四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终286号 上诉人（原审被告，案外人）：龚会德。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗文樱，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，申请执行人）恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段**。 法定代表人：李钊，行长。 委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亿洲，四川衡平律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：南充莱茵威尔能源投资管理有限公司，住，住所地四川省南充市高坪区明宇路**/div> 法定代表人：杨晓斌，执行董事。 委托诉讼代理人：陈莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：四川思凯房地产开发有限公司，住，住所地四川省成都市高新区孵化园**楼**/div> 法定代表人：陈春兰，执行董事。 委托诉讼代理人：陈莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：陈春兰。 委托诉讼代理人：陈莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：唐作银。 委托诉讼代理人：陈莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地四川省南，住所地四川省南充市顺庆区龙吟路** 法定代表人：唐作银，执行董事。 委托诉讼代理人：陈莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人龚会德因与被上诉人恒丰银行股份有限公司南充分行（以下简称恒丰银行南充分行）、原审第三人南充莱茵威尔能源投资管理有限公司（以下简称莱茵威尔公司）、四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯房地产公司）、陈春兰、唐作银、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（以下简称万事兴房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省南充市中级人民法院（2018）川13民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年6月29日组织当事人进行了询问。上诉人龚会德的委托诉讼代理人罗文樱，被上诉人恒丰银行南充分行的委托诉讼代理人周世明、周亿洲，原审第三人莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司的共同委托诉讼代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人龚会德上诉请求：1.撤销四川省南充市中级人民法院作出的（2018）川13民初65号民事判决；2.改判驳回恒丰银行南充分行的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由恒丰银行南充分行承担。事实和理由：一、四川省成都市高新区13幢1层3号、4号房屋（以下简称案涉两套房屋）抵押、查封前，龚会德已合法占有该两套房屋，并已支付完毕全部房款，依法应当排除对该两套房屋的强制执行。1.2014年5月30日，龚会德已办理完毕收房、装修管理等手续，并向思凯房地产公司支付了案涉两套房屋办理产权所需交纳的相关税费。此后，龚会德一直交纳物业服务费等占有、使用房屋的相关费用，并实际进行一定装修。2.2014年5月21日，龚会德与思凯房地产公司签订《商品房买卖合同》及相关附件，该协议约定：龚会德购买思凯房地产公司开发的案涉两套房屋，购房款分别为1757000元、2243000元，共计400万元。龚会德已以受让的案外人李某对思凯房地产公司的债权抵付房款。龚会德已充分举证证明相关事实，思凯房地产公司亦当庭予以确认，一审法院认定事实错误。龚会德完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，足以排除对案涉两套房屋的强制执行。二、恒丰银行南充分行抵押权无效，即使有效，龚会德享有的物权期待权优于其抵押权。1.龚会德占有案涉两套房屋在前，恒丰银行办理抵押登记在后，案涉两套房屋所有权、使用权明显存在争议，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项规定，不得于其上设立抵押权，故案涉抵押登记违法，应属无效抵押。同时，恒丰银行南充支行在办理案涉两套房屋抵押登记前，并未按《中国人民银行贷款通则》第十条，《中国银监会商业银行押品管理指引》第二十六条、第二十七条之规定进行权属及现场情况调查，未尽抵押权人应尽义务，明显属于违规办理，该抵押行为无效，应予注销。2.即使恒丰银行南充分行享有抵押权，龚会德享有的权利亦应优先于该抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》相关规定，龚会德作为已支付全部购房款的买受人，对案涉两套房屋享有的物权期待权完全优于案涉抵押权。请求二审法院查清案件事实，支持其上诉请求，依法改判。 被上诉人恒丰银行南充分行辩称：一、龚会德关于其已合法占有案涉两套房屋，并已支付完毕全部房款的上诉理由不成立。1.关于案涉两套房屋款项支付方式，一审中龚会德的委托诉讼代理人陈述为现金支付，后龚会德本人陈述为出借给唐作银的400万元借款抵偿，且思凯房地产公司作为收款方，亦未提供2014年5月21日收到龚会德400万元购房款的进账依据和财务凭证等证据，不能证明龚会德已向思凯房地产公司支付了购房款。龚会德主张用以房抵债的方式支付购房款，缺乏事实和法律依据。2.2018年9月6日，经一审合议庭现场踏勘，案涉两套房屋系清水房，尚未装修，处于空置状态，无入住迹象，故一审法院对案涉两套房屋未合法占有的认定正确。二、一审判决准许执行案涉两套房屋合法。1.根据法律和司法解释的相关规定，对行使担保物权有实质性争议的，应当提起诉讼。执行异议过程中，当事人对实现担保物权已有实质性争议，恒丰银行南充分行提起本案诉讼，主张案涉两套房屋优先受偿权，请求继续执行案涉两套房屋，即是通过诉讼行使担保物权，无需再行通过申请方式来申请实现担保物权。恒丰银行南充分行已充分举证证明其对案涉两套房屋享有对抗案外人的担保物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，法院应判决准许执行。3.案外人投资购买的是经营管理性办公房，即使购房人擅自改变房屋用途，也不应被认定为消费者购买生活住房，不享有购买生活住宅房的消费者权益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条的相关规定，优先于抵押权的是商品房消费者物权期待权；《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般买受人享有的权利仅相对于普通金钱债权具有优先性，无法对抗抵押权，龚会德享有的权利不能阻却对案涉两套房屋的强制执行。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司述称：龚会德所称借款协议以及抵偿还款等情况均属实。请求依法判决。 恒丰银行南充分行向一审法院起诉请求：1.准许对四川省成都市高新区房屋的执行；2.判令龚会德承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年5月21日，龚会德与思凯房地产公司签订《商品房买卖合同》，以1757000元购买思凯房地产公司开发的位于四川省成都市高新区房屋。2014年5月21日，龚会德与思凯房地产公司签订《商品房买卖合同》，以2243000元购买思凯房地产公司开发的位于四川省成都市高新区房屋。同日，思凯房地产公司向龚会德分别出具两张《收据》，内容为“收到龚会德房款1757000元和2243000元”。2014年5月30日，思凯房地产公司向龚会德分别出具两张《收据》，内容为“收到龚会德产权代办费65170元、81918元”，并出具《卡斯摩广场及产权办证费用结算单》。思凯房地产公司提供的《交房流程表》显示，2014年5月30日龚会德接房；龚会德提交的证据显示，同日龚会德与深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司签订《前期物业协议》《装饰装修管理服务协议》，该物业公司出具当日代收水电费的《收据》。深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司于2016年3月19日、2017年1月8日分别出具《收据》两张，该收据载明收取龚会德物业服务费和垃圾清运费；于2018年1月16日出具两份证明载明：“龚会德于2014年10月入住成都市高新区中和大道二段99号’卡斯摩广场一期’第13幢1层3、4号”“该户业主物业服务费、垃圾清运费已交至2017年12月31日”。龚会德提交房屋租赁合同一份，拟证明案涉两套房屋已于2015年1月15日起出租给甘少云，租期为5年。 庭审中，对于案涉两套房屋房款共计400万元的支付方式，龚会德的委托诉讼代理人陈述：“龚会德是做房地产的老板，经常需要支付民工工资，公司有现金，但是没有现金的取款凭证”。现场通过其代理人的电话联系龚会德，龚会德陈述：“因唐作银借我的钱未还，前后共计400万元，后来唐作银还不出钱，用这两套房子抵的债。抵了两套房子后，我和唐作银的债权债务就了结了。房子抵了后，于2015年将清水房出租，承租人自己装修使用。现在收回来自用”。一审庭审结束后至该案结案前，龚会德未向一审法院提供其与唐作银之间的债权债务关系成立的相关凭据。 2018年9月6日，经一审法院合议庭现场踏勘，案涉两套房屋系清水房，该两套房屋外墙上张贴有四川省成都市高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理局作出的成都市城市管理行政执法机关的《行政处罚事先告知书》，该告知书作出以下行政处罚：“1、限你于2018年9月7日24时前自行拆除上述违法建设，恢复原貌”，其落款时间为2018年8月。该两套房屋目前处于装修初期状态，屋内没有其他装修痕迹，屋外杂草丛生，无入住迹象。 另查明，因建设规划调整和思凯房地产公司将案涉两套房屋办理了抵押登记，案涉两套房屋权属至今未能转移登记至龚会德名下。龚会德与思凯房地产公司也未到相关行政部门办理房屋买卖合同备案登记。 2015年10月12日，因莱茵威尔公司向恒丰银行南充分行借款，思凯房地产公司作为抵押人与抵押权人恒丰银行南充分行签订《最高额抵押合同》，该合同约定：抵押人为抵押权人与债务人莱茵威尔公司在2015年10月12日至2018年10月11日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同项下的债权提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权本金余额为人民币4000万元。《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》载明的抵押物，为思凯房地产公司所有的坐落于四川省成都市高新区办公房屋（包括案涉两套房屋在内的共计25套房屋），合计4744.519平方米。之后，思凯房地产公司与恒丰银行南充分行到四川省成都市房屋产权登记中心办理了该25套房屋的抵押登记。恒丰银行南充分行于2015年10月15日领取了该25套房屋的他项权利证书，编号为成房他证他权字第××号至22号。 2016年10月25日，恒丰银行南充分行与莱茵威尔公司签订《流动资金借款合同》，约定：恒丰银行南充分行借款人民币4000万元给莱茵威尔公司，借款期限自2016年10月25日至2017年10月24日止。2016年10月25日，恒丰银行南充分行向莱茵威尔公司发放借款4000万元。 因莱茵威尔公司违约，恒丰银行南充分行解除了涉案《流动资金借款合同》，要求莱茵威尔公司偿还借款本金、利息及其他款项，并要求思凯房地产公司及其他保证人承担清偿责任。2017年4月26日，恒丰银行南充分行将莱茵威尔公司、思凯房地产公司及其他保证人诉至一审法院，请求：1.判令借款人莱茵威尔公司立即偿还恒丰银行南充分行借款4000万元及截止2017年4月17日的利息2750000元，并按约定的利率给付2017年4月18日起至全部借款本金清偿之日止的利息；2.判令莱茵威尔公司向恒丰银行南充分行支付截止2017年4月17日的复利120876.81元，并按约定给付2017年4月18日起至全部借款本金清偿之日止的复利、罚息；3.判令莱茵威尔公司赔偿恒丰银行南充分行实现债权及抵押权的费用（律师费、催收费用等）；4.判令莱茵威尔公司承担本案全部诉讼费用；5.判令思凯房地产公司对莱茵威尔公司的前述债务承担连带清偿责任；6.判令各保证人对莱茵威尔公司的前述债务承担连带清偿责任。该案审理过程中，一审法院根据恒丰银行南充分行的诉讼财产保全申请，于2017年4月查封了案涉两套房屋。在一审法院主持下，各方当事人于2017年8月10日自愿达成调解协议，一审法院据此作出（2017）川13民初58号《民事调解书》，对当事人达成的调解协议确认如下：一、莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同偿还恒丰银行南充分行借款人民币4000万元；二、莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同向恒丰银行南充分行支付利息1166666.66元、复利20409.86元（利息、复利、罚息计算至2017年7月20日止，2017年7月21日起至实际付清恒丰银行本息期间的利息、复利、罚息金额按照借款合同的约定另行计算支付金额）；三、莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同于2017年10月10日前向恒丰银行南充分行付清该调解协议确定的第一、二项确定的款项。 因各债务人未按照（2017）川13民初58号《民事调解书》履行清偿义务，恒丰银行南充分行向一审法院申请强制执行。一审法院受理恒丰银行南充分行的执行申请［案号（2017）川13执108号］后，于2018年1月决定对案涉两套房屋进行评估、拍卖。龚会德以其已购买案涉两套房屋为由提出执行异议。一审法院审查后，于2018年3月15日作出（2018）川13执异29号执行异议裁定，裁定：中止对四川省成都市高新区房屋的执行。恒丰银行南充分行不服该裁定，提起本案诉讼。 一审法院认为：第一，关于本案应否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七之规定的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条规定：“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出”，第一百九十七条规定：“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条规定：“人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼”，除当事人依据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定协议实现抵押权外，抵押权人实现担保物权应当向人民法院提出申请或向人民法院提起诉讼，再依据生效判决或裁定申请人民法院拍卖、变卖抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行”。因此，只有生效判决、裁定确定恒丰银行对案涉两套房屋享有优先受偿权，人民法院才能将案涉两套房屋作为抵押财产进行执行。虽然恒丰银行南充分行取得了案涉两套房屋的他项权利证书，但其在（2017）川13民初58号一案中未对案涉两套房屋主张优先受偿权，且（2017）川13民初58号《民事调解书》也未确认其对案涉两套房屋享有优先受偿权。同时，抵押合同是否有效、抵押权是否设立、抵押权实现的情形是否具备等须经人民法院或仲裁机关审查、审理认定。未经生效裁决认定，前述情况均存在或然性。因此，一审法院根据恒丰银行南充分行的申请强制执行案涉两套房屋时，恒丰银行南充分行不能主张优先受偿权，即案涉两套房屋不能作为抵押财产执行，只能作为思凯房地产公司的一般责任财产执行。恒丰银行南充分行主张本案应适用《办理最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定的理由不成立。 第二，关于龚会德对案涉两套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，故龚会德请求排除对案涉两套房屋的强制执行，必须满足上述两条之一规定的条件。 龚会德提交的《商品房买卖合同》和《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》显示，两协议签订时间为2014年5月21日，故案涉两套房屋在2017年4月被查封前，双方签订了书面合同。虽然落款时间为2014年5月21日的两张《收据》载明，龚会德于签订合同的当日足额交纳了400万元购房款，但一审法院对此不予认定。理由如下：其一，按照常理，龚会德作为买受人欲证明其对案涉两套房屋享有权利，应当积极举证证明其当日实际支付了400万元购房款；庭审中，龚会德的委托诉讼代理人与龚会德本人对购房款来源陈述不一致，其委托诉讼代理人陈述款项来源为现金，而龚会德称该400万元支付方式为抵债，但在诉讼中未提供其与唐作银之间债权债务成立的凭据；龚会德主张该债务系唐作银向其借款，用案涉两套房屋抵偿债务，却未提供其与唐作银对债权债务进行结算，龚会德、唐作银、思凯房地产公司三方对该债权债务关系转移或以房抵债的三方协议予以印证，龚会德对购房款的来源陈述存在矛盾；其二，作为收款方思凯房地产公司，对该笔现金支付并未否认，其应当提供2014年5月21日收到龚会德400万元购房款的进账依据、财务凭证等证据予以佐证，但思凯房地产公司未积极举证证明该事实。综上，龚会德主张以房抵债，于2014年5月21日已全额支付400万元购房款，缺乏相应事实和法律依据，一审法院不予确认。 关于龚会德对案涉两套房屋的合法占有问题。龚会德虽然提供了2014年5月30日的《交房流程表》，并称接房后将房屋出租给他人装修使用，目前已收回房屋自用，但从一审法院现场踏勘案涉两套房屋多年来未装修、空置、杂草丛生的情况表明，深圳市彩生活物业管业有限公司成都分公司于2018年1月16日所出具的入住证明等证据，与案涉两套房屋的实况明显不吻合，龚会德至今尚未对案涉两套房屋进行使用；在仅有一份思凯房地产公司和前期物业公司制作的《交房流程表》，无其他证据证明龚会德多年来合法占有了案涉两套房屋、行使了业主权利、履行了业主义务，甚至连交钥匙的具体数量都不清楚的情况下，思凯房地产公司认为其于2014年即向龚会德交付案涉两套房屋，而龚会德在案涉两套房屋查封前已合法占有案涉两套房屋的理由不成立。 综上，龚会德就案涉两套房屋并未完全达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的条件，龚会德对案涉两套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：准许对案涉两套房屋的强制执行。一审案件受理费22800元，由龚会德负担。 对一审判决查明的各方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。 本院二审期间，龚会德围绕其上诉请求依法提交了证据，并申请证人李某出庭作证。本院组织当事人对以下证据进行了质证： 1.李某与陈春兰签订的《借款协议》、李某《取款凭条》、陈春兰《存款凭条》、李某《个人活期明细信息-新一代》各一份。龚会德拟以此证明：陈春兰向案外人李某借款400万元，并于2014年1月6日、7月10日共偿还该笔借款利息96万元； 2.李某出庭作证称：2013年1月3日，其通过卡对卡转账方式向陈春兰出借400万元。2014年陈春兰没有归还该笔借款，双方重写了借条，利息按月息2％计算，陈春兰按约定在2014年上半年和下半年分两次支付了2013年的资金利息96万元；因其与陈春兰系很好的朋友，就免除了2015年以后的借款利息。其认为陈春兰的行为代表思凯房地产公司。其与龚会德也是朋友关系，因龚会德有意购买案涉两套房屋，在无法收到思凯房地产公司的还款的情况下，就将其债权转让给龚会德，促成龚会德与思凯房地产公司以房抵债。其与龚会德之间并无债权转让协议，目前龚会德通过银行转账向其归还了120万元。龚会德拟以此证明：李某将其对思凯房地产公司的债权转让给龚会德，并促成龚会德与思凯房地产公司以房抵债。 恒丰银行南充分行质证意见为：对以上证据的“三性”均不认可，借贷双方与本案无关，是否存在民间借贷亦与本案无关。 莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司质证意见为：对以上证据的“三性”均予以认可。 本院认证意见为：龚会德提交的前述证据，能够在一定程度上反映李某与陈春兰之间存在民间借贷关系，但该民间借贷关系的具体履行情况以及该双方因此形成的债权债务关系情况，仅凭该证据难以确认。同时，仅凭现有证据，也不足以认定龚会德所主张的其通过受让李某享有的400万元债权抵扣房款的事实，且该主张之事实亦与龚会德一审中关于现金支付、唐作银欠付的借款抵付房款的陈述也存在矛盾，本院不予认定。 本院另查明如下事实： 一审法院于2018年3月15日作出（2018）川13执异29号执行异议裁定，裁定中止对四川省成都市高新区中和大道二段99 号卡斯摩广场13栋1层3、4号房屋的执行。 本院认为，根据各方当事人上诉、答辩的主要理由，本案二审争议的主要问题为：龚会德对案涉两套房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。其主要涉及恒丰银行南充分行是否享有抵押权，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定在本案中如何适用的问题。 根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，我国不动产抵押权设立采取登记生效主义。本案中，恒丰银行南充分行与思凯房地产公司签订了《最高额抵押合同》，该合同所附《抵押物清单》载明的抵押物包括案涉两套房屋，且双方就案涉两套房屋在法定登记机关办理了抵押权登记，抵押权人亦获取相应的他项权利证书，案涉两套房屋之上的抵押权应已依法有效设立。龚会德以其购房行为在前，抵押登记行为在后，抵押财产存在权属争议，且抵押权人就抵押财产权属及现场情况未尽调查义务为由，主张抵押权无效。对此，本院认为，首先，案涉两套房屋抵押时，其所有权仍登记在抵押人思凯房地产公司名下，权属清晰，并不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项规定的“所有权、使用权不明或者有争议的财产”而禁止抵押的财产。其次，龚会德与思凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》显示的时间虽在抵押之前，但其时合同双方并未就案涉两套房屋办理购房合同网签备案等手续，即无任何表征表明案涉两套房屋存在无法办理抵押登记的状态，恒丰银行南充分行在办理抵押登记时并无过错。龚会德援引的《中国人民银行贷款通则》《中国银监会商业银行押品管理指引》中关于抵押物尽调义务的相关规定，系银行系统内部从抵押权实现的安全性、可行性角度作出的管理规范，并不因此导致抵押合同无效，也不必然影响抵押权登记的效力。因此，龚会德主张案涉抵押权无效的理由不成立，本院不予支持。 在认定申请执行人恒丰银行南充分行对执行标的享有抵押权的情况下，本案即应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。该规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权，此即属于“但书”条款的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定施行于2015年，系在2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的基础上，以满足商品房消费者生存权的立法精神作为基础，以新的司法解释的形式，将对商品房消费者的认定标准进一步细化成三个必须同时具备的要件，作出一手房买卖、房屋居住属性、合理居住需求等方面的限定，以防止相关规定被滥用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，则规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“但书”条款的规定，并不包括该规定。换言之，一般不动产买受人即便符合该规定第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，而只能对抗一般债权人。因此，在认定本案恒丰银行南充分行作为申请执行人对案涉两套房屋享有抵押权的前提下，龚会德作为执行案外人对案涉两套房屋享有的权益要对抗该抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 本案中，龚会德系在否认恒丰银行南充分行享有抵押权的基础上，主要以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为据，主张其权益可以阻却强制执行，一审法院囿于相关生效执行法律文书的内容，也是将恒丰银行南充分行作为普通债权人，依该条规定为据进行的论证。其实，无论是该规定第二十八条，还是第二十九条，均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的房屋（不动产）买受人，保护的对象是合法的房屋（不动产）交易法律关系。龚会德本人在一审时，提出本案系以房抵偿唐作银所欠其借款，其上诉时又主张系以房抵偿陈春兰（思凯房地产公司）所欠李某借款，其通过受让债权的方式冲抵购房款，陈述前后矛盾，足以使人对案涉房款是否实际支付、如何支付产生合理怀疑。更重要的是，无论冲抵的是何种欠款，均表明龚会德系基于抵债行为而受让的案涉两套房屋，该行为的目的均在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债权债务。虽然龚会德提交了其与思凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》,但其应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的具体履行方式；在完成相关房屋过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，龚会德与思凯房地产公司并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变龚会德在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权人，更不能优于抵押权人，该权益不足以排除本案强制执行。同时，从一审法院现场踏勘的情况看，案涉两套房屋一直空置，也并未装修使用，深圳市彩生活物业管业有限公司成都分公司于2018年1月16日所出具的入住证明等证据，与案涉两套房屋的实际情况明显不吻合，不足为凭。质言之，无论恒丰银行南充分行是否享有抵押权，也无论本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是适用第二十九条的规定，因龚会德在本案中不享有物权期待权，其权益不足以阻却强制执行。 综上，龚会德的上诉请求，事实及法律依据不足，不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定基本事实清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由龚会德负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何学敏 审 判 员 梁红亚 审 判 员 邓长玉 二〇二〇年八月三日 法官助理 彭 芳 书 记 员 于 节