福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4635号 上诉人（原审被告）：郑秋俤，男，1962年1月21日出生，汉族，住福州市仓山区。 上诉人（原审被告）：郭珠玉，女，1962年2月24日出生，汉族，住福州市仓山区。 俩上诉人共同委托诉讼代理人：翁友华，福建力格律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑丽琴，女，1954年9月12日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：邓雪荣，福建大佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江煜，福建大佳律师事务所律师。 上诉人郑秋俤、郭珠玉因与被上诉人郑丽琴房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑秋俤、郭珠玉上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回郑丽琴一审诉讼请求。事实和理由：一审判决事实认定不清，证据不足，适用法律错误，判决结果损害郑秋俤、郭珠玉的合法权益，应予纠正。一、案涉房屋交易时只是三层框架结构，郑秋俤、郭珠玉购买后花费几十万元进行装修装饰，一审判决未对该事实予以认定。二、一审法院关于认定郑秋俤、郭珠玉至今仍未取得福州仓山区先农村吴厝顶集体经济组织成员资格的认定，与事实不符。郑秋俤、郭珠玉自从2010年将户籍迁入先农村后，在当地生产、生活至今，具有选举权和被选举权，并参与了先农村水电表改造、村道路修建等村集体事务等，与当地村民享有同等村民权利，承担同等义务。三、案涉房产（当时系框架结构）交易并过户完成至今已达16年之久，期间郑丽琴都未提出异议，现房价大幅上涨，案涉房产周边面临拆迁，郑丽琴向法院起诉要求确认合同无效，并要求返还，其行为违背《民法总则》关于民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺的规定。四、郑丽琴在仓山区先农村其他处已拥有宅基地，一审判决结果与《土地管理法》关于农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准相冲突。 郑丽琴辩称，案涉协议无效的事实清楚，法律依据充分，一审判决应当维持。一、讼争《房地产买卖契约》违反了国家法律、法规强制性规范，应当认定为无效。案涉房屋是附着于先农村集体所有的宅基地之上的农村房屋，宅基地使用权是农村集体经济组织成员才享有的权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权享有和取得农村宅基地使用权，房屋中随带宅基地的人身保障属性，农村房屋只能在同一集体经济组织内部进行转让。《房地产买卖契约》所指的标的物不符合交易的限制条件，该契约违反了《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应认定为无效合同。二、至今郑秋俤、郭珠玉仍未获得福州仓山区先农村吴厝顶集体经济组织成员资格，故郑秋俤、郭珠玉无权取得、拥有吴厝顶的农村宅基地，若取得亦系非法取得，应当予以注销、返还。 郑丽琴向一审法院起诉请求：1.确认郑丽琴与郑秋俤、郭珠玉于2002年6月10日签署的关于位于仓山区XX号房屋（原房屋所有权证号榕郊Ｓ字第××号）的《房地产买卖契约》无效；2.郑秋俤、郭珠玉立即将坐落在仓山区XX号的房屋腾空返还于郑丽琴；3.本案的诉讼费用由郑秋俤、郭珠玉承担。 一审法院认定事实：坐落于福州市仓山区先农村吴厝顶的****房屋（原房屋所有权证号：榕郊Ｓ字第××号）于1995年9月6日登记于郑丽琴名下。2002年6月10日，郑丽琴与郑秋俤、郭珠玉签订上述房屋的《房地产买卖契约》，约定将上述房屋以100000元的价格转让给郑秋俤、郭珠玉，双方约定签订契约时付定金10000元，待上述房地产缴完纳税费并取得产权转移过户单后完税当日付清余下的全部购房款90000元。该契约还约定房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给郑秋俤、郭珠玉。之后，上述房屋已交付郑秋俤、郭珠玉使用，并已过户登记在郑秋俤、郭珠玉名下［房屋权属证号：闽（2018）福州市不动产权第9XXXX**］。 另查，郑秋俤、郭珠玉的户籍于2010年8月从福州市台江区迁入仓山区先农村。 一审法院认为，本案《房地产买卖契约》所涉的房屋位于先农村，系在农村集体土地上所建设的房屋，根据我国现行“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能，因此，农村房屋的买卖合同，应当同时符合以下条件：出售给本集体经济组织成员、受让人没有住房和宅基地、转让行为经集体经济组织同意等。在签订《房地产买卖契约》时，郑秋俤、郭珠玉的户籍不在先农村，并非先农村集体经济组织成员，郑秋俤、郭珠玉虽于2010年将户籍迁入先农村后，但至今仍未取得先农村集体经济组织成员资格，因此，本案郑丽琴将讼争房屋出售给非先农村集体经济组织成员的郑秋俤、郭珠玉，违反了农村宅基地使用权的基本属性，应当认定无效。郑丽琴要求确认与郑秋俤、郭珠玉签订的《房地产买卖契约》无效，一审法院予以支持。《房地产买卖契约》无效，郑秋俤、郭珠玉应将讼争房屋腾空并返还郑丽琴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、确认郑丽琴与郑秋俤、郭珠玉于2002年6月10日签订的《房地产买卖契约》无效；二、郑秋俤、郭珠玉于本判决生效之日起三十日内将福州市仓山区XX镇XX村吴厝顶的一幢三层房屋［权属证号：闽（2018）福州市不动产权第9XXXXX0号］腾空并返还郑丽琴。案件受理费38800元，由郑秋俤、郭珠玉负担。郑秋俤、郭珠玉负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。公告费（凭公告费收据），由郑秋俤、郭珠玉负担。 本院二审期间，郑秋俤、郭珠玉围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郑秋俤、郭珠玉提交案涉房屋的房产证与土地使用权证本院将结合其他证据予以综合认定。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，根据我国现行“房地一体”“地随房走”“房随地走”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。因此，本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售或城镇居民购买农村房屋，均违反了农村宅基地使用权基本属性，应认定无效。本案中，郑秋俤、郭珠玉于2002年6月10日与郑丽琴签订买卖案涉房屋的《房地产买卖契约》时，郑秋俤、郭珠玉并非先农村集体经济组织成员，不具备符合购买案涉房屋的前提条件，故双方签订的《房地产买卖契约》应认定为无效。郑秋俤、郭珠玉在签订合同后迁入户口等行为，不足以证明其在签订合同时已具备购房条件，不能据此替代对合同效力的认定，其上诉理由不能成立。至于因房价上涨、合同无效可能产生的损失等，郑秋俤、郭珠玉可依法另行主张。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，讼争《房地产买卖契约》无效后，双方因合同取得的财产应当予以返还，本案双方互负返还义务，且对过错责任未予认定，尚不具备要求单方返还的条件，故郑丽琴在未履行相应义务的情况下单方要求郑秋俤、郭珠玉腾空返还案涉房屋没有法律依据，不予支持，一审判决直接判决郑秋俤、郭珠玉将案涉房屋腾空并返还给郑丽琴不当，本院予以纠正。 综上所述，郑秋俤、郭珠玉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初5106号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初5106号民事判决第二项； 三、驳回郑丽琴的其他一审诉讼请求； 四、驳回郑秋俤、郭珠玉的其他上诉请求。 本案一审案件受理费38800元，由郑丽琴担19400元，由郑秋俤、郭珠玉负担19400元，公告费（凭公告费收据），由郑秋俤、郭珠玉负担；二审案件受理费38800元，由郑丽琴担19400元，由郑秋俤、郭珠玉负担19400元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年八月二十日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷