浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初517号 原告杭州澳泽餐饮有限公司，住所地杭州市江干区景昙路**西子国际中心****。 法定代表人：於玲玲。 委托诉讼代理人：钱思洋、李金光，北京炜衡（杭州）律师事务所律师，特别授权代理。 被告杭州全程商业零售有限公司，住所地杭，住所地杭州江干区景昙路**西子国际中心地下****、地上**v> 法定代表人：郑津。 委托诉讼代理人：杜小莉，北京大成（杭州）律师事务所律师，特别授权代理。 原告杭州澳泽餐饮有限公司（以下简称澳泽餐饮公司）诉被告杭州全程商业零售有限公司（以下简称全程公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月14日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的法定代表人於玲玲及委托诉讼代理人钱思洋、被告的委托诉讼代理人杜小莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2016年10月，位于西子国际中心的杭州大厦501城市广场正式开业，该大厦地下一楼至地上五楼均用于餐饮、零售等休闲、购物用途，并由被告负责运营、招租。原告股东考虑到杭州大厦该品牌作为休闲、购物中心在杭州本地具有极高的知名度，以及成熟的商业运作模式，为在501城市广场开设轻餐、饮品店，于2017年7月以原告股东杭州富喆网络科技有限公司名义（曾用名为杭州富喆餐饮管理有限公司）与被告签订《租赁合同》一份，用于登记设立原告。原告设立后，再以自己名义与被告签订《租赁合同》一份，以替代原告股东与被告签订的《租赁合同》。《租赁合同》约定，原告承租被告位于杭州市江干区景昙路9号西子国际中心（杭州大厦501城市广场）四楼401-28号的店铺，店铺租期为2017年10月1日至2021年9月30日；原告承诺该商品仅作轻餐、饮品之用途。同时，合同还对原被告之间的其他权利义务进行了约定。在合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了租赁保证金88281元，并向被告支付房屋租金。同时，原告也委托第三方对涉案店铺进行了设计、装修，并购入相应设备后对外开展经营。2018年9月，被告通知原告要对原告店铺所在的四楼进行经营调整，用于开设医疗机构，该楼层的其他餐饮、零售等店铺均将被清退，该层也会进行重新装修。2018年10月，被告开始在四楼清退承租商户，并将楼层进行封闭以准备装修。原告认为，被告在未经原告允许的情况下，擅自改变原告承租商铺楼层的经营业态，并封闭楼层准备装修的行为，严重损害了原告的合法权益，而被告的行为，也导致原告的经营收入大幅度下降，无法继续在承租商铺内正常开展经营。故诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《租赁合同》依法解除；2.判令被告退还租赁保证金88281元；3.判令被告赔偿原告损失共计1265275元；4.判令本案诉讼费用由被告依法承担。 被告辩称：1.租赁合同可以继续履行，原告行使解除权没有事实和法律依据。原告在起诉书中主张被告擅自改变经营业态封闭楼层装修，导致原告无法在承租商铺内正常开展经营，故要求解除没有依据。封闭装修并未达到合同目的不能实现，根据市场需求的变化，及时调整业态结构是现代商场经营的必然选择，正是基于这一商场的商业惯例，双方租赁合同第2.4条就约定了原告有配合被告进行商铺调整的义务，这一条款并非不公平，免除我方责任，而是经双方协商达成的合意，也是符合商业惯例的商业条款，且在2018年12月27日商场发出的装修调整书中，承诺停业期间免收租金，物业费以及相关的合理的经营损失，并会做好成品的保护。目前商场中仍保留了原告方的广告牌，还在继续履行租赁合同中的相关义务，综上，商铺调整属于原告的义务，租赁合同仍可继续履行。其次，原告通过向法院起诉的方式解除合同，被告持有异议，请求法院依法确认合同解除效力。2.租赁合同目前仍然有效，被告主张退还租赁保证金没有法律依据，租赁保证金返还的前提是合同终止，目前租赁合同仍合法有效原告不得主张返还租赁保证金，退一步讲，即使认为合同符合解除条件，根据合同第5.9条约定，租赁保证金也应先抵扣，乙方拖欠的租金、物业管理费、推广费、水电费等费用如有剩余，再留存6个月，作为质量保证金，用于赔偿因原告原因而给被告造成的潜在的损害，包括但不限于租赁合同第8.6条约定的被告先行接受政府处罚和对消费者进行赔付的损失，原告对被告场地设施造成的损害等。3.原告主张被告应向其赔偿损失共计1265275元，没有事实和法律依据。原告行使解除权没有法律和事实依据，租赁合同目前仍然合法有效，原告拆除、抛弃商铺内装修装饰，辞退员工，由此造成的损失属于自行扩大的损失，与被告无关，退一步讲，即使因我方原因导致，原告所列损失也远远大于其实际损失数额，据了解和查询，停业期间，原告是在江津路平安金融中心一楼重新开设了一家马舒雅餐厅，因此装饰装修可拆除的部分，人员，店面设计，厨房吧台设计及平面广告设计等，完全可以在新店继续利用，对于装修装饰不能拆除的部分，也应在计算损失时扣除使用期间的折旧。原告未举证证明其于甘金梅之间订立的房屋租赁合同的用途，故其提前解除该份合同而支出的补偿金是否为损失无法确定。垃圾清运，并非解除合同的损失，即使合同正常履行到期后，原告也应清理腾退房屋，届时也会产生垃圾清运费。综上所述，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请求法院依法驳回。 经审理查明的事实：2017年10月，原告澳泽餐饮公司（乙方）与被告全程公司（甲方）签订《杭州大厦501城市广场租赁合同》一份，合同第2.1条约定：甲方将位于杭州市江干区景昙路9号西子国际中心（杭州大厦501城市广场）4楼401-28号店铺，使用面积125平方米的场地出租给乙方经营轻餐饮品之用。第2.4条约定：如由于商场布局变更、运营事项调整需要或依据各经营商铺的业绩考评结果，甲方可以变动商铺位置、增减其计租面积或作出其他调整商铺的措施（以下简称“商铺调整”），但甲方应至少提前30日书面通知乙方（以下简称“调整通知”），乙方承诺在接到甲方调整通知后予以积极配合以尽快实施上述商铺调整，自上述调整通知发出之日起15个工作日内，甲乙双方应重新签订《租赁合同》。第3.1条约定：乙方承诺该商铺仅作经营轻餐饮品之用途。第4.1条约定：租赁期限自2017年10月1日（暂定，如有提前或推迟，以双方另行签订的变更函为准）至2021年9月30日。第5.5条约定：合同期限内，乙方应向甲方缴纳推广费、水费、电费等其他费用及物业管理费。第5.6条约定：乙方需自本合同签订之日起3日内向甲方支付相当于3个月的租金、推广费、物业管理费（合计83281元）作为租赁保证金（无息）。第5.8条约定：乙方不得以已交纳租赁保证金为由拒绝交纳应付的租金、物业管理费和其他费用；第5.9条约定：合同提前终止或期限届满时，甲方按以下顺序和方式处理租赁保证金：（1）依次抵扣乙方拖欠的租金、物业管理费和推广费、水费、电费、电话费等其他费用以及违约金、拖欠的赔偿金等费用；（2）保留剩余租赁保证金中的83281元（无息）作为质量保证金6个月；（3）如扣除（1）（2）项费用后仍有剩余的，自乙方将恢复原状的商铺及附属设施设备移交给甲方之日起15日内返还给乙方。第11.3条约定：乙方逾期支付商铺水费、电费或电话费，除应向甲方支付与逾期费用等额的违约金之外，乙方自当付款周期首月的11日起每日还应向甲方按拖欠的上述费用总和的0.5%支付滞纳金。第14.4条约定：合同期限届满或合同解除时，乙方无权要求甲方对其在商铺的装修费用进行任何补偿。第15.1条约定：一方违反本合同约定，另一方可以要求违约方承担以下违约责任：（1）继续履行本合同约定的义务；（2）采取补救措施；（3）支付违约金；和/或（4）造成对方损失的，应赔偿对方损失；上述各项，可单独适用，也可以同时适用。第15.4条约定：有下列情形之一，甲方可以单方解除合同，并可另行要求乙方支付3万元作为违约金，同时，乙方应向甲方赔偿由此引起的损失，并且对乙方的装修，甲方不作任何赔偿。……第15.4.8条约定：乙方于合同期限内未经甲方书面同意擅自撤离……。第15.7条约定：有下列情形之一，乙方可以单方解除合同，并另行要求甲方支付3万元作为违约金。……（15.7.2）合同期限内，未经双方事先沟通，商场停业连续超过15日或两个月内累计次数超过15次……。第15.9条约定：合同约定的违约金和/或损失赔偿金，甲方可以在租赁保证金中直接扣除。 合同签订后，原告澳泽餐饮公司向被告全程公司支付了租赁保证83281元、安全综合目标管理押金5000元。被告向原告交付商铺后，原告对商铺进行了装修、并经营。 2018年9月份，被告全程公司方运营部人员与原告澳泽餐饮方管理人员就商场区域调整及赔偿事宜进行协商，但双方未能协商一致。2018年9月7日，被告发送《调整通知函》至原告，告知由于商场楼层整体重新规划调整，更改经营模式，调整区域涉及原告承租的401-28马苏娅店铺，需要原告配合撤除，时间计划在2018年10月8日左右进行调整，其中涉及双方签署的《租赁合同》约定，将友好协商，达成一致。2018年9月18日，被告发送《商场调整装修通知》至原告，告知因商场四楼将于2018年10月8日打烊后开始调整装修，装修期预计3-5个月，装修期间四楼会留出通道并做好标识指示，同时地下车库、-1层、1层将会做好客人引导工作，尽最大努力方便原告经营。2018年11月5日，被告书面函告原告：因商场四楼调整，现需收回四楼公共露台，请贵司与2018年11月9日之前将设施搬迁清理完毕，腾空此公共露台，如逾期未腾空，我公司将自行腾空所有货物。2018年12月27日，被告发送《装修调整通知》至原告，告知因商场四楼2019年1月起进入全面封闭装修阶段，故请原告配合于2019年1月12日起至2019年4月30日期间停业，2019年5月1日起恢复营业，停业期间免收租金、物业费等相关费用等。 2019年1月11日，原告撤场。案件审理过程中，被告书面通知原告可以恢复经营。 另查明，原被告双方约定租金计算方式：2017年10月1日-2018年9月30日，租金为5元/天/㎡;2018年10月1日-2019年9月30日，租金为7元/天/㎡；2019年10月1日-2020年9月30日，租金为7.5元/天/㎡；2020年10月1日-2021年9月30日，租金为8元/天/㎡。租赁期内物业管理费每月70元/㎡。原告已支付租金至2018年12月31日。水电费、物业费双方未结算。 庭后，被告全程公司向本院提交补充答辩意见，表示鉴于目前经营状况，同意判决解除案涉租赁合同，请求依法对解除后的损失承担问题进行处理。 上述事实由原告提交的租赁合同、调整通知函、告知函、合同及发票、付款凭证、录音，被告提交的租赁合同、商场调整装修通知、恢复经营通知书、录音、视频、照片等证据证实。原告提交网络新闻，因未提供载体核实真实性，本院不予确认；企业信用信息公示报告因与本案无关，本院不予确认；餐饮利润表及流水，因系单方制作的打印件，且无其他证据佐证，本院不予确认。被告提交的宣传图，因未提供载体且没有表明其形成时间，无法核实真实性，本院不予确认；商户付款单，因系被告单方制作，被告不认可，本院不予确认；发票收款回单、结算通知单、商户付款单、水电费发票、收款凭证，因与本案无关，本院不予确认；照片，因未提供载体且与本案无关，本院不予确认。 本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均有法律约束力。本案争议焦点：1.被告调整商场业态是否构成违约，原告能否单方解除合同；2.租赁保证金、管理押金是否应当返还；3.原告主张的损失是否合理。 针对焦点一，本院认为根据《租赁合同》第2.4条约定，如因商场布局变更、营运事项调整等，被告可以进行商铺调整，原告在收到通知后应积极予以配合。原告以该约定系格式条款应认定无效为由进行抗辩，本院认为原、被告双方系平等的民事主体，双方自愿订立该份协议，不存在无效情形，故对原告的该项主张不予采纳；其次，被告对商场业态进行调整，需大规模重新装修，对原告经营确实会造成影响，但此系双方经营风险，不能据此认定被告存在违约。因此，原告主张被告违约，其可单方解除合同，既无合同依据也无法律依据，本院不予采纳。但鉴于被告庭后表示同意判决解除案涉租赁合同，本院对原告提出解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持。 针对焦点二，本院认为根据《租赁合同》约定因合同解除，原告没有客户投诉索赔或安全责任等遗留问题，且六个月届满，被告应将租赁保证金及管理押金退还给原告。原告于2019年1月11日撤场，截止开庭之日止，被告未接到客户投诉索赔或安全责任等遗留问题，且六个月已届满，故被告应将租赁保证金83281元、管理押金5000元退还原告。原告租金已支付至2018年12月31日，2019年1月1日至2019年1月11日期间的租金，经计算为9625元，该部分租金应从租金保证金中予以扣减。扣减后，被告还应退还给原告租赁保证金73656元，管理押金5000元。关于水电费、物业费，双方尚未结算，被告在本案中并未提起反诉，本院不作处理，双方可另行结算。 针对焦点三，本院认为原告基于被告违约主张赔偿损失1265275元，依据不足，但鉴于被告对商场业态进行调整装修期间会对原告经营造成一定影响，且在双方沟通过程中被告表示愿意承担合理的经营损失，因此，本院根据本案实际情况，酌情确定由被告赔偿原告损失300000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告杭州澳泽餐饮有限公司与被告杭州全程商业零售有限公司签订的《杭州大厦501城市广场租赁合同》； 二、被告杭州全程商业零售有限公司退还原告杭州澳泽餐饮有限公司租赁保证金人民币73656元、管理押金人民币5000元，合计人民币78656元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告杭州全程商业零售有限公司赔偿原告杭州澳泽餐饮有限公司损失人民币300000元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告杭州澳泽餐饮有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币8491元，由原告杭州澳泽餐饮有限公司负担人民币6116元，被告杭州全程商业零售有限公司负担人民币2375元；由被告负担的案件受理费于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币16982元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 朱海霞 二〇二〇年八月二十八日 代书记员 施周兴