广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1887号 原告：桂林某投资有限公司，住所地：桂林市临桂县临桂镇，统一社会信用代码：91XXXXXXXXXG。 法定代表人：蒋某，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李某，广西迈泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某，广西迈泰律师事务所律师。 被告：朱某，男，汉族，2000年9月27日出生，住址：山东省平邑县。 原告桂林某投资有限公司与被告朱某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告桂林某投资有限公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。被告朱某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告桂林某投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告之间的《商品房买卖合同》（合同总价款628444元）;二、判决被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；三、判决被告向原告支付违约金188533.2元（计算方式：合同总价款628444×30%）；四、判决被告赔偿原告律师代理费13000元；五、判决第三、四项金额共计人民币201533.2元直接从被告已付购房款中扣除；六、判决被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2019年11月15日，原被告双方在桂林市临桂区份《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定由原告所开发的位于桂林市临桂区10幢2单元29层05号房（商品房预售许可证号为临房预售字××号）出售给被告，约定合同总价款为人民币628444元，买受人即被告在合同签订时支付总房款的20%以上计人民币189444元，余款439000元于签订本合同之日起30日内以银行贷款方式支付。该合同补充协议第一条对此付款方式及期限作了补充约定：买受人通过按揭贷款方式、公积金贷款方式或组合贷款方式支付的，除交付首付款外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户，买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限届满起10日内一次性付清房款，否则应按本合的有关规定向出卖人承担违约；买受人愿意承担本合同签订后贷款政策、条件等发生变化或者不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动等原因而无法获得贷款或无法足额获得贷款的风险，并承诺按照约定的付款时间付清房款；合同第七条逾期付款责任约定：如买受人未按约定时间付款，逾期在90日内，应按日计算支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。根据补充协议第九条关于合同解除或终止第1、8款约定：若出卖人同意买受人退房条件解除合同的，或因买受人的原因导致出卖人解除合同的，出卖人有权收回该商品房并将其另行出售给第三方，买受人应按照合同总价款的30%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失（含再次出售时所受的差价损失），并从买受人已付房款中扣除违约金、损失、费用及其他全部应付未付款项后，将剩余房款退回买受人，不足部分买受人应予以补足；若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等）均由买受人承担。该补充协议还约定，补充协议与《商品房买卖合同》约定有冲突的，以补充协议为准；补充协议是否进行行政主管部门的备案不影响本协议的效力。上述商品买卖合同及补充协议签订后，被告依约支付了189444元首付款，剩余房款439000元被告申请银行贷款支付，但因其本人原因无法获取银行贷款进行支付。按合同约定，被告应于贷款付款期限届满即本合同签订之日起届满30日起10日内（即2019年12月25日前）一次性付清购房余款439000元至原告账户，但被告未能按约定支付。截至2020年3月31日，该笔应付房款439000元被告己逾期未付达97天，原告多次以各种方式催促被告履行合同付款义务，但至今仍未能履行。商品房买卖合同签订后，原告已经到有关机关办理了《商品房买卖合同》备案登记手续。按照合同补充协议第九条第2款第（2）项约定：买卖合同经双方协商或根据合同约定、法律规定解除的，双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续。原告认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，被告的逾期付款行为已构成了违约，且构成了合同解除的条件，原告有权要求解除双方之间的《商品房买卖合同》和配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，要求被告支付188533.2元违约金和赔偿13000元律师代理费合计人民币201533.2元，并从被告已付购房款中予以扣除上述费用，为了维护原告的合法权益，现起诉至人民法院，恳请人民法院支持原告的上述请求。 原告桂林某投资有限公司为证明其主张提供以下证据：证据一、商品房买卖合同；1、原被告之间存在商品房买卖关系；2、合同约定总价款为人民币628444元，被告采取首付+银行贷款的方式，首期款189444元应于合同签订时支付，余款439000元于合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付，未能获得贷款或未能足额获得贷款的，于贷款付款期限届满起10日内一次性付清房款；3、被告任一期款逾期付款超过90日原告享有解除合同的权利，因此解除本合同的，被告应承抱违约贵任，支付合同总价款30%作为违约金。原告享有从被告己付房款中扣除违约金、损失及因解除合同发生的各项费用等后，将剩余房款退回给买受人，如不足的应补足等合同权利；4、商品房买卖合同被依法解除后，被告负有在合同解除之日起10日内配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续的合同义务；证据二：广西增值税普通发票：被告仅支付了商品房首期款189444元（含定金），余款439000元未付；证据三、催交购房款的信函：原告及代理人已合理催促被告支付逾期房款，被告明知其逾期付款的事实及责任后果后仍不履行付款义务；证据四、委托代理合同、广西增值税专用发票：证明原告为本案支出律师代理费人民币13000元。 被告朱某未向本院提交书面答辩，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证并向对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告朱某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告桂林某投资有限公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，故本院对原告桂林某投资有限公司陈述的案件事实予以确认。 经审理查明，2019年11月15日，原告桂林某投资有限公司与被告朱某签订《商品房买卖合同》以及补充协议，并办理了相关登记备案手续。该合同约定，被告购买原告位于桂林市临桂区房屋，总价款628444元；双方约定付款方式为按揭付款：买受人于签订本合同时支付总房款的20%以上计人民币￥189444，余款计人民币￥439000，于签订本合同之日起30日内以银行贷款方式支付；关于买受人逾期付款的责任：2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。该合同补充协议第一条对《买卖合同》第六条的付款方式及期限作了补充约定：买受人通过按揭贷款方式、公积金贷款方式或组合贷款方式支付的，除交付首付款外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户，买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限届满起10日内一次性付清房款，否则应按本合的有关规定向出卖人承担违约责任；贷款购房的买受人声明，买受人愿意承担本合同签订后贷款政策、条件等发生变化或者不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等）而无法获得贷款或无法足额获得贷款的风险，并承诺按照约定的付款时间付清房款；第九条关于合同解除或终止作了补充约定：若出卖人同意买受人退房条件解除合同的，或因买受人的原因导致出卖人解除合同的，出卖人有权收回该商品房并将其另行出售给第三方，买受人应按照合同总价款的30%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失（含再次出售时所受的差价损失），并从买受人已付房款中扣除违约金、损失、费用及其他全部应付未付款项后，将剩余房款退回买受人，不足部分买受人应予以补足；买卖合同经双方协商或根据合同约定、法律规定解除的，双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续；还约定若因买受人未按约支付合同约定的任一款项、或归还银行贷款、欠付的出卖人受让债权款项（若有）、或该商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保险费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费等）均由买受人承担。补充协议还约定：补充协议与《买卖合同》约定有冲突的，以补充协议为准，其他事项按《买卖合同》约定执行。 上述商品买卖合同及补充协议签订后，被告依约支付了189444元首付款，剩余房款439000元被告申请银行贷款支付，但因其本人原因无法获取银行贷款进行支付。原告多次以各种方式催促被告履行合同付款义务，但至今仍未能履行。商品房买卖合同签订后，原告已经到有关机关办理了《商品房买卖合同》备案登记手续。2020年3月11日，原告向被告发出《催促履行合同义务的函》，被告仍未支付剩余款项，原告遂诉至本院。 本院认为，原告桂林某投资有限公司与被告朱某签订的《商品房买卖合同》及补充协议是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，买受人付款“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”，又根据补充协议第一条中的约定：“买受人通过按揭贷款方式、公积金贷款方式或组合贷款方式支付的，除交付首付款外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户，买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限届满起10日内一次性付清房款，否则应按本合的有关规定向出卖人承担违约责任”；该补充协议还约定“若出卖人同意买受人退房条件解除合同的，或因买受人的原因导致出卖人解除合同的，出卖人有权收回该商品房并将其另行出售给第三方，买受人应按照合同总价款的30%向出卖人支付违约金”；因此，根据上述约定，由于被告至今未向原告支付剩余房款，故原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并向被告收取房屋价款总额的30%违约金即188533.2元。故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》以及要求被告支付违约金188533.2元，符合合同约定，本院予以支持，合同解除时间应确认为被告收到应诉材料之日即2020年7月26日。根据补充协议的约定，买卖合同经双方协商或根据合同约定、法律规定解除的，双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续。故原告要求被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，有事实及法律依据，本院亦予支持。至于律师代理费的问题，由于补充协议中约定，若因买受人未按约支付合同约定的任一款项、或归还银行贷款、欠付的出卖人受让债权款项（若有）、或该商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保险费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费等）均由买受人承担，故根据原告提交的委托合同以及律师费发票，本院确认律师代理费为13000元，原告要求被告赔偿该笔律师代理费有理有据，本院予以支持。原告还要求从被告已付购房款中直接扣除应支付的违约金以及律师代理费，由于双方在补充协议中对此作出了约定，从买受人已付房款中扣除违约金、损失、费用及其他全部应付未付款项后，将剩余房款退回买受人，不足部分买受人应予以补足，因此，对原告的该项请求，有合同依据，亦不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告桂林某投资有限公司与被告朱某签订的《商品房买卖合同》于2020年7月26日解除； 二、被告朱某配合原告桂林某投资有限公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续； 三、被告朱某向原告桂林某投资有限公司支付违约金188533.2元； 四、被告朱某向原告桂林某投资有限公司支付律师代理费13000元； 五、违约金188533.2元及律师代理费13000元，共计201533.2元，可直接从被告朱某已付购房款中扣除。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2162元，由被告朱某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4324元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 卢 晨 二〇二〇年八月二十日 书记员 黄红丹