河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3336号 上诉人（原审被告）：杨艳君，女，1952年3月28日出生，汉族，住沧州市馨泰花园**。 委托诉讼代理人：孙占栋，河北宁昌律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张云军，男，1974年7月12日出生，汉族，住沧州市万泰丽景**。 委托诉讼代理人：王利民，河北中旺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶媛媛，女，1980年3月29日出生，汉族，住沧州市运河区。 上诉人杨艳君、张云军因与被上诉人叶媛媛房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初3752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨艳君上诉请求：一、依法撤销运河区法院作出的(2019)冀0903民初3752号民事判决书判决第一项，改判被上诉人签订的《房屋买卖合同》不成立或无效；二、本案诉讼费等相关费用由二被上诉人承担。事实和理由：第一、上诉人不是买卖合同的当事人。案涉《房屋买卖合同》中，上诉人没有签字，一审庭审中被上诉人张云军也承认合同上面的“杨艳君”是其自己后添加的，所以上诉人不是合同当事人、不是相对方，―审判决认定合同有效，但是没有说明应该与上诉人无关，这就损害了上诉人的合法权益，应注明与上诉人无关。第二、法律适用错误，一审法院适用的法律依据为《买卖合同司法解释第三条》，一审法院错误的将法律依据中的“当事人”扩大了范围，将没有签订合同的所有权人错误的认定成了“当事人”，明显适用法律错误。第三、即使合同成立也是无效的。其损害第三人即上诉人的合法利益，上诉人没有追认也没有授权，依据合同法52条属于无效合同。被上诉人张云军明知所谓的出卖方没有处分权，还继续签订合同，损害了我方的合法权益，属于恶意串通。第四、案涉房屋根本没有给付相应的价款，涉及20多万元的大额款项，应该提供转账流水；房屋出卖的价格低于市场价格，也低于当时拆迁价格，这明显不合理。综上，上诉人认为原审判决在事实认定部分有不足，法律适用有瑕疵，为了维护上诉人的合法权益，提起上诉，望支持。 张云军针对杨艳君的上诉辩称，1、张云军与叶媛媛签订的房屋买卖合同合法有效，杨艳君对于房屋买卖的事实是明知的，叶媛媛的行为为表见代理行为。涉案房屋自2012年张云军已入住至今，其实际使用占有该房屋，该房屋款的交付由叶媛媛以其丈夫唐银生收取，唐银生出具了收据，其后房屋的款项包括房屋差价款、维修基金以及入住的其它费用均由张云军缴纳，涉案房屋的开发商为沧州盛泰房地产开发有限公司，物业公司为沧州市诚信物业服务有限责任公司，开发商及物业公司为张云军办理了房屋入住手续书及业主情况登记表，在这两份材料中均记载业主为张云军，能够证实杨艳君对房屋的出售是明知的，而且开发商及物业公司也认同该房屋已经出售给张云军，能够体现出张云军与叶媛媛的买卖行为经房地产公司和物业公司核实后，给张云军办理了入住手续。事隔七年之后，在涉案房屋具备办理房产证的条件下，杨艳君办理了产权证，张云军找到杨艳君与叶媛媛要求其配合过户，杨艳君提出不予过户，要求按照现在市场价格补房屋差价，所以产生了诉讼。我们认为房屋买卖真实合法，而且张云军也已经按照当时房屋价格缴纳房款并已入住，涉案房屋应为张云军所有，杨艳君和叶媛媛应配合过户手续。一审认定合同有效，但却未对房屋所有权及过户进行判决，我们认为是不正确的，应判决房屋所有权为张云军所有并由杨艳君和叶媛媛配合办理过户手续。 张云军上诉请求：1、依法撤销沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初3752号民事判决第二项，改判沧州市运河区永安大道西侧万泰丽景西区6＃楼3-1204室为上诉人所有，二被上诉人配合办理过户手续。2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实是清楚的，即上诉人与被上诉人于2012年1月1日签订了房屋买卖合同，该合同写明上诉人购买了运河区。同时上诉人交纳了购房款等相关款项，并于2012年11月17日办理入住手续，居住至今。2019年在被上诉人办理了涉案房产产权证后，上诉人要求被上诉人协助过户，被上诉人提出无理要求，无奈上诉人提起诉讼。在一审审理过程中，认定了上诉人与被上诉人叶媛媛签订的买卖合同合法有效，但未认定涉案房产为上诉人所有，是不正确的。涉案房产虽是被上诉人杨艳君拆迁所得，但在整个拆迁及买卖该房产过程中，均由其女儿叶媛媛代理，而且杨艳君对于涉案房产己出卖于上诉人是明知的。如果不是因房产过户，自涉案房产买卖近7年的时间，各方均无任何纠纷。因过户需被上诉人配合，被上诉人才提出房屋并没有买卖，而且不知情，这显然不符合常理。自己的房产让他人居住7年之久，称不知情，根本不可能。在该房产买卖过程中，上诉人有理由相信，被上诉人叶媛媛有处分房产的权利，其行为构成法律上的表见代理行为。原审法院判决上诉人与被上诉人叶媛媛签订的房屋买卖合同合法有效，但却认为本案无证据证明叶媛媛有处分涉案房产的权利，办理过户尚属履行不能。这无利于解决双方的实际纠纷，既然叶媛媛签订的合同有效，而且叶媛媛的行为构成表见代理行为，那么涉案房产的所有权就应为上诉人所有。被上诉人杨艳君就应配合办理过户手续。综上，望二审法院予以改判。 杨艳君针对张云军的上诉辩称，1、对一审法院查明的事实是认可的，仅仅是适用法律不当。张云军、叶媛媛二人的行为并不符合表见代理的构成要件，根据一审笔录，张云军也认可涉案合同中“杨艳君”三字系张云军签署，换言之在该买卖合同中，张云军是自买自卖，这显然不构成表见代理。2、我方认为本案合同并未成立，合同成立的前提是买卖双方达成意思表示一致，而杨艳君对买卖行为均不知情，且标的房屋产权人系杨艳君并非叶媛媛。3、即使合同成立，因叶媛媛的行为未得到杨艳君的追认，那么合同也是无效的。4、我方认为张云军与叶媛媛之间均存在恶意，对明知属于他人财产进行买卖，且张云军还伪造出售人的签字，二人属于恶意串通，从这个角度来说买卖合同也不成立。5、款项根本没有交付，张云军主张的2012年的20余万元款项属于大额款项，应当有转账流水相配合，但张云军并没有提供，更让人生疑的是该房屋买卖合同确定的金额居然有整有零，甚至存在2毛2分的表述，与实际情况不符。6、一审法院适用法律错误，买卖合同司法解释第三条当中的当事人仅限于共有权人，而本案当中叶媛媛并非共有权人，因此一审法院适用法律错误。 叶媛媛未提交答辩意见。 张云军向一审法院起诉请求：1、依法判令原告张云军与被告叶媛媛于2012年1月1日签订的房屋买卖合同合法有效；判令原告购买沧州市万泰丽景西区归原告所有：判令二被告配合原告办理过户手续。2、本案诉讼费用由被告依法承担。 一审法院认定事实：被告杨艳君系被告叶媛媛的母亲。2009年5月25日，河北盛泰房地产开发集团有限公司与被告杨艳君签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》，确认被告杨艳君所有的五七新村道南2栋15号房屋拆迁补偿数额为238625.22元，执行回迁安置。2009年5月26日，被告叶媛媛代被告杨艳君签署了《五七新村被拆迁人自选房定位卡》，选择的房屋为沧州市运河区永安大道西侧万泰丽景西区6#楼3-1204室，该自选房屋总价约251745.54元，应补偿协议金额为238625.22元，还应交房屋差价约13120.32元。 2012年1月1日，原告张云军与被告叶媛媛签订房屋买卖合同一份，卖方（甲方）：叶媛媛，买方（乙方）：张云军。该合同载明乙方向甲方购买上述拆迁安置房，总房款为238625.22元，同时约定合同签订之日，乙方向甲方支付全部房款。该合同出卖方落款处有叶媛媛本人签名捺印，购买方落款处有张云军本人签名捺印。同日，唐银生（当时与被告叶媛媛系夫妻关系，现已解除夫妻关系）为张云军出具了收到238625.22元的收条。2012年11月17日，张云军在交纳了房屋差价款、住宅专项维修基金等其他费用后对案涉房屋办理了入住手续，居住至今。 沧州市运河区永安大道西侧万泰丽景西区6#楼3-1204室现登记在被告杨艳君名下。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉房屋买卖合同系经叶媛媛与张云军双方自愿协商签订，叶媛媛主张其对合同内容不知情，但其作为完全民事行为能力人，应对其签名捺印的行为承担相应的法律后果，故一审法院依法认定该合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和社会公共利益。关于杨艳君辩称涉案房屋是其个人财产，叶媛媛无权处分涉案房屋。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。基于本案事实和上述法律规定，本案合同应为有效合同。 关于张云军诉请二被告协助办理涉案房屋的产权过户登记手续。根据前述司法解释，虽然出卖人在缔约时对标的物没有处分权并不影响买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人以后能否取得处分权。本案中，涉案房屋系由杨艳君自有房屋通过产权置换而得，拆迁补偿协议、自选房定位卡、房屋买卖合同均载明房屋所有权人杨艳君，则张云军应明知案涉房屋系由杨艳君所有房屋通过拆迁产权置换而来，本案无证据证明叶媛媛具有处分涉案房产的权利，其无法办理涉案房屋的产权登记，故案涉房屋买卖合同中关于房屋产权过户的约定目前属履行不能，张云军的该项主张，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、原告张云军与被告叶媛媛于2012年1月1日签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回原告张云军的其他诉讼请求。 案件受理费2440元，保全费5000元，由被告叶媛媛负担。 本院二审期间，张云军提交证据：1、入户手续书复印件一份，该手续书的记载业主名称为张云军，由沧州盛泰房地产开发有限公司和沧州市诚信物业服务有限责任公司加盖的公章，时间是2012年11月19日，拟证明当时房地产公司和物业公司知晓该房屋已经出售，而给张云军办理入住手续。2、业主情况登记表复印件一份，该登记表中的业主资料显示，业主姓名张云军，物业单位是万泰丽景西区6-3-1204，时间是2012年11月19日，拟证明业主是张云军。杨艳君质证称，该两份证据为复印件，真实性不予认可。此案不动产所有权人的确定应当以不动产权利证书为准，一审时杨艳君已向法庭提交的涉案房屋的房产证，可以证实产权人系杨艳君，因此该两份证据与本案无关联性，也达不到张云军的证明目的。因张云军未提交上述两份证据原件，且杨艳君对其真实性不予认可，故本院对该证据的真实性不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，叶媛媛与张云军签订房屋买卖合同时，虽对涉案房屋没有所有权或处分权，但不能据此认定涉案合同为无效合同。张云军一审诉求第一项为“依法判令原告张云军与被告叶媛媛于2012年1月1日签订的房屋买卖合同合法有效”，原审判决第一项亦是判令“原告张云军与被告叶媛媛于2012年1月1日签订的《房屋买卖合同》有效”。原判决并未认定杨艳君为合同当事人，故上诉人杨艳君主张该判决侵害了其合法权益，应予改判，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决仅认定唐银生为张云军出具了收到238625.22元的收条，该款项是否实际交付，因唐银生并非本案当事人，本院无法予以认定，且该款项为张云军与叶媛媛之间的合同价款，是否实际支付应由合同相对人提出异议。 依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”据此，代理行为应是代理人以被代理人的名义实施的民事法律行为。而本案中，叶媛媛是以自己的名义与张云军签订的涉案《房屋买卖合同》，不符合代理行为的法律构成要件，故张云军主张叶媛媛的行为对杨艳君构成表见代理，没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案《房屋买卖合同》系张云军与叶媛媛签订，叶媛媛对涉案房屋并无处分权，故张云军主张依据该《房屋买卖合同》认定其为涉案房屋的所有权人，并要求杨艳君配合办理过户手续，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，杨艳君、张云军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4970元，由上诉人杨艳君负担100元，由上诉人张云军负担4870元。 本判决为终审判决。 审判长  张友僧 审判员  毕文娟 审判员  刘晓莉 二〇二〇年八月三日 书记员  孙 伟