陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终3946号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司，住所地：西安市经开区草滩生态产业园尚稷路**东晋桃源**。法定代表人：贺永宜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贺浩，男，1973年7月1日出生，汉族，住西安市雁塔区，系该公司员工。委托诉讼代理人：聂伟，男，1980年5月6日出生，汉族，陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司员工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁媛，女，1983年3月3日出生，汉族，西部证券股份有限公司职员，住西安市灞桥区。上诉人陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司（以下简称新桃花源公司）因与被上诉人袁媛商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初16662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新桃花源公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回袁媛的一审诉讼请求，支持新桃花源公司的一审反诉请求。事实和理由：第一，袁媛在一审庭审结束后提出变更诉讼请求，实为增加诉讼请求，不符合法律规定。一审法院将袁媛这一增加的诉讼请求合并进行审理，严重违反法定程序。第二，一审判决以更名申请表和合同确认单载明的价款确认购房价款，属认定事实不清。更名申请表中所涉及房屋价款仅是员工内部优惠价款记录，并不是与袁媛的合同价格，合同确认单仅是对更名申请表中更名事项的确认。2019年7月9日双方签订正式的《商品房买卖合同》已将合同价款重新调整。第三，一审判决认定《商品房买卖合同》中的价格条款为无效格式条款，属适用法律错误。《商品房买卖合同》是原国家工商行政管理局制定的标准合同，虽属格式合同，但合同价格不具有重复性，不可能预先拟定，合同价格的确定也不可能单方完成，因此价格条款不属于格式条款。且本案不存在合同法第四十条规定的“免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形。第四，袁媛至今尚欠购房款68526元，经新桃花源公司多次催促仍拒不履行付款义务，已构成根本违约，新桃花源公司有权解除合同。袁媛辩称：首先，一审判决认定的事实有充分证据支持。一审法院已生效的（2019）陕0112民初9374号民事判决已认定，袁媛以409116元总价购买新桃花源公司案涉房屋，已付房款219116元，剩余房款为190000元。2019年7月9日双方签订《商品房买卖合同》时，新桃花源公司无故提高房屋单价，未提请袁媛注意，亦未将《商品房买卖合同》交给袁媛，严重违背诚实公平原则。其次，袁媛在一审中变更诉讼请求，符合法律规定，一审法院并无程序违法情形。综上，新桃花源公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。袁媛向一审法院起诉请求：1.依法确认其已将案涉房屋尾款190000元一次性支付给新桃花源公司；2.新桃花源公司交付5-20201号商品房；3.新桃花源公司支付迟延交房违约金40000元（从2014年9月1日起，以已交房款219116元为基数，按日计万分之一计算至2019年9月1日止）；4.本案诉讼费由新桃花源公司负担。一审庭审中，袁媛变更依法确认其已将案涉房屋尾款190000元一次性支付给新桃花源公司的诉讼请求为依法确认其与新桃花源公司于2019年7月9日签订的《商品房买卖合同》中第四条所涉及的房屋单价3900元/㎡、总价为482040元及第六条所涉及首付款为292040元的条款无效。新桃花源公司向一审法院反诉请求：1.解除其与袁媛签订的《商品房买卖合同》；2.反诉费由袁媛负担。一审法院认定事实：2019年7月9日袁媛与陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明：袁媛购买陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司开发的位于东晋桃花源•缙福源第5幢2单元2层20201号房屋，建筑面积123.6㎡，3900元/㎡，总金额482040元。又载明：袁媛应于2012年11月27日前向陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司支付应交房款首付款即292040元，剩余房款190000元办理银行按揭。同时约定，逾期超过60日后，新桃花源公司有权解除合同，新桃花源公司解除合同的，袁媛按累计应付款的百分之一向新桃花源公司支付违约金，袁媛愿意继续履行合同的，经新桃花源公司同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，袁媛按日向新桃花源公司支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定，新桃花源公司应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付袁媛使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第九条约定，新桃花源公司逾期交房，逾期不超过90日。逾期超过90日后，袁媛有权解除合同，袁媛解除合同的，新桃花源公司应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按袁媛累计已付房款的百分之一向袁媛支付违约金。袁媛要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，新桃花源公司按日向袁媛支付已交付房屋价款万分之一的违约金等等。合同签订当日，袁媛手机转账至新桃花源公司190000元房款，新桃花源公司向袁媛出具收款收据，内容为，“今收到袁媛购房款190000元”。新桃花源公司工作人员聂伟告知袁媛随后其公司在房管局将《商品房买卖合同》约定的购房尾款由按揭贷款方式变更为一次性付款方式，并收回袁媛应持有的一份《商品房买卖合同》。同月11日新桃花源公司向袁媛邮寄《催交款通知书》，主要内容为：你在我公司购买的东晋桃园.缙福源项目商品房一套（房号：5-20201），按照双方所签《商品房买卖合同》约定，该商品房总价格为482040元，至今已付房款409116元，还剩余72924元房款未付。请你方务必于2019年7月17日前付清剩余房款，逾期不付，视为你不愿意履行支付房款义务，由此造成的法律后果和损失由你方负责。《商品房买卖合同》签订后，新桃花源公司对该合同进行了网签备案，备案号为Y18035353。另外，新桃花源公司承认在与袁媛签订《商品房买卖合同》时，对该合同载明的涉案房屋价格未告知袁媛。因袁媛未交清房款，在房管部门无法办理房屋尾款的付款方式，《商品房买卖合同》至今未给付袁媛。另查，一审法院（2019）陕0112民初9374号生效判决认定，2011年8月31日，袁媛父亲以刘红宣名义与新桃花源公司签订《商品房认购书》，约定甲方（出卖人）为新桃花源公司，乙方（买受人）为刘红宣，认购书约定乙方自愿认购甲方开发建设的东晋桃园住宅小区商品房一套，建筑面积127.8㎡，认购单价3910元/㎡，认购价总计499698元。乙方如按如下约定向甲方支付购房款，首付款：在签订商品房认购书当日支付购房款的40%；第二次付款：在主体工程达到“正负零”时支付购房款的10%；第三次付款，甲方取得《商品房预售许可证》，双方签订商品房买卖合同后，乙方应一次性或以按揭方式支付剩余50%购房款。2012年11月27日刘红宣申请客户变更购房人为袁媛，同日袁媛填写了合同确认单，确认购买新桃花源公司开发涉案5-20201房屋及房屋总价409116元、首付款219116元、公积金贷款金额190000元。袁媛按约支付新桃花源公司首付房款219116元，2019年3月21日新桃花源公司通知袁媛办理剩余购房款按揭贷款手续，因袁媛自身原因无法办理。2019年4月28日新桃花源公司向袁媛发出《合同履行催告书》，要求袁媛在收到函件之日起5日内补齐房款，逾期未付清购房款，将与袁媛解除合同，收回房屋。2019年5月8日新桃花源公司向袁媛发出《解除合同告知书》，告知袁媛因其拒不支付剩余房款，新桃花源公司按照双方签订《商品房买卖合同》第七条之约定解除与袁媛签订的合同，收回房屋。2019年5月10日袁媛前往新桃花源公司处支付剩余房款，新桃花源公司以收取剩余房款事宜由法律事务部门负责为由，让袁媛等候新桃花源公司通知。2019年5月14日新桃花源公司向袁媛发出《告知函》，告知袁媛因为拒付房款的行为，导致双方签订的《商品房认购书》自动解除，通知袁媛于2019年5月23日前到新桃花源公司办理首付款219116元的退款手续。袁媛于2019年5月21日提起诉讼，请求确认新桃花源公司解除《商品房认购书》的行为不具有法律效力并与其签订《商品房买卖合同》，一审法院于同年6月27日作出（2019）陕0112民初9374号民事判决，判决新桃花源公司解除《商品房认购协议》的行为无效，以新桃花源公司限定袁媛交付房款的合理时间违反法律规定为由，驳回袁媛要求与其签订《商品房买卖合同》的诉讼请求。该判决生效后，新桃花源公司于2019年7月7日向袁媛邮寄签订《商品房买卖合同》告知书，于同月9日与袁媛签订了《商品房买卖合同》。前述生效判决同时认定，新桃花源公司于2012年8月30日取得涉案房屋的商品房预售许可证，证号：市房预售字第**。项目名称，东晋桃源.缙福源。2012年12月22日涉案房屋的《商品房买卖合同》在西安市房管部门办理网签，2018年3月18日办理备案。又查，2019年4月28日新桃花源公司向袁媛发出的《合同履行催告书》还载明：你方办理按揭贷款，并向西安银行借款190000元，因你方个人原因导致银行拒贷，我公司多次联系你方补齐房款，你方迟迟未能补齐房款，你方已严重违约。一审法院（2019）陕0112民初9374号案件审理中，新桃花源公司向一审法院提供了袁媛于2019年4月16日与其工作人员聂伟的通话录音，该录音显示聂伟称“剩下还有190000元，你把这个贷款一付就行了”，并提供了《商品房认购书》，证明案涉房屋先由刘红宣认购。提供东晋桃源客户更名申请表，证明刘红宣认购后转让给袁媛。提供袁媛的合同确认单，证明袁媛在受让后对此认购房屋进行了确认。且东晋桃源客户更名申请表载明涉案房屋面积为123.6㎡，单价为3310元/㎡，合同金额为409116元，实交房款219116元，未付房款190000元，该表“申请人”栏有刘红宣签名，袁媛在更名签名栏处签名。合同确认单载明的房屋面积、单价、总价款、首付款、未付房款与客户更名申请表相同，该确认单上有新桃花源公司工作人员聂伟在销售主管领导栏签名确认。《商品房认购书》还约定，新桃花源公司应根据房地产开发的相关法律、法规完善各项手续，认真组织施工，确保工程质量，并在本协议签订后36个月内交房，建筑标准：毛坯房，（具体交房时间及建筑标准以双方签订的《商品房买卖合同》为准）。一审庭审中，袁媛称，如果新桃花源公司认为其未交清首付款，距今已七年之久，新桃花源公司催款也仅催促交纳余款为190000元，从未催促交纳余款为72924元，说明新桃花源公司认可其已交清房款。新桃花源公司抗辩，其公司财务人员更换频繁，系公司管理混乱未发现首付款未交清造成。又抗辩，原涉案房屋单价为3910元/㎡，后因袁媛所购房屋面积大，将涉案房屋单价变更为3900元/㎡。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，一审法院（2019）陕0112民初9374号案件审理中，新桃花源公司提供东晋桃源客户更名申请表、合同确认单以证明涉案房屋刘红宣认购后转让与袁媛，袁媛受让后确认认购涉案房屋的事实。东晋桃源客户更名申请表、合同确认单均载明涉案房屋面积为123.6㎡，单价为3310元/㎡，合同金额为409116元，实交房款为219116元，未付房款为190000元，该确认单上有新桃花源公司工作人员聂伟在销售主管领导栏签名确认。新桃花源公司提供的其工作人员聂伟与袁媛于2019年4月16日的通话录音显示，聂伟称“剩下还有190000元，你把这个贷款一付就行了”。生效判决认定的事实与新桃花源公司提供的东晋桃源客户更名申请表、合同确认单均载明的事实相同，足以认定袁媛认购涉案房屋的合同单价为3310元/㎡，合同总价为409116元，袁媛已交纳首付款219116元，房屋尾款应为190000元。袁媛与新桃花源公司在签订《商品房买卖合同》时，使用的合同文本为格式合同，房屋价值的约定是合同中至关重要的条款，新桃花源公司对合同单价和合同总价进行了变更，应提醒并采取合理的方式提请对方注意，未与袁媛充分协商的情况下，也未告知袁媛该合同约定的涉案房屋价格变更的事实与之签订《商品房买卖合同》。因新桃花源公司提供东晋桃源客户更名申请表、合同确认单和生效判决确认的合同单价为3310元/㎡，合同总价为409116元、首付款为219116元，房屋尾款为190000元，袁媛一直认为上述价格为合同价格，在此情况下与新桃花源公司签订了合同总价为482040元的《商品房买卖合同》，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，《商品房买卖合同》涉及合同总价、单价、首付款数额的条款无效。《商品房买卖合同》的合同总价、单价、首付款数额应以合同确认单上及法院生效判决认定的价格和数额认定。袁媛在签订《商品房买卖合同》前已交纳首付款219116元，从合同总价409116元中扣除后，剩余190000元与合同确认单、《商品房买卖合同》确认的合同尾款相同，袁媛已于《商品房买卖合同》签订之日向新桃花源公司交纳了190000元，房款已全部交清。袁媛主张新桃花源公司交付涉案房屋，因涉案房屋已取得《商品房预售许可证》，房屋已建成，具备交房条件，合同约定交房时间已到期，其请求一审法院予以支持；袁媛主张新桃花源公司支付迟延交房违约金，因袁媛已交清房款，新桃花源公司至今未向袁媛交付涉案房屋，已构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》约定逾期交房超过90日后的违约金计算起止时间和违约金计算标准，袁媛主张从2014年9月1日（应交房次日）起，以已交首付款219116元为基数，按日计万分之一计算至2019年9月1日止，符合约定和自愿原则，亦不违反法律规定，依法应予支持。新桃花源公司反诉解除《涉案商品房买卖合同》、支付720元违约金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决：一、依法确认袁媛与陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司于2019年7月9日签订的《商品房买卖合同》第四条、第六条中涉及房屋单价、总价款、首付款数额的条款无效；二、陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司于本判决生效之日起十日内交付袁媛位于东晋桃源•缙福源第5幢2单元2层20201号房屋一套；三、陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付袁媛从2014年9月1日起，以已交首付款219116元为基数，按日计万分之一计算至2019年9月1日止的逾期交房违约金；四、驳回陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（袁媛已预交），由陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司负担，于本判决第三条付款时间一并支付袁媛。反诉费25元（陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司已预交），由陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：其一，一审判决认定案涉房屋的合同单价为3310元/㎡，合同总价为409116元，首付款为219116元，是否存在认定事实不清的情形；其二，双方当事人2019年7月9日所签《商品房买卖合同》中有关合同单价、总价和首付款数额的条款是否无效格式条款，一审判决是否适用法律错误；其三，就袁媛在一审中变更诉讼请求的问题，一审是否存在程序违法情形。对此，本院逐一评析如下：关于第一个焦点问题：一审法院（2019）陕0112民初9374号案件庭审过程中，新桃花源公司提供客户更名申请表、合同确认单及其公司工作人员聂伟与袁媛的通话录音作为证据，用以证明案涉房屋由案外人刘红宣认购后转让给袁媛、袁媛受让后确认购买案涉房屋的事实。该客户更名申请表与合同确认单中均载明案涉房屋单价为3310元/㎡，合同总价为409116元，实交房款为219116元，未付房款为190000元。新桃花源公司工作人员聂伟与袁媛的通话录音亦显示剩余房款为190000元。以上证据已形成完整的证据链，足以证明案涉房屋合同单价为3310元/㎡、合同总价为409116元、首付款为219116元的事实。一审判决不存在认定事实不清的情形。关于第二个争议焦点问题：《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”新桃花源公司与袁媛2019年7月9日所签订的《商品房买卖合同》，是新桃花源公司预先拟定并打印的格式条款合同，合同第四条、第六条中涉及房屋单价、总价款、首付款数额的格式条款亦为新桃花源公司预先拟定，且在订立合同时未与袁媛协商，亦未就该格式条款加以说明并提请袁媛注意。该格式条款提高了房屋价格，加重了袁媛的责任，依法应属无效。一审判决不存在适用法律错误的情形。关于第三个争议焦点问题：一审法院先后两次开始审理本案，袁媛在第一次庭审结束后变更部分诉讼请求，一审法院在第二次开庭时围绕袁媛变更后的诉讼请求进行审理，符合法律规定，不存在程序违法的情形。综上所述，新桃花源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8531元，新桃花源公司已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  杨晓昱二〇二〇年八月十四日书记员  张佳欣