重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初1115号原告（反诉被告）：谈会，女，1973年1月3日出生，汉族，住重庆市南川区。原告（反诉被告）：陶永梅，女，1988年11月15日出生，汉族，住重庆市南川区古花乡穿洞村****。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：吴洁。被告（反诉原告）：刘状，男，1979年12月11日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：黄淑德，重庆捷讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏方，重庆捷讯律师事务所律师。第三人：重庆旭中房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞龙洲大道****附**，统一社会信用代码91500113075652724D。法定代表人：张播，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王煜涛，男，汉族，住浙江省绍兴市。委托诉讼代理人：黄永颖，男，布依族，住贵州省兴义市。原告（反诉被告）谈会、陶永梅与被告（反诉原告）刘状、第三人重庆旭中房地产开发有限公司（以下简称旭中公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序审理，2020年3月29日，被告刘状提起反诉，本院对本案本诉与反诉合并审理，于2020年5月19日第一次公开开庭审理，原告（反诉被告）谈会、陶永梅共同委托诉讼代理人吴洁，被告（反诉原告）刘状及其委托诉讼代理人黄淑德到庭参加了诉讼。2020年6月1日，本案因案情复杂，转为普通程序。2020年6月1日，因旭中公司与本案处理结果具有法律上的利害关系，本院通知旭中公司作为本案第三人参加诉讼。2020年8月12日，本案第二次公开开庭审理，原告（反诉被告）谈会、陶永梅共同委托诉讼代理人吴洁，被告（反诉原告）刘状及其委托诉讼代理人黄淑德、柏方，第三人旭中公司委托诉讼代理人王煜涛、黄永颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谈会、陶永梅向本院提出诉讼请求：1.被告支付二原告2019年9月15日至2019年10月31日的房屋占用费18858.16元（算法：按日租金两倍计算）；2.被告支付二原告违约金13217.16元；3.被告支付二原告物业服务费和电费、公摊水电费、电损分摊费共计4553.48元及以4553.48元为基数按日0.05%的标准计算的从2019年4月1日至4553.48元付清之日止的违约金；4.本案律师费4020元由被告承担。事实和理由：2017年9月12日,被告与第三人旭中公司签订《房屋租赁合同》约定，被告向第三人承租位于重庆市巴南区（以下简称案涉商铺）；租赁期限为三年,自该商铺实际交付之日开始计算，商铺交付日暂定为2017年9月15日前；租金标准第1年前8月为1422.90元／月,第1年后4月为5691.60元／月,第2年为5691.60元／月,第3年为5976.18元／月；租金按季度支付,以先付后用为原则,即租金每3个日历月为一个支付周期,每个支付周期最后一个月20日之前支付下一季度租金，首期租金，由被告在本合同签订当日一次性支付给第三人。2017年9月12日，第三人向被告交付案涉商铺。2018年7月,原、被告及第三人共同签订《主体变更协议书》约定，自2018年6月2日起原告继受第三人在原租赁合同项中出租方的全部权利和义务，原《房屋租赁合同》仍然有效,原租赁合同的权利义务主体变更为原告和被告。被告自2019年4月起未按时向物业管理公司支付物业管理费,虽经物业管理公司多次催收,被告仍未缴纳。同时,被告不仅没有按时向原告支付租金且被告未经原告同意于2019年9月30日擅自退租,搬离案涉商铺。被告已将2019年9月14日前的租金交清。双方同意2019年6月15日至2019年9月14日期间的租金每月少500元,对于2019年9月15日之后的租金是否减少双方没有说。2019年10月2日，案涉房屋还存在吊顶等装修，被告一直未将符合约定交付标准的房屋交还原告，为避免损失进一步扩大，原告于2019年10月31日自行收回案涉房屋，被告应承担占用房屋的费用。原告认可原、被告间租赁关系于2019年9月14日解除，但并非是双方协商一致解除，原告只是认可解除时间，不能免除被告因逾期交纳租金及物管费所产生的违约责任。合同对律师费有约定，被告应支付原告律师费。被告（反诉原告）刘状辩称，租金已交至2019年9月14日。认可原、被告间的租赁关系于2019年9月14日解除,该解除是由被告提出的，是双方协商一致解除。被告应支付原告2019年9月15日至2019年9月30日期间的租金,2019年9月15日开始，案涉房屋的租金比合同约定每月少500元,即5476.18元/月。被告方不存在违约,不应该支付违约金。被告在2019年10月1日已将案涉房屋交给原告,所以不存在房屋占用费。被告同意支付原告物业服务费和电费、公摊水电费、电损分摊费共计4553.48元，但应在租赁保证金中扣除。被告不存在欠付物管费和租金,所以律师费不应由被告承担。被告不存在违约金，不应该支付违约金。即使法庭认定我方存在违约,违约金过高,请求予以调低。被告（反诉原告）刘状向本院提出反诉请求：二原告(反诉被告)退还被告(反诉原告)租赁保证金11383.20元。事实和理由：2019年9月14日，原、被告就解除案涉租赁合同及退房达成合意，约定2019年9月14日解除租赁合同并于2019年10月1日返还房屋。2019年10月1日，被告腾空房屋并将案涉房屋返还二原告。现退还租赁保证金的期限已届满，但二原告并未向原告退还租赁保证金11383.20元。原告（反诉被告）谈会、陶永梅针对反诉辩称，保证金不应当退还,二原告收到了被告支付的租赁保证金11383.20元,不应退还的原因是租赁合同5.3条约定不应抵扣租金和其他费用,该条款已对定义进行了修改属于特别约定,应当以此约定为准。租赁保证金是一种履约担保,若被告没有按约履行,则根据约定租赁保证金不予退还。租赁保证金不是违约责任,是违约的后果。被告擅自退租，原告有权不退还租赁保证金。第三人旭中公司述称，案涉租赁合同关系中的出租人已变更为二原告，原、被告的租赁合同纠纷与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。原、被告及第三人对以下证据真实性无异议：原告提供的《重庆市商品房买卖合同》、《不动产登记证明》、《房屋租赁合同》、《租赁合同》主体变更协议书；第三人提供的《房屋租赁合同》、《重庆市商品房买卖合同》、《租赁合同》主体变更协议书。本院对前述证据审查后予以确认并在卷佐证。二原告举示的《催费函》、《解除函》、邮寄回单、签收记录、《告之函》、《法律事务委托合同》、发票及收款回单、通话录音、收款凭证、微信支付记录，被告均认可真实性，本院予以采信。被告举示的结婚证、微信聊天记录（杨某与谈会）、通话记录（刘某与谈会）、现场录音，二原告认可真实性，本院亦予以采信。被告申请的出庭证人刘某陈述其系被告姐姐，出庭证人杨某陈述其系被告配偶，该二证人与被告具有利害关系，原告认可前述二证人有关通知原告接房时间点和2019年10月2日案涉房屋装修没有拆除完毕相关的证言，本院前述内容的证言予以采信，对二证人的有关其他内容的证言不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月12日,被告与第三人旭中公司签订《房屋租赁合同》约定：被告向第三人承租案涉商铺；租赁期限为3个租赁年度,自该商铺实际交付之日开始计算，商铺交付日暂定为2017年9月15日前；租金标准第1年前8月为1422.90元/月,第1年后4月为5691.60元/月,第2年为5691.60元/月,第3年为5976.18元/月；租金按季度支付,以先付后用为原则,即租金每3个日历月为一个支付周期,每个支付周期最后一个月20日之前支付下一季度租金，首期租金由被告在本合同签订当日一次性支付给第三人；被告须于签订本合同当天向第三人支付租赁保证金11383.20元，上述保证金为保证被告履行本合同约定之各项义务和责任，由被告交付第三人的担保金，该担保金不是预付的租金，仅作为被告忠实履行所约定义务的保证，无论何种原因导致保证金不足的，被告应于2日内立即补齐；租赁期内，上述租赁保证金任何情况不用于抵充被告应付之租金、公用事业费或其他被告于本合同或者本合同所述之与本合同有关之协议或安排项下应当支付的费用；合同期届满或租赁关系提前终止时,在被告付清所有应付款项、办理完毕以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(若有),被告按照本合同第1.3条约定的原交付现状标准（内墙为水泥砂浆抹灰，，地面为混凝土地坪天棚为混凝土结构层等）将该商铺的设备和设施及其装修恢复原状并归还第三人,在被告按约归还房屋后90日内未发生有关被告的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等的前提下,第三人应在被告交还该商铺满90日起10个工作日内将租赁保证金无息退还被告；该商铺实际使用的电费、水费等公用事业费用,其收费标准由第三人或其指定的项目物业管理公司在该项目所在地政府批准的公用事业单位的收费标准基础之上进行调整,依据项目物业管理公司与被告签订《物业服务协议》进行确定,并按该商铺实际用量向被告收取，被告须在收到书面结算通知后3个工作日内支付上一月的水电费用，如电表为预充值电表,被告需按第三人/或物业管理公司要求提前充值电费；被告应按时支付租金、租赁保证金、电费、水费费用等，如被告未及时支付,则每逾期支付一日,应按照逾期支付款项的万分之五支付延期支付违约金，被告逾期支付该款项超过10天的，第三人、物业管理公司有权停止提供商业管理服务及物业管理服务,因此造成的一切后果由被告自行承担；除双方签订续租协议外,被告应在本合同的租期届满或提前终止之日起7日内(下称:还铺日)返还该商铺,未经第三人书面同意逾期返还商铺的,每逾期一日,被告应按日租金(本合同解除前被告已经支付的最高标准的日均租金进行计算)的2倍向第三人支付该商铺占用期间使用费，若因被告逾期不返还该商铺而造成第三人其他损失的，被告还应承担赔偿责任；无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止,凡涉及被告对该商铺进行了装修、增建或改建的,返还时,应经第三人和物业管理公司验收认可,并按合同约定结清所有应付款项，被告不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向第三人要求任何补偿。若第三人书面同意被告无需恢复原状的,被告不能就该商铺进行的装修、增建或改建向第三人提出任何补偿或赔偿的要求；租赁期届满或发生本合同提前终止的情形,第三人有权收回该商铺,被告须于合同终止或解除之日起15内与第三人联系交回该商铺事宜,且被告应按合同约定将该商铺恢复至房屋交付时本合同附件2所列明的或第三人书面认可的状态交还第三人；租赁期满或本合同提前终止后,若被告未能按本合同约定交还该商铺,第三人除有权按照本合同规定向被告收取占用使用费及本合同约定的其他费用以外,可视为被告放弃该商铺内的物件包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物的所有权,第三人或物业管理管理公司有权在合同约定还铺日次日起停止提供服务(包括不限于停止供水、供电等)、开启及更换该商铺的门锁,将该等物件搬出,收回该商铺,第三人或物业管理公司对因此而引起的被告之损失概不负责；被告逾期向第三人支付租金或本合同约定的应由被告向第三人或物业管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，或者被告中途擅自退租的，第三人有权在任意时间提前终止合同,同时不予退还被告的租赁保证金,同时被告应另行按当期月租金及月物业管理费的2倍金额补偿第三人及商铺管理公司、物业管理公司(前述月租金指本合同解除前被告已经支付的最高月租金)；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，视为被告放弃租赁保证金所有权，第三人有权不予返还被告的租赁保证金，并要求被告支付第三人为被告之需求对该商铺及周边、公告区域等进行改造的费用（如有），被告还应按月租金及物业管理费的2倍向被告及物业管理公司支付违约金（前述月租金指本合同解除前被告已经支付的最高月租金），以及被告的其他违约责任；除本合同另有规定外，被告逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等被告于本合同项下应当向第三人支付的任何一项费用,则每逾期一日,被告应按各项欠付费用的万分之五支付各项费用的相应违约金；本合同任何条款中所指的一方需赔偿另一方的损失和费用均包括但不限于受损方的所有直接损失和为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、咨询费、文件制作费、差旅费等，如本合同约定的违约金不足赔偿的，一方有权向另一方继续追偿。2017年9月15日，第三人向被告交付案涉商铺。2018年4月，二原告和第三人签订《重庆市商品房买卖合同》约定，二原告以1229680元的价格向第三人购买案涉商铺。2018年7月,原告谈会、被告及第三人共同签订《主体变更协议书》约定：自2018年6月2日起二原告继受第三人在原租赁合同项中出租方的全部权利和义务，原《房屋租赁合同》仍然有效,原租赁合同的权利义务主体变更为二原告和被告。2019年9月14日，原告谈会通过微信问杨某“今天该交房哦，好久交房”，杨某答复“我没在门市，给我姐联系17729651810”。2019年9月17日，原告谈会通过微信问杨某“你们是咋回事？什么时候把门面腾出来交给我”。2019年9月18日，原告谈会通过微信问杨某“你们这种做法不妥当，时间早就到期，提前终止合同是你们自己提出来的，到了时间提醒还是推辞，既然是合伙的，能不能跟我个准信，你们到底想做什么？”。2019年10月6日，杨某问原告谈会“老板娘，门面9月30号都弄完了，10月2号你们过来接房也不接，啥子意思”，原告谈会答“你们的费用什么时候结清就接房，一切按合同办！”。案涉商铺2019年4月至2019年10月的物业费4426.8元在2019年10月25日时尚未支付。2019年10月13日，原告陶永梅向被告通过邮政国内标准快递邮寄解除函，该解除函载明被告自2019年4月起未按时向物业管理公司支付物业管理费，虽经物业管理公司多次催收，被告仍未缴纳给原告造成严重损失且被告未经同意于2019年9月30日擅自退租，搬离标的商铺，鉴于被告的违约行为，原告有权根据《房屋租赁合同》第13条之约定解除《房屋租赁合同》，故现特函告被告，自本函发出之日《房屋租赁合同》解除，并请于收到本函之日起7日内按照《房屋租赁合同》约定支付欠付的租金、物业管理费和违约金，并将租赁商铺交还我方。2019年10月18日，被告收到该解除函。2019年10月，被告向原告出具落款时间为2019年10月24日的告知函，该告知函载明，二原告于2019年9月14日通过微信要求被告交还标的商铺，被告按照原告意愿腾出房屋，并于2019年9月18日通过电话约定，原告于2019年10月1日过来办理交接手续，原告至今未与被告办理交接手续，现正式通知原告于2019年10月31日以前来办理交接手续，并全额退还被告保证金，以及赔偿损失。2019年，二原告与重庆矩沃律师事务所签订《法律事务委托合同》约定，二原告将其与被告租赁合同纠纷一案的法律事务委托该律所代理，律师服务费为4020元。2019年11月11日，二原告支付重庆矩沃律师事务所律师费3000元。2020年5月15日，二原告支付重庆矩沃律师事务所律师费1020元。第一次次庭审时，原、被告均认可原、被告间的租赁关系于2019年9月14日解除，该解除是被告提出；被告已将2019年9月14日前的租金交清。被告同意支付原告物业服务费和电费、公摊水电费、电损分摊费共计4553.48元，但应在租赁保证金中扣除。第二次庭审时，原告认可其自行收回房屋的时间为2019年10月31日。本院认为，被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，2018年7月,原告谭会、被告及第三人共同签订《主体变更协议书》均是签订各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经开始履行，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《主体变更协议书》约定，自2018年6月2日起二原告继受第三人在原租赁合同项中出租方的全部权利和义务，故被告应支付原告从2018年6月2日起案涉商铺的租金。原、被告第一次庭审中认可双方的租赁关系于2019年9月14日解除，且由被告提出。故，本院确认案涉租赁关系的解除系被告提出，原、被告间的租赁关系于2019年9月14日解除。被告提前解除租赁关系的行为并无合同约定依据，故应属于被告提前退租行为。对被告（反诉原告）有关退还租赁保证金11383.20元的反诉请求，本院不予支持。被告举示的2019年9月18日杨某与原告谈会的微信聊天记录中虽然原告谈会有“你们这种做法不妥当，时间早就到期，提前终止合同是你们自己提出来的，到了时间提醒还是推辞，既然是合伙的，能不能跟我个准信，你们到底想做什么？”的表述，但该表述只能看出提前终止合同是杨某等人提出，无法看出原告谈会有不接房就同意提前终止合同的意思表示。同时，“到了时间提醒还是推辞”结合2019年9月14日原告谈会通过微信问杨某的内容，应指的是双方间有关返还案涉商铺的相关内容。故本院对被告有关双方的租赁合同关系于2019年9月14日协商解除的抗辩不予支持。租赁关系解除后，被告应及时将案涉房屋返还原告，但被告一直未按约定将符合约定的房屋交回原告，第二次庭审时原告自认案涉房屋交回时间为2019年10月31日。鉴于案涉房屋租赁合同约定被告应在合同提前终止之日起7日内返还该商铺，每逾期一日，被告应按日租金（本合同解除前被告已支付的最高标准的日均租金进行计算）的2倍向原告支付案涉商铺占用期间使用费，故被告应支付原告2019年9月22日至2019年10月31日期间的房屋占用费15055.20元（5691.60×2+5691.60×2/31×10）。被告举示的证据不足以证明其在2019年10月1日或者10月2日将符合交付条件的案涉房屋交付原告，被告申请的两位出庭证人作证也佐证了2019年10月2日案涉房屋装修没有拆除完毕的事实，故对被告辩称的交房日期，本院不予采信。庭审中，被告同意支付原告物业服务费和电费、公摊水电费、电损分摊费共计4553.48元，本院予以准许。对原告主张的律师费，本院予以支持。被告抗辩违约金不应支付且过高，由于案涉商铺现已实际收回，结合案涉房屋租赁期限和本院对前述请求的支持情况，原告的损失已足以弥补，对原告主张的违约金和其他请求，本院不再支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘状于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）谈会、陶永梅2019年9月22日至2019年10月31日的房屋占用费15055.20元；二、被告（反诉原告）刘状于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）谈会、陶永梅物业服务费和电费、公摊水电费、电损分摊费共计4553.48元；三、被告（反诉原告）刘状于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）谈会、陶永梅律师费4020元；四、驳回原告（反诉被告）谈会、陶永梅的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘状的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理408元，由原告（反诉被告）谈会、陶永梅负担217.50元，被告（反诉原告）刘状负担190.50元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费42元，由被告（反诉原告）刘状负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李 杰人民陪审员  喻启平人民陪审员  谢光碧二〇二〇年八月二十八日法官 助理  王小凤书 记 员  唐幸鋆