山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0681民初1498号原告：陈强，男，1988年4月1日出生，汉族，居民，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：马艳艳，山东高耀律师事务所律师。被告：刘传文，男，1975年10月28日出生，汉族，居民，户籍地济南市章丘区。原告陈强与被告刘传文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈强的委托诉讼代理人马艳艳到庭参加诉讼，被告刘传文经本院依法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。原告陈强向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认原被告之间的租赁合同于2020年3月20日终止；2.依法判令被告支付2020年2月1日至终止之日的租金12500元，具体为5000（9万除以12除以30乘20）加上7500（9万除以12）；3.判令被告支付物业费、卫生费及滞纳金11011元；4.判令被告向原告支付违约金80000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月23日原被告签订《靠海吃海酒店租赁合同》一份，合同约定被告承租原告租赁的位于龙口市东海旅游度假区商铺，租期3年，自2019年2月1日至2022年2月1日。被告在签订合同时向原告交纳履约保证金4万元。租金每年九万元，租金交纳方式为被告在2019年2月1日支付当年租金，在2020年2月1日前支付九万元，第三次在2021年2月1日前支付。合同签订后，被告第一年租金分期支付，在2020年2月1日前原告联系被告，被告称晚几天支付，但是一直未表示支付，直到2020年3月20日原告再联系被告，被告要求要求原告降到6万元，要不然就不同意租赁，原告要求按照合同约定履行，之后被告将酒店钥匙交付给原告。但是被告拒绝交纳其经营期间产生的物业费、卫生费及合同终止之前的租金。根据双方合同第六条约定，如被告未按期交纳租金，原告有权终止合同，被告交纳的保证金不退还。第十二条，如被告违约，应向原告赔偿双倍保证金。被告未按照合同约定支付租金，构成违约，按照合同的约定，应向原告支付双倍保证金的违约金即8万元。因此，原告特此具状，诉至贵院，请求依法裁决，维护原告的合法权益。被告刘传文未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告陈强围绕诉讼请求依法提交了证据,被告刘传文未到庭,视其放弃了举证和质证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈强承租了位于山东省龙口市东海旅游度假区海韵苑8-7,8-8商铺（以下简称涉案两商铺）。经原房主同意，2019年1月23日，原告陈强作为甲方，被告刘传文作为乙方，共同签订了《靠海吃海酒店租赁合同》，主要约定：“1.甲方经过原房主（董运业、夏素梅）的同意，将涉案两商铺出租给乙方经营合作，用途饭店、旅店经营。乙方对家房出租的房屋做了充分了解，自愿承租；2.租期：租赁共叁年，自2019年2月1日至2022年2月2日止；3.履约保证金：签订房屋租赁合同时，乙方向甲方交纳履约保证金人民币肆万元整，合同到期后乙方无违约现象，和财产损失保证金全额退还乙方，乙方负责经营中酒店所有设备、设施的维护、保养和维修，确保合同到期结束时酒店所有资产完好和不流失；4.房屋租金：甲乙双方商议确定该房屋租金为每年人民币玖万元整，（包括酒店的全套设备在内）总额共计贰拾柒万元整；5.租金交纳方式和时间：甲乙双方议定租金为三次付，第一次在2019年2月1日前支付玖万元整，第二次在2020年2月1日前支付玖万元整，第三次在2021年2月1日前交清；6.乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同，收回使用权，履约保证金不予退还：……乙方不按期交纳租金的；7.乙方在经营期限内，包括物业费及其他费用自行承担；8.以上合同条款甲乙双方不得单面随意违反，否则都要给双方予以经济赔偿。甲方违约，甲方应退还乙方双倍保证金，乙方违约，乙方应向甲方赔偿双倍保证金。”合同签订后，被告刘传文向原告陈强支付了2019年的租金9万元及保证金4万元。庭审中原告提交2020年3月20日其与被告刘传文电话录音一份。在该录音中，原告陈强与被告刘传文就以下几点问题进行协商：1.2020年的租金问题，陈强主张租赁费为8万元，被告刘传文主张6万元，双方未能达成一致意见，陈强称要解除合同，刘传文表示同意；2.涉案两商铺的钥匙交接和物品清点问题，因刘传文在外地，其称把钥匙通过邮寄方式寄给陈强，不超三五天其本人回龙口和陈强清点商铺物品；3.刘传文经营期间拖欠的物业费、卫生费等，刘传文表示认可。2020年4月3日，原告陈强通过POS机刷卡方式向龙口市诚德管理服务有限公司交纳涉案两商铺2019年7月1日至2020年3月31日的物业费7578元、卫生费2000元、违约金1433元，共计11011元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告陈强与被告刘传文签订的《靠海吃海酒店租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同签订后，被告刘传文未按合同约定在2020年2月1日前支付第二年的租金，在2020年3月22日其与原告陈强的通话中，经和原告陈强就疫情期间租金问题协商未果后，明确表示终止合同，原告陈强亦同意，故原告主张其与被告刘传文签订的房屋租赁合同于2020年3月20日解除，符合事实和法律依据，本院依法予以确认。合同解除后，被告刘传文应给付自2020年2月1日至2020年3月19日的房租12250元（90000元/年÷12月+90000元/年÷12月÷30天×19天）。另，根据双方签订的《靠海吃海酒店租赁合同》第九条约定：“乙方在经营期限内，包括物业费及其他费用自行承担”，2020年4月3日，原告陈强代被告刘传文向物业公司缴纳涉案两商铺的物业费、卫生费及违约金共计11011元，被告刘传文应予返还。关于合同违约金方面，根据双方签订的《靠海吃海酒店租赁合同》第十二条的约定：“以上合同条款甲乙双方不得单面随意违反，否则都要给双方予以经济赔偿。甲方违约，甲方应退还乙方双倍保证金，乙方违约，乙方应向甲方赔偿双倍保证金。”因被告刘传文未按照合同约定支付租金导致合同解除，原告作为守约方主张被告刘传文支付违约金符合合同约定内容。关于违约金数额，根据前述约定内容及合同全文文义，综合双方违约承担的责任应对等及合同解除部分原因系新冠××疫情，本院认为被告刘传文应另行支付违约金4万元。综上所述，原告主张的租金、违约金及其他杂费等诉请合理部分本院予以支持，被告刘传文经本院依法传唤未到庭，视为其放弃了相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈强与被告刘传文签订的《靠海吃海酒店租赁合同》于2020年3月20日解除；二、被告刘传文于本判决生效之日起十日内给付原告陈强自2020年2月1日至2020年3月19日的租金12250元；三、被告刘传文于本判决生效之日起十日内给付原告陈强垫付的物业费、卫生费等费用11011元；四、被告刘传文于本判决生效之日起十日内给付原告陈强违约金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2502元，由被告刘传文承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  赵 伟人民陪审员  郑桂珍人民陪审员  于秀荣二〇二〇年八月十二日书 记 员  潘德恒