广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1912号 原告（反诉被告）：桂林某某恒信物业服务有限公司，住桂林市，统一社会信用代码：。 法定代表人：龙某某，职务该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘洁梅，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婧霞，广西桂宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：全某某，女，1981年1月14日出生，汉族，户籍桂林市，现住临桂区。 原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司与被告（反诉原告）全某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，被告（反诉原告）全某某依法提起反诉，适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘洁梅，被告（反诉原告）全某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司诉称，1、依法判令被告向原告支付从2015年12月1日至2020年3月31日的物业服务费12,204.4元，违约金27,327.52元,共计39,297.22元;2、依法判令被告向原告支付从2014年3月1日至2020年3月31日的生活垃圾费511元，从2014年7月10日至2018年7月1日的电费3,342.92元。3、本案诉讼费用及其他实现债权所需费用由被告承担。事实与理由：被告于2011年6月1日与桂林某某城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买该公司开发的“某某城”G12-402号房住宅一套（其住宅建筑面积为：131.84㎡)，并于2012年12月22日与原告签订了《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》，被告对原告所提供的物业服务内容及收费标准、起始时间和违约责任的约定都清楚知晓并签名认可，同时，《临时管理规约》第三十九条约定，业主逾期交纳物业管理费用，应按照日的千分之三收取违约金。被告身为“某某城”G12-402号住宅的业主，依照《前期物业管理协议》享受了原告提供的物业服务，但却并没有依照协议约定按时向原告交纳物业服务费用，没有履行业主应尽支付物业服务费用的义务。被告自从2015年12月1日至2020年3月31日，累计物业服务费12,204.4元，违约金27,327.52元，共计39,297.22元，原告曾多次催款，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。故，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。 被告（反诉原告）全某某辩称，一、原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司所称的物业管理费超出物业实际提供服务价值。原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司按1.78元/平方收取物业管理费与其实际服务标准不匹配，严重超额（例如小区为人车分流却多次见到外来车辆在小区绿化活动出现，详证据4；地下室门禁报修多次均未来维修，详证据5；楼电梯内各种外来广告，详证据6；等一系列服务瑕疵）。二、原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司应赔偿被告（反诉原告）全某某的损失，根据债的抵销原理，被告（反诉原告）全某某无需再全额支付物业费。1、2014年9月，因原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司将业主电动车安排停放在一个无任何消防设备，密闭、黑暗的临时用房内，且随意拉接电线、串连几十个插板，导致短路起火，烧了十几辆电动车，被告（反诉原告）全某某一辆崭新的电动车（价值3,500元，有购车票据）被烧毁，详证据2。原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司当时安排工作人员登记，且原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司的工作人员口头承诺赔偿，事后却从未主动联系被告（反诉原告）全某某（业主）解决该事宜（未尽到一个服务公司该尽的职责），被告（反诉原告）全某某多次联系原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司，均以各种理由一直推脱至今天尚未赔偿。为催使被告（反诉原告）全某某早日赔偿，至2015年12月后，暂缓交付物业管理费，以冲抵被告（反诉原告）全某某的损失。2、2、2015年12月后，即使罔顾事实与法律认为应当按1.78元/平方计付管理费，则被告（反诉原告）全某某此项损失应由原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司的物业管理费冲抵，从而被告（反诉原告）全某某所欠物业管理费应减掉此损失。三、2014年7月1日至2018年7月1日电费为一户一表正式交付之前产生的电费，交房时房地产公司已移给被告（反诉原告）全某某水电费代交银行卡，且未告知被告（反诉原告）全某某该小区尚未实现一户一表，收房后被告（反诉原告）全某某在该银行卡一直留有余额，当被物业告知部分电费未由银行卡代扣后，被告（反诉原告）全某某已于2019-12-23日向桂林某某之平物业服务有限公司缴清（有缴费收据，缴费收据详证据3）。原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司起诉此项费用不知是何居心？由此可见原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司管理水平有多差！四、原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司诉称的违约金，起因为原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司服务存在多项服务瑕疵，故不存在被告（反诉原告）全某某违约之说。前已陈述，造成物业管理费暂未交付实属物业未尽服务职责所致，何来违约金可言，真正违约的是原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司未提供对等服务，本着质价对等原则，被告（反诉原告）全某某不但不交违约金，原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司也不应该追要违约金，且物业管理费用也应该相应折减。综上所述，原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司对被告（反诉原告）全某某诉讼请求于实不符，于法于据，请求驳回其诉讼请求，以维护被告（反诉原告）全某某的合法权益。 被告（反诉原告）全某某向本院提出反诉请求：一、由被反诉人赔偿电动车被烧损失3,500元；二、诉讼费用被反诉人承担。事实与理由：反诉人的电动车于2014年9月24日在本小区物业指定停放空间放置（当时该停放空间还未通过工程竣工验收），因物业公司随意拉电线，安装的充电装置未发生故障，致使业主的几十辆电动车起火燃烧报废，其中含反诉人的新购电动车（价值3,500元），在本次事故中被烧损坏。本次事故的责任由物业服务公司承担，即本案中被反诉人承担赔偿责任。本此纠纷的起因是反诉人的电动车被烧坏和本诉所引起的，故，诉讼费用应由被反诉人承担。综上所述，特向人民法院针对本诉提起反诉，请人民法院支持反诉人的请求。 原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司辩称：被告（反诉原告）所提及的电动车被烧毁一事在2014年9月已过诉讼时效，该停车区域不是物业指定停车空间，是开发商指定给工地工人所使用，业主自行前往充电且没有缴纳任何费用，应当由其自承担损失，无证据证明中奥物业与反诉人的请求具有关联性，请求依法驳回反诉人的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原告（反诉被告）与被告（反诉原告）提供的证据、陈述及庭审等材料，本院确认如下法律事实： 2012年12月22日，被告（反诉原告）全某某（简称“甲方”）与桂林某某之平物业服务有限公司（简称“乙方”）签订《前期物业管理服务合同》：“甲方所购房基本情况：建筑面积：131.84平方米…第四条一、甲方交纳费用时间：以乙方书面通知甲方的交房约定时间为准；二、住宅按建筑面积计：每月每平方米￥1.78元；五、物业管理服务费，随着物价指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价或业主大会意见调整。……以上物业管理服务费不包括：甲方装修及生活垃圾清运处置费、电视收视费、甲方自用水电费、甲方物业专有部分维修养护、房屋共用部位及共用设施设备大、中维修费和更新改造的费用等。……第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。等等。”同日，桂林某某城房地产开发有限公司、桂林某某之平物业服务有限公司、被告（反诉原告）全某某三方签订《桂林某某城临时管理规约》约定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：「某某城」住宅小区；座落位置：桂林市临桂西城北路中段，物业类型：住宅及商业，占地面积：1320亩；建筑面积：……；第六章第三十二条……业主应按照《前期物业管理服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证桂林恒信之平物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于发展商发出入伙通知书约定的交房之日起向物业服务企业缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：（1）物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；……3、业主入伙时应预交半年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度、每半年分期或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的违约金；逾期1个月仍拒绝缴交的，发展商、业主委员会、物业服务公司任何一方有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；……第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日千分之三的违约金。……”同日，被告（反诉原告）全某某签署“遵守《业主临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《业主临时管理规约》。合同签订后，原告（反诉被告）依约进驻某某城小区进行管理至今。 同时查明，2011年6月1日，被告（反诉原告）全某某与桂林某某城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，其约定内容是：“第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的；第G12【幢】4【层】02号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为：3米，建筑层数地上11层，地下**。该商品房阳台是【非封闭式】。”2019年6月1日，桂林某某城房地产开发有限公司授权原告收取2006年业主所欠水电费开始至结清为止，委托期限2019年6月1日至2022年5月31日。原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司与被告（反诉原告）全某某签订了《前期物业服务合同》第一条第9项的约定及桂林某某城房地产开发有限公司出具的授权委托书，有权向被告（反诉原告）全某某收取电费。2019年12月23日，被告（反诉原告）全某某向原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司交清电费金额3,342.92元。2020年3月19日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具一份《证明》，其内容是：“某某城小区物业,桂林某某之平物业服务有限公司在2014年至2019年受桂林市临桂区环境卫生管理站委托，代收某某城小区居民生活垃圾费”。桂林市临桂区环境卫生管理站出具的五份《委托书》，其内容是：“为了便于对某某城区域内的环境卫生实施管理，现特委托桂林某某之平物业服务有限公司对某某城区域内的门面、住户、租房户等的环境卫生进行管理和垃圾收集服务，并按物价部门核定的标准（7元/户/月，全年84元。商业类型铺面按物价收费标准附页1的标准）收取有偿服务费，对拒绝服务和拒绝交纳服务费的单位及个人按《城市市容和环境卫生管理条例》予以处罚”。 另查明，桂林某某之平物业服务有限公司于2019年11月29日经工商登记变更为桂林某某恒信物业服务有限公司，于2019年12月25日变更营业执照。被告（反诉原告）全某某是某某城的业主之一，被告（反诉原告）的该房产位于临桂区临桂镇某某城G12-402号房，原告与被告双方认可物业费按建筑面积：131.84㎡计算。2015年12月1日至2020年3月31日，被告（反诉原告）欠原告（反诉被告）物业服务费，经原告（反诉被告）多次书面催缴，其中原告于2018年8月向被告邮寄物业律师函，要求被告全某某及时支付物业服务相关管理费用。被告（反诉原告）仍未缴纳，故原告（反诉被告）遂诉至法院，请求判令被告（反诉原告）支付物业费、违约金、生活垃圾费、电费等费用。 本院认为，被告（反诉原告）全某某与原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司（工商变更前称呼：桂林某某之平物业服务有限公司）签订的《前期物业管理服务合同》及《桂林某某城临时管理规约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，双方应根据合同约定内容履行义务。原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告（反诉原告）全某某也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告（反诉原告）全某某在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约,应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经核算，按照合同约定房屋建筑面积131.84㎡及每月每平方米单价1.78元计算，自2015年12月1日至2020年3月31日止的物业服务费12,203.11元，被告（反诉原告）应支付物业管理费12,203.11元给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）要求超过物业服务费12,203.11元的部分诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。原告（反诉被告）于2018年8月向被告（反诉原告）邮寄律师函，诉讼时效中断，按照法律规定重新计算诉讼时效，至今未超过3年的诉讼时效，故被告提出部分物业费超过诉讼时效的抗辩理由，没有法律依据，本院不予支持。 关于电费，被告（反诉原告）全某某在审理期间出具已缴清电费发票，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付电费3,342.92元的诉讼请求，与查明事实不符，本院不予支持。关于垃圾费，桂林市临桂区环境卫生管理站已授权原告（反诉被告）代收垃圾费，原告（反诉被告）有权收取垃圾费，按照每月每户7元计算，自2014年3月1日至2020年3月31日止的垃圾费511元，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付垃圾费511元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。根据同期同类同小区的物业服务纠纷案件认定的事实，原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。被告（反诉原告）全某某未提供有效的证据证实由原告违反物业服务合同而导致电瓶车被烧的事实，无法查明电瓶车被烧及小车被刮变形的真正原因，也超过了3年的诉讼时效，故被告（反诉原告）全某某要求原告（反诉被告）承担赔偿电动车被烧的反诉请求，证据不充分，也超过诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）全某某支付物业管理费12,203.11元给原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司； 二、被告（反诉原告）全某某支付生活垃圾费511元给原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司； 三、驳回原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）全某某的全部诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费886元，本案适用简易程序，依法减半收取443元，反诉案件受理费25元，合计468元，由原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司负担310.9元，被告（反诉原告）全某某负担157.1元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费886元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年八月二十八日 书记员  石永珍