黑龙江省佳木斯市东风区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0805民初282号原告：刁景芬，女，1952年12月2日出生，汉族，住佳木斯市东风区。委托诉讼代理人：宋丽艳（系刁景芬女儿），女，1981年3月28日，汉族，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：郎东君，黑龙江明阳律师事务所律师。被告：石秀云，女，1968年8月15日出生，汉族，住佳木斯市东风区。被告：王加胜，男，1962年5月4日出生，汉族，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：王洁琼（系王加胜女儿），女，1989年11月1日出生，汉族，住佳木斯市郊区。原告刁景芬与被告石秀云、王加胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告刁景芬及其委托诉讼代理人宋丽艳、郎东君、被告王加胜及其委托诉讼代理人王洁琼到庭参加诉讼，被告石秀云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刁景芬向本院提出诉讼请求：1.判令石秀云、王加胜为刁景芬办理位于佳木斯市××区××社区水害楼××单元××室房屋的过户手续；2.案件受理费由石秀云、王加胜承担。诉讼过程中，刁景芬变更诉讼请求为：1.判令解除刁景芬与石秀云、王加胜之间的房屋买卖合同；2.判令石秀云、王加胜返还刁景芬购房款110000元；3.判令石秀云、王加胜给付刁景芬违约金110000元；4.判令石秀云、王加胜给付占用购房款的利息（自2016年10月31日起，以10000元为基数；自2016年11月2日起，以55000元为基数；自2017年4月19日起以45000元为基数，按银行同期贷款利率计算至全部给付之日时止。）5.案件受理费由石秀云、王加胜承担。事实和理由：石秀云与王加胜系夫妻关系，2016年10月31日，刁景芬给付石秀云1100**元，购买王加胜名下位于佳木斯市××区××社区水害楼××单元××室，建筑面积58.87平方米的房屋一处。双方签署房屋买卖协议，石秀云、王加胜将房屋所有权证交付刁景芬。因当时该房屋处于出租状态，故于2017年5月19日租赁合同到期后，石秀云、王加胜将房屋交付给刁景芬，并居住至今。刁景芬购买房屋后，多次要求石秀云、王加胜为其办理过户手续，但二人均以各种理由推脱，最后才告知该房屋有银行抵押贷款无法办理过户手续的事实。2018年6月27日，刁景芬与石秀云、王加胜重新签订了房屋买卖协议，约定二人将诉争房屋以110000元价格出售给刁景芬，石秀云于2019年3月30日前将房屋贷款还清，并于2019年3月30日前，最迟不超过2020年3月30日，为刁景芬办理过户手续，王加胜提供相关手续并配合办理，但二人至今未履行房屋过户义务。石秀云、王加胜隐瞒出售房屋有贷款的事实，在刁景芬多次宽限还贷、办理过户期限后，仍拒不履行，故刁景芬诉至法院。王加胜辩称，1.刁景芬与石秀云之间原是借贷关系，后因石秀云无法偿还本金及利息才形成的房屋买卖关系；2.房屋买卖协议是石秀云与刁景芬签订的，卖房款均由石秀云收取，且未用于家庭支出，属石秀云个人债务，按协议约定王加胜只应协助履行过户义务，不应由其偿还购房款和赔偿违约金及利息；3.房屋买卖协议系王加胜受胁迫下签订的，并非其真实意思表示。石秀云未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：2016年11月2日签订的房屋买卖协议、2017年4月19日签订的房屋买卖协议、2018年6月27日签订的房屋买卖协议、房屋所有权证（佳房权证东字第**）、佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初613号案件相关材料（包含中国农业银行股份有限公司佳木斯西林支行民事起诉状、债务逾期催收通知书、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同、抵押房屋他项权证、同意房产抵押承诺书、房产（单证）抵押补充协议、借款凭证、（2019）黑0811民初613号民事判决书），本院予以确认并在卷佐证。对于2016年11月2日刁景芬与石秀云签订的买卖协议，王加胜虽不认可石秀云签字的真实性，但经过与王加胜庭后提供的有石秀云签字的材料中的签名字迹进行比对以及与佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初613号案件中个人购房担保借款合同等材料中石秀云签字进行比对，可以认定字迹的一致性，故对该份证据的真实性本院予以认定。对于王加胜庭后提供的与石秀云离婚证（佳木斯市郊区民政局，离婚证号L230811-2017-000481），经核实确系在佳木斯市郊区民政局办理，本院予以认定。对于王加胜庭后提供的王洁琼、石秀云证言用于证实房屋买卖协议系在受胁迫情况下签订的，因二人与王加胜及本案处理结果具有利害关系，故对证言的真实性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月29日至2018年6月27日，刁景芬与石秀云就购买王加胜名下房屋一事进行多次协商，先后于2016年11月2日、2017年4月19日、2018年6月27日签订三份房屋买卖协议，逐步完善购房相关事宜，最终协议内容为：王加胜与石秀云为夫妻关系，王加胜同意将其名下的位于佳木斯市××区××社区水害楼××单元××室，产权证号：佳房房权证东字第**，110000元价格卖给刁景芬，刁景芬分别于2016年10月31日向石秀云支付定金10000元，2016年11月2日支付购房款55000元，2017年4月19日支付购房余款45000元。双方约定于2017年4月19日将该房屋交付刁景芬居住使用。因该房屋曾在2016年3月份在银行办理了抵押贷款，尚未还清，石秀云承诺于2019年3月30日前将贷款还清，届时若未能还清贷款，刁景芬同意最迟于2020年3月30日前为其办理过户，届时王加胜负责提供相关手续配合办理。双方并就违约责任进行了约定，如石秀云违约，双倍返还刁景芬所付购房款，如刁景芬违约，购房定金不予退还。2019年12月20日，佳木斯市郊区人民法院作出（2019）黑0811民初613号民事判决书认定，诉争房屋于2016年3月11日在中国农业银行股份有限公司佳木斯西林支行（以下简称农行西林支行）办理了抵押贷款，借款期限为2016年3月25日至2021年3月24日。该判决解除了农行西林支行与王加胜于2016年3月11日签订的《个人购房担保借款合同》；判令王加胜于判决生效后十日内偿还农行西林支行进款本金93113.2元及利息；如王加胜不履行上述债务，农行西林支行将以王加胜所有的坐落于佳木斯市××区杏林社区、建筑面积为58.87平方米、房屋房屋产权证号为佳房权证东字第**房拍卖、变卖所得价款优先受偿。王加胜自认无法履行判决确定的还款义务，该判决现已生效。另查明，王加胜与石秀云于2017年4月21日在佳木斯市郊区民政局登记离婚，庭审时王加胜自认，离婚后双方仍共同居住生活。本院认为，不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约，当事人可以行使法定解除权。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，房屋买卖合同约定的办理过户手续的宽限期已过，王加胜自认无法履行生效判决确定的还款义务，诉争房屋将会被农行西林支行以拍卖、变卖所得价款优先受偿，刁景芬对诉争房屋享有所有权的目的无法实现，故刁景芬要求解除合同并返还已付购房款的请求应予以支持，刁景芬亦应腾退诉争房屋。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，协议虽然约定了双倍房款的违约金，但该违约金数额过分高于因解除合同给刁景芬造成的损失，应予以调整。购房协议中，刁景芬同意石秀云最迟于2020年3月30日前为其办理过户手续，宽限期过后，合同目的无法实现，卖方应返还购房款，此日期之后卖方占用购房款本金所产生的利息与刁景芬因解除合同造成的损失相符，即以110000元为基数，自2020年3月31日起至购房款全部给付之日止，按银行同期贷款利率标准计算。离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。刁景芬与石秀云最初商议购房事项时间是2016年10月29日，发生在王加胜与石秀云婚姻关系存续期间，其二人虽于2017年4月21日登记离婚，但王加胜自认离婚后双方仍共同居住生活，且王加胜对诉争房屋存在银行抵押贷款、对石秀云卖房并将房屋交付刁景芬居住使用的过程及刁景芬分期交付购房款的事实均知晓，其在2018年6月27日房屋买卖协议上签署“王加胜本人同意将此房卖给刁景芬，并到期帮助过户，其他问题与王加胜无关”，是对履行过户义务主体的约定，亦属于事后追认的共同意思表示，虽有“其他问题与王加胜无关”的表述，但该表述不是对外将夫妻共同债务约定为石秀云个人债务的明确表示。故对王加胜主张的该房屋贷款及卖房款未用于家庭支出，属石秀云个人债务，不应由其偿还的答辩意见不予支持。王加胜与石秀云对返还110000元购房款及解除合同损失对外承担连带清偿责任。对于王加胜主张的双方系借贷关系，协议系受胁迫情况下签订的答辩意见，因无证据证明，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条之规定，判决如下：一、解除原告刁景芬与被告石秀云、王加胜签订的房屋买卖合同；二、被告石秀云、王加胜于本判决生效之日起十日内一次性返还原告刁景芬购房款110000元及赔偿解除合同损失（以110000元为基数，自2020年3月31日起至购房款全部给付之日止，按银行同期贷款利率标准计算），被告石秀云、王加胜对上述款项承担连带清偿责任；三、原告刁景芬于本判决生效之日起十日内腾退位于佳木斯市东风区杏林社区水害楼，建筑面积58.87平方米，产权证号：佳房权房房权证东字第**四、驳回原告刁景芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元、财产保全费1170元（原告已交纳），由被告石秀云、王加胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员 陈 琳二〇二〇年八月五日书记员 冯雪彤