福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初1782号 原告：沙县春天物业管理有限公司，住所地三明市沙县新城中路审计大楼**，统一社会信用代码91350427066584600G。 法定代表人：李伟杰，该公司总经理。 被告：黄凯，男，1993年3月18日出生，汉族，住沙县。 被告：江小妹，女，1991年9月24日出生，汉族，住沙县。 原告沙县春天物业管理有限公司（以下简称春天物业）与被告黄凯、江小妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告春天物业的法定代表人李伟杰、被告黄凯、江小妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 春天物业向本院提出诉讼请求：1.判令黄凯、江小妹支付从2016年4月1日至2018年3月31日、2019年4月1日至2019年11月30日的物业服务费、公共水电、电梯年检维保费计1423.65元（物业服务费55.495㎡×1.20元／㎡×32个月＝2131元，公共水电、电梯年检维保费分摊费92.65元，扣除预收800元）；2.判令黄凯、江小妹支付违约金620.12元（2131元×0.0003元／日×970日）；3.本案的诉讼费用由黄凯、江小妹负担。事实与理由：黄凯、江小妹系沙县业主，交房入住后，缴纳了2018年4月1日至2019年3月31日止的物业费，第1、2、4年物业服务费以种种借口拒交物业费。经春天物业多次电话催缴、张贴《催缴物业服务费通知》、寄催缴物业服务费通知等，黄凯、江小妹仍未缴纳物业费。 黄凯、江小妹辩称：1.春天物业要求支付电梯维保费、年检费，没有事实和法律依据，两项费用包含在物业服务费中，不应另行收取；2.前期物业合同约定的物业服务标准为一级服务标准，而春天物业提供的物业服务标准为三级标准，应当扣减相应物业费；3.公摊水电费的分摊计算方法不正确，由此计算出应支付的公摊水电费存在相应错误，应驳回相应诉讼请求；4.春天物业主张的违约金没有事实依据和法律依据，不应得到支持；5.其于2019年3月15日才办理交房手续，开发商通知的交房时间为2016年6月2日，春天物业对其物业费起算时间从2016年4月1日开始，属于乱收费增加收费，应驳回这期间的收费诉求。 根据双方当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 1.春天物业系依法登记设立的物业管理企业。2015年9月29日，沙县恒大房地产开发有限公司为甲方与春天物业为乙方签订《沙县恒大华府前期物业服务合同》，合同约定：乙方为甲方的沙县恒大华府商住小区提供前期物业管理服务，期限自2015年9月2日起至业主委员会成立之日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同的计费方式实行包干制，物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电分摊费和电梯保养和年检费用），高层住宅按每月每平方米1.2元计算；乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；物业服务费从物业交付买受人之日起按半年收取，业主应于每半年第一个月5日前向乙方支付下半年物业服务费；甲方、业主违反本合同物业服务费的标准和收取办法、车位使用费及停放服务费的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当每日按照千分之三标准向乙方支付违约金等。 2.黄凯、江小妹系沙县的业主。产权登记部门登记的房屋建筑面积为55.99平方米。 3.2019年3月15日，甲方黄凯与乙方春天物业签订《恒大华府前期物业管理服务合同》，约定物业管理服务费以建筑面积为准缴纳，小区内住宅按每月每平方米1.2元计算；小区共用水电费、电梯电费、弱电能耗分摊费按月按实际用量平均向全体业主分摊收取；甲方不安本合同规定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权从逾期之日起按甲方应交费用金额每天按千分之三向甲方收取违约金；双方对各自权利义务、违约责任等做了约定。 4.春天物业依据合同约定进入该小区从事物业管理服务。对黄凯、江小妹预收装修电梯电维费、公共水电费、楼道粉刷费共计800元。 5.春天物业通过在沙县门口张贴《物业服务费结算缴交通知书》的方式向黄凯、江小妹催收物业服务费2131元，公共水电、电梯电维保分摊费92.65元，合计2223.65元，扣减预交800元，欠1423.65元。 6.春天物业在提供物业服务过程中，对小区管理、物业服务费等费用催收存在一定瑕疵。黄凯、江小妹遂以上述理由拒缴2016年4月1日起至2018年3月31日、2019年4月1日起至2019年11月30日止的物业服务费、至2019年11月30日止的公共水电和电梯年检和维保费分摊费合计1423.65元。 上述事实，有春天物业向本院提交的《营业执照》、《物业服务企业资质证书》、《沙县恒大华府前期物业服务合同》、物业服务照片、业主身份证复印件、《不动产档案查询结果证明》、《7#楼业主交房（预）交费用清单》、《恒大华府前期物业管理服务合同》、《承诺书》、《华府业主公共弱电、水、二次水加压电、消防消控电、电梯年检维保费分摊总表》、《收款收据》、《物业服务费结算缴交通知书》及其张贴照片、《关于恒大华府7幢307、3A07室等外墙渗水报告》；黄凯、江小妹向本院提交的《物业服务费催缴通知书》、《沙县恒大华府前期物业服务合同》及其附件、小区照片、《收款收据》等证据及双方到庭当事人的陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，沙县恒大房地产开发有限公司、黄凯分别与春天物业签订的《沙县恒大华府前期物业服务合同》、《恒大华府前期物业管理服务合同》主体合法，合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。春天物业作为物业管理企业，为黄凯、江小妹所居住的住宅小区提供了服务，黄凯、江小妹作为物业管理受益人，理应履行缴纳物业服务费的义务。关于物业服务标准和服务质量，黄凯、江小妹提出春天物业未按合同约定提供物业服务应扣减物业费的辩解，因其提供的证据仅能证明春天物业提供服务存在一定瑕疵，未能充分证明春天物业在提供的服务质量上明显存在不符合一级服务标准的重大瑕疵，故对该辩解本院不予采纳。关于电梯维保费和年检费，合同明确约定物业服务费不包含该两个项目，且黄凯、江小妹提供的收款收据中已有预交电梯年检和维保费的内容，属明知物业服务费不包含该两项内容，且春天物业已在2019年12月30日的催费通知书中对之前有误的催缴通知书予以更正，因此黄凯、江小妹提出电梯维保费和年检费包含在物业服务费中的辩解，本院不予采纳。关于公摊水电费的分摊计算方法，黄凯与春天物业签订的恒大华府前期物业管理服务合同》对原《沙县恒大华府前期物业服务合同》关于公摊水电费的分摊计算方法予以变更，黄凯予以确认并签字，且在春天物业服务期间及收到物业费催收通知后至起诉前，黄凯、江小妹均未对分摊标准提出异议，故对黄凯、江小妹公摊水电费的分摊计算方法不正确的辩解，本院不予采纳。关于物业服务费起算时间，因黄凯、江小妹提供的证据未能证明开发商通知的交房时间为2016年6月2日，故对其提出春天物业从2016年4月1日起计算物业服务费属乱收费的辩解，本院不予采纳。现春天物业要求黄凯、江小妹支付尚欠物业服务费、公共水电、电梯年检、维保的分摊费计1423.65元，符合双方约定及法律规定，依法应予支持。关于春天物业诉请的违约金，经查，春天物业在提供物业服务过程中也确存在一定的瑕疵，未尽到全面履行物业服务合同的义务，根据公平原则，本院对其诉请的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条规定，判决如下： 一、黄凯、江小妹应于本判决生效之日起十日内向沙县春天物业管理有限公司支付物业服务费2132元（自2016年4月1日至2018年3月31日、2019年4月1日起至2019年11月30日止），公共水电费、电梯年检和维保费分摊费92.65元（至2019年11月30日止），扣除预付800元，应支付1423.65元。 二、驳回沙县春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元。由黄凯、江小妹负担。黄凯、江小妹负担的受理费应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 员 叶小燕 二〇二〇年八月二十日 法官助理 官 泓 书 记 员 罗 茜 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。