福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民再13号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：汤吴华，男，1953年10月12日出生，汉族，住福建省周宁县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄素惠，女，1962年7月14日出生，汉族，住福建省周宁县。 共同委托诉讼代理人：赵振华，福建环三律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：叶石峰，男，1969年8月10日出生，汉族，住福建省周宁县。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李宝珠，女，1968年8月20日出生，汉族，住福建省周宁县。 再审申请人汤吴华、黄素惠因与被申请人叶石峰、李宝珠合同纠纷一案，不服本院（2018）闽09民终1704号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2019年7月31日作出（2019）闽民申2736号民事裁定，指令本院再审。在再审审理期间，再审申请人汤吴华、黄素惠放弃将李祖盛列为本案的第三人，未违反法律的强制性规定，本院予以准许。本院于2020年5月6日立案后，依法另行组成合议庭，在福建移动微法院线上开庭进行了审理。再审申请人汤吴华、黄素惠及其委托诉讼代理人赵振华、被申请人叶石峰、李宝珠参加线上诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人汤吴华、黄素惠申请再审称：1.判令撤销本院作出的（2018）闽09民终第1704号民事判决及周宁县人民法院作出的（2017）闽0925民初783号民事判决第二判项内容；2.确认被申请人叶石峰与申请人汤吴华、黄素惠之间签订的房屋买卖合同无效；3.判令被申请人叶石峰、李宝珠返还房屋销售款69.62万元及财产损失5000元，合计70.12万元，以及自2017年4月11日至实际清偿完毕所产生的利息（以70.12万元为基数，按银行同期利率计算）。事实与理由：1.双方当事人签订了3份价格分别为80万、110万、160万的房屋买卖合同；叶石峰在接受公安机关的调查时承认：“房子过户到我名下后，我又陆续借了汤吴华六、七十万元，当时双方约定如果汤吴华、黄素惠在一年内将欠我的钱还有利息还给我，就将房产过户给他女儿”；叶石峰在已经将涉案房屋卖给李祖盛的情况下仍然承认抵押事实的电话录音（汤吴华女儿汤雪梅：“他当时抵押给你的时候你是说他给你钱，你就把房子过户到我名下。”叶石峰：“哦，那钱拿来还我，房子过户给你，这没有关系，我不要这房子，我拿来干什么。”）。以上三份证据可以形成完整的证据链，印证涉案房屋买卖合同系名为房屋买卖实为抵押的事实。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，本案双方签订房屋买卖合同、办理过户登记的真实意思表示不是买卖，而是为借款提供抵押，该行为不但无效，而且违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条的规定。2．没有任何法律、法规或司法解释规定名为买卖实为抵押必须签订书面协议，二审法院对证据形式的要求存在不当。3.叶石峰如果为了避税，不可能冒着被处罚的风险，向房管局、国土局提交售房价格不同的房屋买卖合同。因此，二审法院认为多份价格不同的合同是为了避税，于理不通。该事实，实际可证明双方之间不存在真实的房屋买卖，办理过户的真实意思表示是为借款提供抵押。4.如果是约定赎回条件的真实房屋买卖合同，交易价格应当确定，过户时应结清购房款，过户费应由买受人承担，房屋出售人按赎回条件向购买人还款后可以取回房屋。但本案的事实是，过户时房屋交易价格并不确定，过户费由汤吴华、黄素惠（卖方）承担，而且汤吴华、黄素惠在过户后又分别于2015年3月22日借款13万元，2015年6-7月借款17万元，2015年11月借款6万元，2016年6月借款21万元，2016年6月30日将所有借款进行利滚利结算，并出具了借款金额为2030900元，月利息为2%的借条。本案过户后借款人继续借款，出借人在借款人无力还款的情况下要求以房抵债的情形符合民间抵押担保的通常做法。 被申请人叶石峰、李宝珠辩称：１.汤吴华、黄素惠与叶石峰签订的房屋买卖合同已全面履行。2015年2月1日，双方自愿签订房屋买卖合同，叶石峰依合同约定支付相应价款。2015年2月16日，汤吴华、黄素惠与叶石峰一起到房产登记中心办理过户登记手续。之后汤吴华、黄素惠将房屋内的全部可移动物品搬出，办理了完整的房屋移交手续。２.诉争房屋买卖合同合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形。汤吴华、黄素惠以存在三份房屋买卖合同为由认为该房屋买卖合同系名为买卖实为抵押来认定诉争房屋买卖合同无效，无理无据。一审和二审法院关于诉争房屋买卖合同是否有效的认定法理清晰，说理依据充分，审判程序合法，应当驳回其再审请求。３.如果汤吴华、黄素惠有撤销权，则该撤销权已经消灭。4.汤吴华、黄素惠再审主张的借款事实错误。在一审时我们举证证明汤吴华、黄素惠向叶石峰及其岳母借款共计1828975元的事实，且得到汤吴华、黄素惠的自认。汤吴华、黄素惠主张房屋买卖过户费用由其承担没有依据，事实是房屋买卖过户费用全部由叶石峰承担。5.叶石峰、李宝珠与李祖盛的房屋买卖行为与汤吴华、黄素惠没有法律上的利害关系，叶石峰、李宝珠无需返还汤吴华、黄素惠70.12万元和相关利息。 汤吴华、黄素惠向一审法院起诉请求：1.判决确认叶石峰与汤吴华、黄素惠之间签订的房屋买卖合同无效；2.判令叶石峰、李宝珠返还汤吴华、黄素惠房屋销售款69.62万元以及自2017年4月11日至叶石峰、李宝珠实际清偿完毕止（以69.62万元为基数按银行同期利率计算所产生的利息）；3.判令叶石峰、李宝珠赔偿因非法处置汤吴华、黄素惠房屋所造成的财产损失20万元。 一审法院认定事实：汤吴华、黄素惠因经商办厂缺乏资金，自2013年至2015年间多次向叶石峰及其亲戚借款，至2015年2月1日止结欠叶石峰及其亲友1828975元本息未还，为此汤吴华、黄素惠与叶石峰于2015年2月1日签订了房屋买卖合同，约定汤吴华、黄素惠将坐落于周宁县狮城镇桥南街49-12（原二建公司）第1-7层的房地产作价160万元出卖给叶石峰，并约定交付房屋时，汤吴华、黄素惠不得损坏该房产结构、地面和墙壁及不适移动的物件。之后，双方在办理上述房地产过户登记手续时，向相关部门隐瞒了真实情况，提供虚假合同文本向税务机关报告涉案房屋买卖价款为80万元，向国土资源局报告涉案房屋买卖价款为110万元，相关部门各以双方提供的报价为准收取了相关税费，并为其办理了房地产过户登记手续。后叶石峰、李宝珠未经汤吴华、黄素惠同意将其放置在上述房屋中的一台钢琴以5000元的价格出卖给他人，并于2017年4月将上述房地产作价300万元出卖给李祖盛，并办理了房屋过户登记手续。在本案诉讼中，双方当事人确认叶石峰若不以汤吴华、黄素惠结欠其的欠款抵作房屋价款，截至2017年4月11日汤吴华、黄素惠结欠叶石峰及其亲友的借款本金及利息共计230.38万元。汤吴华、黄素惠在本案中自认为其只是把房屋作为叶石峰向银行借款的抵押物而不是出卖给叶石峰，所以其与叶石峰签订的房屋买卖合同无效，在叶石峰、李宝珠无法返还房屋的情况下，叶石峰、李宝珠卖房所得的300万元扣除其结欠叶石峰的借款本息230.38万元后，应返还其69.62万元及利息，同时还应赔偿其房屋中的财产损失20万元；但在本案诉讼中，汤吴华、黄素惠对叶石峰与其签订三份房屋买卖合同中存在欺诈行为以及损毁其财产价值达20万元的事实举证不能。 一审法院判决：1.叶石峰、李宝珠应于本判决生效之日起十日内赔偿汤吴华、黄素惠财产损失5000元。2.驳回汤吴华、黄素惠的其他诉讼请求。一审案件受理费11850元，由汤吴华、黄素惠共同负担11800元，由叶石峰、李宝珠共同负担50元。 汤吴华、黄素惠不服一审法院判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.确认叶石峰与汤吴华、黄素惠之间签订的房屋买卖合同无效；3.叶石峰、李宝珠返还房屋销售款69.62万元。 二审法院认定事实：本案双方已在房屋买卖合同上签字并履行了协助过户、转移房屋占有等合同义务，不管是合同形式还是合同履行情况均表现为房屋买卖，故汤吴华、黄素惠主张合同实质为房屋抵押，应承担举证责任。但汤吴华、黄素惠并不能提供双方关于本案名为买卖实为抵押的书面约定，或对方就实为抵押所作的承诺书、证明之类的书面证据，而这些汤吴华、黄素惠在进行名为买卖实为抵押的约定时本可以要求对方出具。因此，汤吴华、黄素惠目前并无书面证据而仅有理由。汤吴华、黄素惠理由之一是双方签订了多份价格不同的合同，但这只能证明双方为避税而以虚假的低价格买卖合同掩盖真实的高价格买卖合同，并不能证明当事人真实意思是抵押。汤吴华、黄素惠理由之二是叶石峰在公安机关及与汤吴华女儿的通话中承认有约定如债务在一年内偿还就将房屋过户给汤吴华女儿，但此种约定的性质为房屋赎回条件，而法律并不禁止在房屋买卖合同中特别约定赎回条件，现实生活中在房屋买卖合同中约定赎回条件也是一种正常现象，故仅凭此尚不足以证明本案就是名为买卖实为抵押。综上，汤吴华、黄素惠对其关于本案名为买卖实为抵押的事实主张举证不能，应承担举证不能的法律后果，对其此项事实主张本院无法支持。 二审法院认为，因汤吴华、黄素惠无法证明本案名为买卖实为抵押，其以此为由诉请确认房屋买卖合同无效，本院无法支持。同时，汤吴华、黄素惠系以合同无效为由主张叶石峰、李宝珠返还房屋出卖给李祖盛的销售款，实质为合同无效后标的物无法返还的赔偿请求，相应本院对此项诉讼请求也无法予以支持。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10792元，由汤吴华、黄素惠共同负担。 再审期间，双方当事人均未提交新证据,对一审、二审法院认定的事实，双方无争议的部分予以确认。 再审另查明，汤吴华、黄素惠与叶石峰于2015年2月1日签订房屋买卖合同时结欠叶石峰及其亲友1828975元本息未还，汤吴华、黄素惠将案涉房屋作价160万元出售给叶石峰。叶石峰在签订完房屋买卖合同后还继续为汤吴华、黄素惠提供借款。双方还口头约定如债务在一年内偿还就将房屋过户给汤吴华女儿。叶石峰于2017年4月28日在周宁县公安局刑警大队的询问笔录中提到“2016年6月30日，汤吴华夫妇之前的欠款加上利息，给我打了一张2030900元，月息两分的借条”。 根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：涉案房屋买卖合同的性质如何认定？即是为以房抵债还是以房担保。对此，予以查明、分析并认定如下： 本院再审认为，从本案查明的事实来看，汤吴华、黄素惠与叶石峰间存在民间借贷关系,虽然双方于2015年2月1日签订房屋买卖合同，但双方于2016年6月30日就债务进行结算时，叶石峰仍将房屋买卖合同签订之前的债务归为未清偿的债务，双方将之前所欠债务及利息结算后，由汤吴华、黄素惠向叶石峰出具一张欠款金额为2030900元的借条。可见在2016年6月30日时双方均认可之前的债务并未清偿，那么双方于2015年2月1日签订的房屋买卖合同并非双方真实的意思表示，若为买卖，则应当将之前的债务予以扣减。结合双方当事人约定案涉债务如在一年内清偿则案涉房屋过户给汤吴华女儿的事实，可以认定案涉房屋买卖实质上是基于双方之间的借贷关系而产生的，双方所签订的房屋买卖合同的真实意思是为借款合同提供担保，而非真正实现房屋买卖合同目的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因此，本案双方当事人签订房屋买卖合同并转移所有权只是伪装行为，其背后存在的隐藏行为是担保行为。对于伪装行为即签订房屋买卖合同并转移所有权，因缺乏真实意思表示，而归于无效。综上,叶石峰、李宝珠在汤吴华、黄素惠没有履行偿还借款义务之后,不是通过民事诉讼主张自己权利以及通过执行程序申请拍卖案涉屋以实现自己的债权,而是直接将案涉房屋卖给李祖盛并转移所有权,违背了公平原则,应为无效。 综上所述，双方当事人签订房屋买卖合同，其目的是为涉案民间借贷提供担保,即双方当事人形成民间借贷担保法律关系，不发生房屋买卖法律效力。截止2017年4月11日，汤吴华、黄素惠结欠叶石峰及其亲友的借款本金及利息共计230.38万元；叶石峰、李宝珠于2017年4月将涉案房产作价300万元出售给李祖盛。因此，汤吴华、黄素惠主张返还房屋销售款69.62万元（300万元-230.38万元=69.62万元）及资金占用期间的利息（利息自2017年4月11日起按银行同期利率计算至款项还清之日止）予以支持。鉴于中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准自2019年8月20日起已经取消，故汤吴华、黄素惠主张的利息自2017年4月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。一审、二审法院认定事实部分有误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下： 一、维持周宁县人民法院（2017）闽0925民初783号民事判决第一项； 二、撤销宁德市中级人民法院（2018）闽09民终1704号民事判决和周宁县人民法院（2017）闽0925民初783号民事判决第二项； 三、叶石峰与汤吴华、黄素惠之间签订的房屋买卖合同无效； 四、叶石峰、李宝珠应予本判决生效之日起十日内偿还汤吴华、黄素惠69.62万元及相应利息（自2017年4月11日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）; 五、驳回汤吴华、黄素惠的其他诉讼请求。 如果被申请人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12762元，由叶石峰、李宝珠共同负担9985元、汤吴华、黄素惠共同负担2777元；二审案件受理费10812元，由叶石峰、李宝珠共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钟相坤 审 判 员 张小杏 审 判 员 崔龙生 二〇二〇年八月三日 法官助理 范婧婧 书 记 员 郑婉蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： … （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； … 第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。