安徽省滁州市南谯区人民法院行 政 裁 定 书（2020）皖1103行初35号原告：滁州市山水人家小区业主委员会，住所地安徽省滁州市山水人家会所**,统一社会信用代码Q99341103001965108。负责人：吴艳斌，该业委会主任委托诉讼代理人：王国富，安徽清流律师事务所律师。被告：滁州市自然资源和规划局，住所地安徽省滁州市龙蟠大道**，统一社会信用代码11341100MB1510942F。法定代表人：朱林，系该局局长。出庭负责人：刘洋兵，该局副局长。委托诉讼代理人：翁伟，该局法规科负责人。委托诉讼代理人：曾朝阳，安徽苏滁律师事务所律师。第三人：滁州市新纪元房地产开发有限公司，住，住所地滁州市经济技术开发区丰乐南路**(山水人家)****一社会信用代码91341100752986669L。法定代表人:黄国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪升山，安会峰律师事务所律师。第三人：滁州市南谯区山水人家大地幼儿园，住所地安徽，住所地安徽省滁州市丰乐南路**山水人家小区内用代码52341103085242841W法定代表人：曲宁，幼儿园园长。委托诉讼代理人：石金星，该公司员工。原告滁州市山水人家小区业主委员会（以下简称山水人家业委会）与被告滁州市自然资源和规划局（以下简称市资规局）、第三人滁州市新纪元房地产开发有限公司（以下简称新纪元房产公司）、滁州市南谯区山水人家大地幼儿园（以下简称大地幼儿园）纠纷一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年6月5日立案后，向被告及第三人送达诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告山水人家业委会委托诉讼代理人王国富，被告市资规局委托诉讼代理人翁伟、曾朝阳，第三人新纪元房产公司委托诉讼代理人倪升山、大地幼儿园委托诉讼代理人曲宁到庭参加诉讼。本案已审理终结。山水人家业委会向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告撤销登记在第三人名下的会所(不动产权第2008005516号)及幼儿园(不动产权第2008005515号)权属登记证;二、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：滁州市山水人家小区由第三人滁州市新纪元房地产开发有限公司开发建设。2003年7月8日第三人通过国有土地挂牌出让取得12013029003土地使用权,用于商品房开发。山水人家小区分六期建设,2012年建设完毕整体交付。作为小区配套建设的幼儿园、小区会所,于2005年6月15日《建设工程规划许可证》准予开工建设。因容积率发生变化,滁州市规划局规开函(2013)104号及滁州市国有土地资产管理委员会《会议纪要》要求第三人补缴土地出让金,为确定土地出让金数目,滁州市国土局于2013年委托安徽中安房地产评估咨询有限公司(以下简称中安评估)对山水人家项目进行估价。根据中安评估2013年7月26日出具的《土地估价报告备案表》最终确定楼面地价为651元/M2,楼面价包含直接工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等,其中小区公共配套的幼儿园、小区会所的建设相关费用全部分摊入商品房价格中。因此幼儿园、小区会所应属于全体业主所有,第三人不实申报,隐瞒真相办理上述幼儿园、小区会所登记证书。根据《城市房地产权属登记管理办法》第二十五条第一款之规定,第三人申报不实的,登记机关有权注销房地产权属证书。《房屋登记办法》第31条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业用房等房屋一并登记,由房屋登记机构在房登记簿上予以记载,不颁发房屋登记权属证书”。综上所述被告为案涉房屋颁发房屋登记权属证书,明显错误,应当予以纠正。为维护原告的合法权益,诉至贵院,恳请判如所请。市资规局辩称：一、涉案会所及幼儿园的登记符合当时《城市房屋权属登记管理办法》的规定，登记行为合法。2008年3月27日，本案第三人滁州市新纪元房地产开发有限公司向原滁州市国土资源和房产管理局提交滁州市房地产登记申请书、国有土地使用证、土地登记申报审批表、地籍调查表、、地籍调查表的地籍图、房屋平面图、房屋测绘技术报告书、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收证、滁州市建设工程竣工验收备案证书等材料申请办理山水人家80幢（幼儿园）、81幢（会所）初始登记。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十六条等规定，原滁州市国土资源和房产管理局对第三人的申请进行了审查，认为上述房产权属清楚、产权来源资料齐全给予核准登记，该登记行为符合规定，程序合法。二、《土地估价报告》并不能证明涉案会所及幼儿园归业主共有。第三人开发建设的山水人家小区因容积率调整，根据规定需补交土地出让金，原滁州市国土资源局委托安徽中安房地产评估咨询有限公司出具《土地估价报告》是为了确定第三人补交土地出让金的数额，该报告第32页已载明“本报告结果仅作为本次评估目的使用，不作其它使用；本报告必须完整使用”，而原告诉称的“公共配套设施建设费”只是评估机构采用收益法测算维修费时的一个因素，并不是实际发生的数额，也不能据此推断该费用计入商品房价格。因此，《土地估价报告》并不能证明涉案会所、幼儿园归全体业主共有，原告据此要求撤销涉案会所、幼儿园的产权登记证据不足，不应支持。三、原告起诉已超过法定的起诉期限，其起诉应驳回。本案中，涉案会所、幼儿园的登记发生在2008年5月，距今已有12年，即使从2013年7月土地估价报告作出时起算距今也有近7年，并且涉案会所、幼儿园登记在第三人名下，如未交付给业主使用，通常来说，业主很难说对此不知情。因此，原告对该登记行为提起诉讼早已超过法律规定的起诉期限。另外，提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，业主委员会虽然可以自己的名义提起诉讼，但行使诉讼权利仍应有业主大会的授权，否则其提起诉讼主体并不适格。综上所述，涉案会所、幼儿园的登记符合规定，程序合法，原告要求撤销该登记的证据不足且起诉已超过法定起诉期限，请求法院依法驳回原告的起诉。第三人新纪元房产公司述称：起诉状所述基本事实不成立，其诉讼请求既无事实依据也无法律依据，请求予以驳回。第三人大地幼儿园述称：幼儿园土地四至不清楚，其他无异议。经审理查明：2008年3月27日和28日，新纪元房产公司分别就山水人家会峰山庄80幢（幼儿园）和81幢（会所）向市资规局申请首次登记，为此分别提交了登记申请书、单位营业执照、国有土地使用证等材料；2008年6月17日，市资规局向新纪元房产公司颁发了山水人家会峰山庄80幢（幼儿园）不动产权证（滁2008005516）和山水人家会峰山庄81幢（会所）不动产权证（滁2008005515）。本院认为：本案的争议焦点为：一、山水人家业委会的主体是否适格。二、山水人家业委会的起诉是否超过起诉期限。针对焦点一，一是依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，山水人家业委会提供的证据不足以证明市资规局的行政登记行为侵害了其合法权益，也无证据证明有其他直接的、确定的利害关系，其与新纪元房产公司的纠纷也并非属于本案的审理范围，应另行处理；二是依据物权法的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当由业主共同决定，本案中，虽然法律赋予了业主委员会诉讼主体的资格，但其是否具有诉讼权利仍需依法办理相关手续，而山水人家业委会并未提供业主大会决议等相关材料；综上，本院认为山水人家业委会作为原告的主体不适格。针对焦点二，市资规局辩称山水人家业委会的起诉超过了起诉期限，经审查，市资规局于2008年6月就已作出相关的行政登记，后新纪元房产公司又与山水人家业委会进行了交接，山水人家业委会应当知道涉案房屋的权属登记情况，并且本届山水人家业委会于2018年9月就完成了换届，但直到2020年6月才提起诉讼，超过了法定起诉期限。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条的规定，裁定如下：驳回原告滁州市山水人家小区业主委员会的起诉。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长 颜 林人民陪审员 田 蓉人民陪审员 陆惠文二〇二〇年八月十二日法官助理林园浩书记员徐芮附本案适用的法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。