天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初5056号原告：秦基伦，男，1970年4月5日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：秦舒梦（秦基伦之女），1998年4月2日出生，汉族，住天津市南开区。被告：李华，女，1978年5月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王通，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智伟，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告秦基伦与被告李华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦基伦的委托诉讼代理人秦舒梦，被告李华的委托诉讼代理人王通、李智伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦基伦向本院提出诉讼请求：1.判令李华支付自2020年2月14日起至实际履行户口迁出义务之日止的违约金，违约金标准为每逾期一天违约金500元，截止至2020年6月8日违约金为58000元，保留继续追究2020年6月8日后未迁出户口的违约责任；2.本案诉讼费由李华承担，由李华直接给付秦基伦。事实及理由：秦基伦于2019年6月2日与李华在链家公司签署购买天津市南开区××道××路××号楼××房屋的《房屋买卖业务签订文件合订本》及补充协议。关于户口迁出的补充协议约定：最迟不超过总房款到账180天之前，将交易房屋内甲方及其亲属（包括：本人、配偶、子女、父母及其非亲属）户口全部迁出，如到期未迁出的，则每逾期一日甲方赔偿乙方违约金500元，直至甲方迁出为止。李华于2019年8月14日全款到账，并于2019年8月17日腾房交钥匙，其应于2020年2月14日前将户口全部迁出，经多次催告无果，直至今日并未迁出户口，故成讼。李华辩称，一、受“新冠疫情”影响，李华未能及时将户口迁出，此为不可抗力，应当阻却李华的违约责任。李华将房屋交付给秦基伦后，一直在积极寻找将户口迁出的途径并分别尝试过落户集体户口、空挂、投靠等方式，均未能如愿，最后不得不通过购买房屋的方式来实现将户口迁出，以履行双方之间的约定。李华自2020年1月24日至同年6月22日期间，因受“新冠疫情”的影响居家隔离、北京市朝阳区成为疫情“高风险地区”而无法离开北京、房管站没有空白房本需等待、北京市丰台区再度爆发新冠疫情新增病例，必须拿到核酸检测呈阴性报告后方可出京等原因，无法离开北京，但李华在此期间积极的与房屋中介接洽购房事宜、签订《购房协议》等事宜。2020年6月18日，李华收到房管站领取房本的通知后，于6月22日取得核酸检测呈阴性报告，于6月23日到天津办理完毕户口迁出手续。因此，本次新冠疫情实属不可抗力，李华迟延履行合同义务亦是发生在新冠疫情爆发之后。根据合同法第一百一十七条的规定，李华可部分或全部免除责任。此外，从上述事实可以看出，李华一直在积极履行双方之间的约定，并不存在主观上恶意违约的情形。李华为履行与秦基伦之间的合同约定排除万难，付出了相当高的经济成本与时间成本，还承担了相当高的生命安全的风险，若对李华再苛以责任、有违规范目的实现之原则和民事法律上的公平原则。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，秦基伦主张的违约金应以实际损失为基础，其应就实际损失进行举证，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李华未能及时将户口迁出的行为未给秦基伦造成任何经济损失，且秦基伦未能就实际损失进行举证，故秦基伦主张的违约金过高,请求法院依法予以调整。此外，李华现已履行完毕合同约定之义务，双方之间不圆满的法律关系已被修复，而此前的违约行为又未给秦基伦造成任何经济损失。综上所述，请求依法调低违约金或驳回秦基伦的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月2日，秦基伦与李华及案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《房屋交易合同》，约定：秦基伦购买李华名下所有的坐落于天津市南开区××道××路××号楼××房屋，成交价格为3000000元。同日，李华（甲方）与秦基伦（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方承诺于最迟不超过总房款到账之日起180天之前，将交易房屋内甲方及其亲属（包括：本人、配偶、子女、父母及非亲属）户口全部迁出，如到期未迁出的，则每逾期一日甲方赔偿乙方违约金500元，直至甲方迁出为止。上述合同及补充协议签订后，秦基伦与李华于2019年6月21日就坐落于天津市南开区××道××路××号楼××房屋签署《天津市存量房屋买卖协议》。2019年8月12日，秦基伦取得上述房屋的不动产权证书，权利人为秦基伦。同年8月14日，李华收到全部卖房款，但李华未将其户籍从该房屋中迁出。后双方协商户籍迁出及违约金事宜未达成一致意见。2020年6月23日，李华将其户籍从该房屋中迁出。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，秦基伦与李华签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。根据《补充协议》的约定，李华应在获得全部总房款到账之日起180天之前将户籍迁出，但李华于2020年6月23日将其户籍从案涉房屋中迁出，违反了协议约定，应承担违约责任，向秦基伦支付违约金。现结合李华的过错程度，“新冠疫情”造成的影响，以及秦基伦未能举证证明此期间发生的实际损失等综合因素，认定秦基伦主张的违约金标准过高，予以调整，根据公平原则和诚实信用原则，酌定李华向秦基伦支付逾期迁出户籍的违约金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告李华向原告秦基伦支付逾期迁出户籍的违约金5000元；二、驳回原告秦基伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，由原告秦基伦负担425元，被告李华负担200元，被告李华负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告秦基伦。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝家琨二〇二〇年八月三十一日书记员  谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。