江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终608号上诉人（原审原告）：景德镇市金红米业有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区鲇鱼山镇徐坊村委会严坞村小组厂房。法定代表人：程洪珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘春松，广东普罗米修（景德镇）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：程洪珍，女，1974年11月28日出生，汉族，住江西省景德镇市昌江区鲇鱼山镇徐坊村委会严坞村小组。被上诉人（原审被告）：黄晓亮，男，1974年7月9日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。上诉人景德镇市金红米业有限公司、程洪珍因与被上诉人黄晓亮租赁合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2020）赣0202民初307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人景德镇市金红米业有限公司委托诉讼代理人刘春松、上诉人程洪珍、被上诉人黄晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人景德镇市金红米业有限公司及程洪珍上诉请求：撤销原审判决，改判：1．解除被上诉人黄晓亮与上诉人景德镇市金红米业有限公司、程洪珍的租赁合同，被上诉人立即搬迁并将厂房、设备等交还上诉人；2．判决被上诉人黄晓亮给付上诉人金红米业有限公司、程洪珍人民币86700元（自2020年2月16日起至2020年6月15日止，此后至租赁物实际返还之日止，参照合同约定的年租金26万元的标准支付租赁物占有费，一并作出判决）；3．判决被上诉人黄晓亮给付上诉人金红米业有限公司、程洪珍违约金20000元，环评报告费用6000元；4．本案一、二审诉讼费用由被上诉人黄晓亮承担。事实和理由：（一）《厂房、设备租赁合同书》第九条约定未经上诉人书面同意不得提前终止本合同，原审法院认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同已于2019年10月口头解除，认定事实错误。本案中，被上诉人因拖欠上诉人租金，上诉人于2020年3月4日向被上诉人发出通知，限期在二周内足额支付第二年租金，或二周内将存放物品搬离厂房；如被上诉人拒不支付租金或搬离的，上诉人将采取法律措施，按照租赁合同约定追究被上诉人违约金及厂房租金等相关损失。被上诉人在收到通知后，既未支付第二年租金，也未搬离厂房，依据《合同法》第二百二十七条之规定，被上诉人逾期不支付租金的，上诉人可以解除合同。合同解除后，被上诉人除应参照租金标准支付占用期间费用外，尚需支付违约金2万元。此外，本案两名证人均系听黄晓亮说不做了，并没有看到或跟双方在一起协商并达成一致意见，提前解除双方之间的租赁合同，更不符合双方合同约定的“经上诉人书面同意”之规定。而且原审判决认为被上诉人已清空厂房，明显与事实不符。（二）被上诉人应当向上诉人支付环评费6000元。双方签订的《厂房、设备租赁合同书》合法有效，应当按合同约定执行。合同第三条约定，上诉人为办理环境影响评价报告所花费的16000元由被上诉人支付（此费用不在租金内，需被上诉人另付）。被上诉人向上诉人支付10000元后，余款6000元至今未付，故依法应一并判决被上诉人支付该笔费用。被上诉人黄晓亮辩称：（一）租赁期间程洪珍、黄金和夫妻多次违反租赁合同诚实信用原则，阻挠其正常使用租赁场地，致使其损失重大，并于2019年10月正式提出解除租赁合同（即租期为2019年2月至2020年2月）1．上诉人将谷壳仓建到厂房里面，不仅占用了其厂房，且扬尘太大，致室内无法生产使用；2．由于上诉人办理安全生产许可证延误了一个月的租期；3．上诉人占用已出租给其的厂房居住，且未付租金；4．上诉人干扰已出租给其磅秤的使用。（二）其于2019年10月就已提出租满一年就解除租赁合同，已于2020年1月将租赁厂房清空，2020年2月交付钥匙给上诉人。上诉人提出的诉讼请求于法无据，望予以驳回。景德镇市金红米业有限公司、程洪珍向原审法院起诉请求：1．判决解除原、被告之间的租赁合同，被告立即搬离并将厂房、设备等归还原告；2．判决被告给付原告租金86700元（自2020年2月16日起算至2020年6月15日止，此后算至租赁物实际返还之日止，参照26万元/年的标准支付租赁物占有使用费）；3．判决被告给付原告违约金20000元、环评报告费用6000元；4．本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2019年2月6日，原、被告签订《厂房、设备租赁合同书》，合同约定：原告将位于景德镇市昌江区严坞的厂房、机米设备和烘干机等出租给被告用于粮食烘干及大米加工，租期为2年，租赁费为26万元／年，原告办理环境影响报告的费用1.6万元由被告支付，并且对涉案合同的解除条件、违约责任等事项均作了约定。2019年10月，原、被告达成一年期满后解除租赁合同的口头协议，之后被告陆续将厂房库存的稻谷、大米变卖。2020年2月，涉案合同期满前，被告已清空租赁厂房（尚有铲机、一些碎米还遗留在厂区内），并将租赁厂房的钥匙交付给了原告程洪珍。2020年3月3日，被告到厂房内收拾遗留物品。期间，与原告丈夫商量能否将剩余大米编织袋作价卖给原告，双方因此发生纠纷，致使原告丈夫受伤。2020年3月4日，原告程洪珍以书面通知的形式告知被告，被告需在两周内足额支付第二年的租金继续履行租赁合同或者在两周内搬离尚存放在租赁厂房内的物品提前终止合同。被告接到通知后，已于2020年3月18日前将相关物品搬离了厂区。另查明，租赁厂房内尚未搬离的空调、电视等家具用品已在诉讼过程中搬离。原审法院认为：原、被告于2019年2月6日签订的《厂房、设备租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订租赁合同后，原告将租赁物交付给被告使用，被告支付了第一年租金。2019年10月，双方达成一年期满后解除租赁合同的口头协议，之后被告陆续将厂房库存的稻谷、大米变卖。2020年2月，被告将租赁厂房的钥匙交付给了原告程洪珍，并且在合理的时间内清空了租赁厂房的物品（因受疫情影响未能搬离的铲机和一些碎米，在收到原告通知后也及时搬离了）。庭审中，原告提出租赁合同已约定，被告确需提前解除合同，需提前3个月书面通知原告，且须返还租赁物、付清租金及其他因该合同产生的费用后方可解除的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，被告交付厂房钥匙及清空厂房的行为已履行了解除合同的主要义务，原告接受被告交付厂房钥匙的行为表明其同意解除涉案合同，原告程洪珍在微信聊天记录中催促被告处理好厂房内的物品也印证了其同意解除涉案合同；且合同约定第二年的租金需在第一年期满前一个月支付，也即如果被告继续承租，双方没有口头解除合同，被告需在2020年2月5日前30日内交付租金，但原告没有提供证据证明在2020年2月5日前向被告催缴过租金，故涉案合同已于2019年10月口头协议解除，被告并未违反合同约定，原告要求被告支付涉案合同解除后的租金及违约金的诉讼请求，不予支持；关于环评报告费用，涉案合同属于双方协议合法解除，且涉案合同租期为2年，该合同一年期满后即解除，剩余一年期限由原告自行使用，被告已向原告支付了1万元环评费用，基于公平原则，环评费用理应由原、被告共同分担，故由原告自行承担6000元的环评费用。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十六条、第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：驳回原告景德镇市金红米业有限公司、程洪珍的诉讼请求。案件受理费2554元，减半收取1277元，由二原告负担。本院二审期间，上诉人补充提交了以下证据：1．民事调解书和保证书各一份。证明目的：2020年3月3日因谈解除租赁合同之事，被上诉人与上诉人的丈夫发生了肢体冲突。2．电费单复印件一份。证明目的：直至2020年2月，被上诉人仍在使用厂房。3．图片一张。证明目的：2020年3月18日，被上诉人的铲车仍摆放在上诉人的厂房内。被上诉人质证认为：对证据一真实性无异议，但证明目的不认可。对证据二真实性无异议，但不能证明是其用的电。对证据三真实性无异议，除了铲车以外的东西已经全部搬走了，因为疫情原因铲车没开走，但3月18日当天就把铲车开走了。被上诉人二审未提交证据。本院认为，对上诉人提交的三组证据，其真实性二审予以确认，但该三组证据并不能充分证明上诉人的主张，故不作为定案证据采纳。二审查明的事实与原审一致。本院认为，围绕当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人是否已经口头解除租赁合同；2、环评费16000元应当由谁承担。1、关于上诉人与被上诉人是否已经口头解除租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该条规定，合同双方当事人既可以在订立合同时在合同中约定解除合同的条件。也可以在合同成立以后，在没有履行或者没有完全履行之前，由双方当事人协商，在达成一致意见的基础上，解除合同。本案中，双方当事人虽在订立租赁合同时约定如被上诉人确需提前解除合同，须提前三个月书面通知上诉人，且须返还租赁物、付清租金及其他因该合同产生的费用。但根据双方的微信聊天记录，上诉人曾在2020年2月通知被上诉人将厂房钥匙交还，并告知被上诉人将2020年2月之前的电费结清，之后的电费不再需要被上诉人缴纳，而且通知被上诉人将厂里的东西清理，因近日有人来看厂房。该聊天记录可视为双方当事人在租赁合同成立后重新达成了解除租赁合同的协议，双方协商一致提前终止租赁合同的权利义务。同时根据上诉人在原审庭审时的陈述，上诉人已收到被上诉人交还的厂房钥匙（除一把厂房钥匙已遗失）。且被上诉人在上诉人通知的厂房物品搬离时间内，已将其摆放在厂房的物品基本搬离，对2020年2月之前的电费也已结清。可见，被上诉人已经履行了解除协议的主要义务。原审法院认定双方当事人已达成口头解除协议，并对上诉人要求被上诉人支付租赁合同解除后的租金及违约金的诉讼请求不予支持，符合法律规定。2、关于环评费16000元应当由谁承担的问题。本案双方当事人原约定租期为两年，现案涉租赁合同已由双方当事人协商解除，被上诉人实际租赁时间仅为一年，并已向上诉人支付环评费1万元。考虑该环评报告可由上诉人继续使用，基于公平原则，环评费用应由双方共担，故原审判决由上诉人自行承担6000元环评费用并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2554元，由上诉人景德镇市金红米业有限公司、程洪珍负担。本判决为终审判决。审判长  彭联红审判员  陈苾铃审判员  徐 骥二〇二〇年八月三十一日法官助理李晶莹书记员王雪豪