山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终2895号 上诉人（原审被告）：滨州益锋置业有限公司，住所地：滨州经济技术开发区渤海22路以西现代物流中心B区。 法定代表人：苏小玲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苏益，男，1951年8月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：安帅，山东黄河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：滨州市滨城区市西街道办事处西谢居民委员会，住所地：滨州市滨城区新立河东路长江五路。 法定代表人：谢吉辉，该居委会主任。 委托诉讼代理人：李恩新，男，汉族，1975年2月18日出生，住滨州市滨城区。 被上诉人（原审被告）：滨州市易达投资咨询有限公司，住所地：滨州市滨城区黄河三路563号王府井步行街E座。 法定代表人：刘晓瑞，执行董事。 被上诉人（原审被告）：王江轮，男，1965年11月10日出生，汉族。 被上诉人（原审被告）：闫建民，男，1952年4月9日出生，汉族，住滨州市滨城区。 被上诉人（原审被告）：张立英，女，1968年9月27日出生，汉族，住滨州市沾化区。 被上诉人（原审被告）：钦维凯，男，1949年9月18日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 上诉人滨州益锋置业有限公司（以下简称益锋公司）因与被上诉人滨州市滨城区市西街道办事处西谢居民委员会（以下简称西谢居委会）、滨州市易达投资咨询有限公司（以下简称易达公司）、王江轮、闫建民、张立英、钦维凯房地产开发经营合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初3933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 益锋公司上诉请求：1.依法撤销滨州市滨城区人民法院(2019)鲁1602民初3933号民事判决；2.依法改判西谢居委员会与益锋公司、易达公司、王江伦、闫建民、张立英、钦维凯于2014年10月15日签订的合同有效，并驳回被上诉人西谢居委会的诉讼请求；3.依法判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审以“益锋公司不具备房地产开发经营资质”认定涉案合同无效属于事实认定错误。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，因上诉人于2017年11月8日取得了滨州市住房和城乡建设局颁发的房地产开发企业暂定资质证书，所以应当认定涉案合同有效。虽然该证书有效期于2018年12月31日届满，但上诉人正在依规定办理相关手续。所以一审判决以事实认定错误，望二审法院查明案件事实维护上诉人合法权益。 西谢居委会辩称，1.一审判决认定事实清楚、适用法律正确。通过一审庭审查明的事实，根据上诉人的当庭陈述及提交的证据，能够证明益锋公司并未取得房地产开发资质等级证书，仅于2017年11月8日取得滨州市住房和城市建设局颁发的发地产开发企业暂定资质证书，该证书有效期至2018年，有效期届满后未办理延期根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，一审法院认定事实清楚法律正确，判决认定涉案合同无效是正确的。二审法院依法应当驳回益锋公司的诉讼请求。2.依法判令一、二审诉讼费用由上诉人承担。综上，请求维持原判。 易达公司辩称，1.签署的四方合同系无效合同。首先，四方合同中涉及的出让方(即西谢项目资产的所有方是滨州坤德置业有限公司)未在合同书上签字或盖章，所以该四方合同系缺少出让方的未完成合同。其次，易达公司没有盖公章，刘晓瑞的签字为代表个人。最后，2014年10月在刘晓瑞、李陆军被羁押期间，滨州益峰公司通过能够帮助我们偿清会员的债务为利诱，利用我们急于偿还债务以减轻刑责的心理，迫于压力刘晓瑞在四方合同上签了字，这不符合平等、自愿的合同签署原则。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。我们请求人民法院撤销四方合同。根据第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对于益峰公司非法占有的我公司资产，应当予以返还。2.益峰公司未尽四方合同约定的义务，屡次严重违约。首先，益峰公司在未签署有效合同的前提下，强行进驻项目现场，擅自将法院查封的原坤德开发的9145平方米房产出售和处置，已严重侵害了会员的利益。其次，按照四方合同约定，该项目必须是益峰公司开发且不得转让给第三方，而如今开发施工方却是龙达置业。新的开发商(龙达置业)虽然和投资会员签署了部分补偿协议但是其建设的12号楼系西谢村居安置用房，不能用于针对社会的销售，故签署的补偿协议违反国家规定系无法落实的无效协议。3.益峰公司、易达公司和会员代表、滨州市坤德置业有限公司等各方于2020年7月9日签署了《协议书》，就涉案西谢项目的转让开发、受偿事宜达成了一致协议。此协议书的签署，一是表明了益峰公司认可坤德置业公司对于该项目拥有所有权。二是表明了益峰公司于2020年7月9日受让了该项目。三是益峰公司认可《协议书》第七条“本协议签订之前，甲方(益峰置业)与乙方、丙方任何一方或者第三方共同签订的协议书与本协议内容有冲突的，以本协议确定的内容为准，之前与其他任何第三方签订的所有协议无效”之条款意思的表达，这充分表明益峰公司已经认可了之前签订的四方合同的无效性。四方协议从根本上就是未得到资产所有方坤德置业公司认可的合同，不具备合同成立要件。况且，现在益峰公司、易达公司和会员代表、滨州市坤德置业有限公司已经在基于原四方合同无效的基础上重新签署了新的《协议书》既保障了协议各方的利益，也保障了200余名投资会员的利益，该协议已经报送了滨州市政府和区政府工作小组。综上，原先签署的四方合同，系刘晓瑞在看守所的特殊环境中，未洽谈也不了解合同相关内容的情况下，迫于压力和益峰公司的诱导仅代表个人签署(且易达公司未盖公章)，不符合合同签署自愿、平等的成立要素。四方合同涉及的资产所有方坤德置业公司也未签字或盖章，系合同各方不完整的无效合同。 王江轮辩称，四方合同不是一个普通地房地产开发案件，2014年4月份滨城区人民政府成立专案组，专门针对我们220名会员组织工作组由边红芳区长和李永副局长、兰希武共同招商引进了上诉人公司，2014年10月15日在滨城区专项工作组的帮助和协调下，在220名会员的共同努力下取得西谢村的同意和支持，得到易达投资法人代表刘晓瑞的同意和支持，共同签署了涉案的四方合同，请判定涉案四方合同有效。 闫建民辩称，和王江轮的意见一致，为了广大会员的利益我们支持上诉人继续履行合同。 张立英、钦维凯未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 西谢居委会向一审法院起诉请求：1.确认西谢居委会与益锋公司于2014年10月15日签订的有关滨州西谢珍珠湖居住小区项目合作的开发合同无效。2.诉讼费用由益锋公司负担。 一审法院认定事实：2008年10月，西谢居委会进行城中村改造，滨州市规划局批复“滨州市西谢·珍珠湖居住小区”，位于滨州市××路××路××，规划用地面积42500平方米，地上总建筑面积28500平方米。西谢居委会与滨州市国土资源局签订划拨土地协议，将位于滨州市××路××路××宗地面积4670平方米（7.005亩）、使用面积4670平方米（7.005亩）的土地使用权划拨给西谢居委会用于建设居民安置住房，后西谢居委会办理了上述土地的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有建设用地使用权证、土地登记证等相关手续。2013年4月6日，西谢居委会与坤德公司签订旧村改造开发合同，约定将“西谢·珍珠湖居住小区”工程交由坤德公司投资建设。合同签订后，坤德公司在上述42500平方米规划范围内的土地上建设楼房五幢（仅完成主体工程），后因建设资金等问题未予继续开发建设。2014年10月15日，西谢居委会（甲方）与益锋公司（乙方），易达公司及坤德公司（丙方），王江轮、闫建民、张立英、钦维凯（德坤公司、肯雅隆滨州分会、易达公司三个单位的债权人代表、投资会员）（丁方）就“西谢·珍珠湖居住小区”工程项目的转让等事宜签订《合同书》，约定：丙方将原与甲方所签订的“西谢·珍珠湖居住小区”工程项目整体转让给乙方，甲方认可同意由乙方作为施工方在签订本合同后继续对该项目进行施工、开发；甲乙丙三方均认可并同意丁方作为丙方的合法债权人参与该项目的利益分配，用本合同约定的分配给丁方的利益作为丙方所欠丁方的债务及履行丙方对丁方所负的担保清偿责任；本项目已经建设的五栋多层楼的工程量，以2013年年底的原貌为基础，如有新增，则增加部分经审计部门审计、核算出工程款由乙方承担，并约定了具体分配数额及方式和其他合同各方的权利义务等。西谢居委会在合同甲方处加盖居委会公章并由法定代表人谢吉辉签字，益锋公司在合同乙方处加盖公司印章合同并由法定代表人苏小玲签字，易达公司法定代表人刘晓瑞在合同丙方法定代表人处签字，坤德公司未在合同中签字盖章，王江轮、闫建民、张立英、钦维凯在合同丁方（德坤公司、肯雅隆滨州分会、易达公司三个单位的债权人代表、投资会员）代表人处签字。合同签订后，益锋公司对坤德公司建设施工的五栋楼完成施工并将其中的两栋楼交付西谢居委会分配使用，并在涉案42500平方米规划范围内新建楼房四栋，对外出售。当事人未举证证明上述9幢楼已办理相关土地及建设施工批准手续。此外，益锋公司还在上述42500平方米规划土地范围内进行了打桩等施工作业。根据益锋公司陈述及提交的证据，能够证明该公司并未取得房地产开发资质等级证书，仅于2017年11月8日取得滨州市住房和城乡建设局颁发的房地产开发企业暂定资质证书，该证书有效期至2018年12月31日，有效期届满后未办理延期。 一审法院认为，本案当事人于2014年10月15日签订的合同书系房地产开发经营合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”之规定，因益锋公司不具备房地产开发经营资质，故一审法院确认本案当事人于2014年10月15日签订的合同书无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于当事人在本案中均未对合同无效后财产返还及损失赔偿提出诉求，且德坤公司作为涉案合同利害关系人未参加诉讼，德坤公司、肯雅隆滨州分会、易达公司三个单位的债权人人数和投资数额也不能确定，故基于合同无效所涉及的当事人财产返还和损失赔偿问题在本案中不具备审理条件，当事人可另行主张权利。张立英、钦维凯经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其答辩权和质证权，一审法院依法可以缺席判决。综上所述，一审法院对西谢居委会的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定判决：确认滨州市滨城区市西街道办事处西谢居民委员会与滨州益锋置业有限公司、滨州市易达投资咨询有限公司、王江轮、闫建民、张立英、钦维凯于2014年10月15日签订的合同无效。案件受理费50元，由益锋公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：证据一交房协议书一份，证据二协议书一份。拟证明：1.上诉人已按照原四方合同的约定向西谢居委会履行了交房的义务。西谢居委会要求确认合同无效有失诚信原则，对上诉人显失公平；2.涉案协议书一份，其内容是对原四方合同内容的确认，对上诉人的权利及义务表示认可，并对原四方合同中向肯雅龙会员的分房协议进行确认和细化。经质证，被上诉人西谢居委会认为该签订协议是2014年，应该半年以后交房，在2017年3月份交房已经违约，至今有1000平米公共设施未交付。8、9号楼交的80套房子，是上诉人给别人补的窟窿，前期不是上诉人施工的；证据二协议无效，涉及居委会的项目但是没有通过我们。经质证，易达公司认为证据一8、9号楼主体是滨州坤德置业有限公司所承建，上诉人公司仅做了内装、外装即部分工程。证据二不是2014年四方合同的延续，恰恰相反的是说明了上诉人公司对该项目的所有权是坤德公司的认可，协议书中第七条已经明确了上诉人之前与任何一方签订协议无效的条款。况且，现在的协议书是在基于原四方合同无效的基础上重新签署的。经质证，被上诉人王江轮对证据一没有异议，对证据二有异议，协议书没有得到西谢村的认可和同意，协议书的内容和原四方协议基本一样，是原四方协议的重复，协议书不是原四方合同签约代表签的，也没有得到区政府和各级地方政府的帮助和协调。经质证，被上诉人闫建民质证称同意王江轮的意见。本院认为，上诉人提交的证据不属于新证据，且对案件的基本事实没有影响，本院不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案的争议焦点为一审认定涉案合同无效是否正确。本案中，涉案合同于2014年10月15日签订，上诉人益锋公司于2017年11月8日取得滨州市住房和城乡建设局颁发的房地产开发企业暂定资质证书，该证书有效期至2018年12月31日，有效期届满后未办理延期。本案一审立案时间为2017年8月22日，故涉案合同签订时及本案起诉前上诉人均未取得房地产开发经营资质，符合根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条所规定的上诉人因不具备开发经营资质所签订的合同应当被认定为无效的条件，故一审法院认定涉案合同不成立于法有据，本院予以维持。 综上所述，益锋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人滨州益锋置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  景晨光 审判员  邵佳宁 审判员  吴 琦 二〇二〇年八月二十五日 书记员  王 哲