北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4355号原告（反诉被告）：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托代理人：孙纬，女，1984年11月24日出生，汉族，该公司职员。被告（反诉原告）：杨超，男，1987年12月22日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：鹿世鹏，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁爽，北京市京兴律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）与被告（反诉原告）杨超商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）创誉公司的委托诉讼代理人孙纬，被告（反诉原告）杨超及其委托诉讼代理人鹿世鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创誉公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》项下逾期应付之房价款(不含面积补差)人民币1540000元;2.请求判令被告自逾期支付购房款之日起每日按应付未付款金额万分之五的标准向原告支付违约金，即以1540000元为基数，自2019年10月9日起算直至被告实际付清之日止;3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2016年10月2日签订了《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》，约定被告购买房山区某镇某地块用地项目某办公楼某层某室房屋。根据预售合同附件五第E项之约定，剩余房款人民币1540000元，以按揭方式付款。同时，根据预售合同附件八补充协议第1条第(1)款及第(2)款之相关约定，买受人应在附件五约定的全部首期款付款期限届满之日起30日内办妥按揭贷款放款手续(即买受人应保证全部贷款金额在前述期限内划入出卖人指定账户内，以下同)。如附件五约定的全部首期款付款期限届满时，该商品房所在楼栋尚未竣工备案的，则，买受人应在出卖人取得该商品房所在楼栋竣备验收备案表之日15日内办妥贷款机构按揭放款手续。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。买受人选择按揭贷款方式支付购房价款的，不影响买受人按期支付购房价款之义务。如买受人逾期或无法办妥按揭贷款申请手续或按揭贷款放款手续，或贷款机构批准或实际发放的按揭款少于买受人申请的按揭款的，则买受人应在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款，否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。并且，根据预售合同附件八补充协议第3条第(1)款之约定，买受人逾期支付购房款(包括但不限于因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形)或其他任何应付款项(包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用)，每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五(《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准)向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本补充协议第12条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五(《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准)向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。该房屋所在楼栋竣工验收备案表已于2019年9月24日取得。被告应于2019年10月8日前办妥贷款机构按揭放款手续或在前述期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余购房款。但截至起诉之日，预售合同项下被告尚有房价款(不含面积补差)人民币1540000元未支付，经原告多次电话、书面催告后仍未支付。暂计算至2020年3月29日，被告该笔应付款逾期付款违约金已达人民币132440元。综上，原告要求被告立即向原告支付预售合同项下逾期应付之房价款（不含面积补差）1540000元并按照预售合同预定承担相应的违约责任。故诉至法院。杨超辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告存在延期交房，一直无法提供竣工验收备案表，已经构成违约，原告无法办理贷款手续以实现合同目的，被告有权要求解除合同，我方已经提出反诉。在此之前原告一直同意解除合同。杨超向本院提出反诉请求：1.请求人民法院判决解除反诉原告与反诉被告于2016年10月2日签订的合同编号×××的《北京市商品房预售合同》；2.请求人民法院判决反诉被告返还反诉原告购房款1543236元；3.本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2016年10月2日与反诉被告签订合同编号×××的《北京市商品房预售合同》，合同约定反诉被告将坐落于北京市房山区某镇某地块用地项目某办公楼某层某室的商品房（该项目名称为“某商业中心”）出售给反诉原告，总价款为3083236元，反诉原告首期支付购房款总价款的50%，其余房款向银行申请商业贷款，由反诉被告提供贷款银行，反诉原告按要求提供资料办理贷款，反诉被告在2018年9月30日前向反诉原告交付商品房。后反诉原告按照合同约定合同约定已向反诉被告足额支付了前期购房款1543236元，因反诉被告所售商品房截至2018年9月30日仍在施工，一直无法提供工程竣工验收备案表，导致反诉原告的银行贷款不符合放款条件，反诉被告也实际上不可能按照同约定在2018年9月30日前向反诉原告交付商品房，因此，反诉原告曾多次联系反诉被告处的工作人员要求解除合同退房退款，反诉被告亦表示同意解除合同，但一直未返还反诉原告购房款。根据《合同法》相关规定，反诉被告未能在合同约定的2018年9月30日前向反诉原告交付商品房，已经构成根本违约，直至2019年9月24日，反诉被告才取得反诉原告所购房屋工程竣工验收备案表，此时已经距离反诉被告向反诉原告承诺的交房日期长达一年之久，反诉原告因名下办理了70万元贷款，已经不符合向银行申请购房贷款的条件，反诉原告已经实际上无法从银行取得购房贷款。反诉原告因反诉被告的违约行为已经不能实现合同目的，反诉原告有权要求解除与反诉被告签订的《北京市商品房预售合同》，且反诉被告已经同意解除合同，理应返还反诉原告已付的购房款。另外，当前全国范围内爆发新冠疫情，对本就下行的社会经济产生了巨大影响，反诉原告目前面临65万元的银行贷款待还，反诉原告的经济能力已经陷入困境，更加无法再行筹钱154万元给付反诉被告继续履行与其签订的《北京市商品房预售合同》，《北京市商品房预售合同》已经实际履行不能，合同目的已经无法实现。综上所述，现反诉原告认为，应当解除反诉原告与反诉被告于2016年10月2日签订的《北京市商品房预售合同》，反诉被告返还反诉原告购房款1543236元。故向法院提起诉讼。创誉公司对杨超的反诉辩称：不认可反诉原告的反诉请求。双方签署的合同是合法有效的，我方没有按时交付房屋是有客观原因的，因为当时项目下有油管导致我们逾期交付房屋，我方并不构成根本违约。关于这个事情有法院的生效判决，也有其他的业主起诉我公司，也是有法院的生效判决。反诉原告应按照合同约定于我方取得竣工备案表后15日后取得放款，但是实际上他违约了。反诉原告是有履行合同的能力的，如不能履行合同的约定应承担违约责任。反诉原告的反诉请求缺乏事实和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月2日，创誉公司（出卖人）与杨超（买受人）签订了《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》（以下简称预售合同）（合同编号：×××）。合同约定：创誉公司将位于北京市房山区某镇某地块用地项目某办公楼某层某室的房屋出售给杨超。该商品房规划用途为商业，预测建筑面积为110.67平方米，套内建筑面积105.73平方米，按套内面积计价每平米29161.41元，房屋总价款为3083236元，付款方式为商业贷款，买受人可以首期支付房屋总价款的50%，除首付款外，剩余房款可以向按揭银行借款支付。预售合同第十一条逾期付款责任约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照本合同附件八补充协议的第3条约定处理。该合同附件八补充协议第1条约定，（1）买受人已知悉办理按揭贷款的相关政策及所需的材料，并承诺在本合同签订之日起7日内办妥按揭贷款申请手续【即将申请按揭贷款的全部资料（包括但不限于提供办理按揭贷款所需全部资料及签署相关文件）提交给按揭贷款机构及其他贷款机构】。出卖人于本合同签订之日已向买受人贷款机构提供需由出卖人提供的全部证件资料。买受人逾期办妥按揭贷款申请手续的，每逾期一日，买受人应按按揭贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期30日，出卖人有权选择单方面解除本合同，并按本补充协议第12条的约定执行。买受人应在附件五约定的全部首期付款期限届满之日起30日内办妥按揭贷款放款手续，如附件五约定的全部首期款付款期限届满时，该商品房所在楼栋尚未竣工备案的，则买受人应在出卖人取得该商品房所在楼栋竣工验收备案表之日起15日内办妥贷款机构按揭房款手续。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。（2）买受人选择按揭贷款方式支付购房价款的，不影响买受人按期支付购房价款之义务。如买受人逾期或无法办妥按揭贷款申请手续或按揭贷款放款手续，或贷款机构批准或实际发放的按揭款少于买受人申请的按揭款的，则买受人应在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款，否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。（3）买受人确认，在签订本合同前已充分了解国家及北京市的购房政策、按揭贷款政策，并明确知悉国家及北京市政府会不时对购房政策及贷款政策进行调整。如因买受人不符合贷款政策或贷款政策的变化原因导致买受人无法满足按揭贷款条件的，买受人须按本补充协议本条第（2）款执行。第3条约定，（1）买受人逾期支付购房款（包括但不限于因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账户内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用），每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本补充协议第12条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。（2）如出卖人在买受人未付清全部购房款（包括但不限于因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账户内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用）的情况下交付该商品房予买受人，并不视为出卖人放弃其依据本合同及本补充协议所享有的任何权利。（3）即使有本合同第六条、本合同附件五的约定，买受人均应于本合同第十二条约定的交房期限届满之日或收楼通知书通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）前付清全部购房款（包括贷款机构将按揭款全部划入出卖人指定账号内）及其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用），否则视为买受人逾期付款，并按本合同第十六条第（四）款第2项及本条第（1）、（2）款的相关约定执行。预售合同第十二条交付条件约定，出卖人应在2018年9月30日前向买受人交付房屋。预售合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，因出卖人的原因，导致未能按期交付的，双方同意本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%。附件八补充协议第14条约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若未在15日内行使该权利的，视为买受人放弃该项合同解除权。第32条约定：买卖双方一致确认，双方已根据各自要求和实际情况对本合同及本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制己方责任、或限制对方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认本合同及本补充协议非出卖人格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。该合同签订后，杨超向创誉公司支付了1543236元购房款，剩余1540000元至今未付。涉案房屋所在项目于2019年9月24日取得了《工程竣工验收备案表》。创誉公司至今尚未向杨超交付涉案房屋。本院认为，本案双方当事人之间签订的预售合同及其附件均是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。按照补充协议第1条第（1）款约定，杨超应在创誉公司取得该商品房所在楼栋竣工验收备案表之日起15日内办妥贷款机构按揭放款手续。本案中，创誉公司已于2019年9月24日取得《工程竣工验收备案表》，杨超未能提交证据证明未办妥贷款手续系创誉公司导致，亦未采取其他方式支付剩余房款，杨超逾期付款已经构成违约，应当承担违约责任。创誉公司要求杨超支付剩余购房款及逾期付款违约金，理由正当，本院予以支持。杨超主张双方约定的违约金过高，要求调整。本院考虑到合同履行的具体情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则考量，依法将违约金标准酌情调整为按日万分之一计算。对于杨超的反诉请求，杨超称自2018年9月份之后就已经提出了口头的退房申请，创誉公司在同意其退房申请之后一直拖延至今；且其在2019年7月份向创誉公司的刘某提交了书面退房申请，创誉公司同意解除合同。创誉公司对此不予认可，称从未收到过杨超的申请，亦从未同意过与杨超解除合同。杨超未能提供充分证据证明其主张，且在庭审中创誉公司表示涉案房屋已具备交付条件，合同可以继续履行，合同目的可以实现，故为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的预售合同应当继续履行，对于杨超要求解除预售合同并返还购房首付款的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、杨超于本判决生效之日起十日内向北京创誉房地产开发有限公司支付剩余购房款1540000元及违约金（违约金以1540000元为基数，按照日利率万分之一计算，自2019年10月9日起至实际给付之日止）；二、驳回北京创誉房地产开发有限公司的其他本讼请求；三、驳回杨超的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9926元，由杨超负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费9345元，由杨超负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  殷岚岚二〇二〇年八月三十一日书记员  朱月君