河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3616号原告（案外人）：李桂君，女，1966年1月21日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：田朝辉，河南祥煜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明伟，河南祥煜律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙旭东，男，1966年6月18日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：付钦斌，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩洋，河南国基律师事务所律师。被告（被执行人）：郑州勤丰实业有限公司，住所地郑州市惠济区兴隆铺路**院**楼。法定代表人：刘峰，经理。委托诉讼代理人：吴哲，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。原告李桂君与被告孙旭东、郑州勤丰实业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李桂君的委托诉讼代理人田朝辉，被告孙旭东的委托诉讼代理人韩洋、郑州勤丰实业有限公司的委托诉讼代理人吴哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桂君向本院提出诉讼请求：请求法院解除位于郑州市××××福利院北河南易谷艺术品储运仓库4号楼504、505号房屋的查封措施，停止拍卖程序。事实和理由：原告于2014年10月15日与被告郑州勤丰实业有限公司签订《房源定制协议》及《投资协议》，原告自愿购买被告开发的位于郑州市××××福利院北河南易谷艺术品储运仓库4号楼504、505号房屋，并于2014年10月至12月期间共向被告转款89万元。涉案房屋于2018年8月10日移交给原告，后原告与被告郑州勤丰实业有限公司补办了移交手续。原告未办理产权登记的原因，是被告郑州勤丰实业有限公司用该涉案房屋抵押借贷所产生的经济纠纷，才造成了原告不能及时办理房产登记，原告不存在过错。综上所述，请求贵院解除对该涉案房屋的执行措施，停止拍卖程序。被告孙旭东辩称，一、管城区法院查封行为符合法律规定，李桂君的权利未经登记不得对抗答辩人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簙判断。李桂君的权利未经登记不得对抗答辩人；二、李桂君与郑州勤丰实业有限公司签订的合同属于无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条和第二十九条的规定；三、涉案房屋并非70年产权住宅，而是写字楼土地用途也是仓储，不属于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形；四、李桂君提供的现有证明不能证明房款已全部支付，不符合排除执行的情形；五、李桂君明知涉案房屋没有预售许可证，仍然签订合同，且合同约定交房时间为2016年，距今已过去四年，其对房屋未能过户有重大过错，本案不符合排除执行的情形；六、管城法院在查封涉案房屋时向郑州市房管局出具的协助执行通知上明确写明：经本院核实以上房屋并未出售。综上，答辩人认为本案不属于排除执行的情形，管城法院的查封行为符合法律规定，应驳回其诉讼请求。被告郑州勤丰实业有限公司辩称，涉案房产系被答辩人在查封之前合法购买取得，并已全额交纳了购房款；本案中，被答辩人于2014年购房，而贵院查封涉案房屋在2018年，在此之前，被答辩人早已支付完全部价款，且已实际占有、使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，被答辩人完全符合排除执行的条件，即：在查封前已经签订合同，已经装修并居住，已经支付了全款。望贵院查明案件事实，依法解封被答辩人房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认，本院认定事实如下：孙旭东与臧保灵、桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、河南省新斗彩印刷有限公司（以下简称新斗彩公司）、郑州市吉祥铝塑板业有限公司（以下简称吉祥公司）、郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月29日作出（2015）管民初字第2888号民事判决书，判决臧保灵向孙旭东偿还借款11403360元并支付相应的利息；孙旭东对新斗彩公司所有的位于郑州市××区××号院（房产证号：**××**、05××****、05××**）的房屋4套享有抵押权，在臧保灵未履行本判决第一项给付义务时，有权以该房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、新斗彩公司、吉祥公司、勤丰公司对臧保灵的上述债务承担连带清偿责任。勤丰公司对一审判决不服，向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2017年6月19日作出（2017）豫01民终6762号民事判决书，判决驳回勤丰公司上诉，维持原判。因臧保灵、桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、新斗彩公司、吉祥公司、勤丰公司未履行生效法律文书所确定的义务，孙旭东向本院申请强制执行，在执行过程中，本院查封了郑州市惠济区安泰路西福利院路北5号楼1层101-110、2层201-206共16套房屋，于2018年4月27日将该16套房屋解除查封。2018年4月27日又查封了包括本案涉案房屋在内的17套房屋。本院在执行孙旭东诉臧保灵、桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、新斗彩公司、吉祥公司、勤丰公司民间借贷纠纷一案中，案外人李桂君对本院执行勤丰公司名下位于郑州市惠济区安泰路西福利院路北A3A4#仓库5层504、505号房屋提出书面异议，本院于2020年6月4日作出（2020）豫0104执异71号执行裁定，裁定驳回李桂君的异议申请。李桂君不服执行裁定，向本院提起诉讼。2014年10月15日，李桂君（乙方）与郑州勤丰实业有限公司（甲方）签订《房源定制协议》二份，约定甲方在位于京沙××路与××处东北地块建设【易谷】，甲方愿意以内部之优惠价格为乙方定制房源；乙方所定制房源房号分别为：A4-502、A4-504，建筑面积分别为105.08㎡、79.94㎡；房源招商定制总价分别为614718元、467649元；乙方签订本协议同时缴纳的定金20000元自动转为房源定制款，乙方签订本协议后9天内（即2014年10月25日前）向甲方交清总房款的100%，分别为人民币614718元、467649元（包含定金）；甲方承诺房源交付日期为2016年；虽然在签署本协议时，甲方转让的房源还不具备法定出售条件，但是甲方按乙方要求定制房源给乙方承诺是不可撤销的。2014年10月15日双方又签订《投资协议》，为了降低乙方的投资风险，更好地保证乙方的收益，甲方同意乙方以展厅定制的方式进行项目投资：乙方投资时间为：2014年10月15日-2016年12月31日，投资金额分别为614718元、467649元。乙方如继续投资，则投资金自动转为房款，同时甲方将在交房后十个工作日内，支付乙方试投资金额的18%，即分别为110649元、84176元作为装修基金，本附件将自动失效。2019年2月11日，李桂君（乙方）与郑州勤丰实业有限公司（甲方）签订二份《房屋买卖协议》，甲方在位于郑州市××区福利院路北、××西地块建设【河南易谷艺术品储运仓库】房号分别为A4#-504、A4#-505；认购房屋总面积分别为78.13㎡、88.46㎡，认购房源总价分别为457061元、517491元；乙方应在2019年2月11日前向甲方交清总房款的100%；房源交付时间为2016年12月31日前。原告提交2019年2月11日郑州勤丰实业有限公司出具《收据》五份，证明原告已将涉案房款缴纳完毕，《收据》载明：今收到李桂君（A4-504、505）交来的房款（刷卡87791926112215813488）分别是457061元、275282元、242209元，代收A4-504、505维修基金5078元、5750元；原告提交《业主临时管理规约》《前期物业管理服务协议》复印件各一份，证明原告已经实际居住涉案房屋。另查明，郑州勤丰实业有限公司2014年8月19日取得郑国用2014第0355号国有土地使用证、坐落位置安泰路西、福利院路北、用途仓储、使用权终止日期2063年2月19日；2014年11月26日取得郑规地字第410100201409177号建设用地规划许可证，用地项目名称普通仓库；2015年12月16日取得郑规建（建筑）字第410100201509144号建设工程规划许可证；2016年4月1日取得（2016）郑房管预字第3697号商品房预售许可证，项目名称：河南易谷艺术品储运仓库，楼号A1#、A2#、A3#、A4#、A5#、A6#，用途仓储，开工/竣工日期2016-01-06/2016-11-30。本院认为，根据根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经审查，本案一、原告与被告郑州勤丰实业有限公司之间签订《房源定制协议》的时间是2014年10月15日，该协议并非房屋买卖合同，且当时被告尚未取得《商品房预售许可证》不符合房屋法定出售条件。二、双方签订《房屋买卖协议》的时间是2019年2月11日，晚于法院查封时间2018年，造成涉案房产不能及时办理过户手续原告有自身的过错。三、涉案房屋用途是仓储非商品住房。四、原告提供的购房收据不足以证明付清房款事实。综上，原告的执行异议不符合上述规定条件，不能排除对涉案房产的执行。根据根据《最高法院适用的解释》第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及相关法律规定，判决如下：驳回原告李桂君的诉讼请求。案件受理费12800元，由原告李桂君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张志勇人民陪审员  王爱娟人民陪审员  杨建春二〇二〇年八月三十一日书 记 员  夏 冬