陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终5781号上诉人（原审原告）：林大旭，男，1981年3月27日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：朱松枝，女，1969年2月17日出生，汉族，西安市宏升电热电器成套有限公司员工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：喻宏，男，1969年9月2日出生，汉族，西安市宏升电器成套有限公司总经理，住西安市未央区，系朱松枝之配偶。被上诉人（原审被告）：喻宏，男，1969年9月2日出生，汉族，西安市宏升电热电器成套有限公司总经理，住西安市未央区。上诉人林大旭因与被上诉人朱松枝、喻宏房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。林大旭上诉请求：1．撤销原判，改判支持林大旭的全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由朱松枝、喻宏负担。事实与理由：事实系朱松枝、喻宏违约，私自换锁，导致林大旭无法使用房屋而解除租赁合同，应由出租人承担违约责任。截止2019年9月20日出租人换锁之前，合同仍在继续履行，并未解除。2019年9月20日，出租人私自换锁，导致自己无法使用房屋。朱松枝、喻宏辩称，不认可林大旭的上诉理由。林大旭违约在先，房屋到期后，林大旭以微信方式告知朱松枝、喻宏，不再租赁房屋，且房租也仅支付到发送微信当天。后来各种方式都联系不上林大旭，考虑到房子一直没有人居住，才换了锁。林大旭向一审法院提出诉讼请求：1、判令双方房屋租赁合同于2019年9月20日解除；2、判令朱松枝、喻宏支付林大旭违约金2100元，退还剩余房租8400元、租房押金2100元，以上共计12600元；3、判令朱松枝、喻宏返还林大旭购房合同一份、房产证一本、手表一块（价值1000元）；4、诉讼费由朱松枝、喻宏承担。一审法院认定事实：喻宏与朱松枝系夫妻关系。2019年7月10日，林大旭（承租方）与朱松枝（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定朱松枝将位于西安市莲湖区XX路XX园XX号XX室的房屋出租给林大旭，租赁期限自2019年7月20日至2020年7月19日，甲方应于2019年7月10日前将房屋按约定交付乙方；月租金为2100元，半年支付一次，押金为2100元；租赁期间水电费、物业管理费由乙方承担；合同第七条转租中约定，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人；合同第九条约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的壹倍支付违约金，甲方应退还剩余租期相应的租金。合同签订后，朱松枝将房屋交付林大旭使用，林大旭交纳半年租金12600元及押金2100元。喻宏向林大旭出具租金12600元收条及押金2100元收条。庭审中，林大旭明确租赁涉案房屋系用于办公，后因营业执照无法办理，于2019年7月26日通过微信告知朱松枝、喻宏要求解除合同，经与朱松枝、喻宏协商，口头约定将房屋转租出去，后未协商一致，林大旭告知朱松枝、喻宏2019年9月16日交房。朱松枝、喻宏认可林大旭2019年7月26日向其提出解除合同，其也同意解除，林大旭为了不支付违约金要转租，其也同意，但只同意转租1年，林大旭找的做民宿的，要转租3年，所以其未同意；并称林大旭约定在涉案房屋办理交接手续，其与中介都在场，提出要求林大旭交纳物业费时，林大旭又将钥匙要回，称20号退房，后一直联系不上林大旭，故在2019年9月25日左右将涉案房屋门锁更换。并提交物业费收款收据，补办水、电卡收据、更换门锁收据，证明涉案房屋2个月物业费为247.64元，因林大旭未交钥匙及水、电卡，其更换门锁花费200元，补办水电卡花费60元。庭后林大旭提交情况说明，称2019年9月18日，林大旭与朱松枝、喻宏一起前往涉案房屋内协商退款、退房事宜，因分歧较大未达成一致意见，林大旭拒绝退房，故未将房门钥匙、水、电卡交还；2019年9月19日，林大旭再次联系朱松枝、喻宏，朱松枝、喻宏推诿不到场，只让林大旭与中介联系，林大旭认为中介没有权利代替朱松枝、喻宏商谈退款、退房事宜，故未与中介协商。另查，林大旭明确租赁期间物业费未交纳。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。林大旭与朱松枝签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。合同签订后，朱松枝依约将房屋交付林大旭使用，林大旭交纳半年租金12600元及押金2100元；庭审中，林大旭明确其于2019年7月26日提出解除合同，朱松枝亦同意解除，因违约金支付问题，双方协商转租事宜，未达成一致意见；后双方在退房时因费用结算问题发生争执，庭审中，林大旭提交的微信聊天记录能够证明林大旭明确租金支付至2019年9月20日，朱松枝、喻宏亦在2019年9月20日将涉案房屋门锁更换，故双方的租赁合同于2019年9月20日予以解除；依据合同约定，林大旭应承担租赁期间的物业费，现朱松枝、喻宏已垫付，扣除2个月物业费247.64元后，朱松枝、喻宏应向林大旭退还剩余租金8152.36元；依据合同约定，林大旭提前退租，应支付违约金2100元，林大旭已交纳保证金2100元，用于折抵违约金。合同系朱松枝与林大旭签订，相对方为朱松枝，林大旭要求喻宏承担责任，无法律依据，不予支持。关于林大旭主张朱松枝返还购房合同、房产证、手表的诉请，朱松枝对此不予认可，林大旭亦未举证证明上述物品在涉案房屋内，对此诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告林大旭与被告朱松枝签订的《房屋租赁合同》于2019年9月20日予以解除；二、本判决生效后五日内，被告朱松枝退还原告林大旭剩余租金8152.36元；三、驳回原告林大旭其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元，由原告林大旭负担40元，由被告朱松枝负担75元。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，林大旭与朱松枝于2019年7月10日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，享有相应权利。合同签订后，朱松枝依约将房屋交付林大旭使用，林大旭交纳半年租金12600元及押金2100元。庭审中，林大旭明确其于2019年7月26日提出解除合同，朱松枝亦表示同意解除。因双方就违约金支付及协商转租事宜未达成一致，林大旭拒绝退房，亦未将房门钥匙、水、电卡交还。林大旭将租金支付至2019年9月20日，朱松枝亦于2019年9月20日将涉案房屋门锁更换并收回房屋，故一审判决认定双方租赁合同于2019年9月20日予以解除一节，并无不当。另，林大旭依约应支付租赁期间的物业费，以及按照一个月租金标准支付提前退租违约金。至于林大旭上诉主张朱松枝返还购房合同、房产证、手表之诉请，朱松枝对此不予认可，林大旭亦未举证证明上述物品在涉案房屋内且被朱松枝拿走，故对其上诉请求，依法不予支持。综上所述，林大旭的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由林大旭负担。本判决为终审判决。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年七月二十七日 书 记 员  杨 雪  薇 1