广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4848号原告：广州市辉煌房地产发展有限公司，住所地广州市越秀区解放北路****。法定代表人：黎容桥，职务董事长。委托诉讼代理人：董卫华，广东执正律师事务所律师。被告：广州银行股份有限公司森保支行，住所地，住所地广州市天河区天河体育东路**百福广场附楼iv>负责人：王羊，职务行长。委托诉讼代理人：孙峰，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玲，广州金鹏律师事务所实习律师。第三人：上海恺恪信息咨询中心（有限合伙），住所地上海，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路****>负责人：陈敏，职务执行事务合伙人。第三人:张涌，男，1975年9月12日生，汉族，身份证住址广州市越秀区。第三人：黄飞，男，1994年1月5日生，汉族，身份证住址广东省汕头市澄海区。第三人：陈敏，男，1979年12月24日生，汉族，身份证住址广州市天河区天润路****。上列四第三人的共同委托诉讼代理人：黄秋敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上列四第三人的共同委托诉讼代理人：徐伟良，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。第三人：陈仕铠，男，汉族，1995年11月30日出生，身份证住址身份证住址广东省汕头市金平区。>委托诉讼代理人：黄雅丽、葛超，广东连越律师事务所律师。原告广州市辉煌房地产发展有限公司与被告广州银行股份有限公司森保支行，第三人上海恺恪信息咨询中心（以下简称恺恪中心）、张涌、黄飞、陈敏、陈仕铠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董卫华，被告的委托诉讼代理人孙峰、苏玲，第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏的共同委托诉讼代理人黄秋敏、徐伟良，第三人陈仕铠的委托诉讼代理人黄雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于1998年3月27日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号）；2、判令被告协助原告到广州市房地产交易所涂销编号：穗房预契字第××号《房地产预售契约》的预售登记备案手续。事实和理由：1998年3月27日，原告与被告签订了《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号)，约定由原告将其投资开发的位于广州市东山区（现越秀区）麓景路39号大院的御景阁第XX层XX号房屋预售给被告，该房产的建筑面积为95.95平方米，成交总价格为575700元。在该《房地产预售契约》中，双方对于楼款的付款方式，约定按照契约附件二的约定支付，即购楼款“于签署本契约时或之前付清”。双方还就房产转让、面积误差、违约责任等事项作出了约定。对于因被告逾期付款导致合同解除的事宜，双方在该《房地产预售契约》第二十条约定“如乙方在应付款的期限后三十天内仍未能缴付该期房价款，甲方有权以书面通知乙方解除本契约，并报广州市房地产交易所备案”。该《房地产预售契约》签订后，双方将该《房地产预售契约》于1998年4月10日向广州市房地产交易所办理了预售登记鉴证手续。该《房地产预售契约》签订后，被告至今未按合同约定向原告支付过楼款。鉴于被告未向原告支付楼款的事实，原告于2019年10月14日书面向被告发出了《解除〈房地产预售契约〉通知函》，通知被告正式解除双方签署的包括本预售契约在内的共19份《房地产预售契约》，并向广州市房地产交易所递交了《备案申请函》，将解除契约的情况向该所作了备案。综上，原告认为：原告与被告双方签署的该《房地产预售契约》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。鉴于被告未按照合同约定向原告支付楼款的事实，根据双方所签订的《房地产预售契约》第二十条的约定，原告有权单方解除双方所签订的该《房地产预售契约》，并报广州市房地产交易所备案，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：一、本案并非普通的商品房预售合同纠纷，实际是基于以物抵债而形成的，在整个过程中，我方已于1998年3月27日付清楼款，履行完毕支付楼款的义务。本案发生的历史背景为原告拖欠增城市荔城城市信用合作社（下称“荔城信用社”）的贷款（具体金额不明)，而荔城信用社拖欠联社天河南营业部（后由我方接管）拆借资金1400万元，利息405,020元。后荔城信用社无法偿还拆借资金，故与我方、原告协商，由我方以12,518,340元的总价向原告购买包括涉案物业在内的麓景台御景阁19套物业，我方向原告支付购房款，原告以收取的我方的购房款偿还欠荔城信用社的贷款，荔城信用社收到原告偿还的贷款后再以该款项偿还欠我方的拆借本息。三方达成意向后，1998年3月27日，我方与原告签订了19份《房地产预售契约》，约定我方向原告购买位于广州市东山区麓景路39号大院御景阁包括涉案物业在内的19个物业，合计房款总金额为12,518,340元。我方在与原告签订合同的同时（即1998年3月27日），应原告法定代表人黎容桥的要求，将12,518,340元楼款支付给了广州合富辉煌房地产销售中心（下称“合富辉煌销售中心”)，再由合富辉煌销售中心支付给同样由黎容桥担任法定代表人的广州市溢洋实业发展有限公司（下称“溢洋公司”)，溢洋公司收到款项后，于当天向荔城信用社返还贷款1248万元，荔城信用社在收到溢洋公司还款后于当天将1248万元支付给我方以偿还我方的拆借款。我方认为，该案并非简单的商品房买卖合同纠纷，而是基于以物抵债而形成的纠纷。在签订《房地产预售契约》之前，原告拖欠荔城信用社贷款、荔城信用社拖欠我方拆借款，均无法偿还，但原告名下有相关物业，在此情况下，上述贷款均无法清偿，因此，在我方购买包括涉案物业在内的麓景台御景阁19套物业并支付购房款后，原告向荔城信用社偿还欠款，荔城信用社再偿还我方拆借款，目的是为解决荔城信用社拖欠我方拆借资金的问题，我方在与原告签署《房地产预售契约》的同时已经足额付清楼款，并在当天获得了荔城信用社偿还的拆借本息，我方提供的证据对整个以物抵债的过程已经进行了证实。二、根据我方提供的一系列证据，也足以证明我方已经足额支付了楼款，不存在拖欠原告楼款的事实。(一）根据《房地产预售契约》的约定，足以证明我方已经足额支付了楼款。《房地产预售契约》第四条约定：“甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为575700元人民币……”《麓景台附件二》约定：“甲乙双方同意乙方按以下方式向甲方缴付本契约正文第四条所载上述房地产的成交价款：第一期楼款人民币伍拾柒万伍仟柒佰零拾零元零角正含定金人民币万元正已于签署本契约时或之前付清。”我方认为，原告作为房地产开发企业，《房地产预售契约》为格式合同，是在已经收齐了我方支付的全部楼款之后才会在合同中对楼款的支付方式处，明确约定广州银行森保支行已经在签署合同时或之前付清575700元楼款。根据《房地产预售契约》的约定，足以证明我方已经足额支付了楼款。(二）根据原告1998年-2001年的年度审计报告，也可以间接证明我方并未拖欠原告购房款。原告1998年-2001年每年度的《审计报告》中，对原告的主要债务人进行了披露，其中华兴工贸公司拖欠原告的金额为149万元，也列入了原告的主要债务人名单，但我方并不在主要债务人名单中。我方认为，根据原告1998年-2001年的年度审计报告，拖欠原告款项100多万元以上的债务人都属于原告的主要债务人，在原告年度审计报告中进行了披露，而原告声称拖欠其19个物业楼款总金额达到12,518,340元的我方却不在主要债务人名单之中，明显不符合常理。根据原告的审计报告，也可以间接证明我方并未拖欠原告购房款。(三）我方与原告签订《房地产预售契约》的时间为1998年3月27日，至今已经过去20多年，在此期间，原告从未要求过我方支付楼款或解除合同，这也从另一方面证明，我方并不拖欠原告的楼款。我方认为，自其与原告签订《房地产预售契约》至原告向法院起诉要求解除合同，期间已经过去了20多年的时间，而在此期间，原告从未向我方要求支付楼款或主张解除合同，如我方确实拖欠原告楼款，对于高达一千多万的债权，原告不可能从来不向我方进行主张。原告在庭审中称因原告内部经营出现困难，故忘记要求我方支付楼款或行使解除权，完全没有任何依据且于理不合。在经营出现困难的情况下，原告更加不可能不要求拖欠其一千多万元款项的我方偿还其拖欠款项或根据合同约定行使解除权。原告之所以从未向我方主张权利，实际上是因为我方已经足额向原告支付楼款，不存在任何拖欠。三、即便如原告所述，我方未向原告支付楼款，原告要求解除《房地产预售契约》也无任何法律依据。(一）原告要求解除《房地产预售契约》的时间超过了法律规定的解除权行使期间，其请求无任何法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第1条规定：“人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。”《房地产预售契约》第二十条第二款约定：“如乙方在应付款的期限后三十天内仍未能缴付该期房价款，甲方有权以书面通知乙方解除本契约，并报广州市房地产交易所备案。……”我方认为，现有事实足以证明其已于1998年3月27日，在与原告签署《房地产预售契约》的同时付清楼款，且即便如原告所述，我方未向原告支付楼款的，按照《房地产预售契约》的约定及上述法律法规的规定，原告应在1999年4月27日前行使解除权。但原告在此期间并未行使解除权，甚至在其后二十多年一直未行使，原告现在要求行使解除权已经超过了法律规定的解除权行使期限，其请求无任何法律依据。(二）即便如原告所述，我方未向原告支付楼款，原告要求我方向其支付楼款这一债权已过诉讼时效，对已过诉讼时效的债权，也已超过相应合同解除权行使的合理期限，故原告要求解除《房地产预售契约》，无任何法律依据。我方认为，根据《房地产预售契约》的约定，我方支付楼款的履行期限为1998年3月27日，我方对楼款债权请求权的诉讼时效期间应当从1998年3月27日起算，而原告于2020年1月13日才提起本案诉讼，早已超过了合同签订时的法律规定的两年的诉讼时效，且原告无任何证据证明在该诉讼时效存续期间存在时效中断、中止的法定事由。故即便如原告所述，我方未向原告支付楼款，原告要求我方向其支付楼款这一债权已过诉讼时效。而合同解除权亦需要在合理的期限内行驶。如果己过诉讼时效的债权又允许当事人通过解除合同的方式寻求法律恢复对该相应利益的保护，明显与诉讼时效制度相冲突。所以，己过诉讼时效的债权，应已超过相应合同解除权行使的合理期限，原告要求解除《房地产预售契约》，无任何法律依据【可参考最高院的（2016)最高法民申2402号民事裁定书】。四、我方已经将涉案物业出售给由张涌、黄飞、陈敏、上海恺恪信息咨询中心组成的联合体（下称“联合体”)，联合体作为善意第三人，已经合法取得涉案物业，原告要求解除《房地产预售契约》，并协助涂销预售登记备案手续无任何事实和法律依据。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第九条规定:“房屋连环买卖中，前一手买卖合同被确认无效，不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权，依照善意取得的规定处理。”第二十五条规定：“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。”2019年2月20日，我方与联合体签订《转让协议》，约定广州银行将其及其下属机构持有的包括涉案物业在内的麓景路39号大院麓景台御景阁XXXX等48套房产权益资产包按现状有偿转让给联合体，2019年5月28日，联合体向我方支付了《转让协议》约定的全部价款。我方认为，我方已经将涉案物业出售给联合体，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定，即便我方与原告的《房地产预售契约》无效，也不影响作为善意第三人的联合体与我方签订的《转让协议》，更别说仅仅是合同解除。作为善意第三人的联合体，已经基于善意取得制度合法取得涉案物业，原告要求解除《房地产预售契约》并协助涂销预售登记备案手续，无任何事实和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏述称：一、被告已履行全部付款义务，且进行预售契约备案登记,对涉案房屋具有处分权。从被告提交的《关于以物抵债的说明》被告、原告以及案外人荔城信用社的汇款往来记录、以及三份《借款凭证》，可明显看出：被告和原告于1998年3月27日当天完成购房合同签订及付款，且被告备注转账原因“购麓景台商住楼”、原告向关联公司溢洋公司转账时注明用途为“房款”。可见，被告和原告对购房及付款事实均是明知且确认的。此外，被告和原告在预售契约的“麓景台附件二”，原被告已确认于“签署本契约时或之前付清”，即1998年3月27日，可与被告当天付款的事实相互印证。被告履行付款义务后，与原告于1998年4月10日在广州市房地产交易所办理了预售契约备案登记。据此，被告是涉案房屋的产权人，有权进行处分。二、原告不具有合同解除权，且解除权的除斥期间因经过一年而消灭。原告在诉状中依据《房地产预售契约》第二十条约定，以被告未履行付款义务为由主张解除合同。然而，被告已提供充分证据证明其已足额付款，故原告的合同解除权自始不存在。此外，根据《房地产预售契约》第二十条，被告在应付款的期限后30天仍未付款的，原告有权解除合同。假设自1998年3月27日签约后起算30天，早已超出一年的最长除斥期间，即使原告享有合同解除权，该解除权也因除斥期间经过而消灭。三、我方已竞拍购得涉案房屋且足额付款，已完成交易，被告与原告的纠纷与我方无关，不改变我方是涉案房屋权利人的事实。被告已足额付款合法购得涉案房屋,其通过广州产权交易所转让涉案房屋属于有权处分。事实上，我方已于2019年2月19日与被告、广州产权交易所签订《成交确认书》，3月15日足额支付全部款项，被告也将涉案房屋交付我方。据此，我方基于被告的有权处分而合法购得涉案房屋，权利来源清楚合法，已实际成为涉案房屋的权利人。我方是善意第三人，且已合理履行注意义务。我方通过广州产权交易所公开竞拍购得包括涉案房屋在内的多套房产，基于拍卖的公示公信效力，有充分理由确信被告具有处分权。故被告与原告的纠纷之间的纠纷与我方无关，相关不利后果也不应归于我方。涉案房屋已交付实际买受人，并支付续建费及高额利息，现已装修入住，涉案房屋经多次转让涉及多种法律关系，关涉多方善意主体的合法权利，不具备恢复原状可能性，解除合同没有现实基础。综上，被告已足额付款，原告不享有合同解除权，恳请法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。第三人陈仕铠述称：我方参与竞拍购买涉案房屋，竞拍成功后要求恺恪中心交付房屋，并签署交付确认书，但发现涉案房屋被其他人占用，恺恪中心称占用人为广州中源投资集团有限公司（以下简称中源公司），后发生本案，我方与恺恪中心已协商解除涉案房屋团购合同，并于2020年6月20日将涉案房屋退还恺恪中心，目前涉案房屋由恺恪中心控制，本案与我方无关。经审理查明：1998年3月27日，原告（为甲方，卖方）与被告（为乙方、买方）签订《房地产预售契约》，其中约定：一、甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市东山区麓景路39号大院的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为麓景台，由甲方预售。《广价市商品房预售许可证》编号：穗房预字第960XXX。二、乙方向甲方预购上述房地产的御景阁第十七层XX号，朝向：东北(以下简称“该房地产”)。该房地产建筑面积为95.95平方米。三、该房地产的用途为:住宅。四、甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为575700元。七、甲方应于1999年3月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。十、该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。十四、乙方在未领取该房地产的《房地产证》前如需转让或抵押时，乙方应事前知会甲方，并向广州市房地产交易所办理转让手续或向广州市房地产交易所办理抵押备案手续，本契约载明乙方的权利、义务随之转让或抵押。如该房地产设有抵押时，在抵押期内，未经抵押权人同意，不得转让或再抵押。二十、如乙方不能依本契约附件二的规定按期向甲方付清房价款，从逾期之日起至实际付清房价款之日止，乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金以该期房价款每日千分之一计算。如乙方在应付款的期限后三十天内仍未能缴付该期房价款，甲方有权以书面通知乙方解除本契约，并报广州市房地产交易所备案。乙方除不得向甲方索还所交的全部手续费用外，并向甲方支付实际已付房价款总额的百分之二十作为违约金，余下部分不计利息退还给乙方。同对该房地产由甲方另行处理，乙方不得提出任何异议。麓景台附件二：甲乙双方同意乙方按以下方式向甲方缴付本契约正文第四条所载上述房地产的成交价575700元。第一期：楼款人民币伍拾柒万伍仟柒佰零拾零元零角正含定金人民币万元正已于签署本契约时或之前付清等。2019年10月8日，原告向被告送达《解除通知函》。同上日期，原告向广州市房地产交易所发出《备案申请函》，请求该所办理其与被告签订的19份《房地产预售契约》的解除备案手续。本案诉讼过程中，被告为证明其与原告并非普通的商品房预售合同关系，实际是基于以物抵债而形成的关系，其已履行完毕支付楼款的义务提供了1、荔城信用合作社于1999年5月20日出具的《关于以物抵债的说明》（复印件），其中内容为：我社于95年向原联社天河南营业部拆入资金共1400万元，到期后由于资金周转困难，导致拆借逾期，并欠拆借利息405，020.00元，97年4月森保支行接管原联社河南营业部后，多次与我社协商解决方法，由于我社资金紧张，确实难以偿还。经与我社贷款户广州市辉煌房地产发展有限公司及森保支行商量，决定采取以物抵债的方式解决，即森保支行以购楼的方式购买麓景台御景阁19套商住楼共2086.73平方米，每平方米5999元，共计12，518，340.00元，广州市辉煌房地产发展有限公司即以该款项偿还我社贷款，我社则以该款项偿还森保支行（原联社天河南营业部）拆借本息等。2、原告与被告签订的19份《房地产预售契约》，购房金额为12518340元。3、1998年3月27日的000020301《广州市城市信用社特种转账借方传票》，记载收款单位为合富辉煌销售中心，付款单位为被告，金额为12518340元，转帐原因为购麓景台商住楼。4、1998年3月27日的VIVI05479275《广州城市合作银行支票》，记载收款人为溢洋公司，付款人为合富辉煌销售中心，金额为12518340元。5、1998年3月27日的000020303《广州城市合作银行进账单》，持票人为溢洋公司，金额为12518340元。6、1998年3月27日的VIVI05818252《广州城市合作银行支票》，记载收款人为荔城信用社，付款人为溢洋公司，金额为12480000元。7、1998年3月27日的000020205《广州市城市信用社特种转账借方传票》，记载收款单位为被告，付款单位为荔城信用社，金额为12480000元，转帐原因为还拆借款。8、《关于广州城市合作银行开业的批复》（复印件）。9、《关于广州城市合作银行申请变更名称的批复》（复印件）。10、《中国银监会关于广州市商业银行更名的批复》（复印件）。11、原告的工商登记资料（网上打印件），记载法定代表人为黎容桥。12、溢洋公司的工商登记资料（网上打印件），记载法定代表人为黎容桥。13、原告1998年度审计报告（工商打印件）。14、原告1999年度审计报告（工商打印件）。15、原告2000年度审计报告（工商打印件）。16、原告2001年度审计报告（工商打印件）。原告对证据1的真实性、合法性、关联性均不确认，因为没有原件，该证据只是荔城信用社单方出具，并不是由原告与被告及荔城信用社三方签署。其次，该证据内容显示称原告以该款项偿还贷款，但事实上原告并未向荔城信用社贷款，故不存在以物抵债的前提和基础。此以物抵债，并没有原告盖章确认，有关以物抵债的约定对原告没有法律约束力。对证据2的真实性、合法性确认，但对被告在证据当中所要证明的内容不确认，该证据只证明原被告双方签订房地产预售契约，不能证明该19份契约签署是基于以物抵债所签订，更不能证明被告已按约定履行支付购房款的合同义务。对证据3-5的真实性确认，合法性、关联性不确认，该证据只能证明被告向合富辉煌销售中心转账以及合富辉煌销售中心向溢洋公司转账的情况，但无法证实该款项的性质，且该款项支付的对象也不是向原告支付，不能以此证明被告已向原告支付购房款。对证据6的真实性确认，合法性、关联性不确认，该证据显示溢洋公司还贷时间是1998年3月20日，也就是还贷时间早于被告所提交的证据4溢洋公司收到合富辉煌销售中心款项的时间，且金额与证据4的金额不吻合，充分证明，被告所主张的以物抵债不存在，因为溢洋公司的还贷时间比以物抵债的时间早，另外，溢洋公司的还贷行为，我方认为，与原告无法律关系，也与本案无关。对证据7的真实性确认，合法性、关联性不确认，该证据只可以证明荔城信用社向被告还拆借款的情况，且还款金额与19份契约的购房款金额不吻合，与被告所提交的以物抵债的金额也不吻合，此证据与所谓的以物抵债并不对立，且与本案无关。对证据8-10的真实性、合法性、关联性确认。对证据11、12的真实性、合法性确认，关联性不确认，不能因原告与溢洋公司法定代表人为同一人就简单认定为两公司为关联公司，原告是中外合资企业，而溢洋公司是内资企业，两者都是独立的企业法人，财产独立，作为企业法人，溢洋公司与其公司财产承担责任，因此对其贷款的偿还，也应以其公司财产偿还，不可能以原告的房屋用于抵债。对证据13-16的真实性、合法性确认，关联性不确认，不能以审计报告应收账款是否显示被告而认定被告不存在拖欠房款，被告如认为其已支付购房款，应该提交支付凭证以及原告在收到被告款项后向被告出具的相关收款收据或发票予以证实。被告为证明其已将涉案房屋转让给第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏提供了1、2019年2月19日，广州银行股份有限公司（转让方，以下简称广银公司）与第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏（受让方）及广州产权交易所（交易机构）签订的《成交确认书》，其中约定：兹因广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）受转让方委托，通过公开市场方式转让麓景路39号大院麓景台御景阁1701等48套房产权益(交易编号:GR2018GD0000845-2)，被确定为受让方，现三方签订成交确认书如下：二、三方共同确认，在本次交易中受让方以56,504，200.00元受让交易标的。三、受让方承诺于签订本《成交确认书》之日内与转让方签订《转让协议》，并按《转让协议》约定支付交易价款，同时按约定支付交易服务费。否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任等。2、2019年2月20日，广银公司（出让方，甲方）与第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏（受让方，乙方）签订《转让协议》，其中约定：甲、乙双方现就权益转让事宜充分协商一致，现达成如下协议：一、转让标的1.甲方将甲方及其下属机构持有的麓景路39号大院麓景台御景阁XXXX等48套房产权益资产包按照现状有偿转让给乙方。二、转让对价。该权益的转让对价为56,504,200.00元、不含本协议第三条所述的税、费、金。五、付款方式1.乙方应在本协议签订之日（含当日）起的3个工作日内，按广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）要求，将剩余应付交易价款（具体金额以广州产权交易所通知为准）通过转账方式一次性足额付清，并同意广州产权交易所在收到乙方支付的全部转让价款之日起的2个工作日内向甲方划转相应交易价款。2.当乙方应付交易价款的金额与交易保证金12,560,000.00元等额时，交易保证金12,560,000.00元为交易价款的一部分。3、2019年3月15日，广东联合产权交易中心有限公司转帐支付56504200元给广银公司的《支付业务平台来账凭证》（复印件）。4、2019年5月28日，广东联合产权交易中心有限公司转帐支付51909680元给广银公司的《支付业务平台来账凭证》（复印件）。5、2019年5月28日，广东联合产权交易中心有限公司转帐支付89172240元给广银公司的《支付业务平台来账凭证》（复印件）。6、2019年5月28日，广东联合产权交易中心有限公司转帐支付52026080元给广银公司的《支付业务平台来账凭证》（复印件）。原告对上述证据的真实性确认，合法性、关联性不确认，被告无权在未支付清购房款的情况下，将涉案房屋权利转让给本案第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏，且被告与第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏的转让行为对原告无法律约束力，如果基于被告转让权益有瑕疵导致第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏的损失，应由被告承担法律责任。第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏对上述证据的真实性、合法性、关联性均予确认，我方是善意第三人，是通过广州产权交易所公开竞拍向广银公司购得包括涉案房屋在内的多套房产，基于拍卖的公示公信效力，有充分理由确信广银公司具有处分权，故我方已善尽合理的注意义务，且已足额付款，交易已经完成。故原被告之间的纠纷与我方无关，相关不利后果也不应归于我方。此房屋已无法退还，如法院查明原被告之间还有款项尚未支付，那么判令被告承担支付和赔偿义务，不应解除合同。被告为证明广州市城市信用合作社联合社、广州银行信用合作社联合社借款12480000元给荔城信用社提供了1、1995年11月28日的《借款凭证（借据）》，其中记载：单位名称荔城信用社，借款金额10000000元，月利率11.10%，用途拆借，余额4480000元。广州市城市信用合作社联合社、荔城信用社加盖印章。2、1995年11月28日的《借款凭证（借据）》，其中记载：单位名称荔城信用社，借款金额5000000元，月利率11.10%，用途拆借。广州市城市信用合作社联合社、荔城信用社加盖印章，并盖有“此户结清”的印章。3、1995年12月27日的《借款凭证（借据）》，其中记载：单位名称荔城信用社，借款金额5000000元，月利率11.10%，用途拆借。广州市城市信用合作社联合社、荔城信用社加盖印章。原告对上述证据的真实性确认，合法性、关联性不确认，该三份证据只能证明，两金融机构之间的拆借关系，不能证明该款项与本案所涉及的购房款有关联，3份证据与本案无关。另外，证据2盖有“此户结清”印章，而另两份没有此印章，如果仅从被告所言的抵债角度出发，如果是已经债务抵债清偿环节，那么相应的借据也应显示款项已还清。第三人恺恪中心为证明涉案房屋是其受第三人陈仕铠委托购买，且已实际交付提供了1、2019年1月5日，第三人陈仕铠（甲方）与第三人恺恪中心（乙方）签订的《资产包权益团购合同》，其中约定：鉴于：乙方及其他投资人组成的联合体拟参与购买广州银行股份有限公司挂牌交易的麓景路39号大院麓景台御景阁XXXX等48套房产权益资产包（交易编号：GR2018GD0000845-2)，起拍价为56504200.00元。2.甲方知悉上述情形，在充分了解交易情况的基础上，拟委托乙方购买该资产包中第4项资产权益“麓景路39号大院麓景台御景阁1705房”（以下简称“目标房产”）。二、交易条件。经双方协商，甲方同意以716982元向广州银行股份有限公司购买目标房产。在乙方组成的联合体以不超过起拍价115%的成交价竞拍成功的前提下，本协议正式生效并继续履行。如竞拍不成功，则乙方全额无息退回甲方定金，双方互不追究违约责任。若甲方拒绝继续履行，乙方有权没收定金并另行处置目标房产。三、支付方式。甲方在签署本合同后支付定金30000元；若竞拍成功，在乙方启动过户手续后七日内，支付购房款686982元。乙方收到款项后，将目标房产交付乙方；3.在乙方向房屋登记机关递件办理目标房产过户登记手续前，支付剩余款项。乙方收到余款后3日内向房屋登记机关递件。四、权益归属。甲、乙双方共同确认，资产包中麓景路39号大院麓景台御景阁X05房（即目标房产）所有权益，归甲方个人所有。乙方应在资产包成交后及时依照本协议为甲方办理相关过户登记手续。五、双方权利义务。1.乙方应在广州产权交易所发出资产包成交确认书之日起30天内，将目标房产过户至甲方名下，并办理不动产登记证等相关手续。2.如果目标房产因乙方责任不能完成过户手续，乙方应在确认目标房产不能过户之日起7日内全额无息退回甲方己付款项，除此之外乙方不承担其它违约责任。3.甲方应在确认目标房产不能过户之日起7日内向乙方返还目标房产等。2、2019年10月25日，第三人陈仕铠（甲方）与第三人恺恪中心（乙方）签订的《交付确认书》，其中约定：一、甲乙双方2019年1月5日签订了《资产包权益团购服务合同》，现乙方将位于麓景路39号大院麓景台御景阁XX05的目标房产按现状交付予甲方；（下称“该房产”）。二、现已检查并同意以该房产之现状交付给甲方，该物业在2019年10月25日前所产生的一切费用（包括水费、电费、燃气费、物业管理费、垃圾费等）由乙方结清，自交付之日起该房产物管及水电费由甲方承担等。原告对证据1的真实性无异议，合法性、关联性不予确认，根据第三人恺恪中心提交的产权交易的合同显示是张涌、黄飞、陈敏参与涉案物业资产的拍卖交易，第三人在参与涉案物业竞拍时已经知悉涉案物业的权属并未过户到本案被告名下，而且广州产权交易所在交易过程中也对交易标的的瑕疵问题做了明确披露及提醒，第三人在参与竞拍时同意自行承担所有风险及损失，我方认为第三人在参与涉案物业竞拍时知道涉案物业没有登记在被告名下这一情况的，从本案第三人陈仕铠的答辩意见也看出涉案房屋实际上是被中源公司占用，无法交付给第三人陈仕铠，所以原告认为无论是恺恪中心还是以组团名义参与竞拍的本案第三人陈仕铠，在竞拍过程中均不属于善意取得，不符合善意取得的相关规定。证据2真实性确认，合法性、关联性不予确认，从第三人陈仕铠的答辩意见可以看出实际上是没有交付的，所以交付确认书与事实不吻合。被告对上述证据的真实性确认，合法性、关联性方面由法院确认，因为交易确认书和团购合同我方均不是主体，不清楚具体情况。但是我方认为即便团购合同、交易确认书真实性、合法性存在问题，但我方已经将涉案物业出售给联合体，作为善意第三人的联合体与我方签订的转让协议合法有效，联合体已经基于善意取得制度合法取得涉案物业，原告要求解除房地产预售契约并协助涂销预售备案登记手续没有任何事实和法律依据。第三人陈仕铠对证据上述证据的真实性、合法性确认，关联性不确认。我方已将涉案房屋退还给第三人恺恪中心，恺恪中心对涉案房屋控制使用，本案与我方无关，涉案房屋与我方无任何关系。第三人恺恪中心确认与第三人陈仕铠已解除《资产包权益团购合同》，款项已退还给第三人陈仕铠。原告陈述：被告以《房地产预售契约》附件二中双方已约定“楼款……已于签署本契约时或之前付清”的内容，认为“足以证明被告已经足额支付了楼款”没有任何事实依据和理据。首先原告并不欠被告债务，不存在以物抵债的前提；其次，按被告的陈述及逻辑，假设涉案房屋的房款是通过以物抵债的方式支付给了原告，那么双方在该《房地产预售契约》附件二该条款内容约定时则会明确表述为“楼款已通过**年**月**日双方签订的《以物抵债协议》付清”，不可能作出“己于签署本契约时或之前付清”这样含糊的表述约定。《房地产预售契约》版本实际上是针对不特定的买方（主要是个人）设定的，很多购房者（特别是个人）实际上在正式签署《房地产预售契约》前已先行支付购房定金及第一期楼款，或已支付购房定金，在签署预售契约同时支付第一期楼款，所以才会在该《房地产预售契约》附件二中作出“第一期楼款人民币_元正含定金人民币_万元正己于签署本契约时或之前付清”的约定；另外，本案双方争议的焦点是被告是否支付涉案房屋楼款，因此，如果被告欲证明其己足额支付了楼款，被告理应提供其向原告支付楼款的相关证据，如转账凭据及原告收到楼款后出具的收款凭据，不能简单仅凭该《房地产预售契约》附件二中有“已于签署本契约时或之前付清”的内容表述，就作为被告己足额支付了楼款的依据。本院认为：原告与被告自愿签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点为1、被告是否已经支付购房款给原告。2、原告要求解除合同是否已超过除斥期。3、第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏购买涉案房屋是否属于善意取得。关于被告是否已经支付购房款给原告的问题，对此，被告认为房款的支付过程为原告拖欠荔城信用社的贷款（具体金额不明)，而荔城信用社拖欠联社天河南营业部拆借资金1400万元，利息405,020元。后荔城信用社无法偿还拆借资金，故与被告、原告协商，由被告以12,518,340元的总价向原告购买包括涉案物业在内的麓景台御景阁19套物业，被告向原告支付购房款，原告以收取被告的购房款偿还欠荔城信用社的贷款，荔城信用社收到原告偿还的贷款后再以该款项偿还欠我方的拆借本息。本院对此评析如下：首先，被告认为原告拖欠荔城信用社的贷款，而原告对此予以否认，为此，被告提供了荔城信用合作社于1999年5月20日出具的《关于以物抵债的说明》复印件，因该《关于以物抵债的说明》的内容只是荔城信用合作社的单方陈述，且只是复印件，故被告以此证明原告拖欠荔城信用社的贷款证据不足，本院不予采信。其次，被告提供的《广州市城市信用社特种转账借方传票》、《广州城市合作银行支票》、《广州城市合作银行进账单》，只能证明被告与合富辉煌销售中心、溢洋公司之间的款项相互来往，虽然原告与溢洋公司的法定代表人为同一人，但两者都是独立的企业法人，不能就此认定两公司为关联公司，被告与合富辉煌销售中心、溢洋公司之间的款项来往，就视为被告与原告的款项来往。再次，12,518,340元购房款是一笔巨额的款项，如按被告陈述的方式支付，当中共牵涉6个单位，按照一般常理，该6个单位应共同签订协议对此作出约定，但事实上连原告与被告也没有对此签订协议。另外，如原告已收齐房款，被告不可能不要求原告开具收据或发票，但至今原告仍未开具收据或发票，完全不符合常理。综上分析，被告认为已付清购房款给原告证据不足，本院不予采信。关于原告要求解除合同是否已超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产……。本案为房屋买卖合同纠纷，当事人争议的是不动产物权纠纷，不适用诉讼时效，故被告抗辩认为原告超过诉讼时效本院不予支持。关于第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏购买涉案房屋是否属于善意取得的问题，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……。上述《房地产预售契约》明确约定：“乙方在未领取该房地产的《房地产证》前如需转让或抵押时，乙方应事前知会甲方，并向广州市房地产交易所办理转让手续或向广州市房地产交易所办理抵押备案手本续，本契约载明乙方的权利、义务随之转让或抵押。”被告至今仍未取得涉案房屋的产权证，根据上述约定被告将涉案房屋转让给第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏应事前知会原告，并向广州市房地产交易所办理转让手续，现被告将涉案房屋转让给第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏并没有应事前知会原告，也没有与原告共同到广州市房地产交易所办理转让手续，涉案房屋更没有登记到第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏名下，故第三人恺恪中心、张涌、黄飞、陈敏以其已善意取得涉案房屋的产权而抗辩对抗原告的诉讼请求本院不予支持。因此，被告没有按约向原告交付购房款，原告据此请求解除合同涂销《房地产预售契约》的预售登记备案手续合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项的规定，判决如下：一、原告广州市辉煌房地产发展有限公司与被告广州银行股份有限公司森保支行于1998年3月27日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号）于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州银行股份有限公司森保支行应于本判决发生法律效力之日起五日内，与原告广州市辉煌房地产发展有限公司共同到房管部门办理涂销编号为穗房预契字第××号的《房地产预售契约》的手续。本案受理费9557元，由被告广州银行股份有限公司森保支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  许碧宁二〇二〇年八月十一日书 记 员  陈佳璇