四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民初114号 原告：李玲，女，1979年8月7日出生，汉族，住四川省绵阳市科创区。 委托诉讼代理人：李巧玲，四川临龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何东平，四川临龙律师事务所律师。 原告：曹玉强，男，1974年9月9日出生，汉族，住四川省绵阳市科创区。 委托诉讼代理人：李巧玲，四川临龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何东平，四川临龙律师事务所律师。 被告：中国华西企业股份有限公司，住所地：四川省成都市金牛区解放路二段**，统一社会信用代码：91510000201808890B。 法定代表人：杨斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何小萍，该公司职员。 委托诉讼代理人：杨永菲，该公司职员。 第三人：绵阳五和置业有限公司，，住所地：四川省绵阳市科创园区科园路**银都领地**，一社会信用代码：91510700MA62497T86。 法定代表人：吴彬，该公司执行董事。 原告李玲、曹玉强与被告中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司）、第三人绵阳五和置业有限公司（以下简称五和公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玲、曹玉强的委托诉讼代理人李巧玲、何东平，被告华西公司的委托诉讼代理人何小萍到庭参加诉讼。第三人五和公司经本院传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李玲、曹玉强向本院提出诉讼请求：一、确认绵阳市房屋的实际所有人为原告；二、停止对上述房屋的执行并解除查封；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月20日，原告与五和公司签订《商品房买卖合同》，约定五和公司将绵阳市商品房现房卖给原告，总价105392元。原告当即支付了全部价款及维修资金等，完成了房屋交付。五和公司承诺由其负责办理房屋买卖合同网签备案、房屋产权登记，后因资料不齐等原因一再拖延，导致长达几年未能办理产权登记。2015年4月24日，绵阳市中级人民法院向绵阳市科创园区城乡建设局发出《协助执行通知书》，查封了案涉房屋。原告在法院查封前已经与五和公司签订了买卖合同，支付了全部房款，五和公司将房屋交付给了原告，办理了房屋交接、物业等相关手续，不能办理房屋备案和产权登记的原因不在原告，且原告购买房屋系用于居住，接房后一直合法占有至今，截止目前原告没有其他用于居住的房屋。以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，原告系案涉房屋的所有权人，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 被告华西公司辩称：华西公司诉五和公司建设工程施工合同纠纷一案中华西公司申请财产保全，绵阳市中级人民法院于2015年4月16日作出保全裁定，查封财产清单中包括案涉房屋，因查封在前，出售在后，且原告不满足其购房用于居住且名下无其他房屋的条件，故原告主张排除执行，不应支持。 第三人五和公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 经审查现有证据，本院认定如下事实：2015年，本院立案受理华西公司与五和公司建设工程施工合同纠纷一案，案件审理中，华西公司向本院申请财产保全，本院于2015年4月16日作出（2015）绵民保字第139号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被申请人五和公司价值人民币3309.86万元范围内的财产。2015年4月24日，本院向绵阳市科创园区城乡建设局发出（2015）绵执保字第156号协助执行通知书，协助事项：对五和公司开发建设的“五和·苹果国际社区”部分房产进行查封（预售许可证号为2013003号、2013009号，附查封财产清单），查封期限为三年（2015年4月24日—2018年4月23日，查封期间停止过户）。此次查封的房屋中包括案涉1幢1单元15楼9号房屋。就华西公司与五和公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年1月22日作出（2015）绵民初字第113号民事调解书，载明：一、五和公司在2016年2月1日前向华西公司支付第一期工程款8000000元，2016年6月30日前支付第二期工程款12415010.67元，2016年10月18日前支付保修金2040000元…… 因五和公司未按上述调解书履行义务，华西公司向本院申请强制执行，本院于2016年7月12日立案受理，案号为（2016）川07执136号。执行中，本院于2016年8月4日作出（2016）川07执136号执行裁定书，裁定对五和公司的银行存款2300万元进行冻结、扣划，若银行存款不足，则对其相应价值的财产进行查封、冻结。2016年8月5日，本院向绵阳市科创园区城乡建设局作出（2016）川07执136号协助执行通知书，协助事项：对五和公司开发建设的“五和·苹果国际社区”的部分房产继续查封（预售许可证号为2013003号、2013009号，附查封财产清单）。2018年4月12日，本院向绵阳市科创园区不动产登记中心发出(2016)川07执136号协助执行通知书，将五和公司名下“五和·苹果国际社区”预售许可证号为2013003号、2013009号的房产继续查封，查封期限为3年（2018年4月16日至2021年4月15日）。上述房产中包括李玲、曹玉强提出异议的1幢1单元15楼9号房屋。 另查明：李玲、曹玉强系夫妻关系，二人于2007年1月9日办理结婚登记。2015年4月20日，五和公司（出卖人）与李玲、曹玉强（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定李玲、曹玉强购买五和公司开发的绵阳市商品房，建筑面积为37.64平方米，房屋总价款为105392元，房屋用途为住宅。李玲于2015年4月19日向五和公司支付购房款10000元，于2015年4月20日向五和公司支付购房款95392元，并支付了维修资金2823元（以上款项均以银行转账方式支付），五和公司向李玲出具了收据。五和公司与2015年4月20日向李玲、曹玉强交付了上述房屋。五和公司2020年3月12日出具一份《情况说明》，载明：“2015年4月20日，我公司将其所开发的苹果社区1幢1单元15楼09号成品商品房屋依法出售给了李玲、曹玉强夫妇，同日办理了房屋交付手续。至今未网签及办理完有关证件的责任不在买受人李玲及曹玉强。”成都五和物业管理有限公司绵阳分公司2020年4月28日出具的《物业费缴纳情况说明》载明：“我小区1幢1单元15楼9号业主，自2015年4月21日开始缴纳物业费（包括优惠部分），至今物业费无拖欠。” 李玲、曹玉强就案涉房屋提出执行异议后，本院于2020年4月20日作出（2020）川07执异18号执行裁定书，驳回了李玲、曹玉强的异议请求。 绵阳市住房和城乡建设委员会查询的《个人及家庭房屋信息记录》和《房屋信息摘要》显示李玲、曹玉强名下有一套位于绵阳市游仙区住房，登记时间为2008年2月25日。对此，李玲、曹玉强称该房屋已经出售给他人，并提供了2017年10月9日李玲、曹玉强与李剑平签订的《房屋买卖合同》，该合同约定李玲、曹玉强将位于绵阳市游仙区的住房出售给李剑平，总价55万元，合同签订后五日内支付41万元，完成房屋过户登记后付清余款14万元；李玲、曹玉强同时提供了曹玉强的银行账户交易明细，其中有李剑平在2017年10月向曹玉强转款的记录（三次共计转款36万元）。李玲、曹玉强称该房屋出售后未办理过户的原因是因曹玉强长期在国外从事海上运输作业，未能回家办理；李玲、曹玉强为此提供了其于2019年1月13日与李剑平签订的《补充协议》（对办证事宜作出补充约定）以及深圳中远海运劳务合作有限公司2020年3月12日出具的《情况说明》（载明曹玉强系其员工，因公司运输任务重，曹玉强长期未能回家）。 绵阳市不动产登记中心2020年6月28日出具的《绵阳市不动产登记中心信息查询结果证明》载明2016年9月30日至查询日2020年6月28日为止，李玲名下无不动产登记信息记录；绵阳市不动产登记中心2020年6月28日出具的《绵阳市不动产登记中心信息查询结果证明》载明曹玉强名下2019年9月23日登记有商业用房一处，该房屋系曹玉强与他人按份共有，曹玉强所占份额为28%，该查询结果未载明曹玉强名下有其他房屋登记记录。 上述事实，有双方当事人的陈述及经庭审核实的当事人身份信息、结婚证、商品房预售许可证、房源确认书、商品房买卖合同及补充协议、转款凭证、收款单、收据、交房程序表、物业费缴纳情况说明、五和公司出具的情况说明、（2020）川07执异18号执行裁定书、房屋买卖合同及补充协议、银行账户交易明细清单、深圳中远海运劳务合作有限公司出具的情况说明、《绵阳市不动产登记中心信息查询结果证明》等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点为：李玲、曹玉强对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然本院作出财产保全裁定的时间为2015年4月16日，但本院向绵阳市科创园区城乡建设局发出协助执行通知书的时间为2015年4月24日，案涉房屋实际查封的起始日期为2015年4月24日。李玲、曹玉强提交的《商品房买卖合同》、转款凭证、收款单、交房程序表、物业费缴纳情况说明等证据，能够证明李玲、曹玉强与五和公司在房屋被查封前（2015年4月20日）签订了合法有效的商品房买卖合同并已支付了全部购房款。李玲、曹玉强购买该房屋的当日，五和公司即履行了房屋交付义务，该房屋即由李玲、曹玉强实际占有、使用，因五和公司原因未能办理备案登记和房屋产权证书。故依据本案事实和法律规定，应当认定案涉房屋的实际所有权人为原告李玲、曹玉强，原告李玲、曹玉强现要求确认案涉房屋为其所有，并主张停止对该房屋的执行，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 确认位于绵阳市房屋的实际所有权人为原告李玲、曹玉强，停止对该房屋的执行。 案件受理费2408元，由被告中国华西企业股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 廖小军 审 判 员 兰大波 审 判 员 陈兴旺 二〇二〇年八月十二日 法官助理 杨小艺 书 记 员 毛玉红