山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异303号案外人：潘庆俊，男，1953年5月17日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：唐晓东，山东保君律师事务所律师。申请执行人：济南大正出租车有限责任公司，住所地济南市腊山北路**。法定代表人：刘晶，总经理。被执行人：海阳市军创置业发展有限公司，，住所地山东省烟台市海阳市凤城街道金域蓝湾（黄海大道南路**）法定代表人：单成国，执行董事。本院在执行济南大正出租车有限责任公司（以下简称大正公司）与海阳市军创置业发展有限公司（以下简称军创置业公司）、蔡军、王昭昳、山东通达信房地产开发有限公司、上海沣黎投资管理中心（有限合伙）、张春宁、张瑛借款合同纠纷一案中，案外人潘庆俊对本院查封位于xx市xx路xx西xx园xx号楼xx单元xx号（即xx号楼xx号）房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人潘庆俊称，2014年9月25日，案外人与军创置业公司签订《商品房预销售合同》，合同约定案外人购买军创置业公司开发的位于海阳市××北××楼××房产，总价款418365元，约定交房日期为2014年9月25日。合同签订后，案外人在交房前即2014年9月25日前向军创置业公司交付完毕的全部房款，2014年9月25日军创置业公司将上述房产交付，案外人办理入住手续。2015年6月11日，贵院作出（2015）济中法执字第301号民事裁定和协助执行通知书，查封军创置业公司名下包含上述房产在内的226套房产，2017年9月27日，本案恢复执行，案号为（2017）鲁01执恢141号，贵院作出民事裁定和协助执行通知书，继续查封军创置业公司名下房产。案外人作为上述房产的买受人，享有的物权期待权足以排除查封，第一，案外人享有的物权期待优先于大正公司的抵押权。第二，案外人享有对上述房产排除执行的权利。案外人在法院对上述房产进行查封前已经签订《商品房预销售合同》，已经支付全部房款，且案外人对上述房产已经实际入住。请求解除对该房产的查封。为证明其主张，案外人潘庆俊提交了《商品房预（销）售合同》《家华物业蓝湾小区收款收据》《国网山东海阳市供电公司供电专用收据》、军创置业公司出具的《工商服务业统一收款收据》《海阳市不动产信息查询结果》等证据材料。本院查明，中国长城资产管理公司济南办事处（以下简称长城资产公司济南办事处）与军创置业公司、蔡军、王昭昳、山东通达信房地产开发有限公司、上海沣黎投资管理中心（有限合伙）、张春宁、张瑛借款合同纠纷一案，本院于2015年3月17日作出（2014）济商初字第256号民事判决，主要内容为：一、军创置业公司于本判决生效之日起十日内偿还长城资产公司济南办事处本金900万元及逾期利息3455381.48元（利息计算至2015年1月9日，嗣后利息以900万元为基数，中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至判决生效之日止）；二、军创置业公司于本判决生效之日起十日内支付长城资产公司济南办事处违约金3029956.80元；三、长城资产公司济南办事处对军创置业公司抵押担保的国有土地使用权（海国用（2xx7）第4XX号）、在建工程（海房预许字2xx1第XX号，海房预许字2xx7第XX号权属证书下的604套房产，海房预许字2xx7第XX号、XX号、XX号，海房预许字2xx9第XX号权属证书下的451套房产）在本判决第一、二项债权范围内享有优先受偿权等。该判决认定：2012年5月29日，长城资产公司济南办事处与军创置业公司签订二份抵押合同（中长资（xx）合字[2xx2]5-3-1号、5-3-2号），约定军创置业公司分别提供其所有的“军创金域蓝湾”项目中604套（海房预许字2011第XX号，海房预许字2007第XX号权属证）、451套（海房预许字2007第XX号、XX号、XX号，海房预许字2009第XX号权属证）在建工程及相应土地使用权（海国用（2xx7）第4XX号）抵押向长城资产公司济南办事处提供抵押担保，抵押价值共计33105.55万元，担保范围包括但不限于本金、利息、违约金、赔偿金及其它实现债权的费用。在本案执行过程中，本院于2015年6月11日作出（2015）济中法执字第301号民事裁定和协助执行通知书，查封军创置业公司名下位于xx小区xx园xx号楼，包括xx号楼xx号房产在内的共计226套房产，查封期间自2015年6月11日至2018年6月10日。2015年11月30日，本院作出（2015）济中法执字第301号执行裁定，终结本院（2014）济商初字第256号民事判决本次执行程序。2015年12月24日，本院作出（2015）济中法执字第301-2号执行裁定，变更第三人大正公司为本案申请执行人，由其继受本院（2014）济商初字第256号民事判决项下的债权。2017年9月27日，本案恢复执行。2018年6月7日，本院作出（2017）鲁01执恢141号民事裁定和协助执行通知书，继续查封被执行人军创置业公司名下位于海阳市××小区××楼××室房产在内××房产，查封期限自2018年6月10日至2021年6月9日。另查明，2014年9月25日，潘庆俊与军创置业公司签订《商商品房预（销）售合同》（合同编号：海房预（销）字200743第341号），购买xx园xx号楼xx号房产一套，合同约定总金额为418365元。军创置业公司于同日向潘庆均出具编号为1873362、2661362的《工商服务业统一收款收据》两张，载明潘庆俊向其支付人民币310000元、108365元，共计418365元。2014年9月25日，军创置业公司向潘庆俊出具的编号为2661363的《工商服务业统一收款收据》载明其支付暖气开户费等。2014年9月28日，军创置业公司向潘庆俊出具的编号为0787141的《工商服务业统一收款收据》载明其支付垃圾清运费。海阳市不动产登记中心出具的《海阳市不动产信息查询结果》载明权利人名下暂无国有不动产权登记。以上事实，有本院民事判决、执行裁定、《商品房预（销）售合同》、海阳市不动产登记中心出具的《海阳市不动产信息查询结果》《工商服务业统一收款收据》等证据材料在卷为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人潘庆俊在本院查封之前已与军创置业公司签订了《商品房预（销）售合同》，交付全款并实际占有xx园xx号楼xx号房产，其购买该房产系用于居住且××海阳市范围内无其他用于居住的房屋。尽管案外人潘庆俊与被执行人军创置业公司签订《商品房预（销）售合同》前，申请执行人已就军创置业公司名下包括该房产在内的不动产设定了抵押权，但根据上述规定，消费者的物权期待权应当依法得到保护，足以对抗担保物权等优先受偿权。因此，案外人潘庆俊的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对位于xx省xx市xx小区绮园xx号楼xx号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年八月三十一日法官助理丁华辰书记员李岩