湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0821民初1209号原告：中国银行股份有限公司慈利支行，营业场所：慈利县零阳镇慈姑路003号。法定代表人：樊永珍，行长。委托诉讼代理人：张增星，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。被告：高宏波，男，1984年9月8日出生，土家族，住湖南省慈利县。被告：代林，女，1982年5月5日出生，土家族，住湖南省慈利县。被告：湖南银顶置业有限公司，住所地：慈利县零阳镇幸福路。法定代表人：尹国良，董事长。委托诉讼代理人：姚魏，湖南天门律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司慈利支行与被告高宏波、代林、湖南银顶置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司慈利支行的委托诉讼代理人张增星、被告湖南银顶置业有限公司的委托诉讼代理人姚魏到庭参加了诉讼，被告高宏波、代林经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告中国银行股份有限公司慈利支行（以下简称“中国银行”）向本院提出诉讼请求：1.判令被告高宏波向原告偿还借款本金408481.07元、利息、罚息至实际还清之日止（利息、罚息暂计2020年1月7日止已产生利息4987.31元、罚息105元）；2.判令被告高宏波承担原告委托律师代理的律师费35000元；3.判令被告代林对第1、2项诉求承担连带保证责任；4.判令被告湖南银顶置业有限公司对第1、2项诉求承担连带保证责任；5.判令原告对被告高宏波所有的张家界市慈利县的房产折价或变卖、拍卖所得的价款优先受偿；6.判令三被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月6日，被告高宏波向原告申请贷款，用于购买湖南银顶置业有限公司商品房1套，坐落于慈利县房屋。同日，被告代林向原告提供了《贷款声明》，声明一旦借款人不能按期还款，借款人及财产共有人自愿承担相关法律责任。被告银顶置业向原告提供了《保证函》，声明一旦借款人不能按期还款，自愿承担独立性担保责任。2016年9月27日，被告高宏波与原告签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号为2016年慈零字029号）、《特别签订条款》、《个人一手住房贷款合同通用条款》，合同约定：1.原告向被告高宏波发放贷款450000元，贷款期限240个月，自2016年10月14日至2036年10月14日；2.贷款利率为年利率4.9%计息；3.若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日即收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收100%；4.被告按月等额本息还款。5.银顶置业对被告高宏波的上述债务承担全程担保责任。上述合同签订后，原告依约将被告所带款项发放至银顶置业专用账户（账户为：58×××48），被告高宏波以该合同项下贷款所购房屋向原告提供了抵押担保。但被告高宏波未按时还款，截止2020年1月7日，被告已拖欠利息4987.31元、罚息105元，原告已多次对被告进行催缴，但被告均以各种理由拒绝交纳。故原告诉至法院。被告高宏波、代林未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。被告湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶置业”）辩称：第一，对原告所诉的基本事实没有异议。第二，对原告诉称的律师费的收取标准有异议，本案中双方没有约定律师费由担保人承担连带责任，担保人不应当担责，再者原告方的律师收费标准也高于法定收费标准。第三，对原告要求对被告高宏波所有的房屋优先受偿无异议。原告中国银行为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一：1.贷款申请书复印件1份；2.贷款申请审批表复印件1份，拟证明：2019年9月6日，被告高宏波因购买商品房向原告申请贷款，原告同意的事实。证据二：1.被告高宏波、代林身份证复印件各1份；2.常住人口登记卡复印件1份，拟证明：被告高宏波与代林系夫妻，申请贷款时均系完全民事行为能力人的事实。证据三：1.《贷款声明》复印件1份；2.被告高宏波、代林结婚证复印件1份，拟证明：被告高宏波与代林系夫妻，被告代林同意一旦不能按期还款，愿意就所欠款项共同承担连带保证责任的事实。证据四：《保证函》复印件1份，拟证明：被告银顶置业自愿为该笔贷款承担独立性担保责任，并就担保的范围及期限等进行约定的事实。证据五：《个人一手住房贷款合同》及附件复印件1份，拟证明：2016年9月27日,被告高宏波与原告签订贷款合同，约定原告向被告高宏波发放贷款450000元，贷款期限240个月，贷款利率为年利率4.9%，如逾期还款还需计算罚息，并就三方权利义务等事项进行了约定的事实。证据六：1.借款借据复印件1份；2.贷款放款回单复印件1份，拟证明：1、原告已按约定将被告所贷款项450000元发放至湖南银顶置业有限公司专用账户，被告高宏波已实际使用该笔借款的事实。证据七：中国银行个人贷款抵押合同复印件1份、不动产登记证明复印件1份，拟证明：被告高宏波、代林为该笔贷款将所购房屋抵押给原告，如被告高宏波不能依约还款，则原告有权就该房屋优先受偿的事实。证据八：贷款已还款明细清单复印件1份，拟证明：被告高宏波未按约定偿还借款，截至2020年1月7日已拖欠本金408481.07元、利息4987.31元、罚息105元的事实。证据九：贷款催收通知书复印件1份、催收照片2份，拟证明：原告曾多次对被告进行催收，被告拒不偿还借款的事实。证据十：民事《委托代理合同》复印件1份，拟证明：原告为实现债权花费律师费35000元的事实。被告高宏波、代林、银顶置业均未向本院提交证据。上列证据原、被告的质证意见及本院的认证意见如下：对原告中国银行提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九，被告银顶置业均无异议，本院认为对本案事实具有证明力，均予以采信。对原告提交的证据十，被告银顶置业认为律师费没有发票，收费方式不符合律师收费管理办法的标准，且担保责任是格式条款，没有包括律师费，不能无限制加重担保人的责任。本院对被告银顶置业的质证意见予以采纳，故对原告提交的证据十的证明目的的意见不予采纳。根据采信的证据，本院认定案件事实如下：2016年9月6日，被告高宏波向原告中国银行申请贷款，用于购买坐落于慈利县，该房屋为被告湖南银顶置业有限公司所销售。同日，被告代林向原告提供了《贷款声明》，声明：代林与高宏波为夫妻关系，高宏波与中国银行签订的借款合同项下的所购房产为双方共同所有……一旦借款人不能按期还款，借款人及财产共有人自愿承担相关法律责任。同日，被告银顶置业签署《保证函》为被告高宏波的贷款提供连带责任担保。2016年9月27日，被告高宏波与原告中国银行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号为2016年慈零字029号）、附件一《特别签订条款》、附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》，合同约定：1.原告向被告高宏波发放贷款450000元，贷款期限240个月，自2016年10月14日至2036年10月14日；2.贷款利率为年利率4.9%计息；3.被告按月等额本息还款。4.银顶置业对被告高宏波的上述债务承担全程担保责任；5.附件二第三条第1款第（2）项和第2款的第（2）项约定，若借款人未按约定期限还款，本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；6.附件一第（五）、（六）、（七）逾期利息、罚息进行了约定，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日即收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收100%。上述合同签订的同日，被告高宏波与原告签订《个人贷款抵押合同》及附件一，以该合同项下贷款所购房屋向原告提供了抵押担保,并于同年10月13日在慈利县国土资源局办理了预告登记【湘（2016）慈不动产证明第0000777号】。同月14日，原告依约将被告高宏波所贷款项发放至被告银顶置业专用账户（账户为：58×××48）。后被告高宏波未按时还款，原告中国银行从被告银顶置业的保证金账户中扣除了34701.56元后未再扣除，被告高宏波尚欠借款本金408481.07元。截止2020年1月7日，被告已逾期3期未按时还款，共拖欠本金3825.09元、利息4987.31元、罚息共105元，原告于2019年11月26日、12月17向被告高宏波送达贷款催收通知书，但被告拒签，且被告均以各种理由拒绝还款。故原告诉至本院。另查明，被告银顶置业签署的《保证函》第三条载明，保证范围包括因借款合同而产生的借款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金等费用；第四条载明，担保方式为连带责任保证；第五条载明，保证期间为从借款合同生效之日开始到借款人办理好房产抵押手续取得房产证、土地证之日起经过贰年止。本院认为，被告高宏波与原告中国银行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一、附件二，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，为有效合同，对双方具有约束力。被告高宏波在合同履行过程未能按合同约定向原告按期足额偿还借款本息，出现连续逾期3期，已构成违约，应当承担违约责任。根据合同附件二第三条第1款第(2)项和第2款的第（2）项约定，若借款人未按约定期限还款，本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。故因被告高宏波未按约定期限还款，其尚未偿还的借款本金为408481.07元提前到期，再者，被告与原告的贷款合同中约定了利息、罚息的支付，故原告要求被告高宏波偿还借款本金408481.07元及至实际还清之日止按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一、附件二约定的利率计算的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。根据被告代林的《贷款声明》的约定，被告代林对于被告高宏波与原告签订的借款合同项下的所购房产为共同所有，在被告高宏波不能按期还款的情况下，被告代林自愿承担相关法律责任，即被告代林对案涉借款本息承担连带保证责任。故对于原告中国银行要求被告代林对被告高宏波的案涉借款本息承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。被告代林承担保证责任后，有权向被告高宏波追偿。根据被告银顶置业的《保证函》的约定，被告银顶置业为阶段性保证人，即被告银顶置业自从借款合同生效之日开始到借款人办理好房产抵押手续取得房产证、土地证之日起经过贰年止，为借款人高宏波的债务承担连带保证责任。现被告高宏波、代林尚未取得涉案房产的权属证书，故被告银顶置业应当按约承担保证责任。又因《保证函》约定的保证范围包括因借款合同而产生的借款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）等费用，故原告在保证期间内要求阶段性保证人即被告银顶置业对上述借款本息承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告银顶置业承担保证责任后，有权向被告高宏波追偿。对于原告主张的律师费35000元，被告高宏波签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（主合同）中没有约定负担律师费的条款，而仅在附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》（格式条款）中要求借款人赔偿原告因实现债权而导致的律师费等损失，本院认为实现债权的费用应以“必要性”为限，本案原告应当对该律师费的“必要性”进行举证或说明，但原告未提供交纳律师费的发票，证据不足，故原告要求被告高宏波承担律师费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。因主合同中没有约定律师费的承担，律师费不能成为本案的主债权，而担保责任具有从属性和补充性，不应超出主债权的范围而单独承担担保责任，因此不能因《贷款声明》和《保证函》中的约定要求保证人即被告代林和被告银顶置业承担本案律师费。综上，对于原告要求被告高宏波承担律师费35000元、要求被告代林和被告银顶置业对前述律师费承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。在本案中，涉案抵押物属于期房，即预售商品房，虽然原、被告双方就抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记，但该预售商品房的房地产权尚未登记至被告高宏波、代林的名下，故抵押登记的条件不具备，抵押权尚未设立，原告仅仅只是抵押权预告登记的权利人，尚不能享有抵押权。因此，原告请求就被告高宏波提供的抵押房产折价或变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权，证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高宏波于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司慈利支行偿还借款本金408481.07元、利息4987.31元、罚息105元（计算至2020年1月7日）并按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一、附件二的约定继续支付利息、罚息等至还清款项之日止。二、被告代林对被告高宏波的上述借款本息承担连带保证责任；代林承担保证责任后，有权向高宏波追偿。三、被告湖南银顶置业有限公司对被告高宏波的上述借款本息承担连带保证责任；湖南银顶置业有限公司承担保证责任后，有权向高宏波追偿。四、驳回原告中国银行股份有限公司慈利支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8028.6元，由被告高宏波、代林、湖南银顶置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  沈宏杰人民陪审员  李 清人民陪审员  朱贤德二〇二〇年八月七日法官助理唐柳书记员卓辉宇援引相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。