河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3906号原告（案外人）：甘成霞，女，1972年12月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：田朝辉，河南祥煜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明伟，河南祥煜律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙旭东，男，1966年6月18日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：付钦斌，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩洋，河南国基律师事务所律师。被告（被执行人）：郑州勤丰实业有限公司，住所地河南省郑州市兴隆铺**院**楼。法定代表人：刘峰，总经理。委托诉讼代理人：吴哲，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。原告甘成霞与被告孙旭东、郑州勤丰实业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘成霞的委托诉讼代理人田朝辉，被告孙旭东的委托诉讼代理人韩洋、郑州勤丰实业有限公司的委托诉讼代理人吴哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘成霞向本院提出诉讼请求：请求法院解除位于郑州市××××福利院北河南易谷艺术品储运仓库4号楼901、910号房屋的查封措施，停止拍卖程序。事实和理由：原告于2014年10月24日与被告郑州勤丰实业有限公司签订《房源定制协议》，原告自愿购买被告开发的位于郑州市××××福利院北河南易谷艺术品储运仓库A3A4号楼901、910号房屋，按协议约定：原告签订协议当日支付协议总价款的26.51%，即25万元；2015年8月28日支付协议总价款的55.81%；2017年3月31日支付全部合同价款。原告交纳完全部协议款后，经与被告郑州勤丰实业有限公司协商同意，原告提前开始装修，一个月后装修完毕自己使用。涉案房屋于2018年8月10日，原告与被告郑州勤丰实业有限公司补办了移交手续。原告未办理产权登记的原因，是被告郑州勤丰实业有限公司用该涉案房屋抵押借贷所产生的经济纠纷，才造成了原告不能及时办理房产登记，原告不存在过错。综上所述，请求贵院解除对该涉案房屋的执行措施，停止拍卖程序。被告孙旭东辩称，一、管城区法院查封行为符合法律规定，甘成霞的权利未经登记不得对抗答辩人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断。甘成霞的权利未经登记不得对抗答辩人；二、甘成霞与郑州勤丰实业有限公司签订的合同属于无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条和第二十九条的规定；三、涉案房屋并非70年产权住宅，而是写字楼土地用途也是仓储，不属于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形；四、甘成霞提供的现有证明不能证明房款已全部支付，不符合排除执行的情形；五、甘成霞明知涉案房屋没有预售许可证，仍然签订合同，且合同约定交房时间为2016年，距今已过去四年，其对房屋未能过户有重大过错，本案不符合排除执行的情形；六、管城法院在查封涉案房屋时向郑州市房管局出具的协助执行通知上明确写明：经本院核实以上房屋并未出售。综上，答辩人认为本案不属于排除执行的情形，管城法院的查封行为符合法律规定，应驳回其诉讼请求。被告郑州勤丰实业有限公司辩称，涉案房产系被答辩人在查封之前合法购买取得，并已全额交纳了购房款；本案中，被答辩人于2014年购房，而贵院查封涉案房屋在2018年，在此之前，被答辩人早已支付完全部价款，且已实际占有、使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，被答辩人完全符合排除执行的条件，即：在查封前已经签订合同，已经装修并居住，已经支付了全款。望贵院查明案件事实，依法解封被答辩人房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认，本院认定事实如下：孙旭东诉臧保灵、桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、河南省新斗彩印刷有限公司（以下简称新斗彩公司）、郑州市吉祥铝塑板业有限公司（以下简称吉祥公司）、郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月29日作出（2015）管民初字第2888号民事判决书，判决臧保灵向孙旭东偿还借款11403360元并支付相应的利息；孙旭东对新斗彩公司所有的位于郑州市××区××号院（房产证号：**××**、05××****、05××**）的房屋4套享有抵押权，在臧保灵未履行本判决第一项给付义务时，有权以该房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、新斗彩公司、吉祥公司、勤丰公司对臧保灵的上述债务承担连带清偿责任。勤丰公司对一审判决不服，向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2017年6月19日作出（2017）豫01民终6762号民事判决书，判决驳回勤丰公司上诉，维持原判。因臧保灵、桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、新斗彩公司、吉祥公司、勤丰公司未履行生效法律文书所确定的义务，孙旭东向本院申请强制执行，在执行过程中，本院查封了郑州市惠济区安泰路西福利院路北5号楼1层101-110、2层201-206共16套房屋，于2018年4月27日将该16套房屋解除查封。后查封了包括本案涉案房屋在内的17套房屋。本院在执行A3A4#仓库9层901、910号房屋提出书面异议，本院于2020年6月4日作出（2020）豫0104执异72号执行裁定，裁定驳回甘成霞的异议申请。甘成霞不服执行裁定，向本院提起诉讼。2014年10月24日，甘成霞（乙方）与郑州勤丰实业有限公司（甲方）签订《房源定制协议》二份，约定甲方在位于京沙××路与××处东北地块建设【易谷】，甲方愿意以内部之优惠价格为乙方定制房源；乙方所定制房源房号分别为：A4-901、A4-903，建筑面积分别为105.08㎡、79.94㎡；房源招商定制总价分别为594753元、452460元；甲方承诺房源交付日期为2016年；虽然在签署本协议时，甲方转让的房源还不具备法定出售条件，但是甲方按乙方要求定制房源给乙方承诺是不可撤销的。2017年10月17日，甘成霞（乙方）与郑州勤丰实业有限公司（甲方）签订三份《补充协议》，约定乙方购买的良库老街公寓房源为A4#-901、A4#-910；认购房屋总面积分别为78.13㎡、88.46㎡，认购房源总价分别为442216元、500683元；网签时间为2017年11月30日前。原告提交2017年10月17日郑州勤丰实业有限公司出具《收据》二份及中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证明原告分三次将涉案房款缴纳完毕，二份《收据》载明：今收到甘成霞（A4-901、910）交来的现金（刷卡、7479）分别是442216元、500683元；原告称2014年10月24日转给郑州勤丰实业有限公司250000元，2015年8月28日转账150000元，2017年3月31日转账754360元，原告提交的银行流水显示2014年10月24日交易数额250000元摘要/附言系消费对方账号是10×××24不显示对方户名、2015年8月28日转账150000元摘要/附言系现支，2017年3月31日分二笔向郑州勤丰实业有限公司（银行账号为41×××09）共计转账754360元。原告提交《业主临时管理规约》《前期物业管理服务协议》各二份、《工程施工合同》一份，证明原告已经实际居住涉案房屋。另查明，郑州勤丰实业有限公司2014年8月19日取得郑国用2014第0355号国有土地使用证、坐落位置安泰路西、福利院路北、用途仓储、使用权终止日期2063年2月19日；2014年11月26日取得郑规地字第410100201409177号建设用地规划许可证，用地项目名称普通仓库；2015年12月16日取得郑规建（建筑）字第410100201509144号建设工程规划许可证；2016年4月1日取得（2016）郑房管预字第3697号商品房预售许可证，项目名称：河南易谷艺术品储运仓库，楼号A1#、A2#、A3#、A4#、A5#、A6#，用途仓储，开工/竣工日期2016-01-06/2016-11-30。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款，并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经审查，本案一、2014年10月24日原告与被告郑州勤丰实业有限公司之间签订《房源定制协议》，该协议并非房屋买卖合同，且当时被告2016年4月1日取得《商品房预售许可证》，不符合房屋法定出售条件，造成涉案房产不能及时办理过户手续原告有自身的过错。二、涉案房屋用途是仓储非商品住房。三、原告提供购房款收据与转款记录、合同显示价款不一致，不能证明其已付购房款的事实，且转款金额已超出购房款。四、郑州市房管局证明涉案房屋状态是未出售。综上，原告的执行异议不符合上述规定条件，不能排除对涉案房产的执行。根据《最高法院适用的解释》第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及相关法律规定，判决如下：驳回原告甘成霞的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告甘成霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张志勇人民陪审员  王爱娟人民陪审员  杨建春二〇二〇年八月二十七日书 记 员  夏 冬