江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0491民初421号原告：九江盈邦经营管理有限公司，住所地：江西省九江开发区长江大道**21世纪家居中心**不分单元**，统一社会信用代码913604063521431376。法定代表人：黄玉山，总经理。委托诉讼代理人：章婷婷，江西康润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艺，江西康润律师事务所律师。被告：吴宏发，男，1980年10月5日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。原告九江盈邦经营管理有限公司（以下简称盈邦公司）与被告吴宏发租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日受理后进行多元化解调解，于2020年5月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盈邦公司委托诉讼代理人章婷婷、被告吴宏发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈邦公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付房屋租金、物业管理费、空调费、能源费198002元（其中2019年3月28日至2019年6月27日期间Ｅ馆5楼Ｅ5035、Ｅ5037、Ｅ5039仓库租金11403元；2019年9月9日至2019年12月17日期间写字楼第17楼1716-1717场地租金5785元、物业管理费1578元及空调费2254元；2019年7月8日至2019年12月17日期间1035Ａ展厅的租金30971元、能源费33307元；2019年7月8日至2019年12月17日期间1035Ｂ展厅租金79397元、能源费33307元）并支付利息14652.15元（利息自2019年12月18日暂计算至2020年4月7日，此后利息按年利率24%标准以198002元为基数计算至欠款付清之日止）；2、被告已缴纳的写字楼1716-1717场地履约保证金3542元不予退还；3、判令被告按1500元／月标准向原告支付自公证清场物品提存之日起（2019年12月18日）至搬离占用场地之日止的占地使用费，暂计算至2020年4月7日为5500元；4、公证费2600元、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月27日原、被告之间签订《仓库租赁合同》约定被告承租原告位于九江市（喜盈门九江建材家具广场）Ｅ馆5楼Ｅ5035、Ｅ5037、Ｅ5039仓库作仓储使用，租赁期限自2018年6月28日至2019年6月27日，租金3801元／月。2018年7月8日，原、被告签订《写字楼租赁合同》，约定被告承租原告喜盈门九江建材家具广场写字楼第17楼1716-1717场地作办公使用，租赁期限自2018年7月8日至2021年7月7日，租金1771元／月，物业管理费483元／月，并按6元／㎡缴纳空调费。2019年6月28日原、被告签订两份《租赁及经营管理合同》和《物业管理合同》，约定被告承租原告喜盈门九江建材家具广场Ｃ馆一层1035Ａ、1035Ｂ号展厅用于经营斯可馨品锐家居，租赁期限自2019年7月8日至2021年6月27日，展厅租金均为14887元／月，能源费为6245元／月。合同签订后，原告依约履行了合同，向被告交付了场地，但被告未按约支付租金等相关费用，原告于2020年12月17日对被告承租的展厅进行了公证清场。原告为维护自身合法利益，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告吴宏发辩称，1、2019年7月8日与原告签订了展厅1035A和1035B的租赁合同，是通过原告招商政策进驻的，按照招商政策的优惠条件，500平方米以上免租3个月，该政策针对2019年11月30日之前签订的合同的商户，被告所承租的1035A和1035B总面积为700平方米应该给以3个月免租期。2019年之前与原告签订过两份合同，这两份合同中有保证金和质保金共计113136元未退还，2019年7月8日签订展厅合同时与原告招商部经理约定用上述113136元保证金抵扣1035A和1035B租金，免租期加上可以抵扣保证金正好可以付到2019年12月28日。2019年10月7日左右，原告就将1035A和1035B店铺停断电并用木工板将铺面封起来，当时被告出差在外，2019年10月20日左右，被告回九江后与原告方新来的招商部经理协商，其称被告先前缴纳的113136元保证金不见了，可能被之前的招商部经理挪用，欠付租金所以停电封店，2019年12月份查出这笔钱还在原告账上，原告招商经理就继续开店经营和被告联系，被告认为原告方的行为造成损失，将通过法律途径要求原告方赔偿。2、2019年7月8日与原告签订1035A和1035B租赁合同时原告方招商经理承诺免除仓库租金半年，所以被告不欠原告方仓库租金。3、关于写字楼租金，被告事先已经交租金给原告，预付租金还有两个半月租金未用完时就因为收取空调费问题将被告租用的写字楼断电了，当时还不具备收空调费条件且被告人在外地。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、（2019）赣浔匡证内字第2623号公证书的合法性及效力。2019年12月2日江西省九江市匡庐公证处接受原告的申请，进行证据保全公证，对被告租赁的Ｃ馆1035Ａ、1035Ｂ号展厅、17号写字楼1716-1717、Ｅ馆五楼场地编号为Ｅ5035、Ｅ5037、Ｅ5039号仓库内的物品进行清点、登记并制作清单表，符合《中华人民共和国公证法》的规定，合法有效，被告是否在场，不影响该公证书的效力。2、被告吴宏发主张就租赁的Ｃ馆1035Ａ、1035Ｂ号展厅享有三个月装修免租期和五楼仓库享有六个月免租期，为此提交了原告公司内部的“九江店空铺招商政策申请”及证人罗某的书面打印证明复印件。原告对“九江店空铺招商政策申请”的真实性无异议，但认为被告不符合该招商政策，不享有免租三个月的优惠条件。证人罗某的书面打印证明的真实性有异议，系复印件，且罗某因涉嫌职务侵占被公安机关立案侦查。署名为“罗某”的书面证明系复印件，被告吴宏发不能提交证据原件予以核对，不能单独作为认定案件事实的根据。被告提交的“九江店空铺招商政策申请”系原告形成于2019年6月23日的内部呈报件，从申请内容来看，主要是用于和九江市内其他如红星、华东等建材家具市场的招商竞争，对新进的外场意向商户的免租优惠，被告此前已是原告市场内的商户，不属免租优惠对象。同时，原告与被告2019年6月28日签订的Ｃ馆1035Ａ、1035Ｂ号展厅租赁合同中亦无有关免租期的约定，被告有关原告给予其Ｃ馆1035Ａ、1035Ｂ号展厅享有三个月装修免租期和五楼仓库享有六个月免租期的主张证据不足，不予认定。3关于“今日头条”“断水！断电！锁门！喜盈门（九江）建材家具广场为何这般对待商户？”的报道内容，原告对报道的真实性有异议，认为系被告拖欠租金在先才导致断电，报道不实。相关媒体采访该报道内容时并未向原告进行核实并得到原告的认可，该报道内容系间接证据，不能作为认定为双方合同权利义务内容的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日原告盈邦公司与被告吴宏发签订《仓库租赁合同》，合同约定原告将位于九江市（喜盈门九江建材家具广场）Ｅ馆5楼编号为Ｅ5035、Ｅ5037、Ｅ5039的仓库租赁给被告使用，租赁用途为仓储，租赁期限从2018年6月28日起至2019年6月27日止，租金13元／平方米／月，每月租金总额为3801元。合同还对其他事项进行了约定。2018年7月8日，原告盈邦公司又与被告吴宏发签订《写字楼租赁合同》，约定将位于九江市（喜盈门九江建材家具广场）写字楼第十七楼编号为1716-1717的房产租赁给被告使用，租赁物面积双方确定为80.5平方米，租赁物用途为商务办公，租赁期限三年，自2018年7月8日起至2021年7月7日，月租金标准为22元／平方米，月租金总额1771元／月，租金按照每6个月支付一次租金的方式缴纳，首次租金应当在合同签订之日起3日内支付，后面每期租金应当在到期日15个工作日前支付，逾期支付租金的应当按照拖欠总金额的日千分之二的标准支付违约金。合同签订时被告需向原告一次性交付履约保证金3542元。合同还约定，被告所使用的空调和消防设施设备由原告同意安装维护，被告应当按照6元／平方米／月向原告缴纳空调费，按开启月份收取费用。合同还约定，物业管理费以建筑面积计算，每月每平方米6元，物业管理费483元／月，物业管理费每六个月支付一次，逾期支付物业管理费按照拖欠金额的日千分之二标准计算违约金。双方还对其他事项进行了约定。上述二份合同签订后，被告吴宏发向原告缴纳了1716-1717写字楼租赁合同的保证金3542元，原告依约向被告交付了编号E5035、E5037、E5039的仓库和编号1716-1717写字楼给被告使用。2019年6月28日原告与被告就喜盈门九江建材家具广场C馆1035A的租赁事宜签订《租赁及经营管理合同》和《物业管理合同》。《租赁及经营管理合同》约定，原告将喜盈门九江建材家具广场C馆1035A363.10平方米的经营场地出租给被告用于家居经营，租赁期限自2019年7月8日至2021年6月27日，场地的月租金为14887元，租金支付方式为6个月支付一次，先付租金后使用场地。在签订合同时被告向原告一次性付清约定的首次金额，其他次数金额在上次付款金额使用完毕之前10天一次性付清。合同还约定，如被告未及时足额缴纳租金等费用，原告有权对被告所承租的区域采取断水、断电、限制经营等措施，逾期天数超过15日的，原告有权单方解除合同，收回被告的租赁经营场地。合同还约定，如因承租方违约，出租方向承租方发出解除通知书之日起三日内承租方应当履行撤场手续，逾期出租方有权强制清场，强制清场时发生的公证费等费用由承租方承担。双方还对其他事项进行了约定。《物业管理合同》约定，被告同意原告统一进行物业管理并收取能源费，能源费按面积363.10平方米计算，能源费每月为6245元，6个月支付一次，先付后用，在签订合同时被告向原告一次性付清约定的首次金额，其他次数金额在上次付款金额使用完毕之前10天一次性付清，被告未按合同约定及时足额交纳能源费，原告有权对被告承租区域采取断水、断电、限制经营等措施。合同还对原告提供的物业服务内容及其他事项进行了约定。同日，原告与被告还就喜盈门九江建材家具广场C馆1035B的租赁事宜签订与上述合同内容相同的《租赁及经营管理合同》和《物业管理合同》。上述喜盈门九江建材家具广场Ｃ馆1035Ａ、1035Ｂ的《租赁及经营管理合同》和《物业管理合同》签订后，原告按约将喜盈门九江建材家具广场Ｃ馆1035Ａ、1035Ｂ交付被告租赁经营并按约提供物业服务。2019年10月12日，双方因租金的计算和收取事宜发生争议，原告对被告承租的喜盈门九江建材家具广场Ｃ馆1035Ａ、1035Ｂ场地采取停电措施。双方协商不成，原告于2019年11月9日向被告吴宏发邮寄《合同解除通知书》，以被告吴宏发未按要求缴纳租金、能源费为由，通知解除合同并要求被告办理撤场手续。2019年12月2日原告向江西省九江市匡庐公证处申请证据保全公证，公证员李某及公证处的公证人员某被告存放于喜盈门九江建材家具广场Ｃ馆1035Ａ、1035Ｂ展厅、1716-1717写字楼和Ｅ馆五楼编号为Ｅ5035、Ｅ5037、Ｅ5039仓库的物品进行清点、登记。原告为此支付公证费用2000元。另查明，原、被告间于2018年6月19日还就C馆2027、2028、2029号展厅租赁事宜签订了《租赁及经营管理合同》，合同约定租赁期限为2018年6月28日至2019年6月27日，被告吴宏发为履行该合同向原告缴纳了合同保证金、先行赔付质量保证金共计113136元，该份合同被告吴宏发尚有2019年4月28日-2019年5月31日期间的租金、能源费64110元未付。本院认为，原告与被告间签订的一系列租赁合同、物业管理合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原告将租赁物交付被告使用，被告应当按照合同约定的标准和时间向被告支付租金、物业服务费用、空调费、能源费等租赁费用。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告吴宏发应当就其已向原告支付租金、物业服务费用、空调费、能源费等租赁费用的金额及支付时间承担举证责任。诉讼过程中，被告吴宏发未向法庭提交相关租赁费用的支付证据，可按原告就被告支付租赁费用所作的陈述、自认进行认定，相关合同的租金支付及被告是否构成违约分述如下：关于《仓库租赁合同》，双方约定租赁期限为2018年6月28日至2019年6月27日，租赁期限已经届满，原告主张被告拖欠2019年3月28日至2019年6月27日期间的租金11403元，符合合同约定的租金收取标准，被告吴宏发不能提交证据证明其已向原告支付此时间段的租金，被告吴宏发构成违约。被告吴宏发庭审中陈述原告招商人员同意减免仓库6个月的租金，原告对此予以否认，被告吴宏发对此不能举证证明，应当承担举证不能的法律后果。双方《仓库租赁合同》租赁期限届满后，被告继续使用该仓库，双方形成无固定期限的租赁合同，原告仅要求被告支付2019年3月28日至2019年6月27日期间的租金11403元，系对其自身权利的处分。关于《写字楼租赁合同》，合同约定租金及物业管理费应当先付后用，被告吴宏发未按照合同约定支付租金及物业费，构成违约，应当按照合同约定的标准向原告支付2019年9月9日至2019年12月2日（公证清场）之日的租金5018元及物业管理费1368元，被告吴宏发交付的保证金3542元，按照合同约定应当由原告直接扣减冲抵被告所拖欠的租金等费用，扣减后被告吴宏发尚欠原告写字楼的租金、物业费2844元，原告要求确认该部分保证金不予退还的请求不予支持。合同约定空调费按开启月份收取费用，原告未提交证据证明空调开启的具体时间，要求被告支付空调费的请求证据不足，不予支持。关于1035A、1035B的《租赁及经营管理合同》和《物业管理合同》，双方的主要争议是原告于2019年10月12日依照合同约定对被告租赁的展厅停电时被告吴宏发是否拖欠原告租金、能源费。关于被告吴宏发是否享有三个月免租期，前文已经论述，不再重复。根据双方庭审中的陈述，被告原系原告C馆2027、2028、2029号展厅的承租者，双方于2019年5月31日提前解除了该展厅的租赁合同和物业服务合同。在租赁C馆2027、2028、2029号展厅期间，被告向原告缴纳了保证金、质保金共计113136元，在扣减被告拖欠的C馆2027、2028、2029号展厅租金32055元和能源费32055元后，原告应当向被告退还C馆2027、2028、2029号展厅租赁保证金49026元，该部分未退的保证金可以冲抵被告吴宏发应当向原告支付的1035A、1035B展厅的租金和能源费。原告主张应退的保证金中还有600元搬运费应当扣减的主张没有证据支持，本院不予认定。被告吴宏发在签订1035A、1035B的《租赁及经营管理合同》和《物业管理合同》后没有按照合同约定交付租金和保证金，自2019年7月8日计算到原告采取停电措施的2019年10月12日，被告吴宏发应当支付给原告1035A、1035B展厅的租金为95277元、能源费为39968元，扣减原告应当退还给被告的C馆2027、2028、2029号展厅租赁保证金49026元，被告尚欠原告租金、能源费86219元，被告吴宏发构成违约，原告有权依照合同约定采取停电措施催要欠款。原告采用停电措施后，被告既未支付租金，又未及时腾退房屋，应当按照合同约定的租金标准继续向原告支付1035A、1035B展厅的场地使用费至公证人员现场公证清点离场之日，但被告在停电后不能正常使用该展厅，能源费不应继续计算，故被告拖欠原告1035A、1035B的租金、能源费数额为137827元（其中2019年10月12日前的租金、能源费为86219元，2019年10月12日至2019年12月2日租金为51608元），超出部分不予认定。综上，被告吴宏发在履行案涉合同时均构成违约，原告有权依照合同约定行使解除权，2019年11月9日原告作为守约方向被告吴宏发邮寄《合同解除通知书》，行使合同解除权，符合法律规定，发生合同解除的效力。原、被告间1035A、1035B的《租赁及经营管理合同》约定因被告违约，应当赔偿原告包括公证费在内的损失。被告收到原告解除合同通知后，未及时腾退租赁的写字楼、仓库、展厅，原告申请公证机构采用证据保全公证的形式将被告存放在写字楼、展厅的物品进行清点，原告为此支付的公证费2000元被告应当予以赔偿。被告未按约定时间向原告支付仓库、写字楼、展厅租金、物业费、能源费等共计152074元，给原告造成了利息损失，原告要求从2019年12月18日开始计算利息并不违反法律规定。原告主张按照年利率24%的标准计算，虽然低于合同约定的逾期付款违约金计算标准，但违约金计算标准过高，应当予以调整，可参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，超出部分不予支持。原告主张被告按照1500元/月标准支付公证清场之日起至被告实际搬离之日止存放物品的场地占用费，但原告未向法庭提交证据证明公证清场后被告存放物品的实际占用场地情况，该部分诉讼请求证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴宏发于本判决生效之日起十日内向原告九江盈邦经营管理有限公司支付租金、物业费、能源费等租赁费用152074元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付自2019年12月17日至租赁费用付清之日止的利息；二、被告吴宏发于本判决生效之日起十日内赔偿原告九江盈邦经营管理有限公司公证费损失2000元；三、驳回原告九江盈邦经营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费4666元，减半收取2333元，原告九江盈邦经营管理有限公司承担725元，被告吴宏发承担1608元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  周和良二〇二〇年八月五日书记员  胡丛聪