广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂01民终5668号 上诉人（原审被告）：南宁润嘉房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区朱瑾路**缅甸园区德利凤岭世家办公楼**，送达地址：南宁市青秀区民族大道157号财富国际广场4号楼29层2901室。 法定代表人：洪玉树，公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨通奎，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王可，广西桂海天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁某1，男，2007年6月5日出生，壮族，住址：南宁市青秀区，送达地址：南宁市青秀区中马路1号绿海云天12栋1单元1301号。 法定代理人：周某(系梁某1母亲)，住址：南宁市青秀区。 法定代理人：梁某2（系梁某1父亲），住址：南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：赵成荣，广西龙登律师事务所律师。 原审被告：广西电影集团有限公司，住，住所地：南宁市西乡塘区友爱北路**/div> 法定代表人：张睿，公司执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：聂科，该公司总经理助理及总法律顾问。 原审被告：广西海游城市场管理有限公司，住所，住所地：南宁市青秀区长湖路**怡心园****div> 法定代表人：陈小军，公司执行董事。 上诉人南宁润嘉房地产开发有限公司（以下简称“润嘉公司”）因与被上诉人梁某1、原审被告广西电影集团有限公司（以下简称“电影公司”）、原审被告广西海游城市场管理有限公司（以下简称“海游城公司”）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2019）桂0107民初6863号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，组织各方当事人进行调查、辩论、调解，本案现已审理终结。 上诉人南宁润嘉房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，判令上诉人返还被上诉人80655元，判令上诉人支付被上诉人违约金6480元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定签订的名为摊铺使用权转让合同，实为摊铺租赁合同是错误的。西乡塘区法院和南宁市中级人民法院审理涉案房产其他业主诉上诉人的一审和二审案件中，均认定名为使用权转让合同实为商品房买卖合同。二、上诉人没有收到被上诉人转让款100728元，实际上被上诉人系将款项80655元直接转给海游城公司，也并未足额支付。被上诉人已扣除10073元作为海游城公司给被上诉人商铺第一年返租期的租赁回报。上诉人并没有实际收到被上诉人的任何款项，仅是应要求履行开具收据义务，故没有返还的义务。因此，如上诉人承担返还责任，应返还被上诉人80655元。三、一审判定上诉人支付被上诉人违约金20145.6元没有事实和法律依据。被上诉人在一审诉讼请求要求以100728元为基数，按照每日万分之三计算，一审违背被上诉人的诉求自行以其他方式计算违约金，超出了被上诉人诉请，损害了上诉人的利益。被上诉人主张解除合同，应从法院确定解除之日起计算违约金，而双方签订的合同系无效合同，被上诉人明知上诉人未取得相关出售、出租资质却未尽到审查房屋建设和销售、出租是否具备法定条件的注意义务，具有过错应当承担相应的合同无效的责任，故上诉人无需向被上诉人支付违约金。如上诉人承担违约责任，也应从2019年1月1日起，按80655元为基数以每日万分之三计算。 被上诉人梁某1答辩称：一、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不应支持。答辩人的付款中一部分为已经由海游城公司代为扣除第一年的租金10073元作为回报款，上诉人已将涉案商铺交付，证明答辩人已经按照合同约定足额支付了合同款100728元。海游城公司是上诉人的委托代理人和关联公司，代为收取相关款项，答辩人将商铺的款项支付给该公司，从法律效果上来说就是交付给上诉人。否则，上诉人不可能开具相关收据给答辩人，更不可能将涉案商铺办理交付手续。二、电影公司应对本案债务承担连带责任。电影公司作为该项目法律上的业主和开发主体，是该项目的实际受益人，涉案商铺的出售均在其营业区域范围内进行，其应当对本案的债务承担连带清偿责任。 原审被告电影公司答辩称：答辩人不是适格当事人，不是上诉人和一审原告合同当事人，没有收取任何涉诉摊铺使用权转让费。 海游城公司未作答辩。 梁某1向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除梁某1与润嘉公司于2017年8月2日签订的《摊/铺使用权合同》；2、判令润嘉公司、电影公司、海游城公司连带向梁某1返还转让费100728元；3、判令润嘉公司、电影公司、海游城公司连带向梁某1支付违约金（以100728元为基数，按每日万分之三，从2019年1月1日起计至债务清偿之日止）；4、本案诉讼费用由润嘉公司、电影公司、海游城公司承担。 一审法院确认如下事实：2009年12月15日，广西电影制片厂（甲方）与南宁市福春树矿业投资有限公司（乙方）签订《合作开发合同书》约定：甲方提供土地，乙方提供资金，共同建设10层综合楼，产权归甲方，由乙方经营，共享回报。2010年9月29日，广西电影制片厂（甲方）与润嘉公司（乙方）签订《变更协议书》约定，乙方曾以南宁市福春树矿业投资有限公司名义与甲方签订《合作开发合同书》，现双方达成如下协议，甲方提供12亩土地，乙方提供建设资金，共同开发建设壮语译制与文娱中心，建筑面积78789平方米，19层，地下2层，地上，地下**，地上**为商场0%面积归甲方经营使用，60%面积归乙方经营使用。甲方获得的负一层、地上一、二层返租给、地上一，返租期20年，合作期限50年。2014年9月9日，壮语译制与文娱中心地下层获得人防工程建设规划许可证。2017年8月2日，梁某1（乙方）与润嘉公司（甲方）签订《摊/铺使用权合同》约定：甲方将位于南宁市“广影友爱·海游城”项目摊/铺号为F49的摊/铺20年的使用权转让给乙方，建筑面积为5.61平方米；使用期限从2018年12月31日起至2038年12月30日止；交付日期为2018年12月31日；使用权转让费总金额为100728元；合同签订时支付乙方支付60437元，余款40291元在项目建至第十层并在甲方发出通知后7日内支付；乙方将该摊/铺使用权转让他人时须支付甲方更名手续费1000元；甲方逾期交付摊/铺的按已付款每日万分之三支付违约金，逾期超过180天的，乙方有权解除合同，甲方退还已付款，按已付款的20%支付违约金。同日，梁某1（甲方）与海游城公司（乙方）签订《友爱广影.海游城委托租赁合同》约定：甲方委托乙方以乙方名义代理F49的摊/铺招商运营管理，委托租赁期限不超过甲方使用年限，委托租赁期限为一年，从2018年12月31日起至2019年12月30日止，其中第一年为返租期，由乙方承租使用，返租期完后为委托租赁期。第一年租期回报为10073元，在摊/铺转让款扣除，第一年结束后租金收入10%归乙方，90%归甲方。2017年5月22日、2018年3月5日，梁某1分别转账支付海游城公司50437元、30218元。2018年3月5日润嘉公司向梁某1出具收据，收到梁某1F49号摊位使用权款90655元。2017年11月10日，电影公司发出紧急通告，要求所有承租户将缴纳款项存入其公司帐号。2017年11月14日，电影公司、润嘉公司与广西文化产业集团有限公司、青建国际集团有限公司、广西汇恩实业有限公司形成会议纪要，文娱中心销售款必须进入电影公司共管帐户，由电影公司监管，未经电影公司同意，润嘉公司不得再委托其他公司进行销售。2019年6月6日，译制与娱乐中心取得建设工程规划许可证。广西电影制片厂后变更为广西电影集团有限公司。 一审法院认为：梁某1与润嘉公司签订的名为摊/铺使用权转让合同，实为摊/铺租赁合同，房屋建设已取得建设工程规划许可证，该合同没有违反法律效力性强制性规定，合法有效，是主合同。梁某1与海游城公司签订的《友爱广影.海游城委托租赁合同》，也没有违反法律效力性强制性规定，合法有效，是从合同。梁某1已按合同约定支付20年租金100728元，海游城公司已按合同约定支付梁某1第一年租金10073元。润嘉公司未能按照约定于2018年12月31日将摊/铺交付梁某1，已构成违约，梁某1要求解除与润嘉公司签订的《摊/铺使用权合同》，证据充分，理由成立，应予支持。主合同解除，从合同亦应一并解除。润嘉公司逾期交付已超过180天，应按合同约定返还梁某1已付款，并按已付款20%支付梁某1违约金。梁某1主张海游城公司、电影公司对上述债务承担连带责任，无合同依据和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定，判决:一、解除梁某1与润嘉公司于2017年8月2日签订的《摊/铺使用权合同》；二、润嘉公司返还梁某1100728元；三、润嘉公司支付梁某1违约金20145.6元；四、驳回梁某1其他诉讼请求。案件受理费2393元，由润嘉公司负担。 二审期间，润嘉公司提交了一份其与海游城公司签订的招商代理合同，以证明上诉人与海游城公司之间存在招商代理关系，根据合同约定，海游城公司无权擅自对外签订委托代理的权限，更没有擅自收取相关款项的权限。被上诉人梁某1对该份证据真实性无异议，但认为该合同不能对抗其诉求。电影公司对此证据无异议。本院对该合同真实性予以认可，该合同可以证明润嘉公司与海游城公司之间对涉争的摊铺面系委托招商代理关系。 一审认定事实真实客观，本院予以确认。 本案焦点问题：1、润嘉公司应退还梁某1的款项具体数额；2、润嘉公司支付梁某1的违约金应如何计算。 本院认为：1、关于润嘉公司应退还梁某1的款项具体数额。上诉人润嘉公司与被上诉人梁某1签订的《摊/铺使用权合同》名为使用权合同，实为房屋租赁合同，双方签订的合同为双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应合法有效。双方均应自觉履行。合同约定铺面交付时间为2018年12月31日，如逾期超过180天，梁某1有权解除合同。而润嘉公司一直未能交付铺面，已远超合同规定的乙方有权解除合同的期限，因此，梁某1提出解除合同，一审予以支持并无不当。合同解除后，润嘉公司应返还梁某1交付的款项，并承担合同规定的违约责任。虽然转款凭证仅有80655元，梁某1称有1万元为现金交付，由于润嘉公司出具发票为90655元，证明其承认收到梁某190655元，故润嘉公司应将收取的90655元返还给梁某1。润嘉公司上诉主张其仅返还80655元，本院不予支持。此外，梁某1要求返还100728元，但也未能提供其他证据证明其交了100728元，至于梁某1称其与海游城公司签订了委托租赁合同，双方约定第一年返租金10073元在该铺面转让款总额中扣除10%，即将该款抵扣作为应付给润嘉公司的“转让款”。但该协议为梁某1与海游城公司所签订，润嘉公司不予认可收到此款，根据合同相对性原则，不应由润嘉公司予以返还。由于该合同约定的是梁某1将铺面交付海游城公司后，由海游城公司代为招商运营，而本案铺面润嘉公司一直未能交付予梁某1，尚不能履行，故此第一年的返租亦未能实现，梁某1要求返还100728元，本院不予支持，一审判决润嘉公司返还梁某1100728元不当，本院予以纠正。2、润嘉公司支付梁某1的违约金应如何计算。润嘉公司与梁某1签订的《摊/铺使用权合同》约定：甲方逾期交付摊/铺的按已付款每日万分之三支付违约金，逾期超过180天的，乙方有权解除合同，甲方退还已付款，按已付款的20%支付违约金。从该合同可见，双方约定的逾期交付的违约金计算方式有两种，一审梁某1诉讼请求要求按照每日万分之三，从2019年1月1日起计到付清本案款项之日止，这是合同约定的违约金计算方法之一，但一审判决按照合同约定的违约金另外一种计算方式计算，至目前仍超过梁某1诉请的计算方式计算的违约金总额，故润嘉公司上诉主张应按梁某1的诉请方式计算违约金总额，本院予以支持。综上，一审认定润嘉公司应返还的款项和违约金的计算方式不当，本院予以纠正，润嘉公司的部分上诉主张有事实和法律依据，予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 维持南宁市西乡塘区人民法院（2019）桂0107民初6863号民事判决第一项和第四项。 变更南宁市西乡塘区人民法院（2019）桂0107民初6863号民事判决第二项为：上诉人南宁润嘉房地产开发有限公司返还被上诉人梁某190655元； 变更南宁市西乡塘区人民法院（2019）桂0107民初6863号民事判决第三项为：上诉人南宁润嘉房地产开发有限公司润嘉公司支付被上诉人梁某1违约金（以90655元为基数，按照每日万分之三，从2019年1月1日起计至本判决规定的履行期限止)； 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕、逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费2393元，由上诉人南宁润嘉房地产开发有限公司负担2153元，由被上诉人梁某1负担240元，二审案件受理费643元，由上诉人南宁润嘉房地产开发有限公司负担300元，由被上诉人梁某1负担343元，上诉人南宁润嘉房地产开发有限公司已预交643元，由本院退还343元。 上述案件受理费，义务人应于本判决生效之日起十日内分别向一、二审法院缴纳完毕。拒不缴纳的，人民法院将依法强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 文 莲 审判员 覃尹柔 审判员 韦 欣 二〇二〇年八月二十四日 书记员 陆 娜