湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初4889号原告（反诉被告）：艾某某，男，1987年9月21日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：段伟斌，湖南湘天律师事务所律师。委托诉讼代理人:王明帅，湖南湘天律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙市志发实业有限公司，住所地长沙市芙蓉区万家丽中路一段**。法定代表人：黄志明，董事长。被告（反诉原告）：湖南万家丽集团国际购物广场有限公司，，住所地长沙市芙蓉区火星路**第**（万家丽路一段**）法定代表人：黄志明，董事长。二被告委托诉讼代理人：余建武，男，1956年4月23日出生汉族，住长沙市天心区，系公司员工。二被告委托诉讼代理人:李争光，男，1984年9月4日出生，汉族，住长沙市雨花区，系公司员工。原告（反诉被告）艾某某与被告（反诉原告）湖南万家丽集团国际购物广场有限公司（以下简称万家丽公司）、被告（反诉原告）长沙市志发实业有限公司（以下简称志发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）艾某某的委托诉讼代理人段伟斌、王明帅，被告（反诉原告）志发公司、万家丽公司的委托诉讼代理人余建武、李争光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告艾某某向本院提出诉讼请求：1、确认艾某某与志发公司、万家丽公司之间签订的《租赁合同》无效或判令解除艾某某与志发公司、万家丽公司之间签订的《租赁合同》；2、判令志发公司、万家丽公司连带返还艾某某租赁押金20160元，质量保证金32000元；3、判令志发公司、万家丽公司连带返还艾某某租金及费用80640元、装修押金5000元、进场工本费2100元；4、判令志发公司、万家丽公司共同承担本案诉讼费用。诉讼过程中，艾某某将原诉讼请求的第一项变更为：确认艾某某与志发公司、万家丽公司之间签订的《租赁合同》无效，并增加一项诉讼请求：判令志发公司、万家丽公司赔偿艾某某装修、装饰费用损失112020元。事实与理由：艾某某与志发公司、万家丽公司于2019年8月31日签订《万家丽国际购物广场地铁城租赁合同》，合同约定由志发公司、万家丽公司提供其所属位于长沙市芙蓉区××屯××街道××社区××路××段××号××楼××街××商铺租赁给原告使用，租赁场地共计80平方米，租赁期限为两年，自2019年10月1日开始计算，租金及费用分时间段确认为:2019年10月1日-2020年9月30日按照252元／平方米／月支付租金及费用、2020年10月1日-2021年9月30日按照278元／平方米／月支付租金及费用，租金及费用支付方式为4个月一付。合同签订当日，艾某某一次性支付了志发公司、万家丽公司4个月的租金及费用80640元、租赁押金20160元、质量保证金32000元。2019年9月艾某某进入租赁场地装修，向志发公司、万家丽公司支付了5000元的装修押金及2100元的装修工本费。艾某某自进入租赁场地以来，因租赁场地内排气通道不明，租赁场地内频繁散发出来自场地外的浓厚油烟味、污水及化粪池的恶臭味等异味，导致艾某某无法正常经营。艾某某向志发公司、万家丽公司员工反馈后，志发公司、万家丽公司员工承诺整改，但迟迟不见效果。艾某某经调查发现，艾某某租赁场地距离商场负三楼化粪池检查井及油烟处置装置仅一梯之隔，租赁场地内排烟管道、消防管道走向不明且不能与租赁场地旁的电动扶梯全部隔断，以致有大量异味进入艾某某租赁的场地。根据艾某某了解，被告出租的经营场地超出了建设工程规划许可范围，属于违章建筑，且该经营场地至今未办理消防验收手续。艾某某认为，艾某某与志发公司、万家丽公司签订的租赁合同虽系双方协商订立，但因租赁物未按照建设工程规划建设、未办理消防验收手续，违反了相关法律的禁止性规定，应属无效合同。且即使艾某某与志发公司、万家丽公司签订的合同有效，但在艾某某租赁期间，租赁场地内频繁散发出严重臭味，导致艾某某无法正常经营，志发公司、万家丽公司作为出租方，对其出租场地及周围的环境具有管理义务，对租赁场地内的排烟管道、消防管道应作出合理规划，其怠于履行相关义务的行为构成对双方租赁合同的违约。综上所述，艾某某的各项诉请具有事实与法律依据，现诉至贵院，请求法院法支持艾某某的全部诉请。被告（反诉原告）志发公司、万家丽公司辩称：艾某某多次拖欠志发公司、万家丽公司的房屋租金，双方协商不成，请求法院依法驳回艾某某的诉讼请求。被告（反诉原告）志发公司、万家丽公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判决艾某某支付所欠志发公司、万家丽公司租金及费用80640元（2020年2月1日至2020年5月31日止）；2、判令艾某某支付滞纳金48000元（2020年2月1日至2020年5月31日止）;3、判令艾某某支付违约金254400元；4、本案诉讼费用由艾某某承担。事实与理由：2019年9月5日，志发公司、万家丽公司与艾某某签订租赁合同一份，由艾某某承租志发公司、万家丽公司位于万家丽中路一段99号-201负二楼生活超市商业街A区005号商铺。合同约定，租赁期限从2019年10月1日起至2021年9月30日止，共计2年，每月租金及费用为(252X80)20160元，租金及费用4个月一付。艾某某在上缴租金及费用每期满10天后向志发公司、万家丽公司缴纳下期租金及费用，艾某某不能按约定时间缴付租金及费用的视同违约，每推迟一天按400元/天收取违约滞纳金。同时，合同约定了违约责任，甲、乙双方不得无故提前解除本租赁合同，否则，违约一方应赔偿给另一方造成的损失，赔偿金额按2年租赁期上交租金及费用总额的50％赔偿对方。合同同时约定了其他相关事项。合同生效履行后，艾某某除交纳第一期应租金及费用外，至2020年5月31日止，拖欠租金80640元，经志发公司、万家丽公司多次催要，但时至今日，艾某某仍拒不交纳，并以种种无理借口提出解除合同的要求，因此，本案艾某某故意违约，理应承担相应的违约责任。至于艾某某提出的环保问题，这不是双方根据各自立场可以确定的，应当由相关部门根据我国环保法的有关规定，进行鉴定，作出结论。至于违章建筑、消防未验收的问题，更是无稽之谈，志发公司、万家丽公司使用的是违章建筑、消防不过关，有关部门会批准志发公司、万家丽公司开门经营?根据谁主张谁主证的原则，艾某某又有什么证据能够证明这些问题呢。综上，为维护志发公司、万家丽公司的合法权益，特根据我国法律的相关规定，向贵院提起反诉，恳请依法支持志发公司、万家丽公司的反诉请求。对志发公司、万家丽公司的反诉，艾某某辩称：志发公司、万家丽公司所主张的80640元包括租金及费用两项，其中费用是指商铺租赁期间的物业管理等经营费用，志发公司、万家丽公司主张的日期为2020年2月1日至2020年5月31日，该期间为××疫情期间，涉案楼层及整个万家丽生活超市均未营业，并没有提交证明上述管理经营等服务，租赁合同规定租金是包括租金及费用两项，租金的收取方式为76元／平方米，费用为176元／平方米由两个部分构成，2020年2月1日至2020年4月24日，××期间双方都没有履行合同，合同属于中止，不存在合同里面费用的问题，艾某某2020年4月24日报警要求搬离租赁房屋，但遭到志发公司、万家丽公司的阻拦，说明原告没有占用房屋，不存在占用租金的问题，根据我们提交的证据租赁房屋按照建设工程许可证规划的用途是车库，志发公司、万家丽公司却改建为商铺且出租，没有相关许可的情况下是违规建筑，所以双方签订的租赁合同是无效的，志发公司、万家丽公司是导致本案租赁合同无效的过错人，其应当对我们承担违约责任，而不是我们对他们承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：志发公司与万家丽公司两公司系同一企业法人，万家丽国际购物广场（以下简称万家丽商场）系其共同开发。2019年8月31日，志发公司、万家丽公司（甲方）与艾某某（乙方）签订《万家丽国际购物广场地铁城区租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方提供其所属位于长沙市芙蓉区××屯××街道××社区××路××段××号××楼××街××商铺（以下简称涉案商铺），租赁给乙方使用；租赁期限从2019年10月1日起至2021年9月30日，合同期共计2年；乙方在签约时一次性付清4个月租金及费用共计80640元及押金20160元、质量保证金32000元；合同期满或双方合同终止时，乙方原有一切入墙嵌地及其他固定装修物和设施采取“来修去丢”原则，甲方不予补偿，并由乙方自行拆除展位将展位恢复至乙方入场前原貌；甲乙双方不得无故提前解除本租赁关系，否则，违约一方应赔偿因此给另一方造成的损失，赔偿金额按两年租赁期上交租金及费用总额的50%赔偿对方；乙方原有商铺、质量保证金在合同终止，费用结清后，3个月内无商品质量投诉及债务纠纷时，甲方即把该保证金退还地方，如乙方对消费者承诺保质期超过3个月的，甲方除按成交商品的总额处罚外，质保金按乙方承诺期限届满时退还，并不计利息。合同签订当日，艾某某向万家丽公司缴纳质量保证金32000元，租金及费用80640元，押金20160元，装修押金5000元，装修工本费2100元。艾某某承租店面后开始进行经营，为涉案商铺装饰、装修投入112020元。在艾某某经营过程中，因艾某某多次发现涉案商铺内经常有恶臭气味出现，影响其经营，故其多次联系万家丽工作人员反映此问题，因问题一直未解决，双方协商不成，艾某某欲将设备搬离门面，但遭至万家丽工作人员阻拦，双方发生纠纷，艾某某的妻子汪华遂向芙蓉公安分局东屯渡派出所报警，芙蓉公安分局东屯渡派出所出具报警回执。艾某某至今未将设备搬离门面，也未再继续支付租金。2014年5月7日，长沙市城乡规划局就万家丽商场向建设单位志发公司发出建规[建]字第建2[2007]0219号《湖南省建设工程规划许可证》。2019年12月10日，长沙市消防救援支队向志发公司发出长公（消）行罚决字[2019]0019号处罚文书，给予志发公司未经消防设计审核擅自施工，未经消防验收擅自投入使用，未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为三项合并处罚，处责令停止使用，并处罚金12万元的处罚。现艾某某以涉案商铺无法正常经营其属于违章建筑为由诉至本院要求万家丽公司、志发公司退还相关费用并确认合同无效；万家丽公司、志发公司又以艾某某拖欠租金为由向本院提起反诉。本院认为：艾某某与万家丽公司、志发公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，以上合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。艾某某以涉案商铺系为违章建筑为由请求本院确认合同无效，对此本院认为违法、违章建筑的确认主体是行政主管机关，人民法院不能在审理中予以确认,故本院对于艾某某的该项诉讼请求不予支持。本案中，租金及费用、进场工本费是实际发生的费用，因此艾某某要求退还上述费用，本院不予支持。因涉案商铺不符合消防要求，故万家丽公司、志发公司应退还艾某某押金20160元、质量保证金32000元、装修押金5000元。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，艾某某与万家丽公司、志发公司签订租赁合同的时间为2019年8月13日，而长沙市消防救援支队对万家丽商场给予行政处罚的时间为2019年12月10日，故双方在签订合同时，万家丽商场消防设施不符合消防法的相关规定，且至本院开庭前万家丽公司、志发公司尚未提供证据证明涉案商铺现已符合《中华人民共和国消防法》规定，故仍可能危及承租人的安全，艾某某在支付2020年2月1日-2020年5月31日租金前，得知涉案商铺不符合法律规定时，可以行使先履行抗辩权，拒绝支付租金。故本院对于万家丽公司、志发公司请求艾某某支付租金及费用、滞纳金的诉讼请求不予支持，因艾某某未违约，故本院对于万家丽公司、志发公司请求其支付违约金的诉讼请求不予支持。关于艾某某要求万家丽公司、志发公司赔偿其装饰装修费用的诉讼请求，本院认为，双方签订的租赁合同约定，合同期满或双方合同终止时，艾某某原有一切入墙嵌地及其他固定装修物和设施采取“来修去丢”原则，万家丽公司、志发公司不予补偿，并由艾某某自行拆除展位、将展位恢复至入场前原貌。故本院认为据合同约定，万家丽公司、志发公司并不对艾某某涉案商铺内的装饰装修进行补偿，故本院对于艾某某的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，判决如下：一、本诉被告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司在本判决生效之日起三日内向本诉原告艾某某支付押金20160元、质量保证金32000元、装修押金5000元；二、驳回本诉原告艾某某的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3098元，因适用简易程序，已减半收取1549元，由长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司负担。反诉受理费7045.6元，因适用简易程序，已减半收取3522.8元，由长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张琼二〇二〇年八月四日法官助理邓浪书记员刘雅琪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。