北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初15205号原告：北京创升永利房地产开发有限公司，住所地怀柔区九渡河镇黄坎村**。法定代表人：李娟，执行董事。委托诉讼代理人：李伟，女，北京创升永利房地产开发有限公司职员。被告：北京碧桂园凤凰置业发展有限公司，住，住所地丰台区汽车博物馆东路**院**楼**1901/div>法定代表人：李辉，董事长。委托诉讼代理人：陈自强，男，北京碧桂园凤凰置业发展有限公司职员。委托诉讼代理人：路宽，男，北京碧桂园凤凰置业发展有限公司职员。原告北京创升永利房地产开发有限公司（以下简称创升永利公司）与被告北京碧桂园凤凰置业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告创升永利公司委托诉讼代理人李伟，被告碧桂园公司委托诉讼代理人陈自强、路宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创升永利公司向本院提出诉讼请求：1、碧桂园公司给付不足部分的违约金57436.64元；2、碧桂园公司给付占有使用费215998.4元；3、碧桂园公司给付2020年3月1日至3月29日的物业费损失14766.51元；4、碧桂园公司给付快递费用12元；5、诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：2019年8月8日，我公司与碧桂园公司签订《租赁合同》，碧桂园公司承租丰台区诺德中心11号楼3502号房屋（以下简称3502号房屋）。租期自2019年8月17日至2021年8月16日。合同履行期间，碧桂园公司未依约给付租金，构成违约。因双方对违约后的清理结算问题无法达成一致，故诉至法院提出上述诉讼请求。被告碧桂园公司辩称：不同意创升永利公司诉讼请求。1、双方在2019年10月17日已经协商一致，我公司自2020年2月17日起不再承租3502号房屋。如果不能够在2月17日之前将房屋转租，就只扣除押金作为违约金。2、因新冠疫情爆发，我公司员工无法到岗工作，搬家公司也不能正常上班，导致腾退房屋周期延长。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月8日，创升永利公司（甲方）与碧桂园公司（乙方）签订《租赁合同》，碧桂园公司承租3502号房屋，租期自2019年8月17日至2021年8月16日，押金176561.63元。合同第三条约定“2020年2月17日至8月16日的租金标准为467996.53元”；合同第七条约定“1、甲乙双方签订合同后，任何一方不得违约，如有违约，违约方应向守约方支付违约期内三个月的租金价税合计金额作为违约金，不足以弥补损失的，按实际损失赔偿。……6、乙方有第六条第三款约定的情形之一的，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付三个月的租金价税合计金额作为违约金，乙方有权要求甲方从乙方所缴纳剩余的租金中先行抵扣，不足部分再行支付。违约金不足以弥补甲方所受损失的，以甲方所受损失为准，并且甲方有权要求乙方在解除当日返还租赁房屋。押金按本合同约定条件无息返还乙方”。合同第八条约定“1、无论承租期满终止、解除的何种情况下，乙方均应于合同终止、解除之日或双方协商确定之日返还标的房屋，未经甲方书面同意逾期返还租赁房屋的，每逾期一日，乙方应向甲方支付标的房屋占有使用费，使用费标准为合同约定日租金标准的2倍。2、乙方返还租赁房屋时应当按乙方装修后可使用的状态返还给甲方。在符合租赁房屋交还条件，并结清各项费用、交还租赁房屋钥匙及移交的各项文件资料等租赁房屋交还的各项手续后，乙方交还租赁房屋的义务即完成，双方另有约定的除外。4、合同期满或合同提前终止、解除后，乙方在租赁期内对房屋进行的装饰装修不可移动物品全部无偿移交甲方，乙方添置的可移动物品可自行收回，乙方收回时不得损坏房屋或甲方的其他财产，否则应进行赔偿”。另，《租赁合同》上载明创升永利公司联络人为侯凯心。合同签订后，碧桂园公司依约给付押金以及截止至2020年2月16日的租金，但碧桂园公司未依约在2020年1月17日给付2020年2月17日起的租金。2020年1月17日，创升永利公司通过范永春向碧桂园公司直接送达《租金催缴通知函》，大意为催缴租金，逾期超过7日则解除《租赁合同》。当日，创升永利公司收到上述函件。2020年2月21日，创升永利公司通过范永春微信向碧桂园公司送达《公司函》，大意为要求碧桂园公司在2月22日前缴清欠付费用，否则解除合同。当日，碧桂园公司收到上述函件。2020年3月5日，创升永利公司向碧桂园公司送达《公司函》，大意为碧桂园公司经催促既未给付费用亦未清退房屋，要求按照合同约定给付占有使用费并承担违约金。碧桂园公司拒收上述函件。2020年3月10日，创升永利公司向碧桂园公司邮寄送达《公司函》，大意为因碧桂园公司欠付费用，经催促后仍未给付，故《租赁合同》于2020年3月9日解除。2020年3月11日，碧桂园公司收到上述函件。创升永利公司支付邮寄费用12元。创升永利公司主张碧桂园公司未依约给付2020年2月17日起的租金，故要求碧桂园公司依照《租赁合同》第七条给付相当于三个月租金的违约金，将押金抵扣后尚欠违约金57434.64元。碧桂园公司认可未依约给付租金，但称双方已于2019年10月就合同解除以及解除后事宜达成一致。碧桂园公司主张从与公司工作人员路宽与创升永利公司工作人员范永春的微信中可以看出，一是2月12日的微信中提到“照之前沟通的结果反馈公司吧”，可以看出双方之前有沟通结果；二是2月19日的微信中范永春问搬走是哪天，路宽表示2月29日，就说明双方还是按照之前协商的内容处理；三是2月21日的微信中在范永春向路宽发送《公司函》后提到“公司让发的，例行程序”，可以看出函件内容并不能代表创升永利公司的意思表示。碧桂园公司对上述主张提交路宽与范永春的微信记录予以佐证。除上述内容外，从微信记录中还可以看出范永春与路宽在2020年2月17日前即在商量腾退3502号房屋事宜，“路：好，那我就和公司说你给过这个了，你们老板不同意，只能让我们到2月底，那如果2月底复不了工，是不是可以再延？不然我们也搬不了呀。范：先这么着吧，然后咱们再看情况决定往下怎么办”。2020年2月17日微信中“范：在么？咱们延期的物业费什么时候交给物业？路：我们交到了二月底，看看复工吧，要是下周都复工了，我和我们领导商量看看搬家的事情……路：还有一个问题，如果我们开工就搬家，物业费还用补吗？主要不是我们不搬是疫情没法搬啊。范：领导说物业费肯定要补的，要么今天就得搬了”。创升永利公司否认与碧桂园公司就合同解除以及解除后的结算问题达成一致。创升永利公司称范永春并非公司员工，范永春仅是“通讯员”的角色，范永春的意见不能代表创升永利公司的意见。碧桂园公司对创升永利公司上述观点不予认可，称范永春是《租赁合同》的对接人员。创升永利公司主张《租赁合同》于2020年2月17日已经解除，碧桂园公司依据合同应当于该日腾退房屋。但碧桂园直至2020年3月30日才将进出口移交，现创升永利公司已经控制3502号房屋，故碧桂园公司应当按照日租金二倍给付2020年2月17日至3月29日的占有使用费并给付2020年3月1日至3月29日的物业费损失。创升永利公司对上述主张提交支付物业费的票据佐证。碧桂园公司对创升永利公司主张的物业费计算标准无异议，但不同意给付。碧桂园公司主张3502号房屋一共有三处进出口，一处为大门（指纹锁），一处为消防门（门禁卡），一处是逃生通道（链锁），公司一直坚持进行腾退工作，但因疫情原因工作人员居家办公以及搬家公司无法开工的双重因素叠加，导致腾退工作延迟。2020年3月9日，公司已将前两处的进出口的凭证交给创升永利公司，因创升永利公司提出要修理门吸，故暂时没有交出链锁钥匙，但修好后创升永利公司拒绝接收钥匙，且链锁控制的门不影响创升永利公司带客看房。碧桂园公司对上述主张提交路宽与范永春的微信记录予以佐证。微信记录中显示路宽向范永春发送移交清单，提到“移交三处进出口”。范永春在微信中回复对于消防门门禁卡数量提出异议，并未提及其他。创升永利公司对微信记录真实性不持异议，但称碧桂园公司在该日并未移交任何一处进出口。创升永利公司称碧桂园公司于2020年3月30日将房屋交还，创升永利公司对此提交侯凯心与路宽的微信记录予以佐证。该记录显示侯凯心于2020年3月30日向路宽提出要求交付链锁钥匙。创升永利公司主张因碧桂园公司拒收《公司函》，故只得采取快递方式送达，要求碧桂园公司给付快递费损失12元。审理过程中，碧桂园公司提出《租赁合同》中约定的违约金及占有使用费标准过高，请求法院予以调整。另，创升永利公司虽然否认与碧桂园公司协商一致，但称《租赁合同》于2020年2月17日解除。2020年8月20日，创升永利公司变更陈述称碧桂园公司可以随时进入3502号房屋，仍然未收回房屋。本院认为：《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。虽然范永春并非创升永利公司的工作人员，亦非《租赁合同》中载明的联络人，但从创升永利公司令范永春直接送达、微信送达《公司函》的情形来看，本院认定碧桂园公司有理由相信范永春系创升永利公司代理人。范永春的意思表示对创升永利公司具有约束力。依照双方当事人陈述可以认定碧桂园公司未依约于2020年1月17日前给付2020年2月17日至8月16日租金。从范永春与路宽的微信记录中可以看出，创升永利公司在2020年2月17日前已经知晓并同意碧桂园公司腾退房屋，再结合碧桂园公司陈述，本院对碧桂园公司所述由碧桂园公司提出解除合同、创升永利公司予以同意，合同于2020年2月17日解除的观点，予以采信。即使依据现有证据无法得出上述结论，依据创升永利公司庭审所述认为《租赁合同》于2020年2月17日的解除的内容，并结合碧桂园公司观点，亦可以认定合同于2020年2月17日解除。但本院需要指出的是，虽然碧桂园提交的路宽与范永春的聊天记录中提及了“照之前沟通的结果反馈公司吧”、“公司让发的，例行程序”，但上述内容均不足以让法院认定创升永利公司已经与碧桂园公司协商一致免除了碧桂园公司的违约责任。因此，碧桂园公司仍然应当依照《租赁合同》第七条第二款承担违约责任。本院考虑到创升永利公司仍需返还保证金及空置期等情节，对合同约定的违约金标准予以认定，不再调整。经计算，本院对创升永利公司主张的违约金数额，予以支持。如前，虽然《租赁合同》于2020年2月17日解除，但碧桂园仍然占用3502号房屋，故应当给付占有使用费。《租赁合同》约定占有使用费标准为日租金二倍，显然带有违约金性质，而且此次疫情无论对要求公司员工或是聘请外来人员拆卸、搬运，均有极大影响，故本院对占有使用费标准予以酌情调整。腾退房屋的标准在于承租人丧失占有而非碧桂园公司所述是否影响创升永利公司带客看房。返还房屋时应当将全部进出凭证予以交还，现碧桂园公司自认一处出入口的链锁没有交还，本院予以认定。碧桂园公司称其欲交还但创升永利公司拒绝接收，但并未提交证据予以佐证，本院难以采信。因此，在没有其他交接手续的情形下，本院认定碧桂园公司应当将占有使用费给付至2020年3月29日。依照《租赁合同》第三条第二款，碧桂园公司应当承担物业费。因创升永利公司已经按照双方认可的标准支付了2020年3月1日至3月29日的物业费，故碧桂园公司应当将上述费用给付创升永利公司。创升永利公司要求碧桂园公司给付快递费用没有相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京碧桂园凤凰置业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京创升永利房地产开发有限公司违约金57436.64元；二、北京碧桂园凤凰置业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京创升永利房地产开发有限公司二〇二〇年二月十七日至二〇二〇年三月二十九日的占有使用费94000元；三、北京碧桂园凤凰置业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京创升永利房地产开发有限公司物业费14766.51元；四、驳回北京创升永利房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费2812元，由北京碧桂园凤凰置业发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二〇年八月三十一日书记员  郭融