广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7415号原告：广东恒宝物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区宝华路**恒宝华庭负********。法定代表人：孙国林，董事长。委托诉讼代理人：杨伟南，男，系该司职员。委托诉讼代理人：胡思韦，男，系公司职员。被告：孔文彪，男，1963年10月25日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广东恒宝物业管理有限公司与被告孔文彪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人杨伟南、胡思韦，被告孔文彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东恒宝物业管理有限公司向本院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《恒宝广场商场物业服务合同》已于2020年4月21日解除；2.判令被告向原告支付2020年2月1日至4月21日的物业服务费人民币2331.40元(物业服务费每月人民币863.50元，不足一个月的，按每月30天计算)；3.判令被告向原告支付拖欠的(自2019年12月15日起至2020年4月21日止的)电费及转供电服务费人民币215.6元；4.判令原告不予退还被告支付的物业服务费保证金人民币2590.3元和水电费周转金人民币260元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告和被告于2018年10月10日签订《恒宝广场商场物业服务合同》，约定由原告为被告租赁的恒宝广场地库一层3058号铺位提供物业服务。合同第六条第1款约定“不足一个月的物业服务费=(50元×承租商铺建筑面积)÷30×实际租用天数。”第八条约定“乙方(被告)须于每月5日或之前向甲方(原告)缴纳下列费用：1、当月物业服务费人民币992元。2、乙方上月单独使用的水费、城市污水处理费、油污处理费、电费等。”第十一条约定“2.合同期内，乙方未能依约定按时支付物业服务费、水费、电费、油污处理费及其它费用，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金。如逾期十五15日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并提请业主解除《租赁合同》，不予退还乙方的物业保证金、水电费周转金，并追究乙方的违约责任。4、乙方有下列情况之一的，甲方有权停止物业管理服务，不予退还物业服务保证金和水电费周转金，并有权解除本合同…(7)乙方擅自提前终止本合同的。”第十三条约定“3、若乙方与业主签订的《租赁合同》解除/终止(不论任何原因)，本合同将同时、自动解除/终止。”因被告从2020年2月起拖欠物业服务费、电费等，并于2020年4月21日自行撤离承租商铺，导致物业服务合同提前终止，故原告诉至法院。《恒宝广场商场物业服务合同》是原告与被告的真实意思表示，对合同各方具有法律约束力。同时，根据《合同法》第60条、113条的规定，被告应依约定全面履行义务，并承担相应的违约责任。由于被告无理由拖欠物业服务费、电费等给原告造成物业服务合同履行后可以获得的利益损失、欠款利息损失、追讨欠款所产生的费用等重大的经济损失和经营困扰。被告孔文彪答辩：对于原告诉讼请求第二项的物业管理服务费，在疫情期间原告告诉我方物业管理费是可以协商处理的，但是对方一直没有解决，一直拖延。2020年3月，我方也提交了一份退铺申请到原告那里，但是一直没有回复。我方认为该期间的物业管理费拖欠是有原因的，疫情期间商场六点就关门，两个月都没有什么客户，经营困难。电费的情况和管理费的情况是一样的。经审理查明，被告向广州捷骏房地产开发有限公司承租恒宝广场商场地库一层第3058铺（以下简称涉案商铺）后，按照协议约定，又于2018年10月10日以乙方身份与甲方原告签订《恒宝广场商场物业服务合同》。前述物业服务合同约定：本合同为乙方与业主广州捷骏房地产开发有限公司签订的《租赁合同》的从合同，其有效期限于《租赁合同》中约定的租赁期限一致，即自2018年10月8日起至2020年10月7日止。本合同因《租赁合同》的解除或终止而终止；因《租赁合同》变更期限而相应变更期限，无须另行签署协议或通知。商场的营业时间由甲方制定，并有权根据商场具体营业情况调整营业时间，现时商场的营业时间为每日10:00-22:00时。在合同期限内，物业服务费的标准由甲方依据国家法律法规、政府相关政策以及实际开支情况进行制定和调整，并提前公布通知；乙方应按甲方公布的标准缴纳；物业服务费暂定标准为50元/月/平方米，每月服务服务费不论该月为大小月均按30天计算为一期；租用期内第一次及最后一次支付物业服务费，不足一个月的按实际租用天数计算收取，即不足一个月的物业服务费=（50元×承租商铺建筑面积）÷30×实际租用天数。乙方应于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付首期物业服务费992元（即自2018年10月8日起至2018年11月7日）。乙方独立使用的公共事业供应使用费（包括但不限于水费、电费、煤气费、电话费、通讯费、有线电视费、网络费等），以及乙方商铺在营业时间外的空调费用未包含于物业服务费之内，乙方应另行支付。乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共2976元作为物业服务保证金。乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付水电费周转金298元。乙方应于本合同签订时一次性向甲方缴纳装修保证金共计2000元；乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及公用设备设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还乙方。乙方须于每月5日或之前（节假日顺延）向甲方缴纳费用。合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费、油污处理费、赔偿金、滞纳金或其它费用中的任何一项的，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金；如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并提请业主解除《租赁合同》，不予退还乙方的物业服务保证金、水电费周转金，并追究乙方的违约责任。任何一方因不可抗力不能履行合同的，应当在不可抗力发生后十日内书面通知对方，并在合理的时间内向对方提供双方认可的权威部门出具的不可抗力证明文件。任何一方因不可抗力不能履行合同的，可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免责责任，但是任何一方因未及时履行义务后而发生不可抗力的，不能免除责任。若乙方与业主签订的《租赁合同》解除/终止，本合同将同时、自动解除/终止等。原告（甲方）与被告（乙方）还签订了《恒宝广场商场物业服务合同补充协议》，约定：根据《粤发改价格〔2018〕375号》文件规定，物业转供电设施用电及损耗可通过租金、物业费、服务费等方式协商解决，不得通过加收电价及电费的方式解决。乙方上月单独使用的电费，以实际电表读数按政府用电收费标准向甲方缴纳物业自用部分的电费，同时须另支付2.5分/度的转供电服务费。乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费及转供电服务费、油污处理费、赔偿金、滞纳金或其它费用中的任何一项的，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金。如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并提请业主解除《租赁合同》，不予退还乙方的物业服务保证金、水电费周转金，并追究乙方的违约责任等。合同签订后，原被告依约履行。被告向原告支付了物业服务保证金2976元、水电费周转金298元；支付物业服务费至2020年1月31日，电费及转供电服务费至2019年12月14日。之后由于涉案商铺面积调整变小，物业服务费相应调整为863.5元，但50元/平方米/月的租金标准不变；被告向原告交纳的物业服务保证金、水电费周转金相应分别调为2590.3元、260元。2020年4月21日，广州捷骏房地产开发有限公司收回涉案商铺。被告尚欠原告2019年12月15日至2020年4月21日电费及转供电服务费215.6元，以及2020年2月1日至4月21日期间的物业服务费。2020年6月30日，原告通过邮政快递向被告合同上的住址，即广州市海珠区同福东路596号315房发出《终止/解除合同通知书》，明确：1.双方物业服务合同于2020年4月21日起终止；2.被告自收到通知书之日起三日内，支付物业服务费2331.4元、电费及转供电服务费215.6元；3.不予退还物业服务费保证金和水电费周转金。同年7月6日，前述邮件被退回。庭审中，被告称广州市海珠区同福东路596号315房已经被拆迁，其已不在该地址居住。本院认为，原被告之间签订的《恒宝广场商场物业服务合同》及补充协议，是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。依约定，物业服务合同为被告与广州捷骏房地产开发有限公司签订的租赁合同从合同，因租赁合同的解除或终止而终止。涉案商铺租赁合同已于2020年4月21日解除，故原被告之间的物业服务合同应于该日期解除。原告请求确认双方《恒宝广场商场物业服务合同》于2020年4月21日解除，依据充分，本院予以支持。在原告已经约定提供物业服务的情况下，被告也应当按合同约定向原告支付物业服务费、电费及转供电服务费。现双方合同已经解除，原告主张前述拖欠的费用，依据正当。原告要求被告支付2020年2月1日至4月21日的物业服务费2331.4元、电费及转供电服务费215.6元，本院予以支持。2020年1月开始爆发的新冠××疫情给商业经营带来严重影响，作为涉案商场的一部分，被告租赁涉案商铺的经营活动亦概莫能外。在此情形下，被告曾就涉案商铺租赁与业主方进行过交涉，并最终提前解除商铺租赁合同。基于前述原因，被告未能及时支付物业服务费、电费及转供电服务费，不能完全归责与被告，因此原告主张没收被告物业服务费保证金及水电费周转金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告广东恒宝物业管理有限公司与被告孔文彪签订的《恒宝广场商场物业服务合同》于2020年4月21日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告孔文彪向原告广东恒宝物业管理有限公司支付物业服务费2331.4元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告孔文彪向原告广东恒宝物业管理有限公司支付电费及转供电服务费215.6元；四、驳回原告广东恒宝物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告孔文彪负担（原告广东恒宝物业管理有限公司已预缴的款项，本院不退回，由被告孔文彪在支付款项时迳付给原告广东恒宝物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年八月三十一日书记员  管军军黄辉燕