贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初3226号 原告：贵州银龙物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路**。统一社会信用代码： 915203303224906982。 法定代表人：武德祥，总经理。 委托诉讼代理人：张兴银，该公司监事。 被告：罗东，男，1973年12月16日出生，汉族，贵州省凤冈县人，户籍地址：贵州省凤冈县，现住贵州省遵义市播州区。 原告贵州银龙物业管理有限责任公司诉被告罗东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州银龙物业管理有限责任公司之委托诉讼代理人张兴银、被告罗东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州银龙物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付物业管理费按合同约定以1.5元/平米/月计算，物业费8021.16元及违约金（以总金额款的日万分之二计算，自2017年8月1日至2020年7月30日止，计算为1935.92元）；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与遵义中山房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，是遵义中山房地产开发小区南湖之春的前期物业服务企业，该小区全体业主购房时承诺遵守《业主管理公约》，业主按房屋面积向物业服务企业支付物业管理费用。被告系遵义中山房地产开发小区南湖之春4栋2单元18-3号、18-4号房屋业主，物业面积共计148.54平方米，被告于2015年3月26日接房入住了该小区，从2017年8月起开始拖欠物业服务费，截止2020年7月30日累计欠交物业服务费共计8021.16元及违约金1935.92元。合同履行至今，原告按约定为被告所在的南湖之春小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，被告仍未履行，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。 被告罗东辩称：1、原告主体资格不适格，被告未与原告签订过任何物业服务合同，双方无任何法律关系；2、被告未交物业管理费，绝非故意拖欠，而是因为物业公司未达到合同约定的管理服务目标，收取的物业费与其提供的服务完全不对等；3、中山物业聘用银龙公司利用中山公司管理部到位、不完善服务是假，利用场所大力搞广告和停车收入，利用封闭管理为由，实则是收取业主费用，岗位形同虚设，与燃气公司伙同收取物业费用；4、银龙公司于2019年4月25日许下整改承诺，近期小区物业服务评分调查表，不满意高达73.8%；5、本人与中山物业在2015年4月26日签订临时物业公约，但因为中山放开公司一直未给本人办理正式的交接手续，也未办理房屋登记和进行产权确认，造成了被告八年之久的损失，所以被告拒交物业管理费；6、被告只有在得到该公司办理好房产证之日、聘用有资质、合格的物管公司时，才愿意缴纳物管费。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院经审理认定事实如下：2017年4月8日，遵义中山房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理合同》，由原告对遵义中山房地产开发有限公司开发的位于贵州省遵义市南部新区（现遵义市播州区）龙坑街道共青社区红军路12号的南湖之春小区进行物业管理，该合同第十七条约定：“委托管理期限为：2017年4月8日起至业主委员会成立3个月内与业主委员会签订合同后本合同自然终止，签订本合同之日起正式提供物业服务”，合同第十三条约定:“前期物业费用开支由甲方业主和物业使用人或甲方项目部每月支付给乙方，由乙方收取下列费用。（1）物业管理费：按播州区商住房收费标准相关文件执行或与业主约定。1、物业管理费收费标准：步梯房1.00元/㎡，电梯房1.5元/㎡，商铺1.8元/㎡，特种行业2.2元/㎡按月向业主收取物业管理费。可向业主预收一年（12个月）的物业费……”，第二十一条约定：“物业管理服务费1、管理服务费标准的调整，按两年一次调整；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金……”，合同签订后，原告公司对被告居住的小区开始进行物业管理。2019年5月12日，遵义中山房地产开发有限公司与原告续签了《前期物业管理合同》，并经遵义市住房和城乡建设局备案，合同期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止；并约定在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；其他物业服务费等约定内容、事项未变。现南湖之春小区业主委员会未成立。被告罗东系遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号南湖之春小区4栋2单元18-3号、18-4号房业主，于2015年3月26日办理了接房手续，两套房屋建筑面积共计为148.54平方米，其房屋属于物业服务合同电梯房范围，物业管理费交至2017年7月31日，从2017年8月起未向原告交纳过物业管理费，后经原告多次以书面等方式催收，被告罗东一直拒绝交纳。 上述事实，有原、被告双方的陈述、《前期物业服务合同》、备案手册、邀标函、照片、证明、催款通知等证据在卷佐证，经庭审核实，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2017年4月8日起原告与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律和行政法规的相关规定，并经遵义市住房和城乡建设局备案，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，被告罗东系遵义中山房地产开发公司“南湖之春”小区的业主，《前期物业管理合同》对其应具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与遵义中山房地产开发有限公司的《前期物业管理服务合同》，属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对包括被告在内的南湖之春小区全体业主具有约束力。原告银龙物业公司也对该小区物业提供了物业管理服务。被告认为其并未直接与原告签订任何物业管理合同或以任何其他方式明确表示接受原告的物业服务，其与原告之间不存在物业管理服务合同关系，不应支付物业管理费的理由，与事实不符，本院对此不予采信。被告罗东经原告银龙公司通过书面方式催收后，未向银龙公司交纳物业费，银龙公司请求其按照合同约定支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持，但原告银龙公司在物业服务方面确实存在较为突出的卫生、管理等问题，本院酌情按涉案合同约定的物业服务费标准的80%计算罗东应缴纳的物业服务费。对被告罗东提出原告银龙物业公司服务质量差等问题，并不属于拒交物业费的理由，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业的服务情况进行评价，但物业服务具有不间断、全方位、公共性等过程性的特点，被告主张的物业服务过程中存在的问题并不能反映物业服务的全部内容，被告以此为由拒付物业管理费，一方面对其他已按时交纳物业管理费的业主不公平，另一方面则可能导致原告因资金短缺无力继续提供物业服务，或降低服务能力和服务品质，反过来不利于包含被告在内的全体业主或使用者对物业的使用。因此，被告罗东拒交物业服务费用，既无合法依据，也非明智之举。被告应按照物业服务合同之约定，向原告交纳必要的物业服务费用，即从2017年8月1日起至2020年7月30日止共35个月，金额为6238.68元（148.54平方米×1.2元/平方米×35个月）。关于原告请求被告支付违约金的问题，因原告银龙物业公司提供的物业服务质量确系有让小区业主不尽满意之处，本案被告拒交物业服务费之原因主要是对法律规定及服务质量中存在问题所产生的误解，为了双方后续更有效地履行各自的合同义务，本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告罗东在本判决生效后十日内支付原告贵州银龙物业管理有限公司物业管理费6238.68元； 二、驳回原告贵州银龙物业管理有限公司其余诉讼请求。 案件受理费减半收取25.00元，由被告罗东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审判员  王莹 二〇二〇年八月四日 法官助理冷静 书记员黄娜娜