四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初1421号 原告：成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道********。 法定代表人：魏巍，总经理。 委托诉讼代理人：陈彦尹，四川英冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高超刚，四川英冠律师事务所律师。 被告：蒋庆蓉，女，1969年10月3日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王娅雯，四川善嘉律师事务所律师。 第三人：广州市君兆物业经营有限公司成都分公司，住所地中国（四，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道** 负责人：蔡风佳。 委托诉讼代理人：程健，女，公司员工。 原告成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司（以下简称汉安瑭璜公司）与被告蒋庆蓉、第三人广州市君兆物业经营有限公司成都分公司（以下简称君兆物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉安瑭璜公司委托诉讼代理人陈彦尹、高超刚，被告蒋庆蓉委托诉讼代理人王娅雯，第三人君兆物业委托诉讼代理人程健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汉安瑭璜公司向本院提出诉讼请求：1.判令汉安瑭璜公司与蒋庆蓉于2017年8月30日签订的《租赁合同》解除；2.判令蒋庆蓉因违约赔偿各类损失2219750元；3.判令蒋庆蓉返还房屋押金172359元；4.判令蒋庆蓉支付违约金344718元。事实和理由：汉安瑭璜公司与蒋庆蓉于2017年8月30日签订《租赁合同》，约定蒋庆蓉将位于成都市高新南区租赁给汉安瑭璜公司，租期为2017年9月1日至2023年7月31日，用途为餐饮，租金以建筑面积计算，140元每平方米。签订租赁合同后，汉安瑭璜公司投入巨资对房屋进行装修，随后投入使用。但在2019年9月，汉安瑭璜公司从君兆物业处得知，蒋庆蓉擅自改变商铺用途，君兆物业要求汉安瑭璜公司与蒋庆蓉解除租赁合同。汉安瑭璜公司在签订租赁合同后，对该商铺投入了大量人力物力。由于蒋庆蓉恶意篡改商铺用途，导致汉安瑭璜公司不能继续使用该商铺，造成巨大损失。 蒋庆蓉辩称，汉安瑭璜公司违约在先，其并无违约行为，现汉安瑭璜公司尚拖欠租金及物业费用。 君兆物业述称，其与蒋庆蓉签订的租赁合同真实有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.两份经营范围不一致的租赁合同。汉安瑭璜公司向本院提交了从工商行政管理部门档案调取的君兆物业与蒋庆蓉签订的《租赁合同》（以下简称甲合同）。君兆物业向本院提交了其与蒋庆蓉签订的《租赁合同》（以下简称乙合同）。 两份《租赁合同》内容不一致。主要不同包括： （1）甲合同经营范围注明“乙方租赁本物业仅作为经营餐饮使用”。乙合同经营范围注明“乙方租赁本物业仅作为经营美容使用”； （2）甲合同每平方米月租金为120元。乙合同每平方米月租金为90元； （3）甲合同首期租赁期限为2017年8月1日至2018年1月31日，首期内每月租金24622.8元。乙合同首期租赁期限为2017年8月1日至2017年12月31日，首期内每月租金7386.84元； （4）甲合同租赁保证金为147736.8元。乙合同租赁保证金为110802.6元。 蒋庆蓉、君兆物业均主张，并未签订过甲合同。汉安瑭璜公司主张甲合同系蒋庆蓉提供便于汉安瑭璜公司工商注册，蒋庆蓉对此予以否认。 因汉安瑭璜公司、蒋庆蓉均有可能制作甲合同，本院对汉安瑭璜公司主张的事实不予确认。 2.证人证言。蒋庆蓉申请证人郑某出庭作证。证人郑某的证言较为客观，能够反映部分真实情况，本院予以采信。 3.君兆物业是否知道案涉商铺情况。君兆物业主张自2019年8月底才知晓案涉商铺转租并改变经营范围。结合证人证言与一般常理，汉安瑭璜公司自2018年起经营瑭璜会所，君兆物业在长达1年以上的时间中完全不知情的可能性很低。故本院确认君兆物业自瑭璜会所开业即应当知道案涉商铺转租并改变经营范围。 4.汉安瑭璜公司是否收到合同解除的通知。蒋庆蓉于2020年1月15日向汉安瑭璜公司注册地址邮寄《解约通知书》，写明收件人为魏巍，并注明手机号码。2020年1月17日，邮件由他人代收。本院认为，该邮件寄送地址为汉安瑭璜公司注册地，同时注明了收件人的手机号码。邮件送达应当视为进入汉安瑭璜公司的控制范围。故本院认定汉安瑭璜公司收到了解除通知。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月13日，君兆物业与蒋庆蓉签订《租赁合同》，主要约定：（1）出租方为君兆物业，承租方为蒋庆蓉；（2）蒋庆蓉承租位于成都市高新南区；（3）租赁期限自2017年8月1日至2023年7月31日止；（4）经营范围为美容使用；（5）租金标准为月租金90元／平方米，租金不包括物业服务费及其他费用；（6）蒋庆蓉擅自改变租赁物业用途，变更租赁物业经营范围或经营品牌的，且在十日内未能纠正该等违约的，君兆物业有权解除本合同，收回物业，不予退还租赁保证金；（7）其他事项。 2017年8月30日，蒋庆蓉与案外人黄波签订《租赁合同》，主要约定：（1）甲方为蒋庆蓉，乙方为“成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司（筹）”；（2）乙方承租位于成都市高新南区；（3）租赁期限自2017年9月1日至2023年7月31日止；（4）经营范围为餐饮使用；（5）租金标准为月租金140元／平方米，物业服务费、水电费等由乙方承担。租金按季度支付，每个季度末最后10日内支付下一季度的租金。2017年9月1日至2017年11月30日租金为零；（6）乙方应支付租赁保证金172359元；（7）乙方办理完毕本物业现场查验手续并退场，且已办理完毕以本物业为注册地址或营业地址的批准、执照、许可证的注销或变更手续满3个月后，无任何客户向甲方提出关于乙方的投诉或索赔的情况下，甲方扣除乙方应付未付款项、违约金和赔偿金，将租赁保证金剩余部分在10个工作日内无息退还乙方；（8）乙方未按约定交纳或补足全部或部分租赁保证金、租金、物业服务费、水电费等费用并逾期超过30日的，甲方有权解除本合同；（9）因甲方蓄意不履行开发商对该商铺的要求，或蓄意违约，乙方有权要求提前解除合同，并要求甲方双倍赔偿租赁保证金；（10）因乙方原因导致本合同解除的，甲方有权不予退还租赁保证金，同时乙方应向甲方支付合同期内平均月租金的三倍作为违约金，并应当自行将本物业恢复原状完好交还甲方；（11）租赁期内，乙方明确表示或以其行为表明将不履行本合同，或未经甲方书面同意擅自撤场，应视为乙方的重大违约行为，甲方有权解除合同；（12）合同落款处，甲方为蒋庆蓉签字捺印，乙方为案外人黄波签字捺印。 合同签订后，汉安瑭璜公司向蒋庆蓉支付了租赁保证金172359元。随后汉安瑭璜公司入驻案涉商铺并进行了装修。装修共计花费2219750元。 随后汉安瑭璜公司在案涉商铺位置经营瑭璜会所。 2018年1月，蒋庆蓉向君兆物业提出申请，要求变更经营范围。君兆物业未予回复。在瑭璜会所经营期间，君兆物业清楚案涉商铺已经用于餐饮经营的情况。 汉安瑭璜公司于2019年4月15日支付2019年4月房租，2019年5月7日支付2019年5月房租，2019年6月10日与2019年6月11日分两次付清2019年6月房租，2019年7月9日支付2019年7月房租。 2019年8月23日，蒋庆蓉向汉安瑭璜公司发送《关于要求贵司按时交付房租的告知书》，主要载明：（1）汉安瑭璜2019年4月至2019年8月房租缴纳不及时，未按照合同约定以季度支付租金；（2）请求汉安瑭璜公司按时支付租金。 2019年9月6日，君兆物业向蒋庆蓉发送《限期整改通知函》，主要载明：（1）蒋庆蓉擅自变更案涉商铺用途并转租；（2）不同意转租行为，要求蒋庆蓉解除与第三方签订的租赁合同，并将商铺的经营范围恢复至原租赁合同约定的范围。 2019年11月1日，君兆物业向蒋庆蓉发送《限期整改的告知函》，主要载明：（1）蒋庆蓉擅自变更案涉商铺用途并转租；（2）不同意转租行为，要求蒋庆蓉解除与第三方签订的租赁合同，并将商铺的经营范围恢复至原租赁合同约定的范围。 2019年11月23日，瑭璜会所闭店。 2019年12月10日，蒋庆蓉收到律师函，要求其支付案涉商铺拖欠的物业费（2019年10月1日至2019年11月30日）、生活垃圾清运费（2019年10月1日至2019年11月30日）、电费（2019年1月6日至2019年11月5日）及相关违约金共计50914.82元。 2020年1月15日，蒋庆蓉向汉安瑭璜公司邮寄发送《解约通知书》，要求解除与汉安瑭璜公司在2017年8月30日形成的房屋租赁合同。汉安瑭璜公司于2020年1月17日收到该份通知。 2020年2月25日，君兆物业与蒋庆蓉签订《解约协议书》，主要约定：（1）双方于2017年4月13日签订的《租赁合同》于2019年11月30日解除；（2）截至2019年11月30日，蒋庆蓉尚欠君兆物业租金39150.25元，该欠款在租赁保证金中直接扣除；（3）蒋庆蓉应当在2019年11月30日前迁出案涉商铺；（4）落款处蒋庆蓉签字时间为2020年1月15日，君兆物业盖章签字时间为2020年2月25日；（5）其他事项。 另查明，汉安瑭璜公司成立时间为2017年11月23日。案外人黄波在2017年11月23日至2019年1月29日期间，系汉安瑭璜公司的法定代表人、投资人。 本院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。蒋庆蓉与案外人黄波签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同自双方签字盖章即成立生效。结合汉安瑭璜公司的成立时间与案外人黄波的身份，应当认定租赁合同主体为汉安瑭璜公司、蒋庆蓉。 对本案争议焦点分述如下： 1.合同解除。汉安瑭璜公司主张，因蒋庆蓉的行为导致案涉合同已经无法实际履行，请求依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定解除与蒋庆蓉的租赁合同。 蒋庆蓉主张，与汉安瑭璜公司的租赁合同已经在2020年1月17日通知解除，本案中不应当再判令解除。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据汉安瑭璜公司与蒋庆蓉签订的《租赁合同》约定，汉安瑭璜公司未按约定交纳物业服务费、水电费并逾期超过30日的，蒋庆蓉有权解除本合同。截至2020年1月15日，汉安瑭璜公司拖欠案涉商铺的物业服务费、水电费已经逾期超过30日。蒋庆蓉有权解除租赁合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。汉安瑭璜公司在2020年1月17日收到蒋庆蓉的解除通知，合同自此解除。 故汉安瑭璜公司要求判令解除合同的，本院不予支持。 2.违约情形。蒋庆蓉向汉安瑭璜公司提供的案涉房屋用途没有符合汉安瑭璜公司的需求，存在违约。汉安瑭璜公司未能按照约定支付租金、物管费、电费，存在违约。 汉安瑭璜公司在收到君兆物业的整改通知后，未与蒋庆蓉进行任何沟通或协商即闭店。结合汉安瑭璜公司需要分期交纳2019年4月至2019年8月房租的事实，蒋庆蓉主张的汉安瑭璜公司自身经营困难导致闭店具有可能性。汉安瑭璜公司主张闭店系蒋庆蓉违约所致缺乏依据，本院不予支持。 蒋庆蓉在2020年2月25日与君兆物业签订《解约协议书》，对蒋庆蓉、汉安瑭璜公司的《租赁合同》事宜未产生影响，不能视为蒋庆蓉在《租赁合同》履行过程中的违约行为。 3.违约金及损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。蒋庆蓉的违约行为并未影响汉安瑭璜公司对案涉房屋的使用，汉安瑭璜公司实际经营超过18个月，期间君兆物业均未对房屋使用提出异议。故本院对汉安瑭璜公司要求蒋庆蓉支付违约金344718元不予支持。 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，同时因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。汉安瑭璜公司、蒋庆蓉均未对装饰装修残值金额提出鉴定，案涉商铺的装饰装修必然存在贬值，故本院对汉安瑭璜公司要求蒋庆蓉承担装修损失2219750元不予支持。 4.保证金。蒋庆蓉收取了汉安瑭璜公司租赁保证金，现合同已经解除，双方均具有违约情形。汉安瑭璜公司要求蒋庆蓉退还租赁保证金172359元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定，判决如下： 一、被告蒋庆蓉于本判决生效之日起五日内向原告成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司退还租赁保证金172359元； 二、驳回原告成都汉安瑭璜餐饮管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29906元，减半收取计14953元，由被告蒋庆蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  解文阳 二〇二〇年八月二十六日 书记员  王 琴