江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0112民初1778号 原告：李某某，男，汉族，1962年8月10日出生，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：张建华，系江西道善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗阳，系江西道善律师事务所律师。 被告：乐某某，男，汉族，1990年7月15日出生，住江西省吉安市泰和县。 原告李某某诉被告乐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人张建华、罗阳、被告乐某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方2017年4月5日签订案涉房屋第二层、第三层《个人房屋租赁合同》；2、请求判令被告支付原告拖欠租金8000元（案涉房屋第二层、第三层2019年1月、6月、8月、9月、10月、2020年3月、5月份租金，租赁房屋月租金为500元／层，超过12号后租金加倍）；3、请求判令被告支付原告违约金16000元；4、请求判令被告支付原告拖欠水费合计70元；5、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月5日，被告租赁原告位于南昌市新建区的房屋，原告与被告就该房屋的第二层与第三层签订《个人房屋租赁合同》，约定租赁期均为2017年4月5日至2022年4月4日，房屋月租金为500元／层，每月5号至11号向原告支付房租，超过12号后租金加倍，被告承担租赁时所发生的水电费，如被告在2022年4月4日前提前退租，应当支付原告违约金8000元／层。合同签订后，原告即向被告交付租赁房屋。2020年4月5日，被告未经与原告协商一致强行搬离，要求提前退租，至今未向原告交付房屋。 被告乐某某辩称，原告在租赁期内强迫其缴纳租金，且在缴纳租金后锁门不让其进出，原告违约在先，要求原告退回2020年4月5日至5月4日租金及押金1000元；被告已缴水费，不欠水费。 原告提供了原、被告身份证，樵舍镇朱坊村民委员会出具的《证明》，《个人房屋租赁合同》2份，中国建设银行个人活期账户交易明细，被告对上述证据的三性无异议；被告提供了缴纳涉案房屋租金银行账户明细、个人租赁合同、水费收费明细，原告对上述证据的三性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 被告提交的原告在被告租赁合同期内被迫缴纳房租后锁门的视频，原告对其三性有异议。被告提交的恐吓与威胁电话录音，原告对其真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，提出录音中产生的纠纷主要是因为被告要提前退租引起，被告违约在先。被告提交的派出所出警证明，证明在第二次报警后，在刘民警监督和督促下，原告才打开通道门。原告所记载内容是被告自称内容和事实，该事实未经公安依法查实与认定。上述证据可以证实2020年4月5日上午9时许，原告因租房与被告产生纠纷，经民警调解，被告现场支付了1000元房租给原告。同日上午11时许，原告将门锁打开。 被告提交的短信记录，对短信真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，被告并未事先与原告予以说明，且提供短信记录为2020年3月份，其他逾期支付租金情形无法说明。上述证据可以证实被告乐某某向原告支付房租后发过短信给原告。 被告提交的涉案房屋钥匙图片，原告对其三性有异议。该图片无时间、地点，不予确认。 被告房屋照片6张、视频，原告对其真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。上述证据证实涉案房屋状况。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月5日，原告李某某与被告乐某某签订两份《个人房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于南昌市新建区的房屋的第二层与第三层，租赁期均为2017年4月5日至2022年4月4日，月租金为500元／层，每月5号至11号向原告支付房租，超过12号后租金加倍违约，特殊情况可事先与原告说明。被告承担租赁时所发生的水电费。如被告入住不满五年，违约金为8000元／层，且原告有权终止合同，收回房屋。合同签订后，原告即向被告交付租赁房屋及钥匙。被告按合同约定缴纳了房租给原告，其中2019年1月、6月、8月、9月、10月，2020年3月、5月，被告超过每月12号才支付租金给原告。被告于2019年8月18日、9月15日，2020年1月12日、2月12日、3月13日发短信给原告，称房租已转，这几天加班到半夜等，其中三次原告回复收到。 2020年4月5日，原告发现有人在搬东西与被告产生纠纷，原告遂将涉案房屋通道门锁住，经派出所民警调解，被告现场支付了1000元房租给原告，后原告将门锁又打开。当日下午，被告搬离涉案房屋，19时许，被告将涉案房屋钥匙交给原告，要求提前退租，原告未收被告交的钥匙。后原告的妻子在涉案房屋进行了打扫。 本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告李某某将诉争房屋交付给被告乐某某使用，被告向原告支付租金，该租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。被告在租赁期间明确表示提前退租，现原告也明确要求解除上述合同，系原告同意解除真实意思表示，故自原告向本院起诉之日（2020年6月4日），上述两份《个人房屋租赁合同》予以解除。在合同解除之前，被告应按租赁合同约定履行义务，故被告应向原告支付2020年5月5日至2020年6月4日的房租1000元（500元/层×2层=1000元）。被告在合同租赁期限届满之前，未就解除合同与原告达成一致的情况下搬离涉案房屋，后也未交租金的行为违反合同约定，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付案涉房屋2019年1月、6月、8月、9月、10月，2020年3月的租金及违约金16000元。本案中，两份《个人房屋租赁合同》均约定，如被告入住不满五年，违约金为8000元/层；被告每月5号至11号向原告支付房租，超过12号后租金加倍违约。特殊情况可事先与原告说明。上述条款均属违约金条款，两项违约金总计过高。考虑到被告已实际承租涉案房屋满三年，原告又未提供证据证实其向被告主张过逾期交租金的违约金，结合原告的实际损失，本院酌定将违约金调整为12000元（6000元/层×2层=12000元）。但应减去被告已交纳的1000元押金，被告实际应当向原告支付违约金11000元。原告要求被告支付拖欠水费合计70元的诉讼请求，证据不足，不予支持。被告辩称原告在租赁期内强迫其缴纳租金，且在缴纳租金后锁门不让其进出，原告违约在先。经查，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告乐某某作为涉案房屋的承租人，应按租赁合同约定履行支付租金的义务。被告在承租涉案房屋时原告将涉案房屋钥匙交给被告，被告可以自行打开被锁的门；且原告在锁门后当日上午又打开了锁，并未实际影响被告使用涉案房屋，故该辩解，理由不充分，不予采纳。被告辩称原告应退还其2020年4月5日交纳的（2020年4月5日至5月4日）1000元租金。因合同约定的租赁期均为2017年4月5日至2022年4月4日，租金为500元/层，每月5号至11号向原告支付房租，被告交纳此1000元租金系履行支付租金义务；被告未与原告协商一致自行搬离，系自己放弃涉案房屋的居住权利，故该辩称不予支持。为了保护双方当事人的合法权益，遵循公平原则，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告李某某与被告乐某某于2017年4月5日签订的两份《个人房屋租赁合同》自2020年6月4日予以解除； 二、限被告乐某某于判决生效后十日内向原告李某某支付租金1000元； 三、限被告乐某某于判决生效后十日内向原告李某某支付违约金11000元； 四、驳回原告李某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费201元（已减半收取），由被告乐某某负担101元，由原告李某某负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员  陈 敏 二〇二〇年八月二十四日 法官助理  李素莹 书 记 员  刘玲霞