北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初44018号原告：北京城市排水集团有限责任公司，住所地北京市西城区车公庄大街北里****。法定代表人：郑江，董事长。委托诉讼代理人：逯雅静，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：边琨淇，北京嘉润律师事务所实习律师。被告：北京梦椿园商贸中心，住所地，住所地北京市西城区宣武门东大街**楼5门**iv>法定代表人：翟孟军，总经理。委托诉讼代理人：连立山，北京市西城区椿树街道法律服务所基层法律服务工作者。原告北京城市排水集团有限责任公司（以下简称排水集团）与被告北京梦椿园商贸中心（以下简称商贸中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，依法公开开庭由审判员独任审理。原告排水集团的委托诉讼代理人逯雅静、边琨淇、被告商贸中心的委托诉讼代理人连立山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。排水集团向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即从北京市西城区宣武冲洗池内的房屋搬离，将该承租房屋及区域全部腾空返还原告；2.请求法院依法判令被告支付腾退之前的租金及租赁合同到期之后的房屋占有使用费，自2011年1月1日起至实际腾退之日止，暂计至2019年6月30日为420010元，并要求顺延至实际履行之日；3.请求法院依法判令被告支付租赁及占用期间所实际发生的水费、电费等费用，自2011年1月1日起至实际腾退之日止，暂计至2019年4月30日共计为890037.53元，并要求顺延至实际履行之日；4.请求法院依法判令被告支付逾期腾退房屋期间的违约金，自2011年1月1日起至实际腾退之日止，暂计至2019年6月30日为386040元。诉讼过程中，排水集团于2020年1月10日变更、增加诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告之间的事实租赁关系，判令被告立即从北京市西城区宣武冲洗池内的房屋内搬离，将该承租房屋及区域全部腾空退还原告；2.请求法院依法判令被告支付腾退之前的租金及租赁合同到期之后的房屋占有使用费，自2011年1月1日起至实际腾退之日止，暂计至2019年12月31日457225元，并要求顺延至实际履行之日；3.请求法院依法判令被告支付租赁及占用期间所实际发生的水费、电费等各项费用，自2011年1月1日起至实际腾退之日止，暂计至2019年12月31日共计516403.40元，并要求顺延至实际履行之日；4.请求法院依法判令被告支付逾期腾退房屋期间的违约金，自2011年1月1日起至实际腾退之日止，暂计至2019年12月31日为292088.52元。2020年6月1日，排水集团变更诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付2011年1月1日起至2020年5月21日的租金及房屋占有使用费486963元；2.请求法院依法判令被告支付2012年1月至2019年12月的水费171912.16元、电费330298.33元；3.请求法院依法判令被告支付逾期腾退房屋的违约金共计296752.05元。合计1285925.54元。事实和理由：2011年1月19日，北京市市政工程管理处三分处与本案被告签署房屋租赁合同，租赁房屋位于原宣武区市政三分处宣武冲洗池，平房两间，建筑面积64平方米，租期为2011年1月1日至2011年12月31日。2010年7月，北京市人民政府国有资产监督管理委员会作出了京国资［2010］161号文件《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于市政路桥集团和排水集团涉水业务重组的通知》，故基于此文件排水集团与北京市政路桥建设控股（集团）有限公司（北京市市政工程管理处三分处的上级总公司）于2010年12月20日签署了《北京市政路桥控股公司和排水集团涉水业务重组涉及的资产移交和接收协议》，就包括本案房屋在内的多项相关国有资产移交和接收事宜达成协议。后本案房屋所在的宣武门冲洗池的资产移交于2011年3月30日双方交接完成，资产转移至排水集团。2011年11月30日，排水集团下属的原分支机构北京城市排水集团有限责任公司管网设施管理分公司曾向被告发出《关于不再续租宣武门冲洗池正式用房的函》的书面通知，告知其根据政府文件精神，排水池划归排水集团，排水集团将不再与其续租，要求被告于2012年1月1日前腾空租用房屋。除此之外，排水集团数年来多次以口头及书面的方式告知被告不再续租并要求其腾退。但被告多年来始终未有应答及行动，拒绝腾退上述房屋至今。排水集团就2020年6月1日变更诉讼请求补充事实和理由：1.在贵院的组织和主持下，原被告双方于2020年5月21日进行了房屋的交接，被告于2020年5月21日将房屋腾退归还给了原告，原告的第1项诉讼请求已经实际达成，故撤销原第1项诉讼请求。2.如上所述，因被告的实际腾退之日已可以确定为2020年5月21日，故房屋租金和占有使用费计算至上述日期，数额可明确为486963元。3.虽被告的实际腾退之日为2020年5月21日，但原告认可被告于2020年1月将房屋内原有的用电、用水设备和其他物品等实际搬离了房屋，故2020年1月至5月被告占用原告房屋期间并未实际产生水、电费，故主张水电费至2019年12月，被告应向原告支付由原告已经垫付的2012年1月至2019年12月的水费171912.16元及电费330298.33元。4.相应的原诉讼请求的第4项违约金是以原告发生的实际损失（房租及占有使用费、水电费的总额）为基数进行计算，因基数变化，故原第4项诉讼请求违约金数额由变更为296752.05元，合同约定的违约金过低，申请法院调整。商贸中心辩称，我们以前是跟北京市市政工程管理处三分处订的合同，是租赁合同，我们当时签合同的是租赁合同是2011年1月1日至2011年12月31日，共计一年，但是我们有一个约定，可以顺延，对我们使用是20年。2011年11月份的时候，排水集团接手三分处，然后我们也收到了通知，收到通知以后，我们就对排水集团的负责人商议说想继续使用。当时继续使用也没人跟我们联系，我们去交租金也没有人收，这样就一直搁置，我们也没法使用。因为没有收租金，也没人跟我们接触的，这件事情一直搁置至今了，在这期间我们也没有使用。原告提出来什么水电费，我们手里什么都没有。一、本案已过诉讼时效。被告与北京市市政工程管理处三分处签订的《房屋租赁合同》于2011年12月31日届满。租期届满后双方并未续约，租期届满时被告已经将房屋腾空并搬离，故本案诉讼时效应当自2012年1月1日起算。且多年来，原告及北京市市政工程管理处三分处并无异议，也没有向被告提出过任何权利要求，不存在时效中断情形。截至原告起诉时，已经超过了法律规定的诉讼时效。二、被告不再负有腾空返还房屋的义务。被告在2012年1月1日之前已经将房屋腾空并搬离，并未在租期届满后继续使用该房屋，所以不可能再次承担腾空返还义务。2010年7月原告已经与北京市市政工程管理处三分处合并，但2011年1月19日北京市市政工程管理处三分处仍然在独立对外出租房屋，可见原告管理混乱。原告对下属单位资产的管控不力，不应将责任强加给被告承担。三、被告不应支付房屋的水电费等各项费用。原告所提供水电费各项费用单据，均为原告自行记载，并无被告确认。且被告在租赁期届满后已经腾空实际搬离了房屋，不可能再产生水电等费用，即使产生也与被告无关。故被告不应支付房屋的水电费等各项费用。四、被告不应承担违约金。基于前述理由，被告并不存在违约行为，假使存在，亦超过诉讼时效，不应得到支持。且原告所述违约金既无合同依据亦无法律依据。五、被告在2012年1月1日前即将该房屋腾空搬离，至今并无实际使用该房屋，原告作为房屋权属所有人，管理该房屋是权利也是其义务，在房屋空置多年的情况下，其怠于行使权利和履行义务，如因此受到损失，且放任损失扩大，其责任应由原告自行承担。同意解除合同，不同意其他诉讼请求，原告主张的违约金过高，申请法院调整。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月14日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会发京国资[2010]161号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于市政路桥集团与排水集团涉水业务重组的通知》。2010年12月20日，接收方排水集团与移交方北京市政路桥建设控股（集团）有限公司（以下简称路桥集团）签署《北京市政路桥控股公司和排水集团涉水业务重组涉及的资产移交和接收协议》，约定双方以2010年12月31日为资产接收基准日进行资产移交，固定资产移交中涉及土地使用、房屋产权、设备及车辆等需办理过户手续的事项，由移交方提供相关全部原始档案资料，并提供所有权确权、过户所需的文件，协助接收方到相关管理部门办理过户手续，拟于2013年8月30日前完成交接工作。排水集团出示的“四、北京市政路桥控股公司涉水业务重组移交清单（市政处冲洗池）”显示：序号1.宣武门冲洗池，权利人无，土地使用权类型划拨，土地用途无，土地证证号无，资产使用单位市政三处。落款日期2013年8月30日，移交方处盖有路桥集团印章，接收方处盖有排水集团印章。2011年1月19日，出租方北京市市政工程管理处三分处（甲方，以下简称市政三分处）与承租方商贸中心（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，内容为：“第一条房屋基本情况，该房屋坐落于北京市宣武区市政三分处宣武冲洗池，该房屋为平房两间，建筑面积64平方米。第二条房屋权属状况。第三条房屋用途，该房屋用途为办公、仓储。第四条交验身份。第五条房屋改善，装修、装饰或添置新物的范围是出租范围内双方也可另行书面约定。第六条租赁期限，（一）房屋租赁期自2011年1月1日至2011年12月31日共计1年。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，征得同意后甲乙双方重新续签房屋租赁合同。如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日通知对方。第七条租金，（一）租金标准，每年24908元，该房屋租金壹年不变，自第贰起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。（二）租金支付时间，合同签定后一次付清24908元。（三）租金支付方式。第八条房屋租赁保证金。第九条其它费用，租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：（一）乙方承担（水费／电费）等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。第十条房屋的交付与返还，（一）交付，甲方应于2011年1月1日前将房屋按约定条件交付乙方。（二）返还，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。第十一条房屋及附属设施的维护。第十二条转租。第十三条所有权变动。（二）租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。第十四条合同的解除。第十五条违约责任，（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的2％标准支付违约金。第十六条无权代理。第十七条合同争议的解决办法。第十八条其它约定事项。”诉讼中，本院针对相关问题进行询问，排水集团称“房屋目前是没有产权证的，是国有资产。排水集团是2011年3月30日接手的冲洗池。租金没有缴纳，合同期内的也没收到。被告所述经营洗车行的情况，之前的情况不太清楚，但目前一直是在持续的占有中”。商贸中心称“在签订合同以前，双方就这房屋没有租赁关系。2011年1月20日收到的房屋。合同期内的租金支付了，因为时间太长了，我就问法定代表人，他说有（凭据），我回去找找。房屋当时就是想经营洗车行，在收到不再续租的函之前，陆陆续续经营过。房屋有门，有锁，锁是我们锁的，目前也还是我们锁的，里边没有任何我们的物品财产，是空的”。2011年11月30日，排水集团致商贸中心《关于不再续租宣武门冲洗池正式用房的函》，内容为：“根据《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于市政路桥集团和排水集团涉水业务重组的通知》（京国资[2010]161号）文件精神，原市政处泵站所管辖泵站于2010年7月15日起整体划归北京排水集团，由北京排水集团管网分公司负责管理。为加强泵站管理，确保泵站安全稳定运行，依据市国资委及北京排水集团的有关精神，我单位将不再将泵站、冲洗池房屋土地进行出租。贵公司现租用宣武门冲洗池所属房屋，租赁合同将于2011年12月31日到期，我单位将不再与贵单位续租。请贵公司务必于2012年1月1日前腾空冲洗池租用房屋，并将房门钥匙及贵单位应承担的水费、电费、电话费、电视费、供暖费、燃气费、物业管理费等相关费用单据凭证交予我方，我单位将于2012年1月1日上午10时正式与贵公司进行房屋的移交工作，在未正式移交前贵公司仍承担所租用房屋的各项安全责任。如贵公司未在规定时间内腾空所占房屋，我公司将限制非我单位工作人员进出冲洗池，并视同贵单位放弃房内物品的所有权、处置权，我单位将给予处置，由此给贵公司造成的影响和损失自负。”诉讼中，商贸中心称“函收到了，但是没有通知我们交各种费用。收到函以后，我们都一直口头表达我们想继续承租、使用的愿望。对方没有人敢明确说谁负责这事，我们想交租金也找不着人交，也没人找我们，一直拖延8年。”本院于2020年5月20日对上述《北京市房屋租赁合同》涉及的房屋进行了现场勘验，制作勘验笔录、绘图、拍照。房屋位于北京市西城区宣武门东前街西口路北“东里清洁站”对面“宣武门外东大街22-甲2号”西侧，为坐北朝南的二层建筑，一层为案涉房屋，有门有锁，商贸中心委托诉讼代理人连立山找对面“东里清洁站”员工解锁开门，屋内没电，屋内户门西侧有一不锈钢洗箱池，没有其他物品。见一层室内有隔断墙隔为三间，面积明显大于64平方米，西侧两小间房屋的南侧一间房屋内有水表一块，表示数为8432立方米，北侧一间房屋内有电表一块，表示数为2013千瓦时。二层有案外人居住。就《北京市房屋租赁合同》显示的案涉房屋面积与本院现场勘查面积不一致问题，排水集团称“只是当时签合同这样约定的，我们接手以后也没有进去过该房屋，不了解该房屋的情况。理论上当时是三分处自建的二层，二层的使用人员跟被告没有关系，可能是市政的员工或员工家属。具体的情况我们不太清楚，庭后可以再进一步进行核实。”商贸中心称“我们当时与市政约定的时候就是64平方米，原来是个棚子，后来自建了现有的房屋，我们都没有要求这方面的补偿，我们当时建的是一层，是扩建了，原告自己又建了二层，二层有人居住使用，但不是我方人员。”2020年5月21日，排水集团与商贸中心交接了案涉房屋，双方签署了《（2019）京0102民初44018号房屋租赁合同纠纷案交接记录》和《（2019）京0102民初44018号房屋租赁合同纠纷案接收单据》，自当日起，案涉房屋为排水集团实际控制。北京市西城区椿树街道宣武门外东大街社区居民委员会2020年5月20日出具的情况说明显示：宣武门东前街垃圾楼对面一处建筑物，由双向铁门长期上锁，偶尔有人进出，未见过此建筑物的产权人和负责人，经过询问周边企业也无人清楚此地的负责人。也未见过有货车进出运过货。王成义2020年5月20日出具的情况说明显示：我叫王成义，于2016年之初来到宣武门东里垃圾站工作至今，我的垃圾站对面有个大空房子，平时大铁门都是锁着的。从我来到这儿工作时起，就有这个空房子的钥匙，平时也就放个自行车或电动车，至于这个空房子是谁的也不清楚。按照本市居民水价、电价标准计算，8432立方米水费为42160元、2013千瓦时电费为982.94元。诉讼中，本院就合同无效向当事人进行了释明，排水集团表示坚持要求商贸中心给付房屋占用费及水电费的诉讼请求，并要求商贸中心支付损失赔偿金。就排水集团否认收到租金及电费，商贸中心继续出示银行交易记录、收据、支票佐证。对当事人此项争议，本院认定事实如下：2010年9月13日，市政三分处向商贸中心出具收据，内容为“今收到商贸中心交来2011年1月至12月份房租24908元”，当月16日，上述收据记载款项入市政三分处账户。2011年3月2日，商贸中心出具票面金额29521.50元、用途电费的中国工商银行转账支票一张，该支票有市政三分处背书，当月7日，该支票票面金额入市政三分处账户。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋未进行产权登记，诉讼中，当事人未出示案涉房屋取得建设工程规划许可证的证据，因此，北京市市政工程管理处三分处与商贸中心就案涉房屋租赁事宜签订的《北京市房屋租赁合同》无效。出租人应保证房屋适租，承租人亦应在承租时对房屋手续进行查验，故对合同无效，双方均有过错，为同等责任。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。根据查明的事实，合同签订后，商贸中心收到了案涉房屋，并支付了租金且于租赁期间使用了案涉房屋，租赁期间排水集团向商贸中心书面提出不续租，租赁期间届满后，商贸中心虽向排水集团表达了续租意愿，但双方未达成合意，此后，商贸中心实际控制案涉房屋至双方交接，期间，商贸中心虽未将案涉房屋用于经营使用，亦构成占有，仍应支付房屋占有费，排水集团于租赁期间届满后亦应积极提出返还房屋的主张。案涉房屋为自建房，排水集团以同地区产权房屋租金计算房屋占用费无依据，本院不予采纳。对于房屋占用费确定，本院参照合同约定的租金标准，根据当事人的过错程度、商贸中心对房屋的实际使用情况、案涉房屋性质及状况、造成房屋闲置原因等因素确定占有使用费为8万元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。商贸中心应负担案涉房屋使用期间的水、电费，排水集团虽垫付了水电费，但未出示经商贸中心确认水电表示数的证据，故对排水集团主张的水、电费金额，本院不予确认，该金额本院以勘验时的水、电表示数为基础，结合本市居民用水、用电价格，综合商贸中心付款情况确定。对排水集团超出本院认定金额的房屋占有使用费、水电费部分诉讼请求，本院不予支持。排水集团要求商贸中心支付损失赔偿金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。确认合同无效，不受诉讼时效制度的规制，故商贸中心就诉讼时效提出的抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，北京梦椿园商贸中心给付北京城市排水集团有限责任公司房屋占有费八万元；二、本判决生效之日起五日内，北京梦椿园商贸中心给付北京城市排水集团有限责任公司水费、电费合计一万三千六百二十一元四角四分；三、驳回北京城市排水集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千三百七十三元三角三分，由北京城市排水集团有限责任公司负担一万四千二百三十二元七角九分（已交纳）；由北京梦椿园商贸中心负担二千一百四十元五角四分（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年八月二十七日法官助理  刘伟光书 记 员  戴 琪