贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4866号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：何杰清，男，土家族，1986年10月3日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：朱芳，女，汉族，1988年9月4日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人何杰清、朱芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.上诉人所收取的几项费用有合同约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。2.根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。被上诉人在交房时并未向上诉人出具委托并提交办证资料。因双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料，是否开具发票需双方配合，不能以此为由视为被上诉人在交房时已提交资料。如需由上诉人承担违约责任，也请下调至约定的10%给付，并判决截止日期为通知之日。被上诉人何杰清、朱芳二审未作答辩。原审原告何杰清、朱芳一审诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币41,033.96元(以上违约金以393,800.00元为基数按日万分之一计算，从2016年6月24日起计算至2019年10月16日止);2.判令被告退还原告不应承担却已经缴纳的液化气入户费、电表入户费、闭路电视入户费合计3742.00元。3.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月4日，原告何杰清、朱芳作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，房号为1-27-4，建筑面积124.07平方米，套内建筑面积104.76平方米；按套内建筑面积计算，该商品房每平方米3759.07元，总房款393800.00元；出卖人应当在2015年6月30日前，向买受人交付该商品房；该合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；该合同第十二条约定，供水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。该合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：补充协议。该合同附件十二《补充协议》第五条约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”。该合同附件十二《补充协议》第八条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，何杰清、朱芳向被告支付完毕购房款393800.00元，被告于2013年7月4日向原告收取了代收各项开户费及交易费共4542.00元（包括水表开户费800.00元、电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元），后被告退还原告水表开户费800.00元，剩余3742.00元未退。被告于2015年6月30日前按时将房屋交付给原告。2018年6月29日，被告向原告出具了购房款发票（金额为393800.00元）。涉案第22栋房屋于2015年3月1日竣工验收，于2016年10月24日取得《商品房备案证明书》，被告于2018年1月15日在被告所住单元电梯口张贴办证通知。2019年3月8日，被告以短信告知的方式通知原告办证。被告已于2019年10月16日将涉案房屋的不动产证办理完毕。因被告至今仍未向原告支付逾期办证违约金及退还多收取的上述费用，原告提起诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定；二、被告是否向原告退还其已收取的代收各项开户费及交易费共3,742.00元（包括电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元）。关于第一个焦点的问题，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。对于逾期办证违约金问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”之约定，因双方未举证证明何时办理入住手续，双方表示按时交房，故以约定交房日即2015年6月30日涉案房屋交付时间，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，而涉案房屋现在仍不具备办证条件，因此，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行合同约定的义务，与客观事实不符，不予采纳。但被告应在涉案房屋具备办证条件后告知原告。综上，违约金的起点以交房之日（2015年6月30日）起360日后即2016年6月25日开始计算，鉴于本案《补充协议》的上述约定，本案逾期办证违约金应计算至被告通知原告之日即2018年1月15日。故其逾期办证违约金以原告已交购房款393,800.00元为基数，原则上按日万分之一的标准从2016年6月25日起计算至被告通知原告之日即2018年1月15日，但本案被告提出诉讼时效抗辩，从原告起诉之日即2020年1月1日倒推3年2017年1月1日起的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，不予保护。该违约天数自2017年1月1日起至2018年1月15日共计380天，计算为14,964.40元（393,800.00元×0.1‰×380天）。关于第二个焦点的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取原告的各项开户费及交易费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还该费用的诉讼请求，予以支持，但被告以诉讼时效抗辩，虽然《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2009年有5月1日起实施，但被告收取上述费用无法律依据，如果原告认为被告要求原告缴纳上述费用的行为不符合法律的规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月1日起诉，并未超过诉讼时效，故被告的诉讼时效抗辩，不予采纳。对于原告要求被告赔偿上述费用利息的诉讼请求，因无合同约定及法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告何杰清、朱芳支付逾期办证违约金14,964.40元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告何杰清、朱芳各项开户费及交易费3,742.00元；三、驳回原告何杰清、朱芳的其他诉讼请求。案件受理费413.00元，由原告何杰清、朱芳负担262.40元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担150.60元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费826元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年八月二十六日书记员  邓 千