洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初4006号原告（执行案外人）：武艳，女，1977年12月25日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托代理人：高振洋，河南申慎律师事务所律师。被告（申请执行人）：王丽芳，女，1983年2月6日出生，汉族，住洛阳市西工区。第三人（被执行人）：师琳周，男，1964年2月20日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告（执行案外人）武艳诉被告（申请执行人）王丽芳、第三人（被执行人）师琳周为执行异议之诉一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）武艳及其委托代理人高振洋和被告（申请执行人）王丽芳到庭参加诉讼，第三人（被执行人）师琳周经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告（执行案外人）武艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令中止对涧××花园别墅××号房产的执行，判令确认上述房产系原告的个人财产；2、请求判令报告承担本案诉讼费。事实与理由：位于润**兴隆花园别墅****住房系第三人师琳周2004年3月3日以按揭形式购买，面积414平方，开发商为洛阳港兴房地产开发有限公司，因土地问题一直不符合办证条件。2014年7月1日，第三人向原告借款300万元，借款时双方签订了《洛阳市房地产抵押合同》，以上述房产设置抵押担保。同日师琳周向原告出具书面承诺书，并将《商品房买卖合同》等房产手续交原告持有。借款到期后，第三人未偿还借款。2015年1月5日，原告与第三人达成协议：第三人同意用其兴隆花园别墅21栋101号住房一套以现状折价200万元转让给原告折抵相应借款：第三人随时按照原告要求进行房产移交。2015年1月13日，原告与第三人进行了房屋交接。从2015年元月13日至今，原告一直居住在这套别墅内，并按期偿还按揭贷款，缴纳着水电费、物业管理费，该房产应为原告本人的个人合法财产。2019年12月30日，原告在住所外发现了涧**法院的执行公告，在法定时间内向人民法院提起了书面异议。2020年元月13日，原告收到了润西区法院送达的(2020)豫0305执异6号民事裁定书，驳回了原告的执行异议，但该裁定书没有正确完整反映原告与被执行房产的关系性质：第一、2015年1月5日，原告与第三人达成的协议，是双方当事人真实意思的表示，虽未办理过户手续，但仍具有法律效力。中华人民共和国物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，因此，虽然未办理登记手续，但并不影响原告的所有权；第二、原告与第三人之间的以物抵债协议签订的时间为2015年元月5日，约定自签订之日起生效。协议应当在当日生效。至于交接时间，协议约定是权利人随时要求，义务人予以配合，因此，实际交付日起(2015年元月13日)晚于本案被申请保全日(2015年元月9日)并不影响合同效力；第三、从2015年元月至今，原告已经占有使用被执行房产至今，并交纳了超过五年的房屋按揭款，保护了房产权属不因为越被银行和开发商强制收回，原告的实际权利早已从债权演变成所有权；第四、被告申请保全构成超标的查封，超过部分应属无效。按照被告的生效判决及保全裁定书，被告的合法债权仅为40万元，第三人当时拥有的房产权价值不低于200万元，根据最高人民法院的相关司法解释，人民法院无权超标的查封，超标的部分是违法的，因此，本案执行异议纠纷，人民法院只能在被告申请保全数额范围内进行裁决，法院对原告的整体实体权利在程序意义上尽心波痕是违法的，综上，被异议人王丽芳中请执行的润西区兴隆花园别墅21栋101号住房已不是被执行人师琳周的财产，且人民法院在查封时未审查标的和被查封房产的价值，明显违法。原告对被执行房产既有抵押权的权力基础，又有以房抵债实现抵押债权的协议，还有占有使用交纳银行按揭的实际行为，再加上本案被告超标查封的现实状况。人民法院直接驳回原告的异议申请是不负责任和违法的。因此，特提起执行异议之诉，请依法裁决。被告（申请执行人）王丽芳辩称，师琳周借我的钱，我查封是师琳周的房产，没有查封原告房产。别墅在师琳周名下，并非在原告名下。原告称其与第三人达成以房抵债协议是在2015年1月，现又称房屋交接时间是2014年9月份，我认为时间上存在不合理，我是依据法律程序走的。我查封房产后还去看过，法院贴过封条，后封条被撕毁，原告入住。原告起诉不符合法律规定。第三人（被执行人）师琳周未到庭，亦未提交答辩意见。经审理查明，2014年7月1日，第三人（被执行人）师琳周与原告（执行案外人）武艳签订《借款合同》、《洛阳市房地产抵押合同》各一份，约定：出借人武艳借给借款人师琳周人民币3000000元（此款已于当日由武艳在中国建设银行开立的6217002450000873942号卡转入师瑶娟的43×××99号账户）；借款期限6个月，自2014年7月1日至2014年12月31日止；借款利息的支付办法于借款时双方另行协商；双方（约定）将此借款转入师瑶娟建行账户，卡号43×××99。为确保2014年7月1日师琳周与武艳签订的借款合同的履行，抵押人师琳周愿意以有权处分、无争议且不在拆迁范围内的房地产作抵押。抵押权人武艳同意接受抵押人师琳周的房地产抵押；双方确认被担保主债权的数额为人民币3000000元，债务人师琳周履行债务的期限自2014年7月1日至2014年12月31日；抵押房地产的状况如下：房屋坐落：洛阳市××花园别墅××号，建筑面积414.44；本次房地产抵押担保的范围，包括主债权项下的金额及利息、损害赔偿金和债权人实现抵押权的一切费用。同日，第三人（被执行人）师琳周给原告（执行案外人）武艳出具《承诺书》一份，载明：我叫师琳周，本人于2014年7月1日借武艳人民币叁佰万元整（￥3000000.00），本人自愿将坐落于（××）××花园别墅××号房屋所有权抵押给武艳。由于该房屋没有相关房产手续，本人承诺：一、如房产手续办理完毕后，第一时间去房产部门办理相关抵押手续，（将）房屋权利抵押给武艳。二、如到期不能还款，本人自愿配合武艳将此房产所有权办理给武艳所有。三、自此承诺书签订之日起，此房产不能再抵押给任何一方，如有其他抵押行为发生，本人愿负一切法律责任。2015年1月9日，本院受理了被告（申请执行人）王丽芳与第三人（被执行人）师琳周、洛阳湛澜电子科技有限公司（以下简称：湛澜公司）、东惠芳民间借贷纠纷一案。同日，本院作出（2015）涧民一初字第86号民事裁定书，裁定：冻结师琳周、湛澜公司、东惠芳的银行存款500000元或查封、扣押其同等价值的财产。2015年1月9日，本院查封第三人（被执行人）师琳周名下位于洛阳市××花园别墅××房屋。2015年6月1日，本院作出（2015）涧民一初字第86号民事判决书，判决：一、师琳周偿还王丽芳借款40万元。支付利息（按月息1.7%，自2014年11月20日计算至借款还清之日止）。二、被告湛澜公司对上述借款承担连带清偿责任。三、被告东惠芳在夫妻共同财产限额内对上述借款承担还款责任。2015年9月24日，被告（申请执行人）王丽芳向本院申请强制执行，执行案号（2015）涧执字901号，恢复执行案号（2019）豫0305执恢306号。执行过程中，本院依据（2015）涧执字901号裁定，对第三人（被执行人）师琳周名下位于洛阳市××花园别墅××房屋续封至2022年10月15日。在本案执行过程中，原告（执行案外人）武艳向本院提出书面异议，诉称位于洛阳市××花园别墅××号住宅为异议人的个人财产，不属于师琳周的财产，中止对该房产的执行。2020年1月10日，本院作出（2020）豫0305执异6号执行裁定书，裁定：驳回案外人武艳的执行异议。原告（执行案外人）武艳因不服该裁定，向本院提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判定原告（执行案外人）武艳就执行标的即坐落于洛阳市××花园别墅××房产是否享有足以排除本院对执行标的强制执行的民事权益，主要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案经审理查明存在以下与该法律规定不符之处：一、本案中原告（执行案外人）武艳与第三人（被执行人）师琳周签订的并非合法有效的书面买卖合同，而是签订的房地产抵押合同，案外人也并未交纳购房款，亦并未将所购房屋过户登记到自己名下，该房屋至今未办理权属证明。原告（执行案外人）武艳与第三人（被执行人）师琳周签订房地产抵押合同，抵押的并非是登记在第三人（被执行人）师琳周名下的房屋。这就与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”规定的前提条件不符。二、原告（执行案外人）武艳在向本院提起执行异议中称其与第三人（被执行人）师琳周交接房屋的时间为2015年1月5日，而在本次庭审中称交接房屋的时间为2014年9月，前后说法矛盾，且原告（执行案外人）武艳未提交充足相关证据对在本院查封之前已合法占有该不动产予以证明，这就与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项不符。故原告（执行案外人）武艳作为案外人提起执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的前提规定。同时，其主张的在人民法院查封之前已合法占有该不动产，因证据不足而无法认定，不符合第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定条件。本案中，原告（执行案外人）武艳在第三人（被执行人）师琳周未取得涉案房屋的权属证书的情况下，明知涉案房屋尚未登记在被执行人名下而以物抵债，此系原告（执行案外人）武艳自身原因所致，其本人亦应承担相应的责任。且因涉案房产，在原告（执行案外人）武艳与第三人（被执行人）师琳周达成以房抵债协议之前，就已经由本院在审理被告（申请执行人）王丽芳与第三人（被执行人）师琳周、湛澜电子公司、东惠芳民间借贷纠纷一案的过程中，依据被告（申请执行人）王丽芳提出的财产保全申请予以查封，原告（执行案外人）武艳与第三人（被执行人）师琳周均应知晓该住宅自被查封之日起至被解除查封之日前已无法完成权属变更登记。现已查明的事实也已表明，原告（执行案外人）武艳与第三人（被执行人）师琳周于涉案房产被查封后达成的有关以房抵债的协议，不符合相关法律规定。故此，原告（执行案外人）武艳请求判令确认位于涧××花园别墅××号住房为其个人财产，并停止对该财产的执行的诉求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：驳回原告（执行案外人）武艳的诉讼请求。本案受理费19704元，由原告（执行案外人）武艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹二〇二〇年八月二十日书记员  刘会丽