重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020渝01民终3928号上诉人（原审原告）：重庆光华控股（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区云湖路**，统一社会信用代码915001072028063369。法定代表人：陈洪，董事长。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵永强，男，1983年6月22日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：李宇澄，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆光华控股（集团）有限公司（以下简称光华公司）因与被上诉人邵永强房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初2939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月29日对本案进行了询问。上诉人光华公司的委托诉讼代理人董月强、王军与被上诉人邵永强的委托诉讼代理人李宇澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人光华公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人将案涉房屋交付给了案外人张道祥装修使用，之后邵永强与张道祥协商受让房屋并向上诉人提出申请，邵永强从张道祥处接受了房屋并入场更换了部分展柜。实际使用了案涉房屋。被上诉人邵永强答辩，1．租赁合同有约定合同生效条件，合同未生效。2．光华公司未提供交房流程单等证明其交付房屋。3．商场开业时间已经江北区法院生效判决认定为2016年10月16日，光华公司主张自签约之日支付租金没有事实依据。4．光华公司未交付店铺，邵永强不应承担任何逾期违约责任。5．邵永强不存在非法占有使用租赁物的事实，光华公司恶意扩大自己的损失，要求邵永强的支付占有使用的费的主张不应支持。光华公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告支付2015年1月1日至2017年5月31日期间的租金150725元，及此款从2017年2月28日起至付清时止，按年利率24%的标准计算的逾期付款违约金；2．判令被告腾空返还承租商铺；3．判令被告支付以每月16127元的标准计算的从2017年6月6日起至商铺返还之日止的占有使用费。一审法院认定事实：2015年2月27日，原、被告签订《重庆光华控股（集团）有限公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告将位于重庆市江北区的门面房出租给被告，计租建筑面积110.25平方米，室内设施有电、中央空调、消防设施等。租赁期3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止；房屋预计交付时间为2014年6月1日前，但以原告发出的交付通知书为准，起租时间亦以此为准。租金按每月每平方米46元计算，从第3年起每年租金递增6%，即2014年6月1日至2016年5月31日期间，每季度租金为15215元，2016年6月1日至2017年5月31日期间，标准为48.76元／平方米／月，季度租金为16127元；租金按季度结付，被告在签署本合同当日即向原告缴纳第一期租金（2014年6月1日至同年12月31日期间的租金为15215元），每逾期一天，按当期应付租金和物业管理费总额的5%支付违约金；逾期15日不支付或不足额支付租金和物业管理费，原告有权解除合同，被告除应缴清应付之租金和物业管理费外，同时应按本合同第七条约定标准支付违约金……租赁保证金为38036元，由被告于合同签订当天交纳。关于合同终止，《租赁合同》约定：租赁合同终止时，被告应在合同终止日后五天内搬出所租赁的商铺，否则原告有权提请公证机关办理证据保全并自行处理被告承租物业内的所有财产。双方还于合同中约定，本合同经双方签署后，被告支付合同保证金、首期租金、管理费和设备、设施使用费后生效。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金38036元。另查明，原告在其网站发布有光华汽车用品总部基地招商广告，表示该物业有7万平方米商城，600多个专属停车位解决泊车烦恼，“合作方式”称“统一采用商铺租赁，统一卖场营业管理”。还查明，2014年11月17日，重庆市规划局江北区分局向原告发出《责令停止违法建设行为决定书》，表明因原告未办理建设工程规划许可证，擅自在江北区桥寺（升伟新意境对面）修建地下车库，属于违法建设行为，责令其立即停止违法建设行为。2016年9月14日，重庆市规划局江北区分局针对可乐小镇地下车库信访事项，向全体业主作出书面答复，表示经核实，江北区石马河街道光华可乐小镇小区Ａ区地下车库确实存在增建车库的行为，该局将按规划相关规定依法进行处罚。此外，2019年3月1日，赵平等26人向国家税务总局重庆市税务局稽查局检举原告涉嫌税收违法行为，该局予以受理。当月22日，国家税务总局重庆市税务局第二稽查局向赵平等人回复其收到市局下达的有关原告的调查核实案件，将尽快进场调查核实。庭审中，原告举示重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民特800、805、807号民事裁定书。该三份裁定书系案外人刘松等人与原告针对同处同一市场、不同的商铺产生租赁合同纠纷，经重庆仲裁委员会仲裁后，刘松等人向重庆市第一中级人民法院申请撤销仲裁裁决而作出的裁定。裁定书表述了仲裁裁决书中仲裁庭以下判断：“……重庆仲裁委员会审理的（2016）渝仲字第2590号等12案中承租人最早接收涉案商铺的时间为2014年6月3日，仲裁庭有理由相信光华公司陈述早在2014年5月底（5月29日左右）通过邮政快递的方式统一发送了接房通知，且光华公司并未表明不履行合同约定的主要义务……”。原告拟以此证明其在2014年5月底通过邮政快递方式统一发送了涉案房屋的交付通知。被告认为该证据与本案无关。另，原告举示了涉讼房屋现状的照片，该照片显示涉讼房屋内有部分物品，原告拟证其已向被告交房，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。庭审中，被告举示原告发出的《光华·汽车用品总部基地开业通知书》，拟证明最终原告承诺的租金起算时间为开业时间。该通知书由原告于2016年7月28日向众多承租人发出，主要内容为原告表示为推进该市场发展，决定在原有合同优惠政策的基础上，给予承租人更大的支持力度，并表示光华·汽车用品总部基地B区部分门市已具备开业条件，将于2016年10月16日正式开业。具体优惠措施为：1.2016年8月15日前进场装修或经营的，在原有优惠条件基础上，从正式计租日起，给予8个月免租期，免租期于合同期内分年实施；2.2016年9月15日前进场装修或经营的，在原有优惠条件基础上，从正式计租日起，给予4个月免租期，免租期于合同期内分年实施；3.2016年10月进场装修或经营的，在原有优惠条件基础上，从正式计租日起，给予2个月免租期，免租期于合同期内分年实施；4．开业后次月进场的，按原合同优惠条款执行，不再另行优惠；5.B区具备开业条件的所有通知商家，租赁门市从2016年10月16日起正式计算租赁期，并按合同约定计算租金，双方按照新的优惠政策，重新签订租赁合同。原告质证认为因双方并未重新签订租赁合同，故不具有约束力。一审法院认为：首先，原、被告签订的《租赁合同》约定了被告支付合同保证金、首期租金等费用后合同生效，原告未举证证明被告支付了除合同保证金外的其他费用。其次，原告举示的（2017）渝01民特800、805、807号民事裁定书系对相关仲裁裁决进行的程序性审查，并未对涉讼房屋的交付情况进行认定，且该三份裁定书中引用的仲裁裁决原文系仲裁庭对光华公司与案外人的房屋交付情况的认定，与本案被告无关。再次，原告举示的涉讼房屋现状照片，即使是真实的，亦无法证明涉讼房屋内部物品系被告所有，更无法证明其履行了出租人向被告交付房屋的主要合同义务。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案因原告未举证证明《租赁合同》已生效，且已交付出租房屋，故对其诉讼请求，一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告重庆光华控股（集团）有限公司的诉讼请求。案件受理费8881.34元，减半收取计4440.67元，由原告重庆光华控股（集团）有限公司负担。二审中，光华公司向本院举示：1．张道祥的租赁合同，拟证明就案涉房屋2013年10月14日光华公司与张道祥签订了租赁合同；2．交房流程单，拟证明案涉房屋交付给张道祥；3．申请书，拟证明张道祥向光华公司申请将案涉房屋转给邵永强；4．招商内部文件阅办单，拟证明光华公司有内部审批同意案涉房屋相关租赁转让；5．解约协议，证明光华公司与张道祥于2015年2月27日解约；6．交付说明，拟证明张道祥将房屋交付给邵永强。邵永强质证认为，证据1恰恰证明光华公司一房两租，证据2、3张道祥的签字无法确认；证据4光华公司随时可内部生成，真实性不认可；证据5、6张道祥未出庭作证，且有利害关系。本院认证，证据1、2与本案不具有关联性，只能证明光华公司与张道祥之间的关系，不予采信。证据3、5、6因张道祥未出庭作证，对证据的真实性本院无法确认，不予采信。证据4系光华公司内部审批表，证明力较弱，且不能证明向邵永强交付房屋，不予采信。本院二审查明的事实和证据与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：邵永强是否使用案涉房屋并应当交纳租金。光华公司与邵永强签订的《租赁合同》约定了邵永强支付合同保证金、首期租金等费用后合同生效，现光华公司未举证证明邵永强支付了除合同保证金外的其他费用。故双方约定的合同生效条件尚未成就。而光华公司举示的证据亦不能证明其将房屋交给邵永强使用，从而使双方的合同已经实际履行。因此光华公司上诉请求不成立，上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人光华公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8881.34元，由上诉人重庆光华控股（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年八月七日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢