广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1162号上诉人（原审被告）:吴国红，男，1987年6月13日出生，汉族，住广东省阳西县*******，现住广东省阳江市江城区*******。公民身份号码：441********。被上诉人（原审原告）：珠海市中竣物业管理有限公司阳江分公司。住所地：广东省阳江市江城区*******。统一社会信用代码：91441702092969459R。负责人：刘德利。委托诉讼代理人：杨胜辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：利燕玲，该公司出纳。原审被告:谢丽莎，女，1989年3月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*******，现住广东省阳江市江城区*******。公民身份号码：441********。委托诉讼代理人：吴国红，男，1987年6月13日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区*******。公民身份号码：441********。系谢丽莎的丈夫。上诉人吴国红因与被上诉人珠海市中竣物业管理有限公司阳江分公司（以下简称中竣物业公司）、原审第三人谢丽莎物业服务合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴国红上诉请求：一、撤销一审判决，驳回中竣物业公司的诉讼请求；二、改判确认中竣物业公司违约，减少40%以上的物业服务管理费用，并采取补救措施，严格按照《****前期物业服务协议》约定的按照阳江市一级住宅小区物业服务标准提高物业服务；三、本案诉讼费用由中竣物业公司承担。事实与理由：一、吴国红与中竣物业公司于2015年3月28日签订了《****前期物业服务协议》，约定中竣物业公司所提供的物业服务应当达到阳江市一级住宅小区物业服务质量标准，按照每平方1.8元收取服务费用，且该格式合同的提供方是中竣物业公司。二、阳江市市区住宅物业服务等级标准对一级物业服务标准有详细的规定，规定物业服务要有相应的专业资质和符合质量要求。三、根据“谁主张，谁举证”的规则，中竣物业公司主张按照每平方1.8元的标准收取物业服务费用，则其应当提供已经按照《****前期物业服务协议》的约定提供一级物业服务的证明。但直到目前为止，中竣物业公司均未能够提供证据证明该事实。四、因中竣物业公司未能够按照《****前期物业服务协议》规定的按照一级物业服务标准提供物业服务以及怠于履行物业管理职责，导致吴国红未能够享受到相应质量的物业服务，侵害了吴国红的合法权益。吴国红有证据涉案小区存在以下情况：1.小区公共花园绿化未能够得到及时修剪，杂草丛生，不符合一级物业服务标准的绿化整洁要求。2.小区的东面停车场出入口长期堆放建筑垃圾、沙石，导致了该停车场出入口长期处于封闭状态。3.按照一级物业服务标准，小区的垃圾必须袋装化，每日上门收集并清运垃圾2次；合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次；小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次等。中竣物业公司并未按照该规定提供相应的服务，导致了小区、公共花园垃圾杂物乱堆乱放。4.按照一级物业服务标准，小区的绿化率必须达到30%以上。然而中竣物业公司未能提供证明小区绿化率达到30%，且小区的绿化被破坏。5.按照一级物业服务标准，必须有专业人员实施绿化养护管理，小区内花草及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。然而小区内的绿化长期没有得到专业人员的养护管理以致小区长期杂草丛生。6.由于中竣物业公司怠于履行小区的安全管理职责，导致小区出现业主被盗窃以及小区混入疯子的事件。7.保安存在上班打瞌睡以及没有履行对外来人进入进行核实和登记的责任（有视频证据证实）。8.吴国红入住本小区的时候，现在小区内的蓓蕾幼儿园用铁网封闭围蔽起来的地方原来属于公用绿化地，但蓓蕾幼儿园将原来的公共绿化铲除毁坏了，并用铁网封闭围蔽起来作为幼儿园自用场所，小区业主也不能进去。中竣物业公司作为物业服务企业有责任和义务维护小区的绿化完整和公共场所不被占用，然而中竣物业公司并未阻止幼儿园的行为。9.蓓蕾幼儿园的老师和学生经常走到小区公共场所和公共绿化地活动，中竣物业公司并没有采取有效积极措施进行阻止。五、中竣物业公司没有尽到对小区公共设施进行查验的责任，导致了业主的合法权益受到损害。2015年初，中竣物业公司已经接手****小区物业，但是由于中竣物业公司没有尽到查验的责任以及对电梯的维护管理不到位，导致小区出现多次电梯困人、坠梯事件。六、中竣物业公司在没有经过多数业主同意的情况下，擅自将小区的出入口、建筑外墙、电梯等公共场所用于经营行为（如接受广告行为），且该收入也没有公示和用于全体业主收益。七、中竣物业公司将小区的消防通道划线用作停车位，导致经常有车辆停在该消防通道，使小区存在消防安全隐患。八、中竣物业公司的行为不符合《****前期物业服务协议》的约定，吴国红有权拒绝支付相应物业服务费。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。吴国红请求中竣物业公司严格按照《****前期物业服务协议》约定的要求履行义务，如每一层楼配套相应的垃圾桶并每天清洁垃圾不少于2次，绿化率不少于30%，业主满意率达95%以上（中竣物业公司在物业场所张贴的公开承诺的服务标准），专业人员必须有相应的资质等。九、一审判决认定的事实证明了****小区确实出现业主通过拉横幅表达对物业服务不满意、电梯存在问题等情况，中竣物业公司存在管理不到位、管理措施不力的瑕疵，因此，吴国红请求二审法院判处中竣物业公司减少40%以上的物业服务管理费。综上，请支持吴国红的上诉请求。中竣物业公司答辩称：一、中竣物业公司在履行合同过程未存在违约。1.针对吴国红主张的第一、二、三点意见，吴国红主张中竣物业公司未按照阳江市区住宅物业服务一级物业服务标准履行义务，但并无指出中竣物业公司具体违反哪款规定。吴国红没有提供证据证明中竣物业公司在服务过程中未能达到一级物业服务标准，其认为中竣物业公司违约纯属个人主观臆测，并非客观事实。中竣物业公司具备一级物业服务资质，各岗位服务人员均持有专业服务证书，没有违反双方合同的约定，吴国红应按时缴纳物业费用义务。2.针对吴国红的第四点意见，吴国红诉说在一审已提供证据证明涉案小区公共花园绿化未能够得到及时修剪等违约行为，但一审法院依然判决吴国红败诉，证明吴国红所主张与事实不符，证据不足。吴国红主张中竣物业公司没有维护小区安全，导致业主被盗及小区混入疯子，还存在随访人员没有经核实登记随便出入等违约行为。而双方签订的《****前期物业服务协议》未明确规定物业公司承担安全责任及业主房内的人员及财产安全。吴国红主张的小区混入疯子事件是吴国红以及小部分业主的主观意识，以为小区里面的业主是混入来的疯子，中竣物业公司对该事件已在业主群里作出相关解释。吴国红也未能提供证据证明视频中进入小区的人员是外来人员。关于幼儿园问题，幼儿园是根据《城市居住区规划设计标准》等相关文件要求配套建设，幼儿园所围蔽部分并非占用小区公共场所，完全是依照设计图纸施工，详见《阳住规建规划批[2015]****号》。同时，蓓蕾幼儿园已经依法取得《中华人民共和国民办学校办学许可证》（教民144******号）及《民办非企业单位登记证书》（统一社会信用代码：52441702MJM28943XT）等相关行政许可，手续齐全，依法办学。3.针对吴国红主张的第五点意见，目前****7栋使用的两部电梯均有产品质量合格证明，并按照规定进行登记和日常维护保养。另外该两台电梯登记使用单位为广东金世纪实业有限公司。《广东省电梯使用安全条例》第九条明确了电梯使用管理人是电梯使用安全管理的首负责任人，对电梯日常使用安全负责。综上所述，无论是电梯使用单位还是中竣物业公司都完全依照《特种设备安全监察条例》《广东省电梯使用安全条例》及《广东省电梯安全监管体制改革方案》规定执行。如吴国红对电梯质量有异议，可另案对相关责任人提出诉讼。4.针对吴国红主张的第六点意见，《****前期物业服务协议》第七条第十款约定：乙方（即物业公司）可对本园区内的物业共用部位、公用设施设备进行经营管理，其经营管理收入在剔除经营管理成本后用作补充本园区内公用部分、公用设施设备的维修、维护费用。因此，中竣物业公司有权行使公用部分、公用设施设备代租、代管行为。实际上中竣物业公司将该部分收入（经营管理成本都不剔除）直接另设业主公共收益账户，每季度按时在公示栏予以公示。5.针对吴国红主张的第七点意见，小区划线部分停车位属于产权车位，在规划图纸内，不存在消防通道划线用作停车位的情形。6.关于吴国红主张的第八点意见，如第一点所述，吴国红未能举证证明中竣物业公司在履行合同过程中存在过错。中竣物业公司承诺业主满意率达到95%以上，仅是中竣物业公司要求员工努力的目标，并非是承诺标准。7.针对吴国红主张的第九点意见，业主拉横幅只能证明幼儿园与少部分业主存在误会而引申到物业问题，且横幅内容并未表达该少部分业主对物业服务不满，只表达了物业费的高低问题。且拉横幅是小部分业主的主观行为，不能代表小区所有业主的意愿。二、吴国红无故长期拖欠物业管理费事实清晰，严重违反《****前期物业服务协议》内容，违背契约精神。从2016年8月份起至诉讼日止，吴国红、谢丽莎无故长期拖欠物业管理费。三年多来，我司财务人员多次通过电话、上门等方式催费，也分别于2017年8月11日、2018年8月23日、2019年5月15日共3次向吴国红发出书面催费函，并于2019年10月16日委托广东省谨行律师事务所向吴国红发出催费律师函均无果。吴国红存在主观故意不履行义务的情况，根据《物业管理条例》等法律规定，应判决吴国红立即全额缴清所欠费用及滞纳金。谢丽莎没有发表诉讼意见。中竣物业公司向一审法院起诉请求：一、判令吴国红、谢丽莎向中竣物业公司支付拖欠的物业管理服务费8179.86元，滞纳金4245.98元，以上合计12425.84元（暂计至2019年10月31日）；二、本案诉讼费用由吴国红、谢丽莎承担。一审法院查明事实：中竣物业公司于2014年2月27日成立，是自然人投资或控股的从事物业服务的有限责任公司分公司。2015年3月28日，中竣物业公司（乙方）与吴国红、谢丽莎（甲方）签订《****前期物业服务协议》，协议的主要内容为：乙方通过招标方式获得****的前期物业服务权；甲方通过购买（或其他）方式获得阳江市金山路3号****7栋1405房物业，为该物业合法业主；住宅业主按建筑面积每月每平方米1.80元的标准缴纳物业服务费；甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；甲方无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可采取法律途径催缴物业服务费；在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项：（一）包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；（二）包括道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集和清运等；（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（五）安全防范，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；……（十二）乙方提供的物业管理服务质量应达到阳江市一级住宅小区物业服务标准。等等。中竣物业公司在合同上盖章，吴国红、谢丽莎在合同上签名确认。同日，吴国红、谢丽莎签写《承诺书》一份，承诺内容为：“本人购买阳江市金山路3号****7栋1405房，已详细阅读《****前期物业服务协议》及《****业主临时管理规约》，对所述条款没有异议，愿遵守所列各项条款，以实现安居乐业的生活状态。”合同签订后，吴国红、谢丽莎从2016年8月起没有缴交物业管理费，中竣物业公司通过物业催费函、律师函多次向吴国红、谢丽莎催缴，但吴国红、谢丽莎仍不缴交。庭审中，吴国红、谢丽莎主张在签订物业协议时中竣物业公司承诺赠送3个月物业费，欠费时间应从2016年11月开始计算，因吴国红、谢丽莎对其主张并无提供证据证明，且中竣物业公司对吴国红、谢丽莎该主张不予认可，一审法院对吴国红、谢丽莎该主张不予采纳。另，吴国红、谢丽莎还提供图片拟证明中竣物业公司对小区清洁卫生管理不到位，有地方出现垃圾情况；中竣物业公司没有采取有效措施阻止小区幼儿园围占小区共有场地及绿地、违法搭建建筑物；小区电梯存在质量问题；物业服务没有到达阳江市一级物业服务标准，业主要求降低物业费而集体拉横幅维权等。吴国红、谢丽莎据此主张中竣物业公司未按合同的约定履行物业服务义务，构成违约，其不应支付物业费及滞纳金。经质证，中竣物业公司认为吴国红、谢丽莎提供的证据清洁卫生图片为静态图片，不足以证明中竣物业公司存在怠于行使服务义务、服务不到位等违约行为；电梯经检验合格，可以正常使用；幼儿园所围用部分并非占用小区公共场所，而是幼儿园规划用地。对此，中竣物业公司提供有电梯使用合格证、定期检验报告、使用登记证、小区幼儿园登记证书、办学许可证等证据予以证明。另查明，吴国红、谢丽莎的房屋的建筑面积为116.52平方米，每月应交物业管理费为209.74元。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。吴国红、谢丽莎是阳江市******房的业主，中竣物业公司是该小区的物业管理公司，双方签订的《****前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。该协议对中竣物业公司、吴国红、谢丽莎双方具有约束力，双方应按照协议的约定履行各自义务。中竣物业公司作为****小区的物业管理者，对小区进行了物业管理。吴国红、谢丽莎作为该小区的业主，享受了中竣物业公司提供的物业管理服务，吴国红、谢丽莎应按约定向中竣物业公司缴交物业管理费。虽然该小区确实出现业主拉横幅表达对物业服务不满意、电梯使用存在问题等情况，中竣物业公司存在管理不到位、管理措施不力的瑕疵。对此，中竣物业公司应当不断完善物业管理，提高服务质量。但中竣物业公司已为小区提供了物业管理服务，吴国红、谢丽莎以此为由主张中竣物业公司存在严重违约而抗辩不交物业服务费，不予采纳。吴国红、谢丽莎从2016年8月起拖欠中竣物业公司的物业费，结合中竣物业公司的请求，吴国红、谢丽莎应向中竣物业公司支付2016年8月1日至2019年10月31日期间的物业管理费8179.86元（209.74元/月×39个月）。对于中竣物业公司请求的滞纳金问题，双方签订的《****前期物业服务协议》约定从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰收取滞纳金，无正当理由连续三个月不交物业服务费的，可采取法律途径催缴。双方于协议中约定的滞纳金实为违约金。因吴国红、谢丽莎未按协议约定交付物业服务费已构成违约，根据协议约定，理应支付滞纳金给中竣物业公司。但根据查明的事实，中竣物业公司在履行合同过程中，确实存在管理不到位、管理措施不力的瑕疵，并导致业主在经与中竣物业公司协商无果后，出现业主集体拉横幅维权的事件，说明中竣物业公司就其在物业服务过程中存在的管理瑕疵与业主之间未能有效沟通，对业主拒交物业服务费存在一定的责任，故对于滞纳金，一审法院适当调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。因此，滞纳金应从2016年8月1日起，分月计算，以每月所欠的物业管理费为基数从第三个月的1日起，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，作出判决：一、限吴国红、谢丽莎在本判决生效之日起十日内支付2016年8月1日至2019年10月31日的物业管理费8179.86元及其滞纳金（从2016年8月1日起，分月计算，以每月所欠的物业管理费为基数从第三个月的1日起计至付清之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）给中竣物业公司；二、驳回中竣物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费55元，由吴国红、谢丽莎负担。二审期间，吴国红提供三组证据。证据一、《阳江市市区住宅物业服务等级标准》，拟证明一级物业标准的内容，从而证实中竣物业公司在履行物业管理服务过程中没有达到该标准。证据二、《****物业管理服务标准》（第十项注明“业主满意率应当95%以上”），拟证明中竣物业公司没达到公开承诺的标准。证据三、美仑小区主要出入口6个小视频（于2020年1月17日期间拍摄，有些人员是穿着外卖服的），拟证明美仑小区门口值班人员没有对小区进出人员身份进行登记、核实等义务，从而证实物业公司在履行物业管理服务过程中没有尽到维护小区治安的责任。中竣物业公司质证意见：对于证据一，请吴国红明确中竣物业公司的服务不符合哪一项规定并出示相关证据证明。对于证据二，根据相关规定，业主满意率达到85%以上即符合一级住宅的标准。证据二中第十项的标准仅是公司对员工的内部标准。对于证据三的真实性无异议，视频中大部分出入的人员是业主，免于出入登记手续。另外，从视频无法看出外卖人员在停车前是否与保安人员沟通。中竣物业公司是禁止外卖及快递人员开车进入小区的，并且设有外卖人员临时停放点，外卖人员及快递人员需经身份核实后方可进入小区。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，本案争议的焦点是吴国红、谢丽莎应否按照合同约定的标准支付物业管理费给中竣物业公司。中竣物业公司与吴国红、谢丽莎签订的《****前期物业服务协议》是双方在平等、自愿的基础上签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。依法成立的有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，中竣物业公司已按约定对物业服务区域进行管理和维护，小区内部设置有必要的垃圾收集点，亦配备相应的安保人员，吴国红、谢丽莎应按约定标准支付物业管理费给中竣物业公司。吴国红主张该小区存在垃圾杂物乱堆乱放、电梯未合理维护、幼儿园占用小区公共场所等问题，中竣物业公司提供的服务不符合合同约定，应减少40%以上的物业管理费，对此提供了照片和视频等证据拟以证明。但吴国红提供的照片仅反映小区特定时段、特定位置存在的情况，吴国红亦未能提供证据证明小区长期存在垃圾杂物乱堆乱放、车辆长期停放在消防通道、安保人员怠于履行职责导致小区的物业管理不能正常运转或存在重大的安全隐患的情形。中竣物业公司亦提供证据证明小区使用的电梯有合格证和定期检验报告，小区内的幼儿园在规划用地内，符合办学标准。本案吴国红的提供证据仅能证明中竣物业公司在管理涉案小区过程中存在管理不到位的瑕疵，而一审已调减了吴国红、谢丽莎迟延支付管理费的滞纳金标准，衡平了双方的利益。吴国红主张中竣物业公司收取的物业管理费应减少40%以上的理据不足，本院不予支持。综上所述，吴国红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴国红负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年八月八日法官助理 李凤霞书 记 员 陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。