宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初84号 原告：周志娣，女，1955年10月19日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：俞爱丰，女，1983年2月6日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。系原告之女。 被告：李雁会，男，1975年10月23日出生，汉族，住江苏省灌云县。 委托诉讼代理人：王汉东、郑燕明，浙江清收易律师事务所律师。 原告周志娣、俞爱丰与被告李雁会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由审判员周利明适用简易程序进行审理。因受新型冠状病毒疫情影响，本案曾中止审理。后俞爱丰书面申请不再作为原告而作为周志娣的委托诉讼代理人参加诉讼，本院予以准许。2020年4月16日，本院组织现场勘验并依法启动工程造价鉴定。本案于2020年6月5日公开开庭进行审理。原告周志娣的委托诉讼代理人俞爱丰、被告李雁会及其委托诉讼代理人王汉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周志娣起诉要求：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告赔偿原告房子恢复原状费用2万元。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认双方之间的《房屋租赁合同》已经于2020年4月16日解除；2.被告赔偿原告恢复原状费用13460元、鉴定费2800元。事实与理由：2018年7月，被告向原告租赁位于大榭碧海蓝湾24幢1206室房子。2018年7月28日，被告拿出事先准备好的租赁合同与原告签订了合同，约定租金为每年1万元，承租人不得损坏原有房屋结构及设施。2019年10月，原告听闻房屋被转租，并可能存在群租问题，于2019年10月19日上门查看情况，发现房子原有装修均已被破坏，并被隔成4个房间转租给别人，当即报警。原告方才知道被告是二手房东，在大榭租赁多套房屋后对外转租。2019年10月23日，原告与被告电话联系要求解除房屋租赁合同，被告拒绝。原告认为，被告未经原告同意，擅自转租房屋，未经原告确认擅自变更房屋布局结构及相关设施，恶意隐瞒房屋的实际使用情况，已严重损害了原告的权益。 被告李雁会答辩称：原告与被告系同时签订2份房屋租赁合同，出租的是其女俞爱萍、俞爱丰两人的房屋。被告租赁房屋便是为了简单装修后对外出租，当时电话与俞爱萍确认过，其也是同意的。所以原告作为同一代理人，对于转租是同意的。另外，双方曾经对装修的样本现场确认，装修也是有利于生活，不存在安全问题，也不存在群租现象，所租人员都已经进行了备案。所以被告并不存在违约行为。原告违约在先，将房屋停电，导致合同无法继续履行，应当赔偿被告相应的损失。 本院经审理查明以下案件事实： 俞爱萍、俞爱丰分别系原告周志娣之女。位于宁波大榭开发区××幢××室的房屋，面积110.58㎡，三室两厅，原为简单装修，系俞爱丰单独所有。 2018年7月28日，原告与被告就租赁房屋进行磋商，被告欲租赁原告两女儿俞爱萍、俞爱丰各自所有的位于碧海蓝湾的房屋，期间被告与俞爱萍进行电话确认。电话中俞爱萍同意原告对外签订合同将房屋出租，同时表示，如果是自己住那租8年10年也无妨，转租的话可装修适当好一点。被告表示房子是自己住，尽快将老婆孩子接过来。后原告作为甲方、被告作为乙方，签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：1.乙方因需要租用甲方大榭碧海蓝湾24幢1206住房一套；2.租期6年，自2018年8月28日至2024年7月28日止；3.租金每年1万元，一次性付清，以后每年到期付款需提前一个月；4.乙方不得损坏原有房屋结构及设施，如有损坏则照价赔偿；5.乙方在租用期间，须遵纪守法，如有违法行为及治安事故，则一切责任自负；6.除遇国家建设需拆除或不可抗拒的原因外，一律不能中止合同，租房期间，不得违约，如违约甲方应扣违约费肆万，甲付乙方；7.此合同以甲、乙双方签字后立即生效，如有变更作违约处理，违约责任甲乙双方共同遵守，如有违约，后果如负（担）装修经费。 其后，原告将房屋进行装修后进行了转租。 2019年10月，原告上门发现房屋内部布局、结构发现了重大变化：厨房增加长条灶台并安放三台燃气灶；卫生间布置有投币式洗衣机；房屋被隔墙分割成房屋4间并装上门，原告作为房东无法进入；房屋入口处私拉电线接口并安装5个分户电表。原告多次与被告沟通未果，后于2020年1月3日起诉。 因存在转租行为，出于安全、疫情、征信等考虑，原告代理人俞爱丰2020年3月10日通告将断电处理并上门书面通知了被告，并于次日向供电局申请断电。3月23日实际租户搬走后恢复供电。 2020年4月16日，本院组织双方现场勘验后，双方确认同日合同解除，被告于3日内腾退完毕。 另，截止目前，被告已支付原告2年租金2万元，双方同意在合同解除后结算中一并处理。 以上事实，有原告提供的委托书、证明、房屋租赁合同、房产证及照片，被告提供的通话录音及文字摘录，结合现场勘验情况和双方的陈述予以证实，本院予以认定。 在审理中，双方对本案主体不持异议，被告对合同解除的损失在本案中不主张并保留另案处理的权利。 经原告申请，本院委托对房屋恢复原状费用进行鉴定（市场价）。鉴定单位宁波世明建设项目管理有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为13460元。鉴定费2800元，已由原告预缴。 本案的争议焦点是合同解除的事由和双方应当承担的责任。原告认为，被告未经原告许可擅自将房屋转租、破坏原有房屋布局和结构、私拉电线、放置多个煤气瓶等群租行为，造成安全隐患，且多次要求整改被告置之不理，故主张合同解除系由于被告违约，被告应当承担完全过错。被告认为，原告对于转租是明知且认可的，合同解除系由于原告擅自停电导致合同目的不能实现所致。本院认为，根据本案的实际情况，原告对于被告租赁两处房屋用以转租应有所预期。但被告与原告签订合同时并未将同意转租写入合同，同时作出“房屋用以家庭自用”的意思表示，足以造成原告误判。而被告对房屋进行布局、结构的改变，私拉电线、放置多个煤气瓶等行为，造成房屋租赁的重大安全隐患，超过了正常使用的范畴，被告并未取得原告的许可或确认。对于房屋出租究竟有几人，双方各执一词，被告亦未及时向原告通告。为落实新型冠状病毒疫情防控措施，原告为安全所虑，在多次协调沟通无果的情况下采取断电的方式以使承租人员搬离，具有正当理由。结合本案的实际情况，本院认定被告承担完全过错。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告产生的损失为恢复原状费用13460元、鉴定费2800元，合计16260元。被告并未主张和举证其产生的损失。被告已经支付了2年的房屋租金，从2020年4月19日腾退开始至2020年8月28日第二年租赁期满，为131天，按照比例计算可退租金为131天÷366天×1万元=3579元。二者折抵后，被告应赔偿原告损失为12681元。原告的诉讼请求，本院部分予以支持。被告的抗辩，本院难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告周志娣与被告李雁会之间的《房屋租赁合同》已经于2020年4月16日解除； 二、被告李雁会应于本判决生效后五日内赔偿原告周志娣恢复原状费用、鉴定费12681元； 三、驳回原告周志娣的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费300元，减半收取150元，由原告周志娣负担91.5元，由被告李雁会负担58.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 周利明 二〇二〇年八月四日 代书记员 李淑芳