山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0902民初1994号原告：孙效松，男，1968年出生，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：李学军，山东泰润律师事务所律师。被告：黄志诚，男，1975年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：刘士强，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。被告：孙志凯，男，1989年出生，汉族，住山东省邹城市。被告：王开新，男，1963年出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：王福宝，山东舜翔（泰安）律师事务所委托诉讼代理人：王楠，山东舜翔（泰安）律师事务律师。原告孙效松诉被告黄志诚、孙志凯、王开新合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告孙效松的委托诉讼代理人李学军、被告王开新的委托诉讼代理人王福宝、王楠到庭参加诉讼，被告黄志诚、孙志凯经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法撤销2019年1月8日被告黄志诚与被告孙志凯、王开新签订的房屋买卖合同；2.判决王家店社区北邻泮河小区层西户的房屋返还给原告孙效松；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求，1.依法确认原告与王开新签订的《房屋所有权确认书》真实有效；2.依法确认房产证《私字(2001)第A36**》的真实权利人是原告，原告享有物权；3.依法判决被告王开新协助配合将《私字(2001)第A3699号》房产证过户到原告名下；4.依法判决被告黄志诚将《私字(200)第A000号》上位于xxx社区xxx小区层x户的房屋返还给原告孙效松；5.依法判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由:一、原告与被告王开新以及秦xx签订的《房屋所有权确认书》真实有效；2001年1月18日，原告购买涉案房产时是以被告王开新的名义购买，所交购房款共50400元全部由原告交纳，购买后原告一直居住到2019年1月；二、原告是涉案房产的真实权利人，依法应确认享有物权；被告孙志凯、王开新无权处分，被告黄志诚应当返还涉案房产给原告；根据《物权法》“第三十三条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(一)：“第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。三、被告黄志诚没有取得涉案房产的物权，不适用《物权法》上的“善意取得”规定；三被告之间产生的是合同之债；被告黄志诚应向被告王开新、孙志凯主张合同之债的责任；1、根据《物权法》第一百零六条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第十八条“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”之规定，涉案房产没有进行过户，不适用《物权法》上的“善意取得”规定，2、黄志诚以低于市场的非常不合理的价格签定《房屋买卖合同》，非善意；该涉案房产在2019年1月时的价值为五十多万元，且不包括配套房，而被告黄志诚三十万的购房款中还包括该配套房，非常的不合理；3、三被告之间签订《房屋买卖合同》时，黄志诚已明确的知道涉案房产的实际所有人是原告；4、《房屋买卖合同》的签订有孙志凯的签字，同时黄志诚将购房款打给孙志凯的配偶，证实黄志诚在签订《房屋买卖合同》时已明确的知道涉案房产的实际所有人是原告，否则为什么将购房款打给孙志凯的妻子；5、原告与王开新、秦存娥夫妻两人签订的《房屋所有权确认书》；而被告却与王开新以及原告的儿子孙志凯签订，没有与秦存娥签订，证实黄志诚在签订《房屋买卖合同》时已明确的知道涉案房产的实际所有人是原告；6、王家店收取的水费、管理费等变更情况看，是由原告变更成黄志诚的，也证实黄志诚在签订《房屋买卖合同》时已明确的知道涉案房产的实际所有人是原告；7、被告孙志凯与黄志诚的通话录音证实黄志诚在签订《房屋买卖合同》时已明确的知道涉案房产的实际所有人是原告；8、被告孙志凯、被告王开新在(2019)鲁0902民初3071号一案的陈述中，可以证实黄志诚在签订《房屋买卖合同》时已明确的知道涉案房产的实际所有人是原告；9、根据孙志凯在(2019)鲁0902民初3071号一案的陈述，被告孙志凯当时经营的店面(马克西姆烘焙房)处于亏损状态急需用钱，不得已低价处理原告的房产，被告黄志诚有乘人之危之嫌；四、被告王开新应当撤销《房屋买卖合同》被告王开新明知道涉案房产的实际所有人是原告，却没有告知原告且征求原告的同意，却配合原告的儿子孙志凯将涉案房产卖给黄志诚，王开新理所当然的认为孙志凯能够代表原告签订《房屋买卖合同》，王开新对孙志凯签订合同的行为存在重大误解，根据《民法总则》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，王开新应撤销《房屋买卖合同》。综上所述，根据最高人民法院(2019)最高法民申3846号民事裁定书的指导意义，结合本案的实际情况，以维护原告的合法权益。孙志凯辩称，一、因答辩人出售涉案房屋时，没有通知被答辩人孙效松，没有征求孙效松；1、答辩人因在济宁经营马克西姆烘培房时亏损，负债巨大，急需用资金，为此在没有征得孙效松的同意下，擅自出售涉案房屋。2、在2018年12月25日，黄志诚经本小区该亲戚的介绍找到答辩人，有意想购买涉案房产，答辩人当时就把房子的具体情况给黄志诚讲清楚了，房子是我爸孙效松的，但是房产证的名字是我舅王开新的，答辩人让黄把购房款给答辩人，让王开新签字就行了，并出示了《房屋所有权确权书》给黄志诚看，讲好价钱，黄志诚给答辩人支付了伍万元的购房款；3、2019年1月18日，答辩人从济宁鱼城镇把王开新接来，从泰山区房管局把房产证拿回，让黄志诚先把购房款的余款打给答辩人之后，签订了房子的转让合同，并让王开新在合同上、收到条上配合签了字，王开新当时又强调说房子不是他的，以后有事不要找他。随后答辩人就把《房产证》和《房屋所有权确认书》一起交给了黄志诚。二、由于答辩人法律意识淡薄，加上急需用钱，在没有经孙效松的同意下签订涉案房屋的买卖合同，答辩人也已经明确告诉黄志诚，涉案房屋不是王开新的，也不是答辩人的，是孙效松的，没有经孙效松的同意签订了涉案房屋的买卖合同，但黄从来没有提醒答辩人，要求同孙效松商量一下，更没有给答辩人要孙效松的任何联系方式，以便主动联系一下被答辩人。三、涉案房屋市场价值50多万，因答辩人急需用钱，才没有征求答辩人的父亲孙效松的同意擅自以307500万元出售；四、为了更好的还原事实的真相，答辩人提供2019年5月21号12点38分56秒通话的音频资料一份。王开新辩称，答辩人与孙志凯、黄志诚签订的房屋买卖合同，系孙志凯与黄志诚串通后欺骗答辩人签订的合同，被告黄志诚应将涉案房屋返还给被答辩人。还有2007年5月27日，答辩人与被答辩人签订了房屋所有权确认书，双方约定涉案房屋由被答辩人孙效松出资购买，办理房产登记时，登记在答辩人名下，被答辩人孙效松实为房屋所有权人，答辩人为名义买受人。二零一八年十二月二十五日，被告黄志诚与被告孙志凯恶意串通欺骗答辩人购买涉案房屋，两被告在被答辩人不知情的情况下，对答辩人隐瞒事实，签订了房屋买卖合同，导致答辩人违背被答辩人的真实意思与被告黄志诚签订了房屋买卖合同，签订时答辩人将与被答辩人签订的房屋所有权确认书一同交于黄志诚，黄志诚在购买该房屋时知道答辩人只是房屋的名义所有人，真实所有人为孙效松的事实，黄志凯知情。至2019年2月3日，被答辩人外出打工，回家后，答辩人才得知被答辩人对出售房屋事实并不知情。涉案房屋买卖合同存在着恶意串通损害被答辩人利益的情形，有违公平正义。答辩人现以合同无效为由，向贵院另外提起了诉讼，且已立案受理完毕。黄志诚未答辩。本院经审理认定事实如下：原告孙效松与被告孙志凯系父子关系、被告王开新系原告孙效松妻子的哥哥。2001年1月18日，王开新作为乙方与泰安市泰山区徐家楼街道办事处王家店村村民委员会签订协议书，约定将该村村民回迁楼3号楼1单元5层西户（即涉案房屋）交付乙方居住，住房建筑面积78.82平方米，配套房14.4平方米，乙方交齐建楼价款52000元。该村委分别开具了2001年1月18日孙效松买岱岳小区3#楼东单元五层西户预交款24800元的收据、2002年3月10日王开新xx小区3xx层西户预交房款19600元的收据、2002年1月5日王开新岱岳小区xx层西户预交房款6000元的收据。后涉案房屋登记在王开新名下，房屋位于泰安市泰山区户，房屋所有权证号泰山房私字（2001）第xxx号，所有权证填发机关为泰山区房管局。2007年5月27日，原告孙效松与被告王开新等签订房屋所有权确认书一份。内容为：位于泰安市户的房屋**[房房产证号泰山房私字（2001）第x**，系由孙效松出资购买，其房屋所有权归孙效松所有，在办理房产登记时登记在王开新名下。现双方经协商订立本确认书，确认该房屋所有人归孙效松，任有孙效松对该房产行使处分权利。2019年1月8日，被告王开新、孙志凯（甲方）与被告黄志诚（乙方）签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给乙方，价款30.75万元。后被告黄志诚将上述购房款通过银行转账由其妻子名下账户转账存入被告孙志凯妻子名下账户。涉案房屋现由被告黄志诚占有使用。原告提交《协议书》、《房屋所有权证存根》、《房地产买卖申请审批书》《私有房屋所有权登记申请、审批表》、收款收据三份，证实：1、2001年1月18日签订的《协议书》中购买方的签字“王开新”及手印、《房地产买卖申请审批书》买方的签字“王开新”及手印，《私有房屋所有权登记申请、审批表》中申请人的签字“王开新”及手印，均是由原告孙效松所签字并按手印，涉案房产是原告购买，只是借用了王开新的身份证，全部手续由原告操作；原告是初始购买人，是真实权利人；2、2001年1月18日泰安市泰山区徐家楼王家店村旧村改造办公室出具的收款收据中明确写明缴款单位“孙效松”交款24800元，2002年1月5日交款6000元，2002年3月10日交款19600元，购房款全部是由原告孙效松交纳；原告是初始购买人，是真实权利人。本院认为，原告孙效松与被告王开新等于2007年5月27日签订房屋所有权确认书，系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效协议。鉴于泰安市泰山区房管局颁发的房屋所有权证书载明王开新系涉案房屋权利人，而王开新、孙志凯作为出卖人已将涉案房屋出卖给黄志诚，黄志诚亦已按照合同约定支付购房款并实际入住涉案房屋，故本院对原告要求确认其对涉案房屋享有物权、要求王开新协助办理过户登记、要求黄志诚返还涉案房屋的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告孙效松与被告王开新等于2007年5月27日签订房屋所有权确认书有效；二、驳回原告孙效松的其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  穆军二〇二〇年八月二十五日法官助理高文科书记员冯娟