北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7323号原告（反诉被告）：冯玉宇，女，1970年7月12日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：肖丽君，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）：张颖，女，1974年4月13日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：卢艳华，北京京师（天津）律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人:缪寿建,总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，北京麦田房产经纪有限公司职员。原告（反诉被告）冯玉宇与被告（反诉原告）张颖、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯玉宇的委托诉讼代理人肖丽君，被告（反诉原告）张颖的委托诉讼代理人卢艳华，第三人麦田公司的委托诉讼代理人陈淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯玉宇向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2019年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及全部《补充协议》；2、判令张颖于《北京市存量房屋买卖合同》及全部《补充协议》解除之日起十五日内给付违约金190万元；3、本案诉讼费由张颖承担。事实和理由：2019年3月4日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定张颖购买冯玉宇所有的位于北京市x街x号院x幢x-x号房屋。按照合同约定，张颖应于2019年3月4日给付支付定金10万元，于2019年4月5日以资金监管的方式支付定金90万元，于2019年6月5日前给付定金90万元。张颖仅自行支付定金10万元及向监管账户支付50万元，其余130万元定金至今未支付。在合同履行过程中，张颖于2019年9月1日将物品搬入涉案房屋，但迟延支付房款，张颖的行为已经构成了违约，应该按照房屋成交总价款的20%或定金罚则支付违约金。张颖辩称，同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及全部《补充协议》，但是不同意支付违约金。涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因是因为涉案房屋存在查封，张颖行使不安抗辩权，故未支付剩余款项。2019年11月19日，冯玉宇通过居间方告知张颖查封已经解除，但合同约定10月24日前办理完毕缴税，冯玉宇已经违约。据此，张颖提出反诉：1、解除双方于2019年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及全部《补充协议》；2、判令冯玉宇于《北京市存量房屋买卖合同》及全部《补充协议》解除之日起十五日内给付违约金190万元；3、判令冯玉宇返还定金10万元；4、判令冯玉宇返还资金监管账户中的50万元，麦田公司予以协助；5、本案诉讼费由冯玉宇承担。针对张颖的反诉请求，冯玉宇辩称，同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及全部《补充协议》。涉案房屋存在自建，冯玉宇于2019年8月开始自行拆除自建和报审，但由于x规划委员会领导及工作人员变更，导致审批手续迟延。在张颖的强烈要求下，冯玉宇于2019年9月1日向张颖交付房屋，张颖入住后对房屋的水暖进行改建。合同履行过程中，张颖未按照约定给付物业保证金10万元及室内设施保证金10万元，未按照约定给付剩余的购房款，且张颖未将未付款情况告知冯玉宇或居间方，张颖的行为并不构成行使不安抗辩权。2019年11月18日，涉案房屋的行政查封解除，冯玉宇催促张颖提交资格审查手续，但张颖不配合网签。2019年12月8日，张颖明确表示不同意继续履行合同，双方协商未果，故诉至法院。综上，张颖是违约方，故冯玉宇不同意返还定金10万元，不同意支付违约金，且资金监管账户中的50万元应用于抵扣违约金，不同意返还。麦田公司陈述，冯玉宇的诉讼请求和张颖的反诉请求与麦田公司无关，麦田公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月4日，冯玉宇（出卖人）与张颖（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张颖购买x街x号院x幢x-x房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为258.65平方米，房屋成交价格为950万元，定金为190万元（于2019年3月4日前给付10万元，于2019年4月5日前给付90万元，于2019年6月5日前给付90万元），物业费用保证金10万元于物业费用结清当日支付，室内设施保证金10万元于房屋及家具家电附属设施（如有）交接完毕当日支付，买受人于2019年9月16日前支付剩余购房款740万元。买卖双方于2019年9月17日前（含当日）办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后1个工作日内办理房屋权属转移登记手续。若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续时间顺延。同日，双方签订《补充协议》（以下简称《补充协议1》）和《补充协议》（以下简称《补充协议2》）。《补充协议1》约定车位与储物间的所有权与房屋所有权一并转让给张颖，冯玉宇不再收取有关该车位的任何费用。《补充协议2》载明冯玉宇及居间方已明确告知张颖该房屋存在自建，自建部分位于南向主卧及客厅，自建面积共计60平方米。冯玉宇承诺将全部自建部分随房屋赠与张颖，双方均承诺不以该房屋存在自建部分为由要求撤销或解除房屋买卖合同。自买卖合同签订至办理完毕权属转移登记前，若自建部分被行政管理部门勒令拆除或处罚，则由此产生的拆除义务、行政处罚等由冯玉宇承担。自建部分拆除后，冯玉宇无需向张颖给予补偿，双方继续履行买卖合同。办理完毕权属转移登记后，若自建部分被行政管理部门勒令拆除或处罚，则由此产生的拆除义务、行政罚款等由张颖承担，自建部分被拆除的后果由张颖自行承担。居间方已明确告知双方该房屋因存在自建部分将面临行政管理部门的罚款、强制拆除等风险，甚至导致买卖双方无法办理权属转移登记手续。双方均已明确知晓且自愿承担上述风险，双方因此产生的争议和纠纷，由双方自行解决，不追究居间方任何责任。同日，双方签订《购房资格协议》，载明张颖暂不具备购房资格，张颖应于2019年8月30日前（含当日）通过将其个人及家庭名下1套房屋出售、赠与或更名至他人名下的形式取得购房资格。2019年6月16日，双方签订《补充协议》（以下简称《补充协议3》），约定将付款期限及金额进行调整，约定张颖于2019年3月4日前给付购房款10万元，支付方式为自行交接；于2019年6月21日前给付购房款50万元，于2019年9月30日前给付购房款130万元，于2019年10月25日前给付购房款740万元。除购房款10万元外，其他款项的支付方式均为银行资金托管。后，双方签订了《补充协议》（以下简称《补充协议4》）约定，买卖双方于2019年10月24号前（含当日）办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后1个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。关于房屋的交付及物业交割问题，冯玉宇主张应张颖要求，其于2019年9月1日将涉案房屋交付张颖使用。张颖对此不予认可，其仅认可将部分家具存放于涉案房屋。另查，张颖以自行交付的形式向冯玉宇支付定金10万元；张颖于2019年6月20日以资金监管方式向中国光大银行资金托管账户中转入50万元。另查，涉案房屋自2018年7月31日起至2019年11月19日止存在查封，查封类型为行政限制设立登记。本案审理过程中，张颖认可知晓涉案房屋存在自建，但未被告知涉案房屋存在查封。麦田公司及冯玉宇表示签约之前已就涉案房屋存在自建需要拆除、需要解除行政限制后进行办理产权过户等事宜告知各方。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，关于合同效力问题，查封是包括人民法院在内的有权国家机关依据当事人申请或者依据职权对于涉案标的物采取的强制措施之一，具有防止权属转移、公示权利瑕疵、保障执行利益等制度功能。可见，若允许被依法查封的房屋擅自转让，将有可能使其上述制度功能完全落空，也不符合这一制度设计的初衷，同时，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，也是不得转让的。需要指出的是，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。鉴于涉案房屋解除查封的日期为2019年11月19日，该日期早于法庭辩论终结前。综上，冯玉宇与张颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》及全部《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。其次，关于违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的约定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”；第六十九条的规定，“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”。本案中，张颖未按照合同约定于2019年9月30日前支付购房款130万元，张颖主张未按照合同付款的原因如下，第一，在支付购房款前发现房屋存在查封；第二，在9月20日前后，冯玉宇对涉案房屋进行第2次拆除，拆除面积与其承诺相差巨大；第三，冯玉宇不确定何时能够解封；第四，双方口头约定将资金监管方式支付改为自行交付，张颖没有按期支付购房款，冯玉宇未提出异议，张颖认为冯玉宇是认可了张颖未按期付款的行为。结合本案证据及双方当事人陈述，张颖在签订房屋买卖合同时已经明知涉案房屋存在自建，自建并非新出现的情况，在自建问题不处理的情况下，可能导致买卖双方无法办理权属转移登记手续。双方在签订买卖合同及补充协议时已明确知晓且自愿承担上述风险；涉案房屋查封类型为行政限制设立登记，系基于“房屋南侧封闭的阳台，未依法取得建设工程规划许可证，属于违法建设，建设面积约10平方米（面积以现场勘查为准）”，张颖在签订房屋买卖合同时已明知自建，张颖以此为由拒绝付款的答辩意见，本院不予采信；张颖主张冯玉宇承诺的拆除面积与实际拆除面积相差较大，但未提供充足的证据材料，本院对此不予采信；张颖主张因冯玉宇不确定何时能够将涉案房屋解封，在双方的买卖合同及补充协议中对解封日期并未进行约定，且双方已明确知晓且自愿承担上述风险，故对于上述答辩意见，本院不予采信。张颖主张双方口头变更付款方式，且冯玉宇认可，但未提供充足的证据，本院对此不予采信。据此，张颖的上述原因不能构成中止履行合同的事由，对张颖的上述答辩意见，本院不予采信。综上，张颖逾期给付购房款超过15个工作日，已构成违约，应承担违约责任。关于冯玉宇要求解除双方于2019年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及全部《补充协议》的诉讼请求，张颖表示同意，本院对此不持异议。关于冯玉宇要求张颖给付违约金190万元的诉讼请求，关于违约情节，张颖应于2019年8月30日前取得购房资质，张颖实际取得购房资质的日期为2019年9月10日。张颖应于2019年9月30日前给付购房款130万元，但未给付。无论张颖是否明知房屋存在行政查封或张颖自愿承担交易风险，冯玉宇作为房屋的所有权人都不应该将存在查封的房屋进行转让。且在本案中，冯玉宇对解除查封未有合理预期，房屋实际解除查封的日期在双方约定的产权变更交易日之后，冯玉宇亦存在过错。结合双方过错程度及双方当事人的损失情况，且张颖提出如法院认定其违约，要求法院调整违约金等情节，本院酌情确定张颖支付违约金10万元。关于张颖要求解除双方于2019年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及全部《补充协议》的反诉请求，冯玉宇同意，本院对此不持异议。关于张颖要求冯玉宇给付违约金190万元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。关于张颖要求冯玉宇返还定金10万元的反诉请求，因张颖存在违约行为，法院酌情确定其承担违约金10万元，其已经给付的购房款10万元作为违约金支付，故冯玉宇无需返还。关于张颖要求冯玉宇返还资金监管账户中的50万元，麦田公司予以协助的反诉请求，经查，上述资金尚在张颖的托管账户中，故对于张颖要求冯玉宇返还上述资金的反诉请求，本院不予支持。需要指出的是，在房屋买卖合同解除后，冯玉宇、麦田公司应协助张颖办理房屋交易资金退回手续，避免因怠于履行义务导致一方经济损失扩大，使双方再次产生纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第六十八条、第六十九条、第九十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除冯玉宇与张颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》及全部《补充协议》；二、驳回冯玉宇的其他诉讼请求。三、驳回张颖的其他反诉请求。本诉案件受理费10950元，保全费5000元，由张颖负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费10950元，保全费5000元，由张颖负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖爽二〇二〇年八月十七日书记员  高奡