北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初2044号原告：北京金科金碧置业有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇夏各庄北街******。法定代表人：马东兴，经理。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟伟，北京法绳律师事务所律师。被告：敦志娜，女，1982年10月5日出生。委托诉讼代理人：马光明，北京天用律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明月，北京天用律师事务所实习律师。第三人：张晶，男，1980年10月31日出生。原告北京金科金碧置业有限公司（以下简称金科公司）与被告敦志娜、第三人张晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人岳仁东，被告敦志娜的委托诉讼代理人马光明、第三人张晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金科公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除金科公司与敦志娜于2018年12月31日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；2.要求敦志娜给付金科公司逾期付款违约金182591.4元；3.要求敦志娜给付金科公司律师服务基础费用10000元、风险代理费用4564.79元；4.本案诉讼费用由敦志娜负担。事实和理由：2018年12月31日，金科公司与敦志娜签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同包括附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定、附件十三补充协议等。合同约定敦志娜购买金科公司坐落于北京市平谷区夏各庄×地块×住宅楼×层×号房屋。附件四约定：出卖人与买受人约定采用下列方式支付峻秀家园项目×楼×单元×号房屋购房价款，该房屋总价款为人民币912957元；1.买受人于2018年12月31日签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》当日，缴付首付款92592元；2.首付余款185183元买受人须于2019年5月28日内付清；3.首付余款185182元买受人须于2019年10月28日内付清；4.购房总价款的剩余部分，即450000元，由买受人向出卖人指定的银行申请银行贷款……若买受人未按约定付清首付款（含分期部分），逾期在60日之内的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付应付款总额万分之四的违约金，并于实际支付应付款当日向出卖人同时支付违约金；若逾期超过60日的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房款总额20%的违约金。合同签订后，敦志娜仅支付部分首期房款92592元。其后，金科公司多次催促敦志娜交纳首付余款，并及时办理贷款手续，但敦志娜至今仍未办理，且未按约定向金科公司支付剩余购房款。金科公司认为：金科公司与敦志娜签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。敦志娜向金科公司支付部分首期购房款后，没有继续履行合同义务，构成违约。为维护自身合法权益，故金科公司诉至法院。审理过程中，金科公司认可《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》等文件中“敦志娜”签名并非敦志娜本人所签，而是全部由敦志娜的丈夫张晶代签。金科公司认为，张晶在涉案的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》等文件上签署“敦志娜”姓名的行为构成表见代理：第一，敦志娜与张晶系夫妻关系，张晶在涉案买卖合同上签署“敦志娜”姓名的行为，足以让金科公司相信购房行为系夫妻共同行为。第二，张晶具有代理权的假象与敦志娜对购买涉案房屋事宜的默许有直接关联，房屋交易相关的风险亦在敦志娜可以控制或预见的范围内。第三，张晶在签订涉案房屋买卖合同时，持有敦志娜的身份证和户口本原件，且向金科公司提供载有“仅供购买北京岭秀房屋所用”字样的复印件，敦志娜对上述证件的保管存有过失。第四，张晶在签订涉案房屋买卖合同后，敦志娜的银行卡向金科公司汇款支付涉案房屋房款，足以证明敦志娜知晓购房行为，且认可。第五，敦志娜在金科公司起诉前，从未就购买房屋事宜向金科公司提出任何异议。综上所述，张晶在与敦志娜夫妻关系存续期间，在涉案房屋买卖合同上签署“敦志娜”姓名，金科公司有足够的理由相信张晶有代理敦志娜购买涉案房屋的权利，已形成了合理信赖，符合“善意”标准。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。根据上述规定，张晶持有敦志娜身份证及户口本原件，部分款项系敦志娜银行卡支付，足以认定敦志娜对购买涉案房屋系明知，购买房屋是敦志娜的真实意思表示，金科公司已尽到必要的注意义务，其有足够理由相信张晶能代表其妻子敦志娜签订涉案房屋买卖合同。敦志娜知道购买房屋的事实，并未提出异议和阻止其丈夫张晶购买涉案房屋，应视为同意购买，且金科公司应为善意。所以，张晶代敦志娜签订的涉案房屋买卖合同对敦志娜有约束力。基于以上，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据查明的事实，敦志娜未按期向金科公司支付购房款，已经构成违约。金科公司根据涉案房屋买卖合同约定，主张解除合同，并要求敦志娜支付违约金及律师费用，于法有据，应予以支持。敦志娜辩称，不同意金科公司的诉讼请求。一、金科公司所依据的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》不应对敦志娜发生法律效力。1.该合同上的“敦志娜”字样并非敦志娜所写，覆盖该字样的指纹也非敦志娜所摁，亦非敦志娜授权他人所为。因此，敦志娜认为行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。敦志娜作为完全民事行为能力人，任何人以本人名义从事任何民事法律行为，均应得到本人的授权，方才有效。2.涉案合同是在金科公司未审查签订人非本人、亦未授权的情况下签订，金科公司工作人员明知该情况，依然坚持由他人代签，其本身存在重大过失，法律后果应当由自身承担。3.敦志娜一直不知道购房事宜，购房一事对于敦志娜而言系人身大事，且关系到敦志娜子女的入学上学情况，对敦志娜的权利会发生较大影响，敦志娜本人自知道该次购房事宜后，一直反对购房，并且自知道购房事宜时起明确表示拒绝对该代理行为进行追认。4.金科公司提供的涉案合同，甲方处无任何代表签字和加盖金科公司方公章。合同本身就存在很大的瑕疵，合同未成立。即使合同成立，也不应当对敦志娜发生法律效力。二、金科公司依据对敦志娜不发生法律效力的合同向敦志娜主张违约金，缺乏事实依据和法律依据。首先，金科公司在明知合同签字非本人且无授权的情况下，依然坚持他人代签，金科公司作为法人，对公司内部人员应当有严格的要求和培训，在其应当知悉法律后果的情况下，依然要求代签人代签，其应当承担该行为所引起的法律后果，不应向他人主张违约金。其次，金科公司主张违约金无法律依据，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在签订合同时，金科公司存在明显过错，其行为系重大过失行为，因此，敦志娜认为，金科公司所主张的违约金并非以实际损失为基础，明显过高，其并未举证证明存在实际损失。根据市场行情，房价稳步上涨的情况下，金科公司并不存在实际损失，因此金科公司不应向他人主张违约金。（敦志娜依然坚持认为涉案合同不应当对敦志娜发生法律效力）。最后，敦志娜在维权过程中结识很多类似于敦志娜的案例，金科公司在销售房屋时，仅仅以销售房屋、收取房款签合同为目的，而不管不顾签合同的主体是否适格的行为，实在是有失公允。且楼盘销售接待后，做虚假承诺，承诺其售卖的房屋为独栋别墅，环境无可挑剔，房产证办理没有问题，不影响资质等。三、2017年3月26日北京市住建委等相关部门发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第七条明确指出，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。因此，合同即使在金科公司主张成立并生效的前提下也存在履行障碍，而诸如此类的情形很多，金科公司自身存在诸多过错，存在重大过失。综上所述，涉案合同不应当对敦志娜发生法律效力，请求法院依法确认，金科公司不应当向敦志娜主张违约金，其主张违约金无事实和法律基础。第三人张晶述称，不认可金科公司的诉讼请求。2018年12月31日，张晶与金科公司签订的商品房预售合同，敦志娜并不知情。张晶本身也不想去购房，当时张晶对销售人员说“今天太晚了，明天再说吧”。金科公司销售人员说“没事”。金科公司销售人员来到张晶的办公地点，说为了完成销售业绩，必须那天刷卡，宁愿借钱给张晶支付房款。金科公司销售人员告诉张晶，敦志娜资质比张晶资质好，要求张晶购房使用敦志娜的名字。张晶没有想好要买，金科公司销售人员说若以后不想要涉案房屋了还能退房，也能更名，金科公司销售人员负责给张晶找客户更名。当时张晶出于人情考虑，就签了商品房预售合同。但是，张晶的真实想法是考虑几天再决定是否买这个房。敦志娜一直打算去北京市海淀区购房，所以张晶没敢让敦志娜知道购买涉案房屋事宜。2019年1月，张晶向金科公司提出要求解除合同，要求退房，但开发商方面发生人员变更，张晶联系不上。张晶有工作需要上班，不可能每天跟进退房事宜，但是一直未间断关注、处理此事，最后联系上金科公司一名领导，他表示同意为张晶退房，但后来也没有结果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金科公司向本院提交了以下证据：1.敦志娜身份证复印件、张晶身份证复印件、敦志娜与张晶的结婚证复印件、户口本复印件，证明上述证据中均载有“仅供购买北京岭秀房屋所用”字样，充分说明敦志娜同意购买涉案房屋，金科公司有理由相信行为人有代理权。敦志娜质证认为，认可身份信息，但不认可该组证据的证明目的，不认可“仅供购买北京岭秀房屋所用”字样，敦志娜不清楚该字样是何人书写，与敦志娜无关；该字样所载明的房屋项目为“岭秀房屋”，而涉案房屋项目名称为“峻秀家园”，两个项目之间无关系，也不能证明其为同一个项目。2.《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，证明《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应严格履行；现敦志娜未按照合同附近四约定支付购房款，其行为已构成违约，金科公司有权要求敦志娜依照约定解除合同，并有权要求敦志娜支付违约金及律师费用。敦志娜不认可真实性、证明目的；敦志娜未签署过该类文件，亦未授权给任何人签署该类文件；据敦志娜方向张晶询问，附件四中的“敦志娜”字样及手印也并非张晶所写所摁，因此，即使张晶的行为被认定为表见代理，附件四所约定的违约金事项也不应该对敦志娜发生法律效力。3.律师函及邮件查询单，证明敦志娜逾期支付购房款，金科公司曾委托律师事务所发函催缴，敦志娜于2019年8月9日签收后，未提出异议，视为对行为人代理行为的追认。敦志娜不认可真实性、关联性、证明目的；敦志娜从未收到过金科公司所述的律师函，所有文件中的电话也非本人电话；律师函中的抬头名字为“郭志娜”，本案被告名为“敦志娜”，抬头名字以及收件人并非敦志娜本人，该函件敦志娜并未见过未签收该文件，也就无从说起对代理行为的追认。4.法律事务委托合同及需起诉欠款客户清单、增值税专用发票，证明金科公司因敦志娜违约而主张解除涉案合同从而实际产生的律师费用。敦志娜不认可真实性、关联性，不认可证明目的；金科公司委托律师参与诉讼，系其自身行为，产生费用的原因是提供法律服务，与敦志娜无关，应由其自身承担；律师费并非其实际损失，不应由敦志娜承担。对于上述证据1-4，张晶的质证意见与敦志娜意见一致。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。5.2018年12月31日承诺书，证明敦志娜保证已取得银行卡持有人的授权，有权以其银行卡支付购房款。敦志娜、张晶不认可真实性，上述“敦志娜”签名也非敦志娜、非张晶所签。本院对该证据的真实性、关联性、合法性不予认定。6.售房款专用收据、金科股份房屋销售专用收据，证明敦志娜已支付部分购房款，合同已部分实际履行。敦志娜质证认为其不知情，不发表意见。张晶质证认为，相关交款事宜系张晶办理，定金、首付款均系张晶交付。本院对该证据真实性、合法性、关联性均予以采信。7.POS单、招商银行收款回单，证明敦志娜已支付部分购房款，部分款项付款人为敦志娜，可以证明敦志娜对购房行为知情，且认可。敦志娜质证认为其不知情，不发表意见，但敦志娜主张从未向开发商付过房款。张晶质证认为其并未见过POS机刷卡单，不知道他们怎么刷卡的；招商银行收款回单系张晶用敦志娜的银行卡支付。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。8.（2019）京0114民初14439号民事判决书，证明该判决书中载明的案件事实与本案事实基本相同，金科公司有理由相信张晶有代理敦志娜购买涉案房屋的权利，形成了合理信赖，符合“善意”标准；张晶在买卖合同上签署“敦志娜”字样的行为构成表见代理。敦志娜认可真实性，但不认可关联性和证明目的。张晶未发表质证意见。本院对该证据的真实性、合法性均予以认定，对关联性不予认定。敦志娜未向本院提交证据。张晶未向本院提交证据。对于当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年12月31日，张晶以敦志娜名义与金科公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（草稿），约定“敦志娜”购买金科公司坐落于北京市平谷区夏各庄镇×地块×住宅楼×层×号房屋。合同包括十三个附件。其中附件四约定：出卖人与买受人约定采用下列方式支付峻秀家园项目×楼×层×号房屋购房价款，该房屋总价款为人民币912957元；1.买受人于2018年12月31日签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》当日，缴付首付款92592元；2.首付余款185183元买受人须于2019年5月28日内付清；3.首付余款185182元买受人须于2019年10月28日内付清；4.购房总价款的剩余部分，即450000元，由买受人向出卖人指定的银行申请银行贷款……若买受人未按约定付清首付款（含分期部分），逾期在60日之内的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付应付款总额万分之四的违约金，并于实际支付应付款当日向出卖人同时支付违约金；若逾期超过60日的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房款总额20%的违约金。合同首页有手写字体“合同内容审核无误，同意出正签，敦志娜”，并捺印，张晶认可该处“敦志娜”系张晶代签，并捺印。合同落款处有“敦志娜”签名并捺印，日期为2018年12月31日，张晶认可该处“敦志娜”签名系张晶代签，并捺印。对于上述材料中“敦志娜”的签名，各方当事人均认可“敦志娜”签字及捺印均非敦志娜本人所签、所捺。金科公司主张所有的“敦志娜”签名及捺印均为张晶所签、所捺。张晶主张《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（草稿）首页“敦志娜”签名系张晶所签，合同草稿26页的“敦志娜”签名系张晶所签，日期不是张晶所写；合同草稿第28、29、31页“敦志娜”签名是张晶所签；合同附件四，第34、35页“敦志娜”签名非张晶签字，合同附件六第39页“敦志娜”签名系张晶签字；北京市前期物业服务合同第49页的“敦志娜”签名系张晶所签，日期不是张晶所写；物业合同附件第62、63、64、65页“敦志娜”签名系张晶签字；第71页“敦志娜”签名系张晶所签，日期不是；第72页“敦志娜”签名系张晶签字；第73页上半部分“敦志娜”签名不是张晶所签，下半部分“敦志娜”签名系张晶所签；附件十三补充协议第75、76、77、78、79、80页“敦志娜”签名不清晰，看不清楚；第81页“敦志娜”签名非张晶所签，日期也不是张晶所写。就涉案房屋与（2020）京0117民初2043号案件所涉房屋，金科公司、张晶均认可2018年12月31日，金科公司的工作人员许术飞出借给张晶200000元，该200000元由许术飞为张晶直接支付给了金科公司；张晶自认其于2019年1月2日使用敦志娜名下的中国建设银行的银行卡（账号：×××）向金科公司转账支付房款92592元，金科公司称不清楚是谁实际支付该款。就本案所涉房屋，金科公司向张晶交付相应房款收据，敦志娜仅支付部分首期房款92592元。另，敦志娜与张晶于2013年9月9日登记结婚。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”根据法律规定，代理分为法定代理和委托代理。法定代理依照法律的规定行使代理权，委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。本案不属于法律规定的法定代理情形，故应适用委托代理的相关规定。《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条规定：“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。”本案中，张晶以敦志娜名义与金科公司签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，并无敦志娜的授权委托书。张晶的行为是否构成对敦志娜的有效代理，是本案审理的关键，决定着《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（草稿）是否对敦志娜具有法律约束力。本案的争议焦点为：一、敦志娜的行为是否成立对张晶代理权的追认，从而成立有权代理？二、若为无权代理，张晶的行为是否构成表见代理？对于焦点一，本案中，各方均无证据证明敦志娜授权张晶代理其签署购房合同、办理购房事宜。故张晶的行为是否构成对敦志娜的有权代理，应从敦志娜是否对张晶购房行为进行追认予以判断。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。……”《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理人或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”根据上述规定，在敦志娜事先未授权张晶代理其签署涉案合同、办理购房事宜的情况下，张晶的行为属于效力待定的民事法律行为。若敦志娜对张晶代理其购房行为进行追认，则张晶取得代理权，张晶的行为在敦志娜与金科公司之间发生法律效力，《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》对敦志娜有法律约束力。本案中，各方均无证据证明敦志娜对张晶的代理行为进行了追认表示。对于焦点二，张晶代理敦志娜签署涉案合同、办理购房手续的行为是否构成表见代理？本院认为应根据我国法律关于表见代理的规定进行具体分析。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据法律规定可知，构成表见代理的重要标志为：相对人是否有理由相信行为人有代理权。一般认为，表见代理的构成要件可以分为以下四个方面：1.须是无权代理，即代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为。这种无权代理，是指为代理行为时无代理权或者对于所实施的代理行为无代理权。2.须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由。这包括两个方面内容：（1）存在外表授权，即存在有代理权授予的外观，代理行为外在表现上有相对人相信行为人有代理权的事实。（2）相对人对行为人有代理权形成了合理信赖。3.须相对人与无权代理人实施了民事法律行为。这里的民事法律行为包括但不限于订立合同的行为，其他可以适用代理的行为同样包括在内。4.须是相对人善意且无过失。善意，是指不知道行为人不享有代理权。无过失，是指相对人尽到了必要的审查注意义务，仍然无从发现行为人的代理权欠缺之事实。本案中，金科公司在明知张晶代签“敦志娜”姓名的情况下，并未提出异议，且并未询问敦志娜本人的真实意思。而且金科公司提交的证据2商品房买卖合同签约须知第一条规定：“签约时请客户本人亲自办理，如代理人办理请提供授权委托书。”但金科公司并未能提供敦志娜对张晶的授权委托书，即金科公司在明知合同应由本人签订，第三人代为签订需要授权委托书情况下，任由并无本人授权委托书的第三人代为签字，故不能认定金科公司尽到了必要的审查注意义务，不能认定金科公司“有理由相信”张晶有敦志娜授予的代理权。故本案中张晶的行为不构成表见代理，张晶与金科公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》对敦志娜并无法律上的约束力。金科公司主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。但本案中，张晶在做重要决定购房时，并未与敦志娜协商。且由于金科公司并未尽到必要的注意义务，不能认定其为《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定的“善意第三人”。综上所述，金科公司的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，判决如下：驳回北京金科金碧置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1976元，由北京金科金碧置业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 卫二〇二〇年八月十八日法官助理  张琳琳书 记 员  王雪梅