湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终724号上诉人（原审原告）：梁新华，男，1957年12月10日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区，委托诉讼代理人：罗利，湖北嘉略律师事务所律师。上诉人(原审被告)：十堰市永源房地产开发有限公司，住所地湖北省十堰市张湾区汉江街办北京北路****1-21-1。委托诉讼代理人:李熊，湖北平长律师事务所律师。上诉人梁新华、十堰市永源房地产开发有限公司（以下简称：“永源公司”）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院(2018)鄂0303民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提供新证据，事实亦未发生新变化，经阅卷、调查、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。梁新华上诉请求：撤销一审判决，改判永源公司赔偿损失608110元，并支付2015年1月22日起至2019年5月24日的逾期交房违约金158300元，2019年5月24日之后的违约金按日100元计算至支付义务履行完毕之日。事实和理由：一审法院认定事实错误，将经济损失计算为526958元明显过低；一审法院适用法律错误，判决永源公司承担的违约金过低。永源公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判本公司不赔偿经济损失，不支付违约金。事实与理由：梁新华被拆迁的房屋是无产权证明的临时建筑，其损失只是建筑成本，而非同等地段的市场价值，一审法院以评估的市场价值确定损失有失公平，亦无事实、法律依据；评估机构应当参照2015年交房时同等地段的价值，而不是2019年房屋的价值，且应对同地段的其他门面房进行比较；经济损失和违约金不能并用；一审法院判决本公司支付违约金无事实、法律依据，且明显过高；不能安置房屋与逾期交房是两个法律关系；一审法院判决评估费、诉讼费的分担不当，属适用法律错误。梁新华向一审法院起诉请求：永源公司赔偿经济损失992440元；永源公司赔偿2015年1月22日至2019年5月24日逾期交房违约金158300元，自2019年5月24日起每天100元计违约金至永源公司全部支付义务履行完毕之日止。一审判决认定事实：梁新华原属十堰市东风商贸有限责任公司职工。2004年该公司企业改制，十堰市东风商贸有限责任公司决定位于十堰市××区武装部旁边的两间房屋归梁新华所有，作为梁新华解除劳动关系前的经济补偿和解除劳动合同后的就业安置。后梁新华居住、使用该房屋。2013年1月22日，梁新华与永源公司签订《补偿协议书》一份，该协议约定：“一、永源公司对梁新华的临街门面房新建的项目上偿还梁新华临街门面房不得少于40平方米，沿街宽不少于5米。二、房屋装修费费11800元。…永源公司若不能在合同签订后24个月内交付偿还的门面房给梁新华，永源公司每日按100元支付梁新华。偿还门面房有独立水电表、两证（房产证、土地证），交房后房产证在12个月内，土地证在整体工程竣工后3年以内交给梁新华。此协议双方签字盖章后生效，未尽事宜双方协商确定补充协议，具有同等法律效力”。协议签订后，梁新华将旧房交给永源公司拆迁开发建设了“君临天下”商品房楼盘。现因永源公司未能按约定交付安置房屋，引起诉讼。另查明，1、2018年10月25日，一审法院调取的十堰市不动产登记中心查档证明及十堰市房屋产权交易中心商品房买卖合同备案查询证明显示，永源公司开发的位于十堰市××江街办北京××号、××号、××号及××号商业用房（建筑面积1220.72㎡）已办理抵押登记。1幢2-1号、1幢2-2号商业用房已被湖北省十堰市茅箭区人民法院查封。1幢3-1号商业用房已出售第三人，并办理了网签备案登记。2、审理中，梁新华申请对永源公司开发建设的“君临天下”商品房楼盘的商铺市场价值进行评估。经法院委托，2019年6月5日，十堰德高房地产估价有限公司作出报告书，评定：永源公司开发的位于十堰市××江街办北京××号（××号、××号、××号商业用房,建筑面积1220.72㎡）评估单价21500元／㎡、1幢2-1号商业用房（建筑面积757.76㎡）评估单价8891元／㎡、1幢2-2号商业用房（建筑面积199.27㎡）评估单价8891元／㎡、1幢3-1号商业用房（建筑面积1175.37㎡）评估单价8014元／㎡，上述建筑面积3353.12㎡，评估总价格44173849元。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。梁新华与永源公司签订的《补偿协议书》，系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规等强制性规定，合法有效。协议签订后，梁新华已将旧房交给永源公司拆迁，但永源公司未按约定交付安置房屋，属违约。根据庭审查明情况，永源公司开发的位于十堰市××江街办北京××号、××号、××号及××号及××号、××号、××号商业用房已办理抵押登记或被法院查封、预售，致双方签订的协议事实上已履行不能。故梁新华要求永源公司赔偿其经济损失的主张，符合法律规定，予以支持。但其主张的经济损失金额计算有误，依法据实予以支持。双方约定拆迁安置的房屋为“临街门面房”，但双方对门面房的具体位置等约定不明确，故按照永源公司现有已开发的商业用房的平均单价计算梁新华的损失。根据十堰德高房地产估价有限公司作出的报告计算永源公司开发的位于十堰市××江街办北京××号、××号、××号、××号及××号、××号、××号商业用房的平均单价为13173.95元/㎡（总价格44173849元÷总建筑面积3353.12㎡），确定永源公司应当赔偿梁新华安置房屋不能导致的经济损失为526958元（13173.95元/㎡×双方约定的补偿房屋面积40㎡）。另，2013年1月22日，双方签订协议约定“永源公司若不能在合同签订后24个月内交付偿还的门面房给梁新华，永源公司每日按100元支付梁新华”。但双方对支付违约金的期限无明确约定，且至今永源公司已无法履行，梁新华要求永源公司按100元／天支持违约金的诉讼请求，不予支持。酌定由永源公司按安置房屋不能导致梁新华经济损失526958元的20%支付梁新华违约金。永源公司辩解理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、十堰市永源房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿梁新华经济损失526958元（13173.95元/㎡×应当补偿的房屋面积40㎡）；二、十堰市永源房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付梁新华逾期交房违约金105391.6元；三、驳回梁新华其他诉讼请求。案件受理费2736元减半收取1368元、鉴定费20000元，共计21368元，由十堰市永源房地产开发有限公司负担。本院查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为：梁新华与永源公司签订的《补偿协议书》是双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，否则应承担违约责任。永源公司因交房不能，应以货币方式补偿梁新华经济损失。双方在合同中约定，返还房屋的面积不得少于40平方米，一审法院根据评估报告得出的均价计算经济损失并无不当，梁新华要求按照46.16平方米获得赔偿无事实依据。永源公司不能交付房屋已构成违约，一审法院酌定支持经济损失的20%为违约金符合法律规定。一审法院委托评估机构对涉案房屋的现有价值进行评估符合法律规定，永源公司未按照合同约定交付房屋至房屋无法交付，永源公司要求按照2015年约定交房时的市场价值进行评估有失公平，也无事实、法律依据。因交房不能而用货币予以补偿，因无法履行合同义务而违约应支付违约金，一审法院判决赔偿的经济损失仅是应返还但无法返还房屋的折价，无论永源公司是否违约，该房屋的价值始终存在，故一审法院支持该损失及违约金损失并不违反法律规定。虽然不能交房和逾期交房是不同的违约事实，但均属于合同约定的24个月内未能交房的范畴，且不能交房的违约情节重于逾期交房。一审法院根据案情决定由永源公司承担案件受理费、鉴定费符合法律规定。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5472元，由梁新华、十堰市永源房地产开发有限公司各负担2736元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  徐恩田二〇二〇年八月三十一日书记员  刘亚琼