福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初5791号 原告：杨秀宝，女，1972年10月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：徐进，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林艺金，福建均融律师事务所律师。 被告：叶明霞，女，1961年8月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：厦门金亿斯房地产营销发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路**。 法定代表人：叶明霞。 原告杨秀宝与被告叶明霞、厦门金亿斯房地产营销发展有限公司（以下简称金亿斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀宝的委托诉讼代理人林艺金到庭参加诉讼。被告叶明霞、金亿斯公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨秀宝向本院提出诉讼请求：1.确认杨秀宝与金亿斯公司签订的编号为B411《房屋使用权转让协议书》及编号为B412《房屋使用权转让协议书》无效；2.叶明霞、金亿斯公司立即向杨秀宝返还购房款583968元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年3月16日起计算至实际付款之日止）。本案审理过程中，杨秀宝将第2项诉讼请求变更为：叶明霞、金亿斯公司立即向杨秀宝返还购房款583968元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年7月1日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率自2019年8月20日起算计至实际付款之日止）。事实与理由：2014年3月16日，杨秀宝与金亿斯公司分别签订两份《房屋使用权转让协议书》，约定金亿斯公司将马垅阳光D幢公寓B411号房屋及B412号房屋使用权以8800元/平方米的价格转让给杨秀宝，并约定以上两房建筑面积均为33.18平方米，房屋使用年限均为70年，金亿斯公司应于2014年6月30日前将以上两房交付杨秀宝使用。协议签订后，杨秀宝向叶明霞、金亿斯公司支付购房款合计583968元（B411及B412房均为291984元），并由金亿斯公司向杨秀宝出具《收据》一张。金亿斯公司收取款项后，至今未向杨秀宝交付上述房屋。事后经杨秀宝了解，案涉房屋未经商品房预售许可，且不具备办理产权登记条件，根本无法转让。案涉合同名为使用权转让，实为买卖，因此双方签订的两份《房屋使用权转让协议书》依法无效，金亿斯公司应当返还杨秀宝已付购房款583968元。叶明霞系两份《房屋使用权转让协议书》项下583968元的实际收款人，其作为金亿斯公司的法定代表人，滥用公司法人独立地位，存在与金亿斯公司财产混同的情形，叶明霞应当承担连带清偿责任。 金亿斯公司辩称，一、案涉合同属于无名合同，应定为合同纠纷，而非房屋买卖合同。二、案涉合同合法有效，金亿斯公司无需返还杨秀宝款项。金亿斯公司通过正当合法合理的手续受让了案涉房屋的使用权，有权依法予以处置。金亿斯公司也将该事实向杨秀宝披露，杨秀宝是在明确清楚的情况下做出了真实意思表示。案涉合同既不违反法律强制性规定，也非欺诈胁迫下签署的，应当认定为合法有效的合同。合法有效合同，双方应诚信履行，现在双方的问题是交房问题，而非合同效力及退款问题。交房事宜因政策等客观原因推迟，非金亿斯公司主观过错造成。三、案涉合同是使用权的转让和交易，不属于城市房地产等管理法律法规调整的范畴，杨秀宝、金亿斯公司之间的交易不以取得预售许可证等为前提。四、叶明霞作为股东与金亿斯公司的是互相独立的个体，叶明霞与杨秀宝不存在合同关系，且杨秀宝也无证据证明二者存在利用公司法人独立地位和股东有限责任的情况，杨秀宝无权要求叶明霞承担连带责任。为此，应驳回杨秀宝的诉讼请求。 叶明霞辩称，一、叶明霞与杨秀宝没有合同关系。二、叶明霞收款系由公司授权，属于公司行为，与个人无关。三、叶明霞作为金亿斯公司的法定代表人，只是履行职务行为，不应承担合同责任。 本院经审理认定事实如下：1.杨秀宝与金亿斯公司于2014年3月16日签订案涉合同（编号分别为B411、B412的两份《房屋使用权转让协议书》），合同均载明，根据2011年1月14日《马垅阳光D幢公寓合作合同》之约定，金亿斯公司已取得马垅阳光D幢公寓的使用权；杨秀宝对本项目已有了充分的了解，现双方在平等、自愿、协商一直的基础上达成协议；杨秀宝受让马垅阳光D幢公寓第四层B411号和B412号房屋；房屋使用年限为70年；转让价款（含房屋统一二次装修费用）按建筑面积计算；于签订本协议同时一次性付清总房款；金亿斯公司应于2014年6月30日前将房屋交付杨秀宝使用等相关事项；房屋使用权转让单价均为8800元/平方米，总价均为291984元等等。2.2014年3月16日，杨秀宝向杨明霞转账支付583968元。同日，金亿斯公司开具收据一份，载明收到杨秀宝支付的B411、B412购房款及二次装修款583968元。3.金亿斯公司提交一份落款时间为2020年7月7日的《授权声明》，载明：“公司授权叶明霞代表公司就马垅阳光公寓D栋项目款项收款，属公司行为与个人无关”。4.金亿斯公司至今未就案涉房产取得商品房预售许可证明。 以上事实，有两份《房屋使用权转让协议书》、转账记录、收据、《授权声明》等证据及本案庭审笔录为证。 本院认为，金亿斯公司与杨秀宝之间签订的案涉合同约定的内容实际为房屋买卖，金亿斯公司与杨秀宝订立的案涉合同名为《房屋使用权转让协议书》，实为对案涉房屋进行预售的房屋买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。金亿斯公司作为出卖人未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，故案涉合同依法应当认定无效。金亿斯公司基于无效房屋买卖合同收取的款项，应当予以返还。杨秀宝要求金亿斯公司返还其支付的583968元，应当予以支持。结合本案证据，杨秀宝签订案涉合同时应当知道案涉房产尚未取得商品房预售许可证明，杨秀宝及金亿斯公司对案涉合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任，故杨秀宝主张金亿斯公司支付利息，没有法律依据，不应予以支持。杨秀宝提交的证据不足以证明叶明霞滥用公司法人独立地位和股东有限责任严重损害公司债权人利益，故杨秀宝主张叶明霞与金亿斯公司共同返还购房款，不应予以支持。叶明霞、金亿斯公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认杨秀宝与厦门金亿斯房地产营销发展有限公司于2014年3月16日签订的两份《房屋使用权转让协议书》（编号分别为B411、B412）无效； 二、厦门金亿斯房地产营销发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨秀宝583968元； 三、驳回杨秀宝的其他诉讼请求。 如果厦门金亿斯房地产营销发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4820元，由厦门金亿斯房地产营销发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  邓剑斌 二〇二〇年八月十九日 书记员  林淑欣 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。