江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0691民初1020号原告（反诉被告）:徐彬，男，1989年2月3日生，汉族，住南通市开发区。原告(反诉被告)：金媛媛，女，1986年12月11日生，汉族，住南通市开发区。两原告共同委托诉讼代理人：金贵生，男，1963年7月29日生，汉族，住海安县，系原告金媛媛父亲。被告（反诉原告）：王海峰，男，1985年2月3日生，汉族，住邳州市。被告（反诉原告）：曹丽萍，女，1985年4月12日生，汉族，住邳州市。两被告共同委托诉讼代理人：朱幼华，江苏启星律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司南通港闸支行，住所地南通市崇川区城港路**。负责人：张春华，行长。委托诉讼代理人：姚伟，系该行员工。委托诉讼代理人：孙志华，系该行员工。原告徐彬、金媛媛与被告王海峰、曹丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。在审理过程中，根据原告徐彬、金媛媛的申请，本院依法通知中国农业银行股份有限公司南通港闸支行为本案的第三人参加诉讼。被告王海峰、曹丽萍在诉讼中提起反诉，本院依法受理。原告金媛媛及两原告的委托诉讼代理人金贵生、被告王海峰及两被告的委托诉讼代理人、第三人中国农业银行股份有限公司南通港闸支行（以下简称农行港闸支行）的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐彬、金媛媛向本院提出诉讼请求，判令：1、两被告协助原告办理南通市经济技术开发区房屋的产权登记过户手续；2、两被告共同承担违约金150000元；3、案件受理费由两被告共同负担。事实和理由：2017年2月19日，两原告通过江苏爱心房地产代理有限公司介绍，以1080000元的价格购得两被告所有的座落于南通经济技术开发区房屋一套，原、被告及江苏爱心房地产代理有限公司于当日签订房屋买卖居间协议一份。为少缴房屋买卖契税，原被告约定将办理产权过户手续的时间约定在房屋领取产权证满两年之后的2019年1月8日。后两原告按合同约定支付了部分房款，两被告于2017年将购房发票、钥匙及住宅使用说明书等房屋手续交付给两原告。现已届双方约定的办理房屋过户手续的期限，但两被告以种种理由拒不协助两原告办理房屋产权过房手续，为维护两原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告王海峰、曹丽萍辩称：当时是有两年避税这个说法的，但房屋买卖居间协议第14条约定办理房屋过户手续的时间为2019年1月6日后满两年，根据此约定办理案涉房屋过户手续的时间应为2021年1月6日，上述期限尚未届满，故原告起诉要求办理过户手续的诉讼请求没有事实依据，请求驳回原告的本诉请求。反诉原告王海峰、曹丽萍向本院提出反诉请求，判令：两反诉被告向反诉原告支付违约金150000元；2、两反诉被告向反诉原告支付律师费40000元；3、诉讼费用由两反诉被告承担。事实与理由：原被告于2017年2月19日签订案涉房屋买卖协议，协议对双方过户的约定是“甲方承诺此房在2019年1月6日之后满两年过户给乙方”，现两反诉被告未按照合同约定提前向法院诉讼要求过户，属于违约，应承担违约责任，并承担反诉原告为此支付的律师费。反诉被告徐彬、金媛媛辩称：反诉原告曲解双方订立合同的本意，断章取义，没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。第三人农行港闸支行辩称：对本诉和反诉均没有意见。第三人对于案涉房屋买卖没有异议，如房屋买卖双方有一方自愿提前偿还所有的借款本息，我行同意提前履行合同，并协助买卖双方办理房屋买卖手续。原被告双方当事人围绕诉讼请求提供了相应的证据，经质证，本院对当事人无异议的证据的真实性予以确认，并在卷佐证。根据原被告提供的证据以及陈述，本院认定事实如下：2017年2月19日，原告（乙方）、被告（甲方）及江苏爱心房地产代理有限公司签订房屋买卖居间协议一份，约定被告自愿将座落于南通经济技术开发区房屋一套（建筑面积134.05平方米）以1080000元价格出售给原告，由原告分别于2017年2月19日支付定金30000元；于2017年2月28日前给付购房款250000元；于2017年3月10日支付购房款320000元，最后一笔购房款以银行放贷为准。合同第3条第（4）款又约定原告于2019年1月8日过户，2019年４月２８日支付肆拾捌万元房款。第(7)款约定:“双方约定的上述房产办理过户手续的开始时间为:2019年1月8日,由此买卖行为产生的费用和契税由乙方负担,……。”合同第14条约定：“甲乙丙三方另行协商的其它事项：①甲方承诺此房在2019年1月6日之后.满两年过户给乙方.中间如房价上涨或下跌此价不变;②房东108万净拿到手.所有费用则由乙方负担;……。”合同第9条约定如原被告任何一方发生违约，则支付对方违约金150000元。合同签订后,原告分别于2017年2月19日支付定金30000元;于2017年2月27日支付购房款250000元;于2017年3月10日支付购房款320000元。被告王海峰于2017年3月10日出具确认收到徐彬购房款600000元的收条一份，并于同日将购房发票、钥匙、住宅使用说明书等手续交给原告徐彬。此后，两原告装修入住至今。2017年1月8日之后，两原告自行或通过江苏爱心房地产代理有限公司工作人员多次联系被告，要求办理房屋过户手续，但未果。另查明，被告王海峰、曹丽萍于2017年1月6日领取优山美地名邸12幢3301室房屋的不动产权证，并于同日将上述不动产抵押给第三人农行港闸支行，办理了按揭贷款手续，向第三人农行港闸支行贷款450000元，个人购房担保借款合同编号为32020120150027093。截止2020年7月16日，两被告尚欠贷款本金余额为408552.81元。还查明，被告王海峰、曹丽萍与江苏启星律师事务所签订《民事委托代理协议》一份，委托该所指派律师担任其与徐彬、金媛媛之间的买卖合同纠纷诉讼代理人，被告王海峰向该所支付律师代理费40000元。本院认为，原、被告及中介公司签订的《房屋买卖居间协议》中具备了房屋买卖合同的主要条款，系双方的真实意思表示，无违反法律规定之情形，应认定房屋买卖关系成立且协议合法有效，双方应按约履行各自义务。本案的争议焦点是案涉房屋的过户期限有无届满？原、被告是否存在违约行为？原告认为办理房屋产权过户手续的时间应为2019年1月8日。双方于2017年2月19日订立房屋买卖协议，两被告取得不动产权证的时间为2017年1月6日，订立合同时距领证时间尚不满2年，因国家对房屋是否满2年进行交易税收征收标准不同，为合理避税而将办理房屋产权过户手续的时间商定在满两年后的2019年1月8日。被告则以合同第14条约定被告承诺“在2019年1月6日之后.满两年过户给原告”为由，认为办理房屋产权过户手续的时间应为2021年1月6日。本院认为，中国人民银行、住建部、银监会曾联合发文，将个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年（含2年）。为免交营业税，将办理房屋过户手续的时间延后至卖方购买房屋时间满2年之后已成二手房交易中的通常做法。《房屋买卖居间协议》第3条中两次明确约定房屋过户开始时间为2019年1月8日，原告认为上述约定是出于待被告购房满2年而免交营业税的目的，被告及居间人在庭审中对避税的事实亦予以确认，对此本院认可。结合合同其他条款及双方订立合同时的真实意思表示综合理解合同第14条，其中“甲方承诺此房在2019年1月6日之后”与“满两年过户给乙方”之间有标点符号分开，前一句与合同第3条约定的2019年1月8日开始办理过户手续相吻合，后一句则强调房屋满2年办理过户手续，与避税事实相印证,可见该条前段意思均是对合同第3条约定的办理房屋过户时间的呼应和肯定，而后面“中间如房价上涨或下跌此价不变”这部分内容，重点强调的是在订立合同之后至房屋满2年办理过户之前，无论二手房市场行情发生什么变化，案涉房屋的买卖价格不变。故被告的上述辩解既不符合合同条文本意，也非双方当事人订立合同时的真实意思表示，本院不予支持，故认定案涉房屋过户开始的时间应为2019年1月8日。自2019年1月8日始，被告就有义务协助原告办理案涉房屋的过户手续，但经原告多次催告，被告在长达一年多的时间内未履行协助义务，其行为构成违约，依法应按协议承担违约责任。原、被告在合同中既约定了违约金，又约定了定金，现原告选择适用违约金条款，本院认可。但案涉房屋系住宅性质，被告违约未给原告造成重大经济损失，约定的150000元违约金过高，经被告申请，本院酌调为100000元。合同订立后，原告按约履行了前期付款义务，不存在违约行为。因此，原告要求被告履行协助办理房屋过户的义务，依法应予支持。被告以原告存在违约为由提出反诉，无事实和法律依据，依法应予驳回。被告系采取按揭贷款方式购买了案涉房屋，至今尚未还清贷款，案涉房屋仍处于抵押状态。在审理中，原告愿意代为垫付被告所欠第三人贷款本息，涤除抵押权以方便房屋过户。第三人（抵押权人）同意提前还贷，并愿意协助双方办理房屋过户手续。上述意愿不违背法律规定，本院予以认可。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐彬、金媛媛于本判决生效之日起十日内代被告（反诉原告）王海峰、曹丽萍一次性清偿其基于编号为32020120150027093的个人购房担保借款合同欠付第三人中国农业银行股份有限公司南通港闸支行的全部款项；第三人中国农业银行股份有限公司南通港闸支行在收到全部款项后五日内解除设定在南通市经济技术开发区房屋上的抵押权；二、被告（反诉原告）王海峰、曹丽萍于本判决第一项所指抵押权消灭后十日内协助原告（反诉被告）徐彬、金媛媛办理南通市南通市经济技术开发区房屋的所有权转移登记手续，将该房过户至原告（反诉被告）徐彬、金媛媛名下，办理产权转移过程中所产生税费由原告（反诉被告）徐彬、金媛媛承担。三、被告（反诉原告）王海峰、曹丽萍于本判决生效之日起五日内给付原告（反诉被告）徐彬、金媛媛违约金100000元。四、驳回原告（反诉被告）徐彬、金媛媛的其他请求。五、驳回被告（反诉原告）王海峰、曹丽萍的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15870元，减半收取7935元，反诉案件受理费2050元，合计9985元，由被告（反诉原告）王海峰、曹丽萍负担（原告预交的本诉案件受理费7935元由本院退回，被告于本判决生效后十日内向本院缴纳本诉案件受理费7935元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15870元，反诉案件受理费2050元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  周修俊二〇二〇年八月十八日书记员  王陈业