河南省延津县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0726民初1690号原告：李军，男，汉族，1989年12月4日出生，住原阳县。委托诉讼代理人：张东升，河南思远律师事务所律师。执业证号：14107199910255427。被告：延津县上宅置业有限公司。住所地：延津县新长南线北侧民生路东侧。统一社会信用代码：91410726060045534P。法定代表人：李志伟，任总经理职务。委托诉讼代理人：侯占坡，男，汉族，1986年10月17日出生，住河南省新密市，系公司员工。原告李军诉被告延津县上宅置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军及其委托诉讼代理人张东升、被告延津县上宅置业有限公司的委托诉讼代理人侯占坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的房源保留协议书，判令被告退还原告购房预留金142000元及20000元定金；2、判令被告按月息1分向原告支付以上款项的利息至钱款还清之日止，判令被告双倍返还原告所支付的定金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月19日，经原被告协商，双方签订房源保留协议书。按照约定，被告同意为原告预留45号楼1单元10层1001室的房屋。原告按照约定交纳了20000元定金和142000元的预留金，后被告称预售的房屋已经被延津法院查封，目前双方无法签订正式的商品房买卖合同，也无法更换房屋，更没钱退还原告。故原告诉至法院，望判如所诉。被告延津县上宅置业有限公司辩称，原告的诉请与事实不符，诉请理由不成立，理应驳回原告的起诉。2020年1月，被告与原告在平等自愿的情况下签订了《房源保留协议书》，被告将开发建设的45号楼1单元10层1001室预留给原告，明确了房屋单价、面积等，双方更明确约定了各自的权利与义务。该协议书并未约定具体的签订正式《商品房买卖合同》的时间。况且，涉案协议书自签订时，正值我国农历新年来临之际，又因新冠肺炎疫情冲击，对被告影响巨大，长达近半年之久未复工营业，是被告不能预见、不能避免、不能克服的客观原因，完全符合我国《民法总则》及《合同法》中不可抗力可免责的相关规定。上述不可抗力的客观行为造成了被告公司无法按期履行合同义务及已生效法律文书，导致涉案预留房源目前被查封，但发生上述客观事由后，被告立即采取措施、积极处理解决相关问题。更何况，截止目前新冠肺炎疫情尚未解除，不可抗力仍未消失，因此，被告在整个合同履行过程中完全履行了自己的义务，原告要求解除合同的理由缺乏事实、合同及法律依据，原告的诉讼理由不成立。至于原告诉请要求按照月息1分支付的利息及双倍偿还所支付的定金，即使退一步讲双方解除合同，如上所述被告不存在任何违约行为，且根据协议第5条约定若原告提出退房则扣除20％的违约金，即预约金14200元的20％为28400元，扣除违约金后被告退还113600元预约金及定金20000元即可。况且，双方协议书中并没有关于解除合同支付利息及赔偿的约定，因此，原告要求支付的利息及赔偿缺乏事实、合同及法律依据。综上所述，原告的诉请与事实不符，诉请理由不成立，请求贵院依法驳回原告的起诉，维护被告的合法权益。原告李军向本院提交的证据有：1、《房源保留协议书》一份、收据一份,POS签购单两张，证明原告购买被告房屋缴纳预留金142000元。2、微信转账截屏两张，证明原告向被告缴纳定金20000元的事实。3、案涉楼房的照片一张，证明涉案楼房现状，目前是停工状态。被告延津县上宅置业有限公司的质证意见为：对证据1、2无异议。证据3照片与本案无关。经庭审质证，原告提供的证据，真实合法有效，与本案有关联性，本院予以采信。被告延津县上宅置业有限公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月19日，原告李军（乙方）与被告延津县上宅置业有限公司（甲方）签订《房源保留协议书》，约定内容有：“1、乙方自愿向甲方支付房源预约保留金，甲方同意并有义务为乙方预留45号楼1单元10层1001室。2、乙方自愿预留的房源建筑面积为136.44平方米，房屋单价为3386.10元/平方米，总价为462000元。3、乙方在签订本保留协议书时，自愿支付预留金142000元。4、在甲方具备签约条件时，甲乙双方按本房源预留协议的价格及物业坐落签订正式的《商品房买卖合同》。届时，本协议即终止，并交甲方收回。5、甲乙双方签订本协议后，在该房屋具备签约条件前不予退房。若乙方中途不提出退房，甲方扣除乙方已交纳预留金的20%违约金后退回，甲方有权另行出售该预留房源。……”庭审中，被告辩称该协议书中所谓的房屋应具备签约条件是指被告取得商品房预售许可证及原告具备按揭贷款条件。另查明，被告已于2019年取得商品房预售许可证，被告未提供证据证明原告个人征信存在失信问题。还查明，2020年1月13日及1月14日，原告共向被告交纳定金20000元。2020年1月19日，原告向被告交纳预留金142000元。被告称案涉房屋已于2020年4月被本院依法查封。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告李军与被告延津县上宅置业有限公司签订的《房源保留协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉《房源保留协议书》签订后，原告按照协议约定履行了缴纳房源预留金142000元及定金20000元的义务，后案涉房屋被本院依法查封导致无法签订正式的商品房买卖合同不能证明原告存在过错。至于被告所谓的因新冠肺炎疫情导致双方无法签订正式的商品房买卖合同的辩解，本院不予采信。至于被告所谓要按协议扣除原告缴纳的预留金的20%即28400元的主张，现有证据不能证明原告存在过错，故本院不予支持。因案涉房屋已被查封，且在本院释明后被告也未提出能何时可以解除查封的时间及措施，原告要求签订商品房买卖合同的目的已无法实现，故原告主张解除《房源保留协议书》的诉求，本院予以支持。案涉协议书解除后，被告应依法退还原告缴纳的预留金142000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”故在被告未提供证据证明未履行合同系不可归责于当事人双方的事由的情况下，被告应向原告双倍返还定金。原告要求适用定金罚则的情况下，定金不能与违约金同时适用，故原告要求的利息，本院不予支持。综上，原告李军的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李军与被告延津县上宅置业有限公司于2020年1月19日签订的《房源保留协议书》；二、被告延津县上宅置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李军返还房源预留金142000元；三、被告延津县上宅置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李军双倍返还定金款40000元；四、驳回原告李军的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3940元，减半收取计1970元，由被告延津县上宅置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  唐向辉二〇二〇年八月三十一日法官助理刘真真书记员李夏飞