青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初2769号原告：李炳祥，公民身份号码：×××，男，汉族，1971年9月13日出生，青海省海东市平安区公安局特巡大队副队长，住青海省海东市。被告：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714，住所地：西宁市城中区城南新城大道**。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，公民身份号码：×××，男，1994年10月3日出生，土族，住西宁市。被告：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：91630104595031067U，住，住所地：青海省西宁市城**西川南路****楼**/div>负责人：南积勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，公民身份号码：×××，男，1994年10月3日出生，土族，住西宁市。原告李炳祥与被告青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称“庄和公司”）、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称“庄和西宁分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李炳祥，被告庄和公司、庄和西宁分公司的诉讼代理人甘发财均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李炳祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房向原告支付违约金350813元(自2016年1月1日至2020年6月30日共计1643天的违约金)；2.判令被告支付原告非法占用原告办证费用共计23637元的利息2488元（自2015年12月5日至2020年6月30日）；3.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：2014年5月16日，原告与被告签订了合同编号：YS01912XX的《商品房预售合同》，根据合同约定，被告应于2015年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将位于青海省西宁市××区商品房交付原告使用。该商品房每平方米单价8134.7元，建筑面积65.62平方米，共计该房款总金额为533799元，原告已经按照合同约定支付被告全部房款(首付413799元，按揭贷款120000元)，原告并于2015年12月5日支付被告其他费用23637元(包括购房契税1604元，印花税267元，公共维修基金5906元，登记费550元，测绘费用900元)。按照合同第九条第二项的规定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金。截至起诉日，原告已经按照合同约定向被告支付所购商品房全部款项，但未收到被告相关商品房推迟交付原因的任何通知、道歉和解释。被告违约以来，原告驾车从40公里外的异地往返被告售楼部、行政办公室等地约15余趟次，咨询该商品房交付日期以及违约金兑现承诺等相关事宜都一无所获，就售楼部搬迁了三个地方，部分销售人员换了两至三茬。原告曾多次找到被告的行政办公室，得到的说法是“此事不归他们管找售楼部”，到售楼部得到的说法是“再等一段时间就竣工了或找领导请示后再回复”，总是以种种理由进行推脱搪塞，不是真心实意解决问题，最终还是没有得到被告方任何答复，反映的问题一拖再拖不了了之。目前被告何时交房仍无法确定，按理说，被告作为长期从事建筑行业且有多年丰富经验的开发商，对交房应该有合理的预期，原告也是基于(早期盈利)这一考虑，为减少贷款，向亲戚朋友四处借钱，但没想到因被告的违约造成原告边还贷款边向亲戚朋友还钱的局面，让原本拮据的生活雪上加霜。基于被告商品房售卖期间给原告的盈利承诺和广告宣传，让原告选择了该房产却放弃了在此地段购买住宅用房的打算。被告这种不负责任的做法不仅给原告的工作、生活造成了严重的不便和影响，也严重透支了被告的良好信誉。此外，商铺带有明显的盈利性，经走访调查，该商铺地段的其他商铺同期收益远远高于该合同违约的赔偿标准，就连该地段的住房由2015年的每平方米5000多元飙升到现在的每平方米15000元左右，原告当初的美好预期因被告的违约行为全部落空，所以说被告违约的经济赔偿不能弥补原告的实际经济损失，多项证据表明被告存在明显过错，被告理应遵守合同约定，按日向原告支付已交付房价款每日万分之4的赔偿违约金。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实充分明确，给原告带来经济、时间及生活上的多重损失和困扰，严重损害了原告的利益。综上所述，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告庄和公司、庄和西宁分公司共同辩称，1.因施工方工期延误，致使被告无法交房。原告主张的违约金过高，高于实际损失，请求法院进行调整。2.原告既然主张了违约金，就不能再主张利息损失，被告不存在非法占有原告缴纳的费用的情况；3.被告只承担本案部分诉讼费，而不是全部的费用。经本院审理查明，2014年5月16日，李炳祥（买受人）与庄和西宁分公司（出卖人）签订《西宁市商品房预售合同》，合同编号：YS01912XX，房屋代码：531355，合同约定李炳祥购买庄和西宁分公司开发的位于西宁市××区不动产，建筑面积65.62㎡，房屋单价8134.7元/㎡，总价款533799元。合同第八条约定出卖人于2015年12月30日前将符合约定的商品房交付买受人使用；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限届满第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之4的违约金。合同第十五条约定，出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》：3.买受人委托出卖人办理，并将办理《房屋所有权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.因买受人未全额付清房款及相关配套费用或未能提供完备的产权登记所需资料而导致产权登记手续不能如期办理，出卖人不承担赔偿责任。合同签订后，原告李炳祥按约付清了全部购房款，至今案涉房产尚未竣工验收合格，未交付原告李炳祥。另查明，2015年11月27日，被告庄和西宁分公司向原告李炳祥通知交纳购房契税、印花税等费用，用于办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，2015年12月5日，原告李炳祥向被告庄和西宁分公司交纳购房契税16014元、印花税267元、公共维修基金5906元、登记费550元、测绘费用900元，合计23637元。庭审中，被告庄和西宁分公司自认上述款项收取后，尚未用于办理产权证书。本院认为，李炳祥与庄和西宁分公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方均应按约定履行各自义务。本案中，李炳祥已按约定履行支付全部购房款的合同义务，庄和西宁分公司未按约定的期限将验收合格的房屋交付给李炳祥，应承担违约责任。根据本院审理的涉及庄和西宁分公司系列案件，已经查明庄和西宁分公司就其开发建设的财富广场项目整体经营秩序一直未能建立，致使庄和西宁分公司无法按照《商品房预售合同》的约定完成商业用房的交付，双方当事人通过签订和履行合同想达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结局，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定以及《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，庄和西宁分公司在履行本案《商品房预售合同》过程中由于市场、资金等因素，无法在合同约定的期限内履行交付商业用房的义务，固然要承担全部违约责任，但这一客观情况是庄和西宁分公司、李炳祥在签订合同时不可能预见到的。在此情况下，如果依照合同的约定履行，庄和西宁分公司需承担2016年1月1日至2020年6月30日近350000元的违约金，占原告李炳祥已付房款533799的约65%，对庄和西宁分公司而言承担的违约责任过重，有悖于合同法的基本原则，庄和西宁分公司提出对违约金标准予以降低，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。虽然涉及庄和西宁分公司的系列案件已有生效民事判决书，但从诉讼的社会效果和法律效果考虑，促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，既是对违约方违约行为的惩罚也保护守约方的合法民事权益，两者之间应有一定的平衡。结合双方合同中约定的商业用房的产权性质，从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，应依照情势变更原则、公平原则、诚实信用原则，同时考虑此次疫情的影响因素，对双方约定的违约金予以调整。李炳祥的直接损失实际为已交纳房款的利息损失，在无证据证实存在其他损失的情况下，本院认定庄和西宁分公司请求减少违约金的理由成立，本院酌定违约金按年利率6%支持，自2016年1月1日至2020年6月30日的违约金，应计算为533799元*6%/12个月*54个月=144125.73元，本院予以支持。关于原告主张被告支付占用办证费用共计23637元的利息2488元（自2015年12月5日至2020年6月30日）。本院认为双方签订的《商品房预售合同》中对办理不动产权证书的具体时间没有约定，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；”的规定，被告本应按照合同约定于2015年12月30日交房，并于2016年4月1日前为原告办理不动产权证书，因被告庄和西宁分公司未按约定期限交付房屋，是导致原告无法按期取得不动产权利证书的直接原因，被告应承担未按期办理产权证书的违约责任，原告主张被告支付占用办证费用的利息损失于法有据，以办证费用23637元为基数，自2016年4月1日至2020年6月30日参照人民银行同期存款（整存整取利率）2.75%计算，原告诉求的2488元于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因庄和西宁分公司是庄和公司的分支机构，不具备法人资格，上述款项应当由庄和西宁分公司承担，不足以承担的，由庄和公司承担。综上所述，被告庄和公司、庄和西宁分公司应当支付原告自2016年1月1日至2020年6月30日的逾期交房的违约金144125.73元，以及自2016年4月1日至2020年6月30日占用办证费用的利息损失2488元。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司支付原告李炳祥自2016年1月1日至2020年6月30日的逾期交房的违约金144125.73元；二、被告青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司支付原告李炳祥自2016年4月1日至2020年6月30日占用办证费用的利息损失2488元；以上合计146613.73元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6562元，减半收取计3281元，由被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海省庄和房地产开发有限公司负担1371元，原告李炳祥负担1910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审  判  员 李  成  玲二〇二〇年八月四日法 官 助 理 郭  雪  青书  记  员 张  洪  彬本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。