重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2675号上诉人（原审被告）：重庆美全置业有限公司，住所地重庆市江**海尔路**，统一社会信用代码91500105567892177E。法定代表人：袁源，职务总经理。委托诉讼代理人：杨青容，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冷建奇，男，汉族，1993年4月5日出生，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：冷邦全，男，系冷建奇父亲。委托诉讼代理人：冷帮伦，重庆驿泽律师事务所律师。原审第三人：重庆市规划和自然资源局，住，住所地重庆市渝**龙山街道龙山大道**一社会信用代码11500000MB15980750。负责人：扈万泰，职务副局长。委托诉讼代理人：江巨能，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳，女，系单位员工。上诉人重庆美全置业有限公司（以下简称美全公司）因与被上诉人冷建奇以及原审第三人重庆市规划和自然资源局（以下简称市规划和自然资源局）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院作出的（2019）渝0108民初6005号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。美全公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判驳回冷建奇的全部诉讼请求。事实及理由：一、冷建奇购买商铺为重庆市南岸区桃源路150号，152号1-商业X，美全公司也是将该商铺交付给了冷建奇，且产权证亦系该商铺的产权证。二、美全公司并没有法定义务在买卖合同所附的平面图标注位置，且美全公司也没有在红线标注处盖章，不能说明是美全公司标注的，即使是美全公司标注的，也是笔误。三、即使冷建奇签订合同时预购房的商铺为其举证证明的商铺，但在合同履行中冷建奇变更了商铺的位置。四、案涉商铺的位置，并不影响合同目的实现，故合同不应解除。五、冷建奇起诉要求解除2015年8月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》，其行使解除权的除斥期间早已经过，解除权已经消灭。六、冷建奇举证该房屋一房二卖没有法律依据。七、美全公司已退冷建奇部分房款和房屋转让手续费，即使合同解除，该部分款项美全公司不应当再退。冷建奇答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人市规划和自然资源局答辩称，冷建奇的诉讼请求与己方无关，请法院依法判决。冷建奇向一审法院起诉请求：1.解除冷建奇与美全公司签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-6123240）；2.美全公司退还冷建奇已支付的房款935122元、团购费100000元、大修基金1494.40元、契税39644.24元，并以前述各项合计金额为基数，按年利率6%自2015年9月至2019年8月支付利息，金额共计1314694.32元；3.本案诉讼费由美全公司承担。一审法院经审理查明：冷建奇（乙方）与美全公司（甲方）于2015年8月26日签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-6123240），约定乙方购买甲方出售的商铺，房屋座落为重庆市南岸区桃源路150号，152号1-商业X，建筑面积18.68㎡，套内建筑面积10.73㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积7.95㎡。总成交金额为935122元。买受人于2015年8月26日支付房款475122元，剩余房款460000元由银行提供按揭支付。产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。前述合同签订后，冷建奇按照合同约定向美全公司支付了房款475122元，由美全公司代收了大修基金1494.40元，以及契税、印花税、转让手续费等各项费用共计39644.24元。冷建奇通过向成都银行申请购房按揭贷款的方式向美全公司支付了剩余房款460000元。2015年12月7日，冷建奇委托其亲属杨小周与美全公司办理了房屋交接手续，美全公司将案涉商铺交付给冷建奇。2016年4月1日，案涉商铺登记于冷建奇名下，登记房屋座落为南岸区桃源路152号附1号X号，建筑面积18.65㎡，专有建筑面积10.73㎡。冷建奇于2018年10月10日向银行结清全部本息，取得渝（2016）南岸区不动产权第X号不动产权证书原件。2018年8月14日，冷建奇向重庆市江北区人民法院起诉，要求美全公司退还案涉房屋建筑面积差款1501.80元，偿还多代收的房屋转让手续费4675.61元，并支付利息。经江北区人民法院调解，双方就房屋建筑面积差款和多代收的房屋转让手续费达成了调解协议。美全公司于2019年8月12日收到一审法院邮寄送达的民事诉状及传票等材料。一审庭审中，冷建奇与美全公司均提交了一份印有美全·世纪城商铺位置的宣传广告，两份图纸上对2区74号、75号商铺的位置指示刚好相反。冷建奇陈述，案涉房屋系带租出售，在购买该房屋后就收到了该房屋出租的租金。直至2017年没有收到租金后，冷建奇赴现场查看，发现其所购店铺位置与当初签订买卖合同时指定的位置不一致。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。冷建奇与美全公司在平等自愿的情形下签订了房屋买卖合同，该合同自成立时即生效。冷建奇现以美全公司一房二卖导致其合同目的无法实现为由，要求解除合同。本案的争议焦点在于案涉合同是否符合法定解除的条件。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。案涉合同签订后，冷建奇与美全公司各自履行了支付房款、交付房屋、过户登记等手续。美全公司已将其所售商铺一间登记于冷建奇名下，房屋买卖交易已经完成。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案件审理中，冷建奇首先举示了一份印有“美全·世纪城”商铺平面图的宣传广告，该宣传图册上标记的2区74号店铺的位置位于75号店铺和9号店铺之间，面积标注为18.68㎡。冷建奇举示的另一份证据为《重庆市商品房买卖合同》，该份合同中亦附有“美全·世纪城”商铺布局平面图，虽该份图纸上无法清晰的看出店铺的标记号码，但图中有明显的加黑加粗标记，其位置与冷建奇提供的宣传图册上74号商铺位置一致。冷建奇与美全公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》中建筑面积与宣传图册上的面积一致。虽然美全公司对冷建奇举示的宣传广告真实性不予认可，但从一般逻辑推理来看，冷建奇已与美全公司完成了案涉商铺的买卖流程，取得该商铺的所有权，冷建奇伪造宣传图册以达到解除合同目的的可能性极低，且操作性也具有一定难度。从证据来看，冷建奇所举示的宣传广告图并非孤证，也有双方签订的买卖合同中的平面图予以印证。案涉房屋于2016年4月1日登记于冷建奇名下，所登记的地址为“南岸区桃源路152号附1号X号”，登记地址与买卖合同中约定的座落“南岸区桃源路150号，152号1-商业X”有较大差别，其后所附的平面图红线位置也与买卖合同不符，无法印证本案的事实情况。本案系预售商品房买卖合同纠纷，冷建奇在案涉合同中的主要义务即向美全公司支付房款，美全公司的主要义务系帮助冷建奇及时办理产权登记、按合同约定的时间、条件等向冷建奇交付房屋。冷建奇已履行了全部付款义务。不动产权证书中登记地址与买卖合同约定地址不符的情况极有可能出现，但买卖合同所附平面图标注位置与不动产权证书所附平面图标注位置不同，应当由合同甲方即美全公司承担责任。美全公司所举示的证据，不足以证明冷建奇所述情况未实际发生，也不足以合理解释该情况发生的原因。本案中商铺系冷建奇投资所用，商铺的确切位置既是决定冷建奇与美全公司签订合同的关键性因素，也关系着冷建奇合同目的是否能够实现。美全公司的行为符合因其违约行为致使不能实现合同目的的规定，故冷建奇要求解除合同诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。冷建奇已向美全公司支付全部房款935122元，美全公司应当予以返还，并自合同解除之日起以此金额为基数，按年利率6%向冷建奇支付利息至付清之日止。冷建奇所主张的团购费和大修基金，收取的主体并非美全公司，对该两项诉讼请求不予支持。对于冷建奇提出的其所缴纳的税费应当由美全公司向其进行偿还的主张，虽然各项税费不是由美全公司最终取得，但系因美全公司原因导致冷建奇产生该项损失，故应当由美全公司向冷建奇支付该向费用共计39644.24元。对于美全公司提出的已退还冷建奇的建筑面积差款和房屋转让手续费与本案不属于同一法律关系，美全公司也并未对此提出请求，故不在本案中处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、冷建奇与重庆美全置业有限公司于2015年8月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-6123240）于2019年8月12日解除；二、重庆美全置业有限公司于一审判决生效之日起五日内向冷建奇退还购房款935122元，并自2019年8月12日起以该金额为基数，按照按年利率6%向冷建奇支付利息至付清之日止；三、重庆美全置业有限公司于一审判决生效之日起五日内赔偿冷建奇各项税费损失共计39644.24元；四、驳回冷建奇其他诉讼请求。一审案件受理费16275元，由重庆美全置业有限公司负担（冷建奇已全部缴纳）。二审中，美全公司举示了一份冷建奇与重庆美全商业物业管理有限公司于2015年8月26日签订的《重庆美全世纪城委托代管协议》，拟证明冷建奇在购买了涉案商铺后就委托给给了重庆美全商业物业管理有限公司进行出租，其购买商铺的投资目的已经达到。经组织质证，冷建奇对该证据的真实性无异议，但不认可对方的证明目的。市规划和自然资源局称对该证据由法院认定。由于冷建奇对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案的争议焦点在于冷建奇主张解除案涉的《重庆市商品房买卖合同》及返还购房款等款项的请求是否成立。就前述争议焦点，本院评述如下：当事人对自己的主张应当举示证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。本案中，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人均应当按照合同的约定行使权利并履行义务。冷建奇起诉称美全公司交付的房屋并非双方合同约定房屋，美全公司存在一房二卖的情形，且市规划和自然资源局错误办理案涉房屋的房屋产权证，致使冷建奇的购房目的不能实现，故请求解除前述《重庆市商品房买卖合同》及返还购房款等款项。本院认为，冷建奇的该理由不成立。理由如下：其一，虽然案涉《重庆市商品房买卖合同》附图标注的商铺房屋位置与交付给冷建奇的商铺房屋的位置不一致，但从涉案房屋的形态上看，涉案房屋系现房销售，冷建奇称在签订合同之前，其亦实地察看了房屋，即冷建奇对自己所购商铺的位置是明确知晓的。之后，美全公司于2015年将该房屋交付冷建奇，冷建奇对交付房屋的位置却并未提出异议，且接收后对该房屋进行了使用收益。其二，涉案房屋已于2016年4月1日办理了产权证，产权证上载明的房屋坐落“南岸区桃源路152号附1号X号”即为本案双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的“重庆市南岸区桃源路150号，152号1-商业X”，此事实有一审中美全公司举示的从公安机关调取的门牌编号能够相互印证。该产权证附图中标注的房屋位置对应的房屋即为实际交付给冷建奇的房屋，在此情况下，冷建奇仍未向美全公司提出异议，并且还依据该产权证上确定的面积与涉案合同约定的面积存在面积差为由向法院起诉主张退还其多付的购房款。由此可知，冷建奇很清楚，其购买的房屋就是美全公司交付其使用并为冷建奇办理了产权证的该套房屋，美全公司不存在冷建奇主张的一房二卖的情形。对于涉案合同附图标注与实际交付的房屋存在不一致的问题，美全公司主张系因其笔误造成，该解释具有合理性，本院予以采信。因此，冷建奇起诉主张解除涉案合同的理由缺乏事实依据，其主张解除案涉的《重庆市商品房买卖合同》及返还购房款等款项的请求不成立，本院依法不予支持。另外，即使冷建奇享有解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，涉案商铺产权证的办理日期为2016年4月。冷建奇虽称其还清银行按揭贷款取得产权证原件的时间为2018年10月，此时才知晓涉案房屋错误交付。但根据本案查明的事实，冷建奇在2018年8月14日就基于房产证上确定的面积与合同面积存在面积差向法院起诉。且在一审庭审中，冷建奇自称购买该房屋后就收到了该房屋出租的租金，直至2017年没有收到租金后，冷建奇赴现场查看，发现其所购店铺位置与当初签订买卖合同时指定的位置不一致。二审中，冷建奇称在购买涉案房屋后与重庆美全商业物业管理有限公司签订了委托代管协议并收取租金，大概半年后该公司停止向其支付租金，冷建奇经过查询得知美全公司将涉案房屋另行出售给第三人。因此，由此可知，早在2018年2月前冷建奇就知道产权证载明的信息以及是否存在交付房屋错误及一房二卖的情形。而冷建奇于2019年2月才向法院起诉主张解除涉案合同，已超过了前述法律规定的一年的除斥期间。综上所述，美全公司的上诉理由成立，一审判决认定事实有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初6005号民事判决；二、驳回冷建奇的诉讼请求。一审案件受理费16275元，由冷建奇负担；二审案件受理费16275元，由冷建奇负担（此款已由重庆美全置业有限公司垫付，由冷建奇在本判决生效后10日内支付给重庆美全置业有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  申 威审 判 员  苏 渝二〇二〇年八月二十六日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯