重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初2567号原告：重庆恒泉置业有限公司，住所地重庆市巴**尚文大道**，统一社会信用代码91500113305056013J。法定代表人：李元发，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨涛，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：周聪，四川明炬律师事务所律师。被告：姚永梅，女，1976年1月21日出生，汉族，住重庆市巴**。原告重庆恒泉置业有限公司与被告姚永梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序审理。因新冠疫情影响，本案依法中止诉讼。本案恢复审理后，依法公开开庭进行了审理。因案情复杂，后本案转为普通程序进行审理。原告委托诉讼代理人周聪，被告姚永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆恒泉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年1月3日签订的《租赁合同》；2.判令被告于15日内腾退位于重庆市巴南区渝南大道X号附X号X的房屋，并交还于原告；3.判令被告向原告支付拖欠的租金125802元（2018年12月3日起暂计算至2020年1月14日，实际计算至被告腾退并向原告交还房屋之日）；4.判令被告向原告补足免交期间的租金44440元；5.判令被告向原告支付6个月的租金即59916元（按照解除合同时的租金标准计算）作为违约金，并支付逾期付款的违约金154635元（从2018年12月3日起暂计至2020年1月14日，每日按所欠租金总额的5‰计算，实际计算至被告履行之日）；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月3日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将其所有的位于重庆市巴南区渝南大道X号附X号X号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告作为药店经营使用，租赁期限为5年，自2018年1月3日起至2023年1月2日止；租金单价为75元/平米/月，先交租金后使用原则，签订租赁合同当日缴纳第一期租金即26664元，后续租金按季度支付，均应在当期租金到期前15日支付至原告账户。租赁合同签订后，原告按照租赁合同约定将涉案房屋交付给被告使用。截止原告起诉时，被告未支付原告2018年12月3日至2020年1月14日期间的租金共计154635元。被告的行为已严重违约，故原告要求解除租赁合同。按照租赁合同约定，被告应按照租赁合同约定向原告补足免租期间的租金并向原告支付6个月的租金（按照租赁合同解除的当月租金计算）作为违约金。另，根据租赁合同约定，被告未能在约定的期限内全额缴纳租金等相关费用，每逾期一日，原告有权按照被告所欠房屋租金金额千分之五收取违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院望判如所请。被告姚永梅辩称，同意解除租赁合同及与原告协商退房事宜。被告不同意支付拖欠的租金，因原告负责招商的工作人员陈相竹称重庆市巴南区人民医院（以下简称区人民医院）将于2018年10月搬迁到新址，并承诺在此之前会给予被告优惠政策，待区人民医院搬迁新址后才会按照租赁合同约定执行给付租金，而区人民医院直至2020年5月才搬迁至新址，故被告没有能力支付租金。原告工作人员曾许诺被告外围只有被告一家药房，但现在已有三家。被告不认可应补足租金，被告已经缴纳了2018年2月1日至2018年9月30日期间的所有费用，不存在应补足租金的问题。被告不同意支付违约金及逾期付款违约金，区人民医院没有在原告承诺的日期搬迁，导致被告处于亏损状态，以致没有能力支付租金，且原告主张的违约金金额过高，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年1月3日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《康居雅苑项目房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方经营使用，房屋建筑面积118.5平方米；甲方向乙方出租房屋的期限为5年，自2018年1月3日起至2023年1月2日止；甲方向乙方提供的装修及经营免租期自2018年1月3日起至2018年6月2日止；甲方应于2018年1月3日前将房屋交给乙方；租金标准：租金单价75元/平方米/月，第2年起逐年递增6%；2018年1月3日至2019年1月2日，计租月7个月，月租金为8888元；2019年1月3日至2020年1月2日，计租月12个月，月租金为9421元；2020年1月3日至2021年1月2日，计租月12个月，月租金为9986元；租金缴纳方式为季付，本着先交租金后使用的原则，乙方须在本租赁合同签订之日起5日内缴纳第一期租金，即人民币26664元，下期租金（2018年9月3日至2018年12月2日）应在2018年8月15日前支付，之后每一期租金均应在当期租金到期十五日前支付到达甲方账户或以现金方式缴纳（如遇节假日需提前至少一个工作日缴纳或达到甲方账户）；乙方须在本租赁合同签订后5日内向甲方一次性缴清租赁合同履约保证金，该保证金数额为人民币20000元；被告应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向原告交还该房屋，被告逾期不交还该房屋，原告应每日按本合同约定的当期房屋租金的3倍缴纳房屋占用费；租赁期间，如因乙方原因导致租赁合同解除的，则甲方不予退还乙方所缴纳所有款项（包括但不限于保证金、已缴纳的房屋租金以及其他款项），且乙方应当向甲方补缴免租期间租金并向甲方支付6个月租金（按照协议解除的当月租金计算）作为违约金。2018年1月3日，被告向原告支付履约保证金2万元，原告向被告出具收据并载明履约保证金（乙方不租不退，甲方不出租可退）。同日，被告向原告支付涉案房屋租金26664元，原告向被告出具收据并载明租金（2018年1月3日至2018年9月2日）。2018年9月10日，被告向原告支付涉案房屋租金26664元，原告向被告出具收据并载明租金（2018年9月3日至2018年12月2日）。2018年1月9日，原告向被告交付了涉案房屋。自2018年11月16日起，被告未再向原告支付租金，原告多次向被告催收租金未果，遂向本院提出如上所诉。另查明，2019年10月22日，本院受理原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，案号：（2019）渝0113民初18665号。原告基于与本案相同的事实及理由向本院起诉被告，且原告的诉讼请求中包含本案的第一项诉讼请求。本院向被告邮寄送达诉状副本，被告于2019年11月15日签收邮件，嗣后，原告于2019年12月10日自愿撤诉。庭审中，原、被告双方均同意解除租赁合同，为减少损失和避免损失扩大，本院向原、被告双方释明，要求尽快将涉案房屋腾空并办理交接手续，但直至庭审结束即2020年7月23日，原、被告双方仍未办理涉案房屋的交接手续。原告自愿放弃第五项诉讼请求中的要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，且原告将补足租金诉讼请求的起算时间明确为被告向原告实际交付房屋之日。同时，原告提出如租赁合同已经解除，则将租赁合同解除后的租金诉讼请求明确为请求支付房屋占有使用费，诉请费用标准及支付时间参照原被告双方租赁合同中约定的租金标准。另，原、被告双方一致同意保证金在本案中一并解决。上述事实，结合原告提交的租赁合同、收楼确认书、专用收据等证据及双方当事人在庭审中的陈述，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按租赁合同约定严格履行。依照租赁合同约定，被告应于每租赁季度最后一个月的15日前支付下一季度租金，其已拖欠原告自2018年12月3日起至今一年余租金，已严重侵害原告合法权益，构成根本性违约。原告据此主张解除与被告签订的租赁合同具有事实及法律依据，应于支持。因本院已在（2019）渝0113民初18665号案中向被告邮寄送达包含解除租赁合同诉讼请求的诉状副本，被告于2019年11月15日签收邮件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除租赁合同的，应当通知对方。租赁合同自通知到达对方时解除……”之规定，本院确认原、被告于2018年1月3日签订的租赁合同于2019年11月15日解除。因原、被告双方签订的租赁合同已经解除，故对于原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定及租赁合同约定，本院予以支持。对原告要求被告支付拖欠的2018年12月3日至房屋腾退并交还之日的租金及房屋占有使用费的诉讼请求，被告已确认未向原告缴纳自2018年12月3日起的房屋租金，且并未向本院提交佐证其抗辩的证据材料，故本院对其抗辩意见不予采信。因租赁合同已于2019年11月15日解除，故原告基于租赁合同主张的租金的期间应为2018年12月3日至2019年11月15日。根据租赁合同约定，其中2018年12月3日至2019年1月2日期间的租金为8888元、2019年1月3日至2019年11月15日期间的租金为98261.03元（9421元/月×10.43个月），被告应支付原告2018年12月3日至2019年11月15日期间的租金107149.03元（8888元+98261.03元），故对原告要求被告支付拖欠的2018年12月3日至2019年11月15日期间的租金的诉讼请求，本院予以支持。因租赁合同已于2019年11月15日解除，故自租赁合同解除之日次日即2019年11月16日起至原告交还房屋之日期间应为房屋占有使用费。租赁合同约定被告逾期不交还该房屋，原告应每日按本合同约定的当期房屋租金的3倍缴纳房屋占用费，现原告主张以租赁合同约定的租金标准计付房屋占有使用费，系对其自身权利的处分，本院予以尊重。故被告应按租赁合同约定的租金标准（2019年1月3日至2020年1月2日期间的占有使用费为9421元/月，2020年1月3日至2021年1月2日期间的占有使用费为9986元/月，之后每年递增6%）向原告计付2019年11月16日至被告交还房屋之日期间的房屋占有使用费。故对原告要求被告支付拖欠的2019年11月16日至被告交还房屋之日期间的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。对租赁合同履约保证金的问题，原、被告双方一致同意在本案中处理，庭审中，原告已确认收到被告支付的履约保证金2万元。本院认为，在被告未按约定履行交纳租金义务构成违约时，原告就应将履约保证金用于抵扣被告欠付租金，故抵扣履约保证金后，被告现应支付原告租金87149.03元（107149.03元-20000元）。对原告要求被告补足2018年1月3日至2018年6月2日期间的租金及要求被告支付6个月的租金即作为违约金的两项诉讼请求，因该两项诉讼请求中的内容均约定于租赁合同中违约责任一项中，故存在重复约定违约责任的情形。原告在诉讼中虽已放弃要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，但依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾租赁合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”规定，违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，故违约金的确认应以实际损失为基础。本案中，原告的实际损失主要为因被告违约行为导致租赁合同解除的损失以及被告逾期付款导致原告的损失即为欠付租金及房屋占有使用费的资金占用损失。被告在庭审中也提出违约金过高的抗辩。根据公平原则，本院认为被告向原告补足2018年1月3日至2018年6月2日期间的租金已足以弥补原告的损失，故对于原告的该两项诉讼请求，本院予以部分支持。因本案中原告于2018年1月9日才将涉案房屋交付被告使用，且原告同意以原告实际交付房屋之日作为补足租金的起算时间，故根据租赁合同约定，被告应补足的租金为42662.4元（8888元/月×4.8个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆恒泉置业有限公司与被告姚永梅于2018年1月3日签订的《康居雅苑项目房屋租赁合同》于2019年11月15日解除；二、被告姚永梅于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于重庆市巴南区渝南大道X号附X号X的房屋返还给原告重庆恒泉置业有限公司；三、被告姚永梅于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告重庆恒泉置业有限公司租金87149.03元；四、被告姚永梅于本判决发生法律效力之日起十五日内按《康居雅苑项目房屋租赁合同》约定的租金标准（2019年1月3日至2020年1月2日期间的占有使用费为9421元/月，2020年1月3日至2021年1月2日期间的占有使用费为9986元/月，之后每年递增6%）向原告重庆恒泉置业有限公司计付自2019年11月16日起至被告姚永梅交还房屋之日期间的房屋占有使用费；五、被告姚永梅于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告重庆恒泉置业有限公司补足2018年1月9日至2018年6月2日期间的租金共计42662.4元；六、驳回原告重庆恒泉置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7072元，由原告重庆恒泉置业有限公司负担3536元，被告姚永梅负担3536元。原告重庆恒泉置业有限公司已缴纳3536元，余欠诉讼费3536元，由被告姚永梅于本判决发生法律效力之日起十五日内直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李方荣人民陪审员  刘思碧人民陪审员  穆礼芬二〇二〇年八月十二日法官 助理  吴强俣书 记 员  唐海洋