北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初247号原告（案外人）：唐磊，男，1961年10月29日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：黄京娜，北京市博维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文杰，北京市博维律师事务所律师。被告（申请执行人）：于有华，男，1960年7月20日出生，汉族，住北京市房山区。被告（被执行人）：姜德臣，男，1955年4月7日出生，汉族，住北京市房山区。原告唐磊与被告于有华、姜德臣案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐磊的委托诉讼代理人黄京娜、刘文杰，被告于有华到庭参加诉讼。被告姜德臣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐磊向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的位于北京市房山区某小区某号楼某层某号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认位于北京市房山区某小区某号楼某层某号房归原告所有；3.二被告协助配合原告办理涉案房屋的产权过户登记；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年姜德臣建设了北京市房山区某小区某号楼，2000年12月某号楼竣工完成。2003年1月3日，原告与姜德臣签订《商品房销售合同》，《商品房销售合同》约定原告购买涉案房屋，房屋面积425.13平方米，房屋价款共计1062825元，姜德臣承诺其在办理房屋大产权证后在2004年12月31日前为原告办理房屋所有权证。合同签订后，原告支付了全部购房款1060000元，姜德臣为原告开具了收款收据，收到房款后姜德臣将涉案房屋交付原告。2003年8月19日，姜德臣办理了某号楼整体的房产证。2003年12月，姜德臣为获取资金，未经原告同意，私自将某号楼整体抵押给中国银行股份有限公司北京朝阳支行(下称朝阳支行)，导致无法给原告办理房屋所有权证，此间原告多次要求姜德臣办理房产证，姜德臣以其大房产证未办理完毕为由屡次推迟办理时间。2006年，姜德臣未偿还朝阳支行的借款，朝阳支行将姜德臣诉至法院，某号楼被房山法院查封。为逃避债务，姜德臣下落不明至今，导致原告一直不能办理所有权证。于有华以民间借贷纠纷为由将与姜德臣诉至法院，在判决生效后姜德臣未履行生效判决，被告申请法院强制执行，在执行过程中房山区人民法院做出民事裁定，裁定将原告购买的登记在姜德臣名下的某号楼涉案房屋予以查封。2019年12月27日，原告依法向房山法院提出书面执行异议，并提供购房合同等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年1月15日，房山法院做出(2020)京0111执异28号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上所述，原告认为原告与姜德臣签订的《商品房销售合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，原告向姜德臣支付了全部购房款，姜德臣已将房屋交付原告，由于姜德臣的原因和法律障碍导致原告无法办理产权过户登记。根据相关法律规定，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。于有华辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意解除涉案房屋的查封，要求继续执行，我查封这个涉案房屋的目的是让姜德臣给我钱，要求保障我的权利。我是依据法院的生效判决申请执行，于法有据，此楼房所有权人系姜德臣。我与姜德臣于2004年发生的民间借款170万元，姜德臣向我出示了该房产的复印件。我对姜德臣的两处房产分别做了查封，查封期间，其中一座房产已拍卖，我浑然不知且分文未得，一旦再对房山区某小区某号楼房产解除查封，我的合法权益难以保障。原告诉称2003年左右实际占有使用房屋，收益不详，直到现在没有任何人干扰你的正常经营，而姜德臣欠于有华170万元长达十六年之久。法院的裁定书已明确申请人不具备提出执行异议的资格，请求法院依法保护我的合法权益，驳回原告的诉讼请求。姜德臣未到庭应诉，但向本院提交答辩状称，原告提供给法院的购房合同，我只认可有我本人亲笔签写购房合同内容条款，以及有我本人亲笔签字栏签有姜德臣字体的购房合同，原告提供的购房款收据经核实尚有剩余房款未交纳。没有办理分产权另有主要原因，一是办理分产权按要求要分批集中办理，二是原告没有在规定的时间内交足购房款，三是由于某物业管理中心姜某于2007年就非法强占了我的房产1200多平米出租，至今长达12年之久，收走房租1100多万元，由于姜某的非法强占导致债务纠纷，致写字楼查封不能办理分产权。综上所述，原告所有的诉讼请求不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2003年1月3日，唐磊（购买方，甲方）与姜德臣（销售方，乙方）签订《商品房购销合同》，约定甲方购买乙方位于北京市房山区某镇某村的房屋，面积425.13平方米，房屋总款1062825元。合同落款处有唐磊签名、姜德臣签名及某公司盖章。唐磊于2003年1月7日交纳购房款10万元，于2003年1月11日交纳购房款66万元，于2003年1月28日交纳购房款30万元。2020年8月6日，唐磊将剩余购房款2825元交纳至本院案款账户。2003年8月19日，北京市房山区某小区某号楼（以下简称某号楼）办理了房屋所有权证，登记房屋所有权人为姜德臣，建筑面积3638.83平方米，设计用途为商业，房屋总层数为4层。2003年12月4日，某号楼设立抵押登记，抵押权人为中国银行北京市分行，该抵押登记于2016年1月26日注销。2016年2月18日，某号楼设立最高额抵押，抵押权人系隗某，债务履行期限自2016年2月18日起至2016年5月17日止，该抵押登记于2016年7月5日注销。2016年5月20日，某号楼再次设立抵押登记，抵押权人系许某，债务履行期限自2016年5月17日至2016年8月16日止，该抵押尚未注销。2007年3月15日，某号楼被北京市海淀区人民法院查封，查封期限自2007年3月15日起至2009年3月14日止。2007年6月29日，某号楼（除某号房）被我院轮候查封，查封期限自2007年6月29日起至2009年6月29日止。2009年10月29日，某号楼（除某号房）被我院查封，查封期限自2009年10月29日起至2011年10月28日止。2011年11月7日，某号楼（除某号房）被我院查封，查封期限自2011年11月7日起至2013年11月6日止。2013年11月5日，某号楼（除某号房）被我院查封，查封期限自2013年11月5日起至2014年11月4日止。2014年11月5日，某号楼（除某号房）被我院查封，查封期限自2014年11月5日起至2016年11月4日止。2016年8月19日，某号楼被我院查封，查封期限自2016年8月19日起至2019年8月18日止。2018年1月18日，某号楼被我院轮候查封，查封期限自2018年1月18日起至2021年1月17日止。2018年2月1日，某号楼被我院轮候查封，查封期限自2018年2月1日起至2021年1月31日止。2018年7月12日，某号楼被北京市怀柔区人民法院轮候查封，查封期限自2018年7月12日起至2021年7月11日止。2018年8月8日，某号楼被我院轮候查封，查封期限自2018年8月8日起至2021年8月7日止。2018年9月27日，某号楼被北京市西城区人民法院轮候查封，查封期限自2018年9月27日起至2021年9月26日止。2019年4月16日，某号楼被我院轮候查封，查封期限自2019年4月16日起至2022年4月15日止。2019年7月24日，某号楼被我院继续查封，查封期限自2019年7月24日起至2022年7月23日止。2019年8月8日，某号楼被我院轮候查封，查封期限自2019年8月8日起至2022年8月7日止。诉讼中，姜德臣认可其与唐磊签订的《商品房购销合同》，唐磊购买的房屋是某号，称唐磊尚有剩余房款未交纳，其在唐磊交完第一笔购房款后就将房屋交付给唐磊。另查，于有华于2013年11月以民间借贷纠纷为由将姜德臣诉至本院，经本院主持调解，双方达成调解协议，由姜德臣于2014年12月31日前分期归还于有华借款170万元，逾期则应支付逾期利息等。本院于2014年3月11日做出（2014）房民初字第01512号民事调解书，对上述协议予以确认。后于有华向本院申请强制执行，本院在执行过程中对登记在姜德臣名下的某号楼予以查封。唐磊提出执行异议，本院于2020年1月16日做出（2020）京0111执异28号执行裁定书，驳回唐磊的异议请求。因对执行裁定不服，唐磊于2020年1月21日向本院提起案外人执行异议之诉。庭审中，唐磊向本院提交工商企业信息、水电费、供暖费和物业费收据若干，证明其自2003年已经实际占有涉案房屋。关于涉案房屋未办理过户登记手续的原因，唐磊主张双方约定的是2004年办理房产证，但是2003年姜德臣就将房屋抵押了无法办理。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。本案中，唐磊于2003年与姜德臣签订《商品房销售合同》系当事人真实意思表示，应系合法有效。唐磊签订合同后支付了大部分房款，剩余购房款已交纳至本院案款账户。姜德臣亦于2003年将涉案房屋交付给唐磊，虽一直未办理过户手续，但涉案房屋已在法院查封前由唐磊实际占有。关于房屋未办理过户手续的原因，根据本案查明的事实，涉案房屋所在的某号楼于2003年8月登记在姜德臣名下，并于2003年12月被设立抵押，之后房屋一直处于被抵押或被查封状态。故涉案房屋未能办理过户手续并非唐磊之过。综上，本院认为，唐磊在查封之前已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，已支付大部分购房款并将剩余房款交付法院，并在查封之前占有诉争房屋，且未办理过户非因唐磊自身原因所致，故唐磊要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于唐磊要求确认涉案房屋归其所有一节，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。据此，不动产物权变动原则上应以登记为生效要件。涉案房屋目前并未登记于唐磊名下，其尚不具备涉案房屋的所有权，仅享有物权期待权。故其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于唐磊要求姜德臣、于有华协助办理涉案房屋的过户登记手续一节，并非本案审理范围，本院不予处理，其可依据合同约定另行解决。姜德臣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条规定，判决如下：一、立即停止对位于北京市房山区某小区某号楼某号房屋的强制执行；二、驳回唐磊的其他诉讼请求。案件受理费14365元，由唐磊负担14295元（已交纳），由姜德臣负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。本院（2020）京0111执异28号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  殷岚岚人民陪审员  张德志人民陪审员  王金江二〇二〇年八月二十八日书 记 员  朱月君