西藏自治区那曲市中级人民法院民事判决书（2020）藏06民终56号上诉人（原审被告）：嘎瓦，男，1981年2月26日出生，藏族，住西藏嘉黎县。上诉人（原审被告）：罗窘，男，1980年9月1日出生，藏族，住西藏那曲市。上诉人（原审被告）：阿阔，男，1967年5月4日出生，藏族，住西藏比如县。被上诉人（原审原告）：才旺塔嘎，男，1967年8月9日出生，藏族，住西藏那曲市。被上诉人（原审原告）：坚参欧珠，男，1965年11月17日出生，藏族，住西藏那曲市。上诉人嘎瓦、罗窘、阿阔因与被上诉人才旺塔嘎、坚参欧珠租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区那曲市色尼区人民法院（2019）藏2421民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘎瓦、阿阔、罗窘，被上诉人才旺塔嘎、坚参欧珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗窘上诉请求：1.依法撤销（2019）藏2421民初338号民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实不清：①三上诉人建房并经营朗玛厅，二被上诉人提交的《房屋租赁合同》系建房后的补充合同，签合同时二被上诉人让上诉人签字、捺印，未解释合同内容，上诉人不识字，被起诉后才发现是《房屋租赁合同》而非《土地租赁合同》；②原审被告主体不适格，实际承租人为“高原阳光民族演艺中心”房屋租赁合同协商时有五人，但合同上签字的只有三人，多某及罗某未在合同上签字；③上诉人于2014年把土地及合同项下的权利义务转让给桑培，二被上诉人知情未提出异议。上诉人一审时提出此事与自己无关，而一审法院未作出解释。一审法院及被上诉人认可案涉房屋（实为土地）租金已交至2017年4月，2014年把房屋（实为土地）及合同项下的权利义务转让给桑某，上诉人不再是承租人；④120,000元保证金是六个承租人一起交给二被上诉人，原审法院未查清。二、原判决证据不足。原审判决没有证据证明案涉房屋系属于二被上诉人，该房屋的修建人为三上诉人及多某、罗某。三、上诉人有新证据证明案件事实。综上所述，一审法院判决认定事实不清、证据不足、无法律依据，应依法支持上诉人的诉请。阿阔上诉请求：1.依法撤销（2019）藏2421民初338号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2015年把土地以及合同项下的权利义务转让给珠某和嘎瓦，二被上诉人知情未提出异议。上诉人一审中提出此事与自己无关而一审法院未作出解释。一审法院及二被上诉人承认案涉房屋（实为土地）租金已交至2017年4月，2015年把房屋（实为土地）及合同项下的权利义务转让给珠某和嘎瓦，上诉人不再是承租人（其余事实和理由与罗窘的上诉的事实理由一致）。嘎瓦上诉请求：1.依法撤销（2019）藏2421民初338号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：自己和坚参欧珠要承担经营朗玛厅期间的房屋租赁费即14个月中所产生的房租，朗玛厅经营权到期后未能按时交付的损失费应由坚参欧珠承担。保证金120,000元到租赁期限后应予以返还。才旺塔嘎、坚参欧珠辩称，1.答辩人同意并服从西藏那曲市色尼区法院（2019）藏2421民初338号判决的内容；2.三上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同履行各自义务；3.双方签订的《房屋租赁合同》第十六条规定“乙方未按约定交纳租金达5个月……”，一审法院的判决正确；4.按照合同约定交付房屋后，三上诉人应按合同约定支付租金；5.对于三上诉人在承租后产生的转让和其他经营问题属于他们内部的事情，答辩人无权干涉；6.请求二审法院判决2019年6月之后的房租费及违约金；7.针对嘎瓦提出因坚参欧珠未及时交付房屋，损失210万元的损失，应提供证据加以证明。综上请求二审法院维持原判，驳回上诉。才旺塔嘎、坚参欧珠向一审法院起诉请求：1.请求法院解除房屋租赁合同并收回房产；2.要求三被告支付房租229,500元及滞纳金20%；3.保证金120,000元不予退还；4.本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定的事实：2014年1月18日，才旺塔嘎、坚参欧珠与嘎瓦、罗窘、阿阔签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将位于那曲镇恰青路的商品房出租给三被告，租期为2013年5月15日至2021年5月14日，每月租金为8500元。乙方应于每月18日之前交纳当月租金8500元，超过一天的，按日缴纳滞纳租金20%。乙方须向甲方交纳履行保证金为120,000元，合同到期后且乙方无违约或其他情形的条件下，乙方持保证金收款凭证，甲方将保证金退还乙方，否则不予退还保证金。乙方未按约定交纳租金达5个月的，或本协议中其他约定事项之一的，均可成为双方解除合同的条件，并且视为违约，甲方将收回租赁地及建筑物”。原告方将房屋交付给三被告后，三被告将房租支付至2017年4月。被告方已向原告方交纳履行保证金120,000元。一审法院认为，才旺塔嘎、坚参欧珠与嘎瓦、罗窘、阿阔签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告方按照合同约定将房屋交给三被告后，三被告应该按照合同约定交纳房租，庭审中，坚参欧珠承认被告方已向其交纳2017年4月份的房租，该部分系坚参欧珠自愿处分其权利，对此予以认可。故原告方要求的2017年4月至2019年6月的房租中，支持2017年5月至2019年6月共计25个月的房租，因此按照原被告双方签订的《房屋租赁合同》约定每月租金为8500元，即8500元×25＝212,500元，故原告方要求三被告支付房租229,500元的诉讼请求，一审法院依法支持212,500元，超出部分不予支持。针对原告方要求被告方支付滞纳金即未支付房租212,500元的20%的诉讼请求，一审法院认为根据《房屋租赁合同》第四条“乙方于每月18日之前缴纳当月租金8500元，超过一天的，按日交纳滞纳金20%”之约定，此时的滞纳金已属于违约金性质，按照原告方主张计算出的违约金数额不超过合同约定，故对原告方要求三被告支付违约金即未付房租212500的20%的诉讼请求予以支持。针对原告方不予退还120,000元履行保证金的诉讼请求，原告方表示被告方违约，根据《房屋租赁合同》约定，不予退还履行保证金。一审法院认为，根据《房屋租赁合同》第五条约定“在合同到期后，并且乙方无违约或其他情形的条件下，乙方持保证金收款凭证，甲方将保证金退还给乙方，否则不予退还保证金”，原被告双方约定保证金的目的是防止被告方在合同履行过程中违约，是保证合同履行的担保方式，三被告未按合同约定支付房租的行为构成违约，故对原告方要求不予退还120,000元保证金的诉讼请求，予以支持。根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第十六条“乙方未按约定交纳租金达5个月的，或本协议中其他约定事项之一的，均可成为双方解除合同的条件，并视为违约，甲方将收回租赁地及建筑物”之约定，对原告方要求解除合同及收回房屋的诉讼请求，予以支持。被告方在庭审中辩称，此《房屋租赁合同》承租方还有三人并未在合同中签字，但是针对其说法三被告并未出示相关证据予以证明，故一审法院对此辩称未采纳。针对罗窘、阿阔所提出的，已经将房屋转让给他人且并未拖欠房租的辩称，因《房屋租赁合同》第十三条明确约定“乙方未经甲方同意，不得对所承租房屋进行转让。因经营需要转让的，受让人必须无条件接受本协议……”，且罗窘、阿阔也未提交相应证据证明已交纳房租，故一审法院对于罗窘、阿阔的辩称不予采纳。针对嘎瓦提出的因坚参欧珠未及时交付房子，导致嘎瓦因朗玛厅造成210多万的损失，要求对此损失进行赔偿同时嘎瓦与坚参欧珠当时约定了一半房租由坚参欧珠负担，一半房租由嘎瓦负担及嘎瓦已经支付2017年5月、9月房租等意见，嘎瓦未在庭审中出示相应证据予以证实，故一审法院对其辩称不予采纳。综上所述，一审法院对于原告方1.要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告方返还房屋的诉讼请求予以支持；2.要求被告方支付租赁费229,500元及滞纳金20%的诉讼请求，支持房屋租赁费212,500元、违约金42,500元，超出部分不予支持；3.保证金120,000元不予退还的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决，一、解除原告才旺塔嘎、坚参欧珠与被告嘎瓦、罗窘、阿阔之间的《房屋租赁合同》，被告嘎瓦、罗窘、阿阔于本判决生效之日起十五日内向原告才旺塔嘎、坚参欧珠返还房屋。二、被告嘎瓦、罗窘、阿阔于本判决生效之日起一个月内向原告才旺塔嘎、坚参欧珠支付房屋租金212,500元；三、被告嘎瓦、罗窘、阿阔于本判决生效之日起一个月内向原告才旺塔嘎、坚参欧珠支付违约金42,500元；本院二审期间，双方围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。三上诉人申请证人出庭作证。证人珠珠的证言，拟证明阿阔在朗玛厅中的股份卖给珠某和嘎瓦，阿阔未欠房屋租金，阿阔将朗玛厅中自己的股份部分卖出去后和房屋租金没有任何关系。2013年3月至2018年8月为止坚参欧珠和嘎瓦承包了朗玛厅，这期间的房屋租金应由两承包人承担。两被上诉人对该组证据真实性不予认可。本院认为，该证言与本案租赁合同没有关联性，其陈述的是朗玛厅转让后的房租的负担，故不予认可。证人多杰的证言，拟证明朗玛厅转让的情形。两被上诉人对该证言真实性不予认可。本院认为，该证言与本案没有关联性，故不予认可。证人桑某的证言，拟证明罗窘将自己在朗玛厅的股份卖给桑某的事实。两被告对该证言不予认可。本院认为，该证言与本案没有关联性，故不予认可。证人鲁某的证言拟证明上诉人与被上诉人之间是土地租赁合同而非房屋租赁。两被上诉人对该证言的真实性不予认可。本院认为，该证据没有与其他证据相互印证，其证明目的不予认可。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应依照合同约定全面履行自己义务，从合同内容看，合同双方为才旺塔嘎、坚参欧珠与嘎瓦、罗窘、阿阔五人。租赁合同签订后，才旺塔嘎、坚参欧珠按照合同约定将那曲镇恰青路的商品房（现用于经营朗玛厅）交付给嘎瓦、阿阔、罗窘三人。因此嘎瓦、阿阔、罗窘应当按照合同约定支付租金。嘎瓦、阿阔、罗窘对租赁房屋的改造、使用以及经营权的改变并不导致租赁合同中嘎瓦、阿阔、罗窘三人为租赁合同承租方付租赁费的义务的免除。才旺塔嘎、坚参欧珠知晓朗玛厅经营权变更的事实也不能说明其与朗玛厅的后续经营者形成新的租赁关系。对于嘎瓦、阿阔、罗窘将朗玛厅经营权进行转让及后续合伙人员债权债务问题不是本案审理范围，可另案起诉。故一审法院判决并无不当，应予维持，综上所述，上诉人嘎瓦、阿阔、罗窘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决书的判项中没有写明对保证金12万元不予退还的诉讼请求，属于程序瑕疵，一审法院在本院认为部分中对12万元保证金已作出了处理，不影响最终的裁判结果。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5125元由嘎瓦、阿阔、罗窘三人承担。本判决为终审判决。审 判 长  吉罗嘎姆审 判 员  白 天 玉审 判 员  次仁永西二〇二〇年八月五日书 记 员  拉巴卓玛1