河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初1896号 原告：河北骏源房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区上庄龙泉花园**30-1-903，统一社会信用代码：91130108347958832K。 法定代表人：杨建光，职务：总经理。 委托诉讼代理人：韩拥政，河北和融兴律师事务所律师。 被告：李乐，男，1996年12月03日出生，汉族，住衡水市枣强县。 委托诉讼代理人：马洪闯，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张义，河北世纪方舟律师事务所律师。 原告河北骏源房地产开发有限公司（以下简称骏源房地产公司）与被告李乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北骏源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩拥政，被告李乐及委托诉讼代理人马洪闯、张义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北骏源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、解除原被告所签订的《购房协议》（协议编号201600603502）；2、诉讼费用被告承担。事实和理由：原被告于2016年6月8日签订《购房协议》（协议编号：201600603502），约定被告购买原告开发建设的位于鹿泉区。该房屋建筑面积89.85平方米，合同总价款为463446元。被告缴纳定金10000元，首付183446元，余款办理银行按揭手续（甲方电话通知7日内交付所有贷款需要的资料及办理贷款需要的手续）。协议第七条第2项约定：乙方如为银行按揭贷款客户，甲方（书面或电话）通知后7日内到甲方售楼部或甲方指定地点提供银行贷款所需要的一切证明文件及资料，如未能在规定期限内向甲方提供贷款所需资料，逾期三日后甲方有权将本协议指向的房屋另行出售而无需通知乙方，乙方无异议。协议第七条第3项约定：乙方在接到甲方（书面或电话）通知后5日内到甲方售楼部或甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及有关文件，逾期将视为乙方自愿放弃对该房屋的购买权，甲方有权另行出售该房屋而无需通知乙方，乙方无异议。原告在取得该项目的商品房预售许可证后，多次通知被告签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续，但被告未按协议约定执行。被告行为损害了原告的合法权益，为了维护原告合法权益，依据原告与被告所签订的《购房协议》有关约定，特诉至贵院，请求判令所请。 李乐辩称，1、被告一直主动积极联系原告办理签订《商品房买卖合同》以及贷款手续，是原告一直告诉被告等通知，拖延办理有关手续。2016年6月4日，被告向原告缴纳购房首付款183446元。根据购房协议约定，原告暂定2017年12月31日将房屋交付给被告。被告购买该房屋本欲作为婚房使用，较为着急，一直主动询问原告何时可以办理贷款手续、何时可以交房，但被答辩人一直故意拖延，在答辩人收到被答辩人邮寄的通知函后，准备了所有贷款手续后主动联系被答辩人，被答辩人仍以未办公、安排不开等原因表示不可办理。2、2020年2月被答辩人不具备开工条件，其开工行为已经违法。而且疫情防控客观情况本就导致答辩人无法办理贷款手续，被答辩人却故意在疫情停工期间通知答辩人办理手续，明显属于想利用疫情恶意制造答辩人违约的行为。3、答辩人与被答辩人之间的购房协议的合同目的仍可以实现，解除合同明显对答辩人一方显失公平。 综上所述，答辩人并非因自身原因逾期办理贷款手续，没有违反合同约定，且双方签订的购房协议的合同目的仍可以实现，解除合同明显对答辩人一方显失公平。故答辩人诉请解除《购房协议》没有事实和法律依据，被答辩人应当继续履行合同。据此，请求贵院驳回其诉讼请求。 骏源房地产公司提交证据： 证据1、2016年6月8日双方签订的购房协议。证明双方签订涉案房屋2-1-2102购房协议。 2、收款收据两张。证明被告缴纳房款情况，被告缴纳了1万元定金和183446元首付款。 3、2019年11月7日原告给被告发送的通知函。证明原告告知被告签订正式合同及办理银行按揭手续，同时也说明如果不按期签订合同，由此带来的损失由被告承担。 4、邮寄材料。证明被告签收了通知函。 5、2020年2月1日致函。证明原告再次告知被告签订正式合同及办理银行按揭手续及逾期签订所需要承担的法律责任，即原告将解除与被告签订的购房协议。 6、邮寄材料。证明被告签收了致函。 7、商品房预售许可证。证明房屋具备预售许可，能够签订正式的商品房买卖合同。 李乐质证认为，证据1、2真实性无异议，但是在协议中明确约定了2017年12月31日前交房，是原告多次拖延不交房及办理贷款手续，而非被告不予办理。证据3、4真实性无异议，证明内容是我方于11月21日签收，在收到后我方按其通知函办理了所有贷款手续及资料，后又多次与原告联系，原告说不办公，何时办公等通知，我方通话记录及贷款手续可以证明。证据5、6真实性无异议，证明内容恰恰可以证明对方发送通知函的时间是在疫情防控期间，在此期间原告停工停业，原告员工也是居家隔离，通过签收地点和时间也能够证明我方在衡水居家隔离，无法按通知去石家庄办理贷款手续，而且我方通话记录等证据也能证明已经与原告取得联系，原告表示疫情期间不上班，疫情结束后另行通知办理时间。证据7真实性无异议，可以证明该房屋具备销售条件，原被告签订的协议有效，且可以继续履行，也可以证明原告在2016年12月已经取得销售许可证，但是却以种种理由不办理贷款手续。 李乐提供证据： 1、李乐通话记录、任少波电话缴费发票、李乐与任少波对话记录，证明内容：2019年11月21日李乐收到原告寄送的通知函后，便与原告工作人员任少波进行了电话沟通，任少波表示现在不办公，何时办理需要等通知。2020年2月4日李乐收到原告寄送的函件后，2月6日再次与任少波进行电话沟通，任少波也表示因为疫情无法办理，疫情结束了给打电话通知再去办理。2020年3月24日，李乐再次与任少波电话联系，问什么时间可以办理贷款手续，任少波表示安排不过来，什么时候安排好了再通知。 2、李乐户口页复印件、李乐收入证明、银行流水、首付款及定金POS机小票复印件及收据、李乐个人征信报告。证明2019年11月21日，李乐在收到原告邮寄的通知函后，当日，李乐便准备了所有办理住房贷款需要提供的资料。 3、河北省政府通知，2020年1月25日河北省启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年4月23日河北省突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。证明原告于2020年2月1日发送函件，通知被告办理贷款事宜，被告因疫情而无法前往办理。 4、中共石家庄市鹿泉委宣传部发布的文章证明在2020年2月12日之前复工企业不包括房地产类的企业，也可以证明原告在该期间没有复工。 5、石家庄发布的关于进一步规范社区和农村疫情防控措施的公告，证明在2020年3月22日石家庄一直采取的疫情防控出入措施。 6、衡水市新型冠状病毒疫情防控指挥部关于解除小区及村封闭式管理的通告证明在2020年3月24日之前衡水全市的小区及村庄实行封闭式管理。 上述证据均能证明原告在2020年2月1日发送函件我方是因为疫情客观原因无法前去办理，而且也不存在办理的可能性，同时如果原告企业复工后或是具备办理手续的条件后，应当另行通知被告。 7、证人杨某证言证明不是我们业主不办理，是我们积极和公司沟通，公司一直不办理，我有通话录音，第一次沟通是11月公司问一下给回话，第二次说不了解情况。疫情期间发了个函，我给任少波经理打电话他说他不了解，2月9日又给我发了一个通知，我又跟任少波联系他说跟公司打过招呼了说好了说疫情结束了让我去办理，3月时也没有跟我联系，我主动跟他联系，说疫情差不多了，他说他们财务和客服没有上班，后来就说解除了。 8、证人邱某证言证明开发商拖延办理签合同，反过来诬告我们故意拖延办，我也收到过去网签合同的函，去过几次都没有办成。 骏源房地产公司质证认为，证据1是截录不符合相关证据的相关规定，内容要求完整，所以真实性、合法性不认可，该部分内容也不能证明被告所主张的事实，所以对证据1不认可。证据2真实性请法庭核实，但是仅仅准备这些材料而没有实质性的与原告进一步的签订合同等相关行为，不能证实被告按约履行。证据3真实性予以认可，就本案而言虽然原告在2020年2月份给被告发的通知函，但是我们给被告留足了充分时间在3月、4月甚至在5月初，被告都没有与原告签订合同，提供相关的银行按揭资料，所以原告不得已才在此后提起诉讼，要求解除合同，被告以疫情为由不办理这个理由是不能成立的。证据4、5、6真实性予以认可，被告提供的证据4恰恰证明其在3月份后是有能力也有时间与原告签订合同，但是由于被告的观望和放任等消极行为使其违约状态一直延续持续至今。证人发言与本案没有直接关联，无法证明本案的事实。所谓的疫情结束是应当以复工复产或者相关的措施解除封闭为准，无论是原告还是被告提交的证据，都能证明在3月之后已经可以具备履约条件，原告也不仅仅是与被告未在2月与原告签订合同为由来申请解除合同，而是以至2019年5月后被告仍然不与原告签订合同，是以这个事由要求解除合同。 本院经审理认定事实如下：2016年6月8日骏源房地产公司（甲方）与被告李乐（乙方）签订《购房协议》。协议约定：买受人购买2幢1单元2102号房。第二条、付款方式：按揭贷款：首付40%,总房款为463446元，乙方于2016年6月4日付定金10000元整；于2016年6月8日支付首付款余额183446元整，余款办理银行按揭。甲方电话通知7日内交付贷款需要的资料及办理贷款需要的相关手续。第三条、甲方暂定于2017年12月31日前将房产交付乙方，由于不可抗力因素致使建设周期延长的，交房时间自动顺延。房屋交付使用后按规定办理石家庄不动产权证。第七条、乙方如为银行按揭贷款客户，甲方（书面或电话）通知后7日内到甲方售楼部或甲方指定地点提供银行贷款所需要的一切证明文件及资料，如未能在规定期限内向甲方提供贷款所需资料，逾期三日后甲方有权将本协议指向的房屋另行出售而无需通知乙方，乙方无异议。乙方在接到甲方（书面或电话）通知后5日内到甲方售楼部或甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及有关文件，逾期将视为乙方自愿放弃对该房屋的购买权，甲方有权另行出售该房屋而无需通知乙方，乙方无异议。协议还约定其他内容。落款由骏源房地产公司加盖印章，李乐签字。 李乐于2016年6月4日交纳中山尚城2-1-2102房屋定金1万元，协议签订后李乐于6月8日交纳首付款183446元。2016年12月1日中山尚城1-7#住宅楼办理房屋预售许可证。 2019年11月7日骏源房地产公司向李乐出具《通知函》，通知函载明：中山尚城项目已具备办理按揭条件，现通知您签订《商品房买卖合同》，请您携带必要的按揭资料及您个人的征信报告于7日内交于我公司，避免贷款政策变更等系列问题引起的对您利益的损害，按照合同予以履行，由此带来的损失由您本人负责。附需准备的按揭贷款资料。2019年11月21日骏源房地产公司将上述通知函以特快专递方式邮寄给李乐，李乐当日签收该函件。收到函件后李乐与骏源房地产公司负责销售的任少波联系，任少波回复等通知办理。 2020年2月1日骏源房地产公司致函李乐。函件载明：鉴于我司与贵方签订一份《购房协议》，约定贵方购买我司开发建设的中山尚城2-1-2102房屋，付款方式采用银行按揭方式付款；该项目已经具备签订正式《商品房买卖合同》条件，我司已经于2017年5月28日至今多次向贵方发出通知要求携带必要的按揭资料到我司售楼中心办理签订《商品房买卖合同》有关手续，但贵方未按照通知要求办理；现再次通知如下：请在收到本函之日起7日内携带您的银行征信报告及必要的按揭资料到中山尚城售楼中心办理签订《商品房买卖合同》的手续。如未按照前述要求办理，我公司将按照与您所签订的《购房协议》有关约定执行，解除与您所签订的《购房协议》，由此所产生的全部法律责任将由您全部承担。当日骏源房地产公司将上述函件以特快专递方式邮寄给李乐，李乐于2020年2月4日签收该函件。至今双方未签订《商品房卖合同》。 2020年5月29日原告诉至本院要求解除双方签订的《购房协议》。 本院认为，2016年6月8日骏源房地产公司与被告李乐就涉案房屋的相关认购事宜签订的《购房协议》，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，性质属于预约合同。双方签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反相关法律法规等无效情形，自当事人签字盖章之日起成立，对各方当事人具有法律约束力，受法律保护。双方应当遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。 一、关于协议应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人约定解除合同，必须符合解除合同的条件，即约定解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权。《购房协议》第七条约定乙方如为银行按揭贷款客户，甲方（书面或电话）通知后7日内到甲方售楼部或甲方指定地点提供银行贷款所需要的一切证明文件及资料，如未能在规定期限内向甲方提供贷款所需资料，逾期三日后甲方有权将本协议指向的房屋另行出售而无需通知乙方，乙方无异议。乙方在接到甲方（书面或电话）通知后5日内到甲方售楼部或甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及有关文件，逾期将视为乙方自愿放弃对该房屋的购买权，甲方有权另行出售该房屋而无需通知乙方，乙方无异议。表明双方约定了合同解除的条件。原告两次通知被告办理贷款和签订商品房买卖合同，双方未能在约定期限内签订商品房买卖合同，责任在被告，双方约定合同解除的条件已经成就。据此，骏源房地产公司有权解除合同。第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案原告通知被告按照约定时间提供贷款资料和签订商品房买卖合同，被告收到后即与销售部门任少波联系，任少波回复等通知。后原告向被告发送解除合同通知，表明原告不同意被告与任少波商定意见，表达不能按期提供贷款资料和签订商品房买卖合同要求解除合同的意思表示。该通知到达被告时购房协议已解除。被告如对解除购房协议通知有异议，可以请求法院或仲裁机构确认解除购房协议效力。原告发送解除购房协议通知没有约定异议期间，被告未在法定的期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除认购书的效力。虽然处在疫情期间，但网上立案开放，被告可以行使确认解除购房协议效力的诉权。被告在异议期满后对解除购房协议效力再提出异议，本院不予支持。 三、协议予以解除法律后果问题。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。在庭审时法庭向被告释明告知其可以提出返还请求。被告提出如解除合同需要返还被告支出的购房款外，还应当对被告相应的损失进行赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”。本案是因为被告未能按时提供贷款资料和签订商品房买卖合同造成协议被解除，故被告主张解除协议后赔偿损失请求不予支持，但原告应将被告交纳购房款193446元予以返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告河北骏源房地产开发有限公司与被告李乐2016年6月8日签订《购房协议》（编号为201600603502）。 二、原告河北骏源房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还被告李乐购房款193446元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4168元，减半收取计2084元，由原告河北骏源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向石家庄市中级人民法院预交案件受理费（户名：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交的依法处理。 审判员  姬文鹏 二〇二〇年八月十九日 书记员  樊 晓