北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初15890号原告：李淑华，女，1952年12月8日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：田春燕，女，1983年9月25日出生，汉族，北京龙华盛达电力咨询有限公司员工，住北京市丰台区。被告：军程（北京）管理咨询有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：高云鹏，经理。委托诉讼代理人：杨英杰，男，1957年12月24日出生，汉族，军程（北京）管理咨询有限公司副总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：许雪竹，女，1964年6月21日出生，汉族，军程（北京）管理咨询有限公司员工，住北京市丰台区。原告李淑华与军程（北京）管理咨询有限公司（以下简称“军程公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李淑华的委托诉讼代理人田春燕，军程公司的委托诉讼代理人杨英杰、许雪竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李淑华向本院提出诉讼请求：1.军程公司支付李淑华自2020年4月1日至《北京市房屋租赁合同》解除之日的房屋租金；2.军程公司支付李淑华于《北京市房屋租赁合同》期间届满前30日通知李淑华的违约金18000元；3.诉讼费由军程公司承担。事实与理由：2019年4月1日，李淑华与军程公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定李淑华将位于北京市丰台区×号时代风帆大厦1-608室的房屋（以下简称“1-608室房屋”）租赁与军程公司，租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日，每月租金为18000元。租赁期间届满，军程公司未与李淑华签订续租合同，亦未办理房屋交接手续，导致该房屋无法另行出租，严重损害了李淑华的合法权益。军程公司辩称，不同意李淑华的诉讼请求。《北京市房屋租赁合同》履行完毕后，李淑华单方通知军程公司搬离1-608室房屋，军程公司便立即搬离。但李淑华未将房屋押金18000元退还军程公司，故军程公司未将该房屋钥匙交付李淑华。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月22日，出租人（甲方）李淑华与承租人（乙方）军程公司签订《北京市房屋租赁合同》，载明“……第一条：房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市丰台区×号时代风帆大厦1-608室，建筑面积211.05平方米，其中150平方米出租……第二条房屋租赁情况租赁用途：办公第三条租赁期限（一）房屋租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日，共计年。甲方应于2019年3月25日将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还。甲乙双方应对房屋好附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。（三）若乙方续租，应提前30日向甲方提出书面续租申请，协商一致后重新签订房屋租赁合同，如双方未达成续租协议，应于合同届满前30日通知乙方，乙方应在合同到期前积极配合甲方房屋的再次租赁。第四条租金、押金及付款方式（一）租金标准：乙方应付甲方租金每月为￥18000元人民币，年租金￥216000元人民币。此租金中包含物业费、供暖费，甲方有义务按时交纳，如未按时交纳影响乙方正常使用该房屋，乙方有权不支付租金。房屋租赁发票由乙方自行解决，如需开发票税费由乙方负担。（二）乙方支付房屋押金￥18000元，合同终止后，双方协商无异议后由甲方退还乙方。（三）付款方式乙方每6个月向甲方支付一次租金，第一次租金支付日2019年3月25日，应支付租金为￥54000元人民币，第二次租金支付日2019年6月25日，应支付租金为￥54000元人民币。第三次租金支付日2019年12月25日，应支付租金为￥108000元人民币。其余租赁期内，乙方须于上一次租金到期日前30日向甲方支付下一次租金，逾期不交每延期一天甲方有权向乙方收取逾期款项1%的违约金。逾期逾期超过十日，仍未付租金及违约金，且未征得甲方的书面同意，甲方有权单方解除合同，或实施停水停电等措施直至交清为止，并要求乙方立即向甲方支付未付租金、违约金以及给甲方造成的损失，且押金不予返还。乙方不得以任何理由扣减和抵销租金。如甲方选择解除合同，乙方应在3日内将房屋内属于乙方的物品撤出，但不得损坏房屋内所有装修现状，如到期未搬，甲方有权对房屋内遗留物品进行任意处置，且不承担任何返还、补偿或赔偿责任……第七条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，如因乙方违约导致合同解除，甲方有权收回该房屋，如解约后两日内乙方不能将户内物品及时搬走，甲方有权自行处理全部物品，且己交房租及房屋押金不退。1、未经甲方允许擅自出租，转让该房屋的。2、不按照约定支付租金达10日的。3、欠缴各项费用达1000元的。4、擅自改变房屋用途的。5、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。6、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。7、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。8、乙方未按合同约定，提前终止该租赁合同。第八条违约责任（一）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30目通知甲方，并向甲方支付￥18000元的违约金（即房屋租赁押金），因甲方原因提前终止合同的，甲方提前30日通知乙方，并赔付￥18000元违约金给乙方。（二）租赁期内甲方有义务协助乙方办理公司注册事项。租赁期满或合同解除后，乙方在承租房屋内注册公司，应在解约前15日内将公司地址迁出，若未在规定期限内迁出影响甲方房屋再次租赁，甲方有权扣除房屋押金18000元作为违约金。……第十条合同争议的解决办法本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉……本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。附件1：时代风帆大厦房屋交接确认单……”。合同落款有出租人李淑华及其委托代理人田春燕签字、承租人军程公司盖章及其委托代理人高云鹏签字。时代风帆大厦房屋交接确认单载明：“房间号1区608，交接日期2019.5.23，电表读数：2454元整……”，双方签字确认栏有移交人田春燕、接收人/单位高云鹏签字。军程公司认可该2454元为李淑华预存电费，并同意李淑华从其已经支付的房屋押金中抵扣该费用。庭审中，双方均认可《北京市房屋租赁合同》已经履行完毕，租赁期间届满，双方未就继续租赁1-608室房屋达成协议，李淑华于2020年4月10日通知军程公司如不能立即支付房屋租金，则于2020年4月13日前搬离房屋。军程公司于2020年4月13日将该房屋基本腾空，但搬离时尚未支付原租赁合同期间届满之日至搬离之日的房屋租金，且未将房屋钥匙交付李淑华。李淑华亦未与军程公司进行房屋押金结算及退还。军程公司提交租赁定金协议书、补充条款、北京链家置地房地产经纪有限公司专用收据、搬家人员工资补助表、北京增值税普通发票、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单等，用于证明军程公司因搬出1-608室房屋造成的各项损失，李淑华对此不予认可。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、时代风帆大厦房屋交接确认单等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，李淑华与军程公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于，李淑华是否有权解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》，以及该合同解除后双方对于互负债务的结算和清理。首先，关于李淑华是否有权解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》。李淑华要求军程公司支付自2020年4月1日至《北京市房屋租赁合同》解除之日的房屋租金，该项诉讼请求应当以确认该合同是否解除以及解除的时间为前提。根据《合同法》的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方均认可该租赁期间届满，双方未就继续租赁1-608室房屋达成协议。李淑华于2020年4月10日通知军程公司如不能立即支付房屋租金，则于2020年4月13日前搬离房屋，军程公司于2020年4月13日将该房屋基本腾空。根据上述事实可以认定，2020年4月1日至2020年4月13日，双方成立不定期房屋租赁关系，李淑华有权随时解除合同。李淑华主张2020年4月13日解除合同的通知于2020年4月10日到达军程公司，故本院确认该合同于2020年4月13日解除。其次，关于《北京市房屋租赁合同》解除后双方对于互负债务的结算和清理。《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人互负债务，没有履行先后顺序的，应当同时履行。乙方在对方履行前有权拒绝其履行要求。本案中，双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定：“经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成。”“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。”根据双方提交的证据及当事人陈述，军程公司应按照原租赁合同支付李淑华自2020年4月1日至2020年4月13日的房屋租金共计7800元，该租金与2454元电费应从房屋押金中予以抵扣。由于李淑华负有与军程公司结算各项费用后退还军程公司剩余房屋押金的义务，军程公司负有向李淑华交付房屋钥匙的义务，双方所负义务没有先后履行顺序，应当同时履行，故军程公司在李淑华尚未退还剩余房屋押金前有权拒绝向李淑华交付房屋钥匙。据此，对于李淑华要求军程公司支付2020年4月13日之后的房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。此外，对于李淑华要求军程公司支付未于《北京市房屋租赁合同》期间届满前30日通知李淑华的违约金18000元的诉讼请求，李淑华和军程公司签订的《北京市房屋租赁合同》仅约定租赁期内双方因各自原因提前终止合同时，未提前30日通知对方，则应承担支付18000元的违约金的违约责任，并未对不定期租赁期间的违约责任另有约定，故李淑华提出的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于军程公司要求李淑华赔偿其因搬出1-608室房屋造成的各项损失的主张，如前所析，因李淑华有权随时解除双方之间的不定期房屋租赁合同，故该各项费用不属于原租赁合同结算和清理的范围，本院对军程公司的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十七条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月13日解除。二、军程（北京）管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付李淑华自2020年4月1日至2020年4月13日的房屋租金7800元、电费2454元，合计10254元，自军程（北京）管理咨询有限公司已经支付李淑华的房屋押金18000元中抵扣。三、李淑华于本判决生效之日起七日内退还军程（北京）管理咨询有限公司抵扣上述判决第二项合计金额后的剩余房屋押金7746元。四、军程（北京）管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向李淑华交付位于北京市丰台区马家堡西路15号时代风帆大厦1-608室的房屋钥匙。五、驳回李淑华的其他诉讼请求。案件受理费125元，由李淑华负担54元（已交纳），由军程（北京）管理咨询有限公司负担71元（于本判决生效后七日内缴纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨薇二〇二〇年八月二十八日书记员  贾茜