河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初3092号原告：洛阳市增凯房地产开发有限公司，住所地：洛阳市西工区九都路**院**楼副**。法定代表人：杨钦武，董事长。委托诉讼代理人：郭丽红，河南广泉律师事务所律师。被告：河南省春蕾实业发展有限公司，，住所地：洛阳市西工区九都路**法定代表人：王青盘，该公司经理。委托诉讼代理人：金力军，河南南云律师事务所律师。被告：洛阳市西工区洛北街道东下池社区居民委员会，住，住所地：洛阳市西工区洛北街道东下池社区/div>负责人：马永乐，主任。委托诉讼代理人：王保成，男，该社区居委会副主任。原告洛阳市增凯房地产开发有限公司（以下简称增凯公司）与被告河南省春蕾实业发展有限公司（以下简称春蕾公司）、洛阳市西工区洛北街道东下池社区居民委员会（东下池居委会）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告增凯公司的委托诉讼代理人郭丽红，被告春蕾公司的委托诉讼代理人金力军到庭参加诉讼，被告东下池居委会经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。增凯房地产公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告春蕾公司支付土地款240万元及利息（利息按照年息6%自2006年2月支付至实际履行之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年4月30日，原告与被告春蕾公司，就洛阳市九都路春蕾大厦东侧土地发生争议，经相关部门协调，双方签订协议书一份，其中协议第四条约定，甲方（原告）已在东下池村委会（现为洛阳市西工区洛北街道东下池社区居民委员会）购买的以上双方争议土地东西12.5米宽，南北30米长，计375平方米，由东下池村委会按照甲方购买价格将土地购买款退还给甲方，以上争议土地及375平方米的原拆迁建筑物包括其他赔偿拆迁户款，由乙方（春蕾公司）与东下池村委会清结。如果东下池村委会不能向甲方退还土地款，乙方作为东下池村委会退还甲方购买以上375平方米土地的保证人，逾期不退还，由乙方向甲方支付土地款。后原、被告之间就协议书涉及的房产土地权益发生争议，原告付清了房屋款，但东下池村委会至今没有退还土地款，春蕾公司也未履行协议义务，故原告依法向贵院起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。春蕾公司辩称，增凯公司所述的土地款及利息无法律依据，增凯公司向春蕾公司和东下池居委会主张的各项款项已过诉讼时效。另，增凯公司要求春蕾公司承担担保责任，已经过了担保期限。东下池居委会未到庭，未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：增凯公司于2002年8月办理国有土地使用证后开始对东下池村民住房进行拆迁。与其相邻的春蕾公司的春蕾大厦所占用的土地系洛阳市西工区工商局用地，2004年6月春蕾公司在办理土地证时，发现市土地局将春蕾大厦东侧原属洛阳市西工区工商局土地范围内的宽18.395米土地中的12.5米办在增凯公司名下，遂提起行政诉讼。在诉讼过程中，增凯公司和春蕾公司于2005年4月30日签订《协议书》一份，就争议的土地做出约定，双方采取联合开发的形式即春蕾公司出土地，增凯公司出资金建房，建成后的成品房屋双方各得50%所有权。增凯公司已在东下池村委购买的双方争议土地东西12.5米宽，南北30米长即375平方米由东下池村委按增凯公司原购买价将土地购买款退还给增凯公司，以上争议土地即375平方米上的原拆迁建筑物包括其他赔偿拆迁户款由春蕾公司与东下池村委会清结。若东下池村委会不能向增凯公司退还土地款，春蕾公司作为东下池村委会退还增凯公司购买以上375平方米土地款的保证人，逾期不退还，由春蕾公司向增凯公司支付土地款。协议签订后，增凯公司开始建设“莱顿阁”大楼，竣工后于2006年2月8日完成备案登记手续，并将建成后的房屋进行处置。2006年6月6日春蕾公司就其与增凯公司相邻关系纠纷一案诉至本院，案号为（2006）西民初字第216号；2006年8月8日增凯公司就其与春蕾公司土地使用纠纷一案诉至本院，案号为（2006）西民初字第296号，本院合并审理，于2006年10月26日作出（2006）西民初字第216号民事判决书，认定2005年4月30日春蕾公司与增凯公司达成协议有效。判决送达后，增凯公司不服提出上诉，洛阳市中级人民法院于2007年9月16日下达（2007）洛民终字第243号民事裁定书发回西工区人民法院重审，本院又分别进行了审理，于2008年7月22日西工区人民法院作出（2008）西民初字第719号民事判决书、（2008）西民初字第997号民事判决书，认定2005年4月30日春蕾公司与增凯公司达成协议有效。增凯公司不服（2008）西民初字第997号民事判决书，提出上诉，洛阳市中级人民法院于2010年5月6日作出（2008）洛民终字第1711号民事裁定书撤销了997号民事判决书，发回西工区人民法院重审，2011年1月18日西工区人民法院作出（2010）西民初字第2431号民事判决书，认定2005年4月30日春蕾公司与增凯公司达成协议有效，驳回增凯公司的诉讼请求。2008年，春蕾公司就增凯公司侵权纠纷一案诉至本院，审理过程中，春蕾公司申请撤诉，2013年11月15日我院作出（2008）西民初字第155号民事裁定书，准许春蕾公司撤诉。2014年4月11日春蕾公司就其与增凯公司合同纠纷一案诉至本院，并在诉讼过程中提出鉴定，河南远志房地产评估有限公司做出评估结论，认为该涉案房产评估总价为9337929元，本院于2016年10月26日作出(2014)西民二初字第229号民事判决书，判决双方签订的《协议书》有效，增凯公司依据该协议内容应向春蕾公司按实际卖房价值支付房屋总卖价的50%即851556元及利息。判决送达后，双方均不服，提出上诉。上诉过程中，春蕾公司提出重新鉴定，洛阳市方平房地产估价有限公司做出结论，认为该涉案房产在价值时点即2006年2月8日的房地产市场价值为3498891元，洛阳市中级人民法院于2018年5月2日作出（2016）豫03民终5654号民事判决书，改判增凯公司按房产竣工备案之日（2006年2月8日）的房地产市场价值向春蕾公司支付该涉案房产价值的50%即1749445.5元及利息。2018年5月28日，增凯公司将春蕾公司诉至本院，要求其承担该争议土地的土地款，本院于2018年8月25日作出（2018）豫0303民初2653号民事判决书，驳回增凯公司的诉讼请求。增凯公司不服提出上诉，洛阳市中级人民法院于2018年12月29日作出（2018）豫03民终6155号民事裁定书，以程序不当为由，发回本院重审。本院立案后，增凯公司于2020年3月27日提出撤诉，本院于2020年3月30日作出（2019）豫0303民初545号民事裁定书，准许增凯公司撤诉。增凯公司于2020年4月22日将春蕾公司和东下池居委会诉至本院，即本案纠纷。增凯公司提出鉴定申请，要求对本案诉争的洛阳市××工区九都路南侧、春蕾大厦东侧东西宽12.5米、南北长30米即375平方米的土地在2006年度的土地价值进行鉴定。诉讼中，我院委托河南方润房地产评估有限公司就该争议的土地价值进行鉴定，该公司于2020年7月6日作出豫方润（2020）估字第DLY0701号《土地估价报告》，估价期日为2006年2月8日，总地价为101.36万元。春蕾公司对该《土地评估报告》不予认可，认为按照2006年的标准评估与事实不符，且增凯公司与东下池社区居委会对于土地价格已有明确约定，无须评估，故该《土地估价报告》不能正确反映争议土地的价值。增凯公司认为估价报告仅是对土地的净价值给予了评定，但是增凯公司与东下池居委会签订的《土地购买协议》涉及的是毛地价，并不包含地上拆迁物以及补偿款的支出，评估价值远远低于实际购买土地价值，法院应考虑增凯公司具体支出，判决春蕾公司据实支付土地款。另，1.东下池社区居委会曾和增凯公司签订《土地转让协议》，约定的土地改造位置及范围包含本案诉争的土地，土地价格为每亩110万元。2.2020年8月4日，增凯公司递交一份《申请》，载明“我公司诉春蕾公司协议土地纠纷一案，根据案件具体情况，春蕾公司把土地、房产收益全部拿走，因此请求法院判定春蕾公司按协议承担追还责任，不再要求东下池居委会承担追还此土地款”本院认为，2005年4月30日，增凯公司与春蕾公司在洛阳市××工区有关领导主持下，自愿达成《协议书》，该《协议书》明确记载了双方争议土地的位置、面积及土地相关权益的具体内容。虽双方曾因该协议的效力发生争议，形成诉讼，但目前尚无证据否定该协议的效力。故，双方仍应按协议履行合同义务。被告春蕾公司经诉讼，取得了该土地上形成的房产价值，但协议约定的返还375平方米土地价款的义务尚未履行，该协议上明确退还主体为东下池居委会，但该居委会未在协议上签章，且诉讼中增凯公司提出申请，认为争议土地财产权益已由春蕾公司取得，放弃对东下池居委会的请求权。经审查，该协议关于春蕾公司退还土地款保证人身份约定明确、清晰，保证方式不确定的，依法应认定为连带责任保证。增凯公司的请求，不违反法律规定，且不损害他人利益，本院予以采信。关于返还土地款的价值问题，春蕾公司提出《协议书》第四条约定东下池居委会按原购买价退还增凯公司，无需评估。增凯公司认为在春蕾公司诉其返还房产价值的案件中，洛阳市中级人民法院按2006年2月8日的市场价评估就已经包含当时的土地价值和房产价值，因此应按此时间段的土地价值返还。经本院委托鉴定，2006年2月8日该土地市场价为每亩180.2万元，争议土地价值101.36万元。经审查，本院认为，在春蕾公司诉增凯公司合同纠纷案的审理中，评估房产价值中应包括土地价值因素，因该结论中无法测算出土地价值，故在本诉讼中增凯公司提出按原时间段单独计算土地价值并无不妥，该结论可以成为春蕾公司返还土地价值的依据。增凯公司提出土地成本远远高出与东下池居委会《土地转让协议》标注单价，并提供相应成本支出证据拟证明该论点，但原协议中“原购买价”的陈述，并未确定具体土地单价，也未确定土地价格构成计算方法。本院依据公平原则，结合已生效判决确定的房产价值采信本次评估结论。双方权利义务已经明确，春蕾公司未按约定履行协议义务，应从履行之日次日起即2006年2月9日起向增凯公司支付债务利息。综上，二被告应按协议书约定，返还增凯公司土地价款并支付利息，增凯公司选择春蕾公司承担债务的请求，应予支持。春蕾公司关于诉讼时效及担保期间的诉讼主张不符合法律规定，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告河南省春蕾实业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告洛阳市增凯房地产开发有限公司土地价款人民币1013600元及利息（自2006年2月9日按年利率6%计算至实际给付之日止）；二、驳回原告洛阳市增凯房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果河南省春蕾实业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13200元，由洛阳市增凯房地产开发有限公司、河南省春蕾实业发展有限公司各负担6600元，保全费5000元，鉴定费35000元，由河南省春蕾实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  陆红雨二〇二〇年八月十七日书记员  温阳阳