山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终1175号上诉人(原审被告)：大同市正宏房地产开发有限公司。法定代表人：李某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：樊某，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王某，住山西省大同市。上诉人大同市正宏房地产开发有限公司因与被上诉人王某商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大同市正宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人樊某，被上诉人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市正宏房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销原审判决,依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足、判决错误,二审法院应依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。1、被上诉人一审提供了上诉人于2018年5月28日出具承诺书,承诺“保证2018年7月底交4号楼,以上承诺若到期交不了,则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整”。从被上诉人提供的此证据能够说明,双方于2018年5月28日已对《商品房买卖合同》原约定的交付房屋期限及未按期交付房屋应承担的违约责任进行了重新约定,一审法院不应再行就原《商品房买卖合同》所约定的未按期交付房屋承担的违约责任予以支持。2、上诉人一审提供了上诉人与业主代表于2018年9月9日支付了所有业主没有如期交房租房补偿款40万元整。充分说明上诉人已对没有如期交房进行了补偿,对这一事实被上诉人也予以认可。一审法院再行判决属于重复支持。且对于补偿款收取有郝瑞雪等四人代表全体业主出具的收条足以证实。3、一审法院将承诺书中承诺的交房时间与领取钥匙时间混为一谈是导致本案作出错误判决的又一原因。上诉人于2018年5月28日所出具的承诺书,承诺“保证2018年7月底交4号楼,以上承诺若到期交不了,则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整”。而通过上诉人一审所举证据能够证明上诉人在约定的期限内已经交付了约定的楼房。在大同市平城区人民法院受理的同类案件中,本案王某于2018年7月31日已领取了钥匙并验收了房,王某购买了正德嘉苑小区4幢1单元7层705房屋;案号为(2020)晋0213民初534号商品房销售合同纠纷案件中,梁海东于2018年7月22日已领取了钥匙并验收了房,梁海东购买了正德嘉苑小区3幢2单元9层903房屋。故上诉人已按照2018年5月28日所出具承诺书内容于2018年7月底前交付了1至4号楼四栋楼房,并未延期交房,上诉人未违约。王某辩称，原判正确，应予维持。王某向一审法院起诉请求：一、判令大同市正宏房地产开发有限公司给付其迟延交房违约金人民币11000元（自2018年1月1日起，至2018年11月30日止，每月1000元，共计11个月）；二、本案各项诉讼费由大同市正宏房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2017年1月6日，王某与大同市正宏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，王某购买大同市正宏房地产开发有限公司开发的××苑房，付款方式为首付款加商贷，建筑面积100.52平方米，单价为每平米3335.47元，房屋总价款335281元。交房期限为2017年12月，交房条件为该商品房已取得工程竣工验收备案表。合同签订后，王某按照合同要求交付房款115281元，其余商业贷款，但大同市正宏房地产开发有限公司未按照合同约定期限交房。2018年5月28日大同市正宏房地产开发有限公司出具《承诺书》，保证2018年7月底4号楼如期交工，若到期交不了，则每户每月由正宏房地产开发公司补偿1000元整。2018年7月31日，王某从大同市正宏房地产开发有限公司处领取了入户钥匙。一审法院认为，王某、大同市正宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方合意，不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，王某如约履行了合同义务，大同市正宏房地产开发有限公司却未按约向王某交付房屋，显系违约，理应承担违约责任。依照合同约定，“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金”，因此从2018年1月1日起，大同市正宏房地产开发有限公司应向王某支付违约金至房屋实际交付之日。2018年5月28日大同市正宏房地产开发有限公司因不能如期交工，向业主作出承诺，保证2018年7月31日前4号楼如期交工。王某在2018年7月31日领取了入户钥匙，但大同市正宏房地产开发有限公司陈述在领取钥匙时房屋并没有通水电，因此房屋不具备实际交付条件。王某陈述大同市正宏房地产开发有限公司交房日期为2018年11月30日，但王某未就自己的主张提供证据，而王某提供的收条中明确确认电梯交付使用的时间为2018年9月15日。因此大同市正宏房地产开发有限公司违约时间应分段计算为2018年1月1日至2018年7月31日应按照商品房买卖合同约定，按日向王某支付已交付房价款万分之0.2的违约金，计1422元（万分之0.2×逾期212天×购房款335281元），自2018年8月1日至2018年9月15日，按《承诺书》约定，每月补偿王某1000元的违约金，计1500元。大同市正宏房地产开发有限公司辩称在2018年7月底前已经交付了1至4号楼，也通知了1至4号楼业主领取钥匙并验收交房，但其在庭审中陈述在通知王某领取钥匙后，房屋不通水、电、电梯，不具备实际交房条件，因此大同市正宏房地产开发有限公司所辩与事实不符，不予采信。另大同市正宏房地产开发有限公司辩称已经向王某作出补偿，同时提交“收条”一份，该“收条”显示是郝瑞雪等四人收取了大同市正宏房地产开发有限公司的租房补偿款，而此四人中没有王某，大同市正宏房地产开发有限公司也没有提供此四人所代表哪些人收取租房补偿款，且王某陈述并未收到上述补偿款，大同市正宏房地产开发有限公司所述已经对王某补偿无据为证，不予采信。判决：大同市正宏房地产开发有限公司在判决生效后十日内给付王某违约金2922元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取38元，由王某负担28元，由大同市正宏房地产开发有限公司负担10元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对一审法院认定的事实，双方当事人均无异议。二审中，本案的争议焦点为，上诉人是否应当向王某支付违约金2922元？本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。大同市正宏房地产开发有限公司与王某2017年1月6日签订的《商品房买卖合同》中约定2017年12月交房，到期后上诉人没有按照《商品房买卖合同》约定交房，其应当承担违约责任，即从2018年1月1日至2018年7月31日按日向王某支付已交付房价款万分之0.2的违约金。2018年5月28日上诉人出具《承诺书》，保证2018年7月底前如期交工，即双方对交房日期重新作出约定，新的合同成立，上诉人并没有按照重新约定日期交房，应当承担违约责任，即自2018年8月1日至2018年9月15日每月补偿王某1000元的违约金。故大同市正宏房地产开发有限公司应当向王某支付违约金2922元。另，上诉人主张于2018年9月9日支付了所有业主没有如期交房租房补偿款40万元整，但是并没有提交证据证明该40万元补偿款包括赔偿王某的部分，故其该项上诉理由不成立。综上所述，大同市正宏房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由大同市正宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王艳宏审判员 马祖荡审判员 赵学姑二〇二〇年八月二十四日书记员 杨 卿