辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初3139号原告：高正晏，男，1976年8月7日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251976********。原告：管洪格，女，1976年4月20日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251976********。二原告共同委托诉讼代理人：王大鹏，系辽宁同人律师事务所律师。被告：姜华，女，1977年11月12日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251977********。委托诉讼代理人：寇世国，男，1956年4月14日出生，满族，住庄河市。公民身份号码：2102251956********。原告高正晏、管洪格与被告姜华返还原物纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告共同委托诉讼代理人王大鹏、被告姜华及其委托诉讼代理人寇世国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告姜华立即腾退原告所有的位于庄河市房屋，并承担自2019年3月1日起至实际腾退房屋之日止按每月1500元计算的房屋使用费用。事实与理由：原告于2019年3月1日取得案涉房屋所有权，并取得辽（2019）大连庄河市不动产权第XX号不动产权证书，因案涉房屋在原告取得所有权之前一直由被告无权占有，原告多次与被告沟通协商房屋腾退事宜，但被告无理由拒不腾退案涉房屋，致使原告至今未使用案涉房屋，故诉至法院要求支持原告的诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、诉讼主体错误。被告认为原告请求被告腾退房屋，是诉讼主体错误。原告是基于买卖关系办理了涉案房屋的所有权登记，依据《合同法》的规定，实际存在的买卖关系，卖方应当交付买卖双方共同认定的标的物，而本案原告不向卖方主张交付标的物却向第三方即被告来主张交付标的物，没有事实依据和法律依据。原告的起诉，不符合合同相对性原则。依据《合同法》第8条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。原被告之间，没有任何协议，所以不存在买卖关系，因此就不存在被告应交付或腾退标的物的义务。根据国家《立法法》第83条规定的法律适用原则，“特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。”本案原告以物权法这个一般法的规定，以房屋产权登记为理由而控告被告非法占有，这不符合对买卖交易的特殊法的规定，即合同法关于买卖合同的特殊规定。也就是按照合同规定，谁应当履行交付房屋的义务，原告就应找谁告谁。而且《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。”上述法律规定说明，物权转让，法律另有规定的应遵守另外的法律规定。《合同法》的第150条的法律规定为“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外；”合同法第151条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第150条规定的义务。”根据原告的起诉事实和上述两条法律的规定，原告并未起诉出卖人应当交付房屋，也就是原告认为出卖人没有交付房屋的义务，所以起诉第三人姜华为被告，依据合同法的上述两条规定，即推定出原告在买卖房屋签订合同时就已经知道买卖的房屋系被告姜华所占有，姜华肯定要向原告主张房屋的所有权的。因此，依据上述合同法第150条和第151条的规定推定出了原告不是房屋的善意买受人，原告是参与了案外人杨威、刘关玲、李兴杰及李伟等人所实施的“套路贷”之中，是要非法强占他人财产。上述的内容可以依法推定原告不是善意取得，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第93条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：(二)众所周知的事实；(三)根据法律推定的事实。”就本案来说，众所周知的事实，买房人应和卖房人要房子，但原告却不和卖房人李伟要，却向第三人即被告索要，这充分证明了原告买房时是知道涉案房屋产权有争议的，否则，原告为什么不控告起诉卖房人李伟呢？因此，依据上述司法解释的规定，被告不用举证，依法就能证明原告不是善意取得。而且原告起诉状中的表述也能充分证明了，原告不是善意取得，原告诉称：“因案涉房屋在原告取得所有权之前一直由被告无权占有。”原告既然知道在自己取得所有权之前案涉房屋就由被告无权占有，那么你原告为什么还要买呢？因此，依据合同法的规定，不但推定出原告诉被告的主体错误，而且还推定出原告不是善意的受让人。二、依据大连中级法院早已生效的终审判决，被告没有腾退房屋的义务。本案房屋是2015年4月由案外人杨威与刘关玲在庄河市公证处非法办理了公证，所以庄河市不动产登记处给予了非法过户。说非法公证，就是因为被告并未授权杨威代为申请公证，《公证法》第26条的规定，“自然人、法人或者其他组织可以委托他人办理公证，但遗嘱、生存、收养关系等应当由本人办理公证的除外。”根据上述的法律规定，可以委托他人办理公证。根据国家司法部发布的《公证程序规则》第18条第一款第(二)项规定，“自然人、法人或者其他组织申请办理公证，应当提交下列材料：委托他人代为申请的，代理人须提交当事人的授权委托书，法定代理人或者其他代理人须提交有代理权的证明。”可是案外人刘关玲与杨威并未向庄河公证处提供姜华与李林桥的授权代为公证的委托书，庄河公证处就给予了非法公证，并且公证的房屋买卖协议，出卖人姜华与李林桥的签字是电脑打字的姜华与李林桥的名字，也就是出卖人的名字是由电脑代签。而且姜华就住在庄河市区，是有时间进行签字的。被告于2016年9月给孩子办学籍时发现了房子已被过户一年多了，所以于2017年2月13日，向庄河市人民法院提起诉讼，请求撤销杨威与刘关玲的买卖合同，但是庄河市人民法院以撤销权超期等理由驳回被告姜华的诉讼请求，姜华上诉到了大连中级法院。大连中级法院经开庭审理后认定，姜华与刘关玲不存在真实的房屋买卖关系，因为授权杨威代卖房屋，实质为借债担保，因此，大连中级法院撤销了庄河市法院的全部裁判理由，但是由于二审法院只能依据民事诉讼法围绕一审的诉讼请求为撤销合同而不是请求判决合同无效，所以仍维持驳回姜华的诉讼请求。这里有一点需特别说明的，刘关玲与杨威从一审到二审未敢主张要房子，这是放弃控制权的有力说明。由于大连中级法院已终审判决姜华与刘关玲不存在真实的房屋买卖关系，那么姜华就没有交付和腾退房屋的义务。正常说，姜华应再次起诉刘关玲，请求依法判决姜华与刘关玲的买卖房屋的协议无效。可是，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第247条的规定，姜华无法对刘关玲和杨威再次提起诉讼，如果再次提起诉讼，则根据上述司法解释第247条的规定构成了重复起诉，而重复起诉必然要被法院驳回起诉。上述司法解释第247条规定，构成重复起诉的要件是：一是后诉与前诉的当事人相同，二是后诉与前诉的诉讼标的相同，三是后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的。根据上述司法解释的规定，姜华不能再次起诉刘关玲和杨威，而庄河法院和大连中级法院的两审判决却能证明姜华不负有交付腾退房屋的义务，因为终审判决明文说明不存在真实的房屋买卖关系。因此，原告要求被告腾退房屋没有事实依据和法律依据，尤其是刘关玲和杨威并未对大连市中级人民法院的判决不服而申请再审，而且在两级法院的审理中也不主张要房子，这充分说明了刘关玲对房子的实际控制权予以放弃了，已放弃五年多了，她转让给的下一个李伟是他们一起工作的熟人，所以知道房子要不来而寻找下家转让空头房照。因此，原告必然是要买一个低廉价格的房子而卷入了这场纠纷，但是令人难以理解的是，原告买房过户，并未查看房屋，买房过户后砸门换锁，而不在过户前砸门换锁看房子，这有悖常理。所以，法院应依法驳回其诉讼请求，因为被告没有腾退的义务。三、涉案房屋依法不得交易，原告的买卖合同违法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：(五)权属有争议的。”依据国务院令(2014)第656号令的《不动产登记暂行条例》第22条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：(二)存在尚未解决的权属争议的。”根据上述城市房地产管理法的法律规定，再根据不动产登记暂行条例的行政法规的规定说明，产权有争议的不动产房屋禁止交易转让和登记。那么产权有无争议谁知道，只有当事人知道，当事人不对外讲，别人不能知道争议，所以产权登记时当事人有法定的义务向登记机构说明真实情况，不动产登记部门在当事人不讲明产权有争议的情况下，对当事人给予登记，这只能说明当事人隐瞒了事实真相去骗取登记，是一种违法的登记行为。本案被告所居住的房屋是有产权争议的，在前面第二个问题中已作了论述，被告持有的庄河市人民法院和大连市中级人民法院的两个判决书，则能充分证明产权争议的存在。因此，刘关玲、李伟将涉案房屋再次转让过户给原告并予以登记，违反了城市房地产管理法这个特殊法的禁止性规范的规定，所以依据《合同法》第52条第(五)项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，”李伟与原告的转让合同无效。依据《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释(一)》第21条规定：“具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第106条规定取得所有权的，不予支持：(一)转让合同因违反合同法第52条规定被认定无效。”依据上述司法解释的规定，请法院依法驳回原告的诉讼请求，因为原告的买卖合同违法。四、依物权法的规定，原告不构成善意买受人。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”上述物权法第106条的规定简要来说，构成善意取得的前提是对不动产标的物为“无处分权人”实施的转让行为，这也是构成善意取得的先决条件。可是本案中，原告所取得的房屋产权登记，就其与转让人李伟之间来说，李伟不是无处分权人，他有合法形式的房产权属登记，依据物权法的规定，他与原告之间，是有处分权的人，因此，原告不构成善意受让人，原告与李伟是合同关系，所以说，原告不构成善意取得，只有构成善意取得，才有权要求被告腾退房屋。但是，就是有权要求，实际上也是得不到的，因为前面已论述了大连中级人民法院的终审判决，涉案房屋已不存在真实的买卖问题。综上所述，依据物权法的规定，李伟有合法形式的房屋产权登记，因此不属于无处分权人，也因此原告没有构成善意取得的先决条件，所以原告不属于善意取得的产权人；依据城市房地产管理法的特殊规定，产权有争议的不动产房屋，不得转让。所以原告与李伟的买卖合同无效；依据合同法的规定，被告诉讼主体错误，而且根据该法第150条和第151条规定，推定出原告签订买卖合同时就已经知道涉案房屋为被告占有，所以说，依法推定出原告不是善意的受让人。本院经审理认定事实如下：2019年2月27日，原告高正晏、管洪格与案外人李伟签订《不动产买卖协议》，约定：原告购买案外人李伟自有的坐落于庄河市房屋（建筑面积为136平方米，不动产权证编号《辽（2019）大连庄河市不动产权第XX号》），成交价格总额为人民币贰拾万元，案外人李伟应于2019年2月27日将房屋正式交付原告。协议签订后，原告高正晏、管洪格于2019年3月1日办理了案涉房屋的不动产权证书。另查，案涉房屋实际居住人为被告姜华及其未成年子女。不动产登记中心档案显示，2015年4月10日，被告姜华及案外人李林桥因公证授权案外人杨威而与案外人刘关玲签订《房地产买卖契约》，刘关玲获得不动产权登记（房权证号为：庄房权证庄私字第**）。刘关玲又于2017年2月20日与案外人李伟及周晓卫签订《不动产买卖契约》将案涉房屋过户登记给李伟和周晓卫。后因案外人李伟与周晓卫离婚，依据《离婚协议书》约定向不动产的登记中心申请，案涉房屋变更登记到案外人李伟名下。再查，因原告更换案涉房屋门锁，被告曾向庄河市新华派出所报案形成卷宗一份。公安机关对原告高正晏、被告姜华、原告的哥哥高正科进行了询问。被告姜华言称：2014年10月22日，我在大连市中山区人民路的大连信泰担保公司，将位于庄河市房屋抵押给了杨威，用于给王希成、李青慧担保贷款700万元人民币。当日，我向杨威签了委托授权，授权内容杨威有权处置该房屋。现在还在为该处房产打官司。委托期限是半年，在委托期限即将到期时杨威将房产过户给了刘关玲，刘关玲的具体情况我不清楚，2017年在给孩子办理入学手续时发现刘关玲又将房屋过户给了李伟。原告高正晏言称：2019年2月份我哥哥高正科购买庄河市，购买房屋的钱如何支付的都是高正科妻子一手办理的，我不认识李伟，签订房屋买卖时第一次见面。我不清楚什么原因将房屋落在我名下，高正科说落在我名下。案外人高正科言称：我一个朋友李兴杰在庄河市西山湖畔有一套房子，登记在其兄弟李伟名下，我们双方约定以四十万买卖，我提出将我买的房子过户到我弟弟高正晏名下。购买房屋，我在该房屋的外面看过好几次，没有进入室内，我知道李伟没有房屋钥匙，这个房屋是别人抵给李兴杰落在李伟名下的。本院所确认的上述事实，有不动产权的登记证书、公证书、房地产买卖契约、不动产买卖协议、庄河市公安局新华派出所询问笔录及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人对自己提出的主张，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。原告以其于2019年3月1日取得产权证书并获得物权为由主张被告腾退案涉房屋并给付占有使用费用，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，返还原物请求权的主体应为物权权利人，原告有责任证明其是案涉房屋的权利人，本案中原告高正晏在公安机关的询问笔录中明确表示，案涉房屋并非其购买、对登记在其名下的原因不清楚，且其与原告管洪格虽然与案外人李伟签订了《不动产买卖协议》，但是案外人李伟并没有向二原告完成交付义务，二原告也并未实际占用案涉房屋，故可以认定原告高正晏、管洪格并非房屋的真正权利人，其仅依据案涉房屋登记在其名下主张作为物权权利人进而要求被告腾退房屋、给付占有使用费用的事实与法律依据不足，故对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告高正晏、管洪格的诉讼请求。案件受理费3650元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长  刘轶华二〇二〇年八月十日书记员  李 敏附相关法律《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。