河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初2799号原告：褚波波，男，1989年12月24日出生。委托诉讼代理人：孙振，河南中冶律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈晓茹，河南中冶律师事务所执业律师。被告：郭闻，男，1992年5月12日出生。委托诉讼代理人：张治权，河南仕起律师事务所执业律师。第三人：洛阳易铺行房地产经纪有限公司。法定代表人：曲鹏飞，经理。原告褚波波与被告郭闻、第三人洛阳易铺行房地产经纪有限公司（以下简称易铺行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2019年9月16日作出（2019）豫0303民初3418号民事判决。宣判后，被告郭闻不服，提出上诉。洛阳市中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）豫03民终6163号民事裁定，以原判决认定基本事实不清为由，裁定撤销原判、发回重审。本院重新立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告褚波波的委托诉讼代理人孙振、陈晓茹，被告郭闻的委托诉讼代理人张治权，第三人易铺行公司的法定代表人曲鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。褚波波向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《洛阳市存量房买卖合同》；2.判令解除原告与被告、第三人签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；3.判令被告返还原告定金人民币3000元；4.判令被告向原告支付违约金人民币106600元；5.判令被告向原告赔偿损失11000元；6.本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：2019年4月8日，原告与被告通过第三人介绍，签订了《洛阳市存量房买卖合同》及《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。买卖合同约定被告作为房屋所有权人，将位于洛阳西工区解放路96号院2栋3门501号房屋以533000元的价格出卖给原告，原告将17万元首付款以房管局监管支付的方式支付被告，双方共同办理贷款申请手续及网签，并在网签通过5日内共同办理税费缴纳手续，交税后5日内共同办理房屋权属转移登记手续。买卖合同第十条约定：“出卖人逾期履行本合同约定的义务超过十五日的或拒绝将房屋出售给买受人的，构成根本违约，应向买受人支付房屋总成交价20%的违约金，同时退还买受人已支付的其他款项。”全部合同签订当天，原告向被告支付了购房定金3000元、向第三人支付了居间代理费、贷款服务费、过户服务费共计17600元。之后原告依约支付了17万元首付款并办理了银行贷款手续及网签，就在原告按照买卖合同的约定同被告办理税费缴纳手续时，被告以各种理由不予配合，致使买卖合同无法履行。原告为购买涉案房屋，依约履行了支付首付款及办理银行贷款，面签的义务，被告拖延履行、拒绝出售房屋的行为已经构成根本违约，依法、依约应向原告返还定金3000元及支付违约金106600元，并赔偿原告支付的居间代理费、贷款服务费、过户服务费共计17600元。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。郭闻辩称，一、同意解除与原告签订的《洛阳市存量房买卖合同》以及与褚波波、第三人签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。二、驳回原告的其他诉讼请求。1.答辩人没有违约，不应当向原告支付违约金。原告在诉状中进行虚假陈述，答辩人自合同签订之日起一直积极履行合同，并配合原告办理房屋买卖相关手续。本案合同无法继续履行的原因是银行贷款终止，而银行终止贷款是由于原告和第三人相互配合出具内容虚假的《房地产抵押估价报告》给银行。本案事实经过：答辩人因结婚将诉争房产出售，2019年4月8日，第三人联系答辩人母亲说褚波波要买房子，由第三人曲鹏飞经理接待了答辩人和答辩人母亲。因褚波波要以贷款方式购买房子，该房子是八几年的老房子，答辩人母亲再三向曲经理确认答辩人的老房子能否贷款，曲经理肯定的告知“房子可以贷款”。双方便签订了合同，之后答辩人也积极配合原告履行相应的手续。后来答辩人母亲从朋友处听说，超过三十年房龄的房子不能商业贷款，而答辩人的房子房龄已有36年，答辩人和母亲心存顾虑回来就仔细看了合同，发现合同有失公平且购房款什么时候到账没有明确日期，答辩人感觉自己的权益没有相应保障更加顾虑，答辩人母亲便去银行落实房子贷款的真实性，银行工作人员明确告知房龄超过25年不能贷款，同时发现原告和中介公司提供给银行的《房地产抵押估价报告》内容虚假。随后银行便通知答辩人《房地产抵押估价报告》存在风险，终止贷款合同，让答辩人不要去房管局过户了。因此，本案合同无法继续履行并非答辩人造成，不应当向原告支付违约金。2.原告未向答辩人支付定金，不应返还。合同签订当日，原告称自己是外地人，住宾馆太贵，过户前先租住答辩人的房子。于是双方商定租金3000元，当日答辩人就把房子钥匙交付给原告，原告居住房子近两个月，3000元是这期间的租金，不应返还。3.本案中实际是原告存在违约行为。原被告签订的《洛阳市存量房买卖合同》第五条第二款第1项明确约定，原告应于2019年4月20日前支付首付款，但答辩人从银行了解到原告于5月初才支付，属于逾期支付购房款。第2项约定：乙方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款…;如仍未获得批准的,乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款,以自行支付的方式支付给甲方。但原告在银行通知终止贷款并了解诉争房屋无法商业贷款后，一直未筹钱给答辩人支付剩余房款，因此本案实际是原告构成根本违约，答辩人将保留要求原告支付违约金的权利。4.答辩人不应当赔偿原告居间代理费、贷款服务费、过户服务费。该三项费用都是由第三人收取，应当由第三人返还，与答辩人无关；且本案第三人在签订合同和履行合同的过程中存在欺骗误导行为和违规操作行为，应承担相应的过错责任。第三人作为房产中介公司有一定的专业性，应当如实告知并保障客户的利益，但第三人在明知答辩人的房屋无法商业贷款的情况下，为了赚取中介费用，欺骗答辩人可以贷款，并且在办理贷款的过程中配合原告利用不正当手段取得内容虚假的《房地产抵押估价报告》提供给银行，最终导致合同无法履行、答辩人利益受损。此外第三人未使用房管局要求中介公司统一使用的标准化格式合同，其提供给答辩人的《居间服务合同》中，丙方（即第三人）处也未签字盖章，合同存在较大瑕疵。因此第三人在本次纠纷中存在重大过错，答辩人将保留向监管部门投诉请求给予第三人行政处罚的权利。综上，答辩人认为原告的诉讼请求没有法律依据及事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人易铺行公司述称，我们提供的合同在房管局有备案，具有法律效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月8日，郭闻（签约甲方、出卖方）与褚波波（签约乙方、买受方）签署了《洛阳市存量房买卖合同》。同日郭闻（签约甲方、出卖方）通过易铺行公司居间服务（签约丙方、居间方），与褚波波（签约乙方、买受方）签署了《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。《洛阳市存量房买卖合同》约定：郭闻将位于洛阳市西工区××院××西××号、面积81.66平方米房屋（不动产证号为豫(2018）洛阳市不动产权第10615841号，土地使用期限至2076年11月29日止)以533000元的价格出卖给褚波波，以按揭方式履行合同，褚波波于2019年4月20日前将17万元首付款以房管局监管支付的方式支付郭闻；褚波波贷款360000元。双方共同办理银行贷款申请手续及网签，并在网签通过5日内共同办理税费缴纳手续，交税通过后5日内共同办理房屋权属转移登记手续。签订合同当日乙方自行支付甲方装修补偿定金3000元。合同违约责任中约定，甲乙双方如有一方构成根本违约，甲方有权没收乙方支付的定金或要求乙方支付房屋总成交价20%的违约金；乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金。《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定，甲、乙双方同意，就坐落于西工区××院××西××号房屋买卖共同委托丙方作为交易居间人，由乙方向丙方支付居间代理费10660元、贷款服务费4940元、过户服务费2000元。签订合同当天，被告郭闻收到褚波波支付的购房定金3000元。郭闻将房屋交予褚波波。次日，褚波波向第三人缴纳居间代理费10660元、贷款服务费4940元、过户服务费2000元，总计17600元。2019年5月6日，双方买卖合同办理网签，编号：cs00109867。5月9日，褚波波购房首付款170000元进入二手房买卖资金监管账户。监管资金到账证明载明：如下业务的监管资金已到位（贷款支付方式的贷款机构已出具《借款合同》），请办理过户受理手续。贷款机构为中国工商银行股份有限公司洛阳分行。后褚波波约郭闻办理交税、过户等相关手续，郭闻以各种理由推脱，致使双方合同不能继续履行。后褚波波将房屋交还郭闻。另查明，1.2019年5月9日，褚波波与中国工商银行签订编号为2019091号个人购房借款/担保合同，借款人为褚波波、贷款人为中国工商银行股份有限公司洛阳分行，抵押人为褚波波。合同尾部贷款人处中国工商银行股份有限公司洛阳分行加盖个人信贷业务合同专用章，借款人处有褚波波签字。2.郭闻与易铺行公司工作人员聊天记录显示：2019年5月11日中午12:01郭闻：周三过户吗？不能周一周二或周五？5月11日中午12:05易铺行工作人员：过户只有周三一天，每个银行每周只有一天，工行定是每周三。郭闻：一上午能办完吗？易铺行工作人员：差不多。2019年5月21日下午15:57郭闻：我今天回不去了，明天还要考试。易铺行工作人员：你没在洛阳？不敢呀这明天去不了银行又要推好久工行一周只有八个过户名额。2019年5月21日下午16:14郭闻：培训。明天要考级。易铺行工作人员：明天上午下午都行。俩小时都差不多了。郭闻：在郑州。这周一我都没休息。周三周四考试。2019年5月21日下午16:32易铺行工作人员：这有点愁人呀。2019年5月21日下午17:17易铺行工作人员：你明天确定去不了了？2019年5月21日晚上18:15郭闻：是的。3.2019年10月15日，中国工商银行股份有限公司洛阳分行出具《拒贷说明》，载明：借款人褚波波，身份证号：，购买位于洛阳市西工区××西××商品房××套，房屋面积81.66平方，房屋总价53万元，贷款金额36万元。由借款人褚波波申请，我行同意解除个人购房借款/担保合同（编号2019091），不予发放贷款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。褚波波与郭闻签订的《洛阳市存量房买卖合同》、《居间服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。褚波波按照合同约定支付了定金3000元和中介费用17600元，并将首付款170000元转入二手房买卖资金监管账户，贷款机构对褚波波的借款申请已经通过，郭闻应当按照合同约定履行义务，办理房屋过户等相关手续。郭闻认为自己不再继续履行合同原因在于，褚波波在办理贷款过程中，评估机构对本案所涉房屋作出的评估报告存在虚假及房屋超过30年贷款机构终止贷款，不存在违约行为。房屋评估报告只是贷款机构为了降低贷款风险，要求借款人在贷款程序中需要提交的材料，由专业评估机构对房屋价格进行估价，作为贷款机构进行贷款的参考，该行为对郭闻按合同约定获得售房款并不产生实际影响；贷款机构对超过30年的房屋不予贷款，国家法律没有强制性规定，且郭闻的房屋土地使用期限至2076年11月29日，贷款机构对褚波波贷款或不贷款，是贷款机构的问题，与房屋出卖人没有直接的关系，本案中，贷款机构于2019年5月9日已经批准对褚波波贷款。褚波波提交的易铺行公司工作人员与郭闻的微信聊天记录可以显示，2019年5月11日至2019年5月21日，易铺行公司的工作人员一直联系郭闻到银行办理过户手续，郭闻因种种原因一直未能到银行办理。且《拒贷说明》证明贷款合同终止时间为2019年10月15日。据此，郭闻答辩称因贷款机构终止贷款合同不让其去办理过户手续，不存在违约行为的理由不能成立。褚波波已于2019年4月13日向中国工商银行账户存入170000元首付款，该款于2019年5月9日转入资金监管账户，迟于合同约定时间，过错不在褚波波，且也未影响贷款机构发放贷款，故不存在褚波波逾期付首付款而影响合同履行等问题。综上，郭闻不继续履行合同的行为已经构成根本违约，褚波波有权解除合同，郭闻应当承担违约责任。违约金具有弥补损失和惩罚的双重性质，应当以实际损失为基础，本案房屋买卖合同在履约过程中，褚波波针对造成的实际损失并未提供证据证明，其要求按照合同约定房屋总成交价20%即100660支付违约金过高，本院根据买方损失数额难以举证确定的实际情况，兼顾合同履行情况、双方过错责任等，对违约金予以调整，酌定由郭闻向褚波波支付违约金30000元。褚波波请求解除与郭闻、易铺行公司于2019年4月8日签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，郭闻同意解除，易铺行公司作为居间人应尊重买卖双方的意思表示，对褚波波该请求，予以支持。郭闻收取褚波波购房定金3000元应予退还。郭闻认为该3000元为房屋租金，理由不能成立。褚波波主张郭闻赔偿律师代理费11000元，因该费用不属于必要支出，对该请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除褚波波、郭闻于2019年4月8日签订的《洛阳市存量房买卖合同》；二、解除褚波波、郭闻、洛阳易铺行房地产经纪有限公司于2019年4月8日签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；三、郭闻于本判决生效后十日内向褚波波返还定金3000元；四、郭闻于本判决生效后十日内向褚波波支付违约金30000元；五、驳回褚波波的其他诉讼请求。如果郭闻未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2712元、保全费1170元，共计3882元，由褚波波负担1300元，由郭闻负担2582元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  芦炎昌人民陪审员  王保成人民陪审员  沈倩迪二〇二〇年八月二十六日书 记 员  李绍男