广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1926号 原告（反诉被告）：桂林某某恒信物业服务有限公司，住桂林市七星区，统一社会信用代码：。 法定代表人：龙某某，职务该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘洁梅，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婧霞，广西桂宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄某某，男，1988年2月22日出生，汉族，住广西阳朔县。 被告（反诉原告）：周某某，女，1965年11月20日出生，汉族，住广西阳朔县。 以上两被告的委托诉讼代理人：王某，男，1972年12月2日出生，汉族，住重庆市奉节县。 原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司与被告（反诉原告）黄某某、周某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，被告（反诉原告）黄某某、周某某依法提起反诉，适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司的委托诉讼代理人李婧霞，被告（反诉原告）黄某某、周某某共同的委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司诉称，1、判令被告向原告支付从2017年3月1日至2020年3月31日的物业服务费9,405.4元，违约金24,034.35元，共33,439.75元;2、依法判令被告向原告支付从2019年1月1日至2020年3月31日的生活垃圾费105元。3、本案诉讼费用及其他实现债权所需费用由被告承担。事实与理由：被告于2012年1月13日与桂林某某城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买该公司开发的“某某城”G37-1802号房住宅一套（其住宅建筑面积为：142.8㎡)，并于2013年11月29日与原告签订了《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》，被告对原告所提供的物业服务内容及收费标准、起始时间和违约责任的约定都清楚知晓并签名认可，同时，《临时管理规约》第三十九条约定，业主逾期交纳物业管理费用，应按照日的千分之三收取违约金。被告身为“某某城”G37-1802号住宅的业主，依照《前期物业管理协议》享受了原告提供的物业服务，但却并没有依照协议约定按时向原告交纳物业服务费用，没有履行业主应尽支付物业服务费用的义务。被告自从2017年3月1日至2020年3月31日，累计物业服务费9,405.4元，违约金24,034.35元，共33,439.75元，原告曾多次催款，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。故，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。 被告（反诉原告）黄某某、周某某辩称，前期物业合同的签订是不合法的，根据物业管理条例第二十三条明确规定，商品房买卖合同在2012年就签订了，前期物业管理合同在2013年11月29日才进行明示，存在先哄骗业主上船再推业主下水的行为。物业管理第二十四条已明确规定通过招标的方式选聘物业服务企业，临时管理规约第八条，由某某城开发有限公司依法通过公开招标方式选聘了桂林恒信之平物业有限公司，通过证据七可看出桂林恒信之平有限公司的实际控股人是某某城开发有限公司的法定代表人，存在自己招标、自己投标、自己中标的串通投标行为。根据招投标法第三十二条规定，投标人不得互相串通不得排挤，公平竞争，不得损害国家利益、社会利益或其他人合法权益，以上可以看出前期物业管理合同是不合法的合同，根据合同法第五十二条第1、2、5款，一方欺诈损害另一方利益合同无效等。签订商品房买卖合同时没有告知物业费收费标准是1.78元/平方米，而是在一年后交房日要挟业主才签订的合同，当时如果业主不签订这份合同就不给交房不给手续，可以去某某城实地调查每户都是被要挟签订的合同，被告周某某见物业费收费标准是1.78元/平方米，拒绝签订合同导致滞后交房。物业费按1.78元/平方米是什么标准没有明示，在房管局的具体备案价格，私自调价且一墙之隔的某某的物业价格低于1.78元/平方米，同一小区不同价格非常混乱。对违约金不认可，物业费、生活垃圾费认可。被告的电瓶车被烧，小车被刮都有相应的证据证明，原告说赔偿被告，但一直没有落实。 被告（反诉原告）黄某某、周某某向本院提出反诉请求：一、由被反诉人赔偿车牌号的小飞哥64伏大容量新电动车被烧损失3,300元。二、由被反诉人赔偿东风标志408在地下车库被刮变形的维修损失费用1,260元。三、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：一、反诉人的电动车于2014年9月24日在本小区物业指定停放空间放置,因物业公司违规用电,私接串连电路,线路超负荷短路起火,致使业主的近十来辆电动车燃烧报废,其中含反诉人的新购电动车(价值3,300元),在本次事故中被烧毁。车牌号:桂林电动机号码,，注册日期:2014-07-17,本次事故发生后,物业公司第一时间安抚被告（反诉原告）绝对赔偿并进行了登记,被告（反诉原告）多次要求出示事故责任认定书但物业一直藏着不拿出来,也一直拖着嘴上说赔而不赔,现场一直被物业保安封锁不让被告（反诉原告）进去查看现场,也不让我们拿取放在电动车贮物箱中的车辆资料和保修手册及购车发票,一年后被告（反诉原告）透过门看被告（反诉原告）的车子的电瓶也被保安偷走了,只留下一个空铁架了,两年后被告（反诉原告）再去查看,物业悄悄把所有车子都销尸灭迹了,之后被告（反诉原告）多次找物业解决,但物业频繁换人换股东,致使一拖就是六年得不到解决,本次事故的责任应由物业服务公司承担,即本案中的被反诉人承担赔偿责任。因为原因是物业公司的不专业违规用电私接线路造成的事故,那么对事故造成的损失进行赔偿也必须是物业公司应尽的合同义务。证据说明(一)中的音影内容3也充分证实了这一事实以及物业不担当不专业不负责任的行为。他们的种种行为也是不履行物业合同义务的一个表现。属于对物业合同的第一个违约行为。二、2018年10月左右被告（反诉原告）小车在地下车库被一辆红色小车刮得车头严重变形,物业故意不出示视频资料,不配合查找涉事车辆,完全没有尽到物业合同的应尽义务给被告（反诉原告）造成了1,260元的直接经济损失,证据说明(一)中的音影内容3也充分证实了这一事实以及物业不担当不负责任的行为。他们的种种行为也是不履行物业合同义务的又一个表现。属于对物业合同的第二个违约行为。本次纠纷的起因是反诉人的电动车被烧毁和小车被刮物业明知有责承诺赔偿实际又不赔偿引起的,故诉讼费用应由被反诉人承担。综上所述,特向人民法院针对本诉提起反诉,请法院支持反诉人的请求。 反诉被告桂林某某恒信物业服务有限公司辩称：1、反诉人主张的事实与被反诉人没有因果关系，无法证明其主张的损失与被反诉存在因果关系，没有证据证实被反诉人就其损失存在过错行为，电动车的烧毁系业主在开发商及物业还未设置电动车专用充电装置，自行私拉电线多导致的火灾，其行为应当由业主自行承担，车辆划损，物业在接到相关反映后于第一时间进行协调处理。且物业不是该损害的侵权人，不应承担损失费用。2、反诉人就其主张未提供相应的证据，未向法院提交电动车烧毁、车辆刮损所收到的实际损失。3、本案纠纷发生的时间是2014年，已过诉讼时效，被反诉人不应承担反诉责任，请求法院依法驳回反诉人全部诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原告（反诉被告）与被告（反诉原告）提供的证据、陈述及庭审等材料，本院确认如下法律事实： 2013年11月29日，被告（反诉原告）黄某某、周某某（简称“甲方”）与桂林某某之平物业服务有限公司（简称“乙方”）签订《前期物业管理服务合同》：“甲方所购房基本情况：建筑面积：142.80平方米…第四条一、甲方交纳费用时间：以开发商通知甲方所购商品房交付的时间为准；二、住宅按建筑面积计：每月每平方米￥1.78元；物业管理服务费，停车场收费标准随着社会最低工资标准上涨幅度调整或按政府物价部门指导价或业主会意见调整。……以上物业管理服务费不包括：甲方装修及生活垃圾清运处置费、电视收视费、甲方自用水电费、甲方物业专有部分维修养护、房屋共用部位及共用设施设备大、中维修费和更新改造的费用等。……第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。等等。”同日，桂林某某城房地产开发有限公司、桂林某某之平物业服务有限公司、被告（反诉原告）黄某某、周某某三方签订《桂林某某城临时管理规约》约定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：……；座落位置：桂林市临桂西城北路中段，物业类型：住宅，占地面积：1320亩；建筑面积：142.80平方米；第六章第三十二条……业主应按照《前期物业管理服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于开发商通知业主所购的商品房交付的时间起向物业服务企业足额缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：（1）物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业管理服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；……3、业主入伙时应预交一年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度分期、半年或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的违约金；逾期1个月仍拒绝缴交的，开发商、业主委员会、物业服务公司任何一方有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；……第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日千分之三的违约金。……”同日，被告（反诉原告）黄某某、周某某签署“遵守《业主临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《业主临时管理规约》。合同签订后，原告（反诉被告）依约进驻某某城小区进行管理至今。 同时查明，2012年1月2日，被告（反诉原告）黄某某、周某某与桂林某某城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，其约定内容是：“第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的；第G37【幢】18【层】02号房。该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高为：3米，建筑层数地上18层，地下**。 该商品房阳台是【非封闭式】。该商品房【合同约定】建筑面积共140.87平方米，其中，套内建筑面积122.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.07平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”2020年3月19日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具一份《证明》，其内容是：“某某城小区物业,桂林某某之平物业服务有限公司在2014年至2019年受桂林市临桂区环境卫生管理站委托，代收某某城小区居民生活垃圾费”。桂林市临桂区环境卫生管理站出具的五份《委托书》，其内容是：“为了便于对某某城区域内的环境卫生实施管理，现特委托桂林某某之平物业服务有限公司对某某城区域内的门面、住户、租房户等的环境卫生进行管理和垃圾收集服务，并按物价部门核定的标准（7元/户/月，全年84元。商业类型铺面按物价收费标准附页1的标准）收取有偿服务费，对拒绝服务和拒绝交纳服务费的单位及个人按《城市市容和环境卫生管理条例》予以处罚”。 另查明，桂林某某之平物业服务有限公司于2019年11月29日经工商登记变更为桂林某某恒信物业服务有限公司，于2019年12月25日变更营业执照。被告（反诉原告）黄某某、周某某是某某城的业主之一，被告（反诉原告）的该房产位于临桂区临桂镇某某城G37-1802号房（合同约定的建筑面积：140.87㎡）。2017年3月1日至2020年3月31日，被告（反诉原告）欠原告（反诉被告）物业服务费，经原告（反诉被告）多次书面催缴，被告（反诉原告）仍未缴纳，故原告（反诉被告）遂诉至法院，请求判令被告（反诉原告）支付物业费、违约金、生活垃圾费等费用。被告（反诉原告）认为电动车烧坏是和车被刮变形是由于原告（反诉被告）违约行为造成，故要求原告（反诉被告）承担赔偿电动车被烧损失、车被刮损失等费用。 本院认为，被告（反诉原告）黄某某、周某某与原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司（工商变更前称呼：桂林某某之平物业服务有限公司）签订的《前期物业管理服务合同》及《桂林某某城临时管理规约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，双方应根据合同约定内容履行义务。原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告（反诉原告）黄某某、周某某也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告（反诉原告）黄某某、周某某在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约,应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经核算，按照合同约定房屋建筑面积140.87㎡及每月每平方米单价1.78元计算，自2017年3月1日至2020年3月31日止的物业服务费9,277.7元，被告（反诉原告）应支付物业管理费9,277.7元给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）要求超过物业服务费9,277.7元的部分诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于垃圾费，桂林市临桂区环境卫生管理站已授权原告代收垃圾费，原告有权收取垃圾费，按照每月每户7元计算，自2019年1月1日至2020年3月31日止的垃圾费105元，故原告要求被告支付垃圾费105元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。根据同期同类同小区的物业服务纠纷案件认定的事实，原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。被告以不足额支付物业费作为抗辩理由，证据不充分，本院不予采信。被告（反诉原告）黄某某、周某某未提供有效的证据证实由原告违反物业服务合同而导致电瓶车被烧及小车被刮变形的事实，也未提供证据证实电瓶车、小车被烧及被刮变形造成的具体损失，无法查明电瓶车被烧及小车被刮变形的真正原因，故被告（反诉原告）黄某某、周玉秀要求原告（反诉被告）承担赔偿电动车被烧及小车被刮的损失的反诉请求，证据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黄某某、周某某支付物业管理费9,277.7元给原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司； 二、被告（反诉原告）黄某某、周某某支付生活垃圾费105元给原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司； 三、驳回原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）黄某某、周某某的全部诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费640元，减半收取320元，反诉案件受理费25元，合计345元，由原告（反诉被告）桂林某某恒信物业服务有限公司负担200元，被告（反诉原告）黄某某、周某某负担145元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费640元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年八月二十八日 书记员  石永珍