广东省湛江市霞山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0803民初112号 原告：洪某1，男，汉族，1974年1月31日出生，住广东省吴川市***********，公民身份号码440************317。 委托诉讼代理人：洪海强，男，汉族，1970年6月24日出生，住广东省湛江市市辖区明哲一横路8号晟安小区******，公民身份号码440************058。 被告：李某1，男，汉族，1995年8月14日出生，住广东省湛江市霞山区*****************，公民身份号码440************218。 被告：湛江市天天房地产代理有限公司，住所地湛江开发区乐山东路**银隆广场**。 法定代表人：曾某1。 委托诉讼代理人：钟志鹏，广东辉恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俏，广东辉恒律师事务所实习律师。 原告洪某1诉被告李某1、湛江市天天房地产代理有限公司（以下简称：天天地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭审理了本案。原告洪某1的委托诉讼代理人洪海强、被告天天地产的委托诉讼代理人钟志鹏、陈俏到庭参加诉讼。被告李某1经本院合法传唤拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告洪某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除房地产（经纪）买卖合同；2.判令被告天天地产、李某1返还原告双倍定金人民币陆万元整；3.判令两被告承担本案诉讼费和律师费。事实和理由：2019年9月27日，原告的哥哥洪海强代表原告与被告李某1，通过被告天天地产签署了三方《房地产（经纪）买卖合同》（以下简称：合同），天天地产经办人徐才杰签名。合同约定原告（即乙方）购买被告李某1（即甲方）所有的位于湛江市霞山区*****************（以下简称：402房），房价款为伍拾柒万元（￥570000.00），洪海强在签订合同当天通过刷POS机向天天地产支付人民币叁万元（#30000.00），再由天天地产转付给被告李某1作为定金，李某1出具了叁万定金收款收据。天天地产将其中1万元作为合同第八条约定的交房押金留下代管。合同第六条约定，甲乙双方须于2019年10月27日前到相关房管部门办理该物业的产权转移登记手续，然而，被告超过上述期限后，仍未按约定办理相关手续。10月28日后，原告电联不上被告李某1，通过EMS发催告函要求退还定金，也找不到人。合同第九条约定，逾期五天不履行合同的，守约方有权解除合同并要求违约方支付成交价百分之二十的违约金，并承担追究违约责任而产生的律师费等费用。被告天天地产作为卖方（甲方）李某1房产的独家代理，理应做过尽职调查，保证被告李某1的房屋无瑕疵、无违规上市。原告方通过第三方中介看过李某1该房产，李某1告知天天地产为其独家代理。9月8日起，洪海强与天天地产城市假日营业点业务员徐才杰通过手机通话和微信进行了购房洽谈和议价。9月25日，在未告知该房屋有抵押的情况下，徐才杰通过微信要求洪海强先交诚意金3000元，当日，便通过微信转了3000元诚意金给徐才杰。9月27日，徐才杰通过微信约下午签合同，并陈述说业主那边需要赎证，2万定金有点少，需要3万定金。在天天地产城市假日营业点签合同时，许才杰和陈如斌在场仅向洪海强出示了房产证复印件。但没有出示房产证原件、不动产资料的查询结果和抵押结果，也不告知李某1已还款金额和借款金额等具体情况，只说李某1自行赎证。天天地产提供的格式合同第七条写有“甲乙双方均清楚该物业在_银行抵押中……甲方自行赎证，……”明确赎证应仅限于在银行抵押的。因此等同于天天地产告知原告方，甲方李某1是向银行赎证。出于对天天地产居间专业的信任，洪海强签了合同，并于当日再通过微信转账2000元给徐才杰，加上已付3000元，合计5000元作为合同第五条约定的预付办证费给天天地产，陈如斌出具了收据。10月8日，洪海强加了陈如斌微信沟通房产过户准备资料。直至得知被告李某1无法赎证要违约。天天地产业务员没有尽到产权调查责任。11月3日晚，洪海强微信询问李某1抵押合同情况，徐才杰才向洪海强发了9月26日查询到的该房产“不动产登记资料查询结果证明”的照片，证明上面注明李某1向渤海国际信托股份有限公司抵押该房产借了41万元。11月13日，洪海强通过微信向陈如斌了解李某1借款解押情况，李某1解押需垫48万元。可见天天地产经纪人明知李某1房产抵押了巨额债务，却没有对李某1是否有能力赎证做尽职调查。如果把房子抵押和还款的具体情况告知洪海强，这种资不抵债的房子洪海强绝不会考虑。天天地产在签合同时，没有采取妥当措施保证原告定金安全，存在严重过失。经催告和报警均无法找到被告李某1，因其失联定金至今没退给原告方。洪海强多次交涉要求天天地产归还其代管的壹万元交房押金（即原告定金部分）。天天地产在李某1已违反合同交房约定的情况下，仍借口李某1交房押金收据没交回不能归还。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告天天地产作为专业的房屋中介机构，负有必要的审查义务，应该客观、如实、全面地向买方披露李某1房屋抵押和还款的具体情况及存在的风险，指引其理性决定是否签订合同购买房屋，却违反格式合同明确限于在银行抵押的房产可赎证规定，有意隐瞒被告李某1房产的真实借贷抵押情况和赎证无能风险，把几乎全额抵押在债务公司的不符合格式合同规定的房产推上市场，步步诱导原告方签下购房合同。且无采取任何保障措施，对原告方损失应当承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 被告天天地产辩称，一、关于原告主张解除三方于2019年9月27日签订的《房地产（经纪）买卖合同》，天天地产没有异议；二、根据合同相对性的原则，原告洪某1作为给付定金的一方应当向收受定金的李某1主张双倍返还定金责任，天天地产与买卖双方之间属于居间关系，不需要承担双倍返还定金的义务。签订合同后，天天地产业务员多次电话以及上门与李某1沟通，催促其尽快按照合同履行义务。后李某1违约躲避，经过催告和报警均无法找到李某1。天天地产为降低洪某1的经济损失，已经把代为保管的1万元定金和5千元预付办证费通过银行转账退回给洪海强并出具相关单据。三、签约时天天地产已经告知原告代理人洪海强该房屋的抵押状况，其已经履行忠实、尽责的居间人义务，故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定不需要承担损害赔偿责任。天天地产业务员于2019年9月26日拿到该房屋的《不动产登记资料查询结果证明》。根据2019年9月27日的监控视频显示，此次签订合同的时间是从下午15时51分至17时53分，三方进行长达两个小时的现场磋商，该期间天天地产业务员已经向洪海强出示房屋的《不动产登记资料查询结果证明》。再加上，合同中已经明确约定由甲方自行赎证，原告已经知晓该房屋处于抵押状态，所以天天地产业务员根本就没必要隐瞒《不动产登记资料查询结果证明》不向原告出示。综上所述，天天地产已经履行居间人的审查义务并如实告知原告，原告对天天地产的起诉缺乏事实和法律依据。. 被告李某1既没有到庭参加诉讼，也没有提供书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的《房地产（经纪）买卖合同》、收款收据、情况说明、催告函、通联支付POS签购单、收款收据、微信截图（附光盘）、确认书、证明；被告提交的《不动产登记资料查询结果证明》、《房地产（经纪）买卖合同》、三方现场签订合同的监控视频光盘、电子回单、结算单、申请书、证明、收款收据、银行卡复印件。本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的微信截图，被告对其证明事实有异议；2、对被告提交的三方现场签订合同的监控视频光盘，原告对其证明事实有异议。本院需结合本案其他证据及事实综合审查后再予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月27日，被告李某1（卖方、甲方）、原告洪某1（买方、乙方，委托代理人洪海强）与经纪方天天地产签订《房地产（经纪）买卖合同》，约定：“一、甲方将自有房屋（以下简称该物业）出售给乙方。乙方已对该物业充分了解，自愿购买该物业。该物业位于湛江霞山区绿溪西路58号绿洲豪苑1幢402房，该物业产权证号为湛江CQ字第0100219259。二、甲乙双方确定该物业成交价为人民币570000元。为保证合同顺利履行，乙方于签订本合同当天支付定金人民币30000元，乙方所支付的定金，由甲方收取。五、本次交易及产权转移登记按政府规定所产生税费、过户费、办证费以及银行按揭贷款服务费等费用（以下称办证费）由乙方负责支付。乙方于2019年10月1日前预付办证费人民币5000元。六、甲乙双方约定须于2019年10月27日前到相关房管部门办理该物业的产权转移登记手续。甲方须保证对该物业享有完整所有权，并能完全支配及处理有关该物业的一切事项。有关该物业的产权纠纷、债权债务、税项、银行抵押等，甲方须在交易完成前处理完毕。并保证交易后乙方无须负责，否则甲方应赔偿乙方由此引起的一切损失。七、甲、乙双方均清楚该物业在_/_银行抵押中，甲方在签订本合同_/_日内向所抵押银行申请提前还贷并告知乙方及经纪方。甲方自接到银行通知之日起七个工作日内需积极配合办理撤销抵押及归档登记等相关手续。赎证：由甲方自行赎证，因提前还贷所产生的一切费用由甲方支付。八、甲方同意支付人民币10000元作为押金给经纪方代管。九、因乙方或甲方违反本合同约定，包括但不限于拒配合提供交易所需要资料或逾期办理提前还贷、注销抵押、产权转移登记、按揭贷款等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则（2）逾期超过五天仍未履行的，受约方有权解除合同并要求违约方支付该物业成交价百分之二十的违约金及本次交易已产生的一切费用。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（6）如一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约方承担。”同日，原告代理人洪海强通过POS机向被告天天地产支付定金30000元，被告天天地产通过中国工商银行转账20000元给被告李某1，剩下10000元作为押金由被告天天地产代管。被告李某1签订一份《收款收据》交原告收执，载明;“本人李某1是湛江市霞山区********绿洲豪苑住宅楼银峰阁402房的产权人，今收到洪某1交来购买上述房产的定金人民币30000元，特立此据，收款人：李某1，2019年9月27日。”被告天天地产出具一份《收款收据》交原告收执，载明：“客户名称：洪某1，2019年9月27日，用途：预付办证费5000元。经办人：陈如斌。”2019年11月7日，原告通过邮政向被告李某1邮寄《催告函》，主要约定：“李某1务必于2019年11月10日前将已经收受的定金人民币叁万元整退还，并采取积极配合态度协商解约。”2019年9月27日，被告天天地产退还原告预付办证费5000元。2019年12月5日，被告天天地产退还原告定金10000元。 另查明，2019年9月26日查询到的不动产登记资料查询结果证明显示402房的抵押情况：（已抵押）抵押权人：渤海国际信托股份有限公司；抵押人：李某1；抵押方式：一般抵押；债权数额：41万元。 另查明，从被告天天地产提交的录像中，并无法看清签订合同当时双方之间出示了什么材料。从微信聊天记录及《房地产（经纪）买卖合同》来看，被告天天地产已告知原告，被告李某1需要赎证。 再查明，邓庆媛为被告天天地产财务部员工，徐才杰、陈如斌为被告天天地产员工。手机号码138*****762和微信号axia3762为徐才杰所使用。 本院认为，本案纠纷涉及到房屋买卖合同和居间合同两种法律关系。原告与两被告签订的《房地产（经纪）买卖合同》，系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。被告李某1收取原告购房定金后，明确表示不再履行合同，已违反合同约定，现原告请求解除《房地产（经纪）买卖合同》，被告天天地产予以同意，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告李某1收取原告30000元定金，其中有10000元由被告天天地产已返还给原告，故原告请求被告李某1双倍返还定金60000元，本院予以支持50000元。 从居间合同法律关系来看,《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时,对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务,应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项,包括对方当事人的身份信息、资产状况、抵押状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。当中介方违反上述居间忠实义务,严重损害委托人利益的,不得要求委托人支付中介服务费用;给委托人造成损失的,中介方应当承担相应的损害赔偿责任。本案中，被告天天地产作为从事媒介居间的专业机构，在签订合同前已查询到被告李某1的房子抵押给渤海国际信托股份有限公司，且已在合同上明确写明被告李某1需要自行赎证，原告陈述没有看过不动产登记资料查询结果证明，本院不予采信，因被告天天地产已履行忠实、尽责的居间人义务，因该买卖合同尚未履行，被告天天地产也已退还5000元办证费，故原告请求被告天天地产返还双倍定金60000元，本院不予支持。原告请求两被告承担律师费，但没有提交证据予以证明有这方面的支出，故本院不予支持。被告李某1经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃质证和抗辩权利，依法可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下： 一、解除原告洪某1、被告李某1及被告湛江市天天房地产代理有限公司于2019年9月27日签订的《房地产（经纪）买卖合同》； 二、限被告李某1于本判决发生法律效力之日起十日内返还人民币50000元定金给原告洪某1； 三、驳回原告洪某1的其他诉讼请求。 案件受理费1300元，由原告洪某1负担250元，由被告李某1负担1050元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审 判 长  韩 剑 人民陪审员  陈忠华 人民陪审员  黄**娟 二〇二〇年八月十日 法官 助理  廖灵翠 书 记 员  李雄敏 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。