北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4107号原告：北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委员会，住所地北京市房山区城关街道迎风坡村。法定代表人：常练，主任。委托诉讼代理人：朱瑞鹏，北京市智远律师事务所律师。被告：中恒利源（北京）维修服务有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：汪家胜，总经理。委托诉讼代理人：刘海斌，男，该公司经理。被告：黄玉兰，女，1933年8月22日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王莉莉（系黄玉兰之女），住北京市房山区。委托诉讼代理人：滕仁林，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委员会（以下简称迎风坡村委会）诉被告中恒利源（北京）维修服务有限公司（以下简称中恒利源公司）、被告黄玉兰确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迎风坡村委会的委托诉讼代理人朱瑞鹏、被告中恒利源公司的委托诉讼代理人刘海斌、被告黄玉兰及委托诉讼代理人王莉莉、滕仁林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迎风坡村委会向本院提出诉讼请求：请求判令被告一与被告二于2011年7月15日签订的《房屋场地租赁合同》无效。判令二被告承担诉讼费用。事实及理由：1990年5月30日，原告与北京××基金会、北京××废旧物资再生站（1990年5月17日名称变更为北京××基金会机械厂）签署联合办厂协议，约定原告提供位于××路西侧土地一处，共计10亩。××基金会在土地上投资建设，由其开办的北京××基金会机械厂负责日常经营管理。合作期限为15年，期满后，土地及地上物等无偿归属原告所有。2007年11月14日，北京××机械厂（原名称基金会机械厂）申请注销登记，2007年12月26日，公司清算出具《企业清算报告》，明确将所有固定资产全部无偿让与原告。后经工商登记部门核准，北京××机械厂于2008年1月14日注销。至此，原告将合作土地及地上建筑物等全部收回，归集体所有。2019年，原告得知被告一、被告二曾于2011年7月15日签订了《房屋场地租赁合同》，被告二将原告所属的土地及房屋出租给被告一。另，2017年3月13日，被告一的名称由北京英吉利润滑油有限公司变更为中恒利源公司。原告认为，被告二在未征得原告的同意下，擅自处分原告村集体所属财产，严重侵害了原告村集体的合法权益，其处分行为属无效处分，上述租赁合同应属无效。故诉至法院，请求依法裁决。中恒利源公司辩称：认可原告所诉事实，同意原告的意见。黄玉兰辩称：一、原告属于重复诉讼，应当依法驳回其起诉。黄玉兰诉中恒利源公司租赁合同纠纷一案中，原告向一审法院出具多份证明主张权利并提出参加诉讼，但一审法院并未准许，二审法院认为应当追加中恒利源公司参加诉讼，并于2020年5月27日作出（2020）京02民终669号民事裁定，发回北京市大兴区人民法院重审。鉴于黄玉兰诉中恒利源公司租赁合同纠纷案在先，且原告已经被追加参加诉讼，故原告属于重复诉讼，不符合民事诉讼法的规定，应当驳回起诉。二、黄玉兰有权将西院房屋和场地出租给中恒利源公司。1、建设用地经房山区政府批准后，1990年5月30日，北京××贸易货栈（机械厂的前身）与原告签订《联合办厂协议》，由原告提供建厂用荒山坡地4亩（而不是诉状所称10亩），××贸易货栈负责厂房、办公室、围墙、生产机器、设备等的一切资金及经营管理，联营期10年，至2000年5月30日止，并不是起诉状所称的15年。联营期满地上物归出地方所有，生产用机器、设备及地上物归出资方所有，场地由出资方优先继续使用。2、《联合办厂协议》履行三年后，因原建厂房不够用，由基金会机械厂（更名后的名称）出资再建厂房、食堂、职工宿舍（西院）。1993年8月18日，机械厂与原告签订了《1990年5月30日联合办厂协议书的补充协议条款》，约定无论前院、后院所有房屋、厂房均由机械厂投资建成。2000年5月30日合同到期，前院所有房屋归原告，西院房屋及机器、设备归机械厂所有。根据北京××老年人基金会的四份证明，自1997年12月29日起，至《联合办厂协议》及《补充协议》10年联营到期前，机械厂的一切资产及西院的房屋就已经归黄玉兰所有了。10年到期后，仍由黄玉兰使用机械厂的西院房屋及土地。3、《联合办厂协议》及《补充协议》10年届满后，联营合同关系终止。2000年5月1日，原告与黄玉兰签订了《协议书》，就合同到期的善后事宜做出了安排，即前院的全部房屋场地归原告所有，一台变压器和小变电房、西院的房屋及机器、设备归黄玉兰所有。机械厂的21台机器、设备作价30万元用地租交换的方式抵给原告。其中15万元抵西院15年的地租，15年后再付地租。另15万元再租原告山坡地5亩（包括××7号院门前的那块地，租期30年，30年到期后再付地租）。4、2000年5月30日，10年联营期满，原告即按《协议书》约定收回了前院的房屋和场地，并受让了机械厂的21台机器设备。西院的房屋和场地由黄玉兰对外出租。2016年8月4日，在《协议书》约定的15万元折抵完西院的15年地租后，原告还依据《协议书》向黄玉兰收取了2015年6月至2017年6月的地租3万元，黄玉兰与原告实际履行了《协议书》。5、自1997年12月29日起机械厂的机器设备、车辆等一切资产及西院房屋就归黄玉兰所有了，《联合办厂协议》及《补充协议》剩余期限也由黄玉兰继续履行，2000年5月1日无论是黄玉兰代表机械厂还是黄玉兰个人与原告签订的《协议书》，均是由黄玉兰个人与原告实际履行，黄玉兰完全有权按照《协议书》约定使用西院的房屋和场地，有权将西院出租给中恒利源公司。三、原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。1、10年联营期终止时机械厂的一切经营资产均已经处置完毕，财产处置之后并未对机械厂的财务账目进行处理，机械厂的财产只是账面资产，已无实物。2007年7月机械厂清算时，实际只是账面清算。《企业清算报告》第4条载明的固定资产也只是账面资产，机械厂已无实物。2、在黄玉兰与中恒利源公司租赁合同纠纷案中，原告向法庭出具了书面证明，足以说明原告对于西院出租的事实是清楚的，且至租赁合同纠纷案审理之初也未提出异议。尤其是时任书记卢××证实“对于黄玉兰出租西院的事清楚，在租赁合同纠纷案结束后再处理和黄玉兰之间的事”。原告作为村集体组织，不能因村支书的更迭就对村委会签订的合同及履约事实任意篡改歪曲。综上所述，原告提起本案诉讼，严重违背诚信原则，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京××废旧物资再生站是北京××老年人基金会成立的集体企业，后名称变更为北京××基金会机械厂（以下简称基金会机械厂）。1989年起黄玉兰任该厂法定代表人。1997年12月9日，基金会机械厂名称变更为北京××机械厂（以下简称××机械厂），主办单位（隶属单位）变更为北京××公司。黄玉兰仍为该厂法定代表人。1990年5月30日，北京市房山区城关镇迎风坡村村民委员会（甲方，以下简称迎风坡村委会）与北京××贸易货栈（乙方）签订《联合办厂协议》，约定甲乙双方共同在××村北山坡建立金属加工厂。甲方负责解决建厂用地并协助乙方办理建厂基建的各种手续。乙方负责厂房办公室、围墙等的建设。协议有效期限为10年，自1990年5月30日起到2000年5月30日止。关于协议到期后产权的归属问题，约定：10年到期后，厂房、办公室、围墙及所占用地全部归甲方所有；设备、机器、材料、交通、运输、工具等（除厂房、场地）均属乙方所有。10年到期后，如果乙方需要继续使用该场地，甲方需优先给乙方使用。该协议还对双方其他权利义务作了约定。协议不仅加盖了甲乙双方印章，还加盖了××村农工商经济联合社印章。同年8月，房山区政府批准迎风坡村委会在村北占用非耕地建设金属配件加工厂的厂房、库房、办公室。此后，双方履行了合同。1993年8月18日，北京××农工商公司（甲方）与基金会机械厂（乙方）签订《1990年5月30日联合办厂协议书的补充协议条款》，协议称根据机械厂发展需要，现有房屋、工作厂房不够用，需要在现有的厂子后面再建一座铆焊厂房、食堂和职工宿舍。土地租金每年一万五千元。约定无论前院、后院所有房屋、厂房均由乙方投资建成。到2000年5月30日前院所有办公室、车库、场房、女宿舍全部交给甲方，后院场房、车库、食堂、宿舍均归乙方所有，但每年仍向甲方交土地使用费15000元。从此甲乙各占一个院作为长期合作的条件。2000年5月1日，迎风坡村委会与机械厂（加盖印章为基金会机械厂）签订协议，协议称：机械厂和××村委会联合社于1991年6月31日至2000年6月31日签订的地租合同，将于6月31日到期（经核实，当事人认可此处时间有误，应指的是1990年5月30日联合办厂协议）。机械厂在××路7号院所盖的房屋按照合同全归迎风坡村委会所有（办公室16间、厂房1间、车库4间、男女厕所各1个），但院内变压器和一小间变电房仍归原机械厂所有。机械厂在院内现有的机械设备大小共计21台，从合同到期日起全部卖给迎风坡村委会，使迎风坡村委会有一个完整的机械厂。现有设备价值30万元。此款项不用现金支付，而是用地租的方式交换。15万元顶原有合同西院地租费15年，西院15年后再付地租费。另外15万元再租迎风坡村委会地5亩（包括高家坡路7号院门前的那块地），租期30年，30年到期后另付地租费。2007年12月26日，××机械厂的企业清算报告中，关于固定资产，清算期间按原联营协议无偿让予迎风坡村委会，计入清算损益。2008年1月14日，工商行政管理部门准予××机械厂注销登记。2011年7月15日，黄玉兰（出租方，甲方）与北京英吉利润滑油有限公司（承租方，乙方，现名称变更为中恒利源公司）签订房屋场地租赁合同，房屋、场地位于××路18号，××液化气南，占地面积约4000平方米，其中大车间一处，面积为790平方米；车间南边平房一排8间，面积为180平方米；大门边平房一排3间，面积为54平方米；下院平房6排41间，面积约760平方米；伙房平房8间，面积为160平方米；洗手间一处，面积为30平方米。租赁期限为5年，自2011年7月15日起至2016年7月14日止。年租金为8万元，每年7月1日、1月1日分两次向甲方交纳。该合同还对双方其他权利义务作了约定。本案审理过程中，黄玉兰提供了北京××老年人基金会的4份证明，1997年2月29日的证明称：遵照××公司老干部工作领导小组研究决定，徐×经理于1994年6月16日签发的，××老年人基金会与××基金会机械厂承租协议书，黄玉兰于1996年12月26日、1997年12月9日，分两次将1997年、1998年、1999年、2000年四年每年3万元，共计12万元提前缴完承租金。根据“承租协议书”××的地租金由黄玉兰缴付，其余残值于1997年12月29日起归黄玉兰所有。1997年12月9日的证明内容前部分与上述证明相同，后部分为“其余残值于1997年12月9日起归黄玉兰所有”。1997年12月29日的证明内容前部分与上述证明相同，后部分为“机械厂的机器设备、车辆等一切资产于1997年12月29日起归黄玉兰所有”。1998年3月8日的证明称：关于基金会机械厂房地产问题，经黄玉兰同志和高家坡村委会签署的房地产合同，到2000年7月机械厂前院到期归××村委会所有，机械厂西院根据续签的补充合同，由黄玉兰同志继续使用，但每年的地租一万五千元由黄玉兰个人支付。本案中的××路18号院、甲7号院和7号院为同一地址。1990年5月30日联合办厂协议建设的系东院即前院、下院。1993年8月18日补充协议再建的系西院即后院、上院。2011年7月15日，黄玉兰与北京英吉利润滑油有限公司签订房屋场地租赁合同涉及的系西院。另查，2018年黄玉兰诉至法院，要求中恒利源公司将其承租的位于北京市房山区××路18号房屋及场地腾空交还黄玉兰，并要求中恒利源公司支付房屋占用费。北京市大兴区人民法院于2019年11月29日作出（2018）京0115民初18965号民事判决。中恒利源公司不服判决，提出上诉。2020年5月27日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终669号民事裁定，将该案发回重审。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，迎风坡村委会与北京××贸易货栈于1990年5月30日签订《联合办厂协议》后，××农工商公司与基金会机械厂又于1993年8月18日签订补充协议。上述协议期限届满前，迎风坡村委会又于2000年5月1日签订协议，虽然对方加盖的是基金会机械厂的印章（此时基金会机械厂名称已变更为××机械厂），但黄玉兰作为该厂法定代表人在该协议书上签字确认。根据该协议，2000年5月联合办厂协议期满后，机械厂继续使用西院15年，即到2015年。在此期间内，××机械厂于2008年注销，并对该厂财产进行了处分。黄玉兰与中恒利源公司于2011年7月15日签订了房屋场地租赁合同。现迎风坡村委会请求确认该租赁合同无效。诉讼中，迎风坡村委会、中恒利源公司和黄玉兰对于黄玉兰是否有权出租涉案房屋场地存在争议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故黄玉兰是否有权出租涉案房屋场地并非确认租赁合同效力的关键依据，而应看租赁的标的是否取得建设工程规划许可证。本案审理过程中，当事人各方均未能就租赁标的提供建设工程规划许可证，故黄玉兰与中恒利源公司签订的房屋场地租赁合同应为无效。关于本案程序问题，迎风坡村委会提起本案诉讼不符合重复起诉的规定，不构成重复起诉。黄玉兰主张本案属于重复诉讼的意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：确认中恒利源（北京）维修服务有限公司与黄玉兰于2011年7月15日签订的《房屋场地租赁合同》无效。案件受理费35元，由中恒利源（北京）维修服务有限公司和黄玉兰负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵洪波二〇二〇年八月二十六日书记员  高明月