北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京04执异167号案外人：张素华，女，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：李霞，安徽万舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘进新,安徽万舟律师事务所律师。申请执行人：嘉兴鼎信智赢股权投资管理有限公司，住所地浙江省嘉兴市南湖区南江路**基金小镇**楼**-89。法定代表人：陈丹，执行董事。委托诉讼代理人：江玉立，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈瑞苹，女，该公司员工。被执行人：安徽元一房地产发展有限公司，住所地安，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路与颍河路交口新站总部经济大厦****v>法定代表人：赵萍，执行董事。被执行人：安徽元一大酒店有限公司，住所地安徽省，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利路**法定代表人：郑祖意，董事长。被执行人：上海元一酒店有限公司，住所地上海市闵行，住所地上海市闵行区红松东路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郑长华，董事长。被执行人：宿州元一新天地房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）****yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵萍，董事长兼总经理。被执行人：宿州元一公园道房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）****yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵萍。被执行人：郑长华，男，汉族，上海元一酒店有限公司法定代表人，住福建省福州市。本院在执行嘉兴鼎信智赢股权投资管理有限公司（以下简称嘉兴鼎信公司）与安徽元一房地产发展有限公司（以下简称安徽元一房地产公司）、安徽元一大酒店有限公司（以下简称安徽元一酒店公司）、上海元一酒店有限公司（以下简称上海元一酒店公司）、宿州元一新天地房地产开发有限公司（以下简称宿州元一房地产公司））、宿州元一公园道房地产开发有限公司（以下简称宿州公园道房地产公司）、郑长华金融借款合同纠纷一案中，案外人张素华对本院查封位于安徽省合肥市长丰县双墩镇双凤湖畔五期27栋房屋（元一高尔夫商务区住宅项目五期27栋房屋，以下简称案涉房屋）不服，提出书面异议，请求本院依法裁定中止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张素华称，其得知本院查封了自己所有的案涉房屋,并作为(2020)04执95号案件中被执行人的财产予以拍卖执行,严重侵害了其权益。案涉房屋虽登记在被执行人名下,但事实上归其所有,并不是被执行人的财产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定,其符合上述法律规定的条件：1.2013年12月26日,其与被执行人签订《商品房买卖合同》,约定被执行人将其开发的案涉房屋出售给其，说明双方在本案执行之前已经签订了合法有效的书面购房合同。2.其依约定向被执行人支付了房屋全部价款共计人民币3948000元,符合上述规定中的付款条件。3.其将房屋的购房款支付完后，与被执行人就案涉房屋办理了房屋交接手续,其已经实际占有该房屋。4.其在涉案房屋所在地的县级辖区内无其他住房,符合唯一住房的条件要求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关律规定,其认为,其系执行标的的实际所有权人，故请求本院中止强制执行措施。为证明其异议请求成立，案外人张素华向本院提交了案外人的身份证、《商品房买卖合同》、安徽元一房地产公司于2013年9月13日出具的《收据》2份、交通银行账户交易明细2份（交易日期均为2013年9月13日）、结婚证、元一高尔夫菩提墅别墅认购订单、长丰县不动产登记中心出具的《长丰县不动产登记信息查询结果》、陈琳出具的情况说明、交通银行个人（现金汇款）凭条等证据。嘉兴鼎信公司称，不同意案外人的异议请求。张素华提交的异议证据材料存疑且不充分。张素华与被执行人签署的商品房买卖合同买卖双方字体相似、用印不清晰，无法证明其与被执行人签署过有效的房屋买卖合同。案外人提供的收据公章不清，不能作为案外人缴纳房屋全款的证明。案外人缺少网签备案合同、房款发票、房款打款记录、契税缴纳证明、合肥市无其他房产证明、交房通知记录等证明材料，证据材料存疑且证据链不充分，无法证明案外人是该房屋的所有权人。案外人完全不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，一是该书面合同未经网签备案且该合同公章不清；二是本案查封资产属于别墅资产，案外人名下在合肥市长丰县无其他房产不属于“买受人名下无其他用于居住的房屋的情形”，答辩人同时向本院申请依法查明案外人户籍及在合肥市的房产情况；三是房款缴纳证明未提供打款证明、发票等证明材料，且合同中房屋总价款人民币3948000元明显低于当时市场价及拍卖价格。综上，案外人的请求违背事实，于法无据，干扰了正常的司法执行程序，恳请本院查清事实、支持正义，依法驳回该异议申请。其对案外人提交的所有证据的质证意见为，现有证据不能证明案外人已支付全部房款，不能证明案外人名下无其他用于居住的房屋，无法证明案外人已签署有效的房屋买卖合同。案外人的证据不全且部分证据存在瑕疵，证明力较弱。为证明其意见成立，嘉兴鼎信公司向本院提交了(2017)京04执保35号保全通知书和财产保全清单、元一项目房源查封明细、财产保全续封申请书、北京市高级人民法院（2019）京民终367号民事调解书（以下简称367号民事调解书）、受理案件通知书、申请执行人保全资产详情表及执行和解协议等证据。案外人称不认可嘉兴鼎信公司提交的证据的关联性和证明目的。本院查明，本院于2017年4月19日作出（2017）京04民初42号民事裁定书，裁定冻结被申请人安徽元一房地产公司、安徽元一酒店公司、上海元一酒店公司、宿州元一房地产公司、宿州公园道房地产公司、郑长华的银行存款人民币265966476.56元或查封、扣押上述六被申请人银行存款不足部分的相应等值财产。冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后向安徽省合肥市长丰县房产管理局送达（2017）京04执保35号协助执行通知书，查封了安徽元一房地产公司所有的元一双凤湖国际旅游度假村项目六期以及元一高尔夫商务区住宅项目五期的房屋共计57栋（其中包括案涉房屋，52套首封，5套轮候，查封期限为3年，查封期间，未经本院允许，不得有买卖、转让、抵押等权利负担行为,后本院续行查封上述57栋房屋，查封期限为3年）。本院于2019年1月28日作出（2017）京04民初42号民事判决书（以下简称42号民事判决），判决安徽元一房地产公司于判决生效后十日内偿还原告嘉兴鼎信公司借款本金人民币221531723.16元及罚息（按《上海银行人民币单位委托贷款借款合同》的约定计收，计算至实际付清之日止，但涉案利息、罚息、复利总计以年利率24%为限）；安徽元一房地产公司于判决生效后十日内偿还原告嘉兴鼎信公司实现债权的费用人民币1214916.19元等。安徽元一房地产公司对42号民事判决不服，向北京市高级人民法院提出上诉，北京市高级人民法院于2019年10月19日作出367号民事调解书。因被执行人未主动履行367号民事调解书，嘉兴鼎信公司向本院申请强制执行，本院于2020年3月18日依法立案执行，案号为(2020)京04执95号。2020年6月12日，安徽元一房地产公司向本院提交拍卖议价申请书，表示同意将其名下无抵押自由资产进行拍卖抵偿债务，具体资产及可接受议价包括案涉房屋（建筑面积为425.59平方米，可接受拍卖底价人民币658万元）。2020年6月22日，因嘉兴鼎信公司与安徽元一房地产公司、郑长华达成执行和解协议，故本院于2020年6月29日作出(2020)京04执95号执行裁定书，裁定终结（2020）京04执95号案件的执行；如被执行人未按和解协议履行，申请执行人可以申请恢复执行。另查，2013年8月25日，认购人陈琳与安徽元一房地产公司签订《元一高尔夫菩提墅别墅认购订单》，约定陈琳认购案涉房屋，房屋总价款人民币6580000元，六折优惠后总价款为人民币3948000元，认购定金为人民币500000元，在签订认购订单之日起7日内（即2013年9月1日之前）交清余款人民币3448000元等条款。后陈琳向安徽元一房地产公司支付认购定金人民币500000元，并将案涉房屋认购资格转让给张素华。张素华之夫张福安于2013年9月16日向陈琳偿还认购定金人民币500000元。2013年12月26日,张素华与安徽元一房地产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定张素华购买安徽元一房地产公司开发的案涉房屋，案涉房屋的用途为住宅，层高为2层，建筑层数地上2层、地下1层，建筑面积为425、地下**米，案涉房屋价款按套（单元）计算，总价款为人民币3948000元，付款方式为一次性付款，买受人于2013年8月25日付清房款人民币3948000元等内容。双方还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限及出卖人逾期交房的违约责任等条款。案涉房屋系用于居住且张素华及其家庭成员名下无其他用于居住的房屋。张素华于本院查封之前，已全额支付《商品房买卖合同》约定的总价款人民币3948000元。上述事实，有案外人张素华、申请执行人向本院提交的上述证据材料在卷佐证。本院认为，案外人张素华与安徽元一房地产公司在本院查封之前签订了《商品房买卖合同》，合同中双方对买卖案涉房屋达成了一致的意思表示，该意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。另外，案外人在本院查封之前已经合法占有案涉房屋，并已支付《商品房买卖合同》约定的全部价款，且案外人及其家庭成员在安徽省长丰县无其他可用于居住的房屋。综上，案外人所提异议请求成立，本院予以支持。嘉兴鼎信公司的意见无事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十四条、第二十九条规定，裁定如下：中止对安徽元一房地产发展有限公司名下元一高尔夫商务区住宅项目五期27栋房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 袁煜驰审 判 员 翟长玺审 判 员 张 勇二〇二〇年八月二十四日法官助理 王雅玮书 记 员 刘艳杰