广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初字8162号原告：深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司，住所地为广东省东莞市**********运城邦一期花园3栋1单元2楼。法定代表人：吴庆霖，负责人。委托诉讼代理人：汪大成，男，汉族，出生，住广东省深圳市福田区************，公民身份号码为340************059，系原告的员工。被告：刘慧琴，女，汉族，出生，住所地为湖北省石首市*********，公民身份号码为421************023。原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司诉被告刘慧琴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨丽华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪大成，被告刘慧琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付所欠物业费7592.2元、水费476.88元、滞纳金3295.53元(以7592.2为本金，按银行贷款利率，从起诉之日起计算至清偿之日止)；2.诉讼费由被告承担。事实理由：被告于2011年7月18日购买了大运城邦花园一期物业一套，房号1栋2单元3005、建筑面积为50.75平方米。原告与被告就物业的使用与管理事项签订了《业主临时管理公约》和《前期物业管理协议》。原告深圳市益田集团物业有限公司东莞分公司是大运城邦花园一期的合法管理单位，一直以来按照《前期物业管理协议》的约定积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范化的物业管理，为被告提供了完善的服务。被告自2011年12月1日起便无故拖欠物业管理费物业费7592.20元、水费476.88元、滞纳金3295.53元各项费用，至2019年7月30日止共计11364.61元。原告曾多次以多种形式向被告催缴上述费用，但其未予以理睬。原告对其上述主张提供证据：催费通知书、收费通知书、欠费明细、房屋买卖合同、客户登记表、交付使用通知书、前期物业服务协议、业主临时管理规约。被告刘慧琴辩称，1.原告以物业服务合同纠纷起诉，被告与原告之间没有签过任何物业服务合同，没有任何合同关系，我方不应该支付任何物业服务费。2.物业服务费我方已经交到2019年5月，2019年5月前我方没有任何欠费，后面我去交的时候物业说前面有段时间没有交，说要全部交足才能交。3.2020年1月份已经将案涉房屋卖给案外人，之后物业费也不应由我方缴纳。被告对其上述主张没有提供任何证据。经审理查明，2011年7月18日，被告与东莞市益田奥城房地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买东莞市*****************************；出卖人委托的物业管理公司为原告；出卖人应当在2011年10月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付被告使用。2011年10月26日，被告与原告签订前期物业服务协议，约定：原告对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；原告可依据本协议向被告收取物业管理费用；被告交纳费用时间，在商品房买卖合同约定交楼之日前收楼的，以被告收楼之日起算，在发展商不负逾期交楼责任的情况下，被告逾期收楼的以商品房买卖合同约定交楼之日起算，在发展商负有逾期交楼责任，以被告实际收楼之日起计收；住宅按建筑面积每月每平方米2.2元；被告应在每月15日至月底前向原告缴付当月的物业服务费用，逾期未交，将按千分之三收取滞纳金；受有关部门或者单位委托，原告可提供水费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；被告违反协议，不按本协议约定收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金并向法院提起诉讼。协议并对其他内容作出约定。被告主张，被告在2011年收楼之后就开始交物业费，2017年开始实际入住，是对外出租，被告在2019年5月之前未欠费，并且没有收到过任何收款通知书及催款通知。原告则主张被告每月的物业费111.65元，被告尚欠自2011年12月1日起至2019年7月30日（除2015年及2016年期间有交费外）物业服务费6922.23元，尚欠2014年12月起至2019年7月30日的水费476.88元，对于尚欠费用原告有发通知单和信息。以上事实，有原告提供证据以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为被告是否欠原告主张的费用；原告起诉的费用是否已经过诉讼时效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，涉案物业服务合同对原告与被告均产生法律约束力，双方应恪守履行。原告依法提供物业服务及代缴水费服务，被告应依法支付物业服务费及水费。关于是否已经支付物业服务费给及水费举证责任在于被告，在被告未举证证明其已经支付费用情况下，应承担举证不能不利后果，本院认定被告尚欠原告自2011年12月1日起至2019年7月30日（除2015年及2016年期间有交费外）物业服务费6922.23元，2014年12月起至2019年7月30日水费476.88元。关于原告起诉的费用是否已经过诉讼时效。因本案中被告提出不履行义务的抗辩，原告主张有发通知单和短信给被告催缴案涉欠付的费用，但未提交证据予以证明，本院不予采信，因此本案不构成诉讼时效中断。原告于2019年10月24日提起诉讼（本院收案时间），本院仅对诉讼时效内即2016年10月24日之后产生的物业服务费、水费的请求予以保护。因双方确认已经支付2016年的物业服务费，故本院对原告主张2017年1月1日起至2019年7月31日物业费111.65*31=3461.15元，2017年1月1日起至2019年7月31日水费476.88元，予以支持。按双方约定，被告应在每月15日至月底前向原告缴付当月的物业服务费用，被告逾期支付物业服务费，已构成违约。原告主张被告支付滞纳金合法合理，本院予以支持。计算标准为从2019年10月24日起至实际清偿之日止的滞纳金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告刘慧琴于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司支付2017年1月1日起至2019年7月31日物业服务费3461.15元、水费476.88元及滞纳金（以3461.15元为本金，从2019年10月24日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42元，由被告刘慧琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨丽华二〇二〇年八月二十六日书记员  黄秀萍附相关法律法规条文：1．《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。