重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初11126号 原告：龙腾瑶，女，1985年12月14日出生，汉族，住重庆市南岸区。 原告：唐先碧，女，1956年12月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：周炜，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李发举，重庆百君律师事务所律师。 被告：重庆融创启洋置业有限公司，住所地重庆市巴**南泉街道迎宾路**，统一社会信用代码91500113077289738N。 法定代表人：李景申，董事长。 委托诉讼代理人：万菲，女。 委托诉讼代理人：田润，男。 原告龙腾瑶、唐先碧与被告重庆融创启洋置业有限公司（以下简称融创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，依法适用简易程序审理。2019年8月15日，二原告申请对位于重庆市巴南区房屋2016年8月至2018年1月期间的租金损失进行鉴定。重庆正隆资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称正隆公司）接受本院委托，于2019年10月30日作出重正司评字【2019】第015号房地产估价报告。2019年11月6日，二原告对该报告提出书面异议。2020年4月7日，前述鉴定机构针对二原告的异议作出异议回复函。2020年4月26日，经本院询问，二原告明确表示不要求鉴定人员出庭，不同意预交鉴定人员出庭费用。2020年4月26日，本案第一次公开开庭审理，原告龙腾瑶、唐先碧委托诉讼代理人李发举，被告融创公司委托诉讼代理人万菲到庭参加诉讼。2020年5月20日，因案情复杂，本案转为普通程序，2020年7月27日，本案第二次公开开庭审理，原告龙腾瑶、唐先碧委托诉讼代理人李发举，被告融创公司委托诉讼代理人万菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙腾瑶、唐先碧向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告2016年8月至2018年1月的物业管理服务费损失38130.12元、2019年8月的物业管理服务费损失1009.35元；2.被告赔偿原告因向重庆欧伦斯装饰有限公司承担窝工违约金而产生的损失300000元；3.被告赔偿原告2016年8月至2018年1月原告无法正常使用位于重庆市巴南区房屋的损失173608元；4.被告赔偿原告因墙体倾斜而产生的整改、恢复费用39105元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月6日,原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》约定，被告将位于重庆市巴南区房屋卖给原告。2016年3月1日，案涉房屋交付原告。2016年4月20日，原告龙腾瑶与重庆欧伦斯装饰有限公司（以下简称欧伦斯公司）签订《重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同》约定，欧伦斯公司对案涉房屋装修，因原告原因致使装修公司停工窝工的，每窝工或停工一天，原告应向装修公司支付工程造价千分之一的违约金。2016年6月6日，欧伦斯公司进场装修。2016年6月底，因案涉物业漏水，欧伦斯公司停止装修。原告多次与被告沟通整改，被告直至2018年1月底才整改完毕。因案涉房屋漏水，原告向欧伦斯公司承担窝工违约金300000元。因不能使用案涉房屋，原告产生损失173608元。同时，案涉房屋负一层和一、二、三层墙体有不同程度的倾斜，二原告发现墙体倾斜的时间为2019年8月，原告自行委托欧伦斯公司进行整改和修复，产生费用39105元。2016年8月至2018年1月的物业管理服务费损失因房屋漏水产生，2019年8月的物业管理服务费损失因房屋墙体倾斜产生。案涉房屋的物业管理服务费标准为：2016年为783.65元／月，2017年为1009.35元／月，2018年为1009.13元／月，2019年为865.44元／月。案涉房屋2016年8月至2017年12月、2019年8月的物业管理服务费总额为16895.90元，原告已经缴纳。原告没有缴纳案涉房屋2018年1月的物业管理服务费，该费用已由物业公司免除。 被告融创公司辩称，案涉房屋交付不存在原告所述的质量问题，原告接房后对涉案房屋进行施工并进行改动，故即使存在质量问题，也可能是原告不当施工导致的。原告主张的损失缺乏合理依据，300000元的违约金损失及墙体整改恢复费用存在故意捏造的嫌疑，原告在工程款都无法按时支付的情况下，自愿承担30万元的违约金，且违约金比例占施工工程款的三分之一，不符合客观常情，原告对于如此巨额的违约金未产生任何减免的抗辩行为不符合常理，按照法律对违约金的规定，以及司法实践，原告不可能承担如此巨额的违约金。如原告确实已承担了违约责任，原告也应对其不作为负主要责任。案涉房屋的物业管理服务费标准为：2016年为783.65元/月，2017年为1009.35元/月，2018年为1009.13元/月，2019年为865.44元/月。案涉房屋2016年8月至2017年12月、2019年8月的物业管理服务费总额为16895.90元，原告方已经缴纳。原告没有缴纳案涉房屋2018年1月的物业管理服务费，该费用已由物业公司免除。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。原、被告对以下证据真实性无异议：原告举示的《重庆市商品房买卖合同》三份、重庆市新建商品房屋使用说明书、质量保证书、付款凭证、发票、收据，中国建设银行银行卡客户交易明细清单、补充协议、关于支付工程款并承担相应违约责任的函、物业费发票、样板间现场图片、砌体结构工程施工质量验收规范、现场视频、鉴定报告、异议、参保情况复函，房地产权证；被告举示的重庆市建设工程竣工验收备案登记证、建设工程竣工验收意见书（一）、（二）、防水工程隐蔽验收记录、防水工程试水记录、屋面防水层施工记录、屋面防水工程隐蔽检查记录、Ｍ14期业主房屋交接验收表。对前述证据，本院均予以采信。原告举示的通话视频（含文字资料），被告方不认可真实性，但认可4009971918属于融创集团统一客服电话，接听电话的工作人员会记录业主投诉、咨询等事宜，故本院确认该组证据的真实性。原告举示的《重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同》、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、施工合同、中国银行交易流水明细清单和工商银行明细，证人认可真实性，且中国银行交易流水明细清单和工商银行明细相互印证，本院予以采信。原告举示的漏水照片，被告不认可，本院不予采信。原告举示的微信聊天记录，因原告所称的微信聊天对象并无证据证明是被告的员工，该证据与本案欠缺关联性，本院不予采信。原告举示的整改方案非被告出具，无被告盖章，且被告方不认可，本院不予采信。原告申请的出庭证人袁某称其系二原告委托负责案涉房屋装修、冯学政系欧伦斯公司的法定代表人，而欧伦斯公司是案涉房屋装修的承包人，故对前述二证人的出庭证言，本院均不予采信。被告举示的照片无原始载体，本院不予采信。原、被告对正隆公司的异议回复函均无异议，本院对该异议回复函予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月6日，被告作为甲方（卖方），二原告作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：商品房坐落为重庆市巴南区，为清水房，总成交价3145337元；属预售商品房的，甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担；乙方在使用期间不得擅自改变本商品房的建筑主体结构、承重结构和设计用途。2016年3月1日，案涉房屋交付二原告。《重庆市新建商品房屋质量保证书》中约定墙体开裂（填充墙）保修期限为2年，屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、、地下室的防渗漏保修期限为5年2016年6月6日，案涉房屋的装修公司欧伦斯公司进场装修。2016年6月25日，原告方通过4009971918向被告反映入户门上方墙面渗水、后花园采光井渗水以及阁楼、挑梁等地漏水。 2016年11月8日，案涉房屋转移登记至二原告名下。2019年10月30日，经本院委托，正隆公司作出重正司评字【2019】第015号房地产评估报告，该报告载明2016年8月至2018年1月期间案涉房屋租金总价（清水）为68636元，案涉房屋的18个月含装修租金总价为173608元，带装修租金价值结论为咨询价值。 庭审中，原、被告均认可案涉房屋的物业管理服务费标准为：2016年为783.65元/月，2017年为1009.35元/月，2018年为1009.13元/月，2019年为865.44元/月。案涉房屋2016年8月至2017年12月、2019年8月的物业管理服务费总额为16895.90元，原告方已经缴纳。原告没有缴纳案涉房屋2018年1月的物业管理服务费，该费用已由物业公司免除。 本院认为，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同。被告应当对案涉房屋质量问题承担保修责任。经本院释明，原告未对案涉房屋漏水原因和墙体倾斜原因申请鉴定，结合原告第二次庭审陈述的漏水开始时间2016年6月底和发现墙体倾斜开始时间2019年8月均在案涉房屋装修公司进场装修之后，本院无法确认案涉房屋漏水原因和墙体倾斜原因。据现有证据，对原告诉讼请求，本院均不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 驳回原告龙腾瑶、唐先碧的诉讼请求。 案件受理费6550元和司法鉴定费8000元，由原告龙腾瑶、唐先碧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 杰 人民陪审员  喻启平 人民陪审员  谢光碧 二〇二〇年八月十一日 法官 助理  王小凤 书 记 员  唐幸鋆