江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初11082号原告：南京长菱物业管理有限公司，统一社会信用代码91320115MA1X0UK24E，住所地在南京市江宁区东山街道丰泽路**。法定代表人：张楠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：索明瑜，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：马文通，国浩律师（南京）事务所实习律师。被告：南京惠佳通汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码91320115558868941Q，，住所地在南京市江宁区东山街道丰泽路****法定代表人：莫军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵国明，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。原告南京长菱物业管理有限公司（以下简称长菱公司）与被告南京惠佳通汽车销售服务有限公司（以下简称惠佳通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长菱公司委托诉讼代理人索明瑜、马文通，被告惠佳通公司法定代表人莫军、委托诉讼代理人赵国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长菱公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付到期垃圾处理费合计12000元、租金合计623600元及违约金（以623600元为基数，按照千分之三/天计算支付自2019年2月3日起至实际支付之日的违约金）；2.判令被告赔偿原告律师费10000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月3日，原、被告签订两份《租赁合同》，约定：被告承租南京市江宁区丰泽路18号A栋一层（面积约为700平方米）、C栋一层（面积约为600平方米）两套房屋，租赁期限1年，均自2018年8月3日起至2019年8月2日止，租金合计960000元，垃圾清理费合计12000元。合同签订后，原告已按约将房屋交由被告经营使用，后被告于2019年4月18日向原告书面申请A栋一层房屋退租，被告按约应向原告支付租金合计937600元，垃圾处理费合计12000元，然而原告多次催告，被告仅支付314000元，尚欠635600元。本院经审理认定事实如下：长菱公司（甲方）与惠佳通公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将南京市江宁区丰泽路18号A栋一层，建筑面积约为700平方米出租给乙方，每月80元/平方米；租赁期限自2018年8月3日至2019年8月2日；第一年租金为672000元，（该租金不含税费，税金由乙方承担）。租金于每年7月1日前一次性支付，租金每半年支付一次；如乙方逾期支付租金，则须自逾期之日起按所欠租金的千分之三/天计算违约金，否则甲方有权单方面终止合同；押金20000元，与首期租金一并支付，押金用于支付乙方在合同解除、终止时未结清的租金、物业管理费、水电费等各项费用；乙方向甲方交纳垃圾处理费500元；水电费等费用由乙方承担；如乙方在租赁期内单方违约，不再承租房屋，须提前三个月以书面形式向甲方提出申请，否则须向甲方支付租金的30%作为违约金；乙方须承担甲方催讨应收款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、诉讼费等），或甲方因行使本租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失，甲方有权把该合理损失当做债务向乙方追讨；若因本合同的签订履行，导致乙方收到原出租方起诉要求支付自2018年8月3日以后租金并败诉，甲方将如数返还乙方已向甲方支付的租金。合同落款时间为2018年8月3日。长菱公司（甲方）与惠佳通公司（乙方）签订另一份《租赁合同》，约定：甲方将南京市江宁区丰泽路18号C栋一层，建筑面积约为600平方米出租给乙方，每月40元/平方米；租赁期限自2018年8月3日至2019年8月2日；第一年租金为288000元，（该租金不含税费，税金由乙方承担）。租金与每年7月1日前一次性支付，租金每半年支付一次；如乙方逾期支付租金，则须自逾期之日起按所欠租金的千分之三/天计算违约金，否则甲方有权单方面终止合同；押金20000元，与首期租金一并支付，押金用于支付乙方在合同解除、终止时未结清的租金、物业管理费、水电费等各项费用；乙方向甲方交纳垃圾处理费500元；水电费等费用由乙方承担；如乙方在租赁期内单方违约，不再承租房屋，须提前三个月以书面形式向甲方提出申请，否则须向甲方支付租金的30%作为违约金；乙方须承担甲方催讨应收款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、诉讼费等），或甲方因行使本租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失，甲方有权把该合理损失当做债务向乙方追讨；若因本合同的签订履行，导致乙方收到原出租方起诉要求支付自2018年8月3日以后租金并败诉，甲方将如数返还乙方已向甲方支付的租金。落款时间为2018年8月3日。2018年8月3日前惠佳通公司已占有案涉房屋。2019年4月18日，惠佳通公司向长菱公司发出《退租申请说明》，上记载：本公司因经营困难，无法履行原承租A幢内700平方的合同，特此申请退租，恳请理解及批准。2019年5月14日，北京观韬中茂（南京）律师事务所以长菱公司代理人身份向惠佳通公司邮寄律师函，催要租金。惠佳通公司于2019年8月2日将C栋一层房屋返还给长菱公司。长菱公司陈述惠佳通公司于2019年5月将A栋一层房屋返还给其，惠佳通公司陈述其于2019年年初将A栋一层房屋返还给长菱公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。长菱公司与惠佳通公司签订的两份《租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行义务，行使权利。关于惠佳通公司提出房屋存在争议的抗辩。惠佳通公司与长菱公司签订租赁合同，证明惠佳通公司已认可长菱公司将案涉房屋交付给其；其也已实际使用了案涉房屋。长菱公司占有房屋虽然存在争议，但目前尚未对惠佳通公司使用房屋造成实质性影响，现惠佳通公司以此抗辩而拒绝支付租金等费用，没有事实依据，本院不予采纳。双方合同中已作相关约定，若此后因房屋占有权益纠纷对惠佳通公司使用房屋造成影响，惠佳通公司可以依照法律规定或合同约定另行主张权利。关于违约金。双方关于租金支付期限约定不明，且不能协商确定，根据法律规定，债权人可以随时要求履行，但应当给予必要的准备时间。长菱公司于2019年5月14日催要租金，故本院确定自2019年5月20日起，惠佳通公司应当支付违约金。法律规定，违约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因双方约定违约金过高，惠佳通公司要求调整，本院确定自2019年5月20日起，惠佳通公司按照贷款利率的1.3倍支付违约金。关于惠佳通公司返还A栋一层房屋的时间。惠佳通公司主张其已于2019年初返还，但未提交证据；故长菱公司自认惠佳通公司于2019年5月返还，本院予以认定，因具体时间双方不能确定，本院根据公平原则认定返还具体时间为2019年5月15日。关于A栋一层的租金。惠佳通公司单方面要求退租，根据合同约定，应当提前三个月以书面形式向甲方提出。惠佳通公司于2019年4月18日书面通知长菱公司，长菱公司要求支付至2019年7月18日的租金，符合合同约定；虽然惠佳通公司已于2019年5月返还房屋，但此后至2019年7月18日的租金费用属于提前解约违约金性质，本院予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。2019年7月19日以后，因惠佳通公司并未实际使用A栋一层房屋，长菱公司要求支付租金，本院不予支持。故惠佳通公司应付A栋一层租金644383.56元。综上，A栋一层应付租金为644383.56元（672000元/年×350天），C栋一层应付租金为288000元，扣除惠佳通公司已支付314000元，还需支付租金618383.56元。垃圾费应当根据实际使用房屋时间计收，本院确定C栋一层为6000元，A栋一层为4700元（9.4个月×500元/月）。原告的主张的律师费，有合同依据，且数额未超过合理范围，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告南京惠佳通汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京长菱物业管理有限公司垃圾处理费10700元、律师费10000元；二、被告南京惠佳通汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京长菱物业管理有限公司租金618383.56元及违约金（自2019年5月20日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、驳回原告南京长菱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10256元，由被告惠佳通公司负担10152元，由原告长菱公司负担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王云峰人民陪审员  陆信亮人民陪审员  张家文二〇二〇年八月十日书 记 员  高 岩