上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6344号原告：戴相敏，女，1963年10月2日出生，汉族，户籍地上海市虹口区河南北路****。委托诉讼代理人：钱冬生，上海市中山律师事务所律师。被告：上海丰涛置业有限公司，住所地上海市青浦区朱家角镇康业路******。法定代表人：黄欢，总经理。委托诉讼代理人：叶丽莉，女，在被告处工作。原告戴相敏诉被告上海丰涛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2020年5月20日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人钱冬生，被告上海丰涛置业有限公司委托诉讼代理人叶丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴相敏向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同并交付位于上海市青浦区朱家角镇淀山湖大道3600弄287号301室；二、判令被告支付原告违约金(以人民币2,663,956元为本金，按日万分之一为计算标准，自2019年1月1日计付至实际交付之日止)；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月31日原、被告签订了上海市商品房预售合同，原告向被告购买位于上海市青浦区朱家角淀山湖大道3600弄(珑樾华庭)287号3层301号房屋，面积为88.98平方米，房屋总价2,663,956元，合同约定被告在2018年12月31日前将房屋交付给原告，逾期交房按原告已支付的房价款日万分之一计算，还约定了其它条款，原告已支付了全部房款，但被告一直未将房屋交付给原告，被告没有通知原告交房，原告未收到被告发送的收楼通知书，仅是物业公司发出收楼通知书，原告于2019年1月17日收到上述收楼通知书。收到通知后，原告于2019年1月18日前往小区内物业公司搭建的场所，当时物业公司要求先交纳物业费，原告对此不予认可，之后报警处理后，由物业公司派员带领业主看房，但是未交付钥匙。原告当天进入系争房屋查看、验房，发现很多质量问题，当时也向物业公司工作人员反馈房屋质量问题，并签署了楼宇情况反馈表，要求对质量问题进行保修处理。原告多次要求被告交付钥匙，但是被告一直拒绝交付。经协商，被告仍未交付。根据合同第12条约定的违约金计算标准，该条违约金也明确约定逾期超过180天的，原告有权选择第2种方案追究被告责任。即便原告选择第2种方案要求被告承担责任，对于所述的超过180天原告选择继续履行合同的，逾期交房违约金比例最高不超过房屋总价的2%，该条属于不公平条款，原告对此不予认可。若该条有效，原告认为约定的违约金过低，要求调高违约金。为维护原告自身合法权益，原告诉至法院。被告上海丰涛置业有限公司辩称：被告不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，根据合同第8页第24条约定，由被告聘请的物业公司进行管理，但是合同无约定由被告聘请物业公司进行交房。目前，被告认可由物业公司进行交房，该物业公司系由被告聘请。2019年1月10日由物业公司向原告寄送的收楼通知书，通知书上加盖的也是物业公司的印章，但是实际邮寄的程序是由被告进行的。原告于2019年1月17日收到上述通知书，原告对于收楼事宜是清楚的，且根据被告营销处工作人员的陈述，原告于2019年1月12日就前往房屋处理收楼事宜。根据合同第11条约定，被告应于2018年12月31日交付房屋。2019年1月1日之后确实晚于合同约定的交付日期。认可原告收楼的当天进入系争房屋查验，如果房屋存在质量问题，由被告承担维保修的责任，原告不能因此拒绝收房。目前，原告未办理收楼手续，故尚未交付。收楼手续是指：由原告前往售楼处，由被告核实原告身份情况，再由原告预交物业费，最后由原告进行验房，如果不存在合同约定的不能收楼的条件，则由原告签署准予入住通知书，最后由被告交付钥匙给原告。原告查验房屋后发现质量问题，并拒绝签署准予入住通知书，也拒绝预交物业管理费，无法完成收楼手续。被告至今未交付钥匙给原告。目前，被告同意交付房屋给原告，属于房屋质量问题，被告也愿意履行维保修责任。针对诉请二，对于违约金的起算时间以及计算标准均无异议，但被告认为违约金应计算至2019年1月10日。根据第30页补充条款第6条(5)约定，除存在严重质量问题之外，原告不得拒绝收房。被告不存在逾期超过180天，即便法院认定逾期超过180天，违约金也应适用根据合同第12条约定的违约金计算标准，该条违约金也明确约定逾期超过180天的，原告有权选择第2种方案追究被告责任。即便原告选择第2种方案要求被告承担责任，对于所述的超过180天原告选择继续履行合同的，逾期交房违约金比例最高不超过房屋总价的2%，因为合同是双方真实意思表示。经开庭审理查明：2016年10月31日，原告(买方、乙方)和被告(卖方、甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，该合同约定，乙方向甲方购买青浦区朱家角镇淀山湖大道3600弄路珑樾华庭287号3层301室房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为88.98平方米，乙方购买该房屋的总房价款暂定为2,663,956元。甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：乙方有权单方面解除合同，如乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算。逾期超过180天后，乙方要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2%。该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《准予入住通知书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况由甲方承担全部责任。甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。甲方已选聘金碧物业有限公司上海分公司物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。因该房屋规划用途为居住用房，甲乙双方已签订了《珑樾华庭业主临时使用公约》(见附件五)。合同附件一付款方式和付款期限约定，乙方分4期付款：第一期：于2016年10月31日前向甲方支付人民币803,956元，包括定金人民币2万元。第二期：于2017年1月1日前向甲方支付人民币67万元；第三期：于2017年4月1日前向甲方支付人民币67万元；第四期：于2017年7月1日前向甲方支付人民币52万元。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已经向被告支付了全部房款2,663,956元。另查明，系争房屋于2019年1月7日取得住宅交付使用许可证。以上事实，由原、被告的陈述、上海市商品房预售合同、收据、账户交易明细、对账单、住宅交付使用许可证等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为，系争房屋存在质量问题，即房屋存在需要修理的项目名称。被告一直未将上述问题维修好，故一直未交房。为此，原告还提供了修理项目清单、反馈表等证据。被告对修理项目清单的真实性不予认可，对反馈表的真实性无异议。被告认为，被告委托物业公司处理收楼事宜，并由物业公司名义向原告邮寄了收楼通知书，原告于2019年1月17日签收了该通知书，故被告已经通知原告办理收楼事宜。为此，被告提供了收楼通知书及邮寄凭证、签收查询、微信聊天记录等证据。该收楼通知书上载明，办理收楼手续时间为2019年1月10日，地点在上海，地点在上海恒大御澜庭会所**商铺楼旁)。办理收楼所需费用：物业费用3,204.72元(住宅3元/平方米/月，预收1年等)。注：以上费用以交房当日现场核算为准。该通知书还载明了其他内容。被告也认可合同中也无约定原告收楼时必须预付1年物业费。关于被告委托物业公司处理收楼事宜的相关授权，无书面证据，但是被告有口头告知原告，并由被告工作人员通过微信告知原告收楼事宜，被告无单独向原告寄送收楼通知书。原告对上述证据的真实性无异议。原告认可收到物业公司寄出的收楼通知书，但是不认可是被告寄出的收楼通知书。在通知书第2条写明预收1年的物业费才能办理收楼。被告的销售人员于2019年1月10日微信通知原告收房，原告回复同意于2019年1月12日前往收楼，但房屋未交付。根据庭审确认的事实，本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告和被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。依法成立的合约对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。被告认为，原告未办理收楼手续，故尚未交付。收楼手续是指：由原告前往售楼处，由被告核实原告身份情况，再由原告预交物业费，最后由原告进行验房，如果不存在合同约定的不能收楼的条件，则由原告签署准予入住通知书，最后由被告交付钥匙给原告。但根据合同约定，被告应于2018年12月31日前将该房屋交付给原告，如未在约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，原告有权单方面解除合同，如原告要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算。逾期超过180天后，原告要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2%。该房屋符合约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《准予入住通知书》。系争房屋于2019年1月7日取得住宅交付使用许可证，物业公司虽有通知原告收房，被告也通过工作人员微信通知原告收房，但房屋交付通知并不符合合同约定，原告对于被告要求的收房手续也不认可。现被告未交付房屋给原告，显属违约，故被告应履行交房义务，并承担逾期交房责任。原告主张被告偿付原告违约金以2,663,956元为本金，按日万分之一为计算标准，自2019年1月1日计付至实际交付之日止，其计算方式与合同约定逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2%不符，故本院予以调整，确定被告应向原告偿付逾期交房违约金53,279元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告上海丰涛置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区朱家角镇淀山湖大道3600弄路珑樾华庭287号301室房屋交付原告戴相敏；二、被告上海丰涛置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告戴相敏逾期交房违约金人民币53,279元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3,416.90元，减半收取计人民币1,708.45元，由被告负担605.99元，由原告负担人民币1,102.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年八月五日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。