山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0203民初3976号原告：青岛奉天惠旅游商品经营服务有限公司，住所地在山东省青岛市市**同安路**。法定代表人：胡兆启，职务：执行董事。委托诉讼代理人：刘青，山东鼎海律师事务所律师。被告：青岛崇汉轩文化产业发展有限公司，住，住所地在山东省青岛市市**同安路**-1/div>法定代表人：杨敏，职务：执行董事。委托诉讼代理人：刘丽敏，女，1987年10月16日出生，汉族，系被告员工，户籍在山东省青岛市崂山区。委托诉讼代理人：张一龙，男，1988年8月1日出生，汉族，系被告员工，户籍在山东省青岛市崂山区。原告青岛奉天惠旅游商品经营服务有限公司与被告青岛崇汉轩文化产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告青岛奉天惠旅游商品经营服务有限公司的委托诉讼代理人刘青，被告青岛崇汉轩文化产业发展有限公司的委托诉讼代理人刘丽敏、张一龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告青岛奉天惠旅游商品经营服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠房屋租金6643034.62元、空调及物业费732178元；2、判令被告支付原告违约金1054670.46元；3、诉讼费、保全费由被告承担。案件审理期间，被告增加诉讼请求：4、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；5、判令被告腾空并退还坐落于青岛市市北区同安路719号、乐环路22、26号的“奉天惠购物广场”二、三层房屋；6、判令被告支付原告房屋占有使用费3145598.96元（暂计算自2020年6月23日至2020年12月22日，按实际占有使用时间计算）；7、确认原告在被告支付完毕上述费用前行使留置权；8、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年6月3日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于青岛市市北区同安路719号、乐环路22、26号的“奉天惠购物广场”二、三层房屋（建筑面积8320.22平方米）出租给被告使用，被告用于博物馆展览经营，租赁期限五年，自2016年6月23日至2021年6月22日止。合同约定了房屋租金、相关费用及交纳期限。签约后，原告依约交付了租赁房屋，并提供相应服务。租赁初期，被告尚能支付房屋租金及交纳各相关费用，自2018年12月起，被告即拖欠房屋租金及相关费用，原告多次催促被告未果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告青岛崇汉轩文化产业发展有限公司答辩称，1、同意解除《房屋租赁合同》；2、同意腾退租赁房屋，但需要搬迁时间；3、自2019年7月24日被告即要求搬离涉案房屋，但原告未予准许，被告的相关物品至今仍在涉案房屋内，因此原告对于自2019年7月24日后的损失应当与被告共同承担；4、原、被告合同约定的房屋租金明显高于同类型房屋，有失公平；5、原告向被告主张房屋租金的同时不应要求被告支付违约金，且违约金过高；6、被告未能按时缴纳相关租赁费用，原告采取封门、断水电等措施，对被告造成损失，被告保留追究原告过失的权利；7、房屋租赁协议未到期，原告无权以被告未缴租赁费终止履行合同、行使留置权。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年6月3日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于青岛市市北区同安路719号、乐环路22、26号的“奉天惠购物广场”二、三层房屋（建筑面积8320.22平方米）用于博物馆展览经营，租赁期限五年，自2016年6月23日至2021年6月22日止。第一年房屋租金为4555320元，自第二个租赁年度起，每年在上一个租赁年度租金额的基础上递增5%；物业费按2.50元/平方米/月，每年共需交249606元；空调费按58元/平方米/年（制冷、取暖），每年共需交482572元；租赁年度的房屋租金、物业费及空调费，被告均应于新租赁年度开始之日起一个月前一次性付至原告指定帐户。合同第七条合同的解除约定，原、被告双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约一方应按违约责任执行：(一)…；（五）原告无任何违约，但被告无正当理由而逾期支付房屋租金，经原告书面催要后仍不予以支付的。第八条违约责任约定，1、…；4、租赁期间，被告未按合同约定向原告交纳物业费、空调费的，经原告书面催告10日内仍未支付，原告有权解除合同，并由被告承担违约责任，向原告支付年租金20%的违约金及给原告造成的实际损失。5、双方应按照合同的约定严格履行各自的合同义务，一方违反合同约定而造成合同无法继续履行或造成另一方依据合同第七条的约定而解除合同时，违约方应以违约行为发生日所在年度年租金总额的20%向守约方承担违约责任。…。原、被告在合同落款处签章。2016年5月23日原告向被告交付涉案房屋。被告依约向原告支付了2016-2017年度的房屋租金及相关费用。庭审中，原告提交被告证据证明：原告至2020年6月22日共欠付房屋租金及相关费用7375212.62元（其中2017年7月31日、2017年8月3日、2017年12月27日被告分别支付原告房屋租金及相关费用200万元、100万元、190万元，尚欠2017-2018年度房屋租金及相关费用615264元未付；2018年11月23日被告支付原告房屋租金及相关费用500万元，尚欠2018-2019年度房屋租金及相关费用754418.3元未付；欠付2019-2020年度房屋租金及相关费用6005530.32元未付）。另据合同约定，原告主张被告应支付违约金1054670.46元。被告质证对上述事实无异议，但认为违约金过高，应予调整。另原告主张被告应支付原告2020-2021年度房屋租金及相关费用6269197.93元。被告提交证据证明：2019年7月24日原告将被告租赁房屋强行关闭，被告无法腾退涉案房屋。原告质证无异议，但主张关闭被告租赁区域是应被告要求挂锁关闭的，并未真正行使合同解除权。庭审期间，原、被告均同意双方租赁合同于2020年6月23日解除，被告表示愿意随时搬出涉案房屋，原告表示不同意被告将租赁房屋内物品搬走，愿意提供指定位置用于存放被告物品，同时在被告支付相关费用前行使留置权。被告表示因租赁房屋内存有大量文物，且不能随意搬动，可搬至被告指定地点存放，不同意搬至其他地点。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依法、依约履行。被告占有使用涉案房屋，应当支付房屋租金及相关费用，逾期不能支付，应当承担违约责任。原、被告双方合意于2020年6月23日解除《房屋租赁合同》符合有关法律规定，本院予以确认。原告主张被告腾退涉案房屋符合双方约定，被告表示同意，本院予以支持。针对原告要求对被告存于涉案房屋内的物品行使留置权主张，根据《中华人民共和国担保法》第八十四条，因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权的规定，原、被告间系租赁合同关系，原告不享有留置权，原告的该项请求与法无据，本院不予支持。原告主张被告支付2020年6月22日前欠付租金及相关费用7375212.62元符合双方约定，且经被告确认，本院予以支持。被告辩称原告主张的违约金过高的意见符合有关法律规定，应予调整，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，以被告支付原告违约金20万元为宜，过高部分不予支持。原告主张被告支付2020年6月23日至2020年12月22日房屋占有使用费因属合同解除后，尚未完全发生、且不能确定的费用，本案暂不处理，原告可待实际发生确定后另行主张权利。被告辩称2019年7月24日涉案房屋被原告强行关闭，被告无法使用，后续发生的租金等费用应当由原、被告共同承担的意见，经查，根据被告提交的2019年7月24日被告代理人刘丽敏与原告法定代表人胡兆启之间的微信聊天记录记载，原告关闭涉案房屋是应被告要求协助关闭的，被告据此抗辩原、被告共同承担相关费用的主张不能成立，本院不予支持。被告辩称合同约定的房屋租金明显高于同类型房屋，有失公平的意见无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第八十四条之规定，判决如下：一、原告青岛奉天惠旅游商品经营服务有限公司与被告青岛崇汉轩文化产业发展有限公司于2016年6月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月23日解除。二、被告青岛崇汉轩文化产业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将青岛市市北区同安路719号、乐环路22、26号的“奉天惠购物广场”二、三层房屋（建筑面积8320.22平方米）腾还给原告青岛奉天惠旅游商品经营服务有限公司。三、被告青岛崇汉轩文化产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛奉天惠旅游商品经营服务有限公司截至2020年6月22日前欠付房屋租金及相关费用7375212.62元。四、被告青岛崇汉轩文化产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛奉天惠旅游商品经营服务有限公司违约金20万元。五、驳回原告青岛奉天惠旅游商品经营服务有限公司的其他诉讼请求。上述第三、四项被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91187元，减半收取45593.5元，保全费5000元，由被告青岛崇汉轩文化产业发展有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  梁志鹏二〇二〇年八月二十日书记员  张 茁