江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初4007号 原告：北京市博儒（南京）律师事务所，统一社会信用代码31320000MD0197090K，住所地南京市。 负责人：吕浩。 委托代理人：张利萍，北京市博儒（南京）律师事务所律师。 委托代理人：蒋丽娇，北京市博儒（南京）律师事务所律师。 被告：孙金清，男，1968年10月4日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被告：上海申浩（南京）律师事务所，住所地南京市。 法定代表人：徐肖强。 委托诉讼代理人：谢宁生，上海申浩（南京）律师事务所律师。 原告北京市博儒（南京）律师事务所（以下简称博儒南京律所）与被告孙金清、上海申浩（南京）律师事务所（以下简称申浩律所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博儒南京律所委托诉讼代理人张利萍、蒋丽娇，被告孙金清，被告申浩律所委托诉讼代理人谢宁生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告博儒南京律所向本院提出诉讼请求：1、确认2019年8月27日原告与两被告所订的《转让协议》于2020年6月1日解除；2、判令被告孙金清返还原告预缴的2020年6月1日至7月31日的租金88945.9元；3、判令被告孙金清向原告提供所收2019年9月16日至2020年5月31日租金304266.54元的增值税专用发票；4、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年8月27日原告与两被告签订《转让协议》一份，约定被告孙金清同意被告申浩律所将租赁其所有的座落在南京市，转租给原告作为律所办公经营场所，原告转租日期自2019年9月16日开始计算，至2021年2月28日申浩律所租赁期满终止等等；但自上述《转让协议》签订之后，两被告均未向原告提供他们之间在2017年6月22日签订的《房屋租赁合同》，并且被告孙金清也始终未按规定对原租赁合同和转租协议进行备案登记；孙金清在收到原告支付的2019年9月16日至2020年1月31日的租金168871.82元之后，也始终未提供增值税发票；2020年1月21日（即春节前）原告又通过申浩律所向其预付了2020年2月1日至7月31日的租金224340.66元；但自2020年1月23日出现新冠病毒疫情之后，国家采取了防控措施，原告所租办公用房属于新冠病毒疫情防控区域，要求实行隔离限用措施，所以直至4月10日才允许全面复工；但虽然允许复工使用所租房屋，由于所租房屋的通风和空调设备如果开机使用会引发气流互通交叉感染的风险，故都被关闭，致使原告所租房屋丧失了作为办公用房的基本安全性能和正常使用的功能，造成原告租赁的房屋用于律所经营办公的目的无法实现；为此，原告在2020年4月20日和4月27日两次通过微信向孙金清提出要求其修缮通风和空调设备，否则面对即将来到的高温季节，原告只能被迫解除所订转租协议，退租搬走；孙金清经核实后，表示其无法履行出租方对中央空调进行修缮的基本责任，同意原告的退租要求；为此原告在2020年4月30即正式书面通知两被告将在2020年6月1日之前搬离退出，希望孙金清前来办理交接手续；2020年五一节期间，由于出现33°的高温，没有通风和空调的房间根本不适合进人，原告逐被迫搬离，并且与园区物业结清至2020年5月份的全部水电费、物业费、空调费、宽带费、电话费，但孙金清却违背双方洽谈时的承诺，拒不来人办理退租交接手续；面对疫情防控的不可抗力因素，原告具有通知解除转租协议的权力，并且该通知理应在送达到被告时即生效，后续至2021年2月28日的租赁关系则应终止履行；故原告诉至法院，请求判如所请。 被告孙金清辩称，原告要求解除《转让协议》的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不符合解除的法律规定，也违反了最高院关于依法妥善审理涉及新冠疫情民事案件司法解释指导意见二的规定；其未违约，不应返还租金；2019年8月1日-2020年1月31日收取租金266837.81元，原告计算错误，根据租赁合同规定，要开具发票，要先向其提出，双方共同到房产局开具租赁费专用发票，现在的税点是8.5，只要原告支付税金，其可以配合开具发票，但是原告从未向其提出要求，且提出该项要求的也不应是原告，因为这笔钱是申浩律所缴纳，早在2019年8月1日前，申浩就已经支付了该笔费用，要开具发票也应该是申浩来向其主张，所以原告无权要求其开具发票。请求驳回原告的诉讼请求。 被告申浩律所辩称，原告诉讼请求与其无关，其在整个合同履行期间不存在过错，也不应该承担诉讼费用。 本院经审理认定事实如下： 2017年6月22日，被告申浩律所与被告孙金清签订《房屋租赁合同》一份，约定申浩律所承租孙金清位于南京市，租赁期限自2017年8月1日起至2021年3月31日止；承租人应在租赁期限届满至少2个月前以书面方式通知出租人要求续约，并与出租人协商续约的租赁条件；第三年（2019年8月1日-2020年7月31日）半年租金为266837.81元；上述租金为出租人净得价，租金不包含出租人向承租人提供正式房屋租赁发票的税费，该税费由承租人承担；租金每半年支付一次，每期租金应于下个租期开始前提前30天支付完毕；本合同签订之日3日内，承租人应向出租人支付5万元的定金（后转为押金），现作为本合同承租人的租赁保证金，在履行期满后经双方结清有关费用、出租人收回租赁区域后，出租人应当予以无息退还；因不可抗力导致双方或一方不能履行或不能完全履行本协议约定的有关义务时，双方互不承担违约责任；不可抗力影响如持续2个月以上，任一方均有权单方终止合同；因不可抗力致使本合同无法履行，本合同则自然终止，出租人应在合同终止之日起十五日内返还承租人多支付的租金，其它问题按相关法律规定处理；任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均视为违约行为，违约金为5万元等等。 2019年8月27日，原告博儒南京律所（乙方）与被告申浩律所（甲方）、被告孙金清（丙方）共同签订转让协议一份，约定：三方一致同意，丙方将房屋租赁给乙方使用；原甲方与丙方之间所签订的合同，合同的权利义务由乙方全面承继，乙方与丙方建立租赁关系，按照甲方与丙方之间签订的原合同约定继续履行；自2019年9月16日起，甲方按每年8万元计算，补偿乙方所支付的租金，至甲方与丙方合同约定的原租赁期限结束之日止；2019年9月16日之前，依甲方与丙方签订的合同，甲乙双方结清所有相关费用（包含租金、水电费、物业费、空调费、宽带费、电话费），双方债权债务一次性了结，此后所有费用由乙方承担；任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均视为违约，违约金为5万元；如三方在履行本协议中产生纠纷无法协商一致而引发诉讼的，则违约方应承担守约方为维护自权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等费用等等。 2019年9月19日，原告向申浩律所主任徐肖强汇款168871.82元，于2020年1月21日向徐肖强汇款224340.66元。申浩律所于2019年8月7日支付给孙金清2019年8月1日-2020年1月31日的房租266837.81元，于2020年2月26日支付给孙金清2020年2月1日-2020年7月31日房租266837.81元。孙金清分别于2019年11月6日、2020年4月23日向申浩律所开具了金额均为266837.81元的江苏增值税专用发票。 2020年4月30日，原告向两被告送达房屋租赁退租通知书，主要内容为：我所预付租金至2020年7月31日止；春节以来，受新冠疫情影响，所租办公用房被关闭了空调和新风设施，关闭了职工餐厅，并且至今未开通，业主也未进行整改，严重影响我所正常办公和业务；我所被迫通知你们，本所将终止租赁，并将在2020年6月1日搬离，请贵方做好移交接收工作准备等等。 申浩律所就上述通知书回函称：其只承担协议履行期间年八万租金差价的义务，是否解除或终止合同履行，应由博儒南京律所与孙金清协商解决，其无权表态等等。 2020年6月11日，南京南大苏富特物业有限公司发给孙金清《关于业主询问房屋租赁事宜问题的回复函》：关于你询问承租人博儒南京律所房屋租赁使用的有关问题，答复如下，2020年1月23日开始，受疫情影响，园区内暂不开启空调；随着防疫情况变化，空调已于2020年5月25日开启，现在一直正常使用；园区内食堂是建设单位江苏南大苏富特科技股份有限公司的内部食堂，因为疫情影响按要求停止经营，今后是否经营是该公司内部事宜，与大楼使用人无关；博儒南京律所已在2020年5月4日开始搬离现场，但现场未办理交接手续；其物业费交至5月15日，水电费交至3月5日，截止目前，物业水电费已欠费预计8500元左右，现已构成拖欠；请你履行业主义务，尽快向义务人催缴或先行交纳。 原告并提交向案外人戴晓明发送的微信内容：请帮忙将此微信，转发给申浩律所徐主任和孙正清主任；因本次新冠疫情爆发以来，博儒南京律所转租的孙正清的办公用房，一直不能使用通风和空调系统，而目前己面临高温季节，不使用空调，则该房屋就不具备办公条件；同时，由于疫情，原本位于地下室的员工餐厅，至今一直关闭（并且将继续关闭），也造成员工无法用餐的困难；为此，严重地影响到律所的工作和业务；今年内律所基本无法开展工作，我们在万般无奈的情况下，也在没有收入再交下半年租金的情况下 （目前已预交至7月份），我们提前通知房东，我们将要求在6日1日终止该房屋的租赁；请安排好该房屋的交接，善后有关事务，我们将愿意进行面洽等等。戴晓明回复：好的，我没有孙（金清）的微信，已转徐（肖强）。被告孙金清陈述：其未听说过原告反映这个情况。 另，孙金清在本院另案起诉北京市博儒律师事务所（以下简称博儒律所）、申浩律所，要求确认博儒南京律所于2020年4月30日通知解除《转让协议》的行为无效；博儒南京律所支付5万元违约金后继续履行《房屋租赁合同》和《转让协议》；申浩律所对博儒南京律所上述合同义务在5.3333万元范围内承担补充清偿责任。在该案审理中，孙金清陈述：房屋双方没有交接，博儒律所也没有提出过交接，博儒律所2020年4月30日发函，其是2020年5月6日收到，但2020年5月1日博儒律所就搬走了，到5月4日又回来搬了一次；在此期间，物业公司向其主张物业费，博儒律所交到了5月15日，之后的所有物业费包括公共水电分摊费用都没有缴纳，现场还留置了办公家具；交接不仅仅是钥匙，还包括空调费、水电物业费交接等等。博儒律所陈述：博儒南京律所是全部清空了，没有遗留家具；博儒南京律所给原告发了退租通知书，也打电话协商过，但原告拒绝交接，交接必须要原告到场，所以物业在现场也给原告打电话；最终是2020年5月1日搬走的，留给原告一个月时间寻租，博儒南京律所与原告之间的租赁合同履行到2020年5月31日止等等。 本院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护。案涉《房屋租赁合同》及《转让协议》，系各方真实意思表示，合法有效。 本案中，原告租赁被告孙金清案涉房屋系用于律所办公使用，虽有因疫情原因致空调系统暂不能使用、食堂关闭等因素影响，但上述因素并非必然导致原告不能使用案涉房屋，且依现有证据亦可证明空调系统已于5月下旬启用，故原告据此解除案涉《房屋租赁合同》的依据不足。现原告单方提出不再继续租赁案涉房屋并已于5月份搬走，案涉房屋租赁合同已实际履行不能，合同目的已无法实现，故本院确认该合同于2020年6月1日解除；但原告单方解除合同的违约责任不能免除。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告负有返还与承租时状况相符的房屋之义务。原告于2020年5月份虽已搬走，但其所提交的证据不能证明双方已履行交接手续，故不应视为案涉房屋已返还，则原告主张被告孙金清返还2020年6月1日至7月31日的租金88945.9元的诉讼请求，本院不予支持。但因新冠病毒造成的疫情原因，原告经营亦受影响，特别是2020年2、3、4三个月，故为免诉累并依据公平原则，本院酌定相应房屋租金计44473元应予以免收。则被告孙金清应返还原告租金44473元。 另，就原告主张被告孙金清提供所收2019年9月16日至2020年5月31日租金304266.54元的增值税专用发票的诉讼请求，因转让协议对此未予约定，且被告申浩律所亦负担每年补偿原告租金8万元的义务，并孙金清已向申浩律所开具了相应金额的专用发票，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。案涉房屋租赁产生的其他费用，各方均未予明确，可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、2019年8月27日原告北京市博儒（南京）律师事务所与被告孙金清、上海申浩（南京）律师事务所签订的《转让协议》于2020年6月1日解除； 二、被告孙金清于本判决生效之日起五日内返还原告北京市博儒（南京）律师事务所房屋租金44473元；       三、驳回原告北京市博儒（南京）律师事务所的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4665元，减半收取2332元，由原告北京市博儒（南京）律师事务所负担1166元，由被告孙金清负担1166元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 苗     军 二〇二〇年八月二十日 书记员 赵晨 履行告知书