山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1486号 上诉人（原审第三人）：李纪昌，男，1963年4月4日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：贾新元，山东法正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵凯，山东法正律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：杨芳，女，1985年3月20日出生，回族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：冯拥政，山东岳首律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张兆祥，男，1963年7月10日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：何敬平，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。 原审被告：泰安市宝峰纺织有限责任公司，住所地泰安市泰山区省庄镇。 法定代表人：杨辰，该公司经理。 上诉人李纪昌、杨芳因与被上诉人张兆祥、原审被告泰安市宝峰纺织有限责任公司所有权确认纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初3850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李纪昌上诉请求：撤销一审判决，改判泰安市泰山区归李纪昌所有，或改判驳回张兆祥的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.张兆祥与泰安市宝峰纺织有限责任公司签订房屋买卖合同形成的是债权债务关系，并非物权确认关系。不动产物权经依法登记发生效力，涉案房屋至今未办理初始和过户登记，苏有权仍为泰安市宝峰纺织有限责任公司所有，因此，张兆祥对涉案房屋不享有所有权。2.一审判决认定张兆祥与泰安市宝峰纺织有限责任公司签订的房屋买卖合同有效错误。双方没有签订房屋买卖合同，也没有收取房款和交付房款，泰安市宝峰纺织有限责任公司至今不认可签订合同的事实，在该公司没有签订合同的意图和不知情的情况下，其之间的买卖合同无效。事实上应是张兆祥与赵彬之间的民间借贷行为，与该公司无关，借款关系发生之后，为保证借款的偿还而订立了房屋抵顶买卖合同，双方签订房屋认购协议的目的是为了给借款提供担保，因此，其之间是借款合同关系而不是房屋买卖合同关系，应驳回张兆祥的诉讼请求。3.泰安市宝峰纺织有限责任公司与李纪昌签订购房合同，是双方真实意思表示，合法有效，已实际履行，李纪昌装修了房屋并居住至今，实际合法占有涉案房屋，因此，房屋所有权应归李纪昌。4.（2016）鲁0902民初3478号民事判决的判决主文并未确认涉案两份合同的效力。5.李纪昌与泰安市宝峰纺织有限责任公司签订购房合同前，涉案房屋并未办理过户转移登记手续，所有权未发生变动，该公司有权出卖给李纪昌，李纪昌依据合法的合同实际居住符合法律规定，因此，不能认定李纪昌购买房屋居住侵犯了张兆祥的合法权益。假设泰安市宝峰纺织有限责任公司与张兆祥签订的房屋买卖合同有效，本案显属一房二卖，与李纪昌和该公司签订的房屋买卖合同均属有效，李纪昌与张兆祥均处于平等债权人的地位，无位序差别。张兆祥与该公司之间的合同并未实际履行，其只能依据合同向该公司请求履行合同，而不能直接请求确认房屋归其所有。李纪昌签订的购房合同已实际履行，因此，房屋应归李纪昌所有。二、一审判决适用法律错误。1.根据物权法第9、14、15条规定，张兆祥与泰安市宝峰纺织有限责任公司签订房屋买卖合同后未依法办理房产过户转移登记，未发生物权变动，所有权仍归该公司，一审判决确认归张兆祥所有错误。不动产的确权纠纷应按法定物权变动原则确认，一审判决适用民法通则第71、72条规定，对于动产与不动产没有进行区分处理。2.张兆祥与泰安市宝峰纺织有限责任公司以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，法院应按民间借贷法律关系审理，一审法院作出所有权确认判决，适用法律错误。 杨芳上诉请求：撤销一审判决，改判位于泰安市产归杨芳所有或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认为张兆祥与泰安市宝峰纺织有限责任公司签订的房屋买卖合同有效且房屋已交付是错误的，该合同是以物抵债合同，但该公司根本不欠张兆祥款项，是赵彬个人欠款，用公司财产抵顶个人债务显然不合适，债务基础事实不存在，且张兆祥明确说明合同是为赵彬个人借款用买卖房屋的形式设定的抵押，不存在真正的买卖关系，因此，买卖合同无效。关于房屋交付，泰安市宝峰纺织有限责任公司否认已交付张兆祥，只认可交付给了杨芳，张兆祥提交的钥匙不能证实已交付，杨芳自2016年9月居住至今，没有任何人主张过权利，说明张兆祥陈述的房屋交付是虚假的。2.杨芳与泰安市宝峰纺织有限责任公司签订的购房合同合法有效，且已实际履行，支付了房款，交付了房屋，装修后居住至今，该公司认可上述事实。二、一审判决适用法律不当。1.一审判决适用民法通则第72条第2款规定认为房屋已交付张兆祥、张兆祥取得了所有权是错误的。无证据证明房屋已交付张兆祥，且物权的取得应根据物权法第9条规定确定。2.假设张兆祥与泰安市宝峰纺织有限责任公司签订的合同有效，杨芳与该公司签订的合同亦有效，现均未办理过户登记，根据债权平等原则，不能以合同签订时间确定权利保护顺序。杨芳签订合同后，虽未办理房屋过户手续，但合法占有房屋至今，而张兆祥没有占有房屋，因此，应履行杨芳的合同，至于张兆祥的诉讼请求，法律及事实上已不能履行，张兆祥可按损害赔偿另行主张权利。 张兆祥辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 泰安市宝峰纺织有限责任公司经本院合法传唤，未到庭，亦未提交书面述称意见。 张兆祥向一审法院起诉请求：确认位于泰安市归张兆祥所有。 一审法院认定事实：2014年11月4日，原告与被告签订《盛世名苑房屋买卖合同》一份，被告为甲方，原告为乙方。合同约定：乙方向甲方购买老泰莱路65号1单元701室，总房价款37.5万元；甲方保证交付的该房屋系验收合格的房屋；该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。甲方定于2014年12月30日前将该房屋交付给乙方。原告在该合同上签字按指纹，被告在该合同上加盖公章，并加盖赵屹的私章。同日，原被告又签订《盛世名苑房屋买卖合同》一份，约定原告向被告购买老泰莱路65号1单元801室。其他内容同第一份合同内容。上述两份合同未载明被告给原告办理产权证书的内容。 泰安市宝峰纺织有限责任公司曾于2016年10月8日起诉张兆祥，其诉讼请求为：1.要求确认原被告签订的两份房屋买卖合同为无效合同；2.要求张兆祥交出上述房屋钥匙。一审法院于2017年5月11日作出（2016）鲁0902民初字第3478号民事判决书，判决驳回泰安市宝峰纺织有限责任公司的诉讼请求。该判决已于2017年8月17日生效。一审法院在该判决书查明泰安市宝峰纺织有限责任公司规划在位于泰安市泰山区省庄镇后省庄村的工业用地上建设综合服务楼，并于2011年4月19日取得泰安市规划局颁发的建设工程规划许可证。张兆祥在该案中提交泰安市宝峰纺织有限责任公司的工商登记一份，证实：自2010年5月24日起泰安市宝峰纺织有限责任公司股东发起人为赵彬，同时在2011年12月20日，该公司出现变更登记，变更后内容为执行董事兼总经理为赵屹。 原告提出赵彬当时是法定代表人，也是实际控制人，在2012年向原告借款后因无力偿还，于2014年与原告签订两份房屋买卖合同，将涉案两套房屋卖给原告抵顶借款，并已实际交付给原告。被告认可当时被告公司实际控制人赵彬向原告借款，用房屋买卖的方式设定了抵押，当时的房屋市场价格在20万元至30万元之间。原告自认提出当时市场价值为每平方米4000元。被告还提出原告曾因与赵彬的借贷关系，强行到被告公司开发沿街楼换锁，并不是被告将钥匙交付给原告，对此原告不予认可，被告亦未提交证据予以证实。 原告提交被告于2016年5月16日出具的收取物业费的收据一份（收取1单元701室物业费1440元），主张原告已占有使用涉案楼房，并正常交纳物业费。被告称并未收到该物业费。2017年9月18日和谐家园物业公司为原告出具收款收据一份，载明收取1单元801室2017年9月物业费1440元，被告的法定代表人杨辰为开票人。被告称杨辰并未收到该物业费。 原告申请一审法院对被告公司的原工作人员赵平水、郭娇娇进行调查。经一审法院调查，赵平水证实原被告签订的两份房屋买卖合同的内容均系其填写，合同签订后已将两套房屋的钥匙交付给原告，赵平水同时证实被告公司的实际负责人是赵彬，赵屹系赵彬之父，赵平水系赵屹的堂兄，赵平水当时在被告公司担任经理。郭娇娇证实当时其带着原告看本案涉及的两套房子，合同签订后已将两套房屋的钥匙交付给原告。郭娇娇同时证实当时被告公司的实际负责人是赵彬，郭娇娇在公司办公室工作。 原告提交两套房屋的钥匙，主张合同签订后被告已将涉案两套房屋交付给原告。其中塑料盒内的钥匙是701房间的钥匙，另一串钥匙是否是801的钥匙不能确定。被告及第三人均提出不能证实系涉案房屋的钥匙。 第三人李纪昌提交2016年9月8日被告与李纪昌签订的《购房合同》一份（合同显示当时被告法定代表人为管永杰），约定被告将位于泰安市泰山区出卖给了李纪昌，房屋建筑面积为118.65平方米，总房价为25万元。其提交2016年9月8日被告出具的收款收据一份，证实李纪昌把房款全部支付给了被告。其提交支付水电费收据及物业费收款收据8份、照片12张，证实被告已交付房屋给李纪昌，李纪昌对房屋进行了装修并居住至今。第三人杨芳提交2016年9月1日杨芳与被告泰安市宝峰纺织有限责任公司签订的《购房合同》一份（合同显示当时被告法定代表人为管永杰）。约定被告将位于泰安市泰山区出卖给了杨芳，房屋建筑面积为118.65平方米，总房价为15万元。其提交2016年9月10日被告出具的购房款收据一份，证实杨芳已经向被告支付了全部购房款。其提交物业费收款收据三份、水电费收款收据三份。证实其已对房屋进行装修后并居住至今。原告提出被告将涉案房屋再出售给第三人系一房多卖，被告与第三人恶意串通签订的合同无效，第三人入住系非法侵占。 一审法院另查明，现涉案房屋尚未办理产权证书。 一审法院认为：原告与被告签订的两份《盛世名苑房屋买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律的规定，属有效合同。一审法院已生效的（2016）鲁0902民初字第3478号民事判决书判决驳回本案被告在该案中要求确认上述两份合同无效的诉讼请求，亦证实该两份合同为有效合同。被告公司在（2016）鲁0902民初字第3478号一案中要求张兆祥交出上述房屋钥匙的诉讼请求，与证人证言、原告提交的钥匙、被告于2016年5月16日给原告出具的收取物业费的收据，相互印证，足以证实被告在与原告签订两份房屋买卖合同后已经将涉案两套房屋交付给原告。当时被告公司实际控制人赵彬因向原告借款无力偿还而用涉案两套房屋抵顶借款，即将借款转为购房款，被告在两份合同上加盖公章且已交付两套房屋的事实，足以证实当时被告认可将借款转为购房款，该两份合同当时已实际履行完毕（合同中未约定办证事宜）。现被告称没有收到原告购房款的意见，与事实不符，不予采纳。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款的规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，因此，原告根据上述两份房屋买卖合同的约定取得涉案两套房屋的所有权，符合法律规定，涉案两套房产应归原告所有。涉案房屋尚未办理产权证书，并不导致原告对涉案房屋不具有所有权的后果。 原被告签订的两份房屋买卖合同已履行完毕，被告在更换法定代表人之后再与第三人签订购房合同，并擅自将涉案房屋交付给第三人居住，显然已侵犯了原告的合法权益。现第三人居住涉案房屋的事实，不能否定原告对涉案两套房屋享有所有权。对于原告要求确认位于泰安市归其所有的诉讼请求，予以支持。但办理上述房产的产权证书，应根据国家的相关规定由有关行政单位具体办理。 一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：位于泰安市产归原告张兆祥所有。案件受理费11300元，由被告负担。 二审中，李纪昌提交了收据原件十份、身份证复印件一份，用以证明李纪昌在购买居住的涉案房屋中安装宽带及路由器、交纳物业费和水电费、装修房屋，合法占有使用至今。本院审查认为，上述证据材料与本案张兆祥诉求是否应予支持无关，李纪昌一审中亦未起诉要求确认所有权，因此，上述证据材料与本案无关联，不应作为本案定案依据。 对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩意见，二审焦点为：一、张兆祥要求确认涉案701、801室房产归其所有，是否应予支持；二、李纪昌、杨芳上诉要求确认701、801室房产分别归两人所有，是否应予处理。 关于第一个焦点，《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。张兆祥以涉案房屋已依据有效的房屋买卖合同进行了交付为由要求确认房屋归其所有。张兆祥主张已取得涉案房屋所有权，但其并未依法登记，亦不存在法律另有规定的情形，其要求涉案房屋归其所有，并无事实根据和法律依据，应予驳回。李纪昌、杨芳上诉请求驳回张兆祥的诉讼请求成立。一审法院判决涉案房屋归张兆祥所有错误，本院予以纠正。 关于第二个焦点，关于李纪昌、杨芳分别提起上诉，请求确认涉案701、801室房产分别归两人所有的问题，两人一审中虽作为第三人参加诉讼，但并未起诉要求确认涉案房产分别归两人所有，二审中提出该项诉求，并非本案二审审查范围。关于杨芳主张其持有的购房合同有效、应予履行的问题，亦非本案二审审查范围。 综上所述，李纪昌、杨芳要求驳回张兆祥诉讼请求的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初3850号民事判决； 二、驳回张兆祥的诉讼请求。 一审案件受理费11300元、二审案件受理费11300元，均由张兆祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年八月十日 书记员 张甜甜