重庆市巫溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0238民初1286号 原告：谭定祥，男，1952年2月10日出生，住重庆市巫溪县。 委托诉讼代理人：李先辉，重庆市巫溪县文峰法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：谭雪君（系原告谭定祥之女)，女，1972年12月18日出生，住重庆市巫溪县。 被告：张启魁，男，1967年8月7日出生，住重庆市巫溪县。 委托诉讼代理人：王发权，重庆浩志律师事务所律师。 原告谭定祥与被告张启魁确认合同有效纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭定祥及其委托诉讼代理人李先辉、谭雪君，被告张启魁及其委托诉讼代理人王发权，均到庭参加诉讼。庭审辩论终结后，本院依双方一致意见，同意给予双方十五日的和解期，故应扣除相应的审理时限。在和解期内及期满后至今，双方未能达成一致协议。本案现已审理终结。 原告谭定祥向本院提交诉讼请求：1.判决原、被告于2008年2月2日签订的《房屋转让和土地转让合同》有效；2.被告承担违约金27400元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告有一楼一底混凝土结构房屋一栋和土地2亩需要转让，原告系巫溪县城厢镇的村民，愿意购买该房屋和接受该土地转让。2008年2月2日在被告发包方村民委员会和社长的参与下签订了《房屋转让和土地转让合同》，该合同首先明确将乙方被告的房屋和约2亩土地转让，合同第二条明确约定了土地为三块:第一块为红砂坡。面积1.2亩左右;第二块为张启林住房东边，面积约0.35亩左右第三块为张能选屋场，面积0.25亩左右。该土地界线以双方指定界线为准。合同第三条约定:该合同订立后双方应共同维护，不论今后因政策性变化和其他原因的变化，双方必须以该合同为依据，如甲方原告今后因改变用途或变卖均与乙方被告无关。在房屋居住过程中和土地耕种过程中出现界线范围内的纠纷，乙方被告应随时出面协调，并保证甲方原告房屋和土地的转让面积。该合同第四条约定:乙方被告一次性转让给甲方原告的房屋和土地，总价款25000元(包括所有补偿在内)，甲方原告并一次性付清款项，乙方被告应随之交付该房屋和土地权属，今后永久性由甲方原告管理使用，同时乙方被告与村社脱离土地权属合同关系。合同还约定了该房屋内的附属设施(包括水电)乙方被告不得拆除，由甲方原告正常使用。以及双方不得违约，若一方违约应加倍承担守约方赔偿责任等合同内容。原、被告在签订合同时，征得了土地发包方集体经济组织以及全社社员代表的同意，并由集体经济组织以及全社社员代表在该合同中签名盖章加以确认。合同签订后，双方从2008年2月至2018年均按合同履行，相安无事。而从2019年初国家出台政策，对山林、土地重新确权颁证以来，被告认为有利可图，打起了该土地的主意，想反悔合同。表现在以下方面:1、被告想收回红砂坡这块土地下方的部分土地，而该块土地转让给原告后，原告对其改良、耕种10年有余，且原告在该块土地中所栽的李子树、枇杷树、竹子已成林;2、被告欲将其转让给原告的张能选屋场0.25亩土地无理强行收回;3、被告在2019年初将原告使用了近10年的水表户头予以强行变更，致使原告只好重新安装上户，系被告的违约行为扩大了原告的损失。综上所述，原告认为原、被告于2008年2月2日在土地发包方的主持下所签订的《房屋转让和土地转让合同》，因当事人双方具有民事权利能力和民事行为能力，且意思表示真实，合同内容没有违背法律法规的强制性规定，更没有违反社会公共利益，故合法有效。合同履行近10年之久，而被告不诚实守信，故意反悔合同，想收回合同约定转让给原告的土地违背了合同法的相关规定，经基层组织和镇人民政府多次调解无果，故提起本案诉讼。 被告张启魁辩称：首先，被告认可原、被告双方于2008年2月2日签订《房屋转让和土地转让合同》的效力。其次，是原告违约，而不是被告违约。主要表现在：红沙坡下方的土地并未在原、被告所签订的土地转让合同范围之内。水电过户而是因为一户一表入户统一整改，并非被告的违约行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2008年2月2日，原、被告经被告所在巫溪县城厢镇环保村七组农村集体经济组织同意，签订《房屋转让和土地转让合同》，约定由被告将其位于巫溪县城厢镇的房屋一栋及部分土地的承包经营权转让给原告。该合同中涉及土地承包经营权转让的土地如下：第一块土地名称为“红砂坡”，面积1.2亩左右;第二块土地位于张启林住房东边，面积约0.35亩左右；第三块土地名称为“张能选屋场”，面积0.25亩左右。双方约定转让总价款25000元。签订该合同时，当地村社干部从场在该合同书上签字同意，并加盖巫溪县城厢镇环保村民委员会公章。当地农村集体经济组织的农户代表也通过签名捺印另出具书面意见的方式，同意原告所在家庭的农户迁入环保村7组。合同签订后，原告向当地集体经济组织支付了公路维护费300元，并一次性向被告付清转让价款25000元。2009年11月10日，原告已就前述转让合同中所涉房屋办理了产权登记（产权证号：“ⅹ”）。2019年2月，原告就其受让的房屋的自来水设施的户头，经向重庆市渝宁水利水电开发有限责任公司申请，而另行登记于原告名下。 上述事实，有原告提交的《房屋转让和土地转让合同》、收据、农户代表签名捺印的书面意见、现场照片、“ⅹ”房地产权证，被告提交的现场照片、现场录像，及原、被告各自申请证人吴明高、朱**富出庭证言予以证明，结合原、被告的当庭陈述，本院予以认定。 本院认为，原、被告自愿签订《房屋转让和土地转让合同》，且经当地农村集体经济组织同意，该合同是双方的真实自意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方在本案诉讼中也一致认可该合同合法有效，故应当认定该合同合法有效。故，对原告要求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金是否应当支持的问题。本院认为，原告诉称的内容来看，其提出该诉讼请求所依据的事实及理由在于：“被告想强行收回红砂坡下方的部分土地及张能选屋场0.25亩土地”，“被告将原告使用了近10年的水表户头予以强行变更”。但从原告举示的证据来看，不能足以认定被告已实际实施了强行收回“红砂坡下方土地”及“张能选屋场土地”等违约行为。虽然双方对合同中所涉土地界限存在部分争议，但不能以双方对土地界限有争议，而认定一方存在违约行为。且从原告在本案中要求本院确认双方所签合同有效及要求被告承担违约责任的诉讼请求来看，土地界限争议不属于本案审理范畴，双方可依法另行通过自行协商，或依法申请相关组织或部门处理等方式予以解决。另外，尽管原告事后已将案涉房屋附属的自来水设施的户头，另行登记于原告名下，但从一般买卖房屋的交易习惯来看，房屋买卖成交后，将交易房屋中附属的水表、电表户头过户给买方的行为，符合正常的交易习惯，故不能以此而当然地认定被告违约。因此，原告以“被告想强行收回红砂坡下方的部分土地及张能选屋场0.25亩土地”，“被告将原告使用了近10年的水表户头予以强行变更”为由，主张被告已经违约，因其所依据的事实及理由不足以支持其该主张，故本院不予采纳。进而，对原告要求被告承担违约金27400元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告谭定祥与被告张启魁于2008年2月2日签订的《房屋转让和土地转让合同》合法有效。 二、驳回原告谭定祥的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取242.5元（已由原告谭定祥预交），由原告谭定祥各负担121.25元，由被告张启魁负担121.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员 熊礼平 二〇二〇年八月十七日 法官助理 方 巍 书 记 员 沈丽娟