湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初233号原告：湛江市住房和城乡建设局，住所地：湛江市赤坎区******。负责人：吴群忠。委托诉讼代理人：游伟文，广东民赐律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：孙琳珊，广东民赐律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：广东湛大集团有限公司（以下简称湛大集团），住所地：湛江市麻章经济开发区******口旁。法定代表人：封某1。被告：湛江湛大房地产开发有限公司（以下简称湛大房地产公司），住所地：湛江市***********。法定代表人：彭某1。以上两被告的共同委托代理人：林日成，广东粤海律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：中国农业发展银行湛江市分行（以下简称农发行湛江分行），住所地：湛江市********。负责人：刘笑梅。委托诉讼代理人：文毅，该行职员，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：刘洋，广东国邦律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告湛江市住房和城乡建设局与被告湛大集团、湛大房地产公司、农发行湛江分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人游伟文、孙琳珊、被告湛大房地产公司的法定代表人彭某1、被告湛大集团与湛大房地产公司的共同委托诉讼代理人林日成和农发行湛江分行的委托诉讼代理人刘洋、文毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与三被告签署的《商品房买卖合同》无效；2.被告农发行湛江分行向原告返还购房款2000万元及占用购房款期间的利息（利息以2000万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年12月12日起计至实际还清之日止，暂计至2020年2月20日止的利息为6598500.14元），本息合计26598500.14元；3.被告湛大集团、湛大房地产公司对被告农发行湛江分行返还的购房款及利息承担连带责任；4.本案诉讼费由三被告承担。于2020年5月28日变更诉讼请求为：1.三被告按合同约定继续履行合同，且被告湛大集团、湛大房地产公司在判决生效后30日内按合同约定将经验收合格并符合合同约定的涉案房屋交付给原告；2.被告农发行湛江分行按合同约定督促并确保被告湛大集团、湛大房地产公司完成相关验收手续按时交付房屋；3.三被告在不能按时交付涉案房屋时共同承担偿还购房款2000万元及利息；4.本案诉讼费由三被告承担。于2020年6月30日再次变更诉讼请求为：1.三被告按合同约定继续履行合同，且被告湛大集团、湛大房地产公司在判决生效后30日内按合同约定将经验收合格并符合合同约定的涉案房屋交付给原告；2.被告农发行湛江分行按合同约定督促并确保被告湛大集团、湛大房地产公司完成相关验收手续按时交付房屋；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2012年12月，农发行湛江分行向湛江市政府报告，建议将湛大集团的富康商住小区新建房地产转作经济适用房，其根本目的是为湛大集团化解债务，解决湛大集团长期拖欠农发行湛江分行的历史债务问题。2013年9月26日，湛江市政府召开第36次常务会议，根据会议纪要精神，原告于同年12月与三被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告以23654517元的价款购买湛大集团、湛大房地产公司位于湛江市麻章区****侧富康商住小区2、3、4号楼中尚未销售的92套房产（面积为8156.73平方米），作为政府公租房使用，同时合同特别约定该房款仅限于湛大集团、湛大房地产公司偿还农发行湛江分行的欠款。合同签订后，原告于2013年12月19日向湛大集团开设在农发行湛江分行的账户支付了首期购房款2000万元。按照合同约定，湛大集团、湛大房地产公司应在收到首笔款2000万元之日起30日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，农发行湛江分行督促并确保湛大集团、湛大房地产公司完成相关验收手续按时交付商品房。同时，督促并确保出卖人缴交相关税费及按时完成房屋产权登记手续。但湛大集团、湛大房地产公司一直迟延履行交付义务，经原告多次催告仍未履行。据此，原告为维护其合法权益，故提起本案诉讼。被告湛大集团、湛大房地产公司共同辩称，一、原告是导致涉案合同无效的直接过错方，应自行承担合同无效的损失责任。原告的机构职能包括“指导全市商品房市场管理：指导全市商品房预售许可、商品房预售证使用的审批和监管、房屋平面测绘成果的管理……”，可见，原告是登记、审批、核发《商品房预售许可证》的职能部门，涉案房屋位于湛江市麻章区，在原告的行政区域范围内，其对涉案房屋是否取得《商品房预售许可证》应当是明确清楚的。原告明知涉案房屋尚未取得《商品房预售许可证》，仍与湛大集团、湛大房地产公司、农发行湛江分行签订《商品房买卖合同》，现又以湛大集团、湛大房地产公司“直到现在都无法取得商品房预售许可证，导致合同无法继续履行，合同根本目的无法实现，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定为由，请求确认涉案《商品房买卖合同》无效，显然，原告是导致涉案合同无效的过错方，应由其承担合同无效的全部过错责任。二、涉案《商品房买卖合同》签订、收购价格由市政府以会议纪要的形式单方面决定，涉案房屋被亏本收购导致湛大集团、湛大房地产公司资金紧缺无法竣工验收、交付使用，才导致本案发生，且房屋收购款也非由湛大集团、湛大房地产公司支配、使用及收益，故湛大集团、湛大房地产公司在本案中不存在过错，不应承担任何责任。涉案商品房属于旧城改造项目，担负着城市道路建设和安置拆迁户的职责，本来就没有利润可赚。在合同签订前，原湛江市房产管理局曾就收购涉案房产向农发行湛江分行、湛江市人民政府作出复函，认为涉案房产户型、单套面积超过60平米，和公共租赁住房严格控制在60平米以下的单套面积相违背，如果将房产改造，也将面临改造困难大、超出成本等问题，不建议收购涉案房屋作为经济适用房。但湛江市人民政府为解决农发行湛江分行的历史遗留债权问题，以及与农发行湛江分行约定成功收购的话，农发行湛江分行另行向政府发放贷款，市政府便以会议纪要的形式强行收购涉案房屋。对于涉案的购房款2000万元，在汇入湛大集团、湛大房地产公司之后直接由农发行湛江分行划走，湛大集团、湛大房地产公司未能留取、使用任何款项，没有在涉案房产收购合同中获取任何利益，结合其亏本销售涉案房屋，湛大集团、湛大房地产公司实际是该事件中的受害方。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，原告作为房屋销售审批的主管部门，在明知涉案房屋没有《商品房预售许可证》的情况下，仍根据政府的指令与湛大集团、湛大房地产公司签订《商品房买卖合同》，可见，原告对合同无效存在明显过错，原告强行以亏本价格单方面决定收购涉案房屋，导致湛大集团、湛大房地产公司无法完成后续竣工验收和交付手续，湛大集团、湛大房地产公司也未从中获取任何利益，且作为受害方，不存在任何过错，故依法不应承担任何责任。三、原告只有支付湛大集团、湛大房地产公司收购差价及支付尚欠的购房款后，本案合同才有履行的可能性。原告要求湛大集团、湛大房地产公司履行本案《商品房买卖合同》，交付经验收合格的房屋，而交付经验收合格的房屋，需要进行规划、消防、防雷装置、监理竣工、勘察设计竣工、人防、环保、建设工程竣工等多项验收，以及支付供电、供水、欠付的工人工资等资金。原告于2019年初步预估，完成综合验收尚需886万元资金。根据市政府常务会议纪要（2013年10月8日）载明，湛大集团、湛大房地产公司的富康商住小区涉案房屋被收购时市场单价为3953元/平方米，成本单价3194元/平方米，而原告以低于成本价的价格2900元/平方米收购92套，共计8156.72平方米。据此，可以计算出市场差价和收购价差1053元/平方米，原告若以市场价收购，总价格相差858.9万元之巨。当时原告支付的2000万元购房款被农发行湛江分行直接划转，等于在该笔买卖中湛大集团、湛大房地产公司未获取任何利益，还亏损了858.9万元。湛大集团、湛大房地产公司是一家普通企业，在承担巨大亏损的情形下，没有资金办理后续的综合验收工作，故不能履行本案的《商品房买卖合同》中交付房屋的义务。综上，恳请法院驳回原告对湛大集团、湛大房地产公司的全部诉讼请求，维护湛大集团、湛大房地产公司的合法权益。被告农发行湛江分行辩称，一、原告向湛大集团、湛大房地产公司购买房屋，向湛大集团支付购房款2000万元，并非向农发行湛江分行支付购房款；同时，农发行湛江分行作为湛大集团、湛大房地产公司的债权人与抵押权人，同意湛大集团、湛大房地产公司转让涉案房产给原告，湛大集团、湛大房地产公司应当向农发行湛江分行提前清偿债务。因此，原告向湛大集团支付购房款与湛大集团向农发行湛江分行清偿债务属于两个独立的法律关系。1、农发行湛江分行既是湛大集团的债权人，又是涉案房产在建工程的抵押权人，农发行湛江分行与湛大集团存在金融借款的法律关系。根据《流动资金借款合同》、[2009]湛中法民二初字第6号《民事判决书》，截至2013年12月16日，湛大集团拖欠其借款本金为2582.26元、利息为1652.48元，合计4234.74万元。2、原告因向湛大集团、湛大房地产公司购买涉案房产，湛大集团、湛大房地产公司依法应将转让所得房款2000万元向农发行湛江分行提前清偿债务。涉案《商品房买卖合同》签订后，2013年12月19日，原告向湛大集团支付了2000万元房款。湛大集团拖欠农发行湛江分行的贷款，且未按期归还，根据《流动资金借款合同》11.5条“借款人未按期归还借款，贷款人有权限期清偿，有权直接从借款人在贷款人处开立的任何账户上直接划收所欠贷款本息”之约定和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存”之规定，其有权从湛大集团的账户上直接划款予以清偿所欠贷款本息，故农发行湛江分行于2014年1月2日收到了湛大集团清偿的贷款2000万元。3、本案涉及房屋买卖合同关系和金融借款关系，属于两个独立的法律关系，不能认为原告所支付的购房款属于直接支付给农发行湛江分行。二、农发行湛江分行在《商品房买卖合同》中属于抵押权人，并非出卖人，根据合同约定，交付房屋的义务主体是湛大集团、湛大房地产公司。三、本案的诉讼时效已超过法定期间，应当驳回原告的诉讼请求。根据合同约定，湛大集团、湛大房地产公司应于2014年1月19日前交付房产给原告。由于湛大集团、湛大房地产公司在该期限内没有履行交付义务，原告在该期限届满后应当知道其权利受损，依当时的法律规定，诉讼时效为二年，原告应于2016年1月19日前提起诉讼。显然，本案诉讼已超过法定诉讼时效期间。综上，请求驳回原告对农发行湛江分行的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月，原湛江市房产管理局作为买受人，湛大集团和湛大房地产公司作为出卖人，以及抵押权人农发行湛江分行四方共同签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定，湛大集团、湛大房地产公司将分别位于湛江市麻章区*********、46号、48号的富康商住小区2、3、4号楼的92套房产（总面积为8156.73平方米）出售给原湛江市房产管理局，作为公租房使用，具体房号、面积见附件《商品房买卖明细表》，但本案中双方均未提交该明细表。其中：2号楼12套（面积为1330.12平方米）、3号楼54套（面积为4637.88平方米）、4号楼26套（面积为2188.73平方米）；第四条约定，单价均为2900元/平方米，总房价为23654517元；第六条约定，买受人分期付款，在签订本合同后15个工作日内将房款2000万元汇入出卖人在抵押权人农发行湛江分行处开设的账户，办理房产证后15个工作日内将尾款一次性汇入出卖人在抵押权人农发行湛江分行开设的账户；同时约定房款汇入湛大集团在农发行湛江分行开设的20344089900********0061账户；第八条约定，出卖人应当在收到首笔房款2000万元之日起30日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；抵押权人应负责督促并确保出卖人完成相关验收手续及按时交付房屋；第九条约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；第十条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第十五条约定，出卖人必须将本合同所涉及的全部房款用于偿还结欠抵押权人农发行湛江分行的债务，否则，买受人有权中止本合同，并追究出卖人的违约责任。合同签订后的同月19日，湛江市财政局将2000万元分两笔汇入合同约定的20344089900********0061银行账户，原告提交了湛江市财政局的《财政直接支付凭证》（两张）等证据予以证实，各方当事人对此均无异议，农发行湛江分行也确认已将该笔房款2000万元划转至其账户，并用于清偿湛大集团的债务。再查明，农发行湛江分行向市政府递交了《关于建议将广东湛大集团有限公司富康商住小区新建房地产转作经济适用住房的报告》（湛农发银发[2011]101号），原湛江市房产管理局于2013年1月5日作出《关于富康商住小区新建房地产转作经济适用住房问题的复函》（湛房函[2013]6号）。根据该复函反映，原湛江市房产管理局认为该商住小区新建房地产不适宜转为经济适用住房或公共租赁住房。2013年4月9日，原湛江市房产管理局向市政府请示，提交了《湛江市房产管理局关于收购麻章区富康商住小区剩余房源转作公共租赁住房有关问题的请示》，认为改造为公共租赁住房困难较大，建议不购买或购买作为回迁安置房使用，收购价格建议由市财政局核定该小区开发成本后确定。2013年10月8日，湛江市人民政府召开了市政府常务会议。根据《市政府常务会议纪要》第七条，会议同意并决定，为支持湛大集团化解债务，解决农发行湛江分行历史遗留问题，按照湛大集团最低报价2900元/平方米的价格整体收购涉案房产作为公租房。2013年11月28日，原湛江市房产管理局向市政府提交了《关于报送收购“富康商住小区”未销售房产转为公租房协调会议签报意见的请示》（湛房报[2013]194号），并草拟了《商品房买卖合同》，请求予以审核。根据湛江市法制局《湛江市法制局关于市房管局湛房报[2013]194号所附〈商品房买卖合同〉的审核意见》（湛法规[2013]220号），湛江市法制局对原湛江市房产管理局草拟的《商品房买卖合同》予以审核。又查明，2019年10月23日，原告向湛大集团、湛大房地产公司发出《关于履行富康商住小区〈商品房买卖合同〉的最后催办通知》。湛大房地产公司于同月28日向原告提交了《关于富康商住小区工程竣工验收存在问题的报告》，表示其存在欠款问题，若原告帮其解决欠款问题，本项目的工程竣工验收工作可顺利进行。在庭审中，原告与湛大集团、湛大房地产公司均确认在签订《商品房买卖合同》时，涉案房产已竣工，但至今尚未竣工验收，属于现房毛坯房。对于涉案房产在未竣工验收的情况下是否同意收房的问题，本院当庭向原告进行询问，原告的委托诉讼代理人表示不同意收房。农发行湛江分行为证实其与湛大集团存在金融借款合同关系和湛大集团拖欠借款本息等事实，提交了《流动资金借款合同》、[2009]湛中法民二初字第6号《民事判决书》等证据。湛大集团与湛大房地产公司没有提交证据。农发行湛江分行提出了诉讼时效抗辩，湛大集团、湛大房地产公司在答辩期内没有提出诉讼时效抗辩，但在法庭辩论阶段表示同意农发行湛江分行提出诉讼时效的抗辩主张。另查明，根据《湛江市住房和城乡建设局主要职责内设机构和人员编制规定》，因行政机关机构改革，原湛江市房产管理局的职能划转归原告。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。关于涉案《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。涉案《商品房买卖合同》在签订时，所交易的房产已竣工，属于现房，故该合同不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定调整。该合同的内容系本案当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于本案诉讼时效是否超过法定诉讼时效期间的问题。结合合同第八条出卖人应当在收到首笔房款2000万元之日起30日内交付商品房给买受人；第九条逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；第十条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的约定。可见，出卖人迟延履行交付房屋的义务，并不排除买受人主张继续履行合同的权利。并且，2019年10月23日，原告向湛大集团、湛大房地产公司发出催办通知后，湛大集团、湛大房地产公司没有表示拒绝履行。显然，本案的诉讼时效尚未超过法定期间。故农发行湛江分行、湛大集团、湛大房地产公司提出诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采信。关于原告主张继续履行合同的问题。涉案合同合法有效，理应继续履行。虽涉案房产至今尚未经竣工验收合格，但不属于在合同履行过程中出现了法定不能履行的情形，故原告主张继续履行合同有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张湛大集团、湛大房地产公司在判决生效后30日内按合同约定将经验收合格并符合合同约定的涉案房屋予以交付的问题。湛大房地产公司作为涉案房产的开发企业，有义务有责任对已竣工的商品房组织竣工验收，既是合同义务，也是法定责任。商品房未经竣工验收合格，不属交付的法定条件，商品房的交付可遵循当事人的意思自治予以交付，即未经竣工验收合格的现房可以交付，但并不因已实际交付而排除或影响买受人主张商品房因质量等问题产生的权利。尽管涉案房屋未经竣工验收合格，也不影响或不能阻却原告主张合同权利。并且，依合同约定，湛大集团、湛大房地产公司负有将经验收合格的涉案房产予以交付的合同义务。因此，结合原告提出的诉讼请求，湛大房地产公司应在本案判决生效后30日内对涉案房产进行竣工验收，将经竣工验收合格的涉案房产予以交付给原告。原告的主张有事实和法律依据，本院予以支持。虽合同约定湛大集团有交付房屋的义务，但湛大房地产公司具有独立法人资格，涉案房产是湛大房地产公司开发，故原告主张湛大集团履行交付房屋的义务缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张农发行湛江分行按合同约定督促并确保湛大集团、湛大房地产公司完成相关验收手续按时交付房产的问题。虽农发行湛江分行作为《商品房买卖合同》的一方当事人签字盖章，但其非房屋买卖合同法律关系的相对方。农发行湛江分行对涉案房产所属的在建工程享有抵押权，而非涉案房产的开发企业，难于完成房产的竣工验收事项和确保房产按时交付。但在本案房屋买卖交易中，农发行湛江分行基于《商品房买卖合同》的约定取得利益，且依合同约定，农发行湛江分行负有督促湛大房地产公司对涉案房产进行竣工验收和房产交付的义务。因此，原告的主张有事实和法律依据，本院予以支持。但对于原告主张的不合理诉请，本院予以驳回。另，关于本案诉讼费负担的问题。因本案属房屋买卖合同纠纷，合同相对方为原告与湛大集团、湛大房地产公司，故本案的诉讼费由湛大集团、湛大房地产公司共同负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告湛江市住房和城乡建设局与被告广东湛大集团有限公司、被告湛江湛大房地产开发有限公司、被告中国农业发展银行湛江市分行于2013年12月签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、限被告湛江湛大房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内对涉案房产进行竣工验收，将经竣工验收合格的位于湛江市麻章区*********、46号、48号的富康商住小区2、3、4号楼的92套房产[总面积为8156.73平方米，其中：2号楼12套（面积为1330.12平方米）、3号楼54套（面积为4637.88平方米）、4号楼26套（面积为2188.73平方米），具体房号按照《商品房买卖合同》中的附件《商品房买卖明细表》]交付给原告湛江市住房和城乡建设局。三、限被告中国农业发展银行湛江市分行于本判决发生法律效力后三十日内履行督促被告湛江湛大房地产开发有限公司进行竣工验收和交付上述房产的义务。四、驳回原告湛江市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。本案受理费174792.5元，由被告广东湛大集团有限公司、湛江湛大房地产开发有限公司共同负担。原告已预付本案受理费174792.5元，本院不作退付，由被告广东湛大集团有限公司、湛江湛大房地产开发有限公司在上述履行期限内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 员  谢法算人民陪审员  李京奎人民陪审员  王 景二〇二〇年八月七日书 记 员  邓海梅附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。