上海铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）沪7101民初314号原告张云龙，男，1946年9月20日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。委托代理人张爱华(张云龙之子)，1972年3月30日出生，户籍所在地上海市长宁区，住上海市闵行区。委托代理人郁卫龙，上海道朋律师事务所律师。被告上海古北(集团)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人凌晓洁。委托代理人李春，上海市方达律师事务所律师。委托代理人陶俊，上海市方达律师事务所律师。第三人鲁宝琴，女，1947年1月6日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区，住上海市闵行区。第三人张爱华，男，1972年3月30日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，住上海市闵行区。第三人张晓华，男，1976年2月20日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，住上海市闵行区。第三人张雪梅，女，1973年5月21日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，住上海市闵行区。第三人张俊哲，男，1995年12月9日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，住上海市闵行区。第三人张捷怡，女，2000年11月16日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，住上海市闵行区。上述第三人的共同委托代理人郁卫龙，上海道朋律师事务所律师。原告张云龙诉被告上海古北(集团)有限公司(以下简称古北公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案。审理中，鲁宝琴、张爱华、张晓华、张雪梅、张俊哲、张捷怡申请参加诉讼，本院准予其作为第三人参加诉讼。本院组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张云龙的委托代理人暨第三人张爱华、原告张云龙的委托代理人暨第三人鲁宝琴、张爱华、张晓华、张雪梅、张俊哲、张捷怡的共同委托代理人郁卫龙，被告古北公司的委托代理人李春、陶俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云龙诉称，2002年2月1日，原、被告签订《房屋拆迁保留私房产权安置协议》(以下简称安置协议)，约定由被告拆迁原告原居住的位于上海市长宁区姚虹西路沈陈巷41号甲的私人房屋(以下简称被拆迁房屋)，安置人口为原告家庭成员7人。按照安置协议约定的内容，被告安置原告古北虹苑二期即姚虹路XXX弄XXX号XXX室(以下简称501室)、8号502室(以下简称502室)、38号301室(以下简称301室)3套保留产权的安置房屋。2018年初，原告在办理301室房屋产权变更时，才获知房屋性质被登记为商品房，且被告在为原告办理房屋产权登记时，伪造了一份安置协议，瞒着原告缴纳了契税和维修基金，把原告的安置房屋性质登记成为商品房，导致原告在办理产权变更时额外支付税费人民币109,402元(以下币种均为人民币)。另，按照拆迁公司的《告居民书》(以下简称告居民书)中的拆迁补偿安置，选择以公房安置送产权方式的，以人均30平方米计算，独生子女另增加15平方米，有地级差的按有关规定增加安置面积，但按照原上海市房屋土地局对本市土地等级划分标准，被拆迁房屋实际为三级地段，现安置房屋为五级地段，应在人均30平方米(独生子女为45平方米)基础上增加40%，而被告在安置协议中违反规定未增加安置面积，原告户因此少安置96平方米。另，安置协议约定对原房屋的补偿款按六折计算，按照上海市人民政府第38号令，保留产权的应按估价标准全额给予补偿。综上，请求确认原告张云龙、第三人张爱华、张晓华于2002年2月1日和被告签订的安置协议无效，同时判决被告补偿原告税费损失109,402元。审理中，原告明确诉讼请求为确认原告张云龙于2002年2月1日和被告签订的安置协议无效，同时判决被告补偿原告税费损失72,934元。被告古北公司辩称，针对原告要求确认安置协议无效之诉讼请求，被告认为，根据被拆房屋所在基地的告居民书的内容，被拆迁房屋所在基地的被拆迁户根据被拆迁居民的身份分为两类，原告户属于原农民户和世居户，不适用《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》(以下简称试行办法)之相关规定。除此以外的被拆迁户属于其他类型户，安置的依据为1991年发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称4号令)及试行办法之相关规定。拆迁中，原告选择估价费补偿较低的拆私还公补偿方案，被告给予原告的估价费高于拆私还公及拆私还私的两种补偿方案。被告给予原告户的安置标准亦高于4号令的人均安置标准及独生子女的安置标准。故原告户在拆迁中所获实体利益未受到任何损害，安置协议给予原告的拆迁利益高于当时法律法规规定标准，不存在原告所谓的少给原告拆迁利益的非法目的。原、被告最终签订的拆迁安置协议已经依法成立、生效且已经履行完毕，不存在合同无效之情形。针对原告要求被告支付税费损失之诉讼请求，被告认为原告所谓的商品房交易税费实际为原告之子张爱华接受了张云龙的房屋赠与，产权转让而产生的税费，缴费的主体是张爱华。据悉在任何情况下交易产生的契税不会因房屋性质的变化而减免。上述税费本应由原告自行承担，与被告无关，且安置协议并未约定安置房屋的性质必须登记为拆迁安置房。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人鲁宝琴、张爱华、张晓华、张雪梅、张俊哲、张捷怡的述称意见与原告一致。经审理查明，被拆迁房屋系私房，产权人登记在原告名下，产权登记的建筑面积合计为123.6平方米。在册人口7人，即原告和第三人。2001年9月15日，被告经批准取得房屋拆迁许可证对被拆迁房屋所在地块房屋实施拆迁，拆迁期限经批准延长至2004年9月14日。2001年10月23日，被告向原告发放了私房征求意见书，要求原告根据4号令规定，在两种方案中选择一种。原告于同日回复选择第一方案，即放弃房屋所有权，对原房屋估价补偿。拆迁中，上海市长宁区房地产评估所出具了被拆迁房屋的房屋估价书，该估价书载明房屋建筑面积390.60平方米，估价金额211,632.96元；其他估价金额18,496.84元，合计230,129.80元。同时，该估价书注明，如放弃产权安置公房则补偿价格按上述估价价格结果打六折；以上估价结果仅作为拆迁补偿价格依据。2002年2月1日，原告及其子第三人张爱华、张新华共同与被告签订安置协议(以下简称安置协议一)，该协议约定的主要内容为：被告为甲方，乙方为被拆迁人即原告；被拆迁房屋共计建筑面积390.60平方米；乙方安置人口为7人，即原告和第三人，其中独生子女2人；甲乙双方同意以公房使用权形式分房，房屋性质为产权房；甲方以古北虹苑13楼2号501室、14楼4号301室、8楼2号502室新建房屋安置乙方，计建筑面积257.23平方米，乙方所核定的应分建筑面积240平方米，则乙方超面积17.23平方米享受优惠价/市场价合计价款为29,474元；甲方所换给乙方的新房，一律保留新分房屋产权，但须付清层次结构调整费累计价款为22,970.25元；按本市房屋估价标准估价，乙方原私房补偿应按市建委(87)第426号文的规定，六折计算实际应得补偿款90,190.49元，原私房与核定应分建筑面积相抵，其余面积增加补偿款19,500.43元，共计补偿款109,690.92元；乙方提前在2002年2月10日前迁离原址，甲方付给乙方搬家补助费450元，奖励费28,000元，若乙方在2002年2月10日前搬离原址腾空房屋并将房屋交甲方验收，甲方另向乙方发放速迁费7000元，逾期不予发放；甲方应于2003年8月1日将古北虹苑13楼2号501室(建筑面积73.56平方米)、14楼4号301室(建筑面积73.56平方米)、8楼2号502室(建筑面积110.11平方米)新屋交乙方使用,甲方补偿乙方自行过渡费2100元/月，共计37,800元；甲方补偿乙方电话移机费450元、空调移装费2100元、有线电视移装费990元、热水器移装费600元、大火表拆除费240元、液化气迁移费3000元；根据乙方本协议第四、五、七、九条之规定，甲方应支付乙方137,876.67元。同日，原告以家庭经济情况不佳为由提出申请，要求免5517元，原、被告签订补充协议，约定被告向原告补偿5517元(原告中套73.56平方米，五楼层次费)。嗣后，原告与被告签订安置协议(以下简称安置协议二)，落款日期仍为2002年2月1日。比较安置协议一、二约定的条款内容，安置协议二约定的条款较安置协议一有以下改变：按本市房屋估价标准估价，乙方原私房补偿......，六折计算实际应得补偿款84,840.48元，原私房与核定应分建筑面积相抵，其余面积增加补偿款88,729元，共计补偿款173,569.48元；根据乙方本协议第四、五、七、九条之规定，甲方应支付乙方201,755.23元。签约后,原告户搬离原址。2002年7月，原告领取了被告发放的扣除301室房屋的合资款52,444.25元后的各类奖励、补贴、过渡等费用合计207,272.23元。另查明，被拆迁房屋所在基地的告居民书载明：产权及面积的确认，私房户产权及面积的确认以房屋产权证为依据，不能提供房屋产权证的，以经房管部门认可的有效证明文件为依据；对虹桥镇在99年审批补照部分的面积，考虑到......，对补照部分面积可照顾性的作为安置参考面积(人均核定应分面积不超过建筑面积30平方米)。期房房源(古北虹苑)是在征地过程中，经与闵行区虹桥镇政府商定只安置98年6月30日前为农民身份的居民(“原农民户”)及52年土改时期即居住在该土地上的“世居户”。原农民户、世居户期房安置，安置方式等同于现房安置，即在动迁协商阶段可选择以公房安置送产权形式，以人均30平方米建筑面积计算，其私房补偿按估价标准的60%计算，原私房核定面积超过核定应分面积的部分其私房补偿按照估价标准的100%计算，有地区极差的按有关规定增加安置面积。用闵行区古北虹苑期房安置的，过渡费的标准为每月300元/人，以18个月计算。每户超建筑面积，累计5平方米以内(含5平方米)的，按每平方米1200元计价；每户超建筑面积，累计5平方米以上，10平方米以内(含10平方米)，按每平方米1400元计价；每户超建筑面积，累计10平方米以上，15平方米以内(含15平方米)，按每平方米1600元计价；每户超建筑面积，累计15平方米以上的，按市场价计算。因房屋层次级差收取的结构调整费为，一楼与六楼25元/平方米，二楼与五楼75元/平方米，三楼与四楼125元/平方米。奖期及奖励费用，2001年10月23日-10月26日(酝酿期)、2001年10月27日-11月20日(第一奖期)，奖励标准4000元/人；2001年11月21日-12月5日，奖励标准2000元/人；2001年12月6日-12月20日，奖励标准1000元/人。速迁费，对在酝酿期、第一奖期期限内签约并在签约后10天内搬离原址并将房屋交动迁方验收的动迁居民，再给予奖励速迁费1000元/人。私房拆迁征求意见书载明，第二方案：保留房屋所有权，由拆迁人提供闵行区贵都路345弄的房屋，按照《细则》即4号令规定，互补差价，与你交换房屋所有权，......互换房屋成本为每平方米建筑面积867元，市场价每平方米建筑面积2000元。还查明，2004年6月，原告户获安置的301室、501室、502室3套房屋办理了房地产权证，产权分别登记在原告及第三人名下，房地产权证上登记的建筑面积分别为75.13平方米、75.28平方米、112.11平方米，合计建筑面积为262.52平方米。办理上述3套房屋房地产权证时，登记机关收取了被告与原告户签订的安置协议(以下简称安置协议三)，该份协议的左上角加盖了“仅作办产证用”的章印。比较安置协议二、三的内容，安置协议三较安置协议二有以下改变：协议载明的被拆迁人和乙方盖章处的签名、盖章均为张云龙、张爱华、张晓华、张雪梅、张俊哲、张捷怡；明确了301室、501室、502室3套房屋的门牌号码、建筑面积(与房地产权证登记的建筑面积一致)及安置对象。审理中，原告陈述，就核定的应分房屋建筑面积240平方米未曾支付费用。301室房屋的不动产权利已由原告名下转移至张爱华名下。被告陈述，安置协议一、二是被告与原告户双方先后签订，因时间久远，签订安置协议二的具体原因不详，从协议内容看，可能是上海市长宁区房地产评估所就被拆迁房屋出具的房屋估价书较晚，被告在收到该估价书后根据告居民书的规定重新计算了补偿款，因补偿款金额变更而签订了安置协议二。安置协议一、二签订时，3套安置房屋尚为期房，协议所涉的建筑面积为设计面积，门牌号也不详，安置协议三中约定的安置房屋的门牌号码及建筑面积均与房屋交付后的情况相符。从安置协议三的内容看，3套安置房屋建成后的建筑面积大于设计面积5.29平方米，被告并未就该部分增加的建筑面积向原告户收取增加建筑面积的钱款。以上事实，有长拆许字(2000)第53号房屋拆迁许可证、古北一区二区批租地块的拆迁范围、延长房屋拆迁期限许可通知、告居民书、被拆迁房屋的房屋所有权证、私房拆迁征求意见书、房屋估价书、安置协议一、安置协议二、安置协议三、原告申请、补充协议、上海中房房屋拆迁公司动迁款结算单、501室房屋和502室房屋的上海市房地产权证、301室房屋的不动产权证等证据以及各方当事人的陈述予以佐证。本院认为，被告依据2001年9月15日取得的房屋拆迁许可证，对被拆迁房屋所在地区进行拆迁，符合法律、法规的规定，且根据上海市房屋土地资源管理局沪房地资拆(2001)第673号《关于贯彻执行〈上海市城市房屋拆迁管理实施细则〉若干意见的通知》(以下简称673号文)，该基地补偿安置方式和标准应适用4号令的规定。拆迁中，原告回复放弃房屋所有权，按照4号令规定安置，对原房屋估价补偿。根据4号令的规定，原告的上述回复内容即表示原告接受被告对其户予以公房安置。还根据4号令的规定，由市中心建成区内迁出安排在市区边缘地段安置的，安置的上限标准为新建住房的居住面积人均不得超过12平方米，根据建设单位房屋规格，独生子女安置时可增加2-4平方米，参照673号文关于公房居住面积换算系数，上述人均居住面积按换算系数最高的计算，人均建筑面积为24.72平方米，独生子女增加的建筑面积上限为8.24平方米。根据被告发放的私房征求意见书及原告回复的内容、告居民书的内容、原告称未就核定应安置的240平方米建筑面积支付款项的陈述，本院确认被告提供的互换产权房屋坐落闵行区贵都路345弄；原告户属于原农民户或世居户，可选择仅安置原农民户或世居户的古北虹苑期房作为安置房屋；安置标准为人均建筑面积30平方米，独生子女人均增加建筑面积15平方米；被告以公房安置送安置房屋产权。安置协议一系原、被告签订的第一份安置协议，故系双方签订的过程性协议。安置协议三虽然形成时间晚于安置协议二，协议条款内容除安置房屋的门牌号码明确、安置房屋建筑面积大于安置协议二约定的安置房屋建筑面积外，被告应支付原告户的各类款项及原告户应付的超面积款的金额、折抵后被告应支付原告户的钱款总额均未发生变化，且协议记载的被拆迁人不符合4号令的规定，结合安置协议三加盖的“仅作办产证用”的章印，证明安置协议三仅系为原告户办理安置房屋产权之用。原、被告双方签订的安置协议二系双方协商一致后的意思表示，根据原告的陈述，被告将301室、501室、502室3套房屋的产权登记至原告及第三人名下，已履行了告居民书规定的拆迁人的安置义务，且安置标准高于4号令的规定。根据4号令的规定，选择公房安置，私房补偿按估价标准六折计算，告居民书规定的估价补偿标准，即人均30平方米建筑面积，私房补偿按估价标准的六折计算，原私房核定面积超出核定应分面积部分的，私房补偿按估价标准的100%计算，该计算方式有利于被拆迁人。安置协议二计算的原告户的私房补偿款正确。原告与被告签订安置协议一的时间已超出告居民书规定的奖励期限，安置协议二按最高标准约定奖励费、速迁费，有利于原告户。另，原、被告签订的补充协议、安置房屋建成后建筑面积超设计建筑面积，原告户未支付超设计建筑面积部分的差价款，证明被告考虑原告户的实际情况，在签订安置协议超告居民书标准补偿安置原告户，且协议业已履行完毕。原告诉请安置协议二无效，无相关事实证据和法律依据，本院不予支持。基于此，原告要求被告补偿原告税费损失之主张，本院亦不于支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张云龙的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告张云龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  汪霄云人民陪审员  范丽蓉人民陪审员  胡官友二〇二〇年八月二十五日法官 助理  赵霖昕书 记 员  陶 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……