宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2020）宁0425民初636号原告：彭某(反诉被告)，统一社会信用代码916404257150231936。法定代表人：冯某。委托诉讼代理人：张某，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：宁夏崇福商贸有限公司（反诉原告），注册号640425200003662。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：李某，宁夏益成律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告彭某（以下简称彭阳客运站）与被告宁夏崇福商贸有限公司（以下简称崇福商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日作出（2019）宁0425民初2507号民事判决。崇福商贸公司不服自治区固原市中级人民法院。2020年3月20日，宁夏回族自治区固原市中级人民法院作出（2020）宁04民终217号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭阳县客运站法定代表人冯某及委托诉讼代理人张某与被告崇福商贸公司法定代表人刘某及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭阳客运站向本院提出诉讼请求：1.解除彭阳客运站与崇福商贸公司签订的《房屋租赁合同》，崇福商贸公司返还房屋，支付拖欠房屋租金113333元（截止2019年11月15日）并按月租金4667元支付租金至房屋实际交还之日；2.被告向原告支付电费8270元、违约金11200元。本案在审理过程中，彭阳客运站增加诉讼请求，要求崇福商贸公司支付2019至2020年度采暖费7762元及增加的电费842元。事实和理由：2017年9月6日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，彭阳客运站将其所有的营业房（225.7平方米）出租给崇福商贸公司使用，租赁期限4年，年租金56000元。合同签订后，彭阳客运站依约将涉案房屋交付崇福商贸公司使用，但崇福商贸公司未按合同约定支付房屋租金，仅支付8000元。崇福商贸公司的行为违反合同约定，导致彭阳客运站的合同目的不能实现。现诉至法院，望判如所请。彭阳客运站向法庭提交的证据：房屋租赁合同复印件1份、汽车客运站2018-2019年度、2019-2020年度采暖费用明细复印件各一份，电费明细复印件及电表抄表单各1份。被告崇福商贸公司辩称，彭阳客运站违反诚实信用原则，将严重不符合消防技术标准的房屋出租给崇福商贸公司经营家具店。崇福商贸公司基于对彭阳客运站的充分信任，对该房屋投入十几万元进行装修，造成较大经济损失。对2019-2020年度产生的暖气费，应由彭阳客运站向供暖单位申请报停，未报停而因此产生的暖气费与崇福商贸公司无关。现崇福商贸公司同意解除合同，但不同意支付房屋租金及违约金。崇福商贸公司向本院提出反诉请求：依法判令彭阳客运站赔偿崇福商贸公司房屋损失148070元。事实及理由：双方签订房屋租赁协议后，崇福商贸公司装修租赁房屋取得彭阳客运站的同意。彭阳客运站隐瞒该租赁房屋未取得建设工程规划许可、不符合消防技术标准等信息，在合同订立、履行过程中存在明显过错，故应赔偿崇福商贸公司经济损失148070元。崇福商贸公司向法庭提交的证据，彭阳县公安消防大队消防监督检查记录一份、装修协议原件1份、收款收据4份、银行交易明细2份、销售清单及收款收据7张、固原中院庭审笔录1份以及华人风采设计图纸。证实彭阳客运站租赁给崇福商贸公司的房屋是用彩钢瓦搭建的简易房屋且未经相关部门审批，崇福商贸公司对租赁的彩钢瓦简易房屋与杨亚洲签订装修协议及分四次支付装修款110000元、购置卷帘门、灯具37770元以及装修经彭阳客运站同意的事实。本院依法调取2018年2月13日彭阳县公安消防大队彭公消封字（2018）第0002号临时查封决定书。证实查封部位、场所的范围为宁夏崇福商贸有限公司（彭阳县华人风采家具店）整体。彭阳县消防救援大队出具的证明，证实经多次查询彭阳县汽车站，该站未提供消防验收手续。本院依法调取彭阳县自然资源局《彭阳县发展和改革局关于迁建彭阳汽车站的立项批复》（彭发改发[2006]60号），证实2006年5月18日彭阳县发展和改革局原则同意迁建县汽车客运站。征地21.19亩，新建框架结构三层综合楼一幢，总建筑面积控制在4000平方米以内。本院依法调取彭阳县自然资源局彭阳汽车站综合楼建设工程规划许可证，证实2007年7月27日彭阳县建设与环境保护局审批许可县交通局建设县汽车站综合楼，层数为三层，建筑面积3929.32平方米。本院依法调取彭阳县自然资源和不动产确权登记中心出具的证明，证实彭阳县汽车站一楼彩钢房247.6平方米无登记信息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月27日，彭阳县建设与环境保护局审批许可县交通局建设县汽车站综合楼，层数为三层，建筑面积3929.32平方米。彭阳客运站建成并运营后，于2011年在未取得建设工程规划许可证情况下在紧邻该站办公楼北侧建成247.6平方米的彩钢房一栋。该彩钢房建成后，未办理不动产登记手续。2017年9月6日，彭阳客运站与崇福商贸公司签订房屋租赁合同，彭阳客运站将位于紧邻其办公楼北侧的彩钢房出租给被告经营家具，租赁期限4年。年租金56000元。合同约定，自签订合同时先缴清半年房租28000元，如不按时缴清房费，彭阳客运站有权终止合同并转租他人。合同期内崇福商贸公司必须按时缴清房租及各项代收代缴费用。若有一方违反合同条款者，由违约方付对方年租金20%的违约金。合同签订后，崇福商贸公司支付租金8000元，彭阳客运站代缴电费8270元。经彭阳客运站同意，崇福商贸公司花费140770元对该彩钢房进行装饰。房屋租赁合同签订时，彭阳客运站未向崇福商贸公司告知该租赁房屋未取得建设工程规划许可证、未办理不动产登记以及该租赁彩钢房屋系可燃夹芯泡沫板搭建，不符合消防技术标准等基本信息。同时查明,2018年2月12日，彭阳县公安消防大队在检查案涉租赁彩钢房屋时，确认该场所消防车通道畅通，防火间距符合要求，该场所建筑使用可燃夹芯泡沫板搭建，不符合消防技术标准。另查明,2020年7月27日，崇福商贸公司除租赁房屋顶符合安装的88个装饰灯及符合的装饰物外，搬走2个花瓶及装饰在房屋墙面上的方框饰物，向彭阳客运站正式交付案涉彩钢房屋。本院认为，一、关于合同效力的问题。公民、法人和其他组织行使权力不得违反法律法规的强制性规定，且不得在其违反法律法规前提下获得利益。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”彭阳客运站在城市规划区内进行建筑物建设，应当遵守该法有关规定。彭阳客运站在未取得建设工程规划许可证的情况下在城市规划区内紧邻其办公楼北侧建成彩钢房，其行为违反法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”一审法庭辩论终结前，彭阳客运站未提供其已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，应认定彭阳客运站未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。据此，彭阳客运站与崇福商贸公司签订的房屋租赁合同，应认定为无效合同。对彭阳客运站要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持，应宣告该合同无效。二、关于房屋返还及支付拖欠的房屋占用费的问题。因彭阳客运站根据房屋租赁合同将彩钢房交给崇福商贸公司使用。虽然合同归于无效，但崇福商贸公司应支付彭阳客运站房屋占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故对彭阳客运站要求支付房屋占用费的诉讼请求，部分予以支持。根据查明的事实，合同履行已不可能，且崇福商贸公司已经腾退了彭阳客运站彩钢房屋。本案在审理过程中，崇福商贸公司自认占用租赁房屋实际经营了17个月，应按17个月支付房屋占用费79334元。彭阳客运站认为崇福商贸公司占用租赁房屋超过17个月，但未能提供证明予以证明。已付8000元，剩余房屋占用费71334元应由崇福商贸公司支付。三、关于代缴电费8270元、违约金11200元以及2019-2020年暖气费7762元由谁支付的问题。因房屋租赁合同无效，违约条款亦无效，故对彭阳客运站要求崇福商贸公司承担违约金11200元的诉讼请求，本院不予支持。彭阳客运站代缴2017年9月15日至2019年4月4日电费8270元及之后新增电费842元属于崇福商贸公司实际发生的费用，崇福商贸公司对此予以认可，应由崇福商贸公司支付给彭阳客运站。彭阳县客运站主张租赁房屋2019年-2020年度暖气费应由崇福商贸公司支付的诉讼请求，因2018年2月13日彭阳县公安消防大队以案涉房屋不符合消防技术标准已经查封，崇福商贸公司自认占用17个月时间以及导致合同无效的过错大小来看，案涉房屋自2019年2月之后的发生的有关费用，应由导致合同无效的主要过错方彭阳县客运站承担。故对彭阳客运站主张的2019年-2020年度的暖气费由崇福商贸公司承担的诉讼请求，本院不予支持。四、关于崇福商贸公司反诉请求赔偿损失140770元的问题。根据查明的事实，崇福商贸公司装修租赁房屋经过彭阳客运站同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因此，基于合理利用、节约资源的初衷，崇福商贸公司装修租赁房屋所安装的各类灯饰、电表以及墙面装饰，彭阳客运站完全可以利用，且彭阳客运站对导致合同无效亦存在一定过错责任，因此彭阳客运站应承担现值损失50000元。综上，本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、宣告原告彭某（反诉被告）与被告宁夏崇福商贸有限公司（反诉原告）签订的房屋租赁合同无效；二、被告宁夏崇福商贸有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内支付原告彭某（反诉被告）房屋占用费71334元、电费9112元，共计80446元；三、原告彭某（反诉被告）于本判决生效后十日内赔偿被告宁夏崇福商贸有限公司（反诉原告）经济损失50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3221元，由彭某承担1447元，宁夏崇福商贸有限公司负担1774元；反诉案件受理费1631元，宁夏崇福商贸有限公司负担1080元，彭某承担551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本自治区固原市中级人民法院。审判长 高俊龙人民陪审员 马东颖人民陪审员 张志亮 二〇二〇年八月二十五日（法官助理 何志芳书记员 刘丽霞附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。11/11