北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初7087号原告：北京北化房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路**。法定代表人：王强，董事长。委托诉讼代理人：王颖，北京市尚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈丽丽，北京市尚元律师事务所实习律师。被告：毛辉，男，1968年11月17日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：李冬云，女，1972年8月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京北化房地产开发有限公司（以下简称北化房地产公司）与被告毛辉（以下简称毛辉）、被告李冬云（以下简称李冬云）商品房预售合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。北化房地产公司的委托诉讼代理人王颖、屈丽丽，毛辉，李冬云，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北化房地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令毛辉、李冬云立即办理北京市朝阳区x号房屋的收房手续，履行收房义务；二、判令毛辉、李冬云与北化房地产公司共同到房地产交易管理部门办理北京市朝阳区x号房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件；三、判令毛辉、李冬云向北化房地产公司支付延期违约金106711.11元；四、判令毛辉、李冬云向北化房地产公司支付北京市朝阳区x号房屋的物业费35904.10元、供暖费27936.48元。事实和理由：1999年8月10日，毛辉、李冬云就购买北京市朝阳区x号房屋（以下简称涉案房屋）与北化房地产公司签署了《北京市内销商品房预售契约》(以下简称涉案合同)。2000年10月31日，毛辉、中国建设银行及北化房地产公司签署《中国建设银行个人住房借款合同》，毛辉就购置涉案房屋向中国建设银行借款300000元，贷款月利率4.65‰，借款期限20年，自2000年10月30日至2020年10月29日止，北化房地产公司作为保证人承担连带责任。毛辉自2000年11月开始不按《中国建设银行个人住房借款合同》偿还贷款本息，导致中国建设银行股份有限公司北京西四支行按月从北化房地产公司保证金账户扣划贷款本息。2008年，中国建设银行股份有限公司北京西四支行将毛辉、北化房地产公司共同起诉至北京市西城区人民法院，西城法院审理后作出(2008)西民初字第x号民事判决书，判决解除《中国建设银行个人住房借款合同》，判令毛辉向中国建设银行股份有限公司北京西四支行偿还借款本金235935元及相应利息，北化房地产公司对上述付款义务承担连带责任，北化房地产公司承担相应连带责任后，有权向毛辉进行追偿等。毛辉直至2019年6月10日方才向北化房地产公司偿还了310000元及相应迟延履行期间利息。北化房地产公司多次通知毛辉、李冬云办理收房手续，因毛辉、李冬云内部无法达成一致，故未配合办理收房手续。涉案房屋为毛辉、李冬云共同购买，应由毛辉、李冬云共同办理收房手续。中国建设银行股份有限公司北京西四支行从北化房地产公司保证金账户扣划相应贷款本息、《中国建设银行个人住房借款合同》被判决解除、以及北化房地产公司实际连带清偿310000元，皆因毛辉未按期偿还300000元贷款本息行为导致，应视为毛辉、李冬云未按涉案合同约定履行付款义务，故应支付延期违约金。另，因毛辉、李冬云原因导致涉案房屋无法办理交房，故未交房期间的物业费及供暖费也应由毛辉、李冬云承担。毛辉答辩称，买房时毛辉和李冬云是男女朋友关系，但是在买房过程中双方分手，购房合同是李冬云和毛辉签署的，涉案房屋购买于1999年。毛辉从未住过涉案房屋，从未使用过涉案房屋，原告没有交过涉案房屋钥匙，李冬云不同意办理入住，导致毛辉无法办理入住，不同意交物业费和供暖费,违约金没有支付理由。李冬云答辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋的办理事项都是毛辉办理的，跟李冬云没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议事实如下：1999年8月10日，毛辉、李冬云与北化房地产公司就购买北京市朝阳区x号房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市内销商品房预售契约》(以下简称涉案合同)，约定：涉案房屋总价为441218元，毛辉、李冬云于签订涉案合同当日支付3万元定金，于入住通知单发出一周内退还，1999年8月17日支付141218元，向银行办理按揭贷款300000元，贷款期限20年；毛辉、李冬云未按涉案合同约定时间付款的，自涉案合同约定付款期限第二日起至实际付款之日止，每延期一日按延期交付价款的万分之二支付延期违约金。2000年10月31日，毛辉、中国建设银行和北化房地产公司三方签署《中国建设银行个人住房借款合同》，毛辉就购置涉案房屋向中国建设银行借款300000元，借款期限20年，自2000年10月30日至2020年10月29日止，北化房地产公司作为保证人承担连带责任。2000年10月30日，中国建设银行将贷款300000元交付毛辉。因毛辉自2000年11月开始不按《中国建设银行个人住房借款合同》偿还贷款本息，导致中国建设银行股份有限公司北京西四支行按月从北化房地产公司保证金账户扣划贷款本息。2008年，中国建设银行股份有限公司北京西四支行将毛辉、北化房地产公司共同起诉至北京市西城区人民法院，西城法院审理后作出(2008)西民初字第x号民事判决书，判决解除《中国建设银行个人住房借款合同》，判令毛辉向中国建设银行股份有限公司北京西四支行偿还借款本金235935元及相应利息，北化房地产公司对上述付款义务承担连带责任，北化房地产公司承担相应连带责任后，有权向毛辉进行追偿等。上述判决生效后，中国建设银行股份有限公司北京西四支行向西城法院申请强制执行。2010年6月17日，西城法院从北化房地产公司账户划扣310000元案款，划转给中国建设银行股份有限公司北京西四支行。2010年9月，北化房地产公司向西城法院申请强制执行。北化房地产公司与毛辉达成执行和解协议，约定毛辉于2010年10月12日偿还50000元，余款259866.15元及相应利息于2010年12月17日前还清。执行和解协议签订后，毛辉未按执行和解协议履行还款义务，直至2019年6月10日毛辉向北化房地产公司偿还了310000元及相应迟延履行期间利息。北化房地产公司多次通知毛辉、李冬云办理收房手续，毛辉、李冬云未配合办理收房手续。北化房地产公司于2019年7月15日发函再次通知毛辉、李冬云办理收房手续，但至今未果。庭审中，毛辉和李冬云表示涉案房屋由二人共同共有。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。毛辉、李冬云与北化房地产公司就涉案房屋的购买签订涉案合同，约定由毛辉、李冬云购买北化房地产公司开发的涉案房屋。毛辉为购买涉案房屋，向中国建设银行股份有限公司北京西四支行申请贷款，中国建设银行股份有限公司北京西四支行向毛辉贷款向银行办理按揭贷款300000元，后因毛辉未按期支付贷款金额，中国建设银行股份有限公司北京西四支行将毛辉和北化房地产公司起诉至北京市西城区人民法院，经法院审理判令毛辉支付涉案房屋贷款本金和利息，并由北化房地产公司承担连带责任。因毛辉未履行法院生效判决，北京市西城区人民法院对北化房地产公司依法进行了案款扣划执行。后经北化房地产公司申请执行，毛辉直至2019年6月10日向北化房地产公司偿还了310000元及相应迟延履行期间利息。自签订涉案合同以来，经北化房地产公司多次催告，毛辉和李冬云未按照涉案合同约定办理房屋收房手续和房屋买卖过户手续，毛辉和李冬云的行为已经违反了涉案合同的约定。现北化房地产公司要求毛辉、李冬云按照涉案合同约定办理收房手续，并办理房屋买卖过户手续，有事实依据，本院予以支持。庭审中，毛辉和李冬云表示涉案房屋由二人共同共有，本院不持异议。根据涉案合同约定，因毛辉、李冬云迟延履行合同义务构成违约，北化房地产公司依据涉案合同约定要求毛辉、李冬云支付违约金106711.11元，本院予以支持。北化房地产公司要求毛辉、李冬云支付涉案房屋物业费和供暖费的诉讼请求，因北化房地产公司并非涉案房屋的物业管理公司，该费用应当由涉案房屋所在地物业管理公司主张，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百〇七条之规定，判决如下：一、被告毛辉、李冬云于本判决生效之日起三十日内共同配合原告北京北化房地产开发有限公司办理位于北京市朝阳区东三环南路54号院3号楼1309号房屋的收房手续；二、被告毛辉、李冬云于本判决生效之日起三十日内共同协助将北京市朝阳区x号房屋权属转移登记至被告毛辉、李冬云名下，由被告毛辉、李冬云共同共有，所涉税费及办理房屋所有权相关费用由被告毛辉、李冬云承担；三、被告毛辉、李冬云于本判决生效之日起七日内支付原告北京北化房地产开发有限公司违约金十万零六千七百一十一元一角一分；四、驳回原告北京北化房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1217元，由被告毛辉、李冬云共同负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  蒙 镭二〇二〇年八月二十七日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹