云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1037号上诉人（原审原告、反诉被告）：王泽宇，男，1971年3月6日生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：郭兆龙，云南谦恒律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：茶玉龙，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：张增宝，男，1955年9月10日生，白族，住大理市。被上诉人（原审被告）：张家寿，男，1982年8月24日生，白族，住大理市。张增宝、张家寿共同委托诉讼代理人：张寿滔，男，1984年7月19日生，系张增宝之子、张家寿之弟，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张寿滔，男，1984年7月19日生，白族，住大理市。上诉人王泽宇因与上诉人张增宝、被上诉人张家寿、被上诉人张寿滔房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初5058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王泽宇上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四、五项，改判支持王泽宇一审提出的二、三、四项诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费由张增宝、张家寿、张寿滔承担。事实和理由：1、一审法院认定房屋出租人不正确，张增宝、张家寿、张寿滔应为共同出租人，并承担相应责任。从与案件相关的三份协议签订主体看，张增宝、张家寿、张寿滔均参与签订了协议，根据合同相对性，三人均应承担相应的责任。一审庭审中王泽宇虽在错误信息的支配下作出放弃对张家寿、张寿滔诉讼请求的意思表示，在二审中进行纠正。按现行农村体制拆迁补偿是以户为单位，补偿款发放后的实际享受主体包括张家寿、张寿滔，如果将二人排除出本案，不符合实际也可能影响将来的执行。2、张增宝、张家寿、张寿滔应返还王泽宇租金51万元。王泽宇至今实际向三出租人支付租金共计73万元（含定金），免除免租期8个月，需支付的租金的租期应自2017年2月1日开始计算，至2018年12月31日止，实际承租22个月，每月租金1万元，故三出租人应退还王泽宇51万元。3、一审法院认定化粪池及污水处理设备的费用问题错误。王泽宇已提供充分、合法有效的证据证明安装污水处理设备共计花费35万元。4、一审法院认定王泽宇应赔偿出租人5万元房屋损失无事实和法律依据。根据双方签订的《房屋租赁合同》的相关约定，王泽宇对租赁物可根据自身经营客栈的需要进行改造、改建、装修，并不需要得到出租人的同意，不存在违约装修、改造。王泽宇承租房屋后，面积反而增加了307.95平方米。张增宝、张家寿、张寿滔辩称，房屋产权人为张增宝，张家寿、张寿滔仅是作为见证人和租金代收人；认可一审判决对于免租期八个月的认定方式；化粪池费用同意按80%的比例退回，安置补偿协议不包含35万的污水处理设备，对该笔费用不认可；对于房屋损失，评估报告中连一扇门一扇窗也没有，王泽宇应当承担房屋损失，安置期租金补助是对拆迁户的补助款。张增宝上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第六项，改判王泽宇补偿房屋损失431556元，支付违约金45000元，张增宝支付王泽宇化粪池修建费用11635.2元；一审反诉案件受理费各自承担一半。事实和理由：1、一审仅判决王泽宇赔偿张增宝50000元无事实和法律依据。王泽宇在未报经主管部门及出租人同意的情况下对租赁物进行改造（中途被叫停，形成烂尾），致使租赁物遭到严重破坏，进而导致在拆迁补偿评估时评估对象残缺不全，给上诉人本应获得的合法权益造成严重减损，并且张增宝针对损害事实已进行充分举证。2、一审判决不支持逾期付款滞纳金及违约金系在对违约事实错误认定基础上形成的法律适用错误。王泽宇未按合同约定在合同租期八个月内支付第二笔租金50万元，应依照合同约定承担相应责任，一审认定并非因王泽宇违约导致房屋租赁合同解除，不支持滞纳金和违约金，属法律适用错误。3、在反诉案件受理费的分担上，王泽宇应承担主要责任，一审对于案件受理费的分担违背公平原则。王泽宇辩称，双方合同约定移交的房屋面积为320平方米，但在拆迁补偿时房屋面积已经增加到627.95平方米，超出307.95平方米，超出部分是由王泽宇投资建设，因此张增宝不但没有损失反而获得巨大利益，此部分补偿款应由王泽宇享有。张增宝主张的违约金、滞纳金不能成立，王泽宇在2016年8月向大庄村委会申请对租赁房屋进行改扩建，准备开办客栈，村委会答复因洱海保护不准建设，暂停审批，也要求王泽宇不要缴纳后续租金，以免引起诉争，因此王泽宇没有足额缴纳租金是政策原因导致，没有违约行为，滞纳金无从谈起。对于诉讼费用，张增宝主张无法律依据。王泽宇向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告张家寿于2015年8月28日签订的《协议书》，以及原告与被告张寿滔、张增宝于2016年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告张家寿、张寿滔、张增宝共同返还原告租金570000元；3.判令被告张家寿、张寿滔、张增宝共同赔偿原告修建化粪池及安装污水处理设备的费用350000元；4.本案诉讼费用由被告张家寿、张寿滔、张增宝共同承担。张增宝向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告逾期支付租金的滞纳金45000元；2.解除反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同关系，判令反诉被告支付反诉原告违约金200000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告因装修改造造成的经济损失431556元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年8月28日，原告（乙方）与被告张家寿（甲方）签订《协议书》，约定甲方将大理市房屋出租给乙方使用，甲方办理增建三层准建证，获得准建批复后签订正式的租赁合同；乙方于签订《协议书》当日支付甲方定金80000元，该定金在签订正式的租赁合同时视为预付租金。《协议书》还对未按约定签订房屋租赁合同的后果进行了约定。《协议书》签订当日，原告支付了定金80000元。2016年4月30日，原告（乙方）与被告张寿滔、张增宝（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将大理市房屋及附属空地（房屋面积320㎡，空地面积275.48㎡）出租给乙方用于经营客栈，租期十八年，自甲方将租赁物交付给乙方时起算，因甲方承诺给予乙方八个月免租期，故实际租期为十八年零八个月（具体日期以房屋交付附件为准）；租金120000元／年，十八年租金总计2160000元，定金80000元转为租金，乙方应于租赁合同签订后三日内支付500000元，于租期八个月内支付500000元，于租期满五年零八个月后的十个工作日内支付1080000元，如乙方逾期支付租金，则应按500元／天向甲方承担滞纳金，逾期超过三个月的，甲方有权解除合同、收回租赁物，并要求乙方按已付租金的20%承担违约金；乙方根据自身经营需要，可以对租赁物在报经主管部门同意的情况下进行改造建设，报批及建设费用由乙方负责、承担，甲方提供协助，甲方有权对乙方的装修或改造方案进行监督和审查并及时提出合理意见；租赁期间，如因政府征地拆迁导致租赁合同无法履行，则按不可抗力进行处理，甲方应按乙方实际承租时间收取租金，多收部分予以退还，拆迁补偿费归甲方，但甲方应视情况给予乙方补偿。2016年5月31日，原告支付了租金500000元，被告张寿滔、张增宝将租赁物交付给原告。2016年6月1日，原告与被告张寿滔签订《房屋租赁合同-房屋交付附件》，确认租期自2016年6月1日起至2035年1月31日止。2016年6月，原告开始拆除部分房屋并改建为钢结构房屋，2016年8月，原告向大庄村委会申请对租赁房屋进行改建、增建，村委会答复因洱海保护原因暂停审批，故未予批准，随后要求原告停止建设。2017年4月，原告向政府部门填报了大理市洱海流域水生态保护核心区餐饮客栈关停登记表。2017年12月，原告重修了化粪池。2018年4月，原告再支付租金150000元。受大理市下关镇人民政府委托，大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司于2018年9月作出《房地产评估报告》，确认大理市房屋及附属设施评估价值为1118480元，其中钢筋砼化粪池评估价值为14544元。2018年11月23日，被告张增宝户与大理市下关镇人民政府、大理市下关镇大庄村民委员会第九村民小组签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，约定大理市下关镇人民政府对被告张增宝户的大理市土地、房屋及其附着物进行腾退搬迁补偿安置，其中宅基地面积0.48亩，房屋建筑面积627.95㎡（石混结构219.88㎡、砖混结构232.97㎡、钢结构175.1㎡），给予被告张增宝户安置用地0.36亩以及补偿款、奖励及补助资金共计1288085.2元。2018年12月，大理市房屋被拆除。一审法院认为，关于案涉房屋租赁合同出租人的问题。2015年8月28日的《协议书》系原告与被告张家寿签订，2016年4月30日的《房屋租赁合同》系原告与被告张寿滔、张增宝签订，2016年6月1日的《房屋租赁合同-房屋交付附件》系原告与被告张寿滔签订，但在审理中，被告张家寿、张寿滔、张增宝均主张房屋租赁合同的出租人为被告张增宝，原告明确表示认可出租人为被告张增宝，同时放弃对被告张家寿、张寿滔的诉讼请求，对此予以确认。关于2015年8月28日的《协议书》的解除问题。从《协议书》关于签订房屋租赁合同的条件、定金交付、未按约定签订房屋租赁合同的后果等约定来看，该《协议书》应为定金合同，属于预约合同的性质。2016年4月30日，房屋租赁合同（本约）订立，前述《协议书》即履行完毕，预约合同的权利义务终止，现已不存在解除之说。因此，原告请求解除该《协议书》，不予支持。关于房屋租赁合同的解除问题。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，被告张增宝户于2018年11月23日与大理市下关镇人民政府、大理市下关镇大庄村民委员会第九村民小组签订搬迁补偿安置协议，租赁房屋于2018年12月被拆除，租赁物灭失，合同目的不能实现，现原告请求解除房屋租赁合同，依法应予支持。关于租金返还问题。依据房屋租赁合同的约定，如因政府征收拆迁导致房屋租赁合同无法履行，出租方应按实际租赁时间收取租金，多余部分退还承租方。现因政府征收拆迁，租赁房屋被拆除而灭失，房屋租赁合同予以解除，原告已经支付了租金730000元，故应按实际租赁时间计算后多余部分由被告张增宝予以退还。关于实际产生的租金，原告主张应自2016年6月1日计算至2018年6月1日，同时扣除八个月的免租期，实际租期十六个月，实际产生的租金为160000元；被告则主张应自2016年6月1日计算至2018年12月1日，同时因八个月的免租期是在十八年租期届满后赠送，不应扣除八个月的租金，因此实际租期三十个月，实际产生的租金为300000元。原告于2016年6月1日开始占有、使用租赁房屋，直至2018年11月23日签订搬迁补偿安置协议时确定原告无法继续占有、使用，原告应当承担该段时间内的租金。双方约定实际租期自2016年6月1日起至2035年1月31日止，其中有八个月的免租期，但未明确约定具体的免租时段，基于公平原则，确定租金标准以9642.86元／月计（总租金2160000元÷总租期224个月）。综上，实际产生的租金为287035.83元，原告已经支付730000元，故被告张增宝应返还原告442964.17元。关于化粪池及污水处理设备的费用问题。被告张增宝认可原告修建化粪池的事实，该部分补偿款为14544元，被告张增宝表示同意返还给原告，予以确认。原告主张的安装污水处理设备的费用，因未提交合法有效的证据予以证明，不予支持。关于反诉原告请求的逾期付款滞纳金及违约金问题。案涉房屋租赁合同解除，系因不可归责于反诉被告的原因导致租赁房屋灭失，并非因反诉被告违约导致房屋租赁合同解除，故反诉原告请求反诉被告承担逾期付款滞纳金及违约金，不予支持。关于反诉原告请求的房屋损失赔偿问题。反诉原告主张反诉被告在租赁期间未经准许即拆除房屋、装修及附属设施，导致房屋在被征收拆迁时所获得的补偿减少，故请求反诉被告予以赔偿。依据认定的事实，反诉被告拆除了部分砖混结构房屋，但亦改建了钢结构，虽然该钢结构的价值在征收拆迁时进行了评估并确定予以补偿，但考虑到钢结构补偿标准与砖混结构房屋补偿标准的差距，同时考虑拆除的部分砖混结构房屋面积现无法确定的事实，酌情确定反诉被告赔偿反诉原告50000元。反诉原告主张的拆除房屋的装修、附属设施的损失，因未提交合法有效的证据予以证明，故不予支持。反诉被告抗辩称其改造、改建租赁房屋无需反诉原告同意，故不应赔偿损失的责任。根据约定，反诉被告可以对租赁物在报经主管部门同意的情况下进行改造建设，但事实上，反诉被告在未经主管部门同意的情况下即开始改造建设，因此，由此造成反诉原告的损失，其应当承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）王泽宇与被告（反诉原告）张增宝之间的房屋租赁合同（2016年4月30日的《房屋租赁合同》及2016年6月1日的《房屋租赁合同-房屋交付附件》）；二、被告张增宝于本判决生效之日起十日内返还原告王泽宇租金442964.17元；三、被告张增宝于本判决生效之日起十日内支付原告王泽宇修建化粪池费用14544元；四、反诉被告王泽宇于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告张增宝房屋损失50000元；五、驳回原告王泽宇的其它诉讼请求；六、驳回反诉原告张增宝的其它诉讼请求。本诉案件受理费13000元，由原告王泽宇承担6535元，被告张增宝承担6465元。反诉案件受理费减半收取5283元，由反诉原告张增宝承担4893元，反诉被告王泽宇承担390元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王泽宇提交《大理市人民政府办公室关于印发大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见的通知》复印件一份，欲证明搬家费及搬迁奖励的费用应该补偿给王泽宇。经质证，张增宝、张家寿、张寿滔对该证据三性予以认可，但认为搬家费并没有在补偿款中，搬迁奖励是补给出租人而不是承租人，对证明方向不予认可。本院认为，王泽宇提交的证据不能证明欲证明事实，并且其在一审、二审中并无关于搬家费、搬迁奖励的诉请，对该证据不予采信。张增宝、张家寿、张寿滔提交《建设行政责令改正通知书》复印件一份，欲证明王泽宇在未取得任何报批报建手续、也未经出租人同意情况下，对房屋进行改造。经质证，王泽宇对该证据三性予以认可，但对证明方向不予认可。本院认为，张增宝提交的证据不能证明王泽宇未经出租人同意就进行房屋改造，而对于王泽宇未经批准改造房屋，一审基本事实部分已经进行了认定，对该证据不予认可。当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案《协议书》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同-房屋交付附件》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定《协议书》性质为预约合同并无不当，因本约合同签订后，当事人的权利义务具体由本约合同进行约束，预约合同的使命已经完成，预约合同权利义务终止；一审根据合同目的不能实现解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同-房屋交付附件》符合法律规定。关于本案出租人问题。一审中，王泽宇以张增宝、张家寿、张寿滔为出租人主张权利，后虽放弃对张家寿、张寿滔的诉讼请求，但在二审中，王泽宇认为其在一审中作出的错误意思表示，可能涉及相关权利的实现，主张将张增宝、张家寿、张寿滔列为共同出租人。本院认为，张增宝、张家寿、张寿滔互为家庭成员，分别参与签订了案涉三份协议（合同），三份协议（合同）在内容上具有连续性以及补充性，根据合同相对性，根据权利义务的对等性，以及农村生产、生活习惯，对于王泽宇将张增宝、张家寿、张寿滔列为共同出租人的主张，本院予以采纳。关于租金返还数额问题。一审根据双方合同约定以及案件事实，确定的王泽宇实际承租时间，八个月免租期的计算方式并无不当，判决出租人返还王泽宇租金442964.17元应予维持。王泽宇关于实际承租时间应先扣除八个月免租期的主张，与双方合同并未对八个月免租期作具体约定的实际相悖，亦不符合公平原则，不予采纳。关于化粪池及污水处理设备费用问题。根据本案《房地产估价结果报告》，载明化粪池评估价为14544元，此部分补偿款14544元已被出租人领取，实际应当由修建人王泽宇享有，一审对该补偿款的处理有事实依据，予以维持。王泽宇并未对《房地产估价结果报告》提出异议，亦未提交合法有效证据证明安装污水处理设备的具体支出，其要求出租人赔偿350000元的上诉请求不予支持。关于出租人房屋损失问题。双方合同虽然约定王泽宇在报经有关主管部门同意的情况下，根据自身经营需要，可以对租赁物进行改造建设。但根据案件事实，出租人于2016年6月交付房屋后，王泽宇就开始对租赁房屋进行拆除、改建，2016年8月王泽宇向大庄村委会申请改建审批手续未果即停止建设。对于2016年6月至8月期间，王泽宇对租赁物的改建行为，出租人作为租赁物所有人，应当知晓并同意，应视为双方对合同关于租赁物改建行为的约定的变更。现出租人关于王泽宇未经出租人同意就对租赁物进行拆除、改建的主张不予采纳。本案出租人未提交证据证明租赁物因王泽宇的改建行为，在征收拆迁时补偿款减少的数额，即使租赁物因改建行为导致补偿款减少，亦不能归责于王泽宇。一审判决王泽宇赔偿出租人房屋损失50000元，无事实和法律依据，本院予以纠正。关于出租人诉请的逾期付款滞纳金和违约金问题。一审不支持逾期付款滞纳金和违约金并无不当，不再赘述。一审判决对反诉案件受理费的处理并无不当。综上所述，王泽宇的上诉请求部分成立，予以部分支持；张增宝的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初5058号民事判决；二、解除王泽宇与张增宝、张家寿、张寿滔之间的房屋租赁合同（2016年4月30日的《房屋租赁合同》及2016年6月1日的《房屋租赁合同-房屋交付附件》）；二、张增宝、张家寿、张寿滔于本判决生效之日起十日内返还王泽宇租金442964.17元；三、张增宝、张家寿、张寿滔于本判决生效之日起十日内支付王泽宇修建化粪池费用14544元；四、驳回王泽宇的其他诉讼请求；五、驳回张增宝的反诉请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费16665元，由王泽宇负担8031元，由张增宝、张家寿、张寿滔负担8634元。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  杨晓钟审判员  左丽梅二〇二〇年八月二十八日书记员  王 芸