湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初3304号原告刘建农，女，1953年1月13日出生，汉族，住长沙市天心区。委托代理人张强，湖南万和联合律师事务所律师。委托代理人王曙，湖南万和联合律师事务所律师。被告长沙市开福区金帆小区业主委员会，住所地长沙市开福区金帆小区。负责人谢玲英，主任。委托代理人刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。委托代理人肖翔，湖南红雨律师事务所律师。第三人湖南翔贺物业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道道坡小区****。法定代表人吴元方，执行董事。原告刘建农诉被告长沙市开福区金帆小区业主委员会（以下简称金帆小区业委会）、第三人湖南翔贺物业有限公司（翔贺物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建农的委托代理人王曙，被告金帆小区业委会的委托代理人刘西菁，第三人翔贺物业公司的法定代表人吴元方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建农向本院提出诉讼请求：1、请求撤销长沙市开福区金帆小区业主委员会与湖南翔贺物业有限公司（曾用名“长沙湘城翔贺物业有限公司”）签订的《物业委托合同》。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由,原告系长沙市开福区金帆小区业主。因在其它地方另有房屋，原告长期不住在金帆小区。2020年五一长假期间，原告回小区时发现：原来的物业服务公司已经不再为金帆小区提供服务。第三人翔贺物业公司自称已经受被告的聘请成为了小区新的物业服务企业。经原告多方查找发现：2018年9月，被告以业主大会的名义发布了《金帆小区物业选聘业主大会表决公告》。该公告称，本小区住户总数为2537户，参与投票的1393户，占比54.91%。参与投票的住户面积占小区建筑总面积的55.37%。总投票中有1151票赞同第三人，未参与投票的1144票被被告“视为赞成”已实际参加投票业主中的多数意见票。因此被告即认为：同意聘用第三人的票数累计为2295票，投票占比90.46%，投票的面积占比90.15%。第三人即当选为新的物业服务企业。原告还发现：被告已经于2018年12月29日与第三人签订了《物业委托合同》。该合同在未经业主大会多数决定的情况下，被告和第三人擅自将小区的物业费标准从0.5元每月每平米提高到0.7元每月每平米。原告认为：1、被告在明知原告联系电话的情况下，未告知原告小区重新选聘物业服务公司这一重大事项，也未通知原告参与选聘物业公司的投票。被告的行为剥夺了原告的知情权和投票权，造成了投票行为变成了多数服从少数的荒唐游戏。2、被告将未参与投票的1144户业主视为赞成实际参加投票业主中的多数意见票的做法违反了法律、法规的规定，侵犯了业主表决权利。3、同意选聘新物业公司的投票数仅1151票，未超过小区总户数和总面积数的半数。4、被告在未征求小区业主多数同意的情况下擅自与第三人约定提高小区原物业服务合同的物业费收费标准。违反了法律的相关规定。基于以上理由，原告认为被告导演的本次所谓选聘物业公司的小区业主表决投票无效，应当撤销被告与第三人签订的《物业委托合同》。为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，望判如所请。被告金帆小区业委会辩称，一、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。本案所涉物业招聘与《物业合同》签订均发生于2018年，距今已超过一年。原告2017年曾起诉业主撤销权案件，其一直以来关注小区事务，也了解业主撤销权诉讼的基本知识，原告刘建农于2018年12月23日还向第三人交纳了物业费，于2018年12月还提交过《金帆小区业主调查表》，原告知道或者应当知道所涉物业招聘的事实，原告于2020年5月起诉，已超过业主撤销权诉讼一年的法定期限。其请求不应得到支持。二、原告起诉的事项是《物业委托合同》，属于民事合同，并非业主大会或者业主委员会作出的决定，不属于《中华人民共和国物权法》第七十八条规定的业主撤销权的审查范围，其诉求没有依据。三、金帆小区物业选聘业主大会以及选聘物业的程序合法有据。2018年金帆小区自业主委员会发布召开业主大会会议的公告以及开始物业选聘工作后，被告将相关文件发布于业委会微信公众号、业主微信群等处，并且在小区公告栏张贴公示，目前仍保存的微信公众号记录可以证明。金帆小区业主大会会议所有表决，均有据可查，真实有效，街道、社区均现场予以了确认，其结果是业主大会通过投票形成的少数服从多数的意见结果，所有程序均依法、依规并请业主代表、指导部门等进行监督。业主大会会议结束后，被告根据业主大会的决定对结果在微信公众号和宣传栏进行了公示，公示期间未收到业主异议。综上所述，被告认为，原告起诉不符合业主撤销权的条件，且起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。第三人翔贺物业公司述称，第三人是合法进入小区进入管理，原告诉请无法律依据。经审理查明，原告系长沙市开福区金帆小区3栋202房业主。2018年3月27日，原告与案外人蔡丹阳签订了《房屋租赁居间合同》，将上述房屋出租给案外人蔡丹阳居住，租期自2018年3月29日至2019年3月28日。并约定租赁期间物业费由承租方交纳。被告金帆小区业委会于2015年11月19日经金帆小区第四届业主大会会议决定成立，该次业主大会通过的《金帆小区业主大会议事规则》第六条第一款规定：业主大会会议以集体讨论或者书面征求意见的形式召开。……。第二款规定：采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达交每一位业主。鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达:（一）、当面领取或送达的，并由业主签收；（二）、按照业主提供的的联系地址、通讯方式发送，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居委会证明；（三）、无法送达的，应当在物业管理区域内公告送达情况。……。第十二条规定：业主在行使选举权或投票权，可以委托代理人参加。……。未参与投票的业主，其投票权数计入已表决的多数票。2018年5月4日，被告金帆小区业委会在小区公告栏及微信公众号公布了《金帆小区物业服务企业招聘通知及方案（公示一）》、《金海物业服务企业退场告示（公示二）》并附《金帆小区物业交接工作协议》、《金帆小区业主代表大会会议通报（公示三）》，就金帆小区业主代表大会表决公开选聘物业服务企业情况、公开招聘物业服务企业方案及评分细则、原金海物业服务企业退场事项进行了公示。2018年5月13日，被告金帆小区业委会在小区公告栏及微信公众号公布了《金帆小区物业招聘通报（四）》，就金帆小区物业服务企业招聘工作小组成员名单、金帆小区物业服务企业招聘监督小组成员名单及时间安排进行了公示。2018年5月22日，被告金帆小区业委会在小区公告栏及微信公众号公布了《金帆小区物业招聘通报（五）》，就报名物业服务企业名单及现场测评评分情况进行了公示。2018年5月23日，被告金帆小区业委会在小区公告栏及微信公众号公布了《金帆小区物业招聘通报（六）》，就金帆小区物业招聘进行了业主投票方案进行了公示，明确了投票区域安排、投票时间、投票方式等事项。2018年8月31日，金帆小区物业选聘业主大会以现场投票、微信平台投票、短信投票相结合的形式完成，并于2018年9月18日由四方坪街道、金帆社区居委会组成联合核查小组对选票进行了核查。2018年9月25日，被告金帆小区业委会作出《金帆小区物业选聘业主大会表决公告》，公告了大会表决结果：一、金帆小区总投票权数2537票，参与投票1393票。占比54.91%，小区总建筑面积236924平方米，参与投票131190平方米，占比55.37%。二、赞同聘用湘城翔贺物业服务公司的票数为1151票，赞同广东宏德科技服务公司的票数为64票，反对聘用上述两家公司的150票，其他28票。根据《金帆小区业主大会议事规则》第十二条，未参与投票的1144票视为赞同已实际参加投票业主中的多数意见票。三、依据上述规则，本次业主大会赞同湘城翔贺物业服务公司票权数累计2295票，占比90.46%，面积累计213591平方米，占比90.15%。表决结果为湘城翔贺物业服务公司以专有部分建筑总面积及业主总户数双过半的业主投票当选。2018年9月27日，被告金帆小区业委会在小区公告栏及微信公众号公布了该表决结果公告。2018年11月16日，被告金帆小区业委会在小区公告栏及微信公众号公布了拟与湘城翔贺物业服务公司签订的《物业服务合同》文本。2018年12月29日，被告金帆小区业委会与湘城翔贺物业服务公司签订了《物业服务合同》。2020年5月12日，原告以被告提高物业收费标准违法、业主大会决定选聘第三人的计票方式违法、未通知原告参与投票违法等理由向本院提起本案诉讼，要求撤销被告与第三人签订的《物业服务合同》。庭审中，经本院释明后，原告将诉讼请求变更为要求撤销金帆小区物业选聘业主大会作出的选聘第三人为小区物业服务企业的决定，即被告金帆小区业委会作出的《金帆小区物业选聘业主大会表决公告》。另查明，后湘城翔贺物业服务公司将名称变更为第三人湖南翔贺物业有限公司。2018年12月13日，第三人湖南翔贺物业有限公司收到3栋202房交纳的2018年6月-12月物业费及水费，庭审中，原告称该费用由承租方交纳。2018年12月，被告金帆小区业委会收到原告签名的一份《金帆小区业主调查表》，表明不同意被告金帆小区业委会为小区选聘的新物业管理公司进入小区进行物业管理。上述事实，有商品房买卖合同及产权证、《房屋租赁居间合同》，《金帆小区业主大会议事规则》、微信公众号截图及《金帆小区物业服务企业招聘通知及方案（公示一）》、《金海物业服务企业退场告示（公示二）》并附《金帆小区物业交接工作协议》、《金帆小区业主代表大会会议通报（公示三）》、《金帆小区物业招聘通报（四）》、《金帆小区物业招聘通报（五）》、《金帆小区物业招聘通报（六）》、《金帆小区物业选聘业主大会表决公告》、《物业服务合同》等发布文本、公示栏张贴照片、《金帆小区业主调查表》、物业费水费收据等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。本案中，原告在被告于2018年12月收到其签名的《金帆小区业主调查表》中表明不同意被告金帆小区业委会为小区选聘的新物业管理公司进入小区进行物业管理，说明其当时已经知道了小区已进行了新的物业服务企业选聘。结合小区原物业服务企业为长沙金海物业公司，本案业主大会已于2018年9月25日表决第三人为新的小区物业服务企业和第三人已于2018年12月29日与被告签订了《物业服务合同》的事实，应当确认原告不同意的小区决定新选聘并已进行小区物业管理的物业服务企业是指第三人，而原告直至2020年5月12日才针对物业服务企业选聘决定行为向本院提起业主撤销权之诉，已超过一年的法定期限。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：驳回原告刘建农的诉讼请求。本案受理费40元（已减半收取），由原告刘建农负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二〇年八月十二日代理书记员  刘倩妮