广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2636号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市安高瑞新材料科技有限公司。住所地：东莞市******联兴工业区。统一社会信用代码为914***********890N。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：周连斌，广东泰旭律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘琪，男，汉族，1984年6月6日出生，住湖北省随州市曾都区**********，公民身份号码为429************794。上诉人东莞市安高瑞新材料科技有限公司（以下简称安高瑞公司）与上诉人刘琪房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初11299号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。安高瑞公司向一审法院提起诉讼，请求:1.刘琪退还履约保证金371040元及利息（以371040元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍，从2018年11月25日开始计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为7319元）；2.刘琪退还租金123680元及利息（以123680元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍，从2018年11月25日开始计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为2440元）；3.刘琪退还变压器安装费用100000元及利息（以100000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍，从2018年11月25日开始计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为1973元）；4.刘琪赔偿装修损失399945元；5.本案诉讼费用由刘琪负担。刘琪反诉请求：1.安高瑞公司向刘琪支付2018年8月1日至12月7日的租金494720元及利息（以494720元为本金按同期人民银行贷款基准利率的1.5倍，从2018年12月1日起计至完全支付之日止，暂计至起诉之日为17000元）；2.安高瑞公司向刘琪支付2018年7月1日至12月7日公寓租金30000元（以30000元为本金按同期人民银行贷款基准利率的1.5倍，从2018年12月1日起计至完全支付之日止，暂计至起诉之日为1000元）；3.安高瑞公司向刘琪支付2018年7月1日至12月7日卫生清理费5000元、保安费15000元；4.安高瑞公司赔偿刘琪安装变压器的损失495682元及变压器减容费用78000元；5.安高瑞公司赔偿刘琪厂房重新装修费116255元；6.安高瑞公司赔偿刘琪中介费123600元；7.本案本诉及反诉诉讼费均由安高瑞公司负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、刘琪应在判决发生法律效力之日起七日内向安高瑞公司退还保证金371040元；二、刘琪应在判决发生法律效力之日起七日内向安高瑞公司支付利息（以保证金371040元为基数，从2019年7月11日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至全部清偿之日止）；三、安高瑞公司应在判决发生法律效力之日起七日内向刘琪支付2018年8月1日至2018年12月7日占有使用费494720元；四、安高瑞公司应在判决发生法律效力之日起七日内向刘琪支付利息（以占有使用费494720元为基数，从2018年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至全部清偿之日止）；五、安高瑞公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向刘琪支付卫生清理费5000元；六、安高瑞公司应在判决发生法律效力之日起七日内向刘琪支付保安费15000元；七、驳回安高瑞公司的其他本诉请求；八、驳回刘琪的其他反诉请求。一审案件本诉受理费13858元，由安高瑞公司负担8749元，刘琪负担5109元；反诉受理费8593元，由安高瑞公司负担3272元，刘琪负担5321元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初11299号民事判决。安高瑞公司上诉称，（一）一审判决认定安高瑞公司从2018年7月开始支付占有使用费是错误的。双方在2018年10月27日签订的《补充协议》第3条确认“通电时间为2018年10月24日。故从2018年10月25日开始计算免租期。”因此，在2018年10月25日之前案涉租赁物根本不能正常使用，免租期从2018年10月25日开始计算，由于合同约定两个月免租期，故正式计租应该从2018年12月25日开始。免租期实际也是双方对“租金标准”的约定，即免租期内租金标准是0，因此免租期内租金（占有使用费）为0，安高瑞公司无需支付任何费用。（二）安高瑞公司对案涉租赁物的土地性质及未取得建设工程规划许可证并不知情，且租赁合同第三条明确约定租赁物的用途为厂房，说明刘琪向安高瑞公司隐瞒了土地性质及未取得建设工程规划许可证的事实。虽安高瑞公司基于对刘琪的信任没有审查相关证照，存在一定过错，但刘琪的过错更大，对装修损失应承担主要赔偿责任。综上，请求：1.撤销一审判决第三项至第七项，维持第一项、第二项；2.改判刘琪退回租金123680元及支付利息（以123680元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年11月25日开始计算至2019年8月19日，从2019年8月20日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日）；3.改判刘琪退还变压器安装费用100000元及利息（以10000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年11月25日开始计算至2019年8月19日，从2019年8月20日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日）；4.改判刘琪赔偿装修损失399945元；5.改判驳回刘琪的全部反诉请求；6.本案一审、二审诉讼费用均由刘琪负担。刘琪答辩意见与其上诉意见一致。刘琪上诉称，（一）案涉租赁物没有报建而出租在东莞非常普遍，且案涉租赁物为政府回迁房，都是先建后补，出租是为了充分利用资源。刘琪的出租行为完全符合道德规范。（二）安高瑞公司明知案涉租赁物是回迁房执意要求承租，过错在先。一审判决没有充分区分双方的过程程度、过程原因、损失大小，机械地适用各自承担自己的损失是错误的。综上，请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，维持第三项至第六项；2.安高瑞公司向刘琪支付2018年7月1日至12月7日占有使用费30000元（以30000元为本金按同期人民银行贷款基准利率的1.5倍，从2018年12月1日起计至完全支付之日止）；3.安高瑞公司赔偿刘琪安装变压器的损失495682元及变压器减容费用78000元；4.安高瑞公司赔偿刘琪中介费123600元；5.本案本诉及反诉诉讼费均由安高瑞公司负担。安高瑞公司辩称，（一）对案涉租赁物的装修是经过刘琪本人同意的，且在装修期间，刘琪经常前往查看，对装修进展及实际情况是十分了解的。（二）安装变压器是刘琪提出，并非安高瑞公司要求的，且合同约定变压器在园区内的其他企业均可使用。（三）在签订合同之前，刘琪一直强调案涉租赁物是合法的，因此，对于无效合同的过错，刘琪的责任更大。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人安高瑞公司及上诉人刘琪上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉意见，本案争议焦点为:占有使用费及损失的承担。首先，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》、《乐鸿公寓出租协议》无效。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”交房书面确认书显示刘琪于2018年7月8日向安高瑞公司交付了厂房、宿舍钥匙，安高瑞公司应支付厂房、宿舍占有使用费。《房屋租赁合同》约定厂房、宿舍每月租金123680元，租赁期6年，免租期2个月，而安高瑞公司实际占有使用案涉厂房、宿舍的时间为5个月，参照合同约定免租期占租赁期比例，安高瑞实际占有使用厂房、宿舍期间应享有的免占有使用费期间约为4天。安高瑞公司应支付刘琪厂房、宿舍占用使用费123680元×5个月-123680元-16491元=478229元。关于公寓占有使用费，交房书面确认书并未明确《乐鸿公寓出租协议》中的10间出租房已经交付给安高瑞公司，本院对刘琪该项请求不予支持。再次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中双方约定刘琪配合安高瑞公司安装一台变压器,安高瑞公司支付刘琪100000元安装费用，双方支出的变压器安装费均为合同无效的损失。案涉合同因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，双方对此均知情，但仍无视法律规定及存在风险，继续签订合同，双方对此均有过错。一审法院综合考量双方在合同签订过程中的过错程度，判决安高瑞公司、刘琪自行承担各自的损失并无不当。对安高瑞公司诉请的变压器安装费、利息、装修损失及刘琪诉请的安装变压器损失、变压器减容费用、重新装修费、中介费，本院均不予以支持。最后，一审判决处理清洁费、保安费正确，本院不再赘述。综上，上诉人安高瑞公司的上诉理由部分成立，本院予以部分改判。上诉人刘琪的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初11299号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初11299号民事判决第四项、第七项、第八项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初11299号民事判决第三项为：限东莞市安高瑞新材料科技有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向刘琪支付占有使用费478229元及利息（以占有使用费478229元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年12月1日计至2019年8月19日；以占有使用费478229元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计至清偿之日止）；四、驳回东莞市安高瑞新材料科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回刘琪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费13858元，反诉受理费8593元，共22451元，由东莞市安高瑞新材料科技有限公司负担11809元，刘琪负担10642元。二审案件受理费22271元，由东莞市安高瑞新材料科技有限公司负担9824元，刘琪负担12447元，东莞市安高瑞新材料科技有限公司已预交10036元，刘琪已预交12235元，由刘琪径付212元给东莞市安高瑞新材料科技有限公司。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年八月十一日书记员  郭惠球附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。