四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11645号 上诉人（原审被告）：李勇，男，1971年3月7日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：白仕松，四川良序律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蒲红梅，女，1978年4月7日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：白仕松，四川良序律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王红飞，男，1977年10月11日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杜甫，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴金华，女，1981年7月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杜甫，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人李勇、蒲红梅与被上诉人王红飞、吴金华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初14524号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员冯璐适用独任制公开开庭对本案进行了审理。李勇、蒲红梅的委托诉讼代理人白仕松，王红飞、吴金华及其委托诉讼代理人杜甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李勇、蒲红梅上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由王红飞、吴金华承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，双方当事人达成合意的是借款，拟形成的是民间借贷法律关系，不是房屋买卖关系；一审认定“王红飞、吴金华已按约支付了案涉房屋的购房款”错误，王红飞仅代李勇、蒲红梅垫付了297962.22元购房款，且案涉房屋为单位福利房，王红飞、吴金华无权购买，一审判决所称借名买房不成立。2.一审法院适用法律错误，本案并非物权纠纷及确权纠纷，应当系民间借贷的债权债务纠纷。 王红飞、吴金华辩称，对一审判决无异议，对于李勇、蒲红梅在上诉中所提一审鉴定的问题，经一审法官当庭询问，李勇、蒲红梅表示不申请鉴定，与其在上诉中所称事实不符。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王红飞、吴金华向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认位于成都市青羊区房屋归王红飞、吴金华所有，且李勇、蒲红梅立即将该房屋过户到王红飞、吴金华或者其指定人名下；2.判令李勇、蒲红梅立即向王红飞、吴金华退还已经收到的全部好处费40000元；3.判令李勇、蒲红梅承担本案的案件受理费、保全费等全部因诉讼产生的费用。 一审法院认定事实：2010年11月26日，王红飞、吴金华与李勇、蒲红梅签订《借款协议》及《以房抵借款协议》。《借款协议》确认：李勇、蒲红梅可以购买其单位在成都市青羊区住房一套，该住房位于成都市青羊区，预计交房时间为2011年12月；李勇、蒲红梅向王红飞、吴金华借款600000元（包括全额购房款、该房办证费、燃气入户费、维修基金、装修费等）用于购买此房。《以房抵借款协议》约定：李勇、蒲红梅承诺购买的上述房屋会取得正式权属证书；李勇、蒲红梅自愿以此套房屋抵还所欠王红飞、吴金华的上述借款，房屋产权和使用权永久性归王红飞、吴金华所有；李勇、蒲红梅保证自房屋购房合同备案之日起满5年后王红飞、吴金华有第一优先过户权，该保证具有排他性，为王红飞、吴金华独享，在李勇、蒲红梅办理相应登记手续后五日内无偿办理变更登记手续，李勇、蒲红梅不得以各种理由拖延、推辞或拒不到场；为感谢李勇、蒲红梅的以房抵借款行为，王红飞、吴金华额外向其支付人民币40000元；若李勇、蒲红梅违约或因其原因不能完成过户手续，李勇、蒲红梅必须一次性偿还王红飞、吴金华向其支付的感谢费40000元。 同日，王红飞、吴金华向成都铁路地区旧城改造中心就案涉房屋支付购房预交款人民币298100.8元，实际购房款为人民币297962.22元。 2010年10月21日，李勇向王红飞、吴金华出具收条，载明：今收到王红飞“以房抵借款协议”定金5000元；同年11月26日，李勇向王红飞、吴金华出具收条，载明：今收到王红飞“以房抵借款协议”中现金25000元；2013年1月1日，李勇再次向王红飞、吴金华出具收条，载明：今日收款王红飞现金10000元。以上共计40000元。 2019年6月24日，吴金华与李勇通话，其中，吴金华：“其实我们当年（案涉房屋）就是房屋买卖，是不是嘛”，李勇：“嗯”，吴金华：“那年签的合同，房屋买卖关系是成立的，就是说我买你的房子那么多钱，可能现在你们单位上和身边的人觉得这个房子涨价了”，李勇：“基本都是这么认为的”，吴金华：“看到现在房子涨价了，你们就是想多要点好处费，是不是这个意思嘛”，李勇：“应该是，是这么个意思嘛”。 2019年8月10日，王红飞与李勇再次通话，其中，李勇：“我就一句话，我这边的最低底线，你再支付个六万五就是了，你现在如果感觉经济紧张呢，你就可以现在不过户，我就给你签张条子，或者公证也得行，我就可以百分之百地保证到说过户的时候，无条件过户”。 2019年9月27日，王红飞再次与李勇通话，其中，王红飞：“你还是要承认我们之间的这种买卖关系嘛”，李勇：“承认肯定是要承认，那个有条条写起的”，王红飞：“你要承认是单位分房子，你那边缺钱，然后你就把这个名额卖给我，四万块钱，是不是？卖给我，然后我就把这个房子就买了的，这就是最基本的事实”，李勇：“这个事情我晓得”。 一审另查明，1.案涉房屋于2018年11月30日登记在李勇、蒲红梅的名下；2.清水路苑物业服务中心于2019年12月7日出具居住证明，载明：兹有四川省成都市青羊区，业主姓名：王红飞，从2013年9月1日居住至今；3.李勇、蒲红梅自涉案房屋交房后便交付给王红飞、吴金华实际使用；4.涉案房屋由王红飞、吴金华进行装修，并支付了装修款。 一审法院认为，一、关于法律关系的认定及房屋过户。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，本案中，双方当事人所签订的协议名称虽为“借款协议”及“以房抵借款协议”，但结合协议的具体内容及签订目的，前者实为双方对购房款达成约定，而后者则为双方对房屋过户达成约定，两者共同构成实质意义的房屋买卖合同。王红飞、吴金华已按约支付了案涉房屋的购房款，并自2013年至今一直实际居住在案涉房屋内，在此期间李勇、蒲红梅未曾提出任何异议，且李勇在与王红飞、吴金华的通话过程中亦承认双方所签上述协议实属房屋买卖协议。故本案中双方当事人存在实质上的房屋买卖合意，亦形成了实质上的房屋买卖关系，系属“借名买房”情形，而非民间借贷关系。关于李勇、蒲红梅称其与王红飞、吴金华之间没有房屋买卖合意及协议，双方不存在房屋买卖关系，而仅存在民间借贷关系的答辩意见，无事实与法律依据，一审法院不予采信。现案涉房屋已登记办理在李勇、蒲红梅名下，具备过户条件，李勇、蒲红梅应按《以房抵借款协议》的约定向王红飞、吴金华办理变更登记。故王红飞、吴金华主张李勇、蒲红梅将案涉房屋过户到其名下的诉讼请求，一审法院予以支持。 二、关于好处费的返还。本案中，王红飞、吴金华与李勇、蒲红梅在《以房抵借款协议》中明确约定，其二人基于感谢向李勇、蒲红梅支付40000元“好处费”，该协议签订后王红飞、吴金华按约履行了该支付义务。该款项名义虽为“好处费”，但结合李勇出具的收条中载明“今收到‘以房抵借款协议’定金”、案外人雷福根的证人证言、及李勇在与王红飞、吴金华的通话过程中承认40000元为购房名额费等事实，可以认定该“好处费”系王红飞、吴金华为获得案涉房屋购买资格而支付的对价。协议中对该好处费的约定以及王红飞、吴金华对支付义务的履行，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，上述有关“好处费”的约定对王红飞、吴金华具有法律约束力。现王红飞、吴金华主张李勇、蒲红梅向其退还已收到的全部好处费40000元的诉讼请求，无事实与法律依据，故一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李勇、蒲红梅于判决生效之日起十日内协助王红飞、吴金华办理不动产权证书，将位于成都市青羊区房屋登记至王红飞、吴金华名下；二、驳回王红飞、吴金华其他诉讼请求。本案案件受理费11200元，减半收取5600元，保全费4220元，共计9820元，由李勇、蒲红梅负担9289元，王红飞、吴金华负担531元。 二审中，李勇、蒲红梅向法庭出具不动产登记证书两份，拟证明该房的面积和房号均与案涉房屋不一致。 王红飞、吴金华质证认为，该不动产登记证系复印件，对其真实性不予认可，即便其真实，该不动产登记证上的面积与案涉房屋确认书上的面积一致，地址不一致系门牌号发生了变更，且李勇、蒲红梅在成都除案涉房屋外无其他房屋。 本院认为，对李勇、蒲红梅提交的上述证据，本院将结合案件相关事实予以综合认定。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：李勇、蒲红梅与王红飞、吴金华之间的房屋买卖合同关系是否成立。对此，本院评述如下： 李勇、蒲红梅主张其与王红飞、吴金华之间系借款合同关系而非房屋买卖合同关系，本院认为，从合同形式上看，案涉借款合同仅有借款金额，没有关于利息、还款时间、抵押担保等核心条款的明确约定，不符合借款合同的一般构成。从合同履行来看，出借人不是一次性将借款款项直接支付给借款人本人，而是根据房屋购买的流程分成若干次将款项直接支付给房屋开发单位，时间跨度达三年之久，不符合借款交易习惯；直至纠纷发生，双方从未就还款问题进行过协商或实际履行，李勇虽主张其提出过还款，但未能提供任何证据证明其曾主动要求还款或实际履行过还款；李勇主张以房抵借款协议实为对借款协议的担保，但签订合同时该房屋并不存在，不能产生担保的法律效果；且，收房后该房由王红飞装修并一直使用居住，也不符合抵押担保的法律规定，双方之间在合同履行上的行为，完全不符合抵押借款合同履行的常理。其三，案涉借款协议及以房抵借款协议的草拟者雷福根明确证明两份协议名为借款，实为“房屋买卖”。故，无论从合同形式、合同内容，还是合同的实际履行，均不符合借款合同的特征，对李勇、蒲红梅关于民间借贷的主张本院不予支持。 相反，李勇、蒲红梅与王红飞、吴金华双方在签订借款协议的当日即签署了以房抵借款协议，在之后的三年时间里，由王红飞、吴金华直接向开发单位成都铁路局旧房改造中心陆续支付房款、交纳办证费用等；收房后由李勇、吴金华对案涉房屋进行装修并一直占有、使用，李勇、蒲红梅亦未对王红飞、吴金华的装修、占有、使用提出任何异议。李勇在一审中主张以房抵借款协议实际为对借款的担保，但李勇却于两份协议签订之前的2010年10月21日出具收条，载明“收到以房抵借款协议定金五千元”，2010年11月26日签订协议当日再次出具收条，载明“收到以房抵借款协议现金二万五千元”，上述收款行为与其“房屋担保”主张相互矛盾；除证人证言外，录音证据中亦有大量的内容显示李勇本人对房屋买卖事实的确认，综合上述事实，足以证明双方当事人“借名买房”、名为借款实为房屋买卖的法律关系成立。 综上，李勇、蒲红梅的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费11200元，由李勇、蒲红梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  廖成春 书 记 员  何佳林