广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初4953号原告：江门市江河物业管理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区翠林苑**之一。法定代表人：何锡就，执行董事。委托诉讼代理人：何健辉、黄健玲，均系广东广能律师事务所律师。被告：郑钦华，男，19XX年X月X日出生，汉族，住广东省江门市。原告江门市江河物业管理有限公司诉被告郑钦华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何健辉、被告郑钦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告向原告支付2014年5月至2020年2月的房屋物业管理费14399.80元及相应违约金（按每天0.3％从2014年5月11日起计，暂计至2020年2月11日为44025.27元）；2.被告向原告支付2017年1月至2020年2月的车位清扫服务费1330元及相应违约金（按每天0.3％从2017年1月11日起计，暂计至2020年2月11日为2250.47元）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告经开发商江门市江河实业发展有限公司委托为江门市蓬江区翠林苑小区的前期物业服务企业。被告购买了江门市蓬江区XX房屋和XX车位后，自2014年5月开始没有支付房屋物业服务费，自2017年1月开始没有支付车位清扫服务费。经原告多次追讨并委托律师出具律师函催告，被告均不予理睬，并一直拖欠至今。原告举证提交的证据有：1.翠林苑物业管理委托服务合同；2.电梯维保记录、物业服务人员工资汇总表；3.律师函、快递单；4.不动产登记信息证明；5.广东公安人口信息查询资料；6.翠林苑前期物业管理服务协议书、翠林苑业主公约；7.装修申请登记表。被告答辩称：1.被告不缴纳物业费和车位管理费的原因是原告没有管理好小区治安，导致2012年10月被告家被小偷入屋盗窃并造成60225元的财物损失。被告多次与原告沟通协商解决此事但原告不予理睬，原告从未有电话向被告催收物管费和车位管理费。被告认为原告同意以物业费补偿经济损失，故没有前往缴纳物业费；2.原告提交的《翠林苑物业管理委托服务合同》没有乙方签名及所盖公章不真实，应被认定无效；3.被告与原告没有签订任何有关支付违约金的条约，且原告主张的违约金数额过高，应被认定无效；4.原告提起诉讼已过诉讼时效，不应获得法院支持；5.2016年1月6日原告已扣缴当月物业费，其起诉追缴该月物业费不合理，应不予支持。综上，原告的《翠林苑物业管理委托服务合同》应依法确认无效，其提交的证据未能证明被告欠缴物业费，甚至未能证明其提供了物业服务。原告的诉求与事实不符，理由不充分，应依法判决驳回。被告举证提交证据有：1.报警回执；2.照片、工资单；3.农业银行交易明细表。本院查明：2004年8月19日，原告与江门市江河实业发展有限公司签订《翠林苑物业管理委托服务合同》，对江门市江河实业发展有限公司所开发建设的江门市蓬江区翠林苑小区实行物业管理。被告购买了该小区XX房屋（建筑面积143.12平方米）。2012年1月14日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告对上述XX房屋实施物业管理服务，物业服务费按每月每平方米1.50元从2012年1月1日起计收（优惠期2012年1月1日至2013年12月31日按每月每平方米1.30元计收），车位管理收费标准为每月每个35元，每月1-10号为交费日期，逾期按每日0.3%计违约金等。被告初时能依约支付物业服务费，后以原告安全管理不到位致其家中财物被盗为由，拒交自2014年5月起的物业服务费。原告于2016年1月和2月通过银行账户自动扣缴方式收取了被告该2个月的物业服务费，并于2019年1月5日向被告发出律师函，催告被告支付2014年5月至2015年12月、2016年3月至2018年10月的物业服务费。2020年5月8日，原告因追款未果遂提起本案诉讼。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。涉案《前期物业管理服务协议》是原告与被告在平等自愿协商一致的基础上订立，内容并不违反法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应严格履行。原告对江门市蓬江区翠林苑小区提供了物业管理服务，被告作为该小区XX房屋的业主，应支付相应的物业服务费。经核算，被告房屋建筑面积为143.12平方米，按《前期物业管理服务协议》约定的每月每平方米1.50元的收费标准，每月物业服务费为214.70元，2014年5月至2020年2月（共70个月）的物业服务费共为15029元，鉴于2016年1月和2月的物业服务费原告已从被告银行账户自动扣缴，故被告未付的物业服务费实为14599.60元。对上述物业服务费，原告只请求14399.80元，系其自行处分自己的权利，并不违反法律规定，本院予以准许，被告应向原告支付物业服务费14399.80元。关于上述物业费的违约金问题。被告没有按时交纳2014年5月至2015年12月、2016年3月至2020年2月期间的房屋物业服务费，已构成违约，依法应承担支付逾期付款违约金的违约责任，考虑《前期物业管理服务协议》所约定的违约金标准每日0.3%明显过高，根据公平原则和诚实信用原则，本院予以调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，被告应按本院确定的上述标准，分别以各月欠缴的房屋物业服务费214.7元为基数从逾期之日即当月11日起至实际给付之日止计付每笔欠费的违约金给原告。至于原告请求违约金超过上述金额部分，本院不予支持。关于车位清扫服务费问题。原告未能提供证据证明被告为XX车位的权属人，故其请求被告支付2017年1月至2020年2月的车位清扫服务费1330元及相应违约金，理据不足，本院不予支持。关于被告提出的原告安全管理不到位致其家中财物被盗需承担赔偿责任，应以物业服务费补偿其经济损失60225元的抗辩意见。本院认为，其一，物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业服务费，则必然导致物业公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。如果业主对物业公司的服务不满意，可以自己或通过业主委员会与物业公司交涉，解决不了的，可以通过召开业主大会依法定程序解聘物业公司，也可以通过法律途径解决问题，但不能以拒交物业服务费来对抗。其二，业主家中财物被盗，属于刑事案件，应由公安机关破案，追究犯罪分子的法律责任。被告现有证据不足以证明其经济损失60225元，也不能证明原告怠于履行安全保障义务及在提供物业管理和服务中存在过错，故其主张原告承担赔偿责任以物业服务费弥补其经济损失，理据不足，本院不予采纳。关于诉讼时效问题。被告所欠2014年5月至2015年12月、2016年3月至2020年2月期间的物业服务费，是基于同一物业合同在合同履行中持续定期发生的债务，该债务请求权的诉讼时效起算点应从最后一期债务履行期限届满之日起算，加上原告曾于2019年1月5日发出律师函催告被告支付物业服务费，因此，原告请求案涉物业服务费并未超过诉讼时效。被告提出的诉讼时效抗辩主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》第五条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郑钦华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市江河物业管理有限公司支付2014年5月至2015年12月、2016年3月至2020年2月期间的物业服务费14399.80元及相应违约金【按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别以各月（2014年5月至2015年12月、2016年3月至2020年2月）欠缴的物业服务费214.70元为基数从当月11日起计至实际给付之日止】；二、驳回原告江门市江河物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260.62元减半收取630.31元，由原告江门市江河物业管理有限公司负担200元，被告郑钦华负担430.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 冯立章二〇二〇年八月三日法官助理 邝艳婷书 记 员 郑心越