上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初50333号原告(反诉被告)：沈耀都，男，1977年4月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：冯颖智，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：邵强，男，1979年1月22日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：徐荣，上海大庭律师事务所律师。原告(反诉被告)沈耀都与被告(反诉原告)邵强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，多次公开开庭审理。原告(反诉被告)沈耀都的委托诉讼代理人冯颖智、被告(反诉原告)邵强及委托诉讼代理人徐荣均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告沈耀都向本院提出(变更后的)诉讼请求，判令：1.确认双方2018年12月2日签订的房屋租赁合同于2020年4月24日解除；2.被告赔偿各项损失925,757.23元；3.被告支付解约违约金1万元。事实与理由：2018年12月，双方签订房屋租赁合同，约定原告向被告租赁浦东大道1082号一层房屋(临时门牌1084号，以下简称“系争房屋”)，另对租期、租金、违约金等作了约定。原告已支付三个月租金11.4万元、押金7.6万元。2019年1月，原告在系争房屋注册上海顺乐餐饮管理有限公司(以下简称“顺乐餐饮公司”)，但办理食品经营许可证时发现，该处已有上海市浦东新区洋泾街道拾荃餐饮店(以下简称“拾荃餐饮店”)的食品经营许可证，相关部门告知只有原许可证注销，才能办理新许可证。经多次交涉，被告未注销原食品经营许可证，提出的用临时门牌1084号办理的替代方案亦行不通，故被告提供的租赁物不符合约定的用途，应承担违约责任。被告未提供房屋产权证明等材料，未注销原食品经营许可证，原告据此暂缓支付租金不构成违约。2019年5月初，被告强行收回房屋。现诉请2中的损失包括房租及保证金19万元、人员成本损耗128,469.16元、开店费用损耗(含装修、设备)373,829.40元、营业投入损耗60,100元、总部管理费损耗173,358.67元。故诉至法院，请求判如所请。被告邵强辩称，拾荃餐饮店的食品许可证确未注销，但并非不可再办理。被告一直在沟通、协调，而原告却不配合提供相关材料。同时，被告提出用临时门牌办理的方案，原告亦不积极申办。双方解除合同后，新的承租人已用临时门牌办出食品经营许可证。故被告提供的租赁物符合约定的用途，不存在违约。故不同意原告全部诉请。反诉原告邵强向本院提出(变更后的)诉讼请求，判令：1.确认双方房屋租赁合同于2019年4月28日解除；2.反诉被告支付2019年3月28日至4月28日的租金38,000元及2018年12月3日至2019年4月28日的水费179.60元、电费7,279.04元；3.反诉被告支付2019年4月29日至5月5日房屋占用费8,866.67元；4.反诉被告支付迟延支付租金违约金(以118,000元为本金，按日千分之三，从2019年3月15日计算至实际支付之日)；5.反诉被告支付解约违约金44,666元(包括免租期租金和空置期租金)；6.反诉被告注销或迁移注册于系争房屋处的顺乐餐饮公司营业执照。事实与理由：反诉被告租赁系争房屋后，未及时支付2019年3月28日至6月27日期间的租金，经催讨后仍不支付，反诉原告据此于2019年4月28日通知解除房屋租赁合同，并于2019年5月5日自行收到系争房屋。反诉被告应及时支付租金、水电费用、占有使用费，并支付相关的违约金。故诉至法院，请求判如所请。反诉被告沈耀都辩称，不同意反诉原告的全部诉请，理由同本诉原告的事实与理由；即使其抗辩理由不成立，反诉原告诉请的相关违约金金额也明显过高，请求调低。经审理查明，2018年12月2日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告向被告租赁系争房屋，面积130平方米，租期2018年12月3日至2023年12月2日；前两年内每月租金3.8万元，租金按季度支付，合同签订后支付前三个月租金，之后每期15日前支付下个月租金；押金7.6万元；拖欠租金一个月，被告有权解除合同；原告逾期交付租金，除补交外，还应按拖欠天数、按拖欠金额0.3%标准支付违约金；一方如有合同约定的其他违约行为，违约方除赔偿守约方因此造成的损失外，还应支付1万元违约金等。同日，原告支付租金11.4万元、押金7.6万元，被告将系争房屋交付原告。2018年12月3日，被告确认2018年12月3日至2018年12月28日为装修免租期，相应房租计算顺移25日。原告占有系争房屋后随即进行装修，并开展试营业。2019年1月28日，相关部门通知原告携带营业执照、餐饮服务许可证等材料接受调查。拾荃餐饮店系个体工商户，于2017年9月20日在系争房屋处注册成立，并申办了食品经营许可证，目前均未注销。2019年1月，原告在系争房屋处注册成立顺乐餐饮公司，但申办食品经营许可证未果。后双方就办理食品经营许可证事宜持续沟通。2019年3月4日，被告提出由房东出面注销拾荃餐饮店的食品经营许可证，让原告列出所需材料的清单，后原告提供“浦东大道店”清单，要求被告提供。2019年3月11日，相关报纸刊登房东申请注销拾荃餐饮店食品经营许可证的声明，原告取到报纸。2019年3月25日，原告发给被告律师函，要求被告于月底前提供房屋产权证明及与大房东的租赁合同，并将拾荃餐饮店的食品经营许可证迁出，并据此暂缓支付2019年3月29日起的租金等。2019年3月28日，被告通知原告携带相关资料，于次日至相关部门碰头，去沟通办理食品经营许可证事宜。次日，原告未前往。2019年4月中旬，被告催讨自2019年3月28日起的租金。2019年5月5日，被告自行收回系争房屋，并扣押原告部分物品。双方沟通过程中，被告提供制门弄(楼)号牌通知，载有公安机关同意在浦东大道1082号增加临时门牌“浦东大道1084号(临时)”，提出以该临时门牌办理食品经营许可证，未果。2019年5月15日，被告将系争房屋转租给案外人。2019年5月27日，上海市浦东新区洋泾街道味一餐饮店取得食品经营许可证，登记场所为浦东大道1084号1层，该餐饮店是个体工商户。被告已支付系争房屋2018年12月2日至2019年4月2日水费179.60元、2018年12月电费至2019年4月电费7,279.04元。系争房屋登记在忻某等人名下。2020年5月20日，忻某向本院确认，其同意邵强对系争房屋进行转租，但要求在法律法规允许范围内、在合同期限内转租。上述事实，由房屋租赁合同、转账凭证、收据、补充协议、通知、微信聊天记录、工商登记信息、制门弄(楼)号牌通知、谈话笔录，以及当事人陈述等证据证实。审理中，原告为佐证诉请2中的人员成本损耗(包括人员薪资、员工宿舍费用)、开店费用及损耗(包括家具桌椅、厨房设备、门店装修、装修设计费、消防工程、空调设备、购小五金、手绘墙画、广告灯箱、监控设备、餐具、打印机等设备、筷子等用品)、营业投入损耗(宣传费、洗碗机租赁、食村损耗)、总部管理费损耗(采购管理分摊、行政人事管理分摊、财务分摊等)等损失，分别提供相关的合同、银行电子回单、发票、图片等。其中，就“开店费用及损耗”中的门店装修费用提供电子银行回单(共四张，均注明“浦东大道店装修款”，金额合计133,000元)，就装修设计费用提供电子银行回单(共两张，未注明钱款性质，金额合计3,000元)，就消防工程费用提供电子银行回单(共一张，注明“浦东大道店消防工程款”，金额11,000元)，就手绘墙画费用提供合同、电子银行回单(共两张，注明“浦东大道店墙面首付款”等，金额合计6,800元)，就广告灯箱提供合同(显示总价7,700元，安装地点浦东大道1082号)、电子银行回单(共一张，注明“灯箱尾款”，金额17,850元，手写“两店同时支付”)，就监控设备费用提供电子银行回单(共一张，金额7,500元，收、付款人均为陈欣，注明“浦东大道店监控设备安装”)等。被告对上述证据中的电子银行回单真实性认可，对其余证据真实性均表示不清楚，另称：无法确认所涉人员系原告的员工，且在系争门店工作；电子银行回单显示付款人并非原告，亦无法显示用于系争门店的装修等；原告固定装修的成本不超过10万元；新的承租人使用的是燃气灶具，原固定装修已被破坏。原告确认被告再次转租后原有装修已被部分破坏。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，房屋产权人亦同意被告转租，故该合同合法有效。根据补充协议及转账凭证等，原告已支付2019年3月29日之前的租金。根据律师函的内容，原告暂缓支付2019年3月29日起租金的理由，一是被告未提供房屋产权证明等，二是未将拾荃餐饮店的食品经营许可证迁出。经审查，就理由一，原告应当在签订租赁合同时谨慎查看租赁物的产权状况及出租权利的来源等，现亦无证据显示被告未及时提供房屋产权证明等材料影响到原告对租赁物的正常使用，故理由一并不充分。就理由二，原告承租系争房屋用于餐饮经营，被告提供的租赁物应当符合租赁用途。系争房屋处的原食品经营许可证未及时注销，双方对此多次沟通未果，原告的经营迟迟不能正常进行，原告据此暂缓支付租金有一定合理性。但在被告已协调房东刊登相关注销声明，并于2019年3月28日通知原告携带相关资料一同至相关部门交涉时，原告却拒绝配合。同时，原告未举证证明即使其配合，在原食品经营许可证未注销情况下，客观上仍然不能办理新的许可证。故原告自拒绝配合之日起仍不恢复支付租金，构成违约。被告称于2019年4月28日通知解除房屋租赁合同，但未举证证明解除通知已送达给原告。截至实际收回房屋之日，原告拖欠租金已达1个月，按约定被告有权解除，故本院确认双方租赁合同于2019年5月5日解除。相应地，原告的相关诉请，本院不予支持。反诉原告的相关诉请，本院予以支持。原告另主张各项损失925,757.23元。经审查，就其中的门店装修、消防工程、手绘墙画、广告灯箱等费用，提供的相关凭证显示用于“浦东大道店”的装修，原告承租系争房屋后实际也作了装修，故本院认定上述装修支出合计158,500元。根据前述评述，房屋租赁合同是因原告违约而解除，但考虑到合同签订后的数月内，原食品经营许可证未注销而影响到原告的经营；被告未与原告协商，擅自收回房屋，并随即转租他人等因素，本院酌定由被告补偿原告装修损失7万元。就原告主张的其余损失，要么属于使用他人房屋或开展经营活动所需的正常支出，要么不能反映用于系争房屋的经营，再考虑到合同解除的原因等，该些请求本院均不予支持。原告提出的解约违约金请求亦缺乏依据，本院不予支持。被告主张2019年3月29日至5月5日的租金与房屋占用费合计46,866.67元，实为该期间的租金。该数额与约定的标准基本一致，本院予以照准。原告未及时支付上述租金，结合上述认定的应付日期、双方过错及原告申请等，本院酌定原告支付迟延支付租金的违约金，计算方式为以46,866.67元为基数，按日万分之三标准，从2019年3月29日计算至合同解除之日。结合原告占有系争房屋的期间及被告支付的水费、电费情况，被告主张水费179.60元、电费7,279.04元有相关证据佐证，本院均予支持。被告主张的解约违约金(包括免租期租金和空置期租金)实为违约造成的损失。结合免租期期限、租赁合同履行、再次转租及双方的过错等，本院酌定原告赔偿被告违约损失3万元。被告要求原告注销或迁移注册于系争房屋处的顺乐餐饮公司的营业执照的诉请，不属民事案件处理范围，本院不作处理。被告收取的保证金7.6万元，应予返还。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释》第十一条第(二)项规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)沈耀都与被告(反诉原告)邵强签订的房屋租赁合同于2019年5月5日解除；二、原告(反诉被告)沈耀都于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)邵强2019年3月29日至2019年5月5日租金46,866.67元；三、原告(反诉被告)沈耀都于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)邵强迟延支付租金违约金(以46,866.67元为基数，按日万分之三标准，从2019年3月29日计算至2019年5月5日)；四、原告(反诉被告)沈耀都于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)邵强水费179.60元、电费7,279.04元；五、原告(反诉被告)沈耀都于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)邵强违约损失3万元；六、被告(反诉原告)邵强于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)沈耀都保证金7.6万元；七、被告(反诉原告)邵强于本判决生效之日起十日内补偿原告(反诉被告)沈耀都装修损失7万元；八、驳回原告(反诉被告)沈耀都、被告(反诉原告)邵强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13,208元，减半计6,604元(原告已预交13,057.57元)，由原告沈耀都负担5,829元，由被告邵强负担775元；反诉受理费1,526元(反诉原告已预交1,452.50元)，由反诉被告沈耀都负担954元，由反诉原告邵强负担572元。被告邵强、反诉被告沈耀都所负之款，均应于本判决生效之日起十日内缴至本院。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 孟高飞二〇二〇年八月四日法官助理 项 欢书 记 员 顾培菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。