西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2019)陕01**民初9253号原告:陕西质凡商业运营管理有限公司，住所地：西安市碑林区，统一社会信用代码：91610103MA6TXD504。法定代表人：胡积文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王建功，西安市莲湖区北院门法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李锋，男，汉族，1982年11月3日出生，住浙江省平阳县，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系该公司职工。被告：陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX1812。法定代表人：郭剑，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘海泉，陕西卓煌律师事务所律师。被告：陕西太奥地产管理集团有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4047。法定代表人：郭剑，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李倩倩，女，汉族，1993年7月26日出生，住西安市碑林区，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系该公司职工。陕西质凡商业运营管理有限公司（以下称质凡公司）诉被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司（以下称大洋汇丰公司）、被告陕西太奥地产管理集团有限公司（以下称太奥公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告质凡公司委托诉讼代理人王建功、李锋，被告大洋汇丰公司委托诉讼代理人李倩倩、被告太奥公司委托诉讼代理人刘海泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告质凡公司向本院提出诉讼请求：1、判决两被告退还原告保证金500189.72元；2、判决两被告退还原告租金750284.56元；3、判决两被告偿还原告招商运营损失，装修损失等各项损失暂时合计300万元，以实际评估后损失金额确认；4、案件受理费由两被告承担。事实与理由：陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司系陕西福源置业有限公司（现变更为陕西太奥地产管理集团有限公司）委托，对陕西省莲湖区XX广场对外招商。2019年3月26日，原告与被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司签订了合作意向书，约定原告租赁陕西省莲湖区XX广场XX号楼12-20102-1,12-20105-1,12-20106.12-20107-1.12-20108-112-20109-1,12-20110,12-20111-1，北区二期3号楼，租赁面积10266.62平方米。经营品项：商场，租赁期限15年，月租金24.36元/月/平方米。意向保证金为250189.72元。协议签订后，2019年4月17日原告按约定交纳了意向保证金。首期租金750284.56元。4月18日原告向物业公司办理了装修手续，开始对场地进行装修，5月1日开始招商。被告于2019年6月24日发函给原告，要求停止工作，并对租赁场地停水停电，造成无法使用，给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告大洋汇丰公司、太奥公司辩称：1、原被告之间不存在租赁合同关系，双方就租赁合同并未达成意见；2、本案系原告双方在租赁合同商谈阶段，系原告违反合同意向书，擅自对涉案房屋进行装修，是原告违反合同，故原告要求被告承担损失，没有任何法律依据。3、双方对租赁合同签订的相关事宜，未能达成一致意见，现原告要求退还保证金及租金，没有法律依据。原告要求解除合作意向书，其诉请的保证金及租金才有退还的可能。4、原告若要求退还保证金及租金，被告要求原告对房屋恢复原始状态。5、介于原告已经起诉至法院，且双方未对租赁合同具体细节达成一致意见，未形成租赁关系，被告已发函给原告，要求原告将房屋原物返还给被告，就不涉及鉴定部分的房屋返还给被告，否则要求被告承担涉案房屋的占用使用费。故原告诉请没有法律依据，且未要求解除双方签订的合作意向书，其诉请应当依法予以驳回。本院经审理查明的事实如下：2019年3月26日，原告（合同乙方）与被告大洋汇丰公司（合同甲方）签订合作意向书，约定原告租赁陕西省莲湖区XX广场XX号楼12-20102-1,12-20105-1,12-20106.12-20107-1.12-20108-1.12-20109-1,12-20110,12-20111-1，北区二期3号楼，租赁面积10266.62平方米。经营品项：商场，租赁期限15年，租赁期限为2019年7月1日至2034年6月30日。月租金24.36元/月/平方米。即每月250094.86元。租金标准每五年递增5%。租金支付方式：押二付三。物业费支付方式：押三付三。意向保证金为250094.86元（意向保证金为一个月租金）。装修免租期2019年7月1日至2019年12月31日，协议第五条：乙方可在进场量房和设计乙方声明在签署本意向书前已经对该项目租赁场地充分认可并表示满意。协议第八条约定，甲乙双方签订真实租赁合同后，乙方所交付的意向保证金则自动转为履约保证金。2019年3月26日，原告向被告大洋汇丰公司缴纳履约保证金250094.86元， 2019年4月17日，原告支付租赁押金250094.86元。前期房屋租金2020年1月1日至2020年3月31日750284.58元。被告大洋汇丰公司出具收款收据。上述事实，被告无异议。2019年4月18日，陕西鑫华泰物业管理公司向原告出具装修许可证，许可其对上述租赁物进行装修。向原告发放装修工人出入证，车辆通行证， 2019年5月14日陕西鑫华泰物业管理公司收取原告装修押金20000元，装修服务费51333.10元，2019年5月30日收取原告综合服务费及其他20000元。水电费8191.08元。2019年6月4日，大洋汇丰公司向原告发出工作联系函，称：贵司于2019年3月26日与我司就XX广场北区二期3号楼及12号楼部分商铺的后期租金，达成合作意向书一份，双方拟定合作意向后，尚未进行正式租赁合同的协商、签订工作，鉴于此，我司郑重通知贵司立刻停止你公司前期要求的准备工作，并于两个工作日内来我司协商，确定有关正式租赁合同事宜，双方间一切权利义务，仅能以双方最终协商签订的正式租赁合同为准。6月27日，原告以邮政快递方式复函：写明双方于2019年4月16日对租赁合同达成一致，原告已经在租赁合同上签字盖章交给被告公司，并于2019年4月17日开始履行合同，缴纳了履约保证金，首期租金。4月26日已经将租赁物移交原告开始装修，原告于5月1日开始招商，现招商区域过半，商户全部开始装修，部分商户已开始营业。6月26日开始发生停电停水，至今未能恢复，要求被告予以恢复。上述租赁物至今一直处于停水停电状态，空置至今。诉讼中，原告申请对原告已经完成的装修价值进行司法评估，鉴定部门由于原告未能提供涉案装修装饰的材料品牌、材质、工程量等资料，陕西方正和资产评估有限公司进行退件。原告提供以下装修合同、报价单以及结算单，证明原告实际装修费损失。1、太奥步行街DR装修合同，合同价款220000元；2、太奥步行街香蜜闺秀装修合同，合同价款240000元；3、太奥步行街CM装修合同，合同价款220000元。4、亮化工程合同，合同价款512850元，；5、拆墙、砌墙及清运垃圾工程合同，合同价款150000元；6、公区装修合同；装修合同价款62万元，未完工，实际结算30460元；7、补石材装修合同，合同价款65220元，8、消防施工及给排水工程承包合同，合同价款359000元，9、安防监控合同，合同价款37870元，10、3号楼排油烟管道施工合同，合同价款458900元。以上合计装修费用2294300元 。被告对上述证据质证意见为：原被告未签订正式的租赁合同，被告未允许原告装修。所有的装修工程我们不清楚，所有装修方案没有给被告报备过，也不清楚具体位置在哪里。被告6月份已经要求原告停工，该部分损失从何而来；并且原告并未提交装修付款凭证。不认可原告主张的装修损失。原告主张原告于2019年5月1日已经开始对步行街已经招商运营，部分商户已经自行装修完成，准备开业，原告主张的装修损失，系原告直接与装修公司签订合同完成的装修项目，由于被告停水停电，导致合同无法履行，部分商户已经提起诉讼，要求原告赔偿损失。本案原告主张的装修损失系原告与装修公司之间签订合同进行的装修。原告与装修公司签订的装修合同为装修公司按照装修项目进行报价，由装修公司统一采购施工，系包死价格，双方系长期合作单位，上述装修项目基本完工，唯有公区装修未完工，被告停电后，经过核算，公共区域合同总完工为30460元，其他装修项目全部完工，并进行了结算。本院进行现场查验，现场勘验情况如下：1、太奥步行街DR装修合同，合同价款220000元；房屋已经装修完成。该房屋内装修完成，目前闲置。2、太奥步行街香蜜闺秀装修合同，合同价款240000元；该房屋中装修合同中包含的轨道货柜、门头灯，现场无此项。装修公司现场人员表示，由于原告未能结算工程款，已经将货柜、门头灯拆除。该房屋其余装修已经完成。货柜、门头灯按照报价单显示为灯箱1800元，货柜48241元，运费3500元，货柜安装费7800元。合计金额61341元。3、太奥步行街CM装修合同，合同价款220000元；装修完成。4、亮化工程合同，合同价款512850元；装修完成。5、拆墙、砌墙及清运垃圾工程合同，合同价款150000元；项目完成。6、公区装修合同；装修合同价款62万元，未完工，实际结算30460元； 7、补石材装修合同，合同价款65220元；项目完成。8、消防施工及给排水工程承包合同，合同价款359000元；项目施工完成。9、安防监控合同，合同价款37870元；项目施工完成。10、3号楼排油烟管道施工合同，合同价款458900元。项目已经实施。以上合计装修结算金额为2294300元。被告对于原告上述装修工程现场勘验后意见为隐蔽工程无法核实，具体装修材质无法确定。本院告知原被告对于装修项目现场勘验异议十日内提出书面意见，逾期视为放弃。被告未提交证据。原告主张经营损失，依据系为了完成该项目招商工作，成立了项目部，支付人员工资表，证明自2019年5月，支付人员费用225130元；6月支付312000元，7月支付91000元，以上费用系原告用于诉争项目招商期间支付的人员费用以及根据人员招商给予的奖金。由于被告违约，导致原告经营损失628130元。本院认为：原告与被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司签订合作意向书，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。该合作意向书虽然注明双方需要签订真实的租赁合同，但该合作意向书就原告租赁的标的物、租金标准以及支付方式，租赁期限，双方权利义务均已经作出明确约定，且原告按照该意向合作书的约定向被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司支付了相当于两个月租金的保证金500189.72元，2020年1月1日至3月31日的三个月租金750284.58元。与双方合作意向书约定的租金押二付三相符，故原告与陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司应当按照合作意向书履行义务。被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司向原告发出工作联系函，要求原告停止该项目的运营。对此，被告即不愿意按照双方签订的合作意向书所确定的权利义务继续履行合同，也未能与原告协商一直签订租赁合同的情况下，自行对涉案项目停水停电，导致该租赁物未能实际使用，对此，被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司以实际行为不再履行双方签订的合作意向书。双方实际已经终止履行合同。原告已经按照协议履行了交付租赁费以及保证金的义务，被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司单方面终止合同的履行，构成违约，应承担违约责任。陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司辩称，其在正式租赁合同签订之前，仅同意原告对房屋装修进行设计、勘察，并未允许原告自行装修，原告自行装修的损失由原告自行负责，且至今原告未能交付房屋给被告，应当承担占有期间的租金损失。原告对涉案房屋的装修，系通过该房屋物业管理公司陕西鑫华泰物业管理公司办理了涉案房屋的装修手续，根据交易习惯，诉争房屋系由陕西鑫华泰物业管理公司实际进行物业管理，其向原告办理了装修手续，XX房XX街，装修项目属于户外大型商业装修项目，被告辩称原告私自装修，不符合现实情况。本院不予以采信。原告主张的装修损失，被告称对于装修过程中的隐蔽工程无法确定，且原告无法提供使用的材料的材质、材料品名等，导致装修工程价值无法进行评估。原告与装修公司签订的合同是项目定价，装修公司完成了装修项目，原告即承担了支付装修款的义务。原告依据装修合同要求被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司承担赔偿损失的诉讼请求，合法有据。被告未提供证据证明装修项目中存在不符合装修合同约定的证据，其辩称本院不予以采纳。原告主张被告赔偿装修损失2294300元，应扣除香蜜闺秀房屋中已经拆除的货柜、门头灯金额61341元。原告主张运营期间损失，提供的证据为在招商过程中，其在2019年5-7月期间为该项目支付的人员费用。由于被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司违约，单方终止合同，原告主张期间为履行该项目的运营所支付的费用，属于合理损失。原告以运营期间支付的人员费用。主张5-7月期间金额为628130元， 被告在2019年6月26日对租赁物停水停电，不再履行合作协议。故原告主张运营损失5-6月的，合计金额为537130元，本院予以支持，其主张7月份的损失，本院不予以支持。原告主张被告陕西太奥地产管理集团有限公司承担责任，其未提供证明涉案租赁物与陕西太奥地产管理集团有限公司之间的关联性，原告与被告陕西太奥地产管理集团有限公司也未建立合同关系，故该项请求，本院不予以支持。综上，有据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司退还原告陕西质凡商业运营管理有限公司履约保证金500189.72元；二、本判决生效后十日内，被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司退还原告陕西质凡商业运营管理有限公司租金750284.56元；三、本判决生效后十日内，被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司赔偿原告陕西质凡商业运营管理有限公司装修损失2232959元；四、本判决生效后十日内，被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司赔偿原告陕西质凡商业运营管理有限公司运营损失537130元。五、驳回原告陕西质凡商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费40804元，本院减半收取20402元，由被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司负担。原告已经预交，执行时由被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。  审    判    员     刘  霞 二〇二〇年七月二十二日                书   记   员    胡  燕  1