浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初2715号 原告：肖玉鹏，男，1975年1月8日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：吴素文,浙江金瓯律师事务所律师。 被告：吴依平，女，1967年12月12日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：邓晓东,上海兰迪（温州）律师事务所律师。 原告肖玉鹏与被告吴依平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序于2020年7月14日、8月26日公开开庭进行了审理。原告肖玉鹏委托诉讼代理人吴素文、被告吴依平及其委托诉讼代理人邓晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖玉鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2020年3月24日至2021年3月24日期间租金280000元及2019年欠付租金20000元总计300000元，并赔偿利息损失（以300000元为基数，利息按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，自起诉之日起至款项全部清偿之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月3日，原告承租了昆阳镇水塔村村民委员会所有的坐落于平阳县××镇××巷××号××范围内所有的房屋、场地及设备，约定租期八年。为提高租赁场地的利用率，增加经济收入，原告将租赁场地平阳宾馆九楼转租给了被告，双方于2014年3月18日签订了租赁合同，约定原告将平阳宾馆九楼范围内的所有房间、场地及设备租赁给被告，租赁期限为八年，从2014年3月24日开始至2022年4月24日为止。年租金为280000元，一年一付，自每年租期到期前一个月内付清。自2014年开始至2018年为止，被告每年都按期支付租金，但到了2019年被告就开始拖延支付租金，至今尚欠20000元的租金未付。今年的收租期，被告更是以各种理由推脱，至今拒付分文租金。为此，原告诉至本院。 被告吴依平答辩称：被告不是本案的主体，承租人是平阳县九楼娱乐公司，被告只是该公司的法定代表人，租房合同是在公司筹备期间签订的，租金也是该公司的两位股东分别支付的，要求申请追加平阳县九楼娱乐公司作为本案的被告。根据原告提供的新证据，租赁房屋确实取得了产权登记，但没有取得相应的规划施工许可证，且产权也不是登记在原告名下，保留继续调查的权利，原告要求被告支付2020-2021年的租金没有法律依据。本案的租金已经支付到2020年3月24日，但是由于原告未通知被告将涉案的租赁房屋用于平阳县疫情的隔离点，导致从2020年1月25日开始一直到2020年5月26日无法使用该租赁房屋，对2020年1月25日到2020年3月24日这一部分租金应予返还，对于2020年3月24日到2020年5月26日这段时间的租金应属于疫情期间不可抗力的因素，不应向承租人主张，并要求赔偿。对于20000元的租金是原告与平阳县九楼娱乐公司的另一个股东之间的私人借款，应另案主张。由于原告拒绝对租赁房屋损坏进行维修，导致承租人损失，要求对损失进行评估并反诉原告予以赔偿。 原告在举证期限内向本院提供了以下证据： 1.身份证，证明原告诉讼主体资格；2.身份证明，证明被告诉讼主体资格；3.平阳宾馆租赁合同、证明，证明原告向昆阳镇水塔村民委员会承租平阳宾馆以及经昆阳镇水塔村民委员会同意可以转租他人的事实；4.平阳宾馆九楼租赁合同，证明原告将平阳宾馆九楼转租给被告及被告欠付租金的事实；5.经济合同鉴证书、拍卖成交确认书、房产证补办申请书，证明昆阳镇水塔村民委员会为租赁房屋实际的合法所有人；6.建设工程规划申请表、许可证、不动产登记信息查询记录，证明租赁房屋属于合法建筑。 被告向本院提供了以下证据： 1.营业执照，证明平阳县九楼娱乐公司是本案适格的诉讼主体；2.原告身份证，证明原告的主体资格；3.平阳宾馆九楼租赁合同，证明涉案房屋情况；4.证明，证明平阳县九楼娱乐公司对涉案房屋装修花费1700000元；5.照片、6.微信视频、7.微信截图，5-7组证据证明包厢因漏水导致损坏情况；8.工资表，证明平阳县九楼娱乐公司每月支出员工工资25975元；9.收款凭证、销货清单、出库单，证明涉案房屋作为隔离点后，造成的损失；10.销售发货单、收款凭证，证明房屋漏水造成的财产损失；11.协议书，证明原告将涉案房屋作为隔离点的事实；12.关于调整完善新冠肺炎疫情常态化举措的通知，证明平阳县在2020年5月12日允许KTV重新开业经营的事实。 上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1-3无异议，证据4实际上不是被告个人使用；证据5、6显示租赁房屋确实取得了产权登记，但没有取得相应的规划施工许可证，且产权也不是登记在原告名下，保留继续调查的权利。原告对被告提供的证据1-3、12无异议，证据1可以证明原、被告签订合同时，平阳县九楼娱乐公司尚未成立；对证据4-10的真实性、合法性、关联性均有异议；证据11属于政府行为。 经审查，本院认为，原告提供的证据以及被告提供的证据2、3、11、12具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告提供的证据1、4-10其真实性、关联性不能确定，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：2000年8月26日，案外人平阳县昆阳镇水塔村民委员会通过拍卖从平阳县人民政府招待所购得平阳县××镇××巷××号××产权。2015年1月27日，因客观原因，该房产暂登记在平阳县机关事务管理局名下，房产证登记层数为9层。2014年3月3日，原告与平阳县昆阳镇水塔村民委员会签订平阳宾馆租赁合同，约定平阳县昆阳镇水塔村民委员会将其所有的坐落于平阳县××镇××巷××号××范围内的所有房屋、场地及设备（不包括一楼六间相连店面房）租与原告使用，租期为2014年3月24日起至2022年3月24日止。2014年3月18日，原告与被告吴依平签订平阳宾馆九楼租赁合同，约定原告将坐落于平阳县××镇××巷××号××楼范围内的所有房屋、场地及设备（按财产登记清单为准另附）转租给被告，租期为2014年3月24日起至2022年3月24日止，年租金为280000元，本协议生效后5天内被告向原告支付第一年的租金（付款另立收据），之后的每年租金，被告必须在每年租期到期前一个月内付清。合同签订后，被告每年支付原告租金，现尚欠2019年度租金20000元及2020年度租金280000元未付。2020年6月9日，平阳县昆阳镇水塔村民委员会出具证明对原告在租期内对租赁房屋的转租行为予以认可。 另查明，本案租赁房屋自2015年11月12日起由平阳县九楼娱乐有限公司（法定代表人为被告吴依平）经营卡拉OK服务等。平阳县域于2020年1月25日起进入疫情管控，至2020年5月12日起KTV恢复开放开业。 本院认为，平阳宾馆在租赁期间取得房产证，房产登记包括九楼的建筑物，因此本案租赁房屋平阳宾馆九楼属于合法建筑。平阳县昆阳镇水塔村民委员会作为实际产权人将该房屋出租给原告，又追认原告的转租行为。因此，原告的转租行为合法。原告与被告吴依平签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，建筑物合法，转租行为有效，且出租时平阳县九楼娱乐有限公司尚未成立，原告向被告吴依平出租的意思表示明确无误，故原、被告之间签订的房屋租赁合同成立有效，本院予以确认。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。租金为一年一付，被告尚欠2019年度租金20000元，被告辩称系原告与平阳县九楼娱乐公司的另一个股东之间的私人借款，应另案主张，依据不足，本院不予采纳。2020年度租金也已逾期，原告要求被告支付上述欠付租金及相应利息损失，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。鉴于房屋租赁期间发生疫情，因管控需要停业，根据有关规定，可以适当减免被告租金支付。本院酌情确定按停业108天计（2020年1月25日-2020年5月11日），减免租金82849.32元（108天×280000元/年÷365天/年）。对于被告因平阳宾馆被征用为隔离点要求原告赔偿损失，依据不足，本院不予支持。被告应支付原告租金为217150.68元。对于被告要求反诉原告因拒绝对租赁房屋损坏进行维修导致被告损失予以赔偿问题。首先，受损的物品属于平阳县九楼娱乐有限公司所有，原告与平阳县九楼娱乐有限公司之间也无合同关系，被告并无资格就他人损失提起反诉。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故在租赁房屋需要维修而出租人怠于维修的情况下，承租人可以自行维修再向出租人要求承担维修费用或相应减少租金或者延长租期。而租赁房屋中的物品其保管义务在承租人，现承租人未产生任何维修费用的情况下，要求出租人承担赔偿责任，依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告吴依平于本判决生效之日起十日内支付原告肖玉鹏租金217150.68元及利息损失(以217150.68元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，自2020年6月16日起计算至实际偿还之日止)； 二、驳回原告肖玉鹏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5800元，减半收取2900元，由肖玉鹏负担800元，吴依平负担2100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应于判决确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 苏忠申 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 蔡蓓蓓 书 记 员 蔡昌煌