广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初10049号原告（反诉被告）：麦凤琼，女，汉族，1967年12月25日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，原告（反诉被告）：麦艳河，女，汉族，1977年5月5日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，委托代理人：张小勇，广东德纳律师事务所律师。被告（反诉原告）：隆大勇，女，汉族，1979年5月1日出生，户籍地址湖南省邵阳市双清区，委托代理人：季兴生，男，汉族，1971年5月26日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、解除原、被告双方于2019年4月1日签订的《铺位租赁合同》，被告返还承租房屋给原告；2、被告支付拖欠原告的2020年2月和3月租金6600元及水电、卫生、治安、工商管理、有线电视等费用1000元(暂计金额，以最终返还物业时的使用统计为准)及违约金(以3300元为基数按3%/日的标准，分别自2020年2月11日、3月11日计至实际支付之日)；3、被告退还原告和解款48000元、原告垫付的租赁税款26719.01元(共计74719.07元)及利息(利息自2020年3月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4、被告自2020年4月1日起按3300元/月的标准支付原告房屋占用费至被告将房屋实际返还原告之日止；5、被告承担诉讼费用。被告反诉请求：1、原、被告于2009年6月至2019年6月期间签订的四份租赁合同无效；2、原告返还被告因承租涉案铺位预交款项（扣除已返还的48000元），剩余款项47000元；3、原告退还被告多收的电费暂计13500，被告实际用电30000度；4、原告赔偿被告装修损失为天花板45平方900元、消防设施700元、烟雾报警80元、玻璃门2000元、空调（2个）拆装费用600元、隔断、门套、木门1500元、产口展示架500元、铺位搬迁费500元、铺位5000元，合计11780元；5、原告返还被告房屋使用保证金6600元抵扣2020年2月29天3月实际使用天数16天合计45天的房屋使用费，电费暂计300元，剩余保证金1431元；6、原告承担诉讼费用。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况2009年5月12日，原、被告签订了铺位租赁合同，被告承租了原告位于公明塘尾面前岭五排2栋2号铺位，租赁期限为四年，从2009年6月1日至2013年5月31日止，月租金为1600元，铺位押金为3200元，租赁期满后经原告检查符合条件后退还被告押金。2016年4月25日，原、被告签订了铺位租赁合同，被告承租了原告位于公明塘尾面前岭五排2栋101铺，租赁期限为三年，从2016年6月1日至2019年5月31日止，月租金为2500元，铺位押金为5000元，租赁期满后经原告检查符合条件后退还被告押金。2019年4月1日，原、被告签订了铺位租赁合同，被告承租了原告位于公明塘尾面前岭五排2号铺位，租赁期限为三年，从2019年6月1日至2022年5月31日止，月租金为3300元，铺位押金为6600元，租赁期满后经原告检查符合条件后退还被告押金。2020年2月13日，原、被告签署了和解协议书，该协议书记载的主要内容有：1、原、被告解除位于凤凰街道塘××××号铺位（附加小房一间）的租赁合同；2、原告同意退还被告2009年至2020年租赁期间的所有预交款项95000元，原告同意于2020年2月13日一次性退还被告部分款项48000元，剩余款项53600元于2020年2月29日在被告交还铺位以及扣除相关税费、租金、水电费等一切相关费用后一次性退还；3、被告同意负责交纳2009年至2020年租赁期间所有租赁税费，原告同意支付被告办理税费人工费用500元；4、被告承诺其在2020年2月29日未按协议退回店铺（附加小房一间），此协议失效，被告必须退还48000元并必须按最后一次租赁合同履行；5、被告承诺于2020年2月29日前将铺位清理完毕并保证铺位原有设施完整交还原告，被告在经营过程中遗留下的所有经济纠纷与原告无关。2020年2月28日，针对被告代理人向深圳市市场监督管理局光明监管局举报（举报涉案租赁物存在多收取电费的情形），深圳市市场监督管理局光明监管局作出答复，涉案租赁物二楼及以上部分为住宅，一楼为两间商铺。供电局在该栋二楼及以上住宅部分安装了两个总表，用电类别为居民生活用电；在一楼两个商铺安装了独立电表，用电类别为一般商业及其他。根据广东省定价目录的规定，价格主管部门只对销售电价进行列管。电由供电部门作为商品销售给总表客户，其后再分摊的已经不具有商品的属性，房屋出租方与承租方（二楼及以上住宅部分）的电费分摊结算行为，不属于销售行为，而是属于民事行为，建议双方协商或者通过司法途径解决。上述房东向一楼商铺承租人收取的电费标准高于政府定价标准，涉嫌违反相关规定，深圳市市场监督管理局光明监管局已对房东立案调查。综合本案证据以及庭审记录，原、被告之间成立房屋租赁合同法律关系，双方均应受到合同法等相关法律的保护和约束。本案争议的焦点如下：一、关于涉案房屋租赁合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的内容，合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属无效合同。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然原告向本院提交了涉案租赁物的建设工程规划许可证，但是该许可证记载的建设规模为2.5层贰佰平方米，这显然与涉案租赁物的实际层数存在巨大差异，显然原告未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋。按照上述司法解释的规定，原、被告就涉案租赁物于2009年5月12日、2016年4月25日和2019年4月1日签订的三份《铺位租赁合同》应为无效。因此原告关于解除《铺位租赁合同》的主张，于法无据，本院不予支持。另，原、被告均未提交2013年6月1日签订的《铺位租赁合同》，因此被告关于确认2013年6月1日签订的《铺位租赁合同》无效的主张，于法无据，本院不予支持。二、关于涉案租赁物押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述关于无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，按照和解协议记载的内容，原告应当退还被告押金95000元，因此原告关于被告返还押金48000元的主张，于法无据，本院不予支持；被告关于原告返还押金47000元的主张，于法有据，本院予以支持。至于最后一份合同押金的问题，按照合同无效的处理原则，原告也应当退还被告押金6600元，被告反诉中主张用该押金抵扣房屋占有使用费等费用，本案以下再对房屋占有使用费、水电费详细分析，此处暂不作抵扣处理。三、关于垫付租赁税款的问题。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告提交的税收完税证明，其中记载的内容（包括原始凭证、水中、品目名称等内容）均无法与涉案租赁物直接对应，且原告所有的涉案租赁物存在租给其他承租人的事实，原告提交的该项证据无法证明是为被告垫付，因此原告关于垫付租赁税款的主张，于法无据，本院不予支持。四、关于2020年2月至3月租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院认为，按照上述司法解释的规定，当事人签订的租赁合同被认定为无效之后，承租方仍应当向出租方支付涉案物业的房屋占有使用费。本案中，可以看出原、被告在纠纷产生之后被告仍然占有使用涉案物业，因此被告应当按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费直至涉案租赁物返还原告之日止。被告已于2020年3月17日通知交付涉案租赁物，此时原告已经实际掌控涉案租赁物，因此原告关于返还涉案租赁物的主张已经得到实现。同时被告也应当支付拖欠之日至2020年3月17日的房屋占有使用费，但被告未就房屋占有使用费的支付情况完成举证责任，其应承担举证不能的法律后果，因此被告应当按照3300元/月的标准支付原告房屋占有使用费5109.68元（3300+3300÷31×17）,原告超出部分的主张，于法无据，本院不予支持。至于违约金的问题，因涉案合同被认定为无效，原告关于违约金的主张，于法无据，本院不予支持。五、关于水电、卫生、治安、工商管理和有线电视等费用的问题。原告未就该项主张提供有效证据，其应承担举证不能的法律后果，因此原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。六、关于赔偿装修损失的问题。被告未就涉案租赁物提供相应的装修花费凭证，不具备评估基础，因此被告的评估申请，本院不予准许。被告未就装修花费提供证据，其应承担举证不能的法律后果，因此被告关于装修损失的主张，于法无据，本院不予支持。七、关于返还电费的问题。根据深圳市市场监督管理局光明监管局的答复，涉案租赁物确实存在收取的电费标准高于政府定价标准，且原告涉嫌违反相关规定的事实，但即便原告存在违法行为，也不构成被告退还电费的法定事由。本案中，虽然原、被告在铺位租赁合同中并未就电费（多少钱一度电）进行约定，但被告多年来按照原告的要求标准交纳电费，视为原、被告双方已就电费标准协商一致，被告就应当按照该标准向原告支付电费，因此被告关于退还电费的主张，于法无据，本院不予支持。判决结果综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告麦凤琼、原告麦艳河和被告隆大勇于2009年5月12日、2016年4月25日和2019年4月1日签订的三份《铺位租赁合同》应为无效；二、原告麦凤琼和原告麦艳河应于本判决生效之日起五日内支付被告隆大勇押金53600元；三、被告隆大勇应于本判决生效之日起五日内支付原告房屋占有使用费5109.68元；四、驳回原告麦凤琼和原告麦艳河的其他诉讼请求；五、驳回被告隆大勇的其他反诉请求。如当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费893元，由被告隆大勇承担57元，原告麦凤琼承担836元。反诉费820.14元，由原告麦凤琼承担597.14元，被告隆大勇承担223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 谌    平二〇二〇年八月十日书记员 王东东（兼）书记员 何  孝  剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。