四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初2761号 原告：余以平，男，汉族，1956年4月15日出生，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：曹斐然，四川慧济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文飞，四川慧济律师事务所律师。 被告：广元市众森实业有限公司，住所广元市下河街**，统一社会信用代码9151080073587071XL。 法定代表人：杜亚清，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王咸华，男，汉族，1960年3月6日，，住四川省广元市利州区系公司清理整顿工作负责人。 原告余以平诉被告广元市众森实业有限公司（以下简称“众森公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，适用简易程序进行了审理，后因案情复杂，本院作出（2019）川0802民初2761号民事裁定书，将案涉纠纷转为普通程序继续审理，于2019年12月16日、2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告余以平的委托诉讼代理人曹斐然、李文飞、被告众森公司的委托诉讼代理人王咸华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告按照约定继续履行原被告的2份《订购协议书》;2、本案的诉讼费、保全费等一切诉讼费用均由被告承担。而后原告于2019年6月3日变更诉讼请求第一项：请求撤销原被告签订的两份《瑾瑞逸城订购协议书》，并返还原告购房款及利息（利息自2011年9月15日按银行同期贷款利率起算至付清之日止），同时要求被告承担赔偿责任即57万元。原告于2019年9月10日，再次变更诉讼请求：1、请求确认原被告签订的两份《瑾瑞逸城订购协议书》无效，并返还原告购房款及利息（利息自2011年9月15日起按银行同期贷款利率起算至付清之日止），同时要求被告承担赔偿责任即57万元；2、本案的诉讼费、保全费等一切诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原被告于2011年9月15日签订了《瑾瑞逸城订购协议书》，约定将广元市滨河南路“瑾瑞逸城”2幢1单元21楼4号的住宅以465650元卖给原告，原告在当日将购房款全部支付给被告，被告出具收据并加盖公章；原被告于同日签订另一份《瑾瑞逸城订购协议书》，约定将广元市滨河南路“瑾瑞逸城”83号车位以150000元卖给原告，原告在当日按照合同约定支付合同总价款的69.57%，即104350元，被告出具了收据。根据《协议书》第三条约定：甲方在此物业证实开盘后书面通知乙方，乙方须在接到通知后7日内携本订购协议、定金或已交预付款票据、身份证或户口簿到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》。原告按照《协议书》约定履行了全部支付义务，并按约定等候被告通知，但迟迟未等到通知，未签订合同也未交付房屋车库，后经多次催问，才得知被告已将该房屋转卖给他人，因被告故意隐瞒将房屋已网签于他人名下后又一房数卖于原告的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故原告提起诉讼。 原告委托诉讼代理人认为：一、原、被告存在借贷关系，被告以房抵债的行为符合法律的规定。根据被告提供的证据及原告当事人的陈述，可以确认原、被告最先是债务关系，后转换为房屋买卖合同关系，该债的变更符合法律的规定。 1、原、被告的借贷事实及金额结算。因被告公司的经营需要周转，被告于2008年11月26日向原告借款20万元，该《收据》上写明“期限为一年，到期一次性还本付息，利息30%”，并加盖了被告公司的公章。截止2009年11月25日，该借款20万元的利息按约计算为6万元，被告因无力偿还，要求将利息转为借款本金，原告同意并签署《领款单》;同日原告向被告公司财务总监徐小辉转账14万元，交易名称为“房款-瑾瑞逸城”;以上款项共计40万元，被告于同日出具《收据》，确认收到借款40万，期限为一年，利息为30%，到期后一次性还本付息。在整个债权债务履行过程中，由于被告一直没有能力还款，多次提出以房抵债的方案与原告进行协商。截止2011年6月25日，该借款40万元的利息按约定计算，被告于同日出具了《欠条》并加盖被告公司公章，认可欠付余以平借款利息为19万元。被告公司员工徐小辉于2011年7月14日向原告转款5万元，下欠利息14万元。截止2011年9月15日，利息按约定计算，被告共欠付利息17万元。 双方将账目清算完毕后，原、被告双方正式达成以房抵债协议，故被告2011年9月15日与原告签订两份《瑾瑞逸城订购协议书》，并出具收据并加盖公司公章，均写明收到“瑾瑞逸城”房款465650元，收到车位款104350元。且合同上加盖有被告公司法定代表人杜亚清个人的印章。正是因为被告于2011年9月15日当日签订了合同，出具了收条，故原告才于同日签订了《领款单》，表明领到了利息17万元;同时在原2011年6月25日的借款40万元《收据》上签字“本金已还余以平2011.9.15”。以上款项原告从未实际取得，该款已由借款变更为购房款。 2、被告以房抵债的行为符合法律的规定。2011年9月15日，借款期限已经届满，双方经过结算后确认了借款本金为40万元，借款利息为17万元，该债务金额及计算方式已经固定。同日，双方签订的《订购协议书》系双方平等自愿、协商一致的结果。此时，双方已由借贷合同关系转变为房屋买卖合同关系，发生了债的变更。 原告代理人认为，债务期限届满后，原、被告签订以房抵债协议，双方之间进行了对账、清算，并就借贷合同关系转变为房屋买卖合同关系达成合意，则消除了原有债权债务关系，建立了新的买卖合同关系，发生了债的变更。结合本案事实，均满足以上几点，并且不违背《物权法》第186条“禁止流押”的规定，签订买卖合同的目的，也不属于《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条“作为民间借贷合同的担保”的规定。 3、被告诉讼代理人提及的抗辩理由不能成立。被告诉讼代理人在庭审中提及，原告举证的印章是由监管账户管理，但钱没有进入监管账户。原告认为，原告没有权利和义务去审查印章的用途甚至真实性，也没有权利和义务去决定款项应该转给被告公司的哪个银行账户，这是被告公司内部的管理问题，该印章由公司加盖，原告有理由相信其印章的真实性及出具材料的效力。在被告举证的财务资料中本金20万、40万、利息19万均加盖了被告公司的公章，且原告举证的两份合同中加盖了被告公司合同专用章以及杜亚清个人印章，由此可得，被告公司对于借贷以及以房抵债的事实是清楚并认可的。在庭审中，被告代理人承认了印章的真实性以及被告公司工作人员的身份（特别是徐小辉是被告公司的财务总监），被告举证的账目系被告公司内部的账目，且立案告知书中罗广林、徐小辉涉嫌挪用资金或职务侵占均系职务犯罪，侵犯了公司的财产，更可以证明被告公司对借贷以及以房抵债的事实是清楚并认可的。对于以上事实，原告已经尽到其应尽的举证义务，被告以原告不能说明钱是怎么交的、交给谁的、公司账户上查不到这笔房款、是否由公司开支等事由来抗辩是不能成立的。案涉的借贷及以房抵债的行为均系公司行为，如果被告认为应当由其员工负责，也应当在赔偿原告损失后自行找内部员工追偿。 二、被告的欺诈行为致使合同目的无法实现，请求法院确认原、被告签订的《瑾瑞逸城订购协议书》无效。2011年9月15日，原、被告达成以房抵债的意向并订立合同、开具票据，原告一直认为自己持有了买卖房屋的有效合同。2019年1月11日通过对案涉的房屋及车位查询，发现其房屋早于2010年5月8日就登记于他人名下，该车位至今未预售登记于原告名下。被告将已经房屋合同备案登记于他人名下的房屋，作为以房抵债交与原告，其行为具有欺诈性，且房屋的无法交付，致使购买的车位也丧失了意义。正是基于被告的欺诈行为致使原、被告订立的《瑾瑞逸城订购协议书》无效。故原告认为，原、被告达成以房抵债协议后，原告以为自己已经持有了合法有效的房屋买卖合同以及付款凭据，一直等候被告通知，但被告故意隐瞒售房事实的欺诈行为，致使原告签订合同的根本目的无法实现，其行为系以合法形式掩盖非法目的，根据《合同法》第52条，请求依法确认原、被告签订的《瑾瑞逸城订购协议书》系无效合同。 三、被告故意隐瞒售卖事实，致使合同无效，现原告请求返还已付购房款及利息，同时要求被告承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。现原告请求返还已付款项及利息，利息自2011年9月15日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（即原中国人民银行贷款基准利率）起算至付清之日止。且现在由于房价大幅上涨等各种原因，原告的损失无法详尽、明确计算，故请求由被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。该惩罚性赔偿责任的运用有利于严惩开发商的恶意违约，规范开发商的行为，合情合理的保护受欺诈者的利益。 四、本案的诉讼时效符合法律规定。正如《订购协议书》中第三条约定的“甲方在此物业正式开盘后通知乙方，乙方须在接到通知后7日内携本订购协议、订金或已交房款的票据、身份证或户口簿到甲方指定地点签署商品房买卖合同等有关文件”。由此可见，被告搁在自己制作的格式合同中规定了其作为甲方具有通知义务，但被告并未尽到其通知义务。在等待过程中，原告对房屋修建情况、开盘情况并不清楚，多次电话联系被告公司人员问及房产情况，均以为房屋还未开盘、涉及刑事案件、政府介入、等待刑事案件结果等等事由推诿，且被告法定代表人也因债务太多一直找不到人，故原告的第一次起诉也因此被驳回。原告以为政府介入后能够有所交待，但迟迟未得到回复。被告委托诉讼代理人系被告公司自行聘请的清理整顿工作负责人，但并非由政府、法院等机构任命，原告也不必然知情。 原告也因自以为持有有效的买卖合同，一直等待被告的通知，直至2019年1月11日，通过房管局出具的查询单，才得知被告的房屋早已登记于他人名下，其行为隐瞒致使买卖合同无效。根据《民法总则》第188条规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。故原告的诉讼时效应当自2019年1月11日起算（或者以第一次起诉之日起算）。 综上所述，请求法院应当本着保护消费者、保护诚实信用原则、打造诚信社会的考虑，以有利于消费者的精神来解释合同和相关规定，维护法律的尊严。 被告众森公司辩称：一、本案庭审已查明的基本事实。1、2011年9月15日，原告余以平与被告众森公司签订两份《瑾瑞逸城订购协议书》，其中一份为订购2号楼1单元21楼4号，价格为465650元;另一份为订购地下停车位一个（83号），价格为104350元，同时原告持有两张收据（该收据标明为内部传递票据，不作为发票使用）。现查实原告当天并没有向众森公司缴纳这两笔款。现核实该套住房已于2010年5月8日备案于杨媚名下，作为叶显萍与众森公司发生民间借贷的抵押担保，至今仍然空置。2、众森公司“传奇”账套反映的情况是原告余以平与众森公司2008年11月26日发生一笔20万元的借贷，（余以平提供的银行流水反映2008年10月23日转支现金20万元，无收款人姓名及账户：（1）相隔33天无法证明是否系同一笔借款;（2）无收款单位（个人）姓名及账户，无法证明系众森公司借款还是其单位员工个人借款。第二笔是2009年11月25日余以平62×××89账号转入徐小辉62×××43账户人民币14万元。2011年7月14日徐小辉卡号43×××82转入余以平62×××89（同一账户）人民币5万元。以上两笔案涉借款金额共计34万元，还款5万元，差额为29万元，其余部分均是利息组成。3、原告余以平于2011年9月15日亲笔书写条据两张：（1）“本金已退”;（2）“领到借款利息至2011年9月25日壹拾柒万整”。 二、争议的焦点。1、上列两笔借款是否系众森公司的借款。（1）原告现有证据反映两笔借款无一笔打入众森公司对公账户，也没有一张凭据上有众森公司法定代表人杜亚清的签字;（2）且其中一笔14万元借款和已还款5万元的证据反映均系徐小辉个人银行卡，无法排除系徐小辉利用财务总监的职务之便，以众森公司之名，实为个人借款行为。2、原告余以平亲笔书写的“本金已退”“领到借款利息至2011年9月25日壹拾柒万整”的证据证实债务已经清偿。（1）如果是原告余以平当时发现房子已经抵押备案为了杨媚，提出不要房，徐小辉等人已经还清了借款本息后，原告余以平才书写了上列这两张条据。（2）众森公司瑾瑞逸城项目政府工作组二〇一一年七月十一日进入，以后瑾瑞逸城的商品房及全部资产的处置交户都要经过工作组审核、签字确认才能办理。由于原告余以平的借款账务记入“传奇”账套中（“传奇”账套系众森公司高管内部账），根本无法提供给政府工作组审核签字确认。（3）原告余以平向法庭出示的两份《瑾瑞逸城订购协议书》和两张收据（系内部传递的票据），不足以证实原、被告双方的房屋买卖关系成立。首先，收据中反映的金额不真实，系民间借贷及高额利息组成，其中高额利息部分有违反法律规定的合法收益部分，系无效，不应当受到法律保护;其次，原告余以平出示的借款证据不足以证明系众森公司的借款，不应当由众森公司偿还;第三，该订购协议签订后至今九年多时，而且其代理人当庭多次陈述2019年初原告才知道权利受到侵害，明显违背常理。作为一个正常人自己2011年9月15日购买了一套房子、一个地下停车位，长达八年都没有要求交房或者去看一下？（4）诉讼已失效：原告余以平如果借款抵房真实，就不应该书写借款本金已退、利息已收取的凭据;应写借款本息已全部转为抵购房款的字据。并且两份订购协议签订当时未领取交房通知、钥匙就知道自己的权利没有实现、受到侵害，当时法律规定诉讼失效期为二年，至迟拖到2013年9月15日前自己仍未收到订购的房子和车位，正常人可能不向众森公司主张权利吗？原告代理人陈述原告2019年初才知道自己权利受到侵害理难服人，没有说服力。并且被告代理人第一次庭审中提出请求法庭通知原告本人到庭接受询问案件事实，为何原告本人不愿到庭接受询问陈述案件事实呢？ 三、建议处理意见。1、原告所提交的两份《瑾瑞逸城订购协议书》和两张注明（仅供内部传递、不作发票使用）的收据，且已经证实原告并未交付涉及金额的购房款，也没有法定代表人杜亚清的签字，证据形式内容均存有瑕疵，不能达到原告诉讼主张的证明目的。原告代理人第二次开庭所举出的两份借款证据，虽与被告代理人提供的公安机关追交众森公司高管内部小账记账情况基本吻合，但第一笔借款20万元的时间差33天，原告所出借资金交付给了谁，仍无法证实清楚。第二笔14万元借款及已还款5万元均系徐小辉个人银行卡，只能证明系徐小辉个人与原告之间的借款行为，缺乏足以证明系众森公司的借款的核心证据。加之众森公司目前处于全面审计、公安机关已经对个别高管立案的现状，建议驳回原告的诉讼请求，由原告以原借款关系另立案主张权利。2、建议将案件移送公安机关。 庭审中，原、被告双方当事人质证情况如下： 原告余以平提交以下证据： 1、2011年9月15日原被告签订的两份《瑾瑞逸城订购协议书》，欲证明原、被告就“瑾瑞逸城”2幢1单元21楼4号房屋及83号车位买卖达成了合意，该合同详细约定了订购付款方式、双方责任等；2011年9月15日原告向被告预付购房订购款的两份《收据》，欲证明原、被告签订《瑾瑞逸城订购协议书》后，原告当即按照约定向被告支付了购房订购款465650元，车位订购款104350元； 2、2008年6月1日至2008年12月31日原告在农业银行账户上的交易明细清单，欲证明原告于2008年10月23日转支20万元;原告在建设银行个人账户活期明细信息，欲证明原告于2009年11月25日转支14万元; 3、广元市房管局打印的两份《房屋交易产权管理信息查询单》，欲证明原告对案涉的房屋及车位查询，发现其房屋早于2010年5月8日就登记于他人名下，但被告又将该房屋转卖于原告，致使原告购房目的无法实现，被告具有欺诈行为，严重损害了原告的合法权益。 被告众森公司质证认为： 1、两份订购协议书和两份收据是原件，但是收据上面注明内部使用，不作发票。两份订购协议不是对方所说的商品房买卖合同，从字面上理解只是有这个购房意愿，并不是真正的购房协议。交房的收据就是不作发票，只作内部使用，我认为这个东西真实性不清楚，有这个东西，但是不能达到原告主张的证明目的，只能达到他有购房的意愿，最终是否形成购房合同并不是一个概念。 2、原告账户流水可以看出2009年11月原告给徐小辉账户转了14万元，和我前次举的证是相吻合的，三性认可。 余以平的账户2008年一年的交易，2008年10月23日转了20万，但是没有显示收款方账户。从我举的证据来看被告公司有个20万借款，账目凭证上是11月26日，原告这个是10月23日，时间不吻合，也不知道20万元转到哪里了，不能证明这20万元是转给了众森公司。 3、三性均无异议，这和我们所掌握的信息是一致的。现在签的是杨媚这个名字，是以借款抵押。案外人总共给公司两次借款，两次共计借款1400万，实际现在通过账上能够查到转账流水的是接近900万，公司当时用房子抵押的是57套房子，截至目前偿还了1080多万元。这57套房子到目前只要房子进了这个账户的，遗留问题已经解决了，剩下还有12套左右的房子没有解决，其中包括涉案房屋。 被告众森公司提交以下证据： 1、《立案告知书》、《立案回执》，欲证明众森公司于2018年8月14日对公司的高管罗广林、徐小辉等人涉嫌挪用资金和职务侵占进行立案； 2、众森公司移交司法审计财务资料清单表，欲证明公安机关把被告公司财务资料拿走，要取出来很麻烦，现没有证据证实被告方支付57万元购房款、车库款； 3、2011年7月8日记账凭证、2008年11月26日的收据，2009年11月25的收据、领款单、众森公司与余以平的两项交易流水、2011年6月25日众森公司向余以平出具的欠条、收到余以平40万元的收据、2011年9月15日的领款单，欲证明总共往来账为57万元，我们需从公安机关的流水上查出57万是这么组成的，14万元原告是转到徐小辉个人账户，如果原告认为是真实的，原告要举证证明20万元是转到哪的。这就涉及我刚才举的证据，已经立案公司人员钱的用途。 原告余以平质证认为： 1、立案告知书真实性、合法性无异议，关联性有异议，达不到被告证明目的。徐小辉等人是被告公司工作人员，他们所涉嫌的罪名，挪用的是被告公司的资金，职务侵占的是被告公司的资金。被告收到原告的购房款是否被挪用、是否被侵占，与原告无关，达不到被告证明目的。罪名均是职务犯罪，侵犯了公司的财产，足以说明公司对借贷和以房抵债的债是知情的。 2、真实性予以认可，但是我不认可关联性，也不认可被告的举证目的。因为被告是承认了合同上的章以及财物出纳人员的真实存在，所以我们认为原告方已经尽到自己的举证责任，至于其公司内部的管理及各项问题应该由被告举证证明。 3、被告举证其实是一个对账的问题，涉及到重复计算利息，一直算到2011年9月15日，总金额是57万。被告提到为什么原告打了一个本金已退还，或者打了其他利息已退还。双方已经协商对金额转换为购房款，所以在原来条子上打了本金、利息已退，重新打了加盖众森公司公章的收据。 双方之间金额是可以相互印证的，被告证据三性认可，但是不能达到被告证明目的。被告证明原告领取了资金本金和利息，同一天将借款本金利息结算转为了购房款，所以存在我们举证被告公司购房款的收据。 本院经审理查明，2011年9月15日，甲方（卖方）众森公司与乙方（买方）签订《瑾瑞逸城订购协议书》，协议约定：一、订购物业：广元市滨河南路“瑾瑞逸城”2幢1单元21楼4号，该套房屋性质为住宅。该套房屋的建筑面积和为93.13平方米。二、付款方法：优惠后房屋以建筑面积计单价：¥5000.00元/平方米，总价：¥465650.00元（大写肆拾陆万伍仟陆佰伍拾元）整。1、一次性付款乙方在签署本订购协议当日支付总房款的100%（抵偿借款本息）。三、双方责任甲方在此物业正式开盘后通知乙方，乙方须在接到通知后7天内携本订购协议、定金或已交房款票据、身份证或户口簿到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》等有关文件。同日，双方再次签订一份《瑾瑞逸城订购协议书》，协议约定：一、订购物业：广元市滨河南路“瑾瑞逸城”83号车位，该套房屋性质为车位。该套房屋的初审建筑面积为31.13平方米。二、付款方法：该车位以建筑面积计单价：总价：¥150000.00元（大写壹拾伍万元）整。乙方选择第贰种预付款方式。2、乙方需在签署本订购协议当日支付总价款的69.57%，即人民币104350.00元，余款45650.00元在签订《商品房买卖合同》时一次性付清。三、双方责任甲方在此物业正式开盘后通知乙方，乙方须在接到通知后7天内携本订购协议、定金或已交房款票据、身份证或户口簿到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》等有关文件。上述两份合同加盖有被告合同专用章及杜亚清私章，原告亦有亲笔签名。 2011年9与15日，众森公司向原告余以平出具465650元、104350元收据两张，加盖被告众森公司财务专用章，合计57万元。至原告起诉之日，被告未通知原告签署《商品房买卖合同》等有关文件。 同时查明，根据原告提交的银行交易流水以及被告提交的由公安机关调取的证据，可以证实原告向被告支付的前述购房款是双方借款关系终结后形成的。2008年10月23日原告转款20万元，被告于2008年11月26日出具收据，备注：期限一年，到期一次性还本付息，利息30%每年;2009年11月25日，原告向被告工作人员徐小辉账户转款140000元，2011年7月8日被告记账凭证显示，上述两笔借款以及支付20万元一年期的利息6万元，三笔合计400000，该400000元于2009年11月25日全部转化为向原告余以平的借款本金，被告出具收据，约定利息30%每年。2011年6月25日，被告向原告出具的收据，借原告本金40万元，月利率2.5%;同日，被告向原告出具欠条，应付借款利息190000元，2011年7月14日，原告领取借款利息50000元。2011年9月15日，原告在被告于2011年6月25日的借款收据上注明“本金已还”;同日，原告在被告格式领款单上签字领取至2011年9月25日的利息17万元。 另查明，①2019年1月11日，原告到广元市房地产管理处查询案涉房屋于2010年5月8日网签到案外人杨媚名下。案涉房屋因涉他案在广元市朝天区人民法院正在审理之中，案号（2020）川0802民申1号。②2011年7月11日，广元市房地产管理部门关于《瑾瑞逸城房地产开发项目协调处置工作组名单》;③2018年6月14日，众森公司向广元市公安局昭化区分局经济犯罪侦查大队报称罗广林、徐小辉等人涉嫌挪用资金。2018年8月14日，广元市公安局昭化区分局向众森公司法定代表人杜亚清发送立案告知书，广元市公安局昭化区分局认为徐小辉等人的行为涉嫌职务侵占，现决定立案调查。④徐小辉为众森公司的财务总监，罗广林为众森公司高管。 本院认为，本案的争议焦点在于以下两点：①诉争合同的效力问题？②原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？ ①关于诉争合同的效力问题。第一，诉争《瑾瑞逸城订购协议书》是原、被告双方民间借贷关系结算后而形成的商品房及车位买卖预约合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预付等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案诉争商品房及车位买卖预约合同已明确约定商品房及车位的位置、面积以及价款，故可认定为商品房买卖合同。第二，系争商品房买卖合同是否属双方当事人真实意思表示？被告委托诉讼代理人认为原告出借的款项均转入徐小辉的个人账户，徐小辉是被告公司的财务总监，徐小辉等人的行为已涉嫌职务侵占，现在公安机关立案侦查，不排除原告与他人串通损害被告合法利益的嫌疑，建议本案移送公安机关侦查。但被告迄今未提交原告涉嫌与他人串通损害其利益的相关证据，本案移送公安机关侦查处理理由不充分;同时，系争商品房及车位买卖合同均加盖有被告公司真实的合同印章，故从案涉合同权利外观上看，该合同系双方真实意思的表示。第三，案涉商品房已于2010年5月8日在房管部门备案登记在案外人杨媚名下，且被告与案外人杨媚之间的买卖合同亦处于涉诉中，原告认为被告故意隐瞒案涉房屋已售卖他人的事实，对原告存在欺诈行为，应认定案涉商品房买卖合同无效;被告认为公司与杨媚的商品房买卖关系不是真实的买卖关系，实际是借款抵押，借款关系目前正在法院再审诉讼中，房子还有12套左右，若证实原告的钱用于公司开支，这个问题可以处理。本院认为，案涉房屋仅是行政备案登记于案外人杨媚名下，不发生物权变动效力，案涉商品房买卖合同从意思表示及合同内容上看均不违背法律禁止性规定。 综上，2011年9月15日原、被告之间民间借贷关系终止后，经双方结算借款本息合计57万元，原告将此款作为购房款，与被告签订了《瑾瑞逸城订购协议书》两份，系争合同除结算的购房款中有将利息计入本金超过国家规定的年利率24%构成违法应予调整外，是双方真实意思的表示，无违法内容，应认定为有效合同。被告辩称，该民间借贷未用于公司，原告有与被告公司高管人员串通违法损害被告利益的嫌疑，应当移送公安机关进行调查，但由于被告迄今未向本院提交相关证据，故本院不予采纳该意见。 ②关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。被告认为原告没有证据证明从2011年9月15日起至2019年1月1日之前，向被告主张过权利，丧失法律支持的胜诉权，应当驳回原告的诉讼请求。本院认为，根据原、被告之间所签订的《瑾瑞逸城订购协议书》第三条约定“甲方在此物业正式开盘后通知乙方，乙方须在接到通知后7天内携本协议、定金或已交房款票据、身份证或户口簿到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》等有关文件”，被告继续履行或终止履行案涉合同应尽到通知义务;同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定……”，原告提起的诉讼请求符合诉讼时效的规定，被告请求驳回原告的诉讼请求于法无据。 关于原告给付购房款金额的确认。案涉商品房买卖合同中价款57万元是原、被告通过民间借贷结算后形成的，但该价款57万元中有利息6万元计入本金产生的复利，利息及复利均超过国家法律规定的年利率24%，依法予以扣减。根据被告公司财务账单显示以及原告的陈述，借款20万元从2008年11月26日起至2009年11月25日止按年息30%计利息为60000元，该利息60000元转入本金按年息30%从2009年11月25日起至2011年9月25日止进行了计息，不符合法律规定，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定，以借款本金20万元为基数从2008年11月26日起至2011年9月25日止按年利率24%计息为137733.3元；以借款本金14万元为基数从2009年11月25日起至2011年9月25日止按年利率24%计息为62440元，上述两笔借款本金及利息之和为540173.3元，扣减被告向原告支付的借款利息50000元，故原告向被告给付的购房款应确认为490173.3元。 关于案涉合同是否应当继续履行抑或是否解除的问题。案涉合同的商品房迄今行政网签于案外人杨媚名下，且涉诉于他案之借款担保，致使原告无法实现交易目的，陷于合同僵局，故案涉合同依法应予解除。被告无法交付合同约定的商品房，构成合同根本违约，应当承担本案的违约责任。原告要求按适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，请求人民法院判令被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并由被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但考虑全案综合因素，本院支持被告方承担以原告已付购房款490173.3元为基数，从原告主张之日即2019年5月13日起至实际付清之日止的资金占用利息（从2019年5月13日至2019年10月19日起按银行同期同档利率计算;从2019年10月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），原告诉请中超出部分的本金及利息损失本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条以及第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告余以平与被告广元市众森实业有限公司之间于2011年9月15日双方所签订的两份《瑾瑞逸城订购协议书》，解除生效之日为本判决生效之日； 二、被告广元市众森实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告余以平返还已付购房款490173.3元并承担资金占用损失（以已付购房款490173.3元为基数，从2019年5月13日起至2019年10月19日按国家银行同期同档利率计息;从2019年10月20日至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）; 三、驳回原告余以平的其他诉讼请求。 如被告广元市众森实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9500元，由被告广元市众森实业有限公司负担7704元，由原告余以平负担1796元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  赵 伟 人民陪审员  周海英 人民陪审员  任坤秀 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  郝梦雪