贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9052号 原告：幸璐荣，女，1987年8月5日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），执业证号：15224201511616943，系贵州朗意律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码：9152050058066980XN，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。 原告幸璐荣与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告幸璐荣的委托诉讼代理人钟影，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告幸璐荣向本院提出诉讼请求：一、判令被告贵州碧阳恒通置业有限公司向原告幸璐荣支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金：违约金以已付购房款474，543.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月1日起计付至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计10，000.00元；二、判令被告贵州碧阳恒通置业有限公司退还原告各项开户费及交易费3775元，并以应退还款项3775元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付自2013年9月30日起至退还完毕之日止的资金占用费。 事实及理由：原告幸璐荣与案外人聂亚于2013年1月4日办理结婚登记，后原告与聂亚作为买受人，被告作为出卖人，各方于2013年9月30日签订《商品房买卖合同》，约定“买受人购买被告开发建设的位于毕节市碧阳国际成第22幢1单元11层3号房（房号：22-1-11-3），建筑面积为134.98ｍ，套内建筑面积为113.97ｍ＇，按套内建筑面积计算房屋价款，单价为4163.75元，房屋总价款为474543元，首付款144543元，剩余330000元以银行按揭贷款方式予以支付，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”买受人向被告付清了全部购房款，被告于2016年4月2日将房屋交付给买受人使用，交房时收取了买受人的各项税费。《商品房买卖合同》第二十二条第二、三款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记......并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”约定的交付办理商品房转移登记有关文书的期限（2016年4月2日交房后90日内）于2016年6月30日届满，被告仍拖延履行为原告办理商品房转移登记的合同义务，致使原告至今尚未取得商品房转移登记有关文书。此外，原告于2017年4月1日与聂亚订立《离婚协议书》并办理了离婚登记，约定涉案房屋归原告所有，涉案房屋于2020年5月19日因夫妻离婚析产而转移登记至原告名下，原告就涉案房屋项下的债权享有独立请求权。原告认为：由于被告的违约行为，致使原告不能在约定的期限内取得商品房转移登记有关文书，被告应按《商品房买卖合同》第二十二条之约定，以已付购房款474543.00元为基数，按日万分之一的标准向原告支付自2016年7月1日起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。为此，现诉请人民法院予以判决，望判如所请。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、关于被答辩人主张逾期办证问题答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。因此，答辩人才于2018年1月15日在被答辩人居住的楼栋电梯口张贴办证通知，通知被答辩人提交资料办证。被答辩人通知披露义务履行完毕，且答辩人在被答辩人提交资料完毕后的360日内为被答辩人办理完毕不动产权证，并未超过合同约定时间，不存在违约，依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知通知被答辩人提交办证资料之曰止即2018年1月15曰。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。再次，本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此，产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百于十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。再次，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把办证违约金下调至日万分之零点二。据上结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几牢户，如果按照本案春同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日，原告幸璐荣与案外人聂亚作为买受人，以被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积134.98平方米，套内建筑面积113.97平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4163.75元计算，总价款为474543元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款144543元，余款330000元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，买受人向出卖人支付购房款，购房发票载明金额为474543元。交纳契税7118.15元、印花税5元。被告收取原告的办证费用200元，以代收名义收取原告各项开户费及交易费3761元。2013年9月30日，出卖人将涉案商品房交付买受人，买受人取得了涉案商品房的使用权。2016年10月24日，出卖人取得碧阳国际城Ｅ地块22幢商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年1月15日，出卖人在买受人所属22楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年9月13日，买受人向出卖人提交办证资料并出具委托书委托出卖人代为办理涉案商品房的不动产权证书。2020年5月19日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。因原告认为被告逾期办理商品房转移登记，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明：买受人幸璐荣与聂亚原系夫妻关系。2017年4月1日，幸璐荣与聂亚在毕节市七星关区民政局婚姻登记处办理了离婚登记，离婚协议约定，涉案商品房归原告所有。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，幸璐荣与聂亚共同购买的涉案商品房，因双方在办理离婚登记时，已约定涉案商品房归原告所有，原告享有涉案《商品房买卖合同》项下权利，故原告以其名义提起本案诉讼，符合法律规定。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2016年4月2日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2017年3月27日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2017年3月28日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月28日）往前倒推三年，即2017年5月28日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月28日起计算。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2018年1月15日在原告所属22楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书，被告在原告可知悉的范围内已尽到了通知义务，因此，违约金截止时间应为2018年1月15日。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款474543元为基数，按日万分之一的标准，从2017年5月28日计算至2018年1月15日，违约金为11009.40元（474543元×0.01%/日×232日）。 对于原告诉请判决被告退还燃气开户费、闭路电视入户费、电开户费3775元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。因被告已退还交易费及多收的闭路电视开户费，被告实际收取的费用为电开户费520元，燃气入户费2500元、闭路电视入户费265元，共计3285元。故原告的该诉请，本院支持退还3285元。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告幸璐荣逾期办理房屋权属证书的违约金11009.40元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告幸璐荣电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3285元； 三、驳回原告幸璐荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费50元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年八月二十六日 书记员  毛雨