山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初5030号原告：青岛中纺联合商业管理有限公司，住所地青岛市即墨区鹤山路**，确认送达地址为青岛市即墨区鹤山路1617号，统一社会信用代码91370282MA3DQGYN4R。法定代表人：王维谦，总经理。委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕彦霖，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告：杨科举，男，1982年5月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。原告青岛中纺联合商业管理有限公司（以下简称中纺联合公司）与被告杨科举物业服务合同纠纷，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告中纺联合公司委托诉讼代理人吕彦霖，被告杨科举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中纺联合公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2017年9月14日签订的《中纺服装城综合服务合同》（2716号商铺）已经解除；2.判令被告向原告支付拖欠的综合服务费9050元；3.判令被告以9050元为基数按照日千分之五向原告支付逾期违约金；4.判令被告向原告支付解除合同违约金6200元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2017年9月14日与青岛市中纺四季青实业股份有限公司签订《中纺服装城商铺租赁合同》，承租了位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2716号商铺。而原告为中纺服装城的商业物业管理服务单位，并与被告在同日签订了《中纺服装城综合服务合同》。签订合同后，原告一直为被告提供商业物业管理服务，但被告无故拖欠综合服务费且经原告多次催告仍拒不缴纳，现在为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判如所请。庭审过程中，原告明确第2项诉讼请求为要求被告杨科举支付2018年9月28日至2019年6月8日期间的综合服务费8629元（12400元÷365天×254天）；第3项诉讼请求明确为要求杨科举支付自2019年6月9日起至实际履行之日以8629元为基数按照日千分之五计算的逾期违约金。被告杨科举提交书面答辩状辩称，被告与中纺联合管理有限公司于2017年9月4日签订的合同无效，因为中纺服装城不得投入使用、营业。签订合同时，中纺服装城未经消防验收，并且没有取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全合格证》，导致被告一直没有营业，且被告签订装修和铺货的费用投入40万元，损失惨重。包括被告在内的业主已经多次联合向政府部门反映问题，均未得到合理解决。被告及其他业主已经在统计损失，准备捍卫权利，尽力挽回被告的损失。关于房屋租赁合同未经消防验收或者消防验收不合格，是否应当认定房屋租赁合同无效的问题，根据《中华人民共和国消防法》第十条，出租必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格，应当认定租赁合同无效。第十五条，公众聚集在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检车不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。被告作为承租方，装修铺货等投入40多万，由于中纺的原因，导致商户不能开门营业，损失惨重。包括被告在内的业主多次向政府等有关部门表达诉求，但是中纺一直未给回复。被告也缴纳了2017年物业费，而中纺服装城不具备投入使用条件，因此被告至今未使用商铺。本院经审理认定事实如下：一、涉案商铺位于青岛市即墨区中纺服装城C馆二楼2716号。二、2017年9月14日杨科举与青岛市中纺四季青实业股份有限公司签订编号为A213-3号《中纺服装城商铺租赁合同》一份，约定杨科举承租青岛市中纺四季青实业股份有限公司位于中纺服装城C馆二楼2716号商铺，建筑面积约67.79平方米。三、同日，杨科举（乙方）与中纺联合公司（甲方）签订《中纺服装城综合服务合同》，约定由中纺联合公司为杨科举承租的商铺提供物业管理服务。合同约定，甲方受青岛市中纺四季青实业股份有限公司指定并与乙方协商一致，就甲方为乙方租赁商铺提供商业管理服务等事项签订本合同。第一条综合服务事项根据国家相关法律法规规定及本合同约定，甲方为乙方提供如下综合服务；1.1将本物业的中央空调、电梯、自动扶梯等各种商铺配套设施设备提供给乙方使用；1.2本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；1.3本物业公用区域的保洁、安防（涉及刑事犯罪的由公安机关管理）、秩序维护等服务；1.4甲方根据商城整体经营需要，可以为乙方提供商城同意推广服务、平台使用服务、整体策划活动等服务。第二条综合服务费、其他费用及支付2.1综合服务费自《中纺服装城租赁合同》约定的计租日开始起算，标准为0.5元/㎡/天，年付。乙方于签订本合同时向甲方支付第一年综合服务费12400元；自第二年起，乙方提前30日一次性付清当年度综合服务费。第五条违约责任5.1如乙方逾期支付综合服务费、能源费用或其它应支付费用的，乙方每逾期一日，按未付金额的千分之五向甲方支付违约金。逾期超过7日的，甲方有权不再通知乙方，直接停止对乙方提供任何综合服务和能源供应；逾期超过15日的，甲方有权单方解除本合同并要求乙方承担相当于六个月综合服务费的违约金。第六条其他6.2如本合同条款与《中纺服装城商铺租赁合同》条款发生冲突时，以《中纺服装城商铺租赁合同》条款约定为准。《中纺服装城商铺租赁合同》终止时，本合同自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。四、2019年6月17日，青岛市中纺四季青实业股份有限公司诉杨科举房屋租赁合同纠纷一案，经本院审理，判令青岛市中纺四季青实业股份有限公司与杨科举于2017年9月14日签订的《中纺服装城商铺租赁合同》于2019年6月8日解除。杨科举、青岛市中纺四季青实业股份有限公司均不服一审判决，上诉至青岛市中级人民法院，青岛中院经审理维持该判项。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。业主作为物业服务的接受方，在享受物业服务的同时，应当按时缴纳物业费用。根据原被告签订的《中纺服装城综合服务合同》第6.2条约定，中纺联合公司与杨科举签订的《中纺服装城综合服务合同》亦于2019年6月8日解除。杨科举辩称因涉案商铺无消防验收等手续，不具备实际经营条件，故仅就商铺进行了装修但并未实际经营。杨科举以此为理由拒绝缴纳物业服务费于法无据，其行为不仅违反合同约定，同时损害其他已缴纳物业费业主的利益，最终将损害全体业主的权益，因此被告的抗辩意见缺乏相应的事实及法律依据，本院不予采纳。综上，被告应当支付原告2018年9月28日至2019年6月8日的物业服务费8629元。关于原告中纺联合公司要求被告杨科举支付自2019年6月9日起至实际履行之日以8629元为基数按照日千分之五计算的逾期支付违约金以及解除合同违约金6200元的诉讼请求，现实中，中纺服装城招商不充分，经营萧条，被告享受的物业管理服务在一定程度上也受影响，且双方约定的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告杨科举应支付原告中纺联合公司解除合同违约金6200元。关于原告中纺联合公司主张过高部分的违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：一、被告杨科举与原告青岛中纺联合商业管理有限公司于2017年9月14日签订的《中纺服装城综合服务合同》于2019年6月8日解除；二、被告杨科举于本判决生效后十日内支付原告青岛中纺联合商业管理有限公司物业费8629元并承担自2019年6月9日起至实际履行之日止以8629元为基数按照日千分之三计算的违约金；三、被告杨科举于本判决生效后十日内支付原告青岛中纺联合商业管理有限公司违约金6200元；四、驳回原告青岛中纺联合商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费181元，减半收取90.5元，由被告杨科举负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王彬彬二〇二〇年八月二十日书记员  王 卓附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。