湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0527民初35号原告：刘伦高，男，1962年5月4日出生，汉族，居民，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：秦晓平，湖南富强律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，湖南富强律师事务所实习律师。被告：绥宁县博轩房地产开发有限责任公司（以下简称博轩公司），地址：绥宁县长铺镇川石开发区滨江路**。社会统一信用代码91430527MA4L7AX33P。法定代表人：刘天华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周勇，湖南方剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄民军，男，1977年10月25日出生，苗族，住绥宁县。原告刘伦高与被告博轩公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月23日、6月30日二次公开开庭进行了审理。原告刘伦高及其特别授权委托诉讼代理人秦晓平、一般授权委托诉讼代理人陈涛（仅参加了第一次庭审）、被告的法定代表人刘天华及其特别授权委托诉讼代理人周勇、一般授权委托诉讼代理人黄民军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伦高向本院提出诉讼请求：1、责令被告将符合法律规定和合同约定的房屋交付原告使用；2、责令被告承担逾期交房违约金16900元【暂计至2019年12月31日（100元/天×169天=16900元），之后逾期交房违约金顺延照计】；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第2项诉讼请求变更为：责令被告承担逾期交房违约金，从2019年7月15日至该房屋达到验收合格标准之日止。事实和理由：原告刘伦高与被告博轩公司根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》等相关法律、法规的规定，以及绥宁一中与博轩公司及原告等270户所组成的联合体成功竞拍原绥宁一中造纸厂及周边土地的实际情况，对绥宁一中综合楼（又名：盛世博轩?德馨苑）项目进行联合开发，在平等、自愿、协商一致的基础上于2017年7月30日签订了《盛世博轩?德馨苑联合建房协议》（以下简称《联合建房协议》），双方就联合建房的住宅建设标准、联合建房的实施、物业的确定、费用的支付以及违约责任等做了详细约定，其中第三条第二款约定被告应于2019年7月15日前将竣工验收合格的房屋交付原告。在履约中，原告按约履行了付款等相关合同义务，被告却未能在约定期限前将符合法律规定和合同约定的房屋A栋701房交付原告使用，直到2019年10月14日才向原告发出《交房通知书》，且未向原告提供房屋验收合格的相关证明文件。据原告了解，直到现在该房屋仍然没有进行竣工验收和消防验收，没有达到法律规定和合同约定的交付条件。为督促被告尽快依法、依约交房，特提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼主张。被告辩称，（一）答辩人已经通知包括被答辩人在内的联合（合伙）建房（代建）的业主于2019年10月15日开始交房。被答辩人因不愿交纳合同约定的90%房款，不愿意承担不做外墙保温的责任，有意曲解合同谋求不当利益，故意拒绝答辩人对涉案房屋的交付。（二）答辩人之所以定于2019年10月15日开始交房，系以下几个因素造成，答辩人没有过错，不能认定答辩人违约和承担违约责任。1、不可抗力因素。①不可抗力的自然天气影响，特别是2019年3-9月份外墙粉刷及涂料施工时段，因气候异常，雨水天气不间断，严重影响后期外墙涂料及外架拆除施工，导致工期延误120天。②基础工程施工（2017年9月-2018年4月），因地质复杂、地下水丰富，造成不可预见的隐蔽工程量，也是不可抗力因素致使工期增加，比预计工期延长3个月。2、主要原因——被答辩人等联合建房业主违规不做外墙保温工程。因双方合同约定内容违反法律规定，如果不切实解决，将长期致使房屋无法通过竣工验收。按国家房屋强制设计标准和建设规范及政策，本案房屋不做外墙保温节能，相关验收部门就不能进行竣工验收，直接导致项目工程的房屋无法通过竣工验收。由此因双方合同约定内容违反法律规定所造成不能验收及交付房屋，不是答辩人的过错。而且答辩人为解决不因外墙保温工程而影响竣工验收和交房，积极向相关部门争取对外墙保温节能做甩项验收，要求由联合建房人承诺在二次装修时自行实施外墙保温节能施工，以取得相关部门对外墙保温节能甩项验收的同意，但是各联合建房人不积极配合，拖延签名时间，至今有部分人仍没有签名，将继续严重影响本项目竣工验收。3、国家政策原因，准不可抗力因素。①2018年5月份左右，国家环保整治，导致本县无砂石及各种砖砌体等材料供应，均需从外县采购，且材料紧缺、价格高，影响进度约1个月。②高考期间停工影响，因项目工程紧挨学校，应绥宁县住建局及学校要求，2018年、2019年高考、高二毕业会考、初升高会考停工共计20天左右，比绥宁县城其它项目工程延误20天。③政府消防验收职能部门改制影响。据建科函[2019]52号、湘建设函[2019]184号、及《湖南省住房和城乡建设厅湖南省应急管理厅湖南省消防总队关于做好建设工程消防设计审查验收职责移交工作的通知》，我县住建局因消防验收改制，需调整验收人员，制定及完善消防验收标准规范，拖延消防验收。（三）答辩人通知被答辩人等住户于2019年10月15日交房时，案涉工程客观上已完全达到竣工验收和交付标准，实际上并不影响包括被答辩人在内的联合（合伙）建房（代建）的业主对房屋的交接、装修、使用。绥宁县住建局等相关部门在验收方面的拖延，系行政管理范畴，不影响双方民事合同中房屋的交接、装修、使用等实际性的民事权益。（四）被答辩人请求“责令被告承担逾期交房违约金16900元等等”，不应支持。1、答辩人没有于2019年7月15日前将竣工验收合格的房屋交付，是因为上述3方面原因所致，依法不能认定系答辩人的过错和违约行为。根据合同法第110条、第117条的规定，被答辩人请求答辩人承担违约责任无事实和法律依据。2、我国对于合同违约金的支付以实际损失为基础，即使答辩人存在逾期交房的行为，答辩人认为也不能按照双方协议约定支付被答辩人主张的违约金，因为绥宁县住建局等相关部门在验收方面的拖延，系行政管理范畴，不影响双方民事合同中房屋的交接、装修、使用等实际性的民事权益，被答辩人实际没有什么经济损失，答辩人有权请求法院依据《合同法》第一百一十四条第二款的规定调整违约金。被告补充辩称，（五）被答辩人的第一项诉讼请求不应支持。1、双方合同仅仅约定“2019年7月15日之前……将乙方物业移交给乙方”，并没有约定“将房屋交付乙方使用”。因为“乙方物业为自建自住房，甲方仅系受乙方委托代建”，所以，双方存在物业移交，由此，双方关于“物业移交”不适用商品房买卖行为“房屋交付使用”的法律情形。2、双方合同并没有约定“将符合法律规定和合同约定的房屋交付乙方使用”，双方约定移交物业，但是物业移交后是否必须符合法律规定的使用状态，不决定于答辩人单方：①必须要看双方合同约定，因为合同法有“约定大于法定”的原则，譬如按照国家规范，先有节能工程验收，再可能通过竣工验收，然后再是消防验收，涉案合同没有约定完成节能工程验收、消防验收。②必须要看合同约定条款是否前后矛盾、是否与法律强制性规定相违背，违背则双方约定无效。譬如合同虽约定“2019年7月15日之前完成项目的竣工验收”，但是合同又约定不做外墙保温节能，该约定违背法律强制性规定，本案房屋因被答辩人没有委托答辩人做外墙保温节能，直接导致项目工程的房屋无法通过节能工程验收，并造成无法竣工验收。由此，“2019年7月15日之前完成项目的竣工验收”的约定，因与双方约定的其他违背法律强制性规定的内容前后矛盾，致使该约定不可能完成，系无效约定。3、被答辩人无权请求将符合法律规定和合同约定的房屋交付乙方使用”。《合同法》第110条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。本案房屋因被答辩人没有委托答辩人做外墙保温节能，直接导致项目工程的房屋无法通过节能工程验收和竣工验收，答辩人在相关验收部门没有同意节能工程甩项验收情况下导致不能完成竣工验收，符合《合同法》第110条规定的当事人不可以要求履行的法定情形。4、答辩人已经通知被答辩人移交物业，系被答辩人的原因致使不能完成物业移交。（六）因被答辩人第一项诉讼请求不应支持，则其第二项诉讼请求也不能支持。另外，被答辩人凭《联合建房协议》第六条第2款“否则按100元/日的标准进行处罚”的内容无权主张“由答辩人支付被答辩人逾期交房违约金”的诉求，因为①该内容约定的是“处罚”行为，明显是不平等主体的处罚，处罚不是平等主体支付违约金行为，也不是赔偿款条款，②该约定没有规定“由谁处罚”、“处罚谁”、“谁执行处罚”、“处罚资金归谁或者如何处理”，约定不明确，不具有可操作性；③其约定内容的性质就如“订金”不是“定金”一样，存在根本性区别。综上所述，被答辩人的请求不应支持，恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理查明，2014年7月1日，绥宁一中作为甲方与乙方湖南长宁投资有限公司（下称长宁公司）签订《合同书》，合同载明：根据2013年3月12日县委、县政府在绥宁一中现场办公会纪要精神（以下简称《纪要精神》），欲利用绥宁一中原造纸厂土地采取商业模式综合开发修建“绥宁一中综合楼”。经公开招商，乙方为中标开发商。双方达成如下协议：第一条、商业开发模式。根据《纪要精神》，甲方将该校原造纸厂土地申请县政府及相关部门定向规划为绥宁一中综合楼商业开发用地，并定向商业开发建设绥宁一中综合楼，包括学生食堂和商品房等。该宗地依据《纪要精神》采用招拍挂方式出售开发，乙方必须积极参与招拍挂活动并获取土地使用权，并最终获得绥宁一中综合楼的商业开发权。甲方将县政府返还的土地费用从乙方定向开发的绥宁一中综合楼项目中按照本协议约定购买乙方2、3层房产，用于学生食堂用房等。第二条、开发项目概况。项目名称：绥宁一中综合楼。建设地点：绥宁一中原造纸厂厂域。建设规模：拟定38000平方米，以县规委会、规划局审定为准。其中学生食堂面积不低于3000平方米，教职工商品房约246套。建筑层数：拟定26层，以县规委会、规划局审定为准。其中第一层为门厅、门面、车库，二三层为学生食堂，四层开始为商品房……。第三条、本次开发用地为绥宁一中原造纸厂厂域土地，实际面积以县国土局招拍挂公示面积为准。根据《纪要精神》，建设用地通过招拍挂方式出售。因此，必须在招拍挂方式出售建筑用地时获得此土地使用权和开发权。乙方自愿承担整个招商活动及为获取土地使用权和土地开发权的所有相关费用。乙方若未能获得商业开发用地和开发权，则原甲、乙双方的招商和本合同书自动失效，甲方不承担任何经济和法律责任，乙方承担一切责任。……第五条、教职工商品房的约定。……外墙：高级外墙涂料，不做保温……。双方还就学生食堂、教职工商品房的建设标准、价款与违约责任等相关事项进行了详细约定。2017年5月10日，绥宁一中作为甲方与乙方博轩公司签订《补充合同》，合同载明：乙方法人袁炳利代表长宁公司于2014年7月1日与甲方就绥宁一中综合楼项目开发签订了合同书，由于规划原因造成土地使用权迟迟不能拍卖，合同迟迟不能履行，期间长宁公司已经进行了系列变更，如今原合同书所指定的国有土地使用权已经由乙方通过竞拍方式获得，经双方在原合同的基础上友好协商签订如下补充条款:第一条、原合同中约定的长宁公司的权利、义务由乙方继承和履行，特别是与食堂相关的约定不变。第二条、原学生食堂与教工住宅楼拟定为合栋建设，因规划原因调整为分栋建设。第三条、原合同约定的甲方教职员工建房由开发模式变更为联合建房模式;原合同约定的教职工建房均价由2180元/m2调整到2266元/m2。第四条、原合同所约定的甲方教职员工建房的权利乙方继续予以保证，但相关约定以乙方与甲方教职员工重新签订的《联合建房协议》为准。2017年7月30日，原告刘伦高与被告博轩公司签订的《联合建房协议》载明：联合建房主导方（简称甲方):博轩公司，联合建房合伙方(筒称乙方):刘伦高，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规和之前签订的相关合同，以及绥宁一中、博轩公司及陈贵等270户所组成的联合体，成功竞拍原绥宁一中造纸厂及周边土地的实际情况，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就联合建房事宜达成如下条款:第一条、建设项目名称、建设方式及乙方物业性质:1.建设项目名称:绥宁一中综合楼(推广名:盛世博轩?德馨苑)。2.建设方式:联合建房方式。3.物业性质:甲方物业为安置开发，乙方物业为自建自住房。第二条、联合建房的住宅建设标准:(1)楼层层高:2.9米。(2)外墙:高级外墙涂料，不做保温。(3)内墙……。第三条、联合建房的实施：……二、乙方物业委托甲方全程风险代理建设，具体约定如下：1、代理内容为建设过程全程代理，包括：(1)依法办理征地报批环节、规划报批环节、场地五通一平环节、设计及审批环节、项目立项报建等项目前期相关手续及建设;(2)在建房施工环节依法选择施工单位，对施工安全、质量、进度、成本进行控制并确保工程合格;(3)办理《不动产权证》;(4)在乙方符合条件的前提下，为乙方办理银行按揭贷款或公积金贷款手续，但所贷款项乙方须用于支付联合建房款项。2、代理方式为全程风险代理，具体包括：(1)建设安全风险代理:甲方在代理建设过程中须严格按照安全施工规范安全施工，如发生安全事故由甲方承担全部责任。(2)进度控制风险代理:甲方必须于2019年7月15日之前完成项目的竣工验收并将乙方物业移交给乙方，否则按100元/日的标准进行处罚。(3)建设质量风险代理:物业必须达到约定建设标准，否则甲方必须无偿建设到约定标准为止;质量必须达到国家相关验收标准的“合格”标准，否则甲方赔偿乙方ー切损失。(4)建设成本控制风险代理:双方约定甲方按平均价格2266元/㎡(具体详见附表一)的标准控制联合建房的总费用(但乙方按本合同第五条约定支付费用);如果联合建房物业在建设过程中某环节的费用超出上表的控制而造成亏损，视甲方代理不力、管理不当，由甲方承担亏损。如甲方管理得当，将建设实际成本控制在预算成本以内，则节约部分乙方作为佣金支付给甲方。第四条、乙方物业的确定。按照土地的联合竞买协议及2017年7月23日的分房方案，乙方物业分配如下：一、乙方物业基本情况:住房****，房号:A701。该住宅产权面积(包括分摊的小区公共面积)约125.80m2(最终以不动产证登记面积为准）。……四、地下车库、一层门面及仓库等权属归甲方所有，甲方有权销售、租赁、处置，乙方对权属不得有任何异议。在同等条件下，联合建房合伙人有优先购买权。第五条、乙方建房费用的支付：一、乙方联合建房的总控制费用:乙方建房费用根据其物业分配的楼层进行楼层调整后的价款进行支付。乙方建房费用的控制价格＝双方核定的平均控制价(2266元/㎡)+楼层调节价，经全体合伙人协商一致调整后的各层控制价格详见附表二。经查表，乙方建房总控制单价为2200.00元/m2，乙方建房总控制费用为276760.00元。并在最后一次付款中依据权证面积(由房产部门进行计算)，按照多退少补的原则进行调整结算。二、乙方自愿选择方式（二）向甲方支付合伙建房费用：……(二)方式二：1、在联合拍得此建房用地后7天内预交土地款2万元；2、施工图纸出来并在开工后15天内交5万元;3、在乙方物业砌体完工后7天内交足联合建房款的85％，本次应交金额为_165246.00元;4、本项目所有工程经相关部门验收合格后7日内，交足房款的90％，本次应交金额为13838.00元;5、在领取《不动产权证》时乙方付清所有尾款。……第六条、违约责任：1、乙方须按时交款，不得拖延，确保工程建设顺利进行，否则，按所拖欠金额的1％每日的标准支付甲方的财务成本，并以此类推。2、甲方必须于2019年7月15日之前完成项目的竣工验收并将乙方物业移交乙方，否则按100元/日的标准进行处罚。第七条、其他：……3、如乙方在合伙建房过程中权属发生变更，甲方不负责办理权属变更手续及费用。4、此协议一式五份，甲、乙双方各执一份，另三份留甲方处备用，签字生效。5、未尽事宜，双方友好协商解决或签订补充协议完善，补充协议和本协议具有同等法律效力。甲方加盖其公司公章及法定代表人私章，乙方原告签署本人姓名并捺印。2019年3月19日，绥宁县建设工程质量监督站就绥宁一中综合楼工程发出工程质量监督单，该监督单事项及要求栏载明：该工程进入内外墙粉刷但未进行节能样板间施工、部分人员未在岗履职、部分墙体存在多种砖混砌等不规范清形，要求建设、监理方督促施工方针对存在的问题整改好后方可进入后续施工。2019年6月10日，博轩公司向绥宁县工程质量监督站提交竣工验收的报告，以绥宁一中综合楼工程已全部完工，已具备竣工验收条件为由，申请对该工程进行竣工验收。当月12日，该站在前述报告下方批注“尚未进行节能部分施工及节能分部验收，未达到工程竣工验收条件”的意见，并加盖该站公章。2019年7月16日，博轩公司向各购房户发出《关于延期交房的通知》，称在2017年9月1日至2019年7月14日施工期间683天中，雨雪天气达354天，导致工程不能如期完工，预计交房时间延期90天。2019年7月20日，博轩公司向各联合建房人发送《关于确定德馨苑外墙保温节能施工方式的通知》，告知各位联合建房人不做外墙保温节能工程将导致工程不能验收，不能办理产权证的后果，并提出两种解决方案，一是各联合建房人增加相应成本费用约6000-12000元/户，继续委托博轩公司实施，在验收时一次性通过；二是大家共同努力，争取对外墙保温节能甩项验收，并由各位联合建房人承诺在二次装修时自行实施外墙保温节能施工，确保国家政策落实到位。为尽快解决问题，不过多影响验收时间，恳请各位联合建房人在2019年7月31日之前亲临项目部选择施工方式，然后再根据少数服从多数的原则，最终确定德馨苑外墙保温施工方式。通知后附签名表两份，供各联合建房人签名确认其选定的解决方案用。表一为选择委托博轩公司实施外墙保温的业主签名表，表二由承诺书和签名表两部分组成，承诺书内容为：绥宁县质监站：我等270人，系绥宁县一中综合楼项目业主，本人请求将本人的外墙保温节能在验收时甩项处理，并承诺在二次装修时严格按照国家要求自行施工完善。特此承诺。该承诺书下方即为承诺人签名表。2019年8月6日，博轩公司向各位联合建房人发布《关于通力合作克服外墙保温节能影响竣工验收的通知》，该通知载明：截至今日止，由于只有一户同意选择委托本公司实施外墙保温节能工作，根据少数服从多数的原则，本公司确定德馨苑的外墙将按照《联合建房协议》第二条第（2）款的约定不做保温，但这有悖于绥宁县质检站“外墙不做保温就不能验收”的指示和精神，更不符合国家对建筑节能的要求，如果不妥善处理，将会严重滞后德馨苑的竣工验收及交房。如何顺利通过验收，这就需要大家的通力合作和共同努力！恳请尚未在承诺书（请求外墙保温节能甩项验收并在二次装修时自行完善的承诺书）上签字的合伙人尽快签字同意，否则因此所造成的延迟验收、交房、博轩公司将不承担责任。其中表二签名情况为：2019年7月签名为48户，8月签名115户，9月签名27户，合计190户。2019年10月14日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位、绥宁一中、绥宁县住建局等部门参与了绥宁一中综合楼（教工住宅楼）工程竣工预验收。施工单位、建设单位、监理单位、设计单位对单位（子单位）工程竣工初验意见分别为：合格、初验合格、初验合格、对提出的问题整改好之后合格。当天，博轩公司向各联合建房户发送交房通知书，称案涉工程已于2019年10月14日经相关部门验收合格，已达合同约定交房条件，定于2019年10月15日上午9时开始正式交房，请各位业主到项目部办理交房手续。2019年11月2日，勘察单位湖南中核建设工程公司与设计单位湖南金鼎建筑设计研究院就绥宁一中综合楼工程分别出具了勘察、设计单位工程质量检查报告（合格证明书），监理单位湖南正茂建设管理有限公司出具了工程质量评估报告，综合验收评价该单位（子单位）工程的施工质量达到合格要求。2019年11月4日，施工单位湖南鑫泰建筑工程有限责任公司向建设单位即本案被告出具《工程竣工报告》，以案涉工程施工任务已经完成为由，提请建设单位安排对该工程进行竣工验收。2020年4月9日，被告博轩公司向绥宁县安全质量监督站、备案机关递交绥宁一中综合楼工程竣工验收申请报告，称案涉工程已按设计及合同约定内容完成（甩项的分部分项工程及原因见后），拟定于2020年4月17日在项目部对该工程进行竣工验收，请求派员与会监督该工程的竣工验收。该报告的尾部“甩项的分部分项工程及其原因”栏载明：建筑节能分部工程进行甩项验收。该住宅楼为联合建房，广大住户为节约成本，联合建房协议中明确了不考虑该建筑的节能保温，并报住建局批准（详见节能甩项验收的报告）。2020年4月17日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位以及绥宁一中、绥宁县住建局等单位分别派人参加了对绥宁一中综合楼（教工住宅楼）工程的竣工验收，单位（子单位）工程质量竣工验收记录中的综合验收结论载明：本工程符合设计与施工质量相关验收规范要求，同意验收合格。本工程外墙节能保温实行甩项验收，要求各业主在二次装修时严格按照国家要求自行施工完成。后建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位均在该验收结论下方加盖本单位公章，其中监理方等系最后完善签字盖章的单位，其签字盖章时间为2020年6月10日。原告已经按照约定支付了90%的购房价款，余款未支付，并于2019年11月23日接受了房屋。案涉工程至今未进行节能工程施工，消防验收资料未完善，未通过竣工验收备案。另查明，2017年6月1日，绥宁县城乡规划管理局为绥宁一中综合楼工程颁发了建规［地］字第（2017）8号建设用地规划许可证,许可证载明：用地单位：博轩公司，用地项目名称：绥宁一中综合楼，用地位置：绥宁县一中原造纸厂，用地性质：中小学用地和居住用地，用地面积4934.4平方米（其中中小学用地1141.27平方米），建设规模：容积率1且再查明，2017年8月1日至2019年7月期间，绥宁县日最低气温又查明，2017年11月14日，绥宁一中综合楼工程施工图设计文件经邵阳市施工图审查中心有限公司审查合格，并经绥宁县住房和城乡建设局审查准予备案。该工程的建筑节能设计说明中明确载明案涉工程设计有外墙节能保温工程，并对节能工程所需材料等事项进行了说明。还查明，2019年6月3日，绥宁县住房和城乡建设局发布通知，以为加强高考期间的噪音污染控制，给考生提供良好的学习、考试和休息环境为由，要求在6月6日至6月13日高考和学考期间，县城区及武阳镇范围内的所有在建工地全面停工，且必须做好停工期间的安全生产工作，该局将从6月5日开始至6月13日对所有在建工地进行巡查。本案在审理过程中，经本院组织协调，双方未能达成一致协议。以上事实，有原告的身份证复印件、被告公司的企业登记资料、营业执照、法定代表人身份证明及其身份证复印件、《联合建房协议》、收据、湘（2018）绥宁县不动产权第××号不动产权证书复印件、建筑节能设计说明（设计图纸）、湖南省房屋建筑工程设计文件施工图审查合格证、湖南省房屋建筑和市政基础设施工程施工图审查情况报告书、《中华人民共和国节约能源法》、《民用建筑节能条例》、《建筑节能工程施工质量验收规范（ＧＢ50411-2007）》等相关法律法规条文摘录复印件、工程质量监督单、申请绥宁一中综合楼工程竣工验收的报告（含绥宁县质监站批复）、关于延期交房的通知、关于确定德馨苑外墙保温节能施工方式的通知及附表、关于通力合作克服外墙保温节能影响竣工验收的通知、绥宁一中综合楼竣工预验收会议签到表、单位（子单位）工程竣工初验意见、交房通知书、绥宁县气象局证明、绥宁县住房和城乡建设局的通知、合同书、补充合同、绥宁一中综合楼（教工住宅楼）工程质量评估报告、勘察、设计单位工程质量检查报告（合格证明书）、工程竣工报告、绥宁一中综合楼（教工住宅楼）工程竣工验收申请报告、工程竣工验收会议签到表、单位（子单位）工程质量竣工验收记录复印件、关于房屋节能分部验收与竣工验收先后秩序的说明、关于房屋竣工验收先通过节能专项验收合格的说明、关于绥宁一中综合楼（教工住宅）项目竣工验收时间的情况说明、关于绥宁一中综合楼竣工验收节能甩项的说明、绥宁一中综合楼建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证复印件，以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，本案系联合建房合同纠纷。原、被告所签《联合建房协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行。现案涉工程已经设计、勘察、施工、监理、建设单位竣工验收，并经各参验单位最终于2020年6月10日完善签字盖章确认后，该工程即已取得竣工验收合格的有效证明文件，已达到合同双方的约定交付条件，可立即通知各联合建房人交房。但被告已于2019年11月23日将房交付原告使用，原告起诉被告再次交房已失去实际意义。故对原告要求责令被告将符合法律规定和合同约定的房屋交付原告使用的诉讼请求，本院不予支持。被告未能按照约定在2019年7月15日前交付房屋，且在交房时未达到合同约定的交付条件，已经构成违约，故依法应当承担违约责任。《中华人民共和国节约能源法》第三十五条规定“建筑工程的建设、设计、施工和监理单位应当遵守建筑节能标准。不符合建筑节能标准的建筑工程，建设主管部门不得批准开工建设；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用。建设主管部门应当加强对在建建筑工程执行建筑节能标准情况的监督检查”，《民用建筑节能条例》第十四条规定“建设单位不得明示或者暗示施工单位违反民用建筑节能强制性标准进行施工……”、第十五条规定“设计单位、施工单位、工程监理单位及其注册执业人员，应当按照民用建筑节能强制性标准进行设计、施工、监理”、第十七条规定“建设单位组织竣工验收，应当对民用建筑是否符合民用建筑节能强制性标准进行查验；对不符合民用建筑节能强制性标准的，不得出具竣工验收合格报告”。2007年1月16日，中华人民共和国建设部发布第554号公告，批准《建筑节能工程施工质量验收规范》为国家标准，编号为GB50411-2007，自2007年10月1日起实施。其中“第1.0.5条单位工程竣工验收应在建筑节能分部工程验收合格后进行。第3.3.1条建筑节能工程应按照经审查合格的设计文件和经审查批准的施工方案施工。第4.2.2条墙体节能工程使用的保温隔热材料，其导热系数、密度、抗压强度或压缩强度、燃烧性能应符合设计要求……”等条文系强制性条文，必须严格执行。而原、被告明知上述法律、法规规定及国家强制性标准，以及不做外墙保温将可能不能顺利通过竣工验收的法律后果，仍然在合同中明确约定不做外墙保温，已然构成违法。虽然双方违反的上述法律法规并非效力性强制性规定，但作为管理性强制性规定，包含原、被告在内的我国所有公民和组织仍应遵照执行。由于双方不做外墙节能保温工程的约定违反了前述管理性强制性规范，虽未导致合同无效，但其违法属性并不因此而改变，且该项违法违规行为客观上已导致案涉工程不能及时通过竣工验收，严重滞后了交房时间，对此后果双方责任相当，各自应当承担相应的民事责任。原、被告就逾期交房约定的违约金过高，应予降低，被告的该项辩解合法，本院予以采纳。被告主张的雨水天气、政策因素等免除违约责任的辩解主张理由不成立，本院不予采纳，但今年新冠疫情所导致的竣工验收等事项迟延的期限应予酌减。《联合建房协议》约定的最后交房日期为2019年7月15日，次日才是逾期起算日。被告虽已于2019年11月23日将房屋交付给了原告，但被告修建的房屋于2020年6月10日才验收合格，故违约金应计算至2020年6月10日。综合考虑案涉工程相同地段住房出租市场行情，兼顾新冠疫情影响，本院酌定按33元/天的标准计算违约金，从约定交付期限届满日的次日开始计算至案涉房屋验收合格之日，并酌情扣除60日新冠疫情影响期限后，由原、被告各自承担50%的民事责任为宜。故对原告要求责令被告承担逾期交房违约金至该房屋达到验收合格标准之日止的诉讼请求，本院予以支持。对于原告超出部分的违约金请求本院不予支持。被告的其他答辩主张理由不成立，本院不予采纳。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释（二）》第十四条、第二十九条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告绥宁县博轩房地产开发有限责任公司按33元/日标准的百分之五十向原告刘伦高支付逾期交房违约金4472元（从2019年7月16日开始计算至2020年6月10日房屋竣工验收合格之日并扣除新冠疫情影响期60日后的自然天数271天计算），限本判决生效后3日内付清；二、驳回原告刘伦高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2852元（原告已预交），由原告负担1250元，被告负担1602元，被告负担的1602元限被告于本判决生效后3日内至本院立案庭缴清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  钟晓月二〇二〇年八月十三日法官助理罗亭书记员徐菲菲附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。