上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13894号原告(反诉被告)：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区国耀路**鲁能国际中心****。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：许灵华，公司员工。委托诉讼代理人：陈曦，公司员工。被告(反诉原告)：上海房逸信息科技有限公司，住所，住所地上海市崇明县庙镇宏海公路****(上海庙镇经济开发区)div>法定代表人：沈川，总经理。委托诉讼代理人：卜音英，上海中沃律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告上海房逸信息科技有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告依法提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人陈曦、被告上海房逸信息科技有限公司的委托诉讼代理人卜音英，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付佣金人民币213,194元及滞纳金(以213,194元为本金，自2019年8月15日起至实际支付之日止，按日万分之五计算)。审理中，原告明确滞纳金即根据合同第5.1条约定主张，原告自行降低标准，并调整该违约金起算日期为2019年11月20日。事实与理由：2019年1月5日，被告委托原告销售位于上海市嘉定区马陆镇宝安公路3636弄的“深城投十一街区“项目并签署《深城投十一街区项目分销代理合同》。按照合同约定，被告应按时支付原告代理佣金。但时至今日，被告仍有部分佣金未付。上述佣金已达到代理合同约定的支付时间合同条件，为维护原告的合法权益，故原告起诉。被告上海房逸信息科技有限公司辩称：所有房屋预售合同实测面积乘以单价得出每套房屋价格乘以6%得出每套房屋的佣金价格，扣除徐娟的一套12万元佣金，综上，被告只同意支付原告74,699元。反诉原告上海房逸信息科技有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告“嘉定新城阿克苏路XXX弄XXX号XXX室”佣金120,000元；2、判令反诉被告返还原告因房屋面积差多付的佣金16,578元。事实与理由：2019年1月5日，反诉原、被告签订《深城投十一街区项目分销代理合同》，约定反诉原告为销售总代理，反诉被告为销售分代理，销售位于上海市嘉定区马陆镇宝安公路3636弄的“深城投十一街区“项目。合同签订后，双方履行合同。因反诉被告破底价销售、客户退房、交付房屋面积差，导致双方对佣金结算出现争议。反诉被告上海中原物业顾问有限公司辩称：不同意反诉原告的反诉请求。这些佣金确实已经收到。按照代理合同约定，原告不应当返还被告提出的这些佣金。本院经审理认定事实如下：2019年1月5日，原、被告签订《深城投十一街区项目分销代理合同》，约定被告委托原告分销代理销售位于上海市嘉定区马陆镇宝安公路3636弄“深城投十一街区”，合同履行期限自2019年1月5日至2019年12月31日。合同第四条约定，对于原告代理成交的每一套单元，被告均须向原告支付该单元的代理销售佣金数额为该单元合同价格(根据出售/预售合同确定)的6%(含原告所应依法缴纳的增值税)。原告客户与开发商签订房屋买卖合同，即原告代理成功，原告有权收取佣金、溢价奖励及现金奖等代理房屋费用。代理服务费用的结算时间为每月10日或之前，结算时被告应对代理服务费结算明细表加盖公司公章及骑缝章进行确认，确认后的明细表原、被告各执一份。被告应于每月15日或之前，支付原告代理服务费至原告指定账户。届时被告须一次性支付原告上个月的销售佣金。相应的佣金补足部分(如有)及溢价奖励等款项。支付方式：一次性付款客户及分期付款客户：签约完成，被告15天内支付原告全部佣金。按揭贷款客户：签约且首付50%，被告于15天内支付原告50%的佣金；待贷款审批通过后，被告于15天内支付原告剩余50%的佣金。若被告原因退房，原告不退佣；若因原告客户原因退房，原告退佣。第5.1条约定，被告须依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分(如有)及溢价奖励、现金奖励等，逾期支付的，则按逾期支付金额的每日千分之五向原告另行支付逾期违约金。2019年5月29日，被告在《深城投十一街区项目补充协议》上盖章，明确自2019年5月29日起，佣金调整为每一套单元须向原告支付该套单元代理销售佣金成交价格(根据出售合同/预售合同确定)的7%(含原告所依法缴纳的增值税)。另查明，被告于2019年10月31日向上海鹏新置业有限公司出具《“十一街区”销售佣金结算申请(第九笔)“》，其中明确因预售面积与实测面积误差超过百分之三，导致客户退房，故退回佣金，明细为：阿克苏路XXX弄XXX号楼118室，金额22万元。2019年11月15日，上海鹏新置业有限公司向徐娟转账2,060,927元，摘要栏注明退房款、契税。2019年11月16日，徐娟出具情况说明，称其购买阿克苏路XXX弄XXX号118室房屋并一次付清付款200万元，由于实际面积小于合同面积3%，经双方协商于2019年9月27日申请退房并解除合同，根据合同条款甲方应赔偿乙方百分之一的违约金于中国人民银行同期活期存款利息。2020年5月20日，上海鹏新置业有限公司出具情况说明，称已从应支付给被告的佣金中扣回阿克苏路XXX弄XXX号118室房屋佣金22万元。再查明，8号210室房屋上海市商品房出售合同签订时间为2019年11月3日，合同约定付款方式为一次性付款、不贷款。审理中，对于本诉部分，原告明确所主张的佣金涉及4套房屋，即5号209室、8号210室、212室、103室，原告应收佣金为：209室99,000元，210室88,200元、212室133,700元、103室80,500元，其中已收取209室佣金49,500元，212室佣金41,400元，故被告尚欠原告佣金310,500元，因该4套房屋中有3套低于底价销售，故低于底价部分由原告贴佣计97,306元，扣除该被告贴佣，原告主张佣金为213,194元。被告确认上述4套房屋佣金为：209室99,000元，210室88,200元、212室133,700元、103室80,500元，209室已付佣金49,500元，212室已付佣金41,400元，故被告尚欠原告佣金310,500元，扣除原告应承担的贴佣金额97,306元后佣金为213,194元，但根据预测面积和实测面积差，209室应退佣金1,859元，212室应退佣金547元，103室应补佣金489元，被告应在付给原告佣金211,277元。对于反诉部分，反诉被告确认其共收取由其分销代理成功16套房屋佣金902,870.68元，并收取63弄2号118室佣金12万元。反诉原告确认反诉被告对17套房屋佣金收取情况，但认为反诉被告收取的16套房屋902,870.68元佣金，应根据房屋实测面积与预测面积差进行结算，经结算反诉被告尚需退还反诉原告佣金16,578元。同时，被告提交本院20套房屋销售情况统计表上标明8号212室及5号209室房屋结佣时间为2019年8月30日，8号103室房屋结佣时间为2019年9月11日。上述事实，有深城投十一街区项目分销代理合同、深城投十一街区项目补充协议、情况说明、转账凭证、十一街区销售佣金结算申请等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的分销代理合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本诉部分，被告对原告主张四套房屋根据合同计算佣金及支付金额并无异议，但认为最终佣金支付应根据实测面积与预测面积差再行结算。本院认为，根据双方销售代理合同，合同约定根据出售或预售合同确定的价格为该套单元价格，再乘以双方约定的比例得出原告应得佣金；而双方约定的付款方式，即“一次性付款客户及分期付款客户：签约完成，被告15天内支付原告全部佣金。按揭贷款客户：签约且首付50%，被告于15天内支付原告50%的佣金；待贷款审批通过后，被告于15天内支付原告剩余50%的佣金”，可见对于佣金支付完毕后，双方并未就预售合同存在的面积差问题约定再行结算条款，故被告要求再行按照预售合同预测面积与实测面积差额进行佣金结算的主张，本院不予采信。故被告应向原告支付相应剩余佣金为213,194元。对原告主张滞纳金，被告未依约支付佣金，应根据合同约定承担相应的违约责任，原告已自行降低违约金计算标准，本院经审核后对原告该主张据实予以支持。反诉部分，反诉原告主张应返还暂测面积与实测面积的佣金，本院不予支持，相应理由已在本诉部分阐述。原告主张返还2号118室房屋佣金12万元，本院认为，双方合同约定“若被告原因退房，原告不退佣；若因原告客户原因退房，原告退佣”，而根据反诉原告陈述及提交的相应证据均显示，该套房屋最终退房理由系暂测面积与实测面积差超过3%造成，并非客户本身原因造成，故反诉原告依据该条款要求反诉被告退还相应佣金请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海房逸信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金213,194元；二、被告上海房逸信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司违约金(以213,194元为本金，按照日万分之五标准，自2019年11月20日计算至实际支付之日止)；三、驳回反诉原告上海房逸信息科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本诉案件受理费4,498元，减半收取计2,249元，由被告上海房逸信息科技有限公司负担；反诉案件受理费减半收取1,515.78元，由反诉原告上海房逸信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年八月五日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。