广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初3179号原告：东莞市**乐物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市*********。法定代表人：赖洪江，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓尔良，该公司员工。被告：景小虎，男，1982年7月1日出生，汉族，住四川省广元市利州区*****，公民身份号码：510************037。原告东莞市**乐物业管理有限公司（以下简称“安居乐公司”）与被告景小虎物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓尔良，被告景小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐公司提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2017年9月至2019年3月物业管理费1674元、水费与污水处理费共789.57元；2、请求判令被告向原告支付滞纳金(以本金人民币2463.57元为基数，按照每日万分之二的标准，自欠费之次月的1日起算至实际清偿之日止)；3、本案的诉讼费由被告承担。以上暂共计人民币2463.57元。事实和理由：原告东莞市**乐物业管理有限公司是东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会选聘的物业服务企业。2011年6月28日，原告与东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会签署了《物业管理委托合同》，约定由原告接受委托对嘉湖山庄房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护、管理，维护嘉湖山庄小区的环境卫生和相关秩序的活动。合同第六章第二十二条对物业管理费作出约定：住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取：非住宅房屋业主由原告按建筑面积每月每平方米3.3元向业主或物业使用人收取。另外，水费、污水处理费等费用由原告接受有关部门要托代为收取。被告景小虎是嘉湖山庄嘉富苑8座5楼D号房【证号:粤房地权证莞字第1800024140号】的业主。原告已按照合同约定向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，然被告自2017年9月至2019年3月拖欠原告物业管理费及电费、水费、污水处理费等物业服务费用，共计人民币2463.57元。根据《物业管理条例》及相关法律规定，被告应根据物业服务合同的约定按时向原告交纳上述物业服务费用，但经原告多次催讨，至今未果。迫于无奈，原告特诉至法院，望法院判如所请!被告景小虎答辩称，一、原告请求支付2017年9月至2019年3月物业管理费1674元、水费与污水处理费共789.57元。没有法律依据。原告与嘉湖山庄签订物业管理委托合同第十八条期限明确约定委托管理期限为伍年，自2011年6月30日起到2016年6月29日止，同时合同第三十九条约定合同期满本合同自然终止。原告于合同期满应当自行退出（原告已提供委托合同），双方应当遵守合同约定义务，原告的行为已经严重违背合同约定，没有的任何客观因素影响原告自行退出，相反是原告主观上故意不退出强行继续占据。并且原告提供的嘉湖山庄与原告签订的物业管理委托合同存在3个方面的问题：首先，代表嘉湖山庄盖章的印章公章不完整无法识别，不能靠想像对号入座、不能识别为第几届业委会，请法院查明印章公章来源、备案情况；其次，印章公章文字为繁体字（见国务院印章规定），在中华人民共和国境内不可能以繁体字制作印章公章，并且该印章的业委会没有写明第几届业委会，不符合规范标准称谓，不排除当事人私刻公章涉嫌合同诈骗；再次，从合同上看代表嘉湖山庄签字人郝永福没有合法授权权限（请原告提供证据）的个人行为，没有召开业主大会、没有经业主大会半数以上人数通过可以与原告达成一致签订合同意向。且在合同期满后，第五届业委会成员、部分业主代表多次与原告交涉、请原告退出嘉湖山庄，且多次与业主发生肢体冲突并殴打业主，而原告仍强行占据、强制服务，以上多个证据完全证实原告未按合同约定自行退回是主观故意继续赖在嘉湖山庄的行为是强卖强买，法院没有理由支持原告的诉求，其签订的合同也涉嫌合同诈骗罪，敬请法院立案审查或是移交到公安机关立案侦查。二、原告请求支付滞纳金，本案原告是以强买强卖的单方主观强制服务行为，双方未签订服务合同，没有明确约定的支付依据，何来滞纳金，都是原告私自的想法于法无据。三、诉讼费由原告承担，本案没有约定合同，原告是强卖强买行为，是扰乱市场经济的没有契约精神，法院会支持这种不诚信行为吗？原告认为的业主拖欠管理服务费的同类案为什么分为多次起诉，开始起诉一户，后面起诉几户，然后起诉十几户，再后来起诉几十户，说明原告提供的证据存在有虚假不合法的心虚心态，是试探性的蒙蔽法院法官。故意做出不讲工作效率、乱用政府司法资源、浪费纳税人钱的行为。为什么有那么多业主不愿意交管理费，对多收管理费不敢反抗继续交纳。就是因为原告召集人员对住户断电、停水、堵门等扰乱业主生活的行为，甚至阻扰业主组织成立业委会，阻止业主大会投票选择新聘物业服务公司。这样的服务，很多的业主为了平安的生活，选择沉默、忍受，包括对一些反抗、讲正义的业主暗地实施一些如打轧小汽车车窗、在汽车轮胎下放钢钉、在业主门口放置恐吓物品，甚至将失联业主的房屋撬锁换锁占据出租谋利等涉黑行为。综上所述，原告所提三点请求都是无法无据的强制行为，请法院核查驳回原告的诉讼请求，原告与代表嘉湖山庄签字人赖永福疑有伪造公章涉嫌合同诈骗罪，涉嫌共同谋取利益且额额巨大，恳请法院深入调查，追究不法分子的法律责任，还人民群众和谐、平安的生活，体现法治社会的公平、公正性信心。经审理查明，安居乐公司提交《物业管理委托合同》到庭，显示安居乐公司与东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会于2011年6月28日签订合同，约定安居乐公司为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日,住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.2元，非住宅房屋的物业管理费为每月每平方米3.3元，逾期缴纳物业管理费应每天按应交款项的万分之二十支付滞纳金。《物业管理委托合同》首页中记载“本合同签订后，要经市建委备案方可生效”，另第四十条记载“本合同自签字之日起生效”。《物业管理委托合同》落款处有“东莞嘉湖山庄业主委员会专用章”的印章及“郝永福”的手写字迹，其中印章部分字体为繁体字，景小虎对该印章及签名不予认可。安居乐公司称《物业管理委托合同》系其与东莞市寮步镇嘉湖山庄第三届业主委员会签订。庭审中，安居乐公司主张《物业管理委托合同》至2016年6月27日到期，但其实际履行物业服务合同至2019年3月31日，另主张景小虎拖欠2017年10月1日至2019年3月31日的物业费，2017年9月16日至2019年3月31日的水费、污水处理费。2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2019年4月21日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会向安居乐公司发送《联络函》，记载“首先我代表嘉湖山庄全体业主感谢贵公司8年来为嘉湖山庄全体业主提供的服务，你们静悄悄的走了，正如你们静悄悄的来。……”2020年4月7日，东莞市东江自来水有限公司向本院复函，称2016年8月17日，安居乐公司与其签订《供用水合同》，明确由安居乐公司负责向东莞市东江自来水有限公司缴纳嘉湖山庄供水总表所产生的用水费用，嘉湖山庄自2018年5月3日至2019年4月1日费用未缴（含水费、水费违约金、代收的污水处理费、生活垃圾处理费）。2020年4月23日，东莞市住房和城乡建设局出具东建（公开）[2020]37号《关于政府信息公开申请的答复》，称该机关并无安居乐公司与嘉湖山庄第三届业委会所签合同的备案记录。景小虎提交《关于政府信息公开申请20180119003号的回复》复印件到庭，显示陈要华申请公开的《东莞市寮步镇嘉湖山庄第四届业主委员会备案资料》的政府信息不存在。嘉湖山庄嘉富苑8座5楼D号房的权属登记人为被告景小虎，建筑面积为80.79㎡。安居乐公司称物业管理费按照建筑面积每月每平方1.2元计算，其每月收取物业管理费93元。庭审中，安居乐公司称业主应当在当月的1日缴纳上个月的物业管理费、水费、污水处理费，景小虎则称双方并无约定缴费时间。景小虎称其缴纳物业管理费至2017年9月左右，缴纳税费、污水处理费给小区管理处至2017年9月15日。根据安居乐公司提交的欠费明细表，景小虎在2017年9月16日至2018年5月15日的应付水费为25.8元、25.8元、18.92元、25.8元、29.24元、39.56元、27.52元、25.8元，应付污水处理费为16.65元、16.65元、12.21元、16.65元、18.87元、25.53元、17.76元、16.65元。景小虎提交加盖东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会收费专用章的收据，主张2017年9月15日之后的税费及污水处理费缴纳给小区的第五届业主委员会，其提交的收据所载金额与安居乐公司提交的欠费明细表金额相对应。另查，2018年8月3日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会起诉安居乐物业公司，该案案号为(2018)粤1971民初21520号。2018年10月22日，该案作出一审判决，判决安居乐公司于判决发生法律效力之日起三十日内撤离东莞市寮步镇嘉湖山庄小区。后安居乐公司不服一审判决，提起上诉，二审案号为（2019）粤19民终211号，东莞市中级人民法院于2019年2月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月25日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会申请执行，案号为（2019）粤1971执7624号，该案已执行完毕，安居乐公司已撤离嘉湖山庄小区。已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明：2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，否决票为623票，得票率为60.3%；否决票权数55748平方米，得票率为60.2%，表决结果为不选聘。2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。以上事实，有原告提交的欠费明细表打印件、收款收据复印件、催缴水费、管理费通知书复印件、房产证复印件、物业管理委托合同、业主大会会议决定、联络函，被告提交的案涉合同最后一页复印件、住建局回复复印件、房管局回复印件、东莞市公安局寮步分局横坑派出所调解书打印件、视频截图及图片打印件、物业不作为的照片、收款收据，本院调取的东莞市东江自来水有限公司的复函以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告之间是否存在物业服务合同关系；二、安居乐公司是否有权收取物业管理费、水费、污水处理费及金额。关于焦点一。首先，2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，表决结果为不选聘。以上事实可以看出，嘉湖山庄业主代表大会及业主大会对于续签与安居乐公司的物业管理委托合同是持反对意见，但是对于此前曾与安居乐公司签订物业管理委托合同的事实是没有异议的，倘有异议，则与其会议结果不“续签”、不续聘的决议相矛盾。其次，2019年4月21日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会向安居乐公司出具的《联络函》中确认安居乐公司向嘉湖山庄业主提供8年的服务。最后，已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明安居乐公司与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会于2011年6月28日签订《物业管理委托合同》，在(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书未被撤销的情况下，以及在景小虎未能提交证据推翻(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书所确认的事实的情况下，景小虎应对自己的主张承担举证不能的法律后果。综上，本院认为安居乐公司与景小虎之间在客观和事实上存在物业服务合同关系。关于焦点二。首先，景小虎在答辩时确认原告与嘉湖山庄签订的物业管理委托合同期限为自2011年6月30日起至2016年6月29日止。根据《广东省物业管理条例》第五十条规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”嘉湖山庄业主大会在2016年6月29日前没有作出续聘安居乐公司或选聘其他物业服务公司的决定，因此，在安居乐公司自愿按照合同约定继续提供物业服务的情况下，案涉物业服务合同自动延续。其次，嘉湖山庄业主大会于2018年5月20日经业主表决作出不选聘安居乐公司的决议，此后嘉湖山庄业主委员会执行该决议，并于2018年6月21日向安居乐公司发出《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。因此，案涉物业服务合同的延续期应为2016年6月30日至2018年7月6日，嘉湖山庄小区的业主应当根据物业服务合同的约定向安居乐公司交纳该延续期间的物业服务费用。至于2018年7月7日之后的物业管理费，因业主委员会已按业主大会决议要求通知安居乐公司撤离小区，安居乐公司应当按业主大会的决议及业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区，故嘉湖山庄小区的业主无需再向安居乐公司交纳2018年7月7日之后的物业管理费。因安居乐公司拒不按照业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区而造成的损失应当由安居乐公司自行承担。最后，安居乐公司代缴嘉湖山庄小区的水费至2018年5月2日，因此，安居乐公司可向业主景小虎追偿2018年5月2日之前的垫付水费、污水处理费。至于2018年5月3日之后的水费，因安居乐公司没有垫付，其无权向业主主张。景小虎主张其已将安居乐公司代其垫付的水费、污水处理费交至嘉湖山庄业委会，但景小虎没有提交证据予以佐证，故景小虎依法应当将安居乐公司代为垫付的水费、污水处理费返还给安居乐公司。综上，景小虎未向安居乐公司支付物业管理费、水费、污水处理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。结合以上论述，景小虎应当向安居乐公司支付的款项为：1、物业管理费：景小虎每月应付物业管理费为1.2元/㎡/月×80.79㎡1=96.95元/月，安居乐公司主张其按每月93元收取物业管理费属于其对自身民事权利处分，本院予以确认。2017年10月1日至2018年7月6日期间的物业管理费为93元/月×9个月+93元/月×6天÷30天/月=855.6元。2、水费：结合原、被告的陈述及安居乐公司提交的欠费表格，安居乐公司主张景小虎拖欠2017年10月16日至2017年12月15日的税费及污水处理费并无依据。故安居乐公司代景小虎缴付的2017年9月16日至2018年5月2日期间的水费为25.8元+25.8元+18.92元+25.8元+29.24元+39.56元+27.52元+25.8元×17天÷30天/月=207.26元。3、污水处理费：根据上述分析安居乐公司代为缴付的2017年12月16日至2018年5月2日期间的污水处理费为16.65元+16.65元+12.21元+16.65元+18.87元+25.53元+17.76元+16.65元×17天÷30天/月=133.76元。4、滞纳金：安居乐公司诉请的滞纳金为景小虎逾期缴费所产生逾期付款损失，结合原、被告对费用缴纳时间的陈述等，该滞纳金应当从逾期支付物业管理费的次日即次月1日起计算至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金总额不超过当月的物业管理费。例如2017年12月物业管理费的逾期滞纳金以93元为本金，自2017年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，滞纳金总额不超过93元，其余月份的逾期滞纳金以此类推。安居乐公司并未明确其主张水费、污水处理费滞纳金的依据，本院不予支持。关于景小虎要求返还物业费的主张，因景小虎并未在本案中提起反诉，故本院不予处理，景小虎可另觅途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的法律规定，判决如下：一、被告景小虎于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付2017年10月1日至2018年7月6日期间的物业管理费855.6元。二、被告景小虎于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司返还代缴水费207.26元。三、被告景小虎于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司返还代缴污水处理费133.76元。四、被告景小虎于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，每月物业管理费滞纳金以当月物业管理费为本金，自次月的1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止计算，每月物业管理费滞纳金总额不超过当月的物业管理费。五、驳回原告东莞市**乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，已由原告预交，由原告承担25.71元，由被告承担24.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  常甲甲审判员  雍 维审判员  林永雄二〇二〇年七月二十九日书记员  李琛懿书记员  吴淑君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。