北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3208号原告：石翠平，女，1961年5月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李娟娟（石翠平之女），1986年2月5日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路**。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：云亮，男，该公司职员。原告石翠平诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石翠平的委托诉讼代理人李娟娟、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石翠平向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还未交付公共卫生间和前室的相应面积所收取的房款23009元及利息（以23009元为基数，从2013年12月15日起计算至被告实际给付上述款项之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日至实际返还上述房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；2.请求判令被告赔付未按合同约定安装燃气的违约金1078.54元；3.请求判令被告赔偿原告未交付公共面积的供暖费、物业费合计624.32元；4.请求判令被告支付占用原告契税之利息4831.66元；5.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2013年12月15日签订《北京市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7号商业办公楼2层225，建筑面积55.83平方米，其中本层分摊的公共卫生间区域计11.4平米，前室共计15.72平米，总计27.12平米。均分到每单元25户，每户平均为1.0848平米。原告于2013年10月15日一次性付了70%，剩下通过渤海银行按揭付了30%，按照合同约定全面履行自己的合同义务。2014年10月31日收房手续后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有。涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现。此外，被告并未按照合同约定铺设燃气管道，导致原告无法享受市政供气。原告多次要求被告依据合同约定承担违约责任，截至起诉之日，均遭到被告拒绝。原告在中国裁判文书网查询，一审判决同类案件胜诉已数不胜数，可是被告拒不执行，经执行庭调查被告所侵占区域已销售于他人不利于强制执行，被告既然不适合恢复公共卫生间也不承认将公共卫生间及前室卖与他人，此行为明显构成一房两卖，恶意欺诈。该房产是由被告方代收契税的，2014年10月30日交房时原告向被告交纳契税35500.53元，而被告向税务局实际缴费日期为2016年9月20日。被告占用契税时间为689天留为自用。鉴于上述事实，被告违反双方已签订的《北京市商品房预售合同》，缩减公用分摊面积的行为已严重侵犯原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失。本应办理房本的时候才需要缴纳的契税被被告留着自用近2年之久，极大地侵害了原告的利益，因此被告应当赔偿原告占用契税的利息。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如请求。被告龙源地产公司辩称：被告应退还的房款应以公共卫生间实际面积进行计算；对原告主张应退还房款利息的损失的起算时间、利率标准无异议，但对基数不认可，应按照法院核实的实际应退还的数额为准；对原告主张安装燃气的违约金不符合双方的合同约定，无依据，原告所购买的房屋为商业用房，无法安装燃气，原告的主张无法律依据；供暖费、物业费应以实际缴纳费用为计算依据；关于契税之利息，被告已按照约定缴纳契税，没有违约行为，利率计算标准也应按照存款利率标准计算不应按照贷款利率计算。本院经审理认定的事实如下：2013年12月15日，石翠平与龙源地产公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1566069），约定由石翠平购买龙源地产公司出售的坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7号商业办公楼2层225室房屋一套。该合同约定第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：……（4）燃气2014年10月31日达到管道敷设到户，开通按政府部门的相关规定执行……如果在约定期限内未达到条件，出卖人一次性向买受人支付已交房价款的千分之一违约金。合同签订后，石翠平共计向龙源地产公司支付购房款1183351元。2014年10月30日，龙源地产公司向石翠平交付涉案房屋。石翠平于2014年10月30日向龙源地产公司交付契税35500.53元。2016年9月6日，龙源地产公司代为将上述契税向税务部门缴纳入库。另外，根据石翠平所提交票据及其陈述可以认定，截至目前，其已根据涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了供暖费14198.85元、物业费10948.2元。涉诉房屋所在的7号楼现已变为6号楼，涉诉房屋的建筑面积为55.83平方米、套内建筑面积为43.25平方米。涉诉房屋所在的楼层全部套内建筑面积共计1176.61平方米，被占用的公共卫生间面积为11.66平方米，被占用的走道面积为12.73平方米，上述两项被占用的公共部位建筑面积共计24.39平方米。另外，涉诉房屋并未敷设燃气管道到户。在本案之前，李纯、陶忠喜、董海霞等涉诉小区业主曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将部分业主公共部位封闭，导致业主实际无法使用，龙源地产公司虽对此事实予以否认，但并未提供反证予以佐证。结合本案的具体情况，对于石翠平来说其被占用的公摊面积应为0.90平方米（24.39平方米/1176.61平方米×43.25平方米≈0.90平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给石翠平。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出石翠平被占用的0.90平方米对应房款19076.05元（1183351元/55.83平方米×0.90平方米≈19076.05元），其余部分缺乏相应依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了石翠平上述房款并占用多年，必然造成石翠平相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。石翠平主张自2013年12月15日起按照中国人民银行同期贷款利率标准及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失并无不当，本院予以支持。龙源地产公司将石翠平所应分摊的公共卫生间及走道出售，石翠平并未享受到相应的公摊面积，却已交付了相应的供暖费、物业费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿石翠平已交供暖费228.89元（14198.85元/55.83平方米×0.90平方米≈228.89元）、物业费176.49元（10948.2元/55.83平方米×0.90平方米≈176.49元），石翠平主张的物业费、供暖费超过上述数额的部分本院不予支持，未超过的部分本院予以支持。对于石翠平要求龙源地产公司支付未安装燃气的违约金1078.54元的主张，因龙源地产公司未按合同约定敷设燃气管道至涉诉房屋，因此应按合同约定支付石翠平已付房款（1183351元）千分之一的违约金1183.3元，石翠平主张的违约金未超过上述数额，本院予以支持。龙源顺景公司在收取石翠平交纳的契税后，有义务将契税及时缴纳至税务部门，但龙源顺景公司实际收取契税款项后并未及时将该笔款项作为契税交至税务部门入库，龙源顺景公司实际长期占用石翠平向其支付的契税，确已给石翠平造成了相应的利息损失，故龙源顺景公司应当按照中国人民银行同期贷款利率支付石翠平相应利息3431.1元（以35500.53元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付2014年10月30日至2016年9月6日期间的利息）。对于石翠平该项诉求中过高部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告石翠平房款19076.05元及利息损失（以19076.05元为基数，自2013年12月15日计算至实际返还上述房款之日止，期中2013年12月15日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日至实际返还上述房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算），于本判决生效后七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司支付原告石翠平未按约定敷设燃气管道的违约金1078.54元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告石翠平供暖费228.89元、物业费176.49元，以上共计405.38元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告石翠平契税利息损失共计3431.1元，于本判决生效后七日内执行清；五、驳回原告石翠平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，由原告石翠平负担99元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担281元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶福勇二〇二〇年八月二十五日法官助理 刘 振书 记 员 籍 晨