广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初767号原告邓书湖，男，汉族，身份证住址江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人敖亮，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人杨婷，广东深宝律师事务所实习律师。被告一深圳市数影动漫传媒有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道**新安四路****楼****，统一社会信用代码914403000649520000。法定代表人黄正鸿。被告二黄正鸿，男，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告三简柏松，男，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告邓书湖诉被告深圳市数影动漫传媒有限公司（以下简称“数影动漫传媒”）、黄正鸿、简柏松房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人敖亮、杨婷到庭参加诉讼。被告深圳市数影动漫传媒有限公司、黄正鸿、简柏松经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邓书湖向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原告与被告一之间关于“宝安区数影科技文化研发基地”C幢17层××号房的买卖合同关系无效；2.确认原告与被告一之间关于“宝安区数影科技文化研发基地”机动车地下停车位的买卖合同关系无效；3.被告一和被告二连带偿还原告购房订金和车位款转化的借款本金人民币650000元；4.三被告连带偿还2015年12月1日至2019年2月28日期间欠付利息416000元给原告；5.被告一和被告二向原告连带支付2019年3月起欠付利息（以65万元为基数，按照月利率2%，自2019年3月计至款项还清之日止，暂计至2019年11月为117000元）；6.本案诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）由三被告承担。庭审中，原告明确第6项诉讼请求中的诉讼费用为受理费。具体事实和理由：2015年11月底，被告一、被告二拟在深圳市××××区开发建设暂定名为“宝安区数影科技文化研发基地”的商品房项目需要资金，经被告三介绍将该商品房项目的C幢17层C-1号房及一个停车位预售给原告，双方于2015年11月24日、2015年11月25日分别签订了《商品房（车位）买卖合同》与《商品房买卖合同》。合同约定购房总价款为1643280元，订金60万元，如被告一未能在2016年1月1日前取得合法证件并开始动工，则原告有权随时解除合同并要求退回全部订金及占用订金期间的利息（月利率3%）；如果合同认定无效，则该协议自动变更为民间借贷协议，被告一和被告二对已付房款及利息承担全部偿还责任。合同约定车位总价款为5万元；如果车位买卖合同认定无效的，则该协议自动变更为民间借贷协议，被告一和被告二对已付房款及利息承担连带偿还责任。合同签订后，原告于2015年11月25日支付购房订金60万元和车位款5万元，但被告一的原因导致涉案商品房项目一直未动工、未取得商品房预售许可证。经原告多次催告，被告一和被告二支付了部分利息并请求在时间上给予宽限。2019年3月14日，黄易受郭院生、原告、陈婧委托与被告结算欠付利息，并签订借款合同确认金额，被告三提供了担保。借款合同签订后，被告一和被告二未支付任何款项，被告三共代为支付5万元。原告认为与被告一签订的关于买卖商品房和车位的合同无效，购房订金和车位款65万元已转化为借款，被告一、被告二应当偿还相应借款及利息（已付利息按月利率3%计算，未付利息按月利率2%计算）；被告三应对2019年3月份之前的利息应承担连带保证责任。请求判如所请。被告数影动漫传媒、黄正鸿、简柏松均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的举证、及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2015年11月24日，原告邓书湖作为买受人、被告数影动漫传媒作为出卖人，双方共同签订合同编号为××号的《商品房买卖合同》。合同第一条约定出卖人以出让方式取得深圳市××××区地块的国有土地使用权（宗地号90××42），经批准在上述地块建设规划用途为住宅、办公、商业的商品房项目“宝安区数影科技文化研发基地”（暂定名）；出卖人拟销售给买受人的房屋为C幢17层××户型，建筑面积136.94平方米（房号以房屋所有权证登记的地址为准）。合同第二条约定房屋单价为每平方米12000元，总价为1643280元，房屋转让过户交易各项税费双方各自依法承担；合同签订时，买受人向出卖人支付订金60万元，如出卖人未能按期在2015年12月31日前去的合法证照并开始动工，则买受人有权随时解除合同并要求出卖人退回全部订金及占用期间利息，利率按照月息3%计算至归还全部本息之日止；出卖人交付房屋和相关资料后7日内，买受人支付房屋剩余价款1043280元。合同第三条约定出卖人应当在2017年11月31日前向买受人交付房屋，并在交付日期10日内书面通知买受人办理交接手续。合同第十条约定如房屋买卖关系被认定为无效，则本协议自动变更为民间借贷协议，出卖人及出卖人法定代表人黄正鸿对已付房款及利息（月息3%）承担全部偿还责任。黄正鸿作为出卖人法定代表人在合同上签名打指模确认。2015年11月25日，原告邓书湖作为买受人、被告数影动漫传媒作为出卖人，双方共同签订合同编号为××号的《商品房（车位）买卖合同》。合同第一条约定出卖人以出让方式取得深圳市××××区地块的国有土地使用权，经批准在上述地块建设商品房项目“宝安区数影科技文化研发基地”（暂定名）；出卖人拟销售给买受人地下停车位。合同第二条约定车位具体编号位置待出卖人取得车位预售许可等合法证件后确定，保证买受人的优先选择权。合同第三条约定车位按照“个”计算，该车位总价为5万元，合同签订时，买受人向出卖人付清全部车位价款；购车款只能用于宝安区数影科技文化研发基地建设目的，不能用于其他用途，否则买受人有权随时解除协议并要求出卖人退回购车款及相应利息。合同第四条约定出卖人应在买受人付清全部车位转让款并取得全部权属证明后60日内向乙方交付该车位。合同第八条约定出卖人应当在2017年1月31日前取得该车位所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得前述权属证明的，买受人有权退车位；出卖人应当自退车位通知送达之日起30日内归还全部已付款及利息（月息3%）；出卖人法定代表人黄正鸿对退还车款及利息的义务承担连带责任。合同第十条约定如车位买卖关系被认定为无效，则本协议自动变更为民间借贷协议，出卖人及出卖人法定代表人黄正鸿对已付房款及利息（月息3%）承担连带偿还责任。黄正鸿作为出卖人法定代表人在合同上签名打指模确认。2015年11月25日，邓书湖委托案外人吕秀华向黄正鸿个人账户转账支付65万元。数影动漫传媒作为收款人向郭院生出具两张收据，确认收到邓书湖支付的商品房订金60万元、商品房（车位）款5万元。2019年3月14日，案外人黄易作为出借人、黄正鸿作为借款人、简柏松作为担保人，共同签署《个人借款合同》。合同第一条约定借款金额为人民币2436500元。合同第二条约定借款期限自2019年3月15日至2019年9月14日，还款日期为2019年9月15日。合同第四条约定如借款人违约逾期未还款且未就延期事宜与出借人达成协议的，出借人有权依法采取一切可实现债权的措施，并由借款人承担实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、保全费等）。合同声明条款载明本合同项下借款的担保方式为担保人承担连带责任的保证担保；担保人已阅读上述合同文本，自愿为本合同项下的主债权（包括但不限于债权本金、利息、复利、违约金、滞纳金、包含诉讼费、差旅费、律师费等实现债权的所有费用）承担连带保证责任。2019年12月13日，原告邓书湖与案外人陈婧、郭院生、黄易共同出具《情况说明》，载明：因数影动漫传媒拟开发的“宝安区数影科技文化研发基地”商品房项目未动工也未取得相关证件，四人指派黄易作为代表与数影动漫传媒法定代表人黄正鸿联系和收取利息，黄易收到利息后再按比例分给四人。2016年3月至2019年1月期间，黄正鸿和简柏松支付了部分利息。2019年3月14日，黄易代表四人与数影动漫传媒、黄正鸿就拖欠的利息进行结算，以《个人借款合同》形式对四人的欠付利息金额、付款期限进行了确认。其后，简柏松于2019年5月8日代为偿还50000元利息，四人各分得12500元。除开黄易已解除的合同，四人各自收取利息133500元。庭审中，案外人黄易确认：《个人借款合同》中的实际出借人为黄易、郭院生、邓书湖、陈婧四人，每人出借金额均为609125元。四人出借款项均为履行与数影动漫传媒签订的《商品房买卖合同》、《商品房（车位）买卖合同》过程中实际支付的购房订金和车位款转化为借款后结算的利息（结算期限为2015年12月1日至2019年2月28日）。庭审中，原告邓书湖确认：1.截至庭审时，其本人实际收取数影动漫传媒、黄正鸿、简柏松支付的利息共计133500元。2.截至庭审时，“宝安区数影科技文化研发基地”项目实际未建成，亦未取得商品房预售许可证明。本院认为，邓书湖与数影动漫传媒签订的合同虽然约定了房产及车位交易事宜，但亦约定了在交易不成的情况下付款性质的转化，现邓书湖依据该转化条款主张权利，故本案为合同纠纷。被告数影动漫传媒、黄正鸿、简柏松经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，本院对原告邓书湖提交的证据及庭审陈述予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，预售的“宝安区数影科技文化研发基地”项目房屋尚未建成，亦未取得商品房预售许可证明，因此，邓书湖与数影动漫传媒签订的《商品房买卖合同》、《商品房（车位）买卖合同》中关于房产和车位交易的相关内容违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。在双方房屋买卖合同未能履行的情况下，存在邓书湖向数影动漫传媒支付款项、数影动漫传媒占有使用款项的事实，双方约定在合同无效的情况下已付款项视为借款，将双方房产买卖关系转化为民间借贷关系，该条款内容独立于房屋买卖合同关系，既符合履行行为的本质特征，亦不违反法律法规的强制性规定，本院予以认可。双方转化条款约定借款利息为月息3%，邓书湖据此主张已收取133500元按照月息3%标准抵扣自2015年12月1日至2016年6月30日期间利息，2016年7月1日起按照月息2%计算利息的主张不违反法律规定，本院予以支持。抵扣后，数影动漫传媒应向邓书湖返还已付款项65万元，并支付自2016年7月1日起按照月息2%计算至清偿之日止的利息。其中，2016年7月1日至2019年2月28日期间利息为416000元（65万元×2%×32）。关于黄正鸿责任的认定。黄正鸿作为数影动漫传媒的法定代表人，在《商品房买卖合同》、《商品房（车位）买卖合同》转化条款中自愿对数影动漫传媒应向邓书湖返还的借款及利息承担连带责任，不违反法律法规的强制性规定，本院予以认可。原告邓书湖要求黄正鸿对数影动漫传媒应向其返还款项65万元及全部利息承担连带责任，本院予以支持。关于简柏松责任的认定。简柏松作为担保人，为《个人借款合同》项下主债权承担连带保证责任，但未约定保证期间。依据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”本案中，《个人借款合同》约定的还款日期为2019年9月15日，原告邓书湖于2020年1月3日立案起诉要求简柏松承担连带保证责任，未超过六个月。故，原告邓书湖要求被告简柏松对数影动漫传媒2015年12月1日至2019年2月28日期间的欠付利息承担连带责任，于法有据，本院予以支持。因自2015年12月1日至2016年6月30日期间利息已抵扣，简柏松应对数影动漫传媒欠付邓书湖2016年7月1日至2019年2月28日期间利息416000元承担连带责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邓书湖与被告深圳市数影动漫传媒有限公司关于转让位于深圳市宝安区上合村73区地块“宝安区数影科技文化研发基地”C幢17层××号《商品房买卖合同》无效；二、确认原告邓书湖与被告深圳市数影动漫传媒有限公司关于转让位于深圳市宝安区上合村73区地块“宝安区数影科技文化研发基地”车位的《商品房（车位）买卖合同》无效；三、被告深圳市数影动漫传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓书湖返还人民币650000元；四、被告深圳市数影动漫传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓书湖支付2016年7月1日至2019年2月28日期间利息人民币416000元；五、被告深圳市数影动漫传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓书湖支付2019年3月1日以后的利息（以650000元为基数，按照月利率2%计算，自2019年3月1日起计至清偿之日止）；六、被告黄正鸿对被告深圳市数影动漫传媒有限公司上述第三项、第四项、第五项支付义务承担连带责任；七、被告简柏松对被告深圳市数影动漫传媒有限公司上述第四项支付义务承担连带责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15448元，由三被告负担。受理费原告已预交15448元，由本院予以退回。三被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费15448元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 娄   靓人民陪审员 杨 杏 柳人民陪审员 达 淑 梅二〇二〇年八月三十日书 记 员 黄蓉（兼）书 记 员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。