北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6344号原告：邱庆，男，1974年4月7日出生，汉族，军人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈国成，北京十颂律师事务所律师。被告：史朝辉，男，1970年8月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告邱庆与被告史朝辉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱庆的委托诉讼代理人陈国成、被告史朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱庆向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋转让协议》，史朝辉返还邱庆已支付购房款65万元，赔偿邱庆损失费220万元；2.判令史朝辉承担诉讼费。事实和理由：2012年7月5日，史朝辉（甲方）与邱庆（乙方）签订《房屋转让协议》，该协议约定：鉴于甲方与北京大兴城镇建设综合开发集团公司签订《拆迁安置房买卖合同》，甲方购买北京市大兴区瀛海镇安置房A15号楼2单元501室房屋（以下简称：501室）一套，甲方将其所购买的上述拆迁安置房转让给乙方，房屋建筑面积86平方米，房屋转让款65万元；在协议签订后的当日乙方将款项一次性付清，房屋产权归乙方所有，甲方出具收款收据；甲方必须全力配合乙方办理房屋产权证。如因甲方原因致使无法办理房屋产权证，则甲方除赔偿乙方因此所受到的经济损失外，还要另外承担违约责任。如任何一方不履行协议，则构成违约，应承担违约责任，违约方向守约方支付违约金200万元。《房屋转让协议》签订后，邱庆按照《房屋转让协议》约定向史朝辉支付了房屋转让款65万元，史朝辉于2012年7月5日向邱庆出具收条一张，该收条载明：“今收到瀛海回迁房A区15号楼2单元501室房款65万元整（陆拾伍万元整）”，史朝辉在落款处签字、捺印。邱庆收到交付的房屋后，于2015年4月对501室进行了装修，装修费6万元。自2013年6月邱庆收到房屋至2019年12月501室的物业费、供暖费等相关费用均由邱庆向相关单位支付。史朝辉一直拖延办理501室的产权证书，一直未将501室办理至邱庆名下。史朝辉将501室出卖给邱庆并收到邱庆支付的房屋转让款后，又瞒着邱庆将501室出卖给他人，导致501室于2015年3月10日被本院查封。2019年11月7日，本院发布公告，依法将转让房屋进行评估、拍卖，造成原、被告之间签订的《房屋转让协议》无法继续履行。《房屋转让协议》无法继续履行的原因，是因史朝辉恶意违约，将501室一房二卖，史朝辉的行为给邱庆造成了购买房屋的机会损失，史朝辉应当对邱庆的损失承担赔偿责任。为了维护邱庆的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法判如所请。史朝辉辩称，同意解除合同。卖房时房屋的所有的手续史朝辉都交付给了邱庆，房产证当时没有办理，因为回迁安置房是五年后办理房产证。后来当时的村委会书记南**拿着邱庆的合同和所有房屋手续说邱庆不想要房屋了，想卖了，考虑到邱庆的军人身份不方便处理，南**就拿着房屋的手续办理了贷款抵押，因为房屋处于史朝辉的名下，南**又是书记，史朝辉就以担保人的身份进行了担保，让南**借款100万元，现在房屋要准备被法院拍卖了。合同无法履行的责任不在史朝辉，是邱庆把房屋所有手续都给了南**导致的，所以只同意退还购房款65万元，不同意赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2010年6月22日，史朝辉与北京市大兴城镇建设综合开发集团公司签订《拆迁安置房买卖合同》，双方约定史朝辉购买501室，房屋暂测建筑面积为86平方米。2012年7月5日，史朝辉（出卖人）与邱庆（买受人）签订《房屋转让协议》，双方约定甲方将501室转让给乙方，房屋建筑面积为86平方米；房屋转让款为65万元，在协议签订后的当日乙方将款项一次性付清，房屋产权归乙方所有，甲方出具收款收据；甲方必须全力配合乙方办理服务产权证，无条件协助乙方按照乙方指定户名办理房屋产权证，无条件提供办理房屋产权证或服务过户所需的各种证件，如因甲方原因致使无法办理房屋产权证，则甲方除赔偿乙方因此所受到的经济损失外，还要另外承担违约责任；如任何一方不履行协议，则构成违约，应承担违约责任，违约方向守约方支付违约金人民币200万元。合同签订当日，史朝辉出具收条一张，确认收到501室房款65万元。邱庆与史朝辉均认可合同签订后，501室由邱庆居住使用，501室现楼牌号为北京市大兴区瀛坤路1号院21号楼2单元501室，该房屋一直未办理不动产登记手续。2019年，本院在执行纪文与史朝辉、南**民间借贷纠纷一案中，将501室进行了查封，并依法决定对上述查封房屋进行司法评估、拍卖。邱庆对此提出执行异议，本院于2019年3月22日作出(2019)京0115执异40号执行裁定书，驳回邱庆的异议请求。2019年4月，邱庆以纪文为被告、以史朝辉为第三人向本院提起案外人执行异议之诉，请求判决501室归邱庆所有，并停止对501室的执行。本院于2019年5月23日作出（2019）京0115民初10073号民事判决书，查明：“纪文与南**、史朝辉民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月22日作出（2014）大民（商）初字第10189号民事调解书，内容为：南**偿还纪文本金100万元及利息3万元；南**给付**逾期还款利息；如果南**未如期履行上述两项给付义务，则需另向纪文支付违约损失2万元；史朝辉对南**上述三项债务承担连带清偿责任；史朝辉承担连带清偿责任后，有权向南**追偿。调解书生效后，南**、史朝辉未如期履行调解书确定的义务，纪文向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2015年3月10日查封涉案房屋。邱庆就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年3月22日作出（2019）京0115执异40号执行裁定书，裁定驳回邱庆的异议请求。邱庆不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。”该判决认为：“邱庆对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，故对主张涉案房屋归其所有，并停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持”，故依法驳回邱庆的全部诉讼请求。经查，501室目前正在评估、拍卖过程中，该房屋的实测面积为85.36平方米。庭审中，邱庆主张因501室已经在评估、拍卖过程中，其与史朝辉的房屋买卖协议无法继续履行，要求解除合同并退还购房款，同时主张因史朝辉违约造成其房屋差价损失，要求史朝辉按照房屋市场价值赔偿其房屋差价损失220万元。史朝辉同意解除合同，但认为邱庆曾把501室相关房屋手续原件给予南**，导致其误认为邱庆本人想卖房，从而为南**的借款作了担保，邱庆对此有过错，所以只同意退还房款，不同意赔偿损失。史朝辉提供其与邱庆的通话录音佐证上述主张。邱庆称自己只是在2013年6月交房时将《房屋转让协议》交给南**一个月，但并不必然导致史朝辉为他人借款提供担保，在邱庆提交的电话录音中，邱庆也强调了如果要处理房子也应该有自己的签字，故不认可史朝辉提交的录音证据的证明目的。经询问，邱庆与史朝辉均认可501室的现市场单价为每平方米31000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。邱庆与史朝辉签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。史朝辉认可邱庆已支付了全部房款，其在邱庆履行完支付房款义务后，负有将房屋交付给邱庆并配合邱庆办理不动产登记手续的义务。但因史朝辉为案外人的债务提供担保，导致501室被查封，并进入评估、拍卖阶段，无法实现邱庆购买501室并取得该房屋产权的合同目的。现邱庆要求解除双方之间的《房屋转让协议》有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现邱庆要求史朝辉返还购房款65万元有法律依据，本院予以支持。关于违约责任，史朝辉辩称邱庆对于合同无法继续履行有过错，但邱庆曾将501室的相关房屋手续给予过案外人的行为并不能认定为邱庆授权史朝辉为案外人债务提供担保或授权案外人卖房，史朝辉提交的录音证据不足以证明其主张，对史朝辉的抗辩意见，本院不予采信，史朝辉应当承担双方合同不能继续履行的违约责任。邱庆要求史朝辉赔偿其因房价上涨所造成的差价损失有事实和法律依据，应当予以支持，但其主张的损失数额过高，本院根据双方协商确定的房屋单价、房屋面积结合邱庆的购房价格酌情支持200万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除邱庆与史朝辉于二〇一二年七月五日签订的《房屋转让协议》；二、史朝辉于本判决生效后三十日内退还邱庆购房款650000元并赔偿邱庆损失2000000元；三、驳回邱庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14800元，由邱庆负担800元（已交纳），由史朝辉负担14000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二〇年八月二十六日书记员 张思竹-2--1-