湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初1810号原告：黄辉，男，1980年10月18日出生，汉族，住湖北省大冶市。被告：大冶市宏城房地产开发有限公司，住所地：大冶市供销巷**。法定代表人：陈金香，该公司经理。委托诉讼代理人：陆卫民，男，该公司员工。原告黄辉与被告大冶市宏城房地产开发有限公司（以下简称“宏城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄辉及被告宏城公司委托诉讼代理人陆卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续协助原告办理房权证；2、判令被告支付原告逾期办证违约金，以391632元为基数，按4.35%的年利率从2017年7月5日计算至能够办理房权证之日；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：“宏城馨逸家园”房地产项目位于大冶市××大道西侧，由大冶市宏城房地产开发有限公司开发。2014年11月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买该项目的第5幢7单元70703号商品房。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告违反合同约定，导致原告至今不能办理房权证。故原告依法提起诉讼。被告宏城公司辩称：1、原告在本案提出的诉讼请求，双方在上一案件中的审理中已经达成协议。原告已经明确放弃向我公司主张购房合同中所有的违约责任和要求支付违约金的权利，该协议已经履行，原告也领取了上一案件中商品房买卖合同违约金9711元；2、原告要求我公司协助办理房权证是我们应尽的义务，我公司已经将办理权属登记需由我公司提供的手续全部提供给产权登记部门备案，原告在2020年1月3日开始就可以办证了，我们已经通知了业主；3、即使我公司要承担逾期办证违约金，合同中第十五条第一款双方约定逾期办证买受人退房的，出卖人按买受人已付房价款的0.1%赔偿买受人的损失，双方对买受人不退房的逾期办证违约金虽然没有约定，但应当比照第一款的标准来计算违约金，原告要求以购房款为基数，按年利率4.35%计算违约金没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年11月20日，原告与被告宏城公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告宏城公司开发的位于大冶市××大道西侧“宏城馨逸家园”项目第5幢7单元70703号商品房，房屋建筑面积93.73㎡，价款391632元；交房期限为2016年8月1日前，交房条件为该商品房经验收合格；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人电话或报纸公告形式通知交房30日内，买受人未到出卖人处办理房屋验收交接手续的，视为买受人自动接受，物业以及管理维护等风险责任由买受人承担；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。合同还约定了其他的权利和义务。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。被告未能在2016年8月1日前交付房屋，2017年4月6日，被告向原告交付房屋。房屋交付后，在合同约定的时间内因宏城公司未将办理权属登记的资料提交产权登记机关备案及协助原告办理房屋产权登记，导致原告房屋不能办理权属登记。2020年1月份，被告向大冶市不动产登记部门完善了上述房屋产权登记所需的资料。被告随后通知了各位业主可以办理不动产权登记，并提供了相关登记材料。另查明，因被告逾期交付房屋和门、窗、电梯不符合双方约定，原告黄辉于2016年10月27日向本院起诉被告大冶市宏城房地产开发有限公司，要求该公司承担逾期交付房屋违约责任等诉讼请求。本院于2017年5月8日作出（2016）鄂0281民初3985号民事判决，判决被告大冶市宏城房地产开发有限公司支付原告黄辉逾期交房违约金9711.68元。该案审理过程中，双方签订《协议书》，约定：1、被告同意向原告支付违约金9711元；2、原告自愿撤回对被告的起诉；3、原告自愿放弃向被告主张违约责任并要求支付违约金。自愿放弃追究被告商品房合同约定的门、窗、电梯及其他违约责任。本案争议的主要焦点：一、原告是否放弃了要求被告承担逾期办证的违约责任；二、如何确定逾期办证违约金。一、原告是否放弃了要求被告承担逾期办证的违约责任。被告认为，原告在2016年10月27日向法院提起第一次诉讼时，双方达成协议，我公司同意支付原告违约金9711元，原告明确放弃向我公司主张购房合同中所有的违约责任和要求支付违约金的权利，该协议已经履行，原告也领取了违约金9711元。原告认为，我与被告在2016年12月27日签订的《协议书》中约定，被告支付违约金9711元，我放弃向被告主张违约责任并要求支付违约金。自愿放弃追究被告商品房合同约定的门、窗、电梯及其他违约责任。该协议中的违约责任不包括逾期办证违约责任。本院认为，原、被告在2016年12月27日达成的《协议书》中，没有明确约定原告放弃要求被告承担逾期交房的违约责任。该协议由被告起草和提供，被告应当就协议中原告自愿放弃要求被告承担违约责任的约定中包含逾期办证违约责任的事实，承担举证责任，但诉讼中被告没有提供充分证据证明，应承担举证不能的不利后果。结合双方达成协议的背景是原告因被告逾期交付房屋和门、窗、电梯不符合双方约定，要求该公司承担逾期交付房屋违约责任等诉讼请求，本院认定原、被告双方在2016年12月27日达成的《协议书》中，原告放弃要求被告承担违约责任的约定不包括逾期办证违约责任。二、如何确定逾期办证违约金。原告认为，被告逾期办证，应当按4.35%的年利率支付违约金。被告认为，即使承担违约责任，也只能按双方约定的不能交付房屋，购房人退房情形处理，即按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。本院认为，1、原被告的商品房买卖合同中，双方对逾期办证违约金没有详细约定。双方只对逾期办证买受人退房的情形进行了约定，即被告因逾期协助办证买受人要求退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。对买受人不退房要求出卖人承担逾期办证违约责任的情形，没有约定；2、原告要求被告支付逾期办证违约金的计算标准是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原告没有就其是否存在实际损失提供证据证实。而该解释第二款规定的违约金是“可以”按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并非“应当”。结合同一开发楼盘案件数量较多的实际情况，且同批案件部分已调解结案和部分案件已判决等多种因素，本院认为应当统一裁判尺度，根据公平原则和综合考量，酌定逾期办证违约金按原告已付购房款的1.8%计算。经核算被告应支付原告逾期办证违约金为7049元。综上所述，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告按合同约定履行了付款的义务，被告应按约定向原告交付房屋并在约定的时间内协助原告办理房屋不动产权登记。被告没有在约定的时间内协助原告办理涉案房屋不动产权登记，构成违约。原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。因被告已经向原告及不动产登记部门提供了房屋登记所需资料，原告要求被告继续协助办理不动产权证的请求在起诉之前已经完成，原告的该项请求已经实现，无需司法救济，故本院不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告大冶市宏城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄辉逾期协助办理不动产权证违约金7049元；二、驳回原告黄辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400元，原告黄辉负担300元，被告大冶市宏城房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  柯彬二〇二〇年八月十二日书记员  陈征