黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终220号上诉人（原审被告）：谢晶娜，女，1981年4月13日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省虎林市。被上诉人（原审原告）：崔秀文，女，1966年7月20日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省虎林市。被上诉人（原审原告）：张卓，男，1967年7月26日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省虎林市。原审被告:刘志国，男，1978年10月14日出生，汉族，原住黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住址不详。原审被告：刘颖超，男，1953年3月4日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。原审被告：马淑珍，女，1951年7月22日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。原审被告：谭加荣，女，1953年10月26日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省虎林市。上诉人谢晶娜因与被上诉人崔秀文、张卓及原审被告刘志国、刘颖超、马淑珍、谭加荣买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省红兴隆人民法院（2019）黑8109民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。谢晶娜上诉请求：1.撤销一审法院（2019）黑8109民初298号民事判决，改判谢晶娜按案涉房屋强制执行拍卖成交价格350,906.87元，扣除已给付款项129,410.00元，再给付崔秀文、张卓221,496.87元，或将本案发回重审；2.诉讼费用由崔秀文、张卓承担。事实和理由：2017年3月8日刘颖超、马淑珍给崔秀文、张卓的担保书中，由崔秀文写明“实际还款数额以信用社实际发生额为准”，张卓也签字确认。与此同时，崔秀文、张卓与刘颖超、马淑珍达成赔偿协议，但该赔偿协议书被崔秀文、张卓拿走。2017年3月9日，崔秀文、张卓又重新起草打印了赔偿协议，让谢晶娜家人在协议书上签字。因当时谢晶娜被羁押在看守所，崔秀文、张卓提出如不签订此协议将要继续控告，以此胁迫谢晶娜家人签订了此协议，且签订此协议时崔秀文、张卓并未告知谢晶娜家人协议内容、落款日期有变。此协议书中载明的装修费200,000.00元无证据证明,明显过高，住宅楼作价100,000.00元抵债明显低于市场价。在另案中，经虎林市人民法院委托，鸡西誉兴房地产估价有限责任公司于2017年9月15日作出鸡誉评字第2017-SFJD-9-4号鉴定意见书，评估认定案涉房屋含装修价值为484,678.00元，最后拍卖成交价格为350,906.87元。综上，前述赔偿协议系谢晶娜家人受胁迫签订，属乘人之危，且显失公平，有违诚实信用、公序良俗原则，属无效协议，不具有法律约束力，不应依此协议为依据判令谢晶娜一方当事人承担赔偿责任。崔秀文、张卓辩称：一、双方于2017年3月8日就赔偿协议进行了口头协商，但是并未形成书面协议。双方于3月9日在赔偿协议书上签字，刘志国在签字前给刘颖超、马淑珍、谭加荣、谢凤春反复宣读赔偿书的内容，而且四人均有识字能力，不存在对其进行欺骗的情形。崔秀文、张卓未对谢晶娜及其家人进行威胁，不存在胁迫情形，赔偿协议书系其自愿签订。2017年6月5日，谢晶娜又给崔秀文、张卓出具了一份补充协议书，其未对2017年3月9日赔偿协议书的内容提出异议；二、在担保书中写明“实际还款数额以信用社实际发生额为准”，系崔秀文、张卓为防止案涉房屋被信用社和法院拍卖，便督促谢晶娜家人尽快如数偿还信用社贷款，但崔秀文、张卓不可能认可约定赔偿金额650,000.00元无效；三、案涉房屋共两层楼，总面积为180余平方米。2012年，崔秀文、张卓与谢晶娜签订房屋买卖协议后就开始对房屋进行装修。2012年年末,此房屋实际投入使用，一楼用于经营汽车维修店，二楼用于经营旅店，实际投资装修款已超过200,000.00元。谢晶娜的家人对装修情况十分了解，曾多次去案涉房屋看装修情况，而且在签订协议时其对装修投资价格予以认可，否则其不会在赔偿协议书上签字；四、森林名苑小区抵债房屋系拆迁安置房，无房产证，地处偏僻，小区环境差。当时该小区待售房屋较多，房价低且不易售出。刘志国售卖此房未成，刘颖超、马淑珍提出以100000.00元的价格抵偿给崔秀文、张卓。崔秀文、张卓当时考虑售出困难，故不想要房欲要现金。双方在2017年3月7日房屋抵顶协议中，约定刘志国家人可售房至2017年9月1日，所得价款用以抵偿欠款，如未能售出则用此房抵债。此房至今未售出，故要求交付房屋；五、房价在不断变化中，崔秀文、张卓于2012年购买案涉房屋时房价较高，而今黑龙江省八五六农场房价已下跌，谢晶娜以现今房屋价格衡量实际成交时房屋价格不合理，不能依据司法鉴定房屋评估价格及拍卖价格来推断装修投资。刘志国、刘颖超、马淑珍、谭加荣未作陈述。崔秀文、张卓向一审法院起诉请求：1.判令刘志国、谢晶娜退还购房款650,000.00元，并赔偿装修损失200,000.00元，扣除已给付的112,820.00元，合计737,180.00元；2.刘颖超、马淑珍、谭加荣对退还购房款承担连带给付责任。后变更第1项诉讼请求为刘颖超、马淑珍将位于黑龙江省鸡西市鸡冠区森林名苑小区B19栋3单元1503室房产交付给崔秀文、张卓，并配合其办理房屋产权登记手续，将房屋产权登记至其名下，用于抵顶100,000.00元购房款；刘志国、谢晶娜退还购房款、赔偿损失的金额在扣除已给付的钱款和顶账房屋价款后，减少至620,590.00元。一审法院认定事实：张卓系黑龙江省八五六农场青山张卓轮胎修理店业主，与崔秀文为夫妻。刘志国、谢晶娜原为夫妻关系。2012年4月，张卓、崔秀文夫妇购买了刘志国、谢晶娜位于黑龙江省××农场××小区××楼××号门市房（建筑面积180.85平方米），双方约定房价650,000.00元，以张卓轮胎款抵顶房款470,000.00元，2014年5月26日前结清尾款180,000.00元。同年6月4日，张卓、崔秀文结清房款后与刘志国、谢晶娜签订《协议书》确认房款金额和给付情况，并进行了公证。张卓、崔秀文对该房产进行了装修改造并投入使用。刘志国、谢晶娜未告知张卓、崔秀文该房产已经抵押贷款的事实。张卓、崔秀文得知后向公安机关报案，后谢晶娜被羁押。双方发生纠纷。2017年3月7日，经协商刘志国父母刘颖超、马淑珍（甲方）与张卓、崔秀文（乙方）签订《房屋抵债协议》，约定以甲方位于黑龙江省鸡西市鸡冠区森林名苑小区B19栋3单元1503号（84.09平方米）自有房屋过户到乙方名下，代替刘志国退还部分购房款，并将房钥匙及相关手续交给乙方，过户后视为乙方收到刘志国购房款100,000.00元；从协议之日起至2017年9月1日止此房由甲方出售，所卖钱款抵顶刘志国所欠购房款，如在规定期间房屋未售出，乙方收回房屋归乙方所有，甲方不履行协议导致乙方不能得到此房屋的，赔偿乙方违约金100,000.00元；其余未退房款和损失，由刘志国、谢晶娜自行解决。并将其持有的《房屋拆迁补偿安置协议书》交给张卓、崔秀文。当日，刘颖超、马淑珍又为张卓、崔秀文出具了以二人退休工资卡“抵押”偿还购房款的《协议书》。同年3月9日，刘志国作为甲方（含谢晶娜）与张卓、崔秀文（乙方）签订一份《赔偿协议书》，约定：一、由甲方退还乙方购房款650,000.00元，以现金或实物冲抵；二、退款支付办法为：1.该协议签订时支付给乙方60,000.00元；2.刘志国父母刘颖超、马淑珍自有房屋作价100,000.00元抵顶给乙方，房屋过户后视为退还购房款100,000.00元；3.刘志国父亲刘颖超将工资存折（中国邮政储蓄银行账号60×××50，截止2017年2月25日余额为34.77元）和密码交给乙方，授权乙方支取，乙方实际支取的数额视为退款额，至还清全部房款为止；三、乙方不能取得房屋导致的直接损失（房屋改造和装修费作价200,000.00元），由甲方赔偿；四、甲方对上述购房款和直接损失不能履行赔偿义务，由谢晶娜、刘志国父母承担担保责任。同时约定：从签订协议之日起一年后（2018年3月9日）谭加荣退休工资卡给张卓支取，以抵顶房屋欠款。刘志国父母刘颖超、马淑珍，谢晶娜父母谢凤春、谭加荣在协议上签字。刘颖超将退休工资卡交给张卓、崔秀文。2017年6月5日，谢晶娜为张卓、崔秀文签署《补充协议书》，承诺为尽快还清虎林农商行贷款其和刘志国从2017年6月5日起每月还张卓3,000.00元，以前签订的协议继续有效，如不按时履行协议，张卓、崔秀文夫妇有权追究二人的法律责任。协议签订后，刘志国、谢晶娜未履行协议，刘颖超、马淑珍反悔不同意用房屋抵债，谭加荣拒绝将其退休工资卡交给张卓、崔秀文。同时查明：张卓、崔秀文购买的房屋已于2018年被虎林市人民法院强制执行，张卓、崔秀文被清出该房屋。刘志国已离开原居住地。截止2019年8月9日法庭辩论终结，张卓、崔秀文已收到退还购房款60,000.00元，支取刘颖超退休工资款69,410.00元。目前，鸡西市鸡冠区森林名苑B19栋3单元1503室尚未办理房屋产权登记，该住宅仍由刘颖超、马淑珍居住。一审法院于2019年2月26日已对上述房产采取保全措施，张贴查封公告。谢晶娜父亲谢凤春已去世。另查明：张卓、崔秀文购买的门市房被法院执行前，张卓、崔秀文为继续保有该房产曾于2017年3月8日要求刘颖超担保用刘颖超的退休工资偿还虎林农商行贷款，但未实际履行。一审法院认为，刘志国、谢晶娜在与张卓、崔秀文房屋买卖过程中因隐瞒房屋被抵押的事实，致使房产被法院查封张卓、崔秀文不能取得该房产，作为出售方刘志国、谢晶娜应当承担退款并赔偿损失的违约责任。2017年3月7日，刘颖超、马淑珍与张卓、崔秀文签订《房屋抵债协议》，同时承诺用刘颖超的退休工资折抵押，并将《房屋拆迁补偿安置协议书》和退休工资折交给张卓、崔秀文，该约定不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。之后，双方又重新签订《赔偿协议》，明确退还购房款和装修改造损失的数额，再次确认以刘颖超夫妇的房产抵债等内容，约定不能履行赔偿协议的法律后果等。虽然谢晶娜作为退款义务人当时没有签字，但2017年签署的《补充协议书》表明其本人对之前赔偿协议内容的追认。自此，该赔偿协议对双方当事人具有约束力。从赔偿协议内容看，有刘颖超、马淑珍房产以物抵债和授权张卓、崔秀文支取刘颖超退休工资卡内的存款，还有刘颖超、马淑珍、谭加荣三人的一般保证。五人未履行双方约定的合同义务，已构成违约。根据协议约定，张卓、崔秀文要求刘志国、谢晶娜退还购房款赔偿房屋装修改造损失，请求合理，予以支持。已经退还的金额及房屋抵债数额应从中扣除。协议中以房抵债内容，属诺成性合同条款，协议合法有效。刘颖超、马淑珍承诺抵债的房产目前由二人居住，如二人不能交付上述房产和协助办理过户手续，无法兑现以物抵债承诺，张卓、崔秀文在该100,000.00元范围内仍享有相应债权。刘颖超称双方签订的赔偿协议系出于张卓、崔秀文威胁，因无证据证实，其关于不同意以房抵债的抗辩理由不能成立，不予采纳。张卓、崔秀文有权继续从刘颖超退休工资卡中支取钱款冲抵购房款。双方协议约定的结清购房款期限因尚未届满，张卓、崔秀文起诉作为一般保证人的刘颖超、马淑珍、谭加荣不超过法定保证期间。根据法律规定，在对主债务人刘志国、谢晶娜的财产依法强制执行仍不能履行债务时，应当由刘颖超、马淑珍、谭加荣三人对刘志国、谢晶娜不能清偿部分承担还款责任。张卓、崔秀文要求刘颖超、马淑珍、谭加荣承担连带给付责任，缺乏法律依据，不予支持。判决如下：一、刘颖超、马淑珍于判决生效后六十日内将位于黑龙江省鸡西市鸡冠区森林名苑小区B19栋3单元1503室交付崔秀文、张卓，并协助办理房产过户手续（如不能履行，应给付二原告购房款100,000.00元）；二、刘志国、谢晶娜于判决生效后十日内退还崔秀文、张卓购房款650,000.00元，赔偿房屋装修改造损失200,000.00元，扣除已给付的129,410.00元和刘颖超、马淑珍房屋抵顶款100,000.00元，尚应支付620,590.00元；三、对刘志国、谢晶娜的财产依法强制执行仍不能履行债务部分，由刘颖超、马淑珍、谭加荣承担给付责任；四、驳回崔秀文、张卓要求刘颖超、马淑珍、谭加荣承担连带责任的诉讼请求。案件受理费11,006.00元，财产保全申请费1,270.00元，公告费260.00元，合计12,536.00元，由刘志国、谢晶娜负担9,739.00元，刘颖超、马淑珍负担2,527.00元,谭加荣负担270.00元。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，本案焦点问题为崔秀文、张卓于2017年3月9日与刘颖超、谢凤春、马淑珍、谭加荣、刘志国签订的赔偿协议，是否存在法定可撤销情形。谢晶娜、刘志国于2017年6月5日给崔秀文、张卓出具补充协议书，载明“以前签订的协议继续有效，如不按时履行协议，张卓、崔秀文有权继续追究谢晶娜、刘志国法律责任”。谢晶娜此时对2017年3月9日赔偿协议内容并未提出异议，并在此基础上进一步作出分期偿还信用社贷款的承诺。其主张2017年3月9日赔偿协议系受胁迫所签订，与上述行为相矛盾，且缺乏相应证据加以佐证，故本院不予支持。崔秀文、张卓于2012年从刘志国、谢晶娜处购买案涉房屋，双方明确约定房屋价款为650,000.00元，崔秀文、张卓以债权抵销及现金方式履行价款给付义务，刘志国、谢晶娜亦实际交付房屋，由此可见双方对房屋价款金额皆予认可。且返还购房款650,000.00元,赔偿房屋装修改造损失200,000.00元，以森林名苑小区房屋抵顶购房款100,000.00元，均系经本案各方当事人协商确定。近年来房地产市场价格波动较大，谢晶娜请求以2017年案涉房屋司法拍卖成交价格为标准，调整返还房屋价款及赔偿房屋装修改造损失金额,缺乏事实及法律依据，其同时主张森林名苑小区房屋抵顶购房款金额显著过低，亦无证据佐证,故本院不予支持。一审法院依据相关赔偿协议约定内容,判令谢晶娜、刘志国、刘颖超、马淑珍、谭加荣承担相应责任并无不当。综上所述，谢晶娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,845.00元，公告费300.00元，合计7,145.00元，由谢晶娜负担。本判决为终审判决。审判长  翟福生审判员  鲁 民审判员  董力源二〇二〇年八月二十五日书记员  贺宇慧