河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初2850号原告：洛阳正大置业有限公司。法定代表人：曹建华，该公司副董事长。委托诉讼代理人：郭俊梅，河南大鑫律师事务所律师，一般代理代理。委托诉讼代理人：冀雅娇，河南大鑫律师事务所实习律师，一般代理。被告：河南千众品实业有限公司。法定代表人：张辉，该公司经理。委托诉讼代理人：陈道欢，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师，特别授权。原告洛阳正大置业有限公司诉被告河南千众品实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳正大置业有限公司及其委托诉讼代理人郭俊梅、冀雅娇，被告河南千众品实业有限公司的委托诉讼代理人陈道欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳正大置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付拖欠的租金、物业费、推广费以及其他共计77913.51元；2、判决被告向原告支付未及时归还商铺给原告造成的损失99414.09元（自2019年12月26日起计算至2020年5月15日）；3、判决被告向原告支付合同期拖欠租金、物业费和市场推广费的滞纳金9965.04元；4、判决被告向原告支付违约金121756.03元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年7月27日协商一致后签订了《洛阳正大房屋租赁合同》，该合同就商铺租赁位置、期限、租金、违约责任以及合同解除等相关事宜进行了明确的约定。合同签订后，原告依约全部履行了合同义务，而被告却违反合同约定拒绝缴纳租金及各项费用。原告无奈之下，根据合同约定，向被告发送了“关于提前解除《洛阳正大广场房屋租赁合同》的告知函”，被告收到该函件后，同意于2019年12月26日解除合同，但迟迟不将租赁商铺返还至原告，一直占用商铺至2020年5月15日。综上，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。河南千众品实业有限公司辩称：一、本案中答辩人自始至终都没有违约，是被答辩人商场不能正常开业，致使双方重新签订了补充协议，答辩人在此期间不用支付任何租金，答辩人不存在拖欠租金、物业费和推广费。首先，2017年8月9日,答辩人与被答辩人签订了《租赁合同》，约定：“答辩人承租的商铺为正大广场2F层的32/33/34B号，经营品牌：许留山，租赁期限为2017年9月13日至2020年10月27日，答辩人向被答辩人缴纳了68707元的租赁保证金。”合同签订后，被答辩人迟迟不予开业，直到2019年4月21日商场才开业，期间给答辩人造成了重大损失。其次，后来双方经过协商于2019年9月2日签订了《租赁合同》补充协议，约定：“租赁期限为2019年3月7日至2022年10月20日，其中装修期自2019年3月7日至2019年4月20日，被答辩人给予答辩人4个月的优惠期，优惠期自2019年9月7日至2019年12月31日。2019年4月21日至2019年9月6日期间，答辩人只需向被答辩人支付物业管理费10000元，其他费用无需支付。”根据合同约定，从2019年3月1日至2019年12月31日答辩人除支付10000元物业费之外，不用支付任何租金（包含固定租金和提成租金）。因此，被答辩人商场不能正常开业，致使双方重新签订了补充协议，被答辩人承诺答辩人在此期间不用支付任何租金，现在反而恶人先告状，自欺欺人向答辩人索要拖欠租金、物业费和推广费，自始至终都是被答辩人原因导致答辩人不能迟迟入住商场，答辩人在本案中不存在任何过错，答辩人不应承担任何责任。二、2019年12月26日，答辩人被迫营业后，一直找被答辩人协商，要求撤店，退还前期交纳的68707元保证金，但被答辩人一直不同意退还保证金，双方至今都没有达成协商，不存在被答辩人所说的未及时归还商铺及长期占用商铺。2019年9月答辩人自营业已来，发现被答辩人承诺的全场开业率90%根本达不到，主要位置的知名品牌一直围挡，广场几乎不做引流推广等正常的运营活动，导致整个广场人气很差。在免租的情况下，答辩人经营一直处于极度亏损状态。据答辩人调查，整个商场几乎全部的商户都在亏损。大家多次要求被答辩人提高开业率，做营销推广，增加客流。可是被答辩人除了管理人员频繁更换外，没有任何动作。无奈之下，我们营业至2019年12月底被迫结束营业。疫情发生后，商场2个月未开业，受疫情的影响本来就亏损经营的商户不堪重负，纷纷提出撤店。答辩人自撤店后在2020年1月至2020年5月一直与被答辩人多次沟通，要求撤店，退还前期交纳的保证金，被答辩人不同意，还给所有提出撤柜的商户下达告知函，不仅要求我们补齐免租期间的租金、物业费和推广费，还要求我们交纳2020年1月至2020年5月的租金，答辩人无法接受。答辩人提出通过法律途径解决争议，但在双方未达成一直意见的前提下，2020年5月13日被答辩人单方面通知答辩人2日内清场，答辩人明确表示不解决保证金问题不同意撤场。因此，2019年12月26日，答辩人被迫营业后，一直找被答辩人协商，要求撤店，退还前期交纳的68707元保证金，但被答辩人一直不同意退还保证金，双方至今都没有达成协商，不存在被答辩人所说的未及时归还商铺及长期占用商铺，答辩人不应向被答辩人承担任何损失，答辩人要求被答辩人退还68707元保证金。三、2020年5月15日，被答辩人没有向答辩人告知的情况下就强行拆除答辩人的商铺，给答辩人造成了极大的损失，答辩人要求被答辩人赔偿损失。2020年5月15日，出乎意料的事情发生了，在无告知情况下被答辩人私自搬离答辩人财物，并拆除答辩人装修（墙体，监控设备等已经破坏）。答辩人人员赶到时，店面已经拆除一半，家具、冰箱、收银机、保险柜等重要财产不见踪迹。答辩人立即报警处理，警察到场时被答辩人仍强制拆铺（有照片视频为证），答辩人的在场工作人员在劝阻强拆的过程中受轻微伤。经过警察调解，签署了协议，要求双方在协商完成之前，不再动答辩人店里任何东西。受疫情的影响，实体经济受到很大冲击，特别的中小商户都在艰难自救。在被答辩人受害的商户中大部分是举债创业，经营几个月落的满身债务、夫妻反目、生活破碎。目前，全国人民齐心协力战胜疫情，正积极推动经济复苏，纷纷出台扶持政策的关键时刻，被答辩人不顾商誉、民情，通过霸王条款和野蛮手段，不沟通不协商，强行侵吞商户的保证金，连最后一点希望都不给商户留下，实在令人心寒。被答辩人强拆大家的商铺后，答辩人联合二十余家商户向被答辩人索要赔偿并要求其退还保证（有名单为证），但答辩人置之不理，反而还恶人先告状，起诉答辩人。被答辩人强行拆除答辩人的商铺，给答辩人造成了极大的损失，答辩人要求被答辩人赔偿损失，并要求法院驳回原告的起诉，还答辩人以公平和正义。综上所述，被答辩人对答辩人的起诉没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月9日，洛阳正大置业有限公司（出租方）作为甲方与作为乙方的河南千众品实业有限公司（承租方）签订《洛阳正大广场房屋租赁合同》一份，双方就出租房屋的基本状况，房屋的交付、租赁期限和装修期，租赁保证金、租金、物业管理费、市场推广费及能源费用，收银系统，房屋的修缮，经营及管理，转租转让和交换，违约责任，合同的终止和解除，房屋的交还，适用法律与争议解决方式等内容进行了约定。其中合同专用条款第一条1.1约定：甲方出租给乙方的房屋座落在河南省××区××大道××被××“××广场”××购物中心××＆××＆××号，该房屋类型为商业；1.2约定：甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租赁面积为78.98平方米；1.3约定：乙方承诺租赁该房屋作为经营“许留山”之用途（包括商号名称、商品/服务品牌及经营内容）。2.1约定：双方暂约定该房屋交付日为2017年9月13日，具体以甲方书面发出的《交付通知书》记载的交付日为准。2.2约定：甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起45日的装修期，即自2017年9月13日至2017年10月27日；2.3约定：该房屋的租赁期限自该房屋交付日起共计37.5个月，即自2017年9月13日至2020年10月27日；2.4约定：乙方应当在2017年10月28日或之前开业。3.1约定：租赁保证金数额相当于乙方租赁期内对应阶段的三个月含税固定租金和三个月含税物业管理费之总和。乙方应于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金人民币68707元,其后乙方应根据甲方另行发出的书面通知支付或补足应付的租赁保证金。该合同通用条款部分第二条2.4约定，乙方无需支付装修期内的租金及市场推广费。2017年8月14日，洛阳正大置业有限公司为河南千众品实业有限公司出具《收据》一张，载明收到河南千众品实业有限公司（许留山）保证金68707元。2018年12月9日，洛阳正大置业有限公司（出租方）作为甲方与作为乙方的河南千众品实业有限公司（承租方）签订《洛阳正大广场房屋租赁合同》一份，主要约定内容为：将租赁面积的约定修改为租赁面积为69.44平方米。2019年9月2日，洛阳正大置业有限公司（出租方）作为甲方与作为乙方的河南千众品实业有限公司（承租方）又签订《洛阳正大广场房屋租赁合同》补充协议一份，主要内容为：甲乙双方于2017年7月27日签订的《洛阳正大广场房屋租赁合同》以及补充协议，由乙方承租甲方洛阳正大广场2F/32/33/34B号商铺，用于经营许留山。现甲乙双方经过友好协商、多次磋商、达成一致，就租赁合同相关条款做出如下补充：一、洛阳正大广场作为正大集团落地中原第一mall，甲方推出“共享共赢”政策，乙方自愿选择以下优惠期：A、租赁合同期限延长6个月，延长后的租赁期限为：2019年3月7日至2022年10月20日。甲方给予乙方4个月优惠期，优惠期自2019年9月7日至2019年12月31日。优惠期内，乙方不支付租金（包括固定租金和提成租金），但仍应当按照原合同之约定支付物业管理费、市场推广费、水电天然气能耗费、空调费等其他相关费用。二、乙方应于签订本协议之前已按租赁合同之约定足额缴纳租金（包括固定租金和提成租金，如适用）、物业费、市场推广费以及水、电、天然气能耗费等其他相关费用。2019年4月21日至2019年9月6日期间，乙方只需支付物业管理费共计人民币10000元整（含税），大写人民币壹万元整，其他费用无需支付。如乙方未按时足额支付相关费用则本协议自始不发生效力。2019年10月31日，河南千众品实业有限公司向洛阳正大置业有限公司转账支付10000元。该补充协议附件一主要内容为：该房屋的租赁期限自2019年3月7日至2022年10月20日，其中装修期自2019年3月7日至2019年4月20日。开业时间：双方确认商场于2019年4月21日开业，乙方商铺于2019年9月7日开业。2020年4月20日，洛阳正大置业有限公司向河南千众品实业有限公司发出《关于提前解除的告知函》一份，主要内容为：1、双方的房屋租赁合同于2019年12月26日提前终止；2、贵方已支付的所有租金以及租赁保证金、公用事业费保证金和其他费用，我方不予退还。贵方还须支付给我方租金、物业管理费等各项欠款、已享受的减免租金和物业费及违约金共计人民币287931.78元，请于2020年4月30日18：00前向我方支付。2020年4月29日，河南千众品实业有限公司向洛阳正大置业有限公司出具《关于提前解除租赁合同告知函的回复》一份，主要内容为：根据合同约定，从2019年3月1日至2019年12月31日我司除支付物业费10000元之外，不用支付任何租金（包括固定租金和提成租金）；至于双方的租赁合同于2019年12月26日提前终止是经过双方协商一致同意的，根本不存在贵公司所说的我司违约，贵公司应当退还我司缴纳的保证金和装修保证金。由于原、被告意见分歧较大，致矛盾不可调和，洛阳正大置业有限公司遂诉至本院，请求判如所诉。本院认为：原告洛阳正大置业有限公司与被告河南千众品实业有限公司签订《洛阳正大广场房屋租赁合同》及两份补充协议均系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。关于原告所主张的租金问题，原、被告双方于2017年8月9日签订的《洛阳正大广场房屋租赁合同》及2019年9月2日签订的《洛阳正大广场房屋租赁合同》补充协议明确约定内容有：1、双方装修期自2019年3月7日至2019年4月20日，河南千众品实业有限公司无需支付装修期内的租金及市场推广费；2、2019年4月21日至2019年9月6日期间，乙方只需支付物业管理费共计人民币10000元整，其他费用无需支付；3、洛阳正大置业有限公司给予河南千众品实业有限公司四个月优惠期，优惠期自2019年9月7日至2019年12月31日，优惠期内，河南千众品实业有限公司不支付租金（包括固定租金和提成租金）。由此可知，河南千众品实业有限公司在装修期内无需支付租金，河南千众品实业有限公司已经按照双方要求支付了物业管理费10000元，故其在2019年4月21日至2019年9月6日期间无需再支付租金，河南千众品实业有限公司在优惠期内即2019年9月7日至2019年12月31日亦无需支付租金。综前所述，洛阳正大置业有限公司关于2019年12月25日前租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于洛阳正大置业有限公司所主张的物业费、推广费及其他费用，原告所提交的证据均系单方制作，内容缺乏客观性，不足以证明其事实主张，本院对其提供的证据不予采信，对其该项诉讼主张不予支持。洛阳正大置业有限公司所主张的被告未及时归还商铺所造成损失99414.09元及被告合同期内拖欠租金、物业费和市场推广费的滞纳金9965.04元，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告在2020年4月20日向河南千众品实业有限公司发出的《关于提前解除的告知函》明确告知双方的房屋租赁合同于2019年12月26日提前终止，洛阳正大置业有限公司在2020年4月29日的《关于提前解除租赁合同告知函的回复》中明确“双方的租赁合同于2019年12月26日提前终止是经过双方协商一致同意的”，可见，原被告双方签订的《洛阳正大广场房屋租赁合同》已经于2019年12月26日提前终止，而原告提供的证据不能证明河南千众品实业有限公司在此之前存在违约行为，故对于原告主张的违约金121756.03元本院不予支持。对原告的其他诉讼请求亦不予支持。河南千众品实业有限公司在答辩中要求洛阳正大置业有限公司退还68707元保证金并赔偿损失属反诉范畴而未反诉，本院在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告洛阳正大置业有限公司的诉讼请求。案件受理费2967元，由原告洛阳正大置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛继光二〇二〇年八月六日书记员  牛玉凤