贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7096号 原告：马静，女，1987年7月5日出生，回族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民，贵州创驰律师事务所律师。 原告马静与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告马静的委托诉讼代理人吴发琴，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马静向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理毕节市碧阳国际城第Ｃ4幢1单元12层5号商品房的不动产权证书，并交付原告；2．判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计25070.83元，违约金以总房款228540元为基数从2015年12月25日起，按日万分之一计算至被告实际提交完毕商品房转移登记有关文书并通知原告之日止；3．判令被告返还原告各项开户费4316元；4．本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2013年3月25日，原告与被告签订编号为2012-0160的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款228540元购买被告开发的毕节市碧阳国际城第Ｃ4幢1单元12层5号商品房，建筑面积38.82平方米。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款已全部付清。按约定，被告在2014年12月31日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告后，应在90日内办理初始登记文书，并将把办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。由于被告的原因，原告至今未取得房屋的所有权转移登记文书，原告也无法与被告完善转移登记手续。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条及《商品房买卖合同补充协议》5.6条、8.2条、8.3条约定，原、被告之间构成委托代办关系，被告应当在房屋交付90内申请办理该房屋的初始登记，并在房屋交付使用之日起360日内为原告办理商品房转移登记，逾期未能向买受人提供办理转移登记有关文书的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。但被告一直未取得初始登记，未向原告及办证部门提交办理涉案房屋的产权转移登记手续，也未告知原告，已构成违约，应当承担继续办理房屋产权转移登记手续以及支付逾期办证违约金的责任。此外，各项开户费已经包含在购房款里，原告支付了购房款后，被告又重复收取了原告开户费共计4316元没有法律依据，应予以退还。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、关于原告的第一项诉请。涉案房屋不动产权证书已经办理完毕。 二、关于逾期办证违约金问题。被告认为，首先，原告诉求无事实及法律依据，依法不能支持。理由如下：根据双方的合同第二十二条关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是原告向被告提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，原告在实际收房入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。而原告实际向被告交齐办证所需资料的时间为原告委托被告办证的委托实际即2019年9月30日，2020年6月3日被告将办证资料报登记机关后通过短信方式通知了原告，并未超过合同约定的360日，被告没有违约的事实依法不承担违约责任。若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定，依法扣除超过诉讼时效部份后开始起算，基数金额以原告提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间只能计算到2020年5月19日，该时间为涉案房屋取得办证条件的时间，由于在2019年10月被告已经通知原告提交资料，原告提交资料后被告也及时将资料提交到办证机关。同时，由于今年全国疫情原因，客观上给被告办证造成了一定影响，拖延了被告办证时间，而疫情属于不可抗力因素，因此请求法庭扣除疫情期间被告的逾期办证违约责任，具体时间以贵州发布响应一级防控至三级防控期间。其次，从违约金性质来说，违约金是指由法律规定或依当事人约定，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，而从双方签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背，将逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系原告按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，原告从法律上对涉案房屋并不享有绝对完整的所有权，无法将涉案房屋转让给他人，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对原告使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金的计算标准，均在是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均将合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日万分之零点二。结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同签订时间基本上早于我市二证合一之前等客观情况，考虑被告无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变更为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。若法院最终支持原告主张的办证违约金，则请求法院参照贵州省高级人民法院及相邻的遵义、安顺市各级法院的判决，并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析，对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国各个行业均遭受不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷愈演愈烈，法院及企业的负担过大，其中包括部分业主产生期望值过高。如依然按照此前判决，七星关区房开企业将濒临死亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本系高成本融资进行开发，本身并不存在高额利润，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万元，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为判决的违约金额明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并未产生任何影响和损失。省高院及安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均采取充分考虑是否由于逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望法院充分考虑以上因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护致使企业走上消亡之路，最终损害业主利益和社会稳定。 三、原告主张的三通费诉求依法不能支持，被告所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，被告依据合同享有收取各项开户费的权利，原告依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，被告已经将该费用转交到相关部门并投入使用，原告也实际享受到该费用带来的生活便利，且原告在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中表明，上述法院通过充分论证、分析、说理，最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。就本案而言，由于原告的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月25日，以原告马静为买受人，被告贵州碧阳恒通置业有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积48.53平方米，套内建筑面积38.82平方米。该商品房总价款为228540元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电，交付时达到使用条件。有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款228540元。同时，被告向原告收取了各项开户费及交易费4368元，之后退还水表开户费800元。2016年3月20日，被告实际将涉案房屋交付原告使用。2020年5月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ4幢商业、办公部分首次登记审查意见》，同意办理Ｃ1-Ｃ4幢商业、办公、公寓部分首次登记。2020年6月3日，被告通知原告提交办证所需资料。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2016年3月20日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2017年3月15日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2017年3月16日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月12日）往前倒推三年，即2017年5月12日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月12日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告具备办理转移登记条件后通知原告提交资料的2020年6月3日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款228,540元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月12日计算至2020年6月3日。对于原告诉请判决被告办理交付不动产权证书的请求。本案中，原告实际系委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且涉案商品房被告已经符合办理转移登记的条件，故对原告诉请被告办理交付涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。 对于原告诉请判决被告退还各项开户费4,316元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，根据在案证据显示被告向原告收取了涉案房屋的各项开户费3,285元。虽然被告辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持3,285元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于原告马静缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起六十日内为原告办理位于毕节市不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马静逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款228,540元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月12日计算至2020年6月3日止）； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马静各项开户费3,285元； 四、驳回原告马静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费267元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年八月十日 书记员  胡晨