重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4584号上诉人（原审被告）：杨兴渝，男，1969年4月19日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：周元亮，重庆航宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋名合，男，1960年2月11日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张超，重庆市渝北区洛碛法律服务所法律工作者。上诉人杨兴渝因与被上诉人蒋名合房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年7月15日进行了询问。上诉人杨兴渝及其委托诉讼代理人周元亮、被上诉人蒋名合及其委托诉讼代理人张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨兴渝上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由：1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同没有实际履行，上诉人与蒋方政达成口头租赁合同，双方均认可，一审法院（2019）渝0112民初12989号民事生效判决也确认了这种关系，口头合同与涉案租赁合同内容不一致，如租金的支付方式约定不一致，保证金约定的金额与实际履行的金额不一致，被上诉人蒋名合不是适格诉讼主体。2、被上诉人不是承租人，不可能有损失，假设一审法院将上诉人与案外人蒋方政混同，假设被上诉人是承租人，损失的认定也不客观。其中，装修损失仅有郭某签名的一张白条及郭某的出庭证言，该证据系孤证，没有书面承包施工合同，没有资质，证言与一审中被上诉人举示屈文平收到蒋方政材料费2000元收条相矛盾。上诉人对证人证言的真实性及1.5万元、2000元两张收条明确表示不认可。3、被上诉人不是承租人，根本谈不上租金和装修损失。假设蒋名合与蒋方政可以混同是承租人，假设损失存在，本案系第三人侵权，第三人应当承担责任，不属于合同责任。上诉人将合法没有产权争议的房屋交付承租人，提供了市场监督管理局许可的营业执照，经营范围为农副产品，包括猪肉、水果等均可经营，足以保证承租人正常经营，履行了合同的全部义务，上诉人没有违约行为。4、重庆智缘物业服务有限公司是物业服务公司，无权干涉经营范围，其阻止、干涉经营是侵权行为也是非法的，应追加该公司为第三人参加诉讼。5、第三人侵权不是上诉人能够控制的，也不是合同约定义务范围，承租人可另行主张权利。6、一审法院计算装修分摊费用错误，至少应当是按照三十六分之二十七计算。蒋名合辩称，1、一审中，我方举示了证据充分证明了我方观点。2、定金是以转账方式支付了7000元，现金方式支付了3000元，共计1万元，应由上诉人支付给我方。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。杨兴渝向一审法院起诉请求：1、要求被告杨兴渝退还从2019年3月8日至8月租金6万元、水果损坏费13040元、房屋装修费15000元，合计88040元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2018年8月31日，杨兴渝作为经营者办理了营业执照，经营场所为重庆市渝**号，经营范围为销售：农副产品。2018年9月1日，杨兴渝作为甲方（出租方），蒋名合作为乙方（承租方）签订《门面租赁合同》，约定：一、甲方将位于渝北××大道××1-126门面（自有产权）出租给乙方使用。二、租赁期限暂定为三年，于2018年9月1日起至2021年8月31日止；三、门面租金：每月10000元；四、付款方式：门面租金交纳方式为第一次交纳租金每三个月交纳一次，以后以6个月为一次。租金30000元，以后每到期前30日前交纳下次房租。五、履约保证金：签订合同之日是乙方向甲方缴纳保证金10000元。租赁到期后，甲方在乙方结清所有费用、完整交还门面给甲方并无违约行为的情况下，应无条件退还乙方履给保证金。补充协议：门市在第三年在第二年基础上，总金额加壹万元，其甲方必须保证乙方在门市内正常经营水果、肉类等消费品，若不能正常经营一切后果由甲方负责。2018年9月1日，钱应容向杨兴渝支付7000元。2019年2月23日，蒋方政向杨兴渝微信转账2000元。同日，向杨兴渝卡上现金存入28000元。2019年5月20日，蒋方政向杨兴渝微信转账18500元。2019年11月20日，杨兴渝出具收条1份，载明：今收到蒋方政（500112198501133035）交还重庆市渝北区回兴街道兴科大道Ｄ幢1-126门市钥匙4把（共4把）。王钊作为原告，杨兴渝、蒋方政作为被告的重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初12989号民事判决书中载明：杨兴渝陈述蒋方政从2018年9月开始承租216号门市，至今一直在经营水果。蒋兴政陈述其从2018年9月开始承租216号门市，至今一直在经营水果。王钊在该案的诉讼请求为1、杨兴渝、蒋方政将坐落于重庆市渝北区房屋经营状态变更回日杂、陶瓷；2、杨兴渝、蒋方政赔偿王钊2018年9月至2019年3月期间稳定经营户曹延萍所产生的损失35000元和物业费、水电费损失10747元。蒋名合另向一审法院举示了如下证据：1、2019年3月10日重庆智缘物业服务有限公司整改通知书复印件，内容为：园区菜市场216号门市业主及经营户：因园区菜市场是一个划行规市的农贸市场，你门市在购买时明确了只能经营日杂、陶瓷商品的销售，而此门市于2018年9月开始经营水果销售，菜市场物业管理方多次安排工作人员制止和解释，你方都不服从管理，这违背了当初购买此门市时经营项目规定，对市场有序经营的管理秩序造成了极大的影响。故特通知你门市及时纠正经营项目，否则由此造成的一切经济损失和法律后果均由你门市的业主及经营户自行承担。2、照片及视频，拟证明市场管理方重庆智缘物业服务有限公司对蒋名合的经营进行阻拦及强制停业；3、2019年3月9日屈文平收条1份、2018年9月8日郭某收条1份，拟证明花费了装修费17000元；4、2019年5月29日渝北区金果源水果经营部的收到7260元水果款的收据1份，交款单位为金果源水果经营部；2019年5月29日渝北区果林果汇水果店的收到5780元的收据1份，交款单位为果林果汇。拟证明其水果损失13040元；5、出庭证人冉某、郭某的证言。冉某的证言内容为：冉某是市场的经营者，与双方均无利害关系。216号铺位开始经营水果，后隔成两半，一半经营水果、一半经营肉类。2019年热天时，市场管理者以不允许卖肉类为由严禁继续经营，并将市场垃圾堆放在铺位门口，前后争执了两三天时间，铺面就关门了。但具体的时间点均记不清楚了。现216门市已开门营业，现经营的是肉类和卤菜。郭某的出庭证言为：郭某通过买水果与蒋名合认识，蒋名合在工业园区农贸市场的台面、水电、地砖、灯具均交由其装修，包工包料，费用一万多元。杨兴渝对上述证据的质证意见为:对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，蒋名合并未履行合同，整改通知书也不是针对的蒋名合；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，不是正规的发票，且收条上写明是蒋方政的款项；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，收据上无法显示购买人，且缴款单位与收款单位一致；对证据5冉某的证言的质证意见为其陈述内容虚假和矛盾。只有渝北区市场监督管理局才有市场管理权限，其不可能以垃圾堵门。且营业执照的经营范围包含肉类。对郭某的证言认为其居无定所，并没有装修资质，付款也只有收条，且与陈述内容与蒋方政在判决书中陈述内容矛盾。一审法院认为：对蒋名合的证据1，虽不是针对蒋名合发出，但基于（2019）渝0112民初12989号民事判决书的相关事实，对证据1的真实性一审法院予以采信。对证据2与证据5出庭证人冉某的证言相互印证，冉某作为证人，对时间节点记不清楚也是符合常理的，故对证据2与冉某的证人证言均予以采信。对证据3中郭某的收条与证据5中郭某的证言相互印证，故对此证据的真实性予以采信。对证据3中屈文平的收条的真实性不予采信。对证据4因收据中的收款单位与开票单位系同一人，无其他证据相互印证，对证据的真实性不予以采信。杨兴渝明确其与蒋方政未签订书面的租赁合同。但与蒋名合所签订的合同并未实际履行，与蒋方政履行合同过程中将保证金变更为7000元。房屋租金均是收取的蒋方政的，2019年5月20日收取18500元是由于蒋方政未足额缴纳租金。蒋名合称与其蒋方政是父子关系，与杨兴渝签订租赁合同后其与妻子经营了门市一个月，后将门市交由儿子蒋方政与儿媳经营。一审法院认为:蒋名合与蒋兴渝签订的《门市租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同。对于蒋名合的原告主体适格问题，应当认定蒋名合是本案的适格主体。理由为：蒋名合与蒋方政系父子关系，蒋名合也认可承租房屋后自己只经营了一个月，后实际由蒋方政经营，故认定系蒋名合将案涉门市从杨兴渝处承租后交由蒋方政经营比认定蒋名合与杨兴渝未履行合同更符合日常生活准则。且蒋方政并未与杨兴渝重新签订书面的《门市租赁合同》对双方的权利义务进行明确。蒋方政在（2019）渝0112民初12989号民事判决书中自认系其承租案涉门市与其实际经营相符，其作为普通公民，对合同相对方发生偏差也符合常理。蒋名合与杨兴渝签订的《门面租赁合同》于2019年11月20日杨兴渝收回钥匙之日解除。对于蒋名合主张的2019年3月10日开始利用了一半门市进行经营的事实，由于蒋名合只举示了整改通知书达不到证明目的，加之蒋方政在2019年5月20日又支付了2019年5月至8月的租金，故无法认定2019年3月10日关闭一半门市经营的事实。对于2019年6月1日全面关闭的事实，有视频资料和出庭证人冉某的证言，应当予以认定。根据双方的《门面租赁合同》中“其甲方必须保证乙方在门市内正常经营水果、肉类等消费品，若不能正常经营一切后果由甲方负责”的约定，说明双方在签订合同时就考虑到了经营品种可能有影响，现由于第三人的原因导致蒋名合的门市经营受到影响，杨兴渝应当按合同的约定承担违约责任。故杨兴渝应当退还蒋名合2019年6月至8月所缴纳的租金18500元。对于蒋名合所主张的其全额缴纳了2019年6月至8月租金30000元的事实由于其未举示证据，一审法院不予采信。对于蒋名合的水果损失由于其举示的证据一审法院未予采信，故一审法院不予支持。对于其装修损失，以其实际使用期限与合同约定的租赁期间进行分摊，未使用期限内的装修损失应当由杨兴渝支付。故杨兴渝应当支付的装修损失为15000元×33／36＝13750元,其超出部分的损失应当自行负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨兴渝在本判决生效后立即退还原告蒋名合2019年6月至8月的房屋租金18500元；二、被告杨兴渝在本判决生效后立即赔偿原告蒋名合房屋装修损失13750元；三、驳回原告蒋名合的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2000元，因适用简易程序审理减半收取1000元，由原告蒋名合负担750元，被告杨兴渝负担250元。本院二审期间，杨兴渝提交如下证据：1、杨兴渝的产权证复印件，拟证明涉案门市属于杨兴渝的合法财产。2、一审法院（2020）渝0112民初952号民事判决及生效证明，杨兴渝营业执照，拟证明涉案门市可以经营猪肉、水果和农副新产品。蒋名合质证后认为，产权证系复印件，不予认可，对营业执照的真实性无异议，但与本案无关联性，经营范围只说了是农副新产品，没有说明可以经营肉类。对判决书和生效证明的真实性无异议，但对其关联性有异议。本案二审审理查明的其他案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，关于本案租赁合同相对人问题。蒋名合举示了与杨兴渝签订的《门面租赁合同》，之后，蒋方政未与杨兴渝签订书面租赁合同，本案无证据证明蒋方政与杨兴渝对涉案门市达成了口头租赁协议，其在涉案门市实际经营是因为蒋方政是蒋名合的儿子。由此可见，蒋名合将涉案门市交由蒋方政实际经营，蒋方政的行为是代其父亲蒋名合向出租人杨兴渝履行承租人的义务。同时，在（2019）渝0112民初12989号案件中，王钊以杨兴渝和实际经营者蒋方政为被告，以及蒋方政以实际经营者在该案中的陈述，并不影响本案根据已查明的案件事实对租赁合同相对人的认定。故一审法院认定蒋名合为本案租赁合同承租人并无不当，杨兴渝关于与蒋名合签订的租赁合同没有实际履行的理由与本案查明的事实不符，其认为蒋名合不是本案适格主体的上诉请求本院不予支持。关于杨兴渝应否承担本案责任的问题。本案虽因第三人原因导致门市关闭，但杨兴渝与蒋名合签订的《门面租赁合同》约定，“甲方必须保证乙方在门市内正常经营水果，肉类等消费品，若不能正常经营一切后果由甲方负责”，由此可见，双方在签订租赁合同时，对涉案门市经营水果、肉类可能出现的风险都是明知的，且双方对经营风险的责任进行了明确约定，当经营风险现实存在后，蒋名合没有选择向第三人主张权利，而是选择了向租赁合同甲方主张权利，故杨兴渝应当按照合同约定承担相应责任。同时，重庆智缘物业服务有限公司不是本案租赁合同的当事人，本案无追加其为被告的必要。关于装修损失的问题。蒋名合举示了郭某出具的收条一张，郭某也出庭作证，现杨兴渝对装修损失提出异议，但未提交相反证据，考虑到本案系对经营门市铺位的装修，故一审法院认定装修损失1.5万元并无不当。关于装修折算问题。一审法院确定以其实际使用期限与合同约定的租赁期间进行分摊并无不当，但一审法院以33／36的方式进行折算与事实不符。本案已查明，涉案门市于2019年6月1日全面关闭，故应认定蒋名合实际使用期限为2018年9月至2019年5月共计9个月，装修损失应计算为1.5万元×27／36＝11250元。一审判决的该项错误本院予以纠正。综上所述，杨兴渝的上诉请求部分成立。一审判决部分事实认定错误，导致部分法律适用错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初945号民事判决第一项；撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初945号民事判决第三项。二、变更重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初945号民事判决第二项为：由杨兴渝在本判决生效后立即赔偿蒋名合房屋装修损失11250元。三、驳回蒋名合的其他诉讼请求。一审案件受理费2000元，减半收取1000元，由蒋名合负担750元，杨兴渝负担250元。二审案件受理费606.25元，由上诉人杨兴渝负担556.25元，由蒋名合负担50元（此款已由杨兴渝预交，在杨兴渝支付蒋名合案款时扣除）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年八月五日法官助理  江满意书 记 员  程 容