江苏省句容市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1183民初5891号 原告：罗序兵，男，1970年10月生，汉族，住句容市。 原告：王爱娣，女，1971年5月生，汉族，住句容市。 两原告委托诉讼代理人：徐胜，江苏金银河律师事务所律师。 被告：江苏万宏置业集团有限公司，住所地句容市华阳镇华阳南路万宏天源城****。 法定代表人：徐益盛，系该单位董事长。 委托诉讼代理人：刘桂生，江苏刘桂生律师事务所律师。 原告罗序兵、王爱娣诉被告江苏万宏置业集团有限公司（以下简称“万宏置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理，依法适用简易程序；因案情疑难复杂，于2019年11月4日裁定转为普通程序；2020年2月，受新冠疫情影响扣除审限2个月并延长审限6个月。本案分别于2019年9月11日、2020年8月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐胜、被告委托诉讼代理人刘桂生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗序兵、王爱娣向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即向原告支付逾期交房违约金及损失计75548元；2、判决被告自2019年8月15日起至实际交付房屋之日止，按照合同约定承担房屋、车库、附属房屋合同总价的日万分之一违约金；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月3日，原告与被告签订商品房买卖合同、义台街储藏室转让合同等，购买被告开发的义台街015幢0305号房屋、储藏室等。合同约定被告应于2018年6月30日前向原告支付验收合格的房屋、交付房屋一个月内交付储藏室等，否则应当支付违约金。后被告一直不能依约向原告交付验收合格的房屋及储藏室等，也拒不按照合同约定向原告支付违约金及损失，为维护原告合法权益，诉至法院。 被告万宏置业公司辩称，原告诉称要求被告支付违约金没有法律依据，理由是双方合同明确约定了交付条件为竣工验收合格，该房屋竣工验收合格后被告向原告发出了交付房屋通知书，但原告拒绝接受房屋，由此产生的责任应当由原告自行承担。该商品房买卖合同约定的交付时间是2018年6月30日，由于涉案的项目系镇江市重点文旅项目，施工过程中遇到了非被告所能控制的原因，导致工期的延。根据合同约定，被告应当免除责任，如众所周知的丁家大院拆迁遇阻一事，对整个项目的进展有重要影响。因此，我方认为尽管没有按照合同约定的期限即2018年6月30日交付，但存在约定的免责事由。同时，由于原告坚持以取得竣工验收备案表为交付依据，而该标准并非双方合同约定的交付标准，因此我方认为不应当承担违约责任。2019年6月18日,双方曾经就房屋延迟交付达成了补偿协议，罗序兵办理了房屋交付手续，并就延期交付补偿达成一致，因此，原告再主张延期交付违约金，没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2016年12月3日，罗序兵、王爱娣与万宏置业公司签订商品房买卖合同（编号：31022901010150305），约定罗序兵、王爱娣购买万宏置业公司开发的位于句容市建设路北侧的义台街小区15幢0305号房屋，房屋建筑面积为113.16平方米，其中套内面积91.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.01平方米，单价为每平方米7150.42元，总价款为809142元。合同签订时由罗序兵、王爱娣付首付款379142元后，剩余430000元办理按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.该商品取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6.该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.公共卫生事件或公共突发事件，非出卖人所能控制之政府，配套之市政设施延误交付；3.在施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决之延期交付；4.其他非出卖人能控制的因素；5.买受人有任何违约行为。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”同日，双方又签订了《商品房买卖合同》补充协议及储藏室转让合同。 2016年12月3日，罗序兵、王爱娣向万宏置业公司缴纳首付款379142元和储藏室转让款。2018年6月25日万宏置业公司向罗序兵、王爱娣发出关于义台街1期项目延期交房通知书，通知两原告因市政规划配套建设原因，房屋交付时间需延迟，具体交付日期书面通知。2018年10月23日，万宏置业公司以挂号信方式通知向罗序兵、王爱娣交付房屋。罗序兵、王爱娣认为房屋尚未达到交付条件，未接收房屋。2019年6月18日，原、被告签订补偿协议，被告一次性支付原告延期交房的违约金2508元。双方办理了房屋交接及物业资料交付等手续。 另查明，句容市义台街小区于2016年11月23日取得商品房预售许可证，许可证号为句房预字第2006181号。2018年5月，义台街小区15号楼经五方验收合格并取得单位工程质量竣工验收证明书，并于2018年10月10日通过句容市建设工程质量监督站验收合格。该小区15号楼于2019年10月16日取得句容市行政审批局的建筑工程竣工验收备案表。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同及补充协议、储藏室转让合同、购房发票、收据、句容市行政审批局出具的备案意见、句容碧桂园小区验收单项评定表及被告提交商品房预售许可证、建设工程施工许可证、质量监督报告、入住通知书、邮寄凭证、物业资料交付确认单、房屋验收表、补偿协议、15号楼单位工程竣工证明书予以证实。 本案争议焦点：万宏置业公司与罗序兵、王爱娣签订的商品房买卖合同关于房屋交付条件是否有效、如何确定，涉案房屋是否具备交付条件；万宏置业公司是否存在逾期交付，应否承担逾期交房违约责任及补偿协议是否有效。 本院认为，2016年12月11日，原告罗序兵、王爱娣与被告万宏置业公司签订商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，原告应向被告公司支付购房款，被告公司应按约定期限将经验收合格的商品房交付给原告。 2000年，国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.空白。上述五种选择中前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需通过设计方、建设方、监理方、施工方共同验收即可，无需经过综合验收并备案。在当事人选择该交付条件不违反国家禁止性规定的情况下，该约定有效。万宏置业公司提交的15号楼单位工程竣工证明书及建筑工程竣工验收备案表可以证明义台街小区15号楼单位工程经2018年5月五方主体验收合格，2018年10月10日经工程质量监督部门验收合格。双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，应当认定涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件。2018年10月23日，万宏置业公司向罗序兵、王爱娣发出交付房屋通知书，至此，万宏置业公司完成了交付房屋的义务。合同约定房屋交付的时间为2018年6月30日，万宏置业公司延迟交付，应承担自2018年6月30日起至2018年10月23日延迟交付房屋的违约责任。因原、被告双方签订的储藏室转让合同未约定延期交付的违约责任，被告应按照商品房合同总价款809142元承担延期交付违约责任，即按照日万分之一计算115天，计9305.13元。被告万宏置业公司自2018年10月23日通知向原告交付房屋，但原告以房屋尚未达到交付条件为由拒绝接收房屋，万宏置业公司依据合同已经履行交付房屋的义务，由于原告未按合同约定办理房屋接收手续导致房屋未能交付完成，自此以后产生的损失由原告自行承担。 万宏置业公司辩称，万宏置业公司延期交付的原因系政府配套市政设施延误，非其能控制的因素，以合同约定应当免责。本案应对政府部门原因进行限制解释，且万宏置业公司对此未提供充分的证据予以证实，政府政策并不必然导致万宏置业公司合同义务增加，由此产生的风险应由万宏置业公司自行承担，故对万宏置业公司主张的遭遇政府原因其延期交房应予免责的抗辩理由，本院不予支持。 关于双方签订的补偿协议存在显失公平的情形，因此被告的意见本院不予采信，但双方已结算的2508元应予以扣除。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏万宏置业集团有限公司于本判决生效之日后十日内赔偿原告罗序兵、王爱娣逾期交付房屋的违约金损失6797.13元。 二、驳回原告罗序兵、王爱娣其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1688元，由原告负担1500元，被告江苏万宏置业集团有限公司负担188元（此款原告已预交，被告江苏万宏置业集团有限公司应将负担的部分于本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长 洪 军 人民陪审员 陈 梅 人民陪审员 王伟平 二〇二〇年八月二十四日 法官 助理 徐 伟 书 记 员 柏胤烜