广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初9108号原告：广东晟富物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝业路骏园东街**2111。法定代表人：宁桂如，执行董事。委托诉讼代理人：杨敏，该公司职员，联系地址。被告：广州精彩实业有限公司，，住所地广州市越秀区文明路****法定代表人：刘会根，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭文慧、张欣，广东中天律师事务所律师。原告广东晟富物业管理有限公司（原称广州晟富物业管理有限公司）诉被告广州精彩实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨敏，被告的委托诉讼代理人彭文慧、张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付广州市越秀区文明路xx号18xx房自2014年11月1日至2019年11月30日止的物业服务费14079.37元（按建筑面积82.4319平方米，每月每平方米2.8元，每月为230.81元）及逾期付款违约金（每月物业服务费的违约金从当月8日起，每日按照欠付总额的千分之三计至实际支付之日止）；2.判令被告向原告支付2015年8月5日至2019年9月30期间的公摊电费1159.31元。事实和理由：原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为安泰大厦提供物业服务，物业服务费收费标准为每月每平方米2.8元。被告为安泰大厦的开发商，原告为被告提供了优质服务，但被告经原告多次催促，仍拒绝缴纳物业服务费。因此，原告为维护合法权益，提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原被告之间不是一般业主和物业公司之间的关系，被告也不是按照名下的单间房屋来与原告核算物业管理费，双方存在合作关系，一直都有互相结算各自应付的费用，扣减后再结算，其中就包含了被告应付的物业服务费和公摊电费，也因此原告从来没有催促被告缴纳物管费和公摊电费。根据双方2018年10月18日签订的结清确认函，可以明确被告名下所有精彩大厦的房屋直至2018年9月应付物业管理费为8248.8元，应付公摊电费与监控电费为2131.88元，原告欠被告的款项是足够抵扣前述两个款项的，且该结清确认函里被告应付的费用被告已经缴清，即2014年11月1日至2018年9月30日的物管费和公摊电费均已结清。2.精彩大厦2018年4月之前的公摊电费都是被告代垫、代缴，原告再返还给被告，2018年5月之后的公摊电费才开始由原告代缴，所以不会出现被告拖欠2018年4月30日之前的公摊电费。3.关于原告要求支付2018年10月1日开始的物管费和公摊电费，因为双方合作关系出现纠纷，所以一直没有核算出各自应付的费用，因为之前从来没有单独计算物管费和公摊电费，所以上述物管费和公摊电费未能计算出具体数额，导致被告至今没有支付。即使说被告欠费，也只是欠2018年10月1日之后的物管费和2018年9月5日之后的公摊电费。4.退一万步说，即使认定被告欠了原告所主张的费用，但是原告部分诉讼请求已经过了诉讼时效。5.被告认为物管费部分不应计算违约金，因为双方具体数额没有确定且原告主张的违约金标准过高。6.根据物业服务合同中5.2.1条约定，被告名下空置的物业是免交物业管理服务费，涉案房屋是自2017年年初才开始使用，空置期间不应当计算物业管理费。2018年9月之前的物业管理费双方已经结清，故物业管理费也应当是从2018年10月之后开始缴纳，由于被告名下安排给员工居住的房屋已有2套出售，本案房屋是由被告的股东居住，故涉案房屋应当按照员工居住房来计算物业管理费。公摊电费只要双方核算清楚了我方随时可以支付。经审理查明，广州市越秀区文明路xx号18xx房的所有权登记在被告名下（原称广州精彩投资有限公司），建筑面积82.4319平方米，规划用途为住宅。2014年11月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《安泰大厦物业服务合同》，约定：安泰大厦位于广州市越秀区文明路36-48号，总建筑面积20558平方米，其中住宅13040平方米，商场4783平方米；安泰大厦住宅小业主自收楼之日起均按照每平方米建筑面积2.8元每月向乙方交纳物业管理服务费，但不包括甲方自用的三套办公用和一套公司食堂用房（房号分别为607、1206、1207、708），如甲方将前述四套自用办公用房出租或出售，需按照每平方米建筑面积2.8元每月向乙方缴纳物业服务费；甲方公司员工自住房6套自2015年8月1日起按每平方米建筑面积1.4元每月向乙方交纳物业服务费，甲方公司员工自住房6套出租或出售，需按照每平方米建筑面积2.8元每月向乙方交纳物业服务费，前述物业之外的其它空置物业不计收管理服务费；公摊电费按广州市居民住宅公共用电电量摊分办法，2015年8月5日前由甲方向物业产权人或物业使用人收取，乙方协助；2015年8月5日后由乙方向物业产权人或物业使用人收取；甲方、业主和物业使用人应在每月7日之前缴纳当月的物业管理费、公摊电费，从逾期之日起按每日应交管理费、公摊电费的千分之三交纳滞纳金；管理服务期限自2014年11月4日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止，本合同自然终止等。2018年10月18日，原告向被告发出《晟富物业公司与精彩投资公司（电费、物管费、车场分红）结清的确认函》，内容为：按照2014年11月4日双方签订的《安泰大厦物业服务合同》，我司2018年10月以与贵司的财务就电费、物管费、车场分红三项进行了相互确认，请贵方按照附表明细进行结款等。附表记载：“物业应收公摊与监控电费（算至8月）2131.88元”、“应付物业公司物管费（付至9月）8248.8元”等项目，总计被告应付原告金额为28776.65元。2020年4月22日，被告以银行转账方式向原告支付28776.65元，付款回单摘要记载“付2018年10月结清确认函费用”。本案审理过程中，原被告共同确认，涉案《安泰大厦物业服务合同》时合同约定的“甲方公司员工自住房6套”是指709房、710房、703房、702房、自编610（房管局登记为609）房和2301房，并不包括涉案18xx房。被告称，涉案18xx房在2017年年初才有人入住，之前属于空置的不需要支付物业管理费的房屋；因上述6套被告员工自住房中有2套在2018年已经出售，而涉案18xx房由被告的股东使用，故18xx房应替换出售的员工自住房，按照每月1.4元/平方米的标准收取2018年10月1日至2019年11月30日期间的物业服务费。原告表示不同意以18xx房替换原6套被告员工自住房，并称18xx房在签订《安泰大厦物业服务合同》时并非空置，属于应当交纳物业管理费的房屋。为证明该房屋已经出租，原告向本院提交《出租屋疫情防控期间承诺书》作为证据，该证据显示“广州保富龄生物科技有限公司”及徐路杨以涉案18xx房业主身份签名确认该房屋为出租屋，承诺遵守疫情防控工作要求等。被告对该证据真实性无异议，称徐路杨是合作公司的股东，该房屋为免费给他居住的。原告为证明关于公摊电费的主张，提供其自行制作的自2015年10月9日至2019年9月30日期间《安泰大厦各住户电梯、梯灯照明和水泵用电电量摊分方法》，记载涉案18xx房屋应缴公摊电费分别为37.34元、39.95元、46.40元、54.39元、49.35元、49.37元、39.53元、45.34元、43.23元、45.96元、49.91元、51.28元、47.21元、47.55元、45.17元、49.69元、51.86元、55.65元、48.61元、47.36元、46.88元、50.84元、59.78元、62.29元，合计1164.94元。被告认为2018年8月以前的费用已结清；另原告是按130-142户来计算公摊电费，实际是156户，原告的计算方法是错误的，是不真实的；原告没有举证证明每个计费时段的电梯梯灯照明、水泵用电量与其制作的表格上数据是一致的。本院认为，原、被告自愿签订的《安泰大厦物业服务合同》合法有效，双方均应依约履行。据原告向被告发出的《晟富物业公司与精彩投资公司（电费、物管费、车场分红）结清的确认函》及附表，至2018年8月的公摊电费及至2018年9月的物业管理费经双方核算后，被告已经支付完毕。原告称已结清的费用不包括涉案房屋在内，但未进一步提供证据予以证实，本院不予采信。涉案18xx房既不属于《安泰大厦物业服务合同》约定的按照1.40元/月计收物业服务费的6套被告员工住房，2018年10月1日以后也不属于可以免收物业服务费的空置房，原告已为该房屋所在住宅小区提供了物业管理服务，其主张按照合同约定的住宅物业服务费标准计收该房屋物业服务费合法合理。被告答辩认为2018年10月以后涉案18xx房应按照员工自住房1.40元/平方米的标准计付物业服务费，但未能举证证明双方就18xx房替换原6套员工自住房已达成合意，故对其上述答辩意见，本院不予采纳。另原告主张按欠费金额每日千分之三交付违约金，因该计算标准过分高于其实际损失，故本院依法予以调整。关于2018年8月之后的公摊电费（根据原告提交的公摊电费表实为2018年8月6日以后），原告提供了其自行制作的《安泰大厦各住户电梯、梯灯照明和水泵用电电量摊分方法》，虽未提供相应的凭证，但所显示的数据均在合理和正常范围之内，本院予以采信，被告应当按该数据缴交公摊电费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告广州精彩实业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广东晟富物业管理有限公司支付广州市越秀区文明路xx号18xx房自2018年10月1日起至2019年9月30日止的物业管理服务费（每月按2.8元/平方米×82.4319平方米计付）。二、被告广州精彩实业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广东晟富物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理服务费的违约金[每月物业管理服务费的违约金自当月8日起计至实际支付之日止，以同期应付未付的物业管理服务费为基数，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；违约金总额以不超过所欠的物业管理服务费总额为限]。三、被告广州精彩实业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广东晟富物业管理有限公司支付2018年8月5日至2019年9月30日期间的公摊电费371.41元。四、驳回原告广东晟富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费562元，由原告广东晟富物业管理有限公司负担512元，被告广州精彩实业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  王运锋人民陪审员  陆娣洪二〇二〇年八月二十五日书 记 员  梁 涛唐嘉仪