北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初48514号原告：王宝明，男，1983年6月1日出生，蒙古族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：珊丹，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔丽涵，北京市浩天信和律师事务所律师。被告：北京嘉成恒通物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安立路**院**楼**商业101-A10。法定代表人：张晋，总经理。委托诉讼代理人：戚宇，男，该公司员工。原告王宝明（以下简称原告）与被告北京嘉成恒通物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人珊丹、被告之委托诉讼代理人戚宇通过网上庭审平台参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）；2.判令被告赔偿原告员工薪酬损失123135元（2018年8月7日至2018年10月18日因被告违约导致原告不能正常营业所致）、住宿费损失16258元（2018年8月7日至2018年10月18日因被告违约导致原告不能正常营业所致）、已付租金损失109901元（2018年7月7日至2018年10月18日期间因被告未及时供电导致原告无法正常开业所致）、装修折价款14万元、未按期供电导致的经营损失271512元、迟延提供营业执照及卫生许可证导致的经营损失189000元；3.判令被告返还原告押金64909元、装修押金、装修管理费合计34850元、办理工商执照费用9000元。事实和理由：2018年6月4日，原告与被告签订租赁合同，约定原告承租被告合法拥有的位于北京市朝阳区XXXXX5-F1-02的房屋（以下简称涉案房屋）,用于餐饮经营，租期为2018年6月8日至2022年6月7日，免租期为2018年6月8日至2018年7月7日，年租金389455元。租赁合同第13.3条约定“甲方（被告）应按本合同规定的条款和条件向乙方（原告）提供可以正常使用的房屋”；第13.5条约定“乙方经营需要甲方协助提供相应合法手续时，甲方应在收到乙方的申请之日起30天内提供”。租赁合同签订后，原告按约定支付了六个月租金、相当于两个月租金的押金合计259637元，但被告并未依约履行合同义务，给原告造成了重大经济损失。第一，被告无合法出租权，无权向原告出租涉案房屋；第二，被告直到2018年10月18日才提供经营用电，导致原告承租的房屋自2018年8月1日装修完毕至2018年10月18日处于闲置状态，无法正常营业，造成营业损失且额外支出了人力成本。租赁合同签订后，被告要求原告支付办理营业执照等相关费用，声称用于为原告办理经营所需合法手续。事实上，被告持有营业执照，却故意不交给原告，迫使原告无奈额外支付9000元后，被告才将营业执照交给原告，导致原告在2018年11月23日才取得餐饮经营所需的全部证照，被告的行为影响原告正常经营，给原告在多方面都带来了无法弥补的经济损失;第三，被告以小区变压器增容为由，要求原告承担相关费用；第四，被告要求原告必须在其指定的公司签订消防改造合同导致原告支付高额费用；第五，被告收取原告装修押金3万元、装修管理费4850元，均未出具合法有效的发票。租赁合同签订至今，被告不定期找各种理由干扰和妨碍原告的正常经营，变相的要求原告承担多项额外费用，给原告造成重大经济损失。现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，同意解除租赁合同，我方认为解除合同的原因是原告拖欠租金未支付。员工薪酬损失不在赔偿范围之内；住宿费损失不认可；租金、押金的数目认可，押金同意返还，租金损失不同意赔偿；装修押金3万元同意返还；装修管理费包含临水、临电、垃圾清运、安保等费用，不同意返还；办理营业执照收取的费用不同意返还，因为原告没有向我公司交过这笔钱；赔偿装修折价款也不认可，涉案房屋目前空置，未出租给其他人，钥匙在北京某某餐饮管理有限公司（以下简称某某公司）手里，原告是在2019年9月搬走的；未按期供电导致的经营损失不认可，房屋一直有电；迟延提供营业执照及卫生许可证导致的经营损失也不认可。北京某某X企业管理有限公司（以下简称某某X公司）与某某公司之间是租赁合同关系，某某X公司是大房东。涉案房屋有独立的排烟系统，供暖时间有限制，供暖到晚上6点多，剩下的时间就是原告自己供暖了，他们自己有空调，供暖是某某X公司限制的，集体供暖的空调是某某X公司安装的，签订租赁合同的时候就供暖的问题口头告知过原告，租赁合同里没写，我们也没有收取过原告供暖费。租赁合同中关于办理营业执照交纳费用有约定，在第3.5条，租赁合同里没说收费的事情。我方是在2018年9月2、3日拿到了原告的营业执照，当天就把营业执照交给原告了，没有手续，直接给原告的。涉案房屋交付时间是2018年7月7日，比约定的时间晚了一个月。关于原告主张的2019年8月8日某某X公司要求原告于2019年8月11日搬离的事实，我方认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年6月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同，约定：甲方向乙方出租涉案房屋，面积为194平方米，用于经营串串香；乙方声明其在签署租赁合同前已经视察过涉案房屋及其所在场地，对该房屋及现有状况充分了解并表示满意，若乙方的经营项目对场地条件有特别要求，除非本合同中有明确约定，则甲方无义务为满足该等要求而采取任何行动，乙方应自行完成相关事宜（包括但不限于完成相关工程、办理相关手续等）以适应该等要求；租赁期4年，自2018年6月8日起至2022年6月7日止；涉案房屋的交付日为2018年6月4日；甲方同意给乙方1个月的装修期，即交付时间起延后一个月为装修期，装修期届满之日，乙方的装修工程需达到竣工验收的标准，装修期内，乙方无需缴纳租金，但仍需缴纳物业管理费、装修期间的相关费用和其他费用（包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等），前述费用的支付除本合同另有约定外，以甲方和/或物业管理公司书面通知为准；乙方应自装修期届满之次日起支付租金；甲方负责提供办照手续，为乙方顺利办理营业执照提供所需的文件资料，甲方应该接到材料30天内提供相关办照手续，如发生拖延（只包括甲方个人拖延行为）办照规定的时间外的租赁时间不计算租金直到营业执照办理完毕；起始租金均价每天每平米5.5元，年租金389455元，甲方同意乙方2018年6月8日起至2018年7月7日止共一个月为免租期，首付款押二付六，第二期租金需交七个月，且租赁七个月时间，以后继续按六个月支付；乙方应于本合同签署之日的次日向甲方支付259637元，自2018年6月8日起，每期应付的半年租金，应于上一个租赁期届满前十五天向甲方一次性支付，以此类推；消防设施改造由甲方或乙方协商施工整改，费用由乙方承担，公关关系维护费用由甲方协调与承担；根据项目自身条件及项目所处地区的要求，甲方无义务提供天然气、制冷、采暖等其他设施，该等项目由乙方自行解决，相关费用及改建由乙方自行承担；甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的房屋；除本合同规定行使甲方的权利外，甲方不得对乙方正常合理使用涉案房屋进行干扰或妨碍；乙方经营需要甲方协助提供相应合法手续时，甲方应在收到乙方的申请之日起30天内提供。租赁合同还对其他事项进行了约定。原告提交被告出具的租金、押金收据，拟证明原告于2018年6月15日向被告支付租金194727元、押金64909元。原告提交被告出具的收据，拟证明其于2018年7月6日向被告支付装修押金3万元、装修管理费4850元。被告对原告支付上述费用的事实表示认可。原告提交微信聊天记录，拟证明其向被告交纳办理营业执照及食品经营许可证费用9000元。被告认可上述证据的真实性，但称其只是代收，相关费用已交至产权方指定的代办公司。庭审中，原告提交的营业执照（登记经营者名称为北京味之蕾餐饮有限责任公司）显示的颁发日期为2018年8月30日，食品经营许可证记载的颁发日期为2018年11月23日，原告称系因被告原因导致相应证照取得迟延。原告提交潘XX出具的书面证人证言，拟证明租赁合同签订后，被告拒绝向原告提供办照资料，而是要求原告支付额外费用后，才能从被告处领取营业执照。后潘XX通过网上庭审系统作证称，其原系被告员工，其曾按照被告的要求向原告收取9000元的费用用于办理营业执照，从收取费用到给商户执照大概要两个多月的时间，收取的费用都交给小红门乡一个姓李的人，潘XX仅系代收，营业执照也是从上述姓李的人手中领取；本来办理营业执照和卫生许可证需要29000元，后来协商的结果是商户（原告）出9000元，被告出2万元，但后来被告又不同意出钱了，卫生许可证就由商户自行办理。被告认为潘XX的证言可以证明相关费用被告只是代收。原告提交《***餐饮商户意见函》及发送记录、《***创意产业园商户告知函》及发送记录，拟证明其与其他承租被告房屋的商户分别于2018年9月底和2018年12月底向被告告知涉案房屋存在未通电、拒绝提供办理执照所需手续、收取高额费用等违约事实。被告表示收到过上述告知函。原告另提交多名租户与被告工作人员及被告上一手出租人的工作人员2019年3月8日现场谈话的录音，录音中被告工作人员一直希望确定起租日期为2018年11月1日，然后再按照各户的实际情况另行给予免租期，但因各方就此未能达成一致意见。原告认为被告主动提出将起租日期延后至2018年11月1日可以从侧面反映出被告承认其提供的房屋存在无法正常经营的问题。被告则称，因为租户一直不交租金，其不想再与租户纠缠，故决定再给予一定期限的免租期，希望租赁合同能继续履行。在上述录音中，被告方代表承认“当时跟园区那边接临时电，先开业”。被告的上一手出租人某某X公司代表亦称“至于给‘80后’（原告经营的餐厅名称为“80后小馆”）、给老白他们之前供给电量这个事，我不需要过多的解释，是因为当时电量不足，你们各家也没有装修完毕，他们才进行接电的”。原告提交其与被告工作人员2019年4月17日的谈话录音，其中原告称2018年7月6日进场（被告当庭认可的涉案房屋交付日期为2018年7月7日）；录音中被告工作人员承认，2018年10月18日以前涉案房屋没有通电，是原告通过找关系并额外支付费用才通了临时电。原告提交北京某某2工贸公司向北京***国际汽车配件城有限公司出具的《授权委托书》，内容为“北京某某2工贸公司拥有北京市朝阳区XXX号房屋，面积为5170.90平方米，用途为办公，现同意北京***国际汽车配件城有限公司将此房屋进行对外出租经营20年，自2013年7月1日到2033年6月30日。同时，委托北京***国际汽车配件城有限公司办理北京市朝阳区XXX号的工商注册平台备案相关事宜”。原告据此主张，涉案房屋的用途为“办公”，而不是餐饮经营，这也是涉案房屋存在诸多无法满足餐饮经营需要的问题的根本原因。被告在本案中否认上述证据的真实性，但在陈小莉诉被告房屋租赁合同纠纷一案中认可了同一证据的真实性。原告提交被告于2019年4月22日制作的《解除合同通知书》，其中被告以原告未按期交纳下期租金为由要求解除租赁合同，并要求原告在3日内将涉案房屋腾空。原告认为上述通知书系被告单方终止合同的违约行为。原告另提交某某X公司于2019年8月8日发出解除租赁合同通知书，称因某某公司未按照约定向某某X公司交纳房屋租金，某某X公司已经通知某某公司解除相关房屋租赁合同，故要求原告在2019年8月11日上午10点之前腾退涉案房屋。被告对该证据的真实性表示认可，并称某某公司从某某X公司处承租了涉案房屋，被告系从某某公司处承租了涉案房屋，后又转租给原告。原告提交员工签字的工资表、支付工资的微信转账记录，拟证明其向所雇佣的员工支付2018年8月至10月期间工资的事实，但由于被告的原因导致餐厅无法正常经营，故其要求被告承担此部分人工成本。被告对上述证据不予认可。原告另申请证人宋XX出庭作证，宋XX表示，其系原告聘用的厨师长，其就原告向其支付工资（每月1万元）并提供房屋居住（原告共雇佣十几名员工，租房三套，租金情况宋XX表示不知情）的事实发表了证言。原告提交其与案外人签订的房屋租赁合同、转账记录、收据、微信聊天记录，拟证明其为员工支付2018年7月31日至2018年10月31日期间的住宿费的事实，因被告未提供用电，其无法正常经营，故要求被告承担此部分费用。被告对上述证据不予认可。原告提交其与北京某某1装饰工程有限公司（委托代理人为李*）签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》（约定造价为28万元）、装修费支付明细（除上述施工合同外另有多项零星装修）、转账记录、微信聊天记录等，拟证明其为装修涉案房屋支付费用的情况。被告认可原告对涉案房屋进行了装修，但不认可原告所主张的费用金额。原告另申请李*出庭作证，李*表示，其对涉案房屋做了部分装修，装修费收了19万元，是由原告分多次转账支付的。原告提交营业收银汇总、网络餐饮平台点餐统计表、对账单等，拟证明租赁合同签订后，因被告未按约定提供经营用电，给原告造成无法正常经营的损失情况，以及由于被告迟延提供营业执照导致原告在2018年11月23日才取得卫生许可证，导致原告无法进行网络餐饮平台经营而产生损失的情况。被告对上述证据不予认可。原告另提交其雇佣的其他员工、为其进行其他装修项目的施工人、承租相邻房屋的租户等出具的书面证人证言以佐证其主张的相关事实的真实性。被告对证人证言不予认可。被告提交大众点评网站点评截图，显示原告在涉案房屋经营的餐厅在2018年10月1日就有顾客的点评记录，被告据此主张原告在2018年10月1日就已经开始营业。原告认可上述证据的真实性，但称2018年10月18日取得营业执照以前是试营业，用的也是临时电，不能进行宣传，营业额比较低，也不能进行线上售卖。另经本院询问，原告称因其搬离涉案房屋后，房屋的装修破坏非常严重，几乎均被拆除，故其不对涉案房屋的装修在剩余租赁期限内的残值申请评估鉴定。原告提交视频光盘佐证现场情况。本院认为，契约应当严守。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。本案中，根据原告提交的营业执照、食品经营许可证所显示的取得日期并结合证人潘XX的证言，本院可以认定，被告在收取原告相应办照费用9000元后，在实际向原告交付营业执照过程中存在逾期，导致原告未能及时进行合法经营。另根据原告提交的现场谈话录音、证人证言等证据，本院可以认定在原告承租涉案房屋之初，被告未能提供经营用电，一定程度上影响了原告的经营效果。在被告提供的涉案房屋存在以上问题的情况下，相关利益各方在2019年3月8日就租赁合同的履行、起租日期的确定进行协商，被告提出将租赁合同的起租日期延后至2018年11月1日，且还承诺将视每户的具体情况另行给予一定的免租期，这从侧面亦能够印证原告所主张的涉案房屋存在的种种问题。在被告存在违约行为，且双方未能就起租日期等问题达成一致的情况下，原告拒绝支付下期租金，实际为行使先履行抗辩权的行为。被告于2019年4月22日以原告未按照租赁合同的约定支付租金为由发出解除合同通知书，系以自己的行为表明不履行租赁合同的主要义务，被告作为违约方，不享有租赁合同解除权，其发出的解除通知不具有解除合同的效力。根据原告提交的某某X公司张贴的解除租赁合同通知书，涉案房屋在租赁合同约定的租赁期限内就被某某X公司收回，被告未能履行保证原告在租赁期限内正常使用涉案房屋的基本合同义务，构成根本违约，现原告要求解除租赁合同，本院予以支持。关于租赁合同的解除时间，因原告未举证证明其在提起本案诉讼前曾经向被告发出解除合同的通知，故租赁合同应于本案起诉状（载有解除租赁合同的诉讼请求）送达被告之日，即2019年5月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告赔偿因被告未提供经营用电导致的员工薪酬损失、住宿费损失以及无法正常经营的损失，根据原告提交的谈话录音、被告提交的财务支出记录、证人证言等，本院对于原告主张的被告在2018年10月18日以前未能提供经营用电的陈述予以采信，没有经营用电确会影响原告的经营效果，但并非导致原告完全不能经营。对于原告主张的上述损失，本院酌情予以支持。关于原告主张的装修折价款，因被告根本违约导致租赁合同无法继续履行，原告对涉案房屋进行装修投入的费用确有一定的损失，本院综合已经履行的租赁期限与剩余未履行租赁期限的具体情况、被告的过错程度并结合原告提交的证据，认为原告主张的装修折价款14万元未超过合理范围，故予以支持。关于原告主张的被告未按照合同约定办照导致的无法注册网络外卖平台导致的经营损失，根据原告提交的被告前员工潘XX出具的收据、潘XX的证人证言，可以认定双方在签订租赁合同后就办理营业执照、食品经营许可证达成了新的合意，即由原告支付代办费9000元，被告负责办理相关证照，至于被告究竟是委托第三人办理抑或亲自办理，在所不问。根据上述证据，原告在支付相关费用后2-3个月方取得营业执照，根据证据显示的原告交纳9000元代办费的日期、营业执照所载明的颁发日期以及原告实际拿到营业执照的日期，本院认为被告在代办营业执照过程中存在迟延，进而导致原告取得食品经营许可证的迟延，故应当赔偿原告因此而受到的损失。对于原告主张的上述损失，本院根据被告迟延的期间及原告提交的证据酌情确定。关于原告主张的因被告原因导致原告未能及时取得经营所需证照期间的已付租金损失，实际为要求被告返还该期间的租金，本院综合考虑被告在代办营业执照过程中的迟延情况、涉案房屋被某某X公司收回的日期以及双方提交的证据所反映出的原告实际经营情况等，认为原告所交纳的租金已经使用完毕，故对原告要求返还已付租金的请求不予支持。关于原告要求被告返还的押金61909元，本院予以支持。关于原告要求返还装修押金3万元的请求，被告表示同意，本院不持异议。关于原告要求返还的装修管理费4850元，考虑到原告对涉案房屋进行装修，被告出于相关管理工作的需要收取装修管理费，并未超出合理范围，现原告实际进行了装修，且相关费用亦已经交纳，原告要求被告返还该笔费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于办执照费9000元，现有证据显示原告当时交纳该笔费用系基于与被告的合意，现相关费用已经交纳，营业执照亦已办理，原告要求退费，没有事实及法律依据，但考虑到被告承认在代办营业执照时存在逾期，故本院酌定被告退还原告办执照费3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条第二项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告王宝明与被告北京嘉成恒通物业管理有限公司于二○一八年六月四日签订的《房屋租赁合同》于二○一九年五月八日解除；二、被告北京嘉成恒通物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王宝明押金61909元、装修押金30000元、办执照费3000元，合计94909元；三、被告北京嘉成恒通物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王宝明员工薪酬损失20000元、住宿费损失2000元、装修折价款140000元、未按期供电导致的经济损失20000元、迟延提供营业执照及卫生许可证导致的经营损失15000元，合计197000元；四、驳回原告王宝明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13386元，由原告王宝明负担7707元（已交纳6693元，其余1014元于本判决生效之日起七日内交纳）、被告北京嘉成恒通物业管理有限公司负担5679元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  赵 靓二〇二〇年八月二十八日法官助理  于 洋书 记 员  胡琪汶