上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14322号原告：盛健英，女，1964年1月14日出生，汉族，户籍地上海市青浦区朱家角镇横江村横港**。被告：上海捷骜物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区沿钱公路****。法定代表人：沈建仙，总经理。委托诉讼代理人：李云云，上海宇天律师事务所律师。被告：高红燕，女，1982年8月13日出生，汉族，户户籍地安徽省宁国市南山办事处中鼎公寓****。/div>原告盛健英与被告上海捷骜物业管理有限公司、高红燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年8月21日公开开庭进行了审理，原告盛健英、被告上海捷骜物业管理有限公司的委托诉讼代理人李云云、被告高红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛健英向本院提出诉讼请求：1、解除盛健英与上海捷骜物业管理有限公司就上海市青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；2、上海捷骜物业管理有限公司、高红燕腾退上述房屋；3、上海捷骜物业管理有限公司向盛健英支付2020年2月以及2020年5月起至实际返还之日止的租金及房屋使用费，按照每月3,700元计算；4、上海捷骜物业管理有限公司向盛健英支付解约违约金7,400元；5、上海捷骜物业管理有限公司向盛健英支付滞纳金，具体如下：2020年5月租金的滞纳金，以3,700元为本金，按日千分之五标准计算，自2020年5月1日起至实际支付之日止；之后租金的滞纳金以此类推；6、确认已经收取保证金3,700元不予退还。事实与理由：2019年12月17日，盛健英、上海捷骜物业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，盛健英将上海市青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)委托上海捷骜物业管理有限公司管理，租赁期限从2019年12月17日至2022年12月16日，免租期45天，月租金3,700元，每月30日交付当月租金，上海捷骜物业管理有限公司支付1个月租金3,700元作为押金。若上海捷骜物业管理有限公司逾期未支付租金，则每天向原告支付月租金的5‰作为滞纳金；拖延交租30天，盛健英有权追究上海捷骜物业管理有限公司的法律责任。上海捷骜物业管理有限公司逾期支付租金，故盛健英诉至法院，要求判如所请。上海捷骜物业管理有限公司辩称，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，亦同意支付欠付的租金。解约违约金缺乏合同依据，故不同意支付。滞纳金过高，要求法院调低。同意腾退系争房屋。上海捷骜物业管理有限公司与高红燕之间的纠纷另行解决。高红燕辩称，不同意腾退。本院认定事实如下：2019年12月17日，盛健英(甲方)与上海捷骜物业管理有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方全权委托乙方代理上述房屋租赁事宜，仅作为出租(居住)使用，不得挪作他用，委托期限自2019年12月17日起至2022年12月16日，委托租金为月付，每月租金3,700元，乙方于每月的30日向甲方支付委托租金，委托期内甲方同意首年给乙方免租期45天，自2020年1月19日至2020年1月30日，以供乙方在此期间寻找客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付免租期间的房租，正常行使对房屋的管理权。乙方支付给甲方3,700元作为房屋押金，委托期满后，甲方应全数押金返还于乙方。租金第一年每月3,700元、首付款日期为2019年1月30日。如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金，无故超过30个工作日未支付租金，甲方有权追究乙方的违约责任。合同并对其他事宜进行了约定。同日，盛健英出具授权书，授权上海捷骜物业管理有限公司代表其处理系争房屋的租赁事宜。上述合同签订后，上海捷骜物业管理有限公司支付押金3,700元。上海捷骜物业管理有限公司向盛健英付清2020年3月、4月的租金。后，上海捷骜物业管理有限公司将系争房屋转租给高红燕，现由高红燕实际居住使用。上述事实，由以下证据证明：盛健英、上海捷骜物业管理有限公司、高红燕的陈述，盛健英提供的《房屋租赁合同》等。经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案中，双方就系争房屋签订的租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。在房屋租赁合同关系中，盛健英作为出租人的主要义务是按约将房屋交付上海捷骜物业管理有限公司使用，上海捷骜物业管理有限公司作为承租人应履行按约支付租金的义务。上海捷骜物业管理有限公司逾期支付租金，构成根本性的违约，双方均同意解除合同，本院予以准许，但上海捷骜物业管理有限公司系导致合同解除的过错方。租赁合同解除后，上海捷骜物业管理有限公司占有系争房屋缺乏依据，故应当向盛健英返还房屋。现次承租人高红燕表示不同意腾退房屋，缺乏依据，本院不予采信。高红燕与上海捷骜物业管理有限公司之间的纠纷由当事人另行解决。但因双方在租赁合同并未约定解约违约金，故其主张的解约违约金，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。盛健英要求确认押金不予返还，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。上海捷骜物业管理有限公司要求一并处理押金，为避免诉累，本院予以一并处理。合同解除之前的租金，上海捷骜物业管理有限公司仍应按照租赁合同的约定支付租金，故盛健英要求其支付自2020年2月以及2020年5月起至实际返还之日止的租金及房屋使用费，具有事实和合同依据，本院予以支持。上海捷骜物业管理有限公司没有按照合同约定支付租金，构成根本性违约，盛健英按照合同约定要求上海捷骜物业管理有限公司支付滞纳金，但上海捷骜物业管理有限公司提出滞纳金过高，要求调整，根据合同法的规定，滞纳金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而盛健英未向本院提供证据证明其损失，因此上海捷骜物业管理有限公司辩称的滞纳金过分高于所造成损失的意见，本院予以采纳。本院以盛健英的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、上海捷骜物业管理有限公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定逾期付款滞纳金的标准为每日万分之五。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告盛健英与被告上海捷骜物业管理有限公司就上海市青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海捷骜物业管理有限公司、高红燕应于本判决生效之日起十日内将上海市青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室返还给原告盛健英；三、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告盛健英支付2020年2月以及2020年5月起至实际返还之日止的租金及房屋使用费，按照每月3,700元计算；四、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告盛健英支付滞纳金，具体如下：2020年5月租金的滞纳金，以3,700元为本金，按日万分之五标准计算，自2020年5月1日起至实际支付之日止；之后租金的滞纳金以此类推；五、原告盛健英应于本判决生效之日起十日内向被告上海捷骜物业管理有限公司返还押金3,700元；六、驳回原告盛健英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告上海捷骜物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年八月三十一日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。