上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初22号原告：邓传海，男，1978年7月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：韩平平，上海正策律师事务所律师。被告：丁相宝，男，1978年3月7日出生，汉族。原告邓传海与被告丁相宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩平平到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。邓传海向本院提出诉讼请求：(1)确认邓传海与丁相宝于2016年7月15日就上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋所签《房屋租赁合同》于2019年9月3日予以解除；(2)丁相宝支付欠租人民币67,155元；(3)丁相宝偿付逾期付租违约金人民币121,348元(每日按日租金100%计算)；(4)丁相宝支付解约违约金人民币11,000元；(5)丁相宝支付房屋占用期间之房屋使用费(自2019年9月4日起、按合同约定日租金100%、计至2020年2月9日止)；(6)丁相宝支付2016年12月至2020年2月9日止之物业管理费人民币16,206.08元。另丁相宝所缴押金人民币11,000元，要求冲抵丁相宝所欠费用。事实和理由：2016年7月15日，邓传海与丁相宝签订租约，邓传海将位于上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)出租予丁相宝，租期5年，租约中对租金标准、租金支付方式、违约责任、解约事由及损失赔偿等均作明确约定。丁相宝承租期间自2019年2月15日起未再履行付租义务，邓传海经多次催讨租金均未果。2019年9月3日，邓传海书面通知丁相宝解约事宜。现邓传海与实际使用系争房屋之次承租人已于2020年2月10日建立租赁合同关系。丁相宝未作答辩。邓传海提供以下证据：(1)《房屋租赁合同》，以证明邓传海与丁相宝于2016年7月15日签订租约，租赁双方就各方于租约项下之权利及义务作出明确约定；(2)房屋产权证明，以证明邓传海为系争房屋权利人；(3)照片、2019年8月19日短信截屏、2019年8月16日《解约通知函》及快递凭证，以证明邓传海就解约、催缴租金及没收押金事宜向丁相宝发出书面函件；(4)2019年8月25日《承诺书》，以证明丁相宝于该日书面承诺分期还款等事项；(5)2019年9月3日短信截屏、视频资料、2019年9月2日《正式解除房屋租赁合同的通知》及快递凭证，以证明邓传海于2019年9月3日书面通知丁相宝正式解除所签租约；(6)《物业费催缴通知单》及物业费发票，以证明丁相宝欠付物业费情形。经审理查明：邓传海为系争房屋权利人。2016年7月15日，邓传海与丁相宝签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)邓传海将系争房屋出租予丁相宝，租期自2016年9月1日起至2021年8月31日止；(2)前3年月租金为人民币11,000元，之后每年按5%递增；(3)租金以3个月作为一期支付，先付后用，每期租金应提前15日支付；(4)丁相宝于签约同时支付房屋租赁保证金人民币11,000元，租赁关系终止时，该项房屋租赁保证金除用于抵充合同项下丁相宝应予承担之费用外，剩余部分无息返还予邓传海；(5)租赁期间所发生之水电煤、电话通讯、电视收视等房屋使用费用均由丁相宝承担，物业管理费如有发生，亦由丁相宝承担；(6)丁相宝应于租赁期限届满当日内返还房屋；(7)如丁相宝逾期付租，则每逾期1日，须按日租金100%向邓传海支付逾期违约金，如逾期返还房屋，则每逾期1日，须按日租金100%向邓传海支付房屋占用期间之使用费；(8)如丁相宝逾期付租累计超过7日，邓传海可书面通知解除合同，且丁相宝须向邓传海支付相当于1个月租金之违约金。合同尾部以手写方式约定(1)丁相宝承诺签署转租合同后向邓传海提交合同复印件；(2)第4年月租金为人民币11,550元，第5年月租金为人民币12,200元。签约后，租赁双方履行各自合同义务。承租期间，丁相宝缴纳合同约定之租赁保证金人民币11,000元、进行转租、并实际付租至2019年2月28日止。2019年8月16日，邓传海在系争房屋处张贴《解约通知函》，之后又于2019年8月19日以短信方式通知丁相宝上述解约事宜。2019年8月25日，丁相宝出具《承诺书》一份，确认收讫邓传海所发解约通知，同时承诺分期清偿欠租。届时，丁相宝未能履行还款义务。2019年9月3日，邓传海通过手机屏幕快照方式及快递邮寄方式向丁相宝送达落款日期为2019年9月2日之《正式解除房屋租赁合同的通知》。丁相宝收讫解约通知后，未予支付欠租，亦未与邓传海办理解约后续事宜。2020年2月10日，邓传海与次承租人就系争房屋直接建立房屋租赁合同关系。另查明：2019年9月11日，系争房屋处物业部门向邓传海发出《物业费催缴通知单》，称至今尚未收讫系争房屋2016年12月至2019年6月期间物业管理费人民币13,094.40元。2019年11月18日，邓传海支付系争房屋2016年12月至2019年2月期间物业管理费人民币16,473.60元。本院认为，本案所涉《房屋租赁合同》系签约方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，邓传海及丁相宝作为签约方均应恪守合同约定之义务。现针对邓传海诉请作如下分析。一、合同解除时间丁相宝承租期间未能履行合同项下付租义务，且逾期付租行为已构成合同约定之解约事由，邓传海在按约取得合同解除权后通过手机屏幕快照方式于2019年9月3日向丁相宝发出书面解约通知，双方所签合同于该日予以提前解除。二、丁相宝欠付租金数额丁相宝对于2019年3月1日至2019年9月3日期间租金负有支付义务。合同约定，2016年9月1日至2019年8月31日期间月租金为人民币11,000元，2019年9月1日至2020年8月31日期间月租金为人民币11,550元。按照上述计租标准，2019年3月1日至2019年8月31日共计6个月期间、按月租金人民币11,000元所计租金为人民币66,000元，2019年9月1日至2019年9月3日共计3日期间、按月租金人民币11,550元所计租金为人民币1,155元，综上，丁相宝欠付租金数额共计人民币67,155元。三、丁相宝应予承担之逾期付租违约金数额合同约定如丁相宝逾期付租，则每逾期1日须按日租金100%偿付逾期付租违约金，但法律同时规定，如违约金数额过分高于损失，则应予适当减少。鉴此，邓传海依法可获支持之逾期付租违约金总额应以丁相宝欠付之租金本金数额为限。四、丁相宝应予承担之解约违约金数额合同因丁相宝欠付租金而导致提前解除，在此情形下，丁相宝按照合同约定应予承担相当于1个月租金数额之解约违约金，鉴此，本院对邓传海要求丁相宝支付解约违约金人民币11,000元之诉请依法予以支持。五、丁相宝应予承担之房屋使用费合同于2019年9月3日提前解除后，丁相宝未能按照合同约定即时返还系争房屋，鉴于邓传海与次承租人系于2020年2月10日另行建立房屋租赁合同关系，故邓传海要求丁相宝就2019年9月4日至2020年2月9日未能按约返还房屋期间支付房屋使用费与合同约定无悖，本院依法予以支持。上述时段，按照每月人民币11,550元计，丁相宝应付房屋使用费共计人民币60,179元。六、丁相宝应予承担之物业费数额合同约定丁相宝应予承担承租期间系争房屋所发生之物业管理费。依据物业费缴费通知，2016年12月至2019年6月共计31个月应缴物业费为人民币13,094.40元，而依据物业费发票，2016年12月至2020年2月共计39个月所缴物业费为人民币16,473.60元，按照缴费通知抑或物业费发票折算所得每月物业费数额均系人民币422.40元。鉴于丁相宝自2016年9月1日起承租系争房屋，且邓传海迟至2020年2月9日方予重新取得房屋掌控权，故丁相宝就2016年12月1日至2020年2月9日期间应予承担系争房屋所发生之物业管理费。按照月物业费标准人民币422.40元计，丁相宝就上述时段应予承担之物业费数额为人民币16,182.29元。六、丁相宝所缴租赁保证金人民币11,000元如何处理邓传海于庭审中表述该项保证金用于抵充丁相宝欠付费用，邓传海该项处理意见与合同约定无悖，本院依法应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邓传海与被告丁相宝就上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年7月15日所签《房屋租赁合同》于2019年9月3日予以解除；二、被告丁相宝于本判决生效之日起十日内支付原告邓传海2019年3月1日至2019年9月3日期间所欠租金人民币67,155元；三、被告丁相宝于本判决生效之日起十日内就上述第二项欠租偿付原告邓传海逾期付租违约金人民币67,155元；四、被告丁相宝于本判决生效之日起十日内偿付原告邓传海解约违约金人民币11,000元(该项违约金由被告丁相宝所缴租赁保证金人民币11,000元予以全额冲抵，无须实际支付)；五、被告丁相宝于本判决生效之日起十日内支付原告邓传海2019年9月4日至2020年2月9日期间房屋使用费人民币60,179元；六、被告丁相宝于本判决生效之日起十日内支付原告邓传海2016年12月1日至2020年2月9日期间物业费人民币16,182.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,290元(原告邓传海已预缴)，由被告丁相宝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  单秀琴二〇二〇年八月三十一日书 记 员  芦 笛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。