广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初2079号原告：肇庆昊泰房地产开发有限公司。住所地：肇庆高新区北江大道18号**********号。统一社会信用代码：91**********2D。法定代表人：陈*德，职务；总经理。委托诉讼代理人：林洁*，系原告的员工。被告：温艳君，女，1969年12月17日出生，汉族，住广东省佛山市三水区***************。身份证号码：441************040。原告肇庆昊泰房地产开发有限公司诉被告温艳君商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理，原告肇庆昊泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林洁珍、被告温艳君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆昊泰房地产开发有限公司诉称：原告与被告于2018年12月28日签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（下称“买卖合同”）等，约定被告购买原告开发的位于肇庆市高新区*****合景天峻花园*#*04房的商品房（下称“该商品房”），该商品房购房款总价款为658212元。原告认为，争议双方签署的买卖合同及其补充协议项下条款不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，且不存在可撤销情形，应为合同当事人双方遵守、履行。根据买卖合同约定，被告支付房屋毛坯价款首款268212元后，余款390000元应于2018年12月28日前向银行申请贷款支付。但此后，被告违反合同约定，逾期支付应付款项。经原告多次书面催促，截止至起诉之日，被告逾期拖欠购房款共计390000元。被告的行为已严重违反了合同义务，原告有权根据买卖合同的约定依法追究被告的违约责任。依照《合同法》、《民法总则》及《民事诉讼法》的相关规定，原告诉至本院，请求判令：1、依法确认原告与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年3月9日解除；2、被告向原告立即支付解除合同违约金131642.4元（计算方式为涉案商品房房款总额658212元为基数，按百分之二十计算）；3、被告于预售合同解除之日起15日内协助办理撤销《商品房买卖合同（预售）》的备案登记及预售合同约定的其他相关手续，并由被告承担相关费用；4、被告已向原告支付的购房款268212元用以抵扣上述款项合计131642.4元及诉讼所产生的所有费用，抵消方式为先抵消违约金，剩余部分抵消其它款项；不足部分由被告补充支付；5、判令本案诉讼费用由被告承担。被告温艳君辩称：被告签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定首付三成，七成按揭，原告的销售人员在推销房屋时已经认可被告的征信报告和银行流水，并承诺被告能从银行贷到按揭款，被告才交了首期购房款268212元及签订《商品房买卖合同（预售）》的，现因被告的银行流水不足达不到贷款条件，银行按揭部分未能放款，被告无法通过贷款购买案涉房屋，这不是被告主观或客观故意不购买，不应视为被告单方责任。且被告不懂国家房贷政策，是因受到原告的销售人员的诱导才与原告签署合同的，所以原告也存在一定的过错责任。因此，被告请求驳回原告的诉讼请求；原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议因不可抗力解除，双方免责；判令原告退回首付款268212元；原、被告共同承担解除合同备案费用。诉讼中，原告举证如下：1、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2、催款函件；3、解除合同通知函件。经质证，被告对证据1、2、3均没有异议。经本院审核,原告的证据具有真实性和合法性，与本案相关联，本院予以认定。诉讼中，被告举证如下：微信聊天记录。经质证，原告对微信聊天记录三性不予确认，无法确认微信聊天人的真实身份，无法证明跟原告有关联性，无法证明该微信聊天人为原告的工作人员，且退一步讲，付款义务是被告的义务，原告并非金融机构，且未授权任何人员对外作出任何关于付款的承诺，且办理贷款是被告的义务，跟被告的征信收入等相关，任何人均无法作出此承诺，作为完全民事行为能力人的被告应当在购房前做好支付款项的准备。经本院审核,被告的证据是与案外人的微信聊天记录，与本案不具有关联性，本院不予以认定。综上证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：2018年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：被告购买原告开发的位于肇庆市高新区*****合景天峻花园*#*04房，总价为658212元；签订本合同前，被告已向原告支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；被告应当于2018年12月28日前支付首期房价款268212元，余款390000元向中国农业银行股份有限公司肇庆高新支行申请贷款支付；除不可抗力外，被告未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的10%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款；对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由原告承担的责任，或不合理的加重被告责任、排除被告主要权利内容的，仍以本合同为准；双方还约定了其他事宜。原、被告签订的《补充协议》约定：被告应在本协议第四条第2.2款约定应办理按揭贷款申请手续之日起30日内办妥按揭贷款放款手续，即被告应保证全部贷款金额在前述期限内划入原告指定账户内，否则被告应按《补充协议》第五条的约定承担逾期付款的违约责任；被告选择按揭贷款方式支付购房价款的，不影响被告按期支付购房款的义务，被告逾期办妥按揭贷款申请手续或逾期办妥按揭贷款手续的，或贷款机构批准或实际发放按揭款少于被告申请的按揭款的，则被告仍应当继续履行支付购房款的义务，并在约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款，否则被告应按本协议的约定承担逾期付款的违约责任；被告逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在买卖合同约定的应办妥按揭贷款手续期限届满之日前将按揭款全部划入原告指定账户的情形）或其他任何应付款（包括但不限于购房款、应付违约金、应预交物业服务费及其他应付费用，以下同）的，原告有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延提供办理不动产产权登记所需的应由原告提供的资料的时间，每逾期一日被告应按应付未付金额的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权单方解除买卖合同，并按本协议第十八条约定执行；若因被告原因导致买卖合同解除（包括但不限于被告违反本协议第四条约定，导致原告解除买卖合同等）的，被告需向原告支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理买卖合同解除手续（包括但不限于撤销买卖合同网签手续，备案手续、解除房屋预告登记、解除房屋抵押权登记、解除按揭贷款合同等，注销不动产产权登记等，如需，下同）的全部费用；无论因任何原因导致买卖合同解除的，被告均应自买卖合同解除之日起15日内配合原告办妥买卖合同解除手续，且将买卖合同、购房款收据及发票等相关原件返还给原告，并承担办理上述手续的全部费用，否则，每逾期一日，被告应向原告支付该商品房总价款万分之五的违约金；关于被告已支付款项的偿还顺序为：被告支付的款项不足以偿还全部应付款【到期应付款及按照买卖合同及本协议约定的相应违约金（如有）】的，原告有权将被告所支付款项用于优先偿还违约金，偿还违约金（如有）后有剩余款项用于偿还其他到期应付款项；双方还约定了其他事宜。上述合同签订后，被告按约向原告支付了首期房价款268212元，并向银行申请贷款支付余款390000元，但由于被告的原因，银行拒绝向被告发放上述贷款。后原告多次向被告邮寄催促函，催促被告交付未付房款及违约金。2020年3月6日，原告向被告邮寄《解除合同通知函》。后双方引起纠纷，原告遂诉至本院，提出上述请求。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。本案中，因被告未能通过银行的征信系统，被告无法从银行贷款支付购房款390000元，致使合同无法继续履行，且案涉合同中约定被告逾期付款超过90日的，原告有权解除合同；另一方面被告对原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》没有异议，故本院支持解除《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。关于违约金的问题。原告主张按《补充协议》中的约定以涉案商品房房款总额658212元为基数，按百分之二十计算。本案中，关于违约金的约定，案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定被告未按照约定时间付款的，逾期超过90日，被告应按照累计应付款的10%向原告支付违约金。而案涉《补充协议》则约定因被告原因导致买卖合同解除，被告需向原告支付该商品房房款总额20%的违约金。即原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》中对于违约金的约定不一致。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》中“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由原告承担的责任，或不合理的加重被告责任、排除被告主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，本院认为《补充协议》中对于违约金的约定属于加重被告的责任，本案违约金应按《商品房买卖合同（预售）》中关于违约金的约定计算，即被告应向原告支付违约金65821.2元（658212元×10%）。因原、被告在《补充协议》中已约定原告有权将被告所支付款项用于优先偿还违约金，故本院支持被告应向原告支付的违约金65821.2元直接在已付房款中扣除，原告应返还剩余的房款249084.45元(268212元-65821.2元=202390.8元)给被告。至于被告称其因不可抗力的贷款政策原因导致不能按约支付房款的抗辩意见，本院认为被告因自身的银行流水不足达不到贷款条件以致贷款申请不能通过不属于不可抗力因素，因此被告该抗辩意见，本院不予采纳。至于被告辩称原告的员工曾承诺为其办理好贷款事宜的主张，并未提供有效的证据予以证实，故本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉商品房买卖合同解除后，原告诉请被告协助办理撤销《商品房买卖合同（预售）》的备案登记手续及预售合同约定的其他相关手续并由被告承担相关费用，符合法定和约定的情形，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告肇庆昊泰房地产开发有限公司与被告温艳君于2018年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。二、被告温艳君在本判决生效之日起十天内向原告肇庆昊泰房地产开发有限公司支付违约金65821.2元，该违约金直接在被告温艳君已付的购房款268212元中扣除。三、被告温艳君在本判决生效之日起十天内协助原告肇庆昊泰房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同（预售）》的备案登记手续及预售合同约定的其他相关手续，并由被告承担相关费用。四、原告肇庆昊泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十天内向被告温艳君返还购房款202390.8元。五、驳回原告肇庆昊泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3649元（原告已预交），由原告肇庆昊泰房地产开发有限公司负担3048元，由被告温艳君承担601元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  马昌盛二〇二〇年八月十四日书记员  范嘉斌