北京市昌平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)京0114执异217号案外人：赵杰，男，1985年4月21日出生，汉族，住北京市海淀区。案外人：赵灿，男，1986年12月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。共同委托诉讼代理人：陈德新，北京权达律师事务律师。申请执行人：中国新兴建筑工程有限责任公司，住所地北京市西城区旌勇里**。法定代表人：贾玉斌，董事长。委托诉讼代理人：张晔瑶，北京市安理律师事务所律师。被执行人：北京盛世原华房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路**依斯特大厦**。法定代表人：聂严，总经理。被执行人：东方向日葵投资有限公司，住所，住所地北京市海淀区西四环北路**依斯特大厦906-3div>法定代表人：肖京健，总经理。二被执行人共同委托诉讼代理人：范友军，男，1965年7月8日出生，汉族，系公司员工，住公司宿舍。本院在执行中国新兴建筑工程有限责任公司与北京盛世原华房地产开发有限公司、东方向日葵投资有限公司建设工程合同纠纷一案[执行依据：执行依据：（2018）京0114民初2585号民事调解书；执行案号：(2019)京0114执1870号]过程中，案外人赵杰、赵灿对本院查封的北京盛世原华房地产开发有限公司名下位于北京市昌平区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。赵杰、赵灿请求:对北京市昌平区房产停止执行。事实与理由:2013年12月18日,张俊辉与北京盛世原华房地产开发有限公司(以下简称“房地产公司”)签订《北京市商品房现房买卖合同》,购买房地产公司开发建设的北京市昌平区102室(以下简称“该房屋”),总价款628290元。合同签订后张俊辉支付全部价款,房地产公司交付房屋并办理网签。2016年9月,孙秀萍、薛宇航与张俊辉签订《房屋买卖合同》受让该房屋,房屋总价610000元,孙秀萍和薛宇航已经全部支付,张俊辉将该房屋交付孙秀萍和薛宇航。2017年1月1日,在孙秀萍和薛宇航声明可以办理产权证的情况下,异议人赵杰、赵灿与孙秀萍、薛宇航签订《北京市存量房屋买卖合同》再次受让该房屋,受让总价为89万元。2017年1月16日,异议人和赵灿与孙秀萍、薛宇航签订《补充协议》。异议人赵杰和赵灿按照约定已经将84万元购房款直接支付给孙秀萍和薛宇航,余款5万元按照补充协议约定在办理产权证当日支付。为了便于日后更换不动产统销售发票、办理产权证,由孙秀萍做房地产公司工作人员工作,为异议人赵杰和赵灿出具628290元收据。孙秀萍和薛宇航将房屋交付异议人赵杰和赵灿,并由异议人赵杰和赵灿实际占有至今。但因房地产公司及政策等原因,当前尚未办理网签及产权证。综上,为维护异议人的合法权益,特向贵院提出上述执行异议申请,望贵院能在核实上述情况后,立即解除对涉案房产的查封并裁定中止对其的执行。中国新兴建筑工程有限责任公司称，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第四百六十五条规定:“案外人对执行标的提出的异议,经审查,按照下列情形分别处理:(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的,裁定驳回其异议:(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的,裁定中止执行。”答辩人认为,异议人赵杰、赵灿的现有证据无法证明其享有足以排除强制执行的权益。首先,依据赵杰、赵灿陈述的事实,昌平区房产的交易顺序,先是张俊辉与盛世原华签订《北京市商品房现房买卖合同》,再是孙秀萍、薛宇航与张俊辉签订《房屋买卖合同》,最后异议人赵杰、赵灿与孙秀萍、薛宇航签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。但赵杰、赵灿目前未提供任何一份合同。赵杰、赵灿既未提供合同,亦未办理网签或房产登记手续,无法证明其系合法权利人。其次,赵杰、赵灿目前并未提供4-102号房产交易的完整银行流水。目前其提供的银行流水不完整,金额无法对应,转账性质不明、付款人身份不明。其向孙秀萍、薛宇航支付房款更是没有任何直接证据,无法证明各方已支付相应房款。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋:(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议人赵杰、赵灿无法证明其符合上述情形,尤其是第(二)项,异议人未做任何说明。综上,答辩人认为,异议人提供的证据无法说明其系权利人、无法说明其主张权利的合法性与真实性,无法证实其享有足以排除执行的民事权益。恳请人民法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定,依法驳回被答辩人的异议申请。北京盛世原华房地产开发有限公司、东方向日葵投资有限公司称，涉案房子已经卖了。本院查明，中国新兴建筑工程有限责任公司与北京盛世原华房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年11月21日作出（2018）京0114民初2585号民事调解书，调解协议：一、北京盛世原华房地产开发有限公司于2018年12月31日前一次性支付中国新兴建筑工程有限责任公司截止2017年12月31日的欠款利息500万元；二、北京盛世原华房地产开发有限公司于2018年12月31日前一次性支付中国新兴建筑工程有限责任公司4064万元工程款本金（已扣除以房抵债200万元、物业维修费23万元），并支付上述款项自2018年1月1日起至实际付清之日止的利息，按同期银行贷款利率的1.2倍计算；三、双方就本案再无其他争议。上述调解生效后，北京盛世原华房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，中国新兴建筑工程有限责任公司向本院申请强制执行，本院以(2019)京0114执1870号立案执行。在执行过程中，应中国新兴建筑工程有限责任公司申请，本院追加东方向日葵投资有限公司为执行依据为（2018）京0114民初2585号民事调解书的执行案件的被执行人；本院查封了北京盛世原华房地产开发有限公司名下位于北京市昌平区的房屋。赵杰、赵灿向本院提出前述书面异议。赵杰、赵灿认可赵杰配偶名下、赵灿名下有其他用于居住的房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，赵杰、赵灿并不符合上述第二十九条规定中的情形，本院查封北京盛世原华房地产开发有限公司名下位于北京市昌平区西关路20号4号楼1层4-102号的房屋并无不当，故本院对于赵杰、赵灿的异议不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人赵杰、赵灿的异议请求。如不服本裁定，认为原法律文书错误的，应当依照审判监督程序办理；与原法律文书无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  董晶晶审 判 员  安玉霞人民陪审员  杨永红二〇二〇年八月二十七日书 记 员  柳金丽