江苏省扬中市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1182民初776号 原告（案外人）：王国英，女，1972年4月2日出生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：胡圣民，江西友民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊桂玲，江西友民律师事务所律师。 被告（申请执行人）：孙华，男，1971年5月22日出生，汉族，江苏省扬中市人，住扬中市。 委托诉讼代理人：朱剑，江苏固维律师事务所律师。 第三人（被执行人）：张福荣，男，1959年12月12日出生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市。 原告王国英与被告孙华、第三人张福荣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告王国英及其委托诉讼代理人胡圣民和被告委托诉讼代理人朱剑到庭参加诉讼。第三人张福荣经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王国英向本院提出诉讼称，扬中市人民法院作出的（2020）苏1182执监1号《执行裁定书》错误，依法应予纠正，理由如下：1.原告与第三人张福荣在已经结算、等额抵消5661760元的前提下，签订房屋抵债合同及房屋抵债合同之补充协议，这与一般未经结算的借款双方在借款合同中径行约定当借款人无力偿还出借人款项时，直接将房屋抵给出借人的情形明显不同；2.扬中市人民法院仅根据房屋抵债合同的违约条款，就当然认为原告在案涉房屋过户前对案涉房屋不享有所有权，明显忽视了已通过以房抵债方式等额抵消了原借款关系产生的金钱之债的事实；3.扬中市人民法院不能因房屋抵债合同中约定了抵债合同无效的违约救济条款，就当然认定该合同无效；4.扬中市人民法院忽视了房屋抵债合同中违约条款的适用前提，将该合同认定系借贷关系的担保合同，属断章取义，认定片面，罔顾事实。现原告作为案外人，提出本案执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，扬中市人民法院应对案涉房屋停止执行、解除查封，并确认案涉房屋的所有权归原告享有。请求：1.判令撤销（2020）苏1182执监1号《执行裁定书》，依法确认位于南昌万达城N区27号办公楼1702、1705、1706、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1716室共11套房屋的所有权归原告所享有；2.判令撤销（2018）苏1182民初2093号民事裁定与（2018）苏1182民初2225号民事裁定，立即停止对上述房产的执行，并解除对上述房产的查封；3.本案诉讼费由被告承担。 被告孙华辩称，1.案涉11套房屋是第三人张福荣在房管部门进行备案登记，只是没有办理正式的产权证，故该等房产应当属于第三人张福荣所有，法院当然可以依法查封；2.原告在本案中的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具体理由在庭审和法庭辩论时阐述。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人张福荣未作陈述。 经审查查明，2016年12月22日，第三人张福荣与开发商南昌万达城投资有限公司就南昌万达城N区地块27#办公楼1702、1705、1706、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1716室房产办理了买卖合同网签登记备案，但未领取不动产权证书。 2018年5月21日，本院立案受理了孙华（原告）诉张福荣（被告）、李洪明（第三人）民间借贷纠纷一案[案号：（2018）苏1182民初2093号]。同年5月23日，本院根据孙华的申请，作出（2018）苏1182民初2093号民事裁定：冻结张福荣银行存款660万元或查封、扣押等值财产。同年5月30日，本院还作出（2018）苏1182民初2093号协助执行通知书，载明：一、预查封张福荣名下所有的位于南昌万达城Ｎ区地块）27#办公楼1702、1705、1706、1707、1708、1711、1712、1713、1714、1715、1716室的房产；二、查封期间，不得办理上述财产的买卖、抵押、转让等手续；三、查封期间为三年，自2018年5月30日至2021年5月29日。同日，本院向南昌市不动产登记中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书。 2018年6月1日，本院立案受理了孙华（原告）诉张福荣（被告）、金瑞祥（第三人）、杨建昌（第三人）民间借贷纠纷一案[案号：（2018）苏1182民初2225号]。同年6月4日，本院根据孙华的申请，作出（2018）苏1182民初2225号民事裁定：冻结张福荣银行存款260万元或查封、扣押等值财产。同年6月14日，本院还作出（2018）苏1182民初2225号协助执行通知书，载明：一、查封张福荣名下所有的位于南昌市红谷滩新区红谷中大道1619号南昌国际金融大厦B栋2707室、南昌市红谷滩新区凤凰中大道1000号南昌万达中心B2写字楼2302室、南昌市西湖区中山路150号地王广场2310室、南昌市红谷滩新区红谷天地商城3#、4#、5#、6#第一街区商业办公综合楼F305室的房产；二、查封期间，不得办理上述财产的买卖、抵押、转让等手续；三、查封期间为三年，自2018年6月14日至2021年6月13日。同日，本院向南昌市不动产登记中心送达上述民事裁定书和协助执行通知书，南昌市不动产登记中心在送达回证备考栏签署：“1、3查封，有抵押；2、4轮候查封，有抵押”。 2018年9月27日，案外人王国英（即本案原告）向本院提出书面查封异议申请书，请求本院解除对案涉11套房屋的查封。本院以王国英对保全裁定不服，进行复议，并于2018年11月22日作出（2018）苏1182民初2093、2225号民事裁定：驳回王国英的复议请求。2018年12月18日，王国英向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2019年6月17日作出（2018）苏1182民初4686号民事判决，驳回王国英的诉讼请求。王国英不服，提起上诉。江苏省镇江市中级人民法院经审查，认为本院将王国英所提案外人执行异议错误定性为对保全裁定不服所提复议，属定性错误，应当通过执行监督程序予以纠正，从而作出（2019）苏11民终2849号民事裁定：“撤销扬中市人民法院（2018）苏1182民初4686号民事判决；二、驳回王国英的起诉”。2020年1月2日，本院通过执行监督程序立案，案号为（2020）苏1182民初执监1号。2020年3月18日，本院作出（2020）苏1182执监1号执行裁定：“一、撤销本院（2018）苏1182民初2093、2225号民事裁定；二、驳回王国英的异议请求”。王国英不服该执行裁定，向本院提起执行异议之诉（即本案诉讼）。 另查明，原告提供的其与第三人张福荣签订的借款合同分别载明：1.2017年6月3日，第三人张福荣向原告王国英借款1000000元，借款期限为12个月，自2017年6月3日起至2018年6月2日止；2.2017年6月18日，张福荣向王国英借款2600000元，借款期限为12个月，自2017年6月18日起至2018年6月17日止；3.2017年6月28日，张福荣向王国英借款2700000元，借款期限为6个月，自2017年6月28日起至2017年12月28日止。上述三份借款合同均还载明：月利率1.5%，服务费2.5%，借款人张福荣以其所有的位于南昌万达城Ｎ区房屋（共计11套）等不动产提供担保。 原告提供的其与第三人张福荣于2018年5月5日签订房屋抵债合同一份，载明：甲方为张福荣，乙方为王国英；甲方将其以抵工程款方式获得的位于南昌万达城Ｎ区，折抵向乙方的借款6061760元；甲方于本合同签订之日起即视为将房屋所有权交于乙方，在未办理完过户手续前应协助乙方取得当前房屋的使用权（如先交付钥匙等）；因开发商还没办理完南昌万达城N区楼盘产权证办理所需的相关手续，上述抵债的房屋甲方暂时还不能与乙方办理产权变更手续，待该楼盘具备办理产权证和变更产权登记时，甲方在不收取任何费用、报酬的前提下，无条件积极予以配合乙方办理产权证相关手续，并不得以任何理由进行拖延，在办理产权登记过程中所需要交付的费用由甲方交付；甲方如未按本合同第三条约定将上述房屋的产权变更到乙方名下，则双方以房屋折抵所欠借款的协议无效，之前的债务关系不仅将维持不变，甲方还将因此赔偿合同约定所折抵款总额5%的违约金；本合同签订后，即视为乙方获得了本合同上述所有房产的使用权，甲方须于合同签订后3日内协助乙方能够行使房屋的使用权；待具备上述房屋产权变更条件时，甲方必须配合乙方办理上述房屋产权变更相关事宜，办理期限视有关办理房屋产权机构的时限为准，上述房屋产权全部按合同变更结束后，该合同效力仍及于该房屋。同年5月9日，张福荣与王国英就上述房屋抵债合同又签订补充协议一份，载明：张福荣抵给王国英的11套公寓办理房产证过程中所需缴纳的费用（维修基金、契税等）共计约400000元左右，由王国英代为缴纳，6061760元减去400000元等于5661760元，即此前双方所签房屋抵债合同中的抵债总额为5661760元。 原告在本案中陈述：1.其出借给第三人张福荣合计700余万元（第三人张福荣现已偿还100余万元，尚欠650余万元未还），均系其自有资金，通过银行转账和现金方式交付，借款利率为月利率1.5%、服务费为2.5%，刚开始的时候，第三人张福荣付了一部分，但后来就没有支付了，之后第三人张福荣就将案涉房屋抵债给其；2.第三人张福荣已向其交付了案涉11套房屋的钥匙，其已入住并以业主身份缴纳物业费、与物业公司签订相关协议，房屋的维修基金、契税、印花税等费用也是其缴纳。对此，原告向本院提交了完税证明、缴费发票、银行卡交易明细对账单、居住证明、业主信息登记表、南昌万达城前期物业管理服务协议、物品交付确认单等材料予以证明。 又查明，2019年9月6日，原告王国英就本案事实在（2019）苏11民终2849号民事案件中向江苏省镇江市中级人民法院陈述：其出借给张福荣的款项是由银行贷款、出售自己的房屋的钱以及做生意经营二手房租赁获得的租金组成，其中自有资金将近200万元。 庭审中，原告主张第三人张福荣从未见过被告，亦未向被告借款，他们之间是严重的套路贷，现其已向公安机关举报；实际上，第三人张福荣只借了祝增保100余万元，其他都是虚构债务，祝增保为了让利息合理化，请了四个人（即被告孙华及李洪明、金瑞祥、杨建昌）进行套路贷诉讼，还请了黑社会威胁第三人张福荣，目前公安机关已在调查。原告对此未能向本院提供书面证据。针对原告的该主张，本院亦查询了虚假诉讼智能预警系统，未发现被告孙华为“省法院民五庭2018年度职业放贷人名录人员”。 审理中，第三人张福荣经本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，故本院对其依法进行了缺席审理。 本院认为，虽然原告在庭审中主张被告与第三人张福荣之间存在套路贷，但未能提供证据予以证实，且本院经查询虚假诉讼智能预警系统，亦未发现被告孙华为“省法院民五庭2018年度职业放贷人名录人员”，故本院对原告的该主张不予采信。 本案的争议焦点：原告对案涉11套房屋是否享有物权期待权。原告主张根据其与第三人张福荣签订的房屋抵债合同及补充协议，并已代第三人张福荣交纳维修基金、契税等，且占有房屋，理应对案涉11套房屋享有所有权，足以排除（2018）苏1182民初2093号、（2018）苏1182民初2225号民事案件的执行。本院认为，案涉房屋抵债合同及补充协议的效力，应当取决于原告对第三人张福荣是否享有合法有效之债。换言之，原告与第三人张福荣之间是否存在合法有效的民间借贷关系。根据原告提供的现有证据及其在（2019）苏11民终2849号民事案件中的陈述，并不能证明原告全部出借资金均来源正当及合法，故本院在本案中无法认定原告与第三人张福荣之间的民间借贷关系是否合法。因此，原告的该主张不能成立，本院不予支持。 退一步讲，即使原告与第三人张福荣之间存在合法有效的民间借贷关系，但案涉房屋抵债合同及补充协议签订时尚有部分借款未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距，会导致双方利益显失公平，甚至可能损害第三人张福荣的其他债权人的合法权益，据此，案涉房屋抵债合同及补充协议不符合合同合法性的规定，原告不能直接根据该房屋抵债合同及补充协议由债权转化为物权。再言，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，由此可见，原告能够提出异议的必须系登记在被执行人即本案第三人张福荣名下的不动产，第三人张福荣与开发商系基于建设工程价款而以物抵债获得案涉11套房屋，而案涉11套房屋目前仍在开发商南昌万达城投资有限公司名下，尚未办理过户登记至第三人张福荣名下，第三人张福荣对案涉房屋享有的仅是物权期待权（即准物权），并非法律意义上的物权，故原告请求确认案涉11套房屋归其所有，并主张其对该等房屋享有排除执行的权利，不符合上述法律规定，依法亦不应予支持。 第三人张福荣经本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，应承担对己不利的法律后果。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告王国英的诉讼请求。 案件受理费51432元，由原告王国英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  曹顺贵 人民陪审员  夏 香 人民陪审员  王 琳 二〇二〇年八月二十八日 法官 助理  杨海燕 书 记 员  蔡菁菁 本案援引法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。