广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初2954号原告：广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区。负责人：黄庆权，职务社长。委托诉讼代理人：谢小毅、陈震，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州高新建设开发有限公司，住所地广州经济技术开发区永和经济区。法定代表人：张威林，职务董事长。委托诉讼代理人：刘致煌，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟梓莹，广东广开律师事务所实习律师。被告：广州经济技术开发区卜威工业有限公司，住所地广州经济技术开发区。法定代表人：曾发仁，职务董事长。委托诉讼代理人：杭正武，江苏联创伟业律师事务所律师。第三人：广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会，住所地广州市黄埔区。法定代表人：黄焕培。委托诉讼代理人：郑晓姬，女，汉族，系第三人编外聘用人员。原告广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社（以下简称横坑经济合作社）与被告广州高新建设开发有限公司（以下简称高新公司）、广州经济技术开发区卜威工业有限公司（以下简称卜威公司），第三人广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会（以下简称新庄居委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告横坑经济合作社负责人黄庆权及其委托诉讼代理人谢小毅，被告高新公司的委托诉讼代理人刘致煌，被告卜威公司的委托诉讼代理人杭正武，第三人新庄居委会的委托诉讼代理人郑晓姬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告横坑经济合作社向本院提出诉讼请求：1.原告横坑经济合作社与被告高新公司及第三人新庄居委会于1996年12月27日签订的《租用土地协议书》中租赁期限超过二十年的部分无效，即租赁期限自2016年12月27日起至2046年12月27日止的部分无效；2.两被告将位于广州市黄埔区永和街新业路以西广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社东北面总面积1551.8平方米【四至坐标（1）X=36333.XXX，Y=68243.XXX；（2）X=36361.XXX，Y=68253.XXX；（3）X=36342.XXX，Y=68299.XXX；（4）X=36313.XXX，Y=68293.XXX】的土地及地上建筑物返还给原告；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：1996年12月27日，高新公司为甲方，横坑经济合作社为乙方，增城市永和镇新庄村民委员会（现更名为新庄居委会）为鉴证方，签订了《租用土地协议书》，约定甲方租用乙方村庄保留地，用来建住宅楼房，租用期限为五十年，从1996年12月27日至2046年12月27日。协议书签订后，横坑经济合作社将《租用土地协议书》中约定的土地交付给高新公司使用。后来村民人口越来越多，《租用土地协议书》所签订的租赁期限过长，约定的土地租金完全无法与经济社会的发展相适应，低廉的租金给横坑经济合作社带来严重的利益失衡，损害了村民的合法权益。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”现已经二十年届满，在广大村民的强烈要求下，横坑经济合作社经过社员会议表决后，请求确认租赁期限超过二十年部分无效并返还土地及地上建筑物，故提起本案诉讼。被告高新公司答辩称，1.《租用土地协议书》中对租赁期限的约定合法有效。协议书是各方当事人于1996年12月27日签订，在签订协议书时，并没有任何法律、行政法规对租赁期限作出禁止性规定。根据“法无禁止即自由”的私法自治原则，协议书约定土地租期为50年并没有违法当时法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》是1999年10月1日开始实施，根据法不溯及既往的原则，不能根据合同法第213条的规定认定《租用土地协议书》的租赁期限无效。2.根据最高院的司法解释，我方认为合同法的立法目之一是保护当事人以合同取得合法权益，维护依法成立的合同效力稳定性，维护社会经济秩序。《租用土地协议书》中各方意思表示真实，而且不违反合同订立时的相关法律规定，以合同法实施以前租期自由约定来认定50年的租赁期限合法有效才符合合同法的立法目的。3.《租用土地协议书》的履行更加证明约定50年的租赁期限是合同双方真实意思表示，符合各方的合同利益期待。协议签订后，我方一直严格履行合同义务，按期如数支付全部租金，最大限度保证了村民享有的土地租赁收益，原告也一直确认我方享有土地租赁收益。即使在合同法实施以来，23年间原告也从未对租赁期限以任何方式提出过异议。4.当时由于地理位置比较偏、资金缺乏等种种因素，涉案土地长期闲置无法开发利用。我方利用自身资金及招商的优势与横坑经济合作社签订了协议书。随着永和经济区经济不断发展，土地资源也越来越紧缺，租金不断上涨，横坑经济合作社从自身利益考虑，违背当时订立协议书的真实意思表示，没有与我方协商的情况下提起本案诉讼。5.关于要求返还土地的地上建筑物，我方不予确认。地上的建筑物全部是由我方及实际使用人投资建设的，横坑经济合作社分文未投，显然对地上建筑物不拥有所有权。即使按照协议书约定，土地及地上建筑物无偿归原告所有，但前提条件是50年租赁期满。正是由于承诺了50年的租赁期限，我方及实际使用人才投入大量资金建设房屋及相应配套设施。如果认定租赁期限超出20年的部分无效，造成租期无效的责任在于出租方的横坑经济合作社，因此导致的投资受损，横坑经济合作社理应予以赔偿。6.关于认定集体经营性建设用地的出租期限的有效性应适用《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》是调整土地开发、利用、管理的专项法律。集体经营性建设用地的租赁合同虽然是租赁合同的一种形式，但是又有别于其他动产或不动产租赁的特定法律关系。根据“特别法优于一般法”，调整集体经营性建设用地的出租合同法律关系应首先适用《中华人民共和国土地管理法》。广东省高级人民法院在2010年2月8日作出粤高法民一复字【2010】17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》，认为“如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为50年的，法院可认定当事人的租赁合同有效。”2020年1月1日修订的《中华人民共和国土地管理法》中规定，“对于集体经营性建设用地的出租等参照同类用途的国有建设用地执行。”我国相关法律规定了国有土地使用权最高期限其中工业用地为50年。由此可见，现行法律规定集体经营性建设用地出租最高期限等同于同类用途国有土地的出让最高年限，即已超过了合同法有关租赁期限20年的规定，因此租赁期限为50年应是合法有效的。被告卜威公司辩称，1.我方是从高新公司转承租的涉案土地，与横坑经济合作社没有租赁法律关系。2.我方与高新公司的合同合法有效，合同法是在1999年10月1日开始实施，而横坑经济合作社与高新公司签订的合同是在1996年12月27日，当时合同法尚未制定实施，根据法不溯及既往原则，本案不适用合同法的规定。第三人新庄居委会答辩称，对横坑经济合作社的诉讼请求没有异议。经审理查明：1993年11月18日，广州经济技术开发区管理委员会与广州市增城县永和镇人民政府签订《合作开发永和经济区协议书》，约定永和经济区位于永和镇西北部，共同开发的范围包括贤江、新庄、永岗、禾丰四个行政村的全部辖区；永和经济区内的各行政村可按实际征用土地面积的12%划出自留地，其中在红线外村庄边用于农民住宅用地控制在6%，在红线内工业用地控制在6%，自留地在总体规划图中确定位置，主要用于解决村民住宅和发展工企业项目等……1996年12月27日，广州经济技术开发区永和发展总公司（甲方）、增城市永和镇新庄村横坑合作社（乙方）与增城市永和镇新庄村民委员会（鉴证方）签订《租用土地协议书》。协议主要内容如下：一、该地块位于横坑社东北面，面积1551.8平方米，四至坐标为1.36333.XXX68243.XX1；2.36361.XXX68253.XXX；3.36342.78168299.XXX；4.36313.XXX68293.XXX。二、该地块租用期限为五十年，即从1996年12月27日至2046年12月27日。三、该地块主要用来建住宅楼房。四、租期满后，土地及地上建筑物无偿归乙方所有，如要求续租，甲、乙双方按国家有关政策规定，商定有关续租条款。五、甲方如不能如期支付租金，即从超期之日起至支付之日止，每日按每年租金千分之五付给乙方滞纳金。如甲方长期抗付租金期限超过两周年，乙方有权冻结甲方在该地块的使用权并无偿收回该地块所建的住宅楼房。租期内，如乙方违约，除退回已交租金外，并赔偿甲方由此导致的一切经济损失。六、年租金为三万七千贰佰元整。鉴于物价上涨因素，以后每十年对地价调整一次，每次调整的幅度为10%。本协议签订后，三十天内支付第一年租金，以后每年租金定于每年12月25日前支付。七、本协议一式九份，三方各执三份。本协议三方代表签字后，具有法律效力。各方均盖章签字确认。同日，广州经济技术开发区永和发展总公司（甲方）与广州开发区卜威工业有限公司（乙方）签订《租用土地协议书》，约定上述地块租期50年，从1996年12月27日至2046年12月27日，主要用来兴建与卜威工业厂房配套的住宅楼房。租金为每平方米350元，共计543130元。协议签订三十天内，支付总租金30%即162939元，协议签订100天内，支付余下租金70%共计380191元。其余内容与上述三方签订的协议书内容相似。1998年10月28日，广州经济技术开发区永和发展总公司（甲方）、增城市永和镇新庄村横坑合作社（乙方）、卜威公司（丙方）签订《租用土地补充协议》，约定丙方租用的新庄村横坑合作社村庄保留地（该地块甲方向乙方租用后再转租给丙方），最终租用人为丙方，且租用时无地上建筑物，日后丙方需要在当地报建，乙方负责配合报建工作，所需费用由丙方负责至2046年12月27日，该地建筑物为丙方财产，由丙方出资兴建，三方在租用期内，丙方使用该地块及地上建筑物与甲乙两方无关，租期满后土地及土地上建筑物无偿归乙方所有，三方不得有异议。各方均签字盖章确认。1997年11月21日，增城市城市规划局颁发的《建设用地规划许可证》（编号9703B034）显示：用地单位为增城市永和镇新庄村横坑合作社，用地项目名称为宿舍楼（五层），用地位置为永和镇新庄村横坑合作社，用地面积为1550平方米。1998年5月11日，卜威公司（发包方）与潮阳市建筑安装工程总公司（承包方）签订《广州市建设工程施工合同》，约定工程名称为宿舍楼，工程地点为永和区，工程内容为土建工程五层，建筑面积4207.59平方米，承包范围包括土建、水电安装、道路、门卫、室内外给排水、消防及附属设施等，工程造价约350万元。2006年10月11日，广州经济技术开发区永和发展总公司经广州市工商行政管理局核准，名称变更为广州永和建设发展有限公司。2019年5月22日，广州永和建设发展有限公司经广州市黄埔区市场和质量监督管理局核准，名称变更为广州高新建设开发有限公司（即高新公司）。2019年10月29日，广州市黄埔区人民政府永和街道办事处出具《证明》，证明增城市永和镇新庄村横坑合作社已更名为广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社（即横坑经济合作社）。根据横坑经济合作社提供的2019年10月4日会议纪要显示，“关于本经济社与卜威公司、高新公司土地租金纠纷事宜，经社员大会讨论，表决通过了以下决议：一、1996年12月27日，本经济社为乙方、高新公司为甲方、新庄村民委员会为鉴证方，签订了《租用土地协议书》。该《租用土地协议书》约定的租赁年限过长，租金远远低于市场水平，损害了本社社员的利益，现决定向人民法院提起诉讼，请求法院认定《租用土地协议书》租赁期限超过二十年的部分无效，高新公司将上述土地返还给本经济社……”高新公司认为其将涉案土地转租给卜威公司经过政府确认，并提供了广州经济技术开发区财政局于2004年12月2日出具的《关于补充确认区永和发展总公司历史工程大口径结算中遗漏事项的函》，记载高新公司与横坑经济合作社协议租用的农民自留地，由管委会承接该地块50年的租金支付，由财政每年按租用土地协议书与高新公司进行租金结算，高新公司需上缴收取卜威公司租用该地块的租金余额等……经质证，横坑经济合作社认为上述函件不能证明转租行为经政府确认。卜威公司、新庄居民委员会对上述证据无异议。当事人在庭审中确认，涉案土地上的建筑物由卜威公司建造，由卜威公司使用。庭审中，经本院多次释明，高新公司均表示不在本案中提起反诉要求横坑经济合作社赔偿相应损失，其另案主张损失。本院认为：横坑经济合作社作为涉案土地的出租方，经过集体讨论同意，可以作为原告提起本案诉讼。涉案土地上的建筑物已经取得《建设用地规划许可证》，横坑经济合作社与高新公司于1996年12月27日签订的《租用土地协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反合同签订时的法律和行政法规的强制性规定。在合同签订时，当时的法律法规对于租赁合同的期限并没有规定。《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起施行，实施后才对于租赁合同的期限予以规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由于涉案《租用土地协议书》履行期间跨越合同法实施之日，根据法不溯及既往的原则，对于合同法实施前已履行的部分，即租赁期间为1996年12月27日起至1999年9月30日部分应认定为有效。对于租赁期间为1999年10月1日之后的部分，则应适用合同法第二百一十四条关于租赁期限的禁止性规定，超过部分应认定为无效。综上，《租用土地协议书》约定的涉案土地自2019年10月1日至2046年12月27日的租赁期限，应属无效。横坑经济合作社要求确认《租用土地协议书》中关于租赁期限自2016年12月27日起至2019年9月30日止的约定无效，于法无据，本院不予支持；横坑经济合作社要求确认《租用土地协议书》中关于租赁期限自2019年10月1日起至2046年12月27日止的约定无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。两被告认为《租用土地协议书》不受合同法调整，没有依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《租用土地协议书》约定“租期满后，土地及地上建筑物无偿归横坑经济合作社所有”，故此约定仍然有效。如前文所述，《租用土地协议书》的租赁期限已于2019年9月30日届满，高新公司应将涉案土地及地上建筑物返还给横坑经济合作社。卜威公司作为次承租人，有协助返还的义务。若高新公司、卜威公司认为造成其他损失的，可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社与被告广州高新建设开发有限公司、第三人广州市黄埔区永和街道新庄社区居民委员会于1996年12月27日签订的《租用土地协议书》中关于租赁期限自2019年10月1日起至2046年12月27日止的约定无效；二、被告广州高新建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于横坑社东北面总面积1551.8平方米[四至坐标为：（1）X=36333.XXX，Y=68243.XXX；（2）X=36361.XXX，Y=68253.XXX；（3）X=36342.XXX，Y=68299.XXX；（4）X=36313.XXX，Y=68293.XXX]的土地及地上建筑物交还给原告广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社；被告广州经济技术开发区卜威工业有限公司负有协助返还义务；三、驳回原告广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告广州市黄埔区永和街新庄社区横坑经济合作社负担50元，被告广州高新建设开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  吴树永人民陪审员  杜美月二〇二〇年八月二十五日法官助理贾清宸书记员钟秀娟