四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初1925号 原告：赵梓刚，男，生于1995年3月3日，汉族，广元市利州区人，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：马林祥，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。 被告：广元市众森实业有限公司，住所地四川省广元市利州区下河街**。 法定代表人：杜亚清，经理。 被告：母克雨，男，生于1966年8月10日，汉族，四川省剑阁县人，住四川省剑阁县。 原告赵梓刚诉被告广元市众森实业有限公司、母克雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人到庭参加诉讼，广元市众森实业有限公司、母克雨经本院传唤未到庭应诉，本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认众森公司与原告所签订的《瑾瑞逸城订购协议书》无效；2、请求人民法院判令二被告立即返还原告已付购房款738688元及利息、赔偿损失4128.30元，并共同向原告支付已付购房款一倍的赔偿责任；3、本案因诉讼产生的一切费用由二被告承担。事实和理由：2018年10月20日原告与被告母克雨签订《协议约定书》，约定母克雨作为众森公司开发的瑾瑞逸城的代售人将商品住宅楼1号楼2单元6层2号（面积127.26㎡）的商品住房，此房总款60万元出售给原告，原告2018年11月1日转入10万，现金20万元，共计30万元。下欠30万元于十日内付清，房款结清后原告不再承担房屋差价。在母克雨的协助下，众森公司于2018年10月31日与原告签订了《瑾瑞逸城订购协议书》，该协议约定买方为原告，卖方为被告众森公司，订购物业为瑾瑞逸城1-2-6-2号住房，性质为商品房，建筑面积127.26㎡，该房以套数计价，总价为738688元整/套，一次性付款等。两份协议签订后，众森公司于2018年10月31日向原告出具收据一份，载明收到原告的房款738688元。原告实际向众森公司支付138688元，其余60万元被母克雨收取，母克雨于2018年12月9日向原告出具收条一份载明收到房款60万元。众森公司向原告出具收据当天由其法定代表人的女婿将房屋钥匙交付给了原告，原告向物业交付物管费、装修押金等费用准备进场装修，却被广元市利州区人民法院以该房早已被查封违约予以限制，原告此时才发现二被告共同将法院查封的房屋再次出卖给原告，二被告的行为已构成欺诈，明知涉案房屋被查封却故意隐瞒事实再次出卖给原告，故原告为维护自己的合法权益遂提起诉讼。 原告提交证据如下： 第一组证据：赵梓刚、母克雨的身份证复印件及广元市众森实业有限公司的工商登记信息，拟证明赵梓刚、广元市众森实业有限公司、母克雨作为本案的诉讼主体是适格的。 第二组证据：《协议约定书》原件一份、《收条》原件一份、《瑾瑞逸城房屋收条》原件一份、《转账记录》原件一份、《瑾瑞逸城订购协议书》原件一份、《广元阳光物业服务有限公司服务装修告知书》原件一份、《收据》原件一份，拟证明原告与被告母克雨于2018年10月20日签订“协议约定书”，约定：“赵梓刚与众森房地产开发的瑾瑞逸城商品住宅楼代售人母克雨双方约定，瑾瑞逸城1号楼2单元6层2号（建筑面积127.26㎡）的商品住房，此房总款600000.00元（大写陆拾万元整），双方约定2018年11月1日转入10万（拾万元整），现金20万元整（贰拾万元整），共计叁拾万元整。下欠叁拾万元整于十日内付清。此房款结算清后，买方赵梓刚不再承担房屋差价。甲方：母克雨，乙方：赵梓刚”。在被告母克雨的协助配合下，众森公司于2018年10月31日与原告签订了“瑾瑞逸城订购协议书”，该协议书约定：卖方：广元市众森实业有限公司，买方：赵梓刚；订购物业：广元市利州区南河“瑾瑞逸城”1-2-6-2号住房，该房屋性质为商品房，建筑面积为127.36平方米；付款方法：该房屋以套数计价，总价738688元整／套（大写：柒拾叁万捌仟陆佰捌拾捌元整），一次性付款等。两份协议签订后，众森公司于2018年10月31日向原告出具收据一份，载明：“收到赵梓刚购瑾瑞逸城1-2-6-2房款738688.00元”；母克雨于2018年12月9日向原告出具收条一份，载明：“瑾瑞逸城房屋收条，今收到瑾瑞逸城1栋2单元6-2号房屋款600000.00万元（陆拾万元整），第一次叁拾万（2018.11.1），第二次贰拾万（2018.11.12），第三次伍万（2018.11.23），第四次伍万（2018年12.9号），合计总款陆拾万元整已全部付清。收款人：母克雨，身份证：5108231966××××××××，电话：135××××0588”。还证明：众森公司于2018年10月31日向原告出具收据时，由众森公司法定代表人杜亚清的女婿将涉案房屋“瑾瑞逸城”1-2-6-2房屋的钥匙交给了原告（即：实际交房）。广元阳光物业服务有限公司（系“瑾瑞逸城”小区的物业公司）于2019年5月13日向原告收取了：一、瑾瑞逸城1-2-6-2赵梓刚（19年6月-2020年5月）物管费1528.30元；二、装修押金2000.00元；三、装修垃圾清运费600.00元。 第三组证据：《（2012）朝天执字第22号执行裁定书》《（2017）川0802民初3375号民事判决书》《（2018）川08民终993号民事判决书》《（2018）川民申5946号民事裁定书》《（2017）川0802民初3375号民事裁定书》《（2017）川0802执保156号协助执行通知书及送达回证》《广朝法函（2019）10号文件》，拟证明涉案房屋于2013年4月10日被朝天区人民法院以“（2012）朝天执字第22号执行裁定书”裁定抵偿给了朱云；后因朱云与刘鑫发生民间借贷纠纷，刘鑫向广元市利州区人民法院提起诉讼，利州区人民法院以“（2017）川0802民初3375号民事判决书”作出判决；广元市利州区人民法院以“（2017）川0802民初3375号民事裁定书”作出裁定：“查封被申请人朱云所有的（现登记在广元市众森实业有限公司名下）位于瑾瑞逸城******房屋、地下室车位1个（编号：42）”，广元市利州区法院以“（2017）川0802执保156号协助执行通知书”向广元市不动产登记中心发出协助执行通知书。朱云不服一审判决提出上诉，广元市中级人民法院以“（2018）川08民终993号民事判决书”作出“驳回上诉，维持原判”的判决；朱云仍然不服终审判决向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院以“（2018）川民申5946号民事裁定书”作出“驳回朱云的再审申请”的裁定。刘鑫向广元市利州区人民法院申请对朱云的强制执行后，广元市朝天区人民法院以“广朝法函（2019）10号文件”向广元市不动产登记中心作出“函告通知书”，请广元市不动产登记中心仍然执行（2012）朝天执字第22号执行裁定书相关内容。涉案房屋现正在被广元市利州区人民法院采取强制执行程序为刘鑫进行执行；二被告的共同行为针对原告来说已经构成欺诈行为；二被告的共同违法行为针对人民法院的查封裁定来说已经构成犯罪行为。二被告明知涉案房产已被人民法院依法查封，却故意隐瞒该事实又再次出卖给原告且收取了全部购房款，从而导致原告客观上根本无法取得该房屋的产权，应当认定被告明显存在欺诈行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》九条第一款、第（二）、（三）项之规定，二被告应当共同向原告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并共同向原告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 第四组证据：视频，拟证明原被告交易的全过程。 被告广元市众森实业有限公司未到庭应诉亦未答辩。 被告母克雨未到庭应诉亦未答辩。 针对原告向本院提出的诉讼请求，本院组织了当事人进行举证，对原告所举证据，被告广元市众森实业有限公司、母克雨未到庭应诉，视为其放弃质证权利。 经审理查明，2018年10月20日，被告母克雨以被告广元市众森实业有限公司代售人的身份，作为甲方与原告赵梓刚签订《协议约定书》，约定将被告广元市众森实业有限公司开发的瑾瑞逸城1-2-6-2号住房以60万元的价格出售给原告，并限期付清购房款，逾期，原告将承担房屋差价（标价738688元）。同年11月1日，原告赵梓刚与被告母克雨及被告广元市众森实业有限公司售房部负责人赵勇一起共商购房事宜，其间，赵勇向原告开具了738688元的购房款收据（盖有广元市众森实业有限公司和法定代表人杜亚清的印鉴）并向原告交付瑾瑞逸城1-2-6-2号住房钥匙，同时交待了与物管接洽的事项。同日，被告广元市众森实业有限公司与原告签订《瑾瑞逸城订购协议书》，再次约定将案涉房屋出售给原告，原告需于协议签订当日一次性付清全款738688元。被告广元市众森实业有限公司在协议上加盖公司和法定代表人杜亚清印鉴。原告于当日向被告母克雨支付30万元购房款，后分三次付清余款30万元。母克雨于2018年12月9日出具收条，记明“合计总款陆拾万元整也（已）全部付清”。2019年5月13日，原告向该小区物管交纳了物管费、装修押金、装修垃圾清运费4128.30元。 另查明：2013年4月10日广元市朝天区人民法院作出（2012）朝天执字第22号执行裁定，载明广元市中级人民法院于2010年4月1日将广元市众森实业有限公司位于南河瑾瑞逸城的部分房屋及车位进行预查封，广元市众森实业有限公司愿意清偿其董事长杜亚清对申请执行人朱云的债务，遂将本案所涉1-2-6-2号住房及第42号车位裁定抵偿申请执行人朱云的借款本息850480元。2017年7月29日，广元市利州区人民法院作出申请人为刘鑫的（2017）川0802民初3375号裁定：“查封被申请人朱云所有的（现登记在广元市众森实业有限公司名下）位于）位于&ldquo逸城”1幢2单元6-2号房屋、地下室车位1个（编号：42）”。2019年7月8日广元市朝天区人民法院作出广朝法函【2019】10号文件《广元市朝天区人民法院关于朱云信访执行房屋相关问题的函告通知书》，并发往广元市不动产登记中心。其函告内容如下：“一、2013年11月27日朱云的代理人陶伟与王涛签订的《房屋转让协议》无效；二、2013年11月27日“瑾瑞逸城”工作组为王涛出具的《瑾瑞逸城房屋交接单》未发生效力；三、请广元市不动产登记中心仍然执行（2012）朝天执字第22号执行裁定书相关内容”。2019年11月29日，四川省剑阁县人民法院作出（2019）川0823民初1156号《民事判决书》，查明：“2018年10月31日广元市众森实业有限公司受荣冠公司委托用其所开发的广元南河瑾瑞逸城楼盘的三套房屋作价1800000.00元抵偿结清包括母克雨、薛甲亭向其交纳的涉及本案工程保证金1000000.00元在内的往来款项”。 本院认为，以合法形式掩盖非法目的合同应属无效。被告广元市众森实业有限公司开发的“瑾瑞逸城”房屋已于2010年4月被广元市中级人民法院预查封，本案中所涉1-2-6-2号住房于2013年4月10日被广元市朝天区人民法院以（2012）朝天执字第22号执行裁定抵偿给案外人朱云，自此，被告广元市众森实业有限公司不再对案涉房屋享有所有权。2018年10月20日被告母克雨以被告广元市众森实业有限公司代售人身份与原告赵梓刚草签《协议约定书》，约定将广元市朝天区人民法院执行中的案涉房屋以600000元的实际成交价转卖给本案原告。2018年10月31日被告广元市众森实业有限公司代案外人荣冠公司将该执行中的房屋及预查封房屋共三套计1800000元抵偿给本案被告母克雨及案外人薛甲亭，以保障被告母克雨对原告的转让。同日，原告与被告广元市众森实业有限公司签订的《瑾瑞逸城订购协议书》，该协议的实际出让房屋的主体为被告母克雨。二被告的前述抵偿债务、转让房屋等行为隐瞒了案涉房屋被执行的事实，以期达到逃避执行的非法目的。故原告主张该房屋买卖合同（含草签协议及代售合同）无效，本院予以支持。虽然被告广元市众森实业有限公司出具的收据显示房价为738688元，但该套房屋二被告实际抵偿债务的均价仍是600000元，原告并不存在低于市价与被告共谋的恶意（标价高出138688元是被告督促原告及时付款，“不补差价”）。故导致合同无效系二被告的共同过错，二被告对原告的损失应当共同承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人的，买受人可以请求返还已付购房款，及利息赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告请求返还购房款60万元、利息（按年息6%计）、赔偿损失4128.30元（物管费、装修保证金等），并请求被告承担1倍的购房款赔偿，本院本应予以支持。但，就1倍的购房款赔偿问题，原告在本次房屋买卖过程中，应对二被告出售的房屋进行慎重的审查，就可一定程度防范二被告的非法目的得逞。由此原告对自身的损失应当承担20%的责任（12万元），二被告应赔偿原告购房损失48万元。故原告超出前述范围的请求，本院不予支持。原告在诉状中明确请求解除的是《瑾瑞逸城订购协议书》，该合同的名义相对方系被告广元市众森实业有限公司，但在合同签订的前一日，涉案房屋已通过抵债，协议抵偿给被告母克雨，故该房屋的实际出售人应是被告母克雨。同时该订购合同系基于原告与被告母克雨签订的《协议约定书》形成，原告请求二被告共同赔偿损失的诉请本意应是解除原告与被告广元市众森实业有限公司签订《瑾瑞逸城订购协议书》及其前协议（与被告被告母克雨签订的《协议约定书》）。被告母克雨、广元市众森实业有限公司经本院传唤未到庭，视为其对答辩和质证权利的放弃。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下： 一、被告母克雨与原告赵梓刚签订的《协议约定书》无效； 二、被告广元市众森实业有限公司与原告赵梓刚签订的《瑾瑞逸城订购协议书》无效； 三、被告母克雨、广元市众森实业有限公司于本判决生效后十日内共同返还原告赵梓刚购房款60万元及利息（从2018年12月10日起按年息6%计算至本金清结之日），并赔偿原告赵梓刚损失484128.30元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11228元，由被告广元市众森实业有限公司、母克雨负担11000元，原告负担228元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 蒲 云 人民陪审员 彭 蓉 人民陪审员 罗红梅 二〇二〇年八月十三日 书 记 员 王 霜 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。