上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初7930号原告(反诉被告)：上海益晖房地产有限公司，住所地上海市杨浦区长白路****。法定代表人：王菁，执行董事。委托诉讼代理人：金涛，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，上海段和段律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海市杨浦区睿祥点心店，经营地，经营地上海市杨浦区抚顺路**iv>经营者：华祥荣，男，1957年7月24日出生，汉族，住上海市杨浦区凤城三村****。原告(反诉被告)上海益晖房地产有限公司诉被告(反诉原告)上海市杨浦区睿祥点心店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告(反诉被告)上海益晖房地产有限公司之委托诉讼代理人金涛、张岩、被告(反诉原告)上海市杨浦区睿祥点心店之经营者华祥荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海益晖房地产有限公司提出诉讼请求：1.要求判令确认《房屋租赁合同》于2019年11月15日解除；2.要求被告搬离上海市杨浦区延吉东路XXX号房屋(以下简称租赁房屋)并将该房屋归还给原告；3.判令被告向原告支付2019年4月1日至2019年8月31日的房屋租金40,400元；4.判令被告向原告支付滞纳金4,710.64元；5.判令被告自2019年9月1日起按合同约定的租金标准每日2.793元/平方米向原告支付实际搬离之日止的占用费；6.判令被告自2019年9月1日起按5.586元/平方米向原告支付至实际搬离之日止的违约金；7.本案诉讼费由被告承担。事实理由如下：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的延吉东路XXX号房屋，租赁期间为2018年11月1日至2020年11月30日止，月租金为8,080元(含税)。租赁合同订立后，自2019年4月起，被告未按约定向原告支付房屋租金。2019年8月26日，原告向被告发函催促，并通知被告如5日内未足额支付房屋租金，原告将解除合同。被告收到函件后仍未向原告支付房屋租金。因此原告认为，双方订立的《房屋租赁合同》已经解除，除拖欠的房屋租金外，被告还应向原告支付占用费并按合同约定支付违约金。被告上海市杨浦区睿祥点心店辩称，不同意原告诉请，不同意解除租赁合同，要求继续使用租赁房屋。因租赁事情产生争议，原告自行提出他们在想办法解决问题，让被告暂缓支付租金，所以不同意支付滞纳金和占有费。自被告租赁后，租赁房屋内有部分面积被隔壁罗森超市侵占，原告说马上帮被告协调但是一直没有协调成功。被告是做点心馒头的，2019年2月开始租赁房屋门口又出现了一个建筑垃圾临时堆放点，造成卫生环境差，无法开店。2019年6月27日，原告工作人员和被告一同去租赁房屋查看，原告工作人员也确认了垃圾桶及房屋面积被占用的事实，被告提出罗森超市应赔偿被告2万元，并每个月补偿被告租金1,000元，原告工作人员也承诺说他去协调并且租金可以从解决问题之日再开始计算。2019年8月16日，原告通知被告去原告公司，被告至原告公司后，原告工作人员告知被告隔壁罗森超市对之前的调解方案反悔了，并劝被告不要继续租赁了。被告表示，造成被告无法开店的责任在原告，如果租赁房屋不能继续租赁，是否可以换一间门面让被告继续经营，原告工作人员经商量后表示可以将杨浦区茭白园路一处房屋换给被告，被告也去看了茭白园路房屋，并进去拍摄了照片，但最终未谈成。被告并提出反诉请求：1.退还租赁押金9,000元；2.退还已支付的租金32,320元；3.原告按每月5,000元的标准向被告支付歇业损失，共计20个月。反诉被告上海益晖房地产有限公司针对反诉请求辩称：所收押金要求抵扣所欠租金，其余诉讼请求均不同意。建筑垃圾并非由原告设置，关于罗森超市使用的面积与租赁面积相比是极小的面积，并不影响被告使用租赁房屋，因此不同意被告意见。因被告无证据证明其实际损失，故不同意支付歇业损失。本院经审理认定事实如下：2018年10月28日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，双方约定如下：一、房屋基本情况。甲方提供坐落在本市杨浦区延吉东路XXX号，建筑面积94.94平方米的房屋出租给乙方使用。二、房屋用途。该房屋用途为店铺，不得用于居住；乙方必须合法使用该房屋，不得改变房屋用途。三、租赁业态。(1)、乙方承租该房屋的经营业态为：轻餐饮，未经甲方书面同意，不得擅自改变业态。四、租赁期限。该房屋租赁期限为贰年，自2018年11月1日至2020年11月30日止。甲方于2018年11月1日前将该房屋交付给乙方。五、租金及物业管理费标准。(1)、甲、乙双方约定，该房屋免租期为壹个月，自2018年11月1日至2018年11月30日止。自2018年11月1日至2020年11月30日止，该房屋每日每平方米租金为2.66元，月租金为7,695元，年租金合计为92,342元。以上租金标准不含增值税，增值税税率为5%。年租金(含增值税)为96,960元。(2)、租赁期内物业管理费由甲方自行向物业公司结算。六、租金支付。(1)、乙方须按照先付租金后使用的要求，全年按季度支付，即在相关租赁期限开始之日前5个工作日内付清。逾期交纳租金的，每日按日租金0.1%支付滞纳金，累计逾期20个工作日的，甲方有权解除本合同，无条件收回房屋。七、押金。(1)、乙方缴纳9,000元作为履行本合同的押金，甲方收取押金后应当开具收据。(2)、乙方若发生本合同中的任何一项违约事项，首先扣缴该押金用于补偿甲方损失，若扣缴押金仍不足以补偿，甲方保留继续追偿的权利。十六、违约处置。乙方发生违约按一下条款处置：(1)、甲方无条件扣缴押金，解除本合同，立即收回房屋，乙方承担相应违约责任。十七、房屋收回和移交。(1)、本合同解除或期满终止后，除非双方另有书面约定，乙方须与甲方结清所有应付的款项，并交还租赁房屋和甲方提的附属设备和设施，确保租赁房屋完整，附属设备和设施可正常使用，并通过甲方验收。十九、通知送达。(1)、甲、乙双方同意，合同期间因履行相关事宜需要发出书面通知的，送达地址为双方签订本合同时填写的注册地址或联系地址，租赁期间甲方亦可通过租赁房屋所在地址向乙方送达。《房屋租赁合同》签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋。被告支付了押金9,000元，并按每月8,080元(含税)标准支付了2018年12月至2019年3月的租金32,320元。2018年12月，被告发现所租赁房屋被隔壁罗森超市将其与被告租赁房屋之间的墙壁打通并重新砌了一道墙，占用了被告租赁房屋的面积。嗣后，原、被告及隔壁罗森超市就所占用的面积如何处理协商未果。原告明确表示已无法恢复被罗森超市占用的面积。经查明，罗森超市自2018年10月1日起向原告租赁本市杨浦区延吉东路XXX号。2019年3月起，租赁房屋门前出现小区垃圾临时堆放点，被告再次与原告沟通，但仍未有结果。原告于审理中表示，该垃圾堆放点是物业公司安排，现无法迁移。原告并表示，当时向集团上级汇报后，提议被告可以退租，并免收2019年3月后的租金，但被告一直占用着所租赁房屋。2019年8月26日，上海杨树浦房地产经营管理有限公司向被告发出《通知》：“现就贵方租赁益晖公司位于杨浦区延吉东路XXX号的房屋相关事宜再次通知您：根据贵方与益晖公司于2018年10月28日签订的《房屋租赁合同》约定，贵方应在2019年2月26日前向益晖公司缴纳2019年3月-2019年5月期间的房屋租金24,240元，现贵方已拖欠租金40,400元。期间，我司作为益晖公司资产受托方多次催要，贵方至今仍未能缴纳。为妥善解决问题，请贵方在接到本通知之日起5日内向益晖公司缴纳拖欠租金40,400元。若逾期，我司将按照贵方与益晖公司签订的《房屋租赁合同》约定，解除与贵方签订的《房屋租赁合同》，并依法追究贵方所负的全部违约责任。”该通知邮寄至被告注册地本市抚顺路XXX号。被告因该处房屋属临时建筑已拆除而未收到此通知。被告于2019年11月15日签收本案起诉状副本。目前租赁房屋内被告尚未进行装修，仅在内堆放了少量木材。租赁房屋钥匙仍由被告保管。审理中，经本院于2019年12月31日向被告释明后，被告仍表示保留租赁房屋不予以返还。本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人按约支付租金的合同。本案中，原告向被告交付的房屋，其部分使用面积被他人占用而原告无法恢复，本院对合同约定的租金进行调整，为节约诉讼成本，对于实际占用多少面积，不再委托专业机构进行测量，本院酌情调整租金为每月6,500元。被告租用房屋系开设点心店，而自2019年3月起，租赁房屋门前被安排为垃圾堆放点且无法迁移，致无法实现合同目的，双方沟通后无法协调，原告提出解除合同。本院准许自被告2019年11月15日收到起诉状副本时起，双方《房屋租赁合同》予以解除，但合同不能履行的责任在于原告方，原告主张的2019年4月1日起至合同解除日的租金，因垃圾堆放点协调无果，该部分租金请求，本院不予支持。合同解除后，被告本应交还房屋减少双方损失，然被告仍占用房屋不予返还给原告，故其应按上述调整后的租金每月6,500元标准支付占用房屋期间的使用费。原告关于滞纳金及违约金的诉请，本院不予支持。被告已付的押金9,000元及租金32,320元，可在上述应付租金和房屋占用费中充抵。被告关于歇业损失的反诉请求，因无相关证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海益晖房地产有限公司与被告(反诉原告)上海市杨浦区睿祥点心店于2018年10月28日就上海市杨浦区延吉东路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年11月15日解除；二、被告(反诉原告)上海市杨浦区睿祥点心店应于本判决生效之日起十日内腾空上海市杨浦区延吉东路XXX号房屋并将该房屋返还给原告(反诉被告)上海益晖房地产有限公司；三、被告(反诉原告)上海市杨浦区睿祥点心店应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海益晖房地产有限公司按每月6,500元标准支付自2018年12月1日起至2019年3月31日止的租金26,000元及自2019年11月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费，被告(反诉原告)上海市杨浦区睿祥点心店已支付的押金9,000元及租金32,320元，应予以抵扣；四、原告(反诉被告)上海益晖房地产有限公司其余诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)上海市杨浦区睿祥点心店其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计613元，反诉费1,563元，合计2,176元，由原告(反诉被告)上海益晖房地产有限公司负担1,088元，被告(反诉原告)上海市杨浦区睿祥点心店负担1,088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 詹 志 庆二〇二〇年八月三十一日法官助理 周 靖 雯书 记 员 季宇张艳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。