广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初2421号原告：中国建设银行股份有限公司茂名市分行。住所地：茂名市*******。负责人：李贤，该分行行长。委托诉讼代理人：朱永生，广东奇强律师事务所律师。委托诉讼代理人：高庆强，广东奇强律师事务所律师。被告：柯贵宽，男，1991年3月18日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*********，公民身份号码440************839。被告：姚瑞娟，女，1966年8月13日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*********，公民身份号码440************885。被告：茂名市翠辉房地产开发有限公司，住所地为茂名市**************4-8号房。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：吴维芳，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行（以下简称建行茂名分行）诉被告柯贵宽、姚瑞娟、茂名市翠辉房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行茂名分行的委托诉讼代理人朱永生到庭参加诉讼，被告姚瑞娟到庭参加诉讼，被告茂名市翠辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴维芳到庭参加诉讼，被告柯贵宽已故无法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行茂名分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行茂名分行与被告柯贵宽、姚瑞娟于2015年12月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101785-201*******182605）；2.判决被告柯贵宽立即偿还贷款本息合计585721.55元，其中本金538948.83元，利息42532.12元、罚息4240.6元（以上利息、罚息暂计算至2020年3月5日，此后的利息、罚息按照合同约定和中国人民银行有关利率规定计至贷款本息实际清偿之日止）；3.确认被告柯贵宽以其所有的位于茂名市*****************提供的抵押合法有效。原告建行茂名分行对该抵押物折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判决被告柯贵宽向原告建行茂名分行支付律师费2500元；5.判决被告姚瑞娟和茂名市翠辉房地产开发有限公司对被告柯贵宽上述债务承担连带清偿责任；6.由三被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月21日，原告与被告柯贵宽、姚瑞娟签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101785-201*******182605），由原告提供借款57万元给被告柯贵宽用于购置房产，借款期限为300个月（即2016年1月5日至2041年1月5日），贷款月利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，即年利率4.41%，逾期贷款罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整日为每年的1月1日。每月还款本息金额为3139.20元。被告柯贵宽以其所有的位于茂名市*****************作为抵押物。被告姚瑞娟在《个人住房（商业用房）借款合同》保证人处签名确认承担保证责任。原告与被告茂名市翠辉房地产开发有限公司于2013年5月7日签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定涉案贷款由被告茂名市翠辉房地产开发有限公司提供连带责任，保证期限从原告将贷款资金划入其银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。2016年1月5日，原告依约向被告发放了贷款57万元。此后被告多次拖欠贷款本息，多次催告，被告仍不履行还款义务。截至2020年3月5日，被告已拖欠原告贷款本息22期，拖欠本息合计73269.17元，其中：拖欠本金26496.45元，拖欠利息42532.12元，拖欠罚息4240.60元。根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告立即清偿所有欠款本息，原告为实现债权而实际产生的全部费用应由被告负担。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉请。被告柯贵宽不作答辩。被告姚瑞娟辩称，原告主张的事实是真实的，答辩人对此无异议，要求拍卖房屋优先偿还债务，拍卖剩余的款项给女儿和外孙。答辩人要求减免罚息。被告茂名市翠辉房地产开发有限公司辩称，原告的主张是属实的，无异议，要求处置房产偿还债务。原告围绕诉讼请求提供了身份证、户口簿、个人住房贷款借款人婚姻情况声明、企业法人营业执照、《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》、房地产抵押权预告登记证、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、个人贷款履行保证责任通知书、过期催款通知书、个人贷款对账单、委托代理合同、广东增值税专用发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换。对原告提交的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告柯贵宽为购买茂名市*****************，于2015年12月21日，与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101785-201*******182605），约定借款金额为57万元，还款方式为等额本息，贷款期限为300个月，贷款执行利率为4.41%，每月归还本息金额为3139.20元，借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。若借款人出现违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告柯贵宽作为借款人、被告姚瑞娟作为保证人在合同上签字按捺指模确认。其中保证范围包括借款本息（包括罚息和复利）、违约金及贷款人为实现债权与担保权利发生的相关费用等。同时，被告柯贵宽作为房屋权属人以其位于茂名市*****************作为抵押物，为上述借款作抵押担保，并于2015年12月29日办理了房地产抵押权预告登记。2016年1月5日，原告发放了贷款57万元，贷款发放后，被告柯贵宽拖欠贷款未偿还，原告经多次催收无果后，诉至法院，致成纠纷。截至2020年3月5日，被告已拖欠原告贷款本息22期，拖欠本息合计585721.55元，其中：拖欠借款本金538948.83元、利息42532.12元、罚息4240.60元。另查明，2013年5月7日，茂名市翠辉房地产开发有限公司（甲方）与原告建行茂名分行（乙方）签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定在借款人购买了甲方的预售商品房后，由于无法办妥抵押登记手续，在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续放款或在取得抵押登记（备案）回执放款的情况下，甲方的保证期间自乙方将贷款资金划入其银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止，保证责任范围包括抵押贷款本金、利息（含罚息等）及为实现债权而发生的费用（包括但不限于律师费等）。诉讼过程中，查明被告柯贵宽于2017年7月9日已死亡。被告柯贵宽的遗产为其生前购置的位于茂名市*****************。被告姚瑞娟系被告柯贵宽的母亲，柯祥坤系被告柯贵宽的父亲，姚瑞娟、柯祥坤均向法院主张放弃对被告柯贵宽遗产的继承。原告于2019年7月2日委托广东奇强律师事务所律师代理本案的诉讼，约定律师费用为2500/件。原告提供了2019年9月30日开出的三张广东增值税专用发票佐证。本院认为，各方当事人之间订立的《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》均为各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，各方当事人均应依约履行。本案争议焦点为：一、原告诉请被告尚欠的债务承担问题；二、被告茂名市翠辉房地产开发有限公司的责任问题；三、抵押权是否成立。一、关于原告诉请被告姚瑞娟对尚欠债务的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原告向被告发放贷款后，被告未按合同约定履行还款义务，已构成违约。原告有权解除合同，并要求被告立即偿还尚欠借款本金538948.83元、利息42532.12元、罚息4240.60元（利息暂计至2020年3月5日，此后利息按合同约定另计，以上利息、罚息、合计以不超过年利率24％为限）。因被告柯贵宽作为借款人已于2017年7月9日死亡，但本院查明被告柯贵宽的遗产有位于茂名市*****************一套。此外，姚瑞娟、柯祥坤为被告柯贵宽的父母，是法定第一顺序继承人，在诉讼过程中姚瑞娟、柯祥坤放弃对被告柯贵宽遗产的继承，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款：“继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”的规定，被告姚瑞娟不以继承的遗产承担债务。同时，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款的规定“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，借款人死亡后，债务并不灭失，并不能免除保证人的责任。原告作为债权人有权要求作为保证人的被告姚瑞娟在保证范围内承担偿还责任，依合同约定，被告姚瑞娟的保证范围为包括借款本息（包括罚息和复利）、违约金及贷款人为实现债权与担保权利发生的相关费用等。因此，对于上述债务，应以被告柯贵宽位于茂名市*****************偿还其尚欠债务，被告姚瑞娟对上述债务承担连带保证责任。二、关于被告茂名市翠辉房地产开发有限公司的责任问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第一款“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”、第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”的规定，被告茂名市翠辉房地产开发有限公司在《楼宇抵押贷款合作协议》中约定,在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续放款或在取得抵押登记（备案）回执放款的情况下，茂名市翠辉房地产开发有限公司的保证期间自乙方将贷款资金划入其银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止，并对抵押贷款本金、利息（含罚息等）及为实现债权而发生的费用（包括但不限于律师费等）承担连带保证责任，是其真实意思表示，因此原告主张被告茂名市翠辉房地产开发有限公司对上述债务应承担连带保证责任，本院予以支持。三、关于抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房产或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，因案涉房产仅办理了房地产抵押权预告登记，而案涉房产的产权至今尚未登记至被告柯贵宽名下，无法办理抵押权登记，抵押权尚未设立，故原告诉请确认其对案涉房产拥有抵押权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费的问题。因原告委托了广东奇强律师事务所律师代理本案的诉讼，约定律师费用为2500/件。原告提供了2019年9月30日开出的三张广东增值税专用发票予以佐证。该费用属于原告为维护自身权益，实现债权所付出的合理费用，根据原被告之间《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，律师费应由被告姚瑞娟与被告茂名市翠辉房地产开发有限公司承担。综上，原告的诉讼请求部分成立，依法予以支持；部分不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行与被告柯贵宽、姚瑞娟签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101785-201*******182605）；二、以被告柯贵宽所有的位于茂名市*****************折价或拍卖、变卖所得价款清偿尚欠原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行的借款本金538948.83元、利息42532.12元、罚息4240.60元（暂计至2020年3月5日，此后利息、罚息按合同约定另计，以上利息、罚息合计以不超过年利率24％为限）；三、被告姚瑞娟、茂名市翠辉房地产开发有限公司对上述第二项债务承担承担连带清偿责任；四、限被告姚瑞娟、茂名市翠辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付律师费2500元给原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4841元（原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行已预交），由被告姚瑞娟、茂名市翠辉房地产开发有限公司负担。被告姚瑞娟、茂名市翠辉房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付给原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 陈伟东二〇二〇年七月二十二日法官助理 陈昊青书 记 员 陈冬怡