宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2628号 上诉人（原审被告）：胡杨恒，男，1980年11月12日出生，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。 委托诉讼代理人：张鹏，内蒙古鹏旭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张涛，男，1980年11月4日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被上诉人（原审被告）：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵艳茹，女，该公司员工。 上诉人胡杨恒因与被上诉人张涛、宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初6603号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。上诉人胡杨恒及委托诉讼代理人张鹏、被上诉人张涛、被上诉人家园公司的委托诉讼代理人赵艳茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡杨恒上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人家园公司办理房屋手续时，案外人乔波已经通过相应的方式将该房屋的购房款交清，取得该房屋所有权有事实依据；2.上诉人在不知情的情况下将涉案房屋出售给被上诉人张涛，并在办理房屋手续时二人同时发现抵押情况，而被上诉人张涛在压低价格后仍然坚持购买，故此买卖行为完全是双方真实意思表示，上诉人的义务已经履行完毕，被上诉人张涛明知存在风险仍然购买，应当承担所有不利后果。 张涛辩称，其在58同城上看到涉案房屋出售的信息，与上诉人胡杨恒约定的价格是27万元，上诉人承诺可以直接将涉案房屋备案到其个人名下，其并未故意压低价格。 家园公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 张涛向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告胡杨恒签订的《房屋买卖协议》，解除原告与被告家园公司签订的《银川市商品房买卖合同》（编号：××××）；2.被告胡杨恒向原告返还购房款27万元，并支付利息17421元(利息按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，自2018年6月14日起暂计算至2019年10月15日，实际算至被告全部履行之日止)，合计287421元；3.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月18日，被告家园公司（甲方）与案外人乔波（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将开发的位于德胜工业园区××套商品房卖于乙方（详见房源明细表即××房），房屋面积92.8平方米，房屋金额358208元，乙方三个月内将此房款向甲方付清，同时约定甲方同意按乙方要求办理房屋手续至乙方或乙方指定的第三方名下。 当日，被告家园公司与案外人乔波指定的人员，即被告胡杨恒就××房屋签订《银川市商品房买卖合同》及补充协议。补充协议约定“合同约定建筑面积88.4平方米，房屋总价为341224元，因合同签订时为预售商品房，后经测绘，实测产权登记面积92.8平方米，现（增加）面积4.4平方米，房屋总价调整为358208元，买受人应补房款17084元，实测后单价为3860元/㎡，一次性付款金额为358208元”。同日，被告家园公司向原告出具收据一张，载明“今收到胡杨恒XX购房款（团购顶账）358208元”。 合同履行过程中，被告胡杨恒将该房屋出售信息发布于58同城，原告看到出售信息后有购买意愿，被告胡杨恒告知原告该房屋系顶账房，其可以协助原告与被告家园公司直接签订房屋买卖合同，原告同意。2018年6月13日，原告（乙方）与被告胡杨恒（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将名下××房以27万元出售给乙方，甲方负责在家园公司将此套房产更名备案到乙方名下，如两年内该套房产不能备案办理产权证，乙方可要求甲方退回购房款27万元，退房退款。当日，原告支付被告胡杨恒房款27万元，并由被告胡杨恒出具收条一张。 后经原告与二被告协商，被告家园公司收回其与被告胡杨恒于2017年4月18日签订的《银川市商品房买卖合同》及补充协议和收据，并与原告就涉案房屋签订了落款日期为2017年4月18日的《银川市商品房买卖合同》。合同约定：买受人于2018年6月13日一次性付清总房款为341224元，出卖人应当在2018年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按照下列约定处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内退还全部已付款，并按全部已付款的X%向买受人支付违约金；2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金；3.×。2018年6月13日，原告与被告家园公司签订补充条款及补充协议，补充协议载明：因合同签订时为预售商品房，后经测绘产权登记建筑面积92.8平方米，实测后房屋总价为358208元，一次性付款金额为358208元。当日，被告家园公司向原告出具收据一张，载明：“今收到××购房款（团购顶账）358208元。”后因被告家园公司原因导致该房屋于2019年11月5日经法院拍卖成交。 一审法院认为，原告就涉案房屋先后分别与被告胡杨恒、被告家园公司签订的《房屋买卖协议》及《银川市商品房买卖合同》，均系双方真实意思表示，本案原告主张解除上述合同应当符合约定或者法定的条件。本案中，因被告家园公司原因，涉案房屋已被评估拍卖，不能办理产权登记手续，致使房屋买卖合同的目的无法实现，原告在法定期限内行使解除权，符合法律规定，故对原告要求解除与二被告签订的《房屋买卖协议》、《银川市商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。关于返还购房款的主体。首先，涉案房屋因被告家园公司与案外人乔波签订《房屋买卖协议书》并根据协议书约定，被告家园公司与指定的买受人被告胡杨恒签订了《银川市商品房买卖合同》，被告胡杨恒又将涉案房屋出卖给原告。被告家园公司与原告直接签订商品房买卖合同并给原告出具收据，不符合房屋交纳相关税费的规定及日常生活中房屋买卖合同的正常交易规则。现被告家园公司未收取原告的购房款，被告家园公司陈述其与原告签订《银川市商品房买卖合同》并出具收据是为了履行其与案外人乔波之间的合同义务，原告自认其与被告家园公司签订商品房买卖合同的原因是为了办理房屋产权证书，故被告家园公司与原告所签订的合同不具有真实的合同目的，且未实际履行。其次，在房屋买卖合同中，交付房屋不仅包括交付涉案房屋，还包括交付办理房屋产权登记手续等附随义务。被告胡杨恒与原告签订房屋买卖协议，原告支付购房款后，被告胡杨恒应当按照合同约定交付符合约定的涉案房屋。其在不清楚涉案房屋是否能够办理房产证的情况下，与原告签订了房屋买卖协议，致交付的房屋不能办理产权登记手续，存在权利瑕疵。再次，被告家园公司并未收到购房款27万元，原告将涉案房屋的购房款27万元交给了被告胡杨恒。虽然被告胡杨恒与被告家园公司曾签订过房屋买卖合同，但被告胡杨恒亦未实际支付房款给被告家园公司。最后，结合《房屋买卖协议》，原告认为其与被告胡杨恒存在真实的房屋买卖合同关系，坚持要求被告胡杨恒返还购房款，不要求被告家园公司公司返还购房款。综上，按照合同相对性原则，应当由被告胡杨恒向原告返还购房款27万元。关于原告要求被告胡杨恒支付利息17421元并支付利息至全部履行之日止的诉讼请求，本案中，原告在明知涉案房屋系顶账房的情况下，同意与被告家园公司签订《银川市商品房买卖合同》，不符合日常生活中房屋买卖合同的正常交易规则，亦有过错。另，结合庭审，能够确定涉案房屋不能办理产权登记的根本原因在于被告家园公司，而非被告胡杨恒。综上，原告张涛在履行涉案房屋买卖合同的过程中亦存有过错，其主张利息损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决：一、解除原告张涛与被告胡杨恒签订的《房屋买卖协议》，解除原告张涛与被告宁夏家园房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》；二、被告胡杨恒向原告张涛返还购房款27万元，于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告张涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2806元（减半收取），由原告张涛负担170元，由被告胡杨恒负担2636元。 本院二审期间，上诉人提交《纳树德付乔波承包对账单》一份、《对账确认书》一份，证明：涉案房屋由纳树德作为应付给乔波的工程款抵顶给乔波。 被上诉人张涛的质证意见：其与上诉人胡杨恒签订的房屋买卖合同，购买涉案房屋时并不知与乔波有关。 被上诉人家园公司的质证意见：该组证据未加盖家园公司的公章，无法确认相关事实。 被上诉人张涛提交微信聊天记录一份，证明：2018年6月10日，其在58同城网站上看到上诉人胡杨恒发布的二手房买卖消息，上诉人胡杨恒就涉案房屋报价为27.5万元，商谈后确定为27万，其并未压低价格。 上诉人胡杨恒的质证意见：认可聊天记录，但只是其中一部分，不能达到证明目的。 被上诉人家园公司的质证意见：对聊天记录不知情。 被上诉人家园公司未提交新证据。 经审查，上诉人胡杨恒提交的证据不能达到其证明目的，不予采信；被上诉人张涛提交的证据不属于新证据，不予采信。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，张涛与胡杨恒、家园公司先后分别签订的《房屋买卖协议》、《银川市商品房买卖合同》均系双方就涉案房屋所有权转移的意思表示，现涉案房屋已被评估拍卖，无法办理产权登记手续，致使上述合同目的根本无法实现，张涛在法定期限内行使解除权，符合法律规定。家园公司虽与张涛直接签订商品房买卖合同并出具收据，但其行为是为了履行与案外人乔波之间的合同义务，家园公司并未收取张涛购房款，且张涛自认与家园公司签订商品房买卖合同的原因是为了办理房屋产权证书，故家园公司与张涛所签订的合同不具有真实的合同目的，亦未实际履行。另胡杨恒在不清楚涉案房屋能否办理房产证的情况下，与张涛签订房屋买卖协议，张涛支付购房款后，胡杨恒却未能按照约定交付符合约定条件的涉案房屋，存在权利瑕疵。现张涛向胡杨恒支付了涉案房屋的购房款，一审法院按照合同相对性原则，判令胡杨恒向张涛返还购房款，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由上诉人胡杨恒负担。 本判决为终审判决。 审判员 岳 磊 二〇二〇年八月十八日 书记员 王小茹 附:相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ...... 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。