陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终7270号上诉人（原审原告）侯庆莉，女，1976年3月3日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张昭辉，系上诉人丈夫。上诉人（原审被告）：张力，男，1983年2月28日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：吴涛，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陕西供销储运贸易有限责任公司，住所地西安市莲湖区大兴东路**。法定代表人：李战，该公司董事长。委托诉讼代理人：谈浩科，男，1981年5月21日出生，汉族，员工，住。上诉人侯庆莉、张力及原审第三人陕西供销储运贸易有限公司（以下简称供销公司）合同纠纷一案，不服陕西省西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初9839号民事判决，向本院提起上诉。依照最高人民法院制定的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条之规定，依法由审判员朱利安独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。侯庆莉上诉请求：1.判令张力返还购房款以及资格转让费共计123000元，并支付利息42913.85元（按照同期银行贷款利息，自2013年3月19日起至实际付款之日止，暂计算至起诉之日2019年8月30日）；2.判令张力支付违约金100000元，房屋差价损失200000元（暂估）；3.本案诉讼费由张力承担。以上数额合计为465913.85元。事实和理由：张力所称案涉房屋是集资房依法不能转让与事实不符，该房屋为团购房可以正常转让。因张力违约导致购房协议无法履行，张力应承担违约责任，一审法院判决张力支付侯庆莉违约金100000元不足以弥补其损失。张力辩称，案涉房屋系单位职工住房，只能用于职工购买，不能由侯庆莉直接拥有。按照协议约定返还123000元，已经包含了转让费和购房款以及违约责任。供销公司辩称，双方纠纷与本公司无关。张力上诉请求：1.撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9839号民事判决第二项；2.改判张力不承担违约责任。3.本案一审、二审诉讼费由侯庆莉承担。事实和理由：案涉房屋为单位集资房，只有单位内部职工享有购房权利，案涉房屋没有产权不可以上市交易，侯庆莉知悉以上情况。一审判决认定100000元违约金过高，没有事实和法律依据。侯庆莉辩称，张力所称案涉房屋是集资房依法不能转让与事实不符，该房屋为团购房可以正常转让。因张力违约导致购房协议无法履行，张力应承担违约责任，一审法院判决张力支付侯庆莉违约金100000元不足以弥补其损失。供销公司辩称，双方纠纷与本公司无关。侯庆莉向一审法院起诉，请求：1、判令张力返还购房款以及资格转让费共计123000元，并支付利息42913.85元（按照同期银行贷款利息，自2013年3月19日起至实际付款之日止，暂计算至起诉之日2019年8月30日）；2、判令张力支付违约金100000元，房屋差价损失200000元（暂估）；3、本案诉讼费由张力承担。一审法院认定的事实：2013年3月16日张力以其爷爷张锡峰名义作为甲方与乙方侯庆莉签订《团购房购房权转让协议书》，约定，经甲乙双方自愿平等协商，就陕西供销储运贸易有限责任公司8号地块，由西安申丰房地产开发有限公司开发的“大兴公园府邸”项目中的团购房的认购权转让达成协议，甲方自愿将陕西供销储运贸易有限公司8号地块团购房的认购权转让给乙方，乙方已充分了解该团购房的具体状况，并自愿购买该房认购权。乙方一次性支付给甲方认购资格转让费53000元。违约责任约定为，本协议为一次性转让协议，甲乙双方签字后生效，甲乙双方不得违约，甲方违反本协议决定，擅自将团购资格另行转让给第三方，乙方有权解除本协议，甲方应退还职工团购房名额转让费的全部款项和乙方已向开发商支付的全部购房款，并按乙方已向开发商所支付的全部购房款的50%作为违约金；甲方向乙方出售的职工团购房资格，不得以任何形式要求乙方退还职工团购房名额，否则按违约处理，乙方有权解除本协议，甲方应退还职工团购房名额转让费的全部款项和乙方已向开发商支付的全部购房款，并按乙方已向开发商所支付的全部购房款的50%作为违约金。2013年2月28日张力代张锡峰签订《职工团购房登记表》，购房人为张锡峰，年龄82岁，退休员工，申购面积124.37平方米，符合参加团购房条件的职工填写后，于2月28日下午5点前交公司职工团购小组，三种户型，120平方米房屋缴纳7万元购房定金，已交定金后再放弃购房者，团购小组一律不退定金。团购房定金交款账户为兴业银行西安新城支行联名存款账户。2013年3月18日侯庆莉向上述联名账户存款7万元。2019年7月1日张锡峰爱人吕秀珍，女儿张芝金，孙子张力向陕西铭园置业有限公司出具《情况说明》，载明，张锡峰在西安市莲湖区大兴东路8号大兴公园府邸购买职工团购房一套，房号为2号楼二单元3102，张锡峰于2012年底去世，现其直系亲属，吕秀珍、张芝金自愿放弃该套房屋继承权，并同意将该套房屋登记张力名下，若由此产生的一切经济纠纷法律责任由当事人自行承担。同日，甲方陕西铭园置业有限公司与乙方张力签订《大兴公园府邸职工团购房认购协议书》，房屋位于大兴东路大兴公园府邸2号楼2单元3102室，建筑面积为97.09平方米，100平米以内3710元每平方米，乙方应于签订协议前向甲方支付房屋总价款360204元。协议签订后，张力向陕西铭园置业有限公司全额支付房款360204元，陕西铭园置业有限公司将房屋已交付张力使用。另查，张锡峰于2012年底去世。一审法院认为，张力以其祖父张锡峰名义与侯庆莉签订《团购房购房权转让协议书》，签订协议时虽张力无购房资格，后经张锡峰其他继承人追认后，认可张力享有其祖父张锡峰名下团购房的权利，故双方签订的协议符合法律规定，为合法有效，对侯庆莉、张力双方均有法律拘束力。现侯庆莉起诉要求解除其与张力签订的协议，张力亦表示该房屋属于单位集资房，依法不能转让，故依法确认双方协议解除。协议解除后，对于收取的转让费53000元，张力应退还侯庆莉，关于侯庆莉向第三人交纳的7万元购房定金，侯庆莉交纳该笔款项系基于张力要求向第三人交纳，属于代张力向第三人交纳，故侯庆莉主张要求张力返还该7万元，符合法律规定，予以准许。根据合同约定由于张力违约，应按侯庆莉已向开发商所支付的全部购房款的50%作为违约金，因双方对违约金约定过低，结合本案履行情况，酌定违约金为10万元。关于侯庆莉主张房屋增值损失一节，因本案中转让的系购房资格，并非出售房屋，故对侯庆莉主张要求房屋增值损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告张力返还原告侯庆莉购房款123000元整；二、本判决生效后十五日内，被告张力支付原告侯庆莉违约金100000元整；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费8289元（原告已预交），本院减半收取4144.5元，由被告张力负担。二审经审理查明，原审查明事实属实。关于案涉团购房屋的产权登记情况。供销公司称团购“大兴公园府邸”房屋是该公司与西安申丰房地产开发有限公司联合开发的商品房，正在办理产权登记前的相关手续。关于侯庆莉与张力所签合同的履行情况。供销公司称，其对张力与侯庆莉之间的买卖行为并不知情。因群众反映张锡峰不具备购房资格，因此，其公司在收取定金之后，未收取团购房屋的后续钱款，时至2019年6月，核实完相关情况之后，经公司研究，反映情况不实，张锡峰具备团购房屋的资格。遂通知张力缴纳了团购房款，并将房屋交付给了张力。对此，侯庆莉称，其在缔约后，在后续的交付房款过程当中，供销公司不收，2019年6月交房款时，张力未给其通知。张力对此称，此前侯庆莉打电话与其交涉中称其因长时间不能给她交付房屋，不要了。侯庆莉称，其他团购房屋的人员都入住了，其很着急，不是不要房子，是张力长时间协调不好与单位的事。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力。张力与侯庆莉订立的协议是对团购房资格的转让，而且该房屋经向供销公司核实属商品房性质，内容不违反法律的强制性规定，应为有效。双方应当诚信履行合同约定的义务。从双方的陈述看，张力在缔约后未能及时解决其因单位对张锡峰团购资格的审查，致侯庆莉未履行后续义务，在协调解决张锡峰所在单位团购房资格审查问题后，未及时通知侯庆莉履行合同义务，且自行交付房款，接受房屋，明显属拒绝履行合同的行为，违约。关于张力称系侯庆莉要求解除合同致合同未能履行完成的问题。从双方交涉过程的语言表述看，侯庆莉是在张力不能及时解决张锡峰所在单位对团购资格审查问题的情况下，要求张力及时履行合同，且双方并未形成书面的意见，不应认定双方合同已经解除，张力的违约事实清楚。现侯庆莉因张力已接收并入住房屋，其所订立的合同目的已不能实现为由，要求张力退还其已支付的资格转让款和交付的定金并赔偿损失，于法有据，应予支持。张力收取53000元资格转让费和供销公司收取70000元购房定金应予返还侯庆莉。张力在与侯庆莉缔约的7年后违约拒不履行合同，期间遭遇了房屋价格的大幅上涨，认定由张力赔偿侯庆莉100000元，尚不足以弥补123000元作为借款的利息，侯庆莉上诉要求适当增加于法有据，本院予以支持。酌情认定为150000元。综上所述，侯庆莉的上诉请求部分成立；张力的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决第一、三项正确，应予维持；第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初9839号民事判决第一、三项；二、变更西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初9839号民事判决第二项为，本判决生效后十五日内，张力支付侯庆莉违约金150000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费7244元（侯庆莉预交4944元，张力预交2300元），由张力负担。本判决为终审判决。审判员  朱利安二〇二〇年八月五日书记员  李妍慧