湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初1970号原告（反诉被告）刘晨頔，男，1983年9月7日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人胡生浩，湖北人从众律师事务所律师，一般授权。被告（反诉原告）阮成功，男，1986年12月26日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。被告（反诉原告）刘美丽，女，1986年11月2日出生，汉族，内蒙古呼伦贝尔市人，住内蒙古呼伦贝尔市。第三人武汉好安居房产代理有限公司，住所地：武汉市江岸区二七路东立国际******房。法定代表人张玲。委托诉讼代理人唐翔，系该公司员工，一般授权。原告（反诉被告）刘晨頔诉被告（反诉原告）阮成功、被告（反诉原告）刘美丽房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王国辉独任审判，于2020年6月24日和7月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘晨頔及其委托诉讼代理人胡生浩、被告（反诉原告）阮成功、被告（反诉原告）刘美丽到庭参加了诉讼，第三人武汉好安居房产代理有限公司（以下简称好安居公司）的委托诉讼代理人唐翔第一次庭审到庭参加了诉讼，第二次庭审未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘晨頔起诉请求：1、确认双方于2020年1月13日签订的《武汉市存量房买卖合同》已于2020年4月12日解除；2、判令被告（反诉原告）阮成功、被告（反诉原告）刘美丽共同向原告（反诉被告）支付违约金270000元；3、判令被告（反诉原告）阮成功、被告（反诉原告）刘美丽向原告（反诉被告）支付律师代理费20000元。被告（反诉原告）阮成功、刘美丽辩称：我方确实与原告（反诉被告）签订了购房合同并支付定金，但合同签订后10天遇上新冠疫情，我们的收入是在学校开书店，由于学校至今未复课，我们也未复工，并且已有车贷在身，没有收入来源，我们也及时通知了原告（反诉被告）。我们同意解除合同，不同意支付违约金、律师费、诉讼费，违约金以实际损失为基础，原告（反诉被告）未就其损失提供证据，我们不应支付违约金。被告（反诉原告）阮成功、刘美丽反诉请求：反诉被告向反诉原告返还定金20000元。原告（反诉被告）刘晨頔辩称：被告（反诉原告）主张新冠病毒疫情为本案房屋买卖合同不能履行的不可抗力，其抗辩理由不能成立，其反诉请求缺乏法律依据，应予驳回。1、本次疫情并没有直接影响被告（反诉原告）履行合同主要义务的能力。2、本次疫情并没有直接影响被告后续支付首付款的能力。3、被告（反诉原告）主张的车贷负债和赡养负担，均不构成本案合同不能履行的事由。4、被告（反诉原告）主张因为疫情导致收入减少的证据不足，并且不是不能克服的。武汉市爆发的新冠病毒疫情虽然属于不能预见、不能避免的客观情况，但在本案房屋买卖合同履行中不属于不能克服的客观情况，但在本案房屋买卖合同履行中不属于不能克服的客观情况，本次疫情并未直接影响被告（反诉原告）继续履行合同，双方完全可以继续办理后续的手续。虽然被告（反诉原告）可能因为本次疫情导致收入受到影响，但本次疫情在国内已经得到控制，生产生活均已有序恢复正常，本次疫情导致收入受到影响是有限的，并不是不能克服的。因此，被告（反诉原告）以本次疫情导致收入受到影响，主张不承担违约责任的理由不成立，其反诉请求应予驳回。第三人好安居公司述称：双方确实在2020年1月13日签订买卖合同，被告（反诉原告）支付了20000元定金，被告（反诉原告）确实提供了材料走流程，因为武汉疫情的原因流程没有继续走下去，原告（反诉被告）也确实在4月8日到我们店里要求被告（反诉原告）继续履行合同，被告（反诉原告）因为人在老家，加上经济来源问题不要这个房子，然后原告（反诉被告）就起诉了。经审理查明：2020年1月13日，原告（反诉被告）刘晨頔与被告（反诉原告）阮成功、刘美丽签订《武汉市存量房买卖合同》，约定双方通过第三人好安居公司居间介绍，刘晨頔将其坐落于武汉市黄陂区××住宅房屋出卖给阮成功、刘美丽，房屋价款1350000元，买方应于签订合同当日向卖方支付定金20000元，合同签订后7个工作日内，买卖双方共同前往贷款机构办理贷款900000元的申请手续，首付款415000元在房屋产权过户时给付。买方拒绝购买该房屋或逾期履行合同约定义务超过15日，构成根本违约，卖方有权以书面通知的方式解除合同，并有权没收定金或要求买方支付房屋价款20%的违约金。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。在好安居公司提示交易双方选择“资金监管”服务以保障交易资金安全的《交易资金风险告知函》上，刘晨頔与阮成功、刘美丽也于2020年1月13日签字。当天，好安居公司员工唐翔向阮成功、刘美丽出具了收条一张，收条写明：“今代保管阮成功、刘美丽交给刘晨頔位于××的购房定金贰万元整”。合同签订后，由于阮成功、刘美丽的原因，合同约定的7个工作日内双方未能前往贷款机构办理贷款申请手续。2020年1月23日后，武汉市因疫情封闭交通。2020年4月10日，刘晨頔在好安居公司与阮成功通电话，电话中阮成功明确表示其不再履行合同，刘晨頔向其说明了违约的后果，并给予宽限期希望继续履行合同，阮成功没有积极回应。当天，好安居公司将其代管的定金20000元交付刘晨頔。因本案诉讼，刘晨頔向湖北人从众律师事务所支付律师代理费20000元。本案审理过程中，刘晨頔表示愿意调解，阮成功、刘美丽拒绝调解。本院认为：本案原告（反诉被告）刘晨頔与被告（反诉原告）阮成功、刘美丽在第三人好安居公司居间主持下签订的《武汉市存量房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，依法成立。原告（反诉被告）刘晨頔与被告（反诉原告）阮成功、刘美丽签订房屋买卖合同后，双方未能在合同约定的7个工作日内办理贷款申请手续，被告（反诉原告）阮成功、刘美丽是存在违约行为的。之后发生COVID-19疫情，到2020年4月10日疫情即得到有效控制，被告（反诉原告）阮成功、刘美丽以其履行合同困难为由，向原告（反诉被告）刘晨頔提出不再履行合同并且没有协商的意愿，在原告（反诉被告）刘晨頔提示了违约责任后，仍然回绝了原告（反诉被告）刘晨頔继续履行合同的要求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定因不可抗力致使不能实现合同目的，属于当事人可以解除合同的情形。本案中，COVID-19疫情确实影响了所有人的生活，但是目前中国疫情早已得到了有效控制，故COVID-19疫情并不是本案房屋买卖合同不能继续履行的不可抗力。由于被告（反诉原告）阮成功、刘美丽坚持不愿履行合同，其行为构成根本性违约并且拒绝调解，故原告（反诉被告）刘晨頔要求确认双方合同解除、被告（反诉原告）阮成功和刘美丽按合同约定支付违约金270000元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告（反诉被告）刘晨頔要求被告（反诉原告）阮成功、刘美丽支付其律师代理费20000元的诉讼请求，有合同根据，本院亦应当依法予以支持。被告（反诉原告）阮成功、刘美丽作为违约一方，其要求原告（反诉被告）刘晨頔返还定金20000元的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘晨頔与被告（反诉原告）阮成功、刘美丽2020年1月13日签订的《武汉市存量房买卖合同》依法解除；二、被告（反诉原告）阮成功、刘美丽向原告（反诉被告）刘晨頔支付违约金人民币270000元，此款扣减已付定金20000元后，被告（反诉原告）阮成功、刘美丽还应支付250000元；三、被告（反诉原告）阮成功、刘美丽支付原告（反诉被告）刘晨頔已付出的律师代理费人民币20000元；四、驳回原告（反诉被告）刘晨頔的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）阮成功、刘美丽的反诉请求。以上给付内容于本判决生效后五日内履行清结。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原诉案件受理费19560元、反诉案件受理费150元，合计19710元，由原告（反诉被告）刘晨頔负担180元、被告（反诉原告）阮成功、刘美丽负担19530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王国辉二〇二〇年八月二十五日书记员  刘璧瑗