北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初11458号原告（反诉被告）：何玉玲，女，1947年9月1日出生，回族，农民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郝敬（何玉玲之女），女，1978年3月3日出生，回族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：雷贵辰，北京市开越律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨春芳，女，1955年5月5日出生，回族，北京市朝阳区三间房供销社农场商店职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：薛俊艳（杨春芳之女），女，1981年8月19日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尚易，北京市拓夫律师事务所律师。原告（反诉被告）何玉玲（下称姓名）与被告（反诉原告）杨春芳（下称姓名）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。何玉玲之委托代理人郝敬、雷贵辰，杨春芳之委托代理人薛俊艳、尚易均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认何玉玲、杨春芳于2002年12月27日签订的《房屋买卖契约》无效；2、判令杨春芳将位于北京市朝阳区黑庄户乡万子营西队X号院内房屋腾空并交还何玉玲。事实和理由：何玉玲在北京市朝阳区黑庄户乡万子营西村X号批有一处宅基地。2002年12月27日，何玉玲、杨春芳签订《房屋买卖契约》，将宅院及房屋出售给了杨春芳。何玉玲认为，杨春芳不是朝阳区黑庄户乡万子营西村的村民，双方签订的《房屋买卖契约》违反了相关法律规定，应属无效。特向法院提起诉讼，望判如所请。杨春芳辩称：不同意何玉玲的诉讼请求。何玉玲违反诚实信用原则，我结婚前户口在黑庄户乡万子营东，结婚后户口在管庄乡，该协议双方已经实际履行20多年，不应无效。杨春芳先后于2004、2009、2015、2017年对整个院落房屋进行翻建、重建、新建，使房屋价值进行了巨大提升。不同意返还。杨春芳向本院提出反诉请求：1、请求判令何玉玲返还杨春芳位于北京市朝阳区黑庄户乡万子营西队X号院内房屋造价及宅基地区位补偿价，上述最终价格以法院评估为准；2、判令何玉玲返还杨春芳购房款15万元；3、判令何玉玲赔偿杨春芳信赖利益损失30万元。事实和理由：2002年12月27日，何玉玲、杨春芳签订《房屋买卖契约》，约定将位于北京市朝阳区黑庄户乡万子营西队X号院内房屋以15万元价格出售给杨春芳，杨春芳对房屋进行了翻盖并装修一直居住至今。何玉玲违反诚实信用原则主张涉案合同无效，如涉案合同无效必然给杨春芳造成巨大损失，综上，请法院支持杨春芳的反诉请求。就杨春芳的反诉请求，何玉玲答辩称：不同意杨春芳反诉请求，对方既要求房屋造价，又要求退还购房款15万元，两个诉讼请求构成重复。宅基地区位补偿价以及信赖利益损失也重复，应择其一。另外，并非像杨春芳所说，对房屋进行了翻建、重建，购买的房屋是不可能重建，只能进行少量的装修、修缮。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年5月27日，北京市朝阳区人民政府向何玉玲下发朝集建X字第XX号集体土地建设用地使用证，使用证载明土地使用者何玉玲，地址朝阳区黑庄户乡万子营西村**，用地面积212．8平方米，其中建筑占地132平方米。2002年12月27日，何玉玲与杨春芳签订《房屋买卖契约》（下称契约），约定何玉玲将其所有房屋宅院以150000元出卖杨春芳。契约载明：卖方为北京市朝阳区黑庄户乡万子营西村X号何玉玲，买方为北京市朝阳区管庄乡西会村X号杨春芳。签订契约当日，杨春芳向何玉玲支付购房款150000元，何玉玲将院落房屋交付杨春芳。经查，北京市朝阳区黑庄户乡万子营西村XX号与北京市朝阳区黑庄户乡万子营西队X号为同一地址。另查明，杨春芳为非农业家庭户口，户籍地址位于北京市朝阳区管庄乡西会村**。2019年3月13日，杨春芳提交评估申请书，申请对北京市朝阳区黑庄户乡万子营西队X号院农村宅基地区位补偿价进行评估。本院委托北京东华天业房地产评估有限公司对北京市朝阳区黑庄户乡万子营西队X号院农村宅基地区位补偿价进行评估。2019年10月22日，该评估公司出具不予受理通知书。通知书载明需鉴定的房屋未涉及拆迁补偿及安置，故无法出具关于农村宅基地区位补偿价的鉴定意见。本机构决定不予受理。2019年12月10日，杨春芳提交鉴定申请书，申请对北京市朝阳区黑庄户乡万子营西队X号院内房屋所对应的宅基地使用权价值委托评估机构进行评估。本院委托北京首佳房地产评估有限公司对北京市朝阳区黑庄户乡万子营西队X号院农村宅基地使用权价值或对应宅基地区位补偿价进行评估。2020年1月14日，该评估公司出具不予受理通知书。通知书载明该宅基地所在范围没有征地拆迁项目，无相关拆迁补偿政策，故无法确定区位补偿价。另外，目前也没有法律、法规、估价规范等对宅基地使用权价值或是宅基地区位价评估发布评估技术标准，故本机构无法对其进行评估，故本机构决定不予受理。2019年3月13日，杨春芳提交评估申请书，申请对北京市朝阳区黑庄户乡万子营西队X号院内房屋的建筑工程、装饰工程、电器工程及给排水工程的工程量和造价进行评估。本院委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对北京市朝阳区黑庄户乡万子营西队X号院内房屋的建筑工程、装饰工程、电器工程及给排水工程的工程量和造价进行评估。2019年10月25日，该公司出具造价鉴定退回函。退回函载明我公司与本案鉴定申请人分别进行了电话联系，通过沟通，我们了解到本案鉴定申请人的真实诉求是：按“重置成本价”对涉案房屋进行鉴定。该“委托事项”对应的方法也不是“重置成本法”，经与本案法官电话联系，我公司退回此案鉴定。2019年12月9日，杨春芳提交评估申请书，申请以评估申请日为基准日，评估在基准日建设位于北京市朝阳区黑庄户乡万子营西队X号院内房屋的建筑工程、装饰工程、电器工程及给排水工程的工程量的价格。本院委托北京润恒国金工程咨询有限公司对在基准日建设位于北京市朝阳区黑庄户乡万子营西队X号院内房屋的建筑工程、装饰工程、电气工程及排水工程的工程量的价格进行鉴定。2020年7月8日，该公司出具退回鉴定函，退回鉴定函载明经与双方当事人沟通，申请人告知现场正处于拆迁中，拆迁后现场需要恢复，故现场目前无法进行勘验，现场勘验时间无法确定，鉴定费缴费时间也无法确定，将此案件退回。为证明双方存在房屋买卖合同关系，何玉玲提交《房屋买卖契约》，杨春芳对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明何玉玲是宅基地合法使用权人，何玉玲提交《农村宅基地发证审批表》，杨春芳对该证据真实性认可，证明目的不认可。为证明何玉玲所建房屋为合法建筑，何玉玲提交双桥农村工作办事处社员院内建厢房、翻建房许可证、建房通知书、翻建房屋许可证，杨春芳对该证据真实性认可，证明目的不认可。为证明杨春芳不是本村村民，并且是城镇户口，何玉玲提交常住人口信息查询打印表，杨春芳对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明2002年12月28日，何玉玲、杨春芳在万子营西队村委会主要领导的见证下签订了关于万子营西村X号宅基地及房屋的买卖协议。何玉玲因涉案房屋涉及拆迁而主张协议无效违反诚实信用原则，应承担合同无效的主要责任。杨春芳提交2002年12月27日协议签订现场及房屋照片、万子营西村村委会证明、集体土地建设用地使用证。何玉玲对该组证据真实性认可，证明目的不认可。为证明杨春芳基于诚信原则，对涉案院落及房屋进行了装修、新建，如合同无效会对杨春芳造成重大损失，何玉玲应对该损失进行赔偿或补偿。杨春芳提交涉案院落、房屋现状照片以及涉案院落内房屋建造材料收据、证明若干。何玉玲对该组证据真实性认可，证明目的不认可。为证明房屋现状，杨春芳提交照片及视频光盘。何玉玲对该组证据真实性无法判断，证明目的不认可。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案中，何玉玲将其宅基地上的房屋出售给杨春芳，但结合本案查明的事实和双方提交的证据，杨春芳并非宅基地所在集体经济组织成员。故双方签订的《房屋买卖契约》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的经济损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，何玉玲与杨春芳签订的《房屋买卖契约》无效，杨春芳本应将房屋返还给何玉玲，何玉玲也应当将购房款返还杨春芳。但是，本案所涉宅基地的区位补偿价以及宅基地上房屋所涉工程因客观问题暂无法进行评估，如将房屋腾退返还将不利于赔偿损失的认定。另外，一般情况下，拆迁腾退时更有利农村宅基地区位补偿价以及地上物造价评估的作出，现双方争议房屋所在地尚未涉及拆迁问题，何玉玲应支付杨春芳的补偿数额也无法确定，为平衡双方利益，本院认为《房屋买卖契约》无效后的返还及赔偿问题，暂不具备处理条件，待具备处理条件后，双方可另行一并解决。故何玉玲关于要求杨春芳将位于北京市朝阳区黑庄户乡万子营西队X号院内房屋腾空并交还何玉玲的诉讼请求，本院不予支持。杨春芳的反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何玉玲与被告（反诉原告）杨春芳于2002年12月27日签订的《房屋买卖契约》无效；二、驳回原告（反诉被告）何玉玲的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨春芳的全部反诉请求。案件受理费3300元，由原告（反诉被告）何玉玲负担1980元（已交纳）。反诉案件受理费1320元，由被告（反诉原告）杨春芳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 罗 淼审判员 甄玉斌审判员 吴 玲二〇二〇年八月二十五日书记员 沙京泽