四川省米易县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0421民初495号 原告：石晓蓉，女，1981年4月17日出生，汉族，农村居民，户籍所在地：四川省攀枝花市米易县，住四川省攀枝花市米易县。 被告：米易和喜安筑房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市米易县草场乡克朗15社棉花地新村**，统一社会信用代码：91510421MA67X20U50。 法定代表人：刘小槐，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：侯雪艳，女，该公司职员。（特别授权） 被告：姚俊峰，男，1992年3月9日出生，回族，农村居民，住四川省攀枝花市米易县。 原告石晓蓉与被告米易和喜安筑房地产开发有限（以下简称和喜安筑）、姚俊峰商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告石晓蓉，被告和喜安筑委托诉讼代理人侯雪艳、姚俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石晓蓉向本院提出诉讼请求：判令和喜安筑、姚俊峰连带退还石晓蓉订金10000元。 事实和理由：2019年12月，和喜安筑销售顾问姚俊峰与石晓蓉联系在米易“天空之城”项目的房屋购买事宜时，告知石晓蓉以该内部员工名义购买可以享受房价优惠。石晓蓉可以先交订金，如果以后不购买房屋时可以退还该款。石晓蓉基于相信姚俊峰所说的“以后不买可以退还”的承诺，通过微信于2020年1月18日转款给姚俊峰10000元，并在微信中备注“订字别写错了”。2020年3月，和喜安筑电话通知石晓蓉前去签订购房合同时，石晓蓉才知道自己所支付的“订金”10000元变成了以杨某名义与和喜安筑签订的《认购协议》中支付的“定金”10000元。石晓蓉立即表示自己交纳的系“订金”，而非“定金”，要求和喜安筑和姚俊峰退还未果。 石晓蓉认为：石晓蓉通过和喜安筑销售顾问姚俊峰交纳的10000元属于订金可以退还，且在和喜安筑与杨某名义签订合同时，对10000元订金在合同中表述为定金并不知情。和喜安筑销售顾问姚俊峰有关放弃购房可以退还订金的承诺，应系和喜安筑的意思表示。和喜安筑应向石晓蓉退还订金10000元。同时，订金10000元是通过姚俊峰转交和喜安筑。因此，姚俊峰应当承担连带支付责任。 被告和喜安筑辩称：1.2020年1月19日，和喜安筑与杨某签署了【和喜·天空之城】《商品房认购协议书》（以下简称《认购协议》），杨某以现金方式向和喜安筑交付认购定金10000元，和喜安筑向杨某出具等额收据，载明10000元房款性质为定金。石晓蓉并非《认购协议》的合同主体，根据合同相对性原则，石晓蓉与和喜安筑不存在权利义务关系，无权要求和喜安筑退还房款；2.《认购协议》及收据均载明10000元房款性质为定金。《认购协议》第三条第二款还明确约定，买受人放弃认购或未按时签约的，出卖人有权将商品房另行出售，且定金不予以退还。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”因此，本案中无论实际购房者为何人，依据《认购协议》约定及法律规定，买受人一方放弃认购房屋的，和喜安筑有权不退还定金；3.石晓蓉将10000元房款转账至姚俊峰，姚俊峰收到款项后委托杨某以其名义购买案涉商品房，并将10000元房款转付给杨某。现有证据尚无法证明，石晓蓉委托姚俊峰、姚俊峰转委托杨某的过程中，是否分别向受托人明确房款性质。但可以确定的是，杨某收到款项后，以自己名义在和喜安筑处选购商品房，并在《认购协议》及收据中对10000元房款性质均明确为定金。对此，和喜安筑既不知晓杨某系受托代买商品房，更无从知晓石晓蓉对所付房款的性质要求，在商品房预售过程中和喜安筑并无任何过错。石晓蓉应当举证证明导致其支付的房款性质由“订金”变为“定金”的过错，要求过错方承担责任。4.石晓蓉主张姚俊峰的行为系职务行为与事实不符。员工的行为是否构成职务行为，通常从员工是否有书面授权且行为在授权范围内、行为是否发生在工作时间、工作场所、行为的事实是否以工作或职务名义实施等多方面综合判断。姚俊峰虽为和喜安筑的销售顾问，但姚俊峰不可能无条件、无限制在任何时间段完全代表和喜安筑。对于房款性质、能否退还、合同签订、款项支付等重要事项，石晓蓉作为完全民事行为能力人应当知晓需通过正规渠道，即在售楼中心咨询、了解销售政策后，与和喜安筑达成协议并将房款支付至公司账户。而石晓蓉通过微信转账的方式将款项支付给姚俊峰，甚至默许同意以第三人名义购房，明显不符合客户与销售顾问的行为模式。事实上，石晓蓉并非基于客户身份交付房款给销售顾问姚俊峰，而是基于朋友关系委托姚俊峰购房，同意姚俊峰转委托第三人并以第三人名义购房，因三方在委托姚俊峰及转委托环节出现偏差，最终将房款作为定金在和喜安筑选购房屋。因此，姚俊峰的行为并非职务行为，和喜安筑无需为姚俊峰的行为承担任何责任。 综上所述，和喜安筑请求依法驳回石晓蓉的全部诉讼请求。 被告姚俊峰辩称：姚俊峰与石晓蓉系朋友关系。有购房意愿的石晓蓉通过姚俊峰得知，其代售的和喜安筑房产项目有内部优惠政策，即：以和喜安筑在职员工身份购买房屋，每平方米可减少500元。在签订合同时，买受人可由在职员工姓名变更为实际买受人姓名。于是，姚俊峰在取得石晓蓉同意的情况下，找到和喜安筑的关联公司米易县和瑞万嘉物业服务有限公司员工杨某协商。杨某同意在收取3000元报酬的情况下，以其名义与和喜安筑签订购房协议。2019年12月，石晓蓉两次转购房款给姚俊峰，姚俊峰随即转款给杨某，并由杨某签订了《认购协议》。姚俊峰随即通过微信方式将《认购协议》传给了石晓蓉。石晓蓉提出《认购协议》上写的是杨某的名字，而不是她的名字。姚俊峰告诉石晓蓉，所购房屋尚未预售，《认购协议》写不写其名字都无所谓。疫情结束后，石晓蓉告知姚俊峰无法购买《认购协议》所涉房屋。姚俊峰便与和喜安筑经理沟通退还定金，得到想办法退还的答复。但和喜安筑至今未退还石晓蓉定金。对此，姚俊峰认为，国家法律规定在签订商品房买卖合同之前，均可退还购房定金。只有在米易相关部门与开发商串通不予退还购房定金。和喜安筑事后曾制定政策，内部员工定金一律不予退还。而事实上，和喜安筑在销售过程中，仍然退回了部分客户的定金。因此，姚俊峰不认可石晓蓉的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：石晓蓉提交的《认购协议》（时间：2020年1月19日、买受人：杨某）、《收据》（时间：2020.1.19、客户姓名：杨某）、《微信聊天记录》（微信名为：姚疯疯、时间：2020年1月18日）；被告姚俊峰提交的《微信聊天记录》（微信名为：石姐、时间：2020年1月18日、2020年1年19日、2020年3月11日），本院予以确认并在卷佐证。 审理过程中，为查明案件事实，本院依职权通知证人杨某出庭作证，其证言内容为：证人系和喜安筑下属的米易县和瑞万嘉物业服务有限公司员工。姚俊峰询问证人是否以和喜安筑内部员工购房优惠政策购房，证人告知没钱购买。姚俊峰便与证人几经协商，证人同意在姚俊峰支付3000元报酬的情况下，以证人名义为姚俊峰的朋友购买优惠房。2020年1月18日、19日，姚俊峰通过微信转账方式向证人转款各5000元，合计10000元，并发给证人10元红包，用以10000元提现使用。姚俊峰事后找到证人签署了《认购协议》。证人未收到《认购协议》及收款收据。2020年3月25日、4月6日，和喜安筑王姓销售助理通过短信告知证人签订购房合同及缴清首付款。逾期未付款，将认购房源另行处理。证人将第一条短信转发给姚俊峰后，姚俊峰让证人不要理会，证人便没再转发第二条短信。 石晓蓉、和喜安筑对证人杨某的证言无异议；姚俊峰对证人杨某有关3000元报酬协商经过、《认购协议》签订地点提出异议，对证言其他部分无异议。对此，本院认为，证人杨某的证言内容所涉基本事实客观真实，与案涉事实相关。故予以采信。另外，杨某承认了姚俊峰与其《微信聊天记录》（微信名为：杨某、时间：2020年1月18日、2020年1月19日、2020年1月21日、2020年3月11日）的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月，有购房意愿的石晓蓉通过朋友姚俊峰（时为米易万城房地产营销策划有限公司员工）得知，和喜安筑委托其销售的位于原米易县（现米易县草场镇）克朗村米易·天空之城项目商品房存在内部员工购房优惠政策。该政策允许实际购买人以和喜安筑内部员工名义以优惠价认购房屋，待签订正式购房合同时变更为实际购买人。在确定石晓蓉的购房意愿后，姚俊峰找到和喜安筑关联公司米易县和瑞万嘉物业服务有限公司员工杨某，在商定支付杨某3000元报酬的情况下，杨某同意以个人名义及内部员工身份，为石晓蓉认购米易·天空之城项目商品房一套。为此，石晓蓉分别于2020年1月18日晚分两次以微信转账的方式向姚俊峰各转账5000元，合计10000元，用于支付认购款。其中，石晓蓉还在2020年1月18日晚转款时的微信聊天记录上载明“订字别写错了”。姚俊峰在收到前述两笔款项后，分别于2020年1月18日晚、1月19日上午以微信转账的方式转付给杨某。另，姚俊峰再以微信红包方式支付杨某10元，用以支付杨某提现前述10000元认购款。2020年1月19日上午，姚俊峰以和喜安筑（甲方、出卖人）销售代表的名义并加盖和喜安筑合同专用章与杨某（乙方、买受人）签订了《认购协议》一份。该协议书载明：买受人杨某，认购房号为2-1-4-6，预测建筑面积：54.8平方米，优惠后总价为350775元，认购定金10000元。协议书约定：二、定金缴纳“1.在乙方签订《商品房买卖合同》及补充协议、《重要信息提示》、《临时管理规约》（以下简称为“全套合同”）等协议后该定金自动转为购房款。三、签订合同“1.乙方应在签订本认购协议书之日起▁日内主动携带本人认购书、定金收据、银行卡（甲方处可以刷卡、转账）及乙方身份证原件到米易·天空之城销售中心与甲方签订全套合同。2.如乙方在本认购协议书签订后放弃购买该商品房或未按本认购协议书约定的时间到售房中心签订全套合同及支付房款，则甲方有权将该商品房另行出售，且定金不予退还。……5.乙方已知：自己原拥有的房屋，自己的资信状况及自己原有贷款状况等采取按揭方式付款的具有一定影响。乙方确保：如本认购协议书中乙方选择银行或公积金贷款的付款方式，则应按照本项目的合作银行或公积金管理中心的要求办理相关事宜。非因甲方原因导致不能贷款，按合同约定执行。”与此同时，和喜安筑向杨某出具加盖该公司财务专用章的《收据》一张，载明：收到杨某以现金支付的定金10000元（房号／排号：2-1-4-6）。此后，姚俊峰并未将《认购协议》及《收据》交于杨某，而是留存于和喜安筑销售中心。2020年1月19日上午10时56分，姚俊峰将前述认购协议拍照后通过微信方式传送给了石晓蓉，石晓蓉并未对该协议提出异议。2020年3月11日，杨某将和喜安筑的短信通知，以微信方式转发给姚俊峰，该短信内容为“尊敬的天空之城业主，您好：您于2020年1月19日认购的天空之城2栋1单元406号房已逾期付款，请于2020年3月15日前付清首付，逾期未付款，房源另售，定金概不退还，如有任何疑问，请及时与相关销售人员联系。”姚俊峰在收到杨某转发短信后，告知杨某无需理会。2020年4月18日、19日，石晓蓉因配偶不同意办理按揭贷款决定放弃购买《认购协议》所确定的房屋，而找到和喜安筑销售中心工作人员，要求退已付认购款10000元，并与相关人员发生两次纠纷。第二次纠纷后，和喜安筑向石晓蓉交付了与杨某签订的《认购协议》及出具给杨某的《收据》，但该公司拒不退还认购款。 同时查明，姚俊峰承认曾告知石晓蓉定金10000元不能退还。石晓蓉亦承认姚俊峰告知其不能退还的事实，但其始终认为是可以退还的“订金”。 本院认为：本案争议的焦点为：1.《认购协议》所涉的买受人；2.和喜安筑是否应退还《认购协议》所涉的定金10000元。 1.《认购协议》所涉的买受人 和喜安筑采取实际买受人以其内部员工为名义买受人享受购房优惠价的方式，向社会销售其商品房，待签订正式商品房买卖合同时，将名义买受人变更为实际买受人，系商品房销售过程中的一种营销方案。本案中，姚俊峰作为和喜安筑委托代理销售商米易万城房地产营销策划有限公司员工，在向石晓蓉售卖案涉商品房过程中是按和喜安筑的营销方案进行售卖，其应当知晓实际买受人为石晓蓉，并将和喜安筑与名义买受人杨某签订的《认购协议》及《收据》留存于和喜安筑销售中心，且于和喜安筑与石晓蓉因退还10000定金发生纠纷之时，将其与杨某签订的《认购协议》及《收据》交付给石晓蓉。前述事实足以证实，姚俊峰在《认购协议》签订过程中行为系委托代理销售行为，系职务行为，其法律后果应当由委托人和喜安筑承担，《认购协议》所涉合同相对方为石晓蓉，石晓蓉为《认购协议》的实际买受人。因此，和喜安筑有关《认购协议》合同相对方非系石晓蓉、其无权主张合同权利、姚俊峰的行为非系职务行为等抗辩主张并无事实依据和法律依据，本院不予支持。同时，姚俊峰的行为系职务行为，非系合同责任主体。故石晓蓉对姚俊峰的诉请，没有法律依据，本院不予支持。 2.和喜安筑是否应退还《认购协议》所涉的定金10000元 《认购协议》签订之前，石晓蓉曾向姚俊峰提出其所交10000元认购款系“订金”，但其收到姚俊峰转发的以名义买受人杨某签订的《认购协议》上已清楚载明，10000元认购款为“定金”而非“订金”，且违约情况下不予退还。对此，石晓蓉作为完全民事行为能力的人，理应具有常人的判断能力与认识能力，知晓《认购协议》定金条款的含义及法律后果，而未对其提出异议。因此，石晓蓉是以默示的意思表示方式承认该条款。石晓蓉有关对《认购协议》所涉定金条款内容不知情的主张，与事实不符，本院不予支持。经审查，载有定金条款的《认购协议》未违反法律、行政法规强制性规定，为有效协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现查明，石晓蓉因其配偶不同意办理按揭贷款决定放弃购买《认购协议》所确定的房屋，违反了《认购协议》第三条第二款的约定，无权要求和喜安筑退还所交纳的定金10000元。故对石晓蓉诉请和喜安筑退还定金10000元，本院不予支持。 综上所述，石晓蓉的全部诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回石晓蓉的全部诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由石晓蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  谢云朋 二〇二〇年八月二十一日 书记员  程 力