河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1602民初7541号原告（执行案外人）：谭栋良，男，汉族，1982年7月12日生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：许爱生，河南众望律师事务所律师。被告（申请执行人）：石红立，男，汉族，1977年8月2日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：王留祥，河南颖滨律师事务所律师。被告（被执行人）：石中雨，男，汉族，1978年9月10日生，住周口市。原告谭栋良诉被告石红立、石中雨执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日立案，经审理并于2019年10月23日作出（2019）豫1602民初3486号民事判决，被告石红立不服上诉至周口市中级人民法院。2019年11月29日，周口市中级人民法院作出（2019）豫16民终5238号民事裁定，裁定撤销（2019）豫1602民初3486号民事判决，发回本院重审。本院于2019年12月16日重新立案，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告谭栋良的委托诉讼代理人许爱生，被告石红立的委托诉讼代理人王留祥均到庭参加了诉讼，被告石中雨经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谭栋良向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法停止对原告占有的坐落于光荣路与××交叉口东南××家园小区××楼××单元××室进行的强制执行，并解除查封和搬迁公告；2、请求法院依法判决坐落于光荣路与××交叉口东南××家园小区××楼××单元××室的房屋属于原告所有；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、《房屋转让协议》是合法有效的。该《房屋转让协议》不但有卖方和卖方签名确认而且内容详细具体，并且内容不违反法律、法规的强制性规定，所以是合法有效的。二、原告为涉案房屋的所有权人。首先、2009年8月27日卖方石中雨与买房谭栋良签订《房屋转让协议》，约定：一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有。1、房屋状况（请按《房屋转让协议》填写）房屋坐落：光荣路与××交叉口东南处和谐家园小区10#-1-501；2、该房屋的所有权证号：国有土地使用权证号为：2011080682；二、甲乙双方商定成交价格为人民币200000元，大写：贰拾万整，……，；三、甲方于2009年8月27日前将房屋及附属物正式交给乙方使用。《房屋转让协议》签订后，2010年4月左右交房后原告谭栋良对涉案房屋进行装修居住并一直缴纳水、电、天然气费用和物业管理费，2014年5月6日原告谭栋良通过中国建设银行向石中雨支付了购房款200000元和4年利息及其他费用55000元，即原告谭栋良已取得涉案房屋的所有权。《房屋转让协议》签订后，原告谭栋良一直督促卖方石中雨办理房屋过户手续，但房管局以各种理由不予办理，致使一直至今涉案房屋的户名仍在石中雨名下。由于原告谭栋良已按照协议约定履行了合同义务，并且涉案房屋已经实际交付给原告谭栋良并且其一直实际占有和使用涉案房屋，原告谭栋良已为涉案房屋的实际所有权人。三、物业管理服务协议约定的权利义务双方应当为周口市周房物业服务有限公司和原告谭栋良。1、2010年3月30日签订的《物业管理服务协议》中的乙方：石中雨的姓名就是原告谭栋良代签，由于当时未能及时过户，根据惯例，物业管理服务协议签订的一方应当与购房人的姓名一致，但实际购房人石中雨已经把涉案房屋转让给了原告谭栋良，原告谭栋良为涉案房屋的实际所有人，所以原告谭栋良代签石中雨的姓名；2、原告谭栋良实际占有涉案房屋，是履行物业管理服务协议约定的权利义务人。四、原告提供的转账凭证就是支付《房屋转让协议》约定的购房款。1、《房屋转让协议》签订后，由于涉案房屋为毛坯房，原告经过装修才能居住，经济拮据未能及时支付房款；2、2014年5月6日申请人谭栋良通过中国建设银行向石中雨支付了购房款200000元时，银行并没有要求转账人填写转账用途。五、原告购房行为发生在石红立与石中雨、邝玉梅借款行为之前。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳求判如所请。被告石红立辩称：房屋买卖协议是不真实的。谭栋良为石中雨妹夫，双方存在亲属关系，合同显示签订日期为2009年8月27日，而物业服务合同签订日期为2010年3月30日，签名人仍为石中雨，如果买卖合同存在，签订物业合同时显然应该由谭栋良签订。物业公司出具的居住证明只能证明谭栋良在此居住，但不能证明房屋已经出售于谭栋良，费用缴纳清单的户名也是石中雨不是谭栋良，装修材料购买的票据更不能证明谭栋良购买了此房屋。二、2014年5月6日的转帐没有显示该转帐的用途，不能证明是为购买该房屋发生的费用，且该金额与房屋的市场价格明显不符，2009年购房，2014年交付房款与社会常理不符。谭栋良与石中雨合伙经营担保公司，有转账记录很正常，且提交的交易期间较短，不能证明为购房支付的款项。三、商品房买卖合同备案登记表经办时间为2011年10月21日，审批时间为2011年12月22日，登记产权人为石中雨，不动产产权以登记为准，谭栋良主张房屋为其所有没有依据。四、房屋产权证显示该房屋为经济适用房，经济适用房五年之内不得出售，根据合同法第七条的规定，当事人订立、履行合同，应该遵守法律行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，改善整个社会的居住状况才推出经济适用房这项针对特殊人群的优惠政策。在开发经济适用住房的过程中，政府均需用不同方式和渠道给予财政补贴。而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买经济适用住房，而原经济适用住房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府的初衷。也就是说销售未满五年的经济适用房违背了国家有关经济适用房管理的规定，是扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益的行为，应该予以禁止。所以未满五年的经济适用房买卖合同是无效的。对于无效的合同至始至终不发生法律效力，不会因为超过五年而转化为有效的合同。因此，即使谭栋良与石中雨签订的房屋买卖协议是真实的，但也是无效的合同，不能对抗申请执行人。综上所述，谭栋良所提执行异议无事实与法律依据，请予以驳回。被告石中雨缺席，未答辩。原告谭栋良为支持其诉讼请求，证据一、房屋转让协议，证明2009年8月27日被执行人石中雨把涉案房屋卖给了原告谭栋良。证据二、银行交易明细清单两份，证明2014年5月6日原告向被执行人石中雨通过银行转账255000元用于支付涉案房款，即原告已善意取得涉案房屋的所有权。证据三、物业服务管理协议一份，证明2010年3月30日原告应周口市周房物业服务有限公司的要求以“石中雨”的名义与周口市周房物业服务签订了物业管理服务协议，联系手机号136××××****是原告妻子的手机号，即物业管理服务协议中的乙方“石中雨”是原告代签的，也就是说原告就涉案房屋与周口市周房物业服务有限公司签订了物业管理服务协议。证据四、天然气用户供用气合同，天然气缴费凭据、用户气费信息表各一份，证明目的：1、2010年5月29日，原告的妻子石雪花以“石中雨”的名义与周口市天然气有限公司签订用户供用气合同；2、原告以“石中雨”的名义缴纳天然气费用；3、原告自涉案房屋交付装修后一直实际居住并缴纳天然气使用费。证据五、水费专用发票及用水信息，证明原告于2010年12月7日为涉案房屋以“石中雨”的名义缴纳水费并一直居住至今。证据六、物业收据一份，证明原告于2011年3月7日向涉案房屋的上海银湾物业管理有限公司以“石中雨”的名义缴纳电费36元。证据七、物业收款收据一份，证明原告于2016年12月24日向涉案房屋的周口铭阳物业服务有限公司以“石中雨”的名义缴纳物业管理费410元。证据八、厨房订购协议、稻草人家俬制造厂定送货单、清单各一份、销货清单两份，证明原告为涉案房屋装修并购买家居的事实和留有原告妻子电话136××******给予印证。证据九、周口铭阳物业服务有限公司出具居住证明一份，证明原告自2010年3月份至今一直在涉案房屋内居住。证据十、证明一份，证明原告购买了涉案房屋并对涉案房屋进行装修和居住。证据十一、房屋所有权证、房屋预告登记证明、销售不动产销售发票（第一、二、四联）、商品房买卖合同及备案表、燃气工程合同各一份，证明被执行人石中雨把涉案房屋的产权证明原件交给了原告，印证石中雨把涉案房屋卖给了原告。被告石红立对上述证据质证后认为：对证据一有异议，1、双方具有亲属关系，2、双方协商的成交价格为20万元，与市场价格明显不符，3、转账金额与合同约定的金额不符合。对证据二、真实性无异议，证明目的有异议，该转账凭证并未备注说明该笔转账目的。从该份记录可以看出，原告与多人短期内发生过较大金额转账，原告主张的是2014年5月6日的记录，金额是255000元。同年5月14日和魏李辉发生50万元的转账。同年10月份又发生多笔多大金额20万元的转账。因此原告凭转账凭来证明转账的目的为购房款，不足以证明。对证据三、真实性无异议，证明目的有异议，从该协议来看签订的主体为石中雨并未本案原告，从该协议签订日期2010年3月30日，原告提交的第一组证据房屋转让协议是2009年8月2日，也就说物业服务合同并不依照房屋产权登记为准，若房屋转让协议为真实，物业服务合同应当由原告谭栋良签订，也证明了原告提交的房屋转让协议不具有真实性。对证据四、真实性无异议，证明目的有异议，从该证据看出合同主体和缴纳费用的主体全部为石中雨，而不是原告谭栋良。对证据五、真实性无异议，证明目的有异议，从该证据看出缴纳费用的主体全部为石中雨。对证据六、七、真实性无异议，证明目的有异议,这两份收据缴纳费用的主体仍为石中雨。对证据八、真实性有异议，不证明真实性，该证明也不能证明原告购买该房屋。对证据九、1、从证明出具的落款时间为2014年8月26日，显然本证明不是为本案出具的。2、在小区居住并不代表对小区房屋具有产权。对证据十、1、真实性有异议，该证人应出庭作证。2、也不能证明原告购买房屋。对证据十一、真实性无异议，从房屋所有权证书，可以清楚的看出该房屋的性质为经济适用房，登记时间为2011年8月11日，而原告和石中雨所主张的房屋转让协议落款日期为2009年8月27日。根据我国法律规定经济适用房不能再五年内进行转让的，故原告主张的第一份证据房屋转让协议，无论是否真实，均不应得到支持，在法律上应当予以否定。该组证据中发票、合同等主体均为石中雨，不能证明房屋进行了转账。房屋所有权登记时间为2011年8月10日，也就是说即使从2011年8月11日来算也已经超过了5年时间，也就是说超出了经济适用房的禁售期，双方具备房产过户的条件。所有也不能证明该房屋双方进行了转让。被告石红立在原一审中没有向本院提交证据。发回重审后，原、被告各方均没有再提交新的证据。本院经审理认定事实如下:2009年8月27日，被告石中雨与河南恒天置业有限公司周口分公司签订《经济适用房买卖合同》一份，被告石中雨购买了案涉的位于周口市××区××路与××交叉口东南××家园××号经济适用房。合同双方对上述合同在房管部门进行了合同备案的同时，并于2009年9月9日办理预购商品房预告登记，《房屋预告登记证明》显示预告登记权利人为被告石中雨，预告登记义务人为河南恒天置业有限公司周口分公司。2011年8月11日，房管部门为案涉房屋办理了《房屋所有权证》，明确载明房屋所有权人为河南恒天置业有限公司周口分公司，房屋性质为经济适用房。另查明，在被告石中雨与河南恒天置业有限公司周口分公司签订《经济适用房买卖合同》的当天，也就是2009年8月27日，被告石中雨又与原告谭栋良签订《房屋转让协议》，协议约定，被告石中雨将案涉房屋转让给原告谭栋良，约定房屋价款为200000元，但原告并未及时支付购房款，而是在2014年5月26日以转账方式支付给被告石中雨255000元。再查明，案涉房屋所在小区物业公司证明原告谭栋良自2010年3月在涉案房屋居住至今。又查明，被告石红立因诉被告石中雨、邝玉梅借款合同纠纷一案，申请查封涉案房屋，2017年5月17日，周口市川汇区人民法院作出（2017）豫1602民初2438号民事裁定书，查封涉案房屋，2019年5月21日，周口市川汇区人民法院作出（2018）豫1602执337号搬迁公告，责令房屋占有人搬出涉案房屋。2019年5月27日，原告向本院提出执行异议，本院2019年6月24日作出（2019）豫1602执异147号执行裁定书，裁定驳回原告的的执行异议请求。原告谭栋良对该裁定不服，在法定期限提起本案诉讼。本院认为，本案是作为（2017）豫1602民初2438号民事判决书案外人的原告谭栋良依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定而提起的案外人执行异议之诉，本院审查的焦点应当是作为案外人的原告谭栋良就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。也就是原告谭栋良对涉案房屋所享有的民事权益是否可以排除人民法院正在实施的强制执行工作。综观本案，原告谭栋良的举证不能证明其对涉案执行标的房屋所享有的民事权益优先于被告石红立对涉案执行标的房屋的民事权益。具体分析如下：从案涉房屋的《房屋所有权证》来看，案涉房屋的《房屋所有权证》明确载明房屋所有权人为河南恒天置业有限公司周口分公司，而并非是被告石中雨。尽管被告石中雨与河南恒天置业有限公司周口分公司已就双方签订的《经济适用房买卖合同》进行了合同备案并办理预购商品房预告登记，但案涉房屋的所有权人仍为河南恒天置业有限公司周口分公司，被告石中雨充其量对案涉房屋具有了物权期待权。从法律适用的角度来看，由于案涉房屋仍然登记在河南恒天置业有限公司周口分公司名下，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定来判断原告谭栋良对案涉房屋的权利是否能够排除执行，依据该法条的规定，原告谭栋良至少应当对其与被告石中雨签订的《房屋转让协议》是合法有效的承担举证责任。从原告谭栋良与被告石中雨签订的《房屋转让协议》的效力角度来看，案涉房屋的《房屋所有权证》明确载明房屋性质为经济适用房，根据原建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行和税务总局等七部门联合下发的《经济适用住房管理办法》第三十条“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”之规定，原告谭栋良在明知案涉房屋为经济适用房，还与被告石中雨签订《房屋转让协议》，该签订协议行为明显违反了上述禁止性规定，尽管《经济适用住房管理办法》为行政部门规章，但该规章的内容涉及金融安全，市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，应当认定为无效协议。综上，原告谭栋良所提执行异议不成立。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告谭栋良的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告谭栋良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  邹守宏审 判 员  冯 光人民陪审员  裴 彰二〇二〇年八月十日书 记 员  李英豪