云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初3275号 原告：杨文琴，女，1968年12月21日出生，白族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 原告：龙倩，女，1991年12月3日出生，白族，住隆阳区。 委托诉讼代理人：杨亚云，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。 被告：保山市华庭房地产开发有限公司。 住所地：云南省保山市隆阳区兰城街道同仁街南段延长线（市人大南侧）。 统一社会信用代码：91530502069817035X。 法定代表人：赵伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾睿智，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：张鑫陈，云南雁序律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告杨文琴、龙倩与被告保山市华庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文琴及其委托诉讼代理人杨亚云，被告保山市华庭房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曾睿智、张鑫陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨文琴、龙倩向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》中关于车位买卖的合同条款，依法判令被告返还原告车位购买款78000元，并支付违约金26560.84元（支付至实际清偿之日止）；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金108582.80元；3、本案诉讼费、律师费等原告为实现权利支出的全部费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年5月31日签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告以774462元的价格购买被告开发建设的位于兰城街道办事处××街西侧××小区现房××单元××房，同时原告向被告购买了花园。合同第四条有备注：该商品房总价款不包含园区内392号车位价款78000元，该车位面积为13.75平方米。同时双方签订的《合同补充协议》第一条约定被告应当于2016年3月31日前将商品房交付给原告；第二条第一款：本合同项下的房款，仅包含《商品房购销合同》约定的建筑面积的价款，本项目内停车位属于产权式出售车位。合同签订后原告按照合同约定向被告支付了全部购房款和车位款共计852462元，被告收款后向原告开具了发票。被告于2016年4月4日将房屋交付原告，但直至2018年8月2日被告才办妥房屋不动产权登记证，车位产权证一直未能办理，使原告长期使用、合法转让车位的合同目的无法实现。综上所述，原被告签订的《商品房购销合同》真实合法有效，被告收取了购房款及车位款，依法应当在期限内按照合同约定为原告办理房屋不动产权证及车位产权证，但被告逾期办理房屋产权证和事实上无法办理车位产权证的行为严重违反了合同约定，依法应当承担违约责任。现原告为保护自己合法权益依法起诉。 被告保山市华庭房地产开发有限公司答辩称：1、本案所涉车位系经原保山市规划局、保山市住房和城乡建设局批准、开发建设的志和华庭小区555个车位中的其中一个，其规划、建设、销售具有法律规定的手续；2、《商品房购销合同》及合同补充协议书中，没有特别约定被告具有为车位办理不动产（或其他权利）证书的义务，被告不存在违约情形，原告不具有解除合同的权利，被告不同意解除合同；3、原告已经正常使用车位多年，不影响合同目的的实现，退一步讲，即使解除车位条款，原告主张的违约金无事实及法律依据；4、因《商品房购销合同》中没有约定办证时间，根据司法解释的规定，应当在交房90天内办理不动产权证，若90天内未办理不动产权证，则自91天起，原告知道或应当知道其权益被损害，自第91天开始，应当开始计算诉讼时效，按照相关法律的规定，诉讼时效计算三年，本案已经超过诉讼时效期间，原告丧失胜诉权。具体可参照《八民会议纪要》中“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”具体内容及相应解释；5、根据合同法“损失填平”原则，支付违约金的前提是存在损失，原告无实际损失，也未提交证据证明其存在损失和具体损失金额，则不应当确认有损失存在、主张违约金无事实和法律依据，更不应当参照利率上浮计算损失。司法解释18条中的规定，是“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，是“参照”而并非必须要适用，因此，还是需要证据证明损失；6、合同中未对律师费进行约定，且律师费并非诉讼必然支出的费用；综上所述，原告提出的诉讼请求，没有事实与法律依据，依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告杨文琴、龙倩针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、置业计划书、交款通知单、收据、《商品房购销合同》、合同补充协议、发票各一份，证明原告以774462元的价格购买了被告开发的志和华庭22幢2单元1层102号房和392号车位，车位为产权式车位，原告支付了全部购房款；2、房屋交接确认书、房屋交接注意事项各一份，证明被告于2016年4月4日交房；3、不动产权证书、车位使用证各一份，证明被告于2018年8月2日办理了房屋不动产权证，车位无法办理产权证；4、民事委托协议书、发票各一份，证明原告为实现自己的合法权益支出了律师费，依法应当由被告承担。经被告质证认为，第1组置业计划书以及手写的第二页内容真实性、合法性、关联性不予认可，没有公司签字，无法确定真实性。第1组的其他证据的真实性、合法性、关联性予以认可。补充说明涉案的商品房购销合同以及合同补充协议并没有特别约定被告具有为涉案车位办理不动产权登记的义务，第2、3组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，同时补充说明涉案车位也在2016年4月4日随同房屋一并交付原告，原告已正常使用车位多年。第4组证据民事委托协议书的真实性、合法性、关联性予以认可，但证明目的不认可，该费用不属于诉讼必然产生的支出，双方也没有合同约定，所以被告不应当承担原告的律师费。本院认为，经被告质证，对原告提交的第1组证据中交款通知单、收据、《商品房购销合同》、合同补充协议、发票，第2、3、4组证据均无异议，能证明本案案件事实，本院予以采信。被告对第1组证据中的置业计划书以及手写的第二页内容的真实性、合法性、关联性不予认可，因置业计划书是原告到被告销售部与被告置业顾问咨询时所签订的，虽未盖被告公章，但与因其他证据相互印证，对此证据本院予以采信。 被告保山市华庭房地产开发有限公司针对其答辩主张，向本院提交以下证据：1、(1)保山市规划局关于《志和·华庭建设项目规划设计方案》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证明》、保山志和·华庭建设项目全面规划竣工现状图、建设工程竣工规划验收合格证（规验字第2016-87号)各一份，证明2014年7月1日被告获得保山市规划局同意报送的关于本案所涉及的“志和·华庭”项目《志和·华庭建设项目规划设计方案》，方案包括机动车停车泊位555个，2013年9月27日“志和·华庭”项目取得保山市规划局颁发的《建设用地规划许可证》,2015年3月23日取得《建设工程规划许可证》,2015年5月4日取得《建筑工程施工许可证》，2015年5月22日“志和·华庭”项目取得保山市住房和城乡建设局颁发的《商品房预售许可证》，批准“预售栋号”一栏载明“车库555个”，2016年10月20日“志和·华庭”项目规划，经保山市规划局验收，载明“停车泊位555个”，诉争车位在建设前、建设中以及竣工后，都具有合法的审批验收手续，被告已经依照双方合同的约定提供了供原告正常使用的车位，双方签订的合同中并没有特别约定被告需要担保车位办理独立产权；（2）《土地增值税清算税款鉴证报告》一份，证明对于收取的车位款，被告已经依法缴纳土地出让金及全部所有税费，不存在影响办理产权登记的过错；（3）《商品房购销合同》、《国有土地使用证》各两份，证明被告开发的其他项目中，地面车位被登记在《国有土地使用证》“记事”一栏，涉案车位无法办理登记事项是因为政府不动产权登记政策变化所致；（4）物管费收据三份，证明原告自2016年4月4日起开始管理、使用392号车位；2、房屋交接确认书一份，证明被告于2016年4月4日向原告交付案涉22-2-102号房屋，原告主张的办证违约金已经超过诉讼时效。经原告质证认为，第1组中（1）、（2）组证据的真实性、合法性没有异议，对于关联性及证明目的不予认可，该组证据能够证实原告所购买的商品房建设及规划符合政策及法律要求，房地产开发商取得上述合法许可及证件并在竣工后验收合格是房地产开发商的基本义务，根据被告提交的该组证据同样可以证实被告无权出售其在地面上所规划的停车位。第（3）组证据真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，理由是该合同是北岸风景小区的购销合同及土地使用证，与本案没有关联性，第（4）组、第2组证据房屋交接确认书真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。本院认为，经原告质证，被告提交的证据第1组中的（1）、（2）组证据的真实性、合法性均认可，对关联性及证明目的不予认可，第1组中的（4）、第2组证据真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，能证明本案案件事实，本院予以采信。仅对第1组中的第（3）组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。本院认为，该证据虽能证实被告开发的其他项目中，地面车位被登记在《国有土地使用证》“记事”一栏，涉案车位无法办理登记事项是否因为政府不动产权登记政策变化所致，因无相关证据相互印证，不能证明本案案件事实，本院不予采信。 根据庭审举证、质证、认证及当事人陈述，本院确认如下法律事实： 原告杨文琴、龙倩（乙方）与被告保山市华庭房地产开发有限公司（甲方）于2015年5月31日签订了合同编号：志和·华庭第035号《商品房购销合同》和《合同补充协议》，原告以774462元的价格购买被告开发建设的位于兰城街道办事处××街西侧××小区预售商品房××单元××房，房屋的参考建筑面积为128.62平方米，原告向被告支付了购房款774462元及车位款78000元，共计852462元。被告收款后向原告开具了发票，原告向被告付清了全部购房款及车位款。2016年4月4日被告将该案涉的商品房及车位交付给原告，2018年8月2日为原告办理了不动产权证书。合同第四条备注：“该商品房总价款不包含园区内392号车位价款78000元，该车位面积为13.75平方米。”《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：“甲方在商品房验收合格交付使用后，按照产权，产籍管理的相关法律、法规及政策规定办理好房屋产权登记证（乙方需按规定提供个人身份证明材料及填写相关表册）；办理房屋产权证的费用（如契税、测绘费、工本费等）由乙方缴纳，并由甲方代收。”《合同补充协议》第二条房款的支付中的2.1约定：“本合同项下的房款，仅包含《商品房购销合同》约定的建筑面积的价款，本项目内停车位属产权式出售车位。” 本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告杨文琴、龙倩已根据双方约定，已支付购房款774462元及车位款78000元，共计852462元。被告保山市华庭房地产开发有限公司于2016年4月4日将位于兰城街道办事处××街西侧××小区预售商品房××单元××号房及××号车位交付给原告。本案所涉车位系被告经保山市规划局、保山市住房和城乡建设局批准、开发建设的555个车位中的一个，其规划、建设、销售具有法律规定的手续，收取的车位款，被告已经依法缴纳土地出让金及全部所有税费，双方对案涉车位办理产权登记证及违约金未约定，且该车位被告已交付给原告正常使用多年，不影响合同目的的实现，故原告要求解除《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中车位买卖的条款，依法判令被告退还原告车位购买款78000元，并支付违约金26560.84元的诉讼请求不符合法律规定和双方约定，本院不予支持。对于原告要求被告支付给原告逾期办理产权证的违约金108582.80元，因双方在合同中没有约定办证时间，原告知道或应当知道权利被损害，开始计算诉讼时效，本案现已超过诉讼时效，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张的律师代理费等原告为实现权利支出的必要费用全部由被告承担，因双方未约定，且律师费并不符合法律规定由对方支付律师费的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 驳回原告杨文琴、龙倩的诉讼请求。 案件受理费2249元，由原告杨文琴、龙倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  胡湘云 二〇二〇年八月二十八日 书记员  赵睿璇