上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初3654号原告(反诉被告)：上海金堆鑫贸易有限公司，住所地上海市青浦区白鹤镇外青松公路****楼**东裙楼****。法定代表人：鲁慧丽，总经理。委托诉讼代理人：李鑫宇，上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海双实熠企业管理咨询服务有限公司，住所地上海市青浦，住所地上海市青浦工业园区友爱路********iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐克军，经理。委托诉讼代理人：康军平，上海市方正律师事务所律师。原告上海金堆鑫贸易有限公司诉被告上海双实熠企业管理咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告依法提出反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2020年4月10日第一次公开开庭进行了审理，原告上海金堆鑫贸易有限公司(以下简称“金堆鑫公司”)的委托诉讼代理人吕海岩、被告上海双实熠企业管理咨询服务有限公司(以下简称“双实熠公司”)的委托诉讼代理人康军平到庭参加诉讼。本案于2020年8月13日第二次公开开庭进行了审理，原告金堆鑫公司的委托诉讼代理人吕海岩、被告双实熠公司的委托诉讼代理人康军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金堆鑫贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月6日(即诉状送达被告之日)解除；2、判令被告将位于上海市青浦区香大路XXX号的房屋与土地腾退并返还原告；3、判令被告支付租金人民币(以下币种均为人民币)836,711.53元(按年租金105万元为标准，自2019年3月28日起计算至2020年3月6日止，计343天，共计986，711.53元，并扣除被告已付款15万元)；4、判令被告支付房屋占有使用费(按年租金105万元为标准，自2020年3月7日起计算至实际腾退之日止)；5、判令被告支付原告逾期支付租金利息损失(以836,711.53元为本金，自2019年3月28日起计算至实际支付之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；2019年8月20日后，按照LRP一年期为标准计算)；6、诉讼费由被告承担。审理中，原告将第4项诉请变更为：判令被告支付房屋占有使用费(按年租金105万元为标准，自2020年3月7日起计算至2020年6月28日止，之后的使用费原告不在本案中主张，要求保留诉权，另案主张)。事实与理由：2014年3月10日,原、与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方租给乙方的房屋位于上海市青浦区香大路XXX号，出租面积3,758平方米，占地面积约15亩；该房屋租赁期共六年，自2014年3月28日起至2020年6月28日止；第一期从2014年3月28日起至2017年3月28日为300万元,第二期在第一期租金基础递增5%，从2017年3月28日起至2020年6月28日止，并实行先付后用原则，每年租金105万元，第一年每半年付款一次，以后每年付款一次；房屋租赁期间，乙方如逾期未交纳按约定应当有乙方交纳的各项费用,拖欠房租累计三个月以上，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同收回房屋出租。合同签订后,原告依约定按时向被告交付了房屋。但被告自2019年3月28日起开始拖欠租金，在原告一再催讨下，被告至今仍未支付，被告拖欠租金行为已构成严重违约，故原告诉诸法院，作如上诉请。被告上海双实熠企业管理咨询服务有限公司辩称：不同意原告诉请，理由如下：1、双方合同期限未到，被告在承租房屋以后也投入数百万元的资金，造成双方纠纷的主要原因是原告未尽到业主的义务。被告也多次向原告表达续租的意愿，故被告不同意解除。2、原告计算租金有误，合同中约定了租赁期限为6年3个月，免租期为三个月，因此合同明确了6年3个月的租金标准总共为615万元。原告在计算时应该扣除免租期3个月的租金25万元，租金标准也不应按照年租金105万元来计算，应按照6年3个月租金615万元计算。3、原告在主张逾期支付租金利息损失时应扣除免租期租金。现在系争房屋出现大面积漏水，原告还未维修，故被告未支付原告相应的租金。被告认为因原告金堆鑫公司出租给被告的房屋交付后不能够正常使用、出租无效土地，造成双实熠公司经济损失，故被告双实熠公司提出反诉，并提出反诉请求如下：1、判令反诉被告支付反诉原告维修费用343,468元；2、判令支付反诉原告改扩建及装修损失2,117,076元；3、反诉费由反诉被告承担。原告金堆鑫公司针对被告双实熠公司的反诉辩称：不同意反诉原告的反诉诉请。1、被告的改造、扩建都未经得原告的书面同意。关于维修部分，反诉原告就维修问题并未与反诉被告沟通过，现场也无法确认反诉原告所称的维修事实存在，其中移电产生的费用反诉原告提供了发票，原告对此无异议，同意支付该部分款项，下水道改造原告也已经共同进行了出资，合同总价10万元，原告出资约6万元，其他维修部分均不认可；2、关于扩建部分，全是反诉原告未经反诉被告许可进行的违章搭建，反诉被告均不认可，也不同意利用，反诉原告可自行拆除；3、关于装修部分，反诉原告也未经反诉被告同意，反诉被告均不认可，也不同意利用。经开庭审理查明：原告金堆鑫公司系青浦区香花桥街道香大路**房屋的产权人。2014年3月10日，原告金堆鑫公司(作为甲方)与被告双实熠公司(作为乙方)签订《房屋租赁合同》，约定被告双实熠公司承租原告金堆鑫公司位于上海市青浦区香大路XXX号的房屋用于经营办公，租期6年，自2014年3月28日起至2020年6月28日止；年租金为第一期从2014年3月28日至2017年3月28日止为300万元，第二期在第一期租金基础递增5%，从2018年3月28日至2020年6月28日止，并实行先付后用原则，每年租金为105万元。第二期租金共315万元，第一年每半年付款一次，以后每年付款一次。租赁押金为10万元。在房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋出租：……(5)逾期未交纳约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；(6)拖欠房租累计三个月以上的。甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及原有附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备租赁进场时状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。该合同并对双方的其他权利义务进行了约定。被告自承租原告房屋后，在场地上违章搭建了围墙、值班室及钢结构房屋等建筑及附属物。原告分别于2019年10月8日、2019年11月3日向被告发出告示，称自2019年6月28日起，被告已无故拖欠租金，若被告于2019年10月28日仍未结清各项费用，原告将根据合同约定及相关法律规定，立即解除与被告的合同并收回房屋，届时所有人员、物品、设备均需进行撤离，撤离截止日期为2019年11月28日。审理中，双方当事人一致确认被告自2019年3月28日起开始拖欠租金，自原告起诉至审理时，被告共计支付租金15万元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、告示、银行回单凭证、交易明细、微信聊天记录等证据予以证明，并经当庭质证属实，本院予以确认。审理中，关于租金标准及免租期问题，原告金堆鑫公司表示，双方签订的合同中并未约定免租期，租赁期限是6年3个月，如确实存在3个月的免租期，也应是在合同完全履行的情况下，合同履行完毕后最后3个月为免租期，但现在被告严重违约，故即使存在免租期，原告金堆鑫公司也不同意免除。被告双实煜公司对此认为，合同约定的租期是6年，租金总额是确定的，应按照6年3个月租金615万元计算。关于反诉部分，反诉原告双实熠公司主张：1、维修费用343,468元(包括电梯维修68,000元，排水系统118,040元，消防设施82,000元，网络道闸系统大门38,500元，地下室维修24,928元，窗户维，地下室维修24)，对此，反诉原告提供了电梯维修合同、污水、给排水改造合同、电路改建发票及情况说明；审理中，反诉原告表示仅能提供移电的发票，其他维修部分因时间久远，无法提供付款凭证，也无法提供证据证明维修前与原告进行沟通。2、改扩建及装修损失2,117,076元(包括地坪488,880元，钢结构382,140元，主线水电119,400元，围墙79,956元，门卫室18,900元，大楼装修638,100元，附楼装修247,800元，绿化141,900元)，为此，反诉原告提供：1、原告自行制作的装修目录、土建工程合同、钢结构工程施工协议、值班室、围墙工程收据、绿化改造工程合同、防水施工合同(因反诉被告不同意维修故反诉原告未付钱)，审理中，反诉原告表示扩建部分和装修部分，无法提供证据证明经原告金堆鑫公司同意。对此，原告表示：1、关于维修部分，系争房屋是按照现状交付给被告的，具备使用条件，无需进行维修，被告也从未要求或通知过原告维修，从现场也无法确认反诉原告所称的维修事实存在，其中仅移电产生的费用反诉原告提供了发票，原告对此无异议，同意支付该部分款项，其他维修部分均不认可；2、关于扩建部分和装修部分，被告也未经原告同意，原告对此均不认可，也不同意利用，被告应予以拆除。审理中，双方当事人一致同意押金10万元在本案中一并处理，在被告双实煜公司的未付款项中予以扣除。根据庭审查明的事实，本院认为：本案所涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按照合同约定，被告应及时支付租金，但合同履行中，被告自2019年3月开始拖欠租金，被告称因原告拒绝维修才迟延支付租金，对此被告未能提供证据证明，故本院对被告的上述说法不予采纳，本院认定按照被告拖欠租金行为已构成根本违约，故原告主张合同于2020年3月6日解除于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应按照合同约定及时腾退系争房屋及土地并返还原告，并支付原告租金。关于租金和房屋使用费的计算，被告称应扣除免租期的租金，根据双方当事人的合同约定，其中虽并未明确载明免租期字样，但约定租期六年，租赁期间又自2014年3月28日起至2020年6月28日止，且其中第二期从2018年3月28日至2020年6月28日止，故可以确认双方免除了第二期的3个月租金，原告对此解释为合同如正常履行的情况下免除最后3个月租金，此解释较为合理，但鉴于被告在合同未到期前已拖欠租金，构成根本违约，故审理中原告明确表示不同意给予免租期的优惠，关于合同解除前的租金和解除后的占用使用费，要求按照年租金105万元的标准计算，此计算方式于法无悖，也符合合同约定的本意，故本院确认被告应支付原告租金836,711.53元，至2020年6月28日前的占用使用费325,068.49元，扣除押金10万元后，被告共计应支付原告租金和使用费1,061,780.02元。关于逾期支付租金利息，原告的计算方式于法无悖，本院依法予以支持。关于反诉部分，其中维修部分，维修房屋确保房屋处于正常使用状态系反诉被告的合同义务，但反诉原告应就维修事实、维修前的沟通和通知、维修付款等基本事实负举证责任，现反诉原告无法提供上述证据，故应承担举证不能的不利后果，审理中反诉原告仅能提供电路移动的发票，反诉被告对此无异议，故本院确认反诉被告应支付反诉原告维修费12,159元。关于改扩建和装修部分，反诉原告应就反诉被告同意改扩建和装修事实进行举证，现反诉原告举证不能，反诉被告对此予以否认，且明确表示不同意利用改扩建造成的违章搭建部分和装修部分，且鉴于双方之间的租赁合同于2020年6月28日到期，反诉原告至今占用系争房屋未进行腾退，故即使合同未因违约而解除，现反诉原告的搭建和装修部分也因原租赁期限到期而已折旧完毕，故对该部分主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海金堆鑫贸易有限公司与被告(反诉原告)上海双实熠企业管理咨询服务有限公司于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月6日解除；二、被告(反诉原告)上海双实熠企业管理咨询服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区香花桥街道香大路XXX号的房屋与土地并返还原告(反诉被告)上海金堆鑫贸易有限公司；三、被告(反诉原告)上海双实熠企业管理咨询服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金堆鑫贸易有限公司至2020年6月28日止的租金和房屋使用费1,061,780.02元四、被告(反诉原告)上海双实熠企业管理咨询服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金堆鑫贸易有限公司逾期支付租金利息损失(以836,711.53元为本金，支付自2019年3月28日起至实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)一年期计付)；五、原告(反诉被告)上海金堆鑫贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海双实熠企业管理咨询服务有限公司维修费12,159元；六、驳回被告(反诉原告)上海双实熠企业管理咨询服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,137.50元，减半收取计7,068.75元，由被告(反诉原告)上海双实熠企业管理咨询服务有限公司负担；反诉费6,900元，由原告(反诉被告)上海金堆鑫贸易有限公司负担104元，被告(反诉原告)上海双实熠企业管理咨询服务有限公司负担6,796元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 侯芳二〇二〇年八月二十八日法官助理 高原书 记 员 王莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。