北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初4612号原告：李莹莹，女，1982年8月23日出生，汉族，住北京市西城区金融大街33号委托诉讼代理人：常瑶瑶，北京华沛德权律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵新春，北京华沛德权律师事务所律师。被告：美联美家房地产经纪（北京）有限公司，北京市朝阳区大望路63号院1号楼1层102。法定代表人：金武。被告：宋培臣，男，1985年12月28日出生，汉族，住黑龙江省宝清县小城子镇富山村****。委托诉讼代理人：宋培林，男，1987年2月25日出生，汉族，宋培臣之弟，住黑龙江省宝清县小城子镇富山村****。原告李莹莹与被告美联美家房地产经纪（北京）有限公司（以下简称美联公司）、被告宋培臣委托合同纠纷一案，本案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李莹莹委托诉讼代理人常瑶瑶、赵新春，宋培臣的委托诉讼代理人宋培林到庭参加了诉讼，美联公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。李莹莹向本院提出诉讼请求：1.要求美联公司支付2020年2月1日至2020年4月30日房屋租金20400元；2.要求美联公司承担违约金27200元；3.要求宋培臣对美联公司所付的全部债务承担连带责任；4.请求判令美联公司、宋培臣承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月1日，李莹莹与美联公司就李莹莹所有的位于北京市朝阳区西大望路63号院东方雅苑2号楼3单元xxx室的房屋（以下简称案涉房屋）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《委托合同》），约定委托代理期限为2018年5月1日至2020年5月1日共计2年。租金为每月6800元，2018年5月1日至6月10日为免租期。乙方未按约定支付租金达7日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的400%支付违约金。合同生效后，李莹莹将案涉房屋交付给美联公司，合同于2020年5月1日期满终止，房屋也于2020年5月4日收回，但美联公司已于2020年4月底关门，仅支付李莹莹房租至2020年1月31日。宋培臣系美联公司公司唯一股东，与美联公司财产混同，应承担连带责任。李莹莹向本院提交以下证据予以证明：1.《委托合同》；2.企业信用信息；3.转账凭证。美联公司未到庭，亦未提交书面答辩状及证据。宋培臣答辩称，不同意李莹莹的诉讼请求。宋培臣原来确系美联公司股东和法定代表人，但2019年12月3日美联公司的股东和法定代表人均已变更为案外人金武。宋培臣担任股东期间，并未欠付李莹莹房租，不应对股权转让后的债务承担连带责任。宋培臣向本院提供以下证据予以证明：转让协议。经本院庭审质证，宋培臣对李莹莹提供的全部证据真实性认可，且李莹莹证据与原件核对一致无误；李莹莹对宋培臣提供的证据真实性亦认可，且原件与复印件核对一致无误，故本院对宋培臣、李莹莹提交的全部证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和上述证据，本院认定事实如下：2018年5月1日，李莹莹作为甲方与乙方美联公司签订《委托合同》，约定李莹莹将其名下的案涉房屋委托美联公司代理出租，出租代理期限为2018年5月1日至2020年5月1日，共计2年。甲方应于2018年5月1日前将该房屋交付给乙方。租金标准为第一年6800元、第二年6800元每月，按季支付；2018年5月1日至6月10日为免租期，乙方自2018年5月1日向甲方支付租金，支付时间分别为：2018年5月1日支付11334元，2018年8月1日支付20400元，2018年11月1日支付20400元，2019年2月1日支付20400元，2019年5月1日支付20400元，2019年8月1日支付20400元，2019年11月1日支付20400元，2020年2月1日支付20400元，租金总计154134元。乙方未按约定支付租金达7日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的400%向甲方支付违约金。李莹莹认可宋培臣、岳某某在本案起诉前后，已代美联公司付清了2020年1月31日前的房租；且李莹莹经与租户协商，已于2020年5月4日收回案涉房屋。宋培臣主张岳某某系美联公司员工。2019年12月31日，宋培臣作为甲方与乙方金武签订《公司转让协议》，约定甲方将美联公司100%股权及全部经营权、188套物业租赁合同；截至协议签订之日，美联公司欠客户押金1922035.8元，未结执行案件5件，未履行金额109880元，双方在了解美联公司债券债务、执行案件等情况的基础上决定公司转让价格为10万元。另查一，美联公司系2010年3月11日成立的有限责任公司，注册资本100万元，法定代表人为宋培臣，股东为宋培臣（持股100%）；2019年12月31日，法定代表人、股东均变更为金武（持股100%）。另查二，李莹莹于2019年11月12日向本院提起本案诉讼。上述事实，有当事人提交的前述证据和当事人陈述意见等在案佐证。本院认为，李莹莹与美联公司签订的《委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。本案的争议焦点有二：一、美联公司应赔付的金额；二、宋培臣是否对美联公司上述债务承担连带责任。关于焦点一，美联公司应赔付金额。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《委托合同》载明，美联公司应于2020年2月1日支付20400元租金，且合同于2020年5月1日届满终结。现李莹莹主张美联公司未按期支付租金、返还房屋，李莹莹与租户自行协商于2020年5月4日收回房屋，仅主张美联公司依约支付2020年2月1日至2020年4月30日房屋租金20400元的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。李莹莹主张因美联公司迟延支付房租，要求美联公司依据《委托合同》的约定支付月租金4倍的违约金，符合合同约定，但李莹莹未举证证明其实际损失的金额，结合案件已查明事实与当事人提交的证据，该违约金约定过分高于其实际损失，本院将综合案件事实予以调整，超出部分不予支持。关于焦点二、宋培臣是否对美联公司上述债务承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，xx有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。公司人格独立性主要体现在公司财产独立。一人有限公司作为有限责任公司的一种特殊形式，在认定是否适用法人人格否认时，对股东的证明标准要求应更严格。综合本案当事人提交的证据及审理查明的事实来看，第一，关于公司财产的独立性问题。宋培臣并未提交的美联公司的年度审计报告、公司账户信息、全部财务账册等，本院难以认定其担任股东期间财产与公司财产相互独立；其以个人账户和员工以个人账户向李莹莹支付租金的行为亦难以认定美联公司存在独立于股东个人身份的财务运行制度。第二，关于债权人利益的损害程度的问题。在本案合同发生纠纷，李莹莹起诉之后，宋培臣将所持美联公司股份全部转让，李莹莹有合理理由相信宋培臣存在利用一人公司侵害债权人利益的可能。第三，关于美联公司对外承担债务的能力。美联公司下落不明，未举证证明其公司目前的资产状况或具有偿还本案债务的能力。综上，宋培臣作为《委托合同》订立至纠纷发生时xx有限责任公司的股东，未能证明公司财产独立于股东自己的财产，根据相关法律规定，其应当对公司债务承担连带责任。美联公司经本院合法传唤，无正当理由未当庭应诉，不影响本院依据已查明的事实和证据作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告美联美家房地产经纪（北京）有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告李莹莹2020年2月1日至2020年4月30日的房租20400元；二、被告美联美家房地产经纪（北京）有限公司于本判决生效之日起10日内和给付原告李莹莹违约金13600元；三、被告宋培臣对被告美联美家房地产经纪（北京）有限公司上述第一、二项债务向原告李莹莹承担连带清偿责任；四、驳回原告李莹莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费990元、公告费260元、保全费496元，由被告美联美家房地产经纪（北京）有限公司、被告宋培臣负担1406元（于本判决生效后七日内交纳）；原告李莹莹负担340元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  鲁雅清二〇二〇年八月三十一日书记员  赵伟光