宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初80号原告：韩某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：雍某，宁夏中卫市人，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。被告：宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司。。负责人：张某。委托诉讼代理人：姜某，宁夏银川市人，大学文化，住宁夏回族自治区银川市。代理权限为特别授权。原告韩某与被告雍某、宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司（以下简称龙源分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告韩某，被告龙源分公司的委托代理人姜某到庭参加了诉讼。被告雍某经本院依法直接送达传票传唤未到庭参加诉讼。期间因新冠肺炎疫情及被告雍某申请本案的审理结果须待另一案的审理结果为依据，本院中止审理共计4个月28日。本案现已审理终结。原告韩某向本院起诉请求：1.依法判令二被告立即向原告交付位于中卫市××区房屋；如无法交付，则由二被告立即退还原告房款350000元，并按照同期银行贷款年利率4.75%向原告承担违约金45303.12元（自2017年3月28日至2019年12月4日共计981天，之后违约金计算至房款全部退还为止），以上共计395303.12元；2.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2017年3月28日，二被告签订《顶房协议书》一份，约定双方协商一致同意被告龙源分公司将位于中卫市××区房屋以685830元顶抵给被告雍某等事项。后被告雍某将房屋出售给原告，与原告签订《房屋转让协议》一份，双方约定被告雍某将上述房屋作价430000元转让给原告，原告先向被告雍某交付房款350000元，剩余80000元尾款待双方签订商品房买卖合同时付清。该协议签订后，原告按约向被告雍某支付350000元房款后，但二被告一直未向原告交付房屋。后原告多次要求二被告交付房屋或返还房款，二被告相互推脱至今。综上，二被告及原告与被告雍某之间签订的两份合同均真实合法有效。现二被告拒不交付房屋也不退还房款的行为，严重损害了原告的合法权益。被告雍某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩材料及证据。被告龙源分公司辩称：龙源分公司对原告和雍某之间的房屋买卖不知情，现房屋的控制人是由原宁夏庆华投资置业有限公司（简称庆华公司）的下属公司宁夏瑞富山水置业有限公司（简称瑞富公司）实际控制，实际是因香山财富广场是龙源公司与庆华公司联合开发的项目，于2015年9月25日正式开工，在施工期间，在项目上所有支出都是由龙源公司单独支出，在2017年10月龙源公司在庆华公司无法完成继续投资该项目时，因资金短缺暂时停止施工，在此期间龙源公司并未放弃该项目，在2019年龙源公司因在中卫市签订的所有售房合同瑞富公司不同意，庆华公司经理李雷与龙源公司商议将所有债权人的数额往下降，已达到回避债务的责任，并控制房屋。在此期间中卫市沙坡头区公安局多次向龙源公司调查，认为该项目的龙源公司和庆华公司是合作关系，不属于合同诈骗，但庆华公司、瑞富公司一直将龙源公司开出的房屋不予办理交付，造成多名购买房屋的业主成为受害者，现龙源公司也在和庆华公司积极商讨要求归还所售出的房屋。龙源分公司希望原告将庆华公司、瑞富公司一并起诉，与龙源公司共同承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人提交的证据及事实，被告雍某虽然未到庭质证，但本院结合原告及被告龙源分公司的陈述及质证意见，依法审核认证如下：原告提交的证据收据（原件）1份系雍某出具的书证、《顶房协议书》1份（原件）系雍某、龙源分公司之间签字的合同、《房屋转让协议》1份（原件）系原告与被告雍某签字的合同，被告龙源分公司对其真实性无异议，能够证明被告雍某将被告龙源分公司抵顶而来的中卫市××区房屋一套向原告出售的价款及原告预付房款数额和被告雍某收到原告交付房款的事实，与本案有关联性，具有证明效力。被告龙源分公司提交证据1《合作投资协议》《团购协议》（均复印件）各1份系庆华公司与被告龙源公司之间签字的合同，虽然能够证明庆华公司与被告龙源公司在中卫市沙坡头区“香山财富广场”项目的开发上曾经存在合作关系，被告龙源分公司对开发建成涉案房屋有处分权利的事实，原告对其质证无异议，但因与（2020）宁05民终121号民事判决书相互矛盾，缺乏关联性，对其证明效力不予确认。法庭提供的（2019）宁0502民初2325号民事判决书、（2020）宁05民终121号民事判决书系法律文书，能证明被告雍某出售给原告的房屋，被告雍某在2019年向法院一并起诉被告龙源公司及庆华公司、瑞富公司要求交付其抵顶的包括涉案房屋等8套房屋，但法院认定并判决被告龙源公司向被告雍某赔付包括涉案房屋等8套房屋的房款4958885元的事实，有关联性，具有证明效力。综上，对原告主张涉案房屋被告已不能交付的事实，结合原被告陈述及（2020）宁05民终121号民事判决书证明内容，本院予以认定，因被告不能交付房屋，原告起诉要求被告退还房款，具有解除买卖合同意思表示的事实，本院亦予以认定。经审理查明：2017年3月28日，被告龙源分公司（甲方）与被告雍某（乙方）签订编号为0282《顶房协议书》1份，约定：甲方将开发建设的××区房屋一套，建筑面积为133.43㎡，以5140元/㎡，房屋总价685830元的价格抵顶给乙方工程款；在上述抵付工程款的房屋竣工验收合格之日起三个月内乙方持本协议到甲方售房部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续；在双方未签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续前，乙方不得将该房屋转让他人，否则该转让行为无效，造成一切后果由乙方自负；鉴于本协议的承建工程尚未竣工验收合格等存在诸多不确定因素，双方约定履行本协议所附条件成就时，甲方向乙方履行签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续的义务；如果以下所附条件中有一条不能成就者，甲方有权解除本协议，不予办理顶账房屋产权手续，收回房屋，因此造成的一切损失由乙方承担。其中1.乙方不履行或中止履行施工合同或承包合同义务等；2.乙方未按约保质、保量完成承建工程：3.按照工程形家进度和合同约定，乙方对甲方工程量、价款的核算不签字确认，或不配合甲方交验工及决算，影响甲方正常管理工作或迟延竣工交验、决算；4.乙方的违约行为给甲方造成的经济损失大于顶账房的价值等事项。李莉、于智洋以被告龙源分公司负责人名义在《顶房协议书》中签字并由龙源分公司盖章确认。原告得知后，被告雍某将涉案房屋转让给原告。2017年4月7日，原告与被告雍某签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方（即被告雍某）抵账而来的庆华公司开发建设的位于中卫市××区住房一套转让给乙方（即出售方原告），建筑面积为133.43㎡，权属证为《顶房协议书》编号为0282；甲方同意将有关所有手续都交给乙方；甲乙双方经协商，甲方将上述房屋一次性优惠255830元，实际成交价以430000元的价格出售给乙方，由乙方向于签订合同当日向甲方支付房款350000元；剩余尾款80000元待双方协助办理商品房买卖合同时一次付清等事项。后原告于2017年4月7日筹款350000元向被告雍某支付首付房款，被告雍某给原告出具收据1份。但该房屋竣工后，因被告龙源分公司与庆华、瑞富公司相互发生纠纷而推脱责任至今未向原告交付房屋，庆华、瑞富公司将房屋另行处分给他人。被告雍某因此不能向原告交付房屋。后原告向找二被告进行解决无果。为此，原告诉至本院。另查明，中卫市沙坡头区“香山财富广场”建设项目原由瑞富公司（即前庆华公司）开发，原审批立项名称为“中卫市迎宾花园小区”更为现名称为“香山财富广场”项目。2015年至2016年期间，因被告龙源公司缺乏建设资金，将其享有部分开发的土地与庆华公司等多人进行融资，后由庆华公司（即后来承继的被告瑞富公司）向建设主管部门统一申报审批登记为土地使用权及建设工程开发建设单位并派驻人员工作，并接管该部分土地继续项目建设，现不认可被告龙源公司的售房权利。被告雍某对于出售给原告的房屋，被告雍某于2019年向法院一并起诉被告龙源公司及庆华公司、瑞富公司要求交付其抵顶的包括涉案房屋等8套房屋，但法院（2019）宁0502民初2325号民事判决书、（2020）宁05民终121号民事判决书认定并判决被告龙源公司向被告雍某赔付包括涉案房屋等8套房屋的房款4958885元。本院认为：被告雍某与原告韩某签订《房屋转让协议》约定原告购买由被告龙源分公司用于抵顶给被告雍某的位于中卫市××区一套房屋，原告预付被告雍某房款350000元的事实，本院予以确认，双方形成房屋买卖预约合同关系。原告韩某与被告雍某之间属于该房屋买卖合同的相对方，被告雍某收到原告预付房款后未能按约履行交付房屋义务，是由于被告雍某与被告龙源分公司之间签订的《顶房协议书》未经涉案建设工程登记权利人瑞富公司的认可其效力而不能履行抵顶交付房屋，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（三）项规定，由于被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，依法应予解除合同。原告虽然未明确要求解除双方之间签订的《房屋转让协议》，但在诉讼请求中明确表示二被告向原告交付涉案房屋，如不能交付则二被告向原告退还购房款350000元，是具有解除合同的意思表示，本院依法予以确认。依据《合同法》第九十七条和《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，在合同解除后，对于尚未履行的被告向原告交付房屋，终止履行；对于原告已经履行向被告预付的部分购房款，被告雍某因不能交付房屋，属违约，应向原告退还房款350000元，并采取补救措施向原告赔偿损失，依法应当承担相应的民事责任。对原告要求二被告向原告交付位于中卫市××区房屋，如无法交付，则由二被告立即退还原告房款350000元，并按照同期银行贷款利率向原告承担违约金45303.12元（自2017年3月28日至2019年12月4日共计981天，利率4.75%），之后违约金并计算至房款全部退回止，以上共计395303.12元的诉讼请求，经核：被告雍某已不能向原告交付房屋，应予返还房款350000元，该部分请求有相应的事实及法律依据，本院予以支持；对于违约金，因被告雍某未能按约交付房屋，除应向原告退还房款外应当承担违约责任，因双方仅约定了房款数额，未约定其他违约责任及标准，则被告雍某向原告承担不能交付房屋违约责任，赔偿给原告造成资金占用期间的利息等损失，依据被告雍某于2017年4月7日给原告出具收到购房款350000元收据的意思表示，依法自预付日2017年4月7日至2019年12月4日计2年7个月27天参照同期人民银行贷款基准利率按照年利率4.75%标准计算资金占用期间利息损失（350000元*4.75%*971天）合计44841.32元，之后利息计付至房款付清之日，故对原告的该部分请求因符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持；但对其余部分利息请求，因其依据不足，依法不予支持。被告龙源分公司与被告雍某签订《顶房协议书》约定将涉案房屋抵付给被告雍某，被告雍某未经被告龙源分公司知情向原告出售该房屋，应当向其交付房屋，现被告雍某不能将房屋交付原告，虽然是由于被告龙源分公司不能交付房屋所致；被告龙源分公司与原告虽不是合同相对方，但现被告龙源分公司并不拒绝向原告承担退还购房款的责任，且被告雍某起诉被告龙源分公司等案件纠纷已经法院判决被告龙源分公司向被告雍某退还房款，则依据《合同法》第一百二十一条规定，被告雍某与被告龙源分公司之间的纠纷依法按照合同约定和法律规定可以在本案中连带解决，被告龙源分公司在给被告雍某返还款项数额的范围内向原告承担支付的民事责任。对于原告要求被告龙源分公司向其承担共同退款责任的诉讼请求，因不违反合同约定和法律规定，本院依法予以支持。被告龙源分公司辩称原告将庆华公司、瑞富公司一并起诉，与龙源公司共同承担责任的意见，经核因法院并未认定判决庆华公司、瑞富公司在返还房款中承担责任，故该辩解意见其依据不足，本院依法不予采纳。被告雍某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法做出缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、解除原告韩某与被告雍某签订的《房屋转让协议》；二、被告雍某于本判决生效后十五日内向原告韩某返还预付购房款350000元，支付资金占用期间利息44841.32元（按照年利率4.75%计，自2017年4月7日至2019年12月4日），2019年12月4日之后利息计付至款项付清之日；三、被告宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司在返还被告雍某房款4958885元的范围内向原告韩某承担支付责任；四、驳回原告韩某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7228元，减半收取计3614元，由被告雍某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二〇二〇年八月三日书记员 陈 娜本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。