安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1523民初2064号 原告:孔祥军,男,1977年1月3日出生,汉族,农民，住安徽省舒城县。 被告:武道胜,男,1972年4月5日出生,汉族,农民，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：朱福平，舒城县干汊河镇法律服务所法律工作者。 原告孔祥军与被告武道胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，并于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告孔祥军、被告武道胜及委托诉讼代理人朱福平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告退还购房款430000元；二、被告承担相应的银行双倍利息（其中300000元2019年2月17日起;130000元2020年1月13日起,至清偿之日止）；三、被告承担原告（已支付）的装修损失192000元；四、被告承担合同违约金84633元（考虑到被告合同30%违约金的压力,按已付款的支付日起和年息24%分别计算违约金,暂算至2020年3月18日,要求承担至清偿之日止）；五、被告承担诉讼费。事实与理由:2019年2月17号，原告和被告签订商铺买卖协议,原告购买被告位于间（2间3.45米和1间2.6米,共9.5米）二层商铺,其中建筑占地102.5平方米,门口场地为96平方米。总占地深（长）度20米,宽度9.5米,共190平方米。原告按合同约定于2019年2月17日支付300000元、2020年1月13日支付130000元,共计430000元的合同款，至此原告已按约履行完协议条款。2020年2月2日，原告开始对商铺进行装修。陆续有被告同村村民姚名武等6户暴力阻止原告施工,理由是原告购买的三间商铺中的2.6米宽的一间的土地使用权是他们的通道道路,并拿出了1988年7月24日由村委、镇政府等部门和村民签字盖章的《征用土地合同书》。称被告在隐瞒欺骗的情况下卖给了原告,侵犯了他们6户的利益。经村委和公安多次介入无效,于2020年2月23日给原、被告发函要求拆除2.6米的商铺、恢复通道畅通，使原告购买的商铺已不能正常使用。双方经村委调解,被告只愿退还原告15000元,并从此不再承担任何法律责任,而原告购买涉案的这件商铺就为117684.21元（430000元／9.5米×2.6米＝117684.21元）。根据双方协议的第四条、第六条和相关的法律规定,被告在明知涉案商铺没有土地使用权的情况下,仍然和不知情的被告签订买卖协议,并在事情败露后仍然拒退涉案全部房款,这是严重的欺诈行为，要求被告承担相应的民事责任。综上,原告起诉至贵法院,恳请贵法院依法维护原告的合法权利,判如诉请。 被告辩称，一、原告陈述的事实不真实，理由不充分、不合法；原告实属本案纠纷的故意、恶意制造者。1、是本案>形成的客观事实经过为，2019年2月17日（农历正月十三），原告因居住、生活、经营需要，购买被告武道胜所拥有的坐落于商铺房屋（商铺买卖协议是原告孔祥军亲自拟稿的），在>拟稿之前，被告向原告详细介绍、阐明了二间商铺门面房及一间（2.6米宽）仅用作厨房兼客厅（一层非商铺、二层作堆放杂物）的性质，实际使用权人及其所有权的归属，特别向原告阐明，一间（2.6米宽）厨房兼客厅房屋原是乌羊村新路组村民前往后方4亩耕地的通道，本人是于2003年度与该村民组村民协商后（当时承诺，随时需要、随时拆除），花费四至五万元搭建而成的，但是通道后面4亩耕地现已被张太政的羽毛球厂租用了。在2019年2月份武道胜二间商铺门面房（武道胜也据实阐明该二上二下楼房既无房产证也无土地使用证）出售市场价格也在400000元左右，假如那一间（2.6米宽）厨房兼客厅房屋使用权、所有权属武道胜所有的话，那么三间二层商铺的价值应在500000元左右。原告获知通道房屋实情后表述“我们在>书上就不明确商铺的间数，我自愿支付你花费的通道搭建费，我来继续使用这通道房子，如村民不同意的话，你尽量给我做协调工作（因你已使用近二十年了），实在不行的话，我也就认亏吃；你放心我会按合同约定将所有手续办完后（应该包括公证）才进行装修的。”于是原、被告双方自愿于2019年2月17日（农历正月十三）签订了>，本协议双方签字后，在被告不知情的情况下，原告将其亲戚廉永平叫到场并让他在证明人处签字。原告签字当天支付了300000元购房款以示合同生效，另130000元是于2020年1月23日（即腊月二十九）付清，被告也按合同约定交付了房屋及其附属物。被告按约定等待原告办理相关公证（当时口头约定公证费由原告支付）可至今没有接到办理公证的通知，被告没想到的是手续尚没有办完原告就进行装修。2、原告实属本案纠纷的故意、恶意制造者。据悉2019年12月6日（农历十一月十一），原告在没有付清购房款情形下与合肥金黄雀建筑装饰工程有限公司签订了>，并约定2019年12月10日开工装修。可原告诉称于2020年2月2日（正月初九，尚处疫情禁止人员流动期间）开始对商铺进行装修且首先拆毁被告出售房屋的原有全部装饰，大约在原告动工2-3天内，通道房屋所在地的享有使用权6户村民赶到现场，并反复告知通道房屋属性并强烈要求孔祥军停止对通道房屋进行装修（否则损失自负）。原告报警后干汊河派出所干警赶到现场，同时要求原、被告双方及村民到当地村委会进行调解，只有在三方达成协议后方可动工装修。被告武道胜得知村民阻止原告装修通道房屋情况后，第一时间赶到现场并积极主动与村民进行沟通、协商。第一次（本纠纷已经多次调解）在乌羊村委会主持下调解时，村民提出，要求原告孔祥军以书面形式承诺“此通道的公共面积若5年后重新规划土地使用方式且需要收回该通道土地时，乙方孔祥军需配合拆迁；若5年后无调整，此通道土地将继续给乙方孔祥军无偿使用”，可孔祥军不同意作出以上承诺。事后又作出多次调解，可孔祥军总是以不满意、不同意、不配合等故意行为而导致调解无果而终（每次调解过程均有录音证实）。二月份最后一次调解时，乌羊村委会根椐双方的要求，提出以下两种调解方案，1、有产权的二上二下商铺房屋折价390000元（当时孔祥军出价380000元，武道胜要价400000元）出售给孔祥军，无产权的一上一下通道房屋退回给武道胜与村民商处，武道胜退还孔祥军40000元购房款；2、无产权的一上一下通道房屋的底下一层作为通道，让出给新路村民组使用，武道胜给孔祥军15000元作为补偿。以上两种调解方案被告武道胜及新路村民组村民都同意，却又遭到孔祥军的反对，以上调解的事实经过，被告将提供录音光盘加以证实。就在本案纠纷调解期间内，2020年2月17日（农历正月二十四,仍处于疫情禁止人员流动期间）孔祥军要求武道胜退还430000元购房款并解除>，同时要求武道胜赔偿孔祥军装饰开支计14505元；当时武道胜说：解除>并退还430000元购房款都是可以的，那么原告将被告已花200000万元装饰的商铺全部拆毁又该如何处理？孔祥军说这个不管，不但要退还430000元购房款还要赔偿我已开支的14505元，试想其不是强盗逻辑就是强买强卖行为，所以被告不能接受原告的无理要求。2020年2月23日，乌羊村新路组六户村民书面向原、被告及乌羊村两委呈送了>，其中第二条明确告知孔祥军，孔祥军应在纠纷处理结束前暂停通道的房屋装修，以免带来经济损失和我们之间矛盾激化，可是孔祥军视而不见，不理不睬。2020年2月24日，被告武道胜又以书面方式向原告（有其弟亲收并转交）、乌羊村委会呈报一份>，阐明多次调解经过、告知多项主张，可原告仍然我行我素，并电话指责乌羊村委会主任“你们乌羊村委会为什么要在>签字、盖章？”真可谓狂妄之极。 二、>合法有效且已实际履行完毕，原、被告双方均无违约情形。原告孔祥军和被告武道胜都是具备完全民事行为能力的成年人，>的签订是甲、乙双方真实意愿的表示，>成立生效后，原、被告双方均履行了各自的义务即原告孔祥军按规定时间支付购房款、被告武道胜在2019年6月16日前将该房屋交付给原告使用且房屋无担保、抵押、欠账等。同时从>第五条中不难得知双方违约的仅两种情形表示：一是甲方不能按规定交付房产；二是乙方不能按规定支付房款。 三、原告的诉讼请求是非法的，既无法律依据也无事实根据。1、是原、被告双方所订立的>合法有效且已实际履行完毕，任何一方都不存有>第94条的法定解除条件和第107条违约责任的规定，所以原告要求被告退还430000元购房款既无法律依据又无事实根据的；2、是原告支付被告430000元系购买房屋款，原告依据哪部法律规定，被告武道胜需承担并支付原告孔祥军430000元买房款的双倍银行利息；3、本案>在实际履行完毕后，被告武道胜也实际交付房产后，原房产的所有权、使用权、管理权等全部归属于原告孔祥军，原告对所购买房产何时装修(其实按甲、乙双方约定买卖手续办理完毕后才能进入装修阶段)、找谁装修、如何装修、分几批次装修，投资多少装修资金等等全部是原告自己的事，与被告武道胜毫无关系，武道胜损坏孔祥军什么东西还需要承担原告孔祥军192000元的装修损失费用；4、原、被告双方所订立的>第五条已明确原、被告双方的违约情形，由于原、被告双方均已履行>中的义务，哪一方存在>中的违约情形呢？那么原告要求被告所承担的84633元是何费用？被告不知违背>合同中哪一条呢？ 综上答辩，原告的诉求是非法的、无依据的、违背客观事实的，更是不合乎情理的，应依法驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求，向本院提供证据，本院已组织双方举证质证。原告提供的《商铺买卖协议》、《要求恢复通道函》、《征用土地合同书》、付款记录两份真实性，被告无异议，予以确认；书面证言两份，不符合证人作证规则，证据效力不予认定；装修合同，原告装修支出应以实际装修价值为准，此证据的证明目的不予认定。被告提供的《商铺买卖协议》、《要求恢复通道函》、《告知函》、录音光盘、《关于武道胜与孔祥军房屋买卖纠纷调解情况说明》的真实性，原告无异议，予以确认；《购门面房所用开支》，无原告签字，且原告不予认可，证明目的不予认定。 本院审理查明的事实为，2019年2月17号，原、被告签订《商铺买卖协议》一份,约定：被告自愿将坐落于商铺房屋和门口场地（包括占地面积102.5平方米，地上建筑**、二层计面积205平方米和门口场地面积96平方米）出卖给原告，并将与所出卖房屋相关的土地所有权同时出让给原告；双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为430000元，原告在合同签订生效时支付300000元，余款130000元，2020年春节前付清；被告应在2019年6月16日前将该房屋交付原告。合同签订后，原告按合同约定于2019年2月17日支付被告购房款300000元，于2020年1月23日支付被告购房款130000元,共计430000元。被告按约将所出售房屋交付原告。2020年2月23日，被告同村村民姚名武等6户向原、被告、乌羊村民委员会递交《要求恢复通道的函》，称被告2003年将其耕地共同通道封堵并建造成二层房屋，现将在通道上建造的二层房屋与其本身的二间门面房整体出售给原告，要求被告立即回购通道的房屋，拆除通道的建筑，保证通道畅通；原告应在纠纷处理结束前暂停通道的房屋的装修，以免带来经济损失和矛盾激化。此纠纷经当地村委会多次调解未果，原告诉至本院。 另查明，本案所涉被告出售的两上两下门面房，系2002年2月，被告向佘贤斌购买所得，房屋所在地土地为舒国用﹙2000﹚字第100702号国有土地使用证，土地使用者为舒城县干汊河粮食购销有限责任公司，无房产证。被告两上两下门面房紧邻张太正房屋间有一农户耕地通道，2003年被告将此通道封堵并建造成二层房屋，一并出售给原告。 本院认为：安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第9条第1款规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，买受人仅以出卖人签订合同时未取得房屋权属证书为由请求确认合同无效的，不予支持。依据上述规定，本案中，原、被告所签订的《商铺买卖协议》中就两上两下门面房的房屋买卖部分条款合法有效，且该部分合同约定的义务双方均已履行完毕，故原告要求解除两上两下门面房的买卖合同并返还购房款的诉请，本院不予支持。原、被告所签订的《商铺买卖协议》中就被告在通道上所建一上一下房屋的买卖条款，因通道所属土地使用权有争议，通道上所建一上一下房屋属违章建筑不得出售，故此部分条款无效，原告应将此一上一下房屋退还被告，被告应返还原告相应购房款并承担原告损失。综合考虑双方买卖房屋的总价款、通道上所建房屋面积及被告的过错，酌定被告应返还原告通道上房屋购房款50000元，并应承担占用购房款期间的利息损失。因原告未申请对通道房屋装潢价值进行评估，原告就通道房屋装潢损失可另行诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十一条第一项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，判决如下： 一、被告武道胜应于本判决生效后5日内返还原告孔祥军购房款50000元，并应自2020年1月23日始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款付清日止； 二、驳回原告孔祥军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5528元，由原告负担2700元，被告负担2828元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  樊高峰 二〇二〇年八月十九日 书记员  陆韵韬 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十一条第一项：有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项：下列房地产，不得转让： （六）未依法登记领取权属证书的；