广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初1781号原告：何长根，男，汉族，1966年1月17日出生，住广东省珠海市金湾区******联合二队，公民身份号码：440************711。被告：梁华培，男，汉族，1959年12月10日出生，住广东省珠海市金湾区******联合二队，公民身份号码：440************716。被告：梁华森，男，汉族，1965年2月3日出生，住广东省珠海市金湾区*************，公民身份号码：440************713。上述被告共同委托诉讼代理人：黎海燕，广东百道律师事务所律师。原告何长根与被告梁华培、梁华森确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告何长根，被告梁华培、梁华森及其共同委托诉讼代理人黎海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何长根向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与被告梁华培于2007年4月2日签订的《房屋转让协议书》无效。二、判令被告梁华培向原告归还《集体土地建设用地使用证》及土地使用证上所示所有土地。三、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2007年上半年，原告与被告梁华培双方达成房屋转让意向并签订《房屋转让协议书》，原告收取被告梁华培意向金人民币20,000元，最终未完成转让。2007年至今，被告梁华培一直使用原告房屋，在其使用期间，原告未向其要求任何经济补偿。2018年，珠海市金湾区*******民委员会（以下简称广益村民委员会）进行的“三清三拆三整治”项目，原告房屋属于危房，符合该项目清拆条件。被告梁华森向广益村村民委员会申请对其房屋拆除，亦将原告所有房屋一并拆除。二被告未经原告允许私自拆除原告房屋的行为，侵犯了原告的合法权益。因原告房屋被拆除，原告决定向被告梁华培提出要回《集体土地建设用地使用证》及《集体土地建设用地证》上所有土地，并要求被告梁华森对拆除房屋作出赔偿。就上述事项，原告与二被告一直协商未果。现原告为维护自身合法权利，特诉至法院。原告向本院提交如下证据：1.《房屋转让协议书》；2.《集体土地建设用地使用证》；3.土地登记申请书审批表；4.地籍调查表；5.界止点调查表；6.红旗镇广益村“三清三拆三整治”土地及地上建筑物确认表；7.房屋正面照片；8.宗地图2份。被告梁华培答辩称，一、原告要求确认《房屋转让协议书》无效没有法律依据。其与原告均是广益村联合二队村民，双方签订的协议书系双方真实意思表示，并没有损害集体利益或违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议书上盖有广益村民委员会的公章，该转让协议书是合法有效的。二、原告要求返还《集体土地建设用地使用证》及土地使用证上所示所有土地没有事实和法律依据。《房屋转让协议书》的内容是原告将所有的两座面积39平方米的房屋及土地使用证上的所有土地转让给其。在协议签订后，其就于当日向原告支付2万元的转让款，原告亦向其出具了收据。根据相关法律规定，宅基地使用权人将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移，故原告将登记在其名下的《集体土地建设用地使用证》交付给被告梁华培，至此双方对转让协议书上的权利义务已经履行完毕。其次，自2007年起，二被告一直占用、使用原告的房屋及土地，原告十几年来都没有向二被告主张权利，说明原告是认可以2万元将其房屋所有权及土地使用权转让给被告梁华培的事实，现原告要求返还《集体土地建设用地使用证》及土地使用证上的所有土地，不仅没有事实和法律依据，更是违反了合同诚信原则。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告梁华森答辩称，一、原告已将宅基地上的房屋所有权转让给二被告，其与被告梁华培对涉案房屋依法享有占有、使用和处分的权利，原告要求其对拆除的危房作出赔偿没有法律依据。首先，2007年，与其相邻的原告向其提出想转让涉案房屋及该土地使用证上所有土地的意思表示，其考虑到与父亲及哥哥梁华培居住一处确实拥挤，故二被告达成协议，一同出资购买原告的房屋及其土地使用权，并约定由被告梁华培与原告签订《房屋转让协议书》，在被告梁华培向原告支付的2万元转让款中，有1万元是其出资。其次，其与原告均为广益村联合二队的村民，其依据委托被告梁华培与原告签订的《房屋转让协议书》，依法取得原告房屋所有权及土地使用权，而实际上原告的房屋也一直由其在占有、使用。对此，广益村的村民是知道并认可的。2018年，广益村民委员会进行“三清三拆三整治”项目，原告卖给其房屋在经过十几年的使用后破旧不堪，属于危房，符合拆旧建新的政策，故其向广益村民委员会申请房屋拆除。广益村民委员会和乡镇规划部在审批其提交的《房屋转让协议书》及登记在原告名下的《集体土地建设用地使用证》等相关文件，并基于其常年居住在该房屋的事实之后，通过其在危房原址上重建新房屋的申请。因此，这足以说明广益村民委员会和乡镇规划部均同意原告将其房屋及土地使用权转让给其，并认可其对原告转让的房屋享有所有以的事实，故其对该危房申请拆除系其依法行使处分权。涉案房屋在2017年已经被广益村民委员会认定为危房，不适宜继续居住，因此该房屋没有任何市场价值和使用价值，故原告要求其对拆除的房屋作出赔偿的请求没有任何法律依据。被告梁华培、梁华森共同向本院提交如下证据：1.收据；2.《申请宅基地会议纪要》及分配公示、图片。原告对二被告的答辩回应称，一、其是转让房屋给被告梁华培，但不是转让土地，土地面积有160多平方米，房屋是39平方米，被告只能对房屋进行改造重建，不能重建房子。二、被告把39平方米的房屋拆除重建房屋，且剩余土地上也建有房屋，并没有经其同意。本院经审理认定事实如下：原、被告均系红旗镇广益村联合二队的村民，二被告系兄弟关系，原告与二被告曾系邻居关系。2007年4月2日，原告与其妻子冯结萍（甲方）与被告梁华培（乙方）签订一份《房屋转让协议书》约定：一、甲方自愿将位于广益村联合二队房屋两座面积39平方米转让给乙方使用，使用期限按照国家住宅基地的有关规定使用年限，按照国家使用年限已满继续由乙方使用，但国家和集体征用与甲乙双方无关。二、甲方房屋面积该土地使用证的所有土地面积给乙方使用，该使用权归乙方所有，如遇国家或集体征用，一切补偿归乙方所有。三、协议签订后，甲方不得以任何借口要求乙方归还该房屋及所有的土地使用权，否则造成乙方的一切经济损失均由甲方以十倍负责赔偿。四、乙方如房屋改建，如需用甲方提供相关手续，甲方无条件给予提供，土地使用证由乙方保管。上述协议书落款处盖有金湾区红旗镇广益村人民调解委员会印章及见证人李有根签名。当日，原告夫妇向被告梁华培出具《收据》一份，载明：“今收到梁华培房屋转让人民币20,000元”。涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》载明，土地使用者何长根，用地总面积167平方米，建筑占地面积为30平方米，土地用途为住宅。上述协议签订后，原告将该《集体土地建设用地使用证》移交给了被告梁华培，涉案房屋及土地亦由被告梁华培占有及使用。在广益村民委员会进行的“三清三拆三整治”项目中，被告梁华森将其父亲名下所有的宅基地房屋及涉案的39平方米房屋，经征得广益村民委员会同意后，向珠海市金湾区*************申请危房改造，后被该中心确认符合危房清拆条件。二被告共同提交了《申请宅基地会议纪要》、分配公示及宅基地草图，其中会议纪要载明：该会议于2017年3月15日系关于红旗镇广益村联合二队村民梁华森申请宅基地事宜，该宅基地位于红旗镇广益村联合二队，东至杜华顺住宅，西至邝根养住宅，南至村路，北至空地，用地面积139.12平方米。七名村民代表对该申请事项表示同意并在会议纪上签名确认。二被告辩称，因当时所购买的涉案房屋被认定为危房需拆除，被告梁华森向广益村民委员会及有关政府部门提出在原危房改造土地上申请宅基地的请求，面积为139.12平米，其中19.6平米属于原告宅基地土地，后通过村民代表同意及有关部门的审批。重建房屋只占原告宅基地19.6平米面积，其余土地一直空置。另外，被告梁华培重建房屋也占用原告48平方米的土地，故空置土地在100平方米左右。原告认可上述证据的真实性，但主张其仅是转让涉案房屋，并未转让涉案土地使用权；因村委会未征询其意见，其不同意村委会批准被告使用涉案宅基地。庭审中，原告表示，被告梁华培于签订《房屋转让协议书》当日向其支付的2万元是购买房屋意向金，并非房屋转让款。另查明，原告于涉案房屋转让后，离开广益村搬至小林居住，后于2016年到中山市*住。以上事实，有原、被告告提交的证据、开庭笔录等在案佐证。本院认为，现根据本案现已查明的事实，结合各方当事人提交的证据和争议焦点，本院综合评判如下：一、关于涉案《房屋转让协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”及第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，土地管理法只是禁止宅基地转让给非集体经济组织成员，对集体经济组织内部成员间则并不禁止流转。本案中，原、被告均为广益村村民，符合宅基地转让及使用的主体资格。虽然合同名称为《房屋转让协议书》，原告主张其转让的是房屋并非土地使用权，但在协议书第二条中已明确约定了将涉案房屋土地使用权归被告梁华培所有的内容，应视为该约定系其真实的意思表示。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然涉案宅基地未办理物权变更登记，但不影响当事人就宅基地转让达成一致的意思表示。原告与被告梁华培签订的《房屋转让协议书》，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的有关合同无效之情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故，原告主张确认《房屋转让协议书》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告梁华培于签订协议当日向原告支付的2万元，原告认为系购房意向金而非购房款，但根据原告出具的《收据》中清楚载明系转让款，其未有提交证据证明尚有购房款未付清。对原告该主张，本院不予确认。二、关于《集体土地建设用地使用证》及涉案土地的归还问题。鉴于前项分析，原告与被告梁华培签订的协议合法有效，被告梁华培亦支付了房屋转让款项，其依据约定使用涉案房屋及土地并保管该用地使用权证，符合合同约定及法律规定，原告要求被告梁华培返还土地使用权证及涉案土地的主张，本院不予支持。三、关于被告梁华森是否有权处置涉案房屋问题。被告梁华培已取得涉案房屋所有权及土地使用权，被告梁华培、梁华森述称系二人共同出资购买，如何处理房屋及土地是二被告内部关系。因此，被告梁华森将包括涉案房屋在内的所有房屋，向有关政府部门进行危房、拆除申报及在涉案土地上重新建造房屋等行为，系其民事权利的自由处分，且得到村民集体组织同意及政府的批准，与原告并无关系。故对于原告要求被告梁华森承担本案相关责任的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告何长根的诉讼请求。本案受理费减半收取计人民币100元，由原告何长根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  曾 剑二〇二〇年八月二十四日法官助理  刘 帆书 记 员  袁嘉睿