广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初9917号原告：杨小勇，男，1974年4月29日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：李峰，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小健，广东聚英华律师事务所实习律师。被告：潘雪明，男，1964年9月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄浩东，广东中天鼎盛律师事务所律师。第三人：佛山市诺郎家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇大闸黎湖工业区**地**（住所申报），统一社会信用代码91440606MA528M8N0M。法定代表人：杨柏桥。委托诉讼代理人：杨运红，男，1980年8月7日出生，系公司员工。原告杨小勇与被告潘雪明，第三人佛山市诺郎家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨小勇的委托诉讼代理人李峰、曾小健，被告潘雪明的委托诉讼代理人黄浩东，第三人佛山市诺郎家具有限公司的委托诉讼代理人杨运红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告之间签订的《厂房宿舍租赁合同》无效；2.判令被告向原告返还租赁定金390000元及利息（以定金390000元为本金自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部定金返还之日止）；3.判令被告向原告赔偿VOCs废弃改造投入162200元；4.判令被告向原告赔偿环境保护治理投入72000元；5.判令被告向原告赔偿建设项目环保服务投入13000元；6.判令被告向原告赔偿工程验收委托费13150元；7.判令被告向原告赔偿搬迁费用20000元；8.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年12月4日签订《厂房宿舍租赁合同》，约定被告将位于佛山市顺德区乐从镇大闸黎湖工业区拥有合法产权的厂房出租给原告用于家具制造，租赁定金为390000元，租赁期限自2014年3月1日至2024年2月28日。合同签订后，原告向被告先后分别支付了定金200000元、190000元，租赁定金共计390000元。原告租赁厂房后，开始进驻该厂房并购买了大量设备开展生产工作，与妻子伍祥琼共同经营，但并未注册成立公司，借用被告的佛山市顺德区明龙家具实业有限公司营业执照经营。直至2018年9月11日，由原告的父亲杨柏桥注册成立佛山市诺郎家具有限公司，继续在该厂房经营，原告出任公司经理职务，全面负责公司工作。在租赁经营期间，为配合生产需要，原告出资委托第三方进行了VOCs废弃改造、环境保护治理、建设项目环保服务和工程验收委托服务。但2019年12月31日，乐从镇消防安全委员会以厂房存在重大消防隐患为由临时查封厂房，事后原告得知案涉厂房无产权登记、建设工程规划许可证，案涉厂房不具备出租条件，属于违章建筑，无法通过消防、环评审核，不能正常进行生产制造。原告为减少损失，已在2020年3月11日投入20000元将厂房搬迁。因被告出租的厂房无法正常使用，被告应当向原告退赔上述各项费用及损失。被告辩称，请求驳回原告的诉请。根据双方签订的协议9.6条的约定，消防、环保等工作要求达到当地政府标准并自行解决；协议12.1条约定，逾期15天支付租金，被告有权没收定金。第三人陈述，对于原告的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了原告的身份证复印件、被告的身份证复印件、第三人的企业信息打印件、厂房宿舍租赁合同、建设用地批准书复印件、交通银行网上转账电子回执、收据、佛山市顺德区明龙家具实业有限公司环境保护治理承包合同、个人账户汇总信息清单、佛山市顺德区明龙家具实业有限公司VOCs废弃改造项目合同书、中国农业银行网上银行电子回单打印件、工程验收委托合同、交易明细打印件、建设项目环保服务合同、收据、中国银行交易明细清单、搬运合同、搬运费发票、佛山市顺德区公安派出所消防监督检查整改通知书、警告书照片打印件、封条照片打印件、情况说明、伍祥琼身份证复印件、结婚证、情况说明、杨利群的身份证复印件、证明、杨柏桥的身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年12月4日，潘雪明作为甲方（出租方），杨小勇作为乙方（承租方），双方共同签订《厂房宿舍租赁合同》一份，约定甲方将位于佛山市顺德区乐从镇大闸黎湖工业区拥有合法产权的厂房出租给乙方用来作制造家具；本合同租赁期限为10年，租赁期限从2014年3月1日至2024年2月28日止；甲方厂房的建筑一栋（不包含厂房右侧边仓库），合同期间前三年（2014年3月1日到2017年2月28日），每月租金为130000元、从第四年开始到第六年（2017年3月1日到2020年2月28日），每月租金为143000元、从第七年开始到第九年（2020年3月1日到2023年2月28日），每月租金为157300元……；乙方应于本合同签订当日内向甲方支付三个月租金金额的租赁定金390000元，其中签订合同当天支付200000元，剩余190000元在甲方交付厂房使用前付清；乙方生产经营过程中的消防、环保等工作要求达到当地政府标准并自行解决。特别是喷油房和油库房的消防工作要真正落实执行，车间的排尘系统要求完善、除尘环保设施要求达到环保要求通过为准等内容。同日，双方还签订《合同附件》一份，约定甲方同意乙方使用甲方的营业执照6个月左右，并承诺自签订之日起6个月内将原公司营业执照所载内容更改为乙方所要求的法人及相关股东。乙方租赁期满或者中途停止租赁的，乙方必须免费义务把营业执照及相关证件所载内容更改为甲方所要求的法人；甲方承诺厂房内的所有配套设施（包括所有电气电路监控设施、喷油房设施、户外广告架及展厅办公装修，机器设备除外）均提供给乙方使用。乙方租赁期满或者中途停止租赁的，乙方须把原有配套设施完好无损交回给甲方，否则甲方有权要求乙方按新安装的价格赔偿给甲方等内容。上述《厂房宿舍租赁合同》及《合同附件》签订后，杨小勇向潘雪明支付了租赁定金390000元，潘雪明将案涉厂房交付给杨小勇使用。2015年4月22日，杨小勇的妻子伍祥琼作为佛山市顺德区明龙家具实业有限公司的代表，与广东上典环境保护工程有限公司签订《佛山市顺德区明龙家具实业有限公司环境保护治理承包合同》，约定由广东上典环境保护工程有限公司承包有机废气治理工程项目的设计与施工任务，总工程费用为180000元。2016年7月26日，伍祥琼作为佛山市顺德区明龙家具实业有限公司的代表，与佛山琪润环保科技有限公司签订《佛山市顺德区明龙家具实业有限公司VOCs废弃改造项目合同书》一份，约定佛山琪润环保科技有限公司承包废弃处理系统工程，工程款共计139000元。2018年10月8日，佛山市诺郎家具有限公司（甲方）与佛山市众佳环保科技有限公司签订《建设项目环保服务合同》一份，约定由乙方对甲方提供环评咨询和验收服务，并收取相应报酬，环评咨询、验收监测、环保验收总费用为26000元。2019年12月31日，佛山市顺德区公安派出所向佛山市诺郎家具有限公司出具《佛山市顺德区公安派出所消防监督检查整改通知书》一份，载明“我派出所于2019年12月31日派员对你单位进行了消防监督检查，发现下列违反消防安全法律、法规情况：占用安全出口、疏散通道堵塞；疏散指示标志、应急照明损坏；防火安全间距不足；自动消防设施完全未设置；灭火器材数量不足（部分损坏）；建筑物室内顶棚、墙面等装饰材料不符合消防安全规定”，并手写备注“车间安装自动喷淋；楼梯间砌实墙；加装防火门；设置封闭式疏散楼梯；拆除占用防火间距的顶棚。现作停电整改处理”。2020年3月11日，佛山市诺郎家具有限公司（甲方）与佛山市犇牛搬屋有限公司（乙方）签订《搬运合同》一份，约定甲方委托乙方搬迁，搬出地点为乐从镇大闸黎湖工业区A3号地，搬到地点为乐从镇杨滘工业区罗沙桥头新村旁；搬迁日期为2020年3月12日；搬迁服务总费用20000元等。2020年3月31日，佛山市诺郎家具有限公司的员工向潘雪明出具交接单一份，交接办公室空调及水表电表读数情况。另查明，佛山市顺德区明龙家具实业有限公司的法定代表人系潘雪明，该公司登记地址为佛山市顺德区乐从镇大闸黎湖工业区。佛山市诺郎家具有限公司在庭审中陈述，杨小勇系其实际控制人。再查明，因潘雪明认为杨小勇及其配偶伍祥琼拖欠案涉厂房的租金、水电费及相关费用未按时足额支付，于2020年7月13日向本院提起诉讼，案号为（2020）粤0606民初18391号，潘雪明主张要求杨小勇、伍祥琼支付租金、水电费、电房维护费、代垫税金共计775024.3元、违约金25284.2元（暂计至2020年4月5日，2020年4月6日起以535422元为本金，按月利率2%计算至实际清偿之日止）。本院认为，本案的争议焦点之一，系双方签订的《厂房宿舍租赁合同》效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告既未提供案涉厂房的权属证明，也未提供相关证据证明该厂房已取得建设工程规划许可证，应承担举证不能的不利风险，本院认定被告出租的案涉厂房并未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的《厂房宿舍租赁合同》无效。本案的争议焦点之二，系原告主张的各项损失是否有事实和法律依据，被告是否需要承担赔偿责任。首先，案涉《厂房宿舍租赁合同》因厂房未取得建设工程规划许可证而无效，双方在签订合同时对于案涉厂房的状况均有审慎注意义务，而双方均怠于履行其注意义务，因此双方对于合同无效均存在过错。其次，根据双方在签订《厂房宿舍租赁合同》时的约定“乙方生产经营过程中的消防、环保等工作要求达到当地政府标准并自行解决。特别是喷油房和油库房的消防工作要真正落实执行，车间的排尘系统要求完善、除尘环保设施要求达到环保要求通过为准”的内容可以显示，双方在签订合同时均明确知悉案涉厂房用于生产经营家具，对消防及环保要求较一般厂房高，在此基础上双方约定由原告在生产经营过程中做好消防、环保工作，并能达到当地政府标准。因此，对于案涉厂房在原告使用过程中经相关部门监督检查发现存在消防问题，并作停电整改处理，原告负有主要的责任。而被告作为出租方，未及时督促原告做好消防、环保工作，亦存在一定的责任。另，根据原告与被告之间的微信聊天记录显示，双方在2019年12月至2020年2月期间仍一直就消防整改问题进行沟通。再者，根据原告与被告的微信聊天记录显示，2020年2月28日，原告告知被告“经综合考虑，只能去找一个小点的厂房了，您这边招租出去吧，我现在去找厂房”，以及被告答复“那好，应你方要求，即日（2020年2月28日）起解除租赁合同，特向您发送此通知！租赁合同自本日起解除。请您在2020年3月20日前腾空租赁厂房并交付予本人，并与本人办理相关的移交手续，并支付2019年11月至移交之日止的租金、水电费等费用……”的内容来看，原告不再继续使用案涉厂房的直接原因系其拟寻找小点的厂房经营，被告对原告不再继续使用案涉厂房也表示同意。基于前述分析原、被告的过错责任及原告不再继续使用案涉厂房的原因，并考虑原告投入的设备已使用一定期限且并未形成附合，对于原告不再继续使用房屋被告亦存在另行寻找替代性使用者所造成厂房空置期间的损失等情况，本院酌定双方因《厂房宿舍租赁合同》无效及原告不再继续使用案涉厂房所造成的损失由各自承担。原告主张要求被告赔偿各项损失依据不足，本院不予支持。对于原告要求返还保证金390000元，因该笔保证金本院已在（2020）粤0606民初18391号案件中用于抵扣原告所欠被告的租金、水电费等费用，因此被告无需返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨小勇与被告潘雪明于2013年12月4日签订的《厂房宿舍租赁合同》无效；二、驳回原告杨小勇的其他诉讼请求。案件受理费65974.12元，减半收取计32987.06元，由原告杨小勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  范碧莹二〇二〇年八月二十六日书记员  霍惠梅