广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4019号上诉人（原审被告）：钟炳华，男，1952年2月25日出生，汉族，住广东省五华县***********。委托诉讼代理人：朱聪香，女，1952年6月15日出生，汉族，身份证住址广东省五华县******，系钟炳华的妻子。被上诉人（原审原告）：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，系公司的员工。委托诉讼代理人：胡鹏翔，广东正大方略律师事务所律师。上诉人钟炳华因与被上诉人中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。钟炳华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回侨兴公司的诉讼请求或发回重审。事实及理由：一、侨兴花园小区业主委员会已于2016年7月15日解聘侨兴公司，故本案双方当事人不存在物业管理合同关系，侨兴公司没有收取业主物业费的法律依据。侨兴花园小区业主委员会依法成立，并已备案。涉案小区全体业主表决通过解聘侨兴公司的决议，业主委员会已于2016年7月15日向侨兴公司发出解聘通知书，该通知书具有法律效力。侨兴公司亦对该解聘通知没有提出异议，应视为侨兴公司接受解聘。但侨兴公司拒不配合办理相关交接手续，采用暴力违法手段将业主委员会选聘的金诺物业公司赶走。此外，钟炳华与业主委员会、侨兴公司不存在物业管理的合意，双方不存在物业服务合同关系。侨兴公司自愿留在涉案小区为业主服务，产生一定的经营成本，此系侨兴公司对自身财产的自由处分。侨兴公司不能强迫钟炳华接受其服务。二、侨兴公司主张的2015年1月1日至2016年9月12日的物业费已超过诉讼时效。三、钟炳华与侨兴公司未签订物业服务合同，双方未约定物业费收费标准及支付时间、逾期支付的滞纳金等问题，侨兴公司也未举证证明其具有相应的收费资质，故一审判决钟炳华支付物业费9648.39元及滞纳金，没有事实依据。四、钟炳华于2006年4月12日与中山市侨兴房地产有限公司（以下简称侨兴房地产公司）签订《协议书》，约定侨兴公司将侨兴花园D106幢别墅基础转让给钟炳华以冲抵工程款。钟炳华建成涉案的侨兴花园D106号房后，侨兴房地产公司未按约定联系相关部门进行测绘并办理产权证，致使涉案房屋至今未办证。侨兴公司按照211.59平方米的标准收取物业费系侨兴公司自行决定的结果，没有依据。钟炳华交纳物业费至2014年12月，但因侨兴公司乱收公摊水电费，乱涨物业费，且不与业主签订物业管理协议，导致业主无法正常交费，故本案并非钟炳华拒不交纳正常的物业费。五、一审判决认定钟炳华拖欠的物业费及滞纳金未查明系专属部分的物业费、滞纳金还是共有部分的物业费及滞纳金。六、（2019）粤20民终3262号民事判决撤销业主委员会关于解聘侨兴公司的决议后，侨兴公司虽然继续留在涉案小区，但其并未与业主签订正式合同，侨兴公司为涉案小区继续提供物业服务属于没有人聘请、物业服务内容不明、收费标准不清的情况，涉案小区大部分业主拒不交费，目的就是要赶走侨兴公司。综上，请求二审法院查明事实，改判驳回侨兴公司的全部诉讼请求。侨兴公司辩称：一审判决公正合法，请求二审法院驳回钟炳华的上诉请求。侨兴公司向一审法院起诉请求：1.钟炳华向侨兴公司支付2015年1月1日至2019年9月30日拖欠的物业管理费9648.39元；2.钟炳华向侨兴公司支付滞纳金1350.77元(按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算)。一审法院认定事实：2006年4月12日，茂名市化州建筑工程公司珠海分公司（以下简称茂名化州建筑公司）与钟炳华签订《别墅基础转让协议》，约定茂名化州建筑公司将侨兴房地产公司充抵工程款的中山市************别墅以38000元转让给钟炳华。同日，侨兴房地产公司与钟炳华签订《协议书》，约定侨兴房地产公司将中山市************别墅以充抵工程款给茂名市化州公司，侨兴房地产公司根据《别墅基础转让协议》约定，将中山市************别墅转让给钟炳华，建筑面积每栋约100.2平方米。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。2019年9月12日，侨兴公司通过现场张贴及拍照的方式向中山市************业主发出《欠费催缴通知单》，要求该业主缴清所欠的从2015年1月至2019年9月，共57个月物业管理费9648.39元（169.27×57个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。侨兴公司称涉案房屋的建筑面积按规划时报建面积211.59平方米计算，主张钟炳华尚欠2015年1月1日至2019年9月30日期间物业费9648.39元及滞纳金1350.77元（按中国人民银行同期同类贷款年利率6%分段计算）。侨兴公司称经多次追讨未果，于2019年10月16日向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。一审法院于2019年10月16日作预立案调解，调解不成于2020年1月15日正式立案。一审庭审时，钟炳华称其于2006年入住涉案物业后开始向侨兴公司缴交物业管理费，从2015年1月1日起未缴费。一审法院另案审理的（2019）粤2071民初7550号民事判决书查明:2019年6月13日，一审法院工作人员在未通知侨兴公司及业主的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对业主反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了了解并现场拍照。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。侨兴公司主张争议期间，侨兴花园物业服务由侨兴公司提供，钟炳华对此无异议，一审法院予以确认。侨兴公司提供了涉案小区的物业服务，钟炳华作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向侨兴公司支付对应的物业服务费。本案争议的主要焦点为：钟炳华是否有权拒付物业管理费及滞纳金？钟炳华主张侨兴公司没有参与侨兴花园小区水电设施改造，自动放弃了对侨兴花园小区的物业服务，且侨兴公司未对小区下水道堵塞、路灯及卫生设施等进行维修整改，及未对物业管理费收支明细进行公开，存在殴打谩骂业主，疫情期间限制业主出行，损坏变卖业主活动场所财产等问题，业主可以据此拒交物业管理费。钟炳华主张侨兴公司在物业管理服务中存在问题的事实未提供证据证明，且侨兴公司对此亦予否认。对于业主所反映的问题，一审法院于2019年6月13日上午未通知侨兴公司及业主情况下，对涉案小区的卫生、交通通道状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：涉案小区公共区域设有垃圾箱，亦有保洁人员工作，垃圾箱未有垃圾严重堆积的情况，但部分区域存在业主乱扔垃圾的情况，部分绿化带（如多层住宅区与别墅区之间的绿化带）存在杂草丛生、垃圾未清理的问题；小区主要通行路段畅通，大部分车辆能够按照停车线停放，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，车上未见禁止提示；未见到小区公共场所存在放养犬只的情况；存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建的问题；勘查期间，亦有保安人员进行巡逻。一审法院认为，从现场勘查的情况来看，侨兴公司履行了保安、保洁等主要的物业服务，但部分项目如卫生服务、车辆停放管理导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，虽然上述瑕疵部分原因是小区个别业主缺乏公共道德意识所致，但侨兴公司作为物业服务机构，亦应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如合理规划垃圾收纳区域，加强绿化带清洁工作，规划增加停车区域，给违规停放车辆张贴温馨提示等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，不乱扔垃圾，不乱停乱放车辆。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。综上，一审法院认为，钟炳华关于物业服务公司的管理服务存在重大瑕疵为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，一审法院不予采纳。关于物业管理费的计算标准，涉案物业二层的建筑面积共为211.59平方米，侨兴公司主张物业服务费按建筑面积0.8元/月/平方米计算，即钟炳华每月应缴的物业管理费为169.27元，故钟炳华应向侨兴公司支付2015年1月1日至2019年9月30日共57个月的物业服务费9648.39元（169.27元/月×57个月）。关于滞纳金，钟炳华拖欠侨兴公司物业管理费，已构成违约，其应向侨兴公司支付拖欠物业管理费的违约金，故侨兴公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，一审法院予以支持。一审法院核定违约计算方式为：以每月169.27元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2015年1月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算。综上所述，侨兴公司要求钟炳华支付物业管理费及违约金的请求合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、钟炳华于一审判决生效之日起五日内向侨兴公司支付2015年1月1日至2019年9月30日期间物业管理费9648.39元；二、钟炳华于一审判决生效之日起五日内向侨兴公司支付违约金（计算方法：以每月169.27元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2015年1月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算）。如果未按判决指定的期间向侨兴公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取计38元（侨兴公司已预交），由钟炳华负担（钟炳华于一审判决生效之日起七日内迳付侨兴公司）。本院二审期间，钟炳华向本院提交了如下证据（均为复印件）：1.《协议书》，拟证明陈明沛是侨兴房地产公司的法定代表人，此协议是购地协议，不是物业服务协议；2.《别墅基础转让协议》，拟证明钟炳华与第三人签订的转让协议与物业费无关；3.水电费收据，拟证明侨兴公司乱分摊水电费；4.半年试用协议书，拟证明侨兴公司无协议强行管理，属于无权管理；5.侨兴花园物业管理合同，拟证明签订物业管理合同的公司是金诺公司，并非侨兴公司；6.侨兴物业公司注册地现场照片，拟证明侨兴公司是皮包公司，没有收物业费的资质。侨兴公司向本院提交了如下证据：1.（2019）粤20民终3262号民事判决书，拟证明侨兴公司经营合法；2.（2016）粤20民终5006号民事判决，拟证明侨兴公司提供的物业服务符合要求，不存在服务质量问题；3.公告，拟证明侨兴公司一直向钟炳华催缴物业费，本案不存在超过诉讼时效的问题。经庭审质证，侨兴公司认为钟炳华提交的上述证据均为复印件，故其对钟炳华提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均不确认。钟炳华对侨兴公司提交的上述证据1、2的真实性、合法性均确认，但对关联性均不确认；对证据3的真实性不确认。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：1.一审法院就陆正明等人与中山市三乡镇侨兴花园小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，以投票程序存在瑕疵及赞成票的比例未达到法定要求为由，判决撤销侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘侨兴物业公司及选聘新物业公司（金诺公司为中标物业公司）的决议。后侨兴花园小区业委会不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，认定“同意解聘侨兴物业公司票的业主专有面积尚不足已备案专有面积的一半，亦肯定未达到专有部分占建筑物总面积过半数业主同意的要求”，故判决驳回上诉，维持原判。2.侨兴公司的营业执照显示其经营范围为“负责对侨兴花园住宅小区的房屋及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目的维护、修缮与整治、以及合同中委托的服务。”。3.钟炳华提交的涉案房屋的水电及管理费收据均为复印件，其中的《侨兴花园水电、管理费收费收据》载明涉案房屋2012年2月的物业费为169.27元。4.侨兴公司与涉案小区部分业主签订了《侨兴花园前期物业管理服务协议》，双方均约定别墅的物业费按0.8元/平方米的标准收取。5.钟炳华在一审期间未提出诉讼时效的抗辩。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据钟炳华的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：一是侨兴公司是否有权向钟炳华收取物业费；二是若侨兴公司有权向钟炳华收取物业费，则一审判决确定钟炳华应支付的物业费及违约金数额是否正确。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即侨兴公司是否有权向钟炳华收取物业费的问题。钟炳华上诉主张，涉案的侨兴花园小区业主通过业主大会表决的方式解聘侨兴公司，并已通过业委会通知侨兴公司，侨兴公司对此亦未提出异议，故侨兴公司无权再向其收取物业费。但根据审理查明的事实可知，本院作出的另案生效判决［（2019）粤20民终3262号］已认定侨兴花园小区于2016年7月8日召开的关于解聘侨兴公司及选聘新物业公司的决议未达到法定的比例，并判决撤销该决议。因此，钟炳华的该上诉理由不能成立。同时，虽然钟炳华未与侨兴公司签订物业服务合同，但其亦未否认侨兴公司一直为涉案小区物业服务公司的事实。相反，钟炳华亦确认其自2006年入住涉案小区后，一直向侨兴公司交纳物业费至2015年1月1日，其该行为亦表明其认可侨兴公司作为涉案小区的物业公司。因钟炳华的涉案房屋在涉案侨兴花园小区内，侨兴公司为涉案小区提供物业服务时，钟炳华必然享受了侨兴公司为涉案小区提供的物业服务。故钟炳华以其未与侨兴公司签订物业服务合同为由，主张双方不存在物业服务合同关系，侨兴公司无权向其收取物业费的说法，不能成立，本院亦不予支持。关于侨兴公司的收费资质的问题。因侨兴公司为物业服务公司，其经营范围包括为涉案小区提供物业服务，故其有权向涉案小区业主收取物业费。钟炳华关于侨兴公司没有收取物业费的资质的说法亦不能成立，本院亦不予支持。关于争议焦点二，即一审判决确定钟炳华应支付的物业费及违约金数额是否正确的问题。钟炳华主张侨兴公司存在乱收公摊水电费及乱涨物业费的行为，但钟炳华提交的水电费收据均为复印件，侨兴公司对此亦不予确认，钟炳华应承担举证不能的不利法律后果，故本院对钟炳华的该上诉主张不予确认。本案中，虽然钟炳华未与侨兴公司签订物业服务合同，但参照本院查明的侨兴公司与涉案其他小区业主签订的物业合同约定的收费标准可知，别墅应按每月0.8元/平方米的标准交纳物业费。钟炳华的涉案房屋在侨兴花园小区，按照常理，同一小区同一类型房屋应按同一标准交纳物业费，故本院认定钟炳华的涉案房屋亦应按照该标准交纳物业费。关于涉案房屋计费面积的问题。虽然涉案房屋未办理产权证，但钟炳华作为涉案房屋的实际占有使用人，其应知晓涉案房屋的面积。侨兴公司主张涉案房屋的面积为211.59平方米，每月物业费应为169.27元（211.59平方米×0.8元/平方米），钟炳华对此虽然不予确认，但其亦未提供相反的证据佐证其主张。同时，钟炳华二审提交的《侨兴花园水电、管理费收费收据》载明涉案房屋2012年2月的物业费为169.27元，由此可见，双方此前亦是按照该标准计算涉案房屋的物业费。一审法院据此认定涉案房屋的计费面积为211.59平方米、钟炳华就涉案房屋每月应交纳物业费为169.27元，并无不当，本院予以确认。钟炳华未按时交纳物业费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院根据侨兴公司的诉讼主张，确定钟炳华应按中国人民银行同期同类贷款基准利率（全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率）支付违约金，并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”钟炳华在本案一审期间并未提出诉讼时效抗辩，根据上述法律规定，本院对其二审提出的诉讼时效抗辩主张不予支持。综上所述，钟炳华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（钟炳华已预交），由上诉人钟炳华负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年八月五日书记员  郑 蕙