广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初9324号原告（反诉被告）：李晋开，男，1974年8月20日出生，汉族，住广东省惠东县***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：张辉强，广东九域律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱萍，广东九域律师事务所律师。被告（反诉原告）：伍丽娘，女，1961年10月31日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*******************，公民身份号码************。被告（反诉原告）：任克，男，1959年11月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*******************，公民身份号码************。共同委托诉讼代理人：崔春，广东源浩律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：赵琦，广东源浩律师事务所实习律师。原告（反诉被告，以下简称为原告）李晋开诉被告（反诉原告，以下简称为被告）伍丽娘、任克因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，两被告于2020年5月12日向本院提出反诉，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，第一次庭审，原告的委托诉讼代理人张辉强、邱萍，被告任克及其委托诉讼代理人崔春到庭参加了诉讼。第二次庭审，原告李晋开及其委托诉讼代理人张辉强，被告任克及其委托诉讼代理人崔春、赵琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.请求判令两被告立即向原告退还租赁押金21000元；2.请求判令两被告立即向原告支付停产停业损失89880元、房屋装修及加建部分建（构）筑物补偿240878元、附属设施及动产搬迁补偿880元、拆损毁设备拆迁补偿53602元，合计385240元；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告任克于2016年9月21日签订《租赁合同》，约定被告任克将其与被告伍丽娘共有的登记在被告伍丽娘名下位于佛山市顺德区大良街道办事处府又社区居民委员会******号的房屋（以下简称案涉房屋）出租给原告作经营口腔诊所之用，每月租金10500元，原告向被告任克支付了21000元的租赁押金，且原告一直依约交纳房租。2017年4月10日，佛山市顺德区国土城建和水利局（以下简称顺德城建局）发布《征收（收回）土地预公告（顺建告[2017]48号）》，拟对案涉租赁房屋进行征收，在该公告发布后，案涉租赁房屋附近被围蔽施工，只留有一条很窄的过道，导致原告所经营诊所生意惨淡，后在2017年10月26日，佛山市顺德区人民政府发布《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（东乐路站）房屋征收的决定书》（顺府发[2017]22号），规定需在2018年1月10日前搬迁。原则上原告需在上述搬迁期限内搬离案涉房屋，但因原告前期投入几十万元的装修成本，也不想白白损失，在经与被告协商后，双方同意案涉房屋的租金变更为每月8000元，由原告继续经营，持续支付租金到2018年6月30日，因需配合政府征收政策，原告实际于2018年6月份搬离了案涉房屋，被告任克也知情。据原告所知，两被告已和政府签订了征收补偿协议，案涉房屋因征收补偿了房屋价值补偿、室内装修补偿、附属物赔偿及停业停工补偿等各项补偿费用。案涉房屋是两被告夫妻共同财产，房屋拆迁所得的房屋价值补偿、附属物赔偿等当然归两被告所有，但案涉房屋的室内装修、实际经营是由原告负责的，且案涉合同期限为十年，原告为此投资了几十万元的装修成本，现因不可归责于双方的原因，案涉合同无法继续履行，原告损失巨大，根据公平原则，案涉房屋因征收所得的室内装修补偿、停业停工补偿应归原告所有，且租赁押金应该退回给原告。原告在得知案涉房屋的拆迁补偿费用后，多次找被告任克进行协商，要求被告任克退还租赁押金及将装修补偿和停业停工损失支付给原告，但被告一直未支付给原告，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请！被告辩称，原告从2017年5月起少交租金，每月按8000元交租金，每月少交租金2500元，租金只交至2018年5月份。被告从未与原告达成减少支付租金的合意，也未与原告达成提前解除房屋租赁合同的合意，原告起诉称已于2018年6月搬离案涉房屋，但原告从未告知被告也未取得被告同意，相反从评估报告内容可知，案涉房屋在2019年7-11月才进行了现场勘察评估，此期间原告仍占有使用案涉房屋，这与原告在诉状中的陈述不符，故原告应向被告支付租金至被告向拆迁部门交付房屋之日止。但原告从2018年6月起已没有支付租金，原告的行为已构成违约，根据双方租赁合同约定，被告有权没收押金并对少交及未交的租金收取滞纳金，滞纳金按租赁合同约定以日千分之五计算，被告现调整为以年利率24%计算。租赁合同第八条约定，租赁合同终止时原告在租赁物投入的装修及加建部分全部归被告所有，所以，无论什么原因造成合同终止，按约定租赁物装修及补偿款应归被告所有，原告第二项诉求无事实依据。本案中原告逾期支付租金构成违约，退一步即使按原告诉状中陈述，原告在2018年6月未经被告同意擅自搬离案涉房屋的行为同样属于违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因原告违约造成租赁关系解除，原告请求支付装修的损失不应支持。无论按合同约定还是法律规定，原告要求支付装修及拆迁补偿是没有依据的。请求法院驳回原告各项诉请。被告提起反诉请求：1.判令被告有权没收押金21000元；2.判令原告立即向被告支付拖欠的从2017年5月至2019年12月租金245383元及逾期支付租金的滞纳金75555.86元（每期欠缴租金自每期租金欠缴之日起按年利率24%计至实际付款之日止，暂计至2020年5月8日止为75555.86元）；3.判令原告承担本反诉的诉讼费用。事实与理由：原告与被告任克签订了《租赁合同》，约定原告租赁案涉房屋，租期为10年，自2016年9月21日起至2026年9月20日止。押金21000元，前二年租金为10500元，之后每年按合同约定递增。双方约定原告于每月30日前支付租金及其他费用，如逾期支付租金的，则按每日千分之五支付滞纳金。双方还约定如果原告拖欠租金或相关费用累计30天的，被告有权解除合同收回租赁物，收取的押金不退回，并应赔偿被告的各项损失。合同签订后，原告自2017年5月开始出现少交租金的违约情形，之后更是分文不交租金，被告曾多次催讨租金，但原告均拖延不付。根据双方约定，被告有权解除合同，没收押金、收回租金及滞纳金。为此，被告特提起反诉，请求贵院依法判决。原告辩称，原告不存在少交租金或拖欠租金的情形。从2017年5月起每月交租8000元，是因政府征收原因，并案涉房屋附近道路围蔽施工，导致原告诊所经营惨淡，后原告经与被告沟通降低租金，被告同意将租金降为每月8000元，此后，原告一直以转账方式每月交租金8000元至2018年5月。被告对此一直没有提出异议，从而可知，经双方协商后对租金做出了重新调整，时隔3年，被告才对此提出异议，明显不符合常理。被告无权没收押金，原告搬离案涉房屋并停止交租是按政府要求配合拆迁，政府决定不可违抗，所以，原告不存在违约行为，实际上原告也已在2018年6月份搬离案涉房屋，因此被告无权没收原告押金。综上，原告不存在少交租金或拖欠租金的行为，不存在违约行为，被告的反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被告的反诉请求。在诉讼中，原告提供了《租赁合同》、收据、房产证、《征收（收回）土地预公告》（顺建告[2017]48号）、《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市轨道交通三号线项目（东乐路站）房屋征收决定的公告》（顺府公告[2017]7号）、《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市轨道交通三号线项目（东乐路站）房屋征收的决定书》（顺府发[2017]22号）、《顺德大良李丽口腔诊所装修合同》及装修报价清单、《顺德大良李丽口腔诊所医疗废水治理工程设计施工合同》、《广告工程制作合同》、《项目环境影响报告表编制委托及合同》、诊所购买安装空调器发票、《房屋补偿协议书》、《房地产征收补偿估价报告》、交租明细表、顺德农商银行账户交易明细、营业执照、医疗机构执业许可证、《居间租赁合同》等证据，被告在诉讼中没有提供证据，但对原告提供的证据进行了质证、辩证。根据原、被告对证据的质证、辩证意见，结合当事人在庭审中的陈述意见，本院认定案件事实如下：2016年9月21日,原告与被告任克签订房屋租赁合同，被告任克将登记在其妻子伍丽娘名下的案涉房屋的3-4号铺出租给原告经营口腔诊所（登记为李丽口腔诊所，个体工商户），案涉房屋共8层，用地面积605.58平方米、建筑面积3278.75平方米，首层为商铺和车位、2-7层为住宅，其中原告承租的3-4号铺（含4个车位在内）建筑面积为149.8平方米，合同约定原告可以使用面积为152平方米。合同约定，租赁期限10年，即2016年9月21日至2026年9月20日，前二年每月按10500元支付租金，之后每年按一定比例递增，每月30日前支付租金，逾期则按每日千分之五支付违约金，拖欠租金或相关费用累计30日的，出租方有权解除合同并没收租赁押金。合同签订前，原告支付了一个月租金10500元和二个月押金21000元。合同签订后，原告对租赁的商铺进行了全面的装修装饰及安装医疗废水处理设施等，其中装修合同报价540410元、废水处理工程报价36000元、广告制作工程报价63144元、委托编制项目环境影响报告表报价7000元、购买空调器及铜管39950元，合计686504元。2017年4月10日，因佛山市顺德区城市轨道交通建设的需要，顺德区城建局发布拟对案涉房屋征收预公告，并开始对案涉房屋附近道路进行围蔽施工，原告租赁的商铺门前只留有一条很窄的人行通道，因交通不便、人流减少，诊所生意惨淡。为此，原告向被告任克提出降低租金的要求，被告任克同意从2017年5月起租金降至每月8000元，但如果围蔽拆除后，原告应恢复按合同约定标准支付租金和补交少交的租金。于是，原告自2017年5月起按每月8000元向被告任克交租金，一直交至2018年5月，共13个月。2017年10月26日，顺德区人民政府发布《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市轨道交通三号线项目（东乐路站）房屋征收的决定书》，要求案涉房屋在2018年1月10日前搬迁。2017年12月，原告逐步将诊所的设备设施及空调搬迁至大良街道新基二路新的经营场所经营，至2018年6月搬迁完毕，诊所剩下不能搬迁的装修物及部分附着设备设施，被告任克要求原告交清欠付的2018年5月租金，后原告于2018年6月30日支付了5月份的租金。至此，原告完全搬离了案涉租赁房屋，但原、被告没有签订终止或解除租赁合同的协议，为方便之后对遗留装修物的保管和评估，原告保留了诊所钥匙未交还给被告，被告也没有催促原告交还钥匙，被告接到评估机构需现场勘查时，则电话通知原告到现场开门。2019年7月27日，经评估机构进行了最后勘查,2019年11月18日，评估机构对案涉房屋做出征收补偿评估报告。2019年12月6日,根据房屋征收补偿评估报告，由顺德区大良街道土地发展中心代表政府与被告伍丽娘就案涉房屋签订了房屋补偿协议书，政府向被告补偿案涉房屋征收款合计3500万多元，其中对原告承租部分的案涉房屋3-4号铺（即李丽口腔诊所）补偿停产停业经营损失57084元、房屋装修及加建部分建（构）筑物补偿240878元、附属设施及动产搬迁补偿880元、拆损毁设备拆迁补偿53602元，合计352444元。同时，补偿协议约定：被告于2019年12月10日前签订本协议的，政府一次性给予被告按期签约奖励50000元、被告于2019年12月31日前将案涉房屋及产权证移交政府的，政府给予一次性给予被告按期搬迁奖励2893224.40元。被告如期将案涉房屋移交政府，并于2020年初已被拆除。原告得知被告收取征收搬迁补偿后，多次找被告任克要求退还租赁押金及将房屋装修补偿、停产停业经营损失等补偿款支付给原告，双方协商不成，故原告提起本案诉讼，被告提出反诉。以上事实，还有本案开庭笔录在案予以佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。现就原、被告在诉讼中争议的焦点分析如下：一、原告是否构成违约的问题？被告在反诉中认为，原、被告签订的租赁合同期限为十年，在合同期限内原告自2018年6月停止交租金，至租赁房屋被征收之日（2019年12月31日）止，原告已累计拖欠租金30天以上，且原告自2018年6月搬离租赁房屋时未告知被告，未经被告同意擅自终止合同关系。根据双方签订的租赁合同第七条第7.5约定，原告拖欠租金累计30天或者擅自终止合同，被告可解除合同并没收租赁押金。被告以此认为原告已构成违约，租赁押金应予没收，并继续支付拖欠的租金。但根据本院查明的事实，原、被告在签订租赁合同时，并未预见到案涉房屋因城市发展轨道交通需要被征收，故合同中并未对租赁物因政府征收对合同履行造成的影响应当如何处理做出明确约定。2017年4月，因案涉房屋在轨道交通站点建设范围，需要进行围蔽施工，因交通受限人流减少，导致原告生意惨淡，经营受到较大冲击。为此，原告向被告提出降低租金继续经营的要求，以减少损失。被告亦同意暂将租金降至每月8000元，之后原告每月基本按时支付租金。至2018年5月，原告因难以继续经营下去，且为配合政府对案涉房屋的征收，便于2018年6月迁往新的经营地址继续经营。原告诉称搬离后通知了被告，被告要求其付清2018年5月所欠租金，同年6月30日原告向被告支付了5月份的租金，由此推定，原告搬离租赁房屋并从2018年6月起停止支付租金，被告应当是知情的，且经其同意的。故被告反诉称，原告擅自终止合同，少交租金和拖欠租金与事实不符，本院不予采信，其该反诉请求，本院不予支持。由此可见，应视为被告同意原告提前终止租赁合同，因此，原告的行为没有构成违约。原告搬离租赁房屋后，一直没有向被告提出退还租赁押金的要求，被告亦未主动提出向原告退还押金，而原告提前终止合同，无形给被告造成租金的损失，被告未退还押金，应视为双方对原告提前终止合同而作为弥补被告租金的损失，因此，原告起诉要求被告退还租赁押金，理由不充分，本院不予支持。被告反诉要求没收租赁押金有理，本院予以支持。二、关于案涉房屋因征收对停产停业经营损失补偿、房屋装修及加建部分建（构）筑物补偿、附属设施及动产搬迁补偿、拆损毁设备拆迁补偿等补偿款应归谁所有的问题？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”针对本案，租赁合同约定为10年，原告对租赁房屋进行了全面的装饰装修及安装医疗废水处理设备等投入68万多元，但因案涉房屋被征收的影响实际只使用了近2年，损失巨大。但合同的提前终止，也给被告造成不少的租金损失，如果计至案涉房屋移交给政府之日即2019年12月31日止，按每月租金8000元计算，被告租金损失为152000元（19个月×8000元/月），但被告的租金损失，在原告提前终止合同并配合政府的搬迁要求，使被告能顺利与政府签订征收补偿协议并获得补偿款以外的奖励，令被告损失得到了一定填补。综合双方的具体损失，根据公平合理的原则，本院酌情确定房屋装修及加建部分建（构）筑物补偿、附属设施及动产搬迁补偿、拆损毁设备拆迁补偿共计295360元，作为填补原告因装饰装修投入及设备设施拆迁的损失；停产停业经营损失57084元，作为填补被告因租金减少的损失。综上所述，原、被告诉讼请求合理部分，本院予以支持，其他部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款之规定，本案判决如下：一、被告（反诉原告）伍丽娘、任克应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告（反诉被告）李晋开支付租赁房屋的装修及加建部分建（构）筑物补偿240878元、拆损毁设备补偿53602元、附属设施及动产搬迁补偿880元，合计295360元；二、被告（反诉原告）伍丽娘、任克无需向原告（反诉被告）李晋开退还押金21000元；三、驳回原告（反诉被告）李晋开的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）伍丽娘、任克的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为3807.5元（原告已预交），由原告李晋开负担1039.23元、被告伍丽娘、任克负担2768.27元。本案反诉受理费减半收取为3214.54元（被告已预交），由原告李晋开负担734.06元、被告伍丽娘、任克负担2480.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 招 才二〇二〇年八月十日书记员 杨金凤