湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初2870号原告（反诉被告）：孔某，男，1972年3月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：熊康、孙贝贝，湖北崇道律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：某创地置业（武汉）有限公司，住所地：武汉市硚口区某大道某号****。法定代表人：汤某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾钢、李恋，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师（特别授权）。第三人：某银行股份有限公司武汉分行，住，住所地：武汉市某大道**/div>负责人：文某某，系该分行行长。委托诉讼代理人：徐隐、宋翘楚，系该行职工（特别授权）。原告孔某与被告某创地置业（武汉）有限公司（以下简称某公司）及第三人某银行股份有限公司武汉分行（以下简称某银行武汉分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，被告某公司向本院提出反诉，本院予以受理并决定合并审理。后本院依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孔某及其委托诉讼代理人熊康、孙贝贝；被告（反诉原告）某公司的委托诉讼代理人曾钢、李恋；第三人某银行武汉分行的委托诉讼代理人徐隐、宋翘楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孔某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2016年9月30日签订的《商品房买卖合同》已于2018年8月22日解除；2.解除原告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》；3.判令被告返还原告购房首付款1844055元；4.判令被告返还原告违约金和手续费943元；5.判令被告向原告支付购房首付款资金占用费411654元（从2016年9月30日暂计算至2020年6月19日，1358÷365×6%×1844055=411654元,后续资金占用费以1844055元为基数，按照年利率6%暂计算至实际支付之日止）；6.判令被告向原告支付贷款利息531456.72元（暂计算至2020年7月30日，后续利息按照借款及担保合同计算至被告偿还完第三人贷款本金和利息之日为止）；7.判令被告向第三人支付原告购房贷款余额2547879.89元及相应的利息；8.判令被告向原告支付违约金230203元（4604055×5%=230203元）；9.判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告撤回了上述第4项诉讼请求。庭审后原告申请将上述第6项诉讼请求变更为判令被告将原告已实际向第三人支付的贷款本息支付给原告，被告及第三人同意原告变更诉讼请求。事实和理由：原、被告于2016年9月30日签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于武汉市硚口区某B项目中的第2幢1单元13层2号房屋（合同约定建筑面积182.66平方米），总金额4604055元；被告应当在2018年6月20日前交付房屋，被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2016年9月30日向被告支付了首付款1844055元（含已付定金10万元）。原告与第三人于2016年10月31日签订《个人购房借款及担保合同》，第三人于2016年11月1日将276万元购房款支付给被告。被告逾期交房超过60日，原告于2018年8月22日向被告发出解约通知书，被告方工作人员王娟已签收，但被告经多次催告仍未与原告办理解约手续和退款手续，被告于2018年9月14日向原告发出《商品房交接通知书》，告知原告于2018年9月20日办理房屋交接手续。原告为维护自身合法权益，故向本院提起诉讼。被告（反诉原告）某公司辩称：1.2018年8月22日确实收到了解除函，但是否具有解除效力请法院确认；2.同意第二项诉请；3.如果解除合同，同意返还购房首付款1844055元；4.因原告迟延支付购房首付款不同意第四项诉请；5.案由不是民间借贷纠纷，原告主张的年利率百分之六的利息没有依据，应该按照同期贷款利率计算，后续的应该按照全国同行业拆借利率，只同意按照1844055元为基数从2016年9月30日计算至实际支付之日；6.同意原告实际支付给第三人的贷款本金和利息，2016年12月15日起至本判决生效之日止；7.同意将贷款余额及利息返还给第三人，但具体的金额需要第三人确认；8.不同意支付违约金，我们已经同意支付利息损失了；9.诉讼费请法院依法计算，保全费由本诉原告承担。第三人某银行武汉分行述称：1.本诉原、被告之间的诉请与第三人无关；2.《个人借款及担保合同》合法有效，应当按合同约定履行，即使本诉贷款合同解除，也应保护第三人的合法权益；3.诉请六、诉请七中涉及到的贷款本金及利息以第三人的业务清单为准。被告（反诉原告）某公司向本院提出反诉请求：1.原告配合被告办理房屋备案注销手续；2.原告承担本案反诉费用。事实和理由：原、被告2016年9月30日签订《武汉市商品房买卖合同》后，被告为原告办理了该房屋的备案手续。后原告提出解除合同，但未配合办理房屋备案注销手续，故被告向本院提出反诉。原告（反诉被告）孔某对反诉辩称：双方明确表示解除合同及本诉请求得到支持后，同意解除合同备案；反诉费由反诉人自行承担。第三人某银行武汉分行对反诉述称：反诉请求与第三人无关。本院经审理认定事实如下：孔某于2016年9月20日向某公司支付了购房定金10万元，于2016年9月28日向某公司支付首付款1044055元。2016年9月30日，某公司与孔某签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“孔某购买某公司投资建设的位于武汉市硚口区某B商品房项目中的第2幢1单元13层2号房屋（合同约定建筑面积182.66平方米），总金额4604055元。”《武汉市商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人应当在2018年6月20日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：每户设独立电表、电线暗装、配电箱、配空气开关；6、给水：每户设独立水表，预留至厨房或卫生间；7、天然气：每户设独立天然气表，天然气入户（由用户自行申请开通）；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.4的违约金。”签订《武汉市商品房买卖合同》当日，孔某又向某公司支付了首付款70万元。《武汉市商品房买卖合同》履行过程中，某公司未能在《武汉市商品房买卖合同》约定的房屋交付期限届满后60日内向孔某交付房屋，孔某于2018年8月22日向某公司职工王娟送达了《解除合同通知书》，要求解除《武汉市商品房买卖合同》、返还购房款等。某公司于2018年9月14日通知孔某于2018年9月20日收房，孔某未收房。双方就解除《武汉市商品房买卖合同》等事宜协商未果，孔某遂向起诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，某银行武汉分行与孔某于2016年10月31日签订《个人购房借款及担保合同》，约定：孔某向某银行武汉分行借款276万元用于购买坐落于武汉市硚口区某B第2幢1单元13层2号房屋，借款期限300个月，自2016年10月31日至2041年10月31日，贷款利率在基准利率基础上上浮10%。2016年11月1日，某银行武汉分行受孔某委托向某公司支付了276万元。孔某后依约逐月向某银行武汉分行偿还贷款。2016年12月13日，孔某及某银行武汉分行就时代·某B第2幢1单元13层2号房屋办理了抵押预告登记。本院认为，孔某与某公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及某银行武汉分行与孔某签订《个人购房借款及担保合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。《武汉市商品房买卖合同》签订后，孔某依约支付了全部购房款，但某公司未能在《武汉市商品房买卖合同》约定的交付期限届满后60日内向孔某交付房屋，《武汉市商品房买卖合同》约定的解除条件已经成就，孔某有权解除《武汉市商品房买卖合同》。孔某已于2018年8月22日向某公司职工送达了《解除合同通知书》，故孔某与某公司签订的《武汉市商品房买卖合同》已于2018年8月22日解除。《武汉市商品房买卖合同》解除后，某公司应当将孔某支付的首付款1844055元返还给孔某，孔某亦应当配合办理房屋备案注销手续。某公司迟延交房导致《武汉市商品房买卖合同》解除，应向孔某承担违约责任。孔某既主张被告依约支付总购房款的5%，即230203元作为违约金，又主张被告以首付款1844055元为基数按年利率6%标准支付资金占用费，其主张的违约责任明显过高，本院仅支持其资金占用费主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故对于孔某要求解除与某银行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。孔某已向某银行武汉分行偿还了部分贷款本息，故《个人购房借款及担保合同》解除后，某公司应当将孔某已经偿还的贷款本息返还给孔某，将尚未偿还的贷款本金返还给某银行武汉分行。诉讼中，各方当事人均同意孔某实际已向某银行武汉分行支付的贷款本息金额及尚欠贷款本金金额均由某银行武汉分行依法确认。某银行武汉分行收到款项后应及时办理抵押权注销手续，孔某应于抵押权注销后及时配合办理商品房备案注销手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孔某与被告（反诉原告）某创地置业（武汉）有限公司于2016年9月30日签订的《武汉市商品房买卖合同》已于2018年8月22日解除；二、解除原告（反诉被告）孔某与第三人某银行股份有限公司武汉分行于2016年10月31日签订的《个人购房借款及担保合同》；三、被告（反诉原告）某创地置业（武汉）有限公司于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）孔某返还购房首付款1844055元及利息（以1844055元为基数按年利率6%标准自2016年9月30日起计算至款项还清之日止）；四、被告（反诉原告）某创地置业（武汉）有限公司于本判决生效之日起7日内向第三人某银行股份有限公司武汉分行支付原告（反诉被告）孔某就《个人购房借款及担保合同》剩余的贷款本金（以被告（反诉原告）某创地置业（武汉）有限公司实际支付时第三人某银行股份有限公司武汉分行依法确认的金额为准）；五、被告（反诉原告）某创地置业（武汉）有限公司于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）孔某支付原告（反诉被告）孔某已向某银行股份有限公司武汉分行偿还的贷款本息（以被告（反诉原告）某创地置业（武汉）有限公司实际支付时第三人某银行股份有限公司武汉分行依法确认的金额为准）；六、原告（反诉被告）孔某欠第三人某银行股份有限公司武汉分行贷款本息结清后7日内，原告（反诉被告）孔某、第三人某银行股份有限公司武汉分行配合被告（反诉原告）某创地置业（武汉）有限公司办理房屋抵押权注销手续，抵押权注销后7日内原告（反诉被告）孔某配合被告（反诉原告）某创地置业（武汉）有限公司办理房屋备案注销手续；七、驳回原告孔某其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26084元，反诉费25元，保全费5000元，共计31109元，由被告（反诉原告）某创地置业（武汉）有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于武汉市中级人民法院。审判员  夏建飞二〇二〇年八月十八日书记员  胡 艳书记员  张天澍