广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初16899号原告：深圳市罗迪欧投资有限公司。法定代表人：黄锐敏，董事长。委托诉讼代理人：彭天娇，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李豪杰，广东君言律师事务所实习律师。被告：买个车汽车销售（深圳）有限公司。法定代表人：李鹤鸣。被告：李鹤鸣，男。被告：赵炎，男。原告深圳市罗迪欧投资有限公司诉被告买个车汽车销售（深圳）有限公司（以下简称“买个车公司）、被告李鹤鸣、被告赵炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭天娇到庭参加诉讼。被告买个车公司、被告李鹤鸣、被告赵炎经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告买个车公司签订的《商铺租赁协议》（合同编号：XWHFSP15）解除；2、原告有权没收被告买个车公司的租赁保证金48976元（人民币，下同）；3、被告买个车公司立即向原告支付2019年1月1日起至实际搬离租赁物业之日止的租金及滞纳金，暂计至2019年5月31日的租金为123624.84元，滞纳金为10931.51元；4、被告买个车公司立即向原告支付2019年1月1日起至实际搬离租赁物业之日止的物业管理费、物业专项维修基金、电费及相应的滞纳金，暂计至2019年5月31日的物业管理费、物业专项维修基金、电费为798.52元；5、被告买个车公司立即向原告支付违约金5000元；6、被告李鹤鸣、被告赵炎在未出资本息范围内对被告买个车公司不能清偿的部分承担补充责任；7、本案诉讼费、公告费、保全费等费用由三被告承担。事实与理由：原告于2018年5月与被告买个车公司签订《“某商业街”商铺租赁协议》一份，根据协议约定，被告买个车公司向原告租赁深圳市南山区某裙楼商铺（以下简称“租赁物业”），承租期限为三年，即自2018年5月22日起至2021年5月21日，免租期为40天，租赁物业面积为35.17平方米，月租金为24488元。月租金从第二年起每年递增15%：第1年自2018年5月22日至2019年5月21日，租金为24488元/月；第2年自2019年5月22日至2020年5月21日，租金为28161元/月；第3年自2020年5月22日至2021年5月21日，租金为32385元/月。被告应于签订合同之日交付48976元作为租赁保证金以及2018年7月1日至7月31日期间的租金24488元，并自2018年8月起，每月3日前支付当月租金。若被告逾期缴纳租金超过10天，则原告有权单方解除合同并没收租赁保证金。另外，被告应于每月5日前向原告委托的深圳市中住物业服务有限公司缴纳物业管理费386.87元，免租期内的物业管理费及实耗水、电费用由被告承担。若被告逾期缴纳租金或物业管理费，则被告应按拖欠金额的日千分之一支付滞纳金。合同签订后，原告按约交付使用租赁物业，但是自2019年1月起，被告开始拖欠租金,且自2019年4月起就未支付物业管理费。经原告多次催要，并于2019年4月12日委托律师向被告发出《律师函》，但被告仍拒不支付。被告买个车公司于2018年5月8日设立，注册资本为3000万，被告李鹤鸣、被告赵炎为被告买个车公司的股东，据查李鹤鸣、被告赵炎至今尚未对被告买个车公司实际缴纳出资，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条规定，被告李鹤鸣、被告赵炎应在未出资本息范围内对被告买个车公司不能清偿的部分承担补充责任。被告买个车公司至今仍未与原告办理解除租赁合同手续，且仍然拖欠租金及物业管理费等费用，原告无奈遂向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请，以维护原告的合法权益！三被告均未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月22日，原告（出租方、甲方）与被告买个车公司（承租方、乙方）签订《“某商业街”商铺租赁协议》，约定：甲方将深圳市南山区某裙楼商铺（涉案商铺）出租给乙方使用；建筑面积35.17平方米；租期自2018年5月22日至2021年5月21日；经营业态为车行；第一年即2018年5月22日至2019年5月21日的月租金为24488元、第二年即2019年5月22日至2020年5月21日的月租金为28161元；第三年即2020年5月22日至2021年5月21日的月租金为32385元；乙方在签订合同时，应向甲方一次性支付租赁保证金48976元即首月租金（即2018年7月1日至2018年7月31日的租金）24488元；乙方应于每月的第3日之前向甲方支付当月房产租金；乙方逾期缴纳租金超过10天的，甲方有权解除本协议，同时没收租赁保证金，且有权要向乙方要求赔偿，并有权对房屋进行强制清理，房屋物品视为乙方已抛弃；免租期为2018年5月22日至2018年6月30日止（含装修期）；装修期内因乙方行为产生的水、电费及物业管理费由乙方承担；乙方应于本合同约定的租赁期起计付物业管理费给物业公司；物业管理费每月386.87元；除非另有约定，乙方应按物业管理公司规定，以每月的第5日（遇大风节假日顺延至下一工作日）前向物业公司缴纳当月的物业管理费及上月的水费、电费、分摊水电费；上述租金及物业管理费按月结算，乙方不得以任何理由拖欠，乙方逾期支付的，甲方有权就逾付款项向乙方计收每日千分之一的滞纳金，逾期超过10天，甲方有权申请有关供水、供电部门对乙方作出相应停水或停电的处理措施，由此造成的经济损失由乙方自负；乙方迁离时应事先征得甲方或物业公司同意，取得放行许可证后方可迁离；乙方违反本协议第八、九、十条规定之任一行为的，甲方有权计收乙方1000-5000元的违约责任金，并责令乙方立即予以纠正，乙方对甲方指定期限内仍不予以纠正的，甲方有权决定单方面终止协议，并没收乙方的租赁保证金；及其他内容。2019年4月12日，原告向被告买个车公司邮寄《律师函》，该函件被退回。原告向法庭提交了2019年1月至2020年3月由深圳市中住物业服务有限公司某物业服务中心开具的收费通知单，证明被告买个车公司截止至2020年3月拖欠的物业管理费、专项维修金、水电费等。原告向法庭提交了买个车公司深圳市市场监督管理局档案查询清单，证明被告李鹤鸣、赵炎是被告买个车公司的股东且未实际出资。庭审中，原告明确其要求的租金的滞纳金按欠缴费用的日千分之一从当月4日起依次计算，管理费、物业专项维修资金和电费的滞纳金从当月9日起依次计算，均计至实际付清之日止。原告表示被告的物品（日常经营物品）仍在涉案商铺内，2019年5月左右原告突然发现被告当天没有开门经营。另查，涉案应诉材料于2020年6月25日公告送达于被告买个车公司、被告李鹤鸣。本院认为，三被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。原告与被告买个车公司签订的《“某商业街”商铺租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。被告买个车公司自2019年1月起未向原告支付租金，根据合同约定，乙方逾期缴纳租金超过10天的，甲方有权解除合同并没收租赁保证金，故原告要求解除合同并没收租赁保证金48976元依约有据，本院予以支持。合同解除的，应通知对方，合同自通知到达时解除，因本案应诉材料于2020年6月25日送达被告买个车公司，故涉案合同应于2020年6月25日解除。关于原告主张的2019年1月1日起至实际搬离之日的租金及滞纳金以及物业管理费、专项维修金、电费及滞纳金。本院认为，被告买个车自2019年1月1日起未再向原告支付租金，构成违约，而涉案房产自2019年5月起已无电费产生，可见被告自2019年5月其已不再经营；而且，原告作为房东，在发现被告擅自停止经营的情况下，亦负有及时收回房屋、减少损失扩大的义务。综合涉案合同的履行情况、被告违约程度等，本院酌情判令被告买个车公司向原告支付2019年1月1日至2019年7月31日的租金179946.6元（24488×4＋24488÷31×21＋28161÷31×10＋28161×2）及物业管理费、电费。根据原告提交的深圳市中住物业服务有限公司开具的收费通知单显示，自2019年1月1日至2019年6月30日，该段期间物业管理费、电费、专项维修金及滞纳金共5300.84元（每月物业管理费、电费、专项维修金及滞纳金金额分别为：449.66元、434.06元、412.46元、402.86元、798.52元、1198.81元、1604.47元）。被告买个车公司未依约向原告支付租金，依据合同约定，原告有权主张滞纳金，但滞纳金旨在弥补守约方的损失，在原告未对其损失予以举证的情况下，合同约定的每日千分之一的滞纳金标准过高，本院酌情调整至按每日万分之五计算，故买个车公司应向原告支付滞纳金，滞纳金以每月欠付租金【2019年1月至4月为每月24488元、2019年5月为25672.6元（24488÷31×21＋28161÷31×10）、2019年6月、7月为每月28161元】为基数，自当月4日起，按每日万分之五的标准依次计算至本判决确定的付款之日止。对于其他费用的违约金，在物业公司出具的收费通知单中已载明每月费用的数额及滞纳金金额，本院已根据收费通知单载明的金额判令被告支付，原告另行要求滞纳金，本院不再予以支持。关于原告主张的违约金5000元。因本院已判令没收租赁保证金、滞纳金，足以弥补原告的损失，原告主张的违约金本院不予支持。关于原告要求被告李鹤鸣、赵炎在未出资本息范围内承担补充清偿责任，因该主张与本案非同一法律关系，本院不予处理。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市罗迪欧投资有限公司与被告买个车汽车销售（深圳）有限公司于2018年5月22日签订的《“某商业街”商铺租赁协议》于2020年6月25日解除；二、原告深圳市罗迪欧投资有限公司没收被告买个车汽车销售（深圳）有限公司交纳的租赁保证金48976元；三、被告买个车汽车销售（深圳）有限公司支付于本判决生效之日起十日内向原告深圳市罗迪欧投资有限公司支付2019年1月1日至2019年7月31日的租金179946.6元及滞纳金【以每月欠付租金（2019年1月至4月为每月24488元、2019年5月为25672.6元、2019年6月、7月为每月28161元）为基数，自当月4日起，按每日万分之五的标准依次计算至实际付清之日止】；四、被告买个车汽车销售（深圳）有限公司支付于本判决生效之日起十日内向原告深圳市罗迪欧投资有限公司支付2019年1月1日至2019年6月30日的物业管理费、专项维修金、电费共计5300.84元；五、驳回原告深圳市罗迪欧投资有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4086.62元，由被告买个车汽车销售（深圳）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  杨恩淑人民陪审员  肖清霞二〇二〇年八月十九日书 记 员  徐星宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。