宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初3990号原告:宁夏塞上文化城有限公司，住所地:宁夏银川市金凤区。法定代表人:穆荣，该公司总经理。委托诉讼代理人:李善鹏，宁夏兴业律师事务所律师。被告:杜芳洲，男，1962年10月2日出生，汉族，陕西子洲县人，个体，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告宁夏塞上文化城有限公司与被告杜芳洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏塞上文化城有限公司的委托诉讼代理人李善鹏、被告杜芳洲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宁夏塞上文化城有限公司向本院提出如下诉讼请求：１、依法判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同，被告立即向原告返还租赁房屋；２、判令被告立即向原告支付2018年10月1日至2020年5月30日的房屋租金26237.2元;(暂时计算至2020年5月30日，并主张被告继续按照22元/平米/月的标准支付至实际向原告返还房屋之日止房屋租金)；３、判令被告立即向原告支付按照合同约定逾期欠费总额20%的违约金5247.44元；４、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：银川文化城是由银川市人民政府投资兴建的文化产业园，涉案房屋属于国有资产。原告是银川市国资委批准设立的国有独资公司，专门负责经营管理银川文化城，对园区内的经营用房有权出租并进行物业、安保等管理。2018年6月14日，原告与被告签订了一份《房屋租赁协议》，该协议约定:被告租赁原告位于宁夏塞上文化城某房屋经营使用。房屋租赁合同明确:租赁房屋面积为59.32平方米，租赁期为2018年4月1日至2019年9月30日，月租金为22元/平米，年租金为7871元，租赁房屋采取先交费后使用，承租期开始前，承租方一次性付清租金。在租赁到期后，又续签一年租赁期为2019年10月1日至2020年9月30日，租金标准及支付方式继续沿用。被告向原告缴纳5000元履约保证金，上述《房屋租货协议》签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，但被告未按约定向原告交纳2018年10月1日至2020年9月30日的房屋租金31484元。经原告多次催要无果，诉至贵院。原告认为，双方自2018年10月1日至今，存在事实上的房屋租赁关系，被告应当参照《房屋租赁协议》的约定，继续向原告支付租金，并应当按照欠费总额的20%承担违约金。涉案房屋属于国有资产、原告作为该国有资产的经营管理者，有权要求被告交纳拖欠的租金及应不予支付房屋租金的违约责任。为维护国有资产合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至贵院，望判如所请。被告杜芳洲辩称：我不同意全额缴纳房租，同意解除租赁合同，房屋租金给我减免三个月我同意缴纳，不承担违约金，没有理由。根据当事人的诉辩称和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月14日原、被告经协商签订了一份《房屋租赁协议》，协议约定被告租赁原告某房屋一套经营使用，房屋面积为59.32平方米，租赁期为2018年4月1日至2018年9月30日，月租金为22元/平米，租金为7871元，缴纳履约保证金5000元，租赁房屋采取先交费后使用原则，承租期开始前，承租方应一次性付清租期内的租金。逾期未足额支付的承租方给予30日缴费宽展期，此后仍未付清租金，承租方应按欠费总额20%承担违约金，且承租方有权解除本协议。双方还对租赁用途、物业费交纳、权利义务等进行了约定。协议签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋用于经营使用，被告也按约支付了租期内的租金。房屋租赁到期后，双方未在续签房屋租赁协议。自2019年10月1日后被告仍按原协议租赁使用原告的房屋至今。但被告自2018年10月1日至2020年5月30日拖欠原告房屋租金26100.8元。经原告多次催要，被告均以供暖不热为由要求原告减免冬季房租，双方经协商无果，原告遂诉至本院，请求依法判如所请。本院认为，原、被告经协商签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，属有效协议，对双方具有法律约束力，双方应当自觉全面履行该协议的义务。原告按约向被告交付了租赁房屋用于经营，被告就应当自觉按约缴纳房屋租金。被告虽按约缴纳了租期内的租金，但由于双方在房屋租期届满后未再续签租赁协议，被告继续使用了租赁房屋，原告也未提出异议，原租赁协议继续有效，视为不定期租赁。被告自2018年10月1日至今一直拖欠原告房屋租金，现原告主张解除双方签订的房屋租赁协议，被告也表示同意，本院予以准许。协议解除后被告应当返还原告的房屋。原告的该项诉请，符合协议约定和法律规定，本院予以支持。由于被告拖欠原告2018年10月1日至2020年5月30日期间的房屋租金26100.8元，考虑到今年的新冠病毒疫情影响及暖气不热的实际情况，原告同意减免被告三个半月的房屋租金4567.64元，本院予以采纳。即26100.8元-4567.64元-履约保证金5000元=16533.15元。原告主张的违约金，因协议对违约金的比例约定过高，加之被告对租赁房屋的供暖不热多次提出异议，原告也未积极予以协调，被告并非故意拖欠租金不付，故原告的违约金诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏塞上文化城有限公司与被告杜芳洲的房屋租赁协议。被告杜芳洲于本判决生效之日起五日内返还原告宁夏塞上文化城有限公司的宁夏文化城一期3号楼46号房屋一套。二、被告杜芳洲于本判决生效之日起五日内偿付拖欠原告宁夏塞上文化城有限公司房屋租金16533.15元。2020年5月30日后的房屋租金按约计至退还租赁房屋止。三、驳回原告宁夏塞上文化城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，由原告宁夏塞上文化城有限公司负担187元，被告杜芳洲负担107元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李建东 二〇二〇年八月十八日书记员 沈天豪附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十七条融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。