北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初28315号原告（反诉被告）：北京博文德资产管理有限公司，住所北京市朝阳区东三环北路**楼**3508。法定代表人：李红，董事长。委托诉讼代理人：刘碧天，北京中凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：颐东食品科技有限公司，住所，住所北京市朝阳区鼎成路******704div>法定代表人：庄鉴铭，执行董事。委托诉讼代理人：刘权，北京大铭律师事务所律师。原告（反诉被告）北京博文德资产管理有限公司（以下简称博文德公司）与被告（反诉原告）颐东食品科技有限公司（以下简称颐东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日依法作出（2017）京0105民初x号民事判决书。博文德公司、颐东公司均不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2019年12月17日，北京市第三中级人民法院依法作出（2019）京03民终x号民事裁定书，裁定撤销（2017）京0105民初x号民事判决，将案件发回重审。本院依法组成由审判员许承斌担任审判长、审判员付瑞洁和审判员禹雷参加的合议庭，公开开庭进行了审理。博文德公司委托诉讼代理人刘碧天，颐东公司委托诉讼代理人刘权参加了北京云法庭在线庭审。本案现已审理终结。博文德公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订的租赁合同，并要求颐东公司返还租赁场地。2、要求确认博文德公司无需将15万元保证金退还颐东公司。3、要求颐东公司支付2016年8月15日至2019年7月14日的租金以及2019年7月15日至2019年7月30日的房屋占用费共计2958372元。4、诉讼费用由颐东公司承担。事实与理由：2016年4月5日，双方签订租赁合同，约定由博文德公司将北京市朝阳区来广营西路甲x号院内x号库房租赁给颐东公司使用，租赁期限自2016年4月15日至2019年7月14日，租赁用途仅为办公和仓储，不得进行加工和生产。颐东公司于2016年4月15日前将2016年5月15日至2016年8月14日期间租金25万元支付博文德公司；以后每期租金于起始日前10日支付博文德公司。如颐东公司逾期未支付租金、租赁保证金或者其他费用超过30日，博文德公司可单方解除合同，并有权不退还租赁保证金。合同签订后，博文德公司依约将库房提供给颐东公司。但是，颐东公司向博文德公司支付租赁保证金及首期租金后，未再向博文德公司支付租金。而且，颐东公司未经博文德公司同意，擅自扩建库房。颐东公司行为严重违反合同约定及法律规定。因此，博文德公司诉至法院，以维护合法权益。颐东公司辩称：合同履行期间，博文德公司于2016年7月22日将出租库房断电并锁门，造成颐东公司无法实际使用库房，双方所签租赁合同已无法履行。因此，颐东公司要求确认双方所签租赁合同于2016年7月22日解除。博文德公司已于2016年7月22日实际占有租赁库房，不存在返还库房问题，其要求颐东公司支付2016年8月15日至2019年7月30日的租金及占用费，也没有事实依据。颐东公司认为博文德公司构成违约，应将收取的保证金予以返还。颐东公司向本院提出反诉请求：1、要求确认双方所签租赁合同于2016年7月22日解除。2、要求博文德公司返还租赁保证金15万元。3、要求博文德公司支付违约金15万元。4、要求博文德公司赔偿装修损失4678920.51元。5、要求博文德公司返还扣押物品（详见颐东公司制作的物资表）。事实与理由：2016年4月5日，颐东公司与博文德公司签订租赁合同，约定博文德公司将朝阳区来广营西路甲x号院内x号库房租赁给颐东公司，租赁用途为办公与仓储，租赁期限自2016年4月15日至2019年7月14日。合同签订后，颐东公司依约向博文德公司支付了保证金15万元及首期租金。由于承租场所硬件条件无法用于办公与仓储，颐东公司在征得博文德公司时任总经理贾某某书面同意的情况下，进行了装修。2016年7月22日，在颐东公司毫无准备以及没有接到任何通知的情况下，博文德公司擅自断电，甚至在租赁场所大门上锁，阻止颐东公司员工进入租赁场地。博文德公司的违约行为造成颐东公司直接经济损失5020731元。此外，合同明确约定颐东公司自行办理经营许可证照，博文德公司应积极配合，但博文德公司却不提供房产证明资料，拒绝配合办理证照。为了减少损失、保全证据，颐东公司在公证处人员的陪同下进行了现场勘验，随后撤离租赁场地。博文德公司停电、锁门、不配合办理营业执照的行为，使得颐东公司根本无法使用租赁物，无法实现合同目的，博文德公司的行为构成严重违约。因此，颐东公司提起反诉，以维护合法权益。博文德公司针对颐东公司反诉辩称：博文德公司提起诉讼时，双方所签租赁合同履行期限尚未到期，案件重审时，合同履行期限已经届满，博文德公司要求解除租赁合同的请求不再变更，但博文德公司对颐东公司主张租赁合同于2016年7月22日解除亦不认同，具体由法院认定。博文德公司不构成违约，故不同意向颐东公司支付违约金，亦不同意返还15万元保证金。颐东公司主张的装修损失，没有事实与法律依据。颐东公司主张的物资，其提供的清单系单方制作，无法证明其主张物资存放于租赁场地。因此，博文德公司不同意颐东公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，博文德公司提交了租赁合同、授权委托书、回复函、在租赁场所拍摄的照片、规划许可证、建设工程许可证、土地证以及北京市第三中级人民法院（2016）京03民终x号民事判决书。博文德公司以上述证据证明其有权对外出租库房，且出租给颐东公司的库房已经取得规划许可，并证明颐东公司承租后进行违章搭建。颐东公司对博文德公司提交的租赁合同、授权委托书的真实性没有异议；否认收到了博文德公司的回复函；对博文德公司在租赁场所拍摄照片的真实性不予认可；对博文德公司提交的规划许可证、建设工程许可证及土地证的真实性表示不清楚；对北京市第三中级人民法院（2016）京03民终x号民事判决书没有异议。颐东公司提交了七组证据，第一组证据包括院落及房屋整修框架方案（仅提供有博文德公司时任经理贾某某签字的一页）、租赁合同、公证书、照片，证明双方经协商签署租赁合同，明确了房屋整修方案。第二组证据是双方互致公函三份，证明博文德公司于2016年7月22日掐断了库房的供电。第三组证据是转账凭证，证明颐东公司支付博文德公司保证金15万元以及租金25万元。第四组证据是录音以及根据录音整理的文字资料、调查取证申请和受案回执，证明博文德公司于2016年7月22日实际控制租赁房屋。第五组证据包括院落整修合同、建设工程施工合同、消防安装工程合同以及对应的收据和转账凭证，证明颐东公司装修损失共计4678920.51元。第六组证据包括鉴定申请书、委托鉴定函、租赁物钢混结构、消防工程布局图、搬运物品说明及费用单据等，证明博文德公司扣押的物品及价值。第七组证据是开庭笔录、谈话笔录、勘验笔录，证明博文德公司认可2016年7月22日锁门断电并实际占有租赁库房的事实。博文德公司对颐东公司提交第一组证据中的院落及房屋整修框架方案指出不完整，且该方案在双方签署租赁合同之前；对租赁合同的真实性没有异议。对颐东公司提交第二组证据没有异议，但对颐东公司主张的证明事实不予认可。对颐东公司提交第三组证据的真实性没有异议，确认收到保证金15万元以及租金25万元。对颐东公司提交第四组证据中的录音证据的真实性不予认可；对调查取证申请书和受案回执的真实性没有异议，但认为与本案双方争议无关。对颐东公司提交第五组证据，博文德公司指出，因颐东公司违规装修故于2016年7月22日采取停电措施，对颐东公司主张的装修损失不予认可。对颐东公司提交第六组证据中的鉴定申请书和委托书的真实性没有异议，但指出颐东公司提出鉴定申请后，拖延一年时间，拒绝缴纳鉴定费，最终导致无法鉴定；对颐东公司提交第六组证据中的其余部分证据以及证明事项均不予认可。对颐东公司提交第七组证据的真实性没有异议，不认可颐东公司的证明目的。本院经审查，对博文德公司提交的租赁合同、授权委托书、照片、规划许可证、建设工程许可证、土地证以及北京市第三中级人民法院（2016）京03民终x号民事判决书的真实性予以确认。博文德公司提交的回复函无邮寄详情单或颐东公司人员签收凭证，真实性无法确认。本院经审查，对颐东公司提交第一组证据的真实性予以确认，但其提交的院落及房屋整修框架方案不完整，无法证明其装修方案与实际装修一致。颐东公司提交的第二组证据是双方互致函件三份，博文德公司虽不认可颐东公司证明目的，但可以证明博文德公司于2016年7月22日掐断了租赁场所供电。博文德公司对颐东公司提交第三组证据及转账凭证无异议，本院予以确认。博文德公司对颐东公司提交第四组证据中的录音证据不予认可，本院对该份证据不予认定；博文德公司对颐东公司提交第四组证据中的调查取证申请和受案回执没有异议，本院予以确认。颐东公司提交第五组证据是关于装修损失的证据，博文德公司不予认可，因颐东公司拒绝交纳鉴定费，其主张的装修损失，本院无法确认。颐东公司提交第六组证据是关于物品损失的相关证据，因颐东公司在庭审结束后以书面方式表示不主张物品返还，故本院对颐东公司提交的该组证据不再进行认证。颐东公司提交第七组证据是原审中的开庭笔录等诉讼资料，予以确认。本院根据上述认证，查明事实如下：2016年4月5日，博文德公司与颐东公司签订租赁合同。主要内容是，博文德公司将朝阳区来广营西路甲x号院内x号库房租赁给颐东公司。租赁期限自2016年4月15日起至2019年7月14日止。博文德公司于2016年4月15日将租赁物交付颐东公司。租赁期内，博文德公司给予颐东公司三个月的装修期，装修期内无需缴纳租金；免租期间为2016年4月15日至2016年5月14日，2017年5月15日至2017年6月14日和2019年6月15日至2019年7月14日。2016年5月15日至2017年5月14日年租金100万元，每三个月缴纳一次；2017年6月15日至2018年6月14日年租金115万元，每六个月缴纳一次；2018年6月15日至2019年6月14日年租金120万元，每六个月缴纳一次。颐东公司于2016年4月15日之前向博文德公司支付2016年5月15日至2016年8月14日租金25万元，第二期租金开始于每期租金起始日前10日支付。颐东公司应在2016年4月5日前向博文德公司支付租赁保证金15万元。颐东公司进行任何装修工程时，应自行办理相应审批手续并承担相应费用，并且在获得博文德公司对装修方案的书面同意后方可开始进行装饰装修工程。颐东公司可在该标的物二层无屋顶的位置自行加盖轻钢房顶和围墙。博文德公司未按时交付标的物超过10日或在租赁期限提前收回房屋，颐东公司有权解除合同，博文德公司应退还颐东公司租赁保证金并向颐东公司支付相当于租赁保证金数额的违约金；颐东公司逾期未支付租金、租赁保证金或其他相关费用超过30日，博文德公司有权解除合同，并以租赁保证金作为违约金不予退还。颐东公司自行办理经营许可证照，博文德公司应积极配合，如因证照未被许可或被吊销，颐东公司应给付博文德公司占用标的物期间的租金并赔付博文德公司实际损失。在双方签订租赁合同之前的2016年3月28日，颐东公司向博文德公司支付租赁保证金15万元。合同签订后，颐东公司依约向博文德公司支付了2016年5月15日至2016年8月14日租金25万元。颐东公司接收租赁场地后进行装修并加建，工程施工期间，博文德公司以颐东公司擅自施工为由，掐断了租赁场所供电，要求颐东公司尽快与其协商。之后，双方未能协商一致，颐东公司亦未向博文德公司支付后续租金。原审期间，颐东公司申请对租赁场所院落清理、钢混结构以及消防工程进行造价鉴定。本院依法委托北京中平建工程造价咨询有限公司进行鉴定。2019年6月18日，北京中平建工程造价咨询有限公司致函本院，以颐东公司未交纳鉴定费且双方均未提交工程施工图纸等必要证据材料，终止工程造价鉴定。重审期间，博文德公司明确表示已自行清退租赁场所，无需再办理清退和交接。颐东公司委托诉讼代理人就此表示需要与委托人进行沟通，如两日内未向法庭提供书面意见，可视为其主动撤回要求博文德公司返还扣押物品之反诉请求。庭审结束后，颐东公司提交“反诉请求书面意见”，不再要求返还物品，但保留追究博文德公司赔偿物品损失的权利。本院认为：博文德公司与颐东公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。颐东公司依约向博文德公司支付了保证金及首期租金，博文德公司亦依约将租赁场地提供给颐东公司。双方争议发生在颐东公司装修期间，争议在于颐东公司装修方案是否经过博文德公司同意。颐东公司以贾某某签字的一页院落及房屋整修框架方案证明其装修方案经过博文德公司同意。博文德公司认为颐东公司在未提供完整施工方案和图纸的情况下擅自装修。本院认为，颐东公司提交的施工方案虽然不完整，但该施工方案有博文德公司人员签字，表明颐东公司已将装修改造方案报送博文德公司，并取得博文德公司同意。即便颐东公司实际装修改造与报备方案不符，博文德公司也可依约或依法行使合同解除权，寻求法律支持。博文德公司采取掐断电源等方式阻止颐东公司实施装修工程，不仅未能解决争议，并最终激化矛盾，导致合同无法履行。另外，从颐东公司提交的方案来看，其不仅有装修工程，同时还有加建工程。根据合同约定，颐东公司进行任何装修工程时，应自行办理相应审批手续并承担相应费用。颐东公司在未取得规划部门审批的情况下，即实施装修及加建工程，既不符合法律法规规定，也不符合合同约定。因此，造成合同无法继续履行，双方均负有责任。关于合同的解除，博文德公司要求解除合同，而颐东公司则要求确认合同于2016年7月22日解除。本院认为，博文德公司断电行为直接导致合同无法继续履行，故颐东公司主张合同于2016年7月22日解除，理由成立，本院予以确认。因非单方违约造成合同解除，故博文德公司要求确认无需返还保证金之诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。本院已确认双方所签租赁合同于2016年7月22日解除，博文德公司要求颐东公司支付2016年8月15日至2019年7月14日租金以及2019年7月15日至2019年7月30日房屋占用费2958372元，无事实与法律依据，本院不予支持。关于颐东公司要求博文德公司返还租赁保证金15万元之反诉请求，本院在本诉中已驳回博文德公司相应诉请，在此确认由博文的公司将租赁保证金15万元返还颐东公司。颐东公司要求博文德公司支付违约金15万元之反诉请求，因非单方责任造成合同解除，故不予支持。关于颐东公司主张装修损失4678920.51元，因其在原审中拒绝交纳鉴定费，本院无法确认其实际装修支出数额，且因其亦负有合同解除责任，故本院不予支持。关于颐东公司在庭审中主张的返还物品之反诉请求，因其在庭审结束后撤回该项反诉请求，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条规定，判决如下：一、确认北京博文德资产管理有限公司与颐东食品科技有限公司签订的租赁合同于二〇一六年七月二十二日解除。二、北京博文德资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还颐东食品科技有限公司租赁保证金十五万元。三、驳回北京博文德资产管理有限公司诉讼请求。四、驳回颐东食品科技有限公司其他反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）月平均值加倍计付利息。案件受理费三万零四百六十七元，由北京博文德资产管理有限公司负担（原审已交纳一万三千八百元，收到本判决书之日起七日内交纳一万六千六百六十七元）；反诉案件受理费二万二千七百一十六元，颐东食品科技有限公司负担二万一千零六十六元（原审已交纳六千九百元，收到本判决书之日起七日内交纳一万四千一百六十六元），北京博文德资产管理有限公司负担一千六百五十元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  许承斌审判员  付瑞洁审判员  禹 雷二〇二〇年八月十七日书记员  许少华