广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4522号 原告：吴志山，男，1971年1月9日出生，壮族，住广西鹿寨县。 原告：廖露奇，女，1978年7月30日出生，壮族，住广西鹿寨县。 委托诉讼代理人：刘毅刚，广西金柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐建林，广西金柳律师事务所律师。 被告：广西官塘投资发展有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳东新区官塘创业园研发中心**楼****，统一社会信用代码：91450200063562350C。 法定代表人：凌艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐宾，广西昶明律师事务所律师。 原告吴志山、廖露奇与被告广西官塘投资发展有限公司（以下简称“官塘公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告吴志山、廖露奇的委托诉讼代理人刘毅刚，被告官塘公司的委托诉讼代理人徐宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴志山、廖露奇向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告吴志山、廖露奇与被告官塘公司于2016年8月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：02201512160600120102）；2.判令被告官塘公司返还原告吴志山、廖露奇已付购房款257082元；3、判令被告官塘公司向原告吴志山、廖露奇支付违约金62798.44元（按年利率6%计算，从2016年6月18日计至2020年7月13日计1486日，257082元×6%/年÷365×1486日=62798.44元）；四、本案的诉讼费用（含案件受理费、保全费、评估费等）由被告承担。 事实与理由：2014年3月5日被告官塘公司与柳州市人民政府签订合同取得编号为P（2014）3号、P（2014）3号的国有土地使用权，用途为中低价位、中小型普通商品住房用地，约定开工时间为2015年5月18日、竣工时间为2018年5月17日。被告官塘公司取得涉案土地、开工后，被告在未取得房屋预售许可证即对外进行销售房屋。2016年5月18日被告官塘公司取得商品房预售许可证，证号为售房柳字第【2016】015号LD（有效期2016年5月18日至2016年6月底止）。2016年6月17日、2016年6月18日原告二次向被告交付完涉案中央城3-1-2-1号房定金257082元。2016年8月15日被告官塘公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告官塘公司将坐落官塘大道3号嘉鹏中央城3栋1单元2-1号房屋出售与原告，并约定交房期限为2018年12月31日前，合同并对双方的其他相关权利义务及违约责任等事宜进行了约定。合同载明该房土地使用权：出让方式取得柳州市鱼峰区、编号450203010027GB00045的地块，出让合同号为柳国用（2015）第105341号，面积38098.44㎡，用途城镇住宅、商服用地，使用年限2014-05-19至2084-05-19，建设工程规划许可证为建字第450201201500021号，施工许可证号为LD450202201507220101。合同签订后，原告并依法依约交纳了相关契税。合同签订后，原告并依法依约交纳了相关契税。2016年7月被告预售证失效，2019年9月并在此办理预售证，但自2016年11月案涉楼盘即全部停工，且2018年12月31日合同约定的交付期间届满至今仍无法交付房产，其楼盘施工亦无实质性进展，近于烂尾楼状态，交房遥遥无期。据此，导致原告合同目的根本无法实现。被告依然违反合同约定及合同法等规定。故原告有权解除合同并要求被告应当承担相应的违约责任、损失赔偿责任。现原告为维护自己合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定及司法解释的规定，提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告官塘公司辩称，原、被告已签订《商品房买卖合同》并办理备案登记手续，被告不同意解除合同。即使法院判决解除合同，依据合同第九条第一款第（2）点约定，被告仅需退还全部房款并按已付房款的万分之一支付违约金。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市柳东新区嘉鹏·中央城房地产项目的开发商为被告官塘公司。被告官塘公司在2014年2月通过拍卖方式取得柳州市柳东新区新柳大道以北、官塘大道以西L-13-04-A、L-13-04-B地块的国有土地使用权，并在该地块上建设嘉鹏·中央城房地产项目，取得合法审批手续。 2016年8月15日，原、被告签署《商品房买卖合同》，约定：1.原告购买位于柳州市鱼峰区嘉鹏中央城3栋1单元2-1号房屋一套，建筑面积89.26平方米，总房款为477820元；2.合同附件（四）第二条第3点约定：原告须于签订合同当日付清首期房款257082元，同时签署《商品房买卖合同》，剩余220000元原告需在2016年7月31日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；3.原告如逾期超过90日不付款，被告有权解除合同，原告应按房屋总价款10%支付违约金；4.被告官塘公司应当在2018年12月31日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房交付给原告使用；5.被告官塘公司逾期交房的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告官塘公司应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原告吴志山、廖露奇于2016年6月17日、2016年6月18日通过银行转账方式向被告官塘公司支付房款共计257082元。案涉房屋已备案至原告名下。 经查，嘉鹏·中央城房地产项目因故于2016年底停止施工至今，目前正在办理恢复施工手续。被告官塘公司于2016年5月18日取得嘉鹏·中央城1期3栋的商品房预售许可证，有效期为2016年5月18日至2016年6月底。该预售许可证到期后，被告至2019年9月12日再次取得嘉鹏·中央城1期3栋的商品房预售许可审批，有效期为2019年9月12日至2019年11月底。 原告认为，案涉房地产项目自2016年11月一直处于停工状态，且债务纠纷司法案件集中爆发，被告的行为导致工程项目无法施工，原告订立合同的目的无法实现，故诉请解除合同，并要求被告赔偿损失。 本院认为，原告与被告官塘公司签订的《商品房买卖合同》是双方平等协商后自愿订立的，系双方真实意思表示，且该合同没有违反法律禁止性规定，依法应为有效合同，则合同双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告官塘公司应于2018年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给原告，逾期交房超过90日，原告有权解除合同并要求被告官塘公司承担违约责任。至本案庭审辩论终结前，案涉商品房仍未达到交付条件，原告据此要求解除《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。 原告已依约支付首期房款并缴纳相应税费，但被告至今未能将符合交付条件的商品房交付给原告，若依《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）点约定被告官塘公司逾期交房的违约金按原告累计已付款的1%来计算，原告仅能要求被告支付违约金2570.82元，显然该违约金数额难以实现其设立的初衷，不符合公平原则，故本院支持原告要求调整违约金的主张。关于违约金计算标准，本院从兼顾公平、平等原则出发，综合考虑原告的损失及被告的过错程度，并参照同类案件的情形，确认被告应按房屋总价款10%支付违约金，即向原告支付违约金47782元（477820元×10%）。原告主张要求被告官塘公司按年利率6%计算违约金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告吴志山、廖露奇与被告广西官塘投资发展有限公司于2016年8月15日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内返还原告吴志山、廖露奇购房款257082元； 三、被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告吴志山、廖露奇支付违约金47782元； 四、驳回原告吴志山、廖露奇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6099元（原告已预交），减半收取3049.5元，由原告吴志山、廖露奇负担140元，被告广西官塘投资发展有限公司负担2909.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  全晓岚 二〇二〇年八月十七日 书记员  袁 铭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。