宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2642号 上诉人（原审被告）：买英朝，男，1968年5月9日出生，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审原告）：朱明达，男，1986年6月30日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上诉人买英朝因与被上诉人朱明达房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初1913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。上诉人买英朝、被上诉人朱明达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 买英朝上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人在合同签订后未按照合同约定及时支付房款，双方协商后将付款及户口迁移的时间进行了顺延，具体约定为顺延至被上诉人的孩子入学之前办理，上诉人不存在违约的情形；2.上诉人虽未按照合同约定的期限办理户口迁移手续，但确按照双方口头约定在被上诉人的孩子入学前办理了户口迁移手续，未给被上诉人造成损失，一审法院判决违约金过高，应依法予以纠正。 朱明达辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确应予以维持。 朱明达向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告违约金61200元；2.判令被告返还原告定金8000元；3.本案诉讼费及相关费用由被告负担；4.由被告承担未按时履行合同造成的一切后果。庭审中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2019年9月2日，原、被告及宁夏银首房产代理有限公司签订《二手房买卖委托合同》一份，约定：“甲方（委托人，出售房）：买英朝，乙方（委托人，买受方）：朱明达，丙方（受托人，中介方）：宁夏银首房产代理有限公司；第一条房屋基本情况：（一）经丙方提供信息、线索，为甲乙双方买卖提供居间服务，甲方同意将坐落于兴庆区XX室出售给乙方；第二条房屋交易价格（一）经甲乙双方协商一致，共同确认该房屋交易价格为：人民币小写：408000元；……第四条定金支付：（一）甲、乙、丙三方在确定并签订本合同当日支付给甲方定金人民币8000元，定金支付方式为：直接支付给出卖方；第五条付款方式及期限：乙方委托丙方向银行申请二手房按揭贷款：甲乙双方协定于2019年9月2日前将房屋首付款及贷款手续（婚姻状况、户口本、身份证、收入证明等）提交中介方或者银行审批，甲乙双方确认银行贷款审批完毕三日内到房产部门办理该房屋的产权过户手续；……第八条甲乙丙三方义务：……4.乙方申请贷款的，应在房屋产权证核发之日起十五个工作日内办理房屋抵押登记；乙方每逾期一日办理抵押登记的，应按照贷款机构核发的贷款金额万分之二的标准向甲方支付违约金；……第十条违约责任:……（三）甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；……第十一条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属登记手续；（二）买受方未能在办理房屋产权转移登记手续后15个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：……（三）出卖方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受方支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过60日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖方应当按日计算向买受方支付全部已付款万分之5的违约金。……第十四条本合同一式三份，具有同等法律效力，其中出卖方一份；买受方一份，居间成交的房地产经纪机构一份。甲方（委托人，出售方）：买英朝，乙方（委托人，买受方）：朱明达，丙方：宁夏银首房产代理有限公司，2019年9月2日。”当日，原告向被告支付购房款120000元，后于2020年1月6日支付下剩购房款288000元。另，被告收取原告支付的购房定金8000元，后于2020年1月8日通过微信向原告转账退还。2019年11月6日，原告办领了房屋产权证书。2019年12月12日，被告将户籍从涉案房屋迁出。经法庭询问，被告称其于2019年11月中旬即办理户籍迁出手续，后于2019年12月12日办结，双方口头约定在孩子入学前将户籍迁出即可。 一审法院认为，原、被告签订的《二手房买卖委托合同》依法成立并生效，双方均应恪守遵从。合同约定，“出卖方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受方支付房屋总价款5%的违约金”，被告于2019年12月12日迁出户籍，超出合同约定时间，已构成违约，被告应予支付违约金20400元（408000元×5%）。另合同约定，甲方逾期履行本合同约定义务超过十五日的，构成根本违约，应当按房屋总价款的10%向乙方支付违约金。现原告依据该条款另行主张违约金40800元（408000元×10%）。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告就户籍迁出事项产生争议，现原告就同一违约情形主张双重违约责任，加重了对方的合同义务，于法无据，不予支持。合同既对户籍迁出事宜明确约定了违约情形及违约责任，故违约金应当根据该违约情况认定，金额应为20400元（408000元×5%）。被告以原告逾期付款为由提出抗辩，但未能对此举证证明，且根据合同约定，户籍迁移并非以付款时间为基准日起算，故对被告的相关抗辩意见，不予采纳。对于原告主张的第四项诉讼请求，因其未能明确相关损失，对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、被告买英朝于判决生效之日起十日内支付原告朱明达违约金20400元；二、驳回原告朱明达的其他诉讼请求。案件受理费765元，由原告朱明达负担539元，由被告买英朝负担226元。 本院二审期间，上诉人提交浦发银行交易流水三张、《银川市存量房买卖合同》一份，证明：被上诉人也存在违约，办理房产转移手续在2019年11月4日，比合同约定时间晚了2个月。 被上诉人的质证意见：对上诉人提供的银行交易流水认可，其于2019年9月2日与上诉人签订了银川市二手房委托买卖合同，即在当日将首付款12万元转入上诉人浦发银行账户，履行了作为买受方的义务，至于后续贷款的放款时间与数额是委托了宁夏银首房产代理有限公司进行办理的。对上诉人提供的存量房买卖合同认可，对上诉人的证明目的不予认可，不能表明该交易的逾期与其有直接关系。 被上诉人未提交新证据。 经审查，上诉人提交的证据不属于新证据，不予采信。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，上诉人于2019年12月12日迁出户籍，已超出合同约定时间，构成违约，应按约定支付违约金。根据合同约定，户籍迁移并非以付款时间为基准日起算，上诉人以被上诉人逾期付款为由提出抗辩于法无据。上诉人以双方重新约定了户籍迁移时间其并未违约为由进行抗辩，但未能对此举证证明，且被上诉人对此亦不认可，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费452元，由上诉人买英朝负担。 本判决为终审判决。 审判员 岳 磊 二〇二〇年八月十八日 书记员 王小茹 附:相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ...... 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。