重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0113民初2399号 原告：鲜绍波，男，1982年6月28日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：王东，重庆昆德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李先春，重庆昆德律师事务所律师。 被告：重庆天恩建设开发有限公司，住所地重庆市巴**界石镇富城路**附**，统一社会信用代码915001137980221955。 法定代表人：郑春，董事长。 委托诉讼代理人：冉启华，重庆泰洪瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。 原告鲜绍波与被告重庆天恩建设开发有限公司（以下简称天恩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案，因新冠肺炎疫情影响扣除审理时限后，被告提出管辖权异议，本案中止审理。本院恢复对本案的审理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲜绍波及其委托诉讼代理人王东、李先春，被告的委托诉讼代理人冉启华到庭参加诉讼。审理中，本院委托调解，原、被告双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告鲜绍波向本院要求请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房的违约金（从2019年7月1日起至房屋实际交付之日（2019年12月21日）以824628元为基数，按日万分之一计算违约金）；2、请求法院判令被告向原告支付逾期办理预售商品房预告登记的违约金8246.28元（已付房款的1%）；3、请求法院判令被告向原告支付逾期办理商品房产权登记的违约金（被告实际交房第61日起即2019年12月21日+61日=2020年2月20日至被告实际取得土地房产登记机构出具的登记受理单之日止以824628元为基数，按日万分之一计算违约金）；4、请求法院判令被告向原告支付逾期通水、通电的违约金（从2019年7月1日起至实际通水、通电达到使用条件之日（2019年12年18日）以824628元为基数，按日万分之0.5计算违约金）；5、请求法院判令被告就涉案房屋降价10000元支付给原告。事实及理由：原告基于被告在售房宣传中提出买房读鱼洞二小南环校区的宣传，才与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋位置、面积、单价、交房期限和条件、办理预告登记、办证产权登记、基础设施、通水电时间以及相应的逾期违约金计算方式等事项。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告逾期交房、逾期办证、逾期开通水电、逾期办理预告登记，其应支付上述各项逾期的违约金。房屋交付后至今该楼盘无鱼洞二小，其虚假宣传足以影响原告购买行为，原告减少价款的请求应当支持。现原告诉至法院，请求判如所请。 被告天恩公司辩称，涉案房款原告已按约定结清，被告认可逾期交付房屋的事实。逾期交房的原因不全在被告，而是区政府和经济园区修建公路影响被告施工，工期雨水天气较多无法施工，区府创卫对施工提出要求等等，导致工期延长。被告积极施工并于2019年12月18日在微信群向被告发了书面接房通知书。原告主张的逾期交房违约金过高，请求支持三分之一的逾期交房违约金。不同意原告其他诉讼请求。预购登记已经于2019年6月10日办理，因疫情影响到4月才上班，未能及时向相关部门提交办理产权证的手续，庭后一定尽快提交办理。逾期交房违约金是包括通水电的逾期，已于2019年10月18日通水电，违约金不当重复计算。被告于2014年3月26日签订联合办学合同，该学校在建设中停工并非原告责任，被告未虚假宣传，被告与原告的购房合同中也未约定学校完工时间。 本院经审理认定事实如下：被告开发修建重庆市巴南区界石南城山水二期项目，其楼盘宣传页上方有红字显著字体标注“买南城山水二期优居读鱼洞二小南环校区”，下方有小字标注“紧邻项目有建设中的优质公立学校鱼洞二小南环校区，家门口的主城名校，让您的孩子成才更先人一步”。2019年3月6日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》并于同日办理了该合同登记备案证明，合同第七条约定案涉房屋的交房时间是2019年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内书面告知原告，被告可以据实延期交房。合同第八条，被告应于确定交付日的七日前书面通知被告做好办理交付手续的准备。合同第九条约定，（1）逾期在60日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，……合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金；第十三条2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，办理并取得当地房屋登记机构出具的登记受理单，因被告原因未取得该受理单，则从约定应取得该受理单开始至实际取得之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金，并于被告实际取得该受理单之日起30日内向原告支付违约金；合同十四条约定，被告为按揭方式购买商品房，约定在办理登记备案后10日内办理预购商品房预告登记、预告商品房抵押权预告登记，若被告未按约办理，则在约定期限届满后60日内支付原告已付房款1%的违约金等内容；第十七条约定，于2019年6月30日前通水、电，如果被告在约定日期内未达到使用条件，按日赔偿原告已付房款的万分之0.5的违约金。 合同签订后，原告如约付清购房款824628元，被告于2019年4月11日办理案涉房屋的预购商品房预告登记，因被告未能按约定在2019年6月30日交付房屋，其于2019年9月30日作出书面承诺书，载明最迟于2019年11月30日前取得竣工备案证并立即交房，延期交房违约金按合同约定计算，取得竣工备案登记证交房后的半个月内，违约金的50%抵扣物业费，另50%以现金方式支付，若2019年11月30日未办好竣工备案证，之后的违约金按月支付。 2019年10月18日，供水单位出具重庆渝江水务公司作出供水工程竣工验收合格证明，确认涉案工程合格、可通水运行。同日，重庆市电力公司南岸供电分公司也对涉案房屋所在工程作出供电工程验收合同证明，确认验收合同已办理资产移交。 2019年12月18日涉案房屋所在的南城山水二期（1-6#楼及车库）工程项目取得竣工验收备案登记，被告遂于当日通过微信群发的方式向购房者发布了接房通知，随后原告接房。被告于2020年6月29日向行政主管部门提交申请办理涉案房屋的不动产权利登记并于同日取得登记受理单。 另查明，2014年3月26日和2016年3月31日，被告天恩建司与重庆市巴南区鱼洞第二小学校、重庆和发房地产开发有限公司分别签订了《巴南区界石南环校区建设协议书》、《联合办学协议》，约定在两公司开发的南城山水、南溪绿郡小区配套教育兴办班级18个，作为鱼洞二小教育集团的一个校区进行管理，性质为义务教育公办小学。目前该学校尚未建成。 审理中，原、被告双方均认可本案原告接房时间为2019年12月29日，逾期办理产权登记违约金的计算时间段为2020年4月15日至2020年6月29日。因原告坚持其全部诉讼请求而被告不同意，故双方分歧较大，本院调解未果。 上述事实，有当事人到庭陈述和购房合同、发票、承诺书、宣传单、验收备案登记证、接房微信通知记录、交房确认签字表、交房通知书、水电验收合同证明、联合办学协议、预购商品房买卖合同登记备案证明、不动产登记证明（预购商品房预告登记）等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，原、被告签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告已按约支付购房款，被告天恩公司也应按约定日期将已进行建设工程竣工验收备案登记的涉案房屋交付原告使用，并按照合同约定办理预购商品房预告登记及产权登记，被告天恩公司未按约交付已具备建设工程竣工验收备案登记的涉案房屋，也未按约办理预购商品房预告登记及产权登记已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。审理中，双方认可因新冠肺炎疫情原因影响办理产权登记的时长，原告同意扣除自实际接房日后60日起至2020年4月14日期间的逾期办理产权登记违约金，属对自身权益的处分，本院予以尊重。依照合同约定，被告天恩公司应当以原告已支付购房款824628元为基数，按每日万分之一向原告支付2019年7月1日至实际满足交房条件日2019年12月29日期间共计182日的逾期交房违约金15008.23元（824628元×0.0001/日×182日），按每日万分之一向原告支付2019年4月15日至取得登记受理单之日2020年6月29日期间共计76日的逾期办理商品房产权登记违约金6267.17元（824628元×0.0001/日×76日），以及逾期办理预购商品房预告登记违约金8246.82元（824628元×0.01）。 关于原告要求被告支付逾期开通水、电违约金的请求，本院认为合同约定交房时间和通水电时间为同一日期，即开发商在交付房屋之日也一并完成水电的接通，根据分别就逾期交房、逾期通水电的违约金进行的约定，应当是针对交房时不能接通水电的情况下被告承担违约责任，但是本案中实际交付房屋时水电已经接通，不影响原告正常使用水、电，原告就未能在约定时间通水电的损失也被逾期交房损失吸收吞并，原告并不因被告未在约定时间通水电而产生新的损失，因此原告主张被告承担逾期交房违约金的同时不宜再重复主张逾期通水电的违约金。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告就案涉房屋降价10000元的请求，本院认为原告理由为虚假宣传和质量问题，宣传中提到就读学校但无就读时间，双方合同也无此约定，且被告也确实在双方涉案房屋买卖合同之前已经与学校签订了联合办学的协议，学校尚未建成使用不属于被告应当承担的合同责任，故不予支持该项请求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲜绍波逾期交房违约金15008.23元； 二、被告重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲜绍波逾期办理预购商品房预告登记违约金8246.82元； 三、被告重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲜绍波逾期办理商品房产权登记违约金6267.17元； 四、驳回原告鲜绍波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费798元，减半收取计399元，由被告重庆天恩建设开发有限公司负担269元（此款由原告鲜绍波自愿垫付，被告重庆天恩建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一并支付原告，本院预收的案件受理费不作清退），由原告鲜绍波负担130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 娄 婷 二〇二〇年八月十七日 书记员 赵芳源