广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1331号原告：冯娇，女，1942年10月5日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，原告：甄妙英，女，1964年2月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告：甄健民，男，1962年3月18日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，三原告共同委托诉讼代理人：陈路遥，广东宏力律师事务所律师。被告：冯秀英，女，1978年4月9日出生，汉族，身份证住址广东省，委托诉讼代理人：杨志伟，广东德荣律师事务所律师。原告冯娇、甄妙英、甄健民与被告冯秀英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任普通程序，公开开庭进行了审理。原告甄妙英、甄健民及三原告共同委托诉讼代理人陈路遥，被告冯秀英及其委托诉讼代理人杨志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯娇、甄妙英、甄健民向本院提出诉讼请求：一、被告向三原告腾退广州市白云区麦地东街二巷3号603房，并搬离涉案房屋内属于被告的一切私人物品；二、被告就涉案房屋向三原告支付欠付的租金，欠付的租金按850元/月计算，自2017年1月9日计算至被告向三原告腾退涉案房屋并搬离涉案房屋内属于被告的一切私人物品之日止。事实与理由：原告冯娇与被告是姑妈与侄女的关系。甄妙英和甄健民是冯娇与其配偶甄荣康所生的子女。冯娇与其配偶于1960年11月11日登记结婚。冯娇于1996年5月21日购得涉案房屋，广州市白云区同和镇人民政府于1996年6月11日就涉案房屋向冯娇核发了“穗同字第NO：0005905号”《农村（墟镇）宅基地使用证》。故涉案房屋系冯娇与甄荣康的夫妻共同财产，冯娇与甄荣康各占1/2份额。从2001年8月1日开始，被告就租住在涉案房屋内，冯娇、被告口头约定的租金为850元/月，被告每月向冯娇支付租金。2003年3月21日，甄荣康去世。故涉案房屋中属于甄荣康的1/2份额成为遗产，由甄荣康的配偶（即冯娇）、子女（即甄妙英、甄健民）发生继承。甄妙英、甄健民认为，涉案房屋中的1/2份额是其父亲甄荣康的遗产，而甄妙英、甄健民是甄荣康的继承人，因此三原告均有权对涉案房屋行使占有、使用、收益、处分的权利。对于涉案房屋，冯娇从来都没有将其转让给被告的意思表示，只有按月出租收取租金（850元/月）的意思表示。而且，被告在广州市白云区京溪街来穗人员和出租屋服务管理中心办理了居住证，而且被告是使用涉案房屋作为居住证的登记地址。被告在很长一段时间没有在涉案房屋内居住，被告只是将其祖辈的牌位放置在涉案房屋内，使三原告无法使用涉案房屋，被告长期居住在佛山市顺德区。被告从2003年之后就一直未向原告方交纳过租金（850元/月），原告方有权终止与被告就涉案房屋的租赁关系，且被告应向原告方补足其自2003年至今欠付的租金（仍以原告冯娇、被告口头约定的850元/月为准）自起诉之日往前主张3年。基于原告方与被告就涉案房屋的租赁关系终止，被告应向三原告腾退涉案房屋并搬离涉案房屋内属于被告的一切私人物品。被告冯秀英辩称，一、原告甄妙英、甄健民不是本案的适格原告，本案是租赁合同纠纷，被告是与冯娇签订的《房屋买卖协议》，根据合同相对性原则，本案原告是冯娇。二、被告与原告冯娇之间签订的《房屋买卖协议》已经履行完成，被告通过合法买卖取得涉案房产。被告于2001年8月1日从原告冯娇处购买涉案房产，同时双方于2003年9月23日签署了《房屋买卖协议》，该协议也是在广州市白云区同和街法律服务所的见证下签订的，双方之间签订的《房屋买卖协议》真实合法有效，虽然涉案房产未过户至被告名下，但不影响《房屋买卖协议》本身的合同效力，涉案房产的所有权属被告，被告合法占有自己房屋，无需向原告腾退房屋。三、被告已经按约定支付了购房款，原告主张是租赁关系无事实和法律依据。被告通过分期付款的方式支付了共5.5万元购房款给原告冯娇，其中在2001年8月1日交付房屋时支付3万元，剩余2万元从2001年8月开始每月支付850元，在被告支付完剩余2万元款项后要求原告冯娇将房屋宅基地使用证书原件交给被告时，冯娇还要求被告支付了5000元，因此被告总共支付了5.5万元。原告也承认从2001年8月至2003年每月有收取850元事实，且在冯娇与被告的微信聊天中冯娇也承认收取被告5000元，而冯娇与被告双方交易时间是在2001年8月，但双方签订的《见证书》及《房屋买卖协议》是在2003年9月23日签署的，如果是原告所说被告因为没有钱支付购房款，2001年8月开始每月支付的850元是租金，那为何签订上述协议，唯一可以证明的就是被告已经按约定支付完了购房款，才签署房屋买卖协议，如双方是租赁关系且冯娇与被告是亲戚关系，双方不可能签署房屋买卖协议，2001年涉案房屋租金不可能每月有850元，因此，可以证明冯娇从2001年8月开始收取每月850元是被告支付的购房款，原告主张与被告是租赁关系不符合常理，也无任何证据予以证明。四、被告合法占有房屋至今近二十年，原告从未向被告主张过任何权利。原告将宅基地使用证原件交被告，房屋电表开户也是被告本人，原告交付房屋后从未向被告主张支付购房款，也未主张要求支付租金，现要求腾退房屋并支付租金，无事实和法律依据，同时也超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：原告冯娇为被告冯秀英的姑妈，冯娇与甄荣康为夫妻关系，生育儿子甄健民、女儿甄妙英，甄荣康于2003年3月21日去世。冯娇为京溪村麦地15号之二街603房（现地址为广州市白云区京溪街麦地东街二巷3号603房）的宅基地房屋使用人（宅基地使用证号为穗同字第××，面积44.27平方米，发证日期为1996年6月11日）。2003年9月22日，原告冯娇（甲方、卖方）与被告冯秀英（乙方、买方）签订《房屋买卖协议》，买卖的房屋座落在广州市白云区京溪街麦地东街二巷3号603房，建筑面积44.27平方米（宅基地使用证号0005905）；买卖的房屋总价为壹万元整，在办好见证后当天一次性付清全部房款；甲方保证在2001年8月1日前将房屋交付乙方使用，乙方付清房款后产权归乙方所有，甲方必须保证协助乙方办理房屋产权变更登记手续，所需费用由乙方支付。广州市白云区同和街法律服务所于2003年9月22日出具见字（2003）第681号见证书。冯娇作为出卖人出具声明（无注明时间）：本人冯娇经商量过将京溪村麦地十五号之二六0三房（两房一厅）卖给我姨女冯秀英，屋面积44.27平方，共贰万元正，双方立据为凭，今后此房产权应属本人我姨女冯秀英所有。冯娇表示声明和协议书是同一天书写，该买卖协议没有实际履行，冯娇主张与冯秀英是租赁关系（起诉时表述口头约定，庭审中称签订租赁协议，但丢失）2001年8月1日至2003年8月冯秀英按800元/月（起诉时表述每月850元）支付租金，除上述款项外，在签署买卖协议前向冯秀英借款5000元，合计24200元。冯秀英则主张声明是2001年签订协议前出具，2001年前冯娇向其借款20000元，后商量涉案房屋出售给冯秀英，双方约定价格5万元，以2万元抵偿房款，剩余3万元，交易时另外支付1万元，后商量每个月支付850元，24个月支付完2万元，拿宅基地证时多支付50**元，合计55000元。冯娇出示1998年、1999年甄荣康购买房改房单据，拟证实不需要向冯秀英借款。原告为证实双方存在租赁关系，出具广州市白云区京溪街来穗人员和出租屋服务管理中心2020年2月19日出具的证明，证实冯秀英于2011年8月22日至2014年8月22日以涉案房屋以出租屋名义办理居住证，根据打印的冯秀英的人员基本情况表，受理日期为2011年8月22日的基本情况表中居住处所类型为出租屋，此后受理日期为2014年、2018年、2019年、2020年的基本情况表中居住处所类型均为自购房屋，经向广州市白云区京溪街来穗人员和出租屋服务管理中心查询，办理时无租赁协议备案。冯秀英主张双方实际发生买卖关系，经向原告释明，原告对买卖关系不予确认，坚持本案为租赁关系。冯娇曾于2019年3月4日以物权保护纠纷起诉冯秀英，要求腾退涉案房屋并支付使用费，后撤回起诉。冯秀英于2001年8月1日使用涉案房屋至今。冯秀英出具穗国房字（2001）174号文件及穗房地租（2008）70号文件，拟证实2001年私房租金7.3元/平方米，2008年京溪地段租金12元/平方米，租金不可能850元每月。以上事实，有房屋买卖协议、见证书、宅基地使用证、声明、及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告冯娇、甄妙英、甄健民主张冯娇将涉案房屋出租给被告冯秀英居住使用，现起诉要求冯秀英腾退涉案房屋，并支付欠付的租金至搬离之日止，冯秀英否认与冯娇存在租赁关系，出具房屋买卖协议及声明证实冯娇与冯秀英之间为房屋买卖合同关系，冯娇不予确认，经本院释明，仍坚持双方为租赁关系，原告对其主张应承担举证责任。冯娇称双方曾签订租赁协议，但未能提供证据证实，冯秀英确认2001年8月1日至2003年8月，每月向冯娇支付850元，冯娇主张上述款项为租金，冯秀英不予确认，冯娇未能提供证据证实，冯秀英曾在广州市白云区京溪街来穗人员和出租屋服务管理中心以出租屋名义办理居住证，其后以自购房屋名义办理，并无出具租赁协议办理备案，不足以证明双方存在租赁合同关系，综上，原告主张与冯秀英发生租赁关系，缺乏事实依据，本院不予确认，原告要求终止与冯秀英的租赁关系，并要求冯秀英搬离涉案房屋及支付租金的请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告冯娇、甄妙英、甄健民的全部诉讼请求。本案受理费566元，由原告冯娇、甄妙英、甄健民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年八月四日书记员  郑萍军