连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初2226号原告：江某某，男，1971年9月16日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：徐林，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张兴梅（系原告江某某的母亲），女，1950年10月24日出生，汉族，住江苏省灌云县。被告：郭某1，女，1929年4月29日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：郭某2，男，1956年12月4日出生，汉族，住连云港市海州区。被告郭某1、郭某2共同委托诉讼代理人：赵世银，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。原告江某某诉被告郭某1、郭某2确认合同效力纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江某某的委托诉讼代理人徐林、张兴梅、被告郭某1、郭某2及其共同委托诉讼代理人赵世银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江某某向本院提出诉讼请求：1、判决认定被告郭某1、郭某2签订的转让涉案房屋的合同及转让行为无效。2、认定涉案房屋属于原告江某某所有。事实和理由：原告祖父江某1九、祖母江桂某有四个子女，长子江某2；次子江某3（已去世）；长女江某4；三子江某5。江桂华于1960年去世，1963年江某1九与郭某1结婚，双方虽未领取结婚证，但属于事实婚姻，被告郭某1未生育过子女。1990年8月2日，江某1九、郭某1买得原“新浦区通池街西池巷9号”面积为21.28平方米的房屋并登记于郭某1名下。2002年1月7日，原告祖父江某1九因病去世。2011年10月30日，被告郭某1与继长子江某2签订《赡养协议》，双方认定，郭某1生活经常依靠江某2供给，因年事已高，约定将其居住的涉案房屋赠与江某2。以上情况表明：1、涉案房屋在江某1九、郭某1夫妻关系存续期间以被告郭某1的名义购得，属江某1九、被告郭某1两人共有的财产。2、江某1九去世后，郭某1、江某2、江某3、江某4、江某5五人是江某1九第一顺位继承人，五人均未放弃继承，因此，被告郭某1对涉案房屋享有50%的产权，因继承关系郭某1、江某2、江某3、江某4、江某5各享有另外50%产权中的五分之一。3、郭某1与江某2签订协议，将涉案房屋赠与江某2，协议签订后，郭某1一直未撤销该赠与行为。因此，涉案房屋中，江某2依法享有十分之七的份额，江某3、江某4、江某5依法各享有十分之一份额。2019年8月份，江某3去世。2019年10月16日，江某2、江某4、江某5与原告江某某（江某2长子）签订房屋权利转让协议书，将各自对涉案房屋享有的权利份额转让给原告江某某。据此，江某某享有涉案房屋的全部份额。被告郭某1是被告郭某2的姑妈，郭某2对姑妈郭某1及姑父婚姻状况、涉案房屋权属情况当然清楚，两被告却在江某2、江某3、江某4、江某5因继承、赠与享有全部产权的情况下，背着江某2、江某3、江某4、江某5签订协议，由被告郭某1将涉案房屋转让给被告。综上所述，两被告在明知涉案房屋原属江某1九、郭某1共有财产，后因继承、赠与以致被告无产权份额的情况下签订转让协议，将涉案房屋转让给被告，侵害了江某2、江某3、江某4、江某5的合法权益，又因房屋权利人已将各自份额转让给原告江某某，原告江某某特提起诉讼。被告郭某1、郭某2辩称，1、从本案证据看房屋原始所有人是被告郭某1单独个人所有。2、因为两被告房屋买卖协议合法有效，取得国家有权法定机关颁发的房屋产权证，故两被告的房屋买卖合法有效，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告的祖父江某1九、祖母江桂某有五个子女，长子江某2（原告的父亲）；次子江某3（2019年去世）；三子江某5；长女江某4；次女郑某（2岁时因母亲去世被送人）。江桂华于1961年去世，其后（郭某1自述其虚岁32岁时）江某1九与郭某1结婚，双方未领取结婚证，未生育子女。1990年8月2日，刘某（甲方、出让方）与郭某1（乙方、承受方）签订《房屋交易协议书》一份，约定甲方将坐落于连云港市新浦区通池街西池巷9号房屋出让给乙方。购房款5500元支付后，该房屋登记在郭某1名下。2002年1月7日，江某1九因病去世被注销户口。2015年4月29日，郭某1（甲方）与郭某2、房某（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定主要内容是：甲方自愿将坐落在新浦区通池街西池巷9#的房地产出售给乙方。双方议定的房地产成交价格为叁万元。……。郭某1和郭某2双方均确认郭某2已向郭某1支付购房款7万元。2015年4月30日，上述房屋登记在郭某2、房某名下。另原告举证2011年10月30日的《赡养协议》一份，内容为：甲方：郭某1、乙方：江某2，甲方系乙方继母，因乙方父亲早已去世，甲方生活经常依靠乙方供给，现甲方年事已高，独立生活已呈困难，为安度晚年，经协商与乙方订立协议，甲方随乙方共同生活，直至终年。甲方现居住的新浦区房屋赠与乙方，其他人等不得有异议，无权干涉。但乙方如若不能尽孝，未能按协议履行赡养义务，则甲方有权撤销赠与房屋的行为。原告称依据该《赡养协议》郭某1已将涉案房屋赠与给江某2。但被告郭某1称江某2并未尽到赡养义务，对该《赡养协议》不予认可。原告提供2019年10月16日《赠与协议书》和2020年7月7日《赠与协议书》各一份，称江某1九的继承人江某2、江某5、江某4、江某3的儿子江某6、女儿江某7将继承的涉案房屋的份额赠与给了原告江某某，据此原告江某某享有涉案房屋全部份额，故而向两被告主张权利。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的常住人口登记表、户口注销证明、新民社区居委会证明、《房屋交易协议书》、房产证、《赡养协议》、《赠与协议书》、被告提供的《房地产买卖契约》、房产证、不动产权证书等证据在案予以证实。本院认为，原新浦区通池街西池巷9号房屋虽登记在被告郭某1个人名下，但系郭某1与江某1九婚姻关系存续期间购买，故该房屋应为江某1九与郭某1的共同财产。江某1九2002年去世后，上述房屋的一半应为江某1九的遗产，郭某1、江某2、江某3、江某5、江某4为第一顺序法定继承人，各继承人对江某1九的遗产系共同共有。2015年，郭某1将上述房屋出售给郭某2、房某，双方签订了《房地产买卖契约》，郭某2、房某已向郭某1支付了卖房款7万元，且该房屋已登记至郭某2、房某名下。虽然未经全体共同共有人同意，郭某1无权处分涉案房屋，但郭某2、房某受让该不动产时是善意的，且以合理的价格受让，房屋产权也已进行变更登记，故受让人郭某2、房某取得该房屋的所有权。原告要求认定被告郭某1、郭某2签订的转让涉案房屋的合同及转让行为无效的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋郭某2、房某取得房屋所有权，故原告要求认定涉案房屋属于原告江某某所有的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告江某某的诉讼请求。案件受理费1396元（原告江某某已预交），减半收取698元，由原告江某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审判员  马书英二〇二〇年八月六日书记员  周媛媛法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或未将缴款凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。