江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1067号上诉人（原审原告）：甘霖（曾用名甘剑锋、甘林），男，1962年3月2日出生，农民工，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：邬有红，江西鸿韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗绍辉，江西鸿韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁冬清，男，1962年5月22日出生，汉族，个体工商户，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审被告）：丁裕，男，1985年1月16日出生，汉族，务工，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审被告）：曾德义，男，1979年10月22日出生，汉族，个体工商户，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。原审第三人：李秋生，男，1964年8月12日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：李春辉，江西天开律师事务所律师。上诉人甘霖因与被上诉人丁冬清、丁裕、曾德义、原审第三人李秋生房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初3689号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭于2020年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人甘霖及其委托诉讼代理人罗绍辉，被上诉人丁冬清、丁裕、曾德义、原审第三人李秋生及其委托诉讼代理人李春辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。甘霖的上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或改判支持甘霖的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由丁冬清、丁裕、曾德义承担。事实与理由：一审判决简单依据诉争房屋登记在丁裕名下，就径直认为丁冬清与甘霖之间就诉争房屋的房屋买卖约定无效，属于严重违背事实，且适用法律错误。1、1999年，丁冬清以自建房屋的方式建成了包括诉争房屋在内的一栋房屋，其以建造的方式原始取得了诉争房屋的所有权。诉争房屋系丁冬清于1999年建造的，丁裕在当时尚未成年，事实上没有参与建房，更无能力建房。丁冬清建成房屋后即以原始取得的方式取得了诉争房屋的所有权。1999年，丁冬清就已将诉争房屋出售并交付给了甘霖，甘霖与妻儿老小居住至今。2、丁冬清将诉争房屋出卖并同时交付给甘霖属于有权处分，诉争房屋所有权已转移至甘霖，根据《民法通则》第七十二条第二款的规定，甘霖依法享有该房屋的所有权。此外，在一审庭审中（一审庭审笔录第9页），丁裕亦自认房屋系其父亲丁冬清自建，且虽登记在其名下，实为其父亲所有，亦可佐证丁冬清初始取得诉争房屋所有权的事实。3、2004年，丁冬清将争房屋产权初始登记至丁裕名下，系丁冬清、丁裕恶意串通，故意损害甘霖合法权益的行为，依法应属无效民事行为。4、2013年，丁冬清、丁裕明知诉争房屋已由甘霖合法所有的情况下，将诉争房屋过户给曾德义，同样属于恶意串通，损害甘霖合法权益的行为，应属无效。曾德义是以向丁冬清逼债的方式，迫使丁冬清将挂名登记至儿子丁裕名下的诉争房屋流押给曾德义。曾德义将诉争房屋登记至自己名下，明显是恶意的，该房屋所有权取得亦属无效。5、本案的房屋是1998年建造的，本案双方房屋的交易是1999年和2000年完成的，在这段时间我们国家的不动产登记制度尚未形成统一，物权法也尚未颁布，因此占有就成为最重要也是最直接的物权形式，本案诉争的房屋1998年建造的时候就是丁冬清占有，到了2000年之后就是甘霖占有并居住长达二十年，从物权公示效力的角度看房屋归属就应该属于甘霖所有。丁冬清、丁裕答辩称，1、丁冬清与甘霖是在1997年樟树下综合楼建筑时认识的，甘霖是木工，在该综合楼承包安装模子板工程，综合楼建筑到第八层时，第八层四套住房，丁冬清跟原审第三人李秋生商定以搭层的方式，让搭层人自行建筑，我们收每套房8000元，搭层费(有甘霖提供的原审法院的搭层协议)，甘霖也提出来想搭层，我们当时也同意（收搭层费是甘霖在材料单上注明的交了7000元，丁冬清收了甘霖5000元；李秋生收了甘霖2000元)具体甘霖交了多少，我们也记不清了(可以我们的收据为准)，甘霖的搭层费当时就未交清，说以后一起算。但是该综合楼完工后，甘霖除付了一些材料款外，没有和我们算过账，往后也一直没收到甘霖的钱。直到1999年我们第一次办房产证，还为甘霖填写过资料（以集资建房)第二次办房产证是在现宜春市房管局，因多次向甘霖提出办证前，要把所欠款项和办证时的各项费用交清，甘霖一直没付，气得我伙计李秋生就把甘霖的办证资料搁置下来了，并又把甘霖的搭层房卖给了一个姓兰的客户。2、对甘霖在搭层中所付出的款项已在2007年9月9日的承诺书上就终结了。(承诺书的原由是这样来的：2007年丁冬清在萍乡接了一个土建工程，就想让甘霖在该工程上赚点钱买房，把该工程的模板工程项目承包给甘霖，他在该工程做了两层半就乱套，做不下去了，造成工程直接停工没人做事，主要原因就是甘霖挪用了民工工资，民工才停工不去做事，当时甘霖不在工地现场管理，电话关机，到他家里问他老婆，他老婆说他已经有几个月没有回家，同一个女的在外面过去了。一个多星期后，甘霖才到工地上来，丁冬清在几个合伙人的被逼下，只得将甘霖辞退，承担了甘霖在该工地上50000多元的原材料款及民工工资的账，才算了事。工地完工后，模子板、方木、折价卖了两万多元，为此丁冬清为甘霖承担了3万多元钱，在万般无奈之下，我看到甘霖这个样子，指望他赚钱买房是不可能，就让甘霖写下承诺书)。其实丁冬清的付出远超过了甘霖在搭层时付出的款项。（有甘霖在一审法院提供的搭层时的材料单上的各项材料明细。甘霖共付材料款项为：31820.13元，丁冬清为甘霖支付了9450元，品除：22370.13元)，就算是甘霖要买下诉争房，按承诺书上信用社的贷款利息，当年的息是1.2左右的利率，29768元×0.012-357.216元月利息；2000年1月至2007年12月止，共计：84个月×357.216元=30006元息，萍乡工地就算30000元，甘霖当年要付丁冬清款项：29768元+30006元+30000元=89760元。按照2007年的房价，甘霖是不可能会要这套诉争房，也就选择了放弃这套诉争房。丁冬清常年在外搞工程，没有多少时间去问甘霖的房租款，又加上甘霖的电话老是更换，到他家里问了电话号，也打不了几次就打不通。直到2016年4月，丁冬清也因欠了别人的钱，追上门来讨账，只得多次到甘霖家里找甘霖，问这套房子到底怎样，2016年4月11日，甘霖以借款的方式向丁冬清出具了一张借条，作为诉争房的房款，答应在2016年12月30日一次性给清丁冬清。到了2016年年底，打电话给甘霖，电话又打不通，甘霖换电话号码是常有的事，2016年12月年前几天，我跟曾德义到甘霖家里时，发现甘霖家里的东西搬走了一部分，看到这种情况，我们就知道甘霖这次是真的不会要这套房了，甘霖也明说：“这套房子我是不要了，也住了一二十年，我有钱到哪里都能买到房”。甘霖这种口气说话，是明着在气我。后来我们对该房换了锁，但甘霖又给换了，搞得该房无法出租使用，承租人来看房，没法进得去看，无奈该房闲置在那里一年多；2018年5月期间，该房被纳入拆迁范围，甘霖听说能补偿到六七十万元，现又调过头来争房。3、诉争房自始至终都是丁裕以私房审批建筑的，丁裕早在1993年就落户于官园社区樟树下小组；1998年用丁裕的名字买地建房，在该小组的土地上，属名正言顺，有国土局和建设局审批报建备案，根本谈不上要去恶意串通，将诉争房屋产权初始登记原始审批人丁裕名下，合情、合理、合法、没有一点违规违法行为。4、1999年，丁冬清把诉争房让与甘霖一家居住，原来是甘霖在丁冬清面前诉苦，说搭层时付的材料钱，都是借到亲戚朋友的，现在搭层房被卖掉了，确实没脸见亲朋好友，要求丁冬清在丁裕私房第七层楼上让他一家暂时住下来，待后有钱就买下来，是出于友情，同情甘霖当时的困境，根本谈不上以房换房，只是后来在2004年去办该房屋产权证时，丁冬清问甘霖该房子怎样，甘霖就写了一张1998年搭层时付出的材料结算清单，要丁冬清承担甘霖搭层时付出的款项。当时丁冬清没搞懂甘霖出于什么动机，甘霖一直就是不付钱给丁冬清，所以该房也就没办过户手续给甘霖，现在甘霖仅凭一家大小居住该房近二十年的事实，想把他人财物据为己有。5、对账单上的金额只有6331.14元和5000元，合计11331.14元，和丁冬清有关系。6、其余20488.99元是甘霖用于综合楼上搭层时的各种费用，与丁冬清没有关系。7、2007年9月29日，甘霖的承诺书上写的清清楚楚，要是在2007年12月25日不能还清房款及利息，甘霖购买丁冬清的第七层住房自动放弃，并在2007年12月26日搬出该住房，所欠款项不再与丁冬清结算。现在就算甘霖在搭层时的费用强加在丁冬清头上，应该也在2007年9月29日承诺书上就终结了。8、2016年12月26日，甘霖就已经办理了案涉房屋，在该房屋甘霖对着丁冬清和曾德义说这房子我不要了，住了一二十年我到哪里都能买到房，现在又来争房，没有道理。9、甘霖一而再再而三的违约，从1998年搭层合同开始没交清搭层费，1999年为他办证又不交各种办证费用，2004年又不交所欠房款，2007年让丁冬清遭受损失后再次出面承诺，2016年搬离该房屋后表示这套房子不要了。曾德义答辩称，1、据宜春市国土资源局档案室的土地登记申请卡和土地登记卡显示：1999年土地登记申请人和土地使用者均为丁裕，不是丁冬清。2、据甘霖与丁冬清、李秋生于1998年4月2日签订的集资建房合同书显示，所建的房屋是樟树下综合楼第三单元第八层，建筑面积为131.189平方米，一审庭审时甘霖出具过该房产的房产证复印件。而不是我现在拥有不动产权证（033733）的案山中路309号2栋1单元702室，建筑面积124.14平方米；3、丁冬清于2013年10月8日向我借款25万元，抵押物为丁裕拥有产权证的樟树下组309号的房产（房产证号1—**，房产面积124.14平方米），当时签订了借条、借款合同、借款收到确认书、抵押协议、同意抵押书、房地产价格协商协定书和公证书。事实清楚，证据确凿；4、根据抵押协议第二条和公证书的条款，丁冬清必须在2014年4月7日之前将所借的25万元归还给我，如逾期未归还所借款项，我有权自行将所抵押的丁裕房屋出售或过户给我。丁冬清自2015年2月起未支付本金及利息，多次催缴，均未果；5、2017年9月我在办理房产过户事宜时，经得丁冬清同意，办理过程需要的土地分割登记卡，由丁冬清联系401室户主处取得，我支付现金1500元，丁冬清当时签了收条；甘霖所说的恶意串通属主观臆测，我主张自己的合法权益合理合法；6、2017年我和丁冬清上门催收甘霖250000元欠条款时，甘霖明确表示不想支付这250000元，有这250000元他在哪都可以买到房子，于随后几日便搬离了该住所；7、我办理的不动产权第0033733号产权证，所有资料经宜春市不动产登记局严格审查核实，并向国家税务部门依法缴纳了税款。根据中华人民共和国物权法等法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。8、根据抵押协议第四条规定，丁裕必须保证所抵押房屋的真实性及无任何债权、债务、产权纠纷，如有任何纠纷由丁裕负责一切经济法律责任。李秋生答辩称，李秋生一审没有参加庭审，对本案争议的部分没有关联，对于当时的一些情况，李秋生可以接受法庭的质询，便于本案查清事实。甘霖的一审诉讼请求：1、确认位于宜春市袁州区的房屋归甘霖所有；2、确认丁冬清将上述房屋分割过户给丁裕无效；3、确认丁裕与曾德义签订的房屋买卖合同无效；4、本案诉讼费由丁冬清、丁裕、曾德义承担。一审认定的事实及判决要点：1998年，丁冬清和第三人李秋生合伙承建樟树下综合楼。1998年11月15日，丁冬清和第三人李秋生作为甲方与甘霖作为乙方签订了一份《搭层建房合同书》，合同约定：甲方同意乙方在位于宜春市体育中心对门的一栋八层半的建筑物上搭建住房一套，乙方应付给甲方搭建费8000元，乙方保证工地的建筑材料。1999年，丁冬清以丁裕的名义办理了位于宜春市袁州区樟树下用地许可证。丁冬清和第三人李秋生以丁裕的名义自建私房。1999年由于甘霖未能交清搭建费，李秋生将该房屋出售给他人。后甘霖与丁冬清协商，丁冬清同意用自建的房屋位于宜春市（该栋楼与樟树下综合楼隔壁）即本案诉争房屋与甘霖交换。甘霖同意并在房屋竣工后（1999年底）住进该房屋。2004年10月4日，经甘霖与丁冬清结算，甘霖已经支付的搭建费及材料费共计31820.13元，而甘霖换取的本案诉争房屋房款为61588.8元，甘霖尚应补偿丁冬清购房款29768.67元。经丁冬清多次催甘霖补交房款，但甘霖以丁冬清未办理房屋产权过户为由未缴纳。2007年9月29日，甘霖向丁冬清出具承诺书，写明“本人欠丁冬清房款多年，限承诺在2007年12月25日付清所有房款带息，利息按信用社贷款利息计算。本人在丁冬清做的工程（商城后面矮山下组地梁、安居工程后面李银春旁边）项目可一起算，多退少补。要是在12月25日不能还清房款连利息，本人购买丁冬清的第七层住房自动放弃，并在2007年12月26日搬出现住的住房。所欠款项不再与丁冬清结算”。承诺书出具后，甘霖未能按时交纳，但甘霖尚住在该房屋。2016年下半年，甘霖搬出该住房。另查明，2004年3月12日，位于宜春市在房管局办理房屋产权证，产权人的名字为丁裕，产权证号为宜房字第**。2013年10月8日，丁冬清与曾德义签订了《借款合同》，合同约定：因办理土地证需要费用向被告曾德义借款25万元，借款期限自2013年10月9日至2014年4月8日止；丁冬清以丁裕位于官园村樟树（房屋产权证号;1-××6）的房屋作为抵押，向被告曾德义提供担保，借款利率为月利率2%。同日，曾德义与丁冬清、丁裕签订了一份《抵押协议》，协议约定：丁冬清向曾德义借款25万元，借款日期从2013年10月8日到2014年4月7日止；丁裕自愿将坐落在官园村樟树（房屋产权证号;1-××6）的房屋作为丁冬清向曾德义借款25万元的抵押物；丁冬清必须在2014年4月7日之前将所借人民币25万元还给曾德义，如逾期未归还所借款项，曾德义有权自行将丁裕所抵押给曾德义的房屋出售或过户给曾德义，丁裕有义务全力协助曾德义办理上述房屋的一切过户事宜。同日，丁裕出具《同意抵押书》，写明“房屋所有权人丁裕同意将坐落位于官园村樟树（房屋产权证号;1-××6）的房屋，提供给债务人丁冬清作为抵押物用于借款，请贵局予以办理抵押登记手续。今后若有异议，由本人承担一切法律责任和经济责任，与贵局无关。”次日，丁裕与曾德义签订了一份《房地产价格协商议定书》，写明“抵押人丁裕以坐落于官园村樟树（房屋产权证号：1-××6）的房屋作为丁冬清向曾德义借款的抵押物，并与抵押权人签订抵押合同，借款合同，经双方协商，认定以上房产价值为人民币叁拾万元，不需评估。同意贷款人民币25万元，由此出现的后果由抵押人与抵押权人双方共负，与登记机关无关”。2014年4月11日，到宜春市赣中公证处办理委托公证，委托书写明“委托人丁裕个人拥有坐落在江西省宜春市的房屋（建筑面积为124.14平方米，房屋所有权证编号为房房权证宜房字第**。我同意出售上述房屋，因我没有时间亲自前往有关部门办理转让上述房屋的相关手续，现全权委托罗伟为我的合法代理人。代为签订房屋买卖合同；代为办理该房屋的所有权过户登记手续；代收房款；代为办理解押手续并领取房产证；协助购房人办理银行按揭贷款或公积金贷款及房屋抵押登记手续；代为办理水电、管道天然气、有线电视过户手续等相关事宜。代理人在办理上述事项时所签署的一切有关文件，我均予以承认。委托期限自今日起至上述事项办理完成时止”。由于丁冬清未能偿还曾德义的借款，曾德义于2018年9月27日与丁裕的委托人罗伟签订了《不动产买卖合同》，将本案诉争房屋办理了房屋过户手续，将该房屋过户到曾德义名下。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。甘霖虽然与丁冬清之间对本案诉争房屋达成口头协议，但本案诉争房屋登记在丁裕名下，甘霖与丁冬清之间的房屋买卖协议为无效协议。故甘霖的诉请，该院不予支持。对于甘霖支付给丁冬清的购房款，甘霖可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回甘霖的诉讼请求。案件受理费9800元，由甘霖承担。二审中，上诉人甘霖提供如下证据:证据一：宜阳管字[2018]91号《宜阳新区官园、桥头片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置工作指导意见》《宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议》《承诺书》各1份及《房屋征收测量表》2份，用以证明：2018年，甘霖根据政府拆迁部门安排，与房屋评估公司一起对诉争房屋进行了征收测量；2019年，甘霖腾空了房屋，并向拆迁部门上交了房屋钥匙。本案诉争房屋一直在甘霖控制之下。证据二：收款收据一份，证明：甘霖交清了搭层费。丁冬清、丁裕对甘霖提供的证据材料质证意见：该第一组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。装修费中的铝合金实际由丁冬清安装的，装修和搬迁的补偿费用应该补偿给我。对第二组证据的真实性有异议，这张收款收据是为了应付集资建房交给房改办资料需要，是我本人写的，实际并没有收甘霖18000元。曾德义对甘霖提供的证据材料质证意见：对第一组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。房子的装修费和搬迁费都是补偿给房产所有人，2013年抵押的时候装修部分都是随房子一起抵押的，现在房子办在我名下了。对第二组证据不清楚，与我无关。李秋生对甘霖提供的证据材料质证意见：对该第一组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。看到的就是装修补偿的协议以及承诺书，这些费用应该补偿给实际装修人和房产所有人。这些协议也证明一审判决是正确的，证明房屋不是甘霖的，这仅仅是装修的补偿款项，甘霖无权签订房屋拆迁的补偿协议。对第二组证据，李秋生是当时的参与者，丁冬清讲的是实际的情况。对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，没有实际交付，根据甘霖的诉状中的事实和理由，他称仅仅交了8000元的搭层费用，所以说明18000元的收款收据是不存在的。本院对甘霖提供的证据材料综合认证如下：由于丁冬清、丁裕、曾德义、李秋生对甘霖提供的宜阳管字[2018]91号《宜阳新区官园、桥头片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置工作指导意见》《宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议》《承诺书》各1份及《房屋征收测量表》真实性并无异议，本院对该组证据材料的真实性予以确认，《宜阳新区官园、桥头片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置工作指导意见》《宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议》《承诺书》均为书证，来源合法和具备在形式上要件，本院予以确认其合法性，第一组证据材料的内容与本案待证事实是存在一定的联系，本院对该组证据的关联性予以确认。由于丁冬清、丁裕、曾德义、李秋生对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院结合其他证据进行认证，理由在本院认为中阐述。二审中，曾德义提供如下证据：证据一：诉争房屋的不动产权登记证，用以证明诉争房屋现在在曾德义名下。证据二：欠条一张，用以证明丁冬清从2015年2月开始就没有支付利息也没有还本金。证据三：收条和登记卡，用以证明原来我办房产证的时候是经过了丁冬清同意，办理过程需要的土地分割登记卡，由丁冬清联系601室户主处取得，我支付现金1500元，丁冬清当时签了收条。甘霖对曾德义提供的证据质证意见：对该组证据的真实性无异议，我们认为曾德义取得的不动产不合法，在一审中已经查明。丁冬清、丁裕对曾德义提供的证据质证意见：对证据无异议。李秋生对曾德义提供的证据不清楚，不发表质证意见。本院对曾德义提供的证据综合认证，由于甘霖、丁冬清、丁裕对曾德义提供的证据真实性无异议，本院予以确认，综合本案其他证据，不动产权登记证、登记卡都是政府职能部门加盖公章出具的，欠条和收条有丁冬清的认可，本院对曾德义提供证据的合法性、关联性予以确认。二审中，被上诉人丁裕、丁冬清和原审第三人李秋生均没有提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院二审对一审查明的事实予以确认。另补充查明：位于宜春市，因丁冬清存在重复出售、登记情况，其中以房改房的形式办理了甘霖的房产证，以存量房的形式办理了兰玉萍的房产证。后甘霖自己申请注销其所办的房产证。本院认为，丁冬清、李秋生与甘霖签订的《搭层建房合同书》实际为房屋买卖合同。甘霖腾出宜春市换取位于宜春市袁州区的房屋，双方换房行为没有改变基础法律关系，仍是房屋买卖合同，符合双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，对双方具有法律约束力。双方约定以甘霖提供劳务、材料款及支付搭层费8000元作为支付购房款对价，后因余款未支付完毕，甘霖作出附解除条件的承诺书，但至今仍未支付余款。双方就宜春市袁州区的归属产生纠纷。本案的争议焦点是：1.甘霖是否付清搭层费；2.案涉房屋是否归甘霖所有；3.丁冬清将案涉房屋分割过户登记在丁裕名下是否无效；4.丁裕与曾德义签订的房屋买卖合同的效力。一、关于甘霖是否付清搭层费8000元。甘霖主张分两次支付现金7000元和集资建房款18000元，但是丁冬清、李秋生认为只收到其中7000元，18000元的收款款收据是为了应付集资建房交给房改办的资料。关于甘霖是否真实支付丁冬清18000元，首先，由于甘霖主张是现金支付，但仅提供一张收款收据证明，丁冬清、李秋生均否认实际收到该款，该款也没有证人证言等其他证据佐证，故该证据的证明力较弱；其次，甘霖在一审诉状中并未陈述支付过18000元给丁冬清，在一审庭审陈述支付了丁冬清和李秋生7000元，二审中却主张支付了丁冬清25000元，甘霖对于是否支付18000元存在前后不一的陈述，甘霖没有给出合理的解释理由；最后，甘霖提供的18000元收款收据落款时间是1998年4月2日，在2004年10月4日甘霖与丁冬清的结算单中，双方认可甘霖已经支付的原801室搭建费、材料费等费用共计31820.13元，结算项目金额从120元到7000元不等，却没有甘霖主张的支付18000元项目。假设甘霖在1998年支付过丁冬清801室的18000元集资建房款，双方在2004年结算案涉房屋房款遗漏如此大额费用，显然不合常理。综上所述，甘霖提供的18000元收款收据与双方结算单载明的事实相矛盾且无其他证据相印证，证明力较弱，无法直接证明其于1998年4月2日支付过丁冬清18000元集资建房款。因此，甘霖主张已经支付了丁冬清和李秋生8000元的搭层费，证据不充分，本院不予支持。二、关于案涉房屋是否归甘霖所有的问题。甘霖主张其居住占有案涉房屋十余年而自然享有所有权。我国没有设立不动产“占有取得”物权制度，其主张没有法律依据。首先，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，采取登记生效主义，并非占有不动产即视为享有所有权，权利人需要向不动产所在地的登记机构办理登记手续。即使在物权法实施前，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日施行），第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”甘霖要求取得案涉房屋所有权，应按规定办理权属登记。其次，甘霖从丁冬清处购买案涉房屋没有支付完毕对价。2007年9月29日甘霖向丁冬清出具承诺书，承诺如果在2007年12月25日不能还清房款连利息，将自动放弃案涉房屋，并在2007年12月26日搬离。该承诺属于附解除条件的合同。甘霖主张因丁冬清没有为其办理房屋产权证而拒绝支付剩余购房款，不符合双方的合同约定和法律规定。甘霖未按约定支付剩余购房款，符合承诺书关于“自动放弃案涉房屋”的条件，双方房屋买卖合同的解除条件成就，合同即时解除；最后，甘霖二审中提供的相关文件及获得案涉房屋的装修补偿，并不足以证明其是房屋所有权人。综上所述，甘霖主张案涉房屋归其所有，证据不足，法律和合同依据不足，本院不予支持。对于甘霖已经支付给丁冬清、李秋生的购房款，可另行主张权利。三、关于甘霖主张丁冬清将案涉房屋分割过户登记在丁裕名下无效问题。本案中，丁冬清以丁裕的名义办理案涉房屋初始登记，经过行政职能部门审核许可，属于具体行政行为，不属于本案审理范围。四、关于丁裕与曾德义签订的房屋买卖合同效力问题。甘霖主张丁裕与曾德义签订的房屋买卖合同因违反禁止流押的规定，属于无效合同。本案中，2013年10月9日，丁冬清与曾德义签订借款合同，借款期限从2013年10月9日至2014年4月7日，并征得丁裕同意，以案涉房屋担保，丁冬清、曾德义、丁裕三方签订抵押协议。债务于2014年4月7日到期后，丁冬清欠付曾德义借款未还，经得到丁裕的同意，以丁裕名义与曾德义于2018年9月27日签订《不动产买卖合同》，该合同属于债务到期后双方达成以房抵债合意，案涉房屋并非抵押物，故本案并不适用《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止流押条款。案涉《不动产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。甘霖主张丁裕与曾德义签订的房屋买卖合同属于无效合同，本院不予支持。综上，甘霖的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定主要事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人甘霖承担。本判决为终审判决。审判长 贾 莉审判员 高胜敏审判员 易 芳二〇二〇年八月三日法官助理罗武平书记员周卉