四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7875号 原告：成都华商房屋开发有限公司，住所地成都市锦江区顺城大街**中环广场******。 法定代表人：林成泰，董事长。 委托诉讼代理人：代渠阳，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泠竹，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 被告：陈清松，男，1990年9月16日出生，汉族，住河南省罗山县。 被告：李凯，男，1989年1月18日出生，汉族，住陕西省武功县。 原告成都华商房屋开发有限公司（以下简称华商公司）与被告陈清松、李凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华商公司的委托诉讼代理人陈泠竹到庭参加诉讼。因被告陈清松、李凯下落不明，本院于2019年10月15日通过《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、应诉及举证通知书、告知合议庭组成人员通知书、开庭传票等法律文书，公告期届满，被告陈清松、李凯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法进行缺席审理。现已审理终结。 原告华商公司向本院提出诉讼请求：1．判令陈清松、李凯向华商公司支付拖欠的2018年11月1日至2019年2月3日期间的房屋租金120698.83元及逾期支付房屋租金的违约金（以每月尚欠的应付租金为基数，从逾期之日起按每日3‰的标准计算至各分段租金实际付清之日止，暂计算至2019年5月1日金额为59883.91元）；2．判令陈清松、李凯向华商公司支付拖欠的2018年12月1日至2019年2月3日期间的车位租金839.45元及逾期支付车位租金的违约金（以每月尚欠的应付租金为基数，从逾期之日起按每日3‰的标准计算至各分段租金实际付清之日止，暂计至2019年5月1日金额为377.35元）；3．判令陈清松、李凯向华商公司支付拖欠的2018年11月1日至2019年2月3日期间的物业管理费30174.71元以及2018年9月21日至2018年12月18日期间的电费2700.50元及逾期支付物业管理费、电费的违约金（违约金均按每日3‰的标准予以计算，其中，逾期支付物业管理费的违约金以每月尚欠的应付物业管理费为基数，从逾期之日起计算至各分段物业管理费实际付清之日止；逾期支付2018年9月21日至2018年10月19日期间电费的违约金以尚欠的电费1408元为基数从2018年11月1日起计算、2018年10月20日至2018年11月20日期间电费的违约金以尚欠的电费996元为基数从2018年12月1日起计算、2018年11月21日至2018年12月18日期间电费的违约金以尚欠的电费295.90元为基数从2019年1月1日起计算，均计算至实际付清之日止，上述违约金暂计至2019年5月1日金额合计为15251.24元）；4．判令陈清松、李凯向华商公司支付免租期租金损失38952.32元（按38952.32元／月的约定租金标准计算1个月）；5．判令陈清松、李凯向华商公司支付赔偿金350570.88元（按38952.32元／月的约定租金标准计算9个月）；6．判令陈清松、李凯赔偿华商公司为出租案涉房屋向第三方支付的佣金66218.94元；7．判令陈清松、李凯按合同附件四约定标准将租赁房屋恢复原状；8．判令陈清松、李凯承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月31日，华商公司与李凯签署了《中环广场租赁合同》（合同编号：0Ｌ／2017003），约定李凯承租华商公司拥有的位于成都市锦江区建筑面积为442.64平方米的房屋，租赁期自2017年11月1日起至2020年11月30日止，共计37个月。2017年12月29日，华商公司与成都中汇都科技有限公司（以下简称中汇都科公司）、李凯以及中汇都科公司的法定代表人陈清松签订《房屋租赁合同主体变更协议》，中汇都科公司取代李凯成为新的承租人，概括承受原租赁合同的全部权利义务，并由陈清松、李凯对中汇都科公司的履约行为承担连带担保责任。此外，华商公司与中汇都科公司合同履行过程中，华商公司如约履行了交付租赁房屋的义务，并以高标准提供了优质服务。但中汇都科公司自2018年10月起开始拖延支付租金、物业管理费等费用，因华商公司多次催告履行后仍不改正，华商公司依据合同约定已于2019年2月3日与中汇都科公司解除了租赁合同关系。后华商公司发现中汇都科公司于2019年3月25日完成清算注销，但该公司的股东即清算组成员陈清松、李凯并未向华商公司履行通知义务。华商公司认为，中汇都科公司未按约履行支付租金、物业管理费等费用的义务，其行为已构成违约，华商公司有权解除租赁合同并追究其违约责任；中汇都科公司的股东陈清松、李凯明知中汇都科公司负有未清偿的债务，却未经合法清算即注销公司，严重损害了华商公司的合法权益，华商公司有权主张陈清松、李凯对中汇都科公司的债务承担清偿责任。 被告陈清松、李凯未作答辩，也未向本院提交证据材料。 原告华商公司围绕主张的案件事实及诉讼请求依法提交了如下证据：华商公司的工商信息材料、陈清松和李凯的身份证复印件、《中环广场租赁合同》（合同编号：OL∕2017033）、《中环广场地下停车场泊位租赁协议》（合同编号：车租OL∕2017033-1）、《房屋租赁合同主体变更协议》、李凯出具的《独家委托函》、华商公司支付佣金的交通银行转账支票和记账凭证、《国内支付业务收款回单》、仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都第二分公司（以下简称仲量联行成都第二分公司）出具的《付款通知书》和租户文件签收表、供电部门收取电费的增值税专用发票、华商公司委托北京市中伦文德（成都）律师事务所出具的有关催告履行的《律师函》及邮件送达记录、华商公司出具的《解除合同通知书》以及有关寄送快递单和邮件发送的截图；华商公司从企业登记机关调取的中汇都成公司的章程、营业执照、股东（发起人）文化程度情况表以及首届股东会议决议、《企业注销登记申请书》、陈清松、李凯的出具的《承诺书》、中汇都科公司的《企业信息查询通知单》。被告陈清松、李凯经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对华商公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证。经本院审核，上述证据均具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信，作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月31日，华商公司（出租方，甲方）与李凯（承租方，乙方）签订《中环广场租赁合同》（合同编号：ＯＬ∕2017033），约定：甲方将其拥有所有权证明的位于成都市锦江区房屋或场地（以下统称“租赁房屋”）出租给乙方用于办公使用，租赁房屋建筑面积442.64平方米，以此面积计付租金、物业管理费及其它相关费用；租赁期自2017年11月1日至2020年11月30日止，共计37个月；房屋租金按约定建筑面积进行计算，为人民币88元／平方米／月，每月租金总额为38952.32元，租赁期租金总金额为1402283.52元；免租期从2017年11月1日开始至2017年11月30日止，乙方自行承担免租期内的物业管理费和装修所涉及的垃圾清运费等费用。免租期系基于乙方完整履行本合同所设定的优惠权，但如本合同因乙方原因而提前终止时，甲方有权取消优惠，则乙方应补足本项免租期的租金；乙方须每月向甲方或甲方聘用的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为22元／平方米／月计算，收费标准按建筑面积计算，每月物业管理费9738.08元；乙方在租赁区域内所发生的水、电使用费用，由乙方自行承担（根据水、电表记录数据计算应缴金额）；甲方同意出租1个位于大厦停车场的8折不固定车位予乙方，双方就上述车位的租赁另行签订《中环广场地下停车场泊位租赁协议》，并以《中环广场地下停车场泊位租赁协议》的具体约定为准；履约保证金为三个月租金与三个月物业管理费的金额之和，即人民币146071.20元，乙方在本合同签订之日支付，乙方逾期未支付租金、物业管理费以及水电、空调等因使用房屋而发生的费用，甲方有权直接在乙方交纳的履约保证金中扣取相应金额的费用；房屋租金按月支付，合同签订之日乙方支付第一期即2017年12月1日至2017年12月31日的租金为38952.32元，第二期即2018年1月1日至2018年1月31日的租金38952.32元于2017年12月15日之前支付，以后每期租金乙方应在每月15日之前支付下月租金，如本合同终止时最后一期的租金不足一个月，则须按实际天数计算；乙方须于每月1日前向甲方或甲方聘用的物业管理公司支付当月物业管理费，如本合同终止时最后一期的物业管理费不足一个月，则须按实际天数计算；租赁期限内，乙方应自收到甲方或甲方聘用的物业管理公司缴费通知之日起15日内按通知载明金额缴纳上月之水电费及其他相关使用费，合同终止后，则乙方应在交房的同时结清上述费用；乙方须在租赁结束或因其它任何原因导致的本合同终止前，把租赁房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，以【附件四房屋恢复、交还的标准】恢复并交还甲方，乙方无权就上述装修、设施收取甲方任何费用或要求以折抵租金、物业管理费、杂费、违约金等合同债务；合同约定的付款条件成就后，乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、空调费等应付费用、或逾期支付或逾期补足履约保证金及甲方垫付的费用的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按应付而未付款总金额的3‰向甲方支付违约金，按日累计；乙方发生下列情况之一的，甲方有权但非必须解除合同：拖欠租金、物业管理费以及水电、空调等因使用房屋而发生的费用累计达五次以上（包括五次）的，或拒绝支付因拖欠费用产生的违约金的、逾期支付租金达15日以上的等；若由于乙方违约导致甲方依法或依约解除合同的，或者在租赁期内未经甲方书面同意，乙方擅自搬离房屋、退租或解除合同的，乙方按照如下损失赔偿的计算方式向甲方支付赔偿金：……剩余未履行租赁期限大于12个月（含12个月）但小于24个月的，则乙方向甲方赔偿相当于9个月租金及物业管理费总额的赔偿金……，除前述赔偿外，乙方还需赔偿甲方因此而支付的差旅费、按政府指导价支付的律师费、诉讼费、公证费、甲方为出租该房屋向第三方支付的佣金及其它有关追讨损失而发生的全部费用；按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，如以专人派送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号、特快专递的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将被视为已送达该一方。任何一方变更地址、所留地址错误、无人接收而没有事前通知更正的，视为未变更，一方按本合同约定方式按原地址送达仍视为有效送达，由此产生的法律后果由变更方自行承担。任何以挂号或特快专递的方式寄出的通知，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人，邮政局或任何递送公司出具的投送收据即可证明该通知已送达收件人。此外，租赁合同附件四对“房屋恢复标准”予以如下约定：乙方在交还房屋时应按照收房时已有装饰装修及附属设施设备在正常合理损耗下的可使用状态交还甲方（乙方拆除公共走道的，需恢复原状），不得就收房时已有装饰装修及附属设施设备进行破坏性拆除；若乙方自行添加了装饰装修及附属设施设备的，则需全部拆除并恢复至交房时的状态。但乙方拥有所有权的无需破坏性拆除的家具、设施设备，乙方可自行搬离。乙方退房时，地面需清洁，地面需清洁干净无杂物并自行拆除公司ＬＯＧＯ及粘贴物。上述合同签订后，华商公司按约向李凯履行交付案涉租赁房屋的义务，李凯也依约向华商公司支付履约保证金146071.20元。 租赁合同履行过程中，中汇都成公司、李凯向华商公司申请将案涉租赁物业的承租主体变更为中汇都成公司。基于此，华商公司（甲方，出租人）与中汇都成公司（乙方，新承租人）、李凯（丙方，原承租人）、陈清松（丁方，新承租人法人代表）于2017年12月29日签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定：甲方与丙方已于2017年10月31日签订《中环广场租赁合同》（合同编号：OL∕2017033），自2018年1月1日起直至租赁合同履行完毕之日，由乙方概括承受租赁合同项下原承租人即丙方的权利义务，丙方从2018年1月1日起退出上述租赁合同关系；乙方对上述租赁合同中所有内容及涵义均知悉且无质疑，对租赁合同所涉租赁房屋及车位现状（包括了坐落、面积、附属设施、相应设备及装修等与房屋、车位相关的所有客观情况）已经确认无误，无任何整改意见并愿意接受；丙方、丁方为乙方在主体变更后的租赁合同项下负有的义务履行承担连带担保责任；原由丙方在原租赁合同项下已经向甲方支付的履约保证金146071.20元，于2018年1月1日将以全额转为用于担保乙方履行租赁合同义务的履约保证金，合同履行完毕后，由甲方按照合同约定和法律规定向乙方直接退还上述履约保证金的余额（如有）；甲方若因本协议项下的约定事由承受任何的损失、支付任何的税、费，或承担任何后果或责任，乙方、丙方、丁方将连带向甲方进行清偿。 同日，华商公司（甲方）与中汇都成公司（乙方）签订《中环广场地下停车场泊位租赁协议》（合同编号：车租OL∕2017033-1），约定：甲方同意出租1个限时非固定车位给乙方使用，车位位置为中环广场地下停车场负二楼，车位使用时间为工作日的08：00-18：00；本协议租赁期不少于一个月即首月自2018年1月1日起至2018年1月31日止，如本协议约定的首月租赁期限届满时，未经甲方或乙方提前一个月不予续租的通知，则本协议自动延期，双方的权利和责任仍以本协议为准；双方签订的《中环广场租赁合同》（合同编号：OL∕2017003）之租赁期限届满或该合同因任何原因提前终止后，本泊位租赁协议亦随之一并终止，并按实际使用天数结清租金；租金为400元/个/月（不足月部分按实际天数计算）；本协议有效期内，租金按月支付，本协议签订之日乙方支付第一期租金400元（从2018年1月1日至2018年1月31日），以后每期租金乙方应在每月15日之前交纳下月租金，如租赁期最后一期的租金不足一个月，则须按实际天数计算；乙方逾期支付租金的，应当自逾期之日起至实际支付之日，每日按拖欠金额的3‰向甲方支付违约金，若乙方逾期支付租金达15日以上（含本数）的，甲方有权经书面通知解除协议，且保证金不予退还；保证金为三个月租金的金额1200元，乙方应在本协议签订之日向甲方支付，以保证乙方履行本协议项下的义务。上述协议签订后，华商公司依约向中汇都成公司提供了租赁房屋、车位，中汇都成公司也依约向华商公司支付车位保证金1200元。 中汇都成公司承租房屋、车位后，不仅于2018年10月17日迟延支付2018年10月1日至2018年10月31日期间的物业管理费，且拖欠2018年11月1日起的房屋租金、物业管理费和2018年12月1日起的车位租金以及2018年9月21日起产生的电费等费用。2018年12月7日，华商公司委托北京市中伦文德（成都）律师事务所向中汇都成公司出具并寄送有关催告履行的《律师函》，要求中汇都成公司收到《律师函》后三个工作日内足额支付拖欠的2018年11月1日至2018年12月31日的房屋租金77904.64元、物业服务费19476.16元和2018年12月1日至2018年12月31日的车位租金400元、2018年9月21日至2018年11月20日的电费2404.6元以及时至发函之日已产生的逾期支付租金、物业费、电费的违约金共计9445.49元，否则将采取法律途径追缴全部费用（包含违约金），同时，函告因中汇都成公司逾期支付租金已超过15天，华商公司目前有权选择解除合同并按租赁合同约定追究中汇都成公司全部违约责任。因中汇都成公司于2018年12月8日签收上述《律师函》后，仍持续拖欠租金、管理费等费用的事实，华商公司于2019年1月31日分别采取特快专递寄送和向中汇都成公司的法定代表人陈清松发送电子邮件的方式向中汇都成公司送达出具的《解除合同通知书》，主要内容为：因中汇都成公司未按约支付2018年11月1日起的租金、车位租金、物业管理费，现华商公司根据租赁合同16.7.4及相关合同条款通知中汇都成公司，自即日起双方签订的《中环广场租赁合同》解除；中汇都成公司应在收到本通知书之日起3日内，向华商公司支付欠付租金、物业管理费、电费及逾期付款违约金，并按约支付1个月免租期租金、相当于9个月的租赁房屋租金及物业管理费总额的赔偿金并赔偿华商公司已向第三方支付的佣金66218.94元以及恢复租赁房屋并予以交还，同时支付相应的占用租赁房屋的违约金；若中汇都成公司未在本通知书确定的期限内履行相关义务，华商公司保留通过司法途径维护合法权益的权利，届时，中汇都成公司除应履行前述义务外，还应承担华商公司因此遭受的全部损失（包含但不限于因此支付的诉讼费、律师费等追偿成本）。同时，华商公司以特快专递的方式并按原承租人李凯在《中环广场租赁合同》中确认的通讯地址向李凯也寄送了上述《解除合同通知书》，有关《解除合同通知书》的邮件于2019年2月3日到达李凯确认的通讯地址并签收。 另查明，中汇都成公司承租案涉房屋期间的电费单价约定为1.10元/度，中汇都成公司于2018年9月21日至2018年10月19日期间实际用电量为1280度、2018年10月20日至2018年11月20日期间实际用电量为906度、2018年11月21日至2018年12月18日期间实际用电量为269度。华商公司聘用仲量联行成都第二分公司为包括中汇都成公司在内的租赁商户提供物业管理服务，仲量联行成都第二分公司已向供电部门为中汇都成公司代缴上述用电费用。 庭审中，华商公司确认中汇都成公司拖欠2019年11月1日起的房屋租金、物业管理费，截至2019年2月3日租赁合同解除时尚欠房屋租金为120698.83元（38952.32元/月×3个月＋38952.32元/月×12个月÷365天×3天）、物业管理费为30174.71元（9738.08元/月×3个月＋9738.08元/月×12个月÷365天×3天）；华商公司确认中汇都成公司拖欠2019年12月1日起的车位租金，截至2019年2月3日租赁合同解除时尚欠车位租金为839.45元（400元/月×2个月＋400元/月×12个月÷365天×3天）；华商公司按中汇都成公司实际用电量并以约定的1.10元/度计算标准确认汇都成公司尚欠2018年9月21日至2019年10月19日期间产生的电费为1408元（1.10元/度×1280度）、2018年10月20日至2018年11月20日期间产生的电费为996.60元（1.10元/度×906度）、2018年11月21日至2018年12月18日期间产生的电费为295.90元（1.10元/度×269度），共计尚欠电费2700.50元；华商公司确认行使合同解除权后已实际收回案涉租赁房屋、车位。 再查明，中汇都成公司于2017年11月23日登记成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为陈清松，股东为陈清松、李凯；中汇都成公司于2019年2月18日向成都市锦江区市场和质量监督管理局申请简易注销登记，并填写简易注销登记表确认“债权债务已清算完结”的内容，同时，该公司股东陈清松、李凯也以签署《承诺书》的方式向登记机关承诺如下主要内容：本企业/单位申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结；承诺人陈清松、李凯对承诺的真实性负责，如果违法失信，则由承诺人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和算惩戒。中汇都成公司已于2019年3月25日注销。 原承租人李凯承租案涉房屋前委托案外人四川中同信诺商业管理有限公司为其租赁办公场地提供物业选址建议、综合评估。华商公司与李凯通过四川中同信诺商业管理有限公司提供居间服务于2017年10月31日签订《中环广场租赁合同》后，华商公司于2017年12月31日依约向案外人四川中同信诺商业管理有限公司支付佣金66218.94元。 本院认为，华商公司与李凯签订的关于案涉房屋的《中环广场租赁合同》、华商公司与中汇都成公司、李凯、陈清松针对中汇都成公司承继案涉《中环广场租赁合同》项下承租方李凯的权利义务签订的《房屋租赁合同主体变更协议》，以及华商公司与中汇都成公司签订的关于案涉车位的《中环广场地下停车场泊位租赁协议》，均系当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。 中汇都成公司承租案涉房屋、车位后，应当按约履行支付租金、物业管理费等费用的义务。租赁合同履行过程中，中汇都成公司不仅存在迟延支付物业管理费的情形，且未按约履行支付2018年11月1日起的房屋租金、物业管理费和2018年12月1日起的车位租金以及2018年9月21日起产生的电费的义务，华商公司委托北京市中伦文德（成都）律师事务所于2018年12月7日以向中汇都成公司及其法定代表人陈清松分别寄送《律师函》的方式催告履行后，中汇都成公司仍持续拖欠租金、物业管理费等费用的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，并结合案涉《中环广场租赁合同》有关“承租方逾期支付租金达15日以上的，出租方有权但非必须解除合同”的约定，华商公司有权行使合同解除权。华商公司基于中汇都成公司违约拖欠租金、物业管理费等费用的事实，于2019年1月31日分别采取特快专递寄送和向中汇都成公司的法定代表人陈清松发送电子邮件的方式向中汇都成公司送达出具的《解除合同通知书》，根据案涉《中环广场租赁合同》有关“任何以挂号或特快专递的方式寄出的通知，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人，邮政局或任何递送公司出具的投送收据即可证明该通知已送达收件人”的特别约定，本院认定上述通知已于2019年2月3日送达中汇都成公司，现尚无证据证实中汇都成公司对此提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，并结合华商公司与中汇都成公司签订的《中环广场地下停车场泊位租赁协议》有关“双方签订的《中环广场租赁合同》之租赁期限届满或该合同因任何原因提前终止后，本泊位租赁协议亦随之一并终止，并按实际使用天数结清租金”的约定，本院确认华商公司与原承租方李凯签订且承租主体已变更为中汇都成公司的《中环广场租赁合同》以及华商公司与中汇都成公司签订的《中环广场地下停车场泊位租赁协议》已于2019年2月3日予以解除。 因中汇都成公司未按约履行支付租金、物业管理费等费用的义务，导致华商公司行使合同解除权提前解除上述合同，中汇都成公司应当承担相应的违约责任。华商公司行使合同解除权后，中汇都成公司虽已于2019年3月25日注销登记，但其向公司登记机关申请简易注销登记时，未依法对其违约对华商公司产生的债务履行清算义务，即以填写简易注销登记表的方式向公司登记机关确认“债权债务已清算完结”的内容，同时，中汇都成公司的股东陈清松、李凯也书面承诺对中汇都成公司有关债务承担相应的法律后果和责任，根据最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》二十条第二款规定，“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，中汇都成公司对华商公司的债务应当由陈清松、李凯承担清偿责任。 一、关于华商公司主张陈清松、李凯支付中汇都成公司租赁期间尚欠的2018年11月1日至2019年2月3日期间的房屋租金120698.83元、物业管理费30174.71元和2018年12月1日至2019年2月3日期间的车位租金839.45元以及2018年9月21日至2018年12月18日期间产生的电费2700.5元的诉讼请求。中汇都成公司租赁案涉房屋、车位后，应当按约向华商公司支付租金、物业管理费等相应费用，因陈清松、李凯未对华商公司在本案中主张的中汇都成公司租赁期间尚欠的租金（包括车位租金）、物业管理费、电费的时间段、金额提出答辩和举证反驳，应自行承担不利的法律后果。本院经审查后认为，华商公司针对主张时间段中汇都成公司应付的租金、物业管理费、电费的计算依据、计算方法均符合合同约定，且计算金额准确，据此，本院对华商公司主张中汇都成公司尚欠租金、物业管理费、电费的时间段、金额予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，华商房屋开发公司在本案中主张陈清松、李凯支付中汇都成公司租赁期间尚欠的2018年11月1日至2019年2月3日期间的房屋租金120698.83元、物业管理费30174.71元和2018年12月1日至2019年2月3日期间的车位租金839.45元以及2018年9月21日至2018年12月18日期间产生的电费2700.50元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 二、关于华商公司主张陈清松、李凯支付中汇都成公司租赁期间逾期支付租金、车位租金、物业管理费、电费的违约金的诉讼请求。本案中，中汇都成公司存在未按约支付租金、车位租金、物业管理费以及电费的事实，其行为已构成违约，华商公司有权依据合同约定和法律规定主张陈清松、李凯支付中汇都成公司租赁期间逾期支付上述款项的违约金。按照《中环广场租赁合同》和《中环广场地下停车场泊位租赁协议》的约定，中汇都成公司逾期支付租金、物业管理费、电费等应付费用，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按应付而未付款总金额的3‰向华商公司支付违约金并按日累计，本院认为，违约金的性质和功能系以补偿为主，惩罚为辅，中汇都成公司未按约支付租金等费用实际对华商公司造成的损失为占用资金的利息，华商公司主张陈清松、李凯从中汇都成公司逾期支付各项费用之日以实际尚欠各项费用为基数并按每日3‰的标准分段计算支付违约金，存在过分高于其实际损失的情形，本院酌情予以调减。本院综合违约金的性质、合同的履行情况、华商公司的实际损失、中汇都成公司的违约程度以及华商公司在本案中主张其他损失违约金等因素，酌定华商公司主张逾期支付租金、车位租金、物业管理费、电费的违约金以中汇都成公司尚欠上述各项费用的合计金额154413.49元为基数，从华商公司起诉之日即2019年7月17日起按每日0.03%标准计算至尚欠款项实际付清之日止，对华商公司多主张部分，本院不予支持。 三、关于华商公司主张陈清松、李凯赔偿的免租期租金损失66218.64元38952.32元和其为出租房屋向第三方支付的佣金损失66218.64元的诉讼请求。根据案涉《中环广场租赁合同》约定，免租期系基于承租方完整履行本合同所设定的优惠权，但如本合同因承租方原因而提前终止时，出租方有权取消优惠，则承租方应补足本项免租期的租金；若由于承租方违约导致出租方依法或依约解除合同的，或者在租赁期内未经出租方书面同意，承租方擅自搬离房屋、退租或解除合同的，承租方按照如下损失赔偿的计算方式向华商公司支付赔偿金：……剩余未履行租赁大于12个月（含12个月）但小于24个月的，则承租方向出租方赔偿相当于9个月租金及物业管理费总额的赔偿金……，除前述赔偿外，承租方还需赔偿出租方因此而支付的差旅费、按政府指导价支付的律师费、诉讼费、公证费、出租方为出租该房屋向第三方支付的佣金及其它有关追讨损失而发生的全部费用”，中汇都成公司承继案涉《中环广场租赁合同》项下原承租人李凯的权利义务后，上述合同条款对中汇都成公司产生法律约束力。根据查明的案件事实，华商公司与李凯通过四川中同信诺商业管理有限公司提供居间服务于2017年10月31日签订《中环广场租赁合同》后，华商公司于2017年12月31日依约向居间方四川中同信诺商业管理有限公司支付佣金66218.94元；李凯承租案涉租赁房屋后，华商公司按约给予承租方李凯2017年11月1日至2017年11月30日期间共计30天免收租金的优惠，按双方合同约定的租金标准，该免租期间的租金为38952.32元（38952.32元/月×1个月）。中汇都成公司承租房屋、车位后，因其发生违约拖欠租金等费用的事实，致使华商公司行使合同解除权提前解除案涉的《中环广场租赁合同》、《中环广场地下停车场泊位租赁协议》，华商公司将实际发生的免租期间免收的租金38952.32元和因出租房屋向居间方支付的佣金66218.64元作为违约损失主张权利，具备事实依据和合同依据，也不违反法律的禁止性规定，中汇都成公司应当承担赔偿责任。中汇都成公司违法注销登记和陈清松、李凯承诺对中汇都成公司债务承担责任后，陈清松、李凯应向华商公司赔偿主张的上述违约损失。因华商公司确认中汇都成公司已按约向其支付车位保证金1200元的事实，现华商公司与中汇都成公司签订的《中环广场地下停车场泊位租赁协议》已确认解除，故华商公司原本应当退还的车位保证金，可直接用于抵扣陈清松、李凯应当承担的上述违约损失，抵扣后，陈清松、李凯还应向华商公司支付免租期租金损失、佣金损失共计103970.96元（38952.32元＋66218.64元－1200元）。 四、关于华商公司主张陈清松、李凯支付中汇都成公司按约应当承担的赔偿金350570.88元的诉讼请求。中汇都成公司承继的案涉《中环广场租赁合同》约定，如华商公司依法或依约解除合同时，剩余未履行租赁期限大于12个月（含12个月）但小于24个月的，则承租方赔偿相当于9个月租金及物业管理费总额的赔偿金，上述条款有关赔偿金的计算条件和计算方法，实质是对中汇都成公司违约导致华商公司行使合同解除权后应当承担的损失违约金的约定。本案中，因中汇都成公司未按约履行支付租金、物业管理费等费用的义务，导致华商公司行使合同解除权提前解除中汇都成公司承继的案涉《中环广场租赁合同》，中汇都成公司的违约行为已造成华商公司对剩余租期的预期利益无法实现的后果；华商公司收回租赁房屋后，再行将房屋出租予新租户前客观上存在一定空置期，该空置期间必然造成华商公司的收益损失，华商公司在本案中主张陈清松、李凯支付中汇都成公司应当承担的损失违约金，符合法律规定和合同约定。虽然案涉《中环广场租赁合同》约定了该违约金的计算条件和计算方法，即华商公司依法或依约解除合同时，剩余未履行租赁期限大于12个月（含12个月）但小于24个月的，则承租方赔偿相当于9个月租金及物业管理费总额的赔偿金,但由于华商公司将收回的租赁房屋重新出租予新租户的情况及时间本身就具有不确定性，案涉房屋能否重新出租予新租户的事项不能确定，重新出租的具体时间也不能预见，以上述计算方法确定中汇都成公司承担的损失违约金，已超过了承租人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的合理范围。根据公平原则和诚实信用原则，本院综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，以及中汇都成公司的违约程度、华商公司的实际损失等因素，酌定按三个月的租金、物业管理费的总额计算确定华商公司主张的损失违约金为146071.20元（租金38952.32元/月×3个月＋物业管理费9738.08元/月×3个月），对其主张的其余部分损失，本院不予支持。根据案涉《房屋租赁合同主体变更协议》的约定，中汇都成公司对原承租人李凯已向华商公司支付的房屋履约保证金146071.20元享有支配权，因本院确认陈清松、李凯支付中汇都成公司应当承担的损失违约金与该房屋履约保证金金额一致，故以该履约保证金直接抵扣陈清松、李凯应当支付的损失违约金，华商公司不再履行退还房屋履约保证金的义务。 五、关于华商公司主张陈清松、李凯按约定标准将租赁房屋恢复原状的诉讼请求。因中汇都成公司违约拖欠租金等费用，华商公司行使合同解权后，本院已确认双方的《中环广场租赁合同》《房屋租赁合同主体变更协议》于2019年2月3日予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，同时，结合《中环广场租赁合同》中有关“承租方须在租赁结束或因其它任何原因导致的本合同终止前，把租赁房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，以【附件四房屋恢复、交还的标准】恢复并交还出租方”的约定，中汇都成公司应当向华商公司承担将租赁房屋恢复原状的违约责任。因中汇都成公司发生违法注销登记和陈清松、李凯承诺对中汇都成公司债务承担责任的事实，华商公司在本案中主张陈清松、李凯按《中环广场租赁合同》附件四“房屋恢复、交还标准”的约定内容对其已确认收回的案涉租赁房屋履行恢复原状的义务，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第一百八十三条，最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈清松、李凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都华商房屋开发有限公司支付成都中汇都科技有限公司租赁期间尚欠的2018年11月1日至2019年2月3日期间的房屋租金120698.83元、物业管理费30174.71元和2018年12月1日至2019年2月3日期间的车位租金839.45元以及2018年9月21日至2018年12月18日期间产生的电费2700.50元，以上款项共计154413.49元； 二、被告陈清松、李凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都华商房屋开发有限公司支付成都中汇都科技有限公司租赁期间逾期支付房屋租金、车位租金、物业管理费、电费的违约金（以尚欠的上述各项费用的合计金额154413.49元为基数，从2019年7月17日起按每日0.03%标准计算至尚欠款项实际付清之日止）； 三、被告陈清松、李凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都华商房屋开发有限公司赔偿免租期租金损失38952.32元、佣金损失66218.94元，抵扣成都中汇都科技有限公司租赁期间已支付的车位保证金1200元后，被告陈清松、李凯还应支付免租期租金损失、佣金损失共计103970.96元； 四、被告陈清松、李凯应向原告成都华商房屋开发有限公司支付损失违约金146071.20元（此损失违约金已以原告成都华商房屋开发有限公司应当退还的房屋履约保证金146071.20元予以全额冲抵）； 五、被告陈清松、李凯于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市锦江区建筑面积为442.64平方米的房屋恢复原状，恢复原状的标准按《中环广场租赁合同》（合同编号：ＯＬ∕2018002）附件四“房屋恢复标准”的约定内容予以确定； 六、驳回原告成都华商房屋开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10657元,由原告成都华商房屋开发有限公司负担3272元,被告陈清松、李凯负担7385元；已发生的公告费300元及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告陈清松、李凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  俞建良 人民陪审员  曹成东 人民陪审员  杨方隆 二〇二〇年八月三日 书 记 员  谢生娅