河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0392民初1052号 原告：周宝臣，女，1962年11月21日出生，汉族，现住北京市宣武区。 委托诉讼代理人：徐桂华，河北百人合律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里**。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日生，汉族，现住秦皇岛北戴河新区，公司员工。 第三人：付晓莉，女，1979年2月4日生，汉族，户籍地河北省秦皇岛市海港区。 原告周宝臣与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、第三人付晓莉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月15日、8月3日公开开庭进行了审理。原告周宝臣的委托诉讼代理人徐桂华，被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超到庭参加诉讼，第三人付晓莉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周宝臣向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司协助原告周宝臣办理中国红色公寓5层01号房屋不动产权证手续；2、判令被告承担本案一切费用。事实与理由：2013年2月2日原告与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订了中国红色公寓501号房屋的《商品房买卖合同》，合同约定原告为买受人，被告瑞龙房地产为出卖人。该房屋建筑面积68.22平方米，单价为9726.44元/平方米，涉案房款总价663538元。合同生效之日起30日内由出卖人向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。合同订立后，原告通过平安银行、工商银行、光大银行交房款431300元，委托经营收益抵扣232238元，并交清房屋代办费、配套费、公共维修基金、物业费等相关费用。2013年6月15日被告瑞龙地产向原告出具房屋交接证明，秦皇岛丽都润华物业服务有限公司（简称丽都物业）为原告出具验房签字文件及物品明细表。随后原告将涉案房屋委托给丽都物业托管经营五年，委托期限为2013年12月15日至2017年12月15日，委托收益为46447.6元/年。2018年3月14日，被告瑞龙地产办理了整栋楼房本，现已经具备办理产权分割产权条件，已经有多名业主办理了产权手续，但是被告却以种种理由不给原告办理。2019年10月9日被告瑞龙地产为原告开具663538元的河北增值税普通发票。2019年10月22日秦皇岛市中级人民法院出具（2019）冀03执异548号执行裁定书，中止对秦皇岛市抚宁区南戴河一小嶺澜公寓（中国红色公寓）5层01房屋相对应土地使用权的执行，该裁定已经生效。依据上述事实原告认为：一、原告与被告瑞龙地产之间的商品房买卖合同已经履行，原告支付了房屋对价和相关费用，被告瑞龙地产交付了房屋，原告已经依法享有涉案房屋的占有使用收益权处分权。二、现涉案房屋已经具备办理产权手续，但是被告却以种种理由不予办理。被告拒不履行合同约定办理产权手续义务，违反合同法第60条规定。综上，请求法院通过审理查清事实做出公正判决。 原告当庭增加诉讼请求并补充事实理由：请求确认原告与被告瑞龙地产签订的商品房买卖合同有效，被告与第三人之间签订的商品房买卖合同无效。原告在购买涉案房屋后，被告迟迟不为原告网签及办理不动产权手续，后原告从抚宁县建设部门得知，原告所购买房屋已经备案在第三人付晓莉名下，因为这个原因原告无法办理网签及产权手续，在本案审理中原告申请法院调取宋云霞诉瑞龙地产一案中的在秦皇岛市经济犯罪侦查中心调取的相关材料，可以证实第三人与被告之间并没有真实的房屋买卖意思表示，其备案在建设局的合同不是真实意思表示，所以原告增加诉请请求法院确认被告与第三人的买卖合同无效，原告与被告的商品房买卖合同有效。 瑞龙房地产辩称，认可原告起诉状的事实，我公司愿意协助原告办理不动产权手续。原告与我公司签订的买卖合同是真实的房屋买卖关系意思表示，已经履行完毕，原告的买卖合同是合法有效的。我公司与第三人签订的买卖合同是名为买卖实为借款担保，不是真实的房屋买卖关系，该合同也没有实际履行，也从未收到过第三人的购房款，第三人的买卖合同是无效合同。 第三人没有陈述意见。 原告提供了以下证据：证据一、商品房买卖合同。2013年2月2日原告与被告瑞龙地产签订中国红色公寓501号《商品房买卖合同》，合同房屋总价款663538元。证明原告与被告瑞龙地产之间存在房屋买卖合同关系，房屋买卖合同成立并生效。证据二、银行交款凭证、收据。2013年1月19日至2013年6月14日期间原告向被告瑞龙房地产支付上述房屋买卖合同价款，并交付该房屋、公共维修基金、代办费、配套费及物业费等费用。证明原告履行合同支付房款以及相关费税义务。证据三、房屋交接证明、验房签字文件及物品明细表。2013年6月15日，被告瑞龙地产向原告交付合同房屋及屋内设施，丽都物业带原告验收房及屋内物品。证明涉案房屋所有权转移给原告。证据四、委托经营协议、结算单。2013年6月15日原告将涉案房屋委托丽都物业委托经营五年，被告瑞龙地产出具结算单抵扣房款。证明原告享有涉案房屋占有、使用、收益权。证据五、发票。被告瑞龙地产为原告出具涉案房屋全款的正式发票。证明原告已经履行涉案房屋纳税义务。证据六、（2019）冀03执异548号裁定书。秦皇岛市中级人民法院出具执行裁定，中止执行中国红色公寓501号房屋相对应土地使用权的执行，证明涉案房屋已经具备办证条件。证据七、申请法院调取的宋云霞诉瑞龙地产（2016）冀0392民初484号案件中胡玉龙案的经侦材料含借款合同、胡玉龙笔录、第三人出具的证明材料等，明确表述了备案房屋是其替胡玉龙持有的，胡玉龙与瑞龙是借款合同关系，在借款合同中明确约定用红色公寓房屋进行担保，第三人与瑞龙并不存在房屋买卖关系，胡玉龙找了他的亲戚朋友用31套公寓进行担保，其亲戚朋友均是为胡玉龙借款担保进行的代为持有的行为，31套公寓在建设局备案在胡玉龙的亲戚朋友名下。证据八、郭旭睿案件中出庭证人徐某的证人证言。其是中国红色公寓被抵押出去的业主代表共七八个代表，证人是主要代表，负责上访起诉等，三年前债权人代表来占房子，曾经谈过给备案人一部分钱解决备案的问题，后来因为钱要的太多没有谈成，可以证实备案人与瑞龙地产签订的在建设部门备案的商品房买卖合同并不是真实的房屋买卖意思表示，而是为胡玉龙与瑞龙的民间借贷的担保行为。 被告的质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均认可。原告的证据充分证明该房屋买卖合同已经实际履行完毕，交易也已经完成。公安机关的笔录可以充分证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，胡玉龙也向公安机关提供了与我公司签订的多份的借款合同，借款合同也明确约定，用中国红色公寓项目房产做抵押担保，我公司与胡玉龙员工签订的31套备案合同都是与胡玉龙借款的担保物，所有的员工也都向公安机关证明了出资人是胡玉龙，其只是代为持有。胡玉龙的笔录说“从2011年度开始帮助借款，后来我感觉他们外债比较多，于2012年7月份左右将中国红色31套公寓备案到我名下，31套公寓备案都是我找的亲戚朋友。对这组证据认可，对真实性、合法性、关联性没有异议。 被告提供了以下证据：证1、我公司与胡玉龙签订的借款合同3份。我公司与第三人付晓莉签订的备案担保合同一份。31套房屋的担保备案明细表。证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，借款合同中约定用中国红色公寓房产作为担保物，该借款合同与胡玉龙提交给公安部门的借款合同一致，能够对应，担保备案明细表和房管局的存档相一致，可以证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，签订的备案合同只是为民间借贷提供的形式上的担保合同，不是真实的房屋买卖关系意思表示。付晓莉作为胡玉龙的员工从没有向我公司交过任何购房款，我公司也从未向付晓莉交付过房屋。证2、还款协议书，我公司与胡玉龙签订的，该协议书明确写明了我公司是归还胡玉龙的借款，胡玉龙在收到欠款后配合我公司去建设局办理解除备案的手续，第四条约定，甲方胡玉龙收到乙方返还的欠款后该协议生效，有胡玉龙本人的签字按印，胡玉龙出具了收到了归还欠款的收条并签字。有我公司归还该笔借款的电子银行回单。两份我公司归还胡玉龙欠款的电子回单，银行凭证。该组电子回单只是部分的银行还款凭证，还款协议书虽然也只是针对31套房其中一套房签订的，足以充分证明我公司与胡玉龙是民间借贷关系，签署的31套房屋备案合同全部都是为民间借贷提供的担保，并不是真实的房屋买卖关系，至于第三人付晓莉的房屋买卖合同只是担保合同，第三人也没有向我公司支付过任何的购房款。从该协议看出，胡玉龙可以替这些备案人和他的员工做主来签订还款协议，真正的事实就是跟胡玉龙的借款。证3、（2018）冀0392民初733号判决书，该判决书已判决吴亦楠的合同无效，协助原告办理房屋产权登记，今天开庭的第三人付晓莉和吴亦楠一样都是胡玉龙公司的员工。 原告的质证意见：对证据真实性、合法性、关联性无异议，上述证据证实了被告与胡玉龙是借款关系，涉案房屋备案在第三人名下，只是因为第三人是胡玉龙单位的员工，是胡玉龙授意第三人签订买卖合同为借款担保的行为，第三人与被告之间并没有真实的房屋买卖关系意思表示。 本院调取了第三人付晓莉与被告瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》，买受人是付晓莉，出卖人瑞龙房地产，购买房屋是中国红色公寓5层1号房，签订日期2012年7月13日，在原抚宁县房地产市场管理所备案时间是2012年7月16日。该合同与瑞龙房地产提供的一致。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2013年2月2日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落在北戴河新区房屋。建筑面积68.22平方米，单价9726.44元／平方米，总价款663538元合同订立后，原告通过平安银行、工商银行、光大银行交付房款431300元，用委托经营收益抵扣232238元，并交清产权代办费、配套费、公共维修基金、物业费等相关费用。2013年6月15日被告向原告出具房屋交接证明，秦皇岛丽都润华物业服务有限公司（简称丽都物业）为原告出具验房签字文件及物品明细表。随后原告将涉案房屋委托给丽都物业托管经营五年，委托收益为46447.6元／年，原告定期收取委托经营收益。2018年3月14日，被告办理了整栋楼房本。2019年10月9日，被告为原告开具购房发票。 秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，周宝臣提出执行异议。2019年10月22日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03执异548号执行裁定书。查明2013年2月2日周宝臣与瑞龙房地产签订购买中国红色公寓5层01房屋商品房买卖合同，建筑面积68.22平方米，总价663538元。2013年1月19日至2013年6月14日期间，周宝臣通过平安银行、工商银行、光大银行交房款431300元，委托营业收入折抵房款232238元，交齐了全部房款。同时交纳了公共维修基金、物业费、代办费。2013年6月14日，瑞龙房地产向周宝臣交付了房屋，并出具房屋交接证明。该院认为，查封瑞龙房地产名下土地前﹝抚土国用（2007）第140号，抚土国用（2010）第161号﹞，周宝臣与瑞龙房地产已签订合法有效的购买5层01房屋的《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。周宝臣在查封前已经合法占有房屋，非因自身原因未办理过户登记。周宝臣对中国红色公寓5层01号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓5层01号房屋相对应的土地使用权的执行。 另查明，原告不能办理产权登记的原因是，上述房屋存在另一份商品房买卖合同，且在抚宁县房地产市场管理所备案，备案人为付晓莉。 本案在审理过程中，变更了主办人，更换了合议庭。新合议庭当庭释明不追加被告，不审理备案合同将导致遗漏当事人，案件事实查不清楚，影响裁判和执行。原告当庭表示不同意追加被告，不审理备案合同。 本院依职权追加付晓莉为本案第三人，付晓莉没有到庭，也没有提交书面陈述意见。 本院认为，周宝臣与瑞龙房地产签订购买中国红色公寓5层01房屋商品房买卖合同合法有效，支付全部房款，占有使用房屋，已经被生效的秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异1548号执行裁定书确认，本院予以采纳，无需再重复确认和评价。被告同意协助原告办理产权登记，因他人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》在管理部门备案导致原告无法备案。根据现有证据可以认定第三人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》并不是双方真实意思表示，是无效合同。综上所述，被告应当协助原告办理中国红色公寓5层01号商品房不动产登记。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、第三人付晓莉与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的中国红色公寓5层1号《商品房买卖合同》无效。 二、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告周宝臣办理中国红色公寓5层01号商品房不动产登记。 案件受理费80元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘振会 人民陪审员  张秋林 人民陪审员  刘洪生 二〇二〇年八月三日 书 记 员  赵晶晶