重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4333号上诉人（原审被告）：重庆汇景台住宅小区业主委员会，住所地重庆市渝**金山路**汇景台小区A10-2。负责人：杨立宪，主任。委托诉讼代理人：易秦禾，重庆坤元衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛祖明，重庆坤元衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄梅，女，1969年11月30日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：邓艾，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑露洁，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆汇景台住宅小区业主委员会（以下简称汇景台业委会）因与被上诉人黄梅业主撤销权纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初21409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人汇景台业委会的委托诉讼代理人易秦禾、毛祖明，被上诉人黄梅的委托诉讼代理人邓艾、郑露洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇景台业委会上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书第一项判决认定事实错误、适用法律错误。《关于执行的意见和启动选聘物业服务企业工作的函》明确邀请该物业公司参与此次物业服务企业的竞聘，并不含有已经决定不再续聘该物业公司的意思表示；并且，该函件是业主委员会向该物业公司一对一发出的函件，业主委员会已经将该函件废止，并未在小区公告公示，故“决定”并不存在。一审判决的第一项也与该判决书第六页中所认定的事实相矛盾。二、业主委员会组织召开业主大会，就是否同意公开选聘物业服务企业进行表决，并未违反法律规定，未侵害被上诉人的合法权利。三、一审判决书认定的汇景台小区的业主总人数及同意票数有误，并因此导致认定同意选聘物业服务企业的业主人数未过半，属认定事实错误，依法应予纠正。(一)根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，小区业主人数应为460户，而非470户。(二)一审法院将双方无争议的同意票数认定为216票，认定事实错误。（三)一审判决书认定被上诉人有异议的30张表决票中有19票并非业主的真实意思，认定事实错误。四、一审判决书未采信《汇景台住宅小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）并认定赞同票不足业主总数的一半，认定事实错误、适用法律错误。黄梅辩称，上诉人认为2019年4月30日发出的函只是表明合同文本不再延用，同时表明该函件在一审判决前已经废止,但其意见与函件内容明显不符，且与之前上诉人在一审中的陈述不一致。上诉人在4月30日的函件中表明该合同到期后不再继续执行，根据该内容以及一审中上诉人的确认，该意思表示为不再续聘深圳市开元国际物业管理有限公司。在一审第一次庭审中，审判长询问上诉人2019年4月30日发函前，是否有召开业主大会进行表决，对方表示没有召开（详见第一次庭审笔录11页），一审法院据此撤销了上诉人在该函中表示的不再续聘的决定。另，上诉人提到该函件已由业委会自行废止，不知道其依据在哪里。因为后续工作就是依据这个函件进行的，所以上诉人对此陈述是没有依据的。黄梅请求撤销的是上诉人所作出的决定，而非就公开选聘的行为，一审法院第二项判决是基于上诉人所做决定违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，未经双过半业主通过，导致被上诉人权益遭受侵害，被上诉人依法享有诉权。所涉及到的两次上诉人的决定均未经过双过半业主通过，侵害了被上诉人合法权益，故请求依法撤销其做出的决定。关于汇景台小区业主的人数问题，一审双方均确认业主为470人，这一事实是双方所确认的。关于邓爱梨一人多套房的问题，一审上诉人并未举示证据予以证明，即使按照相关法律规定，小区总业主人数也不是上诉状中所陈述的460人。关于本案同意票的票数，一审时上诉人并未举示证据证明，法院据此不予确认这19票为同意票具有相应事实依据和法律依据。该19票不计入同意票应由上诉人自行承担举证不能的法律后果。关于《议事规则》，一审判决阐述清楚，同意一审法院的意见，上诉人的上诉理由不能成立。无论上诉人所争议的19票是否应该计入同意票，均不影响小区决定未经小区过半面积业主通过的这一事实，并不改变一审判决结果。通过一审查明事实，上诉人在此次业主大会中伪造业主签字投票，由此得出的决议应当撤销。黄梅向一审法院起诉请求：1.撤销被告重庆汇景台住宅小区业主委员会于2019年4月30日作出的不再续聘深圳市开元国际物业管理有限公司以及启动选聘新的物业服务企业的决定；2.撤销被告重庆汇景台住宅小区业主委员会于2019年6月18日作出的公开选聘重庆汇景台住宅小区物业服务企业公告的决定；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：黄梅系位于重庆市渝北区的业主。2015年8月1日，重庆市汇景台住宅小区（甲方）与深圳市开元国际物业管理有限公司签订了《重庆市汇景台住宅小区物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对重庆市汇景台住宅小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。合同第三十一条约定：本合同期限自2015年8月1日起至2019年7月31日止。合同期满，三个月内，甲乙方可采取业主满意度调查，业主满意率达到80%（含）以上的，业委会明确告知业主、并征求意见后，按相关法规，可以续签物业服务合同；双方如不续订合同，应在管理期满前三个月向对方提出书面意见。2019年3月25日，重庆汇景台住宅小区第三届业主委员会向重庆市渝北区人民政府龙溪街道办事处申请备案，备案申请表上载明汇景台小区总建筑面积102382.78㎡，非住宅业主总数1户，住宅业主总数**，业主总数470户。2019年4月30日，被告汇景台业委会向深圳开元国际物业管理有限公司发出《关于执行的意见和启动选聘物业服务企业工作的函》，载明：本小区与贵公司签订的《物业服务合同》将于2019年7月31日到期，业主委员会经研究决定，该合同到期后不再继续执行。根据本小区实际情况和物业管理现状，经对小区居民意见调查，业主委员会研究决定，将于近期启动重新选聘物业服务企业工作。鉴于贵公司是现在物业服务企业，特诚邀贵公司参与此次物业服务企业竞聘。如贵公司有此意向，请于2019年5月20日前将小区服务标准和物业服务费报价以文件形式报我业主委员会。庭审中，汇景台业委会陈述，该函件中载明的业委会的研究决定在发函前未召开业主大会进行表决。2019年6月5日，汇景台业委会发出《关于召开临时业主大会的公告》，上载明：根据小区部分业主意见和街道社区指示，经小区业主委员会研究，决定召开重庆汇景台住宅小区临时业主大会，会议议题为选聘小区物业服务企业。本次会议采用书面征求意见方式，每户业主一票，可以委托（书面、短信、微信、电话）代理投票。投票、发票点设在业委会办公室，票箱同时设立；根据需要也可由志愿者上门征求意见。投票时间为2019年6月11日至16日。如因参会达不到法定人数，则投票时间顺延。请广大业主积极配合，按规定填写、投票，真实表达意见。2019年6月18日，汇景台业委会发出《第三届二次业主大会公告》，上载明：重庆汇景台住宅小区第三届第二次业主大会于2019年6月11日至6月16日以书面征求意见形式召开。业主大会就上一周期物业服务合同到期后采用公开选聘或续约方式确定下一周期物业服务企业进行了表决。现将表决结果公告如下：投票总数：299票，占业主总数的63.75%，参会人数符合法定要求；其中同意“选聘”方式为254票，占业主总数的54.16%；代表面积51961.92平方米，占总面积55.14%。同意“续约”47票，弃权3票。根据业主大会表决结果，将采用公开选聘方式确定本小区下一周期物业服务企业。汇景台业委会为证明选聘新的物业服务公司经过了临时业主大会的表决，举示了《重庆汇景台住宅小区临时业主大会表决票》298票，拟证明同意选聘新的物业公司的同意票254票、不同意票47票，弃权票3票，废票有1票。表决票票面上实际同意的244票，同意票中有一个业主拥有6套住房，另外一个业主有2套住房，因此在计票时有数额差。该表决票载明投票地点：物管处业务会办公室，投票开始时间：2019年6月11日，表决议题：同意采取公开选聘方式确定小区物业服务企业（不同意采取选聘方式即支持续约）。同意：√，不同意：×，弃权：○。经核查，汇景台业委会举示的上述选票中：编号为467的表决票无任何表决意见。票面显示为不同意的有48票，票面编号分别为19、24、29、42、50、51、65、96、140、141、142、143、172、177、178、191、195、217、226、227、228、229、231、234、235、239、246、250、259、267、272、319、335、341、359、364、406、408、411、422、424、425、431、434、439、444、458、469。票面显示为弃权的有3票，票面编号分别为149、159、320。剔除重复的选票后，票面显示为同意的表决票有243票（其中编号134、135在同一张表决票上；编号161、285在同一张表决票上；编号212的选票上在同意处划弃权符号○）。在汇景台业委会举示的表决票中，编号为364的选票，房号为齐E-5-2，表决意见为不同意，业主签名为况立志，而编号为365的选票，房号同样为齐E-5-2，表决意见为同意，业主签名为肖红。对汇景台业委会举示的上述票面显示为同意的表决票中，原告黄梅核对后对以下表决票有异议：1.票面编号为308、346、380的同意票，表决票上并非业主本人签字。因投票签字人胡某、张某、王某出庭作证证明选票并非其本人所签，被告汇景台业委会也同意从总的同意表决票中剔除，本院予以确认。另，编号为63的选票，被告汇景台业委会表示，经核实该选票业主也不认识投票人谢小芳，同意从总的同意票中扣除，本院予以确认。故以上4张同意票应从总的同意选票中扣除。2.针对选票编号53、54，其中选票53号，房号为傲3-5-1，投票同意签字人员为张文豪；选票54号，房号为傲3-5-2，投票签字人员为李晓蓉。庭审中，双方确认该两套房屋的产权人都为李晓蓉、张文豪，但选票只能算一张同意票。针对选票编号446、447号，该两张同意的表决票上，一张表决票上房号为3-11-1，一张表决票上房号为3-11-2，投票人均为张俊琦。庭审中，汇景台业委会确认该两张同意的表决票为同一人两套房屋，在计票时计算了两张同意票。针对选票编号134、135号，经核查，选票编号134、135号填写在一张同意的表决票上，汇景台业委会称其仅计算了一张同意票，本院予以采纳。针对选票编号161、285号，经核查，选票编号161、285号填写在一张同意的表决票上，汇景台业委会称其在计票时仅计算了一张同意票，本院予以采纳。故对以上一人有两套房的表决票情况，应从总的同意表决票中扣除2张同意票。3.对票面编号212号表决票。该表决表上投票人在同意处划○，而表决票下方明确载明：同意：√，不同意：×，弃权：○。本院认为，因表决票的投票人系在同意处划弃权符号○，故形式上就不能计入同意票的总数中，应从总的同意表决票中扣除该张同意票。4.投票签名人与业主姓名不一致，应视作废票，票号分别为1、12、15、16、27、32、34、41、48、63、69、75、77、117、122、127、147、156、174、201、241、242、245、268、275、282、292、313、384、456号。对此，被告汇景台业委会针对票号12举示结婚证及房产证复印件，拟证明投票人曾晓玲与1-6-2房屋登记权利人涂兵系夫妻关系。本院认为，被告汇景台业委会已尽到了合理的举证义务，可证明投票签字人与房屋产权人系夫妻关系，而对于夫妻共同所有的房屋，即便登记的权利人为夫或妻一方，未登记的另一方也为房屋的所有权人之一，当然可行使业主投票权，原告虽不认可该同意票，但并未举示相反的证据证明业主对该选票的真实意思为不同意，故对原告称该选票不能视为同意票的意见，本院不予采纳。同理，针对票号34，汇景台业委会举示了结婚证及房产证复印件，该选票应计入同意票。针对票号127，汇景台业委会举示了房产证复印件及《情况说明》，拟证明该选票房屋产权人范俊辰系未成年人，其监护人在投票时仍然将业主姓名填写成原产权人刘洋，刘洋是现在产权人的舅舅。本院认为，汇景台业委会举示的上述证据不能有效达到其证明目的，原告称该选票不计入同意票总数中，本院予以采纳。针对69号选票，汇景台业委会举示的房产证复印件可证明投票人彭贤保系房屋产权人，原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，本院不予采纳。针对117号选票，汇景台业委会举示了房屋产权证复印件，尽到了合理的举证义务，可证明选票签字人为业主夏晓立，原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，本院不予采纳。针对122号选票，汇景台业委会仅举示了户口页，该证据不能有效证明投票签字人樊晓军是小区业主，原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票，本院予以采纳。针对147号选票，汇景台业委会举示的结婚证复印件可证明选票签字人丁玉与房屋登记产权人刘一帆系夫妻，原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票，本院不予采纳。针对156号、201号两张选票，汇景台业委会举示的房屋产权证复印件可证明选票签字人为业主，原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，本院不予采纳。针对241号选票，汇景台业委会举示了业主出具的委托书，拟证明房屋产权人陈彦伊在口头委托其父亲穆邦缉投票后，出具委托书书面追认了委托投票行为。本院认为，该选票房屋产权人出具的委托书表明其认可其父亲代理其投票的行为，且原告并未举示相反的证据证明该选票房屋的产权人对该选票的真实意思为不同意，故原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院不予采纳。针对245号选票，汇景台业委会举示了产权证复印件及业主出具的委托书复印件，拟证明产权人的母亲代为投票获得了产权人的委托。本院认为，委托书表明该选票的产权人罗嘉懿委托其母亲韩敏代为办理物业选聘事宜，且原告并未举示相反的证据证明该选票房屋的产权人对该选票的真实意思为不同意，故原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院不予采纳。针对282号选票，汇景台业委会举示了业主港澳通行证及委托书、产权证照片，拟证明该投票获得业主授权。本院认为，委托书及产权证照片表明该选票的产权人认可其父亲的投票行为，原告并未举示相反的证据证明该选票房屋的产权人对该选票的真实意思为不同意，故原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院不予采纳。针对384号选票，汇景台业委会举示了房屋产权证，拟证明投票人系房屋共有权人之一。因房屋产权证上显示投票人刘颖系房屋产权人之一，原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见无事实依据，本院不予采纳。综上，原告称12、34、69、117、147、156、201、241、245、282、384号选票（共计11张）的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院不予采纳。对于其余19张选票，因选票上签字人员并非房屋登记的权利人，汇景台业委会也未举示证据证明投票签字人或是房屋产权共有人之一，或受产权人委托投票，本院无法核实该19张同意选票是否为业主的真实意思，依法由汇景台业委会承担举证不能的不利后果，故原告称该19张选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院予以采纳。5.针对选票153、155两种选票房号相同的问题。被告汇景台业委会举示了房屋产权证复印件（业主王欣欣在产权证复印件上备注“同意选聘，投票时A5-2为笔误，更正为A5-4”），拟证明155号选票系业主签名时房号填错。本院认为，因155号选票的产权人王欣欣本人已对房号填错的情况进行了说明，原告称该选票“房号与153相同，为废票”的意见，本院不予采纳。6.针对364、365号两种表决票，同一房屋编号为364的表决票意见为不同意，365的表决票意见为同意的问题。被告汇景台业委会称，364号选票的房号写错了，365号选票的房号未写错，产权人是肖东博，投票人肖红与肖东博的关系庭后核实。本院认为，因该两种表决票为同一房屋，意见不一，而汇景台业委会对此并无举示相应证据，本院无法核实365号表决票的真实意见是否为同意，故原告称该选票与364票的房号重复，不能视为同意票的意见，本院予以采纳，即应从总的同意票中扣除编号为365的同意票。7.针对其余原告黄梅有异议的表决票。原告称无投票时间、票面无面积，应视为废票的意见无法律依据，本院不予采纳。原告称表决票上非业主本人签名，应为废票。本院认为，对于表决票上签名人与业主姓名一致的表决票，原告虽称签名人非业主本人，但未举示有效证据证明，其举示的房屋买卖合同签字页，不足以证明投票人的签字并非其本人签字，因房屋买卖合同尾页的签字有可能本身就不是业主本人所签，或者业主的写字笔迹随着时间发生变化，原告也未举示其他证据证明投票业主对该选票的真实意思为不同意，故本院不予采纳。关于案涉小区总面积，黄梅第二次庭审举示了《重庆市业主委员会备案申请表》、汇景台住宅业主产权清册、《汇景台住宅小区业主管理规约》、汇景台小区业主委员会委员选举结果公示、房屋面积计算表、照片3张，拟证明案涉小区业主专有建筑面积102382.78平方米、总建筑面积至少为111784.37平方米。被告汇景台业委会对《重庆市业主委员会备案申请表》、汇景台住宅业主产权清册的真实性、合法性、关联性认可，认为可以证明案涉小区住房面积加上车库面积为102382.78平方米，不能证明原告所称的102382.78平方米仅为专有部分面积，小区总建筑面积为111784.37平方米。汇景台业委会对《汇景台住宅小区业主管理规约》、房屋面积计算表、照片3张的真实性、合法性、关联性均不认可。后原告黄梅在第四次庭审中又举示了从重庆市渝北土地房屋权属登记中心调取的档案2页，拟证明案涉小区的总建筑面积为110197.82平方米。被告汇景台业委会对该档案2页的真实性无异议，但对证据内容和证明目的不认可，其认为案涉小区的总建筑面积为《重庆市业主委员会备案申请表》上载明的102382.78平方米。庭审中，被告汇景台业委会还举示了《议事规则》，拟证明根据该《议事规则》第十条第二款约定，案涉小区投同意票的业主已超过了二分之一，未投票的业主按照《议事规则》视为同意，其所代表的人数及面积远超过双过半标准。该《议事规则》尾部无汇景台业委会的印章及日期。《议事规则》第十条中载明：表决票由业主大会筹备组（换筹备组）统计汇总，并公布结果。统计汇总表决票时，要有不少于3名非业主大会筹备组成员的业主、二分之一以上业主大会筹备组成员及街道办事处或居民委员会人员参加，并对计票情况予以书面签字认可。业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。原告黄梅对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为被告汇景台业委会未举示证据证明该《议事规则》已经汇景台小区业主共同决定并通过，该规则对业主大会不具有法律效力，即便《议事规则》有效，但该《议事规则》第十条第二款“业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意”也因其内容违反法律法规的规定而无效，在本案中不能适用。原告申请的证人胡某出庭陈述：编号为308的选票上的签字并非我本人所签，我对表决票情况一无所知，不同意公开选聘物业服务企业，投票时没有人告知我，我是第一次看到该选票，我不知道召开了业主大会，也未委托任何人帮我投票。我现在还在汇景台小区住，平常未关注小区的公示栏。原告申请的证人张某出庭陈述：编号为346的选票上的签字不是我本人所签，我没听过小区要选物业服务企业，未填写过该选票，我也未委托其他人帮我投票。我认为现在的物业企业开元物业挺好的。原告申请的证人王某出庭陈述，编号为380号选票的签字并非我本人所签，我是2019年10月才回来，对小区之前所发生的事情并不知道，我并未委托任何人代我投票，我一直认为开元物业公司做得挺好的。被告汇景台业委会对上述三个证人证言的真实性认可，其表示在召开此次业主大会时均在小区公告栏中予以公示，三位证人没有注意到不能归责于业委会，其证人证言仅能证明三证人的选票应当从赞成票中剔除。一审法院认为，业主委员会执行业主大会的决定事项。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。本案中，原告黄梅作为汇景台小区的业主，其认为汇景台小区业委会在未经小区业主大会共同决定前，自行决定不再续聘现有的物业服务企业并启动选聘物业服务企业，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，侵犯了业主的权益，基于此作出的决定应予撤销，故黄梅提起本案诉讼符合法律规定。本案争议的焦点在于被告汇景台业委会作出的决定是否违反法律规定应予撤销。被告汇景台小区业委会于2015年8月1日与深圳市开元国际物业管理有限公司签订的《重庆市汇景台住宅小区物业服务合同》中约定，“合同期限自2015年8月1日起至2019年7月31日止。合同期满，三个月内，甲乙方可采取业主满意度调查，业主满意率达到80%（含）以上的，业委会明确告知业主、并征求意见后，按相关法规，可以续签物业服务合同；双方如不续订合同，应在管理期满前三个月向对方提出书面意见”。从该约定可以看出续签或者不续签物业服务合同，业委会应征求业主意见后按相关法规执行，而根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告汇景台业委会于2019年4月30日向小区物业服务企业即深圳开元国际物业管理有限公司发出的《关于执行的意见和启动选聘物业服务企业工作的函》中载明“业主委员会经研究决定，该合同到期后不再继续执行”、“业主委员会研究决定，将于近期启动重新选聘物业服务企业工作”，即被告汇景台业委会在该函件中作出了不再续聘深圳开元国际物业管理有限公司以及启动选聘新的物业服务企业的决定。庭审中，被告汇景台业委会也认可该函件中载明的“业主委员会研究决定”未召开业主大会进行表决，故被告汇景台业委会在2019年4月30日的函件中自行作出的不再续聘深圳开元国际物业管理有限公司以及启动选聘新的物业服务企业的决定违反了法律规定的程序。因该函件中的决定与被告汇景台业委会于2019年6月18日发出的采用公开选聘方式确定小区服务企业的公告中的决定本质上是同一个决定事项，故本院在汇景台业委会于2019年6月18日发出的采用公开选聘方式确定小区服务企业的决定能否撤销中一并评判。关于被告汇景台业委会于2019年6月18日发出的采用公开选聘方式确定小区下一周期物业服务企业的决定是否因违反法律规定而应予撤销。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，汇景台小区在现有物业服务合同到期后是否采取公开选聘或续约方式确定下一周期的物业服务企业应由小区业主共同决定，且作出的决定应符合法律规定的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告汇景台业委会认为其于2019年6月18日发出的采用公开选聘方式确定小区下一周期物业服务企业的决定并未违反法律规定的程序，达到了“双过半”标准，并举示了《重庆汇景台住宅小区临时业主大会表决票》。现对该决定是否达到了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意在以下部分进行分析。关于是否达到了总人数过半的业主同意。经核查，汇景台小区同意采取公开选聘方式确定小区物业服务企业（不同意采取选聘方式即支持续约）的票面同意票243票，对于票面编号为308、346、380的同意票，投票签字人胡某、张某、王某出庭作证证明选票并非其本人所签，被告汇景台业委会也同意从同意票总数中剔除，本院予以确认。对于编号为63的选票，被告汇景台业委会表示经核实该选票业主也不认识投票人谢小芳，同意从总的同意票中扣除，本院予以确认。故双方确认应从总的同意票中扣除4张同意票。对于编号为53、54的两张同意票，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”的规定，该两张同意票只能计算一张同意票。同理，选票编号446、447号的两张同意表决票，只能计算一张同意票。故对以上一人有两套房的表决票情况，应从总的同意表决票中扣除2张同意票。对票面编号212号表决票，因表决票的投票人系在同意处划弃权符号○，形式上就不能计入同意票的总数中，故应从总的同意表决票中扣除该张同意票。针对原告提出的票面编号为1、12、15、16、27、32、34、41、48、63、69、75、77、117、122、127、147、156、174、201、241、242、245、268、275、282、292、313、384、456号共30张同意票签名人与业主姓名不一致问题，被告汇景台业委会对票号为12、34、69、117、147、156、201、241、245、282、384号的11张同意票，被告汇景台业委会举示了相应的证据，尽到了合理的举证义务，且原告并未举示相反的证据证明该选票房屋的产权人对该选票的真实意思为不同意，故原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院不予采纳。对于其余19张选票，因选票上签字人员并非房屋登记的权利人，汇景台业委会也未举示证据证明投票签字人或是房屋产权共有人之一，或受产权人委托投票，本院无法核实该19张同意选票是否为业主的真实意思，依法由汇景台业委会承担举证不能的不利后果，故原告称该19张选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院予以采纳。针对364、365号两张表决票问题，同一房屋，编号为364的表决票意见为不同意，365的表决票意见为同意，被告汇景台业委会虽称364号选票的房号写错了，365号选票的房号未写错，产权人是肖东博，但其并未举示相应的证据，本院无法核实真实性，故原告称编号为365的表决票不应计入同意票中，本院予以采纳。综上，应从总的同意票中扣除27张同意票，即从现有证据看，被告汇景台业委会举示的同意采取公开选聘方式确定小区物业服务企业（不同意采取选聘方式即支持续约）的票面同意票为216票（243票-27票），而汇景台小区的总户数为470户，未达到汇景台小区总人数过半的业主即235户业主的同意。关于是否达到了专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。暂且不论原、被告双方对案涉小区建筑物总面积的争议，仅从《重庆市业主委员会备案申请表》上载明的汇景台小区的总建筑面积102382.78平方米来看，专有部分占建筑物总面积过半数需要同意采取公开选聘方式确定小区物业服务企业的同意票业主的建筑面积超过51191.39平方米（102382.78平方米÷2）。而根据被告汇景台业委会于2019年6月18日发布的公告载明的内容，同意“选聘”方式业主代表面积为51961.92平方米，扣除票面编号为63、212、308、346、380的五张同意票所对应的专有部分面积1087.12平方米（165.78平方米+133.28平方米+273.33平方米+271平方米+243.73平方米）后，剩余同意票面积为50874.8平方米（51961.92平方米-1087.12平方米），即同意票业主所代表的专有部分面积未达到占建筑物总面积的过半数。由于扣除上述5张同意票所对应的专有部分面积1087.12平方米后，剩余同意票的专有部分面积已达不到法律规定的“专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意”的规定，对其余双方存在争议的表决票所代表的专有部分面积是否计入同意票的业主专有部分面积中，本院就不再进行分析。关于被告汇景台业委会提出的根据《议事规则》第十条第二款“业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意”的约定，未投票业主视为同意，据此其作出的决议远超过法律规定的双过半标准。本院认为，首先，被告汇景台业委会举示的该《议事规则》并无任何印章或签字，本院无法核实该《议事规则》是否经过汇景台小区业主共同决定并讨论通过而具有法律效力。其次，即便被告汇景台业委会举示的《议事规则》真实，但业主在业主大会《议事规则》中的约定也不能违反《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定的决议规则，否则就会出现少数或部分业主控制业主大会的后果，显然与立法目的相悖，且从长远来看也不利于促进业主逐步参加业主大会，最终形成业主自治。从此角度看，该《议事规则》第十条第二款的约定也不能适用。最后，被告汇景台业委会也未举示其他证据证明其按《议事规则》中的规定履行了发放表决票的程序，业主清楚知晓未参与投票的后果，从此角度看该《议事规则》第十条第二款的约定也不具有适用的前提条件。故对被告汇景台业委会的上述意见，本院不予采纳。综上，从现有证据看，被告汇景台业委会于2019年6月18日发出的采用公开选聘方式确定小区下一周期物业服务企业的决定未达到《中华人民共和国物权法》第七十六条“选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，故汇景台业委会的上述决定不符合法律规定的程序，原告请求撤销被告重庆汇景台住宅小区业主委员会于2019年6月18日作出的公开选聘重庆汇景台住宅小区物业服务企业公告的决定，本院予以支持。同理，原告请求撤销重庆汇景台住宅小区业主委员会于2019年4月30日作出的不再续聘深圳市开元国际物业管理有限公司以及启动选聘新的物业服务企业的决定，本院予以支持。相应事宜汇景台小区业委会可依法定程序另行作出决定。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决：一、撤销被告重庆汇景台住宅小区业主委员会于2019年4月30日作出的不再续聘深圳市开元国际物业管理有限公司以及启动选聘新的物业服务企业的决定；二、撤销被告重庆汇景台住宅小区业主委员会于2019年6月18日作出的公开选聘重庆汇景台住宅小区物业服务企业的公告决定。案件受理费80元，已减半收取40元，由被告重庆汇景台住宅小区业主委员会负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了十九组新证据。第一组：17幢（傲）1-1-1号房登记档案。证明内容：方诗朗是共同业主，1号票应当计为同意票。第二组：17幢（傲）1-8-1号房屋登记档案及吴雅楠、葛恩顺的婚姻档案。证明内容：葛恩顺是共同业主，15号票应当计为同意票。第三组：17幢（傲）1-8-2号房屋登记档案、房屋买卖协议、曾小全身份证复印件、深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司专用收据（票号20170515）及付款凭证、深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司收据（号码19147351）及付款凭据、电力公司短信截图两页。证明内容：17幢（傲）1-8-2号房屋的实际业主是曾小全，16号票应计为同意票。第四组：17幢（傲）2-3-1号房屋登记档案。证明内容：17幢（傲）2-3-1号房屋的业主是杨和春，第27号票应计为同意票。第五组:17幢（傲）2-10-1号房屋登记档案。证明内容：17幢（傲）2-10-1号房屋的业主是赵渝、赵怡萍，第41号票应计为同意票。第六组：17幢（傲）3-2-2号房屋登记档案。证明内容：17幢（傲）3-2-2号房屋的业主是潘有萍，第48号票应计为同意票。第七组：17幢（傲）4-5-1号房屋登记档案、李缙与徐丹的婚姻档案。证明内容：17幢（傲）4-5-1号房屋的业主是李缙，李缙与徐丹是夫妻关系，第75号票应计为同意票。第八组：17幢（傲）4-6-1号房屋登记档案。证明内容：17幢（傲）4-6-1号房屋的业主是蒋光清，第77号票应计为同意票。第九组：11幢3号房屋登记档案。证明内容：11幢3号房屋的业主是樊晓军，第122号票应计为同意票。第十组：16幢（叠云阁）1-2-2号房屋登记档案。证明内容：16幢1-2-2号房屋的业主是张颖，第174号票应计为同意票。第十一组：18幢（牧云阁）1-3-1号房屋登记档案。证明内容：18幢（牧云阁）1-3-1号房屋的业主是陈昱颖，第242号票应计为同意票。第十二组：18幢（牧云阁）2-8-2号房屋登记档案、吴忠芳与陈家龙的结婚证。证明内容：18幢（牧云阁）2-8-2号房屋的业主是吴忠芳，吴忠芳与陈家龙是夫妻，第275号票应计为同意票。第十三组：18幢（牧云阁）3-6-1号房屋登记档案、曹道国与伍文美的婚姻档案。证明内容：18幢（牧云阁）3-6-1号房屋的业主是曹道国，曹道国与伍文美是夫妻，第292号票应计为同意票。第十四组：15幢1-9/10-2号房屋登记档案。证明内容：15幢1-9/10-2号房屋的业主是刘敬、彭滨，第313号票应计为同意票。第十五组：19幢4-5-1号房屋登记档案。证明内容：19幢4-5-1号房屋的业主是何玉琳、赵剑，第456号票应计为同意票。第十六组：（云起山庄）12幢5号房屋登记档案。证明内容：（云起山庄）12幢5号房屋的业主是范俊辰，原权利人为刘洋；范俊辰是限制行为能力人；范俊辰的法定代理人是刘玲；第127号票应计为同意票。第十七组：4幢1号房屋登记档案，17幢3-5-1、3-5-2号房屋登记档案，17幢4-5-2、4-4-1号房屋登记档案，14幢1号、2号房屋登记档案，19幢3-11-1、3-11-2号房屋登记档案，16幢2-10-1、1-10-1、17幢4-9-2、4-7-2、4-7-1、19幢3-9-1号房屋登记档案。证明内容：4幢1号房屋的业主是赵渝、赵怡萍，与第五组证据中的17幢（傲）2-10-1号房屋业主相同；17幢3-5-1、3-5-2号房屋的业主相同，均为李晓蓉、张文豪；17幢4-5-2、4-4-1号房屋的业主相同，均为邓爱梨；14幢1号、2号房屋的业主相同，均为陈禹铭；19幢3-11-1、3-11-2号房屋的业主相同，均为张俊琦；16幢2-10-1、1-10-1、17幢4-9-2、4-7-2、4-7-1、19幢3-9-1号房屋的业主为同一人，均为重庆海德世拉索系统（集团）有限公司。基于前述一人多套房屋的情况，加之18幢3-2-2及7幢2号房屋的业主均为钟佳利，业主总人数应扣除11户，因此，业主总数应为459户（470-11=459），过半数应为230户。第十八组：《议事规则》及其表决公示相关证据。证明内容：《议事规则》是有效的议事规则，法院应当予以尊重，并按照《议事规则》认定未参与投票的业主同意采取公开选聘方式确定物业服务企业。第十九组：汇景台业主大群微信群聊天记录截图、关于召开临时业主大会的公告、关于选聘物业服务企业意见征集结果的公告。证明内容：关于采取公开选聘方式确定小区物业服务企业的表决，经过了提前公示。对于新证据，本院认定如下：第一、二、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五组：能够证明票面编号为1、15、27、41、48、75、77、122、174、242、275、292、313、456共计14张票因是产权人或产权人的配偶或共有人签名，应计入同意票，故总的同意票为216+14=230票。第三组：票面编号16号，房屋登记档案上登记的产权人为黄祥明，但投票人为曾小权，虽然上诉人提交了证据证明黄祥明与曾小权签订房屋买卖协议、曾小权支付物业费、电费等依据，但房屋产权尚未办理过户，业主仍然应当认定为黄祥明，故该票不能计入同意票。第十六组：票面编号127号，房屋登记档案上登记的产权人为范俊辰，范俊辰是限制行为能力人，其法定代理人是刘玲，但业主姓名填写的是刘洋，刘洋已将房屋出售给范俊辰并办理了产权过户登记，故该票不能计入同意票。第十七组：同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。4幢1号房屋的业主是赵渝、赵怡萍，与第五组证据中的17幢（傲）2-10-1号房屋业主相同；17幢3-5-1、3-5-2号房屋的业主相同，均为李晓蓉、张文豪；17幢4-5-2、4-4-1号房屋的业主相同，均为邓爱梨；14幢1号、2号房屋的业主相同，均为陈禹铭；19幢3-11-1、3-11-2号房屋的业主相同，均为张俊琦；18幢3-2-2、7幢2号房屋的业主相同，均为钟佳利。16幢2-10-1、17幢4-9-2和4-7-1系重庆海德世拉索系统（集团）有限公司与重庆利时德控制拉索系统有限公司共有，16幢1-10-1、17幢4-7-2、19幢3-9-1系重庆海德世拉索系统（集团）有限公司单独所有，因为这六套房屋的买受人不完全相同，应按二人计算。业主总户数应扣除10户。折算之后业主总户数计算为470-10=460户。第十八组，《议事规则》没有加盖印章或签字，也无法核实该《议事规则》是否经过了汇景台小区业主共同决定并讨论通过。第十九组：能够证明关于采取公开选聘方式确定小区物业服务企业的表决，提前进行了公告。除以上由本院查明的事实外，本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物总面积，被上诉人一审提交了从重庆市渝北土地房屋权属登记中心调取的档案，拟证明建筑物总面积为110197.82平方米，汇景台业委会一审时对该档案的真实性无异议，但对证据内容和证明目的不认可，其认为案涉小区的总建筑面积为《重庆市业主委员会备案申请表》上载明的102382.78平方米。汇景台业委会一审时认可的总面积与《重庆市业主委员会备案申请表》上载明的汇景台小区的总建筑面积102382.78平方米一致。即使按照102382.78平方米来计算，专有部分占建筑物总面积过半数需要同意采取公开选聘方式确定小区物业服务企业的同意票业主的专有建筑面积超过51191.39平方米（102382.78平方米÷2），而根据汇景台业委会于2019年6月18日发布的公告载明的内容，同意“选聘”方式业主代表面积为51961.92平方米，扣除票面编号为63、212、308、346、380的五张同意票所对应的专有部分面积1087.12平方米（165.78平方米+133.28平方米+273.33平方米+271平方米+243.73平方米）后，剩余同意票面积为50874.8平方米（51961.92平方米-1087.12平方米），即同意票业主所代表的专有部分面积未达到占建筑物总面积的过半数。如果再扣除其余双方存在争议的表决票所代表的专有部分面积会更少。至于“占总人数过半数的业主同意”，汇景台小区业主的总户数折算为460户，同意票为230票，达到了半数。从票面反映的情况来看，虽然占总人数过半数的业主同意，但同意票业主所代表的专有部分面积未达到占建筑物总面积的过半数，不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“双过半”的法定条件。关于《议事规则》，上面未加盖印章或签字，也无法核实该《议事规则》是否经过了汇景台小区业主共同决定并讨论通过；其次，《议事规则》不能违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的决议规则，故该规则的真实性和法律效力均不能认定。另外，上诉人也未举示证据证明其按《议事规则》的规定履行了发放表决票的程序，业主清楚知道未参与投票的后果。上诉人关于《议事规则》的上诉理由本院不予采纳。至于诉人提及《关于执行的意见和启动选聘物业服务企业工作的函》明确邀请该物业公司参与此次物业服务企业的竞聘，并不含有已经决定不再续聘该物业公司的意思表示；并且，该函件是业主委员会向该物业公司一对一发出的函件，业主委员会已经将该函件废止，并未在小区公告公示，故“决定”并不存在。对此，本院认为，上诉人称其将该函件废止并未举示相应证据予以证明。业主委员会执行业主大会的决定事项，未经业主大会决议或授权的事项，业主委员会无权擅自作出决定。《关于执行的意见和启动选聘物业服务企业工作的函》的内容涉及到是否续聘现有物业服务企业，关系到小区业主的利益，应当经过业主大会决议方能作出决定。现业主委员会未经该法定程序，即作出决定，业主黄梅根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定诉请撤销该决定，一审法院予以支持，符合法律规定。上诉人还提及业主委员会组织召开业主大会，就是否同意公开选聘物业服务企业进行表决，并未违反法律规定，未侵害被上诉人的合法权利。对此，本院认为，业主委员会组织召开业主大会，就是否同意公开选聘物业服务企业进行表决并无不当，但是业主大会就上一周期物业服务合同到期后采用公开选聘或续约方式确定下一周期物业服务企业进行了表决，就公开选聘物业服务企业的议题按照本院查明的事实并未达到通过的法定标准，即业主大会对此未形成决议，而业主委员会公告“根据业主大会表决结果，将采用公开选聘方式确定本小区下一周期物业服务企业”系在未形成业主大会决议的情况下作出，故一审法院对汇景台业委会2019年6月18日作出的公告决定予以撤销，亦无不当。综上所述，汇景台业委会的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由汇景台业委会负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年八月二十六日法官助理  黄春燕书 记 员  刘思含