江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初270号原告：王丁，男，1990年5月18日出生，汉族，江西省乐平市人，住乐平市。委托代理人：黄安琪，江西护三农律师事务所律师，特别授权。被告：邹建桑，男，1989年9月8日出生，汉族，江西省乐平市人，住乐平市。被告：舒柏华，男，1967年10月16日出生，汉族，江西省乐平市人，住乐平市。以上两被告共同委托代理人：曾祥云，江西法烁智律师事务所律师，特别授权。以上两被告共同委托代理人：张俊辉，江西法烁智律师事务所律师助理，特别授权。原告王丁诉被告邹建桑、舒柏华租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丁及其委托代理人黄安琪，被告邹建桑、舒柏华委托代理人曾祥云、张俊辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丁向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告双方的租赁合同；2、依法调解或判决被告退还原告租金91000元；3、依法调解或判决被告赔偿原告装修费、设备费等共计人民币127636元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，原告在2019年9月12日与乐平市洎阳中路126号一楼48号商铺的原租户邹友家签订了转让合同，将该房屋转租给原告，并在同一天与该商铺的房东邹建桑签订了租店合同，租赁期限为2019年5月15日至2022年5月14日，每年租金136000元，由于原租户邹友家已经租用4个月，因此，原告当时便通过微信给原租户转了91000元房租（八个月的房租）。当时被告承诺无条件协助原告办理经营许可证，若影响原告办证，被告自愿承担一切后果，并无条件退回当年租金。现原告已经装修完毕，且购买齐全了所有需要使用的设备，却被乐平市市场质量监督管理局告知无法办理营业执照。而被告明知无法办理，却依然把店面租给原告，存在一定的欺诈，违背了诚实守信的原则。原告依据租店合同向被告多次主张退回房租，但被告均拒绝退回。原告的店面因无法办理营业执照而一直无法正常运营，给原告造成了极大的经济损失，现原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求法院依法判决。原告王丁为支持其诉称，提供以下证据：1、原告身份证复印件，旨在证实原告主体身份；2、店面转让协议书一份、租赁合同一份，证实原告与原租户转租被告的乐平市洎阳中路126号一楼48号商铺话费91000元房租，被告承诺无条件协助原告办理经营许可证，若影响原告办证，被告资源承担一切后果并无条件退回当年租金的事实；3、销货清单，证实原告为装修及前期购买设备话费127636元的事实。被告邹建桑、舒柏华辩称，1、原告诉请缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。原告与邹友家之间的店面转让协议与本案没有关联，无法证实本案被告收取了原告该91000元店面转让费，被告仅仅是协助义务，未违反合同约定，根据原、被告之间的租赁合同，被告仅仅是协助原告办理经营许可证，被告不可能代替原告去办理经营许可证。原告提供的销货清单等证据均为复印件，无法证实其所主张的事实，原告也未提供该装修及设备款的正规发票，故原告主张的装修费、设备费缺乏证据支撑。原告欲解除协议，应给与被告合理期限。2、原告申请法院调查的乐平市市场监督管理局回复函程序及内容均不合法，应依法不予认定。原告申请法院调查收集证据应当在举证期限届满前七日提出，而原告实际申请的时间超过了举证期限。该回复函内容违法，因涉案商铺权属明确，权利人为舒柏华，对该商铺进行公司登记是符合法律规定的，也是乐平市市场监督管理局的法定职责，乐平市市场监督管理局不予受理是违反法律规定的。经审理查明，2019年9月12日，原告王丁（乙方）与其前手邹友家（甲方）签订《店面转让协议书》，约定：1、甲方同意将自己位于江西省乐平市店面转让给乙方使用，建筑面积约为90平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用；3、转让后店铺现有的装修、设备、空调等全部归乙方所有；4、店面转让费总计为玖万壹仟元整，包括甲方店面水电押金叁万元在内，转让费于2019年9月12日交付给甲方，交清转让费的同时甲方必须将店面交给乙方经营…同日，原告王丁（乙方）与被告邹建桑（甲方）签订《租店合同》，约定：1、甲方将乐平市洎阳中路126号一楼48号商铺出租给乙方使用；2、商铺年租金为壹拾叁万陆千元整，合同期2019年5月15日至2022年5月14日，合同期为三年，租期前三年房租不涨，合同期满后乙方有在同等价位上有有限租赁权，房租于4月30日交付；3、乙方租赁期间税费、水电费由乙方负担，甲方不负任何费用；4、乙方期满后，在同等条件下甲方有优先租给乙方；5、本合同签订之日其立即生效，本合同一式两份；6、在当地政府政策法规允许下，甲方必须无条件协助乙方办理许可证，假如甲方提供不了证件而影响乙方办证，无法营业，一切后果由甲方承担，必须无条件退回当年租金；7、乙方已付人民币叁万元整（30000元）水电押金，合同期满之后有权退回，合同期内乙方有本店的合法使用权和转让权。合同签订后，原告王丁接手店面并开始装修案涉店铺，该店铺于2019年9月第装修完毕，原告主张是找的临工装修，花去装修费76100元，对此原告仅提供收据证明。原告主张在2019年9月29日在德化酒店用品设备酒店用品批发处购买设备共计48026元，对此原告今提供出货单证明。原告主张在2019年9月13日在乐平俊烽广告制作招牌等共花去3510元，对此原告仅提供了乐平俊烽广告业务单证明。2019年9月底，原告前往乐平市市场监督管理局办理经营许可证，被告知案涉店面存在问题无法办理营业执照。第一次庭审时，法庭要求原告提供乐平市市场监督管理局不予办证的具体原因，原告庭后向本院提交调查取证申请书，申请法院调查相关材料。后本院发函至乐平市市场监督管理局询问相关情况，乐平市市场监督管理局复函：我局未能准许办理乐平市洎阳中路126号一楼48号商铺的经营许可证原因是，该商铺被景德镇市中级人民法院查封冻结，我局作为有义务协助执行的单位，为保护其业主和经营者权益，防止业主和经营者造成损失，故未予办理经营许可证。为此乐平市市场监督管理局附景德镇市中级人民法院（2014）景民一初字第3号民事调解书、景德镇市中级人民法院（2015）景执字第22-6号执行裁定书及景德镇市中级人民法院（2018）赣2执恢字3号执行裁定书。被告提供2020年6月19日景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203行初51号行政判决书，该判决书认定“被告乐平市市场监督管理局针对原告徐梦丹提出办理个体工商户营业执照的申请予以受理”。上述事实，有原、被告举证材料、庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面、诚信地履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、原告王丁要求解除原、被告双方的租店合同的诉讼请求是否应予支持？二、被告邹建桑是否收取原告王丁的租金？原告王丁要求被告返还租金的诉讼请求是否应予以支持？原告王丁要求返还租金的诉讼请求应由谁来承担？三、原告王丁要求被告返还装修费、设备费等共计人民币127636元的诉讼请求是否应予支持？针对第一个争议焦点，本院认为原告王丁要求解除原、被告双方的租店合同的诉讼请求应予支持，理由为，原告王丁于2019年9月12日与被告邹建桑签订《租店合同》，旨在经营连锁快餐店，原告拿到案涉商铺后积极进行了装修并到乐平市市场监督管理局办理经营许可证。而在原告申请办理经营许可证时被乐平市市场监督管理局告知案涉商铺不能办理经营许可证，且至今都无法办理，致使原告无法实际经营，也导致案涉商铺空置，且导致该情况发生的原因不应归责于原告方，具体情况会在第二个争议焦点中会展开阐述。基于现有情况，若要求原告继续按照合同约定承租案涉商铺显然对原告极为不利，故本院认为原告王丁要求解除与被告邹建桑2019年9月12日签订的《租店合同》的诉讼请求本院应予支持。针对第二个争议焦点，第一，原告王丁与被告邹建桑2019年9月12日签订的《租店合同》中明确约定租金为13600元/年，租期为2019年5月15日至2022年5月14日，即第一年的租期为2019年5月15日至2020年5月14日，而本案原告王丁于2019年9月12日才与被告邹建桑签订租赁合同并于合同签订后才实际接手案涉商铺，这时租期已过去4个月，这与原告王丁陈述的事实及原告王丁与邹友家签订的店面转让协议书内容是相吻合的。原告王丁与邹友家签订的转让协议中就水电押金叁万元的记载与原告王丁与被告邹建桑签订的租店合同中就水电押金叁万元也相吻合。即原告王丁从其前手邹友家手上转让取得本案案涉商铺，并将剩余8个月的房租共计91000元交付给其前手邹友家，原告王丁与邹友家签订的转让协议中也载明了“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用”，即原告王丁承继了其前手邹友家就店铺租赁有关的权利及义务。被告主张未收到王丁91000元的租金属实，但被告未向法院举证证明其未收到原告王丁转让商铺的前手邹友家的租金，原告转让案涉商铺的行为实际就是承继其前手邹友家在租赁法律关系中的权利及义务，被告舒柏华、邹建桑本人均未到庭参加诉讼，其二人的代理人在庭审中陈述不清楚被告是否收到邹友家的房租，在庭审结束后也未与当事人核实相关情况并向法庭提交书面材料，故本院认为，原告已经举证证明其履行支付租金的行为并实际取得案涉商铺的使用权，被告邹建桑也在当天与原告签订了租赁合同予以确认，被告不能仅因未直接取得原告的租金而抗辩要求不予返还租金。第二，首先，本案案涉商铺虽经景德镇市中级人民法院（2014）景民一初字第3号民事调解书确认归被告舒柏华所有，但并未办理不动产变更登记手续，所以被告舒柏华才会向景德镇市中级人民法院申请查封了江西劲天实业有限公司名下的江西省新时代广场项目外19-23号、外25-33号、外35-43号、外45-53号、外55-57号共计35间商铺；其次，乐平市市场监督管理局的回复函中明确了，未予办理经营许可证的原因是基于景德镇市中级人民法院（2018）赣2执恢字3号执行裁定书；再次，被告提交景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203行初51号行政判决书，旨在证实导致原告无法办理经营许可证的原因是乐平市市场监督管理局的违法行为，对于被告的该主张本院不予支持，理由为：1、景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203行初51号行政判决书第三页倒数第二行载明“被告工作人员口头拒绝为原告徐梦丹办理登记，程序不合法”，且判决“被告乐平市市场监督管理局针对原告徐梦丹提出办理个体工商户营业执照的申请予以受理”，及该判决书仅要求乐平市市场监督管理局受理原告办理个体工商户营业执照的申请，并未涉及案涉商铺是否实际应予办理营业执照；2、乐平市市场监督管理局在回复本院协助调查函的回复函中已经明确，不予办理经营许可证的原因是案涉商铺处于查封状态；3、被告主张乐平市市场监督管理局的回复函不合法，对此本院认为，原告申请法院向乐平市市场监督管理局调查相关材料是在本院指定给原告举证期限内提出的，且乐平市市场监督管理局的回复内容将影响本案的判决结果，故乐平市市场监督管理局的回复函合法有效。故本院认为，被告舒柏华并未办理案涉商铺的不动产权属证明，即案涉商铺的权属存在瑕疵，且被告舒柏华、邹建桑并未将相关情况告知原告王丁，致使原告王丁在签订合同后向乐平市市场监督管理局申请办理经营许可证被拒。最后，原告王丁与被告邹建桑2019年9月12日签订的《租店合同》系双方真实的意思表示，且内容并不违反法律，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同中明确约定“在当地政府政策法规允许下，甲方必须无条件协助乙方办理许可证，假如甲方提供不了证件而影响乙方办证，无法营业，一切后果由甲方承担，必须无条件退回当年租金”，如前所述，致使原告王丁无法办理经营许可证的原因是案涉商铺权属存在瑕疵，该过错不应归结于原告王丁，而是商铺所有权人的过错。第三，被告舒柏华自认委托被告邹建桑对案涉商铺进行出租，也当庭承认租金由被告邹建桑统一代收和进行房产管理，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，即被告邹建桑代理被告舒柏华与原告王丁签订租赁合同，该法律关系的后果应当由被告舒柏华承担。故本院认为，原告王丁要求返还91000元租金的诉讼请求应当由被告舒柏华承担。针对第三个争议焦点，本院认为原告要求被告返还装修费、设备费等共计人民币127636元的诉讼请求不应予以支持，理由为：1、原告仅提供销货清单、德化酒店用品设备检点用品批发送货单及乐平俊烽广告业务单以证实其装修费等费用共计127636元，该三组证据上均未加盖相关公章，且被告对该三组证据均以单方制作为由不予认可，原告也未提供其他的证据予以证实；2、本庭要求原告在第一次庭审结束后七日内向本院提交相关费用的正式发票，原告在该期限内并未向本院提交相关材料。综上，根据“谁主张，谁举证”原则，原告提供的现有证据无法证实其相关主张，原告应当承担举证不能的不利法律后果，故对原告要求被告返还装修费、设备费等共计人民币127636元的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告舒柏华在本判决生效之日起七日内一次性返还原告王丁房屋租金人民币91000元。二、驳回原告王丁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自动履行，原告可在本判决履行期届满第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费4580元，由被告舒柏华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判长  汪秋红审判员  彭梦琳审判员  胡伟伟二〇二〇年八月二十六日书记员  王 静