辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11495号上诉人（原审被告）：沈阳盛豪房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区朝阳街**。法定代表人：刘英，该公司经理。委托诉讼代理人：于振森，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：伊俊海，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街**。诉讼代表人：王珩，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：郑伟，辽宁盛恒（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常筠翎，辽宁盛恒律师事务所律师。上诉人沈阳盛豪房地产开发有限公司（以下简称“盛豪公司”）因与被上诉人沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称“东森公司”）合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛豪公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，纠正错位事实认定，依法驳回被上诉人诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人付款163,925,987.19元中，包含被上诉人依据《退房合同》支付的退房款30,853,179元，扣除后剩余133,072,808.19元为回购款。因此一审判决第28页将被上诉人已付款认定为回购款是事实认定错误。1、上诉人已经按照《商品房转让合同》约定支付了全部款项15007.71万元，被上诉人未依约于2008年12月15日及2008年12月28日交付上述房屋，双方分别于2008年12月15日及2008年12月28日签订三份《退房合同》。2、被上诉人依据《退房合同》约定于2008年12月29日至2010年9月10日向上诉人支付退房款30,853,179元作为50套房产的退房款，双方一同办理上述房产撤销备案手续。在《商品房回购协议书》签订之前，双方是在履行《退房合同》约定，因此签订回购协议之前，被上诉人支付款项是退房款，而非回购款。二、两份《商品房回购协议书》是同时履行的，被上诉人支付部分回购款，因此两份协议项下均有待回购房产，不存在一审法院认定的被上诉人就一份协议支付全部回购款的事实。一审判决第28页认定“第一份回购协议书载明的回购总价款为12893.93万元，原告已经付款总额已超过该数额”，事实认定是错误的。1、2009年7月至9月双方签订五份补充协议，将原备案在上诉人名下551套房产调整至555套，但购房总价款不调整。一审判决第11页仅查明1-4及1-5两份补充协议，遗漏3-4、2-4、3-5三份补充协议。2010年11月29日签订两份《商品房回购协议书》，被上诉人回购555套房产，回购款总价24609.13万元，面积共计38420.51平方米。2、两份《商品房回购协议书》签订后，被上诉人将16套房屋以2044.3652万元转让给上诉人，抵顶部分回购款。2014年4月24日及2014年9月25日双方签订补充协议用38套房产（撤销备案）换172个车位。4、第一份回购协议（203套）项下现备案在上诉人名下房产76套，其余128套共计11026平方米已回购（撤销备案），按约定6485.17元单价计算，回购款约为7150.55万元；第二份回购协议（352套）项下现备案在上诉人名下房产53套（其中8号楼1-31-1号已撤销备案），其余299套面积15579.72平方米已回购（已撤销备案），按照6289.30元单价计算，回购款约9798.55万元。因此，两份回购协议同时履行，不区分先后，不存在将已付款简单累计到一份回购协议的事实。三、被上诉人未依据回购协议履行全额付款义务，上诉人有权拒绝继续为其撤销房产备案手续。1、现被上诉人已撤销备案房产426套，合同价值16949.10万元，扣除被上诉人已付133,072,808.19元回购款，不计抵房款及换入车位，被上诉人仍欠付约3641.82万元回购款。2、2018年10月24日被上诉人破产清算案件市法院已受理，上诉人至今未收到管理人要求继续履行2011年8月6日《商品房转让合同》及2014年4月24日及2014年9月25日两份补充协议的通知，依据我国《企业破产法》第十八条约定，上述合同均已解除，无法履行，依据上述协议抵顶2044余万元及换入172个车位均无法执行，因此上述款项及资产不应计入已付回购款范围。四、合同纠纷涉及被上诉人要求上诉人撤销76套房产的备案手续，回购协议总价款12893.93万元，已撤销备案房产价值7150.55万元，剩余未撤销备案房产价值5743.38万元，该争议标的额已超过沈阳市基层法院管辖范围，请求二审法院依法纠正。综上，被上诉人已付款中有30,853,179元为退房款，应从已付款中扣除；其余被上诉人支付两协议的部分回购款均有明确对应的撤销备案房产，已付款不应简单累计计算至单个回购协议；第三，被上诉人均未付至全额回购款，逾期付款行为已构成违约，守约方依法有权拒绝办理房产撤销备案手续。东森公司辩称，1、双方真实法律关系为借贷，不是商品房买卖及回购。2、在签订回购协议当天2008年12月15日按照常理上诉人不应再向我方支付房款，而是应由我方支付回购款或者退房款，该事实也说明双方是借贷关系。3、上诉人没有实际控制案涉房屋，已被我方实际出售给其他买受人。4、上诉人在上诉状中称退房合同，实际已经被双方废止，所以不存在按照退房合同支付退房款的问题。东森公司向一审法院起诉请求：1、确认东森公司、盛豪公司双方于2008年10月28日签订的《商品房转让合同》无效;2、判令盛豪公司协助东森公司撤销登记在盛豪公司名下的68套房屋的《商品房买卖合同》的备案登记[沈阳市沈河区市府大路256-5号13﹟楼1-17-4号（建筑面积116.41平方米）、1-21-3号（建筑面积52.3平方米）、1-25-6号（建筑面积94.81平方米）、1-26-3号（建筑面积52.3平方米）、1-26-5号（建筑面积116.41平方米）、1-27-3号（建筑面积52.3平方米）、1-28-1号（建筑面积133.8平方米）、1-28-2号（建筑面积69.8平方米）、1-28-3号（建筑面积52.3平方米）、1-29-2号（建筑面积69.8平方米）、1-29-3号（建筑面积52.3平方米）、1-29-4号（建筑面积116.41平方米）、1-29-6号（建筑面积94.81平方米）、1-29-7号（建筑面积134.98平方米）、1-30-4号（建筑面积116.41平方米）、1-31-4号（建筑面积116.41平方米）、1-32-2号（建筑面积69.8平方米）、1-32-4号（建筑面积116.41平方米）、1-32-5号（建筑面积116.41平方米）、1-32-7号（建筑面积134.98平方米）、沈河区市府大路256-8号9﹟楼20套房屋（即：1101号、1102号、1103号、1104号、1105号、1106号、1107号、1108号、1109号、1110号、1111号、1112号、1113号、1114号、1115号、1116号、1117号、1118号、1119号、1120号，合计房屋建筑面积为：905.18平方米）、沈河区市府大路256-12号8﹟楼1-1-1号（建筑面积137.52平方米）、1-1-2号（建筑面积95.11平方米）、1-1-4号（建筑面积115.35平方米）、1-2-3号（建筑面积115.35平方米）、1-4-2号（建筑面积95.11平方米）、1-12-3号（建筑面积115.35平方米）、1-19-4号（建筑面积115.35平方米）、1-24-4号（建筑面积115.35平方米）、1-31-1号（建筑面积137.52平方米）、1-31-4号（建筑面积115.35平方米）、1-32-3号（建筑面积115.35平方米）、1-32-4号（建筑面积115.35平方米）、沈河区市府大路258号16﹟楼16套房屋（即：1101号、1102号、1103号、1104号、1105号、1106号、1107号、1108号、1201号、1202号、1203号、1204号、1205号、1206号、1207号、1208号，合计房屋建筑面积为：3250.7平方米];3、判令盛豪公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年10月15日，东森公司、盛豪公司签订了《商品房转让合同》。合同约定，东森公司自愿将位于沈阳市沈河区市府路256号东森总部商务广场三期工程15﹟楼商品房住宅243套、面积23394.34㎡（具体见附件《商品房买卖清单》）转让给盛豪公司。商品房住宅转让单价为3500元/㎡，房屋转让总价款8188万元。付款方式及相关手续办理：1、双方于本合同签订之日起三日内，签订有关房屋的以户为单位的商品房买卖合同，东森公司负责到房地产管理部门将所有单个商品房买卖合同备案至盛豪公司名下。2、商品房买卖合同备案后，东森公司应及时通知盛豪公司，并将备案后的商品房买卖合同、收款收据、购房发票、维修基金票据、准住通知书、钥匙收条交予盛豪公司，以上简称“先决条件”。盛豪公司按每次收到的商品房备案合同及其中约定的购房面积合计计算购房款（住宅单价按3500元/平方米）在达到先决条件三日之内向东森公司指定的账户付款。3、付款方式采用银行转帐方式。除非本合同签订补充或变更协议，汇款账户不可变更。4、东森公司承诺于2009年5月1日前为盛豪公司办理房屋所有权证、契税证及土地使用权证，如未按时办理，原告按日支付万分之三的逾期违约金；房屋的交付：东森公司承诺于2008年12月15日前将房屋交付盛豪公司使用；盛豪公司如未按本合同规定的时间汇款，东森公司有权追索违约金及利息，如逾期3天以上，仍未付所欠款项，东森公司有权单方终止合同，将房屋出售他人，盛豪公司必须配合东森公司对预售备案登记予以撤销；东森公司如未于本合同规定的日期前将房屋交付给盛豪公司，应按合同规定交付逾期利息及违约金，每日按0.15%计算，同时盛豪公司有权提出退房，退房后东森公司应将已付款项在六个月内全部退回并赔偿盛豪公司全部损失及违约金；东森公司出售的房屋必须经沈阳市建筑质量检验部门综合验收合格，并负责保修1年，如质量不合格时，盛豪公司有权提出退房，退房后东森公司应将已付款项及全部利息在30天内退回盛豪公司，并赔偿盛豪公司经济损失；如本合同因故（盛豪公司原因除外）不能履行，东森公司须赔偿盛豪公司经济损失1600万元，并在30天内退回全部购房款。本合同附件1、2为本合同内容的组成部分。双方对附件1房屋以房签订的商品房买卖合同与本合同内容不一致的，以本合同为准。2008年10月28日，东森公司、盛豪公司签订《商品房转让合同》两份。其中一份合同约定，东森公司自愿将位于沈阳市沈河区市府路256号东森总部商务广场三期工程商品房住宅13﹟楼50套、面积4969.98㎡；15﹟楼3套、面积243.84㎡；房屋共计面积5213.92㎡（具体见附件2《商品房买卖清单》）转让给盛豪公司。商品房住宅转让单价为：13﹟楼3700元/㎡，转让价款为人民币1838.93万元；15﹟楼3500元/㎡，转让价款为人民币85.344万元；房屋转让总价款为人民币1924.27万元。付款方式及相关手续办理：1、双方于本合同签订之日起三日内，签订有关附件1房屋的以户为单位的商品房买卖合同，东森公司负责到房地产管理部门将所有单个商品房买卖合同备案至盛豪公司名下。2、商品房买卖合同备案后，东森公司及时通知盛豪公司，并将备案后的商品房买卖合同、收款收据、购房发票、维修基金票据、准住通知书、钥匙收条交予盛豪公司，以上简称“先决条件”。盛豪公司按每次收到的商品房备案合同及其中约定的购房面积合计计算购房款，在达到先决条件三日之内向东森公司指定的账户付款。3、付款方式采用银行转帐方式。除非本合同签订补充或变更协议，汇款账户不可变更。4、东森公司承诺于2009年5月1日前为盛豪公司办理房屋所有权证、契税证及土地使用权证，如未按时办理，东森公司按日支付万分之三的逾期违约金；房屋的交付：东森公司承诺于2008年12月28日前将房屋交付盛豪公司使用；盛豪公司如未按本合同规定的时间付款，东森公司有权追索违约金及利息，如逾期3天以上，仍未付所欠款项，东森公司有权单方终止合同，将房屋出售他人，盛豪公司必须配合东森公司对预售备案登记予以撤销；东森公司如未于本合同规定的日期前将房屋交付给盛豪公司，应按合同规定交付逾期利息及违约金，每日按0.15%计算，同时盛豪公司有权提出退房，退房后东森公司应将已付款项在六个月内全部退回并赔偿盛豪公司全部损失及违约金；东森公司出售的房屋必须经沈阳市建筑质量检验部门综合验收合格，并负责保修1年，如质量不合格时，盛豪公司有权提出退房，退房后东森公司应将已付款项及全部利息在30天内退回盛豪公司，并赔偿盛豪公司经济损失；如本合同因故（盛豪公司原因除外）不能履行，东森公司须赔偿盛豪公司经济损失376万元，并在30天内退回全部购房款。本合同附件1、2为本合同内容的组成部分。双方对附件1房屋以房签订的商品房买卖合同与本合同内容不一致的，以本合同为准。另一份合同约定，东森公司自愿将位于沈阳市沈河区市府路256号东森总部商务广场三期工程公寓住宅305套、面积14504.73㎡（具体见附件2商品房买卖清单）转让给盛豪公司。公寓住宅转让单价为：3000元/㎡和3500元/㎡，转让价款为人民币4895.44万元；付款方式及相关手续办理：1、双方于本合同签订之日起三日内，签订有关附件1房屋的以户为单位的商品房买卖合同，东森公司负责到房地产管理部门将所有单个商品房买卖合同备案至盛豪公司名下。2、商品房买卖合同备案后，东森公司及时通知盛豪公司，并将备案后的商品房买卖合同、收款收据、购房发票、维修基金票据、准住通知书、钥匙收条交予盛豪公司，以上简称“先决条件”。盛豪公司按每次收到的商品房备案合同及其中约定的购房面积合计计算购房款，在达到先决条件三日之内向东森公司指定的账户付款。3、付款方式采用银行转帐方式。除非本合同签订补充或变更协议，汇款账户不可变更。东森公司承诺于2008年12月30日前将房屋交付盛豪公司使用。盛豪公司如未按本合同规定的时间付款，东森公司有权追索违约金及利息，如逾期3天以上，仍未付所欠款项，东森公司有权单方终止合同，将房屋出售他人，盛豪公司必须配合东森公司对预售备案登记予以撤销；东森公司如未于本合同规定的日期前将房屋交付给盛豪公司，应按合同规定交付逾期利息及违约金，每日按0.15%计算，同时盛豪公司有权提出退房，退房后东森公司应将已付款项在六个月内全部退回并赔偿盛豪公司全部损失及违约金；东森公司出售的房屋必须经沈阳市建筑质量检验部门综合验收合格，并负责保修1年，如质量不合格时，盛豪公司有权提出退房，退房后东森公司应将已付款项及全部利息在30天内退回盛豪公司，并赔偿盛豪公司经济损失；如本合同因故（盛豪公司原因除外）不能履行，东森公司须赔偿盛豪公司经济损失955万元，并在30天内退回全部购房款。本合同附件1、2为本合同内容的组成部分。双方对附件1房屋以房签订的商品房买卖合同与本合同内容不一致的，以本合同为准。2008年12月10日，盛豪公司向东森公司汇款1000万元。2008年12月11日，盛豪公司向东森公司汇款4000万元。2008年12月12日，盛豪公司向东森公司汇款2888万元。2008年12月15日，盛豪公司向东森公司汇款300万元。同日，东森公司、盛豪公司签订《退房合同》一份，载明：鉴于双方曾于2008年10月15日签订的243套商品房转让合同，东森公司将位于案涉15#楼243套商品房住宅合计面积23394.34平方米以8188万元的价格出售给盛豪公司。由于东森公司未按房屋买卖合同规定时间交房，东森公司同意盛豪公司退房，并同意退还盛豪公司的全部房款，按合同规定支付违约金，盛豪公司亦同意按下述方式处理。东森公司于2009年6月10日前向盛豪公司支付退房款8188万元、违约金1600万元（具体分七期支付）。2008年12月29日，盛豪公司向东森公司两次汇款，金额分别为：4700万元和21197100元。同日，东森公司向盛豪公司汇款100万元。2008年12月30日，东森公司向盛豪公司汇款288万元。同日，双方签订《退房合同》两份，一份载明：双方曾于2008年10月28日签订的《商品房转让合同》，东森公司将案涉13#楼50套、面积4969.98㎡；15#楼3套、面积243.84㎡，房屋共计面积5213.92㎡，以1924.27万元的价格出售给盛豪公司。由于东森公司未按房屋买卖合同规定时间交房，东森公司同意盛豪公司退房，并同意退还盛豪公司所交的全部房款，合同规定支付违约金，盛豪公司亦同意按下述方式处理。东森公司于2009年6月30日前向盛豪公司支付退房款1924.27万元，违约金376万元（分七期支付）。另一份载明：双方曾于2008年10月28日签订的《商品房转让合同》，东森公司将案涉公寓住宅305套、面积14504.73㎡以4895.44万元的价格出售给盛豪公司。由于东森公司未按房屋买卖合同规定时间交房，东森公司同意盛豪公司退房，并同意退还盛豪公司所交的全部房款，合同规定支付违约金，盛豪公司亦同意按下述方式处理。东森公司于2009年6月30日前向盛豪公司支付退房款4895.44万元，违约金955万元（分七期支付）。2009年1月6日，盛豪公司给东森公司出具《收条》一张，注明：收到东森公司现金20万元。2009年7月9日东森公司给盛豪公司汇款44万元。2009年9月11日，东森公司向盛豪公司汇款125万元，汇款摘要注明：“还款”。2010年3月17日，东森公司向盛豪公司汇款566009元，汇款摘要注明：“还款”。2010年3月18日，东森公司向盛豪公司汇款514731元，汇款摘要注明：“还款”。2010年4月7日，东森公司向盛豪公司两次汇款，金额分别为：5029674元和500万元，银行电子回单汇款摘要均注明：“还款”。2010年8月2日，东森公司向盛豪公司汇款2435641元，汇款注明：“还款”。2010年9月10日，东森公司向盛豪公司汇款11537124元，汇款用途注明：“还款”。2009年7月31日，东森公司、盛豪公司签订补充协议1-4，载明：双方于就2008年10月15日签订的《商品房转让合同》,现就东森公司提出的调换盛豪公司所购买的商品房事宜达成如下补充协议：一、盛豪公司同意东森公司就双方《商品房转让合同》约定的盛豪公司所购买的商品房中的部分房屋进行调换,具体明如下：调换前盛豪公司买的部分房屋为：15号楼2-18-2、2-22-2、2-10-3、1-11-4、2-13-4、2-28-4、2-3-3、2-14-3、2-13-1、2-12-2、2-21-2、2-19-3、2-14-2、1-10-2、1-3-2、1-15-2、1-11-3、2-4-1、2-10-1、2-20-2、2-1-4、2-12-4、2-9-4，合计面积2161.93㎡。调换后盛豪公司购买的部分房屋为：8号楼、9号楼：8*1-30-8、8*1-30-3、8*1-28-5、8*1-24-4、8*1-23-4、8*1-21-3、8*1-19-4、8*1-33-2、8*1-31-1、8*1-24-1、8*1-16-6、8*1-12-3、8*1-4-2、8*1-2-3、8*1-1-1、8*1-1-2、8*1-1-3、8*1-1-4、9*4-1-3、9*1501，合计面积2152.72㎡。二、调换后,由东森公司负责到房产局相关部门办理新调换的商品房买卖合同的备案,并负责办理原商品房买卖合同的备案撤销。三、调换前房屋面积小计:2161.93㎡。调换后乙方购买的房屋总价款不作调整，仍按《商品房转让合同》约定执行。2009年9月11日，东森公司、盛豪公司签订补充协议1-5，载明：双方于就2008年10月15日签订的《商品房转让合同》,现就东森公司提出的调换盛豪公司所购买的商品房事宜达成如下补充协议：一、盛豪公司同意东森公司就双方《商品房转让合同》约定的盛豪公司所购买的商品房中的部分房屋进行调换,具体明细如下：调换前的房屋明细：15*2-26-4、15*2-2-3、15*2-2-4，合计面积325.72㎡。调换后的房屋明细：13*1-17-4、8*1-32-3、13*1-19-1，合计面积365.56㎡。二、调换后,由东森公司负责到房产局相关部门办理新调换的商品房买卖合同的备案,并负责办理原商品房买卖合同的备案撤销。三、调换前房屋面积:325.72㎡,调换后房屋面积:365.56㎡。调换后盛豪公司购买的房屋总价款不作调整,仍按《商品房转让合同》约定执行。因2008年10月15日签订的《商品房转让合同》附表，《商品房销售（特价）明细表》因笔误，将15#楼（序号为14）“2-2-3”误写成“1-2-3”，现特此纠正。2010年11月29日，东森公司、盛豪公司签订了《商品房回购协议书》两份。其中一份约定：鉴于双方于2008年10月15日签订的商品房转让合同，现盛豪公司购买东森公司的商品房库存203套，面积总计19882.19㎡，其中住宅201套，公寓2套，详见附件1：商品房库存明细表。双方经友好协商达成如下协议：一、东森公司自愿回购盛豪公司所购买的商品房203套、面积总计19882.19㎡。其中住宅201套，面积19793.25㎡，公寓2套，面积88.94㎡，详见附件1。二、回购单价：6485.17元/㎡；总价款：12893.93万元。三、回购价款的支付。支付时间：2011年1月15日前支付；支付方式：一次性支付。四、若东森公司提前支付商品房回购价款，按提前支付金额×提前月数×2.5%减少东森公司支付的总价款。五、盛豪公司在收到东森公司支付的全部商品房回购价款后，须在5日内无条件协助东森公司办理商品房买卖合同撤销备案手续，否则，视为盛豪公司违约，盛豪公司须按总回购价款50%向东森公司支付违约金。六、若东森公司不能在2011年1月15日前支付全部商品房回购价款，盛豪公司有权单方终止本回购协议。1、本回购协议终止后，东森公司同意在30日内无条件为盛豪公司办理房屋产权证及入住手续；若盛豪公司需要变现，东森公司同意盛豪公司自行出售所购买的房屋，具体出售价格由盛豪公司制定，东森公司同意无条件为盛豪公司或盛豪公司指定的第三方办理过户手续、房屋产权证及入住手续；2、若东森公司不能按上述条款约定办理相应的手续，视为东森公司违约，东森公司须按回购总价款50%向盛豪公司支付违约金。七、如东森公司在2011年1月15日前未付清全部商品房回购价款，只给付部分商品房回购价款，如果盛豪公司书面同意继续履行本协议时，东森公司提前支付部分不作减少处理，商品房回购价款仍按本协议第二条约定执行。八、本协议签订后，双方于2008年12月15日所签订的退房合同同时作废。九、双方必须遵守本协议条款规定，不得违约，若违约，则由违约方赔偿守约方按商品房回购价款50%承担违约金。附件1载明的回购房源：市府大路256-1号15#楼185套：1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-4、2-1-1、2-1-3、1-2-1、1-2-2、1-2-4、2-2-1、2-2-2、1-3-1、1-3-3、1-3-4、2-3-2、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4、2-4-2、2-4-3、1-5-1、1-5-2、1-5-3、2-5-1、1-6-1、1-6-3、2-6-1、2-6-3、1-7-1、1-7-2、2-7-3、2-7-4、1-8-1、1-8-2、1-8-3、1-8-4、2-8-1、2-8-2、2-8-3、2-8-4、1-9-1、1-9-2、1-9-3、2-9-1、2-9-2、2-9-3、1-10-1、1-10-4、2-10-2、1-11-1、1-11-2、2-11-1、2-11-2、1-12-1、1-12-4、1-13-1、1-13-2、2-13-2、2-13-3、1-14-1、1-14-2、1-14-3、1-14-4、2-14-1、2-14-4、1-15-1、1-15-3、2-15-3、2-15-4、1-16-1、1-16-3、1-16-4、2-16-1、2-16-2、2-16-3、2-16-4、1-17-1、1-17-2、1-17-3、1-17-42-17-1、2-17-3、2-17-4、1-18-1、1-18-2、1-18-3、1-18-4、2-18-1、1-19-1、1-19-2、1-19-3、1-19-4、2-19-1、2-19-2、2-19-4、1-20-1、1-20-2、1-20-3、1-20-4、2-20-1、1-21-1、1-21-2、1-21-3、1-21-4、2-21-1、2-21-3、2-21-4、1-22-1、1-22-2、1-22-3、1-22-4、2-22-1、2-22-3、2-22-4、1-23-1、1-23-2、1-23-3、1-23-4、2-23-1、2-23-2、2-23-3、1-24-1、1-24-2、1-24-4、2-24-1、1-25-1、1-25-2、1-25-4、2-25-1、2-25-4、1-26-1、1-26-2、1-26-3、1-26-4、2-26-1、2-26-2、2-26-3、1-27-1、1-27-2、1-27-3、1-27-4、2-27-1、2-27-2、2-27-3、1-28-1、1-28-2、1-28-3、1-28-4、2-28-1、2-28-2、2-28-3、1-29-1、1-29-2、1-29-3、1-29-4、2-29-1、2-29-3、1-30-1、1-30-2、1-30-3、2-30-1、2-30-2、2-30-3、1-31-1、1-31-2、1-31-4、2-31-1、2-31-3、1-32-1、1-32-2、1-32-3、1-32-4、2-32-1、2-32-2、2-32-3、2-32-4、1-33-1、1-33-2、1-33-3、1-33-4、2-33-1、2-33-2、2-33-3、2-33-4；市府大路256-12号8#楼16套：1-30-5、1-30-3、1-16-6、1-12-3、1-24-4、1-21-3、1-19-4、1-31-1、1-24-1、1-4-2、1-2-3、1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-4、1-32-3；9#楼2套：4-1-3、1501；共计203套19882.19㎡。另一份协议约定：鉴于双方于2008年10月28日签订的商品房转让合同，现盛豪公司购买东森公司的商品房库存352套，面积总计18627.26㎡，其中住宅41套，公寓311套，详见附件1：商品房库存明细表。双方经友好协商达成如下协议：一、东森公司自愿回购盛豪公司所购买的商品房352套、面积总计18627.26㎡。其中住宅41套，面积3875.53㎡，公寓311套，面积14751.73㎡，详见附件2。二、回购单价：6289.30元/㎡；总价款：11715.2万元。三、回购价款的支付。支付时间：2011年1月30日前支付。支付方式：一次性支付。四、若东森公司提前支付商品房回购价款，按提前支付金额×提前月数×2.5%减少东森公司支付的总价款。五、盛豪公司在收到东森公司支付的全部商品房回购价款后，须在5日内无条件协助东森公司办理商品房买卖合同撤销备案手续，否则，视为盛豪公司违约，盛豪公司须按总回购价款50%向东森公司支付违约金。六、若东森公司不能在2011年1月30日前支付全部商品房回购价款，盛豪公司有权单方终止本回购协议。1、本回购协议终止后，东森公司同意在30日内无条件为盛豪公司办理房屋产权证及入住手续；若盛豪公司需要变现，东森公司同意盛豪公司自行出售所购买的房屋，具体出售价格由盛豪公司制定，东森公司同意无条件为盛豪公司或盛豪公司指定的第三方办理过户手续、房屋产权证及入住手续；2、若东森公司不能按上述条款约定办理相应的手续，视为东森公司违约，东森公司须按回购总价款50%向盛豪公司支付违约金。七、如东森公司在2011年1月30日前未付清全部商品房回购价款，只给付部分商品房回购价款，如果盛豪公司书面同意继续履行本协议时，东森公司提前支付部分不作减少处理，商品房回购价款仍按本协议第二条约定执行。八、本协议签订后，双方于2008年12月30日所签订的退房合同同时作废。九、双方必须遵守本协议条款规定，不得违约，若违约，则由违约方赔偿守约方按商品房回购价款50%承担违约金。附件2回购房屋房源载明：9号楼311套：201至210、305至307、401至420、501、503、504、506至510、512至520、601至614、617至620、701至720、801至812、814、815、817至820、901至920、1001、1002、1004至1020、1101至1120、1201至1220、1301至1320、1401至1420、1502至1505、1507至1520、1601至1620、1701至1720、1801至1820、1901至1908；共计14751.73㎡；13号楼39套：1-25-2、1-25-6、1-26-2、1-26-3、1-26-5、1-27-2、1-27-3、1-27-4、1-28-1、1-28-2、1-28-3、1-28-4、1-28-6、1-29-1、1-29-2、1-29-3、1-29-4、1-29-6、1-29-7、1-30-2、1-30-3、1-30-4、1-30-5、1-30-7、1-31-1、1-31-3、1-31-4、1-32-2、1-32-4、1-32-5、1-32-7、1-33-1、1-33-2、1-33-3、1-33-6、1-23-2、1-21-3、1-17-4；共计3646.49㎡；8#楼2套：1-32-4、1-31-4；共计230.70㎡。总合计：352套、15627.26㎡。2011年1月24日，东森公司向盛豪公司汇款1500万元。2011年1月25日，盛豪公司为东森公司开具收款收据，载明收款500万元，收款事由转款。2011年2月17日，辽宁中南建材有限公司代东森公司向盛豪公司汇款43122380.55元，汇款摘要注明：“还款”，盛豪公司给东森公司出具了《收款收据》。2011年2月22日，东森公司通过案外人辽宁东宏商贸有限公司向盛豪公司汇款125万元。2011年8月6日，东森公司、盛豪公司签订《商品房转让合同》。双方约定：东森公司自愿将位于沈阳市沈河区市府大路北侧256号东森总部商务广场二期工程沈河区市府大路258号（16﹟楼）16层、17层写字间共计16套、面积3250.7㎡（具体见附件2：商品房买卖清单）转让给盛豪公司。转让单价为：6289元/㎡，转让价款总计为2044.3652万元。三、付款方式及相关手续办理：1、双方于本合同签订之日起三日内，签订有关房屋的以户为单位的商品房买卖合同，并将所有单个商品房买卖合同备案至盛豪公司名下。商品房买卖合同备案后，东森公司将备案后的商品房买卖合同、收款收据、购房发票、准住通知书交予盛豪公司；2、盛豪公司购房款2044.3652万元从东森公司应支付的回购房款中扣除。四、房屋交付。1、东森公司承诺于2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付盛豪公司使用，并承诺将该楼的所有公共区域及外立面按国家验收标准进行装修；2、东森公司承诺于2014年10月31日前为盛豪公司办理房屋所有权证、契税证及土地使用权证。五、东森公司如未于本合同第四条规定的日期前将房屋交付给盛豪公司，应按合同规定交付逾期利息及违约金，每日按0.15%计算。六、东森公司出售的房屋须经沈阳市建筑质量检验部门综合验收合格，并负责保修1年，如质量不合格，东森公司应按有关规定赔偿盛豪公司经济损失。本合同附件1、附件2为本合同内容的组成部分。双方对附件1房屋以房签订的商品房买卖合同与本合同内容不一致的，以本合同为准。该合同附件2为《商品房买卖清单》，写明：沈河区市府大路258号1601间号（面积：383.82）、1602间号（面积：265）、1603间号（面积：119.31）、1604间号（面积：258.21）、1605间号（面积：122.9）、1606间号（面积：122.9）、1607间号（面积：233.9）、1608间号（面积：119.31）、1701间号（面积：383.82）、1702间号（面积：265）、1703间号（面积：119.31）、1704间号（面积：258.21）、1705间号（面积：122.9）、1706间号（面积：122.9）、1707间号（面积：233.9）、1708间号（面积：119.31）；合计面积：3250.7㎡，单价：6289元，总房款：20443652.30元。2011年8月7日，东森公司、盛豪公司签订《补充协议》。双方约定，根据双方于2011年8月6日签订的《商品房转让合同》，经双方友好协商，达成如下补充协议：（一）鉴于东森公司以优惠价格出售盛豪公司写字间3250.7㎡，盛豪公司同意减免因东森公司逾期支付回购房款而产生的违约金881.2648万元。（二）东森公司回购盛豪公司位于沈阳市沈河区、256-12号（8＃楼）、256-5号（13＃楼）、256-8号（9＃楼）的房屋，面积共计11302.3㎡，回购房款7176.5913万元，违约金1132.9703万元，共计8309.5656万元。商品房转让合同中约定的盛豪公司应支付东森公司的购房款2044.3652万元及上述所约定的减免东森公司违约金881.2648万元，共计2925.63万元，从东森公司本次回购款及违约金中扣除。回购房屋明细载明：沈河区市府大路256-1号15#楼：1-22-3、2-8-4、2-28-3、2-15-3、1-7-2、1-5-2、1-27-2、1-8-3、1-8-4、1-16-4、1-1-4、2-10-2、1-8-2、1-2-2、1-10-4、2-25-4、2-14-4、1-2-4、2-8-3、2-14-1、1-12-1、1-19-1、1-19-2、1-16-1、1-17-2、2-26-3、1-15-1、1-6-3、1-31-1、2-21-3、1-7-1、2-4-2、2-28-2；256-12号8#楼：1-16-6、1-24-1；256-8号9#楼：1009至1020、1201至1220、1301至1320、1401至1420、1501至1520、1601至1620、1701到1720、1801至1820、1901到1908；256-5号13号楼：1-25-2、1-26-2、1-27-4、1-27-5、1-29-1、1-31-3、1-33-6。以上合计面积11302.3㎡2011年8月11日，东森公司向盛豪公司汇款，注明：“还款”的银行《结算业务申请书》一笔，金额为25880445.99元；注明：“转款”的《资金汇划凭证》为四笔，有三笔金额均为1000万元，一笔金额为26223元，合计金额为：30026223元；注明：“往来款”的银行《记账回执》一笔，金额为500万元。盛豪公司于2011年8月11日给东森公司出具了《收款收据》三张，金额分别为：26310390.99元、30026223元和4570055元，付款事由均注明：“转款”。2011年8月25日，东森公司、盛豪公司签订《补充协议》。双方约定，根据双方于2011年8月6日签订的《商品房转让合同》，就盛豪公司购买位于沈阳市沈河区写字间事宜达成如下补充协议：（一）由于16层、17层东森公司用于抵押贷款的原因，盛豪公司同意东森公司将盛豪公司购买位于沈阳市沈河区市府大路258号“东森总部商务广场”项目16栋16、17层写字间（共计16套，面积3250.7㎡，单价为：6289元/㎡，合计总房款：20443652元）。调换为16号楼32层、33层（共计48套，面积3318.24㎡，单价为：6289元/㎡，合计总房款：20868411元）。（二）如果东森公司贷款到期清还完毕后，盛豪公司若需要调换回16层、17层或其它楼层，东森公司应无条件为盛豪公司调换，否则，视为东森公司违约，东森公司支付盛豪公司总房款50%的违约金并赔偿经济损失。若盛豪公司不需要调换需补交多余面积的房款计42.4759万元。该《补充协议》后附《房屋明细表》（调换前）、《调换后房屋明细表》。《房屋明细表》（调换前）写明：沈河区市府大路258号1601-1608间号、1701-1708间号，合计面积为：3250.7㎡。《调换后房屋明细表》写明：沈河区市府大路258号3201至3224号、3301至3324号，合计面积：3318.24㎡，单价：6289元，总房款：20868411元。2011年9月13日，东森公司向盛豪公司汇款，金额为41144元，汇款摘要注明：“还款”。2012年7月12日，东森公司向盛豪公司汇款，金额为1001569.65元，汇款摘要注明：“还款”。2013年3月11日，东森公司向盛豪公司汇款，金额为1358281元，汇款摘要注明：“还款”。2012年12月13日，东森公司、盛豪公司双方签订《补充协议》一份，载明：根据双方于2011年8月6日签订的商品房转让协议及2011年8月25日签订的补充协议，就盛豪公司购买位于案涉东森总部商务广场二期16号楼32、33层写字间事宜达成如下补充协议：一、由于32层、33层东森公司用于抵押贷款的原因，盛豪公司同意东森公司将盛豪公司购买二期16号楼32、33层写字间（共计48套，面积3318.24㎡，单价：6289元/㎡，合计总房款：20868411元）。调换为16号楼11层、12层（共计16套，面积3250.7㎡，单价：6289元/㎡，合计总房款：20443652元）。二、如果东森公司贷款到期清还完毕后，盛豪公司需要调换回32层、33层或其它楼层，东森公司应无条件为盛豪公司调换，否则，视为东森公司违约，东森公司支付盛豪公司总房款50%的违约金并赔偿乙方经济损失。若调换回32层、33层盛豪公司仍需被交多余面积的房款42.4759万元。2013年4月7日，东森公司向盛豪公司汇款，金额为3292357元，汇款摘要注明：“往来款”。2013年4月10日，东森公司向盛豪公司汇款，金额为2100407元，汇款摘要注明：“还款”。2014年4月24日，东森公司、盛豪公司签订《补充协议（1-6）》。双方约定，就2008年10月15日和2008年10月28日分别签订的2份《商品房转让合同》，现东森公司提出以其开发的“东森总部商务广场”16＃楼地下负一层、负二层停车位，共计170个车位（见附件图纸）调换其中的部分房屋，具体事宜达成如下补充协议：（一）盛豪公司同意东森公司以其开发的“东森总部商务广场”16＃楼地下负一层、负二层停车位，共计170个车位调换以上《商品房转让合同》中的部分房屋，调换的房屋明细如下：沈河区市府大路256-1号15＃楼2-20-1间号（面积：100.46）、1-18-1间号（面积：119.07）、2-21-4间号（面积：119.07）、1-15-3间号（面积：77.22）、2-31-3间号（面积：89.4）、2-17-3间号（面积：89.4）、1-4-3间号（面积：77.22）、1-9-3间号（面积：77.22）、1-33-3间号（面积：77.22）、1-29-3间号（面积：77.22）、1-29-4间号（面积：100.46）、1-18-2间号（面积：89.4）、2-19-1间号（面积：100.46）、2-24-1间号（面积：100.46）、2-11-2间号（面积：77.22）、2-32-2间号（面积：77.22）、2-31-1间号（面积：100.46）、2-8-1间号（面积：100.46）、2-8-2间号（面积：77.22）、2-9-3间号（面积：89.4）、2-16-2间号（面积：77.22）、2-23-1间号（面积：100.46）、2-11-1间号（面积：100.46）、1-22-4间号（面积：100.46）、1-24-4间号（面积：100.46）、1-19-3间号（面积：77.22）、2-21-1间号（面积：100.46）和沈河区市府大路256-12号8＃楼1-30-3间号（面积：115.35）、1-31-1间号（面积：137.52）、1-21-3间号（面积：115.35）以及沈河区市府大路256-5号13＃楼1-28-6间号（面积：94.81）、1-30-2间号（面积：69.8）、1-33-3间号（面积：52.3）、1-23-2间号（面积：69.8）、1-33-2间号（面积：69.8）、1-27-2间号（面积：69.8）、1-30-5间号（面积：116.41）；合计面积：3383.94㎡。（二）调换后，由东森公司负责办理调换后的商品房买卖合同的备案撤销。（三）在本协议签订之日，东森公司将地下停车位出入口的智能卡及车位锁的钥匙按车位交付给盛豪公司。盛豪公司有权使用本协议约定的停车位，并有权将停车位对外转让给第三人有偿使用。盛豪公司与第三人签订的停车位有偿转让协议具有法律效力，东森公司予以认可。（四）车位由物业公司统一管理，东森公司将停车位交予盛豪公司使用后，由盛豪公司与物业管理公司针对此车位签订相关合同并按规定缴纳物业管理费。如盛豪公司将车位转让给第三人使用，由第三人与物业管理公司针对此车位签订相关合同并按规定缴纳物业管理费。东森公司交付给盛豪公司使用的车位及盛豪公司转让给第三人使用的车位与东森公司自行销售的车位享有同等的物业管理服务。（五）本停车位的使用：1、本停车位用途，仅供停放符合规定的车辆，未经东森公司同意，盛豪公司不得将本停车位改作他用；2、进出本地下停车场的车辆必须服从当值保安员的指挥，及配合物业公司的管理。（六）调换后盛豪公司购买的房屋总价款不作调整，仍按《商品房转让合同》及《商品房回购协议书》约定执行。2014年9月25日，东森公司、盛豪公司签订《补充协议（3-6）》。双方约定，就2008年10月28日签订的《商品房转让合同》，现东森公司提出以其开发的“东森总部商务广场”一期负二层地下2个停车位A03、A04（见附件图纸）调换其中的一套房产，具体事宜达成如下补充协议：（一）盛豪公司同意东森公司以其开发的“东森总部商务广场”一期负二层地下停车位，共计2个车位调换以上《商品房转让合同》中的一套房产，调换的房屋明细如下：沈河区市府大路256-5号13＃楼1-28-4间号（面积：116.41㎡）。（二）调换后，由东森公司负责办理调换后的商品房买卖合同的备案撤销。（三）在本协议签订之日，东森公司将地下停车位出入口的智能卡及车位锁的钥匙按车位交付给盛豪公司。盛豪公司有权使用本协议约定的停车位，并有权将停车位对外转让给第三人有偿使用。盛豪公司与第三人签订的停车位有偿转让协议具有法律效力，东森公司予以认可。（四）车位由物业公司统一管理，东森公司将停车位交予盛豪公司使用后，由盛豪公司与物业管理公司针对此车位签订相关合同并按规定缴纳物业管理费。如盛豪公司将车位转让给第三人使用，由第三人与物业管理公司针对此车位签订相关合同并按规定缴纳物业管理费。东森公司交付给盛豪公司使用的车位及盛豪公司转让给第三人使用的车位与东森公司自行销售的车位享有同等的物业管理服务。（五）本停车位的使用：1、本停车位用途，仅供停放符合规定的车辆，未经东森公司同意，盛豪公司不得将本停车位改作他用；2、进出本地下停车场的车辆必须服从当值保安员的指挥，及配合物业公司的管理。（六）调换后盛豪公司购买的房屋总价款不作调整，仍按《商品房转让合同》及《商品房回购协议书》约定执行。东森公司认为与盛豪公司之间房屋买卖关系并不真实，双方实际为借款关系，双方签订的相关商品房转让合同不具有法律效力，认为东森公司已经偿还了盛豪公司的借款，盛豪公司应撤销备案的房屋登记，为此，东森公司曾于2015年4月17日起诉来院。因该案所涉标的超过一审法院级别管辖标准，一审法院将该案移交沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院经审查后，将该案退回一审法院。一审法院于2016年6月8日立案受理。本案在审理期间，东森公司提供了沈阳建邦物业服务有限公司书面证明一份，证明内容为诉争52套房屋目前均由他人使用,16套（16#11层、12层）未交付使用。2008年12月起至本案庭审时止，盛豪公司共给付东森公司150077100元，东森公司共给付盛豪公司163925987.19元。一审法院认为，我国法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于双方合同关系的性质。双方当事人签订合同时的真实意思表示是确定本案双方合同关系的重要因素，而双方的真实意思表示需要借助书面证据来判断。鉴于本案存在以下情形：1、双方之间签订了3份书面《商品房转让合同》，内容对于商品房交付时间、办房证时间、东森公司对房屋质量的保证责任及违约责任均做了约定，符合商品房预约合同的形式要件；2、盛豪公司不认可双方为借款关系，而东森公司未能提供书面借款合同或协议；3、借款合同通常为借款一次性支付，还款在指定日期支付，每期的还款数额基本固定，而本案的借款分多次支付，东森公司还款日期及数额均不固定；4、作为借款关系重要内容的利率约定从合同中无法认定。东森公司主张借款利率为日万分之三，但双方签订的《商品房回购协议书》中约定的东森公司提前支付回购款减少金额为2.5%/月，即为日万分之八点三，两者相差两倍多。两者作为逾期办证违约金和提前支付回购款减价款的方式与逾期交房违约金及利息日0.15%记载于不同的合同中。综上，东森公司未能提供任何直接证据来证明双方系借款关系，签订《商品房转让合同》系为借款进行担保。虽然本案存在：1、案涉房屋部分被由东森公司销售给案外人，并已实际交付入住；2、东森公司给付盛豪公司汇款的备注中载有还款字样。但该事实与《商品房转让合同》相比较，系案件的间接证据，其证明力并不能否定《商品房转让合同》的效力。在东森公司未提供借款合同的情况下，上述间接证据并不能达到高度盖然性标准证明东森公司主张的借款事实。需要说明的是，无论东森公司、盛豪公司之间的合同关系是商品房买卖关系还是借款关系，基于合同的相对性原则，均不影响案外人与东森公司之间合同的效力。关于东森公司主张确认双方于2008年10月28日签订的《商品房转让合同》无效的问题。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案东森公司未能举证证明双方签订的《商品房转让合同》有符合上述法律规定的事实，故一审法院认为东森公司该主张于法无据，一审法院不予支持。关于东森公司主张盛豪公司协助东森公司撤销登记在盛豪公司名下的68套房屋的《商品房买卖合同》的备案登记的问题。东森公司、盛豪公司商品房买卖合同依法成立。依双方于2010年11月29日签订的回购协议，对于东森公司已支付回购款的部分，盛豪公司应予以办理撤回房产备案登记。东森公司已付盛豪公司163925987.19元。第一份回购协议载明的回购总价款为12893.93万元，东森公司已支付款总额已超过该数额，故对于第一份关于2008年10月15日签订商品房转让合同的回购房屋203套均应由盛豪公司配合东森公司办理注销登记手续。第二份回购协议载明的回购总价款为11715.2万元。东森公司已付款163925987.19元扣除12893.93万元，尚余34986687.19元，加之其购买东森公司房产尚未付房款20443652元，共计55430339.19元。鉴于双方约定的第二份回购协议回购单价为6289.30元/平方米，故东森公司已付款折合为8813.44平方米。因第二份回购协议载明的回购总面积为18627.26平方米，而东森公司本案主张撤销备案的面积为7423.09平方米，即盛豪公司已为东森公司撤销备案11204.17平方米，已超过盛豪公司应予撤销的面积。退一步说，即使双方系借款关系，东森公司于2008年12月收到借款150077100元，截止2013年4月10日最后一笔付款东森公司共给付盛豪公司163925987.19元。结合东森公司在庭审中自认借款利率为日万分之三及借款、还款时间，东森公司亦未还清借款的全部本息。且诚实信用是当事人在民事活动中应遵守的基本原则，东森公司既然与盛豪公司借款，就应当与其签订借款合同，且即使房产备案行为的真实意思表示是借款的担保，在其担保的债权没有得到全部清偿的情况下，抵押人要求解除抵押的行为也不符合法律规定。综上，对东森公司主张撤销登记在盛豪公司名下案涉68套房产备案的请求，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回沈阳东森房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费174832元，由沈阳东森房地产开发有限公司负担。二审中，被上诉人提交以下新证据：证据一、电话录音，双方法定代表人之间的电话录音能够证明双方是借贷关系，上诉人法定代表人刘英电话中承认上诉人向多家企业民间借款，用的也是商品房买卖的形式。上诉人发表质证意见称：对证据真实性、合法性、关联性均有异议。1、不属于新证据，应在一审提供。2、证据未提供原始载体，无通话号码基础信息，未提及通话双方身份，无法确认通话双方具体是何人。3、录音没有基本当事人名称表述，不能证明是本案当事人之间的诉争事实进行的沟通。4、经与当事人核实，刘英曾与樊总有过通话，即便录音经证据补强后能够确定属实，其中刘英已明确拒绝对方录音，因此该录音不能作为当事人真实意思表示。5、即便该录音经证据补强后能够证明属实，录音双方认定房屋买卖合同关系，因此双方签订当时的真实意思是买卖合同关系，不是借款关系。6、根据我国《合同法》第114条规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定违约金的计算方法，当事人按照资本成本计算违约金也是法律允许的，因此不能仅以双方来往沟通中存在利息等表述，否定当事人已经达成的回购协议效力。对上述证据，本院结合案件事实予以综合认定。另查明，2018年4月本院裁定受理朱大伟对东森公司的破产申请。本案诉讼期间，盛豪公司作为原告，以东森公司作为被告向本院提起诉讼，请求判令东森公司支付回购款113,018,491.81元，支付违约金72,279,166.8元。该案审理期间，经盛豪公司申报，东森公司管理人确认盛豪公司享有普通债权231,759,059.88元。为此，盛豪公司变更诉讼请求，请求判令东森公司在不能清偿的债务（以185,303,780.44元为限）在实际拍卖商品房转让合同、补充协议所涉及的房产价值范围内优先偿还本案借款本息（所涉房产未2010年11月29日两份《商品房回购协议书》中尚未撤销备案的129套房产、2011年8月6日《商品房转让合同》和后续补充协议中16套房产、2014年4月24日补充协议1-6和2014年9月25日补充协议3-6的172个车位）。盛豪公司诉东森公司破产债权确认诉讼案，本院于2020年6月5日作出（2019）辽01民初757号判决，驳回盛豪公司的诉讼请求。盛豪公司不服，提起上诉。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于本案东森公司与盛豪公司之间的法律关系问题。虽然东森公司与盛豪公司签订《商品房转让合同》具备房屋买卖的形式，但根据该合同的退房条款，以及双方签订的《退房合同》约定的违约金金额以及分期支付方式。结合原告在签订《商品房转让合同》后，将部分案涉房屋销售给案外人并已实际交付入住，同时原告给付被告的汇款备注中记载为“还款”，可以确认东森公司与盛豪公司之间不存在真实的买卖案涉房屋的意思，从本案一系列协议及双方交易过程反映的真实意思，应属于借贷法律关系，而双方签订的《商品房转让合同》的真实目的系为掩盖企业间拆借行为。一审法院认为本案东森公司与盛豪公司之间法律关系性质为商品房买卖合同关系，本院认为认定不当，双方法律关系应属借贷关系。关于案涉房屋合同备案是否应当予以撤销的问题。盛豪公司与东森公司不存在真实的商品房买卖合同关系，盛豪公司不享有办理取得合同备案的购房人权利。鉴于本院已受理对东森公司的破产申请，部分实际购买并入住的购房人起诉要求办理房屋权属登记，而盛豪公司与东森公司实为借贷法律关系，盛豪公司已另案诉请对合同备案房屋优先受偿，故案涉房屋合同备案应予撤销。对于案涉房屋是否属于非典型担保，应由另案审查认定后，在破产程序中解决实际购房人、盛豪公司即其他相关权利人的权益保护问题。另外，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”鉴于本案东森公司并未提起上诉要求撤销案涉房屋合同备案，故对于一审判决驳回东森公司诉讼请求的判决结果，本院予以维持。东森公司可另行通过法定救济途径主张相关权利。综上所述，上诉人沈阳盛豪房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但对盛豪公司与东森公司之间法律关系性质认定虽存在不当，鉴于东森公司未对裁判结果提起上诉，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174,832元，由上诉人沈阳盛豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年八月二十六日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；