山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3011号 上诉人（原审被告）：新泰市丰华化工厂，住所新泰市中田家栗行。 法定代表人：陈清平，厂长。 上诉人（原审被告）：陈清平，男，1966年4月29日生，汉族，住新泰市。 两上诉人委托诉讼代理人：赵甲银，山东泰汶律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新泰市青云街道田园社区居民委员会，住所新泰市青云街道田园社区东。 法定代表人：田亮，居委会主任。 委托诉讼代理人：何秀刚，山东清鉴律师事务所律师。 上诉人新泰市丰华化工厂、陈清平因与被上诉人新泰市青云街道田园社区居民委员会（以下简称田园社区居委会）租赁合同纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院（2020）鲁0982民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人新泰市丰华化工厂、陈清平上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定双方变更租金的事实不成立错误，双方于1999年1月1日签订《房屋及庭院租赁合同》租金每年12000元，租赁期限两年，租赁期满后上诉人继续使用租赁物，2003年四五月份，由于上诉人出资对租赁房屋进行了修缮，租赁房屋漏水，下雨时将上诉人储存的化肥淹泡、电线短路把上诉人的配电设施烧坏，给上诉人造成巨大损失，基于以上情况，双方经过协商，重新签订了《房屋及庭院租赁合同》，约定租金每年1200元，租赁期限20年，租赁的开始日期写成了1999年1月1日，共计租金24000元，原来的每年租金12000元作废，一审法院从新泰市档案馆调取的上诉人主张的年租金1200元的合同真实有效，能够证实双方变更租金的事实，2006年5月26日、7月24日，因被上诉人称资金周转困难，上诉人便向被上诉人各预交了5000元款项，被上诉人出具预付租金的收据，相当于被上诉人暂时向上诉人借款，并非上诉人主动交纳租金，上诉人的主张与预付款不矛盾，一审判决对此认定错误，自1999年1月1日至2012年6月25日，上诉人应交租金为16183.33元，上诉人已超支16816.67元；2、被上诉人在（2012）新商初字第114号案中，已经起诉上诉人支付租金，后双方签订《安置补偿协议》，约定《房屋及庭院租赁合同》终止，双方就租赁事宜再无争执，被上诉人撤诉，现被上诉人又起诉支付租金，违反了一事不再理的法律原则；3、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效；4、一审认定陈清平对新泰市丰华化工厂的债务承担连带清偿责任错误，（2019）鲁0982民初5004号民事裁定书已经证实陈清平作为新泰市丰华化工厂的法定代表人，其相应的行为认定为职务行为，本案被上诉人以新泰市丰华化工厂、陈清平作为共同被告起诉错误。 被上诉人田园社区居委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人田园社区居委会向一审法院起诉请求：1.判令二被告支付原告租金162000元，并赔偿原告经济损失（自起诉之日起至实际给付之日止，按年利率6%计算利息）；2.诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：新泰市丰华化工厂其前身为新泰市丰华复合肥厂，系陈清平投资兴办的个人独资企业。陈清平于1999年1月1日与原告签订《房屋及庭院租赁合同》，租用原告的原田家栗行小学房屋庭院，租赁期限2年，租金每年12000元。2001年新泰市丰华复合肥厂与田园社区居委会签订新的《房屋及庭院租赁合同》，租赁期限2年，租金每年12000元。租赁期间，陈清平共支付租金33000元，其中2006年5月26日、7月24日分别预付5000元。2012年1月16日，田园社区居委会向一审法院起诉新泰市丰华化工厂要求支付租金127000元并赔偿经济损失。2012年6月25日，田园社区居委会（甲方）与新泰市丰华化工厂、陈清平（乙方）签订《安置补偿协议》，协议约定：因新泰市府前街东延及社区旧村改造工程拆迁安置，经甲乙双方协商达成如下协议：一、乙方陈清平租赁甲方原田家栗行小学经营新泰市丰华化工厂双方签订的“房屋及庭院租赁合同”终止。甲方补偿乙方搬迁费等一切经济损失共计57.8万元（大写：伍拾柒万捌仟元）；二、乙方陈清平老宅一套，按村里统一安置补偿标准补偿，另签订安置补偿协议。以上一、二项搬迁任务乙方于协议签订后三日内履行完毕，两项补偿款甲方验收合格后一次性付清。三、拆迁完毕后甲方撤回对乙方的起诉。2012年7月9日，田园社区居委（甲方）与陈清平（乙方）签订《青云街道田园社区临时建筑拆迁补偿协议书》，协议约定临时建筑补偿费578000元。陈清平于签订协议当日收到补偿费578000元，并出具收到条。2012年7月10日，田园社区居委向一审法院申请撤诉，一审法院准予其撤回起诉。 被告陈清平主张2003年四五月份曾变更租赁合同，年租金变更为1200元，提交从新泰市档案馆调取的2003年四五月份双方签订的《房屋及庭院租赁合同》一份，证明1999年1月1日原告将闲置的原田家栗行小学房屋及院落租赁给被告使用，租期二年，自1999年1月1日至2001年1月1日止，租金每年12000元。租赁合同期满后被告继续使用该小学房屋及院落。后双方协商欲签订长期租赁合同，到了2003年四五月份，由于原告原来建造的房屋屋顶瓦滑落、坍塌，被告出资进行了修缮。房屋漏水，下雨时将被告储存在室内的化肥淹泡，电线短路把被告配电设施烧坏，给被告造成了巨大损失。基于以上情况，双方经过协商，重新签订了《房屋及庭院租赁合同》,约定租金每年1200元，20年共计24000元。按照通常合同签订日期为2003年四五月份，但是考虑到被告出资修缮房屋、房屋漏水给被告造成的巨大损失，加上被告能长期租赁，双方就把签订合同的日期写成了租赁的开始日期即1999年1月1日，租金自1999年1月1日起算，每年1200元，原来的每年12000元作废。在2003年四五月份的合同中，合同中最后一页加盖了田家栗行社区居委会的公章，这个公章是红章，保存在档案馆，而居委会的成立是2014年，这个合同是整个租赁的最后一个合同。 原告质证，对被告提交的年租金1200元的租赁合同有异议，该合同是虚假的，是被告伪造的。2003年四五月份双方从未重新协商签订新合同，从被告交纳租金的情况看，2006年还向原告预交租金，显然与该份合同的租金约定是不一致的，这也可以证明被告主张2003年重新签订年租金1200元的合同是虚假的。双方的租赁合同只有两份，1999年及2001年各一份，年租金均为12000元。2003年7月份原告名称变更为田家栗行社区居民委员会，所以被告陈述2003年4月田家栗行社区居民委员会与其协商签订新合同是虚假的。 一审法院从新泰档案馆调取被告主张的《房屋及庭院租赁合同》，该合同共三页，系合同复印件，每页均有“新泰市市中办事处田家栗行居民委员会”印章，第三页加盖“新泰市青云街道办事处田家栗行社区居民委员会”红色印章。合同第二页记载“交付当年承包费1200元，以后交款时间在每年1月1日一次性付清下年租金，二十年共计24000元”。一审法院认为，被告主张的《房屋及庭院租赁合同》仅第三页复印件加盖原告印章，前两页复印件未加盖印章，原告对该合同不认可。被告的主张与其在2006年5月26日、7月24日向原告各预付5000元的事实相矛盾。故此，被告主张双方变更租金的事实不成立。 被告主张原告的请求超出诉讼时效，原告提供证人田某1、田某2出庭作证，田某1证实原被告的租金到目前没有结算，居委会每年要房租的时候都通知陈清平。田某2证实双方的租金到目前没有结算，居委会每年要房租的时候都通知陈清平，陈清平一直推拖。 一审法院认为，田园社区居委会与陈清平、新泰市丰华化工厂签订的《房屋及庭院租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效协议。双方应全面履行协议确定的义务，并遵照协议行使相应的合同权利。原被告签订的《安置补偿协议》并未对被告欠付的租金予以处分，且《安置补偿协议》中的补偿款与双方签订的《青云街道田园社区临时建筑拆迁补偿协议书》协议约定的临时建筑补偿费578000元相一致，原告并未放弃向被告追索租金的权利。原告现再次要求被告支付租金，并不违背双方的协议。田园社区居委虽曾起诉被告欠付租金，后申请撤诉，原告再次起诉并不违反一事不再理的法律规定。被告辩称原告的请求超出法律规定的诉讼时效，原告提供的证人田某1、田某2能够证实，曾不间断的向被告催要租金，原告的请求并未超出法律规定的诉讼时效，对被告的辩称不予采信。被告新泰市丰华化工厂应支付原告尚欠的租金129000元（12000元/年×13.5年-33000元）。原告要求被告赔偿损失，双方未约定损失的计算方式，损失应自原告主张权利即起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。新泰市丰华化工厂系陈清平投资兴办的个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”的规定，陈清平对新泰市丰华化工厂的债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，判决：一、被告新泰市丰华化工厂于本判决生效之日起十日内支付原告租金129000元并赔偿原告经济损失（本金129000元，自2020年1月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、被告陈清平对被告新泰市丰华化工厂的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元，减半收取计1770元，由原告新泰市青云街道田园社区居民委员会负担330元，被告新泰市丰华化工厂、陈清平负担1440元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：两上诉人提交证据1、1998年7月14日新泰丰华化工厂与被上诉人签订的《楼房租赁合同》复印件一份，证实本案租金由少变多，由多变少都是合理的，且合同期限也有重合；提交证据2、莱商银行转账支票一份、个人活期存款账户交易明细一份，证实2018年4月23日被上诉人支付上诉人青苗补偿款132000元，充分说明上诉人不欠被上诉人租金；提交证据3、蔡红芬、刘建东、田贝贝签名的证明材料一份，证明本案租金变更为1200元的事实；提交证据4、2006年11月15日被上诉人给上诉人出具的证明一份，证实上诉人手中持有的年租金1200元的租赁合同复印件与原件具有同等法律效力；提交证据5、被上诉人会计田某2书写的滨湖新区征地明细复印件一份，该证据与上诉人持有的年租金1200元的租赁合同中手写内容均是田某2书写，希望二审通知田某2到庭查明合同书写情况。被上诉人对证据2的真实性无异议，但认为不能证实上诉人的主张，对证据4,因一审时上诉人已经提交，坚持被上诉人一审的质证意见，对其他证据的真实性均不予认可。本院认为，上诉人提交的证据1系复印件，且租赁范围与涉案《房屋及庭院租赁合同》并不相同，被上诉人对真实性不予认可，该证据不能作为本案的定案依据；上诉人提交的证据2能够证实上诉人收到青苗补偿款132000元，属被上诉人履行《安置补偿协议》的行为，因双方对本案租金存在争议，被上诉人在客观上无法行使抵消权，该证据不能证实上诉人不欠被上诉人租金；上诉人提交的证据3系证人证言，证人均未出庭作证，被上诉人对真实性不予认可，不能作为本案的定案依据；上诉人提交的证据4,因1999年1月1日、2001年，双方分别签订年租金为12000元的《房屋及庭院租赁合同》，而在该证明中只是说明原协议两份，并不能证明该证据中的两份协议包含上诉人主张的1200元的协议，且该证明亦明确“丰华化工厂已将原件交工商局”，上诉人应提交向工商局提交的协议来证实年租金为1200元的《房屋及庭院租赁合同》的真实性，因此，上诉人提交的证据4并不能证实年租金1200元的租赁合同的真实性；上诉人提交的证据5系复印件，被上诉人对真实性不予认可，该证据不能作为本案的定案依据。 本院二审认定的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，2012年被上诉人曾就涉案租金，以上诉人新泰市丰华化工厂为被告向一审法院提起诉讼，后因双方达成《安置补偿协议》，被上诉人撤回该次起诉，而从《安置补偿协议》内容看，该协议并未对涉案租金作出处理，2019年被上诉人又以上诉人陈清平为被告向一审法院提起诉讼，一审法院以被告主体不适格为由，裁定驳回了被上诉人的起诉，从以上事实可见，被上诉人并未放弃向上诉人追索租金的权利，现被上诉人以两上诉人为被告提起本案诉讼，并不违反一事不再理的原则。上诉人对1999年1月1日、2001年签订的两份年租金为12000元的《房屋及庭院租赁合同》的真实性并无异议，其一审提交年租金为1200元的《房屋及庭院租赁合同》复印件，证实双方将租金从每年12000元变更为1200元，并提交2006年11月15日被上诉人给上诉人出具的证明，以证实年租金为1200元的《房屋及庭院租赁合同》复印件的真实性，而从2006年11月15日的证明内容看，并不能证实年租金为1200元的《房屋及庭院租赁合同》的真实性，上诉人认可曾向工商局提交年租金为1200元的《房屋及庭院租赁合同》原件，但在一、二审过程中均未提交该证据，上诉人述称2012年其去工商局调取时，工商局已没有该原件了，上诉人的该陈述明显不合常理，且无证据证实，本院不予采信，对上诉人提交的年租金为1200元的《房屋及庭院租赁合同》的真实性，本院不予认定，因此，上诉人提交的2006年11月15日的证明、年租金为1200元的《房屋及庭院租赁合同》复印件，不足以证实其主张的租金变更的事实，应承担举证不能的法律后果，一审根据双方1999年1月1日、2001年签订的两份年租金为12000元的《房屋及庭院租赁合同》的约定，认定新泰市丰华化工厂尚欠被上诉人租金129000元（12000元/年×13.5年-33000元）并无不当。一审期间，被上诉人申请证人田某1、田某2出庭作证，两证人出庭作证的证言，能够证实被上诉人不间断的向上诉人催要租金的事实，一审认定本案并未超过诉讼时效符合法律规定。上诉人新泰市丰华化工厂系上诉人陈清平投资兴办的个人独资企业，一审根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”的规定，判令陈清平对新泰市丰华化工厂的债务承担连带清偿责任并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3540元，由上诉人新泰市丰华化工厂、陈清平负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇二〇年八月二十六日 书记员  崔晓元