上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初5425号原告：杰中荣日(上海)文化传播有限公司，住所地上海市长宁区长宁路****。法定代表人：刘接娣，总经理。委托诉讼代理人：徐宝同，上海盾宏律师事务所律师。被告：五洲先进视界传媒有限公司，住所地北京市海，住所地北京市海淀区北小马厂****2502div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：向忻，总经理。委托诉讼代理人：宋严，男，公司员工。委托诉讼代理人：洪绍荣，北京大成律师事务所律师。原告杰中荣日(上海)文化传播有限公司(以下简称杰中荣日公司)诉被告五洲先进视界传媒有限公司(以下简称五洲先进公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杰中荣日公司的委托诉讼代理人徐宝同，被告五洲先进公司的委托诉讼代理人宋严、洪绍荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杰中荣日公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方的房屋租赁合同于2019年11月21日解除；2.判令被告支付原告2019年8月1日至2019年11月21日期间的房屋租金798,622.64元(217,806.18元/月*3个月+217,806.18元/月*2/3个月)；3.判令被告支付违约金217,806.18元。事实与理由：原、被告于2019年8月1日签署房屋租赁合同，约定由被告承租上海市长宁区长宁路XXX号XXX楼房屋(以下简称涉讼房屋)，租期自2019年8月1日起至2022年7月31日至。合同签署后，被告未支付任何租金。2019年11月14日，被告以原告在合作项目中违约为借口提前终止租赁合同并拒付租金。现原告诉至法院，要求判如所请。被告五洲先进公司辩称，同意原告的第一项诉请，不同意原告的第二、三项诉请。原告系被告的股东之一，被告公司章程规定原告应当于2019年8月1日之前缴纳出资375万，根据原、被告双方的约定应当由原告先履行出资义务，被告再行向原告支付涉讼房屋的租金。租赁合同系双方协商一致终止，因原告未依约缴纳出资并提出撤资。综上被告不应当支付租金及违约金。涉讼房屋面积较大，已经超出了被告上海业务的需求范围，原告作为被告股东与被告签订租赁合同具有恶意，即便被告需要支付租金，租金标准应当按照市场价进行调整。被告不存在逾期支付租金，双方系协商一致解除合同，租赁合同亦未约定擅自单方解除合同的违约金，故被告无需支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房屋租赁合同、终止函、房地产权证、录音、微信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：案外人唐泽章子系涉讼房屋权利人以及原告公司股东。2019年8月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同一份，约定乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积约952平方米；租赁期限自2019年8月1日起至2022年7月31日止；月租金为217,806.18元；租金以12个月为一期支付，乙方每期租金提前30日直接向甲方支付(即先付后租)；乙方逾期不支付租金累计超过5日的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2019年11月6日，唐泽章子、原告委托诉讼代理人徐宝同以及被告法定代表人向忻进行了三方会谈，谈话中向忻称：“625万元已经打账上了，现在我们的疑问就是杰中剩下375万元一分都没有打。然后我们跟杰中签订了一个房屋租赁合同”。唐泽章子表示：“是，260万，那么也就是375万减掉260万，还有115万，是吧？”。向忻回复：“不是，你要实际出资375万元，你要转账完成。我们付给你房租260万，这不是我们心里减一减就算了的”。唐泽章子表示：“这不是你跟我说的么？”。2019年11月14日，被告向原告发送一份终止房屋租赁合同的函，载明，由于原告未完成注册资本出资，为避免产生更多的经济纠纷，现被告终止与原告签订的房屋租赁合同，自该函发起7个工作日内自动生效。另查明，2018年9月28日，向忻向唐泽章子发送微信称：“和你更新一个最新消息，好消息，社里过会，效果不错，原则上同意成立合作公司了，提出了几点要求：……2.注册资本一期现金1000万要到位(这个我们可以到位以后立刻把房租再付给你)……”。唐泽章子回复：“好的，谢谢及时沟通！祝旅游愉快幸福哦！”。2019年6月17日、24日、7月4日向忻向唐泽章子发送的微信中均表述：“1.尽快完成出资(先进公司上海的实际出资还没完成，差375万)；2.尽快签订先进公司和杰中荣日的房屋租赁合同，没有签订合同前的房租，特别是空着的部分，先进公司不会承担(因为那涉及到了国有资产的流失，追究起来要负责任的)，尽快签订完合同，我们派人把剩余的租出去”。2019年11月6日，唐泽章子向向忻发送微信称：“此次11/1的复印协议让我再次感到十分惊讶……3/原来协议必须体现的每年以租金收入来抵消所谓投资款内容怎么就不见踪影了呢？为什么原来表达的内容都没有了？”。庭审中，关于第一期(2019年8月1日至2020年7月31日期间)租金的支付时间，原告认为根据合同的约定第一期租金应当在2019年7月1日至8月1日期间支付。被告则认为原告所述第一期租金支付时间早于合同的签订时间不符合惯例，合同所约定的支付时间针对的是第二、三期租金。审理中，被告提供如下证据：1.验资报告、转账凭证、公司章程，证明原告应当于2019年8月1日前缴纳出资375万元，但原告未履行出资义务。被告的另一股东五洲传播有限公司履行了出资625万的义务。2.办公室平面图、上海办公室多人办公的说明、工作人员名片、关于上海存在员工使用其他公司名片开展工作通报批评的文件，证明被告租赁涉讼房屋后，原告的员工也在使用涉讼房屋。原告意见如下：1.章程真实性认可，验资报告及转账凭证真实性不认可。出资情况与本案无关，且原告已经履行了625万的出资义务，另一股东五洲传播有限公司没有履行出资义务。2.认可平面图真实性，但不认可证明内容，租赁区域为整个涉讼房屋，被告未使用部分由其出租。其他证据真实性均不认可。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。现原、被告双方一致确认该租赁合同于2019年11月21日解除，本院对于原告的第一项诉请予以支持。关于2019年8月1日至2019年11月21日期间的租金，被告作为承租人使用涉讼房屋，理应支付上述期间的租金。被告主张双方约定，原告先行完成对被告的出资义务，被告再行履行支付涉讼房屋租金的义务，现原告未完成出资故被告不应支付租金。首先，包括租赁合同在内的书面约定中并未明确约定被告支付租金的前提为原告出资。第二，被告提供的向忻与唐泽章子之间的谈话录音及微信记录虽然确实涉及出资及租金的抵充内容，但尚不足以证明双方就出资作为支付租金的前提达成了一致。综上被告以此为由主张不应支付2019年8月1日至2019年11月21日期间的租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于租金金额，被告虽然认为原告利用股东优势地位与被告签订了涉讼房屋的租赁合同，因此对于租金的金额应当予以调整，但对于该主张并未提供充分的证据予以证明，结合向忻在微信中提及的“尽快签订完合同，我们派人把剩余的租出去”内容表明被告在签订租赁合同时对于超出需求部分已经有一定预期，故被告要求调整租金的主张，本院不予支持。原告主张2019年8月1日至2019年11月21日期间的房屋租金为798,622.64元，符合双方合同的约定，本院予以支持。关于违约金，原告认为被告存在擅自提前解约以及逾期支付租金的行为，故应当向其支付违约金。被告以原告未完成出资为由提出解除租赁合同，如前所述被告并未提供充分证据证明原告出资系被告支付租金的前提，即便原告未完成出资，被告亦不享有解除租赁合同的权利。现被告单方提出解除租赁合同，原告虽然对于解除予以了确认，但并无在案证据证明双方就解除后果亦达成了一致。结合合同关于被告违约情况下，原告有权解除合同并要求被告支付相当于1个月租金违约金的约定，原告据此要求被告支付违约金217,806.18元，并无不当，本院予以支持。关于逾期支付租金，原告认为第一期租金应当在2019年7月1日至8月1日期间支付，但原告未提供证据证明曾要求被告在2019年7月1日至8月1日期间支付涉讼房屋租金，在此情况下，原、被告双方仍然于2019年8月1日就涉讼房屋签订了租赁合同。故本院认为原告关于被告存在逾期支付租金的主张，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杰中荣日(上海)文化传播有限公司与被告五洲先进视界传媒有限公司就上海市长宁区长宁路XXX号XXX楼房屋签订的房屋租赁合同于2019年11月21日解除；二、被告五洲先进视界传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杰中荣日(上海)文化传播有限公司2019年8月1日至2019年11月21日期间的房屋租金798,622.64元；三、被告五洲先进视界传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杰中荣日(上海)文化传播有限公司违约金217,806.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,947.80元，因本案适用简易程序减半收取计6,973.90元，由被告五洲先进视界传媒有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吴怡聂二〇二〇年八月五日法官助理 刘彬华书 记 员 刘彬华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……