西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院  民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初5699号 原告：西安市康福房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区内。法定代表人：张彩云，总经理。委托诉讼代理人：翟继延，陕西泽界律师事务所律师。委托诉讼代理人：王谱，陕西泽界律师事务所实习律师。被告：朱成君，男，1963年7月23日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。第三人：胡晓洁，女，1978年12月19日出生，汉族，无业，住西安市未央区。原告西安市康福房地产开发有限公司（以下简称康福公司）与被告朱成君、第三人胡晓洁房屋租赁合同纠纷一案，我院作出（2018）陕0103民初2819号民事判决书后，被告朱成君提起上诉，西安市中级人民法院作出了（2019）陕01民终1011号民事判决书。朱成君又向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院作出（2019）陕民申2018号民事裁定书，指令西安市中级人民法院再审，西安市中级人民法院（2020）陕01民再1号民事裁定书撤销了（2019）陕01民终1011号民事判决书、（2018）陕0103民初2819号民事判决书，发回我院重审。我院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人翟继延、王谱，被告朱成君、第三人胡晓洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康福公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告租金损失210200元，并按照银行同期贷款利率的标准支付自起诉之日起至实际支付之日的违约金及滞纳金（自2018年1月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至付清款项时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、请求判令被告向原告支付水电费959元，清运垃圾费45000元，恢复楼梯费用5400元。3、本案评估费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年6月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于西安市XX街XX号上、下两层房屋，建筑面积833.1平方米。租期2007年8月1日至2017年7月31日，租金前两年每年150000元，维修金140000元，第三年至第五年每年租金150000元，维修金150000元，第六年至第十年，每年租金170000元，维修金180000元。被告负责支付房屋的水电费、电话费、卫生费等，房屋的用途：茶秀、办公；任何一方违约，均应承担违约金100000元。2007年6月18日原告按期向被告交付了房屋，被告出具了收条。被告在装修期间向原告出具承诺“将东边第一间一层楼梯需拆除三分之二部分。承诺期满后恢复原样，并打开通往二楼的楼梯口。”被告在使用房屋期间擅自改变了租赁房屋经营性质，用于洗浴和将租赁房屋全部予以转让，违反合同约定。2017年7月31日合同到期后，既不续期缴纳房屋租金，也不如期交付房屋，导致房屋截止2017年底无法向第三方租赁。原告多次与被告协商将房屋杂物清理并将卫生打扫后交付。被告仍未移交房屋支付租金。原告为了防止损失扩大，将被告遗留的一二层房屋杂物和垃圾委托他人清理外运支付45000元，将部分房屋出租。原告认为其损失被告应予赔偿，故诉至法院。被告朱成君辩称，对原告的诉请不予认可。被告租赁房屋后，房屋租金一直按时交纳，没有拖欠过房屋租金。房屋租赁到期前，被告早早停业把房子交给了原告，原告在8月1日到8月中旬已经把房屋租出去了一半。依据合同约定，租赁期满不可移动的部分归原告。合同到期交房时房屋是干干净净的，不存在垃圾清运费，故对原告主张的垃圾清运费不予认可。同意将楼梯恢复原状，不同意原告的其余诉讼请求。第三人胡晓洁述称：其与被告朱成君签订了五年半（自2012年2月1日-2017年7月31日）买断经营权的合同，其从被告处接受的是馨沐园浴池，合同到期归还的还是馨沐园浴池。在合同期内其不欠原、被告任何费用。合同到期后，已经将房屋钥匙直接交给了原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并存卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年6月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于西安市XX街XX号，上、下两层，建筑面积833.1平方米的房屋。租赁期限2007年8月1日至2017年7月31日。租金前两年每年150000元，维修金140000元，第三年至第五年每年租金150000元，维修金150000元，第六年至第十年，每年租金170000元，维修金180000元。租金支付期限与方式：本合同签订2日内，朱成君付租金150000元、维修金50000元；3个月内，朱成君付清第一年的租金和维修金。从2008年起，每年的6月12日，朱成君一次性付清下一年的房租和维修金。康福公司应在收到朱成君200000元之日，将房屋交给朱成君。朱成君负责支付出租房屋的水费、电费、电话费、卫生费等。被告负责维修房屋墙面、地面、门窗、上下水管、灯具等，并承担费用。被告装修方案需经原告书面同意后方可动工。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物处理约定：可移动部分归被告，固定的、不可移动部分无偿归原告。被告可转租一部分租赁房屋，不能全部转租租赁房屋。合同约定任何一方违约，均应承担违约金100000元。朱成君逾期缴纳房租、维修金、水电费，应承担每天500元的滞纳金。2007年6月18日原告按期向被告交付了房屋，朱成君出具收到条载明：今收到西安市康福房地产开发有限公司位于XX街XX号XX层门面房，建筑面积833.1平方米，房屋上下水、电设备齐全，运行正常。房屋质量完好。被告于2007年7月12日向原告出具承诺“租房合同期满，将所拆除的楼梯恢复原样（砖和砼楼梯），并打开通往二层的楼梯口。本承诺与双方2007年6月13日签订的租房合同一并有效。”被告将承租的一层部分房屋、二层的全部，装修后用于经营洗浴。2012年2月1日被告与第三人签订协议，约定:被告将XX街XX号楼中部一、二层楼房面积900平方米交给第三人经营，第三人一次性15万元买断经营权，期限五年半（2012年2月1日至2017年7月31日）。2012年10月25日，第三人登记了字号为西安市碑林区XX园大众浴池的个体字号，2017年9月4日以无力经营注销了该字号。胡晓洁租赁经营期间，按要求交纳了房屋租金。第三人、被告租赁原告房屋租期内（2017年7月31日前）的租金均已付清。2017年8月2日，第三人拆除洗浴水箱时，因原使用的电路停电，第三人使用了原告提供的电，将水箱拆除完毕。因第三人拆除水箱用了原告的电，第三人于2017年8月17日，应原告要求在原告记录的电表读数上签字，确认电表读数为03942。同日，原告亦要求租赁房屋的其他客户在电表抄表读数记录上签字确认。2017年7月，第三人在原告门面房水电抄表单确认用水357元及455元，共计812元，第三人签字已交纳。2017年8月15日，原告自制标新街门面房水电抄表单，载明众达淋浴用水378元，店主签名处未签字，众达小计费用合计588元，店主签名处有季某某签字。被告、第三人均称在租赁合同到期前将租赁房屋钥匙交给了原告，但均未提供证据证明。第三人自2017年8月2日开始至8日拆完水箱后，再未经营。原告称被告和第三人一个月都没有给钥匙，后来联系不到被告和第三人，原告在2019年9月初自行打开租赁房屋，发现垃圾未清运。原告于2017年10月初联系吴某某清扫垃圾，吴某某出庭证明原告让清理垃圾同时，又让吴某某介绍了一姓王的砸屋内设施、砸墙，找了20多人砸了20天，边砸边清理，直至2017年11月底清扫完成。原告支付吴某某垃圾清运费45000元，砸墙等费用不在垃圾清运费中。吴某某清运的垃圾有浴池砸的砖块、更衣柜、旧沙发、旧衣服，其中建筑垃圾较多。租赁合同到期后，被告未将拆除的楼梯恢复原状。原告提供租赁合同证明原告曾与他人签订租赁合同，将被告租赁房屋其中建筑面积180平米租给季某某，租赁时间为2017年8月1日至2018年7月31日。该租户系第三人招租，到期后与原告签订了租赁合同。原告出租给被告的房屋按柱体分割自然间，共22间，季某某租赁4间，原告主张赔偿的18间。另查，本案原审中，经原告申请，对涉案房屋的租金损失、恢复楼梯的损失进行评估，西安通益房地产评估测绘咨询有限公司西通法估字（2018）第18039号房地产估价报告估价结果：自2017年8月1日至2017年11月30日期间的市场租金损失为210200元。正衡资产评估有限责任公司正衡评报字（2018）第173号资产评估报告评估结论为：经采用成本法进行评估，得出委托评估的恢复楼梯费用在评估基准日2018年8月15日所表现的市场价值为5400元整。以上事实，有《房屋租赁合同》、收到条、承诺、照片、发票、西安通益房地产评估测绘咨询有限公司西通法估字（2018）第18039号房地产估价报告、正衡资产评估有限责任公司正衡评报字（2018）第173号资产评估报告等证据在卷佐证。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。原告给被告交付房屋系毛地毛墙，按约定被告装修方案需经原告书面同意后方可动工。被告租赁房屋装修使用至始至终原告均未提出异议，应视为原告对被告装修认可。被告租赁期间将房屋转租第三人，未侵害原告权益，第三人租赁五年半，原告应当知道被告转租，且第三人直接将租金支付给原告，原告不持异议。三方在合同租赁期限内均按约定履行，未产生纠纷。合同履行期间届满，租赁期内租金均已付清。三方的纠纷系合同到期后房屋交接过程中发生的。被告和第三人均称已经按期将租赁房屋钥匙交给了原告，没有直接证据证明，原告称其联系不到被告和第三人，在9月初自行开锁进入。本院结合原告、第三人已经于2017年8月8日拆除了水箱，原告要求第三人在2017年8月17日对用电量进行确认的事实，确定第三人已于2017年8月17日将租赁房屋腾空，再未使用房屋。第三人及被告没有提供证据证明将房屋钥匙就交给了原告，也不能证明涉案房屋交给原告的时间。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物处理约定：可移动部分归被告，固定的、不可移动部分无偿归原告。被告将部分房屋转租给胡晓洁经营洗浴，合同到期后胡晓洁称除固定不可移动物外,已将租赁房屋内清扫干净,并将钥匙交给了原告,但没有证据证明,原告提供照片不清晰,结合证人吴某某出庭证明及照片显示，酌情认定交房时间为2017年9月10日，延迟了1个月零10天，应承担迟延交房的损失。房屋内可移动遗留物品一车，原告清运房内垃圾期间5天，被告承担清运费1车计2500元。经评估，月租金为52550元，以此计算，1个半月的租金损失为78825元。按双方约定，租赁房屋内固定的、不可移动部分无偿归原告，故浴池的柜体、浴池、隔墙等原告砸掉后的清理费应自行承担。被告未按承诺将楼梯恢复原状，应支付原告将楼梯恢复原状的费用5400元整。第三人拆除水箱使用原告电耗，原告未主张,主张2017年8月的水费，因第三人不认可,原告提供证据不能证明原告自制水电抄表中的水系第三人及被告使用，故对原告请求支付水费959元本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告朱成君应于本判决生效之日起十日内，支付原告西安市康福房地产开发有限公司房屋租金损失78825元；二、被告朱成君应于本判决生效之日起十日内，支付原告西安市康福房地产开发有限公司垃圾清运费2500元；三、被告朱成君应于本判决生效之日起十日内，支付原告西安市XX房XX楼梯费用5400元；四、驳回原告西安市康福房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8049元，鉴定费18240元，由原告西安市康福房地产开发有限公司负担3049元，被告朱成君负担23240元（此款原告西安市康福房地产开发有限公司已预交，被告朱成君在支付上述款项时一并支付原告西安市康福房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    刘 淑 芳人民陪审员    兰 有 余                       人民陪审员    金 国 玲                         二〇二〇年八月二十日 书  记  员     牛   媛 1