青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初2192号原告（反诉被告）：青海鼎泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630000710463325T，住所地：青海省西宁市经济开发区民和路**。法定代表人：王同玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：周肖杰，青海金略律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯慧英，女，汉族，1964年5月7日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：史博成、方富贵，青海立詹律师事务所律师。原告（反诉被告）青海鼎泰房地产开发有限公司（以下简称“鼎泰房地产公司”）与被告（反诉原告）冯慧英合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，冯慧英提起反诉，本诉和反诉合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）鼎泰房地产公司委托诉讼代理人周肖杰、被告（反诉原告）冯慧英及其委托诉讼代理人方富贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）鼎泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退占有原告的西宁市××区，并向原告支付房屋占用使用费45000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月9日，被告从原告处购买原告开发的西宁市××区，双方达成口头意向后，2017年10月1日，被告将涉案房屋交付原告占有使用。至今，被告未与原告签署《商品房买卖合同》，也未向原告交付购房款项。原告多次与其沟通腾退房屋事宜，被告置之不理，截至原告提起诉讼之日，被告占有使用房屋近30个月。被告拒不腾退占有房屋的行为严重侵害原告权益，特提起诉讼，恳请查明事实后支持原告诉求。被告（反诉原告）冯慧英辩称，1.请求法院驳回原告的诉求。被告占有房屋是基于双方之间形成的房屋买卖合同法律关系，属于有权占有，并非无权占有，原告无权要求被告腾退案涉房屋。2.原告所称2017年8月9日，双方达成口头意向之后，2017年10月1日将该房屋交给了被告占有，事实上，双方之间形成了商品房买卖合同，原告履行了合同的主要义务，将房屋交付给被告，合同成立生效了以后对案涉房屋的价款，双方有争议，起初原告说的是3000元/㎡，后变成3800元/㎡，后又变成4300元/㎡，导致冯慧英无法按照原来的协议履行，双方之间就未签订书面的合同。3.原告从未要求被告腾退房屋，只是对购房款有争议，双方一直在协商，综上，双方之间存在事实上的商品房买卖合同，而且原告已经履行了主合同的主要义务，商品房买卖合同合法并生效，故原告无权要求被告腾退房屋并支付房屋占用使用费。被告（反诉原告）冯慧英向本院提出反诉请求：1.请求法院确认反诉原告与反诉被告之间房屋买卖合同成立并生效；2.请求法院确认案涉房屋价款为360000元（3000元/㎡×120㎡）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年4月，反诉原告应嘉荣华物业公司副总经理龚间福邀请，与反诉被告鼎泰房地产公司董事长王同玲商谈，任命反诉原告为嘉荣华物业公司经理，2016年7月，反诉原告因个人原因辞职。2017年4月再次应鼎泰房地产公司的邀请，到嘉荣华物业公司上班，职务总经理，反诉原告在任职期间，反诉被告告知反诉原告，公司尚有房屋未出售完，可以按照公司员工内部价出卖给反诉原告，于是，反诉原告与鼎泰房地产公司销售部经理达成口头协议，将上述房屋以每平方3000元的员工内部价出卖给反诉原告，2017年8月9日，反诉原告缴纳了50000元购房定金。2017年10月1日，反诉被告将涉案房屋交付给反诉原告使用，原告花费200000元对于该房屋进行装修并入住。2018年8月17日，反诉原告按照当时的约定去缴纳剩余房款，反诉被告告知反诉原告，房屋价款按照销量价3800元缴纳。2018年8月29日，反诉被告又告知反诉原告按每平米4300元交纳剩余购房款，反诉原告认为，当时约定的价格为每平方3000元，后因反诉被告的两次调整价格，无法与反诉被告对价款达成一致意见，反诉被告也未找反诉原告缴纳房款，房屋自交付已经使用至今。综上，根据法律规定，请求人民法院依法确认反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖合同成立并生效，并确认案涉房屋的价款为360000元。原告（反诉被告）鼎泰房地产公司辩称，反诉原告所述双方之间就商品房买卖合同达成一致是不属实的。反诉原告占有反诉被告的房屋30个月，双方未就房屋价款达成一致意见，因此双方之间的合同并未生效，也不成立。故反诉原告的反诉请求不能成立，请求驳回反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）鼎泰房地产公司为支持其主张和对反诉的答辩意见，依法提交了如下证据：证据一、青海嘉荣华物业有限公司收费收据及电费收据，意在证明被告（反诉原告）占有原告（反诉被告）的房屋5号楼332室近30个月的事实。证据二、通知，意在证明在2019年12月16日原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）腾退房屋的事实。经质证，被告（反诉原告）对证据一真实性不持异议，但对证明方向不予认可，房屋是原告（反诉被告）交付给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）就是要交付物业费电费，这恰恰能够证明原告将案涉房屋交付给被告使用的事实。对证据二的真实性不予认可，因其是复印件，无法与原件核对。本院对证据一的真实性予以确认。被告（反诉原告）冯慧英为支持其答辩和反诉，提交了如下证据：证据一、关于冯慧英同志的聘任决定，意在证明冯慧英在2017年4月27日被青海嘉荣华物业管理有限公司聘任为总经理的事实。证据二、青海嘉荣华物业管理有限公司企业基础信息报告，意在证明该公司的控股股东为鼎泰房地产公司，进一步证明冯慧英为鼎泰房地产公司员工的事实。证据三、收据，意在证明2017年8月9日，冯慧英向鼎泰房地产公司缴纳购房定金50000元，房号为5-332室。证据四、短信记录，意在证明冯慧英与鼎泰房地产公司法定代表人王同玲对购房价格协商过程，当时交定金时，售房部给冯慧英的价格是3000元/㎡，2018年多次跟王同玲协商价格，王同玲确认按照4300元/㎡进行缴纳房款。证据五、短信记录，意在证明2018年10月8日冯慧英找到原告（反诉被告）售房部小张要求缴纳房款，但小张以王同玲心情不好为由，未让冯慧英缴纳房款。证据六、嘉荣华物业公司收费收据及电费收据，意在证明2017年10月1日鼎泰房地产公司将案涉房屋交付给反诉原告使用，反诉原告缴纳了物业费和电费。证据七、房屋预售合同及备案登记时间，意在证明2017年8月3日，鼎泰房地产公司给员工出售房屋价款为3000元/㎡。证据八、房屋买卖合同，意在证明2018年5月14日鼎泰房地产公司给员工出售房屋价款为1800元/㎡。证据九、证人证言，意在证明涉案房屋在2017年的房屋价款。经质证，鼎泰房地产公司对上述证据的真实性均不持异议，但对证明方向不予认可。认为证据一、二与本案无关；证据三不持异议；认为证据四的证明方向与其诉求相互矛盾，双方对合同价款、交付时间、违约责任等商品房买卖合同的主要条款均未达成一致，双方之间的买卖合同实际未成立，冯慧英占有房屋理应缴纳房屋占有使用费；认为证据五属于证人证言，证人未出庭作证；认为证据六可以证实鼎泰房地产公司计算占有使用费从2017年10月1日是准确的；认为证据七、八与本案无关，公司与冯慧英没有达成买卖合同，是双方对房屋买卖的总价款等主要条款没有达成一致意见；认为证据九证人证言与本案无关，本案争议的焦点是双方之间的房屋买卖合同成立与否，房屋价款应当以当时的房屋买卖合同为准。本院对上述证据的真实性予以确认。根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述和确认的证据，本院认定事实如下：2017年鼎泰房地产公司与冯慧英协商，由冯慧英购买鼎泰房地产公司位于西宁市××区的房屋，2017年8月9日，冯慧英向鼎泰房地产公司交纳定金50000元，鼎泰房地产公司向冯慧英出具收据，该收据载明，交款时间为2017年8月9日，缴款单位为冯慧英，收款方式为转账，金额为50000元，收款事由为购房定金（5-332室）。2017年10月1日，鼎泰房地产公司将案涉房屋交给冯慧英，后双方因房屋价款问题未达成一致意见，双方亦未签订房屋买卖合同，冯慧英在案涉房屋内一直居住至今。现鼎泰房地产公司以拒不腾退涉案房屋为由，诉至法院，遂成本案纠纷。另查，2017年4月27日至2018年7月27日期间冯慧英被青海嘉荣华物业管理有限公司聘任为总经理。该物业公司的股东为鼎泰房地产公司。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。同时，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，房地产开发企业和买受人应当订立书面的商品房买卖合同，并应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；……等。商品房买卖应当订立商品房买卖合同，未签订书面合同的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，鼎泰房地产公司与冯慧英未就涉案房屋买卖签订书面商品房买卖合同，虽然冯慧英向鼎泰房地产公司交纳了定金，鼎泰房地产公司在其出具的收据中注明了交款人、房号，但该收据未对房屋单价、总价款、付款方式、违约责任等构成商品房买卖合同的主要条款进行约定，故应当认定该收据并不构成商品房买卖合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，鼎泰房地产公司与冯慧英既未签订书面的房屋买卖合同，冯慧英亦未提交证据证明双方当事人就房屋总价款、付款方式、违约责任等商品房买卖合同中的主要内容协议一致，冯慧英占有使用涉案房屋也是基于其当时为物业公司的总经理，冯慧英仅凭缴纳定金的收据和对涉案房屋的占有使用主张双方成立商品房买卖合同关系，合同应当继续履行，依据不足，本院不予支持，冯慧英占有使用的涉案房屋理应返还给鼎泰房地产公司，故鼎泰房地产公司主张冯慧英腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持；关于鼎泰房地产公司主张的房屋占有使用费的问题，本案中，冯慧英购房时系鼎泰房地产公司物业公司的总经理，在其付了定金之后，鼎泰房地产公司即将涉案房屋交付给冯慧英，鼎泰房地产公司提交的证据不能证明其公司要求冯慧英腾房的事实，故对冯慧英占有使用该房屋是默许的，双方对房屋使用期间的费用亦无明确约定，故鼎泰房地产公司主张涉案房屋占有使用费依据不足，本院不予支持；关于冯慧英入住后对涉案房屋进行了装修一节，经向冯慧英释明，冯慧英明确对装修费用在本案中不予主张，故本案不予处理。关于冯慧英主张对涉案房屋的价格予以确认，无事实和法律依据，本院不予支持。关于冯慧英缴纳的定金，该定金是双方为签订正式商品房买卖合同而设立的担保，应按照法律关于定金的规定处理，双方因涉案房屋的价款等重要条款未能达成一致，系不可归责于当事人双方的事由，在此情形下导致商品房买卖合同未能签订的，出卖人应将定金返还买受人，故鼎泰房地产公司应返还冯慧英交纳的定金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯慧英于判决生效后十五日内将位于西宁市××区房屋腾退给原告（反诉被告）青海鼎泰房地产开发有限公司；二、原告（反诉被告）青海鼎泰房地产开发有限公司于判决生效后十五日内退还被告（反诉原告）冯慧英定金50000元；三、驳回原告（反诉被告）青海鼎泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）冯慧英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取463元，由原告（反诉被告）青海鼎泰房地产开发有限公司负担；反诉费3350元，由被告（反诉原告）冯慧英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 华 红 二〇二〇年八月十二日（法官助理 邱 双书记员 马小花附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式，向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律规定定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观的审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件、涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据，加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。