广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2517号原告：宋**，男，1985年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码421************。原告：张*，女，1986年8月26日出生，苗族，湖南省泸溪县*********，公民身份号码433************。委托诉讼代理人：宋**，即本案原告之一，系张*的丈夫。被告：佛山市华祥房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区********，统一社会信用代码914***********。法定代表人：黄**，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴**，该公司员工。被告：广州新臣房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市天河区*************，统一社会信用代码914*************。法定代表人：王**，该公司总经理。委托诉讼代理人：邝燕平，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凡，广东天地正律师事务所律师。原告宋**、张*与被告佛山市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥公司）、广州新臣房地产经纪有限公司（以下简称新臣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋学锋（原告张祝的委托诉讼代理人），被告华祥公司的委托诉讼代理人吴江美，被告新臣公司的委托诉讼代理人邝燕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋**、张*向本院提出诉讼请求：1.二被告连带退还原告35000元并承担自2018年4月22日起至清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费，暂计至2020年4月1日为3325元；2.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月22日，原告与被告华祥公司签订坐落于佛山市三水区************8******《认购书》并支付2万元定金，后原告依约支付房屋首付款、装修款等费用。双方于2018年4月26日签订《商品房买卖合同》。原告在签订《认购书》时，被告华祥公司巧立名目，以被告新臣公司名义与原告签订《购房者服务合同》，收取所谓装修改造费，违规在合同外收取35000元。实际上，原告与被告华祥公司签订的《设计装修服务协议》和《设计装修服务协议-补充协议》约定的服务总价已经包含了装修改造费用。另外，被告新臣公司在原告购买房屋过程中从未露面，更未提供任何服务，且被告新臣公司经营的范围不包含装饰装修改造，其无资质提供任何装修改造服务。因此被告华祥公司伙同被告新臣公司违规收费的行为损害原告合法权益。为维护原告自身的合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。被告华祥公司辩称：1.根据合同相对性，答辩人并非与原告有合同关系的相对人，合同对答辩人没有约束力，答辩人不是本案适格的被告，应驳回对答辩人的诉讼请求；2.原告诉请答辩人返还35000元，无事实和法律依据。答辩人向原告收取的装修费不包含原告支付的预存服务费，该费用为原告向被告新臣公司支付，答辩人未收取案涉35000元款项，不存在返还的基础；3.案涉房屋达到交付条件后，答辩人已与原告办理案涉房屋的验收和交付手续，原告对此并无异议，答辩人已经履行商品房买卖合同和装修合同项下的所有义务。被告新臣公司辩称：一、关于案件事实。1.华祥公司委托答辩人居间介绍客源。华祥公司是案涉房屋所在楼盘的开发商，华祥公司及其施工单位佛山盛新置建筑工程有限公司与答辩人于2017年10月15日达成《会议纪要》，一致同意给予答辩人推介的客户装修设计改造服务减免施工费用等优惠政策，并通过了答辩人提出的户型优化方案。2.双方签订了《购房者服务合同》、《结算确认书》。2018年4月22日，宋学锋、张祝前往涉案楼盘看房，与答辩人签订《购房者服务合同》，并向第三方支付平台开立的预存账户预付了35000元，作为享受开发商华祥公司对指定房源进行“装修改造设计减免”活动的预存服务费。同日，经答辩人促成，宋学锋、张祝最终与华祥公司签订《商品房认购书》，认购涉案项目8座3202房，总房价为787702元。为此，宋学锋、张祝与答辩人签订《结算确认书》，明确:“1.服务机构提供房屋装修改造设计服务，向购房者提供房屋服务方案;2.服务机构为购房者与发展商/房屋产权人洽谈、落实改造设计服务的优惠;3.服务机构为购房者提供订约的咨询服务;4.购房者未购买发展商项目房屋的，则在购房者提出申请之日起15日工作日内，第三方支付平台将购房者预存款按原支付路径全额无息退还。”3.宋学锋、张祝与华祥公司正式签订了购房合同。2018年4月26日，宋学锋、张祝与华祥公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，后第三方支付平台将35000元预存服务费支付给答辩人。同时，宋学锋、张祝与华祥公司、佛山盛新置建筑工程有限公司签订《设计装修服务协议》及《补充协议》，由华祥公司委托佛山盛新置建筑工程有限公司进行装修施工，设计装修服务费为176066元，华祥公司带装修向宋学锋、张祝交楼。至此，宋学锋、张祝成功向华祥公司购买涉案房屋。后华祥公司也依约完成了涉案房屋的交付，宋学锋、张祝已收楼，并未对涉案房屋提出任何异议。4.宋学锋、张祝于2020年5月27日提起本案诉讼，要求华祥公司、答辩人退还其35000元及支付利息，其诉请无理，依法应判决驳回。二、《购房者服务合同》合法有效，答辩人有权收取服务费。1.《购房者服务合同》合法有效。宋学锋、张祝与答辩人签订的《购房者服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。2.争议的35000元为服务费，与华祥公司收取的装修费性质不同。答辩人收取该服务费合法有据。《购房者服务合同》第3条约定:“对指定房源进行装修改造设计减免活动的预存服务费”、“甲方(宋学锋、张祝)同意，按实际成交套数向乙方(答辩人)支付服务费，乙方向甲方提供服务并开具服务费开票”、“甲方未能与发展商签订商品房销售(预售/现售)合同的……将甲方未成交的预存服务费按原支付路径无息退还给甲方”。第5条约定:“乙方的权利义务，乙方提前通知并带领甲方参观房屋，乙方应当根据甲方购买房屋具体情况提供服务。”据此，答辩人作为中介服务机构，为宋学锋、张祝购房提供有关服务，包括促成交易、提供改造方案、争取和落实装修改造设计优惠、购房款折扣优惠等等。宋学锋、张祝支付的35000元/套的预存服务费，正是其享受该等服务的对价。至于宋学锋、张祝根据《设计装修服务协议》及《补充协议》向华祥公司支付的176066元，实为涉案房屋的装修工程费用，是华祥公司按照约定装修标准完成装修而宋学锋、张祝应支付的全部费用，包括该房屋装修费、设计费、材料费、人工费、安全施工保障费、设施设备使用费、措施费、管理费、税费、甲方品牌价值、利润等。因此，答辩人收取的服务费与华祥公司收取的装修费用明显性质不同。答辩人收取该服务费具有合同依据，原告主张重复收费无理。三、答辩人已依约提供服务，宋学锋、张祝无权要求退还。1.答辩人已依约完成合同义务，宋学锋、张祝要求答辩人退还服务费无理。首先，华祥公司委托答辩人居间介绍客源，答辩人也相应提出了特定户型的装修改造方案，助推销售。根据《会议纪要》，各方一致同意给予客户相应的优惠政策，包括装修设计改造服务减免施工费用、部分房源客户一定比例的购房款折扣优惠等等。基于此，答辩人积极居间介绍包括宋学锋、张祝等客户购房，提供改造方案，并为其争取了装修设计改造减免等优惠。因此，答辩人收取35000元服务费具有充分的事实和法律依据。其次，根据宋学锋、张祝提供的《商品房买卖合同(预售)》及《〈设计装修服务协议〉补充协议》可知，补充协议所附改造图正是对于商品房买卖合同所载房屋分层分户图进行的设计变更，且该变更正是使用了答辩人提供的户型优化方案，足以证明佛山盛新置建筑工程有限公司使用了答辩人为购房者提供的房屋装修改造设计方案进行装修改造，本次改造共花费4万多元，改造费用已经在补充协议中明确无需宋学锋、张祝再行支付。2.宋学锋、张祝已确认答辩人提供的服务，其向答辩人支付35000元服务费的条件已成就。宋学锋、张祝与答辩人签订《结算确认书》，确认了答辩人提供的中介服务，事实上也享受了华祥公司提供的装修改造设计减免优惠。另，答辩人收取服务费后已依约为其开具了相应的服务费发票，其应当知悉答辩人为其购房提供的服务事项及收取的款项性质，其对双方关系及约定不存在认知错误。根据《购房者服务合同》约定，宋学锋、张祝向答辩人支付服务费的条件已经成就，代理人收取该款项具有事实和合同依据，其现提起本案诉讼，违反了诚实信用原则，明显增加诉累。四、宋学锋、张祝为完全行为能力人，其应对自身行为负责。宋学锋、张祝签订《购房者服务合同》、《结算确认书》时属于完全民事行为能力人，依法可独立实施民事法律行为，并承担相应的民事责任。房屋买卖属于重大交易，宋学锋、张祝应审慎注意，知晓35000元款项的性质与用途，且其已实际享受了装修改造设计减免优惠，其在付款后两年多再主张该笔费用，不符合常理，有悖于诚实信用原则。当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告宋**、张祝在诉讼中提供了以下证据：1.商品房买卖合同（预售）一份，证明原告购买案涉房屋的时间及流程，参与案涉房屋交易的是被告华祥公司，而非被告新臣公司。2.设计装修服务协议一份，证明该协议第二条约定房屋设计装修服务费为176066元，具体装修标准以附件一装修交付标准完成案涉房屋的装修，原告支付的装修费用已经包括全部，如果有其他费用需要与被告华祥公司确认才可以变动。3.设计装修服务协议补充协议一份，证明该补充协议第二条约定的改造费已包含在装修费中，原告不需要再支付。4.购房者服务合同一份，证明该合同是夹杂在其他文件中给原告一起签订的，签订的时候未看到被告新臣公司的合同专用章，合同也没有签署日期，该合同上的签名不是原告亲笔签名，日期也不是原告签署。5.结算确认书一份，证明该结算确认书是夹杂在其他文件中给原告一起签订的，签订的时候未看到被告新臣公司的合同专用章，除原告的信息是原告自行填写外，其他信息原告怀疑是被告新臣公司手写的。6.银联刷卡小票、发票各一份，证明原告向被告新臣公司支付35000元款项的事实。被告华祥公司在诉讼中提供了银联POS签购单、收款收据一组，证明原告向被告华祥公司支付装修款176066元的事实。被告新臣公司在诉讼中提供以下证据：1.被告新臣公司营业执照一份，证明被告新臣公司的主体资格。2.商品房认购书、结算确认书、商品房买卖合同（预售）、装修改造说明一组，证明购房者服务合同合法有效，被告新臣公司作为中介机构促成交易并为原告购房提供争取装修设计改造减免优惠等服务，依法收取服务费，原告清楚并确认被告新臣公司服务事项，被告新臣公司有权收取35000元服务费。3.会议纪要及附件一组，证明被告新臣公司与被告华祥公司、装修施工单位佛山盛新置建筑工程有限公司协商，为购房者落实装修改造设计服务减免施工费用等优惠政策。4.报建图、改造房拆改费用表一组，证明案涉房屋已进行改造且减免了相应的改造费用。本院组织当事人对上述证据进行质证、辩证。对原告提供的证据，两被告对证据的真实性、合法性均无异议，上述证据来源、形式合法，与本案有关，本院予以采信。对被告华祥公司提供的证据，内容与本案有关，本院予以采信。对被告新臣公司提供的证据1和证据2中的商品房认购书，原告、被告华祥公司对其真实性、合法性无异议，经审查，该证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院予以采信；对证据2中的结算确认书、商品房买卖合同，原告、被告华祥公司无异议，上述证据与原告提交的证据相同，不再重复认证；对证据2中的装修改造说明，原告不予认可，经审查，该证据签字确认的不是本案原告，本院对此不予采信；对证据3，原告不予认可，但没有提供相应证据予以反驳，经审查，该证据有会议参与单位的签章确认，与本案有关联，本院对该证据予以采信；对证据4中的报建图，原告不予认可，经审查，报建图与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》中所附的房屋平面图一致，故本院对其真实性予以认可；对证据4中的改造房拆改费用表，无载明楼栋、户型、房号等信息，难以判断是否与案涉合同相关，本院对该证据不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2018年4月22日，原告宋学锋、张祝与被告华祥公司签订《商品房认购书》，约定原告认购旭辉华祥花园项目8座3202房，建筑面积为87.28平方米，房屋总房价为787702元，房屋设计装修服务费为179641元，上述费用合计967343元。同日，原告作为甲方与作为乙方的被告新臣公司签订《购房者服务合同》，约定甲方购买旭辉城商品房，委托乙方为甲方向开发商购买的商品房提供装修改造设计服务，房屋大致需求为8-3202号房，服务期限为自合同签订之日起至甲方与发展商签订商品房销售（预售/现售）合同之日结束。合同还约定服务费的支付：1.本合同签订时，甲方在第三方支付平台开立的甲方预存账户预付35000元，作为享受发展商提供乙方对指定房源进行“装修改造设计减免”活动的预存服务费；2.甲方与发展商签订商品房销售（预售/现售）合同，或者签订《结算确认书》后，甲方按照实际成交套数向乙方支付服务费，乙方向甲方提供服务并开具服务费发票，同时第三方支付平台将该笔款项预存服务费支付给乙方；3.甲方未能与发展商签订商品房销售（预售/现售）合同的，在甲方提出申请之日起15个工作日内，将甲方未成交的预存服务费按原支付路径无息退还给甲方。甲方的权利义务：1.甲方根据乙方通知参观房屋；2.在乙方斡旋下与开发商签订商品房销售（预售/现售）合同，以及《结算确认书》；3.乙方完成服务事项，甲方按照本合同约定支付服务费。乙方权利义务：1.乙方提前通知并带领甲方参观房屋；2.乙方应根据甲方购买房屋具体情况提供服务。同日，原告与被告新臣公司签订《结算确认书》，原告确认购买旭辉城8座3202房屋，并委托新臣公司提供装修改造设计服务，拟/已与开发商签订商品房销售（预售）合同，确认使用服务，用以享受服务优惠，同意第三方支付平台将本人在该平台账户中35000元预存款转入相应的服务机构账户，作为服务费。服务细则：1.服务机构提供房屋装修改造设计服务，向购房者提供房屋服务方案；2.服务机构为购房者与开发商洽谈、落实改造设计服务优惠；3.服务机构为购房者提供订约的咨询服务；4.购房者未购买开发商项目房屋的，自购房者提出申请之日起15个工作日内，第三方支付平台将预存款按原支付路径全额无息返还。同日，原告在华祥公司售楼部通过刷卡方式向新臣公司支付服务费35000元。2018年4月26日，原告与华祥公司签订编号为201********005《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买华祥公司开发的坐落于佛山市三水区******************8******屋，房屋价款为772027元。同日，原告与华祥公司以及佛山盛新置建筑工程有限公司签订《设计装修服务协议》，约定原告购买的旭辉华祥花园8*****号房屋由华祥公司委托佛山盛新置建筑工程有限公司进行室内装修，房屋设计装修服务费为176066元。同日，三方再签订《补充协议》，约定原告向华祥公司申请对旭辉华祥家园8*****房屋局部进行改造，华祥公司同意按照原告申请改造方案为原告进行改造施工。华祥公司为原告改造费用已经包含在《设计装修服务协议》设计装修服务费中，原告无需再行向华祥公司支付改造费，合同附件为《改造图》。签订上述协议后，原告按照上述合同约定分别在2018年4月26日、2018年6月23日向华祥公司合共支付了房屋设计装修服务费176066元。另查明，2017年10月15日，华祥公司、新臣公司、佛山盛新置建筑工程有限公司形成《会议纪要》，决定对新臣公司提出对其组织购买“旭辉城”房产的客户给予适当购房优惠方案。华祥公司同意的优惠措施包括：优先看房、选房；在不改变房屋主体结构的情况下，新臣公司提出户型局部调整的设计方案；可以考虑给予新臣公司客户一定比例的购房款折扣优惠；同意新臣公司提出客户要求并按照新臣公司设计方案进行改造。佛山盛新置建筑工程有限公司同意免收客户要求按照新臣公司设计方案进行施工改造的费用。本院认为，原告与新臣公司签订《购房者服务合同》《结算确认书》，合同内容包括原告向新臣公司支付“装修改造设计减免”活动的预存服务费，享受新臣公司提供的房屋装修改造设计服务方案、落实改造设计服务优惠等服务。双方当事人签订的上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。对于华祥公司和新臣公司应否返还案涉35000元问题。首先，根据华祥公司、新臣公司和佛山盛新置建筑工程有限公司形成《会议纪要》，新臣公司获得华祥公司和施工单位佛山盛新置建筑工程有限公司给予新臣公司客户房屋布局调整的设计、免收施工改造费用等购房优惠。华祥公司基于《会议纪要》达成的意见给予新臣公司的客户一定的优惠政策，而非新臣公司的客户则不享有优惠政策；其次，根据新臣公司提供的房屋报建图和原告提供的《补充协议》及其附件改造图、结算确认表等证据，在房屋建设和装修过程中，开发商及施工单位依据合同约定对房屋布局进行局部的改造和调整，按照常理，房屋布局改造过程确需要支付一定的成本，而原告亦确实不需要为此而支付房屋布局改造中的相关费用，且原告在诉讼中承认房屋部分布局进行了改造，可见，新臣公司在商品房销售过程中确实提供了装修改造方案设计、给予装修改造设计减免、促成交易等在内的服务；最后，原告基于购房需要向新臣公司支付了“服务费”35000元，双方签订了《购房者服务合同》，双方存在服务合同关系。原告在支付服务费的当天，亦确与华祥公司签订了《商品房认购书》，后与华祥公司签订了《商品房买卖合同（预售）》以及《装修服务协议》。原告亦向新臣公司出具《结算确认表》，确认接受了新臣公司提供的一系列服务。故此，在原告与新臣公司之间的合同关系已经履行完毕的情况下，对原告提出的新臣公司应向其返还“服务费”35000元的主张，缺乏充分依据，本院不予支持。原告无充分证据证实涉案费用由华祥公司收取，亦无充分证据证明华祥公司与新臣公司为关联公司，故原告要求华祥公司返还35000元同样缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告宋**、张*的全部诉讼请求。案件受理费758元，减半收取计379元（原告已经预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  梁 敏二〇二〇年八月二十八日法官助理  程秋燕书 记 员  古丽华