江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏民终600号 上诉人（原审原告）：史幼琴，女，汉族，1965年9月14日生，住江苏省宜兴市。 被上诉人（原审被告）:杨钧，男，汉族，1972年4月8日生，住江苏省宜兴市。 被上诉人（原审被告）:石冬琴，女，汉族，1974年11月9日生，住江苏省宜兴市。 第三人：张淑媛，女，汉族，1964年10月17日生，现住江苏省宜兴市。 上诉人史幼琴因与被上诉人杨钧、石冬琴、第三人张淑媛案外人执行异议之诉一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）(2018)苏02民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 史幼琴上诉请求：撤销无锡中院(2018)苏02民初11号民事判决，依法改判停止对宜兴市宜城街道金色阳光花园15号504室房屋（以下简称金色阳光15号504室）的执行并对该房屋进行解封，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人对房屋没有过户不存在过错。第一，上诉人系通过中介买卖房屋，因中介考虑到跳单等问题没有让上诉人与杨钧接触，上诉人无法联系到杨钧要求其配合过户，过户事宜并非上诉人单方可以办理的。第二，上诉人知晓房屋可以过户是在2012年初，但因杨钧涉债务过多，一直无法联系，后房屋被查封。上诉人为了避免损失扩大积极归还贷款，从未失约。第三，涉案房屋已经向上诉人交付并装修入住，上诉人为之归还贷款十余万及装修花费三百余万元，购房合同并没有明确过户时间，上诉人作为一个普通家庭已倾尽所有。且杨钧与石冬琴的债务仅是担保之债，涉及标的数千万元，涉案房屋价值对其债务而言仅是杯水车薪。 被上诉人杨钧、石冬琴、第三人张淑媛未发表答辩意见。 史幼琴一审诉讼请求：1.请求判令停止金色阳光15号504室的执行并对该房屋进行解封。2.本案诉讼费用由杨钧、石冬琴承担。事实与理由：杨钧于2010年8月2日与张淑媛签订合同，将金色阳光15号504室房屋出售给张淑媛，价款为196.58万元。张淑媛购得该房屋后于2011年1月10日通过中介将该房屋以208万元总价出售给其，其依约支付了全部房款，并于2011年9月13对房屋进行装修并入住至今，但尚未办理过户手续。2012年8月16日，石冬琴因与杨钧有经济纠纷，申请法院保全了案涉房屋，其提出执行异议，无锡中院于2017年12月18日裁定驳回其的异议请求。其认为，其通过合法程序支付合理对价购买案涉房屋，并装修居住至今，期间案涉房屋的贷款也一直由其按期偿还，其是案涉房屋的实际所有人。 被告杨钧未发表答辩意见。 被告石冬琴辩称：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，史幼琴并无足够的证据证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。请求驳回史幼琴的诉请。 第三人张淑媛述称：案涉房屋是史幼琴购买的，史幼琴一直催杨钧办理过户手续，但杨钧因有事情一直没去办，后来去办过户手续时发现房子被查封了。 无锡中院经审理查明:石冬琴与周君、周华、欧础磐、杨钧、北京磐石矿业投资控股有限公司（以下简称磐石公司）民间借贷纠纷一案，该院于2013年4月23日作出（2012）锡民初字第0070号民事判决，周君、周华、磐石公司不服该判决提起上诉，本院于2013年9月17日作出（2013）苏民终字第0207号民事裁定，将本案发回重审。后无锡中院于2015年6月23日作出（2013）锡民初字第0110号民事判决，判令：一、周君、周华于判决发生法律效力之日起立即归还石冬琴借款本金3500万元，并支付该款自2012年1月14日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息。二、周君、周华于判决发生法律效力之日起立即支付石冬琴律师费744600元。三、欧础磐对上述周华的还款义务承担共同还款责任。四、杨钧对上述第一、二项周君、周华的还款义务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向周君、周华追偿。五、驳回石冬琴的其他诉讼请求。上述判决生效后，因被执行人未能按期履行，石冬琴遂向该院申请强制执行。该院在审理上述民间借贷纠纷中，于2012年8月13日作出（2012）锡民初字第0070号民事裁定书，裁定“冻结被告周君、欧础磐、杨钧、北京磐石矿业投资控股有限公司银行存款4200万元或查封、扣押其他相应价值财产”。2012年8月16日，该院依据上述裁定查封了杨钧名下的11套房产，其中含金色阳光15号504室。 另查明，杨钧于2009年11月12日与无锡金帝房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买金色阳光15号504室，合同备案号为200911120014，面积为208.78平方米，单价为6216元/平方米。宜兴市房屋权属证明显示，上述房屋所有权登记人为杨钧、杨蔚，发证日期为2011年9月20日，所有权证号为1000059641。杨钧于2010年8月2日与张淑媛签订《宜兴市房产买卖协议》出售上述期房。史幼琴于2011年1月10日与张淑媛签订《宜兴市房产买卖协议》购买上述期房，约定房屋成交总价为208万元，于2011年1月10日付定金5万元，2011年1月25日前付103万元，史幼琴接张淑媛100万元按揭贷款，待房屋交付领证过户时，史幼琴一次性还清贷款，另行办理二手房按揭贷款。关于案涉房屋的价款支付情况。史幼琴陈述，其于2011年1月22日前分几次向张淑媛支付现金116.7万元，其余款项由史幼琴每月向杨钧银行卡转账1.1万元左右用于偿还杨钧银行贷款，至2018年3月尚有10多万元贷款未还清。并提交了张淑媛出具的收条、银行卡转账明细佐证。石冬琴对史幼琴陈述的付款情况不予认可，对收条的真实性不予认可，对银行卡转账明细真实性虽认可但认为与本案无关。张淑媛对史幼琴陈述的付款情况予以认可，并表示其收到史幼琴的现金116.7万元后，即将该款交付给了中介曹亚萍。关于案涉房屋居住使用情况。史幼琴陈述，其约于2011年9月向开发商交付了装修保证金后就拿了房屋钥匙并装修使用，案涉房屋一直由其儿子、儿媳居住。并提交了收款收据（装修保证金）、水电燃气缴费卡、发票等证据佐证。石冬琴认为水电燃气缴费卡、发票上载明的户名均为杨钧，并非史幼琴。张淑媛陈述，史幼琴买案涉房屋系为儿子结婚使用。关于案涉房屋未过户的原因。史幼琴陈述，其不知道案涉房屋的房产证已于2011年9月20日办好，2012年的9、10月份左右，其接到张淑媛的过户通知，准备办理过户手续时发现房屋被查封了。张淑媛陈述，房产证是开发商统一代办的，虽然办证日期载明是2011年9月20日，但杨钧知道房产证办好的日期肯定是推后的，其是在2011年12月份听到别的业主说房产证可以领了，就让曹亚萍问杨钧有无拿到房产证，曹亚萍说杨钧领到了，其就告知了史幼琴，后来其打电话约杨钧与史幼琴办理过户手续，因为杨钧忙一直没有约上，到2012年天热的时候其约到了杨钧，在办证中心查询房屋情况时发现房屋被查封了，其就配合史幼琴向法院申请执行异议。石冬琴认为，在杨钧办理了房屋所有权证后，史幼琴没有及时督促张淑媛与杨钧办理过户手续，再与自己办理房产过户手续，史幼琴自身存在过错。 2019年1月29日，无锡中院作出(2018)苏02民初11号民事判决认为，本案的争议焦点为史幼琴对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权益。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，史幼琴应承担其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因案涉争议房屋至今仍登记在被执行人杨钧名下，史幼琴请求排除对案涉房屋的执行应符合以上法定条件，否则执行法院对案涉房屋可以依法采取执行措施。 本案中，虽然在案涉房屋被法院查封之前，史幼琴已经与张淑媛签订房产买卖合同并实际占有使用房产，也支付了部分价款，但案涉房屋一直未办理过户登记。至于未办理过户登记的原因，史幼琴陈述，其不知道案涉房屋的房产证已于2011年9月20日办好，2012年的9、10月份左右，其接到张淑媛的通知，准备办理过户手续时发现房屋被查封了。史幼琴陈述的上述原因，不能排除其自身存在过错。首先，张淑媛并非案涉房屋所有权人，史幼琴与张淑媛签订房产买卖合同，本身有选择交易对象不谨慎之处。其次，史幼琴作为具有完全民事行为能力的法律主体，应知道购买房屋需要办理过户登记，未经登记存在不能取得物权的风险，从而对案涉房屋过户条件是否成就保持连续关注，并及时督促张淑媛办理过户登记。案涉房屋颁发所有权证的日期为2011年9月20日，被该院查封的日期为2012年8月16日，期间相隔十个多月，完全有足够的时间办理过户手续。但史幼琴未尽到关注和督促义务，未能在合理期限内办理过户登记，相应的法律风险应自行承担。综上，案涉房屋未能办理过户登记，史幼琴自身存在一定原因，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一法定条件。史幼琴认为其对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益的主张缺乏事实和法律依据，其请求停止执行金色阳光15号504室房屋的请求，该院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回史幼琴的诉讼请求。案件受理费23440元（已由史幼琴预交），由史幼琴负担。 本院对一审法院查明的事实予以认可。 本院另查明，原审卷宗中有张淑媛于2011年1月22日出具收条，载明：仅收到史幼琴购金色阳光15号504室及本幢车位和10号车库款人民币1167000元。另，2018年5月9日即一审开庭当天，张淑媛出具的《情况说明》载明，关于其于2011年1月22日出具给史幼琴的购房首付款欠条1167000元，经庭后与史幼琴合（核）实为全现金交易的，没有划账，分两次支付的，一次定金，一次购房首付款（见合同）。 本案的争议焦点为：上诉人史幼琴对金色阳光15号504室是否享有足以排除执行的民事权益。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房屋因仍登记在被执行人杨钧名下被执行法院查封，史幼琴以其购买了金色阳光15号504室房屋为由提出异议而引发本案诉讼，应参照适用上述规定审查史幼琴所提异议能否排除执行。上述规定的四项条件必须同时具备，缺一不可，否则不能排除法院的执行。 首先，史幼琴于2011年1月10日与张淑媛签订《宜兴市房产买卖协议》购买涉案房屋，约定房屋成交总价为208万元，于2011年1月10日付定金5万元，2011年1月25日前付103万元。史幼琴起诉称其已依约支付了全部房款，但其提供的张淑媛于2011年1月22日出具的收条及其陈述表明首付款1167000元均为现金交付，并未进一步举证证明该1167000元现金的取款凭证等证据。对于1167000元大额购房款使用现金交付，不符合一般常理。在史幼琴没有进一步提供1167000元现金款项来源的情况下，对其主张已支付了全部购房款的理由，本院不予支持。其次，在签订涉案房屋买卖合同时，出卖人张淑媛并未取得涉案房屋产权证，并非完整意义上的房屋所有权人，史幼琴作为完全民事行为能力人对其买受尚未登记在张淑媛名下的房屋应承担后续不能办理过户的风险，且在涉案房屋具备过户条件至执行法院查封涉案房屋期间有十个月有余，其并未及时督促出卖人办理房屋过户登记手续。故史幼琴对涉案房屋没有办理过户登记存在过错。 综上所述，史幼琴的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除对涉案房屋执行的条件，史幼琴的上诉请求不成立，本院予以驳回。无锡中院(2018)苏02民初11号民事判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23440元，由上诉人史幼琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  苏 峰 审 判 员  唐志容 审 判 员  李 晶 法官助理  杜 涛 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  王莹莹