云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初2502号原告：中国银行股份有限公司大理州分行。住所地大理市下关镇龙溪路**。统一社会信用代码：9153290091865258XM。负责人：周顺荣，行长。委托诉讼代理人：王建明，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：刘某峰，男，1979年3月22日生，汉族，云南省大理市人，住大理市。被告：杨某梅，女，1978年8月12日生，白族，云南省大理市人，住大理市，系被告刘某峰的妻子。委托诉讼代理人：刘某峰，身份信息同上，代理权限为特别授权代理。被告：大理新大陆地产有限公司。。住所地大理市大理经济开发区满江片区洱海传奇小区**统一社会信用代码：91532900781671359X。法定代表人：张云青，执行董事。委托诉讼代理人：杨泽坤，云南孙剑飞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告中国银行股份有限公司大理州分行（以下简称“中国银行大理州分行”）与被告刘某峰、杨某梅、大理新大陆地产有限公司（以下简称“新大陆公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告中国银行大理州分行的委托诉讼代理人王建明，被告暨被告杨某梅的委托诉讼代理人刘某峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行大理州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告于2014年6月6日签订的中国银行股份有限公司《个人一手住房贷款合同》。2.判令被告刘某峰、杨某梅偿还拖欠的贷款本金767580.16元（逾期45362.84元＋未到期722217.32元），截止2020年4月25日止的利息28798.64元、罚息2316.4元，合计798695.2元。利息、罚息自2020年4月26日起（含26日）追偿至全部款项清偿之日止。3.判令被告新大陆公司对被告刘某峰、杨某梅合同项下的债务承担连带清偿责任。4.判令原告对被告新大陆公司提供质押的保证金享有优先受偿权。5.判令三被告承担原告的律师费23960元。6.判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告新大陆公司于2009年11月12日签订《个人房屋贷款合作协议》，约定双方就个人房屋贷款事宜开展合作，符合甲方（中行）贷款条件的购房人购买乙方（新大陆）房产的，可向甲方申请个人房屋贷款。乙方同意自《借款合同》生效之日起至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权证》止，为购房人提供全额不可撤销连带责任保证，范围包括但不限于主债权及利息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费及其它实现债权的费用等。双方还于2011年8月28日签订《中国银行股份有限公司大理州分行零售贷款保证金质押合同》，约定为担保本合同项下债务的履行，出质人自愿提供保证金为质权人的债权设立质押担保，出质人提供阶段性质押担保。出质人在质权人未收到他项权利证书正本之前，以质押物对之承担担保责任。在担保责任发生后，质权人享有以保证金优先清偿的权利。2014年5月13日，被告刘某峰、杨某梅与新大陆公司签订《商品房购销合同》，购买位于大理经济开发区房屋，购买价1458752元，预付款438752元，余款1020000元采取按揭贷款方式支付。2014年6月6日，被告刘某峰、杨某梅向原告提供《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、首付款证明、收据、贷款推荐保证书、借款人家庭拥有住房套数保证书、结婚证等向原告申请购房贷款。2014年6月6日，原告与被告刘某峰、杨某梅、新大陆公司签订《个人一手住房贷款合同》《个人一手住房贷款合同通用条款》，约定贷款用途为房产购房款，贷款金额1020000元，期限180个月，贷款利率为浮动利率方式，罚息从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收，还款方式为按月等额本息，还款期为180期，还款日为每月25日。担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。被告新大陆公司为保证人，在借款人未办理抵押前承担连带责任保证。贷款发放采用贷款人委托支付方式，由贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的新大陆公司专用账户内。合同签订后，原告依约定于2014年6月6日向受托人支付账户转账1020000元，履行了约定义务。被告于2019年8月25日起，未按照合同约定偿还每月应偿还的贷款本金及利息。经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告刘某峰、杨某梅辩称：对原告起诉的事实无异议，对原告的诉讼请求第1-4项无异议，但是诉讼请求第5、6项我方不愿意承担。2019年，江苏省徐州市泉山区人民法院对我向大理新大陆地产有限公司购买的位于大理经济开发区房屋进行拍卖，该房屋的拍卖款应首先偿还原告方，但由于原告方没有配合泉山区人民法院办理，致使该拍卖款全部被泉山区人民法院划拨，导致未能偿还欠原告的借款。被告新大陆公司辩称：1.我方与原告签订的《合作协议》不包括本案的涉案房屋，该《合作协议》的《商品房预售许可证》对应的按揭贷款合作房屋不包括本案的涉案房屋。2.《质押合同》签订时间是2011年8月28日，而作为该《质押合同》的主合同当时还没有签订。3.根据《公司法》第十六条第一款的规定，公司对外提供担保应当由股东会作出决议，但是我方对本案中的贷款担保并未召开过股东会议，也未作出决议，对《贷款合同》我方的担保行为无效。4.对原告起诉的其他事实无异议；原告的诉讼请求第1、2项与我方无关，诉讼请求第3-6项我方不承担责任。原告中国银行大理州分行围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据材料：1.营业执照、负责人身份证明。证明原告主体身份。2.个人房屋贷款合作协议。证明原告与被告新大陆公司签订个人房屋贷款合作协议，双方就符合甲方贷款条件的购房借款人可申请房屋贷款，乙方同意在购房人办理房屋抵押登记之前为借款人提供不可撤销连带责任保证。3.中国银行股份有限公司大理州分行零售贷款保证金质押合同。证明为保证本合同项下债务的履行，出质人自愿提供保证金为质权人的债权设立质押担保，担保责任发生后，质权人享有以保证金优先受偿的权利。4.商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、首付款证明、收据、贷款推荐保证书、借款人家庭拥有住房套数保证书、身份证、结婚证、企业法人营业执照、收入证明。证明被告刘某峰、杨某梅提供的商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、首付款证明、收据、贷款推荐保证书、借款人家庭拥有住房套数保证书、结婚证等材料向原告申请贷款。5.中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、附件一个人一手住房贷款合同通用条款、附件二抵押物清单。证明原告与三被告签订贷款合同情况。6.《贷款资金提款申请及划账授权书》、消费信贷转账传票、中国银行大理州分行借款借据。证明原告依约于2014年6月6日向受托支付账户转账1,020,000元，履行了合同约定的义务。7.贷款已还款明细清单。证明被告刘某峰、杨某梅于2019年8月25日起，未按约还款，构成违约，以及拖欠贷款本金、利息、罚息情况。8.逾期未还款查询。证明截止2020年4月25日，尚欠借款本金767,580.16元，且在我方起诉后，被告没有偿还过借款本息的事实。9.协议书、收据。证明原告支付23,960元的律师费。经质证，被告刘某峰、杨某梅对原告提交的上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议。被告新大陆公司对原告提交的证据材料1三性无异议；证据材料2、3的真实性、合法性无异议，对其关联性不认可；证据材料4中贷款推荐保证书，不认可其关联性，认可其真实性、合法性，对其他证据材料的三性无异议；证据材料5一手住房贷款合同及通用条款，认可真实性、关联性，但不认可合法性，我方对涉案房屋贷款并没有召开股东会形成决议，所以担保行为无效，对抵押物清单的三性认可；对证据材料6-9的三性予以认可。本院认为，原告提交的证据材料1-8真实、合法，与本案有关联，本院予以确认；被告刘某峰、杨某梅、被告新大陆公司对原告提交的证据材料9均无异议，本院予以采信。被告刘某峰、杨某梅未提交证据材料。被告新大陆公司向本院提交以下证据材料：1.大理创新工业园区住房和城乡建设局大理预许开发区字（2013-009）号《商品房预售许可证明》。证明案涉房屋Ｂ-78-5号属于被告新大陆公司开发的“大理。苍洱印象”Ａ区（洱海传奇）三期项目，原告提交的《个人房屋贷款合作协议》中记载的商品房预售许可证与案涉房屋的许可证不相符，该合作协议与本案无关。2.江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311执异172号《执行裁定书》。证明2019年9月4日江苏省徐州市泉山区人民法院因被告刘某峰涉及的其他案件对案涉房屋进行拍卖，由买受人秦椿池以2712000元竞得，2019年9月23日上述法院作出执行裁定书将案涉房屋过户至买受人秦椿池名下。3.云（2019）大理市不动产权第××号《不动产权证》。证明2019年10月10日大理市自然资源局向被告刘某峰颁发案涉房屋的不动产权证书，原告及被告刘某峰作为办理案涉房屋抵押登记的义务主体，怠于履行义务。4.最高人民法院（2017）最高法民申3474号《民事裁定书》。证明最高法认为，在阶段性担保中金融机构怠于办理预告抵押登记，等于无限延长房地产企业的保证期间，有违担保法精神，亦有违诚实信用原则。经质证，原告对被告新大陆公司提交的证据材料1的真实性无异议，证明方向不认可；证据材料2、3三性无异议，但证明方向不认可；证据材料4不符合证据的形式要件，不能作为证据使用。被告刘某峰、杨某梅对被告新大陆公司提交的上述证据材料无异议。本院认为，被告新大陆公司提交的证据材料1不能证明其需要证明的事实，不予采信；证据材料2来源合法、内容真实，与本案有关联性，作为有效证据使用；证据材料3、4缺乏关联性，予以排除。本院根据被告新大陆公司的申请向江苏省徐州市泉山区人民法院调取的证据材料：2018年11月14日杨宴霞出具的《承诺书》一份、《谈话笔录》三份、大理凯瑞时仑汽车服务有限公司向泉山区人民法院出具的《情况说明》一份、泉山区人民法院的《执行裁定书》三份、泉山区人民法院的《拍卖成交确认书》一份、泉山区人民法院的《协助执行通知书》（稿）一份、泉山区人民法院的《送达证》三份、泉山区人民法院的《结案通知书》一份。证明中国银行股份有限公司大理州分行拒不配合执行法官领取刘某峰位于大理房屋的拍卖执行款项，导致大理新大陆地产有限公司的担保责任被无限扩大。经质证，原告对上述本院调取的证据材料的三性无异议，但不能证明被告新大陆公司需要证明的内容；被告刘某峰、杨某梅对其三性及证明内容均无异议。本院认为，上述本院调取的证据材料不能证明被告新大陆公司需要证明的事实，不予采信。经审理查明：2009年11月12日，原告（甲方）与被告新大陆公司（乙方）签订《个人房屋贷款合作协议》，约定双方就个人房屋贷款事宜开展合作，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方位于大理经济开发区产的，可向甲方申请个人房屋贷款。乙方同意自《借款合同》生效之日起至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，其中保证范围包括但不限于主债权及利息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费及其它实现债权的费用等。2011年8月28日，作为出质人的被告新大陆公司与作为质权人的原告签订《中国银行股份有限公司大理州分行零售贷款保证金质押合同》，约定为担保借款合同项下债务的履行，出质人自愿提供保证金为质权人的债权设立质押担保，出质人提供阶段性质押担保。出质人在质权人处开立的保证金专用账户情况如下：开户行中国银行大理州经济开发区支行，户名大理新大陆地产有限公司、账号13×××50；出质人应根据双方约定的保证金比例和金额将保证金足额存入出质人在质权人处开立的保证金账户，如借款合同双方依据合同规定的条件减少贷款额，本合同所担保的主债权本金金额则以借款合同项下实际发放的贷款本金金额为准；自借款人办妥借款合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且质权人收到他项权利证书正本之日起，出质人在本合同项下不再发生新的担保义务和责任；在担保责任发生后，质权人享有以保证金优先受偿的权利。2008年4月29日，被告刘某峰、杨某梅登记结婚。2014年5月13日，被告刘某峰、杨某梅与被告新大陆公司签订《商品房购销合同》，购买位于大理经济开发区房屋，购买价1458752元，预付款438752元，余款1020000元采取按揭贷款方式支付。2014年6月6日，被告刘某峰、杨某梅向原告提供《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、首付款证明、收据、贷款推荐保证书、借款人家庭拥有住房套数保证书、结婚证等向原告申请购房贷款。2014年6月6日，原告与被告刘某峰、杨某梅、新大陆公司签订《个人一手住房贷款合同》《个人一手住房贷款合同通用条款》《抵押物清单》，约定贷款用途为购买位于大理市满江片区产的购房款；贷款金额1020000元；期限180个月；贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，每年1月1日重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.004‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款，还款期数为180期，还款日为每月25日。担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。被告新大陆公司为保证人。贷款发放采用贷款人受托支付方式，由贷款人将全部贷款直接划至被告新大陆公司专用账户内。《个人一手住房贷款合同通用条款》约定，借款人未按期归还贷款本息或者发生贷款人认为可能影响借款人或担保人的经济状况或履约能力的事件，包括但不限于涉入重大诉讼或仲裁案件、承担重大负债等事件之一即构成或视为本合同项下违约，贷款人有权视具体情形分别或者同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等。担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。被告新大陆公司为保证人，在借款人未办理抵押登记前承担阶段性连带责任保证。原告分别在《个人一手住房贷款合同》的贷款人处、《抵押物清单》的抵押权人处签章，被告刘某峰分别在《个人一手住房贷款合同》的借款人处、《抵押物清单》的抵押人处签字按手印，被告杨某梅在《抵押物清单》的抵押物共有人处签字按手印，被告新大陆公司在《个人一手住房贷款合同》保证人处签章。上述合同签订后，原告按照合同约定于2014年6月6日向被告新大陆公司专用账户内转账1020000元。在履行合同过程中，被告从2019年8月开始逾期，截至2020年4月25日止，尚欠借款本金767580.16元、利息28798.64元、罚息2316.4元。2019年9月4日，江苏省徐州市泉山区人民法院在执行徐州徐工环境技术有限公司申请执行大理凯瑞时仑汽车服务有限公司、刘某峰、赵志东买卖合同纠纷一案过程中，对位于大理经济开发区房屋拍卖，由买受人秦椿池以2712000元竞得。2019年9月23日，江苏省徐州市泉山区人民法院作出执行裁定书，将上述房屋过户至买受人秦椿池名下。2020年5月20日，原告与云南欣晨光（大理）律师事务所律师签订《协议书》代理本案诉讼。2020年7月8日，原告向云南欣晨光（大理）律师事务所支付代理费23960元。本院认为，原告与被告刘某峰、杨某梅、新大陆公司签订的《个人房屋贷款合作协议》《中国银行股份有限公司大理州分行零售贷款保证金质押合同》《个人一手住房贷款合同》主体适格，双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，属有效合同；依法成立的合同，受国家法律的保护，当事人均应严格履行自己的合同义务。合同签订后，原告按合同约定向被告刘某峰、杨某梅发放借款1,020,000元，被告刘某峰、杨某梅未按合同约定偿还借款本金及利息，构成违约，原告要求解除合同并要求被告刘某峰、杨某梅偿还借款本金及利息、罚息的诉请，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。按照《个人一手住房贷款合同》约定，在未办理房屋抵押登记前，被告新大陆公司对被告刘某峰、杨某梅向原告的上述借款提供连带责任保证。由于被告刘某峰、杨某梅尚未办理房屋抵押登记，其房屋被拍卖，致使不能办理房屋抵押登记，因此，原告要求被告新大陆公司对上述债务承担连带清偿责任的诉求，有合同依据和法律规定，本院予以支持。按照《中国银行股份有限公司大理州分行零售贷款保证金质押合同》约定，被告新大陆公司质押给原告的保证金作为质物，为被告刘某峰、杨某梅偿还借款承担担保责任。因此，原告要求对被告新大陆公司质押的保证金账户下款项享有优先受偿权的诉请，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告刘某峰、杨某梅承担其为实现债权而支出律师费的诉请，因有合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百零八条、第二百一十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司大理州分行与被告刘某峰、杨某梅、大理新大陆地产有限公司于2014年6月6日签订的《个人一手住房贷款合同》。二、由被告刘某峰、杨某梅于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司大理州分行借款本金767,580.16元及截至2020年4月25日止的利息28,798.64元、罚息2,316.4元，并继续支付以本金767,580.16元为基数自2020年4月26日起至全部款项清偿之日止按合同约定的利率标准计算的利息、罚息。三、被告刘某峰、杨某梅于本判决生效之日起十五日内向原告中国银行股份有限公司大理州分行支付为实现债权而支出的律师费23,960元。四、被告大理新大陆地产有限公司对被告刘某峰、杨某梅的上述债务承担连带清偿责任；被告大理新大陆地产有限公司履行保证责任后，有权向被告刘某峰、杨某梅追偿。五、原告中国银行股份有限公司大理州分行对被告大理新大陆地产有限公司质押的保证金账户下款项享有优先受偿权。案件受理费12,027元，减半收取6,013.5元，由被告刘某峰、杨某梅、大理新大陆地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审判员  董致仁二〇二〇年八月十日书记员  周 聪