宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终629号 上诉人(原审被告)：李继龙，男，1986年12月21日出生，汉族，大专文化，居民，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：苟克强，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人(原审原告)：段智华，男，1977年12月25日出生，汉族，大专文化，农民，住宁夏固原市。 原审被告：陈敏贤，男，1978年8月l5日出生，汉族，大专文化，农民，住宁夏吴忠市同心县。 上诉人李继龙因与被上诉人段智华、原审被告陈敏贤房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李继龙的委托诉讼代理人苟克强、被上诉人段智华到庭参加诉讼，原审被告陈敏贤经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉请求：1、请求依法撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初1101号民事判决第三项、第四项、第五项，改判由上诉人、原审被告陈敏贤向被上诉人支付租金41706元、暖气费6627元、水费2375元，并驳回被上诉人请求上诉人、原审被告陈敏贤支付违约金的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，导致部分判决错误。一审中上诉人提交的证据录音光盘、收款收据可以证实20l9年1月20日经双方协商被上诉人同意上诉人将拖欠的暖气费交清，房费可以暂缓一个月交。双方对租金的支付日期重新做了约定后，上诉人曾向被上诉人支付过10000元租金，被上诉人也接收了该笔租金，视为对新的支付方式及支付日期的认可。因此上诉人并不存在违约行为。反而是被上诉人在2019年1月29日将涉案房屋断电，导致上诉人无法正常经营实现不了合同目的，造成了很大的经济损失。但一审认定上诉人对该约定无证据证实、未按照合同约定支付租金违约在先的事实明显错误。上诉人也不存在占有房屋的主观恶意。在涉案房屋被断电后，上诉人多次找被上诉人协商，但被上诉人拒绝协商并于2019年2月份回家联系不到，导致双方不能就解除合同事宜进行协商，其对扩大损失部分负全部责任。因此一审在对上述事实没有认定清楚的情况下，判令由上诉人支付2019年1月29日之后的租金、暖气费、水费及违约金应属错误。二、一审对上诉人提出要求赔偿对涉案房屋断电后造成的经济损失的请求没有审查。上诉人在一审当庭提出被上诉人对涉案房屋的断电行为导致上诉人无法正常经营，给上诉人造成了较大的经济损失，要求被上诉人赔偿。一审法院对该事实没有审查，在判决中也未体现，侵犯了上诉人的合法权益。 段智华辩称，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决正确。租赁合同中明确约定房租的支付日期，上诉人从来没有按时支付，存在违约，而且上诉人拖欠房租八个月之久，我们双方又签订终止协议，要求收回房屋，但是上诉人一直没有搬，也没支付租金，我通过断电方式是为了收回我的房屋，上诉人要支付占用我房屋期间的费用。 段智华向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告之间房屋租赁合同关系；2.判决被告向原告返还位于固原市新天地商业中心一期4#l04、105、106门面房；3.判决被告向原告支付所欠租金174420.00元(自2018年6月17日起至实际交还房屋之日止的房屋租赁费，每日按照323.00元计算)；4.2018年至2020年暖气费24300.00元；5.水费总计4621.75元；6.判决被告向原告支付合同约定的违约金52326.00元；7.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月24日，宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司与被告陈敏贤、李继龙就固原市原州区新天地商业中心4#104、105、106号房屋签订了《商业用房租赁合同》三份，（甲方为宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司，乙方为陈敏贤、李继龙），主要约定：甲方将上述房屋出租给乙方用于经营酒吧，租赁期限自2015年8月5日至2020年8月5日，免租期10个月（2015年8月5日至2016年6月5日）；租金为25元/平米/月；面积共计为387.6平米；乙方向甲方支付押金共计3万元；租金按年支付，乙方提前5个月前交付下年度租金；水、电费等费用由乙方承担;乙方拖欠租金累计达1个月，甲方可终止合同并收回房屋；任何一方违反合同规定，按年度须向对方交纳年度租金10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金10%向乙方加收滞纳金；双方对其他权利义务亦作了约定。后双方依约履行。2017年6月5日，宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司将涉案房屋转让给原告，涉案房屋的租赁合同亦转让给原告。被告向原告支付了部分租金，后因被告拖欠房租，2018年9月6日，原告与被告李继龙签订了《租房合同终止协议》，对欠付租金的支付方式进行了约定。双方继续履行合同至2019年1月29日，原告将涉案房屋采取了断电措施，被告继续占有涉案房屋至今。 一审法院认为，宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司与被告陈敏贤、李继龙签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司将涉案房屋转让给原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，原告承继了涉案房屋《商业用房租赁合同》的权利和义务，被告亦按照该合同约定向原告履行了支付部分租金的义务，《商业用房租赁合同》对原、被告双方亦具有法律约束力。原告与被告李继龙签订的《租房合同终止协议》虽名为终止协议，但根据该协议的内容，实为原告与被告李继龙就拖欠租金进行的补充约定，该协议签订后双方继续履行租赁合同，故该协议并非终止合同。因被告未按照合同约定支付租金，原告起诉要求解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告并支付拖欠的租金。庭审中原、被告均认可被告支付租金至2018年6月16日，现原告主张自2018年6月17日至2020年1月2日的租金174420.00元，并要求被告支付租金至实际交付房屋止（每日按照323.00元计算），一方面，原告于2019年1月29日对涉案房屋断电，致使被告无法继续正常经营，原告存在过错；另一方面，被告虽称2019年1月20日原告和其口头协商，让其将拖欠的暖气费交清，租金可以暂缓一个月交，但被告并没有提交证据证实，被告未按照双方合同约定支付租金，违约在先，并在原告对涉案房屋断电后的情况下继续占有租赁房屋主观上存在恶意。因双方均未及时采取措施解除合同，双方对未及时解除合同造成的损失均有过错，结合本案的实际情况，本院确定涉案房屋2018年6月17日至2019年1月29日的租金按照25元/平米/月的标准计算，2019年1月30日至实际返还房屋之日的租金按照25元/平米/月的50%的标准即12.5元/平米/月计算。涉案房屋面积共计为387.6平米，被告应向原告支付2018年6月17日至2019年1月29日的租金71706.00元（387.6平米×25元/平米/月×7个月＋323元/日×12日），2019年1月30日至2020年1月2日的租金53779.50元（387.6平米×12.5元/平米/月×11个月＋161.5元/日×3日），2020年1月3日至实际返还房屋之日的租金按照每日161.50元的标准支付。被告向原告支付了押金3万元，合同解除后押金应当予以退还，原告虽不同意折抵被告欠付的租金，但未提供证据证实，故押金应予以折抵被告拖欠的租金。因被告对涉案房屋进行了装饰装修，庭审中双方均同意未形成附合的装饰装修物由被告拆除带走，已形成附合的装饰装修物归原告所有，故本院确定未形成附合的装饰装修物由被告拆除带走，已形成附合的装饰装修物归原告所有，因拆除造成房屋毁损的，由被告恢复原状。原告要求被告支付水费4621.75元，因涉案房屋一直由被告占有至今，对拖欠的水费理应由其承担，故对原告要求被告支付水费4621.75元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付暖气费24300.00元，根据本案实际，本院确定原告断电之前即2019年1月29日前的暖气费由被告承担，2019年1月30日后的暖气费根据双方的过错程度各按50%承担。暖气费为每平米5.7元，供热时间为5.5个月，涉案房屋2018-2019年度的供热时间为2018年11月1日至2019年4月15日，被告应承担2018年11月1日至2019年1月29日的暖气费6627.00元；2019年1月30日至2019年4月15日的暖气费为5523.00元，由被告承担2761.50元（5523.00元×50%）；2019-2020年度的暖气费为12150.00元，由被告承担6075.00元（12150.00元×50%）。综上，被告应承担的暖气费共计为15463.50元。原告要求被告支付违约金52326.00元，因双方在合同中对违约责任有约定，被告未按照约定时间支付租金，构成违约，但因原告在被告违约后将涉案房屋断电，并未及时采取解除合同等措施以防止损失的扩大，故本院酌情确定被告向原告支付违约金5000.00元。被告陈敏贤辩称其与被告李继龙系合伙关系且已退出合伙不承担本案责任，因被告陈敏贤与被告李继龙的合伙关系属其二人之间的内部事务，不对抗其与原告之间的租赁合同关系，故其辩解不能成立，本院不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、解除原告段智华与被告陈敏贤、李继龙的《商业用房租赁合同》；二、被告陈敏贤、李继龙于本判决生效后十日内将位于固原市原州区新天地商业中心4#104、105、106号房屋返还给原告段智华（未形成附合的装饰装修物由被告陈敏贤、李继龙拆除带走，因拆除造成房屋毁损的，由被告陈敏贤、李继龙恢复原状，已形成附合的装饰装修物归原告段智华所有）；三、被告陈敏贤、李继龙向原告段智华支付租金125485.50元（2018年6月17日至2020年1月2日），扣除被告陈敏贤、李继龙交纳的押金3万元，剩余95485.50元由被告陈敏贤、李继龙于本判决生效后十日向原告段智华付清，并由被告陈敏贤、李继龙按每日161.50元向原告段智华支付自2020年1月3日起至返还房屋之日的租金；四、被告陈敏贤、李继龙于本判决生效后十日内向原告段智华支付暖气费15463.50元、水费4621.75元；五、被告陈敏贤、李继龙于本判决生效后十日内向原告段智华支付违约金5000.00元；六、驳回原告段智华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5135.00元，减半收取计2568.00元，由原告段智华负担1357.00元，被告陈敏贤、李继龙负担1211.00元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：案涉房屋租赁合同解除后上诉人李继龙应付被上诉人段智华租费具体数额，及上诉人占有、使用案涉房屋期间的采暖费、水费应否由上诉人承担，一审认定上诉人承担的违约金是否合理得当。根据双方当事人的陈述，上诉人对2018年6月16日之前的租金全部付清以及对2018年6月16日之后至2019年1月29日经营期间的租赁费未付的事实，双方均无异议，按照双方房屋租赁合同约定的租费标准，一审认定2018年6月16日之后至2019年1月29日经营期间应付被上诉人的房屋租费71706元符合合同约定，故上诉人主张应付该期间租赁费41706元无事实依据。对于2019年1月29日之后至实际返还房屋期间的租费，上诉人称双方于2019年1月20日对拖欠租金的履行方式重新达成了协议，但对该主张其所提供的录音光盘，仅能反映上诉人询问被上诉人是否承诺过延期支付房租的事实，无法证实被上诉人明确表示同意延期支付或双方就拖欠租金的履行方式重新达成协议的事实，在无其他证据证实双方对租费支付期限存在其他约定的情形时，上诉人未按双方达成的终止协议约定按期支付租费已构成违约，被上诉人据此有权终止合同收回房屋，上诉人亦无证据证实被上诉人断电后其向被上诉人交付房屋或被上诉人拒绝接收的事实，故上诉人应对2019年1月29日之后因未积极履行返还房屋义务给被上诉人造成的损失，应按合同约定的租费标准予以赔偿，一审综合双方过错程度按照50%比例确定上诉人的赔偿数额符合本案实际。对被上诉人主张的采暖费、水费，系上诉人租赁、占用房屋期间实际产生的费用，一审确定的具体数额符合合同约定及双方过错程度，故上诉人主张不予支付该部分费用的理由不能成立。关于上诉人主张的违约金，一审基于上诉人未按双方约定按期支付租费存在违约在先的事实，并综合双方过错程度及合同关于违约责任的约定等因素，确定上诉人应承担的违约金数额合理得当，本院予以确认。至于上诉人主张被上诉人断电给其造成的经济损失，因其未明确提出具体的请求数额，亦未提供相关证据支持该主张，一审对此未予审查正确。 综上所述，李继龙的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2712元，由上诉人李继龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴俊良 审判员  李凤玲 审判员  王喜军 二〇二〇年八月十二日 书记员  成 宁