海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1531号 上诉人(原审原告)：张泽，男，汉族，1994年8月30日出生，住河北省保定市。 委托诉讼代理人：赵成，上海申云律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：海南万福实业发展有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县光坡镇香水湾开发区**。 法定代表人：南广生，该公司执行董事。 上诉人张泽因与被上诉人海南万福实业发展有限公司（以下简称万福公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院(2019)琼9028民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张泽上诉请求：1.撤销一审判决第一项中“向张泽支付逾期办证违约金64260元”的部分；2.判令万福公司赔偿张泽自2018年1月24日至2019年4月28日的逾期办证违约金128800元；3.一审及二审诉讼费由万福公司承担。事实和理由：一、合同对于逾期办证违约金标准有明确约定，法院应严格按合同约定判决。《陵水县商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”该条约定是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定。法院应严格按照合同约定判决万福公司承担违约责任。二、法院无权主动降低违约金。《合同法》第114条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在万福公司没有应诉亦没有请求减少违约金的情况下，法院无权主动降低违约金。三、合同约定的每日万分之一的违约金标准并不高，即使万福公司请求降低，法院也不应准许。每日万分之一的逾期办证违约金，没有超过银行同期贷款利率，更没有调整先例。四、一审法院认为张泽占有使用房屋就实现了买房的主要目的，逾期办证对张泽并未造成实际损失的观点错误，造成损失的举证责任在万福公司而非张泽。商品房买卖的目的不仅是取得占有使用的权利，更在于取得物权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院明确规定，即使合同没有约定违约金的，开发商违约也要按银行逾期贷款利息赔偿损失。五、一审法院对于同小区同类案件已作出判决，都支持了业主每日万分之一的逾期办证违约金，一审法院同案不同判。六、一审判决结果客观上助长了开发商的违约行为。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，支持张泽的一审全部诉讼请求。 万福公司提供书面答辩状称，万福公司开发建设的的位××县房屋未验收、未达到交付条件，因此房屋未实现正式交付，不产生逾期办证违约金。因项目公司股权变动、施工单位工期延误、拖延办理等原因，至今未能办理竣工验收备案手续及正式交房手续。万福公司与张泽签订的商品房买卖合同约定的办证期限为房屋交付后720日内，合同约定的办证期限并未届满，张泽请求支付逾期办证违约金没有合同依据。一、施工单位违反诚信诉讼，经万福公司起诉办理竣工验收仍拖延，至今未按照生效判决履行，万福公司已申请强制执行，目前涉案项目验收备案手续还在办理。因施工单位拖延，万福公司多次书面催告无果，于2016年9月26日起诉至一审法院，请求法院判令施工单位提供竣工验收资料、配合办理竣工验收备案等，一审法院受理后因施工单位拒绝应诉，一审法院被迫采取公告送达方式（因第一次公告内容有误后又二次公告），两次公告期长达四个月，开庭审理后施工单位又当庭提出反诉，申请工程造价鉴定，经多次听证、鉴定机构查看现场、出具报告后，施工单位又拒绝支付鉴定费，导致案件司法鉴定未果，一审法院已作出一审判决，判决施工单位违约、限期依法提供验收资料并配合办理验收。施工单位就该案提出上诉，二审开庭后施工单位又撤回上诉，故意拖延一审判决生效时间。截至目前，该生效判决尚在执行过程中，近期将办理完毕验收备案。二、根据住建局、质监站的要求，房屋没有竣工验收备案前不得办理交房手续，施工单位一方面不配合应诉、却同时多次到县住建局举报万福公司未验收备案交房违法，经住建局询问、调查，项目并未办理正式交房手续，房屋的风险并未转移，有关保修、维护均是由万福公司实施的，因此合同约定的交付手续并未成就，办证期限并未起算，张泽请求支付逾期办证违约金没有合同依据。三、张泽已经实际居住使用，并无任何损失，其主张违约赔偿没有事实依据。如法院判令万福公司承担逾期办证违约金，则应按一审法院认定计算。综上，请法院查明事实，依法裁判，保障万福公司的合法权益。 张泽向一审法院提起诉讼，请求：1.判令万福公司赔偿张泽自2014年10月1日至2016年2月5日的逾期交房违约金138040元；2.判令万福公司赔偿张泽自2018年1月24日至2019年4月28日的逾期办证违约金128800元；3.诉讼费用由万福公司承担。 一审法院认定事实：万福公司是位于××县的房地产开发商。2013年3月4日，万福公司、张泽签订《陵水县商品房买卖合同》，张泽购买万福公司开发的××村别墅，房价款2800000元。合同第八条约定，出卖人应当于2014年10月1日前向买受人交付经验收合格的商品房。合同第十一条约定：“出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书；如因出卖人的责任，买受人在约定的期限内未能取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金；逾期办证超过360日，买受人有权单方解除合同。”合同签订后，张泽支付了全部购房款。万福公司因项目停工、股权转让和施工单位四川省天邦达建筑有限公司（以下简称四川天邦达公司）存在经济纠纷等原因，于2016年2月5日才向张泽交房。涉案项目至今未竣工验收，尚未办理大产权证。 另查明，万福公司于2016年9月26日向一审法院起诉，要求四川天邦达公司返还超额支付工程款本金2939390元及利息，限期提供涉案工程竣工验收备案所需的完整的施工资料，并履行合同约定的配合竣工验收义务，以及支付逾期竣工违约金及发票等。四川天邦达公司提出反诉要求万福公司支付拖欠工程款1749万元（最终以工程鉴定结论为准）及利息。一审法院于2018年7月29日作出（2016）琼9028民初2264号民事判决，认定双方均存在违约，涉案工程未进行结算，双方也未进行鉴定，遂判决四川天邦达公司向万福公司提供涉案工程竣工验收备案所需的全部施工资料，并配合万福公司办理竣工验收手续，并驳回万福公司的其他诉讼请求、四川天邦达公司的全部反诉请求。该案宣判后，四川天邦达公司对该判决不服向海南省第一中级人民法院提出上诉。目前该案尚在二审审理中。 一审法院认为，双方签订的《陵水县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属于有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。 一、关于逾期交房违约金的问题。张泽已付清购房款，万福公司应按合同约定于2014年10月1日前向张泽交付房屋。万福公司至2016年2月5日才向张泽交付房屋，逾期交房493日，履行交房义务违反了合同的约定。涉案合同第十一条约定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。依据合同约定，万福公司逾期交房且不存在免责事由，张泽诉求万福公司按已付购房款2800000元的日万分之一支付逾期交房违约金具有合同及法律依据，经计算，2014年10月1日至2016年2月5日的逾期交房违约金实际应为138040元（2800000元×日万分之一×493天=138040元），张泽诉请逾期交房违约金138040元，未超出法律规定，一审法院予以支持。二、关于逾期办证违约金的问题。依照合同约定，万福公司应于交付房屋起720日内即2018年1月25日前为张泽办理房屋分户权属证书。根据查明的事实，万福公司因与施工单位存在工程款纠纷，至今未办理竣工验收，尚未办理大产权证，致使涉案房屋未具备办证条件。根据《合同法》第一百二十一条的规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故无论万福公司与施工单位之间的纠纷结果如何，就本案而言，万福公司应向张泽承担违约责任。对于张泽因万福公司逾期办证所遭受的损失，根据双方合同约定，张泽诉请的2018年1月25日至2019年4月28日按每日万分之一计算的逾期办证违约金为128520元（2800000元×日万分之一×459天=128520元）。但一审法院认为，万福公司就竣工验收一事已于2016年积极起诉，此时万福公司尚未存在逾期办证情形，即对于逾期办证问题，万福公司主观上不存在故意或者恶意情形，反而在办证行为上存在积极履行情形，因此过错程度不大。对于张泽而言，房屋的功能在于居住，张泽已实际占有、使用了涉案房屋，实现了买房的主要目的，我国合同法中违约金的性质主要是补偿性，有限度地体现惩罚性，现房屋虽未办理权属登记，但张泽亦未提交证据证明因房屋未办证而导致其产生具体损失数额。综合考虑万福公司对逾期办证不存在故意或恶意的情形，结合张泽的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则，酌情认定万福公司应向张泽支付逾期办证违约金64260元（128520元×50%）。对张泽主张万福公司向其支付逾期办证违约金128800元的诉求，一审法院予以部分支持。万福公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃法律赋予的抗辩权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院依法作出缺席判决。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限海南万福实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向张泽支付逾期交房违约金138040元及逾期办证违约金64260元；二、驳回张泽的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5302.6元，减半收取2651.3元，由海南万福实业发展有限公司负担2010元，由张泽负担641.3元。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审另查明，四川天邦达公司与万福公司建设工程施工合同纠纷一案在该案二审审理过程中，四川天邦达公司向本院申请撤回上诉，本院于2019年8月20日作出（2019）琼96民终1142号民事裁定，裁定准许四川天邦达公司撤回上诉，该案一审判决自该裁定送达之日起发生法律效力。二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案逾期办证违约金应如何计算。 涉案房屋已于2016年2月5日交付使用，但万福公司未能依照合同约定在房屋交付之日起720日内（即2018年1月25日前）为张泽办理权属证书，且至今尚未办理完成，张泽请求万福公司承担自2018年1月25日至2019年4月28日的逾期办证违约金有理，本院予以支持。本案中，张泽主张万福公司应支付的2018年1月25日至2019年4月28日共计459天的逾期办证违约金为128520元（以已付购房款2800000元为基数，按合同约定的日万分之一标准计算）。本院认为，涉案房屋未能办理权属证书系万福公司与施工单位工程款纠纷、竣工验收手续未完成等多方原因导致，而万福公司已积极起诉解决，过错程度不大，且张泽已收房并实际入住、使用，其并未提供证据证明因万福公司逾期办证给其造成了实际损失，万福公司在二审审理过程中亦主张应以一审判决调整标准计算支付逾期办证违约金，兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情减半调整涉案逾期办证违约金为64260元并无不当，本院予以确认。 综上，张泽的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2876元，由上诉人张泽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蔡于干 审 判 员 卢艳萍 审 判 员 吴党恩 二〇二〇年八月三十日 法官助理 魏 榕 书 记 员 邓芬芬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。