江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏民终299号 上诉人（原审原告、案外人）：贺锦玉，男，汉族，1972年1月15日出生，住江苏省盱眙县。 上诉人（原审原告、案外人）：周传花，女，汉族，1971年6月19日出生，住江苏省盱眙县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：徐金波，江苏维世德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：曹翠林，男，汉族，1957年12月1日出生，住江苏省泗洪县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈波，男，汉族，1977年6月5日出生,住江苏省盱眙县。 被上诉人（原审第三人）：江苏金和置业有限公司，住所地江苏省盱眙县淮河南路**。 法定代表人：罗平，该公司总经理。 上诉人贺锦玉、周传花因与被上诉人曹翠林、陈波、江苏金和置业有限公司（以下简称金和置业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2019）苏08民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人贺锦玉、周传花上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人已经实际占有涉案房屋，以享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应予支持。2、上诉人支付了应付房款。本案支付房款的方式不是一般的房屋购买方式，而是因为另案上诉人莫绪明一直为金和置业公司做工程，双方约定以金和置业公司应付莫绪明工程款来支付贷款，双方最终据实结算。至今金和置业公司尚欠莫绪明约四五百万元，双方尚未最终结算。双方购房的合作模式有经办人程雪松向法庭说明为准。金和置业公司以缓慢支付房贷来支付工程款，上诉人以工程款来购买涉案房屋，实现收回工程款及房屋投资的目的。目前涉案楼盘项目正在盱眙县人民政府问题楼盘领导小组监管过程中，公司不能随意处理该楼盘。因此，上诉人已经支付全部价款并实际占有，且对未办理过户登记手续没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。3、金和置业公司于2017年9月18日向原审法院出具的《函》是虚假、无效的。金和置业公司共三名股东，另外两名股东陈波和程雪松对函件内容均不知情，该函件的出具未达到代表2/3以上表决权股东通过，属于尚未成立的决议，且与该公司2017年12月13日的股东会决议内容矛盾，故即使案涉房屋属于金和置业公司，也不能依据该《函》将公司财产处分给股东陈波，用于偿还其个人债务。 本院经审理查明：曹翠林与陈波、马媛媛民间借贷纠纷一案，淮安中院于2014年6月19日作出（2013）淮中民初字第0161号民事判决：一、陈波于判决生效之日起十日内偿还曹翠林借款本金740.5万元,并按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率的四倍给付利息至实际付清之日止(利息起算日和本金数额分别为:1.2011年5月16日15万元;2.2011年6月12日20万元;3.2011年6月25日35万元;4.2011年7月8日20万元;5.2010年7月18日15万元;6.2010年7月19日10万元;7.2010年7月22日10万元;8.2011年7月13日37.5万元;9.2010年7月15日50万元;10.2010年12月21日150万元;11.2011年11月9日93万元;12.2011年1月7日30万元;13.2011年2月2日135万元;14.2011年3月15日120万元)；二、马媛媛在上述2010年7月15日至2010年7月22日的85万元本金及相应利息范围内与陈波共同承担还款责任。 因债务人未履行生效法律文书所确定的义务，曹翠林向淮安中院申请执行，该院于2014年8月21日立案执行，案号为（2014）淮中执字第0303号。2015年5月9日，该院作出（2014）淮中执字第0303号执行裁定书，裁定该院（2013）淮中民初字第0161号民事判决书本次执行程序终结。2015年11月18日，曹翠林申请恢复执行，该院立案执行，案号为（2015）淮中执恢字第00056号。 2017年9月18日，金和置业公司向淮安中院出具《函》称：“现有以下位于江苏省盱眙县城市桃源小区9栋601室、12栋601室、17栋1单元501室、16栋A110室、17栋A112室、17栋3单元601室、16栋502室、17栋A111室、16栋501室、17栋1单元601室、17栋A115室、9栋604室、17栋A113室、16栋2单元401室、16栋A107室、16栋A109室、12栋501室等17套房屋为我公司当年办理的假按揭，首付款和大部分按揭贷款是我公司偿还的，产权应属我公司所有。我公司愿意将以上房屋用于偿还本公司股东陈波所欠曹翠林的部分债务，请贵院处置。”2018年7月20日，淮安中院作出（2015）淮中执恢字第56号民事裁定书和协助执行通知书，裁定查封金和置业公司位于盱眙县城市桃源小区2栋404室、504室、9栋601室、604室、12栋501室、601室、16栋A107室、A109室、A110室、二单元401室、二单元501室、二单元502室、17栋A111室、A112室、A113室、A115室、一单元501室、一单元601室、三单元601室共计19套房产，并要求盱眙县住房与城乡建设局协助执行，查封期限为三年，自2018年7月20日至2021年7月19日止。盱眙县住房与城乡建设局在该执行裁定书、协助执行通知书送达回证上注明：部分房源轮候，大部分首封。2-404室、17-A111室、17-A113室、2-504室为轮候查封。案外人贺锦玉、周传花提出执行异议，主张其为上述房产中17幢1单元501室（以下简称涉案房屋）的所有权人，请求停止对涉案房屋的执行，解除查封。淮安中院作出异议裁定，驳回其异议请求。贺锦玉、周传花不服，提起本案诉讼。 贺锦玉、周传花一审诉讼请求：请求确认涉案房屋归其所有，将涉案房屋过户至其名下，停止对涉案房屋的执行，解除对于涉案房屋的查封。事实与理由：其在2010年1月与金和置业公司签订了商品房买卖合同，双方意思表示真实，房屋买卖合同合法有效。应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条或者《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等司法解释的规定，认定其对涉案房屋享有物权期待权。原告自购房后已经实际占有了该房屋，原告以享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉，应予支持。 被告曹翠林辩称，涉案房屋属于金和置业公司所有，商品房买卖合同虽经备案，但涉案房屋所有权并未转移，请求予以执行。 被告陈波未答辩。 第三人金和置业公司述称，金和置业公司与原告签订商品房买卖合同属于套取银行贷款的行为，并且一直由其偿还按揭贷款至2015年6月。 一审法院另查明，金和置业公司于2010年1月21日同贺锦玉、周传花签订商品房买卖合同。贺锦玉、周传花自认其未实际支付首付款，在2015年6月前相应住房贷款由金和置业公司支付，涉案房屋尚未办理产权初始登记。 再查明，案外人异议案件审查中，金和置业公司向淮安中院出具情况说明，载明：“针对我公司开发的城市桃源小区内17栋A115室、16栋A109室、9栋601室、16栋A107室、17栋501室、12栋601室等6套房产的实际情况做如下说明：上述6套房屋，为我公司在2010年年初为套取中国工商银行盱眙支行住房按揭贷款办理的虚假买卖手续，所有合同登记的客户没有缴纳首付款，并且由我公司偿还按揭贷款至2015年6月，后由于我公司经营不善无力还款，银行追究，上述合同登记人（借款人）继续还款。后由于我公司股东陈波愿意将上述房产偿还曹翠林部分债务，经公司讨论决定同意。” 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，涉案房屋虽尚未登记于金和置业公司名下，但金和置业公司已因建造房屋的事实行为取得了涉案房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理产权过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权转移登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告贺锦玉、周传花自认并未完全支付涉案房屋价款，且两原告至该院一审结束仍不能提供证据证实其已经合法占有涉案盱眙县城市桃源小区17幢1单元501室房屋，故对其排除该院对涉案房屋的执行、确认涉案房屋属其所有并将产权转移登记至其名下的诉讼请求，均不应支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决驳回贺锦玉、周传花的诉讼请求。 本院二审审理过程中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本案二审争议焦点为：上诉人贺锦玉、周传花对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 本院认为：第一，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。因此，案外人异议之诉的审理对象为案外人对执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。本案中，因第三人金和置业公司致函执行法院，自愿用该公司开发的涉案房屋偿还被上诉人陈波所欠曹翠林的部分债务，根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十四条规定，执行过程中，第三人向执行法院书面承诺自愿代被执行人履行生效法律文书确定的债务，申请执行人申请变更、追加该第三人为被执行人，在承诺范围内承担责任的，人民法院应予支持。执行法院对金和置业公司承诺代被执行人陈波履行债务的涉案房屋采取执行措施，并无不当。如金和置业公司的该代履行行为未经股东会决议，意思表示虚假或损害公司及其他股东和债权人权益，可由金和置业公司向执行法院提起执行行为异议，或由相关权利人依据《中华人民共和国公司法》的相关规定另行提起诉讼，不属本案执行异议之诉的审理范围，本案中不予理涉。上诉人以此为由请求排除对涉案房屋的执行，不符合执行异议之诉关于排除执行的相关规定，本院不予支持。 第二，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，上诉人贺锦玉、周传花请求排除执行涉案房屋，应举证证明其满足上述法定条件。根据上诉人的陈述，因莫绪明与金和置业公司之间存在工程款纠纷，故通过由上诉人与金和置业公司签订房屋买卖合同并取得按揭贷款的方式，用取得的房屋贷款支付工程款，该陈述与异议审查及一审审理中金和置业公司陈述的为套取住房按揭贷款办理虚假房屋买卖手续等内容能够相互印证，应认定为上诉人与金和置业公司之间并不具备真实的房屋买卖意思表示，其仅以签订房屋买卖合同的外观形式实现套取银行贷款偿还莫绪明与金和置业公司之间欠付工程款的真实目的，不应认定为上诉人与金和置业公司之间签订了真实合法有效的房屋买卖合同。其次，根据一审查明的事实以及上诉人的自认，上诉人并未实际支付首付款，办理贷款支付购房款后，直至2015年6月前相应的还贷款项均为金和置业公司支付，且莫绪明与金和置业公司之间的工程款尚未最终结算，该笔债权是否存在、数额多少均未确定，不符合以物抵债的法定条件，亦不能认定上诉人已经支付了全部购房款。第三，上诉人主张其已经实际占有涉案房屋，但并未举证予以证明。而第三人金和置业公司在一审审理中则主张虽然上诉人实际占有了涉案房屋，但系非法强占，该公司没有出具任何房屋交付手续，亦不认可上诉人的占有行为。因此，就算上诉人已经实际占有涉案房屋，但基于上诉人并未举证证明该占有行为具备合法性基础，本院认为上诉人并未满足在人民法院查封之前已经合法占有涉案房屋的法定条件。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人主张撤销一审判决，支持其排除对涉案房屋的执行、确认涉案房屋属其所有并将产权转移登记至其名下等上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人贺锦玉、周传花的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回贺锦玉、周传花的上诉，维持原判决。 二审案件受理费6402元，由上诉人贺锦玉、周传花负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐志容 审判员  李 晶 审判员  赵建华 二〇二〇年八月五日 书记员  杨 浩