广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1535号 上诉人（原审被告）：广西明建房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****，统一社会信用代码：914501006801127930。 法定代表人：潘国阳。 委托诉讼代理人：韦俊宝，男，该公司办公室主任。 被上诉人（原审原告）：韦小暖，女，1984年9月15日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 上诉人广西明建房地产开发有限公司（以下简称明建公司）因与被上诉人韦小暖商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 明建公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人关于房屋产权登记逾期违约金29216元的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、出卖人在合同约定是时限范围内完成其责任不应构成违约。本案交房日期为2014年11月1日，取得房屋产权登记的日期2016年8月5日，共计604天，没有超过720天的房屋所有权登记期限。二、被上诉人不能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记是被上诉人迟延提交办证所需材料导致。双方签订的《商品房买卖合同》中约定：如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任。被上诉人提交办理不动产权证的材料的时间是2016年11月26日，应以2016年11月26日的次日作为办理房屋所有权转移登记证的时间起算点。到2019年1月21日被上诉人取得房屋所有权转移登记并没有超过720工作日。 韦小暖辩称，上诉人上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 韦小暖向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金39858.71元+1381元；3.判令被告退还原告购房款3543元，并按年利率4.9%支付相应利息868.03元（4.9%×3543元×5年）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：2013年5月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于河池市住房一套，预测建筑面积108.026㎡，套内建筑面积88.552㎡，单价4093.493元／㎡，按套内建筑面积计价，总价款人民币362486.99元。同时合同第十四条关于“面积差异处理”约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第1种方式处理。1、……（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差异百分比＝（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%”。第二十条关于“房屋登记”约定：……（三）初始登记：出卖人应当在2016年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记。（四）转移登记：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，双方同意按下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任。”合同签订后，原告依约向被告支付购房款362486.99元，被告于2016年5月13日向原告出具《销售不动产统一发票》，载明金额358943元，于2018年9月29日补充出具增值税发票，载明金额3544元。另查明，2014年11月1日，被告向原告交付案涉商品房；2016年11月8日，被告取得案涉商品房整栋楼不动产权初始登记；2019年1月7日，原告取得案涉商品房不动产权证书，载明：房屋建筑面积106.97㎡，专有建筑面积88.55㎡。被告明建公司与包括原告在内的绿缘阁小区的部分业主因逾期交房、逾期办理房产证等问题曾产生纠纷，为缓和双方间的矛盾。2016年4月5日，被告明建公司在小区张贴商住楼住户面积公示，主要内容为：“因住户实际测量的面积与购买合同的面积有误差，特提出二个补偿方案，方案一：初始登记测绘面积大于或小于商品房销售合同面积的，公司按商品房销售单价，以多退少补的形式补偿住户；方案二：初始登记测绘面积小于商品房销售合同面积的，公司提供地下停车场摩托车位一个给原告，使用年限与所购商品房的一致”，附各住户建筑面积差异明细表。同日，被告明建公司的工作人员谭靖雯与原告韦小暖曾签订《绿缘阁商住综合楼（三期）面积误差协议书》一份，约定补偿给韦小暖房屋面积误差补偿款3543元。该协议书甲方落款处仅有谭靖雯的个人签名，未见被告明建公司的签章确认。对于该协议书的来源，韦小暖陈述系明建公司迟迟不履行该协议，故韦小暖从明建公司处取回该协议书原件，而被告明建公司否认该协议书的真实性，并陈述称：1.按双方签订的《商品房买卖合同》的约定，房屋买卖按套内面积计价，而案涉房产约定的套内建筑面积为88.552平方米，实际测绘登记的专有建筑面积为88.55平方米，仅有0.002平方米的误差;2.明建公司之所以与部分业主达成免费租用摩托车车位的协议，系为缓和与业主间的矛盾，避免被业主起诉所采取的协商措施，明建公司未向任何业主支付过面积误差补偿款；3.明建公司与部分业主签订的免费租用车位的协议书均有公司的签章认可，被告明建公司已按《协议书》的约定履行了其免费租用摩托车位的义务，且订立时间在约2016年12月而非2016年4月。即使协议书为谭靖雯个人所签名，但其未获得公司的授权，公司亦未在协议书上签章确认，因此，对该《绿缘阁商住综合楼（三期）面积误差协议书》不予认可。由于被告未在约定时间内为原告办理房屋所有权登记等问题，双方因此产生矛盾，因协商未果，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。再查明，原告曾因被告未在约定时间内交付案涉商品房而诉至该院，该院判令被告支付原告逾期交房违约金。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应遵照合同约定全面履行各自义务。一、关于被告是否应对其逾期办理房屋所有权证承担违约责任的问题。本案被告于2014年11月1日向原告交付案涉商品房，按合同约定被告应于交付商品房之日起720日内（即2016年10月22日之前）为原告办理该房屋所有权登记，原告实际于2019年1月7日取得案涉商品房不动产权证，超过合同约定期限，被告已构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称其逾期办理房产证的原因系原告迟延提交办证材料所致，该院认为按交易习惯及办证流程，商品房的办证手续一般统一由开发商办理，买受人仅应开发商的通知提交办证材料，提交时间实际由开发商左右，故对被告该答辩主张，该院不予采信。被告在庭审中称系因原告对案涉商品房进行违规改造，致使不能如期办理房产证，因未提交证据证实，该院亦不予采信。关于违约金的计算日期，合同对此约定从原告应当取得房屋所有权登记期限届满之次日起计算至实际取得房屋所有权登记之日止，即从2016年10月23日起计算至2019年1月7日止，共逾期806天。关于违约金的计算标准。案涉合同第二十条约定逾期办理房产证的违约金按原告全部已付款以日万分之一计算，该项约定未超出法律允许范围，该院予以采纳。原告主张约定的违约金过低，应以日租金损失计算违约金，该院认为案涉房屋是否进行权属登记，并不影响原告对该房屋的居住使用，被告逾期办证行为未对原告造成实际损失，原告该主张该院不予支持。综上，对于原告诉请被告支付的逾期办证违约金，该院核算支持为362486.99元×0.01%×806天=29216元。原告诉请超出该金额的部分，该院不予支持。二、关于被告是否应退还原告主张的多收购房款并支付利息的问题。原告主张案涉房屋登记建筑面积少于合同约定的房屋建筑面积，被告应退还该差异面积购房款，被告认为房屋总价款是以套内建筑面积计算，而产权证上载明的套内建筑面积与合同约定面积一致，不存在多收购房款。该院认为合同约定案涉房屋总价款按套内建筑面积88.552㎡计算，该房屋登记套内建筑面积为88.55㎡，与合同约定套内建筑面积少0.002㎡，按合同约定的销售单价4093.493元每平方米，该误差金额不足10元，可忽略不计。故对原告关于被告退还多收购房款并支付相应利息的主张，该院不予支持，对被告关于该主张的答辩意见，该院予以采纳。对原告主张被告出具的不动产销售发票上载明金额少于其实际支付价款，应退还不足部分的价款问题，该院认为本案诉讼前被告已补开了相应额度的增值税发票，且即使被告未足额出具发票，也不能将未开发票的金额认定为被告多收的购房款；对于《绿缘阁商住综合楼（三期）面积误差协议书》，该协议书并无被告明建公司的签章确认，被告否认该协议书，且谭靖雯并非明建公司的法定代表人，原告亦无证据证明谭靖雯已得到被告明建公司的授权以签订该协议书，故对原告关于由被告退还面积误差差价的相关主张，因依据不足，该院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告广西明建房地产开发有限公司支付给原告韦小暖逾期办理房屋所有权证违约金29216元；二、驳回原告韦小暖的其他诉讼请求。案件受理费906元（原告已预交），由原告韦小暖负担362元，由被告广西明建房地产开发有限公司负担544元。 二审中，上诉人提交证据如下：1.2016年11月26日收据一份，拟用于证明韦寿亮提交资料日期是2016年11月26日；2.房地产权属资料收件收据（初始登记）一份，拟用于证明上诉人2016年8月5日已办完初始登记。被上诉人未提交证据。经组织质证，被上诉人对上诉人提交的证据的真实性、合法性没有异议，但认为提交办证资料的时间是由上诉人通知的，在2016年11月26日之前，上诉人并没有通知过被上诉人交办证材料，而办理初始登记及办理房屋所有权证是上诉人的义务，与被上诉人无关，不能证明是被上诉人原因导致逾期办证。本院认为，上诉人提交的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人是否构成逾期办证及是否应向被上诉人支付违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十条第（三）项约定，出卖人应在商品房交付之日起720日内办理房屋所有权转移登记。本案上诉人于2014年11月1日向被上诉人交付讼争房屋，按合同约定上诉人应在交付商品房之日起720日内，即2016年10月22日之前办理该房屋的所有权登记，但从本案证据来看，被上诉人实际于2019年1月7日才取得案涉房屋的不动产权证，晚于合同约定的截止日期两年多时间，上诉人已构成违约。上诉人上诉称逾期办证系因被上诉人拒绝提交办证材料导致，上诉人有义务对该主张进行举证，但上诉人未能提供相应证据佐证，对该主张本院不予支持。一审认定上诉人构成违约并依据合同约定判决上诉人向被上诉人支付相应的违约金并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费906元，由广西明建房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃志凌 审 判 员 吴亚玲 审 判 员 黄美秀 二〇二〇年八月十日 法官助理 贲玉瑕 书 记 员 刘清华 附：本案判决所适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。