河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终1439号上诉人（原审被告、反诉原告）：张凯，男，汉族，1993年2月10日出生，住长葛市。委托诉讼代理人：闫烨、王美君，河南国银（许昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李亚征，女，汉族，1986年5月10日出生住许昌市建安区。委托诉讼代理人：吴亚辉、李银涛，河南名人律师事务所律师。上诉人张凯因与被上诉人李亚征房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张凯上诉请求：1．请求撤销（2020）豫1002民初856号民事判决书中第二、第四项判决，发回重审或依法改判；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未能全面、客观地审查核实证据，导致认定的基本事实错误，适用法律错误，判决错误，依法应予撤销，第一，原审法院认定上诉人与被上诉人就房租缴纳的期限和价格达成合意属事实认定错误。在一审庭审中，被上诉人提交被上诉人老公与上诉人的微信聊天截图，欲说明双方达成房屋租金缴纳期限和价格的合意，但该份证据既没有显示对话双方的身份，也没有上诉人认可的文字记录，且微信截图内容不完整，仅由被上诉人老公一方所说，上诉人并未认可，且上诉人在一审中提交有日期记载为2019年12月17日的房租催缴通知单，即可证实上诉人并不认可被上诉人这一说法，原审法院对此事实认定错误。第二，原审法院认定被上诉人提交的2019年4月1日转给许昌中铭教育咨询有限公司20000元的转款凭证系支付给上诉人的租金属事实认定错误。被上诉人提交的该份转账凭证系被上诉人老公转账给许昌中铭教育咨询有限公司的借款，被上诉人没有证据证明该笔款项系被上诉人对房屋租金的支付，也没有证据证明上诉人与许昌中铭教育咨询有限公司存在财产混同的情况，因此该20000元的转账与上诉人无关。再退一步讲，该转账截图的支付日期显示为2019年4月1日，而被上诉人应当支付租金的日期为2019年10月1日前，按被上诉人所讲系其提前支付的租金，但由于两日期时间间隔较大，被上诉人提前半年多就支付租金明显不符合常理。因此，20000元的转账不足以认定为被上诉人对房屋租金的支付，一审法院认定事实错误。第三、原审法院驳回上诉人在一审中的反诉请求属认定事实错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》显示双方约定合同自第二年开始，每年以前一年租金为基数递增5％，每年一次性缴清年租金，租金需提前一个月缴清。按此约定，被上诉人本应当在2019年10月1日前支付年租金179676元，而本案被上诉人仅支付租金55000元后就不再继续支付下欠的租金，在上诉人多次催要的情况下，被上诉人均不予支付，构成违约，理应按合同约定支付相应的违约金且不予返还10000元的押金。被上诉人主张其与上诉人达成房租按半年缴纳的合意没有证据支持，一审法院在没有查清案件事实的情况下驳回上诉人一审的反诉请求没有事实及法律依据。综上所述，本案原审法院未能根据双方所提供的证据，全面、客观地审查核实证据，导致认定的基本事实错误，适用法律错误，判决错误，依法应予撤销，请二审法院查明事实支持上诉人的上诉请求。被上诉人李亚征辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。李亚征向一审法院起诉请求：1、判决解除双方租赁合同；2、被告立即返还原告租赁费67040元，并支付自2020年1月18日至还清租赁费期间产生的利息，利息按照年息6％计算；3、案件受理费、保全费等由被告承担。事实与理由：被告承租位于许昌市××大道金石假日广场××单元××层的房屋，房东为李建伟，租期截至2021年。2018年9月，原告因经营需要与从二房东转租赁5层西侧部分房屋，双方签订租赁合同，原告支付了相关租金。2019年下半年，房东李建伟一直督促二房东缴纳2020年度租金，但被告一直拒绝缴纳，同时被告督促原告尽快缴纳2020年上半年租金，原告缴纳租金以后，2019年12月下半月被告通知房东李建伟不再租赁该房屋，同时被告拒绝退还原告多缴纳的租金。双方多次协商无果。为维护原告合法权益，原告特向人民法院提起诉讼。一审法院认定事实：2018年5月25日，被告（反诉原告）张凯租赁李雨桐位于东城区××道××金石假日广场××东××单元××501。2018年8月20日，被告（反诉原告）张凯（甲方）与原告（反诉被告）李亚征（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同其中约定：“甲方有位于东城区××道××金石假日广场××东××单元501西侧部分（除去京师艺考大学堂部分），建筑面积310平方米的写字楼，现出租给乙方。租期自2018年9月1日至2022年8月31日，房屋租金每平方46元（第一年171120元），第二年开始，每年以前一年租金为基数递增5％（综合考虑乙方实际情况实行第一年房租半年缴一次，从第二年开始按照一次缴一年执行）租金需提前一个月缴清。签合同时乙方缴纳壹万元押金，租期结束，如无违约，甲方退还押金。2018.8.20-2018.10.31为免租金装修期。乙方如未按时向甲方支付押金，属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1％的违约金，超过60日甲方有权采取措施，收回房屋”。原告（反诉被告）于2019年4月1日向被告（反诉原告）缴纳了房租20000元，于2019年8月20日缴纳了房租55000元，于2019年8月29日向被告（反诉原告）缴纳了房租10560元，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）缴纳房租至2020年4月30日，被告（反诉原告）张凯与李雨桐于2020年1月7日终止了房屋租赁合同。因每月房租为14260元，2020年1月8日至2020年4月30日的房租应为53237元。一审法院认为，原告（反诉被告）李亚征与被告（反诉原告）张凯签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均同意解除该合同。被告（反诉原告）张凯已于2020年1月7日与房东李雨桐终止合同，被告（反诉原告）张凯应当返还原告（反诉被告）李亚征多缴纳的2020年1月8日至2020年4月30日的租金53237元及租房押金10000元。关于被告（反诉原告）张凯要求支付原告（反诉被告）李亚征未按时缴纳租金的违约金的请求，从本案证据来看，原告（反诉被告）李亚征与被告（反诉原告）张凯签订《房屋租赁合同》后，房屋租金及支付租金的方式均没有按照《房屋租赁合同》的约定执行，被告（反诉原告）张凯并没有采取措施主张权利，可以证明双方实际在收缴租金时，已达成了合意，应视为对《房屋租赁合同》中缴纳租金方式的更改，被告（反诉原告）张凯虽提供了房租催缴通知，但系单方制作。故原告（反诉被告）李亚征不构成违约，其要求支付未按时支付租金的违约金的请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李亚征与被告（反诉原告）张凯于2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》；二、判决生效后十日内，被告（反诉原告）张凯向原告（反诉被告）李亚征支付款项63237元及利息（自2020年1月20日至实际还清欠款之日止，按年利率6％计算）。三、驳回原告（反诉被告）李亚征的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张凯的反诉请求。案件本诉受理费1476元，减半收取738元，由被告（反诉原告）张凯负担693元，原告（反诉被告）负担45元；案件反诉受理费367元，由被告（反诉原告）张凯负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对上诉人张凯二审中提供的证据非属新证据，且部分证据在一审中已经提交，对于其二审证明目的，本院不予支持。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，李亚征与张凯签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应本着诚实、守信，恪守承诺的原则行使权利、履行义务。经一审、二审核算双方的账务往来，上诉人张凯返还李亚征支付的63237元并无不当。另外，从本案租赁合同的实际履行情况来看，当时双方均未对租金的交纳提出异议，对一审判决认为双方实际达成了合意，本院予以支持。综上所述，张凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1798.0元，由张凯负担。本判决为终审判决。审判长  吕军尚审判员  蒋家康审判员  肖永强二〇二〇年八月二十四日法官助理刘贺举书记员马小净执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口