陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终8389号上诉人（原审原告、反诉被告）:郭显文,男,1966年9月6日出生,汉族,住西安市未央区。委托诉讼代理人：付斌，陕西尚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：田明明，陕西尚文律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:西安石羊食品工业园有限公司。住所地：西安市草滩生态园尚稷路以北草滩三路以西。法定代表人：朱安曲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张兴茂，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人郭显文因与被上诉人西安石羊食品工业园有限公司（以下简称石羊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初10122号民事判决书，现依法提出上诉。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭显文上诉请求：一、依法改判一审判决第二项为：判决被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋产权的违约金至实际过户之日止。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，导致判决错误。（一）、上诉人完全按照合同约定履行了支付购房款的义务，不存在逾期付款的事实，一审法院认定上诉人未按照合同约定支付购房款明显错误。上诉人与被上诉人签订的《项目入园协议暨项目用房建设预约合同》及《补充协议书》是双方真实意思表示，合法有效。协议对上诉人支付购房款的时间点做了约定，即补充协议签订后交付30%、项目用房施工进度达到正负零时交付30%、项目用房整栋建设封顶时交付30%、项目用房验收合格时交付l0%，并未约定具体的支付时间。上诉人作为厂房购买方，无法得知项目用房的具体施工进度及竣工验收时间，其是根据被上诉人按照施工进度的时间结点要求支付购房款的，不存在逾期的事实。且被上诉人也从未按照合同约定向上诉人主张过逾期付款的违约责任，因此上诉人不存在任何违约行为，一审法院认定事实错误。（二）、办理产权申报是被上诉人应当承担的合同义务，被上诉人逾期办理违约事实清楚，应当依照合同约定承担违约责任，一审法院认定上诉人未举证证明被上诉人存在过错明显错误，导致判决错误。1、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证。因此本案中不动产初始登记材料均应当由被上诉人提交，与上诉人无关。2、被上诉人未向一审法院提供证据证明其依照合同约定将项目用房产权申报手续呈报房屋产权管理部门，应当承担举证不能的责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，《补充协议书》明确约定被上诉人应于2014年12月31日前将项目用房产权申报手续呈报至房屋产权管理部门，并于六个月内将房屋产权过户至上诉人名下，被上诉人作为合同义务履行方应当承担举证责任。但被上诉人至今未提交任何证据证明其于2014年12月31日之前向房屋产权管理部门进行申报的证据，因此应当承担举证不能的法律后果。且经一审法院查明，被上诉人直至2015年10月30日才取得申报材料土地使用权证书，且直至2019年6月12日才完成首次登记，已经构成实质违约，应当按照合同约定承担违约责任。被上诉人违背诚实信用原则，欺骗入园企业，破坏市场营商环境，给上诉人造成了严重损失，应当依照合同约定承担违约责任。石羊公司辩称，一、上诉人郭显文未按合同约定履行付款义务，存在逾期付款行为。在2013年7月12日项目封顶时，被上诉人通知其按照约定交款，但是上诉人直至7月25日才交纳，严重违反双方约定，其行为已经构成违约。二、被上诉人并未违约，双方尚不具备办理房屋产权过户手续条件，且上诉人无任何证据证明被上诉人对于未办理房产证存在过错，不应要求被上诉人承担违约责任。上诉人直至2015年5月26日才付清房款，却要求被上诉人于2014年12月31日申报房产手续，其行为无任何依据不具备合法性、合理性。且该约定仅针对向房屋产权管理部门申报手续的时间，而非办理上诉人房屋产权手续的时间，上诉人无权要求按照该时间计算违约金。三、上诉人与被上诉人系平等市场主体，双方所签订的合同文件均系在平等协商的基础上签订的，被上诉人亦未按照约定履行合同义务，不存在上诉人说的欺骗入园破坏市场经营环境等行为，其无权要求被上诉人支付违约金。综上，一审认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。郭显文向一审法院提出诉讼请求：1.判令石羊公司立即将位于石羊食品工业园A区9楼1-2层的厂房产权过户给郭显文；2.判令石羊公司立即向郭显文支付逾期办理房屋产权的违约金至实际过户之日止（暂计至起诉之日为1449000元）；3.本案诉讼费用由石羊公司承担。石羊公司向一审法院提出反诉请求：1、判令石羊公司与郭显文2013年4月10日签订的《补充协议》第十二条无效；2、本案诉讼费由郭显文承担。一审法院经审理查明，2013年4月10日，石羊公司（甲方）与郭显文（乙方）签订《项目入园协议暨项目用房建设预约合同》，约定乙方在西安石羊食品工业园内投资饮用水灌装项目（该项目预期总投资400万元，其中建设项目投资不低于2899776元，计划建设周期为12个月）。项目用房位于该园A区9楼1-2层，项目用房建筑面积878.72平方米…园区建成后，负责对项目用房产权进行变更过户…乙方应于本合同签署之日起3日内，向甲方交纳全部投资款的30%即859933元整，合同履行后，定金可冲抵乙方应承担的建设资金…建设竣工且乙方全部履行投资义务后，甲方负责将项目用房所有权进行变更至乙方名下…项目建成后因产权转让所发生的契税等相关税费均由乙方承担。乙方依法应缴纳的土地使用税，按照项目用房建成面积进行合理分摊…办理房屋产权登记时，双方应按照法律规定签署正式产权转让协议。产生的费用由乙方承担…2013年4月10日，石羊公司（甲方）与郭显文（乙方）签订《补充协议书1》，其中第十一条约定：乙方付款方式：乙方应于本补充协议签订之日起3日内，向甲方支付投总资款的30%，计859933元整；乙方在本项目用房施工进度达到正负零时，按甲方书面通知期限向甲方支付投资款的30%，计869933元整；乙方在本项目用房整栋建设封顶时，按甲方书面通知期限向甲方交付全部投资的30%，计869933元整；项目交付使用并验收合格时，乙方向甲方交付全部投资的10%，计289978元整。第十二条约定甲方应于2014年10月31日前，向乙方交付项目用房，乙方应按时组织验收…乙方全部付清合同款项后取得房屋所有权。待园区建成后由甲乙双方共同办理产权过户手续，甲方于2014年12月31日前将项目用房产权申报手续，呈报至房屋产权管理部门，保证房屋无债权、债务纠纷。自房屋产权办理至甲方名下之日起，六个月内甲方负责将房屋产权过户至乙方名下，乙方需积极配合。如因甲方过错造成产权过户逾期办理的，乙方有权按日收取甲方违约金1000元。如甲方过失导致乙方不能取得产权或发生第三方产权争议的，乙方有权解除合同并要求甲方向乙方支付总金额10%的款项，作为违约金…。合同签订后，郭显文于2013年7月25日向石羊公司汇款70万元，2013年12月23日汇款20万元，2014年8月20日汇款50万元，2014年12月31日汇款20万元，2014年1月2日汇款60万元，2015年5月26日汇款389800元；2016年4月14日，石羊公司向西安金勃工贸有限公司开具销售不动产统一发票，不动产项目名称及销售的不动产楼牌号西安石羊食品工业园A9楼1层-2层，金额2729100元。另查明，郭显文系西安金勃工贸有限公司法定代表人。又查明，石羊公司于2015年10月30日取得坐落于使用权面积为37822.29平米房土地使用权，用途为工业。案涉房屋石羊公司已进行厂房所有权首次登记，所有权现已登记在石羊公司名下。一审法院认为，郭显文与石羊公司签订的《项目入园协议暨项目用房建设预约合同》、《补充协议书1》是在双方平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，虽然石羊公司直到2015年10月30日取得案涉地块的土地使用权，但石羊公司现已完成案涉厂房所有权首次登记，厂房所有权现已登记在石羊公司名下，双方签订协议内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人应依协议约定履行合同义务，故对石羊公司的反诉请求，一审法院依法不予支持。根据石羊公司提供的证据，石羊公司于2019年6月12日在西安市不动产管理中心完成首次产权登记，按照双方的合同约定，石羊公司应在2019年6月12日起六个月内为郭显文办理案涉厂房过户，故郭显文主张石羊公司将位于石羊品工业园A区9楼1-2层的厂房产权过户给郭显文的诉请，依法予以支持。关于郭显文主张的石羊公司应承担违约金的诉请，郭显文的依据为双方补充协议中约定石羊公司于2014年12月31日前将项目用房产权申报手续，呈报至房屋产权管理部门，保证房屋无债权、债务纠纷的约定，而双方补充协议中关于违约责任的约定为如因甲方过错造成产权过户逾期办理的，乙方有权按日收取甲方违约金1000元，根据该约定石羊公司承担违约责任的前提为石羊公司在办理产权过户中存在过错，而石羊公司是否存在过错的举证责任应由郭显文承担，现查明的事实显示在合同履行过程中，郭显文未按合同约定支付投资款于2015年5月26日支付最后一笔投资款，存在违约行为，郭显文就石羊公司在产权过户中存在的过错未向一审法院提交有效证据，故一审法院对郭显文主张的违约金诉讼请求不予支持。关于郭显文的起诉是否超诉讼时效，因双方合同并未履行完毕，诉讼时效尚未起算，故一审法院对石羊公司关于郭显文已过诉讼时效的辩称不予采信。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、西安石羊食品工业园有限公司于本判决生效之日起三个月内协助郭显文办理位于石羊食品工业园A区9楼1-2层的厂房产权转移登记手续，因产权转移产生的契税杂费等均由郭显文承担。二、驳回郭显文的其他诉讼请求。三、驳回西安石羊食品工业园有限公司的反诉请求。案件受理费17841元（郭显文已预交），由西安石羊食品工业园有限公司负担100元，由郭显文负担17741元。反诉费8920.5元，由西安石羊食品工业园有限公司负担。二审中，石羊公司提交过户资料提交通知、邮寄底联、快递详情，证明在2020年6月11日其公司通知上诉人提交过户资料，办理过户手续，但是上诉人收到通知后未予回复不予配合，可见其并无办理过户的诚意和准备，其无权要求被上诉人支付违约金。郭显文对该组证据形式要件无异议，对被上诉人的证明目的有异议，认为该组证据不能证明被上诉人的观点，相反可以证明被上诉人违约的事实，该证据是在一审判决后向上诉人发出的通知，而按照合同约定和一审查明的事实，被上诉人通知上诉人办理房产证的时间均超过合同约定，约定承担违约责任。经本院审理查明，一审认定事实属实。另外，2019年6月12日案涉房屋登记在石羊公司名下。本院认为，郭显文与石羊公司签订的《项目入园协议暨项目用房建设预约合同》、《补充协议1》是双方当事人真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，应为合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同的约定郭显文应于项目交付使用并验收合格时交付全部房款，根据合同约定的交付房屋并验收合格的时间为2014年10月31日前，郭显文并未对该时间提出异议，郭显文于2015年5月26日才将房款交完，郭显文存在违约行为，郭显文认为自己没有违约不能成立。双方约定石羊公司应于2014年12月31日前将项目用房产权申报手续呈报产权管理部门，因郭显文存在违约行为，其要求石羊公司承担违约责任于法无据，且合同同时约定自房屋产权办理至石羊公司名下之日起六个月内，石羊公司将房屋产权过户至郭显文名下，根据该约定石羊公司2014年12月31日前项目用房产权申报手续呈报至房屋产权管理部门，在房屋产权办理在石羊公司名下后六个月内，石羊公司将房屋产权过户至郭显文名下，并非是2014年12月31日后的六个月内石羊公司将房屋产权过户至郭显文名下，故郭显文认为石羊公司应于2015年7月1日起承担违约责任依据不足。石羊公司于2019年6月12日取得涉案房屋初始登记，直至郭显文起诉时石羊公司并未违约，且在诉讼中石羊公司对其承担的协助郭显文过户的义务予以认可，但办理过户需郭显文配合，因双方一直诉讼，故石羊公司未及时将涉案房屋的产权过户至郭显文名下，并非是石羊公司一方的过错造成，故郭显文要求石羊公司承担违约责任按每日1000元支付违约金不能成立。据此，郭显文上诉不能成立，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17841元（郭显文已预交），由郭显文承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年八月十八日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜