青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初2571号原告：钟人斌，男，汉族，1989年12月8日出生，系广州杰威灯光培训机构舞台灯光师，群众，住江西省宜春市靖安县。委托诉讼代理人：卢全，青海鑫辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卫，青海鑫辰律师事务所律师。被告：刘清，女，汉族，1987年9月15日出生，系青海大学附属医院医生，群众，住西宁市。被告：唐生强，男，汉族，1984年7月24日出生，中共党员，住西宁市。第三人：青海爱达房地产营销策划有限公司（统一社会信用代码：91630102MA7596KX76），住所地：青海省西宁市城**昆仑东路****楼****。法定代表人：朱双西成，该公司执行董事。原告钟人斌与被告刘清、被告唐生强、第三人青海爱达房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟人斌的委托诉讼代理人卢全、刘卫，被告唐生强，第三人青海爱达房地产营销策划有限公司法定代表人朱双西成均到庭参加了诉讼，被告刘清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟人斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告钟人斌与被告刘清于2019年11月28日签订的《房屋买卖合同》；2.判令二被告共同向原告返还收取的购房定金50000元；3.判令二被告共同按合同约定成交价670000元的20%给付原告违约金134000元；4.判令二被告共同赔偿原告因违约产生的交通费8000元、律师代理费10000元，合计18000元；以上第二项至第四项诉讼请求金额合计202000元；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告钟人斌为与未婚妻胡晓霞结婚购置婚房,于2019年11月28日经第三人青海爱达房地产营销策划有限公司居间介绍与被告刘清就购买位于西宁市××区房屋事宜达成合意,原告钟人斌委托其未婚妻胡晓霞(现为妻子)代为签订案涉房屋买卖交易手续及合同,被告刘清委托其丈夫即被告唐生强代为签订案涉房屋买卖合同，该《房屋买卖合同》约定,房屋总价款670000元,定金50000元,合同签订当日交付定金；案涉房屋交易适用商业按揭贷款交易，原告拟贷款460000元，该房屋权属过户登记受理后当日内向被告交付购房款200000元；如若一方违约导致本合同解除或无法继续履行，守约方有权向违约方主张按合同约定成交价的20%给付违约金以及有权要求违约方承担因违约所产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、交通费、食宿费等；在合同履行过程中所产生的纠纷，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼；被告从即日起开始办理房产证，需40日内办理完毕，办理完双方开始办理手续，原被告双方需配合第三人青海爱达房地产营销策划有限公司工作(房产证办下来10日内开始办理手续)。合同签订当日,原告依约如期向被告唐生强交付50000元定金。然而约定期限届满之后，被告却以各种理由拒绝履行解除案涉房屋的抵押权以及房屋产权过户登记的合同义务，导致案涉房屋交接以及过户手续无法依约完成。据此原告明确通知被告解除《房屋买卖合同》并退还定金50000元，然而就退还定金事宜原告与被告交涉长达半年之久，被告至今仍未予退还购房定金50000元，被告的行为已经构成违约，原告有权主张案涉《房屋买卖合同》予以解除，同时被告应当按照合同约定承担相应的违约责任。现为维护原告合法权益具状起诉，望判如所请。原告钟人斌为支持其诉求提交证据如下：1.钟人斌身份证复印件、刘清身份证复印件、唐生强身份证复印件、企业信用信息公示报告,用于证明本案原告钟人斌的基本身份信息及其具备本案诉讼主体资格的事实，被告刘清、唐生强的基本身份信息及其具备本案诉讼主体资格的事实，第三人青海爱达房地产营销策划有限公司的基本企业信息及其具备本案诉讼主体资格的事实。2.房屋买卖全权委托声明、配偶未到场声明、案涉房屋房勘视频、不动产登记信息查询申请书、房屋状况附表、结婚证复印件、胡晓霞身份证复印件、《签约告知书》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间服务合同》、《房屋交易后期服务合同》，用于证明下列事实：案涉房屋登记于被告刘清名下且设定有抵押权，抵押权人系工商银行股份有限公司西宁中心广场支行，抵押金额为250000元，债务履行期限为2013年4月25日至2029年4月24日的事实；被告唐生强声明案涉房屋系其配偶即被告刘清个人财产且出售该房系被告刘清真实意愿，并且其已取得被告刘清的全权委托，保证房屋情况一切属实，否则其应按照《房屋买卖合同》之中的独立条款向买方承担法律责任的事实；“房勘视频”1分13秒显示被告唐生强、被告刘清同意第三人所属工作人员对案涉房屋状况进行录像，期间被告刘清正于厨房做饭的事实，以及被告刘清知晓且同意出售案涉房屋，被告唐生强以被告刘清名义签订案涉房屋买卖合同，其行为构成有权代理的事实；2019年11月28日原告钟人斌未婚妻胡晓霞（现为妻子）代表原告钟人斌与被告刘清代理人即被告唐生强签订《房屋买卖合同》等合同文件的事实；《房屋买卖合同》约定案涉房屋总价为670000元，合同签订当日原告钟人斌支付定金50000元，房屋抵押权人为刘清，抵押金额为贰万元整，自违约行为发生之日起超过二十日仍未履约的，守约方可解除本合同，任何一方违约导致本合同解除或无法履行，守约方有权主张按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金，同时有权主张前述任一违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、交通费、食宿费等，及双方签订补充事项协定，被告刘清于2020年3月15日前交房且从即日起开始办理房产证，40日内办理完毕，办理完后双方开始办理手续（房产证办下来10日内开始办理手续）的事实。3.微信转账截图、收据，用于证明原告钟人斌按照《房屋买卖合同》约定，分别于2019年11月16日、2019年11月28日通过微信转账先后向第三人青海爱达房地产营销策划有限公司支付意向金30000元和定金20000元，合计50000元的事实，以及被告唐生强于2019年11月28日向原告钟人斌代理人胡晓霞出具《收据》，确认已收到原告钟人斌购房定金50000元的事实。4.微信聊天记录，用于证明被告刘清、唐生强存在未按《房屋买卖合同》第二十二条附则（五）附件一补充事项约定期限解除案涉房屋抵押、办理案涉房屋产权过户相关手续及于2020年3月15日前交房的违约行为的事实；以及因被告刘清、唐生强违约行为导致原告购买婚房的初衷无法实现，原告于2020年4月12日通知被告唐生强解除《房屋买卖合同》、退还购房定金50000元的事实。5.个人征信报告、住宿费统计表、住宿费凭证、交通费凭证、民事委托代理协议、青海增值税普通发票，用于证明原告钟人斌在广东工作，为办理案涉房屋过户及贷款事宜，其分别于2020年1月16日在中国人民银行西宁中心支行查询个人征信、于2020年3月5日在中国人民银行征信中心青海分中心查询个人征信，往返西宁、广东期间产生住宿费828.23元及交通费的事实，以及由于原告钟人斌仅收集2020年1月12日交通费凭证176元，故酌情主张交通费8000元的事实；原告钟人斌为维护自身合法权益，聘请律师代为向被告刘清、唐生强提起诉讼，产生律师代理费10000元的事实。被告刘清未到庭应诉，亦未进行答辩。被告唐生强辩称，原告诉状所述基本属实，该诉状陈述双方为退还定金事宜交涉达半年之久失实，对于原告主张解除合同和返还定金50000元的诉求不持异议，同意解除合同并退还定金50000元；关于原告主张支付违约金134000元持有异议，认为在起诉前双方协商时原告并未要求如此高额的违约金，从四月至七月短短几月违约金数额达至十几万，显失公平，故不愿意支付违约金；另外，交通费8000元亦持有异议，认为原告产生的交通费并非为办理购房一事，故不予支付；对于原告主张的律师代理费无异议，同意支付。被告刘清、被告唐生强未提交证据。第三人青海爱达房地产营销策划有限公司辩称，原告诉状所述属实，无其他答辩意见。第三人青海爱达房地产营销策划有限公司亦未提交证据。经庭审质证，被告刘清经本院传票传唤未到庭，视为其放弃举证、质证、辩解、反驳的权利；第三人青海爱达房地产营销策划有限公司对原告钟人斌提交的证据均不持异议；被告唐生强对原告钟人斌提交的双方当事人的身份信息材料、《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间服务合同》、《房屋交易后期服务合同》、微信转账截图、收据等证据的真实性及证明方向均不持异议，但认为《房屋买卖合同》中对于违约金的约定过高，本院认为，上述证据能够证明买方钟人斌、卖方刘清、唐生强就位于西宁市××区房屋经中介方青海爱达房地产营销策划有限公司介绍达成买卖合意的事实，本院认定为有效证据；被告唐生强对原告钟人斌提交的住宿费、交通费发票等证据，认为原告提交的上述证据并不能证明该住宿、交通费的产生与为买卖房屋查询征信有关，故不予认可，本院认为，对于原告钟人斌在广东工作为购买婚房与被告刘清、唐生强签订《房屋买卖合同》的事实，双方均不持异议，在订立合同后因一方违约未能实际履约，导致原告实际产生来往两地交通费及住宿费的客观事实，故该部分费用酌定支付3000元为宜，本院对此予以确认。归纳当事人的诉、辩主张，并经庭审中的举证、质证，本院查明事实如下：2019年11月25日，甲方（卖方）刘清、乙方（买方）钟人斌、丙方（居间方）青海爱达房地产营销策划有限公司就位于西宁市××区房屋转让事宜订立《房屋买卖居间服务合同》及《房屋交易后期服务合同》，约定居间服务事项、各方义务、居间报酬、违约责任等内容，该份合同甲方代理人处有“唐生强”签名，乙方代理人处有“胡晓霞”签名。2019年11月28日，经第三人青海爱达房地产营销策划有限公司居间介绍，甲方（卖方）刘清、乙方（买方）钟人斌就坐落于西宁市××区房屋转让事宜订立《房屋买卖合同》，约定该房屋成交价格为670000元,合同签订当日交付定金50000元,该合同违约责任部分约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除或无法继续履行的，守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。同时，守约方有权要求违约方支付因主张前述任一违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、交通费、食宿费等”，另外该份合同补充事项约定“（1）甲、乙双方协定于2020年3月15日前交房，交接房屋时预留房屋内所有家具家电以及装修设施（除主卧的一张床、电视、冰箱、吊篮、洗衣机以及个人生活用品）。备注：洗衣机和冰箱二选一。（2）甲、乙双方协定，甲方从即日起开始办理房产证，需40日内办理完毕，办理完双方开始办理手续，甲、乙双方需配合丙方工作。（房产证办下来10日内开始办理手续）”，同时约定了交易流程、争议解决方式等其他内容，该份合同甲方代理人处有“唐生强”签名，乙方代理人处有“胡晓霞”签名;同日，被告唐生强向买方、居间方出具《房屋买卖全权委托声明》和《配偶未到场声明》；2019年11月28日，收款人唐生强出具收据一张，载明收到“购买泛泰依山郡××楼购房定金50000元”；另外，2020年4月12日至2020年5月16日期间原告钟人斌与被告唐生强的微信聊天记录显示，双方就办理过户、退还定金等事宜多次协商，期间，原告钟人斌表达了放弃购买房屋的意思，被告唐生强承诺退还定金，但定金50000元至今未退还。另查明，为追索被告退还定金50000元事宜，原告钟人斌委托律师代理并具状起诉，产生律师代理费10000元；原告钟人斌产生来往两地交通及住宿费酌定为3000元。本院认为，原告钟人斌与被告刘清、唐生强夫妻经青海爱达房地产营销策划有限公司居间签订了《房屋买卖合同》，据此建立的买卖合同关系是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履约，以保证合同目的的实现。原告已按合同约定将购房定金50000元交付给被告，被告应当按期交接房屋并立即着手办理房产证，订立合同之日起四十日内办理完毕后双方再行办理过户手续，但被告并未依约办理完毕产权证，亦未在2020年3月15日前交房，实属违约，对酿成此纠纷应负完全责任；原告钟人斌以对方违约导致合同目的不能实现为由主张解除双方于2019年11月28日签订的《房屋买卖合同》，结合原告钟人斌和被告唐生强的微信聊天记录内容，能够认定基于被告未予按期办理完毕产权证及履行过户义务，原告钟人斌已明确表示不再继续购买该房屋，双方后期只针对退还定金事宜进行协商，可视为双方以自己的行为表示不再履行该《房屋买卖合同》，加之对此被告唐生强不持异议，故原告钟人斌要求解除该份《房屋买卖合同》的主张有理，本院予以支持；关于原告钟人斌要求退还定金50000元的主张，被告唐生强不持异议，本院亦予以支持；关于原告钟人斌按照合同“守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金”的约定主张被告给付房屋成交价670000元的20%的违约金134000元一节，被告唐生强对此以约定的违约金过高为由不予支付，本院认为，违约金作为违约救济的一种方法，可以由双方当事人在合同中约定，也可以依照法律规定进行，根据合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合本案《房屋买卖合同》的实际履行情况，即原告方仅于订立合同当日向被告交付定金50000元，后被告逾期未办理该房屋的产权证，亦未依约办理后续的过户登记手续，而原告也未交付购房款，实际上原告方在订立合同时明知该房屋尚未办理产权手续，存在权利瑕疵仍进行购买，加之针对被告违约对原告造成的实际损失部分，原告方并未举证证明，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定违约金为10000元；关于原告要求被告支付律师费10000元的主张，符合双方合同约定，被告唐生强对此亦无异议，本院予以支持；关于原告钟人斌要求给付交通住宿费8000元的主张，对于原告钟人斌在广东工作为购买婚房与被告刘清、唐生强签订《房屋买卖合同》的事实，双方均不持异议，在订立合同后因一方违约未能实际履约，导致原告实际产生了来往两地交通费及住宿费，故该部分费用酌定支付3000元为宜，本院对此予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年11月28日签订的《房屋买卖合同》。二、被告刘清、被告唐生强于判决生效后十日内退还原告钟人斌定金50000元，支付违约金10000元、律师代理费10000元、交通住宿费3000元，合计73000元。三、驳回原告钟人斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2165元，由被告刘清、被告唐生强负担，与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马雪婷 二〇二〇年八月十四日（法官助理 姚 丽书记员 梁增荣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。