广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初765号原告：广州万世房地产咨询有限公司，住所地广州市番禺区市桥街解放路**，统一社会信用代码91440101MA59J6K87C。法定代表人：韩树军。委托诉讼代理人：陈峰，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国峰，广东华誉品智律师事务所律师。被告：广州弘大投资管理有限公司，住，住所地广州市黄埔区源祥路**之**一社会信用代码91440101088034909P。法定代表人：钟纯壮。委托诉讼代理人：周魏银，广东润科律师事务所律师。原告广州万世房地产咨询有限公司（以下简称万世公司）与被告广州弘大投资管理有限公司（以下简称弘大公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序继续审理。万世公司的委托诉讼代理人陈峰和弘大公司的委托诉讼代理人周魏银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万世公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告履约保证金80万元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年9月28日至返还全部履约保证金为止支付利息；2.判令被告承担本案的诉讼费和财产保全费。后原告追加诉讼请求：3.判令被告赔偿原告的损失，包括样板房、借贷中心装修、购置家具、项目广告费等支出504960.84元，并从2019年10月1日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至赔偿款付清为止；4.判令被告承担原告居间期间的必要费用开支，即工人工资509400元，并从2019年10月1日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至被告全部返还必要费用开支为止。在法院对第3、4项开出缴纳诉讼费通知书后，原告拒绝缴费，本院已对第3、4项追加诉讼请求作出裁定视为撤诉。事实与理由：位于广州市黄埔区源祥路**土地的产权人是广州市黄埔区**街火村社区经济联合社，后出租给广州市开发区土地开发建设中心。被告通过租赁的方式获得该土地租赁权，投资开发“弘大商贸创意园”房地产项目。项目在建阶段，原被告双方经协商，被告将该项目部分房屋委托由原告独家租赁代理，双方在2018年5月14日签订《弘大商务创意园I#、2#、3#独家代理合同框架协议》，2018年5月23日签订正式的《弘大商务创意园部分楼栋独家委托代理合同》。合同约定，甲方（即被告，下同）将1栋（部分），3栋（部分）约2万平方米的房屋独家租赁代理权打包委托乙方（原告，下同），租赁的单价底价为3栋8600元7平方米毛坯，1栋9000元7平方米毛坯。若乙方按高于此单价成功向第三人代理租赁，则甲方同意按该高出部分的金额支付给乙方作为居间代理费。委托期限从2018年5月21日起至2019年1月31日。合同还约定，乙方向甲方支付80万元的履约保证金。合同还约定，乙方需要提供租赁招商接待处的所有硬装及软装，并提供至少一件办公用房给甲方作为财务室，负责样板房所有的硬装即软装（暂定为三件样板房合同履行后，原告依约支付了履约保证金，并为开展项目居间工作，投入人力和资金，包括抽调人员到项目现场，投资资金宣传、装修等。被告实际将约定代理的房屋移交给原告的时间是2018年9月份，10月中旬开始正式对外租赁。按照被告的要求，房屋的租赁期限为20年，另无偿续约15年。合同履行后，原告获悉被告经营的项目至今未获得原土地租赁权人广州市开发区土地开发建设中心的同意，而且政府的有关部门不同意在项目封顶前对外招租。为此，招租期间，相关部门对项目开展巡查，有关消息也被媒体报道，因此，出租的情况不理想。被告于2019年9月份正式解除双方的代理关系，但是不同意退还保证金。原告认为，原告严格依照被告的要求开展居间活动，为此入了大量的人力物力，但由于被告刻意隐瞒了对出租有重大影响的情况包括未经土地承租人同意转租和相关行政机关明确要求的出租条件等，导致原告的居间活动无法顺利开展，造成原告重大损失，现双方己经终止合同，被告应当返还保证金，并赔偿原告的经济。为此，请法院依法审理，支持原告的全部诉讼请求。弘大公司辩称，1.原被告双方签署的《宏大商务创意园部分独家委托代理合同》合法有效，应得到双方严格履行。按照合同第8条约定，在原告无法按时按量完成双方认可的租赁任务（推货量700间）被告有权解除合同，原告应当向被告支付违约金80万元。同时合同第3条约定，如果原告出现违约行为被告可以从其支付的履约保证金中优先扣除，因此根据双方约定，在原告未按照约定完成租赁认为时，被告有权解除合同且从其支付的保证金中扣除80万元作为违约金。因此，被告扣除原告履约保证金并无不妥。2.关于被告是否有转租权，与原告无关。是被告与第三方的合同关系，且在原被告合同履行期间，并无第三方干扰原告履行合同义务。同时根据租赁合同的司法解释所知，在第三方未提出异议且超过6个月的视为同意。关于原告提到的会议纪要，会议纪要本身不具有强制效力，因此，此会议纪要不能作为原告免除履行合同义务的情形。3.原告履行合同期间依据合同约定支付的费用属于应尽义务，且被告已经按照双方约定向原告支付居间费用达到779655元，因此原告将其履行合同应当履行的义务列为损失，无事实及法律依据，该支出不属于损失范围。因此，原告的诉求无事实及法律依据，应当驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了《弘大商务创意园部分楼栋独家委托代理合同》及合同附件1、《收据》、《弘大公馆壹号物业使用权转让合同》、《会议纪要》【2018】161号、语音通话记录、样板房和接待中心硬装修、软装修工程款单据、现场照片及广告费、工人工资材料等证据，被告为反驳原告的诉讼请求提供了《告知函》、《回复函》、《费用报销单》、转账记录及《收款委托书》。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2018年5月23日签署《宏大商务创意园部分独家委托代理合同》及合同附件1，约定由原告代理被告对外进行招租，目标推货量为700间，委托期间为2018年5月21日至2019年1月31日，但原、被告双方实际履行合同的期间为2018年10月至2019年9月，被告于2019年9月28日通知原告解除上述代理合同。合同约定如被告未完成合同附件1确定的租赁任务，则原告需承担违约金800000元，被告已向原告实际收取800000元履约保证金。2018年9月20日广州开发区建设局、广州市黄埔区住房和建设局两局办公室共同作出《会议纪要》【2018】161号，其中提到转租应取得区土地开发储备交易中心书面同意，该项目未竣工验收且未取得不动产权证书不得出租，但也在第八条提到广州开发区房地产管理所要加强对该项目的巡查，做好该项目房屋租赁的监管工作，后期与东区街道办事处共同做好房屋租赁登记备案手续的督促工作。2018年10月原、被告双方开始合作时，原告工作人员在与被告工作人员的的微信聊天中明确知晓上述《会议纪要》的存在。原告依据《宏大商务创意园部分独家委托代理合同》合同约定履行了装修样板房和接待中心的义务，并承担了部分广告费和向其员工支付的工人工资。原告在2018年10月至2019年9月28日履行合同提供居间服务期间共促成租赁成交7间，收取服务费779655元。合同实际履行期接近一年，超过原合同《宏大商务创意园部分独家委托代理合同》所约定的2018年5月21日至2019年1月31日的八个多月。本院认为，本案系属居间合同纠纷，原告万世公司与被告弘大公司所签《宏大商务创意园部分独家委托代理合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律相关规定，合同合法有效。关于会议纪要问题，该份会议纪要属于政府的指导性意见，并不属于效力性的禁止性规定，对案涉合同的有效性不构成影响。在合同正式开始履行之前，原告方已明确知晓该份会议纪要的存在，仍然同意继续履行合同，因此该份会议纪要不能构成原告的免责事由。并且，该份会议纪要第八条也明确提出广州开发区房地产管理所要加强对该项目的巡查，做好该项目房屋租赁的监管工作，后期与东区街道办事处共同做好房屋租赁登记备案手续的督促工作。由这些要求可见政府也没有从行政命令的角度禁止对外出租，对原告提供居间服务亦无证据显示该份政府内部未对外发布且明确公开方式为免予公开的会议纪要造成不利影响。至于是否需要经过以及是否已经经过被告的上一手承租人广州开发区土地开发建设中心的同意，属于被告与上一手承租人之间的法律关系，与本案并无关联，且目前证据显示广州开发区土地开发建设中心也从未主张原告所居间服务的租赁合同无效或者违法并要求撤销，已经在事实上事后追认了该转租行为的合法有效。关于履约保证金问题，原告为取得被告所经营项目的独家委托代理权，向被告承诺在合同期内促成租赁成交700间，并支付800000元履约保证金，并明确表示如不能促成700间租赁成交，愿承担800000元的违约金，属于原告真实的意思表示，履约保证金的设置有其相应取得独家代理权的对价，合理且不存在违法之处。被告在合同期内独家委托原告进行租赁的居间服务，实际上放弃了其项目通过其他居间人促成租赁成交的交易机会，因原告居间服务完全无法达到代理合同所约定的效果，造成被告在合同履行期内无法顺利开展租赁交易，巨额资金无法及时回笼，必然会产生相应损失，事实上原告在长达近一年的时间仅仅促成租赁成交7间，占其依据合同所应承担义务的1%，理应承担违约责任，800000元的违约金赔偿相对于涉案合同目标成交量700间来说也并不过高，且原告在促成7间租赁交易成交的情况下，还取得了779655元居间服务费，要求返还800000元履约保证金，更加不合理。因此，原告要求返还履约保证金的诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州万世房地产咨询有限公司的全部诉讼请求。案件受理费11800元及财产保全费4520元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王新喜人民陪审员  陆润荷人民陪审员  秦锡权二〇二〇年八月十七日书 记 员  夏 婷附一：本案判决主要法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行风险提示本裁判文书生效后，一方未按判决内容自觉履行的，另一方若需申请法院强制执行的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行的期限为二年；期限从裁判文书规定履行期间的最后一天起计算，规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一天起计算。若未在前述规定的期限内申请执行的，法院将不予受理。