江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终1767号上诉人(原审原告):刘海兰，女，1978年5月1日出生，汉族，住宝应县。上诉人(原审原告):王永年，男，1984年11月10日出生，汉族，住宝应县。两上诉人共同委托诉讼代理人：生长友，宝应县江平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宝应县恒泰置业有限公司，住所地宝应县叶挺路**。法定代表人：胡朱花，董事长。委托诉讼代理人：祁娟，江苏宝宜律师事务所律师。上诉人刘海兰、王永年因与被上诉人宝应县恒泰置业有限公司（以下简称宝应恒泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院(2019)苏1023民初7487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘海兰、王永年上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持刘海兰、王永年的诉讼请求。事实和理由：对一审法院认定的事实、证据、过错责任均无异议但对违约条款的认定有异议。1.一审法院对违约条款的处理不当，未充分考虑合同双方权利义务的平等，显失公平。讼争《商品房买卖合同》系宝应恒泰公司提供给刘海兰、王永年的格式合同，该合同中的违约条款对刘海兰、王永年有失公允，故应依据公平原则确定宝应恒泰公司逾期交付权属证书的违约责任。2.本案讼争房屋系商铺，因宝应恒泰公司未能办理房屋权属证书及水电卡，造成商铺无收益，刘海兰、王永年损失较大。为弥补刘海兰、王永年的损失，应适用合同法第144条之规定，对违约金予以调整。被上诉人宝应恒泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘海兰、王永年向一审法院提出诉讼请求：1.责令宝应恒泰公司履行合同，为刘海兰、王永年办理不动产权登记及水电开户手续，交付不动产权属证书、水电卡；2.判令宝应恒泰公司赔偿损失，以155278元为基数，按年利率6.525%，从2013年5月20日计算损失至宝应恒泰公司交付不动产权属证书、水电开户开通并交付水电卡时止；以人民币156326元为基数，按年利率6.525%，从2014年4月7日计算损失至宝应恒泰公司交付不动产权属证书，水电开户开通并交付水电卡时止（计算标准：中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍及逾期罚息利率）；3.以年租金15000元，从2014年6月计算损失至刘海兰、王永年交付不动产权属证书时止；4.诉讼费用由宝应恒泰公司承担。一审法院认定事实：宝应恒泰公司将其开发的位于宝应县北侧，红旗路东侧丰益广场5幢D504商铺出售给刘海兰、王永年，总价为295278元。合同还约定宝应恒泰公司于2014年1月30日前向刘海兰、王永年交付房产，交房后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外，合同附件四还约定由宝应恒泰公司负责水电安装到户。2014年4月7日，刘海兰、王永年向宝应恒泰公司付清全部房款，宝应恒泰公司也将涉案房产交付刘海兰、王永年占有、使用。此外，宝应恒泰公司还于同日代收取了刘海兰、王永年契税款8843元、维修基金2313元、自来水集资费1380元、办土地证费400元、办房产证费1200元、电费押金500元，合计14636元。因宝应恒泰公司未能按合同约定为刘海兰、王永年办理涉案房产的权属证书、水电开户手续，双方协商未果，刘海兰、王永年遂起诉至一审法院。一审争议焦点：1.宝应恒泰公司没有为刘海兰、王永年办理涉案房产的权属登记证书是否存在过错？2.宝应恒泰公司是否及时为刘海兰、王永年代办水电卡的开户并及时交付刘海兰、王永年？3.刘海兰、王永年要求宝应恒泰公司支付的各项损失是否有法律依据？对于争议焦点1，一审法院认为，宝应恒泰公司没有按合同约定及时为刘海兰、王永年办理涉案房产的权属登记证书，存在过错，应承担相应的责任。双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。刘海兰、王永年向宝应恒泰公司付清了全部房款且向其缴纳了代办权属证书的相关费用，宝应恒泰公司应当按合同约定及时为刘海兰、王永年办理房产权属登记证书。宝应恒泰公司辩称刘海兰、王永年长期在外，未能及时与该公司联系，过错不在宝应恒泰公司，对该辩称，一审法院认为，依合同约定，宝应恒泰公司已收取了刘海兰、王永年代办权属证书的费用，有义务主动为刘海兰、王永年办理产权证书，刘海兰、王永年在合同中留有电话号码且该号码目前仍然在用，宝应恒泰公司应当主动与刘海兰、王永年取得联系，将办理产权证所需要的材料及相关事项告知。本案中没有证据表明宝应恒泰公司为此曾联系刘海兰、王永年，宝应恒泰公司存在过错，现刘海兰、王永年要求宝应恒泰公司履行合同，为其办理涉案房产的权属登记证书符合法律规定，予以支持。对于争议焦点2，根据宝应恒泰公司提供的证据，可知宝应恒泰公司已为刘海兰、王永年办理用电开户登记事项，故刘海兰、王永年用电开户请求已无需宝应恒泰公司协助办理,但宝应恒泰公司未提供证据证明已为刘海兰、王永年办理自来水开户登记手续,故宝应恒泰公司应协助刘海兰、王永年办理自来水开户登记手续。对于争议焦点3，刘海兰、王永年要求宝应恒泰公司支付的各项损失无法律依据。理由在于，合同第十五条明确约定:“出卖人应当在商品房交付使用后180日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金”，本案中，宝应恒泰公司确实未能按上述约定的期限为刘海兰、王永年办理房产权属证书，但因合同对此作出不承担违约责任之特别约定，故刘海兰、王永年要求宝应恒泰公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约责任的主张，于法无据，不予支持。至于刘海兰、王永年要求宝应恒泰公司支付所购门市房未能取得预期的投资收益所造成的损失之主张，因刘海兰、王永年未提供相关证据证明其实际损失以及该损失与宝应恒泰公司逾期未办证行为之间的因果关系，故对刘海兰、王永年该主张也不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、宝应县恒泰置业有限公司于本判决生效后十日内协助刘海兰、王永年办理位于宝应县北侧，红旗路东侧丰益广场5幢D504号房产所有权登记及自来水开户登记手续；二、驳回刘海兰、王永年的其他诉讼请求。本案受理费5974元，减半收取2987元，由宝应县恒泰置业有限公司承担。二审中，围绕诉讼请求，宝应恒泰公司提供下列证据:1.宝应县不动产登记中心出具的不动产登记申请书一份，证明该公司已于2017年7月12日向宝应县不动产登记中心提交了案涉房产的不动产登记申请书且刘海兰、王永年在该申请书上签字确认，宝应恒泰公司已履行了向登记机关提供资料、备案的义务，故即使认定宝应恒泰公司承担违约金，违约金的计算截止日期应当是2017年7月12日。2.宝应县国土资源局于2018年1月15日颁发的苏（2018）宝应县不动产权第0000615号不动产产权证书,证明宝应恒泰公司已经履行了商品房买卖合同中的办证义务。刘海兰、王永年质证认为，对证据1真实性予以认可，但提交时间程序上的合法性不予认可。宝应恒泰公司直至二审第三次开庭才提交上述证据，根据民诉法相关规定，应承担不利后果，且该证据与我方诉请缺乏关联性。虽我方于2017年7月在该不动产登记申请书上签字，但宝应恒泰公司并未及时将房产证转交，导致我方购买的房屋的门市房价值无法实现。对证据2真实性予以认可。一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，就讼争房产，宝应县国土资源局于2018年1月15日颁发了苏（2018）宝应县不动产权第0000615号不动产产权证书，宝应恒泰公司实际于2020年7月24日将该不动产产权证书交付刘海兰、王永年。二审争议焦点：1.宝应恒泰公司是否应当协助刘海兰、王永年办理自来水开户登记手续？2.宝应恒泰公司是否应当向刘海兰、王永年支付逾期办理房产证的违约金？如需支付，金额如何计算？3.宝应恒泰公司是否应当向刘海兰、王永年支付租金损失？如应支付，金额如何计算？本院认为，宝应恒泰公司与刘海兰、王永年签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于宝应恒泰公司是否逾期办证的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，宝应恒泰公司负有在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。对案涉房屋实际交付时间，双方陈述不一，刘海兰、王永年主张实际交付时间为2014年4月7日，提供了当日缴纳的包含契税等6项费用的收据予以证明。宝应恒泰公司未能提供案涉房屋的相关交付手续，但主张应当以刘海兰、王永年第一次缴纳物业管理费的时间为准。本院认为，因宝应恒泰公司持有案涉房屋的相关交付手续但未能提供，且刘海兰、王永年主张实际交付时间为其缴纳契税等6项费用的时间具有合理性，故本院认定案涉商品房实际于2014年4月7日交付刘海兰、王永年使用，按照合同约定，宝应恒泰公司最迟应当在2014年10月4日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，而宝应恒泰公司实际于2017年7月12日向宝应县不动产登记中心提交案涉房产的不动产登记申请书。因宝应恒泰公司未在合同约定时间内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，故宝应恒泰公司构成违约。二审中，宝应恒泰公司于2020年7月24日将不动产产权证书交付刘海兰、王永年，故刘海兰、王永年要求宝应恒泰公司办理不动产登记手续的诉请已实际履行，但宝应恒泰公司仍应承担逾期办证的违约责任。对逾期办证违约金的标准如何确定的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。讼争《商品房买卖合同》系格式合同，由宝应恒泰公司提供，宝应恒泰公司未能举证证明已采取合理的方式提请刘海兰、王永年注意该约定，而约定免除了宝应恒泰公司承担逾期办证违约金的义务，显然对刘海兰、王永年利益不利，应当认定为无效。一审判决认定合同对逾期办证作出了不承担违约责任的约定，有所不当，二审予以纠正。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因导致买受人未能在约定期限届满取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本院酌定2019年8月19日前的逾期办证违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起逾期办证违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。对逾期办证期间如何认定的问题。根据合同约定，宝应恒泰公司最迟应当于2014年10月4日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，故逾期办证违约金应当自2014年10月5日起计算。本案中，案涉房屋于2018年1月15日取得不动产产权证书，但宝应恒泰公司在领取该不动产产权证书后，未能及时交付刘海兰、王永年，直至2020年7月24日方交付。鉴于：1.宝应恒泰公司负有为刘海兰、王永年办理不动产产权证书的合同义务，同时宝应恒泰公司亦负有及时将不动产产权证书交付刘海兰、王永年的附随义务。宝应恒泰公司在早已取得案涉商品房不动产产权证书的情形下，未能举证证明已通知刘海兰、王永年领取而刘海兰、王永年未领取，尤其是刘海兰、王永年2019年10月18日向一审法院起诉要求宝应恒泰公司协助办理不动产产权证书情形下，仍一直未能交付；2.因宝应恒泰公司未能交付不动产产权证书，致刘海兰、王永年的权利处于不确定的状态；3.案涉房屋性质为商铺，刘海兰、王永年关于商铺因缺少不动产权属证书而无法领取营业执照从而产生租金损失的主张符合常理。本院认定，逾期办证违约金应当计算至不动产产权证书实际交付之日即2020年7月24日。对租金损失是否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此,违约金的支付金额是根据违约情况确定的,即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失,如果当事人约定的违约金的数额低于或者明显高于因违约造成的损失的,当事人可以请求予以适当增加或者减少。本案中,刘海兰、王永年基于宝应恒泰公司逾期办证的违约行为已主张了违约金损失,故刘海兰、王永年再行主张宝应恒泰公司逾期办证的违约行为造成的租金费用损失构成了在同一事实及法律关系中重复获偿,且刘海兰、王永年对逾期办证造成的租金损失亦未提供证据予以证明,故本院对刘海兰、王永年该主张不予支持。对宝应恒泰公司是否应当协助办理自来水开户登记手续。宝应恒泰公司作为案涉商品房的出卖人，在收取刘海兰、王永年缴纳的自来水集资费以及电费押金后，负有协助刘海兰、王永年办理水电开户登记手续的义务。本案中，宝应恒泰公司未能举证证明已为刘海兰、王永年办理自来水开户登记手续，故宝应恒泰公司应当协助刘海兰、王永年办理自来水开户登记手续。综上，刘海兰、王永年的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省宝应县人民法院(2019)苏1023民初7487号民事判决；二、宝应县恒泰置业有限公司于本判决生效后十日内协助刘海兰、王永年办理宝应县氾水镇丰益广场5幢D504号房产的自来水开户登记手续；三、宝应县恒泰置业有限公司于本判决生效后十日内向刘海兰、王永年支付逾期办证损失（2014年10月5日至2019年8月19日期间的损失，以295278元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息计算；2019年8月20日至2020年7月24日期间的损失，以295278元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回刘海兰、王永年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2987元，由宝应县恒泰置业有限公司负担1493.5元，刘海兰、王永年负担1493.5元；二审案件受理费5974元，由宝应县恒泰置业有限公司负担2987元，刘海兰、王永年负担2987元。本判决为终审判决。审 判 长  于 毅审 判 员  韩 冰审 判 员  叶 露二〇二〇年八月二十八日法官助理  葛盈盈书 记 员  陈凤至