四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2020）川0683民初1010号原告：夏敏，女，1975年12月6日出生，汉族，住四川省绵竹市汉。委托诉讼代理人：刘勇，四川升庆律师事务所律师。被告：四川暖居房地产策划营销有限责任公司，住所地四川省绵竹市。法定代表人：向小龙，该公司经理。委托诉讼代理人：陈明忠，男，1985年11月23日出生，汉族，住四川省德阳市罗江区，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵玉婷，女，1986年6月11日出生，汉族，住四川省绵竹市，系该公司员工。被告：钟邦军，男，1957年3月20日出生，汉族，住四川省绵竹市。被告：李丹，女，1989年2月24日出生，汉族，住四川省成都市新都区。原告夏敏与被告四川暖居房地产策划营销有限责任公司（以下简称暖居公司）、钟邦军、李丹房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告夏敏及其委托诉讼代理人刘勇、被告暖居公司的委托诉讼代理人陈明忠、赵玉婷、被告李丹到庭参加诉讼。钟邦军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。夏敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告暖居公司、钟邦军返还原告购房定金20,000元；2.判令被告暖居公司退还原告中介费4800元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请追加李丹为本案被告，并增加诉讼请求，即请求由被告李丹就返还原告购房定金20,000元的诉讼请求承担连带责任。事实和理由：贾岑（音）系原告女儿小时候的幼儿园老师，现在暖居公司任职。原告向贾岑表示过想购买一套二手房。去年12月份开始，贾岑带原告看房。后原告看上了钟邦军出售的案涉房屋欲购买。看房时，暖居公司告知原告房屋修建于2002年。2020年1月1日，原告与钟邦军签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买钟邦军所有的位于绵竹市紫岩街南段1栋4楼8号房屋（房产证号：字第×**，土地证号：竹国字第×××号），房屋面积为126平方米，价格为480,000元。原告在签订合同当天支付购房定金20,000元，在2020年1月19日支付购房首付款210,000元。后双方到绵竹市不动产登记中心办理产权转移登记时，原告才通过被告提供的产权证发现自己所购买的房屋的修建时间为1997年（双方在签订合同过程中，原告曾多次要求被告提供房权证，但被告拒绝提供，只承诺房屋的修建时间为2002年），便当即表示不再购买该房屋。经与被告暖居公司、钟邦军协商，被告退还了原告首付款210,000元，但却拒不退还20,000元购房定金。原告认为，被告钟邦军在签订房屋买卖合同的过程中故意不提供房权证，隐瞒房屋的修建时间，构成违约，应当退还原告支付的20,000元购房定金。被告暖居公司作为居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并向原告提供虚假情况，致使原告合法权益受损，其收取的中介费4800元应当退还，并应与被告钟邦军一起承担共同退还定金的责任。原告向二被告协商退款无果，致讼。本案审理过程中，原告了解到钟邦军系委托李丹代其出售案涉房屋。原告认为，李丹作为钟邦军的代理人在代理出售案涉房屋的过程中对原告具有欺诈、隐瞒的行为，应与钟邦军一起对20,000元购房定金承担连带偿还责任。另，庭审中查明，李丹并未到场参与签订合同。李丹陈述，系委托案外人曾强代签。其作为代理人代理钟邦军出售房屋却转托他人，其转托行为未获钟邦军同意，属于无权处分，案涉房屋买卖合同属无效合同。从此角度来看，各被告也应退还原告款项。暖居公司辩称，其按照约定为原告提供了相应的居间服务，应当获得相应的报酬。由于暖居公司同时对外出售的房源很多，工作人员是不会明确的讲房屋是哪一年的，也记不到那么准确。暖居公司员工带原告看房时，只是说过房子修建时间在2002年左右，具体的时间要看房产证（房产证在卖方处）。今年元旦节那天，原告及其家人先后两次实地看房，是在对案涉房屋很满意的情况下才于当天签的合同。签合同时，曾强（代李丹签合同的人）将其手机上的案涉房屋的房产证、土地证照片交给了原告一方进行传看，暖居公司也是按照片填写的合同。本案中，原告无故不履行合同，构成违约，其支付的定金及中介费均不应退还。钟邦军辩称，其早在2019年10月就通过绵竹市剑南镇六六六房屋中介服务部将案涉房屋卖给了向小龙。当时，双方未办理房屋过户手续，只是应买方的要求，由钟邦军与李丹办理了委托李丹出售案涉房屋的公证。钟邦军称，其并不清楚案涉房屋后来的出售情况。钟邦军认为，本案中原告要求退还定金，与其无关。李丹辩称，其系案涉房屋的实际权利人。其与暖居公司法定代表人向小龙系朋友关系，便委托向小龙通过六六六房产中介在钟邦军处购买了案涉房屋。当时，购房合同是由向小龙以其自己的名义与钟邦军签订的。李丹称，因其本人系“炒房子”的，故没有办理房屋过户手续，而是与钟邦军共同办理了由其代钟邦军出售案涉房屋的公证。同时，李丹让钟邦军为其提供了一个银行账号，以便其转卖案涉房屋时收款。后李丹委托向小龙出售案涉房屋。本案中，与原告之间的合同，系李丹委托曾强代签，20,000元定金也是让曾强代收。签合同前，李丹将房产证、土地证的照片发给了曾强，至于他们是否向买方出示，李丹表示不清楚。李丹表示，其在签订合同前后，并未同原告进行过接触，售房的一切事宜都是委托中介在办。其本人从未向原告表示过房屋是2002年修建，后来双方办理过户时，原告突然就说不买了，其也很纳闷。李丹认为，本案中原告无故违约，无权要求返还定金。本院经审理认定事实如下：贾岑（音）曾系原告女儿的幼儿园老师，在从事二手房中介工作。去年底，原告向贾岑表示，其欲购买一套二手房。2020年1月1日上午，贾岑带原告（及其女儿）到本案中所售房屋实地看房，原告表示初步购买意向。当日中午，原告又与其丈夫等家人再次实地看房，表示满意，决定购买案涉房屋。当日下午，原告（乙方）及其家人与暖居公司（中介方）、钟邦军（甲方）共同签订了《房屋买卖合同》。其中，中介方由暖居公司员工陈明忠签字，出卖方由李丹委托的案外人曾强签字。合同中的内容，除当事人签字外，由陈明忠填写。该合同约定，乙方购买甲方出卖的位于绵竹市剑南镇紫岩街南段1幢4楼8号房屋一套（建筑面积126平方米，房房产证号：字第×**，地证号：竹国用97字第×××号，房屋性质为划拨。经向绵竹市不动产登记中心核实，该房屋建成于1997年，房权证填发日期为1998年11月3日），合同价款为480,000元，付款方式为2020年1月1日付定金20,000元，银行面签或过户当日付首付款180,000元，剩余280,000元由乙方向银行申请按揭贷款。若银行审批贷款额度不足，由乙方以现金方式补差。合同约定的居间费为合同价款的2%即9600元，并由甲乙双方各承担4800元。合同第六条违约责任中约定，如甲方违约，应双倍返还乙方购房定金；乙方违约，则其交付甲方的定金作为违约金由甲方没收等内容。合同签订后，原告向出卖方支付购房定金20,000元（由曾强收取），向中介方支付中介费4800元。2020年1月20日，当事人相约到银行支付购房首付款，并到绵竹市政务服务中心办理房屋过户手续。当日，原告在绵竹浦发村镇银行营业部向出卖方指定的浦发银行账号（×********）转账支付了购房首付款210,000元（因原告申请贷款额度不足，首付款补差30,000元），并在农行绵竹剑南支行缴纳了办理案涉房屋过户的相关税费3589元。紧接着当事人前往绵竹市政务服务中心办理房屋过户手续。在排队等候办理的过程中，出卖方应原告要求出示了案涉房屋的房权证、土地证。原告称，其此时通过出卖方提交的产权证才得知案涉房屋的修建时间为1997年，而非2002年（原告称，出卖方及中介公司在出售房屋过程中，向其承诺案涉房屋的修建时间系2002年），便当即表示不再购买案涉房屋。后双方终止房产交易。2020年1月21日，案外人曾强通过其农行银行账户向原告以转账的方式退还购房首付款50,000元，以现金的方式向原告退还购房首付款160,000元。另查明，向小龙受李丹委托购买钟邦军出售的位于绵竹市剑南镇紫岩街南段1幢4层8号的住宅。该房屋建筑面积126平方米，房权房权证号：字第×**，土地证号：竹国用（**）字第×××号。2019年10月4日，向小龙以自己的名义与钟邦军、绵竹市剑南镇六六六房屋中介服务部签订了《房屋买卖合同》，合同价款为337,000元。其中，合同第十三条补充条款中约定，因买受人无法办理按揭贷款流程，双方约定于10月6日前至公证处办理委托公证，钟邦军为买受人留工商银行卡一张，并在买受人办理完银行按揭流程之前不得将该银行卡挂失、冻结，买受人不得将银行卡用于其他用途等内容。2019年10月5日，钟邦军与李丹在绵竹市公证处办理了委托公证。双方公证的《委托书》的主要内容：钟邦军委托李丹代为办理案涉房屋出卖的相关事宜，包括代为签订房屋买卖合同、代为办理房屋过户手续等。其中，《委托书》第八条约定，若购房人需以按揭贷款方式购房，则由受托人（李丹）按照贷款银行的要求办理与按揭贷款购房相关的一切事宜。该房屋的首付款及银行支付的按揭贷款均存入委托人（钟邦军）在绵竹浦发村镇银行设立的账户（账号：×********），委托人的账户由受托人提供。后钟邦军将前述银行卡交由李丹持有。以上事实，有原、被告的当庭陈述，当事人的身份信息、李丹委托曾强以钟邦军名义与原告签订的《房屋买卖合同》及附件、房产中介专用收据两张（原告付购房定金及中介服务费的收据）、浦发村镇银行借记卡交易明细清单1份、中国农业银行银行卡交易明细清单2份、李丹委托向小龙与钟邦军签订的《房屋买卖合同》（复印件）、四川省绵竹市公证处公证书[（2019）川竹证字第×××号，复印件]、本院于2020年6月19日对夏敏、曾强、陈明忠（暖居公司员工）、李丹进行询问制作的询问笔录4份，本院于2020年6月29日对曾强补充进行询问制作的询问笔录、对钟邦军进行询问制作的询问笔录等证据在卷予以证实。以上证据，经庭审审核属实，本院予以认定并在卷佐证。本院认为，本案系出卖人与买受人通过居间人提供的居间服务进行二手房交易的过程中发生的纠纷。其中，存在两种不同的法律关系，即出卖人与买受人之间的房屋买卖合同关系和出卖人、买受人与居间人之间的居间合同关系。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》（法〔2011〕42号）第三条第3项规定，同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。本案中，原告在诉请各被告返还购房定金的同时还请求居间人退还居间服务费，根据前述规定，本案的案由应确定为房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷。结合当事人的诉辩意见及举证、质证情况来看，本案中双方当事人的争议焦点为：1.本案应否适用定金罚则；2.原告请求居间人退还居间费及返还购房定金的诉讼请求，应否支持。现本院就双方当事人的争议焦点分析认定如下：首先，李丹委托案外人曾强以案涉房屋登记权利人钟邦军的名义与原告签订的房屋买卖合同有效。诉讼过程中，原告提出，与其签订合同的案外人曾强未经权利人（钟邦军）事先授权，事后也未获追认，其行为构成无权处分，双方签订的房屋买卖合同属无效合同。从查明的事实来看，李丹从钟邦军处购买案涉房屋后为便于转卖并未与钟邦军办理房屋过户手续，而是以公证的方式由钟邦军委托其出卖案涉房屋。也就是说，虽然案涉房屋仍然登记在钟邦军名下，但其实际权利人已是李丹。从此角度而言，本案中案涉房屋的实际权利人李丹委托案外人曾强代其与原告签订合同并收受购房定金，并不构成无权处分。况且，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。（民法典第五百零三条进一步规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。）本案中，钟邦军委托李丹出卖案涉房屋并办理与出卖房屋相关的一切事宜，而李丹已经按照曾强与原告签订的合同收受购房定金及首付款并欲配合原告继续办理案涉房屋的过户手续。只是因原告临时毁约，才致案涉房屋买卖合同不能得以继续履行。换言之，即使认为曾强代签合同构成无权代理，也因李丹代理钟邦军履行合同义务和接受原告交付的购房首付款而使得争议的案涉合同对合同双方发生法律效力。其次，本案应适用定金罚则。合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告与出卖人及居间人签订的房屋买卖合同第六条违约责任中约定“如甲方违约，应双倍返还乙方购房定金；乙方违约，则其交付甲方的定金作为违约金由甲方没收等内容”，此约定合法有效，现原告终止履行房屋买卖合同构成违约，本案依法适用定金罚则。基于此，原告作为给付定金的一方，不履行约定的合同义务，无权要求返还定金。其请求出卖方（实际卖房人李丹，名义卖房人钟邦军）返还其购房定金的诉讼请求，没有法律依据，本院依法不予支持。对于原告提出，出卖人存在故意隐瞒案涉房屋修建时间，涉嫌欺诈的意见。从查明的事实来看：其一，案涉房屋原本就是李丹委托暖居公司法定代表人向小龙代其购入，暖居公司应当知道案涉房屋的房龄等具体情况，不存在出卖方向居间人提供虚假情况，进而误导买受人的情形。其二，曾强代李丹与原告进行签约时，出示了案涉房屋的房权证、土地证的照片（且暖居公司员工据曾强提供的照片填写了合同内容，并在签约前交给原告及其家人进行传阅），并无故意向原告隐瞒案涉房屋房龄的情形。原告提出的相关意见，没有事实依据，本院不予采纳。最后，关于暖居公司应否退还居间费及返还原告购房定金的问题。暖居公司称，其在向原告提供居间服务过程中，仅告知原告案涉房屋的修建时间在2002年左右，并未承诺过具体的修建时间。签约时，暖居公司向原告出示了出卖人提供的房权证、土地证的手机照片，也将房权证号及土地证号填写于合同之中，并将合同交予原告进行了核实（原告通过填写的土地证号应当知道案涉房屋的修建时间是在19**年）。在整个签约过程中，原告也从未表示过，若是97年的房子就不买。事实上，原告及其家人先后两次到案涉房屋实地查看后表示满意，暖居公司才组织其与出卖人签约。暖居公司认为，其已经按约履行居间服务并促成合同成立，其收取的报酬不应退还。另，原告无故终止交易，构成违约，本案应适用定金罚则，原告无权要求返还已付购房定金。对此，原告称，其系过于信赖居间人，才在未充分核实所购房屋修建时间等重要事项的情况下匆忙签约。之后，其向暖居公司相关人员再次进行核实时，居间人也一再表示房屋修建时间就是在2002年。正是出于对暖居公司的信任，原告才将210,000元首付款支付给了出卖方并缴纳了部分税费。而在等待办理房屋过户手续的过程中，原告才通过出卖人提供的产权证发现所购房屋的实际修建时间与居间人承诺的时间严重不符，遂终止交易。根据合同法第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。可见，居间人向委托人如实报告其调查获取的与订立合同相关之事项系其法定义务。同时，这也应是其据之获得报酬的前提或基础。本案中，双方争议的房屋修建时间（即房龄）确实会对二手房成交及价格等因素产生重大影响。而从前文本院对双方的诉辩意见的梳理及本案查明的事实情况来看，原告也确系因得知案涉房屋的修建时间与其所认识到的情况不符后立即终止了与出卖人之间的二手房交易。可见，双方争议的案涉房屋修建时间已足以影响原告是否签订房屋买卖合同。本院认为，本案中双方争议的案涉房屋的修建时间问题应当认定为居间人需向委托人如实报告的与订立合同相关的重要事项，暖居公司作为居间人应当将其调查核实的相关情况如实报告予原告。就查明的情况来看，原告所购买的案涉房屋实际是由暖居公司的法定代表人向小龙受李丹的委托从钟邦军处购入，暖居公司应当知道案涉房屋的房龄，而其在提供居间服务时却因公司内部管理的疏忽未如实向原告报告这一事实，在签约时也未能正确引导原告注意审查出卖人的权利凭证（签约时，出卖方仅提供了房屋权利凭证的手机照片），导致原告因疏忽（按原告所称，就是其过于相信居间人）未能认真核实案涉房屋房龄最终也因此而终止案涉房屋买卖合同。暖居公司的上述行为损害了原告的合法权益，无权向原告主张居间报酬，其已收取的报酬，应予退还。对于原告主张暖居公司返还其购房定金的问题。本院认为，暖居公司不是房屋买卖合同的当事人，购房定金也非其收取，原告无权要求暖居公司返还购房定金。合同法第四百二十五条第二款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。基于前述法律规定，原告可以向暖居公司主张损害赔偿。那么，原告的损害赔偿请求应否得到支持呢？本院认为，基于暖居公司丧失居间报酬请求权的前提下，原告的损害赔偿请求，不应再得到支持。理由如下：从查明的事实来看，虽然暖居公司因公司内部管理疏忽未将掌握的案涉房屋房龄情况如实报告予原告，但其并不存在故意隐瞒案涉房屋房龄或者向原告提交虚假房龄的情形。从原告提供的与暖居公司员工的微信聊天记录来看，暖居公司在提供居间服务的过程中告知原告案涉房屋的修建时间在2002年左右，但也进一步称需以房屋权利凭证上的时间为准。同时，暖居公司系在原告及其家人先后两次实地看房表示满意的前提下组织双方当事人签约，此时，暖居公司误以为原告对房屋房龄不会有特殊要求而疏忽未将房屋的房龄情况告知原告，虽存在一定的过错，但也可以理解。况且暖居公司在组织双方签约时，已将案涉房屋的房权证号、土地证号等关键内容填写在合同中并将合同交予原告及其家人传阅。若此时原告能仔细核实合同内容，理应看到房屋的修建时间是在1997年左右，而非2002年左右。从此点来看，原告自身存在重大过错。从前述分析来看，否定暖居公司的居间报酬请求权已经与其存在的过错相适应，本案中原告未能收回购房定金的损失，由其自担为宜。综上所述，原告请求三被告返还或赔偿其20,000元购房定金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告请求暖居公司退还4800元中介费的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、四川暖居房地产策划营销有限责任公司应于本判决生效之日起五日内退还夏敏中介费4800元；二、驳回夏敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，减半收取计210元，由原告夏敏负担169元，被告四川暖居房地产策划营销有限责任公司负担41元。原告应负担部分，已先行预付。被告应负担部分，由其在本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  江永强二〇二〇年八月十九日书记员  李诗晗