北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初14519号原告（反诉被告）：北京宝辰尊雅汽车销售服务有限公司，住所地北京市丰台区大红门南四环中路**。法定代表人：韩冬华，执行董事。委托诉讼代理人：杜朋，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立军，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京燕德宝嘉悦汽车服务有限公司，，住所地北京市丰台区分钟寺跃进村方庄热电厂车南侧）。法定代表人：韩加旭，董事。委托诉讼代理人：许米娜，北京市圣奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡兴锋，北京市圣奇律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京宝辰尊雅汽车销售服务有限公司（以下简称宝辰尊雅公司）与被告（反诉原告）北京燕德宝嘉悦汽车服务有限公司（以下简称燕德宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宝辰尊雅公司的委托诉讼代理人杜朋、张立军，被告（反诉原告）燕德宝公司的委托诉讼代理人许米娜、胡兴锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宝辰尊雅公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告签署的《租赁合同书》及相关补充合同（自起诉状送达被告之日起解除）；2.判令被告向原告支付自2019年10月25日至合同解除之日止欠付的租金；3.请求判令被告腾退北京市丰台区大红门南四环中路20号宝辰汽车园的房屋及所有地上物并交还给原告，并自合同解除之日起至实际腾房交还原告之日止，以每年630万元的标准向原告支付房屋占有使用费；4.请求法院依法判令被告按照2020年度租金标准的50%向原告支付解除合同违约金315万元；5.请求法院依法判令被告结清占有使用期间产生的保安、保洁、绿化、公共设施维修、公用电费等物业费用；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月22日，原、被告签订《租赁合同书》，编号：BCJT2017-01-22号，其中原告为甲方，被告为乙方。合同约定：甲方向乙方出租位于北京市丰台区大红门南四环中路20号宝辰汽车园（以下简称宝辰汽车园）的房屋及所有地上物。租赁期限为十年，自2017年1月22日至2027年4月21日止，每三年为一期，第一期为2017年至2019年，年租金600万元，第二期为2020年至2022年，年租金630万元，年租金分两次支付，每次各付年付租金的50%，第一次支付时间为当年的4月25日前，第二次支付时间为当年的10月25日前，乙方未按期交纳租金的，每逾期一天按应缴未缴租金数额的千分之一支付滞纳金，逾期超过—个月的，甲方可解除合同，并有权要求乙方按照当年租金的50%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了交付房屋等义务，但被告未按约定支付租金。后原告将被告诉至法院，由丰台区人民法院作出（2019)京0106民初999号一审判决，又经北京市第二中级人民法院作出(2019)京02民终11504号终审判决维持原判，判决被告燕德宝公司于本判决生效后十日内，按照《租赁合同书》的约定，支付原告宝辰尊雅公司自2018年5月25日至2019年10月24日的租金850万元。时至起诉之日，被告根本无视法院判决，除原审中诉中保全资金58万外，丰台法院执行局未能从被告处执行到分文款项，因此800余万元租金判决极可能成为一纸空文，而被告又一直占用案涉场地，持续产生新的费用，致使原告遭受损失。原一审期间，被告向法院表示“有能力一次性支付所有租金”，基于此欺骗性虚假陈述，法院认定被告有能力履行合同，做出了合同履行不存在障碍，不同意解除合同的判决。现被告的实际行动已向丰台执行局表明，不会履行法院判决，不会履行合同约定的租金支付义务，合同已无法履行，合同目的已无法实现，根据《合同法》第94条的规定，请求法院判决解除原被告之间的合同，结束被告只使用不交租状态，望贵院判如所请，维护原告的合法权益。被告（反诉原告）燕德宝公司辩称：一、不同意解除原告与被告签订的《租赁合同书》，本租赁合同书是双方真实意思自治的行为，属于合法有效的合同，应继续履行。被告在租赁场地投入巨额租金、巨额装修费用、广告等营运费用，完全处于亏损状态，在即将获利的阶段，原告要求解除合同给被告造成巨额损失。且民事判决书(2019)京02民终11504号判决书已经认定原告系违约方，其不具备合同解除权。二、不同意支付2019年10月25日至2020年4月24日欠付的租金300万元。根据《租赁合同书》第六条第6.2款规定：乙方自行办理盖租赁物经营所需的包括但不限于营业执照、消防验收、环评验收等相关申请报批手续，甲方给予协助，因办理上述手续产生的费用由乙方自行负担。因上述手续问题导致乙方不能正常经营的，不构成变更或解除租赁合同的条件。被告自签订合同后，积极履行合同义务，并多次向原告申请配合办理地址证明才能办理营业执照，但原告至今仍未履行相应的义务，致使被告无法合法注册，导致2017年8月被工商下发责令改正通知。后经过原被告重新商定，签订补充合同（一）第五条约定，甲方须协助乙方在租赁地址上申办新公司注册事宜，其中经营场所证明须从乙方向甲方提交盖章申请之日起五日内甲方向原土地出租方大红门村提出盖章审批申请，并由甲方负责催促大红门村以最快的速度完成盖章审批交给乙方注册新公司使用。在签订补充合同（一）后，甲方至今仍未履行协助义务，未向乙方提供地址证明。在原判决生效后被告曾两次致函原告要求配合办理地址证明事宜但均被退回，原告依旧未向被告解决地址证明的问题，致使被告无法经营。因此，被告只能行使不安抗辩，以维护其合法权益。另外，在2020年2月开始，受到疫情的影响，致使被告无法经营，被告损失严重，因此，被告认为自2020年2月开始至今的租金应该予以减免。三、不同意支付2020年4月24日起，以每年630万元的标准向原告支付租金。被告未按时支付租金系履行不安抗辩权，被告支付巨额租金租下该场地，且投资巨款进行装修，是本着合法经营的目的长期在此经营的，但原告自合同签订后一直无法提供场地证明，被告迫于无奈，行使不安抗辩权暂缓缴纳租金。另外，自签订《租赁合同书》及《补充协议一》后，原告一直未履行合同义务，导致被告一直未处于正常的经营业态，被各部门处罚、贴通告的事实，因此，在租金上也应予以减免。四、不同意腾退位于宝辰汽车园的房屋及所有地上物并交付原告及向原告支付房屋占用费。被告不同意解除租赁合同书，要求继续履行合同，因此，不存在腾退的问题及占用费的问题。五、不同意支付2020年度租金标准的50%向原告支付解除合同违约金315万元。判决书对本案事实已经有认定，即违约方已经认定是原告而非被告，被告不存在违约行为，因此，不同意支付违约金。被告认为，在租赁期间的产生的安保、保洁、绿化、公共设施维修、公用，电费等物业费用应由物业公司来主张，与原告无关，原告无权向被告主张上述费用。七、本案诉讼费用应原告承担，因为原告违约在先。被告燕德宝公司同时提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告履行合同义务即提供地址证明，配合办理公司注册事宜；2.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年1月22日、2017年10月25日分别签订了《租赁合同书》（编号为：BCJT2017-01-22号）、《补充协议（一）》（BCJT2017-01-22补一号），约定反诉被告有协助反诉原告在租赁地址上申办新公司注册事宜，其中经营场所证明须从反诉原告向反诉被告递交盖章申请之日起五日内原告向原土地出租方大红门村提出盖章审批申请，并由原告负责催促大红门村以最快速度完成盖章审批交给反诉原告注册新公司使用，协助义务为补充合同生效日起为期四个月，反诉被告具有合同约定的协助义务。反诉原告多次向反诉被告催促履行协助义务即办理注册地址事宜，包括但不限于发送关于未履行合同约定告知函、短信息等，但是反诉被告均未办理，一直拖延至今未履行合同义务。后经一、二审法院判决认定《租赁合同书》及《补充合同》合法有效，不存在事实上的障碍，双方应继续履行并且认定违约在反诉被告方。综上，根据有关法律规定特向贵院提起诉讼，请求贵院支持反诉原告的上述诉讼请求，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告宝辰尊雅公司辩称：根据《租赁合同书》第1.4条，燕德宝公司应该注册以韩加勇为法定代表人的公司。基于对韩加勇的信任，我们签订了合同，但是韩加勇变更了法定代表人，我方对其丧失了信任，我方拒绝办理手续。燕德宝公司是空壳公司，该公司只有几万资金紧张，但是涉案场地一直在经营。我方不同意配合其办理手续。燕德宝公司是否有关联公司在涉案场地实际经营需要法院核实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括宝辰尊雅公司提交的《租赁合同书》、账户交易明细、（2019）京0106民初999号民事判决书、（2019）京02民终11504号民事判决书、协助冻结存款通知书及燕德宝公司提交的《补充合同（一）》、工商查询信息等。本院经审理认定事实如下：出租方（甲方）北京宝辰伯乐汽车销售服务有限公司（以下简称宝辰伯乐公司）与承租人（乙方）宝辰尊雅公司签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市丰台区大红门南四环中路18号场地内北京宝辰尊雅汽车销售服务有限公司4S店的建筑设施所占用的场地及与该建筑物有关联的、毗邻的场地在租赁期限内出租给乙方。租赁期限为十年，自2011年7月20日开始至2021年7月19日为止。2017年1月22日，出租方（甲方）宝辰尊雅公司与承租人（乙方）北京市京协汽车服务有限公司（以下简称京协公司）签订《租赁合同书》，约定，本合同所指的租赁物为坐落于北京市丰台区大红门南四环中路20号宝辰汽车园的房屋及所有地上物，即包括合同项下的房屋使用权以及相关设施等的使用权（具体见本合同附件二，附件二中实线标注部位为合同的有效租赁物及出租范围，双方对此不持异议）；占地四至范围：东至北京清洁车辆厂西围墙，南至宝辰欧雅沃尔沃店门前马路北端停车位北侧，西至宝辰汽车园区东马路东侧草坪，北至南四环南辅路南侧草坪；自本合同签订后，以法人代表韩加勇在本租赁物地址上注册的新公司作为本合同租赁物的实际承租人，并于新公司成立后乙方就合同享有的全部权利及义务自动变更为新公司享有；租赁期限为2017年1月22日起至2027年4月21日止总计10年三个月（前三个月是免租期）；租金的计算方式及支付时间如下：第一期为2017年至2019年，年度租金600万元；第二期为2020年至2022年，年度租金630万元；第三期为2023年至2025年，年度租金662万元；第四期为2026年，年度租金695万元；时间区段为当年4月22日至次年4月21日；年度租金分两次支付，每次各付年度租金的50%，第一次支付时间是当年的4月25日前支付，第二次支付时间是当年的10月25日前支付；乙方自行办理该租赁物经营所需的包括但不限于营业执照、消防验收、环评验收等相关申请报批手续，甲方给予协助，因办理上述手续产生的费用由乙方自行负担。因上述手续问题导致乙方不能正常经营的，不构成变更或解除租赁合同的条件，甲方不退还租金；租赁期内，因园区统一保安、保洁、绿化、公共设施维修、公用电费等产生的物业费用，由乙方自行承担，甲方不进行垫付。双方另签订物业管理合同；甲乙任何一方不得单方解除合同。如因甲方原因解除合同，甲方按照解除合同时乙方已交付租金的剩余的租赁时间所对应的租金向乙方返还，并向乙方支付300万违约金；如因乙方原因解除合同，甲方无需退还乙方已付租金，乙方另向甲方支付300万违约金。乙方未按期缴纳租金的，每逾期一天按应缴未缴租金数额的千分之一支付滞纳金。逾期超过一个月的，甲方可解除合同，并有权要求乙方按照当年租金的50%支付违约金。2017年10月25日，宝辰尊雅公司（甲方）与京协公司（乙方）签订《补充合同（一）》，其中第五条约定：“在乙方履行本补充合同、租赁合同、租赁合同附件四物业管理合同约定的义务之后，甲方须协助乙方在租赁地址上申办新公司注册事宜，其中经营场所证明须从乙方向甲方递交盖章申请之日起五日内甲方向原土地出租方大红门村提出盖章审批申请，并由甲方负责催促大红门村以最快的速度完成盖章审批交给乙方注册新公司使用。第六条：在乙方完成新公司注册和其他相关经营资质申办手续之前，甲方须协助乙方应对环保、安监、公安等各类行政部门的检查，所发生的费用由乙方承担。甲方承担的此协助义务自本补充合同生效日起为期四个月”。2019年3月4日，京协公司更名为燕德宝公司。2019年，宝辰尊雅公司就租赁合同纠纷将燕德宝公司诉至本院，并提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告签署的《租赁合同书》自2018年9月26日解除；2.判令被告向原告支付自2018年5月25日起至合同解除之日止欠付的租金200万元；3.判令被告向原告支付自2018年4月26日至2018年9月26日止逾期付款违约金306000元；4.请求法院依法判令被告按照2018年度租金标准的50%向原告支付解除合同违约金300万元；5.判令被告腾退北京市丰台区大红门南四环中路20号宝辰汽车园的房屋及所有地上物并交还给原告；6.判令被告按照《租赁合同书》中相应年度的租金标准向原告支付逾期腾退房屋占有使用费，自2018年10月4日起计算至实际腾房并交付原告之日止。起诉时暂计算至2018年12月31日逾期腾房占有使用费1446544元（2018、2019年度租金按照人民币16438元/天计算，2020-2022年度租金按照17260元/天计算）；7.请求法院依法判令被告结清占有使用期间产生的保安、保洁、绿化、公共设施维修、公用电费等物业费用；8.被告承担诉讼费。本院于2019年7月17日出具（2019）京0106民初999号民事判决书，载明：“本院认为：原、被告签订的《租赁合同书》及《补充合同（一）》系双方真实意思表示，未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应履行各自的合同义务。本案中，根据双方签订的《租赁合同书》及《补充合同（一）》，原告应当履行协助被告在本租赁物地址上注册新公司的义务，原告至今未履行该项义务，导致被告被北京市工商行政管理局丰台分局责令改正，系原告先行违约，在原告先行违约的情形下，其并无合同解除权，现被告要求继续履行合同，原告亦明确表示如果被告向其提交注册新公司所需材料，其完全可以协助办理，原、被告之间的合同履行并不存在事实上的障碍，故双方签订的《租赁合同书》应继续履行。原告要求双方签订的《租赁合同书》于2018年9月26日解除的诉讼请求，本院不予支持。在合同不予解除的前提下，原告要求被告支付解除合同违约金、要求被告腾退租赁场地及地上物、要求被告支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，本院亦不予支持。庭审中，燕德宝嘉悦公司愿意全额补齐2018年5月25日之后的租金，本院对此予以准许。原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告结清占有房屋期间产生的保安、保洁、绿化、公共设施维修、公用电费等物业费用，均应由案外人自行向被告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告北京燕德宝嘉悦汽车服务有限公司于本判决生效后十日内，按照《租赁合同书》的约定，支付原告北京宝辰尊雅汽车销售服务有限公司自2018年5月25日至2019年10月24日的租金850万元；二、驳回原告北京宝辰尊雅汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。”宝辰尊雅公司对该判决不服，向北京市第二中级人民法院提出上诉。该院于2019年9月20日作出（2019）京02民终11504号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”（2019）京0106民初999号民事判决书生效后，燕德宝公司至今未完全履行该民事判决书确定的支付义务。审理中，燕德宝公司向本院提供了其分别于2019年9月30日、2020年6月3日向宝辰尊雅公司邮寄《住所证明》及《关于北京宝辰尊雅汽车销售服务有限公司履行合同约定的告知函》的中国邮政速递邮单，拟证明燕德宝公司在（2019）京0106民初**民事判决书生效后向宝辰尊雅公司送达了需盖章的住所证明。2019年9月30日的邮单载明的收件人系韩俐，联系电话为138XX******，2020年6月3日的邮单载明的收件人系韩俐韩冬华，联系电话为138XX******。上述两份邮件收件地址均为北京市丰台区大红门南四环中路18号宝辰汽车园，寄件地址均为北京市丰台区大红门南四环中路18号宝辰汽车园内燕德宝公司，且均未妥投。经本院询问，除了用上述邮寄方式向宝辰尊雅公司送达需盖章的经营场所证明外，燕德宝公司未采取其他方式向宝辰尊雅公司进行送达。另，宝辰尊雅公司、燕德宝公司均无法合理说明北京市丰台区南四环中路18号院与北京市丰台区南四环中路20号院的范围，但双方均认可《租赁合同书》中载明的占地四至为出租范围。现宝辰汽车园仍由燕德宝公司占有使用。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，宝辰尊雅公司与燕德宝公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。关于宝辰尊雅公司主张解除《租赁合同书》及相关补充合同一节，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在（2019）京0106民初999号民事判决书生效后，燕德宝公司至今未履行该民事判决书确定的其向宝辰尊雅公司支付租金的义务，应属以自己的行为表明不履行主要债务，致使宝辰尊雅公司无法实现合同目的，故宝辰尊雅公司主张解除《租赁合同书》及《补充合同（一）》的诉讼请求，证据充分，具有事实和法律依据，本院予以支持，合同解除之日为2020年4月28日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。宝辰尊雅公司主张燕德宝公司将宝辰汽车园房屋及所有地上物腾退后交还并支付2019年10月25日至实际交付租赁物之日止的租金和占有使用费，证据充分，符合法律规定，本院亦予以支持。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，故对我国新冠肺炎疫情爆发后产生的租金，本院酌情予以调整。宝辰尊雅公司主张燕德宝公司支付违约金315万元，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。燕德宝公司要求调整，故本院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，对违约金予以酌定。宝辰尊雅公司要求燕德宝公司结清占有房屋期间产生的保安、保洁、绿化、公共设施维修、公用电费等物业费用，与本案并非同一法律关系，均应由案外人自行向燕德宝公司主张。在（2019）京0106民初999号民事判决书生效后，燕，燕德宝公司仅通过邮寄方式向宝辰尊雅公司送达需宝辰尊雅公司协助盖章的《住所证明》邮件被退回后，其并未通过其他方式向宝辰尊雅公司送达。同时，燕德宝公司的寄件地址与宝辰尊雅公司的收件地址同为北京市丰台区大红门南四环中路18号宝辰汽车园，燕德宝公司明知双方在同一地点办公而在邮件被退回后未采取上门送达等其他送达方式，应属怠于履行《补充合同（一）》第五条约定的“乙方向甲方递交盖章申请”的义务，故燕德宝公司以此为由拒不支付租金，没有法律依据，本院不予采信。燕德宝公司的反诉请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款第二项的规定，判决如下：一、北京宝辰尊雅汽车销售服务有限公司与北京燕德宝嘉悦汽车服务有限公司于二〇一七年一月二十二日签订的《租赁合同书》及于二〇一七年十月二十五日签订的《补充合同（一）》于二〇二〇年四月二十八日解除；二、北京燕德宝嘉悦汽车服务有限公司于本判决生效后十日内支付北京宝辰尊雅汽车销售服务有限公司二〇一九年十月二十五日起至二〇二〇年四月二十八日止的房屋租金2550000元；三、北京燕德宝嘉悦汽车服务有限公司于本判决生效后三十日内将坐落于北京市丰台区大红门南四环中路20号宝辰汽车园的房屋及所有地上物腾退后交还北京宝辰尊雅汽车销售服务有限公司（腾退的房屋及所有地上物的四至以《租赁合同书》约定为准）；四、北京燕德宝嘉悦汽车服务有限公司于本判决生效后十日内支付北京宝辰尊雅汽车销售服务有限公司二〇二〇年四月二十九日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费，按照每年6300000元的标准计算；五、北京燕德宝嘉悦汽车服务有限公司于本判决生效后十日内支付北京宝辰尊雅汽车销售服务有限公司违约金500000元；六、驳回北京宝辰尊雅汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京燕德宝嘉悦汽车服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142550元，由北京燕德宝嘉悦汽车服务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费35元，由北京燕德宝嘉悦汽车服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  傅晓洁二〇二〇年八月二十四日书记员  贾思雨