重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4181号上诉人（原审原告）：汤飞，男，1966年4月29日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：吴旭平，重庆市北碚区劲松法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：宗希伟，重庆市北碚区劲松法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张胜芬，女，1947年8月6日出生，汉族，住重庆市北碚区。被上诉人（原审被告）：周义学，男，1974年11月5日出生，汉族，住重庆市北碚区。被上诉人（原审被告）：周义伟，男，1971年12月29日出生，汉族，重庆市北碚区。被上诉人（原审被告）：周利秀，女，1969年6月25日出生，汉族，重庆市九龙坡区。原审原告：周忠芬，女，1939年10月6日出生，汉族，住重庆市北碚区。原审第三人：汤明，男，1967年12月21日出生，汉族，住重庆市北碚区。原审第三人：汤光建，男，1960年7月7日出生，汉族，住重庆市北碚区。上诉人汤飞因与被上诉人张胜芬、周义学、周义伟、周利秀，原审原告周忠芬，原审第三人汤明、汤光建确认合同效力纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初11519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汤飞及其委托诉讼代理人吴旭平、宗希伟，被上诉人张胜芬、周义学、周义伟、周利秀，原审原告周忠芬，原审第三人汤明、汤光建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤飞上诉请求：1、撤销重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初11519号民事判决书，支持汤飞一审请求协议无效。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一审法院认为汤飞对房屋买卖知情，且在长达16年的时间里未向周忠银及被上诉人主张权利属认定事实不清。汤飞早在多年前一直向村、社要求被上诉人归还自己被父母私自处置的自己权属农房5间，以上事实村、社主要领导和本届村委员都知情，汤飞一直没有放弃收回房屋的请求。真正的事实是汤飞一直在外打工为生，先后在北碚承包商店、出国劳务务工、在云南经营餐馆，长年不在涉案房屋居住，周忠银及被上诉人张胜芬原本在北碚区地，当初因为对自己的房屋要全面修建，暂无住处，因汤飞在外打工，房屋空置，买房人被上诉人的丈夫周忠银向汤飞父亲汤安文提出借住三年，汤飞也没有收取任何费用。2003年3月，被上诉人张胜芬的丈夫周忠银（城镇居民，已故）在明知房屋产权人是汤飞的情形下（涉案房屋当时已经进行了产权登记，有产权证，权利人为汤飞），还是与汤飞父亲汤安文（城镇居民，已故）签订了房屋《协议（代发票）》，并向汤飞的父亲索取了房产证。随后，因房屋产权人未授权同意卖房，且卖房不符合农房买卖政策，故一直未能依法过户。期间，汤飞一直不间断地向社、村民小组、村委会反映情况，要求收回自己的房屋。原村委会主任协调多次无果。2019年2月汤飞再次向村委会提出叫被上诉人归还房子的请求，村委会明书记、徐主任、村民小组吴组长（本案证人）组织汤飞和被上诉人进行了调解，双方达成一致意见“一、汤飞一次性补偿张胜芬人民币叁万伍仟元正（35000元）;二、张胜芬在协议签定后，一周内搬出，并保证房屋的现状（房屋结构）;三、张胜芬搬出后，经汤飞飞现场验收认可，汤飞一次性以现金的方式当场支付给张胜芬。四、张胜芬在收到钱的同时归还汤飞的房权证、买卖协议，并出据补偿金额收据给汤飞。五、张胜芬在院坝上搭建的石棉棚，今后国家征地如还有补偿款属张胜芬”。协议达成双方签字盖手印认可，村委会调解盖章后，待履行调解协议交付房子时，被上诉人反悔违约，拒不履行调解协议。2、一审判决适用法律不当根据《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”和《中华人民共和国合同法》中关于合同效力的一般规定，该法第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不产生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，周忠银系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。汤飞要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。合同无效后，被上诉人取得的房屋，应当予以返还。汤飞的父亲汤安文没有处置汤飞权属房屋的代理权。根据农村房屋的买卖政策和法规，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。汤安文与周忠银所签之《协议(代发票)》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。签订协议的周忠银并非是北碚区歇马镇石盘村村民，且涉案房屋至今未依法变更登记至被上诉人名下。被上诉人张胜芬、周义学、周义伟、周利秀辩称，买卖发生在2003年不能用2004年的法律规定来处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。汤飞的房产证是在汤安文死后去办的，汤安文已经把房产证的原件交给我方了的，汤飞凭什么又去办个新证。原审原告周忠芬和原审第三人汤明、汤光建的意见与上诉人汤飞一致。汤飞、周忠秀向一审法院起诉请求：1、请求依法确认周忠银（已故）与汤安文（已故）签订的房屋买卖协议无效；2、张胜芬、周义学、周义伟、周利秀承担本案诉讼费。一审法院认定事实：汤安文（已故）与周忠芬系夫妻关系，双方育有子女三人，分别为汤飞、汤明、汤光建。周忠银（已故）与张胜芬系夫妻关系，双方育有子女三人，分别为周义学、周义伟、周利秀。周忠芬与周忠银（已故）系兄妹关系。2003年3月5日，汤安文、周忠芬立协议一份载明：“歇马镇双桅五队汤飞、周忠芬，有旧房五间。通过立据协商卖给周忠云（舅舅）4000元（肆仟元正）……”尾部立据人为手书的：“周忠芬”“汤飞代”，并加盖了周忠芬、汤安文的私章。协议签订后，周忠银（即协议中的周忠云）支付了购房款4000元，汤安文将涉案房屋交付给周忠银。之后，周忠银子女一直居住该房屋至今。另查明，涉案房屋登记的权利人为汤飞，之前的权证号为乡村房屋所有权证07-18-05-33号，登记的房屋坐落为北碚区歇马镇××村××同岗组。现在的权证号为Ｊ107房地证2014字第××号，登记的房屋坐落为北碚区歇马镇××××组。还查明，周忠银生前系北碚区氮肥厂工人，退休后依法领取基本养老保险。一审法院认为，2003年3月5日的协议书主文载明，汤飞、周忠芬有旧房五间，协议卖给周忠云（周忠银）。协议尾部签名为周忠芬，汤飞代。由此两点可以看出，案涉协议的合同主体为汤飞、周忠芬以及周忠银。关于案涉协议的效力，汤飞主张其父汤安文无其授权，代为出售房屋，应属无效。一审法院认为，协议的签订时间为2003年，协议签订后房屋交付被告居住使用至今，在长达16年的时间里，汤飞未向周忠银或者本案被告主张权利，明显汤飞对房屋买卖的事情是知晓的，并且也是同意的。汤飞现在以不知以及无授权来主张合同无效，一审法院不予采信。在本案中，汤飞将其宅基地上附着旧房五间出售给周忠银，虽然周忠银不是农村村民，但其配偶和子女全是北碚区歇马镇五同岗组成员，其系代表家庭成员购买，该房屋实际也一直由周忠银家人居住使用，而周忠银的妻子、子女与汤飞系同一集体经济组织成员。截至目前，该协议已经签订并履行了16年，不宜确认为无效。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“驳回原告汤飞、周忠秀的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告汤飞、周忠秀负担”。本院二审审理查明：二审中，经本院当庭核对到庭的张胜芬、周义学、周义伟、周利秀位被上诉人的身份信息与一审判决书载明的并不一致，其中一审被告“周义秀”的名字为“周利秀”。本院请上诉人汤飞和原审原告周忠芬、原审第三人确认今天到庭的张胜芬、周义学、周义伟、周利秀四位被上诉人是否是你们在一审中起诉的4位被告？汤飞、周忠芬、原审第三人答，是的。因各方对原判查明的事实均无异议；本院在二审判决中根据二审审查的情况对原判中的当事人身份直接纠正，并对其他事实予以确认。二审中，汤飞举示如下证据：证据1．江某、吴某签字的《证明》，拟证明原村委会主任江某、村民小组组长吴某证明案涉房屋在汤飞不知情，未授权的情况下，被其父亲（城市居民）私自变卖的事实，证明汤飞知情后不断找村民小组、村委会负责人主动收回被变卖的房屋，买卖人签约双方是城市工人，不符合农房买卖政策。证据2．调查江某、吴某的调查笔录，拟证明汤飞不间断向村、社、被上诉人追诉归还自己的产权房屋。证据3．《乡村房屋所有权证》07-18-05-33字第号，拟证明案涉房屋归属于汤飞（原件在被上诉人处）。证据4．《房产证》Ｊ107（2014）字第006**，拟证明农房老证在被上诉人处不归还汤飞，因此房不符合农房政策，被上诉人不能依法过户，故汤飞重新办理的新证权属人仍是汤飞。证据5北碚区人民调解案件综合记录，拟证明双方在2019年5月在村委会主持调解下达成协议，被上诉人反悔违约不履行调解，村委会调解协议有效。证据6．《关于周忠银、汤安文身份情况的复函》，拟证明案涉房屋买卖双方均系城镇居民，双方的妻子均有自己的农房权属和宅基地。证据7．《协议（代发票）》，拟证明案涉房屋协议不规范，不是房屋权属人签字、授权，也没有买家周忠银本人签字认可。证据8．重庆市北碚区人民政府《宅基地使用权证》，拟证明案涉房屋宅基地使用权属于汤飞。证据9．《出入境记录查询》，拟证明案涉房屋权属人汤飞在国外务工。证据10.北京市第二中级人民法院（2007）二中民终字第13692号裁判文书打印件，拟证明类案房屋买卖合同无效。证据11，本案一审判决书，证明认定事实不清，适用法律不当，判决不符合本案事实。汤飞为证明证据1《证明》、证据2调查笔录的真实性，向本院申请证人江某、吴某出庭作证。证人江某称，（上：证人，你是否是涉案房屋这个村的村委会主任？我是1984年到2016年这个村的村委会主任；（上：证人，汤飞的父亲将汤飞的房屋卖了你是否知晓？是否有汤飞的授权？）我不知道，因为他们买卖没有经过村里面；（上：证人，汤飞和被上诉人发生纠纷要求返还房屋你是否知道？）2016年的时候我听汤飞说他的房子被他爸爸私自卖给了他们幺舅，因为我们是四个村合成一个村的，有些人的名字我不清楚，我们原来是歇马镇石盘村，现在也是石盘村，现在是包括了原来双桅村、舞凤村、三元村，是2003年村里区划调整四个村合并成了现在的石盘村；我任职期间不清楚房屋买卖的事情；2003年合村之后汤飞说他们的房产证掉了，去补办的事我清楚；补办需要汤飞自己去登报，再拿到村里面来盖章签字办新证，当时他没有给我说房子被卖了；他们买卖发生纠纷的事情现在村委会是调解过的，我没有参加过；（上：买房子的协议上签字的两个人都是城市里的工人是不是？）我知道他们两个都是退休工人，但是买房子的事是他们后来扯皮了，汤飞给我说我才知道；（上：你作为村干部，你认为根据农房的买卖政策是否有效？）根据政策农房只能是本社的村民才能买卖；（被：证人，2003年你当社长的时候你是否知道汤飞的房子在哪里？）我当时是村委会主任不是社长，我不清楚汤飞的房子在哪里；（审：证人，汤飞和4位被上诉人在2003年的时候是否都是石盘村的村民？）合村是在2003年9月份启动的，合村之前汤飞和4个被上诉人都是双桅村的村民。证人吴某称，（上：证人，你以前在村里面的是做什么的？）我之前是涉案房屋所在队的生产队的副队长；（上：证人，你是好久任的副队长？）我是2016年任的副队长到现在；（上：证人，你好久任的正队长？）我是2011年任的正队长；（上：证人，涉案房屋扯皮的事情你是否清楚？）他们买卖的事情我一点都不清楚，我只是知道去年村里面给他们调解我参加了的；（上：证人，你是否知道农房哪些人才能买卖？）我不清楚；（上：证人，城市的人是否能到农村来买房子？）我不清楚。本院问江某、吴某两位证人，这份证明和调查笔录是否是你们本人签字盖手印？两证人答，是的。本院问江某、吴某两位证人，你们刚才陈述的与你们书面的证词不一致的地方以哪份为准？两证人答，以书面的为准。被上诉人对证据1、2两个证人的身份都认可，但是写的书面内容我们都不认可，证言中都认可江某说的我们都是双桅村的村民的事情，至于2003年买房子的事情虽然没有在村里面办手续，但是村里面的人都知道这个事；当初汤飞在石盘村的浦陵机器厂外面租了门面开馆子，离双桅村只有半个小时，汤安文卖房子汤飞是知情的，汤飞同意了汤安文卖的；对证据3是真实的，我们有原件；证据4不知道汤飞如何办的，不知道真假；对证据5是汤飞说要把我们妈撵出去，骗张胜芬签的；对证据6、7认可真实性，对证据8、认可真实性，原件在我方处；对证据9真实性认可；对证据10不认可真实性，跟我们无关。汤飞举示的证据1、证据2的内容，均是打印后由江某、吴某签字盖手印，与汤飞在上诉状中关于房屋买卖情况的内容基本一致；按江某、吴某当庭作出的证人证言，在买卖当时两位证人均未参与，也不知情，江某没有参与过买卖双方的调解，吴某只参与了2019年的调解；而江某和吴某在书证中对案涉房屋买卖纠纷的情况说得很详细包括了汤飞分别在北碚、国外、云南打工，汤安文是为了自己好逸喝酒把汤飞的房子卖给周忠银这些内容；吴某在调查笔录中称，他们的房屋买卖，按照我们农村对农房的政策要求是不合法的，我们给张胜芬做了工作说明农房买卖政策，城里人不能买卖农房；但是吴某当庭作出称不清楚农房哪些人能买卖，不清楚城里人能不能买农房；两位证人的说法自相矛盾，本院对关于买卖部分的证言的真实性不予采纳，本院认为不能证明汤飞一直在主张权利。对证据3、证据4、证据5、证据6、证据7、证据8、证据9的真实性予以确认，就其证明目的能否实现在本院认为部分予以评述。证据10为打印件，真实性无法确认，且买方的身份与本案并不相同，不具有参考性。证据11是本案的一审判决，不属于本案中的证据。二审中，被上诉人举示汤安文墓碑照片一张，拟证明汤飞是在汤安文2014年过世后补办的房产证，汤飞称自2003年起一直在主张权利不成立。汤飞认可该证据的真实性，但是与本案无关，其办理房产证经过了法定程序。本院对其真实性予以采信。本院认为，对于汤飞主张其父汤安文代其出售农房的行为，属于无权代理，在权利人不进行追认的前提下，买卖协议应当无效的上诉理由。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，本院对汤飞的此上诉理由不予采纳。对于汤飞称周忠银不具备农房购买资格导致买卖协议无效的上诉理由。周忠银本人虽然不是农村集体经济组织成员，但其妻子、子女均系案涉房屋所在的北碚区歇马镇五同岗组的成员，案涉房屋实际也一直由周忠银的家人居住使用，故周忠银代家庭成员买房的行为没有损害社会公共利益和违反法律法规的强制性规定。根据前述评判，汤飞举示的证据均不能证明其要求确认汤安文与周忠银签订的买卖协议无效的理由成立，本院对汤飞举示的证据的证明目的均不采信。综上所述，汤飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人汤飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  吴学文审 判 员  乔 艳二〇二〇年八月二十日法官助理  吴小忠书 记 员  李 娜