广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4018号上诉人（原审被告）：邵秀芹，女，1964年1月27日出生，汉族，身份证住址山东省沾化县********。委托诉讼代理人：孔祥树，男，1967年4月28日出生，汉族，身份证住址山东省沾化县************，系邵秀芹的丈夫。被上诉人（原审原告）：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，系公司的员工。委托诉讼代理人：胡鹏翔，广东正大方略律师事务所律师。上诉人邵秀芹因与被上诉人中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。邵秀芹上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认邵秀芹与侨兴公司于2010年12月24日签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》被侨兴业主委员会与侨兴物业公司2015年7月26日签订的半年期试用《协议书》取代，《侨兴花园前期物业管理服务协议》同时终止；3.确认2016年1月31日前侨兴公司在侨兴花园提供的管理服务存在重大瑕疵应承担相应违约责任减免40%的物业管理费。事实及理由：一、涉案《侨兴花园前期物业管理服务协议》在2015年7月26日侨兴公司与侨兴花园小区业主委员会签订半年试用期的《协议书》时即失效及终止。1.《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满而业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。涉案的《侨兴花园前期物业管理服务协议》第十条亦约定该协议自业委会与物业公司签订的物业服务合同生效时终止。2.2015年7月26日，涉案小区业委会与侨兴公司签订的《协议书》载明试用期为半年，侨兴公司完成整改后双方签订3年以上的物业合同。因此，试用期从2015年8月1日起至2016年1月31日结束。而业委会与侨兴公司未签订任何物业服务协议，侨兴公司也没有重新签订物业服务协议。故侨兴公司无权收取2016年1月31日后的物业费及滞纳金。3.侨兴公司提交的证据证明其在2019年9月10日开始向邵秀芹催缴物业费，根据规定，侨兴公司主张的2017年8月10日前的物业费已超过两年的诉讼时效。故侨兴公司无权向邵秀芹主张2014年6月1日至2019年9月的物业费及滞纳金。二、2016年1月31日前侨兴物业公司没有按照物业合同全面、完整履行物业管理服务，管理服务存在重大瑕疵，应承担违约责任。侨兴公司没有对公账户，业主交纳物业费只能交现金或转账到私人账户，且侨兴公司不能提供税务发票。侨兴公司未对小区共用设施进行维修服务，未对损坏的路灯、水管进行维修，且将公共垃圾房拆除后建设商品房，将网球场设施拆除当废品变卖。侨兴公司没有专职的公共秩序维护员，保安经常打骂业主，未对小区球场及别墅区部分道路水淹的情况进行处理，未及时履行保洁义务、化粪池维修义务及绿化养护义务。正是因为侨兴公司在2016年1月31日前提供的物业服务存在重大瑕疵，导致涉案小区600多户业主拒绝交纳该时段的物业费。随后三年，侨兴公司采取刁难业主办居住证、办理光伏发电手续、车辆出入小区、阻拦业主装修维护房屋等违法手段，逼迫业主交费，现涉案小区仍有400多户业主拒绝交物业费。根据公平及合理原则，侨兴公司要求邵秀芹全额支付2016年之前的物业费及滞纳金，理据不足，请求法院酌定该部分物业费减免40%。一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。一审法院根据2019年6月13日上午的现场勘查情况认定侨兴公司在2016年1月31日前提供的物业服务的情况，理据不足，不能据此认定侨兴公司在2016年1月31日前已全面、完整地履行了物业服务的义务。侨兴公司在本案中亦未能提供安保巡查、门岗值班、出入登记等管理台账。双方当事人约定侨兴公司提供的物业服务应按照《中山市住宅小区物业管理服务等级标准》的四级标准执行，按照该标准，保洁服务应做到垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味，楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于1次。但根据一审查明的事实，涉案小区公共区域有垃圾，不符合公共区域整洁的要求。此外，涉案小区治安事件时有发生，卫生基本无人打扫，保安也不巡逻。一审法院现场勘查描述的事实证明侨兴公司没有按照《中山市住宅小区物业管理服务等级标准》的四级标准提供服务。三、2016年7月8日，涉案小区通过业主大会投票选聘金诺物业公司为小区提供物业服务，业委会解聘侨兴公司并要求其在2016年7月25日离场。但金诺物业公司进场时遭到侨兴公司暴力阻拦，未能成功进驻涉案小区。侨兴公司霸占涉案小区强行收取物业费，严重侵害业主的正当权益。四、邵秀芹于2009年11月购买涉案房屋后即一直按照原业主的交费标准（每月0.8元/平方米）交物业费。邵秀芹在2014年5月31日之后没有交物业费是因为侨兴公司乱收公摊水电费及乱涨物业费，并要求业主按照上涨后的标准交纳物业费。涉案的2010年12月21日的《侨兴花园前期物业管理服务协议》不符合《广东省物业管理条例》的规定，合同不成立。五、一审法院未查清侨兴公司主张邵秀芹拖欠的11114.88元物业费对应的系共用部分的物业费还是专属部分的物业费。综上，请求二审法院查清事实，支持邵秀芹的上诉请求，改判驳回侨兴公司的全部诉求。侨兴公司辩称：一审判决公正合法，请求二审法院驳回邵秀芹的上诉请求。侨兴公司向一审法院起诉请求：1.邵秀芹向侨兴公司支付2014年6月1日至2019年9月30日拖欠的物业管理费11114.88元；2.邵秀芹向侨兴公司支付滞纳金1750.59元(按中国人民银行同期同类贷款年利率6%分段计算)。一审法院认定事实：邵秀芹系中山市***********业主，该物业于2009年11月24日办理由邵秀芹作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2009）易X**，房产证号：粤房地字第X**]，建筑面积217.09平方米。2010年12月21日，侨兴公司为甲方与邵秀芹为乙方签订一份《侨兴花园前期物业管理服务协议》，约定：乙方将中山市***********别墅的物业，委托甲方提供物业管理服务，乙方每月10日之前交当月的管理费和上月水电费，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月0.4元/平方米，别墅0.8元/平方米，商铺1.2元/平方米；乙方在约定的期限内未交清费用时，应承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至交纳之日止，按每日欠费总额的1‰计算。协议还约定了其他事项。协议签订后，侨兴公司依约对涉案物业进行管理服务并收取物业管理费。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。2019年9月10日，侨兴公司通过现场张贴及拍照的方式向中山市***********业主发出《欠费催缴通知单》，要求该业主缴清所欠的从2014年6月至2019年9月，共64个月物业管理费11114.88元（173.67×64个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。侨兴公司主张邵秀芹尚欠2014年6月1日至2019年9月30日期间物业管理费11114.88元及滞纳金1750.59元（按中国人民银行同期同类贷款年利率6%）分段计算，侨兴公司经多次追讨未果，于2019年10月11日向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。一审法院于2019年10月11日作预立案调解，调解不成于2020年1月15日正式立案。一审庭审时，邵秀芹确认其于2012年入住涉案物业后开始缴交物业管理费，从2014年6月起未缴费。一审法院另案审理的（2019）粤2071民初7550号民事判决书查明:2019年6月13日，一审法院工作人员在未通知侨兴公司及业主的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对业主反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了了解并现场拍照。一审法院认为，邵秀芹委托侨兴公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。侨兴公司与邵秀芹签订的《侨兴花园前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案争议的主要焦点为：邵秀芹是否有权拒付物业管理费及滞纳金？邵秀芹主张侨兴公司没有参与侨兴花园小区水电设施改造，自动放弃了对侨兴花园小区的物业服务，且侨兴公司未对小区下水道堵塞、路灯及卫生设施等进行维修整改，及未对物业管理费收支明细进行公开，存在殴打谩骂业主，疫情期间限制业主出行，损坏变卖业主活动场所财产，加收水电费，向业主收取保护费等问题，业主可以据此拒交物业管理费。一审法院认为，邵秀芹提供的证据仅能证明涉案小区未交费业主名单的事实，不能证明其主张侨兴公司在物业管理服务中存在问题的事实，对此侨兴公司亦予否认。对于业主所反映的问题，一审法院于2019年6月13日上午未通知侨兴公司及业主情况下，对涉案小区的卫生、交通通道状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：涉案小区公共区域设有垃圾箱，亦有保洁人员工作，垃圾箱未有垃圾严重堆积的情况，但部分区域存在业主乱扔垃圾的情况，部分绿化带（如多层住宅区与别墅区之间的绿化带）存在杂草丛生、垃圾未清理的问题；小区主要通行路段畅通，大部分车辆能够按照停车线停放，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，车上未见禁止提示；未见到小区公共场所存在放养犬只的情况；存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建的问题；勘查期间，亦有保安人员进行巡逻。一审法院认为，从现场勘查的情况来看，侨兴公司履行了保安、保洁等主要的物业服务，但部分项目如卫生服务、车辆停放管理导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，虽然上述瑕疵部分原因是小区个别业主缺乏公共道德意识所致，但侨兴公司作为物业服务机构，亦应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如合理规划垃圾收纳区域，加强绿化带清洁工作，规划增加停车区域，给违规停放车辆张贴温馨提示等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，不乱扔垃圾，不乱停乱放车辆。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。综上，一审法院认为，邵秀芹关于物业服务公司的管理服务存在重大瑕疵为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，一审法院不予采纳。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为217.09平方米，侨兴公司主张物业管理费按建筑面积0.8元/月/平方米计算，即邵秀芹每月应缴的物业管理费为173.67元，故邵秀芹应向侨兴公司支付2014年6月1日至2019年9月30日共64个月的物业管理费11114.88元（173.67元/月×64个月）。关于滞纳金，邵秀芹拖欠侨兴公司物业管理费，已构成违约，其应向侨兴公司支付拖欠物业管理费的违约金，故侨兴公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，一审法院予以支持。一审法院核定违约金计算方式为：以每月173.67元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2014年6月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算。综上所述，侨兴公司要求邵秀芹支付物业管理费及滞纳金的请求合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、邵秀芹于一审判决生效之日起五日内向侨兴公司支付2014年6月1日至2019年9月30日期间物业管理费11114.88元；二、邵秀芹于一审判决生效之日起五日内向侨兴公司支付违约金（计算方法：以每月173.67元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2014年6月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算）。如果未按判决指定的期间向侨兴公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元，减半收取计61元（侨兴公司已预交），由邵秀芹负担（邵秀芹于一审判决生效之日起七日内迳付侨兴公司）。本院二审期间，邵秀芹向本院提交了如下证据（均为复印件）：1.涉案小区业委会业主大会撤销侨兴公司管理的证明；2.行政处罚决定书，拟证明侨兴公司员工黄锦川抢票箱的事实；3.协议书，拟证明小区业主聘用侨兴公司试用半年的情况；4.三乡住建局的复函，拟证明小区业委会已经解聘侨兴公司；5.物业服务合同，拟证明涉案小区业主已另聘请案外人金诺物业公司为涉案小区的物业公司。侨兴公司向本院提交了如下证据：1.（2019）粤20民终3262号民事判决书，拟证明侨兴公司经营合法；2.（2016）粤20民终5006号民事判决，拟证明侨兴公司提供的物业服务符合要求，不存在服务质量问题；3.公告，拟证明侨兴公司一直向邵秀芹催缴物业费，本案不存在超过诉讼时效的问题。经庭审质证，侨兴公司认为邵秀芹提交的上述证据均为复印件，故其对邵秀芹提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均不确认。邵秀芹对侨兴公司提交的上述证据1、2的真实性、合法性均确认，但对关联性均不确认；对证据3的真实性不确认。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：1.一审法院就陆正明等人与中山市三乡镇侨兴花园小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，以投票程序存在瑕疵及赞成票的比例未达到法定要求为由，判决撤销侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘侨兴物业公司及选聘新物业公司（金诺公司为中标物业公司）的决议。后侨兴花园小区业委会不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，认定“同意解聘侨兴物业公司票的业主专有面积尚不足已备案专有面积的一半，亦肯定未达到专有部分占建筑物总面积过半数业主同意的要求”，故判决驳回上诉，维持原判。2.一审庭审时，邵秀芹确认其于2009年购买涉案房屋，并于2012年入住该房屋，2014年6月起，因其未享受侨兴公司提供的物业服务，故其一直未交纳物业费。3.侨兴公司与邵秀芹于2010年12月21日签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》，约定别墅的物业费按0.8元/平方米的标准收取。该协议第十条约定，协议自双方签字之日起生效，依法成立的侨兴花园业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同依法生效的，该协议终止。4.侨兴花园小区业主委员会与侨兴公司于2015年7月26日签订的《协议书》未约定物业费的收费标准。5.邵秀芹在一审期间未提出诉讼时效的抗辩。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据邵秀芹的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：一是侨兴公司是否有权向邵秀芹收取物业费；二是若侨兴公司有权向邵秀芹收取物业费，则一审判决确定邵秀芹应支付的物业费及违约金数额是否正确。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即侨兴公司是否有权向邵秀芹收取物业费的问题。邵秀芹上诉主张，涉案的侨兴花园小区业主通过业主大会表决的方式解聘侨兴公司，并已通过业委会通知侨兴公司，故侨兴公司无权再向其收取物业费。但根据审理查明的事实可知，本院作出的另案生效判决［（2019）粤20民终3262号］已认定侨兴花园小区于2016年7月8日召开的关于解聘侨兴公司及选聘新物业公司的决议未达到法定的比例，并判决撤销该决议。因此，邵秀芹的该上诉理由不能成立。关于邵秀芹上诉主张其与侨兴公司签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》已被侨兴花园小区业主委员会与侨兴物业公司2015年7月26日签订的半年期试用《协议书》取代，侨兴公司无权向其收取物业费的问题。虽然邵秀芹与侨兴公司签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》约定该协议自依法成立的侨兴花园业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时终止，侨兴花园小区业主委员会亦与侨兴物业公司2015年7月26日签订了试用期半年的《协议书》。但侨兴花园小区业主委员会与侨兴公司签订的该《协议书》并未约定具体的物业费收费标准以及侨兴公司在试用期届满后即应退出涉案小区，侨兴公司在该《协议书》约定试用期届满后亦继续为涉案小区提供物业服务。因此，上述《协议书》仅系侨兴公司与侨兴花园小区业主委员会关于改善涉案小区人居环境的协议，双方并未签订物业服务合同，该《协议书》亦欠缺物业费收费标准等物业合同的基本要素，并不属于物业服务合同。故邵秀芹的该主张并不成立，本院对此亦不予支持。本院认定侨兴公司仍有权按照双方签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》向邵秀芹主张权利。关于争议焦点二，即一审判决确定邵秀芹应支付的物业费及违约金数额是否正确的问题。邵秀芹主张侨兴公司未按合同约定履行物业服务，存在未及时维修涉案小区的公共设施（路灯、水管公共垃圾房、网球场），未及时履行安保义务、保洁义务、绿化养护义务，故意刁难业主办居住证、办理光伏发电手续、业主车辆出入小区、业主装修房屋等行为。但邵秀芹并未提供相应的证据佐证其主张，侨兴公司对此亦不予确认，故邵秀芹应承担举证不能的不利法律后果。对于侨兴公司对小区进行物业管理服务期间，是否履行合同义务，管理服务是否存在重大瑕疵等问题。根据一审法院现场走访调查的情况可知，侨兴公司已对侨兴花园小区较为全面地履行了物业服务义务，现场可见有保安人员值班，有保洁人员在打扫，小区道路及楼梯间尚属整洁，并没有邵秀芹所反映的小区存在脏、乱、差等情形。结合侨兴花园属于旧楼房小区，多层住宅区的一楼多数经营商铺，较多闲杂外来人员在小区内进出，的确给小区物业服务管理带来一定的困难，且侨兴公司在侨兴花园服务多年，一直按“多层住宅按建筑面积每月0.4元/平方米，别墅0.8元/平方米，商铺1.2元/平方米”的低收费进行经营，如此低的经营成本，侨兴公司客观上难以提供充足的人员和设备以提升小区的整体物业服务质量，但侨兴公司基本上都能按照服务协议的要求完成小区的物业管理服务。小区物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内过百上千的业主接受着物业服务，各人各户对物业服务评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务有意见时，经常会采用拒交物业费的方式来表达不满情绪。但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。如果小区的业主一旦认为物业服务企业的服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业服务费，则这个小区的物业服务无法正常运行。小区内整体环境的正常维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。邵秀芹作为涉案小区业主，在侨兴公司进驻涉案小区提供物业服务后，自2014年6月起即开始较长时间未交付物业服务费。在侨兴公司的物业服务收费标准并非较高的情形下，邵秀芹却要求侨兴公司提供全方位的至善管理，有违质价相符、利益平衡对等原则。并且，物业服务费的交纳不仅关系到业主的个别利益，还关系到小区整体业主的利益，邵秀芹以物业服务质量存在瑕疵为由拒交物业服务费的行为，也是对其他按期全额交纳物业服务费业主利益的损害。故一审判决认定，侨兴公司虽然在卫生服务、车辆停放管理上存在瑕疵，但其已履行了安保、保洁等主要物业服务，并无不当，本院予以确认。邵秀芹以侨兴公司提供的物业服务上存在重大瑕疵为由，主张减免侨兴公司40%的物业管理费，理据不足，本院不予支持。本院认为，从维护小区管理、保护业主的合法权益出发，邵秀芹应当按照物业协议的约定向侨兴公司支付物业管理费。邵秀芹未按时交纳物业费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院根据侨兴公司的诉讼主张，确定邵秀芹应向侨兴公司支付拖欠的2014年6月1日至2019年9月30日的物业费11114.88元并按中国人民银行同期同类贷款基准利率（全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率）支付违约金，并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”邵秀芹在本案一审期间并未提出诉讼时效抗辩，根据上述法律规定，本院对其二审提出的诉讼时效抗辩主张不予支持。综上所述，邵秀芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78元（邵秀芹已预交），由上诉人邵秀芹负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年八月十二日书记员  郑 蕙