陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终8318号上诉人（原审原告）：徐甜甜，女，1997年9月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：徐海清，男，1956年3月20日出生，汉族，住西安市雁塔区，系徐甜甜之父。上诉人（原审被告）：欧阳璐，女，1984年9月6日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：张欣，北京市伟博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西帮家房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区芙蓉西路以东中海城********。法定代表人：刘海波，该公司经理。上诉人（原审被告）：乔敏，女，1983年7月1日出生，汉族，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：刘海波，男，1978年7月3日出生，汉族，住西安市鄠邑区。被上诉人（原审被告）：鲍金成，男，1982年5月7日出生，汉族，籍住西安市碑林区南二环路西段**。委托诉讼代理人：张晓洁，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海波，男，1978年7月3日出生，汉族，，住西安市鄠邑区原审第三人：交通银行股份有限公司西安西稍门支行，住所地：，住所地：西安市西关正街**v>负责人：梅世军，该支行行长。委托诉讼代理人：解林，女，1977年3月13日出生，汉族，该支行员工，，住西安市莲湖区委托诉讼代理人：张亚妹，女，1978年2月6日出生，汉族，该支行员工，，住西安市新城区原审第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地：北京，住所地：北京市西城区复兴门大街**凯晨世贸中心中座F6法定代表人：杨林，该公司董事长。上诉人徐甜甜、上诉人欧阳璐、上诉人陕西帮家房地产营销策划有限公司（以下简称帮家公司）、上诉人乔敏因与被上诉人鲍金成、刘海波及原审第三人交通银行股份有限公司西安西稍门支行（以下简称交行西稍门支行）、中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称中国经贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初14749号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。徐甜甜上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判欧阳璐连带承担鲍金成对其的全部赔偿责任；2.改判鲍金成、欧阳璐赔偿其多支付的21199.98元损失；3.改判帮家公司、刘海波、乔敏共同连带承担鲍金成、欧阳璐给其造成的所有损害赔偿；4.改判鲍金成、欧阳璐、帮家公司承担自2019年10月23日起至判决生效过户为止的违约金。后徐甜甜当庭明确上诉请求为：维持一审判决第一、二、三、六、七项，改判欧阳璐对一审判决第四项、第五项承担连带责任，并对其代为偿还按揭贷款时额外支出的21199.98元的损失一并在本案中处理。事实和理由：鲍金成在处置夫妻共有房屋时与欧阳璐仍在婚姻存续期间，所得购房款亦转入夫妻共有公司，故欧阳璐应承担连带赔偿责任，额外支出的21199.98元也系因本案合同履行过程所发生，也应由欧阳璐与鲍金成共同承担；帮家公司在本案中有重大过错行为，应当承担连带赔偿责任，该公司在注册时注册资本没有实缴到位，且公司与股东账户混同，现已关门停业，根据公司法相关规定，理应由公司股东刘海波、乔敏承担连带赔偿责任。鲍金成辩称，其同意一审判决，不同意徐甜甜上诉请求。欧阳璐辩称，其不同意徐甜甜上诉请求，涉案房屋的买卖发生在其与鲍金成离婚期间，鲍金成的债务并非夫妻共同债务，鲍金成收取的房款也没有用于夫妻共同生活，其不应当承担赔偿责任；涉案房屋为夫妻共同财产，鲍金成擅自出售房屋的行为无效，其不同意将房屋过户给徐甜甜；鲍金成伪造离婚证等签订合同涉嫌伪造国家机关公文罪及诈骗罪等刑事犯罪，本案应当移交公安机关处理。乔敏、刘海波、帮家公司、交行西稍门支行均辩称，不发表意见。欧阳璐上诉请求：1.撤销一审判决依法改判。2.确认徐甜甜与鲍金成签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》无效，位于西安市曲江新区不动产登记号：陕（2017）西安市不动产权第1007927号房屋不能由鲍金成名下转移登记至徐甜甜名下；3.判令由鲍金成向徐甜甜返还购房款并承担违约责任；4.判令徐甜甜承担一、二审诉讼费用。后欧阳璐当庭明确上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回徐甜甜的全部诉讼请求。事实和理由：涉案房屋交易时，其与鲍金成已经开始离婚诉讼，鲍金成收取的款项没有用于夫妻共同生活支出，不属于夫妻共同债务，鲍金成擅自处分夫妻共同财产严重损害了其合法权益，一审法院认定涉案房款最后转入爱美可电气（上海）有限公司用于清偿该公司的债务与经营，涉案合同的履行中鲍金成与其是受益者与事实不符；其是涉案房屋共有人，没有在合同上签字也没有收到过任何款项，在其得知情况后也从未对涉案房屋的抵押和出售行为进行追认，鲍金成与徐甜甜签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》意在以合法形式掩盖鲍金成占有购房款项的非法目的，合同应为无效；徐甜甜对涉案房屋既没有办理过户登记，也没有实际居住控制，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的构成要件，其诉讼请求应予驳回；鲍金成分两次伪造《离婚证》及《离婚协议》等材料将涉案房屋在中国经贸公司办理了担保以及二次出售给徐甜甜，涉嫌构成伪造国家机关公文罪及诈骗罪，应驳回徐甜甜起诉，将犯罪线索移交公安机关，即便本案不移送，其与鲍金成之间的离婚后财产纠纷案也已立案，本案应当中止审理。徐甜甜辩称，欧阳璐提出的上诉意见与事实不符，其支付房款时，鲍金成、欧阳璐夫妻关系仍然存续，通过欧阳璐在合同履行及诉讼中的一系列行为，可知欧阳璐知晓并认可鲍金成将涉案房屋出售给其的事实，涉案《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》应为有效合同；鲍金成出售房屋的行为已对欧阳璐构成表见代理，其已经付清全部购房款，并合法占有涉案房屋，合同应当继续履行，欧阳璐应与鲍金成、帮家公司对违约金、保全损失、保函费损失承担连带责任。鲍金成、乔敏、刘海波、帮家公司、交行西稍门支行均辩称，其同意一审判决，不同意欧阳璐的上诉请求。帮家公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判由鲍金成支付徐甜甜违约金；2.撤销一审判决第五项；3.撤销一审判决第六项，改判由其公司退还徐甜甜中介费17500元；4.本案受理费、保全费、保函费公告费由鲍金成、徐甜甜分别承担。事实和理由：其公司只是促成涉案房屋买卖交易的居间人，仅负有向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同媒介服务的义务，并没有保证合同履行及承担违约责任义务，即便其公司没有完成居间义务或违反居间义务，也仅仅是退还居间费用，不应承担房屋出售人应当承担的违约责任；涉案合同没有及时履行是因出卖人鲍金成个人原因所致，并非因其公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或故意提供虚假情况所致，故其公司不应承担违约金、保全损失、保函损失；其公司在涉案合同中进行了部分居间事务，徐甜甜应当给其公司支付相应居间费用，不应由其公司返还全部居间费用，其公司认为应返还徐甜甜17500元较妥；其公司不是买卖合同当事人，不应承担案件受理费、保全费、保函费、公告费；涉案违约金应自2018年8月10日计算至2019年6月14日，违约金数额应为50000元。徐甜甜辩称，本案纠纷系因帮家公司违规擅自发布涉案房源信息导致，帮家公司对合同履行迟缓及本案诉讼发生存在明显过错，一审对帮家公司做出的相应判处并无不当。请求驳回帮家公司上诉。鲍金成、欧阳璐表示其不同意帮家公司上诉请求。乔敏、刘海波表示同意帮家公司上诉请求。交行西稍门支行表示，其行不发表意见。乔敏上诉请求：撤销一审判决第六项，改判帮家公司退还徐甜甜中介费17500元。事实和理由：虽然帮家公司在居间过程中存在过失，但帮家公司确履行了部分居间事务，若没有帮家公司居间，徐甜甜也不能取得涉案房屋，故应由帮家公司返还徐甜甜17500元为妥；其只是代表帮家公司收取中介费35000元，之后将该中介费交付了帮家公司，帮家公司也开具了收款凭证，因此其并未占有或私自收取该费用，其不应承担退还责任。徐甜甜辩称，其不同意乔敏上诉请求，帮家公司为乔敏与刘海波的夫妻公司，乔敏收取钱款不符合财务制度，应与帮家公司共同承担责任。请求驳回乔敏上诉。鲍金成、欧阳璐辩称，其不同意乔敏上诉请求。刘海波、帮家公司同意乔敏上诉请求。交行西稍门支行称，其行不发表意见。中国经贸公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。徐甜甜向一审法院起诉请求：1.判决鲍金成与其的房屋买卖合同继续履行；2.判令鲍金成对合同约定房产进行过户；3.判令鲍金成赔偿其损失及违约金50万元；4.判令欧阳璐连带履行和赔偿鲍金成的全部法律责任；5.判令帮家公司双倍返还收取其的房屋买卖中介费70000元，并连带承担鲍金成的违约赔偿责任；6.判令刘海波、乔敏共同承担鲍金成、欧阳璐、帮家房地产营销公司的连带全部赔偿责任；7.判令交行西稍门支行协助其与鲍金成、欧阳璐继续履行合同，即办理鲍金成、欧阳璐按揭贷款的解除涉案房屋的抵押手续；8.确认中国经贸公司与鲍金成的抵押合同及抵押行为无效；9.判令鲍金成与中国经贸公司协助其办理涉案房屋的解除抵押登记手续；10.判令鲍金成、欧阳璐、帮家公司、刘海波、乔敏承担本案的全部诉讼、保全及担保费用。一审法院认定事实：一、关于涉案房屋的基本状况及房屋居间买卖的基本情况。2013年6月15日,鲍金成、欧阳璐在西安市碑林区民政局登记结婚，2013年7月25日，鲍金成通过按揭贷款的方式（贷款75万元，首付33万元）购买了位于西安市曲江新区房屋壹套，《商品房买卖合同》载明的买受人为鲍金成，购房发票、契税、大修基金、不动产权证均登记在鲍金成一人名下，不动产权证上共有情况一栏是空白；2017年10月24日，鲍金成与中国经贸公司就该房屋办理抵押登记，由鲍金成向中国经贸公司借款30万元，办理抵押登记所依据的离婚登记审查表系伪造。2018年5月8日，徐甜甜与鲍金成、帮家公司签订《房屋买卖（居间）合同》，该合同约定，买方徐甜甜，卖方鲍金成，经纪方帮家公司，经纪人乔敏，交易房屋位于西安市曲江新区,不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第10079217号），合同登记号:Y13090793，建筑面积112.22平方米,合同成交价为170万元。合同第九条约定，本合同签订时须支付帮家公司中介费3.5万元，合同备注：鲍金成承诺该房屋产权无抵押，无物业纠纷，未被法院查封，合同签订之日卖方将房屋不动产权证、契税、大修基金票据交中介公司保管,徐甜甜同意于2018年5月10日前支付鲍金成100万元房款，剩余70万元在2018年7月初由其代为清偿鲍金成银行贷款70万元后，鲍金成解除抵押后过户，过户为2018年8月10日左右。上述合同签订当日，徐甜甜与鲍金成签订《房屋买卖居间补充协议》约定，双方严格执行买卖协议，今后房屋不管涨价还是降价，双方均无条件过户，任何一方违约赔偿对方双倍房款，出让房屋必须满足过户条件，鲍金成必须配合徐甜甜完成过户，配合过户前保持通信畅通，不得以其他债务导致该房屋被司法机关查封，由于鲍金成原因不能交易和过户，徐甜甜有权向法院起诉裁决直接处置该房屋。该补充协议居间方乔敏签字。二、关于本案房屋买卖及居间合同的履行事实。徐甜甜与鲍金成、帮家公司签订《房屋买卖（居间）合同》、《房屋买卖居间补充协议》时，鲍金成向帮家公司提交了《商品房买卖合同》、契税发票、大修基金发票、购房发票、不动产权证，发票载明税费、房款缴纳人为鲍金成，产权证上载明的所有权为鲍金成，共有情况一栏为空白，产权登记在鲍金成一人名下，房产证附记注明抵押：交行西稍门支行，贷款金额75万元，抵押期限自2013年08月20至2043年08月20日。另查明，在签订合同当时，帮家公司与鲍金向徐甜甜除了出示上述税费发票及不动产权证外，还向徐甜甜出具了离婚证、离婚协议书（署名机关：宜昌市西陵区民政局婚姻登记处），用于证明该房产属于鲍金成个人房产，根据离婚协议显示，鲍金成与欧阳璐于2018年1月19日在宜昌市西陵区民政局婚姻登记处协议离婚，双方无共同财产、无债务、无子女。基于此，经帮家公司从中居间，徐甜甜与鲍金成签署《房屋买卖（居间）合同》、《房屋买卖居间补充协议》，徐甜甜依照约定支付房价款100万元，关于该房款，鲍金成在庭审中承认该款最终转入爱美可电气（上海）有限公司（股东为鲍金成、欧阳璐，2014年1月设立，法定代表人欧阳璐），用于清偿该公司的债务与经营，对于爱美可电气（上海）有限公司，欧阳璐承认该公司是她和鲍金成婚后成立，其是该公司法定代表人，但并未控制管理公司。本案在审理过程中，因鲍金成与欧阳璐未按期偿还银行按揭月供款项，2018年10月30日，交行西稍门支行向西安市莲湖区人民法院提起民事诉讼，要求鲍金成、欧阳璐偿还银行按揭贷款692067.82元，利息2684.65元，罚息和复利等12.18元，合计694764.65元，交行西稍门支行对案涉房产拍卖、变卖价款所得价款优先受偿。2019年6月14日，徐甜甜按照其与鲍金成所签订的《房屋买卖（居间）合同》、《房屋买卖居间补充协议》约定，将鲍金成、欧阳璐夫妻共有房屋按揭贷款结清，交行西稍门支行对此予以认可，并向法庭出示结清证明，共计结清贷款、利息、违约金等款项为721199.98元。三、关于中国经贸公司与鲍金成抵押借款及抵押登记的事实。根据该院前往西安市不动产登记局调查后查明，2017年10月24日，鲍金成签署《西安市房屋抵押权申请书》，抵押人鲍金成，抵押权人中国经贸公司，担保债务30万元，抵押类别为一般抵押权，根据房地产抵押登记询问笔录显示，鲍金成及中国经贸公司均表示房屋为单独所有，登记抵押的房产不存在争议，抵押人已经全面了解房产状况，亲自实地查看。在鲍金成签署《西安市房屋抵押权申请书》当天，鲍金成与中国经贸公司签署《西安市房地产抵押合同》，该抵押合同为备案合同，合同约定，鲍金成与中国经贸公司签署《贷款合同-房屋抵押合同》，担保主债务数额30万元，履行期限自2017年10月24日至2022年10月24日，抵押物价值165.6万元，该合同附有抵押房地产清单,载明不动产权证号为:陕(2017)西安市不动产权第1007927号，建筑面积111.22平方米，坐落于西安市曲江新区内，房屋性质：住宅，若双方履行该合同有争议可诉讼或者仲裁，签署地点：西安市未央区。中国经贸公司与鲍金成签订借款及抵押合同时，鲍金成向中国经贸公司提交了离婚登记审查处理表，离婚协议书（该离婚登记审查处理表，离婚协议书署名的登记机关为：西安市碑林区婚姻登记处），经审查核实，该离婚登记审查处理表及离婚协议书系伪造，鲍金成在审理中表示该离婚登记审查处理表及离婚协议书系其花了几百元，由中国经贸公司办理。根据上述材料，西安市不动产登记局向中国经贸公司发放不动产登记证明，不动产抵押登记号：陕（2017）西安市不动产证明第1052265号，抵押债权数额30万元,履行期限:2017-10-24至2022-10-24。中国经贸公司经传唤未出庭，但向法庭提交了相关证据材料，根据中国经贸公司向该院提交的证据显示，2017年10月24日，鲍金成与中国经贸公司在西安市未央区签订《抵押合同—房屋抵押》(编号:WMFHXA170701)，该抵押合同与双方在西安市不动产登记局备案的抵押合同属于同笔借款，使用的两个不同版本的抵押合同，编号为WMFHXA170701的抵押借款合同并未在西安市不动产登记局备案。在鲍金成借款后，因鲍金成逾期偿还借款，中国经贸公司依据未备案的借款抵押合同，即《抵押合同-房屋抵押》(编号:WMFHXA170701)向中国广州仲裁委提起仲裁,该仲裁委依据《抵押合同一房屋抵押》(编号:WMFHXA170701)裁决鲍金成偿还借款本金271870.96元以及利息5716.88元,并承担利息,仲裁费，中国经贸公司对案涉房产享有优先受偿权，在审理中鲍金成表示，其对该仲裁不知情也未收到任何仲裁通知。经该院向本院（执行局）调查核实，中国经贸公司依据(2018)穗仲网案字第39191号网络仲裁裁决书，申请本院强制执行，执行金额282647.84元及违约金，同时，轮候查封了案涉房产，但因鲍金成名下无可执行其他财产，案涉房产不具备处置条件，本院（2019）陕01执56号之二执行裁定书终结了（2018）穗仲网案字第39191号网络仲裁裁决书的执行程序。四、关于本案居间方履行居间合同涉及的有关问题。上述二次抵押事实在《房屋买卖（居间）合同》签订时，鲍金成、帮家公司并未如实告知徐甜甜，帮家公司并未核实该二次抵押事实。徐甜甜得知二次抵押事实后，经协商提出的解决方案也未落实（由鲍金成还清二次抵押借款后合同继续履行的方案）。因二次抵押影响房屋买卖合同继续履行，为此，徐甜甜之父向西安市住房保障和房屋管理局有关部门投诉要求查处帮家公司违规代理、挂牌销售案涉房屋违法中介行为。2018年9月14日，西安市住房保障和房屋管理局行政执法人员调查询问帮家公司法定代表人刘海波，刘海波在接受调查询问时向执法人员表示，2018年4月12日，徐甜甜到其门店看到挂牌销售的位于西安市曲江新区房屋，其带徐甜甜查看房屋。经过协商后签订合同，2018年5月9日，其与鲍金成在交通银行西稍门支行查看了银行贷款余额约70万元多，之后徐甜甜支付100万元房款，支付中介费3.5万元。合同约定，2018年7月初，徐甜甜在偿还鲍金成银行按揭约70万时，查出鲍金成曾贷款买房时提交了假的结婚证（实质上为真实的结婚证，也就是鲍金成与欧阳璐在西安市碑林区民政局登记的结婚证，购买涉案房屋时向银行提供），徐甜甜将此情况告知帮家公司，所以2018年7月4日，调取房屋不动产权登记簿。在不动产登记中心外面，鲍金成告知帮家公司还有一个抵押，大概贷款30万元。当天打印登记簿之后发现确实有两个抵押（第一个抵押为购房时的银行按揭抵押，第二个抵押为鲍金成与中国经贸公司贷款抵押）。鲍金成一直告诉帮家只有一个购房按揭抵押75万元，接着双方协商到7月底前鲍金成还清其中的30万元（帮家公司向徐甜甜发微信表示，其与鲍金成沟通协商后由鲍金成偿还二次贷款抵押）必须将房屋交付给徐甜甜，因鲍金成并未偿还二次抵押贷款，随后，徐甜甜提起本案诉讼，并提起诉前申请保全，该院依法查封了本案涉案房屋。2018年11月，西安市住房保障和房屋管理局作出行政处罚决定书，认定帮家公司违法擅自发布房源信息，处以1万元罚款。经庭审核实查明，1、鲍金成在抵押案涉房屋时，持有的离婚登记审查处理表（署名的登记机关为：西安市碑林区婚姻登记处）确系伪造，且持有伪造的西安市碑林区民政局离婚登记审查处理表与中国经贸公司签订借款合同及抵押合同，借款30万元，并办理了案涉房屋的抵押登记，借款时做虚假陈述以及虚假声明。基于伪造的离婚登记审查处理表及虚假陈述，鲍金成与中国经贸公司办理了二次抵押登记；2、徐甜甜与鲍金成签订本案买卖及居间合同时，鲍金成提供了离婚证及离婚协议（署名的登记机关为：宜昌市西陵区民政局）确系伪造，帮家公司从中居间过程中未要求鲍金成与其前往不动产管理机构查阅不动产登记簿，亦未要求鲍金成提供不动产登记簿，对于鲍金成与中国经贸公司办理的二次抵押登记信息未落实。五、鲍金成与欧阳璐的婚姻状况问题。欧阳璐与鲍金成于2013年6月15日在西安市碑林区民政局登记结婚。2017年8月，欧阳璐向西安市碑林区人民法院诉讼离婚，法院判决不准离婚，后欧阳璐再次向西安市碑林区法院诉讼离婚，鲍金成提出管辖异议，西安市碑林区人民法院将案件移送至该院审理。该院在审理鲍金成与欧阳璐离婚案件过程中，查明双方在西安市碑林区民政局登记领取的结婚证，判决鲍金成与欧阳璐离婚，因双方财产涉及纠纷未处理，鲍金成未到庭，法院依法公告送达了传票、判决书；涉案房屋购买于2013年7月25日，欧阳璐第一次起诉离婚时间为2017年8月，涉案房屋交易时双方已经开始离婚诉讼，双方夫妻关系不睦，鲍金成也表示其未征得欧阳璐同意，意欲出卖房屋偿还共同债务，事后再给欧阳璐做工作，表示愿意就涉案房屋交易完成后向欧阳璐赔偿。一审法院认为，根据该院已查明的事实，本案涉案房屋能否继续交易，涉案房屋买卖合同的效力认定，徐甜甜的行为是否为善意，居间行为是否存在违约，银行按揭贷款及二次抵押是否能够解除，均为本案审理的焦点问题，鉴于此，本案中存在以下焦点问题需要逐一明确，依法进行认定。焦点一，徐甜甜与鲍金成、帮家房地产营销公司签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据已查明的事实及法律规定，涉案《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效合同，应予确认，理由如下：第一、涉案房屋登记在鲍金成一人名下，由鲍金成进行处分，且受让人基于此依据合同将100万元房款转入鲍金成与欧阳璐夫妻二人设立开办的公司账户，而徐甜甜又依据合同约定将剩余70多万元归还了鲍金成与欧阳璐的银行按揭贷款，该行为符合法律规定的表见代理；根据交易习惯，夫妻共有房产登记在夫妻一方名下，对于处分登记在一人名下的共有房产也是由登记人来进行，善意相对人有理由相信登记人处分时存在表见代理行为；并且，在涉案合同履行中鲍金成与欧阳璐均是受益者，合同的履行并没有损害欧阳璐的权益，欧阳璐辩称卖房未经其同意合同无效、及房款转入共有公司其未掌控公司为由的辩解理由不能成立。第二、徐甜甜与鲍金成签订合同时约定的交易房款符合市场对价，签订合同后支付购房款100万元，并根据合同约定代偿了涉案房产鲍金成与欧阳璐的银行按揭贷款721199.98元，即徐甜甜完全履行了合同义务。第三、根据鲍金成以及帮家房地产营销公司在交易时提交的房产证、离婚证、离婚协议、《商品房买卖合同》、大修基金票据、契税票据，足以使徐甜甜产生合理信任，确信鲍金成为产权人，基于对专业经纪方的信任，更进一步促使徐甜甜内心确信产权人为鲍金成，最终签订涉案房屋交易合同，支付房款100万元。因此，徐甜甜交易涉案房屋时出于善意；根据法律规定，鼓励交易的同时应当保护善意交易一方，以确保市场交易安全，维护诚信的市场交易。第四、涉案房产虽未办理转移登记，但事实案涉房屋已由徐甜甜控制和管理，继续交易，维持交易安全，具有现实基础，也利于保护善意交易一方合法权益；涉案房屋已由徐甜甜首先保全查封，其后的轮候查封暂不具有查封效力，合同继续履行，不存在法律上的任何障碍；综上所述，涉案《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》认定有效，对合同双方均有约束力，合同应继续履行。焦点二，鲍金成与中国经贸公司抵押登记行为的效力问题及案涉房屋抵押行为如何处理；因中国经贸公司已经交付借款，依据法律有关规定，该借款合同合法有效，且借款合同争议经仲裁裁决，故对于借款合同及借款事实，应以（2018）穗仲网案字第39191号网络仲裁裁决书认定的借款事实为准，该部分事实非本案审查范围；至于鲍金成与中国经贸公司办理案涉房产抵押的效力问题，因与本案涉案房屋交易及交易时签订的房屋买卖合同履行相关联，本案合同履行势必审查该抵押问题；第一、根据该院查明，中国经贸公司与鲍金成签订借款合同时，有义务审查涉案抵押物属于个人财产还是夫妻共同财产，其未尽到审慎的审查义务主要表现在鲍金成提交的离婚登记审查处理表（署名机关：西安市碑林区民政局）系伪造，履行该审查义务至关重要，对此，中国经贸公司存在重大过错，该抵押是在交行西稍门支行之后办理的二次抵押，西安市不动产权登记局已向中国经贸公司出具二次抵押知悉函，明确告知第一次抵押为交行西稍门支行，第一次抵押为夫妻共有房产抵押。第二、中国经贸公司在验证该关键性证据时，履行审查义务流于形式，仅依据抵押人单方陈述、单方声明判断抵押标的物属于个人财产。作为经核准有相关资质的中国对外信托公司，在有能力，且有专业人员办理贷款事宜的情况下，未前往西安市碑林区民政局婚姻登记机构验证离婚登记审查处理表的真伪，未与鲍金成前往不动产抵押登记机关核实按揭贷款抵押的真实情况，且不存在无法查验的障碍，足以说明二次抵押贷款时办理抵押物抵押登记流于形式；退一步讲，其公司及经办人未要求与鲍金成一同前往婚姻登记机构核验，未前往核实按揭抵押真实情况，属于重大过失，应承担由此产生的法律责任；第三、在不否认借款事实的基础上，鲍金成借款时恶意抵押涉案房产，隐瞒虚构重要事实与中国经贸公司不尽审查义务有因果关系，也不排除中国经贸公司经办人员与鲍金成为促成贷款业务彼此明知之嫌；据此足以认定故鲍金成恶意伪造证件二次抵押，抵押行为行为无效，基于无效的抵押行为而办理的抵押登记也因此无效；除此之外，作为中国经贸公司，并未举证证明案涉房产确属鲍金成个人财产；综上所述，鲍金成与中国经贸公司对案涉房产的抵押行为应属无效，该院予以认定；第四、根据第九条规定，······，（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；(六)已为有效公证文书所证明的事实。前款(一)、(三)、(四)（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外；本案在审理中，已经查明抵押登记依据的财产性质界定证据离婚登记审查处理表系伪造，故对于中国经贸公司提交的（2018）穗仲网案字第39191号网络仲裁裁决书中关于涉案房产认定属于个人财产的事实认定错误，该院在审理涉案房产性质时有证据足以推翻该裁决书中认定涉案财产属于个人财产的意见，对此该院认为，基于伪造证据的证据作出的抵押行为违反法律规定属于无效抵押行为，基于无效抵押行为办理的二次抵押登记依法应予注销。至于抵押登记无效后的法律问题与本案分属不同的法律关系，应由中国经贸公司另案主张权利。焦点三：1、帮家公司是否应承担中介费双倍退还及连带承担鲍金成的违约责任；2、欧阳璐是否应当承担鲍金成签署本案居间及房屋买卖合同履行的法律责任；3、刘海波、乔敏作为帮家房地产营销公司的股东，乔敏作为经纪人，在本案中是否应当承担相关法律责任；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于上述法律责任问题，该院认为：第一，帮家房地产营销公司作为专业房产经纪公司，其基于本案交易违法居间行为经行政处罚，违法经纪行为事实清楚，另外，作为居间方，其有义务核查涉案房产是否存在二次抵押的事实，也有能力核查，且不存在障碍，其未核查或者未要求与鲍金成与其一同前往登记机关核查，是导致本案争议以及损失发生的根本原因，故其应承担履行居间义务产生的法律责任，即退还中介费，并对鲍金成履约产生的违约责任予以承担；第二，乔敏作为股东，涉案房屋的经纪人，违反公司财务规定收取中介费，不予开具税务发票，私自收取公司账款，应在收取中介费的范围内与帮家房地产营销公司共同承担返还中介费责任，即由乔敏与帮家公司共同返还徐甜甜中介费3.5万元。第三，刘海波作为公司股东，依据《中华人民共和国公司法》及相关司法解释规定，对帮家公司对外经营期间的债务不承担法律责任；至于鲍金成与徐甜甜、帮家公司签订补充协议中的违约金承担问题，因鲍金成、帮家公司已经构成违约，故应由鲍金成与帮家公司应基于该补充协议承担违约责任。第四，本案交易虽发生在欧阳璐与鲍金成婚姻关系存续期间，但该期间双方夫妻关系不睦，且正在离婚诉讼，双方并未共同生活，鲍金成对外所负债务是否用于共同生活，审理中并未有直接有效证据予以证明，故对徐甜甜要求欧阳璐承担相关民事责任，该院不予支持。除此之外，根据徐甜甜提出的诉讼请求，并结合已查明的事实以及该院对上述事实的认定，该院认为，徐甜甜按照房屋买卖合同代为偿还银行按揭贷款后，交行西稍门支行应配合徐甜甜办理按揭贷款合同抵押登记注销事宜。依据前述认定，中国经贸公司亦应配合徐甜甜办理二次抵押登记注销事宜，即上述两个抵押登记均符合依法注销的情况下，鲍金成与帮家公司、徐甜甜签署的居间及买卖合同应当继续履行，并无任何法律上的障碍，鲍金成应当配合徐甜甜办理产权转移登记。关于违约金及徐甜甜损失承担问题，根据各方签署的补充协议约定违约金的计算标准，该院在综合考量徐甜甜损失，履约情况、鲍金成的过错程度等综合因素后由鲍金成支付徐甜甜相应的违约金，酌定违约金以徐甜甜已付购房款100万元为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于民间借贷未约定利率时按照资金占用费年6%的标准向徐甜甜承担违约金，计算违约金起始目为100万元交付之日，终止日为本案判决书之日，即自2018年5月9日计算至2019年10月22日期间的违约金88500元。因该损失基于买卖及居间合同履行而产生，且与帮家公司不当的居间行为有直接的因果关系，因此，对于该违约金应由鲍金成、帮家公司共同予以承担。关于徐甜甜依据买卖及居间合同约定，代为偿还鲍金成、欧阳璐银行按揭贷款时额外支出的21199.98元，因该款项发生在诉讼中，徐甜甜并未主张，徐甜甜有异议可另案追偿。关于鲍金成的行为是否构成犯罪，则应由受害人向有权机关提出，以有关机关处理意见为准。综上所述，徐甜甜与鲍金成签订房屋买卖合同应当继续履行，由鲍金成应协助徐甜甜履行产权转移登记手续，交行西稍门支行与鲍金成应协助徐甜甜办理按揭贷款抵押登记注销手续，中国经贸公司与鲍金成应协助徐甜甜办理借款合同抵押登记注销手续；徐甜甜要求退还双倍中介费7万元之诉讼请求，根据前述认定，依法由帮家公司与乔敏共同退还徐甜甜已缴纳的中介费35000元；徐甜甜主张的违约金之诉讼请求，根据前述认定，依法由鲍金成、帮家房地产营销公司共同向徐甜甜支付违约金88500元；徐甜甜为了维护其合法权益，已采取诉前保全措施，交纳保全费5000元，保函费4000元，诉讼中，申请诉讼保全支付保函费1500元，应属徐甜甜必然损失，由违约方鲍金成、帮家房地产营销公司予以承担，该院予以支持。至于徐甜甜其他诉讼请求，该院依法不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十五条，第九条、第五十四条第二款之规定，判决:一、第三人交通银行股份有限公司西安西稍门支行、被告鲍金成、欧阳璐应于本判决生效后十日内协助原告徐甜甜注销西安市曲江新区房屋【不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1007927号】按揭贷款抵押登记。二、第三人中国对外经济贸易信托有限公司与被告鲍金成在西安市不动产登记局办理的抵押登记无效，并于本判决生效后十日内由第三人中国对外经济贸易信托有限公司与被告鲍金成协助原告徐甜甜注销西安市曲江新区房屋【不动产权证号:陕(2017)西安市不动产权第1007927号，抵押登记号：陕（2017）西安市不动产证明第1052265号】贷款抵押登记。三、本判决第一项、第二项义务履行完毕后，原告徐甜甜与被告鲍金成签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》继续履行，同时，被告鲍金成应协助原告徐甜甜将位于西安市曲江新区【不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1007927号，建筑面积：111.22平方米】房屋由被告鲍金成名下转移登记至原告徐甜甜名下。四、被告鲍金成、陕西帮家房地产营销策划有限公司应于本判决生效后十日内支付原告徐甜甜违约金88500元。五、被告鲍金成、陕西帮家房地产营销策划有限公司应于本判决生效后十日内支付原告徐甜甜保全损失5000元、保函费损失4000元，合计9500元。六、被告陕西帮家房地产营销策划有限公司、乔敏应于本判决生效后十日内共同退还原告徐甜甜中介费35000元。七、驳回原告徐甜甜其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9500元，保全费3020元，保函费1500元，公告费260元，由鲍金成、帮家公司承担。因徐甜甜已预交，故鲍金成、帮家公司应在履行上述判决金钱义务的同时将其承拒的上述费用直接给付徐甜甜。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案房屋登记在鲍金成名下，鲍金成与徐甜甜签订涉案《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》时，鲍金成与欧阳璐之间的夫妻关系仍然存续，徐甜甜在签订上述合同后已如约支付购房款100万元，并根据合同约定代偿了涉案房产鲍金成与欧阳璐的银行按揭贷款721199.98元，一审法院综合以上情况，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之相关规定，认定涉案《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》合法有效，并无不当。欧阳璐虽上诉认为涉案合同应为无效合同，但根据其举证证据并不能否定鲍金成对其构成表见代理、徐甜甜系善意第三人等事实，本院对其基于涉案合同无效而提出的上诉意见不予采纳。对于欧阳璐上诉认为鲍金成侵犯其共同财产权以及鲍金成涉嫌刑事犯罪问题，欧阳璐可另行主张，本案不予涉及。关于徐甜甜上诉要求欧阳璐与鲍金成共同承担违约责任和赔偿损失问题。涉案交易虽发生在欧阳璐与鲍金成夫妻关系存续期间，但欧阳璐确未在涉案合同上签字，徐甜甜没有直接证据能够证明鲍金成对外所负债务用于夫妻共同生活，其所主张的银行按揭贷款时额外支出的费用发生在诉讼期间，其并未在本案诉讼中一并主张，一审法院基于本案查明事实和当事人举证证据等情况，对违约金及赔偿损失问题做出的相应处理，亦无不妥。本院对徐甜甜提出的上诉意见亦不予采纳。至于帮家公司与乔敏提出的上诉问题。一审法院已就帮家公司及乔敏在涉案交易中的违规行为及各自过错等情况进行了分析阐述，帮家公司及乔敏应当对涉案交易的迟滞履行及本案纠纷的发生承担相应责任。帮家公司及乔敏提出的上诉意见，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，徐甜甜，欧阳璐，帮家公司、乔敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25442元，由徐甜甜负担2494元，欧阳璐负担20100元，陕西帮家房地产营销策划有限公司负担2610元，乔敏负担238元。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年八月十二日书记员 周 伟