北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民再41号原告：舒月新，女，1982年10月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：庞吉辰，北京市拓夫律师事务所律师。被告：刘景雷，男，1980年9月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：孙建华，男，1960年3月7日出生，汉族，退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张生贵，北京安朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明伟，北京市紫锋律师事务所律师。原告舒月新与被告刘景雷、孙建华物权保护纠纷一案，本院于2018年1月19日作出（2017）京0105民初57633号民事判决，孙建华不服判决、提出上诉，北京市第三中级人民法院于2018年5月9日作出（2018）京03民终5615号民事判决，已经发生法律效力。后孙建华不服该终审判决，向北京市高级人民法院提出再审申请。北京市高级人民法院于2018年12月24日作出（2018）京民申3614号民事裁定，指令北京市第三中级人民法院再审本案。北京市第三中级人民法院于2019年6月21日作出（2019）京03民再44号民事裁定，撤销北京市第三中级人民法院（2018）京03民终5615号民事判决及本院（2017）京0105民初57633号民事判决、本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。舒月新及其委托诉讼代理人庞吉辰，刘景雷，孙建华的委托诉讼代理人张生贵、王明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒月新向本院提出诉讼请求：一、确认刘景雷与孙建华于2016年4月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号M16031374）及装修补充协议无效；二、判令孙建华向舒月新、刘景雷返还位于北京市朝阳区吕营嘉园X号楼X单元X的房屋，并配合舒月新、刘景雷办理房屋产权过户手续。事实和理由：舒月新与刘景雷原系夫妻关系，二人曾于2013年4月11日协议离婚，当时双方对婚后共同财产进行了分配，其中位于北京市朝阳区吕营嘉园X号楼X单元X的房屋（以下简称涉案房屋）双方约定离婚后各分一半。2013年11月，舒月新与刘景雷复婚。2017年5月，刘景雷告知舒月新，涉案房屋已经被出售。经舒月新了解，该房屋是在2016年4月27日由刘景雷以明显低于市场价格出售给孙建华的。舒月新认为，刘景雷与孙建华恶意串通，擅自办理了涉案房屋的过户手续，侵害了舒月新对该房屋的合法权益，故诉至法院。刘景雷辩称：同意舒月新的诉讼请求。舒月新所述事实属实。刘景雷在出售涉案房屋时并未告知舒月新，本应由舒月新本人签字的出售同意书是刘景雷代签的。由于刘景雷急需用钱，又不想让家人知道卖房之事，所以要求买房人一次性付清全部购房款，故涉案房屋的出售价格略低于市场价格。孙建华辩称：不同意舒月新的诉讼请求。原审判决已确认合同有效，舒月新在法定期限内未提出上诉或再审，故其要求确认合同无效的请求不应予以支持。根据《物权法》第106条，舒月新不是涉案房屋的所有权人，其起诉的主体不适格。舒月新不能证明孙建华非善意第三人。孙建华在中介的陪同下实际看房，查看了房屋的所有权证，刘景雷还提交了舒月新签字的同意购房申明书，房屋价格系市场价格，已办理了网签和过户登记手续，孙建华家人的户口也迁入涉案房屋。以上事实说明孙建华在购房时尽到了合理的注意义务，没有过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：舒月新与刘景雷原系夫妻关系，二人于2003年5月29日登记结婚，于2013年4月11日协议离婚，于2013年11月11日复婚，于2018年7月16日离婚。舒月新及刘景雷称，涉案房屋系刘景雷的回迁房，刘景雷于2002年左右购买该房屋，房屋所有权于2006年登记在刘景雷名下。舒月新、刘景雷于2013年4月11日离婚时签订《离婚协议书》，约定双方离婚后涉案房屋各分一半，但没有办理所有权变更登记，房屋所有权仍登记在刘景雷一人名下。2016年4月27日，刘景雷与孙建华签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号为M16031374），约定：刘景雷将涉案房屋出售给孙建华；房屋已设立抵押，抵押金额为20万元，刘景雷应于2016年5月27日前办理抵押注销手续；房屋成交总价为230万元；孙建华应于合同签订当日支付定金6万元；孙建华采取全款方式支付该房屋成交总价款，应分三次向刘景雷支付除定金外的所有成交总价款，第一次于查档当日支付15万元，第二次于交税当日支付204万元，第三次于房屋交付当日支付5万元；刘景雷应当在过户后1日内将房屋交付给孙建华；本次交易应缴纳的所有税、费全部由孙建华承担。同日，刘景雷与孙建华签订《装修款补充协议》，约定：刘景雷出售给孙建华标的房屋交易总价款为230万元，包含标的房屋配套设施折价款55万元，因此，孙建华出售该房屋合同的价格为175万元。审理中，舒月新、刘景雷称刘景雷系在未经舒月新同意的情况下向孙建华出售涉案房屋，且孙建华明知涉案房屋属于舒月新所有，还承诺帮助刘景雷隐瞒出售房屋的事实，故孙建华并非善意买受人。孙建华否认上述情况，称刘景雷在出售房屋时告知房屋系刘景雷的婚前个人财产，产权证上登记的产权人也是刘景雷，刘景雷虽有配偶，但配偶不是共有权人而是知情人，刘景雷出具了配偶的同意出售声明书，孙建华没有与刘景雷恶意串通的情形，故孙建华系善意买受人。孙建华提交了带有“舒月新”签字的同意出售声明书，刘景雷称该声明书中“舒月新”的签字系其伪造。就刘景雷与孙建华恶意串通问题，舒月新提交了2017年5月22日刘景雷与孙建华的电话录音和2017年5月24日刘景雷与孙志伟的电话录音。录音中有如下对话内容：“刘景雷：咱们买房时候不是说好了您替我瞒一年吗。孙建华：哦，哦。”“刘景雷：我之前跟中介签的是两年的合同，我这边蒙我媳妇，说是今年到期吗？孙建华：哦。”“刘景雷：反正买房的那会儿，咱聊的时候，您也应我最起码帮我瞒那么一两年。孙建华：哦，哦。”“刘景雷：再蒙她一年。孙建华：嗯。”孙建华对于上述录音的真实性、合法性、关联性均不认可，认为这是刘景雷在交易发生后进行的诱导性谈话，孙建华的回应只是感叹词，没有完全认可刘景雷的意见，孙建华长期服用精神类药物，精神状态不太好。另外，舒月新还提交了2017年5月22日刘景雷与孙建华之子孙某某的微信聊天记录。聊天内容为：刘景雷：“刚我给叔打电话了，到期之前我可能带我媳妇过去看一眼。因为我还瞒着她呢。买房时咱们在中介公司聊的也是替我瞒着一年对吧。过了你这租期我就没有要求了。只是希望你要是装修啥的尽量低调，但那就是你的个人意愿了。”孙某某：“嗯，需要我们怎么配合？”刘景雷：“就是问了问那边租客不知道你们是房东吧。别我一去人家说不是我是房东。”孙某某：“租客不知道谁是房东。”刘景雷：“哦。上次打电话说取暖费的事，我听你有点不乐意。咱们得互相理解，我要不是有困难也不会瞒着家里卖房。你们要不是为了省那几十万房钱也不会明知道我瞒着家里卖房还担这个风险买我的房对吧。”孙某某：“取暖费那个事情，我们不可能不给你，今年的取暖费我们自己去交，然后会把去年的补给你。”刘景雷：“知道的，我的意思就是咱们既然走到这步了，都互相理解就行了。”孙建华对微信记录的真实性、合法性、关联性不予认可，但称刘景雷与孙建华之子孙志伟确实有过这个聊天，但孙志伟不是本案的利害关系人，对买房一事不清楚，刘景雷有设陷阱诱导的意思，是为打官司特意准备的。审理中，舒月新提交链家二手房成交信息打印件，证明同时期该类房屋的成交价格为270万元。孙建华对此不予认可，认为舒月新提交的成交价格是2016年6月的价格。孙建华提交了北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）系统内涉案房屋出售信息，证明刘景雷在我爱我家公司出卖涉案房屋时，分别于2016年3月6日报价250万元、3月9日报价270万元、4月5日报价230万元。提交同户型对比图，证明同户型房屋的成交价也是230万元。合同签订后，孙建华按照合同约定向刘景雷支付了全部购房款。2016年7月8日，涉案房屋过户到孙建华名下。对于房屋的使用情况，舒月新、刘景雷称二人婚后居住在涉案房屋中直至2015年，后搬至其他房屋，涉案房屋对外出租，按年收取租金。刘景雷、孙建华均称，孙建华于2016年7月8日办理交付房屋手续，交房时房内没有承租人，后孙建华将房屋对外出租。孙建华称由于舒月新起诉，孙建华于2017年8月搬入涉案房屋中居住至今。上述事实，有当事人陈述、《离婚协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《房屋所有权证》、电话记录、微信聊天记录等证据在案为证。本院认为：刘景雷系涉案房屋所有权证上登记的所有权人，其与舒月新达成协议并约定房屋与舒月新共有，但未进行所有权变更登记，由于所有权登记具有公示公信力，故对于信赖所有权登记的善意买受人，该约定不发生法律效力。只有买受人明知或应知上述约定仍与刘景雷签订买卖合同并取得房屋所有权，导致舒月新权益受损时，舒月新才有要求排除该损害的权利。故孙建华签订买卖合同并取得房屋所有权是否满足主观善意的构成要件，是本案最重要的争议焦点。孙建华是否具有善意，应从其对舒月新的权益受损是否具有故意或重大过失两方面予以分析。首先，孙建华没有明知房屋存在共有权人但仍签订合同、取得房屋所有权的故意。本案中，舒月新未提交直接证据证明刘景雷对已约定房屋与舒月新共有一事向孙建华进行了告知，但提交了电话录音、微信聊天记录，欲证明孙建华知晓刘景雷向舒月新隐瞒出售房屋一事，并欲进一步证明孙建华与刘景雷有恶意串通、损害舒月新利益的行为。对于电话录音、微信聊天记录，本院认为，电话录音、微信聊天记录中有刘景雷提出“蒙我媳妇”、“替我瞒一年”等词句，可以证明孙建华对刘景雷“蒙”和“瞒”的行为没有提出异议。但是，电话录音、微信记录大部分为刘景雷的陈述，孙建华当时的内心意思，无法证实，故对于“蒙”和“瞒”的原因及目的，上述证据并没有直接证明。亦即孙建华对刘景雷“蒙”和“瞒”不持异议的行为，不能直接推导出其对“舒月新为房屋共有权人”这一事项的明知。由此，如果孙建华对刘景雷和舒月新对房屋归属有所约定并不知情，则其因信赖所有权登记，主观上认为房屋与舒月新毫无关系，在此基础上即使其明知刘景雷“蒙”和“瞒”舒月新，仍与刘景雷签订买卖合同，并不具有侵夺舒月新房屋的故意，不构成与刘景雷的恶意串通，其仍不失为善意买受人。其次，孙建华没有应知房屋存在共有权人但未尽审查义务的重大过失。在房屋买卖中，买受人确应对房屋权属状况进行必要的审查，但在审查中只要不存在重大过失，即应视为尽到了审查之责。本案中，涉案房屋所有权证记载的权属状况为刘景雷单独所有；孙建华在买房前曾实地看房，确认了刘景雷对房屋享有实际控制权；孙建华通过刘景雷实际受领了涉案房屋；合同约定的房屋价款在合理范围之内。以上事实，均说明孙建华对房屋权属和刘景雷的处分权进行了必要审查，其无法通过审查“应知”房屋还有其他共有权人，故孙建华并无重大过失。基于上述分析，孙建华在签订买卖合同并取得房屋所有权过程中具有主观善意，不明知或应知舒月新的房屋共有权人身份，其现已支付房价款、合法入住涉案房屋并办理完毕所有权转移登记手续，其对房屋享有的所有权应受法律保护。舒月新基于其对房屋享有的共有权主张孙建华和刘景雷所签房屋买卖合同无效并要求返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告舒月新的诉讼请求。案件受理费六千九百元、保全费五千元，由原告舒月新负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 李 戈审判员 杜宗杰审判员 田丽丽二〇二〇年八月十八日书记员 李 想