广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初21276号原告：中山市园山商贸有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区******办公室，统一社会信用代码91442000733098033U。诉讼代表人：广东卓正律师事务所，中山市园山商贸有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：张丹丹，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧泳英，广东卓正律师事务所实习律师。被告：王虎山，男，1971年7月23日出生，汉族，住四川省苍溪县，被告：寇晓霞，女，1972年10月12日出生，汉族，住四川省苍溪县，两被告的共同委托诉讼代理人：杜朝阳，广东凯行律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：邓五英，广东凯行律师事务所律师。第三人：卢炼，女，1980年8月19日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，第三人：蒋邵飞，男，1979年11月27日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，两第三人的共同委托诉讼代理人：刘梦雅，广东坚果律师事务所律师。两第三人的共同委托诉讼代理人：刘亚萍，广东坚果律师事务所实习律师。原告中山市园山商贸有限公司（以下简称园山公司）与被告王虎山、寇晓霞对外追收债权纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，被告王虎山、寇晓霞于2019年9月16日提出管辖权异议，本院于2019年10月11日作出（2019）粤2071民初21276号民事裁定，驳回被告王虎山、寇晓霞的管辖权异议，被告王虎山、寇晓霞不服裁定，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院于2019年12月18日作出（2019）粤20民终435号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依原告园山公司的申请追加了卢炼、蒋邵飞作为本案的第三人参加诉讼，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告园山公司的委托诉讼代理人张丹丹、萧泳英，被告王虎山及两被告的共同委托诉讼代理人杜朝阳、邓五英，两第三人的共同委托诉讼代理人刘梦雅、刘亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告支付拖欠的房款18万元及违约金（从2019年4月16日起以18万元为本金按日万分之十计收违约金至被告清偿之日止）。事实与理由：2011年12月，原告与两被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以263562元的价格将位于中山市火炬开发区东庭××（××）××房的房屋出售给两被告，其中首期款83562元，按揭18万元。中山市中级人民法院于2017年11月15日裁定受理对原告的破产清算申请，并于2018年6月14日指定广东卓正律师事务所为破产管理人。管理人在履行职责的过程中，发现两被告截止至目前仍拖欠原告18万元房款未支付。根据破产法第46条规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，因此两被告应向原告支付房屋尾款。管理人于2019年4月16日向两被告寄送第一份催收通知，此后经多番催告无果。据此，两被告除应当支付剩余房款外，还应当根据合同约定承担逾期付款违约责任。此外，经向原告的法定代表人核实，涉案房屋最初是由两第三人购买，后三方同意将涉案房屋转名至两被告名下，由两被告将两第三人拖欠的18万元尾款向原告支付。被告王虎山、寇晓霞辩称，一、2011年11月29日，两被告（甲方）和两第三人（乙方）签订房地产买卖协议，约定甲方以总价款418000元，购买乙方已经支付全款263562元的位于中山市火炬开发区东××房，涉案房产未办理商品房房地产产权证明，乙方及原告销售人员承诺可办理更名，付款方式为：签订协议之日，甲方向乙方支付40000元定金，甲方成功办理更名手续后，甲方向乙方支付198000元二期款，办理完房地产产权证明时，甲方向乙方支付18万元尾款。协议签订后，两被告分别于2011年11月29日、2011年12月16日、2011年12月19日、2011年12月26日向两第三人支付40000元、160000元、30000元、8000元。2011年12月，为实现两被告和两第三人双方更名手续，两被告和原告签订广东省商品房买卖合同，约定两被告以263562元购买原告涉案房屋，其中首期款83652元，余款18万元通过银行办理按揭，合同第十四条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告已履行了付款义务，原告却怠于履行义务，没有为被告办理银行按揭贷款及房地产权属证明。被告当初之所以以溢价15万元购买涉案房屋，主要是因为原告承诺很快可以为被告办理银行按揭手续和房产权属证书，但后续因为原告的原因，迟迟办不了银行按揭手续和房产权属证书，故违约责任应由原告承担。二、两被告确认拖欠原告18万元购房款的事实，但根据被告和第三人签订的房地产买卖协议约定，被告支付尾款18万元的条件是办理房产证后向原告支付，现尾款支付的条件尚未成就，因此被告没有违约，是原告没有履行办证义务，不应当由被告承担违约责任。被告愿意在涉案房地产权属证书办理后以银行按揭方式缴纳房屋尾款。第三人卢炼、蒋邵飞述称，确认两第三人和两被告签订房地产买卖协议的事实，根据房地产买卖协议约定，剩余18万元购房款由两被告向原告支付，两被告和两第三人之间的合同义务已经履行完毕，原、被告之间的纠纷与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2011年11月29日，卢炼、蒋邵飞（甲方）和王虎山、寇晓霞（乙方）签订房地产买卖协议，约定乙方以418000元向甲方购买位于中山市火炬开发区东庭××房，该房地产产权现状为尚未办理出商品房房地产证，卖方承诺于2011年12月20日之前签订转名合同到买方名下，买方须于签订本合同时向卖方支付定金4万元，198000元到银行作监管，剩余18万元应在办理完房地产证时支付给卖方。同日，卢炼、蒋邵飞（卖方）和王虎山、寇晓霞（买方）签订补充协议，约定签订合同时买方向卖方支付定金4万元，双方在2012年1月15日前办理商品房买卖合同（园山公司合同变更手续）时买方支付购房款132000元，双方在国土局办理备案登记变更时买方支付66000元给卖方，剩余款项（卖方所欠开发商）18万元由开发商转给买方，由买方直接承担该笔款项。合同签订后，王虎山、寇晓霞向卢炼、蒋邵飞合计支付了238000元。2.2011年12月20日，王虎山、寇晓霞（买受人）和园山公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定买受人以263562元价格向出卖人购买位于中山市火炬开发区东庭××（××）××房的房屋，首期付款83562元，余款办理银行按揭；逾期超过7日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2011年12月26日，上述中山市商品房买卖合同在中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案。2011年12月，园山公司向王虎山、寇晓霞交付了涉案房屋。3.中山市中级人民法院于2017年11月15日作出（2017）粤20破申5号民事裁定书，裁定受理申请人叶小青、高宝珍对被申请人园山公司提出的破产清算申请；于2018年6月14日作出（2017）粤20破4号决定书，指定广东卓正律师事务所担任园山公司管理人。园山公司管理人在履行职责过程中，发现王虎山、寇晓霞仍拖欠园山公司购房款18万元未付，于2019年4月8日向王虎山、寇晓霞发出通知书，告知王虎山、寇晓霞中山市中级人民法院已裁定受理案外人对园山公司的破产清算申请，要求王虎山、寇晓霞支付涉案房屋的剩余购房款18万元。因王虎山、寇晓霞仍未支付房款，园山公司的管理人于2019年4月16日又向王虎山、寇晓霞发出通知书，要求王虎山、寇晓霞支付房款18万元及违约金（违约金从2019年4月16日起以18万元为本金，按日万分之十计算）。2019年5月29日，园山公司的管理人再次发出催款通知书。王虎山、寇晓霞至今仍拖欠房款18万元。本院认为，本案系园山公司破产管理人履行管理人职责对外追收债权引起的纠纷，案由应为对外追收债权纠纷。园山公司与王虎山、寇晓霞之间的中山市商品房买卖合同尚未履行完毕，园山公司尚未为王虎山、寇晓霞办理不动产权证，王虎山、寇晓霞尚未支付完毕全部购房款。案涉合同虽然没有约定按揭付款条件无法成就时剩余购房款的支付方式和最后付款期限，但是，在案外人叶小青、高宝珍对园山公司提出的破产清算申请被本院受理后，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人……管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行……”之规定，现管理人决定继续履行合同，王虎山、寇晓霞亦同意继续履行，则王虎山、寇晓霞应当履行付款义务，支付剩余购房款。园山公司诉请王虎山、寇晓霞支付剩余购房款18万元，理据正当充分，本院予以支持。王虎山、寇晓霞还抗辩根据卢炼、蒋邵飞和王虎山、寇晓霞签订的房地产买卖协议和补充协议约定，购房余款18万元应在涉案房地产权属证书办出后支付，但是，根据合同相对性，卢炼、蒋邵飞和王虎山、寇晓霞之间的约定不能对抗园山公司，本院对王虎山、寇晓霞该抗辩不予采信。关于违约金，王虎山、寇晓霞在收到园山公司管理人的催款通知后仍未履行付款义务，构成违约，园山公司诉请自通知之日即2019年4月16日起计算违约金，本院予以支持。因园山公司没有举证证明其存在利息以外的其他损失，合同约定的日万分之十的标准明显过高，本院酌情调整为年利率6%。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条第七项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告王虎山、寇晓霞于本判决生效之日起七日内向原告中山市园山商贸有限公司支付购房款18万元及违约金（违约金以18万元为本金，自2019年4月16日起按年利率6%的标准计算至款项实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6960元,由原告中山市园山商贸有限公司负担3557元，被告王虎山、寇晓霞负担3403元（该款原告已预付，两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 王 珊人民陪审员 林 双人民陪审员 李楝宏二〇二〇年八月十三日书 记 员 詹绮婷王静