广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2096号原告：余康旋，男，1963年4月18日出生，汉族，香港居民，现住开平市***********************，香港永久性居民身份证号：R47****(*)。委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍锦燕，广东知成律师事务所律师。被告：开平万冠实业有限公司，住所地：开平市*********。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓峰，广东志信律师事务所律师。原告余康旋与被告开平万冠实业有限公司（以下简称“万冠实业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，于同年7月30日公开开庭审理了本案。原告余康旋委托诉讼代理人伍锦燕、被告万冠实业公司委托诉讼代理人许晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余康旋向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金78476元给原告；2、本案受理费由被告承担。事实和理由2016年8月31日，原告与被告订立《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于开平市********************的房屋，房价款为533850元。该合同第十一条约定，被告应在2017年7月31日前交付符合交付条件的房屋；合同第十二条及合同附件十一补充协议第六条约定，若被告逾期交楼应当承担逾期交付责任，合同继续履行的，被告应自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。上述合同签订后，原告已全部支付购房款，但被告没有在约定的期限届满前交付符合条件的房屋。2019年8月5日，被告才向原告交付了未办理工程竣工验收备案的房屋，至此，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。原告在举证期内提交以下证据：1、香港永久性居民身份证复印件1份、港澳居民来往内地通行证原件1份，证明原告诉讼主体资格；2、企业信息打印件1份，证明被告诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同（预售）》原件1份，证明双方签订合同的情况；4、发票原件2份，税收完税证明原件1份，证明原告已付房款及相关税费的情况；5、收据原件1份，证明收楼时间为2019年8月15日。被告在举证期内提交以下证据：1、施工许可证原件一份，证明涉案房屋已取得施工许可；2、预售许可证原件一份，证明涉案房屋已取得预售许可；3、开平市工程建设项目竣工联合验收终审意见书原件一份；4、建设工程消防验收意见书原件一份，证明涉案房屋已经于2018年11月29日交齐了竣工验收备案所需材料并开展来联合验收，于2018年11月30日通过了各部门的验收确认，办理完毕了竣工备案；5、EMS邮寄单原件一份；6、邮件签收情况表打印件一份，证明被被告于2019年1月25日向原告邮寄收楼通知书并于次日由原告本人签收；7、中国气象局网站关于台风的报导打印件一份，证明2017年8月生成的台风“天鸽”以及2018年9月生成的台风“山竹”为超级台风，属于天气原因导致无法开工，属于不可抗力，是导致房屋工期延误的原因之一；8、《关于公布我市2019年公共租赁房屋（含廉租房）出租租金标准和城镇低收入住房困难家庭房租补贴标准的通知》打印件一份，证明开平住建局等有关部门公布的开平住房的租金标准按建筑面积每平方米每月不超过6.4元收取。被告万冠实业公司答辩及质证称，一、涉案房屋应当视为于2018年11月30日交付给原告使用，因为涉案房屋已经于上述日期提交相关部门办理竣工验收备案手续，并经盖章确认通过验收。被告多次致电原告前来收楼，但原告不理会，被告于2019年1月25日通过EMS快递的形式向原告邮寄收楼通知书，原告于2019年8月5日才办理完收楼手续并领取钥匙。对违约金的计算最多只能至2018年11月30日。原告怠于收楼，应对其行为承担责任；二、合同约定前90日不作赔偿，应予以扣减；三、因台风而导致逾期交房的违约时间增加，应当予以减免60日；四、原告主张按每日万分之二计算违约金，明显过高，法院应予调整。原告质证称，对被告提交的证据1-2的三性没有异议，对证据3-4由法院依法核实，不予确认上述并非工程竣工验收备案的合格最终凭证。涉案未完成工程竣工验收备案登记手续，未达到法定的交楼条件。对证据5-6，庭后与当事人核实，上述仅为被告单方发出的通知，不能推定原告已于上述时间收楼，且涉案房屋尚未完成竣工验收备案手续。原告有权拒绝收楼。对证据7三性不予确认，涉案房屋约定的交房期是在2017年7月31日前，被告逾期交楼在先，其应为其违约行为承担风险。且被告主张的两次台风均发生于约定交房期限之后，既被告未能按照合同约定的期限交房，并未受台风影响。对证据8不予确认，该住房租金标准含廉租房在内，不能以此来推断违约金的标准过高。且诉讼请求中，我方计算违约金的标准是按照日利率的万分之二，符合相关法律规定。经质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院结合相关事实对其真实性、合法性和关联性予以确认。经审理，本院认定事实如下：被告万冠实业公司是开平市万冠***住宅小区的开发商，其取得商品房预售许可证后，2016年8月31日，原告余康旋与被告签订《商品房买卖合同（预售》及《补充协议》各一份，约定余康旋向万冠实业公司购买坐落于开平市*******************（以下简称涉案商品房），房屋总价款为533850元。合同第十一条约定：被告应在2017年7月31日前将符合交付条件的房屋交付给原告……；第十二条及合同附件十一补充协议第六条约定：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。上述条款还约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；原告与被告进行验收交接时，被告应当出示买卖合同第九条规定的验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。被告还需提供该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书等。签订合同后，余康旋向万冠实业公司付清了全部购房款533850元。万冠实业公司因自身原因未能于2017年7月31日前将涉案商品房交付给余康旋使用。2018年11月30日，涉案房屋通过相关部门竣工验收并取得竣工验收备案手续。2019年1月25日，被告万冠实业公司通过EMS快递的形式向原告余康旋邮寄“2-1101收楼通知书”。2019年1月26日12时33分，原告签收了被告邮寄的“2-1101收楼通知书”邮件。后原告于2019年8月5日办理收楼手续并领取钥匙。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目取得商品房预售许可证，余康旋与万冠实业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对余康旋已全额交付购房款、万冠实业公司因自身原因未能按照购房合同和补充协议约定的期限将涉案商品房交付给余康旋使用等事实无异议，本院予以认可。万冠实业公司的逾期交房行为已构成违约，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。余康旋请求万冠实业公司支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。本案争议的焦点：逾期交付商品房的违约时间是多少天？违约金应如何确定？经庭审查明的事实，2019年1月25日，被告万冠实业公司通过EMS快递的形式向原告余康旋邮寄“2-1101收楼通知书”。2019年1月26日12时33分，原告签收了被告邮寄的“2-1101收楼通知书”邮件。原、被告双方签订的合同附件十一补充协议第五条第3项约定：出卖人按照买受人提供的电话或通过通信地址通知买受人办理房屋移交，买受人必须在十五日内到物业公司办理房屋移交手续，逾期视为买受人对交付的房屋没有异议，出卖人作已移交房屋处理……。根据上述约定及庭审查明的事实，原告没有提交证据证明其在收到收楼通知后于十五日内与被告办理房屋移交并提出异议。因此，被告逾期交楼的时间应计算至2019年2月10日（即原告收到收楼通知书次日起顺延十五日），共计559天（自2017年8月1日至2019年2月10日）。补充协议约定被告逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。虽然双方在逾期超过180日后未重新对逾期交房约定违约金，但从有利于消费者权益的角度考虑，应由万冠实业公司继续支付延长交房期限内的违约金给原告。对于万冠实业公司认为协议约定的违约金过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。双方约定的违约金为每日按已交付房价款的万分之三计算。原告余康旋主张每日按已交付房价款的万分之二标准计付。原告已自行调低违约金计算标准，该调整较为合理，本院不再作调整。因此，万冠实业公司应支付余康旋2017年8月1日至2019年2月10日期间的逾期交房违约金为59684.43元（533850元×559天×2‱）。余康旋请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平万冠实业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付逾期交付商品房违约金59684.43元给原告余康旋；二、驳回原告余康旋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1761.9元（原告已预交），由原告余康旋负担421.9元，被告开平万冠实业有限公司负担1340元（经原告同意，此款由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈德展人民陪审员  陈伟联人民陪审员  池芳丽二〇二〇年八月十二日书 记 员  李小茵