北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初25679号原告：王宏涛，男，1968年9月18日出生，汉族，住址西安市雁塔区。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。被告：北京政泉控股有限公司，住所北京市朝阳区大屯里**************。法定代表人：贾鑫，经理。委托诉讼代理人：张秋华，女，北京政泉控股有限公司员工。委托诉讼代理人：王泽波，男，北京政泉控股有限公司员工。原告王宏涛与被告北京政泉控股有限公司（下称政泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王宏涛的委托诉讼代理人靳丽娜、被告政泉公司的委托诉讼代理人王泽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏涛向本院提出诉讼请求:1.政泉公司向我提供办理北京市朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX房屋契税所需的文件，包括房屋登记表和平面图原件各两份、专项维修资金收据原件一份；2.政泉公司退还我代收的房屋契税款16446元，并支付利息（以16446元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月10日起诉日计算至政泉公司实际退还款项之日止）；3.政泉公司支付我逾期办理北京市朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX房屋过户的违约金（以我支付的购房款1096399元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2012年10月14日支付至将房屋过户登记至我名下之日止）。事实和理由：2009年6月3日，我与政泉公司签订了编号为Y807655的《商品房预售合同》（下称《预售合同》），我购买政泉公司开发建设的朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店XX层X单元XXXX房屋（现派出所核准地名房号为朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX）。《预售合同》第三条约定该房屋的预测建筑面积为83.03平方米，套内建筑面积为62.5平方米。第五条约定房款总额为1103106元。《预售合同》附件五第一条第二款约定，我在签约当日付首付款283106元，剩余82万元以商业银行按揭贷款方式支付。《预售合同》第十五条第三款约定，我委托政泉公司代交专项维修资金、契税、产权代办委托费用及办理产权所需缴纳的其他费用。《预售合同》第十一条约定，政泉公司应在2010年9月30日前向我交付房屋。第二十条第二款约定，如因政泉公司的责任，我未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，政泉公司应自我应当取得房屋所有权证书的期满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向我支付全部已付款万分之零点五的违约金。上述《预售合同》签订后，我按时向政泉公司支付了购房款。2010年10月13日，政泉公司向我交房。同日，我与政泉公司就房价款结算事宜签订房款结算协议，约定实测建筑面积为84.65平方米，套内建筑面积为62.12平方米，实际成交总价款为1096399元，政泉公司向我退还房价款6707元。交房当日，政泉公司还向我代收了专项维修资金、契税、产权证附图出图费及产权登记费。依据《预售合同》的约定，我应在2012年10月13日前取得房屋所有权证书，但因政泉公司的责任，时至今日，我仍然没有取得该房屋的产权证。根据《预售合同》第二十条第二款的约定，我有权要求政泉公司支付违约金。另外政泉公司账户已经被法院冻结，我不用政泉公司代缴契税了，要求退回契税款并支付相应资金占用损失。房屋登记表和平面图是办理契税所需文件，也应当保存在政泉公司处要求退回。因我是专项维修资金的实际缴款人，该收据也应予以退还。政泉公司辩称，不同意王宏涛的诉讼请求。第一，房屋登记表和平面图用于办理房产证，不是办理契税必需的，而这两个材料也不在我司手上，而在代办机构处，我司无法退还。专项维修资金收据原件确实在我司处，不同意提供给王宏涛。第二，王宏涛一方面要求我司退还契税，另一方面又要求我司承担逾期办证违约金至原告实际取得房产证之日止，这两项诉讼请求互相矛盾，而且违背诚实信用原则。第三，我司代收王宏涛契税16446元，系依据双方《预售合同》约定收取，该合同并无退还的相关约定。所以，在双方合同未解除也未变更的情况下，王宏涛要求我司提供上述文件并返还契税没有法律依据。关于王宏涛主张的契税利息，基于我们不同意返还契税，也不应支付利息。此外，王宏涛主张逾期办证的违约金，该违约金也可以涵盖占用契税的利息，其再主张占用契税的利息也没有依据。第四，关于王宏涛主张的违约金，一是违约金的支付条件未成就，《预售合同》第二十条约定，即使我司逾期办证应当支付违约金，那么支付的时间也是房产证办理完成之日起30日内。涉案房屋自2015年起一直处于被查封的状态，房产证尚未取得，故王宏涛的主张不符合合同约定。二是王宏涛主张的一部分违约金已过诉讼时效，双方约定的违约金按日计算，是一种继续性违约金。根据《北京市高院民一庭关于施行后适用诉讼时效制度的参考意见》，其中规定了继续性债权的诉讼时效问题，根据该规定，王宏涛起诉之日向前倒推三年，即2017年3月10日之前的违约金，已经过了诉讼时效。三是，王宏涛主张的违约金过高，没有办理房产证并没有影响房屋的正常居住和使用，王宏涛没有举证证明其损失，故我司申请法院依法酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月3日，王宏涛作为买受人与作为出卖人的北京政泉置业有限公司签订了编号为Y807655的《预售合同》。合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店XX层X单元XXXX房屋。房屋预测建筑面积为83.03平方米，套内建筑面积为62.5平方米。单价17649.7元,房款总额为1103106元。买受人应在签约当日付首付款283106元，剩余82万元以商业按揭贷款方式支付。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办委托费用及办理产权所需缴纳的其他费用。出卖人应当在2010年9月30日前向王宏涛交付房屋。出卖人应当在2011年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照“转移登记”约定予以执行。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”等内容。《预售合同》签订后，王宏涛依约向北京政泉置业有限公司交纳购房首付款283106元并办理贷款。2010年10月13日，北京政泉置业有限公司向王宏涛交房。同日，双方签订《房款结算协议》，载明实测建筑面积为84.65平方米，套内建筑面积为62.12平方米，实际成交总价款为1096399元，北京政泉置业有限公司向王宏涛退还房价款6707元。同日，北京政泉置业有限公司代收了王宏涛专项维修资金16930元、契税16446元、产权证附图出图费100元及产权登记费80元。2012年7月16日，北京政泉置业有限公司更名为政泉公司。2013年11月11日，涉案房屋完成房屋所有权初始登记，登记所有权人为政泉公司。目前涉案房屋被大连市中级人民法院和北京市海淀区人民法院司法查封。王宏涛一直未取得房屋所有权证书。经询，政泉公司表示涉案房屋契税尚未缴纳。关于政泉公司应当提供房屋登记表和平面图的原因，王宏涛提供网页截屏打印件一页，系其在腾讯网上查询的缴纳房屋契税所需材料，证明其自行缴纳契税需要房屋登记表和平面图。政泉公司表示腾讯网不属于官方网站，真实性无法核实，证明目的亦不认可。案件审理过程中，本院就预售商品房契税缴纳所需材料问题依法向税务部门进行调查核实，税务部门工作人员表示预售商品房办理契税交纳应当提交房屋登记表和平面图，但是只需要提交复印件并出示原件即可，无需提交原件，交纳契税不需要专项维修资金的收据。王宏涛认可本院调查结果，表示虽然专项维修资金确实不是办理契税所必须，但是政泉公司已经为其交纳了专项维修资金，所以这个票据理应给交款人王宏涛。政泉公司亦认可本院调查结果，并表示经公司核实房屋登记表和平面图确实不在政泉公司处，应该在代办机构手上，公司也不清楚按照预售商品房契税办理的正常流程这两样材料应该在谁手上保管，但专项维修资金收据在政泉公司处，款项已经为王宏涛交纳完毕。关于涉案房屋房屋登记表和平面图原件现在何处的问题，王宏涛表示这两份材料现在政泉公司处，并提供（2020）京0105民初4401号原告曾文涛起诉政泉公司商品房预售合同纠纷案件材料：1.曾文涛2014年5月9日出具的收条一张，载有“收到五套房图表各二套，专项维修资金专用收据各一套”。王宏涛表示该收条照片件系曾文涛案件审理过程中，政泉公司提交的。2.曾文涛与政泉公司之间的和解协议打印件4页，其中载有“政泉公司在法院出具调解书当日向曾文涛交付四套房屋办理产权转移登记所需的附图、附表及房屋专项维修资金收据各两套”。政泉公司表示，对于收条来说，是公司针对曾文涛案件中关于退还房屋登记表、平面图、专项维修资金收据的诉讼请求核查了其购买房屋的档案材料，后发现了该收条，并向法院提交；收条仅能证明曾文涛收到了上述材料，但是无法证明就是从政泉公司处收到的。对于和解协议，只是双方在曾文涛案件中沟通的文件，没有双方签字盖章，对双方没有法律约束力。审理中经向北京市恒达律师事务所（下称恒达律所）核实，其表示政泉公司在2009-2010年间委托恒达律所作为大屯里XXX号楼的产权代办机构，恒达律所也派工作人员在政泉公司交房时向业主们收取了产权代办费用，并收取了业主身份证复印件、结算协议原件等相关材料，但并未存有房屋登记表和平面图两项材料。2014年，政泉公司解除与恒达律所的委托代办关系，重新委托了北京恒博达物业管理有限公司作为XXX号楼业主的产权代办机构，恒达律所已于2014年5月将各业主的身份证复印件、房款结算协议移交至北京恒博达物业管理有限公司。同时恒达律所表示，根据以前的办理流程，产权代办机构不负责代业主缴纳契税，需由政泉公司将契税完税凭证、房屋登记表、平面图及其他办证所需材料交给恒达律所，恒达律所再为业主代办产权证，故房屋登记表和平面图应该在政泉公司处。王宏涛和政泉公司均认可法院调查结果，但政泉公司表示因时间久远、人员离职，具体情况不了解，也不知道房屋登记表、平面图现在何处。就涉案房屋的坐落问题，双方均认可在《预售合同》签订时涉案房屋地址为北京市朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店XX层X单元XXXX，后经公安部门核准，该房屋现地址为北京市朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王宏涛与政泉公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。关于违约金，按照《预售合同》约定，政泉公司应当自涉案房屋交付之日起730日内，为王宏涛办理房屋转移登记手续，现政泉公司未如约办理，其应当按照合同约定向王宏涛承担违约责任。王宏涛起诉要求政泉公司支付违约金，具有事实及法律依据。关于政泉公司就违约金支付条件未成就的抗辩，本院认为《预售合同》约定应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付逾期办证违约金，但考虑该约定实际未对政泉公司实现有效约束、不利于买受人利益的维护且有违公平及诚信原则，另考虑办证迟延时间、迟延情况等因素，故本院对该抗辩不予采信。关于政泉公司就王宏涛主张的部分违约金已过诉讼时效的抗辩，本院认为结合《预售合同》对逾期付款违约金支付期限的约定以及本案中本院基于前述理由对支付期限所做的调整，王宏涛并不存在怠于行使权利的行为，亦不存在超过诉讼时效期间的问题。就违约金给付标准，政泉公司主张违约金过高，结合本案案情和证据情况，本院不予采信。故本院就王宏涛主张政泉公司依约给付违约金的诉讼请求予以支持，但结合案件情况对本案违约金支付的时间范围予以调整。关于应否退还契税一事，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。根据双方在《预售合同》中的约定及履行情况，双方就契税缴纳形成了委托合同关系，王宏涛委托政泉公司代其向税务机关缴纳契税，而政泉公司在收取王宏涛应缴纳的税款后，至今仍未向税务机关代为缴纳。现王宏涛作为委托人单方解除委托合同关系并无不当，其要求政泉公司退还契税应当予以支持。政泉公司长年实际占用王宏涛向其支付的契税而未代缴,确已给王宏涛造成了相应的利息损失,现政泉公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，主张自2020年3月10日起诉日计算至实际退还款项之日止的利息并无不当，故本院依法予以支持。关于房屋登记表和平面图确系王宏涛自行缴纳契税所需材料，综合政泉公司在曾文涛案中提交的收条以及其自身地位亦可认定其应为两份材料的持有人，现王宏涛和政泉公司之间委托代缴契税法律关系已经解除，王宏涛自行办理契税缴纳，政泉公司应向其提供上述两份文件履行协助义务。关于专项维修资金收据，系政泉公司代王宏涛缴纳后获得的缴纳凭证，现王宏涛作为实际缴款方要求返还并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百一十条之规定，判决如下：一、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内向原告王宏涛交付北京市朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX房屋的房屋登记表、平面图和专项维修资金收据；二、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内退还原告王宏涛房屋契税款16446元，并支付利息（以16446元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月10日计算至实际退还款项之日止）；三、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内给付原告王宏涛逾期办理北京市朝阳区大屯里XXX号楼XX层X单元XXXX房屋过户的违约金（以购房款1096399元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2012年10月14日支付至本判决生效之日止）；四、驳回原告王宏涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1632元，由被告北京政泉控股有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 敏二〇二〇年八月二十日书记员 姚澍峥