广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初700号原告：艾思远，男，汉族，1992年10月4日出生，住珠海市*******************，公民身份号码：211************015。原告：牟静雯，女，住珠海市*******************，港澳居民来往内地通行证号码：M0202554204，澳门永久性居民身份证号码：1226590（6）。共同委托诉讼代理人：罗海波，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：罗鸣奇，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：珠海横琴钜联实业有限公司，住所地：珠海市横琴新区*********-52473（集中办公区），统一社会信用代码：914************823。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：蒋联平，广东中晟律师事务所律师。被告：珠海庆智缘房地产营销策划有限公司，住所地：珠海市横琴新区*********-56541(集中办公区)，统一社会信用代码：91440400MA52677P97。法定代表人：郑某1。原告艾思远、牟静雯与被告珠海横琴钜联实业有限公司（以下简称钜联公司）、珠海庆智缘房地产营销策划有限公司（以下简称庆智缘公司）房屋买卖合同纠纷，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告艾思远、牟静雯的委托诉讼代理人罗海波、罗鸣奇，被告钜联公司的委托诉讼代理人蒋联平，被告庆智缘公司法定代表人郑某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令钜联公司向两原告返还购房款2536147元人民币（其中商品房合同价款为2436147元，团购费为100000元），并支付延期交付房屋违约金76084元人民币；2.判令庆智缘公司对团购费100000元承担连带支付义务；3.判令钜联公司返还物业维修基金4834元人民币；4.判令钜联公司支付从2020年3月2日起至支付全部款项之日止，以2540981元（房款加物业维修基金）为基数，按人民银行贷款基础利率标准计算的利息；5.确认《商品房买卖合同》已于2020年3月2日解除；6.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两原告于2018年12月25日与被告钜联公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于横琴新区七色彩虹路699号的3156商铺，被告钜联公司在2019年12月31日前将所涉商铺交付给原告。原告已按照合同支付了房款2536147元，其中100000元为“团购费”。原告已依法履行自身义务，但时至今日被告钜联公司仍未将案涉商铺交付给原告。根据《合同法》及《商品房买卖合同》补充协议第七条的规定，我方依法享有解除权，故我方已于2020年3月2日以书面形式通知被告钜联公司解除合同，《商品房买卖合同》就此解除。按合同及法律规定，被告应向原告返还房款、物业维修金，并支付违约金、利息。但经过原告多次催促后，被告仍不与原告解决相关事项。被告的行为严重侵犯了原告权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告钜联公司庭上答辩称，一、我方不同意解除与原告签订的商品房买卖合同。确实存在了逾期交楼的情况，但是，是因为受到了不可抗力，而且符合双方签订的商品房买卖合同补充协议第6条约定。根据我方查询，在2019年度，单是大雨、黄色预警天数就高达了26天，还有因建国70周年、澳门回归20周年、横琴马拉松赛事等累计影响10余天，在2020年1月份又因为全国性疫情导致了工程进展缓慢。因此，我方不同意解除房屋买卖合同。二、关于团购费的问题。团购费是第三方收取的，原告交付团购费之后已经享受了我方的购房优惠，相关的款项并非由我方收取，我方没有连带支付的义务。三、即使法院支持原告的诉讼请求，也应当考虑到前述不可抗力及政府行为的影响，减轻我方违约责任。被告庆智缘公司庭上答辩称，团购费是中介公司的佣金，我方只是代收10万元团购费而已，扣除了手续费之后，我方转给涉案房屋的销售公司领嘉丰公司的负责人黄成斌9万元。本院经审理认定事实如下：2018年12月25日，艾思远、牟静雯与钜联公司签订合同编号为1801039354的《商品房买卖合同（预售）》和补充协议，购买位于横琴新区七色彩虹路699号3156商铺，总价为2436147元。合同第七条付款方式及期限约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币200000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的按补充协议第七条处理。补充协议第六条约定，（一）出卖人按《买卖合同》约定的期限《含本补充协议约定应当顺延的期限》将该商品房所属的单栋建筑物主体工程（不含本小区绿化、基础设施和配套工程等）竣工验收合格，并交付给买受人使用……（三）交付期限应当顺延的特殊原因：“特殊原因”是指除“遭遇不可抗力”（即：海啸、地震、洪水、台风、战争、罢工、暴乱、政变等）外，还应包括以下情况：1）施工期间出现台风、大雨或以上等恶劣天气（以气象资料为准）。2）施工期间发生连续24小时或以上的停水停电。3）大规模传染病或流行病爆发。4）政府等非出卖人原因导致的规划、设计调整或变更。5）政府或公共事业部门延迟批准相关文件或申请【包含但不限于市政配套（如永久性水、电等）设施及安装、审批等】，所导致的停工或竣工验收延误。6）高考、中考前期和期间的施工停止。7）为响应政府举办的各类大型社会公共活动等而导致的停工。8）买受人未按约支付购房款或相关费用、违约金的。9）受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其它延误等。如遇上述“特殊原因”时，出卖人可以据实延迟交付该商品房且无须承担违约责任。补充协议第七条约定，除本补充协议约定或法律规定可延期的情形外，若出卖人未按约定期限将商品房交付给买受人使用，视为出卖人违约，应按逾期时间分别作以下处理（不作累加）：……（二）逾期超过60日，买受人有权在出卖人交房前选择继续履行《买卖合同》或者解除《买卖合同》。1、若买受人选择继续履行《买卖合同》的，则《买卖合同》应继续履行。自《买卖合同》第十一条约定的最后交付期限（含本补充协议约定应当顺延的期限）的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但该违约赔偿金总额不得超过买受人已付房款的百分之二，除此之外，出卖人不承担其它责任。2、若买受人选择解除《买卖合同》的，《买卖合同》自买受人书面解除通知送达出卖人之日起即解除。同时，出卖人应向买受人支付累计已付房款百分之三的违约金，买受人必须自《买卖合同》解除通知送达之日起15个工作日内协助出卖人办理完毕撤销网签《买卖合同》、注销预告登记、抵押权预告登记及其它相关备案手续（包括但不限于办理银行提前还贷手续等）否则应承担由此给出卖人造成的损失。出卖人在收到买受人的解除通知且双方依法办理完毕上述手续后15个工作日内，在扣除违约金（若买受人也存在违约情形时）及将买受人尚未归还的银行按揭贷款本金支付给按揭银行后剩余的房款，按银行同期存款利息结付退还给买受人，有关按揭贷款所产生的供楼利息及办理提前还贷所产生的相关费用如罚息、手续费等将由买受人自行向按揭银行支付，同时出卖人有权将该商品房另行出售而无须通知买受人，且出卖人已代买受人或买受人自行支付给相关单位的办证费、公证费等，出卖人无退还义务。2018年10月3日，牟静雯向钜联公司转账10000元；2018年10月4日，牟静雯向钜联公司转账90000元；2018年10月28日，牟静雯向钜联公司转账300000元；2018年12月29日，牟静雯向钜联公司转账1216147元；2018年12月29日，牟静雯向钜联公司转账5399元。2018年10月10日，艾思远向钜联公司转账100000元；2018年11月30日，艾思远向钜联公司转账320000元；2018年12月8日，艾思远向庆智缘公司转账100000元。2018年10月10日，钜联公司出具收据，载明收到牟静雯交来定金200000元；2018年10月28日，钜联公司出具收据，载明收到牟静雯购房款700000元；2018年11月30日，钜联公司出具收据，载明收到牟静雯购房款320000元；2018年12月29日，钜联公司出具收据三张，一张载明收到牟静雯、艾思远交来购房款900000元，一张载明收到牟静雯、艾思远交来房款316147元，一张载明收到牟静雯、艾思远交来物业维修基金4834元。2020年2月29日，艾思远向钜联公司寄出《终止房地产买卖合同通知》，内容为：2018年12月25日，本人艾思远和牟静雯为购买贵公司开发的【钜星汇商业广场】3156号铺，与贵公司签订了合同编号为【1801039354】的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。现贵公司因违反合同条款第十一条……本人现决定依照合同条款解除买卖合同。本人现正式通知贵公司解除《商品房买卖合同》，并要求贵公司按照合同约定履行违约责任。2020年3月1日，该文件被“前台”签收。原告出具了和微信名为钜星汇叶总的聊天记录截屏，3月1日，原告向叶总发出一份格式为PDF的文件，并发出“叶总你好，纸质版的文件也在邮寄了，请查收”，叶总回复“好的但我今天不在销售中心，我明天回去收”；3月4日，叶总发出“你今又寄了一份过公司吗：因为律师说今天又收到了一份，你只有两份啊。浪费钱呐，反正都给了一样的。”、“我在送上，律师说今天又收到一份一模一样的。”钜联公司称叶总是领嘉丰公司的员工叶志伟，对该聊天记录予以认可，但不认可收到原告的终止买卖合同通知。钜联公司提供了由珠海市住房和城乡建设局于2019年12月13日发布的《关于切实做好澳门回归20周年庆祝活动期间房屋市政工程安全生产工作的通知》，由珠海市横琴新区管理委员会建设环保局2019年12月27日发布的《关于做好2019横琴人寿横琴马拉松赛事期间沿线工地停工、泥头车停驶、围挡改造提升和扬尘防控工作的通知》，由珠海市住房和城乡建设局于2020年4月7日发布的《关于新冠肺炎疫情影响下房屋市政工程施工合同履行和工程价款调整的指导意见》。钜联公司提交了2019年1月至2019年12月的珠海市气象资料查询信息。庭上，钜联公司称，涉案房屋主体工程已经完工，剩余幕墙等施工项目在进行，因为疫情影响，确实需要延期交付，预计在今年9月份拿到备案证明。钜联公司确认自己委托第三方进行现场销售，原告是第三方带来的客户。庆智缘公司提供了收据一张，载明收到艾思远3156单位团购费10万元。庭上，庆智缘公司称，团购费是佣金，我方出pos机代收，我方收取之后转给领嘉丰公司，领嘉丰公司再转给其他销售公司。根据双方当事人的证据，本院认为本案存在如下争议焦点：一是关于《商品房买卖合同》是否解除的问题；二是关于原告诉求返还房款、赔偿违约金和利息的问题。一、关于《商品房买卖合同》是否解除的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同第十一条约定了交付期限为2019年12月31日；补充协议第七条约定，逾期超过60日的，买受人有权选择解除合同。现原告主张因被告逾期交房要求解除合同；被告抗辩存在合同约定的顺延期限，原告不能单方面要求解除合同。对此，本院认为，即便考虑到可能存在的顺延交房期限理由，在作相应扣除以后，被告钜联公司实际交房的时间也已超出合同约定的交房时间。到本案法庭辩论结束之日（2020年6月2日），被告钜联公司仍未向原告交付房屋，而且钜联公司在庭审中自述，其预计今年9月份才能拿到备案证明，由此可见，钜联公司不可能在合同约定交房时间届满后的60天内向原告交付房屋。原告请求解除合同，有事实依据，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，本院对原告这一主张予以支持。至于合同解除时间，原告虽于2020年3月1日向被告钜联公司发出过解除合同通知，此时距合同约定的交付期间刚刚届满60天，但考虑到本案确实存在可顺延交房时间的情形，在原告向被告钜联公司发出解除通知时，逾期交付期限并未达60日，解除权行使的条件并未成就，原告此时并不享有合同解除权，原告以此次发函时间作为解除合同的时间没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，本院确定涉案合同于本案法庭辩论结束之日2020年6月2日解除。二、关于原告诉求返还房款、赔偿违约金和利息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告向钜联公司支付的购房款2436147元、物业维修基金4834元，钜联公司应予返还。至于团购费，各方对其性质存在争议，但双方均承认“购房者未支付10万元的团购费，房款会增加20万元”。庆智缘公司认为该团购费属于佣金，但佣金应是委托人向受托人人支付的报酬，而庆智缘公司未能提交证据证明原告曾委托其提供服务，故本院对被告庆智缘公司的这一抗辩不予支持。对于团购费的性质，本院认为，虽然这笔款项由被告庆智缘公司收取，但被告庆智缘公司属于被告钜联公司委托进行房屋销售的受托人，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，本院确定这笔费用属于原告为购买房屋所支出的费用，应当计入购房款项中。在本合同解除并已无法履行的情况下，被告庆智缘公司收取该笔费用没有依据，应向原告返还。对于被告庆智缘公司所称的该笔款项已经转账给案外人的问题，本院认为，这是属于被告庆智缘公司、被告钜联公司与案外人之间的法律关系，各方可另循法律途径解决。对于利息问题，本案中，双方在补充协议中约定“出卖人在收到解除通知且双方依法办理完毕有关手续后15个工作日内，在扣除违约金（若买受人也存在违约情形时）及将买受人尚未归还的银行按揭贷款本金支付给按揭银行后剩余的房款，按银行同期存款利息结付退还给买受人”，本合同系由钜联公司的过错导致解除的，故应以买受人支付完毕最后一笔房款之日起计算出卖人应支付的利息，而原告主张从2020年3月2日起计算，未违反法律规定，本院予以支持。利息以原告支付的房款（购房款2436147元+团购费10万元）为基数，按中国人民银行同期存款利息从2020年3月2日起计算。对于违约金问题，补充协议第七条约定，若买受人解除合同的，出卖人应向原告支付累计已付房款百分之三的违约金，本案原告已支付房款2536147元，故钜联公司应支付的违约金为76084元（2536147元×3%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告艾思远、牟静雯与被告珠海横琴钜联实业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告珠海横琴钜联实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告艾思远、牟静雯返还购房款人民币2436147元；三、被告珠海横琴钜联实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告艾思远、牟静雯支付违约金人民币76084元；四、被告珠海横琴钜联实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告艾思远、牟静雯返还物业维修基金人民币4834元；五、被告珠海横琴钜联实业有限公司与被告珠海庆智缘房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告艾思远、牟静雯返还团购费10万元；六、被告珠海横琴钜联实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告艾思远、牟静雯支付利息（以人民币2536147元为基数，自2020年3月2日起至实际履行之日止按中国人民银行同期存款利率计算）；七、驳回原告艾思远、牟静雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13868.26元，保全费5000元，由被告珠海横琴钜联实业有限公司负担。如不服本判决，牟静雯可在判决送达之日起三十日内，艾思远、珠海横琴钜联实业有限公司、珠海庆智缘房地产营销策划有限公司可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  葛阳辉二〇二〇年七月三十一日书记员  何绍峰