广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2020）粤71行终1914号上诉人（原审原告）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地:广东省广州市天河区*******、17楼，统一社会信用代码914***********662T。负责人：印建民。被上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局。住所地:广东省广州市越秀区******，统一社会信用代码11440100MB2C91103Q。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：卢绮晴，该局工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。原审第三人：罗朝晖，男，汉族，1970年8月30日出生，住广东省广州市白云区***********，公民身份号码430************514。原审第三人：中山市迪山电器有限公司。住所地：广东省中山市***************，统一社会信用代码914************427。法定代表人：陈卫炎，经理。上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）因与被上诉人广州市规划和自然资源局（以下简称市规划资源局）注销登记决定一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初2603号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2001年8月1日，原广州市国土局房地产管理局作出《广州市房地产抵押登记证明书》，对荔湾区黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑银洋阁B1008（即涉案房产）的抵押登记依法确认并以备（2001）字31178号登记在案，抵押权人为中国建设银行广州市东环支行（以下简称建行东环支行），抵押人罗朝晖，主债权金额人民币48万元。2013年8月14日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第1182号民事判决，查明涉案房产由广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）于2001年7月17日出售给罗朝晖，并于2001年8月9日在房屋管理部门办理了买卖合同登记备案手续；2004年3月25日，中山市迪山电器有限公司与金辉洋公司签订涉案房产的认购书及买卖合同，总房价款为530000元，中山市迪山电器有限公司向金辉洋公司支付购房款548815元后接收并使用涉案房产至今；认定金辉洋公司与罗朝晖的行为属以合法形式掩盖非法目的，双方买卖涉案房产的行为无效；判决金辉洋公司与罗朝晖买卖涉案房产的行为无效。2018年9月13日，广州市荔湾区人民法院作出（2018）粤0103民初4998号民事判决，判决确定中山市迪山电器有限公司与金辉洋公司对涉案房产存在合法有效的商品房买卖合同关系。东方资产广东分公司与罗朝晖、金辉洋公司、中山市迪山电器有限公司等借款合同纠纷一案，广州市白云区人民法院作出（2016）粤0111民初10338号民事判决，判决解除建行省分行与罗朝晖于2001年8月22日签订的《楼宇按揭合同》；金辉洋公司与罗朝晖清偿贷款本金、利息、罚息、复利等债务；驳回东方资产广东分公司关于对涉案房屋优先受偿权的诉讼请求。案经二审，2018年5月18日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终23347号民事判决，查明2001年8月22日，中国建设银行广东省分行（以下简称建行省分行）与罗朝晖签订《楼宇按揭合同》，罗朝晖以其与金辉洋公司签订的商品房预购销合同项下的涉案房产抵押给建行省分行作为贷款担保，建行省分行向罗朝晖提供贷款48万元；2001年8月1日，原广州市国土局房地产管理局向建行东环支行发出了上述房产的《广州市房地产抵押登记证明书》；2001年8月28日，建行东环支行作为上述合同的经办银行，依约发放了贷款48万元；2001年10月26日，建行东环支行并入中国建设银行广州市白云支行；2004年6月28日，中国建设银行广州市白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将该行对290房借款人（包括罗朝晖）共计290笔借款合同项下相关债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，2004年11月29日，东方资产广东分公司与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，中国信达资产管理公司广州办事处将其对290房借款人（包括罗朝晖）共计290笔借款合同项下相关债权转让给东方资产广东分公司；认为涉案房产的《广州市房地产抵押登记证明书》载明以预购商品房或者在建房屋抵押登记的，房屋竣工后抵押关系尚未终止的，抵押当事人应当在房屋竣工验收合格之日起三十日内，申请办理房地产证及他项权利证，表明涉案房产的登记属于预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，表明预告登记是为了登记主体将来实现物权的中间状态登记，并非物权本身的登记，不动产抵押权的取得必须办理抵押登记，其他登记不能产生设立抵押权的效果，建行省分行对涉案的抵押房产不能享有抵押权，认定涉案抵押房产的预告登记不属于抵押权设立的登记范畴，不能对涉案房产享有优先受偿权；维持原判。2018年12月25日，原广州市国土资源和规划委员会（以下简称原市国规委）向东方资产广东分公司和罗朝晖作出穗国土规划不动产登[2018]1218号《注销登记决定书》，经核实，广州市中级人民法院于2018年5月18日作出（2017）粤01民终23347号民事判决，该院认为东方资产广州办事处对涉案房产享有优先受偿权的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。上述法律文书已发生法律效力。根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，决定依职权注销01备字31178号抵押备案登记。并告知申请行政复议或提起行政诉讼的权利。后原市国规委向东方资产广东分公司邮寄送达、向罗朝晖公告送达上述决定书并在其官网上进行公告。东方资产广东分公司不服，诉至原审法院。原审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规的相关规定，我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、抵押、继承等合同行为或者事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书等。也就是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。被诉抵押预告登记的设立，系基于案涉房屋买卖合同及楼宇按揭合同，现案涉房屋买卖合同已经为生效民事判决确认无效，案涉楼宇按揭合同亦已经被生效民事判决予以解除，且生效民事判决已确认东方资产广东分公司对涉案房产不享有优先受偿权，并对案涉楼宇按揭合同项下的债务清偿问题作出了处理，即由原名义购房人向原告偿还借款本金、利息、罚息、复利，金辉洋公司对上述债务承担连带清偿责任。基于上述生效民事判决，东方资产广东分公司因案涉楼宇按揭合同而取得的对案涉房产的权利已经终止，被诉抵押预告登记的民事基础关系已经不存在。《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，“经登记的房地产权利终止后，原权利人未申请注销登记的，房地产行政主管部门在司法机关或者行政机关提供发生法律效力的文件时，应当依据有关文件办理注销登记，将注销事项记载于房地产登记簿，并书面通知当事人，原房地产权证书公告作废。”市规划资源局根据生效民事判决的内容，依职权作出被诉注销决定，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。东方资产广东分公司主张其对涉案房产仍享有抵押预告登记的期待利益，但其未能提供足以推翻上述生效民事判决的反驳证据，对其主张原审法院不予采纳。综上所述，东方资产广东分公司诉请撤销被诉注销登记行为的理据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，作出如下判决：驳回东方资产广东分公司的诉讼请求。案件受理费50元，由东方资产广东分公司负担。上诉人东方资产广东分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、罗朝晖和金辉洋公司签订的房屋买卖合同被认定无效，不影响东方资产广东分公司与罗朝晖签订的《楼宇按揭合同》效力，该合同已履行部分合法有效，并且案涉抵押预告登记的民事基础为《楼宇按揭合同》。原审法院仅凭罗朝晖和金辉洋公司之间的房屋买卖合同无效和东方资产广东分公司不享有涉案房产的优先受偿权的判决，即认定案涉抵押预告登记的民事基础关系不存在是错误的，应予纠正。二、原审法院认为东方资产广东分公司未能提供足以推翻生效判决的反驳证据，因此不享有抵押预告登记的期待利益，属于事实认识错误。生效判决并未作出其预告抵押登记无效的认定，相反支持了其要求借款人及开发商还款付息的诉求，即无论该判决是否被推翻，并不当然决定东方资产广东分公司是否享有期待利益。东方资产广东分公司完全可以期待继续办理抵押登记，中山市迪山电器有限公司是在其办理预告登记后才与开放商签订购房合同，根据物权法相关规定，其有理由期待金辉洋公司就涉案房屋设立抵押权，该过程与罗朝晖无关，无需其协助。期待利益不仅包括抵押权的设立即登记请求权，也涵盖权利无法实现时申请救济的权利。三、原审法院认定“被上诉人适用《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定注销抵押备案登记合法”是错误的。四、基于公平原则的考量，不应由无过错的东方资产广东分公司承担相应不利后果，而使得国有资产严重损失。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院撤销原判，依法改判支持东方资产广东分公司一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用均有市规划资源局负担。被上诉人市规划资源局二审答辩称：一、在生效民事判决已确认罗朝晖与金辉洋公司买卖涉案房屋的行为无效，中山市迪山电器有限公司是涉案房屋的合法买受人，罗朝晖无权将涉案房屋设定抵押给东方资产广东分公司，并因此判决驳回东方资产广东分公司对涉案房屋主张抵押优先受偿权的情况下，市规划资源局依职权注销涉案房屋的抵押备案登记合法有据。二、关于东方资产广东分公司认为其设立抵押备案登记的民事基础关系有效的问题。在按揭贷款买房业务中，即便借款合同有效，若商品房买卖合同无效，则购房人无权将所购房屋提供给银行申请抵押贷款，抵押合同也将无效。在抵押借款民事法律关系中，借款合同有效不等于抵押合同有效，是否具有抵押备案的期待利益应以《抵押登记备案证明》有效为前提。金辉洋公司无权再将房屋抵押给东方资产广东分公司，其所谓有权要求金辉洋公司就涉案房屋设立抵押权的观点不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人罗朝晖、中山市迪山电器有限公司二审期间未提交书面陈述意见。经审查，原审法院查明的事实有相应证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案被诉注销决定是市规划资源局根据生效民事判决的内容作出，原审法院认定其作出该注销决定事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，本院二审经审查予以认可，理由不再赘述。东方资产广东分公司主张其对涉案房产仍享有抵押预告登记的期待利益，与已经生效的民事判决裁判结果相悖，故原审法院判决驳回东方资产广东分公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。东方资产广东分公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 付洪林审 判 员 林 彦审 判 员 石晓利二〇二〇年八月二十七日法官助理 江妙龄书 记 员 王裕清