广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1622民初303号原告：中国工商银行股份有限公司龙川支行，住所地广东省龙川县**********，统一社会信用代码914***********046E。负责人：邱致治，行长。委托诉讼代理人：廖雨云，广东兴源律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海平，广东兴源律师事务所律师。被告：袁方，男，1972年9月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区*************，公民身份号码441********9280310。被告：何璇，女，1972年2月13日出生，汉族，住广东省深圳市布吉镇统建楼****，公民身份号码445************244。被告：龙川县金隆房地产开发有限公司，住所地广东省龙川县老隆镇下泡水东江桥右侧。法定代表人：邹某1。原告中国工商银行股份有限公司龙川支行与被告袁方、何璇、龙川县金隆房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司龙川支行的委托诉讼代理人廖雨云，被告袁方到庭参加诉讼，被告何璇、龙川县金隆房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告袁方、何璇向原告偿还贷款余额本金1031091.10元及相应利息、罚息、复利暂计56496.60元（利息、罚息、复利暂计至2019年12月21日，从2019年12月22日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%后加收50%确定罚息利率计算利息、复利，直至贷款本息还清之日止）；2、判决被告袁方、何璇向原告偿还为实现本案债权而产生的律师代理费52600元；以上金额暂合计1140187.70元。3、判决被告袁方、何璇及时到龙川县房管局办理将其名下位于龙川县老隆镇老隆港3号小区东江1号公馆1栋101S房的房产抵押给原告的登记手续，并判决原告对上述房产享有优先受偿权；4、判决被告龙川县金隆房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判决三被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：2012年11月15日,被告袁方、何璇向原告提出个人购置商用房贷款申请,双方签订了编号A：商房贷字工行龙川支行2012年000012号的《个人购房借款/担保合同》(以下简称“合同”),被告袁方作为借款人及抵押物所有人在合同上签名确认，被告何璇作为共同借款人及抵押物共有人在合同上签名确认，被告龙川县金隆房地产开发有限公司作为保证人在合同上盖章确认。合同主要约定：1、原告向被告袁方、何璇提供个人购置商用房贷款贰佰捌拾万元(￥2800000元),贷款期限为10年；2、贷款利率，合同第四条约定：以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，涉案贷款发放时执行利率是7.205%(年利率)；3、还款方式，合同第六条约定：涉案贷款的还款方式为按月等额本息还款(按月计息)；4、利息、复利，合同第九条约定：借款人未按照合同约定日期(包括被宣告提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。利息、罚息、复利暂计至2019年12月21日为56496.60元，从2019年12月22日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%后加收50%确定罚息利率计算利息、复利,直至贷款本息还清之日止；5、违约及违约责任，合同第十四条约定:借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；6、费用，合同第十七条约定：由于借款人和担保人没有按照合同履行各自的义务，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。即原告为实现债权发生的费用(含诉讼费、律师费、保全费等)依法应由被告袁方、何璇承担；7、抵押物处分，根据合同第二十一条规定：贷款到期(包括被宣布提前到期)借款人未予清偿的，原告有权请求法院拍卖、变卖抵押物。合同签订后，被告袁方、何璇于2012年11月19日办理了预购商品房抵押权预告登记,将位于龙川县老隆镇老隆港3号小区东江1号公馆1栋101S房(预告登记证号：粤：粤房地预登龙押字第龙预字**房产抵押给原告。2012年11月20日，原告按约向被告袁方、何璇发放了贰佰捌拾万元(￥2800000元)的贷款。但在合同履行过程中，被告袁方、何璇未按借款合同约定期限履行还本付息的义务，截止至2019年12月21日,被告袁方、何璇已连续逾期超过3个月，累计超过6次未按时足额偿还贷款本息,累计积欠本金227586.32元、相应利息、罚息、复利56496.60元未还,其行为已构成严重违约。因此，按照合同约定，原告有权宣告借款到期，要求被告袁方、何璇立即偿还未偿还款项以及所产生的利息、罚息及原告为实现债权而产生的律师服务费、诉讼费、保全费等费用。另外，根据原告与三被告签订的编号A：商房贷字工行龙川支行2012年00512号的《个人购房借款/担保合同》第十条、第二十条的约定,取得房产证后,没有办理抵押权登记手续的,被告龙川县金隆房地产开发有限公司须承担连带责任保证，故被告龙川县金隆房地产开发有限公司应对上述债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益提起本案诉讼，请求人民法院判如诉请。被告袁方口头辩称：原告的第一项诉讼请求如果是按照合同约定的，答辩人没有意见；原告的第二项诉讼请求主张的律师费，答辩人认为数额过高；原告的第三项、第四项诉讼请求，答辩人予以认可，无异议；原告的第五项诉讼请求，如果合理的话，答辩人亦无异议。借款后答辩人一直按照规定偿还借款，已经偿还60%-70%的贷款，根据答辩人逾期还贷的违约事实，原告虽然有权宣告贷款提前到期，但答辩人仍然希望原告可以谅解答辩人，不要求答辩人提前偿还尚欠借款。被告何璇、龙川县金隆房地产开发有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年11月15日，原告作为贷款人，被告袁方、何璇夫妻作为借款人，被告龙川县金隆房地产开发有限公司作为保证人，三方签订《个人购房借款∕担保合同》（编号A：[商房贷]字[工]行[龙川]支行[2012]年[0000512号]），主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款280万元，用于购买龙川县老隆港3号小区东江1号公馆第1栋1楼101S房；本笔贷款的担保方式为抵押；贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率∕12，日利率=年利率∕360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；被告袁方、何璇授权原告将贷款一次性划入指定的龙川县金隆房地产开发有限公司账户，贷款利息自实际放款日起计算；被告袁方、何璇以按月等额本息还款法偿还贷款本息（按月计息），自愿选择每月20日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日，从贷款发放的次月开始还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证确定，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保证自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。被告袁方、何璇自愿向原告提供抵押担保，抵押物为龙川县老隆港3号小区东江1号公馆第1栋1楼101S房，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告袁方、何璇同时作为抵押人、抵押物共有人在合同上签字捺印。被告龙川县金隆房地产开发有限公司作为保证人在合同上盖章。合同签订后，2012年11月19日，原、被告就涉案约定抵押物即龙川县老隆港3号小区东江1号公馆第1栋1楼101S房到龙川县住房和城乡建设规划局办理了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登龙押字第龙预字20120012-10号房地产预告登记证明），预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告袁方、何璇，附记2012年11月15日至2022年12月30日。该房至今未办理正式抵押登记手续。原告于2012年11月20日依约向被告袁方、何璇指定的龙川县金隆房地产开发有限公司账户发放了贷款280万元。借贷双方约定贷款执行利率7.205000%（年利率），借据上明确贷款月利率6.004‰。后被告出现多次逾期还款，庭审中，原告表示因被告在本案起诉后偿还了借款本金2.91元，故其诉讼请求中的本息情况应作相应变动，即截至2020年3月21日，被告袁方、何璇欠原告贷款本息共计1106332.51元，其中本金1031008.19元，利息、罚息、复利合计75324.32元。原告为实现本案债权委托广东兴源律师事务所的律师代理本案诉讼，产生律师费52600元，已由原告支付。本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，请求查封被告袁方、何璇所有的位于龙川县老隆镇老隆港3号小区东江1号公馆1栋101S房（预告登记证号：粤房地预登龙押字第龙预：粤房地预登龙押字第龙预字**行河源市**支行所立账户（账号20060020111********）的资金作担保。本院于2020年7月17日作出（2020）粤1622民初303号民事裁定，依法对被告袁方、何璇上述房产进行了查封，期限为三年。原告支付保全费5000元。以上事实，有原告营业执照、负责人身份证明、被告身份证、结婚证、《个人购房借款∕担保合同》、个人贷款借据、房地产预告登记证明、自营历史明细列表、委托代理合同、授权委托书、律师费发票、（2020）粤1622民初303号民事裁定书和当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告袁方、何璇签订的《个人购房借款∕担保合同》，是其双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告袁方、何璇未按合同约定时间履行还款义务，已构成违约，依法应当承担提前偿还全部借款并支付利息、罚息、复利的违约责任。原告主张截至2020年3月21日止，被告袁方、何璇仍欠其贷款本金1031008.19元及利息、罚息、复利合计75324.32元，合计1106332.51元，提供了自营历史明细予以证实，本院予以确认。原告请求被告袁方、何璇偿还仍欠贷款本金1031008.19元和逾期之日起至债务清偿之日止的利息、罚息、复利，理据充分，依法应予支持。原告主张按合同约定的计算方式计算从2020年3月22日起至贷款还清之日止的利息、罚息、复利，其计算方式为：利息以实欠贷款本金为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮10%计算；罚息以逾期贷款本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮10%作为贷款执行利率，再按该贷款执行利率的50%计算；复利以实欠逾期贷款本金所产生的利息为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮10%作为贷款执行利率，再按该贷款执行利率的50%计算。原、被告签订借款合同虽约定被告以龙川县老隆镇老隆港3号小区东江1号公馆第1栋1楼101S房为本案贷款本息及其他费用作抵押担保，但双方仅办理了预购商品房抵押权预告登记，而未办理正式的抵押权登记手续，原告依法未取得抵押权。据此，原告主张对上述抵押房产享有优先受偿权，无事实和法律依据，其诉讼请求，本院不予支持。原告未能提供目前龙川县老隆港3号小区东江1号公馆第1栋1楼101S房办理抵押权登记的条件已经成就的证据，故原告要求被告将该房产办理抵押权登记手续，理据不足，本院不予支持。双方约定原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告承担，且原告提供证据证实律师费已经实际产生，保全费已预交，故原告主张该律师费52600元以及保全费5000元由被告承担，理据充分，本院予以支持。诉讼费承担的问题，由本院根据案件审理结果并依据《诉讼费用交纳办法》的相关规定予以决定。被告龙川县金隆房地产开发有限公司自愿为被告袁方、何璇本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用向原告承担连带保证责任，保证合法有效，因涉案房产至今未办理抵押登记手续，原告至今未取得他项权利证书，被告龙川县金隆房地产开发有限公司的保证责任未免除，故原告要求被告龙川县金隆房地产开发有限公司对涉案贷款本息及其他费用承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告何璇、龙川县金隆房地产开发有限公司不答辩、不举证、不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告袁方、何璇应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司龙川支行偿还仍欠贷款本金1031008.19元、截至2020年3月21日的利息、罚息、复利合计75324.32元及自2020年3月22日起至贷款还清之日止的利息（以实欠贷款本金为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮10%计算）、罚息（以逾期贷款本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮10%作为贷款执行利率，再按该贷款执行利率的50%计算）、复利（以实欠逾期贷款本金所产生的利息为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮10%作为贷款执行利率，再按该贷款执行利率的50%计算）；二、被告袁方、何璇应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司龙川支行支付律师费52600元、保全费5000元，合计57600元；三、被告龙川县金隆房地产开发有限公司对上述第一、二项判决所确定的贷款本息及律师费、保全费承担连带偿还责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司龙川支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15362元，由被告袁方、何璇共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审 判 长  吴向东人民陪审员  陶 园人民陪审员  柳 君二〇二〇年八月五日法官 助理  蓝 珊书 记 员  袁 敏