浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初1238号 原告：江山市贺村镇资产经营公司，统一社会信用代码91330881739227668D，住所地江山市贺村镇政府。 法定代表人：姜素珍，经理。 委托诉讼代理人：姜才跃，男，单位员工。 委托诉讼代理人：郑建国，浙江郑建国律师事务所律师。 被告：戴云旺，男，1946年8月27日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：刘超英，浙江虎山律师事务所律师。 原告江山市贺村镇资产经营公司与被告戴云旺租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转换成普通程序，先后于2020年5月15日、8月4日公开开庭进行了审理。原告江山市贺村镇资产经营公司的委托诉讼代理人姜才跃、郑建国，被告戴云旺及其委托诉讼代理人刘超英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江山市贺村镇资产经营公司向本院提出诉讼请求：1.支付原告租金及占用使用费105000元；2.限期被告腾空搬出占用的场地交还原告;3.由被告承担本案的诉讼费用。庭审时，原告变更第1、2项诉讼请求为：1.被告支付原告自2004年2月1日至2011年1月31日合同期内租金56000元、从2011年2月1日至2019年1月31日的占用使用费49000元，合计105000元;2.被告于2020年6月15日前搬离腾空场地交付原告。事实和理由：2004年1月14日原告的下属机构江山市浙西竹木市场（下称竹木市场）与被告签订了《场地租赁协议书》，竹木市场为甲方出租方，被告为乙方承租方。约定：甲方将新扩建后的木材经营市场叶根有货场的货场安置租给乙方使用，面积1750平方米，租期8年，从2004年2月1日至2011年1月31日止，每年租金每方米4元，计7000元，每承租年内分二次缴纳，第一期为2月5日前，第二期在8月5日前，每期各缴交50%，承租方必须按期缴纳租金，如果乙方未按期缴纳租金或未经甲方同意擅自将土地转租给他人，甲方有权单方终止协议收回土地，有关违约责任参照《合同法》的有关条款进行。然，被告自承租后至今未缴纳过租金，在租赁期限届满后，双方也未续订租赁合同，被告一直占用使用至今，原告一直向被告催收租金及占用使用费，并要求被告腾空场地交还原告，均遭被告拒绝，致使原告努力无果。综上所述，原、被告之间的租赁关系明确，现被告的行为严重损害原告合法权益，为法律所不允许，故提起诉讼。 原告举证如下： 1.2004年1月14日竹木市场与被告签订的《场地租赁协议书》，证明原、被告之间的租赁关系，协议约定了双方之间的权利和义务，原告依约提供了租赁场地，被告应履行支付租金义务以及违约责任的事实。 2.2019年12月31日原告方拍摄的被告租赁场地的现场照片（3张），证明被告仍在占用使用租赁场地的事实。 3.2020年5月8日租赁场地面积的实测图，证明被告现在占用使用的场地面积1158.44平方米。 被告戴云旺辩称，一是原告诉讼主体不适格。竹木市场是独立法人，能够独立行使民事权利和承担民事责任，应由其自己行使权利，涉案场地是否属于原告管理的资产没有依据。二是原告要求支付租金及占用场地使用费105000元无事实依据和法律依据。2003年因竹木市场需要使用答辩人承租的场地，将答辩人的厂房、设备等全部拆除未作分文补偿，于2004年在本村坝贺大山置换了一块场地给答辩人，因拆除的厂房和设备未作补偿，故口头承诺租金免除。置换的场地因界址不清一直无法投入使用，经相关部门解决无果，2006年2月答辩人以相邻纠纷诉至法院，原告所谓的《场地租赁协议书》是一份无效的协议，协议的内容并非双方真实意思的表示也不符合客观事实，因此不能作为确认竹木市场与答辩人之间场地租赁权利义务的依据；答辩人与竹木市场之间形成的是场地置换关系，即便是答辩人需向竹木市场支付租金及场地使用费，也不应按《场地租赁协议书》面积及单价支付，而应按答辩人与贺村镇坝贺村经济合作社约定的租金支付。三是原告的诉讼请求已超出法定的诉讼时效。原告诉请要求支付2004年2月1日至2012年1月31日期间的租金，诉讼时效早已超过。四是场地归还对被告的建筑物等财产应予相应补偿。 被告举证如下： 1.《场地承包合同》，证明被告于2001年12月28日与江山市贺村镇坝贺村经济合作社管理委员会签订一份《场地承包合同》（实际为租赁），租用场地一块，面积1.26亩（840.42平方米），租期15年，年租金604.8元，另外还有7座坟墓的场地105平方米。 2．浙江达正律师事务所律师蔡洪星、徐方忠向竹木市场的原法定代表人王邦全的调查笔录，证明《场地租赁协议书》是无效的，不能作为确认竹木市场与被告的权利义务关系的依据。 3.本院（2006）江民初字第296号民事判决书(被告与周献花相邻关系纠纷一案)，证明《场地租赁协议书》已经被本院（2006）江民初字第296号民事判决书判决否定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 1.被告主张2003年因竹木市场需要使用其承租的场地，将被告的厂房、设备等全部拆除未作分文补偿，竹木市场为被告置换场地的同时，还与被告口头约定免除之后的租金，没有相应的证据证明，本院不予认定。 2.原、被告之间的租赁合同是否客观真实，其签订的《场地租赁协议书》能否作为确认双方权利义务的依据。首先，按照被告的答辩，被告并没有否认双方之间租赁合同的存在。其次，被告提供的本院（2006）江民初字第296号民事判决书和浙江达正律所事务所律师蔡洪星、徐方忠向竹木市场王邦全的调查笔录，均没有否认双方之间存在租赁关系。仅表明《场地租赁协议书》中的租赁场地面积、界址部分的内容是专门提供给被告用于被告与周献花相邻关系纠纷一案的诉讼。第三，《场地租赁协议书》有双方的签名和盖章，不能因为协议书的部分内容有误，就否认双方租赁合同的存在。第四，原、被告双方租赁合同的权利义务应结合协议书、双方当事人的陈述、租赁场地的实际等综合认定。协议上租赁场地面积和界址因与实际不符，按照双方认可的实际丈量制作的实测图确定，认定租赁场地面积为1158.44平方米。协议书上的每平方米年租金4元的单价，符合当时市场行情，本院予以采信。被告提出应按其与原江山市贺村镇坝贺村经济合作社管理委员会于2001年12月28日签订的《场地承包合同》来确定，依据不足，本院不予采纳。协议书中的其他部分内容，双方均无异议，本院予以采信。 3.关于场地归还时原告对被告场地上的建筑物等财产是否补偿问题，被告没有提出反诉，可另案处理。 本院认定事实：2001年12月28日，原江山市贺村镇坝贺村经济合作社管理委员会与被告签订了一份《场地承包合同》，江山市贺村镇坝贺村经济合作社管理委员会将坝贺大山上车山场地1.26亩按每亩每年480元承包给被告经营。2004年1月14日，因竹木市场扩建，竹木市场与江山市贺村镇坝贺村经济合作社签订了一份场地租赁协议，经济合作社将坝贺村坝贺大山的场地（包括被告承包的场地）租赁给竹木市场，竹木市场为统一该场地的规划，将新扩建后的木材经营市场叶根有货场边的货场安置租给被告使用，并签订了一份《场地租赁协议书》，约定如下：一、场地面积及四至：场地面积1750平方米，东邻严玉仙货场，南邻林邦宗货场，西邻靠南段以金群峰锯板厂房边与中段水泵房西面墙以外5.2m处连线为界，北段与叶根有货场边外6m为界（此6m空间留作公共道路通行），北邻市场通道边为界；二、租赁期限：八年，即从2004年2月1日起至2011年1月31止；三、租金及缴款方式：每平方年租金计4元，共计租金柒仟元，缴款方式：每承租年内分二次缴纳，第一期在2月5日前，第二期在8月5日前，每期各缴50%……五、在承租场地内，乙方不得建造永久性的建筑物，若建造简易的管理用房，需经甲方安排，确保市场容貌整洁，承租期满，原则上属乙方投资建造的简易房自行拆除或折价给下轮承包者；六、承租方必须按期缴纳租金，如果乙方未按期缴纳租金或未经甲方同意擅自将土地转租给他人，甲方有权单方终止协议收回土地……。合同签订后，被告从未缴纳过租金。协议约定的租赁期限届满后，双方没有续订租赁合同，被告继续使用租赁场地至今。 本院认为：第一、原告的诉讼主体资格问题。法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。涉案竹木市场原名称为江山市浙西竹木市场，后更名为浙江贺村木业市场，前后都没有领取营业执照，依法应以竹木市场的设立者即江山市贺村镇资产经营公司为原告。被告关于原告不适格的抗辩，依法不能成立，本院不予采纳。第二、关于合同是否有效问题。场地租赁合同系双方的真实意思表示，内容合法，应属有效。原、被告双方应按租赁场地的实际面积和界址以及协议书中除场地面积和界址之外的约定内容履行各自的义务。第三、关于诉讼时效问题。依照法律规定，原、被告双方的租赁合同履行期限届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。法律又规定，属于同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案原、被告之间从原先的定期合同转变为不定期合同，其最后一期履行期限应是原告提出搬离腾空场地当年支付租金的时间，而不是协议书上约定的最后一年支付租金的时间。原告没有证据证明在起诉前就向被告提出搬离腾空场地，可按原告起诉的时间确定为原告向被告提出搬离腾空场地的时间。因此,原告起诉没有超过诉讼时效，被告该项抗辩主张，依法不能成立。第四、关于租金的支付。原告要求被告支付2004年2月1日至2019年1月31日的租金，于法有据，本院予以支持，但租金的计算，应是69510元（4元/每年每平米×15年×1158.44平方米）。原告诉讼请求中超出69510元的部分本院不予支持。第五、关于搬离腾空场地问题。依照法律规定，租赁期限不定期的，原告可以随时要求被告搬离腾空场地。关于搬离腾空场地的时间，考虑到租赁场地有被告的物件等实际情况，可给予被告一定的准备和搬迁时间。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下： 一、被告戴云旺支付原告江山市贺村镇资产经营公司自2004年2月1日至2019年1月31日的场地租金69510元，限于判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告戴云旺腾空搬出租赁场地交还原告，限于判决生效后两个月内履行完毕； 三、驳回原告江山市贺村镇资产经营公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2400元，由原告江山市贺村镇资产经营公司负担812元，被告戴云旺负担1588元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  戴剑平 人民陪审员  毛 乐 人民陪审员  徐新菊 二〇二〇年八月二十五日 法官 助理  徐轶群 书 记 员  祝冰倩