杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初1640号 原告（反诉被告）：曹思进，男，1982年2月5日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：鲍光亮，浙江援手律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈仕鹏，男，1982年9月30日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：李素丽，浙江瓯信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑瑞环，浙江瓯信律师事务所律师。 原告曹思进与被告陈仕鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提出反诉，本院经审查予以准许，将本诉、反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹思进及其委托诉讼代理人鲍光亮，被告（反诉原告）陈仕鹏的委托诉讼代理人李素丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹思进向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令解除原告与被告于2015年10月28日签订的《租赁合同书》；2.判令被告向原告支付租金185350元（租金自2020年4月16日起，按1685元／日的标准计算至合同解除之日即2020年8月3日）；3.判令被告向原告补交2015年10月28日至2016年1月15日期间的租金118500元；4.判令被告向原告支付占有使用费3370元（按照1685元／日的标准自2020年8月4日起计算至8月5日）；5.判令被告向原告支付违约金68804元（违约金以当期年租金606744元为本金，自2019年12月16日起按日万分之六计算至实际付清之日止，暂计至2020年6月22日为68804元）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月28日，原被告签订《租赁合同书》，约定原告将其承租的杭州市××路××号××大厦××座××层房屋出租给被告，租赁期限为10年（2016年1月16日至2026年1月15日），租金54万元／年（自2018年1月16日起租金在上一年度租金基础上递增6%，以后每两年递增6%）；附条件的免租期为2015年10月28日至2016年1月15日。被告支付租金到2020年4月14日后未再向原告支付过任何租金，已构成迟延履行，原告有权解除合同，要求其支付到期租金，包括应补交的免租期内租金118500元，并主张违约责任、房屋占有使用费。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告陈仕鹏辩称：一、原告诉称内容与客观事实不符，被告在免租期内没有占有涉案房屋。2015年10月28日，原告曹思进与案外人张玉创签订《租赁合同书》，原告将涉案房屋出租给张玉创。2019年3月1日，陈仕鹏与张玉创签订《转让合同》，从张玉创处承租涉案房屋。陈仕鹏应曹思进的要求，与其签订一份《租赁合同书》，并将落款时间写为2015年10月28日。陈仕鹏实际开始租用房屋的时间为2019年3月1日，而非原告诉称的2015年10月28日。原告在隐瞒基础事实的情况下，起诉被告索要免租期的租金，属于无中生有。二、原告未经协商擅自锁门，被告已不再实际占有房屋。2020年6月13日晚，原告指使他人锁住店铺大门，致使被告无法实际使用房屋。原被告协商未果，被告只能向员工发放工资后遣散员工，损失惨重。现被告不仅不赔偿原告，反而要求被告支付锁门之后的房租及占有使用费，属无理诉求。三、本案违约行为系因新冠疫情影响所致，属于不可抗力，所造成的后果应结合公平原则由双方分担。自2020年1月起，因新冠疫情影响，杭州市的餐饮、商场等人员密集行业被要求歇业至2020年3月，此后复工未能全部正常营业，被告产生重大损失。被告顶住压力向原告支付房屋租金至2020年4月，此后无法正常支付，双方多次协商未果。被告对于原告提出解除《租赁合同书》的诉请予以理解；诉请中要求的租金，应当按照未递增前的租金标准再酌情减免，对其主张违约责任的诉讼请求，不应得到支持。 反诉原告陈仕鹏向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告营业损失160348.55元（以每月160348.55元标准自2020年6月14日暂计算至2020年7月13日，实际计算至合同解除之日）；2.反诉被告支付反诉原告房屋装修损失、不能拆卸的设备损失及转让费损失暂计30万元；3.反诉被告返还反诉原告押金5万元；4.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2015年10月28日，曹思进与案外人张玉创签订《租赁合同书》，曹思进将案涉房屋出租给张玉创。2019年3月1日，陈仕鹏与张玉创签订《转让合同》，陈仕鹏从张玉创处承租房屋并受让全部装修及设备共计80万元。此后，陈仕鹏应曹思进的要求签订了一份《租赁合同书》，将落款时间写为2015年10月28日，一直缴纳租金至2020年4月15日。2020年1月底至3月中旬，因新冠疫情影响，案涉店铺未能营业，无收入来源。3月中旬，案涉店铺开始复工，营业额逐步上涨并稳定。2020年6月13日晚，曹思进指使他人锁住店铺大门，造成陈仕鹏巨大的经济损失。请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告曹思进辩称：一、陈仕鹏无权请求曹思进赔偿营业损失。首先，依据合同第十六条约定，曹思进有权在逾期支付租金的情形下采取封门措施。其次，即使合同没有约定，由于陈仕鹏支付租金属于先履行的义务，因其迟延履行义务，经曹思进多次催告仍然没有履行，曹思进有权依据合同法第六十七条规定主张先履行抗辩权，拒绝向被告继续提供房屋。最后，即使曹思进无权依据合同第十六条约定或者无权依据合同法第六十七条规定采取锁门措施，曹思进在6月13日晚上9点半之后封门，2020年6月17日已经解锁，且微信通知了陈仕鹏继续使用，但陈仕鹏至今都没有配合继续使用该租赁房屋。依据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大，没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。所以陈仕鹏应当自行承担2020年6月17日之后的损失。此外，陈仕鹏应当就其所主张的事实提供充分的证据，但其不能证明利润损失。经营有利润收益，也可能有亏损，商业经营是有风险的。二、陈仕鹏没有权利请求曹思进赔偿装修及不能拆卸设备等损失。依据相关司法解释规定，原被告已经就合同解除情形下房屋附合装饰装修物的归属作出了明确约定。在陈仕鹏违约导致合同被解除的，曹思进不同意利用装饰装修物残值，法院不应当支持第二项反诉请求。三、陈仕鹏无权请求曹思进返还押金5万元。合同中约定逾期缴纳租金、水电费等违约行为的，出租人有权从保证金中直接扣除相关款项。曹思进有权将5万元保证金直接抵充房租。 本院经审理，认定案件事实如下： 2015年10月28日，曹思进（出租方，甲方）与案外人张玉创（承租方，乙方）签订《租赁合同书》，约定曹思进将位于杭州市××路××号××大厦××座××层物业租赁给张玉创经营，建筑面积310平方米。租赁期10年，自2016年1月16日至2026年1月15日。装修免租期自本合同签订之次日起至2016年1月15日。若因乙方原因导致合同提前终止，乙方应当按照本合同约定的第一年租金标准向甲方补足免租装修期的租金。五年内乙方违约的，甲方可主张免租期租金，五年后若违约，则不再补交免租期的租金。租金每年540000元，从租赁合同第三年起（2018年1月16日）在上一年度租金的基础上递增6%，以后每两年递增一次，每次增幅6%。租金先付后用，提前一个月支付后半年租金，半年一付，分别是当年的12月15日和6月15日。为使合同有效期内顺利履行，乙方需向甲方支付50000元作为定金（免息），若乙方发生逾期缴纳租金、水、电费用等违约行为，甲方有权从保证金中直接扣除相关款项，并书面通知乙方，要求乙方十日内补足保证金，否则视为乙方违约。乙方必须严格按照约定日期支付租金，如逾期付款的，每日应向甲方支付相当于当期年租金万分之六的违约金；若经甲方书面催告仍未能如期足额支付且逾期已超过60日，视作乙方根本违约，并有权解除合同，乙方应退出所承租的房屋，并赔偿甲方由此所引起的一切经济损失。甲方有权自行将乙方财产搬出租赁房屋，并对财产的损毁不负责任。如乙方未按期腾空交还房屋，每逾期一日，应按当期日租金的两倍向甲方支付租赁物业占有使用费，逾期超过10个工作日的，甲方有权将乙方设备、设施、物品作遗弃物处理，并有权对租赁房屋采取停电、停水、封门等措施，乙方不得以任何理由向甲方索赔。 2019年3月1日，张玉创与被告陈仕鹏签订《转让合同》，约定张玉创将创意大厦B座一层（即顺旺基-玉创餐厅）共计310平方米内的所有装修及设备等都归陈仕鹏所有。转让金计80万元（含房租押金5万元，顺旺基总部押金10万元，房租已付至2019年7月15日）。原营业执照等相关证件，允许陈仕鹏使用，后续重新办理后交回张玉创。经营过程中发生的一切债权债务与张玉创无关。 上述合同签订后，曹思进与陈仕鹏签订了《租赁合同书》，该合同内容与曹思进和张玉创签订的《租赁合同书》内容基本一致，落款时间写为2015年10月28日。 合同履行过程中，陈仕鹏于2019年12月向曹思进支付房屋租金至2020年4月15日。曹思进经催告后，陈仕鹏未支付剩余房屋租金。曹思进于2020年6月13日晚将案涉房屋封门，案涉房屋自2020年6月14日起停止营业至今。 庭审中，曹思进与陈仕鹏同意于2020年8月3日解除双方签订的《租赁合同书》。陈仕鹏于2020年8月4日、5日腾退了案涉房屋。 以上事实认定，由原告提交的《租赁协议》《租赁合同书》、微信聊天记录，被告提交的《转让合同》《租赁合同书》《房屋租赁合同》、微信聊天记录、监控视频以及当事人的庭审陈述加以证明。 本院认为：原被告签订的《租赁合同书》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。关于本诉诉请，曹思进要求解除与陈仕鹏签订的《租赁合同书》，庭审中双方均同意于2020年8月3日解除，本院予以确认。曹思进要求陈仕鹏支付2020年4月16日至8月3日的房屋租金，陈仕鹏认为不应支付2020年6月13日封门后的房屋租金。本院认为，双方未约定可以采取封门措施催收房屋租金，曹思进采取封门措施导致陈仕鹏无法使用案涉房屋，对于2020年6月14日至8月3日的房屋租金，陈仕鹏无需支付。2020年4月16日至6月13日的房屋租金99415元（59天×1685元/天），陈仕鹏应当支付给曹思进。曹思进要求陈仕鹏支付房屋腾退两天的房屋占有使用费3370元，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。曹思进要求陈仕鹏补交免租期租金118500元，陈仕鹏认为其2019年3月1日从张玉创处受让承租房屋，应当从2019年3月1日起计算房屋租金，免租期租金与其无关。本院认为，张玉创将自己在租赁合同中的权利和义务一并转让给陈仕鹏，且陈仕鹏与曹思进签订的《租赁合同书》中对此进行了约定，陈仕鹏应当受合同内容的约束。合同中约定若因承租方原因导致合同提前终止，承租方应当按照本合同约定的第一年租金标准向出租方补足免租装修期的租金。五年内乙方违约的，甲方可主张免租期租金，五年后若违约，则不再补交免租期的租金。本案中，因陈仕鹏未按约支付房屋租金导致合同提前终止，且其违约行为发生于合同签订五年之内，故陈仕鹏应补交免租期租金118500元。关于违约金，合同中约定如逾期付款的，每日应支付相当于当期年租金万分之六的违约金。陈仕鹏应当于2019年12月15日前支付2020年1月16日至7月15日的房屋租金，但其仅支付房屋租金至2020年4月15日，存在逾期付款行为，应当承担违约责任，本院根据本案具体案情，酌情调整违约金标准为当期年租金的日万分之二点一。关于反诉诉请，陈仕鹏要求曹思进赔偿其营业损失、房屋装修损失、设备损失、转让费损失等，无有效证据加以证明，本院不予支持。陈仕鹏在曹思进处有押金50000元，抵扣应付房租后，陈仕鹏尚应支付曹思进房屋租金49415元。曹思进辩称合同中约定逾期支付房屋租金可以采取封门措施，本院认为合同中约定逾期腾退房屋可以采取封门措施，而非逾期支付房屋租金的情形，对该项辩称意见不予采纳。曹思进辩称封门后几天时间已经开门，陈仕鹏认为封门后其已经遣散员工，之后有时开门但其无法使用，案涉房屋一直处于曹思进控制之下，本院认为对于曹思进封门之后开门交给陈仕鹏正常使用案涉房屋的事实，由曹思进承担举证责任，现曹思进的证据不足以证明其辩称主张，本院对曹思进的该项辩称意见不予采信。陈仕鹏辩称因为疫情导致其延迟支付房屋租金，本院认为2019年12月15日前被告应当支付的房屋租金，被告已逾期支付构成违约，本院对该项辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、曹思进与陈仕鹏签订的《租赁合同书》于2020年8月3日解除； 二、陈仕鹏于本判决生效之日起十日内支付曹思进房屋租金49415元； 三、陈仕鹏于本判决生效之日起十日内支付曹思进房屋占有使用费3370元； 四、陈仕鹏于本判决生效之日起十日内支付曹思进免租期房屋租金118500元； 五、陈仕鹏于本判决生效之日起十日内支付曹思进违约金（以606744元为基数，自2019年12月16日起按照日万分之二点一计算至款清之日止）； 六、驳回曹思进的其他诉讼请求； 七、驳回陈仕鹏的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6940元，减半收取3470元，由曹思进负担1613元，陈仕鹏负担1857元；反诉案件受理费4451.50元，由陈仕鹏负担。曹思进于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。陈仕鹏于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  刘承娜 二〇二〇年八月十三日 书记员  何晓宇