贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民初87号原告（案外人）：焦开京，男，汉族，1996年11月10日出生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张偲，贵州联通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路**港天大厦****。法定代表人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住，住所地贵州省安顺市西秀区南华路**/div>法定代表人：阳正威，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴静，女，汉族，1990年5月11日出生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：杨超，男，汉族，1982年9月23日出生，住贵州省安顺市西秀区。原告焦开京与被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城贵州分公司）、第三人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。焦开京委托诉讼代理人张偲、张臻炫子，长城贵州分公司委托诉讼代理人黄强，被告今旦公司委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦开京不服本院（2019）黔执异49号执行裁定，向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令解除对贵州省安顺市西秀区房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖；2．请求人民法院判令确认原告于2015年1月13日与今旦公司签订的《商品房买卖合同》，并确认丰景华府Ａ7栋1单元5层3号房屋归原告所有；3．请求人民法院判令二被告立即协助和配合原告办理丰景华府Ａ7栋1单元5层3号房屋的产权登记；4．请求人民法院判令二被告承担案件受理费。庭审中，原告撤回第二、三项诉讼请求。事实和理由：一、原告与今旦公司是合法的商品房买卖关系，对于案涉房屋享有合法物权，应受法律保护。原告与今旦公司于2013年7月24日签订《安顺丰景华府一期生活用水管道安装工程施工合同》，约定由原告负责安顺丰景华府一期生活用水管道的安装。工程完成后，经双方认可签署《建设工程结算书》，今旦公司尚欠原告100余万元。经原告与今旦公司协商，今旦公司以丰景华府的两套房屋用以抵扣欠付的工程款。后双方于2015年1月3日签订《商品房买卖合同》，予以明确今旦公司自愿以案涉房屋抵扣工程款，且今旦公司于2016年7月26日已向原告交付房屋，原告取得房屋后一直享有对房屋的实际占有、使用等权利。原告对案涉房屋享有合法物权，理应受到法律的保护。二、原告对案涉房屋未办理产权登记不存在过错。依据原告与今旦公司的合同约定，早已到了约定的办证时间，原告也多次找今旦公司予以办理案涉房屋的产权登记。但因今旦公司以各种理由一拖再拖，导致房屋产权登记迟迟不能办理，因此，原告对此没有任何过错，不应承担责任。三、原告事先对今旦公司在建工程项下的房产被查封的事实毫不知情。今旦公司向长城贵州分公司借款以及将原告所购房屋含在查封范围一事在此之前一概不知。原告在与今旦公司签订《商品房买卖合同》时，原告与今旦公司买卖房屋系公开进行，原告有理由相信长城贵州分公司对原告向今旦公司购买在建工程项下在建房产一事是明知的，但并未提出过任何异议。现长城贵州分公司主张对案涉房屋进行拍卖有违诚信原则，不应得到保护。四、长城贵州分公司对原告与今旦公司的房屋交易，以及对今旦公司的房屋销售情况完全知晓，现主张权利不应得到法律的支持。二被告曾签订过一份《监管协议》，约定自长城贵州分公司向今旦公司享有债权时起，今旦公司的公章及财务章均在长城贵州分公司的监管之中等。故今旦公司以商品房抵扣工程款并与原告签署《商品房买卖合同》时，长城贵州分公司完全知晓并同意。长城贵州分公司对自身权利放任应承担不利的后果，现其提出对案涉房屋的执行依法不应得到支持。现原告根据有关法律提起执行异议之诉，恳请人民法院判如所请。长城贵州分公司辩称，第一，该合同签订于2015年1月3日，系在长城贵州分公司办理抵押登记之后，未经抵押权人同意私自转让抵押物的行为，该转让行为无效；第二，原告2016年7月26日占有该房屋，系在长城贵州分公司向人民法院申请查封后，属于非法占有，不能排除执行；第三，《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋已经办理抵押登记，但原告仍购买，应承担不能办理产权登记产生的不利后果。本案不符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议若干问题的规定》第28条第四款的法律情形，故原告声称对在建工程房产被抵押查封毫不知情均不属实，理应承担由此带来的法律后果。今旦公司辩称，虽然2013年6月27日办理在建设工程抵押给长城贵州分公司，但是同时今旦公司也办理取得在住建部门的预售证，证明案涉房屋虽然办理抵押，但是可以销售。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。焦开京提供以下证据证明自己的主张：第一组证据：身份证，拟证明原告主体资格；第二组证据：《施工合同》《建设工程结算书》，拟证明原告与被告今旦公司双方在此之前存在建设施工合同关系以及今旦公司欠付原告工程款的事实；第三组证据：《商品房买卖合同》、收据，拟证明今旦公司以商品房买卖合同的形式，与原告明确以案涉房屋抵扣部分工程款以及原告已通过合法方式享有案涉房屋物权的事实；第四组证据：《监管协议》，拟证明长城贵州分公司于2013年起与今旦公司共同保管合同专用章、财务专用章和公章的事实，长城贵州分公司在明知今旦公司出售案涉房屋的情况下，未提出异议，长城贵州分公司已认可今旦公司出售案涉房屋的事实。第五组证据：个人住房信息查询书证复印件，拟证明案涉房屋系原告唯一住房。第六组证据：发票、案涉房屋交纳物业费等收据，拟证明原告已经实际装修并入住案涉房屋；第七组证据：结算单、银行流水及税费发票，拟证明今旦公司与贵州省安顺市建筑工程有限公司签订了施工合同，实际施工人是焦元刚。对焦开京提交的证据，长城贵州分公司质证意见为：第一组证据，对其三性均予以认可；第二组证据，对三性均不予认可，该组证据与本案无关；第三组证据，对真实性予以认可，对合法性不予认可，达不到原告所要证明的目的；第四组证据，对真实性、合法性没有异议，但达不到原告主张长城贵州分公司已知晓房屋买卖行为的证明目的。第五组证据，仅能证明焦开京在安顺市西秀区住房，并不能证明在其他地方原告没有住房，故达不到证明目的。第六组证据，该组证据载明收到时间是2016年10月11日，系在案涉房屋被贵州省高级人民法院查封之后，原告的占用行为属于非法占有，不能排除长城贵州分公司的执行。第七组证据，能证明原告与今旦公司存在工程合同关系，但不能证明以工程款抵扣房款的事实。今旦公司质证意见为：对原告的证据均予以认可。被告长城贵州分公司向本院提交如下证据：第一组证据：公司营业执照、负责人身份证明、身份证复印件，拟证明被告主体适格。第二组证据：房屋交易登记产权信息表（抵押权），（2016）黔民初78号《民事调解书》，拟证明2013年6月27日，案涉房屋已抵押给长城贵州分公司，并经贵州省高级人民法院作出的生效文书确认，长城贵州分公司对该案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。第三组证据：（2016）黔民初78号《民事裁定书》和附件以及（2019）黔执恢2号《协助执行通知书》，拟证明：因今旦公司未履行清偿债务的义务，案涉房屋已被贵州省高级人民法院查封，第一次查封期限为2016年5月5日至2019年5月4日，第二次查封期限为2019年4月25日至2022年4月24日。对长城贵州分公司提交的证据，焦开京质证意见为：第一组证据，对三性无异议。第二组证据，对证据真实性与合法性没有异议，但该组证据并不能证实原告知晓长城贵州分公司与今旦公司之间抵押查封的相关事宜，长城贵州分公司不能以此对抗原告的合法权利。第三组证据，对真实性与合法性无异议，在原告不知晓的前提下，原告属于善意购买房屋的第三人，且原告于查封之前，即以商品房买卖合同形式与今旦公司欠付工程款进行抵扣，签署了合法有效的商品房买卖合同，符合法律规定。今旦公司质证意见为：第一组证据，真实性予以认可；第二组证据，真实性予以认可，对证明目的不认可；第三组证据，真实性和证明目的予以认可。被告今旦公司在本案一审期间未向本院提交证据。对各方当事人提交的证据真实性无异议，仅对部分证据的证明目的有异议，但不影响所反映的客观事实的证据，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。根据双方诉辩意见和经审查确定的证据情况，本院确认以下案件事实：2013年7月24日，贵州省安顺市建筑工程有限公司与今旦公司签订了《安顺丰景华府一期生活用水管道安装工程施工合同》，焦开京之父焦元刚挂靠贵州省安顺市建筑工程有限公司作为实际施工人对今旦公司丰景华府的生活用水管道工程进行施工。2014年7月30日，焦元刚作为结算人代表贵州省安顺市建筑工程有限公司与今旦公司对工程进行了结算，确认今旦公司还差欠工程款1,158,305.24元。经协商，今旦公司以“丰景华府”A7栋1单元5层3号房屋抵扣欠付焦元刚的工程款。2015年1月13日，焦开京与今旦公司签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容：第二条销售依据“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为（2013）商房预字第007号”。第三条买受人购买的商品房位于“丰景华府”第Ａ7幢1单元5层3号房，或1-5-3，建筑面积108.38平方米，套内建筑面积89.08平方米。第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为：该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：安顺市商业银行，抵押登记部门为：安顺市房屋产权交易处，抵押登记日期为：2012年1月13日。该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：安顺市商业银行，抵押登记部门为安顺市房屋产权交易处，抵押日期为2012年1月13日。第七条计价方式与价款按照套内面积计算，单价每平方米4108.73元，总价款为366006元。第八条付款方式及期限采用一次性付款方式，买受人应当在2015年1月13日前支付全部房价款。同日，今旦公司出具《收据》，载明收到焦开京支付的房屋价款366006元，另出具收到焦开京交纳维修基金、四通费等费用共计11724元的《收据》。2016年7月26日，今旦公司向焦开京交付了房屋，焦开京对房屋已进行了装修。根据安顺市自然资源局不动产登记信息查询结果显示，原告焦开京名下在安顺市西秀区无不动产。另查明，2016年10月17日，长城贵州分公司与贵州省安顺中药厂有限公司、今旦公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案，本院作出（2016）黔民初78号民事调解书，确认“第一，截止2016年4月19日，今旦公司共计欠长城贵州分公司债务本金184300000元，利息42247177.78元，逾期罚息2134109.25元，复利1195156.3元……第三，长城贵州分公司对今旦公司位于安顺市西秀区项目项下的在建工程房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权”。前述调解书生效后，今旦公司未完全履行调解书中的义务，长城贵州分公司申请强制执行。本院于2016年5月3日作出（2016）黔民初78号民事裁定：“冻结或者查封、扣押被告贵州省安顺中药厂有限公司、今旦公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款245348686.64元或相应价值的其他财产”。2016年5月5日，本院作出（2016）黔执保15-1号协助执行通知书：“查封今旦公司所有并用于抵押的房产即位于安顺市西秀区在建工程项目项下房产，查封时间为三年。案涉房屋在查封范围”。强制执行程序中，焦开京于2019年6月25日向本院提起执行异议，本院作出（2019）黔执异109号《执行裁定书》，驳回了焦开京的异议请求。焦开京对本院作出的（2019）黔执异109号《执行裁定书》不服，向本院提起诉讼，提出如前诉讼请求。综合双方提供的证据及诉辩意见，归纳本案争议焦点为：原告焦开京对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，担保物权具有优先于普通债权受偿的特点，但该条亦对法律、司法解释另有规定的情形作出了除外规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，建筑工程的承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权优于抵押权。本案中，焦开京之父焦元刚作为工程承包人对今旦公司的项目进行了施工，焦元刚享有工程价款优先受偿权。在今旦公司不能支付工程款的情况下，焦元刚之子焦开京与今旦公司签订《商品房买卖合同》，将房屋抵偿部分工程款并不违反法律规定。双方签订房屋买卖合同发生在本院对案涉房屋查封之前，焦开京名下无其他用于居住的房屋，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，焦开京对案涉房屋享有的权利足以排除人民法院强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制性的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，对焦开京请求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，本院予以支持。关于焦开京在庭审中撤回第二、三项诉讼请求的问题，因其撤回部分诉讼请求系当事人对自身权利的处分，本院依法予以准许。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行位于安顺市西秀区房屋。案件受理费6,790.09元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。本院（2019）黔执异109号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 赵 君审判员 伍 静审判员 伍席芳二〇二〇年八月十日法官助理唐诗懿书记员简娜