苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1576号 原告：顾怀民，男，1959年11月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：朱秀芳，女，1968年12月2日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：高博，江苏谐达律师事务所律师，代理上述两原告。 委托诉讼代理人：柳明月，江苏谐达律师事务所实习律师，代理上述两原告。 被告：曹小明，男，1959年2月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告顾怀民、朱秀芳与被告曹小明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理，原告顾怀民、朱秀芳及其共同委托诉讼代理人高博到庭参加诉讼，被告曹小明经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告顾怀民、朱秀芳向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行其与原告于2004年8月21日签订的协议、协助原告将苏州市梅林新苑23幢203室房屋过户至顾怀民名下。事实与理由：两原告系夫妻关系，顾怀民在2004年8月21日与曹小明签订《协议》一份，约定曹小明以53000元的价格向顾怀民转让房票，协议签订时顾怀民向曹小明支付了38000元，且两原告另向房屋开发商支付了全部购房款及相关费用，并陆续向曹小明结清15000元，苏州市姑苏区梅林新苑23幢203室房屋登记至曹小明名下，但房屋一直由原告居住使用至今。2018年，因曹小明结欠案外人汤玉飞款项，上述房屋被苏州市虎丘区人民法院强制执行，两原告提出执行异议后，该法院停止执行；后汤玉飞提起执行异议之诉，苏州市虎丘区人民法院对此作出（2019）苏0505民初366号民事判决认定案涉房屋由原告方购买，未办理权属转移登记并非因两原告的原因所致，故判决不得在原苏州市虎丘区人民法院受理的执行案件执行案涉房屋。原告认为，案涉房屋房票款已经付清，购房款也是由原告实际支付给房屋开发商，房屋一直由原告方占有使用，被告应当协助办理权属转移登记手续，故提起本案诉讼。 被告曹小明未作答辩及举证。 顾怀民、朱秀芳围绕诉讼请求向本院提交了苏州市梅林新苑23幢203室房屋产权证、不动产登记信息查询记录、住宅使用说明书、住宅质量保证书、协议、记账本、证明及照片、商品房买卖合同、销售结算清单、发票、收据、完税凭证、银行流水、水电费缴费卡、（2018）苏0505执异60号执行裁定书、（2019）苏0505民初366号民事判决书、谈话笔录、开庭笔录、物业证明、录音资料等证据，被告曹小明未质证提出异议，本院予以认定，结合顾怀民、朱秀芳庭审陈述，本院认定事实如下： 1.2003年12月28日，案外人苏州市平江区房地产建设有限公司(出卖人)与曹小明(买受人)签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将梅林新苑23幢203室房屋出卖给曹小明，房屋建筑面积54.87平方米，总价款为94925元，于2003年12月28日付总房款的70%，余款于2004年5月31日交房时一次付清。 2004年5月28日，苏州市平江区房地产建设有限公司与曹小明就购房款、车库款、维修基金等进行了结算；审理中，顾怀民陈述相关费用均系其支付，共计支付了10万元左右，故相应发票、收据均由其掌握并在庭审中提交本院审核。 2004年8月21日，曹小明(甲方)与顾怀民(乙方)签订《协议》一份，载明：兹有甲方曹小明把房票卖给乙方顾怀民，人民币为伍万叁仟元正。乙方已付人民币叁万捌仟元正，还有一万伍仟元正过户到乙方姓名下付清。 2008年12月29日，涉案房屋办妥所有权登记，为曹小明单独所有，房产证原件由顾怀民保管。2013年12月4日，曹小明向房地产管理部门申请对案涉房屋进行遗失补证，另行取得房屋所有权证。案涉房屋自2008年起一直由顾怀民一家居住使用，相应物业管理费、水电煤气费等公共能耗费用均由顾怀民支付。 2.2017年8月14日，顾怀民就涉案房屋买卖事宜向本院提起诉讼，后因案涉房屋被本市虎丘区人民法院查封而无法过户，顾怀民遂于2017年12月26日申请撤回起诉，本院于同日作出(2017)苏0508民初5489号民事裁定书，裁定准许顾怀民撤回起诉。 2018年11月27日，顾怀民再次提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求判令曹小明协助办理房屋过户手续，并申请查封了案涉房屋，因案涉房屋当时仍由虎丘区人民法院查封，顾怀民再次撤回起诉，本院在2019年4月8日作出（2018）苏0508民初8072号之二民事裁定书予以准许。 3.因曹小明与案外人汤玉飞之间的民间借贷纠纷一案，案涉房屋于2017年9月14日被本市虎丘区人民法院查封，后该民间借贷纠纷案件判决，汤玉飞于2018年8月6日申请强制执行；2018年9月21日，顾怀民、朱秀芳对虎丘区人民法院查封并执行案涉房屋提出异议，虎丘区人民法院于2018年11月6日作出（2018）苏0505执异60号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。 汤玉飞遂向虎丘区人民法院提起执行异议之诉。该案审理过程中顾怀民、朱秀芳陈述称：其与曹小明是亲戚关系。2003年左右曹小明住的房屋拆迁，曹小明没有能力买，正好其想买房，就把曹小明的房票买了，并与曹小明签了协议（拿房票时没有签订协议，后来才简单签的协议）。买房票就是买资格，房票钱53000元在签订协议前给了曹小明现金38000元（笔记本中有记载是在2004年8月18日前陆续取走38000元），剩余的15000元也已陆续支付完毕，都是现金零星给的，朱秀芳就此都记录在笔记本中（笔记本记录显示2005年2月15日时还有12500元，此后又陆续支付了余款，其中在笔记本中有体现的是11200元），且曹小明在双方沟通录音中对53000元房票款已经付完没有提出异议。 2019年12月20日，虎丘区人民法院作出（2019）苏0505民初366号民事判决，认定顾怀民与曹小明之前房屋买卖协议真实有效、案涉房屋一直由顾怀民方占有使用、购房款已经支付、房屋未能办理权属转移登记手续并非因顾怀民自身原因所致，故判决认定顾怀民有权以其享有的物权期待权排除对案涉房屋的强制执行，不得执行案涉不动产。 该民事判决生效后，顾怀民遂向本院提起本案诉讼，顾怀民、朱秀芳在本案中对购房过程、房款支付情况、房屋使用情况的陈述与其在虎丘区人民法院（2019）苏0505民初366号案件中的陈述一致。顾怀民、朱秀芳还提交2020年8月17日查询的案涉房屋不动产登记薄查询记录一份，以证明案涉房屋上目前无抵押登记且仅有的权利限制为本案原告在（2018）苏0508民初8072号案件中申请的财产保全；顾怀民、朱秀芳明确案涉房屋权属转移登记过程中产生的一切税费由其负担，其二人具备在苏州购房的资格。 本院认为，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定为管理性规定；顾怀民与曹小明于2004年8月21日签订的《协议》系双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，依法成立并有效。现顾怀民、朱秀芳提交的协议、笔记本记录、谈话录音，能够相互印证并反映购房款已经全部支付的事实，顾怀民、朱秀芳持有案涉房屋产权证及购房合同、票据等原件，且实际支出了案涉房屋水电煤气费、物业管理费等事实，亦可以印证其在结清购房款后占用房屋的事实；综上，本院认定顾怀民已经依约结清协议约定的购房款，曹小明有义务协助办理权属转移登记手续，案涉房屋上目前并无除顾怀民、朱秀芳申请的财产保全措施以外的权利限制，本院对顾怀民、朱秀芳起诉要求曹小明继续履行合同、协助办理案涉房屋权属转移登记手续的诉讼请求予以支持，权属转移登记过程中的相应税费由顾怀民负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告曹小明继续履行其于2004年8月21日与原告顾怀民签订的《协议》并于本判决生效之日起十日内协助将苏州市姑苏区梅林新苑23幢203室不动产权属转移登记至原告顾怀民名下（权属转移登记过程中的税费由顾怀民负担）。 案件受理费1125元，减半收取563元，公告费600元，合计1163元，由被告曹小明负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告顾怀民、朱秀芳履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇二〇年八月二十六日 书记员  李艳婷