陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0102民初1302号 原告：西安市雁塔区新东方培训中心,住所地:西安市。 法定代表人：周成刚，系公司负责人。 委托诉讼代理人：丁辉,陕西许小平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈骥,陕西许小平律师事务所律师。 被告：西安哈比童广场商业管理有限公司,住所地:西安市新城区。 法定代表人：李旭,系公司执行董事。 第三人：西安腾悦物业管理有限公司,住所地:西安市新城区。 法定代表人：张清,系公司执行董事。 委托诉讼代理人：周某某，女，汉族，19836年1月10日出生，系西安腾悦物业管理有限公司员工，住西安市莲湖区。 原告西安市雁塔区新东方培训中心诉被告西安哈比童广场商业管理有限公司及第三人西安腾悦物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安市雁塔区新东方培训中心委托诉讼代理人丁辉、陈冀，第三人西安腾悦物业管理有限公司委托诉讼代理人周某某到庭参加诉讼。被告西安哈比童广场商业管理有限公司经法院合法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。 原告西安市雁塔区新东方培训中心向本院提出诉讼请求1、 请求法院判令被告向原告返还房屋租金(1590270元)、房屋租赁押金(380000元)、装修押金(200000元)、物业管理费用(607194元)共计2777464元。并按人民币贷款基准利率为基础支付自上述款项支付之日起至实际返还之日止的利息696235 元(暂计算至2019年11月7日),上述共计2847087元;2、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由:2014年7月,涉案房屋所有权人西安东光房地产综合开发有限公司(下简称“东光公司”)委托西安腾悦物业管理有限公司(下简称“腾悦公司”)全权处理其所有的位于西安市新城区XX路XX号XX广场XX号楼房产的出租、管理事宜。后腾悦公司于2014年7月将该栋楼部分面积出租给深圳市宏腾恒基投资控股有限公司(下简称“宏腾恒基公司”),后宏腾恒基公司又将该部分房屋转租给被告。2019年4月9日,原、被告签订《房屋租赁合同》份,约定被告将西安市新城区XX路XX号XX广场XX号楼XX楼部分房屋转租给原告。上述租赁合同签订后,原告积极履行合同义务,分别于2019年3月8日、2019年4月17日、2019年5月17日向被告支付房屋租赁押金、第期房屋租金、第一期物业管理费及装修押金共计2777464元。后原告入驻涉案租赁房屋,开展装修工作。但在2019年7月6日,第三人腾悦公司以宏腾恒基公司拖欠租金为由,发函要求原告搬离该租赁物,并采取停水停电措施阻止原告继续施工原告多次要求被告及时解决上述纠纷,并前往其办公地址要求给予答复,但被告已人去楼空,彻底无法联系。2019年7月16日,第三人腾悦公司与宏腾恒基公司签订相关房屋租赁合同解除《协议书》,并收回涉案租赁房屋管理权。至此,原、被告双方合同履行基础条件不复存在。原告在多次联系被告无果的情况下,为及时止损,保证教学活动正常进行,只得于2019年8月20日与腾悦公司重新签订新份《房屋租赁合同》,将房屋租金缴纳至腾悦公司,以此保证对涉案房屋的正常使用。综上,在腾悦公司已解除房屋租赁合同并收回房屋的情况下,被告已无法向原告提供可稳定、持续、完整使用的租赁物,原、被告双方的租赁合同已根本履行不能,合同签订目的根本无法实现。且被告上述行为,已构成根本违约。原告已多次发函被告要求及时解决上述纠纷,但均无任何回应。无奈之下,原告只得通过公证邮寄、登报公告的方式,向被告送达了《房屋租赁合同解除通知书》,双方房屋租赁合同已解除。根据相关法律规定,因合同履行过程中被告已构成根本违约,因此原告有权要求被告退还已支付的所有费用并承担相应违约责任。为维护原告的合法权益,现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国合同法》、相关规定，特向贵院提起诉讼请求。 被告经法院合法传唤未到庭亦未提交书面答辩状。 第三人西安腾悦物业管理有限公司辩称，认可原告所述的事实，现在我们与原告已经签订了新租赁合同，我们之间没有纠纷。 经审理查明，2014年7月21日，西安腾悦置业有限公司（甲方）与深圳市宏腾恒基投资控股有限公司（乙方）及担保方深圳市深利源集团有限公司（丙方）签订《租赁合同》，约定，甲方是位于西安市XX路**东方国际广场**楼的房屋所有权人。甲方同意将其所拥有的该建筑物部分面积租赁给乙方用于开设百货商场，乙方同意承租该租赁场所，丙方自愿为乙方履行本合同项下义务与责任提供无限连带责任保证。租赁期限为20年。 2014年9月26日西安东光房地产综合开发有限公司向西安腾悦置业有限公司出具委托书，委托事项：西安东光房地产综合开发有限公司作为新城区XX路XX号XX广场XX号楼（简称“该建筑物”）的房屋所有人，委托西安腾悦置业有限公司代为处理该建筑物的所有权以外的相关事宜；一、西安腾悦置业有限公司享有对该建筑物内的占有、使用、出租、收益、管理等相关权利。二、西安腾悦置业有限公司享有该建筑物内的设施设备的占有、使用、出租、收益、管理等相关权利。委托权限：特别代理。委托期限：本委托期限为20年，自2014年7月21日至2034年7月20日止。 2018年3月28日，西安东光房地产综合开发有限公司出具情况说明一份，内容为：我公司将开发的位于西安市XX路XX号XX广场XX号楼委托西安腾悦物业管理有限公司进行对外出租及管理。 2018年6月1日，深圳市宏腾恒基投资控股有限公司出具转租同意函，内容为：我公司于2018年6月14日已经委托西安哈比童广场商业管理有限公司代理我公司负责该建筑物的出租、管理等事务，委托期限为2018年6月1日至2034年7月20日。 2018年7月21日，深圳市宏腾恒基投资控股有限公司出租方（甲方）与被告西安哈比童广场商业管理有限公司承租方（乙方）签订《房租租赁合同》，约定，甲方将位于西安市新城区XX路以西、西三路与西四路之间、尚德路以东：地块上建筑物包括“东光国际现代广场”1号楼租赁给乙方。租赁房屋的具体范围附件同附件一阴影部分。乙方承租的房屋建筑面积合计约为54800平方米。租赁期限为16年，自2018年7月21日起至2034年7月20日止。 2019年3月14日，西安东光房地产综合开发有限公司出具业主转租同意函，内容为：我公司于2014年9月26日已委托西安腾悦置业有限公司（下称“腾悦公司”）代理我公司负责该建筑物的出租、管理等事务，委托期限为2014年7月21日至2034年7月20日。我公司知悉并同意腾悦公司作为出租方于2014年7月21日将该建筑物部分物业租赁给深圳市宏腾恒基投资控股有限公司（下称“宏腾恒基公司”），租赁期限自2014年7月21日至2034年7月20日。现，我公司知悉并同意宏腾恒基公司委托哈比童广场商业管理有限公司（下称“哈比童公司”）作为出租方，将该建筑物部分物业（约5000平方米）转租给西安市雁塔区新东方培训中心用于经营培训类，租赁期限自店铺实际交付日起5年135天。我公司承诺，无论因任何原因导致腾悦公司与宏腾恒基公司之前租赁合同终止或解除的，我公司同意自该租赁合同解除之日起即以出租方身份继续履行西安哈比童广场商业管理有限公司与西安市雁塔区新东方培训中心签署的租赁合同。 2019年4月9日，原告西安市雁塔区新东方培训中心承租方（乙方）与被告西安哈比童广场商业管理有限公司出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于西安市新城区XX路XX号XX广场XX层房屋租赁给乙方使用。租赁期限为5年135天，自2019年3月20日始至2024年8月1日止。其中，2019年3月20日至2019年8月1日为免租期，共计135天，作为乙方装修时间，在期间不计算租金。租金半年支付。甲方应在本合同生效后7个工作日内，提供第一期（即2019年8月2日至2020年2月1日）的租金发票（税票由甲方承担），共计人民币壹佰伍拾玖万零贰佰柒拾元整（1590270元），乙方在收到发票后7个工作日内向甲方支付第一期房屋租金。租赁押金共计人民币叁拾捌万元整（380000元），于本合同生效后合作意向金自动转为本合同项下租赁押金。2019年3月8日原告通过银行转账的方式向被告支付房屋租赁押金380000元；2019年4月17日，原告通过银行转账的方式向被告支付房屋租金1590270元；物业管理费607194元，2019年5月17日，原告通过银行转账的方式向被告支付装修押金200000元，被告向原告出具收款收据。 2019年7月6日，西安腾悦物业管理有限公司向原告出具告知函，内容为：我公司于2014年7月21日接受现实XX路258号“东光国际广场1号楼”所有权人的委托，全权处理该栋楼的出租事宜，后于2014年7月21日将该栋楼面积出租给深圳市宏腾恒基投资控股有限公司，但其未按照约定支付租金及设备使用费，故我公司已解除与深圳市宏腾恒基投资控股有限公司关于该栋楼部分面积的租赁关系。贵方作为该栋楼部分房屋的次承租人，我公司现郑重函告贵方如下：贵方与深圳市宏腾恒基投资控股有限公司委托西安哈比童广场商业管理有限公司关于西安市XX路XX号XX广场XX号楼部分房屋签订的《房屋租赁合同》终止。限贵方在2019年7月6日停止施工，并撤出所有施工人员及现场的设施设备。 2019年8月26日，原告向被告致函，内容为：因深圳市宏腾恒基投资控股有限公司未按约定支付租金及设备使用费，故西安腾悦物业管理有限公司与深圳市宏腾恒基投资控股有限公司解除租赁关系，对此我校正式向贵司致函如下：一、请贵司及时回复我校，并及时提出有效的解决方法，保证我校继续合法、完整使用该房屋。二、房东停水、停电、导致我方装修工期延误，损失严重。针对于上述停水停电行为对我校造成的损失，请贵司及时给予答复，并与我校进行商议、赔偿。三、请贵司在收到本函后三日内及时给予答复，否则我校将采取法律途径维护我校合法权益。2019年9月4日，原告向被告二次致函，内容为：上述函件发出后，贵司一直未在我校要求的时间内给予回应。同时我校派人前往贵司工商注册登记地寻找贵司工作人员，但也未有贵司工作人员接洽。针对于此我校向贵司郑重声明如下：1、即日起，我校解除与贵司在2019年4月9日签订的《房屋租赁合同》。2、请贵司于收到本函后三日内，及时、足额退还将我校已缴纳房屋租金、并赔偿我校因停水停电导致我校装修工期延误所造成的一切损失。3、若贵司未在上述时间内及时予以赔偿，我校将向法院依法提起诉讼。 2019年9月16日，原告向被告发出《房屋租赁合同解除通知书》，内容为：我校先后于2019年8月26日、2019年9月4日分别致函你司、同时通过电话、短信、派人前往你司工商注册登记住所地寻找你司工作人员等方式联系你司，要求你司及时解决问题，但你司均无人接洽，也无人予以回应。现为保护我校合法权益，防止损失扩大，我校特向你司发出此份房屋租赁合同解除通知，具体如下：1、自本通知发出之日（2019年9月16日），我校通知你司解除双方于2019年4月9日签订的《房屋租赁合同》；2、请你司于2019年9月25日前，返还我校缴纳至你司的全部房屋租金及押金；3、我校将采取法律途径，追究你司相关违约责任！ 2020年9月20日，原告登报发出通知，内容为：西安哈比童广场商业管理有限公司，从2019年7月6日起，我校多方与贵司联系，至今未果。现登报通知，请贵司见报7日内速与我校联系办理协商房屋租赁合同等相关事宜，逾期按相关法律规定处理。2019年9月18日，原告申请对《房屋租赁合同解除通知书》申请公证，西安市公证处出具（2019）西证民字第12178号公证书一份。 2019年8月20日，西安东光房地产综合开发有限公司（甲方）、西安腾悦物业管理有限公司（乙方）与西安市雁塔区新东方培训中心（丙方）签订协议一份。同日，原告西安市雁塔区新东方培训中心与第三人西安腾悦物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定，第三人西安腾悦物业管理有限公司将西安市XX路XX号XX广场XX号楼三层部分房屋租赁给西安市雁塔区新东方培训中心。2019年9月2日原告向第三人缴纳了房租及房屋租赁押金等相关费用。 以上事实，《房屋租赁合同》、授权委托书、情况说明、协议、告知函、函、房屋解除通知书及当事人庭审陈述等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同系当事人真实意思表示，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告西安市雁塔区新东方培训中心与被告西安哈比童广场商业管理有限公司《房屋租赁合同》，系原告与被告真实意思表示，符合法律规定，不违反行政法规，故该合同依法有效。原告西安市雁塔区新东方培训中心履行其交付租金义务，被告西安哈比童广场商业管理有限公司未向西安腾悦物业管理有限公司如约缴纳租金等相关费用，致使无法向原告交付租赁物，属违约行为，应承担相应责任。现原告西安市雁塔区新东方培训中心要求被告西安哈比童广场商业管理有限公司返还房租1590270元、房屋押金380000元、装修押金200000元、物业管理费用607194元并要求被告支付利息，本院予以支持。综上，依照中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十九条之规定，判决如下： 被告西安哈比童广场商业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告西安市雁塔区新东方培训中心返还房屋租金1590270元、房屋租赁押金380000元、装修押金200000元、物业管理费用607194元,合计2777464元，利息69504.75元，共计2846968.75元。并以2846968.75元为基数，承担自2019年11月8日起至实际返还之日的利息，以中国人民银行同期贷款利率计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28577元，公告费800元，合计29377元，由被告西安哈比童广场商业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  陈洪宾 审 判 员  刘 娜 人民陪审员  周燕玲 二〇二〇年八月四日 书 记 员  吕花花 1