上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14893号原告：邹维加，男，1973年12月5日生，汉族，住上海市普陀区。原告：邹欣桐，女，2005年12月7日生，汉族，住上海市普陀区。法定代理人：邹维加，系邹欣桐之父，即原告邹维加。原告：吴文娟，女，1978年12月2日生，汉族，住上海市普陀区。三原告共同委托诉讼代理人：周祖超，上海申藴和律师事务所律师。被告：上海健诺实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘学军，执行董事。被告：上海富平投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘学军，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：王子君，上海君乐律师事务所律师。原告邹维加、邹欣桐、吴文娟与被告上海健诺实业有限公司(以下简称健诺公司)、上海富平投资管理有限公司(以下简称富平公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人周祖超及两被告共同委托诉讼代理人王子君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹维加、邹欣桐、吴文娟向本院提出诉讼请求：判令健诺公司及富平公司共同支付邹维加、邹欣桐、吴文娟自2015年5月12日至2020年8月11日的租金39,092元。事实与理由：2014年5月11日，邹维加与健诺公司签订《上海市商铺租赁合同》，约定邹维加将位于上海市嘉定区新郁路XXX号地下533的商铺(以下简称涉案商铺)出租给健诺公司，租期自2014年5月11日至2025年5月10日止，第一年免租金，第二年起付租金，先付后用。合同虽约定了商场签约率达到80%作为合同生效的条件，但该约定并不合理，健诺公司应自合同签订后第二年开始支付租金。邹维加至今仅收取了租金3,586.13元。因健诺公司与富平公司均是刘学军控制的公司，且租金实际由富平公司支付，商铺亦由富平公司实际管理，故富平公司应与健诺公司共同承担支付租金的义务。基于以上情况，邹维加、邹欣桐、吴文娟诉至法院，要求判如所请。被告健诺公司、富平公司共同辩称，合同约定在原国际鞋城所有产权商铺与健诺公司的签约率达到80%后生效，而该条件直至2019年12月21日才成就，扣除一年免租期，故健诺公司应于2020年12月21日起支付租金。现健诺公司考虑到涉案商铺的实际情况，同意自2020年2月1日起支付租金。因富平公司与健诺公司是关联公司，法定代表人相同，富平公司同意共同承担支付租金的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：邹维加、邹欣桐、吴文娟系涉案商铺的产权人。涉案商铺的建筑面积为19.65平方米。2014年5月11日，邹维加(甲方、出租方)与健诺公司(乙方、承租人)签订《上海市商铺租赁合同》，载明协议背景为：甲方原系国际鞋城的业主，为涉案商铺的所有权人。因原国际鞋城目前整体处于歇业状态，且甲方与前承租人的租赁协议已解除或终止。为盘活整个市场，乙方拟对整个原国际鞋城进行装修、宣传、招商，对原国际鞋城的所有商铺加以利用，即需乙方逐一与原国际鞋城的全部所有权人签订租赁合同，才能实现乙方与甲方签订本合同的目的。甲乙双方均一致同意，乙方必须与原国际鞋城的业主签约率分区达80%以上，本租赁合同才能生效。该合同第一、二条约定，甲方向乙方出租涉案商铺，建筑面积19.65平方米。第三条约定，租赁期限自租赁期起始日十一年，即2014年5月11日至2025年5月10日止，第一年因大面积改造、招商需要，甲方同意给予乙方一年免租期，第二年开始起支付商铺租赁费，先付后用，商铺租赁费起算日为收到全国名特优直营中心书面通知为准，但租赁期起始日同时需要满足下列条件：1、甲方已办理出房屋产权证，并把产权证复印件交付乙方；2、原国际鞋城所有产权商铺与乙方签订《上海市商铺租赁合同》的签约率达到80%，如届时签约率未达到80%，则租赁期起始日自达80%之日起算，免租期及商铺租赁也随之顺延，最长顺延期在一年之内，如一年内签约率始终未达到80%，本合同自动作废。该合同第七条约定甲方选择的分配方式为附件一。第八条约定，租金乙方每6个月一付，每6个月的第1个月的20号至30号为支付日。第十六条约定，租赁期间，甲方同意乙方或实际经某者可以对房屋重新分割、布局、装饰。租金具体分配方式见附件一，附件一载明，地下**15000平方米，第一年5,475,000元，每年递增率为6%，以上一年度的结算租金额为标准。合同签订后，邹维加交付了涉案商铺。邹维加合计已收取租金3,586.13元。因健诺公司拖欠剩余租金未付，故邹维加、邹欣桐、吴文娟涉讼。另查，涉案商铺所在商城位于上海市嘉定区曹安公路XXX号、新郁路XXX号。商城原名上海曹安国际鞋城，由原上海兆地房地产开发有限公司开发，于2006年竣工。商场有南北两区，总建筑面积约45000平方米。2013年起，健诺公司与富平公司进入商城，陆续与商场内商铺小业主签订租赁合同，并对商场进行统一改造，将改造后的商铺出租给案外人经某。健诺公司与富平公司的法定代表人均为刘学军，富平公司系健诺公司的股东。商场现名美陈广场，地下**及**、二楼主要经某鲜花及仿真花，三楼经某婚庆道具工艺品，商场内的商铺基本都已出租并处于经某状态。因健诺公司、富平公司拖欠商铺小业主租金，部分小业主涉诉。再查，在本院(2019)沪0114民初8376号案件中(该案判决已生效)，富平公司表示商场在2017年4月回签率已达到80%，2017年6月陆续向出租人支付全年租金的20%。本院认为，邹维加与健诺公司签订的《上海市商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，双方明确约定了生效条件，即健诺公司与原国际鞋城的业主签约率分区达80%以上，现该条件在2017年4月已成就，在未能明确具体时间的情况下，本院认定合同于2017年5月1日生效，且合同不违反法律、行政法规的规定，双方均应按约履行。合同虽约定了一年免租期，考虑到健诺公司自合同签订之日起接收涉案商铺已有多年，故可认定一年免租期已届满，健诺公司应自合同生效之日即2017年5月1日起按照约定的租金标准向邹维加支付租金。现邹维加要求健诺公司支付至2020年8月11日的租金，扣除已付租金，经核算,健诺公司还应支付租金21,658元。邹欣桐、吴文娟并非合同相对方，故其要求富平公司支付租金的诉请无合同和法律依据，本院不予支持。至于邹维加主张因健诺公司与富平公司均是刘学军控制的公司，且租金实际由富平公司支付，商铺亦由富平公司实际管理，故要求富平公司共同承担支付租金的义务。对此，富平公司表示同意共同承担付款义务，与法不悖，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海健诺实业有限公司、被告上海富平投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邹维加自2017年5月1日至2020年8月11日期间拖欠的租金21,658元；二、驳回原告邹欣桐、吴文娟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费777.00元，减半收取388.50元，由被告上海健诺实业有限公司、被告上海富平投资管理有限公司共同负担(被告上海健诺实业有限公司、被告上海富平投资管理有限公司负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫二〇二〇年八月二十四日法官助理 顾颖琦书 记 员 王 豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。