黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终594号上诉人（原审被告）：杨晓丽，女，1956年12月22日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：李国辉，男，1982年6月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省方正县。被上诉人（原审原告）：王宏伟，男，1969年12月28日出生，汉族，方正县人民医院X光技师，住黑龙江省方正县。被上诉人（原审被告）：哈尔滨兴隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省方正县方正镇前进街南直路。法定代表人：陈延发，总经理。原审第三人：方正县房屋征收事物中心（原名称：方正县人民政府房屋征收办公室），住所地黑龙江省方正县方正镇物华街**。法定代表人：刘宝柱，该中心主任。委托诉讼代理人:徐伟，男，1990年2月5日出生，汉族，方正县方兴法律服务所法律工作者，住黑龙江省方正县。上诉人杨晓丽因与被上诉人王宏伟、原审被告哈尔滨兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆房地产公司）、原审第三人方正县人民政府房屋征收事物中心（以下简称征收事物中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初2545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨晓丽及其委托诉讼代理人李国辉，被上诉人王宏伟，征收事物中心的委托诉讼代理人徐伟到庭参加诉讼。原审被告兴隆房地产公司经本院传票传唤未到庭，缺席审理。本案现已审理终结。杨晓丽上诉请求：撤销一审判决，驳回王宏伟的诉讼请求。事实及理由：2013年4月9日，王宏伟与兴隆房地产公司签订《拆迁协议书》，因兴隆房地产公司不具有拆迁合法主体资格，故双方签订的《拆迁协议》是无效的。王宏伟与征收办签订的《房屋征收产权调换协议》是2013年4月27日，是合法有效的。杨晓丽与王宏伟签订拆迁协议时王宏伟还没有与征收办签订协议，一审法院认定王宏伟与杨晓丽签订的拆迁协议是对王宏伟与征收办签订的房屋征收产权调换协议的补充是错误的。属于认定事实错误，故作出的判决错误。2.根据王宏伟与征收办签订的合同第五条约定冲抵购房款后，王宏伟应向杨晓丽交纳购房款19,310.38元，自行购买0.73平方米，每平方米2900元，计2153.50元，可是法院判决第三项判令杨晓丽支付王宏伟19,310.38元，该项没有任何事实依据和法律依据。综上，原审法院认定事实错误，作出的判决有失公允，请求二审法院依法予以纠正。王宏伟辩称：同意一审判决。征收事务中心述称：尊重法院判决。兴隆房地产公司辩未出庭，亦未提交书面答辩意见。王宏伟向一审法院起诉请求：1.依法确认王宏伟与兴隆房地产公司于2013年4月9日签订的《拆迁协议书》合法有效；2.杨晓丽履行《拆迁协议书》，给付同等地段，建筑面积20平方米车库，价值人民币9万元；3.杨晓丽给付回迁面积差价款19,310.38元。一审法院认定事实：方正县溪林玛奇朵小区是杨晓丽挂靠兴隆房地产公司的资质开发建设的。2013年4月9日，王宏伟与溪林玛奇朵售楼中心签订的拆迁协议书，约定：甲方（开发商）同意除去乙方（王宏伟）与征收事务中心所签订的编号为092号房屋征收产权调换协议书中约定的回迁条件外，再回迁给乙方溪林玛奇朵二期9号楼南侧西数第一门车库一处，建筑面积20平方米。交房时乙方不用给予甲方任何费用（注，此条不包含物业费、水电表和燃气入户费用），另在协议旁边用手写载明：包含乙方在征收办所签订的13栋4单元4层1号的差价款甲方也不需要乙方交纳（19,310.38元）。面积多时乙方不补，少时甲方补偿（按国家规定）。该协议由刘明雪签字并盖有溪林玛奇朵售楼中心财务专用章。后2013年4月27日，王宏伟与征收事务中心签订区号A35-60，编号092的《房屋征收产权调换协议书》（住改非），约定：乙方（王宏伟）原房屋位于方正镇建设街环卫巷5号（四委155号），使用性质住改非，建筑面积81.38平方米，产别：私产，产权证号：1070，评估单价为2555元/平方米和1665元/平方米。经双方协商同意，乙方产权调换100.73平方米，位置13栋4单元4层1号。原房面积：81.38平方米，其中上靠户型：8.62平方米，优惠购买10平方米，自行购买0.73平方米。乙方应缴纳购房款19,310.38元。2019年8月5日，王宏伟与征收办签订区号A35-60，编号092，序号：035-44的《房屋征收为回迁安置货币补偿协议书》，双方约定由甲方（征收办）给付乙方货币补偿款264,027元（其中已扣除房屋差价款19,310,38元），原协议（区号A35-60，编号092）终止履行。一审法院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。2013年4月9日，刘明雪代表实际开发商杨晓丽与王宏伟签订的《拆迁协议书》是双方真实意思表示，协议内容并不违反法律禁止性规定，合法有效。双方当事人均应依照协议约定全面履行。王宏伟依照协议约定将其原有房产交付实际开发商杨晓丽，杨晓丽即应依照协议约定的事项安置王宏伟。关于杨晓丽抗辩其挂靠兴隆房地产公司，拆迁协议书没有经过兴隆房地产公司确认，不能代表兴隆房地产公司，不同意履行的主张。一审法院认为，该拆迁协议书是基于王宏伟与征收办签订《房屋征收产权调换协议书》（住改非）而签订产生，是在《房屋征收产权调换协议书》（住改非）的基础上由项目实际开发商杨晓丽的工作人员与房屋被征收人具体、细化拆迁的补充事宜。其次，该小区回迁户签订协议的过程均是相同的签约方式，均由溪林玛奇朵售楼中心工作人员刘明雪与被拆迁人签约，且杨晓丽为实际开发商，可以认定溪林玛奇朵售楼中心工作人员刘明雪系代表杨晓丽的行为，其法律后果应由杨晓丽承担，而兴隆房地产公司系该小区开发单位，应与杨晓丽承担连带责任，故杨晓丽针对此事的抗辩理由不能成立。王宏伟要求杨晓丽、兴隆房地产开发公司依协议书履行交付义务应予支持，如因杨晓丽、兴隆房地产开发公司原因导致协议中约定的具体交付房屋无法履行，应按照该小区同类房屋相同面积进行安置或应按现行市场价格进行替代履行。关于房屋差价款19,310.38元的问题，因该笔款项在货币补偿协议书中已经扣除，故杨晓丽应按照《拆迁协议书》中的补充约定予以支付。综上所述，王宏伟的诉讼请求请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用解释》第五十四条的规定，判决：一、王宏伟与杨晓丽于2013年4月9日签订的《拆迁协议书》合法有效；二、杨晓丽于本判决生效后十日内向王宏伟依法安置方正县溪林玛奇朵小区9栋南侧西数第一门车库，建筑面积20平方米；如不能安置或实际面积存在误差，对不能安置或实际面积存在误差部分变更为按照同地段同类房屋现行市场价格进行货币补偿；三、杨晓丽于本判决生效后十日内向王宏伟支付房屋差价款19,310.38元；四、兴隆房地产公司对以上第一、二、三项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2486元，由杨晓丽、兴隆房地产公司负担。本院审理期间，杨晓丽为证实其上诉主张，向本院举示了王宏伟拆迁档案，档案中材料有：房屋征收产权调换协议书（住改非）、王发住改非房屋现场认定联审单、被征收房屋评估分户报告两份，未达起征点业户审批表、方正县喜云托服中心营业执照、方正县人民医院证明、死亡证明、保证书、产权处理保证书、王发房屋平面图、王发的房屋所有权证。拟证明：拆迁时对王宏伟房屋认定为住改非是虚假的。王宏伟针对杨晓丽举示的证据发表质证意见为：对该份证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，方正县喜云托服中心是真实存在的。征收事务中心质证意见为：对该份证据的真实性无异议。征收事务中心是按照正常程序给王宏伟办理的拆迁手续。王宏伟、拆迁事务中心均未举示新证据。本院认证意见：王宏伟、征收事务中心对杨晓丽举示的证据证实性没有异议，本院对该份证据的真实性予以确认，对于待证事实本院将结合其他证据进行综合评判。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：关于刘明雪代杨晓丽与王宏伟于2013年4月9日签订的《拆迁协议书》是否有效的问题。首先，二审庭审中，杨晓丽并未否认刘明雪参与与被动迁人协调拆迁事宜及2013年4月9日《拆迁协议书》上所加盖“溪林玛奇朵售楼中心财务专用章”的真实性；其次，该协议为刘明雪提供并书写部分内容，二期现是否已拆迁，并不影响该合同的效力；第三，从杨晓丽二审庭审中陈述，因拆迁办与部分拆迁户达不成协议，为拆迁工作顺利进行，因此杨晓丽及其公司找到有熟悉被拆迁户的工作人员到现场帮助做协调工作，刘明雪也是因此到的拆迁现场，由此可以认定，刘明雪的行为系代表杨晓丽与被拆迁人王宏伟签订的《拆迁协议书》；第四，从该协议上手写内容看，已明确注明王宏伟应交纳的购房款差价款数额为19,310.38元，由此可以推定，在2013年4月9日刘明雪与王宏伟签订《拆迁协议书》时，刘明雪（即杨晓丽）已知道拆迁办与王宏伟拟签订的《房屋征收产权调换协议书》编号及内容。综上，王宏伟与刘明雪于2013年4月9日签订的《拆迁协议书》系真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应为有效协议。杨晓丽仅以签订协议时间的先后顺序而否定2013年4月9日协议书效力，依据不足。关于杨晓丽庭审中提出王宏伟被拆迁房屋中18.6平方米住改非面积存在虚假的问题。杨晓丽在二审庭审中虽提出该项目自2009年已经开始拆地，2010年开始划号，但从本案证据显示，刘明雪与王宏伟签订的《拆迁协议书》、征收办与王宏伟签订的《房屋征收产权调换协议书》（住改非）、《房屋征收未回迁安置货币补偿协议书》均发生在2013年，故杨晓丽应承担举证不能的法律后果。综上所述，杨晓丽的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2486元，由杨晓丽负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年八月二十一日法官助理申艳楠书记员周小倩