重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初27975号原告：张树鹏，男，汉族，1989年2月9日出生，住陕西省紫阳县。委托诉讼代理人：刘玉洁，北京市隆安（重庆）律师事务所律师，特别授权。被告：余盛满，女，汉族，1974年6月23日出生，住重庆市九龙坡区。原告余盛满与被告刘玉洁房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年12月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张树鹏的委托诉讼代理人刘玉洁到庭参加诉讼。余盛满经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张树鹏向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告于2017年7月2日签订的《房屋租赁合同》；二、判决被告立即向原告退还2019年8月26日至2020年7月31日的租金110000元、保证金10000元；三、判决被告支付原告违约金12000元。庭审中，原告变更第二项诉讼请求，将退还租金的时间起点变更为2019年8月27日。后，原告提交说明，变更其诉讼请求中的违约金为11000元（110000元×10%）。事实和理由为：2017年7月2日，原被告签订期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止的《房屋租赁合同》。合同约定：被告将位于重庆市江北区建新北路二支路X号附X号门面出租给原告经营使用；房屋保证金10000元；2017年8月1日至2020年7月31日租金为每月10000元；若一方违约，守约方有权解除合同，并要求违约方按照当年租金的10%支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付被告履约保证金10000元及截止2020年7月31日租金，其中2019年7月15日，被告收取了原告从2019年8月1日起至2020年7月31日止的租金110000元（前述年度内免除一个月租金）。嗣后，案外人张万川告知原告其通过司法拍卖取得了房屋所有权，案涉房屋所有权变更，被告无权收取权属变更之后的租金，应当予以退还。同时，原告向案外人张万川主张租赁权遇到障碍，因此，2019年9月至10月期间原告并未使用案涉房屋。（2018）渝0103执7671号之二《执行裁定书》载明，案涉房屋已于2015年被重庆市渝中区人民法院司法查封，且房屋已设抵押。被告隐瞒这一事实，违反了租赁合同的约定，应当承担违约责任（向原告支付当年租金的10%作为违约金）并返还保证金。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告余盛满未出庭答辩，庭前提交书面答辩意见，1.双方之间租赁合同有效，原告一直在占有使用案涉房屋，被告也不存在违约行为，请求驳回原告诉讼请求。2.根据合同法第二百二十九条规定，租赁合同继续履行，不应当退还保证金及租金。3.即使被告应当退还租金，原告亦应向房屋的现所有权人主张，被告主体不适格。本院经审理认定事实如下：2013年1月29日，被告取得位于重庆市江北区建新北路二支路X号附X号的所有权。2013年3月14日，案涉房屋设定抵押，抵押权人为中信银行股份有限公司重庆分行。2015年12月11日，案涉房屋被查封。2016年7月11日，案外人重庆融汇融资担保有限公司申请查封案涉房屋并进行查封登记。2016年8月9日，案外人中信银行股份有限公司重庆分行申请查封案涉房屋并进行查封登记。2016年10月24日，案外人重庆融汇融资担保有限公司申请查封案涉房屋并进行查封登记。2017年7月2日，原被告签订自2017年8月1日起至2022年7月31日止的《房屋租赁合同》。合同约定，被告余盛满将位于重庆市江北区建新北路二支路X号附X号门面租赁给原告经营使用。合同第三条保证金和租金约定，（一）原告向被告缴纳履约保证金10000元，若合同到期原告无违约，被告应在合同到期五日内将该履约保证金（不计利息）全额返还原告。（二）2017年8月1日至2020年7月31日期间，每月租金为10000元……2020年8月1日至2022年7月31日期间，每年递增5%租金……（六）在租赁期间，被告须保证原告正常使用该门面，若出现因产权问题，租赁以及房屋安全等问题影响原告正常经营的，由此给原告造成的所有损失由被告承担，被告同时须保证产权人同意本合同所有条款……第七条违约责任约定，若一方违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的10%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。同日，被告出具两份收据，分别收到原告保证金10000元及2017年8月1日至2018年1月31日期间租金60000元。2019年7月15日，被告出具收据，载明其收到原告2019年8月1日至2020年7月31日期间租金110000元（转账）。2019年8月26日，重庆市渝中区人民法院作出（2018）渝0103执7671号之二执行裁定书，载明，申请执行人中信银行股份有限公司重庆分行对被告申请执行，被告所有的案涉房屋经司法拍卖，于2019年8月20日由买受人张万川拍得该房屋。前述裁定：案外人张万川取得案涉房屋所有权。2019年10月5日，案外人张万川发出《房屋腾让通知函》，载明其已取得案涉房屋所有权，函告搬离。2019年10月22日，原告与案外人张万川签订2019年11月1日起至2022年7月31日止期间的门面租赁合同，由原告承租案涉房屋，并约定了租金、保证金等。嗣后，原告按照前述合同约定支付了租金及保证金。另查明，2020年1月6日，被告签收本院送达的起诉状副本等应诉材料。以上事实，有《房屋租赁合同》、房产证复印件（余盛满）、收据2张、银行流水2份、执行裁定书、重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果、《房屋腾让通知函》、《门面租赁合同》等书面证据及当事人庭审陈述在卷为证，并经庭审质证。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。原告与被告签订的《房屋租赁合同》，虽系抵押和查封之后设立，但仅产生不能对抗抵押权的法律效力，该合同仍系基于双方当事人真实意思表示而设立，且并不违反强制性法律规定，合法有效。关于被告辩称的租赁合同继续履行及被告主体是否适格问题。本案为《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的例外情形，双方之间租赁合同是已抵押财产进行出租，租赁合同对受让人不具有约束力，即双方之间的租赁合同并不因前述法律规定而发生出租人主体身份变更和权利义务的概括转移，租赁合同亦无法继续履行。对被告辩称，本院不予采纳。关于合同是否解除问题。2019年8月26日，案涉房屋经司法拍卖程序，其所有权人由被告变更为案外人张万川。由此，原告根据原被告之间的租赁合同要求被告将案涉房屋继续出租给原告使用的合同目的无法实现，符合法定解除条件。现原告以起诉方式提出解除双方之间的租赁合同关系，符合法律规定，结合被告收到起诉状副本等应诉材料的时间，双方的《房屋租赁合同》于2020年1月6日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除，被告基于租赁合同而收取的保证金10000元应当退还原告。双方租赁合同解除，且原告于2019年8月26日起不再对案涉房屋享有所有权，其收取原告此后的租金没有事实和法律依据，对原告已向被告缴纳的2019年8月26日之后的租金，被告负有返还义务。结合查明的原告向被告缴纳的2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金情况及原告主张的退还租金的期间，被告应当退还原告2019年8月27日至2020年7月31日期间的租金为102311.83元（110000元-110000元÷12个月÷31天×26天）。对原告符合法律规定的部分，本院予以支持；超出部分。不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案由于被告并未书面告知原告案涉房屋抵押等情况，导致合同无法继续履行，属于违约，应当向原告支付合同约定的违约金即11000元（当年租金110000元的10%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，判决如下：一、原告张树鹏与被告余盛满之间于2017年7月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月6日解除。二、被告余盛满于本判决生效之日起三日内退还原告张树鹏2019年8月27日至2020年7月31日的租金102311.83元、保证金10000元。三、被告余盛满于本判决生效之日起三日内支付原告张树鹏违约金11000元。四、驳回原告张树鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元、减半收取1470元，由被告余盛满负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  赵树龙二〇二〇年八月十七日书记员  陈晓宇