广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初6373号原告：江门市美和物业管理有限公司，住所地广东省江门市江海区************。负责人：詹志坚。委托诉讼代理人：陈莹、程颖，系广东良匠律师事务所律师、实习律师。被告：肖冬梅，女，汉族，1971年1月9日出生，户籍住址湖北省鄂州市鄂城区,公民身份号码。被告：程校田，男，汉族，1964年8月20日出生，住址同上，公民身份号码。原告江门市美和物业管理有限公司（以下简称“美和物业公司”）与被告肖冬梅、程校田物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告美和物业公司的委托诉讼代理人陈莹到庭参加了诉讼。被告肖冬梅、程校田经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告肖冬梅、程校田向原告美和物业公司支付拖欠的物业服务费9153.96元及违约金（违约金以实际拖欠的物业管理费为本金，自2012年7月10日起，按每日万分之三的标准计至付清之日止，暂计至2020年6月12日为4753.76元）；2.被告向原告支付公用水电费725.42元及违约金（违约金以实际拖欠的公用水电费为本金，自2013年2月1日，按每日万分之三的标准计至付清之日止，暂计至2020年6月12日为368.55元）；3.被告向原告支付因本案产生的律师费3000元；4.本案诉讼费用由被告承担。本院查明事实一、物业公司管理的小区位置和名称：江门市蓬江区杜阮镇******，位于江门市蓬江区*******。二、物业管理合同的签订情况：2009年11月29日、2010年8月19日，江门市蓬江区****管理有限公司（简称“****”）分别与被告程校田、肖冬梅签订《****前期物业管理服务协议》，约定由****向被告提供前期物业管理服务。2018年4月20日，江门市蓬江区杜阮镇******与美和物业公司签订《******物业服务合同》，约定美和物业公司提供****物业管理服务；同月29日，****与美和物业公司办理资料交接并签署《债权移交证明书》，约定美和物业公司承接富恒公司服务期间发生的物业管理费的债权收回（包括但不限于业主欠****的服务费、公共水电分摊费、车位清洁照明费、违约金、诉讼费、律师费等）。三、合同约定的物业服务费标准及缴纳日期：《****前期物业管理服务协议》和《****物业服务合同》均约定：（无电梯）住宅按建筑面积每月每平米0.8元，（电梯1-3层）住宅按建筑面积每月每平米1.4元，（电梯4-9层）住宅按建筑面积每月每平米1.5元；缴纳日期为每月10日前缴交当月的物业服务费。四、合同约定的公用水电费标准及缴纳日期：公用水电费的收费标准为每户每年缴纳相当于一个月的物业服务费；每户每年分摊一次，缴纳日期为每年一月份一次性缴交。五、合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：《****物业服务合同》约定：从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳违约金。原告在诉讼请求中调整违约金的计算标准为每日万分之三。六、业主房屋产权及使用情况：涉案房屋江门市蓬江区杜阮镇******，房屋面积78.28平方米，登记权属人为被告肖冬梅；涉案房屋江门市蓬江区杜阮镇******，房屋面积93.53平方米，登记权属人为被告程校田。被告肖冬梅、程校田系夫妻关系，共同居住、使用前述房屋；前述房屋均未安装电梯，为步梯，均于2009年9月29日交付。其中，江门市蓬江区杜阮镇******房屋于2015年12月转让给第三人并办理产权转移登记。七、物业公司催缴情况：在小区公告栏及住户门口张贴催缴管理费通知书方式进行催缴。八、物业公司主张业主拖欠物业服务费、公用水电费的具体金额及计算方法：江门市蓬江区杜阮镇******每月应交物业服务费为62.62元（0.8元×78.28㎡），2012年7月至2020年6月的物业服务费6011.52元（62.62元×96个月）；2013年至2020年的公用水电费500.96元（62.62元×8年）。江门市蓬江区*******每月应交物业服务费为74.82元（0.8元×93.53㎡），2012年7月至2015年12月的物业服务费3142.44元（74.82元×42个月）；2013年至2015年的公用水电费224.46元（74.82元×3年）。九、其他事项：《****物业服务合同》第五条“违约责任”第5项约定业主或非业主使用人欠费超过三个月的，可采取向法院起诉等方式追讨欠费并由业主或非业主使用人承担因追讨欠费所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、违约金等。裁判理由与结果本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告与恒和苑业委会签订的《****物业服务合同》对被告具有约束力，在原告依约为恒和苑小区提供物业管理服务的情况下，两被告作为业主也应依约履行向原告支付物业管理服务费、公用水电费的义务。两被告经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩和质证意见，系自行放弃行使应诉、举证、质证权利，本院经审查原告所举证据的真实性、关联性，对原告主张的物业管理服务费和公用水电费予以确认。关于违约金，因被告未按照合同约定交纳物业服务费和公用水电费，其行为已构成违约，应负相应违约责任，原告在诉讼请求中调整违约金的计算标准为每日万分之三，未超出法律规定，本院予以支持。根据《****物业服务合同》的约定，其中物业服务费的违约金，以每月应交的物业服务费为基数，按每日万分之三的标准从当月的11日起计算至实际清偿之日止；公用水电费的违约金，以每年应交的公用水电费为基数，按每日万分之三的标准从当年的2月1日起计算至实际清偿之日止。关于律师费，虽然《****物业服务合同》中约定因追讨欠款产生的律师费由业主承担，原告并提交委托合同及发票，但考虑到违约责任以合理补偿为目的，综合案件的复杂程度、代理律师的实际工作量以及欠款金额等因素，避免出现双方之间利益明显失衡的情形，本院酌情支持原告律师费1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告肖冬梅、程校田应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告江门市美和物业服务有限公司支付物业服务费9153.96元及相应的违约金（2012年7月的违约金从2012年7月11日起算，2012年8月的违约金从2012年8月11日起算，以此类推，以每月实际拖欠的物业服务费为基数按每日万分之三的标准计算至实际清偿之日止）。二、被告肖冬梅、程校田应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告江门市美和物业服务有限公司支付公用水电费725.42元及相应的违约金（2013年的违约金自2013年2月1日起算，2014年的违约金自2014年2月1日起算，以此类推，以每年实际拖欠的公用水电费为基数按每日万分之三的标准计算至实际清偿之日止）三、被告肖冬梅、程校田应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告江门市美和物业服务有限公司支付律师费1000元。四、驳回原告江门市美和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250.04元，减半收取125.02元，由被告肖冬梅、程校田负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审判员  黄银平二〇二〇年八月十二日书记员  容丽萍