广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1230号原告：苏冠忠，男，汉族，1974年10月18日生，公民身份号码441************413，住广东省肇庆市高要区***********光辉队。委托诉讼代理人：冯剑锋，广东冠略律师事务所律师。被告：肖惠琼，女，汉族，1971年10月4日生，公民身份号码442************567，住广东省肇庆市高要区******************。被告：肖惠泉，男，汉族，1975年5月21日生，公民身份号码441************571，住广东省肇庆市高要区************队。原告苏冠忠诉被告肖惠琼、肖惠泉建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月11日对本案公开开庭进行了审理。原告苏冠忠到庭参加诉讼；被告肖惠琼、肖惠泉均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏冠忠诉称：原告与两被告经朋友介绍认识，双方于2017年3月12日签订了《土地转让协议》，约定两被告将其名下位于高要区回龙镇工商联大楼后面的部分土地163.38平方米，以每平方米3800元的价格转让给原告，并约定签订协议后即付全额地款620844元中的500000元汇到两被告指定的账号，两被告并承诺在90天内给原告办理好转让过户手续，否则两被告承诺补偿原告150000元并退回购地款500000元。协议签订后，原告按约定，把购地款500000元汇至两被告指定的谭健勇的银行账号，可是两被告却迟迟未能给原告办理好有关转让过户手续，在原告多次催促下，被告承诺肯定能办妥并约原告到国土部门办理，但在约定的时间内被告却没有出现，而原告询问国土部门的工作人员，却被告知拟转让的土地已被冻结不能过户，原告只得追问两被告，但此后被告肖惠琼的联系电话虽能接通但已是没有人接听，而被告肖惠泉更是联系不上了后原告才得知两被告因涉嫌犯罪而被公检法等司法部门进行刑事追究，涉案土地也因刑事犯罪而被牵连。原告曾多次提起诉讼，高要区人民法院及肇庆市中级法院均裁定认为要待刑事诉讼完结后再行提起民事诉讼。现被告的刑事诉讼程序已经终结，原告依法起诉，请求：1、判令确认原告与两被告签订的《土地转让协议》为无效合同；2、判令两被告立即向原告连带返还购地款人民币500000元及自2017年3月5日起按同期银行贷款利率支付利息直到全部退清为止，暂计至2020年3月5日90000元。3、判令两被告立即向原告支付补偿款人民币150000元；4、判令原告就两被告的涉案土地【原证号为：高要国用（2013）第00118号】的拍卖价款享有优先受偿权。5、判令本案的所有诉讼费、财产保全费、担保费等由两被告承担。被告肖惠琼缺席，也没有提交书面答辩意见。被告肖惠泉缺席，也没有提交书面答辩意见。经本院向肖惠泉询问，其确认双方签订转让协议，并收取50万元。对于补偿款15万元不予确认，并非有意不履行合同。经审理查明：2017年3月12日，被告肖惠泉、肖惠琼作为甲方与原告苏冠忠作为乙方签订一份《土地转让协议》，约定甲方将位于高要区回龙镇工商联大楼后面，甲方名下【原证号为：高要国用（2013）第00118号】的土地中的部分土地转让给乙方，按国土部门宗地图或甲乙自编的销售图1-7卡西至东的（1.2.3）卡由甲乙双方确认图为准。转让价每平方米人民币3800元，阳台面积按50%计算平方数。付款方式约定，甲乙双方签订协议后，乙方即付购买土地163.38平方米的全额地款人民币620844元整中的人民币500000元，汇到甲方指定的账号，谭健勇农信社账号，甲方收到购地款人民币500000元，90天内给乙方办理转让过户手续，甲方收到购地款之日起90天内，如未能给乙方办理转让过户手续，补偿乙方人民币150000元，并退回购地款人民币500000元。余下款项乙方在签订协议之日起90天内付清。甲方在办理过户给乙方的费用由甲方负责与乙方无关等内容。合同签订后，原告于2017年3月13日经过其配偶账户转出500000元至被告肖惠泉指定的案外人谭健勇的账户。2017年3月5日，两被告出具收取购地款500000元的《收款收据》，原告陈述《收款收据》时间应为笔误，实际上应为2017年3月15日出具的，由于被告没有在约定的收到购地款之日起90天内协助原告办理过户手续，导致转让没有完成，为此原告曾分别于2018年2月、2019年4月、2019年8月三次提起诉讼，诉请同本案。原告该三次诉讼均被高要区人民法院及肇庆市中级人民法院以被告涉嫌刑事犯罪被提起公诉，待刑事诉讼程序完结后再行提起民事诉讼为由驳回起诉，现被告的刑事案件经本院生效（2018）粤1204刑初272号刑事判决判处刑罚，刑事诉讼程序已经终结，原告提起本案诉讼。本院依法向被告肖惠泉询问，被告肖惠泉陈述，承认收到原告50万元，对于补偿款15万元不予确认，认为因刑事问题，并非自己有意不履行合同。还陈述《土地转让协议》是其与原告一起协定草拟的，被告肖惠琼的签名是由其代签名及按手印，事后需要过户被告肖惠琼才知道土地转让协议的情况，庭审中，原告陈述签订协议时，两被告都在场。另查明，本案涉案的国有土地使用权登记在肖惠琼名下，证号为高要国用（2013）第04990号、高要国用（2013）04997号、高要国用（2013）04998号，土地性质为城镇住宅用地，上述土地本院依据已经生效的（2019）粤1204刑初77号刑事判决书判处没收肖惠泉财产及罚金中依法作出拍卖、变卖。此外，原告于2020年5月24日申请财产保全，要求查封涉案土地等财产，之后又于2020年6月8日要求撤回财产保全申请。本院认为：本案因国有建设用地使用权转让产生的纠纷为建设用地使用权转让纠纷。被告肖惠琼、肖惠泉经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理；被告肖惠琼、肖惠泉缺席，视为放弃质证辩证的权利，不影响本院在查明事实基础上依法判决。首先，关于本案《土地转让协议》是否合法有效的问题。原告苏冠忠与被告肖惠琼、肖惠泉基于建设用地使用权转让合同而自愿签订的《土地转让协议》是双方的真实意思表示，该协议没有违反法律法规，也没有损害国家及他人利益，应为合法有效合同，并自原、被告双方签名盖章起成立并生效，双方当事人应当遵守合同约定。被告肖惠泉陈述被告肖惠琼的签名及手印由其代签代盖，对此被告仅有口头陈述，原告予以否认，认为协议签订时，两被告均在场。被告没有申请笔迹鉴定，仅有口头陈述不足以反驳《土地转让协议》、《收款收据》上肖惠琼的签名，且从被告肖惠泉笔录中所作陈述反映，事后肖惠琼积极配合办理过户手续，因此，对《土地转让协议》，被告肖惠琼是知晓的，《土地转让协议》对两被告均有法律约束力。原告依照协议约定履行了支付50万元购地款的义务，两被告没有依照上述《土地转让协议》约定的“在收到购地款50万元，90天内给乙方办理转让过户手续”的义务，其行为显属违约，故两被告应当返还购地款款项50万元及利息，两被告在2017年3月15日出具《收据》表示收到50万元购地款，按照约定，两被告应在收款后90天内办理过户手续而没有，那时就应当退回购地款50万元，因此，利息应当从2017年6月15日起算，2019年8月19日之前按同期中国人民以后公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至生效判决确定的履行之日止。其次，关于违约金的问题。《土地转让协议》中约定：“甲方收到购地款之日起90天内，如未能给乙方办理转让过户手续，补偿乙方人民币150000元，并退回购地款人民币50万元”，这实际上是双方约定的违约条款，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”之规定。两被告违约，理应按照该约定支付损失赔偿金即15万元补偿款的违约责任。被告肖惠泉抗辩认为导致合同无法履行是因为刑事问题，并非有意不履行的意见。这不构成合同不能履行的不可抗力因素，违约责任不能免除，对被告该抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。两被告应当支付补偿金15万元。最后，关于原告就两被告的涉案土地【原证号为：高要国用（2013）第00118号】的拍卖价款享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”之规定，原、被告之间约定的抵押没有办理登记手续，涉案土地没有办理他项权证，抵押尚未成立，原告要求对涉案土地的拍卖价款享有优先受偿权，理据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中国人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告肖惠琼、肖惠泉在本判决发生法律效力之日起十日内返还土地使用权转让款50万元以及利息（该利息损失以500000元为本金，2019年8月19日之前按同期中国人民以后公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至生效判决确定的履行之日止）给原告苏冠忠。二、被告肖惠琼、肖惠泉在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金150000元补偿款给原告苏冠忠。三、驳回原告苏冠忠的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5600元，由被告肖惠琼、肖惠泉共同承担。财产保全费3770元，本院退回原告苏冠忠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按异议金额，向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤诉处理。审 判 员 陈伟章二〇二〇年八月二十六日法官助理 赖金华书 记 员 林友轩