重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4696号上诉人（原审被告）：王路，男，汉族，1982年4月14日出生，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：尹杰，男，汉族，1990年1月2日出生，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：吴盼，重庆盟昇律师事务所律师。上诉人王路因与被上诉人尹杰房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初26950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2020年8月12日进行了询问。上诉人王路、被上诉人尹杰的委托诉讼代理人吴盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王路上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.合同一经有效成立就具有法律效力，对双方具有约束力，双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除，只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意义，将造成不适当的结果，才允许解除合同。否则便是违约，应当承担违约责任，不发生解除的法律效果。尹杰以自己无法经营为由请求解除合同，但其经济形势越来越好，在多处另开店铺，在2019年买新房、汽车，有充分的履约能力，实为恶意违约，不属于合同僵局，故其请求不应得到支持。2.租赁合同的目的是，王路出租房屋，尹杰承租房屋，现合同目的均已达到，至于尹杰租房后从事什么经营活动，经营赚不赚钱，根本不关租赁合同目的的事，故尹杰以双方合同目的不能实现为由解除合同显然不成立。3.尹杰曾在另案诉讼中称，其曾将该店铺转让给第三人经营，并收取了第三人的转让费，尹杰因此而得利，但王路未取得任何利益。现尹杰经营困难，却要解除合同，使王路遭受损失。故尹杰所称的继续履行合同对其显失公平的说法根本不成立。4、不继续履行合同对上诉人不公平，对被上诉人不显失公平。上诉人拒绝解除合同，不违反诚实信用原则。尹杰辩称，上诉人多次起诉要求被上诉人支付房租，被上诉人多次要求解除合同，上诉人早已知晓被上诉人因经营困难未在涉案房屋内经营，却还要支付房租，遭受重大经济损失，因此，双方租赁合同实质上已经陷入僵局，上诉人不愿意将问题解决使合同陷入零和游戏。被上诉人知晓自身违约，也愿意按照合同约定承担相应的违约责任，请求打破合同僵局，使被上诉人不再遭受额外不必要的经济损失。尹杰向一审法院起诉请求：1.请求法院自2019年11月29日起解除租赁合同；2.本案的诉讼费由王路承担。一审法院认定事实：2015年4月9日，王路购买了广州富力地产（重庆）有限公司开发的位于重庆市沙坪坝区房屋一套，并于2015年5月27日在房屋权属登记部门办理了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（编号：104字第201505181040536号），房屋建筑面积122.29平方米，户型为三室两厅。2018年6月18日，被告王路作为甲方与作为乙方的原告尹杰签订《租赁合同》，双方约定：甲方作为重庆市沙坪坝区房屋的所有权人，自愿将该房屋的客厅、小卧室及厨房出租给乙方使用，乙方在完全了解该房屋的详细情况下，自愿承租该房屋，租赁期限3年，即从2018年6月18日至2021年6月17日，租金为2800元／月，合同约定甲方应在2018年6月18日将涉案房屋交给乙方使用，租金从2018年6月22日开始计算，付款方式为季付，每季度租金合计8400元，签订合同时应当一次性支付第一季度租金及保证金5600元，合计14000元，以后租金须在到期前15日支付，否则乙方将承担逾期50元／天的违约金责任，逾期达到15日，甲方除有权要求违约金外，可单方面解除本合同并要求乙方搬出上述房屋，保证金不予退还。对于提前解除合同，双方约定：“租赁期间，甲方无正当理由，提前收回该物业的，甲方应按月租金的贰倍向乙方支付违约金。乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的二倍向甲方支付违约金。”双方还约定：“……乙方因经营需要进行再次装修的，损坏或改变了甲方原装修的部位，在乙方退租时应还原成原装修样式（甲乙双方在2018年6月18日租赁交接时拍照存证），否则保证金不退……”上述合同签订后，王路将案涉房屋交给尹杰使用，尹杰向王路支付了第一季度租金及保证金合计14000元后，未再继续支付被告王路房屋租金等费用。2019年8月7日，王路向公安机关报警称“将房子出租给了租客，现租客不在家，房子内被人损害”。2019年11月28日，尹杰向公安机关报警称“因之前与业主王路存在纠纷，目前进不去所租房屋，货物（家具）被人损坏”。另查明，2018年9月12日，因尹杰未向王路支付2018年9月22日至2018年12月21日期间的房屋租金、物业管理费等费用，王路诉至一审法院，要求尹杰支付租金、违约金、物业管理费等费用，该案于2018年10月8日开庭进行了审理，王路、尹杰均到庭参加了诉讼，在庭审中王路陈述：“……被告在2018年9月5日与我通话过程中告知我经营困难，我告知被告只能按照合同办……”2018年12月21日，一审法院作出（2018）渝0106民初15575号民事判决，判令尹杰支付王路2018年9月22日至2018年12月21日期间的房屋租金8400元及逾期付款违约金（该违约金以8400元为基数，从2018年9月22日起按月利率2%计算至付清之日止），支付王路代缴的物业管理费620元、宽带费255元、水费84元、电费907.39元、燃气费11.88元，共计1878.27元，并驳回了王路的其他诉讼请求。判决送达后，王路与尹杰均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。另外一审法院（2018）渝0106民初15575号民事判决书还载明：“另查明，2018年7月12日，被告尹杰通过微信向原告王路表示自己只愿承租涉案房屋到2018年9月22日（共3个月），但未获原告王路同意……”2019年3月15日，因尹杰未向王路支付2018年12月22日至2019年6月21日期间的房屋租金、物业管理费等费用，王路诉至一审法院，要求尹杰支付租金、违约金等费用，该案于2019年4月18日公开开庭进行了审理，王路、尹杰均到庭参加了诉讼，在庭审中王路陈述：“……被告在2018年9月5日与我通话中告知我经营困难，我告知被告只能按照合同办，我现在仍然是不同意解除合同，要求继续按合同履行……”，2019年5月17日，一审法院作出（2019）渝0106民初8287号民事判决书，判决尹杰支付王路2018年12月22日至2019年6月21日期间的房屋租金16800元及逾期付款违约金（该违约金以16800元为基数，从2018年12月22日起按月利率2%计算至付清之日止）及支付原告王路代缴的2018年12月22日至2019年6月21日期间的物业管理费930元、2018年10月至2019年3月期间的宽带费510元。尹杰不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，之后重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终5054号判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年7月15日，尹杰以王路锁住涉案房屋的门导致其无法进入涉案房屋为由起诉至一审法院，要求解除租赁合同，该案于2019年8月1日公开开庭进行了审理，尹杰、王路均到庭参加了诉讼，在庭审中，王路陈述：“举证如下：1、电话录音光盘及文字对应稿一份，证明原告本次起诉的理由都是瞎编的，是原告觉得生意不好，不想租赁涉案房屋了，是原告违约……”2019年10月15日，一审法院作出（2019）渝0106民初17887号民事判决书，判决驳回尹杰的诉讼请求。审理中，原告尹杰陈述其系作为违约方起诉解除合同以破解合同僵局，并表示其愿意向被告王路支付拖欠的租金等费用，并支付两个月的租金作为违约金，同时在合同解除后一个月内按照合同约定恢复房屋原状。庭审中，一审法院向双方释明可以在本案中一并处理合同解除后的法律后果，双方当事人可以提出相应的请求，对此，原告尹杰陈述其同意以其向被告王路交纳的保证金5600元抵扣合同解除后其应承担的违约金，放弃其存放在案涉房屋的物品，被告王路则陈述其不同意解除案涉合同，若法院判决解除合同，其不需要在本案中一并处理合同解除的后果。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，原、被告双方自当依诚实信用原则各自履行相应义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，根据查明的事实，原、被告双方系于2018年6月18日签订案涉租赁合同，合同约定的租赁期为三年，原告尹杰在2018年7月12日即已向被告王路明确表示只愿意承租到2018年9月22日，后因原告尹杰未按约向被告王路支付租金等费用，被告王路两次向法院提起诉讼，请求法院判令尹杰向其支付租金等费用，尹杰在两案的审理中也明确表示不愿意履行合同，后原告尹杰于2019年7月向法院提起诉讼，要求解除双方签订的案涉租赁合同，被告王路仍坚持要求继续履行合同。原告尹杰在本案中陈述其从2018年9月份开始就未在案涉房屋内经营，仅有美发设备等物品尚在案涉房屋内，对此，被告王路在本案中也陈述“大概是在2018年底其发现原告没有做生意了”，案涉合同为租赁期为三年的长期性合同，原告尹杰承租案涉房屋系用于美发经营，至本案法庭辩论终结时，原告尹杰已至少有一年多时间未在案涉房屋内经营，案涉租赁合同尚有一年多的租期未履行。被告王路现仍要求原告尹杰继续履行案涉租赁合同，原告尹杰则因经营困难坚持要求解除案涉租赁合同，双方事实上已形成合同僵局。虽然原告尹杰未按约向被告王路支付房屋租金，已经构成违约，原告尹杰作为违约方不享有单方解除合同的权利，但是在房屋租赁等长期性合同的履行中出现合同僵局后，若不解除合同，一方面将使承租方在不使用案涉房屋的情况下承担租金损失，另一方面将导致承租方不使用租赁房屋，支付租金的能力受到限制，反过来使得出租方的租金难以得到保障，对双方均不利，因此，若在符合违约方不存在恶意违约的情形、违约方继续履行合同，对违约方显失公平、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则等条件的情况下，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。尹杰作为违约方在本案中起诉解除案涉房屋租赁合同，一审法院应予支持，理由如下：首先，原告不存在恶意违约的情形。原、被告双方于2018年6月18日签订了长达3年的房屋租赁合同，但原告尹杰在2018年7月12日即已向被告王路明确表示只承租到2018年9月22日，原告尹杰在另案中也多次陈述不愿意继续履行合同或者起诉要求解除合同，根据被告王路的陈述，其也确在2018年底就发现原告尹杰未在案涉房屋内经营，结合被告王路在另案中所作的有关“被告在2018年9月5日与我通话中告知我经营困难，我告知被告只能按照合同办”、“原告觉得生意不好，不想租赁涉案房屋了”等陈述及本案中所作的“不是我影响原告经营，是其经营不下去了”的陈述，可以认定原告尹杰确系因经营困难等原因要求解除合同，其起诉要求解除合同在主观上并非是恶意的；其次，继续履行合同对原告尹杰显失公平。根据原、被告的陈述，可以认定原告尹杰承租涉案房屋本是用于经营理发店，后因经营困难，原告至少在2018年底就未再经营案涉理发店，案涉租赁合同目前尚有一年多的租期未履行，在双方陷入合同僵局的情形下，若案涉合同解除，被告王路通过另行出租案涉房屋的方式获得剩余租期的相应租金利益，而且原告尹杰作为违约方对被告王路因合同解除而遭受的损失依法进行赔偿，则被告王路作为守约方的利益能够得到保障，相较于继续履行合同给被告王路带来的利益而言并未有明显区别，然而，若强制原告尹杰继续履行房屋租赁合同义务，则原告尹杰至少还需承担剩余一年多租期的租金、物业管理费等损失，二者相比，明显不对等，对原告尹杰显失公平；最后，被告王路拒绝解除合同违反诚实信用原则。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”陷入合同僵局后，合同丧失了其经济性，解除合同后，违约责任的存在也足以弥补守约人的损失，保障其利益。合同交易不是零和游戏，而是互赢的关系，合同的双方当事人都要照顾对方的合理期待，善意地行使权利。原告尹杰因经营困难多次要求提前解除合同，事实上，合同解除亦并不影响其承担违约责任，原告尹杰在本案中明确表示愿意向被告王路赔偿因合同解除造成的损失，被告王路的利益能够得到保障，而被告王路作为守约方，不仅在另案中多次拒绝解除合同，而且在本案中，经法院释明可一并处理合同解除的法律后果的情形下，仍然拒绝解除合同，有违诚信原则。综上，原告尹杰要求解除案涉租赁合同的主张，一审法院予以支持，案涉租赁合同于本判决生效时解除。关于租赁合同解除后的法律后果。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除，一审法院已经向被告王路释明可以要求在本案中一并处理租赁合同解除的法律后果，但被告王路明确表示在本案中不提出相关请求，故关于租赁合同解除后的法律后果，被告王路可以通过与原告尹杰协商或另行诉讼的方式予以解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告尹杰与被告王路于2018年6月18日签订的《租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、驳回原告尹杰的其他诉讼请求。案件受理费2316元,减半收取1158元（原告尹杰已预交），由被告王路负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方当事人签订的房屋租赁合同应否解除。对于王路在二审中提出的问题，一审判决已作详细阐述，本院赞同，不再赘述。需要指出的是，本案租赁合同的履行确已形成僵局，租赁合同也对乙方（承租方）未经甲方同意中途擅自退租的情形约定了相应的违约责任，故一审法院判决解除租赁合同并无不当。对于租赁合同解除后的法律后果，当事人可根据合同的约定和法律的规定协商处理或另行诉讼处理。综上所述，王路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2316元，由王路负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年八月二十一日法官助理  江满意书 记 员  程 容