广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9738号原告：广州伟丰物业发展有限公司，住所地广州经济技术开发区青年路****之一，统一社会信用代码91440101618666111D。法定代表人：马雪霓，总经理。委托诉讼代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。被告：知识城（广州）投资集团有限公司，住，住所地广州经济技术开发区志诚大道**融汇大厦**一社会信用代码91440101190670266A。法定代表人：陈福华，董事长。被告：广州华南海物业管理有限公司，住所地广，住所地广州经济技术开发区志诚大道**融汇大厦**信用代码91440116718146631J。法定代表人：林伟钦，总经理。上列被告共同委托诉讼代理人：李歆恬，广东安永律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：曲春亮，广东安永律师事务所律师。原告广州伟丰物业发展有限公司（以下简称伟丰公司）诉被告知识城（广州）投资集团有限公司（以下简称知识城集团）、广州华南海物业管理有限公司（以下简称华南海公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告伟丰公司的委托诉讼代理人高锦明、被告知识城集团和华南海公司的共同委托诉讼代理人曲春亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟丰公司向本院提出诉讼请求：1.两被告连带支付2019年1月至2019年8月的物业管理费61200元及滞纳金48960元。合计110160元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：伟丰公司一直为广州开发区利丰大厦的物业服务单位。利丰大厦自建成至今，未成立业主委员会。根据住房和城乡建设部关于《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八条的规定，伟丰公司与利丰大厦所在社区的广州市黄埔区夏港街青年社区居民委员会于2017年6月1日签订了《利丰大厦物业管理委托合同》，将广州经济技术开发区青年路1-11号利丰大厦商住楼，包括1-3层商场，4-21层住宅、设备层及地下室停车场由伟丰公司管理。委托期限自2017年6月1日至2019年5月31日。后伟丰公司与广州市黄埔区夏港街青年社区居民委员会续签了《利丰大厦物业管理委托合同》，管理期限至2021年4月30日止。知识城集团于2018年4月9日取得了广州开发区青年路7、9号地下负一层车库的所有权，不动产登记证号为粤(2018）广州市不动产权第06201803,华南海公司为知识城集团上述物业的经营者。上述物业面积为2088.93平方米，设计停车位为51个。根据广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设委员会2016年11月8日发布的《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第十七条的规定，伟丰公司按照150元的标准收取停车位的管理费，符合相关文件的规定，两被告作为车位的业主方和经营使用者，应当及时履行义务，缴纳费用，但两被告拒绝缴纳物业服务费用，已经违反了法律的规定及《利丰大厦物业管理委托合同》的约定，还应自逾期之日起，每天按照当月累计应交车位管理费总额的1%缴纳滞纳金。两被告自2019年1月1日起至今，未向伟丰公司交纳物业管理费。伟丰公司也因此多次向两被告发出催缴的通知。根据《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用”的规定，两被告经伟丰公司多次催缴仍拒绝履行义务的行为，已经违反了法律的规定。为维护自身合法权益，特向法院提出诉讼，恳请法院依法支持伟丰公司全部的诉讼请求。两被告共同辩称，一、本案不是物业服务合同纠纷，而是租赁合同纠纷。案涉地下停车场由伟丰公司承租，伟丰公司作为承租人应当支付物业管理费。知识城集团是案涉地下停车场所有权人，将知识城集团名下物业，包括该地下停车场，委托给华南海公司出租管理。2015年起，伟丰公司与华南海公司签订租赁合同，由伟丰公司承包案涉地下停车场进行经营，每月向华南海公司支付租金。2018年9月，华南海公司与伟丰公司签订2018年度租赁合同，约定由伟丰公司继续承租案涉停车场，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。合同第二条约定，租金按季结算，由乙方（伟丰公司）在每季度的第一个月的15日前结清本月租金。合同第四条约定，租赁期内，水费、电费、物业管理费、卫生费、室内设施维修费由乙方承担。合同还对双方其他权利义务作了约定。2018年12月31日，合同期满后，伟丰公司未将案涉地下停车场交回给华南海公司，仍继续使用案涉停车场。伟丰公司与华南海公司虽未签订2019年度租赁合同，但伟丰公司一直占有使用租赁场地，根据《合同法》第236条规定，双方构成不定期租赁关系，除租赁期限外，其他合同条款按原合同履行。因此，本案不是物业服务合同纠纷，而是租赁合同纠纷；伟丰公司是案涉停车场承租人、实际使用人，根据租赁合同约定，其应当承担支付物业管理费的义务，现伟丰公司向华南海公司、知识城集团主张物业管理费没有事实依据和法律依据，法院应驳回其诉讼请求。二、伟丰公司作为承租人没有按时支付物业管理费产生的滞纳金不应当由两被告承担，应由承租人即伟丰公司自行负担。如上所述，伟丰公司继续承租使用案涉地下停车场，根据合同第四条约定，伟丰公司应当按时支付物业管理费。因伟丰公司没有按时支付物业管理费导致滞纳金产生，伟丰公司应当自行负责，不能将违约责任转嫁给出租人。伟丰公司在起诉状中列举的相关条例不适用本案。伟丰公司凭相关条例要求华南海公司支付每个车位每月150元的管理费依据不足，根据广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第十七条规定，管理费不能由伟丰公司私自决定，伟丰公司没有私自定价的权力，小区业主自有产权车位的物业服务收费应当由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。目前，两被告与伟丰公司没有签订任何关于车位物业服务费的合同。三、伟丰公司继续承租使用地下停车场却一直拖延未向华南海公司支付租金，华南海公司将追究伟丰公司因逾期支付租金产生的违约责任以及逾期支付物业管理费造成华南海公司、知识城集团涉诉产生的费用。如上所述，华南海公司与伟丰公司应按原合同约定履行合同义务，伟丰公司应按时向华南海公司支付租金，但伟丰公司一直拖延未支付。伟丰公司应清偿拖欠的租金以及违约金，同时也应当承担未支付物业管理费造成本案诉讼给两答辩人造成的诉讼费用支出和经济损失。四、1.伟丰公司是涉案停车场的承租人，应当支付物管费，以及承担逾期支付物业费及水电费的滞纳金；2.伟丰公司提出的物业服务合同应当由业主委员会接受业主大会的委托与物业管理公司签订，而不应当由居委会签订，居委会不是物业服务合同的合法主体；即便按照伟丰公司的说法，在街道管理下，由居委会代表签订，物业服务合同按照广东省物业管理条例、广州市物业管理暂行办法，应报物业所在区、县政府、房地产行政主管部门和街道办、政府备案，还应在利丰大厦小区内进行公示，伟丰公司提出的合同没有备案，没有公示，不符合生效程序；3.即便伟丰公司受聘为利丰大厦物业管理企业合法，依据物业管理法律法规的相关条例，伟丰公司没有权利对涉案停车场的物管费私自定价，伟丰公司提出的按每个车位150元每月的标准主张物管费没有依据，因此伟丰公司的诉讼请求应当全部驳回。经审理查明：广州开发区商业发展集团有限公司于2017年7月31日变更名称为知识城（广州）投资集团有限公司。知识城集团于2018年4月9日取得广州市开发区青年路XX号地下负一层2088.93平方米的《不动产权证书》【粤（2018）广州市不动产权第XXX号】（以下简称涉案车位），共计51个车位。上述车位位于利丰大厦内。2011年3月3日，广州开发区商业发展集团有限公司向各租户发出《关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》：广州开发区商业发展集团有限公司将物业的经营管理工作全权委托给华南海公司统一管理，由华南海公司享有业主的所有权利并履行业主的相关义务。2017年6月1日，伟丰公司（乙方）与广州市黄埔区夏港街道青年社区居民委员会（甲方，以下简称夏港居委会）签订《利丰大厦物业管理委托合同》，约定甲方将位于广州经济技术开发区青年路1-11号利丰大沙商住楼委托乙方管理，总建筑面积为45058㎡，其中：1-3层商场、4-21层住宅楼、设备层及地下室停车场（以下简称该物业），乙方提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第二章约定了委托管理事项。第三章第十九条约定委托管理期限为二年，自2017年6月1日起至2019年5月31日止。合同第四章双方权利义务第二十一条约定：一、乙方的权利（六）乙方可根据政府物价部门的规定和市场物价实际上涨指数提出调整管理费标准，以使大多数用户能够接受，使管理进入良性循环及该楼宇档次相匹配为原则，送甲方审议并报当地物价部门备案后实施。二、乙方的义务（七）每年12月31日前，乙方应制订下一年度管理费用预算、经夏港街道青年社区居民委员会审核并确定管理费标准，同时向全体业主公布。第五章物业管理费用第二十三条约定：车位使用费用由乙方按物价部门的批复向车位使用人收取（含管理费在内），车位使用人逾期交纳车位使用（管理）费，从逾期之日起，每月按当月累计应缴车位使用（管理）费总额的1%交滞纳金。2019年4月11日，伟丰公司与夏港居委会续签《利丰大厦物业管理委托合同》，合同约定的内容与前述的内容基本一致，仅管理期限变更为自2019年5月1日起至2021年4月30日止。两被告确认利丰大厦物业管理服务一直由伟丰公司提供。2018年9月28日，华南海公司（甲方）与伟丰公司（乙方）签订租赁合同，约定华南海公司将涉案车位出租给伟丰公司，租赁期限1年，自2018年1月1日至2018年12月31日止，其中2018年1月1日至2018年7月31日的租金为58333元/月，2018年8月1日至2018年12月31日的租金为62500元/月，租金按季结算，由乙方在每季度的第一个月的15日前结清本月租金，甲方应出具相应发票；租赁期满，甲方继续出租的，乙方在同等条件下有优先承租权，但应在租赁期满前30日内与甲方协商一致并签订新的租赁合同；保证金10200元乙方已缴纳；乙方从2018年1月1日起继续使用涉案车位。合同内还约定了其他内容。合同签订后，双方依约履行，2018年12月（含）前的租金伟丰公司已付清。2018年12月12日，伟丰公司向华南海公司发函称，伟丰公司承租涉案车位的合同将于2018年12月31日到期，请华南海公司于2019年1月1日与伟丰公司在广州市开发区青年路7、9号利丰大厦地下室停车场办理场地移交手续，同时，伟丰公司作为涉案车位的物业管理单位，有权收取相应的物业管理费用，请华南海公司于每月5日前缴纳涉案车位当月的管理费7650元（依据文件规定每个车位每月收取管理费150元）。2018年12月22日，华南海公司向伟丰公司发出《关于利丰大厦地下停车场租赁事宜的复函》答复如下：一、关于2019年1月1日办理停车场移交手续事宜，华南海公司同意伟丰公司到期不再续租，按双方合同条款办理退租事宜；二、关于伟丰公司提出要求华南海公司于每月5日前缴纳涉案车位当月的管理费7650元事宜，应按《物业管理条例》以及《关于规范我市住宅物业收费管理的通知》的规定向双方协商解决具体管理费事宜。2019年1月2日，伟丰公司向华南海公司发出《关于退还押金的申请》称，双方已到现场确认涉案车位的车辆已清空并移交华南海公司，要求华南海公司退还伟丰公司承租涉案车位时缴纳的押金10200元。同月18日，华南海公司退还伟丰公司押金10200元。2019年2月20日，伟丰公司利丰大厦管理处向华南海公司送达2019年1月份电费和2019年1月至2月份管理费的缴费通知书。华南海公司于当月26日收到前述缴费通知书，并于次日向伟丰公司发出《关于利丰大厦地下停车场物业管理费事宜的函》称，鉴于伟丰公司至今仍未与华南海公司就利丰大厦地下停车场物业管理事宜达成任何协议，因此华南海公司无法确认应交费用并支付，希望伟丰公司尽快与华南海公司协商并提供包括且不限于收费标准、依据、服务内容、标准、质量、成本等该项物业收费的详细资料，以便达成双方物管协议。2019年2月28日，伟丰公司向华南海公司发出《复函》称，伟丰公司是依据广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委《关于规范我市住房物业服务收费管理的通知》的规定收取相关费用；同时，夏港居委会与伟丰公司签订了《利丰大厦物业管理委托合同》，要求伟丰公司按照规定进行物业服务并享有法定的权利，因此，请华南海公司依据政府相关规定缴纳利丰大厦地下停车场的水、电及物业管理费即可，如果华南海公司继续拖延不交，伟丰公司将依据《利丰大厦物业管理委托合同》相关规定收取滞纳金。2019年3月1日，华南海公司收到前述复函与2019年1月至2月份电费、2019年1月至3月份管理费缴费通知书，同日向伟丰公司发出《关于利丰大厦地下停车场物业管理费事宜的函》称，根据国资部门及相关财务管理制度，在没有双方合同或协议的情况下是不允许支付物业管理费的，因此华南海公司无法确认应交费用并支付，希望伟丰公司尽快与华南海公司协商并提供包括且不限于收费标准、依据、服务内容、标准、质量、成本等该项物业收费的详细资料，以便达成双方物管协议。另外，由于该停车场目前未公开招投标选定承租人，处于空置状态，因此不应产生水电费用，请伟丰公司做好相应管理工作。此后，伟丰公司分别于2019年4月1日、4月30日、7月31日向华南海公司送达缴费通知书。2019年6月5日，伟丰公司向知识城集团邮寄《关于追缴管理费的函》称，伟丰公司为广州市开发区青年路1、3、5、7、9、11号利丰大厦的物业管理服务单位，知识城集团持有位于广州市开发区青年路7、9号利丰大厦地下负一层（车库）之物业。伟丰公司曾通过知识城集团的子公司华南海公司承租该物业进行经营和管理，并由伟丰公司承担相应的经营管理费用，租期于2018年12月31日期限届满终止。伟丰公司自2019年1月1日起已将物业交还给知识城集团处理。依据国务院《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”等相关法律法规之规定，知识城集团应当承担该物业的物业管理服务费用。该物业产生的费用及法律责任均应当由知识城集团承担。知识城集团应该于2019年1月1日起向伟丰公司缴纳该停车场物业管理费用。依据广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设委员会2016年11月8日发布的《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第十七条之规定，每个车位每月应交管理费150元，知识城集团该物业共计车位51个,每月应向我司缴纳物业管理费为7650元。知识城集团自2019年1月至6月份共计拖欠管理费45900元，请知识城集团接此函件后5日内交清该费用给伟丰公司。否则，伟丰公司将加收滞纳金并保留通过诉讼等途径追讨相应的费用。2019年8月1日，伟丰公司再次向知识城集团邮寄《关于追缴管理费的函》，内容与前述函件内容基本一致，仅拖欠管理费月份与费用作了相应的更改。2019年8月15日，知识城集团向伟丰公司发出《知识城（广州）投资集团有限公司关于的复函》回复如下：一、广州市开发区青年路7、9号利丰大厦地下负一层（车库）确为知识城集团所有物业，该物业已承包出租给华南海公司经营管理，按合同约定，华南海公司负有承包物业的日常管理、养护、维修等责任，并有权利制订承包物业经营管理方案及实施转租赁权，故利丰大厦地下车库的管理经营业务或租赁业务应由华南海公司合法承担。二、伟丰公司与知识城集团既无法定权利义务也无合同权利义务，伟丰公司提出要求知识城集团自2019年1月1日起缴交该停车场的物业管理费用无事实及法律依据。三、鉴于广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设委员会2016年发布的《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第十七条，华南海公司如有意管理经营知识城集团利丰大厦地下车库，需与华南海公司充分协商，在不高于政府指导价的范围内达成一致意见后，签署服务协议，双方按协议约定内容履行。综上，伟丰公司要求知识城集团支付2019年1月至今的管理费用无事实和法律依据，请伟丰公司按照相关法律法规的规定，公平合理地与华南海公司洽谈协商，在签署相关服务协议的前提下，按协议约定内容履行。2016年11月8日，广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设委员会发布的《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》，其中第十七条为住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。华南海公司拟证明进入涉案车位需要通过伟丰公司的私设关卡，缴纳费用，2019年9月20日华南海公司申请对涉案车位的现状办理保全证据公证，广东省广州市黄埔公证处于同日出具了（2019）粤广黄埔第16845号公证书，并对涉案车位的外部现状及内部状况进行了拍照。伟丰公司认为从拍照的照片可以看出，华南海公司的车位都是空置，其没有占有或进行经营管理，其是属于物业上的管理而非经营上是管理，但地上停车场和涉案车位仍然共用一个管理系统。2019年9月27日，本院受理华南海公司起诉伟丰公司租赁合同纠纷一案，案号为（2019）粤0112民初11141号，华南海公司请求伟丰公司支付2019年1月1日至9月30日涉案车位的租金和违约金，本院判决驳回华南海公司的全部诉讼请求。本院判决后，华南海公司上诉，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终6901号《民事判决书》，该判决亦查明广州开发区商业发展集团有限公司于2011年3月3日在《关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》中授权华南海公司全权管理其物业的事实；判决认定：伟丰公司和华南海公司签订的租赁合同到期后，伟丰公司已经依约将涉案场地交还华南海公司，未继续占有使用涉案物业；伟丰公司是涉案场地的物业管理公司，对涉案地下停车场的栏闸行使管理权属于物业管理的职能，华南海公司主张2019年1月1日至2019年9月30日的租金及违约金不予支持。二审判决驳回华南海公司的上诉，维持原判。上述事实，有《关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》、不动产权证书、准许变更登记（备案）通知书、《利丰大厦物业管理委托合同》《合同》《函》《关于利丰大厦地下停车场租赁事宜的复函》《关于退还押金的申请》《关于利丰大厦地下停车场物业管理费事宜的函》《复函》《关于追缴管理费的函》《知识城（广州）投资集团有限公司关于的复函》、公证书、受理案件通知书、起诉状、（2020）粤01民终6901号《民事判决书》以及当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，经夏港居委会委托，伟丰物业对包含涉案51个车位在内的利丰大厦进行物业管理，知识城集团作为涉案51个车位的所有权人，应当接受《利丰大厦物业管理委托合同》的约束，接受伟丰公司对其车位进行物业管理，按照该委托合同的约定向伟丰公司支付物业管理费用。关于涉案车位的物业管理费。2018年9月28日伟丰公司与华南海公司签订的租赁合同租期届满后，伟丰公司已经在租赁期限届满前将其承租的51个车位交还华南海公司；而伟丰公司按照物业管理委托合同的约定对利丰大厦提供物业管理服务，知识城集团作为涉案车位的所有权人已经使用利丰大厦的物业管理服务，依法应当向伟丰公司支付物业管理费用。由于伟丰公司与知识城集团、华南海公司均未签订物业服务合同，双方对涉案车位的物业管理费收费标准未达成一致意见。但伟丰公司一直为包括涉案车位在内的利丰大厦提供物业管理服务，知识城集团或者华南海公司依法应按照《利丰大厦物业管理委托合同》的约定向伟丰公司支付涉案车位的物业管理费。知识城集团未提交证据证实与涉案车位同地段、同时期的车位物业管理费的收费标准。2016年11月8日广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第十七条规定，“住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。”伟丰公司主张参照该标准按照每月每车位150元的标准收取物业管理费，本院认为，虽然伟丰公司与知识城集团或者华南海公司未就涉案车位的物业管理费标准达成一致意见，但是鉴于利丰大厦属于商业性质的建筑物，其车位的物业管理费用按照常理一般应当高于住宅车位的物业管理费用，伟丰公司主张按照住宅车位的物业管理费的政府指导价最高标准计算物业管理费，符合常理，本院依法予以支持。故涉案车位在2019年1月1日至同年8月31日的物业管理费为61200元（150元/月/车位×51车位×8月）。关于华南海公司与知识城集团的连带支付责任。知识城集团在2011年3月3日委托华南海公司代其行使业主的所有权利并履行业主的相关义务。在涉案争议发生前，伟丰公司已经知道知识城集团与华南海公司之间的委托关系，故伟丰公司与知识城集团形成了事实上的物业管理关系，知识城集团应当承担向伟丰公司支付涉案车位的物业管理费用的民事责任。华南海公司作为知识城集团的受托人管理涉案车位，不是涉案车位的使用人，在本案中不承担民事责任，故伟丰公司主张华南海公司与知识城集团对涉案物业管理费承担连带责任，于法无据，本院依法不予支持。关于车位物业管理费的违约金。在涉案车位的租赁合同期限届满后，华南海公司与伟丰公司就涉案车位是否已经交还、双方是否形成不定期租赁发生争议并进行诉讼。因上述争议直接影响到本案的车位物业管理费的实际起算时间以及是否构成违约的事实认定，在上述争议未解决之前，伟丰公司与华南海公司之间的法律关系处于不确定状态，知识城集团和华南海公司是否应支付涉案车位的物业管理费亦处于不确定状态，故伟丰公司主张华南海公司支付2019年1月至8月的物业管理费的违约金，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十二条第二项、第一百零九条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告知识城（广州）投资集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州伟丰物业发展有限公司支付2019年1月1日至同年8月31日的物业管理费61200元。二、驳回原告广州伟丰物业发展有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2503元，原告广州伟丰物业发展有限公司负担1112元，被告知识城（广州）投资集团有限公司负担1391元。上述案件受理费已由广州伟丰物业发展有限公司预缴，其同意由知识城（广州）投资集团有限公司在履行本判决书时直接向其支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李祖艳二〇二〇年八月十日书记员  王春苗