北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初62147号原告：杨帆，男，1973年7月23日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张丹，北京济和律师事务所律师。被告:赵红，女，1980年5月1日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李昂，北京港融律师事务所律师。原告杨帆与被告赵红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨帆的委托诉讼代理人张丹，被告赵红的委托诉讼代理人李昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨帆向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》解除；2、请求判令赵红返还租赁保证金34290元；3、请求判令赵红支付违约金34290元；4、请求判令赵红退还剩余租金2254.68元；5、请求判令赵红赔偿各项损失20215元，包括车位服务费损失840元、网络服务费2625元、门禁费用1020元、搬家费用730元、律师费15000元。事实与理由：杨帆与赵红于2017年2月20日签订书面《房屋租赁合同》，约定租赁位于北京市海淀区中关村南大街甲6号铸诚大厦x室房屋，租赁期限自2017年2月28日至2018年2月27日，租期1年，租赁用途为办公，月租金17145元，按季度支付，押二付三，合同履行的过程中又签订了两次租期续订的补充协议，租赁期限至2020年2月26日。2019年7月及8月，法院两次张贴公告，告知杨帆所租赁的房屋铸诚大厦x已经被法院查封，要求杨帆配合法院执行工作腾退租赁房屋交给法院用于执行，杨帆于2019年8月23日将房屋腾空后搬离。后杨帆联系赵红要求进行交接，但赵红拒不退还剩余房屋租金、押金不接收钥匙，现赵红故意隐瞒已经被查封房产的事实，与赵红签订房屋租赁合同给杨帆带来巨大的经济损失，故诉至法院。赵红辩称：杨帆不是适格主体。杨帆是连纵科技（北京）有限公司法定代表人，签订合同是给公司使用，房租也是公司支付。同意解除合同，现在房屋查封无法使用。杨帆一直在使用房屋不存在剩余租金。杨帆主张的违约金过高，应该酌减。杨帆主张的损失应该由物业、网络服务商退款，杨帆没有去退是扩大损失。搬家费是正常支出的，合同正常期满其搬家也会有搬家费。律师费没有法律依据。现在退押金条件没有成就，杨帆没有将房屋恢复原状。杨帆租赁房屋时就知道房屋存在抵押，2017年8月正定法院也去过涉案房屋，杨帆知情依然续租两年。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月20日，出租方赵红（甲方）与承租人杨帆（乙方）签订《租房合同》，就乙方承租甲方位于北京海淀区中关村南大街甲6号铸成大厦x房屋及附属设备设施等事宜进行约定：甲方为房屋所有权人，对房屋享有合法的出租权利；房屋建筑面积106.35平方米，用途为办公；租赁期为2017年2月28日至2018年2月27日；全年按照365天计算，房屋租金每月17145元，含物业费5元/月/平方米、取暖费38元/季/平方米；租金支付方式为每三个月为一期支付；乙方同意支付甲方租赁保证金34290元以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费的义务，该笔租赁保证金乙方在2017年2月8日与首期租金同时支付给甲方。全部租赁保证金由甲方于本合同终止之日15日内乙方迁出该房屋的注册地址后五个工作日抵偿乙方欠付租金或其他杂费后无息返还乙方。租赁期间，乙方承担租房发票税金及电费、电话费、水费等日常发生的费用。因甲方的原因导致中途解约的，甲方应当支付乙方相当于两个月租金的违约金以补偿乙方的预期利益，乙方已付的租金予以退还。同日，杨帆支付了押金34290元。2018年2月7日，双方就涉案房屋租赁事宜达成《补充协议》，约定租赁期限自2018年2月27日至2019年2月26日，其与条款维持原协议不变。2019年1月25日，双方再次签订《补充协议》，租赁期限为自2019年2月27日至2020年2月26日，其与条款仍维持原协议不变。杨帆已支付了至2019年8月27日的房屋租金。2019年8月12日，北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）向包括涉案房屋在内的租户发送通知，载明，因兴业银行股份有限公司北京分行与被执行人赵红等人金融借款纠纷一案，北京市方正公证处作出的(2017)京方正执字第00069号执行证书已经发生法律效力。本院已经向被执行人送达执行通知书、查封裁定书，但被执行人至今未履行第00069号执行证书确定的金钱给付义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，本院责令：被执行人赵红等人于2019年8月28日中午12时前将位于北京市海淀区中关村南大街甲6号8层x在内的房屋腾空并交付本院。现通知该房屋内的全体人员立即清理、清空属于个人所有的物品，在本院公告期内自行离开该房屋。逾期未履行，本院将强制执行。丰台法院一并发布了执行公告。2019年8月30日，丰台法院执行员于晓明向杨帆进行询问，并制作了执行笔录，杨帆在询问中表示已于2019年8月23日主动腾退涉案房屋，并于询问当日将涉案房屋电卡1张、钥匙3把交付法院。诉讼中，杨帆提供其与赵红的录音，用以证明其已于2019年8月23日告知赵红已经腾房完毕，要求进行交接，但赵红未配合交接。本院认为，杨帆和赵红签订的《租房合同》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现《租房合同》中记载的承租人为杨帆，杨帆也在合同落款处签字，赵红抗辩杨帆并非适格主体，并无依据，本院不予采纳。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，因涉案房屋被丰台法院查封，导致杨帆无法使用租赁房屋，《租房合同》亦无法继续履行，故杨帆有权要求解除合同，现赵红于2019年11月25日当庭表示同意解除，故本院确认赵红与杨帆签订的《租房合同》于2019年11月25日解除。双方签订的两份《补充协议》系《租房合同》中重要组成部分，本院一并予以处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。从杨帆与赵红电话联系的沟通过程看，杨帆已于2019年8月23日腾房完毕，故2019年8月24日至2019年8月27日的租金应当予以退还，杨帆要求退还房屋租金的请求，于法有据，本院予以支持；现涉案房屋已被法院查封，杨帆业已将房屋钥匙交付执行法院，故退还押金的条件已经成就，赵红应将租赁保证金予以退还，杨帆相应诉请，本院予以支持。根据《租房合同》的约定，因赵红的原因导致中途解约，赵红应当支付杨帆相当于两个月租金的违约金。现涉案房屋系因赵红无法履行生效文书而被法院查封，赵红对于涉案房屋无法继续租赁存在过错，故杨帆按照合同约定主张违约金，有事实和法律依据，本院予以支持；因双方对于违约金进行了约定，违约金即对一方违约后另一方产生损失的预期，故杨帆主张的其他费用的损失已被违约金所涵盖，其主张的其他损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、二百一十六条之规定，判决如下：一、赵红与杨帆于2017年2月20日签订的《租房协议》（含《补充协议》）于2019年11月25日解除；二、赵红于本判决生效后七日内向杨帆退还房屋租金2254.68元以及保证金34290元；三、赵红于本判决生效后七日内向杨帆给付违约金34290元；四、驳回杨帆其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1038元（杨帆已预交），由杨帆自行负担230元，已交纳；由赵红负担808元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  冯京晶二〇二〇年八月十八日书记员  赵一凡