陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终7319号上诉人（原审被告、反诉原告）：王云珍，女，1958年1月26日出生，汉族，籍住西安市碑林区太乙路********。委托诉讼代理人：郭建，陕西乐思律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张大龙，男，1988年1月5日出生，汉族，籍住，籍住陕西省华县金堆镇向阳区******div>委托诉讼代理人：安文江，陕西维恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕铖祺，陕西维恩律师事务所律师。原审第三人：西安敬诚房地产营销策划有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区丈八东路南侧********。法定代表人：陈江耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏光，男，1985年12月8日出生，汉族，系公司员工，籍住陕，籍住陕西省华县赤水镇祥田村佐**iv>原审第三人：西安房地产开发（集团）股份有限公司。住所地：西。住所地：西安市科技路**E阳国际大厦内>法定代表人：尉新满，该公司工程经理。委托诉讼代理人：陈小侠，女，1991年10月3日出生，汉族，该公司员工，住西安，住西安市蓝田县iv>上诉人王云珍因与被上诉人张大龙及原审第三人西安敬诚房地产营销策划有限公司（以下简称敬诚房地产公司）、西安房地产开发（集团）股份有限公司(以下简称西房公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初6409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王云珍上诉请求：1.撤销原判并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.张大龙的本诉诉讼请求并未提出支付房屋价款事项，一审法院判决张大龙支付王云珍剩余购房款78万元，违反“不告不理”原则，程序违法；2.2016年11月14日，王云珍与张大龙、敬诚房地产公司签订《西安市存量房屋买卖居间合同》时，张大龙、敬诚房地产公司明确知悉王云珍尚未取得涉案房屋的所有权证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，应属无效，一审法院对基本事实认定不清；合同签订后，王云珍积极主动采取各种方式办理房产权，但魏光故意设置障碍谋求好处费，导致涉案房屋始终未能办理房屋产权证书，增加购房款部分为张大龙选择性的截取微信聊天记录，法院未予查明；王云珍在张大龙未支付剩余78万元房款的情况下，从未向其交付过涉案房屋；一审法院在审理过程中始终未对涉案房屋价款支付的情况进行查明，存在重大疏漏；涉及房屋钥匙的交付及真伪，一审法院认定错误；一审法院对张大龙伪造王云珍签字骗取装修许可的严重违法和涉嫌犯罪行为未予纠正，影响司法公正；3.一审法院混淆居间合同与房屋买卖合同，在双方未签订买卖合同的情况下，错误地进行了房屋权属的司法裁判，法律适用错误；根据西安市住房公积金贷款相关规定，张大龙无法取得足额公积金贷款并履行合同。张大龙答辩称，1.王云珍在签订合同当日就在敬诚公司见证下向张大龙交付了房屋钥匙，张大龙也已实际接受了房屋；一审法院判决张大龙支付剩余房款符合双方合同约定，也是为节省社会资源、维护王云珍作为卖方的合法利益，一审程序正当；2.未办理权属证书的结果是王云珍故意为之，其目的是为了故意不履行房屋买卖合同，故不能以此作为认定房屋买卖合同无效的理由；《中华人民共和国城市房地产管理法》属于管理型强制性规定，并非效力性强制性规定，不能以此为依据判断涉案房屋买卖合同是否有效；3.本案中合同内容囊括了《城市房地产转让管理规定》第八条所列举的房地产转让合同主要内容，完全具备房屋买卖合同的全部内容，依法属于房屋买卖合同；张大龙无法依约办理公积金贷款完全是王云珍因认为房屋售价过低而故意毁约导致的。综上所述，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，王云珍上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。敬诚房地产公司发表意见称，合同有效，当事人意思清晰，王云珍完全违反合同约定。西房公司表意见称，其公司尊重人民法院判决，可配合办理产权证书。张大龙向一审法院起诉请求：1.王云珍继续履行合同即王云珍为张大龙办理房屋产权过户手续，将西安市雁塔区世家星城一期第25幢5单元6层西户（现世家星城一期29号楼10单元601室）房屋过户至张大龙名下；2.王云珍向张大龙赔偿损失150000元；3.西房公司协助将西安市雁塔区世家星城一期第25幢5单元6层西户（现世家星城一期29号楼10单元601室）房屋过户至张大龙名下；4、本案诉讼费由王云珍承担。王云珍一审反诉请求：解除王云珍与张大龙、西安敬诚房地产营销策划有限公司于2016年11月14日签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》，王云珍向张大龙返还所交定金20000元。一审法院经审理查明：2016年11月14日，张大龙（乙方）与王云珍（甲方）、敬诚房地产公司签订《西安市存量房屋买卖居间合同》（房屋所有权证(购房合同）号：403368XF2004第0444号）。约定甲方所售房屋坐落于西安市雁塔区世家星城一期第25幢5单元6层西户（现世家星城一期29号楼10单元601室），该房屋交易价格为800000元，其中购房定金20000元整于2016年11月14日前已由乙方实际支付给甲方。该房屋交易价格包含甲方应交或已交的该房屋附加费用及基础设施、设备等费用（包括但不限于房屋专项维修基金（即大修基金）、甲方购房时已缴纳之税费、初装费、入住费用、已发生之物业及相关费用）、前述费用乙方不再承担。甲方同意该房屋的专项维修基金（即大修基金）随房屋一并转移给乙方。乙方以申请公积金贷款方式交易。甲乙双方约定交房时间为：甲方结清上述房屋物业费、暖气费当日。交屋前，该房屋已经发生的费用包括但不限于物业管理费、水电费、暖气费、燃气费、有限电视费等所有物业及相关费用由甲方承担；交屋后的上述费用由乙方承担。交屋时，甲方将燃气卡、电卡、房屋内外所有钥匙等物件一并交付给乙方。合同第八条补充约定:①上述房屋所有权证由甲方自行办理。②上述房屋所有权证,如果不归属于世家星城一期29号楼10单元601(西户)房屋所有,则交易终止,甲方退回收取乙方的定金,丙方退回所收取的中介费。签订合同当日，张大龙向王云珍支付定金20000元，王云珍出具《收条》。张大龙表示当日王云珍已将房屋钥匙、水电卡、天燃气卡、门禁卡交由张大龙，王云珍及其儿子以及敬诚房地产公司均在现场。王云珍对此不予认可，表示并不清楚张大龙如何取得涉案房屋钥匙。敬诚房地产公司表示向张大龙交付房屋钥匙等事项王云珍均知情也表示同意。2016年12月1日王云珍前往物业公司结清之前所欠所有物业费用。张大龙自2017年1月起开始缴纳涉案房屋相关物业费用。2017年4月-2018年11月期间，张大龙、敬诚房地产公司一直就房屋解押及办证事宜多次与王云珍微信沟通，王云珍称办证资料已提交，因开发商原因导致一直无法办理产权证书，但经张大龙多次要求双方共同前往房屋产权登记机关了解情况，王云珍均以事务繁忙为由致双方未能见面沟通。直至2018年11月10日，王云珍以微信告知敬诚房地产公司中介人员称：“小魏您好！请人去世家星城打听反馈回来的房价是和我们一样情况的房子价格是一万三，有证的是一万六七。之前卖房所要价钱是因为刚好另外买房需要这个数，所以就说了个数字。因为和您建议有出入，所以，没好直接告诉您。或者您可以给个具体的价格提议，以及何时付款等具体内容，我们再商议。谢谢您”。次日，敬诚房地产中介人员向张大龙转达王玉珍提出重新商议购房款的意思，张大龙通过微信向敬诚房地产公司中介人员回复称：“魏经理，这一次务必要见面，把事情说开，我这情况你也清楚，你让我凑一凑个800000元一次性给你，我能力还能达到，让我一次性付1300000元，这是我来说有点难了，而且我还要装修，这就违背我买房子的初衷”。在此期间张大龙多次微信王云珍希望可以见面商谈，但王云珍均以事务繁忙，未能成行。之后，张大龙、王云珍及敬诚房地产公司三方见面商谈，王云珍要求涨价500000元才可继续履行，张大龙表示无法接受。2018年12月8日，张大龙通过微信向王云珍发出《关于要求贵方尽快履行合同义务的催告函》，载明：“……经与贵方多次联系沟通，因贵方拒不按合同约定办理房产证等手续，使本人进一步装修工期不断推迟，本人因此承担了多笔违约责任，现向贵方告知，我方将在2018年12月14日正式开始进一步装修工作，如因贵方原因导致本人不能取得涉案房屋产权，因此给本人造成的包括但不限于装修费等损失，将由贵方全部承担……”。王云珍对此未予回复。随后，张大龙于2018年12月9日前往物业提交《装修申请表》并办理装修手续。2019年2月18日，张大龙通过邮寄和微信向王云珍发送《律师函》。一审庭审中张大龙现表示在办理过户手续同时，同意一次性向王云珍支付剩余购房款。经查，西房物业第一服务中心出具证明：“兹证明张大龙现为世家星城29号楼0单元6层02（西）业主，此房屋与世家星城29号栋10单元601室（西）同属一套房产”。西安西房物业服务有限公司第一服务中心出具《情况说明》一份，载明：“2016年12月1日，29号楼0单元602室登记业主王云珍办理了2016年及之前物业费结清手续，2017年及之后均为张大龙缴纳。张大龙向我司服务中心提供了房屋买卖合同，该房屋系张大龙购买取得，我司也在之后为张大龙办理了合法装修手续。关于装修手续中所涉及王云珍名字，系因其目前仍为该房屋在我司登记业主，我司因工作流程要求，确定装修房屋在我司处信息，所以要求装修公司标注了王云珍的名字。经我司核实，29号楼0单元602室门锁为开发商原配门锁，不存在任何被撬痕迹，张大龙现持有的该门锁钥匙也与我司服务中心留存的原配钥匙一致，能够正常打开该房屋原配门锁”。经询，王云珍早于2012年10月18日还清房屋贷款，经2019年5月8日查询《西安市不动产登记簿》显示，涉案房屋西安市雁塔区丈八东路世家星城29号楼29幢00602室（不动产权证号：1100100017-2-1-29-00602～0）于2006年3月3日完成初始登记。一审法院认为，张大龙、王云珍于2016年11月14日签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同对合同标的、价款、履行期限和方式、违约责任等均进行了约定，完全具备房屋买卖合同要件，双方均应严格按约履行各自义务。王云珍主张该涉案合同属预约合同且要求予以解除并由张大龙退还定金的诉请，明显于法无据，依法不予支持。本案中，涉案房屋已于2006年3月3日完成初始登记，需王云珍随时配合提交资料后敬诚房地产公司表示可随时办理房屋产权证书。张大龙作为守约方，积极履行了合同的义务。王云珍2016年12月1日前往物业公司结清之前所欠所有物业费用的行为已符合合同所约定的房屋交付条件，加之2017年1月起一直由张云龙缴纳相关物业费用，结合以上情况足以认定王云珍实际已向张大龙交付房屋的事实。但王云珍现以开发商无法办理房屋产权证书并要求张大龙增加购房款为由拒绝继续履行合同，明显已构成违约，严重违反诚实信用原则。现张大龙要求王云珍继续履行合同即将涉案房屋西安市雁塔区丈八东路世家星城29号楼29幢00602室（不动产权证号：1100100017-2-1-29-00602～0）办理过户至张大龙名下，于法有据，一审法院依法予以支持。鉴于王云珍未积极履行办证手续，涉案房屋目前仍登记在西房公司名下，故西房公司理应协助配合办理相关手续将涉案房屋产权过户至张大龙名下。关于张大龙主张赔偿装修、租金损失一节，因房屋未办理过户手续并不直接影响张大龙对房屋装修及使用，两者之间并无直接关联性。张大龙在认可房屋已于2016年12月1日交付的情况下，因王云珍拒不办理过户手续主张装修、租金损失，缺乏事实与法律依据，依法不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十二条、第六十条之规定，遂判决：“一、原告张大龙于本判决生效之日起十日内支付被告王云珍剩余购房款780000元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告王云珍、第三人西安房地产开发（集团）股份有限公司于本判决第一项履行完毕后十日内协助原告张大龙将西安市雁塔区丈八东路世家星城29号楼29幢00602室（不动产权证号：1100100017-2-1-29-00602～0）房屋办理产权登记至原告张大龙名下。三、驳回原告张大龙其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）王云珍反诉请求。本案案件受理费3300元，由王云珍承担。因张大龙已预交，王云珍于支付上述款项时将该款一并支付张大龙。反诉费5900元，由王云珍自行承担。”二审中，王云珍提交两份新证据，为微信聊天记录及录音，证明其积极履行合同。因王云珍未提交该两份证据的原始载体，无法核实其真实性，本院对其不予采信。经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见以及本案事实情况，本案二审双方争议的焦点问题为：（一）合同效力问题；（二）案涉合同应继续履行还是解除问题；（三）一审判决是否超出当事人请求。关于焦点问题（一），张大龙、王云珍及敬诚房地产公司于2016年11月14日签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》均为双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王云珍称案涉合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定因而无效，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，王云珍所依据的法律规定并不属于导致合同无效的效力性强制性规定，故本院对王云珍称合同无效的上诉理由不予采信。关于焦点问题（二），案涉合同对合同标的、价款、履行期限和方式、违约责任等均进行了明确约定，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，张大龙按约履行了其合同义务。王云珍亦在结清之前所欠物业费用后向张大龙交付了房屋。王云珍称系张大龙私自违反占有案涉房屋一节，因其并未提供相应的证据予以证明，故其主张的事实不能成立。王云珍随后以开发商无法办理房屋产权证书为由拒绝继续履行合同，并要求张大龙增加购房款，明显已构成违约，严重违反诚实信用原则。综合双方对于合同的履行情况，张大龙属守约一方，王云珍属违约一方，故而王云珍要求解除合同没有事实和法律依据，一审判决认定案涉合同应当继续履行，于法有据。关于焦点问题（三）如上所述，案涉合同应予继续履行，张大龙作为买方，支付房款是其合同义务，一审法院判决张大龙支付剩余房款78万元既兼顾了买卖双方各自的合同义务，又减少了当事人的诉累，且不违反法律规定。王云珍称一审判决超出当事人诉请范围的理由，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由王云珍负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 楠审判员 张 伟二〇二〇年八月二十八日书记员 周美丽