重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5123号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：重庆东润汽车服务有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路******16-7，统一社会信用代码91500000MA608MLT2M。法定代表人：任敏，执行董事。委托诉讼代理人：罗松，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：祁海洋，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘小雨，男，1993年3月22日出生，汉族，住湖北省南漳县。委托诉讼代理人：刘文，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺萍，北京盈科（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆东润汽车服务有限公司（以下简称东润公司）因与被上诉人刘小雨房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月6日进行了询问。上诉人东润公司的委托诉讼代理人罗松、祁海洋，被上诉人刘小雨的委托诉讼代理人刘文、贺萍到庭参与诉讼。本案现已审理终结。东润公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、三项，改判被上诉人承担三个月违约金6万元及各项损失22685元；2．本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1．一审法院认定被上诉人提前解除违约的情形下，应该按照合同约定由被上诉人支付3个月租金做违约金，也符合司法实践的通常处理。同时，违约金也不应当调减。2．恢复原状的费用是上诉人实际支出和实际损失，应当予以支持。刘小雨辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。违约金是我们要求调减，房屋收回后是上诉人在自用，并未有上诉人所称的逾期利益，一审法院酌情调减违约金是合理的。东润公司向一审法院提出诉讼请求：刘小雨向东润公司支付违约金60000元并承担恢复房屋原状的费用30790元；受理费、保全费由刘小雨承担。刘小雨向一审法院提出反诉诉讼请求：东润公司返还押金20000元。一审法院认定事实：张效睿是渝**龙溪街道黄泥塝红黄路**弘扬大厦**1-5的所有权人。东润公司与张效睿签订《房屋租赁合同》承租该房屋，租期2019年6月26日起至2024年6月25日。该合同上乙方处由李典签字并加盖东润公司合同专用章。双方还签订《补充协议》，约定张效睿允许东润公司向第三方转租、分租。2019年7月4日，以东润公司为甲方（出租方）、刘小雨为乙方（承租方），签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将渝北区龙溪街道黄泥塝红黄路152号弘扬大厦1幢1-5号门面、建筑面积200平方米转租给乙方，租期5年，自2019年7月10日起至2024年7月9日止；甲方给予乙方20天的期间作为原装修的拆除期及新装修期，该期限自2019年7月10日起至2019年7月30日止，该期限内乙方免交租金；初始房屋租金为20000元每月，从第3个租赁年度开始，租金按照每年5%的标准递增；租金及押金交纳方式为押一付一，乙方应当在当月届满前3天交纳下一月的月租金；门面转让费20000元；五、房屋返还，5.3，乙方返还的目标房屋应当符合甲方租赁给乙方时的标准，供甲方正常使用状态；七、合同的解除及违约责任，7.2，租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回目标房屋及按月租金的3倍收取违约金，另造成甲方其他损失的，乙方须承担相应赔偿责任：（5）乙方在租赁期间中途不再续租、转租该商区必须提前3个月向甲方提供书面申请；未提前告知视为乙方违约。合同甲方处李典签字并加盖东润公司合同专用章。合同签订后，刘小雨向东润公司支付了房租20000元、押金20000元、转让费20000元，其中有5000元微信转账支付给了李典。刘小雨的共同经营人刘世强通过微信与李典确认已支付了房租、押金、转让费等。案涉房屋在东润公司出租给刘小雨前，是东润公司自营门面的一部分，与东润公司经营的网约车销售中心是一个整体门面，有玻璃幕墙，共5块玻璃，其中1块是碎的，幕墙前有一个台阶，屋内无隔断，刘小雨承租接房后，将玻璃幕墙改为了卷帘门、将台阶改为了车行水泥斜坡、屋内添加了隔墙与网约车销售中心隔开、门上做了招牌。2019年10月1日，刘小雨的共同经营人刘世强、王青山和李典谈话。谈话录音一开始，李典说：“你说你不租了，我允许你退租，退租这个可以，但是其他的我真的不敢，因为我也不可能在投资这么多钱，盲目的来做这么大。”王青山说：“我们退租怎么处理？”李典说：“你要退就退，把押金退给你，把设备拉起走，把前面的玻璃给我恢复了，你外面搭的那些坡坡不恢复，但是玻璃至少要恢复了。”刘世强说：“如果我们退租的话，是从这个月退还是从下个月退？”李典说：“10月份了，你要打申请，提前一个月打申请，到了10月30日那天，你把你所有东西清场东西恢复完，也就是说一个月时间给你准备。”刘世强说：“那时候有块碎玻璃，也帮他做出来？”李典说：“碎玻璃你去帮他做出来，单块玻璃好多钱，房东给，那时候就承诺了要给的。”刘世强说：“我的意思是委托你们把这个玻璃搞了，该是好多钱直接从押金里面扣。”王青山说：“退租要什么流程？”李典说：“打一个退租申请，哪样东西好多钱，恢复过后，多退少补，就是玻璃钱和中间隔断……其他的都没有必要弄了。”其后，王青山在微信中给李典发了一张电脑屏幕的照片，内容是退租申请的word文档，李典在微信中回复：加一个，所需费用从押金扣除后多退少补。刘小雨其后并未向东润公司提交书面的退租申请。2019年10月28日，刘小雨搬离租赁房屋。东润公司自行恢复了租赁房屋的玻璃幕墙、将斜坡改回了一个台阶、拆除了门头的招牌、拆除了屋内的隔断，将租赁房屋与其自营门市恢复成了一个整体使用。东润公司为佐证上述恢复费用，举示了2019年11月10日签订的《广告设计、制件、安装合同》、2019年10月6日签订的《玻璃安装施工合同》、发票、收据、支付凭证等。《广告设计、制件、安装合同》载明其将租赁房屋店招、室内广告宣传物及展厅外部水泥墩拆除及恢复工作发包给渝北区创艺广告经营部实施，约定室内广告宣传物品拆除及恢复费用3600元、室外招牌拆除恢复费用6285元、室外水泥墩拆除及恢复费用4800元，共计14685元。2019年11月26日，渝北区创艺广告经营部给东润公司开具了总额为14685元的发票3张。东润公司举示2019年11月20日的收据一张，拟证明向渝北区创艺广告经营部现金支付了4685元，2020年4月10日的微信转账凭证，拟证明向“创艺小刘”支付10000元。东润公司称其与渝北区创艺广告经营部长期合作。《玻璃安装施工合同》载明东润公司将租赁房屋玻璃幕墙制作及安装发包给九龙坡区黄桷坪奇丽玻璃加工厂，约定造价16055元。2019年11月5日，九龙坡区黄桷坪奇丽玻璃加工厂给东润公司开具了金额为16055元的发票。东润公司举示2019年12月20日的手机转账凭证，向九龙坡区黄桷坪奇丽玻璃加工厂在合同上的代表人韩云奇账户转账10000元。东润公司称已支付玻璃安装费10000元，余款因疫情原因未支付。一审庭审中，东润公司主张，李典是我司员工，负责对外接待客户及联络刘小雨，因公司较小，没有明确设置李典的具体职务和岗位，李典并不是东润公司的高管，且录音是协商过程，不是达成一致；大约在2019年11月30日拆除了隔墙，将租赁房屋与东润公司的门市连为一体，但使用该空置房屋的主要原因是为避免损失扩大，合同提前解除给东润公司造成了租金收益的损失。刘小雨主张，同意用押金抵扣应付费用；玻璃幕墙本来有一块是碎的，同意支付恢复4块玻璃的费用；隔墙恢复费用、斜坡恢复费用、招牌恢复费用均不同意支付，因李典已同意刘小雨只承担玻璃的恢复费用；东润公司在2019年11月已使用了案涉房屋，合同提前解除未给东润公司造成损失。一审法院认为，东润公司与刘小雨签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，除转租期限超过东润公司剩余租赁期限的部分外的约定应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于李典能否代表东润公司。东润公司在张效睿处租赁房屋，由李典在乙方处签字，东润公司将房屋出租给刘小雨，由李典在甲方处签字。在刘小雨的共同经营者与李典沟通时，李典并未表示过其仅是一般员工、无权作出决定，在交谈过程中也表达了是其自己在经营的意思。东润公司也未举示证据对李典的工作权限予以佐证。故本院认为，刘小雨足以相信李典有权代表东润公司与其就租赁事宜进行协商。在李典与刘小雨的共同经营人刘世强、王青山交谈中，被告方提出了退租，李典予以了同意，双方就合同解除时间定在2019年10月30日、租赁房屋的恢复等事宜进行了协商，但并未谈及东润公司免除刘小雨提前解除合同应支付的违约金。且该段录音一开始就是李典说“你说你不租了，我允许你退租，退租这个可以，但是其他的我真的不敢……”，之前双方交谈的内容并未反映，故根据现有证据不能认定东润公司已承诺免除刘小雨应支付的提前解除合同的违约金。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《房屋租赁合同》约定乙方提前解除合同的应向甲方支付3个月的租金60000元作为违约金。刘小雨辩称违约金约定过高，应予调整。违约金具有弥补损失的性质，刘小雨提前解除合同给东润公司造成了房屋空置损失，东润公司在2019年11月30日拆除了隔墙，将租赁房屋与东润公司的门市连为一体，其后自行使用了租赁房屋，故本院酌情将违约金调整为26000元。关于恢复原状的费用。对于玻璃幕墙的恢复费用，东润公司举示的付款证据仅能证明其在2019年12月20日支付了玻璃幕墙的恢复费用10000元，因交付给刘小雨时五块玻璃幕墙有一块已破碎，双方在协商中也确定刘小雨仅承担玻璃幕墙恢复费用的五分之四，故刘小雨应向东润公司支付玻璃幕墙恢复费用8000元。对于室内恢复、招牌拆除、水泥墩拆除的费用，东润公司举示的证据不能证明其已支付上述恢复费用，且双方在协商过程中，东润公司已作出仅需刘小雨对玻璃幕墙进行恢复的意思表示，故对东润公司要求刘小雨承担该部分费用的诉讼请求本院不予支持。关于返还押金。原、被告双方达成一致，玻璃幕墙的恢复费用在押金中予以抵扣，故抵扣玻璃幕墙恢复费用8000元后，东润公司还需向刘小雨返还押金12000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：“一、被告（反诉原告）刘小雨在本判决生效后立即向原告（反诉被告）重庆东润汽车服务有限公司支付违约金26000元；二、原告（反诉被告）重庆东润汽车服务有限公司在本判决生效后立即向被告（反诉原告）刘小雨返还押金12000元；三、驳回原告（反诉被告）重庆东润汽车服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘小雨的其他反诉请求。”二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，关于违约金调整是否恰当的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《房屋租赁合同》第7.2条第（5）项约定，乙方在租赁期间中途不再续租、转租该商区必须提前3个月向甲方提供书面申请；未提前告知视为乙方违约。双方签订《房屋租赁合同》合法有效。在合同的履行过程中，双方对《房屋租赁合同》协商一致解除。但刘小雨违反合同约定，在租赁期间不再续租，未提前三个月向东润公司提出书面申请，存在违约行为，理应承担违约责任。但鉴于双方系协商一致解除的租赁合同，双方对终止合同履行期限有自己的预期。且其后，东润公司在2019年11月30日拆除了隔墙，将租赁房屋与东润公司的门市连为一体，其后自行使用了租赁房屋，故一审法院酌情将违约金调整为26000元，符合法律规定，并无不当。关于恢复原状的费用。对于室内恢复、招牌拆除、水泥墩拆除的费用，双方在协商解除合同过程中，东润公司已作出仅需刘小雨对玻璃幕墙进行恢复的意思表示。虽然电话录音系双方协商的过程，但双方在电话录音中，已对解除合同，仅需恢复玻璃幕墙达成一致意见。且东润公司对恢复原状产生的损失，仅举示了合同及发票，并无实际支付款项的凭证，无法证明东润公司已实际支付了上述费用。故对东润公司要求刘小雨承担该部分费用的诉讼请求，不予支持。综上所述，东润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1217.10元，由重庆东润汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年八月十九日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢