上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初7081号原告：上海东方海外凯旋房地产有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：PUAHTZESHYANG，董事长。委托诉讼代理人：周晓，上海顺商律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑何顺，上海顺商律师事务所律师。被告：珑味餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：白云志，职务不详。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司与被告珑味餐饮管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司的委托诉讼代理人周晓到庭参加诉讼。被告珑味餐饮管理(上海)有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年12月2日解除；2.被告支付的房屋租赁保证金662,229.75元、公共事业保证金33,852元归原告所有；3.被告支付2019年10月1日至2019年12月2日的租金366,912元，并支付逾期付款违约金，其中，以欠付2019年10月租金177,723元为本金，自2019年10月9日起算，以欠付2019年11月租金177,723元为本金，自2019年11月2日起算，均算至实际付清之日止，按每日0.1%标准计算；4.被告支付2019年10月1日至2019年12月2日的物业管理费58,240元，并支付逾期付款违约金，其中，以欠付2019年10月物业管理费28,210元为本金，自2019年10月9日起算，以欠付2019年11月物业管理费28,210元为本金，自2019年11月2日起算，均算至实际付清之日止，按每日0.1%标准计算；5.被告支付2019年10月的电费2,821.21元、线损费1,291.14元、水费1,370.25元，合计5,482.60元，并支付逾期付款违约金，以5,482.60元为本金，自2019年12月1日起算至实际付清之日止，按每日0.1%标准计算；6.被告支付2019年11月的电费4,647.27元、线损费2,142.76元、水费698.25元，合计7,488.28元，并支付逾期付款违约金，以7,488.28元为本金，自2020年1月1日起算至实际付清之日止，按每日0.1%标准计算；7.被告支付因违约而需补足的租金944,893.95元，并支付逾期付款违约金，以944,893.95元为本金，自2019年12月8日起算至实际付清之日止，按每日0.1%标准计算；8.被告支付因违约而需补足的物业管理费110,019元，并支付逾期付款违约金，以110,019元为本金，自2019年12月8日起算至实际付清之日止，按每日0.1%标准计算；9.被告支付合同违约金1,235,598元；10.被告支付房屋占用费278,432.70元；11.被告支付房屋复原费50,358元。事实和理由：2016年12月23日，原、被告签订租赁合同，约定被告向原告承租位于上海市长宁区长宁路XXX号“长宁来福士广场”(E)01层/02层47号房屋(以下简称涉讼房屋)，对租期、租金及物业管理费标准和支付方式、违约责任等作出约定。2017年11月29日，双方签订补充协议，就履行租赁合同达成补充约定。自2019年10月起，被告开始拖欠租金、物业管理费、水电费等费用。2019年11月29日，原告遂根据合同约定发函要求解除合同，被告支付相应欠款并尽快返还涉讼房屋，同时保留追究被告违约责任的权利。此后，被告未有回函，且未向原告支付欠付费用，亦未将涉讼房屋恢复原状交还原告。被告上述行为构成严重违约，给原告造成极大经济损失。原告遂提起本案诉讼，望判如所请。被告珑味餐饮管理(上海)有限公司未作答辩。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对于不动产权证，《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同补充协议》，解约函及送达记录、迁址通知，提醒函及送达记录，电费、线损费、水费账单及送达记录、付款凭证，2019年9月线损费付款电子回单及发票、关于电费调价事宜通知、《上海市物价局关于降低工商业电价有关事项的通知》、《一般工商业电价降价政策告知单》，租赁保证金、公共事业保证金收付凭证，微信聊天记录，报价函、复原合同、验收单、复原费付款凭证及发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人。2016年12月23日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：由甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为282.10平方米，乙方承诺租赁该房屋作为经营“HungryLung’sKitchen(饿龙厨房)-餐厅及饭店/茶馆”之用途；该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起5年的时间，暂定为2017年4月1日至2022年3月31日，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月的装修期，暂定为2017年1月1日至2017年3月31日；乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费；双方暂定该房屋交付日为2017年1月1日；第一个至第二个租金计收年度的含税月保底租金为171,798.90元,第三个租金计收年度的含税月保底租金为177,723元；该房屋的每月含税物业管理费为28,210元；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方支付房屋租赁保证金662,229.75元；乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金33,852元；乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)，乙方应于本合同签订后7日内向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用(本款各项费用合称“能源费用”)均应由乙方承担；乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米77.18元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出，乙方地址一为涉讼房屋，地址二为上海市黄浦区雁荡路**雁荡大厦14A。原告收到被告支付的房屋租赁保证金662,229.75元、公共事业保证金33,852元。2017年11月29日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将涉讼房屋装修期变更为2017年1月1日至2017年4月27日，租赁期限变更为2017年4月28日至2022年4月27日；在乙方租满租赁期限并遵守租赁合同和本协议各项条款的前提下，自2017年4月28日至2017年5月31日期间，甲方免收该房屋租金，但物业管理费等其他费用乙方仍需按照租赁合同的约定正常支付；在乙方租满租赁期限并遵守租赁合同和本协议各项条款的前提下，自2017年11月1日至2017年11月30日期间，该房屋的租金按照含税月保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取，在此期间，该房屋的含税月保底租金为85,899.45元，该房屋含税月提成租金为，按乙方该年度每个日历月营业额的13%计算的金额，该房屋的含税物业管理费不变；本协议作为《租赁合同》不可分割的一部分，与《租赁合同》具有同等的法律效力，未在本协议中约定的其他条款均保持不变，以《租赁合同》为准。2019年1月23日，被告向原告发出《通知》，通知原告其已搬迁至新的办公地址，为上海市浦东新区3539号东方尚博园区7号楼7101室。2019年3月22日，原告发出《关于电费调价事宜通知》，告知租户根据上海市物价局《关于降低本市一般工商业两部制目录电价的通知》及国网发布的《一般工商业电价降价政策告知单》的通知，原告将在2019年3月起实施新电价，新电价计价核算方式为从原电费单价改为新租户电费单价=每月浮动核定电价+线损服务费，线损服务费为电价调整前供电局电费净价与租户电费单价的差额平均值。2019年11月6日，被告支付了2019年9月的线损费2,110.72元、电费4,995.84、水费1,055.25元，合计8,161.81元。原告向被告送达电费、线损费、水费账单，其中，2019年10月的电费2,821.21元、线损费1,291.14元、水费1,370.25元，合计5,482.60元，应付日为2019年11月30日；2019年11月的电费4,647.27元、线损费2,142.76元、水费698.25元，合计7,488.28元，应付日为2019年12月31日。原告付清上述期间涉讼房屋所在商场产生的电费、水费。被告一直拖欠自2019年10月起的租金、物业管理费、电费、线损费及水费未付。2019年11月29日，原告向被告迁址通知中载明的地址发送《解约函》，告知被告因原告行使解除《租赁合同》之权利的，原告有权索取被减免的所有租金、物业管理费或其他费用，故2017年1月1日至2017年4月27日期间、2017年4月28日至2017年5月31日期间、2017年11月1日至2017年11月30日期间涉讼房屋的租金应按照《租赁合同》第21.1条约定的方式收取，被告于2019年12月7日或之前，一次性支付上述减免期间减免的租金金额及2017年1月1日至2017年4月27日的装修期物业管理费，如逾期支付上述被减免费用的，原告将按照《租赁合同》的约定收取逾期付款违约金，自上述款项应付未付之日的次日起算至欠款实际支付之日止，每逾期一日，应按逾期之款项的0.1%支付违约金，被告于提前终止日按照《租赁合同》的约定将涉讼房屋恢复原状交还，如未按约交还房屋，原告将按照《租赁合同》的约定收回涉讼房屋并要求被告支付逾期期间的房屋占用费。2019年12月2日，被告收到上述解约函。2019年12月10日，被告方人员向原告方人员发送微信，“明天我们会安排人到店里清理里面的易腐物品再拿走一些物品，要麻烦你跟物业说一下，出门单是开给你们还是给物业？”，原告方人员回复，“麻烦提前给到物业部你们的出门单，加盖公章”。2019年12月13日，原告向被告迁址通知中载明的地址发送《提醒函》，告知被告因其已逾期返还涉讼房屋超过7日，且经原告反复沟通，被告仍未能将涉讼房屋恢复原状，故自本函发出之日起原告将根据《租赁合同》第13.2条约定，开启房屋门锁并更换门锁，将可移动物品搬出房屋，将房屋腾空收回，涉讼房屋腾空后，原告将安排复原，复原费用由被告承担。2019年12月16日，被告收到上述提醒函。2019年12月30日，上海市室内装潢工程有限公司向原告出具《报价函》，载明，涉讼房屋拆除复原工程项目包含石膏板吊顶拆除、厨房、吧台地面拆除、墙面瓷砖拆除、加砌块墙砖拆除、餐厅墙面拆除、餐厅地面拆除、楼梯拆除、成品保护等，工程总报价为50,358元。此后，原告与该公司签订《服务合同》，约定原告委托该公司承接涉讼房屋拆除复原工程，原告应支付服务费为50,358元，合同期限暂定2020年3月15日至2020年3月31日。《验收单》载明，涉讼房屋拆除复原工程开工日期为2020年3月2日，完工日期为2020年3月18日，验收日期为2020年3月20日。2020年7月9日，原告支付涉讼房屋复原工程费50,358元。审理中，原告陈述，被告除搬离易腐物品外，仍遗留其他物品在涉讼房屋内；复原单位在发出《报价函》前曾至涉讼房屋现场查看，涉讼房屋复原后，目前仍处在招租状态。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。被告自2019年10月起拖欠租金及物业管理费等费用，逾期超过一个月，构成违约，原告有权行使合同解除权，原告于2019年11月29日向被告迁址通知中载明的新的办公地址发送解约函，被告于2019年12月2日收函，现原告主张租赁合同及补充协议于被告收函日解除，符合约定，合法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张被告支付2019年10月1日至2019年12月2日的租金366,912元、物业管理费58,240元，被告理应依约支付，原告上述主张，本院予以支持。而关于原告主张被告支付逾期支付2019年10月1日至2019年11月30日期间的租金和物业管理费的违约金，首先，被告应于每月第一个工作日或之前预付下个月的租金、物业管理费，原告主张自每期应付日之次日起算滞纳金，即自2019年10月9日、2019年11月2日起算，并按每日0.1%标准计算，符合约定，本院予以采纳；其次，逾期付款违约金系针对迟延支付租金、物业管理费的违约行为，鉴于租赁合同已于2019年12月2日解除，故原告要求算至实际付清之日的意见，本院不予采纳，本院认定应截止2019年12月2日。据此，被告应向原告支付逾期支付2019年10月1日至2019年11月30日期间的租金及物业管理费的违约金合计17,710.24元。关于原告主张被告支付2019年10月电费2,821.21元、线损费1,291.14元、水费1,370.25元，合计5,482.60元以及2019年11月的电费4,647.27元、线损费2,142.76元、水费698.25元，合计7,488.28元，因上述电费、线损费、水费账单被告已签收，但被告至今未付，而原告已付清涉讼房屋所在商场上述期间的电费、水费，其中，根据原告发出的《关于电费调价事宜通知》及相关文件，涉讼房屋所在商场自2019年3月起实施新电价模式，而新电价的计价中新增线损服务费，被告也缴纳了2019年9月的线损费，为此，原告向被告收取线损费，合法有据，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。而关于原告主张被告支付逾期支付上述期间电费、线损费、水费的违约金，如前所述，该笔违约金系针对迟延付款的违约行为，双方租赁关系已于2019年12月2日解除，故原告主张算至实际付清之日，缺乏依据，本院难以采纳，其中，2019年11月的电费、线损费、水费的违约金，因原告主张的起算日已过合同解除日，本院无法支持，2019年10月的电费、线损费、水费的违约金，因账单载明应付日为2019年11月30日，原告主张自次日即2019年12月1日起，按每日0.1%标准计算，本院予以准许，但应截止至2019年12月2日。据此，本院认定被告应向原告支付逾期支付2019年10月期间的电费、线损费、水费的违约金合计10.97元。关于原告主张被告支付因违约而需补足的租金944,893.95元、物业管理费110,019元，对此，本院认为，租赁合同及补充协议约定被告可被减免的租金及物业费，包括装修期2017年1月1日至2017年4月27日期间免收租金670,015.71元及物业费110,019元，2017年4月28日至2017年5月31日期间免收租金188,978.79元，2017年11月1日至2017年11月30日期间减免租金85,899.45元，被告享受上述减免的前提条件为其在租赁期间依约履行合同，现租赁合同及补充协议因被告违约而提前解除，原告要求被告支付上述被减免的租金及物业费，具有一定依据，但是，考虑到合同约定的租赁期限以及被告实际履行情况等因素，本院酌定被告应向原告支付租金419,952.87元、物业管理费48,897.33元。而关于原告主张被告支付逾期支付因违约需补足的租金、物业管理费的违约金，对此，本院认为，其一，原告在解约函中限期被告于2019年12月7日前支付因违约而需补足的租金、物业管理费，如逾期支付则按每日0.1%标准收取违约金，而上述付款期限已过合同解除日，如前所述，原告所主张的此项违约金亦系针对逾期付款的违约行为，其二，关于被告实际需要补足的租金、物业管理费金额仍有待法院认定，据此，原告该项主张依据不足，本院不予支持。关于原告要求没收房屋租赁保证金、公共事业保证金以及被告支付相当于六个月租金、物业管理费之和的违约金，本院认为，原告已按每日0.1%标准主张了逾期付款违约金以及因违约而需补足的租金、物业管理费，而没收保证金以及再行支付违约金均系迟延支付租金及物业管理费所致违约责任的承担，现除原告所述涉讼房屋仍处于招租状态，并无证据证明原告所受损失超过逾期付款违约金、因违约需补足的租金、物业管理费和保证金的总额，若对上述有关违约责任的诉请同时支持，将导致原、被告间利益严重失衡。故对于原告要求没收房屋租赁保证金662,229.75元、公共事业保证金33,852元，本院予以支持；而对于原告要求被告再行支付相当于六个月租金、物业费之和的违约金1,235,598元，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋占用费278,432.70元，具体包括合同解除日之次日2019年12月3日至复原单位出具报价函之日2019年12月30日期间及2020年3月2日至2020年3月20日复原期间的占用费，按月租金177,723元标准计算。对此，本院认为，双方租赁关系已于2019年12月2日解除，合同解除后，被告负有将涉讼房屋恢复原状并腾空返还的义务。被告于2019年12月10日才发送微信，通知原告其要清理易腐物品并拿走一些物品，原告确认被告仅搬离易腐物品，故于2019年12月13日又发送提醒函，告知被告因其逾期仍未返还房屋，原告将自行腾空收回房屋并安排复原，被告于2019年12月16日收到提醒函后，仍未履行复原返还义务，原告遂委托第三方进行拆除复原工程，复原单位至涉讼房屋查看后，于2019年12月30日向原告出具了报价函，此后，复原单位于2020年3月2日进场开工，于2020年3月18日完工，复原工程于2020年3月20日通过原告验收。据此，原告主张占用费的期间及参照月租金177,723元标准计算，符合约定，于法不悖，本院予以采纳，并认定被告应向原告支付占用费278,432.70元。关于原告主张被告支付复原费用50,358元，本院认为，根据报价函、服务合同、验收单、发票、付款明细，可以确认原告就涉讼房屋的拆除复原工程实际支付工程款50,358元，而租赁合同约定恢复原状责任及由此产生的相应费用应属被告义务，故原告该项诉讼请求，符合约定，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海东方海外凯旋房地产有限公司与被告珑味餐饮管理(上海)有限公司就上海市长宁区长宁路XXX号“长宁来福士广场”(E)01层/02层47号房屋签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2019年12月2日解除；二、被告珑味餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付2019年10月1日至2019年12月2日的租金366,912元、物业管理费58,240元，2019年10月1日至2019年11月30日的电费、线损费、水费合计12,970.88元；三、被告珑味餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付逾期支付2019年10月1日至2019年11月30日租金及物业管理费的违约金合计17,710.24元，逾期支付2019年10月1日至2019年10月31日的电费、线损费、水费的违约金合计10.97元；四、被告珑味餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付因违约而需补足的租金419,952.87元、物业管理费48,897.33元；五、被告珑味餐饮管理(上海)有限公司已缴纳的租赁保证金662,229.75元、公共事业保证金33,852元，合计696,081.75元，归原告上海东方海外凯旋房地产有限公司所有；六、被告珑味餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付房屋使用费278,432.70元；七、被告珑味餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付房屋复原费50,358元；八、驳回原告上海东方海外凯旋房地产有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。保全费5,000元，由原告上海东方海外凯旋房地产有限公司负担2,403元，被告珑味餐饮管理(上海)有限公司负担2,597元。案件受理费36,828元，由原告上海东方海外凯旋房地产有限公司负担17,700元，被告珑味餐饮管理(上海)有限公司负担19,128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  严 超人民陪审员  吴理凤二〇二〇年八月三十一日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条…当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。