江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0903民初5971号原告(案外人)：周景侠，女，1973年2月6日出生，汉族，居民，住所地在江苏省东海县。委托诉讼代理人：顾伟杰，周景侠之夫，汉族，住所地在江苏省东海县。委托诉讼代理人：蔡正刚，江苏华天人律师事务所律师。被告（被执行人）：连云港市瑞嘉置业有限公司，住所地江苏省东海县青湖镇青北村**。法定代表人：颜大勇，该公司董事长。被告（被执行人）：蒋宏列，男，1967年6月15日出生，汉族，居民，住所地在江苏省连云港市新浦区。委托诉讼代理人：李志刚，江苏御今律师事务所律师。被告（被执行人）：李桂玉，女，1969年10月12日出生，汉族，居民，住所地在江苏省连云港市海州区。被告（申请执行人）：蒋洪英，女，1957年9月11日出生，汉族，居民，住所地在江苏省射阳县。委托诉讼代理人：胡井文、高蕾（实习），江苏理高律师事务所律师。被告（被执行人）：连云港市中天置业有限公司，住所地在江苏省东海县桃林镇陵海路北侧。法定代表人：颜大勇，该公司董事长。原告周景侠与被告连云港市瑞嘉置业有限公司（以下简称瑞嘉公司）、蒋宏列、李桂玉、方某1、蒋洪英、连云港市中天置业有限公司（以下简称中天公司）执行异议之诉一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月31日、2020年8月11日两次公开开庭对本案进行了审理。原告周景侠及其委托诉讼代理人顾伟杰、蔡正刚和被告蒋宏列委托诉讼代理人李志刚、被告蒋洪英委托诉讼代理人胡井文到庭参加诉讼，被告瑞嘉公司和中天公司法定代表人颜大勇和被告李桂玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。在本案审理过程中，被告方某1死亡，经通知其法定继承人并确认，由其妻亦即本案被告蒋洪英参加诉讼。原告周景侠向本院提出诉讼请求：对位于江苏省东海县瑞嘉花园小区1幢901室至910室10间写字楼和3幢1单元1404室、1703室、1902室、1903室、1904室、2004室、2104室、2204室、2304室、2404室、2502室、2504室及4幢1单元2001室、2504室房产停止执行，本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年、2015年间与瑞嘉公司签订商品房买卖合同，该合同经房产管理部门备案，原告已全额支付上述购房款，并打入瑞嘉公司指定的银行账户。2016年底，瑞嘉公司法定代表人颜大勇将原告所购房屋交付原告使用，双方的权利义务已基本履行完毕，原告占有上述房屋并使用。2016年，方某1、蒋洪英与蒋宏列、李桂玉因借贷纠纷一案，在瑞嘉公司法定代表人不知情的情况下，蒋宏列在违反《中华人民共和国公司法》有关担保规定的情况下采取欺骗偷手段将瑞嘉公司作为担保人，瑞嘉公司的公章早就被东海县人民政府成立的瑞嘉花园小区工作组收回，在整个诉讼过程中都是蒋宏列采取欺骗手段进行诉讼。本院于2017年5月12日作出（2017)苏0903民初2453号民事调解书，由于蒋宏列、李桂玉未能按约定向方某1、蒋洪英履行义务，根据方某1、蒋洪英申请，本院于2018年1月8日作出（2017)苏0903执2674号执行裁定书，裁定对有关财产进行查封。2018年4月3日，本院向东海县房产管理部门送达协助执行通知书，查封原告购买瑞嘉公司的24套房产。原告提出执行异议，本院作出（2019)苏0903执异113号执行裁定书，以无法认定己付房款事实驳回案外人的异议。以上事实有商品房买卖协议、付款依据、颜大勇要求付款的证明、租房协议等证明。根据民事诉讼法以及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的相关规定》（以下简称《执行异议规定》）的相关规定，特向法院提起执行异议之诉，请求法院判决不准许执行原告所有的房产。被告蒋宏列辩称：蒋宏列、李桂玉与方某1、蒋洪英之间借贷关系是事实，亦已经向法院申请执行，现在原告申请停止执行没有依据。瑞嘉公司没有收到原告购房款，亦没有向原告开具过任何的购房款收款收据或者发票，案涉房屋到2019年9月8日才交钥匙。案涉房屋还没有通过竣工验收，目前写字楼工程还在扫尾施工，谈不上交付。原告最早打款给颜大勇的时候，住宅楼还未动工没有预售许可证，不可能是购房款。另外原告在东海县人民法院和连云港市中级人民法院有若干民事案件诉讼，原告是职业放贷人。综上原告诉讼是没有依据的，应该予以驳回。被告蒋洪英辩称：《执行异议规定》第二十九条规定，排除执行必须同时具备三个条件，其中两个条件之一是房屋属于居住用房，且买受人名下无其他用于居住的房屋，二是已支付房屋价款超过合同约定总价款的50%。本案中原告主张的1幢901室-910室是写字楼不是居住用房，不符合该法律条文的规定，这些写字楼依法可以执行。原告主张的其他房屋虽是居住用房，但原告没有提交证据证明其名下没有其他居住用房，且原告没有实际交付房款，因此这些房屋也可以执行。综上原告诉请没有事实与法律依据，请求驳回周景侠的诉讼请求。被告瑞嘉公司、李桂玉、中天公司未作答辩亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：方某1、蒋洪英向本院提起诉讼，要求蒋宏列、李桂玉、瑞嘉公司、中天公司连带偿还借款2124.53万元，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议。本院于2017年5月12日作出（2017）苏0903民初2453号民事调解书确认：蒋宏列、李桂玉于2017年5月21日前偿还借款50万元，于2017年6月起于每月21日前各偿还100万元，并按年利率15%计付利息，直至还清为止；如未按上述约定偿还，则按年利率24%计付利息；瑞嘉公司、中天公司对蒋宏列、李桂玉上述债务承担连带偿还责任。因蒋宏列、李桂玉、瑞嘉公司、中天公司未能履行上述生效民事调解书确定的义务，根据方某1、蒋某的申请，本院对该案立案执行。2018年1月8日，本院作出（2017）苏0903执2674号执行裁定书，裁定查封、扣押或冻结蒋宏列、李桂玉、瑞嘉公司、中天公司所有价值32749827元的财产，并于2018年4月3日向东海县房产管理局发出协助执行通知书，要求协助查封瑞嘉公司名下的房产。周景侠提出执行异议，本院作出（2019)苏0903执异113号执行裁定书，驳回周景侠的异议请求，周景侠遂向本院提起执行异议之诉。另查明：2013年4月1日，瑞嘉公司与周景侠确认商品房认购书，周景侠拟认购晶都瑞嘉花园住宅区1幢1单元2501室。2014年3月18日至2015年8月10日期间，瑞嘉公司作为出卖人与周景侠作为买受人签订商品房买卖合同24份。约定周景侠购买瑞嘉公司开发的商品房1幢1单元901室至910室办公用房10套，3幢1单元1404室、1703室、1902室、1903室、1904室、2004室、2104室、2204室、2304室、2404室、2502室、2504室及4幢1单元2001室、2504室。又查明：2014年3月19日，瑞嘉公司向周景侠出具证明一份，载明：“本公司连云港市瑞嘉置业有限公司与周景侠所签的购房合同，实际定价叁仟伍佰元整每平方米。打入殷兵法卡200万元、颜大勇卡830万元。特此证明。”2018年5月16日，颜大勇向周景侠出具证明一份，载明：“连云港市瑞嘉置业有限公司与周景侠签订的所有购房合同，实际购房单价每平方米为叁仟伍佰元整，购房总价款一千零叁拾万元已转入公司指定账户（殷兵法的银行卡贰佰万元，颜大勇的银行卡八百叁拾万元），所有购房款已全部结清。特此证明”。颜大勇于2019年7月23日再次出具证明一份，载明：周景侠在2016年底已经使用其名下的瑞嘉花园小区房子。周景侠提供的银行转账明细显示，自2012年8月6日至2015年2月17日期间，周景侠与颜大勇之间发生银行转账金额830万元，与殷兵法发生银行转账金额200万元。再查明：方某1于2020年1月27日因病去世。其法定继承人方启忠（父亲）、方某2（女儿）放弃继承，其配偶蒋洪英未放弃继承，表示在继承方某1遗产范围内承担民事责任。本院认为：案外人提起执行异议之诉，只要提供能够证明其对执行标的物享有足以阻却强制执行的证据，且其请求符合相关法律规定，那么案外人的请求即应当得到法律的支持。本案的争议焦点是，周景侠作为案外人提供的证据能否阻却本院对案涉房屋的执行。《执行异议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因本院查封的是被执行人瑞嘉公司开发的房产，故周景侠提起的执行异议之诉是否支持应当按本条规定进行审查。本条所列三项情形相辅相成，必须同时符合，否则则不予支持。首先周景侠系自然人其购买数量如此之巨的房屋，显然不是用于居住且部分为办公用房。其次周景侠支付的所有购房款均不是签订房屋买卖合同之后支付，按周景侠提供的证据均是签订合同之前支付，且均未支付至案涉商品房开发商瑞嘉公司账户，而是以周景侠于案涉商品房建设之前与瑞嘉公司法人代表颜大勇之间借贷往来形成的债务冲抵，即便如此，瑞嘉公司亦未向周景侠出具购房发票，故周景侠是否支付或足额支付案涉房款无法认定。综上，本院依据生效法律文书依法查封案涉房屋，不违反法律规定，周景侠要求本院停止对案涉房屋的执行，于法无据，本院不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用司法解释若干问题的规定》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告周景侠的诉讼请求。案件受理费77950元，由原告周景侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。审 判 长  姚德祥人民陪审员  徐达雪人民陪审员  于国珍二〇二〇年八月二十四日法官 助理  朱 蕾书 记 员  吴 帆附录法律条文1.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2.《最高人民法院关于适用司法解释若干问题的规定》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。