云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终610号上诉人（原审被告）：杨长宝，男，1964年5月11日生，白族，云南省大理市人，住大理市。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周可，女，1975年1月15日生，汉族，四川省成都市人，住上海市静安区。委托诉讼代理人：黄玲娟，云南瀛铢律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨长宝因与被上诉人周可租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨长宝上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令周可将租赁的西面房屋交付给杨长宝（租金计算至周可实际退出租赁房屋之日止）；2.驳回周可的其他诉讼请求；3.由周可承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审没有认定周可至今仍然在使用部分租赁房屋的事实，导致判决杨长宝全额返还剩余90000元租金错误；2.双方在租赁房屋时已经约定了周可添附或者建设的房屋的所有权归属杨长宝，房屋拆迁评估是对重置价的估算，是对房屋所有权人的补偿，一审判决结果没有依据，本案周可作为承租人丧失的仅仅是使用权，只能要求返还租金，一审判决违反了拆迁补偿的本意，侵犯了杨长宝的权益；3.杨长宝在将房屋出租给周可之前，房子上有传统的大门建筑，北方房屋有全新装修的平台、太阳能、木门窗、地板砖、吊顶灯装饰装修及设施设备，四周均有围墙，一审判决没有考虑杨长宝上述装饰装修及附属设施的事实，没有考虑到周可变卖了杨长宝原有的及本次拆迁下的装饰装修物、设施设备，判决周可再次获得拆迁补偿，最终使周可获得三重利益，而杨长宝作为真实的被拆迁人才获得极小的补偿，于法不公；4.一审判决结果将造成杨长宝作为房屋所有权人在将房屋出租后就丧失了所有权人对房屋享有的权益，一审违反了物权法的规定。周可辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。本案中周可承租了房屋以后享有房屋的使用权，该使用权是一种用益物权，根据物权法第一百二十一条规定，用益物权人和所有权人权益是一样的，一审对房屋拆迁款进行了划分，一审已经考虑到原有装修物和附属设施，拆迁补偿款是基于拆迁时的现状评估得出的，按照杨长宝原有的情况评估是不可能享有现在的补偿款。杨长宝称周可一直占用西边的房屋，是因为双方的合同没有解除，周可作为承租人请人看守房屋，并未使用。周可向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁协议书》；2.判令杨长宝按约退还2019年1月1日至2022年1月1日的房租90000元；3.判令杨长宝赔偿各项损失共计1038446.6元：①建房损失522229元，包括《房地产估价报告》中1-1#幢砖混部分的补偿款85359元、2#幢房屋1、2、3层的补偿款322206元，1#幢房屋40%的补偿款35776元、4#幢房屋40%的补偿款6980.8元（17452元×40%）。②附属设施损失360896元，包括估价结果明细表中室内装修及附属设施部分价值200976元及设施评估复核表扣除杨长宝原有部分后的价值159920元。③搬迁补偿奖励155321.6元，包括搬家费2000元、过渡期补助34545.6元、移机补助1200元、签约奖励60000元、空房移交奖励57576元；4.诉讼费由杨长宝承担。一审法院认定事实：杨长宝户是居住于大理市的农村居民户，该户于1987年9月15日领取了登记户主为杨文明（杨长宝的父亲）的宅基地使用证，占地面积387平方米，杨长宝户在该院落内西边建盖由坐西向东砖木结构石棉瓦的2层每层3间房屋一幢，北边的大门及砖混结构2层每层3间房屋一幢，东边有围墙及砖木结构的瓦房1间。2011年8月3日，当事人双方签订《租赁协议书》，签订后，周可按照约定支付了定金10000元。2011年12月10日，出租人户以杨文明为出租人，杨长宝为代理人，与周可签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（杨文明）出租给乙方（周可）房屋，租赁期限为20年，自2012年1月1日起至2032年1月1日止；每年租金为30000元，2028年1月支付300000元；乙方负责重建并装修朝东楼盘，楼层至少为两层；在租赁期内，乙方需要对租赁物进行局部改造装修的，应向甲方报送装修、改造方案，在甲方同意后方可实施；合同解除或终止后，乙方因使用而设置的所有不动产归甲方所有；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失的，互不承担责任，但甲方须退还乙方已预付的但未发生的房租费用。合同签订后，杨长宝户即搬离了租赁房屋，周可于2011年12月31日支付租金300000元。周可接收租赁物后，进行了改造和装修，对院子北边的房屋进行混凝土加固、重新修砌房屋的隔墙，对房顶进行翻新、防潮处理；在北边原大门位置新建盖了3层每层1间的混凝土房屋（建筑面积194.04平方米，即2＃房）；在东边厨房旁边新建钢架房（建筑面积66.12平方米，即3＃房屋）；新建了大门，对院落内空地的绿化进行了改造，后出租人杨文明去世，其子杨长宝认可并同意继续履行租赁合同。2018年11月15日，杨长宝户（甲方）与大理市人民政府（乙方）、大理市石岭村民委员会第六村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，约定乙方对甲方使用的土地、所属房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。共退出合法面积0.48825亩，拆除房屋建筑面积479.8平方米，经大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物及附属设施等进行评估，评估总价格为1051584元。就搬迁补助，乙方确认给予甲方搬家费2000元、过度期补助费34545.6元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费60000元。同时，杨长宝户还获得提前移交空房奖励费57576元。2018年12月初，案涉房屋除西边的房屋外均被拆除，杨长宝户已于2018年12月5日领取全部搬迁安置补偿款共计1477884.35元。案涉宅基地登记在杨文明为户主的居民户，后该家庭分户，该房屋及宅基地使用权均归于杨长宝户，杨文明的其他子女均出具书面说明，声明自愿放弃对上述财产主张任何权利。一审中双方均认可定金10000元作为补偿款。一审法院认为，双方签订的租赁合同属有效合同。在合同履行期间，出租人杨文明去世后，杨长宝作为杨文明的继承人和合同标的物的实际使用人，依法享有合同权利承担合同义务，成为合同的一方主体符合本案实际。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，致使合同不能继续履行，合同目的已不能实现，合同应予解除。关于租金返还的问题，杨长宝户与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年11月15日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由周可实际管理使用，租金应由周可负担，即由周可负担2012年1月1日至2018年11月15日的租金，此日之后合同不能继续履行，杨长宝应当返还租金，周可已交付租金300000元，周可要求杨长宝返还租金90000元符合合同约定，予以支持。关于房屋搬迁补偿款的归属问题，双方未对该补偿款的分配进行约定，故对该部分补偿款的分配应当结合双方投入情况、房屋已使用年限等因素予以确认。已查明坐西向东砖木结构2层的一幢、坐北向南砖混结构2层的一幢和东边的厨房（估价报告中的1＃幢、1-1＃幢、4＃幢）为杨长宝在双方签约前建盖的房屋，对该三幢房屋的搬迁补偿应当归属杨长宝，但周可在接手案涉院落后对三幢房屋进行了加固和改造，增加了房屋价值，现已无法区分周可改造部分的面积和价值，酌定该三幢房屋的搬迁补偿款由周可享有20%，即56516元［（45637元＋39722元＋179768元＋17452元）×20%］。周可接收租赁物后，建盖了2＃幢、3＃幢房屋，现房屋已被拆除，符合合同约定的情形，该项约定明确合同到期后不动产归属杨长宝，故确认该部分补偿款应结合合同已实际履行的租期占整个租期（20年）的比例予以分配。鉴于合同租期已实际履行83.5个月（2012年1月1日至2018年11月15日）的实际情况，该部分补偿款由杨长宝享有124548元［计算公式为：（108028元＋108028元＋106150元＋35776元）×（83.5个月÷240个月）］，周可享有233434元。关于装修及附属设施补偿款的归属，双方对该补偿款的分配未进行约定，故对该部分补偿款的分配应当结合双方投入情况、该部分装修及附属设施已使用年限等因素予以确认。周可已对房屋和整个院落进行了装修和改造，依照合同约定，确认杨长宝享有143002元［计算公式为：（200976元＋210047元）×（83.5个月÷240个月）］，由周可享有268021元。关于搬迁补助费的分配，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》文件精神，搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体给予的补助；提前移交空房奖励是针对需要在规定时限内提前从案涉房屋中搬离的对象给予的奖励；过渡期补助费是针对房屋及土地被拆除占用需给予“货币安置”或“异地安置”的对象给予的补助，签约奖励费是针对在规定时限内与政府部门、村民小组签订《安置协议书》的对象给予的奖励，故确认上述项目中应由周可享有的为：搬家费2000元、数字电视费500元、电视移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费57576元，合计60776元，因杨长宝已领取了全部搬迁补偿款，上述归属周可的款项应由杨长宝支付给周可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、解除周可与杨长宝之间的《租赁合同》；二、杨长宝于判决生效之日起十日内返还周可租金90000元；三、就杨长宝户位于大理市院内房地产被搬迁安置一事，由周可享有房屋补偿款289950元、室内装修及附属设施补偿款268021元、搬家费2000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费57576元，合计618747元，该款由杨长宝于判决生效之日起十日内支付给周可；四、驳回周可的其他诉讼请求。案件受理费14475元，由周可承担6475元，杨长宝承担8000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案存在两个合同：《租赁协议书》与《房屋租赁合同》，其中《租赁协议书》是含有定金条款的预约合同，《房屋租赁合同》是本约合同，在本约合同签订后，预约合同所设定的债权债务在客观上不再存在，《租赁协议书》权利义务终止。本案周可起诉请求解除《房屋租赁协议书》并要求杨长宝赔偿损失，诉讼方向表明其真实意思是解除与杨长宝之间的租赁关系，应当为解除《房屋租赁合同》；杨长宝对解除《房屋租赁合同》无异议，法院应当予以支持，但一审法院判决“解除原告周可与被告杨长宝之间的《租赁合同》”确有不当之处，本院予以纠正。当事人对解除《房屋租赁合同》无异议，对退还租金以及搬迁安置补偿款的分配有争议：第一，关于杨长宝是否应当退还租金的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《房屋租赁合同》非因当事人的原因，不能继续履行，当事人对解除无异议，对于已交纳而未实际使用部分的租金，杨长宝应当向周可返还，一审在查明具体数额的基础上，判决杨长宝向周可返还，符合法律规定，本院予以维持。杨长宝上诉称周可仍在继续使用未在搬迁范围内的西边房屋，周可辩称双方并未明确解除合同，因此不是使用，而是看管，本院认为，考虑到案涉租赁物的现状已不能实现周可的合同目的，因此周可的主张更为符合本案实际，对于杨长宝的主张，本院不予支持。第二，关于搬迁安置补偿款的分配，该款项主要由以下三项组成：房屋搬迁补偿款，装修及附属设施补偿款，搬迁补助费。其中房屋搬迁补偿款，是针对搬迁范围内房屋价值进行的补偿，该部分款项的享有者应为房屋的所有权人。《房屋租赁合同》第七条第3项中约定“本合同解除或终止后，乙方因使用而设置的所有不动产归甲方所有”，根据该条约定，双方解除《房屋租赁合同》，乙方（周可）因使用而设置的不动产应当归甲方（杨长宝）所有，周可对新建、改造部分不再享有权益，因此一审判决周可享有部分搬迁补偿款不当，本院予以改判。其中装修及附属设施补偿款是针对搬迁范围内装修及附属设施价值的补偿，《房地产估价报告》对该部分的价值作了评估，因双方对此并未明确约定，一审根据使用年限折合计算符合实际情况，本院予以维持；一审查明搬迁补助费的组成以及补助对象后，判决周可享有搬家费、数字电视费、电话移机费、宽带移机费、提前移交空房奖励费正确，本院予以维持。杨长宝主张周可变卖了房屋上原有的装饰装修物、设施设备，但对该主张，杨长宝并未举证予以证明，本院不予支持。综上所述，杨长宝的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2019）云2901民初907号民事判决二项，即“被告杨长宝于本判决生效之日起十日内返还原告周可租金90000元”；二、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初907号民事判决第三项、第四项；三、变更云南省大理市人民法院（2019）云2901民初907号民事判决第一项为“解除周可与杨长宝之间的《房屋租赁合同》”；四、就杨长宝户位于大理市院内房地产被搬迁安置一事，由周可享有装修及附属设施补偿款268021元、搬家费2000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费57576元，合计328797元，该款由杨长宝于判决生效之日起十日内支付给周可；五、驳回周可的其他诉讼请求。一审案件受理费14475元，由周可负担9103元，杨长宝负担5372元；二审案件受理费10887元，由周可负担4454元，杨长宝负担6433元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年八月十八日法官助理刘国放书记员杨泽