广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初699号 原告：蒋玉娟，女，1980年10月28日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：周丹，广东锐锋律师事务所律师。 被告：唐得华，男，1963年5月5日出生，瑶族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：梁健安，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。 原告蒋玉娟与被告唐得华租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告蒋玉娟及其委托诉讼代理人周丹，被告唐得华及其委托诉讼代理人梁健安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋玉娟向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告腾空并交付涉案房屋及土地给原告；2.判令被告向原告支付2019年8月1日至2020年3月31日的租金13333元，2020年4月1日至2021年3月31日的租金20000元；3.判令被告支付逾期付款至付清之日止的利息(利息以33333元为基数，按年利率6%计算，从2020年5月1日起至2020年12月30日的利息为1333元)；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年2月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将个人经营的贺州市平桂区黄田鑫达种养殖场的房屋约6000平方米出租给被告，租用房屋期限从2018年4月1日至2021年3月31日止。2018年4月1日至2019年3月31日租金为零（免费一年），2019年4月1日至2020年3月31日租金为20000元，乙方必须在每年的4月1日前交清当年的租金，否则终止合同。 合同签订后，被告没有依约向原告支付租金，原告于2019年5月向平桂区人民法院起诉，要求与被告解除合同，并支付2019年4月至7月的房屋租金6668元。平桂区人民法院于2019年8月13日作出（2019）桂1103民初841号民事判决书，判决被告应付给原告租金6668元，驳回原告的其他诉讼请求。原告在上诉期限内向贺州市中级人民法院上诉，贺州市中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）桂11民终1037号民事判决书，判决驳回原告的上诉，维持原判。原告之后向平桂区人民法院申请强制执行，至原告起诉时，被告分文未支付法院判决确认的租金6668元。 根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，2019年4月1日至2020年3月31日租金为20000元，乙方必须在每年的4月1日前交清当年的租金，否则终止合同。现交租期限已过，被告以种种理由拒绝履行交租义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，解除合同是终止合同的一种方式，原告主张解除合同，是通过解除的方式达到终止双方权利义务的目的。本案中，因被告未按约定履行交租义务，故解除合同条件已成就，原告享有合同解除权。被告逾期交租已构成违约，被告理应向原告支付逾期付款利息。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 原告为其主张向法院提交的证据有：1.房屋租赁合同；2.（2019）桂1103民初841号民事判决书、（2019）桂11民终1037号民事判决书、执行案件受理通知书。 被告辩称，一、从原、被告签订《房屋租赁合同》后至今，被告没有使用到原告的6000平方米房屋，被告同意原告请求解除原、被告于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》。二、被告不应支付原告2019年8月1日至2020年3月31日租金13333元及2020年4月1日至2021年3月31日租金20000元和逾期利息。原告建起的贺州市平桂区黄田鑫达种养殖场的房屋约6000平方米，没有任何审批手续，属于违法建筑，而且是属于规划范围，即将被征收拆除，被告不能冒着被征收后不得补偿的巨大风险，所以不可能投入巨资养猪。原告隐瞒其房屋没有任何审批手续且即将被征收拆除的事实，被告不应支付租金。被告自建的房屋、猪栏、围墙杂房现在还在丢空，被告都没有使用，更何况原告的猪栏。三、被告自建的房屋、猪栏、围墙杂房，被告自种的树木、果树、竹子及一切附属设施属于被告所有，如被征用，征收补偿款、安置费应归被告所有。《房屋租赁合同》第七条“由于国家及当地政府政策性变动，需改变所租用房屋时租用期内原有的房屋、树木、果树、竹子及一切附属设施归甲方（原告）所有。”及第九条“在租用房屋期间，甲乙双方均不得以任何理由终止合同。”的约定严重显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，被告有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。被告保留请求法院变更合同，被告自建的房屋、猪栏、围墙杂房、树木、果树、竹子及一切附属设施属于被告所有，如被征用，征收补偿款、安置费应归被告所有的权利。综上，原告起诉请求被告支付租金及逾期利息，没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告为其辩称向法院提交的证据有：1.照片12张；2.证人黄某、唐某、古某的证言；3.中国农业银行业务凭证。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交照片12张的真实性可以认定，但与本案的处理没有关联；证人黄某、唐某、古某所陈述的证言与客观实际相符，本院予以采纳。 本院经审理认定事实如下：2002年11月11日，甲方蒋雄斌、肖强、黄豪与乙方黄田镇担石村委会与丙方贺州市八步区人大常委会办公室签订土地租赁合同，约定，甲方租用乙、丙双方联办果园的土地搞农业综合开发，租用果园土地的面积按160亩计算，土地租用期限从签订之日起至2043年1月1日止（租用期为40年）。原担石村委和人大常委会办公室联办果园两个合同终止（一个联办果场合同书，另一个土地租赁合同书）。2002年11月12日，甲方蒋雄斌与乙方肖强、黄豪签订土地分租协议，内容为三人租用的160亩土地，由甲方租用100亩土地，乙方租用60亩土地。 2008年3月3日，被告唐得华（甲方）与案外人蒋雄斌（乙方）签订《土地、房屋租赁协议书》，内容是，经双方协商，达成租赁土地、房屋协议如下：租用土地、房屋面积以四面勒基速生桉线为界，面积约30亩，每年租金为12000元。租用土地、房屋期从2008年4月1日至2018年3月31日止（租用期为10年）。甲方必须在每年的4月10日前交清当年的租金，否则终止合同。甲方在承包期内不得拆除乙方原有的房屋，承包期间甲方有义务维护好乙方原有的房屋及其他附属设施。本合同一经签订，甲方即获得上述土地、房屋及其他的附属设施使用权，甲方可在租用的土地范围内建筑房舍、猪栏、砌围墙、挖水井等从事种养业，租用期间甲方不得私自改变用途或转租给他人。由于国家及当地政府政策性变动需改变租用土地时，租用土地内原有的房屋及水井、电线等财产补偿归乙方所有，甲方在承包期间所建设的房屋、农作物及其他附属设施归甲方所有，租用期间所需交纳的一切税费均由甲方负责。在租用土地、房屋期间，甲乙双方均不得以任何理由终止合同。合同期满后，在同等条件下，甲方有优先租用权。 因八步区开展党政领导干部和国有企业领导人员承包经营农村土地问题专项清理工作，案外人蒋雄斌（甲方）与蒋玉娟（乙方）在2018年1月16日签订土地转让合同，蒋雄斌将其租用担石村的土地转让给乙方，甲方不再有土地使用权和管理权，果园土地使用权和管理权从土地转让合同签订之日起至2043年1月1日止由乙方享有。原甲方在果园内的一切财产全部交由乙方经营管理，从事种养植业，乙方自主经营管理，自负盈亏，甲方退出土地租用管理权并无权干涉乙方的经营使用权。 2018年2月6日，原告蒋玉娟（甲方）与被告唐得华（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定如下：租用房屋面积约6000平方米（第一条）。租用房屋期限从2018年4月1日至2021年3月31日（租期为3年），2018年4月1日至2019年3月31日租金为零（免费一年），2019年4月1日至2020年3月31日的租金为20000元，2020年4月1日至2021年3月31日的租金为20000元。乙方必须在每年的4月1日前交清当年的租金，否则终止合同（第二条）。乙方在租期内不得对原有的房屋建筑进行拆除，乙方在租期内必须对原有的房屋及其他建筑附属设施进行维护维修好和防范火灾的发生，乙方必须交纳3000元房屋维修保证金（第三条）。本合同一经签订，乙方即获得上述房屋使用权（第四条）。由于国家及当地政府政策性变动需改变所租用房屋时，租用期内原有的房屋、树木、果树、竹子及一切附属设施归甲方所有，乙方所养殖的牲畜归乙方所有，乙方在租用房屋期间所发生的一切税费由乙方负责（第七条）。在租用房屋期间，甲、乙双方均不得以任何理由终止合同，合同期满后，乙方所租用的房屋归甲方收回。如房屋继续出租的，在同等的条件下，乙方有优先租用权（第九条）。 合同签订后，被告向原告交纳了房屋维修保证金3000元，原告主张该3000元系被告租赁的房屋需要维修所交纳的维修金，被告交了该维修金后，原告免了被告一年（2018年4月1日至2019年3月31日）的租金。 2019年，由于发生了严重的猪瘟病，被告的养猪场亦受到较大的影响，被告于是停止养猪，也就没有按合同的约定支付租金。2019年5月22日，原告将被告唐得华诉至本院，要求解除《房屋租赁合同》，被告于判决生效后十日内搬离出租房屋，并支付2019年4-7月的房屋租金6668元。被告唐得华提出反诉，请求确认原、被告于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》无效。2019年8月13日，本院作出（2019）桂1103民初841号民事判决书，判决：“一、被告唐得华应付给原告蒋玉娟租金6668元；二、驳回原告蒋玉娟的其他诉讼请求；三、驳回被告唐得华的反诉请求”。原告不服一审判决上诉于贺州市中级人民法院，2019年10月24日，贺州市中级人民法院作出（2019）桂11民终1037号民事判决书，驳回了原告的上诉，维持原判。2019年12月16日，被告将租金6668元存入了贺州市中级人民法院账户。被告未支付2019年8月至今的租金。 另查明，被告租赁上述土地后，在租用的土地内种植了桉树20亩，现有的桉树距成材期还有约二至三年。此外，被告还在上述场地内自建有部分简易房屋、猪舍及围墙。原告蒋玉娟与案外人蒋雄斌系兄妹关系。 本院认为，原告蒋玉娟与被告唐得华于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，协议内容是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。 关于合同的解除及租金的交纳。原、被告双方签订的《协议书》约定每年4月1日前付清当年的租金，否则终止合同。被告支付了2019年4月至7月的租金后，未再交纳租金，已违反双方合同约定，构成违约，现原告诉请解除与被告之间的租赁合同，被告也同意解除双方的合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉请，本院予以支持。本案租赁合同名为房屋租赁，但实际租赁包括房屋和土地。被告已经占有使用涉案租赁房屋和土地，理应按照合同约定支付租金。原告于2020年5月11日向本院起诉主张解除合同，被告同意解除合同，故被告应向原告支付2019年8月1日至2020年6月9日的租金17167元。被告认为原告出租的房屋没有审批手续及被告没有使用该房屋，故被告不需支付租金的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。对原告主张被告按年利率6%支付逾期交纳租金的利息的诉请，因原、被告双方在合同中对此并无约定，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 关于合同解除后地上附着物的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告双方的合同已经解除，被告无权继续使用涉案场地，原告要求被告腾空涉案场地并交付房屋及土地的诉讼请求，本院予以支持。被告唐得华从2008年4月1日起就开始租用涉案的房屋土地至今，并在租赁的土地上自建了一些简易房屋、围墙、猪舍等，并种植有约20亩桉树，合同解除后，被告自建的房屋、围墙、猪舍等归原告处理，原告应对被告进行适当补偿。对被告种植的桉树，原告主张被告种植的桉树由被告砍掉，否则继续交租金。根据本院到现场查看桉树的生长趋势的情况判断，被告种植的桉树尚需二至三年才能砍伐。参照本地租赁土地种植桉树的租金标准，按每亩每年120元的标准计算，被告种植的桉树20亩，一年的租金为2400元，由被告按实际使用时间向原告支付该租金，但最长期限不得超过三年。因原告需对被告自建的房屋、围墙、猪舍等进行补偿，考虑被告的房屋、猪舍、围墙的面积和数量、材质及折旧情况，本院酌情确定以被告尚欠原告的租金17167元及桉树场地三年的租金与原告应支付给被告的补偿款相互抵消。二者相抵消后，原告对被告的房屋、猪舍、围墙等设施不予补偿，被告对尚欠原告2019年8月1日至砍伐桉树前的租金不予支付。被告支付给原告的维修保证金3000元，亦与房屋的使用、维修以及原告免收被告一年租金所获得利益相抵。被告认为其自建的房屋、猪舍、围墙及树木的征收补偿款、安置费应归其所有，但目前原、被告双方均无证据证实涉案场地被政府征收的事实，故对被告的该辩驳主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决如下： 1、解除原告蒋玉娟与被告唐得华于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》； 2、被告唐得华在租赁场地内自建的简易房屋、猪舍、围墙等设施由原告蒋玉娟自行处置；被告唐得华在租赁土地内种植的约20亩桉树，被告应在三年内（即2023年7月前）砍伐完毕后，将土地交还给原告蒋玉娟； 3、驳回原告蒋玉娟的其他诉讼请求。 案件受理费667元（原告已预交），由原告蒋玉娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  陈缓一 审 判 员  陈月群 人民陪审员  尹 静 二〇二〇年八月三日 法官 助理  孔维星 书 记 员  张景婷