广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11242号原告（反诉被告）：黄清松，男，1986年3月4日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：马翊中，广东知荣律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市粤科创意园运营有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街平康路**沙圩一工业区**。法定代表人：郑金在，总经理。委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯锦斌，广东品济律师事务所律师。第三人：广州市番禺区市桥街沙圩一村股份合作经济社，住所，住所地：广州市番禺区市桥街沙圩一云山大街**div>法定代表人：陈达容，理事长。委托诉讼代理人：杨兵，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：易伟佳，广东华誉品智律师事务所实习律师。第三人：徐华玲，女，1983年2月1日出生，汉族，住广西岑溪市。原告黄清松（反诉被告）诉被告（反诉原告）广州市粤科创意园运营有限公司（以下简称粤科公司）、第三人广州市番禺区市桥街沙圩一村股份合作经济社（以下简称沙圩一村经济社）、第三人徐华玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄清松及其委托诉讼代理人马翊中，被告粤科公司的委托诉讼代理人杨红超，第三人沙圩一村经济社的委托诉讼代理人杨兵、易伟佳到庭参加了诉讼，第三人徐华玲经本院合法传无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄清松向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即双倍返还房屋租赁保证金14000元；2.判令被告赔偿原告作办公用途的装修损失66121元；3.判令被告承担本案律师费用5000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更其上述第1项诉讼请求为：判令被告立即返还房屋租赁保证金7000元。事实和理由：原、被告双方于2019年3月15日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市番禺区市桥街平康路358号沙圩一工业区A4栋207房出租给原告用于办公用途使用，现被告因第三人沙圩一村经济社提前收回广州市番禺区市桥街平康路358号沙圩一工业区A4座的物业造成的被告对原告的根本性违约。沙圩一村经济社于2019年3月25日发出一份通知，将原先租给黎婉敏的位于番禺区市桥街平康路358号沙圩一工业区内厂房A4栋、东平路32号A9座宿舍、东平路34号A10号宿舍的物业提前收回并终止黎婉敏与沙圩一村经济社的房屋使用权租赁合同，而其中黎婉敏与被告之间签订的租赁合同关于番禺区市桥街平康路358号沙圩一工业区内厂房A4栋的物业也当然不能继续履行，导致被告对原告的房屋租赁合同根本违约。自沙圩一村经济社出通知之后，被告一直与原告商讨协商解决方案，并由被告的职工即第三人徐华玲-直在微信群与各租赁商户探讨解决方案，并统计赔偿方案（微信群中发出的A4栋补偿表20190519表格）支付给各租赁商户。其中，原告所租的A4-207室铺位，因为其刚装修完，并未使用，产生的费用与赔偿方案中的金额相差过大，固不同意被告所发的赔偿方案。由于原、被告双方之间的赔偿方案未能达成一致，被告拒绝退还原告的保证金7000元。现在原告要求被告立即双倍返还房屋租赁保证金14000元，要求被告赔偿原告作办公用途的装修损失66121元，要求被告承担本案律师费用5000元，要求被告承担本案诉讼费用。按照原、被告双方的《房屋租赁合同》约定，被告已经构成根本违约，致使合同目的不能实现的，应承担违约责任。被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，起诉至人民法院，恳请法院能依法维护原告的合法权益，维护法律的权威性和严肃性。被告粤科公司辩称：我方认为应驳回原告的全部诉讼请求。1.涉讼房屋租赁合同第9.3条约定，逾期交租7日以上的被告有权解除合同，本案原告从未向我方交租或管理费、水电费，经我方多次催收，原告拒不缴费。因此我方行使合同解除权，于2019年7月17日向原告发出解除合同通知书，原告于2019年7月18日收到该通知书，双方的租赁合同于2019年7月18日解除。2.我方完全履行了合同约定的义务，不存在任何违约行为，原告要求支付保证金及装修损失、律师费等没有事实基础和法律依据。我方于2019年3月13日交付涉讼房屋给原告占有使用，至2019年8月7日后因原告没有按照我方的通知按时足额缴纳租金及水电费，导致我方根据合同享有的解除权成就，我方并于2019年7月18日依法依合同行使解除权。合同履行过程中，我方没有任何违约行为，不应由我方承担违约责任。3.原告没有证据证明其真实存在66121元的装修损失，根据沙圩一村经济社提交的《沙圩一工业区A4栋207装修及搬迁费评估明细表》，假如原告有装修损失的，金额也仅为11641元。原告自行统计数据想证明相关损失，但该证据与本案没有直接关系，无法直接证实原告主张的装修损失为66121元。4.我方没有足额收取沙圩一村经济社支付的补偿款，我方收取的补偿款不包含涉讼房屋的装修损失，在我方没有收取涉讼房屋的装修补偿前，我方不负担向原告支付装修损失的义务。5.结合原告的第1、2项诉讼请求，第1项我方认为是主张定金责任，第2项原告要求装修损失是主张违约责任，在定金责任和违约责任同时主张的情况下，原告仅享有择一主张的权利，不能同时主张。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告粤科公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令确认反诉原告与反诉被告的《房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；2.判令反诉被告支付拖欠的租金合计13299.99元（从2019年4月14日起计至2019年8月7日，每月3500元）；3.判令反诉被告支付拖欠的水费255元（从2019年3月14日起计至2019年8月7日）；4.判令反诉被告支付拖欠的电费439.5元（从2019年3月13日起计至2019年8月7日）；5.判令7000元租赁保证金归反诉原告所有；6.判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付租金、水电费的违约金13994.49元（违约金逾期每日按应付总金额的百分之一计，计至2019年12月24为26529.35元，因违约金已超出本金，故反诉原告调整为只请求13994.49元为违约金的限额）；7.判令反诉被告向反诉原告支付逾期交还租赁房屋的违约金5040元（逾期一日按年租金的百分之一即42000元×1%=420元，从逾期之日2019年7月26日起计至实际交还之日2019年8月7日共12天，违约金合计为5040元）；8.判令反诉被告承担反诉原告为本案支出的律师费用5000元。9.判令反诉被告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月7日，经广州石碁吴信房地产中介服务有限公司介绍，郑金在与黄宜冰签订《租赁合同》，由黄宜冰将广州市番禺区市桥平康路358号沙圩一工业区A4栋厂房出租给郑金在，合同6.5条约定郑金在有权转租。同日，郑金在与反诉原告签订《厂房租赁合同》将上述厂房转租给反诉原告。2019年3月15日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：反诉原告将广州市番禺区市桥平康路358号沙圩一工业区A4栋207房出租给反诉被告，租赁面积102平方米，租金单价34.31元／平方米／月（合计每月3500元），电费按1.5元／度收取，水费用量按面积分摊，单价按供水部门标准计收：反诉原告于2019年3月13日已将涉讼房屋交付反诉被告，但租金及其他费用从2019年4月14日起计；反诉被告向反诉原告支付租赁保证金7000元；第9.3条约定，如反诉被告逾期支付租金、水电费，每逾期一日按欠付金额的百分之一计付违约金，如逾期七日以上，反诉原告有权解除合同，保证金不予退还；第9.4条约定，租赁合同提前解除的，反诉被告应7日内退还房屋，逾期的应继续按合同标准支付租金、水电费，且逾期一日按年租金的百分之一向反诉原告支付违约金，保证金不予退还；守约方有权要求违约方承担为实现合同债权而支出的诉讼费、执行费、律师费等一切费用：合同自双方签字盖章之日生效。反诉原告按合同约定，于2019年3月13日将涉讼房屋交付反诉被告，由反诉被告管理及使用。反诉被告却在接收之后从来未向反诉原告缴纳任何租金及水费、电费。反诉原告分别于2019年6月27日、2019年7月4日向反诉被告发送通知，请其尽快交纳租金及水费、电费，反诉被告均不予理会。2019年7月17日，反诉原告通过中国邮政快递向反诉被告在租赁合同所列地址发出《解除合同通知书》，2019年7月18日，反诉原告通过微信向反诉被告发出《解除合同通知书》，双方租赁合同正式解除。合同解除后，反诉被告并未按合同约定在7日内交还房屋。根据合同第9.4条约定，从合同解除后第8日（即2019年7月26日）起至2019年8月7日，反诉被告应每逾期一日按按年租金的百分之一的标准额外计付违约金，其应支付的逾期交房所产生的违约金合计5040元。截至本案起诉之日为止，反诉被告拖欠租金合计13299.99元，水费合计255元，电费合计439.5元。根据合同第9.3条，反诉被告逾期支付租金、水电费的，逾期一日按欠付总金额的百分之一支付违约金，暂计至2019年12月24日，逾期支付租金水电费所产生的违约金合计26529.35元。根据相关规定，违约金数额不得超过本金，故原告仅请求违约金以1399.49元为限。因本案诉讼，反诉原告与广东品济律师事务所签订《民事委托代理合同》，支出律师费5000元。反诉原告认为，《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应予遵守。因反诉被告违反合同约定，拒不支付租金、水费、电费等义务，并占用租赁物拒不搬离，其行为损害了反诉原告合法权益。根据合同第9.3条，反诉原告有权解除合同，已收的7000元租赁保证金不予退还：根据合同第9.5条约定，反诉被告应承担反诉原告为因本案支出的律师费、执行费、诉讼费等一切费用。为维护反诉原告合法权益，特提出反诉，请法院依法支持反诉原告全部反诉请求。反诉被告黄清松辩称：1.我方不认可租赁合同于2019年7月18日解除，根据我方提供的沙圩一村经济社的通知内容写明在2019年5月31日前处理完毕，合同无论能否履行，都在2019年5月31日前。2.不认可反诉原告第2项诉讼请求，依据沙圩一村的通知期限，租期应在2019年5月31日前，根据我方与反诉原告的《房屋租赁合同》第一条第二款约定，租金、水电费等相关费用应在2019年4月14日开始计算。3.不认可反诉原告第3、4项诉讼请求，我方与反诉原告的《房屋租赁合同》第一条第二款约定水电费是在2019年4月14日开始计算，根据沙圩一村经济社的通知，2019年5月31日前自行承担清理工作，后期的水电费都不应计算。4.不认可反诉原告第5项诉讼请求，我方没有违约，是反诉原告违约或解除合同，保证金应退回给我方。5.对反诉原告第6、7、8项诉讼请求不认可。6.本案诉讼费应由被告承担。第三人沙圩一村经济社述称：1.对原、被告之间的租赁合同，我方不是合同当事方，我方不清楚。2.我方与黎婉敏之间的租赁合同已经解除，并已经将被告承租的物业补偿款支付给被告。第三人徐华玲无到庭及作出答辩。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区市桥街平康路**沙墟一工业区A4的物业，建筑面积为3651.3平方米，登记权属人为原番禺市市桥镇沙墟一农业管理区，登记日期为2000年1月24日，《房地产权证》证号为粤房地证字第××号。2016年3月7日，沙圩一村经济社作为出租方（甲方），与案外人黎婉敏作为承租方（乙方）签订《房屋使用权租赁合同》，约定乙方按照程序竞得甲方自有位于番禺区市桥街平康路358号沙圩一工业村内厂房A4座（面积3371.3平方米）、东平路32号A9座宿舍和东平路34号A10座宿舍（面积1595.5平方米）的集体房屋合同期内使用权出租给乙方使用，租赁期限从2016年4月1日起至2019年12月30日止。2017年4月7日，黎婉敏与黄宜冰签订一份《授权委托书》，确认黎婉敏委托黄宜冰代为管理位于广州市番禺区市桥街平康路358号沙圩一工业村厂房A4座和东平路32号A9座、东平路34号A10座宿舍的代理人，代理人根据授权代为管理一切事务，包括以黎婉敏名义向业主沙圩一村经济社缴纳租金，跟其它承租方签订《租赁合同》和《租赁合同终止协议》，其法律后果由黎婉敏承担。2017年9月22日，粤科公司注册成立，经营场所登记为广州市番禺区市桥街平康路**沙圩一工业区**，郑金在为该公司法定代表人及股东之一。2019年3月15日，粤科公司作为出租方（甲方），与黄清松作为乙方（承租方）共同签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市番禺区市桥街平康路358号沙圩一工业区A4栋207房（以下简称涉讼房屋）出租给乙方作为办公用途使用，租赁面积为102平方米，租赁期限从2019年4月14日起至2020年3月30日止；甲方自2019年3月13日起将房屋交付给乙方使用，房屋租金、管理费从2019年4月14日起开始计收，水费、电费及其他费用从2019年4月14日起开始计收；为了保证双方的基本权利，乙方在签订本合同后7天内须向甲方一次性交付相当于2个月的租金及管理费作为租赁保证金7000元；如乙方在合同期内无任何违约行为的情况下，甲方在本合同期满且乙方将租赁房屋按约定交还给甲方后，全额无息退还保证金至乙方账户，该租赁保证金不得用于抵扣租金、管理费和水电费；由于乙方的原因导致提前解除本合同的，甲方有权没收租赁保证金；乙方有本合同约定的违约情形的，甲方有权没收租赁保证金，并有权要求乙方赔偿相应损失；本房屋租赁价均为34.31元/平方米/月，管理费为0元/平方米；乙方必须承担所租用房屋报装的用电负荷数量所涉及的相关费用，每月物管对用电量进行读表，按所使用的电量每度1.5元进行收取；水费按租用面积进行分摊，具体按当地供水部门的收取项目和收取标准计收；乙方应向甲方支付的一切费用，包括但不限于租赁保证金、租金、物业管理费和水电费等，乙方可通过现金或转账方式向甲方提供的徐华玲的银行账号支付；乙方应在收到甲方当月缴费通知单后5日内向甲方缴纳所租用房屋当月租金、管理费及上月的电费、水费，如未按期足额支付的，甲方有权采取停水、停电的措施进行催收，由此造成乙方的一切损失，由乙方自行承担，甲方不承担任何责任；乙方如需对租赁的房屋进行室内装修及安装设备，应将装修方案征得甲方同意后才能施工，费用由乙方负责；任何乙方未能履行本合同规定的条款或违反国家法律有关规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的一切损失由违约方承担；乙方逾期交付租金、管理费、水电费的，逾期一日按欠付总金额的百分之一向甲方交付违约金，逾期七日以上的，甲方有权单方面解除合同，并有权没收乙方交纳的租赁保证金；租赁期满或租赁合同提前终止/解除的，乙方应自期满或合同终止/解除之日起7天内退还全部房屋，乙方逾期未退还房屋的，逾期一日按年租金的百分之一向甲方交付违约金，同时按本合同约定的标准支付其占用房屋期间的租金、物业管理费、水电费，甲方有权没收乙方交纳的租赁保证金，乙方应承担由此造成甲方的其他经济损失；如一方违约，守约方有权要求违约方承担守约方因事先本合同债权而支出的包括诉讼费用、执行费用以及律师费等一切费用；等等。2019年3月25日，沙圩一村经济社向黎婉敏发出《通知》，称黎婉敏承租的位于番禺区市桥街平康路358号沙圩一工业区内厂房A4座、东平路32号A9座宿舍、东平路34号A10号宿舍的物业因需要进行拆除改造，沙圩一村须提前收回该物业并终止与黎婉敏于2016年3月7日签订的《房屋使用权租赁合同》；沙圩一村将于近日委托第三方机构对承租商铺的装修情况等进行详查评估，请黎婉敏予以配合；请黎婉敏务必在2019年5月31日前自行清理承租范围内属于其的物品，到村委签署解除合同、退押金、领取相关补偿，并办理房屋移交手续，沙圩一村在确认黎婉敏缴清水电等相关费用后，在签订解除合同后三个工作日内将退还合同保证金并依据评估报告向黎婉敏支付相关补偿；如黎婉敏按期办妥解除合同和房屋移交手续的，沙圩一村将免除自本通知送达之日下个月起的全部租金。2019年4月25日，粤科公司向黄清松发送《通知》，称因受到沙圩一村经济社的通知，要求对黄清松承租的涉讼房屋进行拆迁改造，现须提前收回，根据通知，其司务必在2019年5月31日前交还涉讼房屋并与沙圩一村终止双方签订的租赁合同，故其方须提前终止与黄清松于2019年4月14日签订的《租赁合同》，根据《租赁合同》第八条第4点规定“如因上级更改房屋使用，甲方有权终止本合同，但应提前1个月通知乙方”，因此请黄清松务必在2019年5月31日前交还涉讼房屋并与其司终止双方签订的租赁合同，退押金。同日，粤科公司向黄清松发送另一份《通知》，称因沙圩一村经济社提前收回黄清松承租的涉讼房屋进行拆迁改造，请黄清松尽快填写《室内装修明细表》，沙圩一村经济社将于近日委托第三方机构对黄清松承租的办公室装修情况等进行详查评估，请务必在2019年4月30日交到物业管理办公室处，其司负责将资料提交沙圩一村，如因黄清松不按时提交《室内装修明细表》所发生的经济损失，黄清松承担一切后果。以上两份通知的签收回执单上均有“成光寿”签名，签收时间为2020年4月26日。经沙圩一村经济社委托，广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司于2019年6月22日作出《广州市番禺区市桥街沙圩一村股份合作经济社拟收回位于沙圩一工业区A4座未到期出租房屋使用权涉及的A4座分户装修及搬迁费补偿资产评估报告书》，其中载明涉讼房屋装修项目共42项对应的装修重置价合计56035元，按合同租期折旧后的成新率15.60%计算，装修补偿价=成新率*重置价为8741元，搬迁费2900元，补偿费合计11641元。2019年7月4日，粤科公司向黄清松发出《通知》，称黄清松至今尚欠4月至7月的租金、水费、电费合计13010.83元，因黄清松已完全违约，其司将所有押金扣除后，尚不足以支付租金，根据租赁合同第九条第3点约定，其方有权追究黄清松因为违约而产生的一切费用。2019年9月2日，黄清松以粤科公司违约导致其不能实现合同目的为由提诉至本院，引致本案纠纷。粤科公司在答辩期内提其反诉，要求解决。庭审中，黄清松、粤科公司及沙圩一村经济社均确认涉讼房屋的权属人为沙圩一村经济社。黄清松与粤科公司均确认黄清松就涉讼房屋租赁仅向粤科公司缴纳了租赁保证金7000元，没有缴纳租金或其他费用；徐华玲为粤科公司的员工。但各方当事人对以下问题产生争议：一、关于粤科公司取得涉讼房屋出租的权利来源问题。粤科公司称其是从案外人即其司的法定代表人郑金在处承租涉讼房屋，而郑金在是向黄宜冰承租得来，黄宜冰是黎婉敏授权进行管理和出租的，黎婉敏向沙圩一村经济社承租包括涉讼房屋在内的物业。粤科公司并提交了黄宜冰与郑金在签订的《租赁合同》以及郑金在与粤科公司签订的《厂房租赁合同书》拟证实其上述主张。其中《租赁合同》签订时间为2017年4月7日，租赁物业地址为广州市番禺区市桥街平康路358号沙墟一工业区A4栋厂房，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日；《厂房租赁合同书》签订时间为2017年4月7日，租赁物业地址为广州市番禺区市桥街平康路358号沙圩一工业区A4栋工业厂房，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日。黄清松对上述证据不予确认，认为与本案无关，粤科公司如何承租和转租其方不清楚。沙圩一村经济社则认为其方并非合同当事人，故对上述证据亦不予确认，其方只是将包括涉讼物业所在楼宇在内的多栋建筑出租给黎婉敏，对其后的转租或分租情况不知情，黎婉敏也没有向其方透露。二、关于黄清松是否知悉涉讼房屋是否要拆迁的问题。黄清松主张其方在签订租赁合同时不知道粤科公司取得涉讼房屋出租的权利来源，但当时其方曾向徐华玲了解是否要拆迁，徐华玲表示不会拆迁，直至2019年4月26日粤科公司才告知其方最终决定要拆迁，在此之前其并不知情。粤科公司则表示其司在签订租赁合同时已告知黄清松其方对涉讼房屋的权利来源，双方建立租赁合同关系时均已经预料到涉讼房屋会被拆迁或更改房屋使用用途，所以双方在合同第八条第1款第4点进行了约定，也约定了物业按现状出租。三、涉讼房屋的交付使用情况。黄清松称粤科公司于2019年3月16日交付涉讼房屋给其方使用，其方接收涉讼房屋后进行了装修，具体包括隔墙、吊天花等内容，装修期间粤科公司并没有通知其方拆迁，2019年4月20日装修完毕，2019年4月26日粤科公司才告知其方最终决定要搬迁，此前其方并不知道沙圩一村经济社和黎婉敏解除合同以及要搬迁的事情，因为要搬迁，其方在涉讼房屋装修完后并没有投入办公使用，期间粤科公司称赔偿方案没有谈妥所以不用搬迁，隔几天又说要搬，反复以上行为；其方已于2019年6月底将涉讼房屋内的贵重物品搬走，仅剩一些办公桌、不贵重的物品和无法搬走的物品，2019年7月开始停电，其想回去搬东西，但保安不让进，后续其再进去的时候发现很多东西已经被搬走了。黄清松提交了沙圩一村经济社出具的《通知》、租户与粤科公司工作人员组成的微信群聊天记录、黄清松与徐华玲的微信聊天记录拟证实其上述主张。粤科公司对《通知》、黄清松与徐华玲的微信聊天记录的真实性无异议，对微信群聊天记录真实性不予确认；其司对黄清松的上述主张不予确认，其司已于2019年3月13日向黄清松交付涉讼房屋，黄清松自2019年3月13日起正常使用至2019年8月7日，对于交付后如何使用是黄清松自己的处置权利，与其司无关；2019年8月7日其司自行开锁收回涉讼房屋，其司没有停水停电，涉讼房屋2019年7、8月均产生水电费，可见黄清松截至2019年8月7日均正常使用涉讼房屋。沙圩一村经济社则表示2019年8月黎婉敏口头告知其方已经清空物业。黄清松与粤科公司均确认黄清松搬离涉讼房屋时双方没有办理交接手续。四、关于沙圩一村经济社与黎婉敏的租赁合同解除情况。沙圩一村经济社称其方因要收回工业园，因此在2019年6月30日与黎婉敏签订补偿协议并支付补偿款，向黎婉敏收取租金仅至2019年3月31日止，之后黎婉敏虽然仍在使用物业，但其方没有收取租金，其方有在物业处粘贴与黎婉敏解除租赁合同的通告；黎婉敏称清空物业就交还给其方，黎婉敏已在2019年8月将租赁物业交还给了其方。黄清松则主张其是在2019年4月26日才知悉沙圩一村经济社粘贴通告的情况，粤科公司在2019年4月26日与整栋物业的使用人协商搬离事宜，并没有明确要求其方搬离涉讼房屋。粤科公司则表示其司是在2019年4月26日才知悉沙圩一村经济社与黎婉敏解除租赁合同的事宜。五、黄清松与粤科公司签订《房屋租赁合同》的法律状态问题。黄清松主张沙圩一村经济社与黎婉敏的租赁合同已于2019年3月31日解除，所以后续包括其方与粤科公司的租赁合同也解除。粤科公司则认为因黄清松逾期缴纳租金，其司向黄清松发出催缴通知书，但黄清松没有按照通知上的期限缴纳租金，其司因此享有合同约定的解除权，其司已于2019年7月17日通过邮寄快递的方式向黄清松发出解除合同通知，快递未妥投原因是收件人拒收，应当视为其司已经完成向黄清松送达合同解除意思表示的义务，而且其司也于2019年7月18日通过微信向黄清松发送解除合同通知，因此双方的租赁合同于2019年7月18日解除。关于黄清松主张的装修损失问题。黄清松主张因粤科公司在其装修期间并没有通知其方涉讼房屋拆迁，现因粤科公司根本性违约导致其方产生装修损失，应由粤科公司进行赔偿。黄清松并提交了租户与粤科公司工作人员组成的微信群聊天记录、黄清松与徐华玲的微信聊天记录、沙圩一村经济社出具的包括涉讼房屋在内A4栋楼宇的赔偿方案、黄清松制作的赔偿方案以及转账记录和支付凭证。粤科公司则认为微信群聊天记录只是显示各方对补偿方案的协商，没有实际签订补偿协议或或者确定补偿金额或标准，而且补偿的主体应是沙圩一村经济社，而不是其司；对于沙圩一村经济社的赔偿方案并非其司出具，其司也不是赔偿款的支付主体；对于黄清松和徐华玲的微信聊天记录真实性确认，但并非其司根本性违约，涉讼房屋是因为沙圩一村经济社提起收回物业引发，其司因此享有合同解除权；对黄清松自行制作的赔偿方案以及转账记录和支付凭证，无法核对其真实性，也无法看出黄清松的实际损失。本院认为，黄清松与粤科公司就涉讼房屋签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，租赁双方均应自觉遵照履行。现根据各方当事人提交的证据以及陈述可知，在黄清松与粤科公司签订上述《房屋租赁合同》后十天左右时间，所有权人沙圩一村经济社即发布通知要求收回包括涉讼房屋在内的沙圩一工业区厂房，并在随后与其签订租赁合同的承租人黎婉敏签订补偿协议并收回租赁物业。黄清松与粤科公司就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》实际无法继续履行，粤科公司作为出租人未能履行在合同约定的租赁期限内将涉讼房屋交付给黄清松承租使用的合同义务，黄清松据此主张粤科公司根本性违约，理据充分，本院予以采纳。庭审中，黄清松与粤科公司均确认《房屋租赁合同》已解除，本院予以采纳。对于合同解除的时间，粤科公司主张以其司向黄清松发出解除合同通知书之日即2019年7月18日为合同解除时间，理据不成立，本院不予支持。鉴于黄清松虽然主张于2019年6月底搬离涉讼房屋，但未能予以举证证实，现粤科公司确认于2019年8月7日收回涉讼房屋，故以2019年8月7日作为双方终止履行合同即合同解除时间为宜。因非黄清松原因导致租赁合同解除，粤科公司应在合同解除后向黄清松返还租赁保证金7000元。粤科公司反诉主张没收保证金，理据不成立，本院不予支持。关于黄清松主张的赔偿装修损失的问题。黄清松主张的装修包括了入墙装修部分和可移动物品部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”因此，对于黄清松主张要求粤科公司赔偿装修损失中涉及已形成附合部分的装修内容，合法合理，本院予以支持。针对涉讼房屋装修中已形成附合部分的确定问题，黄清松提交的赔偿方案与沙圩一村经济社提交的涉讼房屋装修及搬迁费评估明细表一致，本院予以合理采纳。根据该评估明细表评定涉讼房屋装修项目共42项合计重置费为56035元，本院予以采纳。考虑到黄清松系在2019年3月15日签订租赁合同后才对涉讼房屋进行装修，该明细表中按照成新率15.6%计算装修补偿款项，缺乏理据，本院不予采纳。根据黄清松与粤科公司约定的租赁期限共计11.5个月，应按照黄清松无法使用租赁期限比例计算上述装修损失。基于黄清松自计租日2019年4月14日起至粤科公司收回涉讼房屋之日即2019年8月7日止共计3.8个月，故粤科公司应按照[（11.5个月-3.8个月）÷11.5个月]的比例赔偿黄清松装修损失，共计[（11.5个月-3.8个月）÷11.5个月]×56035元=37519元。对于黄清松主张的其余装修损失，理据不成立，本院不予支持。对于律师费问题，根据双方签订的租赁合同中“如一方违约，守约方有权要求违约方承担守约方因事先本合同债权而支出的包括诉讼费用、执行费用以及律师费等一切费用”的约定，黄清松现主张粤科公司承担律师费5000元，符合合同约定，理据充分，本院予以支持。至于粤科公司主张黄清松支付自2019年4月14日起至2019年8月7日止的租金13299.99元的反诉请求。本院认为，粤科公司虽然于2019年3月双方签订合同后向黄清松交付涉讼房屋，但沙圩一村经济社已于2019年3月25日即已经发出通知表示要收回相关租赁物业，即使如粤科公司所述直至2019年4月26日才知悉该情况，粤科公司亦应及时收回涉讼房屋避免损失扩大。但从黄清松提交的证据内容来看，黄清松于2019年4月26日收到粤科公司发送的交还物业通知后，包括黄清松在内的各租户与粤科公司之间就租赁物业能否继续租赁以及赔偿问题进行多次商讨，而粤科公司的员工徐华玲在微信群以及与黄清松的微信聊天记录中直至6月6日仍表示无需搬迁，故对于扩大损失部分应由粤科公司自行承担。且考虑到黄清松已承担部分装修损失，故对于粤科公司主张的2019年4月14日起至2019年8月7日止的租金13299.99元，应由粤科公司自行承担，本院不予支持。对于粤科公司主张的水费255元和电费439.5元，粤科公司仅提交了其自制的租金通知单等证据证实，未能举证证实涉讼房屋实际产生的水电费金额以及粤科公司已实际支出的该费用，故对于粤科公司的该反诉请求，缺乏理据，本院不予支持。对于粤科公司反诉主张的逾期支付租金、水电费的违约金、逾期交还涉讼房屋的违约金，以及要求黄清松赔偿律师费5000元，理据不成立，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告黄清松与被告广州市粤科创意园运营有限公司于2019年3月15日签订的《房屋租赁合同》及相应的租赁法律关系于2019年8月7日解除；二、被告广州市粤科创意园运营有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄清松退还租赁保证金7000元；三、被告广州市粤科创意园运营有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告黄清松装修损失37519元；四、被告广州市粤科创意园运营有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告黄清松律师费损失5000元；五、驳回原告黄清松的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告广州市粤科创意园运营有限公司的全部反诉诉讼请求。如被告广州市粤科创意园运营有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2156元（其中本诉受理费1753元，反诉受理费403元），由被告广州市粤科创意园运营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  王栩舜人民陪审员  冯景威二〇二〇年八月十四日书 记 员  徐倩雯