山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初2764号原告:高淑芹，女，1955年2月28日出生，汉族，住德城区。委托代理人：张建，山东鸿正律师事务所律师。被告：山东省德州市德城区新华街道池口社区居民委员会法定代表人：张宝星，主任。委托代理人：王文才,山东德衡（德州）律师事务所律师。原告高淑芹诉被告山东省德州市德城区新华街道池口社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告高淑芹及委托代理人张建，被告山东省德州市德城区新华街道池口社区居民委员会委托代理人王文才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高淑芹诉称，2004年10月14日及2004年12月31日，王某与原告分别同被告签订了《锦绣庄园售楼合同》。王某购买了被告的商品房3楼2单元5层东户（含储藏间），合同总价为116608.8元，约定交房时间为2005年8月1日前。原告购买了被告的商品房4楼2单元5层东户（含储藏间及车库），合同总价为159548.8元，约定交房时间为2005年11月1日前。合同签订后，原告及王某均依约支付了全部购房款，但至合同约定的交房期限届满，被告未能按期交房。2008年5月5日，原告与王某同被告签订《协议书》，约定被告按二人购买的楼房面积。每月按4元/平方赔付二人违约金，被告负责办理国有房产证并承担所需费用。后王某将其购买的被告处房产转让给了原告。因被告未履行协议，且一直拖延交房，原告多次上访，后经德城区新华街道办事处多次协调，被告承诺对原告进行安置。2020年5月6日，德州中城投资置业有限公司与原、被告共同签订《回迁安置协议书》，将原告安置在魏庄安置区，预计2020年底交房，但需缴纳产权成本差价1435元/平方米等费用。原告要求被告确认由被告承担该安置房产权成本差价及办理房屋登记手续所需的全部费用，并支付约定的违约金，但遭被告以要求法院判决为由拒绝。现请求依法判令1、被告向原告支付违约金192526.8元（计算至2020年5月31日）；2、判令被告给付原告房屋产权成本差价款392013.3元。被告山东省德州市德城区新华街道池口社区居民委员会辩称，一、锦绣庄园售楼合同是无效的，基于该合同产生的相关协议约定的违约金无效，（1）是合同涉及的约定房产是在集体土地上建设，土地性质是集体土地；（2）、集体土地上的房屋不得对集体经济组织外成员出售，因此该合同及相应的协议违反了合同和土地管理法的规定无效，原告主张违约金没有事实和法律依据；二、抛开回迁安置协议书效力的问题，仅从协议内容上看，原告作为协议的乙方按约定应当承担成本差价和房屋登记手续所需的全部的费用，与本案的被告无关，综上所述原告的所诉不成立，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2004年12月31日，原告（乙方）与被告德州市德城区新华街道办事处池口村民委员会（甲方）签订《锦绣庄园售楼合同》，双方约定：一、乙方购买甲方的商品房4楼2单元5层东户，面积131.14平方米。二、上述商品房总价110000元，储藏间11.96平方米，单价880元/平方米，车库21.08平方米，单价1800元/平方米。总计159548.8元。三、付款时间与办法：2、乙方定于2004年12月31日，向甲方一次性付清房款159548.8元。四、交房时间：甲方于2005年11月1日前，乙方交足房款后将房屋交与乙方，逾期，本合同第六条第二款同等适用于甲方（不可抗力因素除外）。六、1、合同生效后，任何一方不得擅自变更或解除，发生不可抗力因素，双方协商解决，或有法院判决。2、乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，向甲方偿付逾期部分房价款每日万分之五的违约金。逾期一个月，则视为乙方自动放弃该房屋所有权，甲方有权将该房屋售与他人并且将乙方定金全部收为违约金（甲、乙双方领有约定除外）。2004年12月31日，被告收到原告房款159548.8元。2008年5月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一封，双方约定:一、由（于）甲方投资兴建的锦绣庄园住宅楼未能按时交工，经双方协商达成如下协议：二、甲方按乙方购买的楼房面积，每月按4元/平方米赔付给乙方违约金，5月15日前先按每月300元一次性付给乙方，剩余部分至交房之日算清后付给乙方。2020年5月6日，原告（乙方）与被告（丙方，已变更名称为山东省德州市德城区新华街道办事处池口社区居民委员会）和德州中城投资置业有限公司（甲方）签订《回迁安置协议书》，三方约定：甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订如下协议，共同信守：2、安置面积：乙方被拆迁房屋：住宅131.14平方米、储藏室11.96平方米、车库21.68平方米。根据《新河路及岔河斜拉桥征迁历史遗留问题一揽子解决方案》规定，乙方应回迁住宅131.14平方米，储藏室11.96平方米、车位21.68平方米。二、安置地点和时间：安置地点位于魏庄安置区，建设标准为简装房，安置时间原则上与三河六岸回迁居民同步交房，预计在2020年底。三、成本差价及相关价格：1、成本差价：因被拆迁房屋与回迁安置存在产权差异，应回迁安置面积部分，乙方需缴纳产权成本差价；超出应回迁安置面积部分，10平方米以内的部分（含10平方米）按综合成本价购买，大于10平方米的部分按市场价购买。2、相关价格：综合成本单价5438元/平方米（含建安成本价、楼面地价、专项配套费等费用），建安成本价单价3057元/平方米，产权成本差价1435元/平方米（含楼面地价、专项配套费），市场单价（含简装）8221元/平方米，以上价格均又专业评估价格评估确定。2004年10月14日，王某（乙方）与被告德州市德城区新华街道办事处池口村民委员会（甲方）签订《锦绣庄园售楼合同》，双方约定：一、乙方购买甲方的商品房3楼2单元5层东户，建筑面积96.44平方米。二、上述商品房单价1100元/平方米，储藏间11.96平方米，单价880元/平方米，总计116608.8元。三、付款时间与办法：2、乙方定于2004年10月12日，向甲方一次性付清房款116608.8元。四、交房时间：甲方于2005年8月1日前，乙方交足房款后将房屋交与乙方，逾期，本合同第六条第二款同等适用于甲方（不可抗力因素除外）。六、1、合同生效后，任何一方不得擅自变更或解除，发生不可抗力因素，双方协商解决，或由法院判决。2、乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，向甲方偿付逾期部分房价款每日万分之五的违约金。逾期一个月，则视为乙方自动放弃该房屋所有权，甲方有权将该房屋售与他人并且将乙方定金全部收为违约金（甲、乙双方另有约定除外）。2004年10月12日，被告收到原告房款116608.8元。2008年5月5日，王某（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一份，双方约定:一、由（于）甲方投资兴建的锦绣庄园住宅楼未能按时交工，经双方协商达成如下协议：二、甲方按乙方购买的楼房面积，每月按4元/平方米赔付给乙方违约金，5月15日前先按每月300元一次性付给乙方，剩余部分至交房之日算清后付给乙方。2011年底，王某将上述房屋的购房合同及购房款收据都给了原告，原告给付王某全部购房款及违约金。2020年5月6日，原告（乙方）与被告（丙方，已变更名称为山东省德州市德城区新华街道池口社区居民委员会）和德州中城投资置业有限公司（甲方）签订《回迁安置协议书》，三方约定：甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订如下协议，共同信守：2、安置面积：乙方被拆迁房屋：住宅96.44平方米、储藏室11.96平方米、车库0平方米。根据《新河路及岔河斜拉桥征迁历史遗留问题一揽子解决方案》规定，乙方应回迁住宅96.44平方米，储藏室11.96平方米、车位0平方米。二、安置地点和时间：安置地点位于魏庄安置区，建设标准为简装房，安置时间原则上与三河六岸回迁居民同步交房，预计在2020年底。三、成本差价及相关价格：1、成本差价：因被拆迁房屋与回迁安置存在产权差异，应回迁安置面积部分，乙方需缴纳产权成本差价；超出应回迁安置面积部分，10平方米以内的部分（含10平方米）按综合成本价购买，大于10平方米的部分按市场价购买。2、相关价格：综合成本单价5438元/平方米（含建安成本价、楼面地价、专项配套费等费用），建安成本价单价3057元/平方米，产权成本差价1435元/平方米（含楼面地价、专项配套费），市场单价（含简装）8221元/平方米，以上价格均又专业评估价格评估确定。另查，原告和王某均不是池口村农村经济集体组织成员，二人与被告所签订《锦绣庄园售楼合同》所售房屋是被告在本村集体土地所建设的房屋，即“小产权房”。经查德州58同城网，与本案争执房屋同地段池口家园小区房屋月租金10元左右/平方米。原告提交《房屋租赁合同》复印件2份、《居住证明》1份、王诗桐出具的证明1份及王诗桐身份证复印件1份、《商品房买卖合同》复印件1份，证明2006年1月至2015年2月，原告租赁八一小区6号楼3单元101室林延明房屋，房租16500元/年。2015年2月至今，原告租赁唐人中心9号楼2单元502室王诗桐房屋，房租21000元/年。原告还提交《房屋租赁合同》复印件1份，证人张某证言，证明2009年1月至今，原告租赁德州市东风中路666号1号楼8单元201室张某房屋，房租15600元/年。证人吴某、王某证言，证人张某、王某、吴某出庭作证，以上证据证明原、被告签订购房合同之后，被告存在严重违约行为，一房二卖，致使合同无法履行，给原告造成了巨大损失。被告质证认为，这三组证据应当在第一次庭审前举证期限内举证，已经超过了举证期限，不属于新证据，对其提供的证据的真实性均不予认可。原告基于与被告之间的售楼合同主张权利，但是原、被告之间的合同是无效的合同，不存在违约不违约的问题，不能证明原告的主张与原告的诉讼请求，没有任何关系。以上事实有《锦绣庄园售楼合同》、协议书、《回迁安置协议书》及开庭笔录等在卷证实。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案原告与王某均非被告经济组织成员，其二人在被告处购买小产权房屋所签订的《锦绣庄园售楼合同》、《协议书》应为无效合同。王某已将其与被告所签房屋买卖合同和相关协议书的权利义务转让给原告，被告方也知道并认可，与原告签订本属于王某所购锦绣庄园房屋的《回迁安置协议书》，应认定王某所购锦绣庄园分的一切权利义务由原告享有。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告明知锦绣庄园房屋系本村集体土地所建设的小产权房屋而出卖给非被告经济组织成员的原告和王某，应对与原告和王某签订的合同无效承担主要责任，原告和王某知道或应当知道涉案房屋系小产权房屋而仍出资购买，自身也存在过错，双方过错比例应为7:3，即被告应承担因合同无效而给原告造成的损失70%的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本按同地段池口家园小区房屋月租金10元/平方米左右，原告请求租房损失192526.8元，并无不当，应予支持。原告要求被告给付原告房屋产权成本差价款392013.3元。2020年5月6日，原告与被告和德州中诚投资置业有限公司签订的《回迁安置协议书》第三条第一款已明确约定，因被拆迁房屋与回迁安置存在产权差异，应回迁安置面积部分，原告需缴纳产权成本差价，故原告该项请求不符合合同的约定，对原告该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，判决如下：一、被告山东省德州市德城区新华街道池口社区居民委员会赔偿原告高淑芹租房损失款192526.8元，限判决生效后十日内付清。二、驳回原告高淑芹其他诉讼请求。案件受理费4823元，由原告负担3234元，被告负担1589元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王伟力二〇二〇年八月六日书记员  董晓艳