福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2616号 原告：陈锦松，男，1992年8月13日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：禹欢，福建博图律师事务所执业律师。 被告：李凌波，男，1987年4月10日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：余宗旺，福建君顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：江芷晴，福建君顺律师事务所实习律师。 第三人：闽侯县上街镇繁宇房产中介所，住所地福建省闽侯县上街镇高新大道**中海寰宇天下**、48#楼1层120商业，统一社会信用代码92350121MA329U7Y8Y。 经营者：温飞燕。 第三人：福州东岸房产代理有限公司，住所，住所地福建省福州市台江区宁化街道福州国际金融中心（IFC）第****社会信用代码91350103696630464Q。 法定代表人：温飞燕,负责人。 原告陈锦松与被告李凌波、第三人闽侯县上街镇繁宇房产中介所（以下简称繁宇中介）、福州东岸房产代理有限公司（以下简称东岸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告陈锦松的委托诉讼代理人禹欢和被告李凌波的委托代理人余宗旺、江芷晴到庭参加诉讼，第三人繁宇中介、东岸公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告陈锦松向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令李凌波继续履行原、被告双方于2019年5月27日签订的房屋买卖合同。 二、请求依法判令李凌波向陈锦松支付违约金人民币553630元（自2019年10月14日起按合同约定的成交价4793333元为基数，按日万分之五的标准暂计算至2020年6月1日，合计231天，实际违约金应计算至违约行为终结之日止）。三、请求依法判令陈锦松因本案支出的律师费47300元由李凌波承担。四、请求依法判令李凌波承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2019年5月27日，陈锦松、李凌波与第三人繁宇中介签订《居间服务合同》。同日，在第三人的居间下，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定陈锦松将位于闽侯县屿滨江城（现：阳光城翡丽湾小区）13＃楼1层05联排住宅及1-48＃楼连接体大地下室1层169、170车位出售给李凌波，合同约定总成交价为人民币4793333元。双方同时约定办理该房屋所有权过户登记所需缴纳的税费、物业及附属配套设施的过户费用等均由李凌波承担。补充协议约定：甲方同意在2019年10月14日前，由交易服务方代乙方或乙方指定的第三人委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前，乙方应支付评估费并向交易服务方提供其指定第三人的有效身份证明。《房屋买卖合同》第十条第（一）款约定：房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金人民币玖拾万元整。同时合同第十条第（三）款约定：前述违约金的认定不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提，交易过程中，因乙方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、代理费等）。 上述合同签订当日，陈锦松依约将讼争房屋的不动产权证交由第三人东岸公司保管，并由东岸公司出具编号为201905019的《收证收据》一份，同时李凌波作为见证人在《收证收据》上签名并按捺手印。但李凌波至今未能按照合同约定履行其义务。2020年6月1日，第三人东岸公司依据李凌波在《房屋买卖合同》所留地址，向李凌波邮寄《催告函》，函告李凌波在收到该函件之日起三日内，备齐材料与陈锦松及第三人工作人员书面联系确认办理手续，继续履行合同，否则因此造成时间拖延所生一切损失由李凌波自行承担。2020年5月25日，陈锦松委托律师就本案代为提起诉讼，约定一审律师代理费为47300元。2020年5月31日，陈锦松向李凌波发出《关于尽快履行房屋买卖合同的催告函》，函告李凌波尽快履行其合同义务。依据《房屋买卖合同》第十一条约定，甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。 经陈锦松及第三人多次催促，李凌波均未能依约履行，按照合同约定，李凌波的行为已构成违约。为维护陈锦松合法权益，依据民事诉讼法及司法解释的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 李凌波辩称，一、李凌波与陈锦松共同委托房产中介办理评估、按揭贷款等事宜，并向其支付了评估费定金，也提供了相关材料，不存在过错，不存在违约行为。 2019年5月27日，经第三人繁宇中介提供居间服务，李凌波与陈锦松双方签订了《房屋买卖合同》，并与第三人繁宇中介签订《交易服务合同》和《居间服务合同》。《居间服务合同》中第四条约定李凌波与陈锦松双方同意委托福州东岸房地产代理有限公司代收居间服务费。《交易服务合同》中李凌波与原告约定共同委托东岸公司来委托相关评估机构对该房屋进行评估。 2019年5月28日，李凌波因工作原因前往英国。2019年6月3日，东岸公司指派员工梅志明跟进评估、按揭贷款等事宜，李凌波与梅志明进行了多次沟通交流，也积极配合其准备相关材料。直至2019年12月5日，东岸公司才委托瑞丰达公司的黄蒋铭进行房产评估事宜，李凌波继续与黄蒋铭沟通相关事宜。2019年12月27日，黄蒋铭提出需缴纳评估费定金。2020年1月2日，李凌波将5000元定金转给黄蒋铭，并嘱咐其对于评估事宜需稳步推进。2020年1月5日，房产评估报告已经出来。 由此可见，李凌波与陈锦松共同委托东岸公司办理评估、按揭贷款等事宜，后东岸公司将评估事宜委托给了瑞丰达公司，在此期间李凌波始终积极配合，尽了自己最大的努力推进房屋买卖评估等相关事宜的进程，然而因东岸公司迟延委托评估公司才导致本案的发生，李凌波并不存在违约行为，也无过错。 二、因疫情不可抗力因素导致李凌波至今无法回国，李凌波对此不存在过错，也不存在违约行为，更没理由为此承担陈锦松支出的律师费、诉讼费。 李凌波原想尽快回国处理相关事宜，然而，2020年1月底中国新冠××爆发，李凌波原定于2020年1月底回国的航班被取消，无法回国办理相关事宜。继而英国伦敦也受疫情影响严重，为此李凌波也积极主动地与陈锦松沟通。从李凌波与陈锦松的聊天记录中可以看出，陈锦松多次表示理解。李凌波一直极力促成该房屋买卖交易过程，即使在疫情期间房价大幅下降时也没有想过解除合同，甚至2020年6月6日仍与原告积极协商，探讨解决方案。故，因疫情不可抗力因素导致李凌波至今无法回国，李凌波对此不存在过错，也不存在违约行为，更没理由为此承担陈锦松支出的律师费、诉讼费。 综上所述，陈锦松与李凌波共同委托东岸公司办理评估、按揭贷款等事宜，李凌波也尽了自己最大的努力推进此次房屋买卖相关评估事宜的进程，且存在疫情不可抗力因素，故李凌波并不存在违约行为，也无过错，陈锦松主张的违约金和律师费、诉讼费毫无依据。 陈锦松为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、居间服务合同、证据2、房屋买卖合同、证据3、交易服务合同，证明2019年5月27日，原、被告双方在第三人的居间下，原、被告签订《房屋买卖合同》，陈锦松将位于福州市闽侯县屿滨江城（现：阳光城翡丽湾小区）13＃楼1层05联排住宅及1-48＃楼连接体大地下室1层169、170车位出售给李凌波，总成交价为人民币4793333元。补充协议约定：甲方（陈锦松）同意在2019年10月14日前，由交易服务方代乙方或乙方（李凌波）指定的第三人委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前，乙方应支付评估费并向交易服务方提供其指定第三人的有效身份证明。同时双方约定了违约责任及相关费用承担方式；证据4、收证收据，证明《房屋买卖合同》签订当日，陈锦松依约将产权证交由第三人保管，第三人出具《收证收据》，并由李凌波作为见证人签名按捺手印；证据5、关于尽快履行房屋买卖合同的催告函、证据6、ＥＭＳ详情单及路径查询记录，证明2020年5月31日，陈锦松向李凌波发函，要求李凌波依约继续履行房屋买卖合同；证据7、催告函、ＥＭＳ详情单及路径查询记录，证明2020年6月1日，第三人东岸公司依据李凌波在《房屋买卖合同》所留地址，向李凌波邮寄《催告函》，函告李凌波在收到该函件之日起三日内，备齐材料与陈锦松及第三人工作人员书面联系确认办理手续，继续履行合同，否则因此造成时间拖延所生一切损失由李凌波自行承担；证据8、委托代理合同、证据9、银行回单、证据10、律师费发票，证明原告因本案支出律师费人民币47300元整。依据《房屋买卖合同》第十条第（三）款的约定，该费用应当由李凌波承担。 李凌波的委托代理人质证意见如下： 对证据1、2、3，居间服务合同三性无异议，房屋买卖合同没有约定明确的过户、按揭贷款的时间要求，仅仅要求了评估的时间。根据交易服务合同第一条的服务交易范围第三点，原告与被告共同约定委托福州东岸公司进行评估事宜。根据房屋买卖合同补充协议第二条以及交易房屋合同第三条第一点，2019年5月27日签订合同时双方就共同委托福州东岸公司进行评估事宜，评估的义务应当属于福州东岸公司的，不属于被告。有李凌波地址的合同真实性无法确认；对证据4三性无异议；对证据5、6，催告函寄出时李凌波已经在外国，催告函不是本人签收。而且催告函内容与客观事实不符，李凌波已经履行合同约定的义务；对证据7质证意见同证据5、6一致，另外，由于2020年1月底英国疫情全面爆发，李凌波原定于2020年1月底回国的航班被取消，导致被告购买完机票又被退票，至今无法回国；对证据8、9、10，因为被告不存在违约，不应当为陈锦松承担律师费，且律师费的标准颇高。 李凌波向法庭举出下列证据： 证据1机票信息，证明2019年5月28日，李凌波因工作原因前往英国；证据2李凌波与东岸公司梅志明、张甄烽的微信聊天记录，证明1、李凌波与陈锦松共同委托东岸公司办理评估、按揭贷款等事宜，2019年6月3日，东岸公司指派员工梅志明跟进评估、按揭贷款等事宜，李凌波与梅志明进行了多次沟通交流，也积极配合其准备相关材料，李凌波不存在违约行为；2、东岸房产公司中介知晓李凌波于2019年5月28日已出国；证据3李凌波与瑞丰达公司的黄蒋铭的微信聊天记录，证明1、2019年12月5日，东岸公司才委托瑞丰达公司的黄蒋铭进行房产评估事宜，李凌波继续与黄蒋铭沟通相关事宜，李凌波不存在违约行为和过错；2、2019年12月27日，黄蒋铭提出需缴纳评估费定金。2020年1月2日，李凌波将5000元定金转给黄蒋铭，并嘱咐其对于评估事宜需稳步推进；证据4原、被告聊天记录，证明1、陈锦松知晓2019年李凌波已出国；2、李凌波积极主动地与陈锦松沟通，陈锦松多次表示理解。李凌波一直极力促成该房屋买卖交易过程，即使在疫情期间房价大幅下降时也没有想过解除合同，甚至2020年6月6日仍与陈锦松积极协商，探讨解决方案；证据5评估报告摘要表，证明2020年1月5日，房产评估报告已做好；证据6机票信息，证明2020年1月底中国新冠××爆发，李凌波原定于2020年1月底回国的航班被取消，无法回国办理后续事宜，李凌波对此不存在过错，也不存在违约行为，更没理由为此承担陈锦松支出的律师费、诉讼费。 陈锦松的委托代理人质证意见如下:证据1-6由于未提供原件核对，对真实性均有异议。对证据1李凌波未能提交出入境记录，无法证明李凌波是否出境，何时入境，且机票与本案无关；对证据2真实性有异议。梅志明、张甄烽没办法确认身份，没办法确认这两个微信属于东岸公司的工作人员。张甄烽在证据里有两个微信号，更无法确认真实性。在第16页证实李凌波确实存在违约行为。对证据3真实性无法确认，另外也没办法确认聊天对象的身份，因此无法确认聊天记录的真实性；对证据4李凌波与陈锦松的聊天记录，看微信号确实是陈锦松，但李凌波没有提供原件，对其真实性不予认可。该份证据刚好证明至2020年6月份李凌波仍未按合同约定履行其义务，且不能证明其在英国或陈锦松同意延迟履行的主张；对证据5的真实性有异议，并且评估报告没有加盖评估机构的公章和评估人员的签名，不符合法定评估机构的形式要件，不能作为定案依据；对证据6真实性有异议，并且没有经过翻译，陈锦松不知道其表述内容的具体意思，而且是打印件并非原件，真实性不予认可。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，2019年5月27日，张锦松、李凌波与第三人繁宇中介签订《居间服务合同》。同日，在第三人的居间下，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：陈锦松将其所有的位于闽侯县屿滨江城（现：阳光城翡丽湾小区）13＃楼1层05联排住宅及1-48＃楼连接体大地下室1层169、170车位出售给李凌波，总成交价为人民币4793333元。双方同时约定办理该房屋所有权过户登记所需缴纳的税费、物业及附属配套设施的过户费用等均由李凌波承担。补充协议约定：甲方（陈锦松）同意在2019年10月14日前，由交易服务方代乙方（李凌波）或乙方（李凌波）指定的第三人委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前，乙方（李凌波）应支付评估费并向交易服务方提供其指定第三人的有效身份证明。《房屋买卖合同》第十条第（一）款约定：房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金人民币玖拾万元整。同时合同第十条第（三）款约定：前述违约金的认定不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提，交易过程中，因乙方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、代理费等）。 合同签订后，陈锦松将讼争房屋的不动产权证交由第三人东岸公司保管，并由东岸公司出具编号为201905019的《收证收据》，同时李凌波作为见证人在《收证收据》上签名并按捺手印。但李凌波至今未能按照合同约定履行其义务。2020年5月29日，东岸公司依据李凌波在《房屋买卖合同》所留的联系地址，向李凌波邮寄《催告函》，要求李凌波在收到该函件之日起三日内，备齐材料与陈锦松及第三人工作人员书面联系确认办理手续，继续履行合同，否则因此造成时间拖延所生一切损失由李凌波自行承担，2020年5月31日，陈锦松自己又向李凌波发出《关于尽快履行房屋买卖合同的催告函》，函告李凌波尽快履行其合同义务，但因李凌波本人不在其签订的合同所留下的联系地址而被退回，故引起纠纷,陈锦松遂诉至本院。 另查明，陈锦松为本案支出律师费47300元。 本院认为，陈锦松与李凌波签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于李凌波是否存在违约的问题，首先，按照原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定，双方均同意在2019年10月14日前，由东岸公司代替李凌波或李凌波指定的第三人委托相关评估机构对房屋进行评估，而李凌波的委托代理人则抗辩称李凌波因生意原因长期在英国经商，并将这一情况告知了陈锦松，并向本院举证了两份机票信息为据，但其举证的第一份机票均无李凌波个人的信息，第二份机票则为外文书证，无中文译本的打印件，无法得知其具体的表述内容。其次，李凌波的委托代理人抗辩称涉案房屋系经陈锦松共同协商由东岸公司对其进行评估，由于东岸公司的原因，相关评估机构瑞丰达公司于2019年12月27日要求缴纳定金5000元，李凌波故于2020年1月2日将定金汇至瑞丰达公司，该公司亦作出了相应的评估报告，但该所谓的评估报告既无相关评估机构盖章确认，亦无相关评估人员的签名并附上相应的资质证书。第三、东岸公司和陈锦松根据其预留的联系地址和电话号码分别两次向李凌波发出催告函，但均被退回，导致双方签订的买卖合同至今未能实现。第四、李凌波所提供的证据，除了微信聊天记录陈锦松对部分真实性予以确认外，其他的证据不是复印件，就是打印件，均提供无原件核对，且陈锦松又不予认可，根据《民事诉讼法》第七十条的规定，不能作为本案的定案依据。另外，即使陈锦松对部分聊天记录无异议，但也无法证实李凌波因新冠疫情不可抗力原因长期滞留英国而无法回国的事实，故李凌波对此应当承担相应的违约责任。鉴于双方均有继续履行合同的意思表示，且李凌波的违约行为，实际并未给陈锦松造成相应的经济损失，故本院酌定李凌波应支付陈锦松违约金55363元。至于陈锦松主张的律师费47300元，本院认为，该律师费明显过高，应予适当调整，本院为此予以酌定李凌波向陈锦松支付律师费23650元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第七十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、陈锦松与李凌波于2019年5月27日签订的《房屋买卖合同》继续履行； 二、李凌波应于本判决生效之日起十五日内向陈锦松支付违约金55363元及律师费23650元，合计人民币79013元； 三、驳回陈锦松其他诉讼请求； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费45147元，因适用简易程序审结，依法减半收取计22573.5元，由李凌波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年八月三日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第七十条：书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。 提交外文书证，必须附有中文译本。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。