北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11518号原告：陈立芬，女，1967年4月30日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告：北京保瑞投资管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇裕丰路**院**楼**，统一社会信用代码911101130955720354。法定代表人：施林，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京嘉论律师事务所律师。原告陈立芬与被告北京保瑞投资管理有限公司（以下简称保瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈立芬、被告保瑞公司委托诉讼代理人刘芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈立芬向本院提出诉讼请求：1、依法判令自2020年4月1日解除双方所签《北京市房屋租赁合同》；2、依法判令被告向原告支付拖欠的2020年2月、3月房屋租金合计8114．92元、2019年2月22日至2020年3月31日物业管理费3435．28元、2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度供暖费合计8810．49元;2、依法判令被告向原告支付违约金8114．92元;3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月30日原被告双方签订(北京市房屋租赁合同》,由被告承租原告建筑面积为70平方米的房屋,租期自2014年8月1日至2020年7月31日,共6年,租金第一年每月3500元,从第二年开始至租期结束租金每年递增3%,租期内供暖费、物业管理费、水电燃气费等费用由被告承担。该合同在第九条违约责任第三项约定“租赁期内,甲方需提前收回的,或乙方需提前退租的,应提前30日通知对方,同时支付给对方相当于2个月租金的违约金作为赔偿。”2020年4月1日被告向原告寄送《律师函》单方解除了《北京市房屋租赁合同》。原告认为,原被告所签《北京市房屋租赁合同》合法有效,双方应严格按照合同约定履行各自义务。现被告拖欠原告房屋租金、供暖费、物业管理费而单方解除《北京市房屋租赁合同》,依据该合同第九条第三项应按2个月的租金标准计算违约金赔偿给原告。被告保瑞公司辩称：同意原告第一项诉讼请求。认可欠付2020年2月、3月的租金8114．92元，但是要求减免租金，因为被告经营受到疫情影响。不同意支付物业费和供暖费，因被告没有实际享受供暖服务，不同意支付供暖费；物业费原告没有实际缴纳，没有正式发票，不同意支付；违约金不同意支付，因为被告是微小企业，2、3月份属于疫情期间，被告的经营受到了影响，疫情属于不可抗力，根据最高院的相关司法解释，被告有权要求减免租金和不支付违约金。本院经审理查明以下事实：原告系房屋的所有权人，该房屋证载用途为办公用房，建筑面积71．63平方米。2014年5月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定原告（甲方）将上述房屋交给被告（乙方）出租，合同期限自2014年8月1日至2020年7月31日，房屋用途为商用，并约定租金标准为3500元每月，第二年开始至本合同结束的租金，按上一年租金的3%递增。合同第六条约定，租赁期内的以下费用均由乙方承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、甲方需提前收回房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1、不按照合同约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达4000元的；3、擅自改变房屋用途；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任：（三）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，同时支付给对方相当于2个月租金的违约金作为赔偿。……（六）如果乙方有第八条第四款约定的情形之一的，乙方需向甲方支付违约金（按北京标准执行两个月违约金）。2020年4月1日，被告向原告发出律师函，提出解除租赁合同，认可2020年1月前拖欠的房租、物业、取暖等费用合计12245．77元在疫情结束后支付给原告，要求免除2020年2、3月份租金。原告提交物业公司出具的物业服务费用欠款单，显示保瑞酒店于2020年3月31日与9-603解约，期间2019年2月22日至2020年3月31日的物业费未缴纳，金额为3435．28元。原告提交北京市天房市政工程管理有限公司出具的供暖明细单，显示涉案房屋未缴纳2017-2018、2018-2019、2019-2020年三个采暖季的供暖费合计8810．49元。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同及补充协议、律师函、物业费欠款单、供暖费明细单以及本院庭审笔录等在案佐证。本院经审理认为：本案的争议焦点是：1．被告能否以受到新冠肺炎疫情影响要求减免租金；2．被告是否应当支付物业费、供暖费；3．被告是否应当支付违约金。就此，本院分析如下。一、被告能否以受到新冠肺炎疫情影响要求减免租金《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。2、3月份的房租，发生在疫情期间，被告的经营不可避免地受到疫情影响。本院结合北京市同期疫情防控总体要求，酒店式公寓行业的大致经营情况，酌情减少2月、3月、4月的租金，被告按照月租金60%标准支付。二、被告是否应当支付物业费、供暖费双方签订的房屋租赁合同明确约定租赁期内的物业费、供暖费应当由承租方负担，被告以未使用暖气，使用的是空调为由抗辩，依据不足，不予支持，被告应当支付2017-2018、2018-2019、2019-2020年度的供暖费。同理，2019年2月22日至2020年3月31日处于双方的租赁合同期内，被告应当支付上述期间的物业费。三、被告是否应当支付违约金被告迟延交纳供暖费、物业费，已经累计超过4000元，根据《房屋租赁合同》第八条第（四）项、第九条第（六）项的约定，被告应当按时交纳物业费、供暖费，其应当缴费的期间并非新冠肺炎疫情防控期间，故被告应当按照合同约定支付原告两个月的租金作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、确认原告陈立芬与被告北京保瑞投资管理有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月1日解除；二、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告陈立芬2020年2月1日至2020年3月31日期间的房租4869元；三、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告陈立芬2017年-2018年、2018年-2019年、2019年-2020年期间的供暖费8810．49元；四、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告陈立芬2019年2月22日至2019年3月31日期间的物业费3435．28元；五、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告陈立芬违约金8114．92元；六、驳回原告陈立芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，由被告北京保瑞投资管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年八月二十六日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨