重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初8165号原告：重庆晓月物业管理有限公司,住所地重庆市南岸区南坪东路********，统一社会信用代码915001082031767190。法定代表人：赵峻岭，总经理。委托诉讼代理人：杨娟，女，汉族，1993年6月出生，住重庆市綦江区，系该公司员工。被告：谢利益，男，汉族，1985年12月出生，住重庆市南岸区，户籍地重庆市梁平县。被告：杨光燕，女，汉族，1986年12月出生，住重庆市南岸区，户籍地重庆市梁平县。原告重庆晓月物业管理有限公司（以下简称“晓月物业”）诉被告谢利益、杨光燕物业服务合同纠纷一案，本院依法适用适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晓月物业的委托代理人杨娟到庭参加诉讼，被告谢利益、杨光燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晓月物业向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告关于南岸区南坪东路587号某栋某单元房屋所欠的物业费4184.40元及违约金（截止2020-4-30的违约金为3577.66元，从2020-5-1起以每月欠付的物管费累计为基数，按照每日3‰的标准计算至付清之日止）、水电公摊费200元。事实及理由：2007年12月1日,晓月物业与重庆浦辉房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由晓月物业为“海棠晓月蓝滨城（即C区）”的前期物业提供物业管理。2010年又续延了“物业服务合同”期限至2015年7月30日，后由于该小区未成立业委会故一直延续服务至今。2016年位于海棠晓月C区C1、C2、C3（推广名为皇冠国际C1、C2、C3）幢房屋，开发商打造成相对比较独立、尊享的楼宇并开盘销售，被告于2016年11月19日正式购买海棠晓月C区某栋某单元的房屋，在合同补充协议中第十三条约定物业管理费住宅按每月每平方1.4元、尊享服务费每月每平方1.4元共计每月每平方2.8元收取，公摊水电费由物管公司据实收取。被告承诺遵守《临时管理规约》，该业主接房后，于2017年1月15日承诺遵守《业户手册》、《临时管理规约》。该业主自2018年9月开始拖欠物业管理费，至2020年4月共计拖欠物业管理费4148.4元、水电公摊费200元，故原告以前述诉讼请求起诉至法院。被告谢利益、杨光燕未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告谢利益、杨光燕经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃举证、质证的权利。对晓月物业提交的《海棠晓月·蓝滨城前期物业服务合同》、备案证明、证明、房屋登记信息查询证明、《重庆市商品房买卖合同》、基础信息公示牌、承诺书、临时管理规约、快递单、催款函，本院予以确认并在卷佐证。根据晓月物业的陈述和提交的证据，本院认定事实如下：经审理查明：原告晓月物业系具有壹级资质的物业管理服务公司。2007年11月27日，晓月物业与重庆蒲辉房地产开发有限公司签订《海棠晓月·蓝滨城前期物业服务合同》，约定由晓月物业为重庆市南岸区南坪东路587号海棠晓月·蓝滨城小区提供前期物业管理服务，合同期限自2007年12月1日至2010年11月30日止；物业管理费标准按照建筑面积计算为1.4元/月/平方米；物业服务费用或者物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应在每月15日前内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金；该合同还明确了物业服务事项、物业服务质量、双方权利与义务等事项。2016年11月19日谢利益、杨光燕作为乙方与作为甲方的重庆蒲辉房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同补充协议约定，乙方应遵守国家有关物业管理规定，签订并遵守《临时管理规约》和物业管理具体规定，乙方未签订的，甲方有权拒绝交房。乙方应依据双方相关物业服务的约定，按时缴纳物业管理费；依据房屋主管部门发给乙方的《房地产权证》确定的建筑面积收取，在浦辉·皇冠国际C3项目首次交房到新的物业服务合同生效期间物业管理费住宅每月每平方米1.4元人民币、增享服务费每月每平方米1.4元人民币，共计每月每平方米2.8元人民币收取。水电公摊费由物管公司据实收取。2017年1月15日谢利益向皇冠国际物业管理服务中心出具承诺书一份，承诺同意履行、遵守并监督其他与该物业有关人士履行、遵守《业户手册》、《业户养犬承诺书》、《业户使用电梯承诺书》、《紧急情况免责协议》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。其中《业户手册》中载明本物业管理费标准为C1、C2栋每月每建筑平方米3.2元/人民币，C3栋每月每建筑平方米2.8元/人民币；公摊费标准按户据实分摊（预收每户每月10元）。谢利益、杨光燕在皇冠国际C1、C2、C3栋业主临时管理规约（原物业名：海棠晓月·蓝滨城C1、C2、C3）中签字确认，该临时规约载明业主（使用人）不按规定按期缴纳物业服务费或其他根据业主规约规定的任何费用，物管公司可每日加收应缴费用总额千分之三的滞纳金。合同期满后，原告一直为该小区提供物业服务。2019年5月16日，重庆市南岸区海棠溪街道海棠晓月社区居民委员会出具《证明》一份，证实由于海棠晓月·蓝滨城项目暂未成立业主委员会，暂未选聘新的物业服务公司，晓月物业与海棠晓月·蓝滨城项目形成事实服务关系。另查明，被告谢利益、杨光燕系重庆市南岸区海棠溪街道南坪东路587号房屋业主，该房屋建筑面积74.72平方米。被告谢利益、杨光燕自2018年9月至2020年4月期间拖欠物业管理费4184.4元（74.72平方米×2.8元/月/平方米×20个月）、水电公摊费200元（10元/月×20个月）。原告晓月物业于2019年7月向被告谢利益、杨光燕邮寄催款函、2019年12月张贴催款函进行过催收。本院认为：《海棠晓月·蓝滨城前期物业服务合同》、《重庆市商品房买卖合同》是合同双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,系双方真实意思表示，其形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应受法律保护。且谢利益、杨光燕在皇冠国际C1、C2、C3栋业主临时管理规约（原物业名：海棠晓月·蓝滨城C1、C2、C3）中签字确认，该临时规约载明业主（使用人）不按规定按期缴纳物业服务费或其他根据业主规约规定的任何费用，物管公司可每日加收应缴费用总额千分之三的滞纳金。原告晓月物业已向被告谢利益、杨光燕提供了物业管理服务，被告谢利益、杨光燕即有义务向原告晓月物业交纳物业管理费及水电公摊费，故被告谢利益、杨光燕应向原告晓月物业缴纳2018年9月至2020年4月期间拖欠的物业管理费4184.4元、水电公摊费200元。关于违约金。被告谢利益、杨光燕未按照合同约定向原告晓月物业支付物业管理费确属违约，应支付违约金。但《海棠晓月·蓝滨城前期物业服务合同》约定的日千分之三的违约金标准过高，本院综合原告晓月物业的损失情况，酌情调整为按欠费金额的年利率24%计算。被告谢利益、杨光燕未到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢利益、杨光燕于本判决生效之日起十日内支付原告重庆晓月物业管理有限公司2018年9月至2020年4月期间的物业管理费4184.4元、水电公摊费200元及违约金（以每月欠缴金额为基数，从欠费次月起按年利率24%计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆晓月物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谢利益、杨光燕承担（原告重庆晓月物业管理有限公司已垫付，被告谢利益、杨光燕支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  张 翔二〇二〇年八月七日法官助理  马永芹书 记 员  张 翼