辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初16676号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地：沈阳市和平区和平北大街**，统一社会信用代码：91210102817789632U。负责人：杨鸿滨，系该行行长。委托诉讼代理人：孙志成，系上海市海华永泰(沈阳)律师事务所律师委托诉讼代理人：侯俊硕，系上海市海华永泰(沈阳)律师事务所律师。被告：吕强，男，1978年9月4日出生，汉族，住辽宁省沈阳市东陵区。被告：沈阳绿康置业有限公司，住，住所地：沈阳市东陵区李相镇高八寨村一社会信用代码：912101006625240656。法定代表人：王强，系该公司总经理委托诉讼代理人：李潇，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗群，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行与被告吕强、沈阳绿康置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙志成，被告沈阳绿康置业有限公司委托诉讼代理人李潇到庭参加诉讼，被告吕强经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行与被告吕强于2013年7月3日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.请求法院判令被告吕强偿还原告借款本金654319.8元、利息108723.81元，合计763043.61元(以上本金及利息截止日为2019年4月15日)，并自2014年3月15日起，按《个人购房借款/担保合同》约定的计息办法给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告吕强名下位于沈阳市东陵区湖滨路100-59号3-1-2住房，建筑面积300.89平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳绿康置业有限公司在对被告吕强应支付的上述款项承担连带保证责任；5.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:一、贷款合同成立及生效情况:1.合同签订情况:2013年7月3日，原告与被告吕强签订《个人购房借款/担保合同》[编号:[和个]字[エ]行和平支行[2013]年[1362]号];2.贷款本金:债权本金81万元(摘自合同第14页第三十八条，3.贷款期限:2013年8月12日至2023年8月2日:4.合同执行利率固定利率;年利率4.41％。浮动利率:首期执行贷款年利率4.41％，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同次贷款利率，调整自下一年度的公历1月1日起开始执行(摘自合同第14页第四十二条，5逾期利率标准:合同约定的贷款执行利率基础上上浮40％(摘自合同第14页第五十一条6.还款方式:按月还款，还款日为每月15日，到期利随本清(摘自合同第14页第四十六条)；7.欠款情况:截止至2019年4月15日，被告吕强尚欠原告本金65.43198万元，利息108723.81元;二、抵押合同成立及生效情况:1.合同签订情况:2013年7月3日，原告与被告吕强签诃《个人购房借款/担保合同》[编号:[和个]字[工]行和平支行[2013]年[1362]号];2.担保范围:贷款人为实现本合同项下债权与担保权而发生的一切费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息;3.抵押物:沈阳市东陵区湖滨路10059号312，建筑面积30.89平方米的房产为上述债权提供抵押担保;4.抵押登记手续:2013年7月9日，经沈阳市房屋登记中心办理抵押预告登记手续，编号为:沈房预中心字第××号;三、保证合同成立及生效情况:1.合同签订情况:2013年7月3日，原告与被告吕强、保证人沈阳绿康置业有限公司签订《个人购房借款/担保合同》[编号:[和个]字[工]行和平支行[2013]年[1362]号]2.担保范围:债务人依主合同与债权银行发生的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补像金以及贷款人为实现债权所支付的一切费用和借款人所有其他应付费用;3.保证责任方式:连带保证责任;4.保证期间:贷款人依据合同约定宣布贷款到期之日起两年。被告吕强未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。被告沈阳绿康置业有限公司辩称，我司已办理完毕抵押预告登记，且该房屋已具备办理房产证的条件，原告与被告一息于行使办理正式抵押登记的权利，根据民法总则一百五十九条及合同法四十五条，我司的阶段性担保责任应该免除，我司不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年7月3日，原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行（贷款人）与被告吕强（借款人、抵押人）、被告沈阳绿康置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定贷款人向借款人提供总额为810000元的贷款，用于购买位于沈阳市东陵区，建筑面积为300.89平方米的房产，贷款期限为120个月，实际放款日和到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收40%确定。合同同时约定，借款人未完全、适当的遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、义务或责任或借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的即构成违约，贷款人有权解除合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。抵押人以其购买的位于沈阳市东陵区，建筑面积为300.89平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，即在抵押房产的正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权利证书之日前，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2.2013年7月9日，被告吕强按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预告登记，预告登记权利人为原告。因被告吕强尚未办理抵押房产的所有权登记，故原告未能取得抵押房产的他项权利证书。3.2013年8月12日，原告向被告吕强发放贷款。借款凭证上载明，借款期限2013年8月12日至2023年8月12日。贷款发放后，被告吕强前期尚能按期偿还借款本息，但自2016年2月15日起未按期足额偿还原告借款本息。截至2019年4月15日，被告吕强尚拖欠贷款本金654319.80元，利息、罚息、复息合计108723.81元未还。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、房屋预告登记证书、个人贷款借据余额信息等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告吕强经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告所述的案件事实予以认定。原告与被告吕强、沈阳绿康置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律的相关规定，故合法有效，本院予以确认。根据《个人购房借款/担保合同》约定，借款人未完全、适当的遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、义务或责任或借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的即构成违约，贷款人有权解除合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。被告吕强未能按约定偿还贷款本息，属违约行为，应承担相应的民事责任，故原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求解除与被告吕强签订的《个人购房借款/担保合同》并要求其偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对被告吕强抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳绿康置业有限公司承担保证责任的诉讼请求。被告沈阳绿康置业有限公司作为借款的保证人，在抵押房产的正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权利证书之日前，原告有权要求被告沈阳绿康置业有限公司对借款本息的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行与被告吕强、沈阳绿康置业有限公司于2013年7月3日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告吕强于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行借款本金654319.80元，利息、罚息、复息合计108723.81元（以上本金及利息、罚息、复息计算截止至2019年4月15日）；并自2019年4月16日起按《个人购房借款/担保合同》约定的计息办法给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行利息、罚息、复息至本判决实际偿还之日止；三、被告沈阳绿康置业有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告吕强应支付的上述款项承担连带责任；并在承担连带保证责任后，有权向被告吕强追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11430元，保全费4335元，公告费800元，均由被告吕强、沈阳绿康置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  聂 雪人民陪审员  董秀坤人民陪审员  蔡 军二〇二〇年八月十日书 记 员  姜 悦本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。