广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初4770号原告（反诉被告）：黄楚珍，男，汉族，1983年8月9日出生，住址广东省普宁市************，身份证号码445************75X。委托诉讼代理人：马潮新，广东秉铨律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑成德，男，汉族，1962年8月16日出生，住址江门市蓬江区*********，身份证号码440************630。委托诉讼代理人：苏玉鸿，北京盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蔚然，北京盈科（广州）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）黄楚珍诉被告（反诉原告）郑成德租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄楚珍及其委托诉讼代理人马潮新、被告（反诉原告）郑成德的委托诉讼代理人苏玉鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄楚珍诉称：2018年10月16日，原、被告签订《租赁土地合同书》，约定郑成德将江门市蓬江区****草原股份合作经济社西环路边大运田（土名）盖有15㎡瓦房（自编AOOI号）的土地租赁给黄楚珍，用于堆放砂石，每月租金为3500元，保证金为7000元。2019年1月30日、2019年2月27日，江门市蓬江区国土资源局、江门市蓬江区*******股份合作经济社分别向黄楚珍发出《责令改正违法行为通知书》、《责令停止违法行为通知书》，认定黄楚珍堆放砂石的行为属于违法行为，要求搬迁并复绿。郑成德在明知不能在涉案土地上进行堆放砂石的情况下，隐瞒事实并与黄楚珍签订《租赁土地合同书》，导致无法继续履行合同。黄楚珍为搬运已堆放的沙石，共花费了18000元清场费。为维护黄楚珍的合法权益，特起诉至人民法院，恳请法院依法判令：1．解除黄楚珍与郑成德签订的《租赁土地合同书》；2．郑成德向黄楚珍返还保证金7000元及租金10500元；3．郑成德向黄楚珍赔偿损失18000元；4．郑成德向黄楚珍支付律师费5000元；5．郑成德承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，原告（反诉被告）黄楚珍变更第一、二项诉讼请求为：1．确认原、被告签订的《租赁土地合同书》无效；2．郑成德返还保证金7000元。增加事实与理由：涉案的土地是农用地，郑成德在明知土地不得用于非农业用途的情况下，将涉案土地出租给黄楚珍用于堆放砂石，赚取高额租金，该合同违反我国土地管理法律法规的强制性规定，以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项规定，应属无效合同。原告（反诉被告）黄楚珍为其主张提供以下证据：1、《租赁土地合同书》；2、收据；3、银行流水；4、《责令停止违法行为通知书》、《责令改正违法行为通知书》、《责令停止违法行为通知书》；5、《委托代理合同》、发票；6、微信转账记录、收款收据；7、微信转账记录、收款收据；8、照片、视频。被告（反诉原告）苏玉鸿答辩并反诉称：原、被告签订《租赁土地合同书》，约定郑成德将江门市蓬江区****草原股份合作社经济社西环路边大运田（土名）的土地租赁给黄楚珍。合同明确约定按现状租赁，合同租赁期为2年，租赁期自2018年11月15日至2020年11月15日，每月租金为3500元，合同签订时须缴纳租合同保证金7000元及一个月租金3500元。合同签订后，郑成德依约将土地交予黄楚珍使用，并约定须按土地性质进行使用，如遇国家或上级政府需征用该土地或政策有关规定不允许租赁时，郑成德不承担违约责任。黄楚珍自2019年1月5日起一直拒不缴纳租金，经郑成德多次催缴仍不理睬。除此之外，还擅自改变地用途，导致在2019年1月30日、2019年2月27日，资源局、江门市蓬江区*******股份合作经济社分别向黄楚珍发出《责令改正违法行为通知书》、《责令停止违法行为通知书》，认定黄楚珍的动土建设的行为违法。2019年3月3日，郑成德正式向黄楚珍发出《通知》，明确要求黄楚珍交清租金，同时没收黄楚珍保证金、终止租赁合同收回土地。直至2019年7月31日，黄楚珍才搬离上述土地，理应参照租金支付场地占用费。截止目前，黄楚珍非但不支付租金，且捏造事实诉至法院，其行为十分恶劣，请求法院依法对其进行惩戒。为维护郑成德的合法权益，郑成德依法提出反诉，恳请法院依法令：1、郑成德与黄楚珍签订的《租赁合同书》于2019年3月3日解除；2、郑成德无须归还黄楚珍合同保证金7000元；3、黄楚珍向郑成德支付2019年1月15日至3月3日的租金5588.70元及逾期违约金8708.55元（按尚欠租金总额的千分之三计算逾期违约金，自每月应缴纳租金之日起计至清偿之日止，暂计至提起反诉之日）；4、黄楚珍向郑成德支付场地占用费2019年3月4日至7月31日共计17161.3元；5、黄楚珍向郑成德支付律师费8000元。6、黄楚珍承担本案的全部诉讼费用。被告（反诉原告）苏玉鸿提交的证据有：1、《租赁土地合同书》、收据；2、《通知》；3、照片；4、证明；5、《授权委托合同》。原告（反诉被告）黄楚珍对被告（反诉原告）郑成德提起的反诉答辩称：一、黄楚珍与郑成德于2018年10月16日签订的《租赁土地合同书》违反法律强制性规定，是无效的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，郑成德将其在涉案农业土地出租给黄楚珍，并且明确告知黄楚珍可以堆放砂石的情况下，原告黄楚珍才与被告郑成德签订租赁合同。在签订《租赁土地合同书》时，涉案土地一半面积是硬底化，一半面积是草地。其次，被告出租土地800平方米给原告，每月租金3500元，即4.375元／平方米，其收益远远超过一般农用地出租的价格（大概是1.5-2.O元／平方米），足以证明黄楚珍租赁涉案土地的目的是用于非农建设。再次，双方签订的《土地租赁合同书》第四条约定涉及原告黄楚珍租赁涉案土地期间进行经营产生的管理费用、税费、安全生产、防火工作、缴交垃圾清运负担费等内容，均能明确证明涉案土地是用于非农业用途的。综上，上述证据能形成证据链，证实双方签订《土地租赁合同书》时对涉案土地实际用于非农用途是明知的，该合同违反我国土地管理法律法规的强制性规定，以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同。二、被告郑成德应将涉案合同的保证金7000元返还给原告黄楚珍，并赔偿原告黄楚珍搬迁费用18000元及律师费5000元等损失。根据合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，郑成德故意隐瞒事实，并将涉案土地出租给黄楚珍，最终导致黄楚珍被行政部门责令停止并搬离涉案场地，涉案场地无法继续使用，为此，黄楚珍不得不请人搬迁，支付了搬迁费用18000元。郑成德对此涉存在明显的过错。所以，被告郑成德应将涉案合同的保证金7000元返还给黄楚珍，并应当承担原告黄楚珍由此造成的损失搬迁费用18000元及因追讨上述费用而聘请律师所支付的律师费5000元。三、黄楚珍已向郑成德支付至2019年2月14日的租金，且于2019年3月5日搬离涉案土地，不存在占用费的情形。l、黄楚珍一直按照合同约定支付租金，2018年11月15日至2019年1月14日的租金已根据郑成德的要求向郑天颖的银行账户支付，而2019年1月15日至2019年2月14日的租金，黄楚珍通过微信支付的方式直接支付给郑成德，上述租金，郑成德已出具《收款收据》予以确认。2、黄楚珍收到责令整改通知书后，立刻联系郑成德，承诺先搬离三个月，三个月之后再搬回来，搬离期间的租金不用支付，但是在搬离三个月后，原来的土地已经复绿了，郑成德也说不可能再租给黄楚珍。因此，从2019年2月1日起，黄楚珍开始寻找新场所，并逐步搬离涉案场地，且于2019年3月5日完全搬离涉案土地。故涉案场地已于从2019年2月1日起没有使用，故自2019年2月1日至2019年3月5日期间，黄楚珍不应支付租金。四、由于郑成德的过错，导致合同无效，郑成德应承担过错责任，其聘请律师而支付的律师费应自行承担。经审理查明：2018年10月16日，黄楚珍与郑成德签订《租赁土地合同书》，约定郑成德将位于江门市蓬江区****草原股份合作社经济社西环路边大运田（土名）盖有15㎡瓦房（自编A001号）的土地（以下简称“涉案土地”），按现状租赁给黄楚珍，租赁面积约800㎡，租期2年（2018年11月15日至2020年11月15日），每月租金3500元，签订合同之前黄楚珍需交7000元保证金；每月5号前支付租金，如过期10天不交或交不清租金构成违约的，需按欠款额计每日千分之三的违约金，出租方有权单方解除合同、收回土地。2018年10月23日，黄楚珍向郑成德支付保证金7000元及2018年11月15日至同年12月14日的租金，租赁期间，黄楚珍按约定支付了租金；最后，黄楚珍于2019年1月15日支付了至2019年2月14日的租金3500元，此后未再支付租金。2019年1月30日，江门市蓬江区国土资源局和城区国土资源管理所分别向黄楚珍发出蓬江国土（执法）责改字【2019】50号《责令停止违法行为通知书》、（蓬）城区责停【2019】13号《责令停止违法行为通知书》，认定黄楚珍擅自使用涉案土地进行动工建设，违反法律规定，责令其三日内停止并改正违法行为。2019年2月21日、2月28日、3月29日、4月15日、5月7日，黄楚珍向“陆仔挖掘机出租”微信转账共计18000元。2019年3月3日，郑成德向黄楚珍发出《通知》，因黄楚珍拖欠租金超出10天，其作为租赁方通知黄楚珍终止租赁合同，收回土地、没收保证金，并要求黄楚珍在3天内搬离，若不搬迁的视为放弃可移动资产的权利，由其自行处理。2020年6月28日，江门市蓬江区*******股份合作经济社出具《转租证明》，证明同意郑成德将于2015年1月1日租赁的草园经济社的上述涉案土地进行转租。另查明，黄楚珍与广东秉铨律师事务所签订了《委托代理合同》，合同约定黄楚珍将本案诉讼事务委托给广东秉铨律师事务所处理，并为此支付了律师费5000元。郑成德与北京市盈科（广州）律师事务所签订《委托代理合同》，约定郑成德将本案诉讼事务委托给北京市盈科（广州）律师事务所处理，但未提供相应律师费发票。庭审中，黄楚珍主张其在租赁涉案土地时，该土地已部分硬底化并加盖了15㎡的瓦房，其在租赁后，搬入了集装箱用于堆放水泥、接待客户及办公；在其收到蓬江区国土资源局的通知后，开始寻找新的租赁场地，为将资产搬离涉案土地，请人搬运货物支付了搬运费18000元，并于2019年3月5日搬离。郑成德主张涉案土地在出租时并未硬底化，黄楚珍是在2019年7月30日才搬离。本院认为：本案属租赁合同纠纷。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、《租赁土地合同书》是否有效；2、《租赁土地合同书》何时解除及违约责任；3、欠付租金、场地占用费的支付；4、保证金的处理；5、原、被告的损失由谁承担。一、关于黄楚珍与郑成德签订的《租赁土地合同书》的效力问题。黄楚珍主张郑成德明知涉案土地为农用地，而将其出租用于非农业用途，该合同违反法律强制性规定，应属无效。本院认为，江门市蓬江区*******股份合作经济社将涉案土地出租给郑成德，郑成德经出租人同意将该土地按现状转租给黄楚珍，双方签订的《租赁土地合同书》系其真实意思表示，合同未对涉案土地的用途进行约定，合同的内容并未违反法律强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行。黄楚珍主张该合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于合同何时解除及违约责任的问题。郑成德主张该合同于2019年3月3日解除。本案中，黄楚珍租赁涉案土地后，用于堆放砂石等，2019年1月30日，蓬江区国土资源局认定黄楚珍擅自动工建设发出《责令改正违法行为通知书》，要求停止违法行为。黄楚珍自2019年2月15日未再支付租金，2019年3月3日，郑成德以黄楚珍拖欠租金为由终止租赁合同、收回土地。根据《租赁土地合同书》约定，承租人超过10天未支付租金的，出租方有权单方解除租赁合同，郑成德主张《租赁土地合同书》已于2019年3月3日解除，本院予以支持。黄楚珍迟延支付租金，违反合同约定，导致合同解除，应当承担违约责任。二、关于欠付的租金和场地占用费的问题。郑成德于2019年3月3日向黄楚珍发出的《通知》，要求黄楚珍在3日内（即2019年3月6日）搬离，否则视黄楚珍放弃可移动资产的权利，郑成德可自行处理相应资产；且在2019年3月5日至同年7月30日期间，郑成德未再向黄楚珍发出任何催告搬迁或催收租金的通知。黄楚珍主张已于2019年3月5日搬离，与上述《通知》要求搬离的时间相吻合。郑成德主张黄楚珍于2019年7月30日搬离涉案土地，但未能提供充分有效的证据，应承担举证不能的不利责任。本院对黄楚珍的主张予以采信，确认黄楚珍已于2019年3月5日搬离涉案土地。根据《租赁土地合同书》约定，黄楚珍应向郑成德支付2019年2月15日至同年3月3日的租金2172元、3月4日至3月5日的占用场地相应费用241元，郑成德要求黄楚珍支付2019年3月5日至2019年7月30日期间的场地占用费，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金，被告郑成德主张按日利率0.3%计付违约金。本院认为，该违约金的约定过分高于因黄楚珍违约支付租金给郑成德造成的损失，故本院酌情将违约金调整为：以2172元为基数，自2019年2月15日起，按提起本案起诉时（2020年4月）一年期贷款市场报价利率的四倍计至清偿之日止。三、关于保证金的问题。双方签订的《租赁土地合同书》仅约定黄楚珍向郑成德支付保证金7000元，但未约定在黄楚珍违约时，郑成德有权没收该保证金。保证金的目的在于保证合同的履行，是承租人履行合同约定的单方保证，其主要用于赔偿承租人出现违约后对出租人造成的损失，不具有定金功能，出租人不能直接没收该保证金。现双方《租赁土地合同书》已于2019年3月3日解除，郑成德应向黄楚珍返还所交保证金7000元。四、关于原、被告的损失及承担的问题。如前所述，黄楚珍违反合同约定导致合同解除，应当承担相应的违约责任，故黄楚珍要求郑成德承担其搬迁费、律师费的损失，本院不予支持。对于郑成德提出要求黄楚珍承担8000元律师费的主张，因其未提供相应票据，无法证明损失真实存在，故对郑成德的该项主张，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄楚珍与被告（反诉原告）郑成德签订的《租赁土地合同书》于2019年3月3日解除；二、被告（反诉原告）郑成德应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄楚珍返还保证金7000元；三、原告（反诉被告）黄楚珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）郑成德支付租金2172元及违约金（以2172元为基数，自2019年2月15日起，按2020年4月一年期贷款市场报价利率的四倍计至清偿之日止）、场地占用费241元；四、驳回原告（反诉被告）黄楚珍的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郑成德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费812.5元、反诉受理费786元，合计1598.5元，由原告（反诉被告）黄楚珍负担720.5元、被告（反诉原告）郑成德负担878元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  董永文人民陪审员  陈永兆人民陪审员  邹翠仙二〇二〇年八月二十七日法官 助理  黎素梅书 记 员  黎威良