广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12641号原告：广东桃园精品花卉有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇官窑黎岗小区法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：孔羡芬，广东巨能律师事务所律师。被告：周巨德，男，汉族，住广东省佛山市禅城区委托诉讼代理人：赵军，广东引力律师事务所律师。第三人：广东新潮流农业发展有限公司，住所地：佛山市南海区法定代表人：李某1。原告广东桃园精品花卉有限公司诉被告周巨德、第三人广东新潮流农业发展有限公司土地租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于同年7月27日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人孔羡芬、被告的委托诉讼代理人赵军到庭参加了诉讼。第三人广东新潮流农业发展有限公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付延付2018年第四季度至2019年第三季度租金的滞纳金11849.26元；2.被告按实测面积补交2018年10月1日至2019年9月30日的租金及管理费差额45279元【（7200元/亩/年+1200元/亩/年）×75.44亩-588417元】，以及以45279元为本金从2019年12月25日起至付款日止按年利率24%计算的滞纳金予原告；3.被告支付2019年第四季度租金135792元及管理费22632元，及以158424元为本金从2019年9月26日起至付款日止按照年利率24%计算的滞纳金；4.被告支付2020年第一季度租金135792元及管理费22632元予原告，及以158424元为本金从2019年12月26日起至付款日止按照年利率24%计算的滞纳金予原告；5.被告支付2020年4月1日至2020年4月10日的租金14881元予原告，并支付从2020年3月26日起至付款日止按照年利率24%计算的滞纳金予原告；6.被告支付2020年4月1日至2020年4月10日的管理费2480元予原告，并支付从2020年3月26日起至付款日止按照年利率24%计算的滞纳金予原告；7.原告没收被告已缴纳的履约保证金235296元，被告向原告补交保证金36288元后由原告没收；8.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告在2018年5月16日签订《广东桃园精品花卉有限公司租赁合同》（《广东桃园精品花卉有限公司种植场地租赁合同》），约定由被告承租位于佛山市南海区********委会黎北股份合作经济社的种植场地x区65.36亩（具体以双方共同测量确定为准）土地；租期自签订本合同首日起计算至2042年1月31日；租金按每亩每年7200元计算，租金按每三年递增一次，递增幅度按附件表（一），每季度最后一个月的25号前交纳下一季度的租金；履约保证金第一期为签订本合同五天内支付50000元，第二期为第一期支付后十五天内支付185296元；管理费按1200元/亩/年收取，自第四年起按公司统一收费标准收取；在原告采取合法、有效方式连续催告二次以上，被告仍不纠正重大违约行为，恢复履行合同义务的，视为被告单方终止履行合同，原告有权单方采取包括（但不限于）进入被告租用场地，变卖场内种植物、设施等措施；合同期满，或因被告原因致合同终止履行的，被告应于7天内自行搬离，对不可搬离的附属设施，被告不得毁坏；被告违反合同约定，致合同不能继续履行的（包括但不限于：拖欠2个月租金或拖欠管理费、水电费2个月，及其他依法依约视为乙方终止履行的行为），其交纳的履约保证金不予退还，并需向原告支付一切应缴未缴费用。造成原告损失，被告应承担损失赔偿责任；被告迟延支付各项租费，每日按当期应纳款项总额的千分之三向原告累计支付滞纳金。原告与被告、第三人在2019年11月19日签订《广东桃园精品花卉有限公司租赁权利义务概括转让协议》，约定“一、甲方（被告）将2018年5月18日与丙方（原告）签订的《广东桃园精品花卉有限公司种植场地租赁合同》项下的权利义务概括转让给乙方（第三人）……三、2019年12月31日前的租赁权利义务由甲方享有和承担，2020年1月1日起的租赁权利义务由乙方享有和承担。……五、甲乙丙三方确认截至2019年12月31日止租赁物计租面积经核实为75.44亩，甲方需在2019年12月24日前缴清租赁期内经核实面积对应的所有欠费（包括滞纳金）。乙丙双方将根据实际情况以补充协议形式重新修定原有合同内容，包括租赁面积、场地位置、租用期限等。自2020年1月1日起按新修定内容执行。六、鉴于实际计租面积（75.44亩）比原合同约数面积（65.36亩）多出10.08亩，甲方与丙方按照实际计租面积75.44亩重新计算合同履行保证金及2018年5月18日至2019年12月31日期间的租费及水电费，多除少补。七、《周巨德客户租费交纳说明》作为本协议附件使用。……九、本协议三方签字一式四份，甲方乙方各执一份。若甲方未在本协议约定期限内缴清欠费，丙方有权单方面取消本协议并按原合同条款追究甲方截至2019年12月31日止的违约责任，甲乙双方对此无异议且乙方同意放弃一切法律追索权。”根据《周巨德客户租费交纳说明》，被告欠付2018年10月1日至2019年12月31日租金153174元、管理费50529元、保证金36268元，合计239991元。根据《关于周巨德客户滞纳金处理意见》，被告应在2019年12月24日前支付滞纳金20000元，如期付款，原告将取消截止至到账日止被告违约产生的滞纳金剩余款项。被告没有依约在2019年12月24日前缴清所有欠费（包括滞纳金），原告分别在2019年12月21日、2019年12月24日、2019年12月27日、2020年1月10日催告被告，被告至今未付，原告已在2019年12月27日通知被告暂停履行《广东桃园精品花卉有限公司租赁权利义务概括转让协议》，该协议事实上也没有付诸履行，原告有权解除，被告应继续承担《广东桃园精品花卉有限公司租赁合同》的权利义务。经催告，被告也没有交纳2020年的租金。根据上述约定，原告有权解除合同，故在2019年4月2日通知被告解除《广东桃园精品花卉有限公司租赁权利义务概括转让协议》和《广东桃园精品花卉有限公司租赁合同》。原告有权没收履约保证金，同时被告应支付所有欠费及因其违约产生的滞纳金。另，原告在2020年4月11日自行收回涉讼租赁物。原告诉请的滞纳金按年利率24%从逾期支付之日（每季度最后一个月25日前被告应缴纳下一季度的租金、管理费，即2018年第四季度的租金、管理费应于2018年9月25日前支付，以此类推）起计算至实际付款日止。另，被告支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金、管理费情况如下表（每季度租金、管理费为146139元）：支付项目支付日期金额（元）支付人2018年第四季度租金、管理费2018.9.28137256刘威根2019.1.108883刘威根2019年第一季度租金、管理费2019.1.10146139刘威根2019年第二季度租金、管理费2019.5.11146139刘威根2019年第三季度租金、管理费2019.7.4100000刘威根2019.11.1450000叶铭锋被告答辩称，被告对原告第1-6项的诉请没有异议，对第7项诉请有异议，履约保证金在法律上的性质为债权担保，在违约方违约时可以冲抵债务，该款不具有惩罚性。尽管合同约定出现违约没收保证金，但该款应用于冲抵被告所欠的租金，另未按合同缴足部分的保证金也不存在补交。请法院予以驳回第7项诉请。对滞纳金按年利率24%计算没有异议。对第2-6项诉请的金额及标准没有异议。确认原告于2020年4月11日自行收回涉讼租赁物。确认没有向原告支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金、管理费差额45279元。确认欠付2019年9月1日至2020年4月10日的租金、管理费。确认被告没有按《租赁权利义务概括转让协议》将涉讼土地转让予第三人使用。原告围绕诉讼请求提交证据，被告没有提交证据，本院组织被告对原告的举证发表了质证意见，被告对原告的举证均无异议。经审查，原告的举证，内容真实、来源合法，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2018年5月18日，原告广东桃园精品花卉有限公司（甲方）与被告周巨德（乙方）签订《广东桃园精品花卉有限公司租赁合同》约定：乙方租用甲方位于佛山市南海区********委会黎北股份合作经济社x区面积约65.36亩；租用期限为24年，租期自签订本合同首日起计算至2042年1月31日；按每亩每年7200元计算；乙方按分期付款方式向甲方交纳合同履行保证金，第一期为签订本合同五天内支付50000元整，第二期为第一期支付后十五天内支付185296元整；租金按每三年递增一次，即2018年6月1日至2021年5月31日为7200元每年每亩，2021年6月1日至2024年5月31日为8064元每年每亩……；乙方在每季度最后一个月的25号前交纳下一个季度的租金；甲方违反合同约定，致乙方无法继续开展正常经营的，除退还剩余已交租期租金外，甲方应向乙方返还双倍履行保证金；乙方违反合同约定，致合同不能继续履行的（包括但不限于：拖欠2个月租金或拖欠管理费、水电费2个月，及其他依法依约视为乙方终止履行的行为），其交纳的履约保证金不予退还，并需向甲方支付一切应缴未缴费用；乙方迟延支付各项租费，每日按当期应纳款项总额的千分之三向甲方累计支付滞纳金；管理费按1200元/亩/年收取（合同期前三年此收费标准不变），自第四年起按公司统一收费标准收取；等等。原告收取了被告履约保证金235296元。2019年11月19日，原告广东桃园精品花卉有限公司（丙方，出租方）、被告周巨德（甲方，转让方）与第三人广东新潮流农业发展有限公司（乙方，受让方）签订《广东桃园精品花卉有限公司租赁权利义务概括转让协议》（协议编号：xxxx）约定：甲方将涉讼的《广东桃园精品花卉有限公司租赁合同》项下甲方的权利义务概括转让给乙方；2019年12月31日前的租赁权利义务由甲方享有和承担，2020年1月1日起的租赁权利义务由乙方享有和承担；甲乙丙三方确认截至2019年12月31日止租赁物计租面积经核实为75.44亩，甲方需在2019年12月24日前缴清租赁期内经核实面积对应的所有欠费（包括滞纳金）；乙丙双方将根据实际情况以补充协议形式重新修定原有合同内容，包括租赁面积、场地位置、租用期限等，自2020年1月1日起按新修定内容执行；鉴于实际计租面积（75.44亩）比原合同约数面积（65.36亩）多出10.08亩，甲方与丙方按照实际计租面积75.44亩重新计算合同履行保证金及2018年5月18日至2019年12月31日期间的租金及水电费，多除少补；若甲方未在本协议约定期限内缴清欠费，丙方有权单方面取消本协议并按原合同条款追究甲方截至2019年12月31日止的违约责任，甲乙双方对此无异议且乙方同意放弃一切法律追索权；等等。2019年12月22日，原告通过微信向被告催缴欠费。2019年12月24日，原告通过微信向被告发送《违约责任通知书》要求被告在2019年12月24日前缴清所有欠费。2019年12月27日，原告通过微信向被告发送《违约责任通知书》要求暂停履行《广东桃园精品花卉有限公司租赁权利义务概括转让协议》（协议编号：xxxx）。2020年1月11日，原告通过微信向被告发送《通知》要求被告于2020年1月15日前缴清欠费。2020年4月2日，原告通过邮寄方式向被告、第三人及第三人的法定代表人送达《解除合同通知书》要求解除涉讼《广东桃园精品花卉有限公司租赁合同》及《广东桃园精品花卉有限公司租赁权利义务概括转让协议》。诉讼中，原、被告均确认：刘威根有代被告向原告缴纳租金，被告向原告缴纳的2018年10月1日至2019年9月30日的租金、管理费数额为588417元。2018年第四季度开始被告实际按146139元每季度的标准向原告缴纳租金及管理费。原告述称：刘威根有另行向原告租赁土地并向原告缴纳其承租的土地的租金及相关费用。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告广东桃园精品花卉有限公司与被告周巨德签订的《广东桃园精品花卉有限公司租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。原告述称被告存在逾期支付2018年10月1日至2019年9月30日租金、管理费的情形，被告未举证证明其向原告支付2018年10月1日至2019年9月30日租金、管理费的时间，本院采信原告关于被告支付租金、管理费的时间的陈述。原告主张被告支付滞纳金实为逾期付款违约金，原告主张自逾期支付之日起按年利率24%计算逾期付款违约金，未超出原、被告双方的约定，亦未违反法律法规，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付2018年10月1日至2019年9月30日租金的逾期付款违约金为11464.88元（见附表），原告诉请超出部分，本院不予支持。原告诉请被告支付2018年10月1日至2019年9月30日欠付的租金、管理费45279元，被告亦予确认，本院予以支持。原告诉请以45279元为本金自2019年12月25日起至实际清偿之日止按年利率24%计算逾期付款违约金，未超出原、被告约定的范围，亦未违反法律法规，本院予以支持。原告于2020年4月11日收回涉讼租赁物，被告亦确认欠付2019年10月1日至2020年4月10日的租金、管理费，被告应向原告支付2019年10月1日至2020年4月10日的租金286465元（7200元/亩/年×75.44亩÷4个季度×2个季度＋7200元/亩/年×75.44亩÷365天×10天）、管理费47744元（1200元/亩/年×75.44亩÷4个季度×2个季度＋1200元/亩/年×75.44亩÷365天×10天）。原告诉请被告支付以158424元为本金分别自2019年9月26日起、自2019年12月26日起、以17361元为本金自2020年3月26日起，均至实际清偿之日止按年利率24%计算逾期付款违约金，未超出原被告的约定，亦未违反法律法规，本院予以支持。被告逾期支付租金、管理费，构成根本违约，原告有单方解除权，原告向被告发送了解除通知书亦收回了涉讼土地，原、被告签订的《广东桃园精品花卉有限公司租赁合同》已解除。合同因被告违约而解除，原告诉请没收履约保证金235296元，符合双方的约定，本院予以支持。保证金的约定是为了保证合同的履行，在原被告之间的租赁合同已终止履行的情况下，原告诉请被告补交保证金36288元，缺乏依据，本院不予支持。第三人经本院合法传唤没有到庭，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告周巨德应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金及管理费差额45279元及逾期付款违约金11464.88元予原告广东桃园精品花卉有限公司，并支付以45279元为本金自2019年12月25日起至实际清偿之日止按年利率24%计算的逾期付款违约金予原告；二、被告周巨德应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年10月1日至2020年4月10日的租金286465元、管理费47744元予原告广东桃园精品花卉有限公司，并支付以158424元为本金分别自2019年9月26日起、自2019年12月26日起、以17361元为本金自2020年3月26日起，均至实际清偿之日止按年利率24%计算逾期付款违约金予原告；三、被告周巨德交纳的履约保证金235296元归原告广东桃园精品花卉有限公司；四、驳回原告广东桃园精品花卉有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取5294.46元（原告已预交），由原告负担353.6元，由被告负担4940.86元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年八月十四日书记员  成海欣附表（按年利率24%计算）：违约金计算期间本金（元）违约金（元）2018.9.26-2018.9.27（2天）146139192.182018.9.28-2019.1.9（104天）8883607.452018.12.26-2019.1.9（15天）1461391441.372019.3.26-2019.5.10（46天）1461394420.202019.6.26-2019.7.3（8天）146139768.732019.7.4-2019.11.13（133天）461394034.95合计11464.88