北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初2313号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼（京汉大厦）**。法定代表人：段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司工作人员。委托诉讼代理人：赵秋月，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司工作人员。被告：范建勇，男，1985年9月11日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张梅（范建勇之妻），1984年11月9日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）与被告范建勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐生活公司委托诉讼代理人韩笑梅，被告范建勇及其委托诉讼代理人张梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐生活公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令范建勇支付乐生活公司自2017年3月1日至2019年2月28日拖欠的物业服务费共计人民币7880.85元；2.请求判令范建勇支付乐生活公司按照年应交物业费20%的标准计算违约金1576.17元；3.本案诉讼费由范建勇承担。诉讼过程中，乐生活公司变更诉讼请求为：1.请求判令范建勇支付乐生活公司自2017年3月4日至2019年3月3日拖欠的物业服务费共计人民币7880.85元；2.请求判令范建勇支付乐生活公司按照年应交物业费20%的标准计算违约金1576.17元；3.本案诉讼费由范建勇承担。事实和理由：乐生活公司系北京市怀柔区龙山御景小区物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。范建勇系北京市怀柔区×小区×号楼×单元×室房屋产权人，房屋面积129.79平方米。乐生活公司与北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司签署《物业服务合同》。物业服务合同签订后，乐生活公司按照物业服务合同约定提供了各项物业服务，但范建勇一直拖欠物业服务费，至今已拖欠2017年3月4日至2019年3月3日物业服务费7880.85元，按照物业服务合同约定截止2019年3月3日应支付违约金1576.17元。乐生活公司为维护自身合法权益，故诉至法院。范建勇辩称，乐生活公司所述房屋产权人、面积属实，欠费时间及数额不属实。对乐生活公司要求物业费的时间不认可，理由是龙山御景小区的首次业主大会会议时间是2017年3月28日，且于当日公示，并经龙祥社区居民委员会盖章确认，但后来业主大会未能召开，因此收取物业费的时间应从2017年6月28日起算，且因之前交房时业主预交了一年的物业费，因此，欠费时间应当从2018年6月29日起算。范建勇2015年入住小区时，小区物业公司不是乐生活公司，更换物业公司后，也没有向业主进行公告。乐生活公司提供的服务不到位，没有达到范建勇与开发商签订的前期物业合同约定的三级物业服务标准。前期物业服务合同规定物业服务用房位于一号楼和二号楼商场首层，乐生活公司有物业用房不用，转而租用小区内商品房，还私搭乱建，占用公共绿地，将3号楼一单元首层南侧窗户改门，用违章建筑作日常经营。乐生活公司并未按合同约定，对公共部位进行日常养护，小区一号楼东侧、三号楼东侧、四号楼东侧等多处外墙保温层多次脱落，小区绿化、景观杂草丛生无人养护，乐生活公司工作人员在8号楼外墙下堆放旧纸盒，在小区公园通往地下车库的应急通道堆放大量废旧纸盒，对小区消防安全造成巨大安全隐患；乐生活公司工作人员在小区花坛内冲洗垃圾桶，造成小区内气味恶臭；乐生活公司工作人员在小区内养狗、遛狗不栓绳；乐生活公司工作人员长期占用消防通道停车，小区为封闭小区，地上不能进，地上不能进车司工作人员利用职务之便，长期将私人用车开进小区院内；小区多处消防栓内无灭火器；物业公司对地下公共空间没有尽到管理义务，摄像设备无法使用，范建勇私人车位地锁被破坏后，告知乐生活公司，其表示摄像头损坏无法找到破坏人。地下公共空。地下公共空间管理混乱常被占用，存在私画车位的现象。在地下公共空间私自垒墙，搭建木质墙体的储物间用于出租牟利，私接电线。在地下机房等公共空间私接电线，生火做饭，造成重大安全隐患。乐生活公司工作人员对小区外来人员没有进行严格的管理和登记，范建勇所在单元门禁及地下车库入口处门禁常年损坏，无人维修，范建勇多次向乐生活公司反映，一直没有解决。乐生活公司工作人员发现有商场工作人员在小区内禁止吸烟区域内吸烟后，没有进行劝阻。范建勇家厨房下水管曾发生污水反流，范建勇在第一时间联系了乐生活公司，但乐生活公司告知范建勇是由于其家中厨房下水设计角度的问题，不是乐生活公司的原因，范建勇后对下水管道进行了改造，但问题依然无法解决，后又联系乐生活公司，其才对下水管道进行了检查，发现是由于下水管道没有及时清理，已经堵塞严重，才造成污水反流。乐生活公司利用公共资源进行牟利，在楼道设置屏幕广告、平面广告，允许小商贩进入小区摆摊宣传，疫情期间更换非政府合作单位人脸识别门禁，业主进入小区必须摘口罩进行人脸识别；联合商业银行进行开卡营销，且未向业主公布过账目收入和收入去向等等。综上，不同意乐生活公司的诉讼请求，要求扣减物业服务费。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《物业服务合同》，选聘乐生活公司对龙山御景小区提供物业服务。双方约定物业服务费用为包干制，由业主按照房屋的建筑面积交纳，其中多层住宅收费标准为2.53元每建筑平方米每月，高层住宅收费标准为2.53元每建筑平方米每月；对于物业的交接工作，双方约定乙方已于2015年6月30日承接本物业时，甲方已配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验并完成交接。乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任。对于合同期限双方约定自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定一年。合同期届满前2个月，经双方协调同意后可另行续签合同。如在合同期内业主委员会成立时，则由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同，同时合同自行终止。双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等做了约定。2017年8月25日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日；其他约定事项与2016年签订的合同一致。当日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《补充协议书》，补充协议中对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜载明：“在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，龙山嘉园（御景）小区于2015年11月18日成立龙山嘉园（御景）小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员。根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。甲方据此于2016年3月11日起向龙山嘉园（御景）小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收龙山嘉园（御景）小区物业服务费。同时，通知于2016年3月14日向龙山嘉园（御景）全体业主正式就物业共用部分进行查验交接。乙方作为筹备组成员之一，见证了上述经过，根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》及甲方2016年3月11日《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知内容的相关规定，基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起付，期间由甲方依据合同约定转付乙方。乙方同意于2017年3月4日起自行向龙山嘉园（御景）全体业主收取物业服务费，甲方不再承担该项费用的转付的支付责任。”2018年6月30日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2018年7月1日至2020年6月30日；其他约定事项与2017年签订的合同一致。2018年11月15日，双方签订《补充协议》，补充协议中双方对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜与2017年签订的内容一致。合同签订后，乐生活公司为龙山御景小区提供了物业服务。另查，2018年8月6日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。范建勇系北京市怀柔区×小区×号楼×单元×室业主，其房屋建筑面积为129.79平方米。因范建勇未向乐生活公司交纳2017年3月4日至2019年3月3日期间的物业服务费，经催收未果，故乐生活公司持诉称理由起诉至本院，本案在审理过程中，范建勇坚持答辩意见，不同意乐生活公司的诉讼请求。乐生活公司就其主张向本院提交如下证据：1.物业服务合同3份、物业服务合同补充协议2份，用于证明双方之间存在物业服务合同关系，业主应按照合同约定履行自己的义务以及物业费单价及违约金计算标准；2.名称变更通知1份，证明乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司；3.乐生活公司日常服务照片一组、工作联系单2张、门禁维修承诺书1份、门禁维修发票6张、派工单4份，用于证明乐生活公司按照物业服务合同为小区提供了服务；4.计收物业费及小区物业项目交接公告及相关张贴照片，用于证明乐生活公司要求收费的依据。范建勇提交的证据为小视频照片一组，用于证明乐生活公司服务不到位。包括垃圾堆放问题，厨房下水道反水，将其家家具给泡了；小区门禁和单元门是坏的，推销人员随意进出，单元的灯坏了；小广告到处有；大门敞开，外来人员随意进出，还是疫情期间；小区办理人脸识别是在疫情期间办理的，有聚集的情况；新悦百货的人员在小区里吸烟，旁边还贴着禁止吸烟的标志；电梯未按时年检；垃圾桶清洗的水就倒在绿化地里，有异味；乐生活公司工作人员在地下车位住人做饭，私画车位；乐生活公司在小区里私搭乱建，占用绿地；乐生活公司的车停在消防通道；外墙保温层多次脱落，现在零星脱落，隔了好多年修好了，但是没有做到按期检查；物业将纸盒堆放在外墙处等等。经法庭质证，范建勇对乐生活公司提交的证据1中物业服务合同真实性认可，但是对其证明目的不认可，对补充协议中关于业委会成立的内容不认可，对收费期限不认可，认为乐生活公司不应该是筹备组的成员，对乐生活公司进入小区时间不清楚；对证据2无意见；对证据3不认可，认为证据不清晰，照片看不出是龙山御景小区，发票和派工单也没有注明维修的是龙山御景小区；证据4不认可，称没有见过。对于范建勇提交的证据，乐生活公司对其真实性、关联性和证明目的均持异议，关于物业用房的问题，乐生活公司与开发商签订合同均明确约定了物业管理用房位于2号楼1层60平方米，3号楼1层103房间100平方米，其他服务用房由乐生活公司利用地下室自行安排，范建勇所述不符合合同约定情况，不予认可。关于违章搭建的情况乐生活公司并非执行部门，没有强制执行权，在劝告制止无效的情况下，乐生活公司已经将情况报告给了街道或城管部门。关于厨房下水管道反水问题，范建勇提交的证据不能证明管道反水的原因，该视频无法证明下水管道反水是由于乐生活公司未尽到疏通义务导致的，而且乐生活公司已经提交疏通清理下水道的记录，证明已经尽到了维护义务；关于外墙保温层脱落的问题，保温工程在工程保修期和保修范围内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成损失依法承担赔偿责任。龙山御景小区目前尚处于质保期范围内，外墙出现脱落情形，乐生活公司已及时向开发商处报修，且一直按照物业服务合同的约定进行指责范围内的小修和维护；龙山御景小区1、2号楼，5层以上属于小区规划，其他属于新悦百货，超出乐生活公司物业管理的范畴，若发生纠纷，受损失业主应自行联系新悦百货相关负责人协调处理；关于垃圾堆放问题，根据最新垃圾分类标准，乐生活公司会暂时将业主丢弃的垃圾进行分类，将废旧纸盒等可回收垃圾统一归类，定期处理；对于范建勇所称乐生活公司工作人员长期占用消防通道一事，乐生活公司认为该陈述严重偏离事实，工作人员会将其车辆放在地下，只有因工作要求需要运送一些物品时才会将车辆停放在公共路面，根本不存在长期占用消防通道的情况；关于占用公共空间私接电线生火做饭一事，是由于2015年乐生活公司刚接管小区时因无保安住房，这种情况存在过一小段时间，后居委会分配了专门的房间，该情况就不存在了；关于私搭乱建，是搭建自行车棚一事，乐生活公司于2015年10月有征求过业主的意见，但因部分业主不同意，所以一直未落实；关于疫情期间办理门禁卡一事，为了推进门禁维修、更新、改造工作的正常进行，联合商业银行办理人脸识别系统，业主自愿办理，未办理人脸识别的情况下，也可凭门禁卡进入业主所在单元，并非强制性的；关于地下停车位的问题，地下车位产，地下车位产权属于开发商权处分停车位，若业主的私家车位被占，属于相邻权纠纷，对于车位乱画线或者私装地锁等行为，因物业公司不是执行部门，不具有强制执行权，但乐生活公司也已经上报至相关部门。另，本院于2020年7月14日前往龙山御景小区进行了现场勘查并拍摄照片，问题如下：对地下车库管道喷粪问题，乐生活公司认为管道确实漏过，但是这些管道都是新悦百货的；对于地下室有人居住的问题，乐生活公司表示，该处是电梯工的临时住所，应整改；对于地下车库有人私划车位的问题，乐生活公司表示已经报送过相关的行政部门；对于2号楼1单元门口处常年滴水问题、贴墙瓷砖破裂问题，乐生活公司表示其已找过业主，街道也来过，后期会进行维修；对于1号楼没有摄像头问题，乐生活公司表示已经在维修，且已购买探头；关于小区地面不平整问题，乐生活公司表示，这些都是开发商装的，冬天就会炸开，造成地面不平整；对于小区内5、6、7、8号楼外墙皮经常破裂，乐生活公司表示，这些楼的设计有问题，只要有7级以上大风就会裂，已经多次和相关部门协商过，而且这些楼都在开发商质保期内，开发商也来维修过。对于以上照片和现场勘验笔录反映的问题，双方均认可。另查明，乐生活公司因龙山御景小区业主拖欠2017年3月4日至2019年3月3日期间的物业费曾向法院起诉，法院生效的民事判决认定乐生活公司的物业服务并非未达标，只是服务存在瑕疵情节明显轻微，未对物业费予以减免。上述事实有当事人陈述、（2019）京03民终16838号判决书、（2020）京0116民初789号判决书、（2020）京0116民初967号判决书、（2020）京0116民初1188号判决书、（2020）京0116民初2371号判决书、（2020）京0116民初2373号判决书及现场勘查笔录、照片等证据在案佐证。本院认为，乐生活公司与怀柔区龙山御景小区的建设单位北京安宝房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》且对涉诉小区进行了物业服务，范建勇作为涉诉小区业主享受了物业服务，其应当交纳物业服务费。关于物业服务费的交纳起始时间，龙山御景小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，据此北京安宝房地产开发有限公司向涉诉小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因业主在收房时预付了一年的物业费，北京安宝房地产开发有限公司与乐生活公司签订的补充协议约定了乐生活公司自2017年3月4日起向龙山御景小区全体业主收取物业服务费，故范建勇应自2017年3月4日交纳物业服务费，现范建勇拖欠2017年3月4日至2019年3月3日的物业服务费，乐生活公司要求范建勇交纳该期间物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于范建勇的辩解意见，因已生效的判决未对该小区相关业主拖欠乐生活公司2017年3月4日至2019年3月3日期间的物业服务费予以减免，故结合双方当事人的陈述及相关证据，本院认为乐生活公司提供的物业服务并非未达标，不存在减免物业服务费的条件，故范建勇的辩解意见，本院不予采纳。关于乐生活公司要求范建勇支付违约金的诉讼请求，因双方就物业服务问题存在争议，并非恶意拖欠物业费，故对乐生活公司的此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决如下：一、范建勇于本判决生效后七日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司二〇一七年三月四日至二〇一九年三月三日期间的物业服务费7880.85元；二、驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由范建勇负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘建中二〇二〇年八月二十一日法官助理 张 露书 记 员 刘 进