北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京04执异116号案外人：李骐序，女，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王永锋，北京市东泽律师事务所律师。申请人：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路**。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：何青叶，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。被申请人：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街******。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。被申请人：涿州大童融商企业管理有限公司，住所，住所地河北省涿州市开发区阳光大街**竹语堂**div>法定代表人：魏宁，执行董事。被申请人：北京锦鑫智房地产开发有限公司，住所地，住所地北京市延庆区延庆镇百泉街******iv>法定代表人：魏宁，执行董事。被申请人：陈红恩，男，1962年12月1日出生，汉族，住北京市延庆区。被申请人：魏宁，男，1961年8月2日出生，汉族，住北京市西城区。被申请人：李淑珍，女，1961年2月27日出生，汉族，住北京市延庆区。被申请人：王军，女，1959年7月28日出生，汉族，住北京市西城区。本院在执行北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）申请北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军金融借款合同纠纷财产保全一案中，案外人李骐序对本院查封北京市延庆区天润·和丽嘉苑*号楼*单元***室（规划房号为***，以下简称案涉房屋）不服，提出书面异议，请求本院依法裁定中止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李骐序称，2016年8月1日，案外人向天润诚泽公司登记购买案涉房屋。2019年11月5日，案外人与天润诚泽公司签订了《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称《认购协议》），约定案外人购买案涉房屋，房屋单价每平方米人民币33424.15元，建筑面积110.10米，房屋总价款人民币3680000元，付款方式为分期付款，于签订《认购协议》时交付2800000元，剩余购房款人民币880000元于2020年1月15日前付清。同日，天润诚泽公司委托销售的北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）为案外人出具《收据》2份，确认案外人缴纳购房款共计人民币2800000元。后双方于2020年1月10日签订《补充协议》，约定剩余购房款人民币880000元于2020年12月31日前付清。案外人与天润诚泽公司于本院查封前即签订了《认购协议》，该《认购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且其对购房事项的主要条款进行了约定，《认购协议》合法有效。案外人已向天润诚泽公司主张并领取了案涉房屋的钥匙、水卡、电卡等，为满足居住的需要，案外人还缴纳了公共维修基金、契税等费用并取得相关单据，对案涉房屋进行了装修。案外人现已合法占有案涉房屋。剩余的购房尾款人民币880000元，案外人同意按照法院的要求交付执行。案外人多次要求天润诚泽公司与其办理网签合同和过户登记手续，但天润诚泽公司以签约权限在市住建委为由不能签约、办理过户登记。经不动产登记信息查询，案外人名下有一套房屋，满足案涉房屋过户登记条件，因此，案外人至今未办理过户登记的原因在于天润诚泽公司。综上，案外人所享有的物权期待权优先于申请人的抵押权，依法可以对抗申请人的担保物权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条均对案外人中止及排除执行的条件作出了明确规定，《全国法院民商事审判工作会议纪要》对于案外人救济案件的审理中涉及的问题作出了进一步的细化规定，案外人符合《执行异议和复议规定》第二十九条以及《查扣冻规定》第十七条规定的条件，案外人中止执行案涉房屋的执行异议请求应予支持。为证明其异议请求成立，案外人李骐序向本院提交了《认购协议》《补充协议》、中国农业银行客户回单、中国建设银行持卡人存根、林寅公司出具的《收据》、天润诚泽公司及林寅公司出具的《情况说明》、北京市规划和自然资源委员会于2020年7月2日出具的《不动产登记信息查询结果告知单》、结婚证、北京增值税普通发票（供暖费）、天润诚泽公司出具的预交物业费、公共维修基金、契税、权属登记费等收据、北京天润至诚物业管理有限公司（以下简称天润至诚公司）出具的装修保证金、装修垃圾清运费、装修管理费等收据及《北京市住宅装饰装修工程施工合同》等证据。北京银行新源支行称，不同意案外人的异议请求。1.本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的排除执行的条件，不应解除对案涉房屋的查封。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，北京银行新源支行有权查封案涉房屋。根据《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，其对案涉房屋依法享有抵押权，应驳回李骐序的异议申请。其不认可李骐序提交的部分证据的合法性、关联性，部分证据的真实性无法核实，不认可李骐序提交的全部证据的证明目的。为证明其答辩意见成立，北京银行新源支行向法庭提交了照片及预售项目信息、土地使用权证、预售许可证及抵押登记证明。天润诚泽公司称，在本院针对案涉房屋查封之前，案外人已与天润诚泽公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。案外人所购案涉房屋的规划用途为住宅，且案外人向天润诚泽公司支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十。案外人作为案涉房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，本院对案涉房屋的财产保全措施不当，有损相关案外人的权益，应裁定解除针对案涉房屋的查封。其对案外人向法庭提交的证据无异议，不认可北京银行新源支行提交的照片及预售项目信息的真实性和证明目的，不认可北京银行新源支行提交的土地使用权证的证明目的，认可北京银行新源支行提交的抵押登记证明的真实性，但不认可证明目的，北京银行新源支行享有的抵押权不能对抗消费者购房人的生存权。为证明其意见成立，天润诚泽公司向法庭提交了北京市商品房预售许可证、预售项目信息网上公示、工程竣工验收备案表及规划施工号与门牌、楼牌编号对照表。北京银行新源支行称认可天润诚泽公司提交的证据的真实性，不认可上述证据的证明目的。案外人称对天润诚泽公司提交的上述证据无异议，不认可北京银行新源支行提交的证据的证明目的。本院查明，2017年8月，天润诚泽公司为了向北京银行新源支行提供金融借款担保，以其名下的北京市延庆新城**街区***地块**二类居住用地及在建工程办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第0000***号《不动产登记证明》内容为：证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，坐落为北京市延庆新城**街区***地块，不动产单元号为×××，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。本院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定书（以下简称14号民事裁定书），裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城**街区***地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封的203套房产（其中包括案涉房屋，规划房号为***，建筑面积为110.10平方米,性质为住宅）。2019年11月5日，案外人李骐序与天润诚泽公司签订《认购协议》，协议约定李骐序购买天润诚泽公司开发的案涉房屋，房屋单价为每平方米人民币33424.15元，建筑总面积为110.1平方米，房屋总价款为人民币3680000元，2019年11月5日交付房款人民币2800000元，剩余购房款人民币880000元于2020年1月15日前付清，付款方式为分期付款等。2020年1月10日，双方签订《补充协议》，约定购房尾款人民币880000元于2020年12月31日前付清。交付房屋后，案外人支付案涉房屋的电费、装修垃圾清理费、装修保证金等费用。另查，李骐序与王越于2011年1月21日登记结婚。经不动产登记信息查询，李骐序与王越名下有一套房屋，房屋坐落于北京市延庆区东外大街**号院**号楼*层*单元***，建筑面积91.2平方米，权证号为X京房权证延字第XXXX号、第***号，共有情形为共同共有，用途为住宅，登记时间为2014年4月21日。上述事实，有案外人李骐序、被申请人天润诚泽公司及申请人北京银行新源支行向本院提交的上述证据材料在卷佐证。本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请人北京银行新源支行对案涉房产享有抵押权，案外人李骐序与天润诚泽公司虽在本院查封之前签订了《认购协议》，且在本院查封之前已合法占有该不动产，并支付部分价款，但因其名下有其他用于居住的房屋，故其不符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的情形。作为一般不动产买受人，案外人虽具备查封前签订买卖合同、支付部分房款、实际占有房屋等条件，但因其享有的仅为合同债权，仍不能对抗申请执行人的担保物权，从而不足以排除对案涉房产的执行，故对其异议请求，本院不予支持。天润诚泽公司关于案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益的意见不能成立，本院不予采纳。北京银行新源支行关于其不同意案外人的异议请求的相关意见成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十四条、第二十七条规定，裁定如下：驳回李骐序的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 袁煜驰审 判 员 翟长玺审 判 员 张 勇二〇二〇年八月二十五日法官助理 王雅玮书 记 员 刘艳杰