上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13647号原告：上海鋆街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区周市路****。法定代表人：唐小春，董事。委托诉讼代理人：黄冲，男，上海鋆街商业经营管理有限公司员工。被告：上海优昂健身服务有限公司，住所地，住所地上海市青浦区赵巷镇秀泉路**************iv>法定代表人：彭志勇，总经理。原告上海鋆街商业经营管理有限公司与被告上海优昂健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理，原告上海鋆街XXX委托诉讼代理人黄冲到庭参加诉讼，被告上海优昂健身服务有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。上海鋆街商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、上海优昂健身服务有限公司向上海鋆街商业经营管理有限公司支付自2020年5月20日至2020年7月26日止的租金人民币(以下币种均为人民币)251,158元；3、上海优昂健身服务有限公司向上海鋆街商业经营管理有限公司支付违约金212,518元；4、上海优昂健身服务有限公司向上海鋆街商业经营管理有限公司支付2019年度物业服务费23,935元及2020年1月1日起至2020年7月26日止期间的物业服务费78,472元。审理中，上海鋆街商业经营管理有限公司撤回第四项诉讼请求。事实与理由：2018年11月1日，上海优昂健身服务有限公司与上海鋆街商业经营管理有限公司签订编号为“18-0113-05”的《商铺租赁合同》，约定上海鋆街商业经营管理有限公司将上海市青浦区赵巷镇秀泉路XXX号二层201-207、514号二层201室出租给上海优昂健身服务有限公司使用，计租面积1,168.76平方米；租赁期限自2018年1月20日至2027年1月19日止；免租期为半年，具体方式为双方同意第一年的月租金为实际租金的一半，另外一半租金抵扣免租期；租金按计租面积计付，抵扣免租期后第一个租约年每月租金为45,773元，第二个租约年每月租金为91,546元，第三个租约年每月租金为97,010元：支付时间为每个交租期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向上海鋆街商业经营管理有限公司一次性足额支付下个交租期租金；上海鋆街商业经营管理有限公司向上海优昂健身服务有限公司收取保证金183,092元整。同日，上海优昂健身服务有限公司与上海鋆街商业经营管理有限公司签订编号为“18-0313-01”的《商铺租赁合同》，约定上海鋆街商业经营管理有限公司将崧涵路XXX号给上海优昂健身服务有限公司使用，计租面积117.98平方米；租赁期限自2018年1月20日至2027年1月19日止；免租期为2018年1月20日至2018年3月19日：租金按计租面积计付，第一个租约年每月租金为14,713元，第二个租约年每月租金为14,713元，第三个租约年每月租金为15,610元；支付时间为每个交租期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向上海鋆街商业经营管理有限公司一次性足额支付下个交租期租金；上海鋆街商业经营管理有限公司向上海优昂健身服务有限公司收取保证金29,426元整。上海鋆街商业经营管理有限公司按约向上海优昂健身服务有限公司交付该房屋后，上海优昂健身服务有限公司屡次违反合同约定拖欠上海鋆街商业经营管理有限公司租金，经上海鋆街商业经营管理有限公司与上海优昂健身服务有限公司多次联系，要求其支付租金等费用，但沟通未果，上海优昂健身服务有限公司自2019年10月20日起未能按约向上海鋆街商业经营管理有限公司支付应付费用。后上海鋆街商业经营管理有限公司诉至本院，经本院主持调解，双方继续履行租赁合同。后上海鋆街商业经营管理有限公司要求上海优昂健身服务有限公司支付2020年5月20日之后的租金，但上海优昂健身服务有限公司迟迟未付，上海鋆街商业经营管理有限公司已经于2020年7月26日收回商铺，故诉至本院。被告上海优昂健身服务有限公司未应诉答辩。本院认定事实如下：2018年11月1日，上海优昂健身服务有限公司(乙方)与上海鋆街商业经营管理有限公司(甲方)签订编号为“18-0113-05”的《商铺租赁合同》，约定上海鋆街商业经营管理有限公司将上海市青浦区赵巷镇崧涵路XXX号、秀泉路XXX号二层201-207、514号二层201室出租给上海优昂健身服务有限公司使用，计租面积1,168.76平方米。第一条约定，租赁期限自2018年1月20日至2027年1月19日止；免租期为半年，具体方式为双方同意第一年的月租金为实际租金的一半，另外一半租金抵扣免租期。第二条约定，租金按计租面积计付，具体租金计付安排如下：第一个租约年自2018年1月20日起至2019年1月19日止，每月租金为45,773元；第二个租约年自2019年1月20日起至2020年1月19日止，每月租金为91,546元；第三个租约年自2020年1月20日起至2021年1月19日止，每月租金为97,010元。支付时间为每个交租期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第四条约定，本合同签署当日，乙方应向甲方支付2个月的第二年月租金183,092元作为履约保证金，本合同终止后30日内，甲方无息退还履约保证金和物业服务保证金余额。第七条约定，双方约定，乙方应单独与物业公司签订物业服务协议，并交纳物业服务费。物业服务费按计租面积计收，标准为每平方米每月6.2元。物业服务费支付方式：以一个季度(三个月)为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他费用均按自然季度交纳，乙方应在每个物业交费期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)协助物业完成下个阶段物业服务费的收取。甲方/物业公司在第一个租约年内实际收取的物业服务费以第7.1条约定标准执行。之后租约年，物业公司有权根据该房屋所在地城市居民消费价格指数等重新测算、调整该房屋的物业服务费标准。乙方与承租人协调每个日历年的物业服务费，以甲方/物业公司向乙方发出的书面通知所载收费标准为准，乙方须根据甲方/物业公司调整后收费标准缴纳物业服务费。第十七条约定，本合同签署后，如乙方未能在本合同约定期限内向甲方足额支付履约保证金、物业服务保证金、物业服务费以及租金，则自乙方逾期支付第10日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于履约保证金金额的违约金。2018年11月1日，上海优昂健身服务有限公司(乙方)与上海鋆街商业经营管理有限公司(甲方)签订编号为“18-0313-01”的《商铺租赁合同》，约定上海鋆街商业经营管理有限公司将上海市青浦区赵巷镇崧涵路XXX号出租给上海优昂健身服务有限公司使用，计租面积117.98平方米。第一条约定，租赁期限自2018年1月20日至2027年1月19日止，该期限含免租期，免租期2018年1月20日至2018年3月19日。第二条约定，租金按计租面积计付，具体租金计付安排如下：第一个租约年自2018年1月20日起至2019年1月19日止，每月租金为14,713元，免租期乙方不付租金；第二个租约年自2019年1月20日起至2020年1月19日止，每月租金为14,713元；第三个租约年自2020年1月20日起至2021年1月19日止，每月租金为15,610元。支付时间为每个交租期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第四条约定，本合同签署当日，乙方应向甲方支付2个月的第一年月租金29,426元作为履约保证金，本合同终止后30日内，甲方无息退还履约保证金和物业服务保证金余额。第七条约定，双方约定，乙方应单独与物业公司签订物业服务协议，并交纳物业服务费。物业服务费按计租面积计收，标准为每平方米每月6.2元。物业服务费支付方式：以一个季度(三个月)为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他费用均按自然季度交纳，乙方应在每个物业交费期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)协助物业完成下个阶段物业服务费的收取。甲方/物业公司在第一个租约年内实际收取的物业服务费以第7.1条约定标准执行。之后租约年，物业公司有权根据该房屋所在地城市居民消费价格指数等重新测算、调整该房屋的物业服务费标准。乙方与承租人协调每个日历年的物业服务费，以甲方/物业公司向乙方发出的书面通知所载收费标准为准，乙方须根据甲方/物业公司调整后收费标准缴纳物业服务费。第十七条约定，本合同签署后，如乙方未能在本合同约定期限内向甲方足额支付履约保证金、物业服务保证金、物业服务费以及租金，则自乙方逾期支付第10日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于履约保证金金额的违约金。因上海优昂健身服务有限公司逾期支付租金，上海鋆街商业经营管理有限公司将其诉至本院，2020年4月29日，本院出具调解书，内容为：一、上海鋆街商业经营管理有限公司与上海优昂健身服务有限公司就上海市青浦区赵巷镇崧涵路XXX号签订的《商铺租赁合同》(合同编号18-0313-01)继续履行；二、上海鋆街商业经营管理有限公司与上海优昂健身服务有限公司就上海市青浦区赵巷镇崧涵路XXX号、秀泉路XXX号二层201-207、秀泉路XXX号二层201室的商铺签订的《商铺租赁合同》(合同编号18-0113-05)继续履行；三、上海鋆街商业经营管理有限公司已经向上海优昂健身服务有限公司收取的保证金212,518元在上述两份租赁合同终止之日不予返还；四、截止2020年5月19日，上海优昂健身服务有限公司共欠付上海鋆街商业经营管理有限公司租金651,350元，支付方式为：2020年5月1日之前上海优昂健身服务有限公司向上海鋆街商业经营管理有限公司支付租金5万元，2020年5月7日之前上海优昂健身服务有限公司向上海鋆街商业经营管理有限公司支付租金15万，2020年6月15日之前上海优昂健身服务有限公司向上海鋆街商业经营管理有限公司支付租金20万，2020年7月30日之前上海优昂健身服务有限公司向上海鋆街商业经营管理有限公司支付租金251,350元；五、本案受理费10,312元，减半收取5,156元，由上海优昂健身服务有限公司负担(上海鋆街商业经营管理有限公司已经预缴，上海优昂健身服务有限公司于2020年7月30日之前与上海鋆街商业经营管理有限公司自行结清)。现在该案已经进入执行程序。上海优昂健身服务有限公司未向上海鋆街商业经营管理有限公司支付2020年5月20日之后的租金。上海鋆街商业经营管理有限公司其已经于2020年7月26日将上述两份合同中所涉商铺全部收回。上述查明的事实，由以下证据证明：上海鋆街商业经营管理有限公司的陈述，上海鋆街商业经营管理有限公司提供的商铺租赁合同、民事调解书等，上述证据并经庭审出证，本院予以确认。本院认为，双方就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。在房屋租赁合同关系中，上海鋆街商业经营管理有限公司作为出租人的主要义务是按约将房屋交付上海优昂健身服务有限公司使用，上海优昂健身服务有限公司作为承租人应履行按约支付租金的义务，自2020年5月20日起上海优昂健身服务有限公司未支付租金，上海鋆街商业经营管理有限公司以逾期支付超过10天为由解除合同，并于2020年7月26日将系争房屋收回，故本院认定租赁合同解除的时间为2020年7月26日。合同解除之前的租金，上海优昂健身服务有限公司仍应按照租赁合同的约定支付租金，故上海鋆街商业经营管理有限公司要求其支付自2020年5月20日至2020年7月26日止的租金，具有事实和合同依据，本院予以支持。上海优昂健身服务有限公司没有按照合同约定支付租金，构成根本性违约，上海鋆街商业经营管理有限公司按照合同约定要求上海优昂健身服务有限公司承担解除合同的违约金，于法有据，本院亦予以支持。上海鋆街商业经营管理有限公司撤回第四项诉讼请求系其真实意思表示，于法无悖，本院予以准许。上海优昂健身服务有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海鋆街商业经营管理有限公司与被告上海优昂健身服务有限公司就上海市青浦区赵巷镇崧涵路XXX号签订的《商铺租赁合同》(合同编号18-0313-01)于2020年7月26日解除；二、原告上海鋆街商业经营管理有限公司与被告上海优昂健身服务有限公司就上海市青浦区赵巷镇崧涵路XXX号、秀泉路XXX号二层201-207、秀泉路XXX号二层201室的商铺签订的《商铺租赁合同》(合同编号18-0113-05)于2020年7月26日解除；三、被告上海优昂健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海鋆街商业经营管理有限公司支付自2020年5月20日至2020年7月26日止的租金251,158元；四、被告上海优昂健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海鋆街商业经营管理有限公司支付违约金212,518元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,416元，减半收取4,208元，由被告上海优昂健身服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年八月十八日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。