陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终5534号上诉人（原审被告、反诉原告）：柯贤来，女，1976年12月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：路卫星，男，1973年6月20日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹晨晖，女，1989年8月10日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：刘伟，陕西知本律师事务所律师。原审第三人：陕西海汇房地产营销策划有限公司。住西安市碑林区南广济街荣民国际公寓******。法定代表人:姜坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人:王博，男，1993年9月1日出生，汉族，系该公司法务专员，住陕西省，住陕西省澄城县v>上诉人柯贤来、路卫星与被上诉人曹晨晖及原审第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司（以下简称海汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初5681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。柯贤来、路卫星上诉请求:撤销原判第三项并改判由曹晨晖支付柯贤来、路卫星违约金64800元。事实与理由：1.曹晨晖仅支付定金5万元，未依约支付其余首付款，违反三方协议之约定；海汇公司为曹晨晖提供的网签合同并未取得柯贤来、路卫星的签字认可；网签合同的签订是资金监管协议签订的必要前提条件；2.柯贤来、路卫星只签订过一份《银行面谈记录》，而一审法院却直接认定其自认签订了网签合同，两者之间并无关联性，系一审法院无端揣测、断章取义，与事实不符；3.柯贤来、路卫星是否迟延解押赎证应以曹晨晖还清贷款时间为准，赎证时间应以银行审批为准，而银行审批程序不受其意志而转移。一审法院将银行审批程序的举证责任加予柯贤来、路卫星，明显有失公允。曹晨晖答辩称，本案形成是在2017年下半年，西安市房屋价格快速上涨的情形下，因柯贤来、路卫星所出售房屋价格上涨。双方在2017年11月30日签订网签合同，且用该网签合同到银行由曹晨晖贷款并通过。即使没有贷款成功，柯贤来、路卫星应有一个基本义务就是签订网签合同。柯贤来、路卫星在2017年3月29日向银行归还涉案房屋的抵押贷款，2017年6月6日只是在房管局领取产证的时间，其没有向一审法院提交银行抵押注销的时间，有故意拖延领取产证时间的行为。本案不能履行是因为柯贤来、路卫星未配合曹晨晖办理资金监管导致后续合同无法履行造成的，故应当承担违约后果。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，柯贤来、路卫星上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判决。海汇公司答辩称，不同意柯贤来、路卫星的全部诉请，请求二审驳回。事实与理由：1.二手房按揭贷款审批的前提条件是双方签订网签合同，买方个人征信资料符合要求；卖方签署同意卖房记录表。柯贤来、路卫星作为完全行为能力人，其具有鉴别合同与表的辨认能力，其在一审法院询问时表述亲手签订合同，后又表示其签署面谈表，前后不一，系为了逃脱违约责任。2.本案中曹晨晖从未提交房产证，该页有加盖抵押注销时间，根据该时间可证明房屋抵押登记实际注销日期，柯贤来、路卫星是否拖延一目了然。其在本案审理过程中始终以其在房管局领证日期混淆可领证的日期，违约意图显著，合同中载明的2017年4月30日前办理完解押手续并取得产证。3.涉案合同虽未勾选首付款支付方式，但其在后两项均是向资金监管账户支付，并无直接支付与上诉人之选项。结合二手房资金监管政策，交易资金应当存入资金监管账户，由房管局过户后保证双方交易安全。本案不具免除资金监管的条件，故曹晨晖并无违约行为。柯贤来、路卫星既未配合办理资金监管账户，也未及时领取房产证，更甚者因房屋涨价违约，违约事实显著。曹晨晖向一审法院起诉请求：1、柯贤来、路卫星共同向曹晨晖退还购房定金50000元；2、柯贤来、路卫星共同向曹晨晖支付违约金64800元；3、柯贤来、路卫星共同向曹晨晖赔偿溢价损失300000元整（具体以鉴定报告结论为准）；4、柯贤来、路卫星承担本案诉讼费、保全费。柯贤来、路卫星提起反诉请求：1、解除双方签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》；2、曹晨晖赔偿柯贤来、路卫星经济损失64800元；3、本案诉讼费由曹晨晖承担。一审法院经审理查明：2017年3月19日，曹晨晖（乙方）与柯贤来（甲方）、路卫星（甲方）及海汇公司（丙方）签订《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定：曹晨晖购买柯贤来、路卫星共同所有的坐落于西安市雁塔区之房屋，房屋建筑面积87.58平方米，成交价格为648000元。合同对抵押情况的约定为：“第二条、3.房屋已设立抵押，贷款余额约260000元整，甲方应在2017年4月30日前办理完解押手续并取得房产证。解押处理方案：甲方自行处理。”合同对付款方式的约定为：“第三条、4.（1）签订合同当日乙方向甲方支付定金50000元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分，支付方式为：直接支付给出卖人，出卖人应于60个自然日内将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户；（2）其余房款转付乙方以贷款方式支付：B.拟贷款金额为430000元，贷款年限为30年，在本合同签订之日起60个自然日内，乙方须将首付款（含定金）218000元支付给甲方，支付方式：□存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户□交由丙方代为保管，经乙方同意，由丙方代为存入西安市房管局开设的资金监管专用账户，乙方按揭贷款部分由银行支付于甲方，具体的贷款额度、贷款年限，按有关规定以最终审核为准，首付房款多退少补”（上述两项支付方式均未勾选）。合同对面签手续办理的约定为：“第三条、5.（2）甲方应在评估报告出具后5个自然日内配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续。”合同对办理产权转移手续时间的约定为：“第五条、1.乙方贷款银行审批通过七个自然日内开始办理产权转移手续。”合同对违约责任的约定为：“第七条、2.“甲乙双方未按照合同约定履行或甲乙双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。（1）甲方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时甲方应向丙方支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金：…③拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的……”上述合同签订当日，曹晨晖向柯贤来、路卫星支付购房定50000元，向海汇公司支付中介费13000元。再查，2017年4月24日，曹晨晖向西安永诚置业担保公司支付按揭及其他代收费用5950元。2017年4月25日，海汇公司微信告知了柯贤来、路卫星办理贷款面签手续的地址，2017年4月27日，柯贤来、路卫星配合办理了银行面签。经一审法院工作人员于2017年12月29日致电中国建设银行新城支行询问曹晨晖办理的涉案房屋贷款审批情况，该行工作人员称贷款为44万元，期限300个月，具体审批通过时间为2017年5月12日。另查，柯贤来、路卫星曾将房屋实际交付给曹晨晖使用至2017年11月11日收回，涉案房屋现仍登记在柯贤来、路卫星名下，由柯贤来、路卫星使用。柯贤来于2017年6月24日通知海汇公司停止销售涉案房屋。又查，柯贤来、路卫星于2017年3月29日向中国银行归还涉案房屋抵押贷款。2017年6月6日，柯贤来、路卫星自西安市房管局处领取涉案房屋房产证。曹晨晖称该日期并非抵押注销的日期，而是柯贤来、路卫星在房管局领证日期，系柯贤来、路卫星履行还款义务后拖延领取房产证。海汇公司称该证据系柯贤来、路卫星领出房产证日期，而非抵押登记注销后可以领取房产证日期，柯贤来、路卫星应在3月29日之后五日内取得房产证，并就此向一审法院提交《西安市房管局关于“注销抵押登记”的流程手册》，载明：“三、办理流程及工作时限：…（二）工作时限：5个工作日”。一审庭审中，曹晨晖提交一份仅有曹晨晖签字及海汇公司章戳的备案日期为2017年4月24日的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》即网签合同，经一审法院向各方询问网签合同签订情况，曹晨晖与海汇公司均称签订了网签合同，曹晨晖称柯贤来、路卫星签字的在银行。柯贤来、路卫星否认其签订了网签合同，但在本案原审过程中2017年11月30日一审法院向柯贤来谈话询问是否签订网签合同时，柯贤来称海汇公司让其签过网签合同，告诉其是曹晨晖需要办理按揭贷款让其签字，其签了一份，但不知道是网签合同。经一审法院向各方核实未开设资金监管账户的原因，曹晨晖称柯贤来、路卫星否认签订了网签合同，不签订网签合同无法获得资金监管，柯贤来、路卫星的义务是签订合同及协助办理资金监管账户。柯贤来、路卫星称未开设资金监管账户系因其不知道已经签订了网签合同。海汇公司称2017年6月6日前是因为柯贤来、路卫星未取得房产证原件无法办理资金监管，柯贤来、路卫星取得房产证后表示加价，也无多余的网签合同。仍查，2015年1月1日起，在西安市范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约（以下简称：网签）系统签订买卖合同，并委托市房产交易管理中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。办理二手房资金监管需提供的材料为：1.《二手房买卖合同》；2.《房屋所有权证》或《不动产权证》；3.买卖双方身份证明；4.委托他人代办的，需提供经公证的委托书；5.卖方收款账户。经一审法院2017年12月29日向西安市房产交易中心网签监管部核实“首付款是否必须办理资金监管并支付至资金监管账户”，该部门工作人员称，根据规定所有款项必须进入资金监管账户，除非具有可申请免除资金监管的事项，本案并不具备免除资金监管条件，因此购房资金必须买卖双方办理资金监管手续，并将房款付至资金监管账户。一审法院认为，曹晨晖、柯贤来、路卫星及海汇公司签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。上述合同签订后，曹晨晖依约向柯贤来、路卫星支付定金50000元，向海汇公司支付中介费13000元，其申请的按揭贷款也已于2017年5月12日通过审批；柯贤来、路卫星于2017年3月29日归还了涉案房屋抵押贷款，在2017年6月6日时自房管局领出涉案房屋房产证，此后双方合同未继续履行。本案争议焦点为合同未继续履行的责任应由谁承担，在此项下的争议焦点如下：其一是首付款的支付问题，首先，涉案合同第三条第4款第（2）项下约定的购房款支付方式有两项，均未勾选，属约定不明。根据《合同法》第六十二条第（五）款规定，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。结合西安市二手房交易政策规定及政策解读，2015年1月1日起实施交易结算资金监管制度，在房屋交易过程中，为保证交易资金安全，首付款应进行资金监管，其他人员一律不得代收代管，因此有利于实现合同目的的方式为资金监管。因此购房资金必须买卖双方办理资金监管手续，并将房款付至资金监管账户。故柯贤来、路卫星取得购房款，必须通过买卖双方签订资金监管协议而实现，而开设资金监管账户的前提是柯贤来、路卫星配合曹晨晖办理网签手续。经一审法院向柯贤来、路卫星核实网签合同的签订情况，柯贤来在2017年11月30日询问时承认其在银行签订了一份网签合同为曹晨晖办理贷款使用，又在本案中否认与曹晨晖签订了网签合同，柯贤来、路卫星前后两次说辞相互矛盾，应自行承担相应不利后果，因柯贤来、路卫星在银行签订网签合同后再未配合曹晨晖及海汇公司签订网签合同，故未能完成开设资金监管账户的过错方应系柯贤来、路卫星，属其过错导致曹晨晖无法将首付款存入资金监管账户内。反之柯贤来、路卫星辩称因曹晨晖未依约支付房屋首付款构成违约的说法依法不予采信。其二是柯贤来、路卫星解押并取得房产证的时间问题。因柯贤来、路卫星向一审法院提交的“西安市房管局系统登记信息（电子表格）”证据仅是证明其系2017年6月6日自西安市房管局领出了涉案房产证原件，而未向一审法院举证提供载有抵押注销章戳日期的涉案房屋房产证的附件页，也未提交其他证据佐证涉案房屋抵押登记注销的实际日期，故现有证据无法证明柯贤来、路卫星还款后涉案房屋的抵押登记何时注销及柯贤来、路卫星领取房产证的日期是否迟延，故其应当自行承担举证不能的不利后果。综上，因柯贤来、路卫星并未举证证明涉案房屋抵押注销的时间，且其在取得房产证后未配合曹晨晖及海汇公司签订网签合同并办理资金监管手续，又于2017年6月24日告知海汇公司停止销售涉案房屋，在2017年11月11日又自曹晨晖处收回涉案房屋，违约意图显著。反观曹晨晖在合同签订后依约向柯贤来、路卫星支付了购房定金，并依约办理了银行贷款审批手续，主客观上均具备继续履行合同的履约条件。综上，涉案合同无法继续履行的违约责任应由柯贤来、路卫星承担。柯贤来、路卫星反诉请求解除涉案合同，曹晨晖及海汇公司亦同意解除，故一审法院依法予以确认。又因柯贤来、路卫星属违约过错方，应承担相应的违约责任，现曹晨晖诉请柯贤来、路卫星返还购房定金50000元并支付违约金64800元，系出自三方合同约定，于法无悖，依法予以支持，同时依法驳回柯贤来、路卫星反诉曹晨晖赔偿经济损失64800元的反诉请求。至于曹晨晖诉请柯贤来、路卫星赔偿溢价损失300000元一节，因双方交易过程中曹晨晖仅支出购房定金50000元，且其未举证证明实际损失的发生，双方合同约定的违约金足以弥补曹晨晖损失，故对曹晨晖的该项诉请依法不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：“一、原告（反诉被告）曹晨晖与被告（反诉原告）柯贤来、路卫星及第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司于2017年3月19日签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》解除。二、被告（反诉原告）柯贤来、路卫星应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曹晨晖退还购房定金50000元。三、被告（反诉原告）柯贤来、路卫星应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曹晨晖支付违约金64800元。四、驳回原告（反诉被告）的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费共计19328元，其中本诉部分10428元，保全费3760元。由原告（反诉被告）曹晨晖承担4188元，由二被告（反诉原告）共同承担10000元。反诉部分5140元，由二被告（反诉原告）自行承担。因原告（反诉被告）曹晨晖已预交，故二被告（反诉原告）应在履行上述付款义务时将其应承担的费用一并给付原告（反诉被告）。”二审中，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，涉案《海汇房产房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。现双方合同未继续履行，双方当事人对于一审法院解除合同的认定均无异议，本院对此予以确认。二审双方当事人争议的焦点问题为：涉案合同履行过程中哪一方存在违约行为，应当承担违约责任。对此，1.涉案合同第二条第3款约定：甲方（柯贤来、路卫星方）应在2017年4月30日前办理完解押手续并取得房产证，柯贤来、路卫星负有如期解押并取得房产证之义务，双方签约时房屋设有抵押权，办理解押手续是合同继续履行的基础条件，柯贤来方于2017年3月29日向银行结清贷款但直至2017年6月6日柯贤来方才取得房屋产权证,柯贤来、路卫星显属违反合同约定。2.涉案合同第三条第4款第（2）项约定：乙方申请抵押贷款，拟贷款金额为430000元，贷款期限为30年；合同签订之日起60个自然日内，乙方须将首付款218000元支付给甲方，支付方式后的2项均未进行勾选，属合同约定不明。一审法院根据法律规定并结合本地市场监管部门的规定及二手房买卖的交易习惯，认定案涉购房款的支付应当通过开立资金监管账号的方式进行，于法有据，本院对此不再赘述。故曹晨晖完成其支付首付款义务的前提是双方应当开立资金监管账户，结合双方当事人关于该问题的陈述以及海汇公司的陈述意见，系因柯贤来、路卫星未予以配合致使双方未能开立资金监管账户。故而曹晨晖未能依约支付首付款并非其自身原因所致。对柯贤来、路卫星称曹晨晖违约的上诉理由，本院不予采信。柯贤来、路卫星在其已经违约的情况下，又明确告知海汇公司停止销售涉案房屋，随后又自曹晨晖处收回涉案房屋，柯贤来、路卫星为违约过错方，理应按照合同约定承担相应的违约责任，一审判决认定其应向曹晨晖支付合同约定的违约金64800元（总房款648000元的10%），裁量适当。综上所述，柯贤来、路卫星的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1420元，由柯贤来、路卫星负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 楠审判员 张 伟二〇二〇年八月六日书记员 周美丽