江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6618号上诉人（原审被告）：苏州永通置地有限公司，住所地江苏省苏州市人民路**国发大厦**。法定代表人：黄良棋，执行董事兼总经理。上诉人（原审被告）：上海梦辰物业管理有限公司，住所地上，住所地上海市黄浦区东街******v>法定代表人：孙瑞哲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐文斌，北京大成（杭州）律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：康登辉，男，1986年10月29日出生，汉族，住江苏省海安县。原审第三人：罗乃成，男，1981年9月10日出生，汉族，住江苏省滨海县。上诉人苏州永通置地有限公司（以下简称永通公司）、上海梦辰物业管理有限公司（以下简称梦辰公司）因与被上诉人康登辉、原审第三人罗乃成商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初5346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永通公司、梦辰公司上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判驳回康登辉一审全部诉请；或发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由康登辉负担。事实和理由：一、虚假印章不能视为永通公司的真实意思表示，商铺认购合同应认定为无效或未成立。1.诉争商铺认购合同及收据上永通公司公章经鉴定为虚假印章，康登辉应承担进一步的举证责任。目前康登辉并无证据证明诉争虚假印章是永通公司或苏州筠愉恩物业管理有限公司（以下简称筠愉恩公司）加盖。2.一审认定合同签订地是潮流广场售楼处、康登辉在售楼处刷卡支付购房款等依据不足。3.银行POS系统系开店宝第三方支付平台，回单上永通公司名称系罗乃成自行修改，与永通公司无关。综上，永通公司未与康登辉就诉争商品房买卖达成合意。二、即便虚假印章是筠愉恩公司加盖，该代理行为无效，对永通公司不具有约束力。本案中不存在足以使康登辉相信筠愉恩公司有代理权的表象，且康登辉也未提供证据证明其为善意。三、一审认定永通公司、梦辰公司存在财产混同有误。一审庭审中，一审法院未要求永通公司、梦辰公司提交相关证据，导致永通公司、梦辰公司丧失相应举证期限，程序违法。康登辉辩称，请求驳回上诉，维持原判。罗乃成二审中未作答辩。康登辉向一审法院起诉请求：请求退回购房款以及违约金。一审审理中，康登辉变更诉请请求为：1.判令康登辉与永通公司于2018年9月15日签订的房屋买卖合同解除；2.判令永通公司返还康登辉购房款60万元，并支付利息损失3万元（以60万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年9月16日起暂即计算至起诉之日，最终计算至实际给付之日止）；3.梦辰公司对永通公司上述付款义务承担连带责任；4.本案诉讼费由永通公司、梦辰公司承担。一审法院认定事实：2018年9月15日康登辉至苏州市潮流广场售楼处认购了两套商铺，并于当日签订永通地产商铺认购合同两份，均约定永通公司为出卖人，康登辉为认购人，该项目由永通公司投资兴建，项目位于人民路303号苏地2009－B－6号地块儿，项目暂定名潮流广场；康登辉所购商铺位于第一幢-1F层318房和324房。单价为每平米25685元，总金额均为30万元；合同第七条交付期限约定为2019年5月30日。合同第八条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过60个工作日后，合同自动解除合同，合同解除日起30日内出卖人退还认购人全部已付款，并按认购人累计已付款的2%向认购人支付违约金。合同尾部出卖人签章处均加盖“苏州永通置地有限公司”的公章和法定代表人黄良棋的印章。2018年9月8日康登辉在潮流广场售楼处刷卡支付人民币4万元，2018年9月15日刷卡支付26万元和30万元。银行POS签购单的商户名称均显示永通公司。永通公司并于2018年9月15日向康登辉出具60万元的收款收据一张。一审审理中，经开店宝支付服务有限公司查询，康登辉支付的60万元实际汇入至第三人罗乃成名下的中国光大银行账户62×××63和交通银行账户62×××26。一审审理中，一审法院至苏州公安局苏锦派出所取出调取2018年9月对杨华、罗乃成的询问笔录。其中杨华于2018年9月12日向警方陈述，其系梦辰公司的员工，2018年8月15日被公司调到苏州，负责潮流广场的全面工作，潮流广场是梦辰公司的控股公司永通公司的项目，现在在招商。（问：你们有没有预售权证？）目前还没有预售许可证，估计会在十月底办出来。（问：你们什么方式收取定金的？）对于预售收取客户定金情况不清楚，如果客户有意向要买商铺的，先挑个好位置。我们现在招了一批人先试用，有些还没有签合同，不是正式员工，由他们负责招商，等预授权出来后，我们会请销售公司代理招商。罗乃成于2018年9月19日向警方陈述，其系筠愉恩公司的法人。（问：苏州潮流商业大楼项目你知道吗？）2018年8月13日永通公司的法人黄良棋与我公司签订了委托书，委托的内容就是对其公司开发的位于苏州人民路北延西平河路南的苏州潮流广场商业大楼项目组织队伍进场招商销售。（问：你们有没有预售许可证？是否有销售行为？）有的。我组织了人员在2018年9月12日进场开始预售，一直到现在。（你公司一共预售了多少？）我已经把预售的相关订单交给了你们派出所，只收取客户预售的定金，算下来一共是78.4万元。（这些预收的定金都哪里去了？）一部分放在了我的交通银行卡上，卡号为62×××26。一部分放在了我的光大银行卡上，卡号为62×××63，我都没有动过。（你公司在苏州潮流商业大楼项目没有取得商品房预售许可证的情况下，收取客户订金的行为涉嫌非法吸收公众存款，你打算怎么处理？）我自愿配合派出所将我公司收取客户的预售定金，全部从我两张银行卡里取出来，放在你们派出所，然后发还给这些客户。罗乃成同时向警方提供了日期为2018年8月13日的委托书一份，内容为：“全权委托苏州筠愉恩物业管理有限公司对我公司开发的位于苏州人民路北延西、平河路南的苏州潮流商业大楼项目组织队伍进场进行招商、销售，特此委托。”该委托书上加盖了永通公司的公章及法定代表人黄良棋的印章。一审审理中，永通公司对两份商铺认购合同及收款收据上“苏州永通置地有限公司”的印章真伪有异议，申请鉴定，一审法院于2019年12月3日委托苏州同济司法鉴定所进行鉴定。该所于2020年1月8日出具司法鉴定意见书，结论为根据现有样本材料检测，落款为2018年9月15日的永通地产商铺认购合同和编号为9372514的收据上落款处“苏州永通置地有限公司”印文与比对材料印文不是同一枚印章盖印而成。永通公司为此支付鉴定费10408元。一审另查明，永通公司于2014年2月17日注册成立，法定代表人为黄良棋，企业类型为非自然人投资或控股的有限责任公司，股东为梦辰公司，持股比例为100%，认缴出资额为1000万元。以上事实，有康登辉提供的商铺认购合同、pos单、收据、银行卡交易信息、永通公司提供的说明、鉴定机构出具的鉴定意见书及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。本案的争议焦点在于：本案的商铺认购合同两份是否合法有效。永通公司、梦辰公司辩称，两份商铺认购合同及收据上的公章并非永通公司的公章，永通公司未收到康登辉支付的款项，两份合同应属无效。一审法院认为，首先从合同的签订地看，该两份商铺认购合同系在苏州市潮流广场售楼处所签订，而潮流广场系永通公司的开发项目。其次从合同的主要内容看，相对方及商铺交付主体均显示为永通公司。再次从合同的收款方看，康登辉在售楼处刷卡支付购房款，银行pos机回单及收据上亦显示永通公司的名字。以上事实，足以使康登辉相信商铺出卖人即为永通公司。法定代表人或者其授权之人在合同上加盖公章的行为，即表明其是以法人名义签订合同，应当由该法人承担相应的法律后果。另外，从一审法院至公安机关调取的询问笔录等材料看，永通公司委托筠愉恩公司对潮流广场项目组织队伍进场进行招商、销售，公安对该案件调查期间永通公司、梦辰公司并未对该委托书及罗乃成的陈述提出过任何异议。故一审法院认定永通公司与筠愉恩公司之间存在委托关系。因此，即使两份商铺认购合同上公章并非永通公司加盖，也不能据此推翻该两份合同的效力。故永通公司、梦辰公司以合同上加盖的是假章为由否认合同效力的，与相应事实不符，一审法院不予支持。康登辉与永通公司双方签订的两份商铺认购合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反国家法律、法规的强制性规定,合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。康登辉与永通公司签订了商铺认购合同,应依约履行各自的权利义务。康登辉已向永通公司支付了全部购房款,永通公司应按合同约定向康登辉交付商铺。但永通公司现已无法继续履行合同，康登辉有权要求解除商铺认购合同，并要求永通公司返还购房款，赔偿利息损失。关于合同解除时间，一审法院确定为永通公司、梦辰公司收到康登辉变更诉请的副本材料之日即2019年8月5日。梦辰公司的员工杨华与筠愉恩公司法定代表人罗乃成于2018年9月接受公安机关询问，二人均已知晓未取得销售许可证即进行销售的行为涉嫌非法吸收公众存款应立即停止销售行为。永通公司明知以上事实，但仍在2018年9月15日与康登辉签订两份合同，并收取了康登辉支付的全部房款，事后亦未通知康登辉退款事宜，有悖诚实信用原则。考虑到永通公司的严重违约情形，对于康登辉要求自2018年9月16日起计算利息损失的诉请一审法院予以支持，但自2018年9月16日至2019年8月19日的利息损失按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起的利息损失以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。另外，根据公司法的相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。梦辰公司未提供证据证明永通公司财产独立于梦辰公司，且梦辰公司的员工亦实际参与了永通公司项目的销售，故梦辰公司应对永通公司的上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条、《中华人民共和国公司法》第六十三之规定，一审法院判决：一、康登辉与苏州永通置地有限公司签订的关于苏州市潮流广场项目第一幢-1F层318房和324房的两份《商铺认购合同》自2019年8月5日起解除。二、苏州永通置地有限公司于判决生效之日起十日内退还康登辉购房款60万元，并支付利息损失（以60万元为基数，自2018年9月16日起至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。三、上海梦辰物业管理有限公司对苏州永通置地有限公司的债务承担连带责任。案件受理费10100元，减半收取5050元，财产保全费3670元，共计8720元，由苏州永通置地有限公司、上海梦辰物业管理有限公司负担，于判决生效之日起十日内直接支付给康登辉。鉴定费10408元，由苏州永通置地有限公司负担（已支付）。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，康登辉当庭出示两段其在售楼处砸金蛋的视频，永通公司、梦辰公司对上述视频真实性不予确认。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，诉争苏州潮流广场商业大楼项目由永通公司开发。2018年8月13日，永通公司出具委托书一份，载明永通公司全权委托筠愉恩公司对其开发的位于苏州人民路北延西、平河路南的苏州潮流商业大楼项目组织队伍进场进行招商、销售。罗乃成是筠愉恩公司的法定代表人。康登辉于2018年9月15日签订两份永通地产商铺认购合同，认购潮流广场项目中的两间商铺并支付60万元。因永通公司未能按约交付商铺，康登辉诉至法院要求解除合同，永通公司返还购房款并支付利息损失，梦辰公司作为永通公司一人股东对永通公司债务承担连带责任。本案应为商品房销售合同纠纷，一审确定案由为房屋买卖合同纠纷不当，应予纠正。本案二审争议焦点一在于，永通公司应否向康登辉返还购房款并支付利息。对此本院认为，结合筠愉恩公司法定代表人罗乃成在派出所的陈述，其于2018年9月12日组织人员进场开始预售，康登辉认为其于2018年9月15日在潮流广场项目售楼处认购商铺，具有合理性。诉争两份《永通地产商铺认购合同》加盖的永通公司公章经鉴定虽与比对印章并非同一枚，但对于购房人康登辉而言，其签订的合同加盖永通公司公章、刷卡支付购房款时银行POS签购单显示的商户名称为永通公司，支付购房款后取得的收据上亦加盖永通公司公章，上述事实足以使得康登辉相信其签订两份《永通地产商铺认购合同》的相对方即是永通公司。结合筠愉恩公司持有的永通公司授权，上述两份《永通地产商铺认购合同》的相应法律后果应由永通公司承受。如永通公司认为筠愉恩公司超出授权进行代理行为，可另行向筠愉恩公司主张权利。关于诉争两份《永通地产商铺认购合同》的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，结合罗乃成在派出所陈述，康登辉、永通公司签订诉争两份《永通地产商铺认购合同》时，永通公司并未取得商品房预售许可证明，且永通公司亦未提供证据证明其于康登辉起诉前取得商品房预售许可证明，故诉争两份《永通地产商铺认购合同》应当认定无效。康登辉要求解除合同，与合同效力不符，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。永通公司作为合同相对方，仍应向康登辉返还购房款并支付相应利息。本案二审争议焦点二在于，梦辰公司应否对永通公司债务承担连带责任。对此本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，梦辰公司作为永通公司的一人股东，对其财产独立于公司财产负有举证责任，永通公司、梦辰公司上诉认为一审法院未释明要求其举证故程序违法，与上述法律规定不符。梦辰公司未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，一审认定梦辰公司对永通公司债务承担连带责任，并无不当。综上，上诉人永通公司、梦辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；结合永通公司二审中确认截至2020年8月24日诉争潮流广场项目未取得预售许可证的事实，本院对一审关于诉争两份《永通地产商铺认购合同》的效力认定予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初5346号民事判决第一项。二、维持江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初5346号民事判决第二项、第三项及案件诉讼费用负担部分。三、驳回康登辉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10100元，由上诉人苏州永通置地有限公司、上海梦辰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年八月三十一日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。