广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终8513号上诉人（原审原告）：储永华，女，1981年1月9日出生，香港特别行政区居民，住址：香港，A）。委托诉讼代理人：郭春燕，广东嘉得信（前海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市颖力实业发展有限公司。住所地：深圳市罗湖区泥岗西路**鸿颖大厦**。统一社会信用代码：914403001923327037。法定代表人：冯本现。被上诉人（原审被告）：杨观政，男，汉族，1975年1月17日出生，住址：广东省深圳市宝安区，被上诉人（原审被告）：深圳市英隆实业股份有限公司，住所地，住所地：深圳市罗湖区东晓街道金稻田路**草埔商业广场**会信用代码：91440300192188457L。法定代表人：梁志坚，该司董事长。委托诉讼代理人：叶海香，广东一言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文有，广东一言律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳鸿华实业股份有限公司，住所地：深圳，住所地：深圳市罗湖区春风路**五矿大厦**法定代表人：张传光。原审第三人：中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行。住所地：深圳市。住所地：深圳市罗湖区春风路新都酒店大厦**码：91440300892283711W。负责人：王瑾。上诉人储永华因与被上诉人深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称颖力公司）、杨观政、深圳市英隆实业股份有限公司（以下简称英隆公司）、深圳鸿华实业股份有限公司、原审第三人中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初12921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人储永华上诉请求：一、撤销（2018)粵0303民初12921号民事判决，并改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、判令由被上诉人颖力公司承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。(一）储永华与颖力公司签订的房屋买卖合同合法有效。2002年7月12日储永华与颖力公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：储永华以单价5212元每平米的价格购买颖力公司开发的位于深圳市××大厦××房产（以下简称“涉案房产”)，房款总价为人民币279915元，合同签订后，储永华按约定支付了全部购房款，并于2003年3月28日办理了入住手续，开始居住使用。(二）颖力公司与杨观政签订的虚假合同无效。颖力公司在储永华入住涉案房产后，又与杨观政签订了虚假的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并签订了《协议书》约定杨观政以个人名义代替颖力公司以银行按揭付款方式购买涉案房产，其后杨观政用已经出售并交付给储永华的颖隆大厦2413号房产抵押向第三人办理了按揭贷款。储永华在一审过程中提交的证据均证明上述事实，庭审中，颖力公司对于上述事实均予以确认。一审法院仍认为储永华的诉讼请求无事实和法律依据，实属认定有误。(三）颖力公司已代杨观政向中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行还清按揭贷款，一审法院未就房屋抵押事实及贷款偿还情况进行调查核实，属于认定事实有误。二、原审法院适用法律错误。(一）原审法院应当根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定依法判决颖力公司依约履行与储永华签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，协同储永华办理涉案房产产权登记至储永华名下的相关手续。(二）颖力公司与杨观政恶意串通签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效，颖力公司和杨观政应注销涉案房产上的以杨观政为权利人的备案登记，并偿还以涉案房产作为抵押物的贷款后协同第三人注销涉案房产上的抵押登记。被上诉人英隆公司答辩称：英隆公司是涉案房地产项目的共同权利人，但是涉案房产归颖力公司所有，储永华是与颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，根据合同相对性原则及本案事实，储永华追诉的主体应该为颖力公司，与英隆公司无关。被上诉人颖力公司、杨观政、深圳鸿华实业股份有限公司均未到庭参加二审审理亦未提交书面答辩状。原审第三人中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行未到庭参加二审审理，中信银行股份有限公司深圳分行向本院提交说明称：2003年1月28日，中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行与借款人杨观政签订（2003）深翠贷字第123号《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，以颖力公司作保证，约定我行向杨观政提供23万元20年期贷款，以杨观政名下深圳市××大厦××房产作抵押，2003年1月20日办理了抵押登记手续。2003年1月28日，我行依约向杨观政发放按揭贷款23万元，期限为2003年1月28日至2023年1月28日。截止2020年7月30日，该笔贷款已结清贷款本息，2020年7月30日，抵押房产办理了注销抵押登记。上诉人储永华向原审法院起诉请求：1.判令确认储永华与颖力公司于2002年7月12日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效；2.判令颖力公司与杨观政以颖隆大厦2413号房产为标的所签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效；3.判令确认深圳市××大厦××房产权属于储永华所有；4、判令各被上诉人协助储永华办理深圳市××大厦××房产权登记至储永华名下的相关手续；5.判令中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行注销罗湖区颖隆大厦2413号房产上的备案抵押登记；6.判令颖力公司支付储永华延期办理房地产权证的违约金人民币432889元（每日按买卖总价款的万分之三，从2004年3月31日起计至深圳市不动产登记机关核发《不动产权证书》之日止，暂计至2018年5月11日）；7.判令颖力公司承担本案的一切诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）。储永华当庭撤回第六项诉讼请求。一审法院查明：一、已生效的（2014)深罗法民三初第1524号民事判决书认定如下事实：颖力公司、英隆公司、深圳鸿华实业股份有限公司于1998年1月22日签订《关于合作兴建“鸿埔大厦”补充协议书》约定，三方合作开发涉案楼盘，该协议备案在深圳市规划和国土资源委员会。英隆公司主张后深圳鸿华实业股份有限公司退出合作。颖力公司与英隆公司于2000年7月3日签订《颖隆大厦（原名草埔大厦）权益（房产）协议》约定，涉案的颖隆大厦2413号房产分配给颖力公司，该协议备案在深圳市规划和国土资源委员会。英隆公司与颖力公司于2002年10月30日签订《委托代理销售住宅房协议书》约定，英隆公司将颖隆大厦79套住宅房委托颖力公司代理销售，涉案房产并不在上述79套房产中，上述《委托代理销售住宅房协议书》经深圳市公证处公证。二、为查明案件事实，原审法院向深圳市不动产登记中心发出查询函，深圳市不动产登记中心于2018年6月21日向原审法院发出深不动产登函（2018)314号《深圳市不动产登记中心关于颖隆大厦2413房产相关情况的复函》，称：颖隆大厦位于H407-0050宗地内，已于2011年12月办理了房地产历史遗留问题初始登记（房地产证号20××**)，登记权利人为颖力公司、英隆公司、深圳鸿华实业股份有限公司；截至2018年6月12日，颖隆大厦2413房尚未办理不动产权证，未查得有效查封记录，存在有效抵押记录，抵押权人为中信实业银行深圳分行翠竹支行，抵押人为杨观政；初始登记存档的《预售合同备案登记汇总表》中，该房号权利人一栏记载为杨观政，上述房产转移登记应符合《不动产登记暂行条例实施细则》和《深圳经济特区房地产登记条例》等规定。三、杨观政和中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行未到庭应诉，无法查明银行的贷款是否偿还完毕。庭审中，原审法院询问储永华，如果上述贷款未偿还完毕，储永华是否愿意代为偿还，储永华当庭明确表示不愿意代为偿还。原审法院认为，储永华要求确认涉案房产属于其所有并由被上诉人将上述房产过户至储永华名下的诉讼请求，由于涉案房产现存在有效抵押记录，无法办理产权转让，储永华要求将房产过户至其名下的诉讼请求原审法院不予支持。储永华要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，原审法院认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中根据深圳市不动产登记中心的复函，初始登记存档的《预售合同备案登记汇总表》中，该房号权利人一栏记载为杨观政，上述房产转移登记应符合《不动产登记暂行条例实施细则》和《深圳经济特区房地产登记条例》等规定，储永华所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回储永华的诉讼请求。案件受理费人民币7793元，公告费人民币450元，由储永华负担。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：2002年7月12日颖力公司与储永华签订涉案房产的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定储永华以279915元购买涉案房产。合同签订后，储永华支付了全部购房款，颖力公司向储永华交付了涉案房产。2002年8月16日颖力公司又与杨观政签订涉案房产的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定杨观政以328705元购买涉案房产。同日，颖力公司与杨观政签订《协议书》约定：为了配合颖隆大厦售楼工作顺利开展，杨观政同意以个人名义代替颖力公司以银行按揭付款方式购买颖隆大厦2413。所购房款及相关费用（含今后变更转户费用），概由颖力公司支付。所购房屋产权仍由颖力公司所有。杨观政自愿配合颖力公司办理一切有关购房及今后变更转户手续。银行月供款由颖力公司负责支付。杨观政与第三人签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，向第三人办理按揭贷款并将涉案房产抵押给第三人。颖力公司一审认可储永华第1-5项诉讼请求，并陈述称颖力公司为了融资，采用了亲戚、朋友身份证办理抵押手续，以套取贷款，所以与杨观政签订了房屋买卖合同，办理了抵押手续，银行按揭贷款是由颖力公司偿还，涉案房产真实的买方是储永华。根据中信银行股份有限公司深圳分行出具的说明，涉案房产现已办理了注销抵押登记。本院认为，本案为涉港买卖合同纠纷，各方当事人对于原审法院适用中华人民共和国内地法律审理本案均无异议，本院予以确认。颖力公司与杨观政签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，实为向银行申请贷款而虚构的买卖合同，不属于合同各方当事人真实意思表示，该合同损害了储永华的合法权益，应认定为无效，储永华要求确认该合同无效的诉讼请求，本院予以支持。储永华与颖力公司于2002年7月12日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应按照上述约定全面履行自己的义务。储永华已向颖力公司支付全部购房款，且已经在2003年3月28日办理了入住手续，占有使用涉案房产至今，涉案房产已注销抵押登记，颖力公司应当协助储永华办理涉案房产的过户手续。关于储永华要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。储永华与颖力公司签订购房合同取得的是请求颖力公司办理过户的债权，而非物权，故对于储永华要求确认房产归其所有的诉讼请求本院予以驳回。综上，上诉人储永华的上诉理由成立。本案一审阶段涉案房产尚处于抵押状态，二审期间已注销抵押登记，本院依据新发生的事实依法改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初12921号民事判决；二、确认储永华与颖力公司于2002年7月12日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效；三、确认颖力公司与杨观政签订的以深圳市罗湖区颖隆大厦2413号房产为标的的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效；四、颖力公司应于本判决生效之日起十日内协助储永华将深圳市罗湖区颖隆大厦2413号房产转移登记至储永华名下；五、驳回储永华其他诉讼请求。本案一审案件受理费人民币7793元、公告费人民币450元、二审案件受理费人民币7793元（储永华已预交），均由被上诉人深圳市颖力实业发展有限公司负担。被上诉人深圳市颖力实业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内径付上诉人储永华。本判决为终审判决。审判长 朱   萍审判员 周   洁审判员 赵 雪 琳二〇二〇年八月十三日书记员 李缓（兼）附法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。