江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终686号上诉人（原审原告）：刘秋云，男，1961年9月6日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：张懿，江苏瀛慈律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李桃华，女，1967年3月11日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。上诉人（原审被告）：王新中，男，1957年3月14日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：王洪章，男，1978年11月30日生，汉族，住江西省吉安市吉州区，系王新中儿子。上诉人刘秋云、李桃华与上诉人王新中房屋买卖合同纠纷一案，均不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3495号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘秋云、李桃华上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判阳明山166号的房屋拆迁利益归原告所有。事实与理由：1.原审判决认定刘秋云、李桃华与王新中签订《二手房购房合同》无效，该认定正确，但是原审判决第二项却判决王新中补偿刘秋云、李桃华拆迁补偿款104254.31元，两项判决内容相互矛盾。2.本案合同无效，双方均有过错。王新中在占用、使用涉案房屋期间，对房屋进行了部分改建、扩建和装修，包括新建了一间附属房，其损失是购房、改建、扩建、装修及新建附属房等损失；而刘秋云、李桃华的损失是土地使用权的损失。刘秋云、李桃华只需赔偿王新中购房、改建、扩建、装修及新建附属房的损失，而土地使用权的增值应当归刘秋云、李桃华所得。3.原审法院认定房屋增值错误，房屋在使用过程中，不会增值，只会折旧或减损，真正增值的是土地使用权。故房地产的增值，实质是土地使用权的增值。4.原审判决认定刘秋云、李桃华承担97%的诉讼费，王新中承担3%，故原审判决认定王新中没有过错，该认定不合理，王新中不享有土地使用权，其在拆迁中应得的利益较少，刘秋云、李桃华应享有土地使用权应得的利益。5.2006年5月1日的领条、2006授权委托书和2011年12月13日购房清款书，三份证据没有客观真实性，签名是他人模仿伪造，不能作为定案依据；王新中通过购买农村宅基地谋取巨额利益在主观上存在恶意；王新中没有全面履行二手房购房合同中的自身义务；根据最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议的精神，对于农村宅基地买卖合同纠纷引发的案件，如果涉案房屋已经拆迁，拆迁补偿及应当按买卖双方7:3的比例分割，一审法院违背上述裁判规则，擅自更改比例为95%以及5%，应予改判。上诉人王新中答辩称：王新中与刘秋云是亲戚关系，涉案房屋的买卖不是一次性完成的，刘秋云在外赌博欠钱无法还清赌债，房产证借给胡勇贷款，房产证抵押给了银行，无法赎回房产证，村委会集资建房，刘秋云求王新中购房，王新中也考虑买房，基于双方的亲戚关系，为亲戚解决困境的情况，才购买涉案房屋，并不是知道日后会拆迁有拆迁利益，且王新中已完全履行了合同义务。委托授权书、领条、清款协议均是真实的，承诺书中载明拆迁房所有应得的都是给王新中，永不反悔，承诺书写了两份，还不是一份，王新中在涉案房屋里居住了十几年，刘秋云从来没说是假的。在2006年7月，刘秋云拿着王新中支付的8万多购房款去村委会购买了集资房，现在集资房也增值了。在王新中进行行政诉讼的时候，刘秋云也多次强调房子已经卖给王新中，不会配合王新中的诉讼事宜，表明合同已经履行完毕。上诉人王新中上诉请求：撤销原审判决第二项，改判王新中无需补偿104254.31元；本案一审、二审诉讼费用由刘秋云、李桃华承担。事实与理由：1.2006年1月25日，2011年12月13日，刘秋云夫妻两次书面承诺，日后该房屋拆迁的所有赔偿，归王新中所有，均是刘秋云、李桃华的真实意思表示，应当诚信履行，所有收益归王新中所得。2.王新中签订合同时，房屋产权证已抵押给银行，王新中没有看到房产证和土地证，不知道房屋土地为集体土地，在购买房屋5年后，王新中才第一次看到房产证，不存在明知房屋的土地是集体土地的事实。一审认为王新中应当知道涉案房屋属于农村宅基地房屋，对合同无效存在过错，事实认定不清。3.房屋交付后，双方约定由王新中收取租金，不是单方行为。一审认定王新中使用涉案房屋期间的占有使用费用导致刘秋云、李桃华遭受经济损失，事实认定不清。4.此次拆迁没有包含土地价款，一审认为土地拆迁补偿利益包含了刘秋云、李桃华作为集体经济组织成员的特定身份利益，事实认定不清。5.王新中代刘秋云偿还胡勇一万元，刘秋云应该返还该款。上诉人刘秋云、李桃华答辩称：其与王新中于2006年1月25日签订的《二手房购房合同》无效，王新中不享有对房屋的所有权益，不能享有拆迁补偿利益，依据诚信原则，应当按照7比3的比例进行分配。刘秋云、李桃华向一审法院起诉请求：1.判令原、被告于2006年1月25日签订的二手房购买合同无效；2.判令被告归还原告的房屋所有权证及集体土地使用权证并腾退房屋；3.本案诉讼费被告承担。诉讼过程中，两原告申请变更诉讼请求第二项为判令阳明山166号（房屋所有权证号：吉州-20921）的房屋所产生的拆迁利益归原告所有（总价值为3,289,811元，其中拆迁安置房三套：阳明山安置小区10栋901、2栋101、12栋1402，价值为2,246,378元；拆迁征地补偿款1,043,433元）。一审法院认定事实如下：原告刘秋云系吉安市吉州区白塘乡先锋村委会的村民，刘秋云与李桃华系夫妻关系。1993年，刘秋云向上述村委会申请宅基地建房，后于1995年10月20日取得吉安市城市规划管理处颁发的《建设工程规划许可证》以及吉安市城建局颁发的《建筑许可证（私房）》。房屋建成后，刘秋云于1996年2月1日取得了上述坐落于吉州区西侧的房屋所有权证（建筑面积：302.26平方米，总层数：4，房屋所有权证号：吉州-20921），该房产登记于刘秋云的名下。1999年10月，刘秋云与吉安市吉州区长塘农村信用合作社分别签订了《抵押担保借款合同》《保证担保借款合同》《吉安市房地产抵押贷款合同》，约定刘秋云向该合作社借款100000元，并以其名下位于赣江制药厂西侧的房屋（建筑面积：302.26平方米）作为抵押物用于担保上述借款。根据王新中提交的吉安市房地产抵押登记监证申请表载明，吉安市房地产交易市场管理处同意抵押人刘秋云办理上述房屋的抵押登记。之后，因刘秋云未依约归还贷款，长塘农村信用合作社于2002年8月1日将刘秋云及保证人诉至吉州区人民法院，后该案于10月21日撤回起诉。2011年5月3日，抵押人刘秋云与抵押权人吉安市吉州区农村信用合作联社长塘信用社共同向吉州房地产登记部门申请办理上述房屋的抵押注销登记。2006年1月25日，原告刘秋云、李桃华（甲方）与被告王新中（乙方）签订一份《二手房购房合同》，合同第一条约定：甲方自愿将其座落于吉安市吉州区白塘乡阳明山166号整栋楼房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。该合同第二条约定：甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。第三条约定：乙方付给甲方定金人民币壹万圆整，上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。第四条约定，该房屋价款为人民币壹拾伍万元整，在甲方将房产证和土地证过户于乙方时交清。第五条约定：甲、乙双方定于甲方将房屋所有权证从吉安市农村信用社取出之后七日内甲方将房产证和土地证过户于乙方。第六条约定：甲方在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定会同乙方向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续，办理该房屋所有权转移登记和土地使用权的变更手续应当缴纳的税费，由乙方承担。第七条约定：甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则登记机关登记时间为该房屋权利转移时间。第八条约定：该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。第九条约定：该房屋正式交付前，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，由甲方交清……第十一条约定：本契约自甲乙双方签订之日起生效……本契约一式三份，其中甲方留执一份，乙方留执一份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。上述合同签订的同日，王新中向两原告支付了购房定金10000元。同日，吉安市吉州区白塘乡先锋村民委员会出具一份《证明》，载明：“白塘街道先锋村委会同意刘秋云同志所有的位于吉州区的房屋出售。特此证明。”同日，刘秋云、李桃华作为委托人及赠与人与王新中、李娟华作为被委托人及受赠人签订一份《授权委托及赠与书》，其中委托及赠与事项部分载明：“自2006年元月25日起，对被委托人代为办理的关于吉安市吉州区房屋在（包括但不限于）使用、过户、房屋拆迁、房屋被征用等所有事项中涉及的（包括但不限于）产权、使用权、收益权等所有相关权利中的（包括但不限于）收集提交相关证据材料，收发法律文书，提出回避申请，代为承认、放弃、变更法律诉求，提起诉讼，请求并进行和解，提起反诉或者上诉等所有行为，委托人均予以认可并承担相关责任，且涉及该房屋的所有收益归被委托人。”上述购房合同签订后，王新中陆续向两原告支付了购房款共计150000元。2011年12月13日，刘秋云、李桃华向王新中、李娟华出具一份《购房清款书》，载明：“王新中、李娟华购买刘秋云、李桃华位于吉安市吉州区款壹拾伍万元整今已全部付清。在以后涉及的房屋过户及其他相关手续事项时，刘秋云、李桃华须及时配合办理，否则赔偿与房屋款相同的违约金。在该房屋以后的拆迁时，所得赔偿归王新中、李娟华所有。刘秋云、李桃华无异议、放弃相关起诉等法律权利，并永不后悔。”2012年9月20日，吉安市吉州区白塘街道办事处出具一份《证明》，载明：“兹证明吉安供电公司电费通知单上的赣江制药厂旁私房166栋4层与刘秋云签订的二手房购房合同的白塘乡阳明山166号及刘秋云房产证吉房证字第**赣江制药厂宿舍西侧所指的三处房屋系同一幢房屋。特此证明！”2017年9月13日，王新中将吉州区城市管理综合执法局起诉至吉安市青原区人民法院，请求依法确认吉州区城市管理综合执法局于2017年8月28日对其所有的位于吉安市吉州区房屋围墙实施强制拆除行为违法。后该院于2017年12月20日作出（2017）赣0803行初52号行政判决书，判决确认吉州区城市管理综合执法局于2017年8月28日对王新中位于吉安市吉州区房屋围墙实施强制拆除的行为违法。该行政判决已于2018年1月8日生效。后吉州区阳明山片区实施棚户区改造，案涉房屋在拆迁之列。2019年7月26日，吉州区阳明山片区棚户区改造项目推进组向刘秋云出具一份《告知书》，载明：“2006年元月25日，你们夫妻俩与王新中签订了一份《一手房购房合同》，约定将你们所有的坐落于阳明山166号整栋房屋出售给王新中。该买卖经过先锋村委会同意。之后，王新中付清了购房款，你不仅交付了房屋给王新中管理和使用，还将土地使用权证和房屋产权证给王新中，王新中夫妇一直居住至今。另外，你们又约定如遇国家政策拆迁，拆迁房屋的各项补偿均归王新中夫妇所有。2019年，上述房屋阳明山片区纳入了棚户区征收范围，你对该房屋的征地拆迁问题提出异议。我们认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，双方就纯经济利益事项所作自由处分，系双方的真实意思表示。本项目于2019年7月28日集中签约。你若认为还有争议，你可以与王新中协商，也可以依法向法院提起诉讼。”同年7月28日，王新中作为被征收人与项目委托单位吉安市吉州区白塘街道办事处签订了一份《吉州区集体土地上房屋征收与补偿协议》，该协议约定位于阳明山166号的房屋被征收，被征收房屋中正房面积为431.35平方米，附属房面积为18.3平方米，被征收房屋补偿款和其他补偿及奖励、补助共计3289811元［其中，被征收房屋补偿款共计3042336元（正房补偿372.73㎡×6898.32元／㎡＋44.24㎡×6563元／㎡＋14.38㎡×6458元／㎡；附属房补偿18.3㎡×100元／㎡；装修补偿63739元；房前屋后树木补偿9200元；附着物补偿13143元）；其他补偿及奖励、补助共计247475元（管线补助、搬迁费、货币补偿、产权调换）］，减去补偿给被征收人位于阳明山安置小区的三套安置房房款2246378元，实领金额1043433元。该协议尾部征收部门处吉安市吉州区土地房屋征收办公室加盖印章，委托实施单位处吉安市吉州区白塘街道办事处加盖印章，审核部门处吉安市房地产管理局加盖印章，被征收人处王新中签名并捺指印。在王新中占有、使用案涉房屋期间，其对该房屋进行了部分改建、扩建和装修，包括新建了一间附属房。一审法院认为：本案的争议焦点：1.案涉二手房购房合同的效力认定问题；2.两原告是否有权要求被告王新中返还案涉房屋的全部拆迁补偿利益？关于案涉二手房购房合同的效力认定问题。案涉位于阳明山166号的房屋虽已取得吉安市房地产管理局颁发的房屋所有权证，但综合本案证据，可以确认该房屋占用范围内的土地属于农民集体所有的土地。根据我国的房地一体原则，案涉房屋的转让必然会导致其所占用的宅基地使用权一并转让，而根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）中宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利等相关规定，以及最高人民法院于2016年11月30日发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”的规定，另结合国家对农村宅基地流转的政策精神，依法应认定原、被告于2006年1月25日签订的《二手房购房合同》因属于《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（四）项规定的情形而无效，无效的合同自始没有法律约束力。被告王新中主张两原告对案涉房屋享有所有权，双方在平等关系下自由交易建立的合同是双方真实意思表示，且经村委会同意，应属合法有效以及两原告的诉请已过诉讼时效的抗辩意见缺乏法律依据，依法不予采纳。关于两原告是否有权要求被告王新中返还案涉房屋全部拆迁补偿利益的问题。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照上述法律规定，案涉二手房购房合同被认定无效后，原、被告因该合同取得的财产应当予以返还。作为出卖人，两原告应返还被告王新中购房款；作为买受人，被告王新中应向两原告返还案涉宅基地上的房屋。因案涉房屋及土地已被国家征收而无法返还，故被告王新中应当折价补偿给两原告。对于被告王新中应折价补偿的数额。原审法院认为，案涉二手房购房合同签订至今已有十余年，根据本案现有的证据可知，在此期间，两原告已履行了出卖人交付房屋的义务，即已将案涉房屋交由被告王新中实际占有、使用，被告王新中亦尽到了买受人支付价款的义务，同时还积极协助两原告消灭房屋上存在的权利负担，并以房屋所有权人的身份对案涉房屋进行了装修、改建以及扩建等提升价值、改善效用的行为。原、被告事实上已较为全面地行使和履行了合同的主要权利和义务。现两原告基于合同无效要求被告王新中返还案涉房屋拆迁所获得的全部补偿利益，明显有违民事活动中的等价有偿原则、公平原则和诚实信用原则。原因在于，首先，案涉合同签订至今的十余年间，随着城镇化进程的加速，案涉房屋及土地已获得较大幅度的增值，该房屋拆迁所获的补偿利益与合同签订时双方约定的购房价款相差巨大，若机械地适用前述法律规定中的折价补偿处理规则，以此要求两原告返还购房款150,000元，被告王新中返还其所领取的全部拆迁补偿款及安置房屋，该处理结果从公平原则来看，一方面未考虑被告王新中因房屋现值和原交易价款之间的差异所造成的损失，未考虑被告王新中在占有使用过程中因合理利用导致房屋价值增加部分对应的拆迁补偿利益；另一方面将使得两原告因合同无效取得巨大利益，造成双方利益失衡的结果。其次，对于案涉合同无效，两原告具有较大过错，应就合同无效承担主要责任。具体而言，根据原告提交的申请报告、吉安市城乡私人建房用地申报表等建房、用地申请材料可知，其对案涉房屋系建造于本集体所有土地之上的事实系明知，作为该宅基地的使用权人，原告应当知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定。但其在明知案涉房屋及宅基地使用权依法不得私自转让给本集体经济组织以外成员的情况下，仍为了获取资金周转将案涉房屋出卖给被告王新中，对合同无效存在较大过错，应对合同无效的后果承担主要责任。相比较而言，虽然被告王新中在应当知道案涉房屋属于农村宅基地房屋，其作为该集体经济组织以外的成员依法不具备取得该宅基地使用权资格的情况下仍与两原告签订购房合同的行为存在过错，但根据本案具体交易情形即案涉购房合同中已明确约定双方应当办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更手续，以及案涉房屋当时已取得房产交易管理部门颁发的房屋所有权证并可在农村信用合作社办理抵押贷款，且案涉房屋的转让经过了两原告所在村委会同意等事实，被告王新中有一定的理由相信案涉房屋可以办理权属转让手续。因此，相较于两原告，被告王新中对案涉合同无效存在较小的过错，应对合同无效的后果承担次要责任。再次，在此十余年间，两原告未对合同的效力提出异议。相反，其二人已通过签署授权委托及赠予书、购房清款书的方式明确承诺如案涉房屋遇拆迁，自愿放弃拆迁所得的全部利益及相应的法律权利，拆迁所得的全部利益由被告王新中享有。在无相反证据的情况下，应认定上述承诺系两原告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。而在前述意思表示真实、明确、具体的情况下，两原告应当预见到作出该承诺可能产生的法律后果，现其在当初购房款和拆迁补偿利益落差较大的情形下，仅以合同无效为由诉求被告退回拆迁利益明显违反了民事活动中应当遵循的诚实信用原则。两原告虽辩称案涉授权委托及赠与书上的签名及捺印不是其二人所为，但该授权委托书及赠与书所载明的内容能够与本案现有的其他证据相互印证，故在两原告未就其该项主张提供证据加以证明的情况下，依法对该授权委托及赠与书的证明效力予以确认。因此，两原告要求被告王新中返还案涉房屋全部拆迁补偿利益的诉请，依法不予支持。但考虑到案涉合同确属无效，被告王新中对合同无效存在一定过错且两原告也遭受一定经济损失，如被告王新中居住使用案涉房屋期间的占有使用费用以及案涉房屋及土地拆迁补偿利益中实际包含了两原告作为集体经济组织成员的特定身份利益等，故基于公平原则，被告王新中应当给予两原告适当的补偿。基于诚实信用原则和公平原则，综合案涉合同的无效事由、实际履行情况、双方过错程度及损失大小、案涉房屋拆迁补偿款数额等因素，并抵销两原告应返还给被告王新中的购房款150,000元，原审法院酌定被告王新中应按照案涉购房合同签订前房屋建筑面积对应的拆迁补偿款的5%比例补偿给两原告。根据案涉房屋征收与补偿协议，拆迁补偿款分为被征收房屋补偿款和其他补助及奖励、补助，其中其他补助及奖励、补助部分系对拆迁前房屋实际居住人以及拆迁后安置房所有权人的补偿，与房屋使用人的使用行为以及安置房所有人密切相关，而与房屋及宅基地的权属关系不大，故该部分应当由被告王新中所有。而被征收房屋补偿款系按照房屋（正房及附属房）的面积及对应的单价予以计算，其中便包括案涉购房合同签订前已有的建筑面积对应的补偿款。根据案涉房屋所有权证及双方当事人的陈述，购房合同签订前的房屋面积应为302.26㎡，且均属于正房部分。据此计算出按照案涉购房合同签订前房屋建筑面积对应的拆迁补偿款数额为2,085,086.2元（302.26㎡×6,898.32元/㎡）。至于安置房、装修补偿、房前屋后树木补偿及附着物补偿，因亦属于对拆迁前房屋实际居住人的补偿，故应由被告王新中所有。除去已支付的购房款150,000元，被告王新中尚应补偿两原告拆迁补偿款104,254.31元（2,085,086.2元×5%）。原告刘秋云、李桃华请求确认其与被告王新中于2006年1月25日签订的《二手房购房合同》无效于法有据，依法予以支持，但其诉请被告王新中返还案涉房屋所产生的全部拆迁利益缺乏充分的事实及法律依据，依法不予支持。根据等价有偿原则、诚实信用原则和公平原则，综合合同的无效事由、实际履行情况、双方过错程度及损失大小、案涉房屋拆迁补偿款数额等因素，并抵销两原告应返还给被告王新中的购房款，依法酌定被告王新中补偿两原告拆迁补偿款104,254.31元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、原告刘秋云、李桃华与被告王新中于2006年1月25日签订的《二手房购房合同》无效；二、除去已支付的购房款150,000元，被告王新中尚应补偿原告刘秋云、李桃华拆迁补偿款104,254.31元，限判决生效之日起10日内履行完毕；三、驳回原告刘秋云、李桃华的其他诉讼请求。案件受理费33,119元，保全申请费5,000元，合计38,119元（两原告已预交），由原告刘秋云、李桃华共同负担36,911元，被告王新中负担1,208元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：阳明山166号房屋产生的拆迁利益的归属应当如何确定。首先，关于涉案《二手房购房合同》的效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损失社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”通过一审法院查明的事实，涉案房屋虽已取得吉安市房地产管理局颁发的房屋所有权证，但该房屋占用范围内的土地属于农民集体所有的土地。原审法院依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）中宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利等相关规定，应认定王新中与刘秋云、李桃华于2006年1月25日签订的《二手房购房合同》违反法律强制性规定而无效，该认定正确。王新中关于涉案合同为有效合同的上诉理由缺乏法律依据，本院依法不予采纳。其次，关于涉案房屋拆迁利益的归属问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因王新中与刘秋云、李桃华签订的《二手房购房合同》无效，且涉案房屋已被征收无法返回，原审法院认定应依据双方在签订合同时各自的过错责任来判断责任的承担范围，该认定正确。首先，合同签订后，刘秋云、李桃华向王新中交付了房屋，王新中亦支付了购房款，王新中在涉案房屋中已居住逾十年，期间对涉案房屋占有、使用、修缮、改建并扩建，期间刘秋云、李桃华亦未提出异议，刘秋云、李桃华上诉主张授权委托及赠与书、领条及购房清款书上的签名及捺印不是其二人亲笔签字，但原审法院认定该授权委托书及赠与书载明的内容能够与其他证据相互印证，刘秋云、李桃华亦没有提供充分证据证实的情况下，据此确认授权委托及赠与书、领条及购房清款书的证明效力，认定正确，原审法院认为刘秋云、李桃华基于合同无效要求王新中返还所有拆迁补偿利益，违反了民事活动中的等价有偿原则、公平原则和诚实信用原则，认定正确。刘秋云、李桃华的该上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予采纳；其次，刘秋云、李桃华作为先锋村委会的村民，亦是涉案房屋宅基地的使用权人，应明知案涉房屋及宅基地使用权依法不得私自转让给本集体经济组织以外成员，原审法院认定刘秋云、李桃华应承担合同无效的主要责任，认定正确；王新中在购房时，在刘秋云、李桃华没有交付房屋所有权证书的情况下便购房，原审法院认定王新中应承担次要责任，认定正确。第三，原审法院综合全案事实，结合合同实际履行情况、案涉房屋及土地拆迁补偿利益包含刘秋云、李桃华作为集体经济组织成员的特定身份利益、双方的过错程度及损失大小、案涉房屋拆迁补偿款数额等因素，基于公平原则，酌定王新中在扣除已付购房款、其自身扩建房屋应得补偿款的前提下，支付5%的拆迁补偿款即104,254.31元给刘秋云、李桃华，处理并无不当。综上，王新中、刘秋云、李桃华的上诉请求和理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35503.58元，由上诉人王新中负担2385.09元，由上诉人刘秋云、李桃华负担33118.49元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年八月十日书记员  罗 莎