福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0802民初475号 原告：黄金根，男，1973年11月7日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：翁志平，福建力涵律师事务所执业律师。 被告：杜晶榕，女，1970年7月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告：曹中鑫，男，1981年1月2日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告：龙岩市维达金属材料有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道犀牛路与双洋路交叉处**店面，统一社会信用代码9135080077539392XL。 法定代表人：葛永华，执行董事兼总经理。 第三人：倪文杉，男，1975年10月13日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告黄金根与被告杜晶榕、曹中鑫、龙岩市维达金属材料有限公司（以下简称“维达公司”）、第三人倪文杉案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄金根及其委托诉讼代理人翁志平到庭参加诉讼。被告杜晶榕、曹中鑫、维达公司、第三人倪文杉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 黄金根向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行龙岩市新罗区房屋及附属1单元28号杂物间；2.判决立即解除龙岩市新罗区房屋及附属1单元28号杂物间的查封措施；3.判决确认龙岩市新罗区房屋及附属1单元28号杂物间归黄金根所有。 事实和理由：倪文杉与林静蒨是夫妻关系，倪炎初与邱迈珍是夫妻关系，倪文杉系倪炎初与邱迈珍的婚生子。2012年10月5日，黄金根与倪文杉达成龙岩市新罗区房屋及附属杂物间的购买意向并向倪文杉支付20000元定金。2012年10月15日，黄金根作为买方（乙方）与卖方（甲方）倪文杉、林静蒨、倪炎初、邱迈珍四人共同签订《房地产经纪买卖合同》，以315000元的价格购买前述房屋及附属杂物间。合同约定的付款方式为：“1、签订本合同时，双方签订的定金协议中的定金20000元转为本合同定金，原定金协议失效，该笔定金直接给甲方倪文杉。2、在签订本合同时，乙方支付甲方230000元作为购房首付款（含购房定金），该笔款项直接支付给倪文杉。3、乙方于交房当天再次向甲方支付房款35000元，该笔款项直接支付给倪文杉。4、剩余房款50000元过户当天支付给倪文杉。”《房地产经纪买卖合同》签订的当天，黄金根向倪文杉支付购房首付款18万元（包含定金20000元，银行转账支付84000元，现金支付76000元）。2012年10月19日，黄金根再向倪文杉转账支付50000元，倪文杉收到230000元首付款后向黄金根出具收条确认收款事实。2018年10月，莲南安置小区符合交房条件，卖方应向龙岩市城市建设投资发展有限公司支付回迁差价款及维修基金99515.3元，但卖方以没钱支付该笔款项及黄金根尚需支付购房尾款85000元为由，要求黄金根自行向龙岩市城投公司缴交。迫于无奈，黄金根直接向龙岩市城投公司缴交了回迁差价款及维修基金99515.3元。至此，黄金根提前向卖方支付了所有购房尾款，并为卖方垫付了14515.3元。回迁差价款及维修基金缴交后，黄金根于2018年10月17日与龙岩市宏景物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议》进行房屋交接并装修入住，物业管理费从签订物业管理协议后缴交至今。此外，该房屋的水电亦在交房后变更为黄金根户头，由黄金根缴交水电费。2019年11月6日，龙岩市新罗区人民法院在执行申请执行人杜晶榕、曹中鑫、维达公司等涉及倪文杉作为被执行人的4件系列案件中，向龙岩市顺达房屋征收服务有限公司送达执行裁定书及协助执行通知书，查封了位于龙岩市新罗区房屋及附属杂物间，黄金根知悉后对贵院的前述查封行为提出书面异议，贵院于2019年12月27日作出（2019）闽0802执异184号《执行裁定书》，并于2019年12月30日送达给黄金根。黄金根认为，黄金根与倪文杉、林静蒨、倪炎初、邱迈珍签订的《房地产经纪买卖合同》合法有效，黄金根已支付全额购房款全面履行购房人的义务，并已实际装修入住莲南安置小区6＃301室房屋；目前，莲南安置小区各拆迁安置户均未办理不动产登记手续，案涉房屋未变更登记至黄金根名下并非基于黄金根个人的原因。黄金根就前述执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故黄金根为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。 杜晶榕在庭审结束后向本庭提出答辩意见，辩称，倪文杉向杜晶榕借款后，倪文杉及其家人与杜晶榕在2013年签订书面协议同意将涉案房屋抵押给杜晶榕，但是没有办理抵押登记。杜晶榕对倪文杉将涉案房屋卖掉并不知情，且认为涉案房屋已经抵押给杜晶榕。 曹中鑫、维达公司未作答辩。 倪文杉未作陈述。 黄金根围绕诉讼请求依法提交了（2019）闽0802执异184号执行裁定书、送达回证、龙岩市城市房屋拆迁补偿安置协议、莲庄路二期安置房回迁安置结算单、户口本、结婚证、倪炎初、邱迈珍、倪文杉、林静蒨身份证、房地产经纪合同、收条、收款收据、账户历史交易清单、中国农业银行业务凭证、中国建设银行客户回单、农商银行业务回单、林静蒨微信聊天记录、入伙手续书、莲南路二期安置小区物业管理服务协议、区域防火责任书、房屋交接清单、物资签收确认表、收费单、黄金根付款单、龙岩市宏景物业管理有限公司收款收据，杜晶榕、曹中鑫、维达公司、倪文杉未提出异议，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。对黄金根提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：倪炎初与邱迈珍系倪文杉的父母，林静蒨系倪文杉的配偶。2007年9月28日，倪文杉、倪炎初作为被拆迁人与福建省龙岩市城市建设投资发展有限公司（拆迁人）、龙岩市顺达拆迁有限公司（委托拆迁实施单位）签订了《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》，约定拆迁人向被拆迁人提供的安置房为曹溪街道莲南安置小区6幢301室住宅及6-28号杂物间（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积为89.03平方米、杂物间面积为6.47平方米。2018年10月17日，双方签订的《莲庄路二期安置房回迁安置结算单》明确前述房屋应由被拆迁人倪文杉、倪炎初支付房屋差价95738.24元、公共维修基金3777.06元。 2012年10月15日，倪文杉、倪炎初、邱迈珍、林静蒨作为甲方（卖方）与黄金根（乙方、买方）签订了《房地产经纪买卖合同》，主要约定：1.甲方自愿将涉案房屋转让给乙方；2.房款总价为315000元，付款方式为：签订本合同时，双方签订的定金协议中的定金20000元转为本合同定金，同时乙方支付甲方230000元作为购房首付款（含购房定金）；乙方于交房当天再次向甲方支付房款35000元；剩余房款50000元过户当天支付给倪文杉。合同签订后，黄金根向倪文杉支付了涉案房屋购房款230000元，倪文杉出具收条予以确认。2018年10月17日，经双方协商一致，黄金根代倪文杉向福建省龙岩市城市建设投资发展有限公司缴纳了房屋回迁差价款及维修基金共计99515.3元，以该种方式提前支付购房尾款85000元。同日，黄金根办理涉案房屋的交房手续，并签订了相应的《物业管理服务协议》。此后，涉案房屋由黄金根缴纳物业管理服务费、水电费等相关费用。目前，倪文杉、倪炎初尚未办理涉案房屋的不动产登记手续。 杜晶榕与倪文杉、倪炎初民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，于2019年6月17日作出（2019）闽0802民初3282号民事判决：“一、倪文杉应于本判决生效之日起二十日内偿还杜晶榕借款本金170000元，并支付从2019年4月9日起至款清之日止按年利率24%计算的利息；二、倪炎初对倪文杉的上述借款本息承担连带清偿责任……”。该判决生效后，倪文杉、倪炎初未履行生效法律文书所确定的义务，杜晶榕向本院申请强制执行。本院于2019年8月20日作出（2019）闽0802执3437号之一执行裁定：查封倪文杉、倪炎初的财产以17万元及至款清之日止的利息和应由倪文杉、倪炎初承担的案件受理费、财产保全费、律师费、执行费为限。2019年11月6日，本院向龙岩市顺达房屋征收服务有限公司送达该执行裁定书及协助执行通知书，要求协助查封属倪文杉所有的坐落于龙岩市新罗区房屋。2019年12月18日，黄金根向本院提出执行异议，本院于2019年12月27日作出（2019）闽0802执异184号执行裁定：驳回案外人黄金根的异议请求。黄金根不服该裁定，向本院提起诉讼，请求判如所请。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,黄金根与倪文杉、倪炎初、邱迈珍、林静蒨于2012年10月15日（早于涉案房屋被本院查封之前）签订的《房地产经纪买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；黄金根已办理涉案房屋的交房手续且缴纳相应的物业，应认定其已合法占有涉案房屋；黄金根已支付全部的房价款，且非其自身原因未办理涉案房屋的过户登记。因此，黄金根对涉案房屋享有物权期待权，该权利优先于普通债权，即与申请执行人普通债权的实现发生冲突时,应当优先保护买受人的物权期待权。综上所述，黄金根对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。同时黄金根要求对涉案房屋进行确权，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定应予确权。黄金根的诉讼请求，本院依法予以支持。杜晶榕、曹中鑫、维达公司、倪文杉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下: 一、不得执行龙岩市新罗区杂物间； 二、解除对龙岩市新罗区杂物间的查封措施； 三、确认龙岩市新罗区杂物间归黄金根所有。 案件受理费11810元，由倪文杉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长 李  华  文 人民陪审员 邓  琳  瑜 人民陪审员 陈  丹  艳 二〇二〇年八月二十日 法官 助理 赖  芳  芳 书 记 员 卢晓青（代） 附： 一、主要法律条文： 1．《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2．《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。