广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初2295号原告：英德市亘光照明电器有限公司，住所地：英德市英红镇映红工业园红星二路**英德市朝旭照明电器有限公司**厂房。法定代表人：陈景新，系该公司总经理。委托代理人：陆智慧，广东浈阳律师事务所律师。被告：东莞市鼎宏五金制品有限公司，住所地：东莞市常平镇苏坑村新围场高士地**第****厂房。法定代表人：刘海飞，系该公司经理。委托代理人：胡言振，系该公司业务主管。第三人：英德市朝旭照明电气有限公司，住，住所地：英德市英红镇英红工业园区粤北产业新城红星路**/div>法定代表人：张红新。第三人：张红新，男，1974年2月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************。身份证号码：441***************。第三人：黄丽珠，女，1971年11月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************。身份证号码：440***************。第三人：黄德敬，男，1968年11月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************。身份证号码：441***************。第三人：刘会平，女，1973年3月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************。身份证号码：132***************。原告英德市亘光照明电器有限公司诉被告东莞市鼎宏五金制品有限公司、第三人英德市朝旭照明电气有限公司、张红新、黄丽珠、黄德敬、刘会平案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告代理人陆智慧、被告代理人胡言振、第三人英德市朝旭照明电气有限公司法定代表人及第三人张红新到庭参加诉讼，第三人黄丽珠、黄德敬、刘会平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英德市亘光照明电器有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对位于英德市英红镇英红工业园区粤北产业新城红星二路三号厂区内的二号建筑物【产权证号:********】、部分三号建筑物【产权证号:********】(以下简称“执行标的物”)的强制执行，并解除査封;(涉案执行标的物价值为50万元)二、本案一切诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为要求确认原告的优先购买权、承租权有效。涉案厂房由原告实际占有和使用，并交纳相应租金和水电费。事实与理由:原告于2020年4月20日收到英德市人民法院作出的(2020)粤1881执异63号《执行裁定书》，裁定驳回原告对执行标的物的异议请求，原告认为，法院驳回原告的异议请求没有事实及法律依据，事实及理由如下：一、原告与英德市朝旭照明电器有限公司在2015年10月8日签订的《厂房租赁合同》合法有效，且已经实际履行并仍在存续履行中。2015年10月8日，为了确认营业地址，原告法定代表人陈景新以英德市亘光照明电器有限公司的名义与英德市朝旭照明电器有限公司签订《厂房租赁合同》用于办理工商营业执照。办好营业执照后，原告才在《厂房租赁合同》上盖章。《厂房租赁合同》是双方自愿签订的，不违反法律规定，是合法有效的合同，且该合同已经实际履行并仍在存续履行中。二、法院执行程序违法。根据《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限(提前三个月)内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但法院明显没有提前告知原告，导致原告没有办法实现优先购买权。三、根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的定》第三十一条规定，原告作为承租人，原告在法院查封前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，可以阻止向受让人移交涉案不动产。四、根据“买卖不破租赁”原则，即使涉案房屋被拍卖抵债，原告的承租依然对承继人有效。综上所述，请求法院依法判准原告的诉讼请求。故为此，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法判准原告诉讼请求。被告东莞市鼎宏五金制品有限公司辩称，解除查封是法院权限，不是被告权限，不应列被告为被告；原告有优先购买权，被告也没有阻碍被告的优先购买权，拍卖还未完成，厂房所有权人不确定。2020年4月9日英德市人民法院做出裁定书，此前也有听证，驳回原告请求。第三人英德市朝旭照明电气有限公司述称，认可原告与我方的租赁合同。第三人张红新述称，认可原告与我方的租赁合同。第三人黄丽珠、黄德敬、刘会平未到庭参加诉讼，亦未提交抗辩意见。经审理查明，被告东莞市鼎宏五金制品有限公司与第三人英德市朝旭朝明电器有限公司、张红新、黄丽珠、黄德敬、刘会平借款合同纠纷一案，本院于2018年11月2日作出的（2018）粤1881民初3461号民事判决书判决：“一、解除英德市农村信用合作联社与被告英德市朝旭照明电器有限公司分别于2015年12月15日、2016年7月14日签订的《借款合同》；二、限被告英德市朝旭照明电器有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内归还借款本金9,499,999.97元和从2017年10月30日起计算的借款利息(其中7,500,000元借款的利息按年利率5.916%计算,2,000,000元借款的利息按年利率6.09%计算)给原告东莞市鼎宏五金制品有限公司；三、原告东莞市鼎宏五金制品有限公司对被告英德市朝旭照明电器有限公司所有的位于英德市英红镇旧X381线以西、红星二路以北的土地使用权[土地使用权证号码：********]和位于英德市英红镇英红工业园粤北产业新城红星二路一号的机械设备以及被告张红新、黄德敬分别持有的英德市朝旭照明电器有限公司的50%股权的处置价款在上述借款7,500,000元及利息范围内享有优先受偿权；四、原告东莞市鼎宏五金制品有限公司对被告英德市朝旭照明电器有限公司所有的位于英德市英红镇旧X381线以西、红星二路以北的房屋[权证号码：********]处置价款，在上述借款2,000,000元及利息范围内享有优先受偿权；五、被告张红新、黄丽珠、黄德敬对上述债务承担连带清偿责任；六、被告刘会平对上述借款2,000,000元及利息承担连带清偿责任；七、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费39,815元，由被告负担39,150元，原告负担665元。”英德市朝旭照明电器有限公司、张红新、黄丽珠、黄德敬、刘会平对上述判决不服，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2019年3月29日作出的（2019）粤18民终21号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由英德市朝旭照明电器有限公司、张红新、黄丽珠、黄德敬、刘会平负担。民事判决书发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，被告向本院申请强制执行，本院以（2019）粤1881执1831号案立案执行。在执行过程中，本院依法裁定查封并移送评估、拍卖英德市朝旭照明电器有限公司所有的位于英德市英红镇旧X381线以西、红星二路以北车间一、车间二及附属土地；以及位于英德市英红镇旧X381线以西、红星二路以北的员工宿舍及土地使用权。另查明，英德市亘光照明电器有限公司的成立日期为2015年10月29日，核准日期为2017年3月27日。异议人提供的租赁合同显示，英德市朝旭照明有限公司与英德市亘光照明电器有限公司于2015年10月8日签订《厂房租赁合同》，约定租赁厂房座落在英红镇英红工业园区粤北产业新城红星二路三号的英德市照旭照明电器有限公司厂区内的二号、三号建筑一半，均在本院查封并移送评估、拍卖的范围内。厂房租赁日期从2015年10月8日起至2035年10月7日止。庭审中，原告无明确交纳金的数额同，称租金是通过银行转账、抵充货款、抵充欠条等方式交付，第三人英德市朝旭照明有限公司在庭审中予以认可。以上事实有原被告提供的证据及本案开庭笔录予以证实，本院予以认定。本院认为：原告在执行中，就租赁问题提出执行异议，本院在2020年4月9日作出(2020)粤1881执异63号《执行裁定书》，认为英德市亘光照明电器有限公司在成立前与英德市朝旭照明电器有限公司签订《厂房租赁合同》，签订上述合同时异议人明显不具有权利能力和行为能力。因此，英德市亘光照明电器有限公司依据合同约定对涉案标的享有的租赁权不足以排除本案的执行，驳回异议请求。执行中，本院否定承租权的成立，系涉及实体权利的争议，承租人主张足以排除强制执行的租赁权的，其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。原告原法定代表人与第三人英德市朝旭照明电器有限公司在2015年10月8日签订的《厂房租赁合同》，早于原告公司成立的时间，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。”的规定，2015年10月8日，为了确认营业地址，原告法定代表人陈景新以英德市亘光照明电器有限公司的名义与英德市朝旭照明电器有限公司签订《厂房租赁合同》用于办理工商营业执照。办好营业执照后，原告才在《厂房租赁合同》上盖章。《厂房租赁合同》是双方自愿签订的，并在原告公司成立后实际履行，合同相对人英德市朝旭照明电器有限亦予以认可，应认定该租赁合同有效。根据“买卖不破租赁”的原则，原告承租权不足以阻却强制执行措施，但不影响租赁合同的效力。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条规定判决如下：一、原告英德市亘光照明电器有限公司与英德市朝旭照明电器有限公司在2015年10月8日签订的《厂房租赁合同》合法有效，本院在拍卖执行标的物后原告英德市亘光照明电器有限公司在租赁期内继续行使承租权。本案诉讼费8800元（此款原告已交纳）由被告东莞市鼎宏五金制品有限公司负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  刘桂亮人民陪审员  陈小坚人民陪审员  廖苏立二〇二〇年八月十六日书 记 员  杨秋菊附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。