天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初9834号原告：张美娜，女，1991年4月14日出生，汉族，住天津滨海新区。委托诉讼代理人：李梦兰，天津罗维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪瑞，天津罗维律师事务所律师。被告：金丹，女，1981年11月12日出生，满族，住天津滨海新区。委托诉讼代理人：李明珠，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被告:天津百冠房地产经纪有限公司，住所地天津自由贸易试验区(中心商务区)金泰新村******。法定代表人:卢聪，总经理。委托诉讼代理人：李恒宇，该公司职员。原告张美娜与被告金丹、天津百冠房地产经纪有限公司（以下简称百冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张美娜及其委托诉讼代理人李梦兰、王雪瑞，被告金丹及其委托诉讼代理人李明珠，被告百冠公司委托诉讼代理人李恒宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张美娜向本院提出诉讼请求：1.判令金丹向原告支付违反《房产交易合同》产生的违约金40000元;2.判令金丹向原告支付律师费11100元，并承担本案诉讼费用及实现债权的费用;3.判令金丹协助原告办理车位变更手续;4.判令百冠公司在收取的经纪服务费范围内对金丹上述应当承担的违约金及实现债权的费用承担连带清偿责任。事实及理由：2019年11月19日,原告与金丹、百冠公司签订了编号为Ｎ0000674号的《房产交易合同》。原告向金丹购买位于天津滨海新区××花园××号房屋,交易总价款为185万元，此价格包含车位。《房产交易合同》第三条权利义务中第1款约定:“卖方须在拿到合同全款10日内将物业腾交买方,在此之前,卖方需付清一切有关的物业之杂费（包括但不限于:水电、煤气、物业管理费、采暖费等）”。同时,双方在《房产交易合同》第八条中就原有室内装饰装修以及家居用具作出了明确约定:“卖方仅带走原有房屋内如下家居用具:主卧床、柜子,客厅沙发、茶几、咖桌、酒柜（咖啡色）、电视机下方的茶几,卫生间洗衣机,客厅电视”。原告于2020年2月11日向金丹支付了合同全款。但金丹在收到全款后拒绝按照合同约定办理房屋与物业的交接手续,致使原告无法进入室内、办理车位变更登记以及室内装修手续等,金丹的违约行为给原告造成了极大的困扰与不便。同时,经对比成交前三方实地查看确认的视频显示被告金丹违反上述约定超范围带走相应家居用具。根据《房产交易合同》相关约定，原告有权要求金丹支付总房款百分之十的违约金,并要求其承担律师费、本案诉讼费用等实现债权的费用。此外，根据相关约定百冠公司因未尽到合同约定的协助义务,原告有权要求其在收取的经纪服务费范围内对金丹上述违约金及实现债权的费用承担连带清偿责任。因此,原告为维护自身的合法权益,诉至法院,望判如所请。金丹辩称，对原告主张的事实理由不予认可，金丹仅在2020年1月3日与原告签订《天津市存量房屋买卖协议》，金丹与王立国签订的《房产交易合同》与原告没有关系，王立国虽然交付过50000元定金，但其未在2019年12月15日前交付首付，该合同因王立国违约没有履行。因此，请求法庭驳回原告的起诉，诉讼费用由原告自行承担。百冠公司辩称，金丹的房屋在百冠公司挂售，百冠公司给王立国打电话过来看房，告知其该房屋比较适合王立国，推荐给他。2019年金丹带领王立国及兄弟和百冠公司职员看房，原告没有去。后回到百冠公司商谈说原告买房，由王立国代签合同，后约金丹过来，签订合同时和金丹说过买房的是原告，金丹对此知情。签订合同时百冠公司李永超、王立国、金丹在场，原告不在场。王立国向百冠公司出示过原告的书面委托书，百冠公司看过后未保存，也没有给金丹看过，当时就是口头告知金丹房屋是由原告购买。合同履行中，定金50000元是王立国通过百冠公司交付。然后2019年10、11月份，双方在百冠公司店中签的网签协议，网签协议的缔约方是原告和金丹，居间合同购房人也是原告，是王立国代签的居间合同。贷款是客户自己办的，约定房屋价款1850000元，50000元定金，网签合同价款1800000元，首付是原告自己找银行存的。百冠公司已经完成了合同约定的义务，不同意承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月19日,案外人王立国受张美娜委托以自己的名义经百冠公司居间介绍签订《房产交易合同》，约定：买方购买金丹所有的位于天津市滨海新区××花园××号房屋；房屋实际成交价为1850000元，买方在签订本合同时直接支付给卖方定金50000元，该笔定金在银行审批贷款手续完毕之日或买卖双方办理产权过户手续之日自动抵作等额房款；卖方同意买方采用银行贷款方式支付房款，买方须在2019年12月15日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在房管局预约号为准前亲自签署《天津市存量房屋买卖协议》递件至房管部门并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构，卖方应配合买方办理银行的贷款申请手续；卖方须在拿到全款10日内将房屋腾交卖方；房屋以签约时现状售予买方，而买方已查验或已授权委托人代为查验该房屋，卖方在交付房屋时不得改变签约时现状；买卖双方未能按照本合同约定履行义务的，守约方有权要求违约方支付总房款百分之十的违约金；双方协商此成交价包括一个地下车位号码为Ａ17，卖方带走主卧床、柜子、客厅沙发、茶几、咖桌、酒柜（咖啡色）、电视机下边的茶几、卫生间洗衣机、客厅电视，卖方承诺此房屋没有债权债务；因履行本合同所发生纠纷三方应友好协商，协商不成，任何一方均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼，因实现债权所发生的费用包括但不限于律师代理费由败诉方承担。合同签订后，王立国向金丹支付定金50000元。2020年1月3日，王立国、张美娜、金丹到百冠公司，张美娜与金丹签订《天津市存量房屋买卖协议》,约定：张美娜购买金丹所有的位于天津市滨海新区××花园××号房屋；房屋价款为1800000元，双方同意买方以银行贷款方式支付房屋价款，首付款为540000元，银行贷款为1260000元，买方应于2020年1月17日前将监管的首付款一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市兴业银行设立的专用账户，应于2020年2月22日前办理完毕贷款手续；买方按本协议约定期限付齐房屋价款的，卖方须于2020年3月5日前，将房屋及相关证明交付买方；双方应在2020年2月29日前到不动产登记机构办理不动产转移登记手续，并缴纳相关税费。合同签订后，张美娜于2020年1月13日交付首付款540000元，于2020年2月11日交付银行贷款1260000元。后案涉房屋所有权转移登记至张美娜名下。2020年3月5日、11日，百冠公司员工联系金丹协调交付房屋钥匙事宜。2020年3月12日，张美娜委托开锁公司撬门，并在百冠公司员工陪同下进入案涉房屋。2020年3月底4月初，金丹委托朋友至百冠公司办理房屋钥匙、煤气卡等交接手续未果。另查，金丹超出《房产交易合同》约定带走的物品包括：主卧壁挂空调，次卧高低双层床、四门衣柜、书架、书桌，第二次卧衣柜，厨房三层冰箱。张美娜为本案支出律师费11100元。本院认为，本案的争议焦点为：1.张美娜是否为《房产交易合同》中的实际购房人；2.金丹是否构成违约，应否承担违约责任；3.百冠公司应否承担连带清偿责任。第一，关于张美娜是否为《房产交易合同》中的实际购房人问题。本院根据《房产交易合同》和《天津市存量房屋买卖协议》签订、履行情况和居间人百冠公司陈述认定金丹知晓张美娜为《房产交易合同》的实际购房人、王立国代理张美娜签订该合同。金丹关于两份合同无关联、张美娜不是《房产交易合同》购房人的抗辩，与事实不符，本院不予支持。《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》系张美娜、金丹真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。第二，关于金丹是否构成违约，应否承担违约责任问题。首先，案涉房屋未正常办理交接手续，系因三方沟通不畅、协作不力，非一方违约所致。金丹出售房屋包含编号为A17的地下车位，依法负有协助张美娜至该车位管理单位办理更名手续的合同义务。其次，金丹超出《房产交易合同》约定带走主卧壁挂空调，次卧高低双层床、四门衣柜、书架、书桌，第二次卧衣柜，厨房三层冰箱等物品构成违约，应当赔偿因此给张美娜造成的损失。张美娜自估该物品价值10000元，但未提交证据证明该数额，金丹主张系旧家具不值钱，亦未提交证据证明该物品的价值，本院结合原告提交的视频，综合考虑物品的种类、数量，酌情该物品的价值为6000元。因金丹超出合同约定带走物品不构成房屋买卖合同的根本性违约，张美娜要求金丹支付总房款百分之十的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。再次，张美娜为本案支出的律师费系其为实现债权支出的费用，依照《房产交易合同》约定应由金丹承担，本院予以支持。第三，关于百冠公司应否承担连带清偿责任问题。百冠公司未违反合同约定，不应承担违约责任，张美娜要求百冠公司与金丹承担连带清偿责任，亦无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决如下：一、被告金丹自本判决生效之日起十日内赔偿原告张美娜物品损失6000元、律师费11100元；二、被告金丹自本判决生效之日起十日内协助原告张美娜办理《房产交易合同》项下编号为A17的地下车位的更名手续；三、驳回原告张美娜其他诉讼请求。如未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费539元，原告张美娜负担359元，被告金丹负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王岩林二〇二〇年八月十九日书记员  唐 川附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。温馨提示：天津市第三中级人民法院地址：天津市空港经济区含章路16号。