山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初4775号原告：济南恒大翡翠华庭置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张超，总经理。委托诉讼代理人：王双，女，汉族，1989年10月9日出生，住济南市被告：张慧，女，汉族，1965年4月14日出生，身份证住址山东省平阴县东沟村****楼****，现住济南市平阴县锦东小区锦龙路原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司（以下简称济南恒大公司）与被告张慧商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南恒大公司委托诉讼代理人王双，被告张慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南恒大公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告就买卖济南恒大帝景8号楼2-1201号房产签订的《商品房买卖合同》及附件已经解除；2.判决被告向原告支付的2253440元作为违约金不予退还；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月22日，原被告签订《商品房买卖合同》及附件一份，约定被告购买原告开发的恒大帝景8号楼2-1201号房产，房屋总价款9013759元，被告应于2017年8月2日前支付首期房款1352064元，于2018年1月24日支付房款1352064元、2018年7月24日支付房款1802752元、于2019年1月24日前支付房款1802752元，于2019年7月24日前支付余款2704127元，合同附件五第三条第三款约定，被告应严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，若被告逾期180天仍未按约定全额支付的，原告有权单方解除合同，被告已付款的50%向我司支付违约金，上述房产归原告所有。后被告仅支付了前三期房款4506880元，经原告多次催促，剩余款项至今未支付，逾期已远超180天，原告有权单方解除合同，故原告向被告寄送了解除合同通知，解除了涉案合同，但被告未配合办理任何退房手续，诉至法院。被告张慧辩称，一、原告逾期交房违约在先，无权单方主张解除涉案合同，请法院驳回原告第一项诉讼请求，原告诉我方未履行第四期付款义务，是我方正当履行“后履行抗辩权”。合同约定交房日期在约定的第四期付款之前，而原告未按时交房至今，我方不应支付后续购房款。涉案合同第八条约定，原告应在2018年10月30日前交付涉案房屋，我方第四笔款项应付时间为2019年1月24日，原告交房时应先履行的义务，我方应支付第四笔约定的后履行义务。原告未按期交房已经违约，我方保留反诉权利。二、我方愿意继续履行合同，按揭的第五期合同总价款9013759元，我方已支付了前三期价款共计4916880元，占总价款的54.55%，此外，在2017年10月23日我认购车位两个，并在2018年11月13日之前车位款已在涉案合同约定期限内全部交清，总金额440842元至今没有接到任何车位使用的通知，房款及车位款累计付款总额达到5357722元，目前我方也有支付余款的履行能力，法院从促进交易的立法价值取向，不应判处解除合同，而应判处继续履行合同。三、出卖人逾期交房应承担相应的违约责任，我方保留反诉的权利。在我方正当行使后履行抗辩权的情况下，原告单方解除合同，其累计使用作为个人的预付房款近三年之久，应承担相应违约责任，向我方支付违约金，根据涉案合同第九条第1款第2项约定，出卖人逾期交房，买受人愿意继续履行合同，原告应按日向我方支付已交房价款万分之一的违约金。四、原告的第二项诉讼请求无合同及法律依据，请求法院驳回，即使假如不存在逾期交房之事,是买受人原因逾期超过180日付款，涉案格式合同主文第七条第一款第二项也约定是按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，而非附件五中第三条的霸王规定。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月22日，原被告签订《济南市商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发的恒大帝景8号楼2-1201号房产，房屋总价款9013759元。合同附件五第三条约定采用分期付款的方式，被告应于2017年8月2日前支付首期房款1352064元，于2018年1月24日前支付房款1352064元，于2018年7月24日前支付房款1802752元，于2019年1月24日前支付房款1802752元，于2019年7月24日前支付余款2704127元。附件五第三条约定“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付房款的50%向出卖人支付违约金……”被告于2017年8月22日支付首期房款1352064元，于2018年5月3日支付房款1352064元，于2019年1月30日支付房款1802752元，前三期房款共计4506880元，因被告未按时支付前三期房款，于2019年1月30日向原告支付逾期付款违约金34252元；被告张慧还主张另行支付了20000元逾期付款违约金，但未提供单据，因原告济南恒大公司认可收取了前三期的逾期付款违约金，按照双方合同“每逾期一天，买受人须按未付总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金”的约定，经计算被告张慧第一期付款逾期22天，第二期付款逾期99天，第三期付款逾期190天，应分别支付逾期违约金2974元、13385元、34252元，所以本院认定被告另行支付违约金的数额为16359元。2020年3月5日，原告向被告合同约定地址济南市平阴县锦东小区锦龙路邮寄解除函，主要内容为逾期付款已经超过180天，达到合同解除条件，合同解除，房屋将收回并另行售卖，并依约从您已交房款扣除相应违约金。该邮件被退回，退回原因标注为“电联本人近段时间一直不在平阴”，退回时间为2020年3月14日。2020年3月9日，被告通过王晓燕账户向原告转账35万元，备注为张慧闫文谦房款；2020年5月18日，被告通过个人账户向原告转款200万元；2020年6月2日，原告将被告转款中的200万元退回给被告。庭审后，判决前，原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司于2020年8月21日将350000元退回到王晓燕账户，经电话联系被告张慧，被告张慧予以认可。另查明，原被告还签订了《济南恒大帝景车位认购书》（编号0010756、0010757）两份，被告购买8号楼地下车位1230号、1231号，被告已支付车位款440000元及逾期付款违约金842元。本院认为，济南恒大公司与张慧签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件、《济南恒大帝景订车位认购书》均系双方当事人真实意思表示，且合同及其附件内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效，各方有义务依约履行合同。本案中，被告张慧未按合同约定日期支付第四期购房款，逾期超过180天，原告济南恒大公司依约享有合同解除权，原告济南恒大公司向被告合同约定地址邮寄解除函，因被告张慧自身原因未收到，邮件退回之日即2020年3月14日为合同解除之日，原告请求确认原被告就买卖济南恒大帝景8号楼2-1201号房产签订的《济南市商品房买卖合同》及附件已经解除，符合法律规定，本院予以支持。关于被告张慧提出的“原告逾期交房，被告享有后履行抗辩权，未支付第四期房款不构成违约”的问题，因附件五第三条约定“若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部房款，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任”，按照该约定，被告张慧主张不能成立，本院不予支持。本案第一次开庭时，被告张慧未到庭参加诉讼，但在此后的调解及第二次庭审中，原被告双方均同意，若法院最终认定合同解除，一并处理合同解除后的购房款返还、车位认购书的解除及车位款的返还的问题。因双方签订的《济南市商品房买卖合同》法院确认解除，虽然《济南恒大帝景订车位认购书》系独立合同，原告起诉时亦未主张，但鉴于车位从属于房屋，诉讼中双方均同意一并处理车位问题，在商品房买卖合同确认解除的情况下，为当事人减轻诉累，实质性解决矛盾，本院认为车位认购合同亦应解除，双方签订的两份《济南恒大帝景订车位认购书》的解除日期为本判决生效之日。双方签订的《济南市商品房买卖合同》《济南恒大帝景订车位认购书》解除后，原告济南恒大公司应返还被告张慧已支付的房款、车位款。对于是否返还逾期付款违约金，本院认为，双方约定的日万分之一的违约金属于履约违约金，在履行合同的前提下应当支付，虽被告张慧仍愿意继续履行合同，但原告解除了合同，合同不再履行，逾期付款违约金应当返还。双方签订的《济南市商品房买卖合同》因被告张慧违约解除，张慧应向济南恒大公司支付违约金，原告济南恒大公司主张违约金2253440元，被告张慧要求降低违约金数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张按照合同约定的已付款的50%向原告支付违约金，该约定明显过高，被告张慧主张减少违约金，本院予以支持。原被告双方均未就造成的损失举证，因违约金兼具赔偿损失和惩罚的双重性质,根据公平原则和诚实信用原则,参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定,本院对违约金予以调减。被告张慧逾期支付第四期、第五期房款导致合同解除，违约金的计算以第四期房款1802752元、第五期房款2704127元为基数，分别自逾期之日计算至合同解除之日，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算，逾期贷款罚息利率是在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%,计算罚息利率为银行同期贷款基准利率的1.3至1.5倍,因自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，结合本案情况，本院认定违约金计算标准为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。计算如下：1.1802752元×4.75%/年×1.3÷365天/年×206天=62827元；2.1802752元×4.15%/年×1.3÷365天/年×207天=55157元；3.2704127×4.75%/年×1.3÷365天/年×25天=11437元；4.2704127×4.15%/年×1.3÷365天/年×207天=82737元，以上合计212158元（62827元+55157元+11437元+82737元）。对于被告提出的原告若退房应当支付被告已付房款占用期间的利息问题。本院认为，案涉合同约定了解除合同的条件，在条件成就后，原告济南恒大公司行使了解除权，解除了《济南市商品房买卖合同》，解除权是形成权，单方作出即可，在原告通知被告合同解除后，其应当退还已经支付的款项，原告并未退还，被告主张支付已付房款占用期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。因原告济南恒大公司只通知解除了《济南市商品房买卖合同》，已付房款占用期间的利息仅包括购房款及逾期支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司与被告张慧签订的《济南市商品房买卖合同》及附件（济南恒大帝景8号楼2-1201号房产）于2020年3月14日解除；二、原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司与被告张慧签订的《济南恒大帝景车位认购书》（编号0010756、0010757）于本判决生效之日解除；三、被告张慧于本判决生效之日起十日内支付原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司违约金212158元；四、原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张慧购房款4506880元；五、原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张慧车位款440000元；六、原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张慧购房款、车位款逾期付款违约金51453元；七、原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告张慧已付房款占用期间的利息（以4557491元为基数，2020年3月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。计算至本判决作出之日即2020年8月24日为77876元（4557491元×3.85%/年÷365天/年×162天））；八、驳回原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司的超出部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12514元，由原告济南恒大翡翠华庭置业有限公司负担11336元，被告张慧负担1178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  刘 科二〇二〇年八月二十四日法官助理  葛方俊书 记 员  姚目远