湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1003民初1032号原告：中国农业银行股份有限公司荆州直属支行。住所地：荆州市荆州区荆东路**。负责人：杨红，该支行行长。委托诉讼代理人：周国红，男，该银行员工。被告：邹时兵，男，1971年3月5日出生，汉族，住湖北省松滋市。被告：汪风琼，女，1974年4月13日出生，汉族，住湖北省松滋市。被告：湖北省龙孚房地产有限公司。。住所地：荆州区人民路**第**2门****法定代表人：龚树良。原告中国农业银行股份有限公司荆州直属支行（以下简称农行荆州直属支行）与被告邹时兵、汪风琼、湖北省龙孚房地产有限公司（以下简称龙孚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司荆州直属支行委托诉讼代理人周国红、被告邹时兵到庭参加诉讼，被告汪风琼、湖北省龙孚房地产有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行荆州直属支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告邹时兵立即偿还原告借款本金213595.04元和还清之日止利息（含罚息及复利），被告湖北省龙孚房地产有限公司承担连带清偿责任。2、依法判令拍卖、变卖抵押人提供担保的抵押财产（或其他财产），原告优先受偿以实现抵押权及债权。3、依法判令被告承担原告实现本案债权的诉讼费及其他实现债权的一切费用。事实和理由：被告邹时兵于2016年4月14日以购买房屋为由，向我行申请个人住房按揭贷款24万元，期限240个月。2016年5月12日经原告申报上级行批复，并同意向被告发放个人住房按揭贷款24万元，期限240个月，被告2016年5月18日与原告签订了《个人购房担保借贷合同》，合同约定借贷额度为24万元整，期限240个月。被告邹时兵、汪风琼以位于荆州区××虎××虎××河畔××单元××室的房地产作抵押，并办理了合规合法的抵押登记手续，并取得了鄂（2016）荆州市不动产证明第0009849号不动产登记证明。合同签订后，原告于2016年5月23日向被告发放了贷款24万元，贷款期限240个月，被告在原告方办理了借款手续（借款凭证）。该笔贷款发放后，自2019年11月21日开始逾期不能按期还款，虽原告多次催讨，被告均以种种理由推脱，拒不履行还款责任，被告不能按与原告签订了《个人购房担保借贷合同》约定履行还款义务，构成违约，按照合同约定原告有权宣布该合同提前到期，并要求被告归还下欠原告借款本金和借款本金还清之日利息（含罚息及复利）。截止2020年5月5日，被告应归还借款本金213595.04元，应偿还逾期利息1559.15元。原告认为，当事人所签订的《个人购房担保借贷合同》合法有效，对双方均具有约束力，被告未按期足额偿还借款本息，不履行还款义务，应承担法律责任。为此，原告有权收回已发放的贷款及利息，有权行使抵押权，以维护原告的合法权益，被告湖北省龙孚房地产有限公司应依约定承担连带责任。根据我国相关法律规定，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉求。被告邹时兵答辩称：当时签订贷款合同的时候，是由龚树良的堂弟龚春来一手操办的，我只是到场签个字，合同上面的字是我本人签订的，但是实际上是龚春来以我的名义办的贷款，因为当时我跟龚树良在虎渡河畔小区做了工，他欠我工钱，后来约定以我的名义在银行办理贷款后，支付给我12万元工钱，并约定一年后将房子过户给龚春来再将尾款支付给我。被告汪风琼、湖北省龙孚房地产有限公司未作答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邹时兵为购买位于荆州区××虎××虎××河畔××单元××号的房屋向原告申请借款。2016年5月18日，原告农行荆州直属支行（贷款人）与被告邹时兵（借款人、抵押人）、被告龙孚公司（保证人）、汪风琼（抵押人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：42020120160043891）一份，内容包含：合同第二十三条约定借款金额为贰拾肆万元整；合同第二十五条约定借款期限为240个月；合同第二十六条约定借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定，并采取浮动利率；合同第三十一条约定担保方式为阶段性保证+抵押；合同第三十五条约定阶段性保证人自借款发放之日起至“借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”完成之日止承担连带保证责任；由抵押人以其按揭购买的位于荆州市××区××虎××虎××河畔××单元××号的房屋作抵押；合同第十一条约定了在借款人未按约定按期足额偿还借款的情况下贷款人有权提前收回已发放贷款、有权提前行使担保权、宣布借款合同项下借款立即到期。2016年5月19日，原告取得了“鄂（2016）荆州市不动产证明第0009849号”预售商品房抵押权预告登记证明，登记的权利人为原告农行荆州直属支行、义务人为被告邹时兵、汪风琼。原告于2016年5月23日向被告邹时兵发放贷款24万元，贷款发放通知单载明执行年利率为5.39％，逾期利率8.085％；被告邹时兵自2019年11月21日开始逾期还款，截止2019年11月21日，被告邹时兵尚欠本金213595.04元。另查明，荆州区××虎××虎××河畔××单元××号的房屋至今未办理房地产权属证书及抵押登记手续。本院认为，原告农行荆州直属支行与被告邹时兵、汪风琼、龙孚公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予保护。原告农行荆州直属支行依约发放了贷款，但被告邹时兵没有按照约定还本付息，原告有权依照借款合同第十一条约定提前收回贷款。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，原告主张被告邹时兵提前偿还全部借款本金，并按照执行利率上浮50%计算逾期利息的请求于法有据，本院予以支持。被告湖北省龙孚房地产有限公司向原告提供的阶段性连带责任保证，约定保证期间自借款合同生效之日开始至抵押登记手续办妥时止。是双方所约定的唯一可以解除保证人的保证责任的条件，只有在抵押登记办妥完毕时，保证责任才能解除，不管是何原因，只要抵押登记没有办理完毕，保证人就仍然应当继续承担保证责任。本案所涉房屋至今未能办妥抵押登记，故龙孚公司应就被告邹时兵不能偿还涉案贷款合同项下的款项承担连带保证责任。本案所涉房屋办理的预售商品房抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原告农行荆州直属支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对诉争房屋享有现实抵押权。原告主张拍卖、变卖抵押财产实现优先权无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邹时兵于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司荆州直属支行借款本金213595.04元及逾期利息（以213595.04元为基数按照年利率8.085%自2019年11月21日起计算至借款本息全部清偿之日止）。二、被告湖北省龙孚房地产有限公司对被告邹时兵的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司荆州直属支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2251元，由被告邹时兵、湖北省龙孚房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  张燕二〇二〇年八月二十六日法官助理吕婷婷书记员陈永涛