广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1790号 原告：桂林市临桂某物业服务有限责任公司。 法定代表人：李某鹏，职务：经理。 委托诉讼代理人：吴佩佩，湖南怀治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某才，男，汉族，住广西桂林市象山区，系该公司员工。 被告：蒋某，女，汉族，户籍地址：广西临桂县，现居住地址：桂林市临桂区临桂镇某路某小区24幢1单元XX号。 原告桂林市临桂某物业服务有限责任公司诉被告蒋某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月4日公开开庭审理了本案。原告桂林市临桂某物业服务有限责任公司的委托代理人吴佩佩及黄某才到庭参加诉讼。被告蒋某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告桂林市临桂某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付桂林市临桂区临桂镇某路某小区24幢1单元XX号房物业服务费6912.4元，公共水电费550元，代收生活垃圾处理费364元，违约金13541.86元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第二个月第一天起按每日3‰计算至被告付清物业费之日止，暂计至2020年4月30日），合计人民币21368.26元。2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：2010年12月1日，原告与桂林市临桂某房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》，约定桂林市临桂某房地产开发有限责任公司聘请原告对其开发的位于桂林市临桂区临桂镇某路某小区提供前期物业服务。服务期限自签订《合同》之日起至小区成立业主委员会、选聘物业管理企业并与之签订新的物业服务合同生效时终止。2012年7月15日，在平等、自愿、协商一致的基础上，原告与被告签订《某园前期物业服务协议》，双方就金源新城福邸嘉园前期物业管理服务达成协议。2013年6月2日，被告完成桂林市临桂区临桂镇某路某小区24幢1单元XX号的收房手续。临房权证临桂镇字第××号登记该房屋建筑面积为120.81平方米。自2013年6月2日起，原告依据《前期物业管理委托合同》、《某园前期物业服务协议》向被告提供物业管理服务并履行合同约定的相关义务。但自2016年9月1日起，被告停止交纳的桂林市临桂区临桂镇某路某小区24幢1单元XX号物业服务费及相关费用。依据《某园前期物业服务协议》第六条第一款第一项约定，高层住宅物业服务费1.3元／㎡／月；第十七条的约定业主或者物业使用人违反本合同规定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日按3‰的标准向乙方支付违约金。2016年9月1日至2020年4月30日，被告欠缴44个月的物业服务费，共计欠缴物业服务费6912.4元，公共水电费550元，代收生活垃圾处理费364元，违约金13541.86元，合计人民币21368.26元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》之规定诉至贵院，望判如所请。 原告桂林市临桂某物业服务有限责任公司为证明其主张提供以下证据：1、营业执照副本，证明原告主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告主体资格；3、入驻流转表、交房业主签收清单、验收确认表、房权证，证明被告收房的事实；4、《前期物业管理委托合同》、《某园前期物业服务协议》，证明原告入驻小区的合法手续，为业主提供物业管理服务并收取物业服务费及相关费用的依据；5、业主欠费统计表、物业费及相关费用计算依据、物业费及违约金计算过程表，证明被告拖欠物业服务费、水电公摊、生活垃圾费的事实以及违约金的计算方式；6、生活垃圾处理费专用收据、供电发票、供水发票，证明原告已为被告垫付共用水电费、垃圾处理费的事实；7、秩序维护记录、保洁记录，证明物业公司积极履行物业合同的义务，为被告居住的小区提示了完善的物业服务；8、送达函件的照片、本埠信函凭证，证明原告向被告催费的事实。 被告蒋某未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证并向对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒋某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告桂林市临桂某物业服务有限责任公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，故本院对原告桂林市临桂某物业服务有限责任公司陈述的案件事实予以确认。 经审理查明：2012年7月15日，甲方：蒋某与乙方：桂林市临桂某物业服务有限责任公司签订《某园前期物业服务协议》，对于甲方购买的某园24幢1单元XX号进行约定，其中约定：“……第六条：本物业管理区域物业服务收费。1、（1）高层住宅物业服务费：1.3元／㎡／月；……2、其他费用（1）公共部位水电费：120元／年／户（此费用每年交物业服务费时须同时缴纳）；……第九条：代收、代缴、代管费用1、代收代缴住宅生活垃圾清运费：7元／月／户；……第六章违约责任第十七条：业主或物业使用人违反本合同规定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3‰的标准向乙方支付滞纳金，业主对物业使用人的欠费及滞纳金承担连带清偿责任。第七章其他事项第二十一条：本合同期限，自双方签字生效时起至业主委员会成立后根据业主大会决议与物业管理企业另行签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。……”双方还于同日签订《某园前期物业管理办法》，承诺遵守《前期物业管理办法》的内容。自合同签订后，原告依约进驻某园小区进行管理至今。2013年6月2日，被告取得某园24幢1单元XX号房的房屋所有权证（临房权证临桂镇字第××号）。2016年9月1日起,被告停止交纳某园24幢1单元XX号房的物业服务费及相关费用，原告多次向被告发出《催缴通知书》，告知被告位于某园24幢1单元XX号房屋自2016年9月1日至2020年4月30日欠缴44个月的物业服务费，共计欠缴物业服务费6912.4元，公共水电费550元，代收生活垃圾处理费364元，合计人民币7826.5元。 桂林市临桂某物业服务有限责任公司于2004年8月18日成立，经营范围：物业服务、家政服务等。被告蒋某是某园小区的业主之一，被告的该房产位于临桂区（建筑面积为120.81平方米）。2016年9月1日至2020年4月30日，被告欠原告物业服务费、公共水电费及生活垃圾费，经原告书面催缴，被告仍未缴纳，从2016年9月1日至2020年4月30日，24幢1单元XX号房建筑面积为120.81平方米及每月每平米单价1.3元计算，被告蒋某共欠物业服务费6912.4元，代收的公共水电费550元（单价10元／月）以及生活垃圾费364元（单价7元／月），合计人民币7826.4元。 本院认为，根据原告桂林市临桂某物业服务有限责任公司与被告蒋某签订的《某园前期物业服务协议》可知，原、被告之间已成立物业服务合同关系。原告桂林市临桂某物业服务有限责任公司依约履行了物业管理的相关义务，被告蒋某作为小区业主也应履行其按约定交纳物业服务费、代收的公共水电费以及生活垃圾费的义务。因此，原告桂林市临桂某物业服务有限责任公司要求被告蒋某支付从2016年9月1日至2020年4月30日欠交的物业服务费、代收的公共水电费以及生活垃圾费，有理有据，本院予以支持，经核查，被告尚欠费用为：24幢1单元101号房建筑面积为120.81平方米及每月每平米单价1.3元计算，共欠物业服务费6912.4元元，代收的公共水电费550元（单价10元/月）以及生活垃圾费364元（单价7元/月），合计人民币7826.4元。至于违约金，合同中对违约金进行了约定“未能按时足额交纳物业费用的，应按欠费数额每拖欠一日3‰的标准向乙方支付滞纳金”，但本院认为该标准过高，依照公平原则，本院依法调整为2073.72元（6912.4元本金为基数，按30%计算违约金为妥，即2073.72元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第三十五条、第四十条、第四十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告蒋某支付物业服务费6912.4元，公共水电费550元，代收生活垃圾处理费364元，违约金2073.72元，合计人民币9900.12元给原告桂林市临桂某物业服务有限责任公司； 二、驳回原告桂林市临桂某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费167元，减半收取83.5元，原告桂林市临桂某物业服务有限责任公司负担20元，被告蒋某负担63.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费167元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 石 剑 二〇二〇年八月五日 书记员 黄海洁