浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0782执异124号 异议人（竞买人）周煌武，男，1986年9月14日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区。 申请执行人浙江义乌农村商业银行股份有限公司，住所地：浙江省义乌市福田街道城北路**。 法定代表人：陈文学，董事长。 委托代理人：方学林、陈向民。 被执行人晟元集团有限公司义乌分公司，住，住所地：浙江省义乌市宗泽北路**/div> 负责人：朱春来。 被执行人晟元集团有限公司，住所地，住所地：浙江省金华市解放西路**iv> 法定代表人：应金良。 被执行人浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：浙，住所地：浙江省义乌市北苑街道现代花园****> 法定代表人：黄允松。 被执行人朱春来，男，1976年5月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。送达地址：浙江省义乌市宗泽北路208号。 被执行人黄允松，男，1964年4月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人黄孝富，男，1986年6月23日出生，汉族，住浙江省义乌市稠城街道县。 在本院执行申请执行人浙江义乌农村商业银行股份有限公司与被执行人晟元集团有限公司义乌分公司、晟元集团有限公司、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司、朱春来、黄允松、黄孝富金融借款合同纠纷一案中，异议人周煌武向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人周煌武称，异议人于2020年6月18日10时45分21秒通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价63.5万元竞得东阳市白云街道江南紫荆庄园Ｈ区2幢110室的房地产（登记在开发商名下的《房屋所有权证》号码：东房权证白云字第1××7号，土地使用权证尚未办理，无独立土地使用权证号。预售合同号：2015销298102）。买受人已根据《拍卖公告》《拍卖须知》的规定，把冻结的保证金5.7万元人民币自动转入法院指定账户抵作成交款。在联系东阳市房管处进行过户登记时，东阳税务告知异议人所拍的房产是需要做两次房产证。且当初东阳市德兴房地产公司（开发商）并没有开税票给朱春来（被执行人），合同备案价153万余元，开发商需要交税：增值税（不含税价）按售价＊5%，土地增值（不含税）税按售价＊3%，印花税0.05%，城建税（按增值税＊7%），教育附加税（按增值税＊3%），地方教育附，地方教育附加税2%）。这样总计税率高达11.5，以备案价153万余元来算，税费高达17万余元。公告上写明：对于本次变价形成的税费，交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税（费），出卖方（被执行人）缴纳本次交易环节的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、地方教育费附加、印花税、个人所得税等，买受人缴纳本次过户所产生的印花税、契税。水电费、物业费等欠费，由买受人负担。若拍品需补缴土地出让金，土地出让金及相应的契税、印花税由被执行人依法承担。若拍品存在二次过户等多次交易行为，本次交易外的交易费用买受人承担。具体税额以税务部门确定的实际税（费）为准。缴纳方式：可由买受人先行垫付，垫付后买受人凭税务部门出具的出卖方已缴纳税（费）票据，向本院申请退还已垫付本次交易产生的税（费）。因不动产交易的复杂性和政策变动性，为方便买受人预估税费，下面提供买受人应承担的契税、印花税计算方式（仅供参考，最终数额由税务部门综合拍品情况、买受人房产数据确定）：一套90平方以下1%，90平方以上1.5%，二套90平方以下1%，90平方以下2%，三套及三套以上3%，印花税0.5‰。异议人焦点就在于按照税法规定各自缴纳相应的税费承担问题：第一，法院对拍卖公告信息披露不够。如此大额又复杂的税赋，不能用模糊笼统的一句话把所有问题税费概括起来，应由税务部门出具税费明细函供买受人参考。法院没有查询房屋备案合同价格，没有披露开发商是否已开票完税，也没有明确告知被执行人的法定税赋需要买受人承担。第二，法院应依法协助办理过户手续。以公告中的描述法院完全可以从执行款里面扣除朱春来的法定应缴税款，或督促开发商履行纳税义务，将发票开给朱春来，异议人拿到发票才能去过户，交应该承担的税费，而不是所有事情由买受人自己承担办理。买受人没有成功办理房产证之前，请保证执行款的安全。第三，起拍价加上税收远高于评估价极其不合理。异议人认为，法院没有尽到大额税费风险和不能过户风险提示的义务，违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条，未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的。拍卖程序中未披露拍卖物的权利瑕疵，属于存在违反拍卖程序且可能导致损害竞买人利益的情形。异议人为维护自身的权益请求，买受人依法缴纳本次成交款过户所产生的印花税、契税。超出部分由出卖方（被执行人）与开发商双方的税费从本次执行款里扣除。买受人不承担被执行人历史欠缴的所有税费。执行法官协助买受人办理过户手续。现请求：1、出卖方（被执行人）与开发商双方按照税法规定各自依法缴纳相应的税费等。2、本次过户成交金额的1.5%契税、印花税0.5‰，由买受人承担。超过部分由被执行人承担。 本院查明，2019年7月30日，本院对原告浙江义乌农村商业银行股份有限公司诉被告晟元集团有限公司义乌分公司、晟元集团有限公司、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司、朱春来、黄允松、黄孝富金融借款合同纠纷一案作出（2019）浙0782民初11404号民事判决：一、被告晟元集团有限公司义乌分公司、晟元集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告浙江义乌农村商业银行股份有限公司借款本金人民币4600万元及利息、罚息、复息（从2018年6月21日起按合同约定计算至实际履行完毕之日止）。二、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司、朱春来、黄允松对上述第一项债务及本案诉讼费用承担连带清偿责任。三、被告黄孝富对上述第一项债务中本金4600万元及利息、罚息、复息（利率按流动资金借款合同的约定计算）及相应的诉讼费用承担连带清偿责任。四、驳回原告浙江义乌农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147791元，由被告晟元集团有限公司义乌分公司、晟元集团有限公司负担。判决生效后各被告未履行，原告于2019年9月9日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2020年1月9日，本院裁定查封被执行人朱春来所有的登记在东阳市德兴房地产开发有限公司名下的坐落于东阳市××街道××庄××幢××室的房地产等财产。2020年3月31日，本院裁定拍卖上述房地产等财产。2020年4月2日，本院向东阳市德兴房地产开发有限公司送达了拍卖裁定。后本院依法对东阳市白云街道江南紫荆庄园Ｈ区2幢110室房地产进行评估。2020年4月27日，金华市华成房地产估价有限公司作出金华成估字［2020］第04-4080号房地产估价报告，确定东阳市白云街道江南紫荆庄园Ｈ区2幢110室房地产在价值时点的市场价值为人民币50万元。2020年5月13日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告，定于2020年6月17日10时至2020年6月18日10时止（延时除外）在淘宝网司法拍卖网络平台对上述房地产进行公开拍卖。拍卖公告第一条拍卖标的特别说明中写明：“拍品现登记在开发商名下，需办理二次过户，由买受人自行办理二次过户手续，税费承担详见本公告第四条”。上述内容用红色加粗字体加以提醒。拍卖公告第四条特别提醒中写明：“对于本次变价形成的税费，交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税（费），出卖方（被执行人）缴纳本次交易环节的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、地方教育费附加、印花税、个人所得税等，买受人缴纳本次过户所产生的印花税、契税。水电费、物业费等欠费，由买受人负担。若拍品需补缴土地出让金，土地出让金及相应的契税、印花税由被执行人依法承担。若拍品存在二次过户等多次交易行为，本次交易外的交易费用买受人承担。具体税额以税务部门确定的实际税（费）为准。缴纳方式：可由买受人先行垫付，垫付后买受人凭税务部门出具的出卖方已缴纳税（费）票据，向本院申请退还已垫付本次交易产生的税（费）。”上述内容用红色加粗字体，黄色背景加以提醒。涉案房地产的起拍价为38万元，共有10人报名参与竞买。本次拍卖共计竞价47次，延时37次。周煌武于2020年6月18日10时50分21秒通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价63.5万元人民币竞得该房地产，并于2020年7月4日将成交价余款57.8万元（扣除保证金5.7万元）缴至本院指定账户。2020年7月7日，本院作出（2019）浙0782执10520号之十六执行裁定，裁定东阳市白云街道江南紫荆庄园Ｈ区2幢110室的房地产【权证编号：东房权证白云字第1××7号、预售合同号：2015销298102】的所有权及相应的其他权利归买受人周煌武（身份证：362322198609××××）所有。异议人周煌武提出异议后，本院于2020年8月18日电话联系异议人，异议人周煌武明确表示本次不要求撤销拍卖，异议请求即异议申请书所列请求。 本院认为，网络司法拍卖是人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。该行为包括拍卖公告的制作及发布、拍卖成交确认书的签订、拍卖成交裁定的制作、财产权证照转移协助执行通知书的出具及财产的交付等内容，上述内容为一个整体。拍卖公告中有关拍卖标的物产权转移条件的设置属其中一部分，不能脱离网络司法拍卖行为而存在。当事人或利害关系人对本院的网络司法拍卖行为提异议，只能请求整体撤销网络司法拍卖，而不能就拍卖某一环节某一部分要求撤销或变更，否则将违反相同条件下价高者得的拍卖基本规则，对参与竞买的其他竞买人亦并不公平。现异议人明确表示不要求撤销拍卖，仅请求变更拍卖公告中过户税费的负担，不符合执行异议的受理条件。执行异议不符合受理条件的，裁定不予受理，立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，裁定如下： 驳回周煌武的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省金华市中级人民法院申请复议。 审 判 长  刘苏英 审 判 员  蒋晓东 人民陪审员  刘俊强 二〇二〇年八月十九日 书 记 员  张文懿