山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0686民初2080号原告：林海涛，男，1978年6月14日出生，汉族，现住栖霞市。委托代理人：刘飞，山东经联律师事务所律师。被告：山东省栖霞农村商业银行股份有限公司，住所地：栖霞市跃进路，统一社会信用代码：91370600966432266F。法定代表人：王宝刚，董事长。被告：栖霞市元滔果蔬有限公司，住所地栖霞市西城镇驻地，统一社会信用代码：370686200004051。法定代表人：崔明录，经理。被告：崔明录，男，汉族，1958年10月27日出生，住所：栖霞市。被告：韩文章，男，汉族，1952年4月4日出生，现住栖霞市。被告：韩伟艳，女，汉族，1973年11月10日出生，现住栖霞市。原告林海涛与被告山东省栖霞农村商业银行股份有限公司（以下简称：栖霞农商行）、被告栖霞市元滔果蔬有限公司（以下简称：元滔果蔬公司）、被告崔明录、被告韩文章、被告韩伟艳案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林海涛的委托诉讼代理人刘飞到庭参加诉讼，被告栖霞农商行提交答辩状及证据后未到庭参加诉讼，被告元滔果蔬公司、被告崔明录、被告韩文章、被告韩伟艳经本院依法传唤后无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告林海涛向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令停止对登记在栖霞市元滔果蔬有限公司名下的（房产证号为栖城房字第**、土地证号为栖国用2010字第2817**）房屋及土地的执行行为；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月份，原告与被告栖霞市元滔果蔬有限公司签订租赁合同，被告元滔果蔬将其名下的房产及土地租赁给原告生产经营，双方约定年租金8万元，租赁期限18年。合同签订当日支付租赁为14万元，2014年11月19日支付租赁费130万元。合同签订后，原告将冷库进行维修改造，投入了巨额资金，现因法院的执行，影响原告的生产经营，请求法院查明事实，解除对涉案房屋土地的查封，以免给原告造成巨大损失。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。为证明其主张，原告林海涛向本院提交如下证据：1、冷库租赁协议，证明林海涛与栖霞市元滔果蔬公司签订合法有效租赁合同；证据2、收款凭单，证明林海涛按约定交付144万元租金。被告栖霞农商行辩称（提交书面答辩状），1、被答辩人林海涛提交的租赁合同，只有林海涛的签名，没有出租方的签名或盖章且三页合同没有骑缝章，该租赁协议形式不完整，不能证明林海涛与涉案房地产之间存在真实的租赁关系；2、被答辩人林海涛未能证明其实际支付了房屋租金：首先，被答辩人主张合同签订当日支付现金14万元，除栖霞市元滔果蔬有限公司出具的收条外，没有现金支取凭证或其他证据佐证；其次，被答辩人主张2014年11月19日支付租赁费130万元系被答辩人林海涛因在他案中承担责任所偿还的民生银行借款1233495.83元。被答辩人林海涛主张已经支付租金的事实不成立，原因如下：（1）在被答辩人承担担保责任的他案中，因林海涛承担的是担保责任，是其作为保证人应当履行的法律义务。(2)在被答辩人林海涛承担担保责任的他案中，借款人是崔明录，而答辩人申请执行的房地产是栖霞市元滔果蔬有限公司所有的财产，不是崔明录的个人财产。即使因林海涛承担了担保责任向借款人追偿，也应当向崔明录个人追偿而不是向栖霞市元滔果蔬有限公司追偿。因而该款项不能转化为被答辩人林海涛应向栖霞市元滔果蔬有限公司支付的租金。3、被答辩人提交的拟证明以实际占有涉案房产的证据，系被答辩人单方制作的证据，没有证明效力。4、根据《物权法》第一百九十条的规定“抵押权设立以后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”本案中，涉案房地产抵押给答辩人的时间是2013年9月10日，被答辩人主张租赁该房地产的时间是2014年8月5日，根据上述规定，即使租赁是真实的，由于抵押权登记在先，该租赁关系也不能对抗答辩人的抵押权。被告栖霞农商行提交证据：提交证据房产他项权证、土地他项权证，证明涉案房地产办理抵押登记的时间为2013.9.10。原告林海涛对上述证据质称，有异议。该他项权证到期时间是2016年9月9日。然后农商行再没有继续办理抵押手续，从2016年9月10日开始，原告与栖霞市元滔果蔬有限公司的租赁协议，是在没有抵押的状态下履行的，也应当认定租赁有效。被告崔明录、被告韩文章、被告韩伟艳未到庭，且在法定期限内未作答辩，被告栖霞农商行虽未到庭参加诉讼，但依法提交答辩状及证据。被告元滔果蔬公司、被告崔明录、被告韩文章、被告韩伟艳未到庭质证，视为其放弃质证的权利，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了质证。根据双方当事人举证、原告的质证、原告的庭审陈述及本院的认证，本院确认以下事实：2013年9月10日，被告元滔果蔬公司用其名下的房地产【房房产证号为栖城房字第**、地证号为栖国用2010字第**】（以下简称案涉房产）办理抵押登记手续。2014年12月25日，被告元滔果蔬公司与栖霞农商行签订借款合同借款600万元，被告元滔果蔬公司用其名下的房地产作担保，后被告元滔果蔬公司未依约还款，致栖霞农商行起诉。本院于2017年5月19日作出（2017）鲁0686民初969号民事裁定书，诉讼保全查封了案涉房产，2017年7月24日，本院作出了（2017）鲁0686民初字第969号民事判决书，判决元滔果蔬公司于本判决生效后十日内偿还栖霞农商行借款本金600万元及利息，栖霞农商行对上述抵押房产的变价款享有优先受偿权，崔明录、韩文章、韩伟艳承担连带清偿责任。判决生效后，本院依法立案执行，2020年5月7日，本院作出（2019）鲁0686执365之二执行裁定，续行查封上述案涉房产。庭审中，原告提交冷库租赁协议，拟证明2014年8月5日，原告与被告元滔果蔬公司签订《冷库租赁协议》，该协议共三页，未加盖骑缝章，第一页甲方“（出租方）”系空白，“乙方（承租方）”有林海涛签名，第二页没有协议双方签字或盖章，第三页“甲方”盖有元滔公司公章，“乙方”有林海涛签名，协议约定被告元滔果蔬公司将位于栖霞市城自建冷库约九百平方米（案涉房产）租赁给原告经营使用，租赁期限为十八年，自2014年8月5日起至2033年8月4日止；提交收款凭单两张，拟证明已支付被告元滔果蔬公司租金144万元。本院认为，本案的争议焦点是原告林海涛的租赁权是否能阻却对案涉房地产的执行。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，被告元滔果蔬公司用其名下的房地产【房产房产证号为栖城房字第**、证号为栖国用2010字第281772号】（以下简称案涉房产）办理抵押登记手续的时间是2013年9月10日；原告与被告元滔果蔬公司签订《冷库租赁协议》的时间是2014年8月5日；由于抵押权登记在先，其后成立的租赁关系不能对抗已登记的抵押权。综上，原告的租赁权不能阻却对案涉房产的执行，故对原告的诉讼请求本院不予支持。被告元滔果蔬公司、被告崔明录、被告韩文章、被告韩伟艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证和辩论的权利，本院依法决定缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告林海涛的诉讼请求。案件受理费50元，由原告林海涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  牟 鹏人民陪审员  刘文东人民陪审员  刘永华二〇二〇年八月二十六日书 记 员  曲慧婷