上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10520号原告(反诉被告)：上海飞跃经济发展中心，住所地上海市青浦区徐泾镇双联路****。法定代表人：胡立新，总经理。委托诉讼代理人：魏玉琪，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘心语，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海徐星工贸发展有限公司，住所地，住所地上海市青浦区徐泾镇沪青平公路**iv>法定代表人：秦王龙，总经理。委托诉讼代理人：肖荣华，上海城之尚律师事务所律师。第三人：上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海，住所地上海市青浦区徐泾镇盈港东路**>法定代表人：陈瑜，镇长。委托诉讼代理人：朱婷，上海东炬律师事务所律师。原告上海飞跃经济发展中心与被告上海徐星工贸发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，依据当事人的申请，本院依法追加上海市青浦区徐泾镇人民政府为本案的第三人。审理过程中，被告上海徐星工贸发展有限公司提起反诉，本院予以合并审理。分别于2020年6月4日、2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告上海飞跃经济发展中心的法定代表人胡立新及其委托诉讼代理人魏玉琪、被告上海徐星工贸发展有限公司的委托诉讼代理人肖荣华、第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府的委托诉讼代理人朱婷参加诉讼。本案现已审理终结。上海飞跃经济发展中心向本院提出诉讼请求：1、上海徐星工贸发展有限公司向上海飞跃经济发展中心返还房屋押金人民币(以下币种均为人民币)100,000元；2、上海徐星工贸发展有限公司向上海飞跃经济发展中心退还2019年9月1日起至2019年12月31日止的租金366,666.67元。3、上海徐星工贸发展有限公司向上海飞跃经济发展中心支付搬迁补偿721,268元。事实与理由：2014年6月30日，上海飞跃经济发展中心、上海徐星工贸发展有限公司签订《房屋租赁协议》，上海徐星工贸发展有限公司将位于徐泾工业园区双联路XXX号房屋租赁给上海飞跃经济发展中心使用，租期自2014年7月1日起至2020年6月30日止；租金为前三年840,000元每年，第四年起为960,000元每年，租金半年一付，另有押金100000元。2019年8月初，上海徐星工贸发展有限公司负责人与动迁工作人员来到上海飞跃经济发展中心处，告知上海飞跃经济发展中心租赁房屋已被纳入动迁范围，要求上海飞跃经济发展中心做好搬迁准备。2019年8月9日，动迁办委托评估公司对房屋及设备进行了评估。后，上海徐星工贸发展有限公司与动迁工作人员多次到上海飞跃经济发展中心处，要求上海飞跃经济发展中心在2019年年底前搬离房屋，将房屋清空。为配合政府动迁工作及保障上海徐星工贸发展有限公司动迁安置补偿利益，上海飞跃经济发展中心在不得不损失大量订单的情况下，迅速开展了搬迁工作。2019年12月31日，上海飞跃经济发展中心将全部设备搬离，并将厂房交还上海徐星工贸发展有限公司，但上海徐星工贸发展有限公司至今尚未返还上海飞跃经济发展中心房屋押金及搬迁补偿。为维护合法权益，上海飞跃经济发展中心诉至本院。上海徐星工贸发展有限公司辩称，同意返还押金100,000元，但不同意返还租金。《房屋租赁协议》约定，如遇到动迁就租房室内物品的搬迁补偿归承租方，故第三项诉请中属于室内的部分同意支付给上海飞跃经济发展中心，其余的不同意支付给上海飞跃经济发展中心。上海市青浦区徐泾镇人民政府述称，上海徐星工贸发展有限公司与上海市青浦区徐泾镇人民政府签订的补偿协议，属于协议征收。现在厂房尚未移交至上海市青浦区徐泾镇人民政府。上海徐星工贸发展有限公司提出反诉请求：1、上海飞跃经济发展中心向上海徐星工贸发展有限公司支付租金550,000元及利息，以550,000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月1日起计算至实际支付之日止；2、上海飞跃经济发展中心向上海徐星工贸发展有限公司支付解约违约金200,000元。审理中，上海徐星工贸发展有限公司撤回利息的诉请。事实与理由：2014年6月30日，上海飞跃经济发展中心、上海徐星工贸发展有限公司签订《房屋租赁协议》，上海飞跃经济发展中心付清了截止2019年12月31日的租金。上海飞跃经济发展中心于2020年1月3日收到上海徐星工贸发展有限公司要求支付2020年上半年租金的通知，拒不支付租金，并于2020年1月19日通知上海徐星工贸发展有限公司其已经搬离系争厂房。反诉被告上海飞跃经济发展中心辩称，不同意上海徐星工贸发展有限公司的反诉请求。上海徐星工贸发展有限公司提出解除租赁合同，上海飞跃经济发展中心表示同意，并于2019年12月31日已经搬离系争厂房。因系争厂房被征收而导致合同解除，过错方并非上海飞跃经济发展中心，故不同意支付租金和解约违约金。上海市青浦区徐泾镇人民政府述称，上海飞跃经济发展中心与上海徐星工贸发展有限公司之间的租赁关系与上海市青浦区徐泾镇人民政府无关。本院经审理认定事实如下：2014年6月30日，上海飞跃经济发展中心、上海徐星工贸发展有限公司签订《房屋租赁协议》，第一条约定，甲方租赁给乙、方的房屋座落在徐泾工业园区双联路XXX号(以下简称“系争厂房”)，租赁建筑面积为2,300平方米。房屋类型为砖混，钢架结构。第二条约定，起付日期和租赁期限：房屋租赁自2014年7月1日起，至2020年6月30日止。租赁期陆年。第三条约定，租金支付方式：1、甲、乙双方约定，每年租金为捌拾肆万元，(开票)每半年一付。先付款后租房。2、第一到第三年租金不变，第四年起租金递增为每年玖拾陆万元(押金壹拾万元)。3、另外租赁后面场地1,300平方米、租费每年壹拾肆万元。第五条约定，……甲方负责电容量在(60KVA)至配电箱。第八条约定，房屋租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应提前三个月通知并赔偿乙方贰拾万元。反至乙方提前退租而违约，应赔偿甲方贰拾万元。如遇到动迁就租房室内物品的搬迁补偿归承租方。2014年8月10日，上海飞跃经济发展中心向上海徐星工贸发展有限公司支付押金10万元。上海飞跃经济发展中心已经向上海徐星工贸发展有限公司付清了2019年7月1日起至2019年12月31日止的租金。2019年10月31日，上海徐星工贸发展有限公司(乙方)、徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室(甲方)签订了《国有土地非居住房屋补偿协议》，第一条约定，乙方的非居住房屋坐落徐泾镇金联村60/10宗地，房屋用途厂房，房屋建筑面积4,589.77平方米，土地面积14.47亩。第二条约定，经上海金虹房地产估价有限公司评估，乙方土地补偿价格为24,599,000元，房屋补偿价格为3,787,630元。第三条约定，其他补偿合计7,154,131.20元：1、乙方附属设施及装修补偿费用计4,702,485元；2、设备搬迁及安装调试费用(含库存及不可搬迁设备费用)计749,306元；3、停产、停业损失补偿计851,170.10元；4、职工遣散费补偿计851,170.10元。第四条约定，给予乙方一次性速迁奖励费计9,300,000元。第六条约定，乙方在签订本协议后于2019年12月31日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未搬迁。2019年12月1日，上海徐星工贸发展有限公司向徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室申请，要求于2020年7月15日交付厂房，徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室予以同意。2020年1月3日，上海徐星工贸发展有限公司向上海飞跃经济发展中心出具有收取2020年上半年租金的发票，上海飞跃经济发展中心予以拒收。2020年1月19日，上海飞跃经济发展中心告知上海徐星工贸发展有限公司已经搬离系争厂房。2020年1月20日，上海飞跃经济发展中心向上海徐星工贸发展有限公司发律师函，主要内容为：1、上海飞跃经济发展中心已经于2019年12月31日搬离系争厂房；2、返还押金10万元；3、提供系争厂房的拆迁安置补偿协议。上述事实由以下证据证明：各方当事人的陈述，当事人提供的房屋租赁协议、押金收据、微信记录等，上述证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实本院认定如下：上海飞跃经济发展中心表示《征收国有土地房屋补偿估价报告(青浦区徐泾镇双联路XXX号)》中上海飞跃经济发展中心-租赁户评估汇总表中所列的可恢复使用机器设备(搬迁安装费用)382,881元，无法恢复使用机器设备、设施(补偿费用)187,550元，库存物资(搬迁费用)52,000元，合计622,431元应当归其所有。上海徐星工贸发展有限公司表示，评估报告中所列的可恢复使用机器设备(搬迁安装费用)382,881元，库存物资(搬迁费用)52,000元，同意支付给上海飞跃经济发展中心。但是，无法恢复使用机器设备、设施系上海飞跃经济发展中心的添附物，该部分添附物部分室内、部分室外，鉴于双方租赁合同中约定遇到动迁就租房室内物品的搬迁补偿归承租方，故不同意全部支付给上海飞跃经济发展中心。上海徐星工贸发展有限公司就该部分添附物部分室内、部分室外未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。上海飞跃经济发展中心表示评估报告《征收国有土地房屋补偿估价报告(青浦区徐泾镇双联路XXX号)》上海徐星工贸发展有限公司房屋价格评估明细表中所列的彩钢板大棚74,066元，彩钢板棚24,771元，因上海飞跃经济发展中心搭建了上述彩钢板大棚、彩钢板棚，故上述款项应当归上海飞跃经济发展中心。为此提供了现场照片和发票。因照片无法提供原始载体，本院不予采信。上海徐星工贸发展有限公司对上海飞跃经济发展中心提供的上海炫超遮阳工程有限公司出具的工程款发票与本案的关联性不予认可，经本院核实该证据原件，对其真实性予以认可。为进一步提供证据证明发票与本案的关联性，本院依据上海飞跃经济发展中心申请，向其出具了对上海市青浦区徐泾镇城市管理行政执法中队进行调查的《调查令》，要求上海市青浦区徐泾镇城市管理行政执法中队提供徐泾工业园区双联路XXX号上海徐星工贸发展有限公司厂房2017年拆违资料。但上海飞跃经济发展中心并未向法院提供任何的调查资料，对此节事实应当承担举证不能的责任。上海徐星工贸发展有限公司表示，2017年7月，上海飞跃经济发展中心使用彩钢板大棚期间，进行了拆违，只是将顶棚予以拆除，主体框架没有拆除，之后，上海飞跃经济发展中心为使用大棚，在原先框架的基础上搭建了伸缩性顶棚，且伸缩性顶棚的原材料系拆违时的废料，系上海飞跃经济发展中心人工进行搭建。本院认为，上海飞跃经济发展中心、上海徐星工贸发展有限公司之间的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。本案争议的焦点系认定导致《房屋租赁协议》提前解除的过错方。首先，就系争厂房签订的《房屋租赁协议》约定的终止时间为2020年6月30日。在合同履行期内，虽然上海徐星工贸发展有限公司于2019年10月31日与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室签订了《国有土地非居住房屋补偿协议》，但上海徐星工贸发展有限公司并未向上海飞跃经济发展中心表示要求提前解除合同，亦未要求上海飞跃经济发展中心提前搬离系争厂房。其次，上海徐星工贸发展有限公司亦有表示继续履行合同的意愿，向徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室申请于2020年7月15日搬离系争厂房并得到徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室的同意。综上，上海徐星工贸发展有限公司愿意继续履行合同且有条件履行至合同终止，然上海飞跃经济发展中心在合同期内擅自搬离系争厂房且未进行交接，故本院认定导致合同提前解除的过错在于上海飞跃经济发展中心。上海飞跃经济发展中心虽表示其于2019年12月31日已经搬离系争厂房，但并未提供证据予以证明，故本院难以采信。2020年1月19日，上海飞跃经济发展中心告知上海徐星工贸发展有限公司已经搬离系争厂房，上海徐星工贸发展有限公司未提出异议，故本院认定双方租赁合同解除的时间为2020年1月19日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上海飞跃经济发展中心告知上海徐星工贸发展有限公司应当向上海徐星工贸发展有限公司支付2020年1月1日起至2020年1月19日之前的租金58,055元。双方租赁合同已经解除，上海徐星工贸发展有限公司亦同意向上海飞跃经济发展中心返还押金10万元，本院予以确认。上海飞跃经济发展中心系导致合同解除的过错方，应当向上海徐星工贸发展有限公司支付解约违约金，上海飞跃经济发展中心提出解约违约金过高，本院酌定解约违约金的金额为6万元。上海飞跃经济发展中心以系争厂房无法正常使用为由要求返还2019年9月1日起至2019年12月31日止的租金，但没有提供证据予以证明，本院难以采信，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。就上海飞跃经济发展中心主张的搬迁补偿，依据公平的原则，本院酌定由上海徐星工贸发展有限公司向其支付搬迁补偿费用650,000元。上海徐星工贸发展有限公司撤回利息的诉请系其真实意思表示，于法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海徐星工贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海飞跃经济发展中心返还房屋押金100,000元；二、反诉被告上海飞跃经济发展中心于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海徐星工贸发展有限公司支付2020年1月1日起至2020年1月19日止的租金58,055元；三、反诉被告上海飞跃经济发展中心于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海徐星工贸发展有限公司支付解约违约金60,000元；四、被告上海徐星工贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海飞跃经济发展中心支付搬迁补偿费用650,000元；五、驳回原告上海飞跃经济发展中心的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,880元，减半收取计7,440元，由原告上海飞跃经济发展中心负担2,456元，被告上海徐星工贸发展有限公司负担4,984元；反诉受理费5,650元，反诉原告上海徐星工贸发展有限公司负担4,464元，反诉被告上海飞跃经济发展中心负担1,186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年八月三十一日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。