贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4515号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：崔某，男，2005年6月29日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。法定代理人：朱某，女，1972年7月3日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，系崔某之母亲。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人崔某商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人黄海，被上诉人的法定代理人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人所收取的各项开户费有合同约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。2.根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料、缴纳税费，上诉人完成委托办证的前提是被上诉人提交完毕办证所需资料并出具委托，被上诉人在交房时并未向上诉人提交办证资料、出具委托。开具发票需要双方配合，上诉人并未拒绝。不应以此认定被上诉人在交房时已提交资料。3.被上诉人自身收房后亦有办证注意义务，合同并未约定上诉人有通知义务。案涉商品房已取得备案证明书，具备办证条件，违约时间应截止上诉人通知被上诉人提交办证有关资料之日，上诉人已通过张贴公告、发送短信等方式通知被上诉人提交办证资料，此后因被上诉人迟延提交办证资料及不动产登记机关的办证所需时间范围上诉人不应承担违约责任。请人民法院认定违约时间截止通知之日，并将违约金标准调至10%支付。被上诉人崔某二审答辩称：1.被上诉人主张返还三通费未超过诉讼时效。2.上诉人未按合同约定的通知方式通知被上诉人，不能视为有效通知。3.上诉人在未取得商品房所有权初始登记前所作通知无法律效力，请求二审维持原判。原审原告崔某一审诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金31097.76元（计算至2019年6月17日）；2.判决被告返还重复收取原告的液化气入户费2500.00元、电表入户费520.00元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月19日，原告崔某作为买受人（载明地址：贵州省毕节市），被告碧阳置业作为出卖人（载明注册地址：毕节市），双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房号为12-1-33-3，建筑面积133.64平方米，套内建筑面积109.54平方米，总房款381149.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即上水、下水、供电，交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气和有线电视、电话通信、宽带网络需要买受人自行办理开通使用手续。逾期交房责任：出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修资金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他相关事项。《补充协议》4.1、买受人委托出卖人办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用由买受人自行承担，在签合同时支付；关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。关于联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供的资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后一周内以书面形式通知对方，若按上述方式联系不到对方，则相关责任由被通知方承担。合同及补充协议签订后，崔某按合同约定向被告支付完毕购房款383097.00元，被告于2013年1月19日向原告收取了代收各项开户费4571.00元，后被告退还原告水表开户费800.00元及交易费及多交的闭路电视开户费，其余液化气入户费2500.00元、电表入户费520.00元，合计3020.00元（2500.00元＋520.00元＝3020.00元）未退。被告于2016年3月23日（原告诉讼中载明为2016年3月26日）将房屋交付给原告，原告未在案涉房屋内居住。2018年1月25日，被告取得涉案房屋毕节市商品房屋备案证明书，2018年3月16日，被告通过新闻媒体公告通知业主提交相关资料办理案涉房屋不动产权属证书，2019年6月17日，被告又张贴公告通知业主于2019年7月30日提交相关资料办理不动产权属证书。原、被告双方于2019年8月8日签订委托书，原告被告为其办理涉案房屋的不动产权证书，原告现已收到涉案房屋的不动产权属证书。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算时间；二、被告是否应向原告退还其已收取的三通费。关于双方争议的焦点一，双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应遵守合同及补充协议主要内容的约定，按合同及协议主要内容约定履行义务。双方合同及补充协议约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。虽然双方未提供证据证明“买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费”的具体时间，但可推定原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间在实际收房日，因此，计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2016年3月23日，则计算违约金的时间为2017年3月18日起，根据上述补充协议：“提交产权过户相关手续”的约定，说明支付逾期办证违约金的时间为被告为原告办理案涉房屋不动产权属证书并交付原告之日止。本案中，双方均未举证证明被告交付案涉房屋不动产权属证书的时间，但在庭审中，原告已自认收到被告交付的案涉房屋的不动产权属证书，说明被告已履行了办证并交付的合同义务，又根据被告提交的证据委托书载明的时间为2019年8月8日，即可说明双方签订办证委托的日期为2019年8月8日，办证并交付的时间应在2019年8月8日之后。又根据原告主张计算违约金的时间为2019年6月17日，该时间未超过被告为原告办证并交付的时间，故对原告的该主张，予以支持。所以，本案计算违约金的截止时间为2019年6月17日，即被告应支付原告逾期办证违约金为以已付房款383,097.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2017年3月18日起至2019年6月17日止，共计821天，违约金为31,452.26元（383,097.00元×0.1‰×821=31,452.26元），原告诉请31,097.76元，未超过应得的违约金，予以支持。对被告主张不支付或者少支付的抗辩理由不成立，不予以采纳。关于双方争议的焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费（收据载明开户及交易费）的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可以基于代收理由不成立而随时有权要求被告退回，故对被告所提诉讼时效抗辩，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告崔某逾期办证违约金31097.76元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退回原告崔某各项开户费3020.00元。案件受理费326.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于2019年3月8日，以短信方式通知被上诉人于当月31日前提交办证资料。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。违约金兼具惩罚性和补偿性，不以存在损失为前提，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张逾期办证的违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。依照双方合同约定，上诉人应向被上诉人提交产权过户相关手续才算完成合同义务，但对上诉人在涉案商品房符合办证条件后，通知被上诉人提交办证资料，而被上诉人怠于提交资料的期间，系被上诉人原因所致办证迟延，不应由上诉人承担违约责任。上诉人一审提交的张贴公告的照片，不具有成像时间，且无其他证据予以辅证，不足以证明上诉人于2018年1月15日以张贴公告的方式通知被上诉人等提交办证资料的事实，一审不予采信，并无不当。上诉人一审提交的登报公告，不属于双方所约定的通知方式，且不能证明已有效通知到被上诉人，故不能达到上诉人证明其已履行通知义务的证明目的，一审未予采信，并无不当。上诉人一审提交的其通过企业信使运营管理平台以短信方式通知被上诉人提交办证所需的资料的截图显示，上诉人已按被上诉人在商品房买卖合同中所预留的电话向被上诉人发送信息，且发送成功，应当认定上诉人已履行了通知义务。故应认定上诉人已于2019年3月8日短信通知被上诉人于当月31日前提交办证所需资料，而被上诉人于2019年8月8日才向上诉人出具委托书，此期间所致的办证迟延，并非上诉人原因所致，故对被上诉人所提案涉逾期办证违约金主张，结合被上诉人的一审诉请，本院支持2017年3月18日至2019年3月31日期间的违约金，计算为383097×0.01%×744=28502.42元。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初25号民事判决第二项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退回原告崔某各项开户费3020.00元”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初25号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人崔某逾期办证违约金28502.42元；三、驳回被上诉人崔某的其他诉讼请求；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费326元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担250元，被上诉人崔某负担76元；二审案件受理费652元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担500元，被上诉人崔某负担152元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年八月二十六日书记员  邓 千