上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初687号原告(反诉被告)：朱惠玲，女，1974年11月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：金代文，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿岩，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海友苑资产管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：徐亭亭，执行董事。委托诉讼代理人：马韡俊，上海君韵律师事务所律师。原告朱惠玲与被告上海友苑资产管理有限公司(以下简称友苑公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理，友苑公司当庭提出反诉，本院依法受理后，合并进行审理。朱惠玲及其委托诉讼代理人金代文、耿岩、友苑公司委托诉讼代理人马韡俊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱惠玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令友苑公司退还朱惠玲自2019年6月1日至同年8月1日期间的租金40,000元、租赁保证金40,000元及上述费用的利息(以80,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年12月25日起计付至付清之日止)；2.请求判令友苑公司向朱惠玲支付违约金40,000元；3.请求判令友苑公司承担朱惠玲检测甲醛的费用1,100元。事实和理由：2019年5月16日，双方就坐落于上海市徐汇区华山路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)房屋签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，租赁合同签订后，朱惠玲依据合同约定向友苑公司支付租赁保证金40,000元、贰个月的租金40,000元。朱惠玲入住系争房屋后，出现刺激性流泪、咳嗽等身体不适症状。出于安全考虑，朱惠玲于2019年7月委托宜居工程质量检测有限公司对系争房屋的室内空气作检测，做检测时通知过友苑公司，检测结果发现系争房屋客厅、主卧、次卧空气中甲醛浓度值(分别为0.111mg、0.147mg、0.236mg)，均高于国家规定的室内空气质量标准的规定限值(≤0.10mg)，严重损害朱惠玲及家人的身体健康。经双方交涉，解除租赁合同，系争房屋由友苑公司自行收回。朱惠玲认为友苑公司理应提供符合法定及约定使用条件的房屋交付给朱惠玲使用，但系争房屋空气甲醛含量超标，严重损害朱惠玲的生命健康，鉴于系争房屋存在上述缺陷，危及朱惠玲安全，致使合同目的无法实现，朱惠玲有权解除租赁合同。审理中，朱惠玲明确诉请2违约金的性质为解除合同违约金。友苑公司辩称，不同意朱惠玲诉请。朱惠玲实际居住、使用系争房屋自2019年6月1日至2019年7月31日，返还租金不成立。朱惠玲要求提前解约理由是空气质量有问题，但友苑公司认为交付的系争房屋不存在空气质量问题，故系朱惠玲违约，应该当按照约定赔偿2个月租金数额的违约金，检测甲醛费用与友苑公司无关，不应由友苑公司承担。友苑公司向本院提出反诉请求：要求朱惠玲支付友苑公司违约金40,000元。事实与理由：双方于2019年5月16日签订租赁合同，于当日交接房屋并由朱惠玲支付2个月租金40,000元及租赁保证金40,000元。但至2019年7月底，朱惠玲却突然提出系争房屋空气质量甲醛超标，要求解除合同。友苑公司认为，在交付房屋时，朱惠玲从未提出有刺激性味道，而至其提出解约的2个月间，也从未提出该问题。朱惠玲以未经得友苑公司认可的第三方公司的检测报告作为依据，称空气质量存在问题，且检测时友苑公司并不在场，故该依据没有法律效力。根据租赁合同9.2条第3款第7项，朱惠玲单方解约，朱惠玲违约，应赔偿友苑公司相当于两个月租金的违约金即40,000元。友苑公司有权没收朱惠玲保证金40,000元作为违约金。朱惠玲对友苑公司的反诉辩称，不同意反诉请求。朱惠玲依据租赁合同第9.1条第3款第2项解除租赁合同是有依据的，虽然友苑公司提供了其聘请案外人进行检测的检测报告，但这家公司没有相应资质。朱惠玲提供的检测报告具有CMA资质，朱惠玲的报告才是真实有效的。朱惠玲解除租赁合同是正当合理的，符合约定。另外，违约金标准过高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月16日，友苑公司作为出租方(甲方)与朱惠玲作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。租赁期限自2019年6月1日起至2022年6月1日止。每月租金20,000元。租赁保证金为2个月租金即40,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于2个月租金的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方交付的该房屋不符合本合同约定或不符合6.1款的，致使不能实现租赁目的的；2、甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……。乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相对于2个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……7、乙方在合同期限届满前，非本合同9.3条款约定情形，提前解除合同的。租赁合同签订后，朱惠玲支付友苑公司房屋租赁保证金40,000元以及租金40,000元。审理中，朱惠玲、友苑公司一致确认：2019年8月9日双方对系争房屋进行了交接，朱惠玲将系争房屋返还友苑公司。2019年8月9日租赁合同解除。审理中，友苑公司表示收回系争房屋后，重新将系争房屋进行了出租。同时友苑公司还表示其确认解除租赁合同的理由系朱惠玲违约。朱惠玲则表示其确认解除租赁合同的理由为友苑公司违约，解除租赁合同由朱惠玲提出。以上事实，除双方当庭陈述外，另有租赁合同、收款收据等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。审理中，朱惠玲为证明系争房屋空气质量不合格，提交江苏宜居工程质量检测有限公司(以下简称检测公司)于2019年7月25日出具的编号为室内字(2019)第XXXXXXXXXX号《检测报告》，根据该检测报告记载：检测项目：空气环境检测，检测地址：徐汇区华山路XXX-XXX号海斯大厦6B。环境状态：封闭＞12小时(自述)，采样日期：2019年7月23日，检测类别：委托化验，测试日期：2019年7月24日，检测项目：室内空气中甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC，检测数量：3个检测点。评价依据：《室内空气质量标准》GB/T18883-2002，检测结果：客厅：甲醛0.111、苯0.008、甲苯0.015、二甲苯0.014、TVOC0.372；主卧：甲醛0.147、苯0.010、甲苯0.022、二甲苯0.010、TVOC0.223；次卧：甲醛0.236、苯0.005、甲苯0.004、二甲苯0.010、TVOC0.313。国家标准：甲醛≤0.10、苯≤0.11、甲苯≤0.20、二甲苯≤0.20、TVOC≤0.60。上述检测项目单位均为mg/m3。检测结论：室内空气中甲醛存在不符合国家标准GB/T18883-2002《室内空气质量标准》的情况，不合格！该检测公司具有江苏省质量技术监督局颁发的《检验检测机构资质认定证书》。另外，该检测报告系由朱惠玲个人委托。友苑公司对上述检测报告真实性不认可，认为检测时没有友苑公司工作人员在场，房屋状况无法确认，在检测报告出具之前，友苑公司从未知晓该检测。审理中，朱惠玲还提交检测公司出具的《证明》，主要内容为：编号为“室内字(2019)第XXXXXXXXXX号”检测报告的检测地址“徐汇区华山路XXX-XXX号海斯大厦XXX”实为“徐汇区华山路XXXX弄海斯大厦XXX号XXX室”。友苑公司认为系争房屋确实为海斯大厦，但对上述地址无法确认。审理中，朱惠玲为证明检测费支出，提供淘宝支付凭证网上截屏。友苑公司认为没有发票，对该支付凭证真实性不予认可。审理中，友苑公司为证明系争房屋空气质量合格，提交上海市奕越环保科技有限公司于2019年8月17日出具的《检测报告》，该检测报告记载：工程名称：室内空气检测，委托单位：友苑公司，检测地址：上海市徐汇区XXXX弄XXX号楼XXX室。封闭时间：＞2h(自述)，采样日期：2019年8月14日，检测日期：2019年8月17日。检测项目：室内空气中甲醛、苯、TVOC。检测结果：主卧：甲醛0.073、苯0.071、TVOC0.431；次卧：甲醛0.067、苯0.081、TVOC0.436；客厅：甲醛0.068、苯0.078、TVOC0.421。国家标准：甲醛≤0.100、苯≤0.090、TVOC≤0.600。上述检测项目单位均为mg/m3。检测评估：按GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的要求，对住宅进行室内环境污染物浓度的抽样检测，经检测，结果：符合I类民用建筑工程的要求。朱惠玲认为出具该检测报告的检测机构没有资质，不具有CMA认证，检测报告不具有效力。本院认为，朱惠玲与友苑公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现双方一致确认租赁合同于2019年8月9日解除，于法不悖，本院予以确认。本案主要争议焦点在于朱惠玲是否有权单方解除租赁合同。在朱惠玲聘请检测公司对系争房屋空气质量进行检测时，友苑公司并未到场，在友苑公司否认朱惠玲在检测时曾通知过友苑公司的情况下，朱惠玲并未提供充足证据证明就其委托检测公司进行检测一事事先已通知过友苑公司，而检测公司在系争房屋检测时是否按照规范予以操作、系争房屋当时的实际状况如何，并无证据予以佐证。故在友苑公司对朱惠玲提交的检测报告不予认可的情况下，本院对于朱惠玲提交的检测报告难以采信。综上，在朱惠玲并未提供充足证据证明因友苑公司原因造成系争房屋空气质量不符合国家标准的情况下，朱惠玲并无单方解除租赁合同的权利，朱惠玲已构成违约，应承担相应违约责任。朱惠玲主张退还租金及利息、要求友苑公司支付违约金以及承担检测甲醛费用的诉请，均无事实及合同依据，本院不予支持。关于友苑公司主张违约金的反诉请求，从友苑公司主张该反诉请求所依据的事实与理由可以看出，该违约金的性质为解除合同的违约金。如上所述，朱惠玲已构成违约，应承担相应违约责任。租赁合同对于解除合同违约金有明确约定即两个月租金的违约金40,000元。现朱惠玲提出违约金过高。本院综合考虑朱惠玲在履约过程中的过错、友苑公司的实际损失等因素，酌定解除合同违约金为20,000元。鉴于租赁合同已解除，友苑公司提出解除合同违约金的反诉请求等本院均已处理。故朱惠玲要求返还房屋租赁保证金的诉请，于法不悖，本院予以支持。至于朱惠玲要求支付保证金利息的诉请，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、上海友苑资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还朱惠玲房屋租赁保证金40,000元；二、朱惠玲于本判决生效之日起十日内支付上海友苑资产管理有限公司解除合同违约金20,000元；三、驳回朱惠玲其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,361元，由朱惠玲负担；反诉案件受理费400元，由朱惠玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年八月二十八日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。