苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初9336号原告：上海亿贝实业发展有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇育才路**********。法定代表人：张丕镖。委托诉讼代理人：夏松，该公司员工。被告：朱剑，男，1986年11月15日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：秦利明，江苏展智律师事务所律师。委托诉讼代理人：高陈，江苏展智律师事务所律师。原告上海亿贝实业发展有限公司（以下简称“亿贝公司”）与被告朱剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月26日、2020年1月13日公开开庭进行了审理。最后一次开庭，原告亿贝公司的委托诉讼代理人夏松、被告朱剑的委托诉讼代理人秦利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿贝公司向本院提出诉讼请求：一、判决确认原、被告双方的《厂房租赁合同》从2019年8月3日解除；二、判令被告立即将苏州市工业园区龙浦路52号房屋恢复原状并返还原告；三、判令被告支付原告2019年7月1日至2019年8月3日拖欠的租金144892元；四、判令被告支付原告拖欠租金的违约金21339元；五、判令被告支付原告拖欠的2019年6月1日至2019年7月31日水电费共17296元；六、判令被告支付原告解除合同违约金395160元；七、判令被告自2019年8月4日起至实际返还房屋之日期间按照13172元/日的标准向原告支付占有使用费；八、判令租房保证金归原告所有。事实和理由：2018年12月08日，原、被告双方签订《租赁合同》，原告将位于苏州市工业园区龙浦路52号的房屋出租给被告。该合同对房屋坐落、面积、租赁用途、租赁期限、租金及支付方式、违约责任和合同终止及解除等作了明确约定。合同签订后，原告积极履行合同义务，按照合同约定将房屋交付被告。按照双方合同约定，被告应当在2019年6月10日前向原告支付2019年07月1日至2019年12月31日的租金790320元，但是直至原告起诉之日被告并未按约缴付租金，被告的行为已经构成违约。根据双方合同第八条(8.2)条、第九(9.3)条的约定，被告拖欠租金累计满15天，原告有权解除合同并收回房屋，要求被告承担违约责任等。原告为维护自身合法权益，现诉至法院。被告朱剑辩称：第一，被告并非本案租赁合同的承租人，原告起诉要求被告承担合同义务，属于被告主体资格不符，应当予以驳回。本案中所涉的租赁合同是因开设艾龙曼工业智能技术（苏州）有限公司（以下简称艾龙曼公司）所需。被告是代表拟设立的公司与原告签订合同。这一点原告是明知的，而且双方签订合同时明确约定了相关的厂房用途为生产和办公，也约定了后续原告应当为开设公司提供相关的协助和便利。在履行合同过程当中，包括支付房租、水电费收据发票等都是向成立的公司开具，所以对于租赁合同的双方当事人系原告和实际承租人艾龙曼公司这一事实双方是确认的。第二，我们认为本案中是原告违约在先，导致了承租人艾龙曼公司提出了解除合同，所以原告在本案当中的诉讼请求没有事实和法律根据。原告在履行合同期间提供的出租房屋并不具备合法的使用条件，所以导致造成承租人的损失。承租人已经在原告违约的情况下书面发出通知要求解除合同并且已经依法另案提起诉讼。我们认为原告方违约的情况主要有以下几点：1、原告明知出租房屋未取得消防验收，未获得房屋产权证书的情况下，隐瞒了这些实际情况签署租赁合同，且使用虚假的房产证书来骗取信任，这一点存在欺诈的情况，直接导致后续公司承租后无法合法使用房屋，无法进行各类审批，导致至今无法投产。2、承租人在发现问题后多次与原告交涉，但是原告并没有进行协助，也未提供过任何合法的文件。3、原告的行为也导致了公司大量的损失。综上原因，原告方是违约在先，请求驳回本案中原告的全部诉请。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：案涉厂房为苏州工业园区龙浦路52号厂区内新建整幢厂房，权利人为案外人苏州工业园区嘉宝生化科技有限公司。该厂房建设工程于2016年12月29日取得规划许可，于2017年7月7日获得建筑工程施工许可。涉案厂房出租时尚未取得不动产权证书，后于2019年9月30日获得不动产权登记证书，登记为苏州工业园区龙浦路52号10幢。2018年12月8日，原告亿贝公司为甲方，被告朱剑为乙方，双方签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于苏州工业园区龙浦路52号的第三栋厂房出租给乙方，面积3560平方米，由乙方用于生产、办公使用，并约定乙方对外经营前需要向政府部门办理开业许可或者申请相关经营资质的，由乙方自行向政府主管部门办理申请手续。不论政府审批通过与否，乙方依照合同约定应承担的义务不作调整。租赁合同约定的期限为4年，自2019年1月1日至2022年12月31日。免租期为2018年12月6日至2018年12月31日，租金自2019年1月1日开始计算。租金标准为第一年、第二年每年租金1580640元，第三年、第四年每年租金1675478元。租金采取先付后用方式，每次支付6个月的租金，第一次支付时间为2018年12月31日前，第二次租金支付时间为2019年6月10日前支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金，之后以此类推，每次提前20天支付下6个月房租。合同还约定乙方应在签订合同时向甲方支付2个月租金的保证金263440元，还应支付用电押金30000元。合同关于违约责任的条款约定，乙方逾期不支付租金的，每天按照欠付租金的万分之五承担违约金，逾期不支付租金累计超过15天的，甲方可以书面通知解除合同，违约方应按月租金三倍支付违约金，违约金不足以抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额。解除合同后，乙方须立即搬离厂房，并将该厂房完好无损地归还甲方；乙方拒绝退场的，每迟延一天，按照合同解除时该厂房租金的三倍承担违约责任。前述合同签订后，原告交付了厂房，被告向原告支付了租赁保证金263440元、用电押金30000元并交纳了2019年上半年度租金。被告承租该厂房用于案外人艾龙曼公司的经营，该公司于2019年1月9日设立，注册地，注册地址为苏州市工业园区龙浦路**公司对案涉厂房进行了装修，在厂房内建设装修了办公室区域。2019年6月10日，被告未能按约支付下半年租金。原告于2019年7月28日向被告发送了告知函催要租金及逾期付款违约金，要求于8月1日17：00时支付，否则有权采取停电、停水、解除合同、收回房屋等措施。被告仍未能付款，原告于2019年8月1日向被告发送了《再次要求贵方限期支付租金等否则解除合同的告知函》，要求被告于2019年8月3日12:00前支付下半年租金790320元。2019年6月、7月水电费17296元，结清全部欠款，否则自2019年8月3日起按租赁合同第九条的约定，解除双方租赁合同，并要求被告支付三个月违约金并于2019年8月4日前腾空搬离房屋，逾期未搬离或者未清理，视为遗弃剩余物品。后被告未按原告要求付款，原告遂于2019年8月5日诉至本院。案外人艾龙曼公司为原告，以亿贝公司为被告，于2019年8月20日另案诉至本院，艾龙曼公司认为其系案涉租赁合同的承租方，要求确认解除其与亿贝公司的租赁合同，要求亿贝公司退还租金、押金并赔偿损失。后艾龙曼公司向本院申请撤诉，本院于2020年1月9日口头裁定予以准许。2019年9月26日本案第一次庭审过程中，经本院释明风险，被告表示如果法院认定被告是租赁合同的承租方，被告也确认合同已经解除。双方对于合同已经解除持一致意见。本院向双方释明风险后要求双方尽快完成租赁房屋的交接。后双方未能在本院指定的时间内自行完成交接，至2020年1月13日本案第二次庭审时仍未能交接。后原告自行收回房屋重新出租。本院认为：案涉房屋在本案法庭辩论终结前已经取得建设工程规划许可证并取得了不动产权证书，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，对合同当事人均有约束力。租赁合同约定的承租方为被告，被告辩称该合同实际承租方为案外人艾龙曼公司，缺乏合同及法律依据。被告作为合同相对方，应诚实信用地履行合同中承租方的相应义务。被告拖欠2019年7月起的租金及水电费未缴，未按约履行上述租赁合同义务，已构成违约，原告亿贝公司依照合同约定通知被告于2019年8月3日解除租赁合同，具有事实及法律依据，本院予以确认。合同解除后，被告应及时腾空、搬离，将租赁房屋恢复原状后返还原告。被告未及时将房屋恢复原状后交还原告，给原告造成租金损失，应予赔偿。双方在2019年9月26日第一次庭审中即已一致确认租赁合同解除，本院也释明双方应该及时完成交接以避免损失扩大，但被告仍未能将房屋恢复原状后交还原告。在此情形下，原告完全有能力、有条件、也有必要在此后的合理时间内自行将租赁厂房收回重新出租以避免损失的扩大，但原告未能及时止损，故超出合理范围扩大的损失应由原告自行承担。本院综合考虑本案中被告方过错程度、双方交涉沟通情况、租赁房屋面积大小、房屋需要恢复的工程量大小、被告未搬离物品多少等具体情况，酌情确定被告应按原租金标准承担合同解除后的占用费直至2019年12月底，对于之后的占用费本院不予支持。被告还拖欠原告2019年7月1日起至合同解除之日的租金，应予支付。租金、占用费合并后，被告应支付原告2019年7月1日至2019年12月31日期间租金、占用费合计790320元。关于原告主张的逾期付款违约金、解除合同违约金的请求，本院认为，被告存在延迟支付租金、水电费等违约情形并由此导致原告解除合同，被告依约应承担支付逾期付款违约金及解除合同违约金的违约责任，本院对两项违约责任一并考虑。原告主张的两项违约金总和过分高于其因被告延误缴纳租金及因此导致租赁合同解约而产生的实际损失，本院依法予以调整。本院综合双方合同约定的租金标准、合同期限、被告未履行合同的期限、被告拖欠租金的期限及金额、被告违约程度、原告必然发生的实际损失大小等各项因素，酌情将前述两项违约金总和调整为相当于租赁保证金、用电押金之和的金额293440元，并以此抵扣，被告无需再行支付。被告拖欠的水电费17296元，应予支付，对此本院予以支持。被告负有将房屋恢复原状并返还原告的义务，但鉴于原告已经在本案审结前将房屋自行收回并已另行出租，故对原告该项请求不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海亿贝实业发展有限公司与被告朱剑签订的《厂房租赁合同》于2019年8月3日解除；二、被告朱剑于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿贝实业发展有限公司租金、占有使用费合计790320元；三、被告朱剑于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿贝实业发展有限公司水电费17296元；四、原告上海亿贝实业发展有限公司无需返还被告朱剑租赁保证金263440元、用电押金30000元；五、驳回原告上海亿贝实业发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50009元，由被告朱剑负担。该款已由原告预交，本院予以退还，被告应于本判决生效之日起十日内付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  王宏荣人民陪审员  江 琦二〇二〇年八月三十一日书 记 员  郭 朦