甘肃省张掖市甘州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）甘0702执异128号异议人（案外人）：刁君贵，男，1988年10月3日出生，土族，甘肃省天祝县人，现住张掖市甘州区。异议人（案外人）：陈霞，女，1984年11月20日出生，汉族，甘肃省民乐县人，现住张掖市甘州区。申请人：袁鸿翔，男，1986年4月14日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。被申请人：王玉娟，女，1985年12月4日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。本院在执行申请人袁鸿翔与被申请人王玉娟民间借贷纠纷一案申请财产保全过程中，异议人（案外人）刁君贵、陈霞对本院查封被申请人王玉娟名下位于张掖市甘州区房屋，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。异议人（案外人）刁君贵、陈霞称：2020年5月14日，异议人与被申请人王玉娟签订房地产买卖合同一份，约定将被申请人位于滨河明源小区C5号楼3单元502室房屋一套以385000元的价格出售给异议人，分期付款，其中2020年5月14日支付185000元，房款付清后办理产权过户手续，并由他人担保。合同签订后，异议人向被申请人支付定金50000元，并按约将首期房款（135000元）支付，并由被申请人出具收条。被申请人遂将该房屋交付异议人。异议人即与他人签订装修协议，对房屋进行装修，尚在装修中。但甘州区法院作出（2020）甘0702民初4282号民事裁定书，对该房屋予以查封。异议人认为，现涉案房屋在法院查封前被申请人已出售给异议人，双方签订了书面合同，异议人已按约支付了应付房款，并占有该房屋，且已在装修中，故该涉案房屋应系异议人所有，故请求依法撤销（2020）甘0702民初4282号民事裁定书，并解除对该房屋的查封保全措施。本院查明，申请人袁鸿翔与被申请人王玉娟民间借贷纠纷一案，申请人于2020年6月1日向本院申请财产保全，对被申请人名下位于甘州区房屋予以查封，本院受理后，经审查同日作出（2020）甘0702民初4282号民事裁定书，裁定如下：查封被申请人王玉娟名下位于甘州区。异议人（案外人）于2020年7月27日以涉案房屋属其所有为由向本院提出执行异议。另查明，异议人（案外人）刁君贵、陈霞系夫妻关系。2020年5月14日，异议人与被申请人王玉娟签订房地产买卖合同一份，约定被申请人将其名下位于甘州区（建筑面积122㎡，含地下室），作价385000元出售给异议人，房款分期支付【其中2020年5月14日付185000元（一月内付清），2021年12月31日前付66000元，2022年12月31日前付66000元，2023年12月31日前付66000元】，合同订立后，被申请人应将房屋交付，价款付清后一年内，双方共同办理房屋过户登记手续，同时对其他事宜还进行了约定。合同订立当日，异议人向被申请人支付房屋定金50000元，由被申请人出具收条一张，同年6月15日，异议人再次向被申请人支付房款135000元，被申请人出具收条一张。房屋交付后，异议人与案外人王会林签订装修协议一份，约定由王会林为涉案房屋进行装修，工期为70天（2020年5月20日-8月1日），装修价款为90000元。再查明，申请人袁鸿翔与被申请人王玉娟、靳成明民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，同年6月2日作出（2020）甘0702民初4282号民事判决书，判决如下：一、靳成明、被申请人王玉娟欠申请人袁鸿翔借款本金160680.57元，限于判决生效之日起三十日内付清；二、驳回申请人袁鸿翔的其他诉讼请求。案件受理费2418.50元（已减半），由申请人负担770.50元，靳成明、被申请人负担1648元。现该判决已生效。审查期间，异议人（案外人）向本院提交其与被申请人签订的房地产买卖合同一份、装修协议一份及被申请人书写的收条二张（金额为185000元）；本院依职权调取的本院（2020）甘0702民初4282号民事判决书等。本院认为，人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或造成当事人其他损害的，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。本案中，本院根据申请人的申请，并由其提供担保，作出（2020）甘0702民初4282号民事裁定书,对被申请人王玉娟名下位于甘州区予以查封，符合法律的规定，于法有据，并无不当。现异议人（案外人）认为本院查封的系其所有，根据法律及司法解释的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，虽异议人与被执行人签订了房屋买卖合同，并支付了部分价款，亦已实际占有，但尚未办理不动产过户登记，故对已登记的不动产，应按照不动产登记簿来判断不动产权利人，本院所查封的房产确系登记在被申请人名下，故该房屋的权利人应系被申请人；且对财产保全申请，仅是对案件进行形式审查，如符合法律规定，则依法作出保全裁定，并不对案件事实进行实质性审查。现异议人虽按合同的约定支付了部分价款，并已占有（进行房屋装饰装修），但未办理房屋过户手续，而被申请人在收取异议人支付的首笔房款时，已知悉该房屋已被本院查封且其在本案作为债务人承担偿付责任，就应将房屋实情告知异议人，且异议人在支付房款时，亦应查清房屋的相关情况，双方明知涉案房屋被本院查封，无法办理过户登记的情况，却出售和购买该房屋，双方均有过错。综上，异议人所称涉案查封房产系其所有，并不符合足够排除执行的情形，其异议请求，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）刁君贵、陈霞的异议请求。当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 陆 军审判员 郑 华审判员 李建华二〇二〇年八月二十八日书记员 张 慧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第二百五十条强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。第二十四条对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。