湖南省株洲市天元区人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘0211民初1846号原告：李萍，女，汉族，1965年6月6日出生，户籍地长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：盛英夫，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为全权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉等诉讼权利。委托诉讼代理人：叶蜜，湖南弘一（株洲）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：李祖德，男，汉族，1963年7月12日出生，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董清华，湖南湘东律师事务所律师，代理权限为全权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉等诉讼权利。原告李萍与被告李祖德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法由审判员陈永红适用简易程序于2020年7月7日、8月17日两次公开开庭进行了审理，实习法官助理罗思协助审理，书记员胡裕昕担任法庭记录。第一次开庭原告李萍的委托诉讼代理人盛英夫、叶蜜、被告李祖德及其委托诉讼代理人董清华均到庭参加了诉讼。第二次开庭原告李萍的委托诉讼代理人盛英夫、叶蜜、被告李祖德的委托诉讼代理人董清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李萍向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付所欠租金41,490.8元（2309.04元×20个月-4690元=41490.8元）以及拖欠租金期间所产生的利息；2、依法判决被告结清房屋占用期间内所欠物业管理费、水、电等费用；3、依法判决被告恢复房屋原状；4、依法判决本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求：第一项诉讼请求利息为3948.5元（按日利率万分之三的标准自2017年10月计算至2019年7月，共计3948.5元）；第二项诉讼请求物业费为3076.64元（2018年3月1日至2018年7月31日），水电费未欠费。事实与理由：2011年6月26日，原告将自有房屋保利大厦A座412、413号房出租给株洲市新天大酒店，并签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2011年7月1日至2019年6月30日止，月租金为2309.04元。后因新天大酒店将该酒店经营权整体转让给世纪天成酒店，原告与世纪天成酒店于2014年11月5日签订《补充协议》，约定由世纪天成酒店承继新天大酒店在上述房屋租赁合同中的权利义务，继续履行原租赁合同。2017年，世纪天成酒店发布告知函，将承租权从2017年12月1日起转让给被告李祖德，但合同期间被告李祖德并没有严格按照原租赁合同约定按时支付租金。2017年12月至2019年7月期间经常无故拖欠租金，期间仅支付4690元，至被告单方面终止合同之日共计拖欠租金41,490.8元。此外，被告于2019年7月16日通过微信群通知单方面表示要终止合同，但截至目前被告一直占用该房屋。原告曾多次微信、电话联系催租，被告仍未支付拖欠的租金。为维护原告的合法权益，特诉至本院，请求判如所请。被告李祖德辩称：一、答辩人与被答辩人未签订任何书面房屋租赁合同。被答辩人提供的书面租赁合同系其于2011年与株洲新天大酒店有限公司签订的，与李祖德个人没有任何关系。二、被答辩人与株洲七味阁餐饮管理有限公司多家法人单位存在事实上的房屋租赁合同关系，与李祖德个人之间不存在任何事实上的房屋租赁关系。2014年10月30日之前，被答辩人房屋由株洲新天大酒店有限公司实际使用。2014年10月30日至2017年11月30日，被答辩人房屋由株洲世纪天成酒店管理有限公司实际使用。2017年12月1日至2018年2月28日，被答辩人房屋由王志华先后担任总经理的株洲世纪天成酒店管理有限公司、株洲星辉酒店有限公司（2018年2月9日成立，时任法定代表人杨雄珍）实际使用。2018年3月1日至2018年7月31日，原告房屋由株洲七味阁餐饮管理有限公司实际使用并缴纳、支付租赁有关的所有费用。有《保利大厦A栋四楼业主明细表（七味阁）》、易建仁等18户四楼签约业主《租赁合同》、18户签约业主银行对账单、《物业管理服务合同》、七味阁应交费用详单以及缴费证明、株洲新天物业管理有限公司《证明》等为证。2018年4月15日下午株洲七味阁餐饮管理有限公司召开的包括原告在内的四楼业主租金沟通会议，经过充分协商一致同意房屋租金标准2018年1月至2020年12月是25元每平方米每月。会后七味阁餐饮管理有限公司在吧台张贴了签约通知，并安排财务人员黄晶晶给所有业主逐一电话沟通、督促，同楼层的其他18户业主都与株洲七味阁餐饮管理有限公司另行签订了房屋租赁合同。但原告没有另行签订房屋租赁合同，所以导致七味阁公司无法向原告支付租金，这个责任应由原告自行承担。2018年7月18日七味阁餐饮管理有限公司转让给株洲星辉酒店有限公司经营者李向平、唐艳经营，并将原告等几户租金作为遗留问题移交李向平代为支付。李向平也确实通过银行转账代付原告部分房屋租金，原告对此一直未提出异议。2018年8月1日以后，被答辩人的房屋由李向平、唐艳承包经营的株洲星辉酒店管理有限责任公司实际使用。有《酒店转让合同》、《关于4-9楼业主遗留租金及消费卡统计明细表及委托支付说明》、李向平代彭曼娥等部分租金的事实、《告知函》以及李向平解除租赁合同的微信记录。三、株洲世纪天成酒店管理有限公司与李祖德签订的《酒店经营权转让协议书》、《告知函》，并不当然构成案涉房屋承租人合同权利与义务的概括转让。2017年11月28日株洲世纪天成酒店管理有限公司与李祖德签订的《酒店经营权转让协议书》和2017年12月31日株洲世纪天成酒店管理有限公司《告知函》只能证明曾经有转让给李祖德的意思，但不能证明案涉房屋的承租主体当然变成了李祖德。被答辩人的房屋实际由谁租赁使用应以查实的实际情况为准。李祖德是因为原新天酒店老总刘跃红欠其巨额债务，在不得已的情况下接受了以酒店经营权（实为经营资产）来抵偿部分债务的方案，但是李祖德并未实际承租和使用被答辩人的房屋。根据案涉房屋各个时间段实际使用人和租金转账凭证等均可以证实李祖德从来没有租赁使用被答辩人的房屋。合同权利与义务的概括转让需要经债权人的同意，但是在2018年4月15日下午的四楼层业主与新承租人的会议上，因被答辩人不同意债务人转移到李祖德发起设立的七味阁公司名下，导致其他18户业主另行签订合同而被答辩人未另行签订租赁合同，说明被答辩人不认可株洲世纪天成酒店管理有限公司《告知函》关于债权债务转让通知的意思表示，所以原告试图以2017年11月28日株洲世纪天成酒店管理有限公司与李祖德签订的《酒店经营权转让协议书》和2017年12月31日株洲世纪天成酒店管理有限公司《告知函》推定李祖德就是其租金债权债务的承受人是没有事实和法律依据的。被答辩人的房屋租金只能向实际使用人或株洲世纪天成酒店管理有限公司主张权利。综上，自2011年被答辩人与株洲市新天大酒店有限公司签订《房屋租赁合同》开始至今，被答辩人的房屋被实际使用，与被答辩人形成房屋租赁合同关系先后是株洲新天大酒店有限公司、株洲世纪天成酒店管理有限公司、株洲星辉酒店有限公司（经营者王志华、杨雄珍）、株洲七味阁餐饮管理有限公司以及株洲星辉酒店有限公司（经营者李向平、唐艳），而不是答辩人李祖德。被答辩人只能起诉上述公司或者实际经营者，而不应起诉李祖德。请求人民法院驳回原告对答辩人的起诉，并依法追加株洲世纪天成酒店管理有限公司、株洲星辉酒店有限公司、株洲七味阁餐饮管理有限公司为本案被告，查明事实，做出公正合法的判决。本院经审理查明：原告李萍系株洲市天元区长江北路保利大厦412、413号房屋的所有权人。2011年6月26日，原告李萍（出租方甲方）与株洲市新天大酒店有限公司（承租方乙方）（以下简称“株洲新天酒店”）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将保利大厦Ａ栋4楼412、413号房屋出租给乙方（双方确定的实际计算面积为85.52平方米），月租金标准为人民币2309.04元，按月缴纳房租，每月15号前，乙方将下一个月的房屋租金一次性付给甲方；租赁期限为捌年，从2011年7月1日开始至2019年6月30日止；房屋租用方不得擅自将所租房屋转租、转让、联营、入股或者变更经营法人，在原合同的有效期内确保原合同继续执行和保证业主利益的前提下，乙方可以转让、转租，但必须提前两个月与业主商议解决……原告李萍在该合同落款处签署了姓名，案外人株洲新天酒店亦在该合同落款处加盖了合同专用章。案外人株洲新天酒店在经营期间，对保利大厦Ａ座4楼房屋结构进行改动，将4楼房屋全部打通。后因株洲新天酒店将该酒店经营权整体转让给案外人株洲世纪天成酒店管理有限公司（以下简称“株洲世纪天成酒店”）。2014年11月5日，原告李萍（甲方出租方）与案外人株洲世纪天成酒店（乙方承租方）签订了一份《补充协议》，约定：因株洲新天酒店将经营权已转让给乙方经营，其原签订的租赁合同及其他补充协议，甲方同意由乙方承继，并享有权利承担义务，甲、乙双方无异议。原告李萍在该协议落款处签署了姓名，案外人株洲世纪天成酒店亦在该协议落款处加盖了合同专用章。2017年11月28号，案外人株洲世纪天成酒店（甲方出让方）与被告李祖德（乙方受让方）签订了一份《酒店经营权转让协议书》，甲、乙双方就转让株洲世纪天成酒店经营权达成协议，约定：1、酒店基本情况：甲方经营的株洲世纪天成酒店位于株洲市天元区××大厦，营业面积月11000平方米（包括四楼餐饮17间包房……）；2、酒店经营权转让的内容和范围：甲方转让给乙方的酒店经营权包括甲方租赁的酒店所占1楼大厅及商务中心、4楼餐厅……；3、酒店经营权转让的前提条件：甲方法定代表人贾丽忠个人欠李祖德个人借款本息300万元（截止2017年11月30日），该300万元款项系李祖德在投资世纪天成股权转让款150万元及利息……。甲、乙双方同意贾丽忠所欠李祖德的借款本息余额直接与酒店经营权转让价款相抵充。……5、甲乙双方同意签订本协议当日完成双方的资产及经营权的全部移交工作……乙方同意自转让日开始继续履行与业主的租赁协议，享受经营成果并承担相应的法律责任。……甲方必须协助乙方办理酒店与客房业主的租赁合同续签或转签。……甲方移交酒店经营权后，自移交之日起，原甲方与各业主签订的房屋租赁合同，相应的权利和义务由乙方承接，与甲方不再有权利义务关系。被告李祖德在该协议书落款处签署了姓名，案外人株洲世纪天成酒店在该协议书落款处亦加盖了公章。2017年12月31日，世纪天成酒店出具《告知函》，载明：保利大厦Ａ座全体酒店业主，因世纪天成酒店于2017年12月1日起将酒店经营权转让给李祖德，截止2017年11月30日之前的业主租金由世纪天成酒店负责，2017年11月30日之后的租金由李祖德负责。现原告认为被告拖欠其房租、物业费，双方因此发生纠纷，原告遂诉至本院，请求判如所请。另查明：1、2014年11月2日，被告李祖德与案外人、贾丽忠、谭小平签订了《株洲世纪天成酒店管理有限公司合作协议》，约定：公司由刘启、李祖德、贾丽忠、谭小平等四名股东共同发起出资设立，李祖德、谭小平出资额均为125万元，出资比例均为25%。2、2017年12月1日，被告李祖德（甲方）与案外人王志华（乙方）签订了《资产托管并经营权转让的协议》，主要约定：甲方李祖德自愿将株洲世纪天成酒店的个人资产经营权转让给乙方王志华经营与管理。上述资产的所有权属于甲方，上述资产的经营管理权自本协议签署之日起属于乙方。经营权转让期为三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止；甲方托管的资产包括甲方拥有的……四楼餐厅……；自2017年12月1日开始，乙方在资产日常经营管理过程中所发生的日常管理费用包括业主物业租赁费……等所有费用由乙方自行负责和承担；……乙方同意自转让日开始继续履行与业主的租赁协议，享受其经营成果并承担相应的法律责任；甲方有义务协助乙方办理与业主的合同续签合转签，为乙方的正常经营提供支持和协助。3、案外人株洲星辉酒店管理有限公司（以下简称“株洲星辉酒店”）于2018年2月9日成立，法定代表人为张玉伟，地址为湖南省株洲市天元区××路××大厦××号。案外人株洲七味阁餐饮管理有限公司（以下简称“株洲七味阁餐饮公司”）于2018年3月29日成立，法定代表人为李著德，地址为湖南省株洲市天元区××路××大厦××号。4、2018年4月26日，案外人株洲七味阁餐饮公司（委托人）与案外人株洲新天物业管理有限公司（受托方）签订了一份《物业管理服务合同》，主要约定：物业名称：保利大厦Ａ座4楼；建筑面积：1814平方米；委托管理期限为5年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止。5、案外人株洲新天物业管理有限公司于2020年6月11日出具了《证明》一份，载明：天元区保利大厦Ａ座四楼株洲七味阁餐饮公司在2018年3月1日至2018年7月31日经营期间所有水电物业费均已按期交清。6、2018年7月18日，案外人株洲七味阁餐饮公司（转让方甲方）与案外人李向平、唐艳（受让方乙方）签订了一份《酒店转让合同》，主要约定：甲方转让给乙方的酒店位于株洲市天元区××路××路××大厦，门牌号为保利大厦Ａ座，酒店建筑面积共约8900平方米（……四楼茶餐1800平方米……）；转让时间为2018年7月31日20时。7、2018年7月19日，案外人株洲七味阁餐饮公司（承租方乙方）与案外人易建仁（系保利大厦Ａ座418号业主）等共计17户业主（出租方甲方）签订《租赁合同》，主要约定：2018年1月至7月的租金双方同意按照每平方米20元价格计算……；甲方与原承租方株洲新天酒店、株洲世纪天成酒店的债权债务由甲方与原承租方自行解决；……本合同租赁期10年，自2018年8月1日起至2028年7月31日止。……乙方如果将承租房屋转租、转让经营权等行为，事先须经业主多数成员的签字同意。8、案外人株洲星辉酒店（转让方甲方）与案外人唐艳（受让方乙方）签订了《酒店转让合同》一份，主要约定：甲方转让给乙方的酒店位于株洲市天元区××路××路××大厦，门牌号为保利大厦Ａ座，酒店建筑面积共约8900平方米（……四楼茶餐1800平方米……）；转让时间为2018年8月1日零时。9、2018年11月29日，案外人李向平通过其建设银行账户向原告李萍支付房屋租金5345元，因原告银行卡存在故障，原告李萍未收到该笔款项，2019年2月1日，案外人李向平向原告李萍丈夫转账支付房屋租金4690元，附言：18年8月以来租金。10、2019年8月4日，保利大厦Ａ座四楼业主代表向李向平出具了一份《告知函》，载明：鉴于你因无力经营于2019年7月16日单方面要求与保利大厦Ａ座四楼业主解除《租赁合同》的情况，经四楼全体业主商议同意解除合同，但必须在你与物业公司结清所有的水电、物业费等一切费用后才正式收房。再查明：1、被告李祖德于2020年6月17日向本院提交了追加被告申请书，申请追加株洲世纪天成酒店、株洲星辉酒店、株洲七味阁餐饮公司为本案被告，2020年7月6日被告李祖德向本院提交了撤回追加被告申请书，申请撤回追加株洲世纪天成酒店、株洲星辉酒店、株洲七味阁餐饮公司为被告的请求，本院依法准予。2、庭审中，被告李祖德申请证人周某出庭作证，证人周某与案外人李向平系朋友关系。证人周某称：株洲星辉酒店营业场所是株洲新天酒店的位置，酒店租赁了保利大厦Ａ座四楼整层楼做餐饮，其于2018年6月知晓株洲星辉酒店的负责人系案外人李向平，保利大厦Ａ座四楼自2019年年初开始闲置。上述事实，有原告提交的原、被告身份信息、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《酒店经营权转让协议书》、《告知函》、《中国建设银行交易明细》、被告提交的案外人株洲世纪天成酒店、株洲星辉酒店、株洲七味阁餐饮公司的工商登记信息、《租赁合同》、《物业管理服务合同》、《证明》、《酒店转让合同》、短信、《告知函》以及原、被告当庭陈述、证人证言等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案案由系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：被告李祖德是否为本案适格被告？原、被告之间是否存在房屋租赁关系？若原、被告之间存在房屋租赁关系，则原告主张的租金、利息、物业费有无事实及法律依据？现综合分析如下：关于李祖德是否为本案适格被告。被告李祖德是否为本案适格被告，其实质是被告是否是适格的义务承担者，在本案租赁合同纠纷中，即被告李祖德是否为案涉租赁合同的实际承租人。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。具体到本案，原告李萍与案外人株洲新天酒店签订的《房屋租赁合同》、与案外人株洲世纪天成酒店《补充协议》均合法有效，《补充协议》签订后，案外人株洲世纪天成酒店承继株洲新天酒店的合同权利义务就案涉房屋与原告李萍形成租赁合同关系。后被告李祖德与案外人株洲世纪天成酒店签订了《酒店经营权转让协议书》，从该《酒店经营权转让协议书》的内容看，该协议书中既有将酒店经营权转让给被告李祖德的内容，又有经营房屋租赁的内容，该协议约定“株洲世纪天成酒店协助办理李祖德与客房业主的租赁合同续签；株洲世纪天成酒店与各业主签订的房屋租赁合同相应的权利和义务由李祖德承接”。案外人株洲世纪天成酒店将案涉房屋转租给被告李祖德，被告李祖德又将案涉房屋转租给案外人。原告李萍作为出租人在法律规定的期限内未对案外人株洲世纪天成酒店、被告李祖德的转租行为提出异议，可视为对案外人株洲世纪天成酒店、被告李祖德的转租行为予以认可。本案原告李萍主张其与被告李祖德系房屋租赁合同关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……”之规定，原告李萍应当对此承担举证证明责任。本案中，案外人株洲世纪天成酒店将酒店经营权转让给被告李祖德后，原、被告之间未就案涉房屋签订书面的房屋租赁合同，原告亦未提交证据证明被告李祖德实际使用了案涉租赁房屋，被告李祖德亦对原告主张双方之间系租赁关系不予认可，且被告李祖德向本院提交了证据证明2017年12月至2018年8月期间案涉房屋实际使用人分别系株洲星辉酒店、株洲七味阁公司、李向平、唐艳。综上，本案没有直接证据证明原告李萍与被告李祖德存在租赁关系，原告李萍所举间接证据不能互相印证，未能形成环环相扣的证据链，不能证明原、被告之间存在租赁合同关系。故，原告提交的现有证据无法证明被告李祖德系本案适格被告，依法应裁定驳回起诉。综上所述，本案经调解未成，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第二项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项之规定，裁定如下：驳回原告李萍的起诉。原告李萍已预交的案件受理费419元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  陈永红二〇二〇年八月十七日实习法官助理罗思书记员  胡裕昕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。