广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2976号上诉人（原审被告）：中山市神马房地产开发有限公司，住所地广东省中山市************卡，统一社会信用代码91442********091XY。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：黄艳，女，1976年3月3日出生，壮族，住广东省英德市***************。委托诉讼代理人：陈柏泉，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家荣，广东刘志均律师事务所律师。原审被告：林育凯，男，1998年12月4日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区*************。委托诉讼代理人：彭福生，广东威格信律师事务所律师。上诉人中山市神马房地产开发有限公司(以下简称神马公司)因与被上诉人黄艳、原审被告林育凯商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。神马公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项并依法改判；2.判令神马公司于判决生效之日起七日内向黄艳返还购房款543917元；3.驳回黄艳对神马公司的其他诉讼请求。事实和理由：一审判决神马公司以543917元为基数，自2019年9月20日起按年利率4.3%的标准向黄艳支付利息，直到款项付清之日止无事实和法律依据。一、神马公司是向林育凯购买的涉案商品房，并由黄艳向林育凯支付的购房款，神马公司开具给黄艳的收款收据只是为了办理更名手续而开具，黄艳自始未向神马公司支付过有关涉案商品房的任何购房款。二、神马公司与黄艳就涉案商品房所签署的认购书并未约定双方签署买卖合同的具体时间，且涉案商品房也未被查封，故双方签署的认购书并非根本不能履行，现黄艳主动要求解除认购书，一审法院判决神马公司向黄艳支付利息，对神马公司不公。三、黄艳一审中未提交证据证明对其造成了损失。综上，一审判决神马公司向黄艳支付利息损失无事实和法律依据，对神马公司不公，请求二审法院改判支持神马公司的上诉请求。黄艳辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，神马公司的上诉理由不能成立，应予维持一审判决。涉案房屋目前登记权利人为神马公司，涉案房屋所在的土地使用权处于查封状态，由于涉案房屋被查封，神马公司签订正式的商品房买卖合同、交付房屋及办理不动产权证的时间均无法确认，致使黄艳购买房屋的目的无法实现，神马公司的行为存在违约。黄艳于2018年6月13日向神马公司及林育凯支付完全部购房款，但截止至本案起诉之日，由于神马公司的原因，致使合同目的无法实现，造成黄艳的利息损失。林育凯述称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予驳回神马公司的上诉请求。根据神马公司的上诉请求，神马公司同意向黄艳退还543917元，只是不同意一审判决其支付2019年9月20日起按年利率4.3%的标准利息。神马公司未能在合理期限内将涉房屋交付给黄艳，理应返还购房款，并承担黄艳主张权益之日的利息的违约责任。神马公司占用黄艳购房款多年，一审法院按略高于（中国人民银行授权全国银行同业拆借中心公布的2019年9月20日贷款市场报价利率1年期4.2%）标准4.3%判令其支付利息，并无不当。黄艳向一审法院起诉请求：1.解除黄艳与神马公司、林育凯于2018年6月13日签订的《认购书》；2.判令神马公司、林育凯退还黄艳购房款543917元及支付利息（利息计算标准自2018年6月13日起至实际退还全部房款之日止，以年利率6%计算，暂计至2019年6月13日为32635元）。一审法院认定事实：1.2018年1月6日，林育凯与神马公司签订旭日品萃园认购书（NO：0000170），约定由林育凯认购神马公司开发的位于广东省中山市******萃*********的物业，认购楼价为735098元，于2018年1月6日前一次性付清。2018年1月15日，广东通大旭日集团内部审批通过“通大旭日项目工程款购房兑数申请表”，同意购房兑数人林育凯以735098元的金额购买旭日品萃18-1001（即涉案房屋），购房兑数施工类型为晟荟5、6、7、11栋铝合金门窗工程款，工程队公司全称为中山市******林绿化工程部，兑数项目为旭日晟荟园商住楼土建施工及水电安装工程款（8-15、17栋及二期地下室）。2018年4月9日，神马公司出具收款收据，确认收到林育凯交付的涉案房屋的购房款543917元，并备注“抵恒佳园林晟荟园土建及水电工程款”。2018年5月31日，黄艳与林育凯、案外人林杰龙签订双方收款协议，约定“今转让方林育凯将旭日品萃园18幢1001房总价伍拾伍万同意转到黄艳名下，定金为壹拾万元整，尾款肆拾伍万元在通大旭日旗下神马房地产开发有限公司发出更名为黄艳的收款收据认购书当日付清。以上所有房款由林育凯爸爸林杰龙，收款银行：工行张家边豪头支行，账号：622*************788收款”。林育凯与黄艳并向神马公司提交了涉案房屋的更名申请。2018年6月12日，黄艳作为认购方与神马公司签订认购书（NO：认购字第0000107号），约定由黄艳认购神马公司开发的位于广东省中山市****************的物业，认购楼价为543917元，于2018年6月18日前一次性付清。2018年6月13日，神马公司出具收款收据，确认收到黄艳交付的涉案房屋的购房款543917元，并备注“林育凯转名换收据”。同日，林育凯出具字据一张，内容为“本人同意将品*园18幢1001房转名黄艳，由此产生的纠纷由本人承担”。黄艳向林杰龙在收款协议中指定的银行账号先后转账10万元、44.7万元，合计54.7万元。2019年7月18日，黄艳向“旭日品萃郭JIERU（微信名）”询问涉案房屋的网签和收楼时间，均未得到明确的答复。2.涉案房屋目前登记权利人为神马公司。涉案房屋所在的土地使用权处于查封状态。一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。神马公司在与黄艳签订认购书后的合理时间内经催告仍然没有与黄艳签订正式的商品房买卖合同，且对签订正式的商品房买卖合同、交付房屋以及办理不动产权证的时间均无法确定，致使黄艳购买涉案房屋的合同目的落空，黄艳据此请求解除认购书，理据正当充分，一审法院予以支持。涉案购房款虽非神马公司直接收取，但从神马公司提供的证据以及出具的收款收据内容来看，应视为神马公司认可黄艳已向其支付涉案房屋的全部购房款的事实；故，根据合同相对性，认购书解除后，神马公司负有返还购房款543917元的义务。关于利息损失。因黄艳与神马公司签订的认购书中未就签订正式的商品房买卖合同的时间进行明确约定，故利息损失应当自黄艳主张权利之日也即提起本案诉讼之日起计算，利率标准一审法院酌情确定为年利率4.3%。关于林育凯应否承担还款责任。一审法院认为，涉案预约合同的缔约方系黄艳和神马公司，林育凯并非合同相对方，根据合同相对性原则，黄艳主张林育凯承担还款责任之理据不足，一审法院不予支持。尽管林育凯出具字据承诺“本人同意将品萃园18幢1001房转名黄艳，由此产生的纠纷由本人承担”，但此处“由此产生的纠纷”不应当进行扩大解释。本案中，林育凯主要的责任义务在于协助黄艳与神马公司签订认购书，完成认购书的权利义务转让，在其已经协助黄艳与神马公司签订认购书并完成收款收据的转化后，应当认定林育凯已经履行了其应尽的义务；此后神马公司不能及时与新买受人黄艳签订正式的商品房买卖合同、不能及时交付涉案房屋等产生的法律责任应当由神马公司承担，林育凯并非责任主体，如认定由林育凯承担法律责任则显然有违合同公平对等原则。故，神马公司之抗辩理据不足，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除黄艳与神马公司签订的认购书（NO：认购字第0000107号）；二、神马公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄艳返还购房款543917元及支付利息（以543917元为基数，自2019年9月20日起按年利率4.3%的标准计算至款项实际付清之日止）；三、驳回黄艳对林育凯的全部诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9565.52元，减半收取4782.76元，由黄艳负担270.76元，神马公司负担4512元（该款黄艳已预交，神马公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付黄艳）。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：神马公司应否向黄艳支付利息损失。对此，本院评判如下：虽然涉案购房款并非由神马公司直接收取，但从神马公司与黄艳签订的认购书，以及神马公司向黄艳提供的收款收据来看，神马公司认可黄艳已向其支付543917元购房款的事实。现因涉案商品房所在的土地被查封，神马公司对签订正式的商品房买卖合同、交付房屋以及办理不动产权证的时间均无法确定，故此黄艳请求解除涉案认购书，要求神马公司返还购房款，理据充分。因神马公司的违约行为致使黄艳的购房目的无法实现，故一审法院酌定神马公司向黄艳支付从起诉之日起的购房款利息损失按年利率4.3%计算，并无明显不当，本院予以维持。综上，神马公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元（中山市神马房地产开发有限公司已经预交），由上诉人中山市神马房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年八月二十四日书记员  张灵芝