广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初15502号原告：罗桂娟，女，1993年4月18日出生，汉族，住广东省云浮市云安区。被告：陈秀丽，女，1978年5月28日出生，汉族，住广西大化瑶族自治县。委托诉讼代理人:卢荣，广东法的律师事务所律师。第三人：佛山市顺德区宏创房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东康三街**首层之二。法定代表人：李炎东，执行董事、经理。原告罗桂娟与被告陈秀丽、第三人佛山市顺德区宏创房地产代理有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告，被告及其委托诉讼代理人卢荣到庭参加诉讼，第三人无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即退回原告所支付的全部购房定金3万元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年3月27日，原告经第三方与被告签订房地产买卖合同，买卖标的物是佛山市顺德区****［不动产权证编号：粤（2016）顺德区不动产权第1****3号］****房产。签订本合同时，被告告知原告并在买卖合同当中注明“该房产带有户口，卖方在2021年3月31日之前，将户口迁出”。但签订合同后，到该房产所属街道办事处社区居委会—北区居委会了解情况的时候，发现该房产除了现任业主陈秀丽（被告）的户口存在外，还有前任业主刘翰峰的户口存在，并且刘翰峰的户口属于不可以迁出的，而被告早在签订上述房地产买卖合同前，到该居委会办理户口手续的时候，已经清晰刘翰峰的户口属于不可以迁出这一事实（上述情况可以到大良**居委会安阜小组核实）。在房产交易当中，如果该房产存在户口不能迁出的情况，价值会因此大减，购房人如果不知道这个问题，买了存在户口问题的房产，经济上就是损失，这一情况对于曾经从事房产中介行业的被告来说是非常清楚的。原告现时刚离婚，一个女子带着一个2岁大的小孩，生活相当艰难，买这套房主要目的是为了将户口迁入让小孩读书，所以这户口对于她来说非常重要;而且为了买这套房用了全部的积蓄，如果买了存在户口问题的房产，对于原告来说更是雪上加霜，所以原告得知这套房户口存在问题的时候，每晚都睡得不好，感到很无助，唯有恳请得到法律的保护。被告在明确知道该房产前任业主刘翰峰的户口不能迁出这一事实的情况下，居然在签订该房产买卖合同的时候，故意声明“在2021年3月31日之前，将户口迁出”，故意隐瞒事实，违背了合同的诚实信用原则。被告辩称，一、被告已经如实向第三人及原告告知了案涉房产上存在被告及原业主刘翰峰的户口。1.原、被告及第三人三方签订《房地产买卖合同》第3条第（3）款中已经明确记载“卖方该房产带户口”，可见原告和第三人作为合同的相对方，均明确无误地知晓，该房产上确有户口尚未迁走。2.第三人在答辩中的陈述也可以明确证实，被告已经如实地告知了案涉房产上存在被告及原业主的户口。3.根据案涉房产的位置及原告的陈述，原告购买案涉房产的目的是看中该房产周围学校的学位，据此，根据现有学位房的政策（学位与户籍挂钩）及原告的陈述逻辑，要想得到该学位资格，必须迁入户口，因此，户口的迁入与迁出才是该《房地产买卖合同》的重中之重。原告作为一名成年人，另外聘请的是专业的房地产中介，只有在对案涉房产上的户口完全了解清楚了，才可能做出买卖的决定和签署该《房地产买卖合同》的行为。据此，也可以证实被告已经如实告知了案涉房产上存在被告和原业主的户口。4.该《房地产买卖合同》第3条第（3）款中约定了“卖方在2021年3月31日之前将户口迁走”以及“如由于卖方原因导致该物业内所有户口逾期超过60天内仍未迁出的，卖方须向买方赔偿该物业成交价的10%作为违约金”，可以看出，双方约定了户口不能迁出的违约金，而且该违约金高达8.15万元，足可以看出，原告对户口情况的重视。正因为重视，原告也必将对户口之事了解得一清二楚才可能做出买卖的决定和签署该《房地产买卖合同》的行为。据此，也可以证实被告已经如实地告知了案涉房产上存在被告和原业主的户口。5.原告与被告约定的不迁走户口的违约金为8.15万元，而被告与原业主约定的不迁走户口的违约金仅为3万元，相比之下，假设户口不能迁走的情况下，被告承担的违约金额大得多。据此，被告也没有任何理由去隐瞒原业主户口不能迁走的所谓“事实”，也对被告毫无益处。二、原、被告约定了户口的迁出期限和不能迁出的违约责任，被告依法享有合同约定的期限利益，在约定期限未届满之前，原告无权要求被告退回定金。1.原被告约定户口迁出时间为2021年3月31日前，现在该迁出时间尚未到期，根据合同约定，被告现在不迁出户口并未违约，原告无权要求被告退回定金。2.根据2016年9月22日被告与原业主刘翰峰签订的《房地产买卖协议》第十条，原业主刘翰峰须在4年内（即2020年9月22日前）将其户口在案涉房产迁出，若原业主违约，则被告有权没收其户口押金3万元。据此，根据合同的契约精神，同样地，在原业主的户口迁出时间尚未届满时，被告也无权要求原业主将户口迁走。3.被告与原告约定的不迁走户口的违约金为8.15万元，而被告与原业主约定的不迁走户口的违约金仅为3万元，相比之下，假设户口不能迁走的情况下，被告承担的违约金额大得多。据此，被告也没有任何理由去隐瞒原业主户口不能迁走的所谓“事实”，这对被告毫无益处。因此，如原业主户口迁出时间到期后，被告基于自身风险考虑，也会积极地要求原业主迁出户口。但是现在，被告没有权利这样做。三、原告是在道听途说、且不确定原业主的户口是否能迁走的情况下，贸然起诉，严重违背诚实信用原则和契约精神，其诉请依法应当驳回。原告起诉的理由仅仅是基于其本人的“道听途说”和所谓的“担心”，姑且不说户口迁出时间尚未到期，被告没有权利要求原业主迁走，也没有义务将自己户口迁走。被告就原告所谓的“原业主户口不能迁走”作如下纠正：1.根据法律规定，公民户口迁入与迁出由公安部门的户籍管理科管理，因此，户口是否能够迁入与迁出，户籍管理科的答复才是最权威的，除此之外的其他人员和单位的答复都可能存在偏差和误导。2.原告仅仅根据居民小组某个工作人员的答复就贸然认定原业主户口不能迁走这一所谓“事实”，并依据所谓的“事实”要求退回定金，而不顾合同约定，这是严重违背诚实信用原则的。作为如此重视户口的成年人，签订合同前难道没有向其信任的居委会了解清楚吗？再者，即便是签订之前未了解，签订之后如有疑问，难道不知道向公安户籍管理科了解吗？仅仅根据毫无权威的“一言之词”就草率地做出结论，实属儿戏！3.据被告了解，目前户口迁出的方式有三种：（1）原户主自愿迁出；（2）现户主迁出时一并将原户主带走；（3）现业主可以请求公安户籍管理科强行迁出。纵观原告的诉状，其所认定原业主不能迁走的方式仅仅是第一种。因原业主的户口迁出时间尚未到期，姑且不论第（1）种方式是否行得通，但是第（2）种户口迁出方式是被告到户籍管理科咨询后，户籍管理科给被告的答复，该权威部门的答复，完全可信。退一步说，即便是第（1）、（2）种方式都不行，根据《佛山市公安局进一步推进户籍制度改革的实施细则》第13条、第14条的规定，原被告均可以通过第（3）种方式通过公安机关将原业主户口强制迁出。因此，无论是哪一种户口迁出方式，均能达到户口迁出的目的。原告所述的“担心”不是事实。综上所述，原告所述的原业主户口的问题，被告有如实告知原告和第三人，三方约定的户口迁出时间尚未到期，原告无权要求被告退回押金，且即便是到了户口迁出时间，原告、被告均有途径将原业主的户口迁出，对原告的利益没有任何影响。故原告的诉请没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，第三人于2020年3月27日与原被告签订相关的房地产买卖合同。签订本合同时，第三人曾就户口问题询问过被告是否有户口在该房产里面，如果有，能否迁走？被告回答：有户口在，也有之前上一手业主的户口在，但已和上一手业主联系好了，他的小孩在今年上学报名后就迁走，而被告本人的户口就把本房产卖了后再去买房后就迁走，并承诺本房产内的所有户口最迟在2021年3月31日之前全部迁走，该承诺也已经详细写在合同上。后来交易过程中，由原告方负责的中介公司到相关的北区居委会了解户口问题并不是被告所说的情况，情况是上一手的业主已经失去联系，并且上一手业主的户口是迁不走的。第三人于2020年5月8日曾就户口问题联系过被告，问被告上一手的户口迁走了没有，被告回答：没有，因为现在还没开始上学报名（有微信聊天记录）。后来，在原告了解到户口问题并不是和被告说的一致时，第三人再次和被告联系，要被告联系上一手业主出来确认是否能迁走户口，但是被告多次拒绝，第三人也要求被告提供上一手业主的联系电话，由第三人和上一手业主沟通确认是否能迁走，但被告同样拒绝。基于以上情况，原告在不能确认被告上一手业主的户口可以迁走的情况下向法院起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据1（主体信息资料），被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2（房地产买卖合同、收据），被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；该证据证实了双方的约定，至于各方的观点，实为本案争议的认定问题。被告提供的证据1（被告与案外人的房地产买卖合同）涉及案外人，与本案合同无关联性，故在本案中不予认定。被告提供的证据2（《佛山市公安局进一步推进户籍制度改革的实施细则》），不是证明案件事实的依据，不予认定。原告提供证据3（微信聊天记录截图）及被告提供的证据3(微信聊天记录截图)，真实合法，证实了聊天的具体内容，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告欲将佛山市顺德区****房产（以下简称案涉房产）出售，该房产除了被告及其儿子的户口外，还有非亲属刘翰峰、刘芷言的户口。案涉房产买卖交易的居间方（中介）是第三人。原告称另有委托其他中介跟进其购买案涉房产一事（以下简称为原告委托的中介）。2020年3月27日上午，原告实地察看了案涉房产。当天中午，第三人联系被告询问案涉房产上的户口情况。被告回复：除了被告的户口外，还有上一手业主的户口；上一手业主的户口不知是否已迁走；这个可以谈，什么时候迁走，什么时候交楼。第三人询问被告是否有上一手业主的联系电话。被告回复：有的，那时被告答应了等上一手业主的女儿报读顺峰中学，说是今年报读，所以当时让上一手业主的户口留下了；如果你们怕的话，可以等户口迁走后，你们再想也没问题的；不过被告目前没有找到房屋，现在立即迁走也不行哦。第三人表示与原告沟通下。当天下午约4时，第三人联系原告委托的中介，主要是协商约各方一会儿见面签订合同。原告委托的中介提及如果案涉房产上有户口会影响价格，第三人随即要求一会儿各方相约见面时，请原告委托的中介“不要针住讲呢样嘢”。原告委托的中介人员回复：好啊。当天下午约6时，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》一份，约定原告以81.5万元的价格购买案涉房产，原告应于合同签订当天支付定金3万元，……，案涉房产带有户口，被告在2021年3月31日之前将户口迁走，被告在过户当天支付3万元户口押金给原告，被告在规定时间将户口迁走的，原告无息全额将3万元返还给被告；如果由于被告导致该物业内所有户口逾期超过60天仍未迁出的，被告须向原告赔偿案涉房产成交价的10%作为违约金；……；如果一方拒绝出售或购买案涉房产的，即视为违约，若被告违约就双倍返还定金给原告，若原告违约则被告不予退回原告所交定金。签订合同时，原告只从其委托的中介处得知案涉房产上有户口，但原告没有问具体户口情况；被告也没有当面告知原告案涉房产上有上一手业主的户口在，因为被告认为在签订合同前两中介已经沟通并告知了原告。合同签订后，原告随即支付了3万元定金给被告。2020年4月25日，原告委托的中介就案涉房产上有上一手业主的户口问题责问第三人，并称在签订合同后才知道此事。第三人回复：会催促被告，但被告在广西。2020年5月15日12时许，原告委托的中介指责被告未搞定户口的事情。被告回复：应按合同条款执行，现在是原告未按照约定去交税等，反而要求被告提前履行户口迁走。当天中午12时41分，第三人告知原告委托的中介，指责被告隐瞒事实，业主根本迁不走户口，还说谎称业主小孩4月报读顺峰中学就迁走，直至前两天还说疫情关系，学校还没有开始招生，要等到学校招生，入学才能迁走。原告认为被告故意隐瞒事实，遂于2020年6月18日提起本案诉讼。诉讼过程中，被告承认目前未能联系到上一手业主刘翰峰。本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。原告指责被告在签订合同前，隐瞒了案涉房产上还有刘翰峰的户口。然而，被告已在签订合同前将案涉房产上“除了被告的户口外、还存在上一手业主的户口”这一情况告知了第三人，不存在故意隐瞒一说。被告甚至在签订合同前还表示，如果买方担心户口问题，可以等被告将户口迁走后再谈。被告在签订合同前并无承诺刘翰峰的户口在2020年4月就可以迁走，只是将当初刘翰峰户口留存的原因作出了说明。原告指称被告未当面告知，但是根据双方的交易情况，双方将沟通工作交予中介，因此才会出现签订合同时，双方就户口问题，原告没有当面详细问被告，被告也没有当面再向原告详细说。最后看双方签订合同前，原告委托的中介提及如果案涉房产上有户口会影响价格，第三人随即要求一会儿各方相约见面时，请原告委托的中介“不要针住讲呢样嘢”。原告委托的中介人员回复：好啊。由此可见，出现沟通信息不通畅，责任并不在于被告。综上，原告认为被告故意隐瞒刘翰峰的户口问题的主张不成立。原告又认为被告谎称上一手业主的小孩2020年4月报读顺峰中学就迁走。首先，原告未提供证据证实被告在签订合同前明确作出了此承诺，被告当时只是将当初刘翰峰户口留存的原因作出了说明。其次，双方在合同中亦未详细约定刘翰峰的户口应于2020年4月前迁走，而是约定被告在2021年3月31日之前将户口全部迁走。因此，原告上述主张亦缺乏依据。原告要求本院到北区居委会调查取证，但其未明确要求调取证据名称（例如哪份档案材料），只要求本院到居委会了解情况。如若居委会确实在与双方接触过程中知道案涉相关事实，原告应提供证人证言，故本院对其调查取证申请不予采纳。原告又认为刘翰峰的户口根本不可能迁走。即使刘翰峰暂时联系不上，不代表以后不会出现或者不会主动将户口迁走。2021年3月31日前，户口能否迁走，是将来发生的不确定之事。况且即使被告违约未迁出户口，合同中已对被告的违约责任作出约定，原告可依据合同约定追究被告的违约责任。综上，是原告无理要求退回购房定金、违约不购买案涉房产，被告可根据合同约定不予退回定金，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告罗桂娟的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为275元（原告已预交），由原告罗桂娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇二〇年七月二十七日书记员  范文