山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终2621号 上诉人（原审原告）:阳信厚德置业有限公司，住所地：山东省阳信县河流镇河流街。 法定代表人：周志，兼经理。 委托诉讼代理人：马新昌，山东君讼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭颖颖，山东君讼律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）:兴业银行股份有限公司滨州分行，住所地：山东省滨州市滨城区黄河五路**。 负责人：陈春峰，该分行行长。 委托诉讼代理人:王锦绣，该分行员工。 委托诉讼代理人：赵希田，该分行员工。 被上诉人（原审被告）：阳信县国有资产投资经营有限责任公司，住，住所地：山东省阳信县阳城四路**/div> 法定代表人：杨持恒，该公司总经理。 委托诉讼代理人:曹付磊，该公司职工。 原审第三人：山东立昌纺织科技有限公司，住所地，住所地：山东省阳信县经济开发区工业二路**iv> 法定代表人：蒋迎辉。 原审第三人：阳信忠义皮革有限公司，住所地，住所地：山东省阳信县劳店镇陈楼iv> 法定代表人：杨广法。 原审第三人:蒋迎辉，男，1963年3月19日出生，汉族，住山东省阳信县。 原审第三人:郑春云，女，1964年2月3日出生，汉族，住山东省阳信县。 上诉人阳信厚德置业有限公司（以下简称阳信厚德公司）因与被上诉人兴业银行股份有限公司滨州分行（以下简称兴业银行滨州分行）、阳信县国有资产投资经营有限责任公司（以下简称阳信国投公司），原审第三人山东立昌纺织科技有限公司（以下简称山东立昌纺织公司）、阳信忠义皮革有限公司（以下简称阳信忠义皮革公司）、蒋迎辉、郑春云案外人执行异议之诉一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院(2020)鲁1602民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阳信厚德公司上诉请求：1.撤销一审判决,并依法改判确认位于阳信县××路××路××小区××号楼××单元××室，2号楼2单元1002室，5号楼1单元1101室，5号楼2单元1102室的12套房产归上诉人所有；依法改判被上诉人兴业银行股份有限公司滨州分行不得执行位于阳信县××路××路××小区××号楼××单元××室，2号楼2单元1002室，5号楼1单元1101室，5号楼2单元1102室的12套房产。2.依法责令被上诉人兴业银行股份有限公司滨州分行承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、从涉案《商品房买卖合同》本身约定而言，其缔结确立的是债权不是物权；商品房买卖合同登记备案不等于商品房确权，更不等同于商品房买受人取得房屋物权；一审法院对此存在严重的认知错误，应依法予以纠正。上诉人与被上诉人阳信县国有资产投资经营有限责任公司（以下简称阳信国投公司）就涉案12套房产签订《商品房买卖合同》并登记备案仅是缔结确立合同债权，因双方自始至终就不存在房产交易的真实目的，且被上诉人阳信国投公司未履行任何购房款缴纳义务，涉案房产未实际交付。虽涉案《商品房买卖合同》登记备案，但商品房买卖合同登记备案制度目的、法律效力仅限于防止房产开发商一房多卖，登记备案于被上诉人阳信国投公司名下的涉案12套房产不允许上诉人再另行销售，只有待被上诉人阳信国投公司全额缴纳购房款并办理不动产登记确权手续才能取得涉案房屋产权，被上诉人阳信国投公司对涉案房产的实体权利才能由商品房买卖合同债权合法转化为不动产物权。即被上诉人阳信国投公司对涉案12套房产仅享有债权（如仅按商品房买卖合同书面约定及履行情况而言债权为负值，不具有可执行性）、不享有物权。上诉人系阳信县厚德宜居小区的开发建设单位，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条之规定，因合法建设行为取得涉案12套楼房的物权，即使存在涉案的12份《商品房买卖合同》，因产权未合法转移，上诉人依然是法定产权人。一审法院错误认知商品房合同登记备案的法律效力，仅依据未实际履行的合同之债否认上诉人对涉案房屋享有的合法产权于法无据，应依法予以纠正。二、从基础法律关系角度而言，涉案12份《商品房买卖合同》不具备商品房买卖的法定约束效力，被上诉人阳信国投公司对该12套房产不享有实体担保权益。涉案《商品房买卖合同》的签订背景是上诉人与第三人山东省阳信县益源国土测绘院（以下简称阳信测绘院）、阳信县测绘队的前期债务，债务发生于2015年；款项垫付或出借主体为阳信测绘院、阳信县测绘队；因款项到期未还，协商还款过程，基于债权人的还款催促及担保要求才产生了涉案《商品房买卖合同》，在上诉人同意提供担保后，债权人才同意上诉人延期还款，产生了2018年2月23日的四方《还款协议》，担保时间晚于债务产生时间早于还款协议达成时间符合常理。涉案《商品房买卖合同》签订系基于上诉人为偿还第三人债务提供的一种担保，上诉人与被上诉人阳信国投公司对涉案12套房产均无真实的商品房买卖合意，被上诉人阳信国投公司至今未支付任何购房价款，商品房未实际交付。从基础法律关系角度分析，依据《民法总则》第一百四十六条、《最高院关于民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条及相关规定，涉案网签备案行为系因上诉人与被上诉人阳信国投公司双方虚假意思表示所实施的民事法律行为，不具备真实的商品房买卖的法定约束效力；同时因被上诉人阳信国投公司不是上诉人的债权人，其对该12套房产不享有实体担保权益。三、被上诉人兴业银行滨州分行查封拍卖上诉人公司房产无其他合法事宜。上诉人与被上诉人阳信国投公司之间不存在任何债权、债务关系。被上诉人阳信国投公司与阳信梨都公司虽都为国企，但均是独立的公司法人，相互之间不存在股权控制关系。上诉人、阳信梨都公司、测绘院、测绘队均与被上诉人兴业银行滨州分行之间无债权债务关系，与滨城区法院涉案执行案件无关，一审法院查封拍卖上诉人房产无任何合法事由。四、被上诉人阳信国投公司应为一审被告而非第三人。基于上诉人一审的确权及阻却执行的诉求，与涉案《商品房买卖合同》买受人均有直接利害关系，也正是因此才导致上诉人声誉及经济受损，阳信国投公司应为一审被告而非第三人。综上，上诉人对涉案房产有合法的确权及阻却执行理由，一审诉求应依法予以支持，一审判决认定事实及适用法律均存在严重错误，应依法纠正。 兴业银行滨州分行辩称：一、涉案房屋所有权问题。涉案房屋所有权人系阳信国投公司，而非阳信厚德公司，理由如下：1.商品房买卖合同证实阳信厚德公司与阳信国投公司提交的商品房买卖合同中，有明确的买卖主体、房产面积、交易价格、房产坐落信息等合同核心要素，买卖双方均已盖章就房产买卖达成合意，该合同上盖有阳信县房地产管理局印章，且不存在合同无效的五种情形，合同真实有效。2.不动产查询信息证实。根据物权法定以及谁主张、谁举证，上诉人阳信厚德公司应提供不动产登记证明，以证实其系案涉房产权属人。根据阳信县不动产登记中心查询结果，案涉12套房产预登记在阳信国投公司名下，并对应不动产权证号（证明）。涉案房屋已签署合法有效的购房合同，并进行不动产登记，涉案房屋的物权变动已具备变更合意+登记公示的物权变动规则，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”等规定，阳信县国投公司是涉案房屋的所有权人。二、关于涉案《商品房买卖合同》的签署和履行问题。1.涉案《商品房买卖合同》签订在前，四方《还款协议》签订在后，两者是基于不同的法律关系而签署的合同，不能因签订在后的四方《还款协议》而否定《商品房买卖合同》的效力。上诉人所谓的“涉案《商品房买卖合同》签订系基于上诉人为偿还第三人债务提供的一种担保”，该表述既无证据证明，也有悖常理。上诉人作为成立多年的房地产开发商，明知办理房屋网签并在不动产登记机关进行登记所产生的法律后果，上诉人为第三人提供担保的形式可以选择保证担保、抵押担保、质押担保等形式，而上诉人没有选择法律明确规定的担保形式，而是与阳信国投公司签署《商品房买卖合同》作为“担保”有悖常理，以签署在后的《还款协议》来否定《商品房买卖合同》的合法有效性证据不足，于法无据。2.涉案《商品房买卖合同》房屋价款是否支付是合同履行的问题，是上诉人与阳信国投公司之间的合同违约纠纷，不能以房款未交付为由主张合同不成立，来对抗已登记公示的所有权人的合法债权人。《还款协议》第四条的约定，自2018年5月1日起，阳信国投公司有权对未售出的商品房自行处置销售，该条约定已明确说明了阳信国投公司已实际控制涉案房屋，并拥有完全独立处置权。3.上诉人所述“双方自始至终就不存在房产交易的真实目的”与“只有待被上诉人阳信国投全额缴纳购房款并办理不动产登记确权手续才能取得涉案房屋产权”，上诉人在事实与理由中对商品房买卖合同的阐释即存在矛盾。上诉人所述“阳信国投公司对该12套房产不享有实体担保权益”，实际上否定了阳信国投公司在《还款协议》中的作用，即不认可《还款协议》对上诉人等人的约束。而依法成立生效的《商品房买卖合同》是上诉人与阳信国投公司基于平等、自愿、协调一致的基础上签署的，且经登记备案。上诉人既不认可《还款协议》也否认《商品房买卖合同》，严重违反诚信原则。三、上诉人主张系涉案的房产的所有权人证据不足，阳信厚德公司基于建造取得所有权是在2018年之前，2018年之后涉案房产已网签登记在阳信国投公司名下并在房地产管理部门予以登记备案，现已两年有余，现阳信厚德公司仅以商品房买卖合同系虚假意思表示为由，否认买卖合同及网签的效力，并确认案涉房屋归其所有，并未提交其他有效证据予以证实。答辩人认为就案涉房屋所有权的归属问题，阳信厚德公司现有证据不能证明其系所有权人，应承担举证不能的法律后果，案涉12套房屋并非阳信厚德公司所有，阳信厚德公司主张排除答辩人对案涉12套房产的执行依据不足。 阳信国投公司辩称：登记在阳信国投名下的15套商品房，其中包含上诉人申请执行的12套商品房，为确保上诉人公司在2018年4月30日前如期还款，该登记房产项下的债权不属于阳信国公司投所有，属于阳信梨都城市建设开发有限公司（以下简称阳信梨都公司）所有，阳信国投公司对上述房款未支付对价，该部分财产及房产不属于阳信国投公司所有。该登记项下的基础法律关系不是商品房买卖关系，而是借贷关系项下的债权保障措施。 原审第三人山东立昌纺织公司、阳信忠义皮革公司、蒋迎辉、郑春云未作答辩。 阳信厚德公司向一审法院起诉请求：1.确认位于阳信县××路××路××小区××号楼××单元××室，2号楼2单元1002室，5号楼1单元1101室，5号楼2单元1102室的12套房产（价值300万元）归其所有；2.判决兴业银行滨州分行不得执行位于阳信县××路××路××小区××号楼××单元××室，2号楼2单元1002室，5号楼1单元1101室，5号楼2单元1102室的12套房产；3.兴业银行滨州分行承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：兴业银行滨州分行与山东立昌纺织公司、阳信国投公司、阳信忠义皮革公司、蒋迎辉、郑春云金融借款合同纠纷一案，经兴业银行滨州分行申请，本院于2019年3月20日作出（2019）鲁1602民初942号之一民事裁定书，查封了案涉房产。2019年5月30日,本院作出（2019）鲁1602民初942号民事判决书，判决：一、山东立昌纺织科技有限公司于判决生效之日起十日内偿还兴业银行股份有限公司滨州分行银行汇票承兑垫款本金19935000元及利息（截至2019年1月28日的利息为1096969.83元；自2019年1月29日起至山东立昌纺织科技有限公司实际清偿之日止的利息，按年利率18%计算）；二、阳信县国有资产投资经营有限责任公司、阳信忠义皮革有限公司、蒋迎辉、郑春云对以上第一项债务向兴业银行股份有限公司滨州分行承担连带清偿责任；三、兴业银行股份有限公司滨州分行有权对山东立昌纺织科技有限公司抵押的房产和土地使用权（产权证号：阳国用2010第0××3号、阳信房权证城区字第2××1号、阳信房权证城区字第2××2号）在上述第一项债务范围内以折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。判决生效后，兴业滨州分行向本院申请执行，立案案号为（2019）鲁1602执1683号。阳信厚德公司作为案外人，就案涉12套房产的查封、执行向本院提出执行异议，本院于2019年12月26日作出（2019）鲁1602执异274号执行裁定书，认为：阳信厚德公司提交的证据不足以证实其系案涉房产的权利人，或享有其他足以排除执行的权利。驳回了其异议请求。阳信厚德公司不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2018年2月3日，阳信厚德公司（出卖人）与阳信国投公司（买受人）签订《商品房买卖合同》十二份，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协调一致的基础上就商品房买卖事宜达成协议，阳信厚德公司将位于阳信县××路××路××小区××幢××单元××号，2号楼2单元1002号，5幢1单元1101号，5幢1单元1102号的12套商品房出卖给阳信国资投资公司。并在阳信县房地产管理局就上述商品房预售合同予以登记备案。诉讼中，阳信厚德公司提交“还款协议”、记账凭证、收据等证据，用以证明其与阳信国投公司不存在债权债务关系，阳信国投公司对案涉房产不享有实体权利，阳信厚德公司虽与阳信国投公司就案涉房产签订了书面《商品房买卖合同》，但并非是双方当事人的真实意思表示，该合同是虚假的合同。兴业银行滨州分行有异议，辩称阳信梨都公司与阳信厚德公司的实际控制股东均为阳信县财经投资集团有限公司（以下简称阳信财经集团），法定代表人均为王学民。阳信国投公司与阳信厚德公司签订《商品房买卖合同》并在房地产管理部门登记备案，取得不动产登记号，阳信国投公司已合法取得案涉房产所有权，兴业银行滨州分行申请法院查封并无不当。从2018年2月3日案涉房产网签备案至今已两年多，现阳信厚德公司主张网签备案无效不符合常理，也不能证明阳信厚德公司所说的《商品房买卖合同》系虚假意思表示。经审查，1.阳信厚德公司所提交的“还款协议”内容显示：2018年2月23日，（甲方）阳信梨都城市建设开发有限公司与（乙方）山东省阳信县益源国土测绘院（以下简称阳信测绘院）、阳信县测绘队、（丙方）阳信厚德公司、（丁方）阳信国资投资公司签订“还款协议”一份，约定乙方向甲方借款共800万元，用于丙方开发的厚德宜居小区工程建设，丙方将厚德宜居小区15套商品房登记在丁方名下。丙方协助丁方将15套商品房出售后的价款用于偿还乙方对甲方的借款。2.阳信厚德公司陈述其所提交的记账凭证、收据等证据，用以证明山东省阳信县益源国土测绘院、阳信县测绘队向阳信厚德公司交付所借款项及该款项与阳信国投公司无关。本案中，阳信厚德公司将阳信国投公司列为被告，但阳信国投公司并不反对阳信厚德公司所提出的异议。 一审法院认为，关于阳信国投公司的诉讼主体问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。本案中，阳信国投公司不反对阳信厚德公司所提出的异议，其诉讼主体应为第三人。故，原告将阳信国资投资公司列为本案被告有误，一审法院依法予以纠正。当事人对自己所提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。民事主体从事民事活动，应当遵行诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，阳信厚德公司与阳信国资投资公司2018年的2月3日签订《商品房买卖合同》，并在房地产管理部门予以登记备案，至今二年有余。现阳信厚德公司又提交落款日期为2018年2月23日的四方“还款协议”用以推翻《商品房买卖合同》，并称《商品房买卖合同》并非合同双方真实意思表示，是虚假的合同。这与《商品房买卖合同》载明的：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协调一致的基础上就商品房买卖事宜达成协议”不符，亦有违诚实信用原则，且与常理相悖。阳信厚德公司所提交的证据亦不足以证实其系案涉房产的权利人。综上，现有证据不足以证实原告阳信厚德公司就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故，对其诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回阳信厚德置业有限公司的诉讼请求。案件受理费51000元，由原告阳信厚德置业有限公司负担。 本院二审期间，上诉人阳信厚德公司围绕上诉请求依法提交了证据三组。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：阳信测绘院与阳信梨都公司2015年签订的借款合同一份、收款收据一份、转账凭证六份,合计款项500万元；阳信测绘队与阳信梨都公司2015年签订的借款合同一份、收款收据一份、转账凭证四份合计计款300万元。来源:一审判决后上诉人自阳信梨都公司财务处调查收集后借用，证实：原审争议的民间借贷关系的原始债权人为阳信梨都公司，阳信厚德公司在涉案小区建设过程中因资金紧张产生信访问题，为避免社会矛盾，阳信梨都公司向阳信测绘院借款500万元，向阳信测绘队借款300万元，该800万元因阳信测绘院、阳信测绘队分批次支付给上诉人，在后续还款中形成了原审的《四方还款协议》。该证据与原审提交的2018年2月23日的《还款协议》及我公司的所有收款凭证相互印证，证实:涉案基础民间借贷关系的原始资金来源及真正的合法债权人为阳信梨都公司、阳信测绘队、阳信测绘院，阳信国投公司对基础民间借贷纠纷不享有权益。证据二：证据2-1，阳信梨都公司与上诉人于2020年5月12日签订债务抵顶协议，由上诉人开发的位于阳湖社区的13套房产与厚德置业小区的2套房产转让阳信梨都公司，用于抵顶上诉人拖欠阳信梨都公司未还本金540万元及利息。该协议生效后，上诉人与阳信梨都公司所有债务抵顶完毕。证据2-2，鲁滨华评字2020第10号资产评估报告，该证据证实在上述抵顶协议协商中，因阳信梨都公司为国企，为确定抵顶资产的市场价值，委托华腾评估师事务所评估，抵顶资产市场价值为7993798元。证据三：上诉人与阳信国投公司于2020年5月13日签订的撤销备案协议书一份，包含涉案争议的12套房产在内的仅签订书面购房合同，未实际支付购房价款、未实际交付的15份商品房买卖合同，因基础债务清偿完毕，双方自愿解除合同，撤销备案。上述三组证据证实被上诉人阳信国投公司对涉案争议的12套房产不享有合法物权，对其因民间借贷而产生的名义担保权益也因主债务清偿而灭失。因此，应依法撤销一审判决，支持上诉请求。另向法庭陈述：因涉案12套房产与阳信国投公司之间不是真实的商品房买卖交易，为回笼资金偿还债务，涉案12套房产已销售给购房户，并装修入住。 兴业银行滨州分行质证称，对证据一的真实性无异议，但该证据与本案无关。涉案房屋是在2018年2月上诉人自愿将房产登记在国投名下，上诉人作为多年的开发商对变更登记后的法律后果是知情的。经查询登记信息得知，2018年时阳信梨都公司和阳信国投公司法人均是王学民，控股股东均是阳信县财金投资集团有限公司。对证据二的真实性有异议，该证据形成于2020年5月12日,在一审判决后,且评估报告中对房产的评估价值为7993798元，与上诉人债务本金和利息丝毫不差,有理由怀疑该证据是上诉人与阳信梨都公司串通后对抗查封。对证据三的真实性有异议，该证据形成于2020年5月13日，在一审判决后,该证据不能证实上诉人是涉案房屋的所有权人。当时滨州市滨城区法院进行司法调查时涉案12套房屋处于闲置状态。涉案房屋已登记在阳信国投公司名下，上诉人将该房屋进行出售存在欺诈。 阳信国投公司质证称，对上诉人提供的证据真实性无异议，对证据一阳信梨都公司分别向测绘院、阳信测绘队借款500万和300万元，借款日期为2015年12月4日的内容无异议。该借款形成的债权是阳信国投公司对上诉人15套房产（含被法院查封执行的12套房产）登记的原因。对证据二房屋抵顶协议书具体内容不知情，阳信国投公司仅知道房屋抵顶完成。对证据三阳信国投公司不知情，阳信梨都公司曾告知阳信国投公司存在该报告，但对报告内容不知情。对撤销备案协议真实性认可，该协议系上诉人以不属于本案范围内的自有房产完成抵顶后双方签署的备案协议。 针对被上诉人兴业银行滨州分行提交的阳信县不动产登记中心出具的不动产权属登记查询明细表，上诉人提交不动产权属登记查询证明。被上诉人兴业银行滨州分行和阳信国投公司对该证据的真实性均无异议，但兴业银行滨州分行对该证据的证明目的存有异议。本院对该证据的真实性予以确认。 上诉人阳信厚德公司二审提交的三组证据，与一审提交的四组证据相互印证，结合《商品房买卖合同》签订后阳信国投公司一直未支付涉案房产房款的事实，本院对于上诉人提交的七组证据予以采信。根据上诉人一、二审提交的证据，对双方争议的事实，本院确认如下： 2015年11月份，阳信厚德公司开发的厚德宜居小区项目建设面临资金困难，阳信县人民政府通过[2015]114号《会议纪要》批准阳信测绘院、阳信测绘队向阳信梨都公司借款用于厚德宜居小区延期房后续工程建设，阳信厚德公司将厚德宜居小区内未售26套商品房作担保。 2015年12月4日，阳信测绘院与阳信梨都公司签订编号阳国投【2015]07号《借款合同》，向阳信梨都公司借款500万元；阳信测绘队与阳信梨都公司签订编号阳国投[2015]08号《借款合同》，向阳信梨都公司借款300元。此后，阳信测绘院、阳信测绘队在阳信厚德公司建设厚德宜居小区项目过程中陆续为阳信厚德公司垫付各项款项共计800万元。 2018年2月3日，阳信厚德公司与阳信国投公司签订《商品房买卖合同》，约定阳信厚德公司将涉案房产12套出售于阳信国投公司。 2018年2月23日，阳信梨都公司、阳信县测绘队、阳信测绘院、阳信厚德公司、阳信国投公司在阳国投[2015]07号《借款合同》和阳国投[2015]08号《借款合同》的基础上，经平等自愿协商，一致达成LD（2018）RP001号《还款协议》，确定：阳信厚德公司欠阳信梨都公司本息9806667元，其中本金8000000元，利息1806667元，因阳信县商品房价格上涨，阳信梨都公司、阳信厚德公司、阳信测绘院、阳信测绘队协商将阳信厚德公司承诺为其债务作担保的26套商品房中的15套登记在阳信国投公司名下，并在阳信县房地产管理局对商品房预售合同予以登记备案，阳信厚德公司负责协助阳信国投公司将该15套商品房出售，所得房款用于偿还阳信梨都公司的本金和利息。若在2018年4月30日之前，阳信厚德公司未能将阳信测绘队、阳信测绘院对阳信梨都公司的借款本息全部还清或者未能将其登记在阳信国投公司名下的厚德宜居小区内15套商品房全部售出并将该15套商品房的全部所得价款汇入阳信梨都公司账户，自2018年5月1日起，阳信国投公司有权对未售出商品房自行处置销售，直至偿清阳信测绘队、阳信测绘院所欠阳信梨都公司全部借款本息。 2020年5月12日，阳信梨都公司与阳信厚德公司签订《协议书》约定：LD（2018）RP001号《还款协议》约定的还款期限将届至，阳信厚德公司未按约定履行还款义务，将所涉商品房出售后亦未将房款汇入阳信国投公司。阳信梨都公司多次前往阳信厚德公司催收，阳信厚德公司于2018年9月12日向阳信梨都公司出具书面《还款计划》，承诺于2018年9月份偿还所欠欠款100万元，10月、11月、12月分别偿还200万元，2019年3月偿还利息。2018年9月29日，阳信梨都公司向阳信厚德公司发出催收函，要求阳信厚德公司依承诺还9月100万元，截止本协议签署之日阳信厚德公司尚欠阳信梨都公司本金540万元。阳信厚德公司自愿将位于洋湖社区房屋13套等及阳信厚德公司2套房产抵偿以上借款，经滨州华腾评估公司评估价值为799.3798万元用于抵偿阳信厚德公司欠阳信梨都公司借款本金540万，利息及罚息259.3798万元。 2020年4月21日，滨州市花藤资产评估事务所所作鲁滨华评字（2020）第10号资产评估报告对协议所涉用于抵顶借款本息的房产评估价值为7993798元。 2020年5月13日，阳信厚德公司与阳信国投公司签订《撤销备案协议》约定：阳信厚德公司登记于阳信国投公司名下的厚德宜居小区商品方房（即涉案12套房产）原系阳信厚德公司为归还阳信梨都公司借款而登记在阳信国投公司名下，现阳信厚德公司与阳信梨公司已达成还款协议，阳信国投公司同意以上商品房做撤销备案处理。 涉案12套房屋在阳信县不动产登记中心办理商品房合同网签备案和预告登记（商品房等不动产预售登记），未办理不动产登记证明书。 本院二审查明的其余事实与一审认定的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案诉争的焦点既为案外人阳信厚德公司对涉案12套房产是否享有阻却强制执行的民事权益。 首先，阳信厚德公司与阳信国投公司虽就涉案12套房产签订《商品房买卖合同》并进行网签备案和不动产预售登记，但是根据阳信梨都公司、阳信厚德公司、阳信测绘院、阳信测绘队、阳信国投公司签订的四方还款协议的约定，阳信国投公司和阳信厚德公司不存在商品房买卖的真实意思表示，阳信国投公司与阳信厚德公司进行上述行为，仅是为阳信梨都公司对阳信厚德公司享有的800万元借款本息的债权进行担保。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”通谋虚伪包括内外两层行为，外部的表面行为系双方当事人共同作出的与真实意思不一致的行为，即伪装行为；内部的隐藏行为，则是掩盖于表面行为之下，代表双方真实意思表示的行为。通谋虚伪的伪装行为不属于当事人真实意思表示，应属无效；隐藏行为在不存在法律规定的无效或可撤销的情况下，应属有效。具体到本案中，债务人阳信厚德公司与第三人阳信国投公司签订《商品房买卖合同》并进行网签备案和不动产预售登记的行为系伪装行为，为无效行为；债务人阳信厚德公司与第三人阳信国投公司为债权人阳信梨都公司债权进行担保的行为系隐藏行为。与第三人签订买卖合同为债权人进行担保的方式虽不属于《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》所规定的物权担保方式或保证方式，不产生物权担保效力，但是该行为并未违反法律法规的强制性效力性规定及公序良俗。被担保的主债权发生于2015年，担保行为发生于2018年，均发生于涉案金融借款合同纠纷及涉案房产查封前，亦不存在恶意串通损害国家、集体、第三人利益的情形。因此，本案中的隐藏行为应为有效行为。该担保行为担保的系案外人阳信梨都公司的债权，阳信国投公司本身并不享有债权担保权益。况且，阳信厚德公司的被担保债务已经清偿完毕，阳信县梨都公司的被担保债权消灭，其不再享有涉案房产的担保权益。第三人阳信国投公司、债务人阳信厚德公司、债权人阳信梨都公司均同意将涉案房产的备案登记申请撤销，仅是因为涉案房产被查封导致合同备案和商品房预售登记无法撤销。 其次，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”阳信厚德公司作为涉案房产的房地产开发企业其对合法开发建设厚德宜居小区的商品房享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，登记机关出具的权属证明中未明确本案涉案房产所进行的登记为商品房预售登记还是预告登记。即使本案涉案房产进行了预告登记，但预告登记所的添附预期物权并不能产生物权变更的效力，仅是防止不动产登记权利人对土地或建筑为妨碍保全请求权的处分，以保护预告登记权利人的利益。本案中，并非阳信厚德公司为处分行为妨碍预告登记权利人阳信国投公司的利益，而是申请执行人将涉案房产予以查封。 因此，阳信国投公司对于涉案房产不享有所有权,亦不享有担保物权或其他担保权益,阳信厚德公司作为案外人提交的证据足以证实其系涉案房产的所有权人，享有阻却执行的民事权益。阳信厚德公司关于确权及阻却执行的上诉请求成立，本院予以支持。 另，阳信国投公司作为被执行人，其陈述的意见为不同意对涉案房产的继续执行，与案外人阳信厚德公司关于不得执行涉案房产的主张一致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定，“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”原审法院列阳信国投公司为本案的第三人并无不当，上诉人的该项上诉主张不成立，本院不予支持。 本案申请执行人兴业银行滨州分行根据备案登记及商品房预售登记申请法院查封涉案房产的行为本身并无过错，阳信厚德公司、阳信国投公司因采用有违常规的非法律明确规定的担保方式对债务进行担保，致使申请执行人未能达到查封涉案房产保全财产执行的目的，因该诉讼支出的诉讼费用由申请执行人兴业银行负担，有违公平原则，结合上诉人阳信厚德公司在二审提交证据包含部分早已形成的证据，其存在怠于提交证据的行为，故对于一、二审诉讼费用应由上诉人阳信厚德公司和阳信国投公司共同承担。 综上，上诉人阳信厚德置业有限公司的上诉请求部分成立，原审法院认定事实及适用法律均有错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初902号判决； 二、确认位于阳信县××路××路××小区××号楼××单元××室，2号楼2单元1002室，5号楼1单元1101室，5号楼2单元1102室的12套房产归上诉人阳信厚德置业有限公司所有； 三、不得执行位于阳信县××路××路××小区××号楼××单元××室，2号楼2单元1002室，5号楼1单元1101室，5号楼2单元1102室12套房产； 四、驳回上诉人阳信厚德置业有限公司的其他诉讼请求。 本判决为终审判决。 山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602执异274号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 张秀峰 审 判 员 唐顺江 审 判 员 王 琳 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 傅稚轩 书 记 员 韩 静