北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初38920号原告：北京布鲁汉体育发展有限公司，住所地北京市丰台区花乡葆台1**-19。法定代表人：王楠，总经理。委托诉讼代理人：张潇元，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：中昊弘奥（北京）体育文化发展有限责任公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张鹏，副总经理。委托诉讼代理人：武飞，北京市国乐律师事务所律师。原告北京布鲁汉体育发展有限公司与被告中昊弘奥（北京）体育文化发展有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北京布鲁汉体育发展有限公司（以下简称布鲁汉公司）委托诉讼代理人张潇元,中昊弘奥（北京）体育文化发展有限责任公司（以下简称中昊公司）法人张鹏、委托诉讼代理人武飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。布鲁汉公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同无效；2.被告退还未到期租金277400.01元；3.被告退还保证金184933.34元；4.被告退还迟延交付场地期间租金163188元；5.被告赔偿我方经济损失500000元；6.被告支付自2019年4月13日起迟延付款利息。事实及理由：原被告于2018年1月5日就大钟寺中坤广场西侧的608平米充气膜场馆用于“篮球场地运营及篮球培训”一事签订《场地租赁合同》，租赁期限自2018年1月15日起至2020年1月14日止。原告足额支付租金。因被告使用场地产生的费用，被告未回函拒绝从租金扣除，且经过函复同意扣除。2019年4月，原告收到被告《解除合同通知书》，通知原告其单方解除合同。2019年4月13日，被告强行收回涉案场地，给我方造成巨额经济损失。经原告查询，2018年6月1日，相关部门认定涉案场地属于违法建设，强令其进行拆除，现涉案场地已被拆除，故双方租赁合同属于无效合同。中昊公司辩称,同意退还原告租金277400.01元及保证金184933.34元，但需要扣除原告需向我方支付的费用，包括其占用公共区域及商铺应支付给我的166434元及原告毁损我方地板造成我方损失24696.94元。我方不存在迟延交付场地的问题，不应支付迟延费，不认可原告因我方原因存在任何损失，不同意支付迟延利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，中昊公司（甲方、出租方）与布鲁汉公司（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》，约定：租赁地点为大钟寺中坤广场西侧。建筑面积：608平米。2018年1月15日起至2020年1月14日止，共计2年。月租金92466.7元，年租金1109600元。本合同签订之日起7个工作日内乙方向甲方支付739733.34元作为首期租赁款和保证金（其中554800元为上半年度租金，两个月押金184933.34元为合同履约保证金），乙方付款按半年方式支付，除首期支付时间另有约定外，其他各期支付时间为前一期已付租金期间期满前的15工作日。租赁保证金不计利息，在租赁期满时结清所有费用后无息退还乙方。乙方违反本合同任何条款时，甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项。甲方的权利和义务包括：1.甲方有权按时收取乙方租金；2.乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，收回租赁房屋，由此造成的一切损失由乙方承担……（3）乙方拖欠租金达7个工作日及以上的。乙方违反甲方各项管理规定，给甲方造成损失的。保证承租人合法使用该场地。无特殊情况，不得干扰承租人正常使用。保证乙方所承租场地及场地内各类设施在乙方入住之日起处于良好可使用状态。甲方需保障乙方安全正常使用。甲方在接到乙方的书面维修申请后，双方协商维修方案、时间及工期，若甲方未能按照协商确定后的时间及时维修的，则乙方经甲方同意后先行垫支维修费并组织施工维修，维修完成后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中抵扣相应金额。合同正常履行情况下，甲方不得擅自调换或转租乙方所承租场地。乙方的权利和义务包括：1.按双方约定按时足额支付场地租金费用。2.遵守国家法律、法规、政策及甲方相关规定。乙方应对租赁场地进行维护，未经甲方书面认可并同意施工方案的情况下不准进行改造装修，不准改动建筑设施及设备。乙方须爱护租赁场地内的设施主体及各项设施设备，不得随意改动，因乙方责任事故致使租赁物及场地内设施遭受损失时，乙方应对此承担修复及全部赔偿责任。乙方须在合同约定的范围内从事办公或经营业务，不得私自占用公共空间，如确实需要，必须获得甲方书面同意并服从甲方同意安排。违反合同时的处理：一、除本合同另有约定的条款外，未经对方书面同意，任何一方不得随意解除合同，如一方提前解约，必须以书面形式提前30天通知对方。乙方逾期7个工作日不支付租金或违反本合同的任何条款时，甲方有权要求乙方及时付清租金和其他费用的，每超过1日有权收取合同当年度应收总租金0.5%的违约金及按国家同期银行存款利率收取利息或要求乙方赔偿甲方损失，并行使单方解除权终止本合同，收回租赁物，乙方应在甲方规定的期限内自行撤离并承担因此而发生的全部费用。就租金的支付情况如下：2018年1月，布鲁汉公司向中昊公司支付保证金184934元及至2018年7月15日止的租金共554800元。2018年6月25日，布鲁汉公司支付第二期租金409473元，同时，因布鲁汉公司垫付篮球架费用55000元，双方同意该笔费用在第二期租金中抵扣。2018年7月18日，布鲁汉公司在中昊公司提供了发票的情况下支付了在第二期租金中扣减的税金62808元。2019年1月8日，布鲁汉公司支付第三期租金442240元。就双方信件往来情况如下：2018年4月22日，中昊公司向布鲁汉公司送达《限期整改通知书》，指出布鲁汉公司存在私自改造装修影响空气质量、私自摆设永久性设施进而划伤木地板、私自占用办公区域的行为，要求其改正。2018年4月24日，布鲁汉公司复函表示：首先，装修改造取得了中昊公司的许可；其次，空气质量存在问题并非其涂漆导致；再次，搬运看台等设备过程中，对地板造成的伤害，愿意配合维修。2018年7月26日，中昊公司向布鲁汉公司发出《付款通知书》，表述：贵司超出合同约定占用公共区域58.32平方米，按照合同约定1825元/平米/年，贵司应当另行支付租金106434元，贵司超出合同约定占用1号商铺6个月，按照我司商铺租金优惠价款，贵司应当另行支付租金60000元。贵司私自摆设看台架导致篮球场地板严重损坏，贵司应当支付维修费用预计5万元。（受损面积初步测量为60余平米，维修费预算800元/平米）。现通知贵司应当于收到本函7日内支付未支付租金共256761元。另支付地板修复费5万元，待修复完成后按照票据多退少补。2018年6月21日，布鲁汉公司向中昊公司发送《关于抵扣部分租金及确认起租时间的函》，其中提及至2018年6月9日，中昊公司使用正常经营时段场地9次，标准计费为860元/小时，费用合计15120元，因乒乓球活动导致的经营损失、活动相关费用12400元，以上共计27520元。要求从下次缴付场地租金时予以扣除。2018年11月23日，中昊公司向布鲁汉公司回函《关于使用中昊全民健身中心篮球场的函》，上称：收悉贵司的来函，我方同意本次按照贵司的价格支付占用费用，从下期租金中优先扣除。2019年3月30日，中昊公司向布鲁汉公司送达《解除合同通知书》，表示：贵司在租赁期间未按合同约定履行，给我方造成了严重的经济损失，严重的破坏了双方的合作关系。因此，我司要求解除《场地租赁合同》。请贵司尽快将场内全部物品撤出，于2019年4月12日前离场。逾期不撤出，我司将代为处理。2019年4月12日，中昊公司收回涉案场地。就涉案房屋性质情况如下，布鲁汉公司提交一中院（2019）京01行终575号行政判决书，该文书中查明：2018年6月1日，海淀区城管监局作出京海城管罚字(2017)第xxx号《限期拆除决定书》，该决定认定中昊公司未依法取得规划许可，擅自于2017年12月在北京市海淀区大钟寺村甲xxx号院北侧建设气膜馆一处，基座为砖水泥结构，基座上为塑料充气结构气膜馆，总建筑面积4685.04平方米。中昊公司的上述行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定，所建房屋属于违法建设。并责令中昊公司自行拆除上述建设。中昊公司不服，提起诉讼。最终，前述判决驳回了中昊公司的全部诉请。经询问，双方当事人均认可本案涉诉篮球场地即为气膜馆中的一处场地，现气膜馆已被拆除。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.布鲁汉公司提交2018年12月28日中昊公司发出的《关于贵方场地使用抵扣部分租金的函》一份，上载明：自6月份以来，贵司共计使用我司正常经营时段24次，标准计费为1200元/小时，合计费用为57600元。根据双方合同，该时段并非赠送或免费对贵司开放，因此，综合考虑到双方合作关系及经营成本问题，我司按标准价7折计费，合计40320元。除此以外，由于贵司乒乓球活动，羽毛球活动使用我方场地费用总计72240元，以上共计112560元，我司将于下次缴付场地租金时予以扣除。中昊公司对该证据不予认可，主张仅占用羽毛球场和乒乓球场地，就篮球场地的使用属于其员工自行预定场地进行体育活动，故具体活动时间和金额应与实际预定进行核实与结算。布鲁汉公司进一步提交微信聊天记录，证明中昊公司占用篮球场地的情况及后续沟通后中昊公司同意扣减上述费用；2.布鲁汉公司提交转租合同及收款凭证若干，证明中昊公司违法解约行为给布鲁汉公司造成巨大经济损失。中昊公司对上述证据均不予认可；3.布鲁汉公司认可划伤场地木板事宜，但双方对赔偿数额无法达成一致，布鲁汉公司主张曾向中昊公司支付保证金5000元，赔偿数额不应超过5000元，中昊公司认可收到维修地板保证金5000元，但中昊公司提交《木地板销售合同》，主张换新价为每平米735元，布鲁汉公司共划伤约40平方米，故其主张针对木地板的赔偿款为24696.94元；4.中昊公司主张布鲁汉公司存在私自占用公共区域及商铺的情况，故要求在保证金中抵扣相应租金共166434元。布鲁汉公司不予认可，其提交微信记录显示中昊公司同意其占用公共区域安放看台，并同意其占用一间办公室。中昊公司对此同样不予认可。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经查，中昊公司出租的场地未办理建设工程规划许可证，建设亦未经过主管部门的批准，故《场地租赁合同》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。就布鲁汉公司房屋占用费的支付情况，庭审中，布鲁汉公司主张将费用支付至2019年7月15日，但中昊公司2019年4月15日将涉案场地收回，故中昊公司应退还未发生的房屋占用费277400.01元。中昊公司同意退还该部分费用，对此，本院不持异议。就布鲁汉公司要求中昊公司退还的迟延交房期间房屋占用费，布鲁汉公司虽提供证据证明合同期内其仍与中昊公司就场地的设施进行沟通，但未提供充足证据证明该问题导致其无法正常入驻使用涉诉场地，且布鲁汉公司从未拒绝接收涉案场地，在支付前三期房屋占用费时也从未提出要求扣除中昊公司迟延交房期间的费用，故本院对布鲁汉公司的该项诉请不予支持。就布鲁汉公司要求中昊公司退还保证金一节，中昊公司同意，对此，本院不持异议。就中昊公司在抗辩中要求从保证金中抵扣的公共场地、商铺的占用费，首先，布鲁汉公司提供了初步的证据证明中昊公司同意布鲁汉公司使用上述区域；其次，中昊公司并未提供任何证据证明与布鲁汉公司协商一致上述区域的使用费标准，故本院对中昊公司该项抗辩不予支持。就中昊公司在抗辩中要求从保证金中抵扣的地板维修费一节，布鲁汉公司认可损害地板的事实，故本院将根据中昊公司提供的证据酌定维修费标准，除去布鲁汉公司已支付的5000元维修费外，其余部分直接从中昊公司应退还的保证金中扣除。因对合同无效的后果，双方均有责任，本院对布鲁汉公司主张的经济损失、利息损失均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认北京布鲁汉体育发展有限公司与中昊弘奥（北京）体育文化发展有限责任公司签订的《场地租赁合同》无效；二、中昊弘奥（北京）体育文化发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还北京布鲁汉体育发展有限公司保证金174900元及剩余房屋占有使用费277400.01元；三、驳回北京布鲁汉体育发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16363元（已由北京布鲁汉体育发展有限公司垫付），由中昊弘奥（北京）体育文化发展有限责任公司负担，于本判决生效后七日内向北京布鲁汉体育发展有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  靳艺红人民陪审员  段福奎二〇二〇年八月二十八日书 记 员  张立莉