北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2201号原告：肖莉，女，1969年12月30日出生，汉族，北汽股份汽车研究院职员，住北京市海淀区。被告：项占永，男，1985年9月26日出生，汉族，无业，住河北省保定市顺平县。原告肖莉与被告项占永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告肖莉、被告项占永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖莉向本院提出诉讼请求：1、判令项占永支付违约金7000元、不当得利的60天免租费7000元、10天房租1150元，以上共计15150元；2、判令项占永赔偿我用于恢复房屋原状、卫生清理、大件垃圾清运等各种费用及物品损失共计1682元，具体包含拆除房屋隔断费500元、房屋清洁费300元，大件垃圾清运费388元，洗衣机折旧费350元，插座及水管损失80元、墙面修补膏64元；3、判令项占永给付所欠水费725元；4、判令项占永赔偿我室内地板人为破坏的损失4800元；5、判令项占永给付我对其家具的保管费4500元；6、判令项占永承担本案诉讼费。事实和理由：我与项占永于2019年7月14日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定我将坐落于北京市门头沟区永定镇冯石环路X号院X号楼X单元2504室的房屋（以下简称2504号房屋）出租给项占永，无押金。合同约定房屋租赁期限自2019年7月20日至2022年7月20日，共计三年，双方约定自2019年7月20日开始，按季度支付租金，第一年租金每月3500元，第二年租金每月3700元，第三年租金每月3900元。项占永租用我房子后违规出租，未经我允许在2504号房屋内打隔断，对墙面、地板造成了损害，后项占永提前退租且未按照合同约定提前三十天通知我，构成违约，我收房的时候2504号房屋垃圾遍地、满屋狼藉，由此产生了清理、清洁和维修等费用，项占永租用房子期间也未缴纳过水费，故诉至法院。项占永辩称，我同意支付肖莉10天的房租1150元，不同意给付免租期的房租，我租房是用来再往外出租的，免租期是为了我向外租房的时候有空房期。由于疫情我没有办法继续出租，是居委会和派出所说不能出租我才退租的。我没办法继续对外出租，肖莉也应该承担相应的责任，我虽然没有提前30天跟肖莉说退租，但是我跟肖莉协商一致退房了，肖莉也同意收房，当时并没有说违约金的事情，所以我不同意支付违约金且合同约定的违约金过高。关于隔断拆除费500元、房屋清洁费300元、垃圾清运费388元、水管和插座的损失80元、墙面修补膏64元，我同意赔偿。我同意支付水费725元，不同意赔偿其他费用。肖莉之前称把我的床和柜子给扔了，现在又说要保管费，我不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议事实如下：2019年7月14日，出租方肖莉（甲方）与承租方项占永（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（自行成交版），约定“甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条（一）房屋坐落于北京市门头沟区永定镇冯石环路X号院X号X单元2504室。建筑面积88.2平方米。（二）房屋权属状况：……房屋所有权人姓名肖莉……第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：居住；如租赁用途为居住的，居住人数为6，最多不超过6人……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2019年7月20日至2022年7月20日，共计3年零个月。合同签订后，甲方同意预留90天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。甲方应于2019年7月20日前将房屋按约定条件交付给乙方……第四条租金及支付方式（一）租金标准及支付方式：3500元每月，租金总计：122700元……备注：房租为第一年3500元/月，第二年3700元/月，第三年3900元/月……第七条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除……第八条违约责任……（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金：甲方还应退还相应的租金……”。合同签订后，项占永向肖莉支付了6个月的租金共计21000元。后双方一致认可租金支付至2020年4月20日，双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月20日解除，肖莉与项占永于2020年4月29日就2504号房屋进行交接。肖莉主张项占永租房期间造成其洗衣机以及地板损坏，洗衣机无法正常进水及排水，地板有划痕、油漆等人为破坏的情形，并提交了购买洗衣机的收据截图及洗衣机、地板的照片。经质证，项占永对收据和照片不予认可，称洗衣机确实坏了，但洗衣机系其购买。项占永就洗衣机系其购买的主张未向本院提供证据证实。肖莉主张项占永的床和衣柜等家具侵占房屋空间，其将项占永的家具保管在一间卧室内，并要求项占永按照每月1500元的标准支付3个月的保管费，并提交了照片。经质证，项占永对该证据不予认可，称肖莉曾称将其家具扔了，现又称还在保管，且肖莉又将涉案房屋出租，不存在损失，不同意支付保管费。经询问，肖莉称其于2020年5月4日与案外人签订租赁合同，将2504号房屋以整租的方式出租，租赁期限为2020年5月15日至2023年5月14日，租金为3700元；涉案房屋对外出租并未受到疫情的影响，但由于项占永的家具仍在涉案房屋内存放，导致其租金降低。关于项占永是否存在违约行为。肖莉称项占永未依据合同约定提前通知退租，且违规出租，违反了出租房屋的相关规定，与新冠疫情无关，项占永存在违约行为，应当支付违约金。项占永称其承租涉案房屋的目的就是用来对外分租，但不存在违规出租的行为，从其处租房的人都是外地人，主要是短租，因新冠疫情发生，回京人员需要隔离，且小区不予办理出入证，导致后来没有人继续分租房屋，故向肖莉提出退租事宜，当时肖莉也同意其退房，故其不存在违约行为。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，肖莉与项占永签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反强制性法律规定，应属有效。后双方一致认可《北京市房屋租赁合同》于2020年4月20日解除，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，项占永仍占有使用涉案房屋至2020年4月29日，应向肖莉支付占有使用费，项占永同意支付占有使用费1150元，本院对此不持异议。关于肖莉主张的隔断拆除费、房屋清洁费、垃圾清运费、水管和插座的损失、墙面修补膏费用、水费，项占永同意给付上述费用，本院对此不持异议。关于肖莉主张的地板损失，房屋在使用过程中难免有所损耗，属正常范围内的使用，超过正常范围内的使用消耗，造成损失的，应当予以赔偿，因项占永认可涉案房屋中安装了隔断，隔断的安装与拆除必然导致地板损伤，本院结合双方当事人的陈述、地板的损坏程度等对地板损失依法酌定为300元，对于肖莉主张过高的部分，本院不予支持。关于肖莉主张的洗衣机折旧损失，项占永称洗衣机系其购买，但其未提供证据予以证明，根据肖莉提供的收据以及转账记录截屏，本院认定洗衣机系肖莉购买，现项占永认可洗衣机损坏，故项占永应向肖莉支付洗衣机损失，本院依法予以酌定，酌定金额为100元，对于肖莉主张过高的部分，本院不予支持。关于肖莉主张的免租期租金，双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限三年，免租期90天，房屋租赁合同中出租人给予承租人免租优惠是基于满足租期三年为前提，现合同因项占永的原因已经解除，且距离合同约定的租期届满日尚有二年有余，故项占永享有的免租期优惠应当适当予以酌减，肖莉主张项占永返还免租期租金7000元，数额合理，本院予以支持。关于肖莉主张的违约金，租赁合同明确约定一方违约应支付违约金，项占永主张因受疫情影响导致合同目的无法实现，其虽未提前三十天通知对方，但双方已经协商一致解除合同，故其不应支付违约金的意见，本院认为，为避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动，这会给项占永使用涉案房屋带来不便，但随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情对项占永的影响程度会有一定的时效性，项占永受影响程度必然会得到好转，新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施确实会对项占永合同目的实现造成影响，但这种影响尚不足以达到解除合同的程度，故项占永提前退租解除合同的行为构成违约，肖莉要求支付违约金的诉讼请求于法有据。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于项占永提出合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减，且考虑新冠肺炎疫情因素，本院将综合考虑合同履行情况、项占永违约行为、双方损失情况等因素，按照公平原则依法予以酌定，酌定金额为1750元。关于肖莉主张的保管费，肖莉虽称项占永的家具占用涉案房屋空间，但其已将涉案房屋以整租方式出租，不存在损失，故本院对该费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、项占永于本判决生效之日起七日内给付肖莉免租期租金7000元、水费725元、2020年4月20日至2020年4月29日期间房屋占有使用费1150元，共计8875元；二、项占永于本判决生效之日起七日内赔偿肖莉隔断拆除费500元、房屋清洁费300元、垃圾清运费388元、水管和插座的损失80元、墙面修补膏64元、地板损失300元、洗衣机损失100元，共计1732元；三、项占永于本判决生效之日起七日内给付肖莉违约金1750元；四、驳回肖莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，由肖莉负担127元，已交纳；由项占永负担109元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 恒二〇二〇年八月二十八日法官助理  任亚杰书 记 员  李梦琪计算方法占有使用费：1150元，免租期租金：7000元，违约金：1750元，隔断拆除费500元、房屋清洁费300元、垃圾清运费388元、水管和插座的损失80元、墙面修补膏64元、水费725元、地板300元、洗衣机100元以上共计12357元。