广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4903号上诉人（原审原告）：叶胜全，男，1980年6月10日出生，住广东省东莞市*********，公民身份号码为441************195。委托诉讼代理人：易飞，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚清，广东砝码律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱松辉，男，1973年9月2日出生，汉族，住广东省东莞市****************，公民身份号码为441************016。委托诉讼代理人：郑境治，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑仪，广东弘名律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄燕婷，女，1985年10月8日出生，汉族，住广东省东莞市*********，公民身份号码为441************189。上诉人叶胜全因与被上诉人朱松辉、黄燕婷房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初8461号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶胜全上诉请求：一、撤销原审判决；二、解除朱松辉与黄燕婷于2014年1月30日签订的《商铺租赁合同书》；三、朱松辉将位于东莞市清溪镇行政中心区***********交还叶胜全;四、本案一审、二审诉讼费用由朱松辉、黄燕婷承担。事实和理由：一、黄燕婷将案涉商铺已经出售给叶胜全，并且未告知其与朱松辉于2014年1月30日签订《商铺租赁合同书》，叶胜全没有义务履行黄燕婷与朱松辉签订的《商铺租赁合同书》；叶胜全购买案涉商铺的目的在于使用、收益，朱松辉占有案涉商铺严重损害了叶胜全的合法权益，朱松辉应将案涉商铺返还给叶胜全。二、退一步讲，即使叶胜全应履行黄燕婷与朱松辉签订的《商铺租赁合同书》中作为出租方的义务，但因朱松辉违反该合同约定，未依约交付水电费、卫生费及物业管理费，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九四十条之规定，叶胜全要求解除朱松辉与黄燕婷签订的《商铺租赁合同书》并无不当。案涉商铺原产权人为黄燕婷，2014年1月30日，黄燕婷与朱松辉签署《商铺租赁合同书》，将案涉商铺租赁给朱松辉，双方约定：租赁期间自2014年2月1日至2034年1月31日，租赁期间的水电费、卫生费、物业管理费等由朱松辉承担。2015年1月9日，黄燕婷将案涉商铺出售给叶胜全，并办理产权变更登记。但朱松辉自2017年4月起就未再交纳水电费、卫生费及物业管理费用，其未履行《商铺租赁合同书》中约定由其交付水电费、卫生费及物业管理费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，叶胜全有权要求解除朱松辉与黄燕婷签订的《商铺租赁合同书》。朱松辉辩称，一、朱松辉与黄燕婷签订的《商铺租赁合同书》合法有效，朱松辉不存在违约行为，且叶胜全不是案涉租赁合同主体，无权要求解除朱松辉与黄燕婷签订的《商铺租赁合同书》。1.朱松辉与黄燕婷签订《商铺租赁合同书》，涉案商铺属于黄燕婷所有，黄燕婷有权对案涉商铺进行处分，因此朱松辉与黄燕婷签订的《商铺租赁合同书》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，案涉的《商铺租赁合同书》合法有效。2.朱松辉不存在违约行为，朱松辉已依约交付案涉商铺押金及租金，在租赁期间，朱松辉一直按物业公司规定缴纳物业管理费及其他费用，朱松辉不存在拖欠行为。但叶胜全突然以其是案涉商铺的所有权人为由向物业公司支付该物业管理费，朱松辉于2018年6月20日向物业公司支付2018年1月-6月的物业管理费及卫生费后，叶胜全以其是案涉商铺的所有权人要求物业公司拒绝收取朱松辉的物业管理费及卫生费，不是朱松辉故意不支付物业管理费。另从物业管理费的发票显示未收取滞纳金，进一步证明朱松辉不存在逾期付款行为。叶胜全以其向物业公司支付案涉商铺的物业管理费为由要求解除案涉租赁合同，既不符合案涉租赁合同约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除情况。3.叶胜全并非案涉租赁合同的主体，根据合同相对性，不具有解除合同的主体资格，叶胜全要求解除案涉租赁合同没有事实与法律依据。二、2014年1月30日朱松辉与黄燕婷签订《商铺租赁合同书》，而叶胜全与黄燕婷于2015年1月9日才就案涉商铺的转让达成一致协议。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案涉商铺在朱松辉承租期间发生了所有权变动，不影响租赁合同的效力。案涉商铺一直是朱松辉在使用，叶胜全从案涉商铺转让到其起诉，长达4年多都没有向朱松辉提出异议，叶胜全陈述黄燕婷未向其告知将案涉商铺出租给朱松辉明显不符合常理。朱松辉不存在根本违约，叶胜全应继续履行案涉租赁合同，无权要求朱松辉向其交付位于东莞市清溪镇行政中心区***********的商铺。黄燕婷未作答辩。叶胜全向一审法院起诉请求：一、解除朱松辉、黄燕婷于2014年1月30日签订的《商铺租赁合同》；二、朱松辉立即将位于东莞市清溪镇行政中心区***********交还叶胜全；三、朱松辉、黄燕婷承担一审诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回叶胜全的诉讼请求。一审认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初8461号民事判决书。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理对一审查明的事实予以确认。另查明：一、叶胜全确认黄燕婷与其签订合同转让案涉商铺给叶胜全时有告知案涉商铺存在租赁关系的情况，但主张承租人不是朱松辉，黄燕婷没有提供租赁合同给叶胜全。二、2017年4月至12月的物业管理费是叶胜全支付，2018年1月至6月的物业管理费是朱松辉支付，之后是叶胜全支付。朱松辉称物业管理费是半年交一次，其去交物业管理费时发现2017年4月至12月已经交了，2018年6月后物业公司不收其物业管理费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对叶胜全上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合叶胜全的上诉理由和朱松辉的答辩意见，本案的争议焦点为：一、叶胜全是否属于请求解除案涉《商铺租赁合同》的适格主体；二、叶胜全请求解除案涉《商铺租赁合同》理由是否成立。关于叶胜全是否属于请求解除案涉《商铺租赁合同》的适格主体问题。叶胜全与黄燕婷签订合同购买案涉商铺，并办理了商铺的过户手续，叶胜全取得案涉商铺的所有权，原所有权人黄燕婷与朱松辉签订的《商铺租赁合同》的出租人的权利义务应由叶胜全享有及承担。因此，叶胜全属于请求解除案涉《商铺租赁合同》的适格主体。关于叶胜全请求解除《商铺租赁合同》理由是否成立的问题。叶胜全请求解除案涉《商铺租赁合同》的两个理由为：一是原所有权人黄燕婷未将商铺已出租给朱松辉的事实告知叶胜全；二是朱松辉违反合同约定，未及时缴纳水电费、卫生费及物业管理费。本院认为，叶胜全确认在与黄燕婷签订案涉商铺买卖合同时知悉案涉商铺存在租赁关系情况，主张签订案涉商铺买卖合同时承租人不是朱松辉，但叶胜全并没有提供证据予以证实，一审法院根据朱松辉提交的租赁合同、收据等证据，认定叶胜全在2015年购买案涉商铺前朱松辉已承租案涉商铺并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，叶胜全不能以所有权变动为由解除之前已存在的租赁合同关系。在案涉商铺所有权变动后，叶胜全、朱松辉应按《商铺租赁合同》约定全面履行承租人、出租人各自的义务。《商铺租赁合同》并未约定迟延缴纳水电费、卫生费及物业管理费系解除合同的事由，且缴纳水电费、卫生费及物业管理费的数额与朱松辉已支付的48万元租金、1万元押金相比明显较小，不能认定为合同主要债务，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形。叶胜全以朱松辉迟延缴纳水电费、卫生费及物业管理费请求解除合同，理据不充分，本院不予支持。综上所述，叶胜全的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人叶胜全负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年八月十九日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。