安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0705民初3327号原告：铜陵市美晨物业有限责任公司，住所地安徽省铜陵市滨江社区公共服务中心办公楼内，统一社会信用代码91340700092487118M。法定代表人：周超，执行董事。委托诉讼代理人：王欣然，安徽创元律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪天剑,安徽创元律师事务所律师。被告：钱宏祥，男，1966年7月1日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告铜陵市美晨物业有限责任公司与被告钱宏祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王欣然、被告钱宏祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜陵市美晨物业有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即支付给原告物业服务费10928.17元（1.10元/㎡/月×91.988㎡×3×36个月）；2.判令被告立即支付给原告逾期付款违约金1583.49元（按日千分之二点一的标准自2020年3月24日起至付清之日止，暂计至2020年5月31日即3642.72元×2.1‰×69日）；3.判令被告立即支付给原告律师代理费1200元（400元/户×3户）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月23日，原告与铜官区滨江社区汇景新城业主委员会签订了《小区物业管理服务合同》，合同约定由原告为汇景新城业主提供物业管理服务，物业费标准：按建筑面积每月每平方米人民币0.80元（不含电梯、水泵、中央空调运行的费用）计收。2020年5月8日双方签订《补充协议》明确：1、公共能耗费的收费标准为：每月每平方米人民币0.30元，该标准具有溯及力，业主须自2017年3月23日按物业建筑面积支付。2、违约责任：业主逾期支付物业费，须按日2.1‰的标准支付逾期付款违约金，并每户须承担诉讼费及400元律师代理费。被告钱宏祥于2015年10月8日接收汇景新城小区18栋201号（建筑面积为91.988㎡）、18栋206号（建筑面积为91.988㎡）、18栋306号（建筑面积为91.988㎡）成为本小区业主。自2017年3月23日起，被告未向原告支付物业服务费，经原告多次书面催缴，被告至今未支付。被告拖欠物业费的行为已经对原告的物业服务造成了严重影响，并给原告造成了一定的经济困难，为维护自身分合法权益，请求法院支持原告诉请。被告钱宏祥辩称，1.美晨物业公司弄虚作假，存在非法行为：汇景新城小区原先的华城物业与现在的美晨物业在未告知业主未经业主同意的情况下，非法私自交接、转让；美晨物业递交的合同为非法合同，并无业主签字；业主委员会为非法成立，未经业主同意，在业主不知情的情况下成立；2.美晨物业公司不作为，提供服务质量不合格。3.美晨物业公司非法侵占业主收益，未经业主许可，出于牟利目的，私自非法乱建。所以美晨物业弄虚作假、非法侵占、不作为、不尽责，业主有权拖欠或拒绝缴纳物业费。经审理查明以下事实：2017年3月23日原告美晨物业与铜官区滨江社区汇景新城小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定：委托管理期限为5年，自2017年3月23日起至2022年3月22日止。物业管理服务费收费标准：住宅房屋按每月每平方米0.80元（不含电梯、水泵、中央空调运行的电费）向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；双方同时约定，本合同未尽事宜，可以用书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。2020年5月8日美晨物业与铜官区滨江社区汇景新城小区业主委员会签订《补充协议》，协议约定公共能耗费（物业共用部位、共用设施设备的日常能耗）：按建筑面积每月每平方米0.30元计收，自2017年3月23日起计收；业主和物业使用人逾期支付的，实施催收，拒不缴纳的向人民法院起诉，并由欠费业主或物业使用人支付律师代理费每户400元及法院诉讼费（以法院票据为准）。被告钱宏祥系铜陵市汇景新城小区18栋201号（建筑面积为91.988㎡）、18栋206号（建筑面积为91.988㎡）、18栋306号（建筑面积为91.988㎡）的业主。2017年3月23日至2020年3月23日未交物业服务费。本院认为：业主委员会是代表业主团体对外实施与物业管理有关行为的组织机构，是基于业主团体的意思自行设立，业主虽不是物业服务合同的签订者，但其是权利义务的实际享有者和承担者；故美晨物业与铜官区滨湖社区汇景新城小区业主委员会于2017年3月23日签订《物业管理服务合同》符合法律规定，协议合法有效，对双方均有约束力。合同约定按建筑面积每月每平方米0.80元计收物业费，本院予以支持；双方在2020年5月8日以补充协议的方式对公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.30元计算，并约定自2017年3月23日开始计收，加重了业主负担，本院对此不予支持，故钱宏祥自2017年3月23日至2020年3月23未向美晨物业缴纳物业费为7947.76元（0.80元/㎡/月×91.988㎡×3×36个月）；美晨物业要求钱宏祥支付逾期付款违约金的诉讼请求过高，本院对此项诉讼请求不予支持；美晨物业诉请钱宏祥支付律师费，无证据证明，本院不予支持。对于被告钱宏祥的辩解，其可依据相关法律规定，另行起诉向侵害方主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告钱宏祥应在本判决生效后十日内向原告铜陵市美晨物业有限责任公司支付物业服务费7947.76元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告铜陵市美晨物业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  张春生二〇二〇年八月十七日书记员  胡 洁附：本判决所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。