四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初2923号 原告：陈龙，男，1987年8月16日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：陈志雄，四川义立律师事务所律师。 被告：雍奎，男，1990年2月9日出生，汉族，住四川省南部县。 原告陈龙与被告雍奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈龙及其委托诉讼代理人陈志雄到庭参加诉讼，被告雍奎经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈龙向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2、依法判令被告履行办理房屋过户手续。事实和理由：2018年7月27日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，原告在被告处购买了位于南部县房屋，双方在合同中对房屋的价款、付款方式等进行了约定。合同签订后，原告按照约定向被告支付了现金106000元，并向银行支付该房屋的按揭款，但被告迟迟未履行过户手续。原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院。 被告雍奎未到庭亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2017年1月24日，被告雍奎与四川亿春房地产开发有限公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：被告雍奎向四川亿春房地产开发有限公司购买位于南部县房屋，总价款为403522元，以商业贷款方式付款，被告雍奎于2017年1月24日前支付首期房价款213522元，占全部房价款的52.91%，余款190000元在南部县农村信用合作联社（贷款机构）申请贷款支付。当日，雍奎按照合同约定交纳了房屋首付款后，四川亿春房地产开发有限公司向其出具了四川增值税普通发票。同日，南部县房地产管理局将该房屋备案登记至雍奎名下【权证号：20××28（合同）】。2017年2月16日，被告雍奎与中国农业银行股份有限公司南部县支行（以下简称农行南部县支行）签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定被告雍奎向农行南部县支行贷款190000元用于支付案涉房屋余款，贷款期限为60月。后农行南部县支行对案涉房屋办理了预抵押登记手续（权证号：20××28）。 2018年7月27日,原告陈龙（乙方）与被告雍奎（甲方）签订《房屋买卖合同》，购买了备案登记在被告名下的位于南部县住房。该合同约定：“一、房屋基本情况……4、房屋装修及设备情况：毛坯……二、房价款甲、乙双方商定该房屋成交价（含装修及配套设施费）为250000元（贰拾伍万元整），房屋成交价含该房屋接房、土地使用权……三、税费约定1、在本合同签订之前，该房屋应缴纳的税费欠款及债务，一律由乙方负责。2、本次房产买卖过程产权过户由甲、乙双方共同到相关部门办理，甲方提供相关手续，乙方负责全部税费……五、房屋交付1、甲方2018年7月27日把房屋交给乙方，同时甲、乙双方共同办理房屋交接手续，该房的所有权属乙方所有。同时甲方将钥匙交于乙方……十、补充条款：乙方一次性支付甲方拾万元整，余款为南部县农业银行贷款壹拾伍万元整，由乙方支付，甲方无任何条件配合乙方办理银行结清及过户手续。”在该合同签订之前，被告于2018年7月26日向原告出具委托，委托内容为：“今本人雍奎委托陈龙支付以下款项：①车子押金3万元②杨丽2.6万元（员工工资）③敬涛1万元④酒店0.8万元⑤任琴3.2万元此五项款项均由陈龙支付，支付时间为2018年7月27日，共计10.6万元。委托人：雍奎2018.7.26”。根据原告陈述及其提供的《借条》，车子押金3万元实际是2018年7月17日，被告为在原告处借款3万元以车辆作为抵押并向其出具了《借条》，《借条》载明了借款金额及抵押车辆的车牌号，被告出具委托前，原告已将车辆返还给被告。另酒店的0.8万元中“酒店”是指德意千玺酒店，该0.8万元是被告欠酒店的会场租赁费，因敬涛是德意千玺酒店的股东，故原告按照委托向敬涛支付了1.8万元（含酒店0.8万元）。对于任琴的3.2万元及杨丽的2.6万元（员工工资），原告均已按委托支付。现原告已经按照委托内容支付了10.6万元（含抵扣原告出借给被告的3万元即委托中的车辆押金），抵作为原告应向被告支付的案涉房屋的购房款，原告并按照合同约定以雍奎名义偿还了一个月的房屋贷款。后因被告突然失联，原告未再继续偿还案涉房屋贷款。农行南部县支行遂通过四川亿春房地产开发有限公司个人信贷业务单位保证金账户（紫荆广场项目）分别于2018年11月29日、2019年3月28日、2019年6月27日、2020年3月27日代扣了被告雍奎与其签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》项下应支付的借款本息、罚息、复利14407.58元、14399.83元、10769.03元、32882.57元，合计72459.01元。在本案审理过程中，原告称其与被告签订《房屋买卖合同》时约定按委托支付10.6万元后一起去变更网签手续，因与被告失去联系才没有继续偿还银行按揭款，为办理产权登记变更手续，原告表示会按照合同约定偿还银行贷款，并支付因未按时偿还银行贷款所产生的一切费用（包括开发商保证金账户代扣的相关款项）。并主张被告及时办理不动产登记手续，在其结清银行贷款本息后按照房屋买卖合同约定办理房屋抵押权预告登记注销手续以办理房屋过户手续。2020年8月6日，原告陈龙向农行南部县支行结清了被告《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》项下所有借款本息，并将农行南部县支行代扣的72459.01元存入了四川亿春房地产开发有限公司个人信贷业务单位保证金账户。 另查明，案涉房屋已具备办证条件。被告雍奎已将案涉房屋交付给原告陈龙，并将其与四川亿春房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》原件、房屋首付款发票原件、锁匙一并移送给原告收执，案涉房屋在四川省南部县福康供水有限责任公司的用水户名已登记在原告名下。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”及第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的,不影响合同效力。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中原、被告签订房屋买卖合同时虽未经抵押权人中国农业银行股份有限公司南部县支行同意，但原告作为受让人现已代被告清偿案涉房屋所涉按揭贷款，消灭了抵押权，故原、被告签订的《房屋买卖合同》应当认定为有效。 被告雍奎是以银行按揭贷款方式购买讼争房屋，其与原告约定在原告支付房款10万元并偿还完被告在中国农业银行股份有限公司南部县支行的剩余房屋按揭贷款后，被告应无条件协助原告办理银行结清及房屋过户手续。但因农行南部县支行对案涉房屋办理了预抵押登记手续，只有在还清银行贷款本息注销抵押权预告登记后，案涉房屋才能办理过户登记。现原告已全部结清银行贷款本息，履行了作为买受人的合同义务，被告作为出卖人应及时办理房屋抵押权预告登记注销手续，并配合原告办理房屋过户手续，所有税费按《房屋买卖合同》约定由原告负担。现案外人四川亿春房地产开发有限公司出具证明称案涉房屋已具备办证条件并愿意协助办理不动产登记手续，故对原告要求被告办理不动产登记手续并协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原、被告于2018年7月27日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告雍奎在本判决生效之日起三十日内办理位于南部县房屋的不动产登记及房屋抵押权预告登记注销手续，税费由原告陈龙负担； 三、被告雍奎自办理位于南部县房屋的不动产登记及房屋抵押权预告登记注销手续后十日内协助原告陈龙将该房屋产权过户登记至原告陈龙名下，过户税费由原告陈龙负担。 案件受理费500元，由被告雍奎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  赵宁波 二〇二〇年八月三十一日 书记员  王雪娇