云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5091号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘津生，男，1950年6月25日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：刘畅，女，1980年10月4日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区，系上诉人之女，特别授权代理。委托诉讼代理人：姜晓云，云南云信律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明市西山区红联农工商联合总社。组织机构代码证：K3785002-0。地址：云南省昆明市西山区鱼翅路红庙村143号附1号。法定代表人（负责人）：赵志荣，董事长。委托诉讼代理人：董远革、武少博，云南众衡诚律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘津生因与被上诉人昆明市西山区红联农工商联合总社（以下简称“红联总社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初5652号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月3日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人刘津生不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决，并依法改判确认双方签订的房屋租赁合同自始无效；2.返还上诉人已支付的租金，并由被上诉人支付承租期间建盖房屋和装修所涉及的拆迁补偿款及剩余五年租期的补偿；3.支持上诉人的全部反诉请求，驳回被上诉人的全部诉讼请求；4.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：第一，上诉人红联总社不具备诉讼主体资格，本案中，一审判决依照国家已废止的组织机构代码认定上诉人红联总社具有诉讼主体资格错误。第二，双方签订的租赁合同自始无效。根据五华区人民政府五政办通[2017]37、38号文件规定，凡属征收范围内的单位和个人，不得进行房屋租赁。违反规定事实租赁行为的，所产生的损失和后果，由行为人自行承担。一审判决上诉人支付此日期之后的租金显然与五华区政府的上述文件不符。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人红联总社答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告红联总社的诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《房屋及场地租赁合同》；2、请求判令被告支付原告租金人民币664194.8元。3、请求判令被告向原告支付自2018年6月1日起至所有租金付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付违约金（暂计至2019年3月31日，共计违约金人民币24077元）；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。反诉原告刘津生的反诉请求：1、原告立即向被告返还租金726789元及至实际返还之日止的利息。2、本诉与反诉的诉讼费由原告承担。一审法院经审理确认事实如下：2001年6月1日，原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社与被告（反诉原告）刘津生签订《房屋及场地租赁合同》，合同约定昆明市西山区红联农工商联合总社将坐落于昆明市的房地产以及附加设施、设备出租给刘津生使用。租期二十年，自2002年11月30日至2022年11月30日止。租金每五年递增一次，递增数为7%，第一个五年（2002年11月30日至2007年11月30日）为每年租金744600元，第二个五年（2007年11月30日至2012年11月30日）为每年租金796722元，第三个五年（2012年11月30日至2017年11月30日）为每年租金852492元，第四个五年（2017年11月30日至2022年11月30日）为每年租金912167元，租金在每年11月和4月分两次支付。2017年11月30日之前的租金交清之后，刘津生于2018年2月向昆明市西山区红联农工商联合总社支付了2017年11月30日至2018年5月30日的租金400000元，之后未再支付租金。2019年1月3日，昆明市西山区红联农工商联合总社向刘津生发催款通知，要求其支付2018年5月31日之后的租金。因租赁房屋在五华区昆明学院人民西路校区及周边改造项目范围内，2019年1月24日，昆明市西山区红联农工商联合总社通知刘津生配合改造工作，并于3个工作日内到社区办理手续。2019年3月份左右，租赁房屋因拆迁被拆除。一审法院认为，《房屋及场地租赁合同》系当事人按照法律规定订立的房屋租赁合同，当事人具备订立合同的行为能力、缔约的意思表示真实、不违反法律、法规的强制性规定或社会公共利益，本院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务受法律保护。原告（反诉被告）红联总社依照合同约定向刘津生提供了租赁物，被告（反诉原告）刘津生未按照约定支付租金，属于违约行为，应承担相应的违约责任，故对红联总社要求刘津生支付剩余租金即2018年5月31日至2019年1月30日期间的租金664194.8元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。刘津生抗辩未实际使用租赁物至2019年1月30日，质证时对《通知》事宜不认可，辩称在政府公告拆迁改造之日终止房屋的使用，前后陈述存在矛盾，对其抗辩不予采信。2019年1月24日，红联总社要求刘津生于3个工作日内到社区办理手续，2019年2月1日再次通知各租户尽快结清相关房租、押金、水电等费用，结合红联总社提交的现场照片及证人证言，对于红联总社主张刘津生使用租赁物至2019年1月30日，一审法院予以采信。关于原告（反诉被告）红联总社主张解除《房屋及场地租赁合同》的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”刘津生迟延支付租金且经催告后仍未履行，本案中因租赁物被拆，合同客观上无法再继续履行，对红联总社的该项请求予以确认，依法确认原告（反诉被告）红联总社与被告（反诉原告）刘津生于2001年6月1日签订的《房屋及场地租赁合同》已经解除。对于违约金，《房屋及场地租赁合同》中约定违约应赔偿对方租金总额50%的违约金，因该约定违约金的标准过高，红联总社调整为要求刘津生支付自逾期支付租金2018年6月1日起至租金付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。关于红联总社的主体问题，一审法院认为，《房屋及场地租赁合同》系红联总社与刘津生所签，且红联总社具有民事权利能力和民事行为能力，独立享有民事权利和承担民事义务，是一种特别法人，故其在本案中可以作为适格主体提起诉讼。关于反诉原告刘津生的反诉请求，刘津生要求反诉被告红联总社返还其支付的自2017年7月至2018年5月30日期间的租金，因刘津生该期间在实际使用租赁物并用于经营，反诉被告红联总社没有违约行为，故反诉原告的请求没有相应的事实及法律依据，对其反诉请求一审法院不予支持。关于刘津生主张的拆迁费用，因与本案本诉不属于同一个法律关系，本案不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社与被告（反诉原告）刘津生于2001年6月1日签订的《房屋及场地租赁合同》已经解除；二、被告（反诉原告）刘津生于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社租金人民币664194.80元，并支付该款自2018年6月1日起至租金付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；三、驳回被告（反诉原告）刘津生的反诉请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，上诉人刘津生对一审判决认定2019年3月份左右，租赁房被拆除不认可。本院认为，上诉人刘津生对涉案租赁房屋的拆除时间虽有异议，但未提交证据佐证其异议主张，本院对上诉人刘津生的该项事实异议不予采信。经二审审理查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、被上诉人红联总社诉讼主体资格是否适格；2、双方签订的《房屋及场地租赁合同》是否有效；3、上诉人刘津生应否向被上诉人红联总社支付欠付租金；4、上诉人刘津生的反诉请求是否成立。关于被上诉人红联总社诉讼主体资格是否适格的问题。本院认为：依法成立的合同自合同成立时生效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定，诚信履行自己的合同义务。上诉人刘津生主张因被上诉人红联总社无营业执照，业务行业许可证，故被上诉人红联总社无相应诉讼主体资格。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第九十九条规定“农村集体经济组织依法取得法人资格。法律、行政法规对农村集体经济组织的规定的，依照其规定。”本案中，根据审理查明事实，被上诉人红联总社系中共昆明市西山区委批准设立的农村集体经济组织，且已依法领取组织机构代码证及税务登记证，具有相应民事权利能力和民事行为能力，独立享有民事权利，承担民事责任，故被上诉人红联总社具有法人资格。故上诉人刘津生的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于双方签订的《房屋及场地租赁合同》是否有效的问题。上诉人刘津生主张根据昆明市五华区政府第37、38号文件规定，自2017年7月12日公告之日起不得进行房屋租赁，故双方签订的《房屋及场地租赁合同》自此之后便无效。本院认为，（一）被上诉人红联总社属集体经济组织，其在集体经济组织自有的土地上建盖房屋及附属设施后，依法进行出租并不违反法律规定，且拆迁时已明确被上诉人红联总社系涉案房屋的被拆迁主体，故上诉人刘津生主张自公告之日起被上诉人红联总社对涉案房屋不再有权出租的上诉理由不成立，本院不予支持；（二）被上诉人红联总社系农村集体经济组织，具有法人资格，其作为一方当事人与上诉人刘津生签订《房屋及场地租赁合同》主体合法，该合同系双方当事真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。从《五华区昆明学院人民西路地块及周边片区改造项目国有土地上房屋及土地征收与补偿方案》（五政办通[2017]38号）第二条第（三）款及《五华区昆明学院人民西路地块及周边片区集体土地及房屋征迁补偿实施方案》（五政办通[2017]37号）第四条关于限制行为的内容来看，上述文件明确的是在确定房屋征收范围后，任何单位和个人不得将征收范围内的房屋进行新的转让、租赁、抵押、登记发证，对原有的租赁关系亦不得进行变更。本案中，双方于2001年6月1日签订《房屋及场地租赁合同》，该合同已于上述文件发布前成立并生效，双方的合同效力并不因上述文件发布而无效，故上诉人刘津生主张自五华区政府自2017年7月12日发布公告之日起，双方签订的《房屋及场地租赁合同》无效的上诉理由不成立，本院不予采信。关于租金支付问题。本院认为，本案中，被上诉人红联总社依约向上诉人刘津生提供了租赁物，而上诉人刘津生未按照合同约定支付租金，已构成违约，被上诉人红联总社诉请要求上诉人刘津生按照《房屋及场地租赁合同》约定支付自2018年5月31日至2019年1月30日的租金664194.80元有合同依据，本院予以维持。另外，一审判决在认定上诉人已构成违约的基础上，判决上诉人支付自2018年6月1日起至实际付清租金之日止的利息并无不当，但一审自2019年8月20日后的利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，一审判决确定的利息标准不当，本院予以更正。如前所述，双方签订《房屋及场地租金合同》后，被上诉人红联总社已依约向上诉人刘津生提供了租赁物，且在2017年7月至2018年5月30日期间，上诉人刘津生亦在实际占用租赁房屋，未将涉案房屋退还被上诉人红联总社，故上诉人刘津生反诉请求返还该期间的租金无事实及法律依据，一审法院对此处理亦并无不当，本院予以维持。综上，上诉人刘津生的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。但一审判决第三项确定的利息计算标准有误，本院予以更正。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初5652号民事判决第一项、第三项，即“确认原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社与被告（反诉原告）刘津生于2001年6月1日签订的《房屋及场地租赁合同》已经解除；”、“驳回被告（反诉原告）刘津生的反诉请求”；二、变更昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初5652号民事判决第二项“被告（反诉原告）刘津生于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社租金人民币664194.80元，并支付该款自2018年6月1日起至租金付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；”为“被告（反诉原告）刘津生于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社租金人民币664194.80元，并支付该款自2018年6月1日起至租金付清之日止的按照贷款利率计算利息的违约金。（2018年6月1日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至租金付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回上诉人刘津生的上诉请求；四、驳回被上诉人昆明市西山区红联农工商联合总社的其他诉讼请求。二审案件受理费5534元，由上诉人刘津生负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年八月二十四日法官助理李德江书记员王希辰