贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初9429号 原告：赵堇宏，女，汉族，1980年2月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：潘宇，男，汉族，1979年5月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：陈丽梅（特别授权），贵州神兽律师事务所律师，执业证号：15205201411931681。 二原告委托诉讼代理人：汤燚（一般授权），贵州神兽律师事务所实习律师，证号：23072007119037。 被告:毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码:91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权），系贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710981350。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权），系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205201811069899。 原告赵堇宏、潘宇与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵堇宏、潘宇之委托诉讼代理人陈丽梅、汤燚，被告碧桂园房开公司之委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵堇宏、潘宇向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告向房屋主管部门办理房屋产权登记证书交付原告，并支付因逾期交付所购商品房转移登记的有关文书的违约金（计算至起诉日）暂计144852.5元;二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告2015年7月13日自被告处预购买商品房一套并签订《商品房买卖合同》，购房合同号为:20152481,合同约定:原告购买被告所开发建设的位于毕节市七星关区，名为南山碧桂园，房屋建筑面积为146.55平方米的商品房一套，房屋位于小区93号楼201房，房号为:201，房屋总价723913.00元，因有面积差异，后与被告《签订面积补差协议书》，退还原告房款20062元。此外还约定被告应于2017年1月29日前取得该房屋初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付首期房款223913元，剩余的500000元房款也通过向银行贷款的方式支付给被告。自此原告合同义务已履行完毕，然而被告却一直并未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，时至起诉日，已逾期1208天。原告认为:被告未在合同约定的时间内为原告办理商品房转移登记的有关文书并交付原告的行为，已经构成违约，应按合同第八章第二十二条第三款的约定承担违约责任如下:逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金共暂计148981.3元（以原告已付购房款703851元为基数，前180日内违约金:703851＊0.02%＝140.770元，超出180日内违约金款即703851＊0.02%＊（1208-180）＝144711.7656元计算至起诉日共暂计144852.5元）综上所述，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求为谢! 原告在庭审时变更诉讼请求为：判令被告向原告交付办理商品房交付不动产权属证书，并向原告支付办理不动产权证书的逾期违约金，以购房款为基数从2017年1月30日计算至实际交付不动产权证书之日止，同时注明，2017年5月30日至2020年5月29日违约金为170050元。 被告碧桂园房开公司书面辩称，一、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与各原告均签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50.00元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50.00元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，望贵院依法判决，保护被告的合法权益。 被告碧桂园房开公司口头辩称，原被告双方签订的合同第22条约定：被告取得商品房所有权初始登记的时间为2017年1月29日，故原告的起诉已超过诉讼时效，因此，从原告立案之日倒推三年起算违约金。涉案房屋尚未取得商品房初始登记，无法办理不动产权证书，被告属事实上履行不能，应驳回其向被告主张交付不动产权证书的诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年5月31日，原告赵堇宏、潘宇作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区或嶺绣郡4栋201（房号为201）；该商品房建筑面积146.55平方米，套内建筑面积124.85平方米，总价款为723913.00元；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日之后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第×项处理（未列明选项）；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了703851.00元的购房款（合同约定的总房款减去被告退给原告的面积差价款20062.00元）。被告已将房屋交付给原告使用。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：被告提供的证据《委托办理权属登记协议书》中主要载明：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。” 另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。原告当庭撤回办证并交付的诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的各项证据。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》（包括补充协议）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款及缴纳办证相关费用的义务，被告应当按合同约定将房屋交付给原告及向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金诉请，本院予以支持。 对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金逾期180日内按原告主张的已付房款的万分之二计算为140.77元（703851×0.02%）；逾期180日外可以按照原告已付购房款总额703,851.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额703,851.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，因2019年8月19日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，应按合同约定承担违约责任。违约金原则上从2017年1月30日开始起算，但被告提出诉讼时效抗辩，故本院从原告起诉之日2020年6月1日倒推三年从2017年6月1日开始起算，之前的违约金因超过诉讼时效，不予保护；同时，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，对原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金按原告的分段主张计算为：180日内即从2017年6月1日至2017年11月28日期间违约金为140.77元；180日外即从2017年11月29日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵堇宏、潘宇逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：逾期180日内即从2017年6月1日至2017年11月28日期间违约金为140.77元；180日外以原告已付购房款703,851.00元，即从2017年11月29日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 二、驳回原告赵堇宏、潘宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,599.00元（已减半收取），由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年八月二十七日 书记员  李长江