重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3991号上诉人（原审被告）：重庆鼎力物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪北路**，统一社会信用代码91500108202840411F。法定代表人:阳小龙，董事长。委托诉讼代理人：杨红，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈大源，男，1950年1月20日生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：黄梅，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆鼎力物业发展有限公司（以下简称鼎力物业公司）与被上诉人陈大源房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初21055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鼎力物业公司上诉请求：1.撤销一审判决。2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人并未收到车位认购款，一审判决认定上诉人收到车位认购款是错误的。1.被上诉人提供的130000元银行转账凭证收款单位为重庆融捷物业管理有限公司。上诉人从未委托该公司收取该笔款项，该证据与本案无关联性。2.法院认定事实应建立在证据基础之上，上诉人明确提出并未收到该笔车位认购款，被上诉人也未提供转账凭证来证明该款项已支付，一审法院不应用被上诉人开具了和认购款对应得收据就视为上诉人已收到被上诉人支付的车位款。二、一审认定上诉人与被上诉人合意解除《车位认购协议书》认定错误。一审法院将被上诉人交回钥匙不再使用案涉车位，上诉人收到钥匙后未向被上诉人提出异议，视为上诉人同意被上诉人不再使用案涉车位，认定双方达成合意解除《车位认购协议书》是错误的。1.交回钥匙并不是《车位认购协议书》约定的解除条件。2.收取钥匙的是上诉人车库的一般管理人员，其无权代表上诉人合意解除《车位认购协议书》。3.被上诉人之前并未就解除合同与上诉人进行沟通协商。三、一审认定《车位认购协议书》是本约而非预约系事实认定错误。一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定认定该协议是本约。但该规定明确是出卖人已按约定收到购房款的基础上才认定为买卖合同，显然本案情况不符合该约定，使用该条款没有依据。上诉人认为其并未收到被上诉人支付的车位款，同时根据举证责任，被上诉人应就该支付义务履行举证义务，否则应承担举证不能的后果。综上，一审判决错误，请求二审法院依法改判。陈大源答辩称，一、上诉人主张其未收到陈大源的车位认购款，与客观事实不符，收据具有收讫凭证作用，根据财务常识，只有在收到车位认购款的情况下，上诉人才会给陈大源出具收据。二、一审法院认定《车位认购协议书》系本约，认定事实正确。三、因上诉人未按约办理车位产权，陈大源要求退回车位认购款，并于2018年6月27日将车位地锁钥匙交回上诉人处，上诉人收到钥匙后未做任何意思表示，未提异议，视为同意陈大源不再使用案涉车位，双方是合意解除。四、陈大源在一审庭审中已提交《车位认购协议书》、《收据》、《收条》、《银行交易明细》、当事人陈述等证据，上诉人主张陈大源未完成举证义务，无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉,维持原判。陈大源向一审法院提出诉讼请求：一、判令鼎力物业公司立即向陈大源退还购车位款130000元；二、判令鼎力物业公司立即向陈大源支付违约金6500元；三、判令鼎力物业公司以136500元为基数、按照人民银行同期贷款利率的标准向陈大源支付从2019年7月1日起至136500元付清之日止期间的资金占用损失；四、本案诉讼费用由鼎力物业公司承担。一审法院认定事实：2016年11月12日，鼎力物业公司（甲方，出卖人）与陈大源（乙方，买受人）签订《车位认购协议书》，约定：甲方将位于渝中区X6号负二层31号车位以130000元出卖给乙方；乙方应在签订协议3日内向甲方一次性支付总购房款130000元；甲方在签订本合同之日起180日内在房产登记部门办理该车位产权手续；乙方如未按约定时间付款，逾期在3日内的，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；乙方如未按约定时间付款，逾期超过3日内的，甲方有权解除本协议，乙方按应付款的5%向甲方支付违约金；甲方如未按约定为乙方办理过户手续的，逾期3日内，甲方按乙方已付款的万分之1按日向乙方支付违约金。2016年11月14日鼎力物业公司向陈大源开具了盖有公司财务印章的收据一份，收款方式为转账，收款事由为车位（负二层31号），收款金额为壹拾叁万元正，交款单位为陈大源。同日陈大源开始使用案涉车位。2018年6月27日鼎力物业公司收到陈大源交回的案涉车位地锁钥匙。鼎力物业公司陈述其于2016年11月对案涉小区安装过车位地锁。一审法院认为，关于本案中车位认购协议书的性质。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办理》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，陈大源与鼎力物业公司签订的《车位认购协议书》对当事人情况、车位位置、价款及付款方式都进行了明确约定，具备了《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。另一方面，在认购协议签订后，鼎力物业公司已按约收取了全部车位款，陈大源也取得上述车位进行使用，双方签订的认购协议书已然实际履行。故一审法院认为，陈大源与鼎力物业公司之间签订的车位认购协议书名为预约实为本约，应认定为商品房买卖合同。该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对陈大源与鼎力物业公司双方均具有约束力。关于《车位认购协议书》是否解除以及鼎力物业公司是否应退还认购款的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，陈大源按照约定于2016年11月14日向鼎力物业公司支付了车位认购款130000元，并于同日开始使用案涉车位。鼎力物业公司陈述其没有收取陈大源支付的案涉车位认购款，向陈大源开具收据系工作失误。根据鼎力物业公司向陈大源开具的收据加盖鼎力物业公司单位财务印章，收款事由和金额也与《车位认购协议书》约定相符合，应视为鼎力物业公司收到了陈大源支付的案涉车位认购款130000元。2018年6月27日陈大源向鼎力物业公司交回钥匙不再使用案涉车位，鼎力物业公司收到陈大源交回的钥匙后未向陈大源作出任何意思表示，未提出异议，应视为同意陈大源不再使用案涉车位，应认定为双方达成合意解除《车位认购协议书》。故一审法院认定案涉《车位认购协议书》于2018年6月27日解除。合同解除时，陈大源已经将案涉车位交还给鼎力物业公司，鼎力物业公司也应该将车位认购款130000元返还给陈大源。关于陈大源要求鼎力物业公司支付违约金的请求。陈大源举示的证据不能证明李强系在取得鼎力物业公司授权情况下签订《人民调解协议书》，且鼎力物业公司对李强的行为亦不予认可。故《人民调解协议书》对鼎力物业公司不具有约束力。关于陈大源要求鼎力物业公司支付资金占用损失的请求。双方的《车位认购协议书》于2018年6月27日解除，陈大源于同日将案涉车位交还给鼎力物业公司，鼎力物业公司应于同日向陈大源返还车位认购款130000元，其应于2018年6月28日起向陈大源支付资金占用损失。陈大源请求鼎力物业公司从2019年7月1日开始支付符合法律规定，一审法院予以支持。故鼎力物业公司应以130000元为基数，从2019年7月1日起向陈大源支付资金占用损失至付清时止。综上所述，陈大源的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、鼎力物业公司在本判决生效后立即向陈大源退还购车位款130000元，并以130000元为基数向陈大源支付资金占用损失（自2019年7月1日起至2019年8月20日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月21起日至付清之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回陈大源的其他诉讼请求。案件受理费3030元，减半收取计1515元，由鼎力物业公司负担。二审中，上诉人提交情况说明一份，拟证明李强无权代表公司做出任何承诺和说明。被上诉人不认可其证明目的，上诉人在一审中陈述李强是职业管理人，实际负责车库的管理，其签字是职务行为。被上诉人提交重庆广播电视集团（总台）都市频道人民调解委员会出具的视频及调解协议原件一份，拟证明陈大源已支付车位认购款，因上诉人原因无法办理产权，遂要求上诉人解除合同并退回车位款，双方就此达成调解协议。上诉人对该组证据的关联系有异议，李强无权代表上诉人进行调解。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1、鼎力物业公司是否已收到陈大源购车位款130000元；2、鼎力物业公司与陈大源是否已合意解除《车位认购协议》；3、《车位认购协议》是否为本约？现评述如下：关于鼎力物业公司是否已收到陈大源购车位款130000元问题。鼎力物业公司与陈大源于2016年11月12日签订的《车位认购协议书》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。该协议第三条约定，陈大源应在协议签订3日内支付鼎力物业公司130000元。第五条约定，如陈大源逾期付款超过3日，鼎力物业公司有权解除本协议。本案查明，2016月11月14日鼎力物业公司向陈大源出具加盖有公司财务印章的收据，其上载明收款事由为案涉车位款，收款金额为130000元，交款单位为陈大源。收款事由和金额与该协议约定相符合，且同日陈大源开始使用案涉车位。现鼎力物业公司否认其收到陈大源支付的购车位款，否认其将案涉车位交付陈大源使用，但并未举示相关证据予以证明，同时根据该协议约定，如按鼎力物业公司所述，陈大源早已逾期付款超过3日，鼎力物业公司却从未对陈大源进行过催告，也不符合生活常理。故，一审法院认定鼎力物业公司已收到陈大源的购车位款并无不当，本院予以确认。关于鼎力物业公司与陈大源是否已合意解除《车位认购协议》问题。根据《中国人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，鼎力物业公司在庭审中自认其工作人员李强于2018年6月27日收到陈大源交回的案涉车位地锁钥匙，其后李强将该地锁钥匙交回鼎力物业公司，由鼎力物业公司保管。在陈大源向李强表示解除认购协议，并交回地锁钥匙后，鼎力物业公司并未向陈大源提出任何异议，鼎力物业公司以其行为表示同意陈大源不再使用该案涉车位，可认定双方达成解除《车位认购协议书》的合意。现案涉车位产权未登记在陈大源名下，案涉车位目前由鼎力物业公司管理，陈大源占有使用处分案涉车位的目的无法实现，一审法院认定双方合意解除《车位认购协议书》并无不当。该协议解除后，鼎力物业公司应当向陈大源退还购车位款130000元并支付资金占用损失，本院予以确认。关于《车位认购协议》是否为本约问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认定名为预约实为本约，应当具备以下两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已按约定收取购房款。由于该《车位认购协议书》对当事人情况、车位位置、价款及付款方式都进行了明确约定，陈大源也已支付协议约定的购车位款，因此一审法院认定该《车位认购协议》名为预约实为本约正确，本院予以确认。综上，上诉人鼎力物业公司的上诉请求依法不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3030元，由重庆鼎力物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年八月二十日法官助理 徐凯思书 记 员 邹 艺