贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初1992号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司瓮安县支行，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水办事处红军路锦美时代广场**楼**右外侧，统一社会信用代码91522725675412425U。 负责人：王秋雄，该支行行长。 委托代理人：余秋霖，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号15201201711010288，代理权限为特别授权。 委托代理人：张建军，贵州黔鹰律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。 被告：兰永昆，男，汉族，1980年04月02日生，贵州省瓮安县人，住所地。 被告：贵州锦美房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水河西大道旁熙御印象**，统一社会信用代码91520000556602445X。 法定代表人：梁义平，系该公司董事长。 委托代理人：谢科，代理权限为特别授权。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司瓮安县支行（以下至判决主文前简称邮政银行）诉被告贵州锦美房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称锦美公司）、兰永昆金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邮政银行的委托代理人余秋霖、张建军、被告锦美公司的委托代理人谢科到庭参加了诉讼，被告兰永昆经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩意见 原告的诉讼请求：1、判决解除原告与被告兰永昆签订的《个人购房／购车借款及担保合同》;2、判令被告兰永昆清偿原告本金253652.87元及利息按双方签订的《个人购房／购车借款及担保合同》约定计算至本息清偿之日止,至2020年5月21日，已产生利息含罚息金额为2597.07元）;3、被告贵州锦美房地产开发有限公司对前述欠款本息承担连带担保还款责任；4、确认原告对抵押物位于瓮安县锦美熙御印象Ａ区第3号楼-1层4号、瓮安县锦美熙御印象Ａ区第3号楼-1层-1-5号享有优先受偿权;5、本案诉讼费、律师费、公告费由被告承担。 被告锦美公司的答辩意见：兰永昆在本公司买房，本公司是对银行按揭有担保义务。目前兰永昆的房屋没有办理产权证，如产权证办下来，我公司的担保义务就自动解除。 被告兰永昆在法定期限内未答辩，亦未向本院提交证据。 审理查明的案件事实 2016年7月7日，被告兰永昆、锦美公司与原告邮政银行签订《个人购房／购车借款及担保合同》，合同主要约定：邮政银行向被告提供个人购置房屋的贷款86万元，贷款期限为60个月，自2016年7月7日至2021年7月7日止，实际利率以借据为准，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金及其他费用，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，购买商业用房的，罚息利率在借据载明的利率基础上计收50%（兰永昆购买房屋属于商业用房）；抵押人兰永昆自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为贵州省瓮安县锦美熙御印象Ａ区第3号楼-1层-1-4号、贵州省瓮安县锦美熙御印象Ａ区第3号楼-1层-1-5号房屋；保证人为被告锦美公司，由保证人承担阶段性连带责任保证，但该合同约定的抵押预告登记手续已办理完毕的，保证人免除保证责任。 同日，原告到瓮安县国土资源局不动产登记中心办理了上述三个商铺的预售商品房抵押权预告登记，约定履行期限为2016年7月7日至2021年7月7日；被告兰永昆在借据上签字，借据载明年利率为5.7%，还款方式为等额本息，后原告向兰永昆放款86万元。至2020年5月21日，兰永昆共逾期43天，至今已连续三个月以上未按时足额偿还贷款本息，至2020年5月21日，兰永昆拖欠利息（含罚息）1833.92元，现尚欠借款本金207546.22元。 2015年12月7日，被告锦美公司召开股东会达成决议，同意该公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司黔南州分行就“锦美熙御印象A区1-10#楼住宅”开展个人一手房按揭贷款业务合作，同意锦美公司对购买“锦美熙御印象A区1-10#楼住宅”的每笔按揭贷款业务借款人提供连带担保责任，担保额度不低于2200万元，担保范围包括全部贷款本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，担保期限自贷款发生之日起至邮政银行取得抵押房产的他项权证之日止。 2015年12月16日，被告锦美公司（乙方）与原告（甲方）签订《开发商合作担保协议》，约定甲乙双方就“锦美熙御印象A区1-10#”楼盘开展一手房贷款业务合作，甲方向符合甲方规定条件的自然人发放贷款，用于购买乙方开发并合法销售的项目“锦美熙御印象”，乙方提供连带责任保证，担保期限为自贷款发放至日起至邮政银行取得抵押他项权之日止。原告在庭审过程中，明确放弃诉讼请求中第一项诉讼请求。 本院所确认的上述事实，有当事人的陈述及原告提交的兰永昆身份证复印件、《中国邮政银行个人贷款申请表》、《个人购房/购车借款及担保合同》、借据、放款通知单、放款单、抵押物清单、不动产登记证明、商品房预告登记证明、商品房预告抵押登记、被告兰永昆尾号为7615的还款账号贷款及还款明细、还款流水清单、委托代理合同、律师费发票在卷佐证，本院予以确认。 判决理由及结果 本院认为：庭审中被告锦美公司及原告的陈述及本院依法审查认定的相应证据，足以证实被告兰永昆尚欠原告邮政银行借款本金207546.22元及相应利息未归还的事实存在，双方权利义务关系明确，其借贷关系本院予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”之规定及双方合同约定，被告至今已连续三个月以上未按时足额偿还贷款本息，根据《个人购房/购车借款及担保合同》的约定，贷款人有权要求借款人提前清偿全部或部分贷款，故原告邮政银行要求被告兰永昆归还借款本息符合法律规定及双方合同约定，本院依法予以支持。 关于优先受偿权的问题。虽然根据合同约定,被告兰永昆以合同项下贷款所购买的贵州省瓮安县锦美熙御印象Ａ区第3号楼-1层-1-4号、贵州省瓮安县锦美熙御印象Ａ区第3号楼-1层-1-5号房产提供抵押保证,并在相关职能部门办理了预购商品房抵押权预告登记。但是依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”可知,预告登记所登记的不是现实的不动产物权,而是将来发生不动产物权变动的请求权,其是在确定的财产权登记条件还不具备时,为了保全将来财产权变动能顺利进行,而就相关请求权进行的登记,其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权,非直接赋予预告登记的权利人以担保物权,由此可见,预告登记虽具有一定的物权性质,但预告登记的权利人并不因此而取得抵押权,且案涉房产至今未办理正式的不动产抵押登记手续,故,原告请求对位于贵州省瓮安县锦美熙御印象Ａ区第3号楼-1层-1-4号、贵州省瓮安县锦美熙御印象Ａ区第3号楼-1层-1-5号房产在本案借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权的诉讼请求缺乏法律依据,本院不予支持。 关于原告要求被告锦美公司承担连带责任的诉讼请求，被告锦美公司与原告约定由被告锦美公司提供连带责任保证，担保期限为自贷款发放至日起至邮政银行取得抵押他项权证之日止，依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，被告锦美公司依法应承担连带责任。 被告兰永昆经本院依法送达开庭传票，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告兰永昆于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司瓮安县支行借款本金207546.22元及利息、罚息（至2020年5月21日，利息及罚息为1833.92元，2020年5月22日后的利息、罚息按双方《个人购房/购车借款及担保合同》约定执行）； 二、被告贵州锦美房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带责任； 三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司瓮安县支行的其它诉讼请求。 案件受理费2571元（原告已预交），由被告兰永昆负担，与上述款项一并给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司瓮安县支行。 权利义务告知 若义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  杨雅淋 二〇二〇年八月十九日 法官助理王晓峰 书记员苏志杰