陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4288号上诉人（原审被告）：陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司，住所地陕西省西安市曲江新区。法定代表人：耿嘉琦，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡丹，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：何燕，陕西稼轩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：高仁发，男，1955年6月1日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：石磊，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑帅，陕西瑞森律师事务所实习律师。上诉人陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司（以下简称陕西品格公司）因与被上诉人高仁发房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12821号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。陕西品格公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回高仁发诉讼请求或将本案发回重审；2. 本案一、二审诉讼费用由高仁发负担。事实和理由：1.一审法院认定高仁发享有涉案房屋收益权错误。涉案房屋是由陕西品格公司于2014年3月28日与房屋开发商西安汉华房地产开发有限公司签订《幼儿园商品房买卖合同》购买，高仁发并非该房屋权利人，无权处分和出租该房屋，不享有涉案房屋权利，无权要求陕西品格公司支付租金。《物业权属确认与分配协议》属于股东对公司财产的违法分配，违反法律强制性规定，应认定为无效，不能作为认定高仁发对涉案房屋享有权利的依据。《物业权属确认与分配协议》签署时，会计年度尚未结束，公司尚不得进行利润分配，其所分配资产非公司盈利所得，该协议不是对股东进行利润分红，而是对陕西品格公司资产瓜分，属于违反《公司法》第三十五条规定的抽逃资金行为。2.一审法院认定《租赁合同》2017年8月已实际履行错误。一审查明涉案房屋由陕西品格公司购买，故陕西品格公司一直占有、使用涉案房屋，该占有并非基于《租赁合同》。双方微信聊天记录已证实直至2019年1月双方仍在协商签署租赁合同的事实，能够印证2017年8月1日所签《租赁合同》并未实际履行，未作为确定双方权利义务的依据。股权转让是双方建立租赁合同关系的前提，双方租赁合同关系应自2017年12月4日股权交割后建立，陕西品格公司仅应承担2017年12月4日之后的租金。3.无法及时结算租金系高仁发原因造成的，陕西品格公司不应承担违约责任存在错误。高仁发未向陕西品格公司开具发票，陕西品格公司有权拒绝支付租金系高仁发拒不办理房屋更名手续造成，陕西品格公司不构成逾期违约。陕西品格公司未支付房屋租金，不存在过错，不应承担违约责任，涉案房屋至今仍在陕西品格公司名下。4.一审法院按照民间借贷利息标准调整违约金存在错误，逾期付款的合理损失应当按照金融机构计收逾期贷款利息计算，一审判决违约金标准明显过高，应当依法予以调整，高仁发未举证证明其主张的违约金标准并未过分高于损失。高仁发辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应维持原判。1.双方在租赁合同履行过程中陕西品格公司已按合同约定支付两年零一个季度的租金，陕西品格公司在支付上述租金过程中从未提出该公司上诉所称高仁发有违约情形，陕西品格公司上诉所称与事实不符。2.租赁合同8.2条关于逾期支付租金承担责任已有约定，陕西品格公司不能以任何理由拒绝或者拖延支付租金。3.陕西品格公司并非股权转让协议的合同主体，不享有协议中约定的权利义务，该公司作为目标公司使用租赁房屋应支付租金。高仁发向一审法院起诉请求：1.陕西品格公司向高仁发支付违约金1153944元；2.本案诉讼费由陕西品格公司承担。一审法院认定事实如下：高仁发、陕西品格公司双方签订《租赁合同》，其上载明：乙方（陕西品格公司）承租甲方（高仁发）华著中城幼儿园，租赁期限自2017年7月10日起至2037年7月9日止，共计20年。2017年7月10日至2020年7月9日，年租金为1692000元。乙方按年预付租金，应于每年6月10日前付清下期租金，首期租金应在本合同生效之日起五个工作日内支付给甲方。乙方逾期缴纳租金达三十天以上，乙方每逾期一日按逾期租金的千分之一支付违约金。本合同自双方签字、盖章后生效。签订合同时间：2017年8月1日。另查，2014年3月28日，陕西品格公司与西安汉华房地产开发有限公司签订《幼儿园买卖合同》XX城XX园，目前该幼儿园尚未办理产权登记。高仁发原系陕西品格公司股东、法定代表人，2016年11月28日，高仁发等人作为实际控制人一方与投资人、目标公司（陕西品格公司）签署《关于陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司之股权转让协议》，该协议关于“交易对价的支付”一节中约定支付条件，第一笔转让价款应当在以下列先决条件均得以实现为前提：…“目标公司和实际控制人已就目标公司名下物业资产及其相关的债权债务的归属签署协议，明确该等物业资产及其相关的债权债务均不再由目标公司享有权益或承担责任，且该协议已经受让方确认”…“实际控制人已就自有房屋与第五项所列幼儿园(含本案所涉幼儿园)或目标公司签署租赁合同”。2016年11月3日，高仁发等四人与陕西品格公司签订《物业权属确认与分配协议》，其上载明：鉴于“以下物业资产为四方（包含高仁发在内的四人统称“四方”）共同直接出资，为便利品格系列幼儿园的运营与登记而以陕西品格公司（陕西品格公司简称）名义购入，实际由品格公司下属幼儿园使用，物业资产的所有权及其实际收益为四方公司所有，陕西品格公司并不享有物业资产所有权及其实际收益。”…“为了明晰四方的权益，作为实际权属人的四方一致同意对物业资产进行分割，并对物业资产的归属予以明确，现签署协议如下：…金地西沣公园A幼儿园、华著中城幼儿园的房屋的所有权及使用、收益、支配权等归属高仁发独自所有…上述物业资产分割后，归属实际权属人，并属于其独自所有，权属人拥有百分之百的物业权益，且享有完整的所有权以及占有、使用、收益等自由支配权利。”再查，2018年11月6日，西安市雁塔区XX园向高仁发转账1692000元，2019年3月28日，高仁发收到转账存入1692000元。高仁发、陕西品格公司均认可上述款项系陕西品格公司方向高仁发付的本案所涉幼儿园两年的租金。庭审中，陕西品格公司提交微信聊天记录，主张直至2019年1月高仁发仍在催促陕西品格公司签订租赁合同，并对租赁合同内容的调整进行协商，2017年8月1日签订的《租赁合同》并未实际履行。高仁发认为陕西品格公司仅截取了对其有利的说明，主张双方曾协商调整租金支付起始时间的前提是陕西品格公司承诺于2019年3月1日前付清第二期租金及加层租金，并提交微信聊天记录主张双方存在分歧未签订补充协议。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件, 关于所涉租赁合同的效力问题,虽然案涉幼儿园系以陕西品格公司方名义购买，目前尚未登记在高仁发名下，但依据陕西品格公司与高仁发等四人签订的《物业权属确认与分配协议》，陕西品格公司方认可高仁发对该幼儿园独自享有占有、使用、收益等权利，高仁发有权作为出租方与陕西品格公司签订租赁合同。结合该租赁合同双方当事人均签名、盖章予以确认以及陕西品格公司方在合同签订后先后向高仁发支付两年租金的事实，该合同应系高仁发、陕西品格公司双方的真实意思表示,且亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，故本案租赁合同依法成立有效，对当事人具有法律约束力,各方当事人均应当严格按照合同约定履行各自的义务。关于违约责任的认定问题，本案中，双方采用书面形式订立合同，载明了合同的签订时间以及生效条件。按照合同约定，陕西品格公司应于2017年8月9日前支付第一年租金，于2018年6月10日前支付第二年租金，但在实际履行中陕西品格公司并未按照约定时间支付租金，故陕西品格公司应当承担逾期付款的违约责任。陕西品格公司虽辩称租赁合同未实际履行，但结合案件事实，本案租赁物已交付陕西品格公司使用，陕西品格公司亦向高仁发支付租金，足以证明双方均对合同进行了实际履行，故陕西品格公司该辩称意见本院不予采信。陕西品格公司辩称其未支付租金系因高仁发未向其开具发票以及高仁发拒不办理房屋更名手续所造成，本案中，双方在租赁合同中既未约定开具发票作为付款条件，亦未约定高仁发需承担办理房屋更名手续等相关义务，故陕西品格公司上述辩称意见均无事实依据，本院不予采信。关于违约金的计算问题，双方在租赁合同中约定：逾期缴纳租金达三十天以上，每逾期一日按逾期租金的千分之一支付违约金。现陕西品格公司方认为违约金过高，请求进行调整。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，确定违约金是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。而根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定,年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的。本案双方约定的迟延付款违约金为每日千分之一，显属过高，陕西品格公司主张按照金融机构计收逾期贷款利息计算违约金，但是现实经济活动中，借款成本或贷款收益常常高于该利率，综合本案具体情况，本院酌情调整为按照年利率24%计算逾期付款违约金。关于逾期付款天数问题，陕西品格公司辩称根据股权转让协议，股权交接日之前公司债务应当由高仁发等原公司股东及实际控制人承担，主张自股权实际转让完成之日即2017年12月4日开始计算租金并相应顺延逾期付款违约金起始时间，本院认为陕西品格公司所述股权交割问题非本案审理范围,本院不予理涉，故对该辩称理由不予采信；陕西品格公司主张双方协商中高仁发曾认可租金自2017年11月1日计算，以及陕西品格公司其他原股东所签署的租赁合同均自2017年12月1日开始计算租金，但综合本案证据，高仁发、陕西品格公司双方未就起租日期变更达成补充协议，故应当按照原租赁协议确定逾期付款天数。综上，结合本案租金数额、逾期付款时间等，按照年利率24%的计算标准，陕西品格公司应向高仁发支付违约金830208元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决：一、被告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高仁发支付违约金830208元。二、驳回原告高仁发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15186元，由原告高仁发承担3084元，被告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司负担12102元。因高仁发已预交，故陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，2016年11月3日，高仁发等四人与陕西品格公司签订的《物业权属确认与分配协议》，约定高仁发作为涉案幼儿园物业资产的实际权属人，享有占有、使用、收益、支配等权利，陕西品格公司不享有物业资产所有权及其实际收益。高仁发与陕西品格公司2017年8月1日《租赁合同》约定，高仁发将涉案幼儿园出租给陕西品格公司。上述两份协议系当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。结合陕西品格公司向高仁发支付租金等事实，可以认定陕西品格公司认可高仁发与其存在租赁合同关系以及高仁发作为出租人的地位。故陕西品格公司应当依约履行合同义务，向高仁发按时支付租金。《租赁合同》约定，陕西品格公司按年预付租金，应于每年6月10日前付清下期租金，首期租金应在合同生效之日起五个工作日内支付给高仁发。但实际上陕西品格公司系于2018年11月6日支付的第一年租金，于2019年3月28日支付的第二年租金。可见，陕西品格公司存在拖延支付租金的情况，高仁发依此主张陕西品格公司支付违约金，符合合同约定及法律规定，应予支持。陕西品格公司主张双方租赁合同关系于股权交割之日即2017年12月4日成立，依据不足，不予认定。当事人之间约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，双方《租赁合同》约定按照逾期租金每日千分之一计算违约金，明显过高，且陕西品格公司亦主张减少，故依法应予以调整。虽然一审按照民间借贷收益年利率24%的标准对违约金进行了调整，但因本案非民间借贷纠纷，且该调整不符合本案租赁合同纠纷的实际情况，同时高仁发亦未提供证据证明给其遭受的实际损失。故本院根据双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金按照年利率15%进行计算为宜。据此，品格公司应支付高仁发违约金共计519420.8元。综上所述，品格公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12821号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12821号民事判决第一项为：陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向高仁发支付违约金519420.8元；三、驳回高仁发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15186元，由陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司负担6835.6元，由高仁发负担8350.4元；二审案件受理费12102元，由陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司负担7571.6元，由高仁发负担4530.4元。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员  卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年八月十九日  书 记 员   程      姣 2020014288181910019161000079412970219550601291031073501271955060143102019011312821202003232019011312821201901131282120190113128211