宝鸡市陈仓区人民法院 宝鸡市陈仓区人民法院民事判决书 (2020)陕0304民初651号原告（执行案外人）：宝鸡万胜房地产开发有限公司。住所地：宝鸡市。法定代表人：谢作生，公司总经理。委托代理人：谢辉，宝鸡市渭滨区桥南法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：张丽娟，女，生于1978年，汉族，居民，住陕西省宝鸡市金台区。被告（被执行人）：樊红军，男，生于1979年，汉族，农民，住陕西省宝鸡市陈仓区。原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司与被告（申请执行人）张丽娟、被告（被执行人）樊红军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司委托代理人谢辉、被告（申请执行人）张丽娟到庭参加了诉讼，被告（被执行人）樊红军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。    原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司向本院提出以下诉讼请求: 1、请求排除对位于宝鸡市渭滨区XX幢XX单元XX号房屋的执行；2、本案诉讼费由被告承担。原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司诉称的事实和理由：2015年11月19日，原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司与被告（被执行人）樊红军签订了《商品房买卖合同》，约定由被告（被执行人）樊红军购买原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司开发的位于宝鸡市渭滨区XX路XX段XX号院的XX幢XX单元XX号房屋。合同签订后被告（被执行人）樊红军支付了部分首付款，并正常办理了按揭贷款，却未按照约定如期向原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司支付购房款，原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司根据约定依法向宝鸡仲裁委员会提起仲裁，请求解除原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司与被告（被执行人）樊红军签订的《商品房买卖合同》，宝鸡仲裁委员会于2018年7月27日作出(2018)宝仲裁字第60号仲裁裁决书，解除了原告（执行案外人）与被告（被执行人）樊红军签订的《商品房买卖合同》，现该裁决已生效，故该房屋应归原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司所有。被告（申请执行人）张丽娟与被告（被执行人）樊红军民间借贷纠纷一案判决书生效后，被告（申请执行人）张丽娟向宝鸡市陈仓区人民法院申请执行，宝鸡市陈仓区人民法院对被告（被执行人）樊红军名下的位于宝鸡市渭滨区XX路XX段XX号院的XX幢XX单元XX号房屋进行了查封。2019年5月，原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司向宝鸡市陈仓区人民法院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，宝鸡市陈仓区人民法院于2019年11月15日作出执行裁定书，裁定驳回原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司的异议请求。原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司认为，其公司虽然与被告（被执行人）樊红军签订了《商品房买卖合同》，但被告（被执行人）樊红军对涉案房屋并无所有权，宝鸡市陈仓区人民法院对涉案房屋的查封属于预查封，现原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司与被告（被执行人）樊红军签订的《商品房买卖合同》已依法解除，根据相关法律规定，涉案房屋预告登记已失效，不再是预查封对象，故特提起执行异议之诉，请求判令支持其诉请。被告（申请执行人）张丽娟辩称，其与被告（被执行人）樊红军民间借贷纠纷一案，宝鸡市陈仓区人民法院依法作出的（2018）陕0304民初1259号民事判决书生效后，被告（申请执行人）张丽娟已向宝鸡市陈仓区人民法院申请执行。被告（被执行人）樊红军欠被告（申请执行人）张丽娟借款及其名下有位于宝鸡市渭滨区XX路XX段XX号院的XX幢XX单元XX号房屋均是事实。被告（被执行人）樊红军未办理不动产所有权登记，是由于原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司无相关证书，过错在于原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司。法院对该房屋进行了查封，其认为该房屋应属被告（被执行人）樊红军所有。对原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司的执行异议，在执行中已被宝鸡市陈仓区人民法院两次裁定驳回。原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司所陈述的仲裁裁决书是没有效力的，故请求法院按法律规定公平公正的进行判决。被告（被执行人）樊红军未答辩亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司提交的宝鸡市陈仓区人民法院执行裁定书、宝鸡仲裁委员会仲裁裁决书、宝鸡市中级人民法院执行裁定书、房屋登记信息表，来源合法，客观真实，能够相互印证，本院均予以认定。被告（申请执行人）张丽娟提交的房屋登记信息表，来源合法，客观真实，对其真实性予以认定，但因属预告登记，故对其证明目的不予认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月19日，原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司与被告（被执行人）樊红军签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：YS00157916），约定：被告（被执行人）樊红军购买原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司位于宝鸡市渭滨区XX路XX段XX号院的XX幢XX单元XX号房屋，房屋总价款为人民币470436元，被告（被执行人）樊红军应于2015年11月19日缴纳购房首付款人民币150436元，剩余房款320000元申请办理银行按揭贷款。当日，双方在宝鸡市不动产登记中心办理了商品房预售合同签约证明和预售登记。合同签订后，被告（被执行人）樊红军缴纳了部分购房首付款，未支付剩余首付款107613元，原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司同意先期为其垫付，双方约定于2016年3月13日前付清先期垫付款。2016年1月25日，双方在宝鸡市不动产登记中心进行了预告登记。后被告（被执行人）樊红军办理了按揭购房贷款320000元，但未按照约定如期偿还所欠首付款107613元，另，原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司清偿了被告（被执行人）樊红军在中国工商银行股份有限公司宝鸡金渭支行的银行按揭购房贷款。原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司以被告（被执行人）樊红军违反合同约定向宝鸡仲裁委员会提起仲裁，请求解除原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司与被告（被执行人）樊红军签订的《商品房买卖合同》，宝鸡市仲裁委员会于2018年7月27日作出(2018)宝仲裁字第60号仲裁裁决书，裁决：解除原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司与被告（被执行人）樊红军签订的编号为：YS00157916《商品房买卖合同》。该裁决为终局裁决，该裁决书生效后，原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司已向陕西省宝鸡市中级人民法院申请执行，陕西省宝鸡市中级人民法院于2018年12月5日作出（2018）陕03执182号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。另查明，被告（申请执行人）张丽娟与被告（被执行人）樊红军民间借贷纠纷一案，在审理中，被告（申请执行人）张丽娟向宝鸡市陈仓区人民法院申请对被告（被执行人）樊红军名下的案涉房屋诉讼财产保全，并以投保诉讼财产保全责任保险进行了担保。宝鸡市陈仓区人民法院于2018年6月28日依法作出（2018）陕0304民初1259号民事裁定书，查封、冻结了被告（被执行人）樊红军名下位于宝鸡市渭滨区XX路XX段XX号院的XX幢XX单元XX号房屋，查封期限一年。该民间借贷纠纷案，业经宝鸡市陈仓区人民法院审理依法作出（2018）陕0304民初1259号民事判决书，该判决书发生法律效力后，因被告（被执行人）樊红军未自觉履行义务，被告（申请执行人）张丽娟于2019年3月7日向宝鸡市陈仓区人民法院申请强制执行。在执行过程中，宝鸡市陈仓区人民法院针对另案申请执行人张某某与被告（被执行人）樊红军民间借贷纠纷案依法作出（2019）陕0304 执308号执行裁定书，于2019年3月28日对该房产实施续查封措施，查封期限为三年。被告（申请执行人）张丽娟与被告（被执行人）樊红军民间借贷纠纷执行案对案涉房屋进行轮候查封。2018年8月、2019年原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司分别两次向宝鸡市陈仓区人民法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封，宝鸡市陈仓区人民法院于2018年9月3日作出(2018)陕0304执异48号执行裁定书、2019年11月15日作出 (2019)陕0304执异42号执行裁定书，均裁定驳回原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司的异议请求。现原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司在法定期限内提出案外人执行异议之诉，请求依法支持其诉请。本院认为，案涉房屋系被告（被执行人）樊红军购买的由原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司开发的商品房，本院对案涉房屋进行查封时，双方仅在宝鸡市不动产登记中心进行了预告登记，被告（被执行人）樊红军尚未取得案涉房屋的所有权。预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机关申请的预告登记。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。故本院对案涉房屋的查封属于预查封性质。本案原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司与被告（被执行人）樊红军签订《商品房买卖合同》后办理的商品房预告登记，不能产生物权登记的法律效力，因此本院对案涉房屋所采取的预查封行为并非是对房屋本身的查封，只是对被告（被执行人）樊红军在履行商品房买卖合同过程中未来可能取得的可供执行的财产权益所采取的强制措施。预查封后，被告（被执行人）樊红军能否成为案涉房屋的所有权人尚处于未知状态。预查封行为并不限制商品房买卖合同双方合法解除商品房买卖合同，而商品房买卖合同依法解除后，购房人即不再享有商品房所有权登记请求权。本案中，原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司与被告（被执行人）樊红军签订的《商品房买卖合同》已经宝鸡仲裁委员会仲裁裁决依法解除，被告（被执行人）樊红军已无取得案涉房屋所有权的合同依据，本院对案涉房屋查封的基础条件已不存在，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定“…第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除…”，故原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司享有足以排除强制执行的民事权益。被告（申请执行人）张丽娟辩称，被告（被执行人）樊红军未办理不动产所有权登记，是由于原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司存在过错，该案涉房屋的所有权人应为被告（被执行人）樊红军，因被告（申请执行人）张丽娟未提供相应证据证实其辩解主张，故本院不予采纳；另其认为宝鸡仲裁委员会仲裁裁决书无法律效力，该意见与法不符，亦不予采纳。综上所述，对原告（执行案外人）宝鸡万胜房地产开发有限公司的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得执行位于宝鸡市渭滨区XX幢XX单元XX号的房屋。案件受理费8350元，由被告（被执行人）樊红军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                                   审  判  长   杨 恩 科                                  人民陪审员   张 宝 仓                             人民陪审员   王    斌                                 二〇二〇年 八月十三日                               书  记  员   田 宗 鑫  1