山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初2969号原告：锁新果，女，1964年9月9日出生，回族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘俊清，山西晋一律师事务所律师。被告：张正义，男，1986年9月5日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：杨润冬，山西君比德律师事务所律师。被告：施月光，男，1987年10月21日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：郑燕兴，山西晋瑞律师事务所律师原告锁新果与被告张正义、施月光确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锁新果及其委托诉讼代理人刘俊清，被告张正义及其委托诉讼代理人杨润冬，被告施月光委托诉讼代理人郑燕兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锁新果向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认被告张正义与被告施月光签订的关于太原市起凤街19号1幢1层3号的房屋的买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告施月光系母子关系，位于太原市起凤街********的房屋原登记在被告施月光名下，但该房屋实际出资人、管理人均为原告，原告才是该房屋的实际所有权人，该房屋从购买时施月光正在上学，其并无经济能力购买该房屋，由于被告施月光是原告的独子，故购买房屋时将其登记为所有权人，但房屋所有手续及所有权证书均由原告保管，以示原告为房屋的实际所有权人，并且该房屋一直在原告的实际占有控制之下。由于被告施月光与原告存在家庭矛盾，故被告施月光与被告张正义恶意串通，在未通知原告的情况下，于2019年3月24日在没有告知原告的情况下，就该房屋签订转让协议，并挂失补办房屋的产权证书，于2019年5月21日将该房屋产权登记于被告张正义名下。被告交易房屋期间，原告应政府关于美化统一门头的要求，委托装修公司对该房屋的门头、台阶及室内进行了维修、改造、装饰，花费近贰拾万元，期间被告均未来房屋所在地实地看房，可见其恶意明显，严重损害了原告的合法权益，其房屋交易行为属于无效民事行为，应确认其签订的合同无效。综上，为了维护原告的权益不受损害，特诉至贵院，望予以支持。被告张正义辩称，本案不符合合同法52条规定的合同无效的法定情形，故应驳回原告的诉讼请求。被告施月光辩称，被告施月光与张正义所签房屋买卖合同系真实意思表示，合法有效，不存在合同法规定的合同无效的情形。且施月光已配合张正义完成产权登记；房屋系原告非法占有使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和交换。原告提供的证据有：1、户口本首页；锁新果常住人口登记卡；施月光常住人口登记卡；2、补充协议；（复印件）3、房屋所有权证；4、房产转让协议（复印件）；销售不动产统一发票；服务费发票2张；税收通用完税证2张；山西省住宅专项维修资金专用（微机）票据；5、商铺租赁合同；房屋租赁合同；6、建筑装饰工程施工合同；7、收款收据；8、金虎便利店（该房屋所在地）的负责人开具证明书；山西光叶物业有限公司开具证明书；装修工人李宏飞的证明书；补充证据：9、中国农业银行银行卡业务回单；10、证明书（张巧凤）；11、58同城太原柳巷商铺出售信息（山西省太原市迎泽区柳巷南路31号）；（网上截图）。被告张正义经质证认为，证据1无异议；证据2关联性不认可，无法证明二被告系恶意串通，只能证明二被告签订房屋买卖真实合法有效；证据3证明目的不认可，原件在谁手中保管不影响本案所有权的确定，物权法第9条的规定，本案不动产登记的是第二被告，是合法所有权人，属于有权处分；证据4真实性合法性认可，关联性不认可，只是证明第二被告款项的来源，无法证明原告所主张的是以被告名义购买且为其出资，第二被告的经济能力、款项来源不影响房屋所有权的物权法律效力；证据5第一份合同2013-2016年的协议，超出租赁期限，和本案无关，第二份合同的出租方在合同显示为本案第二被告，且第二被告有权出租该房屋；证据6、7三性均不予认可，无法体现出真实的付款关系，对房屋的修缮是第二被告拥有所有权期间，对房屋的添附，和物权关系无关；证据9和本案无关，不认可；证据11三性均不予认可。被告施月光经质证认为，证据5显示的房屋租赁合同，被告施月光均不知情，原告一直将被告施月光的房屋强制占有使用；证据6、7对合同三性均不予认可，合同装修总价和收据的价格不一致，没有发票，没有对公付款记录；该装修的时间是疫情重要时间，从政府角度，不可能开工装修，从租户金虎便利来讲，不可能停止营业；该合同字迹应属同一人签署，原告签署在法定代表人一栏，合同签署不规范；证据8被告张正义到实地看过房，房屋交易后，也去办过租赁交接，因原告与金虎不配合，并非原告所称没有看房，恶意串通。其他证据同被告张正义质证意见。被告张正义提交的证据有：证据1、房屋所有权证书（被告施月光）（复印件）；证据2、太原市存量房屋买卖合同；证据3、付款凭证；证据4、房屋所有权证书（被告张正义）。原告经质证认为，证据1真实性无异议，原件在原告处，关联性有异议，说明交易时候房产证在原告处；证据2真实性无异议，但是是他们恶意串通签订的，合同是无效的，合同价款低于市场行情；证据3真实性无异议；证据4过户之后的，和本案无关。被告施月光对被告张正义的证据无异议。被告施月光提交的证据有：证据1、房地产买卖契约；证据2、补充协议；证据3、房产登记资料查询档案证明书；证据4、房产证明；证据5、太原市存量房交易资金监管协议；证据6、银行收款短信。原告经质证认为，对全部真实性认可，关联性不认可，都是恶意串通的，无效的。被告张正义对被告施月光的证据无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月24日，被告施月光作为卖方（甲方）与被告张正义作为买方（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定，甲方自愿将坐落于迎泽区起凤街19号1幢1层3号的房屋出售给乙方；该房产权属证号为：不动产权第0047384号，房屋建筑面积44.58平方米；乙方对该房屋进行了充分了解，愿意购买。双方议定该房屋成交价为一百三十五万元；本合同签订当日，乙方支付甲方购房定金三万元。同日，被告施月光作为出卖方（甲方）、被告张正义作为买受方（乙方）与太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司就坐落于起凤街19号1幢1层3号签署的《房地产买卖契约》签订《补充协议》。2019年5月10日，被告施月光作为房屋出卖人（甲方）、被告张正义作为房屋买受人（乙方）与太原市房产交易服务中心（丙方）签订《太原市存量房交易资金监管协议》。被告施月光于2019年5月24日收到太原市房产交易服务中心客户交易结算资金1020093.5元。被告张正义共支付房款135万元。涉案房屋2013年5月8日登记在被告施月光名下，2019年5月1日登记在被告张正义名下。另查明，原告与被告施月光系母子关系。2013年10月12日原告就涉案房屋与案外人谭县委签订《商铺租赁合同》；2016年12月1日原告就涉案房屋与案外人刘芳签订《房屋租赁合同》；2019年2月17日，原告就涉案房屋与山西灵犀通广告装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》。本院认为，原告主张二被告签订的《房地产买卖契约》无效，应对该协议存在无效事由进行举证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告称二被告属于上述第二项的情形。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产所有权以登记为准，涉案房屋2013年5月8日登记在被告施月光名下，被告施月光作为房屋所有权人享有处分收益的权利，其作为完全民事行为能力人有权处分自己名下的房屋。其次，原告将涉案房屋进行出租的行为不能证明其对房屋享有所有权或共有权，且其与被告施月光系母子关系，其对房屋进行管理或可以将房屋出租并不违反常理。故原告提交的证据不能证明二被告之间存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益。原告亦无证据证明二被告签订的协议存在其他法定无效的事由。故原告主张确认被告张正义与被告施月光签订的关于太原市起凤街19号1幢1层3号的房屋的买卖合同无效的诉讼请求证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告锁新果的诉讼请求。案件受理费100元由原告锁新果负担（此款原告已预缴）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 任雅丽 二〇二〇年八月十五日书记员 张桂云附：法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。