北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80076号原告(反诉被告)：孟春燕，女,1965年3月5日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：周留侠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢艺双，女，1987年7月3日出生，汉族，住北京市门头沟区。被告（反诉原告）：孔青青，女，1982年8月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：方**，北京市天拓律师事务所律师。原告（反诉被告）孟春燕（以下称原告）与被告（反诉原告）孔青青（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢艺双、周留侠，被告及其委托诉讼代理人方**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告欠付的房屋租金58978元（自2020年2月1日至实际腾退之日即2020年5月20日）；3、被告支付原告违约金195700元；4、被告支付原告一个月的免租期租金15833元。事实与理由：2016年1月2日原告作为出租方和被告签订了《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区*号房屋（以下称涉案房屋）出租给被告，租赁期限暂定为十年，第一年租赁期自2016年2月1日至2017年1月30日，年度租金为19万元，租金周期递增，租期以此类推。合同签订后，原告按照合同约定交付房屋给被告，被告使用房屋至今。涉案合同中明确约定房屋用途为经营茶叶销售和办公，双方在合同第十二条八款、十四条六款、十五条四款中多次明确约定被告不得擅自将房屋全部或部分转租给第三人，不得擅自改变房屋的用途，现被告违反房屋租赁合同约定，未经原告同意擅自将房屋转租给第三人，改变房屋的用途。被告的行为已违反了《中华人民共和国合同法》及涉案房屋租赁合同的约定，侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称并反诉称：1、涉案房屋没有规划许可证，所以合同无效；2、因合同没有到期、无效，被告要求原告赔偿相应损失；3、为了配合鉴定，我们才没有腾退给原告交房，所以我们没有逾期交房的问题；4、当时一个月的免租期是装修期限。所谓被告将房屋转租给他人的行为是子虚乌有的，原告是有预谋、精心策划的、有组织的诱骗被告签订《房屋租赁合同》的行为。租赁本身签订时间的线索有重大疑问，租赁合同是在2019年7月23日，基于办理居住卡事宜，诱骗被告方签订《房屋租赁合同》。合同约定时间是2019年1月1日，而实际签订时间为办证当天2019年7月23日。而本案原告单方无故解除终止合同。故提起反诉，要求1、确认原告和被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、原告赔偿被告装修残值111398元、新租赁房屋重新装修费用250000元、搬家费用4000元。原告针对被告的反诉辩称：1、合同是有效的。根据合作联建协议书，案外人甲方是集体企业，甲方和原告签订的联建协议中约定了原告享有涉案房屋的收益权，约定合法有效。原告基于上述合同出租房屋，所以租赁合同有效。2、根据我们提交的针对西店村的规划意见明确西店村是要按照新农村的模式进行建设，所以涉案房屋是农村宅基地上的房屋，《城乡规划法》没有规定要必须有建设规划许可证。3、涉案房屋是半壁店村委会推动的自行建设的房屋，审批的文件我们无法自己获取。经过和村委会了解，涉案房屋是新农村建设的项目。综上，涉案合同有效。不能因为没有规划许可证就认定合同无效。关于装修损失，因合同有效，因被告转租房屋获取利益，改变了合同约定的房屋用途，被告违约，所以我们有解除权，所以被告的所有损失都是基于被告违反合同约定，应该由被告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月30日，孟春燕作为乙方，北京*实业公司作为甲方签订《合作联建协议书》，约定由甲方投入集体所有的部分建设土地使用权，由乙方投入资金进行合作联建，并将乙方所投资的合作资金专项用于西店重点村的新农村市政配套建设。甲乙双方约定，鉴于该等土地为甲方集体所有的土地，且列入西店新农村的统一规划，故此乙方需严格根据甲方制定的西店新农村建设标准，就该等土地上的房屋进行建设。甲方依据本协议的约定将该等土地交付给乙方后，由乙方与甲方指定的施工单位另行签署《施工合同》，并承担全部建设费用。甲乙双方约定，乙方建成房屋后有权根据自身的经营需要决定自行使用部分房屋或将其中的全部或部分房屋出租给第三方或与第三方合作，如乙方出租部分房屋或与第三方合作的，由此产生的全部收益均归乙方所有。上述协议书签订后，原告建设了涉案房屋。2016年1月2日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，该房屋建筑面积314平方米，该房屋用途的经营茶叶销售和办公，出租方提供承租方的房屋使用期限暂定为十年，年租金为十九万，每两年为一个递增周期，第一个周期从第三年计算，递增率为3%；第二个递增周期递增率仍为3%。合同签订当日，乙方应向甲方支付2016年2月1日至2017年1月30日合计12个月租金19万元。乙方擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。上述《房屋租赁合同》签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告支付了至2020年1月31日的租金。原告称被告违反合同约定将涉案房屋出租给案外人李*，并提交房屋租赁合同、视频等在案佐证。被告于2020年5月20日搬出涉案房屋。被告称其搬出涉案房屋另行租赁房屋支出重新装修费用250000元、搬家费4000元，并要求原告进行赔偿。经被告申请，本院依法委托北京大展资产评估有限公司对涉案房屋内的装修现值进行评估，评估结论为，涉案房屋的装修现值价值为111398元。原告对评估明细表中第9、10、23、24、34、39、52、53、55项不认可，认为9、10项中的窗帘是可以拆走的，刷白是原告当时在交房的时候就有，第23、24项卫生间的洗手池和镜子也是在交房的时候就有的；第34项刷白是原告交房的时候就有，第52、53、55项卫生间的镜子和洗手池、刷白都是原告留下的。被告称在装修的过程中需要重新刷白，原告仅是简单的刷，不适用于被告的经营，原告留下的洗手池和镜子都进行了更换，窗帘是根据窗户的尺寸定做的，无法重复使用。经询，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原告表示如果法院认为合同无效，其同意将房屋租金调整为房屋使用费。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故原告和被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告主张被告支付原告房屋使用费的诉讼请求本院予以支持，具体使用费的数额由本院参照双方约定的租金标准及被告实际占用涉案房屋的时间予以确定。因合同无效，故双方关于违约金的约定亦属无效，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院难以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案房屋因未取得建设工程规划许可证而导致就该房屋签订的《房租租赁合同》无效，原告作为出租人对涉案房屋的产权情况时就应当明知，并应当在被告承租时予以告知。现有证据不足以证明原告履行了充分的告知义务，就合同无效存在过错。同时，被告作为承租人，在承租涉案房屋时应当主动核查产权情况,其对合同无效亦有过错，故就合同无效导致的损失，原告和被告应各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现原告表示不同意对装修进行利用，故原告和被告应当各自按照其过错分担现值损失。关于被告主张的重新装修的费用并非合同无效所导致的直接必然损失，本院难以支持。关于搬家费，无法律及实施依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孔青青于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）孟春燕房屋使用费七万四千八百一十一元；二、原告（反诉被告）孟春燕于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）孔青青房屋装修损失五万五千六百九十九元；三、驳回原告（反诉被告）孟春燕的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孔青青的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5350元，由原告（反诉被告）孟春燕负担3884元（已交纳），由被告（反诉原告）孔青青负担1466元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3387元，由被告（反诉原告）孔青青负担2840元（已交纳），由原告（反诉被告）孟春燕负担547元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费20000元，由原告（反诉被告）孟春燕负担10000元[于本判决生效后七日内直接支付给被告（反诉原告）孔青青],由被告（反诉原告）孔青青负担10000元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 娜二〇二〇年八月二十日书记员 李丽花