上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初15542号原告：奈津子(上海)食品贸易有限公司，住所地上海市奉贤区金海公路******。法定代表人：何志伟，执行董事。委托诉讼代理人：沈建山，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞洋，上海市捷华律师事务所律师。被告：上海柘臣实业有限公司，住所地上海，住所地上海市奉贤区岚丰路******>法定代表人：周梦娇，总经理。委托诉讼代理人：盛刚，上海六邦律师事务所律师。原告奈津子(上海)食品贸易有限公司诉被告上海柘臣实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告奈津子(上海)食品贸易有限公司委托诉讼代理人沈建山到庭参加诉讼。被告上海柘臣实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告奈津子(上海)食品贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间的房屋租赁合同于2020年4月1日起解除；2、判令被告立即归还房屋租赁合同押金人民币(下同)1,000,000元，并承担自逾期还款之日(2020年4月11日)起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至判决生效之日止的逾期付款利息。事实与理由：原、被告之间签订有合同编号为XXXXXXXXXXX号的《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告出租的坐落于上海市奉贤区金海公路XXX号1期-1(21)号楼(AES编号为29幢)6楼部位共计790.30平方米。根据合同约定，上述房屋租赁期自2018年1月1日起至2022年8月31日止。签约后，原告于2017年12月20日向被告一次性支付租赁合同保证金1,000,000元，履行了《房屋租赁合同》第4.2条约定的支付租赁押金的义务，被告于同日亦向原告出具了租赁保证金收据。2020年3月31日，租赁房屋的业主单位上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限公司(以下简称漕河泾发展公司)向原告发来《通知》，告知原告，根据该公司与被告签订的终止协议约定，该公司已经于2020年3月31日终止与被告之间的租赁合同关系，并于2020年4月1日收回租赁房屋。基于以上，原、被告所签订的《房屋租赁合同》项下的租赁房屋已经由案外人漕河泾发展公司收回，故该房屋租赁合同已经无法继续履行。基于此，原告已经函告被告要求返还租赁保证金，但被告至今未将上述租赁保证金退还原告，故原告诉讼来院。被告上海柘臣实业有限公司未到庭答辩，也未提交证据。但被告在2020年7月9日上海市奉贤区联合人民调解委员会组织的双方调解中，参与了调解。被告针对原告提出的诉讼请求和事实理由辩称，被告要求原告退还租金、物业费等相关费用共计800,000元。人民调解员要求被告陈述800,000元的相关明细清单。被告委托诉讼代理人称具体金额等其与当事人确认后再回复。但之后被告未向人民调解委员会或本庭回复或提交证据。基于被告未到庭，本院对原告提供的证据进行了审查核对，确认原告提供的证据均真实有效，本院依法予以认定。经庭审查明，本院确认如下事实：原告与被告签订有一份《房屋租赁合同》，约定：被告将位于上海市奉贤区金海公路XXX号1期-1(21)号楼(AES编号29幢)房屋出租给原告；房屋租赁面积790.30平方米；租赁期自2018年1月1日起至2022年8月31日止；其中免租期为一年半，自2018年1月1日起至2019年6月30日止；租金起算日为2019年7月1日；原告同意向被告支付租赁押金1,000,000元，自本合同签署之日起三日内一次性支付；2019年7月1日至2022年8月31日期间，房屋每天每平方米建筑面积租金单价按照上海漕河泾科技绿洲建设发展有限公司对外公布的当期市场价格优惠50%，即半价出租；本房屋每月每平方米建筑面积物业管理费为4.15元，物业费从2018年2月1日起计算；如原告在本合同解除或终止时未付清应承担的租金、物业管理、水、电等相关费用，以及因原告过错造成被告经济损失的，被告有权从租赁押金中扣除，押金剩余部分无息归还原告，如有不足的被告有权向原告追索；押金的退还在退租手续完成后的7个工作日内；一方有下列违约情形之一的，另一方可书面通知解除本合同，违反合同一方应向另一方支付违约金，违约金金额相当于违约时本房屋三个月的租金，给对方造成损失的，如违约金不足抵付损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(6)原告逾期不支付租金，且经被告书面催告后超过一个月仍未支付的；……。上述合同签订后，原告于2017年12月20日向被告支付租赁押金1,000,000元，被告于当日向原告出具收据一份。又查明，系争房屋系被告向漕河泾发展公司租赁得来。2020年3月31日，系争房屋的所有权人漕河泾发展公司向原告等29号楼入驻企业发送《通知》一份，载明：被告与漕河泾发展公司就临港南桥科技城29号楼整栋的租赁关系，将于2020年3月31日终止。按照终止协议约定，漕河泾发展公司将于2020年4月1日收回该房屋。为保障入驻企业等正常经营，漕河泾发展公司已提前与入驻企业沟通租赁事宜，至今未达成一致。新冠病毒疫情来袭，漕河泾发展公司与园区入驻企业共渡难关的初心不改，经慎重考虑，漕河泾发展公司给予入驻企业适当宽限期，若入驻企业与漕河泾发展公司双方未能于2020年4月2日前就后续租赁事宜达成一致，漕河泾发展公司将视同入驻企业放弃租赁，并于2020年4月3日收回房屋。2020年4月2日，原告向被告发送《律师函》一份，载明：原、被告双方签订有《房屋租赁合同》一份。签约后，原告于2017年12月20日向被告一次性支付保证金1,000,000元，履行了合同第4.2条约定的支付租赁押金的义务，被告于同日亦向原告出具了租赁保证金收据。2020年3月31日，原告收到漕河泾发展公司《通知》。在该通知中，房屋业主漕河泾发展公司明确告知原告：“被告与漕河泾发展公司就临港南桥科技城29号楼整栋租赁关系，将于2020年3月31日终止，按照终止协议约定，漕河泾发展公司将于2020年4月1日收回房屋。”根据业主如上通知的精神，实际被告与原告之间原签订的《房屋租赁合同》现实际已经无法继续履行，故原告郑重声明如下：1、请被告在接函后3日内与原告取得联系，并就《房屋租赁合同》提前终止及合同期内租金等事宜善后；2、请被告在接函后3日内，立即将《房屋租赁合同》所涉1,000,000元保证金退还原告账户；3、对于因被告行为造成《房屋租赁合同》现无法继续履行之事宜，原告将视被告在处理善后及退还保证金的具体情况，保留依照《房屋租赁合同》约定追究被告违约责任的权利。该《律师函》由被告于2020年4月8日收到。2020年4月10日，被告向原告发送《律师函》一份，载明：根据双方合同约定，原告应当支付被告2019年7月1日起的租金，但原告至今分文未付，截止2020年3月31日，原告尚欠被告租金202,282.22元，2019年1月至3月的物业费亦未支付，原告行为已违约，现被告提请原告于收到律师函3日内，立即向被告支付租金202,282.22元并支付拖欠物业费49,196.18元及水电费。如逾期未付，根据合同约定，被告将解除双方租赁合同并追究原告违约责任。另查明，2020年4月10日，漕河泾发展公司与被告及案外人周某某签订《租赁终止协议》一份，约定：漕河泾发展公司与被告签订的《房屋租赁合同》，经被告向漕河泾发展公司提出申请，要求提前终止原合同，经双方协商一致，就终止租赁的事宜达成如下协议：1、双方同意于2020年3月31日起终止原合同，被告租赁该房屋的租金等相关费用结算至2020年1月31日；2、被告应向漕河泾发展公司支付2019年9月1日至2020年1月31日的租金1,474,126元，双方同意，被告已支付的租金172,171.54元、租赁保证金200,000元冲抵上述租金，被告应于2020年4月10日前向漕河泾发展公司支付剩余租金1,101,954.46元；3、案外人周某某同意为本协议项下第2条被告的付款义务承担连带保证责任。再查明，原告与漕河泾发展公司已于2020年4月1日之后经协商签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告向漕河泾发展公司租赁系争房屋，租赁期限自2020年4月1日起至2023年3月31日止。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告与租赁房屋的产权人之间的房屋租赁合同已协商于2020年3月31日终止，原、被告之间的房屋租赁合同已由于被告失去出租权而无法继续履行，原告发函要求的解除双方的租赁合同合法有据，双方之间的房屋租赁合同已于律师函送达被告时解除。故本院依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2020年4月8日解除。对于被告2020年4月10日向原告发送的律师函，因被告在此之前从未向原告催讨过租金，直至系争合同已由原告行使解除权解除之后才提出，已不再享有解除权。对于原告要求被告退还租赁押金的诉讼请求，本院认为，双方合同虽约定在合同解除或终止时原告未付清的租金、物业管理、水、电等相关费用被告有权在押金中扣除，剩余部分返还原告。但在被告与漕河泾发展公司的合同已协议解除、漕河泾发展公司已经发函要求收回系争房屋、原告已发函被告要求解除合同并退还押金的情况下，被告仍怠于与原告结算租金、物业管理费等相关费用，亦至今未向原告退还押金。甚至在人民调解委员会释明后以及本院受理本案后，仍不提供结算租金、物业管理费等费用的相关清单和证据。综上，被告恶意阻止退还押金的条件成就，视为条件已成就。故本院对原告要求被告退还押金1,000,000元的诉讼请求依法予以支持。原、被告之间的租金等相关费用的结算，可由被告另行主张。根据双方合同约定，押金的退还在退租手续完成后的7个工作日内。双方的租赁合同已于2020年4月8日解除，且系争房屋权利已自2020年4月1日起由漕河泾发展公司收回处置，故原、被告已于2020年4月8日完成退租，被告应当于7个工作日内退还押金，被告未能按约退还的，应当承担相应的损失赔偿责任。故本院对原告要求被告支付以1,000,000元为本金，自2020年4月18日起至判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告奈津子(上海)食品贸易有限公司与被告上海柘臣实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除。二、被告上海柘臣实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告奈津子(上海)食品贸易有限公司押金人民币1,000,000元。三、被告上海柘臣实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告奈津子(上海)食品贸易有限公司以上述欠款为本金，自2020年4月18日起至本判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13,800元，减半收取，计人民币6,900元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇二〇年八月二十一日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。