广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初2523号原告：广州市城市建设开发有限公司，住所广州市天河区珠江新城珠江西路**广州国际金融中心**自编号01。法定代表人：林昭远。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。被告：方楚平，男，汉族，1958年5月25日出生，，住广东省普宁市原告广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）诉被告方楚平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，由审判员张淳淳依法适用普通程序于2020年6月24日独任公开开庭审理。原告城建公司委托诉讼代理人吴相茂，被告方楚平经本院依法传唤，无正当理据拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告城建公司向本院提起诉讼请求：1.判令方楚平支付房屋面积差价款29442元；2.判令方楚平支付逾期付款违约金暂计20373.87元（以29442元为基数，按每日0.05%的标准，自2016年3月12日计至实际清偿之日，暂计至2019年12月26日）；3.判令方楚平承担本案诉讼费。事实和理由：2013年7月8日，双方签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：1.方楚平向城建公司购买位于广州市萝岗区科翔路116号（自编2栋）3001号的房屋，建筑面积135.5588㎡，套内面积104.7782㎡；2.房屋按套出售，按套内建筑面积计价，单价是21126.19元/㎡,总金额是2213564元；3.面积误差比绝对值在0.6%以内的，双方互不作任何补偿，面积误差比绝对值超出0.6%（不含本数）、在3%以内（含本数）的，双方按照买卖合同约定的价格据实结算；4.如该商品房的实测计价面积与买卖合同约定的计价面积发生差异，则方楚平应于承建公司发出“房款退补的通知”中指定期限内办理房款退补手续。否则城建公司有权顺延办理《房地产权证》，且从“房款退补通知书”中要求的房款补交时间届满之日起至方楚平实际补交房款之日止，方楚平每日应按逾期未补交房款之0.05%的标准向城建公司支付违约金。同日，双方还签署了《广州市商品房买卖合同补充协议二》，约定方楚平应按带标准装修的交付标准向城建公司支付变更装修标准差价400326元，未按约定支付款项的，每逾期一日，方楚平应支付未付金额0.05%的违约金。2015年6月23日，有关单位出具了《房屋面积测量成果报告书》，该报告书记载了涉案房屋套内面积为105.9584㎡，比合同约定面积增加了1.1802㎡，面积误差比例为1.13%。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理。”鉴于房屋实测面积超出合同约定面积，按照法律规定及合同约定，方楚平应依法补交面积差价款。城建公司多次通知方楚平补交面积差价款，但方楚平一直不予理会。为此，城建公司诉至法院，请求判如所请。被告方楚平未出庭应诉，亦未提价书面的答辩意见。经审理查明：2013年7月8日，城建公司（甲方、卖方）与方楚平（乙方、买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买房屋地址为广州市萝岗区科翔路116号（自编2栋）3001房。该商品房合同约定建筑面积135.5588平方米。其中套内建筑面积104.7782平方米，共有分摊面积约30.7806平方米。第七条计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米21126.19元，总金额2213564元。第十八条约定面积确认及面积差异处理。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。合同附件七本合同补充协议6.1条双方同意买卖合同第十八条约定的处理方式修改为：6.1如乙方选择买卖合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，甲乙双方互不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值超出在0.6%（不含本数）、在3%以内（含本数）的，甲乙双方按买卖合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%，即：应补交（退还）房款=［实测套内面积（产权套内面积）-合同约定套内面积]×合同约定套内面积单价。8.1条约定，如该商品房的实测计价面积与买卖合同约定计价面积发生差异，则乙方应于甲方发出“房款退补通知”中指定的期限内办理房款退补手续。（1）“实测计价面积”以广州市房地产测绘所发出的《测绘成果报告》中的面积为准；（2）如乙方对实测计价面积有异议，可向有关主管部门申请重测，但不影响买卖合同及其补充协议的全面履行；（3）如合同约定计价面积与实测计价面积存在差异需要补交房款，而乙方不按甲方发出的“房款退补通知书”中要求的时间按期办理房款补交手续，则甲方有权顺延办理《房地产权证》的期限，且从“房款退补通知书”中要求的房款补交时间届满之日起至乙方实际补交房款之日止，乙方每日应按逾期未补交房款之0.05%的标准向甲方支付违约金。城建公司（甲方）与方楚平（乙方）另签订《广州市商品房买卖合同补充协议二》，载明：双方协商一致就原合同装饰、设备交付标准变更等事宜达成一致，1.交付标准变更为带标准装修交付，乙方支付变更装修标准差价400326元，乙方于2013年7月10日前支付120098元，于2013年9月9日前支付280228元。乙方确认，上述款项构成该单元交易价格的组成部分，乙方应于该单元交付前付清，原合同涉及到以“价款”作为计算基数的，包括但不限于单价确定、面积误差退补、违约金计算等，均以原合同项下价款与本补充协议调整价款之总额为计算标准。城建公司提供《广州市房地产查丈原图》显示，案涉房屋套内实测面积为105.9584平方米。城建公司主张其于2016年2月26日向方楚平邮寄发送《补交面积差价款的通知书》，载明：阁下购买的案涉房屋合同约定的计价面积为104.7782平方米，房屋单价为24946.89元/平方米，现经过广州市房地产测绘所实地测量，该单元实测计价面积为105.9584平方米，比原《商品房买卖合同》计价面积多1.1802平方米，多于原合同面积1.13%。根据合同约定，面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算。故阁下需向城建公司补交房款29442元。阁下务必于2016年3月11日前，携带银行卡前往兴业地产12号窗口签署《补充协议》后到财务窗口刷卡办理补款手续。城建公司提交顺丰速运（单号为471635538030），主张上述通知书通过顺丰速运邮寄至方楚平在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中预留的通讯地址处。但该份邮寄上未能显示具体的寄出时间、签收时间等信息，经本院询问城建公司表示现已无法查询。庭审后，城建公司向本院提交2016年8月5日作出的《补交面积差价款的通知书》《通知书》两份，该两份通知书分别要求方楚平补交房款24933元及4509元。城建公司主张该两份通知书亦是通过顺丰快递（单号：471625291329）寄送给方楚平，该份顺丰快递底单亦无法显示具体的寄出时间、签收时间，城建公司亦表示无法查询。城建公司再次提交其委托东方昆仑律师事务所律师于2017年8月18日作出的《律师函》，该函件要求方楚平向城建公司补交房款24933元并承担违约责任。城建公司主张该份《律师函》通过顺丰速运（单号：616067877966）寄送至方楚平地址处，城建公司提供的该顺丰速运底单无法显示寄件日期、签收日期，仅在姓名处手写有“方楚平”标记，时间处亦未注明。2018年11月23日，城建公司委托广东格林律师事务所向方楚平发出《律师函》，要求方楚平补交房款29942元，并要求方楚平承担逾期支付的违约金。该《律师函》由EMS(快递单号：1089861371331)邮寄至方楚平在买卖合同中预留的通信地址，中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司速递业务查询显示该EMS单收寄日起为2018年11月23日，2018年11月29日退回妥投。以上事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《律师函》及快递单据查询、《补交面积差价款通知书》、广州市房地产查丈原图、发票及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。城建公司与方楚平签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚意履行。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件七约定，对面积误差比值在0.6%至3%以内的，按照买卖合同约定的价格据实结算，具体为：应补交（退还）房款=［实测套内面积（产权套内面积）-合同约定套内面积]×合同约定套内面积单价。且在《广州市商品房买卖合同补充协议二》中明确约定，装修标准差价400326元构成单元交易价格的组成部分，原合同涉及到以“价款”作为计算基数的，包括但不限于单价确定，面积误差退补、违约金计算等，均以原合同项下价款与本补充协议价款之总额为计算标准。合同约定案涉房屋套内面积单价应为24946.89元［（2213564元＋400326元）÷104.7782平方米]，城建公司根据广州市房地产查丈测绘结果计算案涉房屋产权套内面积差价1.1802平方米，因此方楚平应向城建公司支付案涉房屋面积差价款29442.32元（24946.89元×1.1802平方米）。城建公司诉请中主张面积差价款29442元，系对自身权利的处分，本院予以准许。《广州市商品房买卖合同（预售）》中乙方方楚平预留的通讯地址为广州市天河区燕都路绿佳花园二楼广东中康药业有限公司，附件七14.1条明确约定了乙方通讯地址已记载在买卖合同中，所有甲方的通知书应以上述地址为依据。如乙方变更通讯地址应自变更之日起3日内以快递形式知会甲方及甲方委托代理机构并填写《地址变更确认书》，否则因此而引致任何邮递错误责任，均由乙方负责。凡甲方根据最后登记乙方地址寄出的函件，即视为已送达乙方。因此，城建公司按照方楚平在商品房买卖合同中预留的地址作为送达地址并寄出补交通知单是合法有效的。方楚平应向城建公司支付逾期交纳房屋差额款的违约金。关于违约金的起算时间。城建公司提交了从2016年2月份、2016年8月份的三份《通知书》，但该三份通知书均是通过顺丰速运方式寄出，城建公司提交的顺丰速运邮寄底单均无法显示具体交件时间、寄出时间、签收或退回时间，城建公司陈述上述底单亦无法查询任何记录，因此城建公司要求方楚平从2016年3月12日起向其支付违约金，本院不予支持。城建公司另提供2017年8月18日的《律师函》，主张该份《律师函》于2017年8月18日寄出至方楚平预留地址处，但该份《律师函》仅写明方楚平补交房屋差价款24933元，与城建公司主张的差价款29442元金额有差异，且城建公司提供的该份顺丰速运底单亦无法查明收件时间、寄出时间及签收时间等信息，本院对此份《律师函》的送达效力不予确认。2018年11月23日，城建公司委托广东格林律师事务所向方楚平发送《律师函》，该《律师函》载明方楚平需补交的房屋差价款29442元并通过EMS邮寄，该份EMS城建公司保有底单，且城建公司提供中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司邮单查询显示该EMS收寄日期为2018年11月23日，退回妥投日期为2018年11月29日。虽未妥投，根据双方补充协议14.1条约定，该原因不能归责于城建公司，本院以城建公司于2018年11月23日寄出《律师函》日期视为送达至方楚平处日期。《律师函》载明方楚平需在接到本函件起二十日内缴纳房屋差价款，方楚平未按期缴纳，因此应从2018年12月13日起向城建公司支付未付房屋差价款的违约金。关于违约金的计算标准。《商品房买卖合同（预售）》附件七中明确约定“如合同约定计价面积与实测面积存在差异需要补交房款，而乙方不按甲方发出的‘房款退补通知书’中要求时间按期办理房款补交手续，则甲方有权顺延办理《房地产权证》的期限，且从‘房款退补通知书’中要求的房款补交时间届满之日起至乙方实际补交房款之日止，乙方每日应按照逾期未补交房款之0.05%标准向甲方支付违约金。”该约定具体明确且不违反法律法规的禁止性规定，本院予以支持。综上，方楚平应向城建公司支付逾期未付房屋差价款违约金（以29442元为基数，按每日0.05%的标准，从2018年12月13日起计算至方楚平实际支付之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告方楚平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城市建设开发有限公司支付房屋面积差价款29442元；二、被告方楚平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城市建设开发有限公司支付违约金（以29442元为基数，按每日0.05%的标准，从2018年12月13日起计算至方楚平实际支付之日止）；三、驳回原告广州市城市建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1045元，由原告广州市城市建设开发有限公司负担260元，被告方楚平负担785元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张淳淳人民陪审员  庄芝莲人民陪审员  刘 英二〇二〇年八月十二日书 记 员  邹 忻