贵州省罗甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2728民初1097号 原告：盘某某，女，1986年2月5日生，瑶族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。 原告：冉某某，男，1982年8月9日生，汉族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。 共同委托代理人：罗发康，贵州湖岛律师事务所律师。 被告：贵州罗甸际恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522728314256017P，住址：罗甸县龙坪镇老城村沙井村委会**。 法定代表人：胡远仁，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴大宇，贵州良华律师事务所律师。 原告盘某某、冉某某与被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司（以下简称际恒房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盘某某及其委托诉讼代理人罗发康、被告际恒房地产公司委托诉讼代理人吴大宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盘某某、冉某某向本院提出诉讼请求：1．判令被告限期提供罗甸县际恒五金建材城第27-1-1号商品房的工程质量验收、消防专项验收等相关文件与原告办理商品房验房、交接手续；2、判决被告从2018年3月21日至房屋交付之日止的逾期交房违约金给原告（以已付房价款494606元为基数，按日利率万分之一暂计算至2020年5月31日共802天的违约金39667.40元，扣除已付7200元，应付32467.40元）；3、判决被告限期办理罗甸县际恒五金建材城XXX的房屋不动产权登记（首次登记），并将XXX号商品房不动产权转移登记给原告；4、判决被告从2018年3月31日起支付逾期交付转移登记违约金至房屋产权转移登记给原告之日止（以494606元为基数按日利率万分之一暂计算至2020年5月31日共计792天违约金39172.79元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在罗甸县，并出售商铺。2017年2月，原告认购第XXX号商品房，建筑面积84.99平方米，被告以包租五年返三年租金折抵房款的营销手段，在签订合同前先后以定金、首付款、房屋维修基金等名义收取原告合计258070元，并给原告签署《商铺委托经营管理合同书》和《罗甸际恒五金建材城商铺租金说明》。2017年5月15日，双方签订格式《商品房买卖合同》，合同约定2018年3月20日前交付房屋，逾期交房的违约金为按日计算已付房价款的万分之一。2018年3月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，逾期90日内交付商品房转移登记的违约金为总房价款的万分之一，没有约定逾期90日后的违约金。2017年9月26日，原告向罗甸县信用合作联社贷款21万元付清了全部购房款。2017年8月31日，被告向原告出具了收取该商品房办理产权转移登记的费用合计1100元。商品房买卖合同上的总价494606元为抵扣三年租金后原告实际付款总价，该商铺实际是给被告的关联前期物业服务公司免费经营三年，被告的欺诈行为损害了原告的期待房价利益和国家税收利益。被告至今没有通知原告办理房屋交付和房屋不动产转移登记手续，被告在没有与原告办理房屋验收、交付的情况下，擅自将未经消防验收合格的房屋交付其前期物业公司对外出租经营。原告多次要求被告办理验收、交付手续，并将房屋不动产权转移登记至原告名下未果，经向罗甸县不动产登记事业中心查询得知，被告至今未办理商品房不动产权初始登记，不能将房屋不定产权转移至原告名下。综上所述，被告以欺诈手段销售商品房，违约至今未交房，并擅自将未经消防验收的房屋交付给关联物业公司对外出租经营，导致房屋验收不合格，不能办理初始登记和将不动产权转移登记交付原告。被告逾期交房、逾期办证的违约行为造成原告至今在法律上不能取得所购房屋的物权，限制了原告出售、投资入股等盘活资产的活动，严重损害了原告的合法权益。 被告际恒房地产公司辩称，原告的第一项诉请没有法律依据，第二项诉请与原、被告商品房买卖合同约定不相符，缺乏事实和法律依据。被告至今未办理产权转移登记是罗甸县政府招商引资项目因政策或情势变更的原因未能办理，要求被告办理转移登记手续不符合条件，请求驳回原告的诉请。 原告盘某某、冉某某为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 证据1、二原告的身份证、结婚证、被告企业信息，拟证明原、被告的身份信息及主体适格； 证据2、罗际二069号《商品房买卖合同》、罗甸县商品房预售合同备案登记表，拟证明原、被告商品房买卖合同中关于房屋价款、交房、办理产权转移登记有关文书等的约定； 证据3、商铺委托经营管理合同书、罗甸际恒五金建材城商铺租金说明，拟证明：1、委托经营期限从项目竣工交付到业主并且正式办理手续后2个月起算，合同中原告没有委托贵州奕龙商贸有限公司代理原告验收、交接商铺；2、被告在签订合同前，预先让原告与被告关联的物业公司签署委托经营管理合同、商铺租金说明，以三年租金抵扣部分房款，最后以原告实付款494606元签订合同，违反法律法规的禁止性规定，损害了国家税收利息和原告的期待房价利益，合同中三年租金抵扣部分购房款的条款无效； 证据4、首付款收据、维修基金收据、信用社贷款借据、个人账户明细，拟证明原告已向被告支付全部购房款、维修基金； 证据5、收据，拟证明被告于2017年8月24日收取原告办理不动产权登记的他项登记费、所有权登记费、转让费、工本费等1100元； 证据6、业主租金起算时间确认书，拟证明被告以变相包租方式预售未竣工商品房违规的事实，其在2019年10月以租金的形式支付了2018年5月20日前逾期交房违约金7200元。 被告际恒房地产公司未向本院提交证据。 经审理查明，2017年5月15日，原告盘某某、冉某某与被告际恒房地产公司签订罗际（二）069号《商品房买卖合同》，购买被告际恒房地产公司开发的罗甸际恒五金建材城二期第XXX号商品房，面积均84.99平方米，房价494606元。《商品房买卖合同》约定，被告在2018年3月20日前向二原告交付该商品房，逾期超过30日，二原告有权退房，若二原告不退房，则自交付期限届满之日起按日支付已付房价款万分之一的违约金至实际交付之日止。2018年3月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，若被告际恒房地产公司不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，90日内，按照已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日，买受人退房的，退还房款并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，违约金双方未进行约定。案涉商品房被告际恒房地产公司还未办理初始登记，不能办理产权转移登记手续。2017年2月22日，原告盘某某向被告交付购房首付款253914元、维修基金3464元。2017年5月8日，原告盘某某支付首付款692元，同时出具说明，其与被告签订的商品房买卖合同中的房价款是扣除三年租金55544元后的总价。原告盘某某还与贵州奕龙商贸有限公司签订《罗甸际恒五金建材城商铺委托经营管理合同书》，约定将XXX号商品房在合同有效期内的商铺经营管理的一切事务全权委托给贵州奕龙商贸有限公司处理，委托经营期限自项目竣工交付到业主并且正式办理手续后2个月内起算，期限5年。2017年8月31日，被告收取原告所有权登记费等1100元。2017年9月26日，原告盘某某向罗甸县信用合作联社贷款240000元，该款直接转入被告账户。2019年10月14日，原、被告签订《业主租金起算时间确认书》，确定商铺起租时间为2018年5月20日，被告向原告补助2017年12月31日至2018年5月20日期间的租金7200元。 以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、商铺委托经营管理合同书、罗甸际恒五金建材城商铺租金说明、首付款收据、维修基金收据、信用社贷款借据、个人账户明细、收据、业主租金起算时间确认书及原、被告陈述在案佐证，足以认定。 本院认为，被告际恒房地产公司与原告盘某某、冉某某签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按合同约定的事项履行自己的义务。原、被告合同约定的由被告际恒房地产公司向原告盘某某、冉某某交付房屋的时间为2018年3月20日前，原告盘某某、冉某某称被告际恒房地产公司未向其交付房屋，但从原、被告于2019年10月14日签订的《业主租金起算时间确认书》看，双方对商铺租期从2018年5月20日起算进行了确认，被告还补助了原告2017年12月31日至2018年5月20日期间的租金，再结合《商铺委托经营管理合同书》中约定的商铺委托经营管理起算时间和被告际恒房地产公司支付原告租金的行为，应视为被告际恒房地产公司已经实际向原告盘某某、冉某某交付了案涉房屋，因此，对原告盘某某、冉某某要求被告际恒房地产公司提供罗甸县际恒五金建材城第XXX号商品房的工程质量验收、消防专项验收等相关文件与原告办理商品房验房、交接手续及支付逾期交付房屋违约金的请求，本院不予支持。 原、被告合同约定的由被告际恒房地产公司向原告盘某某、冉某某交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2018年3月30日前，现期限已届满，被告际恒房地产公司因未办理初始登记无法办理商品房转移登记，不能履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，案涉合同中，双方约定延迟登记90日内的违约金为已付房价款的万分之一，延迟登记90日后的违约金没有约定。二原告主张自2018年3月31日起按照日万分之一计算违约金，说明其对延迟登记90日内按已付房价款万分之一支付违约金的约定要求进行调整，综合衡量双方合同的履行情况、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的利益等因素，本院对违约金根据公平原则作适当调整，酌情按已付购房款494606元为基数按日万分之零点五予以计算，从2018年3月31日起支付至实际交付商品房转移登记有关文书之日止。二原告主张的暂计至2020年5月31日的违约金，期间共计792天，为19586.40元（494606元×0.5?×792天），二原告主张超过部分，本院不予支持。对于二原告要求被告际恒房地产公司向其交付商品房转移登记有关文书的请求，由于目前被告际恒房地产公司消防验收不合格，未取得商品房初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件，且办理商品房转移登记手续是国家产权登记机关的职能，被告际恒房地产公司不具备此职能，被告际恒房地产公司只是具有积极协助二原告办理商品房转移登记手续的义务，若判决被告际恒房地产公司限期向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书，由于条件不具备会导致生效判决无法执行，因此，对二原告要求被告际恒房地产公司交付商品房转移登记有关文书的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告盘某某、冉某某逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金19586.40元（2018年3月31日至2020年5月31日），并从2020年6月1日起以494606元为基数按日利率万分之零点五支付违约金至实际交付商品房转移登记有关文书之日止； 二、驳回原告盘某某、冉某某的其余诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币1591元，减半收取人民币795.5元，由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担人民币145元，原告盘某某、冉某某负担人民币650.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本和预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 李 明 金 二〇二〇年八月十七日 书记员 杨丹（代）