湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6436号原告：谢晓锋，男，1988年11月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：王诚香，女，1964年6月18日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告谢晓锋(以下简称原告)与被告王诚香（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告户口从涉案房屋中迁出；2、被告向原告支付违约金14万元、交易税费21000元，合计161000元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2018年12月11日，原告与被告儿子李清签订《购房协议》，约定原告购买被告所有的长沙市雨花区新华都万家城16栋301号房，购房款（包括室内所有家具）为140万元。原告支付定金5万元，由被告出具《定金收条》。2019年2月25日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，就付款方式、办理过户手续的时间等双方的权利义务进行了约定。《房屋买卖合同》签订后，原告依约支付了相应价款，但在办理银行按揭时从银行处得知被告隐瞒了该房屋已被抵押的事实，且被告征信不良，如果被告不先解除抵押，则原告无法顺利办理按揭贷款。据查，被告在2019年3月解除银行抵押后，于3月12日再次设立了私人抵押，原告多次要求被告解除私人抵押以办理银行按揭，但被告一直拖延不办，直到当年4月30日才申请办理了抵押权注销登记。因被告的违约行为，原告直到2019年5月10日才拿到新不动产权证书，超过了合同约定的期限，且被告一直不配合原告及黎托派出所办理户口迁出手续，直至2020年7月份仍未迁出。据查，被告儿媳在2019年4月仍将户口迁入该房，被告孙女在2019年9月占用该房学位指标就读小学一年级，导致原告及配偶无法在房屋处办理落户手续，由此引发购车后无法办理湘Ａ牌照、即将出生的小孩也无法在该房屋处办理新生儿户口登记，小孩将来也无法在该房屋配套学校上学等一系列严重影响，被告应根据《房屋买卖合同》的约定承担相应的违约责任。被告辩称，1、被告同意将户口迁出诉争房屋，且已在办理过程中，目前快办理完毕了；2、被告不认可原告的第二项诉讼请求。被告出售涉案房屋时手续齐备，原告当初也未要求被告将户口迁出，之前也没有就户口迁出事宜与被告协商，只要原告向被告主张，被告愿意将户口迁出。被告将房屋及与房屋有关的所有材料都交付给了原告，被告不存在赔偿原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《购房协议》、《房屋买卖合同》、首付款收条、银行转账凭证、不动产权证书、完税证明，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2018年12月11日，原告与被告签订《购房协议》，约定：1、被告将坐落于新华都万家城16栋301号房（包括家具家电）作价140万元出售给原告；2、原告于合同签订之日向被告支付定金5万元；3、银行贷款手续审批完成，将贷款金额转入被告账户之日将该房屋交付给原告。同日，原告向被告支付购房定金5万元。2019年2月25日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将位于长沙市新华都万家城16栋301房出售给乙方，建筑面积为130.87平方米，房屋权证号为：71××47；2、房屋总价为140万元（包括室内所有家电家具）。乙方在2018年12月11日向甲方支付定金5万元，甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴税费当日支付，首期款（含定金）42万元给甲方，剩余房款98万元申请银行按揭，并于银行放款当日付给甲方；3、甲乙双方定于过户后正式交付该房屋，于房屋交付后一个星期内前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，甲方应在房屋交付后一个星期内将其落户于该房屋的户籍关系迁出，甲方未按规定履行以上义务的，则按约定承担违约责任；4、办理房产手续应缴税费，由甲乙双方按国家规定各自承担，契税、营业税、登记费均由乙方缴纳；甲方向乙方承诺此房为满五唯一，如此房不是满五唯一，个税由甲方承担；5、双方应于本合同生效之日起15日内到房地产主管部门办理过户手续，即2019年4月1日之前完成所有程序（备注：特殊情况特殊处理，如银行问题造成时间延误，不属于双方违约责任）；6、除不可抗力的自然灾害等特殊情况外，甲方如在规定时间内未按本合同，故意拖延时间，不配合走程序，或办理完程序，甲方未在规定时间内将房屋交付给乙方，乙方有权向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款2‰向乙方支付违约金。逾期超过30日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，届时将由甲方承担全部交易中双方的交易税费，并向乙方支付总房款10%违约金。之后，原告向被告支付购房款37万元。2019年5月31日，原告通过银行贷款方式向被告支付购房款98万元。2019年6月1日，被告将诉争房屋交付给原告。原告诉称双方于2019年5月7日办理了房屋产权过户手续。之后，被告一直未将户口迁出房屋所在地，原告诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告陈述被告收到本案起诉状及证据副本后办理了户口迁出手续，目前快办理完毕，故不再请求法院对其第一项诉讼请求做出判决。另查明，原告于2019年5月8日为诉争房屋缴纳契税21000元。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于违约金和交易税费。根据合同的约定，诉争房屋总价140万元；原告在2018年12月11日向被告支付定金5万元，在房地产交易中心缴税费当日支付首期款（含定金）42万元给被告，剩余房款98万元申请银行按揭，并于银行放款当日付给被告。双方应于合同生效之日起15日内到房地产主管部门办理过户手续，即2019年4月1日之前完成所有程序（备注：特殊情况特殊处理，如银行问题造成时间延误，不属于双方违约责任）。根据审理查明的事实，原告于2019年5月31日通过银行贷款方式支付被告剩余购房款98万元，原告诉称双方于2019年5月7日办理了产权过户手续，故根据上述双方的约定，尽管过户手续晚于2019年4月1日，但因银行放贷问题导致时间延误，故不算双方违约，尽管原告主张因被告将诉争房屋出售给原告后又另行抵押给案外人，抵押登记直至2019年4月30日才注销，从而导致其银行按揭贷款延误，被告对其另行将诉争房屋办理了抵押的事实予以认可，但认为未影响原告办理银行按揭贷款事宜，原告为此提供了微信聊天记录予以反驳，但该聊天记录不足以证明系因被告的上述行为导致其银行按揭贷款延误，故本院对其主张不予支持。根据合同的约定，双方定于过户后正式交付该房屋，被告应在房屋交付后一个星期内将其落户于该房屋的户籍关系迁出，被告未按规定履行以上义务的则按约定承担违约责任。除不可抗力的自然灾害等特殊情况外，被告如在规定时间内未按本合同，故意拖延时间，不配合走程序，或办理完程序，未在规定时间内将房屋交付给原告，原告有权向被告追究违约责任。每逾期一天，被告按累计已付款2‰向原告支付违约金。逾期超过30日，则视为被告不履行本合同，原告有权解除合同，届时将由被告承担全部交易中双方的交易税费，并向原告支付总房款10%违约金。原告主张被告应于办理产权过户手续当日即2019年5月7日交付诉争房屋，因双方对交付房屋的具体时间未进行明确约定，被告于2019年5月31日收到剩余房款98万元后于第二日将诉争房屋交付给原告不违反交易习惯和合理的交付期限，故原告据此主张被告承担违约责任缺乏合同依据，本院不予支持。因被告未依约将其户口迁出，原告据此主张被告应按照总房款10%向其支付违约金14万元和交易税费21000元，不符合上述合同的约定，且原告亦未提供证据证明因被告逾期迁出户口的行为致使其遭受上述损失，故本院对原告该项诉讼请求不予支持；2、关于诉讼费的承担。因被告未按照合同约定将其户口从诉争房屋处迁出从而导致本次诉讼，尽管被告在诉讼过程中办理了户口迁出手续，但被告应对原告因本次诉讼支付的诉讼费承担责任，故原告主张本案诉讼费由被告承担，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告谢晓锋的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取1760元，由被告王诚香负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二〇年八月六日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。