上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初30620号原告(反诉被告)：桂晓红，女，1982年2月19日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：徐文婷，上海市经纬律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海得真农业科技有限公司，住所地上海市杨浦区关山路****。法定代表人：刘德珍，总经理。被告：刘德珍，女，1963年8月9日出生，汉族，住上海市宝山区共和新路******。上列两被告共同委托诉讼代理人：沈叶，上海市辉煌律师事务所律师。原告(反诉被告)桂晓红与被告(反诉原告)上海得真农业科技有限公司(以下简称得真公司)、被告刘德珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)桂晓红的委托诉讼代理人徐文婷、被告(反诉原告)得真公司及被告刘德珍的共同委托诉讼代理人沈叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。桂晓红向本院提出诉讼请求：1.被告得真公司退还原告2020年1月25日至3月15日期间的租金45,220元、退还押金26,600元；2.被告刘德珍对被告得真公司应退还的金额承担连带责任。事实和理由：2019年7月10日，原告与得真公司签订《出租合同》，约定得真公司将上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号门面中的三分之二(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2019年7月16日起至2020年7月15日止，月租金26,600元、押金26,600元，付四押一。此后因受到新冠肺炎疫情影响，原告自2020年1月25日停止营业，后经与得真公司协商原告于2020年3月15日搬离、归还房屋。原告向被告已付租金至2020年3月15日。根据相关政策，原告作为实际承租人应享受疫情期间租金减免，但得真公司迟迟未退还原告相应租金及押金，故原告诉至法院。得真公司系一人有限责任公司，其法定代表人刘德珍应就公司债务承担连带责任。得真公司辩称，不同意原告的诉请。疫情发生后，原告提出减免租金，双方就原告是否继续承租进行商谈，始终未达成一致。被告2020年3月17日开店营业时发现原告已搬离，但钥匙未交还。原告提前退租，系其违约在先，按照合同约定押金不予返还。被告约于4月中旬收到系争房屋钥匙，因此租金应结算至钥匙交还之日；此外原告尚有水电费未结清。故被告提起反诉，反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告2020年3月15日至4月14日的租金26,600元；2.反诉被告支付反诉原告2020年1月至4月份的物业费218元，水费63.3元、电费1,451.24元。审理中，反诉原告确认反诉被告已支付2020年1月至3月的物业费，故撤回了要求支付物业费的请求。刘德珍辩称，不同意承担连带责任。针对反诉，桂晓红辩称，不同意得真公司的反诉请求。原、被告共同在上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号门面内经营，双方共用一扇卷帘门，被告也有门钥匙。2020年3月15日原告已与被告协商一致解除租赁合同、原告搬离了房屋。即便2020年4月原告又将门钥匙寄给被告，原告也不应承担3月15日以后的房屋使用费；原告实际经营至1月24日，原告同意支付2020年1月的水电费762.58元(电费735.91元、水费26.67元)及物业费。原告根据被告要求已支付了2020年1-3月的物业费，未实际经营期间的物业费原告本不应承担。本院经审理认定事实如下：2019年7月10日，原告(承租方、乙方)与得真公司(出租方、甲方)签订《出租合同》，合同约定乙方承租甲方位于浦东新区陆家嘴环路XXX号三分之二门面(即系争房屋)用于经营自己的自主小吃系列；租赁期限自2019年7月16日起至2020年7月15日止，月租金26,600元，付四押一，每四个月的租金需提前10天交付给甲方；甲方每月承担1/3的水电、物业费用，乙方每月承担2/3的水电、物业费用；合同期满后，水电费交清，甲方将押金退回给乙方；乙方如合同期不满提前退租，甲方不退回乙方押金(计26,600元)。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行。原告在系争房屋内经营，支付得真公司房屋租金至2020年3月15日，另付押金26,600元。2020年2月8日，原告在微信中向刘德珍提出因现有局势(新冠肺炎疫情影响)无力承担持续亏损，决定不做了，剩余租金及押金要求被告返还。被告方回复同意原告不再承租，租金及押金需按合同处理，如业主(上家)减免被告租金，被告会考虑给予原告适当减免，如原告继续承租则需3月5日交纳(下期)租金，等业主(上家)免被告租金时，经原、被告协商后才可返租金给原告。3月5日，刘德珍向原告发送微信，称原告不交下四个月房租，到3月15晚上12点前搬走，如不搬离则默认续租至7月15日。3月10日，原、被告相约在系争房屋处商谈。3月15日，原告在微信中向刘德珍提出“你下午在店里吧，我把钥匙给你。”刘德珍未回复。原告称2020年1月24日后因疫情原因未营业；2020年3月14日、15日原告搬离系争房屋，搬离时被告在系争房屋处经营，对于原告搬离系知晓的；3月15日当天原告欲向被告交还钥匙并签署终止协议，被告未同意，故当日钥匙未交还。被告称3月15日原告未至系争房屋处交还钥匙，3月17日被告至系争房屋处发现原告已经搬走，房屋钥匙是4月的某天寄回的。另查明，原告承租系争房屋后，原、被告共同在上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号门面内经营，三分之二门面由原告使用，三分之一门面由被告使用，双方共用卷帘门。陆家嘴环路XXX号门面2020年1月至4月电费2,177.07元(含1月1,103.86元、2月590.21元、3月226.90元、4月256.10元)、水费95元(含1月40元、2月15元、3月10元、4月30元)。再查明，得真公司系刘德珍一人为股东的有限责任公司(自然人独资)。审理中，原告向本院提交照片(2份)，原告称系2020年3月12日、3月15日左右拍摄的系争房屋搬离前后对比照，证明原告于3月15日已搬离、交还房屋；另提交上海海洋水族馆闭关公告及《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的事实细则》(沪国资委规划〔2020〕24号)，证明2020年1月25日起上海海洋水族馆闭馆，系争房屋在水族馆旁，疫情期间不允许营业，也无游客，即便原告正常经营也没有收入。因新冠肺炎疫情，国有企业的房产可免除2020年2月、3月租金的相关政策。经庭审质证，被告认为照片无法显示拍摄时间、不能证明原告离场时间；水族馆闭馆与原告经营无必然联系，无法证明疫情期间原告经营受限制；对实施细则真实性无异议，仅供参考。审理中，得真公司称其从案外人处承租了浦东新区陆家嘴环路XXX号门面房，租金每季38,000元，因疫情原因，案外人共计减免得真公司租金25,000元，减免费用在得真公司当年每月应缴的租金中平摊(抵扣)，平摊后每月约减免2,083元，故同意给予原告疫情期间每月减免2,083元。另被告称疫情期间系争房屋处未封门、未有不允许经营的情况，但客观上经营的确受到疫情影响。本院认为，原告与被告得真公司就系争房屋签订的《出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效，双方均应恪守。2020年2月初，由于受新冠肺炎疫情的影响，原告提出欲提前解除合同。从被告的回复反映，出租方得真公司对于原告提前解约的请求表示同意，但要求依据合同约定由原告承担提前解约的合同责任。合同约定了承租方提前退租，出租方不退还押金。虽然受疫情影响，原告的经营状态在2020年2月初受到一定程度的影响，但涉案合同并不因疫情而完全不能履行。原告亦未提供系争房屋处有禁止营业等通知而致使合同不能履行。得真公司同意合同履行至2020年3月15日，并要求原告于该日前搬离，故本院认定涉案租赁合同于2020年3月15日解除。得真公司认为依据合同约定原告擅自提前解约而不同意退还押金的主张，本院予以采纳。原、被告于微信中协商由原告于3月15日前搬离系争房屋，从微信内容反映原告于3月15日要求交还房屋钥匙，被告未予回复。结合双方3月5日至15日期间的微信联系内容以及原告拍摄的搬离前后的照片、双方在同一门面经营的事实，被告应已知晓原告于3月15日搬离系争房屋。3月15日当天原告持有的钥匙交还与否，不影响得真公司对系争房屋的占有、使用。得真公司反诉请求支付3月15日至4月14日的房屋租金，与事实不符，本院不予支持。对于原告诉请退还2020年1月25日至3月15日期间租金的请求。本院认为，系争房屋系得真公司转租给原告，得真公司称受疫情影响，其上家给予得真公司减免租金25,000元、在得真公司每月应缴的租金中按月平摊抵扣。得真公司事实上已享受上家给予的租金减免，该减免租金的抵扣方式系其与案外人间自行商议确定，且其亦未提供相应证据予以佐证。故依据相关政府规定，得真公司亦应给予原告相应的租金减免。当然，得真公司所享受的租金减免是以合同正常履行为前提的，而涉案租赁合同于2020年3月15日解除，故对于2020年1月25日至3月15日期间的租金，本院依据得真公司已享受的租金减免、上下位合同的租金差价、合同履行情况，确定由得真公司退还原告租金36,000元。关于2020年1月至3月的水、电费，按合同约定原告需承担2/3，依据2020年1-3月的水、电费金额以及涉案合同的解除时间，本院核算后确定原告承担电费1,205元、水费40元，前述款项原告应予支付。得真公司系刘德珍为股东的一人有限责任公司，根据我国公司法的相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。刘德珍在本案中并未提交相关证据证明其个人财产独立于公司财产。原告诉请刘德珍对得真公司的涉案债务承担连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海得真农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)桂晓红2020年1月25日至3月15日期间的租金36,000元；二、被告刘德珍对上述第一项中被告(反诉原告)上海得真农业科技有限公司的付款义务承担连带责任；三、反诉被告桂晓红于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海得真农业科技有限公司电费1,205元、水费40元；四、驳回原告桂晓红的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告上海得真农业科技有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,596元，减半收取计798元，由原告桂晓红负担198元，被告上海得真农业科技有限公司、被告刘德珍共同负担600元。反诉案件受理费减半收取计201元，由反诉原告上海得真农业科技有限公司负担101元，反诉被告桂晓红负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年八月十九日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任