广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初6439号原告（反诉被告，以下统称原告）：周品凤，女，1981年1月27日出生，汉族，住广东省信宜市***********，公民身份号码为440************825。委托诉讼代理人：章万银，广东今久律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：陈丽，女，1985年4月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区*******************，公民身份号码为445************021。委托诉讼代理人：余晓敏，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟任，广东华商律师事务所律师。原告周品凤与被告陈丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，被告陈丽提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周品凤的委托诉讼代理人章万银，被告陈丽的委托诉讼代理人余晓敏、刘伟任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周品凤向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租房押金112,000元，并由被告向原告支付上述款项自起诉之日起至付清之日止按同期LPR贷款利率计算的利息；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月26日，原、被告签订《大朗毛织贸易中心商铺租赁合同》，约定被告将其所有的位于东莞市***********朗毛织贸易中心1-A010商铺出租给原告，每月租金为56,000元，租房押金为112,000元。合同签订后，被告向原告交付了约定的商铺，原告对该商铺进行了装修。2019年11月12日前，原告未按约向被告交付租金，被告即于2019年11月12日将上述商铺锁住，并在此后通知原告解除上述租赁合同，2019年12月30日，被告打开锁住多日的商铺，让原告将商铺内的货物等搬离。被告在原告拖欠租金但未构成根本性违约的情形下，对商铺采取锁门的措施，并通知原告解除双方间的租赁合同，其行为致双方间的租赁合同无法履行，其应对此承担相关法律责任。被告陈丽辩称，解除合同是由于原告未经被告同意擅自转租，依据合同约定，被告有权单方解除合同，收回商铺，并不予退还保证金。且被告提出解除合同时，原告同时存在不按时支付租金的违约行为，并明确告知被告其不再承租商铺。故，不管是按合同约定还是法律规定，被告均有权解除租赁合同并不予退还保证金。被告陈丽向本院提出反诉请求：1.确认双方之间的租赁合同于2019年11月13日解除；2.原告向被告支付2019年11月1日至12日的租金22,400元及2019年11月6日至12日的滞纳金1,960元；3.被告无需退还租赁保证金112,000元；4.原告向被告支付2019年11月13日至2020年3月12日的商铺占用费222,134元；5.原告向被告支付2019年11月1日至12日的水电费535元、2019年11月1日至2020年3月12日的物业管理费1,948元；6.原告向被告支付上述第2-5项自起诉之日起至付清之日止按同期LPR贷款利率计算的利息；7.本案诉讼费用由原告承担。庭审中，被告明确其诉请的第五项物业管理费期间有误，应为2019年12月1日至2020年3月12日，金额为1,948元。事实和理由：2018年11月26日，原、被告签订《大朗毛织贸易中心商铺租赁合同》，约定将商铺出租给原告，租赁期自2019年2月1日至2021年1月31日。原告租赁商铺后，一直让其小叔子邹春荣作为代理人与被告的丈夫进行沟通和支付租金。租赁期间，原告违反合同约定，未按时支付租金，且未经被告同意擅自将部分商铺转租给第三方。在原告违约且符合合同约定的解除条件的情况下，被告丈夫于2019年11月7日在微信上明确询问原告代理人邹春荣是否继续租赁案涉商铺，2019年11月10日，邹春荣电话联系被告丈夫，明确表示不再继续租赁，并于2019年11月10日通过微信商讨原告搬离商铺、被告收回商铺事宜。被告在明确告知原告代理人邹春荣于2019年11月12日解除租赁合同（将收回商铺），邹春荣明确回复“好的”之后，于2019年11月12日锁门收铺。此后，被告多次要求原告将店内物品搬离，原告直到2020年3月12日才将物品搬离，一直占用商铺，导致被告无法将其出租。原告周品凤针对被告陈丽的反诉答辩称，1.确认原、被告之间的租赁合同于2019年11月13日解除。2.原告同意支付2019年11月1日至12日期间的租金22,400元、水电费535元和物业管理费229元，以及上述费用按照同期LPR的标准计算的利息。3.对于被告的其他反诉请求，原告均不予确认。案涉合同于2019年11月13日被被告解除后，不应再要求原告支付案涉铺位的租金。被告诉请的滞纳金标准过高，即使滞纳金成立，也应按照LPR的标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，认定事实如下：案涉位于东莞市***********朗毛织贸易中心1-A010的商铺属被告陈丽单独所有，已领取不动产权证书，证号为：粤（2016）东莞不动产权第0095126号。2018年11月26日，原、被告签订《大朗毛织贸易中心商铺租赁合同》，约定被告将其上述商铺出租给原告，租期自2019年2月1日至2021年1月31日，每月租金为56,000元，应于每月5日前缴纳当月租金，租赁保证金为11,2000元，物业管理费按照物业公司规定的统一标准收取，水电费由原告按照实际使用情况及被告制定的标准每月缴纳。合同第五条第二款约定，乙方（原告）逾期不予缴纳租金，甲方（被告）将按违约向乙方加收滞纳金，滞纳金为拖欠日乘以所欠金额的5‰，乙方无故拖欠应缴费用超过15日的，甲方有权停止相关服务，包括停止供水、供电等。如乙方延至第30日仍未缴清费用，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除租赁合同，乙方所缴纳的租赁保证金不予退还；第五条第四款及第九条第四款均约定，因租赁期届满或其他原因而终止的，……，乙方（原告）如有费用未缴清等情况，甲方（被告）可从租赁保证金中扣除后再支付。第八条第一款约定，未经甲方（被告）同意，擅自将租赁商铺转租、交由他人使用或与他人调换使用的，甲方（被告）有权单方面解除租赁合同，收回商铺并不予退还保证金。双方确认原告已支付租金至2019年10月31日，被告已收取原告缴纳的租赁保证金112,000元，被告已付清2019年11月1日至12日的水电费535元、2019年12月1日至2020年3月12日的物业管理费1,948元。关于转租。原告主张被告对其转租行为是知情并同意的，对此提供了两份微信聊天记录，聊天对象为原告的小叔邹春荣（下称邹）与被告的丈夫梁港汉（下称梁），聊天记录显示2019年10月16日，邹称：“梁生，你认识有想租大档口的人吗？麻烦帮忙留意一下，我想这个月把大档口转租出去。……”梁称：“你以前都有做档口，你不考虑分租出去吗？”邹称：“要是有人想租一整个的话也可以，这样就不用再装修，档口我应该还是要做一个小点的。”梁称：“你现在分一半租出去也可以。”2019年10月30日，邹称：“梁生，你那边有帮我问下朋友想租档口吗？”梁称：“有放声出去。”2019年11月，梁称：“小脚丫租金未交。你和小脚丫的合同到期了吗？”被告对此抗辩称，依据其提交的被告丈夫梁与次承租人之间的微信聊天记录，次承租人于2019年12月27日发送了一张聊天截图，内容为次承租人向原告支付2019年7月的租金，说明转租行为至少在2019年7月就已存在，而原告提交的微信聊天记录仅能证明被告在2019年10月16日之后允许其分租，并不意味着被告在此前同意过转租。原告提交的2019年11月微信聊天记录仅能证明被告在知晓转租事实后对原告擅自转租行为的善后处理，而非同意转租。关于锁铺。双方确认被告于2019年11月12日锁铺。被告主张系2019年11月10日邹电话联系梁，明确表示不再继续租赁，梁明确告知邹于2019年11月12日解除租赁合同、收回商铺，邹明确回复“好的”之后，被告才对商铺上锁，对此提供了梁与邹之间的微信聊天记录及通话记录予以证明。关于归还店铺的时间。原告主张被告于2019年11月12日锁铺后就已经收回了商铺，因被告允许原告存放物品至店铺出租前，故原告于2019年12月29日清空档口，对此提供了邹与梁2019年11月15日的微信聊天记录予以佐证，并当庭出示了搬铺的视频。微信聊天记录显示，2019年11月15日梁称：“我租出去之前可以比你放，你急着拿走吗？”。被告当庭核对视频后称原告只搬了衣服。原告回应只搬了原告需要的东西，其他东西都给被告了，依据的是被告提交的邹与梁2020年1月12日的微信聊天记录，梁称：“邹生，我年后提前一天通知你，将你铺内的物品清走，如不清走。将认为你默认废弃处理。最好18号前清走。”邹回复：“收到”。被告则主张原告2020年3月12日才腾空交回商铺，依据其提交的邹与梁的微信聊天记录，2020年3月10日梁称：“邹生，最迟12号搬清铺内的物品，我要清理好铺”。2020年3月12日，梁称：“我大约1点左右到毛织市场，麻烦你安排下，你过来未？”邹称：“刚到大朗下高速，回家放下东西就过。”庭审中，原告明确对于其小叔子邹在本案证据中的表态均予以确认，被告亦明确对于其丈夫梁在本案证据中的表态均予以确认。原告于2020年3月30日向本院邮寄起诉状等立案材料，被告于2020年6月3日提起反诉。微信聊天记录显示，2019年11月13日下午14时49分，梁称：“邹生：我们的合同终止，之前所有协定亦取消。……”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉商铺办理了不动产权证，双方签订的《大朗毛织贸易中心商铺租赁合同》内容未违反法律法规强制性规定，应为有效合同，原、被告均应依照合同约定履行各自的权利义务。双方对于案涉租赁合同于2019年11月13日解除无异议，原告同意支付2019年11月1日至12日期间的租金22,400元（56,000元÷30天×12天）、水电费535元，以及上述费用按照同期LPR的标准自起诉之日起至付清之日止计算的利息，故对于被告的前述反诉请求，本院予以支持。依据合同，原告应于每月5日前缴纳当月租金，逾期缴纳时应按拖欠日乘以所欠金额的5‰向被告支付滞纳金。原告认为，即使滞纳金成立，该标准也过高，应按同期LPR贷款利率计算。对此，本院认为，双方针对逾期支付租金行为所约定的滞纳金明显带有惩罚性质，日利率5‰折合成年利率为182.5%，虽过高，但被告仅主张了2019年11月6日至12日期间的滞纳金，金额应为784元（22,400元×5‰×7天），该金额并未过高，故本院对该计算标准不予调整，对于被告超出此部分的滞纳金请求，不予支持。由于针对原告逾期缴纳租金的行为已计收了带有惩罚性质的滞纳金，被告另要求原告自起诉之日起按照同期LPR贷款利率支付滞纳金的利息，没有法律依据，本院不予支持。本案的主要争议焦点为：一、被告要求没收租赁保证金能否成立；二、原告是否应向被告支付2019年11月13日至2020年3月12日的商铺占用费、2019年12月1日至2020年3月12日的物业管理费及相应利息。对此本院分析如下：关于第一个焦点。确定被告是否有权没收租赁保证金的关键在于其主张系因原告而解除合同，理由能否成立。1.被告能否以原告违法转租为由主张解除合同。首先，依据2019年10月16日、30日邹与梁的微信聊天记录可知，被告对于原告的转租明显是持同意态度的，甚至愿意帮忙打听租赁消息。其次，从被告提交的梁与次承租人2019年11月的微信聊天记录可知，被告至少在2019年11月10日就已经知道了原告的转租行为，在知晓原告的转租行为后，被告也从未表达过任何异议，直到2020年6月3日提出反诉以原告擅自转租为由要求解除合同，时间早已超过了六个月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故，本院对被告的该项主张不予支持。2.被告以原告逾期交租为由主张解除合同，理由能否成立。根据合同约定，原告应于每月5日前缴纳当月租金，逾期至第30日仍未缴清费用时，被告才有权单方解除租赁合同。至2019年11月13日被告提出解除合同时，原告逾期支付租金尚未达到30日，还未符合合同约定的解除条件，被告此时并不享有单方解除权。故，被告的该项主张亦不能成立。3.被告主张系原告主动提出不再租赁而解除合同，是否成立。被告依据邹与梁2019年11月7日至10日的微信聊天记录及通话记录主张是原告主动提出不再租赁，微信聊天记录显示2019年11月7日梁称：“邹生，你现在还租不租下去？”邹回复：“梁生，我大嫂说等一会2点左右打给你，她现在在忙点事。”之后的语音聊天内容为双方就空调拆卸、店铺整理等问题进行沟通协商。之后梁称：“可以，可以，我十二号过去收铺。”邹回复：“好的。”前述微信聊天内容无法反映原告主动提出不再租赁的事实，且即使原告同意被告12号过去收铺，也仅能证明双方就解除租赁关系达成一致，而无法得出是由原告主动提出不再租赁的结论。通话记录仅能显示通话情况，无法反应双方的通话内容。故被告依据前述证据主张是原告主动提出不再租赁，理据不足，本院不予采纳。依据上述分析，被告以前述理由主张系因原告而解除合同，理据不足，被告反诉要求没收保证金，本院不予支持。基于此，被告要求原告支付租赁保证金的利息，本院亦不予支持。关于第二个焦点。首先，要确定的是原告返还店铺的时间。原告主张已于2019年12月29日腾空店铺，其他东西都不要了，而邹与梁2020年1月12日及3月10日至12日的微信聊天记录显示，原告此时仍未处理完店铺内的物品。如，2020年1月12日梁问：“邹生，铺内的物品怎么处理？”邹回复：“我人不在大朗，你看看能不能年后再过去取。”梁称：“如不清走，将认为你默认废弃处理，最好18号前清走。”邹回复：“收到。”2020年3月10日梁称：“邹生：最迟12号搬清铺内的物品，我要清理好铺。”2020年3月12日梁称：“我大约1点左右到毛织市场，麻烦你安排一下。”邹回复：“刚到大朗下高速，回家放下东西就过。”由于原告的举证不足以证明其主张，本院依据前述聊天记录确认被告的主张，认定原告实际腾空交回店铺的时间为2020年3月12日。其次，被告虽允许原告存放物品至店铺出租时，但并未明确免除其在此期间的占用费，故原告以此为由主张无需支付相应费用，没有法律依据，本院不予采纳。最后，原告能否以被告锁铺为由拒付相关费用。合同解除后，原告有义务及时将店铺腾空返还给被告，尽管原告未按照承诺的时间及时腾空店铺，被告也应该采取符合双方约定或法律规定的合理、合法途径主张权利，擅自锁铺明显系不当行使权利的行为，影响了原告对于店铺的正常使用。而原告于微信中明确表示同意被告提出的收铺时间，却未按时搬离，被告虽锁住了商铺，但并未阻止原告搬离店内物品，且此后经被告多次催促，原告仍拖延未予处理，对于该扩大部分的损失，原告亦存在过错，且双方纠纷的起因在于原告逾期交租的违约行为。因此，本院认为，对于锁铺后产生的占用费及物业管理费损失应由双方按照各自的过错大小分担，综合考虑本案的实际情况，本院酌定双方承担责任的比例分别为原告60%，被告40%。关于在此期间的商铺占用费计算标准，被告允许原告在商铺另行出租前存放物品，却主张参照商铺正常出租时的租金标准计算占有费，明显不合理，本院酌定该期间的占用费参照租金标准的60%计算，为33,600元/月。故，2019年11月13日至2020年3月12日的商铺占用费应为134,400元（33,600元/月×4月），2019年12月1日至2020年3月12日的物业管理费为1,948元。依据前述认定的责任比例，原告应承担81,809元【（134,400元+1,948元）×60%】，被告应承担54,539元。故，原告共应向被告支付105,528元（22,400元+784元+535元+81,809元）及相应利息，被告应向原告退回租赁保证金112,000元及相应利息。依据双方约定，在合同解除时，如原告有费用未缴清等情况，被告可从租赁保证金中扣除后再支付，故经抵扣（由于双方诉请的利息计算标准相同，起算时间均为起诉之日，故在抵扣范围内双方诉请的利息亦相应抵扣），被告仍需向原告退还租赁保证金6,472元（112,000元-105,528元）。因被告未及时付款，原告要求被告支付上述款项自起诉之日起按同期LPR贷款利率计算的利息，本院予以支持。对于被告超出前述部分的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原、被告于2018年11月26日签订的《大朗毛织贸易中心商铺租赁合同》（合同编号：NO.1-A010）已于2019年11月13日解除；二、限被告陈丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周品凤退还租赁保证金6,472元及支付利息（利息以6,472元为基数，自2020年3月30日起至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回被告陈丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1,270元，已由原告预交，由被告负担；反诉受理费8,448元，已由被告预交，由原告负担2,470元，由被告负担5,978元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  全纯芳二〇二〇年八月二十四日书记员  林安花强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。