云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5093号上诉人（原审原告、反诉被告）：姜双，女，汉族，1989年6月26日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：刘克喜，云南双扬律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：魏无忌，云南双扬律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵家瑞，男，汉族，1943年8月16日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：安琪、李连平，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人姜双因与被上诉人赵家瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民11017初号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审宣判后，上诉人姜双不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的全部反诉请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，双方在《房屋租赁合同》第12条约定“门前围栏拆除干净后房租为9000元每月，每年按照5%递增。”补充约定该条款的背景是当时门前有围栏遮挡，但双方对何种原因遮挡、遮挡物种类及与租房的距离等未作具体明确约定，根据合同法第六十一、六十二条之规定，上诉人作为个体工商户，其租赁该房屋的主要目的是用于营业，因此，门前不论何种原因被遮挡都会影响合同目的的实现，应当按照3500元计算房租，对于上诉人多支付的房租14666.7元应当予以退还。第二，两次遮挡都影响了上诉人正常使用租赁房屋，第二次遮挡后导致人流减少、环境污染等问题都直接影响了上诉人店铺的正常经营，影响合同目的的实现。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人赵家瑞答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告姜双的诉讼请求：1.依法判令被告退还原告14666.7元租金；2.必须严格遵守租房合同；3.依法判令被告承担本案的诉讼费。原审反诉原告赵家瑞的反诉请求：1.确认反诉原、被告双方于2018年8月1日签署的《房屋租赁合同》已于2019年7月31日解除；2.反诉被告支付2019年7月31日起至实际交还租赁物时止的房屋占用使用费（占用费以9000元/月标准计算）；3.本案的诉讼费由反诉被告承担。一审法院经审理确认事实如下：2018年8月1日，原告作为承租方与作为出租方的被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于金碧路216号商铺出租给原告，每月租金3500元，租期为2018年8月1日起至2020年8月1日止。原告一次性付清半年租金，金额为21000元，先付后用，需提前一个月支付房租。原告向被告交纳一个月的租金作为设施抵押金10000元。原告若拖欠租金，被告有权终止合同并收回房屋。双方特别约定门前围栏拆除干净后房租为9000元每月，每年按照5%递增；交清一切费用，被告退还原告10000元押金（合同终止后）。庭审中，原、被告均认可租金为每半年一付，涉案商铺前的围栏于2019年1月10日拆除，2019年5月11日因市政工程需要，涉案商铺前修建了围栏。2019年1月3日，原告向被告转账人民币10000元。2019年1月4日，原告向被告转账人民币10000元。2019年2月1日，原告向被告转账人民币10000元。2019年2月2日，原告向被告转账人民币10000元。2019年2月4日，原告向被告转账人民币16903元。被告分别于2019年7月12日、2019年7月25日通过邮政EMS向原告发送一份“通知函”，通知原告租赁的商铺于2019年8月1日到期，需提前一个月支付房租，按合同约定上浮5%，原告应在3日内支付2019年8月1日起至2020年8月1日全年租金113400元，若逾期不交付全部房款，被告有权终止合同并收回租赁的商铺。后被告于2019年7月14日又通过微信向原告发出上述“通知函”。同日，原告通过微信向被告转账人民币7384元，被告未收取。2019年7月31日，被告通过邮政EMS向原告发送一份“解除合同通知函”，告知原告因其未在合理期间支付房租，单方面解除双方于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》，并要求原告即刻腾房。庭审中，原告认可收到“解除合同通知函”。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在《房屋租赁合同》中约定原告若拖欠租金，被告有权终止合同并收回房屋。而庭审中，原告认为已向被告多缴纳了房租，被告认为房租尚欠缴未付清。产生该分歧的原因主要在于涉案租赁商铺门前现有围栏是否属于《房屋租赁合同》中约定的围栏、该围栏是否影响合同目的的实现？对此，一审法院认为，根据被告提交的签订合同时商铺与围栏的照片、目前商铺与围栏的照片以及庭审中当事人的陈述，可以确认签订合同时围栏与商铺的距离仅能供行人或非机动车通行，而2019年5月11日新建的围栏与商铺之间已留有足够的距离，新修的围栏并非原、被告双方签订合同时就已存在的围栏，且现有围栏也并不影响原告按合同目的对租赁商铺进行使用，原告也没有提交证据证实其与被告就合同变更履行达成了一致意见，故原告应当按照合同的约定向被告支付每月9000元的租金。现原告未按照合同约定履行支付租金的义务，符合合同约定的解除合同的条件。至于合同解除的时间，被告向原告发出通知函后，原告虽然于2019年7月14日向被告转账人民币7384元，但该款项并不是合同约定的租金，其并未全部履行合同约定的义务，被告当然有权拒绝原告部分履行债务。被告在原告未能全部履行债务的情况下依据合同约定于2019年7月30日向原告发出解除合同的通知，被告系合法行使解除权，故一审法院依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》已于通知到达原告之日即2019年7月31日解除。原告要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。而原告要求按照3500元/月租金标准对已交纳的租金进行核算后退还租金14666.7元的主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，原告自2019年1月10日起按照每月人民币9000元向被告缴纳租金，现原告已按每月9000元向被告缴纳至2019年7月31日的租金。故反诉原告要求反诉被告支付2019年8月1日起至房屋实际交还反诉原告之日止的房屋占用使用费的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。一审法院依法确认由反诉被告向反诉原告支付自2019年8月1日起至房屋实际交还反诉原告之日止，按每月人民币9000元计算的房屋占用使用费。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告姜双的全部诉讼请求；二、确认原告姜双与被告赵家瑞于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；三、由反诉被告姜双于本判决生效之日起十日内支付反诉原告赵家瑞自2019年8月1日起至房屋实际返还之日止，按每月人民币9000元计算的房屋占用使用费；四、驳回反诉原告赵家瑞的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人对一审认定事实均无异议，亦未提交新证据。二审期间，被上诉人赵家瑞确认上诉人姜双已于2019年12月28日下午搬离了涉案租赁房屋，本院予以确认。经二审审理查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人姜双要求退还租金的诉请是否成立？本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面、诚实履行自己的义务。本案中，上诉人姜双与被上诉人赵家瑞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应诚实履行。第一，关于本诉租金返还问题。上诉人姜双主张根据合同约定，因租赁房屋门前围栏未拆除干净，租金应当按照3500元每月计收，因此对于超额支付的租金14666.7元，应当由被上诉人赵家瑞予以退还。被上诉人赵家瑞认为，双方约定的围栏已经清除干净，后来的围栏并非双方合同约定的围栏，故不应退还租金。本院认为，（一）双方当事人签订《房屋租赁合同》时，涉案房屋门前已存在围栏，双方就“门前围栏拆除干净后房租为9000元每月，每年按照月百分之五递增。”系对租赁房屋时已有围栏拆除后租金收取的特别约定，从该约定来看，双方约定的“门前围栏拆除干净”应理解为对签订合同时已存在的围栏拆除干净后房租为每月9000元，而根据审理查明事实，签订合同时已存在的围栏已于2019年1月10日拆除，也就是说双方约定的“门前围栏拆除干净后房租为9000元每月”的条件已成就，被上诉人赵家瑞主张按照每月9000元收取租金符合双方合同约定；（二）因市政工程需要，涉案房屋门前于2019年5月11日再次进行围挡，但该次围挡的清除并不是双方约定租金标准确定的条件，双方亦未就租金标准重新达成一致，故上诉人姜双主张退还自2019年5月11日再次围挡后多支付的租金14666.7元无事实依据，本院不予支持。第二，关于《房屋租赁合同》解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据查明事实，上诉人姜双交付租金至2019年7月31日，合同期满前，被上诉人已向其发出通知函，要求按照合同约定支付租金，虽上诉人姜双于2019年7月14日向被上诉人赵家瑞转账7384元，但该款项并不是合同约定的租金，其并未按照合同约定履行相应合同义务，被上诉人赵家瑞于2019年7月30日向上诉人发出合同解除通知，且该通知于2019年7月31日到达上诉人姜双，故一审判决确认《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除并无不当，本院予以确认。第三，关于占用费。本院认为，如上述所述，双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月31日解除，自2019年8月1日起，上诉人姜双继续占有涉案租赁房屋已无合同依据，故被上诉人赵家瑞请求上诉人姜双支付占用涉案房屋期间的占用费于法有据，本院予以支持。如前所述的理由，一审判决认定计算占用费的标准并无不当，本院予以维持。二审期间，被上诉人赵家瑞认可上诉人姜双已于2019年12月28日搬离涉案房屋，将涉案房交还了被上诉人，故上诉人姜双应支付自2019年8月1日其至2019年12月28日期间的房屋占用费，占用费为43500元。故本院对一审判决第三项予以更正。另，一审判决认定的占用费标准并无不当，本院予以维持。至于欠付水电费问题，被上诉人赵家瑞未就此提出诉请，且已明确在另案中处理，本院在本案中不予处理。综上所述，上诉人姜双的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。但鉴于发生新的法律事实，本院对一审判决第三项予以更正。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初11017号民事判决第一、二、四项，即“驳回原告姜双的全部诉讼请求；”、“确认原告姜双与被告赵家瑞于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；”、“驳回反诉原告赵家瑞的其他诉讼请求”；二、变更昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初11017号民事判决第三项“由反诉被告姜双于本判决生效之日起十日内支付反诉原告赵家瑞自2019年8月1日起至房屋实际返还之日止，按每月人民币9000元计算的房屋占用使用费；”为“由反诉被告姜双于本判决生效之日起十日内支付反诉原告赵家瑞自2019年8月1日起至2019年12月28日止的占用费43500元”；三、驳回上诉人姜双的其他上诉请求。二审案件受理费217元，由上诉人姜双负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年八月二十一日法官助理李德江书记员王希辰