四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0903民初893号 原告：李雯，女，汉族，生于1993年10月9日，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：丁磊，四川锐思邦律师事务所律师。 被告：遂宁市经开区金坤小额贷款有限公司，住所地：遂宁市经济技术开发区玉龙路电子检测中心**。 法定代表人：潘黎明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘佳，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓波，四川迪扬律师事务所律师。 第三人：南充朗瑞房地产开发有限公司，住所地：嘉陵区都尉路**坤隆花园******，统一社会信用代码：91511304MA6293F06R。 法定代表人：胡晓，系该公司董事长。 第三人：南充嘉德商业管理有限公司，住所地，住所地：嘉陵区都尉路**坤隆花园****iv> 法定代表人：胡健，系该公司董事长。 第三人：南充朗瑞置业有限公司，住所地：嘉陵区，住所地：嘉陵区都尉路**坤隆花园**楼**** 法定代表人：吴涛，系该公司总经理。 第三人：胡晓，男，汉族，生于1975年2月13日，住四川省南充市顺庆区。 第三人：胡健，男，汉族，生于1949年4月24日，住四川省南充市顺庆区。 原告李雯与被告遂宁市经开区金坤小额贷款有限公司（以下简称：金坤小额贷款公司）、第三人南充朗瑞房地产开发有限公司（以下简称：朗瑞房产公司）、南充嘉德商业管理有限公司（以下简称：嘉德管理公司）、南充朗瑞置业有限公司（朗瑞置业公司）、胡晓、胡健案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月19日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李雯及其委托诉讼代理人丁磊，被告金坤小额贷款公司的委托诉讼代理人刘佳到庭参加诉讼。第三人朗瑞房产公司、嘉德管理公司、朗瑞置业公司、胡晓、胡健经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告李雯向本院提出诉讼请求:1.不得执行嘉陵区都尉路一段269号1幢-1层263号商铺（不动产产权证号：川20**南充市不动产权第××号）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月11日，船山区法院（2019）川0903民初3482号之一对嘉陵区都尉路一段269号1幢-1层263号商铺进行查封。原告得知信息后，提出了书面异议，船山区法院于2020年1月23日作出（2020）川0903执异8号执行异议裁定，驳回了原告的异议。对于商铺归属问题，原告在2014年5月15日支付全款购买，并签订了《经营使用权转让合同》及补充协议。且因该商铺，原告与第三人朗瑞房产公司、朗瑞置业公司发生纠纷，均未解除该买卖合同关系。另该商铺曾被嘉陵区法院查封，经原告提出异议后，嘉陵区法院支持了原告的主张。现船山法院依据同样的理由查封该商铺，本案也应当予以解除查封。 被告金坤小额贷款公司辩称，执行裁定书是在2020年1月23日作出，原告在2020年3月25日提起诉讼，超过15日，应当驳回原告起诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，尚未办理过户登记的房产，人民法院可以查封。1.原告与第三人朗瑞置业公司签订《经营权转让合同》并支付了商铺经营使用权价款。原告并未与第三人朗瑞房产公司签订商品房买卖合同，也未向其支付购房款，（2016）川16民终2077号民事判决书、（2018）川民申2293号民事裁定书均查明：朗瑞置业公司曾通知原告与第三人朗瑞房产公司签订合同，但原告拒绝签订，也拒绝接收案涉房屋，并起诉要求法院确认其与朗瑞公司签订的合同无效，要求退还购房款。2.根据以上两份法律文书查明，原告拒绝受领案涉房屋，原告至今未实际占有该房屋。3.原告明确拒绝领取案涉房屋，故案涉房屋未办理过户系基于原告的多次明确拒绝，原告对此存在过错。原告未能举证证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，应承担不利的法律后果。南充市嘉陵区法院（2018）川1304号执行裁定书存在明显错误，本案不应参照。 第三人朗瑞房产公司未到庭参加诉讼，亦未作出陈述。 第三人朗瑞置业公司未到庭参加诉讼，亦未作出陈述。 第三人胡晓、胡健未到庭参加诉讼，亦未作出陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据与事实，本院经审理认定如下： 2014年5月15日，原告李雯（乙方、受让人）与第三人朗瑞置业公司（甲方、转让方）签订《经营使用权转让合同》，约定：乙方拟受让本协议所约定之商铺经营使用权。商铺为儿童公园项目Ｂ133商铺，建筑面积约为24.55㎡。本商铺交付使用时间为2014年12月20日。乙方享有本商铺经营使用权期限为40年，自交付之日起算。转让总价款为562622元。支付方式为一次性付款……。原告李雯在该协议上签字捺印，第三人朗瑞置业公司、胡晓在该协议上盖章。同日，原告李雯（受让人、乙方）与第三人朗瑞置业公司（转让人、甲方）签订《经营使用权转让合同补充协议》，约定：1.乙方所购商铺经营使用权为商铺产权的一部分，不可拆分。甲方应为乙方所购商铺办理产权，产权转让价款已含在乙方所支付的经营使用权转让价款中，甲方不得另行收取其他费用。2.若甲方未能取得地下空间土地使用权，导致无法在2016年7月1日前为乙方办理商铺产权的，乙方可解除合同，甲方无条件退换客户已支付房款本金，并自交款之日起按实际交款金额的每日万分之三赔偿乙方损失……在甲方取得预售许可证并通知乙方后7日内，乙方应前往甲方处，按照《转让合同》何本补充协议的约定签订正式的商品房（地下空间）买卖合同。双（地下空间务约定以正式的商品房（地下空间）买卖合同为准（地下空间ip;…。2014年5月15日当天，原告李雯（委托方、甲方）与第三人嘉德置业公司（受委托方、乙方）签订《委托管理及代租协议》，约定：就甲方享有经营使用权的“南充市儿童公园”Ｂ133商铺委托乙方代租代管事宜，经双方友好协商，达成一致意见。商铺位于南充市嘉陵区，建筑面积24.55㎡。委托期限20年，自商铺交付之日起计算。甲方在转让人朗瑞置业公司将该商铺交付的同时交由乙方代为出租，即甲方委托乙方直接向朗瑞公司接收商铺，乙方协助办理相关交接手续……甲方委托管理及代租收益为乙方代为出租该商铺收取的租金……。同时，原告李雯（委托方、甲方）与第三人嘉德置业公司（受委托方、乙方）、朗瑞置业公司（丙方、担保方）签订《委托管理及代租协议补充协议》，约定了具体每年乙方向甲方支付委托管理及代租收益期限及比例。朗瑞公司担保乙方按照本条约定期限及金额向甲方支付租金，乙方未按期支付的，由朗瑞公司直接支付……。2014年5月10日，原告李雯向第三人朗瑞置业公司交付定金20000元，载明：收款事由：儿童公园Ｂ133定金。2014年5月15日，原告李雯向第三人朗瑞置业公司交付房款542622元，收款事由：儿童公园Ｂ133付款。2017年1月5日，第三人朗瑞房产公司作为所有权人办理了案涉商铺的不动产权证，证号为川（2017）南充市不动产权第0001026号。2017年12月5日，南充市嘉陵区予以查封，并于2018年11月5日进行了解封。2019年10月15日，本院对案涉商铺予以了查封。 金坤小额贷款公司与朗瑞房产公司、嘉德商业管理公司、朗瑞置业公司、胡晓、胡健民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，金坤小额贷款公司于2019年9月9日向本院申请财产保全，本院于2019年9月11日作出（2019）川0903民初3482号之一民事裁定，查封了朗瑞房产公司、胡晓、胡健名下的包括案涉商铺在内的房屋。2019年12月4日，本院作出（2019）川0903民初3482号民事判决，确认：一、被告南充朗瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告遂宁市经开区金坤小额贷款有限公司支付借款本金人民币10000000元及利息，利息的计算方式为：借期内的利息为512500.01元、复息为9635.42元；借款到期后的利息为以借款本金10000000元为基数，以年利率24%为标准进行计算，从2018年11月16日起至本判决确定的给付之日止；若未在本判决确定的给付之日给付本金，则上述利息计算至本金付清之日止；二、被告南充嘉德商业管理有限公司、南充朗瑞置业有限公司、胡晓对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、原告遂宁市经开区金坤小额贷款有限公司对被告胡晓、胡健在被告南充朗瑞房地产开发有限公司的出质股权享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利；四、被告南充嘉德商业管理有限公司、南充朗瑞置业有限公司、胡晓、胡健承担清偿责任后，有权向被告南充朗瑞房地产开发有限公司追偿；五、驳回原告遂宁市经开区金坤小额贷款有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，朗瑞房产公司未履行生效判决确定的给付义务，金坤小额贷款公司于2020年3月23日向南充市嘉陵区人民法院申请强制执行。期间，原告李雯对（2019）川0903民初3482号之一民事裁定，向本院提起执行异议，本院于2020年1月23日作出（2020）川0903执异8号执行裁定，驳回了李雯的异议请求，并于2020年2月25日向原告李雯邮寄送达了该裁定书，原告李雯对该执行裁定书不服，提起本诉。 另查明，在嘉陵区查封期间，原告李雯向嘉陵区人民法院提起执行异议，嘉陵区人民法院作出（2018）川1304执异68号执行裁定，撤销了对案涉商铺的查封。 2016年3月31日，李雯因案涉商铺与朗瑞置业公司产生纠纷，向嘉陵区人民法院提起诉讼，要求确认李雯与朗瑞置业公司、嘉德置业公司签订的4份合同无效，返还其支付的购房款。2016年7月18日嘉陵区人民法院作出（2016）川1304民初943号民事判决：驳回了李雯的诉讼请求。李雯不服，向南充市中级人民法院上诉，南充市中级人民法院于2017年6月12日作出（2016）川13民终2077号民事判决，驳回上诉，维持原判。李雯对该判决不服，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2018年7月16日作出（2018）川民申2293号民事裁定，驳回了李雯的再审申请。 其中，南充市中级人民法院于2017年6月12日作出的（2016）川13民终2077号民事判决，认定以下事实：2013年10月16日，嘉陵区城乡规划局与朗瑞置业公司订立了都尉公园及地下商业设施BOT项目合同书，约定由朗瑞置业公司负责合同项目的建设、经营、维护，地下商业设施经营、使用，地下商业设施经营。对该合同约定的5万平方米地下商业，有40年经营、使用权的权利或有偿转让、出租、抵押的权利。项目实施过程中，2015年10月10日由朗瑞房产公司取得了嘉陵区都尉儿童公园地下空间的土地使用权证。朗瑞房产公司于2015年3月12日成立，设立时朗瑞置业公司持股51%，胡晓持股49%，两者均为发起人。李雯与朗瑞置业公司签订的《经营使用权转让合同》及其补充协议属于商品房买卖合同。 本院认为，本案争议焦点为本案原告李雯对案涉嘉陵区都尉路一段269号1幢-1层263号商铺是否合法取得并且享有足够排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告李雯要排除强制执行，必须同时满足以上四个条件。首先，原告李雯与第三人朗瑞置业公司签订的《经营使用权转让合同》及其补充协议，已经南充市中级人民法院认定系商品房买卖合同，李雯系作为房屋买受人与朗瑞置业公司签订的以上合同，且以上合同的签订时间早于本院查封案涉房屋的时间。对于被告金坤小额贷款公司主张签订合同主体为朗瑞置业公司，南充市中级人民法院已经认定，原告李雯与朗瑞置业公司签订案涉合同时，朗瑞置业公司取得了案涉商铺40年的经营使用权等权利。朗瑞房产公司系在其后继受的该权利。朗瑞房产公司作为权利义务承接人，应当继续履行朗瑞置业公司与李雯签订的上述合同的权利义务。故对被告金坤小额贷款公司的上述主张，本院不予认可。其次，签订合同当日，原告李雯向朗瑞置业公司支付了全部购房款。此外，第三人朗瑞房产公司根据原告李雯与嘉德置业公司签订的《委托管理及代租协议》及补充协议的指示，直接将案涉商铺交付给了嘉德置业公司为原告李雯代租代管，第三人嘉德置业公司也向原告李雯支付了部分案涉商铺出租得到的租金。虽然原告李雯并未直接占有案涉商铺，但是其委托嘉德置业公司代租代管案涉商铺，从中收取租金，实质已经实现了对案涉商铺的占有。最后，原告李雯在与朗瑞置业公司签订《经营使用权转让合同》及补充协议后，第三人朗瑞房产公司于2017年1月5日取得了案涉商铺的不动产权证，之后嘉陵区人民法院和本院接连对案涉商铺予以了查封。在此期间，原告李雯因案涉商铺一直与朗瑞置业公司存在纠纷，并诉诸法律。“非因买受人自身原因未办理过户登记”要求：1.买受人在买卖房屋时尽到合理注意义务，防止因他人权利不能进行过户登记；2.对本地政策限制的忽略；3.买受人自己消极的不行使过户登记权利。本案中，原告李雯并非因为了追求其他不当利益而不行使过户登记的权利，而是因案涉商铺存在纠纷，无法进行过户登记，法律不应对积极主张自己权利的当事人过于苛刻。 对于原告李雯提起诉讼是否超过法律规定的期限问题。根据邮寄凭证显示，原告李雯于2020年2月25日收到（2020）川0903执异8号执行裁定，并于2020年3月11日向本院提起案外人执行异议之诉，未超过15日的起诉期限。故对被告金坤小额贷款公司主张原告李雯超过起诉期限提起诉讼不予认可。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行嘉陵区都尉路一段269号1幢-1层263号商铺（不动产产权证号：川20**南充市不动产权第0001026）。 案件受理费人民币5800元，由被告遂宁市经开区金坤小额贷款有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  陈海军 人民陪审员  邓先荣 人民陪审员  廖地英 二〇二〇年八月二十七日 法官 助理  张 燕 书 记 员  唐 忠