重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2076号上诉人（原审原告）：重庆海州建材有限公司，住所地重庆市北部新区大竹林街道，统一社会信用代码915000006689010446。法定代表人：刘伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李发举，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沐，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：重庆市宏良摩托车配件有限公司，住所地重庆市北部新区大竹林镇二砖厂，注册号5009032100060。法定代表人：周华国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘洪文，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆海州建材有限公司（以下简称“海州公司”）因与被上诉人重庆市宏良摩托车配件有限公司（以下简称“宏良公司”）租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初10286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了询问。上诉人海州公司的诉讼代理人李发举与李沐、被上诉人宏良公司的法定代表人周华国及该公司诉讼代理人刘洪文参加了询问。本案现已审理终结。海州公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判：（１）宏良公司向海州公司支付截止2017年11月21日的租金103355.965元、场地占用费327009.28元；（２）宏良公司向海州公司支付截止2019年3月欠付的水电费18165.2元；（３）宏良公司立即将租赁厂房、场地腾空、恢复原状，归还给海州公司；（４）宏良公司自2017年11月21日起至厂房、场地实际归还之日止，按照厂房每平方米3.5元/月、场地每平方米1元/月的标准向海州公司支付占用费；2．一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．双方房屋租赁合同关系自2012年3月26日解除属于事实认定错误。现无证据证明案涉房屋已经被征收拆迁，被上诉人所发出的报告是其单方陈述不能作为认定其因政府拆迁行为依法享有解除权。而且，案涉提前终止合同补偿请求的报告并未明确提出要终止合同的意思表示。被上诉人多次变更撤销之前的意思表示，足以证明被上诉人在《全部终止合作通知书》之前所发送的函件，其意思表示要协商可能面临拆迁征收导致的停产损失，是有条件的终止合同的表示，而并非解除合同通知。不能达到法定解除的目的。双方租赁合同关系应自2017年11月21日《全部终止合作通知书》发生时解除；２．一审认定被上诉人已履行交还租赁房屋及场地义务属于事实认定错误。海州公司的回函中并未拒绝办理接受，实际案涉房屋仍由被上诉人非法占据使用。３．政府至今未对案涉房屋发布征收公告，案涉房屋仍正常通水通电，加之，且使用价值不一定必须以可以进行生产经营为限。案涉房屋仍被宏良公司非法占有使用，必然产生水电费等，根据双方承包经营合同约定，水电费等费用由宏良公司承担。４．原审法院关于原场地租金标准认定事实错误，上诉人与被上诉人双方于2018年12月2日签订的合同终止协议仅约定对1442.884平方米减半收取，并未约定对场地2370.421平米的租金减半收取，因此，原审法院对按0.5元/月租金标准计算租金错误，应该按照1元/月租金标准计算。５．原审法院认为租金支付条件为拆迁补偿后，但至今案涉租赁物并未接受拆迁，直到双方租赁合同关系终止。即便政府后续提供征收，被上诉人也不可能作为拆迁补偿的主体获得拆迁补偿，因此，该租金支付条件因客观条件发生变化，继续履行对上诉人不公平，请本判决生效之日起立即支付。被上诉人宏良公司辩称，双方先签订联营协议，再签订租房协议。应当考虑联营协议的大背景，这才是双方的基础法律关系。上诉人向法院提交的公示情况说明书，清楚地载明渝富公司在2010年1月21日对案涉的土地和房屋进行了收储，清楚说明本案案涉的土地事实上是进行了征收的。不管是上诉人还是被上诉人，都可以依法提出享有合同的解除权。2012年3月26日，被上诉人向上诉人发出了提前终止合同补偿请求的报告，是在土地已经被转让、征收的背景之下提出来的，被上诉人要求终止还是解除合同，意思表示是非常充分的，上诉人也是很清楚的，也接收报告。该报告中终止合同意思表示是发送给了上诉人的，所附的条件是否成立或上诉人是否接受，这个条件只是解除或终止合同的结算或清理的问题，并不影响被上诉人向上诉人提出了解除或终止合同的意思表示行为的成立。双方在2011年10月14日这份报告中，双方一致决定，是补偿中抵扣。海州公司向一审法院起诉请求：1．宏良公司向海州公司支付截止2017年11月21日的租金103355.965元、场地占用费327009.28元；2．宏良公司向海州公司支付截止2019年3月欠付的水电费18165.2元；3．宏良公司立即将租赁厂房、场地腾空、恢复原状，归还给海州公司；4．宏良公司自2017年11月21日起至厂房、场地实际归还之日止，按照厂房每平方米3.5元/月、场地每平方米1元/月的标准向海州公司支付占用费；诉讼费由宏良公司承担。一审法院认定事实：海州公司原名重庆市第二建筑材料厂。1999年9月10日，宏良公司为甲方、海州公司为乙方，签订《合资入股联合经营协议》，主要约定：甲、乙双方同意乙方投资入股甲方，新建摩配表面处理流水作业生产线，以加快甲方现有产品加工扩大生产能力，双方同意合资合作期限为三十年，合资合股方式，甲方以现有生产设施、流动资产、生产技术及市场渠道等经评估双方认可为资本投入，乙方则以现金方式投入；合资企业所需土地，主要厂房由合资企业向重庆市第二建筑材料厂租借30年，价格用合同形式确定。2000年，海州公司为甲方、宏良公司为乙方，签订《承包经营合同》，主要约定：甲方将原二十四门煤园处厂房及场地和原镀膜玻璃车间厂房及场地承包给乙方经营；甲方承包给乙方经营资产归甲方所有，甲乙双方实施资产所有权与经营权分离；乙方承包经营期间，实行独立核算、自主经营、自负盈亏，为独立的法人单位，对外独自负责承担生产经营、交往的一切债权、债务及其他经营活动纠纷；二、承包经营地址范围：甲方将二十四门煤园处厂房950.352平方米、场地921.342平方米，以及原镀膜玻璃车间厂房1767.084平方米、场地2370.421平方米承包给乙方经营；三、承包经营资产的权属：1．甲方承包给乙方经营的厂房、场地、供水供电设施等资产产权归甲方所有，乙方在承包经营期间享有充分的使用权，无处置权；四、承包经营年限为三十年，从2000年元月1日起至2029年12月31日止；五、承包经营资产收益：1．双方商定乙方每年向甲方缴纳承包经营管理费，全年为26600元；2．乙方安置甲方下岗职工14人，每月工资及养老保险不得低于465元，全年总计78120元，每个月按6510元交付甲方，并委托甲方代为发放工资，该部分工资以每季度第一个月上旬以前按期支付给甲方，不得拖延。双方实际履行《承包经营合同》约定的内容。2003年2月19日，海州公司周沙伦、杨建钟，宏良公司周华国召开会议，形成《重庆市宏良摩配有限公司董事会临时会议决议》，载明：本次临时会议于2003年2月19日上午10：30分在市建材二厂副厂长杨建钟办公室进行，参会董事周国华、周沙伦、杨建钟全部到会，形成以下决议：1．根据生产发展需要，参会董事一致同意扩大生产规模，新建一条烤漆生产线，该生产线投资总额为45万元，周国华占55%的股份，建材二厂占45%的股份；2．宏良公司现在租用建材二厂的厂房房租价格由原来的2元/㎡上调至2.5元/㎡；3．新建生产线厂房由建材二厂修建，宏良公司租用，新建厂房房租价格按3.5元/㎡计算；4．宏良公司于2003年2月26日前预付15万元给建材二厂，建材二厂应在二个月内（即从2003年2月20日起至2003年4月21日止）将厂房修建完毕交付宏良公司。2003年6月25日，海州公司为甲方、宏良公司为乙方，签订《关于增加厂房、场地的补充合同》，主要约定：一、乙方新占用甲方厂房1285.75㎡和新占用甲方场地346.25㎡；二、新增厂房和场地租金，全年为58156.5元，收取租金时间从2003年8月1日开始。海州公司称，已按补充合同的约定向宏良公司交付了新建厂房和场地。宏良公司称，虽然签订了该补充合同，但海州公司从未交付过新增厂房和场地。2007年3月19日，海州公司时名为重庆啤酒有限责任公司大竹林分公司（甲方），其与宏良公司（乙方）签订《解除厂房及场地承包经营条款的协议》，主要约定：解除原承包经营合同第二条款中甲方将二十四门煤园处厂房950.352平方米、场地921.342平方米承包给乙方经营条款，达成如下条款：一、解除甲乙双方关于二十四门煤园处厂房950.352平方米、场地921.342平方米的承包经营关系；二、解除时间2007年3月1日，即甲方于2007年3月1日收回二十四门煤园处厂房950.352平方米、场地921.342平方米；三、原承包经营合同其他条款不变（即仅解除二十四门煤园处厂房及场地的承包经营，其金额为3297.22元/月，或39566.64元/年）。2008年12月6日，宏良公司向海州公司出具《报告》：由于受国际金融危机的影响，我公司生产、销售业务急剧下降，生产经营受到严重影响，为了减少公司支出，克服困难渡过难关，故我公司申请将闲置未用的原三车间锅炉房退还给贵公司，同时申请将现已停产的生产线（原镀玻璃生产线）的租金减半收取，以帮助我公司渡过难关，待生产恢复后再全额收取。2008年12月8日，以海州公司为甲方、宏良公司为乙方，签订《合同终止协议》，主要约定：一、乙方租用甲方原三车间锅炉房面积为194平方米，从2008年12月1日起终止租用；二、将乙方停产的生产线（原镀膜玻璃生产线的厂房）厂房面积为1442.884平方米，甲方从2009年1月1日至重新恢复生产期间减半收取租金。海州公司称，锅炉房属于新增厂房面积，故此后，新增厂房面积按照1285.75平方米-194平方米=1091.75平方米计算租金；原镀膜玻璃车间厂房中的1442.884平方米租金减半收取是1.25元/平方米，剩下的324.2平方米还是按照2.5元/平方米收取。宏良公司称，在此之后，宏良公司仅租赁了原镀膜玻璃车间厂房1442.884平方米。2011年10月14日，宏良公司向海州公司出具《报告》：我公司已按北部新区管委会要求时间内已全部停产，为此，我公司特向海州公司提出报告，希望从10月份起缓缴厂房租赁费用，待拆迁补偿后一次性补交。杨建钟在《报告》上签署“可以缓交其费，并在其后的所谓“补偿”中抵扣”。海州公司称，杨建钟是海州公司时任负责人，有权进行批复，但是“补偿”加了引号，现在海州公司无法确认所谓的“补偿”是什么。宏良公司称，“补偿”指的是拆迁补偿。2012年3月26日，宏良公司向海州公司出具《重庆市宏良摩托车配件有限公司关于提前终止合同补偿请求的报告》，主要载明：由于公司地处重庆市北部新区大竹林开发区域内，2011年8月31日，北部新区管委会要求我公司立即停止生产，以满足新区开发建设用地需要……公司于2011年10月31日在政府规定的期限内全面停产……在合同未到期的情况下被迫终止，给公司造成较大的经济损失，为此，希望上级主管部门给予公司股东周华国350万元经济补偿以减少其因拆迁及停产造成的损失。海州公司收悉。2013年8月27日，宏良公司向海州公司出具《报告》，主要载明：2012年3月26日宏良公司向海州公司提出了《关于提前终止合同补偿请求的报告》，但时至今日，宏良公司仍未得到相关解决方案及信息，停产后公司无收入，还得继续支付守护人员、财务人员、房租、水电等各项费用，为此，现决定2012年3月26日提出的请求补偿金额无效，具体解决时以国家相关拆迁补偿政策、法律为依据，重新协商补偿金额。海州公司收悉。2016年11月21日，宏良公司向海州公司出具《报告》，主要载明：停产前于2011年9月13日，停产后分别于2012年3月26日、2013年8月27日多次提出终止合同补偿请求，但均未得到合理解决，现公司陷入经营困难，提出将租赁的新建厂房1285.75平方米和原镀膜玻璃生产线厂房1442.884平方米，两处共计2728.634平方米退还给海州公司，终止以上两处厂房租赁。海州公司收悉。针对上述海州公司已收悉的三份《报告》，海州公司主张恰好能证明双方在积极协商赔偿金额，但因宏良公司要求的金额严重背离事实，故双方未达成一致。2017年11月20日，宏良公司向海州公司发出了《全面终止合作通知书》，载明：我公司与贵公司自1999年开始合作经营，后因政府拟开发“大竹林片区”并根据相关政府部门的要求，于2011年10月份早已全面停产。之后，我公司通过各种方式，多次要求贵公司给予适当补偿并接管全部资产，但贵公司仅口头表示拆迁补偿到位后再说；而从停产后至今已6年多，拆迁问题尚未明确，但我公司每年却要垫付十多万元的留守费用，目前已无力承担。鉴于前述客观情况，我公司现正式通知贵公司：1、我公司在事实上早就不具备恢复生产的条件和可能，且之前也多次告知贵公司，贵我双方的合作只能全面终止，包括承包经营或合作经营或租赁关系等，均全部终止。2、请贵公司在收到本函后3日内立即派人全面接管合作资产或承包经营资产，并接受租赁厂房和场地等，逾期，我公司留守人员将全部撤离，因此而造成的后果，将由贵公司自行承担。2017年11月21日，海州公司向宏良公司回函：1．海州公司同意通过合法程序依法依规全面终止与宏良公司的合作经营关系，解除《联合经营协议》和《厂房场地租赁合同》及所涉及的相关事宜。2．宏良公司是一个独立的法人单位，周华国作为企业法定代表人，在企业工商及税务登记未注销前，企业法定代表人应当承担法律赋予的对企业各项管理责任，若宏良公司自行撤离，海州公司将视为宏良公司自动放弃所有相关权益，由此引发的后果由宏良公司法定代表人周华国自行承担。宏良公司称其在2017年11月23日撤离了留守人员，该日视为归还了房屋及屋内资产。现车间内还堆放有物品。案涉房屋已被下发了拆迁公告。庭审中，海州公司称，原镀膜玻璃车间中1155平方米有产权证，超出面积无产权证、无规划许可、无临建审批，属于违章建筑；新建厂房没有产权证、无规划许可、无临建审批，属于违章建筑；涉及违章建筑部分的租赁合同系无效合同，现只主张2011年11月1日至2017年11月21日镀膜玻璃车间场地的租金、新建厂房的占有使用费、新建厂房场地的租金；原镀膜玻璃车间厂房被告在2011年归还；双方间的租赁合同关系在其2017年11月21日回函时解除。宏良公司称，在2000年前就归还了原镀膜玻璃车间厂房，厂房外的场地一并归还；宏良公司在2012年3月26日向海州公司提交了终止合同的报告，合同在2012年3月26日解除。针对诉讼时效，海州公司称，如果海州公司同意拆迁补偿后一次性补缴租金，则诉讼时效并未经过。一审法院认为，海州公司与宏良公司签订的《承包经营合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。该合同名为《承包经营合同》，其内容实质是租赁合同，故双方建立了租赁合同关系。租赁合同租期不得超过20年，超过部分无效。《承包经营合同》约定承包经营年限为30年即约定租期30年，超过20年部分应属无效，故该合同的租赁期限应为2000年1月1日至2019年12月31日。原镀膜玻璃车间中超过产权证面积部分，亦无规划许可、无临建审批，该部分房屋的租赁合同应属无效。其后增加的新建厂房和场地租赁合同，因新建厂房无产权证、无规划许可、无临建审批，故关于新建厂房的租赁合同部分属无效合同。在合同履行期间，涉及合同有效部分，宏良公司应支付租金，涉及合同无效部分，宏良公司应支付占用费。宏良公司称海州公司并未向其交付新建厂房及场地，但其在2016年11月21日向海州公司出具的《报告》中却载明，要将新建厂房及原镀膜玻璃车间退还，故可以认定海州公司确向宏良公司交付了新建厂房及场地。关于合同解除的时间。因宏良公司早在2011年停产，且案涉厂房和场地在2011年时已涉及拆迁征收，故双方的租赁合同已不具备继续履行的条件，双方均有权提前解除合同。2012年3月26日，宏良公司向海州公司发出的《重庆市宏良摩托车配件有限公司关于提前终止合同补偿请求的报告》，提出了提前终止合同和因合同提前解除要求赔偿的意思表示，具有解除合同的效力，双方间的租赁合同关系在海州公司收悉该报告时解除，故一审法院认定双方的租赁合同关系在2012年3月26日解除。关于租金、占用费的标准。首先，《承包经营合同》中约定的经营管理费和按季度发放的下岗职工安置费均属于租金。其次，《解除厂房及合同承包经营条款的协议》中载明解除的二十四门煤园处厂房及场地的租金标准为3297.22元/月，即厂房950.352平方米、场地921.342平方米的租金标准是3297.22元/月，这与海州公司主张的厂房租金2.5元/平方米/月，场地租金1元/平方米/月相符，也与《重庆市宏良摩配月偶先公司董事会临时会议决议》和《关于增加厂房、场地的补充合同》中载明的租金标准相符。故可以认定镀膜玻璃车间场地的租金标准为1元/平方米/月，新建厂房占有使用费的标准是3.5元/平方米/月，新建厂房场地的租金为1元/平方米/月。关于镀膜玻璃车间场地的租金。2009年1月1日起，镀膜玻璃车间租金减半收取，故镀膜玻璃车间场地面积租金标准为0.5元/平方米/月。海州公司称宏良公司在2011年归还了镀膜车间厂房，但未归还镀膜车间场地。宏良公司称镀膜车间厂房和场地一并在2000年归还，但对在此时间归还了厂房和场地无证据佐证，一审法院不予采信，故并不足以认定宏良公司已将镀膜玻璃车间场地返还。故宏良公司应向海州公司支付2011年11月1日至2012年3月26日期间镀膜玻璃车间场地的租金0.5元/平方米/月×2370.421平方米×4.87个月=5771.98元。关于新建厂房的占有使用费和新建厂房场地的租金。根据《关于增加厂房、场地的补充合同》，新建厂房面积1285.75平方米、场地346.25平方米，《合同终止协议》中约定归还新建厂房中的194平方米，故在合同解除前宏良公司租用的新建厂房面积为1091.75平方米、场地346.25平方米，其应支付2011年11月1日至2012年3月26日期间新建厂房占有使用费1091.75平方米×3.5元/平方米/月×4.87个月=18608.88元、2011年11月1日至2012年3月26日新建厂房场地租金346.25平方米×1元/平方米/月×4.87个月=1686.24元。虽然宏良公司应向海州公司支付上述租金，但在2011年10月14日的《报告》上，宏良公司提出缓交租金，待拆迁补偿后一次性补交。海州公司时任法定代表人杨建钟在《报告》上签署可以缓交其费，并在其后的所谓“补偿”中抵扣。该“补偿”在本《报告》中指向明确，就是宏良公司所称的“拆迁补偿”，杨建钟在宏良公司出具给海州公司的《报告》上签字，属于履行其法定代表人的职务行为，应认定为海州公司同意宏良公司缓交租金。现拆迁补偿尚未获得，故宏良公司支付租金的条件尚未成就，海州公司要求宏良公司立即支付租金的诉讼请求一审法院不予支持。宏良公司辩称海州公司的诉讼请求已超过诉讼时效，租金因缓交故尚未到支付时间，故并未超过诉讼时效。关于占有使用费和交还房屋。宏良公司应向海州公司支付合同解除前的租金，合同解除后，因案涉房屋、场地涉及拆迁征收，宏良公司已停产停业，即使海州公司收回房屋、场地后也不能再进行经营，故亦不存在占用损失。且在2017年11月20日，宏良公司给海州公司发出《全面终止合同通知书》，要求海州公司在收到函件后3日内派人接管租赁厂房和场地。2017年11月21日海州公司收到函件并回函拒绝接收。在租赁合同解除后，宏良公司向海州公司交还租赁房屋及场地，海州公司拒不接收，其后再要求宏良公司交还房屋、支付占有使用费无事实和法律依据，且合同中亦并未约定在交还房屋时需将房屋恢复原状，故海州公司要求宏良公司腾空交还恢复原状的房屋、支付2017年11月21日起的占有使用费的诉讼请求一审法院不予支持。海州公司未对欠付水电费进行举证，故其要求宏良公司支付水电费18165.2元的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：“驳回原告重庆海州建材有限公司的诉讼请求。案件受理费8030元，由原告重庆海州建材有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。海州公司举示的新证据为：1．重庆市公安局案（事）接报回执及2020年1月6日拍摄的现场照片，拟证明案涉房屋至今仍由被上诉人控制、占有并使用，案涉房屋租赁合同合同关系终止后，被上诉人并未履行腾退房屋的义务；2．《重庆市宏良摩托车配件有限公司关于退还合作经营用房的公函》，拟证明宏良公司并未履行退房义务。宏良公司质证认为，对证据1接报回执的真实性无异议，对相片的真实性不予确认，不能达到证明目的。被上诉人方自行搭建了1800多平方，所以没有归还的部分是被上诉人自行搭建的部分。上诉人方通过报警的方式，是想解决宏良公司自行搭建的协商赔偿。证据2是真实的，一审判决后，周华国去沟通就出具了该函，双方当时谈的自行搭建的赔偿事宜，但对这部分与本案无关。宏良公司举示的新证据为：选派周沙伦二同志担任被上诉人公司董事的函，拟证明双方的联合经营协议是实际履行的。海州公司质证认为，对函的真实性无法确认，但是联合经营这件事确实存在的，且被上诉人一审中已经提出联营在2011年就已经终止了。本院认证认为，海州公司举示的证据1的内容不能达到证明目的，证据2因双方在询问中均认可所有案涉房屋和场地已经交付给海州公司，故对其证明目的不予认可。宏良公司举示的证据虽非原件，但海州公司认可双方联营的事实，结合双方签订的《合资入股联合经营协议》，本院对双方系联营关系的事实予以确认。本院二审查明，海州公司与宏良公司均认可案涉租赁标的物最迟于2020年3月20日全部交还给海州公司。海州公司与宏良公司均认可双方之间存在联合经营之事实，且认可联合经营于2011年停止生产，但并未进入清算。一审中，海州公司举示了重庆渝富资产经营管理集团有限公司2015年12月11日出具的《情况说明》，该情况说明载明重庆渝富资产经营管理集团有限公司根据市政府批示于2010年1月21日对案涉土地进行收储，原海州公司国土证已被国土部门收回，国土证现已变更为重庆渝富资产管理有限公司整治储备用地。本案一审判决作出之前，海州公司没有举示证据证明其有向宏良公司要求返还案涉租赁物。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，海州公司虽在二审中提出对案涉租赁标的物进行现场勘验以查明是否交付的情况，但因双方均已在二审询问中认可租赁标的物已经交付，双方之间已无此争议，故没有现场勘验之必要，经合议庭研究决定，对其现场勘验申请不予准许。综合一、二审诉辩双方的意见，本案二审诉讼的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同解除的时间；二、2370.421平方米案涉原镀膜玻璃车间场地租金是否应减半收取；三、宏良公司是否应立即支付所欠租金；四、宏良公司是否已经履行了返还案涉租赁物的义务，宏良公司是否应支付占有使用费的问题。现综合评判如下：首先，海州公司上诉否认案涉合同系因征收拆迁无法继续履行而出现解除的客观事由，但其一审举示的重庆渝富资产经营管理集团有限公司《情况说明》明确了案涉土地被收储的事实和海州公司国土证被收回的情况，而且宏良公司在2011年10月14日报告中称其已经按北部新区管委会要求全面停产，海州公司负责人在该报告中未提出异议，还同意租金缓交在拆迁补偿中抵扣。因此，海州公司的上诉理由与其一审所举示的证据所体现的内容相悖。结合其他证据可知，宏良公司因案涉土地及房屋被收储而被强制要求停产的客观原因是真实的。2012年3月26日，宏良公司向海州公司出具的报告中，已经载明了其被通知停止生产，合同未到期被迫终止的内容，已经明确向海州公司作出了因合同履行不能而解除的意思表示。因此，一审法院认定双方之间的租赁合同关系因不具备继续履行条件于2012年3月26日解除，是正确的。其次，一审法院按照0.5元/平方米/月认定2370.421平方米案涉原镀膜玻璃车间场地租金，一是根据2008年12月8日双方签订的《合同终止协议》的内容，即厂房面积减半收取租金，二是基于海州公司在一审中自行举示的《宏良公司欠款汇总表》的内容，该表中海州公司明确镀膜车间处场地月计费单价为0.5元/平方米。因此，一审法院结合上述两方面认定该部分场地租金标准，既出于对双方约定的理解，更是基于海州公司对自身权利的处分权，并无不当。再次，海州公司早已经同意了宏良公司缓交租金的请求，也明确了在拆迁补偿中抵扣，可知双方就租金支付时间有过明确约定。海州公司虽上诉称租金支付的客观情况（征收）发生变化，但并未举示证据予以证明，故该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。最后，关于返还案涉租赁物和支付占有使用费的问题。海州公司与宏良公司均认可案涉租赁标的物最迟于2020年3月20日全部交还给海州公司，说明宏良公司已经完成返还义务。关于占有使用费的问题。根据本案各项证据可知，案涉双方先行建立联营合同关系，后为了联营生产而建立租赁合同关系。2011年，因土地征收导致联营生产停止，但联营并未进行清算。宏良公司称因双方系联营关系，双方都认为要拆迁，政府要给予补偿，为双方将来获得拆迁补偿以及联营之共同利益才派人值守。结合宏良公司发出的多份报告和海州公司的回复可知，双方约定了在拆迁补偿中抵扣租金，故宏良公司值守租赁标的物系为了获得拆迁补偿，以履行拆迁补偿抵扣租金之约定，并无占有使用租赁标的物的主观意图，而海州公司多年未向宏良公司追讨租金和要求返还租赁物的行为，也从另一方面印证了上述情况，由此，宏良公司不应支付占有使用费。加之，正如一审所述，在2017年11月20日，宏良公司给海州公司发出《全面终止合同通知书》，要求海州公司在收到函件后3日内派人接管租赁厂房和场地。2017年11月21日海州公司收到函件并回函拒绝接收。在租赁合同解除后，宏良公司向海州公司交还租赁房屋及场地，海州公司拒不接收，其后再要求宏良公司交还房屋、支付占有使用费无事实和法律依据。此外，关于海州公司提出水电费等上述请求，一审法院已经进行了详细阐述，本院不再赘述。综上所述，海州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8030元，由上诉人重庆海州建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈义熙审 判 员 陈 娟审 判 员 刘 静二〇二〇年八月四日法官助理 赵颖嘉书 记 员 张冬梅