浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初1220号 原告：冯树荣，女，汉族，1970年11月11日生，住安徽省颍上县。 被告：浙江乔克房地产开发有限公司，住所地浙江省嘉善县罗星街道嘉善大道**。 法定代表人：支迪彩。 委托诉讼代理人：陈建春、刁威，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 第三人：浙江大宴房地产营销策划有限公司，住，住所地浙江省杭州市萧山区楼塔镇岩山村/div> 法定代表人：李波。 第三人：李波，男，汉族，1989年12月18日生，住浙江省象山县。 原告冯树荣与被告浙江乔克房地产开发有限公司（以下简称“乔克公司”）、第三人浙江大宴房地产营销策划有限公司（以下简称“大宴公司”）、李波商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序先后于2020年5月26日、6月29日两次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，并于8月3日公开开庭进行了第三次审理。原告冯树荣及第三人李波（亦代表第三人大宴公司）均三次到庭参加诉讼，被告乔克公司委托诉讼代理人陈建春在第一次及第三次开庭时到庭参加诉讼、刁威在第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯树荣向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告支付的购房款及团购费合计213000元；3.被告赔偿原告误工及差旅损失合计3万元；4.被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金（以213000元为基数，按每日千分之0.05自约定日期计算至实际交付权属证书或登记证明之日止）。事实与理由：2016年1月10日，原告购买了被告位于嘉善县××商铺，房价为183000元，团购费30000元，建筑面积15.09平方米。合同约定房屋交付时间为2016年2月29日前，交证时间2016年9月30日前。后由于被告一再拖延办理产权证及延迟给付商铺承包费，目前原告已经联系不到被告。被告的行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的规定：“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之0.05”。按照该条款约定，被告应支付相应的违约金。 被告乔克公司辩称，其一、本案的房产是经嘉善县人民法院执行程序拍卖处理的房产，被告不可能再出让该套房产，证据材料中的合同版本不是被告适用的版本，所盖的公章也不是被告的公章，所涉款项也未进入被告账户，请法庭予以查明。其二、据了解，目前房屋的产权人为林叶珍，因为已经涉及到案外人，被告无法取得该案涉房产的变更信息，请求法院依职权查清。 第三人大宴公司及李波述称，原告购买这套房子的时候，第三人是给乔克公司做销售一级代理的，包括楼盘的案场接待讲解等，第三人也持有一份原告和乔克公司的合同原件。涉及到签订的合同及房款的收取都是由乔克公司自己在做。关于被告说的合同版本和公章的问题，这是原告和乔克公司之间的关系，第三人不知情。当时的买卖合同一式三份，甲方一份，公司一份，第三人留一份。经过向当时的经办人陈明核实，原告购买该房屋时，是以现金方式交给陈明的，然后陈明将房款通过银行刷卡的方式交付给乔克公司，收款pos机的账户名是郑金汉，郑金汉是乔克公司指定的收款人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《商品房买卖合同-乔克国贸中心商业中心》（编号：×××16）一份，证明原被告签订了商品房买卖合同，对房屋坐落及价款等事项进行了约定； 被告质证：对其真实性、合法性均有异议，且不具有证明力，因为该合同的版本不是乔克公司的版本，所盖的公章也不是被告乔克公司的公章； 第三人质证：该合同的签订是第三人亲历的，合同是乔克公司法定代表人支迪彩打印的，章也是乔克公司的人盖上去的，第三人也有一份留底，留底的这份与原告提交的相比较多了一个法定代表人印章，其他内容是一致的，原告是与被告乔克公司进行房屋买卖的，真伪问题第三人不清楚。 2.原告提交的《收据》（No.2066148）一份，证明原告已向被告支付购房款及团购费合计213000元； 被告质证：对其真实性有异议，姓陈的开票人不是乔克公司的人，乔克公司没有具体经办该笔业务，也没有收到这笔款项； 第三人质证：钱款是陈明收取的，陈明是该楼盘的二级代理商，第三人是一级代理商，陈明收取了原告的现金后，在支迪彩的办公室通过POS机刷给乔克公司的指定收款人郑金汉，然后给原告开具了这份收据，再由第三人盖销售部的章。 3.被告提交的《说明》一份，证明在2016年9月3日前，第三人李波曾私刻“浙江乔克房地产开发有限公司销售部”印章用于收取售房款项，由该印章出具给客户的单据，所有责任与被告乔克公司无关； 原告质证：这是被告和第三人之间的关系，原告不知情； 第三人质证：真实性无异议，该份《说明》确系李波签署，但并非私刻，第三人刻印章时跟被告讲过的，后来双方合同关系解除，按照乔克公司的要求归还了该枚印章。 4.被告提交的嘉善县公安局治安监督管理大队出具的《印章刻制备案证明》一份，证明被告只有一个版本的公章； 原告质证：不清楚，与原告无关； 第三人质证：真实性无异议。 5.被告提交的郑金汉的银行明细单复印件一份，证明2016年3月3日并无一笔183000元的进账，第三人未将收取的案涉款项交付给被告指定的收款账户； 原告质证：不清楚，与原告无关； 第三人质证：如果该款项不是入的郑金汉的POS机账户，那应该是入了支迪彩办的POS机账户。 6.被告提交的《函》一份，证明被告对第三人的销售业绩和工作情况不满，于2016年1月26日发函给第三人，自2016年1月31日起终止双方的合同关系； 原告质证：这是被告和第三人之间的关系，和原告无关。 第三人未发表质证意见。 7.第三人提交的《商品房买卖合同-乔克国贸中心商业中心》（编号：×××16）一份，证明原告购买房屋的事实确实存在，并且向乔克公司支付了购房款； 原告未发表质证意见； 被告质证：如所盖公章比对一致，也不具有证明力，因被告发现第三人李波存在隐瞒销售私用售房款的行为，双方在2016年2月1日至5月31日期间终止合作关系。 8.第三人提交的《商铺委托租赁服务合同》复印件一份，证明大宴公司与乔克公司之间的委托关系； 原告质证：无异议； 被告质证：这是商铺委托租赁服务合同，与本案没有关联，另外，委托租赁的期限也是2015年6月到2016年6月。 9.第三人提交的《买卖合同模板确认》（附《商品房买卖合同-乔克国贸中心商业中心》）一份，证明原告签订的合同版本与被告确认的模板一致； 原告质证：无异议； 被告质证：真实性存疑，如所盖公章比对一致，也是在案涉合同签订之后，双方的合作关系在2016年2月1日至5月31日期间是终止的。 10.第三人提交的银行个人账户交易明细表一份，证明陈明收取了原告的款项后，将其中的房款183000元通过刷POS机的方式转给了被告的指定收款人账户； 原告质证：183000元是姓李的人收取的； 被告质证：对其关联性有异议，“郑金汉账户”几个字是手写上去的，看不出款项实际是进入哪个账户。 本院对以上证据一并认证如下：对证据1-10的形式真实性及其与本案的关联性予以确认，对其证明力将在本院认为部分认定。 本院经审理认定事实如下：2016年2月29日，原告冯树荣在嘉善乔克国贸中心商业中心销售现场签订《商品房买卖合同》一份（编号：×××16，主合同打印的落款时间为2016年1月10日，附件手写落款时间为2016年2月29日），约定由原告冯树荣购买被告乔克公司开发的坐落于乔克国贸中心3幢3051-2的房屋，建筑面积为15.09平方米，总价款183000元。第七条“付款方式及期限”约定“买受人于2016年2月29日前支付购房款18300元。”第九条“交付期限及条件”约定“出卖人应当在2016年2月29日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用（见附件三）”。第十三条“关于产权登记的约定”第一款为“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。”第二款为“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，……约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05‰的违约金。”合同还就其他事项进行了约定。合同尾部“出卖人”处盖有“浙江乔克房地产开发有限公司”印章。2016年2月29日，冯树荣以现金方式支付了213000元，其中含团购费30000元，现场工作人员向冯树荣出具《收据》一份，盖有“浙江乔克房地产开发有限公司销售部”印章，开票人“陈”。 第三人也向本院提交了一份《商品房买卖合同》，合同编号、当事人、房屋坐落、价款等主要内容一致，但有部分内容不同。其中主合同打印的落款生成时间为2016年3月3日，合同尾部“出卖人”处除了盖有“浙江乔克房地产开发有限公司”印章外，还盖有一枚“支迪彩印”的法定代表人印章。另外，第七条“付款方式及期限”及第九条“交付期限及条件”约定的时间均为2016年3月3日前，原告提交的合同约定时间则为2016年2月29日前；第十三条“关于产权登记的约定”第一款的内容缺少“承诺于2016年9月30日前”。 2016年3月3日，李恒标的银行个人账户向嘉善县通杰汽车商行“消费”交易183000元。举证人李波称，该交易明细系陈明向其提供，李恒标和陈明都是房屋销售人员，该款项是李恒标通过刷POS机的方式出账，嘉善县通杰汽车商行的账户就是郑金汉提供的，在第三人和乔克公司合作销售过程中，购房人的房款都是进入郑金汉提供的账户，也就是乔克公司指定的收款账户。如果不是郑金汉提供的，那就是支迪彩提供的POS机。 经查明，被告乔克公司与第三人李波、大宴公司于2015年6月17日签订《商铺委托租赁服务合同》一份，约定由第三人就被告开发的乔克国贸中心（商业中心）提供租赁服务，期限为2015年6月15日起至2016年6月15日止。举证人李波称，双方的合作始于2014年10月左右，既有租赁，也有销售。被告乔克公司认可其与第三人存在代理销售的关系。 2016年6月8日，乔克公司（甲方）与大宴公司（乙方）签订《买卖合同模板确认》一份，内容为“甲乙双方就甲方委托乙方对外销售的乔克大象世界商铺，由甲方与购房客户签订的合同模板进行格式确认。乙方须严格按照经甲方确认的合同模板对外进行推广签订，乙方不得在未经甲方许可的情况下对合同进行修改及增减内容。”作为附件的《商品房买卖合同》与原告提交的《商品房买卖合同》相比较，除了缺第十三条“关于产权登记的约定”内容外，其他条款一致。 另查明，第三人李波于2016年9月3日在一份《说明》的承诺人处签字，内容为：现向浙江乔克房地产开发有限公司归还“浙江乔克房地产开发有限公司销售部”印章一个。由该印章出具给客户的单据，所有责任与浙江乔克房地产开发有限公司无关。并盖有“浙江乔克房地产开发有限公司销售部”印章。经比对，该印章与冯树荣《收据》上的印章明显不同，盖在《收据》上的印章并无五角星。 2020年6月22日，嘉善县公安局治安监督管理大队出具一份《印章刻制备案证明》，单位及印章名称为浙江乔克房地产开发有限公司，证明内容还包括印章编码、规格、材料、经办人、领取时间等。 经查，案涉房屋现登记在林叶珍名下。第三人称，签订案涉房屋买卖合同时，房屋所有权人为被告乔克公司，2017年10月8日，大宴公司以李益军的名义通过司法拍卖取得该房屋，后来卖给了林叶珍。 本院认为，本案的争议焦点为被告乔克公司是否案涉《商品房买卖合同》的当事人。被告作为乔克国贸中心的开发商，委托第三人大宴公司及李波进行销售，原告冯树荣在乔克国贸中心售楼处签订了《商品房买卖合同》，支付了购房款等费用，并且当场拿到了合同及收款收据，均盖有乔克公司的印章，对于冯树荣而言，足以认为乔克公司即房屋出卖人。李波及大宴公司受乔克公司的委托，以乔克公司的名义销售房屋，相应法律后果应由委托人乔克公司承担。乔克公司辩称该合同的签订时间发生在其发函终止与第三人之间的合作关系之后，然而，乔克公司又述称，其间第三人仍在乔克国贸中心售楼处从事销售业务，并未离场，显然双方的委托销售关系并未实际终止。至于原告持有的合同上所盖乔克公司印章真伪的问题，即使案涉合同出卖人处所盖印章与乔克公司备案印章不一致，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条“盖章行为的法律效力”的规定，对于买受人冯树荣而言，应当由乔克公司承担该合同相应的法律后果。第三人大宴公司及李波在销售过程中是否存在私刻乔克公司公章并加盖的行为，或者将房屋销售后是否向乔克公司告知，或者是否按照双方约定将收取的购房款交付给乔克公司，均属于被告与第三人之间的法律关系，与原告冯树荣无关。被告乔克公司提出对加盖的公章进行鉴定的申请，并无实际意义，本院不予准许。 依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人乔克公司未按照合同约定办理房屋产权转移登记，该房屋现登记在案外人林叶珍名下，导致合同目的无法实现，本院对原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张予以支持，解除之日为原告变更诉请的通知到达被告之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告支付了购房款183000元及团购费30000元，并且持有加盖乔克公司售楼部印章的收据，被告乔克公司应当返还，至于款项是否进入乔克公司指定账户，以及团购费的实际所得人是谁，与原告无关。原告主张由被告赔偿其误工及差旅损失合计3万元，但未提供相关证据，考虑到由于被告违约在客观上给原告造成了损失，本院酌定被告赔偿原告损失5000元。至于原告主张由被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，因该合同依据是被告逾期办证且原告不退房时适用，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项，第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告冯树荣与被告浙江乔克房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同-乔克国贸中心商业中心》（编号：×××16）于2020年5月26日解除； 二、被告浙江乔克房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告冯树荣购房款等合计213000元； 三、被告浙江乔克房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告损失5000元； 四、驳回原告冯树荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼受理费4946元，由被告浙江乔克房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判长  江万景 审判员  胡锦明 审判员  钱 骏 二〇二〇年八月十二日 书记员  周 丹 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?