广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1281民初1519号 原告（反诉被告）：于桂友，男，1968年8月25日生，汉族，个体户，住广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人：吴柳红，广西万歌律师事务所律师。 被告（反诉原告）：纪庆榜，男，1978年2月17日生，汉族，个体户，户籍所在地：福建省仙游县，住广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人：覃文贝，广西相助律师事务所律师。 第三人：陈展毅，男，1967年10月15日生，汉族，居民，住广西河池市宜州区。 原告（反诉被告）于桂友与被告（反诉原告）纪庆榜、第三人陈展毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序进行了审理。被告纪庆榜于2020年6月5日向本院提交民事反诉状，本院依法受理了被告纪庆榜的反诉。本院于2020年7月7日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）于桂友及其委托诉讼代理人吴柳红，被告（反诉原告）纪庆榜及其委托诉讼代理人覃文贝到庭参加诉讼，第三人陈展毅经本院依法送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）于桂友向本院提出诉讼请求：1、判决被告自判决生效之日起十日内搬离宜州区原告所有的房屋；2、判决被告向原告赔偿自2020年5月15日起至搬离塘中路26-4号原告所有的房屋时止，按15000元每月标准计算损失；3、解除原、被告达成的口头租房协议；4、判决被告向原告支付原告已垫付的2020年4月、5月水费140.25元、5月电费1747.94元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，因被告（反诉原告）纪庆榜向原告（反诉被告）于桂友支付其第4项诉讼请求中的水费140.25元、电费1747.94元，原告（反诉被告）于桂友放弃其诉讼请求第4项。事实和理由：2014年1月23日，柳州市柳北区法院查封宜州区房地产，2014年6月17日，柳北区法院委托宜州区法院代为执行，宜州区人民法院于2014年6月30日立案执行。2019年11月8日，原告在淘宝网司法拍卖上竞买取得该房地产，2019年11月14日宜州区人民法院（2019）桂1281执571号《执行裁定书》裁定如下：被执行人黄平所有的位于河池市宜州区（原文化宫内）不动产（不动产权证号：宜房权证宜州字第××号，土地证号：宜国用（2010）第04**）的所有权及相应的其他权利归买受人于桂友所有，上述财产所有权自本裁定送达买受人于桂友时转移。原告取得该不动产所有权后，找到纪庆榜，欲与其相商签署书面租赁合同事宜。当时纪庆榜不愿意与原告签署书面《租赁合同》，他说之前与上一任房东签有租赁合同，还有三万元的押金在上任房东手上，先处理之前的合同清楚，拿回押金再讲。2020年3月纪庆榜从第三人陈展毅处退得押金三万元，但其也不将此三万元押金给原告，也未与原告签订书面合同。纪庆榜在执行法官的解说及看到拍卖成交的文件后，愿意自2019年12月起将租金通过银行转帐方式给原告，当时，纪庆榜没有将其与陈展毅签订的合同给原告看，我们双方口头约定每月租金为11000元，没有谈到具体的期限，只说月初支付租金，待其解除前面的合同拿回押金之后再签合同。纪庆榜在疫情期间讲生意难做，要求将2、3月租金调整为5500元，到4月份，又要求不按之前约定的11000元执行，要求调整到10800元。（纪庆榜于2019年11月28日通过银行转帐方式转租金11000元；2020年3月24日在原告一催再催之下通过银行转帐方式分别转2月、3月租金各5500元；2020年4月21日在原告不断催促情况下通过微信支付了4月房租10800元；2020年5月3日，在原告明确告知不再出租给他的情况下，他硬是从银行转10800元进原告账户以作租金；2020年5月8日微信转1070元是4月份电费；700元是2019年11月至2020年3月的水费，之后的2020年4、5月水费、5月电费均未给。）因纪庆榜一直在使用房屋，我们之间没有书面合同，租金的调整基本上都是由纪庆榜讲了算，原告的利益都无法得到保障。 被告（反诉原告）纪庆榜辩称，原告请求解除租赁合同没有理由，请求判决被告搬离租赁房屋，没有事实根据。要求于桂友按照纪庆榜与陈展毅于2019年5月22日签订的《门面租赁合同》约定的前三年每月租金10000元继续履行合同，原告请求判决被告赔偿从2020年5月15日起至搬离房屋时止，每月赔偿15000元损失，没有依据，应按变更后租金为每月10800元计算支付。依法应驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）纪庆榜向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告继续履行陈展毅与纪庆榜2019年5月22日签订的关于宜州区塘中路26-4号《门面租赁合同》属于甲方的全部义务至合同终止之日止；2、由反诉被告承担两案全部受理费。事实和理由：一、纪庆榜签订的租赁合同发生在房屋买卖转让之前。第三人陈展毅因对宜州区塘中路26-4号原房主黄平享有到期债权的关系，对该房屋享有实际管理和收益权。2019年5月22日第三人与纪庆榜共同签订了关于宜州区塘中路26-4号的《门面租赁合同》，租期为5年。合同签订后，纪庆榜按约支付了相应租金和押金3万元，并实际使用该房至今，已有一年多时间。请求法院追加陈展毅作为第三人参加诉讼；二、于桂友买卖房子发生在租赁合同有效期内。于桂友经法院执行拍卖程序，在2019年11月8日取得塘中路26-4号房，并从2019年12月份开始向答辩人收取押金和租金至今年5月份；三、未能签订新的租赁合同系于桂友恶意涨价所造成。纪庆榜因缺乏法律知识，不知道“买卖不破租赁”的法律规定，曾于2020年4月份与于桂友协商重新签订租赁合同事宜也是事实。因于桂友知道纪庆榜之前交了门面转让费98000元、重新装修及设备花费相近28万元，这是巨大的投资，目前肯定没有回本。如果纪庆榜不继续租用该房经营下去，必将造成重大损失。于是于桂友就坐地涨价，将每月1万元的租金，涨到10800元。尔后，于桂友又要再涨价到15000元每月，这才导致双方无法签订新的租赁合同，系于桂友恶意涨价造成的后果；四、纪庆榜要求于桂友继续履行原租赁合同有法律依据。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《商品房屋租赁管理办法》第十二条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”据此法律规定和客观事实，于桂友负有继续履行2019年5月22日关于宜州区塘中路26-4号《门面租赁合同》中甲方的全部义务，并至合同终止之日止。涉案房屋继续存在合法有效的租赁合同关系，于桂友无权提出排除妨害。 反诉被告（本诉原告）于桂友辩称，2019年5月22日，陈展毅与纪庆榜签订合同时，陈展毅对该房屋没有处分权，其不是房屋的所有权人。该房屋已被法院查封并在执行期间，按执行相关法律规定查封期间只能使用，不能在不动产上设置其他权利，否则法院可以将其清退。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 第三人陈展毅既未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：对反诉原告纪庆榜提供的证据1、2、3，即，本院（2018）桂1281民初1696号民事判决书及本院（2019）桂1281执571号执行裁定书各一份、《门面租赁合同》、《成交确认书》，反诉被告于桂友认为上述证据不能证明陈展毅对宜州区塘中路26-4号房享有实际管理权和收益权，该《门面租赁合同》是在涉案房屋已被人民法院查封期间签订的，于桂友不负有继续履行原租赁合同的义务；本院认为，反诉被告于桂友提出的异议成立，本院对反诉原告纪庆榜提供上述证据证明反诉被告于桂友负有继续履行原租赁合同义务的证明力，不予认定。 根据双方当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月22日，广西柳州市柳北区人民法院作出（2013）北民二初字第496-2号民事裁定，裁定：查封被告黄平位于广西宜州市（原文化宫内）房产。2014年6月17日，柳州市柳北区人民法院作出（2014）北执字第572号委托执行函，委托本院代为执行，本院于同年6月30日立案执行，立案号为（2014）宜法执字第426号。2018年7月3日，本院立案受理原告陈展毅与被告黄平、谭庆红（系被告黄平之妻子）、第三人罗赞国民间借贷纠纷一案，并于2019年1月23日作出（2018）桂1281民初1696号民事判决，判决：被告黄平、谭庆红归还给原告陈展毅借款本金1600000元及利息，利息以1600000元为基数从2014年5月16日起按年利率24%计算至本案判决确定履行期限最后一日止。上述判决发生法律效力后，陈展毅向本院申请执行，本院于2019年5月14日立案执行申请执行人陈展毅与被执行人黄平、谭庆红民间借贷纠纷一案，并于2019年11月14日作出（2019）桂1281执571号之一执行裁定，裁定：被执行人黄平所有的位于河池市宜州区（原文化宫内）不动产（不动产权证号：宜房权证宜州字第××号、土土地证号：宜国用（2010）第04**的所有权及相应的其他权利归买受人于桂友所有，上述财产所有权自本裁定送达买受人于桂友时转移。 2019年5月22日，陈展毅与纪庆榜签订《门面租赁合同》，该合同主要内容为，“陈展毅（甲方）以行使代位权方式将黄平名下房产位于宜州市租赁给纪庆榜（乙方）使用，并收取租金，以冲抵黄平对甲方的债务；租赁期限为5年，自2019年5月起至2024年5月止；租金为前三年每月壹万元，后两年每月壹万壹仟元；支付方式可转帐或现金，每月一缴，支付时间为每月1号之前；押金金额为叁万元，合同生效时支付”。2019年11月14日，本院作出（2019）桂1281执571号之一执行裁定及（2019）桂1281执571号协助执行通知书，将被执行人黄平所有的位于河池市宜州区地产的不动产权证变更登记到买受人于桂友名下。同年11月底，于桂友与纪庆榜协商有关租赁塘中路26-4号房屋事宜，双方经口头协商同意，纪庆榜从2019年12月起每月交纳租金11000元给于桂友，定于每月初支付租金，待纪庆榜与陈展毅解除该房屋租赁合同，陈展毅退还租房押金30000元给纪庆榜后，双方即签订书面租赁合同。同时，纪庆榜与陈展毅协商解除双方于2019年5月22日签订的该房屋租赁合同，双方同意解除合同，由陈展毅退还30000元押金给纪庆榜。尔后，纪庆榜按其与于桂友的口头约定，分别于2019年11月28日、2020年1月4日通过银行转账方式支付2019年12月、2020年1月的租金各11000元给于桂友。2020年2、3月期间，因受新冠疫情影响，纪庆榜与于桂友经协商同意将房屋租金调整为每月5500元，纪庆榜于2020年3月24日通过银行转账汇款2020年2月、3月的租金各5500元给于桂友。2020年4月9日、11日，于桂友通过手机微信向纪庆榜催交4月份租金，同月15日，纪庆榜要求于桂友减少租金，经双方协商同意租金调整为每月10800元，纪庆榜分别于2020年4月21日、22日通过手机微信支付2020年4月租金10800元给于桂友。 2020年3月23日，陈展毅将其与纪庆榜于2019年5月22日签订《门面租赁合同》时收取的押金30000元退还给纪庆榜。尔后，于桂友于2020年4月21日要求纪庆榜交纳房租及签订租房合同。同年5月3日，纪庆榜通过手机银行汇款支付2020年5月的租金10800元给于桂友。2020年5月12日，于桂友通过手机短信要求纪庆榜与其协商签订书面租赁合同，并提出在每月租金15000元的同等条件下出租房屋给纪庆榜。双方为此发生纠纷，于桂友向本院提起诉讼。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、本诉原告于桂友请求解除其与本诉被告纪庆榜达成的口头租房合同并限本诉被告纪庆榜自本判决生效之日起十日内搬离位于宜州区的租赁房屋，是否有事实和法律依据？2、本诉被告纪庆榜是否应向本诉原告于桂友赔偿自2020年5月15日起至搬离租赁房屋时止，每月按15000元计算赔偿损失；3、反诉原告纪庆榜请求判决反诉被告于桂友继续履行陈展毅与纪庆榜于2019年5月22日签订的《门面租赁合同》中属于甲方的全部义务至合同终止之日止，是否有事实和法律依据？ 一、关于于桂友请求解除其与纪庆榜的口头租赁合同，限纪庆榜自本判决生效之日起十日内搬离租赁房屋，是否有事实和法律依据。于桂友与纪庆榜之间口头订立的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。……”。本案中，于桂友与纪庆榜采用口头形式订立租赁合同，租赁期限为六个月以下，双方在履行合同过程中发生纠纷，于桂友请求解除其与纪庆榜口头订立的租赁合同，依法应予准许。合同解除后，于桂友要求纪庆榜搬离租赁房屋，将该房屋腾退给于桂友管理，有事实和法律依据，依法应予支持。 二、关于纪庆榜是否应从2020年5月15日起至搬离租赁房屋时止，每月赔偿给于桂友15000元损失的问题。2019年11月，于桂友与纪庆榜以口头形式订立租赁合同时，双方约定每月租金11000元，2020年4月，双方经协商调整月租金为10800元，纪庆榜于2020年5月3日通过银行转账支付5月份租金10800元给于桂友，据此，于桂友请求判决纪庆榜从2020年5月15日起至搬离租赁房屋时止，每月赔偿给于桂友15000元的损失，无事实和法律依据。应参照2020年4月双方合同约定调整的每月租金10800元，从2020年6月1日起至纪庆榜搬离租赁房屋时止，由纪庆榜每月赔偿给于桂友房屋占有使用费10800元。 三、关于纪庆榜请求判决于桂友继续履行纪庆榜与陈展毅于2019年5月22日签订的《门面租赁合同》中属于甲方的全部义务至合同终止之日止，是否有事实和法律依据。2019年11月14日，于桂友通过淘宝网司法拍卖竞买取得宜州区塘中路26-4号房地产所有权后，于桂友与纪庆榜协商租赁该房屋有关事宜，同时，纪庆榜与陈展毅经协商一致，同意解除双方于2019年5月22日签订的《门面租赁合同》，纪庆榜亦要求陈展毅退还签订该租赁合同时所收取的押金30000元，2020年3月23日，陈展毅退还该租房押金30000元给纪庆榜。至此，纪庆榜与陈展毅双方经协商一致终止合同的权利义务，解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前……；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案中，2014年1月22日，广西柳州市柳北区人民法院作出（2013）北民二初字第496-2号民事裁定，依法查封被告黄平位于广西河池市宜州区（原文化宫内）房产，同年6月17日，柳州市柳北区人民法院委托本院代为执行该案。2019年5月14日，本院立案执行申请执行人陈展毅与被执行人黄平、谭庆红民间借贷纠纷一案，2019年5月22日，陈展毅与纪庆榜签订位于宜州区房屋的《门面租赁合同》。据此，反诉原告纪庆榜请求判令反诉被告于桂友继续履行纪庆榜与陈展毅于2019年5月22日签订的《门面租赁合同》的诉讼请求，依法不能成立，依法应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）于桂友与被告（反诉原告）纪庆榜以口头形式订立的位于河池市宜州区房屋的《租赁合同》； 二、被告（反诉原告）纪庆榜应在本判决生效之日起十日内腾退其占有使用的位于河池市宜州区屋，并将该房屋移交原告（反诉被告）于桂友管理使用； 三、被告（反诉原告）纪庆榜应自2020年6月1日起至腾退其占有使用的位于河池市宜州区屋时止，每月支付给原告（反诉被告）于桂友房屋占有使用费10800元； 四、驳回原告（反诉被告）于桂友的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）纪庆榜的反诉请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费138元，反诉案件受理费50元，共计188元，由原告（反诉被告）于桂友负担52元，被告（反诉原告）纪庆榜负担136元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98），逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审判员 覃 晶 二〇二〇年八月二十六日 书记员 韩钧旭