广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初7045号原告：胡绮锋，女，1969年11月3日出生，汉族，住广东省沙溪镇涌边祥和街第一巷**。原告：陈树强，男，1968年4月26日出生，汉族，住广东省中山市***************。委托诉讼代理人：庄娘友，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖洁仪，广东广瀚律师事务所实习律师。被告：中山市亿力贸易有限公司，住所地广东省中山市*************。法定代表人：罗某1。原告胡绮锋、陈树强与被告中山市亿力贸易有限公司（以下简称亿力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡绮锋、陈树强的委托诉讼代理人庄娘友、肖洁仪到庭参加诉讼，被告亿力公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡绮锋、陈树强向本院提出诉讼请求：亿力公司向胡绮锋、陈树强支付逾期交房违约金（以1166660元为基数，从2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，从2019年8月20日起至2020年5月11日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率上浮30%的标准计算；自2020年5月12日起至实际交楼之日止的违约金以1166660元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率上浮30%的标准另行计算）。事实与理由：2017年7月8日，胡绮锋、陈树强和亿力公司签订了《中山市商品房买卖合同》及附件。根据合同约定，胡绮锋、陈树强购买亿力公司位于中山市********************48卡商铺，建筑面积为46.58平方米，房款为1166660元。合同签订后，胡绮锋、陈树强已向亿力公司全额支付购房款。2017年7月11日，上述《中山市商品房买卖合同》已办理登记备案。按照《中山市商品房买卖合同》第八条约定，亿力公司应于2017年12月31日前将符合合同约定的商铺交付给胡绮锋、陈树强使用。但亿力公司至今未将商铺交付给胡绮锋、陈树强。根据《中山市商品房买卖合同》第九条第2款约定，“出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。《合同补充协议》第四条“违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%”。胡绮锋、陈树强认为，亿力公司逾期交房应承担违约责任，但《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的逾期交房违约金标准严重过低，而且《合同补充协议》第四条是亿力公司提供的格式条款，该条款对逾期交房违约金的累计金额进行了限制，客观上不适当地限制了亿力公司的违约责任，不合理地减轻了合同中约定的应由出卖人承担的责任，变相排除了买受人基于合同享有的违约金权利，应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，胡绮锋、陈树强请求法院参照涉案项目其他业主的案件，将逾期交房违约金调整为在银行贷款利率基础上上浮30%作为计算标准，违约金计算至亿力公司实际交房之日止。为维护自身权益，胡绮锋、陈树强特向法院提起诉讼。亿力公司未提出答辩意见，也没有提供证据。胡绮锋、陈树强向本院提交了证据，本院审核后予以附卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月8日，胡绮锋、陈树强与亿力公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定胡绮锋、陈树强向亿力公司购买中山市********************48卡。该商品房的用途为商业，建筑面积46.58平方米，总房价为1166660元。买受人按银行按揭方式，在2017年7月8日现金付款586660元，在2017年8月8日通过商业贷款付款580000元。如逾期付款在30日内，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期支付超过30日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示上述证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。除合同规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，买受人有权解除合同。附件六《合同补充协议》第四条约定，出卖人按合同第九条（即出卖人逾期交房的违约责任）所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。2017年7月11日，上述《中山市商品房买卖合同》进行了登记备案。胡绮锋、陈树强已付清了该商品房的购房款，但亿力公司一直没有通知收楼。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。首先，关于亿力公司是否已经交房的问题，亿力公司未提供证据证明其已通知收楼或和胡绮锋、陈树强办理了房屋交付手续，应当承担举证不能的法律后果，本院采信胡绮锋、陈树强关于亿力公司未将涉案商品房交付的说法。涉案商品房买卖合同约定亿力公司应当在2017年12月31日前，将该商品房交付买受人使用，而亿力公司至今未交房，构成违约，应当支付逾期交房违约金。其次，关于逾期交房违约金如何计算的问题。涉案商品房买卖合同的补充协议约定，逾期交房违约金最高不超过总房款的3%。该条款是亿力公司提供的格式条款，不适当地限制了亿力公司的违约责任，变相排除了购房者要求亿力公司交付房屋的主要合同权利，故该条款无效。涉案商品房买卖合同约定如出卖人逾期交房的，应自逾期交房之日起，每日按已付房款的万分之一支付违约金至实际交付之日止。考虑到胡绮锋、陈树强的损失和亿力公司目前仍无法确定涉案商品房交付时间的情况，现胡绮锋、陈树强主张逾期交房违约金调整为以已付房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率上浮30%计算至实际交楼之日止，较为合理，本院予以支持。亿力公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告中山市亿力贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡绮锋、陈树强支付逾期交房违约金（以1166660元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2018年1月1日起计算至2019年8月19日；以1166660元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率上浮30%，自2019年8月20日起计至房屋实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1785元，由被告中山市亿力贸易有限公司负担（该款原告中胡绮锋、陈树强已预交，被告中山市亿力贸易有限公司在支付上述款项时一并迳付原告胡绮锋、陈树强，本院不再另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇二〇年八月十四日书记员  钟厚仁