上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初21814号原告：李朝荣，男，1970年10月26日出生，汉族，住上海市嘉定区南翔镇槎溪路******。被告：顾雪松，男，1986年2月5日出生，汉族，户籍地江苏省海门市海门街道丝绸路**。被告：上海潺舐企业管理有限公司，住所地上海市宝山区吉浦路****。法定代表人：茅雪娟。原告李朝荣与被告顾雪松、上海潺舐企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李朝荣到庭参加了诉讼，被告顾雪松、上海潺舐企业管理有限公司(以下简称潺舐公司)因下落不明，经本院公告送达开庭传票和诉讼材料，无正当理由拒绝到庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告李朝荣向本院提出诉讼请求：诉请1、判令顾雪松和潺舐公司支付自2018年12月1日起至2018年12月11日的租金37,021元；2、判令顾雪松和潺舐公司支付逾期交房违约金720,227元(自2018年12月12日至2019年3月29日)；3、判令顾雪松和潺舐公司支付李朝荣代付的物业管理费16,154.64元、水电费16,702.28元；4、本案诉讼费由顾雪松和潺舐公司承担。事实和理由如下：2018年4月28日和5月18日，李朝荣和顾雪松、潺舐公司签订《房屋租赁协议》和《补充协议》，三方约定李朝荣将名下所有的上海市杨浦区彰武路XXX号XXX、XXX室房屋(包括12台“三星”吸顶空调、1台“美的”一拖三空调)出租给顾雪松和潺舐公司用于经营美食广场，租期自2018年6月1日至2024年7月31日，月租金102,300元，押金204,600元，免租期为两个月，租赁期内的水电费、物业管理费也由顾雪松和潺舐公司承担。2018年11月8日，美食广场试营业，未通过消防验收及取得食品经营许可证，顾雪松和潺舐公司未及时支付物业管理费、水电费、垃圾清运费等，且无法支付接下来的租金，故原、被告三方又签订了《解除(终止)租房协议》，三方约定2018年12月10日终止租赁公司，顾雪松和潺舐公司在一天后将房屋(含空调)交还李朝荣，逾期交付则按日租金的两倍支付违约金，押金作为支付免租期的租金归李朝荣，顾雪松和潺舐公司还应付清房屋租赁期间的水电费、物业管理费等。因顾雪松和潺舐公司在2018年12月11日未按时返还房屋，李朝荣发函要求顾雪松和潺舐公司与各租赁商户于2018年12月26日前清退。因顾雪松和潺舐公司与各租户有租赁纠纷，各租户不同意搬离房屋。2019年3月29日，李朝荣将房屋按现状出租给新的承租人蔡某，并给与蔡某两个半月的免租期。李朝荣通过上海荣太郎实业有限公司替顾雪松和潺舐公司支付了水电费16,702.28和物业管理费16,154.64元。之后蔡某和各租户进行协商沟通后，于2019年6月15日基本清退完毕，但房屋内缺失5台三星空调和1台美的空调。李朝荣认为租赁协议解除后，顾雪松和潺舐公司未按约将房屋返还李朝荣，应按协议约定付清租金、以日租金的两倍支付逾期交房的违约金，并应当付清拖欠的水电费和物业管理费，赔付李朝荣6台空调费损失12,000元(空调费诉请李朝荣在审理中撤销)。被告顾雪松和潺舐公司未到庭应诉答辩。本院经审理认定事实如下：租赁房屋位于上海市杨浦区彰武路XXX号XXX、XXX室，权利人为原告李朝荣。2018年4月28日和5月18日，李朝荣(甲方)和顾雪松、潺舐公司(共同乙方)签订《房屋租赁协议》和《补充协议》，约定甲方将名下所有的上海市杨浦区彰武路XXX号XXX、XXX室房屋(产证面积673.11平方米)出租给乙方，租期自2018年6月1日至2024年7月31日，免租期为2018年6月1日至2018年7月31日，2018年8月1日至2020年7月31日的月租金为102,300元，之后每两年递增。乙方支付履约押金204,600元，乙方租赁期间发生的水电、物业管理费等费用均由乙方缴纳。合同还约定了其他事项。2018年5月18日，李朝荣(甲方)和顾雪松(乙方)签订《补充协议》，双方确定了房屋交付日期为2018年5月17日，双方对应支付的款项及房屋内的空调等事项做了约定。上述合同及补充协议签订后，租赁双方按约履行。顾雪松和潺舐公司支付了履约押金204,600元，2018年11月3日，顾雪松和潺舐公司支付了2018年11月的租金102,300元。2018年12月10日，李朝荣(甲方)与顾雪松和潺舐公司(共同乙方)签订《解除(终止)租房协议》，约定：1、双方同意自协议生效之日起解除；2、乙方在协议生效之日起1日内，将承租的房屋(含原有的空调等设备)交还给甲方，以移交单为准；3、合同解除后，因乙方无法按租赁合同的约定恢复原状，乙方同意将所有添附在租赁房屋上的设施和装修残值全部无偿归甲方所有，可移动物品抵作违约金支付给甲方；4、乙方在合同解除前所发生的所有费用：物业管理费、水电费等由乙方自行承担结清；5、……；6、……；7、甲方原约定的2个月免租期废除，乙方同意将押金作为支付免租期的租金归甲方所有；8、乙方不能按协议约定归还房屋，每逾期一天须向甲方支付原租赁协议日租金2倍数承担违约金……；9、本协议自双方签字或盖章之日起生效。因顾雪松和潺舐公司未在约定期限内完成交房，2018年12月16日，李朝荣向顾雪松和潺舐公司发出通知并在租赁房屋处张贴公告，通知顾雪松和潺舐公司在2018年12月26日前清退现有的租赁商户后将房屋返还给李朝荣，但未果。2019年3月26日，李朝荣和案外人蔡某签订《房屋租赁协议》，将上述房屋再行出租，租赁期自2019年3月29日至2027年6月15日，免租期至2019年6月15日。2019年4月10日，李朝荣向上海荣太郎实业有限公司(李朝荣系该公司股东、法定代表人)借资支付了租赁房屋2018年11月26日至2019年3月25日期间的水电费16,702.28元、2019年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费16,154.64元。本院认为，原、被告先后签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《解除(终止)租房协议》系当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认，当事人应当遵照执行。现双方的租赁合同已协商一致予以解除，《解除(终止)租房协议》明确约定了顾雪松和潺舐公司应当结清的费用、返还房屋的期限及逾期返还的违约责任，但直至李朝荣2019年3月29日将房屋重新出租，顾雪松和潺舐公司也未履行清退交房及结清费用之义务，故李朝荣要求顾雪松和潺舐公司按照《解除(终止)租房协议》的约定付清水电费、物业管理费及逾期交房违约金，本院予以支持。关于2018年12月1日至12月11日期间的租金，《解除(终止)租房协议》并未约定该期间应当支付租金，且顾雪松和潺舐公司也承担了装修、添附物品及押金均作为违约金归李朝荣所有的违约责任，故李朝荣要求顾雪松和潺舐公司支付2018年12月1日至2018年12月11日的租金之诉请，本院不再予以支持。被告顾雪松、潺舐公司无正当理由拒绝到庭应诉，本院视为其放弃抗辩等民事诉讼权利，应由其自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告顾雪松、上海潺舐企业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告李朝荣逾期交房违约金720,227元；二、被告顾雪松、上海潺舐企业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内返还原告李朝荣物业管理费16,154.64元；三、被告顾雪松、上海潺舐企业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内返还原告李朝荣水电费16,702.28元；四、原告李朝荣其余诉讼请求，不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,821元，公告费560元，共计12,381元，由原告李朝荣负担500元，被告顾雪松、上海潺舐企业管理有限公司负担11,881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  崔艺萍审 判 员  金 玮人民陪审员  曹 静二〇二〇年八月十一日书 记 员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。