北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初2062号原告:郎美荣，女，1958年12月10日出生，住北京市海淀区。被告:董玲玲，女，1967年9月18日出生，住北京市石景山区。法定代理人：董丽丽，女，1969年12月2日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人:杨霄，北京市铭达律师事务所律师。第三人:北京鼎诚安家房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区香山南路**院**楼**。统一社会信用代码：91110107672395682R。法定代表人:薛强，总经理。原告郎美荣与被告董玲玲、第三人北京鼎诚安家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郎美荣、被告董玲玲之委托诉讼代理人杨霄、第三人北京鼎诚安家房地产经纪有限公司（以下简称：鼎诚公司）之法定代表人薛强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郎美荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付石景山区香山南路房屋拖欠的2016-2017季和2017-2018季供暖费4348.44元；2.判令被告向原告支付石景山区香山南路房屋自2009年12月5日至2018年5月21日期间拖欠的中水费2465元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2016年7月27日经第三人居间介绍，三方共同签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》。原告垫付了应由被告交纳的涉案房屋拖欠的供暖费和中水费，故原告诉至法院。董玲玲辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.诉状中所述与事实不符，原告违约导致房屋未能如期过户，其无权向被告主张案涉费用。原、被告于2016年7月27日签订了房屋买卖合同，并签订补充协议约定于2016年10月13日过户。如果双方能够按照约定在2016年10月13日完成过户，那么自2016年10月13日之后的费用自然应当由原告来承担。本案中，原告与被告未能按照约定时间办理房屋过户手续的责任已经法院审理并作出生效判决（2018京01民终18号民事判决书）予以确认。鉴于原告的违约行为，导致房屋未能在2016年10月13日过户，那么在2016年10月13日之后产生的费用应由原告承担，原告无权要求被告给付案涉费用；2.关于中水费问题，（1）原、被告于2016年7月27日就签订了房屋买卖合同，被告自2016年7月就已经不在涉案房屋中居住，后续根本不可能还会产生中水费；而且，被告是2011年才购买的该房屋。（2）经当事人问询和泓物业，关于2018年6月13日证明中底部的盖章，物业公司回复不知是谁盖的章，对于该证明真实性不认可。（3）经当事人问询和泓物业，房屋中水表有问题，中水都是先购买才能再使用，未事先购买无法使用，不可能存在差额。（4）交房日期是2018年5月4日，但该证明落款日期是2018年6月13日，证明中载明的截止日期是2018年5月21日，三个日期不符，假设存在差额，自2018年5月4日后的费用也不应由被告承担；3.关于供暖费问题，如上所述，被告早在2016年7月就已经不在涉案房屋中居住，且已经告知供暖公司和物业公司关停掉暖气，加之原告的违约行为造成房屋未能如期成功过户，被告不应承担在此期间的供暖费。4.关于电费问题，被告早在2016年7月卖房时，房屋电表里有1700多元电费，饮用水水表里有三四十吨水，当时双方同意，房屋如果有其他未付费用，以电卡费用抵销，电卡里剩余的费用被告不要求原告返还，双方不再互相找补，两清了。在2020年初，董丽丽手机收到了购买电量的短信，说明从2016年至2018年交房直至2020年，原告一直在使用电表中的剩余电量。综上所述，不同意原告的诉讼请求。北京鼎诚安家房地产经纪有限公司述称，同意法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：董玲玲原系北京市石景山区香山南路XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。董丽丽系董玲玲的监护人。2016年7月27日，出卖人董玲玲（董丽丽代）与买受人郎美荣在鼎诚公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定：出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋成交价格为203万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为306万元，买受人向出卖人直接支付定金20万元，买受人向商业银行申办抵押贷款，并有贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，拟贷款金额为60万元。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人应当在首付款到位3个工作日内将该房屋交付给买受人，该房屋交付时应当履行以下三项手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙、水卡、电卡、燃气卡。2016年7月27日，甲方董玲玲（董丽丽代）、乙方郎美荣、丙方鼎诚公司签订《补充协议》：第一条、成交价格。甲、乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为509万元，此价格为甲方净得价，不含税。……8、物业交割。甲、乙双方应当在首付款到位当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。2016年9月19日，甲方董玲玲（董丽丽代）、乙方郎美荣、丙方鼎诚公司签订《补充协议》约定：1.甲方董玲玲自愿以503万元房价和家具家电6万元共计509万元出售涉案房屋给乙方郎美荣，甲、乙双方于2016年7月27日通过鼎诚公司签订经纪成交版合同编号（2014167）和补充协议编号（0000618），甲、乙双方一致约定于2016年10月13日前办理过户手续（包含13号），如因丙方原因导致未能及时过户，乙、丙方承担相应损失支付甲方，为总房款20%；如因乙方原因导致未能及时过户，乙方承担相应损失支付甲方，为总房款20%；如因甲方原因导致未能及时过户支付乙方、丙方，甲方承担相应损失，为总房款20%。注：如因乙方资格审核未通过，由乙方承担损失。2.甲、乙双方一致约定，乙方前期按正常贷款60万元办理贷款，如乙方在办理贷款手续中未能按照约定时间2016年10月13日办理过户手续，乙方自行改全款方式配合好当天办理过户手续。3.乙方承诺过户当日准备齐203万房款过户，如未能及时准备好房款过户，乙方承担相应责任，甲乙双方极力配合办理手续。4.丙方所承担的此房交易产生的责任，以国家的法律法规为准。另查，郎美荣曾将董玲玲诉至法院，请求：1.判令董玲玲协助郎美荣办理北京市石景山区香山南路XXX号房屋的所有权转移登记手续；2.判令董玲玲将北京市石景山区香山南路XXX号房屋交付给郎美荣；3.判令郎美荣支付董玲玲房屋尾款62万元；4.判令董玲玲承担诉讼费用。董玲玲遂提出反诉，反诉请求：1.判令解除2016年7月27日董玲玲与郎美荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号为2014167）、解除2016年7月27日董玲玲、郎美荣与鼎诚公司共同签订的《补充协议》（编号为0000618）、解除2016年7月27日董玲玲、郎美荣与鼎诚公司共同签订的《居间协议》、解除2016年9月19日董玲玲、郎美荣与鼎诚公司共同签订的《补充协议》并判令将郎美荣支付的购房首付款退回；2.判令郎美荣和鼎诚公司因违反合同约定，不履行国家及北京市相关规定缴纳各项税费义务致使合同未能按期履行，共同连带向董玲玲支付房款总价20%的违约金1018000元；3.判令郎美荣和鼎诚公司共同连带赔偿董玲玲因不能如期购买门头沟房屋而丧失房价款3%的优惠为49万元，并支付董玲玲因采取其他办法购房而按调整后的政策多支付的40%购房款（6705428.4元）的同期银行贷款利息（自2016年11月至2017年6月14日）约145700元；4.判令鼎诚公司撤回已上传的网签合同，确保董玲玲的涉案房屋在以后能正常交易；5.由郎美荣和鼎诚公司共同承担全部诉讼费用。本院于2017年9月15日作出(2016)京0107民初16426号民事判决书，判决：一、郎美荣于本判决生效后七日内支付董玲玲剩余房款六十二万元；二、董玲玲于本判决生效后七日内协助郎美荣办理北京市石景山区香山南路XXX号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋的所有权转移登记至郎美荣名下；三、董玲玲于本判决生效后七日内将北京市石景山区香山南路XXX号房屋交付郎美荣；四、驳回董玲玲的反诉请求。判决作出后，董玲玲提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年3月2日作出（2018）京01民终18号民事判决书，载明：本院认为，董玲玲与郎美荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》、董玲玲与郎美荣及鼎诚公司于2016年7月27日签订的《补充协议》、于2016年9月19日签订的《补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。补充协议是对合同约定内容的细化或变更，补充协议的约定与合同约定不一致的，以补充协议为准；多个补充协议的约定不一致的，以时间在后的补充协议为准。董玲玲与郎美荣于2016年7月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》后，先后于2016年7月27日和2016年9月19日签订了2份《补充协议》，关于房屋总价格组成，应以2016年9月19日签订的《补充协议》为准，即房屋成交价格503万元，家具家电6万元。鼎诚公司在根据授权办理网签时，擅自以201万元作为房屋成交价格进行备案，导致董玲玲和郎美荣在办理缴税、过户手续时产生争议，进而导致双方合同未能按照约定继续履行，鼎诚公司作为专业的房屋交易中介机构，对此负有主要责任。董玲玲作为房屋出卖人，是个人所得税的法定纳税人，其有权要求房屋买受人郎美荣按照约定的房屋成交价格缴纳个人所得税，有权拒绝在鼎诚公司擅自变更了房屋成交价格的网签合同上签字，对于未能在约定的期限内办理过户手续不承担任何责任。郎美荣明知网签合同的房屋成交价格与约定不一致，仍坚持按照网签合同的房屋成交价格缴纳税费，对于未能在约定的期限内办理过户手续负有一定责任。一审判决有关郎美荣是约定的缴税义务人、主张按照房屋成交价格与合同约定一致的网签合同缴税并无过错的认定不当，本院予以纠正。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然郎美荣对于合同未能按照约定的期限顺利履行负有一定责任，但并非根本违约，故郎美荣起诉要求董玲玲协助办理转移登记手续、支付剩余房款、交付房屋，有事实和法律依据，一审法院判决支持郎美荣的诉讼请求正确，本院予以维持。被告提出反诉，可以合并审理，但反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。董玲玲在一审中提出反诉后，因变更诉讼请求，增加了第三人，而且反诉请求中要求第三人与反诉被告共同承担责任，增加的第三人实为反诉被告，致使反诉的当事人超出了本诉的当事人的范围，故不能在本案中合并审理。一审法院合并审理了董玲玲的反诉请求错误，本院予以纠正，董玲玲可就其反诉请求另行起诉。并据此判决：一、维持北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初16426号民事判决第一项、第二项、第三项。二、撤销北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初16426号民事判决第四项。现该民事判决书已经发生法律效力。2018年4月9日，董玲玲将郎美荣、鼎诚公司诉讼至法院，要求：1.郎美荣、鼎诚公司按责任比例按份向原告赔偿损失共计1018000元；2.由二被告承担本案全部诉讼费。郎美荣提出反诉，要求：1.判令董玲玲向郎美荣支付违约金1018000元；2.判令董玲玲向郎美荣支付涉案房屋占有使用费149750元(按月租金7500元标准，逾期交付房屋599天计)；3.判令董玲玲向郎美荣赔偿壁纸损毁损失费6360元、床垫(1个)费用1800元，共8160元；4.判令董玲玲向郎美荣支付涉案房屋电路损毁修复费用(以评估鉴定价格为准)；5.判令董玲玲向郎美荣按照《补充协议》清单约定交付茶几1个、台灯2盏，如不能返还，则主张赔偿5500元；6.本案反诉费由被反诉人承担；7.判令董玲玲向郎美荣支付涉案房屋税费差额20万元；8.判令董玲玲向郎美荣支付物业费621.2元、自来水费100元、拖欠的供暖费4348.44元、中水费2465元、生活热水费180元。本院经审理，关于郎美荣主张董玲玲支付物业费、自来水费、供暖费、中水费、生活热水费的诉讼请求，对于发生在双方交接房屋之前的，且郎美荣已经代为支付的物业费（含生活垃圾处理费）、自来水费予以支持。郎美荣并未明确举证的其是否代为交纳的供暖费、中水费、生活热水费的部分，本院不予支持。双方可另行主张解决。最终判决：一、郎美荣于本判决生效后七日内赔偿董玲玲逾期收到尾款及监管资金的利息损失137803元；二、董玲玲于本判决生效后七日内赔偿郎美荣床垫、茶几、台灯损失共计3100元、房屋占有使用费91500元；三、董玲玲于本判决生效后七日内给付郎美荣垫付物业费、自来水费共计721.2元；四、驳回董玲玲的其他诉讼请求；五、驳回郎美荣的其他反诉请求。就原告主张各项费用数额，原告提交以下证据证明：1.2018年6月13日北京和泓物业服务有限公司西山枫林分公司出具的《证明》，上载“石景山香山南路XXX室业主自2009年12月4日以前总购水量为150吨,而自2009年12月5日以后至2018年5月21日未购中水,实际使用643吨。差额493吨，金额为贰仟肆佰陆拾伍元整（2465元）”；2.北京和泓物业服务有限公司收费专用收据，上载2019年11月6日XXX房间交纳居民中水费2465元，手写备注“业主补2009年12月5日-2018年5月21日中水493吨，金额2465元整”；3.2018年5月17日出具的《北京市热力集团供暖缴费通知单》，上载“北京市石景山区香山南路XXX房屋：……截至2018年5月17日，您尚未缴纳我公司的供暖费4348.44元：16-17季2898.96元（采暖），17-18季1449.48（基价）。……”；4.北京增值税普通发票二张，系北京市热力集团有限责任公司向北京市石景山区香山南路XXX号开具，分别显示交纳“*热力*采暖费”1449.48元和2898.96元。被告不认可中水费的真实性，但就其主张未提交相关证据证实。原告称2016年7月双方已就物业费用达成一致意见不再给付上述费用，但未提交相关证据证实，原告对此不予认可。经询问，因中水费补交期间超过原告取得房屋时间，原告同意法院对中水费用依法酌情裁判。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，郎美荣、董玲玲、鼎诚公司签订的《买卖合同》是各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。现合同约定在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人即董玲玲承担，现涉案房屋于2018年5月4日交付原告，且原告已实际垫付了上述费用，故原告主张被告给付其截至2018年5月4日涉案房屋产生的中水费、供暖费，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的供暖费为2016-2017季和2017-2018季共计4348.44元，本院对数额予以确认。就上述中水费数额，因原告主张的费用系截至2018年5月21日，超过房屋交付日且无法按照交房日确切分割，故对原告主张的中水费费用，本院依法予以酌定。被告不认可中水费的真实性、主张双方就物业费用已另行达成合意不需再支付物业费用等抗辩意见，均未提交证据证实，本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：一、董玲玲于本判决生效后七日内给付郎美荣供暖费4348.44元、中水费2451.43元；二、驳回郎美荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由董玲玲负担（郎美荣已预交，董玲玲于本判决生效后七日内给付郎美荣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  赵莹二〇二〇年八月二十八日书记员  毛婧