青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2020）青0104民初2109号原告（反诉被告）：西宁峰景园物业管理有限公司，住所地，西宁市。法定代表人：李玉萍，该公司经理。委托诉讼代理人：李晓庆，城中区希望法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：屈青汕，公民身份号码×××，住西宁市。被告（反诉原告）：李鸿峰，公民身份号码×××，住西宁市。原告（反诉被告）西宁峰景园物业管理有限公司（以下简称“峰景园物业公司”）与被告（反诉原告）李鸿峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，于2020年7月22日、8月10日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）峰景园物业公司的委托诉讼代理人李晓庆、屈青汕，被告（反诉原告）李鸿峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）峰景园物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告李鸿峰立即付清所欠原告物业费1588元，采暖费2583元，并承担滞纳金4764元，以上共计8935元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由，李鸿峰系昆仑路19号院王府花园小区业主，峰景园物业公司系为该小区提供物业管理服务的物业公司。在峰景园物业公司提供服务期间，李鸿峰拒不交纳2019年度物业费，且在业主群内发布不实言论，严重损害峰景园物业公司的利益及形象，请求判如所请。庭审中，原告（反诉被告）峰景园物业公司变更滞纳金为2731.36元。被告（反诉原告）李鸿峰辩称，采暖费2583元已于2020年4月16日交纳付清，对未交纳2019年度物业费1588元的事实认可，之所以拒绝交纳物业费是由于峰景园物业公司提供服务期间并未依照约定提供物业服务，且服务未达标，应减免被告（反诉原告）应当交纳的物业费。对于峰景园物业公司主张的滞纳金不予承认，被告（反诉原告）从未收到过物业公司催缴通知。被告（反诉原告）李鸿峰向本院提出反诉请求：1.峰景园物业公司退还2017年3月至2020年5月期间多收取的电费542.02元；2.峰景园物业公司赔偿2020年4月1日至9日在疫情期间故意停水给李鸿峰造成的损失768元；3.峰景园物业公司根据宁发改价格（2020）103号通知退还李鸿峰2020年2月22日至2020年4月15日采暖费85元；4.峰景园物业公司退还李鸿峰已交纳的采暖费2583元；5.反诉案件受理费由原告（反诉被告）峰景园物业公司负担。事实与理由，峰景园物业公司在代收电费期间，未按照供电部门0.465元/度标准代收电费，而是超出该标准以0.583元/度（后调整为0.55元/度）收费，将小区线变损耗及公共区域用电计入用电成本，峰景园物业公司应当退还多收取的电费542.02元；反诉原告与反诉被告在物业集体供暖方面存在纠纷，反诉被告于2020年4月1日至9日期间无理由给反诉原告停水，导致反诉原告生活不便并产生购买生活用水费用768元；根据宁发改价格（2020）103号通知，自2020年2月22日至2020年4月15日期间居民天然气集中供暖期价格由每月每平方米5.51元调整为每月每平方米4.87元，即每月每平方米下调0.64元，故反诉被告应当按照文件退还反诉原告采暖费85元；反诉被告供暖不合格，家里温度时常低于18度，要求退还2019年至2020年度采暖费2583元，请求法院判如所请。原告（反诉被告）峰景园物业公司辩称，1.李鸿峰诉称并不属实，峰景园物业公司完全依据《物业委托管理协议》约定标准收取电费，不仅合法有据，而且也与小区用电事实完全相符，且（2019）青0104民初1439号城西区人民法院民事调解书针对双方的电费问题已经解决；2.停水事宜反诉原告没有告知过反诉被告，2020年4月1日至8日期间确有停水事宜，但因与反诉原告同楼层的及其他楼层等21户家中漏水，反诉被告停水进行检修，不存在恶意停水；3.根据宁发改价格（2020）103号通知“天然气集中供暖价格降低后，2019-2020年度采暖期多缴的采暖费，在充分尊重消费者意见的基础上，通过清退或转至下年度冲减采暖费等方式。由供暖企业与消费者双方协商解决。”的要求，反诉被告经四方联席会议同意将多缴的采暖费转至下年度进行冲减；4.采暖费反诉原告在反诉被告起诉后已经缴纳，现又提起反诉要求退还采暖费其前后相互矛盾。反诉被告对小区内的采暖费、物业费的收取都是有法有据的。综上，请求依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。根据双方提交的证据及质证意见，本院审理查明事实如下：1.2017年1月1日，原告（反诉被告）峰景园物业公司（乙方）与西宁市昆仑路19号院业主委员会（甲方）签订《王府花园小区物业委托管理协议》，约定：西宁市昆仑路19号院业主委员会将西宁市昆仑路19号院王府花园小区6栋楼及共用部位共有设施设备、市政公用设施的物业管理经营服务委托给峰景园物业公司。委托期限自2017年1月1日至2019年12月31日。住宅服务费按照1.4元/平方米（含电梯运行维护费）收取，一层业主物业服务费按照1.20元/月收取；住宅电费0.583元/度，商业电费1.20元/度；双方每年按西宁市公布的水、电价的变化调整水、电费；未按规定缴费的业主，可按日加收应缴费用1%的滞纳金（经常出差或在外地工作的可协商）；协议第七条第2项约定“按年度评定考核后，对完成服务协议满意率达80%，优质服务率达60%以上的，从公共部位收益中提取奖金对乙方进行奖励……”。2.被告（反诉原告）李鸿峰系西宁市昆仑路19号院1号楼1单元26楼2室业主，房屋面积75.2平方米，2020年4月1日至8日，李鸿峰家中停水8天。3.我院已审结的（2019）青0104民初1439号案件中，西宁市昆仑路19号院业主委员会以物业服务合同纠纷将峰景园物业公司诉至我院，要求峰景园物业公司公开2016、2017、2018年物业费收支情况；峰景园物业公司提供小区公共收益报表并公示；将物业委托协议中电费0.583元/度调整为0.3914元/度。该案在审理过程中经本院主持调解，达成以下调解协议：峰景园物业公司于2019年7月21日前将2018年物业费及公共收益在本小区公示栏中予以公示；至此双方再无任何争议。4.2013年3月16日，峰景园物业公司与业主委员会协商后下发《调整小区居民用电价格的通知》，将小区电费调整为0.583元/度，从2013年1月执行。2018年12月3日，峰景园物业公司向西宁市发展改革委员会价格监督处报送《王府花园小区电费调价说明》，将小区电费由0.583元/度调整为0.55元/度。5.2019年11月18日至12月11日，中共王府花园小区党支部组织对该小区物业服务企业峰景园物业公司的物业服务进行书面满意度测评，结果为物业服务满意率达到96.3%。6.西宁市发展和改革委员会文件［宁发改价格（2020）103号］《西宁市发展和改革委员会关于降低西宁市区天然气集中供暖价格的通知》第二款第二项“天然气集中供暖价格降低后，2019-2020年度采暖期多缴的采暖费，在充分尊重消费者意见的基础上，通过清退或转至下年度冲减采暖费等方式。由供暖企业与消费者双方协商解决。”及第三款执行时间2020年2月22日至2020年4月15日。以上事实有双方当事人提交《王府花园小区物业委托管理协议》《物业服务满意度测评表》《情况说明》《（2019）青0104民初第1439号民事调解书》《电费调价通知和调价说明》《西宁市发展和改革委员会关于降低西宁市区天然气集中供暖价格的通知》及当事人陈述等证据在案佐证。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实，本院经审理认定如下：一、峰景园物业公司是否依照合同约定提供服务？峰景园物业公司与业主委员会签订《物业委托管理协议》后，依约为小区业主提供物业服务。根据中共王府花园小区党支部出具的《情况说明》，小区业主对峰景园物业公司的服务质量满意度调查结果统计显示，峰景园物业公司服务满意率达96.3%，可以认定峰景园物业公司已依照合同约定提供了相应的物业服务。李鸿峰作为小区业主，在峰景园物业公司提供物业服务后，理应及时依照合同约定标准支付物业费。李鸿峰主张因峰景园物业公司提供的服务不达标应减免物业费的意见，其虽提交物业垃圾桶溢满、防火门损坏、宠物大小便、小区存在安全隐患等证据，但该证据均系复印件，其拍照拍摄时间、内容的真实性等均无法核实，故对该证据不予认定。峰景园物业公司要求李鸿峰支付2019年度物业费1588元的诉求于法有据，予以支持。关于峰景园物业公司主张李鸿峰应支付滞纳金2731.36元的诉求，因峰景园物业公司提交的证据系对物业费催缴的通知，无证据证实何时向李鸿峰提出催缴物业费的证据，故该诉求不予支持。二、王府花园小区电费的收取是否符合合同约定？依照双方间签订的《王府花园小区物业委托管理协议》，住宅电费0.583元/度，商业电费1.20元/度，后经调整变更为0.55元/度，并送报西宁市发展改革委员会价格监督处备案，该收费标准并未违反合同约定。李鸿峰反诉要求退还多收取电费542.02元的反诉诉求，无法律及合同依据。且在我院受理（2019）青0104民初1439号案件中，西宁市昆仑路19号院业主委员会已与峰景园物业公司达成和解协议，放弃其要求将电费0.583元/度调整为0.3914元/度的诉求。李鸿峰作为业主，该调解方案对其具有拘束力，故本案中其个人再次以同样理由提出反诉请求无法律依据，不予支持。三、峰景园物业公司在2020年4月1日至8日期间停水是否具有正当性？峰景园物业公司抗辩称该期间停水系因与李鸿峰同楼层及1号楼的其他21户业主漏水情况严重，进行维修造成停水，并提交《情况说明》及维修照片等证据，但该证据系峰景园物业公司单方制作，且其提交的说明及照片无法证实维修漏水情况与李鸿峰家中停水的关联性，故对该证据不予认可。李鸿峰主张因停水产生的购买大桶桶装水49桶×12元=588元，农夫山泉饮用水18桶×10元=180元，以上共计768元的水费，根据李鸿峰2018年第二季度至2020年第二季度期间每季度平均用水量为16.75吨，虽购买用水会高于生活用水，但李鸿峰主张购买用水费用过高，本院予以酌情支持200元。四、峰景园物业公司是否应当根据宁发改价格（2020）103号退还李鸿峰多缴纳的采暖费85元？宁发改价格（2020）103号通知第二款第二项“天然气集中供暖价格降低后，2019-2020年度采暖期多缴的采暖费，在充分尊重消费者意见的基础上，通过清退或转至下年度冲减采暖费等方式。由供暖企业与消费者双方协商解决。”的通知，峰景园物业公司抗辩称其已向代行该小区业委会工作的中共王府花园小区党支部汇报，通知小区业主将多缴纳的采暖费转至下年度冲减采暖费并于2020年3月28日在小区公示，但峰景园物业公司提交的《通知》系其单方制作，且未能向本院提交其汇报并经同意的证据，故李鸿峰根据宁发改价格（2020）103号通知要求退还多缴纳的采暖费85元（53天×75.2㎡×0.64元÷30天），于法有据，本院予以支持。五、李鸿峰诉请峰景园物业公司退还采暖费2583元的诉求能否支持？李鸿峰主张因峰景园物业公司供暖不合格要求退还其缴纳的采暖费2583元，其虽向本院提交了微信聊天记录及照片等证据，但2019年12月9日峰景园物业公司入户对《2019年至2020年取暖期问题反映登记表（一号楼）》采暖情况及温度测量，其客厅温度25.1°、主卧20.6°、次卧22.6°，李鸿峰的妻子在该表中签字确认，故对李鸿峰的该项诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李鸿峰于判决生效后十日内向原告（反诉被告）西宁峰景园物业管理有限公司交纳物业服务费1588元；二、原告（反诉被告）西宁峰景园物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）李鸿峰停水损失200元；三、原告（反诉被告）西宁峰景园物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）李鸿峰多缴纳的采暖费85元；四、驳回原告（反诉被告）西宁峰景园物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李鸿峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取25元，由被告（反诉原告）李鸿峰负担4元，由原告（反诉被告）西宁峰景园物业管理有限公司负担21元；反诉案件受理费50元，原告（反诉被告）西宁峰景园物业管理有限公司负担4元，由被告（反诉原告）李鸿峰负担46元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 高秋香二〇二〇年八月十七日法官助理 赵雅琼书 记 员 李 琦本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。