广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初字8159号原告：深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司，住所地为广东省东莞市**********运城邦一期花园3栋1单元2楼。法定代表人：吴庆霖，负责人。委托诉讼代理人：汪大成，男，汉族，出生，住广东省深圳市福田区************，公民身份号码为340************059，系原告的员工。被告：王凡石，男，汉族，出生，住所地为陕西省西安市雁塔区*****************，公民身份号码为610************137。原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司诉被告王凡石物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨丽华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪大成，被告王凡石均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付所欠物业费9072元、水费823.88元、滞纳金4002.97元(以9072元为本金，从起诉之日起计算至清偿之日止，按银行贷款利息计算）；2.诉讼费由被告承担。事实理由：被告于2011年8月10日购买了大运城邦花园一期物业一套，房号1栋2单元1806、建筑面积为50.91平方米。原告与被告就物业的使用与管理事项签订了《业主临时管理公约》和《前期物业管理协议》。原告深圳市益田集团物业有限公司东莞分公司是大运城邦花园一期的合法管理单位，一直以来按照《前期物业管理协议》的约定积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范化的物业管理，为被告提供了完善的服务。被告自2015年12月1日起便无故拖欠物业管理费物业费9072元、水费823.88、滞纳金4002.97元各项费用，至2019年7月30日止共13898.85元。原告曾多次以多种形式向被告催缴上述费用，但其未予以理睬。原告对其上述主张提供证据：催费通知书、收费通知书、欠费明细、房屋买卖合同、客户登记表、交付使用通知书、前期物业服务协议、业主临时管理规约。被告辩称，1.被告并没有真正收楼，案涉物业管理费不应由被告承担，原告要求被告支付物业费没有事实和法律依据。根据被告与东莞市益田奥城房地产投资有限公司签订商品房买卖合同附件五约定，虽然益田房地产按约定期限通知被告去收楼，但因房屋存在严重质量问题以致无法正常使用，至今被告未收楼，不能视为开发商已将房屋交付给被告。且根据上述约定房屋质量问题要经过出卖人确认，出卖人要及时进行整改维修或作出说明，出卖人要再次通知买受人收楼，不然不会存在买受人仍拒绝接受或迟延验收的情形。被告2012年2月25日收房，发现益田房地产所谓精装房存在墙面起皮、渗水、门上多处划伤等质量问题。故被告与原告交涉，原告承诺找益田房地产进行整改维修，且就质量问题原被告签署过意见书，意见书原件在原告处，然而，至今日，原告及益田房地产仍未对案涉房屋落实整改维修，也没有通知被告收楼，导致被告无法收楼并入住，案涉物业费不应由被告承担。2.被告并没有入住案涉房屋，没有产生水费，原告要求被告支付水费无事实和理由依据。此外根据原告提供所谓水费明细中记录每一笔水费相加金额为27.42元，原告主张水费823.88元，两者相比甚大。原告拿着被告案涉房屋装修要是，该水费应由原告私自用水产生，案涉水费与被告无关。3.原告诉请滞纳金没有事实和法律依据，恳请法院驳回此诉请。原告与益田房地产迟迟未落实案涉房屋的整改维修，也没有通知被告再次验收，导致被告无法售楼入住案涉房屋。被告也没有跟原告签订任何物业服务合同，没有享受所谓物业管理服务。4.本案纠纷源于原告及益田房地产自身过错导致被告未能收楼入住。案涉物业管理费不应由被告承担。被告对其上述主张提供证据：2012年2月25日的录音文件稿、2012年2月25日案涉房屋现场照片、2012年2月25日录音、大运城邦交付使用通知书附件。经审理查明，2011年8月10日，被告与东莞市益田奥城房地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买东莞市*****************************；出卖人委托的物业管理公司为原告；出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付被告使用；被告购买的上商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。该合同附件五。其他补充约定买受人应当在出卖人书面通知的时间前往指定地点办理交付手续，并在付清本合同及附件规定的各种费用后方可与出卖人办理房地产交付手续。收楼时如商品房有不妥善之处，双方应进行交付验收时签署清单确认，如非房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重以致无法正常使用外，不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的理由，买受人仍需收楼。2012年2月25日，被告与原告签订前期物业服务协议，约定：原告对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；原告可依据本协议向被告收取物业管理费用；被告交纳费用时间，在商品房买卖合同约定交楼之日前收楼的，以被告收楼之日起算，在发展商不负逾期交楼责任的情况下，被告逾期收楼的以商品房买卖合同约定交楼之日起算，在发展商负有逾期交楼责任，以被告实际收楼之日起计收；住宅按建筑面积每月每平方米2.2元；被告应在每月15日至月底前向原告缴付当月的物业服务费用，逾期未交，将按千分之三收取滞纳金；受有关部门或者单位委托，原告可提供水费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；被告违反协议，不按本协议约定收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金并向法院提起诉讼。协议并对其他内容作出约定。庭审中，被告对该前期物业协议、业主临时管理规约上签名表示不记得是否签过，本院告知其如否定上述协议真实性，须在三个工作日内提交鉴定申请，被告未向本院提交鉴定申请。被告主张，被告其在2012年2月25日被通知收楼，但发现存在墙面掉灰、外墙渗水的质量问题，就与原告进行交涉，原告一直没有维修好房屋通知被告收楼，故案涉房屋并未真正收楼。案涉房子在2012年6月25日办理产权登记，被告2018年想用房子办理抵押贷款，就到银行拿回案涉房屋权属证。双方确认验楼后，被告已经拿到钥匙。以上事实，有原告、被告提供证据以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为案涉房屋是否交楼；原告诉请的物业费、水费、滞纳金能否得到支持。原告与被告签订前期物业协议表示接受原告管理及物业服务，且案涉房屋钥匙已经交至被告手中，房屋已办理了产权证，被告亦确认于2018年拟用案涉房屋抵押贷款，被告亦未有任何证据证明2012年至今有向开发商主张维修房屋和再次交付问题。故，被告关于房屋未交付的抗辩主张，本院不予采信。本院认定案涉房屋实际已经交付至被告。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，涉案物业服务合同对原告与被告均产生法律约束力，双方应恪守履行。原告依法提供物业服务及代缴水费服务，被告应依法支付物业服务费及水费。被告未就缴费情况进行举证，应承担举证不能不利后果。本院认定被告尚欠原告自2012年4月1日起至2019年7月30日物业服务费9072元。同期间的水费，根据原告水费明细显示每一笔水费相加金额为27.42元，本院依法认定2012年4月1日起至2019年7月30日的水费为27.42元，超出部分不予支持。被告逾期支付物业服务费，已构成违约。原告主张被告支付滞纳金，合法合理，本院予以支持。滞纳金的计算标准应为从起诉之日2019年10月15日（收案之日）起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告王凡石于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司支付2012年4月1日起至2019年7月30日物业服务费9072元、水费27.42元及滞纳金（以尚欠物业服务费9072元为本金，从2019年10月15日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；二、驳回原告深圳市益田物业集团有限公司东莞分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42元，由被告王凡石负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨丽华二〇二〇年八月二十六日书记员  黄秀萍附相关法律法规条文：1．《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。