宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2431号原告：银川富龙物业服务有限公司贺兰分公司，统一社会信用代码91640122554198266F。法定代表人：马某。委托代理人：谢某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：郑某，公民身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告银川富龙物业服务有限公司贺兰分公司与被告郑某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告银川富龙物业服务有限公司贺兰分公司的委托诉讼代理人谢某、被告郑某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费2378元，违约金2378元，两项合计4756元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月5日，原被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告给被告所在小区提供物业服务，其住宅物业服务费按建筑面积为0.8元/㎡/月收取，被告在享受原告的物业服务后却不按时交纳物业服务费，现仍欠2017年2月5日至2018年10月30日物业费2378元，被告未按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，被告应补交物业费并承担从逾期缴费之日起按每天千分之三的比例缴纳滞纳金，被告系贺兰县月湖名邸西A区8-2-102室业主，面积140.72㎡。原告为此多次向被告进行催缴，被告却不履行缴费义务，为保护原告的合法权益，根据相关法律规定，原告依法起诉至人民法院，请求人民法院判如所请。被告辩称：原告的诉讼请求不认可，原告所述的事实与理由属实。我不交物业费的理由是：我是一楼，一楼小院的后门上方一直掉瓷砖，有一次差点就砸到我小孩，我和我妈都去找物业公司，让物业公司把没住人的屋子打开，把楼上快掉的瓷砖敲一下，结果物业公司一直没有处理这个事，所以我物业费没有交。本院经审理认定事实如下：被告系贺兰县月湖名邸西A区8-2-102室房屋业主，房屋建筑面积140.72平方米。原告系被告所在小区贺兰县月湖名邸西A区的物业服务公司。2015年2月5日，原告（甲方）被告（乙方）签订了银川市富龙物业服务有限公司《前期物业管理服务协议》，就前期物业管理服务达成协议，约定了双方的权利和义务，还约定了物业管理服务的内容为：房屋共用部位维修和管理，房屋共用设施设备及其运行的维修与管理，环境卫生，安全管理，交通秩序与车辆停放，房屋装饰与装修管理。约定物业服务费用按建筑面积为0.8元/㎡/月，每次费用的交纳时间为每三个月交纳一次，在每季度首十五日之前交纳。甲方不按本协议约定交纳物业费的，乙方有权责令被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。合同还约定楼道照明费每年每户20元。原告在该小区进行了公共部位的维护养护和管理、共用设备设施维护养护管理、绿化管理、公共区域的卫生管理、化粪池清掏、污水管道疏通、清运及雨、垃圾清理、公共秩序的维护、安全协助的义务、装修管理和档案管理等物业服务。2017年4月，被告居住的房屋外墙墙面因掉瓷砖，被告向原告反映过此事，因原告未能处理，被告在其窗户阳台拐角处搭建彩钢棚以预防墙面掉瓷砖。因被告未交纳2017年2月5日至2018年10月30日期间的物业费2312元（140.72平米×0.8元/㎡/月×20个月25天），楼道照明费33元，共计2345元。2017年与2018年原告通过向被告家门张贴通知的形式向被告进行物业费催缴工作。原告向被告追要无果，遂诉至法院，请求判如所请。另查明：2018年10月30日涉案小区成立业主委员会，原告退出该小区的物业服务工作。上述事实，依据原、被告的当庭陈述，原告提交的前期物业管理服务协议一份，照片打印件三张，被告提交的照片打印件四张予以证实，本院予以确认。本院认为，2015年2月5日，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，合法、有效，该合同对原被告具有约束力。原告具备物业管理的合法资质。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区8-2-102室房屋业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告举证的前期物业管理服务协议证实原告物业服务收费标准为0.8元/月/㎡，合法有据。原告主张的自2017年2月5日至2018年10月30日，被告应交物业费为2312元（140.72平米×0.8元/㎡/月×20个月25天），计算准确、无误。关于被告房屋外墙面掉瓷砖的问题，因该房屋已过质量保修期，被告曾向原告反映该问题，但原告未做处理，无奈被告自己搭棚挡砖。根据《前期物业管理服务协议》约定的物业服务内容，房屋共用部位维修和管理这是原告物业服务的一项工作，房屋外墙面属物业共用部位。原告在被告反映后未予解决该问题，该状况应认定原告物业服务有瑕疵，原告应承担一定的法律责任。根据原告物业管理服务内容的项目在整个物业服务中所占的比重，本院酌情扣减原告15%的物业服务费。故关于原告要求判令被告支付原告所欠物业服务费2378元的诉讼请求，因庭审中原被告计算的欠交物业费的数额为2312元，本院支持被告支付原告2017年2月5日至2018年10月30日期间的物业费1965元（2312元×85%）。关于原告要求判令被告支付原告滞纳金2378元的诉讼请求，因原告存在物业服务瑕疵现象，原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告辩称，原告诉讼请求不予认可的抗辩理由，因无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑某向原告银川富龙物业服务有限公司贺兰分公司支付2017年2月5日至2018年10月30日期间物业服务费1965元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告银川富龙物业服务有限公司贺兰分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告银川富龙物业服务有限公司贺兰分公司负担15元，被告郑某负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 闫生利 二〇二〇年八月十一日书记员 孟翠花附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。