北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初639号原告：北京博澳华荣北方科贸有限公司，住所地北京市海淀区四季青路****512。法定代表人：张忠伟，董事长。委托诉讼代理人：周哲，北京市法大律师事务所律师。被告：北京韦里顺景农业科技发展有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街******。法定代表人：汤立强。原告北京博澳华荣北方科贸有限公司（以下简称博澳华荣公司）与被告北京韦里顺景农业科技发展有限公司（以下简称顺景农业公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博澳华荣公司的委托诉讼代理人周哲到庭参加了诉讼。被告顺景农业公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博澳华荣公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告所付使用款10.9万元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告2010年8月6日与被告签订《土地合同【002号合同】》，被告将位于北京市怀柔区北房镇韦里村农业设施项目韦里农庄D06号地块使用权及地上物所有权转让给原告使用，价款为16万元，并注明2010年8月6日为交款期限，2010年12月31日为土地及地上物交付期限。合同签订后，原告履行了合同义务，被告于2011年1月11日向原告出具了《土地使用权证书》，该证书载明原告上述土地及地上物使用期限为2011年至2032年10月25日，共计22年。2017年8月24日北京市怀柔区北房镇人民政府（以下简称北房镇政府）以被告“未取得建设工程规划许可证”为由对上述原告使用的地块进行了拆除，导致原告无法在此使用。据此，原告依据与被告所签土地合同之相关规定请求判令其退还已交的未履行使用年限的租赁款10.9万元，故提起诉讼。顺景农业公司未出庭应诉，亦未向本院提出答辩意见。本院认定事实如下：2010年8月6日，顺景农业公司（甲方）与博澳华荣公司（乙方）签订编号为002的《土地合同》，约定顺景农业公司将位于北京市怀柔区北房镇韦里村农业设施项目韦里农庄D06号地块使用权及地上物所有权转让给博澳华荣公司使用。主要内容为：上述土地房屋建筑面积为15平方米，大棚使用面积为404平方米，土地使用面积为781平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积），另附手写内容“另有通道9平方米”。土地使用年限，详见土地使用证书。双方同意上述土地及地上物金额为16万元，博澳华荣公司同意在2010年8月6日之前将上述约定金额全部汇入顺景农业公司指定收款单位，顺景农业公司同意在2010年12月31日前向博澳华荣交付土地及地上物。博澳华荣公司应按期向顺景农业公司物业管理中心交纳各项水、电、物业费等费用。《合同》还有四个附件。附件一为土地状况，载明了地块坐落等基本信息及地上物交付标准和设备标准。其中房屋结构为砖混，房屋的交付标准为：地：地面为水泥垫层顶为彩钢顶，门窗为品牌塑钢门窗，内墙为水泥抹光，外墙为青砖沟缝，院门为铁艺，厨房为水泥抹平，卫生间为水泥抹平做完防水，供水系统为地下深井水，供电系统为市政用电，通讯系统为预留电话、宽带接口（开通费自理），电视系统为有线电视（开通费自理），安防系统为24小时保安巡逻。种植大棚的交付标准为，地，地面为土地平整面为钢架顶棚。附件二为地上物平面图。附件三为补充协议，载明付款方式及期限为一次性付款，土地及地上物金额16万元；博澳华荣公司于签署合同当日支付给顺景农业公司土地及地上物款16万元；若博澳华荣公司未交清全部土地及地上物款，顺景农业公司有权拒绝向其交付土地及地上物并不承担逾期交付土地及地上物的违约责任；在合同期限内，如遇拆迁或国家征地，拆迁补偿费用归博澳华荣公司所有或按承租总价折合单价按日退还给博澳华荣公司。附件四为协议补充条款，就双方的权利义务进行了补充约定，包括顺景农业公司应保证有权对本合同所涉及的土地使用权及地上物的所有权进行转让，并保证就此提供给博澳华荣公司的文件是真实、合法、有效的等内容。同日，顺景农业公司向博澳华荣公司出具了收据，载明：“今收到韩志强交来北房镇韦里村韦里农庄D06号大鹏租赁款壹拾陆万元整。”收款单位栏加盖了顺景农业公司的财务专用章，收款人栏署有“王”字样，韩志强在交款人栏签名。《土地合同》签订后，顺景农业公司将合同记载的土地及地上物交付原告，原告实际使用至2017年8月24日。2011年1月1日，北京市怀柔区北房镇韦里村村民委员会为博澳华荣公司颁发编号为002的《土地使用权证书》，载明：本证所列土地及地上物，经确认属于博澳华荣公司使用，特发此证；土地地址：北京市怀柔区北房镇韦里村；地；地上物坐落柔区北房镇韦里村韦里农庄D06号院；占地面积781平方米，建筑面积24平方米，使用年限22年；附记栏载明：此合同承租期自2011年至2032年10月25日共计22年，政策允许继续承租30年至2062年1月1日共计50年。另查明，2017年8月8日，北房镇政府向北京市规划委员会怀柔分局出具京怀北房镇协字（2017）02号《案件协查函》，请北京市规划委员会怀柔分局出具包括韦里农庄在内的种植园业主所搭建的建筑物是否取得规划许可的证明。协查结果：经核，上述工程未取得《建设工程规划许可证》。2017年8月11日，北房镇政府在博澳华荣公司所在韦里农庄园区张贴《通知》，告知业主北房镇政府将对园区内出现出租、出售、非农使用、产生居住条件的设施大棚进行全面整治，并载明了具体整治内容。2017年8月17日，北房镇政府再次在韦里农庄园区张贴通知，要求各承租人在2017年8月20日前，对建设、装修、添附及可移动物品，进行清理并处置拆除后的建筑残余、垃圾。超过上述期限未予清理处置的，拆除工作指挥部将作为建筑垃圾进行统一清理，不再进行保留。2017年8月24日，北房镇政府对位于北京市怀柔区北房镇韦里村韦里农庄D06号地块上的大门、围墙、看护用房、硬化地面予以拆除；损毁部分大棚。上述事实，有土地合同、收据、土地使用权证书、行政判决书、行政诉讼案件卷宗及当事人陈述意见等证据在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告顺景农业公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。我国实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条规定，承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。本案中，博澳华荣公司与顺景农业公司签订的《土地合同》约定土地使用年限详见《土地使用权证书》，该证书载明合同承租期限为22年，并载明“政策允许继续承租30年至2062年1月1日止”；双方约定的租金支付方式为一次性支付，不符合一般农业经营性租赁合同的租金支付方式；双方约定的占地面积包括房屋和庭院，收费项目包括水费、电费、物业费，且约定的交付条件包括厨房、卫生间等居住设施，超出了农业大棚用于种植所需的条件。可见，案涉合同的实际目的并非单纯的农业种植，而是包含休闲居住成分，改变了原有土地用途和性质，违反了土地管理法的强制性规定，故双方签订的《土地合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，博澳华荣公司向顺景农业公司交纳了租金16万元，顺景农业公司将涉案大棚交付给博澳华荣公司，故顺景农业公司返还给博澳华荣公司的租金应按照博澳华荣公司实际占用的时间予以酌减，博澳华荣公司主张返还租金的数额未超过本院核实应返还租金的数额，故对博澳华荣公司主张的退还租金10.9万元的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：北京韦里顺景农业科技发展有限公司于本判决生效后七日内返还北京博澳华荣北方科贸有限公司租金109000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2480元，由北京韦里顺景农业科技发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费（以实际发生额为准），由北京韦里顺景农业科技发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李苗苗审 判 员 刘 颖审 判 员 臧振平二〇二〇年八月二十六日法官助理 赵 欢书 记 员 王 哲