北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初9381号原告：傅滔涛，男，1987年4月18日出生，住北京市海淀区。被告：孙禄文，男，1982年8月29日出生，住河南省南召县。原告傅滔涛与被告孙禄文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告傅滔涛到庭参加了诉讼，被告孙禄文经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅滔涛向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告所签的《房屋租赁合同》；2．判令被告立即搬离所租赁房屋并返还原告；3．判令被告支付所拖欠的房屋租金27500元及违约金5500元（按月租金额100%计算违约金），延迟支付5个月，暂计算至起诉之日，实际要求计算至被告履约之日；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月3日,原告通过北京链家房地产经纪有限公司(以下简称“链家”)将原告位于北京市石景山区八宝山南路京汉旭城家园X房(产权证号:京(20**)石景山区不动产权第X)出租给被告,并签订了《北京市房屋租赁合同》(合同编号10000306614,以下简称“合同”),合同第四条约定了租金的支付金额及方式,明确租金每月人民币5500元,租金按半年支付,各期租金支付时间为2019年1月10日,2019年7月10日,2020年1月10日,2020年7月10日。合同签订当日,原告依约将房屋交付给被告,被告支付押金及第一期的租金,共计38500元。2019年7月,由于被告未按照合同约定按时支付2019年7-12月租金,原告联系链家一起于2019年7月12日上门与被告沟通。经沟通调解,被告将2019年7-12月租金支付完毕。2020年1月,被告再次未按照合同约定按时支付2020年1-6月租金。原告多次通过电话、微信、短信等方式催告被告,被告采取不予回复策略消极对待,仅有的几次回复均表示由于资金问题要求延迟支付租金,希望原告给予谅解。考虑到时值春节,加之后来新冠病毒肺炎疫情造成的全国特殊形势,原告本着“以人为本”、“善良宽容”等原则,同意被告缓交租金的请求。在此期间,原告一直尝试与被告保持联系,希望被告尽快补交租金。但自2020年2月3日后,始终无法与被告联系上。至此,由于欠租时间已远远超过合同约定时间,按照合同第十条第四款约定,“不按照约定欠付租金达十日的,甲方有权单方解除合同,收回房屋”。原告决定不再将房屋继续出租给被告,并于2020年2月15日在中介协助下向被告发送了《解除合同告知图》,希望被告在函件收悉日起五日内办理房屋交接手续,并处理屋内物品。2020年3月28日,由于始终无法联系上被告,原告与链家一起在房屋所在辖区居委会、物业的帮助下向北京市石景山区鲁谷派出所报警,民警到现场进行了走访,做了笔录。由于被告私人物品还在出租房内,原告与民警未曾开门进入出租屋内。在派出所的帮助下，终于联系上被告。被告表示4月15日前会返京处理(其实交租金可以通过微信、支付宝、网银等手段,不用到现场),但最终被告并未在4月15日前与原告取得任何联系,直至起诉之日仍未支付租金亦未搬离。2020年5月，全国疫情防控阻击战取得重大战略成果，北京市突发公共卫生事件一级响应调整为二级,进入常态化防控阶段。自3月28日原告通过报警与被告取得短暂联系后,被告再未通过任何开与原告有过沟通,关于被告返京情况,原告一无所知。但原告还是积极主动采取措施,通过电话、短信、微信等方式想与被告进行友好协商和沟通。无奈被告电话不接、短信不回、微信语音不接、微信不回。至今,被告拖欠原告房屋租金将近半年,根据《合同法》第22及《租赁合同》第十条的规定,原告已向被告发送了《解除合同函》。由于被告一直不接电话、不回短信、微信,拒绝友好协商被告私人物品始终留在出租屋内,导致原告不能正常收回房屋，只能通过法律手段来维护自身正当合法权益。综上,原告为维护的合法权益,特诉至贵院,请依法支持原告诉请。被告孙禄文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人进行了法庭询问,并对当事人提交的证据进行审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告傅滔涛系北京市石景山区八宝山南路京汉旭城家园X号房屋（以下简称诉争房屋）所有权人。2019年1月3日，傅滔涛（出租方、甲方）与孙禄文（承租方、乙方）通过居间人北京链家房地产经纪有限公司签订北京市房屋租赁合同，约定将诉争房屋出租给孙禄文，租赁期自2019年1月10日至2021年1月9日，月租金为5500元，租金按照半年支付，人民币132000元，押一付六，各期租金支付日期为2019年1月10日、2019年7月10日、2020年1月10日、2020年7月10日，押金为5500元。该合同第十条第（四）款约定：乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十一条约定：乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。合同签订当日，孙禄文向傅滔涛交纳了诉争房屋半年的房屋租金及押金并入住诉争房屋。孙禄文向傅滔涛支付了2019年1月10日至2020年1月9日的房屋租金。其后，孙禄文未再按照双方房屋租赁合同的约定于2020年1月10日向傅滔涛支付诉争房屋租金。2020年1月14日起，傅滔涛多次通过微信、短信方式向孙禄文催要诉争房屋租金。2020年2月14日原告傅滔涛向被告孙禄文作出《解除合同告知函》，其中载明：尊敬的孙禄文先生：我方,傅滔涛,作为房屋出租方(甲方)与孙禄文房屋承租方(乙方)于2019年1月3日签署《北京市房屋租赁合同》。合同约定甲方向乙方出租其名下房产,房产地址:石景山区八宝山南路京汉旭城家园X号,合同租赁期自2019年1月10日至2021年1月9日,租金每月人民币5500元(伍仟伍佰元整),租金按照半年支付,各期租金支付日期为2019年1月10日、2019年7月10日、2020年1月10日、2020年7月10日。根据《北京市房屋租赁合同》第十条合同解除条款规定,即“(四)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回房屋:1．不按照约定支付租金达十日的。2．欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。"现由于乙方未按照约定日期支付租金,并已超过租金支付约定日期三十五日,我方依据相关权利单方解除租赁合同,现告知乙方。请乙方在函件收悉日起五日内办理房屋交接手续,并处理屋内物品,若逾期未处理,屋内物品将视为你方弃物,我方有权处置相关物件。2020年2月15日原告傅滔涛通过微信方式向孙禄文送达了前述《解除合同告知函》。经询问，孙禄文尚未从诉争房屋中搬出。以上事实有租赁合同、短信、微信记录、解除合同告知函及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。傅滔涛与孙禄文就诉争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。孙禄文应当依约履行交纳房屋租金的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原被告双方订立的合同内容，承租人逾期超过十日交纳房租的，出租人有权解除合同，本案中，孙禄文应当依约于2020年1月10日向傅滔涛交纳半年房租，但其一直未予支付。根据合同约定，孙禄文的上述行为属于合同中约定的违约情形，傅滔涛对合同单方解除权成就。2020年2月15日傅滔涛通过微信方式向孙禄文送达《解除合同告知函》，该时间可认定为合同解除时间。故对傅滔涛提出的解除合同诉讼请求，本院予以支持，确认原、被告双方租赁合同于2020年2月15日解除，故傅滔涛主张2020年1月10日至2月15日期间租金有事实及法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，孙禄文应当及时向傅滔涛返还诉争房屋，但孙禄文一直未将诉争房屋返还予傅滔涛，故傅滔涛主张孙禄文腾房，并以合同约定的月租金5500元/月为标准主张2020年2月16日至孙禄文实际腾房之日止的占有使用费，有事实及法律依据，本院依法予以支持。另，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另外，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因合同解除系被告孙禄文违约所致，傅滔涛有权要求孙禄文赔偿损失，故对原告依照双方合同约定以一个月房租为标准主张违约金的诉讼请求，本院予以支持。孙禄文经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当视为放弃举证、质证及抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认傅滔涛与孙禄文签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年2月15日解除；二、孙禄文于本判决生效后七日内支付傅滔涛2020年1月10日至2020年2月15日的租金6748．05元；三、孙禄文于本判决生效后七日内按照月租金标准（5500元/月）支付傅滔涛自2020年2月16日至实际腾退之日止的占有使用费；四、孙禄文于判决生效后七日内将承租的位于北京市石景山区八宝山南路京汉旭城家园X号房屋腾退、返还予傅滔涛；五、孙禄文于本判决生效后七日内支付傅滔涛违约金5500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由孙禄文负担（已预交，于本判决生效后七日内直接给付傅滔涛）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  李晓东二〇二〇年八月十八日书记员  李田田