广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初26456号原告：深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘街道罗沙路莲塘工业区一小区****中**A，统一社会信用代码914403007883430085。法定代表人：李飞跃。委托诉讼代理人：庹红梅，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于海心，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：家利物业管理（深圳）有限公司世纪汇分公司，住所，住所地深圳市福田区福中路三路1280黄埔雅苑会所及商场****社会信用代码91440300586710367K。法定代表人：杭大强。委托诉讼代理人：张晓顺，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦伦，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。原告深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司诉被告家利物业管理（深圳）有限公司世纪汇分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法适用普通程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人庹红梅、于海心，被告的委托代理人张晓顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与深圳和记黄埔中航地产有限公司（现更名为深圳世纪汇商场有限公司（以下简称世纪汇）于2014年4月18日签订《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》，第3.1条中约定由世纪汇委托被告提供物业管理服务。原告于2014年4月25日通过银行转账向被告支付物业经营保证及水电周转金共：156447.90元；被告于2014年7月1日出具收据。原告与世纪汇的租赁合同于2016年12月l5日解除，被告处还余有原告交付的物业经营保证金及水电周转金未返还，原告与被告沟通返还未果。请求法院判令：1、被告向原告返还经营保证金及水电周转金共计116557.85元，并支付利息，从2016年12月15日起计至清偿之日止，暂计至2019年12月14日的利息为17144.10元；2、被告承担本案的案件受理费。庭审时，原告明确2019年8月19日之前的利息按同期银行贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告书面答辩称，一、被告主体不适格，应驳回原告起诉。根据原告提交的证据l《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》第3.1条约定，是和记物业服务（深圳）有限公司[更名后：家利物业管理（深圳）有限公司]作为“受托管理人”为原告提供物业管理服务。而被告只是经营保证金、水电周转金的款项接收方，并非《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》所约定的为原告提供物业管理服务的“受托管理人”，所以，原告应起诉家利物业管理（深圳）有限公司，不是起诉被告，被告主体是不适格的。二、假设被告主体适格，那么根据原被告双方约定，被告无须退还原告的经营保证金。根据原告提交的证据1《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》附件三“第三部分：经营保证金”第6条约定“为免生疑，若由于乙方原因提前终止租赁合同，甲方及受托管理人无需退还任何经营保证金。”以及第3条即在原告违约的情况下，是不退还经营保证金。结合原告提交的证据4“10943号案民事判决书”，可以证明判决已经确认了原告的违约行为及因原告原因提前解除合同，故被告无须退还原告经营保证金，即应予没收经营保证金。三、针对原告诉求的水电周转金，由于原告拖欠2016年10月至12月15日电费17552.75元、水费74.76元、隔油池费33元，应该从18624.75进行扣减。并且，根据原告提交的证据l《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》附件三“第四部分”第3.4条约定，扣除未付水电费后，也是无息退还。故原告诉求该部分款项的利息，不应支持。四、原告诉求返还经营保证金及水电周转金的金额116557.85元，实际是用在被告处的经营保证金及水电周转金合计款156447.9元抵扣欠费（即物业费22229.54元十电费17552.75元+水费74.76元+隔油池费33元）之后得出的金额。即是说，原告是自认拖欠被告上述费用，但被告对于原告所做的拖欠物业管理费所作的抵扣不接受，因为根据双方约定，被告可以没收原告的经营保证金（具体详见理由一）。五、退一步讲，假设法院判决退还原告的经营保证金，那么根据第3条约定，也是无息退还，所以被告诉求经营保证金的利息不应支持。经审理查明，2014年，深圳和记黄埔中航地产有限公司（甲方、出租方、现更名为深圳世纪汇商场有限公司，下称世纪汇公司）与被告（乙方、承租方）签订《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》约定，本协议是对甲方、乙方共同签订的《深圳市房屋租赁合同书》，甲方将位于深圳市福田区（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用。乙方同意该商场由甲方委托和记物业服务（深圳）有限公司［受托管理人，已更名为家利物业管理（深圳）有限公司、下称家利物业公司］提供物业管理服务，亦同意遵守甲方或受托管理人制订和修改的该商场各项管理制度。甲方有权随时更换受托管理人，在事先书面通知乙方的前提下亦有权委托受托管理人代收本补充协议项下甲方有权收取的任何款项，而无须征得乙方同意。自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保（5.4条）；乙方应于每个公历月第5日或之前，向受托管理人支付租赁期内其余月份至当月物业服务费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费（5.7.3条）；发生乙方破产、解散或清算或乙方违反本补充协议约定的其他义务以致严重影响租赁合同继续履行等情况时，甲方有权书面通知乙方终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金，若甲方及受托管理人收取的经营保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿（15.4条）；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金，乙方欠交以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠交的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施（15.5条）；《补充协议》附件三约定，经营保证金为655593.15元，相当于三个月的基本租金以及物业服务费，自本合同签署之日起7日内，乙方应向甲方支付经营保证金中相当于三个月基本租金的款项517770元，并向受托管理人支付相当于三个月物业服务费的款项137823.15元；如租赁期内基本租金或物业服务费有所上调，乙方须在收到甲方或受托管理人关于补足经营保证金的书面通知之日起15日内按照每月基本租金或物业服务费之调整幅度而根据上述之计算方法相应补足，直至经营保证金数额相当于调整后之每月基本租金及物业服务费总数之三个月数额。经营保证金在租赁期届满或非因乙方违约而租赁合同提前终止，且乙方已向甲方返还房产、结清费用等手续的60日后无息返还。物业服务费为每月每平方米37元，每月为45941.05元，水电周转金为18624.75元，在租赁期届满后六十日内受托管理人将水电周转金扣除乙方未付水电费无息退还乙方。2014年4月25日，原告向被告转账支付220030.40元。被告于2014年7月1日向原告分别开具收到经营保证金137823.15元、水电周转金18624.75元的《正式收据》。另查，被告是家利物业公司的分公司，深圳和记黄埔中航地产有限公司（甲方）于2011年8月9日与家利物业公司（乙方）签署了《深圳世纪汇广场前期物业服务合同（商场）》，甲方委托乙方对世纪汇广场提供物业服务。又查，因原告（下称粉蓝衣橱公司）与世纪汇公司因履行租赁合同产生纠纷，世纪汇公司于2016年1月26日以房屋租赁合同纠纷为由将粉蓝衣橱公司列为被告诉至本院，本院于2016年10月10日依法作出（2016）粤0304民初3381号民事判决书，上述判决认定，粉蓝衣橱公司已向世纪汇公司支付的经营保证金517770元抵扣其拖欠的租金及违约金。2018年，世纪汇公司再次以租赁合同纠纷为由将粉蓝衣橱公司列为被告诉至本院，粉蓝衣橱公司亦提出了反诉，本院经审理认为，粉蓝衣橱公司向和记物业管理（深圳）有限公司世纪汇分公司（被告更名前的名称）支付的220030.40元为涉案商铺服务单位收取的经营保证金137823.15元及水电周转金18624.50，粉蓝衣橱公司不应向世纪汇公司主张。本院于2019年9月12日依法作出（2018）粤0304民初10943号民判决书，判决确认双方的租赁合同及补充协议于2016年12月15日解除，粉蓝衣橱公司向出租方支付拖欠的租金等费用。庭审时，原告与被告均确认该判决一审生效，粉蓝衣橱公司已履行了上述判决的给付义务。再查，被告截至涉案的租赁合同解除之日即2016年12月15日，原告尚欠物业管理费22229.54元、空调系统维护费33元及2019年10月、11月、12月的水电费7950.29元、8147.11元、1530.11元，原告主张被告返还的费用已扣除上述欠费。庭审时，原告称其承租涉案商铺期间，均是向被告支付物业管理费等费用。以上事实，有各方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，世纪汇公司与家利物业公司之间签订的《深圳世纪汇广场前期物业服务合同（商场）》系双方真实意思表示，合法有效，而世纪汇公司与原告签订的《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》实为包含租赁合同及物业服务合同的复合合同，通过该合同，业主指定家利物业公司为涉案商铺受托管理人，原告作为非业主使用人，也同意接受相应的物业服务。根据原告实际履行合同的情况可知，实际为涉案商铺提供物业服务的为被告，被告为家利物业公司的分公司，其亦是基于世纪汇公司与家利物业公司签署的上述合同履行物业服务义务，原告与被告间成立事实上的物业服务合同关系，前期物业服务合同对被告亦具有约束力。根据补充协议第15条第15.5款约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”，据此，原告已向被告支付137823.15元的经营保证金，被告自原告逾期支付物业管理费等费用的第30日起有权在经营保证金中扣除欠缴费用以减少损失。扣除原告拖欠的物业管理费22229.54元、空调系统维护费33元，被告应向原告返还经营保证金115560.61元（137823.15-22229.54-33）。被告抗辩称经营保证金应予以没收依据不足，本院不予支持。原告支付的水电周转金为18624.75元，扣除其拖欠的2016年10月、11月、12月的水电费7950.29元、8147.11元、1530.11元后，被告还应向原告返还水电周转金997.24元（18624.75-7950.29-8147.11-1530.11），被告合计应向原告返还经营保证金、水电周转金116557.85元（115560.61+997.24）。根据补充协议约定，被告应在合同解除60日后无息向原告返还上述费用，生效的民事判决书已确认涉案的租赁合同自2016年12月15日解除，被告最迟应在2017年2月13日向原告返还上述费用，被告逾期返还，应自逾期之日即2017年2月14日起向原告支付利息，其中2017年12月14日至2019年8月20日期间的利息按同期银行贷款利率计算，2019年8月21日起至实际清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告主张利息起算时间、利息标准有误的部分，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告家利物业管理（深圳）有限公司世纪汇分公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司返还经营保证金、水电周转金116557.85元及利息（利息自2017年2月14日计算至实际清偿之日止，其中2017年2月14日至2019年8月20日期间的利息按同期银行贷款利率计算，之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2974.04元（已由原告预交），由原告负担19元，由被告负担2955.04元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年八月二十六日书记员  胡洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。