江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初1915号 原告：潘亮，男，1986年7月19日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李绿水、陈秀，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被告：罗小刚，男，1969年11月17日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李冲、李章伟，江西智桥律师事务所律师。 原告潘亮与被告罗小刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘亮及其委托诉讼代理人李绿水,被告委托诉讼代理人李冲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告潘亮向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告返还支付的押金2000元及租金3200元;3、判令被告向原告支付停产停业损失、装修损失、搬迁费用、临时安置费总计30000元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告向原告支付装饰装修损失补偿7050元、搬迁费360元、管线设施补偿778元、停产停业损失补偿10711元、营业性用房增加评估价补助89258.4元，总计108157.4元。事实和理由：2015年1月，原告委托原告的姐姐潘青（合同中称乙方）与被告（合同中称甲方）签订《商铺租赁合同》。合同主要约定如下：1、甲方出租的店面坐落地址滨江乐园1栋门面及厨房，产权证号为00××50号；2、租期三年，自2012年1月6日起至2015年1月6日止；3、每月租金800元，按季支付，房屋押金为2000元，合同终止时应无偿退还押金给乙方。4、甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。双方还对其余事项进行了约定。原告承租的被告的店面经吉州区市场和质量监督管理局注册为吉安市吉州区发顺排挡，经营早点服务。合同到期后，被告仍继续租赁给原告。2017年5月22日，吉安市人民政府作出《吉安市人民政府关于吉安大桥西岸互通工程国有土地上房屋征收决定书》（吉府【2017】100号），原告租赁的房屋被征收拆除。吉安市人民政府与被告签署《征收补偿协议书》，吉安市人民政府将依法属于原告享有的因征收所造成的房屋装修、搬迁费用、停产停业损失一并补偿给了被告，致使原告合法权益受损。江西省高级人民法院（2019）赣行终385号行政判决书明确原告租赁店面的损失可以依据其与出租人之间的租赁合同提起民事诉讼解决。最高人民法院作出的【（2017）最高法行申5723号】、【（2018）最高法行申5835号】行政裁定书同时明确因征收给承租人造成的房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。为此，为维护原告合法权益，原告特诉至法院。 被告罗小刚辩称：原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，恳请法庭依法予以驳回。1、原告与被告之间的《商铺租赁协议》早已解除。双方签订的是不定期租赁合同，被告仅需在合理期限之前通知原告便可以解除协议。被告的房屋属于征收房屋，市政府在房屋附近也张贴了限期搬离的公告，被告早已电话通知了原告解除协议，搬离拆迁房屋，被告已尽到了自己的义务。双方以实际行为认可解除合同，被告在房屋拆迁前几个月从未收到原告缴纳的房租，也未向原告主张房租，双方以实际行为认可了协议的解除。2、原告主张的押金2000元及租金3200元无事实及法律依据。如前所述，在政府对房屋进行拆迁前的几个月，被告已经没有收取原告的房租，原告主张的租金根本不存在。对于原告主张的押金2000元，原告应当提供证据予以证实该笔款项是否存在。3、被告并不需要向原告支付管线设施补偿、停产停业损失、装修损失、搬迁费用、临时安置费、营业性用房增加评估价补助。原、被告在房屋拆迁前已经解除了租赁合同关系，双方已无其他法律关系，原告基于租赁合同关系要求支付上述款项无事实及法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，管线设施补偿、停产停业损失、装修损失、搬迁费用、临时安置费、营业性用房增加评估价补助的补偿对象皆为被征收房屋的所有权人，与承租人无关联。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，双方已经解除了协议，原告不享有租赁期限的期待利益，更何况在（2019）赣行终385号行政判决书中也已明确，原告承租的门面在拆除前已经搬空，不存在其他的装修损失。 本院经审理认定事实如下：被告罗小刚系吉安市吉州区滨江乐园**门面的所有权人（产权证号00××50）。2012年1月6日，原告委托其姐姐潘青（乙方）与被告罗小刚（甲方）签订商铺租赁合同，约定：第一条房屋坐落地址甲方出租的店面坐落地址：滨江乐园1栋门面及厨房，产权证号：00××50号；第二条租赁期限租期叁年，自2012年1月6日起至2015年1月6日止。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方享有优先权。第三条租金和租金交纳期限1.每月租金为人民币￥800元（大写捌佰元整），按季支付，计人民币￥2400元；房屋押金计人民币￥2000元（大写贰仟元整），合同终止时应无偿退还押金给乙方。2.甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第四条甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。第五条甲方与乙方的变更1.如果甲方将房产所有权转让给第三方时，应提前一个月告知乙方；在同等条件下，乙方有优先购买权。第六条违约金和违约责任1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方的转让费作为违约金。2.租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即通知甲方等。该租赁合同出租的商铺中包含谢淑玲的一间商铺，原告承租被告及谢淑玲商铺经营吉安市吉州区发顺排挡。合同签订后，原告向被告交纳房屋押金2000元。租赁期限届满，原告继续使用该租赁店铺，被告未提出异议，原告仍按原合同约定每月800元的租金标准向被告交纳租金，2017年7月5日，原告通过银行转账支付被告2017年7、8、9三个月房租2400元。2017年5月22日，吉安市人民政府作出《关于吉安大桥西岸互通工程国有土地上房屋征收决定的公告》，原告承租的吉州区沿江路滨江乐园1栋门面及厨房位于该征收范围内，2017年8月18日，被告罗小刚（乙方）与征收部门吉安市房地产管理局（甲方）、委托实施单位吉安市房屋征收与补偿服务中心（丙方）签订《国有土地房屋征收与补偿协议》，载明：被征收房屋坐落滨江乐园1栋门面，产权证号00××50，面积24平方米，评估价595056元；装饰装修补偿7050元；搬迁费360元；管线设施补偿：固定电话158元，有线电视120元，宽带上网200元，空调300元，合计778元；停业停产损失补偿期限6个月，合计金额为10711元；乙方在规定的期限内签约完成搬迁并选择货币补偿方式，可增加营业性用房增加被征收房屋评估价的15%，金额为89258.4元；被征收房屋价值结算后，甲方应向乙方支付人民币金额703213.4元；乙方应在2017年9月18日前将被征收房屋腾空，并交甲方拆除等。被告罗小刚签订《国有土地房屋征收与补偿协议》后，原告在房屋拆迁前搬离了店铺，2017年11月19日，吉安市人民政府对案涉房屋进行了拆除，被告罗小刚领取了相关征收补偿款。 另查明：2019年3月14日，原告潘亮诉请确认被告吉安市人民政府、第三人黄冬香、易丁根、罗小刚、谢淑玲损毁其财物行政违法一案，吉安市中级人民法院于2019年5月21日作出（2019）赣08行初34号行政判决书，驳回原告潘亮的诉讼请求，潘亮不服，向江西省高级人民法院提出上诉，江西省高级人民法院于2019年10月22日作出判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同租赁期限届满后，原告继续使用该租赁店铺，被告未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，出租人可随时提出解除合同，但应给予合理期限。被告辩称其在政府张贴搬迁公告后已通知原告解除协议，但未提供相关证据，且从原告提供的证据看，2017年7月5日，在政府张贴征收公告后，原告还向被告转账支付了2017年7、8、9三个月的租金，故被告辩称双方已解除合同不予以采信。租赁合同履行过程中，出租商铺被国家征收且已拆除，继续履行合同的条件已丧失，原、被告的租赁合同已实际解除，原告主张要求判令解除原、被告签订的《商铺租赁协议》已无必要。该合同的解除系政府征收原因所致，双方对合同的解除均无任何过错，按照公平和诚信原则，被告应对原告遭受的损失酌情予以赔偿。出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，原告不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人，出租人与承租人之间为租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法和双方约定。关于原告主张要求被告返还房屋押金2000元的问题，被告自认其已收取原告交纳的房屋押金2000元，合同中约定房屋押金2000元合同终止时被告应无偿退还给原告，现商铺租赁合同因国家征收已解除，故原告主张要求被告退还房屋押金2000元予以支持。被告辩称2000元押金是其与谢淑玲两个门面的押金，但被告未提供证据证明其收到原告缴纳的押金后支付了押金给另一个门面的所有权人谢淑玲，被告的抗辩不予采信。原告主张要求被告返还租金3200元，因原告未提供证据证实其在2017年6月前已搬离店面，2017年7月5日原告还向被告支付了7、8、9三个月的租金，且被告2017年8月18日签订的《国有土地房屋征收与补偿协议》约定在2017年9月18日前将被征收房屋腾空，故原告不可能在2017年6月前就搬离了该店面，原告的该项诉请，本院不予支持。原告要求被告支付装饰装修损失补偿7050元、搬迁费360元，因房屋征收时是原告在商铺里经营，原告因经营需要对租赁店铺进行装饰装修，房屋因政府征收原告要搬离店铺，故被告因房屋征收获得的装饰装修补助7050元和搬迁费360元应支付给原告。原告主张的管线设施补偿费，因原告未提供证据证明店铺的管线设施是原告安装的，且按常理，被告出租店铺给原告，基础的管线设施应该是具备的，故对原告的该项诉请本院不予支持。原告主张的停产停业损失补偿10711元问题，被告提前解除合同导致原告确实产生停产停业损失，被告应予适当赔偿。因原、被告的租赁合同为不定期合同，解除合同应给予合理期限，原告搬迁及重新恢复经营的期限酌情给予2个月，故被告应给予原告2个月停产停业损失补偿3570元。原告主张营业性用房增加评估价补助89258.4元问题，因营业性用房增加评估价补助系原告在规定的期限内签约完成搬迁并选择货币补偿方式增加的对房屋所有权人的补助，原告诉请被告支付该项补助，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告罗小刚退还原告潘亮房屋押金2000元，限判决生效后三日内付清； 二、被告罗小刚支付原告潘亮装饰装修补偿7050元、搬迁费360元、停产停业损失补偿3570元，合计10980元，限判决生效后三日内付清； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2568元，减半收取计1284元，由被告罗小刚负担147元，原告潘亮负担1137元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  曾晔 二〇二〇年八月十四日 法官助理赖丽蔚 书记员刘爱兰