安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终481号上诉人（原审被告）：铜陵铜顺物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇金山路。法定代表人：童斯文，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡玉兵，安徽铜鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邰德民，男，1963年12月17日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区泰山大道**。法定代表人：李肖白，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。上诉人铜陵铜顺物业管理有限责任公司（以下简称铜顺公司）因与被上诉人邰德民、铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市义安区人民法院（2020）皖0705民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，书面审理了本案。本案现已审理终结。铜顺公司的上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院判决第一项认定铜顺公司与瑞环公司之间的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效没有法律依据。原审法院认为案涉房屋买卖协议书违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条而认定协议书无效，该条是对房地产不得转让情形的认定，系管理性强制性规定，只有违反效力性强制规定才会导致无效；2.原审法院判决第二项认定铜顺公司与邰德民之间的《委托购房协议书》无效没有法律依据。法院认定合同是否无效应当严格按照法律规定，法院应当释明邰德民依据《合同法》第九十四条的规定，因合同目的无法实现主张解除合同；3.原审判决第三、四项没有事实基础和法律依据，本案中，合同解除的原因在于第三人，铜顺公司没有违约，在合同解除中也没有过错，相应的法律后果应当是邰德民返还房屋，支付房屋占有使用期间的房租、物业费用，铜顺公司返还相应的购房款，而原审法院判决铜顺公司支付购房款利息属于判决错误，铜顺公司没有恶意占有使用该房款，应当由瑞环公司承担邰德民的利息损失。铜顺公司、邰德民、瑞环公司之间就退房事宜签订的《协议书》第二条三方责任当中（一）甲方责任第2条也明确约定铜顺公司只退还剩余购房款，该协议书第二条三方责任当中（三）丙方责任第1条表示购房款的利息由瑞环公司承担。根据过错和公平原则全部利息当然是由瑞环公司承担。并且根据法律规定，协议解除合同的，当事人约定免除对方赔偿责任的，一方履行协议内容外，另一方不得再请求赔偿。本案当中，铜顺公司与邰德民就退房款达成过一致，邰德民也出具相应收条，只是因缺乏相应的法律知识，双方没有就退房事宜达成详细的合同。邰德民、瑞环公司未发表书面答辩意见。邰德民原审的诉讼请求：1.确认铜顺公司与瑞环公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及邰德民与铜顺公司签订的《委托购房协议书》均无效；2.铜顺公司退还购房款34641.90元及利息（以购房款21834元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2011年1月14日计算至实际还清之日止）；3.铜顺公司支付奖励款12000元；4.本案诉讼费用由铜顺公司承担。原审法院经审理查明：2011年1月20日，铜顺公司与瑞环公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定：铜顺公司所认购的住宅房为瑞环公司所开发的位于新江花园一期项目中的第9栋第1、2单元共计24套，认购房团购均价为1818元/平方米。认购书对双方的违约责任等事项亦做了明确约定。2011年1月14日，邰德民与铜顺公司签订《委托购房协议书》，约定：乙方（邰德民）购买房屋为新江花园9号楼304室，房屋总价18万元；乙方需一次性向甲方（铜顺公司）支付总房款的100%；本协议只作为甲方为乙方提供团购住房平台、帮助乙方参与团购以及乙方应及时缴纳余款的证明，不作为乙方对所购买房屋具有产权的证明，甲方不承担任何风险及责任；由于新江花园住宅的特殊性，此次团购乙方需全额交清购房款，待该块土地证办理完毕并具备销售条件时，方可由瑞环公司开具发票，并与瑞环公司补签个人购房销售合同书，办理房屋产权证。上述协议签订后，邰德民于2011年1月17日向铜顺公司支付购房款16万元，铜顺公司向邰德民出具收款收据。后因上述房屋未取得房屋预售许可证等原因，该房屋始终无法办理产权证书。2019年10月31日，邰德民与铜顺公司、瑞环公司、铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司共同签订《协议书》，约定：乙方（邰德民）将新江花园9栋304室退还给丙方（瑞环公司、循环园公司），退房房款分两部分退还，丙方退还乙方通过甲方（铜顺公司）并由甲方交至瑞环公司团购房房款的70%本金，并支付乙方实交购房款的利息和房屋装修评估费用，甲方退还除丙方收到的房款之外、乙方交给甲方的其余房款等所有费用。协议书签订后，瑞环公司向邰德民退还房款110716.20元（团购房款158166元的70%），购房款利息69751.21元（计算标准为：以团购房款158166元为基数，按年利率4.9%，自2011年1月14日计算至2019年10月31日，时间不足半年以半年计，总计为9年），装修款96800元，合计277267.41元。同时，瑞环公司向铜顺公司支付了包括邰德民在内的5户退房奖励款56000元。后邰德民要求铜顺公司退还其余购房款69283.80元（实交购房款18万元-瑞环公司已退购房款110716.20元），并要求铜顺公司支付奖励款12000元，铜顺公司仅退还购房款34641.90元，剩余购房款34641.90元及奖励款12000元至今未退还给邰德民。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。依据上述规定，瑞环公司向铜顺公司出售涉案9栋304号房屋时，未取得房屋预售许可证，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故案涉房屋的相关买卖合同均为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于邰德民与铜顺公司、瑞环公司等已经就退房事宜签订了《协议书》，且协议书也明确约定：铜顺公司退还邰德民其余房款等所有费用，现铜顺公司至今未退清购房款，依法应承担相应的法律责任。关于购房款的利息，首先，邰德民从铜顺公司处购买团购房，该房至今无法办理商品房预售许可证明与邰德民无关，邰德民对退房事宜并无过错；其次，铜顺公司于2011年1月14日收取购房款18万元，铜顺公司在收取购房款后，该款本身也会产生利息；第三，邰德民与铜顺公司、瑞环公司签订的《协议书》也明确约定了瑞环公司要支付利息。因此，购房款的利息铜顺公司应当支付给邰德民，但标准应当依据中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率与全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算。关于奖励款，因该款系对退房户的奖励，只是通过铜顺公司的账户发放，该款铜顺公司也应退还给邰德民。综上所述，邰德民要求确认《新江花园（一期）住宅房认购书》、《委托购房协议书》均无效并要求铜顺公司退还购房款本息及奖励款的诉讼请求符合法律规定与合同约定，法院予以支持。铜顺公司以双方已经结算完毕等拒绝退还剩余购房款本息及奖励款的答辩意见不符合法律规定，法院不予采信。至于铜顺公司主张的物业费及房租等费用，上述费用并不属于本案的审理范围，其相关的损失可以另行向相关主体主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1.确认被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司与第三人铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效；2.确认原告邰德民与被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司签订的《委托购房协议书》无效；3.被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告邰德民退还购房款人民币34641.90元及利息（计算标准：以21834元为基数，从2011年1月14日起计算至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起计算至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司退还原告邰德民奖励款12000元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，减半收取计483元，由被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司负担。双方当事人二审均无新的证据向法庭提交，对于原审所提交的证据均坚持原来的证明观点和质证意见。本院经核实，邰德民与铜顺公司协议签订后，邰德民于2011年1月17日向铜顺公司支付购房款18万元，原审认定事实中关于支付16万元购房款系笔误，二审予以变更。其他事实查明如一审。本案二审争议焦点：1.铜顺公司与瑞环公司签订的新江花园（一期）住宅房认购书》、铜顺公司与邰德民签订的《委托购房协议书》效力应当如何认定？2.铜顺公司是否应当支付邰德民相应的购房款利息？本院认为：1.关于认购书、认购协议的效力问题。无效合同是当然、自始、绝对、全部无效，没有法律约束力。本案中，瑞环公司与开发商铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司之间是委托代销合同关系，开发商在本案起诉前仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证，且无证据证明案涉房屋已经竣工验收合格。依照合同法第52条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，瑞环公司与铜顺物业之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效。在案涉房屋未取得商品房预售许可证，不允许转让的情况下，铜顺物业将案涉房屋再行转让给邰德民，以牟取差价，此行为亦无效，因此，铜顺物业与邰德民之间签订的购房协议亦无效。一审法院对此认定适当，故对铜顺物业认为认购书、购房协议有效的观点不予支持；2.案涉房屋的团购价为158166元，而铜顺公司却收取邰德民180000元，以牟取差价21834元，铜顺公司应对21834元购房款支付利息。三方协议中约定铜顺公司退还瑞环公司收到的房款之外，邰德民交给铜顺公司的其余房款等所有费用，邰德民现主张21834元的利息与三方协议并不矛盾；3.12000元奖励款系铜陵经济技术开发区管理委员会对于新江花园团购房个人住户限时退房给予的奖励，只限团购房的个人住户，资金由大江公司统一拨付至循环园公司，循环园公司根据退房情况支付至团购企业，由团购企业作为奖励支付给个人住房退房户，故一审判决铜顺公司将该12000元退还邰德民并无不当。综上，铜顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费966元由上诉人铜陵铜顺物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二〇年八月二十四日书记员  武华君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。