北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16576号原告：北京鑫实源创企业管理有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路****楼**。法定代表人：李海亮，经理。委托诉讼代理人：宋元元，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁芳，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：北京铭睿颐和企业管理有限公司，住所地，住所地北京市丰台区北甲地路**院**楼******iv>法定代表人：杨睿，经理。原告北京鑫实源创企业管理有限公司（以下简称“鑫实源创公司”）与被告北京铭睿颐和企业管理有限公司（以下简称“铭睿颐和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鑫实源创公司的委托诉讼代理人宋元元、袁芳，铭睿颐和公司的法定代表人杨睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫实源创公司向本院提出诉讼请求：1.确认鑫实源创公司与铭睿颐和公司签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除；2.铭睿颐和公司支付2019年10月1日至2020年4月30日期间的租金1314547.5元及延期履行违约金（按照各月欠付房屋租金总额以每日万分之五的标准计算至实际给付之日止）；3.铭睿颐和公司支付解除合同的违约金1314547.5元；4.诉讼费由铭睿颐和公司承担。事实和理由：2019年1月1日，鑫实源创公司与铭睿颐和公司签订《租赁合同》，约定鑫实源创公司将位于北京市丰台区北甲地路10号院二楼场地出租与铭睿颐和公司使用，租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日止。鑫实源创公司按照合同约定交付场地，但铭睿颐和公司未按照合同约定支付履约保证金751170元。且自2019年9月起，铭睿颐和公司未按照合同约定支付租金。鑫实源创公司于2020年4月25日向铭睿颐和公司发出《关于解除租赁合同等事项的函》，告知铭睿颐和公司双方签订的《租赁合同》于本函发出之日起第5日正式解除。鑫实源创公司按照合同约定请求本院确认双方签订的《租赁合同》解除，并要求铭睿颐和公司承担相应违约责任。铭睿颐和公司辩称，第一，同意《租赁合同》于2020年4月30日解除。第二，不同意支付2019年10月1日至2020年4月30日的租金1314547.5元。双方约定鑫实源创公司负有为租赁场地内所有经营者办理营业执照的义务，但鑫实源创公司未履行该义务，无法满足铭睿颐和公司的承租需求。第三，鑫实源创公司要求支付的违约金过分高于造成的损失，请求人民法院予以适当减少。双方对于迟延支付房屋租金已达成协议，铭睿颐和公司制定了还款计划，并未对鑫实源创公司造成损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鑫实源创公司（甲方）与铭睿颐和公司（乙方）签订《租赁合同》，载明：“……第一章租赁场所地址、租赁用途及需提供资料1.1甲方将位于北京市丰台区北甲地路10号院二楼场地出租与乙方使用。1.2该场地计租面积：共计1764平方米。（包含乙方租赁红线内使用面积及墙体、柱体、消防楼梯、机房、疏散通道等公共设施所占用面积按比例公摊的面积）。1.3乙方向甲方承诺租赁场地用于合法经营，仅用于商业用途（不超过乙方营业执照所标示的经营范围）……第二章租赁期限及装修免租期2.1租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止。需与甲方商场同时开业的，具体开业时间以甲方通知为准。2.2装修免租期：自甲方向乙方实际交付物业之日起0个月（或/天）……2.5如乙方因不可抗力以外的任何原因，致使双方未履行完本合同约定的租期，则甲方给予乙方的免租期应全部按合同终止当年的租金标准由乙方给付租赁费用。第三章场地租赁费用标准及支付方式……3.4.租赁场地费标准：3.4.1固定租赁场地费3.5付款方式：银行转账。乙方应将租赁费用直接汇至甲方指定账户3.6付款周期，以先付后用为原则，逾期支付则按合同第十三条约定向甲方支付违约金……3.6.2□一月结√二月结□三月结：□每月□二月□三月25日前，乙方支付下一周期的租赁费用（第一次租赁费用支付应包含当月计租之日至月末以及下一个自然月的租金，具体以计租日为准）……3.6.4以上，收齐场地租赁费收费期间为2019年1月1日起至2019年2月28日，应缴场地租赁费人民币：叁拾陆万肆仟贰佰陆拾陆元整（小写364266元）。首期场地租赁费自本《租赁合同》签订之日起5个工作日内支付。3.7除首期场地租赁费外，其它场地租赁费按以下金额计算缴纳。（房租明细及每年应交租金）自2019年1月1日起，租金3.5元/天/平方米，总计为187792.5元/月，2253510元/年。自2020年1月1日起，租金3.5元/天/平方米，总计为187792.5元/月，2253510元/年。自2021年1月1日起，租金3.65元/天/平方米，总计为195840.75元/月，2350089元/年。自2022年1月1日起，租金3,8元/天/平方米，总计为203889元/月，2446668元/年。自2023年1月1日起，租金4元/天/平方米，总计为214620元/月，2575440元/年……第四章装修保证金、履约保证金4.2履行保证金方自本合同《租赁合同》签订之日起三个工作日向甲方支付至少相当于四个月场地使用费的金额，共计751170元整。甲方应于收到履约保证金后出具收款收据……履约保证金仅用于：抵扣乙方违约金、损害赔偿金、产品质量及服务纠纷先行赔付。4.3.在承租期内的任何时候、任何情况下，乙方均不得以履约保证金折抵乙方应付租赁费用及其它应付费用。未经甲方同意，乙方不得将退回履约保证金的请求权转让给第三人或设定他项权利。4.4.装修保证金与履约保证金均为无息，且数额应保持不变；发生抵扣时，乙方应自收到甲方抵扣通知之日起5日内补足。第五章租赁场地交付，甲方应于2019年1月1日之前向乙方交付房产，双方共同验收确认房产，并在《场地交接清单》上签字确认。双方同意按以下日期开始计算费用：5.2.1□约定日期：2019年1月1日。5.2.2□确定日期：双方共同签字确认的《场地交接清单》上确认的日期为准。……第八章甲方的权利义务9.1为乙方提供经营场地，保障乙方正常经营。……第十一章合同的变更、解除与终止11.1经甲乙双方协商一致，可以变更或解除本合同……11.4.乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，没收保证金，并且无须向乙方做出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到乙方时立即生效。……11.4.5逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过30日，或乙方在未结清租赁费用等相关费用的情况下擅自退场……第十三章违约责任……13.2乙方逾期支付租赁费用及其他相关费用时，每逾期一日，乙方须按拖欠费用总额的1%向甲方支付违约金。逾期30个工作日，并经甲方书面催缴扔未支付的，甲方有权采取停水、停电、封存乙方财产等措施，有权单方面解除合同，没收履约保证金，并要求乙方承担相当于违约时上一月份租赁费用三倍的违约金，同时保留向乙方索赔相关损失的权利……”，合同落款有鑫实源创公司和铭睿颐和公司盖章。庭审中，双方均认可铭睿颐和公司已将2019年9月30日前的房屋租金全部付清，自2019年10月1日至2020年4月30日欠付房屋租金共计1314547.5元。鑫实源创公司于2020年4月25日向铭睿颐和公司发送《关于解除租赁合同等事项的函》，载明：“就贵公司上述严重违反合同约定的行为，我司根据租赁合同的约定行使提前解除租赁合同的权利，租赁合同于本函发出之日起第5日正式解除”。铭睿颐和公司认可2020年4月27日收到上述函件。铭睿颐和公司提交向鑫实源创公司发出的函件，用于证明双方铭睿颐和公司延期支付房屋租金已达成协议，鑫实源创公司对此不予认可。上述事实，有《租赁合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、《关于解除租赁合同等事项的函》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，鑫实源创公司与铭睿颐和公司签订《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方均认可铭睿颐和公司欠付鑫实源创公司自2019年10月1日至2020年4月30日期间的房屋租金共计1314547.5元，铭睿颐和公司虽辩称其与鑫实源创公司已达成延期支付房屋租金的协议，但未向本院提交充分证据予以证明，鑫实源创公司对此亦不予认可。鑫实源创公司于2020年4月25日向铭睿颐和公司出具了《关于解除租赁合同等事项的函》，载明：“就贵公司上述严重违反合同约定的行为，我司根据租赁合同的约定行使提前解除租赁合同的权利，租赁合同于本函发出之日起第5日正式解除”。双方签订的《租赁合同》第11.4条约定：“乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，没收保证金，并且无须向乙方做出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到乙方对立即生效。……11.4.5逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过30日”，第13.2条约定：“逾期30个工作日，并经甲方书面催缴扔未支付的，甲方有权采取停水、停电、封存乙方财产等措施，有权单方面解除合同”。据此，鑫实源创公司有权按照双方约定解除上述《租赁合同》。根据《合同法》的规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。铭睿颐和公司认可于2020年4月27日收到鑫实源创公司向其发送的《关于解除租赁合同等事项的函》，亦认可上述合同于2020年4月30日解除，故本院确认双方签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除，并对鑫实源创公司要求铭睿颐和公司支付2019年10月1日至2020年4月30日房屋租金1314547.5元的诉讼请求予以支持。关于鑫实源创公司要求铭睿颐和公司承担违约金的诉讼请求。双方签订《租赁合同》第3.6.2条约定，“□一月结√二月结□三月结：□每月□二月□三月25日前，乙方支付下一周期的租赁费用（第一次租赁费用支付应包含当月计租之日至月末以及下一个自然月的租金，具体以计租日为准）。”第13.2条约定，“乙方逾期支付租赁费用及其他相关费用时，每逾期一日，乙方须按拖欠费用总额的1%向甲方支付违约金”。庭审中，铭睿颐和公司认为约定的违约金过分高于造成的损失，请求本院予以适当减少。鑫实源创公司要求铭睿颐和公司按照2019年10月1日至2020年4月30日每一个月欠付的房屋租金总额，以每日万分之五的标准支付上述各月的延期履行违约金，不违反双方的约定和法律、行政法规的强制性规定，本院不持异议，确认铭睿颐和公司按照上述计算方法支付鑫实源创公司延期履行违约金，自各月26日起计算至实际给付之日止。此外，《租赁合同》该条款约定：“逾期30个工作日，并经甲方书面催缴扔未支付的，甲方有权采取停水、停电、封存乙方财产等措施，有权单方面解除合同，没收履约保证金，并要求乙方承担相当于违约时上一月份租赁费用三倍的违约金，同时保留向乙方索赔相关损失的权利。”据此，鑫实源创公司要求铭睿颐和公司支付履约保证金751170元及违约时上一月份房屋租金187792.5元的三倍违约金，该违约金合计1314547.5元，相当于七个月的房屋租金。对此，铭睿颐和公司未提交证据证明该约定的违约金过分高于造成的损失，鑫实源创公司亦未提交充分的证据证明其因铭睿颐和公司违约造成的除房屋租金收益以外的其他损失。根据《合同法》相关司法解释的规定，“当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”，本院依据双方提交的证据及当事人陈述，以鑫实源创公司的实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、铭睿颐和公司的过错程度以及预期利益，结合双方关于涉案租赁场地“仅用于商业用途”的约定以及《租赁合同》履行过程中新冠肺炎疫情对该合同履行的影响因素，根据公平原则和诚实信用原则，对铭睿颐和公司支付鑫实源创公司履约保证金及违约金的数额予以适当调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、北京鑫实源创企业管理有限公司与北京铭睿颐和企业管理有限公司签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除。二、北京铭睿颐和企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京鑫实源创企业管理有限公司自2019年10月1日至2020年4月30日的房屋租金1314547.5元及延期履行的违约金（按照2019年10月1日至2020年4月30日期间每一个月欠付的房屋租金总额，以每日万分之五的标准，自各月26日起计算至实际付清之日止）。三、北京铭睿颐和企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京鑫实源创企业管理有限公司解除合同违约金394364.25元。四、驳回北京鑫实源创企业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14278元，由北京鑫实源创企业管理有限公司负担4855元（已交纳），由北京铭睿颐和企业管理有限公司负担9423元（于本判决生效后七日内缴纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨薇二〇二〇年八月二十六日书记员  贾茜