广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初3267号原告：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧**C。法定代表人：张毅，总经理。委托代理人：黄佳琪、秦榕灿，分别为广东经纶律师事务所律师、实习人员。被告：谢怀亮，男，1972年7月30日出生，汉族，，住所地广东省揭阳市空港经济区委托代理人：李跃、范阳林，均为广东新法擎律师事务所律师。原告广州南天商业大广场建设发展有限公司（下称南天公司）诉被告谢怀亮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法并根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄佳琪，被告谢怀亮及其委托代理人李跃、范阳林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》（下称“租赁合同”），约定由被告承租位于广州海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场（下称“南天市场”）内商铺经营，租赁期限为五年，自2014年9月1日至2019年8月31日止；月租金1614元，自2015年9月1日起每月租金在上一年度基础上递增8%：市场管理费每月2445元，2015年9月1日起每月市场管理费在上一年度基础上递增8%。水电费以广州市有关行业收费标准，按所承租商铺实际用水用电量，加市场公共环境卫生、绿化等用水分摊，广告用电，路灯用电，以及变压器和线路损耗分摊代收代支。租赁合同第四条第（二）款约定：“缴费日期：每月15日前为当月租金、费用缴付期。乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费。逾期未交，则以需交总额为基数，愿按月1%支付违约金。租赁合同第五条第四款约定：“租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予退还保证金，保证金归甲方所有：1、拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的。”租赁合同第八条第（二）款约定：“乙方须按合同规定依时向甲方缴纳租金、市场管理费、水电费，逾期15天仍未缴纳的，视为违约，甲方有权向乙方收取违约金外，还有权停止其商铺使用权，在停止其商铺使用权期间租金、市场管理费、水电费以及违约金必须缴纳，并且甲方有权解除合同、收回商铺，乙方所交保证金同时不予退回。因上述原因解除合同的，乙方接到甲方收回商铺通知七天内，必须将铺内物品清走，乙方必须缴清所欠的费用，否则甲方有权无条件将货物清走或变卖，以抵偿乙方所欠缴租费”。被告自2019年1月16日起不再缴纳租金、市场管理费、水电费等费用；其拖欠租金、市场管理费、水电费已超过三个月，已严重违反租赁合同的约定。因被告拖欠租金等费用严重违反租赁合同约定，原告有权收回商铺、没收保证金并追缴被告拖欠的费用。现起诉请求：1、判令被告支付自2019年1月16日起至2019年11月17日止的占用费用22555.56元；2、被告支付自2019年1月16日起至2019年11月17日止的市场管理费34168.73元；3、被告支付拖欠的2019年9月起至2019年11月17日止的水电费108元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称；我方认为原告对涉案建筑物业不具有所有权，也不具有收取租金的权利，而且，原告是在双方签订的租赁合同未到期的情况下，拒不履行合同义务，采取断水断电的措施，及对市场进行围堵，随意堆放垃圾，暴力威胁，雇佣不明身份黑衣人破坏市场配套设施，并通过收音广播阻止客户进场采购，趁被告不在店铺时进入店铺，破坏被告商铺内的物品，最后拆除整间商铺。我方认为原告不具有相关的施工许可证，无证施工，违反合同的约定，其违法拆除涉案市场的行为已触犯破坏市场经营罪。同时，以合法形式掩盖非法目的签订合同，欺骗被告及其他租户，侵犯租户的私人财产，原告涉嫌参与非法集资，本案依法应当交由公安机关侦查。原告应当立即将涉案商铺及商铺内的物品恢复原状，并赔偿给被告所造成的停业损失、销售损失，及暴力拆除涉案商铺导致的装修、装饰损失。同时，要求法院将本案移送给公安部门进行处理。经审理查明：2014年8月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市洛溪大桥西北面北濠涌东侧广州南天国际酒店用品批发市场编号为第29栋1号商铺出租给乙方经营酒店用品；租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止；甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：……2、甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；……4、升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为1614元、市场管理费为2445元，从2015年9月1日起至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用55000元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金12177元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任；等。2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向本院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，其中自编17栋临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块为商业用地兼容商务办公用地。2018年7月16日，原告向包括被告在内的租户发出《关于南天市场升级改造终止〈南天市场商铺租赁合同〉的通知》，通知因市场升级改造原因，决定自2018年8月15日终止租赁合同，要求原告与被告签订《解除〈南天市场商铺租赁合同〉协议书》，并办理退铺手续。本案庭审中，原告表示涉案商铺已于2019年11月9日拆除，被告交纳了计至2019年1月15日的租金、管理费。被告表示商铺经营至2019年11月5日左右就遭到原告破坏而无法正常经营，后于2019年11月9日被强行拆除了商铺。另查明，2018年12月27日，被告谢怀亮向本院起诉本案原告南天公司，要求：1.南天公司继续履行与谢怀亮双方签订的《南天市场商铺租赁合同》；2.南天公司向谢怀亮支付违约金暂计1万元。南天公司曾提出反诉，要求解除双方签订的租赁合同并要求谢怀亮搬离、腾空涉案商铺。之后，南天公司撤诉。该案诉讼中，双方确认南天公司于2019年11月9日收回涉案商铺并进行拆除。原告与被告签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。对于涉案商铺的性质，本院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前，原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故原、被告双方签订的租赁合同应认定无效，对于原告要求继续履行合同及享有优先租赁权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。2019年12月20日，本院作出（2018）粤0105民初17977号民事判决：一、原、被告签订的《南天市场商铺租赁合同》无效；二、南天公司在本判决生效之日起十日内退还给谢怀亮保证金12177元；三、驳回谢怀亮的全部诉讼请求。判决后，南天公司不服，提起上诉。2020年5月29日，广州市中级人民法院受理了（2020）粤01民终12066号案，现正在审理中。本院认为：原告南天公司与被告签订的《南天市场商铺租赁合同》认定属于无效合同，但由于被告实际使用了涉案商铺，故理应支付房屋占用费的对价。被告辩称南天公司对涉案商铺不享有收取占用费权益，且在无合法手续的情况下强行拆除商铺而涉嫌违法犯罪的意见，理据不足，本院不予采纳。被告使用商铺的截止时间可按照双方在前一诉讼中确认的拆除时间2019年11月9日来确定。根据《最高人民法院》第五条的规定，南天公司要求被告按租赁合同中约定的租金、市场管理费标准支付从2019年1月16日起至涉案商铺拆除之日止的使用费，有理，可予支持。根据租赁合同约定，2014年9月1日至2015年8月31日租金标准为每月1614元、市场管理费标准为每月2445元，其后每年的租金及市场管理费在上一年度基础上递增8%；即2018年9月1日至2019年8月31日租金标准为每月2195.83元、市场管理费标准为每月3326.4元；2019年9月1日后的租金标准为每月2371.5元、市场管理费标准为每月3592.51元。据此，被告应支付占用费【2019年1月16日至2019年8月31日期间的每月为2195.83元，2195.83元÷31×16+2195.83元×7=16504.14元；2019年9月1日后的月租金为2371.5元，故2019年9月1日至2019年11月9日的租金为2371.5元×2+2371.5元÷30×9=5454.45元；共计21958.59元】及市场管理费【2019年1月16日至2019年8月31日期间的每月为3326.4元，3326.4元÷31×16+3326.4元×7=25001.65元；2019年9月1日后的月管理费为3592.51元，故2019年9月1日至2019年11月9日的管理费为3592.51元×2+3592.51元÷30×9=8262.77元；共计33264.42元】给南天公司。关于水电费的问题，南天公司主张被告未交2019年9月1日之后产生的水电费108元，此部分费用为被告使用涉案商铺产生的费用，被告未举证已实际交纳，故对此项请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院》第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告谢怀亮在本判决生效之日起10日内向原告广州南天商业大广场建设发展有限公司支付从2019年1月16日起至2019年11月9日止的使用费21958.59元。二、被告谢怀亮在本判决生效之日起10日内向原告支付从2019年1月16日起至2019年11月9日止的市场管理费33264.42元。三、被告谢怀亮在本判决生效之日起10日内向原告支付水电费108元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1221元，由原告负担32元，被告负担1189元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二〇年八月四日书记员  廖钺铃郭倩怡