四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1102民初1482号 原告：四川宏衡联行物业服务有限公司，住所地：四川省夹江县漹城镇兴隆街**，统一社会信用代码91511126MA62861H5X。 法定代表人：朱林军。 委托诉讼代理人：王俊华，男，1990年9月24日出生，汉族，公司员工，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：李萍，女，1981年9月18日出生，汉族，公司员工，住四川省乐山市市中区。 被告：宋美群，女，1970年9月21日出生，汉族，现住四川省乐山市市中区。 原告四川宏衡联行物业服务有限公司（以下简称宏衡物业公司）与被告宋美群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏衡物业公司的委托诉讼代理人王俊华、李萍，被告宋美群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏衡物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2334元、垃圾处理费144元、二次供水费120元；2、判令被告支付原告违约金2100元。事实和理由：2018年1月，原告与枫蓝国际小区业委会签订《物业服务与管理合同》，为该小区提供物业服务。被告系小区3栋2单元14楼3号业主，房屋建筑面积97.28平方米，拖欠2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2334元、垃圾处理费144元、二次供水费120元未交。原告多次催交上述费用，被告以种种理由拒绝交费，已构成违约，应支付违约金。 被告宋美群辩称：对于被告是枫蓝国际小区3栋2单元14楼3号房屋的业主，房屋建筑面积97.28平方米无异议，不认可原告的诉讼请求。被告看到过物业费催收单，并在今年3月向原告交过2019年的物业管理费，但是原告的员工李萍没有收。原告要求被告一并支付2018年的费用，但2018年的物业服务公司是浩正公司，原告无权向被告收取费用。2018年初浩正公司为小区服务，微信业主交流群中物业代表是以乐山浩正物业罗军名义出现的，从未出现过原告宏衡物业公司的名称。原告与小区业委会签订的2018年的物业服务合同是无效的，浩正公司如果向原告进行合同权利义务的转让是违法的。垃圾处理费、二次供水费不予认可。2018年物业费不应由原告收取，2019年物业费被告主动交费但原告拒收，因此被告不存在违约行为，不应支付违约金。 本院经审理认定事实如下：四川宏衡联行物业服务有限公司系由夹江县宏衡物业管理有限公司于2019年1月3日获准更名而来。 2018年，乐山市市中区枫蓝国际业主委员会（甲方）与夹江县宏衡物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定物业服务标准为乐山住宅物业服务三级标准；合同履行期限从2018年1月1日起至2018年12月31日止；物业费收费标准为高层1-7楼0.8元/平方米·月，7楼以上1元/平方米·月，按年交纳；未按时足额交纳物业服务费，经催告仍未交纳的，承担违约期间未付金额千分之三的违约金等。其中，合同第九条第（七）项约定“甲方承认原乐山市浩正物业服务有限公司自2018年1月1日起经甲方同意用于小区中大修所垫付的资金金额，本合同签订后，甲方与乐山浩正物业服务公司在枫蓝国际小区服务期间所发生的债权债务关系转移至乙方”。合同尾部的签约时间为2017年12月20日。 2018年12月20日，乐山市市中区枫蓝国际业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定物业服务标准为乐山住宅物业服务三级标准；合同履行期限从2019年1月1日起至2021年12月31日止；物业费收费标准为高层1-7楼0.8元/平方米·月，7楼以上1元/平方米·月、二次供水服务费5元/户·月，按年交纳；未按时足额交纳物业服务费，经催告仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日千分之三的违约金等。 枫蓝国际业主委员会证实，2017年12月20日，该小区业委会与乐山市浩正物业服务有限公司签订物业服务合同，后因其公司变动，业委会与夹江宏衡物业管理有限公司重新签订了物业服务合同，因两公司的法定代表人均为罗军，为简便故将合同时间写为2017年12月20日。因此，在两家物业公司服务期间出现有收费票据盖章混用情况。 审理中，被告陈述系枫蓝国际小区3栋2单元14楼3号房屋的业主，房屋建筑面积97.28平方米，已收悉物业催费通知单。提交其他业主交费的收款收据五份，拟证明2018年物业费由乐山市浩正物业服务有限公司收取，原告对收款收据无异议，陈述两公司由于内部股权转让原因，人员混同，存在财务章使用混杂情况，且原告签订合同后，相关合同权利义务均由原告继续履行，已向浩正公司交费的业主无须再交费。 上述事实，有《物业服务合同》二份、物业催缴通知单张贴照片、准予变更登记通知书、营业执照复印件、情况说明、收款收据、微信群聊天记录截图以及当事人的陈述等证据予以佐证。 本院认为，关于合同效力问题，被告对2018年12月20日原告与枫蓝国际业主委员会签订的《物业服务合同》未提出异议，该份合同意思表示真实，其内容不违反法律法规的效力性、强制性规定，合法有效。被告认为落款时间为2017年12月20日的《物业服务合同》无效，并认为如果是乐山市浩正物业服务有限公司向原告转让合同权利义务，那么转让行为是违法的。本院认为，根据枫蓝国际业主委员会出具的情况说明，该业委会是与乐山市浩正物业服务有限公司就2018年度的物业服务订立过物业服务合同，但其后因物业公司的内部变动，已与原告签订2018年度的物业服务合同，并约定原告承继原物业合同的权利义务，为简便而将物业服务合同的签订时间一并写为2017年12月20日，不是物业服务企业间将物业管理进行委托，这一合同约定不违反法律规定，未增加合同相对人的责任、义务，也未侵害他人合法权益。被告未提交证据证明合同存在无效情形，故本院对原告辩称合同无效的意见不予采纳。上述二份物业服务合同合法有效，对作为业主的被告具有约束力，原、被告均应按约享受权利、履行义务 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告已举证证明在被告居住房屋通过张贴催缴通知的形式进行了书面催收，被告亦承认知悉物业费催收情况，故应视为原告已进行了催收，本院对原告主张被告应支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2334元（97.28平方米×1元/平方米·月×24月）予以支持。 原告主张垃圾处理费144元，被告对此不予认可。本院认为物业服务合同中对此并无约定，原告也未提交证据证明费用产生及支付情况，故对此项诉讼请求不予支持。 原告主张二次供水费120元，被告对此不予认可。本院认为在2018年12月20日签订《物业服务合同》中，约定了二次供水服务费5元/户·月，故对原告的此项诉请部分予以支持，确认被告应支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的二次供水费60元。 原告主张违约金2100元，被告对此不予认可。本院认为在二份物业服务合同中均约定了违约责任条款，分别为逾期应承担未付金额千分之三和未付金额每日千分之三的违约金，被告逾期未支付物业费应承担违约责任，但第二份物业合同的违约金约定显著过高，应予调整，故本院酌情确认违约金200元 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宋美群在本判决生效后十日内支付原告四川宏衡联行物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2334元、二次供水费60元，合计2394元； 二、被告宋美群在本判决生效后十日内支付原告四川宏衡联行物业服务有限公司违约金200元； 三、驳回原告四川宏衡联行物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元（原告四川宏衡联行物业服务有限公司已预交），由原告四川宏衡联行物业服务有限公司负担5元，被告宋美群负担20元（可在履行判决时一并支付给原告四川宏衡联行物业服务有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 谢 凯 二〇二〇年八月二十七日 书记员 黄渝斐