北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初517号原告：马新辉，女，1977年10月2日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：文斌（系马新辉之夫），男，1978年4月28日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街**。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：杨琨，该公司员工。原告马新辉与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马新辉及其委托诉讼代理人文斌、被告天洋公司的委托诉讼代理人杨琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马新辉向本院提出诉讼请求：1．判令天洋公司自2019年5月1日起，每逾期一日，按已付房款1388449元的万分之一的标准支付逾期办理房山区房山新城良乡组团304房产证违约金，直至马新辉取得房屋所有权证书之日止；2．判令天洋公司立即支付逾期办理燃气入户的违约金112464元（违约金以已付房款1388449元为基数，按日万分之五的标准，自2017年5月1日计算至2017年10月9日止）；3．判令天洋公司立即支付逾期办理案涉房屋的市政供电的违约金（违约金按每年6000的标准，自2017年5月1日起计算至被告实际办理市政正常供电之日止）；4．判令天洋公司立即退还马新辉用于办理涉案房屋房产证的代收款项43897元；5．判令本案的诉讼费由天洋公司承担。事实和理由：2017年3月18日，天洋公司与马新辉签订《北京市商品房预售合同》，约定马新辉购买天洋公司位于房山区房山新城良乡组团304房屋，房屋总价款为1388449元。天洋公司应在商品房交付之日起730天内为马新辉办理完毕该商品房的不动产权证书，后天洋公司又于2018年5月12日向马新辉承诺每逾期办理产权证书一日，按马新辉已付房款1388449元的万分之一的标准支付违约金。2017年5月1日，天洋公司将该房屋交付给马新辉使用，根据合同约定，天洋公司应当在2019年5月1日之前为马新辉办理完毕房屋产权证，但天洋公司至今仍未办理。另，根据双方签订的《北京市商品房预售合同》约定，天洋公司应于2017年5月1日前向马新辉交付该商品房。商品房交付条件为第十条第2款：交付时纳入市供电网络并正式供电；第十条第4款：燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如未在约定交付日达到以上交付条件，天洋公司按合同十二条：买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之五的违约金。马新辉按合同约定履行了全部义务，时至收房日天洋公司却并未按合同约定达到交房的全部条件，燃气未能与城市燃气管网连接、未能保证燃气供应，且在收房后马新辉所在小区2018年也经常发生断断续续停电现象，严重时甚至停电三天，严重影响了马新辉的正常生活，给马新辉造成诸多不便和损失，后经和供电局沟通才得知天洋公司为小区提供临时供电，并未按合同约定达到市政供电的合同义务。故为了维护马新辉的合法权益特向法院提起诉讼，请求依法支持马新辉的诉讼请求。天洋公司辩称，关于延期办理产权证违约金认可总房款的价格，实际入住收房日期是2017年8月12日，违约金起始日期是2019年8月13日，日违约金138．84元，如果没有明确的日期我司是给付不了违约金的，建议法庭计算违约金截止到2020年8月12日，后续的违约金我们也会继续给付。关于燃气，认可事实，正式接通是2019年9月。关于临电，认可事实，但我公司于2019年下半年进行了增容，虽然现在是临时电，但不会出现跳闸等情况。由于园区红线外由政府投资建设的大市政电力管线未修通，所以暂无法接入正式电。关于退还契税等费用，根据合同约定代缴税费的委托不得撤销，是马新辉签字确认的，且其为商业贷款客户，我司在此期间承担阶段性担保责任，产权必须委托我司办理，所以不认可该项诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月21日，马新辉与天洋公司签订编号为Y2027600的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定马新辉向天洋公司购买位于房山区房山新城良乡组团304，该商品房规划性质为商业，预测建筑面积48．01平方米，总价款1388449元。买受人采用商业贷款方式付款，应当于2017年3月21日前支付首期房价款698449元，余款690000元向银行申请贷款支付。预售合同第九条“商品房交付条件”约定，除出卖人应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》外，商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2．该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3．满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。预售合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”第一款基础设施设备约定：1．供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2．供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3．供暖……；4．燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第X种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。……（2）X。预售合同第十一条约定出卖人应当于2017年5月1日前向买受人交付该商品房。预售合同第十二条关于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。2．逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（二）X。预售合同第二十条“不动产登记”第二款关于“转移登记”约定：1．出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。……2．因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）双方另行约定。预售合同附件十二第五条为对第十一条交付时间和手续的补充。其中第5．1条约定，若在该预售合同第十一条规定的交付日期前，买受人未能将全部购房价款支付给出卖人，或选择以贷款方式付款的买受人未向出卖人提交《房屋所有权证收押协议》或类似文件原件，则出卖人有权相应顺延交房日期，无须承担违约责任。第5．4条约定，买受人需向出卖人提供办理产权转移登记所需的资料，方可办理入住手续，否则出卖人有权延迟向买受人交付房屋直至买受人付清全部相关款项，且无需承担逾期交房的责任。预售合同附件十二第九条为对第二十条不动产登记的补充，该条款约定：9．1买受人在预售合同中办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销。9．2买受人应在该商品房交付时提交办理该商品房权属转移登记所需的证件及相关材料，签署所需文件，并缴纳委托费用及该商品房权属转移登记相关的各项税费；如该商品房交付后仍需补缴文件或费用，买受人应在出卖人或指定的代理机构发出通知5日内补齐。买受人逾期完成上述事项的，预售合同约定的初始登记及转移登记期限相应顺延。该预售合同及附件还对双方的其他权利义务进行了约定。另查，马新辉已向天洋公司支付全部购房款1388449元。2017年8月12日，马新辉实际接收了案涉房屋。案涉房屋所在楼栋于2017年1月23日通过规划验收，于2017年3月28日进行竣工验收备案，于2017年4月12日取得房屋面积测算技术报告书。案涉房屋所在楼栋于2017年12月7日办理了初始登记，天洋公司已向马新辉收取房屋契税和产权代办费用，截止法庭辩论终结前，马新辉仍未取得房屋所有权证书。经查询不动产权利登记信息，涉案房屋所在楼栋设有在建工程抵押，天洋公司认可系因抵押而无法办理房屋所有权转移登记。关于逾期办理不动产转移登记的违约金标准，马新辉于庭审中陈述为以已付房价款为基数，按日万分之一的标准自2019年5月1日起计算至房屋所有权证书办理完毕之日止，天洋公司认可计算标准，但认为马新辉实际收房日期是2017年8月12日，违约金应自2019年8月13日开始计算至本案开庭之日2020年8月12日，后续的违约金亦同意继续给付。经查，案涉房屋所属项目燃气通气时间为2017年11月1日。现涉案项目供电方式属于临时供电，接入市政正常供电的工程正在施工中，尚未施工完成，目前尚不具备市政正常供电的条件。本院认为，马新辉与天洋公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。马新辉已缴纳全部房款，天洋公司负有按期办理房屋所有权转移登记手续的义务，现马新辉超过约定期限仍未取得房屋所有权证书，其要求天洋公司按照房屋总价的万分之一为标准承担逾期办证的违约责任，符合法律规定。但案涉房屋实际交付之日是2017年8月12日，故违约金起算时间应自2019年8月13日起至实际取得房屋所有权证书之日止。关于燃气问题，2017年8月12日，马新辉经验房后实际接收了天洋公司交付的房屋，在此日期之前，涉案房屋所在楼栋已通过规划验收，进行竣工验收备案，并取得了房屋面积测算技术报告书，2017年11月涉案房屋的燃气正式开通。据此可以认定，涉案房屋交付时已符合强制性交付条件，虽燃气未完全符合合同约定，但并未导致马新辉就涉案房屋处于无法使用状态，故不能就此认定天洋公司存在逾期交房的违约行为。鉴于天洋公司未按期确保交付的商品房达到燃气开通的条件，其行为违反了合同约定，马新辉据此主张2017年5月1日至2017年10月9日期间的违约损失符合法律规定。本院综合考虑马新辉遭受损失期间、合同履行情况、双方过错等因素，酌定天洋公司应承担的赔偿数额为1000元。关于供电问题，目前涉案房屋未达到纳入城市供电网络并正式供电的开通条件，天洋公司虽向马新辉提供替代性履行方式，但仍违反了合同的约定，鉴于临时用电相比纳入城市供电网络并正式供电存在不稳定等问题，对马新辉使用涉案房屋确实会造成一定影响，据此，马新辉要求天洋公司因供电不符合合同约定承担违约金的诉求符合法律规定，本院综合考虑马新辉遭受的损失情况、合同履行情况、双方过错等因素，暂计算至2020年8月1日，酌情确定天洋公司向马新辉给付逾期纳入城市供电网络并正式供电的违约损失19500元。关于退还用于办理房屋产权证的代收款项问题，马新辉委托天洋基业公司代为办理不动产权证，缴纳委托费用及房屋权属登记相关的各项税费，并约定上述委托不得撤销，故马新辉要求天洋公司退还用于办理涉案房屋房产证的代收款项的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后十日内给付马新辉逾期办理房屋所有权证书违约金（以1388449元为基数，按日万分之一的标准，自2019年8月13日起计算至房屋所有权证书办理完毕之日止）；二、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿马新辉逾期纳入城市供电网络并正式供电的违约损失19500元；三、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿马新辉逾期办理燃气入户的违约损失1000元；四、驳回马新辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714元，由北京天洋基业投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘洪刚二〇二〇年八月二十七日书记员  祁海营