北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初4945号原告：北京汇鑫果品产销专业合作社，住所地北京市平谷区大华山镇大华山村后街**。统一社会信用代码：93110117670566708U法定代表人：崔金成，社长。委托诉讼代理人：李金晶，北京市方桥律师事务所律师。被告：北京市平谷区大华山镇东辛撞村民委员会，地，地址北京市平谷区大华山镇东辛撞路**一社会信用代码：54110117ME2503446T法定代表人：王桂珍，主任。委托诉讼代理人：蔡振国，男，北京市平谷区大华山镇东辛撞村政工干部。委托诉讼代理人：王秋忠，男，北京市平谷区大华山镇东辛撞村治保主任。原告北京汇鑫果品产销专业合作社（以下简称汇鑫合作社）与被告北京市平谷区大华山镇东辛撞村民委员会（以下简称东辛撞村委会）合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汇鑫合作社的法定代表人崔金成、委托诉讼代理人李金晶，被告东辛撞村委会的委托诉讼代理人蔡振国、王秋忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇鑫合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失3364019元；2、判令被告返还原告专项补贴款1160000元。案件审理过程中，原告撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：原告系北京市平谷区大华山镇东辛撞村的农村合作组织，从事本地大桃产销和旅游采摘等业务。2011年8月1日，被告与原告签订《场地使用协议》，欲使原告筹资建立旅游接待服务中心一座。2011年12月14日北京市民族事务委员会批准建立该项目，并批复资金116万元。当时市、区、镇多个部门均同意设立该项目。2012年-2013年，原告依据合同约定在东辛撞村建成旅游接待服务中心一座，但被告未将批复资金116万元支付给原告，而是将该款用于建设村委会办公楼。该款项系建设旅游接待服务中心的专项补贴，被告应将其返还原告。2019年2月中旬，旅游接待服务中心因系违章建筑被政府拆除。双方签订的《场地使用协议》第1条约定被告有义务保证场地正常使用，第6条约定由于被告原因致使协议不能履行或被撤销的，由被告赔偿原告在该地块所投入的全部资金。2018年7月20日北京中资房地产土地评估有限公司对旅游接待服务中心的建筑物和地上物进行了评估，评估总计3346019元。故诉至法院，请求依法判决。被告东辛撞村委会辩称：不同意原告的诉讼请求。双方协议约定了原告使用该场地是用于建设合作社冷库、库房及东辛撞村旅游接待站，解决村民卖桃难和没有旅游接待场所的问题，但原告实际上建设的是桃花谷养生山庄饭店，是王福旺开办的，且只在2018年用于收发快递桃。原告并未按照约定用途使用场地，故对于拆除造成的损失，被告无需赔偿。2014年国土局已经做出了处罚决定，要求原告交纳罚款并拆除建筑，直到2019年相关建筑才被政府拆除，违章建筑的拆除不应当由村委会进行赔偿。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：1、场地使用协议，用于证明根据约定被告应保证场地的正常使用，在因被告原因导致协议不能履行或撤销的，应当由被告赔偿原告在该地块投入的全部资金；2、关于建设项目建设地点征求意见函；3、东辛撞村关于建设汇鑫合作社冷库、库房设施的申请；4、大华山镇政府关于汇鑫合作社在东辛撞村建设冷库、库房设施的函；5、北京市国土资源局平谷分局（以下简称平谷国土局）关于建设项目建设地点征求意见的复函；6、北京市民族事务委员会通知及附表；7、评估报告；8、平谷国土局关于原告违法建设行为处理建议的函；9、处罚决定书及非税收入缴款书；10、2018年房屋照片。被告对原告提交的证据1真实性、关联性、合法性均认可，但不认可证明目的；证据2真实性、关联性、合法性、证明目的均认可；证据3未见到原件，真实性、证明目的不认可；证据4真实性无法确认，证明目的不认可；证据5真实性、关联性、合法性均认可，但不认可证明目的，原告没有按照批复建设冷库和库房，其建设的是饭店；证据6真实性、关联性、合法性均认可，但不认可证明目的，116万元是多个项目共同批复的钱，原告建设的饭店与旅游接待无关；证据7真实性认可，证明目的不认可，被告方并不知道评估这个事；证据8真实性、关联性、合法性、证明目的均认可；证据9真实性、关联性、合法性、证明目的不认可；证据9真实性认可，证明目的不认可。被告向本院提交了预算拨款凭证和记账凭证复印件，原告对上述证据真实性无异议。此外，本院调取了（2014）平执字第1116号案件卷宗及评估报告所涉现场勘查表及现场照片，双方当事人对上述证据的真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对于当事人存在异议的证据，本院经审查并结合当事人陈述，认定事实如下：2011年3月，原告开始在大华山镇东辛撞村北建房。2011年6月3日，东辛撞村委会召开会议，会上同意村里办一个大桃收购场地，地点，地点设在村北停车场解决村民卖桃难问题，也能民俗接待，给王福旺的汇鑫合作社使用30年，建造费用由汇鑫合作社自行承担，到期村委会无偿收回等。原、被告签订了落款日期为2011年8月1日的《场地使用协议》，约定原告使用被告所属的场地一块，用于建设原告合作社冷库、库房及东辛撞村旅游接待站，解决村民卖桃难和没有旅游接待场所的问题，主要目的是提高村民整体生活水平。场地位于东辛撞村北头，四至为：东至山下，北至公共厕所后，西至马路，南至绿化地面，即水泥地面整体。协议第1条约定，原告使用该场地30年，30年间不需支付使用费，所建固定资产在30年后归被告有偿所有，被告有义务保证该场地正常使用，使用期为2011年8月1日至2041年8月1日。第2条约定，被告对该场地享有使用权，30年后，该场地仍归被告所有，被告负责办理该场地的土地性质变更手续。第5条约定，协议签署后即有法律效力，违约方需承担违约责任，补偿给另一方造成的损失，并支付另一方违约补偿金10万元。第6条约定，由于被告原因导致协议不能履行或被撤销的，由被告赔偿原告在该地块所投入的全部资金。2011年8月15日，北京市平谷区发展和改革委员会向北京市规划分局平谷分局发出《关于建设项目建设地点征求意见函》，上载：原告拟开发建设的汇鑫合作社冷库及库房建设项目，现申请立项，请确认该项目建设地点是否可行并函告我委，以便我们审批。该项目基本情况如下：（1）建设内容：两个冷库及附属库房建设；（2）建设地址：大华山镇东辛撞村北；（3）总建筑面积：900平方米；（4）占地面积：1.5亩。2011年9月29日，北京市国土资源局平谷分局作出就原告冷库及库房建设项目建设地点征求意见的复函，表示该建设项目总用地面积约1.5亩，原则同意项目建设，在审批前按国家和本市有关法律、法规的规定，认真做好用地审批等相关手续的办理工作。2011年12月14日，北京市民族事务委员会向北京市平谷区民族宗教侨务办公室发出《关于确定2011年市财政局扶持民族乡村项目的通知》，决定扶持平谷区上报的大华山镇东辛撞村民俗村建设项目资金116万元，目前扶持资金已经下拨到区县财政。该批复后附的项目申报表中记载，项目名称为大华山镇东辛撞民族村市级民俗村建设项目，项目负责人单维印，启动时间2011年3月，完成时间2011年11月，预算资金295万元，其中自筹资金10万元，区、镇投资140万元，申请资金145万元，实施计划包含：1、大桃新品种引进工程，预算投资75万元；2、灵龟山景区辅助设施完善项目，预算投资50万元；3、修建旅游接待服务中心一座，面积1000平方米，集咨询、接待、购物、住宿、餐饮、果品收购及加工于一体，预算投资额150万元；4、制定政策扶持民俗接待户，预算投资20万元。2013年12月18日，北京市国土资源局针对原告作出京国土（平）分局罚字[2013]第215号行政处罚决定书，上载：2011年3月，原告未经批准在大华山镇东辛撞村北建房，现已完工，经现场勘测，其建房实际总占地面积1938.35平方米，其中14.45平方米土地规划用途为村镇建设用地区，符合土地利用总体规划；另8.77平方米土地规划用途为现状公路，违反土地利用总体规划；剩余1915.13平方米土地规划用途为一般农地区，违反土地利用总体规划；其行为违反法律法规的相关规定，决定处罚如下：1、责令原告退还非法占用的土地；2、限原告在十五日内拆除在非法占用的1923.90平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；3、没收其在非法占用的14.45平方米土地上新建的建筑物和其他设施；4、处原告非法占用的1938.35平方米土地每平方米18元的罚款，共计34890.3元。后北京市国土资源局就京国土（平）分局罚字[2013]第215号行政处罚决定向法院申请执行，2014年4月4日，北京市平谷区人民法院作出行政裁定书，裁定：对北京市国土资源局于2013年12月18日做出的京国土（平）分局罚字[2013]第215号行政处罚决定中限原告在十五日内拆除在非法占用的一千九百二十三点九平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状的内容准予强制执行。2019年2月，上述处罚决定、行政裁定书上所载土地上原告建设的建筑物和其他设施被相关部门予以拆除。案件审理过程中，原告向本院提交了其委托北京中资房地产土地评估有限公司就原告占地范围内地上物价值于2018年7月20日所作的估价报告。该报告估价对象为原告占地范围内所涉及的房屋、装修、设备及附属物，价值时点为2018年7月14日，估价结果为：建筑总面积2008.25平方米，建筑物评估价值2805547元，装修、设备及附属物评估价值558472元，总计3364019元。此外，该报告中所载估价对象位置示意图为桃花谷养生山庄。被告认为估价报告系原告单方委托，对其内容不予认可，经本院释明后，原告表示同意重新进行评估造价鉴定，并提交了鉴定申请。鉴定过程中，本院向北京中资房地产土地评估有限公司调取了其评估过程中形成的现场勘察表、照片等材料。后因被告表示其对原告提交单方评估报告予以认可且不再要求重新鉴定，鉴定程序终止。经核，涉案评估报告《估价结果通知单》中第二项装修、设备及附属物评估中，第4项、第23项在现场勘察表中未找到对应的记载数，第21项表中所列数量超过了现场勘察表中记载数量。双方当事人均表示以法院核实情况为准，对此无异议。故对上述项目本院酌减23989元。对于涉案场地上建设的建筑物及附属设施，被告主张原告所称建设的旅游接待服务中心实际上是饭店，名称为桃花谷养生山庄，由原告方的《场地使用协议》签字人王福旺经营，2018年左右原告搬至该场地做收桃业务，直至此时原告对涉案场地的使用才符合协议约定的用途。王福旺表示，2011年-2017年在涉案场地做旅游接待，有一定的吃饭住宿能力；合同签订后冷库暂时没建成，库房于2016年建成，直至2017年后才将收桃业务搬至涉案场地。原告表示该建筑物主楼就是旅游接待服务中心，在2011年到2012年初建设了两个冷库和库房，附属库房建设在主楼后方，评估报告中对相关冷库和库房有记载。经当庭核实，双方认可评估报告中未提及冷库和库房，原告未就其所称的冷库、库房情况提供其他证据。对于协议第2条所称被告负责办理土地性质变更手续，被告表示是指将土地性质变更为可以建合作社。对于涉案违章建筑的占地范围，双方当事人均认可其属于场地使用协议中约定的四至范围。另查一，涉案场地中的一般农用地部分并未办理农用地转用审批手续，原告在场地上所建的被拆除建筑物亦未取得乡村建设规划许可证、施工许可证等。另查二，在本院调取的（2014）平执字第1116号案件卷宗材料中有2013年9月原北京市国土资源局平谷分局工作人员向王福旺和时任东辛撞村委会主任单维印做的询问笔录。其中，王福旺表示汇鑫合作社建房是因该村系少数民族旅游村，为了接待游客建设的，其获得这块土地使用权是在同东辛撞村委会协商后，由合作社出资建设，与村委会共同使用，建房只办理过土地预审手续；在询问是否有书面协议时，王福旺表示没有书面协议，但是有村民代表表决。单维印表示汇鑫合作社建房是为了做旅游接待，关于汇鑫合作社如何获得土地使用权，是合作社和村委会商量过了，村委会同意汇鑫合作社在村北建设旅游接待中心，村委会向北京市民委提出申请，经市民委批准后建设旅游接待中心，对于建房是否有土地部门的审批手续不清楚；在询问是否有书面协议时，单维印表示没有书面协议，但经村两委班子及村民代表大会讨论同意建设，并提供了一张会议记录复印件。经询，被告方表示该会议记录上显示的参会人员包括两委班子成员、村委会工作人员以及三名村民代表。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据查明的事实，原、被告经协商约定由原告在涉案土地上建房用于库房冷库和旅游接待等，但涉案土地的性质绝大部分属于农业用地，原告的建设行为属改变农业土地用途，违反了法律的强制性规定，故原、被告签订的《场地使用协议》无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告建设的房屋已被政府强制拆除，对于原告所称要求被告赔偿其损失一节，首先，本案中，根据土地管理部门的调查，原告系于2011年3月开始建设，被告对原告在涉案土地开展建设系明知且同意的。双方签订的《场地使用协议》中虽未明确载明约定使用的场地面积及土地性质，但协议中有关于被告“负责办理该场地的土地性质变更手续”的约定，据此可知双方明知涉案场地在签订协议当时并不符合建设占地的土地性质要求。且被告作为村集体土地的管理者应知涉案场地的性质与用途，仍将涉案场地给予原告用于非农建设使用，故被告对于建筑物拆除的后果负有一定责任。其次，原告作为涉案房屋的建设方，在开工建设时理应充分了解土地性质，知晓土地性质是否可以进行非农建设。原告在涉案场地未办理农用地转审批手续、不可能取得规划许可和建设许可的情况下于2011年3月开工建房，其后才以建设冷库、库房项目的名义申请办理土地预审手续，最终亦未取得规划部门同意。现有证据中未见到涉案房屋作为冷库、库房使用的材料，且原告在土地管理部门下发行政处罚决定书后仍长期未自行拆除违章建筑，最终建筑被强制拆除，故对于相关损失原告自身亦负有一定责任。鉴于双方当事人对于涉案建筑物的建设及拆除均负有一定责任，被告对原告委托机构所出具的评估报告亦无异议，故本院结合双方的过错程度、建筑物拆除的损害后果等酌情确定原、被告双方各自负担50%的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法（2004年）》第四十四条之规定，判决如下：一、被告北京市平谷区大华山镇东辛撞村民委员会于本判决生效后七日内赔偿原告北京汇鑫果品产销专业合作社经济损失1670015元；二、驳回原告北京汇鑫果品产销专业合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42992元，由原告北京汇鑫果品产销专业合作社负担21496元（已交纳），由被告北京市平谷区大华山镇东辛撞村民委员会负担21496元（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宁 昀人民陪审员  王金财人民陪审员  李启顺二〇二〇年八月三日法官 助理  王 宏书 记 员  郑 坤