山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初2526号原告：洪汉桥（兼原告龚菊华的委托诉讼代理人），男，1959年8月23日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。原告：龚菊华，女，1963年11月6日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被告：乳山松海房地产开发有限公司，住所地山东省威海市乳山市白沙滩镇。法定代表人：张永福，经理。委托诉讼代理人：于爱国，泰和泰（北京）律师事务所律师。本院于2020年8月6日立案受理原告洪汉桥、龚菊华诉被告乳山松海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告洪汉桥（兼原告龚菊华的委托诉讼代理人），被告乳山松海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪汉桥、龚菊华向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的《新建商品房买卖合同》（预售）；2、要求被告返还原告所付全额购房款340223元及利息（其中以5万元为本金的利息自2018年11月4日计算至给付之日止，以93228元未本金的利息计算至给付之日止，以198195元未本金自2019年1月21日计算至给付之日止，2019年8月19日之前的利率以中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日开始的利率以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月4日，原告洪汉桥、龚菊华夫妻二人与被告松海公司签订了《新建商品房买卖合同》（预售），编号：W2018111417，合同约定：原告购买被告松海公司即将建成的商品房——康桥蓝湾26幢1-503房，房屋面积42.36平米，房价总款340223元。被告应于2019年8月31日将原告所购房屋交付其使用。原告依据合同于2019年元月24日履行了全额购房付款的义务，但是被告至今没有履行合同规定的时间交付房屋的义务。这期间，原告多次打电话催问交房时间，被告方都以各种理由搪塞。2019年8月中旬，原告夫妇从武汉市赶到山东省乳山市康桥蓝湾建房现场查询，看到施工人员仅十余人，据开发方胡经理讲11月可交房。同时期在原告的要求下将前期购房款收据换成正规发票，被告要求原告将合同又重签订一次。原告一直等到2019年底也不见被告交房的信息。鉴于被告长时间不诚信履约，原告于2020年元月18日致被告催告函，要求解除合同，返还房款及利息。然而，函去4月，被告就是置之不理。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼要求支持其诉讼请求。被告乳山松海房地产开发有限公司辩称：一、双方所签订的《新建商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，不违反法律规定，原告无权要求返还购房款；二、原告所谓的2020年元月18日的催告并非是合同解除的通知，合同中没有可以解除合同的条款，本案所涉房屋买卖合同双方未约定解除权，本案合同不能解除；三、不能交付房屋的原因是不可抗力因素，答辩人不承担延期交房的责任，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定履行买卖合同或者履行成本增加，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。经审理查明，原告洪汉桥、龚菊华系夫妻关系。2019年8月10日，原、被告签订《新建商品房买卖合同（预售）》(合同编号：W2018111417)，由原告洪汉桥、龚菊华购买被告开发的位于山东省乳山市康桥蓝湾26幢1单元5层1-503号房屋，并约定房屋建筑面积共42.36平方米，该商品房单价为每平方米人民币8031.7元，总价款为人民币340223元。该合同第七条付款方式及期限约定:(一)签订本合同前,买受人已向出卖人支付定金人民币50000元（大写：伍万元整）,该定金于本合同签订时抵作商品房价款。(二)买受人按下列第4种方式支付房款:4、其他方式：买受人2018年11月4日付定金伍万元整，剩余房价款贰拾玖万零贰佰贰拾叁元整将于2019年4月23日前付清。第十一条交接时间和手续约定(一)出卖人应当在2019-8-31前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第2种方式处理:2，买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。原告洪汉桥、龚菊华向被告乳山松海房地产开发有限公司于2018年11月4日交纳50000元，于2018年11月6日交纳10000元，于2018年11月9日分别共交纳93228万元，于2019年1月21日交纳198195元。2019年8月20日，被告乳山松海房地产开发有限公司出具编号为24468023的山东增值税普通发票一张，金额为340223元。另查明,涉案房产至今尚未进行综合验收,被告未能按合同约定向原告交付约定商品房，原告于2020年1月18日通过EMS向被告邮寄解除合同的催告函一份。此案经调解无效。上述事实有原、被告的陈述，原告提交的《新建商品房买卖合同（预售）》，原告提交的交款单据，被告向原告出具的发票，EMS邮寄单据等相关证据在案为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自改变或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”本案中原告与被告签订的新建商品房买卖合同（预售）未违反法律禁止性的规定,系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告洪汉桥、龚菊华支付了房款340223元，被告应按合同约定于2019年8月31日前交付房屋,现涉案房产至今尚未达到合同约定的交付条件，按照合同约定出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。故原告要求解除与被告签订的新建商品房买卖合同（预售）的诉求不符合合同约定，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中合同约定交房时间为2019年8月31日，原告于2020年1月18日向被告发出解除合同的催告函。2020年1月新冠××疫情爆发，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4项规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。根据前述法律规定，在合同当事人对于解除权没有约定的情况下，原告作为买受人应当于涉案商品房买卖合同约定的交房日期后向被告催告交付涉案房屋，如被告超过催告期三个月后仍然没有履行交房义务的，原告的解除权形成，所以即使原告向被告发出解除函，因为原告没有催告被告履行交房义务，原告的解除权不成就，故原告以被告逾期交房为由要求解除与被告签订的新建商品房买卖合同的主张，不符合合同约定，也不符合相应的法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故被告乳山松海房地产开发有限公司应按合同约定向原告洪汉桥、龚菊华支付逾期交房违约金。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决如下：一、被告乳山松海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洪汉桥、龚菊华违约金（违约金数额以340223元为基数，自2019年9月1日起按日万分之零点五计算至涉案房屋满足交付条件即取得综合验收备案证之日止）。二、驳回原告洪汉桥、龚菊华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3921元，原告承担1961元，被告乳山松海房地产开发有限公司承担1960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  侯现章二〇二〇年八月二十四日书记员  徐 佳