四川省梓潼县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0725执异27号 异议人：梓潼县家合大宅门火锅阳光水岸店，住所地位于梓潼县文昌镇潼江路中段。 负责人：秦纯，该店实际经营人。 委托代理人：贾福贤，四川经义律师事务所律师。 申请执行人：内江市经开区金坤小额贷款有限公司，住所地位于四川省内江市内江经济技术开发区汉晨路****，统一信用代码：9151100032706702A。 法定代表人：邱建朝，董事长。 委托诉讼代理人：刘期元，四川常诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何素兰，女，该公司员工。 被执行人：雷作勋，男，生于1975年11月20日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被执行人：唐静，男，生于1984年4月4日，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被执行人：刘海英，女，生于1983年12月6日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 本院在执行内江市经开区金坤小额贷款有限公司（以下简称“金坤公司”）与雷作勋、唐静、刘海英金融借款合同纠纷一案中，异议人梓潼县家合大宅门火锅阳光水岸店（以下简称“大宅门火锅阳光水岸店”）对本院向其发出限在45日内主动腾退涉案标的不动产的（2019）川0725执484号《梓潼县人民法院公告》（以下简称《公告》）的执行行为违法，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人称：请求依法撤销（2019）川0725执484号《公告》，并依法判决梓潼县家合大宅门火锅阳光水岸店在2018年8月1日起至2028年7月31日时止的承租期限内不得向受让人内江市经开区金坤小额贷款有限公司移交占有被执行的产权证号为梓房权证字第××号的不动产。 异议人陈述的事实及理由：2018年5月，异议人与被执行人雷作勋就案涉产权证号为梓房权证字第××号不动产的租赁事宜达成一致。2018年5月开始异议人实际占有该不动产进行装饰装修。租赁合同的有效期为2018年8月1日起至2028年7月31日。签订合同当日，异议人向被执行人雷作勋支付6年房租费用，截止时间为2024年7月31日。合同签订后，异议人正式营业至今。2020年6月25日，异议人收到梓潼县人民法院（2019）川0725执484号《公告》要求限期45日内腾退案涉标的不动产。异议人认为该执行行为违法，遂提出执行异议。 申请执行人金坤公司答辩称：我公司认为异议人的异议不成立，理由如下：1、异议人称与雷作勋就涉案不动产的租赁事宜达成一致，现真实性无法核实；2、即使异议人辩称其与雷作勋就涉案不动产存在租赁关系的事实是真实的，在后成立的租赁关系不能对抗在先已登记的抵押权，即不能影响我公司实现涉案不动产的抵押权。我公司于2016年7月21日就涉案不动产设定担保物权，而异议人声称2018年5月与雷作勋就涉案不动产租赁事宜达成一致，我公司抵押登记在先，其租赁涉案不动产在后，根据《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押的影响。抵押权设立后的抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，异议人与雷作勋的租赁关系不能对抗我公司抵押权，更不能影响我公司实现抵押权。3、即使异议人辩称其与雷作勋就涉案不动产存在租赁关系的事实是真实的，也是异议人在明知涉案不动产已经抵押给我公司的情况下形成的租赁关系，并提前支付的租金，作为一个理性人其应当知道其中存在的利害关系，风险应由其自行承担。至于异议人不能达到使用租赁物的目的，是其与雷作勋之间的债权债务关系，与我公司无关，不能以此为由阻碍我公司实现涉案不动产的抵押权。综上我公司按照法律程序实现涉案不动产的抵押权，贵院出具的以物抵债裁定书已经明确我公司是涉案不动产的所有权人，所以贵院按照法律规定向案外人发出限期腾退涉案不动产公告的行为并无不当，案外人的异议缺乏法律依据，请贵院驳回其执行异议。 本院查明：申请执行人金坤公司申请雷作勋、唐静、刘海英公证债权文书执行一案，本院于2019年4月25日立案受理，在执行中本院向被执行人雷作勋发出（2019）川0725执484号执行通知书、执行裁定书，裁定对被执行人雷作勋、唐静、刘海英银行存款、其他财产权予以冻结、划拨；其他收入予以扣留、提取；对其动产、不动产予以查封、扣押、拍卖、变卖，以5500000元为限。2019年12月23日向梓潼县不动产登记中心发出（2019）川0725执484号协助执行通知书，对被执行人雷作勋所有的位于梓潼县房屋（不动产权证号：监证0074554）予以查封，查封期限为3年，该被查封房产（以下简称“案涉房产”）系申请执行人债权的抵押物，于2016年7月21日办理了房屋抵押登记手续（梓房他证他权字第××号）。2019年9月9日本院执行人员找到异议人实际经营者秦纯，告知了法院在执行被执行人雷作勋案件中，现已进入评估拍卖被执行人雷作勋用于抵押的上诉案涉房产的程序，并告知了秦纯相关权利和义务。本院于2019年11月22日10时至2019年11月23日10时止、2019年12月28日10时至2019年12月29日10时止、2020年2月21日10时至2019年4月21日10时止，对案涉房产在阿里巴巴司法拍卖变卖网络平台分别进行了第一次、第二次公开拍卖和变卖程序，均因无人竞买案涉房产流拍告终。经本院告知上述结果，申请执行人金坤公司于2020年5月19日书面同意以变卖流拍价1390321元以物抵债接受上述案涉房产。2020年6月10日本院作出（2019）川0725执484号之一执行裁定书，裁定如下：“一、解除对被执行人雷作勋名下位于梓潼县房屋［不动产权证号：梓房权证字第××号］的查封；二、将被执行人雷作勋名下位于梓潼县房屋［不动产权证号：梓房权证字第××号］作价1390321元抵偿于申请执行人内江市经开区金坤小额贷款有限公司，抵偿借款本金1390321元，剩余借款本金3609679元及利息（以5000000元为基数按月息1.875%自2017年1月25日计算至本息结清之日）、公证费1000元未支付；三、被执行人雷作勋名下位于梓潼县房屋［不动产权证号：梓房权证字第××号］的所有权自本裁定书送达申请执行人内江市经开区金坤小额贷款有限公司时转移；四、申请执行人内江市经开区金坤小额贷款有限公司可持本裁定书在登记机构办理产权过户登记手续，并按规定承担相关税费。”该裁定书已于2020年6月23日向申请执行人金坤公司和被执行人雷作勋进行了邮寄送达。剩余借款本息3609679元及利息，因暂无财产可供执行，同日本院作出（2019）川0725执484号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 2020年6月22日，本院向异议人大宅门火锅阳光水岸店发出（2017）川0725执484号《公告》，张贴在异议人经营场所处的《公告》上载明：“本院在执行内江市经开区金坤小额贷款有限公司与雷作勋、唐静、刘海英金融借款合同纠纷一案中，对被执行人雷作勋名下位于梓潼县房屋（不动产权证号：梓房权证字第××号）进行评估拍卖（网络拍卖），经两次网络司法拍卖及变卖后均流拍，内江市经开区金坤小额贷款有限公司同意以变卖流拍价1390321元以物抵债。本院于2020年6月10日裁定将上述房产所有权转移给内江市经开区金坤小额贷款有限公司、限你或实际承租人在本公告发出之日起45日内主动腾退。逾期未腾退，本院将依法采取强制措施。”2020年6月24日，本院又向异议人实际经营者秦纯邮寄送达了该腾退《公告》。 2020年7月3日，异议人以2020年6月25日收到（2019）川0725执484号《公告》要求限期45日内腾退涉案标的不动产该行为违法为由，具状来院书面提出执行异议申请书，本院于2020年7月8日正式受理，异议人随案提交了2018年5月15日，被执行人雷作勋与异议人原登记业主李小刚签订的《门面租赁协议》，用以证明异议人与被执行人雷作勋就案涉产权证号为梓房权证字第××号不动产的租赁事宜达成一致，租赁合同期限为10年，自2018年8月1日起2028年7月31日止；同时证明异议人于签订合同后已一次性支付被执行人雷作勋6年房租费用。另异议人提交了一份《四川思辰装饰有限公司装修工程施工合同》和《经营明细》，用以证明异议人实际经营者秦纯已于2018年5月实际占有案涉房产并进行了装饰装修，后一直由秦纯经营至今。 上述事实有本院（2019）川0725执484号案卷材料及申请人提供的证据材料在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点为2020年6月22日本院作出的（2019）川0725执484号《公告》要求异议人限期45日内主动腾退案涉标的不动产的执行行为是否违法。根据异议人陈述，其请求实际是意在阻止执行行为即“限期搬出房屋”侵害其所谓的租赁权益。因此，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理。本案中，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行应当履行义务部分的财产，雷作勋作为（2019）川内新证字第812号《执行证书》的义务人之一，至今未履行生效法律文书所确定的义务，本院对案涉房产采取查封、拍卖、变卖等措施符合法律规定；另，案涉房产变卖流拍后，申请执行人金坤公司同意以物抵债，以物抵债裁定现已送达申请执行人金坤公司和被执行人，雷作勋案涉房产所有权已发生转移。法院应当于以物抵债执行裁定书送达后十五内，将涉案房产移交承受人，现异议人以其享有10年的租赁权利为由，请求依法撤销《公告》，并不须向受让人金坤公司移交占有案涉不动产的主张，防碍了承受人本案申请执行人金坤公司应享有的合法物权权利，本院依法应当予以强制执行，故本院依法作出（2019）川0725执484号《公告》要求异议人限期45内腾退案涉房产的执行行为于法有据，该执行行为并无不当。至于异议人提交的《门面租赁协议》、《装修工程施工合同》等证据材料，请求依法判决异议人在2018年8月1日起至2028年7月31日时止的承租期限内不须向受让人内江市经开区金坤小额贷款有限公司移交占有被执行的产权证号为梓房权证辽第0074554号的不动产等问题，涉及实体权利的争议，需要进一步审理认定。异议人因此所受损失，可依租赁合同另循法定途径向原出租人主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百四十条、第二百五十条，《最高人民法院》的四百九十二条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院》第六条、第十七条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条之规定，裁定如下： 驳回案外人梓潼县家合大宅门火锅阳光水岸店的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院提交申请复议书及证据，向绵阳市中级人民法院申请复议。 审判长  庞元东 审判员  李晓东 审判员  陈永超 二〇二〇年八月十三日 书记员  雷 梁 附：适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 第二百四十条执行员接到申请执行书或者移交执行书，应当向被执行人发出执行通知，并可以立即采取强制执行措施。 第二百五十条强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。 强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场;被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。 强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。 《最高人民法院》 第四百九十二条被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院》 第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。 案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十条人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。