湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初499号原告（反诉被告）：张雅清，女，汉族，住武汉市硚口区。原告（反诉被告）：于昕冉，男，蒙古族，住武汉市江汉区。两原告共同委托诉讼代理人：项中楠，北京盈科（武汉）律师事务所律师（一般授权）。被告（反诉原告）：康磊，男，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：谢星雄，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师（一般授权）。第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区云霞路**、云霞路**、淮海路**泛海国际中心办公******。法定代表人：杨立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石磊，男，该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：周秋梅，女，该公司员工（特别授权）。原告（反诉被告）张雅清、于昕冉与被告（反诉原告）康磊，第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称武汉链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，被告康磊于答辩期间内提起反诉，本院依法适用普通程序，由审判员王林，人民陪审员张伟、高军组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）张雅清、于昕冉及其委托诉讼代理人项中楠，被告（反诉原告）康磊及其委托诉讼代理人谢星雄，第三人武汉链家公司的委托诉讼代理人石磊、周秋梅到庭参加诉讼。调解期间不计入审限，本案现已审理终结。原告（反诉被告）张雅清、于昕冉向本院提出以下诉讼请求：1、确认原被告签订的《武汉市存量房买卖合同》解除；2、判令被告双倍返还原告定金20万元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年9月18日，原被告在武汉链家公司的居间下签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：原告购买被告位于硚口区××时代××单元××号房屋一套，被告自筹资金赎楼，并最迟于2019年11月30日前办理完房屋抵押登记解除手续。双方约定定金100000元通过理房通支付，原告将定金支付到理房通监管账户后，视为被告收讫，发生定金效力。原告在过户当天将首付款自行支付给被告，余款由原告通过商业贷款支付，如贷款未获批准，原告自筹款项于权属转移登记当日支付。双方另约定被告逾期履行本合同约定义务超15日的，原告有权以书面形式通知解除房屋买卖合同，并有权要求被告双倍返还定金或支付房价20%违约金；原告违约的，被告有权没收定金或要求原告支付房价20%的违约金。守约方有权要求违约方承担本案的诉讼费保全费和居间费（如有）等。2019年9月18日，原被告与第三人签订《居间服务合同》一份，约定居间服务费为60840元，如支付居间费为守约方，则由违约方向守约方赔偿该费用，2019年11月2日，原被告与第三人工作人员签订《居间服务合同》补充协议一份，约定原被告于2019年11月30日前共同前往贷款机构办理贷款面签申请手续。2019年9月19日，原告通过理房通向被告支付定金100000元，支付第三人居间费60840元，2019年11月26日第三人收取原告评估费5844元。2019年11月26日原被告与第三人工作人员共同前往贷款机构办理贷款面签，原告按照金融机构要求开设账户，并将首付款存入该新设账户。2019年11月30日，被告未完成赎楼，抵押登记未解除，经原告多次催促，被告仍未办理，以行动表明不再履行合同义务，2019年12月19日原告通过第三人向被告书面发出《解除合同通知书》，被告表示收到但不认可通知书内容，经查询截止到2019年12月26日下午，被告仍未解除房屋抵押登记。原告认为被告未按照约定履行自行赎楼义务，导致合同根本无法履行，属根本违约行为，故诉至法院。被告（反诉原告）康磊辩称：原告诉请应当驳回，事实理由不符客观事实，本案不是被告逾期解押导致合同无法履行，而是本案原告在申请商贷面签没有通过，经第三方催促还没有履行面签贷款，没有继续履行合同意愿导致，违约方是本案原告，其诉请应当驳回。第三人武汉链家公司未发表答辩意见。被告（反诉原告）康磊向本院提出以下反诉请求：1、判令解除原被告及第三人于2019年9月18日签订的《武汉市存量房买卖合同》、2019年9月18日签订的《房屋按揭、过户服务合同》、2019年11月2日签订的《居间服务合同补充协议》。2、判令被告向原告支付违约金576000元（按房屋转让价338万元的20%为676000-已付定金100000=576000元）。3、本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2019年9月原被告通过第三人居间平台达成了交易原告位于武汉市硚口区××时代××单元××号房屋一套（证号：鄂20**武汉市硚口不动产权第**）的意向，三方于2019年9月18日签订了《武汉市存量房买卖合同》一份，合同对房屋基本情况、价格（338万），付款方式（定金10万、首付92万、贷款234万、物业交割及户口迁出保证金2万）、权属转移、房屋交付及违约责任等均作出了明确约定。按三方合同《武汉市存量房买卖合同》的条款设计及约定，原告在签订《武汉市存量房买卖合同》后7个工作日申请办理不动产权证（简称权证）。原告在此期间即申请办理并于2019年10月11日收到不动产登记机关下发的权证，随后双方依约应当于原告取得权证后20个工作日内（11月8日前）共同到贷款机构办理被告贷款面签手续。在原告取得权证后，被告却反悔不愿购买，反而要求原告将房产出让给他人并将定金退还（有2019年10月13日、18日等微信记录），因原告不同意且在第三人一再催促下，被告勉强同一于2019年11月26日前往江岸邮政银行申请贷款面签，面签时因被告携带户口本资料和银行流水资料不符合银行要求，同时拒不同意添加共还人导致银行面签未通过。被告在2019年11月26日自己申请贷款面签未通过情况下无意寻求其他放款银行，无继续履约意愿，以上事实可判断被告违约悔约行为成立。原告认为合同的签订和履行应以诚信为本，双方均有义务信守合同约定并按交易习惯履约，买方通过贷款审批后，卖方再解除抵押系二手房交易惯例，也是本案合同条款设计约定，原告自始至终坚持交易，而被告在面对银行面签未通过的情况根本无继续履约，被告行为显然属于恶意违约在先，现被告抢先提起诉讼，并不能掩盖其违约在先的事实，愿判如所请。原告（反诉被告）张雅清、于昕冉共同辩称：我们认为本案反诉原告陈述与客观事实不符，对方属于违约方，诉讼请求应当驳回，同意解除双方的房屋买卖合同，对于违约责任承担有不同意见，对方违约。我们都是按照合同操作，我们的居间合同补充协议是面签时间延长到11月30日，在合同期限内签订，我们是在11月26日去面签，是在合同时间内。第三人武汉链家公司辩称：针对反诉状事实我们认可，但是违约责任请法院认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：2019年9月18日，买受人张雅清、于昕冉与出卖人康磊在第三人武汉链家公司居间下，签订《武汉市存量房买卖合同》一份，合同第一条约定：出卖人所售房屋坐落为武汉市硚口区××号时代·新世界XXX号，权属证明文件所载建筑面积为126.67平方米。第二条第一款约定：该房屋未取得房屋所有权证/不动产权证书，卖方承诺所有办证资料齐全，且出卖人应在取得不动产权证书后当日内将不动产权证书交由居间方保管，并积极配合办理房屋交易相关手续，现买卖双方对于不动产权证书的办理约定如下：1、购房合同编号为硚160198934，权属证明书/不动产权属证明编号为：鄂（2019）武汉市硚口不动产权第0010941号，出卖人应在签订本合同后7个工作日内申请办理不动产权证书，办理不动产权证书的费用由出卖人承担。第四款该房屋的抵押登记情况约定：该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行崇仁支行，抵押登记日期为2017年4月28日，出卖人最迟应于2019年11月30日前办理完毕解除抵押登记手续。买卖双方经协商一致按照以下方式赎楼，提前还款产生的原贷款机构主张的利息和费用，由出卖人自行承担：出卖人自筹资金赎楼。该合同第五条约定房屋成交价格：该房屋按套转让，转让价共计人民币3380000元。该合同第六条约定付款方式为贷款支付：房屋转让价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金。（一）定金：双方约定定金为人民币100000元（不得高于转让价的20%）1、买受人应于签订本合同当日将第一笔定金人民币100000元以理房通支付给出卖人。（二）首付款：1、买受人应在过户当天见不动产收件单时将第一笔首付款人民币920000元以自行支付的方式支付给出卖人。（三）贷款：买受人以贷款方式购买的，贷款方式为商业贷款。1、买受人拟贷款金额为人民币2340000元。买卖双方应于出卖人取得不动产权证书后20个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书。2、买卖双方在办理贷款过程中，应积极配合银行办理贷款相关手续，如买受人因自身原因初次贷款未获得贷款机构批准的，买卖双方同意在买受人贷款未获得批准之日起3个工作日内继续向其他贷款机构申请贷款（继续申请最多不得超过2家贷款机构）。若买受人贷款最后仍未获得批准的，则买受人自行筹齐剩余房价款，在权属转移登记当日见不动产收件单时以自行划转的方式支付给出卖人。该合同第八条权属转移登记约定：出卖人房屋有抵押，买受人贷款支付的，买卖双方同意在买受人贷款审批通过后且出卖人房屋注销抵押登记后7个工作日内；若贷款未审批通过，买方以全款方式购买的，则买卖双方应在知悉贷款未通过之日且出卖人房屋注销抵押登记后20个工作日内办理权属转移登记手续。该合同第十一条违约责任约定：（一）买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋转让价万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出卖人退还买受人已支付的其他款项：1、出卖人提供的该房屋权属证书、原购房合同、车位权属证明等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权或车位所有权、使用权；2、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；3、拒绝将该房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的；4、将该房屋出售给第三方的；5、其他根本违约情形；（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付房屋转让价20%的违约金：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、其他根本违约的情形。（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师费即交通费等相关费用，并赔偿守约方指出的居间费（如有）。同日，康磊与张雅清、于昕冉与第三人武汉链家公司分别签订《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》，合同约定因买卖双方在第三人居间服务下签订了案涉房屋买卖合同，买受人向第三人支付居间服务费60840元，第三人武汉链家公司为张雅清、于昕冉提供向银行申请办理按揭贷款手续的服务等。上述合同签订后，张雅清、于昕冉向康磊支付购房定金100000元。2019年9月30日，康磊取得案涉房屋不动产权证书。上述房产取得不动产权属证书后，第三人告知双方交易下一流程即办理赎楼及贷款面签流程，其中出卖人赎楼方式为通过“交易保”方式。2019年10月16日原告母亲告知第三人员工“房子肯定是不能要了”，要求解除合同。2019年10月18日，原告张雅清在有原被告及第三人的微信群中要求第三人武汉链家公司将案涉房屋链接挂出正常出卖，后续各方就合同是否继续履行进行沟通。2019年11月2日，康磊与张雅清、于昕冉在第三人武汉链家公司协调下达成《居间服务合同补充协议》一份，约定关于武汉市硚口区××号时代·新世界XXX号房产的居间服务合同，现就买卖面签时间事宜，三方经协商一致，签订补充协议如下：买卖双方约定在2019年11月30日前共同前往贷款机构办理贷款面签申请手续。此补充协议与《居间服务合同》具有同等效力，如本协议与《居间服务合同》约定不一致的，以本协议为准。2019年11月26日，康磊与张雅清、于昕冉及第三人武汉链家公司工作人员共同前往中国邮政储蓄银行江汉支行办理贷款面签手续，因买受人面签资料不齐全，面签未成功。2019年12月19日，张雅清、于昕冉向康磊及第三人武汉链家公司发出解除合同通知书。同日，康磊与第三人武汉链家公司向张雅清发出履约催促函。康磊于2019年12月23日表示收到解除合同通知书但不认可。另查明，第三人武汉链家公司于庭审结束后已将居间费用退还至张雅清、于昕冉。本院认为，康磊与张雅清、于昕冉及第三人武汉链家公司签订的《武汉市存量房买卖合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》及《居间服务合同补充协议》均系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。庭审中原告张雅清、于昕冉及被告康磊、第三人武汉链家公司均同意解除《武汉市存量房买卖合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》及《居间服务合同补充协议》，本院予以确认。关于违约责任的问题，根据原、被告合同约定：“买卖双方在办理贷款过程中，应积极配合银行办理贷款相关手续，如买受人因自身原因初次贷款未获得贷款机构批准的，买卖双方同意在买受人贷款未获得批准之日起3个工作日内继续向其他贷款机构申请贷款（继续申请最多不得超过2家贷款机构）。若买受人贷款最后仍未获得批准的，则买受人自行筹齐剩余房价款，在权属转移登记当日见不动产收件单时以自行划转的方式支付给出卖人。”本案原、被告双方已明确约定房款支付方式为贷款支付，虽然银行是否批准贷款并不以当事人意志为转移，但当事人可以确定的环节在于备齐贷款申请资料，及时向银行申请贷款，并根据自身条件通过银行的贷款审批。在首次申请银行贷款未通过面签后，张雅清、于昕冉在第三人武汉链家公司提出更换申请贷款银行的情况下，表示拒绝更换贷款银行，但在继续向原贷款银行申请贷款的过程中，张雅清、于昕冉向康磊及第三人武汉链家公司发出解除合同通知书，以其实际行为表明拒不购买案涉房屋，不再履行合同义务，已经构成违约，应当承担违约责任。关于张雅清、于昕冉认为康磊没有办理赎楼超过合同约定时限，因此认为康磊无意履行合同所以没有继续按照银行要求办理的意见，本院认为，原、被告《武汉市存量房买卖合同》中对于买受人办理银行贷款和出卖人办理解除房屋抵押的先后履行顺序并无明确约定，但通过双方的《武汉市存量房买卖合同》及该合同的履行情况可知，张雅清、于昕冉申请贷款的履行期限届满时间先于康磊解除房屋抵押的履行期限届满时间。虽然原、被告《居间服务合同补充协议》仅对张雅清、于昕冉履行申请银行贷款的时限从“于出卖人取得不动产权证书后20个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续”延长至“买卖双方约定在2019年11月30日前共同前往贷款机构办理贷款面签申请手续”，但根据公平原则，一方履行合同义务时限延长的，应当给予对方对应的合同义务履行合理期限。综合案涉房屋买卖合同履行情况上看，在签订《武汉市存量房买卖合同》后原告即表示不愿购买案涉房屋，签订补充协议后贷款资料仍在补充中尚未有贷款通过信息，康磊有理由根据张雅清、于昕冉的支付能力及申请贷款的实际情况来决定何时履行其解除房屋抵押的义务，导致案涉合同无法继续履行的主要责任亦在于张雅清、于昕冉怠于履行合同义务。因此对于其辩解意见本院不予采纳。关于违约金的问题，双方《武汉市存量房买卖合同》中约定：“买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付房屋转让价20%的违约金：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、其他根本违约的情形。”张雅清、于昕冉对该请求不予认可，因违约金以惩罚性为辅，补偿性为主，本院兼顾合同履行情况、当事人过错以及预期利益等综合因素考察，张雅清、于昕冉支付的100000元定金作为违约金，康磊不予返还。关于被告康磊反诉要求两原告支付律师费的请求，因其未提供相应票据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：解除原告（反诉被告）张雅清、于昕冉与被告（反诉原告）康磊及第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订的《武汉市存量房买卖合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》及《居间服务合同补充协议》；原告（反诉被告）张雅清、于昕冉支付的定金人民币100000元作为违约金，被告（反诉原告）康磊不予返还；驳回原告（反诉被告）张雅清、于昕冉其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）康磊其他诉讼请求。案件受理费4300元，反诉费5030元，由原告（反诉被告）张雅清、于昕冉承担6600元，由被告（反诉原告）康磊承担2730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王林人民陪审员  高军人民陪审员  张伟二〇二〇年八月二十七日书 记 员  罗丹