北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初3843号原告：刘利杰，男，1987年6月27日出生，汉族，住北京市东城区，现住北京市房山区。原告：张明雨，女，1988年1月6日出生，汉族，住住房山区。二原告之共同委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。被告：董雅菊，女，1958年1月6日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：于光达，男，住北京市石景山区，现住北京市房山区。第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，该公司法务经理。原告刘利杰、张明雨与被告董雅菊、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘利杰、张明雨之共同委托诉讼代理人杨与平、被告董雅菊及其委托诉讼代理人于光达、第三人汇鑫公司之委托诉讼代理人张恒宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘利杰、张明雨向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及汇鑫地产于2019年11月15日签订的房屋买卖合同及其补充协议；2.判令被告行为构成根本违约，按照《房屋买卖合同》及附加协议赔偿违约金共计61万元；3.判令被告支付因其原因导致原告与第三人签订合同多支付的契税费用8.1万元；4.诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：原告、被告以及汇鑫地产于2019年11月15日签订一式三份的《房屋买卖合同》和补充协议；被告董雅菊购买原告位于北京市房山区长阳镇中铁建国际花园××号院××号楼××单元××的房屋；成交总价315万元整。根据合同补充协议被告董雅菊应于2019年11月15日支付原告定金2万元,2019年1月16日支付原告定金3万元。被告在2019年11月15日支付原告定金2万元后，一直以各种理由拖延支付剩余款项。直至2019年12月1日被告才口头通知原告，因被告资金出现问题，不再购买原告房屋。根据补充协议第四条第3款规定，被告已经构成根本违约，被告应在2019年12月15日前以房屋总价款的20%向原告支付违约金，共计63万元整。扣除被告已向原告支付的2万元，被告还需支付原告61万元整。时至今日，被告一直拒绝就违约赔偿和解除合同相关事项进行沟通协商。原告卖房属于房屋置换,2019年11月15日原告与被告及汇鑫地产签署《房屋买卖合同》和补充协议时，被告承诺是全款购房，全部房款可随时到账。基于对被告承诺的信任,2019年11月16日原告与董京全正式签署《房屋买卖合同》和补充协议，购买位于海淀区金沟河路××号××号楼的房产，成交总价405万元整，双方约定2019年11月30日前支付首付款，以房屋总价款的20%为违约金。由于被告违约，导致原告购买置换房屋的首付款落空。为了遵守合同约定，原告以10%的年化利率向多位亲戚朋友借债200万元，截至2020年3月1日，已经造成利息损失5万余元，该费用将一直持续至涉案房屋出售为止。由于被告违约，且始终拒绝就违约赔偿和解除合同相关事项进行沟通协商，导致原告房产长时间无法正常出售，并在购买海淀区房产时以二套房产成交，造成契税损失8.1万元。同时，原告再次出售房山区房产时，按照政策规定需要交纳个人所得税，按照本案合同价计算，个人所得税高达25.2万余元。由于被告违约，导致原告购买置换房屋的首付款落空，这给原告及其家人造成了极大的精神压力，原告及父母四处奔波筹集海淀房产的首付款，原告母亲不堪重压，两次住院治疗，精神损失难以计量。综上所述，请法官维护我守约方的利益，支持我方的诉讼请求。董雅菊辩称，当天是11月15号中午，中介带我们上国际花园看房，于光达要买房，看了房子中午跟中介的人一起吃的饭，晚上中介的人就让我谈这事，当时中介、原告与我都在，签字的人是董雅菊，中介说于光达没有购房资格，用我的名义购买，所以我签的字。于光达委托我与房主签字，有书面委托书，我只是代签字所有责任都是于光达负责。当天晚上我们付了两万定金，于光达没有钱从我这儿借了两万交的定金，当晚说的定金五万，本来第二天还得再交三万定金，第二天我们说不买了，我们买不起。汇鑫公司述称，第三人已促成原被告双方签署合法有效的买卖合同，完成了居间服务合同约定的居间义务，有权收取居间报酬。该事实也已经由北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5045号民事判决书予以确认。原告其他诉讼请求不涉及第三人，故对此不作答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘利杰、张明雨提交北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋所有权证、发票、缴款书、完税证明，董雅菊称对北京市存量房屋买卖合同、补充协议的真实性认可，对房屋所有权证及刘利杰、张明雨与案外人董昌树签订的房屋买卖合同、发票、缴款书、完税证明的真实性无法核实，汇鑫公司对涉案房屋的买卖合同、补充协议、房屋所有权证的真实性予以认可，对其他证据不发表意见。因刘利杰、张明雨提交的证据均为原件，本院对其真实性予以确认。董雅菊提交录音、委托书、收条、借据、北京银行账户客户信息单、撤销授权委托书，刘利杰、张明雨对收条的真实性认可，对其他证据的真实性无法核实，汇鑫公司对收条、录音的真实性予以认可，对其他证据的真实性不予认可，对于当事人无异议的录音及收条本院对其真实性予以确认，对其他证据，虽然董雅菊提交了原件，但因房屋买卖合同中并未体现董雅菊系作为案外人于光达的委托诉讼代理人，且董雅菊答辩时称因购房资格问题需要以其名义购买，故对相关证据的证明目的本院不予确认。汇鑫公司提交（2020）京0111民初5045号民事判决书，刘利杰、张明雨、董雅菊对该证据的真实性予以认可，本院亦予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2019年11月15日，刘利杰、张明雨（出卖人）与董雅菊（买受人）在汇鑫公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，第一条约定刘利杰、张明雨将房山区长兴东街××号院××号楼××层××单元××号房屋出售给董雅菊，房屋建筑面积共89.79平方米，第二条房屋不动产权证号为：京（2016）房山区不动产权第××，共有权证证号为京（2016）房山区不动产权第××号，房屋性质为商品房；第四条约定经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为3150000元，买受人向出卖人支付定金50000元整；第七条（二）逾期付款责任约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。同日，刘利杰、张明雨（甲方、出卖方）与董雅菊（乙方、买受方）及汇鑫公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，第二条约定1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2019年11月15日将第一笔定金20000元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2019年11月16日将第二笔定金30000元以自行划转的方式支付甲方。2.还款解押：交易房屋有抵押，用乙方首付款还款解押：乙方第1笔首付款用于甲方还款解押。4.首付款：乙方于甲方确定还款解押日期十日内将第一笔首付款1100000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于过户当日将第二笔首付款2000000元以自行划转的方式支付甲方。第四条约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。买卖合同及补充协议签订当日董雅菊向刘利杰、张明雨支付定金20000元，后未按合同约定履行支付剩余定金及房款的义务。2019年11月17日刘利杰（买受人）与案外人董昌树（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，第一条约定出卖人所售房屋坐落为海淀区金沟河路××号××幢××单元××号，该房屋所在楼层为3层，建筑面积共56.4平方米。房屋登记用途为住宅。第四条约定经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为4050000元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。买受人采取贷款方式付款：组合贷款，买受人应当于2019年11月30日前支付首期房价款2430000元，占全部房价款的60%。余款1610000元向住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款支付。如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意按照下列第a种方式处理：a.买受人应当于2020年1月15日前向出卖人支付剩余房价款。2019年12月24日刘利杰取得北京增值税普通发票，货物或应税劳务、服务名称处显示为商品住房（京（2019）海不动产权第××号），价税合计4050000元，代开企业名称处为董昌树，不动产地址处写明：金沟河路××号××号楼××层××单元××号，同日刘利杰支付税款121502.5元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘利杰、张明雨与董雅菊签订的房屋买卖合同及双方与汇鑫公司签订的补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。董雅菊辩称其是作为案外人于光达的委托诉讼代理人签订的合同，相应责任应由于光达承担，但从双方签订的房屋买卖合同及补充协议看，买受人处均为董雅菊，并没有董雅菊作为代理人的相应体现。且董雅菊在庭审答辩称因购房资格问题由其在房屋买卖合同上签字，于光达解释称因家庭问题委托董雅菊在合同上签字，但上述原因并非是委托代理关系成立的原因，双方或可成立借名买房合同关系，且签署房屋买卖合同时于光达本人亦在场，并无委托董雅菊签订合同的必要，故对董雅菊的辩称本院不予采信，本案合同相对方为董雅菊。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方合同约定，董雅菊的逾期付款行为已经构成根本违约，刘利杰、张明雨因之取得合同解除权。故其要求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。刘利杰、张明雨向本院提交的起诉书中包含解除合同的诉讼请求，该起诉书送达董雅菊的时间为解除合同通知到达对方的时间，本案中确定为2020年6月29日，即于该日双方的房屋买卖合同及补充协议解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现董雅菊未按合同约定履行付款义务，刘利杰、张明雨要求其支付违约金的诉讼请求于法有据，但考虑本案合同履行情况，按照合同约定计算违约金数额过高，且董雅菊申请法院进行酌减，本院根据董雅菊的违约程度、刘利杰、张明雨的损失情况予以酌定，根据查明的事实，董雅菊在签订房屋买卖合同时即知晓刘利杰、张明雨欲再行购买房屋，应该预见到若不履行合同将给刘利杰、张明雨再次购房带来阻碍，包括税费增加的损失，因违约金多少的衡量需考虑刘利杰、张明雨的损失情况，故本院将税费增加的损失在违约金中一并考虑，不再另行支持刘利杰、张明雨关于赔偿税费损失的诉讼请求，综上本院酌情确定违约金数额为150000元，对于董雅菊支付的定金20000元在本案中冲抵其应当支付的违约金，最终确定其应当支付的违约金数额为130000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、刘利杰、张明雨与董雅菊于2019年11月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及刘利杰、张明雨、董雅菊与北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司签订的《补充协议》于2020年6月29日解除；二、董雅菊于本判决生效后十日内赔偿刘利杰、张明雨违约金130000元；二、驳回刘利杰、张明雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4950元，由刘利杰、张明雨负担3895元（已交纳），由董雅菊负担1055元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二〇年八月二十日法官助理 周 蕊书 记 员 要桃桃