未损害原告利益。一是关于房款，其经过多次比价后最终以125万元出售给被告张强，该房价高于当初的市场价。二是被告张强实际支付了房款，用于抵作房款的41万元借款真实发生。该借款系其将资金投入股市而股市亏损、2015年9-12月间其陪同原告在美国生育小孩需大量花费，故多次向被告张强借款所产生。另，其为了维持家庭关系稳定、需要继续居住在该房屋内，故其与被告张强约定在半年内完成房管所交易以及购买后继续租赁，被告张强在购买涉案房屋后支付了物业费、其也支付了租金给被告张强。三是所有房款均用于夫妻生活，其与原告之间的住处并非涉案房屋一处，两人在2018年8月才搬至涉案房屋，其在资金困难时处置房屋，并未损害原告利益。因此，原告认为两被告恶意串通损害原告利益的说法不存在。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告张强辩称，涉案两份合同都是有效的。首先，其购买涉案房屋并非存在恶意。一是被告任志远缺钱需要卖房，其也支付了对价。本案被告任志远多次向其提及缺钱，需要将房子卖掉，后经两被告合意后进行交易并办理过户。二是涉案房屋产权登记在被告任志远名下，其与被告任志远进行交易，两被告并无恶意。对被告张强来说，其并不知道房屋属于夫妻共同财产还是个人财产。若属于夫妻共同财产，可以视为原告对被告任志远的概括授权，否则原告可以要求在房屋购买时或之后将自己登记为共同所有权人。其次，本案不存在两被告串通损害了原告利益情形。一是两被告约定的成交价125万元没有低于当时的市场价，原告所称的市场价135万元，并未进行举证；退一步说，即使市场价真为135万元而交易房价为100万元，因100万元也远远超过了135万元的70%，且国家相关机关允许涉案房屋以100万元进行备案，说明国家也承认该价格，该价格不属于过分低价。另，在原告与被告任志远没有离婚前，房屋成交价125万元系作为夫妻共同财产由原告与被告任志远共享，原告利益并未受损。二是其真实支付了125万元房款。原告自认其支付了84万元房款，对抵作房款的41万元借款却不认可，但是，该借款是真实发生的，若其需要与被告串通、编造125万元房款，因被告张强在2019年10月19日还向被告任治远转账30.5万元，其完全可以将30.5万元说成房款，而没有必要说是2015年下半年存在41万元借款，这进一步印证了该41万元借款真实存在。另外，即便原告第一项诉讼请求成立，要求恢复过户至被告任志远名下的主体只能是被告任志远本人，原告无权提出该项诉讼请求。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据以及各方当事人无异议的事实，本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定下列事实： 一、原被告的家庭关系状况 原告与被告任志远于2006年6月6日登记结婚。2015年6月，原告与被告任志远前往美国，之后，两人在美国育有两女。被告任志远在美期间的2015年10、11月，建行信用卡月花费近10万元。 2011年，被告任志远以1571815元购买涉案房屋，房屋产权登记在被告任志远名下。2018年上半年，被告任志远将114万元现金交与原告，原告将涉案房屋的产权证放置于银行保险柜。原告与被告任志远自2018年8月至今，均居住在涉案房屋。 2018年下半年，被告任志远多次向原告提及经济困难。后原告曾与被告协商过离婚。2019年11月，原告向本院提起对被告的离婚诉讼，本院判决不准原、被告离婚。现原告再次提起离婚诉讼。 二、涉案房屋买卖合同签订情况 2019年4月22日，被告任志远、张强分别作为合同甲、乙方签订了《二手房买卖合同》一份，约定：……第2条房地产产权现状该房产没有抵押，也没有查封，甲方对该房地产享有完全的处分权。第3条转让总价款该房屋转让总价款为人民币壹佰贰拾伍万元，小写125万元，成交价不包括该房产内可以搬走之家电、家具、物品等，交易定金为3万元。相关税费由甲方承担。甲方于2015年9-12月因陪同家人美国生育生活负担所需曾向乙方多次借款，余款122万元，其中41万元用于抵债给乙方，以结清甲方向乙方所借的上述款项……尾款81万元的支付方式：半年内完成房管所交易并且付清尾款，付清前甲方可继续居住，具体时间由双方协商。第4条房屋优先出租权益结清全部房款后，甲方应向乙方交付房屋，同时结清水电等费用，如需继续居住，需要另行签署房屋租赁合同。租金为4500元每月，甲方享有优先租赁权……。 2019年7月19日，被告任志远、张强分别作为合同甲、乙方签订了签订编号为2019330205MM0021995B《存量房屋买卖合同》，并以此办理了涉案房屋过户手续。该合同约定被告任志远将涉案房屋以100万元的价格出售给被告张强，房款在2019年8月1日前付清，税费按国家和宁波市规定缴纳，合同另载明甲方已将已知的该房屋结构变动情况、装修情况、安全使用情况、共有产权情况、抵押情况、租赁情况等告知了乙方，乙方可依法查询；双方于合同生效之日起90天内按照有关规定向房屋交易管理部门申报房地产交易与成交价格，逾期未做申报的，本合同自动解除，如需继续交易，双方应另行网签合同；合同还明确载明房屋出让方为单独所有，即任志远占有100%份额以及合同经网签后甲乙双方签字（盖章）即生效等内容。 上述两份合同中，2019年4月22日签订的《二手房买卖合同》明确约定了款项分期支付、支付时间以及被告张强购买房屋后可由被告任志远与被告张强签订租赁合同进行租赁等事宜，该合同还约定被告任志远对涉案房屋有完全处分权；2019年7月19日签订《存量房买卖合同》明确房款一次性支付以及网签等事由，并载明被告任志远对涉案房屋拥有100%份额。两份合同在房屋总价款以及支付时间、有无附加租赁等约定上不一致。 三、原告、被告任志远与被告张强的关系情况 两被告系同学。自2014年7月至2020年5月，被告张强与被告任志远中信银行账户存在金额不等的频繁款项往来、与被告任志远招商银行账户亦存在往来。其中，在被告任志远在美国与原告生育小孩期间，被告张强转账多笔款项给被告任志远；被告张强在2019年3月、7月、8月、10月转账给被告任志远中信银行账户的839828元，原告确认为支付房款84万元；在2019年10月19日，被告张强还向被告任治远中信银行账户转账305000元；将被告张强银行账户与任志远中信银行和招商银行两账户往来款项进行抵销，被告张强多转账了159.38万元给被告任志远。 原告在2019年11月提起离婚诉讼后，得知被告任志远将房屋出售给被告张强，遂拨打被告张强电话，在原告亮明身份后，被告张强以“出门了”为由挂断电话。现原告与两被告关于被告张强抵作房款的41万元借款是否真实发生存在争议。 经审理，本院认为，本案事实上的争议焦点为：1.两被告有无将涉案房买卖告知原告；2.两被告主张抵作房款的41万元借款有无真实发生？3.两被告在2019年4月22日签订的《二手房买卖合同》中约定的租赁是否真实存在。本案在法律适用上的争议焦点为：1.《二手房买卖合同》、《存量房产买卖合同》的效力；2.被告张强能否取得涉案房屋所有权。 一、关于本案事实上的争议焦点 1.关于两被告有无将涉案房屋买卖一事告知原告的问题。 本院认为，被告任志远认为其已经在经济困难时向原告提出需出售房屋，原告对此予以否认，被告任志远未对此进行举证，且被告任志远在庭审中确认未将出售房屋的具体细节即购买方、价格等告知原告，被告张强也确认其没有将受让房屋一事告知过原告，结合原告在得知房屋出售后与被告张强电话联系、被告张强在原告亮明身份后挂断电话来看，本院认定两被告未将房屋交易一事告知过原告。 2.关于两被告主张抵作房款的41万元借款有无真实发生的问题。 本院认为，两被告主张抵作房款的41万元借款有无真实发生属于合同履行问题，经本院向原告释明，即若法院认定买卖合同有效，原告是否就41万元的支付向被告张强主张权利，原告向法庭明确表述在本案中暂不主张，故本院对41万元借款是否真实发生在本案中不作审查。 3.关于两被告在2019年4月22日签订的《二手房买卖合同》中约定的租赁是否真实存在的问题。 本院认为，因租赁所涉内容并非《二手房买卖合同》必备条款，因此租赁是否真实存在与本案房屋买卖合同效力的审理并无关联，本院对此亦不予审查。 二、关于本案法律适用上的争议焦点 1．《二手房买卖合同》、《存量房产买卖合同》的效力问题 本院认为，涉案房屋买卖合同的效力，涉及两个问题，一是两被告是否属于恶意串通，二是若不存在恶意串通，被告任志远单独处分夫妻共同房屋与被告张强签订的房屋买卖合同的效力问题。 首先，本案两被告是否存在恶意串通。 恶意串通是指当事人明知串通行为会造成他人利益损害的结果而积极为之。因此，恶意串通的构成要件包括，一是行为人明知，即明知其恶意串通行为会损害国家、集体或第三人的利益，而故意为之；二是行为人的串通行为损害了国家、集体、第三人利益。因此应认定恶意串通，首先要求行为人在主观上存在故意。而对故意的认定，通常通过行为人的外部行为来推断，如考察该行为发生的背景情况、前因后果、是否有违正常逻辑或日常生活经验、是否有能够理解的合理性和正当性，该行为对其他有关民事关系的影响等因素，从行为人的行为是否违反诚实信用原则，是否不正当地损害了他人的利益来综合判断行为的实质，从而判定行为人是否具有“恶意”。说到底，串通行为无效的原因在于其“损害国家、集体或第三人的利益”，并非其具有主观上的“恶意”。 本案中，对被告张强来说，其与产权证上登记的所有权人即被告任志远进行交易，其虽然在交易过程中对未登记为共有权人的、作为同学之妻的原告进行积极告知，但是其支付了原告认可的价格（这一点原告在庭审中已明确），因此从行为实质来看，被告张强以125万元购买涉案房屋并不构成故意损害原告利益的情形，因此本案不存在两被告恶意串通情形。 其次，关于无权处分合同的效力。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫妻双方对共同财产有平等的处分权，任何一方非因日常生活需要处分夫妻共同财产，均应与对方平等协商，取得一致意见。因此，夫妻一方处分夫妻共同财产签订的合同，属于无权处分签订的合同。 无权处分合同中的处分包括负担行为和处分行为。处分行为指使某特定权利直接发生的变更之行为，负担行为是指使一方相对于他方承担一定行为义务的法律行为，又被称为债权行为。负担行为产生合同义务，在当事人之间就产生债权债务关系，且负担行为的效力并不会受到标的物的存在与归属之影响，也就是说，合同的效力不因标的物的存在与否及处分权的有无而受到影响，两者属于不同层面的问题，不能将物权变动结果作为债权合同生效的原因。《中华人民共和国物权法》第十五条对负担行为的效力明确进行了规定，即当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，则明确规定了无权处分合同的效力，即当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条的规定，是从物权行为与债权行为区分角度对无权处分合同的效力进行的规定。即在无权处分中，当事人签订的合同的行为是债权行为，不会发生所有权变动的物权结果，债权合同只要满足合同成立的必备要件即可，至于由谁履行、如何履行，不是合同成立与否应当考虑的问题。 本案两被告就涉案房屋在2019年4月22日签订的《二手房买卖合同》，是一个独立于无权处分之外的合同，是双方的真实意思表示，法律对该合同效力并无特别规定，因此合同应自成立时生效。故，本案原告的相关主张并不成立。 关于两被告2019年7月19日签订的《存量房屋买卖合同》，约定涉案房屋价格为100万元以及一次性付清房款，与两被告在2019年4月22日签订的《二手房买卖合同》约定的总房款以及支付方式完全不一致，因此该合同对两被告之间的主要权利义务系两被告虚假意思表示，应为无效。 4.被告张强能否取得涉案房屋所有权。 本院认为，因被告任志远与张强签订的合同属于无权处分合同，那么被告张强能否取得涉案房屋所有权，涉及两个问题，一是本案被告张强是否符合善意取得情形；二是在张强不符合善意取得情形时，原告在庭审中的陈述是否构成对被告任志远处分权的追认，如构成追认，张强仍可取得涉案房屋的所有权。 首先，被告张强不符合善意取得情形。 善意取得制度是指处分人无权处分动产或者不动产，第三人基于善意而受让该物并成为其物权人，以此来对抗原权利人的一项制度。《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了善意取得制度，并将其规定为原权利人追及无权处分财产的例外。根据该条的规定，受让人若要构成善意取得，需满足三项条件：第一，受让人内心须为善意；第二，受让人须支付合理的价格；第三，物权变动要完成公示，如不动产已经完成登记。对受让人的善意的证明标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条进行了规定。该条规定，善意的标准为不知道转让人无处分权，且无重大过失。一般来说，如果行为人尽到了一般社会经验所认可的谨慎和注意，即行为人不知道或不应知道出卖人是未经其配偶同意而出卖夫妻共同财产，即构成善意；但是，在认定善意的时候，还必须要考虑第三人与夫妻双方之间的关系，如第三人是夫妻双方的亲属或者其他有利害关系的人，则对其善意的认定应当采取更为严格的标准。因为和陌生人不同，夫妻双方的亲属或者其他有利害关系的人了解出卖人的婚姻状况，所以就有义务了解房屋的登记与实际权属是否一致，也有义务向出卖人的配偶了解其是否知道出卖人处分房屋的情况，如果此类第三人未尽到上述调查义务，而出卖人的确是在未经配偶同意的情况下出卖房屋，就不能认定第三人为“善意”。 本案中，两被告自2014年以来经济往来频繁，在被告任志远夫妻在美国生育小孩时，被告张强多次转账借款给被告任志远，因此两被告的关系并非一般同学关系，而是属于关系非常密切的同学。从两人对借款用途的陈述来看，被告张强知道被告任志远已经结婚，根据善意取得的相关规定，被告张强在受让被告任志远出售的涉案房产时，不能因《二手房买卖合同》载明被告任志远拥有完全处分权即认定房屋归被告任志远一人所有，被告张强仍应主动询问房屋是否购买于夫妻关系存续期间以及据此得知涉案房屋是否属于被告任志远夫妻共同财产，在被告张强得知涉案房屋购买于被告任志远婚姻关系存续期间时，应当询问被告任志远出售涉案房屋是否征得配偶同意，在得知被告任志远配偶不知情时应主动将交易情况告知任志远配偶。从本案查明事实来看，被告任志远并未将房屋出售给被告张强的具体事宜告知原告，被告张强也从未将涉案房屋交易一事告知原告，相反，被告张强认为，其不知道房屋是否属于夫妻共同财产，即便是共同财产，也应视为原告对被告任志远进行了概括授权，因此被告张强并无向原告汇报的义务，再结合被告张强确实在原告拨通电话、亮明身份后挂断电话等情节来看，本案被告张强不具备善意取得的情形。 其次，原告是否对被告任志远的处分行为进行了追认？ 追认是指某人使某项并不由他自己从事的法律行为产生效力的行为。根据上述定义可以看出，追认具有以下特征：一是行为人向特定第三人作出，二是追认的对象为法律行为的效力，三是从性质来看，追认属于形成权，被追认的法律行为，溯及既往发生效力。 本案原告在庭审中称，若两被告之间关于涉案房屋的交易价格为125万元，则其认可双方的交易，但原告不认为两被告关于抵作房款的41万元借款真实发生，原告的上述意思表示系在庭审过程中向签订房屋买卖合同的任志远和张强作出；同时原告认可的是若涉案房屋的交易价格为125万元，则其认可双方的交易，即认可被告任治远对夫妻共同所有的房屋进行单独处分的行为是有效的，现两被告在庭审明确涉案房屋的成交价为125万元，根据原告庭审陈述，此时原告认可是被告任志远的单独处分行为的，根据前述分析，原告在庭审中的上述陈述实际上行使了追认权。至于41万元借款是否真实发生，属于事实行为，并非原告追认的范围。另，追认权属于形成权，效力溯及既往，因此被告张强可以取得涉案房屋的所有权，故原告第二项诉讼请求即要求被告张强将房屋恢复过户至被告任志远名下的主张不应予以支持。 另外，对当事人提供的与本案所述事实无关的证据，本院不再展开论述。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认任志远与张强于2019年7月19日签订的编号为2019330205MM0021995B的《存量房屋买卖合同》无效； 二、驳回刘巍姝的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，依法减半收取计6900元，由刘巍姝负担3450元，由任志远负担1725元，由张强负担1725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈建贞 二〇二〇年八月三十一日 代书记员 钟柳花 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。