上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5022号原告：上海贝坊企业管理中心，住所地上海市崇明区。投资人：章沛东，总经理。委托诉讼代理人：唐泓，男。委托诉讼代理人：沈欣慰，女。被告：上海丰肴餐饮企业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：穆攀攀。原告上海贝坊企业管理中心诉被告上海丰肴餐饮企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告上海贝坊企业管理中心的委托诉讼代理人唐泓、沈欣慰到庭参加诉讼。被告上海丰肴餐饮企业管理有限公司经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海贝坊企业管理中心向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁关系于2019年9月30日解除；2.判令被告支付原告2019年3月1日至2019年9月30日租金360,629元(已扣除履约保证金124,790元)。事实和理由：2010年12月，案外人上海丰柏企业发展有限公司与案外人丰某某签订《商铺租赁合同》，约定丰某某向上海丰柏企业发展有限公司租赁坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX、XXX号201-1单元房屋，约定租期至2019年2月28日止，租赁面积为798.3平方米，还约定了租金、水、电费、物业费支付等。2011年3月，上海丰柏企业发展有限公司与丰某某、被告签订三方《协议书》，约定《商铺租赁合同》的承租人变更为被告，其余合同内容不变。2012年6月，上海丰柏企业发展有限公司与被告签订《补充协议书》，约定租赁面积增加至853.88平方米，并调整了租金标准。2019年2月28日《商铺租赁合同》到期后，原告受房屋权利人之托与被告签订《补充协议(三)》，约定续租至2019年8月31日止。被告付清了2019年2月28日之前的租金。自2019年2月28日起，被告仅付了租金60,000元，此外再未付过租金。原告多次催缴，但均无果。被告甚至于2019年9月24日将重要物品搬离，原告无奈于2019年9月25日发出《解约公函》。故原告诉至本院，诉请如前。被告上海丰肴餐饮企业管理有限公司未到庭应诉，也未提交证据。本院经审理认定事实如下，坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路**内建筑面积为35521.58平方米的房地产权利人为上海总泉置业有限公司。2010年11月，上海丰柏企业发展有限公司与丰某某签订《商铺租赁合同》，约定上海丰柏企业发展有限公司将坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX、XXX号201-1室商铺出租给丰某某经营“迪欧咖啡”，预测建筑面积共约为798.3平方米，租期为2010年12月1日至2019年2月28日；租赁关系终止时，履约保证金在被扣除承租方违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用后，如有剩余的，出租方应在30天内将余额无息返还给承租方；14-1约定本合同项下的所有材料、文件、通知、其他通讯应为书面形式，并且提交、发送到相关各方附件一所列的地址或传真号码，如本合同任何一方的上述通讯地址或联系方法发生变化，该方应立即通知本合同的另一方，否则因此产生的一切后果由该方承担；14-2约定除非本合同另有约定，任何材料、文件、通知、其他通讯的提交、发送，只要按照附件一所列的地址提交、发送，则应视作在下列日期被送达：……(3)如以邮寄方式发出，则为投递方邮局加盖邮戳之日；附件一约定承租方丰某某地址为上海市松江区九亭镇同利路XXX号XXX幢四楼；附件五第3条约定于本合同签订时应支付履约保证金72,846元，以保证本合同条款之履行，基本租金调整时，保证金应随之调整，应根据通知补足保证金。之后，上海丰柏企业发展有限公司与丰某某及被告三方签订《协议书》，约定自2011年3月21日起，丰某某将前述《商铺租赁合同》项下的权利、义务全部转让给被告，即合同承租方变更为被告；本协议签订前，若上海丰柏企业发展有限公司与丰某某签订了任何与承租该房屋有关的文件或丰某某向上海丰柏企业发展有限公司发出了任何函件，被告均予以认可，同意继续遵照执行。之后，上海丰柏企业发展有限公司与被告签订《补充协议书》，被告由于其自身原因，于2012年6月5日提出申请，增加《商铺租赁合同》中租赁面积，故双方约定：第一条将《商铺租赁合同》中租赁面积变更为853.88平方米；第四条将履约保证金变更为77,916元，并在本补充协议签订后7个工作日补足差额5,070元；第五条约定除本协议所作的变更以外，《商铺租赁合同》中其他条款不变。2019年2月25日，上海总泉置业有限公司向原告出具《委托书》，载明：其曾委托上海丰柏企业发展有限公司与被告签订《商铺租赁合同》及补充协议，并将于2019年2月28日到期，现被告申请续签6个月的租赁合同，故委托原告与被告续签合同，委托期限为3年。之后，原、被告签订《补充协议(三)》，因《商铺租赁合同》于2019年2月28日到期，故原、被告就续租达成一致，约定续租6个月，自2019年3月1日起至2019年8月31日止,月租金为77,917元,履约保证金调整为181,806元，被告于本协议签订后5个工作日内补足，《商铺租赁合同》其他条款不变。2019年7月19日，被告支付原告租金60,000元。2019年9月25日，原告向被告(《商铺租赁合同》中记载的丰某某地址)邮寄《解约公函》，其中载明2019年8月31日租赁到期后，原、被告未再签订续租合同，但被告继续使用房屋至今，且欠付租金、物业费、水、电费，因此原告将于2019年9月30日收回房屋，请被告按照《商铺租赁合同》约定的标准归还房屋。该份函件由他人代收。案件审理过程中，原告陈述上海丰柏企业发展有限公司与原告及上海总泉置业有限公司是关联公司，上海丰柏企业发展有限公司对于原告与被告签订《补充协议(三)》并无异议；2019年8月31日《补充协议(三)》到期后，原、被告并未再就续租达成一致意见，故也未签订续租合同；被告支付了履约保证金共计124,790元，这包括《商铺租赁合同》项下的保证金72,846元及被告之后分两次补足的51,944元；2019年9月24日，被告自租赁房屋内搬走了部分物品，并锁门离开，此后一直空关房屋，但未向原告提出解约申请；2019年9月25日，原告按合同约定的丰某某地址向被告邮寄解约函件，当时原告不知道丰某某此前已经将被告转让他人了；2020年8月9日，原告更换房屋门锁，自行收回了涉案房屋。以上事实，有上海市房地产权证、商铺租赁合同、协议书、补充协议书、补充协议(三)、解约公函、邮件查询记录、中国建设银行单位客户专用回单、委托书作为证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告就涉案房屋续租签订的《补充协议(三)》以及相应的《商铺租赁合同》合法有效，原、被告均应严格全面履行。《补充协议(三)》约定的租期到期后，原、被告未就房屋续租签订合同，因此原、被告依法成立不定期房屋租赁法律关系，原告依法有权随时解除该法律关系。《商铺租赁合同》中约定了承租方的地址，并约定了相应的送达效力。之后承租方发生变更以及承租方被告公司内部发生转让等情况，却均未向原告告知变更前述合同约定的送达地址，因此原告向该地址邮寄解约函件，并要求被告2019年9月30日返还房屋，具有合同依据，本院确认原、被告之间的房屋租赁法律关系于2019年9月30日解除。被告在《补充协议(三)》签订后，未按约全额支付租金，仅支付了60,000元，虽然房屋租赁法律虽然解除，但被告仍负有补齐租金的义务，因此原告要求被告支付欠付租金，具有合同依据及法律依据，本院依法予以支持。至于原告要求将《商铺租赁合同》及补充协议项下的履约保证金予以相抵，具有合同依据，本院依法予以支持。被告经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海贝坊企业管理中心与被告上海丰肴餐饮企业管理有限公司之间就上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX、XXX号201-1房屋(租赁面积为853.88平方米)的房屋租赁法律关系于2019年9月30日解除；二、被告上海丰肴餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海贝坊企业管理中心2019年3月1日至2019年9月30日租金360,629元(已扣除履约保证金124,790元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,709元，减半收取计3,354.50元，由被告上海丰肴餐饮企业管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇二〇年八月二十五日书记员  张曼婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。