上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初3459号原告：朱永刚，男，1966年4月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区倪家浜。原告：范菊英，女，1965年2月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区倪家浜。原告：朱云华，女，1989年6月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区倪家浜。上列三原告共同委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：吴少杰，上海新松律师事务所律师。被告：上海凤翔房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区沪青平公路**。法定代表人：江涛，总经理。委托诉讼代理人：孟祥彬，男，系上海凤翔房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。被告：上海凯成动拆迁有限公司，住，住所地共和新路**/div>法定代表人：顾军，董事长。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。原告朱永刚、范菊英、朱云华诉被告上海凤翔房地产开发有限公司(以下简称“凤翔公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理，依法适用简易程序。本案于2020年4月1日第一次公开开庭进行审理，原告朱永刚及三原告的共同委托诉讼代理人谢静宇、被告凤翔公司的委托诉讼代理人李臻到庭参加诉讼。后被告凤翔公司的代理人变更为孟祥彬、范瑶瑶。审理中，原告申请追加上海凯成动拆迁有限公司(以下简称“凯成公司”)为被告参加诉讼。本案于2020年6月17日第二次公开开庭进行审理，原告朱永刚及三原告的共同委托诉讼代理人谢静宇、被告凤翔公司的委托诉讼代理人孟祥彬、范瑶瑶、被告凯成公司的委托诉讼代理人李庆春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱永刚、范菊英、朱云华向本院提出诉讼请求：判令凤翔公司支付拆迁安置补偿款人民币(以下币种均同)530,175.06元。后变更诉讼请求为：判令凤翔公司、凯成公司共同支付朱永刚、范菊英、朱云华拆迁安置补偿款530,175.06元。事实和理由：2007年8月，朱永刚、范菊英、朱云华居住的上海市青浦区贺桥村倪家浜29号宅基地房屋被上海市青浦区住房保障和房屋管理局列入拆迁范围，拆迁人为凤翔公司，拆迁实施单位(代理人)为凯成公司。2011年11月1日，三方就上述宅基地房屋签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称“安置协议”)，约定凤翔公司支付朱永刚、范菊英、朱云华各项拆迁补偿款、奖励费合计496,002.46元，并安置凤翔公寓建筑面积90平方米、总价18万元(按照市场价10,000元/平方米计算价值90万元)的一套房屋及浩泽家园建筑面积94.58平方米、建筑面积94.58平方米(按照市场价6,200元/平方米计算合计价值1,172,792元)的两套套房屋及其他安置款514,468元。当日，凯成公司作为凤翔公司的代理人出具《承诺书》，承诺今后如有同样的情况，别人安置多少或增加多少，会给予补齐。房屋被拆迁后，朱永刚、范菊英、朱云华曾听闻上述基地后期被拆迁房屋的安置补偿标准远远超过其安置补偿标准，但是凤翔公司及凯成公司始终坚称该基地安置方案前后一致。2019年10月，朱永刚、范菊英、朱云华到区信访办交涉时遇见同村其他村民王金林，该村民拿出一份凤翔公司与基地内倪家浜宅基地权利人王建琴签订的补偿安置协议复印件，其中约定凤翔公司支付的各项拆迁补偿款、奖励费合计528,567.40元，并安置凤翔公寓建筑面积210平方米、总价42万元(按照市场价10,000元/平方米计算价值210万元)的三套房屋及其他安置款105万元。两相比较，王建琴比朱永刚、范菊英、朱云华的安置利益多了530,175.06元，计算公式为2,100,000+1,050,000-900,000-1,172,792-514,468-(528,567.40-496,002.46)。朱永刚、范菊英、朱云华认为，凤翔公司承诺他人安置增加会给其补齐，在其与王建琴的宅基地房屋评估价格相近、有效安置面积相同的情况下，应当履行承诺、补付两户安置利益的差额，凯成公司是代表凤翔公司做出的承诺，若法院认为凯成公司超越授权，未构成表见代理，付款责任由凯成公司承担，因此起诉要求判如所请。凤翔公司辩称，请求驳回诉请。朱永刚户根据承诺书要求补偿合同差价，没有请求权基础，其诉请本质上是对协议的变更或撤销。朱永刚2017年向街道信访，至起诉已经过了1年，超过了1年的除斥期。向街道信访的理由是前后补偿不一致，与本案的事实与理由相同。承诺书中未出现凤翔公司，是凯成公司超出权限擅自出具的，未经追认，不对凤翔公司发生法律效力，凤翔公司也从未授权凯成公司签署，安置协议中凤翔公司的代理人为顾荣华。倪家浜基地是在2007年动迁，当时没有统一的动拆迁规定，只是协议动迁，现在已经基本履行完毕，部分房屋今年年底交付。朱永刚以与凤翔公司无关的承诺书为依据，不具有操作性，也没有标准，对于承诺书中的前后不一致，没有具体请求内容，不一致的标准也没有明确。且每户动拆迁情况不一样，故补偿款也不存在一样。王建琴户有四世同堂且经营茶叶店，房子评估价明显高于朱永刚户，房屋状况可能也要较好，拆迁补偿没有可比性。补偿标准是依据告居民书的第8条，拆迁协议中认定的有效面积均为180平米，按此标准，朱永刚户的全部动拆迁利益在138-169万元之间(根据超出面积分别全部按现房或期房计算导致有价格区间)，王建琴户实际取得的全部动拆迁利益为149万余元，两者没有明显差异。凯成公司辩称，不同意诉请。承诺书承诺安置方案前后一致，事实上也没有改变，但是安置方案一致不代表动迁利益完全一致，因为每户的谈判能力及房源等都不一样，只能做到大致一致。安置标准就是按照告居民书第8条及其提供的情况说明。所有协议都是经过双方确认的，都是公正公平的。本案不存在补偿的情况。凯成公司是代理凤翔公司安置的，出具承诺书凤翔公司应当知情，所有行为法律后果应该由凤翔公司承担。经开庭审理查明，2011年11月1日，凤翔公司为甲方(凯成公司为代理人及房屋拆迁实施单位)、朱永刚、范菊英、朱云华为乙方签订安置协议，约定乙方坐落在贺桥村倪家浜宅XXX号，建筑面积266.43平方米，经认定有效安置面积180平方米，甲方支付乙方货币补偿款332,402.46元，棚舍和其他附属物补偿150,000元，甲方安置乙方的房屋为凤翔公寓(建筑面积90平方米)，搬家补助费3,600元，过渡费按建筑物面积每平方米每月8元计算，合计34,560元。第十三条约定其他事项：1、拆迁奖励费10,000元，2、水电费补偿，3、安置浩泽家园(建筑面积94.58平方)、(建筑面积94.58平方)，4、双方安置款相抵，甲方应付乙方514,468元，5、包括四代同堂在内，6、另增发过渡费每月1,000元。合同尾部甲方处有凤翔公司盖章及委托代表人顾荣华签名，凯成公司作为拆迁实施单位亦在安置协议上盖章。同日，凯成公司出具承诺书，内容为“兹有倪家浜朱永刚户，因前妻离婚户口在此，按本基地安置政策，不另外安置房源，如今后有同样的情况，别人安置多少或增加多少，今承诺朱永刚户应该补齐”。另查明，2013年8月13日，凤翔公司为拆迁人、凯成公司为拆迁实施单位，出具《凤翔公寓基地房屋拆迁补偿安置方案告居民书》(以下简称“告居民书”)，其中第八条动迁配套商品房购买基本原则和标准载明，动迁户需要购买房源的，安置房地点为浩泽家园(现房)，期房凤翔公寓基地内。具体计算方法：有效面积内基价1,820元/平方米，超过有效面积10%时，按2,400元/平方米，超过有效面积10%以上按市场价结算(现房按6,200元/平方米，期房按10,000元/平方米计算)。第九条关于非居住房屋的界定与补偿载明，对该地块有效营业执照的房屋(营业面积按实测为准)实行货币补偿，补偿单价按7,000元/平方米计算，停业损失一次性按400元/平方米计算。又查明，2015年4月11日，凤翔公司为甲方(凯成公司为代理人及房屋拆迁实施单位)、王建琴为乙方签订安置协议，约定乙方座落在贺桥村倪家浜宅XXX号房屋，建筑面积209.70平方米，认定有效安置面积180平方米，甲方支付乙方货币补偿款331,122.65元，棚舍和其他附属物补偿款18万元，甲方安置乙方的房屋坐落在凤翔公寓，房屋建筑面积210平方米，搬家补助费3,600元，过渡费按建筑物面积每平方米每月8元计算，合计34,560元。第十三条约定其他事项：1、奖励费10,000元，2、水电补偿3,844.75元，3、另增每户每月过渡费2,500元，安置包括四世同堂1/3老人，安置款甲乙双方相抵，甲方支付乙方105万元。当事人均确认，系争宅基地的安置是以告居民书第8条的原则为标准，有效评估面积为180平方米。以上事实，由朱永刚、范菊英、朱云华、凤翔公司、凯成公司的陈述、安置协议、告居民书、承诺书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，朱永刚、范菊英、朱云华表示，动拆迁进度很慢，因为担心先签订比后签订的补偿少而不愿意签，这种情况下凯成公司才出具承诺书，凯成公司是动拆迁的实施单位也是凤翔公司的代理人，其有充分理由相信凯成公司可以对具体的拆迁标准和方案作出承诺，承诺是有法律效力的。2012年拿到浩泽家园的两套房子及钱款514,468元，凤翔公寓的房屋还没有拿到但签了合同。其与王建琴的宅基地房屋面积相仿，拆迁标准应一致。按照安置协议，与房款相抵后取得的安置利益为安置房屋及协议第十三条中约定的甲方支付乙方的金额。诉请主张的差额是按照告居民书上的房价计算房屋价值，不考虑有效面积180平方米，全部按照6200元或1万元的单价计算，再加上安置协议第十三条的合计金额，与王建琴户按前述标准计算的差额。安置房屋是由被拆迁人在浩泽家园和凤翔公寓的图纸上挑选的。凤翔公司表示，安置协议有特殊性，先拿房的可以选择楼层朝向，不可能完全一致，且动拆迁不是商品房买卖，不能完全按市场价计算。具体实施计算由凯成公司计算，不反对凯成公司陈述的动迁政策。凤翔公司提供：1、房屋拆迁许可证，证明其有权拆迁。2、2012年与凯成公司签订的凤翔公寓项目委托动迁协议，承诺书在该协议之前，证明凯成公司无权代表凤翔公司。对此，朱永刚、范菊英、朱云华质证称，真实性均无异议，即使协议在承诺书之后，也是对之前事实委托关系的确认。凯成公司质证称，真实性无异议，且证明了其仅为代理人，所有的法律责任及后果由凤翔公司承担。凯成公司表示，动迁政策是每户人家有效面积180平方米，安置房屋面积为原地补偿190平米、异地补偿70平米，总共260平方米。被拆迁房屋在农村，评估价低，给予的购房基价也低，故所有旧房评估费、奖励费等与260平方米的安置房屋折抵，不来不去。朱永刚户最终获得的3套房中，1套房屋90平方米在原地，原地补偿面积少100平方米，按每平方米10,000元计算，少拿部分价格为100*10,000=1,000,000元；2套异地房屋189.16平方米，异地补偿多119.16平方米，按每平方米6,200元计算，多拿部分价格为119.16*6,200=738,792元；上述两项差价相抵应付朱永刚户261,208元，再考虑到四世同堂的额外30平方米补偿，最终商谈价格为514,468元。朱永刚户最终拿到的就是3套房屋及514,468元。王建琴户最终获得的3套原地房共计210平方米，比190平方米多20平方米，多拿部分价格为20*10,000=200,000元；少拿异地房屋70平方米，少拿部分价格为70*6,200=434,000元；另家中有四世同堂，三分之一的老人，应得补偿款10万元；前述三项相抵后获得补偿款334,000元。另外，考虑到王建琴户获得的房屋面积少了50平方米，损失计为60万元(远远低于2015年的市场价)；旧房评估费、奖励费是与260平方米的安置房屋折抵，王建琴只拿到210平方米的房屋，无法折抵的50平方米对应补偿178,340元。综上，王建琴应得1,112,340元，最终商谈价格为1,050,000元。根据庭审查明的事实，本院认为，凤翔公司与朱永刚户签订的安置协议系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。安置协议列明凯成公司是凤翔公司的代理人及房屋拆迁实施单位，凯成公司就安置事宜出具的承诺书视同为凤翔公司的承诺，相应的法律后果由凤翔公司承担。本案中，双方系协议拆迁，拆迁利益因被拆迁房屋的面积、装修、经营状况、被安置的人数、对安置房屋的选择等方面的差异而有所区别，并无不当。拆迁实施单位凯成公司对朱永刚户及作为参照的王建琴户的安置利益的计算模式做出了合理解释，该两户的安置方案并不存在利益上的不平衡，现双方在协议中约定的权利义务已履行完毕，安置基本完成。朱永刚户认可告居民书中约定的动迁配套商品房购买基本原则和标准，但在计算安置利益时却未考虑前述条款中区分有效面积(180平方米)内、超过有效面积10%、超过有效面积10%以上采用不同基价的计算方法，而将全部的安置房屋面积统一按照有效面积10%以上的基价计算其所得的安置利益，与告居民书的约定不符。按照告居民书中约定的计算方法计算，如凤翔公司在答辩意见中所述，两者间并无明显差距。因此，对于朱永刚户要求补足其与王建琴户的安置利益差额的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告朱永刚、范菊英、朱云华的诉讼请求不予支持。案件受理费9,101.75元，减半收取计4,550.88元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 汪宇婧二〇二〇年八月十四日法官助理 周 诗书 记 员 怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。