北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初686号原告：王波，女，1962年11月16日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：罗卓玥，女，2001年5月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨涛，北京扬涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯沁雨，北京扬涛律师事务所律师。被告：北京绿湖卧龙农业科技有限公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇卧龙岗村村委会南100米。法定代表人：张云龙，经理。被告：张鑫，男，1975年6月6日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告王波、罗卓玥诉北京绿湖卧龙农业科技有限公司（以下简称绿湖公司）、张鑫租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王波及其委托诉讼代理人冯沁雨到庭参加诉讼，被告绿湖公司、被告张鑫经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告王波、罗卓玥向本院提出诉讼请求：1.请求确认自北京绿湖卧龙农业科技有限公司收到本起诉书之日起，其与原告签订的《土地承租合同》解除；2.判令北京绿湖卧龙农业科技有限公司赔偿原告租金损失，并向原告退还剩余租期租金，合计金额为223008.92元；3.请求判令被告张鑫对上述两项诉讼请求中北京绿湖卧龙农业科技有限公司应承担的义务承担连带责任；4.请求判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告王波、罗卓玥与被告绿湖公司于2010年11月4日签订《土地承租合同》，约定：绿湖公司将位于怀柔区怀柔镇卧龙岗村北（原砖厂）绿湖生态农场B09号土地及地上物使用权出租给原告，土地面积为450平方米，地上物：温室面积190平方米，看护用房面积44.6平方米；土地承租年限50年，自签订本合同之日起至2062年12月31日止；前述土地及地上物租金为256000元，在协议签订当日全部交清。后原告依约向被告绿湖公司支付租金256000元。2017年6月30日，原告看到怀柔镇政府在原告所在绿湖生态农场园区张贴的《责令限期拆除决定书》并告知“被告未依法取得乡村建设规划许可证，擅自于2009年开始在怀柔镇卧龙岗村绿湖生态农场建造119栋大棚及看护用房，责令在2017年7月5日限期拆除。如逾期不拆除，行政机关将依法组织拆除”后，方知租赁物是违法建设，原告遂与被告绿湖公司交涉相关情况，绿湖公司未予回应。2017年7月25日，怀柔镇政府对原告承租土地上的看护用房、铁艺围墙、与看护用房相连的大棚围墙、钢架、硬化地面予以拆除。强拆后，租赁土地处于断水断电状态并持续至今，看护用房及温室不复存在，但绿湖公司未采取任何补救措施，整个租赁土地及地上物不具有任何实际使用价值。原告认为，由于被告绿湖公司违法行为导致土地租赁合同的目的无法实现，故起诉请求与被告绿湖公司解除土地租赁合同，绿湖公司应当赔偿原告2017年7月25日至合同解除前的租金损失，及退还原告合同解除后的租金。绿湖公司现登记的股东虽包括张鑫和张云龙，但在2017年9月28日前的股东仅为张鑫一人，属于一人公司。土地租赁合同的相对方系原告与绿湖公司，但原告租金却打入张鑫账户，收据则由绿湖公司开具。张鑫与绿湖公司的财务出现混同，故张鑫应对绿湖公司的违约赔偿责任和退还租金承担连带给付责任。被告绿湖公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉亦未提交书面答辩状。被告张鑫向本院提交书面答辩状，内容为：不同意原告的诉讼请求。第一，租赁合同在原告与绿湖公司之间签订，张鑫不是土地租赁合同的相对人。第二，张鑫曾担任绿湖公司法定代表人，期间的行为均代表公司，是职务行为。第三，原告所租土地内建筑物被行政机关拆除，损失应由行政机关赔偿。第四，对原告出示的证据不认可真实性、关联性和证明目的。庭审中，原告王波、罗卓玥提交以上证据：1.土地承租合同、租金收据，证明原告与绿湖公司的承租关系，绿湖公司恶意隐瞒看护用房系违建的事实，将案涉土地、看护用房和温室一并出租给原告，租赁期限为50年。上下水、电均系案涉租赁土地、看护用房和温室必须的公共附属设施，绿湖公司依约应保证原告在使用期内水电正常使用，看护用房等处于适租状态。2.（2017）京0116行初57号行政判决书、（2019）京03行赔终176号行政赔偿判决书，证明因绿湖公司出租的看护用房系违建，怀柔镇政府于2017年7月25日对看护用房等予以强制拆除。3.北京市企业信用信息网工商登记公示信息，证明绿湖公司原系张鑫100%控股的一人有限公司，直至案涉看护用房被强拆后的2017年9月28日，绿湖公司股权比例才变更为张鑫99%、张云龙1%。4.土地承租合同（寇爱欣）、绿湖公司向寇爱欣出具的租金收据、寇爱欣向张鑫个人账户支付租金的银行回单、马国纲的土地承租合同、绿湖公司向马国纲出具的租金收据、马国纲向张鑫个人账户支付租金的银行回单（其中22万元通过韩红账户支付）、杨萍的土地承租合同、绿湖公司向杨萍出具租金收据、杨萍向张鑫个人账户支付租金的银行回单（通过配偶金日账户支付）、杨萍、金日结婚证、王化然的土地承租合同、绿湖公司向王化然出具的租金收据、王化然向张鑫个人账户支付租金的银行回单、孟雷的土地承租合同、绿湖公司向孟雷出具的租金收据、孟雷向张鑫个人账户支付租金的银行回单、师福英、李一帅的土地承租合同、绿湖公司向师福英、李一帅出具的租金收据、师福英向张鑫个人账户支付租金的银行回单、王波和罗卓玥的土地承租合同、绿湖卧龙公司向王波和罗卓玥出具的租金收据、王波向张鑫个人账户支付租金的银行回单。一组证据证明2010年11月4日至2017年3月15日长达7年间，绿湖公司账户与唯一股东张鑫个人账户持续混用，张鑫始终用其个人账户收取绿湖公司经营收入，致使公司财产与张鑫个人财产无法区分；绿湖公司不具有独立意思和独立财产；张鑫滥用股东权利，使公司完全丧失独立性，应当否定公司人格，由张鑫对绿湖公司债务承担连带责任。5.一组照片，证明租赁土地的现状及刚拆完的状态。本院经审理认定事实如下：2010年11月4日，绿湖公司与原告王波、罗卓玥签订《土地承租合同》，约定：绿湖公司将位于北京市怀柔区怀柔镇卧龙岗村北（原砖厂）绿湖生态农场B09号土地及地上物使用权出租给原告。其中，土地面积为450平方米，温室面积为190平方米，看护用房面积44.6平方米；租赁期限50年，自签订本合同之日起至2062年12月31日止，租金总计为256000元；双方约定在租赁合同签订当日由原告付清全部租金；绿湖公司同意在2011年8月1日前向原告交付土地及看护用房、温室、上下水、电、路等附属设施。《土地承租合同》签订后，绿湖公司将租赁物交给原告，原告将租金256000元打入被告张鑫账户，被告绿湖公司为原告出具了256000元的收据。2017年6月30日，怀柔镇政府在绿湖生态农场园区张贴《责令限期拆除决定书》，告知被告未依法取得乡村建设规划许可证，擅自建造119栋大棚看护用房，责令被告于2017年7月5日前拆除，如逾期不拆除则由行政机关依法拆除。2017年7月25日，原告租赁地块内的地上物被怀柔镇政府强制拆除。2020年1月14日，原告持诉称理由及请求起诉至法院。上述事实，有土地承租合同、行政判决书等在案佐证。本院认为，被告绿湖公司经法院公告传唤、被告张鑫经传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为放弃答辩、质证的权利，造成的不利后果由其自行承担。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益并收取租金的合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原、被告虽在《土地承租合同》中约定租赁期限为50年，但该约定违反了我国合同法中关于租赁期限的强制性规定，故本院认定原被告所签《土地租赁合同》自2030年11月4日起无效，此前合同应为有效。本案租赁合同所涉土地系用于原告种植，看护用房等地上物虽被行政机关拆除，但并不影响原被告所签土地用于种植的目的，案涉地块虽在被强拆时出现断水断电状况，但断水断电可通过恢复行为完成，故原告以断水断电导致其种植目的无法实现的意见，本院不予采纳。鉴于原告所交租金系50年租赁期限的租金，对超过20年租赁期限的使用费，被告应予退还，经本院核算数额为157847元。本案关键的问题是，被告张鑫是否应对被告绿湖公司退还使用费承担连带责任。对此，本院认为：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告张鑫于2017年9月28日前系被告绿湖公司唯一股东，原告与绿湖公司签订合同后，收据虽由绿湖公司出具，但原告在本案中向法庭进一步举证证明其所有租金全部打入被告张鑫账户，现没有证据证明张鑫收取原告租金后已将租金全部转入绿湖公司账户，故张鑫的行为符合滥用公司股东权利的行为，应当对绿湖公司的返还义务承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王波、罗卓玥与被告北京绿湖卧龙农业科技有限公司签订的《土地承租合同》自2030年11月4日起无效；二、被告北京绿湖卧龙农业科技有限公司于本判决生效后七日内返还原告王波、罗卓玥使用费157847元，被告张鑫承担连带给付责任。三、驳回原告王波、罗卓玥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告北京绿湖卧龙农业科技有限公司、张鑫共同负担（本判决生效后七日内交纳）。案件受理费2323元，由被告北京绿湖卧龙农业科技有限公司、张鑫共同负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何伟群二〇二〇年八月二十六日法官助理 李小茜书 记 员 张 燕