浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0782执异90号 案外人上海摩利足部保健有限公司，住所地：上海市普陀区长寿路**2商场**。 法定代表人孙宏伟。 委托代理人任永舟，上海市凯荣律师事务所律师。 申请执行人余震宇，女，1983年8月2日出生，汉族，住义乌市。 委托代理人傅正翀，浙江红太阳律师事务所律师。 被执行人义乌市瑞兰服装有限公司，住，住所地：义乌市江东街道五爱路**/div> 法定代表人吕秀兰。 被执行人浙江省东阳市富恒丽针织有限公司，住所地，住所地：东阳市湖溪镇郭宅工业区iv> 法定代表人陈丽。 被执行人吕秀兰，女，1958年10月10日出生，汉族，住东阳市。 被执行人王冠瑶，女，1990年1月20日出生，汉族，住上海市普陀区。 被执行人王宁宁，男，1980年7月1日出生，汉族，住东阳市。 被执行人陈丽，女，1978年2月18日出生，汉族，住东阳市。 被执行人张重良，男，1958年1月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。 在本院执行申请执行人余震宇与被执行人义乌市瑞兰服装有限公司、浙江省东阳市富恒丽针织有限公司、吕秀兰、王冠瑶、王宁宁、陈丽、张重良金融借款合同纠纷一案中，案外人上海摩利足部保健有限公司（以下简称上海摩利公司）对执行上海市普陀区长寿路699号2商场房地产[房权证号：沪房地普字（2011）第0083**]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人上海摩利公司称，2020年5月15日，案外人收到义乌市人民法院（2018）浙0782执13973号公告，责令包括案外人在内的相关人员于2020年5月25日前将涉案房产腾空。案外人为此提出异议：一、2017年9月1日，叶忠军代表案外人与涉案房产的产权人张重良签署了《房屋租赁合同》，约定案外人承租涉案房产用于足浴、按摩、理疗等商业经营；租期自2017年9月1日起至2027年8月31日止，共计10年。而且相关房屋租赁也已经依法办理了租赁登记。义乌市人民法院对涉案房产租赁合同的存在是明知的。一方面涉案房产的租赁依法办理了租赁登记公示，另一方面，涉案房产在司法拍卖过程中，曾有上海东洲房地产评估有限公司于2019年8月7日出具《房屋权益状况调查表》，明确提示涉案房产出租情况为“出租（大瀚养生）”（“大瀚养生”为案外人的商号品牌）。《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条也规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。即“买卖不破租赁”是我国法律规定的保护承租人合法权益的一项重要原则。即使买受人实际购买了涉案房产，涉案房产租赁合同依法应由买受人与案外人继续履行。二、案外人曾经向义乌市人民法院提出执行异议，执行法院在没有依法作出裁定的情况下再次对案外人予以执行的行为违反法律规定。义乌市人民法院曾于2019年2月26日发布（2018）浙0782执13973号公告，拟拍卖涉案房产并明确告知“上述房产内如有租赁，请相关权利人携带租赁合同、付款依据于2019年3月14日前来本院2517办公室主张权利……”。案外人获悉公告后，其法定代表人于2019年3月12日亲自赶赴义乌市人民法院，并当场递交《执行异议申请书》，以对相关执行行为提出异议。然而法院至今未对案外人的书面异议给予任何答复或裁定。三、义乌市人民法院于2019年2月26日发布的（2018）浙0782执13973号公告中告知如逾期不主张权利的，视为放弃相关权利，法院将不再受理相关异议的审查。《中华人民共和国民事诉讼法》第225条在赋予当事人、利害关系人执行异议权利的同时，仅对法院的审查、裁定及当事人、利害关系人的复议提出了期限要求。义乌市人民法院在公告中对权利人的异议提出期限限制，甚至威胁权利人逾期视为放弃权利、法院不再受理异议审查，这是毫无法律依据的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第460条也只是规定了“应当在执行标的执行程序终结前提出”。现请求：1、立即中止（2018）浙0782执13973号案件中对案外人的执行；2、认定所涉《房屋租赁合同》由买受人与案外人继续履行至2027年8月31日。 本院查明，2018年2月5日，本院对原告上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行诉被告义乌市瑞兰服装有限公司、浙江省东阳市富恒丽针织有限公司、吕秀兰、王冠瑶、王宁宁、陈丽、张重良金融借款合同纠纷一案作出（2017）浙0782民初13439号民事判决：一、被告义乌市瑞兰服装有限公司于本判决生效之日起十五日内偿付原告上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行借款本金22391702.29元及利息、罚息（按合同约定利率计付，其中10891702.09元本金自2016年11月3日起，1100万元本金自2016年9月21日起，50万元自2016年10月26日起均计付至实际履行完毕之日止）。二、被告义乌市瑞兰服装有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行为实现债权支付的律师代理费人民币5000元。三、原告上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行对被告王宁宁所有的坐落于上海市普陀区××路××号××室××室房地产［房权证号：沪房地普字（2004）第002118、002037号。最高债权限额755万元］享有优先受偿权。四、原告上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行对被告吕秀兰、王冠瑶所有的坐落于上海市普陀区××路××号××室房地产［房房权证号：沪房地普字（2012）第0040**最高债权限额439万元］享有优先受偿权。五、原告上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行对被告王宁宁、吕秀兰、张重良所有的坐落于上海市普陀区长寿路699号2商场房地产［房权房权证号：沪房地普字（2011）第0083**高债权限额2435万元］享有优先受偿权。六、被告吕秀兰、王冠瑶、王宁宁、陈丽；被告浙江省东阳市富恒丽针织有限公司对上述第一、二项判决分别在最高额2500万元范围内承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80095元，由七被告共同负担。判决书生效后各被告未履行。2018年11月20日，浙江省浙商资产管理有限公司以其已受让本案债权为由向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2019年2月21日，本院作出（2018）浙0782执13973号执行裁定，查封涉案房产等财产。2019年2月26日，本院作出（2018）浙0782执13973号之二执行裁定，拍卖上述被查封的房地产等财产。同日，本院作出（2018）浙0782执13973号公告，责令被执行人于2019年3月15日前将上述房产内物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。后本院依法对涉案房产进行评估、网络司法拍卖。2020年1月6日，顾敏煊（身份证号码：650102199309××××）以最高价竞得。2020年3月27日，本院作出（2018）浙0782执13973号之三执行裁定，裁定涉案房产所有权及相应的其他权利归买受人顾敏煊。2020年4月16日，本院将上述裁定及其协助执行通知书送达给顾敏煊所有。2020年5月20日，本院将上述裁定及其协助执行通知书送达给上海市普陀区不动产登记事务中心。2020年5月14日，本院作出（2018）浙0782执13973号公告，责令涉案房产内的相关人员于2020年5月25日前腾空房产，自觉离开。同日，本院作出（2018）浙0782执13973号之四执行裁定，变更余震宇为本案申请执行人。 另查明，案外人上海摩利公司提出执行异议时向本院提交的《执行异议书》，其落款时间为2020年5月20日，但邮寄时间为2020年6月8日。 案外人上海摩利公司提供《房屋租赁合同》复印件一份，该份材料显示，案外人叶忠军（乙方）与被执行人张重良（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市普陀区长寿路699号2层共1001.80平方米房产出租给乙方，用途为商业（足浴、按摩、理疗等，但不限于足浴、按摩、理疗）。租赁期限为2017年9月1日至2027年8月31日止，共计拾年。租金为120000元/月，房屋租金自合同期满两年后，每两年按6%递增。每次需支付叁个月的租金360000元等内容。案外人同时提供情况说明一份，证明叶忠军的签约行为是受上海摩利公司委托的代理行为，上海摩利公司对其签约行为知晓，司法拍卖过程中上海东洲房地产评估有限公司出具的《房屋权益状况调查表》中明确提示涉案房产出租情况为“出租（大瀚养生）”（“大瀚养生”为案外人的商号品牌）的事实。 本院认为，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。案外人上海摩利公司称其法定代表人于2019年3月12日亲自赶赴本院并当场递交《执行异议申请书》，但本院除收到案外人本次提交的执行异议书外，并未收到案外人提交的其他执行异议申请书。本院分别于2020年4月16日、5月20日将（2018）浙0782执13973号之三执行裁定及其协助执行通知书送达给买受人顾敏煊、上海市普陀区不动产登记事务中心。至此，本院处分上海市普陀区长寿路699号2商场房地产[房权证房权证号：沪房地普字（2011）第0083**履行法定手续全部完成。案外人在此之后提出执行异议，系在执行标的执行终结之后提出，故案外人所提异议不符合执行异议案件的受理条件，对其异议申请，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条第二款的规定，裁定如下： 驳回上海摩利足部保健有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省金华市中级人民法院申请复议。 审 判 长  刘苏英 审 判 员  蒋晓东 人民陪审员  赵炜炜 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  张文懿