浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4910号 原告吴惠娟，女，1983年8月31日出生，汉族，住杭州市拱墅区 委托代理人宋志强、龚家勇，浙江金道律师事务所律师。 被告杭州淘天地房地产开发有限公司，住所地杭州市江干区富春路****。 法定代表人刘颖。 委托代理人侯晓飞、胡亭亭，该公司员工。 被告杭州宋都物业经营管理有限公司，住所地，住所地江干区杭海路**iv> 法定代表人朱瑾。 委托代理人朱晓燕、王燕，该公司员工。 原告吴惠娟诉被告杭州淘天地房地产开发有限公司、杭州宋都物业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月17日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告吴惠娟的委托代理人龚家勇、被告杭州淘天地房地产开发有限公司委托代理人侯晓飞、被告杭州宋都物业经营管理有限公司委托代理人王燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴惠娟诉称，2018年5月29日原告与被告杭州淘天地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》1份，合同编号：2018销1059895，原告购买了被告杭州淘天地房地产开发有限公司开发的杭州市江干区淘天地商务大厦（现名：宋都时间国际）2幢201室，同时约定被告杭州宋都物业经营管理有限公司为前期物业服务公司。合同签订后，原告按时履行了付款义务，并于2018年8月1日取得了上述房屋的不动产产权证。2018年8月1日原告与被告杭州宋都物业经营管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，协议对双方的权利义务等内容进行了约定。上述房屋交付后，原告发现购买房屋的墙体、屋顶等地方出现了多处开裂现象，屋顶的角落存在漏水现象，原告购买的房屋存在严重的质量问题。原告多次联系被告杭州淘天地房地产开发有限公司、被告杭州宋都物业经营管理有限公司，要求两被告对房屋进行维修，但两被告并未对原告购买的房屋进行维修。故诉至本院。现请求判令：1.判决被告杭州淘天地房地产开发有限公司立即对原告购买的坐落于杭州市江干区淘天地商务大厦（又名宋都时间国际）2幢201室的房屋裂缝、漏水等质量问题履行保修义务，并达到法律法规规定的标准，费用由被告杭州淘天地房地产开发有限公司承担，且保修期从修复完成之日重新计算；2.判决被告杭州淘天地房地产开发有限公司向原告赔偿房屋租金损失暂计101479元（租金按被告杭州淘天地房地产开发有限公司广告宣传页上的4578元每月标准，从2018年7月1日暂计至2020年4月26日，实际计算至被告杭州淘天地房地产开发有限公司维修完成之日），赔偿物业费损失6800元，赔偿律师费损失2万元;3.被告杭州宋都物业经营管理有限公司对被告杭州淘天地房地产开发有限公司上述义务承担连带责任；4.本案案件受理费5277元、鉴定费25000元由两被告共同承担。 被告杭州淘天地房地产开发有限公司辩称，1.房屋质量问题是存在的，被告杭州淘天地房地产开发有限公司是承认的，愿意按照修复方案进行维修，保修期从修复完成之日重新计算无依据；2.租金损失是存在，因之前原告吴惠娟不同意进行维修，故租金损失及物业费损失应从进驻房屋维修到实际修好之日计付，3.律师费没有依据，且费用过高;4.被告杭州宋都物业经营管理有限公司的连带责任无法律规定及合同依据；5.鉴定费产生没有必要，被告不应承担。 被告杭州宋都物业经营管理有限公司辩称，1.杭州宋都物业经营管理有限公司不是《商品房买卖合同》的主体。根据合同相对性原则，杭州宋都物业经营管理有限公司不负有该合同约定的义务，房屋质量不是杭州宋都物业经营管理有限公司应当履行的合同义务，杭州宋都物业经营管理有限公司没有承担违约责任的合同基础。2.杭州宋都物业经营管理有限公司系物业服务公司。杭州宋都物业经营管理有限公司系被告杭州淘天地房地产开发有限公司按程序选定的物业服务企业，按照物业服务合同提供服务。交房时，原告与杭州宋都物业经营管理有限公司签订了前期物业服务协议，并已按该协议约定提供服务，就物业服务方面，杭州宋都物业经营管理有限公司未违约。3.原告向杭州宋都物业经营管理有限公司主张连带赔偿责任无法律依据。杭州宋都物业经营管理有限公司作为物业管理服务公司，按照《淘天地商务大厦前期物业服务协议》的内容提供物业管理服务内容，具体详见协议第三条，杭州宋都物业经营管理有限公司未有违反协议以及法律规定的情形，承担责任无法律依据。4.原告到场看房以及房屋整改期间，杭州宋都物业经营管理有限公司已经积极协调沟通，并多次通知原告到场商讨维修方案。杭州宋都物业经营管理有限公司于2019年3月18日与原告、被告杭州淘天地房地产开发有限公司工程管理中心、集团营销以及外包单位等多方在场，现场商讨维修方案，但原告拒不同意维修。5.原告对损失的产生及损失的扩大负有责任。根据《司法鉴定报告》中第19页“且未作其他有效措施，在温差作用下造成”，对于原告主张的损失及维修费用，原告的不作为，应对造成的损失及损失的不断扩大负有一定的责任。综上，杭州宋都物业经营管理有限公司认为原告要求杭州宋都物业经营管理有限公司承担房屋质量产生的损失缺乏法律依据请求，法院驳回原告的诉讼请求。 综上，本案事实认定如下： 2018年5月29日，原告吴惠娟作为买受人与出卖人被告杭州淘天地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：买受人购买位于杭州市江干区××大厦××幢××室，建筑层数地上13层，地下1层。，地下**筑面积43.6平方米，其中，套内建筑面积31.23平方米，公告部位与公用房屋分摊建筑面积12.37平方米。按建筑面积计算，该商品房单位为16651.38元每平方米，房屋总价款人民币726000元；出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经规划验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人使用；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，等等。后原告吴惠娟按约支付购房款。2018年8月1日，原告吴惠娟办理杭州市江干区××大厦××幢××室产权登记。被告杭州宋都物业经营管理有限公司为案涉房屋所在小区提供物业服务。 2019年3月14日，原告吴惠娟委托浙江金道律师事务所宋志强、龚家勇律师向被告杭州淘天地房地产开发有限公司、杭州宋都物业经营管理有限公司发送《律师函》，称案涉房屋发现墙体、屋顶等地方出现了多出开裂现象，存在严重的质量问题，要求被告杭州淘天地房地产开发有限公司在收到该函三日内对案涉房屋进行维修，并赔偿损失；要求杭州宋都物业经营管理有限公司对杭州淘天地房地产开发有限公司的义务承担连带责任。2019年3月18日，被告杭州淘天地房地产开发有限公司组织公司工程管理中心、被告杭州宋都物业经营管理有限公司相关工作人员及原告吴惠娟进行沟通并进行现场勘察。根据被告杭州淘天地房地产开发有限公司提交的当日会议录音，被告杭州宋都物业经营管理有限公司工作人员称原告吴惠娟于2019年1月31日正式到物业服务中心办理装修手续，2019年2月1日发现案涉房屋存在墙体、屋顶多出开裂现象。双方谈及房屋维修方案时，原告吴惠娟称“我一定要先赔偿好，我才要修”；“没有必要，我一定要赔偿谈好再维修”。 在审理过程中，被告杭州淘天地房地产开发有限公司就杭州市江干区××大厦××幢××室室房屋出具《修补方案》，原告吴惠娟同意按照此方案对案涉房屋进行修复。被告杭州淘天地房地产开发有限公司于2020年5月28日进场施工，同年6月16日，原告吴惠娟签字确认维修完成。 在审理过程中，原告吴惠娟申请对杭州市江干区××大厦××幢××室所有的裂缝、漏水部位进行实地检测、并对裂缝、漏水的形成原因进行鉴定，经本院委托，2019年10月15日，浙江大合检测有限公司出具《司法鉴定报告》一份，鉴定意见为：1.杭州淘天地商务大厦2幢201室室内南面窗顶渗漏水主要是防水层存在缺陷造成渗水。2.杭州淘天地商务大厦2幢201室室内墙面开裂主要是墙面装饰施工工艺不符合规范要求，且未作其他有效措施，在温差作用下造成（测点1和测点3为外力作用造成）；梁侧裂缝主要是混凝土硬化收缩及温差作用造成；梁墙连接处裂缝主要是墙面装饰施工工艺不符合规范要求，在温差作用下造成。原告吴惠娟为此次鉴定支付鉴定费25000元。 上述事实，有原告吴惠娟提交的《商品房买卖合同》、不动产权证、律师函、《前期物业服务合同》、宣传页，被告杭州淘天地房地产开发有限公司提交录音光盘、书面记录、会议签到表、修复方案及浙江大合检测有限公司出具的《司法鉴定报告》及本案庭审笔录证实。 本院认为，原告吴惠娟与被告杭州淘天地房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。 就房屋维修的问题，房屋出卖人应当保证其出卖标的物具有完全的所有权，同时出卖的标的物必须符合法律或者合同约定的品质，当出卖人所交付标的物有瑕疵时，出卖人应当承担瑕疵担保责任。杭州淘天地房地产开发有限公司作为案涉《商品房买卖合同》出卖人权利义务的承受方，应当保证出卖房屋符合法律规定及合同约定的质量，结合浙江大合检测有限公司出具的鉴定报告，案涉房屋存在南面窗顶渗漏水、室内墙面开裂、梁侧裂缝的质量问题，杭州淘天地房地产开发有限公司对上述质量缺陷应当承担相应的修复责任，在审理过程中，被告杭州淘天地房地产开发有限公司亦根据双方认可的维修方案对案涉房屋修复完毕，而案涉房屋南面窗顶渗漏水修复部位、内墙开裂部位修复部位、梁侧裂缝修复部位的保修期应自2020年6月16日起顺延8年至2028年6月15日止。 就损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”原告吴惠娟主张自2018年7月1日至实际维修完毕之日止、按4578元/月标准赔偿租金损失及物业费损失问题。根据被告杭州淘天地房地产开发有限公司提交的会议录音，原告吴惠娟明确表示先解决赔偿再进行维修，因原告吴惠娟未提供协助，致使修复工作无法继续，故在进场维修之前的损失不可归咎于被告杭州淘天地房地产开发有限公司。对于维修期内的损失，被告杭州淘天地房地产开发有限公司同意支付自进驻房屋维修之日起至维修完毕之日止的租金损失及物业费损失。本院综合考虑杭州淘天地房地产开发有限公司履行合同义务的不完全性、修复质量缺陷的时间跨度及对吴惠娟权利影响的程度，确定被告杭州淘天地房地产开发有限公司赔偿吴惠娟经济损失6000元。原告吴惠娟主张被告杭州淘天地房地产开发有限公司律师费损失一项，于法无据，本院不予支持。 原告吴惠娟主张被告杭州宋都物业经营管理有限公司被告杭州淘天地房地产开发有限公司维修、损失赔偿等义务承担连带责任的主张，亦无事实与法律依据，本院不予支持。 对于原告吴惠娟支付的鉴定费用，考虑到双方约定及案涉房屋质量缺陷，本院确定由被告杭州淘天地房地产开发有限公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告杭州淘天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起对位于杭州市江干区××大厦××幢××室房屋的南面窗顶渗漏水修复部位、内墙开裂部位修复部位、梁侧裂缝修复部位履行保修义务的保修期限延长至2028年6月15日。 二、被告杭州淘天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴惠娟赔偿款人民币6000元。 三、被告杭州淘天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴惠娟鉴定费人民币25000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告吴惠娟其他诉讼请求。 按规定减半收取的案件受理费人民币1682.5元，由原告吴惠娟负担人民币1342.5元，由被告杭州淘天地房地产开发有限公司负担人民币340元。原告吴惠娟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州淘天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员 韩 涛 二〇二〇年八月十七日 书记员 沈肖丽