贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初10638号原告：雷瑞琴，女，汉族，1944年10月12日生，住贵阳市。委托诉讼代理人：吴箭，贵州合协律师事务所律师。被告：郭倩，女，汉族，1992年9月25日生，住贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。原告雷瑞琴诉被告郭倩租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷瑞琴委的托诉讼代理人吴箭、被告郭倩及其委托诉讼代理人何正斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷瑞琴向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告在判决生效之日腾空案涉房屋，结清水、电、燃气及物业等费用后交还案涉房屋给原告；3.判令被告向原告支付未付房屋租金共计154148元（暂计2020年7月31日），2020年8月1日起的租金按合同约定的标准计算至被告腾空还房为止；4.判令被告向原告支付合同违约金共计66337元（暂计至2020年7月10日），2020年7月11日后的违约金按合同约定的每日200元标准计算至被告付清拖欠租金并腾空还房为止；5诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市南明区门面出租给被告经营使用，租赁期限为2019年9月1日至2024年8月31日，第一年租金为每月38537元，按季支付，在每季度届满之日15日前支付下季度租金。合同签订当日，原告将房屋交付被告使用，被告陆续支付了2020年3月31日前的租金。但被告从2020年4月起的租金一直未支付给原告，至2020年7月31日已拖欠租金154148元。经原告多次催收，被告总是以各种理由推脱，搪塞。最终协商未果。被告的行为已构成根本违约，给原告造成巨大经济损失，为维护原告合法权益，特诉至法院，请依法判决。被告郭倩辩称：1.2019年8月15日，涉案商铺原承租人以242290元的价款将商铺转让给被告，原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，对商铺进行装修，直至2019年10月16日开始营业，2020年1月因春节暂时歇业，后因突发疫情导致停业至2020年4月11日被告店铺才正式恢复营业，但因疫情影响仍客观存在，被告营业收入明显减少，仅仅够支付租金。但被告前期投入门面转让费、装修费等600000元左右，且因前期营业时间短，店面尚未开始盈利，开业期间还要负担水电、燃气、人工工资、食材成本等，因此被告的店面入不敷出，资金周转十分困难，拖欠租金实属无奈之举。被告认为，新冠病毒肺炎疫情导致被告经营困难，致使被告不能按合同约定支付租金，是原告不能克服、不能避免的客观情况，依法属于不可抗力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人至今周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，被告承租的房屋系用于经营，因疫情原因导致被告不能按约定的期限支付租金，原告据此主张解除租赁合同并要求被告承担违约责任应不予支持。2.根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”之规定，根据被告门面目前的经营状况，继续按原合同支付租金对被告明显不公平，故请求减免一个月租金。综上，被告因不可抗力不能按合同约定期限支付租金，原告据此主张解除租赁合同并要求被告承担违约责任无事实及法律依据，且原告愿意支付租金以继续履行合同，原告的合同目的并非不能实现，故请求从公平原则出发，依法处理。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1.原、被告身份证复印件各1份，拟证明主体资格适格。被告无异议；2.商品房买卖合同，拟证明原告对涉案房屋享有所有权和租赁权。被告无异议；3.房屋租赁合同，拟证明原告于2019年9月1日与被告签订租赁合同，双方约定租赁期限、租金、租金支付方式。双方权利义务清楚。被告对合同的真实性无异议。但认为合同第11条的约定属于免除原告自身义务的条款，故原告对此应当进行特别说明。同时，合同虽约定了双方权利义务，但并不能排除被告依法所享有的合同履行抗辩权；4.收条2张，拟证明被告向原告支付的租金截止至2020年3月31日。被告无异议。被告围绕请主张提交证据如下：1.被告身份证1份，拟证明被告的诉讼主体适格。原告无异议；2.照片5张，拟证明被告承租商铺系用于餐饮行业经营。原告无异议；3.工程预算书3页、门面转让金收款凭证1张、营业日报截图10张，拟证明被告在开业之前投入了大量的资金；被告的营业时间较短，仅不到3个月，尚未开始盈利。期间因疫情突发导致被告停业2个月。恢复营业后，因疫情影响被告的营业收入明显下降。原告对工程预算书、收款凭证提出被告未提交原件，且工程预算书也没有相关单位的认可，故真实性和关联性均不予认可。对营业日报的真实性予以认可，但不足以证实被告因疫情影响有明显的效益变化。因为从2019年10月到2020年2月期间本身不属于疫情期间，没有发生疫情，该期间被告营业本身就具有巨大的波动，其中2019年10月的营业额的收入是48000元左右，2020年1月的收入是30000元左右，是非疫情期间，2020年5月开始，营业额是40000元左右已经非常稳定，所以被告出示的营业日报已经充分证明疫情期间以及疫情之前以及疫情之后，被告的营业收入平均值并无明显减少；4.借款记录4份，拟证明被告为了履行合同申请网络贷款，并非恶意拖欠租金。原告对借款记录内容的真实性予以认可，但认为与本案无关，也无法证明该借款是用于涉案门面经营。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2015年7月21日，原告向贵阳宏益房地产开发有限公司购买位于本市南明区，建筑面积58.39平方米。2019年8月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定为：1.甲方将上述房屋租赁给乙方。2.租赁期限：自2019年9月1日至2024年8月31日止。3.租金及押金为：2019年9月1日至2020年8月1日，租金38537元／月，2020年9月1日至2021年8月31日，租金42391元／月。支付方式为按季支付。押1个月付3个月，签约当日乙方应向甲方支付约定的房租。乙方需提前15日向甲方支付下次房租。押金38537元，押金不能充抵房租，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿外，剩余部分甲方如数返还乙方。4.其他相关费用的承担方式为：水电费、燃气费、物业管理费、卫生费等由乙方承担。5.合同解除约定为：乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权要求乙方支付1个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋。6.违约责任为：如乙方未按规定时间缴纳房租的，因按每日200元交纳逾期违约金。7.其他约定事项为：租赁期内，如乙方提前或违约提前解除合同，对房屋内的附属物自行处理，如未处理，由甲方短信或微信通知乙方，3日后甲方有权进入房屋内，对房屋内附属物品及装修进行处置，乙方不得要求赔偿。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告亦将截止至2020年3月31日的租金交付给原告。因被告未向原告支付2020年4月1日起的房屋租金。2020年7月10日，原告向本院提交民事诉状，起诉来院，提出如前诉请。2020年7月14日，本院委托南明区民商事案件人民调解委员会对原、被告进行调解，因双方分歧较大，调解未果。另：2019年12月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情在我国发生。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月30日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于进一步加强各类营业场所监管的通知》，2020年2月14日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于加强全省复工复产期间疫情防控工作的通知》，2020年2月23日24时起，贵州省新型冠状病毒感染的肺炎疫情调整为三级响应。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告经营使用，完全履行了自身义务。但被告向原告支付了截止至2020年3月31日至的租金后，对2020年4月1日起产生的租金，未按合同约定按期支付给原告，构成违约，导致原告提起诉讼，故责任在于被告。现原告诉请解除双方所签租赁合同并要求被告腾空案涉房屋，结清水、电、燃气及物业等费用后将案涉房屋交还给原告。对此，被告辩称因新冠病毒肺炎疫情导致经营困难，致使被告不能按合同约定支付租金，是原告不能克服、不能避免的客观情况，依法属于不可抗力，原告的诉请无事实及法律依据，不应支持。原被告双方于2019年8月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定涉案房屋租金按季支付，被告需提前15日支付下次房租，被告不按照约定支付租金达15日的，原告有权单方解除合同并收回该房屋。被告应于2020年2月14日前支付原告2020年3月1日起至5月31日的租金，而此时贵阳市受新冠病毒肺炎疫情的影响已得到有效控制，各行业已逐渐恢复生产经营，即使被告的经营因受到疫情影响，支付租金顺延一定时间，但被告至今已连续两期未按期向原告支付租金，违反了双方所签合同约定，故被告的辩解意见，本院不予采纳。原告的上述诉请，符合合同约定且于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付拖欠租金154148元（2020年8月1日起的租金，按合同约定标准计算至被告腾空返还房屋时止）的主张。对此，被告辩称因受疫情影响，根据被告门面目前的经营状况，继续按原合同支付租金对被告明显不公平，请求减免一个月租金。同理，因贵阳市受新冠病毒肺炎疫情的影响于2020年2月14日已得到有效控制，各行业已逐渐恢复生产经营。原告提交民事诉状后，本院亦委托南明区民商事案件人民调解委员会对原、被告进行了调解，因调解未果，本院正式立案受理后，送达文书及开庭审理时，在要求被告主动与原告协商的同时，引导原告考虑被告的实际困难，在双方平等协商的基础上，是否继续履行合同并减免或延期收取房屋租金，但被告至今未将所欠租金支付原告并取得原告谅解同意继续履行合同，故对被告的辩解意见，本院不予采纳，原告诉请被告支付租金的主张，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付违约金66337元（2020年7月11日起按合同约定每日200元计算至被告付清拖欠租金及返还房屋时止）的主张，因双方所签《房屋租赁合同》对此进行了约定，故对原告的该诉请，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告雷瑞琴与被告郭倩于2019年8月15日签订的《房屋租赁合同》。二、被告郭倩于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市南明区房屋腾空并结清水、电、燃气及物业等费用后交还给原告。三、被告郭倩于本判决生效之日起十日内支付原告雷瑞琴截止至2020年7月31日止的房屋租金154148元及此后产生的租金（按合同约定的标准计算至被告郭倩腾空返还涉案房屋时止）。四、被告郭倩于本判决生效之日起十日内支付原告雷瑞琴截止至2020年7月10日止违约金66337元及此后产生的违约金（按合同约定每日200元的标准计算至被告郭倩付清拖欠的租金及腾空返还涉案房屋时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4608元，减半收取2304元，由被告郭倩负担（此款原告雷瑞琴已预交，被告郭倩在支付上述款项时一并支付原告雷瑞琴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年八月十八日书记员  谭博文