北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29782号原告（反诉被告）：国亨信益（北京）资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：郝信星，董事长。委托诉讼代理人：蔡明勤，北京景淳亦弛律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京润诚置业有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路********。法定代表人：乔金丽，经理。委托诉讼代理人：刘信，男，1964年7月17日出生，汉族，北京润诚置业有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张军，男，1970年7月29日出生，回族，北京润诚置业有限公司员工，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）国亨信益（北京）资产管理有限公司（以下简称国亨公司）与被告北京润诚置业有限公司（以下简称润诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。国亨公司委托诉讼代理人蔡明勤，润诚公司委托诉讼代理人刘信、张军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国亨公司向本院提出诉讼请求：1、判令润诚公司返还国亨公司押金246418．8元；2、判令润诚公司向国亨公司支付逾期支付押金的违约金67765．17元（每日按0．5%的标准计算，自2020年1月24日起至2020年3月18日共计55天，实际计算至给付之日止）。事实和理由：2017年1月15日，国亨公司承租润诚公司位于北京市朝阳区01号楼面积为337．56平方米的房屋（具体位置二层⑥⑦⑧⑨二夹层⑥⑦⑧⑨中1236．48平米部分区域）。合同约定租赁期限自2017年1月15日至2020年1月14日，付款方式为押三付三。合同签订后，国亨公司按期足额向润诚公司交付押金、租金、水电、物业费、供暖费等各项费用。合同到期后，国亨公司和润诚公司协商双方一致同意不再续租，国亨公司于2020年1月3日向润诚公司交付了房屋并于2020年1月15日结清了各项费用，但润诚公司却未按合同约定及时向国亨公司返还押金，且经国亨公司多次催告，润诚公司仍拒不退还。因此，国亨公司特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁决。润诚公司答辩并反诉称：北京诺春风医疗科技有限公司（以下简称诺春风公司）、北京上玄科技有限公司（以下简称上玄公司）和国亨公司同时承租润诚公司的房屋。三个公司签订的租赁合同均载明由三个公司共同承租1200多平米，具体面积是他们三个公司自行分割的；三个公司的补充协议中明确约定他们三家可以自行调换；装修也是诺春风公司提的方案，三个公司一起进行装修的。因为国亨公司多占了50多平方米的面积，国亨公司占用的是诺春风公司和上玄公司的面积，润诚公司没有退还诺春风公司和国亨公司的押金也是担心诺春风公司另行向润诚公司主张少使用的面积，希望三方一起协商解决。国亨公司起诉前各方也沟通过，我方主张根据实测面积进行处分，同意扣除相应费用后退还剩余押金。我方不同意支付违约金，而且违约金的金额过高。补充协议显示约定诺春风公司、国亨公司和上玄公司三家内部协商自行调换，因此，三家对权利义务也承担连带责任，根据补充协议约定，三家应一并解决。现我方提出反诉请求：1、判决国亨公司支付润诚公司多占21．44平方米房屋面积自2018年1月31日至2020年1月15日的租金125951．42元；2、判决国亨公司支付润诚公司多占21．44平方米的租金的滞纳金，以欠缴金额为基数，按照日0．5%的标准计算，计算至2020年7月20日为378661．95元。国亨公司针对润诚公司反诉答辩称：1、双方的房屋租赁面积是经双方协商一致确定的，且有书面的租赁合同予以确认，出租方单方提出租赁面积有误、要求承租方承担额外房租却没有提供有说服力的凭证，因此承租人不接受。2、润诚公司提出面积有误，并不是真的存在误差而是其猜测，因此国亨公司不同意润诚公司要求多支付房租及滞纳金的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月15日，润诚公司作为甲方与国亨公司作为乙方签署《润诚中心写字楼租赁合同》，约定国亨公司承租润诚公司位于北京市朝阳区01号楼二层⑥⑦⑧⑨二夹层⑥⑦⑧⑨1236．48平米其中部分区域（以下简称涉案房屋），承租区域的具体平面位置图，详见附件1《户型平面图》；本合同项下房屋的租赁面积（即建筑面积）为337．56平方米，为附件1《户型平面图》中标示的面积，乙方对承租区域进行实地测量，并对公摊面积进行核算，对附件1《户型平面图》中标示的户型及面积无异议。租赁期限自2017年1月15日至2020年1月14日，共计三年。2017年1月15日至2018年1月14日共三个月装修期，2018年1月15日至2020年1月14日共四个月装修期，装修期内甲方免除乙方租金。租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋，返还房屋时恢复房屋及附属设施设备交接前原状后，甲方方可退还乙方的保证金。租金标准为8元/平方米/天，面积为337．56平方米。付款方式为押三付三，押金246418．8元，租赁期满后，在办理完退房交接手续后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应于7个工作日内如数返还乙方，押金不计利息。若甲方延期退还押金的，每延一天，按押金的0．5%支付违约金。附件1《户型平面图》中载有“乙方对承租区域进行实地测量，并对公摊面积进行核算，对本图纸的户型及面积无异议，承租面积为：阴影部分中的337．56平方米”。同时，国亨公司作为乙方与润诚公司作为甲方签订《补充协议》约定国亨公司、诺春风公司、上玄公司共同承租二层⑥⑦⑧⑨二夹层⑥⑦⑧⑨区域，在二层⑥⑦⑧⑨二夹层⑥⑦⑧⑨区域内，其位置可自行调换；国亨公司、诺春风公司、上玄公司共同承租二层⑥⑦⑧⑨二夹层⑥⑦⑧⑨区域，分别与甲方签订《润诚中心写字楼租赁合同》，国亨公司、诺春风公司、上玄公司共同承担此租赁区域的各项权利和义务。合同签订后，润诚公司将涉案房屋交付国亨公司，合同正常履行。庭审中，润诚公司提交国亨公司、上玄公司分别与润诚公司签订的《润诚中心写字楼租赁合同》（包括户型平面图、租金支付明细和补充协议）、《装修报批图》，欲证明三家公司是一起承租房屋、一起进行装修的，故应一并进行处理。国亨公司和润诚公司确认《装修报批图》中标示的“伙伴医生”就是指诺春风公司，“佳佳公司”就是上玄公司，“基金公司”就是国亨公司。经询，润诚公司称二层有一部分靠近楼梯的面积原来协商是属于上玄公司和诺春风公司的承租区域，该区域面积约是50多平方米，从三个公司开始起租之时起实际使用人便是国亨公司（国亨公司占用了上玄公司20多平方米的面积，占了诺春风公司约30多平方米的面积）。国亨公司对于前述证据的真实性认可，证明目的不认可；主张根据补充协议约定三方共用1200多平方米，但实际是三方各自有独立的使用空间且均有单独出入口，三方既没有交叉使用面积也不存在自行调换的情形；《装修报批图》无法证明国亨公司占用了诺春风公司和上玄公司的租赁面积。庭审中，润诚公司提交其于2018年1月26日、2018年2月6日、2018年2月23日、2018年3月8日、2018年4月2日、2020年3月11日、2020年3月26日发给国亨公司的《工作联系函》和2018年2月9日国亨公司的回函，欲证明上玄公司退租后，润诚公司即向国亨公司提出实际测量的要求并要求其补齐欠付租金，润诚公司一直在积极解决争议问题。国亨公司对于证据的真实性认可、证明目的均不认可；主张润诚公司自2018年1月26日提出面积有误差至国亨公司起诉时从未提出过让国亨公司派员到场实地测量的要求，国亨公司的行为足以说明其属于恶意违约；国亨公司与润诚公司多次协商未果才选择诉讼解决纠纷，国亨公司于2020年3月18日向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，润诚公司在晚于国亨公司起诉的时间向国亨公司发函提出要求派员测量已无实现的可能。庭审中，润诚公司提交《公证书》一份，欲证明国亨公司实际占用面积的情况。国亨公司主张公证人员进行的是公证行为，不具有专业测量知识，公证书中的测量结果并不具有法律效力，不能作为定案依据；租赁合同中约定租赁面积为建筑面积，因此公证书中的测量结果并不能证明“承租方实际使用面积和合同约定面积不符”。经询，润诚公司称其主张的面积差额21．44平方米是在上玄公司退租后，对于上玄公司实际使用面积测量再乘以公摊系数计算得到的；结合户型平面图显示上玄公司占用的面积包括两个110．46平方米区域、国亨公司用作前台和楼梯区域南侧约55．23平方米的区域、西侧突出的约27．615平方米的面积，三部分共计303．765平方米，与合同约定的325．19平方米减去303．765得出的21．43，有0．01的误差。国亨公司对于润诚公司陈述的物理空间层面的使用位置认可，对于面积测量及润诚公司所称的面积差额不认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《润诚中心写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律及法规等强制性规定，应属有效，双方应依约履行。押金是否返还的关键在于根据合同约定的押金返还条件是否具备。《润诚中心写字楼租赁合同》中对于押金返还条件进行了明确约定，争议焦点在于国亨公司是否应补交租金并支付滞纳金。润诚公司主张国亨公司实际使用面积超出合同约定面积应承担举证责任。首先，结合润诚公司提交的多份《工作联系函》可知自上玄公司退租伊始润诚公司便提出面积异议，尽到了提示义务。其次，结合各方合同后附户型平面图中明确的建筑面积数据及物理空间层面的实际使用情况，国亨公司在二层（夹）使用的建筑面积为331．38平方米，较合同约定面积337．56平方米仅有约6平方米差额，故其实际使用建筑面积确实与合同约定承租建筑面积存在差额，故其应补交部分租金。润诚公司主张的差额面积21．44平方米无明显不当，本院予以确认，但是结合合同中对于装修期的约定，2018年1月15日至2020年1月14日期间包括4个月免租期，故在计费期间2018年2月1日至2020年1月15日内对于相应期间的租金予以减免。关于润诚公司要求国亨公司补交租金的反诉请求，本院判定国亨公司支付润诚公司差额租金104751元。关于润诚公司要求国亨公司支付迟延给付租金的滞纳金的反诉请求，合同中对于逾期支付租金的滞纳金有明确约定，但是在双方未确定应付金额之时难以认定国亨公司存在逾期支付租金的情形。结合润诚公司提交的证据，其在2018年1月26日第一次向国亨公司发函提出协商要求、2018年2月6日第二次向国亨公司发函要求补交21．44平方米面积的租金，国亨公司提出异议系属合理，但应积极予以协商解决，基于国亨公司消极解决的态度，其应承担一定的违约责任。综上，结合合同履行情况、当事人的过错程度，本院根据公平原则和诚实信用原则酌定滞纳金为10000元。润诚公司已经通过反诉形式对于差额租金及滞纳金进行主张，对于国亨公司要求润诚公司返还押金的诉讼请求，本院予以支持。因确实存在面积差额争议，故对于国亨公司要求润诚公司支付迟延退还押金违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京润诚置业有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）国亨信益（北京）资产管理有限公司押金二十四万六千四百一十八元八角；二、原告（反诉被告）国亨信益（北京）资产管理有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京润诚置业有限公司差额租金十万零四千七百五十一元；三、原告（反诉被告）国亨信益（北京）资产管理有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京润诚置业有限公司差额租金的滞纳金一万元；四、驳回原告（反诉被告）国亨信益（北京）资产管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京润诚置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3006元，由原告（反诉被告）国亨信益（北京）资产管理有限公司负担606元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京润诚置业有限公司负担2400元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4423元，由原告（反诉被告）国亨信益（北京）资产管理有限公司负担737元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京润诚置业有限公司负担3686元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年八月二十八日书记员  纪太恒