重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3764号上诉人（原审被告）：华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区文苑大道******，统一社会信用代码91500115771773597F。法定代表人：林敦凤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余英德，重庆亨德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：饶冬东，男，1982年12月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：王爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审被告：韩锐峰，男，1981年9月16日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。原审被告：林琴，女，1982年11月26日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市思明区，现住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：余英德，重庆亨德律师事务所律师。上诉人华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司（以下简称“华盛重庆华融置业公司”）因与被上诉人饶冬东及原审被告韩锐峰、林琴不当得利纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2019）渝0115民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了询问。上诉人华盛重庆华融置业公司及原审被告林琴的诉讼代理人余英德、被上诉人饶冬东的诉讼代理人王爽参加了询问。原审被告韩锐峰经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加询问。本案现已审理终结。华盛重庆华融置业公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，驳回饶冬东对上诉人的诉讼请求；2．本案所涉诉讼费用由饶冬东承担。事实和理由：一审法院判令上诉人支付被上诉人991386元及资金占用损失系事实认定错误。1．华盛重庆华融置业公司从未以饶冬东名义与韩锐峰签订案涉房屋租赁合同，除上诉人委托林琴代收部分租金外，其余租金皆由饶冬东自行收取。且饶冬东同意林琴代收部分租金已经抵扣饶冬东应向上诉人支付的部分购房款，饶冬东长达五年未提出异议，其无权要求返还，且已经超出了3年的诉讼时效；2．韩锐峰系从案外人转租案涉房屋，其支付林琴的部分租金系代案外人支付上诉人费用，且韩锐峰与饶冬东签订的租赁合同期限为2015年12月3日至2018年12月2日，一审法院将2015年12月3日之前支付的费用认定为饶冬东的租金系事实认定错误。3．利息适用法律错误，应当适用现在的银行同期贷款基准利率，而不是年利率6%。4．饶冬东取得房屋所有权是2017年11月，案涉合同是2015年12月17日，在这期间产权人还是属于上诉人所有，将这段时间的相关费用认定为饶冬东的不当得利，是事实认定错误。被上诉人饶冬东辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。2014年10月韩锐峰是从案外人处将商铺转租过来的，是本案上诉人将涉案门面租赁给了韩锐峰。在签订租赁合同时，韩锐峰也清楚这个门面归饶冬东所有，饶冬东并没有向韩锐峰出具过任何支付租金的委托手续，韩锐峰向上诉人支付租金的方式为转账或现金，盛世桃源小区的其他商铺在法院的组织下作了笔录，对整个签约及租金的支付等进行了阐述，与被上诉人了解的情况能够印证。本案诉讼时效并没有经过。上诉人是在知晓过后提起的诉讼，是在诉讼时效之内。上诉人收取韩锐峰的租金没有法律依据，因为涉案房屋是饶冬东所有，上诉人收取租金应当视为不当得利，被上诉人也遭受了损失，被上诉人有权要求归还。上诉人与被上诉人签署买卖合同的时间是2014年1月15日，产权证是丢失过后2017年11月到房管局补办的。韩瑞峰向本院书面答辩称，原审认定事实和适用法律正确，应予维持。饶冬东向一审法院起诉请求：1．判令华盛重庆华融置业公司、林琴停止向韩锐峰收取租金；2．判令华盛重庆华融置业公司、林琴向饶冬东交付其已向韩锐峰收取的租金1197056.16元及保证金54000元；3．判令华盛重庆华融置业公司、林琴向饶冬东支付截止至2018年11月30日的资金占用利息175463.86元；4．判令华盛重庆华融置业公司、林琴向饶冬东支付以1251056.16元为基数，按年利率6%的计算标准，从2018年12月1日起计算租金及保证金至还清时为止的资金占用利息。诉讼过程中，饶冬东撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：饶冬东系重庆市长寿区文苑大道******商业门面的登记权利人，房屋建筑面积276.84平方米，专有建筑面积（套内面积）264.23平方米。2015年11月17日，华盛重庆华融置业公司以饶冬东的名义与韩锐锋（乙方）签订《海林·太平洋生活广场商铺业主公约》及《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》，韩锐锋承租34幢1-5号商铺，用作经营餐饮，约定租赁期限为2015年12月3日至2018上12月2日止，2015年12月3日至2016年12月2日租期内单位租金为65元/平方米月，2016年12月3日至2017年12月2日租期内单位租金为70元/平方米月，2017年12月3日至2018年12月2日租期内单位租金为76元/平方米月等内容。韩锐锋通过其农业银行62×××78账户于2014年10月11日向林琴建设银行37×××68账户转账129772元，其中支付34幢1-5号商铺履约保证金60000元、租金69772元。韩锐锋在2015年2月28日支付34幢1-5号商铺部分租金（2015年1月至2015年4月2日）48917元，2015年4月23日支付34幢1-5号商铺部分租金（2015年1月至2015年4月2日）24459元，2015年8月22日支付34幢1-5号商铺租金（2015年4月3日至2015年7月2日）78899元，2015年11月2日支付34幢1-5号商铺租金（2015年7月3日至2015年10月2日）78899元（转账至林琴建设银行37×××68账户），2015年11月2日支付34幢1-5号商铺租金（2015年10月3日至2015年12月2日）52600元（转账至林琴建设银行37×××68账户），上述租金共计283744元。韩锐锋在2015年11月18日支付34幢1-5号商铺履约保证金（2015年12月3日至2018年12月2日）54000元（转账至林琴建设银行37×××68账户）、首期租金（2015年12月3日至2016年3月2日）53984元（转账至林琴建设银行37×××68账户），2016年4月11日支付34幢1-5号商铺租金（2016年3月3日至2016年6月2日）53984元，2016年7月7日支付34幢1-5号商铺租金（2016年6月3日至2016年9月2日）53984元，2016年10月25日支付34幢1-5号商铺租金（2016年9月3日至2016年12月2日）53984元（转账至林琴建设银行37×××71账户），上述租金共计215936元。韩锐锋在2017年1月4日支付34幢1-5号商铺租金（2016年12月3日至2017年3月2日）58136元，2017年4月14日支付34幢1-5号商铺部分租金（2017年3月3日至2017年6月2日）19400元，2017年5月16日支付34幢1-5号商铺部分租金（2017年3月3日至2017年6月2日）20000元，2017年6月29日支付34幢1-5号商铺部分租金（2017年3月3日至2017年6月2日）18736元，2017年7月26日支付34幢1-5号商铺部分租金（2017年6月3日至2017年9月2日）20000元，2017年9月4日支付34幢1-5号商铺部分租金（2017年6月3日至2017年9月2日）20000元，2017年9月20日支付34幢1-5号商铺部分租金（2017年6月3日至2017年9月2日）18136元，2017年9月30日支付34幢1-5号商铺部分租金（2017年9月3日至2017年12月2日）20000元，2017年10月30日支付34幢1-5号商铺部分租金（2017年9月3日至2017年12月2日）20000元，2017年11月29日支付34幢1-5号商铺部分租金（2017年9月3日至2017年12月2日）18136元，上述租金共计232544元。韩锐锋在2017年12月28日支付34幢1-5号商铺部分租金（2017年12月3日至2018年3月2日）25000元，2018年2月27日支付34幢1-5号商铺部分租金（2017年12月3日至2018年3月2日）20000元，2018年3月27日支付34幢1-5号商铺部分租金（2017年12月3日至2018年3月2日）18120元，2018年5月2日支付34幢1-5号商铺部分租金（2018年3月3日至2018年6月2日）26120元，2018年5月31日支付34幢1-5号商铺部分租金（2018年3月3日至2018年6月2日）30000元，2018年6月25日支付34幢1-5号商铺部分租金（2018年3月3日至2018年6月2日）7000元，2018年6月25日支付34幢1-5号商铺部分租金（2018年6月3日至2018年9月2日）18120元，2018年8月4日支付34幢1-5号商铺部分租金（2018年6月3日至2018年9月2日）20000元，2018年9月4日支付34幢1-5号商铺部分租金（2018年6月3日至2018年9月2日）25000元，上述租金共计189360元。另查明，一审法院于2019年11月27日向冯科进行了调查询问，冯科陈述其从舒莉红处转租了1栋10号、11号门面，转租时与招商部签订租赁合同，租金转账给林琴，然后招商部出收据，现在与林民生重新签订了租赁合同，冯科出示交款单位为冯科、舒莉红的收据各1份。一审法院于2019年11月27日向蒋晓勇进行了调查询问，蒋晓勇陈述“我们与招商部签订租赁合同承租17栋1-10、1-11号门面，招商部说是林民生委托他们招商，按季度交纳租金后招商部向我们出具收据，收据上盖有林民生的私章，一般都是交现金，有一次转账给林琴；现在与林民生重新签订了合同”等。一审法院于2019年11月27日向张波进行了调查询问，其陈述“我们是2009年在招商部签订的17栋1-7、1-8号门面的租赁合同，租金转账到林琴账户，将银行回单交到招商部由他们出具收据”，张波出示收据4份。一审法院于2019年11月27日向廖庆康进行了调查询问，其陈述“我们当时和招商部签订的合同，租金汇入招商部指定的林琴账号，将银行转账凭证交给招商部，他们再出具收据”，廖庆康出示商铺租赁合同1份。一审法院于2019年11月27日向李堂武进行了调查询问，其陈述“28栋1-13号门面从2014年开始承租，1-9、1-10号门面从16年开始承租，门面是从其他人处转租过来的，到期后跟招商部签订的租赁合同，现在与产权人饶冬东重新签订了租赁合同，租金转账到招商部指定的账户，招商部出具收据”等内容。一审法院于2019年11月27日向黄发蓝进行了调查询问，其陈述“门面是我丈夫郑福波与招商部签订的租赁合同，转账到招商部给的林琴账户，收据也是招商部出具的”，黄发兰出示收据3份、账号1份、商铺租赁合同1份。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，饶冬东作为登记权利人对涉案商铺依法享有占有、使用和收益的权利。华盛重庆华融置业公司对其辩称涉案商铺系公司所有，饶冬东系代公司持有产权的意见，未提供证据予以证明，一审法院不予确认。饶冬东主张华盛重庆华融置业公司以其名义与韩锐锋签订《商铺租赁合同》并收取租金、保证金，华盛重庆华融置业公司对此予以否认，但是韩锐锋认可系与华盛重庆华融置业公司签订《商铺租赁合同》并将租金、保证金交纳给该公司，经一审法院对冯科等商铺承租人调查询问，承租人均系与华盛集团华融公司签订《商铺租赁合同》，并以现金或转账该公司指定的林琴账户的方式交纳每期租金，足以认定饶冬东的该主张成立。华盛重庆华融置业公司并未提供其取得饶冬东的授权可以出租商铺及收取租金的依据，其收取租金没有合法根据。华盛重庆华融置业公司辩解饶冬东拖欠公司购房款以及该费用通过集团分红形式支付于饶冬东，皆未提供证据证明，一审法院不予采信。综上，华盛重庆华融置业公司收取的租金应当返还饶冬东，并应支付饶冬东相应的资金占用利息。饶冬东主张的2014年2月3日至2014年10月2日期间的租金并无事实依据，一审法院不予支持。韩锐锋向华盛重庆华融置业公司支付2014年10月3日至2018年9月2日期间的租金共计991386元（2014年69772元＋2015年度283774元＋2016年度215936元＋2017年度232544元+2018年189360元），饶冬东主张2014年10月3日至2018年9月2日期间租金共计为1002160.8元，超出一审法院认定金额部分并无依据，一审法院对超出部分不予认定，故华盛重庆华融置业公司应当返还饶冬东租金991386元。饶冬东主张资金占用损失按年利率6%计算，该标准合理合法，一审法院予以支持。饶冬东主张的起算时点为2014年、2015年、2016年、2017年度的每年12月2日，此部分主张符合法律规定，一审法院予以确认。饶冬东主张2017年12月3日至2018年9月2日的期间的起算时点为2018年9月2日，但韩锐锋于2018年9月4日最后交纳2018年6月3日至2018年9月2日期间的租金，故一审法院对此期间的计算起点调整为2018年9月4日。即，资金占用损失为以69772元为基数自2014年12月2日起、以283774元为基数自2015年12月2日起、以215936元为基数自2016年12月2日起、以232544元为基数自2017年12月2日起、以189360元为基数自2018年9月4日起按年利率6%分别计算至付清时止。保证金系承租人依据租赁合同向出租人交纳，合同按约履行完毕后，由出租人向承租人返还，故保证金并非承租人的收益。韩锐锋向华盛重庆华融置业公司交纳的保证金，可由韩锐锋向华盛重庆华融置业公司主张返还。华盛重庆华融置业公司并未取得相应利益，故饶冬东主张返还保证金54000，无事实和法律依据，一审法院不予支持。林琴账户系华盛重庆华融置业公司交由承租人，该公司亦辩解林琴系代公司收取租金，现也无林琴参与涉案合同的签订及收取租金的证据，故饶冬东要求林琴承担款项返还责任的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司在本判决生效后7日内支付原告饶冬东991386元及资金占用损失（以69772元为基数自2014年12月2日起、以283774元为基数自2015年12月2日起、以215936元为基数自2016年12月2日起、以232544元为基数自2017年12月2日起、以189360元为基数自2018年9月4日起按年利率6%分别计算至付清时止）；二、驳回原告饶冬东的其他诉讼请求。案件受理费17638元，由原告饶冬东负担2410元、被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司担15228元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。饶冬东举示的新证据为：1.重庆市长寿区人民法院（2019）渝0115民初879号民事判决，拟证明上诉人与其他商铺所有权人之间也产生了类似争议，并经长寿区人民法院判决，该案上诉人并未上诉，已经生效，进入执行程序；2.饶冬东与韩锐峰于2018年12月3日签订的《盛世桃源商铺租赁合同》，拟证明本案诉请并未超出诉讼时效；3.重庆市长寿区规划和自然资源局出具的《户室详细情况》和饶冬东购买案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》，拟证明饶冬东于2014年1月就取得了案涉房屋的产权证。华盛重庆华融置业公司质证认为，对证据1的真实性无异议，但是与本案没有关联性，也达不到饶冬东的证明目的。证据2因韩锐峰未到庭不认可租赁合同真实性，对商品房买卖合同形式真实性无异议，从中看出饶冬东有支付购房款给上诉人的义务，但其一直没有支付房款，且没有证据证明其支付过，上诉人有权要求购房款与租金抵消。对产权信息真实性、合法性予以认可。但上述证据均不能达到证明目的。本院认证认为，饶冬东举示的证据1与本案不具必然关联性，不予采信。证据2中的租赁合同形式真实，内容与本案相关，与其他证据能够相互印证形成证据链，能够达到证明目的，本院予以采信。对证据3中的商品房买卖合同和房屋产权信息真实性予以认可，与本案具有关联性，能达到证明目的，本院予以采信。本院二审询问中，华盛重庆华融置业公司承认其在一审中，并未提出诉讼时效抗辩。本院二审查明，2014年1月15日饶冬东与华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买案涉房屋，该合同约定饶冬东于签订合同时一次性向华盛重庆华融置业公司支付购房款，同月23日该房屋产权登记在饶冬东名下至今。饶冬东与韩锐峰于2018年12月3日签订《盛世桃源商铺租赁合同》，该合同内容显示，韩锐峰确认案涉商铺在2018年9月3日之前的租金已转账给林琴、杨常号账户或现金方式均支付给了华盛重庆华融置业公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉租赁合同签订前饶冬东于2014年1月就已成为案涉房屋产权人的事实是明确的。案涉租赁合同签订前，韩锐峰从2014年10月就已经开始向华盛重庆华融置业公司的租金收款人林琴转账支付租金和履约保证金，可见当时租赁合同关系已经形成并开始履行。因此，华盛重庆华融置业公司收取的2015年12月之前的租金也应一并返还饶冬东。华盛重庆华融置业公司称其收取案涉房屋租金系抵扣购房款，但其并未举示证据证明其与饶冬东的抵扣约定。退一步说，即使饶冬东并未足额支付购房款，也属于另一法律关系，不应在本案中直接处理。至于上诉争议的租金收取人问题，从韩锐峰转账给林琴的事实、其他关联案子的情况、一审法院调查走访的情况与本案现有证据印证，可知，上诉所争议的租金系华盛重庆华融置业公司收取而非饶冬东，华盛重庆华融置业公司的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”华盛重庆华融置业公司在一审中并未提起诉讼时效抗辩，而根据二审查明的事实也不能说明饶冬东的请求权超过了诉讼时效期间，故对此主张不予支持。从另一个角度说，上诉人称韩锐峰与饶冬东重新签订了案涉合同，至少那个时候就应该知道，诉讼时效即应该起算，经查，饶冬东与韩锐峰于2018年12月3日签订了《盛世桃源商铺租赁合同》，故饶冬东提起本案之诉讼并未超过3年的诉讼时效。一审法院综合考虑起算时间、损失大小的情况下，酌情认定合理的资金占用利率为6%，并无不当。综上所述，华盛重庆华融置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13713.86元，由上诉人华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈义熙审 判 员 陈 娟审 判 员 刘 静二〇二〇年八月四日法官助理 赵颖嘉书 记 员 张冬梅