广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20723号原告：广州市众安物业管理有限公司，住所地广州市白云区人和镇西成村达贤街**。法定代表人：刘镇圩。委托诉讼代理人：杨华平，身份证住址湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：朱佐豪，身份证住址广州市白云区。被告：李民政，男，1957年6月18日出生，满族，身份证住址广州市越秀区。原告广州市众安物业管理有限公司诉被告李民政物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨华平，被告李民政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠的2016年3月1日至2019年11月30日共45个月物业管理费3710.30元（按建筑面积63.44平方米，每月每平方米1.30元，即每月82.45元计）及逾期支付物业管理费的违约金3062.20元（每两个月缴纳一次，如3、4月的物业管理费应当在4月30日缴纳，如不缴纳则从5月1日开始计算逾期缴纳违约金，如此类推；每日按照欠费金额的千分之一标准计算至实际支付之日止）。事实和理由：原告为被告居住的越秀区xxx路xx街xx号xxx房“富临居”小区全体业主委托的物业管理公司，合同约定管理期间为2016年3月1日至2026年2月28日。后因业委会成立，原告于2019年12月1日退出该小区物业管理。被告房屋建筑面积63.44平方米，根据约定，管理费为1.30元／平方米/月，每月应缴管理费为82.50元／月。但被告自2016年3月开始拖欠物业管理费及垃圾处理费。原告属下的富临居管理处每两月收一次当期管理费及垃圾处理费，每期均向被告派发应缴费用的“缴费通知单”，但被告至今仍无故拖欠。原告退出小区物业管理后，亦多次就管理费及垃圾处理费与被告沟通，未果。被告享受原告为其提供物业管理服务的权利同时，按时支付物业管理费及其他相关费用亦是其应尽义务，无故拖欠是不当的，按照《广东省物业管理条例》及《物业管理委托合同》中的约定，被告应承担违约责任，原告可向被告追收欠费及违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称：我不认可与原告的物业服务关系，我没有与原告签订任何合同，不存在任何合同关系。我家的排水管堵塞了，原告刚进驻小区，我要求帮我家处理排水管堵塞问题，被告工作人员要求我方自行处理，我只好自己请人用了千把块钱，才把水管疏通。原告没有向我履行义务，故我方不同意向原告支付任何费用。原告也没有提供保安服务，原告请的保安只是在看管车辆，收取车辆保管费，不是为小区提供安保服务。原告称三分之二业主同意其作为小区物管，但无提供证据给我，原告现在的证据不属实。对于垃圾费，我方同意给付，但我同意给垃圾费不代表我同意原告与我为物管关系。原告不负责任，说走就走，也不提前告知小区业主，也没有经过我们小区业主同意就走了。经审理查明：广州市越秀区xxx路xx街xx号xxx房，建筑面积63.44平方米，是被告所有的物业。上述房屋所在的富临居原由广州市某某物业管理有限公司（以下简称某某物管公司）实施物业管理。2015年9月份，某某物管公司将富临居小区的物业管理费调整至1.30元/平方米/月。2015年11月25日，某某物管公司向富临居小区业主和住户发出《关于更换富临居物业管理公司的意见咨询》，内容为：1997年以来富临居物业一直由我司负责其物业管理，现因我司内部运作问题，拟退出小区物业管理。因富临居至今未成立业主委员会，故根据《广东省物业管理条例》第十一条：一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第二十二条：决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。我司将严格按照相关法律法规之规定，拟与广州市众安物业管理有限公司做好意见收集及楼宇物业交接工作。……请您行使您权利，为小区的物业管理投上宝贵的一票，……票据回收截至时间至2015年12月20日；凡是楼宇号未填或不清楚的，视为废票等。之后，某某物管公司将上述咨询意见回收并作出《富临居更换物业公司意见统计汇总表》并在小区予以公示。2015年12月28日，某某物管公司向广州市越秀区人民政府光塔街道办事处发出《关于富临居更换物业管理公司的情况汇报》，内容为：富临居由广州市惠强房地产开发有限公司1997年开发建设该小区，座落位置广州市越秀区惠福路白薇街40号，占地面积1854平方米，建筑面积共计8138.95平方米，住宅及商户共**。前期一直由某某物管公司负责物业管理，现因我司内部运作问题，拟退出该物业管理，经协商由广州市众安物业管理有限公司接管。根据《广东省物业管理条例》第十一条：一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第二十二条：决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。我司根据《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》之规定，于2015年11月25日至2015年12月20日在富临居小区公开咨询业主意见，截至目前为止，具体情况如下：同意更换物业公司91户、占总户数78.45%，所占面积6055.39平方米、占总面积74.40%；反对更换物业公司1户、占总户数0.86%，所占面积800平方米、占总面积9.83%；弃权（未投票视为弃权）20户、占总户数17.24%，所占面积1029平方米、占总面积12.64%；其他意见4户、占总户数3.45%，所占面积254.55平方米、占总面积3.13%。我司将严格按照相关法律法规之规定，拟于2015年12月31日与广州市众安物业管理有限公司做好楼宇物业交接工作。2016年2月25日，广州市越秀区房屋管理局向原告作出越国房物区备（2016）第1001号《广州市越秀区物业管理区域备案回执》，表示已收悉原告提交的富临居备案材料。2019年6月8日，原告向广州市越秀区第一房屋管理所发出《关于退出富临居小区物业管理的报告》，称：由于富临居小区业户相对较少，且部分业主/住户迟交、欠交物业管理费等费用，导致我司还要为其垫付电费分摊等费用；近年来，人力、物力成本不断增加，小区物业管理连年亏损，难以维持；鉴于小区成立业委会在即，为此，我司决定于2019年6月30日正式退出富临居小区物业管理工作等。2019年7月9日，广州市越秀区人民政府光塔街道办事处向原告发出《关于提交物业管理区域备案回执等文件资料的函》，告知：你单位管理的富临居小区物业现业主已成立业主大会会议筹备组，……请你单位为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并于2019年7月23日前向光塔街象牙北社区居民委员会提交物业管理区域备案回执、房屋建筑物面积清册、业主清册等相关资料，协助开展业主大会会议召开工作等。2019年11月28日，原告向象牙北社区居委会发出《关于退出富临居小区物业管理的报告》，表示：其也已于2019年8月份前向相关部门及小区业委会申请退出富临居小区物业管理。为此，其决定于2019年12月1日正式退出富临居小区物业管理工作等。2019年12月10日，广州市越秀区富临居业主委员会向原告发出《告知书》，内容为：你司于12月1日罔顾街道、居委会和业委会意见，擅自从富临居小区撤人退场，造成富临居小区保洁、保安缺失，我业委会已第一时间将具体情况上报街道和居委会。根据《广州市物业管理暂行办法》规定，物管退场需提前三个月以书面告知街道、业委会，并在小区公告栏公示撤场预告公示，直到寻找到新的接管物业公司并按规定移交相关资料、物业、资金后，方可退出；退出前必须继续保障小区正常的物业管理，确保小区整洁、安全。鉴于我们小区业委会是11月4日方才成立，业委会成立至今，未收到你司退场的正式报告或申请，目前的物业退场属于单方行为。现请你司向业委会明确退场申请，并于小区公告栏张贴告示正式告知全体业主；同时按照《广州市物业管理暂行办法》规定向业委会移交下列资料和财物，并配合小区后续新聘的物业服务企业做好交接工作等。因本案纠纷，原告于2020年5月20日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：对于被告提及的排水管问题，我方只是对公共排水管的堵塞负责，不对个人的排水管负责。如果确定是公共管道需要进行维修，费用也是全体业主分摊。此前我方也试过管道维修，都是全体业主分摊费用。被告称：该排水管堵塞只有我家收到损害，因为我家住在2楼，属于最下面。我没有办法不得不找人去维修。我是请私人去维修，没有单据，连人工、材料花费1300元左右。另原告就其主张还提交了一份没有委托方富临居小区全体业主签名的《物业管理委托合同》予以证明。被告称其没有与原告签过该合同，也不认可该合同。本院认为：经富临居小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由原告接替某某物管公司作为富临居小区的物业服务企业为富临居小区实施物业管理，符合法律的规定。对此，广州市越秀区房屋管理局也予以了备案认可。被告作为富临居小区的业主之一，以其未与原告签订物业管理合同为由否定与原告的物业管理服务关系，本院不予采纳。原告向富临居小区提供了物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。被告作为富临居小区的业主，依法负有交纳物业管理费用的义务。故原告诉请要求被告支付拖欠的2016年3月1日至2019年11月30日期间的物业管理费，本院予以支持。至于被告以原告未为其处理房屋排水管堵塞问题而提出的抗辩，被告无提供相关的证据予以证明，且也无证明是涉及到公共管道的维修需由原告负责管理，故对该抗辩本院不予采纳。因原告与富临居小区业主无签订物业管理合同，故其主张从逾期之日起每日按欠费金额的千分之一标准计算逾期支付物业管理费的违约金，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第（四）项、第十二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李民政向原告广州市众安物业管理有限公司支付2016年3月1日至2019年11月30日的物业管理费3710.30元。二、驳回原告广州市众安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告广州市众安物业管理有限公司负担10元，被告李民政负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二〇年八月十九日书记员  梁菁菁