青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初2687号原告：都成魁，男，1972年7月25日出生，汉族，住西宁市。被告：杨观勇，男，1965年5月20日出生，汉族，住西宁市。被告：赵廷侠，女，1968年1月18日出生，汉族，住西宁市。原告都成魁与被告杨观勇、赵廷侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告都成魁、被告杨观勇、赵廷侠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告都成魁向本院提出诉讼请求,请求依法判令：1.二被告向原告腾退位于西宁市××区原蒙藏帐篷厂的房屋和场地；2.二被告将原告位于西宁市××区原蒙藏帐篷厂的房屋恢复原状；3.二被告向原告支付截止至2020年6月的租金41666元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年5月，原、被告双方达成协议，约定原告将其位于西宁市××区原蒙藏帐篷厂的房屋和场地租赁给被告使用，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月30日，租金每年5万元。随后原告向被告交付了租赁房屋和场地，被告向原告支付了一年租金5万元，2018年12月1日原告与二被告补签了书面租赁合同。在合同履行过程中，因两家共用一个通道不方便，又不安全，被告提出在院内后库房重新开一个大门通道，供其使用，为此，原告与被告杨观勇于2019年5月8日补充签订了协议书，约定被告打通通道的所有费用由其自行承担，被告不租时恢复房屋原状。租赁期满后，被告在未续签合同的情况下仍继续无偿占有原告的房屋不予腾退，且拒不交纳租金，经原告反复催促，被告杨观勇于2020年3月4日向原告出具欠条一张，承诺此前欠原告的租金20800元于2020年4月15日还清，如逾期不还，原告享有追讨权和起诉权，由此产生的所有费用由被告承担，但被告仍拒不兑现其付款承诺，截至原告起诉之日，被告既不腾退房屋，又不支付租金，其行为严重侵害了原告的合法权益，故为维护原告合法权益，特提起诉讼。原告都成魁为证明其主张成立，向本院提交证据如下：第一组证据：《租赁合同》两份（2018年4月28日、2018年12月1日），欲证明原、被告之间的租赁关系；第二组证据：《协议书》一份，欲证明原、被告协商房屋改造的费用由被告承担，且被告在返还房屋时要将房屋恢复原状；第三组证据：欠条，欲证明被告欠付原告2019年11月至2020年3月的租金；第四组证据：《场地租赁协议书》一份，欲证明案涉场地是原告租赁村集体的场地使用的。经庭审质证，虽二被告未对原告提交的上述证据发表质证意见，但在庭审核实过程中二被告对两份《租赁合同》、欠条和《协议书》中的署名均予以认可，且认可实际租赁原告案涉场地、房屋和交纳租金的事实，故本院对原告提交的两份《租赁合同》、欠条及《协议书》，均予以采信；对原告提交的《场地租赁协议书》，庭后本院向西宁市城东区韵家口镇中庄村民委员会核实原、被告双方租赁事实时，该村委会对将案涉场地租赁给原告的事实予以认可，故对该证据，本院亦予以采信。庭后现场调查核实时，原告向本院提交2020年4月15日西宁市城东区韵家口镇安全生产委员会向西宁蒙藏帐篷厂下发（韵）安监责改[2020]18号《责令限期整改指令书》，用于说明其要求二被告腾退房屋的理由为二被告经营废旧品回收存在安全隐患，政府责令二被告搬出案涉租赁场地。本院认为，庭审过程中原告已经提出上述要求二被告腾退房屋的事由，且二被告并未予以否认，故对该证据，本院予以采信。被告杨观勇辩称，二被告系夫妻关系。租赁房屋后，被告向原告交付50000元租金，其实际入住时间为2019年8月左右，现同意腾退房屋，不同意将房屋恢复原状，需要按照实际入住时间计算租金后由原告向被告返还多缴纳的租金，并给付被告因清理租赁场地内垃圾花费的43000元。被告赵廷侠补充答辩意见为：2019年原告承诺退还二被告25000元让其二人腾退房屋，但二被告不同意，现在要求退还30000元。被告杨观勇、赵廷侠向法庭出示证明一份，欲证明产生垃圾费43000元，经法庭释明告知其另诉后，不再作为证据出示。二被告未向本院提交其他证据。归纳当事人的诉、辩主张，并经庭审中的举证、质证，本院查明事实如下：2018年4月28日，原告都成魁作为甲方与被告杨观勇作为乙方签订《租赁合同》一份，合同约定：乙方在租用甲方房屋须向甲方交纳押金，乙方不租时，甲方必须退还押金，乙方恢复房屋原状；租赁期暂定二年，自2018年5月1日至2020年4月30日；租金每年伍万元，租金提前每一年交纳一次。后因合同变更，2018年12月1日，原告都成魁作为甲方与被告杨观勇、赵廷侠作为乙方另行签订《租赁合同》一份，合同约定：经甲乙双方协商，将甲方在福中巷原蒙藏帐篷厂（二分之一）租赁给乙方使用；乙方在租用甲方房屋须向甲方交纳押金，乙方不租时，甲方必须退还押金，乙方恢复房屋原状；租赁期暂定一年，自2018年9月1日至2019年8月30日；租金每年伍万元，租金提前每一年交纳一次。以上两份《租赁合同》落款处“杨观田”即为本案被告杨观勇。2019年5月8日，原告都成魁作为甲方与被告杨观勇作为乙方签订《协议书》一份，约定：经甲乙双方协商，乙方租赁甲方的福中巷蒙藏帐篷厂，因两家共用一个通道不方便，又不安全，由乙方提出重新开一个大门通道（院内后库房）；乙方不租时，恢复房屋原状，甲方退还乙方押金。2020年3月4日，被告杨观勇向原告出具欠条一份，欠条载明：杨观勇因拖欠场地租金，于2020年3月4日欠都成魁人民币贰万零捌佰元，经双方协商，承诺于2020年4月15日还清。关于租金给付的问题，原告自认于2018年5月收到被告给付租金50000元，被告对此亦予以认可。另查明，2018年1月15日，原告都成魁与西宁市城东区韵家口镇中庄村民委员会签订《房屋场地租用协议书》，协议约定：该村委会将福中巷河边43号院租用给原告作为材料厂使用，租赁期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日止。2020年4月15日，西宁市城东区韵家口镇安全生产委员会向西宁蒙藏帐篷厂下发（韵）安监责改[2020]18号《责令限期整改指令书》，责令督促；“因厂内租户杨观勇（经营废品回收）将废旧物品乱堆放，现正值初春，容易产生火灾安全隐患，责令督促该租户尽量搬出，找到合法规范的场地去经营。”故原告都成魁要求二被告搬离未果，遂成此诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告都成魁与被告杨观勇、赵廷侠先后签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当诚信履行。据此针对原告提出的各项诉讼请求，本院分别认定如下：首先，对原告要求二被告向其腾退位于西宁市××区原蒙藏帐篷厂的房屋和场地的诉讼请求，本案中，原、被告双方分别于2018年4月30日和2018年12月1日签订两份《租赁合同》，两份合同区别在于租赁期限不同和签署乙方不同，经庭审核实原告称述原、被告实际履行合同为2018年12月1日签订的《租赁合同》，对此二被告并未明确否认，故可知原、被告双方实际履行的合同即为2018年12月1日签订的《租赁合同》，依该合同约定租赁期限为2018年9月1日至2019年8月30日，租赁期间届满后，二被告仍然占有使用租赁场地及房屋，原告并未提出异议，后双方还就欠付租金达成合意形成欠条一份，视为原《租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期，原告经通知承租人后有权要求随时解除合同及返还租赁物，经庭审中原告称述，在2020年4月15日，西宁市城东区韵家口镇安全生产委员会向西宁蒙藏帐篷厂下发（韵）安监责改[2020]18号《责令限期整改指令书》后，其即与二被告协商腾退房屋事宜，但二被告要求退还租金及给付垃圾清理费，故协商未果，被告在庭审中对此亦予以认可，据此可知原、被告之间的租赁合同已经解除。现二被告仍然实际占有使用城东区福中巷43号原蒙藏帐篷厂西边二分之一的房屋和场地，显属无理，应予腾退，故对原告都成魁要求二被告腾退位于西宁市××区原蒙藏帐篷厂房屋和场地的主张，本院以二被告实际占有使用部分为准，依法判定由二被告腾退城东区福中巷43号原蒙藏帐篷厂西边二分之一的房屋和场地。其次，对原告要求二被告将位于西宁市××区原蒙藏帐篷厂的房屋恢复原状的诉讼请求，本案中，原告并未向本院提交证据佐证案涉租赁房屋租赁之前的原状和租赁之后的现状，其应承担举证不能的法律后果，本院在无法判定房屋原状的情况下，无法据此作出裁判，故对原告提出的要求二被告将位于西宁市××区原蒙藏帐篷厂的房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。最后，对原告要求二被告支付截止至2020年6月的租金41666元的诉讼请求，本案中，二被告在租赁期限届满又未续签租赁合同的情况下，后经原告通知腾退房屋时，仍然占有使用案涉场地和房屋至今，理应支付占有使用期间的费用，该费用计算应按照双方合同约定租金进行核算。原告当庭称述其要求二被告支付41666元租金的具体计算为：自2019年9月1日至2020年6月30日，10个月的租金核算为41666元，但又称述其提供欠条中载明数据20800元租金的具体计算为：2019年11月至2020年3月期间，五个月的租金核算为20800元，此前2019年9月至11月房租予以免除，两处租金核算存在时间冲突。本院认为，欠条显示的租金数额系原、被告对租金核算合意后得出，双方均应当信守承诺，依照欠条载明的金额和期限，行使权利或履行义务，任意一方不得擅自变更。故应以欠条为基础核算租金为宜，该欠条中租金核算至2020年3月，现原告起诉要求支付至2020年6月，则租金最终核算为：20800元+（50000元/年÷12个月×3个月）=33300元。对二被告辩称应以实际入住时间2019年8月为准计算租金的主张，并未提供证据予以佐证，且经本院现场调查核实，二被告实际入住时间均在2018年期间，并非如二被告所述为2019年8月，故对二被告辩称意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨观勇、赵廷侠于本判决书生效之日起十日内向原告都成魁腾退位于××区原蒙藏帐篷厂西边二分之一的房屋和场地；二、被告杨观勇、赵廷侠于本判决书生效之日起十日内给付原告都成魁租金33300元；三、驳回原告都成魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取421元，由原告都成魁自行负担105元，被告杨观勇、赵廷侠负担316元（与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 苏金秀 二〇二〇年八月三十一日（法官助理 胡晓艳书记员 谢婉喻附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。