南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初12999号 原告（反诉被告）：中国人民解放军联勤保障部队第一工程代建管理办公室，住所地南京市。 法定代表人：阎茂敏。 委托诉讼代理人：施家新，江苏致邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方祝银，江苏致邦律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：上海漫丽酒店管理有限公司，住所地上海市。 法定代表人：屠恩田。 委托诉讼代理人：娄德庆，北京市京师（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文波，北京市京师（南京）律师事务所律师。 第三人：南京蜀海堂餐饮管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：丁子龙。 第三人：南京市鼓楼区伊顿百货便利店，经营场所南京市。 负责人：王亚洲。 原告中国人民解放军联勤保障部队第一工程代建管理办公室（以下简称第一代建办）诉被告上海漫丽酒店管理有限公司（以下简称漫丽酒店）、第三人南京蜀海堂餐饮管理有限公司（以下简称蜀海堂公司）、第三人南京市鼓楼区伊顿百货便利店（以下简称伊顿便利店）一案，本院于2019年10月31日立案，审理过程中，因被告漫丽酒店提起反诉，故对本、反诉进行了合并审理。2019年12月9日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序，于2020年6月9日、8月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）第一代建办委托诉讼代理人施家新、方祝银，被告（反诉原告）漫丽酒店委托诉讼代理人娄德庆、陈文波到庭参加诉讼。第三人蜀海堂公司、第三人伊顿便利店经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本诉原告第一代建办向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告漫丽酒店、第三人蜀海堂公司、第三人伊顿便利店将腾空后的房屋交还原告；二、判令被告向原告支付自2019年1月起至实际腾空交房日止期间的房屋租金和占有使用费，标准为266.6万元/年；三、判令被告向原告支付逾期付款利息（以逾期每季度租金66.65万元为基数，年利4.35%为标准，自应付款日起计算至实际付款日止）；四、判令被告向原告支付逾期付款违约金（以逾期每季度租金66.65万元为基数，按千分之三每日的标准，自应付款日起计算至实际付款日止）；五、判令被告向原告支付合同约定的违约金100万元；六、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年11月26日，中国人民解放军73841部队（甲方，以下简称73841部队）与南京爱庭堡酒店管理有限公司（乙方，以下简称爱庭堡酒店）签订《军队房地产租赁合同》。约定甲方将位于南京市，租期自2015年12月28日至2020年12月27日，租赁用途为餐饮、住宿等。2016年10月31日，73841部队与漫丽酒店签订《新门口12号新翻建门面房补充租赁协议》，漫丽公司申请对新门口12号沿街约100平方米门面房进行拆除翻建，并承租使用，约定双方一致认可翻建房屋投入资金为1064388元，翻建房屋建筑面积461.21平方米，房屋建成时间为2015年11月10日，漫丽公司实际使用期限为2016年4月1日至2020年12月27日，共4年零9个月。 后案涉房屋移交原告管理。2018年12月19日，原告作为甲方与漫丽公司签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，约定甲方将位于南京市，整改后租赁期限调整为租期2年，自2019年1月1日至2020年12月27日，租金调整为266.6万元/年。后原告与爱庭堡酒店、漫丽酒店签订《和解协议》，约定2019年1月1日至2020年12月27日的房租由漫丽酒店给付给委托管理单位或暂时代管单位，每个季度的第一天给付3个月房租，即66.65万元。2018年12月14日，爱庭堡酒店出具《情况说明》，载明：爱庭堡酒店于2015年7月22日被漫丽酒店收购，现所有权利义务均由漫丽酒店承担，故整改协议承租方主体统一变更为漫丽酒店。 上述协议依法成立并已经生效，根据约定，被告应当按时向原告支付房屋租金，但截止起诉日，虽经原告多次催告，被告仍未支付租金，行为严重违反协议约定。现原告起诉至法院，请求判如所请。 本诉被告漫丽酒店辩称：1、在合同履行过程中客观情况发生重大变化，这从双方签订的一系列协议和和解协议可以看出，故被告不同意解除案涉房屋租赁合同。2、和解协议中明确了2019年1月至3月的免租期，故被告无需向原告支付该3个月的租金。3、合同中明确约定，租金自房屋实际交付使用之日起计算。虽然案涉承租房屋已经交付给被告，但因为原告迟迟未办理军队房屋租赁许可证，导致被告无法正常使用承租房屋，相应期间的房屋租金不应支付。4、办理军队房屋租赁许可证系原告作为出租方的合同附随义务，原告直至2019年8月初才将许可证交给被告，且许可证载明的有效期只有半年左右，未涵盖被告租赁的全部租期，因此造成被告无法对部分承租房屋进行装修、使用。原、被告之间的租赁合同自2015年11月26日签订，但原告直至2019年8月才交付《军队房地产使用许可证》，原告存在严重违约行为。2016年3月，因部队停止有偿服务的通知，原告又要求被告停止一切装修，不批准一切新的经营行为，再次违约。被告有权行使先履行抗辩权，停止向原告支付租金。请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：一、判令继续履行反诉原、被告之间的房屋租赁合同；二、判令反诉被告向反诉原告赔偿投资转让损失1100万元；三、判令反诉被告向反诉原告赔偿酒店经营损失2249542.05元；四、判令反诉被告向反诉原告赔偿装修改造费400万元；五、判令反诉被告向反诉原告返还保证金55万元；六、判令反诉被告向反诉原告支付违约金100万元；七、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。 反诉被告第一代建办辩称：1、因漫丽酒店长达一年以上未缴纳房租，构成违约，出租人作为守约方，有权行使法定的合同解除权；2、漫丽酒店提出的诉请二至四，既无事实依据，也无法律依据；3、部队未查到收取案涉房屋租赁合同项下的保证金账目，如果可以证明保证金已缴纳的，部队同意在本案主张的租金、占有使用费中扣减该55万元；4、漫丽酒店违约在先，无权向部队主张合同约定的违约金100万元。综上，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 第三人蜀海堂公司未答辩，亦未提交证据。 第三人伊顿便利店未答辩，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：坐落于南京市.6平方米）使用权人为73841部队，部队在该土地上建设了多幢商业用房（军队房地产坐落号：南苏字第3990号）及沿街门面房。 2015年11月26日，73841部队（甲方、出租方）与爱庭堡酒店（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将南京市，场地面积200平方米）出租给乙方使用，租赁用途为餐饮、住宿等，租期自2015年12月28日起至2020年12月27日止，租金总额为11132000，年租金为首年220万元，租金于每季的前十天交付给甲方，租期内的水、电、暖、气、设备、物业、卫生等费用，由乙方承担；合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金55万元，甲方收取保证金后向乙方开具凭证，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。合同第七条约定，租赁期内，甲方应当履行下列义务：...（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准;（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审批手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；（六）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。合同第八条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护...；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施...；（四）不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营...；（五）不得擅自改变租赁用途...；（六）处理租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷。合同第八条约定，乙方应当履行下列义务：...在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。合同第十条约定，甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付100万元作为违约金。合同第十一条约定，乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付违约金100万元；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。合同第十五条附加条款第2条约定，租金起算时间以房屋实际交付使用时间为准。2015年12月25日，该合同经中国人民解放军南京军区房地产管理局审核盖章。 2016年10月31日，73841部队（甲方）与漫丽酒店（乙方）签订《新门口12号新翻建门面房补充租赁协议》，言明在前述《军队房地产租赁合同》履行过程中，乙方向甲方书面提出申请，由乙方投资对原有沿街门面房（约100平方）进行拆除翻建，并承租使用。甲方同意乙方自费进行翻建并承租使用，租期与主合同相一致，即2015年12月28日至2020年12月27日。双方约定：1、双方一致认可翻建房屋投入资金为1064388元，翻建房屋建筑面积461.21平方米，房屋建成时间为2015年11月10日，乙方实际使用期限为2016年4月1日至2020年12月27日，共4年零9个月。2、该翻建房屋产权归甲方所有，租赁合同到期后，承租的不动产全部无偿移交甲方。3、自本协议签订之日起十日内，甲方向乙方支付房屋翻建投资资金及半年利息共计1087538元。4、2016年4月1日至2016年12月27日租金为30万元，自2016年12月28日至2020年12月27日期间，每年租金为40万元...。7、协议的解除：甲方因军事需要提前解除协议的...甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前解除协议的...甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息；乙方需要提前解除协议的...乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金等。关于协议中约定的房屋翻建费用及利息，双方当事人均认可已按约支付。 2016年12月15日，原73841部队停止运行，其权利义务由中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称无锡联勤保障中心）承继。 2018年6月，无锡联勤保障中心以爱庭堡酒店作为被告，向本院提起（2018）苏0106民初7041号房屋租赁合同纠纷，要求爱庭堡酒店向其支付拖欠的截止2018年6月27日的新门口10号租金。2018年11月30日，无锡联勤保障中心撤回此次起诉。2018年12月，无锡联勤保障中心以爱庭堡酒店、漫丽酒店作为被告，向本院提起（2018）苏0106民初14205号房屋租赁合同纠纷，要求爱庭堡酒店支付自2016年12月1日至2018年12月31日期间租赁新门口10号的租金、漫丽酒店对爱庭堡酒店的给付租金债务承担连带清偿责任，以及漫丽酒店支付自2016年12月28日至2018年12月31日期间租赁新门口12号的租金。2018年12月5日，本院作出（2018）苏0106民初14205号民事调解书，确认当事人达成如下调解协议：一、原告无锡联勤保障中心与被告爱庭堡酒店、漫丽酒店继续履行《军队房地产租赁合同》及《新门口12号新翻建门面房补充租赁协议》；二、原、被告共同委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对案涉商业用房和案涉门面房的相关租金进行了评估，原、被告对评估结果均认可，评估费用6万元，由原告负担3万元，被告漫丽酒店负担3万元；三、对于2018年12月31日前商业用房及自建门面房的租金，依据评估结果和部分房屋不能正常经营的事实，结合两被告对酒店的装修、设施设备投入较大且被告漫丽酒店支付了1100万元转让费，原告同意减免部分租金，减免后两被告还应向原告支付租金188.06万元，此款由被告漫丽酒店于2018年12月10日支付给原告；四、自2019年1月1日起，商业用房租金递增3%，即商业用房租金增至226.6万元每年；自建门面房租金不变，仍为40万元每年；前述租金（合计266.6万元每年）均由被告漫丽酒店给付，给付时间及方式双方另行协商；五、双方就本案房屋租赁合同纠纷全部处理完毕，再无其他纠葛。与此同时，第一代建办（甲方）与爱庭堡酒店（乙方）、漫丽酒店（丙方）签订《和解协议》，约定：1、乙丙双方于2018年12月31日前自行办理电线线路改造及过户手续，甲方配合。甲方配合乙丙完成水管线路改造及过户，因甲方原因造成水管线路不能改造及过户，由甲方负责。改造完成前，甲方代缴的水电费，丙乙双方正常支付给甲方。改造完成后，甲方不再代缴乙丙经营产生的水电费，停止水电供应。2、根据2015年7月22日原73841部队有偿服务办公室、乙方前法人、乙方、丙方及南京大臣金旅游景点开发有限公司等五方签订的转让《协议书》，丙方支付1110万元转让费用用于收购乙方投资的装潢、设施设备及酒店用品。鉴于前述原因，租赁合同到期后乙方、丙方及委托管理运营单位自行协商继续承租该房屋相关事宜。3、2018年11月27日，江苏苏地行土地房产评估有限公司出具评估报告，爱庭堡酒店一层停止经营房屋面积687.67平方米，评估年租金为63.83万元；爱庭堡酒店二层停止经营房屋面积629.67平方米，评估年租金为35.07万元；漫丽酒店新建门面房一层停止经营面积为147.68平方米，评估年租金为16.13万元（其中一层原华趣烟酒行面积62.72平方米，评估租金6.85万元）；新建门面房二层停止经营面积180.19平方米，评估年租金11.81万元；新建门面房三层停止经营面积180.19平方米，评估年租金8.85万元。4、经双方核实确认，爱庭堡酒店一层房屋停止营业起始时间为2016年8月1日；爱庭堡酒店二层房屋停止经营起始时间为2016年2月1日；漫丽酒店新建门面房一层原华趣烟酒行停止经营起始时间为2018年4月30日，一层其余停止经营房屋起始时间为2016年4月1日；新建门面房二、三层停止经营起始时间为2018年6月30日，截止时间统一为2018年12月31日。5、截止2018年12月31日，应收总租金538.76万元（其中爱庭堡酒店自2016年12月1日起算，应收租金458.33万元；漫丽酒店门面房自2016年12月28日起算，应收租金80.43万元）。爱庭堡酒店一层停止经营房屋租金减免154.25万元，爱庭堡酒店二层停止经营房屋租金减免102.28万元，漫丽酒店新建门面房停止经营房屋租金减免40.42万元，租金减免总额296.95万元；乙丙双方自2015年12月至今已累计投入装修180余万元，经甲乙丙三方协商谈判，甲方同意减免53.75万元租金作为装修投入补偿，上述款项减免后，乙丙双方还需支付甲方租金188.06万元。6、此协议为三方协议，整改协议签署主体由乙丙双方变更为丙方，即漫丽酒店。7、实测出租房屋面积为6254.93平方米（其中爱庭堡酒店面积5730.88平方米，新建门面房面积524.05平方米），场地面积200平方米，整治后租期为2019年1月1日至2020年12月27日，总租金为266.6万元每年，租赁用途为餐饮住宿等。8、因2019年2月5日为春节，甲方考虑春节前后丙方用工难、装修期短的实际，同意向委托管理单位建议免租期截止到2019年3月31日。如因丙方原因造成2019年3月31日前装修未完成，甲方不支持委托管理单位延长免租期。具体由委托管理单位和丙方自行协商。9、2019年1月1日至2020年12月27日房租由漫丽酒店支付给委托管理单位或暂时代管单位，每个季度的第一天给付3个月房租，即66.65万元。关于《和解协议》中所指的委托管理单位，第一代建办称根据中央军委相关文件的要求，案涉房屋资产应于2019年内向部队指定的委托管理单位移交，资产移交后由漫丽酒店与委托管理单位继续签订合同，因漫丽酒店不同意与委托管理单位签订合同，致使案涉房屋资产未完成移交，现仍由第一代建办进行管理。 2018年12月14日，爱庭堡酒店出具《情况说明》：本公司于2015年7月22日被漫丽酒店收购，现所有权利义务均由漫丽酒店承担，故整改协议承租方主体统一变更为漫丽酒店。2018年12月19日，第一代建办（甲方）与漫丽酒店（乙方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，约定变更原新门口10号的租赁合同内容，经测量，实际出租房屋面积为6254.93平方米（含乙方投资建设面积596.32平方米），场地面积200平方米；租期2年，自2019年1月1日至2020年12月27日；租金调整为266.6万元/年；整改后租赁用途为餐饮、住宿等；乙方在承租场地上新建或添建的各种建筑物、构筑物，权属归甲方所有，合同期满无偿交付甲方；项目实施委托管理时，应以本协议明确的实际面积、整改租期租金、租赁用途为准等。2019年4月9日，该整改协议经中国人民解放军联勤保障部队审核盖章。 2019年6月12日，中央军委后勤保障部房地产资源管理中心向第一代建办发放《军队房地产使用许可证》（军房使证（2019）房字第0172号），许可漫丽酒店运营使用位于南京市，房屋面积为6254.93平方米，场地面积200平方米，使用用途为餐饮、住宿等，有效期限2019年6月12日至2019年12月31日。关于《军队房地产使用许可证》有效期未覆盖剩余租期的问题，第一代建办称因根据中央军委的规定，案涉房屋应于2019年完成向委托管理单位移交，而委托管理单位接手管理案涉房屋后则无需再申领《军队房地产使用许可证》。 关于漫丽酒店主张的保证金55万元，漫丽酒店提供了2012年8月31日南京新鑫物业有限公司出具给吴军的30万元租赁保证金收据复印件以及30万元银行本票复印件。漫丽酒店称该租赁保证金为其前手吴军缴纳，实际缴纳金额为55万元，因时间久远，举证有困难。第一代建办对该证据不予认可，并称也进行了收款的查账，但因原收款主体已不复存在，亦存在查账困难。 关于漫丽酒店辩称的第一代建办未履行水电改造配合义务问题，双方之间发生以下书面往来：1、2019年1月23日，漫丽酒店向第一代建办发送的《告知函》。该函中，漫丽酒店称部队未书面通知酒店可以开始装修施工和剩余房产转租，也未提供可以办理证照的文件，导致门面房无法转租，并要求第一代建办于2019年3月1日前签署托管续租合同和提供可以申办营业所需的书面文件。2019年1月24日，第一代建办发出《回复函》，称在2018年12月双方协商谈判时，已经向酒店明确在整改协议签订并报上级审核后即可进行正常装修经营，后又于2018年12月24日电话告知漫丽酒店法人可继续正常经营。就漫丽酒店要求提供办理相关证照的书面文件，已在办理正式批复中，在此之前，可由部队出具相关书面说明，保障酒店正当权益。鉴于双方在和解协议中已明确约定了免租期，现部队明确可以继续装修并提供相关书面说明的情况下，免租期不允许顺延。2019年2月16日，漫丽酒店再次向第一代建办发送《告知函》，内容同第一次《告知函》。2、2019年3月4日，漫丽酒店向第一代建办发送《申请函》，称因酒店向供电局申请增加容量供电，需要部队配合提供房产证原件、原部队供电开户证明等。3、2019年3月28日，漫丽酒店委托北京市京师（南京）律师事务所向第一代建办发出两份《律师函》，其中一份《律师函》称因部队怠于提供房屋办理营业执照等证照所需要的相关文件，导致《和解协议》中载明的停止经营面积现均无法正常使用，部队应承担漫丽酒店对相关房屋面积无法正常使用的损失等。另一份《律师函》称漫丽酒店已完成电线线路的改造工作，并向供电局提供过户申请，需由部队予以配合供电过户，否则供电局将停止供电或限电。4、2019年8月5日，漫丽酒店委托北京市京师（南京）律师事务所向第一代建办发出《律师函》，称因部队怠于履行合同义务，未向军队房地产管理部门申领军队房地产租赁许可证，导致《和解协议》中载明的停止经营面积在2019年7月30日之前闲置无法使用，并认为部队至今才提供《军队房地产使用许可证》，已近租期届满，漫丽酒店认为闲置的房屋面积客观上已无法使用，《军队房地产使用许可证》的领取已无意义。庭审中，漫丽酒店称部队一直未配合办理水电改造事宜，故酒店自行于2019年6月、7月期间完成了电路改造，水路改造至今未完成。第一代建办则称电路改造是在部队配合之下完成的，且《和解协议》中约定的水电改造事项，均为漫丽酒店的义务，实际是酒店一直怠于履行水电改造一事。第一代建办同时认可因部队内部流程问题，直至2019年7月底才申领拿到《军队房地产使用许可证》，并于2019年8月初交给了漫丽酒店，致其原门面房停用面积无法领取营业执照等经营证照，同时辩称对于新门口10号主体建筑部分的停用面积，部队同意以出具租赁情况说明的方式代替办理经营证照过程中所需的《军队房地产使用许可证》。 漫丽酒店主张案涉房屋租赁合同项下自2019年1月起未能正常使用的面积和情况如下：1、《和解协议》中所确定的爱庭堡酒店一层停用的687.67平方米、爱庭堡酒店二层停用的629.67平方米，于收到《军队房地产使用许可证》当日交由第三人蜀海堂公司在此经营火锅店，2019年11月15日蜀海堂公司领取了食品经营许可证后方开始营业，在此之前相应面积对应的租金不应支付。2、《和解协议》中记载的爱庭堡酒店停用范围之外，原位于爱庭堡酒店一层出租给案外人张祥经营桑拿水疗的面积，应部队要求于整改协议签订时停用至今，相应面积对应的租金不应支付，漫丽酒店与张祥于2015年8月签订的租赁合同上记载出租面积为850平方米，后张祥于经营期间加建596.32平方米，故实际面积为1446.32平方米。3、《和解协议》中确定的新建门面房停用面积合计508.06平方米，和解协议签订后仍停用至今。对此，部队第一代建办认为：1、爱庭堡酒店一层、二层经营的火锅店自2019年1月即开始装修，相应面积正常交付使用，至于第三人蜀海堂公司何时开业营业不应作为相应面积使用的起算时间。2、爱庭堡酒店一层的水疗在2018年9、10月因经营不善自行停业，双方关于该部分的租赁纠纷已于《和解协议》中解决，此非《整改协议》项下新发生的纠纷。3、认可新建门面房中有508.06平方米自2019年1月至今未使用，但自2019年8月初第一代建办将《军队房地产使用许可证》交由漫丽酒店后，相应面积已可以正常使用，此后的停用与第一代建办无关。关于爱庭堡酒店一层原水疗部分面积，漫丽酒店称《和解协议》签订时本打算将该部分面积重新装修纳入酒店经营的一部分，一层拟用于扩大酒店大堂，二层以上拟作为客房房间等，但因酒店属于特种行业，重新装修、扩建等均会涉及到重新申请消防安全许可证、特种行业经营许可证等，而在重新申请相关证照时，《军队房地产使用许可证》为必须提供的文件，至于部队所说的以情况说明代替《军队房地产使用许可证》，既不符合法律规定，相关行政机关也不认可。 本案审理过程中，经法庭组织进行了现场勘验，制作了《勘验笔录》。现场勘验情况如下：一、案涉房屋租赁合同涉及新门口10号、新门口12号两处房屋。二、新门口10号主体部分现经营“怡莱酒店”，怡莱酒店的侧面有两层面积现经营“蜀海堂正宗四川老火锅”（第三人蜀海堂公司经营）。原、被告均认可该火锅店现占用面积即为《和解协议》中所确定的“爱庭堡酒店一层停止经营房屋面积687.67平方米、爱庭堡酒店二层停止经营房屋面积629.67平方米”。三、进入怡莱酒店大堂后的右侧原开设桑拿水疗，现已停止经营。经现场查看，该部分占地两层半，有数个桑拿池、几十间房间等，面积较大。四、新门口12号为沿街门面房，共三层，门牌号为新门口12-1号、12-2号、12-3号、12-4号、12-5号。现除了新门口12-1号经营“伊顿百货便利店”（第三人伊顿便利店经营）外，其余面积均未使用。原、被告均认可门面房的停用现状与《和解协议》中的描述一致，即“一层停止经营面积为147.68平方米、二层停止经营面积180.19平方米、三层停止经营面积180.19平方米”。关于原水疗部分面积，因漫丽酒店主张按照租赁协议上记载的850平方米以及后加建的596.32平方米进行计算，存在合理性并有基本证据可以证明，故法庭要求第一代建办对相关事实予以明确，并告知如果不认可该面积的，可提起测绘鉴定申请，逾期视为对相关事实不持异议，后第一代建办未在法庭规定的时间内提出鉴定申请。 2019年11月26日，本院向漫丽酒店送达了第一代建办变更诉讼请求申请书，内容为增加要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求。 以上事实，有《国有土地使用权证》、《军队房地产租赁合同》、《新门口12号新翻建门面房补充租赁协议》、本院（2018）苏0106民初14205号民事调解书、《和解协议》、《情况说明》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》、《告知函》、《回复函》、《申请函》、《律师函》、《军队房地产使用许可证》、勘验笔录、现场照片、送达回证以及双方当事人的陈述等为证，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，就案涉房屋的租赁事宜，双方当事人及案外人分别签订了《军队房地产租赁合同》、《新门口12号新翻建门面房补充租赁协议》、《和解协议》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，一系列协议的签订是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其中，《和解协议》和《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》基于《军队房地产租赁合同》、《新门口12号新翻建门面房补充租赁协议》的履行和发展，对《军队房地产租赁合同》、《新门口12号新翻建门面房补充租赁协议》中的部分条款进行了重新约定，并确定了合同的最新履行主体是第一代建办和漫丽酒店。现第一代建办以漫丽酒店违反合同约定的租金支付义务，构成违约，诉请解除双方之间的房屋租赁合同，并主张漫丽酒店承担合同解除的相应后果，以及第三人作为部分房屋的占有使用人履行腾空返还房屋的义务。漫丽酒店则主张第一代建办违约在先，漫丽酒店拒付租金系行使先履行抗辩权，同时诉请要求第一代建办承担违约责任。针对本案的争议焦点，本院逐项分析如下： 一、合同履行的违约问题。 案涉房屋租赁纠纷由来已久，2018年12月5日，本院（2018）苏0106民初14205号民事调解书及双方当事人签订的《和解协议》，对于截止2018年12月31日的债权债务进行了厘清和结算，并约定双方就该案房屋租赁合同纠纷全部处理完毕，再无其他纠葛。故漫丽酒店有关自租赁开始多次应部队要求停止装修、停止营业，以及部队停止有偿服务对其造成损失的意见和主张，本案中不再处理。根据《和解协议》和《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》的约定，案涉房屋的租期为2019年1月1日至2020年12月27日，租金为266.6万/年，支付方式为每个季度的第一天支付3个月房租，即66.65万元。第一代建办主张漫丽酒店自2019年1月1日起至今未支付过房租，违反合同约定，构成违约。漫丽酒店辩称第一代建办未按约及时提供《军队房地产使用许可证》，造成案涉房屋无法正常使用，故拒付租金属于行使先履行抗辩权。对此，本院认为，根据第一代建办的陈述，结合2019年1月1日前后案涉租赁房屋主体宾馆部分未停用且正常营业的事实，可以认定第一代建办负有向漫丽酒店提供《军队房地产使用许可证》的义务，以及在没有申领到《军队房地产使用许可证》之前，租赁房屋原停用部分无法开设新的经营项目，无法正常使用。从房屋面积来看，案涉房屋的出租面积为6254.93平方米，《和解协议》中双方确认的原停用面积合计1825.4平方米，即使加上漫丽酒店主张的原桑拿水疗停用面积，漫丽酒店对于一半左右的租赁面积是可以并且实际也是继续经营使用的。第一代建办在履行合同中的该瑕疵，未达到根本违约的程度，且第一代建办于2019年8月初向漫丽酒店提供《军队房地产使用许可证》，消除了此前部分租赁面积的使用障碍，漫丽酒店仍以此为由拒付全部租金，缺乏事实依据，本院不予采纳。漫丽酒店又辩称第一代建办未履行配合办理水电路改造的合同义务，构成违约。对此，本院认为，根据《和解协议》的约定，水电路改造应由漫丽酒店自行完成，第一代建办履行配合义务。现漫丽酒店自认电路已完成改造，水路虽未改造，亦未影响其正常使用，故漫丽酒店以此为由要求第一代建办承担违约责任，依据不足，本院不予采纳。综上，漫丽酒店拒付租金，违反其作为承租人的主要合同义务，构成根本违约；第一代建办未及时向漫丽酒店提供《军队房地产使用许可证》，造成部分房屋面积无法正常使用，该违约行为虽不构成根本违约，第一代建办亦应承担与其违约行为相适应的违约责任。 二、合同解除权行使问题。 因漫丽酒店的违约行为构成根本违约，第一代建办据此行使合同解除权，符合法律规定，应予支持。2019年11月26日，本院向漫丽酒店送达了第一代建办的变更诉讼请求申请书，其中明确了因漫丽酒店拖欠租金，要求解除案涉房屋租赁合同，应视为第一代建办的合同解除通知到达漫丽酒店，即案涉房屋租赁合同于2019年11月26日已解除。 三、合同解除后的责任问题。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，案涉房屋租赁合同已解除，第一代建办有权要求漫丽酒店腾空并返还房屋，第三人蜀海堂公司和伊顿便利店实际使用部分案涉房屋，在第一代建办和漫丽酒店的租赁合同解除的情况下，亦负有腾空并向第一代建办返还房屋的义务。至于第三人蜀海堂公司、伊顿便利店与漫丽酒店之间可能存在的纠纷，独立于本案，本案中不予理涉。漫丽酒店作为承租方，在合同解除后仍占有使用房屋的，应支付占有使用费。同时，第一代建办亦应为其违约行为对漫丽酒店承担违约责任，承担方式为对漫丽酒店应支付的租金和占有使用费，进行如下区分和计算：1、2019年1月1日至3月31日的租金66.65万元应予免除。《和解协议》约定了3个月的免租期和免租原因，虽表述为“向委托管理单位建议免租期”，但案涉房屋并未移交给委托管理单位，且第一代建办在2019年1月24日的《回复函》中亦重申了3个月免租期不能延长的意见，故第一代建办应遵守该免租的承诺义务。2、因第一代建办之故而未能正常经营使用面积所对应的租金应予免除。根据查明事实，对于《和解协议》中双方确认的原停用面积合计1825.4平方米，在2019年8月初《军队房地产使用许可证》交付漫丽酒店之前，无法经营新的项目，应视为不符合正常使用条件，相应的租金应予免除。3、对于《和解协议》中虽未涉及，但双方均认可已在此前停业的水疗面积，同样涉及到没有《军队房地产使用许可证》则无法正常经营使用的问题。第一代建办虽辩称可以情况说明的形式代替《军队房地产使用许可证》，但该做法既不符合相关行政法规规章的规定，也未能证明其现实可操作性，故应该对《军队房地产使用许可证》提供之前原水疗部分面积的租金予以减免。漫丽酒店主张水疗部分面积为1446.32平方米，所举证据可以初步证明该事实，第一代建办虽不认可，但在法庭规定的时间内亦未提交测绘鉴定申请，应视为对该面积的认可。经计算，2019年4月1日至2019年7月31日，3271.72平方米（1825.4平方米+1446.32平方米）对应的租金应为464828.3元（266.6万/12个月*4个月*3271.72平方米/6254.93平方米）。4、2019年8月后停用面积所对应的租金，因相应面积在使用上已不存在障碍或限制，漫丽酒店未及时使用的，应视为自行扩大损失，仍应承担租金支付的义务。综上，漫丽酒店应按照266.6万元/年的租金标准，向第一代建办支付自2019年4月1日起的房屋租金，并在扣除464828.3元后予以支付。 关于第一代建办主张的逾期支付租金利息、逾期付款违约金及违约金的问题。根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金应以实际损失为依据，过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，第一代建办未能证明漫丽酒店的违约行为对其造成的具体损失，合同中约定的日千分之三逾期付款违约金标准明显过高，而合同中约定的100万元违约金的适用情形并不包括漫丽酒店逾期付款致合同解除。综合考虑本案案情，就第一代建办主张的因漫丽酒店逾期付款致其损失及违约责任的诉请，本院酌定支持漫丽酒店向第一代建办支付逾期付款利息，利息标准按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对超出的违约金主张部分，本院不予支持。 关于保证金55万元的问题。根据2015年11月26日《军队房地产租赁合同》的约定，在原承租方爱庭堡酒店缴纳房地产租赁保证金55万元后，由原出租人73841部队开具收款凭证。现第一代建办不认可收到该笔保证金。对此，本院认为，承租人作为保证金的付款人，应对付款行为承担举证责任。现漫丽酒店虽未能举证其全部的付款行为或提供收款凭证，但是，根据2016年10月31日《新门口12号新翻建门面房补充租赁协议》第7条协议的解除条款内容，双方对于因出租人、承租人的不同原因需要提前解除协议的，约定了房地产租赁保证金的处理方法：无息退还、加息退还以及不退还，间接证明了房地产租赁保证金已缴纳的事实。该协议虽主要针对的是新翻建门面房租赁事宜，但是从双方租赁关系的建立到合同签订的发展来看，《新门口12号新翻建门面房补充租赁协议》中所指的房地产租赁保证金即为《军队房地产租赁合同》中所约定的房地产租赁保证金55万元。如前所述，出租人因承租人违约所造成的损失已得到判定和弥补，在案涉房屋租赁合同已经解除的情况下，漫丽酒店主张保证金55万元一并予以处理的意见，存在事实依据，本院予以采纳。因漫丽酒店对第一代建办负有房屋租金、占有使用费的债务，故其缴纳的保证金55万元，不应直接返还，可自其债务金额中作相应扣减。 关于漫丽酒店主张的投资转让损失1100万元、经营损失2249542.05元、装修改造费400万元、违约金100万元。本院认为，第一代建办虽存在未能及时交付《军队房地产使用许可证》的违约行为，但该违约行为未造成合同履行不能等后果，且已于2019年8月初得到纠正。而第一代建办因该违约行为给漫丽酒店造成的损失，也以免除相应部分房屋租金的方式予以体现和弥补。漫丽酒店主张的投资转让损失、经营损失、装修改造费，与第一代建办的违约行为之间并无因果关系，对其相应诉请，本院不予支持。又因漫丽酒店未能证明除租金之外的其他损失发生，故对其违约金的主张，本院亦不予支持。 四、新冠疫情期间的房屋占有使用费问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年1月底，全国出现新冠疫情突发公共卫生事件，疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，全国各地均采取了一些强力疫情防控措施，对于因疫情防控不能履行义务的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的成立条件。南京市人民政府自2020年1月23日起通过“南京市新型冠状病毒肺炎疫情联防联控工作指挥部”陆续发布相关防控措施，措施涉及对公共卫生、人员出行、商铺经营等各方面。本案案涉房屋的经营业态主要为宾馆住宿和餐饮饮食，属于受疫情影响冲击较大行业。综合本市疫情防控工作及漫丽酒店的具体经营情况，本院确定此次疫情由于不可抗力对承租人漫丽酒店产生影响的时间为2020年2月、3月、4月。 本案中，因第一代建办行使合同解除权，案涉房屋租赁合同已于2019年11月26日解除，漫丽酒店负有在合同解除后及时返还案涉租赁房屋的义务，即漫丽酒店在疫情爆发之前应当返还案涉房屋而未及时履行该义务。漫丽酒店因延迟履行义务在前而不可抗力发生在后，故不能因不可抗力免除漫丽酒店的相应义务。但在不可抗力期间仍以不可抗力之前合同正常履行时的租金标准计算占有使用费，又显与疫情防控措施对本市几乎所有商业用房租赁经营产生重大不利影响的事实不相符。故对于2020年2月1日至4月30日期间的房屋占有使用费计算标准，本院综合案件事实酌定按照此前标准的50%予以认定，即111083.33元/月。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、中国人民解放军联勤保障部队第一工程代建管理办公室与上海漫丽酒店管理有限公司之间关于本市新门口10号（含新门口12号三层门面房）的房屋租赁合同于2019年11月26日解除； 二、上海漫丽酒店管理有限公司、南京蜀海堂餐饮管理有限公司、南京市鼓楼区伊顿百货便利店于本判决生效之日起十五日内自本市新门口10号（含新门口12号三层门面房）搬迁，并将房屋返还给中国人民解放军联勤保障部队第一工程代建管理办公室； 三、上海漫丽酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国人民解放军联勤保障部队第一工程代建管理办公室支付自2019年4月1日起至房屋实际返还日止期间的房租、占有使用费，标准为266.6万元/年，其中2020年2月、3月、4月的标准为111083.33元/月（扣除464828.3元及房地产租赁保证金550000元后予以支付）； 四、上海漫丽酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国人民解放军联勤保障部队第一工程代建管理办公室支付逾期应付租金的利息（租金支付周期按照合同约定，每季度第1天支付该季度租金），利息标准为同期银行贷款利率，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；       五、驳回中国人民解放军联勤保障部队第一工程代建管理办公室的其他诉讼请求； 六、驳回上海漫丽酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费66440元，反诉案件受理费67299元，合计133739元，由中国人民解放军联勤保障部队第一工程代建管理办公室负担45876元，由上海漫丽酒店管理有限公司负担87863元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  刘春晓 人民陪审员  孙 冰 人民陪审员  滕文华 二〇二〇年八月十四日 书 记 员  徐佳慧