广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13157号原告：何志红，女，1995年3月14日出生，汉族，住。被告：蒋超鹉，男，1984年11月21日出生，苗族，住。原告何志红与被告蒋超鹉租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭审理了本案。原告何志红，被告蒋超鹉，均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还租赁押金5400元，赔偿原告违约金5400元及228天占用费337.32元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年12月15日就位于佛山市南海区桂城金融城4栋1702房（以下简称涉讼房屋）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），为期一年。2019年12月16日租赁期满，原告将房屋交还予被告，被告以原告违约为由多番拒绝退还押金，却无法提供确切的理由，故被告应归还押金。被告在涉讼合同未到期，也未与原告协商的情况下私自将房屋转租，应赔偿违约金5400元予原告。被告辩称：一、原告称已归还所有房间钥匙与事实情况不符，且原告存在违反涉讼合同的行为。1、2019年12月16日上午9点半，在金融城楼下老廣记云吞面处，原告只归还了门禁卡、大门钥匙，并未归还涉讼房屋内主卧门、次卧门、卫生间门的钥匙，造成被告后续需更换门锁锁芯。2、涉讼合同明确约定不允许承租人搬离涉讼房屋内的设施、家具、电器等，原告在2019年4月转租前擅自将涉讼房屋客厅地毯、二幅相框挂画搬离，被告在2019年12月15日清点房内物品时才发现。3、涉讼合同约定租期自2018年12月15日至2019年12月15日止，月租金2700元，不允许承租人转租、损坏房屋原始设施装修。原告在2019年4月23日将涉讼房屋转租给次承租人曾国卿，约定：租期自2019年5月1日至2020年4月30日止，2019年5月1日至10月31日租金为3300元，2019年11月1日至2020年4月30日租金为3400元。原告因此获利4650元。涉讼合同约定原告应爱护房屋内的设施，不得随意拆除和改建，如需装修或增减设备时，应事先征得被告同意。曾国卿承租后在客厅加装了挂式空调（在墙面钻孔），原告未事先征得被告同意。2019年12月15日涉讼合同到期，被告检查房屋内设施时，发现客厅沙发有塌陷、损坏。原告未经被告同意擅自将涉讼房屋转租他人，破坏了被告对原告的信任，也损害了被告对涉讼房屋的所有权、处分权，造成了多层次的对房屋的占有关系，增加了被告要求返还房屋的困难或使房屋的损坏程度加重。原告转租给曾国卿未征得被告同意。二、涉讼合同约定租期至2019年12月15日止，被告在2019年12月16日涉讼合同期满终止后，将房屋对外出租不构成违约，也没有侵害到原告的权利。三、（2020）粤0605民初2443号案（以下简称2443号案）于2020年3月31日开庭时，原告迟到，导致该案按撤诉处理。但被告为应诉从南宁来到广州，并根据当时新冠防疫隔离要求，回到南宁后请年休假在家隔离。综上，原告的起诉无事实与法律依据，应予驳回。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告身份证复印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.房屋租赁合同原件1份，用以证明双方签订涉讼合同，并备注同意合租使用。现原告已按约交还涉讼房屋。3.收据原件1份，用以证明被告出具收据确认收到原告支付的押金5400元。4.微信、支付宝转账记录截图打印件1组，用以证明直至合同终止前，原告均按时交纳租金、物管费。5.通话记录截图打印件1页，用以证明被告曾多次电话联系原告，想让原告与其签订租赁合同承租涉讼房屋。6.微信聊天记录截图打印件1组，用以证明①原被告对超过两年以上的长租作出相关租赁条件商议，对原告支付定金2000元进行确认；②被告多次提及租赁情况，原告提议解除合同，但被告不同意；③原告均按时交纳租金、物管费；④物业以门口张贴、邮寄方式告知被告交纳物管费，反映出被告未按时交纳物管理；⑤2018年12月19日浴室两块大瓷砖鼓起后无征兆掉落，影响了安全使用，但被告不予处理，同时吸顶灯存在裂开问题；⑥2019年11月26日，原告向被告提出续约，但被告未有任何提出解除合同的表示，原告以为被告同意，直至2019年12月15日经多次协商不同意后故终止合同，不再续签合同，当晚原告与案外人曾国卿交接时，曾国卿表示涉讼房屋已由被告直接转租予曾国卿，不再进行后续的交接，原告后联系被告得知上述情况属实，被告同意并表示让原告到被告指定地点直接退还押金，也同意在交还钥匙前退还押金，但原告到场后被告拒绝退还押金并在公众场合对原告进行辱骂，其朋友表示其已喝醉故推迟至次日9时再商议交还钥匙。双方按约到场后，被告先以同意退押金为由让原告将两副钥匙交还予被告，原告交还钥匙后被告以各种理由拒绝退还押金，当时原告建议到街道办协商，但被告拒绝，后双方又当场拨打法律电话请求协助，被告坚持不退还押金并离开现场，后原告报警，警察让原告通过司法途径解决；⑦被告经验丰富，原告不懂如何继续协商，原告至今未收到押金，被告后期多次以其他夸大或虚构的理由拒绝退还押金，该些理由原告无法核实，被告不退还押金原告只好以诉讼形式进行处理，本案前双方已有一起诉讼案件但未调解成功。7.录音4段，用以证明原被告的协商沟通情况。被告举证如下：1.房屋租赁合同原件1份，用以证明涉讼合同第6.2条约定，原告无权转租。备注中的“甲方同意合租”针对的是合租的情况，但原告将房屋整体转租。原告将挂画、地毯搬走，违反了涉讼合同第6条约定。曾国卿在使用过程中在屋内墙上打洞安装空调，并将空调挂机安装在阳台，违反涉讼合同第8.2条约定，且没有告知并征得被告同意。2.房屋租赁合同（原告与曾国卿）复印件1份，用以证明原告将涉讼房屋转租予曾国卿。3.照片（房屋）9张，用以证明涉讼房屋内原有地毯、挂画，曾国卿安装空调对墙体造成损害，沙发有塌陷。4.（2020）粤0605民初2443号民事裁定书复印件1份，用以证明因原告没有按时参加庭审，该案按原告撤诉处理。5.高铁票原件1份，用以证明被告为了参加上述庭审从广西南宁坐高铁到广州。6.视频4段（载体光盘），用以证明原告确认取走了涉讼房屋内的地毯、挂画，仅归还了大门钥匙，也确认转租予曾国卿和曾国卿安装空调的情况。7.订货单原件3份，用以证明原告购买地毯、挂画、沙发的价格。8.房产证原件1份，用以证明被告系涉讼房屋所有权人。经审查，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告举证2，原告有异议，本院根据原告的陈述，确认：原告将涉讼房屋转租予案外人曾国卿居住使用，二人签订了书面协议约定租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止。2.被告举证7为原件，原告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区***********************，登记权属人为被告。2018年12月10日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》（即涉讼合同），约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；租期自2018年12月15日起至2019年12月15日止；月租金2700元；保证金（押金）5400元；甲方同意乙方使用房屋内的设备、家具、设施，双方清点后列清单，清单为合同不可分割的组成部分；乙方如需装修或增减设备时，应事先征得甲方同意，其费用由乙方自理，对房屋及房屋内设施有损坏的，应修理、修缮完好或按市场价赔偿；租赁期满后，乙方按清单将一切设备、设施向甲方交清，并结算租金，同时结清应交的所有费用，甲方退还全部租房押金，续租与否，均应提前一个月告知对方；备注：甲方同意合租使用，2张业主卡，大门钥匙2套（含1把信箱）。被告出具《收据》予原告，确认其收到涉讼房屋租房押金5400元。租赁期间，原告取走了涉讼房屋内的一幅地毯、两幅挂画。2019年5月1日，原告将涉讼房屋转租予案外人曾国卿使用。2019年12月16日，原被告就涉讼房屋办理交接。被告向原告指出涉讼房屋内的沙发有塌陷、墙上因安装空调打洞了、房屋内房门钥匙未返还、地毯及挂画搬离未返还。原告表示同意返还地毯及挂画、同意还原安装空调的地方，但否认沙发有塌陷，并称其余钥匙由曾国卿持有，原告无法移交给被告。原被告曾通过微信沟通涉讼房屋租赁事宜（部分聊天详见下表）。发送日期发送人发送内容二〇一九年十一月一日原告我打算1月继续续租的，你觉得可以吗？被告到期就不租了2019年11月27日原告如果他们不搬，继续交租的话，我会按照最初的长租约定，以基础租金上调5%转账你，你可以不收，但是我会转被告我到期就收回就得原告我们也可以交接好，我把我这份钥匙都退给你被告你把所有钥匙给我收回原告没办法，这不是我能做到的，我可没有你有能力退我的押金才退我这份钥匙哦2019年12月16日被告你搬走我房内的地毯、画，沙发弄坏，还有房内四个门的钥匙未还，我怎么给押金你原告不接受可以要求合理赔偿，却无权扣押押金关于钥匙，是您目前承租人的行为物品也是双方同意归还处理，你无理由要求额外赔偿（发送沙发视频）被告他是没有拿开那个垫资，下面已经是断的了2020年1月21日，何志红起诉蒋超鹉租赁合同纠纷。后因何志红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院于2020年3月31日作出（2020）粤0605民初2443号民事裁定，裁定该案按何志红撤诉处理。2020年3月31日，被告通过微信向原告转账2700元，并明确另外2700元作为原告拿走地毯、挂画、沙发损坏、重新换房间锁芯的费用。但原告拒绝接收该款。2020年7月20日，原告将其取走的一幅地毯、两幅挂画返还予被告。被告持有的《福满家沙发送货单》载明：被告在2015年3月14日购买了一套沙发，金额为2000元。诉讼中，被告陈述：原告将涉讼房屋转租给曾国卿后，曾国卿在墙上钻孔装空调，现被告已与案外人曾国卿达成租赁协议将涉讼房屋出租予曾国卿，被告不同意原告现在对墙体进行修复；被告认为沙发修复费用为600元，配钥匙费用为800元。本院认为：涉讼合同是原被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现涉讼合同已经履行完毕，原被告应按约结退押金。原告在租赁期满后未能将其从被告处领取的全部钥匙返还予被告，也未能举证证实其未返还的钥匙已全部转交予案外人曾国卿，被告存在配钥匙甚至换锁芯的损失，本院经综合考虑酌定原告应就此赔偿200元予被告。原被告办理退租交接时，被告提出涉讼房屋内的沙发有坍塌，原告虽有异议但未能举证予以推翻，本院根据被告的举证，结合沙发的购买价格、使用年限，酌定原告应就此赔偿200元予被告。原告取走的地毯、挂画已于2020年7月20日归还，被告在诉讼中明确不同意原告对墙体进行修复，扣除上述原告应赔偿的款项，被告应退还押金5000元（5400－200－200）予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告擅自取走涉讼房屋内的物品未及时归还，导致双方未能及时结付押金费用，原告存在过错，原告请求被告支付押金占用费损失，缺乏依据，本院不予支持，本案的诉讼费用亦应由原告负担。原被告约定的租赁期限至2019年12月15日止，原告在租赁期限内将涉讼房屋转租予案外人曾国卿，被告在租赁期限届满后与案外人曾国卿达成新的租赁协议，并无不妥，原告以其在2019年12月15日未被曾国卿允许进入涉讼房屋为由要求被告赔付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蒋超鹉应于本判决发生法律效力之日起十日内退还5000元予原告何志红；二、驳回原告何志红的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计39.22元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员梁惠妍二〇二〇年八月二十一日书记员程学斌