北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初2076号原告：北京八达岭山庄社区服务有限公司，住所北京市延庆区八达岭经济开发区康西路**，统一社会信用代码91110229098793845C。法定代表人：李连荣，经理。委托诉讼代理人：李海涛，男，1986年10月2日出生，该公司员工，住河，住河北省高碑店市div>委托诉讼代理人：苏萌,男,1989年3月17日出生,该公司员工。被告：周海东，男，1971年3月7日出生，住北，住北京市海淀区div>原告北京八达岭山庄社区服务有限公司（以下简称山庄服务公司）与被告周海东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山庄服务公司委托诉讼代理人李海涛、苏萌，被告周海东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山庄服务公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付2012年10月1日至2018年12月15日的物业费52128元。庭审中，原告变更诉讼请求:要求被告给付2012年10月1日至2018年12月15日的物业费46803元。事实和理由：2012年9月30日，北京市延庆区××山庄业主委员会与程皓珺签订《××山庄物业管理与服务责任书》（以下简称《责任书》），责任书第六条约定程皓珺作为物业经理人负责××山庄物业服务，享有物业费全部债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。另根据《责任书》11条规定，程皓珺应成立物业公司作为物业运行的载体，程皓珺为实控人的物业公司，作为××山庄物业运营的载体。被告系××山庄××苑（ME-×）的业主，其未交纳2012年10月1日至2018年12月15日的物业费46803元，原告诉至法院,要求被告给付上述物业费。被告周海东辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：1.北京市延庆区人民法院(2016)京0119民初367号民事判决书判决:程皓珺与业委会签订的”××山庄物业管理服务责任书”无效。但程皓珺自2012年10月1日非法占据××山庄门岗、物业服务中心大楼，依旧强迫业主交易、强行收费。北京市延庆区人民法院（2018）京0119民初6833号民事调解书要求程皓珺立即撤离××山庄各门岗及物业服务中心大楼，××山庄才迎来正规合法的物业管理公司。本案原告的诉讼请求无任何法律依据，法院应依法驳回其诉讼请求；2.原告不具有合格的诉讼主体资格。原、被告之间并未签订《物业服务合同》，也从未对物业服务价格及条件明确约定，原告的物业费主张没有任何法律依据；3.原告采用“停水、禁止业主进入小区等”黑恶势力手段，强行收取所谓的“物业服务费”是典型的利用黑社会手段强迫业主缴纳物业费的强迫交易行为。并且原告在此期间，非法挪用业主道路补偿款；4.原告非法占据××山庄门岗及物业服务中心大楼，使正规合法物业公司无法进驻开展物业服务，导致我房屋内财产被盗，直接经济损失达人民币10余万元。我已于2015年11月24日向延庆区公安局康庄派出所报案。综上,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、《责任书》载明：“甲方：北京市延庆县××山庄业主委员会；乙方：程皓珺。从2012年10月1日起，山庄的物业管理与服务及由此发生债权债务由程皓珺负责和承担。双方经协商达成如下协议：一、在物业费没有收缴到位的情况下，乙方提供资金保障山庄的正常物业管理与服务，解决山庄物业员工的生活和工资、设施设备维修和运行等问题。二、乙方依法组织员工做好山庄物业管理与服务，自行承担责任。1、乙方的职责、服务内容和奖惩，见《××山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》的第三部分总经理的工作职责、第四部分接待业主（客服）服务内容和考核标准、第五部分安全服务内容和考核标准、第六部分保洁绿化服务内容和考核标准、第七部分工程维修服务内容和考核标准。2、乙方要保障供水、垃圾及时清运、依法做好人员和车辆出入管理、加强改建和装修装饰管理、养犬管理，保障山庄安全和正常的工作生活秩序。3、从12月1日起甲方依据《××山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》对乙方提供的物业服务进行考评和奖惩，乙方自觉接受甲方的监督和检查。若不履责受甲方处罚，乙方以××苑××号楼××号房产作为履行责任的财产保证，甲方有权处置。四、乙方依法规范物业管理与服务的劳动用工，保安人数不低于60人，使用好遗留的80名农民工，客服不低于6人，工程不低于8人。每位员工的定岗和岗位职责报甲方。六、物业服务费及公共收益。1、自2012年10月1日0时起至业主大会决定新的物业服务方式止，乙方享有山庄全部物业费债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。2、物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积（按房产证所表明的建筑面积计算，尚未取得房产证的以售房责任书中表明的建筑面积计算）交纳。物业收费标准为：【公寓住宅】：1.4元/平方米/月；【别墅】：2.50元/平方米/月；配套公建和商业设施按相关法规规定收取。十一、甲方责成乙方出资注册成立物业服务公司并担任法定代表人，作为物业运行载体，甲方对该公司有决定权。十五、本责任书在业主大会决定新的物业管理方式之前有效。十六、本责任书终止后，新的物业服务者接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，双方的权利义务继续按本责任书执行。”二、2017年7月28日（2016）京0119民初367号民事判决书（以下简称367号判决）判决：“确认高同星、王俊兰、王莉、张琳莉、孙伟、曹甲伟、彭再红与程皓珺于二○一二年九月三十日签订的《××山庄物业管理与服务责任书》无效”。即案涉《责任书》被认定无效。2018年7月9日（2018）京01民终960号民事判决书（以下简称960号判决）维持367号判决。三、山庄服务公司营业执照载明的法定代表人为李连荣，李连荣与程皓珺系母子关系。李连荣出具情况说明认可程皓珺为山庄服务公司的实际出资人和实际控股人。程皓珺在本院与其谈话中表示：“××山庄所涉追索物业费的权利义务均归山庄服务公司。虽然在该公司成立之前是我在经营管理，但是我同意由公司承继债权债务，进行物业费用的追索。此外，我想说明一下，关于物业管理问题，物权法规定可以委托物业公司或者其他管理人进行管理，所以无论是我个人，还是公司，在进行物业服务方面都是具有合法资格。”四、（2019）京0119民初145号民事判决书认定：2017年8月28日，北京市延庆区××镇人民政府对北京市延庆区××山庄业主委员会予以变更备案。2017年11月22日，北京市延庆区××山庄业主委员会出具告知函：“××山庄物业负责人程皓珺：××山庄业主委员会经过讨论研究、全体委员一致表决同意，决定从2017年12月31日起程皓珺不再担任××山庄物业服务管理负责人。自2018年01月01日起，原物业除外聘保安部（需另行签订聘任合同），其它各部门的工作人员依旧维持正常的服务管理工作（工作安排若有变化，应以业委会通知为准）。鉴于程皓珺已收取山庄业主2017年全年的物业费，2017年12月份之前，与××山庄物业服务管理工作相关的工资及费用均由程皓珺支付。望程皓珺及每位工作人员知悉本函后，配合业委会做好物业各方面的交接工作。”2017年11月23日，程皓珺予以答复：“1、本届业委会选举不合法，现有业主已经起诉至延庆区法院，要求撤销本届业委会委员的选举决定，案件正在审理当中。因此业委会无权作出相应决定。2、根据《××山庄物业管理与服务责任书》第十五条规定在业主大会作出决定新的物业管理方式之前，责任书一直有效。而贵业委会并没有召集组织业主大会，更没有经过业主大会形成新的决议，因此贵业委会无权擅自解除《××山庄物业管理与服务责任书》确定的内容。业委会与我经过协商签订的《××山庄物业管理与服务责任书》，如果需要处理相关事宜，建议通过法律途径解决，针对贵业委会的《告知函》，我不认可相关内容。”2018年6月27日，北京市延庆区××山庄业主委员会以排除妨害纠纷案由起诉程皓珺，该案案号为（2018）京0119民初6833号（以下简称6833号案件）。2018年12月13日，6833号案件民事调解书调解：被告程皓珺及其雇用人员（详见名单）于2018年12月16日10时撤离××山庄小区1号、2号、3号大门门卫室、岗亭，腾空物业服务中心大楼（原名“物业综合楼”）并移交给原告北京市延庆区××山庄业主委员会。2018年12月16日，程皓珺撤出该小区。五、庭审中被告认可××山庄××苑ME-×号房屋为其所有，房屋面积251.29平方米，但还未办理房产证。上述事实，有商品房买卖合同、《责任书》、6833号案件民事调解书、960号判决书、145号判决书、8972号判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，程皓珺基于《责任书》于2012年10月1日进驻小区提供物业服务，并于2014年成立了山庄服务公司进行运营，尽管2018年7月9日该《责任书》被二审认定无效，但是结合2017年11月22日北京市延庆区××山庄业主委员会出具的告知函内容、6833号案件民事调解书，可以形成证据链，证明程皓珺、山庄服务公司自2012年10月1日起为周海东居住的小区提供事实上的物业服务，直至2018年12月15日撤出该小区时止。故本院认定事实服务期间为2012年10月1日至2018年12月15日。关于应否支付物业费问题，虽然《责任书》被确认无效，但依照合同无效的处理原则、公平原则以及物业服务的特殊属性，程皓珺、山庄服务公司作为物业服务的提供者，在事实上提供了物业服务，作为物业服务关系相对方的业主，理应支付一定的服务费用，故周海东关于《责任书》无效即无需支付物业费用的抗辩于法无据，本院不予支持。关于原告主体资格问题，程皓珺自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司不违反法律法规的强制性规定，山庄服务公司基于程皓珺的权利让与和实际运行的事实作为原告提起诉讼，符合法律规定，故周海东关于山庄服务公司不具备诉讼主体资格的抗辩，于法无据，本院不予支持。关于物业费的收费标准问题，山庄服务公司主张的2.5元/㎡/月的标准源于《责任书》的约定，虽然《责任书》被认定无效，但该收费标准并未高于本地区别墅住宅物业费的一般收费标准，亦未高出案涉小区前期物业费的收费标准，且业主亦是按照该标准交纳，故本院对山庄服务公司主张的收费标准不持异议。关于应当交纳的物业费数额问题，鉴于程皓珺、山庄服务公司在提供服务期间，因物业服务形成诉讼，且《责任书》被依法确认无效，最终经法院调解撤出服务小区，在此期间的物业服务必然会因诉讼产生一定的影响，且业主抗辩表示物业服务存在不到位之处。经询问，程皓珺、山庄服务公司均表示同意在2.5元/㎡/月的标准基础上减免15%的物业费，对此，本院不持异议。经核算，周海东2012年10月1日至2018年12月15日期间应交纳物业费的金额为39782元（251.29㎡×2.5/㎡/月×74.5月×85%）。关于周海东丢失物品，如果其认为原告有责任，应另行解决，本案不做处理，综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告周海东于本判决生效后七日内给付原告北京八达岭山庄社区服务有限公司2012年10月1日至2018年12月15日的物业费共计39782元。二、驳回原告北京八达岭山庄社区服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费485元，由原告北京八达岭山庄社区服务有限公司负担88元（已交纳），由被告周海东负担397元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  贾月友二〇二〇年八月二十四日书记员  雷 旭-8--9-