重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0241民初713号 原告：秀山万方汽车运输（集团）有限公司，住所地：秀山县中和街道桂花街，统一社会信用代码：91500241673396388U。 法定代表人：杨旭东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒲相屹，重庆群峰律师事务所律师。 被告：重庆秀山五岳房地产开发有限公司，住所地：重庆市秀山县中和镇站前新区**楼，统一社会信用代码：91500241739813704F。 法定代表人：伍秀军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨羲，该公司职工。 委托诉讼代理人：熬朝生，重庆泽贤律师事务所律师。 原告秀山万方汽车运输（集团）有限公司（以下简称万方公司）与被告重庆秀山五岳房地产开发有限公司（以下简称五岳公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审原告万方公司的委托诉讼代理人蒲相屹，被告五岳公司的委托诉讼代理人杨羲、熬朝生到庭参加诉讼。后因本案双方争议较大转为普通程序公开开庭审理。第二次庭审原告万方公司的委托诉讼代理人蒲相屹，被告五岳公司的委托诉讼代理人杨羲到庭参加诉讼。 本案现已审理终结。 万方公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于秀山县火车站旁的“秀山火车站长途汽车客运站建筑物及停车场”的房地产权证；2、判令被告向原告赔偿违约金（以1325.38万元为基数，按照每日万分之五，从2018年6月26日起计算至房地产权证办理之日止）；3、判令被告返还原告多支付的转让款203.43万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月，被告将其修建的秀山火车站长途汽车客运站建筑物及停车场（含装饰装修及相关附属设施）交付给原告试运行。期间，双方协议由被告将上述建筑物及附属设施等转让给原告，转让价款由原、被告双方及国有资产监管办公室委托评估后确定。2017年12月25日，原、被告签订《秀山火车站长途汽车客运站建筑物及停车场转让合同》约定被告将秀山火车站长途汽车客运站建筑物及停车场（含装饰装修及相关附属设施）转让给原告，转让价款为1325.38万元。合同还对价款支付方式、产权证办理、违约金计算方式等内容作了约定。合同签订后，被告即向原告交付了价款1325.38万元。但合同签订至今，被告仍未为原告办理涉案标的房屋产权证书。同时，2019年财务审计时，发现被告在此前提交的评估资料说明中，系将“除停车场坝子地上部分全算外、停车场坝子范围区域内地下土石方、桩、基础部分均按三分之一计算工程量”，故此前评估的停车场价款414.82万元是不符的，而应为211.39万元，原告多支付了203.43万元。故原告为维护自己的合法权益，特将本案诉至法院。 五岳公司答辩称：一、原、被告之间实际系建设工程承包关系，而非房地产转让合同关系：1、涉案工程系五岳公司承建，项目完工后于2017年1月交付给万方公司试运营。双方于试运行将近一年后即2017年12月才签订涉案合同，显然与商品房交易习惯不符，其试运行的性质类似于对涉案项目的验收。2、从双方约定的转让价格来看，其中停车场的金额是由建设单位委托第三方公司出具的《工程结算审核定案表》载明的审定金额4148150.52元所确定，定案表中同时载明了送审金额和审减金额，显然属于工程款；其中建筑物的金额系国有资产监管办公室委托评估机构评估的金额所确认。3、涉案建筑物及停车场的结构及功能也是完全为了满足万方公司作为秀山火车站交通配套工程使用而设计、施工的。故涉案标的物实质是施工单位五岳公司以自有土地、全垫资方式修建的工程，建设单位为万方公司，涉案合同所谓的转让并非双方双方当事人真实意思表示，五岳公司无办理产权证申报手续的义务。二、原告的第一项诉讼请求不明确，被告亦无办理产权证的义务，且原告主张的违约金过高。涉案标的停车场属于火车站配套工程附属设施，停车场地下建筑物的权利人为五岳公司，停车场本身不是房屋，也不属于可以办理产权登记的建筑物。五岳公司并不是以开发商的主体向原告出售商品房，办理产权证书属于行政行为，五岳公司作为施工单位无义务为原告办理产权证书。双方约定的违约金过高，显失公平。三、原告请求返还多支付的价款203.43万元无事实、法律依据。原告在诉称中未明确要求返还价款203.43万元的具体法律依据，且合同中停车场部分的价款是委托第三方公司审定所确定，双方签订涉案合同时对该审核报告均无异议，原告已按照上述价款实际支付，不存在原告多支付价款203.43万元的事实。综上，原告的诉称不实，其提出的各项诉讼请求均无事实、法律依据，应予以驳回。 本院经审查认定事实如下：2017年12月25日，原告万方公司（乙方）与被告五岳公司（甲方）签订《秀山火车站长途汽车客运站建筑物及停车场转让合同》载明涉案标的系五岳公司建设，该项目完工后，于2017年1月交付给万方公司试运行，运行期间在站务硬件上得到一定升级，同时实现了国道326线方向的公路客运及铁路零换乘，一定程度上便捷了群众的出行。现甲方将秀山火车站长途汽车客运站建筑物及停车场（含装修装饰及相关附属设施等）转让给乙方。其中房屋建筑面积1118.63平方米、停车场面积2684.5平方米（以评估报告图纸及房地产登记证书为准），转让标的物以现状交付。经甲、乙双方及国有资产监管办公室共同委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限公司评估建筑面积为1118.63平方米，评估价格为910.56万元；委托重庆圣训建设工程咨询有限公司对停车场进行了审定，审定面积为2684.5平方米，金额为414.82万元。双方一致同意以该价格进行转让，转让价格共计1325.38万元。转让价款于该合同签订后，待政府协调资金到乙方账户七日内转账汇入甲方。如逾期未付款，按日万分之五承担逾期付款的利息。该转让标的物的房地产权证由甲方在本合同生效后6个月内为乙方申办办理完毕，如需乙方提供资料，乙方须积极配合，相关费用承担按照第五条执行。如甲方未在前述期限内将转让标的物产权证办理至乙方名下，甲方应按合同的转让总价款每日万分之五计算违约金直至产权证办理完毕。停车站场由乙方独自排他使用。同日，万方公司向告五岳公司交付了转让价款1325.38万元。 另查明，2017年1月五岳公司将涉案标的交付给万方公司运行使用至今。案涉标的所在2号楼系五岳公司开发承建。转让合同建筑物及停车场包括秀山火车站-交通配套工程2号楼1层及地上停车场部分。该2号楼住宅部分5-21楼于2018年7月31日取得规划核实确认书；商业部分1-4层于2010年1月13日取得规划核实确认书，商业部分现仍未竣工验收。 再查明，2019年财务审计时，审计发现的主要问题及涉及单位载明因五岳公司提供的停车场建设成本分摊原则错误，多计算出203.43万元。 本院认为,本案的主要争议焦点为涉案《秀山火车站长途汽车客运站建筑物及停车场转让合同》性质的认定及原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。对此，本院依次论述如下：关于焦点一《秀山火车站长途汽车客运站建筑物及停车场转让合同》性质的认定问题。根据法律规定商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中涉案转让标的系被告五岳公司开发承建，合同中约定五岳公司将涉案标的转让给原告，万方公司支付价款，五岳公司交付建筑物和停车场并办理相应房地产权证，故该合同的内容及双方权利义务符合商品房买卖合同纠纷，而非建设工程承包合同。双方签订的《秀山火车站长途汽车客运站建筑物及停车场转让合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务。 关于焦点二原告的诉讼请求是否有事实及法律依据问题。首先，转让合同签订后，原告万方公司依约向五岳公司交付了全部转让价款，履行了合同的主要义务，则被告五岳公司应按照约定向原告交付房屋、停车场并办理涉案房屋的房地产权证。合同约定转让标的物的房地产权证由甲方在本合同生效后6个月内为乙方申请办理完毕，双方约定的办证期限已届满，但现因涉案建筑物仍未进行竣工验收，暂时不具备办理房地产权证的客观条件，故原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。其次，双方在合同中约定如甲方未在约定期限内将转让标的物产权证办理至乙方名下，甲方应按合同的转让总价款每日万分之五计算违约金直至产权证办理完毕。双方在合同中明确约定了办证的期限及违约责任的具体承担方式，万方公司已交付全部转让价款，五岳公司未在约定期限内为原告办理涉案标的的房地产权证书，已构成违约，应承担逾期办理房地产权证的违约责任。但是，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，现被告五岳公司明确抗辩该合同约定的违约金过高，涉案标的亦暂时不具备办理房地产权证的客观条件，办理房地产权证的时间难以确定，原告的实际损失也无法确定。经估算如本案中按照合同约定的每日万分之五标准，从2018年6月26日起计算至裁判之日止，违约金金额已约占合同总价款的40%，故结合本案合同履行情况、当事人的过错程度及合同总价款等因素，本院酌情对违约金予以调整，具体计算方式为：以合同总价款1325.38万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准，从2018年6月26日起计算至房地产权证办理之日止。再次，对于原告提出的第三项诉讼请求，涉案标的的转让价款系原、被双方委托第三方评估机构进行审定一致同意确定，且原告万方公司对此未提出异议亦已实际支付，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第一条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告重庆秀山五岳房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告秀山万方汽车运输（集团）有限公司逾期办证违约金（具体计算方式为：以1325.38万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准，从2018年6月26日起计算至房地产权证办理之日止）； 二、驳回原告秀山万方汽车运输（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未在本判决指定的履行期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23074元，由原告秀山万方汽车运输（集团）有限公司负担4000元，被告重庆秀山五岳房地产开发有限公司负担元19074元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  程晓茹 人民陪审员  白天金 人民陪审员  张琮瑶 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  李超丽